HelHo 7.9.2016

Asuntokauppa on liian suuri riski tänä päivänä?

 

Asuntokaupassa on monta riskin paikkaa. Kaikista riskirakenteista alapohjan kosteusvauriot ovat ehkä merkittävin kaupan purkuun johtava syy koska usein korjauskustannukset ovat suuret. Mutta itse oikeudenkäynti on vielä suurempi ongelma. Vanhan asunnon myynti ja osto ja siitä riitely on suurin riski mikä asunnon omistajaa kohtaa.

 

Alla olevassa tapauksessa käsittely oli normaalia laajempi ja siinä kuultiin 8 asiantuntijatodistajaa käräjäoikeudessa ja hovioikeudessa. Molempien oikeudenkäyntikulut olivat yhteensä yli 270.000 euroa. Asunnon korjauskulujen laskettiin olevan 264.000 euroa. Sekä käräjäoikeus että hovioikeus tekivät kohteessa katselmuksen. Kauppa purettiin molemmissa oikeusasteissa ja myyjät velvoitettiin palauttamaan kauppahinta 615.000 euroa. Koska myyjien katsottiin lisäksi olleen tietoisia tekemiensä korjausten ja rakennusalan ammattitaitonsa johdosta alapohjan kosteusvaurioista myyjät velvoitettiin korvaamaan ostajille aiheutuneita vahinkoja 57.000 euroa.   Korkokulut ovat yli 100.000 euroa. Kauppa ja sen purku tuli siten maksamaan myyjille 427.000 euroa. Lisäksi he joutuvat palauttamaan kauppahinnan 615.000 euroa. Ja lisäksi he joutuvat vielä korjaamaan asuntoa noin 264.000 eurolla.  (Tai jos rakennusta ei korjata se joudutaan myymään noilla tiedoilla, jolloin kohteen arvo on tontin hinta noin 250.000 Espoossa. ) Jälkiviisaana voidaan jälleen todeta, että myyjien kannattaa purkaa mieluummin kauppa kuin riidellä siitä jos vähääkään näyttää siltä, että kaupan purku voi tulla kyseeseen.       

 

Kyseessä oli 1981 rakennettu ja 1991 laajennettu (2krs) omakotitalo asunto-osakeyhtiössä. Talon oli rakentanut arkkitehti itselleen ja myyjät olivat ostaneet sen 1998 ja asuneet siinä 13 vuotta. Rakennus on lähes 300m2 ja kauppahinta oli 615.000 euroa. Ostajat ostivat talon 2011 ja nostivat kanteen 2013. Hovioikeuden päätös annettiin 2016.

 

OstajiIIa oli ollut käytettävissään ennen kaupan tekemistä myyntiesite, isännöitsijätodistus, talon kuntokartoituksen raportti ja seurantaraportti 3.8.2011 sekä myyjien laatima liite huoneistossa suoritetuista remonteista ja korjauksista sekä suunnitelluista korjauksista.

 

Ostajat muuttivat asuntoon syyskuussa 2011. Kesällä 2012 alakerran kylpyhuoneen putki vuoti ja sen tutkinnan yhteydessä huoneistossa oli havaittu kosteusvaurioita. Niiden tarkemmassa tutkimuksessa oli selvinnyt, että rakennuksessa oli useita kosteudenhallintaan liittyviä ongelmia ja virheitä. Huoneistossa on todettu terveydensuojelulain tarkoittamia mahdollista terveyshaittaa aiheuttavia tekijöitä. Ostajat olivat muuttaneet pois asunnosta kesällä 2012.

 

Hovioikeus hyväksyi käräjäoikeuden ratkaisun perustelut ja johtopäätökset siltä osin, kuin käräjäoikeus oli katsonut, että lattia- ja seinärakenteiden kosteusvauriot eivät ole johtuneet kylpyhuoneen viemärivuodosta.

Hovioikeus totesi, että vettä on valunut rakennuksen takana olevaa kalliota pitkin rakennuksen harkkorakenteista takaseinää päin. Myyjän rakentama vedenpoistojärjestelmä ei ole ollut asianmukainen ja riittävä sade- ja valumavesien poistamiseksi. Takaseinän viereen tehty salaoja on ollut täynnä hiekkaa eikä se ole tämän vuoksi voinut toimia. Isompi makuuhuone on sanotun kohdan takana. Osasta harkkoseinää on puuttunut kosteuden- ja lämmöneriste. Takatilan rakenteita ja veden johtumista koskevat havainnot yhdessä rakennuksen alakerran vaurioiden sijainnin, laadun ja niiden syntymiseen tarvittavan ajan kanssa viittaavat vahvasti siihen, että alakerran kosteusvauriot ovat aiheutuneet rakenteisiin ulkopuolelta tulleesta kosteudesta eivätkä kondenssista.

 

Hovioikeus katsoi myös selvitetyksi, että toisen kerroksen käytävän lattian ja seinän rakenteessa on ollut laaja-alainen kosteusvaurio. Vaurion syynä ollutta seinä- ja lattiarakennetta on lattiasta puuttuvan vedeneristyksen ja seinän alaohjauspuun sijainnin perusteella pidettävä virheellisenä.

 

Hovioikeus katso myös, että alakerran ikkunoiden rakenteissa on ollut kosteudesta johtuva korjausta edellyttävä virhe.

 

Hovioikeus katsoi, että myyjät olivat olleet tietoisia rakennuksen kosteudenhallintaan liittyvistä riskeistä ja vaurioista. He olivat perustellusti voineet epäillä, että rakenteissa on vikaa, mistä he olivat jättäneet kertomatta ostajille.

 

Kysymys oli myös korjauskustannusten arvosta, jonka osalta viitattiin ratkaisuun KKO 2004:78. Ratkaisun mukaan rakenteiden (kuten salaojat ja seinärakenteet) korjaamisella ei rakennuksen arvo nouse siten, että se pitäisi hinnanalennuksessa huomioida.

Kaupan kohteen virheiden korjaamisesta aiheutuisi ostajilIe yhteensä 264.030 euron kustannukset. Hovioikeus toteaa, että kohdetta on myynti¬esitteen (K2) mukaan myyty hyväkuntoisena kotina, Myyjät vastaavat myyntiesitteessä annetuista tiedoista. Todistajana kuullun kiinteistönvälittäjä M.sen mukaan 615.000 euron kauppahinta vastasi hyväkuntoisen vastaavan vanhan omakotitalon hintaa. Tämän kuntoisena kohdetta olisi vaikeaa myydä yksityiselle. 264.030

 

Myyjät velvoitettiin palauttamaan kauppahinta 615.000 euroa korkolain 3 §:n 2 momentin mukaisine tuottokorkoineen 15.8.2011 lukien 19.6.2013 saakka sekä korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 19.6.2013 lukien.

 

Myyjät velvoitettiin maksamaa vahingonkorvauksena selvittelykustannuksina 16.756,86 euroa ja 18.627,27 euroa, ylimääräisinä asumiskustannuksina 11.200 euroa ja vakuutuskuluina 350 euroa, muita kuluja 1.935 euroa ja 800 euroa, ylimääräisistä lämmityskuluista 2.250 euroa sekä kirjastolle aiheutuneesta vahingosta 5.000 euroa, kaikki yhteensä 56.918 euroa viivästyskorkoineen 19.6.2013 lukien.

 

Lisäksi myyjät velvoitetaan yhteisvastuullisesti korvaamaan ostajille vahingonkorvauksena oikeudenkäynnin aikana erääntyneet kulut korkolain mukaisine viivästyskorkoineen seuraavasti:

- vuokrakulut 1.5.2013 - 30.4.2015 38.400 euroa

- vakuutuskulut 1.5.2013 - 30.4.2015 1.200 euroa

- lämmityskulut 1.5.2013 - 30.4.2015 2.242 euroa

eli yhteensä 41.842 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua tuomion antamisesta lukien.

 

 

Oikeudenkäyntikulut

Myyjien hävittyä asia heidät velvoitettiin korvaamaan ostajien oikeudenkäyntikuluja käräjäoikeudessa 82.732 ja hovioikeudessa 46.610 eli yhteensä noin 130.000€. Lisäksi he joutuvat maksamaan omat oikeudenkäyntikulunsa käräjäoikeudessa 86.120,48 eurolla ja hovioikeudessa 57.762,20 eurolla korkoineen 145.000 €. Yhteensä oikeudenkäyntikulut yli 275.000€.

 

Asiasanat:

- kaupan purku, hinnanalennus, vahingonkorvaukset

- sijaisasunto, asumiskulut, vuokrakulut, lämmityskulut, tarpeelliset kustannukset

- matkakulut, selvittelykustannukset,

- alapohja, seinärakenteet, kosteuseristys, rinnetontti, putkivuoto

 

Alla nimet muutettu.

 

Helsingin hovioikeus

Ratkaisu, johon on haettu muutosta

Tuomio Nro 1278

Antamispäivä 7.9.2016

Diaarinumero S 15/2309

 

 

Asia

Helsingin käräjäoikeus 29.5.2015 nro 22463 (liitteenä)

Irtaimen kaupan purkaminen ym.

Valittajat

Taina Kmmmm

Mika Kmmmm

Vastapuolet

Hanna Roooo

Tuomas Roooo

 

 

Asian käsittely hovioikeudessa

Valitus

Pääkäsittely on toimitettu 24.-26.5. sekä 30. ja 31.5.2016.

Hovioikeus on 14.4.2016 tekemänsä päätöksen mukaisesti toimittanut asiassa katselmuksen 24.5.2016. Hovioikeus on samalla pääkäsittelypäätöksestä tarkemmin ilmenevällä tavalIa päättänyt asianosaisten nimeämien asiantuntevien todistajien läsnäolosta katselmuksessa. Katselmuksesta on laadittu erillinen pöytäkirja.

Hovioikeus on pääkäsittelypöytäkirjasta ilmenevällä tavalIa päättänyt, että Hanna Roooon ja Tuomas Roooon toissijaiseen vaatimukseen liittyvä ylimääräisiä asumiskustannuksia oikeudenkäynnin aikana koskeva vaatimus voidaan ratkaista hovioikeudessa myös siltä osin kuin kustannukset ovat kertyneet käräjäoikeuden tuomion antamisen jälkeen.

Taina Kmmmm ja Mika Kmmmm (jäljempänä myyjät) ovat valituksessaan vaatineet, että kanne hylätään. Myyjät ovat loppulausunnossaan myöntäneet, että Hanna RoooolIa ja Tuomas Roooolla (jäljempänä Roooo ja Roooo tai ostajat) on oikeus hinnanalennukseen, jonka määrä on enintään 50.000 euroa, ja vaatineet, että kanne enemmälti hylätään. Myyjät ovat lisäksi vaatineet, että ostajat velvoitetaan yhteisvastuullisesti korvaamaan heidän oikeudenkäyntikulunsa käräjäoikeudessa 86.120,48 eurolla ja hovioikeudessa 57.762,20 eurolla korkoineen.

 

Kaupan kohteessa ei kaupantekohetkellä ollut ollut asuntokauppalaissa tarkoitettua olennaista virhettä, joka ei olisi ollut ostajien tiedossa ennen kauppaa ja jonka perusteella ostajiIla olisi ollut oikeus purkaa kauppa. Kaupan kohteessa oli ollut joitakin vikoja, jotka olivat käyneet ilmi alakerran kylpyhuoneessa ostajien omistusaikana tapahtunutta viemärivuotoa selvitettäessä. Viat eivät olleet olleet myyjien tiedossa aikaisemmin. Ne olisi voitu korjata kohtuullisin kustannuksin siten, että kohde olisi näiltäkin osin vastannut sitä, mitä ostajiIla oli kohteen ikä ja heille ennen kauppaa annetut tiedot ja muut seikat huomioon ottaen ollut oikeus edellyttää.

Käräjäoikeuden tuomion lopputulos oli myyjien kannaIta kohtuuton. Kauppahinnan palauttaessaan myyjät saisivat omistukseensa asunnon, joka ei ostajien omistusaikana tapahtuneen viemärivuodon, puretun kylpyhuoneen, osittain purettujen lattioiden, vajavaisen lämmityksen ja vuosien tyhjillään seisomisen vuoksi vastaisi lähellekään sitä kohdetta, jonka he olivat vuonna 2011 myyneet. Rakennuksen kunto oli huonontunut ostajista johtuvista syistä. Korjauskustannuksia arvioitaessa tuli huomioida korjattavien rakenteiden ikä ja kulunut elinkaari sekä kuntotarkastuksessa ilmenneet puutteet ja korjaustarpeet, jotka olivat olleet ostajien tiedossa.

 

Kaupan kohteesta ennen kauppaa annetut tiedot

Myyjien asiantuntemus

Mika Kmmmm oli koulutukseltaan rakennusalan diplomi-insinööri, mutta ei ollut koskaan työskennellyt rakennusteknisissä tehtävissä. Taina Kmmmm oli aloittanut opintonsa teknillisen korkeakoulun rakennuslinjalla, mutta oli väitellyt tekniikan tohtoriksi tuotantotaloudesta. Hän ei ollut työskennellyt rakennusalan asiantuntemusta edellyttävissä tehtävissä. Hän oli aikaisemmin työskennellyt Vahanen Oy:ssä liiketoiminnan kehittämisjohtajana. Myyjät eivät olleet korostaneet ostajiIle, että heillä olisi rakennusalan asiantuntemusta.

 

Myyntiesite, isännöitsijäntodistus sekä myyjien laatima liite korjaustöistä

Taloa oli myyty hyväkuntoisena asuntona. Tällä oli tarkoitettu, että rakennus oli ikäisekseen hyvässä kunoossa eikä myyjien tiedossa ollut muita korjaustarpeita kuin ne, jotka ilmenivät kuntotarkastusraportista tai isännöitsijäntodistuksesta.

Ennen kauppaa myyjien tiedossa ei ollut ollut muita kuin heidän laatimansa liitteen (K4) sisältämät korjaustarpeet.

 

Kuntotarkastuksen suorittaminen ja kuntotarkastusraportti

Myyjät eivät olleet tunteneet entuudestaan Raksystems Anticimex Oy:n (jäljernpänä Raksystems) kuntokartoituksen laatineita kuntotutkijoita. He tunsivat Raksystemsin toimitusjohtajan Marko Mttttn. Raksystems oli valittu suorittamaan tutkimus, koska se oli keskittynyt kuntotarkastuksiin ja oli alansa suurin ja luotettavimpana pidetty yritys. Valinta ei siten ollut johtunut tuttavuudesta Marko Mttttttn kanssa tai siitä, että tämä oli kohteen välitystehtävää hoitaneen Krista Mttttn veli.

Raksystemsin raportissa (KS) oli todettu, että kylpyhuoneet ja lämpölasi-ikkunat olivat elinkaarensa lopussa. Raportissa oli myös todettu ja selitetty takatilan ja koko talon taustan vedenpoistoon ja tuuletukseen liittyvät korjaustarpeet. Raportissa oli kuva alakerran makuuhuoneen lattiassa olevasta reiästä.

 

Esittelyissä ostajiIle annetut tiedot

Myyjät olivat todenneet ennen kauppaa Noooolle ja kaupantekotilaisuudessa myös Roooolle, että he auttaisivat ostajia parhaansa mukaan taloon liittyvissä ongelmissa. Myyjät olivat tässä yhteydessä maininneet lämmityksen säätölaitteet ja todenneet, että erityisesti keittiön katossa olevan liesituulettimen tuuletuskanavan vuodon takia taloa oli tarkkailtava.

Roooo oli pari viikkoa ensimmäisen esittelyn jälkeen käynyt kohteessa rakennusasiantuntija Heikki Pttttn kanssa. Ptttt oli diplomi-insinööri, jonka erikoisala oli maankuivauksen ja vesirakentamisen konsulttipalvelut sekä talonrakentamisen ja remontoinnin suunnittelu. Ptttt oli tutkinut taloa noin kaksi tuntia ja kysellyt myyjiltä ja välittäjältä sen kuntoon liittyviä yksityiskohtia. Hänellä oli ollut käytettävissään kaikki kaupan kohdetta koskevat rakennekuvat, selvitykset ja kuntoarviodokumentit. Tilaisuudessa oli keskusteItu muun muassa alakerran makuuhuoneen alapuolisen lattiarakenteen tuuletustarpeesta ja todettu huoneen lattiassa oleva reikä. Tilaisuuden aikana oli myös käyty rakennuksen takatilassa sekä keskusteltu näkyvillä olleesta vedenpoistojärjestelmästä ja sen toiminnasta. Takatilassa ja sen edessä olevassa varastossa oli ollut tavaraa, mutta tämä ei ollut estänyt tai vaikeuttanut takatilaan pääsyä tai havaintojen tekemistä siellä.

Ptttt oli ollut paikalla myös Raksystemsin tekemässä kuntoarvion lisätarkastuksessa 3.8.2011, jossa oli tarkasteltu veden poisjohtamista perustusten, maanpintojen ja sadevesien osalta. Tilaisuudessa oli todettu, että rakennuksen takasivuIla maanpinnat kallistuivat rinnetontista johtuen rakennukseen päin ja että takasivuIla ei ollut sadevesijärjestelmää. Kuntotarkastaja oli suositellut maanpintojen muotoilemista takasivulle sekä sade- ja sulamisvesien poistojärjestelmän asentamista.

 

Kohteen huolto kaupan jälkeen

Ostajat eivät olleet osanneet käyttää talon lämmitysjärjestelmää. Roooo oli syyskuun 2011 loppupuolella pyytänyt myyjiltä apua varaavien takkojen sytyttämiseen. Myyjät olivat useaan otteeseen neuvoneet Rooooa lämmitysjärjestelmän käyttämisessä. Roooo oli kertonut lämmittävänsä taloa saunan lämmöllä. Taina Kmmmm oli kertonut RooooIle, että kylmänä vuodenaikana sisäilmaan saattoi päästä suuri määrä kosteutta, mikäli rakennuksen sisälämpötila laski liian alhaiseksi. Taina Kmmmm oli kertonut myös, että syksyllä ilma saattoi kosteudesta johtuen tuntua viileältä, minkä vuoksi takalla oli hyvä lämmittää. Rakennuksessa tehtyjen Vahanen Oy:n kosteusmittausten (todisteet V2 ja V3) mukaan rakenteet olivat kuivuneet erittäin kostean syksyn aikana sisältä ulospäin. Tämä viittasi sisäpuoliseen kosteusvaurioon. Delete Vahinkoturva Oy (jäljernpänä Delete) oli lisäksi kuivattanut rakenteita, mikä oli todennäköisesti aiheuttanut epätasaisen kosteusjakauman. Kosteusjakauma osoitti lähes koko rakennuksen alakerran takaseinän pituudelta, että rakenne oli kuivempi rakennuksen ulko- kuin sen sisäpuolelta.

 

Rakennuksen vauriot ja virheet

Rakennuksen takatila

Rakennuksen takatilassa oli toimiva vedenpoistojärjestelmä ylärinteen salaojille sekä alkuperäinen salaoja seinän vieressä siltä ajalta, kun takatila oli ollut maan täyttämä. Samasta syystä tilaan oli valettu betoniallas, johon oli ohjattu kalliota pitkin tulevaa vettä ja josta vesi oli edelleen ohjattu putkea pitkin ulos. Toisen kerroksen rakennustyön yhteydessä talon ulkopuolelle ylärinteeseen rakennetun salaojan purkuvedet oli ohjattu saman altaan kautta. Lisäksi rakennuksen takaosassa oli ensimmäisessä rakennusvaiheessa toteutettu salaoja. Viimeksi mainittu salaoja oli rakennuksen alakerran lattian alapuolella. Se oli näin ollen I980-luvun rakentamismääräysten mukainen, eikä sitä voitu pitää hyvän rakennustavan vastaisena. Seinän alaosassa oli patolevy ja lämmöneristeenä Styrox-Ievyä (todiste V2, kuva 5).

Myyjien omistusaikana kosteuden poisto takatilasta oli toiminut moitteettomasti. Kuntotarkastusraportissa oli selvästi kerrottu takatilan märkyydestä, tilassa selvästi havaittavissa olleesta mikrobiperäisestä hajusta ja tuuletuksen lisäämistarpeesta sekä siitä, että tilassa ja sen edessä sijaitsevassa varastossa olleet vaurioituneet rakenteet ja siellä varastoidut tavarat tuli poistaa. Nämä seikat olivat olleet ennen kauppaa muutoinkin helposti havaittavissa. Kuntotarkastuksessa oli todettu, että takatilan lattia ja seinät olivat kuivia. Vedenpoistojärjestelmän putki oli marraskuun 20I2 ja 10.04.2015 välisenä aikana irrotettu betonialtaasta, minkä vuoksi altaaseen kertynyt vesi oli päässyt suoraan rakennuksen seinustalle.

 

Takatilan seinissä ja katossa oli ollut kosteutta. Tämä johtui siitä, että ostajat eivät olleet toteuttaneet kuntotarkastusraportissa edellytettyjä korjaustoimenpiteitä. Takatila ei ollut yhteydessä asuintiloihin. Takatila ja sen vedenpoistojärjestelmä olivat toimineet siten, että tilasta ei ollut päässyt vettä rakennuksen rakenteisiin.

 

Maata vasten olevien rakenteiden toiminta edellytti, että rakennus pidettiin riittävän lämpimänä. Mikäli rakennusta ei lämmitetty, maaperästä huonetilaan tuleva kosteusvirta saattoi vaurioittaa rakenteita. Rakennuksessa 26.7. ja 1.8.2012 tehdyt Deleten kosteusmittaukset osoittivat, että rakennusta oli edellisenä talvena lämmitetty erittäin puutteellisesti ja että alapohjasta ja kellarinseinistä saadut korkeat RH-arvot johtuivat sisäilman kosteuden tiivistymisestä rakenteisiin. Matti Ettttd Oy:n 7.5., 30.5.ja 5.8.2013 tekemät kosteusmittaukset vahvistivat edellä mainitut havainnot.

 

Alakerran ylärinteen puoleisen seinän ja seinän viereisen lattian rakenteisiin oli muodostunut ostajien omistusaikana kosteutta rakennuksen puutteellisen lämmityksen seurauksena. Tämän lisäksi kosteutta oli saattanut tulla takatilasta takaseinän alaosan läpi, mihin oli myös vaikuttanut rakennuksen ainakin ajoittainen kylmyys ostajien omistusaikana. Asiassa ei ollut näyttöä siitä, että kysymyksessä oleviin rakenteisiin olisi tullut vapaata vettä muusta syystä kuin ostajien omistusaikana tapahtuneen kylpyhuoneen viemärivuodon seurauksena. Edes viitteitä veden valumisesta takaseinän läpi tai lattian kautta ei ollut todettu.

 

Alakerran muut kosteusvauriot

Kuntotarkastusraportin mukaan alakerran puukoolattu lattia oli riskirakenne. Sen alla oli kuitenkin ollut Styrox-Iämpöeriste. Tämän vuoksi lattia ei ollut riskirakenne. Riski ei ainakaan ollut toteutunut. Makuuhuoneen lattiassa ollut reikä ei ollut virhe kaupan kohteessa. Myyjät olivat kertoneet ostajille ja Pttttlle lattiassa olleesta reiästä ja sen tarkoituksesta ennen kauppaa. Lisäksi reikä oli mainittu kuntotarkastusraportissa, jossa oli myös kuva reiästä. Reiästä oli voitu seurata lattiarakenteen kuntoa. Kuntotarkastuksessa tässä kohdassa ei ollut havaittu kosteutta, hajua tai muita viitteitä vaurioista. Reiästä Matti Ettttdin tutkimuksen yhteydessä tullut mikrobiperäinen haju oli johtunut kylpyhuoneen viemärivuodosta.

 

Rakennuksen alakerrasta rakennuksen alarinteen puoleiselta sivulta ikkunoiden karmin alla olevasta eristevillasta otetuista kolmesta näytteestä yhdessä oli todettu heikko ja kahdessa vahva viite vauriosta. Näytteet oli otettu paikasta, joka oli suorassa yhteydessä ulkoilmaan. Tällaisesta eristevillasta löytyi aina kosteusvauriomikrobeja. Asiassa ei ollut tutkittu, oliko ikkunoiden alla alaohjauspuu vai tiili- tai betonirakenne. Alaohjauspuusta ei ainakaan ollut otettu näytteitä. Tämän vuoksi pelkät ikkunan tilkkeenä olevan eristevilIan mikrobit eivät osoittaneet mitään rakennuksen ulkopuolisen salaojituksen kunnosta tai rakenteen muista ominaisuuksista.

 

Takatilassa ja alapohjarakenteissa suoritettavat korjaustoimenpiteet

Vaatimus rakennuksen ympärillä olevan salaojituksen uusimisesta perustui virheelliseen korjaustarpeen arviointiin. Asiassa ei ollut esitetty selvitystä siitä, että salaojajärjestelmä ei olisi toiminut edelleen moitteettomasti. Järjestelmä oli rakennettu talon rakentamisaikaisten normien ja suositusten mukaisesti. Vaadittu korjaustyö merkitsi alkuperäisen salaojajärjestelmän täydellistä uudistamista ja rakennuksen perusparannusta. Kuntotarkastusraportin mukaan osa salaojista oli uusittu vuosien varrella. Kysymys oli alarinteen puolella olevasta salaojasta, jonka myyjät olivat uusineet. Tämä oli mainittu isännöitsijäntodistuksen Iiitteessä (K4). Asiassa ei ollut näytetty, että uusittu salaoja ei olisi toiminut. Myös sen uusiminen oli tästä huolimatta otettu huomioon ostajien korjauskustannuksia koskevassa vaatimuksessa. Vaatimuksen mukaisiin korjauskustannuksiin oli laskettu salaojan uusimista 91 metrin matkalta. Koko rakennuksen ympärysmitta oli kuitenkin vain 65 metriä.

Vaatimus salaojan uusimisesta koko rakennuksen ympärillä perustui käsitykseen, jonka mukaan rakennus täytyi kaivaa kauttaaltaan ympäriltä auki, jotta alapohjaan valuva vesi saataisiin pois. Kosteutta oli esiintynyt takaseinän alaosassa, mutta alapohjaan valuneesta vedestä ei ollut havaintoja tai selvitystä. Alapohjaan ei tullut mistään kohdasta vapaata vettä. Alarinteen puolella ei ollut edes kosteushavaintoja. Ainoastaan eristenäytteiden mikrobitutkimusten perusteella oli oletettu, että kosteutta olisi tullut rakenteisiin toimimattoman salaojituksen vuoksi. Alarinteen puolelle taloa ei voinut valua vettä ympäristöstä, koska maasto laski talosta poispäin.

Ostajien vaatimien korjausten kustannuksiin oli sisällytetty sekä kuntotarkastusraportissa suositellut toimenpiteet että koko salaojituksen uusiminen. Veden valumista kalliota pitkin tai sen halkeamista ei voitu kokonaan estää toimivallakaan salaojituksella. Takatilan seinän viereen asennetun salaojaputken uusiminen oli tarpeellista. Samassa yhteydessä oli hyödyllistä uusia seinän alaosan patolevyt ja lämpöeristys sekä korjata vedenpoistojärjestelmä siten, että mahdollisimman vähäinen määrä vettä joutui kysymyksessä olevaan salaojaan.

Takatilan kosteusteknistä toimivuutta voitiin olennaisesti parantaa toimenpiteillä, jotka tehostaisivat veden ohjausta salaojiin. NäiIIä toimenpiteillä poistettaisiin myös riski siitä, että vettä ohjautuu rakenteisiin ja kosteutta kulkeutuu sisätiloihin. Toimenpiteiden kustannukset olisivat 2.220 euroa.

 

Alakerran lattiarakenteessa suoritettavat korjaustoimenpiteet

Puukoolattu lattia täytti myös nykyisten rakentamismääräysten vaatimukset. Vastaava lattiarakenne oli edelleen vallitseva rakennustapa. Lattian uusiminen kaksinkertaiseksi betonilattiaksi olisi alkuperäisen rakenteen perusparantamista.

Takatilaan rajoittuvan seinän alaosasta saattoi päästä pieni määrä kosteutta seinärakenteisiin, jos kosteusrasitus oli seinän ulkopuolella runsasta ja rakennusta oli lämmitetty niin vähän, että seinäpinnat olivat kylmiä alakerrassa ja lattiarakenteen alla. Seinän vieressä sisäpuolella oli puukoolattu lattia, jonka reuna-alueelle ostajat väittivät takatilasta vuotaneen vettä. Kosteutta oli esiintynyt vain pieneIIä alueella. Alapohjaan ei ollut valunut vapaata vettä. Kylmään tilaan rajoittuvan rakenteen lämpötila oli matalampi kuin kauempana seinästä olevan rakenteen. Tämän vuoksi aivan seinän vieressä oleva osa lattian puurakenteesta oli erityisen arka kosteudelle. Seinää vasten olevassa kylpyhuoneessa oli sattunut ostajien omistusaikana vesivahinko. Kosteutta oli todettu vain noin kymmenellä prosentilla alapohjan pinta-alasta käsittävässä lattiarakenteessa. Riski seinän vieressä olevan lattian osan kostumisesta voitiin poistaa tiivistämällä seinän alapää betonivalulla ja bitumikermillä. Vaurioitunut osa lattiasta voitiin korjata 4.800 euron kustannuksin.

Alakerran lattiat oli purettu edellä mainitun vesivahingon takia. Ennen sitä alakerran kosteusongelmista ei ollut ollut mitään viitteitä. Myyjät vastasivat lattian rakentamisesta uudelleen enintään kahden metrin leveydeltä takaseinästä lukien. Kodinhoitohuoneen ja keittiön lattiarakenne oli betonia. Kylpyhuoneen lattian korjaaminen ei kuulunut myyjien vastuulle. Näin ollen heidän vastuulleen jäi enintään 14 neliömetrin alueen lattian korjaaminen, josta aiheutuvat kustannukset olivat 4.800 euroa.

 

Alakerran lattiarakenteessa ei ollut todettu muita korjausta vaativia vikoja. Tiivistevillasta löytyneiden mikrobien vuoksi tuli suorittaa korkeintaan tiivisteen vaihto, mistä aiheutuisi no in 500 euron kustannukset.

 

Rakennuksen toisessa kerroksessa todetut kosteusvauriot

Yläkerran käytävän päässä oli havaittu kosteusvaurio. Rakennetta oli avattu pieneltä alueelta, mutta jatkotutkimuksia ei ollut suoritettu ainakaan siten, että myyjien asiantuntija olisi ollut niissä mukana. Myyjät eivät olleet korjanneet tai avanneet lattiaa sanotusta kohdasta. Lattiassa ollut korjaamaton vuotojälki oli ollut nähtävissä asuntoa ostajiIle esiteltäessä. Siitä oli myös erikseen kerrottu ostajille. Jälki oli syntynyt vuosia aikaisemmin ikkunan tiivisteiden vuodon seurauksena. Lattia oli nyt avattu saman ikkunan alta. Näin ollen oli mahdollista, että todettu kosteusvaurio liittyi aikaisempaan ikkunan vuotoon. Kosteus oli voinut aiheutua myös uudesta ikkunan vuodosta, josta myyjillä ei ollut tietoa. Yläkerrassa ei ollut tehty muita kosteusmittauksia. Toisin kuin Matti Ettttd Oy:n lisätutkimustarvetta koskevassa lausunnossa oli väitetty, kysymyksessä oleva rakenne ei ollut maanvarainen. Mikään ei osoittanut, että yläkerran käytävässä tai siihen liittyvässä seinärakenteessa olisi vaurioita. Eristevillasta otetut näytteet eivät osoittaneet mitään rakenteen ominaisuuksista.

Terassikäytävän liikuntasauma oli vuotanut alapuolella olevaan takatilaan. Sauma oli korjattava. Myyjät eivät olleet tienneet vuodosta. Asiassa ei ollut selvitetty, että vuodon seurauksena rakennuksen sisäpuolisiin rakenteisiin olisi päässyt kosteutta. Vuotokohdan alapuolella ei ollut asuintiloja tai muitakaan rakennuksen sisätiloja. Kuntotarkastusraportista ilmeni selvästi, että takatilassa vuotokohdan alapuolella ollut lahonnut seinärakenne oli purettava ja takatilassa olevat vaurioituneet materiaalit poistettava.

 

Yläkerrassa takatilan päällä olevan ulkoseinän päässä alaohjauspuussa oli havaittu kosteusvaurio. Vaurioitunut seinän nurkka, joka oli avattu tutkimuksessa, oli seinän kylmin ja voimakkaimmin sateelIe altistunut kohta. Ikkunatiivisteen vuoto oli saattanut edistää seinän vaurioitumista. Vaurion korjauksesta aiheutuva kustannus oli noin 5.800 euroa, jos vain seinän pää oli vaurioitunut noin kuuden metrin matkalta. Jos seinä todettaisiin jatkotutkimuksissa vaurioituneeksi koko terassin pituudelta, kustannus olisi noin 18.000 euroa. Takaseinää lukuun ottamatta seinät eivät olleet riskirakenteita. Niiden korjaaminen ei ollut tarpeellista.

Kuntotarkastusraportin mukaan yläkerran kylpyhuoneet olivat elinkaarensa päässä. Ostajien oli tullut varautua niiden uusimiseen ja siitä aiheutuviin kustannuksiin.

 

Korjauskustannusten määrä

Jotta rakennus saataisiin siihen kuntoon, jossa se oli ollut sitä ostajilIe esiteltäessä ja jota ostajat sen ikä, heille ennen kauppaa annetut tiedot ja heidän havaittavissaan ennen kauppaa olleet seikat sekä muut asiaan vaikuttavat seikat huomioon ottaen olivat voineet edellyttää, seuraavat korjaustoimenpiteet tuli suorittaa:

- takatilan salaojan ja valumavesien poiston korjaaminen 2.200 euroa,

- alakerran takaseinän viereisen puukoolatun lattiarakenteen kosteusvaurioiden korjaaminen kahden metrin leveydeltä seinästä lukien 4.800 euroa,

- toisen kerroksen käytävän päässä todetun vaurion lisätutkimus ja mahdollisesti tarvittava korjaus (arvioitu korjaustarve lattiassa viisi neliömetriä ja seinän alaosassa kuusi metriä) 5.800 euroa,

- yläkerran käytävän lattian (takatilan katon) ja sen päällä olevan seinän betonisen alaosan kermieristys ja liikuntasauman korjaus 5.400 euroa,

- ala- ja yläkerran ikkunoiden ja alakerran oven sekä pumppuhuoneen läpiviennin eristeiden vaihto 1.700 euroa,

- jätekulut 1.500 euroa,

- siivous homeettomaksi 4.000 euroa,

- urakoitsijan yleiskulut (12 prosenttia) 3.050 euroa,

- suunnittelu, rakennuttaminen ja valvonta 2.500 euroa

Yllä mainittujen toimenpiteiden yhteinen kustannusarvio oli 31.000 euroa. Mikäli yläkerran terassikäytävän viereisen seinän alaosa olisi tarpeellista korjata koko 18 metrin matkalta, työstä aiheutuva lisäkustannus olisi 12.000 euroa. Kokonaiskustannus olisi tällöin 43.000 euroa.

 

Virheiden seuraamukset

Virheiden korjauskustannukset olivat joka tapauksessa niin alhaiset, että ostajilla ei niiden perustella ollut oikeutta purkaa kauppaa. Myyjät olivat jo ennen kanteen vireilletuloa olleet valmiit maksamaan huomattavasti suuremman määrän, 50.000 euroa, kauppahinnan alennuksena. Edellä mainittujen korjausten johdosta rakennus tulisi parempaan kuntoon, kuin mitä ostajat heille ennen kauppaa esitettyjen tietojen ja rakennuksen normaalin tarkastuksen yhteydessä tehtävissä olleiden havaintojen perusteella voivat edellyttää. Muut kuin edellä mainitut kustannukset eivät kuuluneet myyjien vastuulIe, koska korjaustarpeet olivat olleet ostajien tiedossa ja heidän oli täytynyt ottaa ne ostopäätöstä tehdessään huomioon.

 

Matti Ettttd Oy:n arvio korjauskustannuksista perustui toimenpiteisiin, joiIIa rakennus peruskorjattaisiin ja perusparannettaisiin kaikilta osin nykynormien ja -tietämyksen mukaan rakennetuksi, uutta vastaavaksi asunnoksi. Kysymys oli osin 30 ja osin 20 vuotta vanhasta rakennuksesta, joka oli toteutettu rakennusaikansa säädösten ja tietämyksen mukaisesti. Ettttdin laskelman mukaisten korjaustoimenpiteiden aiheuttama rakennuksen tason parantuminen tuli ottaa huomioon purkukynnyksen täyttymistä arvioitaessa. Ostajat eivät olleet voineet asua asunnossa lähes kolmeen vuoteen, koska he olivat rakenteita purettuaan jättäneet kaikki korjaustoimenpiteet tekemättä. Myyjien myöntämät salaiset virheet olisi voitu korjata samalIa alakerran kylpyhuoneen viemärivuodon johdosta välttämättömien toimenpiteiden kanssa. Nämä toimenpiteet eivät siten olisi aiheuttaneet lisähaittaa asumiselle.

Koska rakennus oli ollut noin neljä vuotta käyttämättömänä, rakenteet osin purettuina ja puutteellisesti lämmitettyinä, kaupan purkaminen oli joka tapauksessa myyjien kannaIta kohtuutonta. Ostajien asumisaikana tapahtuneen alakerran kylpyhuoneen viemärivuodon seurauksena haitalliset mikrobit olivat päässeet leviämään kaikkialle rakennukseen ja aiheuttaneet huomattavia puhdistus- ja lisäkorjaustarpeita rakennuksen asuintiloissa. Kantajat olivat lisäksi laiminlyöneet täysin kuntotarkastusraportissa suositellut korjaustoimenpiteet, mistä oli vuosien mittaan aiheutunut lisävahinkoa. Takatilan vedenkeruualtaan poistoputki oli irronnut tai irrotettu, mikä oli aiheuttanut merkittävän lisän takatilan puoleisen alakerran takaseinän kosteusrasitukseen. Rakennus ei kokonaisuutena vastannut läheskään sitä kohdetta, jonka myyjät olivat luovuttaneet ostajiIIe elokuussa 2011. Oikeudenmukainen seuraamus kaupan kohteen virheistä oli kohtuullinen enintään 50.000 euron hinnanalennus.

 

Vahingonkorvaus

Mikäli kaupan kohteessa katsottaisiin olevan asuntokauppalain mukainen virhe, se ei ollut johtunut myyjien huolimattomuudesta. Virheet olivat joka tapauksessa enintään salaisia virheitä. Myyjillä ei siten ollut vahingonkorvausvelvollisuuden edellyttämää tuottamusta.

 

Selvittelykustannukset

Ostajat olivat teettäneet kohtuuttoman suuren määrän päällekkäisiä tutkimuksia, jotka eivät olisi olleet tarpeellisia, mikäli ostajat olisivat heti ryhtyneet asianmukaisiin korjaustoimenpiteisiin. Merkittävä osa Deleten suorittamien toimenpiteiden kustannuksista oli aiheutunut pohjakerroksen kylpyhuoneen viemärivahingon selvittämisestä ja siihen liittyvistä toimenpiteistä.

 

Ylimääräiset asumiskulut

Kustannukset saattoivat tulla korvattaviksi enintään siltä ajalta, jonka myyjien vastuulla olevien virheiden korjaaminen olisi kohtuudeIIa vienyt, jos ostajat olisivat ryhtyneet viipymättä korjaustoimenpiteisiin. Korjausten suorittamiseen olisi tarvittu enintään kolme kuukautta. Mikäli kauppa purettaisiin tai myyjät velvoitettaisiin suorittamaan ostajilIe hinnanalennusta, myyjät joutuisivat joka tapauksessa suorittamaan ostajilIe tuotto- ja viivästyskorkoa. Tämän vuoksi myyjät eivät voineet rajattomasti olla vastuussa siitä osasta ostajien asumiskustannuksia, joka johtui siitä, että ostajat eivät olleet ryhtyneet korjaamaan asunnon virheitä.

 

Irtaimisto

Myyjät eivät olleet tuottamuksellaan aiheuttaneet kirjojen saastumista siten, että ne olisi hävitettävä. Mikrobit olivat päässeet huoneilmaan alakerran kylpyhuoneen viemärivahingon ja sitä seuranneiden toimenpiteiden seurauksena. Ostajat eivät olleet esittäneet selvitystä asunnon mikrobipitoisuuksista ennen viemärivahinkoa tai kirjojen arvosta. Ostajat eivät myöskään olleet selvittäneet, että kirjojen puhdistaminen ei ollut mahdollista.

 

Ostajien toissijaisen vaatimuksen mukainen hinnanalennus ja vahingonkorvaukset

Mikäli myyjät velvoitettaisiin suorittamaan ostajilIe hinnanalennusta, korjausten aiheuttama tason parannus tuli ottaa huomioon sen määrässä.

 

Oikeudenkäyntikulut

Valtaosa ostajien oikeudenkäyntikuluista oli syntynyt sen johdosta, että he olivat pyrkineet näyttämään korjaustarpeen ja -kustannukset niin suuriksi, että kaupan purkukynnys ylittyisi. Tämä seikka tuli ottaa huomioon, mikäli myyjät tuomittaisiin suorittamaan ostajilIe hinnanalennusta. Lisäksi asiassa tuli ottaa huomioon, että myyjät olivat jo ennen kanteen vireilletuloa tarjoutuneet suorittamaan ostajilIe sovinnon aikaansaamiseksi kauppahinnan alennuksena 50.000 euroa. Myyjien oikeudenkäyntikuluista noin 10.000 euron osuus oli aiheutunut toimenpiteistä ennen sanottua sovintotarjousta.

 

Vastaus

 

Hanna Roooo ja Tuomas Roooo ovat vaatineet, että valitus hylätään. Siinä tapauksessa, ettei hovioikeus hyväksyisi kaupan purkua, Roooo ja Roooo ovat toissijaisesti vaatineet, että Taina Kmmmm ja Mika Kmmmm velvoitetaan yhteisvastuullisesti suorittamaan heille hinnanalennuksena 264.030 euroa sekä käräjäoikeuden tuomitsemien vahingonkorvausten lisäksi oikeudenkäynnin aikana syntyneet vastaavat ylimääräiset asumiskulut 20.921 euroa korkoineen kuukauden kuluttua hovioikeuden tuomion antamisesta lukien. Roooo ja Roooo ovat lisäksi vaatineet, että Taina Kmmmm ja Mika Kmmmm velvoitetaan yhteisvastuullisesti korvaamaan heidän oikeudenkäyntikulunsa hovioikeudessa 46.610,13 eurolla korkoineen.

Kaupan kohteessa ei ollut ollut havaittavissa virheitä tai puutteita kauppaa tehtäessä vuonna 2011. Rakennuksen alakerran kylpyhuoneessa oli kesällä 2012 todettu putkivuoto. Sen johdosta suoritettujen purkutöiden yhteydessä oli löytynyt kosteusvaurioita, jotka eivät olleet yhteydessä putkivaurioon. Kaupan jälkeen suoritetuissa tutkimuksissa oli selvinnyt, että rakennuksessa oli useita erilaisia kosteudenhallintaan liittyviä ongelmia ja virheitä. Ostajat olivat joutuneet muuttamaan pois talosta kesällä 2012 asuttuaan siinä alle vuoden.

Rakennuksen eri puolilla oli kaupantekohetkellä ollut merkittäviä ongelmia kosteudenhallinnassa. Myyjät olivat tienneet tai ainakin heidän olisi pitänyt tietää näistä ongelmista ja niihin liittyvistä riskeistä.

Kohde oli myyty hyväkuntoisena. Omakotitalon salaojituksen, perustusten täyttöön käytetyn maa-aineksen ja seinärakenteiden uusimisessa ei ollut kysymys tasonparannuksesta. Kysymyksessä olevien rakenteiden tuli kestää omakotitalon koko elinkaaren ajan. Alakerran kylpyhuoneen purkutyöt ja rakennuksen kuivatus oli suoritettu ostajien kustannuksella. Uudelleenrakentamisesta aiheutuva tasonparannus tuli kaupan purkutilanteessa myyjien hyväksi. Rakennuksen kunto ei ollut huonontunut ostajien omistusaikana, eivätkä he olleet jättäneet rakennusta lämmittämättä.

 

Kaupan kohteesta ennen kauppaa annetut tiedot

 

Myyntiesite. isännöitsijäntodistus sekä myyjien laatima liite korjaustöistä

Myyjät olivat laatimassaan isännöitsijäntodistuksen liitteenä olevassa luettelossa esittäneet vain muutamia tavanomaisia korjaustarpeita. Makuuhuoneen reiän osaIta luettelossa ei ollut yksilöity korjaustarvetta. Myyjien ilmoittamista korjaustarpeista ei ollut ilmennyt laajaa peruskorjaustarvetta.

 

Kuntotarkastuksen suorittaminen ja kuntotarkastusraportti

Tapio Ptttti oli kuntotarkastusta suorittaessaan todennäköisesti tiennyt, kenen omistamasta rakennuksesta oli ollut kysymys. Myyjien asiantuntemus oli siten saattanut vaikuttaa Piitulaiseen siten, ettei hän ollut osannut epäiIIä kohteessa olevan puutteita. Oli mahdollista, että hän ei tämän vuoksi ollut suorittanut riittäviä tutkimuksia riskirakenteiden osalta.

Kuntotarkastusraportissa oli esitetty joitakin tavanomaisia huolto- ja korjaustoimenpiteitä sekä tavanomaisia lisätutkimustarpeita. Myyjät olivat raportin haastatteluosassa ilmoittaneet, että tulokset osoittivat maanvaraista laattaa laajemminkin mitattaessa, että takatilasta ja rinteestä ei päässyt kosteutta lattiaan vaan se toimi erinomaisesti. OstajiIIe oli siten annettu kuntotarkastusraportissa nimenomainen tieto siitä, ettei kohteessa ollut kosteuteen liittyviä ongelmia. Tämä vastasi sitä, mitä ostajille oli suullisestikin vakuutettu. Myyjien asumisaikana oli useasti tehty kosteusmittauksia testimielessä, eikä kosteutta ollut löytynyt.

Raksystems ei ollut esittänyt lisätutkimuksen 3.8.2011 perusteella mitään muutoksia kuntotarkastusraporttiin. Raportissa ei ollut esitetty, että takarinteestä valuvien vesien poisjohtamiseen liittyisi erityisiä riskejä tai välitöntä korjaustarvetta.

 

Esittelyissä ostajille annetut tiedot

Kohteeseen oli tutustuttu vain silmämääräisesti, eivätkä ostajat tai Ptttt olleet tehneet kohteessa omia tutkimuksia tai selvityksiä. Pttttlla ei ollut ollut kohteen kunnosta parempaa tietoa kuin mitä kuntotarkastusraportista ja myyjien selvityksistä oli ilmennyt. Pttttlla ei ollut erityistä asiantuntemusta asuinrakennusten korjausrakentamisessa. Hänen kanssaan ei ollut käyty erityisesti läpi seurantaraporttiin kirjattuja asioita.

Krista Malmivaaran mukaan kohteessa oli tehty korjauksia joka vuosi. OstajiIIa ei ollut kaupanteossa annettujen tietojen perusteella ollut mitään syytä olettaa, että kohde edellyttäisi peruskorjausta tai kosteudenhallintaan liittyviä laajoja korjaustoimenpiteitä. Heillä tai Pttttlla ei ollut esittelyissä esiin tulleiden seikkojen tai myyjien antamien tietojen perusteella ollut erityistä syytä tarkastaa myyjien antamien tietojen paikkansapitävyyttä.

 

Kahteen huolto kaupan jälkeen

Myyjät eivät olleet kertoneet ostajille, että heidän tulisi kuivattaa sisäilmaa takkaa käyttämällä tai muullakaan tavoin. OstajiIIe ei myöskään ollut kerrottu, mitä alapohjassa mahdollisesti havaitusta kosteudesta seuraisi. Ostajat olivat saaneet lämmitysjärjestelmän toimimaan syksyllä 2011. Rakennuksen sisälämpötilaa ei ollut päästetty liian alhaiseksi. Kohteessa ei ollut todettu kosteuden kondensoitumista pinnoiIIe tai siihen liittyviä vaurioita. Kondensoituminen oli suljettu pois Matti Ettttd Oy:n vuonna 2015 suorittamassa tutkimuksessa. Vahanen Oy:n raportti (V2) osoitti, että kosteutta oli siirtynyt rakenteen ulkopuolelta sen sisäpuolelle. Johtopäätökset eivät ilmenneet raportista selvästi. RaportiIIa oli siten pyritty antamaan rakennuksen kosteuden aiheuttaneista tekijöistä kuva, joka ei vastannut todellisuutta. Raporttia tai sen laatinutta Ari-Veikko Ktttta ei tämän vuoksi voitu pitää puolueettomina asiassa. Käräjäoikeuden katselmuksessa 10.4.2015 seinärakenne oli olohuoneen ja kodinhoitohuoneen välisen seinän kohdalla kostea, mikä osoitti, että kosteus pääsi seinässä ulkopuolelta sisään.

 

Rakennuksessa todetut vauriot ja virheet

Rakennuksen takatila

Myyjien rakentama valumavesien poistamiseen tarkoitettu järjestelmä oli hyvän rakennustavan vastainen ja puutteellinen, eikä se ollut toiminut. Kosteus oli päässyt takatilaa vasten olevan ulkoseinän läpi. Lisäksi avoimesta betonialtaasta haihtui kosteutta takatilaan. Myyjät olivat olleet tietoisia järjestelmästä ja siihen liittyvistä riskeistä. Rakennuksen takaosan salaojitus ei ollut toimiva. Salaojien ympärillä käytetty hiekka oli liian hienojakoista, ja salaojassa oli reikä. Salaojaputki tukkiutui herkästi. Mika Kmmmm oli kaivanut takatilan päädyssä salaojaa näkyviin. Hänen oli siten täytynyt olla tietoinen edellä mainituista virheistä. Hän ei kuitenkaan ollut ryhtynyt toimenpiteisiin niiden korjaamiseksi. Rinteessä sijaitsevan betoniseinän yläpuolella oleva salaoja ei johtanut vettä rakennuksen sivustoille.

Myyjät eivät olleet ennen kauppaa antaneet ostajiIIe oikeita tai riittäviä tietoja takatilasta sekä sen kosteudenhallinnasta ja korjaustarpeesta. Ostajat eivät olleet tutkineet takatilan vedenpoistoa ennen kaupantekoa, eikä heillä olisi ollut edellytyksiä arvioida ongelmia tai niiden merkitystä. Ostajiila oli ollut oikeus luottaa kuntotarkastusraporttiin, johon ei ollut tältä osin kirjattu korjaustarvetta. Takatilaa ei ollut tutkittu tarkkaan kuntotarkastuksessa, eikä kosteudenhallinnan puutteita ollut havaittu ennen kaupantekoa. Kaupantekohetkellä takatilan betoniallas ja sen putkiliitos olivat olleet tavaroiden peitossa. Takatila oli myös hämärä ja vaikeakulkuinen. Koska kuntotarkastusraporttiin ei ollut kirjattu korjaustarvetta, takatilan kosteus ei voinut johtua ostajien laiminlyönnistä.

Rakennuksen taka- tai ulkoseinässä ei ollut kosteus- tai lämpöeristettä.

 

Alakerran muut kosteusvauriot

Makuuhuoneen lattian reikä oli hyvän rakennustavan vastainen ja riskialtis ratkaisu. Lattiapinnoitteeseen oli tehty reikä, jota kautta lattian alla olevaa rakennetta oli myyjien mukaan tullut tuulettaa. Reiästä oli imetty kosteutta alapohjasta tuulettimeen johdetulla putkella. Ostajat eivät olleet kiinnittäneet asiaan huomiota ennen kauppaa. Myyjät olivat tienneet asiasta ja sen merkityksestä. Tällainen tuulettaminen oli hyvän rakennustavan vastaista ja riskialtista. Asuintilojen ei tullut olla suorassa yhteydessä alapuolella oleviin rakenteisiin. Reiän alapuolella olevissa rakenteissa oli havaittu kosteusjälkiä. Jälkien perusteella rakenteet olivat olleet väliIIä kosteita, välillä kuivia. Lattian alapuoliset rakenteet oli eri kohdissa todettu kosteiksi useissa

eri asiantuntijoiden suorittamissa tarkastuksissa ja mittauksissa. Kysymys oli selvästä terveydellisestä riskistä, koska mikrobeilla oli suora kulkuyhteys alapohjasta huoneilmaan. Riski oli olemassa riippumatta siitä, oliko lattian nurkka kostea. Pienikin mikrobimäärä saattoi kokonaan saastuttaa sisäilman. Makuuhuoneesta oli löytynyt kosteusvaurioita ja vahvoja viitteitä mikrobikasvustoista. Lattiassa oleva reikä osoitti siten vakavan virheen kaupan kohteessa.

Eristeistä otetuista näytteistä voi tyypillisesti löytyä epäpuhtauksia. Tässä tapauksessa mikrobien määrät olivat olleet niin suuret, että niiIle ei ollut muuta selitystä kuin kosteusvaurio. Mikrobikasvustoa esiintyi rakenteiden tuulensuojalevyn sisäpinnalla, missä sitä ei olisi saanut esiintyä. Myyjät eivät olleet suorittaneet tutkimuksia kysymyksessä olevista rakenteista, vaikka heillä oli ollut siihen mahdollisuus. Asiassa ei ollut aihetta kyseenalaistaa eristenäytteiden luotettavuutta.

 

Takatilassa ja alapohjarakenteissa suositeltavat korjaustoimenpiteet

Salaojituksen korjaaminen oli välttämätöntä kosteusvaurioiden syyn poistamiseksi. Myyjien esittämät toimenpiteet eivät olleet riittäviä. Myyjien kustannusarvio ei ollut realistinen. Asunnossa todetut terveyshaitat oli poistettava. Kosteusvauriot oli korjattava ja niiden syyt poistettava. Rakennuksen alapohjaan ja rakenteisiin kohdistuvan kosteusrasituksen poistamiseksi takatilassa oli suoritettava Matti Ettttd Oy:n asiantuntijalausunnon 26.2.2015 (K26) mukaiset korjaustyöt.

Olohuoneen lattia oli avattu putkivuodon yhteydessä vuonna 2006. Ulkopuoliset asiantuntijat olivat tuoneet esille kosteudenhallinnan ongelmat ja siihen liittyvät epäilyt ainakin vuonna 2006. Myyjät olivat jättäneet ongelmat huomiotta. Olohuoneen ja kodinhoitohuoneen välisen seinän nurkka oli kastunut ja puu lahonnut vuonna 2006 tehdyn lattian korjauksen jälkeen.

 

Alakerran lattiarakenteessa suoritettavat korjaustoimenpiteet

Ostajien vaatimukset perustuivat terveyshaittaa aiheuttavien virheiden poistamiseen. Kosteus pääsi ulkoapäin myös alapohjan alle, siitä betonilaattaan ja edelleen puukoolattuun lattiaan. Puukoolattu lattia oli riskirakenne, jonka korjaaminen oli välttämätöntä terveyshaittaa aiheuttavien mikrobivaurioiden syiden poistamiseksi. Lattiarakenne oli todettu riskirakenteeksi jo kuntotarkastuksessa. Lattiarakenteesta oli tehtävä kaksinkertainen betonilaatta rakenteen toimivuuden varmistamiseksi. Ostajilla ei ollut velvollisuutta hyväksyä sitä, että lattia korjattaisiin vanhaa rakennetta vastaavaksi, vaikka kosteusvaurion riski tällöin saattaisikin vähentyä betonilaatan alla olevan eristekerroksen ansiosta. Kosteusvaurioiden korjauksessa oli saatava varmuus kosteuden syyn poistamisesta.

 

Rakennuksen toisessa kerroksessa todetut kosteusvauriot

Terassikäytävässä ei ollut vedeneristystä. Käytävän betonirakenne ulottui vasten asuintilojen rakenteita, mikä mahdollisti niiden kastumisen. Raken¬teet olivat myös kastuneet terassikäytävän päädyssä. Seinän alajuoksu ja puinen pystyrunko olivat märkiä. Kohdasta otetussa eristenäytteessä oli vahva viite vauriosta. Lattiatason alapuolelle tehdyssä rakenneavauksessa puu oli ollut vesimärkä. Tätä virhettä ei ollut mainittu kuntotarkastusraportissa. Vedeneristyksen puuttuminen aiheutti riskin asumisterveydelle.

Toisen kerroksen ulkoseinä oli korjattava kengittämällä, koska alaohjauspuu oli syvällä rakenteessa ja altis sade- ja kattovesien valumiselle. Myyjien esittämä korjaus ei poistanut riskirakennetta.

 

Virheistä aiheutuneiden korjauskustannusten määrä

Korjaustarve oli selvitetty useiden asiantuntijoiden suorittamilla tutkimuksilla. Terveyshaittaa aiheuttavat ongelmat oli poistettava korjauksilla. Riidan kohteena olevat korjaukset koskivat rakenteita, joiden tuli olla kunnossa jokaisessa asuinrakennuksessa.

Myyjien esittämän kustannusarvion mukaiset toimenpiteet eivät olleet riittäviä virheiden korjaamiseksi, Kustannusarvio oli esitetty vasta hovioikeudessa.

 

Virheen seuraamukset

Korjauskustannusten määrä oli erittäin merkittävä, yli 40 prosenttia kauppahinnasta. Kysymys ei ollut perusparannuksesta. Korjaukset tuli tehdä nykyisten normien ja tietämyksen mukaan. Kohteen välttämättömät korjaukset eivät nostaneet sen arvoa. Ne oli kuitenkin suoritettava, jotta kohteessa voitaisiin asua turvallisesti ja jotta se voitaisiin myös myydä turvallisesti. Oikeuskäytännön mukaan niin sanottua tasonparannusta ei tullut huomioida purkukynnyksen täyttymisen arvioinnissa (KKO 2015:58, kohta 28). Purkukynnyksen arvioinnissa tuli kiinnittää huomiota ostajille aiheutuneeseen asumishaittaan ja siihen, että he eivät olleet voineet käyttää kohdetta aikomallaan tavalIa. Kylpyhuoneen rakenteet oli purettu ja kuivatettu ostajien kustannuksella. He olivat joutuneet muuttamaan kohteesta pois muiden kosteusvaurioiden vuoksi. Ostajat olivat ensisijaisesti vaatineet kaupan purkua, minkä vuoksi heillä ei ollut velvollisuutta suorittaa kalliita peruskorjaustöitä. Kohteen asumiskelvottomuus ja asumishaitta eivät johtuneet alakerran kylpyhuoneesta. Kohteessa oli terveyshaitta.

Virheistä aiheutui ostajiIIe olennaista haittaa. Muu seuraamus kuin kaupan purku ei ollut kohtuullinen. Mikäli kauppaa ei purettaisi, ostajat joutuisivat kohtuuttomaan tilanteeseen. He joutuisivat viemään läpi laajan ja kalliin korjaushankkeen, johon he eivät kauppaa tehdessään olleet voineet varautua ja johon heillä ei ollut taloudellisia resursseja. Korjaushanke myös häiritsisi kohtuuttomalla tavalIa ostajien ammatiIIista toimintaa ja aiheuttaisi heille tulonmenetyksiä ja ajanhukkaa. Ostajat olivat reklamoineet myyjille heti virheiden tultua ilmi. Myyjille oli vuosina 2012 ja 2013 annettu mahdollisuus suorittaa kohteessa haluamansa tutkimukset. Ostajat olivat jo ennen oikeudenkäyntiä ja toistuvasti sen aikana ehdottaneet myyjille kaupan purkua. Kaupan kohteen olennaiset virheet ja asiassa ja kertyneet selvittely-, oikeudenkäynti- ja muut kulut huomioon ottaen myyjien esittämä sovintotarjous ei ollut ollut hyväksyttävissä.

 

Virheistä aiheutuneiden muiden vahinkojen korvaaminen

Myyjien asiantuntemus

Myyjät olivat rakennusalan asiantuntijoita. He olivat esitellessään rakennusta tuoneet esille oman asiantuntemuksensa rakennuksen toimivuuteen ja korjaustarpeisiin liittyen. Myös kiinteistönvälittäjä Mtttta oli kehunut taloa erittäin hyväkuntoiseksi ja kertonut myyjien olevan rakennusalan ammattilaisia. Myyjät vastasivat myös välittäjän antamasta tiedosta. Myyjät olivat tehneet rakennuksen perustuksiin liittyviä korjaustoimenpiteitä. Kysymys ei ollut salaisista virheistä. Kohteen kosteudenhallinnassa ali kaupantekohetkelIä ollut merkittäviä ongelmia rakennuksen eri puolilla. Myyjät olivat olleet tai ainakin heidän olisi pitänyt olla tietoisia näistä ongelmista ja niihin liittyvistä riskeistä. Myyjät olivat tienneet rakentamastaan puutteellisesta vedenpoistojärjestelmästä takatilassa sekä siitä, että takatilan salaoja ei ollut toiminut. Myyjät olivat myös tienneet makuuhuoneen lattiapinnoitteeseen tehdystä reiästä ja sen merkityksestä sekä yläkerran terassikäytävän rakenteen kosteudesta ja kosteuseristeen puuttumisesta.

 

Selvittelykustannukset

Selvittelykustannukset eivät olleet päällekkäisiä eikä niitä olisi voitu välttää. Deleten tutkimukset olivat koskeneet pääasiallisesti muita seikkoja kuin kylpyhuoneen putkivuotoa. Myyjät eivät olleet käräjäoikeudessa riitauttaneet Deleten toimenpiteistä aiheutuneiden kustannusten rnäärää.

 

Ylimääräiset asumiskulut

Kustannukset eivät johtuneet siitä, että ostajat eivät olleet ryhtyneet korjaamaan kohteen virheitä. Kylpyhuoneen rakenteita oli purettu ja kuivatettu ostajien kustannuksella. Ostajat olivat joutuneet muuttamaan kohteesta pois muiden kosteusvaurioiden vuoksi. Espoon kaupungin ympäristöterveystoimi oli todennut, että kohteessa oli terveyshaitta. Oikeudenkäynnin aikana erääntyneet kustannukset olivat yhteensä 20.921 euroa (vuokrakustannukset 19.200 euroa, vakuutusmaksut 600 euroa ja lämmityskustannukset 1.121 euroa).

 

Irtaimisto

Myyjät eivät olleet esittäneet, miten kirjat voitaisiin puhdistaa. He eivät 0lleet käräjäoikeudessa edes väittäneet, että ne voitaisiin puhdistaa. Kirjoja ei voitu puhdistaa mikrobeista ainakaan niiden hankintahintaa alemmilIa kustannuksilla.

 

Ostajien toissijaisen vaatimuksen mukainen hinnanalennus ja vahingonkorvaukset

Ostajilla oli joka tapauksessa oikeus hinnanalennukseen, jonka määrä vastasi kaupan kohteessa olevan terveyshaitan poistamiseksi tarpeellisten korjauskustannusten määrää. Korjaustoimenpiteet eivät johtaneet tasonparannukseen. Ne kohdistuisivat pääosin rakenteisiin, joiden odotettavissa oleva käyttöikä oli rakennuksen koko elinkaaren mittainen tai joista ostajilIe oli nimenomaisesti vakuutettu, että ne toimivat moitteettomasti. Edellä todetuin perustein ostajilla oli joka tapauksessa oikeus myös toissijaisen vaatimuksensa mukaisiin vahingonkorvauksiin.

 

Oikeudenkäyntikulut

Valtaosa ostajien oikeudenkäyntikuluista ei ollut syntynyt valituksessa väitetyllä tavalIa. Myyjien oikeudenkäyntikulut olivat käräjäoikeudessa olleet samaa suuruusluokkaa kuin ostajien kulut. Oikeudenkäyntikulujen määrä johtui ennen kaikkea asian laadusta ja laajuudesta sekä osaltaan myös myyjien kohteessa teettämistä laajoista tutkimuksista, joilla oli pyritty osoittamaan kosteuden tulleen rakennuksen sisäpuolelta. Myyjien tutkimukset olivat edellyttäneet ostajien kannanottoja ja lisäselvityksiä.

 

 

Hovioikeuden ratkaisu

Perustelut

 

Todistelu

Asianosaiset ovat vedonneet käräjäoikeuden tuomiosta ilmeneviin kirjallisiin todisteisiin.

Pääkäsittelyssä on kuultu todistelutarkoituksessa Tuomas Rooooa, Hanna Rooooa, Mika Kmmmma ja Taina Kmmmma sekä todistajina R Rooooa, J Rooooa, Janne Htttta, Matttista, S Ltttta, K Mtttta, Hannu Vttttsta, Matti Ettttdia, K Rtttta, M Stttttä, A Ktttsta, Tapio Ptttttsta ja Matti Kttttta.

 

Asian tausta

Asiassa on kysymys 15.8.2011 tehdystä, osoitteessa Txxxxxi 1 B, Espoo, sijaitsevan erilIistalon hallintaan oikeuttavien Asunto Oy Nxxxxxxxn osakkeiden 241-480 kaupasta. Rakennuksen kerrosala on 298 neliömetriä ja huoneistoala 217,5 neliömetriä. Rakennuksessa on yhtiöjärjestyksen mukaan kuusi huonetta ja keittiö sekä lasitettu terassi. Rakennuksen ensimmäinen kerros on rakennettu vuonna 1981 ja toinen kerros vuonna 1991. Myyjät ovat ostaneet kohteen vuonna 1998. Rakennuksen alakerrassa on vuonna 2006 ollut putkivuoto, jonka vuoksi olohuoneen lattia on purettu ja rakennettu uudestaan.

 

Myyjät ovat tilanneet Raksystemsiltä kaupan kohdetta koskevan kuntotarkastuksen. Tarkastus on tehty 17.3.2011 ja siitä on laadittu kuntotarkastusraportti (kirjallinen todiste KS). Todistajana kuultu Tapia Ptttti on allekirjoittanut raportin, joka on mainittu myös kohteen myyntiesitteessä (K2). Myyntiesitteessä on todettu, että kohde on hyväkuntoinen. Kohdetta on välittänyt kiinteistönvälittäjä Krista M.

Ostajat ovat tutustuneet kohteeseen ensimmäisen kerran yleisellä näytöllä heinäkuussa 2011. Roooo on seuraavan kerran käynyt siellä yksityisellä näytöllä ostajien tuttavan diplomi-insinööri Heikki Pttttn kanssa. Ptttt on erikoistunut rnaankuivaukseen ja vesirakentamiseen, talonrakentamiseen sekä remontoinnin suunnitteluun ja toteutukseen. Paikalla ovat tuolloin olleet myös myyjät ja M.. Ostajat ovat tämän jälkeen heinäkuussa 2011 tehneet tarjouksen. Ptttti on 3.8.2011 tehnyt uuden tarkastuksen, josta on laadittu raportti (K6). Tarkastuksessa ovat Ptttn lisäksi olleet läsnä Ptttt, Roooo ja Taina Kmmmmm. Kauppakirja (K1) on allekirjoitettu 15.8.2011. OstajiIIa on ennen kaupan tekemistä ollut kuntotarkastusraporttien lisäksi käytettävissään myyntiesite (K2), isännöitsijäntodistus (K3) ja erittely tehdyistä korjauksista ja tulevista korjaustarpeista (K4).

 

Kohteen hallinta on siirtynyt ostajille syyskuussa 2011. He ovat muuttaneet taloon syksyllä 2011. Rakennuksen alakerran kylpyhuoneessa on todettu kesällä 2012 viemärivuoto, josta on aiheutunut kosteusvaurio. Kylpyhuoneen rakenteet on vaurion vuoksi purettu. Ostajat ovat tilanneet Deleteltä vaurion johdosta kosteuskartoituksen (K9), jonka yhteydessä on ilmennyt muita kosteusvaurioita. Ostajat ovat muuttaneet pois kiinteistöltä heinäkuussa 2012.

 

Hovioikeudessa ratkaistavat kysymykset

Asiassa on riidatonta, että kohteessa on todettu lukuisia kosteudenhallintaan liittyviä ongelmia ja vaurioita, jotka ilmenevät todisteista K7-K20, K26, K27, V2, V3, VS, V7 ja V8. Myyjät ovat myöntäneet, että rakennuksessa on salaisia virheitä, joiden perusteella heidät voidaan velvoittaa suorittamaan ostajille hinnanalennuksena enintään 50.000 euroa. Riidatonta on, että talon alakerrassa kesällä 2011 todettu ja korjattu kylpyhuoneen viemärivuoto ja siitä aiheutunut kosteusvaurio ei ole myyjien vastuulla oleva virhe kaupan kohteessa. Asiassa on ensiksi ratkaistava, miltä osin kohteessa on muiden kosteusvaurioiden johdosta kaupantekohetkellä ollut asuntokauppalaissa tarkoitettu virhe. Kysymys on tältä osin myyjien tietoisuuden ja ostajien ennakkotarkastusvelvollisuuden arvioinnista.

 

Asiassa on seuraavaksi arvioitava virheen korjaamiseksi vaadittavia toimenpiteitä sekä tarpeellisista toimenpiteistä aiheutuvien kustannusten määrää sekä näihin liittyen virheen seuraamuksia. Ratkaistavana on tältä osin, täyttyvätkö asuntokauppalaissa tarkoitetut kaupan purkamisen edellytykset, vai onko ostajilla kohteessa todetun virheen johdosta oikeus hinnanalennukseen. Tämän jälkeen asiassa on kysymys ostajiIIe virheestä aiheutuneiden vahinkojen korvausvelvollisuudesta. Ratkaistavana on tältä osin, ovatko myyjät toimineet huolimattomasti ja ovatko ostajien vaatimuksen perusteena olevat kustannukset aiheutuneet kaupan kohteen virheestä. Mikäli kaupan purkamisen edellytykset eivät täyty ja myyjät velvoitetaan suorittamaan ostajiIIe hinnanalennusta, kysymys on vielä vastauksessa hovioikeudelle esitetystä ylimääräisiä asumiskuluja oikeudenkäynnin aikana koskevasta korvausvaatimuksesta sekä käräjäoikeudessa aiheutuneiden oikeudenkäyn¬tikulujen korvausvelvollisuudesta.

 

Rakennuksessa todetut vauriot ja virheet sekä niiden syyt

 

Takatila ja alakerran vauriot

Rakennuksen takatilassa on todettu muun muassa katon pisarointina ilmenevää merkittävää kosteutta. Alakerrassa sijaitsevien kodinhoitohuoneen, olohuoneen ja isomman makuuhuoneen lattioiden rakenteissa on todettu kosteuden aiheuttamia vaurioita.

Myyjät ovat asian käsittelyn aikana katsoneet, että vauriot ovat aiheutuneet heidän vastuulleen kuulumattomista alakerran kylpyhuoneen putkivuodosta tai kosteuden kondensoitumisesta rakenteisiin. Myyjien mukaan rakennuksen alakerran ylärinteen puoleisen seinän ja seinän viereisen lattian rakenteisiin on muodostunut ostajien omistusaikana kosteutta rakennuksen puutteellisen lämmityksen seurauksena. Tämän lisäksi kosteutta on myyjien mukaan voinut tulla takaseinän alaosan läpi, mihin on myös vaikuttanut rakennuksen ainakin ajoittainen kylmyys ostajien omistusaikana. Myyjien mukaan asiassa ei ole näyttöä siitä, että kysymyksessä oleviin rakenteisiin olisi tullut vapaata vettä muusta syystä kuin kylpyhuoneen viemärivuodon seurauksena.

Hovioikeus toteaa, että kosteuden kondensoitumisen osata asiassa on esitetty ristiriitaista näyttöä. Vahanen Oy:n Senior Advisor, diplomi-insinööri Ari-Veikko K on laatinut Vahanen Oy:n tutkimusselostuksen 24.1.2013 (V2), yhteenvetolausunnon 20.9.2013 (V3) ja tutkimusselostuksen 15.3.2015 (V7). Hän oli käynyt kohteessa ensimmäisen kerran 2.11.2012 sekä tämänjälkeen vielä 29.11.2012, 3.12.2012ja 3.1.2013. Tutkimusselostuksen 24.1.2013 mukaan rakennuksen alakerrassa oli mitattu 12 mittauspisteessä seinän ja lattian liittymätasossa kosteuspitoisuuksia porareikämittauksilla 50 ja 150 millimetrin syvyyksiltä (V2 s. 8). Kosteuspitoisuuksien lisäksi K. oli tehnyt kohteessa lämpötilamittauksia neljästä huoneesta joulukuun 2012 ajan (V2 s. 9).

K. on hovioikeudessa kertonut, että tutkimuksissa oli mitattu rakenteen lämpötila ja suhteellinen kosteus. Tarkoituksena oli selvittää rakenteen kosteuspitoisuus ja se, kumpaan suuntaan kosteus menee. Huonetilaan päin avoimien mittauspisteiden lämpötila oli ollut 10-11 astetta. Mittauspisteissä 1-5 kosteus kulki tulosten perusteella takatilasta huonetilaan päin ja mittauspisteissä 6, 7, 9 sekä 11 huonetilasta takatilaan tai pumppuhuoneeseen päin. Viimeksi mainituissa mittauspisteissä kosteusarvojen ero oli huomattavasti suurempi. Se, että ulkoa tuli kosteutta, ei itsessään ollut ongelma harkko- tai betonirakenteelle. PinnaIla olevat puurakenteet saattoivat sen sijaan vaurioitua, mikäli lämpötila laski riittävän alas.

Mikäli takatilan vedeneristys ei olisi toiminut, mittauspisteiden suhteellinen kosteus olisi K.n mukaan ollut 100 prosenttia. Tulokset olivat alempia, mikä osoitti vedeneristyksen toimivan ja siten estävän vapaan veden läpitulon myös kapillaarisesti. Jos vettä olisi kapillaarisesti tullut rakenteen läpi, suhteellisen kosteuden arvo olisi ollut ainakin 98 prosenttia. Yhteenvetolausunnon (V3) mukaan takatilasta ei voitu todentaa tulevan kosteutta sisätiloihin. Kosteuden sijaan lausunnossa oli tarkoitettu vapaata vettä (s. 13). K. on hovioikeudessa kertonut, että rakennuksen alle ei haitallisessa määrin päässyt vettä, vesi ei ollut tullut rakenteiden läpi eikä vedeneriste ollut pettänyt. Takatilassa rakennuksen vieressä olevan salaojan oli täytynyt toimia, koska sen viereen ei ollut lammikoitunut vettä. Se, että kosteuslukemat olivat korkeita, oli johtunut rakenteen kylmyydestä, joka aiheutti kosteuden tiivistymistä. K.n mukaan rakennuksen ei saanut antaa jäähtyä, jos siinä oli maavastainen rakenne. Mikäli näin tapahtui, maasta pääsi rakenteeseen kosteutta, joka tuhosi pintoja. Alhainen lämpötila saattoi aiheuttaa rakenteiden vaurioitumista myös sisäpuolelta tulevan kosteuden vaikutuksesta. Kosteuden siirtymissuunta rakenteessa saattoi muuttua ulkoilman lämpötilan mukaan.

Vahanen Oy:n lämpötilamittaukset (V2) oli K.n mukaan tehty, koska kohteen lämmittämisessä oli ollut ongelmia. Tutkimuksen alussa rakennuksen sisälämpötila oli ollut noin 14 astetta ja rakenteiden lämpötila noin 10 astetta. Tutkimusselostuksen (V2) mukaan kohteen lämpötila oli 3.12.2012 ollut alennettuna loma-asentoon. Ennen mittauksen aloittamista lämpötilan pudotus oli kytketty pois päältä ja lämmitysjärjestelmä säädetty täydelle teholle, mikä näkyi selkeänä lämpötilan nousuna mittaustuloksissa. Tämän jälkeen yläkerran lämpötila oli korkeimmillaan noussut 27 asteeseen ja alakerran lämpötila 22 asteeseen.

 

Deleten kosteuskartoittajana työskennellyt insinööri Janne H. on laatinut 12.7.2012 (K9), 8.8.2012 (K10)ja 28.9.2012 (K7) päivätyt kosteuskartoitukset. Hänen suorittamissaan tutkimuksissa rakenteisiin oli porattu mittausreikiä. Kartoituksessa 12.7.2012 oli todettu, että olohuoneen puolella alaosan pintakosteudet olivat välillä 98-138, mikä tarkoitti "vesimärkää". Jalkalistassa oli ollut kasvustoa ja se oli ollut täysin vettynyt. H. on hovioikeudessa kertonut, että vuoto oli kestänyt pitkään, kuukausia tai vuosia. Kartoituksen 8.8.2012 mukaan olohuoneen puolella puuosissa oli todettu pitkäaikaisia vauriojälkiä ja seinissä pintakosteudet olivat olleet koholla. Myös kodinhoitohuoneen puolella seinän alaosissa pintakosteudet olivat olleet koholla. Isomman makuuhuoneen lattian koolausten alla ollut lauta oli vaurioitunut ja alueen pintakosteudet olivat olleet koholla. H. on kertonut, että jälkien ja näytteiden perusteella kysymyksessä oli ollut pitkäaikainen ongelma.

Kartoituksessa 28.9.2012 an todettu, että makuuhuoneessa lattiaa oli avattu pumppuhuoneen läpiviennin kohdalta. Läpiviennin villa oli ollut märkä ja lattian kosteudet koholla. Takaseinien harkkojen alaosien kosteuspitoisuudet olivat olleet koholla (mittauspisteet 1,4,5 ja 6). Vertailuarvojen kosteuspitoisuudet olivat olleet keskemmällä lattiaa selvästi pienempiä kuin takaseinän luona. Sisäilman lämpötila oli ollut mittausajankohtana 15 astetta. Haverinen ei ole varmuudella osannut kertoa, oliko hän mitannut kohteessa sisäilman kosteutta. Ympäristöministeriön ohjeen mukaan sisäilman kosteus olisi tullut mitata. Ulkoilman kosteus ja lämmitys vaikuttivat sisäilman kosteuteen. Haverisen mukaan raportista 28.9.2012 ilmenevät havainnot osoittivat, että harkkoseinärakenteet olivat kastuneet uudestaan. Mittaustuloksista ei voitu päätellä, että vaurioiden syynä olisi ollut rakennuksen puutteellinen lämmitys tai että sisäilman kosteus olisi tiivistynyt rakenteisiin. Rakennuksen jättäminen lämmittämättä lyhytaikaisesti ei ollut voinut aiheuttaa kohteessa todettuja vaurioita. Rakennus olisi tullut jättää lämmittämättä 10- 20 vuodeksi, jotta puuosat olisivat vaurioituneet näin vakavasti.

 

VTT:n erikoistutkijana työskennellyt filosofian tohtori, dosentti Hannu V. oli laatinut VTT:n raportin 22.1.2014 (K 19). Hän oli käynyt kohteessa 19.12.2013 ja huhtikuussa 2015. V.nen on hovioikeudessa kertonut, että hänen tehtävänään oli ollut tarkastella takatilan kosteuskuormaa, tehdä havaintoja siitä sekä alakerran lattiarakenteesta ja ottaa tarvittaessa näytteitä. Raportin johtopäätösten mukaan rakennuksen ensimmäisen kerroksen ylärinteen puoleisen lattian ja seinän alaosan kosteus- ja mikrobivauriot olivat johtuneet sekä putkiston vesivuodoista että rakenteen ulkopuolelta ryömintätilasta kohdistuneesta kosteuskuormasta.

V.nen on kertonut, että rakennuksen takatila oli ollut erittäin kostea. Kallion pinnasta oli useassa kohdassa valunut selvästi vettä alarinteen puolelle rakennuksen harkkorakenteista takaseinää päin. Osasta harkkorakennetta oli puuttunut ulkopuolinen kosteuden- ja lämmöneriste.

Mikrobivaurioanalyysien mukaan kosteus oli ollut näytteenottokohdassa olohuoneen ja kodinhoitohuoneen välisessä seinässä pitkään korkea paikallisesti. Laudan pää oli lahonnut. Kysymyksessä oli katkolaho, jota syntyy useammin esiintyvää ruskolahoa hitaammin ja joka vaatii korkeaa kosteuspitopitoisuutta. V.sen mukaan näyte oli myös silmin nähden mustunut. Kysymyksessä oleva kohta oli ollut käsinkosketeltavana märkä sekä joulukuussa 2013 että huhtikuussa 2015.

V.sen mukaan kosteuden kondensoitumisella tarkoitettiin kosteuden tii-vistymistä viileämmän rakenneosan pintaan. Kondensoituminen voitiin havaita ikkunoiden kostumisesta. Kohteessa ei ollut ollut merkkejä kondensoitumisesta ainakaan sisäpuolella. Tampereen teknillisen yliopiston aiheesta laatiman raportin mukaan pienen peruslämmön ylläpitäminen riitti estämään kondensoitumisen. Riittävää oli, että rakennuksessa oli noin viisi astetta korkeampi lämpötila kuin ulkona. Kun rakennuksessa ei asuttu, sisäilmassa ei ollut asumisesta aiheutuvaa normaaiia kosteuskuormaa. Tämäkin auttoi kondensoitumisen ehkäisemisessä. Sisäpuolinen paikallinen kondenssi voi syntyä ulkoilmalämpötilan muutoksista. Pieni väliaikainen ikkunakondenssi ei ollut merkittävä ongelma. Mikäli sorakerroksiin tuli jatkuvasti kosteutta ja se siirtyi sisätiloihin päin, tämä nosti kosteuskuormaa sisätiloissa. V.sen mukaan Matti Ettttd Oy:n kosteusmittausraportin 30.5.2013 (V8) tuloksista ei voitu päätellä, että ainakaan rakennuksen sisäpuolinen kosteus olisi ollut ongelmien syynä. Paikallisista eroista huolimatta tuloksista ei ollut nähtävissä tähän viittaavaa selkeää suuntausta. Kun kosteus oli mittaustulosten mukaan 30 millimetrin syvyydessä keskimäärin vähäisempää kuin 120 millimetrin syvyydessä, tulokset viittasivat päinvastaiseen.

 

Rakennusmestarit Matti Ettttd ja Marit S. (ent. L.) olivat osallistuneet asiantuntijakatselmukseen 10.9.2012. Ettttd on allekirjoittanut katselmuksesta laaditun asiantuntijalausunnon 8.10.2012 (K11), lausunnon lisätutkimustarpeesta 18.9.2012 (K 12) ja lisäyksen asiantuntijalausuntoon 18.3.2013 (K13) yhdessä rakennusinsinööri Olli-Pekka O.n kanssa. O. oli lisäksi ollut Ettttdin kanssa paikalla rakenteiden avauksissa 24.9.2012 ja suorittanut kohteessa kosteusmittauksen poratulppamittauksena 3., 7. ja 30.5.2013 sekä allekirjoittanut kosteusmittausraportin 30.5.2013 (V8). Ettttd ja S. olivat osallistuneet myös katselmukseen kohteessa 20.2.2015 ja allekirjoittaneet siitä laaditun asiantuntijalausunnon lisäyksen (K26).

Ettttd on hovioikeudessa kertonut, että rakennuksessa havaittujen kosteus¬ongelmien perussyy oli rakennuksen sijainti jyrkässä rinteessä, jolloin yläpuolen valuma- ja sadevedet pääsivät kalliota pitkin rakennuksen rinteen puoleiselle sivulle. Rinteen puoleinen vuonna 1981 asennettu salaoja ei olluy toiminut eikä eristystä ollut tehty kunnolla. Takatilassa ei saanut olla vettä kerääviä painanteita tai irtovettä. Rakennuksen alapohja oli riskirakenne. Alapohjassa ollut styrox vettyi saadessaan kosteutta.

Rakennuksen eri osista oli 10.9.2012 otettu yhdeksän materiaalinäytettä. Analyysivastauksen mukaan makuuhuoneen ulkonurkasta lattian betonilaattaa vasten olevasta koolauspuusta, olohuoneesta läheltä takaseinää kodinhoitohuoneen vastaisen seinän vierestä ja makuuhuoneen betonia vasten olevasta lattian koolauspuista otetuissa näytteissä oli merkittävää mikrobikasvustoa. Materiaalinäytteiden mukaan rakennuksen ylärinteen puoleisissa rakenteissa oli vahva viite vauriosta. Ettttd on katsonut, että suuret sädesienimäärät viittasivat pitkäaikaiseen kosteusvaurioon.

Ettttdin mukaan rakennuksen lämpötila oli ollut noin 15 astetta, kun se ei ollut ollut asuinkäytössä. Peruslämpö riitti pitämään rakenteet kunnossa, jos tuuletus oli kunnossa. Katselmuksessa 20.2.2015 (K26) oli todettu, että pesuhuoneen yläpuolella puurakenteet olivat kuivia. Kosteusmittaukset (V8) viittasivat kaikilta os in siihen, että kosteus tuli rakenteeseen alapuolelta. Mittauksista ei siten voitu tehdäjohtopäätöstä, että rakennusta ei olisi talven aikana lämmitetty riittävästi. Kondensoitumisesta ei ollut ollut merkkejä.

S.nin mukaan takatilan kosteus oli huomattava. Kalliota pitkin oli valunut vettä. Takatilassa seinän vieressä oleva salaojaputki oli ollut täynnä hiekkaa ja hienoa maa-ainesta. Hiekka oli täyttänyt reiät, joista veden olisi pitänyt päästä uIos. Putki ei ollut sen vuoksi toiminut. Patolevy ja lämmöneriste olivat puuttuneet auki kaivetusta kohdasta. Takatilaan rakennettu vedenkeräysjärjestelmä ei ollut asianmukainen, koska rakenteisiin ei saa ohjata kosteutta tai vettä.

S. on katsonut, että kondensoituminen ei ollut voinut aiheuttaa kohteessa todettuja kosteusvaurioita. Vaurioiden syntyminen oli edellyttänyt suurempaa kosteusrasitusta kuin mitä kondensoituminen saattoi aiheuttaa. Kondensoituminen ei myöskään ollut voinut aiheuttaa näin pahoja vaurioita. Alakerran vaurioiden syynä oli ollut rakenteiden ulkopuolelta takatilasta tullut kosteus. Välillä rakenteet olivat päässeet kuivumaan, mutta kostuneet kosteana vuodenaikana uudestaan. Yläkerrassa ei ollut ollut valumajälkiä tai pintahometta, jotka olisivat vaikuttaneet kondensoitumiseen. Ainoa kohta, jossa valumaa voitiin todeta tapahtuneen, oli yläkerran käytävän päässä ikkunan edessä avattu kohta, jossa oli tummumaa (K11, kuva 1). Kysymyksessä olevassa kohdassa oli jo alun perin ollut kosteusvaurio. Kohta oli tutkimuksen aikana ollut jo pinnaltaan kuiva.

S.lle oli kerrottu, että rakennuksen ollessa tyhjillään sen lämpötila oli pidetty 15-16 asteessa. Matti Ettttd Oy:n 7. ja 30.5.2013 suorittamissa kosteusmittauksissa (V8) oli mitattu myös lämpötiloja. S.n käsityksen mukaan lämpötilan muutos 7.5. ja 30.5.2013 välisenä aikana oli johtunut siitä, että tutkimuksessa oli tarkoituksella selvitetty, mikä vaikutus lämmityksen pois kytkemisellä oli.

Roooo ja Roooo ovat kertoneet, että rakennuksen lämmitys oli jatkuvasti pidetty päällä myös ostajien muutettua kohteesta pois. Roooon mukaan lämpötila oli yleensä ollut 15 astetta. Hän oli ainakin kerran kuukaudessa käynyt tarkistamassa, että lämpötila oli sopiva. Jos ulkoilman lämpötila oli noussut tai laskenut voimakkaasti, hän oli käynyt tarkistamassa lämmityksen useammin. Reijo Roooo on kertonut, että hänen käsityksensä mukaan lämmitys oli pidetty koko ajan päällä myös muuton jälkeen. Hän oli aina tyttärensä kanssa keskustellessaan kehottanut tätä tarkistamaan, että lämmitys oli päällä ja että lämpötila oli 15 astetta.

 

Hovioikeus hyväksyy käräjäoikeuden ratkaisun perustelut ja johtopäätökset siltä osin, kuin käräjäoikeus on katsonut, että lattia- ja seinärakenteiden kosteusvauriot eivät ole johtuneet kylpyhuoneen viemärivuodosta.

Hovioikeus toteaa, että V.sen, Ettttdin ja S.nin kertomuksista ja hovioikeuden katselmuksessa tekemistä havainnoista ilmenee, että vettä on valunut rakennuksen takana olevaa kalliota pitkin rakennuksen harkkorakenteista takaseinää päin. Mika Kmmmmn rakentama vedenpoistojärjestelrnä ei ole ollut asianmukainen ja riittävä sade- ja valumavesien poistamiseksi. Takaseinän viereen tehty salaoja on ollut S.nin kertomin ja hovioikeuden katselmuksessa todetuin tavoin täynnä hiekkaa eikä se ole tämän vuoksi voinut toimia. Isompi makuuhuone on sanotun kohdan takana. V.sen ja S.nin kertomuksista myös ilmenee, että osasta harkkoseinää on puuttunut kosteuden- ja lämmöneriste. Tämä seikka on todettu myös hovioikeuden suorittamassa katselmuksessa. Takatilan rakenteita ja veden johtumista koskevat havainnot yhdessä rakennuksen alakerran vaurioiden sijainnin, laadun ja niiden syntymiseen tarvittavan ajan kanssa viittaavat vahvasti siihen, että alakerran kosteusvauriot ovat aiheutuneet rakenteisiin ulkopuolelta tulleesta kosteudesta eivätkä kondenssista.

Hovioikeus toteaa, että Kettusen tutkimusselostukseen (V2) ei ole kirjattu rakennuksen sisäilman lämpötilaa mittausten aloitusajankohtana. Roooon, Roooon, Reijo Roooon, H.sen, Ettttdin ja S.nin kertomusten ja havaintojen sekä Deleten raportista 28.9.2012 ilmenevien mittaustulosten perusteella hovioikeus katsoo näytetyksi, että rakennuksessa on pidetty noin 15 asteen sisälämpötilaa ostajien muutettua pois kohteesta. Asiassa ei ole esitetty näyttöä siitä, että sanottu lämpötila ei olisi riittävä ja asianmukainen tyhjillään olevan asuinrakennuksen lämpötila. Asiassa ei muutoinkaan ole esitetty näyttöä, jonka perusteella voitaisiin katsoa ostajien laiminlyöneen rakeunuksen lämmittämistä poismuuttonsa jälkeen.

Deleten kosteuskartoituksista ja Matti Ettttd Oy:n lausunnoista ilmenevät olohuoneen, kodinhoitohuoneen ja isomman makuuhuoneen lattiarakenteiden vauriot, vaurioiden ilmeneminen jo loppukesällä ja alkusyksyllä 2012, H.sen ja V.sen kertomukset alakerran lattiarakenteiden vaurioiden iästä ja mittaustuloksista tehtävissä oleva johtopäätös harkkoseinärakenteiden kastumisesta uudelleen sekä materiaalinäytteiden tulokset tukevat sitä johtopäätöstä, että vauriot ovat aiheutuneet ulkoa päin tulleesta kosteudesta eivätkä kosteuden kondensoitumisesta.

Hovioikeus katsoo edellä mainituilla sekä käräjäoikeuden tuomiosta ilmenevillä perusteilla, että alakerran rakenteissa todetut kosteusvauriot eivät ole voineet syntyä sisäilman kosteuden kondensoitumisen johdosta vaan rakennuksen ulkopuolelta takatilan kautta tulleen kosteuden seurauksena. Hovioikeus katsoo, että kysymyksessä olevat rakenteet tulee korjata.

 

Rakennuksen toisessa kerroksessa todetut kosteusvauriot

 

Matti Ettttd Oy:n suorittamassa katselmuksessa 10.9.2012 on avattu toisen kerroksen käytävän päädyn lattian rakenteita. Tuolloin oli todettu, että puurakenteet olivat märkiä. Seinän alajuoksu oli ollut märkä niin kauas kuin avausta oli tehty. S.n mukaan yläkerran käytäväosuudesta puuttui vedeneristys sekä lattiasta että seinästä (K11, kuvat 1-3). Tutkitut kohdat olivat olleet vesimärkiä ja puunkosteusmittari oli näyttänyt 100 prosentin kosteutta. Vedeneristyksen puuttumisen vuoksi rakenteisiin pääsi ajoittain kosteutta. Kosteus tuli ulkopuolelta, missä terassikäytävää suojasi vain katos. Vino vesi- tai lumisade toi kosteutta rakenteeseen. VäliIIä rakenteet kuivuivat hiukan, mutta rasitus oli niin suurta, että seinän alaosassa oli kosteusvauriota. Vaurion syy oli vedeneristyksen puuttuminen. Rakenne, jossa alaohjauspuu oli syvällä lattian alarakenteessa ulkopuolen tason ja lattiapinnan alapuolella, oli riskirakenne. Olosuhteet olivat sellaiset, että vaurioita syntyi helposti.

Työterveyslaitoksen analyysivastauksessa 7.1.2014 (K27), joka on koskenut Matti Ettttd Oy:n 19.12.2014 ottamia eristevillanäytteitä, on todettu, että näytteissä 3 ja 4 oli vahva viite vauriosta. S.n mukaan näytteet oli otettu edellä mainitusta yläkerran käytävän seinästä. Puurakenne, joka oli tässä kohtaa villan alapuolella ja kosketuksissa kastuneeseen betoniin, oli S.n mukaan villaa parempi kasvualusta mikrobeilIe.

Katselmuksessa 10.9.2012 oli myös alakerran makuuhuoneen katon betoniin upotettujen rimojen kosteus todettu kohonneeksi. S.n mukaan tämä viittasi siihen, että yläkerran käytävän vedeneristeen puuttuminen näkyi myös alapuolella olevan makuuhuoneen katossa.

Hovioikeus katsoo edellä selostettujen tutkimus- ja analyysitulosten sekä Ettttdin ja S.n kertomusten perusteella selvityksi, että toisen kerroksen käytävän lattian ja seinän rakenteessa on ollut laaja-alainen kosteusvaurio. Vaurion syynä ollutta seinä- ja lattiarakennetta on lattiasta puuttuvan vedeneristyksen ja seinän alaohjauspuun sijainnin perusteella pidettävä virheellisenä.

 

Alakerran ikkunoiden eristeet

 

Matti Ettttd Oy:n suorittamassa katselmuksessa on 3.12.2012 otettu näytteitä alakerran makuuhuoneiden ikkunakarmien ja alaohjauspuiden välisestä eristeestä sekä keittiön ja terassin välisen aven alla olevasta eristeestä. Makuuhuoneiden eristeissä on todettu vahva viite vauriosta. Ettttd on hovioikeudessa kertonut, että mainituista kohdista ei ollut yhteyttä ulkoilmaan. S.n mukaan eristevillassa ei saa alla mikrobikasvustoa eivätkä ikkunatilkkeet saisi alia suorassa yhteydessä ulkoilmaan, K.nen on hovioikeudessa sen sijaan kertonut, että jos eristevillaan tulee mikrobikasvustoa, se on ollut yhteydessä ulkoilmaan.

Hovioikeus katsoo eristeistä otettujen näytteiden sekä Ettttdin ja S.n kertemusten perusteella näytetyksi, että alakerran ikkunoiden rakenteissa on ollut kosteudesta johtuva korjausta edellyttävä virhe.

 

Myyjien tietoisuus virheistä ja ostajien ennakkotarkastusvelvollisuus

 

Mika Kmmmmmla on rakentanut takatilaan käräjäoikeuden tuorniossa mainitun vedenkeräysjärjestelmän. Hän on hovioikeudessa kertonut, että sulamisvedet olivat keväisin tulleet voimakkaina varastotilan lattialle ja ne oli pitänyt saada hallintaan. Lisäksi Mika Kmmmmmla oli kaivanut kuopan takatilan toiseen päätyyn. Kaivamisen yhteydessä oli salaoja tullut esille. Vedenkeräysjärjestelrnä on ollut hyvän rakennustavan vastainen ja riittämätön sekä sala¬oja tukkeutunut ja toimimaton. Hovioikeus katsoo, että Kmmmmiden on takatilan huomattavan, muun muassa katon pisarointina ja ilman tunkkaisuutena ilmenevän kosteuden, salaojan tukkeutumisen sekä keväisten valumavesien suuren määrän perusteella täytynyt tulla tietoisiksi siitä, että takatilan kosteudenpoisto ei ole ollut riittävä. Taina ja Mika Kmmmmmla ovat kertoneet hovioikeudessa, että he olivat muutettuaan rakennukseen ajatelleet, että alakerran makuuhuone oli maanvaraisen seinän ja laatan vuoksi rakennuksen riskialttein kohta. Sen vuoksi he olivat poranneet huoneen lattiaan reiän. Taina Koskela oli mitannut siitä kosteutta pintakosteusmittarilla. Alakerrassa on todettu vakavia ja pitkään kehittyneitä kosteusvaurioita.

Roooo ja Roooo ovat hovioikeudessa kertoneet, että ostopäätökseen oli vaikuttanut erityisesti se, että myyjät olivat Mttttttn mukaan olleet rakennusalan ammattilaisia. Varsinkin se, että Taina Kmmmmla oli ollut ollut töissä kuntotarkastuksia tekevässä yhtiössä ja väitellyt tohtoriksi rakennusalalta, oli ollut merkityksellistä. Hovioikeus katsoo, että ostajien tietoisuuteen saatettu myyjien rakennusalan asiantuntemus on ollut osaltaan merkityksellinen seikka ostajien ennakkotarkastusvelvollisuuden laajuutta arvioitaessa.

 

Kuntotarkastusraportissa (K5) on takasivun osalta ainoastaan yleisellä tasolla suositeltu ilmanvaihdon tehostamista ja vaurioituneiden rakenteiden uusimista. Raportissa ei ole kiinnitetty huomiota alakerran kosteusvaurioiden syinä olleisiin rakennuksen sijaintiin jyrkässä rinteessä ja veden ohjautumiseen kalliota pitkin rakennuksen takaseinään päin, takatilan toimimattomaan salaojaan, hyvän rakennustavan vastaiseen ja puutteelliseen vedenkeräysjärjestelmään ja takaseinän puuttuviin kosteuden- ja vedeneristyksiin. Kuntotarkastusraportin lisätiedoissa on päinvastoin todettu, että vuonna 2006 tapahtuneen olohuoneen takaosan vesijohtovuodon takia suoritettujen mittausten tulokset osoittivat maanvaraista laattaa laajemminkin mitattaessa, että takatilasta ja rinteestä ei päässyt kosteutta laattaan, vaan että se toimi erinomaisesti. Raportissa,joka on laadittu 3.8.2011 suoritetusta tarkastuksesta, on todettu, että maanpinnat kallistavat rakennuksesta poispäin lukuun ottamatta takasivua, jossa ne kallistavat rakennukseen päin johtuen rinnetontista, Raportin mukaan takapihan osalla oleva erillinen betonimuuri kuitenkin esti vesien pääsyn suoraan rakennuksen perustuksiin ja alapohja¬rakenteisiin ja vedet oli johdettu muurin takana olevasta tilasta pois. Hovioikeus katsoo, että ostajat ovat kuntotarkastusraporttien perusteella voineet perustellusti olettaa, että rakennuksen takaosaan kertyvien vesien poistaminen on toteutettu asianmukaisesti. Myöskään toisen kerroksen kosteusvaurio ei ilmene kuntotarkastusraporteista.

 

Hovioikeus katsoo näiIIä lisäperusteilla samoin kuin käräjäoikeus, että myyjät ovat olleet tietoisia rakennuksen kosteudenhallintaan liittyvistä riskeistä ja vaurioista. He ovat perustellusti voineet epäillä, että rakenteissa on vikaa, mistä he ovat jättäneet kertomatta ostajille.

 

 

 

Yhteenveto

 

Hovioikeus katsoo, kuten käräjäoikeus, että ostajien ei voida tulevia korjaustarpeita koskevan raportin, kuntotarkastusraportin ja seurantaraportin tai muunkaan käytettävissään olleen aineiston perusteella tulleen tietoisiksi kohteessa olleista virheistä.

Hovioikeus hyväksyy edellä mainituilla täsmennyksillä käräjäoikeuden ratkaisun perustelut kosteusvaurioiden laajuuden ja syiden, myyjien tietoisuuden ja ostajien ennakkotarkastusvelvollisuuden asalta. Hovioikeus katsoo käräjäoikeuden tavoin, että kohteessa on ollut asuntokauppalain 6 luvun 11 §:n 1-3 kohdissa tarkoitettu virhe.

 

Virheen seuraamukset

 

OstajilIe virheestä aiheutuvan haitan olennaisuuden arvioinnissa on ensiksi kiinnitettävä huomiota virheen korjaamisesta aiheutuvien kustannusten määrään. Asiassa on esitetty keskenään ristiriitaiset arviot korjauskustannusten määristä (K26 ja V5). Merkittävin ristiriita koskee alakerran lattiarakenteiden, salaojituksen ja muiden ulkopuolisten töiden sekä toisen kerroksen ulkoseinien korjauskustannuksia. korjauskustannusten Asuntokauppalain 6 luvun 16 §:n 1 momentin mukaan ostajalla on oikeus virhettä vastaavaan tai muuten virheeseen nähden määrältään kohtuulliseen hinnanalennukseen. Pykälän 3 momentin mukaan ostajalIa an oikeus purkaa kauppa, jos virheestä aiheutuu hänelIe olennaista haittaa eikä muuta seuraamusta voida pitää kohtuullisena. Lähtökohtana määrää arvioitaessa on pidettävä sitä, että vaurioiden syy on poistettava.

 

Alakerran lattiarakenteen korjauskustannukset

 

Kuntokartoitusraportissa on todettu, että alakerran puukoolattu lattiarakenne on riskirakenne (K5, s. 3), ja viitattu tältä osin raportin liitteeseen. Liitteen kohdan 3.2.2 mukaan jotta rakenne toimisi oikein, on betonilaatan alapuolelIe asetettava lämmöneristys, kuten yleisesti on toimittukin. Usein eriste on estänyt huonosti kuivatuilla rakennuspaikoilla kapillaarisen kosteuden tunkeutumisen betoniin. Rakenteessa puutavara ja betoni täytyy aina erottaa toisistaan bitumi- tai muovieristeellä. Koko betonilaatan pinnan eristäminen ei sen sijaan ole tarpeen, jos rakenne muuten on toimiva.

Kuntokartoituksen suorittaneen P.n mukaan lattiassa ei ollut kartoituksessa ilmennyt suhteellisen kosteuden mittauksen perusteella koholla olevaa kosteutta. Tämän perusteella kartoituksessa ei ollut havaittu viitteitä siitä, että rakenteeseen sisältyvä riski olisi toteutunut. Kartoitukseen oli kuitenkin kirjattu, että kysymyksessä oli riskirakenne, koska ei ollut varmuutta, oliko rakenteen alapuolella eriste. Ptttti oli käynyt kohteessa myyjien pyynnöstä 31.7.2012, kun alakerran kylpyhuoneessa oli todettu kosteusvaurio. Hän oli laatinut käynnistä muistion (V1). Olohuoneen lattia oli suurimmaksi osaksi purettu pois. Muistion kuvasta 4 ilmeni, että betonilaatan alla oli ollut lämmöneriste. Muistion mukaan lattiassa oli lämmöneriste vain ulkoseinien vierustalla (V1, s. 3).

 

K.nen on hovioikeudessa kertonut, että puukoolatun lattian rakentaminen betonilaatan päälle oli ollut kysymyksessä olevan rakennuksen rakentamisajan mukainen ratkaisu. Tällä hetkellä tällainen lattia luokitellaan riskirakenteeksi. Koska pohjalaatan alla on kapillaarikatkona toimiva styroxlevy lämmöneristeenä, kysymyksessä ei kuitenkaan ole riskirakenne.

 

V.nen on hovioikeudessa kertonut, että jos rakennuksessa on alapuolelta tulevaa kosteuskuormaa, kaksoisbetonilaatta lattiassa on turvallinen ratkaisu. Pienetkin mikrobikuormat vaikuttavat sisäilman laatuun.

 

Ettttdin mukaan sillä, oliko puukoolatun laatan alla ollut lämmöneriste, ei ollut suurta merkitystä, koska eriste oli joka tapauksessa helposti murentuvaa rakentamisen aikaista styroxlevyä. Nykyisin käytössä oleva eps-eriste kesti huomattavasti paremmin kosteusrasitusta. Eriste ei korjannut sitä, että peruslaatan alapuoli oli täytetty hienolla hiekalla. Kokemuksensa perusteella Ettttd ei olisi valmis asentamaan toista riskirakennetta laatan päälle. Kaksoisbetonilaatta oli turvallisempi vaihtoehto, koska alapohjaan saattoi hyvin toimivasta vedenohjausjärjestelmästä huolimatta aina päästä jonkin verran vettä.

 

S.n mukaan alakerran lattian puurakenteen asentaminen suoraan betonin päälle oli selvä työvirhe. Rakenne oli korjattu väärin vuonna 2006. Etenkin kun betonin yläpuolella olevassa puurakenteessa oli lämmöneriste, betoniin muodostui herkästi kosteutta. Tämän vuoksi puukoolauksen ja betonilaatan väliin olisi tullut asentaa kapillaarikatko. Betonin alla oleva styroxlevy eristeenä oli herkästi vettyvää N-laatua. Koska talon alle tuli ylärinteestä voimakas kosteusrasitus, vaarana oli, että vanha styroxlevy vettyi ja menetti lämmöneristyskykyään ajan myötä. Puukoolattua rakennetta ei korjattaessa voitu jättää entiselleen. RT -ohjekortin mukaan betonilaatan päälle rakennettu puukoolattu lattiarakenne tuli korjata kaksoisbetonilaatalla. Korjauksella rakenne saatiin rakennusteknisesti paremmaksi. Myös ympäristöministeriön korjausoppaassa suositeltiin, että rakenne korjataan sanotulla tavalla. Kaksoisbetonilaatta oli myös asumisterveyden näkökulmasta perusteltu ja tarpeellinen ratkaisu. Lattialle oli tehtävä Ardex 2000 -epoksikäsittely korjaustavasta riippumatta. Korjaustapojen välinen kustannusero aiheutui yksinomaan betonilaatan ja puukoolatun laatan hintaerosta. Korjaustapojen välinen hintaero olisi joka tapauksessa vain muutamia tuhansia euroja.

 

K.maa on hovioikeudessa kertonut, että jos puukoolatun lattian alla on lämmöneriste, kysymyksessä ei ole riskirakenne. Lämmöneriste ainakin vähentää riskiä merkittävästi. K.maa on katsonut, että kaksoisbetonilaatan rakentaminen ei ollut perusteltua. Riittävää oli, että vaurioitunut rakenne puretaan ja korvataan uudella.

 

Asiassa on riidatonta, että lattiarakenne on uusittu vuonna 2006 sattuneen vesivahingon yhteydessä. Ympäristöministeriön suosituksissa on jo vuonna 2006 ohjeistettu korjaamaan sanotun kaltainen rakenne kaksoisbetonilaatalla. Kaksoisbetonilaatan rakentaminen on V.sen ja Ettttdin kertomin tavain perusteltua myös rakennuksen alapohjarakenteille ulkoa ylärinteestä päin aiheutuvan tavanomaista suuremman kosteusrasituksen vuoksi. Myyjät ovat kuitenkin rakennuttaneet vaurioituneen lattian tilalIe betonin päälle uuden puukoolatun lattiarakenteen ilman asianmukaista kapillaarikatkoa. Näiden ja käräjäoikeuden tuomiossa mainittujen seikkojen perusteella hovioikeus katsoo kuten käräjäoikeus, että lattiarakenne on korjattava S.n kustannusarvion (K26) mukaisella tavalIa kaksoisbetonilaatalla. Hovioikeus hyväksyy tältä osin käräjäoikeuden ratkaisun perustelut myös korjauskustannuksia koskevan arvion asalta.

 

Hovioikeus toteaa, että alakerran lattioiden kosteusvaurioiden syy ei ole ollut lattian rakenne, vaan rakennuksen takatilan kosteudenhallinnan virheet. Kuntokartoitusraportin maininnan perusteella ostajat ovat voineet varautua siihen, että alakerran lattiarakenteeseen voi liittyä joitakin riskejä. Kuntokartoituksen tai sen liitteen muu sisältö ei ole kuitenkaan antanut ostajilIe, joiIla ei ole rakennusalan asiantuntemusta, aihetta kiinnittää erityistä huomiota lattiarakenteeseen.

 

Salaojituksen ja muiden ulkopuolisten töiden korjauskustannukset

 

S. on hovioikeudessa kertonut, että myös rakennuksen etupuolelle seinän viereen tuli asentaa salaoja. S.n laatimassa kustannusarviossa (K26) salaojaputkea oli kaivuutöiden vuoksi laskettu tarvittavan 91 metriä. Rinteeseen rakennuksen taakse olisi kosteusrasituksen vähentämiseksi tarpeen asentaa kahdet salaojat. Hovioikeus katsoo käräjäoikeuden tavoin, että S.n kustannusarvio on salaojituksen ja muiden ulkopuolisten töiden asalta perusteltu.

 

Toisen kerroksen ulkoseinien korjaamisesta aiheutuvat kustannukset

 

S.n mukaan toisen kerroksen ulkoseinän riskirakenne tuli korjata 28 metrin matkalta, josta 18 metriä muodostui terassikäytävän puoleisesta pitkästä seinästä. Seinä tuli kengittää eli alaohjauspuu tuli nostaa korkeamrnalle. Puukoolatun lattian reunaa tuli avata kunnollisen työtilan saamiseksi. WC-tilojen ja kylpyhuoneen kohdalta myös lattiaa ja seinää jouduttiin avaamaan ja kiinteitä kalusteita poistamaan. Puukoolatun lattian pinnan ja betonin väli oli syvä. Tämän vuoksi S. oli suositellut korjaukseen harkkorakennetta. Korjansta ei voitu toteuttaa tavanomaisilla palkkikengillä. Palkkikenkiin verrattuna harkkorakenteen toteuttamisesta aiheutui enemmän työ- kuin tarvikekustannuksia, koska rakentaminen oli hitaampaa.

 

Kaijomaan mukaan seinän kengittämistarve oli selvitetty vain kulmaikkunan kohdalta. Muilta osin näyttönä korjaustarpeesta oli vain villanäytteitä. Puurakenteen osaIta ei ollut esitetty mittaustulosta tai arviota rakenteen kunnosta.

Hovioikeus katsoo, että asiassa on S.n kertomuksella selvitetty, että seinärakenteessa ei ole vedeneristystä ja että alaohjauspuu on syvällä lattian alarakenteessa ulkopuolen tason ja lattiapinnan alapuolella. Asiantuntijalausunnon K11 perusteella on selvitetty, että rakenteet ovat tutkituilta osin olleet vesimärkiä. Työterveyslaitoksen analyysivastauksesta (K27) ilmenee, että seinän alaosasta otetut mikrobinäytteet ovat osoittaneet viitteitä vahvoista vaurioista. Vaurioiden sijainnin ja niiden laadun perusteella kysymys on varsin laajoista vaurioista. S. on selvittänyt hovioikeudessa yksityiskohtaisesti rakenteiden korjaustarvetta. Hän on todennut, että kysymyksessä on riskialtis rakenne, koska yläkerran käytävän alla on muun muassa alakerran makuuhuoneen katto.

 

Kaupan purkamisen edellytykset

 

Edellä mainituilla ja käräjäoikeuden tuomiosta ilmenevillä perusteilla hovioikeus katsoo kuten käräjäoikeus, että ulkoseinä on S.n kustannusarvion (K26) mukaisesti kosteusvaurion johdosta korjattava 28 metrin matkalta muuttamalla se alaosastaan kengittämällä harkkorakenteiseksi.

Hovioikeus hyväksyy myös muiden kuin edellä mainittujen toimenpiteiden osaIta käräjäoikeuden johtopäätökset ja perustelut kohteessa kosteusvaurioiden johdosta tarvittavista korjauksista ja korjauskustannusten määrästä.

S.n on hovioikeudessa kertonut, että hänen kustannusarvioonsa (K26) sisältyy pieniä virheitä ja puutteita olohuoneen ja keittiön seinän alaosan kiinnityksen sekä terassia koskevien toimenpiteiden osalta. Hovioikeus toteaa, että S.n mainitsemat virheet ja puutteet ovat kustannusvaikutuksiltaan vähäisiä. Kustannusarviosta toisaalta puuttuu eräitä S.n mainitsemia eriä, kuten terassiin tarvittava tasaushiekka. Hovioikeus katsoo, että kohteen korjauskustannuksia ei ole aihetta arvioida toisin kuin käräjäoikeus on tehnyt.

 

Kuten edellä on todettu, asuntokauppalain 6 luvun 16 §:n 3 momentin mukaan ostajaIIa on oikeus purkaa kauppa, jos virheestä aiheutuu hänelIe olennaista haittaa eikä muuta seuraamusta voida pitää kohtuullisena. Lainkohdan esitöiden mukaan purkuedellytyksiä arvioitaessa on lähtökohtana virheen merkitys ostajalIe. Virheestä tulee aiheutua olennaista haittaa, jotta kaupan purkaminen voisi tulla kysymykseen. Lisäksi säännöksessä vaaditaan nimenomaisesti, että muuta seuraamusta ei voida pitää kohtuullisena. Tätä arvioitaessa on erityisesti otettava huomioon mahdollisuudet korjauttaa virhe ja korvata ostajaIIe siitä aiheutuvat kustannukset. Kaupan purkaminen voi siten tulla ajankohtaiseksi lähinnä silloin, kun virhettä ei voida oikaista ilman olennaista haittaa eikä hinnanalennusta voida virheen merkityksen vuoksi pitää riittävänä seuraamuksena. (HE 14/1994 vp)

 

Ratkaisussa KKO 2004:78 oli kysymys muun ohessa siitä, oliko rakennuksen arvo korjaustöiden suorittamisen johdosta noussut siten, että se tuli ottaa huomioon kauppahinnan alennusta määrättäessä. Ratkaisun mukaan lähtökohtaisesti vanhojen rakenteiden korvaaminen uusilla, nykyisten rakentamista koskevien määräysten mukaisilla rakenteilla merkitsee rakennuksen teknisen käyttöiän pidentymistä ja rakennuksen asumisviihtyisyyden parantumista, mikä korottaa rakennuksen arvoa. Korjaustoimenpiteiden aiheuttamaa arvonnousua on kuitenkin arvioitava rakennusta kokonaisuutena tarkastellen. Mikäli tarpeelliset korjaustyöt koskevat sellaisia rakenteita, joita ei rakennuksen keskimääräisen elinkaaren puitteissa normaalisti jouduta uusimaan, ei näiden korjaustöiden suorittaminen korota rakennuksen arvoa eikä pidennä rakennuksen käyttöikää vastaavanlaisesta kunnossa olevasta rakennuksesta (kohta 9). Muun muassa omakotitalon salaojitus ja seinärakenteet ovat olleet sellaisia rakenteita, joiden voidaan edellyttää kestävän omakotitalon koko elinkaaren ilman että niitä joudutaan väliIIä uusimaan. Vaikka mainitut rakenteet onkin nyt uusittu, omakotitalon käyttöiän ei voitu katsoa pidentyneen tai laatutason parantuneen siitä, mitä se olisi ollut, mikäli rakenteet olisi alun pitäen rakennettu tuolloin voimassa olleiden rakentamista koskevien määräysten mukaisesti. Näin ollen ostajat eivät olleet saaneet korjaustöiden suorittamisesta sellaista hyötyä, joka olisi tullut ottaa huomioon kauppahinnan alennuksen määrää arvioitaessa (kohta 10).

 

Ratkaisun KKO 2015:58 mukaan lähtökohtaisesti purkamisen edellytyksenä voidaan pitää sitä, ettei kauppaa olisi edes alennettuun hintaan lainkaan syntynyt, jos virhe olisi ollut ostajan tiedossa. Tilanne voi olla sellainen, että virheen korjaaminen ilman viivytystä on välttämätöntä, jotta kiinteistöä voidaan käyttää aiotun tarkoituksen mukaisesti, ja korjauskustannuksiin liittyy varteenotettava riski siitä, että ne nousevat kohtuuttomiksi verrattuna siihen, mihin ostajan voidaan katsoa perustellusti varautuneen. Tällaisessa tilanteessa ostajalta ei voida edellyttää sitä, että hän kantaisi riskin korjauskustannusten määrästä ja korjaustöiden onnistumisesta. Edellytykset kaupan purkamiselIe voivat tällöin olla olemassa (kohta 16). Mainitun kaltaisen laatuvirheen kohdalla kaupan purkamisen edellytyksen täyttymistä ei voida arvioida yksinomaan tarkastelemalla korjauskustannusten suhdetta kiinteistön kauppahintaan. Mikäli edellytyksenä olisi se, että korjauskustannusten tulisi nousta johonkin prosenttimäärään, kuten vähintään 40 prosenttiin kauppahinnasta, voisi se tapauksesta riippuen johtaa joko myyjän tai ostajan kannalta kohtuuttomaan lopputulokseen (kohta 17). Virheen olennaisuutta asumiselle aiheutuvan haitan kannaIta ei voida arvioida pelkästään virheen korjaamiseksi tarvittavien rakennustöiden kestoajan pituuden perusteella. Laatuvirheen vuoksi kiinteistöllä olevan asuinrakennuksen käyttö voi olla kokonaan estynyt siihen saakka, kunnes virhe on lopulta asianmukaisesti korjattu. OstajalIe on ehtinyt aiheutua monesti haittaa jo siinä vaiheessa, kun haitan syy lopulta selviää. Asumishaitan arvioinnissa merkityksellisiä ovat myös terveysviranomaisten kannanotot rakennuksessa asumiseen liittyvistä terveydellisistä riskeistä (kohta 18).

 

Viimeksi mainitussa korkeimman oikeuden ratkaistavana olleessa asiassa hovioikeus oli arvioinut korjauskustannuksiksi 20.000 euroa eli 29 prosenttia kauppahinnasta. Korkein oikeus katsoi, että kun kysymys on rakenteissa laaja-alaisesti olevasta virheestä, jonka korjauskustannusten lopullista määrää ei voida riittävällä varmuudeIIa arvioida, on perusteltua, että kiinteistön ostaja voi valita, tyytyykö hän rahamääräiseen hinnanalennukseen vai haluaako hän, että riski korjauskustannuksista ja korjaustoimenpiteiden onnistumisesta palautuu kaupan purkamisen perusteeIIa myyjälle. Purkamisen jälkeen myyjä voi saada myös tarpeellisiksi katsomistaan korjaustöistä mahdollisesti tulevan tasonparannuksen hyväkseen (kohta 28). Asiassa korjauskustannusten määrästä vallitsee osin epävarmuus, mikä ei kuitenkaan korjausten välttämättömyys ja kustannusten vaikea arvioitavuus huomioon ottaen voi rajoittaa ostajan oikeutta kaupan purkamiseen. Hovioikeuden arvioimaa määrää oli pidettävä suurena myös suhteessa kiinteistön kauppahintaan. Tämän vuoksi ja ottaen huomioon myös suuriin korjauskustannuksiin liittyvät epävarmuustekijät korkein oikeus katsoi, että kaupan kohteen virhettä oli pidettävä maakaaren 2 luvun 17 §:n 2 momentissa tarkoitetulla tavalIa olennaisena (kohta 29).

 

Edellä rnainitut korkeimman oikeuden ratkaisut koskevat kiinteistön kauppaa. Hovioikeus katsoo kuitenkin, että niistä ilmenevät oikeusohjeet ovat merkityksellisiä myös asuntokauppalain mukaista käytetyn asunnon kaupan purkukynnystä arvioitaessa. Purkukynnyksen täyttymistä on punnittava kokonaisuutena sekä arvioitujen korjauskustannusten että asianosaisten olosuhteiden perusteella.

Kaupan kohteen virheiden korjaamisesta aiheutuisi ostajille yhteensä 264.030 euron kustannukset. Hovioikeus toteaa, että kohdetta on myyntiesitteen (K2) mukaan myyty hyväkuntoisena kotina, Myyjät vastaavat myyntiesitteessä annetuista tiedoista. Todistajana kuullun kiinteistönvälittäjä M.sen mukaan 615.000 euron kauppahinta vastasi hyväkuntoisen vastaavan vanhan omakotitalon hintaa. Tämän kuntoisena kohdetta olisi vaikeaa myydä yksityiselle.

Kuntotarkastuksen tai muidenkaan saamiensa tietojen perusteeIIa ostajat eivät ole voineet varautua siihen, että kohteen kosteudenhallinnassa olisi edellä ja käräjäoikeuden ratkaisussa todettuja merkittäviä ja laajoja korjaustoimenpiteitä edellyttäviä virheitä. Kohteessa on käräjäoikeuden tuomiosta ilmenevin tavoin todettu asumis- ja terveyshaitta, jonka vuoksi ostajat ovat joutuneet muuttamaan pois kodistaan. Virheen korjaamisesta aiheutuvien kustannusten arvioitu määrä on lähes 43 prosenttia kohteen kauppahinnasta.

 

Näiden ja käräjäoikeuden tuomiossa mainittujen seikkojen perusteella hovioikeus katsoo, että kaupan kohteen virheestä on aiheutunut ostajilIe olennaista haittaa. Uskottavaa on, että ostajat eivät olisi virheistä tietoisina tehneen kauppaa.

 

Myyjät ovat katsoneet, että kaupan purkaminen oli heidän kannaltaan kohtuutonta. Hovioikeus toteaa, että purkamisen kohtuullisuutta tulee asunto-kauppalain 6 luvun 16 §:n 3 momentin esitöiden mukaan arvioida nimenomaisesti ostajan näkökulmasta. Myyjät ovat tunteneet kohteen hyvin. Vaikka myyjät eivät olekaan ammatikseen toimineet rakennusalan käytännön tehtävissä, heillä on koulutuksensa puolesta ostajiin verrattuna merkittävästi korkeampaa rakennusalan asiantuntemusta. Hovioikeus katsoo myös, että kaupan kohteen ei ole näytetty olennaisesti huonontuneen ostajien omistus- ja hallinta-aikana. Edellä selostetut seikat huomioon ottaen muuta seuraamusta kuin kaupan purkua ei voida pitää kohtuullisena.

 

Edellä mainituilla perusteilla aihetta käräjäoikeuden ratkaisun lopputuloksen muuttamiseen ei ole.

 

Virheistä aiheutuneiden muiden vahinkojen korvaaminen

 

Hovioikeus on edellä katsonut, että myyjät ovat kaupantekohetkellä olleet tietoisia rakennuksen kosteudenhallintaan liittyvistä riskeistä ja vaurioista, joista he ovat jättäneet kertomatta ostajille. Edellä ja käräjäoikeuden tuomiossa myyjien taustasta ja asiantunternuksesta todettu huomioon ottaen hovioikeus katsoo, että myyjät ovat toimineet huolimattomasti. Hovioikeus hyväksyy käräjäoikeuden ratkaisun perustelut vahingon määrän osalta.

Koska ostajien ensisijainen kaupan purkamista koskeva vaatimus on hyväksytty, lausunnon antaminen heidän toissijaiseen vaatimukseensa liittyvästä ylimääräisiä asumiskustannuksia oikeudenkäynnin aikana koskevasta vaatimuksesta raukeaa.

 

Oikeudenkäyntikulut

Käräjäoikeuden tuomiota ei ole myyjien valituksen johdosta muutettu. Aihetta käräjäoikeuden oikeudenkäyntikuluja koskevan ratkaisun muuttamiseen ei siten ole.

Myyjät ovat hävinneet muutoksenhaun. He ovat siten velvolliset korvaamaan ostajilIe näiden tarpeellisista toimenpiteistä hovioikeudessa aiheutuneet kohtuulliset oikeudenkäyntikulut. Myyjillä ei ole ollut huomautettavaa ostajien oikeudenkäyntikulujen määrästä.

 

Tuomiolauselma

Käräjäoikeuden tuomiota ei muuteta.

Taina Kmmmm ja Mika Kmmmm velvoitetaan yhteisvastuullisesti suorittamaan Hanna RoooolIe ja Tuomas Roooolle korvaukseksi yhteisistä oikeudenkäyntikuluista hovioikeudessa 46.610,13 euroa. Korvaukselle on maksettava viivästyskorkoa korkolain 4 §:n 1 momentissa tarkoitetun korkokannan mukaan kuukauden kuluttua hovioikeuden tuomion antamispäivästä.

 

Ratkaisu on yksimielinen,

Muutoksenhaku

 

Muutosta tähän ratkaisuun saadaan hakea korkeimmalta oikeudelta valittamalla vain, jos korkein oikeus niiIIä erityisillä perusteilla, jotka ilmenevät oheisesta valitusosoituksesta, myöntää valitusluvan.

Valitusosoituksessa tarkoitettu määräaika valitusluvan pyytämiseen ja valituksen tekemiseen päättyy 7.11.2016.

Helsingin hovioikeuden puolesta:

hovioikeudenneuvos Pertti L. hovioikeudenneuvos Seppo O. määräaikainen hovioikeudenneuvos Petri M.

viskaali Pekka R.

 

 

 

HELSINGiN KÄRÄJÄOIKEUS 1. osasto

Käräjätuomari Hanna V.

TUOMIO 15/22463

29.5.2015

Annettu kansliassa

L 13/21731

Asia Irtaimen kaupan purkaminen

 

Vireille 8.5.2013

 

Kantajat

Roooo, Hanna

Roooo, Tuomas

 

Vastaajat

Kmmmma, Taina

Kmmmma, Mika

 

SELOSTUS ASIASTA

 

Kantajat olivat ostaneet 15.8.2011 päivätyllä kauppakirjalla vastaajilta Asunto Oy Nxxxxxxxx -nimisen yhtiön osakkeet numerot 241-480, [otka oikeuttivat hallitsemaan huoneistoa B osoitteessa Tyyyyyyyy 1 B, 02330 Espoo. Huoneiston kauppahinta oli 615.000 euroa. Rakennuksen kerrosala oli 298 m2 ja huoneistoala yhteensä 217,5 m2. Yhtiöjärjestyksen mukaan huoneisto käsitti kuusi huonetta ja keittiön. Rakennuksessa oli 30 neliön lasitettu terassi. Rakennuksen ensimmäinen kerros oli rakennettu vuonna 1981 ja toinen kerros vuonna 1991. Vastaajat olivat ostaneet eriIIistalon hallintaan oikeuttavat osakkeet vuonna 1998 talon perheelleen rakennuttaneelta arkkitehdiltä.

OstajiIIa oli ollut käytettävissään ennen kaupan tekemistä myyntiesite, isännöitsijätodistus, talon kuntokartoituksen 19.3.2011 tehnyt Raksystems Anticimex Oy:n (jäljempänä Raksystems) raportti ja seurantaraportti 3.8.2011 sekä myyjien laatima liite huoneistossa suoritetuista remonteista ja korjauksista sekä suunnitelluista korjauksista.

Huoneiston hallinta oli siirtynyt kaupanteon jälkeen kantajiIIe syyskuussa 2011. Kesällä 2012 alakerran kylpyhuoneen putkivuodon tutkinnan yhteydessä huoneistossa oli havaittu kosteusvaurioita. Niiden tarkemmassa tutkimuksessa oli selvinnyt, että rakennuksessa oli useita kosteudenhallintaan liittyviä ongelmia ja virheitä. Huoneistossa on todettu terveydensuojelulain tarkoittamia mahdollista terveyshaittaa aiheuttavia tekijöitä. Kantajat olivat muuttaneet pois asunnosta kesällä 2012.

 

 

KANNE

 

Vaatimukset

 

Hanna Roooo ja Tuomas Roooo oyat ensisijaisesti vaatineet,

- että Asunto Oy Nxxxxx -nimisen yhtiön osakkeita 241-480

. koskeva kauppa 15.8.2011 puretaan ja että Taina ja Mika Kmmmmo velvoitetaan yhteisvastuullisesti palauttamaan kauppahinta 615.000 euroa korkolain 3 §:n 2 momentin mukaisine korkoineen 15.8.2011 lukien 19.6.2013 saakka sekä korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 19.6.2013 lukien ja

- että vastaajat on velvoitettava yhteisvastuullisesti korvaamaan kantajiIIe vahingonkorvauksena 98.654,13 euroa seuraavasti ja mainitut määrät korkolain mukaisine viivästyskorkoineen 19.6.2013 lukien:

1. selvittelykustannukset (haastehakemuksen laatimiseen saakka)

Delete Vahinkoturva Oy  16.756,86 euroa

Matti Ettttt Oy  18.627,27 euroa

2. ylimääräiset asumiskustannukset ajalIa 1.10.2012-30.4.2013Katajatie 15 Espoo vuokra 1.600€/kk 11.200 euroa vakuutuskulut 350 euroa

3. matkakulut Helsinki-Vaasa Reijo Roooo ja Tuomas Roooo automatkat 10 x 860km x 0,45€ junaliput 3.870 euroa 1.600 euroa

4. ylimääräiset lämmityskulut riidan kohteena olevasta huoneistosta

250€/kk x 9 kk 2.250 euroa

5. irtaimistolle aiheutuneet vahingot yht. 44.000 euroa

sängyt ja patjat 3.500 euroa

senkki 3000 euroa

sohva 3.500 euroa

ruokailuryhmän nahkatuolit 2.000 euroa

tekstiilit; verhot, lakanat, pyyhkeet 1.000 euroa

matat 1.000 euroa

puvut, leningit, merkkivaatteet 5.000 euroa

muut vaatteet 5.000 euroa

kirjasto (n. 2000 nidettä) 20.000 euroa

vahingonkorvauksena oikeudenkäynnin aikana erääntyvät kulut korkolain mukaisine viivästyskorkoineen seuraavasti:

- vuokrakulut 1.5.2013 - 30.4.2015 38.400 euroa

- vakuutuskulut 1.5.2013 - 30.4.2015 1.200 euroa

- lämmityskulut 1.5.2013 - 30.4.2015 2.242 euroa

eli yhteensä 41.842 euroa korkolain mukaisine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua tuomion antamisesta lukien.

 

Kantajat ovat toissijaisesti vaatineet, että vastaajat velvoitetaan yhteisvastuullisesti suorittamaan heille kauppahinnan alennuksena korjauskustannuksia vastaavat 292.150,00 euroa sekä vahingonkorvauksena 98.654,13 euroa, mainitut määrät korkolain mukaisine viivästyskorkoineen 19.6.2013 lukien.

- vahingonkorvauksena oikeudenkäynnin aikana erääntyvät kulut korkolain mukaisine viivästyskorkoineen seuraavasti:

- vuokrakulut 1.5.2013 - 30.4.2015 38.400,00 euroa

- vakuutuskulut 1.5.2013 - 30.4.2015 1.200,00 euroa

- lämmityskulut 1.5.2013 - 30.4.2015 2.242,00 euroa

eli yhteensä 41.842 euroa korkolain mukaisine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua tuomion antamisesta lukien

Kantajat ovat vielä vaatineet, että vastaajat velvoitetaan yhteisvastuullisesti korvaamaan heidän oikeudenkäyntikulunsa käräjäoikeudessa 82.732,63 eurolla korkolain mukaisine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua tuomion antamisesta lukien.

Perusteet

Kohteesta ennen kaupantekoa annetut tiedot

Kohdetta oli markkinoitu myyntiesitteessä hyväkuntoisena kotina, jaka oli RS3-kuntokartoitettu vuonna 2011. Kaupanteon yhteydessä esitetyssä Mika Kmmmmon allekirjoittamassa isännöitsijätodistuksessa ei ollut ilmoitettu suoritettuja ja tulevia korjauksia, vaan kohtaan "päätetyt korjaukset suoritetut korjaukset ja muut tiedot" oli merkitty "jatkuvaa korjaustoimintaa, josta molemmat osakeryhmät ovat vastuussa omien osakkeidensa osalta".

Kaupanteon yhteydessä kantajiIIe oli esitetty eriIIinen, vastaajien laatima liite rakennuksen remonteista ja korjauksista. Lisäksi kantajiIIe oli esitetty Raksystemsin laatima kuntokartoitusraportti 17.3.2011 ja kohteesta laadittu seurantaraportti 3.8.2011. Taina Kmmmme oli vakuuttanut Roooolle tuntevansa rakennuksen läpikotaisin ja että rakennus on hyväkuntoinen ja ettei rakennuksessa ole mitään ongelmia. Kohteessa ei oltu suoritettu kantajien toimesta tarkastusta asiantuntijan avustuksella, vaan Roooo oli käynyt katsomassa kohdetta perhetuttunsa kanssa.

Kantajat olivat saaneet myyntiesitteen, isännöitsijätodistuksen, Raksystemsin kuntotarkastusraportin 17.3.2011, seurantaraportin 3.8.2011 sekä rakennusalalla ammatikseen toimivien vastaajien kanssa käytyjen keskustelujen perusteella käsityksen, että kysymyksessä on hyväkuntoinen talo, jassa ei ole mainittavaa tai välitöntä korjaustarvetta.

Kantajilla ei ole ollut aihetta epäiIIä kohteessa kosteusvauriota tai korjaustarvetta myöskään sen perusteella, mitä

kuntotarkastusraportissa oli todettu makuuhuoneen lattiarakenteesta. Kuntotarkastusraportin (s.8) mukaan puukoolatun lattiarakenteen kuntoa oli selvitetty makuuhuoneen vaatetilan osalla olleen reiän kohdalta.

 

Raportissa oli johtopäätöksenä todettu, että tarkastelluIIa kohdalla ei havaittu viitteitä haitallisen kosteuden pääsystä rakenteisiin.

 

Kohleessa todetut virheet

Kaupanteon jälkeen kantajat olivat havainneet rakennuksessa kosteusvaurioita ja muita virheitä. Heti muuttonsa jälkeen kantajat olivat havainneet rakennuksessa tunkkaista hajua, jonka he olivat aluksi olettaneet lähtevän vastaajien rinteen puoleiseen "takatilaan" jättämistä tavaroista. Kyseistä takatilaa ei voitu tarkemmin tuossa vaiheessa tutkia. Kohteen tunkkainen haju ei kuitenkaan hävinnyt tilan tyhjentämisen jälkeenkään ja rakennuksessa havaittiin myös kylmyyttä ja vetoisuutta. Lisäksi kantajat olivat havainneet heti muuttonsa jälkeen alakerran eteläisen makuuhuoneen lattiassa reiän, jota he eivät olleet huomanneet kaupantekohetkellä. Reiästä oli suora yhteys lattian alapuolisiin rakenteisiin. Kantajat eivät olleet kiinnittäneet reikään huomiota myöskään kuntotarkastusraportissa (s.8-9) mainitun perusteella, koska kuntotarkastusraporttiin ei ollut kirjattu ongelmia tai korjaustarvetta tältä os in.

Keväällä 2012 hajuhaitat olivat pahentuneet. Paikalle kutsuttu putkimies ei ollut löytänyt ongelman syytä. Vahinkoturva Delete Oy ali kesällä 2012 löytänyt kylpyhuoneen putkivuodon yhteydessä tekemien tutkimustensa perusteella rakennuksesta kosteusvaurioita, jotka eivät olleet liittyneet kylpyhuoneen putkivuotoon. Kohonneita kosteusarvoja oli todettu rakennuksen rinteen puoleisella seinällä kylpyhuoneen molemmin puolin olevissa huonetiloissa eli olohuoneessa sekä eteläisessä makuuhuoneessa, rinteen puolella olevassa kodinhoitohuoneessa ja kylpyhuonetta vastapäätä olevassa pienessä makuuhuoneessa.

Matti Ettttt Oy:n tekemien tutkimusten perusteella kohteessa oli seuraavia riskirakenteita: terassin alla oleva katto-osuus, koolatut lattiat alakerrassa, pumppuhuoneen vastainen seinä sekä maan alle ulottuvat puurakenteet maanvastaisissa rakenteissa. Rakennuksen ylärinteen vastaiset rakenteet joutuivat suurelle kosteusrasitukselle etenkin kalliota pitkin valuvan veden seurauksena. Ylärinteen puoleiset rakenteet olivat tarkastushetkellä olleet märkiä runkorakenteiden sisäpuolelta ja otetut materiaalinäytteet viittasivat merkittäviin kohonneisiin mikrobipitoisuuksiin. Lattiarakenteissa olevat mikrobit ja hajut pääsivät rakenteessa olevien aukkojen ja epätiiviyskohtien kautta sisäilmaan aiheuttaen terveyshaitan rakennuksen sisätiloihin.

 

Takatila

Olennainen syy rakennuksen vaurioitumiselle ja korjaustarpeelle oli rakennuksen takatila ja rinteen puoleiset rakenteet. Tutkimuksissa oli selvitetty, että ryömintätilan katosta tippui vettä ja tilaan valui vettä kalliota pitkin. Veden poisjohtamista oli yritetty parantaa kallion pintaan tehdyillä valuilla, mutta kaikkea veden valumista ei ole saatu estetyksi. Asuintilan viereen tehty salaoja oli ollut täynnä hiekkaa takaosassa. Asuintilojen vastaisen seinän oli todettu olevan kevytsoraharkkorakenteinen eikä seinässä ollut vedeneristettä.

 

Valumavesiä ali kulkeutunut aika ajoin sisään aiheuttaen eri asteisia kosteuteen liittyviä vaikutuksia. Koko ryömintätilan korjausta on pidetty väittämättömänä. Samalla korjausehdotuksessa on todettu, että maan pintoja olisi muotoiltava ylärinteen puolella niin, etteivät valumavedet kulkeudu ryömintätilaa kohden.

 

Yläpuolen pihan käytävä

Käytävän alla olevan varaston ja alustilan seinän kohdalla katosta tippui vettä ja seinän yläosan puurakenteet olivat kosteuden vaurioittamat. Vettä tippui betonin läpi, käytävän laudoituksen alla oli ilmarako ja eristekerros, jonka alla ali vesimärkää. Betonilaatan ja eristetilan väliin pääsi valumaan vettä, joka päätyi alakerran varastoon. Betoni ulottui vasten asuintilan rakenteita, eikä betonissa ollut havaittu vedeneristystä. Rakenne saattoi tämän vuoksi kastua myös sisätiloja vasten ja aiheuttaa terveydellisen riskin.

 

Alakerran iso makuuhuone

Tutkimuksissa oli edelleen selvinnyt, että alakerran isommassa makuuhuoneessa katon betonirimojen kosteuspitoisuus olt kohonnut ja lattian puurakenteet olivat märkiä. Pumppuhuoneen läpiviennin kohdalla villa oli ollut märkää ja kosteudet koholla. Kodinhoitohuoneen olohuoneen puoleisen nurkan kohdalla oli havaittu kohonneita kosteusarvoja ja katossa olleen ilmanvaihtoventtiilin ympäriIIä kosteusjälkiä, jotka olivat tarkastushetkellä kuivia.

 

Yläkerran kylpyhuone

Yläkerran kylpyhuoneessa oli todettu kohonneita kosteusarvoja laajalla alueella ulkoseinän puolella.

 

Toisen kerroksen käytävän lattia ja muut vauriot

Lisäksi rakennuksessa on havaittu kantajien asumisaikana eri puolilla vuotoja ja vaurioituneita rakenteita, joista myyjät eivät olleet ostajiIIe kertoneet. Vastaajat olivat korjanneet toisen kerroksen käytävän päädyn lattiaa vesivuodon takia, mutta he eivät olleet samassa yhteydessä korjanneet seinän runkotolppia ja puurakenteet olivat märkiä. Myyjien olisikin tullut kertoa kantajiIIe käytävän päässä olleista vuodoista, niiden syistä ja suoritetuista korjauksista. Lisäksi lasiterassin katto vuotaa, alakerran kylpyhuoneen katossa oli havaittu vuotojälkiä,

pumppuhuoneen putkien liittymäkohdassa on ollut kosteusvaurioita.

Kahteen kosteusvauriot eivät ole vastaajien väittämällä tavalIa aiheutuneet kokonaan edellä selvitetystä putkivuodosta, vaan edellä selvitetyin tavoin kohteessa on ollut useita kosteudenhallintaan liittyviä virheitä. Puretun kylpyhuoneen rakenteet olivat pahasti lahonneita, mikä osoittaa kosteusvauriaiden syntyneen jo ennen kauppaa. Asunto ei ole vastannut sitä, mitä voitiin katsoa sovitun eikä niitä tietoja, jotka vastaajat olivat antaneet ennen kaupantekoa asunnosta ja jotka ovat vaikuttaneet kauppaan. Myöskään Raksystemsin kuntotarkastusraportti ei ollut antanut rakennuksesta oikeaa kuvaa. Suoritetun kuntotarkastuksen puutteellisuuteen oo voinut vaikuttaa se, että Taina Kmmmma tuntee

Raksystemsin johtoon kuuluvia henkilöitä, jolloin myyjien antamiin tietoihin on ehkä luotettu tarkastuksessa liikaa.

 

Raksystemsin kuntotarkastaja ei ole voinut tutkia takatilaa kunnolla, koska takatila on ollut täynnä vastaajien sinne jättämiä tavaroita. Tarkastajan on kuitenkin täytynyt ymmärtää tilan rakenteisiin liittyvät riskit varsinkin, kun tilassa säilytetyt tavarat olivat olleet homeessa. Rakennuksen riskirakenteiden johdosta kuntotutkimuksessa olisi tullut ottaa porausnäytteet, mnitä ei kuitenkaan oltu tehty. Lisäksi alakerran makuuhuoneen lattiarakenteen kautta tehtyjen havaintojen perusteella tarkastuksessa on annetlu ymmärtää, ettei takatilan kosteudenhallinnassa olisi puutteita. KantajiIIe oli näiltä osin annettu myös harhaanjohtavia tietoja sillä takatilan todellista kuntoa tai korjaustarvetta ei oltu kartoitettu lainkaan.

Myyjät ovat lisäksi ennen kaupantekoa jättäneet kertomatta asuntoa koskevasta erityisestä seikasta, kohteen riskitekijöistä, virheistä, vanhoista vuodoista ja todennäköisestä korjaustarpeesta, josta heidän täytyy olettaa tienneet ja josta ostajat perustellusti saattoivat alettaa saavansa tiedon ottaen huomioon heidän mahdollisuutensa havaita virheet asunnon tarkastuksessa. Myyjien laiminlyönti on vaikuttanut kauppaan.

Myyjien tietoisuutta arvioitaessa tuli ottaa huomioon, että myyjät olivat rakennusalan ammattilaisia. Taina Kmmmma oli tekniikan tohtori ja toiminut pitkään Vahanen Oy:ssä, jaka oli yksi Suomen merkittävimmistä kosteusvaurioiden toteamiseen erikoistuneista suunnittelutoimistoista. Mika Kmmmma oli rakennusinsinööri. Myyjät ovat rakennusalan ammattilaisina ja pyrkiessään itsekin poistamaan sittemmin asumiskelvottomaksi todetun asunnon kosteudenhallintaan liittyviä ongelmia täytynyt olla tietoisia virheistä kuten myös siitä, ettei ostajiIIe esitetty Raksystemsin kuntokartoitusraportti antanut oikeaa kuvaa rakennuksen kunnosta.

Mikäli virheen katsottaisiin olevan piilevä, asunto oli joka tapauksessa ollut kunnoltaan ja muilta ominaisuuksiltaan merkittävästi huonompi kuin kantajiIIa on ollut aihetta edellyttää ottaen huomioon asunnon hinta, ikä, alue, alueella tavanomainen varustetaso, kohtuullista asumistasoa vastaavat yleiset vaatimukset ja muut vastaavat seikat.

Koska rakennus ali asuinkelvoton ja sen korjauskustannusten on arvioitu 292.150 euron suuruiseksi, kauppa tuli purkaa. Kohteeseen tutustunut kiinteistönvälittäjä on tutustunut kohteeseen ja arvioinut, että rakennus itsessään on myyntikelvoton ja kohde on myytävä "tontin arvolla" (Iaskentatapana kohteen suhteellinen osuus kiinteistön arvosta). Kohteen kunto ei ollut huonontunut kantajien hallinta-aikana. Kantajat olivat asuneet kohteessa ainoastaan 10 kuukautta. Rakennuksen purkutyöstä ei ole aiheutunut lisähaittaa.

 

Toissijaisesti vaaditun hinnanalennuksen määrä perustui arvioituihin korjauskustannuksiin. Hinnanalennuksena mahdollisesti tuomittavasta korvauksesta ei tullut tehdä lainkaan tasonparannusvähennyksiä, koska korjauksissa an kyse asumishaitan poistamisesta.

 

 

Vahingonkorvaus

Myyjät olivat aiheuttaneet tuottamuksellaan ostajille vahinkoa. Kantajat olivat joutuneet muuttamaan asunnosta pois jo kesällä 2012, mistä lähtien heille oli aiheutunut kaksinkertaisia asumiskustannuksia. Roooo oli muuttanut lastensa kanssa vanhempiensa luokse Vaasaan välttyäkseen ylimääräisiltä asumiskustannuksilta. Kahdessa paikassa asumisesta sekä Rooooon ja tämän isän osallistumisesta asian selvittelyyn on aiheutunut kuitenkin matkakustannuksia. Lisäksi kantajiIIe oli aiheutunut ylimääräisiä lämmitys- ja vakuutusmaksukustannuksia ja heidän rakennuksessa ollut irtaimistonsa on vaurioitunut käyttökelvottomaksi. Kantajan kirjasto oli käsittänyt noin 2000 nidettä, joiden arvoksi kantaja ilmoittaa noin 10 euroa /nide.

 

VASTAUS

Vaatimukset

Taina ja Mika Kmmmma ovat vaatineet, että kanne hylätään ja että Hanna Roooo ja Tuomas Roooo velvoitetaan korvaamaan heidän oikeudenkäyntikulunsa käräjäoikeudessa 86.120,48 eurolla korkolain mukaisine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua tuomion antamisesta lukien.

 

 

Perusteet

Kohteesta ennen kaupantekoa annetut tiedot

Myyjät olivat antaneet ostajiIIe poikkeuksellisen laajan ja perusteellisen selvityksen rakennuksesta ja sen ominaisuuksista. OstajiIIa on ollut ennen kauppaa mahdollisuus tutustua selvityksiin kuten Raksystemsin laatimaan laajaan kuntotarkastusraporttiin, jossa oli suoraan varoitettu myöhemmin esiin tulleista vaurioista ja riskeistä. Lisätutkimuksia ja korjauksia on esitetty niinkin isoista asioista kuin maanpintojen ja sokkeleiden tarkistamisesta, takasivun varastotilojen ilmanvaihdosta ja vaurioituneiden rakenteiden uusimisesta ja vesikaton tarkastamisesta. Takatilan ja koko talon taustan vedenpoistoon ja tuuletukseen Iiittyen oli todettu korjaustarvetta. Kuntotarkastusta oli suorittamassa Raksystemsin kolme kuntotutkijaa, eivätkä vastaajat ja kuntotarkastusryhmä olleet entuudestaan tunteneet toisiaan.

Lisäksi kantajiIIa oli ollut mahdollisuus tutkituttaa omilla asiantuntijoillaan kaupan kohdetta ja raporttia. Ennen kaupantekoa Roooo oli käynyt rakennuksessa oman rakennusasiantuntijansa kanssa, joka oli käynyt taloa läpi nain kaksi tuntia ja kysellyt Kmmmmoilta talon kuntoon liittyviä asioita. Esillä oli ollut myös taloa koskeva kuntoarviomateriaali ja liitteet. Tilaisuudessa oli keskusteltu alakerran makuuhuoneen tuuletustarpeesta ja todettu tilassa oleva tuuletin ja reikä lattiassa. Asiakirjojen mukaan lattian alustaa ei tarvinnut tuulettaa, mutta tuulettaminen ei asiaa haitannutkaan. Tuulettamisen syy oli maanvastaiset rakenteet ja niiden kuivumisen varmistaminen. Makuuhuoneen lattiassa olleen reiän tarkoitus oli siten kerrottu ostajille etukäteen ja vielä uudelleen katselmuksessa syyskuussa 2012. Lattian reikä ei ole kaupan virhe.

Isännöitsijätodistuksen liitteenä vastaajat toimittivat kantajiIIe selvityksen tehdyistä remonteista ja korjauksista vuosilta 1998-2010 sekä vastaajien 1-5 vuoden kuluessa tarpeellisiksi katsomistaan korjaustoimenpiteistä. Selvitys oli huomattavasti laajempi, mitä isännöitsijätodistuksiin yleensä liitetään.

Kohteen väitetyt virheet

Rakennuksessa on kiistatta eräitä korjauksia vaativia kosteusongelmia sekä useita korjausta edellyttäviä vikoja ja riskitekijöitä. Rakennuksessa ei ole kuitenkaan sellaista virhettä, johon ostajiIIa olisi asuntokauppalain säännösten nojalla mahdollisuus vedota. Asuntokauppalain 6 luvun 12 §:n mukaan ostaja ei saa virheenä vedota seikkaan, josta hänen täytyy olettaa tienneen kauppaa tehtäessä.

Vastaajat eivät ole antaneet kantajiIIe virheellistä tietoa eivätkä jättäneet kertomatta seikasta, josta he olisivat tai josta heldän täytyisi olettaa olleen tietoisia. Taina Kmmmmo ei ollut vakuuttanut ostajilIe, ettei rakennuksessa ollut mitään ongelmaa, vaan että rakennus vastasi Raksystemsin kuntoarviossa esitettyä kuntoa.

Asunnon virheellisyyttä on arvioitava sen perusteella, millainen asunto on ollut ominaisuuksiltaan vaaranvastuun siirtyessä ostajilIe. Pahin yksittäinen vaurio, eli alakerran kylpyhuoneen viemäriputken irtoaminen ja veden valuminen rakenteisiin, on syntynyt hallinnan luovutuksen jälkeen. Alakerran seinissä ja lattiassa on todettu laajoja kosteusvaurioita. Vesi oli levittäytynyt latliarakenteisiin suihkutetlaessa vuotavassa kylpyammeessa ja veden valuessa viemärin sijasta suljettuun tilaan kylpyammeen alle ja edelleen lattiarakenteisiin. Tutkimuksissa oli sittemmin selvitetty, että rakenteiden kuivuminen viittaisi sisäpuoliseen kosteusvaurioon.

Rakennuksen kunto on kantajien asumisaikana heikentynyt olennaisesti myös sen johdosta, että kantajat oyat laiminlyöneet asunnon ohjeiden mukaisen lämmityksen ja Raksystemsin raportissa esitetyt korjaus-, kunnossapito-, ja huoltotoimenpiteet. Kantajilla oli ollut jatkuvia ongelmia talon lämmityksessä, johon he olivat jatkuvasti pyytäneet myyjien apua. Lämmitysongelmat olivat osaltaan pahentaneet aiheutuneita vahinkoja.

Salaisen virheen olemassaoloa arvioitaessa on todettava, ettei rakennus ole ollut merkittävästi huonompi kuin mitä ostajiIIa on ollut aihetta edellyttää ottaen huomioon asunnon hinta, sen ikä, alueella tavanomainen varustelutaso, kohtuullista asumistasoa koskevat yleiset vaatimukset ja muut seikat. Lisäksi asiassa oli huomattava, että rakennus on ollut osin 30 ja osin 20 vuotta vanha. Vuosikymmenien mittaan rakennus vaatii jatkuvaa huolenpitoa ja korjausta.

 

Todelliset korjauskustannukset huomioon ottaen virheestä ei aiheudu ostajiIIe kaupan purkuun oikeuttavaa asuntokauppalain 6 luvun 16 § 3 momentin mukaista olennaista haittaa eikä kysymyksessä ole tilanne, jossa muuta seurausta ei voitaisi pitää kohtuullisena. Oikeuskäytännössä kaupan purku on tullut kyseeseen lähinnä vain silloin, kun korjauskustannukset ovat nousseet kaupan kohteen hintaan huomattavan korkeiksi tai kaupan kohdetta ei ole saatavissa korjaamallakaan siihen kuntoon, jota ostaja voi annettujen tietojen perusteella kaupan kohteelta edellyttää. Edellä mainituin perustein kaupan purku ei ole mahdollinen senkään takia, että kaupan kohde on kunnoltaan olennaisesti huonontunut kantajien omistus- ja hallinta-aikana.

Rakennus on saatettavissa normaaliin asumiskuntoon tekemällä Raksystemsin raportissa esitetyt korjaus- ja huoltotoimenpiteet sekä näiden lisäksi eräitä muita korjaustoimenpiteitä, joista aiheutuvat kustannukset eivät missään tapauksessa ylitä vastaajien sovintotarjouksena tarjoamaa 50.000 euroa. Tämän ylittävältä osalta esitetyt korjauskustannukset ovat selviä tason korotuksia, joilla vanha asunto haluttaisiin päivittää nykyvaatimuksia vastaavaksi. Kanteessa vaaditut korjauskustannukset vastaavat paljon laajempia korjauksia verrattuna välttämättömiin korjauksiin. Lisäksi korjaustarvetta arvioitaessa tuli ottaa huomioon, että takatilan, alakerran pesuhuoneen ja keittiön liesituulettimen korjaustarve on ollut ostajien tiedossa kaupantekohetkellä. Alakerran lattioissa ei ole todettu korjausta edellyttäviä vaurioita muualla kuin sillä osuudella, [oka on kastunut kantajien omistusaikana kylpyammeen pohjaviemärin irtoamisen seurauksena.

Mikäli kaupassa todettaisiin vastoin vastaajien kiistämistä olevan hinnanalennukseen oikeuttava virhe, sen määrä ei voi ylittää 50.000 euroa.

 

Takatila

Takatilassa oli ollut korjaus- ja huoltotarpeita, joista myyjät ovat olleet tietoisia ja joista oli kerrottu kantajiIIe suullisesti kaupanteon yhteydessä ja ne olivat ilmenneet kuntotarkastusraportista. Esimerkiksi hajuhaitasta, salaojien toimivuuden selvitystarpeesta ja lahoista rakenteista on

kerrottu Raksystemsin raportissa. Kantajat eivät olleet suorittaneet kuntotarkastusraportissa edellytettyjä korjaustoimia.

Vettä tulee rakennuksen takatilaan kalliota pitkin pieniä määriä. Vesi ei ole kuitenkaan tullut takatilasta rakennuksen sisäpuolelle eikä kastellut rakenteita. Vesi on valunut putkea pitkin ulos ja mahdollisesti yli vuotaneet vedet ovat imeytyneet maahan. Takatilaa vasten olevassa rakennuksen takaseinässä ja lattiarakenteissa todettu kosteus on aiheutunut kylpyhuoneen viemärivuodosta seuranneesta veden valumisesta lattian ja alapohjan rakenteisiin. Takatilan vähäinen kattovuoto ei ole ollut vastaajien tiedossa. Katto vuotaa takatilaan eikä aiheuta kosteusvaurioita rakennukselle eikä alakerran rakenteille. Vuoto johtuu katon liikuntasauman vuodosta ja on helposti korjattavissa.

 

Yläpuolen pihan käytävä

Kosteuden vaurioittamat puurakenteet eivät olleet rakennuksen sisäpuolella, eivätkä ne aiheuttaneet kosteutta rakennuksen seiniin eikä sisätiloihin. Seinärakenne oli kehotettu purkamaan pois kuntotarkastusraportissa. Vuoto ei ole ollut vastaajien tiedossa.

 

Iso makuuhuone, katon betonirimat

Vastaajilla ei ole ollut tietoa isomman makuuhuoneen väitetystä kosteusvaurioista tai kohonneesta kosteudesta. Makuuhuoneen kosteuspitoisuus ei ollut ollut korkea, eikä 16,5 painoprosenttia viittaa kosteuteen. Lievästi kohonneet kosteusarvot ovat johtuneet kylpyhuoneen avoinna olleista rakenteista ja siitä, että korjaustoimien aikana kosteutta oli levinnyt muuallekin.

 

Yläkerran kylpyhuone

Yläkerran kylpyhuoneessa ei ole todettu kohonneita kosteusarvoja. Joka tapauksessa rakennuksen elinkaarensa lopussa oIevista märkätiloista oli mainittu kuntotarkastusraportissa.

 

Toisen kerroksen käytävän lattian vauriot

Vastaajille oli ennen kauppaa kerrottu toisen kerroksen käytävän päädyssä vuonna 2003 olleesta vähäisestä vesivahingosta. Lattiaan tulleita kosteusjälkiä ei ollut korjauksen yhteydessä korjattu, eikä kosteusjäljestä aiheutunut haittaa eikä se edellytä korjaamista.

 

Muut väitetyt virheet

Riskirakenteista oli tehty selkoa ostajiIIe kuntotarkastusraportissa. Riskirakenteet eivät kuitenkaan vielä sinänsä ole virhe, ellei niistä aiheudu haittaa tai vahinkoa. Alakerran puukoolatut lattiat eivät ole riskirakenne niiden täyttäessä rakennusajankohdan erityisvaatimukset. Pumppuhuoneen vastainen seinä ei ollut kivirakenteisena riskirakenne. Seinässä ei ollut havaittu kosteutta läpiviennin kohtaa lukuun ottamatta, rnistä myyjillä ei ollut ollut tietoa ennen kauppaa. Rakennuksessa ei ollut riskirakenteiksi lueteltuja maan alle ulottuvia puurakenteita.

Lasiterassin katon vuodosta ei aiheutunut vahinkoa rakenteille. Alakerran kylpyhuoneen katossa havaitut vuotojäljet ovat ilmeisesti aiheutuneet tasakaton vuodosta ennen rakennuksen toisen kerroksen rakentamista. Vastaajat eivät ole olleet tietoisia kosteusjäljistä. Kodinhoitohuoneen ilmanvaihtoventtiilin ympäriIIä todetuissa kosteusjäljissä ei ole havaittu kosteutta.

Vastaajat eivät ennen kauppaa ole olleet tietoisia tunkkaisesta hajusta, joka on ilmeisesti todettu vasta siinä vaiheessa, kun alakerran kylpyhuoneen viemärivuoto on jo jonkin aikaa aiheuttanut alakerran lattiarakenteiden laajaa kostumista ja vaurioittanut puurakenteita. Talossa ei ole tehty sisäilmatutkimusta. Vastaajat eivät ole olleet tietoisia myöskään väitetystä kylmyydestä ja vetoisuudesta. Mahdollinen kylmyys ei ole aiheutunut kaupan kohteen virheellisyydestä, vaan ostajien lämmityslaitteiden käyttöön liittyvästä laiminlyönneistä ja osaamattomuudesta. Kohteessa ei ole suoritettu lämpökuvausta tai ilmavuotojen mittausta.

 

Vahingonkorvaus

Vastaajat eivät ole huolimattomuudellaan tai muuIIa tuottamuksellaan aiheuttaneet kaupan virheellisyyttä. Myyjät eivät ale antaneet virheellistä tietoa, eivätkä he ole jättäneet kertomatta ostajiIIe seIlaisesta asuntoa koskevasta erityisestä seikasta, josta he olisivat tai heidän täytyisi olettaa olleen tietoisia. KantajiIIa ei siten ole oikeutta vahingonkorvaukseen.

 

Vastaajat ovat toissijaisesti lausuneet vahingonkorvausvaatimuksesta seuraavaa:

Selvittelykustannukset

Vastaajat ovat kiistäneet selvittelykustannukset perusteeltaan ja  määrältään 5.000 euron ylittävältä osalta ylimitoitettuna.

Selvittelykustannukset ovat aiheutuneet pääasiassa sellaisten vaurioiden tutkimisesta, jotka eivät ole olleet myyjien vastuuIla. Lisäksi kohteessa

on tehty rakennuksen korjauksen kannalta tarpeettomia uusintatutkimuksia ja selvityksiä.

Ylimääräiset asumiskulut

Vastaajat ovat kiistäneet ylimääräiset asumiskustannukset

perusteeltaan, mutta myöntäneet toissijaisesti määrältään. Muuton syynä ovat ilmeisesti olleet alakerrassa todetut mikrobivauriot, jotka eivät ole aiheutuneet vastaajien syystä. Joka tapauksessa vastaajat eivät ole vastuussa ylimääräisistä asumiskustannuksista kolmea kuukautta ylittävin osin, jota aikaa on enimmilläänkin pidettävä kohtuullisena korjausaikana. Tämän jälkeiseltä ajalta kustannukset johtuvat kantajien toimenpiteistä ja laiminlyönneistä.

Matkakulut

Vastaajat ovat kiistäneet matkakuluja koskevan korvausvaatimuksen perusteeltaan. Reijo Roooo ei ole asiassa asianosainen. Roooon kulujen osalta vastaaja on katsonut, ettei Roooon ja Roooon erillään asuminen ole johtunut vastaajien syystä. Matkakulut on myönnetty toissijaisesti määrältään.

Ylimääräiset lämmityskulut

Vastaajat ovat kiistäneet ylimääräisiä lämmityskuluja koskevan vaatimuksen perusteeltaan, mutta myöntäneet toissijaisesti määrältään. Kyseiset kulut ovat rakennuksen omistajan kuluja, eikä kyse ole ylimääräisistä kuluista.

Irtaimisto

Vastaajat ovat kiistäneet irtaimistoa koskevan vaatimuksen

perusteeltaan, mutta myöntäneet toissijaisesti määrältään irtaimiston uushankintahinnan eli käyvän arvon perusteella 10.000 euroa. Kantajien 12

irtaimisto ei ollut vahingoittunut ennen kylpyhuoneen viemärivuotoa ja rakenteiden purkamista heinäkuussa 2012. Joka tapauksessa huonekalut, tekstiilit ja vaatteet ovat puhdistettavissa. Kantajat olivat itse vastuussa irtaimistonsa vaurioitumisesta, mikäli he olivat jättäneet irtaimistonsa asuntoon lattiarakenteiden purun ajaksi. Kantajien kirjasto ei ollut käsittänyt 2.000 nidettä.

 

TODISTELU

KirjaIIiset todisteet

Kantajat ja vastaajat

K1. kauppakirja 15.8.2011

K2. myyntiesite

K3. lsännöitsijätodistus

K4. erittely tehdyistä korjauksista ja tulevista korjaustarpeista

K5. Raksystems Anticimex Oy:n kuntotarkastusraportti 17.3.2011

K6. Raksystems Anticimex Oy:n kuntotarkastuksen seurantaraportti 3.8.2011

K7. Delete Vahinkoturva Oy:n kosteuskartoitus 26.9.2012

                         

Kantajat

K9. Delete Vahinkoturva Oy:n kosteuskartoitus 12.7.2012

K10. Delete Vahinkoturva Oy:n valokuvat kohteesta

K11. Matti Ettttt Oy:n asiantuntijalausunto 153/2012, 8.10.2012

K12. Matti Ettttt Oy:n lausunto lisätutkimustarpeesta 18.9.2010

K13. Matti Ettttt Oy:n lisäys asiantuntijalausuntoon 18.3.2013

K14. Espoon kaupungin ympäristöterveyden lausunto 18.2.2013

K15. Työterveyslaitoksen analyysivastaus 26.9.2012 (Liite Matti Etttttin Oy: n lausuntoon 8.10 .20 12)

K16. Matti Ettttt Oy.n saate 3.12.2012

K17. työterveyslaitoksen analyysivastaus 18.12.2012

K18. Matti Etttttin Oy:n lausunto 19.8.2013

K19. VTT Oy:n raportti 22.1.2014

K20. Valokuvaliite

K21. Hanna Roooon sähköpostiviesti Mika KmmmmoIIe 5.10.2011 K22. Hanna Roooon sähköpostiviesti 17.5.2012

K23. Reijo Roooon sähköpostiviesti 24.8.2012

K24. kuntotarkastus asuntokaupan yhteydessä, suoritusohje

K25. kuntotarkastus asuntokaupan yhteydessä, tilaajan ohje

K26. Matti Etttttin asiantuntijalausunto 153/lisäys 2015liitteineen

K27. Analyysivastaus 19.12.2014 otetuista näytteistä sekä siihen Iiittyvät kuvat ja selvitykset

K28. Vuokrasopimus, Katajatie 15

K29. Sähkölaskut ja muut kuluselvitykset

 

Vastaajat

V1. Raksystems Anticimex Oy:n muistio 31.7.2012

V2. Vahanen Oy:n tutkimusselostus 24.1.2013

V3. Vahanen Oy:n yhteenvetolausunto 20.9.2013

V4. jäljennökset AA Arto Paaaan sähköposteista AA Pia Saaaaalle

V5. Raksystems Oy:n (Matti Kttttt) asiantuntijalausunto 12.3.2015 V6. AA Arta Paaaaan sähköpostiviestit 15.1.2015 ja 21.1.2015 AA Saaaaalle sekä AA Pia Saaaaan sähköpostiviesti Paaaaaalle 21.1.2015

V7. Vahanen Oy:n (Ari-Veikko Ktttttnen) tutkimusselostus 15.3.2015 V8. Matti Ettttt Oy:n kosteusmittausraportti 30.5.2013

 

Muu oikeudenkäyntiaineisto

- professari Ralf Lttttttgin asiantuntijalausunto

- yhteenveto Matti Ettttt Oy:n laskutuksesta

 

 

Henkilötodistelu Kantajat

Vastaajat

- Tuomas Roooo todistelutarkoituksessa

- Hanna Roooo todistelutarkoituksessa

- Reino Roooo

- Reijo Roooo

- Matti Ettttt

- Marit Ltttti

- Janne Hattttnen

- Hannu Vttttnen

- Thomas Mttttnen

- Taina Kmmmmo todistelutarkoituksessa

- Mika Kmmmmo todistelutarkoituksessa

- Krista Mtttta

- Tapio Pttttnen

- Ari-Veikko Ktttttnen

- Sari Lttttnen

- Hannu Vttttnen

- Susanna Rtttt

- Matti Ktttt

 

 

KÄRÄJÄOIKEUDEN RATKAISU

Perustelut

1. Kaupan kohteesta ennen kauppaa annetut tiedot

Myyntiesite, isännöitsijätodistus sekä myyjien laatima liite korjaustöistä todistajana kuultu kiinteistönvälittäjä Krista Mtttta on kertonut saaneensa talon myyntiä koskevan toimeksiannon Kmmmmailta, jotka molemmat olivat hänelIe entuudestaan tuttuja jo kouluajoilta. Kohteen tullessa myyntiin arvoasuntoja välittävälle Lea Jakama Oy:lle myös tätä kohdetta ali pidetty arvoasuntona. Mtttta on kertonut, että kohde oli ikäänsä nähden hyväkuntoinen ja sen hintapyyntö ja kauppahinta olivat vastanneet hyväkuntoisen talon hintaa kyseisellä alueella. Talo oli lapsiperheelle täydellinen. Rakennuksessa oli toki elinkaarensa päässä olevia asioita, kuten alakerran kylpyhuone, joka oli remontoitava 0-2 vuoden kuluttua sekä yläkerran kylpyhuone. Mtttta oli käynyt myös varastossa sekä kurkistanut ryömintätilaan. Talossa ei kuitenkaan ollut sellaisia korjaustarpeita, joista olisi aiheutunut asumishaittaa. Mttttalle oli myyjien toimesta kerrottu, ettei talossa ollut mitään kosteusongelmia.

Mika Kmmmmon laatimaan, 3.8.2011 päivättyyn isännöitsijätodistukseen (K3) on kirjattu päätetyt korjaukset, suoritetut korjaukset, muut tiedot -kohtaan "jatkuvaa korjaustoimintaa, josta molemmat osakeryhmät vastuussa omien omistamiensa osakkeiden osalta." Lisäksi myyjät olivat liittäneet kauppa-asiakirjoihin laatimansa liitteen (K4) suorittamistaan korjauksista sekä suunnitelluista korjaustoimenpiteistä. Kiireellisimmiksi korjaustoimiksi, eli 0-2 vuoden päästä toteutettaviksi myyjät olivat arvioineet pumppuhuoneen katon, yläkerran kaiteiden maalauksen ja kohentamisen, olohuoneen takan hormin tarkistuksen sekä alakerran makuuhuoneen lattiassa olevan reiän osalta seuraavan merkinnän:

" Nurkan pidettävä avoinna ja/tai putki poistoilmakanavan luo ilmankierron varmistamiseksi. "

 

Kuntotarkastuksen suorittaminen ja kuntotarkastusraportti

Talosta laaditun kuntotarkastusraportin on laatinut Raksystems Anticimex Oy, jonka ensimmäinen rapartti on päivätty 17.3.2011 (todiste K5 ) ja seurantaraportti 3.8.2011 (K6). Taina Kmmmma on kertonut päätyneensä kuntokartoituksen laatijassa juuri Raksystemsiin, koska hän tuntee Raksystemsin toimitusjohtajan Marko Mttttan työskenneltyään itse Vahanen Oy:ssä. Taina Kmmmma oli kertomansa mukaan halunnut jäävätä itsensä, minkä vuoksi hän oli pyytänyt Marko Mttttalta parasta mahdollista kuntotutkijaa arvioimaan taloa. Kuntokartoituksen oli suorittanut todistaja Tapio Pttttnen yhdessä toisen kuntotarkastajan kanssa.

Mika Kmmmma on kertonut olleensa paikalla kuntotarkastusta suoritettaessa. Kuntotarkastajat olivat käyneet joka paikassa, ottaneet kuvia ja rekisteröineet asioita. Kuntotarkastaja ali käynyt myös rakennuksen takatilassa, jonka käytäväosuus oli ollut auki peräIIe saakka. Ryömintätilan kallion päälle rakennetun altaan päällä oli ollut polkupyöriä, mutta tämä ei ollut estänyt kulkua ryömintätilan perälle. Rakennuksen seinänvierusta oli ollut näkyvillä.

Todistaja kuultu kuntotarkastaja Pttttnen on kertonut, ettei hän ollut tuntenut vastaajia entuudestaan eikä hän ollut saanut mitään ohjeita toimeksiannon suorittamiseen. Kuntotarkastuksen alussa oli käyty läpi myyjien etukäteen täyttämää alkuhaastattelukaavaketta (kuntotarkastusraportin K5 liitteenä). Tarkastuksessa on käyty rakennus läpi ulkopuolelta ja sisäpuolelta. Tarkastushetkellä maaliskuussa talon sokkeli ali ollut lumen peitossa. Pttttnen on kertonut käyneensä myös ryömintätilan perällä, mitä kertomusta tukee kuntotarkastusraportin valokuva 4 ryömintätilasta. Ryömintätilassa oli ollut tavaraa kallioiden päällä, mutta seinän vierustaa oli kuitenkin päässyt kävelemään.

 

Pttttnen oli kirjannut tekemänsä havainnot ja korjaus/huoltotarpeet raporttiin (K5). Pttttsen mukaan rakennuksessa ei ollut havaittavissa muita riskejä. Kuntotarkastusraportin sisältöä on selostettu tarkemmin jäljempänä ostajan selonottovelvollisuutta koskevassa osiossa.

Kohteessa oli suoritettu jälkitarkastus 3.8.2011, josta laadittu raportti on kirjaIIisena todisteena K6. Tarkastusasiakirjan mukaan tehtävänä on tuolloin ollut tarkastaa 17.3.2011 tehdyn kuntotarkastuksen yhteydessä annetut suositukset jatkotoimenpiteistä perustusten, maanpintojen, sadevesien poisjohtamisen ja vesikaton osalta. Paikalla tässä tarkastuksessa on ollut sen suorittaneen todistaja Tapio Pttttsen lisäksi Taina Kmmmmo, Hanna Roooo sekä Heikki Ptttt. Seurantaraportin sisältöä on selostettu tarkemmin jäljempänä ostajan selonottovelvollisuutta koskevassa osiossa.

 

Esittelyissä ostajiIIe annetut tiedot

Hanna Roooo ja Tuomas Roooo olivat käyneet katsomassa riidan kohteena olevaa taloa ensimmäisen kerran heinäkuussa 2011. Paikalla oli tuolloin Roooon ja Roooon lisäksi välittäjä Mtttta. Roooon ja Roooon kertomuksista ilmenee, että kantajat olivat etsineet perheelleen nimenomaisesti hyväkuntoista taloa, koska he eivät olleet remonttitaitoisia.

Roooon, Roooon sekä todistaja Mttttan kertomuksista ilmenee, että kiinteistönvälittäjä Mtttta oli esittelyssä kehunut taloa erittäin hyväkuntoiseksi ja kertonut myyjien olevan rakennusalan ammattilaisia. Mtttta oli kertonut ostajille, että remonttia vaatisivat pumppuhuoneen katto sekä kylpyhuoneet, mutta kyse on näiltä osin kosmeettisista asioista. Taloa oli käyty pintapuolisesti läpi ja esittely oli kestänyt noin puoli tuntia.

Roooo oli käynyt katsomassa taloa uudestaan. Tuomas Rooooei ollut tuolloin päässyt mukaan, jolloin paikalle oli tullut Reino Roooon tuttava Heikki Ptttt, jolla oli ollut rakennusalan kokemusta. Todistaja Mttttan mukaan Roooo oli ilmoittanut Pattttn olevan "tekninen asiantuntija". Roooon, Pattttn ja Mttttan lisäksi paikalla toisessa esittelyssä oli tuolloin olleet myös Kmmmmot. Taloa oli käyty noin kahden tunnin mittaisessa esittelyssä läpi pintapuolisesti tarkastellen, ja myös rakennuksen takatilassa oli käyty. Todistaja Mttttan ja Mika Kmmmmon kertomuksilla on tullut selvitetyksi, ettei taloa oltu käyty esittelyssä järjestelmällisesti läpi kuntotarkastusraportin mukaisesti.

Hanna Roooo oli keskustellut paljon myyjien kanssa esittelyssä. Roooo on kertonut saaneensa näissä keskusteluissa myyjien rakennusalan asiantuntemuksensa ja kokemuksensa johdosta myyjistä luotettavan kuvan. Taino Kmmmmo oli vakuuttanut RooooIIe rakennuksen hyväkuntoisuutta ja kertonut tuntevansa rakennuksesta jokaisen senttimetrin. Hanna Roooon kertomusta tukee tältä osin todistaja Reino Roooon kertomus. Myyjät olivat talon hyväkuntoisuutta korostaessaan todenneet, ettei talossa ollut mitään korjaustarvetta pumppuhuoneen kattoa lukuunottamatta. Taina Kmmmma oli todennut kylpyhuoneista, etteivät ne ole enää uusia, mutta niitä voi silti vielä käyttää ja kyse on lähinnä kosmeettisista seikoista.

Taina Kmmmma on kertonut kuvaiIIeensa taloa hyväkuntoiseksi ja nimennyt pääasialliseksi korjauskohteeksi pumppuhuoneen katon sekä käännetyn kattorakenteen lämmöneristeen uusimisen.

 

Johtopäätökset esitetystä näytöstä

Myyntiesitteestä ja todistaja Mttttan kertomuksesta ilmenevästi taloa on myyty hyväkuntoisena ja sen kauppahinta on vastannut hyväkuntoisen talon hintaa kyseisellä alueella. Hanna Roooon, Tuomas Roooon, Reijo Roooon, Taina Kmmmmen sekä todistaja Mttttan kertomuksilla on tullut näytetyksi, etlä ostajiIIe oli ennen kauppaa korostettu myyjien rakennusalan erityisosaamista, heidän asiantuntemustaan ja kokemustaan. Hanna Roooolle oli kerrottu lisäksi, että Taina Kmmmma on koulutukseltaan tekniikan tohtori. Rakennuksen hyväkuntoisuutta oli tuotu esiin paitsi myyntiesitteessä ja välitläjän toimesta, myös myyjien itsensä kertomana esittelyissä.

 

2. Rakennuksessa todetut vauriot ja virheet

2.1 Rakennuksen hajuhaitat ja alakerran kylpyhuoneen kosteusvaurio

Hanna Roooo on kertonut, että muuton jälkeen syksyllä 2011 hän oli huomannut, että alakerran kylpyhuoneessa on jotain vikaa. Kylpyhuoneesta oli tullut hajua, joka oli vahvistunut lämpötilan noustessa keväällä 2012. Alkukesästä 2012 haju oli ollut jo niin voimakas ettei kylpyhuoneeseen enää voinut mennä. Roooo on kertonut, heidän tyttärellään oli kevättalvella yskää ja tämä oli alkanut hengittämään kummallisesti. Kuukauden kuluttua poismuutosta tyttären terveysongelmat olivat hävinneet.

Tuomas Roooo on kertonut, että noin puolentoista kuukauden asumisen jälkeen hänen epäilyksensä heräsivät, koska lastenrattaat olivat homehtuneet varastossa tässä ajassa. Kantajat olivat huomanneet asunnossa hajua, mutta he olivat yhdistäneet hajun myyjien varastoan jättämiin homeisiin tavaroihin. Talvella Roooo oli huomannut hajua varastossa. Hanna Roooo oli valittanut, että hajua oli myös saunassa, johan he olivat saaneet vastauksen, että saunassa oleva, välitilaan johtava tuuletusputki pitää olla kiinni.

Varasto oli ollut täynnä myyjien jättämiä tavaroita, joiden osalta kaupan yhteydessä oli sovittu, että myyjät veisivät ne tavaransa pois, mitä ostajat eivät halunneet pitää. Erinäisten selitysten ja viivytysten jälkeen varaston oli lopulta tyhjentänyt Tuomas Roooon isä Reino Roooo kesäkuussa 2012. Kun haju ei ollut poistunut varaston tyhjentämisen ja sieltä poistettujen homeisten tavaroiden jälkeenkään, kantajat alkoivat huolestua.

Taina Kmmmma on kertonut, ettei hän ollut koskaan havainnut asunnossa homeen tai kosteuden hajua. Hän oli havainnut tällaista hajua ryömintätilassa.

Todistaja Reino Roooo on kertonut käyneensä talossa ensimmäisen kerran kantajien muuton yhteydessä syyskuussa 2011. Hän oli tuolloin huomannut heti alakerran pesuhuoneeseen liittyvän hajun. Toukokuussa 2012 Reino Roooon tehtäväksi oli tullut varaston tyhjennys. Varasto oli täynnä jätettä; polttoainesäiliöitä, pyöränraatoja, öljykanistereita, lasketteluvälineitä ja muuta vastaavaa jätettä. Reino Roooon oli täytynyt pitää kasvosuojusta tyhjennystyössä, jotta hän pystyisi työskentelemään varastossa. Varaston puuritilät olivat olleet homeessa. Poistettavaa jätettä tuli varastosta yhteensä kahden kuorma-autolastillisen verran.

Todistaja Reijo Roooo on kertonut käyneensä rakennuksessa ensimmäisen kerran kaupan jälkeen ennen kuin kantajat olivat vielä muuttaneet taloon. Kaikki oli näyttänyt ulkoapäin kovin hienolta, mutta taloon tultaessa Reijo Roooo oli huomannut, ettei rakennus ollutkaan niin hyväkuntoinen, kuin oli annettu ymmärtää. Sisällä liikkuessa Roooo oli huomannut kellarimaisen tunkkaisen hajun. Kotiin päästyään Reijo Roooo oli kertonut hajusta vaimolleen. Syksyn aikana haju oli voimistunut.

Todistaja Mtttta on kertonut, että hän oli käynyt myyntitoimeksiannon aikana kohteessa nain 50 kertaa eikä hän ollut havainnut rakennuksessa sisällä maakellarin hajua. Sen sijaan hajua oli ollut varastossa, jossa oli maapohjalattian päällä puuritilät.

Todistaja Sari Lttttnen on kertonut olevansa Kmmmmaiden perhetuttava ja käyneensä Kmmmmoiden luona kylässä useita kertoja. Lttttnen ei ole havainnut rakennuksessa poikkeuksellisia hajuja tai kosteusvaurion merkkejä, jotka hän rakennusalan ammattilaisena kykenisi tunnistamaan, mikäli niitä olisi. Tällaisia merkkejä ei ollut myöskään ollut nähtävissä Kmmmmoiden poismuuton aikaan. Lttttnen ei ollut koskaan käynyt rakennuksen takatilassa.

Tuomas Roooo on kertonut kantajien huomanneen kesän 2012 alussa, että alakerran kylpyhuoneessa haisi. Deleten tutkimusten seurauksena selvisi, että kylpyammeen venttiiIi oli vuotanut vettä rakenteisiin, ja kylpyhuone purettiin ja ryhdyttiin toimiin sen kuivaamiseksi. Deleten puolesta tutkimuksia suorittanut todistaja Htttttnen oli ilmoittanut Tuomas Roooolle, että talossa oli monia asioita, jotka eivät olleet kunnossa ja jotka eivät liittyneet kylpyhuoneeseen. Kantajat olivat muuttaneet pois asunnosta perheensä kanssa pian tämän jälkeen.

 

Deleten tutkimuksia kohteessa suorittanut todistajana kuultu kosteuskartoittaja Janne Hattttnen on kertonut laatineensa 12.7.2011, 8.8.2011 ja 29.8.2011 laaditut vahinkoraportit (K7, K9 ja K10) ja niiden vastaavan edelleen hänen käsitystään asiasta. Deleten toimeksianto oli koskenut alakerran kylpyhuoneen kosteusvauriota. Kylpyhuoneessa oli ollut ummehtunut haju, joka viittasi kosteuteen. Tutkimuksissa oli löytynyt kosteutta kylpyhuoneen ympäriltä ja ammeen ympäriltä. Kirjalliseksi todisteeksi jätetystä vahinkoraportista 12.7.2011 ilmenee, että ammeen kyljessä pintakosteudet olivat korkeita ja lattian pinnan alla kosteus oli 89%, lähempänä pintaa puuosat olivat läpivettyneet. Kylpyammeen kohdalla seinän toisella puolella olohuoneessa seinän alaosassa oli todettu kasvustojälkiä ja alaosan pintakosteudet olivat välillä 98-138 eli paikoin vesimärkää. Jalkalistaa raotettaessa takana oli voimakas maakellarin haju. Jalkalistassa oli kasvustoa ja lista oli täysin vettynyt (kuvat 6 ja 7). Parketin alla tässä kohden mittarin arvo näytti märkää (kuva 8). Lisäksi kylpyhuoneen kynnyksessä oli kasvustoa ja arvot märkiä (kuva 9).

Vahingon syyksi raporttiin 12.7.2012 on kirjattu ammeen pohjaviemärin tipahtaminen, mistä suihkuvesiä oli päässyt ammeen alle kastellen lattia-ja seinärakenteita (raportin valokuva numero 4). Hattttsen mukaan löydösten perusteella kyseessä oli ollut pitkäaikainen vuoto, sillä vauriot ja -puuosien muutokset viittasivat kuukausien ja jopa vuosien jatkuneisiin ongelmiin. Kosteusvaurioitunut kylpyhuone oli kuivatettu kesällä 2012.

 

2.2. Rakennuksen takatila ja kellarikerroksen kosteusvauriot

Takatila

Kysymyksessä oleva rakennus on alunperin ollut yksikerroksinen, jolloin rakennuksen takaseinä oli maanvarainen seinä. Kun rakennusta laajennettiin, maanvaraisen seinän takaa poistettiin maamassat ja kallion päälle rakennettiin seinämä. Tätä taustatilaa kutsutaan takatilaksi, joka koostuu varastosta ja ryömintätilasta.

Asiassa on tullut asianosaisten sekä todistaja Reino Roooon, Reijo Roooon ja Ltttten kertomana selvitetyksi, että ryömintätilassa oli ollut hyvin paha, mikrobiperäinen haju. Myyjien takatilaan jättämät tavarat olivat olleet homeessa. Kirjallisiksi todisteiksi jätetyistä raporteista sekä todistaja Reino Roooon, Etttttin, Ltttten ja Vttttsen kertomuksista ilmenevästi varaston ja ryömintätilan erottava väliseinä on ollut märkä. Lattttken mukaan seinämän puurakenteet olivat selkeästi märkiä ja mustuneita. Etttttin mukaan takatilan puutavarassa oli nähtävissä pitkälle kehittyneitä lahovaurioita. Käräjäoikeuden 10.4.2015 suorittamassa katselmuksessa väliseinän kosteus ja tummuneet puurakenteet olivat havaittavissa, samoin kuin varaston puolella betoniseinien kosteus.

Mika Kmmmma on kertonut, että heidän ostaessa talon he olivat pitäneet tärkeimpänä huoltokohteena rakennuksen takatilaa, jonne vedet olivat tulleet aikaisemmin vapaasti. Kmmmmon mukaan oli selvää, ettei näin voinut enää jatkua. Kmmmmt olivat tilkinneet kallion koloja, jotta veden kulku ryömintätilaan vähenisi. Mika Kmmmma oli rakentanut

ryömintätilaan vedenkeräysaltaan, jonne ylärinteen puolelta tulevat vedet ohjautuvat kahta putkea pitkin ja josta altaasta lähtee putki yhdistyen etupihan puolella olevaan salaojaputkeen. Kmmmma on kertonut, että putkia pitkin kulkeva vesimäärä ao hyvin runsas, sillä keväisin eturinteen puolelta tulevaa putkea pitkin suihkuaa vettä runsaasti. Näiden toimenpiteiden lisäksi Mika Kmmmma oli kaivanut rakennuksen seinänvierustalta maa-ainesta pois ja ryömintätilan peräIIä salaojaputken näkyviin.

Todistaja Ltttti, Ettttt ja Vttttnen ovat kertoneet, että takatilaan valuu vettä ylärinteen puolelta kalliota pitkin. Vedenpoistojärjestelmän puutteellisen toiminnan vuoksi osa vedestä valui rakennuksen seinän vierustalle. Todistaja Lattttken mukaan veden valumisreitti ilmenee muun muassa kirjalliseksi todisteeksi jätetyn poratulppamittausta koskevan raportin (V8) valokuvista. Vttttnen on kertonut, että ryömintätilan ollessa kylmä tila, kylmällä ilmalla ei ole kapasiteettia pitää kosteutta itsessään, kun ulkoilman kosteus on talvella 100 prosenttia. Betoni ei eristä kosteutta. Ryömintätilan kosteusprosentin ollessa 100 kosteus pitää rakenteita märkinä. Vttttsen käydessä takatilassa joulukuussa 2013 ryömintätila oli ollut niin kostea, että sen betonikatto oli ikään kuin satanut vettä. Vttttsen käydessä kohteessa uudelleen huhtikuussa 2015 ryömintätilan katto oli ollut kuiva. Vttttsen mukaan ryömintätilan kosteuskuormat vaihtelevat.

Rakennuksen ylärinteen puolella on ollut alkuperäisten asukkaiden rakentamat kaksi salaojaa, joista toinen salaojaputki sijaitsee ylärinteen puolella rakennuksen laajennuksen yhteydessä rakennetun betoniseinän takana ja toinen ryömintätilassa aivan rakennuksen seinän vieressä. Mika Kmmmma on kertonut heidän uusineen vuonna 1999 autokatoksen edessä menevät salaojaputket. Kmmmmon mukaan tässä yhteydessä takarinteen salaojia ei ollut nähty tarpeelliseksi uusia, koska alkuperäinen salaoja oli toiminut erinomaisen hyvin.

Mika Kmmmma oli kaivanut ryömintätilassa olevaa salaojaa näkyviin ryömintätilan perältä. Asiassa on selvitetty, että aukikaivetussa salaojassa on ollut reikä eikä salaojatäyttö ole ollut asianmukaista materiaalia, vaan hienojakoista hiekkaa. Asiantuntijalausunnon K11 mukaan salaojaputki on ollut takaosassa täynnä hiekkaa. Rakennuksen sokkelissa ei Latttten rnukaan ole ollut tällä kohden patolevyä. Käräjäoikeus toteaa, että aukikaivettu salaoja sijaitsee samassa kohdassa, jossa makuuhuoneen puolella on mitattu nurkasta kohonneita kosteusarvoja.

 

Todistaja Ettttt on kertonut, että käytetty salaojaputki on nykytietämyksen perusteella herkästi tukkiintuvaa. Vedenpoistojärjestelmän tarkoituksena pitäisi olla se, ettei ryömintätilaan pääsisi irtovettä. Tämä varmistettaisiin sillä, että ylärinteen puolella ollut salaoja olisi johtanut vedet rakennuksen sivustoille. Betoniseinän ja kallion väliin olisi pitänyt tehdä smyykivalu ja asentaa bitumikermi, sekä valaa kallion halkeamat. Mikäli vettä pääsisi silti tulemaan ryömintätilaan, nämä samat menetelmät pitäisi tehdä ryömintätilassa olevan salaojan osalta. Salaojatäytön pitäisi olla pestyä sepeliä raekoossa 6-16. Näiden toimien jälkeen vähäisen kosteuden olisi pitänyt haihtua ilmaan ja tuulettua sitä kautta.

Todistajat ovat kertoneet eri tavalIa ryömintätilan salaojaputken korkoasemasta. Todistaja Ktttttnen on kertonut mitanneensa Etttttin kanssa, että salaoja on ollut lattiatason alapuolella. Todistaja Hattttnen, Pttttnen, Ltttti ja Ettttt ovat kertoneet, ettei salaoja ole ollut oikeassa korossa, sillä sen olisi tullut olla 50ml anturan alapinnan alapuolella. Koska salaojaputki on ollut liian korkealla, kalliota pitkin valuneet vedet ovat todistaja Etttttin mukaan päässeet valumaan putken alitse rakennuksen perustusten alle ja imeytymään siitä betonilaattaan.

 

Olohuoneen ja kodinhoitohuoneen välinen nurkka

 

Olohuoneen ja kodinhoitohuoneen välinen nurkka sijaitsee rakennuksen takaseinää/takatilaa vasten. Kyseinen kohta on merkitty vahinkoraporttiin 8.8.2012 (K10) mittauspisteenä numero 2. Tässä mittauspisteessä kodinhoitohuoneen puolelta lattian kosteus on ollut 100RH%. Kohtaa on kuvattu raportin valokuvissa numeroissa 4 ja 5 kodinhoitohuoneen puolelta ja kuvissa 6, 26, 53 olohuoneen puolelta. Raportista ilmenee, että olohuoneen puoleisissa lattian puuosissa on ollut pitkäaikaisia vauriojälkiä ja seinässä pintakosteudet ovat olleet koholla, pintakosteusarvot ovat väliIIä 78-108. Lahovaurioitunut puu näkyy kuvassa 53, josta ilmenevästi puu on tummunut lähes mustaksi nurkassa.

Valokuvasta 26 ilmenevästi tällä kohden ollut kupariputki on hapettunut, mikä on Hattttsen mukaan johtunut siitä, että putki on ollut kostea ja sen yläpinta on ollut veden yläpuolella. Hattttsen mukaan mittauspisteestä 2 saatu lukema osoittaa märkää, mutta ei täysin vettynyttä. Saatu lukema ei ole hyväksyttävä rakennuksen sisätiloissa.

Hattttnen on kertonut, että olohuoneen nurkassa olevan lahovaurioituneen puun vaurion on aiheuttanut maaperästä tuleva kosteus. Kyseinen vauriokohta ei ole yhteydessä kylpyhuoneen vesivahinkoon, koska puu ei ole ollut olohuoneen nurkassa vesimärkä, kuten kylpyhuoneen vastaiselIa seinällä olevat listat. Lisäksi lahovaurioituneen puun ympäriIIä oli tervettä puuta, myös kylpyhuoneeseen päin mentäessä. Mikäli kosteus olisi levinnyt kylpyhuoneesta, puu olisi lahovaurioitunut koko matkan kylpyhuoneesta olohuoneen nurkkaan saakka.

 

Kirjalliseksi todisteeksi jätetystä Deleten vahinkoraportista (K7) ilmenee, että 26.9.2012 suoritetuissa seurantamittauksissa, jotka oli tehty kylpyhuoneen kuivatuksen jälkeen, olohuoneen puolella ulkoseinän harkon kosteus oli 91 RH%. Lukema oli riittävä aiheuttamaan vaurioita kohdalla olevaan puulattiaan.

Hattttsen kertomuksesta ilmenee, että 26.9.2012 suoritetuissa tutkimuksissa ilmeni, että kylpyhuoneen kuivatuksen jälkeen kylpyhuoneessa ja olohuoneen puolella kylpyhuoneen seinän vieressä olevat mittauspisteet 1, 5 ja 6 olivat edelleen kosteita, kosteuden ollessa 90-91 RH%. Tästä voidaan Hattttsen mukaan päätellä, että seinä kastuu edelleen jostain syystä, vaikka putkivuodosta aiheutunut kosteusvaurio oli saatu kuivatettua. Hattttsen mukaan tälle ei voi olla muuta syytä kuin se, että kosteus tulee ryömintätilan puolelta asunnon rakenteisiin.

Matti Ettttt Oy on suorittanut kohteessa poratulppamittauksia elokuussa 2013. Mittausraportin (K18) mukaan olohuoneen ja kodinhoitohuoneen välisen seinän kohdalla maanvastaista laattaa vasten olevassa laudassa on todettu kohonnutta kosteutta 29,2 painoprosenttia. Asiassa on todistaja Ltttten ja Vttttsen kertomuksin selvitetty, että puunkosteuden ylittäessä 18 painoprosenttia puun pintaan kehittyy hometta, ja kosteuden ollessa 25-30p-%, puuhun alkaa kehittymään lahoa.

Mittausraportin mukaan saman laudan kosteuspitoisuus väheni mentäessä nurkasta kauemmas, eli vesivaurioituneen kylpyhuoneen suuntaan, 30 senttimetrin päässä nurkasta kosteus on ollut 17,4p-% ja vajaan metrin päässä enää 13,3p-%. Lauta muuttui samassa suhteessa kirkkaammaksi. Käräjäoikeus on havainnut laudan värieron olohuoneen nurkassa katselmuksessa 10.4.2015. Todistaja Ltttki on kertonut raportin sivulla 7 olevista valokuvista, että puun täydellinen mustuminen osoittaa, että puu an mustunut todella pitkään ja saanut jatkuvasti kosteutta.

Kirjalliseksi todisteeksi jätetyn analyysivastauksen 26.9.2012 (K15) mukaan olohuoneesta kodinhoitohuonetta vasten olevasta nurkasta betonia vasten olevasta koolauspuusta oli todettu vahva viite vauriosta.

Olohuoneen nurkan kohdalta seinän harkkorakenteista on mitattu 60 cm:n (sisäpuolelta mitattuna) syvyydeltä 89,7 RH%:n kosteuslukema ja 120cm:n syvyydeltä 97,2 RH%:n lukema. Ltttten mukaan lukemat osoittavat, että harkko on ollut märempi takatilan puolelta, jolloin kosteuden täytyy tulla rakenteeseen ulkoapäin.

Todistaja Vttttnen on kertonut, että laatimansa raportin kuvasta 1 ilmenevästi puurakenteen alaosa on ollut pinnaltaan vioittunut noin puolen metrin matkalta. Tummuneen puun lahovauriot osoittavat, että vaurio on kehittynyt kuukausien, tai vuosien aikana. Kodinhoitohuoneessa on ollut kosteusvaurio vuonna 2006, minkä korjauksen yhteydessä olohuoneen lattia on jäänyt korjaamatta. Jo tästä lähtien lattiassa on voinut olla kosteusvaurio. Kun kyseiseen kohtaan on tullut ylimääräistä kosteutta rakenteen kautta, ongelmat ovat kehittyneet edelleen. Vttttnen an käynyt kohteessa vielä 18.4.2015, jolloin kyseisessä kohdassa oli ollut märkää kosteutta. Vttttsen mukaan nämä seikat osoittavat, että kohtaan tulee edelleen paikallisesti kosteutta, mikä oli rakenteesta johtuva ilmiö. Vttttsen mukaan an mahdollista, että lahovaurion kehittyminen on alkanut jo vuonna 2006.

Käräjäoikeus on katselmuksessa 10.4.2015 havainnut, että olohuoneen nurkka on ollut käsin kosketeltaessa märkä maanvaraisen lattialaatan päältä koitettaessa.

 

Alakerran makuuhuoneen vauriot

Alakerran makuuhuoneesta on tutkittu kosteutta useasta eri pisteestä; Kmmmmaiden makuuhuoneen lattiaan tekemän reiän kautta, makuuhuoneen katosta, päätyseinän viereen tehdystä avausalueesta sekä pumppuhuoneen läpiviennin kohdalta.

Mika Kmmmma on kertonut, että heidän ostettua kohteen vuonna 1998 he olivat miettineet, mikä olisi rinteessä olevan talon riskialtein kohta maanvarainen seinä huomioon ottaen. Kmmmmmt olivat päätyneet siihen, että jos ongelmia olisi jossain, ne ilmenisivät juuri kyseisessä makuuhuoneen nurkassa. Kmmmmoiden kertomuksista ilmenee, että he olivat tehneet tuolloin reiän makuuhuoneen lattiaan, jotta sitä kautta voisi haistella ja tarkastella, onko lattian alla ongelmia. Taina Kmmmma on kertonut tutkineensa rakenteiden kosteutta tätä kautta kädellä ja toisinaan pintakosteusmittarilla. Kmmmmmt olivat asentaneet reikään putken koneelliselIe tuulettimelle, joka oli johtanut poistoilmankanavaan. Sen jälkeen kun ostajat olivat rakennuttaneet makuuhuoneeseen takan, putki oli poistettu, koska rakenteita pystyi kuivattamaan myös takkaa polttamalIa.

Todistaja Ettttt on kertonut, että makuuhuoneen lattiassa oleva reikä liittyy tyypilliseen 70-80 luvun riskirakenteeseen, jota on yritetty pitää kunnossa alipaineistamalla. Toteutusta ei ollut kuitenkaan mietitty loppuun saakka, sillä esimerkiksi liesituuletinta käytettäessä muodostuu alipaine, joka vetää huonetilaan ilmaa vaurioituneista rakenteista.

Makuuhuoneen lattiassa on ollut puukoolattu lattiarakenne. Todistaja Vttttnen on kertonut, että makuuhuoneen lattiaan tehdyn reiän tarkoitus on ollut aiheuttaa lattiarakenteita kuivattava ilmavirtaus, mikäli lattian alle tulisi ongelmia. Vttttsen mukaan tällaista ratkaisua oli aikanaan suositeltu, mutta myöhemmissä tutkimuksissa oli havaittu, että rakenteisiin ulottuva reikä aiheuttaa sisäilmaan haitallisen hajulähteen. Tässä tapauksessa rakenteisiin oli alkanut kehittyä selvää homekasvustoa, joka oli tuottanut hajua ja mikrobeja sisäilmaan. Vttttsen mukaan ongelma pahenee takkaa polttamalla, koska se aiheuttaa ylimääräisen alipaineen, ja takka ottaa korvausilman lattiarakenteista.

 

Makuuhuoneen nurkan vauriot osoittavat, että nurkka on väliIIä kastunut ja väliIIä kuivunut. Kosteuden tilapäisesti vähentyessä homekasvuston kasvaminen pysähtyy, mutta itiöt jäävät. Aktiivivaiheessa tuotetaan uutta kasvustoa ja uusia itiöitä, ja tällöin haju on voimakkaimmillaan.

Deleten suorittamissa tutkimuksissa ilmeni, että mittauspisteessä 3 kosteutta on ollut laudan ja betonin välisessä lattiassa 95 RH%. Samasta kohtaa mitatun puun kosteus (mittauspiste 3A) on ollut 28,5 painoprosenttia. Deleten vahinkoraportista ilmenevästi (K10, kuva nro 20) laudan alapinnassa on ollut vaurioita. Hattttnen on kertonut, että puupiikkimittarilla mitattuna puu on ollut kostea. Vauriot ovat aiheutuneet pitkäaikaisesti vuosien aikana siten, että puu on ollut välillä kostea ja välillä kuiva. Puussa oli havaittavissa kasvustoa, mutta se ei ollut lahonnut kokonaan. Mikäli puu olisi ollut jatkuvasti kostea, se olisi mustunut kokonaan. Näin ollen puun on täytynyt kuivua välillä. Samasta kohdasta mitattu seinän alaosan pintakosteus on ollut koholla.

Hattttnen on kertonut Deleten 26.9.2012 suorittamista seurantamittauksista (vahinkoraportti 28.9.2012, todiste K7). Tällöin kylpyhuoneen kuivatus ali saatu jo päätökseen. Pumppuhuoneen läpiviennin kohdalta mitattu kosteus on ollut mittauspisteessä 8, 98 RH%. Keskemmältä mitattuna lukema on ollut 78%, eli koholla. Hattttsen mukaan tämä tarkoittaa, että kosteus on tullut rakenteeseen ulkoa päin.

Todistaja Latttti on kertonut, että Etttttin tekemissä ensimmäislssä mittauksissa oli todettu kohonneita kosteusarvoja reiässä ja sen viereen tehdyssä toisessa reiässä. Kun tätä kohtaa oli avattu, avatusta kohdasta rakenteista oli tullut voimakas mikrobiperäinen haju. Puurakenteen kosteus oli ollut 22p% ja puu oli selkeästi tummunut, mutta siinä ei ollut vielä lahovaurioita. Puun on täytynyt olla märkänä useamman kuukauden, jatta se voisi tummua niin. Puu ei ollut tuoreeltaan märka. Ltttten mukaan rakennetta rasittavat tässä kohden ulkopuolelta tulevat valumavedet, sadevedet ja sulamisvedet ylärinteen puolelta. VäliIIä nurkka kuivuu ja lumien sulaessa se kastuu.

Kirjalliseksi todisteeksi jätetyn analyysivastauksen 26.9.2012 (K15) mukaan makuuhuoneen nurkasta koolauspuusta 10.9.2012 otetuissa materiaalinäytteissä oli todettu vahva viite vauriosta.

Kirjalliseksi todisteeksi jätetystä Matti Ettttt Oy:n lausunnosta 19.8.2013 ilmenee, että 2.8.2013 suoritetuissa poratulppamittauksissa makuuhuoneen harkan kosteus oli ollut 93,3 RH%:a. Ltttten mukaan korkeat lukemat osoittavat rakenteen olevan märkä.

Todistaja Vttttsen 19.12.2013 suorittamassa tarkastuksessa makuuhuoneen nurkasta reiän vierestä otettu kiilapuun pala on laboratoriotutkimusten perusteella ollut alapinnaltaan selvästi vioittLinut ja siinä havaittiin hometta ja lahovikaa. Puussa oli ollut runsasta katkolahoa pinnasta nain 3-5 mm:n syvyyteen, syvemmällä lievää lahoa ja sienirihmastoa. VTT:n lausunnon (K19) mukaan katkolaho vaatii korkean kosteuspitoisuuden ja kiilapuusta todettu katkolaho viittaa betonin yläpinnan alleen pitkään kostea. Tärnån tyyppisten lahovikojen kehittyminen vaatii olosuhteista riippuen useiden kuukausien tai vuosien kosteuskuormaa.

Makuuhuoneen lattiarakenteessa on todettu kohonneita kosteuslukemia myös pumppuhuoneen läpiviennin kohdalla. Pumppuhuoneen vastainen seinä on katsottu riskirakenteeksi Matti Ettttt Oy:n raportissa (K12). Tällä avausalueella lattialaudat olivat Iyhyitä ja rakenteessa tällä kohdin kulkee putkia. Lattiaa avattaessa katselmuksessa 10.9.2012 avauskohdasta oli tullut voimakas mikrobiperäinen haju huoneeseen. Lattian puurakenteet olivat märkiä, yli 22 painoprosenttia. Raportin mukaan mikrobikasvustoa alkaa muodostua, kun kosteus nousee yli 20 painoprosenttiin pitkäaikaisesti.

Samassa katselmuksessa makuuhuoneen kattorakenteesta todettiin kohonneita kosteuslukemia betoniin upotetuista rimoista mitattuna. Rimajen kosteus oli 16,5-17,5 painoprosenttia, kun raportin mukaan arvoa pidetään kohonneena puunkosteuden ollessa yli 15 painoprosenttia.

 

Alakerrasta otetut eristenäytteet

Kirjalliseksi todisteeksi jätetystä Matti Ettttt Oy:n saatteesta (K16) ilmenee, että rakennuksen alakerrasta oli 3.12.2012 otettu kolrne eristenäytettä. Yksi näytteistä oli otettu suuremman makuuhuoneen alarinteen puoleisen ikkunan alta, ikkunakarmin ja alaohjauspuun välisestä eristeestä. Toinen näytteistä oli otettu samasta kohtaa pienemmästä makuuhuoneesta ja kolmas näyte keittiön ja terassin välisen oven alta eristeestä. Analyysivastauksen 18.12.2012 (K17) mukaan makuuhuoneen näytteissä oli ollut vahva viite vaurioista ja terassin oven kohdalta otetussa näytteessä heikko viite vauriosta.

 

2.3. Rakennuksen toisessa kerroksessa todetut kosteusvauriot

Yläkerran käytävän pääty

Matti Ettttt Oy:n asiantuntijalausunnosta (K11) ilmenee, että yläkerran päädystä oli avattu rakenteet 10.9.2012. Avauksessa oli havaittu, että ulkoseinän puurakenteiset runkotolpat lähtevät nain 40 cm:ä lattiatason alapuolelta. Seinän alajuoksu oli ollut märkä niin kauas kuin avausta oli tehty. Matti Ettttt Oy:n lisätutkimustarve- lausunnossa (K12) maan alle ulttuvat puurakenteet maanvastaisissa rakenteissa on todettu riskirakenteeksi.

Asiantuntijalausunnosta (K11) ilmenee, että käytävän lattiaa oli aiemmin korjattu, sillä eristeenä oli avatussa kohdassa ollut uretaanilevy, joka poikkesi todistaja Etttttin mukaan asunnon muun lattiarakenteen eristeestä. Seinän runkotolppia ei ollut kuitenkaan tässä yhteydessä korjattu, ja puurakenteet olivat märkiä. Todistaja Ettttt on kertonut, että aikaisemmalla korjauksella vahingon seuraukset oli korjattu, mutta syytä ei ollut poistettu.

Todistaja Latttti on kertonut, että valokuvasta 3 (K11) ilmenee, että alajuoksu on ollut ulkoreunastaan märkä. Valokuvasta ilmenevä alaohjauspuu on ollut syvällä rakenteessa, maanpinnan alapuolella. Sadevedet ja valumavedet pääsevät tähän kohtaan ja tälle tasolle. Seinän toisella puolen olevan käytävän käännetty kattorakenne olisi pitänyt eristää, mutta eristekerroksen alla oli ollut vesimärkää. Latttten mukaan syy tämän kohdan avaamiseen oli ollut alapuolisen makuuhuoneen (vaatehuoneen) katasta todetut kosteuslukemat. Lisäksi rakennuksen sokkeli oli ollut käytävän päädystä hyvin matala ja ikkuna oli ollut hyvin lähellä maanpintaa. Kyseinen kohta on nähtävlssä ulkoapäin Deleten raportin (Ki O) valokuvasta numero 45.

Todistaja Hattttnen on kertonut, että 26.9.2012 Deleten suorittamissa mittauksissa ilmeni, että yläkerran käytävän päädyn avauksessa todettiin lattian koolauksen olevan pehmentynyt ja vesimärkä (K 7). Kyseinen koolaus oli ulkoseinän vieressä. Pystyrunko oli ollut vesimärkä alaosastaan ja puurungon pintakosteus oli 159 eli vettä rakenteesta riippumatta. SamalIa kohtaa allaolevan makuuhuoneen katossa oli todettu kohonneita pintakosteuksia (Deleten rapartti 28.9.2012 valokuva nro 15, K7).

Kirjalliseksi todisteeksi jätetyn analyysivastauksen 26.9.2012 mukaan käytävän päästä, ulkoseinän alaosasta otetun mineraaliviIlasta oli todettu vahva viite vauriosta.

Kirjalliseksi todisteeksi jätetystä VTT:n lausunnasta (K19) ilmenee, ettei tarkastuskäynnillä 19.12.2013 havaittu tältä osin näkyvää mikrobikasvustoa tai liialliseen kosteuteen viittaavaa.

 

Yläkerrasta otetut eristenäytteet

Yläkerrasta oli otettu 3.12.2012kolme eristenäytettä makuuhuoneesta, johan on käynti yläkerran käytävän päästä. Lähimpänä käytävää

olevasta kulmasta otetusta näytteestä on analyysivastauksen 18.12.2012 (K17) mukaan viite vauriosta. Seinän keskikohdalta otetussa näytteessä ei ollut viitettä vauriosta, ja alarinteen puoleiselta seinustalta, nurkassa otetussa näytteessä oli ollut analyysivastauksen mukaan heikko viite vauriosta. Olohuoneesta 19.12.2012 otetuista näytteistä ilmenee, että olohuoneesta ylärinteen puolelta, ulkoseinän alaosasta näytteistä oli todettu vahva viite vauriosta. Vastaavaa viitettä ei ollut alarinteen puolelta otetussa näytteessä.

 

Yläpuolen pihan käytävä

Taina Kmmmmo on kertonut, että ylärinteen puolella oleva käytävä on rakenteeltaan niin sanottu käännetty kattorakenne. Todistaja Latttti on kertonut, että käännetyssä kattorakenteessa rakenteessa alimmaisena an kantava betonilaatta, jonka päällä an styrox-eriste, ja tämän päällä puuritilät. Rakenteen pitäisi olla vesieristetty, koska viereisen seinän puurakenne on kiinni betonissa ja vesieristeet puuttuminen päästää kosteutta rakenteeseen.

Kirjalliseksi todisteeksi jätetystä asiantuntijalausunnosta (K11, sivu 9-10) ilmenee, että käytävän laudoitusta oli avattu kohdalta, josta vettä tippui alapuolella betonin läpi. Tärnä kohta on siten ollut ryömintätilan ja varaston välisen lahovaurioituneen väliseinän yläpuolella (K11 valokuva 9, Deleten raportti K10, valokuvat 1 ja 2). Käytävärakenteen eristekerroksen alla todettiin vesimärkää, betonilaatan ja eristetilan väliin pääsee valumaan vettä, eikä rakenteissa havaittu vedeneristystä. Betoni ulottuu vasten asuintilojen rakenteita. Raportin mukaan vedeneristyksen puuttumisen vuoksi rakenteen kastuminen sisätiloja vasten on mahdollista ja aiheuttaa sen vuoksi terveellisyysriskin. Latttten mukaan vesieristeen puuttuminen ilmenee lausunnon valokuvista 7 ja 8.

 

2.4. Johtopäätökset kosteusvaurioista ja niiden syystä

Kysymyksessä oleva rakennus sijaitsee jyrkässä rinnemaastossa, jonka vuoksi rakennus joutuu sulamis- ja sadevesien aiheuttamalle kovalle kosteusrasitukselle. Käräjäoikeus on katselmuksessa havainnut, että ylärinteessä maanpinta an korkeammalla kuin rakennuksen toisen kerroksen seinän alareuna. Mika Kmmmmon kertomuksella on tullut selvitetyksi, että erityisesti sulamisaikaan putkistoista ryömintätilan kautta ohjautuvat vesimassat ovat hyvin runsaita. Käräjäoikeus toteaa, että rakennuksen kosteusrasitusta lisää se, että kellarikerroksessa kaltio

tulee hyvin lähelle rakennuksen takaseinää, mitä kalliota pitkin vedet valuvat rakennuksen takaseinän viereen. Kallio sijaitsee katselmuksen perusteella näkyviltä osiltaan lähimmillään vain nain 20 cm:n päästä rakennuksen takaseinästä.

Edellä todetun perusteella ryömintätilaan tuleva kosteusrasitus on huomattava. Esitetyn näytön perusteella on tullut selvitetyksi, että Mika Kmmmma on rakentanut kosteusrasitusta vähentämään keräysaltaan putkistoineen, jonka järjestelmän rakentamiseen hän on käyttänyt muun muassa putkia, teippiä ja tyhjää limupulloa. Todistaja Latttten ja Etttttin kertomuksin on tullut näytetyksi, ettei Kmmmmon vedenkeräysjärjestelmä ole hyvän rakennustavan mukainen eikä se vastaa ammattilaisen tekemää asennustyötä. Kmmmmon viritelmä ei ole ollut riittävä ohjaamaan vesiä järjestelmällisesti ulas ryömintätilasta, sillä vettä valuu kallion tilkitsemisestä huolimatla kallion ja sen päälle rakennetun betoniseinän vällstä ja kallion koloista kohti seinää, eivätkä kaikki valumavedet ohjaudu Kmmmmon rakentamaan putkistoon tai keräysaltaaseen. Lisäksi todistaja Latttten sekä Vttttsen kertomuksilla on tullut selvitetyksi, että kalliota pitkin valuvan veden Iisäksi Kmmmmon rakentama avonainen keräysallas tuottaa tilaan vesihöyryä.

Vettä pääsee siten tulemaan ylärinteen puolelta ryömintätilaan, eikä se merkittäviltä osiltaan poistu ylärinteen puolelle rakennetun salaojan kautta. Ryömintätilaan tulleesta vesirasituksesta takatilassa ovat osoituksena myös katselmuksessa todetut märät betoniseinät sekä todistaja Etttttin, Latttten, Hattttsen ja Vttttsen kertomat havainnot ja tutkimustulokset ryömintätilan puutavarasta, joissa ali todetlu pitkälle kehitlyneitä lahovaurioita.

Ryömintätilassa on kallion ja rakennuksen takaseinän välissä salaoja, jota Mika Kallio on kaivanut ryömintätilan peräosasta auki. Kyseisen salaojan on näytetly aileen täytöltään väärää. Kun salaojaputkessa on lisäksi ollut reikä, salaojatäyttönä ollut hienojakoinen hiekka on päässyt salaojaputkeen tukkien sen. Todistaja Latttten, Etttttin ja Pttttsen kertemuksin on tullut selvitetlyä, ettei ryömintätilan salaojaputki ole ollut anturan alapirman alapuolella. Koska myöskään todistaja Ktttttnen ei ole tehnyt havaintoja salaojaputken sijoitlumisesta anturaan nähden, vaan pelkästään kellaritilan lattiatasoon nähden, asiassa ei ole esitetty riittävää vastanäyttöä salaojaputken korkoasernasta. Edellä selvitetyllä tavalIa ryömintätilassa ollut salaojitus on ollut hyvän rakennustavan vastainen.

Asiassa on tullut todistaja Latttten kertomuksella ja sltä tukevalla asiantuntijalausunnolla K11 (valokuva 11) selvitetyksi, etlei ryömintätilaan rajaittuvassa kevytsoraharkosta rakennetussa ulkoseinässä ole ollut vedeneristetlä. Vttttsen laatiman asiantuntijalausunnon (K19) mukaan kosteuseristyksen puuttumisen lisäksi seinässä ei ollut lämmöneristettä.

Rakennuksen kellarikerroksen vauriat kohdistuvat olohuoneen ja kodinhoitohuoneen nurkkaan sekä makuuhuoneen nurkkaan. Käräjäoikeus toteaa, että olohuoneen ja kodinhoitohuoneen välinen nurkka, jossa on edellä mainitusti todettu useita kertoja kohonneita kosteusarvoja sekä mustaksi tummunutta puutavaraa, sijaitsee ryömintätilaan nähden Mika Kmmmmon rakentaman vedenpoistoaltaan kohdalla. Kyseisestä kohdasta toistuvasti, kylpyhuoneen vesivaurion kuivatuksen jälkeenkin mitatut kosteuslukemat sekä puun tummumisen aste osoittavat, ettei kosteusrasitus ole peräisin kylpyhuoneen putkivuodosta. Tätä johtopäätöstä tukee myös se, että lattiarakenteet olivat kuivempia kylpyhuoneeseen päin mentäessä ja että Etttttin mittauksissa harkkarakenne oli kosteampaa ulkopuolelta mitattuna. Kyseinen nurkka oli märkä käräjäoikeuden katselmuksessa 10.4.2015 ja Vttttsen mukaan 18.4.2015, mikä osoittaa, että kohta joutuu edelleen jatkuvalle kosteusrasitukselle.

Vaihtelevalle kosteusrasitukselle joutuu myös makuuhuoneen nurkka, jonka Mika Kmmmma on nimennyt rakennuksen riskipaikaksi, ja jonne myyjät ovat katsoneet aiheelliseksi tehdä rakenteen tarkkailun ja kosteusmittauksien tekemisen mahdollistavan relän. Asiantuntijatodistajien kertomuksin ja nurkan puutavarasta tehtyjen havaintojen perusteella nurkan rakenne on väliIIä kuivunut ja väliIIä kastunut. Nurkasta on todettu kohonneita kosteuslukemia senkin jälkeen, kun kylpyhuoneen putkivuodosta johtunut kuivatus oli saatu suoritettua. Käräjäoikeus katsoo näiden seikkojen osoittavan, ettei nurkan kastumisen syynä voi olla vastaajien väittämä putkivuoto, varsinkaan, kun Deleten suorittamissa mittauksissa nurkan ja kylpyhuoneen välissä sijaitsevasta mittauspisteestä oli saatu kuiva lukema.

 

Todistajat Ettttt, Ltttti, Hattttnen ja Vttttnen ovat esittäneet tutkimustulostensa johtopäätöksenä, että kosteutta pääsee rakennukseen rakenteen ulkopuolelta, ryömintätilasta kohdistuneesta kosteuskuormasta. Asiassa on tullut selvitetyksi, että rakennuksen kosteusrasitus vaihtelee sääolosuhteiden mukaan, minkä vuoksi vauriokohdat ovat välillå kuivaneet. Kyse on siten pitkäaikaisen kosteusrasituksen aiheuttamista vaurioista. Todistaja Etttttin kertomuksesta ilmenee, että kosteuden päästyä rakennuksen alapohjan alle, se imeytyy betonilaattaan ja nausee sen yläpuolella olevan puukoolatun lattian puurakenteisiin. Kyseisten puurakenteiden ja betonilaatan välissä ei ole esitetyn selvityksen perusteella ollut bitumikermiä. Myös todistaja Ktttttnen on käräjäoikeuden pääkäsittelyssä vahvistanut, että kosteutta pääsee rakenteisiin ulkopuolelta käsin mittauspisteissä 1-5 , 8 ja 11. Käräjäoikeus katsoo, että todistajien johtopäätöstä tukee näiltä osin myös edellä selvitetyt sisäpuolen takaseinän vastaiset kosteusvaurioista tehtävät johtopäätökset.

 

Vastaajat ovat väittäneet, että kohteessa todettujen kosteusongelmien syy on kylpyhuoneessa tapahtunut putkivuoto. Vastaajan käsitystä kellarikerroksen kosteusongelmien syy-yhteydestä tukee todistaja Kttttn ja Pttttsen kertomukset. Raksystemsin palveluksessa oleva Ktttt on perustanut käsityksensä siihen, että kuntotarkastushetkellä makuuhuoneen nurkassa ei ole ollut kosteutta, jolloin kosteus ei ole voinut tulla ulkoa. Toisaalta ongelmia olisi ollut jo aiemmin, mikäli kosteutta olisi tullut ulkoapäin. Kuntotarkastaja Pttttsen käsityksen mukaan kosteus on tullut kylpyhuoneen putkivuodosta veden levitessä betonilaattaa pitkin epätasaisesti eri paikkoihin.

Kttttn ja Pttttsen kertomusten näyttöarvoa arvioidessaan käräjäoikeus toteaa, ettei käräjäoikeus ole Pttttsen kuulemisen perusteella saanut vakuuttavaa kuvaa Pttttsen ammattitaidosta. Pttttnen ei ole sisällyttänyt kuntotarkastusraporttiin 17.3.2011 olennaisia rakennuksen kosteudenhallintaan liittyviä takatilan puutteita ja hyvän rakennustavan vastaisia ratkaisuja vaikka ne ovat olleet käräjäoikeuden käsityksen mukaan erittäin jyrkässä rinteessä olevan rakennuksen kosteusrasituksen ja riskien kannaIta olennaisia. Hän on myös kylpyhuoneen vesivahinkoa tutkiessaan ja siitä raporttia laatiessaan jättänyt merkitsemättä kodinhoitohuoneesta mittaamiaan kohonneita kosteusarvoja sekä salaojaputken reikää. Pttttsen virheellisen raportin oikaiseminen oli vaatinut Reijo Roooooon yhteydenottoa Raksystemsin toimitusjohtaja Marko Mttttaan. Pttttnen ei ole kyennyt oikeudessa esittämään syytä menettelylleen.

 

Todistaja Ktttt on perustanut kosteusvaurioiden syystä tekemänsä johtopäätöksen virheelliseen tulkintaan todistaja Kttttn laatimasta lausunnasta. Lisäksi Kttttlla, vaikkakin hänelIä on pitkä kokemus rakennusalalta, ei kuitenkaan käräjäoikeuden saaman käsityksen mukaan ole erityisasiantuntemusta home- ja kosteusvaurioituneiden kohteiden korjaamisesta, kuten todistaja Etttttilla ja LaurinKmmmmla. Kttttlla ei ole ollut korjauskohteinaan kysymyksessä olevaan riidan kohteeseen verrattavia kohteita. Mainitut seikat on otettu huomioon todistaja Kttttn kertomusta arvioitaessa. Käräjäoikeus katsoo, ettei asiassa ole esitetty riittävää näyttöä putkivuotoa koskevan väitteen tueksi.

Vastaajat ovat lisäksi väittäneet, että kohteessa todettujen kosteusongelmien syy on ollut asumattoman ja alilämmittämättömän talon kondenssiongelmat. Todistaja Kettusen näkemyksen mukaan talon kostea sisäilma oli kastellut talon. Ktttttnen on kertonut, että hänen käydessä kohteessa joulukuussa 2012 puretun pesuhuoneen hiekka oli ollut märkää. Ktttttnen on todennut Etttttin raportista, että rakenteen kosteudet olivat olleet selvästi alhaisempia kuin sisäilma. Tämä osoitti, että taloa oli alettu lämmittämään juuri ennen mittauksia. Näin ollen rakenteiden ollessa kylmiä sisäilman kosteus siirtyi rakenteisiin ja homehdutti ne. Etttttin 30.5.2013 suorittamassa mittauksessa kosteuden siirtymissuunta oli ollut sisäilmasta rakenteisiin. Mikäli taloa ei ole pidetty kovin lämpimänä, vesihöyry etsii kylmät pinnat, kuten ikkunat ja kondensoituu niihin. Tämän johtopäätöksen voi todistaja Ktttttsen mukaan tehdä myös Deleten raportin (K10) perusteella, sillä mittaushetkellä ulkona ollut hellejakso ja sen aiheuttama ulkoilman kosteus on mennyt rakenteisiin kesäkondenssina, jolloin mikrobit alkavat kasvaa. Kesäkondenssi i1menee siten, että kellarin selnät homehtuvat alaosastaan ja talvella ikkunat huurtuvat.

Kirjalliseksi todisteeksi jätetystä asiantuntijalausunnon 20.2.2015 (K26) mukaan rakennuksessa ei todettu sellaisia kosteusvaurioita, jaita pesuhuoneen maapohjalattian aukiolo olisi mahdollisesti aiheuttanut rakennukseen. Rakennuksen kosteusvaurioiden syyksi lausunnossa oli katsottu aikaisempien tutkimusten mukaisesti pääasiallisesti rakennuksen ulkopuolelta tuleva valuma- ja kattovedet sekä maassa oleva kosteus.

Lausunnon mukaan 20.2.2015 suoritetussa mittauksissa alakerran pesuhuoneen ilman kosteuden mittaustulokseksi oli saatu 49,2 RH%. Alakerran olohuoneessa vastaava luku oli ollut 43RH%, yläkerran olohuoneessa 38,3 RH% ja ulkoilmassa 88 RH%. Pesuhuoneen lattiassa olevan hiekan oli todettu ole hyvin kuivaa pinnasta. Lausunnon mukaan mittauksista on todettavissa, että pesuhuoneen sisäilman kosteussisältö ei ole ollut poikkeava muiden tilojen sisäilman kosteussisältöön. Pesuhuoneen katon puurakenteista ei mitattu kohonneita kosteuslukemia. Lausunnossa an edelleen todettu, että pesuhuoneessa on ollut auki ilmanvaihdon poistohormi koko ajan, jolloin pesuhuoneen kautta on virrannut ilmaa muista tiloista poistaen maasta tulleen kosteustuoton ilmanvaihdon kautta.

Todistaja Latttti on kertonut, ettei rakennuksen kosteusvaurioiden syy ole kondenssissa. Poikkeuksellisen kosteuden sisäilmassa voi Latttten mukaan havaita siitä, että ikkunan vieressä olevan pölyn pintaan alkaa kasvaa hometta. Tällaisesta ei kuitenkaan ollut havaittavissa hänen käydessä kohteessa 20.2.2015.

Todistaja Vttttnen, joka on käynyt kohteessa joulukuussa 2013 ja 18.4.2015 on kertonut, ettei hän ole havainnut merkkejä kosteuden kondensoitumisesta. Tästä olisivat olleet osoituksena ikkunoihin aiheutuneet valumajäljet, joita ei ollut rakennuksessa havaittavissa. Vttttnen on pitänyt hyvin epätodennäköisenä, että lahovauriot olisivat syntyneet kondensoitumisen perusteella. Muutoinkin kondenssiongelmat olivat lähinnä pintojen ongelma, eikä lattiarakenteen kondensoituminen ollut edes mahdollista.

Käräjäoikeus toteaa, että kondensoitumista tukeva näyttö perustuu yksinomaan todistaja Ktttttsen kertomukseen. Ktttttsen kertomuksesta ei ole pääteltävissä, miltä osaltaan kohteessa todetut kosteusongelmat ja -vauriot olisivat aiheutuneet kondenssista, kun Ktttttnen on pääkäsittelyssä toisaalta vahvistanut, että kosteutta pääsee myös rakenteen läpi tietyissä mittauspisteissä. Epäselväksi on myös jäänyt myös se, minkä vuoksi Ktttttnen on lausunnossaan 20.9.2013 todennut, ettei rakenteisiin pääse kosteutta taustatilasta käsin (s. 13), kun hanen aiemmasta lausunnostaan 24.1.2013 on tehtävissä se johtopäätös, että kosteutta pääsee takatilan kautta rakenteisiin mittauspisteissä 1-5 ja 8.

Edellä todetut seikat huomioon ottaen käräjäoikeus katsoo, ettei Ktttttsen kertomusta kondensoitumisesta ole pidettävä riittävänä vastanäyttönä Etttttin, Latttten, Vttttsen, Hattttsen ja osin myös Ktttttsen omaan kertomukseen nähden kosteusongelmien syystä.

Vastaajat ovat vielä väittäneet, että Mika Kmmmmon tekemän putkiviritelmän Iiitos oli irrotettu kantajien omistusaikana, mistä syystä vesiä pääsi valumaan rakennusta kohden. Mika Kmmmma on kertonut, että putki oli irronnut muoviosasta, jotka hän oli Iiittänyt rakentamisaikanaan toisiinsa valamalla. Todistaja Ltttti on kertonut, hänen käydessä vuonna 2012 ryömintätilassa, putki oli ollut paikallaan. Käräjäoikeus toteaa, että asiassa on jäänyt epäselväksi, missä vaiheessa putkiviritelmän liltos on irronnut tai missä vaiheessa viritelmä ei ole enää muutoin vastannut Mika Kmmmmon rakentamaa järjestelmää. Käräjäoikeus toteaa, ettei putkiliitoksen mahdollisella irtoamisella ole merkitystä asiaa näytöllisesti arvioitaessa ottaen huomioon putkiliitoksen rakennustapa, viritelmän hyvän rakennustavan vastaisuus sekä se seikka, ettei vedenpoistojärjestelmän ole näytetty olleen riittävä vesien valuessa putkista huolimatta koko rakennuksen leveydeltä kallion ja betonin välisistä koloista.

Edellä lausutuilla perusteilla asiassa on tullut näytetyksi, ettei rakennuksen salaoja- ja vedenpoistojärjestelmä ole ollut riittävä ja hyvän rakennustavan mukainen. Rakennuksen kellarikerroksen ylärinteen puoleisen seinän selvitetyt kosteus- ja mikrobivauriot ovat aiheutuneet sade-, sulamis- ja kattovesien valumisesta sekä maaperästä tulevan kosteuden pääsystä rakenteisiin.

Rakennuksen toisen kerroksen päädystä tehtyjen Delete Oy:n ja Matti Ettttt oy:n tutkimusten perusteella betonisokkelin alustilassa olleiden puurakenteiden on katsottava aileen kosteusvaurioituneita. Käräjäoikeus katsoo, ettei asiaa ole näiltä osin arvioitava näytöllisesti toisin sen johdosta, ettei VTT ole tutkimuksissaan havainnut kyseisellä kohdalla kosteutta, koska kosteusrasitus vaihtelee esitetyn selvityksen mukaan ja rakenteet ovat välillä myös kuivia.

Ylärinteen puolella oleva alaohjauspuu on syvällä rakenteessa betonilaatan päällä. Vttttsen kertomuksella asiassa on tullut selvitetyksi, että kuvatunkaltainen rakenne on rakennusalalla hyvin tunnettu riskirakenne. Ylärinteen puoleisen seinän alaohjauspuun vaurioitumisen syyksi on todistaja Hattttsen ja Latttten kertomusten perusteella katsottava matala sokkelirakenne, sade- ja valumavesien pääsy seinärakenteeseen sekä vesieristämätön terassirakenne seinän vierustalIa.

Edellä todettujen virheiden Iisäksi asiassa on tullut kirjallisiksi todisteiksi jätettyjen analyysivastausten sekä todistaja Latttten ja Etttttin kertomusten perusteella näytetyksi, että seinärakenteista on rakennuksen eri puolilta otetuista eristenäytteissä todettu mikrobivaurioita, jotka ovat yhteydessä sisäilmaan. Asiassa on näiden virheiden osalta jäänyt arvioitavaksi, voidaanko niistä tehtyjä havaintoja pitää luotettavina Sosiaali- ja terveysministeriön asumisterveysohje (sisältyy todisteeseen V3) huomioon ottaen.

Todistaja Etttttin kertomuksesta ilmenee, että olohuoneen eristenäytteet on otettu ulkoseinästä, tuulensuojalevyn sisäpuolelta. Osa näytteistä oli otettu alajuoksun alla olevasta mineraalivillasta. Etttttin mukaan eristeistä otetuista näytteistä voi tyypillisesti löytyä epäpuhtauksia, rnutta tässä tapauksessa epäpuhtauksien määrät ovat olleet niin suuret, ettei niiden vaurioitumiselle ole ollut muuta selitystä.

Eristenäytteiden luotettavuutta arvioidessaan käräjäoikeus toteaa, että rakennuksen ylärinteen puoleisen takaseinän on edellä todettu olevan rakenteensa vuoksi altis kosteusvaurioille. Edellä mainittu seikka sekä Etttttin kertomus mikrobipitoisuuksien määrästä huomioon ottaen asiassa ei ole aihetta kyseenalaistaa rakennuksen ulkoseinästä otettujen eristenäytteiden luotettavuutta. Tätä johtopäätöstä tukee myös samalta seinustalta todetun alaohjauspuun vauriot. Sen sijaan asiassa ei ole tullut ilmi seikkoja, jotka tukisivat vastaajien väitettä siitä, että alaseinistä otetuissa näytteissä i1menisi aina vaurioita. Esimerkiksi olohuoneen ja toisen kerroksen makuuhuoneen alarinteen puoleisilta seiniltä otetuissa näytteissä ei ole todettu viitteitä vaurioon, vaikka näytteet on otettu seinästä samasta kohtaa kuin vaurioituneeksi todettujen ylärinteen puoleiset näytteet.

 

Asiassa on vielä jäänyt arvioitavaksi, onko alakerran kylpyhuoneen putkivuotoa pidettävä niin sanottuna piilevänä virheenä, ja olivatko putkivuodon vauriot syntyneet jo ennen kauppaa. Kylpyhuoneen putkivuodon syyksi on kirjalliseksi todisteeksi jätetyn Deleten raportin 12.7.2012 mukaan katsottu kylpyammeen pohjaventtiilin putsaaminen, mistä on päässyt vesiä umpinaisen ammeen alle lattia- ja seinärakenteita kastellen. Käräjäoikeus katsoo, ettei todistaja Hattttsen kertomuksen ja kirjallisiksi todisteiksi jätettyjen raporttien perusteella voida selvittää vuodon alkamisajankohtaa. Mahdollista on, että vauriot ovat kehittyneet kuukausien aikana, eikä tämä siten sulje pois mahdollisuutta, että vauriot olisivat syntyneet kantajien omistusaikana. Käräjäoikeus katsoo, etteivät edellä todetut vauriot yksiselitteisesti osoita, että vuoto olisi alkanut jo ennen kauppaa.

Asiassa kuullut asianosaiset ja todistajat ovat kertoneet eri tavalIa siitä, missä vaiheessa rakennuksen sisätiloissa ali todettavissa hajua. Koska rakennuksen takatilassa on siellä olleista tavaroista on lähtenyt hajua, on selvää, että hajun lähteen yksilöiminen on alkuun ollut vaikeaa. Käräjäoikeus katsoo, että luotettavina pidettävillä Roooon ja Rooooon kertomuksilla on tullut selvitetyksi, että kylpyhuoneen on todettu

haisevan ainakin keväästä 2012 lähtien. Sen sijaan asiassa on todistaja Mttttan ja Lttttsen kertomukset huomioon ottaen jäänyt näyttämättä, että kylpyhuoneesta olisi aiheutunut hajua jo kaupantekoajankohtana. Edellä lausutuilla perusteilla käräjäoikeus katsoo, että asiassa an jäänyt epäselväksi, missä vaiheessa alakerran kylpyhuoneen putkivuoto on tapahtunut. Koska näyttötaakka vaurioiden alkamisajankohdasta on kantajiIla, on kantajan vaatimus näiltä osin hylätlävä. Kylpyhuoneen putkivuotoa ei siten ole katsottava myyjien vastuuIIa olevaksi virheeksi.

 

3. Asuntokauppalain mukaiset virheet

Asuntokauppalain 6 luvun 11.1 §:n 1 kohdan mukaan asunnossa on virhe, jos asunto ei vastaa sitä, mitä voidaan katsoa sovitun. Mainitun lainkohdan 2 kohdan mukaan asunnossa on virhe, jos se ei vastaa niitä tietoja, jotka myyjä on antanut asunnosta ennen kaupantekoa ja joiden voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan. Asunnossa on virhe myös silloin, jos myyjä on jättänyt antamatta ostajaIIe tiedon seIlaisesta asuntoa koskevasta erityisestä seikasta, josta hänen täytyy olettaa tienneen ja josta ostaja perustellusti saattoi olettaa saavansa tiedon ottaen huomioon hänen mahdollisuutensa havaita virhe asunnon tarkastuksessa, myyjän tietoisuus ostajan asettamasta erityisvaatimuksista sekä muut seikat, ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan (AsKL 6:11.1 § 3 kohta).

 

Kohteen sopimuksenvastaisuutta arvioidessaan käräjäoikeus toteaa, että kaupan kohteen lattia- ja seinärakenteissa on todettu olevan useita merkitläviä kosteusongelmia ja vaurioita, jotka johtuvat rakennuksen alapohjan kautta rakenteisiin pääsevästä maaperäisestä kosteudesta sekä sade- ja valumavesistä. Terveysviranomaisen lausunnon mukaan vauriot aiheuttavat terveyshaitlaa. Käräjäoikeus toteaa, ettei kaupan kohde ole laajasti kosteus- ja mikrobivaurioituneena ja terveyshaittaa aiheuttaessaan ole ollut ominaisuuksiltaan sellainen kuin on sovittu. Kaupan kohteessa on siten ollut asuntokauppalain 6 luvun 11 §:n 1 momentin 1 kohdan mukainen virhe.

Asuntokauppalain 6 luvun 11 §:n 2 momentin mukaisen tietovirheen edellytyksiä arvioidessaan käräjäoikeus on ottanut huomioon myyjien erityisasiantuntemuksen. MolemmiIIa vastaajilla on rakennusalan korkeakoulututkinto, lisäksi Taina Kmmmma on väitellyt tekniikan tohtoriksi. Taina Kmmmma on aikaisemmin työskennellyt kosteusvaurioiden toteamiseen erikoistuneessa Vahanen Oy:ssä, jonka palveluihin kuuluvat myös maanvaraisten rakenteiden kuntotutkimukset ja korjaussuunnittelu. Myyjillä on siten ollut erityistä asiantuntemusta rakenteissa olevien virheiden havaitsemiseen. Lisäksi myyjien tietoisuutta arvioitaessa on otettu huomioon, että myyjät ovat asuneet kohteessa pitkään, lähes kolmetoista vuotta.

Edellä mainitut seikat huomioon ottaen myyjien on asiantuntemuksensa ja rakennuksen kosteudenhallinnan parantamiseen tähtääviä korjaustoimia suorittaessaan katsottava olleen tietoisia asunnon kosteudenhallintaan liittyvistä virheistä ja vaurioista. Myyjät ovat näiden seikkojen johdosta voineet perustellusti epäiIIä rakenteissa olevan vikaa, mistä he ovat kuitenkin jättäneet kertomatta ostajille. Myyjät ovat rakennusta hyväkuntoiseksi vakuuttaessaan antaneet ostajiIIe virheellistä tietoa sen kunnasta ja korjaustarpeesta. Lisäksi myyjien on näytetty jättäneen kertomatta ennen kaupantekoa kohteen riskitekijöistä, virheistä ja merkittävästä korjaustarpeesta, joista heidän täytyy olettaa tienneen ja josta ostaja on voinut perustellusti olettanut saavansa tiedon ottaen huomioon ostajan mahdollisuudet havaita kohteessa todetut virheet ennakkotarkastuksessa. Myyjien laiminlyönti on vaikuttanut kauppaan. Lisäksi myyjien on täytynyt asiantuntemuksensa perusteella tietää siitäkin, etteivät kuntotarkastusraportit ole antaneet kohteen kunnasta oikeaa kuvaa. Edellä lausutuilla perusteilla kaupan kohteessa on ollut myös asuntokauppalain 6 luvun 11 §:n 1 momentin 2 ja 3 kohtien mukainen virhe.

Asuntokauppalain 6 luvun 12§:n mukaan ostaja ei saa vedota virheenä seikkaan, josta hänen täytyy olettaa tienneen kauppaa tehtäessä. Jos ostaja an ennen kaupantekoa tarkistanut asunnon, tai jättänyt käyttämättä myyjän tarjoaman tilaisuuden asunnon tarkastamiseen, hän ei saa virheenä vedota seikkaan, joka hänen olisi pitänyt havaita tarkastuksessa. Mainitun lainkohdan 3 momentin mukaan ostaja ei ilman myyjän kehotusta tai erityistä syytä ole velvollinen tarkastamaan myyjän asunnosta antamien tietojen paikkaansapitävyyttä tai ulottamaan

asunnon tarkastusta seikkoihin, joiden tutkiminen edellyttää erityisiä teknillisiä toimenpiteitä tai muita tavanomaisesta poikkeavia järjestelyjä.

Rakennuksessa todetut virheet ovat alapohjaan ja rakenteisiin ulottuessaan olleet laadultaan sellaisia, ettei niitä ole voinut havaita asunnon ennakkotarkastuksessa ilman teknillisiä toimenpiteitä tai rakenteita rikkomatta. Tähän nähden ostajan ennakkotarkastuksessa on kyse siitä, onko ennakkotarkastuksessa tullut ilmi seikkoja, jotka olisivat antaneet ostajaIIe erityisen syyn tarkistaa myyjien antamien tietojen paikkansapitävyyttä tai ulottaa tarkastustaan seikkoihin, joiden selvittäminen edellyttää teknisiä tai muutoin tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä. Erityisen ennakkotarkastusvelvollisuuden voi oikeuskäytännön mukaan synnyttää esimerkiksi havaittavissa olevat vauriojäljet tai virheet, myyjän antamat tiedot vaurioepäilyistä taikka kuntotarkastusraportissa mainitut virheet.

Kantajien sekä Taina Kmmmmon kertomuksista ilmenee, että ennen kauppaa asianosaisten keskusteluissa ostajien tietoan oli tuotu rakennuksessa sittemmin todetuista kosteusvaurioista ainoastaan pumppuhuoneen katon uusimistarve. Kiinteistövälittäjä Mttttan mukaan rakennuksessa ei ollut kosteusongelmia, minkä seikan myyjät olivat ilmoittaneet myös kuntotarkastuksen liitteenä olevassa esitietolomakkeessa. Ostajien ei ole katsottava saaneen tietoa asunnon kosteusongelmista ja virheistä myyjiltä.

Kuntotarkastuksen laatinut todistaja Pttttnen on kertonut, että laadittu tarkastuskertomus vastaa hänen käsitystään rakennuksen riskelstä. eikä hän ollut havainnut rakennuksessa muita riskejä. Kuntotarkastusraportissa korjattaviksi tai uusittaviksi oli esitetty seuraavia seikkoja: takasivun varastotilojen ilmanvaihdon tehostaminen ja vaurioituneiden rakenteiden uusiminen, sadevesijärjestelmän asentaminen rakennuksen takasivun osalle, räystäskourun kiinnityksen korjaaminen, tavaroiden poistaminen ullakkotilasta, viemärin tuuletusputken lämpöeristäminen, poistoputken uusiminen, takkojen kipinäsuojan asentaminen sekä pumppuhuoneen yläpohjarakenteen uusiminen.

Kuntotarkastusraportissa takatilan maakellarimainen haju on yhdistetty varaston puuritilöihin ja siellä olleisiin tavaroihin. Toimenpidesuosituksessa raportissa on esitetty ryömintätilan tyhjentämistä tavaroista sekä ilmanvaihdosta huolehtimista. Näiden toimenpiteiden osaita on todettava, etteivät raportista ilmenevät, vähäisiksi katsottavat korjaustoimet anna ostajaIIe aihetta epäiIIä takatilasta johtuvia merkittäviä kosteusongelmia rakennuksen alapohjalle ja muiIIe rakenteille. Kirjalliseksi todisteeksi jätetystä, Raksystemsin 3.8.2011 päivätyssä tarkastusraportissa on erikseen todettu, ettei rakennuksen alapohjaan ja perustuksiin pääse vettä. Kuntotarkastusraporttien sekä myyjien kanssa takatilan vedenpoistosta käytyjen keskustelujen perusteella ostajiIIa on ollut aihetta olettaa vedenpoistojärjestelmien olevan kunnossa. Käräjäoikeus toteaa, ettei Raksystemsin laatimasta kuntotarkastusraportista tai sen liitteestä 3.8.2011 ilmene, että rakennuksessa on merkittäviä kosteusongelmia ja vaurioita.

 

Edellä lausutuilla perusteilla ostajat eivät ole saaneet tietoa virheistä myyjiltä tai kuntotarkastusraportin perusteella. Arvioitavaksi on siten jäänyt, onko ostajiiie syntynyt erityinen ennakkotarkastusvelvollisuus tarkastuksessa tekemiensä havaintojen perusteella.

Rakennuksen merkittävimmät kosteusvauriot liittyvät ylärinteen puolelta rakennukseen pääsevästä kosteudesta. Ostajat oyat ennakkotarkastuksessa voineet havaita, että rakennus sijaitsee varsin jyrkässä rinteessä. Siltä osin, kuin kyse on kosteusvaurioiden syntyyn keskeisessä asemassa olevasta takatilasta, käräjäoikeus toteaa, että ostajan ennakkotarkastusvelvollisuus koskee rakennuksen sellaisia tiloja, joihin on esteetön pääsy. Oikeuskäytännössä on katsottu, ettei ostajaIIa ole velvollisuutta ulottaa tarkastustaan vaikeasti kuljettavaan ryömintätilaan alapohjan kunnon selvittämiseksi. Tällaisiksi tiloiksi on katsottu esimerkiksi tilat, joihin ei vaikeuksitta mahdu, tai joihin ei ole kulkua rakenteita rikkomaila. (Tiina Koskinen-Tammi - Leena Laurila: Asunto ja kiinteistökauppariidat 2000-luvun hovioikeuskäytännössä, 2010, s. 339-340).

Ryömintätilaan kulku on käräjäoikeuden katselmuksessa todetun perusteella ollut sinänsä ahdas, mutta sinne on ollut päästävissä. Tätä tukee myös kuntotarkastaja Pttttsen kuntotarkastusraportista ilmenevät valokuvat ryömintätilan perältä otettuina. Ryömintätilan vedenkeräysjärjestelmä on ollut nähtävillä ennakkotarkastusta tehtäessä, tosin altaan päällä on säilytetty polkupyöriä. Ostajien ennakkotarkastusvelvollisuutta ryömintätilan osaita arvioitaessa käräjäoikeus toteaa, ettei kuntotarkastusta suorittanut rakennusalan asiantuntija ole havainnut tilassa näiltä osin virheitä, vaan rakennetun vedenkeräysjärjestelmän toimivuutta on vakuuteltu paitsi myyjien toimesta kuin kuntotarkastusraportissa. Edellä mainittu seikka huomioon ottaen myöskään ostajien ei ole tullut havaita rakennuksen alapohjaan kohdistuviin kosteusongelmiin Iiittyviä virheitä ryömintätilan ennakkotarkastuksessa eikä ostajiIIe ole saamiensa tietojen tai tekemiensä havaintojen perusteella syntynyt aihetta tutkia rakenteita tarkemmin niitä avaamalIa.

Todettujen vaurioiden kannalta rakennuksen sisäpuolisessa ennakkotarkastuksessa merkitystä on lähinnä alakerran makuuhuoneen lattiaan tehdyllä reiällä ja siitä tehtävillä johtopäätöksillä. Asianosaiset oyat kertoneet eri tavalIa siitä, missä vaiheessa makuuhuoneen lattiassa ollut reikä oli ostajiIIe selvinnyt. Todistaja Mttttan kertomuksen perusteella ostajien on näytetty tulleen tietoiseksi makuuhuoneen lattian reiästä myyntiesittelyissä jo ennen kauppaa. Näissä esittelyissä Mtttta on kertonut todenneensa ostajilIe, että reikä oli tuulettamista varten eikä sitä saanut peittää. Myyjien ostajiIIe antaman tiedon mukaan reikä on ollut tarkkailua ja tuulettamista varten. Mika Kmmmmo on kertonut, ettei reikään ole liittynyt mitään korjaustoimea. Kuntotarkastusraportissa on reiän osalta todettu, ettei tarkastetuIIa kohdalla havaittu viitteitä haitallisen kosteuden pääsystä rakenteisiin. Edellä mainituilla perusteella ja ottaen myös huomioon ostajiIIe kerrotut seikat reiän tarkoituksesta, ostajien ei ole tullut saamiensa tietojen perusteella ymmärtää reiän liittyvän merkittäviin kosteusongelmiin asunnon rakenteissa eikä heille ole saamiensa tietojen tai tekemiensä havaintojen perusteella syntynyt aihetta tutkia alapohjarakennetta tarkemmin rakenteita avaamalIa.

Rakennuksen toisen kerroksen ylärinteen puoleisella seinustalla an todettu kosteusvaurioita käytävän päädyssä. Näiden varioiden syntymiseen ovat todistaja Etttttin ja Latttten kertomusten perusteella vaikuttaneet riskirakenteena pidettävä alaohjauspuun matala korkoasema maanpinnan alapuolella, sokkelin mataluus rakennuksen tällä kohden sekä vesieristyksen puuttuminen käytävän käännetystä kattorakenteesta. Käräjäoikeus toteaa, että näistä seikoista ostajat ovat voineet ennakkotarkastuksessa havaita rakennuksen matalan sokkelikorkeuden. Koska toisen kerroksen kosteusvarioiden syynä an kuitenkin ollut myös muita, edellä todettuja rakennusteknisiä ratkaisuja, joita ostajat eivät ole voineet ennakkotarkastuksessa havaita, ja joiden merkitystä vaurioiden syntymiselle ei voida pitää vähäisenä, ostajien ei ole katsottava menettäneen oikeuttaan vedota virheeseen myöskään yläkerran selvitettyjen kosteusvaurioiden osalta.

Edellä lausutuilla perusteilla ostajiIIe ei ole syntynyt erityistä tarkastusvelvollisuutta, vaan he ovat voineet luottaa myyjien ja kuntotarkastusraportissa annettuihin tietoihin. Asiaa ei ole näiltä osin arvioitava toisin myöskään sen johdosta, että ostajiIIa on ollut asunnon ennakkotarkastuksessa mukanaan myös rakennusalan asiantuntijana pldettävä henkilö, sillä kohteessa todetut rakenteiden kosteusvauriot, kuten alapohjan kosteusvauriot tai runkorakenteissa olevat vauriot ovat olleet laadultaan sellaisia, etlei käräjäoikeuden käsityksen mukaan niitä ole voinut havaita ilman rakenteisiin kajaamista edes rakennusalan kokemusta omaava henkilö eikä niitä ole havainnut edes toinen rakennusalan asiantuntija, kuntotarkastuksen suorittanut Pttttnen.

Sen sijaan ostajien on tullut kuntotarkastusraportin perusteella ja asunnossa suorittamansa ennakkotarkastus huomioon ottaen tulla tietoiseksi keittiössä liesituulettimen kohdalla olleista kosteusvaurioista, katon vauriojälkien ollessa nähtävillä. Kyseisten vauriojälkien syyn selvittämiseksi kuntotarkastusraportissa on esitelty lisätutkimuksia. Keittiön katon kosteusvauriota ei siten ole katsottava myyjien vastuuIIa olevaksi virheeksi.

 

4. Virheen seuraamukset

Ostajat ovat ensisijaisesti vaatineet kaupan purkua. Asuntokauppalain virheseuraamuksista ensisijaisena virheen seuraamuksena on pidettävä hinnanalennusta, ja kaupan purku tulee kyseeseen asuntokauppalain 6 luvun 16§:n mukaan silloin, jos ostajaIIe aiheutuu virheestä olennaista haittaa eikä muuta seuraamusta voida pitää kohtuullisena.

Oikeuskäytännössä purkukynnystä arvioitaessa merkitystä on annettu erityisesti merkittäville korjauskustannuksille. Purkukynnyksen arviointi on tehtävä kuitenkin kokonaisharkinnan perusteella. Oikeuskäytännössä huomiota on kiinnitetty haitan olennaisuuden arvioinnissa myös terveyshaittaan (ks. myös HE 14/1994, s. 107) sekä korjaustoimien laajuuteen. Käräjäoikeuden käsityksen mukaan kokonaisarvioinnissa huomiota voidaan tässä tapauksessa kiinnittää myös ostajiIIe aiheutuneeseen asumishaittaan ja siihen, etteivät he ole voineet käyttää kohdetta siihen aikomallaan tavalIa. Vaikka purkukynnystä ei tässä tapauksessa arvioida maakaaren perusteella, korjauskustannusten jakautuminen jää kuitenkin yksin osakkaan vastuuIIe yhtiöjärjestyksessä olevan vastuunjakolausekkeen vuoksi. Asunto-osakeyhtiön osakkaan vastuu kustannuksista on siten tässä tapauksessa kiinteistön omistajaan rinnastettavaa.

Virheistä aiheutuva korjaustarve ja kustannukset

Asianosaiset ovat eri mieltä korjaustarpeen laajuudesta ja tarpeellisten korjausten aiheuttamista kustannuksista. Käräjäoikeus toteaa, että korjaustarpeen arvioinnissa keskeistä on se, että asunnossa todettu terveyshaitta poistetaan ja asunto saatetaan korjaamisella terveydensuolelulain 26 §:n edellyttämään kuntoon. Riittävänä ei voida siten pitää ainoastaan kosteusvaurion korjaamista, vaan vaurioon johtaneet syyt on poistettava (Sosiaali- ja terveysministeriön asumisterveysohje). Todistaja Kttttn ja Ltttten kertomuksista ilmenee, että rakennus on korjattava nykynormien mukaan ja niin, että rakennuksen kosteudenhallinnan angelmat saadaan korjattua.

Kantajien vaatimus perustuu todistaja Marit Latttten (Ettttt Oy) laatimaan laskelmaan (todiste K 26) ja vastaajien toissijaisesti myöntärnä rnäärä todistaja Matti Kttttn (Raksystems) laskelmaan (todiste VS). Molemmissa laskelmissa kyse on arvloista, koska vaurioita ei ole miltään osin vielä korjattu. Oikeuskäytännössä on todettu, että kaupan purkukynnystä ja virheen olennaisuutta arvioitaessa korjauskustannuksista ei vähennetä korjauskustannuksista mahdollisesti syntyvän tasonparannuksen rnäärää (Turun HO 8.7.2008 nro 1536), minkä vuoksi Kttttn laskelmassa huomiota on kiinnitettävä kaupan purun osalta "oma näkemys kustannuksista"- osioon.

Laskelmista ilmenevien kustannusten luotettavuutta ja tarpeellista korjaustarvetta arvioidessaan käräjäoikeus toteaa, että Ettttt Oy:llä on kokemusta yli 3.000 kosteusvaurioituneen kohteen korjaustarpeen selvittelystä ja korjaamisesta. Laskelman laatinut todistaja Ltttti on

erikoistunut kosteus- ja homevauriokohteiden asiantuntijatehtäviin. Todistaja Kttttlla ei ole kertomansa mukaan kokemusta vastaavien kohteiden korjaushankkeista, ja hänen kokemuksensa rajoittuu muutoinkin lähinnä yksittäisiin märkätilakorjauksiin.

 

Seuraavassa eri virheiden korjaustarvetta ja kustannuksia on käsitelty Latttten raportin mukaisessa järjestyksessä.

1. Rakennuksen salaojitus, vastakallistusten teko, hienolouhinta ja massanvaihto

Lttttin laskelma salaojajärjestelmän korjaamisesta, 50.054 euroa perustuu salaojajärjestelmän rakentamiseen ja uusimiseen koko rakennuksen ympäri meneviltä osiltaan (91jm). Laskelmaan sisältyy myös ylärinteen puolella tehtäviä kaivuu- ja louhintatöitä. Vastaajat ovat katsoneet, että riittävänä on näiltä osin pidettävä ryömintätilassa olevan salaojaputken uusimista, jonka korjaamiseen yhdeltä mieheltä laskettava kustannus olisi nain 3.000 euroa. Todistaja Kttttn käsitys salaojituskustannuksista on ollut 35.750 euroa.

Vastaajien esittämää korjaustapaa, jossa ongelman syytä, eli veden valumista ryömintätilaan, ei lainkaan poistettaisi, ei ole pidettävä riittävänä.

Latttten ja Kttttn kustannusarvioita vertailtaessa asiassa on arvioitava, onka rakennuksen salaojitus uusittava myös rakennuksen alarinteen puoleiselle osuudelle, vai onko riittävänä pidettävä ainoastaan ylärinteen puoleisten salaojaputkien uusimista. Latttti on kertonut, että vaurioiden syyn poistaminen edellyttää rakennuksen salaojituksen korjaamista, rakennus täytyy kaivaa kauttaaltaan ympäriltä auki, jotta alapohjaan valuva vesi saadaan pois. Perusteluissa edellä lausutuilla perusteilla on tullut selvitetyksi, että mikrobivaurioita on ollut myös rakennuksen alarinteen puolella. Todistaja Latttten kertomuksen perusteella kyseiset vauriot ovat osoituksena siitä, ettei vastaajien alarinteen puolelle rakennuttama salaojitus toimi asianmukaisesti. Lisäksi vesien keskitetty imeyttäminen vaatii, että salaojat korjataan kauttaaltaan.

Käräjäoikeus katsoo, että asumishaittaa aiheuttavien mikrobivaurioiden syyn poistamiseksi salaojituksen uusimiseen on Latttten kertomalla tavalIa perusteet myös alarinteen puolella. Rakennuksen ympärikaivettaessa juoksumetrejä tulee Latttten mukaan laskelmasta ilmenevät 91 juoksumetriä. Salaojituksen kustannuksia lisää louhintatyöt, josta osa on rakennuksen lähellä suoritettava hienolouhintana. Rakennuksen ympäriltä on muotoiltava maaperiä, joka aiheutuu rakennuspaikan haastavuudesta.

Latttten laskelman kustannuksiin sisältyy urakoitsijan yleiskuluja sekä rakennuttamiskustannuksia yhteensä 22 prosenttia, jaita Raksystemsin laskelmassa on pidetty korkeana. Latttten kertomuksella on tullut selvitetyksi, että urakoitsijan yleiskulut on ilmoitettu Rakennusurakan yleisten sopimusehtojen, YSE:n ja alalia vallitsevien kulujen mukaan. Rakennuttamiskustannukset ovat uudiskohteiden korjauskohteita korkeammat, mikä perustuu Ettttt Oy:n kokemukseen korjaushankkeiden toteutuneista kustannuksista. Todistaja Etttttin kertomuksesta ilmenee, että yleiskulujen määrää lisää tämän laatuisissa kohteissa se, että purkutyöt täytyy suunnitella, kaikki työvaiheet täytyy tallentaa, korjaustyöt ovat laajoja ja niiden valvonta on kalliimpaa. Edellä selostettuun selvitykseen nähden käräjäoikeudella ei ole aihetta epäiIIä Ltttten kustannusarviota myöskään yleis- ja rakennuttamiskustannusten osalta.

Tarpeellisiksi korjauskustannuksiksi on siten katsottava salaojituksen osalta Latttten laskelman mukaisesti 50.054 euroa.

 

2. Ryömintätilaisen alapohjan korjaukset

Latttten laskelmassa tarpeellisiksi työvaiheiksi on esitetty alapohjan siivoamista roskista, massan imurointia suurtehoimuriautolla, anturan ja harkkoseinän välisen viisteen valua, harkkoseinän tasoitusta, patolevyn asennusta, kallion pinnan muotoilua ylärinteen puolelta, lämmöneristeen asennusta, salaojaputken asennusta, tarkastuskaivojen asennusta, sepelin puhaltamista alapohjaan, putkiläpivientien tiivistämistä, ilmanvaihdon parantamista ja loppusiivousta. Laskelmasta ilmenevän erittelyn perusteella näiden toimenpiteiden työ- ja materiaalikustannukset ovat yhteensä 20.176 euroa. Kttttn laskelmassa tarpeellisiksi kustannuksiksi on katsottu 19.500 euroa siivoustyön tunteja paljoksuen.

Latttten kertomuksella on tullut selvitetyksi, että siivoustyöhön on työsuojelullisista syistä osallistuttava kyseisessä tilassa aina kaksi työmiestä. Asiassa ei siten ole aihetta arvioida kustannuksia ryömintätilan korjauksen osalta toisin kuin Ltttti on tehnyt.

Välttämätöntä korjaustapaa arvioitaessa lähtökohdaksi on otettava, että kyseisen seinän alapuoliset rakenteet ovat riskirakenne ja maan alapuolella rakenteella alaohjauspuu on tutkituilta osiltaan todettu kosteusvaurioituneeksi. Kyseisen seinän alaosista otetuista eristenäytteistä on todettu mikrobivaurioita. Terassin rakenteista on puuttunut vedeneristys, jolloin kosteutta on päässyt seinärakenteeseen. Ottaen Iisäksi huomioon, että korjauksen on oltava pysyvä ja estettävä rakenteen vaurioituminen jatkossa, käräjäoikeus pitää Ltttten esittämää terassin korjaustapaa välttämättömänä. Todistajat Latttti ja Ktttt ovat olleet yhtä mieltä korjausten kustannuksista, 21.449 euroa.

 

3. Toisen kerroksen terassin korjaukset

Asianosaiset ovat olleet eri mieltä siitä, onko terassin korjaaminen välttämätöntä esitetyssä laajuudessaan. Vastaajat ovat katsoneet riittäväksi korjaustoimenpiteeksi terassin osalta, että liikuntasauma, josta pääsee vuotamaan vettä alapuoliseen ryömintätilaan, korjataan.

 

4.-5. Ensimmäisen kerroksen kylpyhuoneen kustannukset, lattiarakenne ja pintatyöt

Käräjäoikeus on edellä perusteluissa katsonut, ettei kylpyhuoneen putkivuodon ole näytetty alkaneen ennen kauppaa eivätkä putkivuodosta aiheutuneet korjauskustannukset ole siten myyjien vastuulla. Kantajat eivät ole esittäneet toissijaista perustetta kylpyhuoneen korjaamiselle. Vaatimus on siten näiltä osin hylättävä.

 

6. Ensimmäisen kerroksen keittiön ja ikkunan kohta ulkoseinän korjaus Ltttti on katsonut, että seinässä todettujen vaurioiden korjaamiseksi ikkunat ja ovet tulee irrottaa, seinän alaosat purkaa, seinän alaosa kengittää muuraamalla, korjata puukoolaukset ikkunoiden kiinnitystä varten sekä kiinnittää ovet ja ikkunat. Ltttten laskelman mukaan näihin toimenpiteiden kustannusarvio on yleiskuluineen 7.751 euroa.

Todistaja Ktttt on katsonut näiltä osin riittäväksi korjaustoimenpiteeksi ikkunoiden tilkkeiden vaihdon, ja puurakenteiden desinfioimisen, josta aiheutuva kustannus olisi nain 500 euroa. Kttttn mukaan seinien alaosissa ei ole osoitettu olevan vaurioita.

Asiassa on jäänyt arvioitavaksi rinteenpuoleisen seinän riittävä korjaustapa. Edellä selvitetysti alakerran suuremmasta

makuuhuoneesta, pienemmästä makuuhuoneesta sekä keittiön oven kohdalta otetuissa eristenäytteissä oli todettu kohonneita mikrobipitoisuuksia. Ltttti on kertonut, että näytteiden ottaminen oli katsottu tarpeelliseksi, koska alakerran ikkunat olivat alarinteen puolelta hyvin lähellä maata. Ikkunoiden alaosat oli tuettu puurakenteilla. Tutkimuksissa löytyneiden mikrobivaurioiden vuoksi kyseiset rakenteet on muutettava kivirakenteiseksi kengittämällä. Käräjäoikeus toteaa, että rakenteesta todetut mikrobivauriot ovat osoituksena siitä, ettei rakenne ole ollut toimiva. Ottaen lisäksi huomioon, että korjauksen on oltava pysyvä ja estettävä rakenteen vaurioituminen jatkossa, käräjäoikeus pitää Ltttten esittämää korjaustapaa välttämättömänä. Arvioidut korjauskustannukset ovat siten näiltä osin 7.751 euroa.

 

8. Ensimmäisen kerroksen huonetilat lattian korjaukset

Ensimmäisessä kerroksessa olohuoneessa sekä makuuhuoneissa on puukoolattu lattiarakenne. Keittiön ja kodinhoitohuoneen lattioissa betonilaatan päälle on asennettu laatoitus. Näiden lattiarakenteiden tarpeellisista korjauksista Ltttti on katsonut aiheutuvan laskelmasta ilmenevät yhteensä 109.491 euron kustannukset. Vastaajat ovat katsoneet, ettei puukoolatun lattian uusiminen ole tarpeen, sillä kyseessä ei ole riskirakenne, ja riittävänä voidaan pitää lattian korjaamista takaseinän vierestä noin kahden metrin levyiseltä alueelta koko olohuoneen pituudelta. Keittiön ja kodinhoitohuoneen osalta vastaajat ovat katsoneet, ettei betonilattia sisällä sellaisia rakenteita, joihin voisi tulla kasvustoa. Todistaja Kttttn käsityksen mukaan kustannukset ovat 28.143 euroa, kun kodinhoitohuoneen ja keittiön lattiaa ei korjata lainkaan ja muiden tilojen lattia rakennetaan jälleen puukoolattuna lattiana.

Todistaja Etttttin, Latttten, Pttttsen ja Ktttttsen mukaan puukoolattu lattia on riskirakenne. Todistaja Ktttttnen on kertonut, että vaikka puukoolatun rakenteen alla olisi kermi, puu ei pääse lahoamaan, mutta se homehtuu silti. Puukoolattu lattia on merkitty riskirakenteeksi myös Raksystemsin laatimaan kuntotarkastusraporttiin. Myös todistaja Ktttt, joka on esittänyt käsityksenään, ettei puukoolattu lattia ole välttämättä riskirakenne, on toisaalta kertonut, että lattia on korjattava tuplabetonilaataksi, mikäli halutaan varmistaa rakenteen toimiminen jatkossa. Asiassa on siten tullut selvitetyksi, että puukoolattu lattia on riskirakenne, jonka vaurioita korjattaessa ei voida rakentaa samanlaista riskirakennetta tilalle. Tästä syystä puukoolatut lattiaosuudet on korjattava kauttaaltaan Latttten esittämällä tavalla tuplabetonilaatalla.

Keittiön ja kodinhoitohuoneen osalta Ltttti on kertonut, että kodinhoitohuoneessa on todettu kosteutta ja vaurioita. Lisäksi kodinhoitohuone rajoittuu vaurioituneeseen olohuoneen nurkkaan, jolloin riskinä oli, että ylärinne kastelee kodinhoitohuoneen seinää.

Betonilaatan alla on styroksia, joka on otollinen kasvuympäristö mikrobeiIIe. Näistä syistä keittiön ja kodinhoitohuoneen lattia on uusittava tiivistämällä, jotta mikrobien pääsy sisäilmaan saadaan estettyä. Edellä esitettyyn selvitykseen nähden käräjäoikeus pitää Latttten

esittämiä korjaustoimia tarpeellisina. Koska vastaajat eivät ole esittäneet vastanäyttöä kustannuksista puukoolatun lattian tuplabetonilaataksi muuttamisesta ja muiden lattioiden tiivistämisestä mikrobien pääsyn estämiseksi, eikä asiassa ole muutoinkaan aihetta epäiIIä Ltttten kustannusarviota sen sisältämät työvaiheet huomioon ottaen, korjauskustannuksiksi on katsottava Ltttten esittämän 109.491 euroa.

Korjaustyöhön sisältyvien sähkötöiden osalta asiassa on tullut selvitetyksi, että sähkötöiden kustannukset ovat korkeat, koska seinien alaosien korjauksessa joudutaan uusimaan laajasti pistorasioita.

 

9. Toisen kerroksen ulkoseinien kengittäminen

Ltttten laskelmasta ilmenevästi seinän korjauskustannukset ovat yhteensä 55.109 euroa. Latttten mukaan ulkoseinä on korjattava kengittämällä, koska rakenteisiin on syntynyt mikrobikasvustoa. Kyseisen seinän alaohjauspuu on selvitetyllä tavalIa syvällä rakenteessa, eikä ulkcpuolen käytävän alla ole vesieristystä. Seinän alaosa on altis sade¬ja kattovesien valumiselle. Todistaja Etttttin mukaan maanpinnan alapuolisia puurakenteita pidetään riskirakenteina.

Kttttn käsityksen mukaan korjauskustannukset ovat 2.500 euroa, joka käsittää paikallisen tilkkeiden vaihtamisen vaurioituneisiin kohtiin.

Asiassa on jäänyt arvioitavaksi vaurioiden tarpeellinen korjaustapa. Esitetyn selvityksen mukaan nykyinen, riskirakenteena pidettävä rakenne

ei siitä löytyneiden kosteus- ja mikrobivaurioiden perusteella ole ollut toimiva. Edellä todetusti korjaustyössä riittävänä ei voida pitää ainoastaan ilmenneiden vaurioiden korjaamista ilman syyn poistamista. Siten vastaajien esittämää korjaustapaa, joka ei käsitä lainkaan vaurioituneeseen alaohjauspuuhun tai riskirakenteeseen kohdistuvia korjaustoimia, ei voida pitää riittävänä. Latttten kertomuksella on tullut näytetyksi, että seinän muuttaminen alaosastaan harkkorakenteiseksi kengittämällä on perusteltua. Koska vastaajat eivät ole esittäneet vastanäyttöä seinän kengittämisen kustannuksista, eikä asiassa ole muutoinkaan aihetta epäillä Latttten esittämää kustannusarviota sen sisältämät työvaiheet huomioon ottaen, korjauskustannuksiksi on katsottava yhteensä 55.109 euroa.

 

 

10. Keittiön liesituulettimen kohdan korjaus

Käräjäoikeus on edellä perusteluissa todennut, ettei kyseinen vaurio, eikä siten sen korjauskustannukset ole myyjien vastuulla.

Edellä todettujen korjauskustannusten arvioitu yhteismäärä on siten 264.030 euroa.

Käräjäoikeus ottaa purkuperusteen arvioinnissa erityisesti huomioon sen, että korjauskustannusten määrä suhteessa kauppahintaan on erittäin merkittävä, edellä esitetyn näytön perusteella yli 40 prosenttia. Lisäksi asunnossa on ollut kaupantekoajankohdasta lähtien terveyshaitta, eivätkä ostajat ole voineet asua asunnossa lähes kolmeen vuoteen. Rakennuksen korjaaminen tulee edellyttämään laajoja purku- ja korjaustöitä Virheestä aiheutuu siten ostajille olennaista haittaa. Asiassa ei ole esitetty selvitystä siitä, että rakennus olisi väitetyllä tavalla vaurioitunut ostajista johtuvista syystä heidän hallinta-aikanaan tai että ostajien menettely olisi pahentanut todettuja vaurioita. Asiassa ei ole esitetty selvitystä siitä, että ostajat olisivat laiminlyöneet kunnossapitovastuunsa. Asiaa kokonaisuutena arvioituaan käräjäoikeus katsoo, ettei muuta seuraamusta kuin kaupan purkua voida pitää kohtuullisena.

Kauppaa purettaessa myyjien on palautettava asuntokauppalain 6 luvun 28 §:n mukaisesti kauppahinta ja suoritettava sille tuottokorkoa korkolain 3 §:n 2 momentin mukaisella korkokannalla kauppahinnan vastaanottamisesta alkaen.

 

5. Vahingonkorvaus

 

Asuntokauppalain 6 luvun 17 §:n mukaan ostajalla on oikeus korvaukseen vahingosta, jonka hän kärsii asunnon virheen vuoksi, jollei myyjä osoita, ettei virhe johdu huolimattomuudesta hänen puoleltaan.

Käräjäoikeus on edellä perusteluissa todennut, että myyjien on asiantuntemuksensa ja rakennuksen perustuksiin liittyviä korjaustoimia suorittaessaan katsottava olleen tietoisia virheistä. Koska myyjien on selvitetty laiminlyöneen tiedonantovelvollisuutensa ja asunnossa on ollut tiedonantovirhe, ostajat ovat kaupan purun ohella oikeutettuja vahingonkorvaukseen.

 

Selvittelykustannukset

Ostajille on aiheutunut selvittelykustannuksia vahinkojen ja virheiden tutkimisesta, josta kohteessa ovat vastanneet Delete Oy ja Matti Ettttt Oy. Asiassa ei ole esitetty selvitystä siitä, että tutkimukset olisivat olleet rakennuksen korjaamisen kannalta tarpeettomia. Kustannuksia aiheuttaviin lisätutkimuksiin ovat osaltaan johtaneet myös vastaajien väitteet vaurioiden aiheutumisen syystä, kuten kondensiosta.

Ylimääräiset asumiskustannukset sekä matkakulut Helsinki-Vaasa Asiassa on tullut kantajien kertomuksin selvitetyksi, että kantajat olivat muuttaneet heinäkuussa 2012 aluksi Hanna Roooon vanhempien luokse Vaasaan. Kesän jälkeen heidän oli kuitenkin palattava Helsinkiin, ja he olivat vuokranneet väliaikaisen asunnon lokakuusta 2012 lukien. Kantajien ei ole näytetty myötävaikuttaneen vaurioiden syntymiseen tai pahentumiseen. Ylimääräiset asumiskustannukset on siten korvattava kantajiIIe täysimääräisesti. Vastaajat ovat myöntäneet asumiskustannukset määrältään.

Kantajat eivät ole vaatineet ylimääräisiä asumiskustannuksia heinä-syyskuulta 2012 heidän asuessa tilapäisesti Roooon

vanhempien luona. Tältä kolmen kuukauden ajalta kustannukset on vaadittu matkakustannuksina. Kyse ei siten ole kustannuksista, jotka olisivat aiheutuneet kantajien erillään asumisesta. Tuomas Rooooa koskevat matkakustannukset ovat tulleet toteennäytetyiksi perusteeltaan. Vastaajat ovat myöntäneet matkakustannukset määrältään.

Vastaajat ovat kiistäneet matkakustannukset Reijo Roooon asalta. Reijo Roooo ei ole asianosainen eikä asiassa ole esitetty selvitystä Reijo Rooooa koskevien kulujen perusteesta. Vaatimus on siten näiltä osin hylättävä. Vastaajien korvattavaksi osuudeksi jää puolet matkakuluista vaadituista määristä.

 

Ylimääräiset lämmityskulut

Käräjäoikeus toteaa, etteivät ostajat ole voineet käyttää asuntoa sinä aikana, jolta lämmityskustannuksia on vaadittu. Kyse ei siten ole tavanomaisista lämmityskustannuksista, vaan ostajien asuntoon laittamista hyödyllisistä kustannuksista, joiden asalta ostajaIIa on oikeus saada myyjältä korvausta (Tiina Koskinen-Tammi, Leena Laurila: Asunto ja kiinteistökauppariidat 2000-luvun hovioikeuskäytännössä, 2010,s. 281). Vastaajat ovat myöntäneet kustannukset määrältään.

 

Irtaimistolle aiheutuneet vahingot

Tuomas Roooo ja Hanna Roooo ovat kertoneet, että heidän irtaimistonsa oli vahingoittunut asunnossa käyttökelvottomaksi ja se oli hävitettävä. Ottaen huomioon, että asunnossa on todettu merkittäviä mikrobipitoisuuksia, irtaimiston vaurioitumisen ei ole esitetyn selvityksen perusteella katsottava aiheutuneen kantajista johtuvasta syystä. Vastaajat ovat väittäneet, että huonekalut, tekstiilit ja vaatteet ovat olleet puhdistettavissa. Koska kantajiIIa on näyttötaakka kärsimästään vahingosta, eivätkä kantajat ole esittäneet selvitystä siitä, ettei edellä mainitun irtaimiston puhdistaminen olisi ollut mahdollista, kantajan vaatimus on huonekalujen, tekstiilien ja vaatteiden osalta hylättävä.

Korvattavaksi irtaimistoksi jää siten kantajien kirjasto. Vastaajat ovat väittäneet, ettei kantajien kirjasto ole käsittänyt 2.000 nidettä, mitä tukee myös käräjäoikeuden katselmuksessa tekemät havainnot asunnossa olevan kirjaston laajuudesta. Kohtuulliseksi määräksi vahingoittuneesta kirjastosta on katsottava 5.000 euroa.

 

6. Oikeudenkäyntikulut

Kantajien vaatimukset on oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 3 §:n 2 momentissa tarkoitetulla tavalIa hyväksytty ainoastaan osittain. Kantajien vaatimuksista hyväksymättä jäänyt osa on koskenut piilevänä virheenä vaadittua alakerran kylpyhuoneen osuutta sekä vahingonkorvausvaatimukseen sisältyviä irtaimistolle aiheutuvia vahinkoja ja osittain matkakuluja. Käräjäoikeus toteaa, että alakerran kylpyhuoneen vaurioiden selvittelyllä on ollut olennainen merkitys rakennuksessa todettujen muiden kosteusvaurioiden ja virheiden selviämiseen. Siltä osin, kuin putkivuodon selvittely ei ole liittynyt edellä mainittuihin muihin virheisiin, asiassa on arvioitava, mikä merkitys oikeudenkäyntikulujen syntymiseen on sillä seikalla, milloin kylpyhuoneen putkivuodon on todettu alkaneen. Käräjäoikeus katsoo, että kyse on näiltä osin harkinnanvaraisesta seikasta, jolla ei ole ollut asian laatu ja laajuus huomioon ottaen sanottavaa vaikutusta kantajien oikeudenkäyntikulujen määrään. KantajiIIe tulee siten tuomita täysi korvaus kuluistaan. Vastaajilla ei ole ollut huomauttamista kantajien oikeudenkäyntikuluihin määrältään.

 

 

Tuomiolauselma

 

Tuomas Roooon ja Hanna Roooon 15.8.2011 päivätyllä kauppakirjalla Taina Kmmmma ja Mika Kmmmma ostaman Asunto Oy XXXXXXXXX -nimisen yhtiön osakkeita 241-480 koskeva kauppa puretaan ja Taina Kmmmma ja Mika Kmmmma velvoitetaan yhteisvastuullisesti palauttamaan Tuomas Roooolle ja Hanna Roooolle kauppahinnan 615.000 euroa korkolain 3 §:n 2 momentin mukaisine tuottokorkoineen 15.8.2011 lukien 19.6.2013 saakka sekä korkolaln 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 19.6.2013 lukien.

 

Taina Kmmmma ja Mika Kmmmma velvoitetaan yhteisvastuullisesti korvaamaan Tuomas Roooolle ja Hanna RooooIIe vahingonkorvauksena selvittelykustannuksina Delete Vahinkoturva Oy:n osalta 16.756,86 euroa ja Matti Ettttt Oy:n osalta 18.627,27 euroa, ylimääräisinä asumiskustannuksina ajalIa 1.10.2012-30.4.2013 yhteensä 11.200 euroa ja vakuutuskuluina 350 euroa, Tuomas Roooon matkakuluina Helsinki-Vaasa automatkoista 1.935 euroa ja junalipuista 800 euroa, ylimääräisistä lämmityskuluista 2.250 euroa sekä kirjastolle aiheutuneesta vahingosta 5.000 euroa, kaikki rnäärät korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 19.6.2013 lukien.

 

Lisäksi Taina Kmmmme ja Mika Kmmmmo velvoitetaan yhteisvastuultisesti korvaamaan Tuomas Roooolte ja Hanna Roooolte vahingonkorvauksena oikeudenkäynnin aikana erääntyneet kulut korkolain mukaisine viivästyskorkoineen seuraavasti:

- vuokrakulut 1.5.2013 - 30.4.2015 38.400 euroa

- vakuutuskulut 1.5.2013 - 30.4.2015 1.200 euroa

- lämmityskulut 1.5.2013 - 30.4.2015 2.242 euroa

eli yhteensä 41.842 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua tuomion antamisesta lukien.

 

Taina Kmmmmo ja Mika Kmmmmo velvoitetaan yhteisvastuullisesti korvaamaan Tuomas Roooon ja Hanna Roooon oikeudenkäyntikulut käräjäoikeudessa 82.732,63 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua tuomion antamisesta lukien.

 

Muilta osin kanne on hylätty.