Ostajien selonottovelvollisuus ja kiinteistön suosituksien mukaiset toimenpiteet?

Tapauksessa oli kysymys siitä, olivatko kiinteistön kosteusvauriot olleet kantajien tiedossa kauppaa tehtäessä ja mikä merkitys oli vesieristyksen puuttumisella, mikäli rakentamisaikaan sellaista ei oltu vaadittu. Kysymys oli myös siitä, että oliko kiinteistössä salainen virhe, mikäli katsotaan, että se oli rakennettu rakennusajankohdan määräysten mukaisesti.

Kantajat olivat vaatineet, että käräjäoikeus velvoittaa vastaajat maksamaan kantajille hinnanalennusta sekä kantajien oikeudenkäyntikulut. Kantajat olivat ostaneet vastaajilta kiinteistön. Kantajien näkemyksen mukaan kiinteistössä on laatuvirhe. Kiinteistössä oli rakennusteknisiä puitteita ja salaisia virheitä. Kantajat olivat katsoneet, että vastaajat olivat olleet tai heidän olisi pitänyt olla tietoisia näistä puitteista, koska vastaajat olivat itse rakentaneet kaupan kohteen.

Kantajien mukaan kiinteistön suurin puute oli kaikkien kosteiden tilojen kosteus-/vesieristyksen puuttuminen. Puute oli paljastunut silloin, kun kantajat olivat ryhtyneet purkamaan kosteiden tilojen pinnoilta. Sama eristyksen puute oli löytynyt myös saunan lattiasta.

Vastaajat olivat vaatineet, että käräjäoikeus hylkää kantajien kanteen kokonaisuudessaan ja velvoittaa kantajat korvaamaan heidän oikeudenkäynti- ja asianajokulunsa.

Vastaajien mukaan kaupanteon yhteydessä oli sovittu, että kantajat tekevät kaupanteon yhteydessä annetussa raportissa suositellut korjaustoimenpiteet, eli korjaavat rakennusmääräysten mukaisesti muun muassa kylpyhuoneen ja saunan yhtenäiset vesieristeet ja silikonisaumojen uudelleen kittaukset.

Vastaajat olivat katsoneet, että kantajat olivat tietoisia kosteuseristyksen korjaamistoimenpiteistä. Vastaajien mukaan he olivat avoimesti kertoneet kantajille talossa havaituista kosteusvahingoista kylpyhuoneessa sekä olivat luovuttaneet kantajille ennen kaupantekoa tutkimusselosteen, josta virhe ilmeni.

Käräjäoikeus katsoi, että kantaja oli laiminlyönyt selonottovelvollisuutensa kokonaisuudessaan jättäen suosituksen mukaiset toimenpiteet ja selvityksen tekemättä huolimatta raportin selkeästä tiedosta koskien tilojen kosteutta. Kantajien oli katsottavan omalla menettelyllään pahentavan vahinkoja asuttuaan talossa noin kolme vuotta ennen toimenpiteisiin ryhtymistä.

Käräjäoikeuden mukaan kyse ollut salaisesta virheestä ottaen huomioon rakentamisajan määräykset ja erityisesti kantajille annettujen raporttien tiedot ja suositukset. Kiinteistön virheet olivat kantajien tiedossa kauppaa tehtäessä. Tältä osin käräjäoikeus katsoi, että kanne oli hylättävä perusteettomana.

Hovioikeus hyväksyi käräjäoikeuden ratkaisun perusteluineen ja katsoi, ettei aihetta käräjäoikeuden tuomion muuttamiseen ole. Hovioikeuden mukaan talon rakenteen kosteusvauriot ovat olleet selviä esitetyn kirjallisen aineiston, erityisesti tehdyn kuntotarkastuksen perusteella. Kuntotarkastus oli saatettu kantajien tietoon ja siitä oli käynyt ilmi, mitkä toimenpiteet olivat välttämättömiä jo tuolloin havaittujen kosteusvaurioiden johdosta


HELSINGIN HOVIOIKEUS
TUOMIO Nro 3858
Antamispäivä 29.11.2007
Diaarinro S 05/3090

RATKAISU, JOHON ON HAETTU MUUTOSTA
Porvoon käräjäoikeus 3 os. 16.9.2005 nro 1676 (liitteenä)

ASIA
Kiinteistökauppaan perustuva hinnanalennus

VALITTAJAT
A T A VVV
K A VVV

VASTAPUOLET
J T SSS
M A KKK

VALITUS

A T A VVVV ja K A VVV ovat yhteisesti vaatineet ensisijaisesti, että kanne hyväksytään ja J T SSS ja M A KKK velvoitetaan yhteisvastuullisesti maksamaan A VVVlle ja K VVVlle hinnanalennuksena 13.587,56 euroa sekä korvaamaan heidän oikeudenkäyntikulunsa asiassa käräjäoikeuden osalta 5.774,50 eurolla ja hovioikeuden osalta 2.635,20 eurolla. Toissijaisesti A VVV ja K VVV ovat vaatineet, että asian oikeudellisen epäselvyyden vuoksi heidät vapautetaan velvollisuudesta korvata SSSn ja KKKn oikeudenkäyntikuluja käräjäoikeudessa tai että SSSlle ja KKKlle maksettavaksi tuomittuja oikeudenkäynti- ja asianosaiskuluja joka tapauksessa alennetaan huomattavasti enintään 600 euroksi. VVV ja K VVV ovat myös vaatineet, että hovioikeus toimittaa asiassa pääkäsittelyn asian epäselvyyden, todistelun ristiriitaisuuden ja käräjäoikeuden tuomion puutteellisten perustelujen johdosta.

Mistään ennen kauppaa ostajalle annetusta asiakirjasta ei ollut ilmennyt, että kylpyhuoneen lattiasta ja seinistä puuttui vesieriste kokonaan. Myyjät olivat tienneet virheen ja salanneet sen. Korjauskustannukset olivat aiheutuneet tämän massiivisen vuodon aiheuttaneen virheen korjaamisesta. Suunnittelu- ja rakennusvirhe oli ollut virhe jo kiistanalaisena aikana, koska veden pääsyä rakenteisiin ja huonetiloihin ei ollut riittävästi estetty. Jos vesieristeiden puuttuminen olisi ollut tiedossa, olisi korjauksiin ryhdytty heti.


Asiassa oli oikeudellisesti epäselvää ensiksi se, mikä sisältö oli annettava riita-ajankohdan rakentamismääräyskokoelman C 2 määräykselle veden kulkeutumisen estämisestä, ja toiseksi se, oliko kohdetta rasittanut salainen virhe.

VASTAUS

J T SSS ja M A KKK ovat vaatineet, että valitus hylätään ja että A VVV ja K VVV velvoitetaan korvaamaan heidän oikeudenkäyntikulunsa hovioikeudessa 1.756,80 eurolla korkoineen.

Ostajat olivat olleet ennen kauppaa tietoisia kylpyhuoneesta löydetystä kosteusvauriosta. He olivat halunneet tehdä suositellut korjaukset itse, minkä vuoksi kauppahintaa oli alennettu. Kun korjauksia ei ollut tehty, kosteusvaurio oli pahentunut, mistä myyjät eivät olleet vastuussa. Kylpyhuoneen vesieristys oli rakennettu tuona aikana hyväksi katsotulla tavalla.

Oikeudenkäynti oli johtunut kaupanteon yhteydessä sovittujen korjausten laiminlyönnistä, joten A VVVn ja K VVVn tuli korvata SSSn ja KKKn oikeudenkäyntikulut täysimääräisesti.

HOVIOIKEUDEN RATKAISU

Käsittelyratkaisu

A ja K VVV ovat pyytäneet pääkäsittelyn toimittamista sillä perusteella, että todistelu on ollut ristiriitaista ja että asia on epäselvä. Asiassa on jo käräjäoikeudessa selvitetty, että kaupan kohteena olleen SSSn ja KKKn rakennuttaman talon rakenteissa oli kosteusvaurioita. Tämä on ollut selvää asiassa esitetyn kirjallisen aineiston, erityisesti vuonna 2002 tehdyn kuntokartoituksen perusteella. Kohteesta on tehty kuntokartoitus myös ennen vuonna 1999 tehtyä kauppaa. Kuntokartoitus oli saatettu ostajien tietoon ja siitä oli ilmennyt, mitkä toimenpiteet olivat välttämättömiä jo tuolloin havaittujen kosteusvaurioiden korjaamiseksi ja enempien vahinkojen välttämiseksi; A ja K VVV eivät olleet ryhtyneet mihinkään toimiin suositeltujen toimenpiteiden toteuttamiseksi ennen kuin vasta vuonna 2002. Asian ratkaiseminen perustuu oikeudelliseen arviointiin, minkä vuoksi A ja K VVVn pääkäsittelyn toimittamista koskeva pyyntö hylätään oikeudenkäymiskaaren 26 luvun 14 §:n 2 momentin 6 kohdan nojalla selvästi tarpeettomana.

Pääasia

Hovioikeus hyväksyy käräjäoikeuden ratkaisun perusteluineen. Aihetta käräjäoikeuden tuomion muuttamiseen ei ole.

Tuomiolauselma

Käräjäoikeuden tuomiota ei muuteta.

A T A VVV ja K A VVV velvoitetaan yhteisvastuullisesti suorittamaan J T SSSn ja M A KKKn yhteiset oikeudenkäyntikulut hovioikeudessa 1.756,80 euroa. Korvaukselle on maksettava viivästyskorkoa korkolain 4 §:n 1 momentissa tarkoitetun korkokannan mukaan kuukauden kuluttua hovioikeuden tuomion antamispäivästä lukien.

MUUTOKSENHAKU

Muutosta tähän ratkaisuun saadaan hakea korkeimmalta oikeudelta valittamalla vain, jos korkein oikeus niillä erityisillä perusteilla, jotka ilmenevät oheisesta valitusosoituksesta, myöntää valitusluvan.

Valitusosoituksessa tarkoitettu määräaika valitusluvan pyytämiseen ja valituksen tekemiseen päättyy 28.1.2008 Helsingin hovioikeuden puolesta:

Asian ovat ratkaisseet:
hovioikeudenlaamanni R UUU
hovioikeudenneuvos M SSS
määräaikainen hovioikeudenneuvos E VVV

Esittelijä: viskaali J SSS

Ratkaisu on yksimielinen.




PORVOON KÄRÄJÄOIKEUS 3. osasto
TUOMIO 05/1674
Annettu kansliassa
16.9.2005
L 04/676


Kantaja
VVV, A T A
VVV, K A

Vastaaja
SSS, J T
KKK, M A

Asia
Kiinteistön virhe tm. sopimusrikkomus

Vireille
30.04.2004


Kantajat vaativat, että vastaajat velvoitetaan maksamaan kantajille yhteisvastuullisesti hinnanalennuksena 13.587,56 euroa laillisine korkoineen haasteen tiedoksiantopäivästä lukien.

Lisäksi kantajat vaativat, että vastaajat velvoitetaan yhteisvastuullisesti korvaamaan kantajan oikeudenkäyntikulut asiassa laillisine korkoineen 30 päivän kuluttua tuomion antopäivästä lukien.

Kantajat ostivat vastaajilta J T SSSlta ja M A KKKlta PPPn kunnan HHHn kylässä sijaitsevan MMMmäki nimisen tilan 31.5.1999 päivätyllä kauppakirjalla 770.000 markan kauppahinnalla ja muutoin kauppakirjasta ilmnevillä ehdoilla.

Kauppakirjan 9. kohdassa todetaan:

"Viat: Kodinhoitohuoneen ja sen takana olevien tilojen matot ovat asentamatta. Osapuolet sopivat, että työn suorittaa ostaja kustannuksellaan samoin kuin ne havaitut korjaustyöt, jotka on mainittu liitteenä olevassa raportissa.

Ostaja ottaa havaituista korjaustöistä huolimatta kiinteistön ja rakennukset vastaan siinä kunnossa, kuin ne ostajalle esiteltäessä olivat, eikä myyjä ole vastuussa kyseisistä vaurioista tai niiden rakenteille tai muille vastaaville mahdollisesti aiheuttamista vahingoista.

Myyjän vastuu kiinteistön mahdollisista virheistä määräytyy maakaaren (540/1995) mukaan."

Ennen kauppakirjan allekirjoittamista ostajille esitettiin MMM Ky:n 28.5.1999 kaupan kohdetta koskeva tutkimusseloste.

Mainitussa tutkimusselosteessa sanotaan muun ohella seuraavaa:

"Sisätilat:

-Sauna- ja pesuhuonetilojen lattiat + kph:n seinät (ilm. tiiliseiniä) on laatoitettu, käyttövesiputkistot ovat pääsääntöisesti rakenteiden sisäiset.
-Kph:n lattia oli hieman kostea sekoittajan alta nurkassa, tällä kohtaa lattia kallistuu seinään päin. Kostealla alueella lattialaatat olivat kuitenkin alustassaan kiinni. Myös seinä oli tällä kohtaa kostea yhden laatan osalta seinän alareunassa. Edellä mainittujen kosteuksien aiheuttaja on ilmeisesti käyttö­ vesien jääminen laatoituksen ja taustarakenteen väliseen kiinnityslaastiin. Tällä kohtaa ei havaittu kosteuden kulkeutuvan ympäröiviin rakenteisiin.
-Kph:n lattia oli myös kostea makuuhuoneen vastaisen seinän vierustan osalta, tällä kohtaa lattialaatat olivat paikoin irti alustastaan. Makuuhuoneen puolelta mitattuna oli makuuhuoneen lattia muovimaton pinnassa mitattuna myös kostea 0,5 * 0,3 m2:n alueelta. Kph/mh:n välinen seinärakenne oli ilmeisesti seuraava: maali/lasikuitutapetti; kipsilevy; puurunko/villa; tiili; laatta. Vaurion aiheuttaja on ilmeisesti käyttövesien kulkeutuminen lattia- ja seinärakenteen välistä puutteellisesta/irrallaanolevasta liittymätiivistyksestä/vedeneristyksestä (lattian ja seinän välissä ilmeisesti bitumitiivistenauha) johtuen ympäröiviin rakenteisiin.

-Saunan lattian ja seinien liittymäsaumojen sekä sekoittajan läpivientien silikonitiivistykset olivat huonokuntoiset.
-Muut sisätilat vaikuttivat kuivilta ja kunnossa olevilta.

SUOSITELTAVAT TOIMENPITEET

Sauna, kph ja makuuhuone:

-Lattia- ja seinälaatoista tulisi poistaa kostealta (kph/mh:n väliseinä) alueelta lattian ja seinän liittymäkohdan tiiveyden selvittämiseksi/korjaamiseksi
-olisi suositeltavaa asentaa yhtenäinen vesieristys kph:n lattia- ja seinärakenteisiin (myös saunan lattiaan)
-Saunan lattian ja seinän väliset silikonitiivistykset tulisi uusia
-Lattian muovimattoa tulisi poistaa kostuneelta alueelta ja sen alustana oleva betonilaatan pinta puhdistaa desinfioinnin jälkeen mekaanisesti ennen rakenteen koneellista kuivattamista. Vauriokohdalta tulisi levyseinärakennetta avata ja tarkastaa seinän runkorakenteen kunto."

Kantajat muuttivat taloon kesällä 1999. He asensivat taloon kodinhoitohuoneen takana olevin tiloihin muovimatot. Kantajat kiinnittivät muutamat irronneet laatat paikoilleen kylpyhuoneeseen.

Elämäntilanteensa muututtua keväällä 2002 kantajat päättivät myydä kiinteistön. Sekä näkyvien että mahdollisesti piilevien virheiden selvittämiseksi he pyysivät ennen myyntitoimenpiteisiin ryhtymistä uuden kuntoarvion kiinteistöstä. TTT Oy ja sen puolesta RI, AKK J FFF suoritti kuntotutkimuksen ja antoi siitä 16.5.2002 päivätyn 16-sivuisen kuntotarkastusraportin.

FFFn raportissa todetaan:

"3. Yhteenveto havainnoista kohteessa

Rakennuksessa havaittu kuntotarkastusmenetelmin kosteusvaurioita tai muita vaurioita, joilla olisi selvää vaikutusta rakennuksen asuinkelpoisuuteen lukuunottamatta pesuhuoneen suihkunurkkaa, joka oli osittain kostea.

Tehtyjen havaintojen perusteella kosteus on levinnyt viereisten huoneiden alapohjarakenteisiin. Kosteuksien aiheuttajia ei saatu selvitettyä.

Rakennus on normaalikuntoinen eikä siinä havaittu merkittäviä rakenteellisia riskejä tai vaurioita lukuunottamatta salaojien asennuskorkeutta. Salaojien asennuskorkeutta suhteessa perustasoon on suositeltavaa selvittää kaivamalla koekuoppa rakennuksen vierustalle.

Kaikkia rakenteiden sisällä mahdollisesti piileviä vaurioita ei tarkastusmenettelyllä voida poissulkea.

4. Olennaisimmat epäkohdat ja riskit
9.1 - salaojien asennuskorkeus
9.4 - vesikatteen kiinnitys osin löystynyt ja vesikatteen muovipinnoitteen kunto
9.5 - pesuhuoneen suihkunurkan kosteudet lattiassa ja seinissä sekä viereisissä tiloissa pesuhuoneen lattiakaivojen ilmeinen epätiiveys
9.8 - lämminvesivaraajan ikä

5. Vaurioiden korjaaminen ja korjaamatta jättämisen riskit

Rakenteet tulee tehdä ja korjata käyttötarkoituksen asettamien vaatimusten mukaisiksi tarkoitukseen soveltuvista materiaaleista siten, että ne eivät pääse mm. vaurioitumaan kosteudesta.

Mikäli vaurioita tai puutteita on tarkastuksessa havaittu, eikä toimenpiteisiin ryhdytä, vaurio tai haitta yleensä pahenee ja laajenee, korjaaminen hankaloituu ja korjauskustannukset kasvavat. Korjaamaton vaurio voi muodostaa haitan asumiselle.

7. Tarkastusmenettelystä

Kuntotarkastusraportti perustuu kohteesta tehtyihin havaintoihin sekä tarkastuksen yhteydessä omistajalta ja kohteeseen liittyvistä asiakirjoista saatuihin tietoihin ja kohteesta mahdollisesti otettuihin valokuviin. Kuntotarkastus on suoritettu pääosin aistinvaraisin ja rakennetta rikkomattomin menetelmin asuntokauppaa varten tehtävän kuntotarkastuksen suoritusohjeen mukaisesti. Tarkastuksessa on kiinnitetty huomiota pintapuolisella tarkastuksella havaittaviin rakenteelliseen kestävyyteen, turvallisuuteen ja asumiskelpoisuuteen vaikuttaviin oleellisiin puutteisiin, vikoihin ja riskeihin.

Rakennetta rikkomattomalla menetelmällä ei voida havaita rakenteiden sisäisiä piileviä vaurioita, ellei niistä ole tarkastushetkellä kosteudentunnistimella havaittavaa, muulla tavalla aistittavaa tai rakenteiden pinnalle näkyvää viitettä. Edes rakenteita avaamalla ei voi saada täydellistä varmuutta rakenteiden kunnosta tekemättä erittäin laajoja ja kattavia rakenteiden purkutöitä. Tämän vuoksi epäilyttävissä tapauksissa tulee aina tehdä lisäselvityksiä ja kuntotutkimuksia.

Havainnot rakennuksen sisäpuolella

9.5 Märkä- tai kosteat tilat

Pesuhuone

Kiviaineiset seinät on pinnoitettu keraamisilla laatoilla. Tarkastushetkellä seinät ovat normaalikuntoisia. Laatoitus on pääosin hyvin kiinni alustassa. Seinäpinnoitteen paikallisesti heikko kiinnitys alustastaan on todennäköisesti aiheutunut työvirheestä. Tarkastushetkellä seinäpinnoilla on havaittavissa halkeilua ovien yläpuolella. Haitta on esteettinen. Seinien ja lattian nurkka­ liittymät on toteutettu elastisella saumausmassalla. Ne ovat ratkenneet paikoin auki. Suihkusekoittajan seinäläpiviennit on tiivistetty hyvin. Läpivientien tiiveys on vanhentunut. Suihkuvesien vaikutusalueella ei ole muita läpivientejä.

Seinien veden-/kosteudeneristeen olemassaoloa ei pystytty selvittämään tarkastuksessa.

Pintakosteusilmaisimella mitattuna seinät olivat tarkastushetkellä pääosin normaalikuivia. Suihkunurkan alaosassa seinät olivat paikallisesti puolikuivia n. 100-200 mm korkeuteen lattiasta. Suihkusekoittajan vasemman hanakulman alapuolella seinä oli kostea. Havainto viittaa putkivuotoon tai läpiviennin paikalliseen epätiiviyteen.

Lattian klinkkerilaatoitus on normaalikuntoinen ja hyvin kiinni alustassa.

Lattian veden-/kosteudeneristeen olemassaoloa ei pystytty selvittämään tarkastuksessa.

Lattiakaivo on muovinen. Sen korokerenkaan sauman tiiveyttä ei ole näkyvissä. Lattiakaivoon ilmeisen epätiivis. Kaivon tiiveys on suositeltavaa varmistaa. Tarkastushetkellä lattia oli pääosin normaalikuiva. Lattia oli kostea suihkunurkassa suihkusekoittajan kohdalla 400 mm ja makuuhuoneen vastaisella seinällä n. 1 m matkalla. Kostea alue oli n. 150-300 mm leveä. Lattian pintakosteusmittauksen jälkeen tehdyssä vesikokeessa todettiin, että lattiakallistukset toimivat normaalisti.

Vesijohdot on asennettu rakenteiden sisään. Niiden kuntoa ei voitu tarkastaa.

Tilan lämmitysjärjestelmänä on lattialämmitys, joka toimii sähköllä. Tilan vesikalusteiden sekoittajat toimivat tarkastushetkellä normaalisti.

Suositeltavat kuntotutkimukset:

- seinä- ja lattiakosteuksien aiheuttajan selvittäminen

Suositeltavat korjaus- ja kunnossapitotoimenpiteet

- elastisten nurkkasaumausten korjaaminen
- suihkusekoittajan seinäläpivientien tiivistysten uusiminen
- lattiakaivon tiiveyden varmistaminen
- poistoventtiilien puhdistaminen
- oviraon suurentaminen

Löylyhuone

Seinäpanelointien taustan tuuletus ei toimi kaikilta osin, koska paneloinnin tuuletusrako on kiinni seinien alaosissa. Paneloinnin puutteellisesta taustatuuletuksesta ei perheasunnoissa yleensä ole haittaa seinärakenteille.

Seinien ja lattian nurkkaliittymät on saumattu elastisella saumausmassalla. Saumat ovat ratkenneet paikoin auki.

Pintakosteusilmaisimella mitattuna seinät (piippu) olivat tarkastushetkellä normaalikuivia. Paneloitujen seinien pintakosteuksia ei voitu mitata, koska paneloinnin takana oleva ilmarako vääristää mittaustuloksen.

Lattian klinkkerilaatoitus on normaalikuntoinen ja hyvin kiinni alustassa.

Lattian veden-/kosteudeneristeen olemassaoloa ei pystytty selvittämään tarkastuksessa.
Lattia.kaivo on muovinen. Kuiva lattiakaivo on normaalikuntoinen. Tarkastushetkellä lattia oli pääosin normaalikuiva. Kodinhoitohuoneen vastaisessa nurkassa lattia oli paikallisesti puolikuiva (ei kuiva eikä kostea). Havainto viittaa todennäköisesti kodinhoitohuoneen vanhaan, kuivatettuun, kosteusvaurioon.

Lattian pintakosteusmittauksen jälkeen tehdyssä vesikokeessa todettiin, että lattiakallistukset toimivat normaalisti.

Tilan lämmitysjärjestelmä on osin lattialämmitys, joka toimii sähköllä.

Suositeltavat korjaus- ja kunnossapitotoimenpiteet


Kodinhoitotila

Seinien ja lattian nurkkaliittymiä ei saumattu. Seinissä ei ole veden- tai kosteudeneristystä.
Lattian klinkkerilaatoitus on silmämääräisesti tarkasteltuna (nähdyiltä osin) normaalikuntoinen ja hyvin kiinni alustassa.

Lattiaveden-/kosteudeneristyksen olemassaoloa ei pystytty selvittämään tarkastuksessa.

Tilassa ei ole lattiakaivoa.

WC-tila

Puu- ja levyrakenteiset seinät on pinnoitettu keraamisilla laatoilla. Laatoitus on hyvin kiinni alustassa. Tarkastushetkellä seinät olivat normaalikuntoisia.

Seinän ja lattian nurkkaliittymät on toteutettu elastisella saumausmassalla ja osin laastilla. Ne ovat pääosin ehjiä ja hyväkuntoisia. Saumat ovat ratkenneet paikoin auki.

Seinien veden-/kosteudeneristyksen olemassaoloa ei pystytty selvittämään tarkastuksessa.

Pintakosteusilmaisimella mitattuna seinät olivat tarkastushetkellä normaali­ kuivat. Lattian klinkkerilaatoitus on normaalikuntoinen ja hyvin kiinni alustassa.

Lattian veden-/kosteudeneristyksen olemassaoloa ei pystytty selvittämään tarkastuksessa.

Suositeltavat korjaus- ja kunnossapitotoimenpiteet

-elastisten nurkkasaumausten korjaaminen
-oviraon suurentaminen

9.6 Muut sisätilat

Askartelutila ja sen viereinen makuuhuone

Sisäseinien pintamateriaalina on maalattu ja tapetoitu rakennuslevy. Sisäpinnat ovat normaalikuntoisia.

Lattioiden pintamateriaalina on makuuhuoneessa muovimatto. Askarteluti lasta puuttuu lattiapinnoite. Tarkastushetkellä lattiat olivat normaalikuntoiset.

Makuuhuoneen lattia oli paikallisesti kostea pesuhuoneen suihkunurkan kohdalla. Havainto viittaa suihkunurkan kosteusongelmaan. Muilta osin lattia oli kuiva. Askartelutilan tasoitettu lattia oli kuiva. Tilojen sisäilma oli tarkastushetkellä lähes normaali. Ilma oli raskas, koska korvausilmavaihtoa ei ole järjestetty.

Suositeltavat kuntotutkimukset:

-pesuhuoneen suihkunurkan kosteuksien aiheuttajan selvittäminen

Suositeltavat kunnossapito- ja korjaustoimenpiteet

-ilmanvaihdon tehostaminen


Keittiö, makuu- ja oleskelutilat

Sisäseinien pintamateriaalina on maalattu ja tapetoitu rakennuslevy. Lattioiden pintamateriaaleina on lautaparketti ja muovimatto.

Pistokokein mitattuna tiloissa ei havaittu poikkeavia pintakosteusarvoja lu­kuunottamatta sisääntulopihan puoleisen makuuhuoneen lattiaa, joka oli kostea pesuhuoneen suihkunurkan kohdalta seinän vierellä n. 200-300 mm:n leveydeltä.

Suositeltavat kuntotutkimukset:

-pesuhuoneen suihkunurkan kosteuksien aiheuttajien selvittäminen

Sittemmin kantajat myivät 23.5.2002 päivätyllä kauppakirjalla S SSSlle ja J LLLlle ostamansa kiinteistön 149.350 euron kauppahinnalla ja muutoin kauppakirjasta ilmenevin ehdoin.

Tämän kauppakirjan 9. kohdassa kuntotarkastus ja korjausvelvoite todetaan seuraavaa:

"Kuntotarkastuksessa on havaittu kosteusvaurioita talon pesuhuoneen lattiassa ja seinissä. Pesuhuoneen viereisen makuuhuoneen lattiassa on myös kosteusvaurioita. Pesuhuoneen seinistä ja lattiasta on todettu puuttuvan vesieristyksen. Askarteluhuoneen lattiasta puuttuvat laatat. ·

Myyjät sitoutuvat korjaamaan kustannuksellaan edellä todetut kosteusvauriot ja puutteet ja vaihtamaan makuuhuoneeseen uuden muovimaton sekä hankkimaan ja asentamaan askarteluhuoneeseen puuttuvat laatat 20.6.2002 mennessä.

Mikäli edellä mainittuja korjaustöitä ei ole määräpäivään mennessä tehty, ostajat ovat oikeutetut ilman eri ilmoitusta teettämään se myyjien lukuun ja kustannuksella ja vähentämään siitä aiheutuneet kustannukset loppukauppa hinnasta. Mikäli korjaustyö siten suoritettuna maksaa enemmän kuin kymmenen tuhatta (10.000) euroa, myyjät sitoutuvat korvaamaan ylimenevän osan ostajille ensi tilassa.

Kuntatarkastajan perimän korvauksen kuntotarkastusraportista maksavat ostajat."

Viimeksi mainitun kauppakirjan velvoitteen mukaisesti kantajat ryhtyivät korjaamaan rakennusvirheitä ja puutteita. Niistä aiheutui kuluja tarvikkeista 1.415,56 euroa ja oman työn aivo oli yhteensä 2.172 euroa. Työ osoittautui piilevien virheiden ja ennen kaikkea puuttuvien vesieristysten asentamisien ja kuivattamisien vuoksi enemmän aikaa vieväksi kuin oli suunniteltu. Siksi kantajat eivät ehtineet määräajassa tehdä työtä loppuun ja käynnistivät ostajien kanssa neuvottelut lopputyön korvaamisesta. Asiassa päästiin sovintoon ja sovittiin 5.2.2004 päivätyllä sopimuksella, että kaupan kohteessa olevien piilevien ja salaisten virheiden korjaamisesta aiheutuneet kustannukset korvataan kertakaikkisena 10.000 euron summalla.

OIKEUDELLINEN ARVIO VAATIMUKSESTA:

Maakaaren 2 luvun 17 pykälän mukaan kiinteistössä on laatuvirhe, jos myyjä on ennen kaupan tekemistä antanut ostajalle virheellisen tiedon kiinteistön kunnosta tai rakenteista ja annetun tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan, tai jättänyt ilmoittamatta ostajalle sellaisesta tyypillisesti myydyn kaltaisen kiinteistön käyttöön tai aivoon vaikuttavasta ominaisuudesta, josta myyjä tiesi tai hänen olisi pitänyt tietää, ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan, tai kiinteistö salaisen virheen vuoksi poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää.

Vastaajat ovat itse rakentaneet ja rakennuttaneet kaupan kohteen. Siten he ovat olleet tai heidän olisi joka tapauksessa pitänyt olla tietoisia kiinteistön rakennusteknisistä puutteista ja salaisista virheistä.

TTT Oy J FFFn raportista ilmenee, että suurin puute on ollut kaikkien kosteiden tilojen kosteus-/vesieristyksen puuttuminen. Puute paljastui vasta silloin, kun kantajat ryhtyivät toukokuussa 2002 purkamaan kosteiden tilojen pinnoitteita. Tällöin ilmeni, että kylpyhuoneen lattiasta ja seinistä puuttui kosteus-/vesieristys kokonaan. Tästä oli ollut seurauksena se, että vesi oli päässyt rakenteita pitkin valumaan myös seinän takana olevaan kodinhoitohuoneeseen ja makuuhuoneeseen pilaten lattian ja osittain seinäpinnankin. Sama eristyksen puute ilmeni myös saunan lattiasta.

Kantajien ottamista valokuvista ilmenee myös vesieristyksen puuttuminen kylpyhuoneen seinistä ja lattiasta sekä saunan lattiasta. Valokuvien tummat alueet osoittavat kosteuden päässeen laattojen läpi betoniin.

Jos kantajat olisivat ennen kauppaa tienneet kiinteistöä rasittavasta salaisesta virheestä eli vesi-/kosteuseristyksen puuttumisesta kosteista tiloista, eivät he olisi kiinteistöä ostaneet kauppakirjan hinnalla.

Kantajien tekemästä purkutyöstä ja materiaalihankinnoista aiheutui yhteensä 3.587,56 euron kustannukset. Lisäksi kantajat korvasivat vielä ostajilleen sa mojen töiden loppuunsaattamisesta 10.000 euroa, joten kantajille aiheutui kustannuksia yhteensä 13.587,56 euroa salaisen virheen korjaamisesta.

Maakaaren 2 luvun 25 pykälän mukaan kiinteistökaupan laatuvirheestä on ilmoitettava kohtuullisessa ajassa virheen havaitsemisesta tai viimeistään vii den vuoden kuluessa kiinteistön hallinnan luovutuksesta.

Kantajat reklamoivat virheestä puhelimitse vastaajille 24.5 .2002, joten he ovat ilmoittaneet myyjille kiinteistön laatuvirheestä lain vaatimassa ajassa.

Vastaajat torjuivat kantajien reklamaation Mäntsälässä 27.5.2002 päivätyllä kirjeellä.

VASTAUS

Vaatimukset

Vastaajat vaativat, että kanne hylätään kokonaisuudessaan ja kantajat velvoitetaan korvaamaan heidän oikeudenkäyntikulunsa ja asianosaiskulunsa korkolain 4 § 3 mom. mukaisine korkoineen kuukauden kuluttua tuomion antamisesta.

Peruste

SSS ja KKK(= vastaajat) ovat myyneet itse rakentamansa ok-talon VVVlle(= kantajat). Tuolloin ok-talossa teetettiin MMM Oy:llä tutkimus rakennuksen kunnosta. RI M LLL laati tutkimuksesta kirjallisen raportin, joka luovutettiin myös ok-talon ostajille. Myyjät olisivat halunneet itse korjata todetut ja raportissa suositellut korjaustoimenpiteet kustannuksellaan ennen ok-talon kauppaa, mutta ostajilla oli kiire muuttaa ok-taloon, jonka johdosta kauppahintaa alennettiin 25.000 markalla.

Kaupanteon yhteydessä sovittiin, että ostajat (= tämän jutun kantajat) tekevät RI M LLLn raportissa suositellut korjaustoimenpiteet, eli korjaavat nykyisten rakennusmääräysten mukaisesti mm. kylpyhuoneen ja saunan yhtenäiset vesieristeet ja silikonisaumojen uudelleen kittaukset.

Kantajien laatiman haastehakemuksen liitteenä olevasta raportista ilmenee, etteivät kantajat ole tehneet ok-talossa vastaajien kanssa sovittuja kosteuseristyksen korjaamistoimenpiteitä.

Kantajien käsityksen mukaan, jos ostajat olisivat korjanneet vesieristyksen RI M LLLn suosittelemalla tavalla, ok-talossa ei jatkossa olisi ollut ongelmia vesieristyksen suhteen. Tällä perusteella vastaajiin kohdistettu kanne tulee perusteettomana hylätä kokonaisuudessaan.

Kantajat vaativat haastehakemuksessaan vastaajilta korvausta yhteensä 13.000 euron suuruisista vesieristyksen puutteellisuudesta aiheutuneista kosteusvaurioiden korjaamisesta. Tältä osin kantajat ovat liittäneet haastehakemukseen kuitteja korjauskustannuksista sekä laskelmia omasta korjauksiin käyttämästään ajasta.
Vastaajat kiistävät uuden suihkutangon ostamisen tarpeellisuuden. Samoin vastajat kiistävät olevansa velvolliset maksamaan uusittuja laattoja, koska laatat olisi pitänyt vaihtaa jo aikaisemmin lattioiden ja seinien yhtenäisiä kos teussulkuja tehtäessä. Silikonikittaukset kuuluvat jokaisen asukkaan normaaliin kunnossapitoon, joten niidenkin osalta laskuttaminen on perusteetonta. Ovatko kaikki ostetut työkalut olleet vain tätä kertaa varten? Kantajien vaatimat työtunnit ja itse tehdystä remonttityöstä esitetty laskutus on liiallinen. Vastaajat eivät mitenkään voi olla vastuussa kantajien ja uusien omistajien välisessä kaupassa sovitun 10.000 euron suuruisen sopimussakon maksamisesta.

Vastaajat ovat avoimesti kertoneet ostajille talossa havaitusta kosteusvahingosta kylpyhuoneessa. Vastaajat ovat luovuttaneet kantajille ennen kaupantekoa RI M LLLn laatiman tutkimusselosteen. Kantajilla on ollut siten tieto tarpeellisista korjaustoimenpiteistä ennen kaupan tekemistä.

Maakaaren 2 luvun 22 §:n mukaan:

Ostaja ei saa laatuvirheenä vedota seikkaan, joka olisi voitu havaita kiinteistön tarkastuksessa ennen kaupan tekemistä. Ostajalla ei ole velvollisuutta ilman erityistä syytä... ulottaa tarkastusta seikkoihin, joiden selvittäminen edellyttää teknisiä tai muita tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä. Ostaja ei saa virheenä vedota seikkaan, josta hänen täytyy olettaa tienneen kauppaa tehtäessä.

Tässä tapauksessa ostajille on kerrottu sekä suullisesti että kirjallisesti kylpyhuoneen kosteusvauriosta ja esitetty suositellut korjaustoimenpiteet, joten ostajien on täytynyt ymmärtää heti tehtävien korjaustöiden tarpeellisuus ja laajuus.

Kantajat ovat itse vastuussa siitä, että he eivät ole tehneet RI LLLn ra portissa suositeltuja korjaus- ja huoltotoimenpiteitä.

KANTAJIEN LAUSUMA

Kantajat kiistävät, että kauppahintaa olisi vastoin vastaajan esittämää alennettu jonkun korjausta vaativan tehtävän vuoksi, vaan kauppahinta oli käypä kauppahinta esittelykunnossa olleesta talosta.

Kantajat kiistävät, että viitatussa raportissa olisi otettu kantaa kanteen vaatimuksiin. Vastaajat eivät vastaa lainkaan perusväittämään siitä, että kaupan kohteessa oli virhe, jota ei voinut ennen kauppaa havaita. Ilman erityistä syytä ostajilla ei ollut myöskään syytä ryhtyä toimenpiteisiin kosteiden tilojen eli kylpyhuoneen lattian ja seinien aukaisemiseen eikä saunan lattian aukaisemiseen, koska vesieristyksen puuttumattomuutta ei päälle päin näkynyt.

Vastauksessa keskitytään erheellisesti aivan toiseen asiaan eli siihen, että kantajien olisi tullut korjata RI M LLLn raportissa suositellut toimenpiteet eli kosteiden tilojen yhtenäiset vesieristeet ja silikonisaumojen uudelleen kittaukset. Näillä asioilla ei kuitenkaan vastata lainkaan vesieristeen kokonaan puuttumiseen, mikä ilmeni vasta myöhemmin, kun kantajat olivat asunnossa jo asuneet ja ryhtyneet remonttia tekemään. Selvyyden vuoksi kantajat toteavat, että mainitun raportin korjausta vaativat kylpyhuoneen seinän ja lattian kantajat saumasivat ja asensivat silikonit, asensivat lat tialämmityksen kodinhoitohuoneeseen ja sen vieressä olevaan ns. pumppuhuoneeseen ja asensivat niihin tiloihin pintamatot ja uusivat vielä saunasta löylyhuoneen paneelit. Vielä näiden töidenkään yhteydessä ei ilmennyt, että kylpyhuoneen lattiasta ja seinistä puuttui vedeneristys kokonaan. Tämä oleellinen puute ilmeni vasta silloin, kun kantajat ryhtyivät purkamaan kylpyhuoneen lattian ja seinien laatoitusta.

Myöskään asianosaisten välisessä kauppakirjassa ei kosteiden tilojen vesieristyksen puuttumattomuuteen viitattu lainkaan. 31.5.1999 päivätyn kauppa­ kirjan 9. kohdassa puhutaan vikojen osalta kodinhoitohuoneesta ja sen takana olevien tilojen mattojen asentamattomuudesta.

Vesieristyksestä ja sen puuttumisesta ei voinut myöskään piirustuksista päätellä mitään ennen kauppaa, koska kantajat eivät saaneet ennen kauppaa rakennuslupapiirustuksia lainkaan, vaan rakennuslupapiirustuksista osa löytyi jälkeenpäin taloon jääneestä kaapin laatikoista muiden pienempien tavaroiden joukosta kantajien muutettua taloon. Kauppakirjan kauppaehtojen 10. kohdassa, jossa luetellaan kaupan perusteena olevat tiedot kiinteistöstä, ei luetella rakennuslupapiirustuksia lainkaan. Myöskään välittäjän antamasta esitteestä, jossa oli vain huomattavasti pienennetty talon pohjapiirustus, asiasta ei voinut mitään päätellä tai vastaavasti epäillä, että vesieristys puuttuisi kokonaan.
Vastaajien esittämä todiste 2), 2 kpl rakennuspiirustuksia, on erikoinen, ei rakennuslupa-asiakirjoihin kuuluva eivätkä kantajat sitä ennen ole edes nähneet. Siitäkään ei joka tapauksessa ilmene ei lattiasta eikä seinistä niihin kuuluvaa vesieristeen kuvausta.

RT-kortin määräykset pientalon märkätilojen vesieristämisestä olivat jo kaupantekohetkellä eli vuonna 1999 ja myös rakennuksen rakentamisvaiheessa 80-luvun lopulla voimassa, joten silläkin perusteella vastaajat ovat vastuussa laiminlyönnistään. Todisteena esitetään RT-kortin osat "Puutalon märkätilat, vedeneristys". Siitä pitäisi selvästi ilmetä pientalon märkätilojen käsite ja selvitys siitä, miten sekä seinä- että lattiarakenteet tulisi tehdä. Vertaamalla noita eri vaihtoehtoja riitakohteessa toteutettuun vedeneristykseen, havaitaan, ettei seinä- eikä lattiarakenteita ole suojattu sillä tavalla kuin ne olisi tullut suojata.

Kantajat kiistävät väitteen siitä, että suihkutangon ja laattojen uusiminen oli­si ollut tarpeetonta. On itsestään selvää, että kertaalleen kiinteästi asennettu­ ja laattoja ei voi käyttää uudestaan, vaan ne on korvattava uusilla uuden asennuksen yhteydessä. Sama pätee myös suihkukalusteisiin ja tankoon. Silikonikittauksia ei voi uudelleen käyttää, vaan ne on uusittaessa aina korvattava uudella massalla. Laattatyöhön ja remonttityöhön ostetut työkalut ovat kaikki olleet tarpeellisia, muutoin työtä ei olisi voinut tehdä. Työtunnit ovat kohtuullisesti mitoitetut, koska työ käsitti sekä vanhan osan purkamisen ja uuden asentamisen, työ olisi tullut paljon kalliimmaksi, jos se olisi teetätetty ulkopuolisella yhtiöllä. Kantajien maksama sopimussakko 10.000 euroa osoittaa kohteen arvonalennusta, jonka he ovat joutuneet maksamaan väitetyistä virheistä johtuen. Huono kunto puolestaan on ollut seurausta kohteen virheellisyydestä, joka kohdetta rasitti kantajien ostaessa sen vastaajilta.

Syy-yhteys on kantajien käsityksen mukaan heidän vaatimaansa hinnanalennukseen olemassa.

LAUSUMAT SUULLISESSA VALMISTELUSSA

Kantajat ovat katsoneet, että koska myöhemmin ilmeni, että vesieristys puuttui kokonaan, vastaajat ovat tästä vastuussa.

Vastaajat ovat kiistäneet vastuun tällä perusteella. Kyseessä oli kivirakennus eikä puheena olevana aikana vaadittu sellaista vesieristystä kuin nykyään.

Tuolloin olivat voimassa rakennusmääräyskokoelman (76-98) säännökset, jotka eivät edellyttäneet sellaista vesieristystä kuin vuonna 2002. Kantajat alkoivat selvittää asiaa vasta tuolloin, joten he itse kantavat riskin ja ovat olleet tietoisia raportista ja sen sisällöstä jo kauppaa tehtäessä.

YHTEENVETO

Riidattomat seikat

-Kauppa tehty 31.5.1999, talo rakennettu v. 1990 kantajien toimesta

-Ostajat saivat 28.5.1999 tehdyn raportin ennen kaupantekoa

-Kauppakirjassa viitattu po. raporttiin ja sen korjauslausuntoon

-Kantajat asuivat noin 3 vuotta, selvitys aloitettu toukokuussa 2002

-Kauppakirjassa mainittu raportissa ilmoitetuista vaurioista

-Kauppakirjassa sovittu korjausvastuusta

-Kosteista tiloista puuttui sellainen vesieristys, jota nykyisin vaaditaan

Riitaiset seikat

-Peruste hinnanalennukselle?

-Ovatko kosteusvauriot olleet kantajien tiedossa kauppaa tehtäessä?

-Mikä merkitys on vesieristyksen puuttumisella, mikäli rakentamisaikaan sellaista ei vaadittu?

-Onko salainen virhe, jos rakennettu rakennusajankohdan määräysten mukaan?

-Kantajien oman menettelyn vaikutus?

-Hinnanalennuksen määrä?

TODISTELU

Kantajien kirjalliset todisteet

1.TTT Oy:n kuntotarkastusraportti 16.5.2002
TT: Osoittaa kiinteistön laatuvirheet

2.Kauppakirja 23.5.2002 kohdat 2 ja 9
TT: Sopimus 1O. 000 euron korvauksesta väitetyistä virheistä

3.Valokuvat 10 kpl
TT: Vesieristyksen puuttuminen kylpyhuoneen lattiasta ja seinästä sekä saunasta

Vastaajien kirjalliset todisteet

1.Kauppakirja 28.5.19 99
TT: Kaupan ehdot; vaurioista on kerrottu

2a) 23.5.1999 laadittu ok-talon toimeksiantosopimus J SSS & M KKK// PSV KKK ·
TT: Alkuperäinen myyntihinta oli 795.000 mk, joka alennettiin 770.000 mk:aan, koska ostajat halusivat tehdä kauppakirjassa mainitussa MMM Ky:n raportissa nro 99081/28.5.1999 suositellut korjaustoimenpiteet. Myyjät olisivat halunneet itse tehdä korjaukset ennen talokauppaa, mutta ostajat halusivat tehdä kaupan heti ja muuttaa heti tähän ok-taloon asumaan.

2b) MMM Ky:n raportti 29.5.1999
TT: Kosteusvauriot ja suositellut toimenpiteet

3) Alkuperäiset rakennuspiirustukset kylpyhuoneen lattiarakenteesta (2 kpl)
TT: Lattiat on rakennettu siihen aikaan normaalilla tavalla rakennuslupakuvien mukaisesti. Kylpyhuoneen seinät on tehty kivestä, joten rakenne on parempi, kuin rakennuslupakuvassa esitetty cyprok-seinä.

4) MMM Oy:n raportti 10.6.2004
TT: Kaikki kosteusvauriot ovat olleet kantajien tiedossa ennen kauppaa. Ostajat (= kantajat) eivät ole tehneet RI M LLLn suosittelemia korjaus­ ja huoltotoimenpiteitä.

5) Rakennusmääräyskokoelma C2 1976-1998
TT: Veden- ja kosteudeneristysmääräykset

Henkilötodistelu
Pääkäsittelyssä on kuultu todistelutarkoituksessa asianosaisia A VVVaa, J SSSsta ja M KKKaa sekä kantajien todistajana J FFFiä ja vastaajien todistajina P JJJsta ja M LLLiä.

A VVV on kertonut, että ennen kaupantekoa oli kuntotarkastusraporttia käsitelty. Raportissa oli mainittu, että saunassa oli kosteus päässyt läpi. Kosteutta oli ollut havaittavissa kylpyhuoneen seinän ja lattian yhtymäkohdassa. VVV oli luvannut omalla kustannuksellaan tehdä korjaukset. VVVlle ei ollut tullut mieleenkään ettei vesieristystä ollut lainkaan ollut. Kun hän oli lähtenyt myymään taloa, oli tehty uusi tarkastus ja puutteita oli paljastunut. Kosteuseristystä ei ollut lainkaan ollut ja kosteus oli levinnyt kahteen makuuhuoneeseen lattian ja seinän välistä. VVVt olivat asuneet kahden vuoden ajan talossa ja sama vaurio oli laajentunut, mutta uusia vaurioita ei ollut ilmennyt. ·

Myyntihinta oli ollut 795.000 markkaa eikä virheen perusteella oltu alennettu myyntihintaa. VVV oli kaupanteon yhteydessä saanut pohjapiirustukset.
Tuolloin kosteuseristykseen oli käytetty purkissa olevaa "litkua", joka oli vedetty mattona seinään. Saneeraus- ja lattialaasteilla molemmilla voi kiinnittää laatat, mutta saneerauslaastilla tasoitetaan seinät. Saneerauslaasti on myös kaksi kertaa kalliimpaa. Silikonilla oli tiivistetty laattojen saumat nurkista ja sen kesto oli 3-5 vuotta. VVV oli pyrkinyt rajoittamaan kuluja hankkimalla tarvikkeet edullisesti. Kosteuseristyksen puuttuminen oli paljastunut vasta, kun oli ruvettu avaamaan lattioita. Työkalut oli ostettu vain tätä työmaata varten. VVV oli uusinut koko laatoituksen. Kokonaistyöaika oli ollut 125 tuntia, 115 euroa/h sekä 10 euroa/h x 19,5 tuntia. Amme oli Jäänyt kesken, koska aika ei ollut riittänyt ja tilaa oli pitänyt viikkotolkulla kuivattaa ja ostaja oli hoitanut remontin loppuun. Hintaan oli sisältynyt kylpyhuone- ja saunaremontti. Sauna ja kylpyhuone oli uusittu kokonaan. Oli myös asennettu lattialämmitys ja laatoitus kodinhoitohuoneeseen. VVV oli luvannut tehdä remontin ja oli myös sen tehnyt. Remontti oli tehty ennen talon edelleenmyyntiä vuonna 2002. Oman kaupan jälkeen VVV ei ollut tehnyt mitään remonttia kylpyhuoneessa eikä saunassa. VVV oli ymmärtänyt, että toimenpiteet voidaan tehdä tulevaisuudessa eivätkä ne estä asumista. Oli myös näyttänyt siltä, ettei kosteus ollut tullut läpi. VVV oli lukenut tutkimusraportin ja hän oli ymmärtänyt, että siinä oli todettu kosteusongelmia.

VVV oli myös ymmärtänyt, että syynä kosteusongelmiin oli ollut puutteellinen vedeneristys, mutta oli vasta kolmen vuoden kuluttua ryhtynyt toimenpiteisiin.

J SSS kertonut ammattimiesten tehneen rakentamisen. Muurari oli muurannut seinän ja laatoittaja oli laatoittanut. Siinä vaiheessa ei oltu esitetty, että pitäisi laittaa vesieristystä. Lattiassa oli ollut sähkölämmitys, jonka tarkoituksena oli ollut pitää lattia kuivana. Lattialämmitys oli ollut aina päällä. Rakentaminen oli tehty hyvin. Kosteuseristyksen puuttuminen olisi ollut havaittavissa, jos laatat olisi irrotettu. Kun SSS oli saanut raportin, oli ruvettu selvittelemään, mitä remontti tulee maksamaan. SSS ja KKK olivat nähneet, että kosteus oli levinnyt. He olivat saaneet ostotarjouksen, että ostaja korjaa itse, jos saa hinnanalennuksen. Ostajalle oli näytetty pesuhuoneesta, että siellä oli kosteutta. Painetta myymiseen ei ollut. VVV oli vaatinut kuntokartoituksen ja se oli tehty. Koko remontti olisi tehty 10.000 markalla loppuun saakka. SSS ei ollut salannut tiedossaan olleita kosteus- eikä rakennusvirheitä. Oli ollut yllätys, että kosteus oli levinnyt makuuhuoneeseen. Terveydellisiä oireita ei ollut aiheutunut. Kauppahinta oli ollut 795.000 markkaa. Kun kosteusvauriot oli esitetty, oli kauppahinta pudonnut 785.000 markkaan, josta VVV oli vielä tinkinyt ja oli esittänyt tekevänsä itse remontin. Myyntihinta oli ollut VVVn tarjouksen mukainen ja tarjouksen perusteena oli MMMn raportin jälkeen ollut kosteusvaurioiden korjaaminen. Hintaa oli alennettu nimenomaan virheiden takia.

M KKK kertonut ennen myyntiä koputtaneensa laattoja ja arvanneensa, että kosteutta oli ollut. Hän oli ensimmäiseksi kutsunut välittäjän katsomaan. Kosteusvaurio oli paljastunut hiukan ennen kuin välittäjä oli tullut. Välittäjä oli seuraavana päivänä tullut ostajan kanssa. Kauppa oli syntynyt ilman ainoatakaan näyttöä, erittäin nopeasti eikä siihen oltu varauduttu. KKK oli rakennettaessa ollut aputyttönä ja oli sekoittanut laastia. Oli käytetty jonkinlaista laastia ja muurattu vielä paksu kerros betonia ja myös jonkinlainen tasoite oli laitettu. Kaikista virheistä oli puhuttu eikä KKK tiennyt muita virheitä kuin raportissa mainitut. Rakentaminen oli tehty kuvien ja silloisten rakennussäännösten mukaisesti.

J FFF on kertonut ilmenneen, ettei poistoilmanvaihtoa oltu pidetty aina päällä. FFF oli pari kertaa käynyt selvittämässä viereisten tilojen kosteuden. Kosteus oli levinnyt viereisiin makuuhuoneisiin. Seinät olivat olleet tiiliseinät ja lattia betonia. Muovimaton alusta oli ollut jonkin verran homehtunut. 90-luvun alusta oli ollut RT-kortti, jonka mukaan kiviaiheiset seinät tulisi kosteuskäsitellä. FFF oli kutsunut paikalle VVVt ja SSSn, mutta ei SSSsta eikä KKKaa, koska yleensä edellisiä omistajia ei kutsuttu. Vuonna 1989 ei olisi voitu soveltaa 2000-luvun määräyksiä. Käytäntö oli vaihdellut rakentajakohtaisesti. Määräyksissä asia oli ollut epäselvästi sanottu eikä materiaaleja oltu määritelty, mutta niissä oli sanottu, että "ei saa aiheuttaa haittaa". Bitumieristenauha oli jo hyvä asia. Vuonna 1994 oli ilmestynyt ensimmäinen yksityiskohtainen ohje.

Saneerauslaasti ei·ole vedeneristyslaasti, joka olisi pitänyt ostaa erikseen. Silikonilla ei vesieristystä hoideta. MMM aiempi raportti olisi edellyttänyt toimenpiteitä. Jos kosteusongelma oli rakenteissa, ei sähkölämmitys pelasta mitään. Ilmanvaihdon ensisijaisena tarkoituksena oli, että sisäilman laatu pysyy puhtaana ja se myös poistaa käryjä nopeammin sisätiloista. Jos lattia olisi avattu, olisi vesieristyksen puute havaittu. Silikoni oli lähinnä esteettinen seikka. Vaikka silikoni olisi rikki, mitään ei tapahdu. Jos eristys olisi tehty asianmukaisesti, ei kosteus olisi mennyt naapurihuoneisiin . FFF on ker­ tonut urakan maksaneen noin 50.000 markkaa verollisena siihen aikaan.

P JJJ on kertonut kaupan tapahtuneen kiireesti. Ostaja oli löytynyt nopeasti ja ostotarjous sekä kaupat oli tehty nopeasti. Pyyntihinta oli ollut 795.000 markkaa ja kaupat oli tehty 770.000 markalla. Ensin oli tehty kuntotarkastus ja vasta sitten oli laadittu kauppakirja. JJJ oli selvittänyt ostajalle, mitä se oli pitänyt sisällään. Ostajat olivat tahtoneet korjata itse viat, koska olivat sanoneet saavansa edullisesti rakennustarvikkeita. Myyjätkin olisivat olleet halukkaita korjaamaan, mutta ostajilla: oli ollut kiire muuttaa taloon. Yleensä jos myyntihintaa alennetaan tällaisen tutkimuksen jälkeen, vika on vaikuttanut hinnanalennukseen. Myyjät olivat kertoneet kai ken minkä olivat tienneet. Raportissa mainitut seikat olisi pitänyt heti korjata. Jos on aikaisemminkin korjannut taloja, olisi tämä pitänyt ymmärtää. Useampia ostotarjouksia ei ollut ollut. Kiinteistökaupassa ennen kaupantekoa yleensä otetaan kirjallinen ostotarjous. Sitova tarjous on kaupanvahvistajan allekirjoittama, mutta tässä suhteessa ei sellaista oltu tehty. Hintaneuvottelut saatetaan aloittaa ennen kuin sitova tarjous on tehty. JJJ ei muistanut, oliko kohteesta tehty kirjallinen ostotarjous. Siinä vaiheessa, kun ostajat olivat käyneet paikan päällä, ei kirjallista esitettä kohteesta ollut. JJJ ei muistanut varmuudella, oliko esite tehty. JJJ ei ollut havainnut kohteessa suuria puutteita, vain yksi keskeneräinen osa oli ollut kylpyhuoneen takana.

M LLL on kertonut käyneensä vuonna 1999 tutkimassa talon ja laati massa raportin. Kylpyhuoneen ja makuuhuoneen välinen seinä oli ollut kostea ja oli epäilty että vesieristys tai lattian ja seinän välinen liitoskohta oli pettänyt. Tuohon aikaan oli ollut normaalia, ettei kosteissa tiloissa maanvaraisissa lattialaatoissa ollut erillistä vesieristerakennetta. Ainoa vesieriste yleensä oli ollut kumibitumitiivistenauha levyseinän ja lattiarakenteen välissä. Makuuhuoneessa oli havaittu normaalista poikkeavaa kosteutta. Oli suositeltu, että rakennetta tulisi avata makuuhuoneen puolelta. TTT Oy:llä oli ollut samanlaisia huomoita. Suositus oli ollut suositus ja jokainen kuitenkin oli päättänyt itse tekikö korjaukset. Käytäntö on, että kartoitusta tehtäessä tehdään korjaussuunnitelmat ja vain harvoin ei suositeltuja korjauksia tehty. Käytännössä nykyään vähintään suihkun roiskevesialueella seinät piti vesieristää kauttaaltaan ja lattia joka tapauksessa kauttaaltaan. Käytännössä tämä tarkoittaa sitä, että oli purettava laatat seinistä ja lattiasta, samoin kiinnityslaastit. Pohjien tuli olla tasaiset ja kiinteät, jonka jälkeen voitiin uudelleen vesieristää ja laatoittaa. Vesieristystyön ja laatoitustyön ve­rollinen hinta oli ollut noin 80 euroa/m2. Noin 30 m2:n tilan korjauskustannukset olivat 6.000-7.000 euroa tämän vuoden hintatasolla, tuohon aikaan 5.000-6.000 euroa. Talon rakentamisajankohtana oli voimassa rakennusmääräys eli tiivistettynä C2, jonka mukaan vettä ei tule haitallisesti mennä ympäröiviin rakenteisiin. Tarkastusta tehtäessä ei pintoja oltu rikottu, oli vain tehty päätelmiä, mitä vesieristeitä kohteessa oli käytetty. Oli mahdollista, että vesi oli mennyt lattian läpi. Ehdottomasti oli suositeltavaa rakentaa yhtenäinen vesieristys. Levyrakenteissa oli käytetty erillistä kosteuskäsittelyä. Käytäntö oli tuohon aikaan ohut, että maanvaraisia laattoja, varsinkin jos oli lattialämmitys, harvemmin, tuskin koskaan vesieristettiin. Jos seinät olivat kiviaineiset, ei vesieristyksiä myöskään käytetty, korkeintaan niissä oli kosteussively. Oli olemassa erilaisia laasteja eri tarkoituksiin. Ns. ”mömmö" eli primer sekoitettiin veteen ja vedettiin telalla lattioihin ja seiniin. Sillä ei ollut muuta käytännön merkitystä kuin se, että sen päälle tulevat kiinnitysai neet tarttuivat paremmin alustaan. Levyrakenteissa oli käytetty erillistä kosteussulkukäsittelyä. Sekin oli vain suoralla pinnalla toimiva. RT kortit ovat ohjekortteja ja rakennusmääräykset ovat eri asia. C2:sta oli uusittu vuonna 1998 ja siinä oli määritelty, miten vesieristys tulisi tehdä. Siinä oli myös viitattu ohjekortteilun. Lähtökohtana oli ollut määräysten tarkentaminen.

KÄRÄJÄOIKEUDEN RATKAISU

Perustelut

Kantajat ovat 31.5.1999 päivätyllä kauppakirjalla ostaneet vastaajilta kanteessa kyseessä olevan tilan kauppakirjassa mainituilla ehdoilla. Tilalla sijainnut rakennus on selvityksen mukaan rakennettu vuosina 1989-1990 tuon ajan määräysten mukaisesti.

Todistajat FFF ja LLL ovat kertoneet, että vesieristysmääräykset eivät olleet yksityiskohtaiset kyseiseen aikaan ja että niistä on myöhemmiUä rakennusmääräyksillä tehty yksityiskohtaiset.

Kantajat ostajina ovat kaupanteon yhteydessä saaneet kuntokartoitusraportin, jonka mukaan useassa tilassa ts. kylpyhuoneen lattiassa ja seinässä ja sen takana makuuhuoneen lattiassa oli todettu kohonneita kosteusarvoja. Raportissa oli myös suositeltu useita erilaisia toimenpiteitä mm. rakenteiden purkamista, yhtenäisen vesieristyksen rakentamista ja myös ilmoitettu kohonneen kosteuden ilmeinen syy. Ostaja on kauppakirjan ehdon nro 9 mukaan ottanut kustannuksellaan suoritettavaksi raportin korjaustyöt.

Kantaja A VVV on myöntänyt, ettei hän huolimatta kosteushavainnoista ja raportin suosituksista ollut ryhtynyt mihinkään raportin suosittelemaan toimenpiteeseen kaupan 31.5.1999 jälkeen, vaan oli remontoinut tilat vasta vuonna 2002, kun itse oli myynyt tilan eteenpäin.

Näissä olosuhteissa käräjäoikeus katsoo, että kantaja on laiminlyönyt selonottovelvollisuutensa kokonaisuudessaan jättäessään suosituksen mukaiset toimenpiteet ja selvityksen tekemättä huolimatta raportin selkeästä tiedosta koskien tilojen kosteutta ja erityisesti kun kosteuden ilmeiset syyt eli käyttö vesien kulkeutuminen rakenteisiin oli raportissa todettu. Kantaja on lisäksi kauppakirjassa ottanut vastatakseen raportin korjauksista ja niiden kustannuksista. Kantajan on omalla menettelyllään katsottava pahentaneen omaa vahinkoaan asuttuaan talossa noin kolme vuotta ennen toimenpiteisiin ryhtymistään. Vastaajien ei ole selvitetty laiminlyöneen ilmoitusvelvollisuuttaan, kun kosteus po. tiloissa ja sen ilmeinen syy toimenpidesuosituksineen oli raportissa selkeästi mainittu. Kyse ei ole ollut myöskään salaisesta virheestä rakentamisajan määräykset ja erityisesti raportin tiedot ja suositukset huomioon ottaen, joiden on katsottava olleen ostajan tiedossa kauppaa tehtäessä.

Näin ollen kanne on hylättävä perusteettomana.

Oikeudenkäyntikulut

Kantaja on hävinnyt kanteensa ja on siten velvollinen korvaamaan vastaajien tarpeellisista toimenpiteistä johtuvat kohtuulliset oikeudenkäyntikulut oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 1 §:n mukaisesti.

Käräjäoikeus on pitänyt ilmeisenä, että vastaajat itse ovat joutuneet selvittelemään asiaa ja arvioinut tämän työn osuudeksi 500 euroa.

Tuomiolauselma

Kanne hylätään.

Kantajat A ja K A VVV velvoitetaan yhteisvastuullisesti korvaamaan vastaajien oikeudenkäyntikulut 9.519,20 euroa sekä asianosaiskuluina kohtuulliset 500 euroa korkolain 4 § 1 momentin mukaisine korkoineen yhden kuukauden kuluttua käräjäoikeuden tuomion antopäivästä lukien.

Viivästyneelle määrälle on maksettava vuotuista viivästyskorkoa, jonka määrä on kulloinkin voimassa oleva korkolain mukainen viitekorko lisättynä 7 prosenttiyksiköllä.

Kantajat velvoitetaan yhteisvastuullisesti suorittamaan todistajanpalkkiona
J FFFlle 200 euroa.

Vastaajat velvoitetaan yhteisvastuullisesti suorittamaan todistajanpalkkiona
-P JJJlle 100 euroa ja
-M LLLlle 325,50 euroa.

M MMM
Käräjätuomari