Kaupan purku vai hinnanalennus kosteusvaurioiden takia?
Cancellation of the sale or price reduction due to moisture damage?


Kaupan purku vai hinnanalennus kosteusvaurioiden takia?Cancellation of the sale or price reduction due to moisture damage?

Kaupan purku edellyttää virheen olennaisuutta. Tämä on kokonaisharkintaa jossa arvioitavaksi tulee korjauskustannusten lisäksi kaikki virheeseen liittyvät tekijät kuten korjausaika, laajuus, virheiden selvittämisen, korjausten epävarmuus mutta myös osapuolten asema, myyjän tietoisuus, myyjän laiminlyönti, kaupan teko ja kaikki muut seikat joihin olennaisuutta perusteltaessa vedotaan.


Alla olevassa kiinteistökauppa riidassa oli kysymys 1984 rakennetusta 2017 hintaan 320.000 myydystä omakotitalosta, jossa oli suoritettu ennen kauppaa kuntotarkastus, jonka perusteella ostajat olivat tulleet tietoisiksi alakerran riskirakenteista ja salaojien ongelmista. Ostajalta ei edellytetty myöskään selvitysten tekemistä rakenteista vaikka jossain kohdassa oli mitattu korkeampia kosteuksia.
Myöhemmin oli tutkimuksissa löydetty mikrobivaurioita alakerran ja yläkerran seinärakenteissa ja lattiarakenteissa. Käräjäoikeus katsoi, että vain alakerran seinistä oli myyjän vastuulle kuuluva virhe osassa seinärakenteita ja yläkerrassa ei ollut mitään virhettä. Hovioikeus perusti tuomionsa kuitenkin ostajan rakennusterveysasiantuntija todistajan raporttiin ja katsoi sen perusteella yläkerrankin rakenteissa olevan virhe ja alakerran rakenteiden korjauksen olevan laajempi.


Vaikka myyjä oli esittänyt käräjäoikeuden tuomitseman 25.000e ylittävän sovintotarjouksen 40.0000e käräjäoikeus velvoitti osapuolet kumpikin vastaamaan omista oikeudenkäyntikuluistaan, joka myyjän mukaan oli oikeuskäytännöstä poikkeava ratkaisu viitaten ratkaisuun KKO 2008:52.


Ostaja vaati oikeudessa kaupan purkua tai 179.246 euroa hinnanalennusta. Käräjäoikeus tuomitsi ostajalle 25.000e ja määräsi kummankin osapuolen kärsimään omat oikeudenkäyntikulunsa. Oikeudenkäyntikulut olivat käräjäoikeudessa kummallakin n. 30.000e ja ostajalla lisäksi selvittelykuluina n. 10.000e. Lopputulos oli siten käräjäoikeudessa negatiivinen ostajalle. Kummankin osapuolen valitettua hovioikeuteen sen tuomiossa myyjä velvoitettiin maksamaan ostajalle hinnanalennusta 83.000e ja korvaamaan ostajan oikeudenkäyntikuluista ottaen huomioon että purkuvaatimus ei menestynyt 2/3 oikeudenkäyntikuluista, jolloin käräjäoikeudessa 23.000e ja hovioikeudessa n.13.000e sekä selvittelykuluista n. 6.800e eli yhteensä n. 65.000 eurosta 42.000e tuomitun hinnanalennuksen 83.000e lisäksi.


Yhteenvetona voidaan todeta että tässäkin riidassa asiantuntijatodistelu oli keskeisessä asemassa arvioitaessa virheitä. Kun virheen ja korjauskustannusten osalta esitetään erilaisia asiantuntijanäkemyksiä jää oikeudelle arvioitavaksi asiantuntijatodistelun luotettavuus. Etukäteen on tämän tyyppisissä riidoissa vaikea arvioida lopputulosta ja usein nämä muuttuvat joltain osin hovioikeudessa siltä osin kuin niitä siellä käsitellään. Yhtä tärkeä kuin itse virhe on silloin oikeudenkäyntikulut ja siihen pitää alusta alkaen kiinnittää riittävä huomio varsinkin kun usein oikeudenkäyntikulut tutkimusta- ja todistajakuluineen ovat isommat kuin itse riita. Sovittelu ja sovinto onkin suositeltavin tapa yrittää päästä riidasta eroon. Mutta jos kantaja ajaa perusteltua purkuvaatimusta on sovintoa useinmiten mahdoton löytää.

English:
Cancellation of the sale or price reduction due to moisture damage?
Cancellation of the sale requires the materiality of the defect. This is an overall consideration that assesses not only the repair costs but also all factors related to the defect, such as the repair time, extent, troubleshooting of the defects, the uncertainty of the repairs, but also the position of the parties, the seller's awareness, the seller's negligence, the conclusion of the transaction and all other factors that are invoked to justify materiality.
The dispute below concerned a detached house built in 1984 and sold in 2017 for 320,000, where a condition inspection had been carried out before the sale, based on which the buyers had become aware of the risk structures on the ground floor and problems with the drainage ditches. The buyer was also not required to carry out investigations of the structures, even though higher humidity had been measured in some places.
Later, investigations found microbial damage in the wall structures and floor structures on the ground floor and upper floor.

The District Court held that only the walls on the ground floor had a defect in some of the wall structures for which the seller was responsible, and that there was no defect on the upper floor. However, the Court of Appeal based its judgment on the report of the buyer's building health expert witness and based on that, it was concluded that there was also a defect in the structures on the upper floor and that the repair of the structures on the lower floor was more extensive.
Although the seller had submitted a settlement offer of 40,0000 euros, exceeding the 25,000 euros awarded by the District Court, the District Court ordered each party to bear its own legal costs, which the seller claimed was a decision that deviated from case law, referring to the decision KKO 2008:52.


The buyer demanded in court that the transaction be cancelled or a price reduction of 179,246 euros. The District Court awarded the buyer 25,000 euros and ordered each party to bear its own legal costs. The legal costs in the district court were approximately 30,000 euros for each party and approximately 10,000 euros for the buyer in addition. The final result in the district court was therefore negative for the buyer. After both parties appealed to the Court of Appeal, the judgment of the court ordered the seller to pay the buyer a price reduction of 83,000 euros and to compensate the buyer for the legal costs, taking into account that the demolition claim was unsuccessful for 2/3 of the legal costs, which amounted to 23,000 euros in the district court and approximately 13,000 euros in the Court of Appeal, as well as approximately 6,800 euros in legal costs, i.e. a total of approximately 65,000 euros in addition to the 83,000 euros in the price reduction awarded.


In summary, it can be stated that in this dispute too, expert testimony played a key role in assessing errors. When different expert opinions are presented regarding the error and the repair costs, the reliability of the expert evidence is left to the court to assess. In advance, it is difficult to assess the outcome in disputes of this type, and these often change to some extent in the court of appeal to the extent that they are handled there. Just as important as the error itself are the legal costs, and sufficient attention must be paid to them from the beginning, especially since legal costs, including research and witness costs, are often greater than the dispute itself. Mediation and settlement are the most recommended ways to try to get rid of the dispute. But if the plaintiff makes a justified claim for annulment, it is often impossible to find a settlement.


Helsingin hovioikeus Tuomio
Antamispäivä 4.9.2024 Nro 1251
Diaarinumero S 22/1952

Ratkaisu, johon on haettu muutosta
Itä-Uudenmaan käräjäoikeus 30.6.2022 nro 38728 (liitteenä)


Asia Kiinteistön virhe
Valittajat ja vastapuoletPetteri JalkaAnna Jalka Hilkka Nuutinen Karri Nuutinen Tuula Nuutinen Taavi Nuutinen Iines Nuutinen
Asian käsittely hovioikeudessaTeemu ja Anna Jalkalle sekä Hilkka, Karri, Tuula, Taavi ja Iines Nuutiselle on myönnetty 8.2.2023 jatkokäsittelylupa.Hovioikeus on 12.3.2024 antamallaan päätöksellä hylännyt Teemu ja Anna Jalkan vaatimuksen uuden todisteen esittämisestä ja katselmuksen toimittamisesta.Pääkäsittely on toimitettu 3–4.4.2024.


Valitukset
Teemu Petteri Jalka ja Anna Jalka (Jalkat) ovat vaatineet ensisijaisesti, että 31.5.2017 tehty kiinteistön kauppa puretaan ja Nuutiset velvoitetaan palauttamaan kauppahinta 320.000 euroa korkolain 3 §:n 2 momentin mukaisine korkoineen kauppahinnan vastaanottamisesta 31.5.2017 lukien 26.7.2020 saakka ja sen jälkeiseltä ajalta korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine korkoineen. Lisäksi Jalkat ovat vaatineet, että Nuutiset velvoitetaan korvaamaan Jalkille kiinteistöllä suoritetuista perusparannustöistä ja kiinteistöön laitetuista tarpeellisista ja hyödyllisistä kustannuksista 32.247,39 euroa laillisine viivästyskorkoineen 6.4.2021 lukien.
Jalkat ovat vaatineet toissijaisesti, että Nuutiset velvoitetaan suorittamaan kiinteistön laatuvirheiden perusteella hinnanalennusta 179.246 euroa korkolain 3 §:n 2 momentin mukaisine korkoineen kauppahinnan vastaanottamisesta 31.5.2017 lukien 6.4.2021 saakka ja sen jälkeiseltä ajalta korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen.
Jalkat ovat vaatineet lisäksi, että Nuutiset velvoitetaan suorittamaan selvittelykulut 10.022 euroa laillisine viivästyskorkoineen 6.4.2021 lukien, sekä oikeudenkäyntikulut käräjäoikeudessa 33.192,46 euroa laillisine viivästyskorkoineen 30.7.2022 lukien sekä oikeudenkäyntikulut hovioikeudessa 19.809,22 euroa laillisine viivästyskorkoineen siitä lukien, kun kuukausi on kulunut tuomion antamisesta.


Kellarikerroksen laatuvirheet
Käräjäoikeus oli arvioinut oikein, että talon kellarikerroksen rakenteissa oli laajoja terveyshaittaa aiheuttavia mikrobivaurioita, jotka riidattomasti tuli korjata ennen talon asumiskäyttöön ottamista. Käräjäoikeus oli kuitenkin arvioinut väärin virheiden korjauskustannukset ja virheiden merkityksen kiinteistön kauppahintaan. Asiassa esitetyn näytön perusteella oli selvää, että virheiden korjaaminen rakennusmääräysten ja hyvän rakennustavan mukaisesti asumiskäyttöön maksaisi yhteensä noin 259.486 euroa, josta salaojituksen tekemisen osuus oli 68.450 euroa, yläkerran ulkoseinien korjauksen osuus 49.780 euroa ja väliseinien osuus 31.800 euroa. Käräjäoikeus ei ollut huomioinut sitä, että korjaustyöt vaativat rakennuslupa- ja rakennepiirustuksia (4.000 euroa) ja että rakennuttaminen ja valvonta maksoi 6.000 euroa ja rakennusluvan edellyttämä vastaava työnjohtaja 5.000 euroa. Lisäksi käräjäoikeus oli virheellisesti jättänyt huomioimatta korjausrakentamisessa väistämättä aiheutuvat liitännäiskulut eli kalustetyöt 2.600 euroa, LVI-työt 2.000 euroa, sähkötyöt 2.000 euroa, jätemaksut 6.000 euroa ja loppusiivous 4.000 euroa. Käräjäoikeus oli myös jättänyt huomioimatta korjausrakentamiseen liittyvät lisätyövaraukset 10 prosenttia kokonaiskustannuksista.
Käräjäoikeus oli arvioinut väärin kellarikerroksen välttämättömät korjaustarpeet, joita olivat käräjäoikeuden tuomiossa hyväksyttyjen maanpaineseinien korjausten lisäksi takkahuoneen lattian ja anturoiden tiivistys, kattorakenteiden koolauksien ja paneloinnin uusiminen sekä rakenteen tiivistys.
Käräjäoikeus oli arvioinut laatuvirheen määrän väärin. Maakaaren mukaan laatuvirheen määrä määrätään vähentämällä sovitusta kauppahinnasta virheellisen kiinteistön arvo kaupantekohetkellä.


Yläkerroksen laatuvirheet
Käräjäoikeus oli arvioinut virheellisesti, että asuinrakennuksen yläkerran rakenteissa ei ollut laatuvirhettä. Kunnan terveystarkastaja oli terveydensuojelulain mukaisena toimivaltaisena viranomaisena todennut rakenteissa olleen terveyshaittaa aiheuttavaa mikrobivaurioitumista ja että siitä seurasi välitön korjaustarve ennen asunnon ottamista uudelleen asumiskäyttöön. Laajoissa tutkimuksissa oli lisäksi todettu, että rakenne oli mikrobivaurioitunut tai havainnot olivat voineet viitata mikrobivaurioon kodinhoitohuoneen lattiaa lukuun ottamatta. Yläkerran ulko- ja väliseinät olivat lisäksi suoraan kiinni harkossa ja alaohjauspuu suoraan myös betonissa ilman bitumikermiä, jota oli pidettävä rakennusvirheenä.
Kaikki asiassa kuullut rakennustekniset asiantuntijat ja ammattilaiset olivat olleet yhtä mieltä siitä, että myös yläkerrassa oli korjauksia vaativia vaurioita. Sekä ulko- että väliseinät oli vaurioiden vuoksi korjattava.
Nuutisten nimeämien asiantuntijoiden kustannusarviot korjausten osalta olivat noin 50.000 euroa. Jalkan nimeämien todistajien mukaan kustannukset olivat vielä suuremmat. Oli selvää, että tämän suuruusluokan korjauskustannukset olivat sellaisia, että ne olisivat vaikuttaneet kauppaan merkittävästi ja olennaisesti.


Kaupan purkaminen
Käräjäoikeus oli arvioinut väärin virheiden korjauskustannukset, jotka todellisuudessa olivat noin 200.000 euroa. Virhe oli olennainen. Kiinteistöä olisi erittäin vaikea saada virheiden vuoksi myytyä muuna kuin tonttina. Korjausten eli asumiskäytön estymisen kesto oli noin 3–4 kuukautta.
Kaupan purkamiseen liittyvät liitännäisvaatimukset olivat pääosin riidattomat, mikäli kaupan purkamisen kriteeristön katsottiin täyttyvän.
Toissijaista hinnanalennusvaatimusta oli arvioitava kiinteistöllä suoritettujen laajojen tutkimusten perusteella tehdyn todistaja Verhon kustannusar vion perusteella. Todistaja Riksasen kustannusarvio oli tehty käymättä kohteessa ja sitä oli pidettävä vähemmän luotettavana.Selvittelykustannukset olivat olleet tarpeellisia korjaustarpeen ja -tavan määrittämisessä. Kustannukset olivat syy-yhteydessä yksinomaan laatuvirheisiin ja niiden laajuuden selvittämiseen.
Hilkka, Karri, Tuula, Taavi ja Iines Nuutinen (Nuutiset) ovat vaatineet, että hovioikeus velvoittaa Jalkat yhteisvastuullisesti korvaamaan heidän oikeudenkäynti- ja selvittelykulunsa käräjäoikeudessa yhteensä 43.798,23 eurolla korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 1.8.2022 lukien sekä hovioikeudessa 23.120,40 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen hovioikeuden ratkaisun antopäivästä lukien.
Riidatonta oli, että Nuutiset olivat 8.2.2021 esittäneet Jalkille 40.000 euron suuruisen sovintotarjouksen kauppahinnan alentamisesta. Jalkat olivat panneet asian vireille käräjäoikeudessa sovintotarjouksen esittämisen jälkeen. Esitetty sovintotarjous ylitti määrältään olennaisesti sen, jonka käräjäoikeus oli velvoittanut Nuutiset Jalkille suorittamaan. Koska Jalkat olisivat jo ilman oikeudenkäyntiä saaneet täyden korvauksen vaatimuksilleen, olivat he aiheuttaneet turhan oikeudenkäynnin ja siten Nuutisille sellaisia ylimääräisiä oikeudenkäyntikuluja, joilta he eivät olisi voineet omalla toimenpiteellään välttyä. Käräjäoikeuden oikeudenkäyntikuluja koskeva ratkaisu poikkesi vallitsevasta oikeuskäytännöstä (erityisesti KKO 2008:52).
Jo ilman esitettyä sovintotarjousta Jalkat olisi tullut velvoittaa korvaamaan vähintään puolet Nuutisten oikeudenkäyntikuluista ottaen huomioon, että Jalkat olivat hävinneet pääasiallisen vaatimuksensa ja pääosin myös toissijaisen vaatimuksensa.


Vastaukset
Nuutiset ovat vaatineet, että Jalkan valitus hylätään.
Käräjäoikeuden tuomio oli pääasian osalta oikea. Kaupan kohteena oli vuonna 1984 rakennettu peruskorjaamaton rakennus, joka oli luokiteltu kunnoltaan tyydyttäväksi. Rakenteista voitiin jo lähtökohtaisesti olettaa löytyvän jonkin verran vaurioita. Kohteeseen oli lisäksi ennen kauppaa tehty kuntotarkastus.
Kellarikerroksen osalta käräjäoikeus oli arvioinut vaurioiden välttämättömät korjauskustannukset oikein. Jalkan valituksessa viitatut kustannuserät sisältyivät tähän summaan. Lisätyötä koskevia tai muitakaan mahdollisia varaumia ei voitu lukea korjauskustannuksiksi. Jalkat olivat kuntotarkastuksessa saamiensa tietojen perusteella voineet olettaa talon rakenteissa olleen jonkinasteisia vaurioita. Korjauskustannukset eivät olleet kovinkaan suuret suhteessa kauppahintaan. Virheet olivat korjattavissa kohtuullisin kustannuksin. Korjausten laajuus huomioiden ei korjauksista ollut aiheutunut pitkäaikaista olennaista haittaa asumiselle. Hinnanalennus oli laskettu vakiintuneen oikeuskäytännön mukaisesti siten, että se vastasi vaurioiden korjauskustannuksia.
Yläkerrassa ei ollut todettu varsinaisia laajamittaisia korjaustoimenpiteitä vaativia kosteus- tai mikrobivaurioita. Korjaustarve oli todettu yhdessä väliseinässä noin kahden metrin matkalla. Kyse oli ollut rakennusajankohdalle tyypillisistä yksittäisistä rakennuksen kosteista tai vaurioituneista puuosista ja epätiiveistä rakenteista. Näitä puuosia ympäröivät puuosat ja rakenteet olivat terveet. Terveystarkastajan kertoman perusteella ei voitu katsoa, että yläkerrassa oli laajoja korjaustarpeita.
Kellarikerroksen osalta virhettä ei voitu pitää siinä määrin olennaisena, että kauppa tulisi purkaa. Vaikka kaupan kohde katsottaisiin virheelliseksi myös yläkerrassa todettujen yksittäisten vaurioituneiden puuosien osalta, purkukynnys ei täyttyisi ottaen huomioon, että virheet olisi korjattavissa vähäisin toimenpitein ja kustannuksin. Mikäli rakennuksen yläkerrassa suoritettaisiin korjaustoimenpiteet rakenteiden ilmatiiveyden parantamiseksi, olisivat kustannukset molemmat kerrokset huomioiden yhteensä noin 50.000–55.000 euroa. Kynnys purkaa kauppa ei ylittyisi, vaikka toimenpiteistä syntyvä huomattava tason parannus ja arvonnousu jätettäisiin huomiotta. Kiinteistön arvo oli arvioitu ainoastaan maapohjan arvon perusteella. Jalkat olivat lisäksi omalla toiminnallaan myötävaikuttaneet rakennuksen vaurioitumiseen.
Jalkan selvittelykuluja voitiin arvioida ainoastaan oikeudenkäyntikuluina, koska Nuutiset eivät olleet vahingonkorvausvelvollisia. Nuutisia ei tullut asian lopputulos huomioiden velvoittaa korvaamaan Jalkan oikeudenkäyntikuluja osaksikaan.
Jalkat ovat vaatineet, että Nuutisten valitus hylätään.
Käräjäoikeuden tuomio oli pääasian osalta Jalkan valituksessa esiin tuoduin perustein virheellinen.
Nuutisten sovintotarjous oli ollut voimassa lyhyen aikaa ja se oli sisältänyt merkittäviä myyjän vastuuseen ja vakuutusyhtiöiden hyväksyntään liittyviä ehtoja. Sovintotarjousta ei siten ollut pidettävä aidosti hinnanalennukseen liittyvänä vaan pikemminkin pelkkänä prosessitoimena. Jalkilla oli ollut oikeussuojan tarve ja he olivat olleet pakotettuja nostamaan kanteen tilanteessa, jossa Nuutisten sovintotarjous ei enää ollut voimassa ja jonka määräisenä ei kiinteistön vaurioita saatu korjattua. Oikeudenkäyntikulujen korvaamiseen tuli soveltaa oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 3 §:n pääsääntöä.


Todistelu
Asianosaiset ovat vedonneet käräjäoikeuden tuomiosta ilmeneviin kirjallisiin todisteisiin.
Pääkäsittelyssä on kuultu Teemu Jalkaa todistelutarkoituksessa sekä todistajina Hannu Alista, Esa Verhoa, Niina Koljanderia, Kari Laastista, Jarkko Piipposta, Heikki Maasaloa, Piotr Laarediä ja Olli-Pekka Riksasta.


Hovioikeuden ratkaisu


Perustelut

Tausta ja kysymyksenasettelu

Asian riidaton tausta ilmenee käräjäoikeuden tuomiosta (sivu 2). Käräjäoikeus on katsonut, että kiinteistön alakerroksessa on maakaaren 2 luvun17 §:n 5 kohdan mukainen salainen virhe ja määrännyt Nuutiset maksamaan Jalkille hinnanalennuksena 25.000 euroa sekä määrännyt, että kumpikin osapuoli saa pitää oikeudenkäyntikulut omana vahinkonaan.


Asiassa on ratkaistavana kiinteistön alakerroksen osalta korjausten laajuus ja korjaustapa sekä mahdolliset korjauskustannukset 25.000 euroa ylittäviltä osin. Yläkerroksen osalta asiassa on ratkaistavana se, onko yläkerroksessa maakaaren 2 luvun 17 §:n 5 kohdassa tarkoitettu salainen virhe ja mikäli on, korjausten laajuus, korjaustapa ja -kustannukset. Tämän jälkeen asiassa tulee arvioitavaksi Jalkan ensisijainen vaatimus kaupan purusta siihen liittyvine liitännäisvaatimuksineen, ja mikäli vaatimus kaupan purusta hylätään, mahdollinen hinnanalennuksen määrä 25.000 euroa ylittäviltä osin. Hinnanalennuksen osalta asiassa on arvioitava myös mahdollinen tasonparannus.Lopuksi asiassa on ratkaistavana selvittely- ja oikeudenkäyntikulujen korvausvelvollisuus.
Asiassa on hovioikeudessa esitetty sama näyttö kuin käräjäoikeudessa. Näyttö on asian ratkaisuun vaikuttavilta osin kuvattu käräjäoikeuden tuomiossa (sivut 21–43) sekä alla.

Rakennuksen yläkerros


Rakennuksen yläkerroksen osalta asiassa on riitaista sekä virheiden olemassaolo ja laajuus että niiden mahdollinen korjaustapa ja -kustannukset.Asiassa sovellettavat lainkohdat ja oikeusohjeet on kuvattu käräjäoikeuden tuomiossa (sivut 51–56).
Yläkerroksen virheiden osalta asiassa on kuultu todistelutarkoituksessa Teemu Jalkaa ja todistajina Alista, Piipposta, Koljanderia sekä Verhoa ja Maasaloa. Kirjallisina todisteina on tältä osin esitetty Alisen kolme tarkastuskertomusta (K5, K9 ja K13), Koljanderin homekoiratutkimuksen raportti (K8) sekä Verhon ja Maasalon tutkimusten raportit (K6, K11 ja V3).
Terveystarkastaja Alisen 30.3.2020 päivätyssä tarkastuskertomuksessa (K5) Jalkalta on edellytetty terveyshaitan laajuuden selvittämiseksi kuntoselvityksen suorittamista asumisterveysasetuksen mukaisella pätevällä asiantuntijalla. Verho on suorittanut Jalkan toimeksiannosta tarkastukset kiinteistöllä 21.4.2020, 14.5.2020 ja 24.11.2020. Verhon kertomuksesta ja raporteista käy ilmi, että hänellä on kysymyksessä olevassa asetuksessa tarkoitettu rakennusterveysasiantuntijan (RTA) pätevyys. Maasalo on suorittanut tarkastukset kiinteistöllä Nuutisten toimeksiannosta 13.10.2020 ja 15.1.2021. Maasalon kertomuksesta on käynyt ilmi, että hänellä ei ole rakennusterveysasiantuntijan pätevyyttä.


Verhon mukaan rakennuksen yläkerroksessa on laajoja terveyshaittaa aiheuttavia vaurioita, jotka edellyttävät korjaamista ja joista havainnot olivat tehtävissä myös aistinvaraisesti. Alinen on kertonut yläkerrassa havaitsemastaan hajusta, minkä lisäksi myös Piipponen on kertonut yläkerrassa silmämääräisesti havaittavissa olleista mikrobivaurioista. Verhon kuntotutkimusraportista (K11) ilmenee, että yläkerrasta otetuista näytteistä neljässä rakenne on ollut mikrobivaurioitunut ja lisäksi kahdeksan näytteen havainnot ovat voineet viitata mikrobivaurioon. Alisen laatimasta tarkastuskertomuksesta (K13) ilmenee, että rakennuksessa on havaittu laajoja kosteus- ja mikrobivaurioita koko rakennuksessa ja että viimeisten rakennusavausten ja laajojen purkutöiden perusteella vaurioita on ollut alakerroksessa, sekä myös yläkerroksessa. Viimeisimmän tarkastuksen ja uusimpien tutkimusten on todettu tukevan terveystarkastajan aiemmilla tarkastuksilla toteamia terveyshaittahavaintoja. Näiden on myös todettu laajentavan terveysvaurion koskemaan koko taloa. Vaurioiden on todettu muodostavan laajan terveydensuojelulain mukaisen terveyshaitan. Tämän Alisen tarkastuskertomuksen sekä jossain määrin myös homekoiraohjaaja Koljanderin kertomuksen ja raportin voidaan katsoa tukevan Verhon kertomusta sekä hänen kuntotutkimusraportistaan ilmeneviä havaintoja.


Verho on esitetyn näytön perusteella tutkinut kaupan kohdetta ja sen virheellisyyttä laajemmin kuin muut asiassa kuullut henkilöt. Hänen raporttiensa voidaan siten katsoa perustuvan kattavimpiin tutkimuksiin kiinteistöllä. Maasalon tutkimukset ovat sen sijaan suppeammat. Maasalon näkemys siitä, että Verhon tarkastuksissa havaitsemat vauriot ja puutteet johtuvat yksittäisistä rakennusaikana vaurioituneista puista, joita on käytetty rakentamisessa, sekä ulkoilmasta tulleista mikrobeista, ei saa ainakaan merkittävässä määrin tukea muusta asiassa esitetystä näytöstä. Mainitun perusteella ja ottaen vielä huomioon, että Verhon näkemys laajoista terveyshaittaa aiheuttavista vaurioista saa edellä todetuin tavoin tukea muusta asiassa esitetystä näytöstä, hovioikeus katsoo, että Verhon näkemys ja raportit voidaan asettaa lähtökohdaksi arvioitaessa virheiden olemassaoloa.


Verhon suorittamista tarkastuksista laadittujen raporttien perusteella rakennuksen yläkerroksesta on löytynyt useita kosteusvaurioindikaattoreita eri puolilta yläkerrosta ja lisäksi aistein havaittuja vaurioita. Yläkerroksen vaurioiden korjaaminen erityisesti ulkoseinien osalta vaatii varsin laajoja korjaustoimenpiteitä. Lisäksi edellä todetuin tavoin rakennuksen vaurioiden on todettu muodostavan terveydensuojelulain mukaisen terveyshaitan, erityisesti sen johdosta, että ulkoseinien osalta tutkituista rakenteista on aistinvaraisesti ja merkkikaasulla havaittu ilmayhteys sisäilmaan. Vaikka Alisen kertomuksesta tai tarkastuskertomuksesta ei ilmene, että terveyshaitta aiheutuisi yksinään yläkerran vaurioiden johdosta, hovioikeus katsoo kokonaisuutena arvioiden, että myös yläkerroksessa on korjaamista vaativa terveyshaitta.


Verhon raportin perusteella (K11) vauriot ovat syntyneet pidemmällä aikavälillä. Vaurioihin johtaneet syyt ovat raportin mukaan ulkopuolelta seinärakenteisiin kohdistunut kosteusrasitus sekä sisäpuolisen kosteuden kulkeutuminen seinärakenteiden viileämpiin osiin, mihin kosteus voi tiivistyä, jolloin mikrobien vaatimat kasvuedellytykset ovat täyttyneet. Vaikka Jalkat eivät ole suorittaneet rakennuksella kuntotarkastuksessa suositeltuja toimenpiteitä, asiassa esitetyn todistelun perusteella on jäänyt näyttämättä, että rakennuksen vauriot olisivat yksinomaan syntyneet Verhon raporteista ilmi käyvässä laajuudessa kuntotarkastuksessa suositeltujen toimenpiteiden laiminlyönnistä.


Verhon raporteista ilmenevin tavoin mikrobivaurioita sisältävät tai niihin viittaavat löydökset on tehty pääasiassa rakennuksen ulkoseinistä, minkä lisäksi vauriokohtia on löytynyt väliseinistä otetusta kahdesta näytteestä. Ottaen huomioon, että yläkerrosta on tutkittu varsin laajasti, ja ettei muissa yläkerran väliseinissä ole havaittu vaurioita, ei mainittujen kahden vaurioituneen väliseinän perusteella ole tehtävissä yleistystä kaikkien yläkerroksen seinien korjaustarpeesta. Yläkerroksen osalta korjaustarve kohdistuu näin ollen ulkoseiniin sekä kahteen väliseinään.


Edellä lausutun perusteella ja ottaen vielä huomioon jäljempänä todettujen korjauskustannusten määrä, kaupan kohteen on yläkerroksen osalta katsottava poikenneen laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää. Hovioikeus näin ollen katsoo toisin kuin käräjäoikeus, että kaupan kohteena olevan rakennuksen yläkerroksessa on maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 5 kohdan mukainen salainen virhe.


Rakennuksen alakerros


Rakennuksen alakerroksessa on ollut riidattomasti salainen virhe. Asiassa on korjausten laajuuden ja korjaustavan sekä -kustannusten osalta esitetty Verhon, Piipposen sekä Riksasen kertomukset ja kustannuslaskelmat. Myös Maasalo on raportissaan sekä häntä kuultaessa esittänyt oman arvionsa korjauskustannuksista.


Korjausten laajuuden ja korjaustavan osalta riitaiset kysymykset liittyvät takan ja sen viereisen seinän osittaiseen purkamiseen sekä seinän kosteus- eli kapillaarikatkoon. Verhon ja Maasalon arviot korjaustavan osalta ovat eronneet toisistaan. Verhon näkemyksen mukaan takan seinä on märkä myös takan takaa, joten takka ja seinän alaosa on purettava. Maasalon näkemyksen mukaan takan ja sen viereisen seinän korjaustarve on kosteuden nousun estämiseksi vain väliseinän alaosassa kahden metrin pituudelta lattian päällysteen ja jalkalistan suojaamiseksi. Maasalon mukaan kapillaarikatkolle ei ole tarvetta takan takana, koska tällaisesta kosteudesta ei ole Maasalon mukaan haittaa takalle. Piipposen kertomuksen voidaan katsoa tukevan Verhon näkemystä. Sen sijaan Maasalon esittämä tapa korjata kapillaarikatko ei saa tukea asiassa esitetystä kirjallisesta tai muustakaan selvityksestä. Edellä Verhon näkemyksen ja arvion luotettavuudesta esitetyin perustein Verhon näkemys ja raportit voidaan asettaa lähtökohdaksi myös arvioitaessa alakerroksen vaurioiden korjaustapaa. Hovioikeus siten katsoo, että takan purkaminen ja kapillaarikatkon asentaminen Verhon esittämässä laajuudessa ovat tarvittavia korjaustoimenpiteitä alakerroksen osalta.


Korjauskustannukset ylä- ja alakerroksen osalta
Korjauskustannusten osalta asiassa on esitetty Verhon ja Riksasen laatimat kustannusarviot. Riksasen kustannusarvion osalta asiassa on sinänsä huomattava, että Riksanen ei itse ole käynyt kiinteistöllä eikä hän siten ole tutkinut taloa. Hänen laskelmansa perustuvat näin ollen muiden tekemiin tutkimuksiin. Pelkästään tämä seikka ei kuitenkaan heikennä Riksasen yksityiskohtaisen laskelman yleistä luotettavuutta. Riksasen laskelmassa toimenpiteet ja materiaalit on tarkkaan eritelty ja laskelma on siten huomattavasti Verhon laskelmaa yksityiskohtaisempi. Riksasen laskelmasta on myös havaittavissa, että se koskee ainoastaan riidan kohteena olevia tiloja sisältäen rakennuttamiskustannukset. Riksasen arvio korjauskustannuksista on näin ollen otettava lähtökohdaksi arvioitaessa yläkerroksen vaatimien korjausten kustannuksia.
Vaikka Riksasen laskelmaa korjauskustannusten osalta on pidettävä yleisesti Verhon laskelmaa yksilöidympänä, Riksasen laskelma ei kuitenkaan sisällä arviota takan purun ja uudelleen rakentamisen sekä kapillaarikatkon asentamisen osalta. Kustannuksista näiltä osin ei ole esitetty muuta näyttöä kuin Verhon arvio, joka on mainitun johdosta otettava lähtökohdaksi arvioitaessa alakerran vaatimien korjausten kustannuksia.
Yläkerroksen osalta korjauskustannuksina on näin ollen huomioitava ulkoseinien osalta 46.390 euroa sekä korjausta vaativien kahden väliseinän osalta hovioikeuden arvion mukaan 3.000 euroa. Alakerroksen osalta korjaus- kustannuksina on huomioitava käräjäoikeuden tuomitseman 25.000 euron lisäksi takan osalta 5.000 euroa sekä tiiliväliseinän kapillaarikatkon osalta 4.000 euroa eli yhteensä 34.000 euroa. Ottaen huomioon lisätöiden tarpeen epävarmuus hovioikeus katsoo, ettei lisätyövarauksen huomioiminen osanakorjauskustannuksia ole perusteltua.
Edellä lausutuin perustein hovioikeus katsoo, että virheestä johtuvien korjausten kokonaiskustannukset ovat kaikkineen yhteensä noin 83.000 euroa.


Kaupan purkaminen vai hinnanalennus


Asiassa tulee arvioida, onko kaupan kohteessa ollut virhe olennainen siten, että Jalkilla on oikeus purkaa kauppa. Asiassa sovellettavat lainkohdat ja oikeusohjeet on kuvattu käräjäoikeuden tuomiossa (sivut 63–66).
Kiinteistön kauppahinta on ollut 320.000 euroa. Asiassa ei ole esitetty, että kauppahinta olisi kaupantekohetkellä poikennut merkittävästi virheettömän kiinteistön käyvästä arvosta. Hovioikeus on arvioinut edellä korjauskustannusten olevan yhteensä noin 83.000 euroa, eli noin 26 prosenttia kauppahinnasta.
Korkeimman oikeuden ratkaisusta 2015:58 ilmenevin tavoin salaisen virheen olennaisuusarviointi on tehtävä kokonaisharkinnan perusteella, jossa voidaan kiinnittää huomiota paitsi siihen, millainen kiinteistö on laadultaan verrattaessa sitä muihin vastaaviin kohteisiin ja rakentamisajan tyypilliseen laatutasoon, myös kaupan kohteen sopimuksen mukaisiin ominaisuuksiin sekä kaupantekohetkellä ostajalla käytettävissä olleisiin tietoihin esimerkiksi kiinteistön käyttötarkoituksesta ja arvosta. Korkein oikeus on lisäksi katsonut, että kaupan purkamisen edellytystä ei voida arvioida yksinomaan tarkastelemalla korjauskustannusten suhdetta kiinteistön kauppahintaan.
Vaikka korjauskustannukset nyt käsiteltävänä olevassa asiassa kokonaisuudessaan ovat suuret, ei virhettä pelkästään kustannusten perusteella voida pitää siten olennaisena, että kaupan purkukynnys yksinomaan tällä perusteella täyttyisi siinäkään tilanteessa, että kustannuksiin sisällytettäisiin lisätyövaraus. Korjauskustannusten määrä on kattavasti selvitetty eikä kustannuksiin tai korjausten onnistumiseen liity merkittäviä epävarmuustekijöitä. Verhon arvion mukaan korjausten tekeminen 3–4 työmiehen voimin kestäisi noin 3 kuukautta, mitä ei voida pitää kohtuuttoman pitkänä aikana.
Edellä lausutuin tavoin rakennuksessa havaittujen vaurioiden on todettu muodostavan laajan terveydensuojelulain mukaisen terveyshaitan, mikä seikka sinänsä tukee olennaisuuskriteerin täyttymistä. Alakerroksen terveyshaitan osalta merkityksellisenä voidaan pitää, että Jalkat ovat ennen kauppaa saaneet tietoonsa, ettei salaojia ole voitu tarkastaa ja että ne on kuntotarkastuspöytäkirjassa todetuin tavoin suositeltu tarkastettavaksi. Jalka on lisäksi nimenomaisesti todennut, etteivät he olleet tutkineet salaojien toimivuutta muutettuaan kiinteistölle. Näin ollen on mahdollisena pidettävä sitä, että terveyshaittaa aiheuttavat alakerroksen vauriot ovat voineet laajentua sen johdosta, etteivät Jalkat ole ilman aiheetonta viivytystä ryhtyneet kuntotarkastuspöytäkirjassa suositeltuihin toimenpiteisiin.
Jalkat ovat katsoneet, että myös salaojaremonttiin liittyvät kustannukset tuli ottaa huomioon kaupan purkukynnyksen ylittymistä arvioitaessa. Hovioikeus toteaa, että Jalkat ovat kuntotarkastuspöytäkirjan (K3/V2) myötä saaneet tietoonsa, ettei salaojituksen toimivuutta ole voitu tarkastaa. Heidän on näin ollen jo ennen kauppaa katsottava olleen tietoisia siitä, että salaojitukseen saattaa liittyä korjaustarpeita ja tämä on siten ollut myös mahdollista huomioida alun perin kauppahinnassa. Näin ollen salaojaremonttiin liittyviä kustannuksia ei ole syytä ottaa arvioinnissa huomioon.
Edellä lausutun perusteella ja asiaa kokonaisuutena arvioiden hovioikeus katsoo, ettei virhettä voida pitää olennaisena siten, että se oikeuttaisi kaupan purkamiseen. Ensisijainen vaatimus kaupan purkamisesta tulee siten hylätä.


Hinnanalennus


Koska Jalkan ensisijainen vaatimus kaupan purusta on hylätty, ovat Jalkat oikeutettuja hinnanalennukseen. Yhtenä tapana laskea hinnanalennuksen suuruus on käytetty korjauskustannuksia. Tässä asiassa todistajat Laastinen ja Laared ovat kertoneet näkemyksensä tontin arvosta ilman tontilla sijaitse- vaa rakennusta. Tarkempaa selvitystä virheellisen kiinteistön arvosta kaupantekohetkellä ei ole esitetty. Hovioikeus pitää tässä tapauksessa korjaus- kustannuksiin perustuvaa arviota lähtökohtana hinnanalennuksen määrän arvioimiselle. Hinnanalennus on näin ollen perustettava edellä todettuihin 83.000 euron korjauskustannuksiin. Asiassa on tämän jälkeen arvioitava mahdollisen tasonparannuksen vaikutusta hinnanalennukseen.
Korkeimman oikeuden ratkaisun 2004:78 sisältämän oikeusohjeen mukaisesti tasonparannusta ei tule huomioida sellaisten rakenteiden osalta, joiden on tarkoitettu kestävän koko rakennuksen käyttöiän, kuten rakennuksen seinät. Nyt kyseessä olevat korjaukset kohdistuvat valtaosiltaan rakennuksen seiniin, joita ei normaalisti jouduta uusimaan, joten korjaukset eivät myöskään pidennä rakennuksen käyttöikää tai paranna laatutasoa siten, että korjaustyö tulisi ottaa huomioon hinnanalennuksen määrää arvioitaessa. Asiassa ei ole osoitettu, että virheiden poistamiseksi tehtävät korjaukset muutoinkaan tulisivat johtamaan kohteessa merkitykselliseen tasonparannukseen.
Edellä lausutun perusteella käräjäoikeuden tuomiota on muutettava. Nuutiset on velvoitettava maksamaan Jalkille hinnanalennuksena 83.000 euroa vaadittuine korkoineen.


Oikeudenkäyntikulut


Oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 3 §:n 1 momentin mukaan, jos samassa asiassa on esitetty useita vaatimuksia, joista osa ratkaistaan toisen ja osa toisen hyväksi, he saavat pitää oikeudenkäyntikulunsa vahinkonaan, jollei ole syytä velvoittaa asianosaista korvaamaan niitä osaksi vastapuolelle. Jos sillä, minkä asianosainen on hävinnyt, on vain vähäinen merkitys asiassa, hänen tulee saada täysi korvaus kuluistaan.
Oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 16 §:n 1 momentin mukaan, jos alemman tuomioistuimen päätökseen haetaan muutosta, velvollisuus korvata oikeudenkäyntikulut ylemmässä tuomioistuimessa on määrättävä sen mukaisesti, mitä muutoksenhakumenettelyssä on tapahtunut ja onko asianosainen voit- tanut vai hävinnyt muutoksenhaun. Hovioikeus on edellä katsonut, että Jalkat ovat oikeutettuja hinnanalennukseen rakennuksen ala- ja yläkerroksen laatuvirheen johdosta. Toisaalta osa Jalkan vaatimuksista, esimerkiksi ensisijainen vaatimus kaupan purusta sekä osa hinnanalennuksen määrästä, on hylätty. Asian lopputulos huomioiden hovioikeus arvioi, että Nuutiset tulee velvoittaa korvaamaan 2/3 Jalkan oikeudenkäyntikuluista sekä käräjä- että hovioikeudessa. Jalkan vaatimus on ollut määrältään riidaton.
Jalkat ovat vaatineet selvittelykuluina 10.022 euroa. Vaatimus on ollut määrän osalta riidaton. Hovioikeus katsoo, että asiantuntijoiden käyttämisestä aiheutuneita tutkimus- ja selvittelykuluja on pidettävä oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 8 §:n 1 momentin tarkoittamina korvattavaksi tulevina oikeudenkäyntikuluina. Siten selvittelykuluille tulee maksaa korkoa kuukauden kuluttua käräjäoikeuden tuomion antamisesta. Jalkan korkovaatimus enemmälti hylätään. Edellä muiden oikeudenkäyntikulujen osalta lausutuilla pe- rusteilla Nuutiset on velvoitettava korvaamaan 2/3 Jalkan selvittelykuluista.
Asian lopputulos huomioon ottaen asiassa ei ole tarpeen lausua Nuutisten sovintotarjouksen merkityksestä.


Tuomiolauselma


Muutokset käräjäoikeuden tuomioon:
Hilkka, Karri, Tuula, Taavi ja Iines Nuutinen velvoitetaan yhteisvastuullisesti suorittamaan Teemu ja Anna Jalkalle hinnanalennuksena 83.000 euroa korkolain 3 §:n 2 momentin mukaisine korkoineen kauppahinnan vastaanottamisesta 31.5.2017 lukien 6.5.2021 saakka ja sen jälkeiseltä ajalta korko- lain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen.
Hilkka, Karri, Tuula, Taavi ja Iines Nuutinen velvoitetaan korvaamaan yhteisvastuullisesti Teemu ja Anna Jalkalle oikeudenkäyntikuluina pidettävistä selvittelykuluista 6.681,33 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 30.7.2022 lukien.
Hilkka, Karri, Tuula, Taavi ja Iines Nuutinen velvoitetaan korvaamaan yhteisvastuullisesti Teemu ja Anna Jalkalle oikeudenkäyntikuluista käräjäoikeudessa 22.128,31 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 30.7.2022 lukien.
Oikeudenkäyntiä hovioikeudessa koskevat lausunnot:
Hilkka, Karri, Tuula, Taavi ja Iines Nuutinen velvoitetaan korvaamaan yhteisvastuullisesti Teemu ja Anna Jalkalle oikeudenkäyntikuluina hovioikeudessa 13.206,15 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen siitä, kun kuukausi on kulunut hovioikeuden tuomion antamisesta.
Muutoksenhaku
Muutosta tähän ratkaisuun saadaan hakea korkeimmalta oikeudelta valittamalla vain, jos korkein oikeus niillä erityisillä perusteilla, jotka ilmenevät oheisesta valitusosoituksesta, myöntää valitusluvan.
Valitusosoituksessa tarkoitettu määräaika valitusluvan pyytämiseen ja valituksen tekemiseen päättyy 4.11.2024.
Helsingin hovioikeuden puolesta:

Asian ovat ratkaisseet: hovioikeudenneuvos SMhovioikeudenneuvos TP (puheenjohtaja) asessori AS
Valmistelija: hovioikeuden esittelijä PFRatkaisu on yksimielinen.







ITÄ-UUDENMAAN KÄRÄJÄOIKEUSOsasto 6 TUOMIOAnnettu kansliassa 22138728 Käräjätuomari JE Käräjätuomari JR Käräjätuomari JR 30.6.2022 L 21/8825
Kantajat
Jalka, Teemu
Jalka, Anna

Vastaajat
Nuutinen, Hilkka
Nuutinen, Karri
Nuutinen, Tuula
Nuutinen, Taavi
Nuutinen, lines
2
Asia VireilleSELOSTUS ASIASTA Kiinteistön virhe tm. sopimusrikkomus 16.2.2021
Teemu ja Anna Jalka (jäljempänä myös kantajat, ostajat) ovat 31.5.2017 päivätyllä kauppakirjalla ostaneet Hilkka Nuutiselta ja Toivo Nuutisen kuolinpesän osakkailta osakkainaan Karri, Tuula, Taavi ja lines Nuutinen (jäljempänä myös vastaajat, myyjät) Tuusulan kunnassa olevan kiinteistön xxxx. Omistusoikeus kiinteistöön on siirtynyt ostajille kauppakirjan mukaisesti 31.5.2017 ja hallintaoikeus viimeistään 1.7.2017. Hallintaoikeus on tosiasiassa siirtynyt 22.6.2017. Kauppahinta on ollut 320.000 euroa ja se on maksettu myyjille kaupanteon yhteydessä 31.5.2017. Kiinteistön rakennuksen rakennusvuosi on 1984. Rakennuksessa oli ennen kauppaa tehty kuntotarkastus 5.4.2017 ja siitä oli laadittu pöytäkirja, joka on ollut kauppakirjan liitteenä.


KANNE


Vaatimukset


1) Kantajat Teemu ja Anna Jalka ovat vaatineet ensisijaisesti,
a) että kantajien ja vastaajien välinen 31.5.2017 tehty kiinteistön kauppa puretaan ja vastaajat velvoitetaan palauttamaan kauppahinta 320.000 euroa korkolain 3 §:n 2 momentin mukaisine korkoineen kauppahinnan vastaanottamisesta 31.5.2017 lukien 26.7.2020 saakka ja sen jälkeiseltä ajalta korkolain 4 §:n 1 momentin mukaista viivästyskorkoa, ja
b) vastaajat velvoitetaan suorittamaan kaupan purkamisen yhteydessä kantajille 32.247,39 euron korvaus kantajien kiinteistöön panemista tarpeellisista ja hyödyllisistä kustannuksista laillisine viivästyskorkoineen siitä lukien, kun 30 päivää on kulunut tämän haastehakemuksen tiedoksiannosta.
2) Kantajat Teemu ja Anna Jalka ovat vaatineet toissijaisesti,
a) että vastaajat velvoitetaan suorittamaan kantajille kiinteistön laatuvirheiden perusteella hinnanalennusta vähintään 179.246 euroa korkolain 3 §:n 2 momentin mukaisine korkoineen kauppahinnan vastaanottamisesta 31.5.2017 lukien siihen asti kunnes 30 päivää on kulunut tämän haastehakemuksen tiedoksiannosta (6.4.2021) ja sen jälkeiseltä ajalta korkolain 4 §:n 1 momentin mukaista viivästyskorkoa ja
3) Lisäksi kantajat ovat vaatineet, että vastaajat velvoitetaan molempien edellä mainituissa vaatimuskohdissa 1 ja 2 tarkoitettujen vaatimusten lisäksi suorittamaan kantajalle korvausta asian selvittämiseen liittyvistä kuluista 10.022 euroa laillisina viivästyskorkoineen siitä lukien, kun 30 päivää on kulunut tämän haastehakemuksen tiedoksiannosta. Kyseistä summaa vaaditaan ensisijaisen vaatimuksen osalta oikeudenkäyntikuluna ja toissijaisen vaatimuksen osalta ensisijaisesti 3hinnanalennuksena ja toissijaisesti oikeudenkäyntikuluna.Oikeudenkäyntikuluna vaadittaessa korkoa vaaditaan korkolain 4 § 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen siitä lukien, kun yksi kuukausi on kulunut käräjäoikeuden tuomion antopäivästä.
4) Kantajat ovat vaatineet, että vastaajat velvoitetaan korvaamaan kantajien oikeudenkäyntikulut 33.192,46 euroa laillisine korkolain 4 § 1 momentin mukaisine, viivästyskorkoineen siitä lukien, kun yksi kuukausi on kulunut käräjäoikeuden tuomion antopäivästä.
Perusteet Ostajille ennen kaupantekoa annetun kuntotarkastuspöytäkirjan 13.4.2017 mukaan alapohjassa, ulkoseinissä, kantavissa rakenteissa tai väliseinissä ei havaittu rakenteellisia vikoja tai puutteita. Pöytäkirjan mukaan rakenteista tehtiin 2 kosteusmittausta, jonka mukaan kohonneita rakennekosteuksia ei havaittu. Ostajien perusteltu osto-olettama oli annettujen tietojen mukaan siis se, että rakennus oli asumiskelpoinen ja remontteja vaativina seikkoina rakennuksessa oli vesikatteen ja märkätilojen remontointi ja salaojajärjestelmän tarkastaminen.
Keväällä 2020 ostajat havaitsivat asunnossa muun muassa homekasvuun viittaavia seikkoja ja tekivät virheilmoituksen myyjille 8.3.2020. Sittemmin rakennukseen on tehty mittavia kuntotutkimustoimenpiteitä virheiden selvittämiseksi, myös kunnan terveystarkastaja on todennut asunnossa olevan terveyshaitan. Ostajat täydensivät reklamaatiota 25.6.2020 kaupan purkuun liittyvällä vaatimuksella ja toimittivat myös valmistuneen kuntotutkimuksen myyjille.Myyntiesitteen mukaan tiedossa olevia vikoja tai vahinkoja kiinteistöllä sijaitsevassa rakennuksessa ei ollut. Mitkään tässä kanteessa yksilöidyistä virheistä/ vaurioista eivät liity kuntotarkastuksessa mainittuihin korjausta vaativiin korjaustarpeisiin.


Vedotut virheet, korjaukset ja kustannukset


Terveystarkastajan tarkastuksen 18.3.2020 mukaan rakennuksen alakerrasta purettu puurakenne on erittäin pahoin kastunutta ja puurakenteissa on havaittavissa pitkälle edennyt mikrobivaurio (lahoa ja hometta). Avatuilta osin harkkorakenteissa on runsaasti havaittavissa kosteutta sekä kosteusvaikutuksia, kuten runsaasti vaaleana härmänä näkyvää kalkkisuolaa ja mahdollisesti myös paikallisia mikrobikasvustoja.Terveystarkastaja katsoi asunnossa olevan terveyshaitan.
Homekoiratutkimuksessa 25.4.2020 homekoirat ilmaisivat laajasti yläkerroksesta homehavaintoja, muun muassa kaikissa makuuhuoneissa, keittiössä ja olohuoneessa. Myös alakerroksessa koirat tekivät selkeitä havaintoja ulkoseiniltä, väliseiniltä ja lattioista.
Rakennusterveysasiantuntija Esa Verhon kuntotutkimuksessa 8.6.2020 asunnon rakenteissa, niin ala- kuin yläkerran rakenteissa, havaittiin mikrobi- ja lahovaurioita. Osittain vauriot olivat sisäpuolen rakenteissa ja osittain ulkoseinissä. Ulkoseinistä oli aistinvaraisesti sekä merkkikaasulla havaittavissa rakoja/ilmavirtauksia, mistä epäpuhtaudet pääsevät sisäilmaan. Rakenteissa ei ollut kapilaarikatkona bitumikermiä puurakenteiden ja kivirakenteiden välissä. Tutkimuksen perusteella haitallinen altistumisolosuhde mikrobeille on asunnossa erittäin todennäköinen. Tutkimuksen mukaan vaurioituneet rakenteet tulee purkaa ja korjata erillisen korjaussuunnittelun mukaisesti.
Kunnan terveystarkastaja tarkasti asunnon 26.6.2020. Tarkastuksesta laaditun tarkastuskertomuksen mukaan suoritetut jatkotutkimukset olivat riittävän laajat ja hyvin tehdyt. Terveyshaittaan perustuvien vaurioiden korjaaminen vaati pikaisia toimenpiteitä, joiden perusteella terveystarkastaja kehotti kiinteistön omistajaa ryhtymään tarvittaviin toimenpiteisiin terveydensuojelulain mukaisen terveyshaitan kosteus- ja mikrobivaurioiden poistamiseksi.
Insinööri Esa Verhon korjaustapaselosteen perusteella mikrobivaurioituneiden rakenteiden korjaaminen edellyttää kellarikerroksesta seuraavia toimenpiteitä:- kellarin osastointi ja alipaineistus muusta asunnosta- kodinhoitohuoneen kalusteiden purku- maanpaineseinien purut harkkorakenteeseen asti- takkahuoneen ja käytävän lattiapinnoitteen poisto ja lattian hiominen kuppilaikalla (2-3 mm)- uuden lämmöneristeen asennus, kiinnityslaastilla ja mekaanisesti- levytyksen saumojen tiivistys ja pinnoitus, sekä kiintokalusteiden kiinnitys- lattioiden pinnoittaminen
Toisen kerroksen vaurioituneiden seinärakenteiden korjaaminen edellyttää seuraavia toimenpiteitä:- tilojen osastointi ja työtilan alipaineistus- kalusteiden purku ulkoseinen ja väliseinien vierustoilta (väliseinä vain toiselta puolelta)- ulkoseinien osalta seinien sisäverhouslevyjen poisto ja eristeiden poisto seinän alaosasta (noin 600 mm korkeudelle)- vesikaton väliaikainen tuenta- runkotolppien katkaisu- alaohjauspuiden poisto- väliseinien alaosan purku- sisäverhouslevyn poisto- runkotolppien katkaisu- alaohjauspuiden poisto- purkutoimfen jälkeen puuttuneen bitumikermfn asentaminen seinärakenteiden alle ja purettujen ulko- ja väliseinärakenteiden takaisin rakentaminen
Korjaustapa noudattaa terveystarkastajan toteamien, terveyshaittaa aiheuttavien, vauriof den korjauslaajuutta. Insinööri Esa Verhon kustannusarvio vaurioiden korjaamisesta on yhteensä määrältään 199.800 euroa. Kustannukset sisältävät myös uusien salaojien tekokustannukset (68.450 euroa), jonka remontoinnin osalta voidaan katsoa kiinteistön teknisen tason parantuvan siitä, mitä rakennus ostohetkellä oli. Näin ollen seinärakenteiden laho- ja mikrobivaurioiden ja virheiden korjaamisen kustannukset ovat kustannusarvion mukaan 131.350 euroa. Korjaustyöt estävät asunnon asumiskäytön vähintään 3 - 4 kuukauden ajan.
Asunnon seinärakenteita tutkittiin lisätutkimuksin 24.11.2020 Esa Verhon toimesta. Tutkimuksen perusteella mikrobi- ja kosteusvaurioita löytyi laboratoriotutkimusten ja kosteusmittausten perusteella vielä lisää. Lisävirheiden vuoksi korjaustapaselostetta ja kustannusarviota päivitettiin, ja arvio vaurioiden korjauskustannuksista kasvoi 259.486 euroon. Vähennettäessä tästä määrästä korjauksissa tapahtuva teknisen käyttöiän ja tason parantuminen salaojien uusimisen osalta (kustannus 68.450 euroa), jää rakenteiden korjauskustannuksen määräksi 191.036 euroa.
Kunnan terveystarkastajan 9.3.2021 tekemän jatkotutkimuksen tarkastuskertomuksen mukaan rakennusavauskohdista oli silmin nähden havaittavissa runsaasti rakenteissa olevia mikrobivaurioita ja rakennusvirheitä molemmissa rakennuksen kerroksissa. Mikrobivaurioita oli sekä ulko- että sisäseinissä. Tarkastuksessa todettiin samat ongelmat, mitä Esa Verhon raportissa on todettu.
Mikrobivaurioita oli seinien lisäksi myös lattiarakenteissa betonin sisään jätetyissä puurakenteissa. Terveystarkastajan mukaan asunnossa on laajoja lisävaurioita alakerroksessa sekä myös erittäin laajoja mikrobivaurioita myös rakennuksen yläkerroksessa.
Terveystarkastajan mukaan vauriot muodostavat laajan terveydensuojelulain mukaisen terveyshaitan koskien koko taloa. Vaurioiden korjaaminen vaatii terveystarkastajan mukaan erittäin laajoja ja pikaisia toimenpiteitä.
Asunnon ala- eli kellarikerros käsittää seuraavat tilat: takkahuone, kodinhoitohuone, eteinen ja yksi wc sekä pesutilat. Virheenä vedotaan alakerroksen tilojen sisä- ja ulkoseinien ja lattiarakenteiden mikrobi- ja lahovaurioihin muutoin, mutta ei pesutilojen osalta, jotka ovat kantajien toimesta remontoitu. Yläkerroksessa on makuuhuoneet, keittiö ja olohuone ja yksi wc. Virheenä vedotaan yläkerran tilojen sisä- ja ulkoseinien ja lattiarakenteiden mikrobi- ja lahovaurioihin.
Rakennusvirheissä on kysymys siitä, että rakenteisiin on jätetty kapillaarikatko rakentamatta ja puurakenteita on todennäköisesti asennettu märälle betonille ja käytetty vanhaa vaurioitunutta puutavaraa jo rakennusvaiheessa sekä rakenteet on toteutettu epätiiviisti siten, että niissä on ilmavuotoja. llmavuotoja on havaittu yläkerran ulkoseinissä sekä yläpohjan ja ulkoseinän höyrynsulkumuovin limityksessä. llmavuotojen perusteella kaikki sisäpuolen pintamateriaalit, höyrynsulun sisäpuoliset rakenteet, väliseinät, kattopaneelit ja harvalaudoitukset tulee purkaa ja uusia.


Oikeudellinen arviointi


Maakaaren mukaan kiinteistössä on laatuvirhe muun muassa, kun kiinteistö ei ominaisuuksiltaan ole sellainen kuin on sovittu, sekä mikäli myyjä on ennen kaupan tekemistä antanut ostajalle virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon kiinteistön rakennusten kunnosta tai rakenteista taikka muusta kiinteistön laatua koskevasta ominaisuudesta ja annetun tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan.
Myyjä vastaa virheellistä tiedoista siinäkin tilanteessa, että tiedot ovat myyjälle tulleet kolmannelta taholta. Ennen kauppaa annetuissa tiedoissa (kuntotarkastus) on ostajille annettu tieto siitä, että seinärakenteissa tai lattiassa ei olisi kosteutta/vaurioita. Sittemmin edellä yksilöidyissä kuntotutkimuksissa on selvinnyt, että ulko- ja väliseinät ovat kosteus- ja mikrobivaurioituneet ja kellarin alapohjarakenteessa on haitallista kosteutta. Ennen kauppaa annetut tiedot ovat siis olleet virheellisiä.
Kiinteistössä on virhe myös siinä tapauksessa, että kiinteistö salaisen virheen vuoksi poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää.
Tehdyissä kuntotutkimuksissa on todettu laaja-alaiset ja välitöntä korjaamista edellyttävät kosteus- ja mikrobivauriot, jotka kunnan terveystarkastaja on todennut terveyshaittaa aiheuttaviksi. Vaurioituneet rakenteet ovat sellaisia rakenteita, joiden voidaan olettaa kestävän koko rakennuksen teknisen käyttöiän ilman, että niitä määräajoin korjattaisiin. Tällaisten rakenteiden korjaamisesta ei voida katsoa aiheutuvan sellaista tasonparannusta, joka otettaisiin huomioon oikeusseuraamukseen (kaupan purku/hinnanalennus) määrää alentavana tekijänä.
Kiinteistössä on maakaaren 17 luvun 1 momentin 1 ja 2 kohdan ja myös 5 kohdan mukainen virhe. Kiinteistö on merkittävästi ja olennaisesti poikennut siitä, mitä osto-olettama on edellyttänyt. Kauppakirjassa ja sen liitteissä annetut tiedot, eli kuntotarkastuksen tiedot, ovat olleet virheellisiä. Väite ei ole, että myyjät itse olisivat olleet tietoisia rakenteen sisällä olevista virheistä.
Kuntotarkastuksen perusteella kellarirakenteet oli todettu kuiviksi; ei vaurioita, ei kosteita. Tämä tieto on osoittautunut vääräksi. On ollut merkittäviä yllätyksellisiä vaurioita; enemmän, kuin mitä on ollut aihetta olettaa.


Kaupan purku


Vaurioiden ja virheiden korjauskustannukset ovat suhteessa kauppahintaan noin 60-80 prosenttia (korjauskustannukset suhteessa kauppahintaan ilman salaojien korjauskustannuksia 60% ja salaojien korjauskustannusten kanssa 80%). Arvio korjausajasta on noin vähintään 3-4, mutta todennäköisimmin jopa kuusi kuukautta. Virheiden korjauskustannukset ovat suuruusluokaltaan merkittävät ja olennaisesti suuremmat verrattuna siihen, mitä ostajat olivat voineet kauppaa tehtäessä olettaa joutuvansa maksamaan rakennuksen korjauskuluina. Ottaen huomioon myös suuriin korjauskustannuksiin liittyvät epävarmuustekijät kiinteistön virhettä on pidettävä olennaisena.


Maakaaren esitöissä (HE 120/1994 vp s. 51) on todettu, että jos kiinteistössä oleva virhe on olennainen, ostaja voi valita, haluaako hän hinnanalennuksen sijasta purkaa kaupan. Virheen olennaisuutta on arvioitava sen kokonaismerkityksen perusteella. Jollei ostaja voi käyttää kiinteistöä aikomallaan tavalla eikä virhettä voida kohtuullisessa ajassa ja kohtuullisin kustannuksin korjata, virhe on olennainen. Tämä olennaisuus-kriteeri täyttyy käsillä olevassa tapauksessa.
Ostajilla on oikeus saada kaupan purkamisen yhteydessä kohtuullinen korvaus tarpeellisista tai hyödyllisistä kustannuksista, jotka hän on asuntoon/kiinteistöön pannut. Tarpeellisia tai hyödyllisiä kustannuksia ovat muun muassa asunnon laatutason kohottamisesta tai säilyttämisestä aiheutuneet korjaus- tai uusimiskustannukset. Tällaisia kustannuksia ovat, lain esitöiden mukaan, esimerkiksi asunnon pintamateriaalien vaihtaminen laadukkaampiin tai keittiökalusteiden tai asuntoon kiinteästi sijoitettavien kodinkoneiden hankintakustannukset. Arvioitaessa kustannusten tarpeellisuutta tai hyödyllisyyttä huomiota on kiinnitettävä siihen, ovatko kustannukset objektiivisesti arvioiden ylläpitäneet tai kohottaneet asunnon laatutasoa.
Kantajat ovat tehneet kiinteistöllä seuraavia tarpeellisia ja hyödyllisiä korjaustöitä:- pesuhuoneen ja saunan remontointi, kustannus 13.647,60 euroa- kahden ilmalämpöpumpun asennus, kustannus 5.177,65 euroa- salaojajärjestelmän korjaus, kustannus 10.403,54 euroa- rakennuksen lämmityskulut poismuuton jälkeen, kustannus 1.688,70 euroa- muut huolto- ja korjaustoimenpiteet, kustannus 1.329,90 euroa


Asumishyöty
Kantajat ovat asuneet kaupan kohteessa 22.6.2017 lähtien 24.10.2020 saakka. Huhtikuusta 2020 lähtien rakennuksen alakerta on ollut eristettynä ja käytännössä pois asumiskäytöstä. Kantajien käsityksen mukaan asumishyötynä voidaan kaupan purkutilanteessa huomioida kesäkuusta 2017 huhtikuuhun 2020 saakka määrältään 1.000 euroa kuukaudessa, eli yhteensä 34.000 euroa.


Hinnanalennus
Korjattavat rakenteet ovat rakennuksen perusrakenteita, joiden oletettava käyttöikä olisi käytännössä rakennuksen koko elinkaaren mittainen. Näin ollen korjauksesta ei voida katsoa syntyvän sellaista tasonparannusta. Hinnanalennusvaatimus ei sisällä salaojaremontin kustannuksia, eikä kellarikerroksen varastotilojen vaurioiden korjaamista. Sen sijaan asumiskäytössä olevien tilojen vauriokorjaukset sisältyvät hinnanalennusvaateeseen, 179.246 euroa.


VASTAUS


Vaatimukset

Perusteet Vastaajat ovat vaatineet, että kantajien ensisijainen vaatimus kaupan purkamisesta ja kiinteistöön pantujen tarpeellisten ja hyödyllisten kustannusten korvaamisesta hylätään perusteettomana.
Mikäli kauppa kuitenkin puretaan, vastaajat ovat vaatineet kantajien velvoittamista suorittamaan vastaajille saamastaan asumishyödystä1.500 euroa kuukaudessa 1.7.2017 lukien, joka määrä tulee kuitata vähennettäväksi palautettavan kauppahinnan pääomasta. Asumishyödyn määrä toukokuun 2022 loppuun mennessä on 90.000 euroa. Asumishyötyä vaaditaan suoritettavaksi siihen saakka, kunnes kohteen hallinta palautuu vastaajille.
Vastaajat ovat vaatineet, että kantajien toissijainen vaatimus hinnanalennuksesta tulee ensisijaisesti hylätä kokonaan perusteettomana ja toissijaisesti vaatimusta on pidettävä määrällisesti huomattavasti ylimitoitettuna.
Kantajien kaupan purku- ja hinnanalennusvaatimusten tullessa hylätyiksi, tulee myös vaatimukset selvittely- ja oikeudenkäyntikulujen korvaamisesta hylätä.
Oikeudenkäyntikuluvaatimuksen osalta tulee ottaa huomioon vastaajien kantajille 8.2.2021 tekemä 40.000,00 euron määräinen sovintotarjous kauppahinnan alentamisesta. Vaikka vastaajat velvoitettaisiin suorittamaan kantajille kauppahinnan alennusta, tulee kantajien selvittely- ja oikeudenkäyntikuluvaatimukset tässäkin tapauksessa kokonaisuudessaan hylätä ja velvoittaa kantajat korvaamaan vastaajien oikeudenkäyntikulut.
Vastaajat ovat vaatineet, että kantajat velvoitetaan korvaamaan vastaajien oikeudenkäynti- ja selvittelykulut yhteensä 43.798,23 euroa korkolain 4 § 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua tuomion antamisesta lukien.
Kaupan kohteena olevalla kiinteistöllä sijaitsee vuonna 1984 rakennettu omakotitalo. Kyse on siten iäkkäästä rakennuksesta, joka on kauppakirjankin mukaisesti arvioitu kaupantekoajankohtana kunnoltaan vain tyydyttäväksi. Ostajat ovat kauppakirjan mukaisesti vakuuttaneet tutustuneensa ennen kauppaa tehdystä kuntotarkastuksesta 13.4.2017 päivättyyn kirjalliseen raporttiin huolellisesti ja olleensa tietoisia, ettei 9kaupan kohteessa havaittujen virheiden, vaurioiden taipuutteellisuuksien laajuutta ja niiden mahdollisesti aiheuttamia muita vahinkoja ollut selvitetty. Myyjä ei kauppakirjan mukaan ole vastuussa sellaisista virheistä, vaurioista taikka puutteellisuuksista, jotka on ostajalle ilmoitettu tai jotka ostaja on muutoin havainnut tai jotka hänen olisi pitänyt havaita. Vastaajan osalta siis vedotaan asiassa siihen, että ostajat ovat saaneet puutteellisuuksista tiedon ennen kauppaa.
Ostajat ovat kuntotarkastuksen perusteella olleet tietoisia siinä mainituista korjaus-, huolto- ja lisätutkimustarpeista ja ottaneet siten tietoisen riskin rakenteellisista vaurioista ja niiden laajenemisesta ryhdyttyään selvittämään muun muassa salaojien kuntoa ja peruskorjaustarvetta vasta vuosia kaupan teon jälkeen. Ostajille on muodostunut alakerran riskirakenteiden osalta erityinen selonottovelvollisuus. Kohde on myyty tyydyttäväkuntoisena ja alakerrassa on kuntotarkastuksessa todettu riskirakenteita.Kuntotarkastuksen mukaan kosteus voi aiheuttaa rakenteisiin vaurion. Kuntotarkastusraportin mukaan riski on ainakin osittain konkretisoinut ja tällä perusteella alakerran riskirakenteiden osalta on ollut erityinen selonottovelvollisuus. Yläkerran osalta ei erityistä selonottovelvollisuutta ollut.
Ostajat ovat reklamoineet myyjiä 25.6.2020 päivätyllä reklamaatiolla, johon he ovat liittäneet Esa Verho Oy:n 8.6.2020 päivätyn kuntotutkimusraportin. Lisäksi myyjille on toimitettu terveystarkastaja Hannu Alisen 30.3.2020 ja 26.6.2020 päivätyt tarkastuskertomukset. Sittemmin ostajat ovat teettäneet kohteessa 4.11.2020 lisätutkimuksia ja liittäneet täydennysreklamaatioonsa Verhon 24.11.2020 päivitetyn raportin.Myyjät ovat yhdessä valitsemansa rakennusteknisen asiantuntijan kanssa suorittaneet kohteessa 13.10.2020 ja 15.1.2021 katselmukset. AIS Finland Oy/Rkm Heikki Meuransalo on laatinut näiden katselmusten ja tehtyjen tutkimusten perusteella 26.1.2021 päivätyn lausunnon korjaustarpeista ja -kustannuksista.
Kauppakirjalla rakennuksen kanssa myydyn tontin pinta-ala on merkittävän suuri eli noin 1,2 hehtaaria muodostaen olennaisen osan kauppahinnasta. Tontin käypä arvo on 120.000 euroa.


Väitetyt laatuvirheet


Kellari- eli alakerros


Perusmuurit/maanvastaiset ulkoseinät (Takkahuone/ kodinhoitohuone/ eteinen -alue):Insinööritoimisto Esa Verho Oy:n (iälj. Verho) on ottanut 21.4.2020 kohteen kellarikerroksen maanvastaisista ulkoseinärakenteista materiaalinäytteitä (2020-9107, näytteet 1-4). Metropolilab Oy:n 5.5.2020 päivätyn analyysivastauksen mukaan kolmessa näytteessä oli 10todettu mikrobikasvustoa ja yhdessä epäily mikrobikasvustosta.
Lisäksi Verho on ottanut 14.5.2020 kaksi näytettä (Metropolilab testausseloste 2020-11535 näytteet 9 ja 10) takkahuoneen askeläänieristeestä. Toisessa näistä oli todettu mikrobikasvustoa ja toisessa ei ollut mikrobikasvustoa.AIS Finland Oy/Maasalon (jälj. Maasalo) 26.1.2021 päivätyssä raportissa on todettu, että perusmuurin vastaiset seinärakenteet on toteutettu ajankohdalleen tyypillisellä tavalla. Kyseessä ei ole rakennusvirhe, vaan aikanaan yleiseen ja hyvänä pidettyyn rakennustapaan sittemmin liittyväksi todetun riskin realisoituminen. Riski on ollut ostajien tiedossa.
Kohteen kellarissa kosteusvaurioriski on lausunnon mukaan toteutunut perusmuurien sisäpuolisten lämmöneristeiden (puukoolaus + villa) osalta ja edellyttää korjaustoimenpiteitä takkahuone-kodinhoitotila-eteinen - osuuksilla. Tilat ovat sisäilmayhteydessä yläkerran asuintiloihin sisäportaan kautta, jolloin rakenteessa olevasta kosteusvauriosta on haittaa rakennuksen käytön kannalta. Kellarin perusmuurin vastaisissa maanvastaisissa sisäpuolissa seinärakenteissa on siten riidattomasti korjaustarve kodinhoitohuone­ takkahuone-eteinen -alueella.Maasalon lausunnon mukaan arvioitu korjauskustannus on tältä osin noin 17.000-20.000 euroa (sisältää perusmuurin 21 x 2,4 m eristys ja levytys, listoitukset + khh kalusteiden takaisin asennuksen, LVIS-työt + sisäkatot paneloituna, suojaus ja siivous).
Lattianpäällysteen osalta ei ole korjaustarvetta. Korkkiparketista tehdyn lattian käyttöikä on noin 20-25 vuotta, ja lattiapinnoitteiden käyttöikä on siten joka tapauksessa päättynyt jo useita vuosia sitten.Lattianpäällysteen uusimiseen on ostajien tullut varautua jo sen käyttöiän perusteella. Lattian uusimisen myötä alkaa myös sen käyttöikä alusta, mistä ostajat hyötyvät kiinteistön omistajina. Mahdolliset lattian uusimiseen liittyvät kustannukset kuuluvat siten kokonaisuudessaan ostajien vastuulle.


Takkahuoneen väliseinä:


Verhon 4.11.2020 suorittamassa tarkastuksessa oli tehty takkahuoneen lattiaan väliseinän viereen aukko. Rakenneavauksesta oli todettu, että väliseinän alaosa oli märkä. Väliseinä lähtee anturan päältä, eikä seinän alaosassa ole kapillaarikatkoa.
Maasalon 26.1.2021 päivätyssä raportissa on todettu, että takkahuoneen kivirakenteisen väliseinän (tiili) alaosassa on kosteutta noussut jalkalistan yläpuolelle. Puinen jalkalista sekä lattian parketin aluspahvi on reunastaan kosteusvaurioitunut. Raportissa on todettu, että alapohjassa täyttönä oleva salaojasora on havaittu kuivaksi. Tiiliseinän väliseinän alla ei ollut kapillaarikatkoa anturan päällä. 11
Maasalon raportissa todetaan, että syynä väliseinän alaosan kosteuteen on ollut kapillaarikatkon puuttuminen. Kosteutta on päässyt nousemaan tiiliseinän alaosaan ja sen kautta alapohjan betonilaatan reunaan, jossa parketin aluspahvi on vaurioitunut.
Maasalon raportin mukaan korjaustarve kattaa kosteuden nousun estämisen väliseinän alaosassa 2 metrin pituudelta, lattian päällysteen ja jalkalistan suojaamiseksi. Korjaustavaksi soveltuu kapillaarikatkon asennus injektoimalla. Raportissa on myös selvyyden vuoksi todettu, että kapillaarikatkoa ei tarvitse tehdä takan taakse, koska tällaisesta kosteudesta ei ole minkäänlaista haittaa takalle. Näin ollen takkaa ei tarvitse purkaa ja uusia.
Maasalon lausunnon mukaan takkahuoneen tiilisen väliseinän arvioitu korjauskustannus on noin 1.500- 2.000 euroa (sisältää silikoni-injektointi 2 metriä, betonilaatan reunan leikkaus ja tiivistys, suojaus ja siivous).
Lattiapäällystettä ei ole tässäkään laskettu mukaan, koska lattiapäällysteen käyttöikä on edellä kerrotulla tapaa muutoinkin jo päättynyt useita vuosia sitten ja ostajien on tullut varautua lattiapäällysteen uusimiseen jo käyttöiän päättymisen perusteella.


Varasto:
Verhon alustavassa korjaustyöselostuksessa ja kustannusarviossa on laskettu mukaan myös kellarikerroksen varastotilat.
Maasalon raportissa on todettu, että kyseinen varastotila ei ole asuintilaa. Tila ei ole myöskään sisäilmayhteydessä asuintiloihin, koska tilassa on oma ilmanvaihto ja tilaan on käynti erillisen ulko-oven kautta. Tilan seinä- ja kattopintojen sekä palo-oven pitäisi olla lähtökohtaisesti riittävän ilmatiiviitä asuintiloihin päin.
Koska varastotilan materiaalien kunnolle ei ole asetettu mitään terveellisyysperusteita taikka raja-arvoja, ei kyseisessä varastotilassa ole välttämätöntä korjaustarvetta. Kaupan kohdetta ei ole tältä osin pidettävä virheellisenä. Kiinteistön omistajat voivat halutessaan remontoida myös varastotiloja, mutta mahdollisista tähän liittyvistä kustannuksista he vastaavat itse, eikä näitä tule ottaa huomioon asian oikeudelIisessa arvioinnissa.


Yläkerta


Ulkoseinärakenteet:


Verho on 14.5.2020 ottanut kohteessa eri puolilta yläkerran ulkoseinärakenteiden alaosista materiaalinäytteitä 7 kpl (2020-11535,näytteet 1-5 ja 7-8). Metropolilab Oy:n 29.5.2020 päivätyn analyysivastauksen mukaan näytteistä neljässä oli vain epäily mikrobikasvustosta, ja kolmessa muussa näytteessä ei ollut 12mikrobikasvustoa. Näytteitä oli otettu alaohjauspuun alapinnasta, sisäpinnasta, jalkalistan kiinnityslaudasta ja lastulevyn alapinnasta.
Lisäksi Verho on 4.11.2020 ottanut lisää näytteitä yläkerran ulkoseinärakenteiden alaosista yhteensä 6 kpl (näytteet 2020-28955, näytteet 2-6 ja 8). Neljässä näytteessä oli epäily mikrobikasvustosta ja kahdessa muussa näytteessä todettiin mikrobikasvustoa (näytteet 28955-5, villasta alajuoksupuun päältä, ja 28955-8, jalkalistalauta).
Verhon merkkiainekoe oli tehty kuntotutkimuksessa laskemalla merkkiainetta eristetilaan. Tällöin merkkiaine on kulkeutunut alajuoksupuun yläpuolisesta eristetilasta, eikä sieltä mistä materiaalinäyte on otettu, eli alajuoksun alta. Näin ollen alajuoksupuun alta ei ole todettu mitään ilmayhteyttä sisäilmaan.
Keittiön avauksen kohdalla puunkosteus on ollut Verhon suorittamassa alaohjauspuun mittauksessa 19 p-%. Maasalon mukaan tämä on normaalia, erityisesti silloin, kun tutkimusajankohtana on sateinen alkutalvi.
Maasalon lausunnon mukaisesti ulkoseinien alaosissa ei ole havaittu varsinaisia kosteus- ja mikrobivaurioita, jotka edellyttäisivät alajuoksupuiden uusimista.
Ulkoseinärakenteiden osalta oli alajuoksupuun alapinnasta otetuissa materiaalinäytteissä paikoitellen havaittu hyvin vähäisessä määrin mikrobikasvustoa. Maasalon raportissa on todettu, että tämä on tavanomaista alajuoksupuiden alla, koska niiden alapinta on tuulettumaton koko juoksupuun leveydeltä ja kohta on rakennuksen kylmimmällä kohdalla. Verhon merkkiainekoe on tehty laskemalla merkkiainetta eristetilaan. Tällöin merkkiaine on kulkeutunut alajuoksupuun yläpuolisesta eristetilasta, eikä sieltä mistä materiaalinäyte on otettu, eli alajuoksupuun alta. Verhon suorittamalla merkkiainekokeella ei ole osoitettu ilmayhteyttä alajuoksupuun alapuolelta sisäilmaan.
Näytteet, jotka on otettu alajuoksupuun päältä (sisäpuoliset kohdat, joista näytteitä on otettu}, ovat muovikalvon rajakohdalta, jossa on i!mavuotokohta. Maasalon raportissa on todettu, että tällöin kelmun rajakohdasta saadut tulokset ovat suodatettua ulkoilmaa. Lisäksi on havaittu, että useassa avauskohdassa on ollut hiirien ulosteita ja mukanaan tuomia kiviä/hiekkaa, joiden mukana on tullut myös maaperästä mikrobeja. Näin juoksupuiden päältä otetut näytteet ja saadut vähäiset mikrobitulokset ovat suodatettua ulkoilmaa ja hiirien aiheuttamaa. Toisin sanoen näytteiden tuloksiin on epäsuotuisasti Maasalon raportin mukaan vaikuttanut ulkoilmayhteys ja hiiret.
Rakennusmateriaaleissa paikoittain havaitut vanhat kosteusjäljet (sisälevyn alapinnassa, laudassa) ovat todennäköisesti syntyneet materiaalien säilytyksestä jo ennen kuin ne on asennettu kohteeseen, ja osin ne ovat voineet syntyä myös betonilattian valusta. 13Joka tapauksessa yläkerran ulkoseinärakenteista otetuissa materiaalinäytteissä todetut mikrobimäärät ovat olleet hyvin alhaiset. Verhon ottamat näytteet on analysoitu suoraviljelymenetelmällä, mikä menetelmänä on suuntaa antava ja erityisen epätarkka vähäisissä pitoisuuksissa. Mikäli näytteiden mikrobipitoisuudet olisi analysoitu tarkemmalla analyysimenetelmällä (laimennossarja, joka on tarkempi ja määrät ilmaistaan luotettavasti numeroin) olisivat tulokset alle määritysrajan, eli ne eivät ylittäisi mitään raja-arvoja.


Väliseinät
Verho on laatimansa raportin mukaan ottanut 14.5.2020 yläkerran makuuhuoneiden välisestä kevyestä väliseinästä materiaalinäytteen (avauskohta F, näyte 2020-11535-6), jossa olisi todettumikrobikasvustoa.
Maasalon raportissa on todettu, että Verhon raportin mukaan kyseinen näyte on ilmoitettu otetuksi alajuoksupuun alla olevasta villasta.Maasalon tekemän tarkastuksen yhteydessä on kyseinen väliseinän kohta avattu uudelleen, jolloin on todettu, että Verhon raportista poiketen kyseisen alajuoksupuun alla ei ole mitään villakaistaa. Näin ollen kyseinen Verhon raportissa viitattu näyte ja siihen liittyvä analyysivastaus eivät todellisuudessa vastanneet ilmoitettua tutkimuskohtaa.
Maasalon raportin mukaan haitallista kosteutta ei kyseisellä avauskohdalla havaittu, eikä myöskään mitään hajua, mikä voisi viitata kosteusvaurioon. Maasalon suorittaman tarkastuksen yhteydessä kyseisestä kohdasta otettiin juoksupuun alapinnasta materiaalinäyte tutkittavaksi tarkemmalla laimennossarjamenetelmällä. Ositum Oy:n 11.11.2020 päivätyn analyysivastauksen mukaan näyte alajuoksupuusta ei ollut kosteus-/mikrobivaurioitunut.
Lisäksi Maasalon raportissa on todettu, että kyseinen väliseinä voi olla jäykistävä seinä, minkä vuoksi sen alaosa on viety kantavaan välipohjan betonilaattaan sakkaa. Muiden väliseinien toteutusta ei ole tutkittu Verhon tutkimuksessa. Tästäkään syystä mahdollista korjaustarvetta ei tulisi yleistää kaikkiin yläkerran väliseiniin, kuten Verhon tutkimuksessa on tehty. Kyseisessä väliseinässä ei joka tapauksessa ole todettu kosteus/mikrobivaurioita, joten mitään korjaustarvetta ei sen osalta ole. Myöskään muidenkaan väliseinien osalta ei ole todettu mitään vaurioita eikä korjaustarvetta.Verho on 4.11.2020 ottanut ruokailutilan väliseinästä näytteen(28955-1), jossa on epäily mikrobikasvustosta. Maasalon raportissa on todettu, että keittiön väliseinän tolpassa oli näkyvää mikrobikasvustoa ja siitä otetussa näytteessä (28955-1) hyvin vähäisesti mikrobikasvustoa.Maasalon raportissa on todettu, että kyseisessä pystytolpassa ei vastakkaisella puolella ollut minkäänlaisia jälkiä mikrobikasvustosta. Havaittujen vähäisten jälkien syynä on ollut tolpan säilytys ennen kuin 14sitä on asennettu paikalleen. Korjaustarvetta ei voi tällöin yleistää kaikkiin yläkerran väliseiniin, kuten Verhon tutkimuksessa on tehty.
Lisäksi Verho on ottanut näytteen vaatehuoneen väliseinästä (näyte 28955-7), jossa on todettu mikrobikasvustoa. Maasalon raportissa (s. 20) on todettu, että vanha väliseinän alaohjauspuu on löytynyt lattian alta lattian päällystettä avattaessa. Väliseinä on ollut pitkittäin päätyseinään nähden. Kyseinen juoksupuu loppuu noin 2 metrin etäisyydellä ulkoseinästä (kokeiltiin raudalla) ja on siten kokonaan näkyvillä. Verhon ottama näyte (näyte 28955-7) on otettu juoksupuusta. Juoksupuussa on näkyvää mikrobikasvustoa ja siitä otetussa näytteessä on runsaasti mikrobikasvustoa. Syynä vaurioitumiseen on ollut tolpan säilytys ennen kuin sitä on asennettukaan.
Mahdollista korjaustarvetta ei voi yleistää kaikkiin yläkerran väliseiniin kuten Verhon tutkimuksessa on tehty. Maasalon raportin mukaan yläkerran väliseinien osalta välttämätön korjaustarve on vain vaatehuoneen välisen väliseinän osalla (löytyneen vanhan juoksupuun poistaminen n. 2 m matkalla). Muiden väliseinien osalta ei ole todettu vaurioita, joten mitään korjaustarvetta ei muiden väliseinien osalta ole.
Ulkoseinien ja väliseinän korjaus ja kustannukset:
Maasalon raportissa on todettu, että vaikka ulkoseinien alaosissa joltain osin olisi korjaamaton kosteusvaurio, ovat seinien alaosat korjattavissa tiivistyskorjauksella. Maasalo on lisäksi todennut, että tiivistyskorjaus ulkoseinissä on perusteltua myös hiirien ulosteiden ja ilmavuodon vuoksi. Kun tiivistyskorjaus tehdään ehdotetulla tavalla (luonnos Maasalon raportin liitteenä) on siinä yhteydessä muutamat vanhat jäljet tolpissa höylättävissä ja samalla myös jalkalistalaudat tulevat poistettavaksi sekä sisälevytys ulkoseinissä uusittavaksi.
Maasalon lausunnon mukaan arvioidut korjauskustannukset (ulkoseinien tiivistämiskorjaus + vaatehuoneen väliseinä) ovat yhteensä noin 25.000-30.000 euroa (sis. 51 m tiivistyskorjaus ympäri+ levytys kattoon saakka + maalaukset ja listoitukset, kalusteasennukset takasin, lvis-työt, väliseinän juoksun poisto 2 m, suojaus ja siivous).
Lattianpäällysteitä ei ole laskettu mukaan koska niiden osalta ei ole korjaustarvetta ja lisäksi lattiapäällysteiden käyttöikä on tältäkin osin päättynyt jo useita vuosia sitten (parketti n. 25 vuotta, KH 90-00403 kiinteistön tekniset käyttöiät ja kunnossapitojaksot, 2008).Lattianpäällysteen uusimiseen on ostajien tullut muutoinkin varautua jo käyttöiän päättymisen perusteella, eikä tähän liittyviä kustannuksia tule pinnoitteen uusimisesta seuraava käyttöiän pidennys huomioiden ottaa lukuun arvioitaessa mahdollista myyjien vastuusta asiassa.Kustannukset kuuluvat tältä osin ostajien itsensä vastattaviksi.
Lisäksi myyjän vastuuta arvioitaessa tulee huomioida, että kohteen taso paranee väistämättä, kun ulkoseiniin asennetaan uudet sisäkipsilevyt ja pinnat uusitaan (maalaus). Ostajille tästä seuraava hyöty tulee ottaa 15huomioon vähennyksenä mahdollista myyjien vastuuta ja hinnanalennuksen määrää arvioitaessa.


Yläpohjan ja seinän höyrynsulut eivät kohtaa (rakennuksen pääty):
Maasalon raportissa on todettu, että yläpohjan ja ulkoseinän höyrynsulkumuovin limityksessä on havaittu epätiiveyttä päädyn osalla. Pitkillä sivuilla on limitys tehty eri tavalla. Epätiiveyden ei ole kuitenkaan havaittu aiheuttaneen haittaa. Mitään korjaustarvetta ei tältä osin ole osoitettu, eikä kyse näin ollen ole mistään myyjien vastuulle kuuluvasta virheestä.


Oikeudellinen arviointi
Korjausta vaativia vaurioita on kohteessa todettu vain kellarin perusmuurin vastaisten seinärakenteiden osaltatakkahuone-kodinhoitohuone-eteinen alueella. Lisäksi korjaustarvetta on todettu takkahuoneen tiiliväliseinärakenteessa 2 metrin pituiselta alueelta. Myyjät eivät ole olleet tietoisia kyseisistä vaurioista. Sen sijaan oman aikakautensa mukaisin materiaalein ja ratkaisuin toteutettuihin rakenteisiin liittyvä vaurioalttius/-riski on ollut kaupan osapuolten tiedossa. Kyse on 40 vuotta vanhasta rakennuksesta. Tuohon aikaan rakennukset eivät ole olleet niin ilmatiiviitä kuin nyt. Rakennus vastaa siis oman aikakautensa rakennusta. Riski on tullut ostajien tietoon ja muodostunut erityinen selonottovelvollisuus.Kaupan kohdetta voitaisiin näiltä osin katsoa rasittavan korkeintaan maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 5-kohdan mukainen salainen virhe. Jotta kyseessä olisi katsottava olevan myyjän vastuulle kuuluva salainen laatuvirhe, tulisi kaupan kohteen katsoa olevan varustukseltaan, kunnoltaan tai muilta ominaisuuksiltaan merkittävästi huonompi kuin ostajalla on ollut perusteltua aihetta edellyttää ottaen huomioon asunnon hinta, sen ikä, alueella tavanomainen varustetaso, kohtuullista asumistasoa koskevat yleiset vaatimukset sekä muut seikat.
Rakennus on kaupantekohetkellä ollut jo iäkäs. Ostajilla on ennen kaupantekoa ollut tieto siitä, että kellarikerroksen seinärakenteet ovat ns. riskirakenteita, eli että ne saattavat kastua/vaurioitua. Salaojien toimivuutta ei ollut mahdollista tarkastaa, ja kuntotarkastuksessa oli havaittu kellarikerroksen lattianrajasta ylärinteen puolelta kohonneita kosteuspitoisuuksia. Ottaen huomioon rakennuksen korkea ikä, tiedossa olleet rakenteelliset riskit ja se, että kohde on myyty vain tyydyttävässä kunnossa, on ostajien tullut varautua siihen, että kyseisiä rakenteita saattaa joutua peruskorjaamaan hyvinkin pian kaupan jälkeen.
Kiinteistön ostajan on edellytettävä aina varautuvan kohteen iästä johtuviin huolto- ja peruskorjaustarpeisiin, sekä jossakin määrin myös yllättäviinkin korjaustarpeisiin, joita vanhoja kohteita ostaessa lähes poikkeuksetta tulee vastaan. Rakennus on edustanut rakentamisajankohtansa mukaista ja tuolloin hyvänä pidettyä rakennustapaa sen aikaisine materiaaleineen. Ostajien on tullut 16ymmärtää, ettei näin vanhassa rakennuksessa käytetyt materiaalit ja rakenneratkaisut vastaa tämän päivän standardeja ja nykyisin parhaina pidettyjä materiaaleja. Vaikka monet aikoinaan yleisesti käytössä olleet rakenneratkaisut ja materiaalit ovat sittemmin osoittautuneet vaurioherkiksi, ei kysymys ole rakennusvirheistä, taikka virheistä kaupan kohteessa.
Näin ollen ostajien on tullut kohteen ikä, peruskorjaamattomuus sekä riskirakenne huomioon ottaen varautua kohteessa nyt puheena oleviin kunnostustarpeisiin. Samalla ostajien on tullut tiedostaa myös se, että rakenteet voisivat vaurioitua ja mahdolliset rakenteissa piilevät vauriot laajentua, mikäli ostajat eivät ryhtyisi viipymättä toimenpiteisiin rakenteisiin kohdistuvan ulkopuolisen kosteusrasituksen vähentämiseksi. Kaupan kohteen ei ole katsottava poikkeavan merkittävällä tapaa ostajien oikeutetuista odotuksista, eikä kyseessä ole siten katsottava olevan myyjän vastuulle kuuluvasta virheestä.
Yläkerran ulkoseinärakenteissa ei ole todettu lainkaan varsinaisia mikrobi-/kosteusvaurioita. Suurimmassa osassa otetuissa näytteissä ei ole todettu mikrobikasvustoa. Siltäkin osin kuin mikrobikasvustoa on todettu, ei kohteessa ole osoitettu olevan kantajien väittämää korjaustarvetta. Näytteiden tuloksiin on vaikuttanut ulkoilmayhteys (tulokset suodatettua ulkoilmaa) sekä hiirten ulosteet yms. epäpuhtaudet, eivätkä rakennusmateriaalinäytteet ylittäisi mitäänraja-arvoja, mikäli näytteet olisi analysoitu tarkemmalla menetelmällä (laimennossarja). Alajuoksupuun alta ei ole myöskään todettu ilmayhteyttä sisäilmaan, eli mitään varsinaisia rakennuksen käytön kannalta vaikutuksellista vaurioita ei kaupan kohteena olevan rakennuksen yläkerran ulkoseinien osalla ole todettu. Ainoa kohta, jossa on ollut paikallista mikrobikasvustoa, on ollut makuuhuoneen jalkalistan laudassa otetussa näytteessä (näyte 28955-8). Kyseessä on paikallinen kohta ja kyseinen vaurio on ollut ko. laudassa jo ennen kuin se on asennettu paikalleen.
Maasalon raportissa on todettu, että ulkoseinien osalta tiivistyskorjaus on aiheellista hiirten ulosteiden ja ilmavuodon vuoksi. On kuitenkin syytä korostaa, että kyse ei tältäkään osin ole mistään kaupan kohteen virheestä. Kohteen ikä ja rakennusajankohta huomioon ottaen ilmavuodot sen enempää kuin hiirten jätöksetkään eivät ole virheitä kaupan kohteessa. Nämä ovat hyvin yleisiä tämän ikäisessä talossa, jonka rakentamisajankohta ei esimerkiksi rakenteiden ilmatiiveyteen ole kiinnitetty vastaavalla tapaa huomiota kuin nykyisin. Kaupan kohde ei ole kunnoltaan tältäkään osin merkittävästi huonompi kuin ostajalla on ollut perusteltua aihetta edellyttää.
Yläkerrassa vain yhden väliseinien alajuoksun kohdalla on havaittu vaurioita, ja tältä osin on paikallinen korjaustarve noin 2 metrin matkalla.

Mikäli kuitenkin arvioitaisiin, että kaupan kohteessa olisi myyjien vastuulle kuuluva virhe, voisi kyseessä olla korkeintaan maakaaren 2 17luvun 17 §:n 1 momentin 5-kohdan mukainen salainen laatuvirhe, jonka seuraamuksena voisi kyseeseen tulla korkeintaan hinnanalennus.Kaupan purkuun oikeuttavaa virhettä ei kaupan kohteessa missään tapauksessa ole.
Kantajat ovat esittäneet Verhon laatiman korjaustyöselostuksen ja kustannusarvion, jonka mukaan kohteen korjauskustannukset olisivat alustavan arvion mukaan noin 259.486 euroa (sisältäen myös salaojat ja varaston). Hinnanalennuksena kantajat ovat vaatineet 179.246 euroa, joka määrä ei ilmoituksen mukaan pidä sisällään salaojien uusimiseen taikka varastotilojen remontointiin liittyviä kustannuksia. Ottaen huomioon Maasalon raportissa esitetyt arvioidut korjauskustannukset (noin 47.500 - 58.000 euroa, eivät sisällä salaojia taikka varastotiloja), on Verhon esittämää korjaustapaa ja laskelmissa esitettyjä kustannuksia pidettävä ylimitoitettuina.


Mikäli kaupan kohteessa katsottaisiin olevan jokin myyjien vastuulle kuuluva virhe, tulisi korjaustarpeiden laajuutta ja hinnanalennuksen määrää arvioida Maasalon raportin ja kustannusarvion pohjalta.Huomioon tulee kuitenkin ottaa se, ettei mahdollinen hinnanalennus määräydy suoraan korjauskulujen perusteella. Kun vanhoja rakenteita korjataan ne uusimalla, hyötyvät ostajat rakenteen elinkaaren jatkumisesta ja kohteen arvon noususta. Tiedossa olleet riskit poistuvat ja samalla rakenteiden ja materiaalien jo lopussa ollut elinkaari jatkuu/alkaa alusta. Kohde olisi siis korjausten jälkeen selvästi parempi, kuin mitä ostajat ovat perustellusti voineet edellyttää. Mahdollisesta laskennallisesta hinnanalennuksesta tulee siten oikeuskäytännössä vahvistetun käytännön mukaisesti vähentää ostajille korjauksista tuleva hyöty (ns. eduntasoitus), tasonparannus ja käyttöiän pidennys.
Tasonparannuksen, käyttöiän pidentymisen sekä riskirakenteiden muuttaminen nykyaikaisiksi rakenteiksi aiheuttaman eduntasoituksen määrä on 30 prosenttia korjauskuluista. Mikäli kantajan esittämä korjaustapa hyväksytään, rakennukseen tulee tehdyksi samalla täydellinen pintaremontti, joka kokonaisuudessaan on luettava käyttöiän jatkumiseksi, koska pintamateriaalien tekninen käyttöikä on ollut jo ylittynyt ja ostajien on kohdetta osatessaan tullut varautua täydellisen pintaremontin tekemiseen. Pintaremontti nostaa kohteen myyntiarvoa.
Edellä mainitut seikat huomioiden käräjäoikeuden tulee ensisijaisesti hylätä kantajien vaatimukset kokonaan perusteettomina. Toissijaisesti käräjäoikeuden tulee vahvistaa hinnanalennus, jonka määrässä on otettava huomioon kaikki edellä mainitut seikat.Oikeudenkäyntikulut ja vastaajien sovintotarjous Vastaajat ovat 8.2.2021 tarjoutuneet asian sovinnolliseksiratkaisemiseksi ja huomattavia kustannuksia aiheuttavien riitaisuuksienvälttämiseksi suorittamaan ostajille kertakaikkisena hinnanalennuksena40.000 euroa, mitä tarjousta ostajat eivät kuitenkaan ole hyväksyneet. Vastaajien tarjous on tehty vain ja ainoastaan asian sovinnolliseksi 18ratkaisemiseksi, ja ylittää määrällisesti seuraamuksen, mihin ostajilla lain mukaisesti voitaisiin enintään katsoa olevan oikeus.
Mikäli kantajat eivät tätä vastaajien sovintotarjousta hyväksy, tulee kantajat velvoittaa korvaamaan ratkaisussa KKO:2008:52 ilmaistun oikeusohjeen mukaisesti vastaajien oikeudenkäyntikulut tässä asiassa myöhemmin esitettävän laskun mukaisesti.
Asumishyöty
Maakaaren 2 luvun 33 §:n 2 momentin mukaan, jos ostaja on saanut kiinteistöstä merkittävää tuottoa tai hyötyä, hänen on maksettava siitä korvaus myyjälle.
Kantajien kuluvaatimukset
Kylpyhuone+ sauna (K14)
Vaatimukset ovat määrällisesti oikeat eli kylpyhuoneen ja saunan osalta on myönnetty määrällisesti 13.647,60 euroa.
llmalämpöpumppu (K15)
Vaatimukset ovat määrällisesti oikeat, eli on myönnetty määrällisesti 5.177,65 euroa.
Salaoiat + työt (K16)
Hukkuneita kuitteja ei ole hyväksytty (Kodin Terra oikaisulaasti 66 euroa, patolevyt Torista 70 euroa, suodatinkangas Puuilo 129 euroa).
Oman työn osuutta määrällisesti on paljoksuttu. Nyt vaadittu 279 tuntiavastaa 7,5 viikkoa 37,5 tunnin työviikolla. Oman työn osuudesta on myönnetty määrällisesti 100 tuntia a 10 euroa eli yhteensä 1.000 euroa.
Salaojista + töistä on myönnetty määrällisesti yhteensä 8.268,54 euroa.
Lämmityskulut poismuuton iälkeen (K17)
Lämmityskulut poismuuton jälkeen ovat ylläpitokuluja eli eivät sellaisia kaupan kohteeseen laitettuja kustannuksia, kotka nostaisivat tai edes voisivat periaatteessakaan nostaa rakennuksen arvoa.
Ylläpitokustannusten korvausvelvollisuus edellyttäisi myyjien puolelta tuottamuksellista menettelyä. Tässä asiassa on riidatonta, että myyjät eivät ole tienneet eikä heidän ole tullut tietää väitetyistä virheistä, minkä vuoksi vaatimus on kiistetty perusteen osalta.
Vaatimukset ovat määrällisesti oikeat eli lämmityskulut on myönnetty määrällisesti 1.688,70 euroa. 19Muita koriaus- ia huoltotoimenpiteitä (K1B)
Muut korjaus- ja huoltotoimenpiteet ovat tavanomaisia ylläpitokuluja eli eivät sellaisia kaupan kohteeseen laitettuja kustannuksia, jotka nostaisivat tai edes voisivat periaatteessakaan nostaa rakennuksen arvoa.
Ylläpitokustannusten korvausvelvollisuus edellyttäisi myyjien puolelta luottamuksellista menettelyä. Tässä asiassa on riidatonta, että myyjät eivät ole tienneet eikä heidän ole tullut tietää väitetyistä virheistä, minkä vuoksi vaatimus on kiistetty perusteen osalta.
Vaatimukset eli muut korjaus- ja huoltokulut ovat myös määrällisesti kiistetty kokonaisuudessaan.
Vaatimuksissa ei ole yksilöintiä, mihin ajankohtaan ne kohdistuvat.Vuokrasopimus (K20)
Vuokrasopimus on riidaton.
Selvittelykulut (K20)
Selvittelykulut on myönnetty määrällisesti eli 10.022,00 euroa.


TODISTELU


Kirjalliset todisteet
Kantajat
K1. Kauppakirja 31.5.2017 K2. MyyntiesiteK3. Kuntotarkastuspöytäkirja 13.4.2017, AH - Rakennuttajapalvelut Oy K4. VirheilmoituksetK5. Keski-Uudenmaan ympäristökeskus, tarkastuskertomus 30.3.2020 K6. Kuntotutkimus 8.6.2020 Insinööritoimisto Esa Verho OyK7. Virheilmoitus 25.6.2020KS. Raportti koira-avusteisesta kosteusvauriokartoituksestaK9. Keski-Uudenmaan ympäristökeskus, tarkastuskertomus 26.6.2020 K10. Korjaustapaseloste ja kustannusarvio 15.9.2020, Insinööritoimisto Esa VerhoK11. Kuntotutkimus, päivitys 22.12.2020K12. Korjaustapaseloste ja kustannusarvio 22.12.2020, Insinööritoimisto Esa Verho OyK13. Keski-Uudenmaan ympäristökeskus, tarkastuskertomus 24.3.2021K14. Kuitit kylpyhuone ja sauna K15. Kuitit ilmalämpöpumputK16. Kuitit salaojat ja perustusten suojaus K17. Kuitit lämmityskulut poismuuton jälkeen K18. Kuitit muita korjauksia ja huoltoa koskien K19. Vuokrasopimus 24.10.2020 ja kuitit 20K 20. Tositteet selvittelykustannuksista K 21. Arviokirja 14.3.2022
Vastaajat V1. Kauppakirja 31.5.2017V2. Kuntotarkastuspöytäkirja 13.4.2017V3. Raportti/ AIS Finland Oy 26.1.2021 (liitteineen)V4. KH 90-00403 kiinteistön tekniset käyttöiät ja kunnossapitojaksot, 2008 (RT 18-10922)V5. Pete Laared kiinteistönvälitys LKV Oy, Kiinteistön vuokran arvio29.04.2022V6. Pete Laared kiinteistönvälitys LKV Oy, Kiinteistöarviokirja V7. Olli-Pekka Riksanen, Kustannusarvio


Henkilötodistelu
Kantajat
1. Teemu Jalka todistelutarkoituksessa2. Hannu Alinen, terveystarkastaja3. Esa Verho, rakennusinsinööri, rakennusterveysasiantuntija4. Niina Koljander, homekoiraohjaaja5. Kari Laastinen, kiinteistönvälittäjä6. Jarkko Kuuppanen, rakennusurakoitsija
Vastaajat
1. Rkm, AKK Heikki Maasalo2. Piotr Laared, kiinteistönvälittäjä3. Olli-Pekka Riksanen, rakennusterveysasiantuntija


KÄRÄJÄOIKEUDEN RATKAISU
Perustelut
Kysymyksenasettelu

Talon ala- eli kellarikerroksen osalta virheenä on vedottu takka- ja kodinhoitohuoneen sekä eteisen (käytävä) sisä- ja ulkoseinien ja lattiarakenteiden mikrobi- ja lahovaurioihin. Alakerroksen osalta kyse ei asiassa ole varastosta tai pesutiloista. Yläkerroksessa on makuuhuoneet, keittiö ja olohuone ja yksi wc. Virheenä on vedottu yläkerran tilojen sisä- ja ulkoseinien ja lattiarakenteiden mikrobi- ja lahovaurioihin. Asiassa on kysymys siitä, onko kyse maakaaren mukaisesta laatuvirheestä. Kantajat ovat pääkäsittelyssä todenneet, että ensisijassa vedotaan maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin kohdan mukaiseen salaiseen virheeseen.
Asiassa on riidatonta, että kosteusvaurioita ja korjaustarvetta on ollut kellari- eli alakerroksen kodinhoitohuone-takkahuone-käytävä -alueella. Vauriot ovat siis alakerroksen osalta riidattomia. Yläkerran osalta on riidatonta, että kosteutta ja korjaustarvetta on vaatehuoneen välisen väliseinän osalla, eli Verhon ottama näyte 28955-7.
Riitaista on, onko yläkerroksen ulkoseinien osalta todettu haitallista kosteutta ja onko mikrobivaurioita, jotka aiheuttavat terveyshaittaa. 21Riitaista on yläkerroksen väliseinien osalta, onko haitallista kosteutta (laajemmin kuin edellä riidattomissa seikoissa tältä osin todettu) ja onko mikrobivaurioita, jotka aiheuttavat terveyshaittaa.
Riitaista on, ovatko ostajat, ottaen huomioon kauppakirjan tätä koskevan ehdon ja kuntokartoituksen ennen kauppaa, ottaneet kaupassa riskin rakenteellisista vaurioista ja niiden laajenemisesta. Riitaista on, onko ostajilla ollut kaupanteossa tietoisuus rakenteellisista vaurioista ja niiden mahdollisesta laajenemisesta. Riitaista on, onko ostajille muodostunut erityinen selonottovelvollisuus alakerran riskirakenteista (riskirakenne: betoniseinä ja siihen asennetut puut).
Riitaista on korjaustoimien laajuus tarpeellisuus ja korjaustapa sekä korjauskustannukset. Riitaista on myös, aiheutuuko korjausten myötä tasonparannusta ja käyttöiän jatkumista.
Riidatonta on, että vastaajat ovat tehneet kantajille 40.000 euron sovintotarjouksen 12.2.2021.
Kantajien vaatimat asian selvittämiseen liittyvät kulut 10.022 euroa ovat määrällisesti riidattomat, mutta perusteeltaan eivät.


Näyttö
Kirjallisesta näytöstä
Kohteen kauppakirjan (K1, V1) mukaan ostaja on huolellisesti tutustunut kaupan kohteeseen. Myyjän vastuu kaupan kohteesta määräytyy maakaaren mukaan. Myyjä on ilmoittanut kaupan kohteen kunnosta seuraavaa: tyydyttävä. Rakennuksessa on 5.4.2017 suoritettu AH-Rakennuttajapalvelut Oy Heikki Aikion toimesta kuntotarkastus, josta laadittu kuntotarkastuspöytäkirja on tämän kauppakirjan liitteenä.
Kohteen myyntiesitteen (K2) mukaan kunto on tyydyttävä ja vikoina ja vahinkoina on mainittu kosteusvahinko 1980-1990, jonka syynä on mainittu viemärin olleen tukossa ja veden nousseen lattialle alakerrassa, korjattu heti.
Kuntotarkastuspöytäkirjan 13.4.2017 (KJ, V2) mukaan tarkastusai ka on ollut 5.4.2017. Myyjä oli tilannut tutkimuksen. Rakennusvuosi on 1984. Olosuhteina, rajauksina ja epävarmuustekijöinä on mainittu, ettei salaojien tarkastuskaivoja ollut asennettu, joten salaojituksen toimivuutta ei voitu tarkastaa. Tarkastuksessa havaittuina vikoina ja puutteina on mainittu:- Sokkelin vierustalla on multaa ja viherkasvustoa.- Patoleyvytys on asennettu. Patolevytyksen ylälistoja ei ole asennettu.- Salaojituksen tarkastuskaivoja ei ole asennettu.- Ikkunoiden maalipinnat hilseilevät irti.- Ikkunoiden vesipeltejä ei ole asennettu.- Tuuletusikkunat ovat jäykkätoimisia.- Aluskate on paikoitellen irronnut kiinnityksestään. Aluskate ei ole 22tiivis.- lv-tuuletusputki on päätetty yläpohjatilaan.- Katepelleissä havaittu paikoitellen ruosteisia kohtia harjapeltien reunoissa ja piipun kohdalla.- Luoteispäädystä puuttuu räystäspelti. Räystäslaudat ovat lahonneitapäädyssä.- Vesikouruissa on epäpuhtauksia.- Pesuhuoneen seinälaattoja on haljennut. Lattia- ja seinälaatoissa havaittiin ehjiä kopolaattoja.- Kiukaan tausta on laatoitettu. Hormin vieressä on irronneita laattoja.- Yläkerran keittiön astianpesukoneen alapuolella ei ollut vuotokaukaloa.- Ylärinteen puolen kellaritilan lattianrajassa havaittiin kohonneitakosteuspitoisuuksia. (Esille on tullut, että kyse on ollut varastosta.)- Jäteveden käsittelyjärjestelmä ei täytä voimaan astuvan jätevesilain vaatimuksia.- Rakennuksessa on 1 palovaroitin.
Kuntotutkimuksen havaintoina ja johtopäätöksinä on muun muassa mainittu, että on suositeltu mullan ja viherkasvuston poistamista sokkelin vierustoilta. Suositeltu on myös patolevytyksen ylälistojen asentamista. Perustuksissa tai alapohjassa ei havaittu rakenteellisia vikoja tai puutteita. Julkisivujen puurakenteessa tai maalipinnoissa ei havaittu puutteita. Kantavissa rakenteissa ei havaittu rakenteellisia vikoja tai puutteita. Väliseinissä ei havaittu rakenteellisia vikoja tai puutteita.Suositeltu on ikkunoiden huoltomaalausta, suositeltu vesipeltien asentamista ja tuuletusikkunoiden toiminnan herkistämistä.
Yläpohjan on todettu olevan puurakenteinen paikallaan rakennettu kattotuolirakenne. Suositeltu on aluskatteen korjaamista ja uusimista seuraavan kattoremontin yhteydessä, sekä iv-tuuletusputken jatkamista yläkatolle. Vesikattoon liittyen on suositeltu ruosteisten kohtien paikkamaalausta. Märkätiloihin liittyen on suositeltu pesuhuoneen iän ja tarkastuksessa tehtyjen havaintojen perusteella varautumista pesuhuoneen remontointiin.
Muiden sisätilojen kohdalle on kirjattu, että alakerran lattia- ja seinäpinnat kosteusmitattiin. Ylärinteen puolella lattiassa perusmuurin vieressä havaittiin pienellä alueella kohonneita kosteuspitoisuuksia.Salaojan tarkastamista on tarkastamista. Muualla alakerrassa ei kohonneita kosteuspitoisuuksia havaittu. Perusmuurin pinnoitteena oli pääosin vaakalauta ja sen takana näkyvissä höyrynsulku. Rakenne on todettu riskirakenteeksi ja saattavan kastua, mikäli salaojien toiminta ja pintavesien poisto on puutteellista. Ylärinteen puoleisen päädyn perusmuurin paneloinnin ja höyrynsulun takaa tehtiin kaksi rakennekosteusmittausta seinärakenteista. Mittaustuloksena oli reiästä yksi 57,8 Rh-prosenttia eli suhteellista kosteutta ja reiästä kaksi 40,6 Rh-prosenttia eli suhteellista kosteutta. Kohonneita rakennekosteuspitoisuuksia ei havaittu. Mikäli rakenteen suhteellinen kosteus ylittää raja-arvon 70 Rh-prosenttia pitkäaikaisena, ovat olosuhteet otolliset mikrobikasvustolle.
Puutteista ja vaurioista vesikatolla ja aluskatteessa on todettu, että kyseiset puutteet ja vauriot ovat niin laaja-alaisia, että suositellaan varautumista vesikaton remontoimiseen. Muiden vikojen ja puutteiden osalta on todettu, että ne saattavat aiheuttaa ylimääräistä rasitusta ympäröiville rakenteille ja on suositeltu raportissa lueteltujen vikojen ja puutteiden korjaamista. Vielä on muun muassa todettu, että salaojien ja tontin putkien tekninen käyttöikä on 40 - 50 vuotta.
Keski-Uudenmaan ympäristökeskuksen 30.3.2020 päivätyn terveystarkastaja Hannu Alisen laatiman tarkastuskertomuksen (KS) mukaan kohteessa tehtiin asukashaastattelu ja aistinvarainen tarkastus kuten myös asiakirjojen pohjalta. Käytettävissä oli ollut kuntotutkimusraportti 5.4.2017. Asukas oli purkanut alakerroksen seinien sisäpuolisia puurakenteita. Terveystarkastajan lausunnon mukaan purettu puurakenne on erittäin pahoin kastunutta ja puurakenteissa on havaittavissa pitkälle edennyt mikrobivaurio (lahoa ja hometta). Avatuilta osin harkkorakenteissa oli runsaasti havaittavissa kosteutta sekä kosteusvaikutuksia kuten runsaasti vaaleana härmänä näkyvää kalkkisuolaa ja mahdollisesti myös paikallisia mikrobikasvustoja. Johtopäätöksenä lausunnossa on, että rakennuksen sa1aojien tukos ja salaojien mahdollinen huono kunto ovat jatkuneet arvion perusteella jo pitkään. Salaojien tukos on ilmeisesti vaikuttanut alakerroksen kastumiseen ja aiheuttanut riskirakenteen kosteus- ja mikrobivaurion. Lausunnon mukaan rakennuksen alakerroksessa on seinissä kosteus- ja mikrobivauriosta aiheutuva terveydensuojelulain terveyshaitta, jonka laajuuden selvittäminen ja korjaaminen vaativat pikaisia toimenpiteitä. Maanvastaisen harkkoseinän sisäpuolinen lämpöeristetty puurunko muodostaa riskirakenteen, jonka kunto tulee selvittää koko rakennuksen alueelta. Jotta terveyshaitan laajuus saadaan selvitettyä, on asunnon alakerroksen rakenteisiin syytä tehdä laaja kuntoselvitys, johon kuuluu rakenneavauksia riskirakenteisiin.
Keski-Uudenmaan ympäristökeskuksen 26.6.2020 päivätyn terveystarkastaja Hannu Alisen laatiman tarkastuskertomuksen (K9) mukaan asukas oli teettänyt lisätutkimuksia eli homekoiratutkimuksen 25.4.2020 ja kuntotutkimuksen 21.4.2020 ja 14.5.2020 (Esa Verho). Tutkijan johtopäätöksinä on lausunnossa todettu, että avatuissa rakenteissa havaittiin aistinvaraisesti kosteusjälkiä ja mikrobiperäistä hajua. Kellarikerroksen puretuissa rakenteissa oli lahovaurioita. Kosteudentunnistimen mukaan kellarikerroksen maanpaineseinän ja kantavan seinän alaosissa oli kosteutta. Rakennusteknisenä puutteena oli, että kivi- ja puurakenteiden välistä puuttui bitumikermi. Lisäksi kohteessa on rakennusajankohdalle tyypilliset epätiiviit rakenteet. Otetuissa materiaalinäytteissä oli pääosin runsaasti tai kohtalaisesti mikrobeja ja paljon niin sanottuja kosteusvaurioindikaattoreita. Kaikissa avauskohdissa oli mikrobikasvua tai epäily mirobikasvusta paitsi kodinhoitohuoneen lattiamateriaaleissa ei ollut mikrobikasvustoa. Tutkitut rakenteet olivat pääosin sisätiloissa ja ulkoseinien osalta niissä oli aistinvaraisesti ja myös merkkiainekaasulla havaittava ilmayhteys sisäilmaan. Terveystarkastajan johtopäätöksinä ja 24arviona terveyshaitasta on todettu, että jatkotutkimukset ovat riittävän laajat ja hyvin tehdyt, jolloin tutkimus antaa kohteen kunnosta hyvän kuvan. Tutkimuksen perusteella rakennuksessa on laajoja kosteus- ja mikrobivaurioita (sekä ilmavuotoja), jotka muodostavat rakennukseen terveydensuojelulain mukaisen terveyshaitan. Tutkimukset tukevat terveystarkastajan aiemmalla tarkastuksella todettua terveyshavaintoa sekä antavat vaurioiden laajuudesta mittakaavaa. Vaurioiden korjaaminen vaatii pikaisia toimenpiteitä. Kiinteistön omistajaa on kehotettu ryhtymään tarvittaviin toimenpiteisiin terveydensuojelulain mukaisen terveyshaitan, kosteus- ja mikrobivaurion poistamiseksi.
Keski-Uudenmaan ympäristökeskuksen 24.3.2021 päivätyn terveystarkastaja Hannu Alisen laatiman tarkastuskertomuksessa (K13) on kerrottu terveystarkastajan tarkastuksesta 9.3.2021.Terveystarkastaja oli tutustunut kohteeseen ala- ja yläkerroksen osalta. Kohteessa oli tehty runsaasti lisää rakenneavauksia ja rakenteita purettu. Nähtävissä oli runsaasti rakenteissa olevia mikrobivaurioita ja rakennusvirheitä molemmissa rakennuksen kerroksissa. Mikrobivaurioita oli sekä ulko että sisäseinissä. Tarkastuksella on todettu samat ongelmat, mitä tutkijan raportissa on selostettu. Tarkastuksenperusteella syntyi sama ajatus, että rakennuksessa käytetty puutavara on alun perin jo rakennusvaiheessa ollut liian märkää tai jo valmiiksi mikrobivaurioitunut. Mikrobivaurioita oli seinien lisäksi myös lattiarakenteissa betonin sisään jätetyissä puurakenteissa.Tarkastuksella tuntui myös hieman erikoiselta ratkaisulta höyrysulun sijoittaminen eristekerroksen väliin siten, että sisäpuolelta katsoen rakennuslevyn alla oli 50 millimetriä eristevillaa, jonka jälkeen höyrysulku ja sitten vielä 100-125 eristevillaa. Terveystarkastajan johtopäätöksinä on ollut, että rakennuksen alakerroksessa on selvästi laajoja lisävaurioita ja myös yläkerroksessa erittäin laajoja mikrobivaurioita. Lisäksi rakennuksessa on jo aiemmin todettuja ilmavuotoja, jotka kaikki muodostavat rakennukseen laajan terveydensuojelulain mukaisen terveyshaitan. Syy kosteuden pääsyyn rakenteisiin ja kosteusvaurion levinneisyys tulee selvittää ja korjata.Vioittunut materiaali tulee pääsääntöisesti poistaa ja vaihtaa uuteen. Materiaali, jota ei voida poistaa tulee, tulee puhdistaa mahdollisesta mikrobikasvustosta ja kuivata perusteellisesti.


Henkilötodistelusta
Esa Verho on kertonut olevansa koulutukseltaan rakennusinsinööri ja suorittaneensa rakennusterveysasiantuntijan tutkinnon sekä valvontaan liittyviä tutkintoja. Hän on toiminut rakennusalalla 35 vuotta ja1990-luvun alusta saakka kosteusvaurioiden parissa. Hänellä on kokemusta korjaussuunnittelusta. Hän on toiminut useamman vuoden peruskorjauskohteiden kouluttajana.
Verho on laatinut kuntotutkimusraportin 8.6.2020 (K11) tarkastuksista 21.4.2020 ja 14.5.2020 sekä 24.11.2020 täydennetyn kuntotutkimusraportin (K11). Lisäksi Verho on laatinut alustavan korjaustyöselostukset ja kustannusarviot 15.9.2020 (K1O) ja 22.12.2020 (K12). Verho on kuulemisessaan käynyt näitä lausuntojaan läpi 25(kuulemisessa on viitattu todisteisiin K11 ja K12).
Verho on kertonut käyneensä kohteessa kolme kertaa. Tarkastuksia alettiin tekemään kellarista 21.4.2020. Rakenteita oli jonkin verran purettu ja vaurioita näkyi. Tarkastukset jatkuivat 14.5.2020 yläkerrassa ja todettiin lisää vaurioita. Tilaajan avattua enemmän rakenteita, havaittiin niiden olevan huonossa kunnossa. Kellarikerroksessa oli ensimmäisellä kerralla voimakas mikrobiperäinen haju ja rakenneavauksia tehtäessä oli hajua havaittavissa.
Avaus A oli takkahuoneen maapaineseinästä (K11, s. 6, kuva 2, 3, näyte 1 ja 2). Vaakalaudassa oli melko paljon vaurioita pinnassa. Puurakenteet olivat kiinni harkossa ja betonissa, eli ei ollut minkäänlaista kosteussulkua eli kermiä välissä, joka yleensä asennetaan kyseiseen paikkaan (K 11, s. 6 kuva 3).
Avaus B oli kodinhoitohuoneessa (K11, s. 6, näyte 3). Rakenne oli samanlainen ja suoramikroskopoinnilla havaittiin homesienikasvustoa.
Avausten Aja B (K11. s. 6) yhteydessä on mainittu alaohjauspuun olevan suoraan betonissa kiinni ilman bitumikermiä, mikä liittyy Verhon mukaan rakennustekniseen tarkasteluun eli vauriomekanismiin. Puun ja betonin välissä ei ollut minkäänlaista kosteussulkua välissä, mikä vaikuttaa kokonaisarvioon korjaustavasta.
Avaus C (K 11, s. 7) oli eteisessä, ja kuvassa 7 (K11, s. 7) näkyy mikrobivaurio alaohjauspuussa. Samasta kohdasta on kuva ulkoa päin (K11, s. 7, kuva 6). Maan pinnat on kaivettu näkyviin ja näkyy melko epätasainen kallio ulkopuolella, josta päin tulee melko paljon kosteusrasitusta sokkeliin ja seinän alaosaan.
Avaus D makuuhuoneessa (yläkerroksessa) (K 11, s. 8, näytteet 5-7 eli 11535-1-3) oli tehty ulkoa päin. Julkisivuverhousta oli poistettu. Kuvassa 10 (K11, s. 8) näkyy, että bitumikermi puuttuu betonin päältä. Puun ja betonin tai harkon ollessa vastakkain pitäisi välissä olla kosteuskatko.Bitumikermin poisjättäminen on Verhon mukaan rakennusvirhe. Kuvassa 10 (K11, s. 8) näkyy, että höyrynsulkumuovi loppuu alajuoksupuun sivulle, eli ei ole tiivis, joten pääsee ilmavuotoa sisälle.Merkkiainekokeella todettiin vuoto ja myös aistinvarainenkin rako riittää havainnoksi.
Avaus E oli olohuoneessa (K11, s. 8, näytteet 8 ja 9 eli 11535-4 ja 5) ja on otettu kaksi näytettä, joista toisessa oli epäily mikrokasvustosta.Kuvasta 13 (K11., s. 9) näkyy kuitenkin lastulevyssä selkeitä kosteusvauriojälkiä. Lastulevy on suoraan sisäilman kanssa tekemisissä, joten se on ehdottomasti korjattava. Kosteusvauriojälki sisätiloissa ylittää asumisterveysasetuksen toimenpiderajan.
Avaus F oli otettu (K11., s. 9, näyte 10 eli 11535-6) makuuhuoneiden väliseinästä. Kuvassa 15 (K11., s. 9) näkyy kaksi alaohjauspuuta ja ensimmäiseen on tehty aukko. Ensimmäisen alaohjauspuun alla on 26villaa. Kuvassa 16 (K11., s.10) on näkyvissä, että alempi alaohjauspuu on sahattu ja bitumikermi puuttuu betonilaatan päältä. Kuvassa 17 (K11., s 10) on kyljestä kuva ja on selkeä kosteusjälki suoraan sisäilmassa,joka ylittää asumisterveysasetuksen toimenpiderajan. Ongelmana tässä on vielä, että alemmassa laatassa, joka on valettu sinne ensin ennen pintalaattaa, on epäpuhtauksia kuten kengistä hiekkaa ja sahanpurua. Nämä pitää tiivistää, jotta ylemmän laatan alapuolelta ei pääse epäpuhtauksia sisäilmaan.
Avaus G (K11, s. 10, näytteet 11 ja 12 eli 11535-7 ja 8) on tehty vielä makuuhuoneen ulkopuolelta, missä on ollut samanlainen rakenne.Toisessa näytteessä oli epäily mikrobikasvustosta.
Merkkiainekaasulla on tehty kohteessa tutkimuksia (K11., s. 11, kuvat 20 ja 21). Kaikissa kohteen seinärakenteissa on vuotaa, eli tuleeilmavuotoa sisälle.
Alakerroksen lattiassa oli otettu pintamateriaalia pois ja näkyvissä oli betonin kutistumahalkeama, joka pitää korjauksen yhteydessä tiivistää, jotta ei pääse epäpuhtauksia ilmaan (K11., s. 11. kuvat 22 ja 23).
Alakerroksen varaston puolella oli rakenteita purettu ja on nähtävissä kosteutta tulleen aika paljon läpi (K11, s 11, kuva 24). Kalkkihärmää näkyi harkossa kuten takkahuoneen tiiliseinän alaosassa (K11, s. 11, kuva 25). Verho on vielä kertonut, että varaston puolella oli muutama alimmainen harkko kostean näköinen. Salaojien toimivuus, toimimattomuus vaikuttaa tähän melko paljon kuten perusmuurin vedeneristys ja pystysalaojitus.
Takkahuoneen ja pesutilojen/pukuhuoneen välisessä seinässä näkyi kalkkihärmää listan päällä (K11, s.11, kuva 25). Seinä oli alaosastaan kostunut koko matkalta siten kuin pääsi mittaamaan. Verhon mukaan, jos kalliotontti viettää ylärinteen puolelta rakennukseen päin, vesi pääsee putken alta talon alle, eli pelkkä putki vinon kallion päällä ei välttämättä auta yhtään. Kuntotutkimuksessa ennen kauppaa ei todettu kalkkihärmää tai kosteutta tuossa seinässä, mihin on Verhon mukaanvoinut vaikuttaa, millainen keli on ollut ja mihin aikaan vuodesta tutkimus on tehty.
Ulkopuolen kuvien mukaisesti vesi seisoo anturan vieressä ja pitää anturaa märkänä (K11., s 12, kuvat 26 ja 27).
Keittiön väliseinästä on otettu materiaalinäyte 4.1.2020 (K11, s. 12 kuva 1, uusi näyte 1 eli näyte 28955-1). Myös keittiön ulkoseinästä on otettu näyte (K11, sivu 12, kuva 2, näyte 2 eli 28955-2). Puun kosteudeksi on mitattu 19 painoprosenttia. Rajana pidetään Verhon mukaan 18 painoprosenttia eli, jos kosteus on kosteus kyseistä luokkaa muutamia kuukausia, aiheutuu mikrobikasvustoa.
Makuuhuoneen ulkoseinän sisäpuolen koolauksesta on otettu näyte (K11, s. 12, kuva 3, näyte 4 eli 28955-4). Makuuhuoneen alaohjauspuusta on otettu näyte (K11. s. 12, kuva 4, näyte 6 eli 28955-6).
Yläkerran vaatehuoneessa oli alaohjauspuu betonilaatan välissä. Laattojen välistä pääsee epäpuhtauksia sisäilmaan ja on nähtävissä, että pinnassa on vaurioita (K 11, s. 13, kuva 5, näyte 7 eli 28955-7).
Puurakenteissa oli tummaa pinnassa (K11, s. 13, kuva 6, näyte 8 eli 28955-8) ja ne ovat suoraan sisätilan kanssa yhteydessä eli ovat höyrysulun sisäpuolella. Kuva 6 oli makuuhuoneen ulkoseinästä, sisäpuolen laudasta. Kosteusjälki, joka on höyrysulun sisäpuolella (K11, s. 13, kuva 7) ylittää asumisterveysasetuksen toimenpiderajan.Kellarissa oli todella paljon puurakenteita, joissa on tummaa pinnalla (K11., s. 13, kuva 8). Näistä ei otettu näytteitä, koska olivat niin selkeitä. Tällaiset eivät saa sisäilman kanssa olla tekemisissä.
Yläkerran makuuhuoneesta avattiin päätyseinä (K11, s. 13, kuva 9) ja voi nähdä, että katon höyrysulku taittuu viiden senttimetrin villan sisäpuolelle. Höyrysulku seinässä on ulkopuolella eli siellä on rako, josta pääsee ilmavuotoja. Talvella pääsee lämmintä ja kosteaa ilmaa yläpohjan rakenteisiin. Höyrysuluista on ohjeet, että niiden pitäisi olla tiiviitä. Rako pitää korjata. Kyse on rakennusteknisestä korjaustarpeesta.

Alakerran maanvaraisseinässä takkahuoneessa oli kaksi 10 senttimerin harkkoa ja villa välissä (K11, s. 13, kuva 10). Villa oli mitattu märäksi. Eli vauriot olivat sisäpuolella ja vielä kahden harkkopinnan välissäkin oli käytetty villaa. Maanpaineseinässä takkahuoneessa oli suhteellinen kosteus yli 90 prosenttia. Jos kosteus on yli 70 prosenttia, aiheutuu kosteusvaurioita rakenteisiin.
Takkahuoneen lattiaan, jossa seinä oli alaosastaan märkä, tehtiin timanttiporalla aukko ja todettiin hiekan olevan märkää betonilaatan alapuolella (K11, s. 14, kuva 11). Seinässä oli eriste ja sitten muovi ja märkää hiekkaa. Tiiliseinä lähti omalta anturaltaan eikä tiiliseinässä ei kapillaarikatkoa ja tiiliseinän alaosa pysyi märkänä (K11, s. 14, kuva 12).
Pohjapiirustuksessa (K11. s. 14, kuva 29 ja s. 15, kuva 30) näkyy mistä kohdasta näytteet on otettu. Punaisella merkityt tarkoittavat, että on terveysperusteisesti korjattavia kohtia. Vihreitä ei tarvitse korjata.Keltaisten näytteiden osalta on mietittävä syytä ja missä kohtaa ne ovat. Kaikkiaan kahdeksasta kohdasta on punainen näyte, eli aika laajasti koko rakennusta ajatellen. Keltaiset kohdat (sivu 15 yläkerroksen pohjakuva 30) ovat pääosin ulkoseinärakenteesta ja myös keittiössä.Keltaiset näytteet ulkoseinässä ovat pääosin höyrysulun sisäpuolelta ja siellä oli silminnähtäviä mikrobivauroita. Verho on kertonut epäilyn mikrobikasvustosta tarkoittavan toimenpiderajan eli korjaustarpeen osalta, että on tehtävä kokonaisarvio syistä ja siitä, millaisia mikrobeja on. Mikrobeja voi olla tällöin vähemmän, mutta on kosteusvaurioindikaattoreita, joista saadaan usein oireita. Eli hameita ei ole niin paljon, mutta saattaa olla pahoja hameita seassa. Verho on 28viitannut siihen, että on vauriomekanismi ja yhteys sisäilmaan, mikä on todettu kohteessa merkkikaasulla ja myös aistinvaraisesti näkyvissä rakokin. Suurin osa tämän ikäisistä rakenteista ei ole rakennettu niin tiiviisti, eli on vuotoja.
Verho on vielä kertonut sivun 15 pohjakuvasta (K11) eli yläkerrasta otettuihin näytteisiin liittyen, että näyte 5 (K11, s. 15) on ikkunan kohdalta otettu. Ikkunassa voi olla ollut vuoto ja ikkunan puutteelliset pellityksetkin voivat vaikuttaa. Näyte 10 (K11, s. 15) on väliseinästä otettu. Näyte 7 (K11, s. 15) on otettu lattian alta eli kyse on kahden metrin puusta. Näyte 8 (K11, s. 15) on otettu ulkoseinästä.
Keltaisella merkittyjen ulkoseinän alueiden osalta Verho on vielä kertonut, että syynä tähän on kostean tai tuoreen puun käyttäminen rakennusaikana. Näytteet ovat pääosin höyrysulun sisäpuolelta.Seinässä oli ensin verhouslevy, sitten 5 senttimetriä villaa ja sitten muovi. Kyseisenä ajankohtana tämä oli ihan normaali rakennustapa. Kaikki mitä höyrysulun sisäpuolella on, on sisäilman kanssa tekemisissä. Höyrysulun ulkopuolella tuli keltaisia näytteitä, eli oli kosteusvaurioindikaattoreita. Tämäkin viittaisi, että on liian kosteaa puuta laitettu.
Verho on vielä kertonut suoramikroskopoinnista, että siinä materiaalinäyte on laboratoriossa kaksi viikkoa viljelyssä ja laboratorion analyysina on, että on tai ei ole mikrobikasvustoa tai on epäily mikrobikasvustosta. Asumisterveysasetuksen soveltamisohjeen mukaan (K11, s 17) toimenpiderajana on korjaamaton kosteusvaurio.Aistinvarainenkin havainto, myös mikrobiperäinen haju, riittää ylittämään toimenpiderajan. Kyse on kokonaisarviosta ja jos aistinvaraisesti on havaittavissa, ei aina tarvitse välttämättä näytettä ottaa. Tässä kohteessa oli melko paljon näkyviä vaurioita. Verho on viitannut pohjakuvaan (K11, s. 14-15), johon on merkitty kohdat, joista näytteet on otettu kellarikerroksessa. Punaisella on merkitty kohdat, joissa näyte on mikrobivaurioitunut. Kaikki muut paitsi näyte 14 oli mikrobivaurioitunut.
Yhteenvetona (K11, s. 16) Verho on todennut, että rakennuksessa on yhteensä kahdeksan selkeästi mikrobivaurioitunutta (punaista) kohtaa. Lisäksi rakenteissa on paljon kosteusjälkiä, mikrobiperäistä hajua on paljon, kellarissa on lahovaurioita, bitumikermi puuttuu ja rakenteet ovat epätiiviit. Höyrysulku on joltain osin epätiivis; päädyn osalta.Mikrobivaurioituneita rakenteita, tai rakenteita, jotka viittaavat mikrobeihin, on sisätiloissa paljon. Välipohjan alapuolella harvalaudoituksessa ja yläpohjan alapuolella höyrysulun sisäpuolella oli silminnähtäviä vaurioita.
Vaurioiden syntymiseen liittyen (K11, s. 19) Verho on kertonut, että vaurioita usein aiheutuu kohteissa, joissa on matalaa sokkelia ja kosteuskatkoja puuttuu, pidemmällä aikavälillä eli vaurioiden syntyminen kestää kuukausia, vuosia. Kun maaperä on sokkelin vieressä märkä, pääsee sokkelia ja harkkoa pitkin kosteutta sellaisiin rakenteisiin, jotka vaurioituvat helpommin. Salaojat vaikuttavat kellarin rakenteisiin melko 29paljon; on verhoiltuja maanpaineseiniä. Rakentamisen alusta vuoteen 2017 mennessä vauriot siellä ovat jo syntyneet. Yläkertaan ei niin suurta merkitystä ole salaojilla. Lähinnä matalat sokke!it voivat vaikuttaa yläkertaan. Verhon mukaan mikrobikasvuston syntymisaika riippuu kosteudesta. Jos suhteellinen kosteus on 70 - 75 prosenttia ja puurakenteen kosteus 18, puhutaan kuukausista, ja jos on isompi kosteus, puhutaan viikoista. Jos kosteus on vaurioitumisriskin kohdalla, eli noin 70 prosenttia, voi olla, ettei vaurioidu tai siinä menee vuosia.Syntymisaika riippuu siis olosuhteista.
Tässä kohteessa on Verhon mukaan matalasokkelirakenne ja puurakenteet lähtivät lattian alapuolelta. Kosteutta pääsee nousemaan rakenteisiin. Verho on vielä kertonut, että tämä talo on rinnetalo eli vain ylärinteen puolelta on matala sokkeli.
Altistumisen arviointi (K11, s. 19) on Verhon mukaan neljäportainen. Tässä altistuminen on erittäin todennäköinen, eli pahin mahdollinen, koska vauriot ovat laajoja ja ne ovat sisäpuolisissa rakenteissa.Todennäköisesti sisäilmassa on mikrobeja, jotka aiheuttavat tai voivat aiheuttaa ongelmia terveydelle. Tässä vaurioita on pääosin höyrysulun sisäpuolella.
Toimenpidesuosituksena (K11, s. 20) on tehdä suunnitelmat korjauksesta ja rakenteet pitää muuttaa siten, että ne kosteusteknisesti toimivat. Kaikki sisäpuoliset pintamateriaalit, eli höyrysulun sisäpuoliset rakenteet, väliseinät, kattopanelointi, pitää purkaa ja uusia, koska näkyi aistivaraisesti niin paljon vaurioita. Keltaisellakaan merkittyjä kohtia ei voi jättää sisäpuolisiin rakenteisiin. Kun on betonilattiaa ja puuseinää, sitä ei saada niin tiiviiksi, että olisi pitkäikäinen korjaus.
Korjaustapaan liittyen on mietittävä kokonaisuutta, eli mistä vaurio johtuu. Puurakenteiden tiivistäminen ei Maasalon mukaan yleensä onnistu hyvin. Ulkoseinän osalta jossain tapauksessa pystyy tiivistämään. Jos rakennusteknisiä virheitä on siten, että kermit puuttuvat puiden ja harkkojen välistä, on selkeä korjaustarve. Pienemmilläkin ongelmilla on tehty laaja kengityskorjaus eli kaikki alaohjauspuut on korjattu ylöspäin. Korjauksissa vaurioitunut materiaali on poistettu ja saatu kosteuskatkot puiden alle ja voidaan samalla nostaa ylöspäin.Kohdat, joissa on kokonaan betonia, voidaan tiivistää, mutta ei kohtia, joissa on puuta ja betonia. Tässä kohteessa voidaan tiivistyskorjaus tehdä yläkerroksessa yhden kantavan seinän osalta ja vaatehuoneessa, jossa näkyi puu.
Verho on kertonut laatimastaan alustavasta korjaustyöselostuksesta ja kustannusarviosta (K12), että kyse on lyhyestä alustavasta korjaustyöselostuksesta siitä, mitä kaikkia rakenteita pitäisi tutkimuksen perusteella korjata. Korjattava on kellarin maanpaineseinät, kellarikerroksen alakatot ja koolaukset, joissa oli aistinvaraisesti näkyvissä vaurioita, kellarin lattiat osittain, eli takkahuoneessa oli kosteutta ja takkahuoneen edustalla oli halkeamia, kellarikerroksen levyrakenteiset väliseinät, asuinkerroksen väliseinät ja ulkoseinät, 30takkahuoneen takana olevaan kiviseinään on saatava kapillaarikatko, jotta kosteutta ei nouse rakenteisiin, ja lisäksi salaojitus. Vedet anturan vierestä on saatava pois. Alustava kustannusarvio on tehty vakiintunein hinnoin, jotka perustuvat aiempien vuosien useisiin kymmeniin korjauskohteisiin. Kirjallisuudessa on käytetty samoja metri- tai neliöhintoja. Ensin on laskettu, kuinka paljon on ulkoseiniä ja väliseiniä ja neliöitä ja sitten on arvoitu kustannuksia. Rakennuslupa on haettava ja piirrettävä rakennepiirustukset; minkä kustannukseksi on arvioitu4.000 euroa. Rakennuttamisen ja valvonnan, eli rakennuslupien ja urakkasopimuksien kilpailuttamisen ynnä muun kustannus on noin 6.000 euroa. Vastaava työnjohtaja pitää olla. Osastoinnille on oma hintansa. Ulkoseinäkorjaus on arvioitu 950 euroa juoksumetriä kohden. Väliseinät ovat 600 euroa juoksumetriä kohden. Kellarikerroksen maanpaineseinät ovat 450 euroa juoksumetriä kohden. Tiiliseinän kapillaarikatko on 800 euroa juoksumetriä kohden. Lisäksi on arvioitu kaikki muut pienemmät kohdat ja myös salaojitus. Korjauskohteisiin lasketaan vielä usein noin kymmenen prosentin lisätyövara, koska saattaa tulla yllätyksiä. Korjaustyöt kestäisivät noin kolme kuukautta, jos tehtäisiin samanaikaisesti salaojat sisäpuolisten töiden kanssa.
Heikki Maasalo on kertonut, että hän on vuonna 1987 valmistunut rakennusmestariksi ja vuoteen 1991 saakka hän oli toiminut perheyrityksessä vastaavana mestarina tehden muun muassa rakennussuunnitelmat. Vuodesta 1991 lähtien hän oli yrittäjänä, jolloin teki pääosin korjausrakentamista. Vuodesta 2002 hän on toiminut päätoimisesti konsulttina ja tehnyt muun muassa kuntotarkastuksia, kuntotutkimuksia, sisäilmahaittojen selvityksiä, korjaussuunnitelmia, rakennusta ja valvontaa. Vuodesta 2012 lähtien hän on toiminut yrittäjänä konsulttina ja tehnyt sisäilmaselvityksiä, kuntotutkimuksia rakenteisiin ja lausuntoja rakennusriitoihin. Hän on tavarantarkastaja vuodesta 2008 lähtien. Lisäksi hänellä on asuntokaupan kuntotarkastajan pätevyys vuodesta 2001. Kohteita, joita hän on ollut tarkastamassa alkaa olla tuhansia.
Maasalo on kertonut kaksi kertaa käyneensä kohteessa. Hän ei tehnyt kohteessa tutkimuksia muutoin kuin otti yhden näytteen väliseinän alemmasta puusta huonetilassa.
Maasalo on käynyt läpi tutkimuksesta laatimaansa kirjallista raporttia (V3) viitaten Verhon tutkimukseen.
Kohdassa 4.1 on kyse talon kellari- eli alakerroksen avauksista (V3, kohta 4.1. s. 3, vastaa K11 avauksia A, B, C, (alakerros) näytteet 1-4). Kyseessä on Maasalon mukaan kyseisen ajan tyypillinen rakenne, eli lämmöneristys, puukoolaus ja villa oli laitettu sisäpuolelle.Lähtökohtaisesti kyseiset rakenteet ovat aina vaurioituneet. Verhon tutkimuksessa on seinästä löytynyt mikrobeja ja tällaisista seinistä löytyy niitä aina. Mikrobikasvustoa kasvaa seinän välissä puu- ja villamateriaalissa ja harkkopinnoissa oikeastaan poikkeuksesta. Ei voi aina sanoa, mikä on pääsyy kasvustaan, mutta tähän vaikuttaa, että sanotut materiaalit ovat kylmiä pintoja vasten ja kondenssi. Voi vaikuttaa 31myös, ettei ole lämmöneristystä ulkopuolella ja väärät hiekkatäytöt ja salaojien toimimattomuus. Jos salaojaputki ei toimi, vesi nousee.Salaojajärjestelmään kuuluu myös täyttöhiekat ja ne voivat lisätä ulkopuolelta perusmuurien pintaan kosteutta, joka siirtyy sisäpuolelle. Pääsyy on yleensä kylmä pinta ja ulkopuolen lämmöneristämättömyys. Vuonna 1984 rakennetut talot, kellarit ovat pääsääntöisesti tehty juuri tällä tavoin, eli on puukoolatut seinät ja sisäpuolelta paneloidut, levytetyt, ja vaurio löytyy aina. Tässä on korjauksena ehdotettu lämmöneriste sisäpuolelle ja joissain tapauksissa se toimii.Lämmöneristeen pitäisi pääsääntöisesti olla ulkopuolella.
Maasalo on takkahuoneen kuvasta 1. (V 3, s. 4) kertonut, että alalaudasta näkyy (V3, s. 4 kuva 1), että se on vaurioitunut jo ennen kuin on tuotu taloon. Musta mikrobikasvusto kasvaa niin jyrkästi, että se on vaurioitunut jo ennen kuin on tuotu taloon. Viereiset puut ovat ehjiä. Koolatut seinät kiertävät kellaritilan. Korjaustarve on sama koko kellaritilassa.
Kohdassa 4.2. (V3., s. 5, kuva 3, vastaa K11, s. 14 kuva 11 ja 12) on kyse takkahuoneen väliseinästä, eli tiilinen seinä, jota oli kaivettu alaosasta. Tiilisessä väliseinässä nousee kosteutta. Siinä on vaurioitunut lattian alustana oleva askelääniseristyslaakerikerros, joka on ollut pahvia. Tiiliseinä oli viety lattian pinnan alle, mistä se saa aina kosteutta. Perustus olisi pitänyt tuoda lattian tasoon suurin piirtein.Tiiliseinää ei pitäisi viedä hiekkatäyttöön ollenkaan, koska se imee sieltä peruskosteudenkin. Täyttösora oli asianmukaista (V3, s. 6, kuva 4).Korjauksena voi injektoida kapillaarikatkon jälkikäteen, eli porataan reikiä vierekkäin ja laitetaan Freezteq-ainetta, joka kyllästää tiilen eikä kosteus enää nouse, eli muodostuu kapillaarikatko. Tiilet ovat siis lattian alla kuten ennenkin, mutta tästä ylöspäin kosteus ei enää nouse.
Kohdassa 4.3 (V3., s. 7, kuva 5) on kyse kellarin varastosta, joka oli puolen talon kokoinen. Se oli täysin oma tilansa, jonne oli ovi ulkoa ja palo-ovi, jonka pitäisi olla tiivis. Tilassa on oma ilmanvaihtonsa.Rakenteet ovat asuintiloihin päin tiiviitä.
Kohdasta 4.4, makuuhuone, alkaen (V3., s. 9, vastaa K11, s. 8, avaus D makuuhuone, näytteet 5-7 eli 11535-1-3) on kyse yläkerran tiloista.Rakennuksen vierusta oli kaivettu auki eikä seinää nähty. Juoksupuun alla oli villa kapillaarikatkona. Rakentamisajankohtana on käytetty villaa tai bitumihuopaa ja aikaisemmin oli ollut pelkkää bitumisivelyäkin juoksupuiden alla. Alajuoksun näytteessä ei ollut mitään vauriota.Seinän höyrysulkuna oleva kelmu oli seinässä sisäkoolauksen alla taiteltuna juoksun päälle ja juoksun päällä on ollut vaakalauta tavallaan puristamassa. Varsinaista ilmatiiveyttä ei ollut ja seinän alaosasta on tullut vuotoja. Kyseessä olevana rakennusajankohtana ei ole kiinnitetty rakennuksen ilmatiiveyteen mitään huomiota. Kyseisenä ajankohtana kelmun liittymäkohtiin ei kiinnitetty mitään huomiota. Kyseistä rakennusajakohtaa koskevassa ohjeessa RIL 107:ssä oli vain mainittuna, että huolellisesti tehdään ilmansulun yksityiskohdat. Vasta seuraavassa RIL 107:ssa vuonna 1989 mainittiin, että ne voidaan 32puristaa jonnekin materiaalin väliin. Rakennustapa tässä ei siis poikkea mitenkään siitä, mitä käytettiin kyseisenä rakennusajankohtana. Verhon tutkimuksessa tehdyn merkkiainekokeen osalta Maasalo on kertonut, että merkkiainetta oli Verhon mukaan laitettu seinän eristetilaan, eli koetta ei ole tehty sieltä, missä vaurio on ja mitä tutkitaan.Merkkiainekoe kuuluu tehdä sieltä, mitä tutkitaan ja on osattava ennakoida jo alustavasti ja avata rakennetta, jotta tiedetään, mitä tutkitaan. Tässä ei ollut materiaaleissa vauriota. Maasalon lausunnon mukaan varsinaista mikrobi- tai kosteusvauriota ei ollut ulkoseinän alaosassa eikä perusteita alajuoksupuiden alajuoksupuiden korjaamiselle.
Sivulla 10 (V3.) on kyse olohuoneesta ja Verhon tutkimuksen avauksesta E ( K11, s. 8, näytteet 8-9 eli 11535-4 ja 5 ). Kyse oli kohdasta, joka oli kaivettu auki eikä seinän väliin päässyt katsomaan eikä avattu sisäpuolelta. Juoksupuun alla oli villa. Juoksupuun alapinnassa ei ollut mikrobikasvustoa tutkimuksilla, joita Verho oli tehnyt. Tämä myös oli ilmavuotokohta, joten vähäisetkin määrät näytteissä on suodatettua ulkoilmaa, jota on kulkeutunut asuntoon kymmeniä vuosia. Ainoastaan sisäverhouslevyssä oli epäily mikroskopoinnin perusteella vauriosta ja kuntotutkijan tulisi arvioida, mikä sen merkitys on. Nämä ovat hyvin vähäisiä, ja riippuu, missä kohdassa ne ovat. Täysin puhdas näin vanha rakennus ei ole koskaan, vaan on normaalia, että hyvin vähäisiä määriä löytyy joka paikasta.Varsinaista kosteusvauriota ei rakenteessa ole välttämättä tapahtunut, kun tässä on voitu valaa betonilattiatkin sitä vasten aikoinaan.Johtopäätöksenä on Maasalon lausunnon mukaan, ettei varsinaista mikrobi- tai kosteusvauriota ole ulkoseinän alaosassa eikä ole perusteita alajuoksupuiden korjaamiselle.
Sivulla 11 (V3) on kyse Verhon tutkimuksen avauskohdasta F (vastaa K11, s. 9, näyte 10 eli 11535-6) eli makuuhuoneiden väliseinästä.Kellaritila oli alapuolella ja Verhon näytteiden mukaan oli hyvinkin suuret mikrobivauriot. Tässä tehtiin Maasalon toimesta avaus uudelleen.Puut olivat auringon polttamaa, eli oli säilytetty ulkona, kuten kyseiseen aikaan säilytettiin. Maasalon lausunnon mukaan kuntotutkimuksesta poiketen alajuoksupuun alla ei ollut villakaistaa, mistä Verhon ottama näyte olisi otettu. Maasalon lausunnon mukaan otettu näyte ja analyysivastaus ei vastannut tutkimuskohtaa. Maasalo on kertonut, että juoksupuu oli suoraan betonissa kiinni (V3., s. 11, kuva 7) ja hän otti näytteen puusta. Väliseinävilla oli yläpuolella seinässä, mutta se oli puhdas, eikä siitä ollut syytä ottaa näytettä. Näyte otettiin juoksupuun alapinnasta laimennossarjalla, joka menetelmä on tarkempi kuin suoraviljelymenetelmä. Laimennossarja antaa numeerisen arvon ja tässä tapauksessa se oli alle määritysarvon. Tutkimustuloksen mukaan näyte alajuoksupuusta ei siis ollut kosteusvaurioitunut. Oli myös mikroskopoitu ja siinä oli epäilty jonkinnäköistä rihmastoa. Puu oli ollut siis ulkona; se oli päivän polttama. Kyseinen poikittainen väliseinä on jäykistävä seinä, joka laitetaan holvin päälle. Muut väliseinät lähtivät lattian päältä eli kyseinen jäykistävä väliseinä on rakenteeltaan erilainen kuin muut väliseinät. Maasalon lausunnon mukaan tällöin mahdollista korjaustarvetta ei voi yleistää kaikkiin yläkerran väliseiniin kuten Verhon tutkimuksessa on tehty.
Sivulla 12 (V3) on kyse Verhon tutkimuksen avauskohdasta G (vastaa K11, s. 10, näytteet 11-12 eli 11535-7 ja 8) makuuhuoneessa.Avauskohtaa ei nähty, koska vierusta oli kaivettu auki. Alapuolella oli villakaista. Jalkalistan kiinnityslaudassa ei ollut mikrobikasvustoa mikroskopoinnin perusteella. Jos jotain saadaan kasvatusmenetelmällä esille, niin saadaan myös mikroskoopillakin näkyviin. Maasalon lausunnon mukaan (V3, s. 12) merkkiainekokeella ei ollut osoitettu ilmayhteyttä alajuoksupuun alapuolelta. llmavuotoa oli kuitenkin seinän kelmun ja juoksun liitoskohdassa, eli siitä pääsi ulkoilmaa suodattumaan sisäilmaan. Varsinaista mikrobi- tai kosteusvauriota ei ollut ulkoseinän alaosassa eikä perustetta alajuoksupuun korjaamiselle.
Sivulla 13 (V3) kyse on keittiön väliseinän tolpasta (vastaa K11, s. 12, kuva 1 näyte 28955-1), jonka pinnassa oli näkyvää mikrobikasvustoa, joka oli aiheutunut muualla, eli ennen kuin oli tuotukaan rakennukseen (V3, s. 13, kuva 8). Toisella puolella tolppaa ei löytynyt jälkiä mikrobikasvustosta (V3, s. 14, kuva 9). Maasalon mukaan ei voida yleistää, että kaikissa seinissä olisi kasvustoa, eikä ole perustetta kaikkea purkaa pois. Tällaisesta puusta voidaan pinta höylätä pois varsinkin, kun ei ole rakenteessa vaurioitunut, vaan aiemmin säilytyksessä vaurioitunut.
Sivulla 15 (V3) on kyse keittiön ulkoseinästä (vastaa K11, s. 12, kuva 2 näyte 28955-2).Hiiren tuomia kiviä ja ulosteita oli näkyvissä (V3, s. 15, kuva 10.). llmavuotoa on ja ilmavuotokohdasta voidaan helposti mitata kosteutta 19 painoprosenttia. Alajuoksuissa ja uloimmaisissa osissa seinää on aina vähintään 15 painoprosenttia eikä 19 painoprosenttia ole vielä paljoa. 20-22 painoprosentissa alkaa kosteus on ollut jatkuvaa.Hiiren ulosteita ja kiviä näkyi juuri siinä kohdalla, josta Verho oli ottanut näytteen.
Sivulla 16 (V3) on kyse olohuoneen seinästä (K11 ei tästä kuvaa, on näyte 28955-3). Yhdessä tolpan laidassa oli näkyvää mikrobikasvustoa. Muissa tolpissa ei ollut vauriota. Vaurio oli tullut ennen kuin se on asennettu paikalleen. Korjaustarvetta ei voi yleistää.
Sivulla 17 (V3) on kyse tolpasta makuuhuoneen ulkoseinässä (vastaa K11, s. 12, kuva 3, näyte 28955-4), jossa oli vain kyseisessä kohdassa vähäistä mikrobikasvustoa. llmavuotoa ei tutkittu, mutta rakenne oli sama kuin muualla, eli höyrysulkumuovikalvo oli samalla tavalla kuin muualla. Vaurio oli aiheutunut ennen asentamista rakennukseen.
Sivulla 18 (V3) on kyse makuuhuoneesta (vastaa K11, ei tästä kuvaa, on näyte 28955-5) ja hiiren ulosteista, joita oli aika paljon kohteessa. llmavuotoa on kyseisessä kohdassa. Näyte on otettu villasta. Hiiren aiheuttamasta oli kyse, eli varsinaista kosteusvauriota ei ollut tapahtunut. Perustetta ei ole alajuoksupuiden korjaamiselle. Sivulla 19 (V3) on kyse makuuhuoneen ulkoseinästä (vastaa K11, s. 12, kuva 4, näyte 28955-6) ja kohdasta, josta näkyy ulos. Näyte on otettu alajuoksupuun ulkopinnasta, joten näyte on yhteydessä ulkoilmaan, eikä ole vertailukelpoinen. Näkyy myös muovikelmu, joka tulee sisäkoolauksen takaa ja menee juoksupuun päälle, eli se ei jää kunnolla puristuksiin minkään väliin, kuten on kohteessa ollut jokaisessa tällaisessa kohdassa. Maasalon lausunnon johtopäätöksenä on ollut, että juoksupuun päältä saadut vähäiset tulokset ovat suodatettua ulkoilmaa. Varsinaista mikrobi- tai kosteusvauriota ulkoseinän alaosassa ei ole eikä ole perusteita alajuoksupuun korjaamiselle.
Sivulla 20 (V3) (vastaa K11, s. 13, kuva 5, näyte 28955-7) kyse on vanhasta lattian alta löytyneestä väliseinästä (V3, s. 20, kuva 15). Kyse on kahden metrin pätkästä, joka oli betonilaatan alapuolella holvin päällä. Viereiset seinät olivat lattian päällä, joten yleistystä, että muut väliseinät olisivat lattian alla, ei voi tehdä tämän perusteella.Korjaustarvetta ei voi yleistää kaikkiin väliseiniin. Muut väliseinät lähtevät betonilaatan päältä (V3, s. kuva 15).
Sivulla 22 (V33, vastaa K 11, s. 13, kuva 6, näyte 28955-8) on kyse makuuhuoneen päätyseinällä olevasta jalkalistalaudasta (V3, s. 22, kuva 17), josta on löytynyt mikrobikasvua yhdessä laudan pätkässä tolppien välissä. Jalkalistalauta kiertää kaikkien tolppien välissä. Alajuoksupuu on erikseen alempana.
Sivulla 23 (V3, vastaa K11, s. 13, kuva 9) on kyse ulkoseinän ja yläpohjan höyrysulkumuovin limityksistä (V 3, kuva 18) päätyjen osalla. Pitkillä sivuilla oli eri rakenne. Takana meni kelmu ylös ja sisäkaton kelmu, eli yläpohjan höyrysulku, oli kiepsahtanut alas noin 10 senttimetriä, ja välissä oli 5 senttimetriä villaa. Pitkillä sivuilla nämä olivat kiinni toisissaan, mutta päädyissä oli erilainen rakenne, koska juoksupuut menevät eri tavalla. llmasulkua ei ollut liitetty toisiinsa, mutta tutkimuksia ei ollut, aiheuttaako tämä mitään haittaa. Materiaalit olivat tässä puhtaat.
Sivun 25 (V3) yhteenvedon mukaan mikrobikasvuston haju kellaritilassa oli selkeä, ja haju kulkeutui kaikkialle yläkertaan. Tämä on selkeä haitta rakennuksessa. Hiiren ulosteen haju oli toisella käyntikerralla voimakas, kun rakenteita oli avattu. llmavuotojen kautta sitä oli varmasti tullut aiemminkin.
Kellari- eli alakerroksen korjauksina on Maasalon mukaan syytä tehdä uudet kellariseinät Verhon esittämällä tavalla. Korjauskustannuksiin Maasalo ei ole lattiapäällysteitä ottanut mukaan, koska niiden käyttöikä on päättynyt. Kustannus on Maasalon mukaan kaikkiaan17.000 - 20.000 euroa. Kustannuksia tulee vielä noin 2.000 euroa, kun tiiliseen väliseinään tehdään kapillaarikatko. Alakerrasta rakenne tulisi kuntoon ja mikrobivaurio poistuisi, kun uusitaan perusmuurien sisäpuoliset lämmöneristeet ja kapillaarikatko tiiliväliseinään. Lisäksi tulisi tehdä ulkopuoli, eli salaojat, koska kun sisäpuoli uusitaan ei taakse jätetä vanhaa. 35Yläkerrassa tulee parantaa ilmatiiveys seinän alaosissa. Tällöin toimenpideraja ei ylity eikä llmavuotoja enää ole. Alajuoksupuita ei ole perustetta uusia. Tiivistyskorjaus on esitetty Maasalon lausunnon sivulla 28 (V3). Korjaus tehdään siten, että alaosasta uusitaan villat, sisäkoolauspuut, eli ne katkastaan, ja muovikelmun lieve käännetään ylös, ja alta siivotaan. Laitetaan uudet villat ja laatan reunaan tehdään ilmatiiveys vedeneristeaineella tai jollain muulla aineella. Tehdään tiiveys, jotta saadaan liittymään juoksupuu ja betonilaatta toisiinsa.Liitetään vanha muovikelmu päälle - välissä voi käyttää massoja, teippejä - ja päälle tulee rima, jonka päälle tulee jalkalistapuu, joka myös uusitaan. Kelmu käännetään samoin kuin se on ollut aiemminkin.Aiemmin se on kuitenkin ollut liian löyhästi jalkalistan alla. Kustannus korjauksesta (V3, s. 25) on noin 25.000- 30.000 euroa sisältäen kattoon saakka uusimisen, eli uusitaan koko sisäverhouslevy, vaikkakin voitaisiin tehdä niin, että yläosiin jää vanhat lastulevyt. Lattiasta ylös kattoon uusiminen tarkoittaa siis lisäarvoa. Kengittämis-korjauksellakin voidaan tehdä, mutta tällöin on kyse parannuksesta.Maasalo on vielä kertonut, että tiivistyskorjauksessa tehdään alusta seinän tiivistykselle, eli on alusta, mille se kiinnittää. Muovikalvo on riittävän kaasutiivis. Näkyvät sisäpuolen mikrobivauriot tulee poistaa, eli neljä kohtaa tulee poistettua tässä korjauksessa (V3, s. 13,16, 17, 20).
Maasalon mukaan valvonta- ja suunnittelukustannukset ovat lisäksi4.000 - 5.000 euroa.
Vauriomekanismista Maasalo on vielä kertonut, että yläkerrassa on laitettu vaurioitunutta materiaali, mutta alakerrassa vauriomekanismi on erilainen kuin yläkerrassa. Alakerrassa vauriot ovat aiheutuneet rakenteiden paikalla ollessa. Mikrobivaurio voi aiheutua heti samana vuonna riippuen kosteuden määrästä ja sen toistuvuudesta. Kellarin seinissä on aina kylmä, eli on jatkuvasti pieni kosteus, mikä ei pääse tuulettumaan. Rakennetta ei ole tehty siten, että jos se pääsee kostumaan, että rakenne myös kuivuisi.


Jarkko Kuuppanen on kertonut käyneensä talonrakentajalinjan vuonna 1987 ja korjausrakentamisen erikoisammattitutkinnon vuonna 1992.Yrittäjätaustaa hänellä on rakennusalalta 20 vuotta. Kosteusvauriokorjauksia hänellä on ollut vuosien aikana useita kymmeniä vuodessa yrittäjäuran aikana.
Kuuppanen on kertonut tutustuneensa Verhon täydennettyyn kustannusarvioon (K12) ja käyneensä kohteessa äskettäin. Hän oli alakerrassa käynyt varastotiloissa sekä takka- ja kodinhoitohuoneessa. Rakenteita oli takkahuoneessa purettu. Varastotilasta oli puukoolaukset poistettu seinistä ja vain harkko oli esillä. Lattiapinnat takkahuoneesta oli poistettu ja ulkoseiniäkin oli auki. Puurakenteet ovat olleet suoraan harkkopintaa vasten ja eristeet ja alapinnat betonilaattaa vasten.Pinnoilla näkyi selvästi, että vahvaa kosteusvaihtelua on ollut.
Kuuppasen mukaan kellarin maanpaineseinille on ensin tehtävä hionta, koska siellä on epäpuhtauksia eivätkä seinät ole suoria. Jos hionnan 36jälkeen seinät ovat vielä epäsuoria, täytyy tehdä tasoitus, jotta ei jää ilmataskuja uusi eriste laitettaessa, jotta ei aiheudu uutta kondenssiongelmaa. On laitettava huopakaistale alareunaan, jotta estetään kosteushöyrytys alapinnasta uuteen eristeeseen.Uretaanieristykset ja teippaukset on tehtävä ja sen jälkeen alareuna on tehtävä vielä pinnoitteella siten, että limitys tulee betonin päälle noin 30 millimetriä. Kuuppasen mukaan kustannustaso tästä, eli kellarikerroksen maanpaineseinien korjauksesta, on Verhon kustannusarvion mukainen eli 450 euroa/ juoksumetri ja yhteensä 23.580 euroa. Verhon mittaustulokseen Kuuppanen ei voinut ottaa kantaa, vaan ainoastaan neliöhinnoitteluun.
Kuuppanen on kertonut, että kellarin alakatossa on liittolaatta, jossa on kovat ilmayhteydet huonetilaan porraskäytävässä, porrasaukossa ja läpivienneissä. Läpivientien kohtia pitää riittävästi avata, jotta saadaan tehtyä uretaanieristys. Sen jälkeen joko TKR:llä tai Powerproofilla tehdään kaasu- ja ilmatiiveys, ettei ilmayhteyttä ole yläkerran huonetiloihin. Läpiviennit sekä katon ja seinän rajaliitokset sekä porraskäytävässä liittymäkohta pitää saada täysin tiiviiksi. Verhon kustannusarvion mukaan sisäkatot sekä yläkerrassa höyrynsulkumuovin tiivistäminen ja alakatot kustantavat 17.550 eurolla. Kuuppasen mukaan kustannuspohja tässä on oikein. Verhon kustannusarvion mukaan tilliväliseinän kapillaarikatkon kustannus on 800 euroa / juoksumetri.Kuuppasen mukaan tämä on vähän Verhon mainitsemaa edullisempi 600- 700 euroa, mutta menee kustannusarvion puitteissa.
Kellarin lattiassa takkahuoneen kohdalla oli yksi iso halkeama. Tämä on välttämätön korjata, jos on ilmayhteys hiekkatilaan, eli pitää avata sauma ja injektoida. Verhon kustannusarvio on kellarin lattian osalta 2.500 on Kuuppasen mukaan kohdillaan.
Asuinkerroksessa eli toisessa kerroksessa oli Kuuppasen mukaan väliseinissä, sillä pienellä alueella, minkä hän näki, pieniä värimuutoksia puissa. Hän ei ihan tarkasti niitä päässyt näkemään muuta kuin yhdestä kohdasta. Kuuppasen mukaan rakenne ei ole niin sanotusti turvallinen.
Asuinkerroksen ulkoseinän korjauskustannukset ovat Verhon laskelman mukaan 950 euroa / juoksumetri, mikä on Kuuppasen mukaan oikein, jos ei korjata kokonaan. Kuuppasen mukaan korjaus pitäisi tehdä koko ilmatilan välistä, jolloin Verhon arvio on alakanttiin. Tämä tarkoittaa, että puurakenteita hiotaan, jos on epäpuhtauksia ollut; muutama millimetri on otettava ainakin pois, jos on ollut sädesieni, joka menee puun sisään.Silminnähden vaurioituneita vaakapuita tai muita puurakenteita ei yleensä voida jättää rakenteen sisälle, koska on vaikea saada kahden puuliitoksen kohta varmasti pitäväksi, eli ne yleensä poistetaan.Höyrynsulun sisäpuolella olevat puurakenteet, lastulevyt, vaakapuut, jotka ovat saaneet silminnähden kosteusvauriota, voi jättää rakennukseen, jos kaikki pinnat päästään hiomaan. Jos ei päästä hiomaan, silloin se on riski. Edullisempaa on vaihtaa puu kuin irrottaa ja hioa. Verhon kustannusarviossa todettuja korjaustöitä ei Kuuppasen mukaan voi suorittaa 47.500 - 58.000 eurolla. Hän on nähnyt vain Verhon kustannusarvion, ei muita.
Kuuppanen on vielä kertonut, että Verhon korjauskustannusarviosta, ettei hän itse ollut mitannut, kuinka paljon kellarikerroksessa oli maanpaineseinää, mutta yksikköhinta on Verhon kustannusarviossa kunnossa.


Olli-Pekka Riksanen on kertonut, että hän on vuonna 1991 valmistunut rakennusinsinööriksi ja ollut sitten alan töissä. Hän on hankkinut lisäkoulutusta ja on rakennusterveysasiantuntija. Tähän liittyen hän on toiminut muiden asiantuntijoiden opinnäytetyön ohjaajana ja on toiminut myös Esa Verhon opinnäytetyön työnohjaajana. Hän on toiminut myös tavarantarkastajana. Viimeiset neljä vuotta hän on toiminut riskienhallintaorganisaatiossa ja asiakkaat ovat pääosin ulkomaisia vakuutusyhtiöitä, jotka ovat vakuuttaneet kiinteistöjä Suomessa.Tekninen puoli kuuluu hänelle. Aiemmin hän oli muun muassa toiminut Raksystemsillä useamman vuoden, jossa hän hoiti viimeksi riita-asioita ja aika paljon oli asuntokauppa-asioita. Nykyisissä työtehtävissä hän on tekemisissä korjauskustannus!askelmien laatimisessa.
Riksanen on laatinut korjauskustannusarvion (V?), jota hän on käynyt läpi.
Riksanen on kertonut, että hän ei ole itse kohteessa käynyt. Hän on käynyt asian todisteet läpi ja käyttänyt pohjana Verhon täydennettyä kuntotutkimusraporttia, josta on selvinnyt korjaustarpeet. Hän on muodostanut käsityksen, mitä kohteessa pitäisi tehdä ja missä laajuudessa. Pinta-alatiedot ovat Verhon lausunnosta otettuja.Rakennustarvikkeiden yksikköhintoihin liittyen hän on käyttänytK-raudan hintoja. Tiivistyksen tuotteiden hinnat ovat yhdeltä toimijalta, joka tekee niitä työkseen. Tuntihintaan liittyen Riksanen on kertonut laskelmastaan, että siinä on kerrottu mitä on tehty, yksikkö, määrä, kuinka paljon ja työntekijätunti per yksikkö. Työmenekit on otettu kustannusarviolaskenta -kirjasta, eli rakennustiedon kirjasta, jossa on kerrottu, paljonko työntekijätuntia menee yksikköä kohden. Hän on käyttänyt tuntihintana 45 euroa sekä lvi- ja sähkötöissä 55 euroa.
Riksanen on kertonut, että oleellista kohteen korjauksessa on, että ulkopuoli, eli salaojat ja muut, laitetaan kuntoon ennen korjauksia. Kohde on perustettu kalliolle suurelta osin ja vettä pääsee valumaan rakennuksen alle. Ensin pitää siis ulkopuoli saada kuntoon, jotta ylimääräinen vesi ei pääse rasittamaan rakennuksen alapohjaa ja maanvastaisia seiniä ja muuta. Sillä, että ulkopuoli saadaan kuntoon, eli vettä ei valu talon alle, on vaikutusta alapohjaan ja korjaamisen, eli siihen, mitä on tarpeen tehdä, kun on kuivunut eikä enää nouse kosteutta.Takkahuoneen lattiaan ja väliseinään anturalla on suuri vaikutus sillä, että alapuoli on kuiva. Takkahuoneen lattia puretaan ja väliseinän 38anturalle tehdään tiivistyskorjaus. Puretaan betoniin ja tasoitetaan ja tehdään tiivistyksiä. Laatan kaikki saumat tiivistetään ja tasoitetaan ja laitetaan laminaatti. Kustannuksiin lisätään myös urakoitsijan yleiskulut - esimerkiksi tavaroiden siirtoa. Sitten on vielä rakennuttamiskustannukset, eli valvontaa ja lupaprosesseja, joina kustannuksina korjaustyössä on tässä käytetty 15 prosenttia.Yhteiskustannuksena tästä, eli alakerran alapohja, on Riksasen kustannuslaskelmassa 3.408 euroa.
Alakerran maanvastaisten seinien osalta Riksanen totesi, ettei pesuhuonetilaa tarvinnut huomioida ja oli paljon varastotilaa, johon oli käynti ulkoa ja palo-ovi sisältä, eli kyse ei ole asuintilasta. Näitä ei siis huomioitu. Maanvastaisten seinien korjaukseen liittyen Riksanen on kertonut, että kun ulkopuoli on korjattu, harkkomuuri kuivuu ja korjaustoimina tehdään seuraavaa: puretaan seinät harkkomuuraukseen ja katto joudutaan purkamaan takka- ja kodinhoitohuoneesta. Seinät primeroidaan, tasoitetaan ja tehdään eristys polyuretaanilevyllä. llmarakoja ei saa jäädä. Sitten levytetään, seinät tasoitetaan ja maalataan pari kertaa ja tehdään kattopaneelit. Riksanen on kertonut laskelmassaan (V7) lukevan lvi-työt kaksi kertaa, mutta toinen niistä tarkoittaa sähkötöitä. Sähköpistorasiat ynnä muut asennetaan takaisin uusimisen sijaan, koska kyse ei ole perusparannuksesta. Alakerran maanvastaisten seinien yhteiskustannuksena on Riksasen laskelmassa19.350 euroa.
Ensimmäisen kerroksen eli yläkerroksen osalta on Verhon lausunnossa ollut aika monessa kohdassa viittaus mikrobikasvustoon. Riksanen on kertonut lausunnossaan kuvanneensa kaavion, missä osissa rakennusta mikrobeja voi olla. Tämä kuvataan myös väitöskirjassa ja rakennustiedon kirjoissa. Sisällä mikrobit eivät ole sallittuja. Lämmöneristekerrokseen mentäessä vaipparakenteessa saattaa esiintyä mikrobeja. Lähemmäs ulkoseinää mentäessä tuulensuojalevyssä mikrobeja todennäköisesti löytyykin. Ei päästä sellaiseen tilanteeseen, että kaikki olisi ehdottomasti aina pois. Sisäpinta pitää olla tiivis, jotta ei pääse ilmavirtauksia sisäänpäin. Tästä syystä kohteessa otetaan levyseinät auki ja höyrysulkumuovit pois. Uusi höyrynsulkumuovi saadaan tiiviisti asennettua, eikä sieltä tule ilmavirtauksia sisätiloihin. Lattianrajassa on tiivistettä, jolla höyrynsulkumuovi tiivistetään rakenteisiin kiinni kuten myös ikkuna-aukkoihin ynnä muihin läpivientikohtiin ja yläpohjaan. Tällä estetään virtaukset sisään rakenteesta. Sitten laitetaan takaisin levyt, tasoitetaan ja maalataan. Väliseinistä osaa joudutaan korjaamaan, mutta homekoiraraportissa oli epäilys siitä, johtuivatko koirien merkkaukset läpiviennistä eli, että alakerrasta tulivat epäpuhtaudet. Riksanen on vielä viitannut lausuntoonsa, jossa tässäkin kohdassa lvi-työt oli kahteen kertaan. Toisella tarkoitettiin sähkötöitä.
Sitten kiinteistö vielä siivotaan, mistä kustannuksena yhteensä on Riksasen laskelmassa 3.242 euroa.
Loppusumma on yhteensä 72.389 euroa, jossa summassa ei ole Riksasen mukaan otettu huomioon tasonparannusta, käyttöiän 39pidentymistä. Kaikilla materiaaleilla on tekniset käyttöiät, jotka vaihtelevat. Kaikilla pintamateriaaleilla on tekniset käyttöiät, jotka vaihtelevat 5 vuodesta 50 vuoteen. Levyseinien maalausten tekninen käyttöikä on 10 - 15 vuotta. Laminaateilla käyttöikä on 25 vuotta.Riksanen ei tiennyt, mitä rakennuksessa on ollut, joten ei voinut ottaa tähän enemmälti kantaa.
Riksanen on kertonut, että Verhon kustannuslaskelmaan on laitettu kokonaisuutena eri vaiheita. Verhon laskelmaan sisältyy ilmeisesti varasto ja takan purku, eli töitä, joita hänellä eli Riksasella ei laskelmassa ollut, koska ei ole katsonut, että tämän vahingon vuoksi olisivat olleet välttämättömiä. Verhon laskelma on tehty niin, että varmuudella on kaikki pois, eli rakennetaan siis jo aika pitkälle taloakin.Verhon laskelmasta on vaikea sanoa, mistä hinnat muodostuvat. Parissa kohdassa, ulkoseinissä, ei ollut hirveän suurta eroa hänen eli Riksasen laskelmaan verrattuna.
Riksanen on kertonut, että riippuu kunnasta, tarvitseeko korjaustyöt rakennuslupaa, eikä hän ole tietoinen, miten tässä asiassa on. Verhon laskelmassa yllätti hintojen suuruus. Verhon kustannus rakennuslupa- ja rakennepiirustuksista, 4.000 euroa arvonlisäverollisena, on aika lähelle sitä, mikä se hänenkin mukaansa olisi. Rakennuttamisen ja valvonnan Verhon mukaisesta kustannuksesta, 6.000 euroa arvonlisäverollisena, Riksanen ei osannut sanoa tarkemmin kuten ei vastaava työnjohtajan kustannuksista, 5.000 euroa arvonlisän sisältäen. Riksasen mukaan summat Verhon laskelmassa voivat olla vähän yläkanttiin.


Niina Koljander on kertonut, että hänellä on koulutustausta kemianteollisuuden laboratorioalalta. Hän on saanut vahvan mikrobiologian alan koulutuksen. Hän on yhdeksän vuoden ajan tehnyt homekoirayrittäjän työtä ja kohteita on ollut 2.000.
Koljander on laatinut raportin koira-avusteisesta kosteusvauriokartoituksesta 25.4.2020 (K8), jota hän on käynyt läpi.
Koljander on kertonut käyneensä kohteessa huhtikuussa 2020. Ajatus oli, että tutkimus tehdään pääosin yläkertaan, mutta käytiin myös alakerrassa, jonne koirat voimakkaasti halusivat. Koirat etsivät voimakkaimpia hajualueita ja ovat opetettu ilmaisemaan hajualueen laajuutta. Koirat ilmaisivat yläkerran makuuhuoneen 1 ja 2 koko päätyseinän. Koirat ilmaisivat tässä sekä seinän alaosaan että seinälle ylöspäin. Hänen raportissaan on merkitty punaisella ylöspäin tulleet ilmaisut ja vihreällä lattiaan kohdentuen tulleet ilmaisut. Monesti ikkunan karmit ovat kohtia, joihin tulee ilmaisuja, mutta tässä koirat ilmaisivat makuuhuoneissa ikkunoiden välialueille. Makuuhuoneiden 1 ja 2 välissä vaatehuoneessa oli erikoinen paikka. Koirat saivat hajua lattiaan ja väliseinälle. Ne eivät saaneet paikannettua kunnolla hajua.
Alakerrassa voimakas kohta oli takkahuoneen kulmassa, jossa käytävä tulee takkahuoneeseen. Paljon ilmaisuja tuli väliseinälle ja lattiaan koko takkahuoneen alueelta. Ulkoseinät olivat auki ja sinnekin tuli ilmaisuja, 40mutta lattia oli voimakas. Lattiailmaisuja tuli myös kodinhoitohuoneen puolelle. Omien havaintojensa mukaan Koljander on kertonut tilassa olleen tunkkaista ja sisäilmaongelmaan viittaavaa hajua erityisesti sisälle tultaessa, eteisessä, makuuhuoneessa ja alakerrassa.
Koljander on vielä kertonut, että ylöspäin suuntautuneessa ilmaisussa mikrobihaju voi tulla myös yläpohjasta. Hän on kirjoittanut raporttiin, että on suositeltavaa tutkia yläpohjan kuntoa. Keittiössä tuli useampia lattiailmaisuja, joten voi olla lattian pintamateriaalissa ongelmaa. Myös alakerrasta voi kulkeutua mikrobien hajua, mitä on tarkoittanut tiskialtaan putkien kohdalla ilmaisut.
Ruokailutilaan, olohuoneeseen ja makuuhuone 4:een koirat eivät tehneet ilmaisuja. Ilmaisut painottuivat makuuhuone 1 ja 2:een. Koirat etsivät siis voimakkaimpia hajualueita. Koiran hakeutuivat olohuoneessa portaikon juureen eli kellarikerroksesta nousi hajua.


Hannu Alinen on kertonut olevansa terveysteknikko ja rakennusterveysasiantuntija. Hän on vuodesta 1983 alkaen pääasiassa toiminut terveystarkastajan tehtävissä.
Alinen on kertonut käyneensä kohdassa kohteessa maaliskuussa 2020, jolloin tarkastettiin alakerta, jossa oli vähän purettu paikkoja ja todettu ongelmia, ja sitä kautta oli syntynyt epäilys mahdollisesta terveydensuojelulain mukaisesta terveyshaitasta. Asukas teetti lisätutkimuksia ja toimitti kesäkuussa 2020 raportteja niistä. Näiden pohjalta todettiin alakerrassa selkeä terveydensuojelulain mukainen terveyshaitta, eli toimenpiderajoja ylittyi. Hän on sitten käynyt paikalla ainakin maaliskuussa viime vuonna (vuonna 2021), jolloin myös yläkerrassa todettiin vaurioita rakenteissa. Vauriot olivat laajoja mikrobivaurioita seinä- ja lattiarakenteissa. Seiniä oli avattu lisää ja vauriot pystyttiin paremmin havaitsemaan. Sekä runkorakenteissa että villoissa oli vaurioita. Osa oli märkää tai ainakin kosteita, ja osa oli rakenteista jo purkamalla poistettu. Yläkerrassa oli yllätys, että siellä oli niinkin paljon merkkejä mikrobikasvusta ja vauriosta. Yläkerrassa oli purettu seiniä ja välipohjaa. Esa Verhon tutkimuksissa oli asiaa tutkittu laajasti ja selkeästi, ja osoitettu, että on laajoja mikrobivaurioita, ja hän on itsekin ne nähnyt sekä ylä- että alakerrassa. Toimenpiderajan ylitykseen riittää, että vauriot ovat nähtävissä.
Alinen on kertonut Verhon korjausten (K12, s.3), liittyvän todettuihin terveyshaittoihin ja niiden poistamiseen. Nämä ovat ne korjauskohteet, joihin pitää paneutua. Sitä, ovatko korjaukset liiallisia, Alinen ei pystynyt arvioimaan, koska kyse on rakennuspuolen asiasta eikä hänen toimialastaan. Pääsääntöisesti on asumisterveysasetuksen perusteella niin, että, jos mikrobivaurio on sellaisessa kohdassa, josta on suora sisäilmayhteys, tai voi tulla maaperästä tai saastuneesta rakenteesta ilmaa asuntoon, se on korjattava. Aika usein ja useimmiten seinärakenteita joudutaan korjaamaan. Tiivistäminen vaatii erittäin paljon ammattitaitoa eikä sekään ole helppo ja halpa tapa. Saattaa olla helpompi korjata koko seinä. Hän kuitenkin arvioi korjaustapaselvitystä 41vain yleisellä tasolla.
Alinen on 30.3.2020 päivätyn raportin (KS, s. 2) johtopäätöskohtaan, jonka mukaan rakennuksen salaojien tukos ja salaojien mahdollinen huono kunto ovat jatkuneet arvion perusteella jo pitkään, kertonut, että salaojien tukos on ilmeisesti vaikuttanut alakerroksen kastumiseen ja aiheuttanut riskirakenteen kosteus- ja mikrobivaurion. Alinen on kertonut, että kyse on aika pitkälle riskirakenteista alakerroksessa, jossa on betonirakenteita sisäpuolisella lämmöneristeellä ja puukoolauksella. Maanvastainen rakenne on jo itsessään erittäin riski, mutta mitä varmemmin perustuksen kuivana pitäminen ei toimi, sitä varmemmin riski toteutuu. Suuri merkitys on, että salaojat ovat kunnossa.
Alinen on kertonut, että mikrobivaurion syntyminen vaatii usein useita vuosia - kahdesta vuodesta ylöspäin. Vaurion kehittyminen vaatii pitkän ajan varsinkin, jos kosteus tulee maaperästä. Vaurio voi syntyä pinnallisesti lyhyemmässä ajassa, mutta rakenteen sisällä vie useita vuosia, jopa kymmenen vuotta, ennen kuin vaurioita näkyy. Kosteutta voi alkaa nousemaan kahdessa vuodessa, mutta Alinen ei uskonut, että kahdessa vuodessa näin mittavia mikrobivaurioita syntyy. Mikrobivaurio vaatii kosteutta ja lämpöä. Useimmiten varsinkin maaperässä lämpö puuttuu. Jos salaaja on ihan tukossa, vettä alkaa nousta ja seinä saattaa kastua parissa vuodessa ihan kunnolla. Normaalisti tällainen rakenne vaatii 10 - 20 vuotta vähintään. Alinen ei pystynyt sanomaan, milloin tässä kohteessa ovat mikrobivauriot syntynyt.
Alinen on kertonut, että asumlsterveysasetuksessa on toimenpiderajat. Mikrobikasvu on terveydensuojelulain mukainen terveyshaitta.Mikrobeille ei ole olemassa suoranaisia raja-arvoa. Muutamat mikrobit on määritelty kosteusvaurioindikaattoriksi. Mikrobinäytteitä tarvitaan silloin, kun rakenteita ei ole juurikaan avattu, eli ei ole näkyvissä vauriota. Tällaisessa tapauksissa, jossa kokonaisia seiniä auki on ja joissa on valtavia silmin havaittavia laho-, kosteus-, home- ja mikrobivaurioita, vauriot ovat todettavissa silmämääräisesti.Yläkerrassa tällaista oli olohuoneen vasemmanpuoleinen nurkkaseinässä ja portaiden yläpäässä, ilmeisesti vuotojenkin takia tai sitten oli niin paljon puutavaraa, joka oli valmiiksi pilalla. Oli hyvin paljon tummunutta ja mikrobivaurioitunutta tavaraa.


Teemu Jalka on kertonut, että he olivat vuonna 2017 käyneet tutustumassa paikan päällä. He olivat huomanneet, että ulkoseinät oli juuri maalattu. Näytti, että katto olisi kunnossa, mutta kuntotarkastusraportin mukaan se pitäisi jossain vaiheessa korjata.Keittiön kaapistot yläkerrassa olivat alkuperäiset, mutta ne olivat siistit kuten wc:n laatat. Sisäseinät näyttivät äskettäin maalatulta. Myös parketti oli hyvässä kunnossa vaikkakin vanha. Kylpyhuone kaipasi kunnostusta. Kuntotarkastusraportissa oli todettu, että varaston seinässä on riskirakenne. Raportissa ei todettu sellaista, että muualla alakerrassa olisi riskirakennetta, vaan ainoastaan varastossa, jossa ei testien mukaan ollut ongelmaa. He ajattelivat, ettei ole ongelmaa, kun tämä oli mittauksin todettu eikä ollut kehotettu esimerkiksi, että seiniä 42purettaisiin. Hilkka Nuutinen oli asunut kohteessa ja kertonut varaston kosteusjäljen tulleen, kun aiemmin oli ollut seinustalla kukkapenkki.Vikaa ei enää ollut.
Heillä ei ollut perustetta alkaa tutkimaan mitään, kun he eivät ymmärtäneet, mitä pitäisi tutkia. Heti ei pitänyt alkaa kylpyhuonetta ja kattoa remontoimaan. Muutama vuosi eteenpäin mentäessä varastossa oli alkanut maalipinta lattiassa kupruilemaan. Hän oli ottanut laudan seinästä irti ja alla oli rihmastoa ja puu mureni käsiin. Hän otti yhteyttä myyjiin, jotka katsoivat, ettei vastuuta heillä olisi. Hän oli sitten yhteydessä kuntaan ja terveystarkastaja kävi katsomassa ja totesi tutkimukset tarpeelliseksi. Tilattiin rakennusterveysasiantuntija, joka otti näytteitä. Löytyi mustia mätiä puita ja näytteissä oli mikrobivaurioita. Hän tilasi sitten yläkertaan homekoiran, joka haisteli ympäriinsä homeen hajua ja otettiin näytteitä myös yläkerrasta. Kävi selväksi, etteivät he voi lasten kanssa jäädä asumaan taloon. Sijaisasuntoon muutosta Jalka on vielä kertonut, että oli todennut terveystarkastajalle, että pitäisi päästä lisää avaamaan pintoja. Terveystarkastaja totesi, että on varmasti hyvä ajatus. Heidän muuttonsa jälkeen avattiin yläkerran pintoja.
Teemu Jalkan mukaan talon tyydyttävän kunto oli linjassa sen mukaan, mitä he tiesivät, että pitää korjata. Taloon piti uusia katto ja kylpyhuone ja oli myös muita pieniempiä asioita. Nyt talo on purkukuntoinen.
Salaojissa ei myyjien omistusaikana, eli 30 vuoden aikana, ollut mitään ongelmaa, mitä pidettiin hyvänä merkkinä. Lisäksi Maasalon raportissa on toisaalta todettu, ettei tasonparannusta aiheudu, koska vesi ei ole noussut haitallisesti lattioille. Toisaalta heidän olisi vastaajien mukaan pitänyt jotain selvittää.
Teemu Jalka on kertonut, että multa ja viherkasvusto sokkelin vierustalta on poistettu. Patolevyjen ylälistat on osittain kiinnitetty, eli sivulta, jossa on sisäänkäynti alakertaan. Muilla sivuilla ei ole kiinnitetty.Kattoremonttia ei ole tehty; viisi urakoitsijaa on käynyt antamassa arvion ja käyneet yläpohjassa, mutta urakoitsijat eivät ole kuitenkaan sanoneet, että pitää korjata välittömästi. llmanvaihtoputkea ei ole jatkettu.Räystäspeltiä ei ole asennettu; kattoa ei kannata enää korjata. Keittiön vuotokaukalo on asennettu. lkkunapeltejä ei ole asennettu. Myyjillä ei 30 vuoteen ollut mitään ongelmia niiden kanssa, joten kiirettä ei niiden kanssa ole ollut.
Jalka on kertonut, että salaojien yksi kaivo oli näkyvissä alunperinkin. Vuonna 2019 kaivettiin esiin toinen ja myöhemmin vielä kolmas kaivo. Niissä ei ollut vettä, mikä viittasi heidän mielestään siihen, että on kuivaa. Yksi kaivo oli alarinteen puolella ja yksi kaivo oli ylärinteen puolella varaston nurkassa. Kaivettaessa esiin kaivot ja putket, todettiin, että kallio talon vierustalla meni ylös ja alas ja myös salaojaputki meni ylös ja alas eikä salaojia ollut alunperinkään tehty siten, että vesi salaojaputken kautta menisi kaivoon.
Teemu Jalka on kertonut kaivannoistaan talon ympärillä, että ne olivat 43jatkuvasti märkänä. Talon ympäristöt piti käydä joka päiväpumppaamassa. Hän oli muokannut myös kalliota. He ovat pyrkineet pitämään taloa kunnossa.
Teemu Jalka on kertonut, ettei korjaustensa myötä ole nähnyt enää härmää muodostuvan ja ainakin kattojen vesi juoksee hyvin ojaan. Talon vieressä ei näy enää vettä. Omasta työstään hän on kertonut, että on työn jälkikäteen laskenut eivätkä laskelmat ole ainakaan yläkanttiin.


Kari Laastinen on kertonut suorittaneensa LKV-tutkinnon ja on AKA- eli auktorisoitu keskuskauppakamarin hyväksymä arvioitsija. Hän on kiinteistön arviointiin liittyvissä tehtävissä ollut mukana sadoissa sellaisissa kohteissa, joissa on ollut tiedossa olevia korjaustarpeita.
Laastinen on kertonut, että tässä hänen tehtävänään oli ollut arvioida rakennuspaikan hinta (K21) siten, että siellä on purettavat rakennukset. Hän ei ole rakennustekniikan asiantuntija eikä ole arvioinut sitä, onko rakennus purkukuntoinen. Hän oli käynyt maaliskuussa 2021 kohteessa. Rakennuksessa käytiin lyhyen aikaa, koska haju oli pistävä. Kiinteistölle vei yksityistie. Hän on käynyt läpi kiinteistön tietoja, kaavoitustilanteen ja tiehankkeita sekä selvittänyt lähialueen vastaavat kaupat. Alue on metsän keskellä eikä palveluita ole. Tiehankkeita on lähialueilla.Alueella ei ole montaa kiinteistöä, mutta aika monessa vertailukaupoissa tiloilla on ollut purettavia rakennuksia. Kohteen markkina-arvo on100.000 +- 5 prosenttia. Rakennuksen purkukustannukset ovat noin40.000 euroa. Tontin arvo olisi siis 140.000 euroa, jos siellä ei olisi purettavia rakennuksia. Kiinteistön rakennusta ei voi myydä asuinrakennuksena, kun paperit olemassa siitä, että on selkeä terveyshaitta.
Piotr Laared on kertonut toimineensa 15 vuotta kiinteistövälitysalalla. Hänellä on LKV-pätevyys. Tuusula kuuluu hänen toimialueeseensa. Laared on kertonut tontin arvosta (V6), että se perustuukauppa-arvomenetelmään eli toteutuneisiin asuntokauppoihin alueella, rakennusvuoteen, neliöihin ja tämän hetkiseen markkinatilanteeseen. Tontin arvo on 120.000 euroa. Rakennuksen arvo on 260.000 euroa, mikäli se olisi normaalikuntoinen. Laared on kertonut, että hän on viimeisen viiden vuoden aikana myynyt kaksi kohdetta, joissa on todettu isojakin vaurioita, mutta helpoin tapa on myydä purkukuntoisena.


Ostajien tarkastus- ja selonottovelvollisuus
Lainkohdat ja oikeusohjeet
Asiassa on ensinnäkin riitaista, onko ostajille alakerroksen osalta muodostunut erityinen selonottovelvollisuus sen perusteella, mitä kaupantekoa ennen kuntotarkastuspöytäkirjassa on tullut esille. Esillä on ollut myös kauppakirjan ehto tähän liittyen.
Maakaaren 2 luvun 22 §:n 1 ja 2 momenttien mukaan ostaja ei saa laatuvirheenä vedota seikkaan, joka olisi voitu havaita kiinteistön 44tarkastuksessa ennen kaupan tekemistä. Ostajalla ei ole velvollisuutta ilman erityistä syytä tarkistaa myyjän kiinteistöstä antamien tietojen paikkansapitävyyttä eikä ulottaa tarkastusta seikkoihin, joiden selvittäminen edellyttää teknisiä tai muita tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä. Ostaja ei saa virheenä vedota seikkaan, josta hänen täytyy olettaa tienneen kauppaa tehtäessä.Maakaaren 2 luvun 9 §:n 2 momentin mukaan sopimuksella saadaan poiketa tämän lain mukaan myyjälle tai ostajalle kuuluvista oikeuksista ja velvoitteista. Ostajan 17-34 §:n mukaisia oikeuksia voidaan rajoittaa vain sopimalla yksilöidysti siitä, millä tavalla hänen asemansa poikkeaa laissa säädetystä.
Sanottua maakaaren 2 luvun 22 §:ää koskevien esitöiden (HE 120/1994 vp, s. 56-57) mukaan pykälässä säädetään ostajan velvollisuudesta tarkastaa kiinteistö ennen kaupan tekemistä sekä rajoitetaan ostajan oikeutta vedota virheeseen, jos hän tiesi kyseisestä kiinteistön ominaisuudesta tai jos hänen olisi pitänyt se havaita kiinteistöä tarkastaessaan. Ostajan edellytetään 1 momentissa aina tarkastavan kiinteistön ennen kaupan tekemistä. Jos hän laiminlyö tarkastusvelvollisuutensa, hän ei voi vedota seikkaan, joka olisi voitu kiinteistöllä käynnin yhteydessä havaita. Tarkastus on suoritettava tavanomaisella huolellisuudella, jota voidaan yleensä olettaa käytettävän arvokasta omaisuutta hankittaessa. Ostaja vastaa omasta huolimattomuudestaan, jos kaikkia merkittäviä ominaisuuksia ei ole liian nopeasti ja puutteellisesti suoritetussa tarkastuksessa selvitetty. Yleisiä sääntöjä siitä, mitkä seikat ostajan olisi aina tutkittava, ei voida antaa.Tarkastuksessa ei edellytetä suoritettavan erityisiä teknisiä toimenpiteitä tai mittauksia eikä muitakaan tavanomaisesta poikkeavia järjestelyjä.Rakennukset tulee tarkastaa siltä osin kuin tiloihin, kuten ullakko- ja kellaritiloihin, on esteetön pääsy. Yleensä riittää, että ostaja itse tarkastaa kiinteistön. Jos kiinteistössä on havaittavissa epäilystä herättäviä seikkoja, kuten kosteutta seinissä, ostajan on ryhdyttävä tarkempaan tutkimukseen. Tällöin olosuhteet saattavat edellyttää asiantuntija-apua. Myyjän antamat tiedot voivat rajoittaa ostajan tarkastusvelvollisuutta. Ostaja voi vedota virheeseen vain, jos hän on erehtynyt omatta syyttään. Ostaja ei voi 2 momentin mukaan vedota seikkaan, josta hänen voidaan olettaa tienneen kauppaa tehdessään. Ostajan on katsottava olevan selvillä yleisesti tiedossa olevista seikoista. Säännös koskee tältä osin kaikkia virheitä. Ostajan voidaan katsoa olevan tietoinen jostakin seikasta vain, jos hänellä samalla on käsitys sen merkityksestä. Ostaja ei menetä oikeuttaan vedota virheeseen, jos myyjä on vain lyhyesti maininnut seikasta, mutta ostajan ei kohtuudella voida olettaa ymmärtäneen siitä seuraavia vaikutuksia.
Oikeuskirjallisuuden mukaan selvää on, ettei ostaja voi vedota virheenä sellaiseen seikkaan, josta hän kuntotarkastusraporttiin tutustumalla on saanut tiedon ja jonka merkitys hänen on tullut ymmärtää. Kuntotarkastuksen ja ostajan tarkastusvelvollisuuden välistä suhdetta on tarkasteltu korkeimman oikeuden ratkaisuissa KKO 2004:78, KKO 2009:31, KKO 2019:16 ja KKO 2020:23. Kaikissa ratkaisuissa 45lähtökohdaksi otettiin se, että kuntotarkastushavainnot voivat antaa aiheen tavallista perusteellisempaan tarkastukseen. Arvioitaessa, oliko ostaja laiminlyönyt tarkastusvelvollisuutensa, otettiin huomioon toisaalta ennen kauppaa havaittujen riskitekijöiden ja vaurioiden laatu ja laajuus ja toisaalta ne toimenpiteet, joita virheiden havaitseminen olisi edellyttänyt. Niiden perusteella arvioitiin, olisiko ostajan tullut ennen kauppaa tehdä sellainen tarkastus, jossa kiinteistön virheet olisi havaittu. (Virhevastuu asunnon ja asuinkiinteistön kaupassa, Mia Hoffren, Helsinki 2021 2., uudistettu painos, s. 174-175)
Ratkaisuista ilmenee, ettei mikä tahansa kuntotarkastuksessa havaittu vauriomerkki tai vaurioitumisriski laajenna ostajan tarkastusvelvollisuutta käsittämään myös kiinteistöön kajoavia tai muita tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä. Se, ettei ostajan kovin helposti katsota olevan velvollinen ryhtymään rakenteita rikkoviin tarkastuksiin, on linjassa maakaaressa omaksutun myyjän virhevastuuta koskevan perusratkaisun kanssa. Maakaaren esitöiden mukaan myyjälle on asetettu tiedonantovelvollisuus kiinteistön laadusta, koska kiinteistöä hallussaan pitävällä myyjällä on ostajaa paremmat edellytykset tietää kiinteistön ja sillä olevien rakennusten ja laitteiden ominaisuuksista. Lisäksi tarvittavat tiedot on tarkoituksenmukaisempaa antaa yhden henkilön (myyjän) kuin kaikkien ostajaehdokkaiden hankittaviksi. Saman ajattelutavan mukaan rakenteita rikkovien toimenpiteiden tekeminen ja niiden tekemisestä päättäminen sekä riski niiden tekemättä jättämisestä kuuluvat lähtökohtaisesti myyjälle. Myyjällä on mahdollisuus tehdä nämä toimenpiteet ja kiinteistöä koskevien tietojensa perusteella usein myös parhaat mahdollisuudet arvioida niiden tarpeellisuus. Ostajan ei ole tarpeen ryhtyä kiinteistön perusteelliseen tutkimiseen vain varmuuden vuoksi, vaan tarkastusvelvollisuuden laajeneminen käsittämään myös kiinteistöön kajoavia toimenpiteitä edellyttää sellaisia vaurioitumiseen viittaavia hälytysmerkkejä, joiden perusteella myös maallikko-ostaja voi havaita lisäselvitysten tarpeellisuuden. Ostajan on oltava huolellinen ja tutustuttava saamaansa informaatioon, mutta häneltä ei edellytetä sellaista riskien tunnistamista, joka vaatisi rakennusalan osaamista. (Virhevastuu asunnon ja asuinkiinteistön kaupassa, Mia Hoffren,Helsinki 2021 2., uudistettu painos, s. 179- 180)
Tietty vauriomerkki voi antaa ostajalle aiheen selvittää tarvittaessa asiantuntijan avulla, millaisiin seikkoihin merkki voi viitata, mutta laajennettukaan tarkastusvelvollisuus ei tarkoita, että tutkimista olisi jatkettava siihen asti, että kaikki kiinteistön ominaisuudet saadaan selvitettyä täydellä varmuudella. Kaikki ostajan saama tieto vaikuttaa tarkastusvelvollisuuden laajuuteen, ja siinä missä esiin tulevat "vaaran merkit" voivat antaa aiheen lisätutkimuksiin, voivat rauhoittavat tutkimushavainnot antaa perustellun aiheen luottaa siihen, että seikan enempi tutkiminen ei ole tarpeen. (Virhevastuu asunnon ja asuinkiinteistön kaupassa, Mia Hoffren, Helsinki 2021 2., uudistettu painos, s. 180-181)
Korkeimman oikeuden ennakkoratkaisussa KKO 2020:23 tuli arvioitavaksi erityisesti, olivatko kosteusmittauspöytäkirjasta ilmenevät 46tiedot antaneet ostajille aiheen edellyttää rakennuksen kunnon tarkempaa selvittämistä sellaisin toimenpitein, joilla kaupan jälkeen ilmi tulleet vauriot olisi voitu havaita. Korkein oikeus viittasi ratkaisuihinsa, joissa oli arvioitu kiinteistön ostajan ennen kauppaa saamien rakennuksen vaurioita tai riskirakenteita koskevien tietojen vaikutusta ostajan tarkastusvelvollisuuteen eli ratkaisuihin KKO 2004:78, KKO 2009:31 ja KKO 2019:16. Ratkaisuissa todettiin otetun huomioon yhtäältä ne toimenpiteet, joita virheiden havaitseminen olisi edellyttänyt, ja toisaalta havaittujen riskitekijöiden ja vaurioiden laatu ja laajuus.Korkein oikeus totesi ratkaisussaan, että ostajilla oli kellarin kosteudesta ja alapohjan rakenteesta saamansa tiedon perusteella ollut aihe epäillä, että kellarin kosteus on voinut levitä myös alapohjaan tai asuinkerroksen seiniin ja aiheuttaa niissä vaurioita. Näiden seikkojen vuoksi ostajien olisi tullut edellyttää myös kellarin yläpuolisten rakenteiden kunnon tavanomaista perusteellisempaa selvittämistä.Mittauksissa oli kuitenkin havaittu vain normaaleja kosteusarvoja. Korkein oikeus totesi, että pintakosteuden osoittimella oli mitattu kosteutta pelkästään lattia- ja seinäpinnoista, ja mittausten tulokset olivat olleet kosteusmittauspöytäkirjastakin ilmenevin tavoin vain suuntaa-antavia. Ostajatkaan eivät olleet voineet perustellusti olettaa, että mahdollinen rakenteiden sisällä oleva kosteus tai siitä aiheutuneet vauriot olisivat tulleet ilmi pintakosteuden osoittimella tehdyissä mittauksissa. Sen sijaan tarkastusreikiä poraamalla oli saatu tietoa nimenomaan rakenteiden sisällä olevasta kosteudesta.Kosteusmittauspöytäkirjan mukaan tällöin oli tehty muutoinkin havaintoja materiaalien kunnosta. Mittausten tekijä oli näiden havaintojen perusteella arvioinut alajuoksupuut silminnähden terveiksi. Korkein oikeus katsoi, että edellä kuvattujen mittaustulosten perusteella ostajat olivat voineet luottaa siihen, että lattia- ja seinärakenteissa ei ollut kosteutta tai kosteudesta aiheutuneita vaurioita. Vaikka mittaukset olivat kohdistuneet vain rakenteiden yksittäisiin kohtiin, niitä oli kuitenkin tehty seitsemästä kohdasta. Korkein oikeus katsoi, että ostajat olivat pöytäkirjassa esitettyjen tietojen luotettavuutta arvioidessaan voineet lähteä siitä, että alan yrityksen tekemät mittaukset olivat olleet riittäviä ja edustavia ottaen huomioon myös yrityksen tiedossa olleen kosteuden kellaritiloissa. Kosteusmittauspöytäkirjassa ei ollut mainittu, että käytettyyn tutkimustapaan liittyisi epävarmuustekijöitä. Pöytäkirjaan oli kirjattu joitakin toimenpide-ehdotuksia, mutta siinä ei ollut suositeltu tehtäväksi rakennuksen alapohjaa koskevia lisätutkimuksia tai tuotu esiin tähän liittyviä korjaustoimenpidetarpeita. Asiassa ei ollut muutoinkaan tullut esiin sellaisia seikkoja, joiden perusteella ostajilla olisi ollut aihe pitää tehtyjä mittauksia alapohjan ja seinärakenteiden kunnon selvittämiseksi riittämättöminä. Korkein oikeus katsoi, että ostajilla ei ollut rakennuksen ikä, rakentamistapa ja tiedossa ollut kosteusrasitus huomioon ottaenkaan ollut aihetta edellyttää tehtyä laajempia tutkimuksia alapohjan ja seinärakenteiden kunnon selvittämiseksi ennen kauppaa. Sen vuoksi ostajat eivät olleet menettäneet oikeuttaan vedota virheenä kaupan jälkeen havaittuihin alapohjan ja seinien alaosien vaurioihin. (KKO 2020:23 kohdat, 6-9, 13, 23-25, 26-30) 47Korkeimman oikeuden ratkaisussa KKO 2019:16 (ään) kiinteistön ostajille oli ennen kauppaa esitetty kiinteistöllä olevaa rakennusta koskeva kuntotarkastusraportti, jossa kuvattiin rakennuksessa olevia riskirakenteita ja vaurioita sekä esitettiin korjaus- ja lisätutkimussuosituksia. Korkein oikeus on ratkaisussaan viitannut aiempaan ratkaisukäytäntöönsä ja todennut, että arvioidessaan sitä, onko ostajilla vaurioista tai riskitekijöistä saamansa tiedot huomioon ottaen oikeus vedota kiinteistössä kaupan jälkeen havaittuihin virheisiin, korkein oikeus on ottanut huomioon yhtäältä ne toimenpiteet, joita virheiden havaitseminen olisi edellyttänyt, ja toisaalta havaittujen riskitekijöiden ja vaurioiden laadun ja laajuuden. (KKO 2019:16 kohta 10)Korkein oikeus totesi sanotussa ratkaisussaan KKO 2019:16, että kuntotarkastusraportin mukaan alapohjan puurakenteissa oli havaittu lahovaurioita ja alapohjan kunnon kartoittamiseksi oli suositeltu lisätutkimuksia. Ostajat olivat siten ennen kauppaa heille toimitettuun kuntotarkastusraporttiin tutustumalla voineet saada tiedon siitä, että alapohjassa oli lahovaurioita, joiden laajuutta ei ole selvitetty ja joiden tarkempaa tutkimista kuntotarkastuksen suorittaja oli pitänyt tarpeellisena. Ostajat olivat ennen kauppaa tienneet paitsi niistä rakennuksen sijaintiin ja rakennustapaan liittyvistä seikoista, jotka ovat pitkäaikaisesti altistaneet alapohjan rakenteet kosteudelle, myös sen, että alapohjassa on vaurioita, joiden laajuus on alapohjatilan ahtauden vuoksi jäänyt selvittämättä. He olivat lisäksi saaneet tiedon siitä, että tarkastuksen suorittaneen rakennusalan ammattilaisen käsityksen mukaan alapohjan lahovaurioiden laajuus olisi syytä selvittää. Näiden tietojen perusteella ostajilla ei ollut ollut perusteltua aihetta olettaa, että alapohja ei olisi vaurioitunut laajemmin kuin tarkastuksessa on rakenteita rikkomatta ollut mahdollista havaita. Toisaalta raportista oli ilmennyt, että ensimmäisen kerroksen asuintiloissa ei ollut tarkastuksessa havaittu merkkejä kosteusvaurioista ja että myyjä ei ollut havainnut rakennuksessa puutteita tai vaurioita. Pelkästään näiden seikkojen perusteella ostajat eivät kuitenkaan tiedossaan olleet vauriot, riskirakenteet ja lisätutkimussuositukset huomioon ottaen olleet voineet luottaa siihen, että alapohjan rakenteet olisivat kunnossa siltä osin kuin niiden kuntoa ei ole tarkastuksessa selvitetty. Tällaista päätelmää ei ollut myöskään voinut tehdä sen perusteella, mikä on ollut myyjän hintapyyntö tai myyjän käsitys kiinteistön arvosta. Korkein oikeus totesi, että kuntotarkastusraportissa oli ilmoitettu alapohjarakenteeksi tuulettuva alapohja tuomatta esiin sitä, että tähän tietoon voisi liittyä epävarmuutta. Toisaalta raportista ilmeni, että alapohjatila on ahtautensa vuoksi jäänyt osin tarkastamatta, eikä raportti sisällä tarkempaa tietoa alapohjan rakentamistavasta. Kuntotarkastusraportista kävi ilmi, että talon sokkelissa ei ollut ollut tuulettuvaan alapohjarakenteeseen kuuluvan ryömintätilan tuulettumisen mahdollistavia tuuletusluukkuja. Ostajille ei ollut myöskään ennen kauppaa esitetty, että ryömintätilan tuuletus olisi järjestetty jollakin muulla tavalla. Alapohjan tarkastetusta osasta otetuista valokuvista oli havaittavissa vain lyhyt kaistale matalaa ryömintätilaa, jonka reunassa puurakenteet tulevat maahan kiinni. Näiden seikkojen lisäksi ostajat 48olivat olleet kohdassa tietoisia siitä, että lattiarakenteet ovat olleet pitkäaikaisen kosteusrasituksen kohteena ja että a\apohjassa on ollut havaittavissa kosteusvaurioita, joiden laajuutta on ollut syytä selvittää. Korkeimman oikeuden mukaan ostajilla oli näissä oloissa ollut erityinen syy selvittää rakennuksen vaurioita myös tavanomaisesta poikkeaviatoimenpiteitä käyttäen. Ostajat eivät näin ollen voineet maakaaren 2 luvun 17 §:ssä tarkoitettuna laatuvirheenä vedota alapohjan lahovaurioihin ja sen rakenteesta annetun tiedon virheellisyyteen. (KKO 2019:16 kohdat 21-28, 30-31)
Korkeimman oikeuden ratkaisussa KKO 2009:31 kaupan kohteessa oli ollut salainen laatuvirhe. Kauppakirjaan otetun ehdon mukaan ostaja oli tutustunut talossa suoritetun kuntotarkastuksen raporttiin ennen kaupan päättämistä ja ilmoittanut olevansa tietoinen raportissa mainituista kohdissa 3.2. ja 3.3 yksilöidyistä vioista, puutteista ja korjausehdotuksista. Myyjä ei kauppakirjan mukaan vastannut kuntotarkastuksessa ilmenneistä vioista, eikä niistä mahdollisesti rakenteille ja muille vastaaville aiheutuneista vahingoista. Asiassa oli kysymys siitä, oliko ostaja sanotun kauppakirjan vastuunrajoitusehdon perusteella tai sen vuoksi, että hänellä olisi ollut kuntotarkastusraportista ilmenevien tietojen johdosta maakaaren 2 luvun 22 §:n 1 momentissa tarkoitettu erityinen syy tarkastaa rakennuksen kunnosta annettujen tietojen paikkansapitävyys ja selvittää yläpohjan kunto, menettänyt oikeutensa vaatia hinnanalennusta sanotun kosteusvaurion vuoksi.Korkein oikeus on vastuunrajoitusehdosta todennut, että maakaaren 2luvun 9 §:n 2 momentin mukaan ostajalle kuuluvaa oikeutta esittää laatuvirheeseen perustuvia vaatimuksia voidaan rajoittaa vain sopimalla yksilöidysti siitä, millä tavalla hänen asemansa poikkeaa laissa säädetystä. Kuntotarkastusraportissa oli rakennuksen yläpohjan osalta todettu, että vesikate oli uusittu vuonna 1992 ja että vesikatteessa oli katteen alustastaan irtoamisesta johtuvia "poimuja", joiden taakse sadevedet lammikoituivat. Raportin mukaan syksyllä vesi "jäätyessään aiheuttaa katteelle ylimääräisen vaurioitumisriskin". Vesikatteenuusimista kannatti harkita "muutaman vuoden aikajänteellä". Raportissa oli lisäksi todettu, että savuhormin juurihuopa ei ollut tiivis hormia vasten. Jatkotoimenpiteenä juurihuovan reuna tuli tiivistää elastisella saumausmassalla. Kuntotarkastuksessa ei ollut todettu yläpohjan kosteusvauriota eikä sitä siten ollut raportin vioissa ja puutteissa yksilöity. Kauppakirjan vastuunrajoitusehdossa oli myyjän vastuu yksilöidysti rajoitettu vain raportista ilmeneviin virheisiin ja puutteisiin.Näin ollen kauppakirjassa ei ollut maakaaressa tarkoitetuin tavoin yksilöidysti sovittu myyjän vastuun rajoittamisesta yläpohjan kosteusvaurion osalta. Selonottovelvollisuudesta korkein oikeus totesi, että kuntotarkastusraportin mukaan yläpohjatilaa ei ollut voitu tarkistaa tarkistusluukun puuttumisen vuoksi. Yläpohjatilan tarkastaminen olisi siten edellyttänyt rakenteiden purkamista eli sellaista tavanomaisesta poikkeavaa toimenpidettä, johon ostajalla ei ollut ollut velvollisuutta ryhtyä ilman erityistä syytä. Kuntotarkastuksessa oli todettu vesikatossa sellaisia riskitekijöitä, jotka olivat heikentäneet sen kestävyyttä. Myös savuhormin juurihuovan tiiviys oli ollut puutteellinen. Katon vuotamista ei ollut kuitenkaan havaittu tai epäilty. Kuntotarkastusraportista ilmenevien 49tietojen perusteella ei ollut siten ollut syytä epäillä, että rakennuksen yläpohjassa oli kosteusvaurio. Korkein oikeus katsoi, ettei ostajalla ollut kuntotarkastuksen havaintojen perusteella myöskään erityistä syytä sanottuihin poikkeuksellisiin toimenpiteisiin yläpohjan kunnon selvittämiseksi. Tämän vuoksi hän ei ollut laiminlyönyt selonottovelvollisuuttaan. (KKO 2009:31 kohdat 1-6, 8-9)
Korkeimman oikeuden ratkaisussa 2004:78 oli kauppakirjaan sisältynyt maininta rakennuksessa havaituista kosteusvahingoista ja myyjän vastuuta rajoittava lauseke. Myöhemmin rakennuksessa oli havaittu merkittäviä rakennusvirheitä, joiden seurauksena rakennukseen oli tullut kosteusvaurioita. Asiassa oli ensinnäkin kysymys siitä, oliko ostajien kauppakirjaan sisältyvän vastuuvapauslausekkeen johdosta katsottava luopuneen oikeudestaan vedota kiinteistöllä olevassa omakotitalossa kaupanteon jälkeen havaittuihin rakennusvirheisiin eli kuivatusjärjestelmän puuttumiseen, peruslaatan alapuolisen täyttöaineksen virheellisyyteen ja rakennuksen virheelliseen perustamistasoon maastoon nähden. Kiinteistön 30.10.1998 allekirjoitetussa ja vahvistetussa kauppakirjassa on lauseke, joka kuului seuraavasti: "Rakennuksessa on 14.9.1998 suoritettu kunto-/ kosteuskartoitus, jossa on havaittu mm. seuraavat vauriot/ puutteet: - Alakerran lattiasta löytyi hieman kosteutta, josta ostaja on tietoinen. - Eteisen takassa on halkeamia. Ostaja on tutustunut kunto- / kosteuskartoituksesta laadittuun, hänelle luovutettuun raporttiin. Ostaja on tietoinen, ettei mainittujen vaurioiden laajuutta ja niiden mahdollisesti aiheuttamia muita vahinkoja ole selvitetty. Tästä huolimatta ostaja ja myyjä ovat sopineet, että ostaja ottaa kaupan kohteen vastaan siinä kunnossa kuin se hänelle viimeksi esiteltäessä oli. Myyjä ei ole vastuussa havaituista vaurioista tai puutteellisuuksista ja niiden mahdollisesti aiheuttamista lisävahingoista. Ostaja ottaa yksin vastattavakseen havaituista puutteellisuuksista, vaurioista ja lisävahingoista aiheutuvat korjaus- ja muut kustannukset." Ostajat eivät olleet allekirjoittaessaan kiinteistöä koskevan kauppakirjan olleet tietoisia rakennukseen sisältyvistä ja vasta kaupanteon jälkeen suoritettujen tarkempien tutkimusten johdosta havaituista vakavista rakennusvirheistä eli kuivatusjärjestelmän puuttumisesta, peruslaatan alapuolisen täyttöaineksen virheellisyydestä ja rakennuksen virheellisestä perustamistasosta maastoon nähden. Ostajat olivat kauppakirjan allekirjoittaessaan olleet tietoisia niistä omakotitalossa olevista kosteusvaurioista. jotka oli yksilöity kauppakirjassa. Nämä vauriot ilmenivät myyjän teettämästä kosteuskartoituksesta, jota koskevan asiakirjan myyjä oli ennen kaupantekoa esittänyt ostajille.Myyjän esittämästä kosteuskartoituksesta ei kuitenkaan ilmennyt, mistä kosteusvauriot ovat johtuneet eikä niiden syy ollut muutoinkaan ollut kauppaa tehtäessä selvillä. Kosteusvauriot aiheutuvat usein talossa olevista rakennusvirheistä. Sen vuoksi tällaisten vaurioiden havaitseminen asettaa ostajalle tavanomaista laajemman selonottovelvollisuuden. Virheiden toteaminen olisi ollut mahdollista vain sellaisilla tavanomaisesta poikkeavilla ja myyjän kiinteistöön kajoavilla toimenpiteillä, joihin ostaja ei olisi omin toimin edes saanut ryhtyä sopimatta asiasta myyjän kanssa. Korkein oikeus katsoi, ettei ostajien 50kosteuskartoituksessa havaittujen vaurioiden laajuus ja laatukaan huomioon ottaen voitu katsoa laiminlyöneen selonottovelvollisuuttaan sillä perusteella, että he eivät olleet edellyttäneet mainitunlaisia tarkastustoimia suoritettavan ennen kuin kaupasta päätettiin. Ostajilla oli myös kauppakirjaan sisältyvän vastuunrajoituslausekkeen estämättä oikeus vaatia kauppahinnan alennusta tällaisista kiinteistöllä olevassa omakotitalossa havaittujen rakennusvirheiden ja niiden aiheuttamien vaurioiden johdosta. (KKO 2004:78 kohdat 1-3, 6-7)Käräjäoikeuden johtopäätökset ostajien tarkastus- ja selonottovelvollisuudesta
Ostajien tarkastus- ja selonottovelvollisuus on asiassa arvioitavana vain kellari- eli alakerroksen osalta. Ostajilla on ollut ennen kaupantekoa käytettävissään kuntotarkastuspöytäkirja 13.4.2017 (K3, V2), jossa on lueteltu vikoja ja suositeltu toimenpiteitä.
Virheenä kantajat ovat vedonneet alakerroksen tilojen sisä- ja ulkoseinien ja lattiarakenteiden mikrobi- ja lahovaurioihin alakerran takka- ja kodinhoitohuoneen sekä eteisen osalta.
Kuntotarkastuspöytäkirjassa on esille tullut, ettei salaojien toimivuutta pystytty tarkastamaan ja on suositeltu salaojituksen tarkastamista.Lisäksi on muun muassa suositeltu mullan ja viherkasvuston poistamista sokkelin vierustoilta, patolevytyksen ylälistojen asentamista ja vesipeltien asentamista sekä varautumista vesikaton kokonaisvaltaiseenremonttiin. Pöytäkirjan mukaan perustuksissa tai alapohjassa ei havaittu rakenteellisia vikoja tai puutteita. Julkisivujen puurakenteessa tai maalipinnoissa ei havaittu puutteita. Kantavissa rakenteissa ei havaittu rakenteellisia vikoja tai puutteita. Väliseinissä ei havaittu rakenteellisia vikoja tai puutteita. Lisäksi pöytäkirjan mukaan alakerran lattia- ja seinäpinnat kosteusmitattiin ja ylärinteen puolella lattiassa perusmuurin vieressä havaittiin pienellä alueella kohonneita kosteuspitoisuuksia.Muualla alakerrassa ei kohonneita kosteuspitoisuuksia havaittu. Pöytäkirjan mukaan perusmuurin pinnoitteena oli pääosin vaakalauta ja sen takana näkyvissä höyrynsulku. Rakenne on riskirakenne ja saattaa kastua, mikäli salaojien toiminta ja pintavesien poisto on puutteellista. Ylärinteen puoleisen päädyn perusmuurin paneloinnin ja höyrynsulun takaa seinärakenteista tehdyssä kahdessa rakennekosteusmittauksessa ei havaittu kohonneita rakennekosteuspitoisuuksia.
Kuten korkeimman oikeuden ratkaisussa 2020:23 tässäkin asiassa kuntotarkastuspöytäkirjaan on kirjattu joitakin vikoja ja puutteita sekä toimenpidesuosituksia, mutta ei ole suositeltu tehtäväksi lisätutkimuksia liittyen siihen, mistä tässä asiassa on kysymys, eli seinien ja alapohjan kosteus- tai mikrobivaurioihin. Kosteusmittauksissa tuloksena oli pinnasta tehdyillä tutkimuksissa pienellä alueella kohonneita kosteuspitoisuuksia. Kahdessa rakennekosteusmittauksessa ei kosteuspitoisuuksia havaittu.


Kohteen myyntiesitteen (K2) mukaan kunto on tyydyttävä ja vikoina ja vahinkoina on mainittu kosteusvahinko 1980-1990, jonka syynä on 51mainittu viemärin olleen tukossa ja veden nousseen lattialle alakerrassa korjattu heti. Teemu Jalka on heidän eli ostajien saamista tiedoista ' kertonut, että he ajattelivat, ettei ole ongelmaa, kun tämä oli mittauksin todettu eikä ollut kehotettu esimerkiksi, että seiniä purettaisiin.Kohteessa asunut oli kertonut varaston kosteusjäljen aiheutuneen seinustalla olleesta kukkapenkistä, joka on poistettu, eikä vikaa enää ollut.
Asiassa on myös tullut esille Verhon kaupan jälkeen tekemissä tutkimuksissa, että takkahuoneen ja pesutilojen/pukuhuoneen välisessä seinässä näkyi kalkkihärmää listan päällä. Esille on tullut, ettei kuntotutkimuksessa ennen kauppaa todettu kalkkihärmää tai kosteutta tuossa seinässä, mihin on Verhon mukaan voinut vaikuttaa, millainen keli on ollut ja mihin aikaan vuodesta tutkimus on tehty.Kuntotarkastuksessa ei siis ollut tullut esille tällaistakaan seikkaa, eli härmää, joka myöhemmässä kuntotutkimuksessa on tullut esille.
Korkeimman oikeuden ratkaisujen mukaan huomioon otetaan yhtäältä ne toimenpiteet, joita virheiden havaitseminen olisi edellyttänyt, ja toisaalta havaittujen riskitekijöiden ja vaurioiden laatu ja laajuus. Tässä asiassa virheenä vedotun seikan, eli seinien ja alapohjan kosteus- ja mikrobivaurioiden, osalta kyse olisi ollut siitä, että ostajat olisivat lähinnä tarkastaneet salaojien toimivuuden ennen kaupantekoa ja tehneet tutkimuksia kuntokartoituksessa todetun riskirakenteen perusteella.Tämä olisi edellyttänyt enempiä rakenteita rikkovia toimenpiteitä, mihin ostajilla ei kuntotarkastuksessa esiin tulleiden edellä mainittujen seikkojen perusteella tai muutoinkaan ennen kauppaa saamiensa tietojen mukaan ole ollut syytä ryhtyä. Erityistä kosteutta ei ollut mittauksissa tai muutoinkaan havaittu tai tullut ostajien tietoon. Ostajat eivät näin ollen ole maakaaren 2 luvun 22 §:n 1 ja 2 momenttien mukaisesti menettäneet oikeuttaan vedota virheenä kaupan jälkeen havaittuihin alapohjan ja seinien vaurioihin. Myöskään kauppakirjan ehdolla, jossa on viitattu kuntotarkastukseen, jossa ei siis ole tullut esille yksilöidysti vaurioita, joihin kanteessa vedotaan, ei ole edellytetyllä tavalla yksilöidysti rajoitettu ostajan lain mukaisia oikeuksia.


Seuraavassa käräjäoikeus lausuu siitä, onko ostajien virheenä vetoamissa seikoissa kyse kantajien ensisijaisesti vetoamasta maakaaren mukaisesta salaisesta virheestä. Asiaa käsitellään erikseen rakennuksen alakerroksen ja yläkerroksen osalta. Ensin selostetaan lainkohdat ja oikeusohjeet.


Salainen virhe
Lainkohdat ja oikeusohjeet
Maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 5 kohdan mukaan kiinteistössä on laatuvirhe, jos kiinteistö salaisen virheen vuoksi poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää. 52Sanotun lainkohdan esitöiden (HE 120/94 vp, s. 51) mukaan, jos kiinteistö merkittävästi poikkeaa siitä tasosta, mitä samalla seudulla olevat ja vastaavan ikäiset ja laatuiset kiinteistöt ovat, sen voidaan katsoa olevan virheellinen. Säännös tulee sovellettavaksi silloin, kun kiinteistössä tai sillä olevissa rakennuksissa tai laitteissa on sellaisia vikoja ja puutteita, joita myyjä ja ostaja eivät ole voineet ennen kaupantekoa havaita. Arvioitaessa mitä ostaja voi perustellusti kiinteistöltä edellyttää, on erityistä huomiota kiinnitettävä rakennusten ikään ja niihin tehtyihin peruskorjauksiin. Mitä uudemmasta rakennuksesta on kysymys, sitä parempaa kuntoa ja nykyaikaisempaa rakennustapaa voidaan edellyttää. Olennainenkaan poikkeama tästä normaalitasosta ei ole virheen perustana, jos ostaja on sen tiennyt taikka jos poikkeama on otettu huomioon kauppahinnassa tai muissa kaupan ehdoissa.Maakaaren 2 luvun 21 §:n 1 momentin mukaan kiinteistön virheellisyys määräytyy sen mukaan, millainen kiinteistö on kauppaa tehtäessä.Myyjä vastaa kiinteistössä tällöin olevasta virheestä, vaikka virheilmenee vasta myöhemmin.
Säännöstä koskevien esitöiden (HE 1994/120 vp, s. 56) mukaan kiinteistön sopimuksenmukaisuus määräytyy 1 momentin nojalla kaupantekohetken mukaan. Kiinteistössä katsotaan olevan virhe, vaikkei vika tai puute, kuten kosteuden pääsy rakenteisiin, ole vielä kaupantekohetkellä aiheuttanut näkyviä vahinkoja. Ratkaisevaa on, onko vian syy tai peruste olemassa kaupantekohetkellä.Oikeuskirjallisuuden mukaan salaisen virheen säännöksessä edellytetään ensinnäkin, että kaupan kohde poikkeaa siitä, mitä siltä on voitu perustellusti edellyttää. Maakaaren esitöissä perusteena perustelluille odotuksille esitetään samalla seudulla olevien vastaavan ikäisten ja laatuisten kiinteistöjen taso. Säännöksen mukaan perusteltuja edellytyksiä arvioitaessa on otettava huomioon kauppahinta. Se, millaisia kiinteistön pintapuolisessa tarkastuksessa havaittavissa olleet ominaisuudet ovat kaupantekohetkellä olleet, kertoo kauppahintaa paremmin siitä tasosta, jota ostaja on kaupantekohetkellä voinut kohteelta edellyttää. Hinnan merkitykseen pitää suhtautua varauksellisesti myös sen takia, että hinta on osapuolten välisten hintaneuvottelujen lopputulos. Ostaja ei voi odottaa kohteelta tietynlaista kuntoa vain siksi, että hän on maksanut siitä paljon, vaan hänellä tulee olla muitakin perusteita odotuksilleen. (Virhevastuu asunnon ja asuinkiinteistön kaupassa, Mia Hoffren, Helsinki 2021 2., uudistettu painos, s. 115)
Oikeuskirjallisuudessa on otettu esille, että maakaaren esitöiden mukaan salaista virhettä arvioitaessa on kiinnitettävä huomiota rakennusten ikään ja rakennuksiin tehtyihin peruskorjauksiin siten, että uudemmalta rakennukselta voidaan edellyttää parempaa kuntoa ja nykyaikaisempaa rakennustapaa kuin vanhemmalta. Sekä vuosissa laskettu ikä että rakennusvuosi ovat merkittäviä. Kun muulle käsitykselle ei ole esimerkiksi ostajan havainnoista tai myyjän antamista tiedoista johtuvia perusteita, ostaja voinee odottaa, että kohde on aikanaan 53vastannut sen rakentamisajankohdalle tyypillistä laatutasoa.Korkeimman oikeuden ratkaisussa KKO 2019:41 todetuin tavoin kiinteistön ostaja voi lähtökohtaisesti perustellusti edellyttää, että kiinteistöllä olevat peruskorjaamattomat rakennukset on rakennettu rakennusaikana yleisen ja hyväksyttävänä pidetyn rakennustavan mukaisesti. Rakennuksen ikä puolestaan kertoo, kuinka paljon kohteen voi odottaa vuosien kuluessa huonontuneen siitä, millainen se on uutena ollut. Ostajan tulee ymmärtää muun muassa se, ettei mikään ole ikuista, vaan rakennuksen eri osilla on eripituiset tekniset käyttöiät. Jos rakennus on ollut pystyssä puoli vuosisataa ilman suurempia korjauksia, on selvää, että korjausvelkaa on kertynyt. Käyttöikänsä päähän tulleiden järjestelmien tai rakenteiden korjaus- ja uusimistarpeet eivät tarkoita myyjän vastuulla olevaa salaista virhettä. Ostaja ei pääsääntöisesti voi vedota salaisena virheenä sellaisten perusparannusten tekemättä jättämiseen, jotka ehkä yleensä olisi samanikäisissä kohteissa tehty.Sen sijaan ostajalla on oikeus odottaa, että rakennukseen vuosien saatossa tulleet vauriot on asianmukaisesti korjattu. Pelkästään se, että kohde on rakennettu rakennusaikaisen käytännön ja tietämyksen mukaisesti oikein, ei vielä tarkoita, ettei siinä voi olla virhettä. Kun on kysymys asumiseen tarkoitetusta kohteesta, ostaja voi odottaa, että kohde todella soveltuu asumiseen, ellei hänelle ole kerrottu tai kohteen tarkastuksessa ole ollut selvästi havaittavissa seikkoja, jotka tekevät kohteesta asumiskelvottoman. Rakentamisajankohtanaan tavanomaiseen tapaan rakennettu kohde ei välttämättä enää myöhemmin täytä kohtuulliselle asumistasolle asetettavia vaatimuksia. Rakentamisajankohtana yleisesti hyväksytty rakentamistapa voi myös myöhemmin osoittautua toimimattomaksi, jolloin ostaja saattaa voida vedota salaiseen virheeseen. Ratkaisussa KKO 2019:41(kohta 13) todetuin tavoin ainakin asumisen estävä terveyshaitta, jota ei voida kohtuullisin kustannuksin ja kohtuullisessa ajassa poistaa, on rakennusajasta ja -tavasta riippumatta laatuvirhe, jos ostaja on saamiensa tietojen perusteella voinut perustellusti edellyttää rakennuksen soveltuvan välittömästi asumiseen. (Virhevastuu asunnon ja asuinkiinteistön kaupassa, Mia Hoffren, Helsinki 2021 2., uudistettu painos, s. 116-118)
Vaikka lähtökohtana onkin taso, jota kyseisenlaisilta kohteilta voidaan yleensä edellyttää, ostajan kohteesta ennen kauppaa tekemät havainnot vaikuttavat siihen, mitä kohteelta voidaan odottaa. Virheisiin vetoamisen edellytyksenä on aina se, että niiden voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan. Salaisen virheen on lisäksi oltava merkittävä.Oikeuskirjallisuudessa on esitetty, että merkittävyyskynnys ylittyisi aina, kun kohde ei siinä olevien puutteiden vuoksi ole asumiskelpoinen tai kun puutteista aiheutuu haittaa terveydelle. Virheen määrittely merkittäväksi aina, kun se aiheuttaa haittaa terveydelle, on kuitenkin ongelmallista.Salaisella virheellähän tarkoitetaan merkittävää poikkeamaa siitä, mitä kohteelta on voitu perustellusti edellyttää, eikä poikkeaman merkittävyyttä voida arvioida irrallaan siitä tasosta, jota ostaja on voinut kohteelta edellyttää myyjän antamien tietojen ja kohteesta tekemiensä havaintojen perusteella. Vaikka hameesta aiheutuisikin terveyshaittaa, ei poikkeamaa ostajan perustelluista edellytyksistä voida välttämättä pitää 54merkittävänä. Vaikka kohde olisikin erittäin huonossa kunnossa, poikkeama ei ole merkittävä, jos kohde poikkeaa siltä edellytettävästä tasosta vain vähän. (Virhevastuu asunnon ja asuinkiinteistön kaupassa, Mia Hoffren, Helsinki 2021 2., uudistettu painos, s. 118-122)
Vaikuttavuuskynnyksen ylittymiseen riittää, että puute vaikuttaa kaupan kohteen käyttöön. Salaisen virheen kohdalla on perusteltua edellyttää sekä sitä, että puute vaikuttaa merkittävästi asumiseen, että sitä, että puutteen korjaaminen on vaikeaa tai kallista. Korjausten vaikeutta arvioitaessa on huomioitava muun muassa korjaustöiden kesto ja asumiselle aiheuttama haitta. Korjauskustannuksista on huomioitava vain ne kustannukset, jotka aiheutuvat kohteen korjaamisesta vastaamaan sitä tasoa, jota ostaja on voinut perustellusti edellyttää. Jos kohteen kunto korjausten myötä nousee tätä tasoa paremmaksi - kuten yleensä käy korjattaessa vanhoja rakenteita uusilla - tulee korjauskustannuksista tehdä arvonkorotusta vastaava vähennys ennen kuin niiden perusteella voidaan arvioida puutteen merkittävyyttä. Lisäksi jos kohteessa joudutaan korjaamaan myös sellaisia puutteita, joistaostaja on tiennyt tai joista hänen olisi pitänyt tietää jo ennen kauppaa, onpidettävä erillään tällaisten puutteiden ja virheenä arvioitavien, ostajalle yllätyksenä tulleiden puutteiden korjauskustannukset. (Virhevastuu asunnon ja asuinkiinteistön kaupassa, Mia Hoffren, Helsinki 2021 2., uudistettu painos, s. 122-123)
Korkeimman oikeuden ratkaisussa KKO 2019:41 on kaupan kohteena ollut 1950-luvun lopulla rakennettu asuinrakennus. Asiassa oli kysymys siitä, onko kiinteistössä salainen virhe sen johdosta, että kiinteistöllä sijaitsevan asuinrakennuksen rakenteissa oli kivihiilipikeä eli kreosoottia. Korkein oikeus katsoi, että ostaja voi lähtökohtaisesti perustellusti edellyttää, että kiinteistöllä olevat peruskorjaamattomat rakennukset on rakennettu rakennusaikana yleisen ja hyväksyttävänä pidetyn rakennustavan mukaisesti. Kiinteistössä ei yleensä voida katsoa olevan virhettä pelkästään sillä perusteella, että rakentamisessa on käytetty jotakin materiaalia tai ainetta, jonka käyttäminen on myöhemmin kielletty esimerkiksi terveydellisten riskien johdosta, jos tuon materiaalin tai aineen käyttäminen rakennusaikana on ollut yleisesti hyväksyttyä.Sellaisessa tapauksessa, jossa ostaja on esimerkiksi kiinteistönkunnosta tai arvosta saamiensa tietojen perusteella voinut perustellusti edellyttää, että kaupan kohteena oleva rakennus soveltuu välittömästi asumiseen, on asumisen estävä terveyshaitta yleensä kiinteistön laatuvirhe. Näin on rakennusajasta ja -tavasta riippumatta ainakin silloin, kun haittaa ei voida kohtuullisin kustannuksin ja kohtuullisessa ajassa poistaa. Korkein oikeus totesi asiassa muun muassa, että yleisesti on tiedossa, että kivihiilipikeä on käytetty laajalti kosteus- ja vesieristeenä rakennuksissa ainakin vielä 1950-luvulla. Kivihiilipien käyttö asuinrakennuksissa on sittemmin kielletty. Korkein oikeus katsoi, että rakennuksessa ei ollut käytetty kivihiilipikeä rakennusajankohtana tavanomaisesta poikkeavalla tavalla. Kiinteistössä ei siten ollut laatuvirhettä pelkästään sen vuoksi, että sillä olevan rakennuksen rakenteissa oli kivihiilipikeä. Arvioitavana oli tämän jälkeen se, haihtuuko rakenteissa olevasta kivihiilipiestä terveydelle haitallisia yhdisteitä 55huoneilmaan siten, että kiinteistössä oli tämän johdosta virhe. Kanteessa oli lähdetty siitä, että kivihiilipiki pitää terveyshaittojen ehkäisemiseksi poistaa rakenteista. Korkein oikeus viittasi perusteisiinsa, jotka sisälsivät muun muassa asiassa hankitun asiantuntijalausunnon läpi käymistä, ja katsoi jääneen näyttämättä, että rakenteissa olevasta kivihiilipiestä olisi haihtunut huoneilmaan sanottuja yhdisteitä ainakaan terveydelle haitallisessa määrin ennen rakenteiden avaamista ja että kivihiilipiki olisi pitänyt sen vuoksi poistaa. Asiassa ei ollut näytetty, että kiinteistössä olisi ollut kanteessa väitetty laatuvirhe. (KKO 2019:41 kohdat 1, 9, 12-16ja 26)
Korkeimman oikeuden ratkaisussa KKO 2009:39 oli vesi- ja lämmitysjärjestelmän alitehoisuuden korjaamiseksi ollut tarpeen uusia lämmityskattila. Kyse oli maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 kohdan mukaisesta laatuvirheestä. Korjauskustannukset olivat vastanneet noin yhtä prosenttia kiinteistön 395.000 euron kauppahinnasta, joten ne ovat sinänsä olleet kauppahintaan suhteutettuna määrältään verraten vähäiset. Kustannuksia ei toisaalta voitu pitää merkityksettöminäkään.Korkeimman oikeuden mukaan harkittaessa ostajan oikeutta hinnanalennukseen tulee niiden lisäksi ottaa huomioon virheen merkitys muutoinkin. Tässä kiinteistönkaupassa oli ollut kysymys normaaliin asumiskäyttöön ostetusta omakotitalosta. Puutteet lämpimän veden saannissa sekä lämmön riittämättömyys ilman varaavan takan käyttämistä olivat haitanneet rakennuksen käytettävyyttä sen varsinaiseen tarkoitukseen eli asumiseen. Tämän kaltaisilla asuinrakennuksen käyttöön liittyvillä, asumiskelpoisuutta tai ainakin asumisviihtyvyyttä heikentävillä puutteilla voitiin arvioida olevan vaikutusta myös kaupan ehtoihin. Korkein oikeus katsoi, että ostajalla oli virheen perusteella oikeus käräjäoikeuden tuomitsemaan hinnanalennukseen eli 4.000 euroa. (KKO 2009:39 kohta 5)
Korkeimman oikeuden ratkaisussa KKO 1994:78 on ollut kyse kysymys siitä, onko kiinteistöllä olevan omakotitalon arvo noussut rakennusvirheiden poistamiseksi ja vaurioiden korjaamiseksi tarpeellisten korjaustöiden johdosta siten, että talo on tullut parempaan kuntoon kuin ostaja sen kunto ja kiinteistöstä maksettu kauppahinta huomioon ottaen on perustellusti voinut odottaa. Korkeimman oikeuden mukaan lähtökohtaisesti vanhojen rakenteiden korvaaminen uusilla, nykyisten rakentamista koskevien määräysten mukaisilla rakenteilla merkitsee rakennuksen teknisen käyttöiän pidentymistä ja rakennuksen asumisviihtyisyyden parantumista. Tämä korottaa rakennuksen arvoa. Korjaustoimenpiteiden aiheuttamaa arvonnousua on kuitenkin arvioitava rakennusta kokonaisuutena tarkastellen. Mikäli tarpeelliset korjaustyöt koskevat sellaisia rakenteita, joita ei rakennuksen keskimääräisen elinkaaren puitteissa normaalisti jouduta uusimaan, ei näiden korjaustöiden suorittaminen korota rakennuksen arvoa eikä pidennä rakennuksen käyttöikää vastaavanlaisesta kunnossa olevasta rakennuksesta. Tässä tapauksessa oli kysymys ollut omakotitalon salaojituksen, perustusten täyttöön käytetyn maa-aineksen sekä osin seinärakenteiden uusimisesta. Näiden kaikkien todettiin olevan sellaisia rakenteita, joiden voidaan edellyttää kestävän omakotitalon koko 56elinkaaren ilman että niitä joudutaan välillä uusimaan. Vaikka mainitut rakenteet olikin nyt uusittu, omakotitalon käyttöiän ei voitu katsoa pidentyneen tai laatutason parantuneen siitä, mitä se olisi ollut, mikäli nämä rakenteet olisi alun pitäen rakennettu tuolloin voimassa olleiden rakentamista koskevien määräysten mukaisesti. Korkein oikeus totesi, että näin ollen ostajat eivät olleet saaneet hovioikeuden päätöksessä selostettujen korjaustöiden suorittamisesta sellaista hyötyä, joka olisi tullut ottaa huomioon kauppahinnan alennuksen määrää arvioitaessa. Korjaustöitä olivat hovioikeuden päätöksen mukaan lattian purkukustannuksista, alla olevan maan kaivuu 20 senttimetrin osalta, maan tiivistäminen, uusi sorakerros, uudet perustukset, uudet lattiat ja seinien korjaaminen 50 senttimetrin tasolle asti. (KKO 1994:78 kohdat 8-10)
Käräjäoikeuden johtopäätökset salaisesta virheestä
- Rakennuksen ala- eli kellarikerros (takkahuone, kodinhoitohuone, eteinen)
Rakennuksen ala- eli kellarikerroksen tiloista on asiassa ollut kysymys kodinhoitohuoneesta, takkahuoneesta ja eteisestä. Muilta osin kellarikerroksen tilat, eli kellarikerroksen pesutilat ja varasto, eivät ole kanteen kohteena.
Asiassa on ollut riidatonta, että rakennuksen ala- eli kellarikerroksessa on mikrobivauriota kuten Verhon tutkimuksesta ja otetuista näytteistä on esiin tullut. Vaurioista ja niiden korjauksesta ovat kertoneet Verho ja Maasalo. Lisäksi Kuuppanen ja Riksanen ovat kertoneet vaurioiden korjauksesta. He kaikki ovat asiantuntijoita rakennusalalla ja heillä on kokemusta kosteusvauriokorjauksista. Verho ja Riksanen ovat rakennusterveysasiantuntijoita. Verhon tutkimuksessa avaukset A, 8 ja C ovat kohdistuneet kellarikerrokseen.
Verho, Riksanen ja Maasalo ovat kaikki kertoneet vaikutusta olevan salaojien toimivuudella, eli ulkopuoliset osat on oltava kunnossa, jolloin vettä ei pääse rakennuksen alle. Teemu Jalka on kertonut todenneensa salaojien toimimattomuuden hänen kaivauksia rakennuksen vierustolla tehdessään.
Maasalo on painottanut, että kyse on ollut kyseiselle ajankohdalle tyypillisestä rakenteesta ja vaurio löytyy tällaisesta rakenteesta Maasalon mukaan lähtökohtaisesti aina. Verho on alakerroksen takkahuoneessa (A) ja kodinhoitohuone (B) tehtyjen avausten yhteydessä ottanut esille, että puurakenteet olivat kiinni harkossa ja betonissa, eli ei ollut minkäänlaista kosteussulkua eli kermiä välissä, joka yleensä asennetaan kyseiseen paikkaan. Bitumikermin puuttumisesta Verhon ja Maasalon on katsottava olleen erimielisiä. Verhon lausunnon (K11) sivujen 6 ja 7 kuvista 3 ja 5 takka- ja kodinhoitohuonetta koskien onkin havaittavissa, että alaohjauspuu on ollut kiinni betonissa. Takkahuoneen tiiliseinän Verho ja Maasalo ovat kummatkin kertoneet seinän kostuneen alaosastaan, koska tiiliseinä oli viety lattian pinnan alle, josta se sai kosteutta. 57
Sekä Verhon että Maasalon mukaan rakenteiden epätiiveys on kyseessä olevalle rakennusajankohdalle tyypillistä.
Esille on sekä Verhon että Maasalon kertomana tullut, että kohteessa on sen rakentamisen yhteydessä asennettu kosteaa, vaurioitunutta puuta. Maasalon mukaan kyseistä puuta on ylä- eli asuinkerroksessa ja alakerrassa on vauriomekanismi toinen. Maasalo on myös takkahuoneen kuvasta 1. (V 3, s. 4) kertonut, että alalaudasta on näkynyt (V3, s. 4 kuva 1), että se on vaurioitunut jo ennen kuin on tuotu taloon. Viereiset puut olivat ehjiä.
Vaurioiden syntymiseen on sekä Verhon ja Maasalon kertoman mukaan vaikuttanut edellä lausutun mukaisesti useat seikat.
Vaurioiden syntymiseen kuluneeseen aikaan vaikuttavat sekä Verhon, Maasalon ja Alisen mukaan olosuhteet. Verhon mukaan vaurioita usein aiheutuu kohteissa, joissa on matalaa sokkelia, jollaista tässä talossa on ollut vain osittain, ja kosteuskatkoja puuttuu, pidemmällä aikavälillä, eli vaurioiden syntyminen kestää kuukausia, vuosia. Verhon mukaan tässä kohteessa ovat vauriot jo syntyneet vuoteen 2017 mennessä. Maasalon mukaan mikrobivaurio voi aiheutua heti samana vuonna riippuen kosteuden määrästä ja sen toistuvuudesta. Kellarin seinissä on aina kylmä ja on jatkuvasti pieni kosteus. Alinen on kertonut, että mikrobivaurion syntyminen vaatii usein useita vuosia - kahdesta vuodesta ylöspäin. Vaurion kehittyminen vaatii pitkän ajan varsinkin, jos kosteus tulee maaperästä. Jos salaaja on ihan tukossa, ja vettä alkaa nousta, seinä saattaa kastua parissa vuodessa ihan kunnolla. Normaalisti tällainen rakenne vaatii Alisen mukaan vähintään 1O - 20 vuotta.
Terveystarkastaja Alisen tarkastuskertomuksen 30.3.2020 (K5) mukaan rakennuksen alakerroksessa on seinissä kosteus- ja mikrobivauriosta aiheutuva terveydensuojelulain terveyshaitta, jonka laajuuden selvittäminen ja korjaaminen vaativat pikaisia toimenpiteitä. Terveyshaittahavainto on vahvistunut terveystarkastajan tarkastuskertomuksessa kohteessa suoritettujen tutkimusten jälkeen 26.6.2020 (K9).
Vaurioiden korjauskustannuksista ovat esittäneet arvion Verho, Maasalo ja Riksanen sekä myös Kuuppanen.
Verhon mukaan korjaustöitä tulisi suorittaa kellarin maanpaineseiniin, kellarikerroksen alakattoon ja koolauksiin sekä kellarin lattiaan osittain, miltä osin Verho on kertonut, että takkahuoneessa oli kosteutta ja takkahuoneen edustalla oli halkeamia. Lisäksi korjauksia tulisi Verhon mukaan tehdä kellarikerroksen väliseiniin (levyrakenteiset) ja kellarikerroksen kivirakenteisen väliseinän alaosan kapillaarikatkoon. Verho on kertonut antaneensa asiassa lyhyen alustavan korjaustyöselostuksen ja kustannusarvion, joka on tehty vakiintunein hinnoin. Laskelmassa ensin on laskettu, kuinka paljon on ulkoseiniä ja 58väliseiniä ja neliöitä ja sitten on arvoitu kustannuksia.
Verhon arviossa on ollut mukana erikseen merkittynä salaojat, jotka eivät ole riidan kohteena. Kuten Riksanenkin on maininnut, Verhon kustannusarviossa on käsitelty kokonaisuutena eri vaiheita eikä siitä selviä, sisältyykö siihen koko kellarikerroksen korjaukset sisältäen myös varaston, joka ei ole kanteen kohteena. Verhon laskelmaan sisältyy myös takan purku, jota Riksasella laskelmassa ei ole ollut, koska ei ole katsonut tätä tässä välttämättömäksi korjaukseksi. Riksasen kustannusarviossa on selostettu, mistä summat koostuvat ja se on siten Verhon arvioita yksityiskohtaisempi. Riksasen arviossa ei myöskään ole mukana seikkoja, jotka eivät ole kanteen kohteena.
Riksanen on kertonut korjaustoimista, että takkahuoneen lattia puretaan ja väliseinän anturalle tehdään tiivistyskorjaus, puretaan betoniin ja tasoitetaan ja tehdään tiivistyksiä. Laatan kaikki saumat tiivistetään ja tasoitetaan ja laitetaan laminaatti. Maanpaineseinien osalta Riksanen on korostanut ulkopuolen korjauksia eli, kun ulkopuoli on korjattu, harkkomuuri kuivuu ja puretaan seinät harkkomuuraukseen ja katto joudutaan purkamaan takka- ja kodinhoitohuoneesta. Seinät primeroidaan, tasoitetaan ja tehdään eristys polyuretaanilevyllä. llmarakoja ei saa jäädä. Sitten levytetään, seinät tasoitetaan ja maalataan pari kertaa ja tehdään kattopaneelit. Sähköpistorasiat ynnä muut asennetaan takaisin eikä uusita, koska kyse ei ole perusparannuksesta, joka on eri asia.
Riksasen kustannusarvion mukaan alakerrasta eli takkahuonetta ja maanvastaisia seiniä koskevien korjaustoimenpiteiden kustannukset ovat yhteensä 22.758 euroa (takkahuoneen lattia ja väliseinä anturalla yhteensä 3.408 euroa ja maanvastaiset seinät yhteensä 19.350 euroa) sisältäen myös Riksasen kertomin tavoin rakennuttamiskustannuksina tarkoittaen valvontaa ja lupaprosesseja 15 prosenttia (arvonlisäverottomasta summasta). Lisäksi loppusiivouksesta aiheutuu Riksasen mukaan yhteensä 3.242 euroa sisältäen rakennuttamiskustannuksia 15 prosenttia. Tähän loppusiivouksen summaan sisältyy Verhon kustannusarvion perusteella myös yläkerrassa tehtävä siivous. Riksasen laskelmassa on siis otettu huomioon, etteivät alakerran osalta pesuhuone ja varasto kuulu asiaan. Kellari- eli alakerran korjauskustannusten on Riksasen kertomien sanottujen kustannusten perusteella katsottava kaikkiaan olevan 25.000 euroa.
Maasalon mukaan kellarin eli alakerran korjauksina on syytä tehdä uudet kellariseinät Verhon esittämällä tavalla. Maasalon korjauskustannuksiin ei ole lattiapäällysteitä otettu mukaan, koska niiden käyttöikä on päättynyt. Korjauskustannukset ovat alakerroksen osalta Maasalon mukaan 17.000 - 20.000 euroa. Kustannuksia tulee vielä noin 2.000 euroa, kun tiiliseen väliseinään tehdään kapillaarikatko.Alakerrasta rakenne tulisi Maasalon mukaan kuntoon ja mikrobivaurio poistuisi, kun uusitaan perusmuurien sisäpuoliset lämmöneristeet ja kapillaarikatko tiiliväliseinään. Maasalon sanotuissa summissa ei ole mukana rakennuttamiskustannuksia. 59
Kuuppanen on arvioinut Verhon kustannusarviota ja ottanut korjausten perusteeksi sen laajuuden, minkä perho on ottanut. Korjaustoimina kellarikerroksessa Kuuppanen on maininnut maanpaineseinien hionnan ja mahdollisesti tasoituksen, ja huopakaistaleen asentamisen alareunaan. Uretaanieristysten tekemiset ja teippaukset ja alareuna on tehtävä vielä pinnoitteella siten, että limitys tulee betonin päälle. Kustannustaso tästä eli kellarikerroksen maanpaineseinien korjauksesta on Kuuppasen mukaan Verhon kustannusarvion mukainen eli 450 euroa/ juoksumetri ja yhteensä 23.580 euroa. Verhon mittaustulokseen Kuuppanen ei siisvoinut ottaa kantaa. Kuuppasen mukaan kellarin alakatossa on kovat ilmayhteydet huonetilaan ja läpivientien kohtia pitää riittävästi avata, jotta saadaan tehtyä uretaanieristys. Sen jälkeen tehdään kaasu- ja ilmatiiveys, ettei ilmayhteyttä ole yläkerran huonetiloihin. Kuuppasen mukaan Verhon kustannusarviolaskelma on tältä osin oikein; eli sisäkatot sekä myös yläkerrassa höyrynsulkumuovin tiivistäminen ja alakatot kustantavat 17.550 eurolla. Tiilivälisei nän kapi!laarikatkon kustannus on Kuuppasen mukaan Verhon mainitsemaa edullisempi. Tämä kustannus kaikkiaan on ollut Verhon a!i/iossa 4.000 euroa. Lisäksi Kuuppanen on maininnut kellarin lattiassa takkahuoneen kohdalla olevan halkeaman. Tämä on Kuuppasen mukaan välttämätön korjata, jos on ilmayhteys hiekkatilaan, eli pitää injektoida eli avata sauma ja injektoida. Verhon kustannusarvio on kellarin lattian osalta 2.500 on Kuuppasen mukaan kohdillaan.
Sanotuista alakertaa koskevista kustannusarvioista tarkin on Riksasen kustannusarvio, joka on vastannut Maasalon kustannusarviota.Korjaustoimet ovat riittävät heidän kertomansa perusteella sekä ottaen huomioon myös Verhon ja Kuuppasen korjaustoimista kertoman. Riksasen ja Maasalon arvioissa ei ole otettu huomioon niitä kellarikerroksen osia, joista ei asiassa ole kyse, kuten ilmeisimmin on Verho ja siten myös Kuuppanen tehnyt. Kanteessa on alakerroksen osalta kyse siis vain takka- ja kodinhoitohuoneesta ja eteisestä, jotka muodostavat vain osan tiloista alakerroksessa. Ottaen huomioon korjausten kohteena olevat rakenteet, ja että Riksasen kertoman mukaan takaisin asennetaan vanhat pistorasiat ja muut, koska kyse ei ole perusparannuksesta, ei tasonparannusta Riksasen korjauskustannuksilla ole katsottava tapahtuneen. Myös Maasalon laskelmassa on katsottava otetun jo huomioon seikat, jotka merkitsevät tason parannusta. Kellari- eli alakerran korjauskustannusten on näin Riksasen kustannusarvion perusteella edellä lausutun mukaisesti 25.000 euroa.
Edellä lausutun perusteella kellarikerroksessa on useasta tekijästä johtuvia mikrobivaurioita, jotka aiheuttavat terveyshaittaa ja joiden korjauskustannukset ovat 25.000 euroa. Ostajilla on ennen kaupantekoa ollut tiedossa talon rakennusvuosi 1984 ja että talon kunto oli ilmoitettu tyydyttäväksi. Edelleen tiedossa on ollut, että talo on ollut alkuperäiskuntoinen ja ainakin sen vesikatto ja pesuhuone ovat vaatineet korjauksen. Ostajat ovat on ennen kauppaa tehdyn kuntotarkastuksen pöytäkirjasta saaneet tiedon, ettei salaojia voitu tarkastaa ja että ne on suositeltu tarkastettavaksi. Esille on 60tarkastuksessa ja pöytäkirjassa tullut myös, että perusmuurin pinnoitteena on pääosin vaakalauta ja sen takana oli näkyvissä höyrysulku. Rakenne on todettu riskirakenteeksi ja saattavan kastua, mikäli salaojien toiminta ja pintavesien poisto on puutteellista. Salaojien ja putkien tekninen käyttöikä on kuntotarkastuspöytäkirjaan merkityin tavoin 40-50 vuotta, eli ne ovat kiinteistön ostovuonna 2017 olleet melko lähellä teknistä käyttöikäänsä. Vaikkakaan salaojia ei voitu tarkastaa, esille ei ennen kauppaa ollut tullut kuitenkaan mitään sellaista, että salaojien toiminnassa olisi ongelmia tai edes viitteitä siihen. Kuten on jo edellä ostajan selonottovelvollisuudesta lausuttaessa todettu, mitään erityistä kosteutta ei kuntotarkastuksessa tullut esille ottaen huomioon myös ostajien myyjiltä tähän liittyen saamat tiedot.
Ostajat ovat kuntotarkastuksesta saamiensa tietojen perusteella olettaa, että talon rakenteissa voi olla jonkinasteisia vaurioita. Alakerran vaurioiden syntymiseen on siis edellä lausutun mukaisesti vaikuttanut moni tekijä ja myös rakennusajalle tyypillinen rakenne. Vauriot ovat ilmeisimmin edenneet edelleen kaupanteon jälkeen, mutta niiden syyt ovat olleet olemassa ennen kauppaa rakenteissa ja varsinkin salaojien toimimattomuudessa. Teemu Jalka on kertonut ensimmäisiä kaivantoja salaojien osalta tehdyn vuonna 2019. Vettä ei sittemmin ole hänen toimenpiteidensä myötä enää kertynyt talon viereen. Ostajilla ei ole kuntotarkastuspöytäkirjasta sekä myyjältä saamansa tiedot huomioon ottaen olettaa, että alakerrassa olisi mikrobivaurioiden suuremmassa määrässä kuin yleensä tämän ikäisissä ja rakenteissa taloissa siten, että aiheutuisi terveyshaitta varsinkin, ellei salaojien toimivuutta korjata pikimmiten. Toisaalta myyjätkään eivät ole tällaisesta tietoisia olleet.Alakerroksen korjauskustannukset eivät edellä mainitun mukaisesti ole kovinkaan suuret ainakaan suhteutettuna kauppahintaan, josta tontin arvo on Laastisen ja Laaredin kertomat huomioon ottaen kertoman perusteella ainakin 120.000 euroa. Talon ala- eli kellarikerroksessa on kuitenkin esiintynyt Verhon tutkimustulokset ja terveystarkastaja Alisen alakerroksesta lausuma huomioon ottaen huomattavassa määrin mikrobivaurioita ja silmämääräisestikin havaittavia vaurioita, jotka ovat aiheuttaneet myös terveyshaitan. Hajuhaittakin on ollut ilmeinen. Ostajat ovat muuttaneet talosta pois lokakuussa 2020 ja huhtikuusta 2020 alkaen alakerta on ollut pois käytöstä. Muuttoon on tosin ainakin osaltaan vaikuttanut enempien tutkimusten tekeminen. Vaikkakaan alakerroksen korjauskustannukset eivät edellä mainitun mukaisesti ole kovinkaan suuret, kaupan kohteen on kuitenkin kellarikerroksen vaurioiden perusteella katsottava poikenneen laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet, eli mitä ostajat ovat voineet kaupan yhteydessä perustellusti saamiensa tietojen perusteella edellyttää. Kaupan kohteena olevan rakennuksen ala- eli kellarikerroksessa on siten ollut maakaaren 2 luvun 17 §:n 5 kohdan mukainen salainen virhe.
- Rakennuksen ylä- eli asuinkerros
Rakennuksen ylä- eli asuinkerroksessa on Verhon tutkimuksissa ollut neljä kohtaa, joista otetuissa näytteissä on löytynyt mikrobeja siten, että 61kohta on merkitty Verhon tutkimuslausuntoon yläkerroksen pohjakuvaan punaisella (K11, s. 15), joka väri on tarkoittanut mukaan, että kyseessä on mikrobivaurioitunut rakenne.
Yläkerroksen pohjakuvaan punaisella merkitty näyte 5 (s. 18 (V3) ja K11, ei tästä kuvaa, on näyte 28955-5) on ikkunan kohdalta otettu näyte 28955-5, johon on Verhon mukaan voinut myös vaikuttaa, että ikkunassa voi olla ollut vuoto ja ikkunan puutteelliset pellityksetkin voivat vaikuttaa. Ennen kauppaa tehdyn kuntotarkastuksen pöytäkirjassa on todettu ikkunapellitysten puuttuneen ja suositeltu pellitysten asentamista.Teemu Jalka on kertonut, ettei pellityksiä ole asennettu.
Yläkerroksen pohjakuvaan punaisella merkityssä näytteessä 7 ( V3, s. 20 ja K11, s. 13, kuva 5, näyte 28955-7) on ollut kyse lattian alta löytyneestä kahden metrin alaohjauspuusta, jolta on osin ollut riidatonta, että siinä on ollut mikrobivauriota. Maasalonkin mukaan korjaustarve on tässä, mutta sitä ei hänen mukaansa voi yleistää muiden väliseinien ollessa toteutettu betonilattian päälle.
Yläkerroksen pohjakuvaan punaisella merkitty näyte 8 eli 28955-8 on otettu makuuhuoneen päädystä. Se on Verhon lausunnon sivun 13 kuvan 6 mukaisesti (K11) otettu makuuhuoneen ulkoseinän sisäpuolen laudasta. Maasalon mukaan kyse on makuuhuoneen päätyseinällä olevasta jalkalistalaudasta (V3, s. 22, kuva 17), josta on löytynyt mikrobikasvua yhdessä laudan pätkässä tolppien välissä. Jalkalistalauta kiertää kaikkien tolppien välissä. Alajuoksupuu on erikseen alempana.
Yläkerroksen pohjakuvaan punaisella merkitty näyte 10 eli 11535-6 on otettu Verhon tutkimuksen mukaan makuuhuoneen väliseinästä.Kyseisen kohdan osalta Maasalon mukaan alajuoksupuun alla ei ollut villakaistaa, mistä Verhon tutkimuksen näyte olisi otettu, vaan juoksupuu oli suoraan betonissa kiinni (V3., s. 11, kuva 7). Maasalon mukaan juoksupuun alapinnasta ottaman näytteen laimennossarjalla tehdyn tutkimustuloksen mukaan näyte alajuoksupuusta ei ollut kosteusvaurioitunut. Puu oli Maasalon mukaan ollut päivän polttama. Maasalo on vielä kertonut, että kyseinen poikittainen väliseinä on jäykistävä seinä, joka laitetaan holvin päälle. Muut väliseinät lähtevät lattian päältä eli kyseinen jäykistävä väliseinä on rakenteeltaan erilainen kuin muut väliseinät.
Sanottujen Verhon tutkimukseen merkittyjen punaisella merkittyjen kohtien lisäksi Verhon tutkimuksessa on yläkerrassa havaittu keltaisella merkittyjä kohtia, jotka havainnot voivat Verhon lausunnon mukaan viitata kosteusvaurioon. Keltaisella merkittyjä kohteita on yläkerrassa ollut kaikkiaan kahdeksan. Verhon mukaan keltaisella merkityt kohdat tarkoittavat toimenpiderajan eli korjaustarpeen osalta, että on tehtävä kokonaisarvio syistä ja siitä, millaisia mikrobeja on. Mikrobeja voi olla vähemmän, mutta on kosteusvaurioindikaattoreita, joista saadaan usein oireita. Keltaiset kohdat olivat tässä olleet pääosinulkoseinärakenteessa ja myös keittiössä. Keltaiset näytteet olivat Verhonmukaan ulkoseinässä ovat pääosin höyrysulun sisäpuolelta ja siellä oli 62silminnähtäviä mikrobivauroita.
Maasalo on käynyt läpi Verhon tutkimuksessa otettuja näytekohtia ja todennut niiden monessa kohdassa olevan paikallisia ja vähäisiä vaurioita eikä kyse ole varsinaisesta mikrobi- tai kosteusvauriosta.Maasalon mukaan mikrobikasvuston haju kellaritilassa oli selkeä ja haju kulkeutui kaikkialle yläkertaan, mikä oli selkeä haitta rakennuksessa. Hiiren ulosteen haju oli toisella käyntikerralla voimakas, kun rakenteita oli avattu.
Homekoiratutkimuksen kohteessa tehneen Niina Koljanderin kertoman perusteella alakerrasta oli tullut hajua koirien halutessa voimakkaasti alakertaan. Koirat olivat hakeutuneet olohuoneessa portaikon juureen, eli kellarikerroksesta nousi hajua. Esille oli tutkimuksessa myös tullut, että koirat saivat hajua lattiaan ja väliseinälle. Koirat eivät saaneet paikannettua kunnolla hajua. Koljander on vielä kertonut, että ylöspäin suuntautuneessa ilmaisussa mikrobihaju voi tulla myös yläpohjasta.Keittiön imaisujen osalta Koljander on kertonut, että lattian pintamateriaalissa voi olla ongelmaa tai alakerrasta voi kulkeutua mikrobien hajua, mitä on tarkoittanut ilmaisut tiskialtaan putkien kohdalla.
Kaiken kaikkiaan yläkerrassa todetut Verhon tutkimuslausuntoon niin punaisella kuin keltaisella merkityt kohdat eivät ole Maasalon tutkimuksessa, ja myös Koljanderin tutkimuksessa, esiin tulleet seikat huomioon ottaen sellaisia, joiden perusteella kyse olisi kyse salaisesta virheestä, eli että kaupan kohde näiden Verhon tutkimustulosten perusteella poikkeaisi laadultaan merkittävästi siitä, mitä ostajat ovat myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voineet kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää. Kyse on peruskuntoisesta 1984 vuonna rakennetusta talosta ja jonkin verran vaurioita voidaan olettaa rakenteista löytyvän. Kyse on ollut jo alun perin kostean puun käyttämisestä ja rakennusajankohdalle tyypillisistä epätiiviistä rakenteista. Kyse on kuitenkin yksittäisistä vauriokohdista, löydöksistä, joihin suurimmassa osassa on edellä lausutun ja todistelun selostamisen yhteydessä esille tulleen mukaisesti Maasalon tutkimuksissa löytynyt syy, joka ei viittaa varsinaiseen mikrobivaurioon yläkerrassa, vaikkakin näkyviäkin vaurioita on ollut. Useimmissa kohdissa Verhon tutkimuksen näytteistä onkin vain viite eli epäilys mikrobivaurioon. Asiassa ei voida pelkästään terveystarkastaja Alisen kertoman perusteella katsoa olevan laajoista vaurioista yläkerroksessa, jossa suurimpana ongelmana on ollut alakerrasta kulkeutuva haju, joka on tullut homekoiratutkimuksessakin esille. Myös vesikate, jonka korjaustarve on ollut ostajien tiedossa ja josta asiassa ei ole kyse, on homekoiratutkimuksessakin esille tulleen perusteella osaltaan aiheuttanut ongelmia yläkerrokseen. Edellä sanottu vahvistaa sitä, että varsinainen terveyshaittaa aiheuttava kosteus ja mikrobivaurio on alakerrassa, josta se tulee korjauksin poistaa.Virheen seuraamus 63Seuraamusta koskevat lainkohdat ja oikeusohjeet
Maakaaren 2 luvun 17 §:n 2 momentin mukaan ostajalla on virheen perusteella oikeus hinnanalennukseen tai, jos virhe on olennainen, oikeus purkaa kauppa.
Maakaaren 2 luvun 31 §:n 1 ja 2 momenttien mukaan hinnanalennus määrätään vähentämällä sovitusta kauppahinnasta virheellisen kiinteistön arvo kaupantekohetkellä. Jos kauppahinta on sopimuksen mukaisen kiinteistön käypää arvoa pienempi tai suurempi, hinnanalennusta määrättäessä otetaan huomioon kauppahinnan ja sopimuksen mukaisen kiinteistön arvon suhde. Myyjän on maksettava hinnanalennuksena palautettavalle kauppahinnalle korkolain 3 §:n 2 momentin mukaista korkoa siitä päivästä lukien, jona hän vastaanotti kauppahinnan.
Sanottua säännöstä koskevien esitöiden (HE 120/1994 vp, s. 62-62) mukaan hinnanalennuksen tarkoituksena on tasapainottaa ostajan maksettavaa kauppahintaa suhteessa luovutettuun, sopimuksenvastaiseen kiinteistöön. Ostaja voi aina vaatia hinnanalennusta, kun kiinteistö ei vastaa sitä, mitä ostajalla on oikeus edellyttää. Hinnanalennuksella vähennetään sovittua kauppahintaa virhettä vastaavalla osalla. Alennuksen suuruus lasketaan 1 momentin mukaan sovitun kauppahinnan ja virheellisen kiinteistön arvon erotuksena. Sopimuksenvastaisen kiinteistön arvo lasketaan kaupantekohetken käyvän arvon mukaisena. Ottaen huomioon kiinteistöjen yksilöllisyyden voidaan myydyn kiinteistön arvo usein määritellä vain harkinnanvaraisesti. Vertailuaineistona voidaan käyttää samantyyppisistä, rakennuksiltaan samantasoisista ja -ikäisistä lähiseudun kiinteistöistä saatuja kauppahintoja. Yhtenä tapana laskea hinnanalennuksen suuruutta on käytetty korjauskustannuksia. Kaikissa tapauksissa korjauskustannukset eivät tuota oikeaa hinnanalennuksen määrää, sillä huonokuntoisten kiinteistöjen hintatasoa saattaa nostaa se, että monet ostajat katsovat voivansa itse korjata kiinteistöä taikka tyytyä huonokuntoiseenkin kiinteistöön. Vian korjaaminen voi myös johtaa kiinteistön arvon nousemiseen, kun esimerkiksi vanhan rakennuksen lämmityslaitteista vaihdetaan uuteen. Silloin kun korjaustoimenpiteet tehdään pitkän ajan kuluttua kaupan tekemisestä, kustannusten nousun vaikutus on vähennettävä hinnanalennusta laskettaessa. Kun arviointihetkenä on aina kaupantekohetki, yleisen rakennuskustannustason taikka kiinteistön hintojen vaihtelu ei vaikuta hinnanalennuksen suuruuteen. Hinnanalennuksen laskemista koskevassa säännöksessä on pidetty lähtökohtana, että sovittu kauppahinta vastaa sopimuksenmukaisen kiinteistön arvoa.Suhteellisuusperiaatteen mukaisesti hinnanalennusta määrättäessä on kuitenkin otettava huomioon, jos kiinteistö on alunperin myyty markkinahintaa halvemmalla tai kalliimmalla. Tämä merkitsee sitä, että hinnanalennus voi olla virheen arvoa pienempi, jos voidaan todentaa, että kiinteistö on alunperin ostettu alle käyvän hinnan.
Korkeimman oikeuden ratkaisussa KKO 2015:58 oli kyse siitä, oliko 64salainen virhe kaupan purkuun oikeuttavasti olennainen. Kyse oli vuonna 1955 rakennetusta talosta 1.200 neliömetrin tontilla.Kauppahinta oli ollut 68.000 euroa. Joltain osin taloon oli tehty perusparannusta. Korkein oikeus katsoi, että maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 5 kohdan salaisen virheen olennaisuusarviointi on tehtävä kokonaisharkinnan perusteella, jossa voidaan kiinnittää huomiota paitsi siihen, millainen kiinteistö on laadultaan verrattaessa sitä muihin vastaaviin kohteisiin ja rakentamisajan tyypilliseen laatutasoon, myös kaupan kohteen sopimuksen mukaisiin ominaisuuksiin sekä kaupantekohetkellä ostajalla käytettävissä olleisiin tietoihin esimerkiksi kiinteistön käyttötarkoituksesta ja arvosta. Tällaisten seikkojen perusteella voidaan muodostaa kokonaiskäsitys siitä, millaista tasoa ostaja on voinut kaupan kohteelta perustellusti edellyttää. Jos kiinteistö poikkeaa ominaisuuksiltaan näin määrittyvästä tasosta salaisen virheen vuoksi sellaisella tavalla, ettei ostaja voi käyttää kiinteistöä aikomallaan tavalla kohtuullisen ajan kuluessa virheen havaitsemisesta, virhettä voidaan pitää jo tästä syystä olennaisena. Virhettä voidaan pitää olennaisena myös silloin, jos sen korjaaminen on asianmukaisen kiinteistön käytön kannalta välttämätöntä, mutta sitä ei voida kohtuullisin kustannuksin korjata. (KKO 2015:58 kohdat 1,213, 14)Kustannusten kohtuullisuuden arvioinnin osalta korkein oikeus katsoi sanotussa ratkaisussaan ensinnäkin, että useita kymmeniä vuosia vanhan omakotitalokiinteistön ostajalta voidaan lähtökohtaisesti edellyttää varautumista siihen, että taloa joudutaan korjaamaan rakennusosien normaalin kulumisen vuoksi aikaisemmin kuin esimerkiksi kaupan kohteesta laaditun kuntotarkastuksen perusteella on ennakoitu. Vaikka myyjän vastuu kaupan kohteen virheestä voi näissäkin tapauksissa aiheutua esimerkiksi kauppakirjan ehtojen tai myyjän ennen kauppaa antamien virheellisten tietojen perusteella, ei se, että rakennuksen tiettyjen osien tekninen käyttöikä jää jonkin verran tavanomaista lyhyemmäksi, monestikaan vielä täytä sellaista salaiselta virheeltä edellytettävää olennaisuusvaatimusta, mikä oikeuttaisi ainakaan kaupan purkamiseen. Mikäli salaisen virheen korjauskustannukset kuitenkin poikkeavat rahamäärältään merkittävästi sellaisista korjauskustannuksista, joihin ostajan on tullut perustellusti varautua kaupan kohteen kunnosta saamiensa tietojen perusteella, virhettä voidaan pitää merkittävänä. Tällöin arvioitavana on se kysymys, onko virhe myös niin olennainen, että ostajalla on oikeus kaupan purkamiseen. Korkein oikeus totesi, että kiinteistön kaupan purkamisen edellytyksenä oleva olennaisuuskynnys on korkeampi kuin salaiselta virheeltä edellytettävä merkittävyyskynnys. Tämä on otettava huomioon, kun arvioidaan kysymystä siitä, milloin korjauskustannukset nousevat niin korkeiksi, että kauppa on ostajan niin vaatiessa purettava. Korkein oikeus katsoi, että lähtökohtaisesti purkamisen edellytyksenä voidaan pitää sitä, ettei kauppaa olisi edes alennettuun hintaan lainkaan syntynyt, jos virhe olisi ollut ostajan tiedossa. Tilanne voi olla sellainen, että virheen korjaaminen ilman viivytystä on välttämätöntä, jotta kiinteistöä voidaan käyttää aiotun tarkoituksen mukaisesti, ja korjauskustannuksiin liittyy varteenotettava riski siitä, että ne nousevat kohtuuttomiksi verrattuna siihen, mihin ostajan voidaan katsoa 65perustellusti varautuneen. Tällaisessa tilanteessa ostajalta ei voida edellyttää sitä, että hän kantaisi riskin korjauskustannusten määrästä ja korjaustöiden onnistumisesta. Edellytykset kaupan purkamiselle voivat tällöin olla olemassa. Korkein oikeus katsoi edelleen, että mainitun kaltaisen laatuvirheen kohdalla kaupan purkamisen edellytyksen täyttymistä ei voida arvioida yksinomaan tarkastelemalla korjauskustannusten suhdetta kiinteistön kauppahintaan. Mikäli edellytyksenä olisi se, että korjauskustannusten tulisi nousta johonkin prosenttimäärään, kuten vähintään 40 prosenttiin kauppahinnasta, voisi se tapauksesta riippuen johtaa joko myyjän tai ostajan kannalta kohtuuttomaan lopputulokseen. Korkein oikeus katsoi, ettei virheen olennaisuutta asumiselle aiheutuvan haitan kannalta voida arvioida pelkästään virheen korjaamiseksi tarvittavien rakennustöiden kestoajan pituuden perusteella. Laatuvirheen vuoksi kiinteistöllä olevan asuinrakennuksen käyttö voi olla kokonaan estynyt siihen saakka, kunnes virhe on lopulta asianmukaisesti korjattu. Ostajalle on ehtinyt aiheutua monesti haittaa jo siinä vaiheessa, kun haitan syy lopulta selviää. Asumishaitan arvioinnissa merkityksellisiä ovat myös terveysviranomaisten kannanotot rakennuksessa asumiseen liittyvistä terveydellisistä riskeistä. (KKO 2015:58 kohdat 15-18)
Yhteenvetona asiasta korkein oikeus katsoi kyseisessä ratkaisussaan, että alapohjan ja pesutilojen kosteusvauriot ovat laadultaan sellaisia, että kiinteistön käyttö asumistarkoitukseen ja rakennuksen vaurioitumisen jatkumisen estäminen edellyttävät virheiden korjaamista ilman aiheetonta viivytystä. Virheiden korjauskustannukset (noin 20.000 euroa) ovat suuruusluokaltaan merkittävät ja olennaisesti suuremmat verrattuna siihen, mitä ostaja on voinut kauppaa tehtäessä otaksua joutuvansa rakennuksen kohtuullisina korjauskuluina maksamaan.Alapohjan vaurioiden osalta korjauskustannusten määrästä vallitsi osin epävarmuus, mikä ei kuitenkaan korjausten välttämättömyys ja kustannusten vaikea arvioitavuus huomioon ottaen voinut rajoittaa ostajan oikeutta kaupan purkamiseen. Korjauskustannusten arvioitua määrää pidettiin suurena myös suhteessa kiinteistön kauppahintaan.Korkein oikeus katsoi, että kaupan kohteen virhettä oli pidettävä maakaaren 2 luvun 17 §:n 2 momentissa tarkoitetulla tavalla olennaisena ja edellytykset kaupan purkamiselle olivat olemassa. (KKO 2015:58 kohta 29)
Korkeimman oikeuden ratkaisussa KKO 2009:31 B oli velvollinen suorittamaan A:lle virheen perusteella hinnanalennusta. A oli vaatinut hinnanalennuksena 20.000 euroa. Määrä perustui yläpohjan korjauskustannuksiin ja siihen sisältyi korjausaikana aiheutuneet 2.800 euron vuokrakustannukset vuokra-asunnosta. Korkein oikeus katsoi, etteivät vuokrakustannukset olleet sellainen korjauskustannuksiin liittyvä välitön kustannus, joka voitaisiin ottaa huomioon hinnanalennusta laskettaessa, vaan kysymys on lähinnä ostajalle virheen korjaamisen vuoksi aiheutuneesta vahingosta. Hinnanalennuksen määrää korjauskustannusten perusteella laskettaessa oli huomioon otettava muun muassa korjaustoimenpiteistä johtuva kiinteistön arvon noususekä kustannusten nousun vaikutus silloin, jos korjaukset tehdään pitkän 66ajan kuluttua kaupasta. Tässä tapauksessa korjauskustannukset käsittivät koko katon uusimisen tiilikatteiseksi harjakatoksi. Sen seurauksena kiinteistön arvo oli noussut siitä, mitä se olisi ollut virheettömänä kauppaa tehtäessä. Rakennuskustannusten hinnannousu on taas elokuusta 2003 lokakuuhun 2006 ollut käräjäoikeuden toteamin tavoin lähes 12 prosenttia. Korkein oikeus arvioi hinnanalennuksen määräksi 15.000 euroa. (KKO 2009:31 kohdat 10-13)
Käräjäoikeuden johtopäätökset seuraamuksesta
Edellä lausutun perusteella kohteen kellari- eli alakerroksessa on salainen virhe kanteen kohteena olevissa tiloissa, joita kellarikerroksessa ovat olleet takka- ja kodinhoitohuone sekä eteinen. Virhe aiheuttaa terveystarkastajan mukaisesti terveyshaittaa, mutta se on korjattavissa kohtuullisin kustannuksin, eli edellä lausutun mukaisesti korjauskustannusten on katsottava olevan 25.000 euroa. Kustannusten on katsottava olevan kaupantekoajankohdan, vuosi 2017, mukaiset.Ottaen huomioon korjausten laajuus ja niiden ulottuminen vain osaan kellarikerroksesta, korjausten ei ole katsottava aiheuttavan pitkäaikaista olennaista haittaa asumisille. Ostajien poismuutto oli johtunut ainakin osittain myös yläkerroksen enempien tutkimusten tekemisestä. Kyse ei ole kaupan purkuun oikeuttavasta olennaisesta virheestä. Ostajilla on virheen perusteella oikeus kuitenkin hinnanalennukseen.
Kantajat ovat hinnanalennusvaatimuksensa yhteydessä vaatineet selvittelykuluja yhteensä 10.220 euroa, jota summaa he ovat hinnanalennusvaatimukseensa liittyen vaatineet ensisijaisesti hinnanalennuksena ja toissijaisesti oikeudenkäyntikuluina. Käräjäoikeus toteaa viitaten edellä selostettuun korkeimman oikeuden ratkaisuun KKO 2009:31, ettei hinnanalennukseen voi sen tarkoitus huomioon ottaen sisältyä tällaista vahingonkorvaukseen vertautuvaa erää.Hinnanalennuksen tarkoituksena on tasapainottaa kauppahintaa virheen perusteella. Kantajat ovat toissijaisesti hinnanalennusvaatimukseensa liittyen vaatineet selvittelykuluja oikeudenkäyntikuluina, joista lausutaan seuraavassa osiossa.
Korjauskustannusten määrän on tässä tapauksessa katsottava vastaavan hinnanalennuksen määrää. Myös kantajien hinnanalennusvaatimuksen on katsottava perustuvan ainakin suurelta osin korjauskustannuksiin. Tasonparannusta ei korjausten myötä ole edellä lausutun mukaisesti katsottava aiheutuneen. Näin ollen vastaajien on maksettava kantajille hinnanalennuksena 25.000 euroa vaadittuine korkoineen.
Oikeudenkäyntikulut
Lainkohdat ja oikeusohjeet
Korkeimman oikeuden ennakkoratkaisun 2008:52 mukaan myyjät olivat esittäneet sovintotarjouksena 10.000 euroa ja osapuolet vastaisivat omista oikeudenkäynti- ja asiantuntijakuluistaan. Ostajat olivat hylänneet 67sovintotarjouksen, ja oikeudenkäynnin jatkuessa myyjät olivat kiistäneet kanteen kokonaan. Hinnanalennusvaatimus oli oikeudenkäynnissä hylätty kokonaan ja vahingonkorvausvaatimukset oli hylätty 5.550,20 euroa ylittävältä osalta. Korkeimmassa oikeudessa oli kysymys siitä, olivatko ostajat velvolliset korvaamaan myyjien oikeudenkäyntikulut tai osan sanotuista kuluista. Koska kanne oli hyväksytty osaksi, sovellettava lainkohta on oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 3 §. Korkein oikeus on lausunut, että myyjien korvattavaksi tuomitun vahingonkorvauksen määrä oli ollut alle kuusi prosenttia ostajien esittämien hinnanalennus- ja vahingonkorvausvaatimusten yhteismäärästä. Valtaosa asianosaisten oikeudenkäyntikuluista oli aiheutunut hinnanalennusvaatimuksen perusteen selvittelystä. Ostajat olivat hävinneet kokonaan tämän vaatimuksen. Ostajien voittaman vahingonkorvausvaatimuksen johdosta aiheutuneiden oikeudenkäyntikulujen määrä oli ollut vähäinen. Korkeimman oikeuden mukaan maksukykyisen osapuolen tekemä sovintotarjous, joka kattaamäärältään vastapuolena olevan velkojan todellisen saatavan, merkitseesitä, että velkojalla on mahdollisuus periä saatavansa jatkamatta oikeudenkäyntiä. Se seikka. että myyjät ovat oikeudenkäyntiä jatkettaessa kiistäneet kanteen, ei ollut tässä tapauksessa tarkoittanut sovintotarjouksen peruuttamista eikä ollut tehnyt heidän tarjoustaan merkityksettömäksi. Ostajilla on ollut mahdollisuus hyväksyä tarjous, mutta he ovat arvioineet pääsevänsä sitä parempaan lopputulokseen oikeudenkäynnin avulla. Tämä valinta oli osoittautunut virheelliseksi. Oikeudenkäynnin jatkaminen sovintotarjouksen jälkeen oli näin ollen ollut tarpeetonta. Korkeimman oikeuden mukaan arvioitaessa oikeudenkäyntikulujen korvausvelvollisuutta oli siten otettava huomioon myyjien sovintotarjous, joka oli ylittänyt heidän maksettavakseen tuomitun krnvausvelvollisuuden määrän. Korkein oikeus totesi, että edellä mainituilla perusteilla oli selvää, että ostajat olivat hävinneet asian niin suurelta osalta, ettei ollut perusteita määrätä myyjiä pitämään oikeudenkäyntikulujaan vahinkonaan. Edeltä ilmeneviin seikkoihin nähden sillä, minkä myyjät olivat hävinneet, oli vain vähäinen merkitys asiassa. Sen vuoksi myyjien tuli oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 3 §:n 1momentin mukaan saada täysi korvaus kuluistaan. (KKO 2008:52 kohdat 2-3, 5-9)
Kuten selostetussa korkeimman oikeuden ratkaisussa myös tässä asiassa kanne on hyväksytty osittain. Sovellettavaksi tulee siis oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 3 §:n 1 momentti, jonka mukaan, jos samassa asiassa on esitetty useita vaatimuksia, joista osa ratkaistaan toisen ja osa toisen hyväksi, he saavat pitää oikeudenkäyntikulunsa vahinkonaan, jollei ole syytä velvoittaa asianosaista korvaamaan niitä osaksi vastapuolelle. Jos sillä, minkä asianosainen on hävinnyt, on vain vähäinen merkitys asiassa, hänen tulee saada täysi korvaus kuluistaan. Pykälän 2 momentin mukaan, mitä 1 momentissa säädetään, on vastaavasti sovellettava, milloin asianosaisen vaatimus hyväksytään ainoastaan osaksi. Tällöin voidaan asianosaiselle kuitenkin tuomita täysi korvaus kuluistaan myös siinä tapauksessa, että hänen vaatimuksensa hyväksymättä jäänyt osa koskee ainoastaan harkinnanvaraista seikkaa, jolla ei ole sanottavaa vaikutusta asianosaisten oikeudenkäyntikulujen 68määrään.
Käräjäoikeuden johtopäätökset oikeudenkäyntikuluista
Myyjät on edellä lausutun mukaisesti velvoitettu kellarikerroksen salaisen virheen perustella maksamaan 25.000 euroa hinnanalennusta ostajille. Ostajat ovat vaatineet hinnanalennusta paljon enemmän, eli179.246 euroa. Kantajien vaatimus on siten hyväksytty vain osittain.
Myyjien maksettavaksi tuomitun hinnanalennuksen määrä, 25.000 euroa, huomioon ottaen, kyse ei ole kuitenkaan siitä, että ostajat olisivat hävinneet asian vain harkinnanvaraisen seikan osalta. Ostajien oikeudenkäyntikulut ovat suurimmaksi osaksi aiheutuneet tämän hinnanalennusperusteen selvittämisestä. Näin ollen ostajat olisivat asian ratkaisun perusteella oikeutettuja saamaan korvauksen oikeudenkäyntikuluistaan myyjiltä ainakin osittain. Ostajien oikeudenkäyntikuluina arvioidaan myös määrältään riidattomia selvittelykuluja 10.022 euroa.
Asiassa on kuitenkin ollut riidatonta, että myyjät eli vastaajat olivat esittäneet kantajille 40.000 euron sovintotarjouksen, joka on siis ylittänyt vastaajien maksettavaksi tuomitun hinnanalennuksen määrän. Sinällään oikeudenkäynnin jatkaminen on tähän myyjien sovintotarjoukseen nähden ollut tarpeetonta, vaikkakin myyjät ovat oikeudenkäynnissä kiistäneet ostajien vaatimukset. Tämä myyjien sovintotarjous, sekä edellä lausuttu ostajien hinnanalennusvaatimuksen hyväksymisestä osittain huomioon ottaen, käräjäoikeus katsoo asiassa olevan perusteltua, ettei oikeudenkäyntikuluja velvoiteta korvaamaan puolin ja toisin, eli että kummatkin osapuolet pitävät oikeudenkäyntikulunsa, joihin sisältyvät myös kantajien selvittelykuluina vaatima summa, vahinkonaan.

Lainkohdat Maakaari 2 luku 17 § 1 mom. 5 kohta ja 2 mom., 9 § 2 mom, 21 § 1mom., 22 § ja 31 §Oikeudenkäymiskaari 21 luku 3 §


TUOMIOLAUSELMA Vastaajat Hilkka Nuutinen, Karri Nuutinen, Tuula Nuutinen, Taavi Nuutinen ja lnne Nuutinen velvoitetaan yhteisvastuullisesti maksamaan kantajille Teemu ja Anna Jalkalle hinnanalennuksena 25.000 euroa korkolain 3 §:n 2 momentin mukaisine korkoineen kauppahinnan vastaanottamisesta 31.5.2017 lukien siihen asti kunnes 30 päivää on kulunut tämän haastehakemuksen tiedoksiannosta (tiedoksiantoajankohta on ollut 6.4.2021) eli 6.5.2021 saakka ja sen jälkeiseltä ajalta eli 7.5.2021 lukien lukien korkolain 4 §:n 1 momentin mukaista viivästyskorkoa.
Enemmälti kantajien kanne ja vaatimukset hylätään. Vastaajien oikeudenkäyntivaatimus hylätään.Yksimielisyys Ratkaisu oli yksimielinen. 69
MUUTOKSENHAKUTähän tuomioon saa hakea muutosta valittamalla Helsingin hovioikeuteen. Tyytymättömyys ratkaisuun on ilmoitettava käräjäoikeudelle viimeistään seitsemäntenä päivänä tämän tuomion antamispäivästä ja muutoin on meneteltävä oikeudenkäymiskaaren 25 luvussa säädetyllä tavalla.
Tyytymättömyyden ilmoitus
Kantajat Teemu Jalka ja Anna Jalka ovat ilmoittaneet tyytymättömyyttä tuomioon siltä osin, kuin kantajien vaatimukset asiassa on hylätty.
Vastaajat Hilkka Nuutinen, Karri Nuutinen, Tuula Nuutinen, Taavi Nuutinen ja lnne Nuutinen ovat ilmoittaneet tyytymättömyyttä tuomioon siltä osin, kuin vastaajien vaatimus oikeudenkäyntikulujen korvaamisesta on hylätty.
Tyytymättömyyden ilmoitukset on hyväksytty. Valitusosoitus liitteenä.Valituksen määräpäivä 1.8.2022Vastavalituksen määräpäivä 15.8.2022


Määräajat pidennetty 6.7.2022 annetulla päätöksellä 22/39703.-Käräjätuomari xx