Reklamaation oikea-aikaisuus?

Tapauksessa on kysymys reklamaation oikea-aikaisuudesta, kaupan kohteen sopimuksenmukaisuudesta, välitysliikkeen tiedonantovelvollisuudesta ja ostajan selonottovelvollisuudesta. T*** oli ostanut J***alta ja P***alta kiinteistön, jonka myyntiesitteen mukaan kaupan kohteena oli vapaa-ajan rantatontti, jossa oli omaa rantaviivaa noin 250 metriä. Tontin pinta-ala oli 2,269 ha, ja rakennusoikeutta oli yhteensä 150 neliömetriä.

Kaupan jälkeen ostajat olivat havainneet, ettei kiinteistöllä olekaan omaa rantaa, vaan kiinteistöä reunustaa koko rannan mittainen vesijättö. Käräjäoikeus katsoi näytetyksi, että vesijätön mahdollinen olemassaolo on tullut ostajan tietoon vasta myynti-ilmoituksesta syksyllä 2015 eikä hänen olisi pitänyt havaita sitä aikaisemmin. Reklamaatio on vesijätön osalta tehty sekä myyjille että välittäjälle kohtuullisessa ajassa. Hovioikeus katsoi, ettei asiaa ole syytä arvioida reklamaation osalta toisin kuin käräjäoikeus. Reklamaation osalta hovioikeus totesi seuraavaa:

Maakaaren 2 luvun 25 §:n 1 momentin mukaan ostaja ei saa vedota virheeseen, ellei hän ilmoita virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistaan myyjälle kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän havaitsi virheen tai kun hänen olisi pitänyt se havaita. Ostaja menettää säännöksen 2 momentin mukaan oikeutensa vedota virheeseen, jollei hän ilmoita laatuvirheestä myyjälle viiden vuoden kuluessa siitä, kun kiinteistön hallinta on luovutettu. Ilmoituksen laiminlyönti ei saman säännöksen 3 momentin mukaan vapauta myyjää vastuusta, jos myyjä on menetellyt kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai törkeän huolimattomasti.

Kohtuullisen reklamaatioajan kestoa arvioitaessa tulee ottaa huomioon kunkin yksittäisen kiinteistön kaupan olosuhteet, minkä vuoksi on katsottu, ettei kohtuullisen reklamaatioajan pituutta voida määritellä kiinteästi. Kohtuullisen ajan arvioinnissa lähtökohtana on pidetty kokonaisharkintaa. Oikeuskirjallisuudessa on pääosin kuluttajariitalautakunnan kiinteistön kauppoja koskevan ratkaisukäytännön perusteella katsottu, että kiinteistön kaupan virhettä koskeva kohtuullinen reklamaatioaika on tapauksesta riippuen noin 3-10 kuukautta. (Pirjo Heikkinen, Vastuun rajat kiinteistön kaupassa 2018, s. 242.)

Tierasitteen osalta käräjäoikeus katsoi, että ostaja on tullut tietoiseksi tienkäyttöoikeudesta syksyllä 2015. Ostaja on reklamoinut asiasta myyjille ensimmäisen kerran vasta kesäkuussa 2015 eli vasta noin 9–10 kuukauden kuluttua virheen tultua ostajan tietoon. Reklamaation on myyjiin nähden katsottava olevan liian myöhään tehty. Käräjäoikeus siten hylkäsi kanteen tältä osin. Hovioikeus katsoi käräjäoikeuden tavoin, että T*** on tehnyt virheilmoitukset vesijätön ja tierasitteen osalta A***a LKV:lle maakaaren 2 luvun 25 §:n 1 momentissa tarkoitetussa kohtuullisessa ajassa.

Käräjäoikeuden mukaan hinnanalennus virheen perusteella on mahdollinen aina, kun kiinteistö ei vastaa sitä, mitä ostajalla on oikeus vaatia ja se tulee kyseeseen kaikissa kiinteistökaupan virhetyypeissä. Hinnanalennus ei edellytä myyjän tuottamusta. Hinnanalennus edellyttää virheen vaikutuksellisuutta. Tarkoituksena on, että kauppahintaa alennetaan suhteessa virheen aiheuttamaan kiinteistön arvon alenemiseen. Käräjäoikeus totesi, että ottaen huomioon vesijätön suuruus ja ranta-alueen olennaisuus kaupan kohteeseen ja hintaan, on vaadittua hinnanalennuksen määrää 30 178,40 euroa pidettävä kohtuullisena.

Hovioikeus otti kantaa kiinteistönvälittäjän vastuuseen. Kiinteistönvälittäjä R***t oli hovioikeudessa kertonut, ettei hänelle ole tullut mieleenkään, että kiinteistöllä olisi voinut olla vesijättöä. Hovioikeus totesi, että korkeimman oikeuden ratkaisukäytännössä ja välityslain esitöissä edellytetään välittäjältä huolellisuutta ja ammattitaitoa. Välittäjän tiedonantovelvollisuuden ja selonottovelvollisuuden merkitystä on korostettu ostajan selonottovelvollisuutta enemmän. Näiden oikeuslähteiden nojalla hovioikeus katsoi, että ostajan selonottovelvollisuus ei voi olla erityisen laaja tilanteessa, jossa välittäjä on antanut nimenomaisen tiedon kaupan kohteesta eikä ostajalla ole aihetta olettaa tilanteen vaativan lisäselvitystä. Hovioikeus hyväksyi käräjäoikeuden perustelut siitä, että välittäjä on laiminlyönyt velvollisuutensa toimia huolellisesti ja ammattitaitoisesti. Välitysliikkeen suorituksessa on käräjäoikeuden toteamin tavoin virhe.


Hakusanat: kiinteistö, vesijättö, välittäjä, reklamaatio


Helsingin hovioikeus
Tuomio Nro 1250
Antamispäivä 22.9.2020
Diaarinumero S 19/1223

Ratkaisu, johon on haettu muutosta
Itä-Uudenmaan käräjäoikeus 21.3.2019 nro 11611 (liitteenä)

Asia
Kiinteistön kauppaa koskeva virhe

Valittaja
A***s Oy

Vastapuoli
T T***

Asian käsittely hovioikeudessa
A***s Oy:lle on myönnetty jatkokäsittelylupa 20.6.2019.

Hovioikeus on 26.5.2020 antamallaan päätöksellä nro 716 hylännyt A***s Oy:n uutta todistelua koskevan vaatimuksen.

Asiassa on toimitettu pääkäsittely 2.6.2020.

Valitus

A***s Oy (jäljempänä A***a LKV) on vaatinut, että T T***sen (jäljempänä T***) käräjäoikeuden tuomiosta ilmenevä kanne hylätään siltä osin kuin A***a LKV on velvoitettu suorittamaan yhteisvastuullisesti M J***an ja P P***an kanssa T***selle vahingonkorvauksena kaupan kohteen virheen vuoksi 30.178,40 euroa korkoineen, siltä osin kuin A***a LKV on velvoitettu suorittamaan T***selle kaupan kohteen virheen vuoksi vahingonkorvauksena 5.000 euroa korkoineen ja siltä osin kuin A***a LKV on velvoitettu suorittamaan T***selle tämän oikeudenkäyntikulut käräjäoikeudessa yhteensä 20.280 euroa korkoineen.
Toissijaisesti A***a LKV on vaatinut, että vesijättöä koskevan vahingonkorvauksen määrä alennetaan T***sen omistusosuutta (3/10) vastaavaan 9.053,52 euroon.

Lisäksi A***a LKV on vaatinut, että T*** velvoitetaan korvaamaan yhtiön asianosaiskulut 1.500 eurolla ja oikeudenkäyntikulut 24.404,76 eurolla käräjäoikeuden osalta sekä yhtiön oikeudenkäyntikulut hovioikeudessa 11.024,49 eurolla, kaikki määrät korkoineen.
A***a LKV oli toiminut myyjien toimeksiannosta välitysliikkeenä kiinteistönkaupassa, jossa T*** oli ostanut L***a-nimisen tilan. T*** oli reklamoinut kiinteistön virheistä lähes neljä vuotta kauppakirjan allekirjoittamisesta ja oli näin menettänyt oikeuden vaatimusten esittämiseen. A***a LKV ei ollut antanut kaupan kohteesta virheellisiä tietoja T***selle. A***a LKV oli välittänyt kiinteistöä kiinteistörekisteriotteesta ja kiinteistörekisterin karttaotteesta ilmenevien tietojen perusteella. A***a LKV ei ollut vastuussa kiinteistörekisterin tietoihin myöhemmin T T***sen omasta hakemuksesta tehdyistä ja hyväksymistä vesijätön lunastuksen aiheuttamista muutoksista, maaoikeuden myöhemmin tekemästä tierasitteen perustamisesta tai Maanmittauslaitoksen virheestä. A***a LKV oli toiminut lain ja hyvän välitystavan mukaisesti.

Reklamaatio

T*** oli reklamoinut välittäjätaholle tierasitteen osalta 14.9.2015 ja vesijätön osalta 9.10.2015 eli vasta lähes neljän vuoden kuluttua siitä, kun hän oli saanut omistus- ja hallintaoikeuden kaupan kohteeseen. T*** ei ollut reklamoinut virheistä kohtuullisessa ajassa.

Vesijättö

Kiinteistörekisteriotteen ja lainhuutotodistuksen mukaan kaupan kohteen pinta-ala oli 2,2690 ha, ja kartan mukaan kiinteistö rajoittui rantaan. Maanmittauslaitoksen laatimilla kiinteistörekisteriotteilla ja kartoilla sekä lain­ huutotiedoilla on julkinen luotettavuus. A***a LKV:lla oli ollut oikeus luottaa näihin tietoihin.

Kaupan kohde oli kaupantekohetkellä 15.12.2011 vastannut kiinteistörekis­ terin ja karttaotteen tietoja. Karttaotteen perusteella ei ollut ollut pääteltävissä, että kaupan kohteessa olisi ollut vesijättöä.

Kiinteistön pinta-ala ja kiinteistörekisterikartasta ilmenevä alue oli kaupanteon jälkeen muuttunut T***sen hakeman vesijätön lunastusprosessin seurauksena lokakuussa 2016. T*** oli hyväksynyt vesijätön lunastuspäätöksen ja lunastuskorvauksen 26.960 euroa. A***a LKV ei ollut vastuussa tämän toimituksen aiheuttamista seurauksista.

Tierasite

Kiinteistörekisteriotteesta oli ilmennyt muun muassa kiinteistöä koskevat rasitteet ja käyttöoikeudet. Otteesta oli käynyt ilmi, että kohdetta oli rasittanut 19.12.2000 rekisteröity polku. A***a LKV oli saanut kiinteistöä koskevan selvityksen kiinteistön myyjiltä, eivätkä he olleet ilmoittaneet mistään muista kiinteistöä koskevista rasitteista.

Naapurikiinteistön omistajat olivat paremman kulkuyhteyden toivossa hakeneet yksityistietoimitusta, joka oli aloitettu 19.4.2016. A***a LKV ei ole vastuussa kaupanteon jälkeen tapahtuneesta uuden tierasitteen perustamisesta.


Vastaus

T T*** on vaatinut, että valitus hylätään ja A***s Oy velvoitetaan korvaamaan hänen oikeudenkäyntikulunsa hovioikeudessa 9.541,80 eurolla korkoineen.

Käräjäoikeuden tuomio oli oikea. Kaupan kohteessa oli ollut laatuvirhe ja oikeudellinen virhe. A***a LKV oli kohdetta välittäessään laiminlyönyt selonotto- ja tiedonantovelvollisuutensa kiinteistön vesijätön ja tierasitteen olemassaolon osalta. Vahinko oli aiheutunut kiinteistönvälittäjän laiminlyönnin seurauksena. Kiinteistönvälittäjä oli toiminut hyvän välitystavan vastaisesti.

Reklamaatio

Tieto vesijätöstä ja tienkäyttöoikeudesta oli tullut T***sen tietoon naapurikiinteistön myynti-ilmoituksesta. T*** oli reklamoinut välitysliikkeelle tieoikeudesta välittömästi saatuaan siitä tiedon 14.9.2015 ja vesijätöstä välittäjälle 9.10.2015 eli muutaman viikon kuluttua myynti-ilmoituksen näkemisestä.

Vesijättö

Kiinteistö oli myyty rantatonttina, mutta kiinteistön koko ranta-alue oli ollut vesijättöä. Vesijättöalue oli ollut lähes puolet myydyn kiinteistön pinta-alasta, ja kaupan kohde oli ollut neliömäärältään olennaisesti sovittua pienempi. T*** oli joutunut lunastamaan vesijätön saadakseen rantaan rajoittuvan tontin. Ammattitaitoisen kiinteistönvälittäjän olisi tullut ymmärtää vesijätön mahdollisuus ja se, ettei rajankäyntiä ollut suoritettu.

Kaupan kohteessa oli ollut virhe, jonka voidaan luonteeltaan ja laadultaan katsoa olleen sekä laatu- että oikeudellinen virhe, ja virhe oli vaikuttanut kauppaan.

Tierasite

Syksyn 2015 jälkeen T***selle oli ilmennyt, että hänen ostamaansa kiinteistöön oli jo ennen kaupantekoa kohdistunut tosiasiallinen tierasite naapurikiinteistölle. Tienkäyttöoikeus oli perustunut suulliseen sopimukseen, ja sitä oli noudatettu aina siihen saakka, kun T*** puolisoineen oli kieltänyt tienkäytön. Tämän jälkeen naapurikiinteistön omistajat olivat hakeneet tietoimitusta tieoikeuden perustamiseksi.

Kaupan kohteessa oli ollut sekä laatuvirhe että oikeudellinen virhe, ja virhe oli vaikuttanut kauppaan.

Todistelu

Asianosaiset ovat hovioikeudessa vedonneet käräjäoikeuden tuomiosta ilmeneviin kirjallisiin todisteisiin.

Hovioikeuden pääkäsittelyssä on kuultu todistelutarkoituksessa T T***sta ja P P***aa ja todistajina K R***stia, K J***ta ja P N***ia.

Hovioikeuden ratkaisu

Asian tausta ja kysymyksenasettelu

T*** oli ostanut M J***alta ja P P***alta L***an kaupungin S***kylässä sijaitsevan L***a-nimisen kiinteistön nro ***. T*** puolisoineen oli tehnyt kiinteistöllä katselmuksen 3.12.2011. Kauppakirja oli allekirjoitettu 15.12.2011. Kaupan kohdetta oli välittänyt A***a LKV, ja kauppahinta oli ollut 75.000 euroa. A***a LKV:n edustajana oli toiminut kiinteistönvälittäjä K R***t.

A***a LKV:n laatiman myyntiesitteen mukaan kaupan kohteena oli vapaa­ ajan rantatontti, jossa oli omaa rantaviivaa noin 250 metriä. Tontin pinta-ala oli 2,269 ha, ja rakennusoikeutta oli yhteensä 150 neliömetriä.

T*** oli kesäkuussa 2012 myynyt puolet kiinteistöstä ja edelleen vuoden 2013 syyskuussa 1/5 kiinteistöstä puolisolleen K J***elle. T***selle oli 22.1.2013 myönnetty rakennuslupa.
T*** oli reklamoinut välittäjälle tierasitteen osalta 14.9.2015 ja vesijätön osalta 9.10.2015.

T*** oli hakenut vesijätön lunastusta. Vesijätön lunastustoimituksen 18.10.2016 päivätyn pöytäkirjan mukaan vesijätön pinta-ala oli ollut yhteensä 8.170 neliömetriä. Lunastuskorvaus oli ollut 26.960 euroa ja lunastustoimituksen maksu 2.030 euroa. Lisäksi lunastuksesta oli aiheutunut T***selle varainsiirtovero 1.078,40 euroa ja lainhuudatusmaksu 110 euroa.

Naapurikiinteistön T***on omistajat olivat hakeneet yksityistietoimitusta, ja T***sen kiinteistöön oli 19.4.2016 perustettu tierasite.

Asiassa on kysymys reklamaation oikea-aikaisuudesta, kaupan kohteen sopimuksenmukaisuudesta eli kiinteistön virheistä, välitysliikkeen tiedonantovelvollisuudesta ja ostajan selonottovelvollisuudesta. Mikäli katsotaan, että reklamaatio oli oikea-aikainen, että kaupan kohteessa oli edellä mainitut virheet ja että välitysliike oli velvollinen suorittamaan niiden vuoksi vahingonkorvausta, kysymys on lisäksi vahingonkorvauksen määrästä.

Virheilmoitus kiinteistökaupassa

Oikeudellisen arvioinnin lähtökohdat

Maakaaren 2 luvun 25 §:n 1 momentin mukaan ostaja ei saa vedota virheeseen, ellei hän ilmoita virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistaan myyjälle kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän havaitsi virheen tai kun hänen olisi pitänyt se havaita. Ostaja menettää säännöksen 2 momentin mukaan oikeutensa vedota virheeseen, jollei hän ilmoita laatuvirheestä myyjälle viiden vuoden kuluessa siitä, kun kiinteistön hallinta on luovutettu. Ilmoituksen laiminlyönti ei saman säännöksen 3 momentin mukaan vapauta myyjää vastuusta, jos myyjä on menetellyt kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai törkeän huolimattomasti.

Lain esitöiden mukaan maakaaren 2 luvun 25 §:n tavoitteena on, että virhetilanteet selvitetään nopeasti ja lähtökohta on, että ostajan tulee toimia aktiivisesti ja huolellisesti. Kohtuulliseen reklamaatioaikaan sisältyy se, että ostaja ehtii tutkia havaitsemaansa seikkaa ja tarvittaessa neuvotella asiantuntijan kanssa siitä, oikeuttaako puute vaatimuksiin. Edelleen esitöissä on todettu, että ostajan tulee reklamoidessaan ilmoittaa, mitä virheellisyys koskee ja kuinka se ilmenee, sekä ilmoitettava minkälaisia vaatimuksia hän tulee esittämään. Vaatimusten ei vielä tässä vaiheessa tarvitse olla yksilöityjä, ja virheilmoitusta voidaan myöhemmin täydentää. (HE 120/1994 vp s. 58.)

Korkein oikeus on ratkaisussaan 2008:8 todennut, että reklamaatiovelvollisuuden oikea täyttäminen on tärkeää myyjän oikeussuojan kannalta. Myyjälle tulee varata tilaisuus perehtyä väitettyihin virheisiin, jotta hän voi osallistua asian selvittelyyn, ottaa kantaa ostajan vaatimuksiin, mahdollisesti korjata virheen tai tehdä sovintotarjouksen. Reklamaation oikea-aikaisuutta ja asianmukaisuutta arvioitaessa merkitystä on sopimusrikkomuksen laadulla, tapauksen olosuhteilla sekä myyjän tietoisuudella virheestä. (Kohdat 5 ja 6.)

Kohtuullisen reklamaatioajan kestoa arvioitaessa tulee ottaa huomioon kunkin yksittäisen kiinteistön kaupan olosuhteet, minkä vuoksi on katsottu, ettei kohtuullisen reklamaatioajan pituutta voida määritellä kiinteästi. Kohtuullisen ajan arvioinnissa lähtökohtana on pidetty kokonaisharkintaa. Oikeuskirjallisuudessa on pääosin kuluttajariitalautakunnan kiinteistön kauppoja koskevan ratkaisukäytännön perusteella katsottu, että kiinteistön kaupan virhettä koskeva kohtuullinen reklamaatioaika on tapauksesta riippuen noin 3-10 kuukautta. (Pirjo Heikkinen, Vastuun rajat kiinteistön kaupassa 2018, s. 242.)

Ratkaisussa 2016:69 korkein oikeus on katsonut, että kun ostajat olivat ilmoittaneet vaatimustensa sisällöstä eli tarkentaneet vaatimuksiaan myyjille vasta noin vuoden kuluttua virheiden havaitsemisesta ostajat olivat menettäneet oikeutensa vedota virheisiin. (Kohdat 22 ja 27.)

Näytön arviointi ja johtopäätökset

Reklamaation oikea-aikaisuus

T*** ja J***n ovat yhtenevästi hovioikeudessa ja samoin kuin käräjäoikeudessa kertoneet saaneensa syksyllä 2015 ensimmäisen kerran tiedon mahdollisesta vesijätöstä ja tierasitteesta naapurikiinteistön T***bon myynti-ilmoituksesta. T*** oli reklamoinut mainituista virheistä kiinteistönvälitysliikkeelle muutaman viikon kuluttua myynti-ilmoituksen näkemisestä.

Toinen kiinteistön myyjistä P***a ja välittäjä R***t ovat hovioikeudessa kertoneet samoin kuin käräjäoikeudessa, etteivät he tienneet vesijätön mahdollisuudesta eivätkä he osanneet sitä myöskään epäillä. P***a on kertonut, ettei hänellä ollut tietoa suullisesta sopimuksesta naapurikiinteistön T***n käyttöoikeudesta tiehen. Myös R***t on kertonut, ettei ollut tullut esille, että jollakin saattaisi olla rekisteröimätön oikeus käyttää kyseistä tietä.

Vastaanottamansa todistelun perusteella hovioikeus katsoo, ettei asiaa ole syytä arvioida reklamaation osalta toisin kuin käräjäoikeus. Hovioikeus hyväksyy siten käräjäoikeuden perustelut ja johtopäätöksen (s. 37-38) siitä, että vesijätön mahdollinen olemassaolo ja tieto tienkäyttöoikeudesta ovat tulleet T***sen tietoon vasta naapurikiinteistön myynti-ilmoituksesta syksyllä 2015, jolloin reklamaatioaika on alkanut kulua. Vesijättö ja tierasite ovat olleet sellaisia virheitä, joita T***sen ei myöskään olisi pitänyt havaita aiemmin. Edellä on todettu, että T*** on toimittanut kirjallisen reklamaation välittäjälle tieoikeuden osalta 14.9.2015 ja vesijätön osalta 9.10.2015. Hovioikeus katsoo käräjäoikeuden tavoin, että T*** on tehnyt virheilmoitukset vesijätön ja tierasitteen osalta A***a LKV:lle maakaaren 2 luvun 25 §:n 1 momentissa tarkoitetussa kohtuullisessa ajassa.

Kaupan kohteen virhe ja välitysliikkeen vastuu

Oikeudellisen arvioinnin lähtökohdat

Kaupan kohteen virhe

Maakaaren 2 luvun 17, 19, 20 ja 22 §:t ja maakaaren esitöitä on soveltuvin osin esitetty käräjäoikeuden tuomion sivuilla 34-35. Esitöissä (HE 120/1994 vp s. 54--57) todetaan lisäksi muun ohella, että myyjän selonotto­ ja tiedonantovelvollisuus oikeudellisista rasituksista on laaja eikä hän voi vedota omaan tietämättömyyteensä. Kiinnitykset ja erityiset oikeudet käyvät yleensä ilmi rasitustodistuksesta. Rasitustodistuksen esittäminen ei kuitenkaan riitä, jos kiinteistöön kohdistuu kirjaamattomia oikeuksia. Kiinteistön kauppa ei ehdotuksen mukaan välittömästi vaikuta aikaisemmin perustettujen oikeuksien pysyvyyteen. Myyjän antamat tiedot voivat rajoittaa ostajan tarkastusvelvollisuutta. Jos myyjä on nimenomaisesti ilmoittanut esimerkiksi kaivoveden olevan juomakelpoista taikka puuston jatkuvan yhtä vahvana koko metsäalueen, ostajan ei tarvitse tutkia myyjän ilmoituksen paikkansapitävyyttä. Pelkästään myyjän käsitys jostakin kiinteistön ominaisuudesta taikka ilmoitus, jonka myyjä sanoo olevan tarkistamaton, ei ole tässä tarkoitettu myyjän antama tieto. Myyjän tehtävänä on lisäksi oma­ aloitteisesti antaa asianmukaiset tiedot kiinteistön vallintaan vaikuttavista seikoista samoin kuin panttioikeuksista ja muista kiinteistöön kohdistuvista erityisistä oikeuksista.

Välitysliikkeen vastuu

Välitysliikkeen vastuuta kiinteistön kaupassa sääntelee laki kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä (jäljempänä välityslaki) sekä valtioneuvoston asetus asuntojen markkinoinnissa annettavista tiedoista. Lisäksi välitysliikkeen tulee noudattaa toiminnassaan kiinteistönvälitysliikkeistä ja vuokrahuoneiston välitysliikkeistä annettua lakia sekä hyvää välitystapaa. Hyvä välitystapa on määritelty Kiinteistönvälitysalan Keskusliiton ry:n ohjeessa hyvästä välitystavasta.

Välityslain 7 §:n 1 momentin mukaan välitysliikkeen on suoritettava välitystehtävä ammattitaitoisesti, huolellisesti ja hyvää välitystapaa noudattaen sekä ottaen huomioon toimeksiantajan ja myös tämän vastapuolen edut. Välitysliikkeen suorituksen tulee vastata siitä markkinoinnissa annettuja tietoja. Lain 9 §:n 1 momentin mukaan välitysliikkeen on välityskohdetta tarjotessaan annettava toimeksiantajan vastapuolelle kaikki ne tiedot, joiden välitysliike tietää tai sen pitäisi tietää vaikuttavan kaupasta päättämiseen.

Jos välitysliikkeellä on lain 11 §:n mukaan aihetta epäillä, että välitysliikkeen saamat 9 §:ssä tai 10 §:ssä tarkoitetut tiedot ovat virheellisiä tai puutteellisia, välitysliikkeen on varmistuttava tiedon oikeellisuudesta ja oikaistava mahdollinen virheellinen tai puutteellinen tieto. Jos tiedon oikeellisuuden varmistaminen ei ole mahdollista ilman kohtuutonta vaivaa, välitysliikkeen on ilmoitettava toimeksiantajan vastapuolelle, ettei tietoa ole voitu tarkistaa.

Välityslain 11 § vastaa sisällöltään aiemmin voimassa olleen kuluttajansuojasta kiinteistönvälityksessä annetun lain (686/1988) 9 §:ää, jonka esitöiden mukaan välitysliikkeen selonottovelvollisuus voisi koskea esimerkiksi toimeksiantajan, asunto-osakeyhtiön isännöitsijän, rakennusliikkeen ja myös viranomaisen antamia tietoja. Selonottovelvollisuus syntyisi silloin, kun välittäjällä on jonkin olosuhteen perusteella aihetta epäillä, etteivät saadut tiedot ole oikeita tai täydellisiä. Välittäjän olisi tutustuttava saamiinsa asiakirjoihin, ja jos hän havaitsee tai hänen pitäisi hänelle asetettu ammattitaito- ja huolellisuusvaatimus huomioon ottaen havaita esimerkiksi ristiriitaisuutta asiakirjoissa olevissa tiedoissa, hänen tulisi ryhtyä selvittämään tiedon paikkansapitävyyttä. Välittäjän ammattitaitovaatimukseen kuuluu, että välittäjän tulisi hankkia tiedot mahdollisimman suurta julkista luotettavuutta nauttivalta taholta, esimerkiksi kaavoitusta koskevat tiedot viranomaisilta ja asunto-osakeyhtiötä koskevat tiedot yhtiön hallitukselta tai isännöitsijältä. Riittävää ei olisi esimerkiksi se, että välittäjä tiedustelisi tällaisista seikoista pelkästään toimeksiantajalta. Jos hän näin menettelee, saatettaisiin kuitenkin katsoa, että hänellä on aihetta epäillä tietojen oikeellisuutta ja riittävyyttä. (HE 179/1987 vp s. 23.)

Hyvän välitystavan ohjeen (9.3.2011) kohdassa 5.5.2.18 todetaan, että välitysliikkeen on selvitettävä mahdollinen vesijätön olemassaolo, mikäli kyse on rantakiinteistöstä. Jos kiinteistöllä on vesijättöä, asian merkitys on selvitettävä myyjälle ja ostajalle. Kohdan 5.5.2.3 mukaan kiinteistöstä on hankittava rasitustodistus. Välitysliikkeen tulee selvittää rasitustodistuksesta kiinteistöön kohdistuvat rasitukset.

Edellä mainitun välitysliikkeen yleisen selonottovelvollisuuden lisäksi välitysliikkeelle voi hyvän välitystavan ohjeen kohdan 5.6 mukaan syntyä erityinen selonottovelvollisuus, jos välitysliikkeellä on sille asetettu ammatti­ taito ja huolellisuusvaatimus huomioon ottaen aihetta epäillä saatujen tietojen paikkansapitävyyttä. Selonottaminen saattaa tulla aiheelliseksi esimerkiksi, jos eri asiakirjoissa kohteesta esitetyt tiedot ovat ristiriitaisia tai jos asiakirjat ovat vanhoja. Erityiseen selonottovelvollisuuteen liittyy keskeisesti saatujen tietojen vertaileminen ja mahdollisten ristiriitaisuuksien etsiminen.

Jollei tiedon oikeellisuuden varmistaminen ilman kohtuutonta vaivaa ole mahdollista, välitysliikkeen on ohjeen kohdan 5.8 mukaan joka tapauksessa selkeästi ilmoitettava ostajaehdokkaille esiin tulleista seikoista ja siitä, että tietoa ei ole voitu tarkistaa ja että tieto on epävarma.

Välitysliikkeen tiedonantovelvollisuuteen liittyy myös toimeksiantajan vastapuolen eli ostajan selonottovelvollisuus. Välityslain esitöiden mukaan toimeksiantajan vastapuolen on itse kysyttävä välitysliikkeeltä niistä seikoista, joilla on hänelle erityistä merkitystä ja joiden erityisestä merkityksestä välitysliikkeen ei voida olettaa tietävän. Vastapuolella on tällainen selonotto­ velvollisuus esimerkiksi, jos hän edellyttää välityskohteelta tiettyjä tavan­ omaisesta poikkeavia ominaisuuksia. Hänelle ei voida kuitenkaan asettaa kovin pitkälle menevää selonottovelvollisuutta: välitysliikkeen on oma­aloitteisesti annettava riittävästi tietoa olennaisista seikoista. (HE 58/2000 vps.17.)

Korkein oikeus on ratkaisussaan 2020:26 todennut, että kiinteistönvälittäjän tulee välitystehtävää hoitaessaan ottaa huomioon toimeksiantajan vastapuolen edut muun muassa huolehtimalla tietojen antamisesta vastapuolelle eli ostajalle. Välittäjän tietojenantovelvollisuuteen kuuluu, että muun muassa asuntoon liittyvät taloudelliset vastuut ja velvoitteet kerrotaan ostajalle selvästi ja ymmärrettävästi. Annettujen tietojen riittävyyttä ja selkeyttä arvioidaan objektiivisin perustein lähtien siitä, mitä kyseisen kaltaisen kohteen ostajalta voidaan yleensä edellyttää. Jos välittäjä havaitsee, että ostajilla on virheellinen käsitys osakkeisiin liittyvästä taloudellisesta vastuusta, hänen on korjattava tämä käsitys antamalla oikeat tiedot. Sopimusoikeuden yleisten periaatteiden mukaan on lähtökohtaisesti ostajien omalla vastuulla selvittää heille mahdollisesti epäselväksi jääneiden käsitteiden ja seikkojen sisältöä ja merkitystä esimerkiksi esittämällä kysymyksiä myyjälle tai tätä edustavalle välittäjälle. Mainitussa tapauksessa välitysliikkeen myyntiesite kaupan kohteesta oli ollut omiaan luomaan virheellisen käsityksen putkiremontin ja sen rahoittamisen vaiheesta, mutta korkein oikeus päätyi kyseisessä tapauksessa näytettyjen seikkojen perusteella katsomaan, että välitysliike oli kuitenkin kaupanteon kuluessa kirjallisesti ja suullisesti täydentänyt riittävästi näiltä osin kaupan kohteesta antamiaan tietoja. (Kohdat 10 ja 24- 26.)

Korkein oikeus on ratkaisussaan 2015:72 katsonut välittäjän antaneen harhaanjohtavaa tietoa ja siten laiminlyöneen velvollisuutensa toimia huolellisesti ja ammattitaitoisesti. Tapauksessa asuinkäyttöön tarkoitetun kiinteistön myyntiesitteestä oli puuttunut tieto kaavarungon uimaranta- ja venevalkama-aluetta koskevista aluevarauksista. Välittäjä oli tiennyt aluevarausten sijainnin ja ostajien tarkoituksen hankkia rauhallinen järvenrantakiinteistö ympärivuotiseen asumiskäyttöön. Välittäjä oli antanut ostajille tiedon siitä, että kaupunki voi haluta kiinteistöstä pienen alueen. Todellisuudessa alue
käsitti lähes 20 prosenttia kiinteistön pinta-alasta ja noin 15 prosenttia kiinteistön rantaviivasta. (Kohdat 29-31.)

Korkein oikeus on ratkaisussaan 2009:81 katsonut, että kiinteistönvälitys­ liikkeen edustajalla oli velvollisuus ottaa selvää asunto-osakeyhtiössä tehdystä, isännöitsijäntodistuksessa ja myyntiesitteessäkin mainitusta vesi- ja lämpöjohtojen sekä viemäreiden kuntotutkimuksesta ja kertoa asunnon ostamista harkitsevalle tutkimuksessa todetusta putkistojen uusimistarpeesta, vaikka asunto-osakeyhtiössä ei ollut vielä tehty putkiremonttia koskevia päätöksiä. Ostaja oli huoneistoa esiteltäessä erikseen tiedustellut välitysliikkeen edustajalta mahdollisesta putkiremontista, mutta ei ollut siinäkään yhteydessä saanut välittäjältä tietoa kuntotutkimuksessa todetuista seikoista.
Korkein oikeus katsoi, että välitysliike oli laiminlyönyt hankkia ja antaa ostajalle riittävät tiedot kaupan päättämiseen vaikuttavista seikoista. (Kohdat 3 ja 8.)

Korkein oikeus on ratkaisussaan 2001:121 katsonut välittäjän laiminlyöneen tiedonantovelvollisuutensa jätettyään ilmoittamatta ostajalle, että välitettävänä olleen asunnon viereen mahdollisesti suunniteltiin rautatietä.
Asunnon välittömään läheisyyteen rakennettavalla rautatiellä oli korkeimman oikeuden mukaan olennainen vaikutus asumisviihtyvyyteen. Välittäjän vastuuta ei poistanut se, että hän oli tiedustellut asiaa kaavoitusviranomaiselta ja saanut tältä tiedon, ettei alueella ollut vireillä kaavamuutosta ja oh­ jannut ostajan hankkimaan lisätiedot suoraan kaavoitusviranomaiselta, kun hän ei ollut samalla kiinnittänyt ostajan huomiota siihen, että erityisesti rautatietä koskevaa suunnitelmaa oli tarpeen selvittää. (Kohta 1.5.)

Välitysliikkeen korvausvelvollisuus

Välitysliikkeen vastuusta toimeksiantajan vastapuolelle säädetään välityslain 14 §:ssä. Sen mukaan toimeksiantajan vastapuolella on oikeus saada välitysliikkeeltä korvaus vahingosta, jonka välitysliikkeen virheellinen menettely on hänelle aiheuttanut.

Välityslain esitöiden mukaan välitysliike on menetellyt virheellisesti, jos lii­ ke ei ole täyttänyt lain mukaisia velvoitteitaan suhteessa toimeksiantajan vastapuoleen eli ostajaan. Tyypillisempiä välitysliikkeen virheitä, joista aiheutuu vahinko vastapuolelle, ovat tiedonantovelvollisuuden ja selonotto­ velvollisuuden laiminlyönti sekä virheellisten tietojen antaminen. Edelleen esitöiden mukaan välitysliikkeen toimeksiantajan vastapuolen oikeus korvaukseen välittäjältä määräytyy sopimusoikeudessa noudatettavien periaatteiden mukaisesti. Näin ollen myös todistustaakkaa koskeviin kysymyksiin sovelletaan sopimusperusteista vastuuta koskevia periaatteita. Riittää, että toimeksiantajan vastapuoli osoittaa, että hänelle on aiheutunut vahinkoa ja että vahinko johtuu välitysliikkeen menettelystä. Korvausvastuusta vapautuakseen välitysliikkeen on osoitettava, että vahinko ei johdu sen virheestä. (HE 58/2000 vp s. 10 ja 19- 20.)

Korkein oikeus on ratkaisussaan 2012:75 todennut, että välittäjän korvausvastuu toimeksiantajan vastapuolelle on samankaltaista kuin hänen vastuunsa toimeksiantajalle. Mainitun ratkaisun mukaan vahingonkorvauksen tarkoituksena on asettaa ostaja siihen asemaan, jossa hän olisi ollut, jos välittäjä olisi toiminut velvollisuuksiensa mukaisesti. Välitysliikkeen oli siten kyseisessä tapauksessa korvattava se määrä, jonka ostajat olivat maksaneet kohteesta liikaa välitysliikkeen virheen vuoksi. (Kohdat 5 ja 34.)

Näytön arviointi ja johtopäätökset

Vesijättö

T*** on hovioikeudessa kertonut, että hän oli hakenut rauhalliselta alueelta rantatonttia, johon rakentaa vapaa-ajan asunto. Katselmuksessa T*** puolisoineen oli kiertänyt kiinteistöä kiinteistönvälittäjän kanssa. He olivat katsoneet kiinteistön rajat kartalta ja paikan päällä. Välittäjän kanssa ei ollut ollut puhetta mahdollisesta vesijätöstä. Kun asiassa oli käynyt ilmi, että iso osa alueesta, jonka T*** oli ostanut, olikin vesijättöä, T***sen oli lunastettava alue, jotta hän voisi käyttää kiinteistöä hankkimaansa tarkoitukseen.

T*** on kertonut, että lunastushinta oli määritelty vastaavanlaisia kauppoja vertailemalla ja että hinta oli alueella jonkinlainen keskihinta. T*** oli hyväksynyt laskelmat, eikä hinnasta ollut keskusteltu sen enempää.

J***n on kertonut tapahtumista kuten T***.

P***a on kertonut, että hän ei tiennyt kiinteistön rannassa olevasta vesijättöalueesta. Siitä ei ollut ollut puhetta hänen ostaessaan kiinteistön puolisonsa kanssa vuonna 2009 eikä myöskään tässä myyntitilanteessa A***a LKV:n välittäjän kanssa.

N***i on hovioikeudessa kertonut vesijätön lunastusprosessista ja lunastushinnan määrittelemisestä kuten T***.

Kiinteistönvälittäjä R***t on hovioikeudessa kertonut, ettei hänelle ollut tullut mieleenkään, että kiinteistöllä olisi voinut olla vesijättöä. Mitään siihen viittaavaa ei ollut näkynyt toimituskartassa, ja kiinteistön L***a maa-alue oli ulottunut rantaan asti. T*** puolisoineen ei myöskään ollut esittänyt kysymyksiä mahdollisesta vesijätöstä. R***t on todennut, että naapurikiinteistön T***o kohdalla samaan kiinteistörekisterin karttaan oli selvästi merkitty vesijättöalue. R***t oli aikaisemmin välittä­ nyt kohteen, jossa oli ollut vesijättöä. Vesijättöalue oli selvästi merkitty maanmittauslaitoksen karttaan. L***an kohdalla ei tällaista merkintää ollut ollut.

Asiassa on käräjäoikeuden tuomioon kirjatuin tavoin selvitetty, että kiinteistön edusta on ollut vesijättöä.

Edellä selostetuissa korkeimman oikeuden ratkaisukäytännössä ja välityslain esitöissä edellytetään välittäjältä huolellisuutta ja ammattitaitoa. Välittäjän tiedonantovelvollisuuden ja selonottovelvollisuuden merkitystä on korostettu ostajan selonottovelvollisuutta enemmän. Näiden oikeuslähteiden nojalla hovioikeus katsoo, että ostajan selonottovelvollisuus ei voi olla erityisen laaja tilanteessa, jossa välittäjä on antanut nimenomaisen tiedon kaupan kohteesta eikä ostajalla ole aihetta olettaa tilanteen vaativan lisäselvitystä.

Kiinteistöä on myyty rantatonttina, jossa oli 250 metriä rantaviivaa. T*** ei ole kertomansa mukaan tiennyt, mitä vesijättö merkitsee. Näin ollen hänen ei voida edellyttää selvittäneen asiaa esimerkiksi esittämällä välittäjälle mahdolliseen vesijättöön liittyen kysymyksiä eikä katsoa myöskään laiminlyöneen selonottovelvollisuuttaan vesijätön osalta. Välityslakia sovellettaessa välitysliikkeeltä edellytetään huolellista ja ammattitaitoista toimin­ taa huolimatta ostajan tai tämän läheisen ammattitaidosta. Asiaa ei ole aihetta arvioida toisin T***sen puolison kiinteistönvälittäjän ammatin vuoksi.

Kiinteistöt L***a ja T***o, jonka osalta vesijättöalue oli edellä todetulla tavalla selvästi havaittavissa kartasta, olivat naapurikiinteistöjä. R***t on lisäksi häneltä hovioikeudessa kartasta kysyttäessä kertonut, että myös kiinteistön L***a raja oli mahdollisesti merkitty karttaan osittain vesirajan yläpuolelle. Hovioikeus toteaa, että käräjäoikeuden tuomioon (s. 31) merkityllä tavalla 7.12.2011 päivätyssä karttatulosteessa näkyy kapea suikale "maa-aluetta" vahvistetun rajan ja veden välissä. Näin ollen hovioikeus katsoo, että R***stilla olisi kiinteistörekisterin karttatulosteen vuoksi ollut aihetta epäillä, että myös kiinteistön L***a edustalla voi olla vesijättöä. R***stin olisi selonottovelvollisuutensa perusteella tullut selvittää T***selle kiinteistöstä antamiensa tietojen oikeellisuus ja riittävyys näiltä osin ja varmistua siitä, että hän tulkitsi karttaa oikein.

Näillä lisäyksillä hovioikeus hyväksyy käräjäoikeuden johtopäätöksen siitä, että välittäjä on laiminlyönyt velvollisuutensa toimia huolellisesti ja ammattitaitoisesti. Välitysliikkeen suorituksessa on siten käräjäoikeuden toteamin tavoin virhe.

Tierasite

T*** on hovioikeudessa kertonut, että hän oli etsinyt rantatonttia rauhalliselta alueelta. T*** oli puolisoineen katselmuksessa keskustellut välittäjän kanssa kiinteistön rasitteista. Tien päässä oli kaksi kiinteistöä, l***en ja T***o, ja välittäjä oli kertonut T***selle, että vain toisella mökillä, I***nilla, oli käyttöoikeus tiehen ja että toisella ei ollut siihen oikeutta.

J***n on kertonut, että tierasitteiden piti olla rasitustodistuksen mukaiset. Välittäjä oli kertonut, että yhdellä, I***en-nimisellä kiinteistöllä oli rekisteriin merkitty kulkuoikeus kiinteistöllä L***a kulkevalla tiellä ja ettei kukaan muu käyttänyt tietä.

R***t on kertonut, että hän oli T***sen ja tämän puolison kanssa pidetyssä katselmuksessa käynyt läpi kiinteistörekisteriotteen ja sieltä ilmenevät rasitteet. R***stin mukaan katselmuksessa ei ollut keskusteltu T***on mahdollisesta tienkäytöstä, eikä T*** puolisoineen ollut esittänyt siihen liittyen kysymyksiä. Mistään ei ollut käynyt ilmi, että jollakin olisi saattanut olla rekisteröimätön oikeus käyttää kyseistä tietä. R***tin mukaan mahdollisten suullisten sopimusten selvittäminen ei kuulunut kiinteistönvälittäjän tehtäviin. Kiinteistön L***a lähimmällä naapurikiinteistöllä, S***sillä, oli ollut oikeus käyttää kiinteistöllä L***a kulkevaa polkua. R***t oli selvittänyt oikeuden kiinteistörekisteriotteesta ja T***sen edellyttämällä tavalla neuvotellut rasitteen poistamisen.

Hovioikeus katsoo asiassa esitetyn henkilötodistelun perusteella selvitetyksi, että R***t oli katselmuksessa kertonut, ettei kiinteistöön L***a kohdistunut muita rasitteita kuin kiinteistörekisteriotteessa vahvistetut rasitteet. Edellä mainittujen oikeusohjeiden nojalla hovioikeus katsoo, että T*** on voinut luottaa tähän R***stin nimenomaiseen ilmoitukseen eikä T***sen voida katsoa laiminlyöneen selonottovelvollisuuttaan tierasitteen osalta. Asiaa ei ole edellä kerrotuin tavoin aihetta arvioida toisin myöskään T***sen puolison kiinteistönvälittäjän ammatin vuoksi.

R***stin tiedossa on ollut kartalta ilmenevin tavoin, että kiinteistön L***a jälkeen alueella sijaitsi kaksi vapaa-ajan asuntoa. R***tin tiedossa on myös ollut, että tietä käyttävät I***en-nimisen kiinteistön omistajat. R***stillä olisi näin ollen ollut aihetta epäillä, että myös T***a on käyttöoikeus kyseiseen tiehen. Esitöissä (HE 179/1987 vp s. 23) todetulla tavalla kiinnitykset ja erityiset oikeudet käyvät yleensä ilmi rasitustodistuksesta. Rasitustodistuksen esittäminen ei kuitenkaan riitä, jos kiinteistöön kohdistuu kirjaamattomia oikeuksia. Näin ollen hovioikeus katsoo, että R***stin olisi selonottovelvollisuutensa perusteella tullut selvittää T***selle antamiensa tietojen oikeellisuus tai varmistua niiden paikkansapitävyydestä.

T*** on hakenut kiinteistöä rauhalliselta alueelta, mikä välittäjän on täytynyt ymmärtää, koska T*** oli asettanut kaupan ehdoksi polkurasitteen poistamisen.

Näillä lisäyksillä hovioikeus hyväksyy käräjäoikeuden perustelut ja johtopäätökset siitä, että välittäjä on laiminlyönyt velvollisuutensa toimia huolellisesti ja ammattitaitoisesti. Välitysliikkeen suorituksessa on siten käräjäoikeuden toteamin tavoin virhe.

Vahingonkorvauksen määrä

A***a LKV on esittänyt, ettei T***sen olisi tullut hyväksyä maanmittauslaitoksen määrittelemää hintaa vesijätön lunastuksesta. A***a LKV ei kuitenkaan ole esittänyt selvitystä siitä, mikä lunastushinta olisi tullut olla tai millä perusteella T*** olisi voinut olla hyväksymättä maanmittauslaitoksen esittämää lunastuskorvauksen määrää, eikä A***a LKV ole vaatinut vahingonkorvauksen alentamista lunastushinnan kohtuuttomuuden vuoksi.

Myöskään myöhemmillä perheen sisäisillä kaupoilla ei ole vaikutusta käsiteltävänä olevan 15.12.2011 tehdyn kiinteistönkaupan virhevastuun tai virheen vuoksi suoritettavan korvauksen määrän kannalta.

Näillä lisäyksillä hovioikeus hyväksyy käräjäoikeuden vahingonkorvauksen määrää koskevan ratkaisun.

Oikeudenkäyntikulut hovioikeudessa

Oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 1 §:n mukaan asianosainen, joka häviää asian, on velvollinen korvaamaan kaikki vastapuolensa tarpeellisista toimenpiteistä johtuvat kohtuulliset oikeudenkäyntikulut. Jos alemman tuomioistuimen päätökseen haetaan muutosta, velvollisuus korvata oikeudenkäyntikulut ylemmässä tuomioistuimessa on oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 16 §:n nojalla määrättävä sen mukaisesti, mitä muutoksenhakumenettelyssä on tapahtunut ja onko asianosainen voittanut vai hävinnyt muutoksenhaun A***a LKV on hävinnyt muutoksenhakunsa. Näin ollen A***a LKV on asian hävinneenä osapuolena velvollinen korvaamaan T***isen oikeudenkäynti­ kulut hovioikeudessa. A***a LKV:llä ei ole ollut huomautettavaa T***sen oikeudenkäyntikuluvaatimukseen. A***a LKV on näin ollen velvollinen korvaamaan T***sen oikeudenkäyntikulut hovioikeudessa vaaditun mukai­ sesti.

Tuomiolauselma

Käräjäoikeuden tuomiota ei muuteta.

A***a Kiinteistönvälitys Oy velvoitetaan korvaamaan T T***sen oikeudenkäyntikulut hovioikeudessa 9.541,80 eurolla korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen siitä lähtien, kun kuukausi on kulunut hovioikeuden tuomion antamisesta.

Muutoksenhaku

Muutosta tähän ratkaisuun saadaan hakea korkeimmalta oikeudelta valittamalla vain, jos korkein oikeus niillä erityisillä perusteilla, jotka ilmenevät oheisesta valitusosoituksesta, myöntää valitusluvan.

Valitusosoituksessa tarkoitettu määräaika valitusluvan pyytämiseen ja valituksen tekemiseen päättyy 23.11.2020.

Helsingin hovioikeuden puolesta:

Asian ovat ratkaisseet:
hovioikeudenneuvos T M***s
hovioikeudenneuvos M M***a
hovioikeudenneuvos S S***n

Valmistelija:

Ratkaisu on yksimielinen.
hovioikeuden esittelijä G N***m


ITÄ-UUDENMAAN KÄRÄJÄOIKEUS
21.3.2019
L 1711388

Kantaja
T*** T

Vastaaja
J***a M
P***a P
A***a Kiinteistövälitys Oy

Asia
Kiinteistön virhe

Vireille
10.3.2017


KANNE
Vaatimukset

T T*** (kantaja/ostaja) vaatii, että käräjäoikeus:
1. Velvoittaa vastaajat (myyjät sekä välittäjä) yhteisvastuullisesti suorittamaan hinnanalennuksena ja vahingonkorvauksena kantajalle 30.178,40 euroa korkolain 3 § 2 momentin mukaisine tuotto korkoineen kauppahinnan maksupäivästä 15.12.2011 lukien haasteen tiedoksiantopäivään saakka ja korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen haasteen tiedoksiantopäivästä lukien.
2. Velvoittaa vastaajat yhteisvastuullisesti suorittamaan vahingonkorvauksena kantajalle 15.105,57 euroa laillisine viivästyskorkoineen haasteen tiedoksiantopäivästä lukien.

3. Velvoittaa vastaajat korvaamaan kantajan oikeudenkäyntikulut ja asianosaiskulut täysimääräisesti korkolain 4 § 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua käräjäoikeuden tuomion antamispäivästä lukien.

Perusteet
Kaupan jälkeen on havaittu, että kiinteistöllä ei olekaan omaa rantaa, vaan kiinteistöä reunustaa koko rannan mittainen vesijättö. Kiinteistöä rasittaa naapurikiinteistön tieoikeus. Kiinteistö ei ole laadultaan sellainen kuin se kaupan ehtojen mukaan piti olla.

Kiinteistössä on laatuvirhe, koska vastaajat ovat ennen kaupan tekemistä antaneet kantajalle virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon kiinteistön laadusta. Myyjien ja välittäjän tietojen mukaan kaupan kohde on rantatontti. Kaupan jälkeen on käynyt ilmi, että tontilla ei ole omaa rantaa. Annettu tieto on vaikuttanut kauppaan. Ostaja ei olisi ostanut kiinteistöä, mikäli hän olisi tiennyt asian todellisen tilan.

Kiinteistössä on laatuvirhe, koska vastaajat ovat ennen kaupan tekemistä jättäneet ilmoittamatta kantajalle kiinteistön käyttöön ja arvoon vaikuttavasta ominaisuudesta, josta vastaajat tiesivät tai heidän olisi pitänyt tietää, ja laiminlyönti on vaikuttanut kauppaan. Myyjät tai välittäjä eivät ole kertoneet ostajalle vesijätöstä, eivätkä kiinteistöä rasittavasta tieoikeudesta. Vastaajien olisi pitänyt selvittää asia ja olla näistä tietoinen. Vastaajien laiminlyönti on olennaisesti vaikuttanut ostajan ostopäätökseen kauppaa tehtäessä.

Kiinteistön virheiden voidaan katsoa täyttävän myös maakaaren 2 luvun 19 §:n mukaisen oikeudellisen virheen määritelmän.

Myydyssä kiinteistössä on laatuvirhe, koska se ei ominaisuuksiltaan ole sellainen kuin on sovittu ja myyjät ovat jättäneet kertomatta ostajalle kaupankohdetta koskevista sellaisista seikoista, joilla olisi ollut vaikutusta tehtyyn kauppaan. Kiinteistön rannassa havaittu vesijättö on ollut lähes puolet myydyn kiinteistön pinta-alasta. Kaupan kohde on neliömäärältään olennaisesti sovittua pienempi. Rannassa olevan vesijätön takia myyty kiinteistö on tosiasiassa ollut metsäpalsta, jolla ei ole ollut lainkaan omaa rantaviivaa. Kaupassa on myyty maa-aluetta joka ei ole ollut edes myyjän omistuksessa. Lisäksi kiinteistöllä on ollut jo ennen kauppaa voimassa oleva rasitesopimus tien käytöstä naapurikiinteistölle ja tätä rasiteoikeutta on myös käytetty. Kaupassa on myyty maa-aluetta, jota myyjä ei ole tosiaisassa omistanut ja ostajalle on annettu tältä osin väärää tietoa.

Kohde on myyty nimenomaan rantatonttina ja ostaja on sen sellaisena ostanut. Ennen kaupantekoa myyjät, tai kohdetta välittänyt kiinteistönvälittäjä eivät ole kertoneet ostajalle kiinteistön edustalla olevasta tosiasiallisesta vesijätöstä. Kiinteistön tarkoituksenmukaiseksi käyttämiseksi ostaja on joutunut lunastamaan sanotun vesijätön. Ostaja ei olisi ostanut kiinteistöä, mikäli hän olisi tiennyt vesijätöstä ja sen tuomasta käyttötarkoituksen rajauksesta. Vastaavasti rannan puuttumisen johdosta kiinteistön arvo olisi tosiasiassa ollut vain
murto-osia nyt toteutuneesta kauppahinnasta.

Edelleen syksyn 2015 jälkeen on käynyt ilmi, että myytyyn kiinteistöön on jo ennen kaupantekoa kohdistunut tosiasiallinen tierasite perustuen suulliseen sopimukseen tierasitteesta naapurikiinteistölle RIN:o 2:24 "T***o". Kaupanteon jälkeen kyseisen kiinteistön omistajat ovat hakeneet rasitteen vahvistamista yksityistietoimituksessa ja tierasite on kiinteistölle RN:o 2:24 ostajan ostaman kiinteistön RN:o 2:35 kautta perustettu yksityistietoimituksessa 19.4.2016. Tällaisesta rasitteesta myyjät, tai kohdetta välittänyt kiinteistönvälittäjä eivät ole kertoneet ostajalle ennen kaupan tekoa. Ostaja ei olisi ostanut kiinteistöä, jos hän olisi ollut tietoinen kiinteistöä rasittaneesta tieoikeudesta. Se, että kiinteistön läpi - ja rakennuksen vierestä - johtavaa tietä käytetään kulkuyhteytenä naapurikiinteistölle, on omiaan vaikuttamaan ostetun kiinteistön käyttöön ja sen arvoon.

Kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä annetun lain (15.12.2000/1074) 14 §:n mukaan ostajalla on oikeus saada välitysliikkeeltä korvaus vahingosta, jonka välitysliikkeen vireellinen menettely on aiheuttanut. Ennen kauppaa välittäjä on laiminlyönyt lakimääräisen velvollisuutensa, sekä hyvän välitystavan noudattamisen. Välittäjä on jättänyt täyttämättä selonottovelvollisuutensa vesijätön ja tierasitteen osalta.

Kohdetta välittänyt A***a Kiinteistönvälitys Oy on laiminlyönyt selonottovelvollisuutensa kaupan kohteena olevan kiinteistön vesijätön, sekä tierasitteen olemassaolon osalta. Kiinteistönvälittäjän on välityslain (15.12.2000/1074) 7 §:n mukaan suoritettava välitystehtävä ammattitaitoisesti, huolellisesti ja hyvää välitystapaa noudattaen. Ohjeen hyvästä välitystavasta - mukaan jos kyse on ranta kiinteistöstä, välitysliikkeen tulee selvittää mahdollinen vesijätön olemassaolo. Jos kiinteistöllä on vesijättöä, asian merkitys on selvitettävä myyjälle ja ostajalle. Ennen kaupan tekemistä välittäjä ei ole selvittänyt vesijätön olemassaoloa, eikä hän siitä ole myöskään ostajalle kertonut. Välittäjän olisi alan ammattilaisena pitänyt havaita vesijättö. Joka tapauksessa välittäjän olisi tullut täyttää selonottovelvollisuutensa vesijätön olemassaolon selvittämiseksi.

Maakaaren 2 luvun 20 §:n mukaan myyjät vastaavat heidän puolestaan toimineen välittäjän antamista tiedoista, sekä tiedonantovelvollisuuden laiminlyönnistä. Kiinteistön kaupan yhteydessä välittäjä on edellä mainituin tavoin laiminlyönyt lakimääräisen velvollisuutensa. Myyjät vastaavat myös käyttämänsä välittäjän virheistä.
Ennen kauppaa annetut tiedot

Kantaja on ostanut tontin 15.12.2011 allekirjoitetulla kauppakirjalla. Ennen kaupan tekemistä kantaja on tutustunut kohdetta välittäneen A***a Kiinteistönvälitys Oy:n laatimaan myyntiesitteeseen. Myyntiesitteen mukaan kaupan kohde on ollut 2,27 ha:n rantatontti, jossa on omaa rantaviivaa 250 metriä. Rakennusoikeutta tontilla on ilmoitettu olevan yhteensä 150 km2.

Ennen kaupan tekemistä A***a Kiinteistönvälitys Oy:n edustaja K R***t on esitellyt kohdetta ostajalle paikan päällä. Tässä 3.12.2011 suoritetussa katselmuksessa välittäjä oli esittänyt ostajalle kaupan kohteen ja siihen liittyvän asiakirjat sisältäen myyntiesitteen ja tonttikartan. Annettujen tietojen mukaan kaupan kohde rajautuu rantaan ja kauppaan kuuluvat myös rannassa sijaitsevat varastorakennukset.

Naapurikiinteistöihin liittyen välittäjä on kertonut, että tonttiin ei kohdistu muita rasitteita kuin kiinteistörekisteriotteessa vahvistetut rasitteet ja että tontin läpi kulkevaan tietä eivät käytä muut kiinteistöt, kuin mitä kiinteistörekisteriotteesta ilmenee. Välittäjän antamien tietojen mukaan naapurikiinteistöllä RN:o 2:24 ei ote oikeutta käyttää kyseistä tietä.

Vesiiättö

Ostetun tontin ranta on osoittautunut vesijättömaaksi. Ostajan epäilykset vesijätön mahdollisuudesta heräsivät syyskuussa 2015, kun naapuritontin omistaja oli laittanut oman tonttinsa myyntiin. Myynti-ilmoituksessa oli mainittu, että "vesijättömaa on lunastettava kunnalta". Tämän johdosta ostaja oli ollut yhteydessä paikalliseen välittäjään, joka epäili, että myös ostajan tontin väitetty ranta olisikin tosiasiassa vesijättöä.

Asian selvittelyssä kävi ilmi, että ostajalle rantatonttina myyty kiinteistö onkin tosiasiassa metsäpalsta ja siihen ei kuulu ollenkaan omaa rantaa. Rannassa havaittu vesijättö on koko tontin levyinen ja ulottuu enimmillään 40 metrin päähän rantaviivasta. Myös rannassa olevat ja kauppakirjalla myydyt venevaja, sekä varastorakennus sijaitsevat kokonaisuudessaan vesijättömaalla.

Ostaja on reklamoinut havaitusta virheestä välittäjää 9.10.2015 eli välittömästi tiedon saatuaan. Vastaavasti ostaja on reklamoinut havaitusta virheistä myyjille 12.10.2015.

Reklamaatioiden jälkeen ostaja on selvittänyt vesijätön laajuutta. Kiinteistön tarkoituksenmukaiseksi käyttämiseksi ostaja on 15.10.2015 hakenut vesijätön lunastamista. Vesijätön lunastamiseen liittyvä alkukokous on pidetty 22.6.2016. Samassa yhteydessä suoritetuissa mittauksissa toimitusinsinööri P N***an on käynyt läpi kiinteistön RN:o 2:35 rajapyykit ja rantaraja oli mitattu maastossa. Mittauksista on laadittu kartta, sekä keilauskuva josta vesijätön asema ja sen laajuus ilmenee (KJA 3). Mittausten perusteella kävi ilmi, että vesijätön pinta-ala oli yhteensä 8.170 m2, eli tosiasiassa lähes puolet ostajalle myydyn tontin pinta-alasta. Tämä vesijätön pinta-ala sisältyi jo kaupassa myytyyn maa-alueeseen (KJA 4). Vesijättöalue 8.170 m2 siis sisältyy kauppakirjassa myytyyn 2,2690 ha alueeseen, sekä kaupan yhteydessä esitetyn kartan mukaiseen kaupankohteeksi määriteltyyn maa-alueeseen. Ostaja on joutunut ostamaan rannassa sijaitsevan maa-alueen kahteen kertaan.

Vesijätön lunastustoimitusta on jatkettu 29.9.2016, jossa on selvitetty vesijätön tunastamisen edellytykset. Kiinteistöllä havaittu vesijättö on huomattavasti vaikeuttanut kiinteistön käyttämistä. Kuten myös 29.9.2016 pidetyn toimituskokouksen pöytäkirjasta voidaan havaita, kiinteistö on hankittu rantatonttina käytettäväksi. Vesijättö ei ole ollut kiinteistön ostajan tiedossa ennen kuin se ja sen tosiasiallinen laajuus on lunastustoimituksen yhteydessä ostajalle selvitetty. Ostaja on lisäksi ennen lunastamista kunnostanut osan vesijätöstä tonttikäyttöön.
Vesijätön lunastamisen edellytykset on katsottu täyttyväksi ja vesijättö on määrätty lunastettavaksi jatketussa toimituksessa määrättävää korvausta vastaan.
Päätös vesijätön lunastamisen johdosta määrättävästä lunastuskorvauksesta on tehty 18.10.2016 pidetyn toimituskokouksen yhteydessä (KJA 5). Toimitusmiehet määräsivät lunastuskorvaukseksi 3,30 € / m2. Vesijätön pinta-alan ollessa 8.170 m2, ostajalle maksuunpantu lunastushinta oli pyöristettynä 26.960,00 euroa. Tämän lisäksi vesijätön lunastamisesta ostajalle on aiheutunut kuluja lunastustoimitusmaksusta 2.030,00 euroa, vaivainsiirtoverosta 1.078,40 euroa ja lainhuudatusmaksusta 110,00 euroa. Vesijätön osalta ostajalle aiheutuneet kulut ovat siten yhteensä 30.178,40 euroa.

Vastaajien väitteet, että lunastusmenettelyssä vesijätöksi määritelty alue ei olisi vesijättöä ja että sen arvo olisi jotenkin virheellinen, ovat vääriä. Myyjän viittaama MK 10 luvun 11 §:n nautintasuoja koskee lainhuutoon perustuvaa omistusta, ei kiinteistön ulottuvuutta. Lainkohta ei siis mitenkään liity tähän asiaan. Lainhuuto on omistuksen kirjaus määrättyyn kiinteistöyksikköön. Lainhuutomenettelyssä ei käsitellä kiinteistön ulottuvuutta. Päinvastoin kuin vastaajat väittävät, L***a-tilaa ei ole muodostettu vuonna 2000. L***a on ollut kantatila (2:18) ja lohkomistoimituksessa 19.12.2000 on muodostettu lohkotilana l***n (2:34) ja kantatilaksi on jäänyt L***a, jonka numero on muuttunut 2:35:ksi. Lohkomistoimituksessa .on käyty rajantoimitus ainoastaan muodostetun lohkotilan osalta ja korjattu rajapyykkejä ainakin tilan 2:12 osalta. Tämä toimitus ei ole sisältänyt vesijätön määrittämistä tai sen lunastamista, eikä rajankäyntejä muihin naapuritiloihin. Se, onko kantatilaan jäänyt riittävästi maa-aluetta, on tuossa toimituksessa ollut ainoastaan kantatilan (2:35) ja lohkotilan (2:34) omistajien välinen asia. Vesijättö on luonnollisesti jo tuolloin ollut olemassa, mutta sen olemassa ololla ei ole mitään tekemistä ko. lohkomistoimituksen kanssa, Lohkomisen maastotyöt oli tehty aiemmin ennen lohkomistoimitusta ja asianosaiset eivät olleet lohkomistoimituksessa paikalla. Näin ollen kiinteistön 2:35 oikeudenomistajat (H R B***tin oikeudenomistajat) eivät ole toimituksessa valvoneet oikeuttaan. Jos tarkoituksena on tuolloin ollut, että tila olisi epävirallisiin karttoihin merkityn suuruinen, tila on jäänyt liian pieneksi. Mahdollisesti vesijätön mahdollisuutta ei kukaan ole tuolloin ajatellut ja ottanut huomioon. Tällä ei kuitenkaan ole mitään vaikutusta myöhempään vesijättöä koskevaan toimitukseen tai myyjän ja kiinteistönvälittäjän vastuuseen.

Ilmeisesti kiinteistötietoihin on siis jossain vaiheessa tullut virhe karttapiirustukseen pinta-alamäärätietoihin. Nämä ovat tietoja, jotka eivät luo saantoa, omistusoikeutta tai muuta oikeita tonttirajoja. Kiinteistörekisterissäkin todetaan, että nämä tiedot saattavat sisältää virheellisyyksiä.

Joka tapauksessa viranomainen on 2016 määritellyt myydystä alueesta merkittävän osan vesijätöksi ja määritellyt sille lunastushinnan. Lunastushinta on normaali perustuen yleiseen hintatasoon alueella, vastaajien väite, että kantaja olisi 2016 lunastustoimituksessa lunastanut sellaista maa-aluetta, joka olisi jo kuulunut L***a-tilaan, ei pidä paikkaansa. Tältä osin valmisteluistunnon riidattomaksi kirjattu lausuma "kiinteistön pinta-ala on kasvanut vesijätön lunastustoimituksessa 0,005 ha" on hieman epätäsmällinen. Pinta-ala on kasvanut 0,005 ha verrattuna kauppakirjassa myytyyn pinta-alaan, mutta ei kaupassa tosiasiallisesti ostajien saamaan pinta-alaan nähden. Erotuksen ostajat ovat joutuneet lunastamaan lunastustoimituksessa.

Siinäkin tapauksessa, että vastaajien väite joltain osin pitäisi paikkansa, on selvää, että kohteessa on ollut virhe. Ostetun alueen oikeusasema on ollut epäselvä.

Tierasite

Välittäjä on esitellyt kaupan kohdetta ostajalle 3.12.2011. Tässä katselmuksessa ostaja on nimenomaisesti tiedustellut välittäjältä naapurikiinteistön käyttöä ja mahdollisen tierasitteen olemassaoloa. Välittäjän antamien tietojen mukaan mitään tierasitetta koskien naapurikiinteistölle RN:o 2:24 kulkemista ei myytävään kiinteistöön kohdistu.

Kaupan tekemisen jälkeen on käynyt ilmi, että myytyyn kiinteistöön on jo ennen kaupantekoa kohdistunut tosiasiallinen tierasite perustuen suulliseen sopimukseen tierasitteesta. Kyseinen tie kulkee ostajan ostaman kiinteistön läpi. Sopimus on tosiasiassa tehty jo entisten kiinteistönomistajien aikana ja heidän suostumuksellaan. Vaikka tierasitetta ei oltu varsinaisesti kirjattu, kyseistä tietä on käytetty naapurikiinteistölle kulkemiseen säännöllisesti. Osaksi tähän vanhaan sopimukseen perustuen tierasite naapurikiinteistölle on perustettu yksityistietoimituksessa 19.4.2016. Myyjät tai välittäjä eivät ole kertoneet ostajalle myytyyn kiinteistöön kohdistuvasta tierasitteesta. Vaikka ostaja oli ennen kaupan tekemistä nimenomaisesti tiedustellut välittäjältä rasiterasituksista, kiinteistönvälittäjä ei ole selvittänyt tieoikeuden tosiasiallista tilannetta. Välittäjän olisi tullut selvittää kiinteistöön kohdistuvat sekä kirjatut, että kirjaamattomat oikeudet. Välittäjä on laiminlyönyt selonottovelvollisuutensa tierasitteen olemassaoloon liittyen.

Myyjien ja välittäjän laiminlyönneistä johtuen ostaja on joutunut läpikäymään oikeusprosessin tierasitteen kirjaamisen estämiseksi. Johtuen tien läheisyydestä tierasitteen myöntäminen myydyn kiinteistön lävitse vaikuttaa merkittävästi kiinteistön arvoon ja sen käyttämiseen.
Tierasitteen myöntämisen johdosta kiinteistön arvo on laskenut.

Ostajalle on aiheutunut viranomaisprosessista, sekä muusta asian hoitamisesta asiamieskuluja 12.273,57 euroa, sekä asianosaiskuluja 2.832,00 euroa. Vahingonkorvauksena vaadittavien kulujen määrä on yhteensä 15.105,57 euroa.

Reklamointi

Kantaja on reklamoinut molemmille vastaajille maakaaren mukaisesti kohtuullisessa ajassa molempien virheiden osalta. Kiinteistönvälittäjälle tieoikeusasian osalta on reklamoitu 18.4.2016.

Ostaja on esittänyt hinnanalennus- ja vahingonkorvausvaatimuksen kiinteistön virheiden johdosta myyjille. Myyjät eivät ole suorittaneet Ostajan vaatimaa hinnanalennusta tai vahingonkorvausta.

Ostaja on esittänyt hinnanalennus- ja vahingonkorvausvaatimuksen kiinteistön virheiden osalta Välittäjälle. Välittäjän vakuutusyhtiö F***b on 3.11.2015 antamallaan korvauspäätöksellä suostunut korvaamaan 50 % Ostajalle aiheutuneen vahingon määrästä Välittäjän toiminnan vastuuvakuutuksesta. Vakuutusyhtiö on katsonut, että myyjä ja välitysliike vastaavat vahingosta yhteisvastuullisesti. Vakuutusyhtiö on kuitenkin 5.12.2016 tekemällään korvauspäätöksellä muuttanut 3.11.2015 tekemäänsä päätöstä ja kieltäytynyt korvaamasta Välittäjän virheistä aiheutunutta vahinkoa. Päätöksen perusteluina vakuutusyhtiö on vedonnut siihen, että K J*** on ammatiltaan kiinteistönvälittäjä, ja että T T*** on myynyt 7/10 ostamastaan kiinteistöstä vaimolleen K J***lle.

K J***sen ammatilla ei ole merkitystä asian arvioinnin kannalta. J*** on ollut läsnä ostopäätöstä tehtäessä 15.12.2011 kaupantekotilaisuudessa. Tässä yhteydessä J*** on ollut kuluttajan asemassa ja hänellä ei ole ollut mitään syytä epäillä välittäjän silloin antamia tietoja.
J***sella on ollut oikeus luottaa välittäjän kohteesta antamiin tietoihin.

Edelleen ostajan myydessä 7/10 osaa kiinteistöstä J***selle kiinteistön virheet eivät ole olleet tiedossa. Ostajan ja J***sen välinen kauppa on tehty luottaen myyjien ja välittäjän ennen 15.12.2011 tehtyä kauppaa antamiin tietoihin. Koska ostaja vastaa täysimääräisesti myöhemmässä kaupassa ostajana toiminutta J***sta kohtaan kiinteistön virheistä, tällä myöhemmällä kaupalla ei ole mitään tekemistä nyt käsiteltävänä olevan, alkuperäiseen 15.12.2011 kauppaan liittyvän virhevastuun kannalta.

Sovittelu

Korvausvelvollisuuden osalta ei ole sovitteluperustetta. Vastuun jako tapahtuu välittäjän ja myyjän välillä, joka jo osaltaan toimii samaan suuntaan.

Sovintotarious

Kantaja on tehnyt asiassa sovintotarjouksia, ensin kaksi vuotta sitten 30.000 euron määrästä ja valmistelussa, kun on aiheutettu prosessikuluja, 45.000 euron määrästä. Tämä tulee ottaa huomioon oikeudenkäyntikulujen korvausvelvollisuutta arvioitaessa.

VASTAAJIEN VASTAUKSET

J***a ja P***a

Vaatimukset

Perusteet
J***a ja P***a (myyjät):
1. vaativat, että hinnanalennusvaatimus tulee
1.1 ensisijaisesti hylätä kokonaisuudessaan reklamaation ja vaatimusten esittämisen viivästymisen perusteella ja
1.2 toissijaisesti hyväksyä määrältään enintään 9 130,52 euron osalta
2. kiistävät vahingonkorvausvaatimuksen kokonaisuudessaan reklamaation ja vaatimusten esittämisen viivästymisen perusteella sekä myös perusteeltaan ja tässä vaiheessa myös määrältään ja vaativat vaatimuksen hylkäämistä kokonaisuudessaan.
3. vaativat vahingonkorvauksen sovittelua, mikäli heidät vastoin käsitystään velvoitettaisiin korvaamaan kantajalle jotain.
4. kiistävät kantajan oikeudenkäynti- ja asianosaiskuluvaatimuksen perusteeltaan ja vaativat vaatimuksen hylkäämistä kokonaisuudessaan.
5. vaativat, että kantaja on velvoitettava korvaamaan J***an ja P***an oikeudenkäynti- ja asianosaiskulut täysimääräisesti korkolain 4 § 1 momentin mukaisine korkoineen siitä lukien, kun kuukausi on kulunut tuomion antamisesta.

Hinnanalennusvaatimus / Vesijättö Reklamaation viivästyminen
J***an ja P***an (jatkossa myyjät) käsityksen mukaan T*** (jatkossa kantaja) on vaimonsa K J***sen kanssa tutustunut kiinteistöön huolella ennen kaupantekoa. Mikäli katsotaan, että myyjien tai välitysliikkeen olisi tullut vesijätön mahdollisuus havaita, myös kiinteistönvälittäjänä itse toimivan J***sen on täytynyt huomata vesijätön mahdollisuus. J*** on ostanut 14 osan kiinteistöä itselleen kantajalta 1.6.2012 (V5) ja 1/5 osan 13.9.2013 (V6). Kauppakirjassa 1.6.2012 J*** on vakuuttanut tehneensä kiinteistöllä katselmuksen ja tarkastanut kiinteistön rajat ja sen alueen. Kiinteistönvälittäjänä J***sen on täytynyt tullut huomaamaan vesijätön olemassaolo jo viimeistään 1.6.2012. Ei ole uskottavaa, että kantaja olisi siten saanut tietää vesijätön mahdollisuudesta tai olemassaolosta vasta loppuvuonna 2015. Kantaja on reklamoinut myyjille kirjeellä 12.10.2015 (V?).

Maakaaren 2:20 §:n mukaan ostaja ei saa vedota virheeseen, ellei hän ilmoita virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistaan myyjille kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän havaitsi virheen tai kun hänen olisi pitänyt se havaita. Myyjät katsovat, että kantaja on tullut tai hänen olisi pitänyt tulla tietoiseksi vesijätön olemassaolosta jo viimeistään 1.6.2012, eikä reklamaatiota kaupan virheestä ole näin ollen tehty maakaaren edellyttämässä kohtuullisessa ajassa. Kantaja on näin ollen menettänyt oikeutensa vedota virheeseen ja esittää sen perusteella vaatimuksia myyjille.

Vesijättö

Kiinteistön (L***a RN:o 2:35) edustalla ei ollut vesijättöä. Kantajan itse vireille laittama vesijätön lunastusprosessi vuonna 2016 oli tarpeeton ja tästä syystä vastaajat katsovat, että he eivät ole vastuussa siitä aiheutuneista kustannuksista tai vahingosta.

Vesijätön lunastuksessa vesijätölle tarvitaan oikeudellinen määritelmä, koska lunastus ei voi koskea mitään muuta aluetta kuin vesijättöä. Vesijätön on kuuluttava eri rekisteriyksikköön kuin siihen rajoittuva ranta-alue. Jos vesijättö ja siihen rajoittuva ranta-alue kuuluu samaan rekisteriyksikköön, ei vesijätön lunastusta voida tehdä. Vesijättö voi syntyä vasta sen jälkeen, kun kiinteistö on muodostettu. Oikeudellisessa mielessä vesijättönä ei pidetä sellaista muilta osin vesijätön oikeudellisen määritelmän täyttävää aluetta, joka on vesijätön syntymisen jälkeen luovutuksen ja sen perusteella tapahtuneen lohkomisen, vesijättöaluetta koskevan yhteisen maa-alueen jaon, vesijätön lunastamisen, yleisen pakkolunastamisen tai muun sellaisen toimenpiteen kautta vaihtanut omistajaa ja muodostettu omaksi kiinteistökseen tai liitetty toiseen kiinteistöön.

L***a on muodostettu 19.12.2000 lohkomalla. Tuolloin L***a on merkitty kiinteistörekisteriin toimitusinsinööri B K***tin toimesta pinta-alaltaan 2,269 ha suuruisena tilana, joka rajoittuu vesialueeseen 876-1.

Maanmittauslaitoksen toimituskokouksen pöytäkirjassa 29.9.2016 ei ole huomioitu vesijätön oikeudellista määritelmää päätettäessä vesijätön lunastusedellytyksistä. Kokouksessa ei ole myöskään huomioitu tuolloin ajantasaisia kiinteistörekisteritietoja, vaan ne on sivuutettu täysin.

Kantaja on todellisuudessa lunastanut 18.10.2016 hänelle jo kiinteistönmuodostamisoikeuden perusteella kuulunutta aluetta (vanhaa maata) vesijättönä. Toimituskokouksessa kiinteistö on käytännössä palautettu siihen pinta-alaan, joka on ollut merkittynä kiinteistörekisteriin koko 2000- ja 2010-luvun ajan.

Kiinteistön pinta-ala on kasvanut toimituksessa vain 0,005 ha. Lunastus ei ole käytännössä siis lisännyt kiinteistön pinta-alaa ja tästä syystä vesijättö ei ole voinut syntyä sen jälkeen, kun kiinteistö on muodostettu lohkomalla 19.12.2000. Lunastuksen jälkeen kiinteistö on noin 2,3 ha suuruinen rantatontti, jota se oli jo lohkomisen perusteella vuonna 2000.

Kantaja ei ole vastustanut tai valittanut toimitusinsinööri P N***in määräämästä lunastusmaksusta tai muista toimitukseen liittyvistä asioista. Kantaja on aiheuttanut itse itselleen vahingon, koska hän on laittanut vireille lunastusprosessin eikä ole valvonut omia oikeuksiaan tuon prosessin aikana tai kantaja ei ainakaan aktiivisesti pyrkinyt rajoittamaan vahinkoaan. Kalastuskunta, jolle kantaja on maksanut lunastushinnan oli jo menettänyt oikeutensa korvaukseen liittyen vuonna 2000 tehtyyn oikeusvoimaiseen lohkomiseen. Kantajille ei ole esitetty vaatimuksia koskien kiinteistön rajoja ja kiinteistöä oli nautittu yli 10 vuotta ominaisuuksiltaan sellaisena kuin se rekisteritietojen mukaan oli kaupantekohetkellä.

Kuten kantaja on lausumassaan (14.2.2019) todennut, niin lohkomistoimituksessa on tehty maastotyöt 12.6.2000kartoittaja S H***sen johdolla. Tällöin vesialueen 876:1 aluetta on liitetty kiinteistöön 2:35 (L***a). Kokous, joka on pidetty 30.10.2000 on ollut laillinen. Toimituksesta on myös tiedotettu laillisesti. Toimituksesta ei valitettu valitusaikana. Yhteisen vesialueen 876:1 aluetta on oikeusvoiman saaneella päätöksellä siirretty kuuluvaksi kiinteistöön 2:35. Päätös on kuitenkin osoittautunut jälkikäteen väärin perustein tehdyksi ja virheelliseksi. Vesijättöalue on siis tuolloin liitetty kuuluvaksi kiinteistöön 2:35 ja tämän johdosta siitä on tullut ns. vanhaa maata, jota ei voi enää lunastaa vesijättönä, koska kysymyksessä ei ole enää oikeudelliselta määritelmältä vesijätöstä. Lisäksi vesialueen 876:1 osakaskiinteistöt ovat menettäneet oikeuden esittää vaatimuksia koskien menettämäänsä aluetta. Kantaja vetoaa lausumassaan siihen, että kiinteistön oikeudenomistajat 2:35 eivät ole toimituksessa valvoneet oikeuttaan, mutta saman voi todeta vesialueen 876:1 osakkaista sekä kantajasta liittyen vesijätön lunastusprosessiin. Kantaja on lunastanut sille jo oikeusvoimaisella päätöksellä kuuluvaa aluetta ja tästä syystä vesijätön lunastusprosessi on ollut turha. Kantaja on itse aiheuttanut itselleen vahingon, kun hän on laittanut lunastusprosessin vireille ja ei ole valvonut oikeuksiaan. Vastaaja katsoo, että se ole vastuussa tästä prosessista aiheutuneista kuluista suhteessa kantajaan. Mikäli kiinteistörekisterissä on virhe liittyen rekisteriyksikön pinta-alaan, niin valtion tai kunnan on korvattava virheellisestä kiinteistörekisteritiedosta aiheutunut vahinko kiinteistörekisterilain (16.5.1985/392) 11 §:n perusteella. Saman lain 13 §:n mukaan mitä 11 ja 12 §:ssä on säädetty virheellisestä kiinteistörekisteritiedosta aiheutuvasta vahingonkorvausvelvollisuudesta, sovelletaan myös sellaiseen vahinkoon, joka on aiheutunut virheellisestä tiedosta kiinteistörekisteriotteessa. Vastaaja ei siis ole vastuussa vahingosta, joka on aiheutunut kiinteistörekisterissä olevasta virheestä.

Vaatimuksen määrästä

Vaikka vastoin myyjien näkemystä katsottaisiin, että reklamaatio vesijätön osalta olisi tehty ajoissa, tulee kantajan esittämien vaatimusten osalta huomioida hänen todellinen omistusosuutensa kiinteistöön. Hinnanalennuksen tarkoituksena on kauppahinnan alentaminen suhteessa virheen aiheuttamaan kiinteistön arvon alenemiseen. Kiinteistön kauppahinta on vuonna 2011 ollut 75 000,00 euroa. Kantaja on siis myynyt 7/10 kiinteistöstä vaimolleen kaupoilla 1.6.2012 ja 13.9.2013, kauppahinnan yhteismäärän ollessa 50 000,00 euroa. Kantaja on myynyt 7/10 kiinteistöstä samalla hinnalla kuin on osuuden itse ostanut eikä vahinkoa näin ollen ole näistä kaupoista aiheutunut. Näin ollen tarkasteltavaksi tulee vain se miltä osin kantajan nykyisen omistaman 3/10 kiinteistön määräosan arvo on alentunut virheen johdosta.

Hinnanalennuksen määrä voi olla enintään 9 130,52 euroa, joka summa
tulee vesijätön lunastuksesta aiheutuneista kuluista, jotka kulut tulee jakaa omistajien omistusosuuksien mukaisessa suhteessa. Kantaja omistaa 3/10 kiinteistöstä, joten vesijätön lunastuksesta kantajan osuudelle kohdistuu suoranaisia kuluja vain
-vesijätön lunastushinta: 30% x 26 960,00 euroa, 8088,00 euroa
-lunastustoimitusmaksu: 30% x 2 030,00 euroa, 609,00 euroa
-varainsiirtovero: 30% x 1078,40 euroa, 323,52 euroa
-lainhuudatusmaksu 110 euroa.
Yhteensä 9 130,52 euroa

Tämän enempää kantaja ei voi vaatia hinnanalennuksena myyjiltä. Kantaja on reklamoinut vesijättöasiasta 12.10.2015 ja tierasiteasiasta 15.6.2016. Kantaja ei ole ilmoittanut mitään määräosuuksien myynnistä vaimolleen ja myyjät ovat luulleet kantajan omistavan koko kiinteistön. Myyjät ovat itse omilla selvityksillään saaneet vasta kesäkuun 2016 lopulla tietää kantajan myyneen suurimman osan kiinteistöstä pois jo aiemmin. Myyjät katsovat, että kantajan olisi pitänyt tuoda asia esille itse jo reklamoidessaan kaupanvirheestä ensimmäisen kerran.

Kantaja on vedonnut siihen, että joutuisi sovittelemaan vaimonsa kanssa kiinteistökauppojen 2012 ja 2013 hintaa. Tämä väite on esitetty vasta 19.12.2016 eli yli viisi vuotta kaupanteon jälkeen.

Myyjä ei vapaudu vastuusta reklamaation viivästymisen johdosta, jos hän on menetellyt kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai törkeän huolimattomasti. Tapauksessa ei ole ollut olemassa myyjien puolelta sellaista menettelyä, joka poistaisikantajan reklamaation viivästymisen merkityksen.

On huomioitava, että kantajan vaimo - joka on riidattomasti ollut kiinteistöllä kantajan ja välittäjän kanssa ennen kaupantekoa 2011- on itsekin kiinteistönvälittäjä. Mikäli myyjien tai välitysliikkeen toiminta oikeuden puolesta katsottaisiinkin kunnianvastaiseksi ja arvottomaksi tai törkeän huolimattomaksi, on tällöin myös kantajan vaimon kiinteistönvälittäjänä tullut havaita vesijättö jo 2011 kun hän itse on tutustunut kiinteistöön ja viimeistään 1.6.2012 ostaessaan osuuden kiinteistöstä. Ei ole uskottavaa, että hän olisi jättänyt kertomatta havainnoistaan miehelleen. Vähintäänkin olisi selvää, että kantajan vaimo on tosiasiallisesti ollut tietoinen vesijätöstä ostaessaan osan kiinteistöstä 2012 ja 2013, ja siten reklamaatio ja vaatimukset hänenkin puoleltaan olisi esitetty kantajaa kohtaan liian myöhään. Mikäli kantaja vapaaehtoisesti korvaa vaimolleen jotain, vaikka olisi voinut perustellusti kiistää vaatimukset, eivät myyjät ole tällaisesta vastuussa. Huomioitavaa myös on, että sekä kantaja että hänen vaimonsa molemmat ovat olleet kantajan asiaa aiemmin hoitaneen P K***on päämiehiä toimeksiannon alusta lähtien, joten mitään riitaisuutta tai vaatimuksia heidän keskinäisessä suhteessaan ei voi olla tähän kiinteistöön liittyvien asioiden osalta. Riippumatta siitä missä asemassa kantajan vaimo on kaupantekotilaisuudessa vuonna 2011 tai myöhemmin ollut itse ostaessaan määräosia kiinteistöstä, tulee hänen tosiasiallinen ymmärryksensä ja tietoisuutensa ottaa huomioon asiaa arvioitaessa.

Vaatimuksia koko vesijätön lunastuksen kustannuksista ei voida myyjiä vastaan esittää vaan korkeintaan kantajan omaa omistusosuuttaan vastaavia.

Korkovaatimukset mahdolliselle hinnanalennukselle sinänsä ovat riidattomia.

Muuta

Myyjien tietoisuutta vesijätön olemassa olosta tai olisiko heidän pitänyt se tietää arvioitaessa on otettava huomioon, että kauppaa 2011 varten myyjät ovat esittäneet kiinteistörekisterin karttatulosteen (V4), jossa kiinteistön rajat on ilmeisesti merkitty väärin samoin kuin aiemmin karttatulosteessa 2009 (VI). Myyjät eivät ole osanneet kartan todenperäisyyttä millään lailla epäillä. Myyjät eivät ole olleet paikalla kun välittäjä on käynyt kantajan ja tämän vaimon kanssa kiinteistön rajoja läpi. Kyseessä ei ole maakaaren 2:17 §:n 1 momentin 3-kohdan mukainen laatuvirhe. Kyseessä ei myöskään ole maakaaren 2:19§:n mukainen oikeudellinen virhe.

Tierasite

Myyjät kiistävät kaikki vaatimukset tieoikeuteen perustuen sekä perusteeltaan että määrältään Kaupan kohteessa ei ole ollut laatuvirhettä eikä oikeudellista virhettä Myyjät eivät ole olleet tietoisia B D***gin ja S P***nin välisestä sopimuksesta 1990-luvulla silloisten maanomistajien kanssa. Myyjillä ei myöskään ole ollut tietoa siitä, että T***on kiinteistön omistajat/haltijat käyttäisivät tietä. Myyjät eivät itse ole käyneet omistusaikanaan tontilla kuin muutaman kerran eivätkä he ole myöskään havainneet tien käyttöä T***on toimesta. Tieto tällaisesta sopimuksesta on tullut täysin uutena myyjille kantajan reklamaation 15.6.2016 myötä. Näin ollen asiasta ei myöskään ole keskusteltu välitysliikkeen kanssa missään vaiheessa.

Kaupassa ei ole ollut tieoikeuden johdosta mitään myyjien vastuulla olevaa virhettä, johon kantaja voisi vedota. Yksityistielain 21 §:n mukaan "Milloin oikeus tehdä tie toisen kiinteistön kautta tai käyttä ennestään olevaa tietä taikka 12 tai 13 §:ssä tarkoitettu oikeus perustuu vain tämän lain voimassa ollessa tehtyyn sopimukseen, sitoo sopimus ainoastaan niitä, jotka ovat sen tehneet tai hyväksyneet taikka ovat näiden perillisiä." Myyjät eivät ole olleet tietoisia sopimuksesta eivätkä sellaista hyväksyneet. Sopimus ei ole sitonut myyjiä eikä se ole sitonut myöskään kantajaa.

Tieoikeus on sittemmin perustettu vuonna 2016 yksityistielain 8§:n ja 9§:n perusteiden mukaisesti, eikä vuosikymmeniä vanhalla sopimuksella näytä toimituksen perustelujenkaan mukaan olleen vaikutusta itse päätökseen (V9). Kantaja ei myöskään voi vedota tietämättömyyteensä voimassa olevan lain sisällöstä. Myyjillä ole ollut mitään velvollisuutta spekuloida mahdollisilla tulevilla viranomaistoimituksilla. Tieoikeutta on vaadittu perustettavaksi vasta kaupanteon jälkeen. Kaupan kohde ei ole poikennut sovitusta.

Myyjät eivät ole jättäneet mitään kertomatta tai antaneet virheellisiä tai
harhaanjohtavia tietoja tienkäytöstä; joten virhettä ei ole tälläkään perusteella. Myyjät eivät myöskään ole olleet tietoisia mistään kantajan virheellisestä käsityksestä tienkäytön Osalta, jota myyjät olisivat voineet oikaista. Edelleen myyjät eivät ole edes olleet tietoisia ennen heidän omistusaikaansa tehdystä sopimuksesta. Lisätieoikeuden perustamisesta ei myöskään aiheudu sellaista maakaaren tarkoittamaa vaikutuksellista vahinkoa tai haittaa, mikä oikeuttaisi hinnanalennusvaatimukseen. Mitään uutta tietä ei ole rakennettu eikä rakenneta ja olemassa olevaan tiehen on jo kaupantekohetkellä kohdistunut tierasite kiinteistöjen S***s ja l***en hyväksi, josta kantaja on ollut tietoinen kaupantekohetkellä (V4).
Yksityistietoimituksessa on kyse siis ollut siitä annetaanko vielä yhdelle kiinteistölle oikeus käyttää olemassaolevaa rasitetietä. Tierasitteen myöntäminen ei ole vaikuttanut kiinteistön arvoon eikä sen käyttämiseen eikä kiinteistön arvo ole laskenut.

Yksityistietoimituksen pöytäkirjan (V9, sivu 5) mukaan "Se, että olemassaolevaan tiehen perustetaan yksi uusi tieoikeus omalle rakennuspaikalle kulkemiseksi, jonka käyttö varsinkin tässä vaiheessa on vähäistä, ei aiheuta sellaista haitan lisääntymistä, joka aiheuttaisi kiinteistölle L***a 2:35 huomattavaa haittaa". Edelleen yksityistietoimituksen (sivu 8) mukaan "Liikenne yhtä uutta lomarakennuspaikkaa varten ei lisää tien käyttö siinä määrin, että siitä aiheutuisi sellaista lisähaittaa, mikä olisi korvattava." Myös maaoikeuden mielestä tierasitteesta kantajalle aiheutuva haitta on lähinnä tavanomaista (V10, sivu 10, kappale 3.4) eikä huomattavaa kuten kantaja on väittänyt sekä kanteessaan että tieoikeuden perustamista vastustaessaan.

Kantaja ei ole esittänyt reklamaatiota maakaaren edellyttämässä ajassa

Lisäksi myyjät katsovat, että kantaja on esittänyt reklamaation tieoikeuden osalta liian myöhään. Kauppa on tehty 15.12.2011 ja reklamaatio asiassa on esitetty vasta 15.6.2016 eli 4,5 vuotta kaupanteon jälkeen. Yksityistietoimituksen 19.4.2016 pöytäkirjan mukaan D***t ovat tehneet ensimmäisen hakemuksen jo 17.11.2015. Myyjät katsovat, että kantaja on viimeistään tuolloin 17.11.2015 tullut tietoiseksi tienkäytöstä ja reklamointi vasta 15.6.2016 on näin ollen tapahtunut liian myöhään. Kantaja on kaupanteosta lähtien käyttänyt kiinteistöä aktiivisesti muun muassa rakentaen sinne. Näin ollen hänen on täytynyt havaita myös tien tosiasiallinen käyttö T***n toimesta jo paljon aiemmin. Maaoikeuden tuomiosta (sivu 5) ilmenee, että lisätieoikeuden saanut kiinteistö on käyttänyt kyseistä tietä vaikka sillä ei ollut ollutkaan tieoikeutta. Yksityistietoimituksen 19.4.2016 pöytäkirjan (sivu 3) mukaan kyseistä tietä on käytetty T***o-kiinteistölle kulkemiseen sen valmistumisesta saakka eli yli 20 vuotta. Kantaja ei ole voinut olla havaitsematta tien käyttöä. Myyjät sen sijaan eivät ole käyttäneet kiinteistöä omistusaikanaan eivätkä siten ole voineet tehdä havaintoja tien käytöstä.

Myyjät siis katsovat ettei kaupankohteessa ole ollut laatuvirhettä eikä oikeudellista virhettä tien käyttöön ja tieoikeuteen liittyen ja vaatimukset tulee näin ollen hylätä. Lisäksi myyjät katsovat, että reklamaatio tien käyttöön ja tieoikeuden perustamiseen liittyen on esitetty liian myöhään. Reklamaatiota ei ole tehty maakaaren edellyttämässä kohtuullisessa ajassa siitä kun kantaja on havainnut virheen tai hänen olisi pitänyt se havaita. Kantajalla ei ole oikeutta tämänkään vuoksi vaatia mitään korvauksia tierasitteen johdosta. Reklamaatio tien käyttöön ja tieoikeuden perustamiseen liittyen on esitetty liian myöhään ja kantaja tämän vuoksi menettänyt mahdollisen oikeutensa esittää vaatimuksia.

Vahingonkorvausvaatimus

Kantaja ei ole selvittänyt perustuuko vahingonkorvausvaatimus vesijättöasiaan, tieoikeusasiaan vai molempiin eikä sitä mistä vaadittu määrä tarkemmin ottaen muodostuu. Tässä vaiheessa määrä näin ollen kiistetään kokonaisuudessaan.

Myyjät katsovat, että vaatimus tulee hylätä jo sillä perusteella, että kantaja on reklamoinut kiinteistön virheestä liian myöhään ja siten menettänyt oikeutensa vaatia korvausta virheen perusteella.

Myyjien käsityksen mukaan kantajan vaimo on ollut toisena myötäpuolena sekä tierasiteasiassa että vesijätön lunastukseen liittyvässä asiassa ja täten kantajan osuus aiheutuneista kuluista voi olla korkeintaan puolet.


Vesijätön lunastustoimituksesta syntyneet asiamieskulut ovat luonteeltaan vahingonkorvausluontoisia. Myyjät ovat luottaneet maanmittauslaitokselta saatuun kiinteistönrajat sisältävään karttaan (Vl,V4). Kiinteistön virhe ei johdu myyjien puolella olevasta huolimattomuudesta eikä myyjillä näin ollen ole velvollisuutta korvata vahinkoa (maakaari 2:32§). Myyjät myös toteavat ettei asiamiehen käyttö ole ollut pakollista viranomaisvetoisessa lunastustoimituksessa eivätkä myyjät tästäkään syystä ole korvausvastuussa asiamieskuluista. Puolet asiamieskuluista kuuluu kantajan vaimon osuudelle.

Tierasiteoikeudenkäynnin asiamieskulut kiistetään kokonaisuudessaan perusteettomina. Kyse on vahingonkorvaukseksi luonnehdittava kuluerä, josta myyjät eivät ole vastuussa. Tien käyttöä koskevan sopimuksen olemassaolo ei ole ollut myyjien tiedossa kaupantekohetkellä eikä tierasitetta ollut virallisesti perustettu kaupantekohetkellä. Tierasitetta ei ole ollut olemassa kaupantekohetkellä ja kiinteistöstä annetut tiedot rasitteista, käyttöoikeuksista ja käyttörajoituksista ovat pitäneet paikkaansa. Rasitteen olemassaolo - tai pikemminkin sen perustaminen kaupan jälkeen - ei siis ole millään tavoin ollut tai voinut tulla myyjien eikä myöskään välittäjän tietoon ennen kaupantekoa. Myöskään välittäjä ei ole toiminut asiassa huolimattomasti tai velvollisuuksiaan laiminlyöden. Maaoikeudessa on käsitelty uuden tierasitteen perustamista eikä maaoikeuden tuomionkaan perustelujen mukaan 1990-luvulla tehdyllä tienkäyttösopimuksella ei ole ollut vaikutusta asian arviointiin. Lisäksi on huomioitava, että asiamieskulut ovat olleet
tarpeettomia. Myyjät katsovat ettei kantajalla ole ollut mitään tosiasiallisia perusteita vastustaa tietoimitusta.

Vahingonkorvauksen sovittelu

Maakaaren 2:32 §:n mukaan vahingonkorvausta voidaan sovitella, jos se on kohtuuton ottaen huomioon sopimusrikkomuksen syy, vahingon aiheuttajan mahdollisuus ehkäistä vahinko ja toisen sopijapuolen myötävaikutus vahinkoon sekä muut olosuhteet. Myyjät vaativat vahingonkorvauksen sovittelua, mikäli heidät vastoin käsitystään velvoitettaisiin korvaamaan kantajalle jotain.

Oikeudenkäynti- ja asianosaiskulut

Myyjät ovat kiistäneet heihin kohdistetut vaatimukset perusteeltaan kokonaisuudessaan sekä määrältään aiemmin esitetysti. Näin ollen myös myyjiin kohdistetut kantajan asianajo- ja asianosaiskulut kiistetään perusteeltaan kokonaisuudessaan.

Sovintotarjous

Myyjät ovat yrittäneet sopia asiaa ja välttää oikeudenkäyntiä. Myyjät ovat 5.12.2016 esittäneet sovintotarjouksena 5 000,00 euron suuruista korvaussummaa kantajalle. Myyjät ovat 5.1.2017 esittäneet kantajalle sovintotarjouksen, jonka mukaan he suorittaisivat riidan ratkaisemiseksi kantajalle 10 000 euroa ja osapuolet vastaisivat omista oikeudenkäynti­ ja asiantuntijakuluistaan (V11). Kantaja ei ole vastannut esitettyyn sovintotarjoukseen vaan on nostanut kanteen. Myyjät pyytävät, korkeimman oikeuden tapaukseen 2008:52 viitaten, sovintotarjouksen huomioimista oikeudenkäyntikulujen jakautumisessa mikäli heidät velvoitetaan suorittamaan kantajalle jotain.

Vastaaja on tehnyt asiassa sovintotarjouksen 5.1.2017, joka oli määrältään 10 000 euroa. Tämä sovintotarjous ylitti määrältään esimerkiksi sen mitä kantaja on vesijätön lunastuksen osalta maksanut omistuksensa suhteessa (kantaja omistaa kiinteistöstä 3/10). Kantajan osuus vesijätön lunastamisesta aiheutuneista kuluista oli 9 130,52 euroa. Tämä on otettava huomioon oikeudenkäyntikulujen korvausvelvollisuutta arvioitaessa.

A***a Kiinteistövälitys Oy

Vaatimukset

Perusteet
A***a Kiinteistönvälitys Oy (jäljempänä välittäjä)

1. vaatii, että kanne hylätään kokonaan perusteettomana sekä perusteen että määrän osalta
2. vaatii, että vaatimus kantajan oikeudenkäyntikulujen ja asianosaiskulujen korvaamisesta hylätään
3. vaatii, että kantaja velvoitetaan korvaamaan täysimääräisesti kaikki oikeudenkäynti- ja asianosaiskulut tässä asiassa korkolain mukaisine vuotuisine korkoineen oikeudenkäymiskaaren 21. luvun 8 pykälän 2. momentin osoittamasta päivästä lukien

Tapahtumista

Vastaaja toimi välitysliikkeenä kiinteistön kaupassa, jossa M J***a ja P P***a myivät kantajalle L***an kaupungin S***kylä - kylässä sijaitsevan L***a - nimisen tilan n:o *** (kiinteistötunnus
***-***-*-**) (jäljempänä kaupan kohde) osoitteessa F***tie ***, 0***0 K***kylä joulukuun 15. päivänä 2011.

Vastaaja oli solminut M J***an ja P P***an kanssa toimeksiantosopimuksen, jonka mukaan kiinteistön pinta-ala oli 2,269 ha ja jonka mukaan kiinteistöllä ei ollut rasitteita, jotka eivät ilmenneet kiinteistönrekisteriotteesta.

Kaupan kohteesta oli laadittu myyntiesite (A2), jonka mukaan kyseessä oli vapaa-ajan tontti 2,27 ha, tasainen metsäpalsta/rantatontti, jossa 250 m rantaviivaa itään ja rakennusoikeutta yhteensä 150 m2. Kohdetta markkinoitiin siis tasaisena tonttina, jonka pinta-ala ja osuudet yhteisiin alueisiin ja jonka rasitteet olivat kiinteistörekisteriotteen mukaiset ja jolla oli rakennusoikeutta.

Kantaja ja Kantajan puoliso K J*** suorittivat Kaupan kohteessa katselmuksen 3.12.2011 ja tarkastivat tällöin kiinteistön rajat ja sen alueen. Vastaajan kiinteistönvälittäjä K R***t esitteli kiinteistöä virallisen kiinteistörekisteriotteen ja kiinteistörekisterikartan pohjalta.

Kantaja on 1.6.2012 päivätyllä kauppakirjalla kauppahinnalla 37.500 euroa (A4) myynyt määräosan A Kaupan kohteesta puolisolleen K J***selle ja edelleen 13.9.2013 päivätyllä kauppakirjalla kauppahinnalla 15.000 euroa (A5) myynyt 1/5 Kaupan kohteesta puolisolleen K J***elle. 13.9.2013 päivätyn kauppakirjan mukaan kantaja omistaa kaupan kohteesta 3/10 osaa.

Kantaja on hakenut ja saanut 22.1.2013 rakennusluvan kokonaisalaltaan 106 suuruiselle vapaa-ajanasunnolle (A6) perustuen 29.3.2012 tehtyihin suunnitelmiin kaupan kohteessa.

OIKEUDELLISISTA PERUSTEISTA

Reklamaatiosta

Tässä asiassa kantaja ja K J*** ovat ensimmäisen kerran olleet yhteydessä välittäjään vasta syksyllä 2015 eli lähes neljän vuoden kuluttua kauppakirjan allekirjoittamisesta. Kantaja ja K J*** ovat tällöin väittäneet, että kiinteistö ***-***-*-** on saanut rasitesopimuksen mukaisesti tienkäyttöoikeuden tilaan ***-***-*-**. Kanteessa mainitun vesijätön osalta kantajan asiamies on ensimmäisen kerran ottanut yhteyttä välittäjään vasta tämän jälkeen.

Tässä asiassa kauppakirja on tehty 15.12.2011, joten reklamointi välittäjälle tierasitteen osalta huhtikuussa 2016 ja vesijätön osalta lokakuussa 2015, on tapahtunut liian myöhään, joten kantaja on menettänyt oikeuden vaatimusten esittämiseen välitystoimeksiannon takia.

Kantaja on menettänyt oikeuden esittää välittäjälle vaatimuksia kauppakirjan osalta, koska kantaja on reklamoinut asiassa liian myöhään. Reklamointi vasta lähes neljän vuoden kuluttua siitä, kun kantaja on saanut omistus- ja hallintaoikeuden kaupan kohteeseen ei missään nimessä ole tapahtunut kohtuullisessa ajassa. Oikeuskäytännössä reklamaatiosta kiinteistönvälittäjille on kohtuullisena aikana yleensä pidetty muutaman kuukauden aikaa.

Maakaaren 2 luvun 25 §:n 1 momentin mukaan" Ostaja ei saa vedota virheeseen, ellei hän ilmoita virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistaan myyjälle kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän havaitsi virheen tai kun hänen olisi pitänyt se havaita." Hallituksen esityksen mukaan reklamoinnin tavoitteena on virhetilanteiden nopea selvittäminen (HE 120/1994). Kiinteistön ostajalla on velvollisuus ilmoittaa myyjälle ja kiinteistönvälittäjälle kohtuullisessa ajassa virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistaan, jotta hän säilyttää oikeutensa vedota virheeseen. Hallituksen esityksen mukaan ostajan tulee toimia aktiivisesti ja huolellisesti. Noudattaen korkeimman oikeuden oikeusohjetta (esimerkiksi KKO 2008:8 ja KKO 2016:69) ajan kuluminen perustaa myyjälle oikeutetun luottamuksen siihen, että kaupan kohteessa ei ole virhettä tai että mahdolliset virheet ovat ostajalle merkityksettömiä. Oikeuskäytännössä ostajan kohtuullisena reklamaatioaikana suhteessa kiinteistönvälittäjään pidetty muutaman kuukauden aika ilmenee myös esimeriksi hovioikeuden ratkaisussa (Turun hovioikeus 12.8.2016 Tuomio Nro 829).

Maakaaren 2 luvun 22 §:n 1 momentin mukaan " Ostaja ei saa laatuvirheenä vedota seikkaan, joka olisi voitu havaita kiinteistön tarkastuksessa ennen kaupan tekemistä. " Maakaaren 2 luvun 22 §:n 2 momentin mukaan" Ostaja ei saa virheenä vedota seikkaan, josta hänen täytyy olettaa tienneen kauppaa tehtäessä. "

Tässä asiassa kantaja on kauppakirjassa ilmoittanut tutustuneensa kaupan kohdetta koskeviin asiakirjoihin, minkä lisäksi kantaja on tehnyt ennen kauppakirjan allekirjoittamista kaupan kohteessa katselmuksen puolisonsa K J***nin kanssa, joka on ammatiltaan laillistettu kiinteistönvälittäjä. Kantaja on 1.6.2012 ja 13.9.2013 päivätyillä kauppakirjoilla myynyt määräosat kaupan kohteesta puolisolleen K J***n. Kantaja on hakenut vuonna 2012 ja saanut rakennusluvan vapaa-ajan asuntoon kaupan kohteeseen 22.1.2013, joten kantajan on täytynyt selvittää kaupan kohteen alue ja rasitteet asianmukaisesti. Kantajan on täytynyt ymmärtää ja tutustua kaupan kohteeseen yksityiskohtaisesti paljon ennen syys-lokakuuta 2015, joten reklamoinnin laiminlyönnin takia kantajalla ei enää olla oikeutta esittää mitään vaatimuksia välittäjälle kaupan kohteesta.

Vaikka välittäjä katsoo, että kanne on kokonaisuudessaan hylättävä kantajan laiminlyötyä reklamaation tekemisen ajallaan, välittäjä katsoo, että kantajan vaatimukset ovat myös muulta osin perusteettomia.

Välitysliikkeen vastuusta
Kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä annetussa laissa (1074/2000) (Välitysl) säädetään välitysliikkeen ja toimeksiantajan vastapuolen oikeuksista ja velvollisuuksista, kun vastapuoli hankkii välitettävän kohteen omistusoikeuden muuta tarkoitusta kuin elinkeinotoimintaansa varten. Välityslain 7 §:n mukaan" Välitysliikkeen on suoritettava välitystehtävä ammattitaitoisesti, huolellisesti ja hyvää välitystapaa noudattaen sekä ottaen huomioon toimeksiantajan ja myös tämän vastapuolen edut." Välityskin 9 §:n 1 momentin mukaan "Välitysliikkeen on välityskohdetta tarjotessaan annettava toimeksiantajan vastapuolelle kaikki ne tiedot, joiden välitysliike tietää tai sen pitäisi tietää vaikuttavan kaupasta...päättämiseen. "Asuntojen markkinoinnissa annettavista tiedoista annetun valtioneuvoston asetuksen (130/2001) 7 §:n 1 momentissa säädetään, että kiinteistön myyntiä koskevassa esitteessä on mainittava mm. maa-alueesta, sijaintikunta sekä kylä, kiinteistötunnus ja lähiosoite, pinta-ala, rakennusoikeus, alueella sijaitsevat rakennukset ja rakennelmat, alueen käyttöä tai luovutusta koskevat rajoitukset, kiinnitykset, ostajan maksettaviksi tulevat maksut sekä muut rasitukset ja rasitteet. Asetuksen 2. momentin mukaan esittelyssä on oltava nähtävinä mm. kartta ja selvitys myytävän alueen rajoista. Vastaaja on toiminut tämän mukaisesti tässä asiassa kaikella sillä huolellisuudella mitä välityslaki edellyttää noudattaen hyvää välitystapaa.

Vastaaja on antanut kantajalle kaikki edellä edellytetyt tiedot perustuen tuolloin voimassa olleisiin virallisiin asiakirjoihin. Kantaja tutustui mm. 7.12.2011 päivättyyn kiinteistörekisteriotteeseen (A3), jonka mukaan Kaupan kohteen maapinta-ala oli 2,2690 ha ja jonka mukaan kiinteistöä L***a (***-***-*-**) rasitti 19.12.2000 rekisteröity polku ja jonka mukana kiinteistöllä on osuus yhteiseen vesialueeseen ***-***-***-* .

Välityslain 14 §:n mukaan "Toimeksiantajan vastapuolella on oikeus saada välitysliikkeeltä korvaus vahingosta, jonka välitysliikkeen virheellinen menettely on hänelle aiheuttanut... " Tämän mukaisesti väitetyn vahingon tulee aiheutua välitysliikkeen virheellisestä menettelystä. Välittäjä ei ole toiminut tässä asiassa virheellisesti, vaan kantajalle on annettu kaikki lain ja hyvän välitystavan edellyttämä tieto kaupan kohteesta perustuen tuolloin voimassa olleisiin virallisiin asiakirjoihin.

KAUPAN KOHTEEN LAADUSTA

Kiinteistön alueesta

Välittäjä on antanut kantajalle tässä asiassa kaiken sen tiedon, minkä myyjät olivat välittäjälle antaneet sekä kaiken sen tiedon, mikä oli kaupan kohdetta koskevissa tavanomaisissa asiakirjoissa myyntiaikaan. Kiinteistön maa-alueen koko määräytyi yksiselitteisesti kiinteistörekisteriotteen mukaan ja se oli 2,2690 ha.

Kiinteistörekisteriotteen mukaan kiinteistöä rasitti mm. polku ja kiinteistöllä oli oikeus yhteiseen vesialueeseen. Kiinteistö oli ranta-alueella, mikä oli selvästi havaittavissa kartasta sekä
katselmuksessa. On notorinen tosiseikka, että eteläisillä ranta-alueilla maan kohoaminen saattaa siirtää rantaviivaa. Myyntiesitteen mukaan kyseessä oli "vapaa-ajan tontti " ja "tasainen metsäpalsta/rantatontti". Kaupan kohde oli ranta-alueella, ja myyntiesitteen kuvaus vastasi todellisuutta. Oikeuskirjallisuudessa "rantatontti"- termiä on käytetty myös tontista, jonka edustalla on vesijättöä. Kaupan kohdetta markkinoitiin vapaa-ajan tonttina ja siinä tarkoituksessa Kantaja on ottanut sen käyttöönsä haluamallaan tavalla, onhan Kantaja saanut 22.1.2013 rakennusluvan vapaa-ajan asunnolle.

Kaupan kohteen alue on muuttunut sen seurauksena, että kantaja itse ja K J*** hakivat maanmittauslaitokselta vesijätön lunastusta yhteisestä vesialueesta ***-***-***-*, jonka osakas kantajan ostama kiinteistö L***a (434-483-2-35) oli ollut myös kauppakirjan mukaan, ja minkä kantaja on myös ymmärtänyt.

Vesijätön lunastuksen pöytäkirjasta 22.6.2016 (VJA todiste 7) ilmenee, että "Vesialue on jätetty Suomenkylän isojaossa jaon ulkopuolelle ja se on siten muodostunut isojaon jakokunnan yhteiseksi. lsojaon järjestelyssä, AT 1:1-, rekisteröity 1.9.1898 vesialuetta ei ole käsitelty. Yhteisen vesialueen osakasluettelo on vahvistettu kiinteistönmääritystoimituksessa Tnro ****-******, rekisteröity 2.7.2005.

Vesijätön lunastuksen pöytäkirjasta 29.9.2016 (A8) ilmenee toimitusmiesten päätös, että " kiinteistön L***a ***-***-*.** ja yhteisen vesialueen ***-***-***-* välinen raja on luonnollinen raja vesialueen aikaisemmassa rantaviivassa. Veden pinnan laskun johdosta raja on tullut epäselväksi. Toimitusmiehet päättivät käydä kiinteistön 2:35 ja vesialueen välisen rajan maastomittauksen mukaisesti ja toimituskartan osoittamalla tavalla. " Pöytäkirjan mukaan kantaja ja
K J*** olivat läsnä toimituksessa. Pöytäkirjan mukaan " Asianosaisilla ei ollut huomautettavaa kiinteistön L***a 2:35 ja yhteisen vesialueen rajan määritykseen. "Kantaja oli siten itse hyväksynyt kaupan kohteen rajan muuttamisen suhteessa kiinteistön vesialueeseen.

Vesijätön lunastuksen pöytäkirjasta 18.10.2016 (A9) ilmenee, että toimitusmiehet määräsivät lunastuskorvaukseksi 26.960 euroa, minkä kantaja on hyväksynyt.

Kantajan itsensä hakeman lunastustoimituksen seurauksena kaupan kohteen kiinteistön L***a ***-***-*-** rajaa suhteessa vesialueeseen muutettiin korjaamalla kiinteistön pinta-alaa -0,8117 ha. Kantaja sai hakemuksensa mukaisesti oikeuden lunastaa vesijättöalueesta 0,8170 ha, jolloin lopputuloksena kiinteistön L***a ***-***-*-** uudeksi maa-alueeksi tuli 2,274 haja kokonaispinta-alaksi 2,274 ha. Lunastustoimituksessa oli siten kyse kantajan käynnistämästä muutoksesta kaupan kohteeseen, mistä välittäjä ei ole mitenkään vastuussa. Kantaja hoiti itse prosessin ja hyväksyi maanmittaustoimituksessa tehdyt rajankäynnin muuttamista, lunastusta ja lunastuskorvauksen määrää koskevat muutokset. Välittäjä ei voi olla missään vastuussa kantajan käynnistämästä hakemuksesta ja sen lopputuloksesta. Maanmittaustoimituksen pöytäkirjoista myös ilmenee, että alueen yhteisen vesialueen ja kiinteistöjen raja oli kartoitettu isojaon järjestelyissä ja mitattu 1800-luvulla. Välitystoimeksiantoaan suorittaessa välittäjällä ei ole ollut mitään syytä kyseenalaistaa vuoden 2011 kiinteistörekisteriotetta tai lähteä erikseen selvittämään alueen rajojen historiatietoja.

Maanmittauslaitoksen ylläpitämää kiinteistörekisteriä koskee julkinen luotettavuus, Välittäjällä on ollut oikeus luottaa siihen, että kaupan kohteen pinta-ala on ollut kiinteistörekisteriotteen mukaisesti 2,2690 ha. Tätä vahvistavat myös 19.12.2000 päivätty toimituskirja (TN****-******) lohkomistoimituksesta, josta ilmenee, että kaupan kohteen eli kiinteistön ***-***-*-** L***a pinta-ala on 2,2690 ha ja lisäksi se, että toimitus perustui maastotöihin, rajankäyntiin, rajamerkkien tarkistamiseen ja toimituskarttaan.

Vesijätöstä

Kantaja on ostanut vapaa-ajantontin, joka on ollut metsäpalsta/rantatontti ja jonka pinta-ala on ollut kiinteistörekisteriotteen mukaan 2,269 ha ja jolla on ollut rakennusoikeutta yhteensä 150 m2.
Kiinteistön tilanne on muuttunut, kun kantaja on itse hakenut vesijätön lunastusta. Kantaja on lausunut, että " kiinteistön tarkoituksenmukaiseksi käyttämiseksi hän on joutunut lunastamaan vesijätön." Kantaja siis itse katsoi, että osa kiinteistön maasta olisi vesijättöä, joka hänen olisi lunastettava itselleen. Kantaja ei ole kuitenkaan selvittänyt miten hänen tilanteensa muuttui lunastuspäätöksen jälkeen tai miksi lunastus olisi ollut tarkoituksenmukaista kiinteistön käyttämiseksi. Ennen lunastusta kantaja oli jo saanut rakennusluvan vapaa-ajanasunnolleen kiinteistöllä.

Aikaisemmin voimassa olleen kiinteistönmuodostamislain 38 §:n mukaan "sellainen vesistöä asianomaisella luvalla laskemalla syntynyt vesijättö, joka on joko viranomaisen suorittaman tai yksityisen jaon perusteella taikka /askemislupaan sisältyvän määräyksen nojalla joutunut jonkun omaksi eikä kuulu minkään tilaan, ja sellainen tilaan kuulunut vesijättö, joka on luovutettu toiselle sitä tilasta erottamatta, saadaan muodostaa tilaksi tai liittää kiinteistöön.” Kiinteistönmuodostamislain pykäliin 3 § 8 § ja 3 § 9§ sisältyivät säännökset erillisen vesijätön määritelmästä, sen tilaksi muodostamisesta tai kiinteistöön liittämisen edellytyksistä.

Tässä oikeudenkäynnissä ei kuitenkaan ole kyse vesijätön lunastamisen edellytyksistä, vaan vapaaajan tontin kaupasta. Kantaja aloitti itse lunastusprosessin, jonka seurauksena hän luovutti korvauksetta kiinteistön aluetta ja lunasti vesijättöä. Lunastusprosessista aiheutui kantajalle kustannuksina lunastuskorvaus 26.960 euroa ja lunastustoimituksen maksu 2030 euroa, mitkä kantaja itse hyväksyi. Kiinteistön kiinteistöoikeudellinen tilanne muuttui kantajan oman toiminnan seurauksena, kun kantaja itse haki lunastusprosessia ja hyväksyi sen lopputuloksen. Välittäjällä on ollut perusteltu oikeus luottaa kiinteistörekisteriotteeseen ja kiinteistörekisterin karttaan, joilla on julkinen luotettavuus. Valmistelui tunnon pöytäkirjaan merkitty "kiinteistön pintaala on kasvanut vesijätön lunastustoimisessa 0,005 ha " ei ole epätäsmällinen, vaan yksinertainen lopputulos verrattaessa kiinteistöön pinta-alaa 2,269 ha ja lunastustoimituksen jälkeistä pinta-alaa 2,274 ha. Kantaja on omalla toimnnallaan aiheuttanut lunastustoimituksen lopputuloksen eikä kantajalla ole mitään oikeutta vaatia siitä aiheutuvia kustannuksia välittäjältä.

Välittäjä ei voi olla korvausvastuussa Maanmittauslaitoksen julkiseen luotettavuuteen perustuvista tiedoista, jotka perustuvat Maanmittauslaitoksen toimiin, eikä välittäjän toiminnalla ole syy-yhteyttä Maanmittauslaitoksen vuonna 2000 suorittamaan lohkomistoimitukseen eikä kantajan lunastuslupahakemukseen vuonna 2016.

Tierasitteesta

Ennen kauppakirjan allekirjoitusta kantaja sai välittäjältä tiedon kiinteistörekisteriotteesta, josta ilmenivät mm. kiinteistöä koskevat rasitteet ja käyttöoikeudet. Välittäjä oli saanut kiinteistöä koskevan selvityksen kiinteistön myyjiltä eivätkä he ilmoittaneet välittäjälle mistään muista kiinteistöä koskevista rasitteista kuin mitä kiinteistörekisteriotteesta ilmeni. Välittäjällä ei ole ollut mitään aihetta erikseen alkaa selvittää alueella mahdollisesti olevia rekisteröimättömiä rasitteita.

Kiinteistön T***o 2:24 osaomistajat R D***n, H K***j, S ja S D***g olivat hakeneet yksityistietoimitusta, joka oli aloitettu 19.4.2016. Hakemuksen tarkoituksena oli uuden tieoikeuden perustaminen kiinteistölle T***o 2:24. Hakijoiden tarkoituksena oli saada järjestetyksi uusi kulkuyhteys tilalle T****o 2:24. Tilalle oli jo olemassa kulkuyhteys, mutta yksityistietoimituksen hakijat hakivat kiinteistölleen parempaa kulkuyhteyttä. Toimitusinsinööri oli hyväksynyt hakemuksen ja antanut tilalle T***o 2:24 lisätieoikeuden pääosin kiinteistön ***-***-*-** L***a alueella sijoittuvaan tiehen ja samalla lakkauttanut aiemmin perustetun tien. Asiasta valitettiin maaoikeuteen, joka arvioi neljää eri tievaihtoehtoa ja päätyi lopulta olemaan muuttamatta toimitusinsinöörin ratkaisua, jolloin siis kiinteistölle T***o 2:24 perustettiin tieoikeus rasittamaan kiinteistön L***a ***-***-*-** alueella jo ollutta yksityistietä. Maaoikeuden pöytäkirjasta ei ilmene, että asiassa olisi ollut Kantajan väittämällä tavalla suulliseen sopimukseen perustuva tierasite, vaan maaoikeus arvioi asiaa uuden tieoikeuden perustamisena ja neljää eri vaihtoehtoa vertaillen. Kyseessä oli siis uuden tierasitteen perustaminen vuonna 2016 eikä välittäjä voi olla mitenkään vastuussa siitä. Kiinteistölle T***o 2:24 oli jo kulkuyhteys, mutta tietoimituksessa hakijat olivat hakeneet parempaa kulkuyhteyttä. Välittäjällä ei ole ollut mitään mahdollisuuksia arvioida vuonna 2011, että kiinteistön L***a ***-***-**-* alueella olevaan yksityistiehen annettaisiin myöhemmin käyttöoikeus toiselle kiinteistölle. Kantaja on itse hoitanut tietoimitusta koskevan oikeudenkäynnin ja vastaa itse omalta osaltaan sen lopputuloksesta eikä kantajalla ole mitään oikeuksia vaatia prosessin lopputuloksesta korvauksia välittäjältä.

Vahingonkorvauksesta ja hinnanalennuksesta

Kantajalla ei ole oikeudellisia perusteita vaatia välittäjältä hinnanalennusta, koska välittäjä on toiminut kiinteistönvälittäjänä, ei myyjänä asiassa.

Kantaja on vaatinut vahingonkorvauksena viranomaisprosessista ja asian hoitamisesta asiamieskuluja 12.273,57 euroa ja asianosaiskuluja 2.832,00 euroa, mutta kantaja ei ole mitenkään yksilöinyt tai perustellut näitä vaatimuksiaan. Kantaja ei ole mitenkään näyttänyt, että tällaiset kulut olisivat aiheutuneet välittäjän toiminnasta eikä sitä, että välittäjä voisi olla niistä vastuussa.
Kantaja on vaatinut, että vahingonkorvauksena välittäjältä myyjän vastuulla olevaa hinnanalennusta. Kantajalla ei ole oikeudellisia perusteita vaatia välittäjää korvaamaan kantajalle myyjältä vaadittua hinnanalennusta.

Maakaaren 2 luvun 20 §:n mukaan myyjä vastaa hänen puolestaan toimineen kiinteistönvälittäjän antamista tiedoista. Kantajalla ei kuitenkaan ole oikeudellisia perusteita vaatia välittäjää, joka on kiinteistönvälitysliike, vastaamaan myyjiltä vaadituista hinnanalennuksesta ja vahingonkorvauksesta.

Jotta kantajalla olisi oikeus vahingonkorvaukseen, olisi välittäjän pitänyt menetellä virheellisesti. Kaiken edellä olevan mukaisesti välittäjä on toiminut huolellisesti ja asiantuntevasti eikä kantaja ole osoittanut mitään syy-yhteyttä vaatimiensa määrien perusteella välittäjän toimintaan.

Kantaja on vielä todennut, että kiinteistön väitettyjen virheiden voidaan katsoa täyttävän myös maakaaren 2 luvun 19 §:n mukaisen oikeudellisen virheen määritelmän. Kantaja ei ole kuitenkaan perustellut toteamustaan. Selvää on, että välittäjä ei ole missään vastuussa tällaisesta toteamuksesta, jota ei ole mitään selvitetty tai perusteltu.

Koska kantajan kanne on liian myöhään jätetty ja perusteeton, ei kantajalle ole oikeutta vaatimiinsa asianosaiskuluihin eikä oikeudenkäyntikuluihin.

Kaiken edellä olevan perusteella välittäjä kiistää kaikki kantajan vaatimukset perusteiltaan ja määriltään. Välittäjä on toiminut asiassa ammattitaitoisesti, huolellisesti ja hyvää välitystapaa noudattaen. Kantaja on laiminlyönyt reklamoinnin tekemisen ajallaan, minkä takia hän on menettänyt oikeuden vaatimusten tekemiseen. Kantaja ei ole yksilöinyt vahingonkorvausvaatimuksiaan. Kantaja omistaa 3/10 kaupan kohteesta eikä hänen väittämillään vahingoilla ole mitään syy-yhteyttä välittäjän toimintaan.

Oikeudenkäyntikulujen korvausvelvollisuudesta

Oikeudenkäyntikuluvaatimus on perusteeton, koska perusteita kanteen hyväksymiselle ei ole.

Kantaja lausuu esittäneensä 30.000 euron määräisen sovintotarjouksen ja myöhemmin 45.000 euron määräisen sovintotarjouksen ja katsoo, että ne tulisi huomioida oikeudenkäyntikulujen korvausvelvollisuutta arvioitaessa. Asiassa ei ole mitään perusteita kantajan vaatimusten hyväksymiselle, joten kantaja on velvoitettava korvaamaan täysimääräisesti välittäjän oikeudenkäyntikulut. Kantaja on itse aiheuttanut täysin tarpeettoman oikeudenkäynnin ja omalla toiminnallaan vielä pitkittänyt oikeudenkäyntiä.


LUETTELO TODISTEISTA

Kantaja

Kirjalliset todisteet

Henkilötodistelu
K1) Kauppakirja 15.12.2011K2) Myyntiesite
K3) Maanmittauslaitoksen karttatuloste ja keilauskartta ****-******
K4) Maanmittauslaitoksen keilauskartta 2016-05-18
K5) Maanmittauslaitoksen pöytäkirja 18.10.2016
K6) sähköposti 18.4.2016
K7) Toimituskirja 19.12.2000 (3 kokous)
K8) Toimituskirja 19.12.2000 (4 toimituksen tapahtumaluettelo)
K9) Kartta 19.12.2000
K10) Toimituskirja 19.12.2000 (rajamerkkiluettelo)

1) T T*** (todistelutarkoituksessa)
2) K J*** (puoliso)
3) P N***i (maanmittausinsinööri)

Vastaajat J***a ja P***a (myyjät)

Kirjalliset todisteet

Henkilötodistelu
V1) Kauppakirja 15.5.2009, kiinteistörekisteriote 20.4.2009 ja karttaote 9.4.2009
V2) (K2) Myyntiesite 2009
V3) (K1) Kauppakirja 15.12.2011
V4) Kiinteistörekisterin tietoja 7.12.2011 ja karttatuloste 7.12.2011
V5) Kauppakirja 1.6.2012
V6) Kauppakirja 13.9.2013
V7) Kirje 12.10.2015
V8) Keskitalon sähköposti 15.6.2016
V9) Yksityistietoimituksen 19.4.2016 pöytäkirja
V10) Vantaan käräjäoikeuden (maaoikeus) tuomio 8.9.2016
V11) Sähköposti 5.1.2017
V12) (K5) Maanmittauslaitoksen pöytäkirja 18.10.2016

1) P P***a (todistelutarkoituksessa)
2) M J***a (todistelutarkoituksessa)
3) K R***t (kiinteistönvälittäjä)

Vastaaja A***a Kiinteistövälitys Oy (välittäjä)

Kirjalliset todisteet
A1) (K1) Kauppaklrja 15.12.2011
A2) Myyntiesite
A3) (V4) Kiinteistörekisteriote 7.12.2011
A4) (V5) Kauppakirja 1.6.2012
A5) (V6) Kauppakirja 13.9.2013
A6) Rakennuslupa 22.1.2013
A7) Maanmittauslaitoksen pöytäkirja vesijätön lunastuksesta 22.6.2016
A8) Maanmittauslaitoksen pöytäkirja vesijätön lunastuksesta 29.9.2016 A9) (K5) Maanmittauslaitoksen pöytäkirja vesijätön lunastuksesta 18.10.2016
A10) (V10) Maaoikeuden tuomio 8.9.2016
A11) Kiinteistörekisteriote 3.5.2017
A12) (V4) Kiinteistörekisterin kartta 7.12.2011
A13) (K7-K10) Toimituskirja 19.12.2000 karttoineen
A14) Kiinteistörekisteriote 19.2.2019 vesialueesta

Henkilötodistelu
1) K R***t (kiinteistönvälittäjä)


KÄRÄJÄOIKEUDEN RATKAISU

Asian taustaa

Kantaja T T*** (ostaja) on ostanut 15.12.2011
allekirjoitetulla kauppakirjalla (K1) vastaajilta J***a ja P***a (myyjät) L***an kaupungin S***ä -kylässä sijaitsevan L***a-nimisen tilan RN:o 2:35. Kaupan kohdetta on välittänyt vastaaja A***a Kiinteistönvälitys Oy (välittäjä) edustajanaan LKV K R***t. Kauppahinta on ollut
75.000 euroa. Kohteen hinta ei ole määräytynyt pinta-alan mukaan. Ostaja on suorittanut kiinteistölle katselmuksen 3.12.2011.

Välittäjän laatiman kiinteistöesitteen (A2) mukaan kaupan kohteena on ollut Suvijärveltä tasainen metsäpalsta/vapaa-ajan rantatontti, jossa 250 metriä rantaviivaa itään. Tontin pinta-ala on ollut 2,269 ha ja rakennusoikeutta on ollut yhteensä 150 neliömetriä. Tontille on johtanut hyvä yksityistie.

Myyjät ovat vakuuttaneet ja vastanneet siitä, että myytyyn kiinteistöön ei kohdistu muita rasitteita, oikeuksia tai osuuksia yhteisiin alueisiin, kuin mitä 7.12.2011 päivätystä kiinteistönrekisteriotteesta (V4) ilmenee.

Vesijätön lunastustoimituksen (K5, A7, A8) mukaan myydyn kiinteistön ranta-alue on ollut vesijättöä. Vesijätön pinta-ala on ollut yhteensä 8.170 m2. Lunastuskorvaus 26.960 euroa ja lunastustoimituksen maksu 2030 euroa. Lisäksi lunastuksesta on aiheutunut varainsiirtoveroa 1.078,40 euroa ja lainhuudatusmaksu 110 euroa.

Myytyyn kiinteistöön (L***a) on perustettu tierasite naapurikiinteistölle (T***o) yksityistietoimituksessa 19.4.2016 (V9).


Yhteenveto henkilötodistelusta

T T***

T*** on kertonut ostaneensa tontin vapaa-ajan tarkoituksiin. Katselmuksessa, jossa paikalla olivat hänen lisäkseen kiinteistönvälittäjä sekä T***sen nykyinen vaimo, käveltiin tonttia metsätietä, joka on tontin toinen raja, pitkin toiseen päähän ja rantaan. Kyseessä oli rantatontti ja tontti ylsi rantaan saakka. Rantaan saakka kasvoi puita. Vesijätöstä ei missään vaiheessa puhuttu mitään ja koko käsite on outo T***selle. Rasitteena piti olla vain rasitustodistuksen mukaiset tierasitteet. Katselmuksessa käveltiin mökille, jolla on tierasite. Lisäksi mökkiin meni tienpätkä, johon ei enää ole kulkuoikeutta. T*** on myynyt myöhemmin osan tilasta vaimolleen samojen tietojen perusteella, joilla itse oli ostanut kiinteistön. Myöskään rakennuslupa-asian yhteydessä ei noussut esiin kysymys mahdollisesta vesijätöstä. Tontille on rakennettu huvila ja sauna.

P P***a

M J***a
Vesijättöä ja tierasitetta koskeva tieto tuli ilmi vasta viereisen T***o-tilan myyntiesitteestä, jossa mainittiin, että tilalle on tieyhteys perille ja tontin edustalla mahdollisesti vesijättöä. Tässä vaiheessa on heti otettu yhteyttä myyjään ja kiinteistövälittäjään. T*** arvio yhteydenoton tapahtuneen muutaman viikon sisällä tiedon saamisesta. Vesijätön laajuus tuli tietoon vasta Maanmittauslaitoksen mittauksissa. Viranomaisen esittämä lunastushinta oli pakko hyväksyä eikä siihen ollut mitään sanomista. T***sella ei ollut tietoa T***o-tilalle kulkemisesta, koska hän oletti kaikkien tietä käyttävien menevän mökille, jolla oli tierasite. Myöhemmin T***o-tilalle haettiin tietoimituksessa tierasitetta, jota T*** puolisoineen vastusti. Hakijoiden mukaan tienkäytöstä oli olemassa suullinen sopimus. T***sen mukaan tierasitteesta aiheutuu haittaa, kun tontti myydään ja sinne aletaan rakentamaan ja seuraa kova liikenne. Toistaiseksi tila on yhä myymättä.

P***a on koulutukseltaan yo-merkonomi ja ammatiltaan yrittäjä. P***a on kertonut ostaneensa rantatontin puolisonsa M J***an kanssa vuonna 2009, jolloin sitä myi Kiinteistömaailma. Ennen kauppaa he kävivät katsomassa tonttia ilman välittäjää. Asiakirjat he saivat postitse. Tontti oli tasainen ja metsäinen ja koko rantaviivan oli leppää. P***a ja J***a ostivat tontin, jota myytiin rantatonttina, jolla noin 250 metriä rantaviivaa. Vesijätöstä hän ei ollut koskaan kuullutkaan eikä hänellä ollut epäilystäkään, ettäkö ranta olisi ollut vesijättöä. P***a kertoi, etteivät he koskaan rakentaneet tontille ja kävivätkin tontilla vain pari kertaa, koska perhe kiinnostui veneilystä ja päätti tontin myyntirahoilla ostaa suuremman veneen. P***an mukaan tontti oli myytäessä täysin luonnontilassa eivätkä he olleet tehneet tontilla mitään. Tontin myynnistä tehtiin toimeksiantosopimus A***an kanssa.

Välittäjä soitti P***alle katselmuksesta ja tarjousten pallottelun jälkeen kaupat tehtiin puhelimitse. P***an mukaan hänellä ei ole ollut tietoa tierasitteesta. P***alla ei ollut havaintoa kulkemisesta eikä tietoa suullisesta sopimuksesta. Kaupantekotilaisuudessa olivat läsnä hänen lisäkseen kiinteistönvälittäjä ja ostaja.

J***a on koulutukseltaan tradenomi ja on juuri perustamassa omaa yritystä. J***a on kertonut nähneensä vuonna 2009 tontin myynti-ilmoituksen netissä. Hän kävi P***an kanssa katsomassa tonttia ja he tekivät tarjouksen, joka hyväksyttiin. Tontti oli suorakaiteen muotoinen ja siellä kasvoi korkeita puita. Vesijättö ei ollut tuttu asia ennen tätä riitaa. J***a kävi tontilla kahdesti; kerran ennen ostotarjouksen tekemistä ja kerran sen jälkeen. Hänellä ei ollut tietoa, että tietä olisi käytetty viereiselle T***o-tilalle kulkemiseen.


K J***

J*** on T T***sen nykyinen vaimo ja ammatiltaan kiinteistönvälittäjä. Hän on ollut paikalla miehensä mukana tontin katselmuksessa. Tuolloin he kävivät läpi asiakirjat ja rajat. Ranta katsottiin. Mahdollista vesijättöä ei otettu esille välittäjän toimesta eikä hän itsekään havainnut sitä. Kohde oli hyvä rakennuspaikka ja rantapaikka ja puustoa oli rantaan saakka. Tierasitteiden piti olla rasitustodistuksen mukaiset. T***on, millä oli vanha rakennus olemassa, suullisesta rasitteesta ei annettu tietoa. J***sen mukaan oli tärkeää, että ostettava kohde on välitysliikkeellä myynnissä, jolloin voitiin luottaa siihen, että myynnissä noudatetaan hyvää välitystapaa. J*** on ollut katselmuksessa vain miehensä mukana, ei ostajana, ja puoliso on itsenäisesti tehnyt päätöksen tontin ostosta. Hän piti A***a LKV:ta luotettavana toimijana ja välittäjää vakuuttavana.

J*** katsoi myyntien hänen ja puolisonsa välillä olevan perheen sisäisiä asioita. Hänellä ei ostaessaan myöhemmin mieheltään osaa kiinteistöstä ollut tietoa vesijätöstä ja mistä olisi ollutkaan, kun ei myyjillä J***a ja P***akaan ollut sitä tietoa ollut, joten mistä tieto olisi voinut siirtyä myyjänä toimineelle miehelleen. Myöskään tierasitetta ei tuolloin vielä ollut tiedossa. Tontilta ei ollut mahdollista havaita minne rasitetietä pitkin kuljetaan. Hän oli sattumalta nähnyt T***on myynti-ilmoituksen. Ilmoituksessa oli mainittu kiinteistöllä olevan tienkäyttöoikeus sekä mahdollinen vesijättö. J*** oli soittanut kohdetta myyvälle kiinteistönvälittäjälle ja ilmoittanut ettei tieoikeutta ole ja saanut tiedon mahdollisesta vesijätöstä ja sen pohjalta alkanut selvittämään asiaa. Hän teki työtä, joka A***an olisi pitänyt tehdä. Reklamointi tapahtui heti, kun asia tuli tietoon. Reklamointi tapahtui jo epäilyn perusteella ja muutama viikko myynti-ilmoituksen näkemisen jälkeen. Rakennuslupamenettelyn aikana kysymys vesijätöstä ei ollut tullut esiin.

Vesijätön lunastusta oli jouduttu hakemaan, koska virhettä ei olisi voitu viedä eteenpäin. Vesijättö oli suurempi kuin osattiin arvata. Tietotaitoa kyseenalaistaa toimitusinsinöörin päätöstä asiasta ei ollut. Mikäli vesijättöä ei olisi lunastettu olisi ollut pelkona tilusvaihto tmv. toimenpide, jolla ranta-alue mahdollisesti menetettäisiin ja tontille oli jo rakennettu kallis rakennus. Tontilla, joka oli ostettu, oli rantaoikeus, jota ei todellisuudessa ollutkaan. Lisäksi oli tehty toimenpiteitä toisen
eli kalastustoimikunnan omistamalle alueelle. Vesijätön lunastuksen yhteydessä mitään maata ei luovutettu. Lunastuksella tila saatiin siihen kuntoon mikä sen alunperinkin piti ostohetkellä olla.

Tienkäyttöoikeus T***o-tilalle kiellettiin ja myöhemmin tierasitetta vastustettiin, koska nyt kuolinpesän nimissä olevan tontin tienkäyttö tulee lisääntymään rakennusoikeuden kasvaessa. Tierasitteeseen liittyvästä suullisesta sopimuksesta J*** kuuli vasta oikeudenkäynnissä. Jo
1950-luvulla tehty suullinen sopimus oli perusteena tierasitteelle. Tila haluttiin vain sellaisena kuin se oli myyty rasitteiden osalta.

J*** kertoi, että kiinteistövälityksessä luotetaan kiinteistötietojärjestelmästä saataviin tietoihin.
Kiinteistötietojärjestelmässä ei näy onko vesijättö on lunastamatta. J***sen mukaan Murtovaara A***a LKV:sta yritti korvaus-asiassa korvausten osalta vedota J***sen ammattiin.

P N***i
N***i on valmistunut vuonna 1985 Teknillisestä korkeakoulusta diplomi-insinööriksi ja toimii maanmittausinsinöörinä Maanmittauslaitoksella. N***i on toiminut toimitusinsinöörinä L***a-tilan vesijätön lunastustoimituksessa. N***i selvitti vesijätön määritelmää ja syntymistä sekä mitä lunastustoimitus pitää sisällään, mitkä lunastuksen edellytykset ovat ja kuinka lunastus voidaan toteuttaa. N***i kertoi, ettei L***a-tilan lohkomisessa 2000 -luvulla ole käyty rantarajaa. Raja on ts. siinä missä se on isojaossa määrätty. Rajankäynti käytiin vasta nyt lunastustoimituksessa. Raja ei muutu kartalla, vaan vesialueen ja maa-alueen raja voi muuttua ainoastaan rajankäyntitoimituksella. Nyt ei oltu käyty isojaon jälkeen mitään toimitusta. Vanhan isojaon välisen ja uuden rajan, joka kulkee nyt siinä missä varpaat kastuvat, välinen alue on vesijättöä.

N***i vahvisti, että toimituskirjaan merkityt tiedot pitävät paikkansa ja selvitti tarkemmin lunastuskorvauksen määrittelyä. Lunastuskorvaus tulee suorittaa 3 kk:n kuluessa loppukokouksesta. Maksamattomasta lunastuskorvauksesta tulee merkintä kiinteistötietojärjestelmään. Kiinteistötietojärjestelmässä eivät näy lunastamattomat vesijätöt, joista rajaa ei ole käyty. Kaikki Suomen alueet kuuluvat johonkin rekisteriyksikköön, myös yleiset vesialueet ja kaikki vesijätöt voidaan lunastaa.

Nyt lunastettu vesijättö ei kuulunut L***an. N***i kertoi rajan olleen helposti nähtävissä, johtuen hänen usean kymmenen vuoden ammattitaidosta ja arkistotutkimuksesta, jonka hän oli tehnyt. N***illa oli ollut tieto vesijätön olemassaolosta jo ennen alkukokousta. L***a ei luovuttanut maata toimituksessa. Ostaja ei ole voinut ostaa vesijättöä kaupassa 2011, koska se ei ole kuulunut myyjän omistamaan tilaan. Hinnanmäärityksessä on huomioitu KKO:n lausumien periaatteiden mukaisesti, että L***a oli ostettu siinä uskossa, että tila ulottuu rantaan. Nyt muodostuva tontti on rantatontti. Mikäli olisi tiedetty vesijätöstä, olisi myyntihinta ollut alhaisempi. N***in mukaan metsäpalstan hinta on noin 5 000 euroa/ha. Pääarvo on kuitenkin rakennusoikeudessa. Lunastuskorvaus on viranpuolesta käsiteltävä asia. N***in mukaan vesialueen osakaskunta oli järjestäytynyt. Kalastuskunnan edustaja oli läsnä toimituksessa sekä muutama vesialueen osakkaista.

Rekisterikartta vesijätöstä ja ja toimituskartta maan pinta-alasta perustuvat eri aineistoon minkä johdosta niissä voi olla eroja. Vesialue on isojaossa jätetty yhteiseksi eikä toimituskarttaa ole tehty. Vuoden 2000 lohkomisessa tehty koko tilan kartta on liittynyt.muuhun kuin rantarajaan. Kyseinen kartta on siten tältä osin mahdollisesti virheellinen ja epätarkka.

K R***t

R***t on koulutukseltaan merkonomi, LKV ja toimii A***a Kiinteistövälitys Oy:ssä kiinteistönvälittäjänä. Kyseisen kaupan aikaan hän toimi myyntineuvottelijana eikä hänellä vielä tuolloin ollut LKV tutkintoa suoritettuna. Hän sai toimeksiannon A***an Helsingin konttorista. Hän asioi ainoastaan P***an kanssa puhelimitse ja postin välityksellä. P***alta hän sai aikaisemman myyntiesitteen sekä kartan ja koko toimeksianto hoidettiin postitse. R***t tapasi myyjistä P***an vain kerran kaupantekotilaisuudessa. Kohde laitettiin nettiin ja hän sopi näytön ostajan kanssa kohteessa. Tilaisuudessa hänellä oli mukana kartta, jonka P***a oli hänelle lähettänyt ja myyntiesite. Näytettäessä kirjallista todistetta A12 R***t kuitenkin arvelee, että hänellä on ollut mukanaan kyseinen kartta, koska se on otettu järjestelmästä toimeksiannon aikana. Katselmuksessa oli paikalla ostajan lisäksi tämän puoliso.

Tontti oli pitkä ja kapea ja sillä oli paljon puita rantaan asti. Rakennusoikeudella oli ostajalle suuri merkitys. Rantaa käytiin läpi ja tierasitteita. R***t ei muista miten rajat käytiin läpi tai löytyikö rajapyykkejä tai etsittiinkö niitä edes. R***t ei epäillyt vesijättöä eikä hän muista puhuttiinko vesijättö-asiasta. Hänen kertomansa mukaan hänelle ei tullut mieleenkään, että rannassa olisi vesijättöä. Rasitukset olivat rasitustodistuksen mukaiset ja koskivat oikeutta käyttää tietä, joka kulki L***-tontin yläreunassa. Tontilla meni myös polku, jota S***s-tilalla oli oikeus käyttää. R***t hoiti henkilökohtaisesti naapurilta luvan poistaa tämä polkurasite, koska se oli ostajan ehtona kaupalle. Tässä yhteydessä ei kyseisten naapureiden toimesta tullut esiin toisen tontin eli T***n mahdollista tienkäyttöoikeutta. R***stilla ei ollut tietoa tienkäyttösopimuksesta. R***stin mukaan kiinteistötietojärjestelmän tiedot ovat faktoja.

Havaintoja kirjallisesta todistelusta

K1) Kauppakirja 15.12.2011
Todisteesta ilmenee yllä asian taustaa kohdassa mainitut asiat. Lisäksi kauppakirjaan on kirjattu, että ostaja saa poistaa omalla kustannuksellaan rasitteen koskien polkua. Liitteenä on ollut
Stensnäs-kiinteistön omistajan/oikeudenhaltijan luopuminen rasitteista/käyttöoikeuksista.

K2) Myyntiesite
Kyseessä on Kiinteistömaailman myyntiesite vuodelta 2009 eli esite, jonka perusteella myyjät J***a ja P***a ovat ostaneet nyt riidan kohteena olevan kiinteistön. Ilmoituksen sisältö vastaa myyntiesitettä A2.

K3) Maanmittauslaitoksen karttatuloste ja keilauskartta 2015-516365 Kuvista ilmenee tontin rajan ja vesirajan välinen alue. Tontin raja on vedetty rajapyykistä 68 rajapyykkiin 1 ja rajan ja veden väliin jää suurehko alue. Tulosteisiin on kirjattu, että kiinteistön tarkka alueellinen ulottuvuus selviää toimituskirjoista ja maastosta.

K4) Maanmittauslaitoksen keilauskartta 2016-05-18
Kyseinen karttatuloste on ostajan mukaan esitetty ostajalle kaupanteon yhteydessä. Tuloste kuitenkin päivätty 18.5.2016. Kartta vastaa kuitenkin karttaa V1. Tuloste on epäselvä ja siihen tontin veden puoleinen raja on vahvennettu/piirretty vedenrajaan saakka versus K3 samalle päivälle päivätyssä selkeämmässä karttatulosteessa.

K5) Maanmittauslaitoksen pöytäkirja 18.10.2016
Kyseessä vesijätön lunastustoimitusta koskeva toimitusinsinööri N***in pöytäkirja. Pöytäkirjaan kirjattu todistajana kuullun N***in kertomalla tavalla korvauksen arvioinnin periaatteet eli sitä koskeva lainsäädäntö, oikeuskäytäntö ja muu ohjeistus. Pöytäkirjasta selviää, että lunastavan kiinteistön omistajat ovat kiinteistön ostaessaan luulleet nyt lunastettavan vesijätön kuuluvan kiinteistöön. Lunastuksen seurauksena muodostuu rantaan rajoittuva tontti. Toimitusmiehet toteavat, että vesijättö on rantatontin erityisen tärkeä osa. liman vesijättöä ei lunastavaa tonttia edes voi pitää rantatonttina, sillä vesijättöalue on huomattavan syvä. Vesijättö on myös kantavaa maata ja vain aivan rantakaista on vetinen. Tyypillinen merenrantakiinteistöön lunastettava vesijättö on erilaista aluetta. Vesijättö on kiistatta vesialueeseen kuuluvaa ja kalastuskunnan omaisuutta. Kalastuskunnalla on oikeus saada alueesta vesijätöstä määrättävä täysi korvaus. Vesijätön pinta-ala on ollut 8170 m2 ja lunastuskorvaus 26 960 €. Pöytäkirjasta käyvät ilmi lisäksi korvauksen maksamista koskevat säännöt ja uhka merkinnästä rasitustodistukseen, lainhuudatusvelvollisuus ja varainsiirtoveron määrä 4 % korvaussummasta sekä lunastustoimituksen maksu 2030 €.

K6) sähköposti 18.4.2016
Sähköposti on osoitettu S S***ille F***m vakuutusyhtiöön, jonka 23.12.2015 toimittamaan viestiin aiheella Kopio korvauspäätöksestä A***a LKV / T***, on vastattu. Kyseinen sähköposti on toimitettu kopiona A***a LKV:n edustajalle. Viestissä viitataan jo aiemmin käytyyn keskusteluun välitysliikkeen
korvausvastuusta koskien vesijättöä ja lunastusprosessin etenemistä ja kustannusten tarkentamista kunhan ne saadaan selville. Uutena vaatimuksena vakuutusyhtiön tietoon saatetaan tieoikeutta koskeva asia, josta ostaja on reklamoinut välitysliikettä 14.9.2015.
Vaatimus/reklamaatio on ollut viestin liitteenä. Viestistä käy ilmi, että naapurikiinteistön omistajat olivat myymässä kiinteistöään ja ilmoittivat rasitetieksi ostajan kiinteistön läpi kulkevan tien. Myyjiä oli oikaistu ja heille oli ilmoitettu, ettei kyseistä rasitetta ole perustettu. Tämän johdosta naapurikiinteistö hakee nyt rasitetien perustamista. Viestissä ilmoitetaan, että rasitteen perustamista tullaan vastustamaan ja siitä aiheutuu kustannuksia. Viestin mukaan ennen kauppaa asiaa oli nimenomaan kysytty välittäjältä. Myös tätä koskien sähköposti on sisältänyt liitteen.
Vahingon määrä tullaan ilmoittamaan sen täsmennyttyä.

K7) Toimituskirja 19.12.2000 (3 kokous)
K8) Toimituskirja 19.12.2000 (4 toimituksen tapahtumaluettelo)
K9) Kartta 19.12.2000
K10) Toimituskirja 19.12.2000 (rajamerkkiluettelo)
Toimituskirjasta ilmenee, että kyse on ollut lohkomisesta koskien tilaa ***-***-*-** L***a, jonka pinta-ala on ollut 1,7830 ha.
Toimituksen on perusteena on ollut määräalan luovutuskirja, jolla on luovutettu noin 16 ha metsäalueen määräala. Rajankäynti on koskenut ainoastaan kiinteistöjen L***a ***-***-*-** ja S***s
***-***-*-** välistä rajaa. Läpi käytiin rajat rp 3-2-1. Uusi putkipyykki N:o 23 rakennettiin pyykin N:o 2 vanhalle paikalle maastossa havaittujen rajamerkkien ja toimituskartan mukaan. Lisäksi rakennettiin uudet putkipyykit N:ot 33 ja 49. Kiinteistöjaon muutoksena on kiinteistöstä (2:18) syntynyt lohkokiinteistö l***en (2:23) ja kantakiinteistö L***a (2:35). Kantakiinteistölle on jäänyt emäkiinteistön osuudet yhteisiin vesialueisiin. Myös tieoikeus ja polkuoikeus kiinteistölle S***s NR:o 2:12, jotka on alunperin rekisteröity vuonna 1955, on merkitty kantakiinteistölle. Lohkokiinteistölle l***en on lisäksi perustettu uusi tieoikeus kantakiinteistöön. Toimituksen tapahtumaluettelosta käy ilmi, että lohkomisessa uuden lohkokiinteistön l***en pinta-alaksi on merkitty 17,4540 haja kantakiinteistön L***a pinta-alaksi 2,2690 ha. Lohkomistoimituksen kartta on rannanpuoleisen rajan osalta epäselvä; kyseisen raja ei ole ollut toimituksen kohteena.

V1) Kauppakirja 15.5.2009, kiinteistörekisteriote 20.4.2009 ja karttaote 9.4.2009
Todisteesta ilmenee, että kauppakirjan tiedot vastaavat kauppakirjan K1
tietoja. Kiinteistörekisteriotteen mukaan kiinteistön L***a maapinta-ala ja kokonaispinta-ala on 2,269 ha. Kauppakirjan liitteenä olevaan kiinteistörekisterin karttaotteeseen myytävä tontti on merkitty vaaleanpunaisella ja se rajoittuu veteen ts. raja piirretty kuten K4. Maastotietokanta ja kiinteistöjaotuksen karttaote on rajan suhteen epäselvempi ja vaikeaselkoisempi tulkita. Yhtenäinen rajaviiva kulkee kuitenkin kauempana vedenrajasta. Molemmista kartoista näkyy, että L***an rannanpuoleiset rajapyykit 68 ja 1 eivät sijaitse vedenrajassa. Maastotietokannan kartasta näkyy, että aivan vedenrajassa on rakennuksia. Kartoista näkyy, että rasitetie päättyy kiinteistörekisterin karttaotteen mukaan kiinteistön 2:24 (T***o) rajalle ja tältä osin tarkemman maastotietokanta kartan mukaan tie jatkuu aina kiinteistöllä sijaitsevalle rakennukselle saakka ja tiestä erkanee lyhyt tienpätkä kohti kiinteistöä 2:12 (S***s).

V4) Kiinteistörekisterin tietoja 7.12.2011 ja karttatuloste 7.12.2011 Rasitustodistuksesta käy ilmi samat tiedot kuin V1. Rasitetien leveys 6 m kirjattu näkyviin. Kiinteistörekisterin kartta sama kuin V1 ts. myytävä tontti on merkitty vaaleanpunaisella ja se rajoittuu veteen; vain hyvin haalealla taustalla näkyy kapea suikale "maa-aluetta" vahvistetun rajan ja veden välissä.

V5) Kauppakirja 1.6.2012
Ostaja on myynyt puolisolleen J***selle 1.6.2012 puolet L***a-tilasta samoilla tiedoilla kuin kauppakirjassa V1.

V6) Kauppakirja 13.9.2013
Ostaja on myynyt puolisolleen J***selle 13.9.2013 1/5 L***a-tilasta.

V7) Kirje 12.10.2015
Ostaja on 12.10.2015 reklamoinut myyjille vesijätön osalta.

V8) K***on sähköposti 15.6.2016
Ostaja on reklamoinut myyjille tierasitteeseen liittyen 15.6.2016 ilmoittaen T***o-kiinteistölle perustetusta tierasitteesta.

V9) Yksityistietoimituksen 19.4.2016 pöytäkirja
T***o-kiinteistön osaomistajat ovat 17.11.2015 allekirjoitetulla hakemuksella pyytäneet yksityistietoimitusta suoritettavaksi.
Arkistotutkimus vastaa todisteista K7-10 ilmenevää. L***a-tilan läpi kulkee tie koko rajan 33-49 matkalla. Pöytäkirjasta ilmenee, että kiinteistöjen T***o ja S***s omistajat ovat aikoinaan rakentaneet kyseisen tien silloisten maanomistajien suostumuksella ja että kiinteistölle T***o on kuljettu kyseistä teitä pitkin sen valmistumisesta saakka eli yli 20 vuotta. Viime vuosina käyttö on ollut vähäistä. Ostaja on ilmoittanut, ettei ollut tietoinen T***on käyttöoikeudesta.
Maastokatselmuksessa on selvinnyt, että tieltä on vapaa näkyvyys ostajan vapaa-ajan asunnolle. Tie jatkui kiinteistön T***o pihaan, jossa sijaitsee kiinteistön kesämökki. Ennen kiinteistöä T***o tie erkani myös kiinteistölle S***s.

Perusteluista ilmenee, että tilalle T***o johtaa ennestään oleva rasitetie, johon ko. kiinteistölle ei ole aiemmin perustettu oikeutta. Yksityistielain pääsäännön mukaan milloin ennestään oleva tie on tärkeä sellaisen kiinteistön tarkoituksenmukaista käyttöä varten, jolla ei ole oikeutta tähän tiehen, siihen on annettava tieoikeus. Maastokatselmuksessa voitiin todeta, että tämä tie on ollut kiinteistön T***o rakennuspaikalle johtava ainut käytössä oleva kulkutie. Näin ollen on tarkoituksenmukaista, että liikenne kiinteistölle T***o järjestetään olemassa olevaa tietä pitkin. Tieoikeuden ei katsottu aiheuttavan huomattavaa haittaa kiinteistölle L***a, vaikka tien läheisyyteen oli rakennettu uusi vapaa-ajan asunto. Rajankäyntejä ei suoritettu.

V10) Vantaan käräjäoikeuden (maaoikeus) tuomio 8.9.2016 Tuomiosta käy ilmi, että ostaja on puolisonsa J*** kanssa valittanut yksityistietoimituksesta ja vaatinut tieoikeuden
kumoamista. T***on osalta on viitattu tien käyttämiseen 1960-luvulta alkaen, tien rakentamiseen ja rakentamiskustannuksista vastaamiseen sekä tien käytöstä solmittuun suulliseen sopimukseen, jota jo pitkään on häiriöttä voinut noudattaa. T***on omistajien mukaan tie on ollut nykyisellä paikallaan ja nykyisessä käytössä jo ostajan ostaessa kiinteistön. Maaoikeus on katsonut saadun selvityksen perusteella, että tilalle T***o on kuljettu L***a tilan läpi kulkevan tien kautta, vaikka tilalla ei ole ollutkaan tieoikeutta. Maaoikeus ei ole katsonut olevan syytä toimitusratkaisun muuttamiseen. Ostaja sekä J*** on velvoitettu korvaamaan vastapuolen oikeudenkäyntikulut yhteensä 5234,78 euroa laillisine korkoineen.

V11) Sähköposti 5.1.2017
Myyjät ovat tammikuussa 2017 esittäneet 10 000 euron suuruisen sovintotarjouksen ostajalle vesijätön osalta.
A2) Myyntiesite
A***a LVK:n myyntiesite, jolla myydään vapaa-ajan rantatonttia, jossa 250 m rantaviivaa. Tiedot vastaavat myyntiesitettä K2.

A6) Rakennuslupa 22.1.2013
Ostajalle on myönnetty vapaa-ajan rakennukselle rakennuslupa 22.1.2013.

A7) Maanmittauslaitoksen pöytäkirja vesijätön lunastuksesta 22.6.2016 Vesialue on jätetty isojaossa jaon ulkopuolelle ja sen on muodostunut siten jakokunnan yhteiseksi. Vesialueen ja siihen rajoittuvien kiinteistöjen raja on käyty isojaossa. Ostaja on ollut halukas lunastamaan kiinteistönsä kohdalla olevan vesijätön kokonaisuudessaan. Rantaraja mitattiin maastossa. Rajan paikkaa osoitti paikoitellen hyvinkin selvä 0,5 m - 1,5 m korkea entinen rantapenkka. Penkan sijainti oli määritystarkkuuden rajoissa isojaon järjestelytoimituksen toimituskartan mukainen. Myös kiinteistön L***a rajamerkit kartoitettiin.

AB) Maanmittauslaitoksen pöytäkirja vesijätön lunastuksesta 29.9.2016 Rajankäyntiä koskevassa osiossa todetaan, että kiinteistön L***a rajapyykit ja yhteisen vesialueen rantaraja on mitattu maastossa. Toimitusinsinööri on sijoittanut toimituksen AT 1:8 kartan rajamerkkien ja voimalinjan sijainnin perusteella rekisterikartalle ja korjannut kiinteistön L***a ja yhteisen vesialueen rajan sen perusteella. Pöytäkirjaan sisältyy rajankäyntiä koskeva päätös, jonka mukaan kiinteistön L***a ja yhteisen vesialueen välinen raja on luonnollinen raja vesialueen aikaisemmassa rantaviivassa. Vedenpinnan laskun johdosta raja on tullut epäselväksi. Toimitusmiehet päättivät käydä kiinteistön ja vesialueen välisen rajan maastotoimituksen mukaisesti ja toimituskartan osoittamalla tavalla.

Pöytäkirjasta käy ilmi vesijätön lunastuksen edellytykset. Läsnä olleet yhteisen vesialueen osakkaat ovat todenneet, että vesijättö tulee lunastaa kiinteistöön L***a, koska vesijättö kuuluu kiinteistön yhteyteen eivätkä osakkaat voi sitä tarkoituksenmukaisesti käyttää. Tilusvaihdolla ei saada tarkoituksenmukaista lopputulosta. Pöytäkirjasta käy ilmi, että L***a kohdalle on veden pinnan laskun johdosta muodostunut vesijättöä, joka on 30 - 40 m leveä alue. Osa vesijätöstä on kunnostettu piha-alueeksi ja osassa on tehty hakkuita. Tontin eteläosan kohdalla olevalla vesijätöllä on kaksi heikkokuntoista venevajaa.
Naapurikiinteistön S***d (4:26) kohdalla olevalla vesijätöllä on F***tie-nimisen yksityistien kääntöpaikka ja rannassa venevalkama-alue. Vesijätön lunastusta koskevasta päätöksestä käy ilmi, että L***a tilan kohdalla olevaa vesijättöä voidaan tarkoituksenmukaisesti käyttää vain kiinteistön yhteydessä. Toisaalta vesijättö myös vaikeuttaa huomattavasti kiinteistön käyttöä. Kiinteistö on hankittu rantatonttina käytettäväksi ja vesijättö ei ilmeisesti ole ollut kiinteistön omistajien tiedossa ennen kuin se ja sen laajuus on tämän toimituksen yhteydessä heille selvitetty. Vesijättö on määrätty lunastettavaksi ja siirrettäväksi kiinteistöön määrättävää korvausta vastaan.

A11) Kiinteistörekisteriote 3.5.2017
Tilan L***a maapinta-ala ja kokonaispinta-ala on 2,274 ha. Kiinteistötoimitukset ja viranomaispäätöksen osioon on merkitty rajankäynti, vesijätön lunastus, jonka alle on merkitty maapinta-alan muutos +0,8170 ha, pinta-alan korjaus, jonka alle on merkitty maapinta-alan muutos -0,8117 ha kaikkien rekisteröintipäivän ollessa 22.11.2016 sekä yksityistietoimitus, jonka rekisteröintipäivänä on 2.12.2016. Otteen mukaan kiinteistörekisterin tiedoissa voi olla puutteita tai epätarkkuuksia.

A14) Kiinteistörekisteriote 19.2.2019 vesialueesta
Yhteisen vesialueen ***-***-***-* kokonaispinta-ala ja vesipinta-ala on 139,36 ha. Rekisteriote sisältää samat toimitukset kuin todiste A11. Pinta-alan korjauksen alle on kuitenkin merkitty maapinta-alan muutos +0,8170 haja vesipinta-alan muutos -0,8170 ha.

Näytön arviointi ja johtopäätökset

Kaupan kohteen sopimuksenmukaisuus - myyjän tiedonantovelvollisuus, välittäjän selvitysvelvollisuus ja ostajan selonottovelvollisuus

Maakaaren 2 luvun 17 §:n mukaan kiinteistössä on muun ohella laatuvirhe, jos kiinteistö ei ominaisuuksiltaan ole sellainen kuin on sovittu tai myyjä on ennen kaupan tekemistä antanut ostajalle virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon tai jättänyt ilmoittamasta tiedon kiinteistön
pinta-alasta taikka muusta kiinteistön laatua koskevasta vaikutuksellisesta ominaisuudesta tai kiinteistö salaisen virheen vuosi poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan edellyttää. Laatuvirheen osalta kyse on virheistä kiinteistön tosiasiallisissa ominaisuuksissa.

Myyjälle on asetettu kiinteistön kaupan kannalta vaikutuksellisia ominaisuuksia koskeva selonottovelvollisuus. Lain perusteluissa (HE 120/1994 vp) on nimenomaisesti todettu, ettei ostajan tule kärsiä siitä, että myyjä on omistanut kiinteistön vain lyhyen aikaa eikä siten välttämättä tunne kauppaan vaikuttavia kiinteistön ominaisuuksia. Antaessaan kaupan kohdetta koskevan tiedon myyjän on siten varauduttava siihen, että hän joutuu vastuuseen, mikäli tieto on virheellinen ja vaikutuksellinen. Myyjän tiedonantovelvollisuutta arvioidaan sen mukaan, mitä myyjän asemassa olevan pitäisi tietää omistamastaan kiinteistöstä. Myyjä ei siten vapaudu tiedonantovelvollisuudestaan sillä perusteella, ettei hän tiennyt kyseisestä viasta tai puutteesta. Myyjä vastaa kiinteistössä kaupanteon hetkellä olevasta virheestä, vaikka virhe ilmenee vasta myöhemmin. Ratkaisevaa on se, onko virheen peruste ollut olemassa jo kaupanteon hetkellä.

Maakaaren 2 luvun 19 §:n mukaan kiinteistössä on oikeudellinen virhe mm. silloin, kun ostaja voi menettää kiinteistön tai jotain siihen kuuluvaa kolmannelle henkilölle taikka jos myyjä on antanut ostajalle virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon kiinteistöön kohdistuvasta muusta toisen oikeudesta ja annetun tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan.

Tiedonantovelvollisuus käsittää kaikki kiinteistöön kohdistuvat toisten oikeudet ts. niin kirjatut kuin kirjaamattomatkin oikeudet. Myös kirjaamiskelvottomat oikeudet on ilmoitettava ja sivullisille kuuluvien oikeuksien sisällöstä on annettava oikea tieto. Kysymys voi olla myös sellaisesta sivullisen oikeudesta, jolla lähtökohtaisesti ei ole sivullissitovuutta, jolloin sivullinen saattaa menettää oikeutensa siitä tietämätöntä ostajaa kohtaan.

Maakaaren oikeudellista virhettä koskevan sääntelyn tavoitteena on, ettei ostajan tarvitse kärsiä sivullisen oikeudesta johtuvasta oikeusasemansa epäselvyydestä. Tästä syystä oikeudelliseen virheeseen vetoamiseen riittää, että sivullinen on esittänyt todennäköisiä perusteita sille, että kiinteistöön kohdistuu hänelle kuuluva MK 2:19.1 momentissa tarkoitettu oikeus. Lain mukaan ei edellytetä, että ostaja ensin ryhtyisi oikeudellisiin toimiin kolmatta vastaan. Ostajan ei myöskään tarvitse odottaa, että sivullisen oikeuden pysyvyys olisi vahvistettu tuomioistuimessa. Myyjän vastuu kiinteistön oikeudellisesta virheestä on perinteisesti ollut ankara eikä myyjä vapaudu vastuusta sillä perusteella, ettei hän tiennyt eikä hänellä ollut syytä epäillä virheen olemassaoloa.

Maakaaren 2 luvun 20 §:n mukaan myyjä vasta myös hänen puolestaan toimineen kiinteistönvälittäjän antamista tiedoista sekä selonottovelvollisuuden laiminlyönneistä.

Välitysliikkeen tulee oma-aloitteisesti hankkia kaikki ne tiedot, joiden se tietää tai sen pitäisi tietää vaikuttavan kaupasta päättämiseen. Tiedot on hankittava joko toimeksiantajalta tai viranomaisilta. Lain esitöissä on katsottu hyvän välitystavan edellyttävän, että välitysliike myös tutustuu kohteeseen sellaisten seikkojen havaitsemiseksi, jotka voivat vaikuttaa kaupasta päättämiseen. Kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä annetun lain 11 §:n mukaan välitysliikkeen tulee varmistua siitä, että sen kiinteistöstä antamat tiedot ovat oikeat ja riittävät. Välitysliikkeelle on asetettu selonottovelvollisuus mm. kiinteistöä koskevista rasituksista,rasitteista ja rajoituksista. Jos välitysliikkeellä on aihetta epäillä, että esimerkiksi toimeksiantajalta saatu tieto on virheellinen tai puutteellinen, sen on tarkistettava tieto ja oikaistava mahdolliset virheet. Välittäjän vastuu toteutuu silloin, kun hän on antanut ostajalle virheellisiä tietoja tai jättänyt selvittämättä sellaisen seikan, jonka selvittäminen olisi hänen tehtäviinsä kuulunut. Kiinteistövälittäjän suoritukselta voidaan vaatia korkeaa laatutasoa.

Maakaaren 2 luvun 22 §:n mukaan ostaja ei saa virheenä vedota seikkaan, joka olisi voitu havaita kiinteistön tarkastuksessa ennen kaupan tekemistä tai josta hänen täytyy olettaa tienneen kauppaa tehtäessä. Ostajalla ei ole kuitenkaan velvollisuutta ilman erityistä syytä tarkistaa myyjän kiinteistöstä antamien tietojen paikkansa pitävyyttä.

Vesijättö
Kaikki kuultavat ovat olleet yhtä mieltä siitä, että kaupan kohteena on ollut rantatontti, jolla on ollut omaa rantaa 250 metriä. Tämä käy ilmi myös myyntiesitteestä A2. Asiassa on R***stin ja P***an kertomuksilla selvitetty, että myyntitoimeksianto on tehty postin välityksellä. R***st on saanut postissa aikaisemman myyntiesitteen (K2) sekä kartan. Lisäksi välittäjä ja myyjät ovat keskustelleet puhelimitse ainakin katselmuksen aikana myyntihinnasta. R***t ei ollut käynyt myyntikohteessa ennen katselmusta. Asiassa on selvitetty, etteivät myyjät eikä ostaja eikä myöskään kiinteistönvälittäjä olleet tienneet vesijätöstä. R***t on kertonut ettei hänelle tullut mieleenkään, että ranta voisi olla vesijättöä. Mahdollisesta vesijätöstä ei oltu keskusteltu välittäjän ja myyjien välillä eikä myöskään välittäjän ja ostajan välillä. Myyjät ovat itse ostaneet kiinteistön samanlaisena rantatonttina (K2).

Ostaja ja J*** ovat kertoneet, että vesijätön mahdollisuus on tullut heidän tietoonsa vasta syksyllä 2015 naapuritontin T***on myynti-ilmoituksen perusteella. J*** on sen perusteella ottanut välittömästi yhteyttä kyseistä kiinteistöä myyvään välittäjään ja alkanut selvittää vesijätön mahdollista olemassaoloa myös kiinteistön L***a edustalla. Todisteesta V8 ilmenee, että myös toisen naapuritontin S***d kohdalla on vesijättöä. Asiassa on selvitetty, etteivät myyjät tai välittäjä ole yrittäneetkään selvittää mahdollisen vesijätön olemassaoloa. Väittäjä ei ole myöskään ilmoittanut ostajalle vesijätön mahdollisuudesta. Käytettävissä olleista alueen kartoista on kuitenkin havaittavissa epätarkkuuksia rannan puoleisessa rajassa. Kartoista näkyy etenkin selkeästi, että rajapyykit ovat kaukana veden rajasta.

Todistaja N***in kertomuksella sekä kirjallisilla todisteilla K5, A7 ja A8 on näytetty, että ostetun L***a kiinteistön edusta on tosiasiassa ollut vesijättöä. Vesijätön leveys on ollut 30-40 metriä ja vesijätön pinta-ala on ollut 0,8170 ha. Näin ollen myydyn kiinteistön maapinta-ala on ollut yli 8000 neliökilometriä pienempi ja koko ranta-alue on ollut vesijättöä. Ostaja oli kunnostanut osan vesijätöstä piha-alueeksi ja vesijätöllä oli suoritettu myös hakkuita. Vesijättö ei ole kuulunut kiinteistöön L***a vaan se on kuulunut kalastuskunnan omistamaan vesialueeseen. Vasta vesijätön lunastuksen yhteydessä on muodostunut rantaan rajoittuva tontti eikä L***aa ilman vesijätön
lunastusta ole voitu pitää rantatonttina.

Kaupan kohteessa on siten katsottava olleen virhe. Virheen voidaan luonteeltaan ja laadultaan katsoa sopivan sekä laatuvirheen mutta myös oikeudellisen virheen piiriin. Virheen voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan.

Tierasite
R***t on kertonut ostajalle, että kiinteistöä rasittaa ainoastaan rasitustodistuksesta ilmenevät rasitteet. Rasitustodistuksen mukaan kiinteistöä ovat rasittaneet kaksi tieoikeutta, jotka ovat kuuluneet kiinteistöille S***s ja l***en. Kiinteistöä on lisäksi rasittanut S***in polkuoikeus, jonka ostaja on kauppakirjan K1 mukaisesti saanut poistaa S***in omistajien kirjallisen suostumuksen perusteella. R***t on kertonut henkilökohtaisesti hankkineensa kyseisen suostumuksen S***sin omistajilta, koska se oli ollut kaupan toteutumisen ehtona. T*** ja J*** ovat kertoneet, että tierasitteista tiedusteltiin välittäjältä ja että ne olivat tärkeä asia kaupasta päätettäessä. Tätä tukee myös kirjallinen todiste K6. J***a ja P***a olivat käyneet kiinteistöllä vain muutamia kertoja eivätkä he olleet havainneet T***o kiinteistön mahdollista tienkäyttöä eivätkä he olleet tietoisia T***on tiekäyttöoikeudesta. Asiassa esitetyn näytön perusteella on selvinnyt, etteivät myyjät olleet keskustelleet välittäjän kanssa T***on mahdollisesta tieoikeudesta eikä välittäjä ollut myyjiltä asiaa tiedustellut. Välittäjä ei muutoinkaan ollut pyrkinyt selvittämään kiinteistön T***o mahdollista tieoikeutta.

Myöhemmin on tullut ilmi, että myös kiinteistöllä T***o on ollut tien rakentamisesta saakka käyttöoikeus tiehen. Tienkäyttöoikeus on perustunut suulliseen sopimukseen ja sitä on noudatettu aina siihen saakka kunnes T*** ja J*** ovat saatuaan tiedon tienkäytöstä kieltäneet sen. Tie on kulkenut kiinteistöllä T***o olevan mökin pihaan ja ollut ainoa käytössä oleva kulkutie. Kun ostaja on sittemmin kieltänyt T***o kiinteistön tienkäytön, ovat kiinteistön omistajat hakeneet tietoimitusta tieoikeuden perustamiseksi.

Tietoimituksessa tieoikeus on vahvistettu yksityistielain pääsäännön mukaisesti kyseiseen ennestään olevaan tiehen, joka on ollut tärkeä T***o kiinteistön tarkoituksenmukaista käyttöä varten ja joka on ollut ainoa kiinteistön T***o rakennuspaikalle johtava kulkutie eikä maaoikeus ole muuttanut kyseistä toimitusratkaisua (V9 ja V10).

Jo kauppakirjan V1 liitteenä on ollut selkeä kartta, josta käy ilmi rasitetien päättyminen T***o kiinteistölle. R***t on kertonut P***an lähettäneen hänelle kartan. Myös kauppakirjan K1 liitteenä olleesta kartasta näkyy tien päättyminen nimenomaan T***o kiinteistölle.
Kartta on ollut nähtävillä myös katselmuksessa. Vaikka ostaja on tiedustellut tieoikeuksien olemassaolosta välittäjältä ja vaikka tieoikeuksien laatu ja määrä ovat selkeästi olleet tärkeä osa kaupan toteutumisessa ja vaikka jo kartoista on ollut selkeästi nähtävissä tien päättyminen nimenomaan T***o kiinteistölle, eivät myyjät eikä välittäjä ole edes pyrkineet selvittämään kiinteistön T***o mahdollista tienkäyttöä ja tienkäyttöoikeutta ja sen perustetta ja laatua.
Kaupan kohteessa on siten katsottava tältä osin olleen oikeudellinen virhe ja virheen voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan.

Reklamaation oikea-aikaisuus

Maakaaren 2 luvun 25 §:n mukaan ostaja ei saa vedota virheeseen, ellei hän ilmoita virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistaan myyjälle kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän havaitsi virheen tai kun hänen olisi pitänyt se havaita.

Vesijättö

T*** on kertonut saaneensa ensimmäisen kerran tiedon mahdollisesta vesijätöstä naapurikiinteistön T***o myynti-ilmoituksesta, jossa oli ilmoitettu mahdollisen vesijätön olemassaolo. Tieto on tullut syksyllä 2015. Vesijätön mahdollisuus ei ollut tullut esiin katselmuksessa eikä myöhemminkään esim. rakennuslupaa haettaessa. Vesijätön laajuus selvisi vasta lunastustoimituksen yhteydessä. Asiasta on reklamoitu sekä myyjille että kiinteistönvälittäjälle muutaman viikon kuluttua tiedon saamisesta eli myynti-ilmoituksen näkemisestä. J*** on kertonut yhteneväisesti T***sen kanssa asiasta. Myöskään hänelle ei ollut tullut mieleenkään vesijätön mahdollisuus ennen ilmoituksen lukemista.
Myös J***a ja P***a sekä välittäjänä toiminut R***t ovat vastaavalla tavalla kertoneet, etteivät he tienneet vesijätön mahdollisuudesta eivätkä edes osanneet sitä epäillä. Kaikki kuultavat ovat yhteneväisesti kertoneet, että tontti on ollut metsäinen ja puustoa on ollut aina rantaan saakka. Todisteesta KS käy ilmi, että kyseinen vesijättö on poikennut tyypillisestä merenrantakiinteistöön lunastettavasta vesijätöstä. Lisäksi vesijätön laajuus on ollut huomattava ja sen leveys jopa 30 - 40 metriä (AB).

Edellä esitetyn johdosta käräjäoikeus katsoo näytetyksi, että vesijätön mahdollinen olemassaolo on tullut ostajan tietoon vasta myynti-ilmoituksesta syksyllä 2015 eikä hänen olisi pitänyt havaita sitä aiemmin.

Ostaja on toimittanut kirjallisen reklamaation myyjille vesijätön osalta 12.10.2015(V7). Ostaja on riidattomasti reklamoinut välittäjälle asiasta 9.10.2015.

Vaikka T***o-kiinteistön myynti-ilmoituksen tarkkaa ajankohtaa ei olekaan selvitetty, riidatonta on ollut se, että ilmoitus on ollut nähtävissä syksyllä 2015 ts. aikaisintaan elo-syyskuussa 2015. Reklamaatio vesijätön osalta on siten sekä myyjille että välittäjälle tehty kohtuullisessa ajassa.

Tierasite
Tieto kiinteistön T***o tienkäyttöoikeudesta on tullut ostajan tietoon samaisen T***o-kiinteistön myynti-ilmoituksen kautta, missä tienkäyttöoikeus oli mainittu. T*** on kertonut, ettei hän ollut havainnut aiemmin tietä käytettävän T***o-tilalle kulkemiseksi.
Rakennuspaikalta ei näy minne autot kulkevat ja T*** on olettanut kaikkien olevan menossa S***siin, jolla oli tierasite olemassa. J*** on kertonut yhteneväisesti T***sen kanssa asiasta. Myöskään myyjät J***a ja P***a eivät omana omistusaikanaan olleet tehneet havaintoja kulkemisesta
T***o-kiinteistölle. Todisteesta V9 ilmenee, että tienkäyttö on ollut vähäistä viime vuosina. T***sen mukaan kiinteistö on yhä myymättä.

Käräjäoikeus katsoo näytetyksi, että ostaja on tullut tietoiseksi myös tienkäyttöoikeudesta syksyllä 2015 ts. aikaisintaan elo-syyskuussa 2015.

Ostaja on toimittanut kirjallisen reklamaation myyjille tieoikeuden osalta 15.6.2016 (VB). Välittäjän vastauksen mukaan ostaja on asiassa ollut ensimmäisen kerran yhteydessä välittäjään syksyllä 2015. Todisteesta K6 käy ilmi, että ostaja on reklamoinut välitysliikkeelle tieoikeuden osalta 14.9.2015. Tieoikeuteen liittyvä vaatimus on lisäksi 18.4.2016 saatettu välitysliikkeen vakuutusyhtiön F***min tietoon.

Yllä olevan perusteella käräjäoikeus katsoo näytetyksi, että ostaja on reklamoinut kohtuullisessa ajassa välitysliike A***a LKV:ta.

Ostaja on reklamoinut asiasta myyjille ensimmäisen kerran kesäkuussa 2016 yksityistietoimituksen päätyttyä eli vasta noin 9 - 10 kuukauden kuluttua virheen tultua ostajan tietoon. Reklamaation on myyjiin nähden katsottava olevan liian myöhään tehty. Kanne on siten tältä osin hylättävä myyjiin nähden.


Hinnanalennus

Hinnanalennus virheen perusteella on mahdollinen aina, kun kiinteistö ei vastaa sitä, mitä ostajalla on oikeus vaatia ja se tulee kyseeseen kaikissa kiinteistökaupan virhetyypeissä. Hinnanalennus ei edellytä myyjän tuottamusta. Hinnanalennus edellyttää virheen vaikutuksellisuutta. Tarkoituksena on, että kauppahintaa alennetaan suhteessa virheen aiheuttamaan kiinteistön arvon alenemiseen.

Kyseisessä tapauksessa on ollut selvää, että kaupan kohteena on ollut rantatontti. Kuten yllä on kuvattu, myyty kiinteistö on kuitenkin tosiasiassa ollut metsätontti ja koko ranta-alue on ollut vesijättöä ja kuulunut kalastuskunnan omistamaan vesialueeseen. Vasta vesijätön lunastuksen kautta on L***a-kiinteistöstä tullut sellainen rantakiinteistö kuin sen olisi jo kaupan perusteella pitänyt olla. Vesijätön lunastushinta on ollut riidattomasti 26 960 euroa ja lunastustoimitusmaksu 2 030 euroa. Lisäksi lunastuksesta on aiheutunut varainsiirtoveroa 1 078,40 euroa sekä lainhuudatusmaksu 110 euroa. Yhteensä vesijätön lunastuksesta on aiheutunut kuluja 30 178,40 euroa. Sillä seikalla, että ostaja on myöhemmin myynyt eteenpäin osan kiinteistöstä, ei ole merkitystä arvioitaessa hinnanalennuksen määrää nyt käsiteltävässä asiassa, joka koskee yksinomaan kauppaa ostajana olleen T***sen ja myyjien J***an ja P***an välillä. Huomioiden vesijätön laajuus ja ranta-alueen olennaisuus kaupan kohteeseen ja hintaan, todistaja N***in kertoma vesijätön lunastuksen hinnanmuodostumisesta ja metsäpalstan arvosta, on vaadittua hinnanalennuksen määrää 30 178,40 euroa pidettävä kohtuullisena.

Vahingonkorvaus

Kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä annetun lain 14 §:n mukaan välitysliike on velvollinen korvaamaan vahingon, joka aiheutuu välitysliikkeen virheellisestä menettelystä toimeksiantajan vastapuolelle.

Välittäjä ei kertomansa mukaan ole tiennyt tai edes epäillyt vesijätön olemassaoloa. Kuten yllä aiemmin on jo todettu, välittäjä ei ole edes pyrkinyt selvittämään asiaa ja siten varmistumaan siitä, että rantakiinteistönä myytävä kiinteistö tosiasiassa on sellainen. Välittäjä on siten antanut virheellisen tiedon ja myynyt rantatonttina kiinteistön, jolla todellisuudessa vesijätöstä johtuen ei ole ollut väitettyä 250 metriä rantaviivaa. Käräjäoikeus katsoo, että välittäjän olisi tullut selvittää mahdollinen vesijätön olemassaolo. Kun välittäjä ei ole edes pyrkinyt tätä selonottovelvollisuuttaan täyttämään, on välitysliikkeen ammattitaito- ja huolellisuusvaatimuksen laiminlyönnin seurauksena ostajalle aiheutunut vahinkoa hänen joutuessaan lunastamaan vesijätön. Vahingon määrä on ollut vesijättöä koskevan virheen osalta vesijätön lunastamisesta aiheutuneet kulut 30 178,40 euroa.

Välittäjä ei myöskään aiemmin selostetun mukaisesti ole selvittänyt tai edes pyrkinyt selvittämään naapurikiinteistön T***o mahdollista tienkäyttöä ja perustetta ja siitä myytävälle L***a kiinteistölle mahdollisesti aiheutuvaa rasitusta, rasitetta tai rajoituksia. Kun tiedonantovelvollisuus jo yllä aiemmin mainitun mukaisesti kattaa myös sellaiset sivullisen oikeudet, jotka ovat kirjaamiskelvottomia tai joilla ei ole sivullissitovuutta uutta omistajaa kohtaan, olisi välittäjän tullut selvittää naapurikiinteistön tienkäyttöoikeus. Näin etenkin kun on ollut odotettavissa, että mikäli T***o kiinteistön tienkäyttö kielletään, tulevat T***o kiinteistön omistajat hakemaan tietoimitusta tietoikeuden vahvistamiseksi. Kun yksityistielain pääsäännön mukaan tieoikeus on annettava tiehen, joka on tärkeä kiinteistön tarkoituksenmukaista käyttöä varten, on ollut selvää kirjallisen todisteen V9 mukaisesti, että tieoikeus kiinteistölle T***o tullaan hakemuksen perusteella mitä todennäköisimmin antamaan. Välitysliike on siten laiminlyönyt myös tältä osin selonottovelvollisuutensa. Kun välittäjä on antanut ostajalle virheellisen tiedon ostajalle merkityksellisistä tierasitteista ja tienkäyttöoikeuksista, on välitysliike korvausvelvollinen virheen aiheuttamasta vahingosta.

Ostaja on häntä kuultaessa kertonut vaaditun vahingonkorvauksen määrän 15 105,57 euroa perustuvan maaoikeudessa käydystä prosessista aiheutuneisiin kuluihin. Käräjäoikeus toteaa, ettei toisessa prosessissa aiheutuneilla oikeudenkäyntikuluilla voida katsoa olevan suoranaista merkitystä arvioitaessa vahingonkorvauksen määrää nyt käsiteltävässä asiassa. Ostaja on kertonut tieltä olevan suora näkyvyys rakennetulle vapaa-ajan asunnolle mikä käy ilmi myös todisteesta V9. Ostajan näkemyksen mukaan uusi tierasite alentaa L***a kiinteistön arvoa. T***o-kiinteistön tultua myydyksi on odotettavissa, että tienkäyttö lisääntyy uudisrakentamisen myötä. Maaoikeus on arvioinut tienkäytön kaksinkertaistuvan T***on tieoikeuden myötä (V10). Maaoikeus on kuitenkin katsonut aiheutuvan haitan jäävän tavanomaiseksi. Tietoimituspöytäkirjan mukaisesti yksityistielain mukaan mm. vahingosta ja haitasta, jotka ko. lakiin perustuvasta toimenpiteestä aiheutuu kiinteistön omistajalle, suoritetaan korvaus. Toimitusinsinööri on kuitenkin katsonut, ettei T***o-tilalle annetun tieoikeuden johdosta ostajalle aiheudu yksityistielain mukaista korvattavaa lisähaittaa (V9).

Muun selvityksen puuttuessa käräjäoikeus arvioi kohtuulliseksi vahingonkorvauksen määräksi tieoikeuteen liittyvästä virheestä 1/3 vaaditusta eli 5 000 euroa.


Oikeudenkäyntikulut

Vastaajat J***a ja P***a ovat määrällisesti hyväksyneet kantajan oikeudenkäyntikuluvaatimuksen. Vastaaja A***a LKV on paljoksunut kantajan oikeudenkäyntikululaskua ja pitänyt sitä kohtuuttomana katsoen, että kantaja on omalla toiminnallaan pitkittänyt asiansa käsittelyä. Kantajalla ei ole ollut huomauttamista vastaajien oikeudenkäyntikulujen määrän suhteen.

Kantajan vaatimus on hyväksytty vain osaksi. Kun ensimmäinen vaatimus, joka määrällisesti vastaa kahta kolmasosaa vaatimusten yhteismäärästä on hyväksytty kokonaisuudessaan, käräjäoikeus katsoo, että kantajalla on jutun lopputulos huomioiden oikeus saada korvaus 2/3 määrästä oikeudenkäyntikuluja eli 20.280 euroa.

Kantajan oikeudenkäyntikulujen määrää on pidettävä kohtuullisina huomioiden, että kantajan käyttämä tuntimäärä on ollut vain 8,5 tuntia enemmän kuin vastaaja A***a LKV:n asiaan käyttämä tuntimäärä. Asian lopputulos huomioiden ei vastaajien J***a ja P***a aiemmin kantajalle esittämän sovintotarjouksen huomioimiselle oikeudenkäyntikulujen korvausvelvollisuutta arvioitaessa ole perusteita.


TUOMIOLAUSELMA

1. Vastaajat M J***a ja P P***a sekä A***a Kiinteistövälitys LKV velvoitetaan yhteisvastuullisesti suorittamaan kantajalle T T***selle kaupan kohteen virheen johdosta vastaajat M J***a ja P
P***a hinnanalennuksena ja A***a Kiinteistövälitys LKV vahingonkorvauksena 30.178,40 euroa korkolain 3 §:n 2 momentin mukaisine tuottokorkoineen kauppahinnan maksupäivästä 15.12.2011 lukien haasteen tiedoksiantopäivään 24.3.2017 saakka sekä siitä lukien korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen.

2. Vastaaja A***a Kiinteistövälitys LKV velvoitetaan suorittamaan kantajalle T T***selle kaupan kohteen virheen johdosta vahingonkorvauksena 5.000 euroa korkolain 4
§:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen haasteen tiedoksiantopäivästä 24.3.2017 lukien. Kanne on suhteessa vastaajiin M J***a ja P P***a tältä osin hylätty.

3. Vastaajat M J***a ja P P***a sekä A***a Kiinteistövälitys LKV velvoitetaan yhteisvastuullisesti suorittamaan kantajalle T T***selle oikeudenkäyntikuluina 20.280,00 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua tuomion antopäivästä lukien.


Muutoksenhakuohje

Tähän ratkaisuun haetaan muutosta valittamalla Helsingin hovioikeuteen oikeudenkäymiskaaren 25 ja 25 A luvun mukaisessa järjestyksessä. Hovioikeuden asemasta muutosta voidaan hakea suoraan korkeimmalta oikeudelta oikeudenkäymiskaaren 30 A luvussa säädetyin edellytyksin.

Tyytymättömyyden ilmoitus

A***a Kiinteistövälitys Oy on hyväksytysti 22.3.2018 ilmoittanut tyytymättömyyttä koko tuomioon.

M J***a ja P P***a ovat hyväksytysti 28.3.2018 ilmoittaneet tyytymättömyyttä koko tuomioon.

Käräjätuomari
C O**