Ostajan selonottovelvollisuus, purku vai hinnanalennus?

Kaupan 7.10.2016 kohteena oli kiinteistö ja vuonna 1968 rakennettu asuinrakennus, johon ei ollut tehty koko rakennuksen käsittävää peruskorjausta. Kauppahinta oli 300 000 euroa. Kiinteistössä on ollut noin 20 neliömetrin pinta-alavirhe sekä salaiset virheet rakennuksen vanhan osan alapohjassa sekä laajennusosan väliseinässä. Hovioikeus katsoi, että kiinteistössä todetut virheet olivat pinta-alavirhettä lukuun ottamatta korjattavissa kohtuullisessa ajassa ja kohtuullisin kustannuksin. Pinta-alavirheen osalta kysymys ei ole olennaisesta poikkeamasta suhteessa ilmoitettuun pinta-alaan. Hovioikeus katsoo, ettei asiassa ole perusteita kiinteistön kaupan purkamiselle mm. koska korjauskustannukset ovat vain neljännes kauppahinnasta. Alapohjan ja laajennusosan väliseinän korjauskustannukset ovat yhteensä 52.000 euroa. Hovioikeus hyväksyi käräjäoikeuden tuomion siltä osin kuin se on katsonut pinta-alavirheestä johtuvan hinnanalennuksen määräksi 15.000 euroa. Ostajilla oli sanottujen virheiden perusteella oikeus 67.000 euron hinnanalennukseen.


Tapauksessa oli virheiden osalta kysymys siitä, olivatko väitetyt puutteet sellaisia, joista ostajien olisi tullut olla kauppaa tehdessään tietoisia ja toiseksi siitä, oliko myyjä tiennyt ja salannut tietonsa kysymyksessä olevista virheistä ennen kauppaa. Maakaaren 22 §:n 1 momentin mukaan ostaja ei saa laatuvirheenä vedota seikkaan, joka olisi voitu havaita kiinteistön tarkastuksessa ennen kaupan tekemistä. Ostajalla ei ole velvollisuutta ilman erityistä syytä tarkistaa myyjän kiinteistöstä antamien tietojen paikkansapitävyyttä eikä ulottaa tarkastusta seikkoihin, joiden selvittäminen edellyttää teknisiä tai muita tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä.

Käräjäoikeus totesi, että ostajan ennakkotarkastusvelvollisuus ennen kauppaa koskee sellaisia seikkoja, jotka ostaja on voinut havaita käydessään kiinteistöllä tai jotka hänen pitäisi havaita maakaaren (MK:n) tarkoittamassa tarkastuksessa. Kuten lain esitöissä on todettu, ennakkotarkastus koskee vain kiinteistön fyysisten ominaisuuksien selvittämistä. Yleisiä sääntöjä siitä, mitkä seikat ostajan tulisi kiinteistöä ostaessaan aina tutkia, ei voi antaa. Tarkastuksessa ei edellytetä suoritettavan erityisiä teknisiä toimenpiteitä tai mittauksia eikä muitakaan tavanomaisesta poikkeavia järjestelyjä, jos myyjä ja ostaja ole toisin sopineet. Maakaaren esitöiden mukaan ostaja on säännöksen tarkoittamalla tavalla tietoinen jostakin seikasta vain, jos hänellä on myös käsitys sen merkityksestä. Ostaja ei menetä oikeuttaan vedota virheeseen vain myyjän lyhyen maininnan perusteella, jos ostaja ei ole kohtuudella voinut ymmärtää myyjän mainitseman seikan vaikutuksia (HE 120/1994 vp. s. 57).

Käräjäoikeus huomautti, että ostajan normaalin selonottovelvollisuuden lisäksi hänelle voi kuitenkin syntyä erityinen velvollisuus tutkia tarkemmin sellaisia laatuseikkoja, joissa olevista puutteellisuuksista myyjä on kertonut hänelle tai jotka muulla tavoin ovat tulleet hänen tietoonsa.

Hovioikeus katsoi kuten käräjäoikeus, ettei ostajilla ole oikeutta vedota kylpyhuoneen ja sen ympäristön lahovaurioon kaupan kohteen virheenä. Käräjäoikeus tuli siihen johtopäätökseen, että alapohjan korjaustarpeen aiheuttanutta kosteusvauriota on pidettävä kaupan kohteen virheenä. Väliseinän osalta kysymys on salaisesta virheestä. Käräjäoikeuden mukaan kaupan kohteen virheet ovat verrattain laajoja, mutta niistä merkityksellinen osa on ollut virheitä, joista ostajienien olisi tullut olla tietoisia jo heille ennen kauppaa annetun kuntotarkastuskertomuksen perusteella.

Käräjäoikeus totesi, että arvioidessa virheen olennaisuutta merkitystä on ainakin sillä, kuinka laajasta virheestä on kysymys, kuinka korkeaksi korjauskustannukset nousisivat ja mitä epävarmuustekijöitä korjaukset mahdollisesti sisältävät. Virhettä ja sen olennaisuutta arvioidessa merkitystä on aina annettava myös sille, mitä ostajilla oli kaupan kohteesta annetut tiedot ja heidän tarkastusvelvollisuutensa huomioon ottaen ollut oikeus olettaa kaupan kohteen kunnosta.

Lopuksi tapauksessa oli kysymys valinnasta kaupan purun ja hinnanalennuksen välillä. Hovioikeus totesi, että kaupan purkamiselle ei ollut edellytyksiä. Kiinteistössä ei ollut olennaista virhettä. Ostajlle annetuilla tiedoilla huolellinen ostaja olisi vaatinut kiinteistön rakenteiden tarkempaa tutkimista. Korjaustarve ja vahinko jäivät joka tapauksessa alle neljännekseen kauppahinnan arvosta. Ostajat eivät myöskään voineet palauttaa kiinteistöä takaisin myyjälle, koska he olivat purkutöillään aiheuttaneet kiinteistön arvon olennaisen alenemisen.

Käräjäoikeus katsoi, että myyjä ei ole vahingonkorvausvelvollinen virheiden aiheuttamista tutkimisselvitys ja sijaisasumiskustannuksista. Näin ollen vahingonkorvausvaatimukset hylättiin. Hovioikeus totesi myyjän menetelleen tuottamuksellisesti ainoastaan pinta-alavirheen osalta. Vahingonkorvausta ei kuitenkaan ole vaadittu pinta-alavirheen perusteella. Kylpyhuoneen lahovaurion aiheuttamaan virheeseen myyjät eivät ole olleet ennakkotarkastusvelvollisuutensa laiminlyönnin vuoksi oikeutettuja vetoamaan, joten vahingonkorvausvelvollisuutta ei ole tälläkään perusteella syntynyt.

Molemmat osapuolet saivat pitää oikeudenkäyntikulunsa omana vahinkonaan koska vaatimuksia oli hyväksytty ja hylätty puolin ja toisin.


KKO ratkaisut:
Arvioitaessa sitä, onko ostajilla vaurioista tai riskitekijöistä saamansa tiedot huomioon ottaen oikeus vedota kiinteistössä kaupan jälkeen havaittuihin virheisiin, tulee huomioon ottaa yhtäältä ne toimenpiteet, joita virheiden havaitseminen olisi edellyttänyt, ja toisaalta havaittujen riskitekijöiden ja vaurioiden laatu ja laajuus, jolta osin on viitattu ratkaisuihin
KKO 2019:16, kohta 10;
KKO 2004:78, kohta 6; ja
KKO 2009:31, kohdat 8–9)

Hakusanat: kiinteistöriita, laatuvirhe, selonottovelvollisuus, ennakkotarkastusvelvollisuus, turvaamistoimi, hinnanalennus, purku, kph, pinta-ala


Helsingin hovioikeus
Tuomio Nro 1078
Antamispäivä 30.8.2019
Diaarinumero S 18/821

Ratkaisu, johon on haettu muutosta
Vantaan käräjäoikeus 12.2.2018 nro 1366 (liitteenä)

Asia
Kiinteistöä koskeva riita

Valittajat
S N***m
J N***m

Vastavalittaja
I V***a

Vastapuolet
I V***a
S N***m
J N***m

Asian käsittely hovioikeudessa

Hovioikeus on 7.6.2018 myöntänyt S ja J N***mille sekä I V***alle jatkokäsittelyluvat.

Pääkäsittely on toimitettu 7. ja 8.5.2019.

Valitus

S ja J N***m ovat vaatineet, että käräjäoikeuden tuomiota muutetaan ensisijaisesti siten, että osapuolten välillä 7.10.2016 sovittu kiinteistöä koskeva kauppa vahvistetaan puretuksi ja I V***a velvoitetaan palauttamaan N***meille kauppahinta 300.000 euroa korkoineen 3.2.2017 lukien. Lisäksi N***mit ovat vaatineet, että V***a velvoitetaan suorittamaan heille tuottokorkoa 0,5 prosentin korkokannalla 60.000 euron osuudelle kauppahinnasta ajalla 7.10.2016– 2.2.2017 yhteensä 97,81 euroa ja 240.000 euron osuudelle kauppahinnasta ajalla 13.12.2016–2.2.2017 yhteensä 170,96 euroa.

Toissijaisesti N***mit ovat vaatineet, että V***a velvoitetaan suorittamaan N***meille hinnanalennusta 144.840 euroa korkoineen 27.3.2017 lukien.


Lisäksi N***mit ovat vaatineet, että V***a velvoitetaan korvaamaan N***meille vahingonkorvauksena sijaisasumiskustannukset 1.1.2017–30.6.2017 yhteensä 6.450 euroa korkoineen 10.6.2017 lukien sekä oikeudenkäynnin aikana erääntyneet sijaisasumiskustannukset 1.7.– 30.11.2017 1.075 euroa kuukaudessa, joulukuussa 2017 1.236,66 euroa ja 1.1.2018–31.5.2019 1.278,92 euroa kuukaudessa, kaikki määrät korkoineen kunkin kuukauden toisesta päivästä lukien. Lisäksi N***mit ovat vaatineet, että V***a velvoitetaan korvaamaan N***meille vahingonkorvauksena rakennuksen tutkimus- ja selvittelykustannuksista yhteensä 7.629,89 euroa korkoineen 10.6.2017 lukien, kiinteistövakuutusmaksu ajalta 21.12.2016–31.12.2017 yhteensä 415,77 euroa korkoineen haasteen tiedoksiannosta lukien sekä oikeudenkäynnin aikana erääntyneet kiinteistövakuutusmaksut 1.1.2018–31.5.2019 33,66 euroa kuukaudessa korkoineen kunkin kuukauden toisesta päivästä lukien.

Lisäksi N***mit ovat vaatineet korvattaviksi oikeudenkäyntikulunsa käräjäoikeudessa 26.862,61 eurolla ja hovioikeudessa 15.704,86 eurolla, molemmat määrät korkoineen.

Myyjän tiedot virheistä

Kiinteistön rakennuksen vanhan osan alapohjassa ja rakennuksen laajennusosassa olevan väliseinän tukirakenteissa oli ollut kosteusvaurio. Lisäksi rakennuksessa oli ollut pinta-alavirhe. V***alla oli ollut tiedonantovelvollisuus kaikista hänen omistusaikanaan tehdyistä remonteista ja havaituista vaurioista. Kyse oli ollut myyjän tiedonantovirheestä.

Kaupan kohteen yleiskunnoksi oli ilmoitettu uusi. V***a ei ollut kertonut ostajille ennen kauppaa, että kylpyhuoneessa tai sen lähiympäristössä olisi tehty hänen omistusaikanaan korjaus- tai muutostoimia. Myöskään asiakirjoista ei ollut ilmennyt, että kylpyhuoneessa tai sen lähiympäristössä olisi tehty remontteja. V***an oli kuitenkin täytynyt tietää vaurioista kauppaa tehtäessä.

Kylpyhuoneen kolmella eri sivulla oli ollut selviä lahovaurioita. Kylpyhuoneen edustalla olohuoneen puolella sekä kylpyhuoneen sivulla ruokailutilan puolella oli uusittu lattian pintarakenteita ja koolauksia.

Uusimiselle ei ollut mitään muuta selitystä kuin kyseisissä kohdissa havaittu kosteusvaurio. Sanotuista rakenteista oli löytynyt purettua ja kosteusvaurioitunutta materiaalia, ja kosteusvauriot olivat jatkuneet korjattujen alueiden ulkopuolelle. Kylpyhuoneen seinän pystykoolaukset ja seinärakenteet olivat olleet hyvin korkealle saakka lahonneita. Tämän seikan oli täytynyt olla V***an tiedossa, koska lahonneen seinärakenteen päälle oli asennettu vuodelta 1989 peräisin ollut kipsilevy, joka ei ollut vaurioitunut samalle korkeudelle saakka kuin pystyrunkorakenteet. Alapohjan vakavat kosteusvauriot oli voitu havaita V***an toimesta tehtyjen korjausten yhteydessä. Rakenteelliset korjaustoimet oli tehty, koska V***a oli havainnut kosteusvaurion. Myös makuuhuoneen kaapin kohdalla ollut kosteusvaurio oli syntynyt ennen kaapin uuden pohjalevyn asentamista.

N***mit olivat tulleet ennen kauppaa tietoisiksi ainoastaan siitä, että kylpyhuoneen pinnat oli tarpeen uusia. Kiinteistönvälittäjä oli selittänyt kohonneet kosteusarvot kylpyhuoneen lattiakaivon ympärillä sillä, että asukas oli käynyt suihkussa ennen kuntotarkastusta.


Ostajien ennakkotarkastusvelvollisuus

N***mit eivät olleet laiminlyöneet ennakkotarkastusvelvollisuuttaan. Joka tapauksessa V***a ei ollut oikeutettu vetoamaan ostajien ennakkotarkastusvelvollisuuden laiminlyöntiin, koska hän oli tiennyt kylpyhuoneen ja sen lähiympäristön kosteusvauriosta ja salannut tiedon ostajilta.

N***meillä ei ollut saamiensa tietojen perusteella ollut laajennettua ennakkotarkastusvelvollisuutta. Kuntotarkastusraportissa oli vakuutettu, että kohteen alapohjan kunto oli hyvä eikä sen osalta ollut uusimistarvetta ja että kohteen kylpyhuoneen seinärakenteet olivat kuivat. Kaupan kohteen ikä ei automaattisesti synnyttänyt ostajille ennakkotarkastusvelvollisuutta.

Myyjän vahingonkorvausvelvollisuus

V***a oli salannut kylpyhuoneen lahovaurioita koskevia tietoja ja toiminut näin tehdessään kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai törkeän huolimattomasti. V***a oli lisäksi toiminut tuottamuksellisesti salaamalla kaupan kohteen virheitä tai jättämällä merkityksellisiä tietoja kertomatta. V***a oli asiassa vahingonkorvausvelvollinen.

Hinnanalennus vai kaupan purku

Ostajilla oli oikeus valita hinnanalennuksen ja kaupan purkamisen välillä. Kauppa tuli määrätä purettavaksi huomioon ottaen myyjän kunnianvastainen ja arvoton tai törkeän huolimaton menettely, laatuvirheiden korjauskustannukset, korjausaika, pinta-alavirheen merkitys, korjaamiseen liittyvä epävarmuus sekä huonetilan madaltuminen.

Asianmukainen korjaustapa alapohjan virheen korjaamiseksi johtaisi siihen, että rakennuksen vanhan osan huonetilan korkeus ei täytä asuintilalta edellytettyä korkeutta. N***mit eivät olisi tehneet kauppaa nyt sovituin ehdoin, mikäli V***a olisi kertonut heille laajoista vaurioista kylpyhuoneen ympäristössä.

Oikeudenkäyntikulut

Käräjäoikeuden tuomion lopputulos huomioon ottaen asiassa ei ollut perusteita olla velvoittamatta V***aa korvaamaan N***mien oikeudenkäyntikuluja käräjäoikeudessa täysimääräisesti tai vähintään merkittävissä määrin.

Vastavalitus

I V***a on vaatinut, että kanne hylätään kokonaan tai hinnanalennuksen määrää ainakin alennetaan. Lisäksi V***a on vaatinut, että N***mit velvoitetaan yhteisvastuullisesti korvaamaan hänelle selvittely-, asianosais- ja oikeudenkäyntikulut käräjäoikeudessa 40.229,28 eurolla ja hovioikeudessa 25.241,35 eurolla, molemmat määrät korkoineen.

Kiinteistössä ei ollut ollut virheitä kaupanteon tai vaaranvastuun siirtymisen hetkellä. Kohteessa oli ollut rakennuksen iästä johtuvia kuntopuutteita.

Kyseiset puutteet oli selostettu N***meille ennen kaupantekoa esitetyssä kuntotarkastusraportissa, joten ne olivat olleet heidän tiedossaan ja hyväksymiään.
Rakennuksen alapohjan väitetty kosteusvaurio

Rakennuksen alapohjassa ei ollut myyjän vastuulla olevaa virhettä. Alapohja ei ollut kosteusvaurioitunut. Kosteusvaurioita oli ainoastaan kylpyhuoneessa ja siihen välittömästi liittyvissä rakenteissa. Etäämmällä kylpyhuoneesta olevissa tiloissa ei ollut alapohjan vaurioita. Koska N***mien olisi tullut havaita kylpyhuoneen vauriot ja korjaustarpeet ennen kaupantekoa, eivät kylpyhuoneen vauriot merkinneet virhettä kaupan kohteessa.

Mikrobilöydökset eivät merkinneet alapohjan rakenteeseen perustuvaa vauriota, vaan ne olivat seurausta kylpyhuoneen kosteusvauriosta.

Kylpyhuoneen vaurioituneista rakenteista lähtöisin olevat homeitiöt olivat levinneet alapohjatilassa jonkin matkaa myös kylpyhuoneen seinälinjan ulkopuolelle. Kohteen alapohjan rakenne noudatti rakentamisajankohtana yleisesti käytettyä, tuolloisen hyvän rakennustavan mukaista ratkaisua.
Rakenteeseen ei liittynyt sellaista tavanomaista suurempaa riskiä, suunnitelmanvastaisuutta tai muutakaan poikkeavuutta, josta ostajille olisi pitänyt tai voinut kuntotarkastuksessa huomauttaa. Alapohjan vaurioituneita puurakenteita ei ollut missään muualla kuin kylpyhuoneessa ja siihen välittömästi liittyvissä kohdissa. Rakennuksessa ei ollut ilmennyt sisäilmahaittaa V***an siellä asuessa.

Laajennusosan väliseinän väitetty virhe

Laajennusosan väliseinässä ei ollut myyjän vastuulla olevaa virhettä. Sanotun väliseinän kunnosta ei ollut ollut mainintaa kauppaa edeltäneessä kuntotarkastusraportissa. Seinän kunnosta ei ollut sovittu mitään kauppakirjassa, eikä V***a ollut muutoinkaan antanut siitä N***mille lupauksia tai vakuutuksia. Väitettyä virhettä ei näin ollen voitu perustella sillä, että seinän kunto olisi vastoin sovittua tai että siitä olisi annettu ostajille virheellistä tietoa.

Rakennuksen laajennusosa oli ollut kaupanteon hetkellä jo 42 vuotta vanha. Väliseinä oli toteutettu rakentamisajankohtanaan tyypillisellä ja tuolloisen hyvän rakennustavan mukaisella tavalla. Ilmennyt väliseinän alaosan vaurio oli korjattavissa helposti, nopeasti ja vähäisin kustannuksin. Vaurio ei ollut levinnyt muualle rakennukseen. Edellä mainituista syistä kyseessä oli tavanomainen vähäinen kuntopuute, ei kaupan kohteen virhe.

Kun ostajien oli joka tapauksessa ollut tarkoitus toteuttaa rakennuksessa mittava saneeraus, ei sanotulla pienellä kosteusvauriolla ja siitä aiheutuvilla vähäisillä korjaustöillä ja -kustannuksilla ollut kokonaisuuden kannalta merkitystä.

Väitetty pinta-alavirhe

Rakennuksessa ei ollut pinta-alavirhettä. Sen huoneisto- ja asuintilojen pinta-ala oli kauppakirjassa sovitut 201 neliömetriä. Rakennuksessa olevien aputilojen eli varaston, autotallin ja lämmönjakohuoneen pinta-alat olivat noin 21 neliömetriä. Standardi SFS 5139 ei vaatinut vähentämään kyseisten tilojen pinta-alaa asuintiloista vaan ainoastaan mahdollisti tämän.

Sanottujen aputilojen pinta-ala oli voitu laskea mukaan asuinpinta-alaan. Huoneistoalaa laskettaessa ei lisäksi tullut vähentää teknisiä tiloja tai muita runkorakenneosien huoneiston puoleisten pintojen sisään jääviä tiloja.

Hinnanalennuksen määrä

Hinnanalennuksen määrä oli joka tapauksessa liian suuri. Hinnanalennuksen oikea määrä oli yhteensä enintään 23.500 euroa.

Alapohjan väitetyn virheen korjauskustannukset olivat 15.000 euroa. Alapohjan väitetty virhe tuli korjata siten, että pohjabetonilaatta puhdistetaan joko kuumentamalla tai kemiallisesti ja sen päälle asennetaan uusi lämmöneriste ja pintabetonilaatta. Kevytsorakerroksen asentaminen ja sen ilmastointi eivät olleet tarpeellisia toimenpiteitä. Tämän vuoksi huonekorkeuden madaltumisesta johtuvaa hinnanalennusta ei tullut tuomita.

Laajennusosan väliseinän väitetyn virheen korjauskustannukset olivat 3.500 euroa. Vaurio esiintyi vain yhdessä rajallisessa kohdassa ja oli vähäinen.

Riittävä hyvitys pinta-alavirheestä oli 5.000 euroa. Kauppahinta ei ollut perustunut yksinomaan rakennuksen pinta-alaan. Väitetyssä pinta- alavirheessä ei ollut kysymys kokonaan puuttuvista neliöistä vaan asuinpinta-alaan kuulumattomista tiloista, joilla joka tapauksessa oli huomattava käyttöarvo. Rakennuksen standardin mukaan lasketulla asuinpinta-alalla oli lisäksi N***meille vähäisempi merkitys kuin kiinteistön muilla ominaisuuksilla, koska he olivat joka tapauksessa aikoneet tehdä rakennuksessa mittavat korjaus- ja muutostyöt.

Vastaukset

N***mit ovat vaatineet, että V***an vastavalitus hylätään ja että V***a velvoitetaan korvaamaan heidän oikeudenkäyntikulunsa hovioikeudessa korkoineen.

Rakennuksen alapohjan väitetty kosteusvaurio

N***mit ovat viitanneet selonottovelvollisuutensa osalta valituksessa lausumaansa.

Alapohjassa oli rakenteellinen virhe. V***a oli tiennyt alapohjan vauriosta. Hänen omistusaikanaan oli tehty useita korjauksia alapohjarakenteisiin siten, että vaurioiden oli täytynyt tulla V***an tietoon. Oli yleisesti tiedossa, että kohteen alapohjassa käytetty rakenne oli erityisen altis kosteudelle ja siitä johtuville vaurioille. Kyseessä oli riskirakenne, josta olisi tullut mainita ostajille riippumatta siitä, oliko rakenne ollut aikanaan yleisesti käytössä ja hyvän rakennustavan mukainen.

Laajojen mikrobilöydösten vuoksi rakennuksen koko vanhan osan alapohja tuli uusia. Kyseessä oli laaja rakenteellinen vaurio, ei ainoastaan kylpyhuoneen vesivahinkoon liittyvä virhe. Ostajilla ei ollut ollut syytä epäillä koko alapohjan olevan korjaustarpeessa.

Vaikka alapohjan mikrobilöydökset olisivatkin kylpyhuoneen kosteusvauriosta johtuvia, V***a on joka tapauksessa rikkonut tiedonantovelvollisuuttaan ja näin tehdessään menetellyt kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai törkeän huolimattomasti.


Laajennusosan väliseinän väitetty virhe

Laajennusosan väliseinän alapohjarakenteessa oleva vaurio oli merkityksellinen. N***mien ei ollut tullut varautua sen korjaamiseen huomioon ottaen kuntotarkastusraportin maininta siitä, että alapohjarakenteessa ei ollut korjattavaa. Väliseinän virheen merkitystä tuli arvioida osana rakennuksesta löytyneiden virheiden kokonaisuutta.

Yksittäisenäkin virheenä väliseinän vaurio oli virhe, johon N***mit voivat vedota, sillä heillä ei ollut ollut syytä epäillä kosteusvauriota väliseinän tukirakenteessa. Merkitystä ei ollut sillä, ettei väliseinän kunnosta ollut erikseen sovittu mitään.


Väitetty pinta-alavirhe

Ostajille oli annettu väärää tietoa pinta-alasta. Kiinteistön myyntiesitteessä oli kerrottu sekä kokonaispinta-alan että asuinpinta-alan olevan 20 neliömetriä suurempia kuin todellisuudessa. Pinta-alaa koskevalla virheellisellä tiedolla oli ollut merkitystä kauppahinnan määrään. Se oli näin ollen ollut omiaan vaikuttamaan kauppaan. Kiinteistössä oli jo tältä osin laatuvirhe.

Varastohuonetta, lämmönjakohuonetta tai autotallia ei voitu pitää SFS 5139 standardin tarkoittamina asumisen toimintoihin tarvittavina tiloina. Käynti kaikkiin edellä mainittuihin tiloihin tapahtui ulkokautta, eivätkä ne sijainneet asuintilojen välittömässä yhteydessä.

Hinnanalennuksen määrä

N***mit ovat viitanneet hinnanalennuksen osalta käräjäoikeudessa ja valituksessa lausumaansa.

V***a on vaatinut, että N***mien valitus hylätään ja että heidät velvoitetaan yhteisvastuullisesti korvaamaan V***lan oikeudenkäyntikulut hovioikeudessa korkoineen.


Myyjän tiedot virheistä

V***a ei ollut tiennyt kylpyhuoneen ja sitä ympäröivän alueen kosteusvauriosta. Kysymys oli salaisesta virheestä. V***a ei ollut näin ollen salannut N***meiltä tietojaan kiinteistön kunnosta.

V***a ei ollut asentanut tai asennuttanut uutta rakennemateriaalia jo lahonneen rakenteen tilalle tai päälle tietoisena lahovaurioista ja kosteusongelmista. Asennettujen uudempien rakenneosien ympärillä olleet 50 vuoden ikäiset rakenteet olivat voineet sittemmin lahota, vaikka uuden rakenteen asentamishetkellä lahovaurioita ei vielä olisikaan ollut näkyvissä.

Makuuhuoneen kaapin pohjalevyyn oli voinut tulla kosteusvaurio sinä aikana, kun se oli ollut näkösuojassa päällimmäisen uudemman levyn alla.


Ostajien ennakkotarkastusvelvollisuus

N***meillä oli ollut tieto kiinteistön iästä ja siitä, ettei sitä ollut kauttaaltaan peruskorjattu. Rakenteisiin tehdyt laajamittaiset remontit oli lueteltu myyntiesitteessä ja kuntotarkastusraportissa. N***mien oli täytynyt tulla tietoisiksi siitä, että vanhimmat ja todennäköisimmin kunnostuksen tarpeessa olevat rakennuksen osat olivat olleet kylpyhuone, lattioiden ja seinien runkorakenteet sekä pintamateriaalit. Kyseiset havainnot oli voinut tehdä myös asuntonäytöllä. N***meille oli edellä mainittujen ennakkotietojen johdosta syntynyt korostunut selonottovelvollisuus, ja he olivat laiminlyöneet tarkastusvelvollisuutensa.


Myyjän vahingonkorvausvelvollisuus

V***a ei ollut vahingonkorvausvelvollinen väitetyistä virheistä aiheutuneista tutkimis-, selvitys- tai sijaisasumiskustannuksista. Hän ei ollut toiminut tuottamuksellisesti vaan oli ollut väitettyjen virheiden suhteen vilpittömässä mielessä.

Sijaisasumis- ja kiinteistöverokustannukset olisivat syntyneet N***meille joka tapauksessa, jos he olisivat asuneet riidan kohteena olevalla kiinteistöllä. Sijaisasumiskustannusten korvausvastuu ei voinut olla rajaton.

Vahingonkorvausta tuli joka tapauksessa sovitella maakaaren 2 luvun 32 §:n 3 momentin nojalla. N***mit olivat taitamattomilla purkutöillään myötävaikuttaneet vahinkoon merkittävästi ja olennaisesti. Lisäksi he olivat myötävaikuttaneet vahinkoon jättämällä rakennuksen lähes kokonaan hoitamatta, suojaamatta ja lämmittämättä säiden armoille.


Hinnanalennus vai kaupan purku

Kaupan purkamiselle ei ollut edellytyksiä. Kiinteistössä ei ollut olennaista virhettä. N***meille annetuilla tiedoilla huolellinen ostaja olisi vaatinut kiinteistön rakenteiden tarkempaa tutkimista. Korjaustarve ja vahinko jäivät joka tapauksessa alle neljännekseen kauppahinnan arvosta. Kaupan kohteella oli ollut ikää 50 vuotta. V***a ei ollut tahallaan tai tuottamuksellisesti antanut N***meille vääriä tietoja kaupan kohteesta.

Ostajat eivät myöskään voineet palauttaa kiinteistöä takaisin myyjälle, koska he olivat purkutöillään aiheuttaneet kiinteistön arvon olennaisen alenemisen. Palautuksesta oli vähennettävä N***mien toimillaan aiheuttamaa arvonalennusta vastaava määrä 200.000 euroa.

Hinnanalennuksen määrää ei tullut korottaa.


Oikeudenkäyntikulut

Perustetta velvoittaa V***a korvaamaan N***mien oikeudenkäyntikuluja käräjäoikeudessa ei ollut.'


Todistelu

Asianosaiset ovat vedonneet käräjäoikeuden tuomiosta ilmeneviin kirjallisiin todisteisiin.

Pääkäsittelyssä on kuultu S ja J N***ä sekä I V**aa todistelutarkoituksessa ja todistajina J R***asta, T I***sta, H M***a ja J M***aa.

Asiassa on toimitettu katselmus kiinteistöllä osoitteessa V***tie 25, 01640 Vantaa.


Hovioikeuden ratkaisu

Asian tausta ja kysymyksenasettelu

Asiassa on kysymys siitä, onko kiinteistössä maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 1-5 kohdissa tarkoitettu laatuvirhe kiinteistöllä sijaitsevan asuinrakennuksen kylpyhuoneen kosteusvaurion ja siitä aiheutuneiden lahovaurioiden, alapohjan rakenteen, rakennuksen laajennusosan väliseinän kosteusvaurion tai pinta-alavirheen johdosta.

Lisäksi asiassa on kysymys siitä, onko myyjä tiennyt tai olisiko hänen pitänyt tietää sanotuista virheistä ja ovatko ostajat laiminlyöneet ennakkotarkastusvelvollisuutensa.

Mikäli kiinteistössä katsotaan olevan virhe, kysymys on kaupan purkamisen edellytysten täyttymisestä ja, mikäli purkukynnys ei ylity, hinnanalennuksen määrästä.

Lisäksi asiassa on kysymys vahingonkorvauksesta.


Näyttö

Todistelutarkoituksessa kuullut S N***m, J N***m ja V***a sekä todistajat R***s, I***, M***o ja M***a ovat hovioikeudessa kertoneet asiaan vaikuttavilta osin käräjäoikeuden tuomiosta ilmenevällä tavalla jäljempänä mainituin lisäyksin.

S N***m on lisäksi kertonut, että hän kävi J N***min kanssa tutustumassa kiinteistöön välittäjän läsnä ollessa kahdesti ennen kaupantekoa. Kaupat oli tehty lokakuussa, jolloin N***mit olivat tavanneet myyjän ensimmäisen kerran. Rakennuksessa oli ollut tarkoitus teettää pintaremontti, jonka kestoksi N***mit olivat arvioineet 1-2 kuukautta. He olivat ajatelleet rakennuksen olevan hyvässä kunnossa.
Myyjä ei ollut kertonut heille kylpyhuoneen alueella tehdyistä remonteista. Kylpyhuoneen lattiakaivon ympäristön kohonneet kosteusarvot välittäjä oli selittänyt sillä, että myyjä ei ollut ymmärtänyt, ettei suihkussa saanut käydä mittauspäivän aamuna. Rakennus oli ollut lämmitettynä koko N***mien omistusajan. Kohteessa oli tehty vain suunnitellun pintaremontin toteuttamiseksi välttämättömät purkutyöt.

J N***m on lisäksi kertonut käyneensä tutustumassa kiinteistöön S N***min kanssa välittäjän läsnä ollessa kahdesti. N***mit olivat tavanneet V***an ensimmäisen kerran kaupantekotilaisuudessa.
Rakennus oli vaikuttanut siltä, että se vaati ainoastaan pintaremontin. N***mit eivät olleet keskustelleet V***an kanssa kylpyhuoneen muutostöistä. Rakenteiden lahovaurio oli paljastunut N***mien teettämän pintaremontin yhteydessä. Rakennus oli ollut lämmitettynä koko N***mien omistusajan, eivätkä he olleet puuttuneet rakennuksen ilmanvaihtoon. N***mit eivät olleet teettäneet kohteessa mitään sellaisia purkutoimia, jotka eivät olisi olleet tarpeen pintaremontin toteuttamiseksi. Myyjälle oli varattu joka vaiheessa mahdollisuus käydä kohteessa. V***a tai hänen edustajansa oli käynyt kohteessa 4-5 kertaa.

V***a on lisäksi kertonut, että kylpyhuoneeseen oli asennettu kylpyhuoneen muutostöiden yhteydessä lattialämmitys, joka jostain syystä ei ollut koskaan toiminut kunnolla. V***a oli ennen kaupantekoa kertonut ostajille kylpyhuoneessa tehdyistä muutostöistä eli seinän siirrosta ja kylpyammeen poistamisesta. V***a ei ollut koskaan tehnyt rakennuksessa kosteus- tai lahovaurioiden korjaustöitä. Jos hän olisi havainnut tällaisia vaurioita, olisi niiden korjaamiseksi tehty kaikki tarvittavat toimenpiteet, jotta rakennus säilyisi hyvänä. Uudet puurakenteet kylpyhuoneen lähellä lattiassa olivat saattaneet liittyä maalämpöjärjestelmän rakentamiseen ja lattialämmityksen asentamiseen.

R***s on lisäksi kertonut, että hänen arviossaan kiinteistön hinnasta tonttina ja rakennuksen kanssa siinä kunnossa, kuin se CFU Finland Oy:n 24.4.2017 tekemän raportin mukaan oli ollut, ei ollut huomioitu 20 neliömetrin pinta-alavirhettä. R***sen arviolausunnon mukaan sanottu kiinteistön arvo oli ollut 215.000 euroa. Lattiakaivon ympäristön kohonneet kosteusarvot olivat tavanomaisia.

I*** on lisäksi kertonut, että autotalli, erillinen varastorakennus ja lämmityslaitehuone eivät olleet huoneistoalaan laskettavia tiloja.

M***o on lisäksi kertonut, että alapohjan rakenne sekä laajennusosan väliseinän rakenteet olivat riskirakenteita, joista olisi tullut mainita kuntotarkastusraportissa. Alapohjan rakenne oli riskirakenne, koska pohjarakenteena toimiva betonilaatta oli rakennettu suoraan maata vasten ja puukoolaukset ja lämmöneristeet olivat betonilaatan päällä. Laajennusosan väliseinän rakenne oli riskirakenne, koska väliseinä oli viety lattian alle betonilaatan pintaan saakka. Kylpyhuoneen seinään asennettu kipsilevy, kylpyhuoneen ympäristön lattian muita rakenteita uudemmat puukoolaukset sekä makuuhuoneen kaapin kylpyhuoneen seinän vastaisen reunan veistämisjäljet olivat kertoneet siitä, että rakennuksessa oli tehty korjauksia kosteusvaurion havaitsemisen johdosta. Kylpyhuoneen seinää oli luultavasti siirretty ruokailuhuoneeseen päin, koska koolaukset jatkuivat seinän alle.

Laajennusosan väliseinän rakenteessa oli ollut rakoja, joista alapohjan mikrobit olivat päässeet esteettä sisäilmaan. Alapohjarakenne ei estänyt mikrobien pääsyä sisäilmaan. Sisäilman laatu tuli selvittää ensisijaisesti materiaalinäytteitä ottamalla.

M***on kustannuslaskelma perustui alapohjarakenteen osalta neliöhintoihin ja väliseinien uusimisen osalta metrihintoihin. M***o oli aiempien samankaltaisten korjaustöiden perusteella laskenut, kuinka monta tuntia nyt kysymyksessä oleviin töihin menisi. Alapohjan uusimisen työ- ja materiaalikustannukset olivat 43.000 euroa. Alapohjan uusimisesta aiheutuvat kustannukset pitivät sisällään väliseinien purkamisen. Väliseinät tuli purkaa ennen alapohjarakenteen uusimista, koska ne oli rakennettu lattiarakenteen päälle. Siivous- ja maalauskustannukset olivat 2.000 euroa, kustannukset putkitöistä 3.000 euroa ja sähkötöistä 3.000 euroa. Kustannukset rakennuksen vanhan osan kahden väliseinän uusimisesta 33 juoksumetriltä sekä viiden uuden välioven asentamisesta olivat 7.700 euroa. Laajennusosan kantavan väliseinän uusiminen ja maalaaminen maksoivat 7.000 euroa. Suunnittelukustannukset olivat 5.000 euroa ja valvontakustannukset 7.000 euroa.

Kaikissa käytössä olevissa kylpyhuoneissa oli kosteutta lattiakaivon ympärillä. Lisäselvitykset olivat tarpeen ainoastaan, jos myös seinistä löytyi kosteutta. Tässä kohteessa seinistä ei kuntotarkastusraportin mukaan ollut löytynyt kosteutta.

M***a on lisäksi kertonut, ettei rakenteiden avaamisen jälkeen ollut enää mahdollista selvittää, pääsikö mikrobeja rakenteista sisäilmaan.

Kylpyhuoneen kosteusvaurio oli johtunut luultavasti suihkun alueella olleesta vuodosta. Mikrobilöydökset alapohjan villaeristeissä olivat johtuneet kylpyhuoneen, keittiön ja väliseinän alueen kosteusvaurioista. Mikrobit olivat kulkeutuneet näistä kohdista muualle alapohjaan. Alapohjan rakenne itsessään ei ollut riskirakenne, joka aina automaattisesti vaurioituisi. Vaurioituminen ei voinut johtua myöskään rakenteiden iästä, sillä niiden oli tullut kestää vähintään sata vuotta. Mikäli alapohjan rakenne olisi ollut viallinen, olisi mikrobivaurioita ollut nyt todettuja löydöksiä laajemmalla alueella. Laajennusosan kantavan väliseinän uusiminen ei ollut välttämätöntä.

Tyypillistä oli, että rakennuksen lattiakaivon ympäriltä todettiin kohonneita kosteusarvoja. Konsulttitoimisto J P*** Oy:n 17.6.2016 laatiman kuntotarkastusraportin (todiste 3) tietojen sekä kylpyhuoneen iän perusteella oli ollut selvää, että koko kylpyhuone vedeneristeineen ja pintoineen oli tullut uusia ja että kylpyhuone oli iäkäs ja huonokuntoinen ja mahdollisesti myös muutoin viallinen.

M***an ehdottamaan alapohjan rakenteen korjaustapaan ei liittynyt erityisiä riskitekijöitä. M***alla ei ollut tiedossaan tapauksia, joissa hänen ehdottamansa korjaustapa olisi epäonnistunut. Korjaustoimenpiteiden myötä mikrobi-itiöt poistuisivat. M***on ehdottama korjaustapa oli riskialtis. Alapohjan ilmastointi ei sopinut tämän kaltaiseen rakennukseen, ja huonekorkeuden muuttaminen oli sääntelyn vastaista.

M***an korjauskustannuslaskelma piti sisällään koko vanhan osan alapohjan uusimisesta aiheutuvat kustannukset, suunnittelukustannukset ja myös väliseinien purkamista.

Sovellettavat säännökset

Laatuvirhe

Maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin mukaan kiinteistössä on laatuvirhe, jos: 1) kiinteistö ei ominaisuuksiltaan ole sellainen kuin on sovittu; 2) myyjä on ennen kaupan tekemistä antanut ostajalle virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon kiinteistön pinta-alasta, rakennusten kunnosta tai rakenteista taikka muusta kiinteistön laatua koskevasta ominaisuudesta ja annetun tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan; 3) myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt ilmoittamatta ostajalle sellaisesta tyypillisesti myydyn kaltaisen kiinteistön käyttöön tai arvoon vaikuttavasta 2 kohdassa tarkoitetusta ominaisuudesta, josta myyjä tiesi tai hänen olisi pitänyt tietää, ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan; 4) myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt oikaisematta havaitsemansa ostajan virheellisen käsityksen jostakin kiinteistön ominaisuudesta, joka vaikuttaa kiinteistön soveltumiseen aiottuun käyttöön; tai 5) kiinteistö salaisen virheen vuoksi poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää. Saman pykälän 2 momentin mukaan ostajalla on virheen perusteella oikeus hinnanalennukseen tai, jos virhe on olennainen, oikeus purkaa kauppa. Ostajalla on lisäksi 1 momentin 1–4 kohdassa tarkoitetun virheen perusteella oikeus saada korvaus vahingostaan.

Lainkohdan esitöiden mukaan myyjä vastaa antamistaan pinta-alatiedoista sekä tiedoista rakennusten ja laitteiden iästä ja kunnosta sekä muista kiinteistön laatua koskevista ominaisuuksista. Kiinteistössä on 2 kohdan mukaan virhe, jollei se vastaa myyjän tai tämän edustajan ilmoitusta. Sillä, millä tavalla ja milloin virheellinen tieto on annettu ostajalle, ei ole merkitystä. Jos myyjä on korjannut ilmoituksensa ennen kaupantekoa, ostaja ei voi enää tällä perusteella vedota virheeseen. Kiinteistössä on virhe silloinkin, kun virheellinen tai harhaanjohtava ilmoitus perustuu myyjän omaan erehdykseen tai tietämättömyyteen esimerkiksi rakennuksen pinta- alasta tai siihen käytetyistä materiaaleista. Jos myyjä ei ole varma jostain kiinteistön ominaisuudesta, hänen on tietoja antaessaan ilmoitettava epävarmuudestaan.

Myyjällä on velvollisuus oma-aloitteisesti ilmoittaa ostajalle tiedossaan olevat puutteet tai viat rakennuksissa sekä muut kiinteistön laatuun liittyvät seikat, jotka ovat omiaan alentamaan myytävän kiinteistön käyttömahdollisuuksia tai sen arvoa. Merkitykselliset ominaisuudet vaihtelevat muun muassa kiinteistön käyttötarkoituksen mukaan. Ostajalle on ilmoitettava erityisesti niistä seikoista, joissa myytävä kiinteistö poikkeaa vastaavankaltaisista kiinteistöistä. Rakennetun kiinteistön ostopäätökseen vaikuttavat usein eniten rakennusten ikä, suuruus, rakennustapa ja -materiaalit sekä niiden senhetkinen kunto. Myyjän on totuudenmukaisesti ilmoitettava rakennusten käytettävyyttä haittaavat seikat, kuten mahdolliset viat putkistossa tai lämpöeristyksessä. Myyjän edellytetään kertovan ostajalle myös havaitsemistaan seikoista, joista voidaan perustellusti epäillä rakenteissa olevaa vikaa ja arvioida tulevaa korjaustarvetta. Myyjän ei edellytetä selvittävän ostajalle sellaisia seikkoja, joiden voidaan olettaa olevan jokaisen huolellisesti toimivan henkilön tiedossa tai jotka voidaan kiinteistön tavanomaisessa tarkastuksessa havaita.

Myyjä ei vapaudu virhevastuusta pelkästään sen vuoksi, että hän ei tiennyt kyseisestä viasta tai puutteesta kiinteistössä. Myyjän tiedonantovelvollisuutta arvioidaan sen mukaan, mitä myyjän asemassa olevan pitäisi tietää omistamastaan kiinteistöstä. Ostaja ei näin joudu kärsimään siitä, että myyjä on vain lyhyen aikaa omistanut kiinteistön taikka ettei hän ole käyttänyt kiinteistöään. Salaista virhettä koskeva säännös tulee sovellettavaksi silloin, kun kiinteistössä tai sillä olevissa rakennuksissa tai laitteissa on sellaisia vikoja ja puutteita, joita myyjä ja ostaja eivät ole voineet ennen kaupantekoa havaita. Arvioitaessa mitä ostaja voi perustellusti kiinteistöitä edellyttää, on erityistä huomiota kiinnitettävä rakennusten ikään ja niihin tehtyihin peruskorjauksiin. Mitä uudemmasta rakennuksesta on kysymys, sitä parempaa kuntoa ja nykyaikaisempaa rakennustapaa voidaan edellyttää. Olennainenkaan poikkeama tästä normaalitasosta ei ole virheen perustana, jos ostaja on sen tiennyt taikka jos poikkeama on otettu huomioon kauppahinnassa tai muissa kaupan ehdoissa. (HE 120/1994 vp s. 50-51)

Oikeuskäytännössä on katsottu, että ostaja voi lähtökohtaisesti perustellusti edellyttää, että kiinteistöllä olevat peruskorjaamattomat rakennukset on rakennettu rakennusaikana yleisen ja hyväksyttävänä pidetyn rakennustavan mukaisesti. Kiinteistössä ei yleensä voida katsoa olevan virhettä pelkästään sillä perusteella, että rakentamisessa on käytetty jotakin materiaalia tai ainetta, jonka käyttäminen on myöhemmin kielletty esimerkiksi terveydellisten riskien johdosta, jos tuon materiaalin tai aineen käyttäminen rakennusaikana on ollut yleisesti hyväksyttyä. Sellaisessa tapauksessa, jossa ostaja on esimerkiksi kiinteistön kunnosta tai arvosta saamiensa tietojen perusteella voinut perustellusti edellyttää, että kaupan kohteena oleva rakennus soveltuu välittömästi asumiseen, on asumisen estävä terveyshaitta yleensä kiinteistön laatuvirhe. Näin on rakennusajasta ja -tavasta riippumatta ainakin silloin, kun haittaa ei voida kohtuullisin kustannuksin ja kohtuullisessa ajassa poistaa. (KKO 2019:41, kohdat 12-13.)

Ostajien ennakkotarkastusvelvollisuus

Maakaaren 2 luvun 22 §:n 1 momentin mukaan ostaja ei saa laatuvirheenä vedota seikkaan, joka olisi voitu havaita kiinteistön tarkastuksessa ennen kaupan tekemistä. Ostajalla ei ole velvollisuutta ilman erityistä syytä tarkistaa myyjän kiinteistöstä antamien tietojen paikkansapitävyyttä eikä ulottaa tarkastusta seikkoihin, joiden selvittäminen edellyttää teknisiä tai muita tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä. Pykälän 2 momentin mukaan ostaja ei saa virheenä vedota seikkaan, josta hänen täytyy olettaa tienneen kauppaa tehtäessä. Pykälän 3 momentin mukaan myyjä ei vapaudu vastuusta 1 ja 2 momentin nojalla, jos hän on menetellyt kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai törkeän huolimattomasti.

Lainkohdan esitöiden mukaan ostajan on suoritettava kiinteistön tarkastus tavanomaisella huolellisuudella, jota voidaan yleensä olettaa käytettävän arvokasta omaisuutta hankittaessa. Ostaja vastaa omasta huolimattomuudestaan, jos kaikkia merkittäviä ominaisuuksia ei ole liian nopeasti ja puutteellisesti suoritetussa tarkastuksessa selvitetty.

Rakennukset tulee tarkastaa siltä osin kuin tiloihin on esteetön pääsy, eikä tarkastuksessa edellytetä suoritettavan erityisiä teknisiä toimenpiteitä tai mittauksia eikä muitakaan tavanomaisesta poikkeavia järjestelyjä. Yleensä riittää, että ostaja itse tarkastaa kiinteistön. Jos kiinteistössä on havaittavissa epäilystä herättäviä seikkoja, kuten kosteutta seinissä, ostajan on ryhdyttävä tarkempaan tutkimukseen. Tällöin olosuhteet saattavat edellyttää asiantuntija-apua. (HE 120/1994 vp s. 56.)

Korkein oikeus on ratkaisussaan KKO 2019:16 (kohta 7) todennut, että ostaja voi tyytyä rakennuksen esteettömästi saavutettavissa olevien tilojen aistinvaraiseen tarkastukseen silloin, kun ostajan myyjältä saamat tiedot tai kiinteistön tarkastuksessa tehdyt havainnot eivät anna aihetta epäillä sellaisia vikoja tai vaurioita, joiden olemassaoloa tai laajuutta ei tällaisessa tarkastuksessa voida selvittää. Esimerkiksi silloin, kun rakennuksessa havaitut vauriojäljet tai tieto rakennuksen vaurioille altistavista rakennusvirheistä antavat aiheen epäillä rakennuksen vaurioituneen, ostajan tarkastusvelvollisuuteen kuuluu myös olosuhteisiin nähden asianmukaisella huolellisuudella selvittää tarkemmin rakennuksen kuntoa. Ostaja voi joko myyjän suostumuksella ryhtyä itse toimenpiteisiin kiinteistön kunnon selvittämiseksi tai edellyttää myyjältä riittävää selvitystä kiinteistön kunnosta ennen kaupan tekemistä.

Kaupan purkaminen

Maakaaren esitöissä on todettu, että jos kiinteistössä oleva virhe on olennainen, ostaja voi valita, haluaako hän hinnanalennuksen sijasta purkaa kaupan. Virheen olennaisuutta on arvioitava sen kokonaismerkityksen perusteella. Jollei ostaja voi käyttää kiinteistöä aikomallaan tavalla eikä virhettä voida kohtuullisessa ajassa ja kohtuullisin kustannuksin korjata, virhe on olennainen. Arviointia ei tehdä vain ostajan oman käsityksen mukaan, vaan sillä tulee olla objektiiviset perusteet. (HE 120/1994 vp, s.
51.)

Korkein oikeus on kiinteistön kaupan purkamista koskevassa ratkaisussaan KKO 2015:58 (kohdat 13-15) katsonut, että salaisen virheen olennaisuusarviointi on tehtävä kokonaisharkinnan perusteella, jossa voidaan kiinnittää huomiota paitsi siihen, millainen kiinteistö on laadultaan verrattaessa sitä muihin vastaaviin kohteisiin ja rakentamisajan tyypilliseen laatutasoon, myös kaupan kohteen sopimuksen mukaisiin ominaisuuksiin sekä kaupantekohetkellä ostajalla käytettävissä olleisiin tietoihin esimerkiksi kiinteistön käyttötarkoituksesta ja arvosta. Tapauskohtaisesti voidaan merkitystä antaa myös muille olosuhteille. Jos kiinteistö poikkeaa ominaisuuksiltaan näin määrittyvästä tasosta salaisen virheen vuoksi sellaisella tavalla, ettei ostaja voi käyttää kiinteistöä aikomallaan tavalla kohtuullisen ajan kuluessa virheen havaitsemisesta, virhettä voidaan pitää jo tästä syystä olennaisena. Virhettä voidaan pitää olennaisena myös silloin, jos sen korjaaminen on asianmukaisen kiinteistön käytön kannalta välttämätöntä, mutta sitä ei voida kohtuullisin kustannuksin korjata. Se, että rakennuksen tiettyjen osien tekninen käyttöikä jää jonkin verran tavanomaista lyhyemmäksi, ei monestikaan vielä täytä sellaista salaiselta virheeltä edellytettävää olennaisuusvaatimusta, mikä oikeuttaisi ainakaan kaupan purkamiseen. Mikäli salaisen virheen korjauskustannukset kuitenkin poikkeavat rahamäärältään merkittävästi sellaisista korjauskustannuksista, joihin ostajan on tullut perustellusti varautua kaupan kohteen kunnosta saamiensa tietojen perusteella, virhettä voidaan pitää merkittävänä.

Näytön arviointi ja johtopäätökset

Kylpyhuoneen ja sen ympäristön lahovaurio

Käräjäoikeuden tuomiossa todetuin tavoin asiassa on riidatonta, että kylpyhuoneen seinä- ja lattiarakenne laattojen alla on lahonnut ja että lahovaurio ulottuu noin 1,5 metrin päähän kylpyhuoneen ulkopuolelle sekä osittain kylpyhuoneen seinien puisiin runkorakenteisiin. Tältä osin asiassa on kysymys siitä, oliko V***a tiennyt tai olisiko hänen pitänyt tietää sanotusta lahovauriosta. Lisäksi asiassa on kysymys siitä, ovatko N***mit laiminlyöneet ennakkotarkastusvelvollisuutensa.

Käräjäoikeuden tuomioon kirjatulla tavalla kylpyhuoneen seinistä ja sen edustalta on purkuvaiheessa löydetty rakennusmateriaaleja, jotka eivät ole olleet alkuperäisiä. V***a ei ole osannut kertoa, minkä vuoksi kylpyhuoneen ympäristön lattiarakenteissa on ollut uudelta näyttäviä puukoolauksia, mutta hän on epäillyt niiden liittyvän maalämmön asentamiseen. Kiinteistön myyntiesitteen (todiste 2) mukaan rakennuksen lämmityksessä on siirrytty maalämpöön vuonna 2006. V***an ja M***on kertomuksista ilmenee, että kylpyhuonetta on laajennettu siirtämällä kylpyhuoneen ruokailutilan puoleista seinää. Makuuhuoneen kaapit on tuolloin siirretty nykyisestä ruokailutilasta makuuhuoneeseen.

Hovioikeus toteaa asiassa selvitetyn, että kyseiset muutostyöt on tehty osittain jo 1990-luvun alussa ja vähintään kymmenen vuotta ennen nyt kysymyksessä olevaa kiinteistön kauppaa. Hovioikeus toteaa, että kanteessa mainitut kylpyhuoneen ympäristön uudet lattiamateriaalit ja puukoolaukset, makuuhuoneen kaapin uudempi pohjalevy ja kaapin alakulman veistäminen sekä kylpyhuoneesta löydetty kipsilevy voivat selittyä edellä mainituilla muutostöillä. Huomioon ottaen lisäksi se, että V***a on myyntiesitteestä ilmenevällä tavalla teettänyt rakennuksessa katon uusimisen ja käyttövesijärjestelmän saneerauksen kaltaisia merkittäviä korjaus- ja parannustöitä, hovioikeus ei pidä uskottavana väitettä siitä, että V***a olisi havainnut kosteusvaurion, mutta jättänyt sen asianmukaisesti korjaamatta. Hovioikeus katsoo kuten käräjäoikeus, että V***a ei ole tiennyt kylpyhuoneen kosteusvauriosta ja siitä aiheutuneista lahovaurioista.

Hovioikeus katsoo kuitenkin, että V***an olisi tullut myyjälle kuuluvan selonottovelvollisuuden perusteella tarkemmin selvittää kylpyhuoneen alueen rakenteiden kuntoa viimeistään sen jälkeen, kun hän on saanut käyttöönsä kuntotarkastusraportin (todiste 3), josta on ilmennyt kylpyhuoneen huono kunto, ja että kylpyhuoneen alueen lahovauriossa on siten kysymys maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 3 kohdan mukaisesta virheestä, josta myyjän olisi pitänyt tietää. V***an ei ole kuitenkaan näytetty salanneen tietojaan kiinteistön kunnosta eikä hänen menettelyään voida pitää maakaaren 2 luvun 22 §:n 3 momentissa tarkoitetulla tavalla kunnianvastaisena ja arvottomana tai törkeän huolimattomana. Näin ollen asiassa tulee seuraavaksi arvioida, ovatko ostajat täyttäneet ennakkotarkastusvelvollisuutensa ja voivatko he vedota sanottuun virheeseen.

Arvioitaessa sitä, onko ostajilla vaurioista tai riskitekijöistä saamansa tiedot huomioon ottaen oikeus vedota kiinteistössä kaupan jälkeen havaittuihin virheisiin, tulee huomioon ottaa yhtäältä ne toimenpiteet, joita virheiden havaitseminen olisi edellyttänyt, ja toisaalta havaittujen riskitekijöiden ja vaurioiden laatu ja laajuus. (KKO 2019:16, kohta 10; KKO 2004:78, kohta 6; ja KKO 2009:31, kohdat 8–9)

Kuntotarkastusraportista ilmenee, että lattiakaivon ympäriltä oli kosteusmittarilla rakenteita avaamatta suoritetussa kosteusmittauksessa todettu kohonneita kosteusarvoja. Lattiassa oli ollut laajalla alueella kopoa, ja laattoja oli haljennut. Lattia oli ollut raportin mukaan märkä, seinät olivat olleet kuivat. Raportissa on todettu, että kylpyhuone vaatii peruskunnostuksen. Raportin luokituksen mukaan kylpyhuone oli kuulunut kuntoluokkaan ”huono, rikki, uusittava, korjattava”. Hovioikeus on kiinteistöllä suoritetussa katselmuksessa tehnyt kylpyhuoneen kunnosta samat havainnot kuin mitä käräjäoikeus on suorittamassaan katselmuksessa tuomiostaan ilmenevällä tavalla tehnyt. Hovioikeus toteaa, että huomioon ottaen rakennuksen ikä, kuntotarkastusraportista ilmenevät seikat ja kehotus kylpyhuoneen peruskunnostukseen sekä asuntonäytöillä havaittavissa ollut kylpyhuoneen kunto, ostajilla ei ole ollut perusteltua aihetta olettaa, että kylpyhuoneen rakenteet olisivat kunnossa ja ettei mahdollinen rakenteissa oleva vaurio olisi voinut levitä kylpyhuoneen läheisyyteen. Käräjäoikeuden tuomiosta ilmenevillä perusteilla myös hovioikeus katsoo, että N***meille on syntynyt velvollisuus perehtyä kylpyhuoneen mahdolliseen vaurioon tavallista perusteellisemmin. N***mit ovat näin ollen laiminlyöneet selonottovelvollisuutensa, kun he eivät ole ryhtyneet tarkempiin toimenpiteisiin kylpyhuoneen kunnon selvittämiseksi ennen kaupantekoa.

Näillä ja käräjäoikeuden tuomiossa mainituilla perusteilla hovioikeus katsoo kuten käräjäoikeus, ettei N***meillä ole oikeutta vedota kylpyhuoneen ja sen ympäristön lahovaurioon kaupan kohteen virheenä.


Alapohja

CFU Finland Oy:n tarkastusraportista 24.4.2017 (todiste 4) ilmenee, että rakennuksen vanhan osan alapohjassa on todettu mikrobikasvustoja, joiden pitoisuudet ylittävät asumisterveysasetuksen raja-arvot. Hovioikeus katsoo kuten käräjäoikeus, että rakennuksen alapohjassa on ollut kosteusvauriosta johtunut virhe. M***o ja M***a ovat olleet erimielisiä siitä, mistä alapohjan kosteusvauriot ovat johtuneet. M***an mukaan mikrobilöydökset eivät ole johtuneet alapohjan rakenteen virheestä, vaan ne olivat seurausta kylpyhuoneen kosteusvaurioista mikrobien päästessä alapohjassa esteettä leviämään. M***on mukaan kysymys on ollut alapohjan rakenteesta johtuvasta kosteusvauriosta. Asiassa on kuitenkin selvitetty, että rakennuksen alapohja on toteutettu rakennusaikanaan yleisesti käytetyn ja hyvän rakennustavan mukaisesti, eikä varsinaisia lahovaurioita ole havaittu alapohjassa muualla kuin edellä kerrotuin tavoin kylpyhuoneen läheisyydessä. Hovioikeus katsoo, ettei asiassa ole näytetty, että alapohjan kosteusvaurio ja mikrobilöydökset olisivat johtuneet alapohjan rakenteesta tai että alapohjan rakenne itsessään aiheuttaisi rakennukseen sisäilmahaittaa. Näin ollen on jäänyt selittämättä, mistä kosteusvauriot johtuvat.

V***a ei ole edellä selostetulla tavalla ollut tietoinen kylpyhuoneen kosteusvauriosta. Kuntotarkastusraportin mukaan alapohjan kuntoluokka on ollut ”hyvä, ei uusimistarvetta”. Hovioikeus katsoo, ettei myyjän selonottovelvollisuuden voida katsoa ulottuneen alapohjan kunnon tarkempaan tutkimiseen, eikä V***an näin ollen olisi pitänyt tietää sanotun kosteusvaurion aiheuttamista alapohjan kosteusvaurioista.

Hovioikeus toteaa, etteivät kylpyhuoneen kunnosta N***meille annetut ennakkotiedot ja kylpyhuoneesta tehdyt havainnot ole voineet antaa aihetta epäillä, että kylpyhuoneen mahdollinen kosteusvaurio aiheuttaisi koko rakennuksen vanhan osan alapohjan uusimistarpeen. Kuntotarkastusraportin mukaan alapohjan kuntoluokka on ollut ”hyvä, ei uusimistarvetta”. Ostajat eivät näin ollen ole tältä osin laiminlyöneet ennakkotarkastusvelvollisuuttaan. Kysymys on näin ollen käräjäoikeuden lausumin tavoin salaisesta virheestä.

Väliseinä

Hovioikeus katsoo käräjäoikeuden tuomiossa selostetuilla perusteilla, että laajennusosan väliseinässä on ollut salainen virhe, josta N***mit ja V***a eivät ole voineet olla tietoisia.

Pinta-alavirhe

Myyntiesitteestä (todiste 2) ilmenee, että rakennuksen asuinpinta-alaksi on ilmoitettu 201 neliömetriä ja kokonaispinta-alaksi 220 neliömetriä.

Kauppakirjasta (todiste 1) ilmenee, että rakennuksen huoneistoalaksi eli asuntoja myytäessä ilmoitettavaksi asuinpinta-alaksi on ilmoitettu 201 neliömetriä. Kauppakirjasta ilmenee myös, että tieto rakennuksen pinta- alasta perustuu tarkistusmittaukseen. Hovioikeus toteaa, että N***meille on rakennuksen pinta-alasta annettujen ennakkotietojen perusteella voinut perustellusti syntyä käsitys, että asumiseen käytettävä pinta-ala on 201 neliömetriä varastotilan, lämmönjakohuoneen ja autotallin pinta-alan ollessa 19 neliömetriä. Turun Kiinteistökuvaus Oy:n laskelmalla ja kuvalla (todiste 10) sekä todistaja I***sen kertomuksella on näytetty, että rakennuksen asuinpinta-ala on kuitenkin todellisuudessa ollut 180,1 neliömetriä kokonaispinta-alan jäädessä joka tapauksessa vain 201,3 neliömetriin.

Maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 2 kohdan lähtökohtana on, että myyjä vastaa antamistaan virheellisistä pinta-alatiedoista silloinkin, kun hän on on itse erehtynyt pinta-alasta. Asiassa ei ole edes väitetty, että V***a olisi ilmoittanut N***meille olevansa epävarma pinta-alaa koskevasta tiedosta. Hovioikeus katsoo, että kysymys on rakennuksen pinta-alaa koskevan virheellisen tiedon osalta kaupan kohteen virheestä, josta myyjän olisi pitänyt tietää.


Todettujen virheiden korjaustapa ja kustannukset

Hovioikeus on edellä katsonut, että alapohjan kosteus- ja mikrobivaurioiden ei ole näytetty johtuneen alapohjan rakenteesta. Alapohjan rakenteen ei ole edes väitetty olleen rakennusaikanaan hyvän rakennustavan vastainen rakenne. Asiassa ei myöskään ole esitetty, ettei rakennuksessa käytettyä alapohjan rakennetta saisi enää lainkaan käyttää. Hovioikeus katsoo, että alapohja on asianmukaisesti korjattavissa M***an esittämällä tavalla eli puhdistamalla pohjabetonilaatta ja asentamalla sen päälle uusi lämmöneriste. M***on esittämä korjaustapa eli ilmastusputkien asentaminen alapohjaan muuttaisi rakennuksen alapohjan rakennetta tavalla, joka ei olisi oikeassa suhteessa myyjän ja ostajien välillä tehtyyn kauppaan, ottaen huomioon, että N***meillä on ollut tieto alapohjan toteutustavasta ja että pohjarakenteen ei itsessään ole näytetty aiheuttaneen alapohjasta havaittuja mikrobikasvustoja.

M***o on hovioikeudessa kertonut, että hänen esittämänsä kustannuslaskelma perustui neliö- ja metrihintoihin sekä aiempien samankaltaisten korjaustöiden kustannuksiin. M***on laatiman tarkastusraporttiin (todiste 4) sisältyneen kustannuslaskelman mukaan alapohjan uusimisen kustannukset ovat 58.700 euroa. M***on laskelma pitää sisällään putki- ja sähkötyöt sekä siivous- ja maalauskustannukset.

Lisäksi laskelmaan sisältyy rakennuksen vanhan osan väliseinien uusiminen. M***on laskelma ei pidä sisällään suunnittelu- ja valvontakustannuksia, joiden määräksi M***o on arvioinut 12.000 euroa. M***an arvion mukaan alapohjan uusimisen kustannukset ovat noin 15.000 euroa. Asiassa on jäänyt epäselväksi, sisältyykö vanhan osan väliseinien purkaminen ja uusien väliseinien rakentaminen tai valvontakustannukset M***an laskelmaan. M***o on hovioikeudessa antanut hieman M***aa tarkemman selvityksen kustannuslaskelman perusteista.

Esitetyn selvityksen perusteella hovioikeus arvioi, että alapohjan korjauskustannukset ovat 47.000 euroa, mikä määrä pitää sisällään työstä aiheutuvat suunnittelu- ja valvontakustannukset.

Laajennusosan väliseinän korjauskustannuksiksi hovioikeus arvioi käräjäoikeuden tavoin 5.000 euroa.

Hinnanalennus vai purku

Kaupan kohteena on ollut vuonna 1968 rakennettu asuinrakennus, johon ei käräjäoikeuden tuomiossa selostetulla tavalla ollut tehty koko rakennuksen käsittävää peruskorjausta. Edellä selostetusti kiinteistössä on ollut noin 20 neliömetrin pinta-alavirhe sekä salaiset virheet rakennuksen vanhan osan alapohjassa sekä laajennusosan väliseinässä. Hovioikeus katsoo, että kiinteistössä todetut virheet ovat pinta-alavirhettä lukuun ottamatta edellä selostetuin tavoin korjattavissa kohtuullisessa ajassa ja kohtuullisin kustannuksin. Pinta-alavirheen osalta kysymys ei ole olennaisesta poikkeamasta suhteessa ilmoitettuun pinta-alaan. Hovioikeus katsoo, ettei asiassa ole perusteita kiinteistön kaupan purkamiselle. Sen sijaan ostajilla on sanottujen virheiden perusteella oikeus hinnanalennukseen.

Hinnanalennuksen määrä

Hovioikeus on edellä katsonut, että alapohjan ja laajennusosan väliseinän korjauskustannukset ovat yhteensä 52.000 euroa. Hovioikeus hyväksyy käräjäoikeuden tuomion siltä osin kuin se on katsonut pinta-alavirheestä johtuvan hinnanalennuksen määräksi 15.000 euroa. Koska hovioikeus on hyväksynyt M***an esittämän alapohjan korjaustavan, aihetta tuomita hinnanalennusta huonekorkeuden mataloitumisesta ei ole.

R***sen arviolausunnon 27.11.2017 (todiste 12) mukaan kiinteistön arvo siinä kunnossa, kuin se on CFU Finland Oy:n tekemän raportin mukaan ollut, on 215.000 euroa. N***mien vastattavaksi jää kylpyhuoneen lahovaurion korjaamisesta aiheutuvat kustannukset. Hovioikeus katsoo, että
67.000 euron hinnanalennus vastaa myyjän vastuulla olevien laatuvirheiden korjauskustannuksia ja niistä kiinteistön arvolle aiheutunutta alenemista. Näin ollen aihetta muuttaa käräjäoikeuden tuomitseman hinnanalennuksen määrää ei ole.

Vahingonkorvaukset

Asian näin päättyessä aihetta muuttaa käräjäoikeuden tuomiota vahingonkorvausten osalta ei ole. V***a on menetellyt tuottamuksellisesti ainoastaan pinta-alavirheen osalta. Vahingonkorvausta ei kuitenkaan ole vaadittu pinta-alavirheen perusteella. Kylpyhuoneen lahovaurion aiheuttamaan virheeseen N***mit eivät ole olleet ennakkotarkastusvelvollisuutensa laiminlyönnin vuoksi oikeutettuja vetoamaan, joten vahingonkorvausvelvollisuutta ei ole tälläkään perusteella syntynyt.

Oikeudenkäyntikuluja koskeva korvausvelvollisuus

Oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 3 §:n 1 momentin mukaan jos samassa asiassa on esitetty useita vaatimuksia, joista osa ratkaistaan toisen ja osa toisen hyväksi, he saavat pitää oikeudenkäyntikulunsa vahinkonaan, jollei ole syytä velvoittaa asianosaista korvaamaan niitä osaksi vastapuolelle. Jos sillä, minkä asianosainen on hävinnyt, on vain vähäinen merkitys asiassa, hänen tulee saada täysi korvaus kuluistaan. Pykälän 2 momentin mukaan mitä 1 momentissa säädetään, on vastaavasti sovellettava, milloin asianosaisen vaatimus hyväksytään ainoastaan osaksi. Tällöin voidaan asianosaiselle kuitenkin tuomita täysi korvaus kuluistaan myös siinä tapauksessa, että hänen vaatimuksensa hyväksymättä jäänyt osa koskee ainoastaan harkinnanvaraista seikkaa, jolla ei ole sanottavaa vaikutusta asianosaisten oikeudenkäyntikulujen määrään.

Hovioikeus ei ole muuttanut käräjäoikeuden tuomiota pääasian lopputuloksen osalta. Hovioikeus hyväksyy käräjäoikeuden tuomion myös oikeudenkäyntikulujen osalta. Myös hovioikeudessa esitetyistä vaatimuksista osa on ratkaistu V***an ja osa N***meiden hyväksi. Tähän nähden ei ole perusteita määrätä kumpaakaan asianosaista korvaamaan toisen oikeudenkäyntikuluja edes osaksi. Asianosaiset saavat siten pitää oikeudenkäyntikulunsa vahinkonaan.

Turvaamistoimi

N***mien vaatimukset on hylätty 67.000 euroa ylittäviltä osin. Hovioikeus katsoo, että turvaamistoimi on tarpeen ainoastaan kyseisen suuruisen saamisen turvaamiseksi. Muilta osin turvaamistoimea koskeva vaatimus hylätään.

Tuomiolauselma

Hovioikeus määrää pantavaksi takavarikkoon I V***an omaisuutta niin paljon, että S ja J N***min 67.000 euron saatava tulee turvatuksi. Vaatimus enemmälti hylätään. Määräys on voimassa, kunnes asia on lainvoimaisesti ratkaistu tai ylempi tuomioistuin toisin määrää.

Muilta osin käräjäoikeuden tuomiota ei muuteta.

Asianosaiset saavat pitää oikeudenkäyntikulunsa hovioikeudessa vahinkonaan.

Muutoksenhaku

Muutosta tähän ratkaisuun saadaan hakea korkeimmalta oikeudelta valittamalla vain, jos korkein oikeus niillä erityisillä perusteilla, jotka ilmenevät oheisesta valitusosoituksesta, myöntää valitusluvan.

Valitusosoituksessa tarkoitettu määräaika valitusluvan pyytämiseen ja valituksen tekemiseen päättyy 29.10.2019.

Helsingin hovioikeuden puolesta:


Asian ovat ratkaisseet:

hovioikeudenneuvos J S***a
hovioikeudenneuvos V N***n
hovioikeudenneuvos N W***n

Valmistelija:
hovioikeuden esittelijä L K***i
Ratkaisu on yksimielinen.



VANTAAN KÄRÄJÄOIKEUS
Osasto 4/HEJ

Käräjätuomari J H***
Käräjätuomari J P***ä
Käräjänotaari S L***

TUOMIO 18/1366
Annettu kansliassa

12.2.2018 L 17/9383




Kantaja
N***, S
N***, J

Vastaaja
V***a, l

Asia Vireille
Kiinteistöä koskeva riita 9.6.2017
ASIAN RIIDATTOMAT TAUSTATIEDOT

l V***a (jäljempänä "Myyjä" tai "Vastaaja") ja S ja J N***m ostajina (Jäljempänä "Ostajat" ja "Kantajat") ovat tehneet osoitteessa V***itie 25, 01640 Vantaa sijaitsevaa kiinteistöä (kiinteistötunnus 92-405-*-***) jäljempänä "Kiinteistö") koskevan kiinteistönkaupan. Kiinteistöllä on sijainnut vuonna 1968 rakennettu ja vuonna 1974 laajennettu omakotitalo (jäljempänä "Rakennus").

Kiinteistön kauppakirja, jonka mukaan kauppahinta on ollut kolmesataatuhatta (300 000,00) euroa, on allekirjoitettu 7.10.2016 jäljempänä "Kauppakirja"). J N***m ja S N***m saivat kiinteistön hallintaansa 14.12.2016. Ennen kaupantekoa N***mit ovat saaneet Konsulttitoimisto J P*** Oy:n laatiman 17.6.2016 päivätyn kuntotarkastusraportin.

Kohteesta on kaupanteon jälkeen laadittu V***an lukuun Insinööritoimisto 4TP Oy:n rakennusinsinööri J M***an 8.2.2017 päivätty raportti sekä N***mien lukuun laadittu rakennusmestari H M***on tekemä CFU Finland Oy:n 24.4.2017 päivätty raportti.

N***mit ovat reklamoineet vain M***alle kiinteistön laatuvirheisfä
2.1.2017, 13.1.2017, 30.1.2017, 28.3.2017 sekä 10.5.2017. Tämän
lisäksi N***mit ovat 27.2.2017 täsmentäneet reklamaatiovaatimuksensa koskemaan kaupan purun ohella toissijaisesti hinnanalennusta. V***a on kiistänyt vaatimukset kokonaisuudessaan.

ASIAN KÄSITTELY KÄRÄJÄOIKEUDESSA

Käräjäoikeus on antanut 29.8.2017 asiassa turvaamistoimipäätöksen nro 17/13908, jolla on määrätty V***an omaisuutta takavarikkoon 251.000 euroa.

Ennen valmisteluistuntoa asianosaiset ovat olleet tuomioistuinsovittelussa. Asiassa on toimitettu valmisteluistunto 20.12.2017.

Asian pääkäsittelyn yhteydessä asiassa on pidetty katselmus. Pääkäsittely on toimitettu 9. ja 10.2018.

KANNE

Vaatimukset
J N***m ja S N***m ovat vaatineet, että käräjäoikeus

a. ensisijaisesti vahvistaa osapuolten välillä 7.10.2016 sovitun kiinteistöä koskevan kaupan puretuksi ja velvoittaa l V***an palauttamaan heille kauppahinnan 300.000,00 euroa;

b.velvoittaa V***an suorittamaan heille tuottokorkoa (korkokanta 0,5 prosenttia) 300.000,00 euron kauppahinnalle aikavälillä 7.10.2016-2.2.2017 yhteensä 60.000 euron osuudelle 97,81 euroa ja
240.000 euron osuudelle 13.12.2016-2.2.2017 aikavälillä yhteensä 170,96 euroa;

c.velvoittaa V***an suorittamaan heille korkolain 4 §:n 1 momentin mukaista viivästyskorkoa 300.000,00 euron kauppahinnalle 3.2.2017 lähtien;

2.toissijaisesti velvoittaa V***an suorittamaan N***meille hinnanalennusta yhteensä 144.840,00 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 27.3.2017 lukien;

3
a.velvoittaa V***an korvaamaan N***meille vahingonkorvauksena sijaisasumiskustannuksista 1.1.2017-30.6.2017 yhteensä 6.450 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 10.6.2017 lukien;

b.velvoittaa V***an korvaamaan N***meille vahingonkorvauksena oikeudenkäynnin aikana erääntyvät sijaisasumiskustannukset ajalla 1.7.2017-30.11.2017 1.075 euroa kuukaudessa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen kunkin kuukauden toisesta päivästä lukien, joulukuulta 2017 1.236,66 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 2.12.2017 lukien ja 1.1.2018 lukien 1.278,92 eurolla kuukaudessa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen kunkin kuukauden toisesta päivästä lukien;


c.velvoittaa V***an korvaamaan N***meille vahingonkorvauksena rakennuksen tutkimus- ja selvittelykustannuksista yhteensä 7.629,89 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 10.6.2017 lukien;

d.velvoittaa V***an korvaamaan N***meille vahingonkorvauksena kiinteistövakuutusmaksun 415,77 euroa ajalta 21.12.2016-31.12.2017 korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen haasteen tiedoksiannosta lukien;

e.velvoittaa V***an korvaamaan N***meille vahingonkorvauksena oikeudenkäynnin aikana erääntyvät kiinteistövakuutusmaksut 33,66 euroa kuukaudessa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen kunkin kuukauden toisesta päivästä lukien; ja

4. velvoittaa V***an korvaamaan N***meille asiassa aiheutuneet oikeudenkäyntikulut korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua ratkaisun antamisesta lukien.



Perustelut

Kaupan kohteesta annetut tiedot

Kiinteistön 9.9.2016 päivätyssä myyntiesitteessä rakennuksen yleiskunnon arvioitiin olevan tasoltaan "uusi" eli uutta vastaava. Tämän perusteella N***mit uskoivat kohteen olevan poikkeuksellisen hyvässä kunnossa.

Myös N***meille annettu Konsulttitoimisto J P*** Oy:n laatima 17.6.2016 päivätty kuntotarkastusraportti vastasi välittäjän antamia tietoja rakennuksen kunnosta. Raportin mukaan rakennuksen kunto on rakennusosien osalta vähintään "HYVÄ ei uusimistarvetta" 18/22 kohdassa.

Raportin muut huomiot ovat kokonaisuuteen nähden pieniä. Raportissa kiinnitettiin huomiota muun muassa yläpohjan tuulettuvuuden parantamiseen päätyventtiileillä, ulko-ovien huoltomaalaustarpeeseen, kylpyhuoneen peruskunnostukseen sekä keittiön allaskaapin alla olevan vanhan kuivan kosteusvaurion korjaamiseen.

M***o on rakennuttanut rakennuksen ja asunut siellä nyt kyseessä olevaan kauppaan saakka. Kaikki rakennuksessa tehdyt korjaukset ja remontit ovat hänen tekemiään ja/tai teettämiään. V***a ilmoitti ostajille ennen kaupantekoa tehneensä hallinta-aikanaan seuraavat remontit: 2005 keittiöremontti, 2005-2006 ikkunoiden uusiminen, 2006 maalämpö, 2007 peltikatto, 2013 käyttövesijärjestelmän saneeraus, 2014 lämpöjohtoremontti, 2015 sadevesijärjestelmän uusiminen, 2016 yläpohjan lämpöeristys 27 cm selluvillaa.

N***mien reklamoimat kaupan kohteen virheet

N***mit ovat avattuaan kaupan kohteen rakenteita havainneet rakennuksessa useita vakavia ja laajoja laatuvirheitä, jotka aiheuttavat korjaamattomina vakavaa terveyshaittaa. Kaupan kohde ei ole vastannut sitä mitä on sovittu tai sitä mitä N***meillä on ollut perusteltu syy olettaa.

N***mit ovat varanneet V***alle mahdollisuuden perehtyä virheisiin ja V***a on tutkinut virheitä valitsemiensa asiantuntijoiden kanssa useaan otteeseen. N***mit eivät ole millään tavalla tuhonneet rakennusta, eivätkä mitenkään estäneet V***aa tutkimasta virheitä.

Kylpyhuoneen ia sen lähialueiden vauriot

Ennen kauppaa tehdyn kuntotarkastusraportin mukaan kylpyhuone vaati peruskunnostuksen, mutta kosteutta tarkastaja ei havainnut kuin lattiakaivon ympärillä. V***a ei ennen kaupantekoa kertonut N***meille tehneensä kylpyhuoneeseen muutos- ja laajennustöitä rakentamisen jälkeen.

Kylpyhuoneen seinä- ja lattiarakenteet ovat selvästi kosteusvaurioituneet. Kylpyhuoneen korjaus vaatii lattian ja seinien runkorakenteiden poistamisen ja uudelleenrakentamisen.

Pesuhuoneen betonilattian alla oli lahonnut puukoolaus ja samaten väliseinän alaosa saunaan päin on lahonnut. Lahojen osien päälle on asennettu kipsilevyä, joka on myös kosteusvaurioitunut.

Kylpyhuoneen vieressä olevan ruokailutilan alapohja- ja seinärakenteet olivat huomattavan kosteusvaurioituneet. Lahot jatkuivat alapohjassa ja väliseinälinjan alaosassa vielä 1,5 metrin etäisyydelle kylpyhuoneen seinälinjasta. Ruokailutilan puolelta lattiarakennetta oli selvästi myyjän omistusaikana korjattu, mikä seikka kävi ilmi rakenteesta löytyneistä uudemmista levytyksistä.

Kylpyhuoneen kosteusongelma oli levinnyt myös makuuhuoneen seinärakenteeseen ja alapohjaan. Alapohja oli lahonnut yli 1 metrin etäisyydellä kylpyhuoneen ja makuuhuoneen väliseinälinjasta.

Kaapiston pohjahyllylevyä oli korjattu aiemmin. Kaapiston pohjan alkuperäisen vaurioituneen lastulevyn päälle oli laitettu uusi lastulevy. Alkuperäinen lastulevy oli selvästi vaurioitunut ja hajonnut. Lahot ovat selvästi olleet havaittavissa myyjän omistusaikana. Myös makuuhuoneen alapohjassa on havaittu lahoa puukoolausta.

Lahot jatkuivat vielä 1,5 metrin etäisyydelle kylpyhuoneesta olohuoneen puolelle. Kohtaa oli korjattu aiemmin, jolloin lahot ovat olleet havaittavissa.

V***a ei kuitenkaan kertonut tekemistään havainnoistaan tai korjauksistaan mitään N***meille ennen kaupantekoa.


Rakennuksen alapohian vauriot

Ennen kauppaa kantajille annetussa kuntotarkastusraportin sivulla 6 on todettu, että kohteen alapohjan kunto on "HYVÄ ei uusimistarvetta".

Keittiön allaskaapin kohdalla havaittiin mikrobikasvustoa väliseinälevyn alareunassa ja runsaasti lattian lastulevyssä. Syy on saattanut olla vanha putkivuoto allaskaapin kohdalla. Alapohjarakennetta tarkemmin tutkittaessa havaittiin, että rakennuksen vanhan osan alapohja on kauttaaltaan kosteusvaurioitunut. Vauriosta aiheutuu nykyisessä kunnossa terveyshaittaa.


Laaiennusosan kantava väliseinälinia

Laajennusosan kantavassa väliseinälinjassa seinärakenne on haitallisesti kosteusvaurioitunut. Seinän alajuoksupuu oli viety lattiapinnan alapuolelle pohjalaatan pintaan ilman kosteuseristettä. Tämän seurauksena puurakenne on alapinnalta kosteusvaurioitunut rakenteen kylmyyden ja/tai maaperän kosteuden vuoksi.

Kylmiä

Kylmiön kohdalla oli näkyvä kosteusvaurio rakenteessa. Kylmiön kosteusvaurio on aiheutunut sen sisältä valuneesta vedestä ja rajautunut sen lähialueelle. Nykyisessä kunnossaan vauriosta aiheutuu terveyshaittaa.

Pinta-alavirhe

Välittäjän esitteessä todettiin, että kohteen kauppahinnan määrittelyn kannalta relevantti asuinpinta-ala oli 201 m2 ja kokonaispinta-ala 220 m2.

Asuntotietoasetuksen (15.2.2001/130) 7 §:n 2 d-kohdan mukaisesti kiinteistön myyntiesitteessä on mainittava asumiskäyttöön myytävästä rakennuksesta sen huoneluku ja pinta-ala eriteltyinä asuintiloihin ja muihin tiloihin. Standardin SFS 5139 mukaan pientalojen asuintilojen ja muiden tilojen pinta-alat määritetään seuraavasti:

*Asuintiloja ovat asumisen toimintoihin RakMK G1:n mukaan tarvittavat tilat, kuten asuinhuoneet, oleskelutilat, keittiö, keittokomero, keittotila, ruokailutila, wc-tilat, peseytymistilat, sauna, vaatehuoltotilat, kodinhoitotilat, säilytystilat (kaapit, komerot, vaatehuoneet), eteinen, kulkutilat, tuulikaappi.

*Muita tiloja voivat olla esimerkiksi säilytystilat muualla kuin asuintilojen välittömässä yhteydessä, kuten varastotilat polkupyörille, urheiluvälineille, lastenvaunuille, pihanhoitovälineille, varastotilat ullakolla tai kellarissa; autotalli tai autosuoja; tekniset tilat, kuten lämmönjakohuone, kattilahuone.

Turun Kiinteistökuvaus Oy (T I***) on tehnyt rakennukseen tarkistusmittauksen. I*** sai huoneistoalaksi 180,1m2 ja huoneistoalaan kuulumattomien tilojen pinta-alaksi 21,1 m2 (kirjallinen todiste 10). Huoneistoalaan I*** on laskenut kaikki muut tilat lukuun ottamatta varastoa, autotallia ja lämmönjakohuonetta. Tilojen määrittely käy ilmi liitteen 2 pohjakuvasta ja laskelmasta, jossa tilat on esitetty värikoodein. Rakennuksen kokonaispinta-ala on yhteensä 201,3 m2.

Näin ollen kantajat ovat saaneet asuinpinta-alaltaan ja kokonaispinta-alaltaan noin 20 m2 pienemmän rakennuksen kuin, mitä he ovat kaupanteon yhteydessä hankkineet. Pinta-alavirhe ei ole korjattavissa.


Vaurioiden korjaustapa ja korjauskustannukset


Kiinteistössä havaitut kosteusvauriot täyttävät terveyshaitan ja toimenpiderajan ylittymisen tunnusmerkit, minkä vuoksi vaurioiden korjaamiseen on ryhdyttävä viipymättä. Rakennuksen vanhan osan alapohjan kaikki puukolaukset ja mineraalivillat tulee poistaa ja väliseinät on purettava. Edelleen väliseinälinjan koko alaosa puretaan (seinälinja autotallia vasten).

Alla listattuna tarpeelliset korjaustoimenpiteet:
-Pohjalaatan pinta puhdistetaan huolellisesti.
-Kevytsorakerros n. 120 mm.
-llmastusputkisto halk.70 mm asennetaan kevytsorakerroksee Putkisto johdetaan katolle.
-Lämmöneritys solumuovia 70 mm (Finnfoam).
-Pintabetonilaatta 70-80 mm.
-Lattiapäällyste parketti kuten entinen.
-Väliseinät tehdään uuden pintabetonilaatan päälle.
-Väliseinälinjasta alaosa puretaan asuintilojen puolelta. Seinä tuetaan väliaikaisesti. Uusi juoksupuu nostetaan betonivalulta lattian tasoon. Levytykset ja ilmasulku korjataan entiselleen ja asianmukaisesti.
-Putkiasennukset uusitaan sisäkaton kautta.
-Sähköasennukset korjataan uusiin väliseiniin ja syöttöjä uusitaan pintabetonilaatassa.
-Loppusiivous homesiivouksena ja kaikkien pintojen maalaus.

Rakennuksen laajennusosassa kantavan seinälinjan alaosa on uusittava koko pituudeltaan.


-Tolpat katkaistaan lähes tulevasta korkeudesta. Seinän levytys avataan
n. 1 m korkeudelta.
-Alajuoksupuut poistetaan. Välioven kohdalla varauduttava leikkaamaan pintabetonilaatta, jos juoksupuu on alla.
-Seinän alajuoksun kohdalle betonivalu, lattian tasoon.
-Uusi alajuoksupuu, jonka alle bitumihuopakaista.
-Lattian ja juoksupuun raja tiivistetään (uraan pohjuste+sika 11 fc).
-Seinän alaosien uudelleen levytys, tasoitus ja maalaus.

Raportin sivulla 25 olevasta rakennuksen pohjakartasta voidaan havainnoida tarkemmin korjausalueet.

Edellä mainittujen vaurioiden korjaaminen tulisi maksamaan:

1.vanhan osan alapohjan osalta 66.000 euroa (sis. alv 24 %, ei sisällä pesuhuoneen ja keittiökalusteiden uusimista);
2.laajennusosan kantavan väliseinän osalta 7.000 euroa (sis. alv 24
%); ja
3.suunnittelun ja valvonnan osalta 12.000 euroa (sis. alv 24 %).

Yhteensä mainittujen vaurioiden korjaaminen tulisi maksamaan noin
85.000 euroa. Korjauskustannusten määrä perustuu arvioon ja todelliset kustannukset voivat poiketa arviosta noin +/- 15 %.

Korjauksen johdosta rakennuksen vanhan osan huonekorkeus madaltuu. Vanhalla osalla kantavaa betonilaattaa ei voida purkaa, mikä aiheuttaa huomattavia epävarmuustekijöitä korjausten onnistumiselle. Epävarmuustekijän minimoimiseksi korjaussuosituksessa pohjalaatan pintaan asennetaan kevytsorakerros. Tämän vuoksi huonekorkeus pienenee n. 70-100 mm.


Vastuu havaituista virheistä


Kiinteistö on virheellinen maakaaren 2 luvun 17 §:n 1-4 kohtien mukaisesti. Mikäli V***a ei ole jostakin virheestä ollut tietoinen, on kysymys maakaaren tarkoittamasta salaisesta virheestä (2:17.1:n 5 kohta).

V***a on havainnut rakennuksen vauriot tekemiensä korjaustöiden yhteydessä. Hän on jättänyt vaurioituneet materiaalit rakenteisiin ja on näin ollen tiennyt kyseisistä virheistä. V***alla oli myyjänä ollut tiedonantovelvollisuus kaikista tietämistään rakennuksen kunnon kannalta olennaisista seikoista. V***a on ollut i) tietoinen vähintäänkin suurimmasta osasta edellä yksilöidyistä virheistä ja ii) jättänyt tietämänsä virheet korjaamatta sekä iii) jättänyt kertomatta havainnoistaan/virheistä N***meille ennen kaupantekoa.


Ostajien ennakkotarkastusve/vollisuus ia sen merkitys

Maakaaren mukainen ennakkotarkastusvelvollisuus käsittää ainoastaan sen, mitä voidaan havainnoida pintoja rikkomatta. N***meillä ei ole ollut syytä heille annettujen tietojen ja kuntotarkastusraportin mainintojen nojalla vaatia rakenteiden purkua ennen kaupantekoa.

Välittäjän tietojen mukaan rakennuksen yleiskunto on ollut uutta vastaava. N***mit ovat luottaneet välittäjän ilmoittamiin pinta-alatietoihin, eikä heillä ole ollut velvollisuutta näiden tietojen tarkastamiseen.

Myöskään kuntotarkastusraportissa ei ollut huolta herättäviä havaintoja. Kuntotarkastusraportissa todetaan tärkeimpien rakenneosien kunnon olevan "HYVÄ ei uusimistarvetta". Näin on kirjattu myös kohteen alapohjan osalta. Kuntotarkastusraporttiin oli kirjattu havaintona kohonneita kosteusarvoja lattiakaivon ympärillä ja että kylpyhuone vaatii peruskunnostuksen. Nämä havainnot eivät olleet epätavanomaisia tai synnyttäneet N***meille laajennettua ennakkotarkastusvelvollisuutta.

Kuntotarkastusraportissa todettiin esimerkiksi havaintona kylpyhuoneen seinien kunnon osalta, että ne ovat kunnossa. Kuitenkin edellä --, kerrotulla tavalla kylpyhuoneen seinät ovat kosteusvaurioituneet eikä vaurio ole syntynyt lattiakaivon ympärillä havaitusta kosteudesta.

V***a tiedossa olleet N***meiltä salatut seikat olisivat sellaisenaan johtaneet siihen, että kauppaneuvottelut olisivat päättyneet tai ainakin N***mit olisivat vaatineet V***alta perusteellisen selvityksen vaurioiden laajuudesta ja aiemmista korjaustoimista.

Vastaaian menettelyn merkitys virhearvioinnin näkökulmasta

V***a on ollut tietoinen rakennuksen laajoista kosteusvaurioista kylpyhuoneessa, olohuoneessa, ruokailutilassa sekä makuuhuoneessa ja hän on jättänyt mainitsematta niistä N***meille ennen kaupantekoa.


Kylpyhuoneen ja sen lähialueiden rakenteet ovat vaurioituneet V***an hallinta-aikana. V***a on ollut tietoinen vaurioista, mikä ilmenee esimerkiksi siitä, että kylpyhuoneeseen on asennettu kipsilevy vuonna 1989, makuuhuoneen kaapin alapohjaa on paikattu ja ruokailutilan ja olohuoneen lattiarakenne on uudelleen levytetty. Korjaustöiden yhteydessä V***a on tullut tietoiseksi alapohjan kunnosta. V***a on laiminlyönyt vaurioiden asianmukaisen korjaamisen sekä tiedonantovelvollisuutensa suhteessa N***meihin. V***a on antanut N***meille virheellisiä tai harhaanjohtavia tietoja paitsi rakennuksen kunnon, myös sen pinta-alan osalta.

Tiedot rakennuksen rakenteiden kunnosta ja rakenteissa olevista vaurioista olisivat vaikuttaneet kauppaan ja sen ehtoihin. V***an menettely on ollut kunnianvastaista ja arvotonta tai vähintään törkeän huolimatonta. V***a ei näin ollen vapaudu korvausvastuusta siinäkään tapauksessa, että N***mien olisi tullut ennakkotarkastuksessa havaita virheet tai heidän täytyisi olettaa tienneen virheistä.


Kaupan purku tai hinnanalennus


Edellä mainittujen virheiden johdosta N***meillä on oikeus kaupan purkuun. N***mit ovat perustellusti voineet olettaa rakennuksen soveltuvan asumiskäyttöön. Virheiden korjaaminen ei ole mahdollista kohtuullisessa ajassa ja kohtuullisin kustannuksin. N***mit ovat jo nyt asuneet yli puolen vuoden ajan sijaisasunnossa.

Korjaustöiden onnistumisessa on merkittäviä epävarmuustekijöitä, koska rakennuksen vanhan osan alapohjalaattaa ei ole mahdollista purkaa.

N***eitä ei voi velvoittaa kantamaan kustannusriskiä rakenteisiin tehtävistä laaja-alaisista korjaustöistä ja niiden onnistumisesta.

Joka tapauksessa korjaustöistä aiheutuisi myös huonekorkeuden madaltuminen. N***mit ovat ostaneet rakennuksen, jonka pinnat (keittiö ja kylpyhuone) heidän tulee uusia. Mikään ennen kauppaa tehdyssä kuntotarkastusraportissa tai V***alta saaduista tiedoista ei viitannut siihen, että rakennuksessa olisi laajoja rakenteellisia vaurioita.

Edelleen kaupan kohde on myös 20 m2 ilmoitettua pienempi.

Korjaustöiden aiheuttama huonekorkeuden haitallinen madaltuminen tulee korvata taloudellisesti ja sen arvoksi on katsottava 10.000 euroa. Korjaustöiden onnistumisen epävarmuuteen liittyvä riskin taloudelliseksi arvoksi on katsottava 20.000 euroa. Puuttuvan huoneistoalan taloudellinen arvo on (20 * 1.492 euroa) 29.840 euroa. Korjaustyöt tulisivat kestämään arviolta 6-12 kuukautta ja sijaisasumisen kustannukset puolelta vuodelta ovat jo 6.450 euroa.

Virheiden taloudellinen merkitys kokonaisuudessaan on 151.290 euroa joka on 50,43 prosenttia kauppahinnasta.

Kaupan kohteessa on edellä selostetulla tavalla niin olennaisia virheitä, että N***meillä on oikeus kaupanpurkuun. N***mien toimien seurauksena rakennus ei ole vaurioitunut eikä sen arvo ole alentunut saati että rakennus olisi tuhoutunut kuten on väitetty. N***mit eivät myöskään ole jättäneet rakennusta hoitamatta, suojaamatta ja lämmittämättä tai säiden armoille, kuten on väitetty.

Toissijaisesti kauppahintaa on alennettava edellä esitetyn laskelman mukaisesti. Hinnanalennusvaatimus on yhteensä 144.840 euroa.

Vahingonkorvausvaatimus

V***a on edellä kuvatulla tavalla antanut kiinteistöstä virheellisiä tietoja sekä laiminlyönyt tiedonantovelvollisuutensa edellä yksilöidyistä laatuvirheistä. V***an menettelyn johdosta N***meillä on rnaakaaren 2 luvun 32 §:n mukaisesti oikeus täyteen korvaukseen heille aiheutuneesta vahingosta.

N***meille on aiheutunut asiassa vahinkoa kiinteistön tutkimuskustannuksista sekä sijaisasumiskustannuksista. N***mit ovat asuneet sijaisasunnossa tammikuusta 2017 lukien. Vuokra on 950 euro.; kuukaudessa, jonka lisäksi on maksettava vesimaksua 23 euroa/henkilö (5 hlö * 23 e/kk = 115 e/kk) ja 10 euroa kuukaudessa autopaikasta. Kuukausittaiset sijaisasumiskustannukset ovat yhteensä 1.075 euroa ajalla 1.1.2017-30.11.2017, 1.236,66 euroa joulukuulta 2017 ja 1.278,92 euroa 1.1.2018 alkaen. V***a on velvoitettava korvaamaan N***mien sijaisasumiskustannukset aina siihen saakka, kunnes asia saadaan päätökseen. Sijaisasumiskustannukset ovat kokonaan ylimääräisiä kuluja eikä sellaisia tai niitä vastaavia kuluja olisi syntynyt ilman kiinteistön asumiskelvottomuutta.

Lisäksi V***an on korvattava rakennuksen tutkimuskustannuksista N***eille aiheutunut vahinko, Ekastra Oy:n tarkastusraportista 550 euroa ja CFU Finland Oy:n raportista 2.811,29 euroa sekä Ositum Oy:n näytteidenotoista 1.829 euroa.

V***a on velvoitettava korvaamaan myös N***meille heidän ennen rakennuksen kunnon selviämistä aloittamistaan remonttitöistä aiheutuneet turhat kustannukset. N***mit ovat maksaneet Tmi V***n Rlle aikavälillä 5.-22.12.2016 tehdyistä töistä yhteensä 1.670,90 euroa. Lisäksi kustannuksia on aiheutunut roskalavasta, jonka kustannus oli yhteensä 768,70 euroa. N***meille aiheutuu vahinkoa myös kiinteistövakuutusmaksuina 415,77 euroa vuodessa.

Kantajien tämän hetkinen tutkimus- ja selvittelykustannuksia koskeva vahingonkorvausvaatimus on siten yhteensä:

- 550 euroa Ekastra Oy;
- 2.811,29 euroa CFU Finland Oy:n raportti;
- 1.829 euroa näytteidenotot/-tulokset Ositum Oy;
- 1.670,90 euroa Tmi V***n R remonttityöt; ja
- 768,70 euroa Satasenlava Oy; Yhteensä 7.629,89 euroa




VASTAUS

Vaatimukset

V***a on vaatinut, että kanne hylätään sekä että J N***m ja S N***m velvoitetaan yhteisvastuullisesti korvaamaan hänelle asiassa aiheutuneet selvittely-, asianosais- ja oikeudenkäyntikulut korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen siitä lukien kun kuukausi on kulunut tuomion antamisesta.


Perustelut
Kaupan kohteesta annetut tiedot


V***a on ostanut kaupan kohteen valmiina omakotitalona rakennuttajalta. Omistusaikanaan V***a on käyttänyt teettämissään töissä rakennusalan ammattilaisia eikä ole tehnyt töitä itse.

Ennen kaupantekoa J P*** on laatinut kaupan kohteesta 17.6.2016 päivätyn kuntotarkastusraportin. Kuntotarkastusraportti on ollut N***mien käytettävissä ennen kaupantekoa. Kauppakirjan mukaan kuntotarkastusraportti on käyty läpi ostajien kanssa ja heille on varattu mahdollisuus esittää kuntoraporttiin liittyen kysymyksiä myyjälle.

Lisäksi V***a on kertonut ennen kaupan tekoa N***meille, että rakennuksen kylpyhuonetta on laajennettu ruokailutilan alueelle ja samassa yhteydessä muun muassa luovuttu kylpyammeesta ja asennettu suihkut. V***a ei ole salannut mitään tietämäänsä rakennuksesta.


N***mien reklamoimat kaupan kohteen virheet

Kiinteistössä ei ole ollut virheitä kaupanteon tai vaaranvastuun siirtymishetkellä Kuntotarkastusraportissa esitettyjä ja tiedossa olleita puutteita lukuun ottamatta rakennus on ollut kunnossa.

Virheväitteitä on esitetty vasta kun rakennus on sisäpuolisilta osiltaan purettu. Vauriot ovat syntyneet N***mien toteuttamien laajojen purkutöiden seurauksena. Purkutyöt on tehty ammatitaidottomasti, purkujätettä on jätetty sisälle rakennukseen ja N***mit ovat lisäksi jättäneet purkamansa rakennuksen lähes kokonaan hoitamatta, suojaamatta ja lämmittämättä säiden armoille. Rakennusta on lämmittänyt yhden lämpöpuhaltimen lisäksi ainoastaan osa lämpöpattereista niidenkin ollessa päällä alhaisella lämmöllä eikä rakennuksen tuuletuksesta ei ole huolehdittu lainkaan. Myyjä ei ole vastuussa siitä, että Ostajat omaa taitamattomuuttaan tai välinpitämättömyyttään ovat tuhonneet rakennuksen kaupanteon jälkeen.

Väitettyjen virheiden johdosta kiinteistöllä on suoritettu 26.1.2017 katselmus rakennusinsinööri J M***an (Insinööritoimisto 4TP Oy) toimesta. R M***a on laatinut tarkastuksensa johdosta 8.2.2017 päivätyn tarkastuslausunnon.

Koska rakennus on sisäpuolisilta osiltaan valtaosin purettu vaaranvastuun siirtymisen jälkeen, väitettyjen virheiden syntyajankohdan todentaminen jälkikäteen on joka tapauksessa mahdotonta.


Kylpyhuoneen ia sen lähialueiden vauriot

Rakennuksen kylpyhuonetta on laajennettu 1980-luvulla ruokahuoneen puolelle. Laajennustöiden aikana kylpyhuoneesta muun muassa poistettiin kylpyamme ja sinne asennettiin suihkut.
Kylpyhuoneen laajennus on ollut N***mien tiedossa jo ennen kaupantekoa.

Kylpyhuoneen pintojen, vedeneristeiden ja muiden rakenteiden sekä järjestelmien osalta uusimistarve ja - määrä on selkeästi ilmaistu Kuntotarkastusraportissa. Kuntotarkastusraportissa kylpyhuoneen yleiseksi kunnoksi on luokiteltu "Huono, rikki, uusittava, korjattava". Kuntotarkastusraportista ilmenee, että kylpyhuoneen kosteusmittaus suoritettiin rakenteita avaamatta Trotec T 650 -kosteusmittarilla. Raportin mukaan kosteusarvot kylpyhuoneen lattiakaivon ympärillä olivat kohonneet, ja koska vertailuarvo on yli 116, on lattian kosteusasteeksi määritelty "märkä".

Kyse ei ole lainkaan kiinteistönkaupan virheestä, koska Kantajilla on ollut tiedossaan ennen kaupantekoa, että kylpyhuone vaatii korjausta. Tämä seikka on luonnollisesti otettu myös kauppahinnassa huomioon sitä alentavana tekijänä. Kiinteistön kauppahinta on ollut noin 50.000,00 euroa alempi kuin samalla alueella samoihin aikoihin myytyjen vastaavanlaisten kiinteistöjen kauppahinta.

N***mit ovat väittäneet, että kylpyhuoneen seinä- ja lattiarakenteet olisivat selvästi kosteusvaurioituneet. Kuntotarkastusraportissa käy ilmi, että kylpyhuoneen seinistä suoritettu kosteusmittaus on antanut mittaustulokseksi luokituksen "kuiva". Kosteusvauriot eivät siten ole olleet kylpyhuoneen seinä- ja lattiarakenteissa kaupanteon tai vaaranvastuun siirtymisen hetkellä.

N***mien rakennuksessa teettämät tarkastukset ja tutkimukset on niistä laaditun raportin mukaan suoritettu 17.3.2017 ja 27.3.2017 eli yli kolme kuukautta 14.12.2016 tapahtuneen kiinteistön hallinnan siirtymisen jälkeen. Tuona reilun kolmen kuukauden aikana kiinteistön hallinnan siirtymisen ja M***on suorittamien tarkastusten ja tutkimusten välillä N***mit ovat suorittaneet laajoja purkutöitä rakennuksessa.

Ruokailutilan alapohja- ja seinärakenteet eivät ole olleet V***an omistusaikana kosteusvaurioituneet. Kylpyhuoneen laajennusta tehtäessä rakenteet ovat olleet täysin kunnossa, eikä niissä ole ollut havaittavissa lainkaan merkkejä kosteusvaurioista.

Myöskin kylpyhuoneen vastaisen makuuhuoneen seinärakenteen ja alapohjan kosteusvauriot ovat syntyneet kaupanteon tai vaaranvastuun siirtymisen jälkeen.

Rakennuksessa ei ole ollut väitettyjä virheitä kaupanteon tai vaaranvastuun siirtymisen hetkellä, vaan mahdolliset kosteusvauriot johtuvat ostajien suorittamista massiivisista purkutöistä, joita he ovat tehneet ilman tarvittavaa ammatillista osaamista. Ostajat ovat esimerkiksi teljenneet varaston ulko-oven siten, ettei se ole mennyt kiinni kovillakaan pakkasilla.

Rl M***an suorittamassa katselmuksessa havaittiin, että vettä oli vuotanut lattiarakenteisiin ja edelleen tästä noussut hiukan seinien alaosiin. Vuoto oli aiheuttanut vaurioita myös hieman pesuhuoneen seinien ulkopuolille ruokailutilan, olohuoneen ja makuuhuoneen osalta. Rl M***an Tarkastuslausunnon mukaan kylpyhuoneen vesivuoto ja vaurioalue ovat kuitenkin rajoittuneet kylpyhuoneen kohdalle ja muutamin paikoin sen ulkopuolelle noin puolen metrin - metrin päähän kylpyhuoneen seinistä.

Kosteusvauriotapauksissa on aina selvitettävä vaurioiden laajuus purkamalla rakenteita, eikä näin ollen voida pitää poikkeavana tai ennalta arvaamattomana, että vaurioalue ulottuu myös pesuhuoneen seinälinjan ulkopuolelle. Suosituksena on avata lattiaa koko kylpyhuoneen ympäriltä tarvittavan pitkälle, jotta vaurioiden laajuus selviää. Myös seinää pesuhuoneen -ruokailutilan - autotallin kulmasta tulisi avata. Kylpyhuoneen, ruokailutilan ja olohuoneen kohdalla ei edellä esitetty huomioiden ole lainkaan kysymys maakaaren jäljempänä "MK") 2 luvun 17 §:n mukaisesta laatuvirheestä, vaan jo kauppaa tehtäessä Kantajien nähtävissä olleesta, kohteen iän ja luonteen huomioiden tavanomaisesta kunnostustarpeesta.

Rakennuksen a/apohian vauriot

Rakennuksen vanhan osan alapohja ei ole ollut kosteusvaurioitunut V***an hallinta-aikana.

Ennen kiinteistön kauppaa suoritetussa kuntotarkastuksessa alapohjan osalta ei havaittu kohonneita kosteusarvoja. Kaupan kohteessa 26.1.2017 suoritetussa katselmuksessa on todettu, että pesuhuoneen ulkopuolinen alapohjan rakenne on täysin ehjä. Rl M***an ja J P***sen tekemien havaintojen perusteella alapohja ei ole ollut vaurioitunut kaupanteon tai vaaranvastuun siirtymisen ajankohtana tai edes kyseisten ajankohtien jälkeen tammikuussa 2017.


Laaiennusosan kantava vä/iseinälinia

V***alla ei ole ollut ennen kaupantekoa tiedossaan, että kantavan väliseinälinjan puurakenne olisi kosteusvaurioitunut, eikä mitään syytä edes epäillä väitettyä vauriota. N***mien suorittamien tarpeettomien ja laajojen purkutöiden vuoksi väitettyä virhettä ei voida enää todentaa.

Kvlmiö

Kylmiöhuoneen alapohjassa ei ole ollut laajalle levinnyttä kosteusvauriota. Rl M***ola on suorittamassaan katselmuksessa havainnut, että kylmiön oven reunoissa tiivisteen ulkopinnalla on vain hieman pistemäistä tummentumaa, joka lisääntyi alaspäin mennessä. Kyseinen ilmiö on kuitenkin tavanomainen, kun muuta sisäilmaa kylmempi ilma jäähdyttää kylmiön ovitiivistettä. Kylmiön lattiarakenne olisi ikänsä puolesta tullut joka tapauksessa uusia eikä mahdollinen kosteus ole ulottunut lattiarakennetta pidemmälle. Kysymys ei ole lainkaan kiinteistön virheestä.

Pinta-alaa koskevat väitteet

Kiinteistön myyntiesitteessä on Dl H H***gin 20.5.2016 tekemän mittauksen mukaisesti ilmoitettu asuinpinta-alaksi 201 m2 ja kokonaispinta-alaksi 220 m2. Dl H***gin mittaustulos on laskettu ja esitetty kaupanteon aikaisten määräysten ja ohjeiden mukaisesti oikein, eikä V***a siten ole antanut harhaanjohtavia tai vääriä tietoja rakennuksen pinta-alasta.

Asuintilaan eli asuinpinta-alaan luetaan asumisen toimintoihin tarvittavat tilat, kuten asuinhuoneet, keittiö, ruokailutila, Wc-tilat, peseytymistilat, sauna ja säilytystilat (kaapit, komerot, vaatehuoneet}. Muita tiloja taas ovat säilytystilat muualla kuin asuintilojen välittömässä yhteydessä, kuten esimerkiksi autotalli. Kantajat ovat virheellisesti käsitelleet asuinhuonetta samana asiana kuin asuintilaa. Asuinhuoneita eivät kuitenkaan ole esimerkiksi käytävä, pesuhuone, sauna tai eteinen. Asuinhuone ei siis ole sama kuin asuintila ja asuinpinta-ala. Kyseisessä tapauksessa aputilat ne ovat asumiseen hyödynnettäviä tiloja, jos esimerkiksi halutaan tehdä käyttötarkoituksen muutoksia.

Koska asuinpinta-alaan ja asuintilaan lasketaan myös aputilat, N***mien käsitys pinta-aloista on virheellinen. Mitään pinta-alavirhettä ei ole olemassa.

Vaurioiden koriaustapa ia koriauskustannukset

Rakennuksessa ole ollut väitettyjä virheitä kaupanteon tai vaaranvastuun siirtymisen ajankohtana. Jos kosteusvaurioita sittemmin on ilmennyt, ne ovat johtuneet N***mien itsensä tekemistä purkutöistä ja siitä, että he ovat jättäneet purkamansa rakennuksen lähes täysin hoitamatta, suojaamatta ja lämmittämättä säiden armoille. Rakenteissa ei ole myöskään ollut kaupanteon tai vaaranvastuun siirtymisen ajankohtana minkäänlaisia MK:ssa tarkoitettuja laatuvirheitä.

Ostajat ovat olleet tietoisia ennen kaupantekoa kylpyhuoneen kohonneista kosteusarvoista sekä kylpyhuoneen kuntoluokasta "rikki, huono, uusittava, korjattava", jotka seikat ilmenevät selkeästi kuntotarkastusraportista. Ostajat ovat olleet kiistatta tietoisia myös tiskialtaan alla/takana olleesta vesivauriosta, joka niin ikään käy selkeästi ilmi kuntotarkastusraportista.

Joka tapauksessa N***mien tarpeelliseksi väittämät korjaustoimenpiteet ovat liioiteltuja. Vesivaurioiden kohdalla käytäntönä on alan ammattilaisten keskuudessa purkaa rakenteita näkyvältä vaurioalueelta lähtien, kunnes tulee vastaan riittävä määrä ehjää rakennetta. Mitään tarvetta N***mien esittämille laajoille rakennetta ja muun muassa huonekorkeutta muuttaville korjauksille ei ole.

N***mit ovat purattaneet rakennuksessa seiniä omien suunnitelmiensa perusteella tarkoituksenaan muuttaa sen huonejärjestys mieleisekseen. Nämä purkutyöt eivät ole aiheutuneet mistään kiinteistön virheistä.

Vaaditut korjauskustannukset sisältävät kuitenkin ilmeisesti myös näistä seinienpuruista aiheutuvat kustannukset.

Vastuu havaituista virheistä

Koska rakennus on sisäpuolisilta osiltaan valtaosin purettu, virheiden olemassaolon todentaminen on jälkikäteen mahdotonta. Todellisuudessa kiinteistössä ei ole ollut ostajien väittämiä virheitä kaupanteon tai vaaranvastuun siirtymishetkellä. Rakennus on vaurioitunut vasta ostajien itsensä tekemien purkutöiden johdosta.

MK 2 luvun 21 §:n mukaan kiinteistön virheellisyys määräytyy sen mukaan, millainen kiinteistö on kauppaa tehtäessä. Kaupanteon hetkellä Kiinteistö on ollut täysin virheettömässä kunnossa lukuun ottamatta Kuntotarkastusraportissa mainittuja puutteita, jotka ovat olleet ostajien tiedossa kauppaa tehtäessä. V***a on pyrkinyt kaikin tavoin pitämään kiinteistön hyvässä kunnossa muun muassa uusimalla viime vuosina käyttövesi- ja lämpövesijohdot, jolloin lattiarakenteissa ei ole vesiputkia. Myös lämpöeristeitä on parannettu ja sadevesijärjestelmä on uusittu hiljattain. Siirtyminen maalämpöön noin 10 vuotta sitten on alentanut selvästi asumiskustannuksia, samoin kuin ikkunoiden vaihto.

Kiinteistö on ollut kauppaa tehtäessä ominaisuuksiltaan sellainen kuin on sovittu. Oikeuskirjallisuudessa on todettu, että tätä säännöstä on tulkittava suppeasti, jolloin "sovituksi" luetaan ainoastaan sellaiset seikat, joista on nimenomaisesti sovittu joko kauppakirjassa tai sen ulkopuolella kirjallisesti tai suullisesti." Kiinteistö vastaa täysin kauppakirjaan kirjattuja ehtoja, eikä kiinteistöstä ole suullisesti tai kirjallisesti sovittu muuta. Se, että ostajat tulkitsevat rakennuksen huoneistoalaan laskettavia tiloja väärin, ei ole myyjän vastuulla.

Myyjä ei ole ennen kaupan tekemistä antanut ostajalle virheellistä tai harhaanjohtavaa tietoa kiinteistön pinta-alasta, rakennusten kunnosta tai rakenteista taikka muusta kiinteistön laatua koskevasta ominaisuudesta ja tällaisen väitetyn virheellisen tai harhaanjohtavan annetun tiedon voitaisiin olettaa vaikuttaneen kauppaan. Se seikka, että kiinteistön yleiskunnoksi on myyntiesitteessä määritelty "uusi" ei ole sellainen MK:n esitöissä tarkoitettu konkreettinen tieto, jonka johdosta kiinteistössä voitaisiin katsoa olevan virhe. Kyse on nimenomaan yleisluontoisesta lausumasta.

Lisäksi on otettava huomioon, että kaupan kohteena on ollut lähes 50 vuotta vanha kiinteistö. Ostajat eivät ole voineet perustellusti edellyttää tutustuttuaan kuntotarkastusraporttiin sekä siinä mainittuihin virheisiin ja puutteisiin, että vuonna 1968 valmistunut rakennus olisi uutta vastaava eikä vaatisi ollenkaan korjaustoimia. Väitetyt virheet ovat vähäisiä sekä tavanomaisia rakennuksen ikään nähden, eikä kiinteistö poikkea vastaavan kaltaisista kiinteistöistä. Viitteenä siitä, että rakennus on vaatinut korjausta ja olisi vaatinut korjaustöitä myös lähitulevaisuudessa ovat 2000-luvulla suoritetut isot parannustyöt, kuten ikkunoiden uusiminen, maalämpöön siirtyminen, kattoremontti, käyttövesijärjestelmän saneeraus ja lämpöjohtoremontti, sadevesijärjestelmän uusiminen sekä yläpohjan lämmöneristystyöt.

V***a on avoimesti kertonut rakennuksen kunnosta ennen kauppaa kuntotarkastusraportin avulla sekä muun muassa kertomalla 1980-luvulla tehdystä kylpyhuoneen laajennuksesta. V***a ei ole voinut olla tietoinen kosteusvaurioista, joita rakennuksessa ei ole ollut kaupanteon tai vaaranvastuun siirtymisen hetkellä.

Jotta kiinteistössä voitaisiin katsoa olevan MK:n mukainen salainen virhe, tulisi kiinteistön poiketa laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää. Salaisen virheen olemassaoloa arvioitaessa on huomiota kiinnitettävä erityisesti kiinteistöllä sijaitsevien rakennusten ikään ja niihin tehtyihin peruskorjauksiin: mitä uudemmasta rakennuksesta on kyse, sitä parempaa kuntoa ja nykyaikaisempaa rakennustapaa voidaan edellyttää.

Asiassa on riidatonta, että kiinteistöllä oleva rakennus on rakennettu vuonna 1968 ja rakennusta on laajennettu 1974. Rakennuksen vanhempi osa on siis lähes 50 vuotta vanha ja laajennusosakin yli 40 vuotta vanha. Näin ollen rakennukselta ei voida edellyttää uudenveroista kuntoa taikka että rakennustapa vastaisi nykyisin edellytettyä tasoa.

Ostajien väittämät virheet ovat joka tapauksessa vähäisiä sekä / tavanomaisia rakennuksen ikään nähden. Kiinteistö ja sillä sijaitseva rakennus eivät näin ollen merkittävästi, jos laisinkaan poikkea siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan perustellusti edellyttää.

Ostajien ennakkotarkastusvelvo/lisuus

MK 2 luvun 22 §:n mukaan ostaja ei saa laatuvirheenä vedota seikkaan, joka olisi voitu havaita kiinteistön tarkastuksessa ennen kaupan tekemistä. Ostajalla ei ole velvollisuutta ilman erityistä syytä tarkistaa myyjän kiinteistöstä antamien tietojen paikkansapitävyyttä eikä ulottaa tarkastusta seikkoihin, joiden selvittäminen edellyttää teknisiä tai muita tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä. Ostaja ei kuitenkaan saa virheenä vedota seikkaan, josta hänen täytyy olettaa tienneen kauppaa tehtäessä.

Kaupan kohteena on ollut lähes 50 vuotta vanha kiinteistö. N***mit eivät ole voineet perustellusti edellyttää kuntotarkastusraporttiin sekä siinä mainittuihin virheisiin ja puutteisiin tutustuttuaan, että 1968 valmistunut rakennus olisi uutta vastaava eikä vaatisi korjaustoimia. Jos ostajat eivät ole pitäneet kylpyhuoneesta mitattuja kohonneita kosteusarvoja huolestuttavina, kertoo tämä heidän ymmärtämättömyydestään, josta myyjä ei ole vastuussa.

MK:n esitöiden mukaan ostajan on aina tarkastettava kiinteistö ennen kaupan tekemistä sellaisella tavanomaisella huolellisuudella, jota voidaan yleensä olettaa käytettävän arvokasta omaisuutta hankittaessa. Jos ostaja havaitsee tarkastuksessa epäilystä herättäviä seikkoja, on hänen ryhdyttävä tarkempiin tutkimuksiin. Tässä tapauksessa ennakkotarkastusvelvollisuuden täyttäminen olisi kylpyhuonetta koskevien kuntotarkastusraportin merkintöjen vuoksi edellyttänyt ryhtymistä tarkempiin tutkimuksiin.

Väitetyt virheet siltä osin, kun niitä alkuunkaan kaupanteon hetkellä taikka vaaranvastuun siirtyessä myyjältä ostajille on rakennuksessa ollut, ovat joka tapauksessa olleet vähäisiä sekä tavanomaisia rakennuksen ikään nähden.

Mikäli kiinteistössä katsottaisiin ennen kaupantekoa olleen MK:n mukainen laatuvirhe, ovat N***mit joka tapauksessa menettäneet oikeutensa vedota virheeseen. Kylpyhuoneen kohonneet kosteusarvot ovat olleet ostajien tiedossa ennen kaupantekoa, eivätkä he näin ollen voi vedota niihin virheenä.


N***mien reklamaatioiden merkitys

MK 2 luvun 25 §:n mukaan ostaja ei saa vedota virheeseen, ellei hän ilmoita virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistaan myyjälle kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän havaitsi virheen tai kun hänen olisi pitänyt se havaita.

Käsillä olevassa tapauksessa ostajat ovat reklamoineet väittämistään virheistä vasta siinä vaiheessa, kun he ovat taitamattomasti suorittaneet mittavia ja täysin tarpeettomia purkutöitä rakennuksessa kiinteistön hallintaoikeuden siirtymisen jälkeen. Purkutöiden syynä on ollut ostajien halu muuttaa huonejärjestystä, eivät heidän väittämänsä vauriot.

Ensimmäisen reklamaationsa ostajat ovat esittäneet vasta 2.1.2017 päivätyllä kirjeellä.

Ostajat eivät ole varanneet myyjälle tilaisuutta perehtyä väittämiinsä virheisiin. Kun RI M***a on suorittanut katselmuksen kiinteistöllä tammikuun 2017 loppupuolella, rakennus on ollut jo käytännössä täysin tuhottu. V***alla ei ole varattu mahdollisuutta osallistua asian selvittelyyn, ottaa kantaa ostajien vaatimuksiin, mahdollisesti korjata virhettä tai tehdä sovintotarjousta. Ostajat ovat omilla toimillaan riistäneet myyjältä mahdollisuuden muodostaa käsityksensä väitetyistä virheistä.

Siinä tapauksessa, että kiinteistössä katsottaisiin olevan MK:n 2 luvun 17 §:n mukainen laatuvirhe, ovat ostajat joka tapauksessa menettäneet oikeutensa vedota virheeseen. Ostajat eivät ole reklamoineet havaitsemistaan virheistä MK:n mukaisessa kohtuullisessa ajassa siitä, kun he havaitsivat virheet.

Kaupan purku ja hinnanalennus

Kaupan purku on nähty poikkeuksellisena oikeussuojakeinona muihin, kevyempiin keinoihin nähden. Purun edellytyksenä on virheen olennaisuus. Virheen olennaisuudella tarkoitetaan sitä, että ostaja ei voi käyttää kiinteistöä aikomallaan tavalla eikä virhettä voida kohtuullisessa ajassa ja kohtuullisin kustannuksin poistaa.

Koska kiinteistössä ei edellä mainituilla perusteilla ole ollut väitettyä virhettä kaupanteon taikka vaaranvastuun siirtymisen hetkellä, kaupan purku ei voi tulla ensinkään kyseeseen. Vaaranvastuun siirtymisen hetkellä kiinteistö on ollut asuinkelpoinen.

Joka tapauksessa kiinteistössä ei ole ollut MK:n tarkoittamalla tavalla olennaista virhettä. Oikeuskäytännössä on katsottu, että virhettä voidaan pitää olennaisena, jos sen korjauskustannukset kohoavat 40 prosenttiin kauppahinnasta. Väitetyt korjauskustannukset, 85.000 euroa jäisivät näin ollen huomattavasti mainittua 40 prosentin osuutta alemmiksi. Lisäksi on otettava huomioon, että tarpeelliseksi väitetyt korjaustyöt ovat ylimitoitettuja. Mahdollisten korjauskustannusten määrä ei voi siis nousta lähellekään oikeuskäytännössä vahvistettua 40 prosentin rajaa.

Nyt käsillä olevassa tapauksessa ostajilla on ollut tiedossaan kylpyhuoneesta mitatut kohonneet kosteusarvot. Kyse ei siten ole myöskään salaisesta virheestä.

Lisäksi on huomioitava MK:ssa säädetty kaupan purkuoikeuden rajoitus. MK 2 luvun 34 §:n mukaan ostajalla on oikeus purkaa kauppa vain, jos hän voi palauttaa kiinteistön takaisin myyjälle. Ostaja, joka on perustanut kiinteistöön kohdistuvan erityisen oikeuden taikka jonka toimenpiteen tai laiminlyöntiin vuoksi kiinteistön arvo on alentunut, saa purkaa kaupan vain, jos hän maksaa arvon alentumista vastaavan korvauksen myyjälle.
.
Tässä tapauksessa ostajat ovat purkutöillään aiheuttaneet kiinteistön arvon olennaisen alentumisen. Vaikka asiassa katsottaisiinkin purkuedellytysten olevan käsillä, V***a ole velvollinen palauttamaan koko kauppahintaa. Siinä tapauksessa, että kauppa purettaisiin ja vastaaja velvoitettaisiin palauttamaan kauppahintaa, palautettavaa määrää tuomittaessa kauppahinnasta on vähennettävä ostajien aiheuttamaa arvonalennusta vastaava määrä, joka on vähintään 200.000 euroa.

Hinnanalennus

Koska kiinteistössä ei edellä esitetyn perusteella ole ollut väitettyjä virheitä hinnanalennusvaatimus on kokonaisuudessaan hylättävä. Väitettyjen virheiden todentaminen ei enää ole joka tapauksessa mahdollista.

Lisäksi on tärkeää huomata, että oikeus hinnanalennukseen voi tulla kyseeseen ainoastaan, jos virhe on vaikutuksellinen. Virhe on oikeudellisesti merkityksellinen vasta siinä vaiheessa, kun tietty virheensietoraja on ylitetty. Oikeus hinnanalennukseen siis edellyttää, ettei virhe ole vähäinen. Väitetyissä kosteusvaurioissa, siltä osin kuin niitä ylipäätään on ollut rakennuksessa ennen purkutöitä, on ollut kyse nähtävissä olleesta, kohteen iän ja luonteen huomioiden tavanomaisesta kunnostustarpeesta.

Hinnanalennusvaatimus on joka tapauksessa täysin ylimitoitettu. MK 2 luvun 31 §:n mukaan hinnanalennus määrätään vähentämällä sovitusta kauppahinnasta virheellisen kiinteistön arvo kaupantekohetkellä. Ostajat ovat suorittaneet hallinnan siirtymisen jälkeen kiinteistöllä sijaitsevassa rakennuksessa massiivisia purkutöitä, jotka ovat käytännössä tuhonneet rakennuksen. V***a ei voi olla vastuussa N***mien ammattitaidottomista purkutöistä, jotka ovat olleet täysin tarpeettomia.


Vahingonkorvausvaatimus

N***mien vahingonkorvausvaatimus on myös sijaisasumiskustannusten osalta kokonaisuudessaan perusteeton. Vuokrasuhteesta on aiheutunut kustannuksia, mutta V***aa ei voida velvoittaa korvaamaan sanottuja kustannuksia, koska kiinteistössä ei ole eikä ole ollut vastaajan vastuulla olevaa virhettä.
MK 2 luvun 17 §:n 2 momentin mukaan ostajalla on kyseisen säännöksen 1 momentin 1-4 kohdassa tarkoitetun virheen perusteella oikeus saada korvaus vahingostaan.

Kiinteistö on ollut kauppaa tehtäessä ominaisuuksiltaan sellainen, kuin myyjä ja ostajat ovat sopineet. Myyjä ei ole antanut minkäänlaisia virheellisiä tai harhaanjohtavia tietoja kaupan kohteena olleesta kiinteistöstä, sillä olevista rakennuksista tai muista kiinteistön ominaisuuksista. Myyjä ei ole myöskään laiminlyönyt tiedonantovelvollisuuttaan taikka jättänyt oikaisematta havaitsemaansa ostajien virheellistä käsitystä. Kiinteistössä ei ole lainkaan MK 2 luvun 17
§:n 1 momentin kohdissa 1-4 tarkoitettua laatuvirhettä.

Mikäli kiinteistössä katsottaisiin olleen salainen virhe, vahingonkorvaus ei voi tulla lainkaan kyseeseen.

Vahingonkorvausta joka tapauksessa MK 2 luvun 32 §:n 3 momentin nojalla soviteltava ottaen huomioon se seikka, että N***mit ovat taitamattomilla purkutöillään myötävaikuttaneet vahinkoon merkittävästi ja olennaisesti. Lisäksi N***mit ovat myötävaikuttaneet vahinkoon jättämällä rakennuksen lähes kokonaan hoitamatta, suojaamatta ja lämmittämättä säiden armoille.

Sijaisasumisen kustannuksia ja kiinteistöveron maksuja koskevat vaatimukset kiistetään myös siksi, että samat asumiskustannukset olisivat syntyneet N***meille joka tapauksessa, jos he olisivat asuneet riidan kohteena olevalla kiinteistöllä.

Sijaisasumiskustannusten korvausvastuu ei voi olla rajaton. Sijaisasumiskustannuksia ei voida tuomita yksilöimättömänä koko oikeudenkäynnin ajalta.

TODISTELU

Kirjalliset todisteet

N***mit nimesivät:

1.Kauppakirja 7.10.2016
2.Kiinteistön myyntiesite
3.Konsulttitoimisto J P*** Oy:n 17.6.2016 laatima kuntotarkastusraportti
4.CFU Finland Oy:n 24.4.2017 päivätty tarkastusraportti
5.Kuvia kylpyhuoneesta
6.Kuvia ruokailutilasta
7.Kuvia makuuhuoneen kaapista
8.Kuvia olohuoneen edustalta
9.Kuvia kylmiön edustalta
10.Turun Kiinteistökuvaus Oy:n laskelma ja kuva
11.Laskuja maksuyhteenveto (1 kpl), maksutositteita (vuokrista 12 kpl) ja vuokrasopimuksia (2kpl)
12.Arviolausunto 27.11.17


V***a nimesi:

V1 Kiinteistön kauppakirja 7.10.2016
V2 Konsulttitoimisto J P*** Oy:n kuntotarkastusraportti 17.6.2016
V3 RI J M***an tarkastuslausunto 8.2.2017 V4 Valokuvat, 8 kappaletta
V5 Valokuvaliite (13 kpl) 26.1.2017

Henkilötodistelu

N***mit nimesivät:

1.S N***m, todistelutarkoituksessa
2.J N***m, todistelutarkoituksessa
3.H M***o
4.J R***s, kiinteistönvälittäjä
5.T I*** (puhelimitse)


V***a nimesi:

1.l V***a todistelutarkoituksessa
2. RI J M***a


KÄRÄJÄOIKEUDEN RATKAISU

Kysymyksenasettelu

Maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 1 kohdan mukaan kiinteistössä on laatuvirhe silloin, jos kiinteistö ei ominaisuuksiltaan ole sellainen kuin on sovittu, ja 2 kohdan mukaan silloin, jos myyjä on ennen kaupan tekemistä antanut ostajalle virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon kiinteistön pinta-alasta, rakennusten kunnosta tai rakenteista taikka muusta kiinteistön laatua koskevasta ominaisuudesta ja annetun tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan. Saman momentin 3 kohdan mukaan kiinteistössä on laatuvirhe silloin, jos myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt ilmoittamatta ostajalle sellaisesta tyypillisesti myydyn kaltaisen kiinteistön käyttöön tai arvoon vaikuttavasta 2 kohdassa tarkoitetusta ominaisuudesta, josta myyjä tiesi tai hänen olisi pitänyt tietää, ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan.

Momentin 4-kohdan mukaan kiinteistössä on laatuvirhe myös silloin, kun myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt oikaisematta havaitsemansa ostajan virheellisen käsityksen jostakin kiinteistön ominaisuudesta, joka vaikuttaa kiinteistön soveltumiseen aiottuun käyttöön. Salainen virhe on kysymyksessä saman momentin 5-kohdan mukaan silloin, kun kiinteistö ennalta tuntemattoman virheen vuoksi poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää.

Saman luvun 22 §:n 1 momentin mukaan ostaja ei saa laatuvirheenä vedota seikkaan, joka olisi voitu havaita kiinteistön tarkastuksessa ennen kaupan tekemistä. Ostajalla ei ole velvollisuutta ilman erityistä syytä tarkistaa myyjän kiinteistöstä antamien tietojen paikkansapitävyyttä eikä ulottaa tarkastusta seikkoihin, joiden selvittäminen edellyttää teknisiä tai muita tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä. Pykälän 2 momentin mukaan ostaja ei saa virheenä vedota seikkaan, josta hänen täytyy olettaa tienneen kauppaa tehtäessä.

Pääkäsittelyssä riidanalaisiksi kysymyksiksi ovat täsmentyneet kylpyhuoneen lahovaurion laajuus ja siitä kuntotarkastuksessa tehdyt havainnot, alapohjan mikrobihavainnot ja rakenteelliset ominaisuudet sekä laajennusosan väliseinän kosteus- ja mikrobihavainnot. Vielä kysymys on siitä, onko huoneiston pinta-ala ilmoitettu virheellisesti.

Virheiden osalta kysymys on ensinnäkin siitä, ovatko väitetyt puutteet sellaisia, joista ostajien olisi tullut olla kauppaa tehdessään tietoisia ja toiseksi siitä, oliko myyjä tiennyt ja salannut tietonsa kysymyksessä olevista virheistä ennen kauppaa. Mikäli kannevaatimukset menestyvät kokonaan tai osaksi kysymys on luotettavan korjausmenetelmän valitsemisesta sekä selvitetyistä korjauskustannuksista. Lopuksi kysymys on valinnasta kaupan purun ja hinnanalennuksen välillä.

Kylpyhuoneen lahovaurio

Asiassa on riidatonta, että kylpyhuoneen rakenne on laattojen alla sekä seinärakenteesta että lattiarakenteesta kastumisen johdosta lahonnut. Lahovaurio ulottuu noin puolentoista metrin päähän kylpyhuoneen ulkopuolelle lattiaa pitkin ja myös kylpyhuoneen seinien puiset runkorakenteet ovat osittain lahoja.

Kysymys on siis ensisijaisesti siitä, onko kylpyhuoneessa tai sen ympäristössä ollut ensinkään virhettä, kun kuntotarkastusraporttiin oli edellä selostetulla tavalla kirjattu kylpyhuoneen osalta sen olevan rikki ja huono. Toissijaisesti kysymys on siitä, salasiko V***a tietojaan kylpyhuoneen ja sitä ympäröivän runkorakenteen kosteusvaurioista.

Ostajilla tiedossa olleet seikat ennen kaupantekoa

M***o on ostanut vuonna 1968 valmistuneen rakennuksen suoraan rakennuttajalta ja asunut siellä nyt kyseessä olevaan kauppaan saakka. Kaikki rakennuksessa tehdyt korjaukset ja remontit ovat hänen teettämiään.

V***a on kertonut olleensa rakennuksen alkuperäinen omistaja.

V***a on ennen kaupantekoa kertonut tehneensä hallinta-aikanaan seuraavat remontit: 2005 keittiöremontti, 2005-2006, ikkunoiden uusiminen, 2006 maalämpö, 2007 peltikatto, 2013
käyttövesijärjestelmän saneeraus, 2014 lämpöjohtoremontti, 2015 sadevesijärjestelmän uusiminen, 2016 yläpohjan lämpöeristys 27 cm selluvillaa. Lisäksi ostajat ovat tienneet, että rakennusta on laajennettu 1970-luvun puolivälissä.

Kiinteistön 9.9.2016 päivätyssä myyntiesitteessä rakennuksen yleiskuntoa on kuvattu sanalla "uusi" eli uutta vastaava. Rakennuksesta oli ennen kauppaa annettu ostajille myös Konsulttitoimisto J P*** Oy:n laatima 17.6.2016 päivätty kuntotarkastusraportti. Raportin mukaan rakennuksen kunto on rakennusosien osalta vähintään "HYVÄ ei uusimistarvetta" 18/22 kohdassa.

Raportissa on kiinnitetty huomiota muun muassa yläpohjan tuulettuvuuden parantamiseen päätyventtiileillä, ulko-ovien huoltomaalaustarpeeseen, kylpyhuoneen peruskunnostukseen sekä keittiön allaskaapin alla olevan vanhan kuivan kosteusvaurion korjaamiseen. Kylpyhuoneen yleiseksi kunnoksi on kuntotarkastusraportissa luokiteltu "Huono, rikki, uusittava, korjattava". Kuntotarkastusraportista ilmenee, että kylpyhuoneen kosteusmittaus suoritettiin rakenteita avaamatta Trotec T 650 -kosteusmittarilla 40 eri kohdasta. Raportin mukaan kosteusarvot kylpyhuoneen lattiakaivon ympärillä olivat kohonneet, ja koska vertailuarvo on yli 116, on lattian kosteusasteeksi määritelty "märkä".

Ostajan ennakkotarkastusvelvollisuus ennen kauppaa koskee sellaisia seikkoja, jotka ostaja on voinut havaita käydessään kiinteistöllä tai jotka hänen pitäisi havaita MK:n tarkoittamassa tarkastuksessa. Kuten lain esitöissä on todettu, ennakkotarkastus koskee vain kiinteistön fyysisten ominaisuuksien selvittämistä. Yleisiä sääntöjä siitä, mitkä seikat ostajan tulisi kiinteistöä ostaessaan aina tutkia, ei voi antaa. Tarkastuksessa ei edellytetä suoritettavan erityisiä teknisiä toimenpiteitä tai mittauksia eikä muitakaan tavanomaisesta poikkeavia järjestelyjä, jos myyjä ja ostaja ole toisin sopineet. Maakaaren esitöiden mukaan ostaja on säännöksen tarkoittamalla tavalla tietoinen jostakin seikasta vain, jos hänellä on myös käsitys sen merkityksestä. Ostaja ei menetä oikeuttaan vedota virheeseen vain myyjän lyhyen maininnan perusteella, jos ostaja ei ole kohtuudella voinut ymmärtää myyjän mainitseman seikan vaikutuksia (HE 120/1994 vp. s. 57).

Ostajan normaalin selonottovelvollisuuden lisäksi hänelle voi kuitenkin syntyä erityinen velvollisuus tutkia tarkemmin sellaisia laatuseikkoja, joissa olevista puutteellisuuksista myyjä on kertonut hänelle tai jotka muulla tavoin ovat tulleet hänen tietoonsa. Tällaista ostajan velvollisuutta on sanottu myös ostajan erityiseksi tarkastusvelvollisuudeksi.

Esimerkiksi kuntotarkastusraporttiin tehty maininta riskirakenteesta ei sellaisenaan aiheuta ostajalle erityistä tarkastusvelvollisuutta, ellei raportissa ole suositettu tältä osin lisätutkimuksia tai todettu tai epäilty rakenteen vaurioituneen. Harkittaessa erityisen tarkastusvelvollisuuden syntymistä, kysymys on kunkin tapauksen tosiseikkoihin sidoksissa olevasta rajanvedosta.

Oikeuskäytännössä on ennakkotarkastusvelvollisuuden osalta annettu merkitystä tilanteen kokonaisarvioinnissa myös sille, mitä kysymyksessä olevan kiinteistön muut ominaisuudet ovat antaneet aihetta olettaa sen kunnosta. Tässä tarkastelussa merkitystä on esimerkiksi sillä, onko kiinteistö uusi vai vanha tai onko sen ilmoitettu olevan peruskorjattuja siten rakenteiltaan uutta vastaava. Kosteus-, home- ja lahovauriot saavat usein alkunsa rakennuksen kosteista tiloista. Jotta ostaja saisi tiedon mahdollisista vaurioista, hänen tulisi suorittaa kosteiden tilojen tarkastus mahdollisimman hyvin. Usein on ostajan edun mukaista, että kosteissa tiloissa suoritetaan erilaisia teknisiä mittauksia, kuntotutkimuksia tai kuntotarkastuksia, vaikka tavanomainen tarkastus ei sellaisia edellytä.

Nyt käsillä olevassa tapauksessa N***meillä on ollut tieto ostamansa kiinteistön iästä ja siitä, että sitä ei ole kauttaaltaan peruskorjattu.

Rakenteisiin tehdyt laajamittaiset remontit on edellä kerrotulla tavalla lueteltu myyntiesitteessä ja myös kuntotarkastusraportissa. N***ien on mainittuihin asiakirjoihin tutustumalla täytynyt tulla tietoisiksi siitä, että rakennusta ei ole kauttaaltaan peruskorjattu ja siten sen rakenteessa vanhimmat ja todennäköisimmin kunnostuksen tarpeessa olevat osat ovat kylpyhuone, runkorakenteet lattiassa ja seinissä sekä pintamateriaalit.

Samat havainnot on voinut tehdä myös asuntonäytöillä, jollaisella N***mit ovat tutustuneet kiinteistöön kahteen otteeseen ennen kauppaa. Tämä arvio perustuu käräjäoikeuden kohteessa tekemään katselmukseen. Katselmuksella on suoritetuista purkutöistä huolimatta ollut havaittavissa, että jäljellä olevat pintamateriaalit ovat olleet kuluneita ja erityisesti niin sanotussa alkuperäisessä osassa rakennusta käytetyt pintamateriaalit ovat seinissä varsin iäkkäitä. Kylpyhuoneesta pintamateriaalit olivat suurimmaksi osaksi purettu, mutta niiden asuntonäytön aikaisen kunnon voidaan katsoa luotettavasti ilmenevän P***sen laatimasta kuntotarkastusraportista, jossa kylpyhuoneen kunnoksi on arvioitu: huono, rikki. Lisäksi kuntotarkastusraportissa on todettu kylpyhuoneessa olleen sekä rikkonaisia että irtonaisia laattoja(ns. kopolaattoja) ja kosteusmittarin perusteella saadun mittaustuloksen nojalla kylpyhuoneen lattia on saanut yleismerkinnän märkä.

Kylpyhuoneen osalta käräjäoikeus toteaa, että edellä mainituilla ennakkotiedoilla N***meille on syntynyt velvollisuus perehtyä kylpyhuoneen mahdolliseen vaurioon tavanomaista perusteellisemmin. Tässä tapauksessa N***mien olisi tullut pyytää kylpyhuoneen kunnon selvittämistä rakenteita hallitusti eri pisteistä avaamalla säilyttääkseen mahdollisuuden vedota kylpyhuoneen lattiarakenteissa havaittuun ja sieltä lähialueille sekä seiniin levinneeseen kosteusvaurioon virheenä. Ottaen huomioon rakennuksen ikä (lähes 50 vuotta), kylpyhuoneen silmämääräisesti arvioitavissa ollut kunto ja kuntoarviossa kylpyhuoneesta todetut seikat N***meillä on ollut korostunut selonottovelvollisuus. Ostajat ovat edellä lausutuilla perusteilla laiminlyöneet tarkastusvelvollisuutensa tältä osin.

Maakaaren 2:22.3:n mukaan myyjä ei vapaudu vastuusta lain 2:22.1:n ja 2:22.2:n nojalla, jos hän on menetellyt kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai törkeän huolimattomasti. Mikäli myyjä on esimerkiksi salannut kiinteistössä olevat vaikutukselliset kosteusvauriot, myyjän käyttäytyminen voi olla kunnianvastaista ja arvotonta menettelyä. Ostaja voi tällöin vedota virheeseen, vaikka hän olisi laiminlyönyt tarkastusvelvollisuuden tai vaikka hän olisi kauppaa tehtäessä ollut virheestä tietoinen. N***mit ovat vedonneet asiassa siihen, että kylpyhuoneen ympäristössä ja myös kylpyhuoneen seinissä on löydetty purkuvaiheessa materiaaleja, jotka eivät ole alkuperäisiä. Näiden materiaalien on katsottu osoittavan, että V***a on tullut korjauksia tehdessään tietoiseksi kiinteistön lahovaurioista, jotka ovat olleet selvästi havaittavissa ja salannut tietonsa ostajilta.

Tältä osin on esitetty näyttönä kylpyhuoneen seinästä purkutoimien yhteydessä irrotettu kipsilevy, josta ilmenee, että levy on valmistettu vuonna 1989. Kipsilevy on asennettu seinään aikaisintaan 1989 eli noin 30 vuotta sitten. V***a on kertonut, että kylpyhuoneessa on tehty muutostöitä joskus 80-luvulla. Tarkemmin hän ei ole ajankohtaa muistanut. Tuolloin on hänen mukaansa ollut kysymys siitä, että kylpyhuoneesta on poistettu kylpyamme ja kylpyhuonetta on laajennettu niin, että sinne saatu tilaa muun muassa pyykinpesukoneelle.

Toinen kohta rakennuksessa, jossa on ollut selvästi muuta rakennettu uudempaa materiaalia, on suoraan kylpyhuoneen oviaukon edessä, jossa lattian puukoolaus on osittain muuhun rakenteeseen verrattuna uudemman näköinen. Uudemman puurakenteen ympärillä lattian sisällä on lahovaurion vuoksi murentunutta puuta, joka on ilmeisesti ollut nyt tarkoitetun uudemman puun sijalla. Kolmas uudemman näköinen rakenneosa on löytynyt ruokailutilasta kylpyhuoneen seinän toiselta puolen. Nurkassa on ollut lattialevy, joka on näyttänyt uudemmalta.

Kohdasta on otettu valokuva, joka on esitetty kantajan kirjallisena todisteena 6.

V***a on kertonut, että hänellä ei ole tietoa siitä, milloin, miksi tai kuka olisi tehnyt kysymyksessä olevan uuden puukoolauksen tai asentanut pohjalevyn. Hän ei ole teettänyt muita remontteja, kuin mainitsemansa kylpyhuoneen laajennuksen, jossa yhteydessä kyllä on puututtu jossain määrin myös kylpyhuoneen ulkopuolella oleviin rakenteisiin.

Neljäs kohta, jossa on havaittu uutta rakennetta, on ollut kylpyhuoneen viereisen makuuhuoneen vaatekaapin sisällä, jossa on yhden kaapin pohjalevyn päällä ollut uusi tai uudennäköinen levy. Vaurioitumattoman levyn alla ollut pohjalevy on kosteusvaurioitunut. V***a on kertonut, että hänellä ei ole muistikuvaa siitä, koska tai miksi levy on kaappiin laitettu. Levyn osalta ei ole esitetty selvitystä siitä, onko kysymyksessä ollut vaurioitumattoman näköinen levy ollut kiinni asennettuna kaapin pohjalla vaiko irrallisena kaapin pohjan päällä.

Edellä todetuista uudemmista materiaaleista voidaan varmuudella todeta vain, että kylpyhuoneeseen asennettu kipsilevy on asennettu aikaisintaan 1989. Uudemmalta näyttävien rakenteiden iästä alkuperästä tai asennusajankohdasta tai edes siitä, että rakenne on nyt sellaisenaan samassa kunnossa kuin se oli purkuhetkellä, ei ole esitetty selvitystä.
Todistajina kuullut asiantuntijat M***o ja M***a ovat kumpikin kuulemisessaan todenneet, että nyt kysymyksessä olevat lahovauriot eivät synny päivissä tai kuukausissa vaan vuosissa. M***a on erikseen todennut, että silmämääräisesti arvioiden ei pysty selvittämään sitä, missä kunnossa uudemmalta näyttäviä rakenneosia ympäröivät vanhat puukoolaukset, rakennelevyt tai kaapin pohjalevy ovat olleet silloin kun uudempia materiaaleja on asennettu.

M***on ja M***an kertomuksilla on tullut luotettavasti selvitettyä, että nyt kysymyksessä olevat vauriot eivät ole voineet syntyä N***mien hallinta-aikana, kuten V***an vastauksessa on alun perin esitetty.

Edellä selostetusta näytöstä on mahdotonta tehdä myöskään sellaista johtopäätöstä, että V***a on tietoisena lahovaurioista ja kosteusongelmista asentanut tai asennuttanut uutta rakennemateriaalia jo lahonneen rakenteen tilalle tai päälle. Koska uusien rakenneosien ikää ei ole selvitetty, on pidettävä mahdollisena, että uudet rakenneosat ovat olleet paikallaan jo 1990-luvun alusta lukien. Tänä lähes kolmenkymmenen vuoden ajanjaksona asennettujen uudempien rakenneosien ympärillä olevat viidenkymmenen vuoden ikäiset rakenteet ovat voineet lahota, vaikka uuden rakenteen asentamishetkellä lahovaurioita ei olisi ollut näkyvissä. Se, että kylpyhuoneen edustalle on korjauksen yhteydessä jätetty vanhan rakenteen osia, jotka sittemmin ovat merkittävällä tavalla lahonneet, ei osoita asennushetken tilannetta. Irrallisina rakenteen sisälle sen pohjalle jätetyt puupalat ovat voineet lahota muuta rakennetta nopeammin myös ikänsä ja pohjarakenteen kosteuden vuoksi.

Makuuhuoneen kaapin pohjalevyn päällä olleen uudenveroisen levyn osalta on jäänyt selvittämättä miten, miksi ja missä yhteydessä se levy on laitettu kaapin pohjalle. Ei ole tietoa myöskään siitä, mikä on päällimmäisen levyn ikä. Koska levyn asettamisen ajankohdasta ei ole saatavilla selvitystä, kosteusvaurio on voinut tulla alempaan levyyn sinä aikana, kun se on ollut näkösuojassa päällimmäisen levyn alla. On myös niin, ettei pintavaurio kaapin pohjalevyssä ole niin selvä merkki seinän sisäisestä kosteusvauriosta, että V***a pelkästään tällä perusteella olisi tullut kosteusvaurioista tietoiseksi, kun hänellä ei ole minkäänlaista rakennusalan asiantuntemusta. Edellä lausutuilla perusteilla käräjäoikeus katsoo, että asiassa on jäänyt näyttämättä, että päällimmäinen pohjalevy olisi laitettu kaapin pohjalle tiedossa olevan kosteusvaurion peittämiseksi tai salaamiseksi.

Enemmän selvityksen puutteessa käräjäoikeus katsoo, että asiassa on jäänyt näyttämättä, että V***a olisi ollut tietoinen kylpyhuoneen ympäristössä olevista lahoista rakenteista sen enempää kuin N***mitkään. Tätä johtopäätöstä tukee myös se seikka, että V***a on tehnyt isoja ja kalliita tasoa parantavia remontteja asuinrakennukseen vielä 2000-luvulla. Mikään V***an toimissa viittaa siihen, että hän olisi ollut tietoisesti halukas laiminlyömään kiinteistön kunnossapitoa tai salaamaan sen ominaisuuksia tulevilta omistajilta. V***an ei ole näytetty vastaanotetun selvityksen perusteella salanneen tietojaan kiinteistön kunnosta.

Edellä lausutuilla perusteilla N***meillä ei ole oikeutta vedota kylpyhuoneen laajaan kosteusvaurioon kaupan purun perusteena.

Alapohja

Kiinteistön alapohjan on havaittu olevan edellä kuvatulla tavalla laho kylpyhuoneen läheisyydestä. Lisäksi M***o on ottanut useista kohdista rakennuksen vanhasta osasta alapohjan eristevillasta näytteitä, joista on löytynyt merkittäviä määriä mikrobeja. M***on mukaan löydökset viittaavat siihen, että alapohja on kokonaisuudessaan kosteusvaurioitunut. M***on mukaan mikrobit kulkeutuvat alapohjarakenteesta huoneilmaan, minkä vuoksi kiinteistöllä asumisesta aiheutuu terveyshaittaa. M***o on lisäksi todennut käsityksenään, että kysymyksessä oleva koko alapohjan kattava kosteusvaurio on rakenteellinen eikä seurausta kylpyhuoneen kosteusvauriosta.
M***on näkemyksen mukaan lattiarakenteet, joissa puukorotus ja lämmöneristeet on asennettu suoraan betonilaatan päälle, ovat erittäin kosteusvaurioherkkiä. Tämä on M***on mukaan myös yleisesti tunnustettu tosiseikka, jota käsitellään esimerkiksi hometalkoot.fi-sivustolla, jossa kattavasti selvitetään erilaisten riskirakenteiden ominaisuuksia.

M***a on kertonut, että hänen käsityksensä mukaan, mikrobilöydökset eivät kerro alapohjan rakenteeseen perustuvasta vauriosta, vaan ovat seurausta kylpyhuoneen vesivahingosta. M***a on myös ollut sitä mieltä, ettei alapohjan rakenne itsessään ole millään tavalla ongelmallinen, koska alapohjalaatan päällä on bitumieristys, joka estää kosteuden kulkeutumisen ylärakenteeseen. Toisaalta myös M***a on todennut, että nyt kysymyksessä olevassa tilanteessa alapohja on puhdistettava mikrobivaurioista ja korjattava nykyaikaiseksi muuttamalla sen rakennetta.

V***a on kertonut, että hän ei ole tiennyt alapohjarakenteen ominaisuuksista eikä hänellä ole ollut syytä epäillä alapohjan toimivuutta asumisaikanaan.

P***sen ennen kauppaa laatiman kuntotarkastuksen mukaan alapohjan rakenne on betoni. Muuta alapohjan rakenteesta ei ole kuntotarkastusraporttiin kirjattu. Lisäksi alapohjan kunnoksi on merkitty, hyvä, ei uusimistarvetta.

Edellä selostetun näytön perusteella on arvioitava ensinnäkin sitä, onko kiinteistön alapohjassa katsottava olevan virhe ja toiseksi sitä onko mahdollinen virhe ollut V***n tai N***mien tiedossa. Edellä kerrotulla tavalla M***on asiantuntijakuulemisessa on ilmennyt, että nyt kysymyksessä oleva rakenne on erittäin herkkä kosteusvaurioille ja se on yleisesti tiedossa oleva seikka. M***o ja M***a ovat lisäksi olleet yksimielisiä siitä, että kysymyksessä oleva rakenne vaihtaa kiinteistön korjaamisen yhteydessä.

Kysymyksessä oleva rakenne on joka tapauksessa vaurioherkkä eikä asiassa ei pystytä selvittämään, onko mikrobikasvu eristevillassa suoraan seurausta kylpyhuoneen kosteusvauriosta vaiko rakenteen ikääntymisestä. Kuntotarkastuksessa ei ole ollut huomautettavaa alapohjan osalta eikä rakenteesta ole esitetty edes kattavia perustietoja puhumattakaan siitä, että olisi todettu kysymyksessä olevan riskirakenne.

Edellä lausuttuja seikkoja punnitessaan käräjäoikeus tulee siihen johtopäätökseen, että alapohjan korjaustarpeen aiheuttanutta kosteusvauriota on pidettävä kaupan kohteen virheenä. Rakenne on itsessään riskirakenne, josta ei ole ollut tietoa ennen kauppaa. Alapohjan kostumista on edesauttanut kylpyhuoneessa ja aikaisemmin keittiössä olleet vuodot rakenteeseen. Sanottujen vuotojen ei kuitenkaan ole edes väitetty olevan yksinomainen syy sille, että alapohja vanhalla osalla on kauttaaltaan vaihdettava.


Väliseinä
Rakenteesta tai sen ominaisuuksista ei ole annettu N***meille oikeaa tietoa ennen kauppaa. Käräjäoikeus toteaa, että koska V***a on ollut rakenteen osalta perustellusti yhtä tietämätön kuin N***mit, kysymyksessä on alapohjan rakenteen laajan ja välittömän korjaustarpeen osalta salainen virhe.

Laajennusosan alapohjarakenne on toteutettu rakennusaikanaan tyypillisellä tavalla siten, että betonilaatan ja sen päälle asennutun kosteuseristeenä toimivan bitumikerroksen päälle on puukoolauksen ohessa lämpöeristeenä käytetty styroksia. Kysymyksessä oleva rakenne kestää paremmin alapohjan kosteutta kuin edellä kuvattu villaeristeinen rakenne. Vauriolle herkin osa rakenteessa on väliseinän tukirakenne silloin, jos se on asennettu suoraan betonin varaan. M***o on tutkinut väliseinärakennetta avaamalla sitä ja havaintonaan todennut, että väliseinän tukirakenteet ovat alaosastaan kosteusvaurioituneet.

Myös M***a on vahvistanut havainnon ja ollut vaurion syystä samaa mieltä M***on kanssa.

Kuntotarkastusraportin mukaan väliseinän kunto on ollut hyvä. V***a tai N***meillä ei ole kuntotarkastuksen vuoksi tai muullakaan perusteella ollut syytä epäillä kosteusvauriota väliseinän tukirakenteessa. Kaupan kohteessa on tältä osin virhe. Edellä selostetuin perustein kysymyksessä on tältäkin osin salaisesta virheestä.

Todettujen virheiden korjaustapa

M***o ja M***a ovat olleet yhtä mieltä siitä, että kylpyhuoneen korjaus tulee toteuttaa vaurioitunutta rakennetta purkamalla ja uudelleen rakentamalla. Samoin tulee toteuttaa väliseinän tukirakenteen korjaaminen.

M***o ja M***a ovat olleet yksimielisiä myös laajennusosan väliseinän korjaustavasta. Korjauskustannuksiksi M***o on arvioinut 7.000 euroa ja M***a 3.500 euroa.

Vanhan osan alapohja on kummankin asiantuntijan käsityksen mukaan uusittava. M***olla ja M***alla on kuitenkin ollut erilainen käsitys alapohjan vaurion vakavuudesta, oikeasta korjaustavasta ja korjausten kustannusarviosta.

M***a on kertonut, että hän on korjannut lukuisia vastaavia virheitä sisältäneitä rakennuksia puhdistamalla pohjabetonilaatan joko kuumentamalla tai kemiallisesti ja asentamalla sen päälle uuden nykyaikaisen lämmöneristeen ja pintabetonilaatan. Alapohjan mikrobit eivät hänen käsityksensä mukaan kulkeudu sisäilmaan korjauksen jälkeen eikä korjaustapa sisällä muitakaan epävarmuustekijöitä.

M***an mukaan korjauksen kustannus alapohjan osalta olisi yhteensä noin 15.000 euroa. M***a on ilmoittanut, että remontin kokonaiskustannus kylpyhuoneen uusimisen, alapohjan korjaamisen ja laajennusosan väliseinän korjaamisen osalta olisi noin 35.000 euroa. M***an kustannusarvio ei sisällä remontin valvontakustannuksia.

M***o on kertonut, että tavanomaisesti suositeltavin menettely vastaavissa virhetilanteissa olisi koko rakennuksen purkaminen, koska rakennuksen perustusten rakenteen vuoksi alapohjan uudelleen rakentaminen ei ole tässä tapauksessa mahdollista.

M***o on ollut mukana sellaisissa tapauksissa, joissa M***an esittämä korjaustapa on epäonnistunut ja alapohjan mikrobit ovat korjauksen jälkeen kulkeutuneet hengitysilmaan ja aiheuttaneet terveyshaittaa.

M***on käsityksen mukaan oikea korjaustapa olisi asentaa pohjabetonilaatan pinnan puhdistamisen jälkeen laatan päälle ilmastusputkistolla ilmastoitu kevytsorakerros, josta poistoilma ohjattaisiin katolle. Kevytsorakerroksen päälle asennettaisiin lämmöneriste ja lämmöneristeen päälle pintabetonikerros.

Korjausmenetelmä varmistaisi sen, että alapohjan mikrobit eivät kulkeudu sisäilmaan. Korjaustavan ongelma on se, että se korottaisi lattiaa ainakin noin 10 senttimetrillä, minkä jälkeen huonekorkeus vanhalla osalla ei enää täytä asuinhuonekorkeudelle asetettua vähimmäisrajaa. Edellä selostetulla tavalla alapohjan korjaukselle tulisi hintaa M***on arvion mukaan noin 85.000 euroa. Tämä hinta-arvio sisältää remontin valvontakustannukset, alapohjan korjauksen sekä väliseinien korjaukset, mutta ei sisällä kylpyhuoneen korjaamiskustannuksia.

Käräjäoikeus hyväksyy M***on esittämän korjaustavan. Oikeuskäytännössäkin on jo tiedossa sellaisia tapauksia, joissa M***an esittämä korjaustapa on epäonnistunut ja mikrobiongelma on uusiutunut. M***o on kertonut, että M***an esittämä korjaustapa on epävarma, koska puhdistus ei aina onnistu. Alapohjan pinnalle syntyy tässä rakenteessa myös uusia mikrobeja, jotka puuttuvan ilmanvaihdon vuoksi pääsevät alapohjasta seinärakenteen tai muun aukon kautta sisäilmaan. M***o on edelleen kertonut, että kustannus hänen esittämänsä kevytsorakerroksen asentamisesta ja sen ilmastoinnista on noin 10.000 euroa. M***o on myös kertonut, että hänen esittämänsä korjaustapa ei sisällä epävarmuustekijöitä vaan korjaa varmuudella alapohjan ongelmat.

M***o ei ole käräjäoikeudessa kertonut, mihin hänen esittämänsä kustannusarvio perustuu. M***on mukaan kysymys on liikesalaisuudesta. N***mit eivät ole esittäneet muuta selvitystä laskelman perusteista. M***a taas on kertonut tehneensä laskelman urakkalaskentana, jossa on otettu huomioon ajantasaiset toteutuneisiin urakoihin perustuvat työ- ja materiaalikustannukset sekä urakkalaskentaa koskevien yleisesti käytössä olevien käsikirjojen ohjeet. Käräjäoikeus katsoo, että arvioitaessa remontin kustannuksia lähtökohtana on pidettävä M***an laskelmaa, koska hän on avoimesti selvittänyt sen perusteet.

Alapohjan korjauksessa M***an esittämät työvaiheet sisältyvät myös M***on korjaussuunnitelmaan. Tämän lisäksi kustannuksiin on lisättävä M***on suullisesti esittämän arvion mukainen 10.000 euroa kevytsorakerroksen asentamisesta ja sen ilmastoinnista. M***o on arvioinut urakan valvontakustannukseksi 12.000 euroa, mitä ei ole kiistetty perusteeltaan. M***a ei ole osannut sanoa arviota valvontakustannuksista. Edellä selostetuin perustein alapohjan korjaaminen maksaisi noin noin 37.000 euroa. Laajennusosan väliseinän korjauskustannukseksi M***a on arvioinut 3.500 euroa ja M***o 7.00 euroa. Paremman selvityksen puutteessa käräjäoikeus arvioi tämän korjauksen kustannukseksi 5.000 euroa. Edellä selostetuin perustein salaisten virheiden korjauskustannukset olisivat kokonaisuudessaan 42.000 euroa.

Lisäksi N***mit ovat vaatineet korjauskustannusten epävarmuustekijöihin perustuvana korvauksena 20.000. Käräjäoikeus toteaa, että N***mien oma asiantuntija M***o on oikeudenkäynnissä ilmoittanut, että hänen suunnittelemallaan tavalla korjaus ei sisällä epävarmuustekijöitä. Edellä todetulla perusteella käräjäoikeus hylkää korvausvaatimuksen tältä osin.

Pinta-alavirhe

Standardisoimisliitto on vahvistanut rakennuksen pinta-alan laskemista käsittelevästä standardista SFS 5139 päivitetyn version vuonna 2011. Standardi määrittelee huonealan, rakennusosa-alan, huoneistoalan, kerrostasoalan, bruttoalan ja käyttöalan. Huoneistoala ja asuintila ovat tärkeitä käsitteitä mm. asuntoyhtiöissä ja asuntokaupassa.

Asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestykseen on huoneiston pinta-alaksi määriteltävä huoneistoala. Huoneistoala on ala, jota rajaavat huoneiston sisällä olevien runkorakennusosien huoneiston puoleiset pinnat.

Asuntojen markkinoinnin yhteydessä taas asuntoja markkinoivan elinkeinonharjoittajan tulee ilmoittaa asuintila. Velvoite koskee niin osakeasuntojen kuin omakotitalojenkin markkinointia. Kerrostaloissa asuintila ja huoneistoala ovat saman sisältöisiä, mutta pientaloissa asuintila voi olla pienempi, kuin huoneistoala.

Asuntotietoasetuksen (15.2.2001/130) 7 §:n 2 d-kohdan mukaisesti kiinteistön myyntiesitteessä on mainittava asumiskäyttöön myytävästä rakennuksesta sen huoneluku ja pinta-ala eriteltyinä asuintiloihin ja muihin tiloihin. Standardin SFS 5139 mukaan pientalojen asuintilojen ja muiden tilojen pinta-alat määritetään seuraavasti:

-Asuintiloja ovat asumisen toimintoihin RakMK G1:n mukaan tarvittavat tilat, kuten asuinhuoneet, oleskelutilat, keittiö, keittokomero, keittotila, ruokailutila, wc-tilat, peseytymistilat, sauna, vaatehuoltotilat, kodinhoitotilat, säilytystilat (kaapit, komerot, vaatehuoneet), eteinen, kulkutilat, tuulikaappi.

- Muita tiloja voivat olla esimerkiksi säilytystilat muualla kuin asuintilojen välittömässä yhteydessä, kuten varastotilat polkupyörille, urheiluvälineille, lastenvaunuille, pihanhoitovälineille, varastotilat ullakolla tai kellarissa; autotalli tai autosuoja; tekniset tilat, kuten lämmönjakohuone, kattilahuone.

N***meille ennen kauppaa annetussa kiinteistön myyntiesitteessä on Dl H H***gin 20.5.2016 tekemän mittauksen mukaisesti ilmoitettu asuinpinta-alaksi 201 m2 ja kokonaispinta-alaksi 220 m2.

N***mit ovat teettäneet Turun Kiinteistökuvaus Oy:llä rakennukseen tarkistusmittauksen. Mittaustuloksen mukaan huoneistoala on 180,1m2 ja huoneistoalaan kuulumattomien tilojen pinta-ala 21,1 m2. Huoneistoalaan on laskettu kaikki muut tilat lukuun ottamatta varastoa, autotallia ja lämmönjakohuonetta. Tilojen määrittely käy ilmi kirjallisena
todisteena esitetystä pohjakuvasta ja laskelmasta, jossa tilat on esite -värikoodein. Rakennuksen kokonaispinta-ala on tämän mittauksen mukaan yhteensä 201,3 m2.

Käräjäoikeus toteaa, että edellä lausutuilla perusteilla N***mit ovat saaneet asuinpinta-alaltaan ja kokonaispinta-alaltaan noin 20 m2 pienemmän rakennuksen kuin, mitä he ovat kaupanteon yhteydessä hankkineet. Poikkeama pinta-alassa on 20 m2 eli noin 9%. Pinta-ala virhe ei ole korjattavissa.

Toisaalta kauppakirjaan on kirjattu, että kiinteistön hinta ei ole pinta-alaperusteinen. Yksin tämän suuruinen pinta-alavirhe asuinrakennuksessa ei kiinteistön kaupassa johda kaupan purkuun. Tilannetta arvioidaan jäljempänä kokonaisuutena. Pinta-alavirheen osalta N***mit ovat joka tapauksessa oikeutettuja hinnanalennukseen. Hinnanalennus tällä perusteella ei kuitenkaan kiinteistön kaupassa voi olla kokonaiskauppahinnasta puuttuville neliöille laskettu neliöhinta, koska kaupan kohde on enemmän kuin kiinteistöllä sijaitseva asuinrakennus. Myös kauppakirjaan on kirjattu ehto, jonka mukaan sovittu kauppahinta ei ole pinta-alaperusteinen. Todistajana kuullun kiinteistöstä arviolausunnon laatineen LKV R***sen mukaan nyt kysymyksessä olevan kiinteistön "puhtaan" tontin arvo olisi noin 165.000 euroa (arvioidut purkukustannukset 20.000 euroa). Tontin arvo on siten noin puolet kokonaiskauppahinnasta. Käräjäoikeus katsoo, että tontin arvo huomioon ottaen puuttuvien neliöiden johdosta määrättävän hinnanalennuksen on oltava puolet pelkkään kauppahintaan ja asuinneliöihin perustuvasta laskennallisesta neliöhinnasta.

Hinnanalennuksen määrä tällä perusteella on 20 neliön osalta 15.000 euroa.

V***a on käräjäoikeudessa kertonut, että hän on koko omistusaikansa ajan maksanut kiinteistöveroa 221 neliön rakennuksesta. V***alla ei ole ollut mitään syytä epäillä tilaamaansa Dl H***n tarkistusmittaustulosta, koska se vastasi hänen aikaisempia tietojaan. Käräjäoikeus toteaa, että edellä kerrottujen tietojen valossa on selvää, että V***an ei ole tieten antanut väärää tietoa asuinpinta-alasta. V***alla on ollut oikeus luottaa tilaamaansa tarkistusmittaukseen.

Hinnanalennus vai purku

Asuntokauppalain 6 luvun 16 §:n 3 momentin mukaan ostajalla on oikeus purkaa käytetyn asunnon kauppa, jos virheestä aiheutuu hänelle olennaista haittaa eikä muuta seuraamusta voida pitää kohtuullisena.

Lain esitöiden mukaan purkuedellytyksiä arvioitaessa lähtökohtana on virheen merkitys ostajalle. Seuraamuksen kohtuullisuutta arvioitaessa on erityisesti otettava huomioon mahdollisuudet korjauttaa virhe ja korvata ostajalle siitä aiheutuneet kustannukset. Kaupan purkaminen voi siten tulla ajankohtaiseksi lähinnä, jos virhettä ei voida oikaista ilman olennaista haittaa eikä hinnanalennusta voida virheen merkityksen vuoksi pitää riittävänä seuraamuksena. (HE 14/1994 vp)

Asuinkiinteistön kaupan osalta korkein oikeus on katsonut, että purkamisen edellytyksenä voidaan lähtökohtaisesti pitää sitä, ettei kauppaa olisi edes alennettuun hintaan lainkaan syntynyt, jos virhe olisi ollut ostajan tiedossa. Tilanne voi olla sellainen, että virheen korjaaminen ilman viivytystä on välttämätöntä, jotta kiinteistöä voidaan käyttää aiotun tarkoituksen mukaisesti, ja korjauskustannuksiin liittyy varteenotettava riski siitä, että ne nousevat kohtuuttomiksi verrattuna siihen, mihin ostajan voidaan katsoa perustellusti varautuneen. Tällaisessa tilanteessa ostajalta ei voida edellyttää sitä, että hän kantaisi riskin korjauskustannusten määrästä ja korjaustöiden onnistumisesta. (KKO 2015:58, kohta 16)

Mainitun kaltaisen laatuvirheen kohdalla kaupan purkamisen edellytyksen täyttymistä ei voida arvioida yksinomaan tarkastelemalla korjauskustannusten suhdetta kiinteistön kauppahintaan. Mikäli edellytyksenä olisi se, että korjauskustannusten tulisi nousta johonkin prosenttimäärään, kuten vähintään 40 prosenttiin kauppahinnasta, voisi se tapauksesta riippuen johtaa joko myyjän tai ostajan kannalta kohtuuttomaan lopputulokseen. Korkein oikeus on katsonut, ettei virheen olennaisuutta asumiselle aiheutuvan haitan kannalta voida arvioida pelkästään virheen korjaamiseksi tarvittavien rakennustöiden kestoajan pituuden perusteella. Laatuvirheen vuoksi kiinteistöllä olevan asuinrakennuksen käyttö voi olla kokonaan estynyt siihen saakka, kunnes virhe on lopulta asianmukaisesti korjattu. Ostajalle on ehtinyt aiheutua monesti haittaa jo siinä vaiheessa, kun haitan syy lopulta selviää. Asumishaitan arvioinnissa merkityksellisiä ovat myös terveysviranomaisten kannanotot rakennuksessa asumiseen liittyvistä terveydellisistä riskeistä. (KKO 2015:58, kohdat 17-18).

Kiinteistön kaupan purku on viimesijainen oikeussuojakeino, joka tulee kysymykseen silloin, kun kaupan kohteen virhe on edellä selostetulla tavalla niin olennainen, ettei sitä voida kohtuudella korvata hinnanalennuksella eikä kauppaa olisi virheen tiedossa ollessa syntynyt edes alennettuun hintaan. Arvioidessa virheen olennaisuutta merkitystä on ainakin sillä, kuinka laajasta virheestä on kysymys, kuinka korkeaksi korjauskustannukset nousisivat ja mitä epävarmuustekijöitä korjaukset mahdollisesti sisältävät. Virhettä ja sen olennaisuutta arvioidessa merkitystä on aina annettava myös sille, mitä ostajilla oli kaupan kohteesta annetut tiedot ja heidän tarkastusvelvollisuutensa huomioon ottaen ollut oikeus olettaa kaupan kohteen kunnosta.

Käräjäoikeus toteaa, että vastaanotetun näytön perusteella kiinteistön virheet ovat laadultaan sellaisia, että sillä olevan asuinrakennuksen käyttö asuntona ja rakennuksen lisävaurioitumisen estäminen edellyttävät jo havaittujen virheiden korjaamista ilman aiheetonta viivytystä. Mahdollisesta terveyshaitasta asiassa ei ole esitetty selvitystä. Tämä johtuu siitä, että N***mit olivat jo lähtökohtaisesti aikoneet käyttää rakennusta asuntonaan vasta siihen tehdyn remontin jälkeen. Remontin purkuvaiheessa on selvinnyt, että rakennus on ollut suuremman korjauksen tarpeessa kuin N***mit ovat kaupan tehdessään arvioineet sen olevan.

N***mit ovat edellä kerrotulla tavalla ostaneet noin 50 vuotta vanha. rakennuksen. Rakennuksesta laaditun myyntiesitteen mukaan rakennuksen kunto on "uusi". N***meille annetuista asiakirjoista on selvinnyt, että siihen on tehty useita tasoa parantavia suuria remontteja, esimerkiksi aikaisempi lämmitysjärjestelmä on vaihdettu maalämpöön ja koko rakennukseen on asennettu nykyaikaiset ikkunat. Esitteessä tai kuntotarkastuksessa ei kuitenkaan ole edes väitetty, että rakennukseen olisi tehty koko rakennuksen käsittävä peruskorjaus.

Remonttilistauksesta on ilmennyt, ettei talon alapohjaan tai lattiaan eikä sen märkätiloihin ole tehty remontteja. V***a on lisäksi kertonut ilmoittaneensa, että hänen hallinta-aikanaan kylpyhuoneeseen on tehty laajennustöitä noin 30 vuotta sitten. Edellä kerrotut seikat ovat myös olleet helposti havaittavissa asunnon tarkastuksessa ennen kauppaa. kuntotarkastukseen on merkitty kylpyhuoneen olevan märkä ja rikki sekä lisäksi kerrottu siellä olleen rikkonaisia ja irtonaisia laattoja. Käräjäoikeus on katselmuksella voinut havaita, ettei rakennus myöskään ennen suoritettuja purkutöitä ole millään tavalla voinut näyttää pintamateriaalin laatu ja kuluminen huomioon ottaen sisätiloiltaan uudelta.

Edellä kerrotut kaupan kohteen virheet ovat verrattain laajoja, mutta niistä merkityksellinen osa on ollut virheitä, joista N***mien olisi tullut olla tietoisia jo heille ennen kauppaa annetun kuntotarkastuskertomuksen perusteella.

Salaisia virheitä kaupan kohteessa ovat olleet alapohjan korjaustarve ja laajennusosan väliseinä alajuoksun korjaustarve. Näiden osalta käräjäoikeus on edellä arvioinut kohtuulliseksi korvaukseksi korjaamiskustannuksista yhteensä 42.000 euroa. Hyväksytyn varman korjaustavan seurauksena on se, että huonekorkeus tulee madaltumaan ja todennäköisesti jää jonkin verran alle asuinhuoneilta vaadittavan korkeuden. Tältä osin N***mit ovat vaatineet 10.000 euron hyvitystä, jota määrää ei voi käräjäoikeuden käsityksen mukaan pitää ainakaan liiallisena.

Edellä todetulla tavalla tarvittavista korjauksista (52.000 euroa) ja pinta-alavirheestä (15.000 euroa) N***meille korvattavaksi tuleva vahingon määrä olisi arvoltaan noin 67.000 euroa. Remontti- ja korjausarviokustannukset ovat aina toki vain arvioita ja sisältävät itsessään epävarmuustekijöitä, mutta sanottu seikka ei ole korkeimman oikeuden edellä selostetun ratkaisun tarkoittama epävarmuustekijä.

Muunlainen tulkinta johtaisi kaupan purkuun kaikissa virhetilanteissa, joissa on kysymys siitä, että kaupan kohde on korjattavissa.

N***mit ovat voineet kauppaa tehdessään edellyttää, että rakennuksen perusrakenteisiin kuuluvia ulkoseinä- ja lattiarakenteita tarvitse korjata.

Mainitut seikat yhdistettynä asiassa esitettyyn selvitykseen rakennuksesta tehdyistä mikrobilöydöksistä puoltavat virheen katsomista olennaiseksi. Edellä esitetty käräjäoikeuden käsitys kysymykseen tulevan hinnanalennuksen määrästä ei myöskään ole vähäinen, joskin se jää alle kolmannekseen kauppahinnasta. Ratkaisu nyt todettujen virheiden ja niiden seurauksen osalta on viime kädessä tehtävä sen perusteella, mitä on ollut kohtuullista odottaa kysymyksessä olevan asuinrakennuksen kunnon osalta. Tehdyt varaukset kauppakirjassa eivät tosiasiallisesti myöskään vastanneet niitä laatuvirheitä, joihin kanteessa oli vedottu. Kauppakirjan ehto ei täyttänyt maakaaren 2 luvun 9 §:n 2 momentissa tarkoitetulla tavalla vastuunrajoituksen yksilöintivaatimuksia, eikä myyjä voi siksi vedota ehtoon ostajia sitovasti. Tältäkin osin on kuitenkin huomattava, että kauppakirjaan otettu ehto jossa nimenomaan todetaan ostajien olevan tietoisia siitä, että kuntotarkastuksessa ei ole ollut kattavaa tietoa kaupan kohteen virheistä.

Edellä todetulla tavalla kuntotarkastusraportissa on todettu useita rakennuksen osia hyväkuntoisiksi. Toisaalta samassa raportissa on myös luokiteltu kylpyhuone märäksi ja kirjattu sen olevan rikki. Lisäksi raportissa on todettu keittiössä oleva vanha korjaamaton, mutta kuivunut kosteusvaurio. N***meillä on siten ollut tiedossaan, että alapohjaan on mahdollisesti päässyt vuosien varrella vettä ainakin kahdesta kohdasta. Lisäksi N***meillä on ollut tieto siitä, että alapohjaa ei ole korjattu koko rakennuksen koko rakennuksen 50 vuoden elinkaaren aikana. Edellä todetuilla ennen kauppaa N***meille annetuilla perustiedoilla olisi huolellinen ostaja vaatinut rakenteiden tarkempaa tutkimista.



Edellä selostettuja seikkoja punnitessaan käräjäoikeus toteaa, että korjaustarve ja aiheutunut vahinko jää alle neljännekseen kauppahinnan arvosta, kaupan kohteella on ollut ikää 50 vuotta eikä N***meille ole tahallaan tai tuottamuksella annettu vääriä tietoja kaupan kohteesta.
Nämä seikat yhdessä johtavat siihen, että kaupan purun sijasta nyt kysymyksessä olevien virheiden osalta V***a on määrättävä suorittamaan edellä määritelty hinnanalennus yhteensä 67.000 euroa.

Vahingonkorvaus

V***an ei ole selvitetty toimineen tuottamuksellisesti kaupan kohteen virheitä tietoisesti salaamalla tai edes tuottamuksellisesti jättämällä merkityksellisiä tietoja kertomatta. Kiinteistöllä on kuntotarkastusraportissa mainittujen virheiden lisäksi ollut salainen virhe alapohjassa ja laajennusosan väliseinässä. Lisäksi asuinrakennuksessa on ollut pinta-alavirhe, jonka suhteen V***a on ollut vilpittömässä mielessä. Pinta-alavirheen ei ole edes väitetty aiheuttaneen muuta kuir1 hinnanalennukseen oikeuttavaa vahinkoa asiassa. Edellä lausutuilla perusteilla V***a ei ole vahingonkorvausvelvollinen virheiden aiheuttamista tutkimisselvitys ja sijaisasumiskustannuksista.

Vahingonkorvausvaatimukset hylätään.

Oikeudenkäyntikulut

N***mit ovat vaatineet asiassa ensisijaisesti kaupan purkua ja toissijaisesti hinnanalennusta. Heidän ensisijainen vaatimuksensa on hylätty ja toissijaisesta vaatimuksesta on hyväksytty noin puolet sen arvosta. Lisäksi esitetty vahingonkorvausvaatimus on kokonaisuudessaan hylätty. Käräjäoikeus katsoo, että asiassa on oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 3 §:n tarkoittama peruste määrätä asianosaiset kumpikin vastaamaan omista oikeudenkäyntikuluistaan. Turvaamistoimisasiassa aiheutuneet kulut ratkaistaan edellä lausutuilla perusteilla samoin kuin pääasian oikeudenkäyntikulut.

Tuomiolauselma
l V***a velvoitetaan suorittamaan J N***mille ja S
N***mille 67.000 euroa hinnanalennusta korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 27.3.2017 lukien.

Muilta osin kanne hylätään.

Käräjäoikeuden 29.8.2017 antama turvaamistoimipäätös nro 17/13908 on voimassa kunnes asia on lainvoimaisesti ratkaistu tai ylempi tuomioistuin toisin määrää.

Muutoksenhaku

Tähän ratkaisuun saa hakea muutosta valittamalla Helsingin hovioikeuteen. Muutoksenhaku edellyttää jatkokäsittelylupaa.

Tyytymättömyyttä on ilmoitettava Vantaan käräjäoikeudelle viimeistään 19.02.2018 ennen virka-ajan päättymistä klo 16.15 ja muutoin on meneteltävä oikeudenkäymiskaaren 25, 25 Aja 30 A luvussa säädety tavalla. Helsingin hovioikeudelle osoitettu valitus on toimitettava käräjäoikeudelle viimeistään 14.03.2018 mennessä.


Tyytymättömyyden ilmoittaja

1. S ja J N***m
2. l V***a

Ilmoituksen sisältö
Koko ratkaisu Valitusosoitus liitteenä
Määräpäivät
Valitus: 14.03.2018

Vastavalitus: 28.03.2018

x) Korjattu kirjoitusvirheenä oikeudenkäymiskaaren 24 luvun 10 § nojalle

Vantaa 26.2.2018
Käräjätuomari J H***