Selonottovelvollisuuden laiminlyönti?

Kyseessä oli 1950-luvulla rakennettu asunto-osakeyhtiömuotoinen omakotitalo, johon katsottiin soveltuvan maakaaren säännökset. Tapauksessa on kysymys siitä, onko kaupan kohde, kauppahinnan ollessa 218.000 euroa, ollut vastaajien väittämällä tavalla virheellinen ja ovatko vastaajat kaupan kohteesta kuntotarkastuksessa saamiensa tietojen tai väitetyn erityisen selonottovelvollisuuden laiminlyönnin vuoksi menettäneet oikeutensa vedota kaupan kohteessa havaittuihin seikkoihin virheinä. Arvioitavaksi tulee lisäksi, mitä seuraamuksia virheellisyyden johdosta on tuomittava. Käräjäoikeus purki kaupan mutta hovioikeus kumosi purun ja tuomitsi hinnanalennuksia 50.000 euroa.

Kantajat ovat vedonneet yläpohjan tuulettumattomuuteen ja yläpohjassa todettujen puuosien vaurioihin. Käräjäoikeus totesi, että kuntotarkastuksen yhteydessä oli havaittu lämpö- ja ilmavuotoon ja sen aiheuttamaan kosteuden tiivistymiseen talviaikana liittyvää tummumista yläpohjan rakenteissa. Vastaajille oli siten tältä osin syntynyt erityinen selonottovelvollisuus, jonka laiminlyömällä he ovat menettäneet oikeutensa vedota yläpohjan tuulettumattomuuteen ja vaurioihin virheinä. Yläpohjan tuulettumattomuus ja yläpohjassa todetut puuosien vauriot eivät aiheuta virhevastuuta kantajille. Hovioikeus katsoi samaa kuin käräjäoikeus, ja hyväksyi käräjäoikeuden perustelut ja johtopäätökset.

Seuraavaksi kysymys on viemärin tuuletusputken eristämättömyydestä. Hovioikeus hyväksyi käräjäoikeuden perustelut ja johtopäätökset siitä, että kaupan osapuolten ei voida olettaa tienneen viemärin tuuletusputken eristämättömyydestä. Asiassa arvioitiin, oliko kyse piilevästä virheestä eli oliko asunto tältä osin ollut merkittävästi huonompi kuin kantajilla oli muun ohella asunnon ikä ja muut seikat huomioon ottaen ollut perusteltua aihetta edellyttää.

Hovioikeus katsoi, etteivät kantajat ole asunnon iästä ja sen kunnosta saamiensa tietojen perusteella voineet perustellusti edellyttää, että asunnon viemärin tuuletusputki olisi eristetty. Kun vielä otetaan huomioon puutteen korjaamisen varsin vähäiset kustannukset, tuuletusputken eristämättömyyttä ei voida edes yhdessä mahdollisten muiden virheiden kanssa pitää piilevänä virheenä. Näin ollen viemärin tuuletusputken eristämättömyys ei aiheuta virhevastuuta vastaajille hovioikeuden mukaan.

Virhevastuuta koskevista oikeusohjeista hovioikeus toteaa seuraavaa:

Maakaaren virhesääntelyä koskeneessa ratkaisussa KKO 2015:58 (kohta 15) on todettu, että useita kymmeniä vuosia vanhan omakotitalokiinteistön ostajalta voidaan lähtökohtaisesti edellyttää varautumista siihen, että taloa joudutaan korjaamaan rakennusosien normaalin kulumisen vuoksi
aikaisemmin kuin esimerkiksi kaupan kohteesta laaditun kuntotarkastusraportin perusteella on ennakoitu. Maakaaressa tarkoitetun salaisen virheen arviointia koskeneessa ratkaisussa KKO 2019:41 (kohta 13) on puolestaan todettu, että sellaisessa tapauksessa, jossa ostaja on esimerkiksi kiinteistön kunnosta tai arvosta saamiensa tietojen perusteella voinut perustellusti edellyttää, että kaupan kohteena oleva rakennus soveltuu välittömästi asumiseen, on asumisen estävä terveyshaitta yleensä kiinteistön laatuvirhe. Näin on rakennusajasta ja -tavasta riippumatta ainakin silloin, kun haittaa ei voida kohtuullisin kustannuksin ja kohtuullisessa ajassa poistaa.

Hovioikeuden mukaan ostajille ennen kauppaa luovutettu kuntotarkastusraportti on muutoinkin sisältänyt runsaasti sellaista tietoa, joka rakennuksen ikään sekä siinä tehtyihin korjauksiin nähden on antanut ostajille aiheen olettaa, että kohteen rakenteissa saattaa olla laajojakin korjausta vaativia puutteita.
Raportissa ei ole ollut mainintoja välipohjarakenteen teknisestä käyttöiästä, mutta siinä on kuitenkin ollut tietoja kolmen erilaisen betonilaatan käsittäneen alapohjarakenteen teknisestä käyttöiästä. Näistä kahden osalta tekniseksi käyttöiäksi on mainittu 40 vuotta ja yhden osalta 50 vuotta.

Kohteesta ennen kauppaa saamiinsa tietoihin nähden ostajien olisi lähtökohtaisesti tullut olla tavanomaista kiinnostuneempia sen todellisesta kunnosta. Tehdessään kaupan kohdetta sen tarkemmin tutkimatta ostajat ovat joko ottaneet tietoisen riskin siitä, että siihen kohdistunut kosteusrasitus on saattanut aiheuttaa rakennuksessa ongelmia, tai suhtautuneet välinpitämättömästi tähän riskiin.

Edellä todetun huomioon ottaen hovioikeus katsoo, että ostajien on tullut varautua siihen, että he saattavat joutua tekemään kohteessa paljon muitakin toimenpiteitä kuin uusimaan sen lämmitysjärjestelmän sekä huoneiden pinnat ja keittiön kalusteet. Tämä on otettava huomioon, kun kaupan purkamisen edellytyksiä arvioidaan vaurioiden korjaamisesta esitettyjen kustannusarvioiden perusteella.


Jos kaupan kohteessa todettujen piilevien puutteiden merkittävyyttä arvioidaan niiden korjaamisesta aiheutuvien kustannusten perusteella, niistä on huomioitava vain ne kustannukset, jotka aiheutuvat kohteen korjaamisesta vastaamaan sitä tasoa, jota ostaja on voinut perustellusti edellyttää. Jos kohteen kunto korjausten myötä nousee tätä tasoa paremmaksi, korjauskustannuksista tulee tehdä arvonkorotusta vastaava vähennys ennen kuin niiden perusteella voidaan arvioida puutteen merkittävyyttä. Lisäksi kohteissa, joissa joudutaan korjaamaan myös sellaisia puutteita, joista ostaja on tiennyt tai hänen olisi pitänyt tietää jo ennen kauppaa, on pidettävä erillään tällaisten puutteiden ja virheenä arvioitavien, ostajalle yllätyksenä tulleiden puutteiden korjauskustannukset.
Kantajat ovat vedonneet kaupan purkamista puoltavana seikkana myös heille aiheutuneisiin terveydellisiin haittoihin sekä siihen, etteivät he kohteen korjaamisen jälkeenkään välttämättä voi muuttaa sinne asumaan. Hovioikeus katsoi, etteivät virheiden korjauskustannukset ole
suuruusluokaltaan olennaisesti suuremmat verrattuna siihen, mitä kantajat ovat voineet kauppaa tehdessään otaksua joutuvansa maksamaan rakennuksen korjauskuluina, eikä niihin tai korjaustoimenpiteiden onnistumiseen liity varteenotettavia epävarmuustekijöitä. Haittaa ei voida pitää niin olennaisena, että asiassa olisi edellytykset kaupan purkamiselle.

Koska vastaajat ovat hävinneet ensisijaisen vaatimuksensa kaupan purkamisesta sekä purkamiseen nähden liitännäiset vaatimuksensa. Heidän hinnanalennusvaatimuksensa on hyväksytty olennaisesti vaadittua pienempänä. Lisäksi kantajien alkuperäisistä, yksittäisistä virheväittämistä on menestynyt vain pieni osa. Vastaajien osalta hovioikeus totesi, että siitä huolimatta, että he ovat hävinneet asian, ei heidän muutoksenhakunsa ole ollut turha. Tätä taustaa vasten hovioikeus katsoo, että vastaajat on velvoitettava korvaamaan osan kantajien oikeudenkäyntikuluista

Hakusanat: purku, piilevä virhe, hinnanalennus, erityinen selonottovelvollisuus, oikeudenkäyntikulut.


Helsingin hovioikeus
Tuomio Nro 512
Antamispäivä 20.4.2020
Diaarinumero S 18/1438


Ratkaisu, johon on haettu muutosta
Hyvinkään käräjäoikeus 27.4.2018 nro 3182 (liitteenä)

Asia
Asuntokaupan purkaminen ym.

Valittajat
A J***
P J***

Vastapuolet
S L***i
M L***i

Asian käsittely hovioikeudessa

Hovioikeus on myöntänyt A J***selle ja P J***selle jatkokäsittelyluvan 3.10.2018.

Asiassa on toimitettu katselmus 11.9.2019 ja pääkäsittely 11.–13. ja 16.–18.9.2019.

Hovioikeus on pääkäsittelyssä 11.9.2019 tekemällään käsittelyratkaisulla jättänyt L***ien 1.3.2018 jälkeen syntyneitä ylläpitokustannuksia koskevan vaatimuksen tutkimatta.

Valitus

A J*** ja P J*** (jäljempänä J***set) ovat vaatineet, että kanne hylätään ja että L***dit velvoitetaan yhteisvastuullisesti korvaamaan heidän oikeudenkäyntikulunsa käräjäoikeudessa 40.098,57 eurolla korkoineen 27.5.2018 lukien ja hovioikeudessa 62.391,40 eurolla korkoineen.

L***it olivat tehneet katselmuksen kaupan kohteeseen helmikuussa 2016, jolloin he olivat saaneet käyttöönsä 3.7.2013 tehdyn kuntotarkastuksen perusteella laaditun raportin. Kaupan kohde oli luovutettu L***eille 3.6.2016 ja heillä oli siten ollut mahdollisuus tutustua kohteeseen usean päivän ajan myös välittömästi ennen 7.6.2016 tehtyä kauppaa.
Kauppakirjaan oli kirjattu L***ien hyväksyvän kaupan kohteen siinä kunnossa, kuin se viimeksi ennen kaupantekoa esiteltäessä oli. Kauppakirjassa oli niin ikään todettu, että kuntotarkastusraportti oli luovutettu ostajille. Lisäksi J***iset olivat kertoneet L***eille kohteessa tekemistään korjaus- ja muutostöistä L***ien tutustuessa kohteeseen. J***set olivat siten täyttäneet tiedonantovelvollisuutensa.

L***it olivat olleet tietoisia siitä, että he olivat ostaneet yli 60 vuotta vanhan rakennuksen, joka oli rakenteiltaan alkuperäisessä kunnossa. Kohteen kunto ei ollut poikennut tavanomaisesta. L***ien oli täytynyt ymmärtää, että kohteen rakenteissa oli merkittäviäkin korjaustarpeita erityisesti, kun otettiin huomioon, että M L***illa ammattinsa myötä oli asuinrakennusten rakentamiseen ja saneeraukseen liittyvää erityisasiantuntemusta. Näiden seikkojen johdosta ja J***sten antamat tiedot huomioon ottaen L***eille oli syntynyt erityinen selonottovelvollisuus, jonka he olivat laiminlyöneet.

J***set eivät olleet huomanneet kohteessa homeen hajua tai muuta homevaurioihin viittaavaa. Kohteessa ei ollut hinnanalennukseen tai kaupan purkuun oikeuttavia virheitä.

T***s Oy:n suorittama kuntotutkimus oli ollut tarpeeton, minkä vuoksi J***sia ei tullut velvoittaa korvaamaan kysymyksessä olevasta tutkimuksesta aiheutuneita kuluja.

Viemärin tuuletusputken eristämättömyys

L***dit olivat kuntotarkastuksen myötä tulleet tietoisiksi puutteista katon tuuletuksessa, minkä vuoksi heidän oli tullut varautua siihen, että katossa oli kosteusvaurioita. Koska L***ien oli tullut varautua kattoon liittyviin korjauskustannuksiin, ei kohteen tältä osin voitu katsoa olleen kunnoltaan tai muilta ominaisuuksiltaan merkittävästi huonompi kuin L***eilla oli ollut perusteltua aihetta edellyttää. J***set eivät olleet tienneet, ettei viemärin tuuletusputkea ollut eristetty. Asiassa ei ollut esitetty selvitystä siitä, että eristämätön viemäriputki olisi aiheuttanut kosteus- tai muitakaan vaurioita kohteessa. Joka tapauksessa kysymyksessä oleva virhe oli niin vähäinen, ettei hinnanalennus tai muu virheseuraamus sen perusteella voinut tulla kysymykseen.

Ensimmäisen kerroksen välipohjarakenne, perusmuuri ja ulkoseinien alaosat

Ensimmäisen kerroksen välipohjassa ja alaseinärakenteissa todetut vauriot olivat seurausta rakennuksen alkuperäisestä rakennustavasta, eikä kysymyksessä siten ollut virhe. Rakennus ei näiltä osin ollut ollut merkittävästi huonompi kuin L***eilla oli ollut perusteltua aihetta edellyttää. Kuntotarkastusraporttiin kirjatusta ja M L***in erityisestä ammattitaidosta huolimatta L***it eivät olleet selvittäneet lattia- ja ulkoseinärakenteissa ilmenneitä puutteita tarkemmin. Sisäilmassa ei ollut mikrobeja eikä asunto ollut asumiskelvoton sisäilmaongelmien vuoksi.
Mikäli asunto katsottiin asumiskelvottomaksi, oli tämä seurausta siitä, että L***it olivat avanneet rakenteita tavalla, joka mahdollisti mikrobien pääsemisen sisäilmaan. J***set eivät olleet aiheuttaneet vaurioita eivätkä he olleet myöskään pyrkineet salaamaan niitä.

Toisen kerroksen välipohjarakenne

Toisen kerroksen välipohjarakenteessa ei ollut vauriota eikä asiassa ollut selvitetty, miten sellainen olisi edes voinut syntyä. Tarvetta välipohjarakenteen korjaamiselle ei ollut. Purujen värierot saattoivat selittyä eri puulajikkeilla tai sillä, että niitä oli aikoinaan säilytetty ulkona.

Alapohjarakenteiden ja kellarikerroksen seinien virheet

Kuistin alapohjan lämmöneristeessä tehty mikrobihavainto ei ollut siinä määrin merkittävä, että se tuli katsoa salaiseksi virheeksi, erityisesti kun otettiin huomioon kuntotarkastusraportista ilmenevät seikat koskien muun muassa perusmuurien puutteellista kosteuseristystä, kosteutta maanvaraisilla seinillä sekä seinä- ja lattiarakenteiden puutteellista lämmöneristystä.

Ulkoseinärakenteiden eristepuutteet ja muut virheet

Alkovin ulkoseinän eristepuutteet, joista alkovin kosteusvauriot olivat aiheutuneet, oli huomioitu kuntotarkastusraportissa. Raportissa oli suositeltu lisätutkimuksia ja ulkoseinärakenteiden eristepuutteiden korjaamista. Kosteusvauriot olivat seurausta lämmöneristeiden puuttumisesta eivätkä L***it siksi voineet vedota kovalevyn kosteusvaurioihin virheenä.

Vedeneristykset toisen asuinkerroksen pesuhuone- ja wc-tiloissa

J***set eivät olleet olleet tietoisia puutteista vedeneristyksessä. Rakentamismääräyskokoelman määräykset, joihin käräjäoikeuden tuomiossa viitattiin, eivät olleet pakottavia. Käräjäoikeuden viittaama määräys koskien lattian vedeneristyksen reunan korkeutta oli luonteeltaan suositus. Kuntotarkastusraportissa oli suositeltu yläkerran kylpyhuoneen suihkun käyttämistä yksinomaan suihkukaapin kautta, josta vesi ohjautui putkella suoraan lattiakaivoon. Yläkerran kylpyhuoneessa ei ollut todettu kosteusvaurioita, eikä sellaista myöskään aiheutunut, mikäli suihkua käytettiin kuntotarkastuksessa suositellulla tavalla. Kaivojen vedeneristeiden liitoskohtien mahdollisella epätiiviydellä ei ollut asiassa merkitystä, koska vesi ohjautui putkea pitkin kaivoon, eikä niiden tiivistäminen siten ollut välttämätöntä. Lattiakaivojen tiivistäminen ei edellyttänyt koko kylpyhuoneen korjaamista.

Kellarikerroksessa luvatta tehdyt muutostyöt

Osa muutostöistä, joihin L***it olivat vedonneet, oli tehty ennen kuin omistusoikeus oli siirtynyt J***sille. Rakennusvalvonnan antamien virheellisten tietojen vuoksi J***set eivät olleet tienneet, että osa heidän tekemistään muutostöistä oli edellyttänyt rakennuslupaa, eivätkä he siten olleet laiminlyöneet tiedonantovelvollisuuttaan tältä osin. Tosiasiassa vain käyttövesiputkien muutokset ja viemäreiden uusiminen olivat edellyttäneet rakennuslupaa. Asiassa ei ollut osoitettu, etteikö rakennuslupaa voitaisi myöntää jälkikäteen. L***it olivat perusteetta kieltäytyneet J***sten tarjouksesta hankkia tarvittavat luvat.

Kellarikerroksen suihkujen vedenpaine

J***set olivat kertoneet L***eille vedenpaineongelmista L***ien tutustuessa kiinteistöön. Puutteella ei ollut vaikutusta kohteen käyttöön ja sitä oli pidettävä vähäisenä.

Virheiden seuraamuksista

Käräjäoikeus oli arvioinut välipohja- ja alaseinärakenteiden korjauskustannukset virheellisesti. Kysymyksessä olevat korjauskustannukset olivat kokonaisuudessaan korkeintaan 65.000 euroa. Arvioinnissa tuli ottaa huomioon, että L***it olivat voineet varautua korjaustarpeeseen ja -kustannuksiin, koska he olivat olleet tietoisia ulkoseinärakenteen puutteellisuuksista, kohteen iästä ja rakennusaikaisista ominaisuuksista. Arvioinnissa tuli niin ikään ottaa huomioon, että korjaukset merkitsivät tasonparannusta kohteessa. Kohde oli mahdollista saattaa asumiskelpoiseksi korjausten myötä, minkä vuoksi kaupan purkaminen oli kohtuuton seuraamus.

Hinnanalennusvaatimus oli yksilöimätön siltä osin kuin se koski muita kuin ensimmäisen kerroksen seinä- ja lattiarakenteita. Toisen kerroksen välipohjan vaurion korjaamisesta aiheutuvista kustannuksista ei ollut esitetty selvitystä. Rakennuslupien puuttumisen merkitystä asiassa ei ollut selvitetty, kuten ei myöskään sitä, oliko luvat mahdollista saada jälkikäteen ja millä edellytyksillä. Lupien hankkimisesta aiheutuvat kustannukset olivat joka tapauksessa vähäiset.

Kosteus- ja mikrobivauriot eivät olleet syy-yhteydessä S L***din ja perheen tyttären sairasteluun eikä hinnanalennuksen riittämättömyyttä virheseuraamuksena siksi voitu perustella heidän terveydellisillä ongelmillaan. Kaupan purkamista ei voitu perustaa myöskään pelkkään viranomaisen kannanottoon kohteen asumiskelvottomuudesta, erityisesti, kun otettiin huomioon, että kannanotto oli perustunut materiaalinäytteiden tuloksiin eikä siihen, että asunnon sisäilmassa olisi todettu puutteita.

Laiminlyömällä selonottovelvollisuutensa L***it olivat toimineet asiassa huolimattomasti. Hinnanalennusta koskeva vaatimus oli siksi ensisijaisesti hylättävä kokonaisuudessaan. Toissijaisesti L***ien huolimattomuus tuli ottaa huomioon hinnanalennuksen määrää arvioitaessa.

Vastaus valitukseen

S L***i ja M L***i ovat vaatineet, että valitus hylätään. Toissijaisesti L***it ovat vaatineet, että J***set velvoitetaan maksamaan heille hinnanalennuksena tai vahingonkorvauksena 138.456 euroa korkolain 3 §:n 2 momentin mukaisine tuottokorkoineen 7.6.2016 lukien ja että J***set velvoitetaan yhteisvastuullisesti korvaamaan heidän oikeudenkäyntikulunsa hovioikeudessa 36.180,90 eurolla korkoineen.

Käräjäoikeuden tuomio oli oikea. Kaupan kohde oli ollut kunnoltaan ja ominaisuuksiltaan merkittävästi huonompi kuin, mitä L***eilla oli ollut perusteltu aihe edellyttää, eivätkä he olisi ostaneet kohdetta, mikäli he olisivat olleet tietoisia kohteen todellisesta kunnosta. Kysymyksessä oli vakavasti ja laajasti homevaurioinen rakennus, jonka korjauskustannukset tulivat ylittämään 66 prosenttia kauppahinnasta. Rakennuksen käyttö asumiseen oli paitsi mahdotonta, myös kiellettyä. Sen saattaminen asumiskelpoiseen kuntoon kohtuullisessa ajassa tai kohtuullisin kustannuksin ei ollut mahdollista. Virheet olivat erityisesti asuinkelvottomuus ja L***ien perheelle aiheutuneet terveydelliset ongelmat huomioon ottaen niin olennaisia, ettei muu seuraamus kuin kaupan purku voinut tulla kysymykseen.

L***it eivät olleet saaneet J***silta sellaisia tietoja, joiden perusteella heidän olisi tullut teettää kohteessa rakenteita avaavin menetelmin suoritettavia tutkimuksia ennen kauppaa. Kohteen pinnat ja rakenteet olivat päällepäin näyttäneet uusilta tai uudenveroisilta, eivätkä L***it siten olleet menetelleet huolimattomasti tarkastaessaan kohdetta ennen kauppaa. M L***illa ei ollut sellaista rakentamiseen liittyvää erityisasiantuntemusta, jolla oli merkitystä L***ien menettelyn huolellisuutta arvioitaessa.

J***set olivat remontoineet kohteen itse ja he olivat olleet tietoisia kohteessa olevista virheistä ja puutteista ennen kauppaa. He eivät olleet hakeneet tarvittavia rakennuslupia, minkä vuoksi remontteja ja muutostöitä ei myöskään ollut valvottu asianmukaisesti. Näistä seikoista huolimatta J***set olivat markkinoineet kohdetta L***eille korostamalla, että rakennuksessa ei ollut vikoja ja että sitä oli kunnostettu, huollettu ja korjattu asianmukaisesti kaikkia säännöksiä noudattaen. Kuntotarkastusraportti oli luovutettu L***eille vasta kaupantekotilaisuudessa 7.6.2016 kauppakirjan allekirjoittamisen jälkeen siitä huolimatta, että L***it olivat pyytäneet sitä J***silta toistuvasti ennen kauppaa.

Kohteen hallintaoikeus oli siirtynyt L***eille vasta 6.6.2016. L***ien sekä heidän lapsensa sairastelu oli alkanut heti heinäkuussa 2016 ja perhe oli joutunut muuttamaan väliaikaisasuntoon 1.10.2016 koko perheen vakavan oireilun vuoksi. Oireet olivat loppuneet perheen muutettua pois kohteesta.

H***n kaupungin ympäristöterveydenhuollon vaatimuksesta rakennuksessa oli tehty tarkastuksia, joiden myötä oli havaittu, että rakenteissa oli laajoja kosteus- ja mikrobivaurioita. Lopulta oli todettu, että ensimmäisessä kerroksessa oli terveydensuojelulain mukainen terveyshaitta, jonka vuoksi pitkäaikainen oleskelu tiloissa oli kielletty.

Todistelu

Asianosaiset ovat vedonneet käräjäoikeuden tuomiosta ilmeneviin kirjallisiin todisteisiin lukuun ottamatta todisteita K23b, K24, V6 ja V13.

Hovioikeus on toimittanut katselmuksen kaupan kohteessa H***llä osoitteessa V***katu 48.

Pääkäsittelyssä on kuultu todistelutarkoituksessa S M L***ia, M P L***tia sekä P K J***sta ja todistajina M K M***stä, J K T V***eä, T T S L***sta, T J L***aa, A T L***sta, K A K***öä, J J J***stä sekä J J S***oa.

Hovioikeuden ratkaisu

Perustelut

Asian tausta ja kysymyksenasettelu

L***it ovat 7.6.2016 ostaneet J***silta asunto-osakeyhtiömuotoisen omakotitalon ja he ovat saaneet sen hallintaansa jo tätä ennen. Kauppahinta on ollut 218.000 euroa.

Syksyllä 2016 L***it ovat alkaneet epäillä, että kaupan kohteessa oli homevaurio. He ovat teettäneet rakennuksessa homekoiratutkimuksen, jonka tulosten johdosta he olivat päättäneet muuttaa kohteesta pois. Kohteessa ei ole asuttu lokakuun 2016 jälkeen.

L***it ovat reklamoineet kaupan kohteesta ensimmäisen kerran 14.10.2016 (kirjallinen todiste K5). Reklamaatiossaan ja helmikuussa 2017 tekemässään virheilmoituksessa (kirjallinen todiste K10) L***it ovat homevaurioiden lisäksi tuoneet esille lukuisia muita kohteessa havaitsemiaan ongelmakohtia.

Käräjäoikeus on L***ien kanteesta purkanut kaupan ja velvoittanut J***set suorittamaan L***eille korvauksia.

J***sten valitettua käräjäoikeuden ratkaisusta hovioikeuteen L***it ovat hovioikeudessa ilmoittaneet, etteivät he enää vetoa virheinä avopaisunta-astiaan, vesikattoon, ulkoseinärakenteiden eristepuutteisiin, ulkoseinän ja kovalevyn välistä puuttuvaan ilmarakoon, julkisivun puuverhouksen laatuun, ensimmäisen asuinkerroksen wc:n käyttöveden lämpötilaan, lämmitysöljyn riittävyyteen ja hiiri- ja hyönteishavaintoihin. Lisäksi L***it ovat ilmoittaneet, etteivät he vetoa virheinä siihen, että toisen asuinkerroksen pesuhuoneessa tehdyt korjaus- ja muutostyöt, ensimmäisen asuinkerroksen ompelimotilana toimineen huonetilan muuttaminen makuuhuoneeksi sekä julkisivun muutostyöt ja vesikaton uusiminen olisivat vaatineet rakennusluvan.

L***it ovat katsoneet, että kaupan kohde oli virheellinen, koska rakennuksen yläpohja ei tuulettunut asianmukaisesti ja yläpohjan puuosissa oli vaurioita, viemärin tuuletusputki oli eristämätön, ensimmäisen asuinkerroksen välipohjarakenne ja ulkoseinien alaosat olivat vaurioituneet, rakennuksen perusmuurissa ei ollut pystysuuntaista lämmöneristystä, toisen asuinkerroksen välipohjarakenne oli vaurioitunut, alapohjarakenteissa ja kellarikerroksen seinissä oli vaurioita ja rakennusvirheitä, asunnon ilmanvaihto oli puutteellinen, kellarin pesuhuone- ja saunatilojen vedeneristeet ja toisen asuinkerroksen pesuhuone- ja wc-tilojen vedeneristeet olivat puutteelliset, kellarikerroksen muutos- ja korjaustyöt oli tehty luvatta eikä kellarikerroksen suihkujen vedenpaine ollut riittävä.

J***sten valituksen johdosta hovioikeudessa on arvioitavana, onko kaupan kohde ollut L***ien väittämällä tavalla virheellinen ja ovatko L***it kaupan kohteesta saamiensa tietojen tai väitetyn erityisen selonottovelvollisuuden laiminlyönnin vuoksi menettäneet oikeutensa vedota kaupan kohteessa havaittuihin seikkoihin virheinä. Mikäli kaupan kohde katsotaan myyjien virhevastuun aiheuttavalla tavalla virheelliseksi, arvioitavaksi tulee, mitä seuraamuksia virheellisyyden johdosta on tuomittava.

Virhevastuuta koskevista oikeusohjeista

Virheellisyyttä koskevan arvioinnin lähtökohdista

Kaupan kohteena on ollut asunto-osakeyhtiön osakekanta. Osakkeet oikeuttavat hallitsemaan vuokramaalla sijaitsevaa omakotitaloa ja varastorakennusta. Mainituista syistä asiaan sovelletaan asuntokauppalakia, mutta kiinteistön kauppaa koskevaa sääntelyä ja oikeuskäytäntöä on asiaa oikeudellisesti arvioitaessa mahdollista käyttää tulkinta-apuna. Koska kysymyksessä on tosiasiassa yhden asunnon yhtiö, asiassa ei ole perusteltua antaa merkitystä sille, miten kunnossapitovastuu asunto-osakeyhtiölain säännösten nojalla jakautuu osakkaan ja yhtiön välillä.

Käytetyn asunnon virheestä säädetään asuntokauppalain 6 luvun säännöksissä, jotka ilmenevät käräjäoikeuden tuomiosta.

Luvun 11 §:n 1 momentin 2 kohdasta on lain esitöissä todettu, että annettujen tietojen on oltava riittävän konkreettisia, jotta niistä voisi seurata virhevastuu. Yleisluonteinen kehuminen ei siten sellaisenaan aiheuta myyjälle virhevastuuta kyseisen säännöksen nojalla. Yleisluontoisilla lausumilla esimerkiksi asunnon laatu- tai varustelutasosta saattaa kuitenkin olla merkitystä arvioitaessa, millaista yleistä tasoa ostajalla on oikeus edellyttää. (Ks. HE 14/1994 vp s. 94 ja 131.)

Momentin 3 kohdasta on lain esitöissä (HE 14/1994 vp s. 132) todettu, että myyjän olisi ennen kaupan tekoa ilmoitettava ostajalle tiedossaan olevista merkittävimmistä vioista ja puutteista, jotka eivät ole ostajan havaittavissa tavanomaisessa tarkastuksessa. Esitöiden mukaan myyjän olisi kerrottava ostajalle esimerkiksi siitä, että asunnon tarpeistoon kuuluva kodinkone tai muu laite ei ole toimintakunnossa tai toimii huonosti.

Momentin 4 kohdassa tarkoitetusta niin sanotusta piilevästä virheestä on lain esitöissä (HE 14/1994 vp s. 132–133) todettu seuraavaa: Arvioitaessa, mitä ostaja on perustellusti voinut edellyttää, on kiinnitettävä huomiota kaupan olosuhteisiin kokonaisuudessaan. Erityistä merkitystä on asunnon iällä ja siinä mahdollisesti suoritetuilla peruskorjauksilla. Mitä uudemmasta asunnosta on kysymys, sitä parempaa kuntoa ja nykyaikaisempaa rakennusteknistä tasoa ostaja voi edellyttää. Mitä iäkkäämmästä asunnosta on kysymys, sitä suurempi syy ostajalla puolestaan on odottaa esimerkiksi kulumisesta johtuvia vikoja ja korjaustarpeita, jollei kysymys ole kohteesta, joka on äskettäin kunnostettu. Esitöissä on vielä todettu muun ohella, että ostajalla on myös oikeus edellyttää myytävän asunnon olevan kuntonsa ja varustuksensa puolesta asumiskelpoinen. Jollei nimenomaisesti ole sovittu muusta, ostajalla on oikeus edellyttää, ettei asunnossa ole sen käyttöön olennaisesti vaikuttavia puutteita.

Asuntokauppalain esityöt (HE 14/1994 vp) tai maakaaren esityöt (HE 120/1994 vp) eivät anna paljoa johtoa sille, miten piilevää virhettä koskeva merkittävyyskriteeri tulisi ymmärtää. Virhesääntelyn systematiikka huomioon ottaen on kuitenkin selvää, että momentin 4 kohdassa tarkoitettu merkittävyyskynnys on korkeampi kuin momentin 2 ja 3 kohdassa tarkoitettu vaikuttavuuskynnys. Toisaalta se on alempi kuin luvun 16 §:n 3 momentissa tarkoitettu kaupan purkamisen edellytyksenä oleva olennaisen haitan kynnys.

Maakaaren virhesääntelyä koskeneessa ratkaisussa KKO 2015:58 (kohta 15) on todettu, että useita kymmeniä vuosia vanhan omakotitalokiinteistön ostajalta voidaan lähtökohtaisesti edellyttää varautumista siihen, että taloa joudutaan korjaamaan rakennusosien normaalin kulumisen vuoksi aikaisemmin kuin esimerkiksi kaupan kohteesta laaditun kuntotarkastusraportin perusteella on ennakoitu. Maakaaressa tarkoitetun salaisen virheen arviointia koskeneessa ratkaisussa KKO 2019:41 (kohta 13) on puolestaan todettu, että sellaisessa tapauksessa, jossa ostaja on esimerkiksi kiinteistön kunnosta tai arvosta saamiensa tietojen perusteella voinut perustellusti edellyttää, että kaupan kohteena oleva rakennus soveltuu välittömästi asumiseen, on asumisen estävä terveyshaitta yleensä kiinteistön laatuvirhe. Näin on rakennusajasta ja -tavasta riippumatta ainakin silloin, kun haittaa ei voida kohtuullisin kustannuksin ja kohtuullisessa ajassa poistaa.

Jos kaupan kohteessa todettujen piilevien puutteiden merkittävyyttä arvioidaan niiden korjaamisesta aiheutuvien kustannusten perusteella, niistä on huomioitava vain ne kustannukset, jotka aiheutuvat kohteen korjaamisesta vastaamaan sitä tasoa, jota ostaja on voinut perustellusti edellyttää. Jos kohteen kunto korjausten myötä nousee tätä tasoa paremmaksi, korjauskustannuksista tulee tehdä arvonkorotusta vastaava vähennys ennen kuin niiden perusteella voidaan arvioida puutteen merkittävyyttä. Lisäksi kohteissa, joissa joudutaan korjaamaan myös sellaisia puutteita, joista ostaja on tiennyt tai hänen olisi pitänyt tietää jo ennen kauppaa, on pidettävä erillään tällaisten puutteiden ja virheenä arvioitavien, ostajalle yllätyksenä tulleiden puutteiden korjauskustannukset.

Ennakko- ja kuntotarkastuksen vaikutuksesta virhevastuuseen

Virhevastuuseen vaikuttaa myös se, mitä asuntokauppalain 6 luvun 12 §:ssä on säädetty asunnon ennakkotarkastuksesta. Niin sanotun kuntotarkastuksen myötä kaupan osapuolet saavat tietoa rakennuksen rakennusteknisestä kunnosta sekä vaurioriskeistä, minkä johdosta ostajalla oleva kaupan kohdetta koskeva tiedon määrä tyypillisesti lisääntyy. Sen vuoksi kuntotarkastuksella saattaa olla vaikutusta ostajan selonottovelvollisuuteen ja ostajan mahdollisuuksiin vedota asunnossa kaupan jälkeen havaittuihin seikkoihin virheinä.

Lain esitöiden (HE 14/1994 vp s. 133) mukaan ostajalta on yleensä edellytettävä, että hän käyttää hyväkseen myyjän tarjoamaa tilaisuutta tutustua asuntoon ja tarkastaa se ennen kauppaa. Se, miten perusteellista tarkastusta ostajalta voidaan edellyttää, riippuu muun muassa myyjän menettelystä. Ostajalta vaadittavaan perusteellisuuteen vaikuttaa myös asunnon ikä ja yleiskunto. Mitä vanhemmasta asunnosta on kysymys, sitä enemmän aihetta ostajalla on odottaa asunnossa olevan vikoja ja puutteita, ja tämän vuoksi häneltä voidaan yleensä edellyttää huolellisempaa ja perusteellisempaa tarkastusta kuin jos kysymyksessä on uudehko tai hiljattain peruskorjattu asunto.

Täyttääkseen selonottovelvollisuutensa ostajan ei pääsääntöisesti tarvitse ryhtyä erityisiin teknisiin toimenpiteisiin tai muihin tavanomaisesta poikkeaviin järjestelyihin, kuten esimerkiksi kosteusmittauksiin, ellei siihen ole erityistä syytä. Käytetyn asunnon kaupassa myyjän nimenomainen kehotus annettujen tietojen tarkistamiseen tai jonkin erityistoimia vaativan seikan selvittämiseen voi kuitenkin tuottaa ostajalle velvollisuuden erityiseen selonottoon. Myyjän ilmoituksen on oltava objektiivisesti arvioiden niin selkeä ja yksilöity, että ostaja voi sen perusteella saada selville, mitkä seikat on syytä tarkistaa. Tämän jälkeen on ostajan asiana ratkaista, tekeekö hän kaupan tarkistamatta myyjän ilmoittamia seikkoja, ryhtyykö hän tarkastustoimiin vai jättääkö hän kaupan tekemättä. (HE 14/1994 vp s. 133–134.)

Kiinteistön kauppaa koskevan maakaaren esitöissä (HE 120/1994 vp s. 56) on todettu, että ostajan on suoritettava kiinteistön tarkastus tavanomaisella huolellisuudella, jota voidaan yleensä olettaa käytettävän arvokasta omaisuutta hankittaessa. Ostaja vastaa omasta huolimattomuudestaan, jos kaikkia merkittäviä ominaisuuksia ei ole liian nopeasti tai puutteellisesti suoritetussa tarkastuksessa selvitetty. Rakennukset tulee tarkastaa siltä osin kuin tiloihin on esteetön pääsy, eikä tarkastuksessa edellytetä suoritettavan erityisiä teknisiä toimenpiteitä tai mittauksia eikä muitakaan tavanomaisesta poikkeavia järjestelyjä. Yleensä riittää, että ostaja itse tarkastaa kiinteistön. Jos kiinteistössä on havaittavissa epäilystä herättäviä seikkoja, kuten kosteutta seinissä, ostajan on ryhdyttävä tarkempaan tutkimukseen. Tällöin olosuhteet saattavat edellyttää asiantuntija-apua.

Kuntotarkastusraportin merkitystä koskeneessa korkeimman oikeuden ratkaisussa KKO 2019:16 (kohta 7) on todettu, että ostaja voi tyytyä rakennuksen esteettömästi saavutettavissa olevien tilojen aistinvaraiseen tarkastukseen silloin, kun ostajan myyjältä saamat tiedot tai kiinteistön tarkastuksessa tehdyt havainnot eivät anna aihetta epäillä sellaisia vikoja tai vaurioita, joiden olemassaoloa tai laajuutta ei tällaisessa tarkastuksessa voida selvittää. Esimerkiksi silloin, kun rakennuksessa havaitut vauriojäljet tai tieto rakennuksen vaurioille altistavista rakennusvirheistä antavat aiheen epäillä rakennuksen vaurioituneen, ostajan tarkastusvelvollisuuteen kuuluu myös olosuhteisiin nähden asianmukaisella huolellisuudella selvittää tarkemmin rakennuksen kuntoa. Ostaja voi joko myyjän suostumuksella ryhtyä itse toimenpiteisiin kiinteistön kunnon selvittämiseksi tai edellyttää myyjältä riittävää selvitystä kiinteistön kunnosta ennen kaupan tekemistä.

Arvioidessaan sitä, onko ostajalla vaurioista tai riskitekijöistä saamansa tiedot huomioon ottaen ollut oikeus vedota kiinteistössä kaupan jälkeen havaittuihin virheisiin, korkein oikeus on ratkaisukäytännössään ottanut huomioon yhtäältä ne toimenpiteet, joita virheiden havaitseminen olisi edellyttänyt, ja toisaalta riskitekijöiden ja vaurioiden laadun ja laajuuden (esimerkiksi KKO 2019:16 kohta 10).

Viitatussa ratkaisussa korkeimman oikeuden arvioitavana oli tapaus, jossa kiinteistön ostajille oli ennen kauppaa esitetty kuntotarkastusraportti. Se oli ollut ostajien käytössä noin viikon ajan ja siinä oli kuvattu rakennuksessa olevia riskirakenteita ja vaurioita. Lisäksi raportissa oli esitetty korjaus- ja lisätutkimussuosituksia. Nämä olivat koskeneet muun ohella lahovaurioiden laajuuden selvittämistä. Raportissa oli myös virheellisesti todettu, että rakennuksessa olisi ollut tuulettuva alapohja. Korkein oikeus katsoi, että ostajilla oli saamiensa tietojen vuoksi ollut erityinen syy edellyttää tutkimuksia alapohjan kunnon selvittämiseksi ennen kauppaa.
Lisätutkimusten avulla alapohjan rakenteesta olisi saatu todenmukainen tieto. Ratkaisun mukaan ostajat eivät voineet vedota virheenä kaupan jälkeen havaittuihin alapohjan vaurioihin eivätkä siihen, että rakennuksessa ei, toisin kuin kuntotarkastusraportissa oli ilmoitettu, ollut tuulettuvaa alapohjaa.

Ratkaisussa KKO 2009:31 arvioitavana on ollut tapaus, jossa kauppaa edeltäneessä kuntotarkastuksessa oli todettu vesikatossa olleen sen kestävyyttä heikentäviä riskitekijöitä. Lisäksi savuhormin juurihuovan tiiviys oli todettu puutteelliseksi. Jatkotoimenpiteenä raportissa oli kehotettu tiivistämään hormin juurihuovan reuna, seuraamaan vesikatteen kuntoa sekä harkitsemaan sen uusimista. Koska katon vuotamista ei kuitenkaan ollut havaittu tai epäilty, korkein oikeus katsoi, ettei kuntotarkastusraportista ilmenneiden tietojen perusteella ollut syytä epäillä, että rakennuksen yläpohjassa oli kosteusvaurio eikä ostajalla ollut erityistä syytä tavanomaisesta poikkeaviin toimenpiteisiin yläpohjan kunnon selvittämiseksi. Tämän vuoksi ostaja ei ollut laiminlyönyt selonottovelvollisuuttaan.

Ratkaisusta KKO 2020:23 (kohta 12) ilmenee, että ostajalla voi olla velvollisuus tarkastaa lisätutkimuksin myös sellaisia rakenteita, joiden osalta asiantuntijan tekemässä arviossa ei ole ilmennyt lisätutkimus- tai korjaustarvetta. Ennakkotarkastusvelvollisuuden laajuuden kannalta keskeistä on, olisiko ostajan tavanomaisen yleistietämyksen perusteella tullut ymmärtää omien havaintojensa tai muiden tietojen antavan aiheen lisätutkimusten tekemiseen tai tähän liittyvän asiantuntija-avun hankkimiseen. Merkitystä on tällöin vaurioon tai vaurioriskiin viittaavien seikkojen ohella myös sellaisella selvityksellä, joka on antanut ostajalle aiheen luottaa siihen, että merkittäviä piilossa olevia vaurioita ei ole.
Viitatussa ratkaisussa korkein oikeus katsoi, että ostajilla oli rakennuksen iän, rakennustavan ja kellarin kosteudesta saamiensa tietojen perusteella ollut aihe tarkastaa myös kellaritilojen yläpuolella olleiden rakenteiden kunto tavanomaista perusteellisemmin, vaikka niissä ei ollut havaittu kosteutta. Korkeimman oikeuden mukaan ostajat eivät kuitenkaan olleet laiminlyöneet tarkastusvelvollisuuttaan, kun he olivat saaneet luottaa seitsemästä eri tarkastusreiästä tehtyjen mittausten tuloksiin.

Kuntotarkastuksessa esiin tulleet havainnot vaikuttavat myös siihen, mitä kohteelta voidaan edellyttää. Jos rakennuksessa havaitaan lukuisia huonosta hoidosta kertovia puutteita, ostaja voi niiden perusteella varautua siihen, etteivät myöskään ne rakennuksen osat, joihin hän ei ole voinut tutustua, ole moitteettomassa kunnossa.

Kaupan kohteen virheellisyyden arviointi tässä tapauksessa

L***ien saamista tiedoista ja odotuksista

S L***i, M L***i ja P J*** ovat kertoneet kauppaa edeltäneistä tapahtumista, kaupantekotilaisuudesta ja sen jälkeisistä tapahtumista pääosin niin kuin heidän kertomakseen on käräjäoikeuden tuomioon kirjattu.

S L***in kertomuksesta on lisäksi ilmennyt, että L***it olivat tienneet kohteen olleen myynnissä jo aiemmin. Se oli poistunut myynnistä, mutta he olivat erääseen toiseen kohteeseen tutustuessaan saaneet kiinteistönvälittäjältä tietää, että asunto voisi olla edelleen myynnissä.
L***it olivat ennen kauppaa olleet tietoisia siitä, että asunnon lämpöeristeet olivat purua ja että lämmitysjärjestelmä tuli uusia. He olivat suunnitelleet vaihtavansa öljykiertoisen lämmityksen maalämpöön ja budjetoineet tätä varten noin 15.000–20.000 euroa. Lisäksi L***ien tarkoituksena oli huone kerrallaan korjata kohdetta uusimalla pintoja ja keittiön kalusteet. S L***i oli aiemmin ostanut yhden rivitaloasunnon itselleen ja myöhemmin rivitaloasunnon yhdessä M L***in kanssa. Nyt kaupan kohteena ollut asunto oli ensimmäinen omakotitalo.

M L***i on lisäksi kertonut, että kaupan kohteen avaimet oli luovutettu heille viisi päivää ennen kaupantekoa. Hän oli tammikuussa 2016 kohteeseen tutustuessaan havainnut biljardihuoneen eli kellaritilan nurkassa vauriojäljen, jonka osalta hänelle oli kerrottu, että siitä oli korjattu. M L***i on myös kertonut, että hänellä oli talonrakentajakoulutus vuodelta 1994 ja että hän oli tehnyt työkseen kirvesmiehen töitä ja jonkin verran putkitöitä. Rakennustekniikkaan liittyneet asiat eivät kuitenkaan olleet kuuluneet hänen työnkuvaansa.

Hovioikeus hyväksyy käräjäoikeuden perustelut ja johtopäätökset siitä, että R***sin kuntotarkastusraportti 8.7.2013 (kirjallinen todiste K13/V3) on luovutettu L***eille ja että he ovat tutustuneet siihen ennen kauppaa.
Kaupan tehdessään L***ien on siten katsottava olleen tietoisia kuntotarkastusraportista ilmenevistä seikoista. Tältä osin merkitystä ei ole sillä, että kuntotarkastusraportista ilmeneviä tietoja ei ole erikseen sisällytetty kauppakirjaan (kirjallinen todiste K1a/V1). Kauppakirjan ehto, jossa raporttiin on viitattu, ei ole ollut vastuunrajoitusehto, vaan siinä on todettu, miten L***it ovat tutustuneet huoneiston kuntoon ja mitä tietoja heillä on siitä ollut.

Kuntotarkastusraportista ilmenee jäljempänä todetun lisäksi muun ohella, että kysymyksessä oli 1950-luvun alussa rakennettu omakotitalorakennus. Rakennus edusti rakennusajalleen tyypillistä rakennustapaa, josta esimerkkinä oli tuulettumaton tai heikosti tuulettuva vesikaton suuntainen yläpohjarakenne, mikä oli kuntotarkastuksen suoritusohjeessa luokiteltu riskirakenteeksi. Riskinä oli sisäilmassa olevan kosteuden tiivistyminen rakenteisiin.

Raportin mukaan näkyvillä olevilla sokkelipinnoilla on havaittu muutamia hiushalkeamia. Kosteutta tai viitteitä siitä on havaittu muun ohella maanvastaisen seinän pinnoilla. Perusmuurirakenteen on todettu olleen puutteellinen, mikä on johtanut siihen, että rakenteisiin on päässyt kosteutta maaperän kautta. Raportissa on tältä osin suositeltu muun ohella kosteuseristeen asentamista perusmuurien maanvastaisiin rakenteisiin.
Kuntotarkastuksen yhteydessä on myös käynyt ilmi, ettei rakennuksen ympärillä ollut salaojitusta, minkä tarpeellisuuden selvittämistä raportissa on suositeltu. Tarkastuksen olennaisimpina havaintoina on mainittu muun ohella perusmuurien puutteellinen kosteuseristys, paikalliset kosteuskohdat maanvastaisilla seinillä ja kattovesien osin puutteellinen ohjaus vierustoilta. Kaikkien näiden osalta kuntotarkastusraportissa suositeltu toimenpide on ollut korjaus tai uusiminen. Olennaisena havaintona on mainittu myös ulkoseinärakenteiden eristepuutteet, joiden osalta raportissa on suositeltu lisätutkimusta.

Raporttiin on myös kirjattu omistajan kertomaksi, että keittiön oviaukon kohdalla olevassa ulkonurkkauksessa on havaittu viileyttä talviaikana. Raportin mukaan viileys on viitannut seinä- ja lattiarakenteiden puutteelliseen lämmöneristykseen ja eristyksen puutteet voidaan parhaiten selvittää avaamalla rakenteita tai esimerkiksi lämpökamerakuvauksella.

Edelleen kuntotarkastusraportissa on todettu muun ohella, että mikäli tarkastuksessa on havaittu vaurioita tai puutteita, eikä ehdotettuihin korjauksiin ryhdytä, vaurio yleensä laajenee. Mikäli rakenteissa on kosteutta tai kosteusvaurioita, voi rakenteissa mahdollisesti olla mikrobikasvustoa, josta voi seurata terveyshaitta. Raportin mukaan rakennusta on korjattu asentamalla uusi vesikate saumapeltikatteen päälle, asentamalla puuverhous alkuperäisen tiiliverhouksen tai rappauksen päälle ja uusimalla kellarin lattiarakenteet, ikkunat ja ovet sekä märkätilat. Raportista ei ilmene, että esimerkiksi välipohjarakenteita tai seinien eristeitä olisi uusittu. Raportista sen sijaan ilmenee, että rakennuksen eristemateriaali on ollut pääosin purua.

Raportissa on lisäksi ollut muun ohella taulukossa olevaa yleistä informaatiota erilaisten rakennusteknisten järjestelmien ja materiaalien teknisestä käyttöiästä, tarkastusvälistä ja kunnossapitojaksosta. Puu-alumiini-ikkunaa sekä sinkittyä ja maalattua rivipeltikatetta lukuun ottamatta minkään taulukossa olleen järjestelmän tai materiaalin tekniseksi käyttöiäksi ei ole ilmoitettu enempää kuin 50 vuotta. Raportista ilmenevän informaation mukaan tekninen käyttöikä tarkoittaa käyttöönoton jälkeistä aikaa, jona rakenteen, rakennusosan, järjestelmän tai laitteen tekniset toimivuusvaatimukset täyttyvät. Kun tekninen käyttöikä on kulunut umpeen, rakenne, rakennusosa, järjestelmä tai laite on tarkoituksenmukaista korvata uudella.
L***ien on kaupan kohteesta saamiensa tietojen perusteella täytynyt ymmärtää ostavansa kohteen, joka ei rakennusteknisiltä ominaisuuksiltaan välttämättä ole moitteettomassa kunnossa. He eivät ole voineet olla perustellusti siinä käsityksessä, että kohteessa ei olisi muuta korjattavaa kuin lämmitysjärjestelmän ja huoneiden pintojen sekä keittiökalustuksen uusiminen, joihin L***it oman kertomansa mukaan ovat olleet jo varautuneet.

Yläpohjan tuulettumattomuus ja yläpohjassa todetut puuosien vauriot

Käräjäoikeuden tuomiossa mainitun lisäksi R***sin kuntotarkastusraportissa (kirjallinen todiste K13/V3) on todettu yläpohjan osalta muun ohella, että kuntotarkastuksen yhteydessä on havaittu lämpö- ja ilmavuotoon ja sen aiheuttamaan kosteuden tiivistymiseen talviaikana liittyvää tummumista yläpohjan rakenteissa.

Hovioikeus katsoo, että L***it ovat kuntotarkastusraporttiin sisällytettyjen tietojen myötä tulleet tietoisiksi yläpohjarakenteissa tehdystä sellaisesta kosteusvaurioon viittaavasta havainnosta, jonka perusteella on ollut syytä epäillä, että yläpohjan tuulettumattomuuteen liittyvä kuntotarkastusraportissa mainittu riski on saattanut realisoitua kaupan kohteessa. L***eille on siten tältä osin syntynyt erityinen selonottovelvollisuus, jonka laiminlyömällä he ovat menettäneet oikeutensa vedota yläpohjan tuulettumattomuuteen ja vaurioihin virheinä.

Näillä lisäyksillä hovioikeus hyväksyy käräjäoikeuden perustelut ja johtopäätökset yläpohjan tuulettumattomuuden ja yläpohjassa todettujen puuosien vaurioiden osalta. Ne eivät siis aiheuta virhevastuuta myyjinä toimineille J***sille.

Viemärin tuuletusputken eristämättömyys

Hovioikeus hyväksyy käräjäoikeuden perustelut ja johtopäätökset siitä, että kaupan osapuolten ei voida olettaa tienneen viemärin tuuletusputken eristämättömyydestä. Asiassa on siten arvioitava, voidaanko putken eristämättömyyttä pitää asuntokauppalain 6 luvun 11 §:n 1 momentin 4 kohdassa tarkoitettuna piilevänä virheenä eli onko asunto tältä osin ollut merkittävästi huonompi kuin L***eilla on muun ohella asunnon ikä ja muut seikat huomioon ottaen ollut perusteltua aihetta edellyttää.

Vaikka R***sin kuntotarkastusraportissa (kirjallinen todiste K13/V3) ei ole ollut mainintaa viemärin tuuletusputkesta tai sen eristämättömyydestä, raportissa on muita mainintoja teknisistä järjestelmistä. Olennaisina havaintoina on mainittu sekä teräsvesiputkien että valurautaviemäreiden ikääntyminen. Ensin mainitun osalta on suositeltu korjausta tai uusimista ja jälkimmäisen osalta on todettu, että mahdollinen korjaustarve riippuu lisätutkimuksista tai käytössä esille tulevista asioista. Kummankin osalta on raportissa todettu, että laitteisto on saavuttanut teknisen käyttöikänsä.

S***o on hovioikeudessa kertonut olevansa koulutukseltaan talonrakennustekniikan diplomi-insinööri vuodelta 1993 ja työskentelevänsä muun ohella Tampereen yliopistossa. Kertomansa mukaan hänellä on 26 vuoden kokemus alalta ja hänellä on tietoa 500-1.000 vastaavasta kohteesta. S***on mukaan viemärin tuuletusputken eristämättömyys liittyy viemäriputken ikääntymiseen. Nykyohjeistuksen mukaista on, että valurautainen viemäriputki eristetään ullakkotilojen osalta, sillä tämä vähentää kondensoitumisriskiä. Näin ei kuitenkaan menetelty 1950- tai 1960-luvulla eikä välttämättä myöskään 1990-luvulla.

J*** on kertonut, että hänellä on rakennusterveysasiantuntijan pätevyys ja että hän on tehnyt asumisterveyteen liittyviä sisäilmateknisiä kuntotutkimuksia 10 vuoden ajan. Hän on muun ohella rakenteiden kosteusmittaaja, lämpökuvaaja ja märkätilojen valvoja. J***sen mukaan tuuletusputken eristämättömyys on tavallinen puute. Sen korjaaminen vaatii noin kaksi tuntia työtä sekä materiaalin, joiden myötä korjauskustannus on noin 200 euroa.

Edellä todetun perusteella hovioikeus katsoo, etteivät L***it ole asunnon iästä ja sen kunnosta saamiensa tietojen perusteella voineet perustellusti edellyttää, että asunnon viemärin tuuletusputki olisi eristetty. Kun vielä otetaan huomioon puutteen korjaamisen varsin vähäiset kustannukset, tuuletusputken eristämättömyyttä ei voida edes yhdessä mahdollisten muiden virheiden kanssa pitää piilevänä virheenä. Näin ollen viemärin tuuletusputken eristämättömyys ei aiheuta virhevastuuta myyjinä toimineille J***sille.

Ensimmäisen kerroksen välipohjarakenne, perusmuuri ja ulkoseinien alaosat

L***, J***, L***a, L***, M*** ja J*** ovat hovioikeudessa kertoneet samoista seikoista, mitä käräjäoikeuden tuomioon on heidän kertomusten perusteella kirjattu.

L*** on kertonut olevansa rakennusmestari vuodelta 1989 ja muun ohella rakennusterveysasiantuntija. Hänellä on 30 vuoden kokemus alalta.

L***a on kertonut olevansa rakennusinsinööri (AMK) vuodelta 1998, minkä jälkeen hän on tehnyt työkseen rakennusten tutkimista ja korjaussuunnitelmia. Hän on myös muun ohella rakennusterveysasiantuntija ja hänellä on tavarantarkastajan pätevyys sisäilmaongelmiin.

L*** on kertonut olevansa koulutukseltaan ylempi AMK-insinööri ja keskittyneensä korjausrakentamiseen. Hänellä on FISE:n myöntämät pätevyydet kosteusvauriokorjaussuunnitteluun, puurakenteiden suunnitteluun ja rakennusfysiikan suunnitteluun.

M*** on kertonut olevansa ympäristöteknologian insinööri (AMK) vuodelta 2014 ja tekevänsä työkseen asumisterveysasioita.

Pääkäsittelyssä esitetyn perusteella hovioikeus päätyy samaan johtopäätökseen kuin käräjäoikeus sen suhteen, että ensimmäisen asuinkerroksen välipohjarakenteissa sekä ulkoseinien alaosien rakenteissa on kosteus-, mikrobi- ja lahovaurioita, jotka tulee korjata.

Pääkäsittelyssä on ilmennyt, että J***silla ja L***eilla on todennäköisesti ollut toisistaan poikkeava tapa tuulettaa asuntoa. Tähän nähden on uskottavaa, etteivät J***set ole havainneet asunnossa hajuhaittoja. Rakenteissa todetut vauriot eivät ole olleet nähtävissä rakenteita avaamatta. R***sin kuntotarkastusraportissa (kirjallinen todiste K13/V3) ei ole mainintoja siitä, että ensimmäisen kerroksen välipohjarakenne tai ulkoseinien alaosa olisi ollut riskirakenne, eikä raportissa ole viitteitä tai epäilyjä siitä, että juuri nämä rakenteet olisivat voineet olla vaurioituneita. Näillä täsmennyksillä hovioikeus hyväksyy käräjäoikeuden perustelut ja johtopäätökset siitä, ettei J***sten ole voinut olettaa tienneen mainituista vaurioista. Myöskään L***ien ei voida olettaa tienneen niistä ennen kauppaa.

R***sin kuntotarkastusraportissa (kirjallinen todiste K13/V3) olevat maininnat perusmuurien puutteellisesta kosteuseristyksestä ja paikallisista kosteuskohdista maanvastaisilla seinillä ovat liittyneet kellaritilassa tehtyihin havaintoihin. Ne eivät ole antaneet L***eille aihetta epäillä vaurioita ensimmäisen asuinkerroksen välipohjassa tai siihen liittyvässä ulkoseinän alaosassa, kun otetaan huomioon, että kellaritila on ollut lämmitetty ja kuntotarkastusraportin mukaan rakennuksen julkisivu on uusittu vuonna 1999 ja lisäksi ensimmäisen kerroksen lattioita on uusittu. Raportissa on sinänsä suositeltu ulkoseinärakenteiden eristepuutteiden laajempaa selvittämistä. Suosituksen voidaan päätellä perustuneen osin siihen, että keittiön ulkonurkkauksen viileys oli viitannut seinä- ja lattiarakenteiden puutteelliseen lämmöneristykseen. Mikäli tällainen eristepuutteiden laajempi selvittäminen olisi tehty, välipohjassa ja ulkoseinien alaosassa sittemmin havaitut vauriot olisivat voineet tulla ilmi. Raportissa olevat maininnat lämmöneristeiden puutteista eivät kuitenkaan ole antaneet L***eille aihetta tehdä tai edellyttää rakenneavauksia välipohjaan tai ulkoseinien alaosaan. Sen sijaan L***it ovat voineet perustellusti hyväksyä sen, että rakennuksen lämmöneristys saattoi olla puutteellinen.

Edellä lausutuilla perusteilla täydennettynä hovioikeus hyväksyy käräjäoikeuden perustelut ja johtopäätökset siitä, ettei L***eilla ole ennen kauppaa ollut erityistä syytä ryhtyä erityisiin teknillisiin toimenpiteisiin välipohja- ja alaseinärakenteiden kunnon selvittämiseksi tai edellyttää tällaista J***silta.

Lisäksi hovioikeus hyväksyy käräjäoikeuden perustelut ja johtopäätöksen siitä, ettei rakennuksen virheenä voida pitää sitä, että sen perusmuurissa ei ole ollut pystysuuntaista lämmöneristettä eli niin sanottua sokkelihalkaisua.

Edellä todetun vuoksi asiassa on arvioitava, muodostavatko ensimmäisen asuinkerroksen välipohjarakenteissa sekä ulkoseinien alaosien rakenteissa todetut vauriot asuntokauppalain 6 luvun 11 §:n 1 momentin 4 kohdassa tarkoitetun piilevän virheen eli onko rakennus näiltä osin ollut ominaisuuksiltaan merkittävästi huonompi kuin L***eilla on ollut perusteltua aihetta edellyttää.

L***, L***a, L***, K***ö, J*** ja S***o ovat hovioikeudessa kertoneet välipohjan ja ulkoseinän rakenteesta ja niiden vaurioitumiseen johtaneista syistä. Kertomuksista on ilmennyt, että välipohja ja seinä on rakennettu 1950-luvulle tavanomaiseen tapaan.
Kysymys on niin sanotulle rintamamiestalolle tyypillisestä rakenteesta, joka nykyään tiedetään riskirakenteeksi erityisesti betonilaatan reuna-alueiden kohdalta. L***sen mukaan jossain vaiheessa rakenteiden elinkaarta niihin syntyy olosuhteet mikrobikasvustolle. Mainittujen todistajien kertomuksista on lisäksi ilmennyt, että nyt kysymyksessä olevassa kohteessa vauriot ovat todennäköisesti syntyneet seinään kohdistuneesta viistosateesta ja että niiden korjaamisessa on kysymys tyypillisestä rintamamiestalon seinäkorjauksesta.

Ottaen huomioon todistajien yhdensuuntaisen näkemyksen vaurioiden syntymekanismista sekä sen, että vaurioita tai viitteitä niistä on havaittu lähinnä rakennuksen ulkoseinien alaosassa ja sen lähellä olevissa lattiarakenteissa, hovioikeus pitää epätodennäköisenä, että ensimmäisen kerroksen lattiarakenteet olisivat myös niiden keskiosista laajasti vaurioituneet.

J***c Ky:n tutkimusselostuksesta 14.11.2017 (kirjallinen todiste V14) ilmenee kuitenkin, että yhdessä lattian keskiosaan tehdyssä rakenneavauksessa on havaittu selkeä lahovaurio puurakenteessa ja lämmöneristeessä on todettu kosteusvaurioon viittaavia mikrobeja sekä mikrobikasvustoa. Lisäksi toisesta lattian keskiosaan tehdystä rakenneavauksesta otetussa näytteessä on todettu viite vauriosta. Nämä huomioon ottaen hovioikeus pitää todennäköisenä, että vauriot välipohjassa ainakin paikoitellen ulottuvat myös lähemmäs lattian keskiosaa.

L***, L***a, L***, K***ö, J*** ja S***o ovat hovioikeudessa kuultaessa tehneet selkoa myös siitä, miten vauriot tulisi korjata. Vaikka näkemykset korjaustavoista ovat olleet osin toisistaan poikkeavia, todistajien varsin yhdensuuntainen kanta on ollut, että koko ensimmäisen asuinkerroksen lattia olisi perusteltua avata kokonaan ja purueriste vaihtaa uuteen eristeeseen, minkä jälkeen lattiaan asennettaisiin uusi pintamateriaali. Näkemyseroja on ollut muun ohella sen suhteen, mitä betonipinnalle olisi tarpeellista tehdä ja olisiko lattian keskellä olevia puurakenteita tarpeellista vaihtaa kaikilta osin. Lisäksi yhdensuuntainen näkemys on ollut se, että perusteltua olisi avata saman asuinkerroksen ulkoseinät sisältä päin kokonaan, korjata seinän alaosan puurakenteiden vauriot sekä asentaa seiniin uudet eristeet, levytykset ja pintamateriaalit. Perusteluna tällaiselle koko lattia- ja seinärakenteiden avaamiselle ja eristeiden vaihtamiselle on esitetty materiaalin ja työn kustannusten osuus korjauskustannuksista. Materiaalikustannukset ovat työn kustannuksia vähäisemmät ja työ olisi suoraviivaisempaa tehdä, jos rakenteet sisältä päin avattaisiin kokonaan.

L*** on esittänyt korkeimman arvion vaurioiden korjauskustannusten määrästä. Kustannusarvion mukaan välipohjarakenteen arvonlisäverottomat korjauskustannukset olisivat 39.000 euroa ja seinärakenteiden noin 40.000 euroa, minkä lisäksi kustannuksia tulisi myös suunnittelusta ja valvonnasta. L***sen kustannusarvio on perustunut muista asiassa esitetyistä arvioista poikkeavaan korjaustapaan muun ohella siinä, että se on käsittänyt betonilaatan kapseloinnin sekä uuden betonilaatan asentamisen uuden lattiaeristeen päälle. Kokonaiskustannusarvio on käsittänyt 15 prosentin riskilisän sekä pintojen uusimisesta johtuvan 15 prosentin tasonparannusvähennyksen. L***sen kuulemisessa on kuitenkin ilmennyt, että korjausten myötä rakennuksen lämmöneristävyys tulisi paranemaan ja alkuperäinen riskirakenne poistumaan.

L*** ei ole kertonut korjauksiin kuluvasta ajasta. Hänen kuulemisessaan on kuitenkin ilmennyt, että suurin fyysinen työ kohdistuu ulkoseinän alaosien tekemiseen, joka L***sen kertomuksen mukaan on melko nopeatempoinen työ. L***sen laatimaan kustannusarvioon (kirjallinen todiste K12) liitetystä erittelyosasta on pääteltävissä, että kutterilastun tai purujen poistaminen tapahtuisi imuautolla ja että eristevilla olisi mahdollista asentaa puhaltamalla. Lisäksi S***on kustannusarviossa (kirjallinen todiste V16) on todettu, että kaikkien vanhojen purueristeiden poistaminen suurtehoimurilla ei ole ratkaiseva lisäkustannus. K***ön kertomuksesta on puolestaan käynyt ilmi, että uusi eristevilla asennettaisiin puhaltamalla. Hovioikeuden käsityksen mukaan eristeen poistaminen ja asentaminen mainituilla tavoilla tapahtuu varsin nopeasti.

K***ö on yhtiönsä puolesta antanut vaurioiden korjaamisesta tarjouksen (kirjallinen todiste V12), jonka arvonlisäverollinen määrä on 48.440 euroa. Tarjouksen mukaan työaikaa korjauksiin tarvitaan kaksi kuukautta. K***ö on hovioikeudessa kertonut, että jos koko lattiarakenne olisi tarkoitus uusia, hän nostaisi tarjousta noin 10.000-12.000 eurolla.

S***o on hovioikeudessa horjuttanut L***sen arviossa mukana olevan kapseloinnin ja uuden betonilaatan asentamisen tarpeellisuutta. Hän on arvioinut korjausten maksavan noin 40.000-55.000 euroa sisältäen suunnittelu- ja valvontakustannukset, mikäli korjaukset toteutettaisiin kokonaan ulkopuolisten toimijoiden tekeminä. S***on mukaan korjaukset olisi helposti tehtävissä puolet hänen arviotaan halvemmalla, mikäli osa työstä tehtäisiin omana työnä tai talkootyönä.

Hovioikeus katsoo olevan selvää, että välipohja ja rakennuksen ulkoseinät tulisivat todistajien kertomalla kustannustehokkaalla mutta kokonaisvaltaisella tavalla toteutettavan korjaamisen myötä olemaan kuntonsa puolesta merkittävästi paremmat verrattuna siihen, mitä L***it ovat asunnon iän ja kuntotarkastusraportin perusteella voineet perustellusti edellyttää. Kysymys olisi tosiasiassa peruskorjauksesta, jossa alkuperäinen riskirakenne poistetaan ja alkuperäinen 1950-luvulta oleva purueriste vaihdetaan uuteen materiaaliin. Näistä syistä asuntokauppalain 6 luvun 11
§:n 1 momentin 4 kohdassa tarkoitettua merkittävyysarviointia ei voida perustaa pelkästään asiassa esitettyihin arvioihin korjaamisesta aiheutuvista kokonaiskustannuksista.

Asiassa esitetyissä arvioissa on lisäksi lähdetty siitä, että käytännössä kaikki potentiaalisesti vaurioituneet materiaalit uusittaisiin. Tämän vuoksi merkittävyysarvioinnissa ei voida antaa paljoakaan painoarvoa sille, että vaurioiden korjaamiseen liittyisi riski korjauskustannusten nousemisesta asiassa esitettyjä arvioita olennaisesti korkeammalle tasolle.

L***it ovat vedonneet myös siihen, että rakennuksessa on vaurioista johtuva asumisterveyteen vaikuttava sisäilmaongelma eikä rakennus ole asumiskelpoinen. J***set ovat puolestaan kiistäneet tämän ja väittäneet, että mikrobit olivat päässeet sisäilmaan L***ien tekemien rakenneavausten seurauksena.

H***n kaupungin ympäristöterveydenhuollon lausunnossa 13.2.2017 (kirjallinen todiste K9) on todettu, että asunnon ensimmäisessä kerroksessa on terveydensuojelulain mukainen terveyshaitta eikä tiloissa tule oleskella pitkäaikaisesti. Lausunnossa on viitattu mainitun kerroksen lattia- ja seinärakenteissa todettuihin mikrobipitoisuuksiin sekä rakenteiden ja sisäilman välillä havaittuun ilmayhteyteen. Lausunnon mukaan kiinteistön omistajan on viipymättä ryhdyttävä toimenpiteisiin terveyshaitan poistamiseksi, mikäli tiloja aiotaan käyttää asuin- tai oleskelutiloina.

Vaurioepäilyihin liittyneitä rakenneavauksia on ensi vaiheessa tehty Rakennusvalvonta A L***sen tutkimuskäynneillä, jotka tutkimusselostuksen (kirjallinen todiste K8) mukaan ovat tapahtuneet 25.11.2016 ja 5.12.2016. Kohteessa on kuitenkin jo näitä ennen tehty hajuhavaintoja, mikä ilmenee T***s Oy:n kuntotarkastusraportista 19.10.2016 (kirjallinen todiste K6) ja H***n kaupungin ympäristöterveydenhuollon 24.10.2016 tekemästä asunnontarkastuksesta laaditusta kertomuksesta (kirjallinen todiste K7/V5). Näissä yhteyksissä ei ole tehty rakenneavauksia. Viimeksi mainitusta asiakirjasta ilmenee, että ympäristöterveydenhuolto on tehnyt savutestejä ensimmäisen asuinkerroksen keittiön vieressä sijaitsevassa makuuhuoneessa sekä tienpuoleisessa makuuhuoneessa. Näiden testien myötä on tehty havaintoja ilmavirtauksista. Tarkastuskäynnillä mukana ollut terveystarkastaja M*** on hovioikeudessa kuultuna kuvaillut tienpuoleisessa makuuhuoneessa havaittua poikkeavaa hajua siten, että se ei ollut ollut kemiallinen vaan ummehtunut tavalla, joka viittasi rakenteista tuleviin epäpuhtauksiin tai mikrobivaurioon.

Edellä todetun perusteella hovioikeus katsoo selvitetyksi, että rakennuksen ensimmäisen asuinkerroksen välipohjassa todetut mikrobivauriot ovat vaikuttaneet kohteen sisäilman laatuun jo rakenneavauksia edeltävästi.
Sisäilmaongelman vuoksi ensimmäisen kerroksen tiloja ei saa käyttää asumistarkoitukseen ennen kuin terveyshaitta on poistettu.

J***set ovat asuneet kaupan kohteessa käytännössä siihen saakka, kun kauppa on tehty. Tähän nähden L***it ovat voineet edellyttää kaupan kohteen olevan heti asumiskelpoinen, vaikka asiassa onkin ilmennyt, että heidän tarkoituksenaan oli alkaa korjata asuntoa niinkin mittavasti, että sen lämmitysjärjestelmä uusitaan. Aihetta toisenlaiseen arvioon ei anna se, että L***ien on kuntotarkastusraportista ilmenneiden tietojen ja rakennuksen iän perusteella täytynyt ymmärtää, että kohteessa voi olla jonkinasteisia kosteusvaurioita.

Koska asunnon ensimmäinen asuinkerros ei ole soveltunut asumistarkoitukseen ennen kuin siihen tehdään varsin mittavat korjaustoimet, kaupan kohteen on katsottava olleen ensimmäisen kerroksen välipohjan ja ulkoseinien alaosien kunnon osalta merkittävästi huonompi kuin L***eilla on ollut perusteltua aihetta edellyttää. Kaupan kohteessa on siis näiltä osin asuntokauppalain 6 luvun 11 §:n 1 momentin 4 kohdassa tarkoitettu piilevä virhe.

Toisen asuinkerroksen välipohjarakenne

Homekoiraraportista 30.9.2016 (kirjallinen todiste K2) ilmenee, että kaksi homekoiraa on ilmaissut havainneensa homeen hajua kohteen toisessa asuinkerroksessa molemmilla kylmäullakoilla alhaalta ylöspäin. Raportin mukaan molemmilla ullakoilla on ollut vanhoja mattoja lattioilla. Lisäksi koirat ovat ilmaisseet keittiökomeron allaskaapin ja viereistä lattiaa sekä pesuhuoneen suihkukaapin aluetta.

Rakennusvalvonta A L***sen tutkimusselostuksesta 24.1.2017 (kirjallinen todiste K8) ilmenee, että toisessa asuinkerroksessa on tehty kolme rakenneavausta, joista on otettu näytteet. Tutkimusselostukseen liitetystä Työterveyslaitoksen analyysivastauksesta ilmenee, että alkovin rakenneavauksesta otetussa näytteessä on todettu viite vauriosta ja että keittiökomerosta otetussa näytteessä on todettu heikko viite vauriosta. Selostukseen liitetyistä kuvista kuitenkin ilmenee, että kysymyksessä olevat näytteet on otettu kohteen yläpohjasta. Toisen asuinkerroksen makuuhuoneen ulkoseinästä otetussa näytteessä ei ole todettu viitteitä vauriosta, minkä L*** on myös hovioikeudessa kuultaessa vahvistanut.

Insinööritoimisto L***a Oy:n rakenne- ja vaurioselvityksestä 27.10.2017 (kirjallinen todiste K23a) ilmenee samat seikat, mitä käräjäoikeuden tuomioon on sen osalta kirjattu. Selvityksen laatinut L***a on hovioikeudessa kuultuna kertonut, että toisen kerroksen välipohjarakenteessa on ollut vaurioita, joiden laajuutta tai syitä ei ole selvitetty. L***a on kuitenkin pitänyt mahdollisena, että kadunpuoleisen ulkoseinän vierustalle tehdyn avauksen kautta havaittu kosteus on johtunut esimerkiksi vinojen sisäkattojen puutteellisesta kosteusteknisestä toiminnasta ja veden kondensoitumisesta tai vesikatossa mahdollisesti olevista vuodoista.

Hovioikeus toteaa, ettei toisen asuinkerroksen välipohjasta ensimmäisen kerroksen välipohjasta poiketen ole otettu näytteitä. Mikrobihavaintoja osoittavia tutkimustuloksia ei siten toisen asuinkerroksen välipohjan osalta ole. L***an 6.10.2017 alkovin ulkoseinän vierustalle toisen asuinkerroksen välipohjaan tekemän rakenneavauksen kautta havaittavissa olevat purut ovat olleet kuivia hovioikeuden toimittaessa kohteessa katselmuksen 11.9.2019.

Hovioikeus katsoo käräjäoikeuden kannasta poiketen, etteivät L***an tekemien kahden rakenneavauksen kautta tehdyt havainnot purujen tummumisesta sekä yksittäinen havainto siitä, että toisen rakenneavauksen kautta havainnoidut purut ovat olleet kosteita tuntemattomaksi jääneestä syystä, riitä osoittamaan, että toisen asuinkerroksen välipohja olisi vaurioitunut. Myöskään homekoirien tekemiä hajuhavaintoja ei voida pitää riittävänä osoituksena väitetyistä välipohjan vaurioista, kun otetaan huomioon homekoiratutkimuksen olosuhteista edellä esitetty sekä se, että rakennuksen yläpohjan on todettu olleen vaurioitunut.

Väitetyt alapohjarakenteiden ja kellarikerroksen seinien virheet

R***sin kuntotarkastusraportista (kirjallinen todiste K13/V3) ilmenee käräjäoikeuden tuomioon kirjatun lisäksi, että rakennus on omistajan kertoman mukaan perustettu maanvaraisesti betoniperusmuurien varaan.

Kellaritilaan johtavan portaikon tukimuurin pinnoilla on havaittu muun ohella kosteuden jälkiä eikä omistajilla raporttiin kirjatun mukaan ole ollut tietoa tai havaintoja perusmuurien kosteuseristeestä. Perusmuurien kosteuseristeestä ei ole saatu havaintoja myöskään kuntotarkastuksen yhteydessä. Katusivun puoleisten ulkonurkkien kohdilla on kellaritilojen kautta havaittu kosteutta maanvastaisen seinän pinnoilla sekä kosteuden aiheuttamia jälkiä. Kosteuden on todettu tulleen rakenteisiin maaperän kautta perusmuurirakenteiden puutteellisen vesitiiviyden ja kosteuseristyksen seurauksena.

Näillä lisäyksillä hovioikeus hyväksyy käräjäoikeuden perustelut ja johtopäätökset siitä, että L***it eivät saa virheenä vedota kellarikerroksen ulkoseinien sisäpinnoilla todettuun kosteuteen eivätkä kellarin seinien puolipaneloinnista aiheutuviin mikrobivaurioihin.

Hovioikeus hyväksyy käräjäoikeuden perustelut ja johtopäätökset siitä, että harrastehuoneen nurkan kosteusvaurio on tullut asianmukaisesti korjatuksi eikä uusitussa kellarin betonilattiassa ole virhettä.

Lisäksi hovioikeus hyväksyy käräjäoikeuden perustelut ja johtopäätökset siitä, ettei kuistin alapohjaa voida sen lämmöneristeen mikrobivaurioiden vuoksi pitää kunnoltaan merkittävästi huonompana kuin L***eilla on ollut perusteltua aihetta edellyttää. Yhdessä edellä käsiteltyjen ensimmäisen kerroksen välipohjassa ja seinien alaosissa todettujen virheiden kanssa kuistin kunnon voidaan kuitenkin katsoa muodostavan asuntokauppalain 6 luvun 11 §:n 1 momentin 4 kohdassa tarkoitetun piilevän virheen.

Kosteusvaurio alkovin kovalevyssä

Asiassa on riidatonta, että alkovin kovalevy on ollut kosteusvaurioitunut. J***set ovat kuitenkin väittäneet, että kovalevyn kosteusvauriot olisivat olleet seurausta R***sin kuntotarkastusraportissa (kirjallinen todiste K13/V3) todetusta lämmöneristeiden puuttumisesta.

Hovioikeus toteaa kuntotarkastusraportista ilmenevän, että mainitussa kovalevyssä ei ollut havaittu huomautettavaa tarkastuksen yhteydessä. Raportin perusteella L***eilla ei ole ollut aihetta olettaa, että kuntotarkastusraportissa todetut lämmöneristepuutteet saattaisivat johtaa kovalevyn kosteusvaurioitumiseen. Näillä lisäyksillä hovioikeus hyväksyy käräjäoikeuden perustelut ja johtopäätökset siitä, että kovalevyn kosteusvaurio on ollut piilevä vika. Sitä voidaan yhdessä edellä jo todettujen muiden virheiden kanssa pitää asuntokauppalain 6 luvun 11 §:n 1 momentin 4 kohdassa tarkoitettuna piilevänä virheenä.

Ilmanvaihto

Hovioikeus hyväksyy käräjäoikeuden perustelut ja johtopäätökset siitä, etteivät L***it saa virheenä vedota puutteisiin asuinrakennuksen ilmanvaihdossa.

Väitetyt vedeneristepuutteet ja poikkeavat kosteusarvot kellarin pesuhuone- ja saunatiloissa

T***s Oy:n kuntotarkastusraportissa 19.10.2016 (kirjallinen todiste K6) on todettu, että saunan pesuhuoneen lattiassa oli havaittu kosteutta, jonka syy tuli selvittää, koska kohteessa ei ollut asuttu useaan viikkoon. Myös H***n kaupungin ympäristöterveydenhuollon 24.10.2016 tekemän tarkastuksen perusteella laaditussa raportissa (kirjallinen todiste K7/V5) todetaan tehtyjen pintakosteusmittausten antaneen kuivat vertailuarvot ylittäviä arvoja useassa pesuhuoneen eri kohdassa. Hovioikeudessa kuultuna terveystarkastaja M*** on kertonut, että mittaukset olivat olleet alustavia.

M L***i on hovioikeudessa kuultuna kertonut käyneensä kohteessa noin kerran viikossa varmistamassa, että lämmöt olivat päällä ja tekemässä tarvittavia pihatöitä. Näiden käyntien yhteydessä hän oli myös toisinaan päästänyt vettä viemäreihin.

Insinööritoimisto L***a Oy:n rakenne- ja vaurioselvityksestä 27.10.2017 (kirjallinen todiste K23a) ilmenee, että seinä- ja lattiarakenteiden vedeneristeiden asennus on tarkastettu lattian ja seinän liittymäkohtaan tehdyllä rakenneavauksella ja että kysymyksessä olevissa rakenteissa oli ollut vedeneriste. L***a on hovioikeudessa kuultuna kertonut, ettei hän ollut havainnut kellarin pesuhuone- ja saunatilan lattiakaivojen ympäristössä vaurioita vedeneristepuutteita selvitellessään.

Näillä lisäyksillä hovioikeus hyväksyy käräjäoikeuden perustelut ja johtopäätökset siitä, etteivät kellarin pesuhuone- ja saunatilojen vedeneristykset ole olleet L***ien väittämällä tavalla virheellisiä eivätkä tiloissa mitatut kosteusarvot poikkeavia. Eristykset ja kosteusarvot eivät siten aiheuta virhevastuuta myyjinä toimineille J***sille.

Toisen asuinkerroksen pesuhuone- ja wc-tilat

Insinööritoimisto L***a Oy:n rakenne- ja vaurioselvityksestä 27.10.2017 (kirjallinen todiste K23a) sekä Suomen rakentamismääräyskokoelman kosteutta koskevista määräyksistä ja ohjeista C2 ilmenee, mitä käräjäoikeuden tuomioon on niiden osalta kirjattu.

Mainitusta rakentamismääräyskokoelman osasta ilmenee, että ohje vedeneristyksen nostamisesta seinälle 100 millimetrin korkeuteen lattiapinnasta on luonteeltaan suositus eikä velvoittava määräys.

Edellä todetun perusteella hovioikeus katsoo toisin kuin käräjäoikeus, ettei asiassa ole selvitetty vedeneristyksen korkeuden poikenneen rakentamismääräyskokoelman velvoittavista määräyksistä.
Vedeneristyksessä ei siten ole L***ien väittämää tällaista virhettä.

Vedeneristeen liitos lattiakaivoon on riidattomasti toteutettu jo vuonna 2002, eikä sen toimivuudessa ei ole selvitetty olleen ongelmia. Tähän nähden liitoksessa olevaa puutetta ei voida pitää sillä tavoin merkittävänä, että kaupan kohdetta voitaisiin sen vuoksi pitää virheellisenä.

Kellarissa rakennusluvatta tehdyt muutostyöt ja suihkujen vedenpaine

Hovioikeus hyväksyy käräjäoikeuden perustelut ja johtopäätökset kellarissa rakennusluvatta tehtyjen muutostöiden sekä suihkujen vedenpaineen osalta ja toteaa lisäksi, että näiltä osin kysymys on asuntokauppalain 6 luvun 11 §:n 1 momentin 3 kohdassa tarkoitetuista tiedonantovirheistä.
Vastamäen kertomuksella on tullut selvitetyksi, että rakennuslupa on mahdollista saada jälkikäteen.

Johtopäätökset kaupan kohteen virheellisyydestä

Hovioikeus toteaa kokoavasti, että kaupan kohteessa on asuntokauppalain 6 luvun 11 §:n 1 momentin 4 kohdassa tarkoitettu piilevä laatuvirhe, koska sen ensimmäisen asuinkerroksen välipohja, saman kerroksen ulkoseinien alaosat ja kuistin alapohjan lämmöneristeet sekä toisen asuinkerroksen alkovin kovalevy ovat olleet kunnoltaan merkittävästi huonommat kuin L***eilla on ollut perusteltua aihetta edellyttää.

Lisäksi kaupan kohteessa on momentin 3 kohdassa tarkoitettu tiedonantovirhe, koska J***set ovat ennen kauppaa jättäneet antamatta L***eille tiedon siitä, että kellarikerroksessa tehdyt muutostyöt oli toteutettu ilman rakennuslupaa eikä kellarikerroksessa sijaitsevan pesuhuoneen vedenpaine riitä sinne asennettujen kahden suihkun käyttämiseen samanaikaisesti.

Muut L***ien virheiksi väittämät seikat eivät joko ole virheitä tai L***it ovat menettäneet oikeutensa vedota niihin virheinä.

Vaatimus kaupan purkamisesta

Asiassa on seuraavaksi arvioitava, onko käräjäoikeuden tuomitsema kaupan purku siihen liittyvine korvausvelvollisuuksineen oikea seuraamus kaupan kohteessa hovioikeudessa selvitetyksi tulleen virheellisyyden johdosta.

Kaupan purkamista koskevat oikeusohjeet

Asuntokauppalain 6 luvun 16 §:n 3 momentin mukaan ostajalla on oikeus purkaa kauppa, jos virheestä aiheutuu hänelle olennaista haittaa eikä muuta seuraamusta voida pitää kohtuullisena.

Lain esitöistä (HE 14/1994 vp) ilmenee, että käytetyn asunnon kaupan purkamisen kynnys on korkea. Lainkohdan perusteluissa (s. 136) on todettu, että ostajan purkuoikeus on säännöksen mukaan rajoitetumpi kuin esimerkiksi kauppalain mukaan, koska käytetyn asunnon kaupassa sopimuksen purkamisella voi olla vakavia vaikutuksia myyjän taloudelliseen tilanteeseen. Lisäksi esitöissä (s. 42) on viitattu vakaviin vaikutuksiin koko asunnonvaihtoketjuun.

Lain esitöiden (HE 14/1994 vp s. 136) mukaan purkuedellytyksiä arvioitaessa on lähtökohtana virheen merkitys ostajalle. Virheestä tulee aiheutua olennaista haittaa, jotta kaupan purkaminen voisi tulla kysymykseen. Lisäksi säännöksessä vaaditaan nimenomaisesti, että muuta seuraamusta ei voida pitää kohtuullisena. Tätä arvioitaessa on erityisesti otettava huomioon mahdollisuudet korjauttaa virhe ja korvata ostajalle siitä aiheutuneet kustannukset. Kaupan purkaminen voi siten tulla ajankohtaiseksi lähinnä, jos virhettä ei voida oikaista ilman olennaista haittaa eikä hinnanalennusta voida virheen merkityksen vuoksi pitää riittävänä seuraamuksena.

Mainitun säännöksen perusteluissa ei ole esitetty esimerkkejä tilanteista, joissa kaupan purkamisen kynnyksen voidaan katsoa ylittyvän. Uuden asunnon kaupan purkua koskevan säännöksen perusteluissa (HE 14/1994 vp s. 107) on kuitenkin todettu, että kaupan purkaminen saattaa tulla kysymykseen esimerkiksi silloin, kun asunnossa havaitaan terveydellistä haittaa aiheuttava tai asuinolosuhteita merkittävästi huonontava taikka asunnon arvoon olennaisesti vaikuttava rakennusvirhe, jota ei yrityksestä huolimatta onnistuta korjaamaan kohtuullisessa ajassa.

Uuden asunnon kaupan purkua koskevissa perusteluissa on lisäksi todettu, että virheen olennaisuutta on ensisijaisesti arvioitava objektiivisin perustein. Myös ostajan mahdolliset erityisolosuhteet on kuitenkin otettava huomioon, varsinkin, jos ne ovat olleet ennalta myyjän tiedossa. Pelkästään ostajan oma subjektiivinen käsitys virheen olennaisuudesta ei sitä vastoin ole ratkaiseva. (HE 14/1994 vp s. 107.) Selvää on, että myöskään käytetyn asunnon virheestä johtuvan haitan arvioinnissa ratkaisevaa ei ole ostajan oma käsitys virheen olennaisuudesta.

Maakaaren esitöissä (HE 120/1994 vp s. 51) on todettu, että jos kiinteistössä oleva virhe on olennainen, ostaja voi valita, haluaako hän hinnanalennuksen sijasta purkaa kaupan. Virheen olennaisuutta on arvioitava sen kokonaismerkityksen perusteella. Jollei ostaja voi käyttää kiinteistöä aikomallaan tavalla eikä virhettä voida kohtuullisessa ajassa ja kohtuullisin kustannuksin korjata, virhe on olennainen. Arviointia ei tehdä vain ostajan oman käsityksen mukaan, vaan sillä tulee olla objektiiviset perusteet.

Kiinteistön kauppaa koskeneessa ratkaisussa KKO 2015:58 (kohta 13) on todettu, että salaisen virheen olennaisuusarviointi on tehtävä kokonaisharkinnan perusteella, jossa voidaan kiinnittää huomiota paitsi siihen, millainen kiinteistö on laadultaan verrattaessa sitä muihin vastaaviin kohteisiin ja rakentamisajan tyypilliseen laatutasoon, myös kaupantekohetkellä ostajalla käytettävissä olleisiin tietoihin esimerkiksi kiinteistön käyttötarkoituksesta ja arvosta. Tällaisten seikkojen perusteella voidaan muodostaa kokonaiskäsitys siitä, millaista tasoa ostaja on voinut kaupan kohteelta perustellusti edellyttää. Purkamisen edellytyksenä olevaa olennaisuusvaatimusta ei monestikaan täytä vielä se, että rakennuksen tiettyjen osien tekninen käyttöikä jää jonkin verran tavanomaista lyhyemmäksi (kohta 15).

Ratkaisun mukaan (kohta 16) kaupan purkamisen edellytyksenä voidaan lähtökohtaisesti pitää sitä, ettei kauppaa olisi edes alennettuun hintaan lainkaan syntynyt, jos virhe olisi ollut ostajan tiedossa. Tilanne voi olla sellainen, että virheen korjaaminen ilman viivytystä on välttämätöntä, jotta kiinteistöä voidaan käyttää aiotun tarkoituksen mukaisesti, ja korjauskustannuksiin liittyy varteenotettava riski siitä, että ne nousevat kohtuuttomiksi verrattuna siihen, mihin ostajan voidaan katsoa perustellusti varautuneen. Tällaisessa tilanteessa ostajalta ei voida edellyttää sitä, että hän kantaisi riskin korjauskustannusten määrästä ja korjaustöiden onnistumisesta. Edellytykset kaupan purkamiselle voivat tällöin olla olemassa.

Samassa ratkaisussa on lisäksi todettu (kohdat 17 ja 18), ettei kaupan purkamisen edellytysten täyttymistä voida kuitenkaan arvioida yksinomaan tarkastelemalla korjauskustannusten suhdetta kiinteistön kauppahintaan eikä virheen korjaamiseksi tarvittavien rakennustöiden kestoajan pituuden perusteella.

Mainitussa ratkaisussa korkeimman oikeuden arvioitavana oli vuonna 2011 tehty kauppa, jossa kohteena oli ollut vuonna 1955 rakennettu niin sanottu rintamamiestalo. Rakennuksen alapohjassa ja pesutiloissa oli kaupan jälkeen havaittu kosteudesta aiheutuneita vaurioita, jotka oli korjattava ilman aiheetonta viivytystä. Rakennuksessa oli ennen kauppaa tehty kuntotarkastus, jonka yhteydessä oli tehty kosteusmittauksia kaikissa huoneissa ja myös kolmesta poratusta koereiästä. Tarkastusraportin loppupäätelmissä oli todettu, ettei tarkastuksessa ollut havaittu raja-arvot ylittävää kosteuspitoisuutta. Asuttavuuteen tai asukkaiden terveyteen haitallisesti vaikuttavia puutteita tai virheitä ei ollut havaittu. Puutteina oli mainittu se, ettei keittiön tulisija ollut käyttöturvallinen, keittiön liesituulettimen valo ei toiminut ja vesikaton räystäskouru oli poikki. Korjaussuosituksena oli mainittu räystäskourun korjaaminen. Kiinteistön myyntiesitteestä oli ilmennyt, että kiinteistössä oli vuosina 1995-1997 tehty perusparannus ja lisäksi erinäisiä muita korjaustoimia. Esitteessä oli kielteisenä seikkana mainittu heikkokuntoinen keittiön leivinuuni, joka oli purettava tai korjattava kokonaan.

Korkein oikeus katsoi, että ostaja oli ennen kauppaa saamiensa tietojen perusteella voinut edellyttää, ettei rakennuksen alapohjassa tai pesutilassa tarvinnut tehdä lähiaikoina mittavia korjaustöitä, vaan että talo soveltui sellaisenaan asuinkäyttöön. Virheiden korjauskustannukset olivat suuruusluokaltaan merkittävät ja olennaisesti suuremmat verrattuna siihen, mitä ostaja oli voinut kauppaa tehtäessä otaksua joutuvansa maksamaan rakennuksen korjauskuluina. Korjauskustannusten määrään liittyi myös epävarmuustekijöitä. Korkeimman oikeuden mukaan kaupan purkamisen edellytykset täyttyivät.

Hovioikeuden arviointi purkuedellytysten täyttymisestä

Merkittävimpänä virheenä kaupan kohteessa voidaan pitää piileviä vaurioita rakennuksen ensimmäisen asuinkerroksen välipohjassa ja siihen liittyvien ulkoseinärakenteiden alaosissa, koska ne vaikuttavat kaupan kohteen käyttämiseen asumistarkoitukseen. Kuistin alapohjan lämmöneristeissä todetut piilevät vauriot, alkovin kovalevyn vaurio ja kaupan tekemiseen liittyneet tiedonantovirheet ovat niihin nähden vähemmän merkittäviä.

Nyt arvioitavana oleva tapaus eroaa korkeimman oikeuden ratkaisussa KKO 2015:58 arvioitavana olleesta tapauksesta muun ohella sen suhteen, minkä tyyppistä tietoa kaupan kohteesta oli olemassa ennen kaupantekoa.

Virheistä johtuvaa olennaista haittaa sekä kaupassa pysymisen kohtuuttomuutta arvioitaessa on otettava huomioon, että L***it ovat ennen kauppaa saaneet käyttöönsä jo vuonna 2013 laaditun kuntotarkastusraportin, jonka kirjauksista on ilmennyt, että kaupantekohetkellä yli 60 vuotta vanhaan rakennukseen on saattanut kohdistua kosteusrasitusta useasta eri suunnasta ja että mahdollisiin kosteusvaurioihin saattaa liittyä mikrobivaurioiden riski ja terveyshaitta. Tämän lisäksi L***it ovat hovioikeudessa kertomansa mukaan tehneet havainnon korjatusta kosteusvauriosta biljardihuoneen seinässä käydessään tutustumassa kohteeseen ensimmäisen kerran.

L***eille ennen kauppaa luovutettu kuntotarkastusraportti on muutoinkin sisältänyt runsaasti sellaista tietoa, joka rakennuksen ikään sekä siinä tehtyihin korjauksiin nähden on antanut L***eille aiheen olettaa, että kohteen rakenteissa saattaa olla laajojakin korjausta vaativia puutteita.
Raportissa ei ole ollut mainintoja välipohjarakenteen teknisestä käyttöiästä, mutta siinä on kuitenkin ollut tietoja kolmen erilaisen betonilaatan käsittäneen alapohjarakenteen teknisestä käyttöiästä. Näistä kahden osalta tekniseksi käyttöiäksi on mainittu 40 vuotta ja yhden osalta 50 vuotta.

Kohteesta ennen kauppaa saamiinsa tietoihin nähden L***ien olisi lähtökohtaisesti tullut olla tavanomaista kiinnostuneempia sen todellisesta kunnosta. Tehdessään kaupan kohdetta sen tarkemmin tutkimatta L***it ovat joko ottaneet tietoisen riskin siitä, että siihen kohdistunut kosteusrasitus on saattanut aiheuttaa rakennuksessa ongelmia, tai suhtautuneet välinpitämättömästi tähän riskiin.

Edellä todetun huomioon ottaen hovioikeus katsoo, että L***ien on tullut varautua siihen, että he saattavat joutua tekemään kohteessa paljon muitakin toimenpiteitä kuin uusimaan sen lämmitysjärjestelmän sekä huoneiden pinnat ja keittiön kalusteet. Tämä on otettava huomioon, kun kaupan purkamisen edellytyksiä arvioidaan vaurioiden korjaamisesta esitettyjen kustannusarvioiden perusteella.

Hovioikeus on edellä virheen merkittävyyttä koskevan arvioinnin yhteydessä lausunut, mitä L***, K***ö ja S***o ovat arvioineet välipohjan ja seinien alaosan rakenteiden korjaamisen kustannuksista. Hovioikeus toteaa S***on ja L***sen arvioista vielä seuraavan.

S***o on kertonut seinärakenteiden korjaamista koskevan arvionsa perustuvan siihen, että rakennuksessa on ulkoseinää noin 45 juoksumetriä. Sen vaurioiden korjaaminen maksaisi noin 300-500 euroa metriltä. Lisäksi S***o on kertonut, että mikäli lattiarakenteen kaikissa puurakenteissa olisi vaurioita, joiden vuoksi ne tulisi poistaa ja korvata uusilla, lattiarakenteiden korjaaminen tulisi maksamaan noin 200 euroa neliömetriltä. Vaurioiden ollessa pienemmät ne voitaisiin parhaimmassa tapauksessa korjata 100 eurolla neliömetriltä. Valvonnan, jätekustannusten ynnä muiden kustannusten S***o on arvioinut olevan kokoluokaltaan noin 10.000 euroa. Vastaavissa hankkeissa, joissa hän on ollut valvojana tai suunnittelijana, hän on laskuttanut 4.000-5.000 euroa. Arvioidessaan sitä, mikä merkitys kustannuksiin olisi sillä, että ulkoseinien eristeet vaihdettaisiin ensimmäisen kerroksen osalta kokonaan, S***o on kertonut, että rakennuksen ensimmäisessä asuinkerroksessa on noin 100 neliömetriä ulkoseinää ja että siihen tulevan uuden eristeen materiaalihinta olisi noin 5 euroa neliömetriltä. Seinien avaaminen sisältä päin kokonaan helpottaisi työtä, minkä seurauksena säästettäisiin työn kustannuksissa.

Asiassa on ilmennyt, että ensimmäisen asuinkerroksen välipohja on pinta- alaltaan noin 105 neliömetriä ja rakennuksen ulkoseiniä on noin 45 juoksumetriä. Käyttämällä näitä tietoja välipohjan vaurioiden korjaaminen tulisi Suonkedon kertoman perusteella maksamaan noin 10.500-21.000 euroa ja ulkoseinien alaosissa olevien vaurioiden korjaaminen noin 13.500- 22.500 euroa. Kun näihin määriin lisätään S***on 10.000 euron arvio valvonnasta ynnä muusta johtuvista kustannuksista, S***on hovioikeudessa esittämät perustelut johtavat 34.000-53.500 euron kokonaiskustannuksiin. Tämä on linjassa sen kanssa, että S***o on lausunnossaan (kirjallinen todiste V16) ja hovioikeudessa kuultuna esittänyt varsinaisena arvionaan sen, että välipohjassa ja ulkoseinien rakenteiden alaosassa olevien vaurioiden korjaamisesta aiheutuisi kokoluokaltaan 40.000-55.000 euron kustannukset sisältäen arvonlisäveron.

L*** on kertonut, että hänen arvionsa perustuu osittain kustannuslaskentaohjelmiston antamiin tietoihin. Tämä ilmenee myös hänen kirjallisesta kustannusarviostaan (kirjallinen todiste K12). L***sen kertomuksen ja mainitun kirjallisen arvion mukaan L*** on arviota tehdessään kokemukseensa perustuen osittain muuttanut ohjelmiston käyttämiä Ratu-menekkitietoja. Se, mitä tietoja L*** on muuttanut, ei ilmene hänen kustannusarviostaan eikä L*** ole osannut yksilöidä näitä hovioikeudessa kuultuna.

L***sen kustannusarvioon (kirjallinen todiste K12) sisältyvän erittelyosan mukaan seinärakenteiden korjauksen kustannukset olisivat yhteensä 40.062 euroa ilman arvonlisäveroa. Erittelyosasta ilmenee, että merkittävin kustannuserä tähän liittyen olisi seinän alareunan rakenteen muutos 46 juoksumetrin osalta. Tämän kustannusarvioksi on todettu 19.363,46 euroa. Samassa erittelyosassa on mainittu kustannuseränä myös ulkoseinän ja lämmöneristeiden purku 165 neliömetrin osalta, minkä määräksi on todettu 9.440,37 euroa. Lisäksi erittelyosassa on mainittu kustannuseränä puurakenteisen ulkoseinän korjaus 165 neliömetrin osalta, minkä määräksi on todettu 11.257,79 euroa.

Hovioikeuden pääkäsittelyssä ei ole selvitetty, mitä kustannusarviossa olevilla ulkoseiniin 165 neliömetrin osalta kohdistuvilla purku- ja korjaustöillä on tarkoitettu. Siihen nähden, että L***sen arviossa rakennuksen ulkoseinän on todettu olevan 46 juoksumetriä, mainittu neliömäärä viittaa siihen, että arviossa olisi mukana ulkoseinien purkamista ja korjaamista noin 3,6 metrin korkeuteen saakka. Tähän viittaa myös se, että L*** on hovioikeudessa kertonut, että seinän purueriste olisi syytä poistaa kokonaisuudessaan aina rakennuksen yläpohjaan saakka.

Ensimmäisen asuinkerroksen välipohjan korjaamisen kustannukset ovat L***sen kirjallisen kustannusarvion (kirjallinen todiste K12) mukaan 47.789 euroa ilman arvonlisäveroa. Hovioikeudessa L*** on todennut arvion perustuneen virheelliseen tietoon rakennuksen pinta-alasta, minkä vuoksi hän on täsmentänyt arviokseen noin 39.000 euroa. L***sen kustannusarviossa on lähdetty siitä, että purueristetty lattiarakenne puretaan kokonaisuudessaan, minkä jälkeen rakenteen pinnat puhdistetaan ja kapseloidaan epoksilla. Tämän jälkeen pinnat tasoitetaan ja niihin asennetaan eristelevyt, joiden päälle valetaan betonilaatta. Kapseloinnin osuudeksi välipohjan korjauskustannuksista on L***sen kirjallisessa kustannusarviossa arvioitu 6.447,41 euroa ja uuden betonilaatan asentamisen osuudeksi 11.523,51 euroa. Merkittävimmäksi kustannuseräksi on kuitenkin todettu puuvälipohjan purkaminen. Sen kustannusvaikutukseksi on arvioitu 17.783,55 euroa.

J*** ja S***o ovat hovioikeudessa kuultuina L***sen kannasta poiketen kertoneet, ettei betonilaattaa ollut tarvetta kapseloida sen mekaanisen puhdistamisen jälkeen, sillä mitään kapseloitavaa ei ollut.

S***on lausunnossa (kirjallinen todiste V16) on todettu, että L***sen ehdottama välipohjarakenteen muuttaminen kokonaan solumuovieristetyksi betonirakenteeksi oli korjaustapana poikkeuksellinen. Myöskään Konsulttitoimisto K***a Oy:n lausunnossa korjausratkaisuista (kirjallinen todiste K15) betonilaatan kapseloimista ei L***sen kustannusarviosta poiketen ole pidetty välttämättömänä.

S***o on hovioikeudessa kertonut tutustuneensa L***sen kustannusarvioon. Hänen mukaansa L***sen arvio perustui tarpeettomiin töihin eikä sen loppusummaa voitu pitää merkityksellisenä.
Kustannusarviossa oli mukana toimenpiteitä, joiden tekeminen voisi olla järkevää peruskorjausta mutta joita ei voida perustella kohteessa todetuilla vaurioilla.

Hovioikeus toteaa, että L***sen kustannusarvio vaurioiden korjaamisesta on tullut erityisesti S***on kertomuksen ja lausunnon perusteella horjutetuksi. Siinä oleva noin 19.000 euron arvio seinän alaosan rakenteen muutoskustannuksista on samaa suuruusluokkaa kuin S***on arvio, mutta selvittämättä on jäänyt, miten L***sen arviossa olevat erilliset, yhteensä yli 20.000 euron kustannuserät ulkoseinien purkamisesta ja korjaamisesta liittyvät seinän alaosan vaurioiden korjaamiseen. Ensimmäisen asuinkerroksen välipohjarakenteen osalta L***sen arvion perustana oleva korjaustapa poikkeaa niin merkittävästi muiden todistajien esittämästä korjaustavasta, ettei L***sen arviota välipohjarakenteen korjauskustannuksista voida pitää perusteltuna. L***sen kustannusarvio on käsittänyt myös kellarin seinän homekorjauksen ja yläpohjan korjauksen. Tähän nähden siinä olevaa kaikille korjauksille yhteistä 16.800 euron arviota rakennuttamis-, suunnittelu- ja valvontakustannuksista ei voida ottaa sellaisenaan huomioon arvioitaessa kohteessa todettujen vaurioiden korjauskustannusten määrää.

S***on esittämä 40.000-55.000 euron arvio välipohjan ja ulkoseinien alaosan vaurioiden korjaamisesta aiheutuvista kustannuksista vastaa suuruusluokaltaan Rakennuspalvelu K***ö Oy:n antamaa 48.440 euron tarjousta (kirjallinen todiste V12), jonka määrän K***ö on hovioikeudessa täsmentänyt noin 60.000 euroksi, mikäli kaikki lattiarakenteet tulisi uusia.

K***ön kuulemisessa on ilmennyt, ettei hän ole aiemmin antanut tarjousta vastaavasta kohteesta. S***o on puolestaan kertonut perustaneensa arvionsa 500-1.000 kohteen tuntemukseen, eikä hänen arviotaan ole hovioikeuden pääkäsittelyssä horjutettu. Toisaalta S***on ja K***ön esittämien arvioiden osalta hovioikeudessa ei ole tullut selvitetyksi, onko niissä otettu huomioon pintamateriaalien uusimisesta aiheutuvat kustannukset.

Edellä todetun perusteella hovioikeus katsoo selvitetyksi, että ensimmäisen asuinkerroksen välipohjan ja ulkoseinien alaosan vaurioiden korjaamisesta aiheutuisi enimmillään noin 55.000–60.000 euron kustannukset. Riski tämän määrän ylittymisestä on pieni, koska arviot ovat perustuneet kokonaisvaltaiseen korjaamiseen ja käytännössä kaikkien mahdollisesti vaurioituneiden rakenteiden uusimiseen. Mainittu määrä on noin 25,2–27,5 prosenttia 218.000 euron kauppahinnasta.

Asiassa on esitetty vain niukasti selvitystä muiden virheiden korjaamisesta aiheutuvista kustannuksista. V***i on hovioikeudessa arvioinut, että puuttuvien rakennuslupien hankkiminen jälkikäteen tulisi viranomaismaksujen osalta maksamaan noin 2.000 euroa. L*** on kertonut, että kuistin alapohjan korjaaminen edellytti eristeiden vaihtamista, minkä lisäksi rakenteen tiiviyttä tulisi parantaa. Kustannuksista alkovin kovalevyn vaurion korjaamiseksi tai kellarin suihkun toimivuuden parantamiseksi ei ole esitetty mitään selvitystä. Hovioikeus toteaa, ettei näiden muiden virheiden korjaamisesta aiheutuvilla kustannuksilla ole sanottavaa merkitystä kaupan purkamisen edellytyksiä arvioitaessa, koska asunnon ei ole selvitetty olevan niiden vuoksi asumiskelvoton. Kuistissa oleva virhe on lisäksi laadultaan sellainen, että se todennäköisesti tulisi korjatuksi ensimmäisen asuinkerroksen välipohjan ja alaseinärakenteiden vaurioiden korjaamisen yhteydessä ilman, että tästä aiheutuisi merkittäviä kustannusvaikutuksia.

Vaurioiden korjaamisen kestosta ei ole esitetty muuta selvitystä kuin Rakennuspalvelu K***ö Oy:n antamassa tarjouksesta (kirjallinen todiste V12) ilmenevä maininta, että korjausurakka kestäisi noin kaksi kuukautta. Korjaustavasta esitetty selvitys huomioon ottaen tätä voidaan pitää realistisena arviona. Se ei myöskään poikkea ainakaan olennaisesti siitä, minkä kestoisia korjauksia omakotitalon ostajat tyypillisesti voivat tehdä asunnon vaihtamisen yhteydessä.

L***it ovat vedonneet kaupan purkamista puoltavana seikkana myös heille aiheutuneisiin terveydellisiin haittoihin sekä siihen, etteivät he kohteen korjaamisen jälkeenkään välttämättä voi muuttaa sinne asumaan.

Hovioikeus toteaa lääkärinlausunnoista 25.9.2017 ja 26.9.2017 (kirjallinen todiste K14) ilmenevän muun ohella, että S L***ille on määrätty astmalääkitys nenän limakalvojen ärsytykseen 12.7.2016 ja että perheen tytär on käynyt Terveystalossa usein hengitystieoireiden takia kesäkuun 2016 jälkeen. Jälkimmäisen lausunnon mukaan perheen tytär on voinut lopettaa hänelle määrätyn astmalääkityksen perheen muutettua pois kohteesta.

Kohteessa on edellä todetun mukaisesti viranomaisen toimesta todettu terveydensuojelulain mukainen terveyshaitta, joka on omiaan altistamaan asukkaat haitallisille terveysvaikutuksille. Tämänkaltaiseen mikrobivaurioituneeseen kohteeseen muuttamisen sekä L***ien perheessä esiintyneiden hengitystieoireiden välinen ajallinen yhteys huomioon ottaen hovioikeus katsoo asiassa osoitetun riittävällä todennäköisyydellä, että kohteessa asuminen on aiheuttanut L***eille ja heidän tyttärelleen heidän kuvailemansa kaltaisia hengitystie- ja limakalvojen ärsytysoireita, jotka ovat hävinneet L***ien muutettua kohteesta pois.

Asiassa ei ole esitetty selvitystä, jonka perusteella voitaisiin tehdä johtopäätös, että kaupan kohde ei korjausten myötä tulisi asumiskelpoiseksi. L***a on kuitenkin hovioikeudessa esittänyt kantanaan, että kohteessa mikrobeille altistuneet L***it eivät välttämättä pystyisi enää asumaan rakennuksessa korjauksista huolimatta, sillä vaikka kohde saataisiin sisäilman kannalta terveelliseksi, saattaisi esimerkiksi pinnoille jäädä sellaista mikrobistoa, joka voisi aiheuttaa oireita juuri L***eille.
Hovioikeus toteaa, ettei edellä mainittu L***an kannanotto yksin riitä osoittamaan, että L***it eivät niin halutessaan voisi asua rakennuksessa vaurioiden tultua korjatuiksi. Lisäksi purkukynnystä arvioitaessa on otettava huomioon, että vauriot ovat olleet piileviä eikä J***sten ole edes väitetty olleen ennen kaupantekoa tietoisia L***ien mahdollisista erityisolosuhteista.

Niin kuin edellä on todettu, välipohjarakenteen ja ulkoseinien alaosan vaurioiden korjaaminen merkitsee käytännössä sitä, että kohteessa tehdään peruskorjaus, jossa alkuperäinen riskirakenne poistetaan ja alkuperäinen 1950-luvulta oleva purueriste vaihdetaan uuteen materiaaliin. Vaurioiden korjaaminen merkitsee myös sitä, että L***ien kaavailemat pintakorjaukset tulevat ainakin ensimmäisen asuinkerroksen osalta tehtäviksi heidän suunnittelemastaan aikataulusta poikkeavasti. Kaupan kohteesta saamiensa tietojen perusteella L***ien on kuitenkin tullut varautua siihen, että näinkin voi käydä.

Hovioikeus katsoo, etteivät virheiden korjauskustannukset ole suuruusluokaltaan olennaisesti suuremmat verrattuna siihen, mitä L***it ovat voineet kauppaa tehdessään otaksua joutuvansa maksamaan rakennuksen korjauskuluina, eikä niihin tai korjaustoimenpiteiden onnistumiseen liity varteenotettavia epävarmuustekijöitä. Vaikka kaupan kohdetta ei voida käyttää asumistarkoitukseen ennen korjausten toteuttamista, tästä ja korjauskustannuksista aiheutuvaa haittaa ei voida pitää niin olennaisena, että asiassa olisi edellytykset kaupan purkamiselle.

Vaatimus hinnanalennuksesta tai vahingonkorvauksesta

Asiassa omaksumansa kannan vuoksi käräjäoikeus ei ole ottanut kantaa L***ien toissijaiseen vaatimukseen siitä, että J***set velvoitettaisiin suorittamaan heille hinnanalennuksena tai vahingonkorvauksena 138.456 euroa korkoineen.

Sitä tilannetta varten, että kaupan purkamisen edellytykset eivät täyttyisi, sekä L***it että J***set ovat nimenomaisesti pyytäneet hovioikeutta ottamaan kantaa L***ien toissijaiseen vaatimukseen sen sijaan, että asia tältä osin palautettaisiin käräjäoikeuden käsiteltäväksi.

Mainittu pyyntö huomioon ottaen hovioikeus ottaa enemmän viivytyksen välttämiseksi ratkaistavakseen L***ien toissijaisen vaatimuksen.

Hinnanalennusta ja vahingonkorvausta koskevat oikeusohjeet

Asuntokauppalain 6 luvun 16 §:n 1 momentin mukaan ostajalla on oikeus virhettä vastaavaan tai muuten virheeseen nähden määrältään kohtuulliseen hinnanalennukseen. Ostajalla on oikeus saada hinnanalennuksena palautettavalle kauppahinnalle korkolain 3 §:n 2 momentin mukaista korkoa siitä päivästä lukien, jona myyjä vastaanotti kauppahinnan.

Lain esitöissä (HE 14/1994 vp s. 135) on todettu, että hinnanalennus on käytetyn asunnon kaupassa ensisijainen ja tärkein seuraamus. Käytännössä hinnanalennus määritellään tapauskohtaisesti ottamalla huomioon muun muassa virheen merkitys asunnon käyttöön, ulkonäköön ja vaihtoarvoon. Jos virhe on oikaistavissa kohtuullisin kustannuksin, nämä kustannukset voidaan ottaa huomioon ratkaistaessa, minkä suuruista hinnanalennusta on pidettävä virhettä vastaavana.

Maakaaren vastaavaa säännöstä koskevissa esitöissä (HE 120/1994 vp s. 62) on todettu, että hinnanalennuksen tarkoituksena on tasapainottaa ostajan maksettavaa hintaa suhteessa luovutettuun, sopimuksenvastaiseen kiinteistöön. Ostaja voi aina vaatia hinnanalennusta, kun kiinteistö ei vastaa sitä, mitä ostajalla on oikeus edellyttää. Mainituista esitöistä ja oikeuskäytännöstä (esimerkiksi KKO 1999:76, KKO 2004:78 ja KKO 2009:31) ilmenee myös, ettei hinnanalennuksen määrää voida suoraan perustaa virheiden poistamisesta tai vaurioiden korjaamisesta aiheutuvien korjauskustannusten määrään. Huomioon on otettava se, että kaupan kohde voi korjaustöiden tuloksena tulla parempaan kuntoon kuin ostaja on voinut edellyttää.

Asuntokauppalain 6 luvun 19 §:ssä säädetään hinnanalennuksen kohtuullistamisesta niitä tilanteita varten, joissa kaupan molempien osapuolten voidaan katsoa syyllistyneen laiminlyöntiin. Sen perusteluissa (HE 14/1994 vp s. 137) on todettu, että yleensä hinnanalennus olisi perusteltua evätä kokonaan, jos ostaja on ollut selvästi huolimaton asunnon tarkastuksessa ja myyjän laiminlyöntiä on pidettävä vähäisenä. Hovioikeus toteaa säännöksestä ilmenevän, että sen nojalla tapahtuva kohtuullistaminen voi tulla kysymykseen vain 11 §:ssä tarkoitettujen tiedonantovirheiden osalta.

Asuntokauppalain 6 luvun 17 §:n 1 momentin mukaan ostajalla on oikeus korvaukseen vahingosta, jonka hän kärsii asunnon virheen vuoksi, jollei myyjä osoita, ettei virhe johdu huolimattomuudesta hänen puolellaan.

Säännöksen perusteluista (HE 14/1994 vp s. 136) ilmenee, että myyjälle voi syntyä vahingonkorvausvastuu myös luvun 11 §:n 1 momentin 4 kohdassa tarkoitetun piilevän virheen perusteella. Esitöissä on mainittu esimerkkinä se, että virhe perustuu seikkaan, joka johtuu myyjän huolimattomuudesta hänen suorittamiensa kunnostustöiden tai muiden toimenpiteiden yhteydessä.

Hovioikeuden arviointi L***ien toissijaisesta vaatimuksesta

J*** on hovioikeudessa kertonut korjauksista, joita kaupan kohteessa oli heidän omistusaikanaan tehty. Osan niistä oli tehnyt ulkopuolinen ammattilainen ja osan J***set joko itse tai ulkopuolisen avustamina.

Hovioikeus katsoo J***sen kertomuksella tulleen selvitetyksi, että J***sten itse tekemät toimenpiteet on tehty sellaisella huolellisuudella, mitä rakennuksen omistajina olevilta yksityishenkilöiltä voidaan edellyttää.

Kun edellä todetun lisäksi otetaan huomioon piilevien vaurioiden sijainnista ja niiden todennäköisestä syntymekanismista asiassa esitetty, J***sten on katsottava osoittaneen, etteivät kohteessa todetut piilevät vauriot ole johtuneet heidän huolimattomuudestaan kunnostustöiden tai muiden toimenpiteiden yhteydessä. L***eilla ei siten ole oikeutta saada asuntokauppalain 6 luvun 17 §:n 1 momentissa tarkoitettua korvausta vahingoista, joita he kärsivät kaupan kohteessa todettujen piilevien virheiden vuoksi.

Hovioikeus hyväksyy käräjäoikeuden perustelut ja johtopäätökset siitä, että J***set ovat menetelleet huolimattomasti siltä osin kuin he ovat laiminlyöneet ennen kauppaa ilmoittaa L***eille, että kellarikerroksessa vuonna 1998 suoritetut muutostyöt oli tehty ilman rakennuslupaa ja että saunan pesuhuoneeseen asennettua kahta suihkua ei vedenpaineen riittämättömyyden vuoksi voi käyttää samanaikaisesti. Näiden virheiden osalta L***eilla on siten oikeus vahingonkorvaukseen. Niin sanotusta rikastumiskiellosta seuraa kuitenkin, ettei oikeutta vahingonkorvaukseen ole siltä osin kuin virhe tulee hyvitetyksi hinnanalennuksena.

Asuntokauppalain 6 luvun 16 §:n 1 momentissa tarkoitettu hinnanalennus määritellään noudattamalla lähtökohtaisesti sitä, mitä maakaareen 2 luvun 31 §:n 1 momentissa on kiinteistön kauppaa koskevan hinnanalennuksen osalta säädetty. Viimeksi mainitun lainkohdan mukaan hinnanalennus määrätään vähentämällä sovitusta kauppahinnasta virheellisen kiinteistön arvo kaupantekohetkellä. Tämä merkitsee, että hinnanalennuksen jälkeen ostajan maksettavaksi jää myydyn eli virheellisen asunnon käypä hinta. Hinnanalennusta määrättäessä on mahdollista käyttää apuna virheen korjaamisesta aiheutuvia kustannuksia, mutta samalla on otettava huomioon korjaustoimenpiteistä kaupan kohteeseen mahdollisesti tuleva ylimääräinen arvonnousu.

Tässä tapauksessa kauppahinta on ollut 218.000 euroa eikä sen ole selvitetty poikenneen sellaisesta käyvästä hinnasta, mikä kohteella olisi tullut olla ilman hovioikeudessa selvitetyksi tulleita J***sten virhevastuulla olevia virheitä.

Hovioikeus on edellä käsitellyt, millaisia kustannuksia ensimmäisen asuinkerroksen välipohjan ja siihen liittyvien seinien alaosan vaurioiden korjaamisesta aiheutuisi. Mikäli lattiarakenteet ja ulkoseinien sisärakenteet sekä näihin liittyvät eristeet uusittaisiin kokonaan, tästä voisi asiassa esitetyn selvityksen mukaan aiheutua noin 55.000–60.000 euron kustannukset. Selvää kuitenkin on, että rakennus tulisi erityisesti sen lämmöneristyksen osalta olemaan korjausten myötä paremmassa kunnossa kuin L***it ovat voineet edellyttää. Lisäksi alkuperäinen riskirakenne poistuisi.

Se, mitä osuutta vaurioiden korjauskustannuksista voidaan pitää virhettä vastaavana, voidaan ainoastaan arvioida. Tämän tapaista arviota tehdessään tuomioistuimen on asiassa esitetyn aineiston perusteella harkittava, mikä on objektiivisesti perustelluin lopputulos (HE 46/2014 vp s. 47).

Hinnanalennuksen määrää arvioidessaan hovioikeus ottaa huomioon ensinnäkin sen, että suurin ja eniten korjaustoimenpiteitä vaativa vaurio on ulkoseinien alaosassa, jonka korjauskustannukset S***on kertomuksesta päätellen olisivat noin 13.500–22.500 euroa ja L***sen kirjallisen kustannusarvion erittelyosan perustella arvonlisävero huomioon otettuna noin 24.000 euroa. Siihen nähden, että todennäköinen vauriomekanisimi on ollut viistosade, jota oletettavasti on kohdistunut kaikkiin seiniin pitkän ajan, hovioikeus arvioi seinien alaosan vaurioiden todennäköisiksi korjauskustannuksiksi 20.000 euroa. Näiltä osin kustannusten voidaan katsoa kohdistuvan lähinnä vaurioiden korjaamiseen, mutta samalla poistuu sellainen riskirakenne, josta L***ien ei kuitenkaan ole selvitetty tienneen.

Välipohjan vaurioiden korjaaminen onnistuisi S***on kertomuksen mukaan parhaimmillaan noin 13.500 euron kustannuksilla, mutta enimmillään siitä aiheutuisi noin 21.000 euron kustannukset. Tämä vaihteluväli riippuu S***on kertomuksen mukaan siitä, miten paljon lattiarakenteissa olevia puurakenteita on tarpeen vaihtaa. S***on kirjallisessa lausunnossa (kirjallinen todiste V16) on arvioitu tutkimuksissa tehtyihin havaintoihin perustuen, että puurakenteita olisi tarpeen uusia noin viidesosa. S***o on hovioikeudessa kuultaessa esittänyt saman arvion ja kertonut sen perustuvan siihen, miten monessa lattian keskiosiin tehdyissä rakenneavauksissa oli havaittu viitteitä vaurioista ja miten monessa ei. Hovioikeus pitää S***on uskottavan kertomuksen perusteella selvitettynä, ettei kaikkia lattian puurakenteita ole tarpeen uusia. Tämän huomioon ottaen hovioikeus arvioi välipohjaan kohdistuvien vaurioiden korjauskustannuksiksi 17.000 euroa.

Korjaukseen liittyy välttämättä suunnittelu-, valvonta- ynnä muita kustannuksia, joista uskottavimman, määrältään 10.000 euron arvion on esittänyt S***o. Tämän ja edellä esitetyn perusteella hovioikeus arvioi, että ensimmäisen asuinkerroksen välipohjan ja seinien alaosan vaurioiden korjauskustannukset tulisivat olemaan noin 47.000 euroa.

Kuistin eristeiden vaurioiden, alkovin kovalevyn vaurion ja suihkun puutteellisuuden korjauskustannuksista ei ole esitetty selvitystä, mutta ilmeistä on, että näistäkin aiheutuu kustannuksia, mikäli ne korjataan. Selvityksen puuttuessa hovioikeus arvioi näiden kustannusvaikutukseksi 3.000 euroa.

Hinnanalennuksen määrää arvioitaessa huomioon on otettava lisäksi se, että J***set ovat huolimattomuuden perusteella velvollisia suorittamaan L***eille korvausta puuttuneista rakennusluvista, joiden osalta asiassa ei ole esitetty muuta selvitystä kuin 2.000 euron kustannukset.

Edellä selostettu kustannuksiin perustuva laskelma johtaa yhteensä 52.000 euroon. Korjauksia tällä määrällä toteutettaessa kaupan kohde kuitenkin paranisi sen lämmöneristävyyden ja riskirakenteen poistumisen myötä varsin paljon. Hovioikeus arvioi tällaisen tasonparannuksen vaikutukseksi
15.000 euroa. Näin ollen yksinomaan korjauskustannuksiin ja tasonparannukseen perustuva arvio johtaisi 37.000 euron hinnanalennukseen.

Edellä mainittua summaa ei kuitenkaan voida pitää oikeana hinnanalennuksen määränä. Mikäli kaupan kohde olisi ollut myynnissä hovioikeudessa selvitetyksi tullut virheellisyys asianmukaisesti ilmoitettuna, siitä todennäköisesti ei olisi ollut saatavilla kaikkea sitä tietoa, mitä hovioikeudessa on vaurioiden laajuudesta ja korjauskustannuksista selvitetty. Näin ollen ostajaehdokkaat olisivat todennäköisesti ottaneet kauppahinnassa huomioon myös epävarmuudet vaurioiden laajuudesta ja niiden korjaamisen kustannuksista. Tällaisen riskin vuoksi kohteen käypä arvo olisi kaupantekohetkellä alittanut sen todellisen kauppahinnan edellä mainittua summaa enemmän.

Edellä todetun perusteella hovioikeus arvioi oikeaksi J***sten vastuulla olevaksi hinnanalennuksen määräksi 50.000 euroa.

Perusteita hinnanalennuksen kohtuullistamiselle ei ole, koska se määrätään sellaisten virheiden johdosta, joiden osalta L***ien ei voida katsoa menetelleen huolimattomasti asuntoa tarkastaessaan. Hinnanalennus käsittää korvauksen myös tiedonantovirheistä, minkä vuoksi J***ia ei velvoiteta suorittamaan L***eille vahingonkorvausta.

Oikeudenkäyntikulut sekä tutkimus- ja tarkastuskulut

J***set ovat hävinneet asian. Näin ollen heillä ei ole oikeutta saada korvausta oikeudenkäyntikuluistaan käräjä- tai hovioikeudessa.

Valituksessaan J***set ovat ilmoittaneet hyväksyvänsä käräjäoikeudessa L***eille tarpeellisista toimenpiteistä aiheutuneiden kohtuullisten asianajokulujen kokonaismäärän 59.256,48 euroa. Hovioikeuden pääkäsittelyssä J***set ovat niin ikään ilmoittaneet, ettei heillä ole huomautettavaa L***ien 36.180,90 euron oikeudenkäyntikuluvaatimuksesta.

Hovioikeus toteaa, että L***it ovat hävinneet ensisijaisen vaatimuksensa kaupan purkamisesta sekä purkamiseen nähden liitännäiset vaatimuksensa. Heidän hinnanalennusvaatimuksensa on hyväksytty olennaisesti vaadittua pienempänä. Lisäksi L***ien alkuperäisistä, yksittäisistä virheväittämistä on menestynyt vain pieni osa. Myös niillä virheväittämillä, joita ei ole hyväksytty, on ollut huomattava vaikutus asiassa aiheutuneiden oikeudenkäyntikulujen määrään. J***sten osalta hovioikeus toteaa, että siitä huolimatta, että he ovat hävinneet asian, ei heidän muutoksenhakunsa ole ollut turha. Tätä taustaa vasten hovioikeus katsoo, että J***set on velvoitettava korvaamaan osan L***ien oikeudenkäyntikuluista. Uuden kuntotarkastuksen tilaamista kaupan jälkeen mikrobivaurioepäilyn herättyä ei ole voitu pitää turhana, kun otetaan huomioon, että R***sin kuntotarkastusraportti (K13/V3) on ollut vuodelta 2013.

Käräjäoikeudessa korvattavien kohtuullisten oikeudenkäyntikulujen määräksi hovioikeus katsoo 50.000 euroa ja hovioikeuden osalta vastaavasti 18.000 euroa. Mainitut 50.000 euroa sisältävät myös asian selvittämiseksi tarpeelliset tutkimus- ja tarkastuskulut.

Edellä todetun perusteella käräjäoikeuden tuomiota on muutettava L***eille maksettavaksi tuomittujen oikeudenkäyntikulujen osalta.

Tuomiolauselma

Muutokset käräjäoikeuden tuomioon:

S M L***din ja M P L***din vaatimus Asunto Oy H***n V***katu 48:n osakkeista 7.6.2016 tehdyn kaupan purkamisesta hylätään ja A K J*** ja P K J*** vapautetaan velvollisuudesta palauttaa asunto-osakkeiden kauppahinta korkoineen sekä velvollisuudesta suorittaa L***eille korvauksia kaupan kohteeseen pannuista kustannuksista ja ylläpitokustannuksista korkoineen.

S M L***i ja M P L***i vapautetaan velvollisuudesta palauttaa kaupan kohteen osakekirjat J***sille ja luovuttaa asuinhuoneistot J***sten hallintaan.

A K J*** ja P K J*** velvoitetaan yhteisvastuullisesti suorittamaan S M L***ille ja M P L***ille hinnanalennuksena 50.000 euroa korkolain 3 §:n 2 momentin mukaisine tuottokorkoineen 7.6.2016 lukien.

A K J***sen ja P K J***sen velvollisuus korvata S M L***ille ja M P L***ille käräjäoikeudessa aiheutuneita oikeudenkäyntikuluja sisältäen tutkimus- ja tarkastuskulut alennetaan 50.000 euroksi. Tälle määrälle on maksettava korkolain 4 §:n 1 momentissa tarkoitettua viivästyskorkoa siitä lukien, kun kuukausi on kulunut käräjäoikeuden tuomion antamisesta.

Muilta osin käräjäoikeuden tuomiota ei muuteta. Käräjäoikeuden lausunto M L***in asianosaiskuluista jää siis pysyväksi.

A K J*** ja P K J*** velvoitetaan yhteisvastuullisesti korvaamaan S M L***din ja M P L***in oikeudenkäyntikulut hovioikeudessa 18.000 eurolla korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen siitä lukien, kun kuukausi on kulunut hovioikeuden tuomion antamisesta.

A K J***sen ja P K J***sen vaatimus oikeudenkäyntikulujen korvaamisesta hovioikeudessa hylätään.

Muutoksenhaku

Muutosta tähän ratkaisuun saadaan hakea korkeimmalta oikeudelta valittamalla vain, jos korkein oikeus niillä erityisillä perusteilla, jotka ilmenevät oheisesta valitusosoituksesta, myöntää valitusluvan.

Valitusosoituksessa tarkoitettu määräaika valitusluvan pyytämiseen ja valituksen tekemiseen päättyy 22.6.2020.

Helsingin hovioikeuden puolesta:

Asian ovat ratkaisseet:
hovioikeudenneuvos J K***o
hovioikeudenneuvos T N***i
hovioikeudenneuvos P L***i

Valmistelija:
hovioikeuden esittelijä A S***i
Äänestys
ERI MIELTÄ OLEVAN JÄSENEN LAUSUNTO ASIASSA S 18/1438

Hovioikeudenneuvos P L***i:

Erimielisyyteni koskee ainoastaan oikeudenkäyntikulujen korvausvelvollisuutta. Oikeudenkäyntikuluihin sisältyvät tässä tapauksessa myös L***eille aiheutuneet tutkimus- ja tarkastuskulut sekä asianosaiskulut.

Jos asiassa on käräjäoikeudessa esitetty useita vaatimuksia, jotka eivät ole kaikilta osin menestyneet, kysymys käräjäoikeudessa aiheutuneiden kulujen korvaamisesta ratkaistaan lähtökohtaisesti soveltamalla oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 3 §:n 1 momenttia. Sen mukaan pääsääntönä on, että asianosaiset saavat pitää kulunsa vahinkonaan. Tästä pääsäännöstä poiketen asianosainen voidaan, jos syytä on, velvoittaa korvaamaan vastapuolensa kulut osaksi. Tällöin on kiinnitettävä huomiota siihen, missä laajuudessa asianosaiset ovat voittaneet tai hävinneet asian. Jos sillä, minkä asianosainen on hävinnyt, on vain vähäinen merkitys asiassa, hänen tulee saada täysi korvaus kuluistaan.

Saman pykälän 2 momentissa säädetään kulujen korvaamisesta silloin, kun asiassa on esitetty vain yksi vaatimus, joka hyväksytään ainoastaan osaksi. Tällöin kulujen korvausvelvollisuus määräytyy 1 momentissa säädetyllä tavalla, mutta asianosaiselle voidaan kuitenkin tuomita täysi korvaus kuluistaan myös siinä tapauksessa, että hänen vaatimuksensa hyväksymättä jäänyt osa koskee ainoastaan harkinnanvaraista seikkaa, jolla ei ole sanottavaa vaikutusta asianosaisten oikeudenkäyntikulujen määrään.

Hovioikeuden on määrättävä asianosaisille käräjäoikeudessa syntyneiden kulujen korvaamisesta sen mukaan, miten käräjäoikeuden olisi pitänyt niistä määrätä, jos se olisi pääasiavaatimuksia ratkaistessaan päätynyt samaan lopputulokseen kuin hovioikeus.

Muutoksenhakemisesta aiheutuneiden kulujen korvaamisesta säädetään oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 16 §:ssä. Sen 1 momentin mukaan velvollisuus korvata oikeudenkäyntikulut ylemmässä tuomioistuimessa on määrättävä sen mukaan, mitä muutoksenhakumenettelyssä on tapahtunut ja onko asianosainen voittanut vai hävinnyt muutoksenhaun.

Lain esitöissä (HE 191/1993 vp s. 21) on todettu, että muutoksenhaun voittamisella tai häviämisellä tarkoitetaan sitä, miten muutoksenhakemus on ratkaistu. Jos alemman tuomioistuimen ratkaisua ei muuteta, muutosta hakenut asianosainen on hävinnyt muutoksenhaun. Jos taas alemman tuomioistuimen ratkaisua muutetaan muutosta hakeneen asianosaisen vaatimalla tavalla, häntä on pidettävä voittajana ylemmän tuomioistuimen osalta. Jos asianosaisen muutoksenhakemus hyväksytään ainoastaan osaksi, noudatettavaksi tulee soveltuvin osin luvun 3 §:n säännökset. Oikeuskäytännöstä ilmenee, että muutoksenhaun valtaosin voittanut asianosainen voi olla oikeutettu saamaan oikeudenkäyntikulunsa korvatuksi muutoksenhakutuomioistuimessa kokonaan (ks. esim. KKO 2020:19).

L***it ovat käräjäoikeudessa esittäneet ensisijaisena vaatimuksenaan, että asunto-osakkeiden kauppa puretaan ja J***set velvoitetaan palauttamaan heille 218.000 euron kauppahinta korkoineen. L***ien ensisijainen vaatimus on lisäksi käsittänyt kymmenen eri vahingonkorvausvaatimusta, joiden yhteismäärä on pääomaltaan ollut noin 52.000 euroa. Näistä vaatimuksista noin
12.500 euron osuutta käräjäoikeus on käsitellyt oikeudenkäyntikuluihin sisältyvinä asianosais-, tutkimus- ja tarkastuskuluina, joten tosiasiassa L***ien vahingonkorvausvaatimusten yhteismäärä on ollut noin 40.000 euroa. Kaikkiaan L***ien ensisijaiset pääasiavaatimukset käräjäoikeudessa ovat siten olleet pääomaltaan noin 258.000 euroa.

Toissijai sesti L***it ovat käräjäoikeudessa vaatineet, että J***set velvoitetaan suorittamaan heille hinnanalennuksena tai vahingonkorvauksena 138.456 euroa korkoineen. L***ien toissijainen vaatimus on lisäksi käsittänyt kuusi erillistä vahingonkorvausvaatimusta, joiden yhteismäärä on pääomaltaan ollut noin 29.700 euroa. Jokaisen näistä L***it ovat esittäneet myös osana ensisijaista vaatimustaan. Käräjäoikeus on tosiasiassa tutkinut ne. Se on käsitellyt niistä noin 12.500 euron osuutta oikeudenkäyntikuluihin sisältyvinä asianosais-, tutkimus- ja tarkastuskuluina. Tämän huomioon ottaen L***ien toissijaiset pääasiavaatimukset käräjäoikeudessa ovat olleet pääomaltaan yhteensä noin 155.000 euroa.

Hovioikeuden ratkaisun lopputulos tarkoittaa sitä, että L***it ovat hävinneet kokonaan ensisijaisen vaatimuksensa kaupan purkamisesta ja J***sten velvoittamisesta noin 40.000 euron vahingonkorvauksen suorittam iseen. L***en kokonaismäärältään noin 155.000 euron toissijaisista vaatimuksista on kuitenkin tullut hyväksytyksi 50.000 euroa.

Asiassa on sinänsä ollut keskeisenä kysymyksenä se, onko kaupan kohde ollut myyjien virhevastuun synnyttävällä tavalla virheellinen. Sekä L***ien että J***sten kannalta selvästi merkityksellisintä on kuitenkin ollut, puretaanko kauppa vai ei. Tältä osin kysymys ei ole ollut ainoastaan harkinnanvaraisesta asiasta vaan siitä, että varsin suuri osa L***ien virheväittämistä ei ole menestynyt eikä heidän esittämää selvitystä väitettyjen virheiden korjauskustannuksista ole pidetty perusteltuna. Samasta syystä myöskään L***ien hinnanalennusvaatimuksen hyväksymättä jäänyt osa ei ole koskenut ainoastaan harkinnanvaraista seikkaa.

Vaikka kaupan kohde on todettu virheelliseksi ja J***set on velvoitettu suorittamaan L***eille hinnanalennusta varsin suuren määrän, katson, että asiassa on kysymys sen tyyppisestä osavoittotilanteesta, jossa asianosaiset saisivat pitää käräjäoikeudessa aiheutuneet kulunsa vahinkonaan. Tämän perusteluna viittaan edellä jo todetun lisäksi siihen, että L***ien erillisten vahingonkorvausvaatimusten ajamisella on käräjäoikeuden ratkaisusta ilmenevästi ollut huomattava vaikutus asiassa aiheutuneiden oikeudenkäyntikulujen määrään. Tässä tapauksessa J***set ovat kuitenkin hovioikeudessa nimenomaisesti ilmoittaneet, että he eivät vaadi käräjäoikeuden tuomion muuttamista siltä osin kuin M L***ille on tuomittu 672,90 euron korvaus ansionmenetyksestä, mikäli L***it katsotaan olevan oikeutettuja hinnanalennukseen. Tämä ilmoitus ja asian lopputulos huomioon ottaen J***set on velvoitettava korvaamaan mainitut kulut.

Hovioikeudessa aiheutuneiden kulujen korvausvelvollisuudesta totean, että J***set ovat pääosin voittaneet muutoksenhaun. Käräjäoikeuden tuomio on tosiasiassa kumottu niiltä osin kuin J***silla on ollut asiassa muutoksenhakuintressi, ja asianosaisten kannalta keskeisin vaatimus eli kaupan purkamista koskeva vaatimus on ratkaistu J***sten hyväksi. Myös muutoksenhaun osalta kysymys on kuitenkin osavoittotilanteesta , jossa L***ien toissijaisen vaatimuksen osittaisella hyväksymisellä ei ole ollut ainoastaan vähäinen merkitys. Muutoksenhaun lopputulos sinänsä puoltaa sitä, että asianosaiset saisiva t pitää kulunsa hovioikeudessa vahinkonaan. Tässä tapauksessa L***it ovat kuitenkin hovioikeudessa vedonneet vaatimustensa tueksi myös sellaisiin seikkoihin, joita käräjäoikeuskaan ei ole pitänyt virhevastuun synnyttävinä. J***set ovat joutuneet hovioikeudessa puolustautumaan myös näitä väitteitä vastaan, ja he ovat siinä menestyneet. Kun tämän lisäksi otetaan huomioon, että asianosaisten kannalta keskeisin vaatimus on ratkaistu J***sten hyväksi, asiassa on perusteltua velvoittaa L***it korvaamaan osan J***sten kuluista hovioikeudessa.

L***it ovat paljoksuneet J***sten oikeudenkäyntiavustajien 166,25 tunnin työmäärään perustunutta yhteensä 55.229 euron palkkiota siltä osin kuin toimenpiteitä on tehty enemmän kuin 120 tuntia.
Lisäksi L***it ovat paljoksuneet J***sten yhteensä 7.161,80 euron todistelu- ja litterointikuluja siltä osin kuin ne ovat ylittäneet 5.981,80 euroa. Muutoksenhaun lopputulos ja muutoksenhaussa tapahtunut huomioon ottaen harkitsen oikeaksi velvoittaa L***it korvaamaan J***sten oikeudenkäyntikuluista hovioikeudessa 15.000 euron osuuden korkoineen.

Edellä todetun perusteella velvoitan J***set yhteisvastuullisesti korvaamaan M L***ille ansionmenetyksestä aiheutuneita asianosaiskuluja 672,90 eurolla käräjäoikeuden tuomitsemine korkoineen ja hylkään käräjäoikeudessa esitetyt oikeudenkäyntikuluvaatimukset muilta osin. Lisäksi velvoitan L***it yhteisvastuullisesti korvaamaan J***sten oikeudenkäyntikuluja hovioikeudessa 15.000 eurolla viivästyskorkoineen siitä lukien, kun kuukausi on kulunut hovioikeuden ratkaisun antamisesta, ja hylkään hovioikeudessa esitetyt oikeudenkäyntikuluvaatimukset muilta osin.

Vakuudeksi: A S***i




HYVINKÄÄN KÄRÄJÄOIKEUS
Osasto 1
TUOMIO18/3182
Annettu kansliassa
27.4.2018 L 17/4098

Käräjätuomari M R***ä


Kantajat
1. S M L***i
2. M P L***i


Vastaajat
1. A K J***
2. P K J***


Asia
Asuntokaupan purkaminen ym.
Vireille
3.5.2017



SELOSTUS ASIASTA

S M ja M P L***i ovat ostaneet A K ja P K J***selta 7.6.2016 allekirjoitetulla kauppakirjalla Asunto Oy H***n V***katu 48:n osakkeet nrot 1-150, jotka oikeuttavat hallitsemaan vuokramaalla sijaitsevia omakotitaloa ja varastorakennusta osoitteessa V***katu 48, 0*** H***. Kauppahinnaksi on sovittu 218.000 euroa ja se on kuitattu kauppakirjan allekirjoituksin kokonaan maksetuksi.

KANNE

Vaatimukset

L***it ovat kanteessaan vaatineet ensisijaisesti, että

1.1. osapuolten kesken 7.6.2016 tehty asunto-osakkeiden kauppa puretaan.

1.2. J***set velvoitetaan palauttamaan heille heidän maksamansa 218.000 euron kauppahinta korkolain 3 §:n 2 momentin mukaisine tuottokorkoineen maksupäivästä 7.6.2016 lukien.

1.3. J***set velvoitetaan asuntokauppalain 6 luvun 17 §:n nojalla suorittamaan heille korvaukseksi

-ylimääräisestä muuttamisesta aiheutuneista kustannuksista 1.000 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 22.3.2017 lukien,

-kauppaa varten otetun pankkilainan korkokustannuksista 31.3.2018 saakka laskettuna sisältäen myös marraskuun 2017 korkoerän yhteydessä perityn lainan muutospalkkion yhteensä 5.896,42 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 2.804,18 eurolle vaatimuksen esittämisestä 22.3.2017 lukien, 1.362,66 eurolle vaatimuksen esittämisestä 18.9.2017 lukien, 648,80 eurolle vaatimuksen esittämisestä 2.11.2017 lukien ja 1.080,78 eurolle vaatimuksen esittämisestä 1.3.2018 lukien sekä edelleen puheena olevan lainan nostopalkkiosta 500 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen haasteen tiedoksiannosta 19.5.2017 lukien.

-kaupan kohteeseen pannuista kustannuksista 8.232,04 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 6.039,56 eurolle haasteen tiedoksiannosta 19.5.2017 lukien, 1.293,74 eurolle vaatimuk­ sen esittämisestä 2.11.2017 lukien ja 898,74 eurolle vaatimuksen esittämisestä 1.3.2018 lukien.

-kiinteistön käyttökustannuksista (sähkö, vakuutukset, vesi, jätehuolto ja hälytinjärjestelmä) ajalta 2.10.2016-28.2.2018 yhteensä 4.153,26 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 2.545,15 eurolle haasteen tiedoksiannosta 19.5.2017 lukien, 161,22 eurolle vaatimuksen esittämisestä 2.11.2017 lukien ja 1.446,89 eurolle vaatimuksen esittämisestä 1.3.2018 lukien taikka toissijaisesti sijaisasunnosta aiheutuneista vuokra- ynnä muista kustannuksista 4.362,42 euroa korkolain 4 §:n I momentin mukaisine viivästyskorkoineen 4.012,72 eurolle haasteen tiedoksiannosta 19.5.2017 lukien ja 349,70 eurolle vaatimuksen esittämisestä 2.11.2017 lukien.

-maksetusta varainsiirtoverosta 4.360 euroa, mikäli veroviranomainen ei palauta veroa kaupan purkamisenjohdosta, sekä joka tapauksessa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaista viivästyskorkoa varainsiirtoveron määrälle 4.360 eurolle veron maksupäivästä 7.6.2016 lukien sen palautuspäivään saakka.

-koti-irtaimiston säilyttämistä varten tarpeellisen varastotilan vuokraamisesta aiheutuneista kustannuksista tammi- ja helmikuulta 2017 yhteensä 420 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 22.3.2017 lukien sekä ajalla 1.3.-31.7.2017 erääntyneistä vuokrakustannuksista yhteensä 1.400 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisina viiivästyskorkoineen kullekin 280 euron suuruiselle kuukausittaiselle vuokraerälle kunkin kuukauden 2. päivästä lukien sekä varastotilan vakuuttamisesta aiheutuneista kustannuksista yhteensä 27,60 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen haasteen tiedoksiannosta 19.5.2017 lukien.

-kaupan kohteen tarkastamisesta ja tutkimisesta aiheutuneista kustannuksista yhteensä 10.387,90 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen laskettuna 1.148,39 eurolle 22.3.2017 lukien, 1.126,64 eurolle 27.9.2017 lukien ja 2.008,80 eurolle 10.11.2017 lukien.

-tutkimuskulujen rahoittamiseksi otetun lainan korko- ja käsittelykuluista per 28.2.2018 yhteensä 980,77 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 244,29 eurolle haasteen tiedoksiannosta 19.5.2017 lukien, 491,27 eurolle vaatimuksen esittämisestä 2.11.2017 lukien ja 245,21 eurolle vaatimuksen esittämisestä 1.3.2018 lukien.

-heille aiheutuneista asianosaiskuluista 2.172,90 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 22.3.2017 lukien.

-pilaantuneen ja tuhoutuneen koti-irtaimiston arvosta sekä irtaimiston puhdistus- ja desinfiointikustannuksista yhteensä 13.271 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen haasteen tiedoksiannosta 19.5.2017 lukien.

Toissijaisesti L***it ovat vaatineet, että

2.1. J***set velvoitetaan suorittamaan heille hinnanalennusta tai toissijaisesti vahingonkorvausta 138.456 euroa korkolain 3 §:n 2 momentin mukaisine korkoineen kauppahinnan vastaanottamisesta 7.6.2016 lukien.

2.2. J***set velvoitetaan asuntokauppalain 6 luvun 17 §:n nojalla suorittamaan heille korvaukseksi

-ylimääräisestä muuttamisesta aiheutuneista kustannuksista 1.000 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 22.3.2017 lukien,

-koti-irtaimiston säilyttämistä varten tarpeellisen varastotilan vuokraamisesta aiheutuneista kustannuksista tammi- ja helmikuulta 2017 yhteensä 420 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 22.3.2017 lukien sekä ajalla 1.3.-31.7.2017 erääntyneistä vuokrakustannuksista yhteensä 1.400 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisina viivästyskorkoineen kullekin 280 euron suuruiselle kuu­ kausittaiselle vuokraerälle kunkin kuukauden 2. päivästä lukien sekä varastotilan vakuuttamisesta aiheutuneista kustannuksista yhteensä 27,60 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen haasteen tiedoksiannosta 19.5.2017 lukien.

-kaupan kohteen tarkastamisesta ja tutkimisesta aiheutuneista kustannuksista yhteensä 10.387,90 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen laskettuna 1.148,39 eurolle 22.3.2017 lukien, 1.126,64 eurolle 27.9.2017 lukien ja 2.008,80 eurolle 10.11.2017 lukien.

-tutkimuskulujen rahoittamiseksi otetun lainan korko- ja käsittelykuluista per 28.2.2018 yhteensä 980,77 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 244,29 eurolle haasteen tiedoksiannosta 19.5.2017 lukien, 491,27 eurolle vaatimuksen esittämisestä 2.11.2017 lukien ja 245,21 eurolle vaatimuksen esittämisestä 1.3.2018 lukien.


-heille aiheutuneista asianosaiskuluista 2.172,90 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 22.3.2017 lukien.

-pilaantuneen ja tuhoutuneen koti-irtaimiston arvosta sekä irtaimiston puhdistus- ja desinfiointikustannuksista yhteensä 13.271 euroa korko­ lain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen haasteen tiedoksiannosta 19.5.2017 lukien.

L***dit ovat edelleen kaikissa tapauksissa vaatineet, että

3. J***set velvoitetaan yhteisvastuullisesti korvaamaan heidän oikeudenkäyntikulunsa 81.033,78 eurolla korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästys­ korkoineen kuukauden kuluttua tuomion antamisesta, mikä vaatimus sisältää toissijaisena vaatimuksena myös edellä mainitut kaupan kohteen tarkastus- ja tutkimuskulut 10.387,90 euroa

Perusteet

Tapahtumaselostus

Asunto Oy H***n V***katu 48 on niin sanottu yhden asunnon yhtiö. Yhtiön osakkeet oikeuttavat hallitsemaan vuonna 1952 valmistunutta omakotitaloa ja samalla vuosikymmenellä valmistunutta ulkorakennusta, jonka J***set ovat kertomansa mukaan omistusaikanaan rakentaneet suurimmaksi osaksi uudelleen. Rakennusten yhteispinta-ala on isännöitsijäntodistusten mukaan 295 neliömetriä ja kauppakirjan mukaan 306 neliömetriä. L***it ovat ostaneet yhtiön osakkeet J***silta 7.6.2016 tehdyllä kaupalla. Hallintaoikeus kaupan kohteeseen on siirtynyt L***eille 6.6.2016 ja omistusoikeus kaupantekopäivänä.

L***it ja J***set ovat tunteneet toisensa ennen kauppaa hyvin, eikä kaupassa ole käytetty välittäjää. P J*** on toiminut S L***in jääkiekkovalmentajana ainakin 3--4 vuoden ajan aina kauppaan saakka. A J*** on pelannut jääkiekkoa S L***din kanssa samassa joukkueessa ainakin 10 vuotta.

P J*** on rakennusalan ammattilainen ja koulutukseltaan LVI-työteknikko. P J*** omistaa I***t Oy -nimisen yrityksen, joka on erikoistunut rakennusten saneerauksiin.

J***set ovat ryhtyneet myymään kaupan kohteena olleita osakkeita jo vuonna 2013 ja teettäneet tuolloin asuinrakennuksessa kuntotutkimuksen. L***ien kanssa käymissään kauppaneuvotteluissa J***set ovat viitanneet kuntotutkimuksesta laadittuun raporttiin ja kertoneet kaiken olevan raportin mukaan kunnossa. L***it eivät ole useista pyynnöistään huolimatta saaneet raporttia käyttöönsä ennen kuin vasta kaupantekotilaisuudessa 7.6.2016 sen jälkeen, kun kauppakirja oli allekirjoitettu ja pankkitoimihenkilö oli lähtenyt siirtämään kauppahintaa myyjille. L***it eivät siten ole saaneet tutustua vuonna 2013 laaditun kuntotarkastusraportin sisältöön ennen kauppaa, vaikka kauppakirjaan on näin kirjattu. Raportti ei ole ollut esillä myöskään L***ien tutustuessa kaupan kohteeseen tammikuussa 2016. Mikäli L***it olisivat saaneet raportin käyttöönsä ennen kauppaa, he olisivat vaatineet lisätutkimusten tekemistä tai vetäytyneet kaupasta. J***set ovat olleet tietoisia kaikista kuntotarkastusraportissa mainituista virheistä ja puutteista, mutta he ovat salanneet ne ostajilta. He ovat kertoneet L***deille ainoastaan sen, että kellarissa oli joskus ollut vesivahinko ja että se oli korjautettu ammattilaisilla.

J***set ovat kaupan kohdetta L***eille markkinoidessaan korostaneet ettei asuinrakennuksessa ollut mitään vikaa ja että sitä oli kunnostettu, huollettu ja korjattu asianmukaisesti kaikkia säännöksiä noudattaen. P J*** on tässä yhteydessä esittänyt muun muassa, että hän oli ensimmäisen kerroksen lattioiden uusimisen yhteydessä vaihtanut kaikki levytykset ja lisännyt lattiarakenteeseen villaa sekä samalla todennut, että purot olivat kunnossa. Kaupan kohteessa on kuitenkin pian kaupan jälkeen ilmennyt runsaasti vakavia virheitä ja puutteita, jotka J***set ovat kauppaneuvotteluissa L***eilta salanneet. Heti kaupanteon jälkeen L***it ovat havainneet, että asuinrakennuksessa oli riesa­ kuoriaisia, sokeritoukkia, hiiriä ja koiperhosia. Lämmitysöljy oli loppunut noin kuukauden kuluttua kaupan jälkeen, vaikka sen oli J***sten ilmoituksen mukaan pitänyt riittää koko syksyksi. Kylpyhuoneen suihkuja ei ollut voinut käyttää yhtä aikaa, koska vedenpaine ei ollut asennusvirheen vuoksi riittänyt kahden suihkun yhtäaikaiselle käytölle. L***ien otettua yhteyttä H***n kaupungin rakennusvalvontaan oli käynyt ilmi, että käyttövesiputkien muutoksille tai millekään muullekaan J***sten tekemälle korjaus-, kunnostus- tai muutostyölle (muun muassa kattoremontti, julkisivun muutostyö, sähkö-, vesi- ja viemärityöt, märkätilojen rakentaminen muutostöineen, huoneiden käyttötarkoituksen ja huonejärjestelyjen muutostyöt) ei ollut haettu tarvittavia muutos-, toimenpide- ja rakennuslupia rakennuslupaviranomaiselta. Kun lupia ei ole haettu, tehdyiltä töiltä puuttuvat asianmukaiset suunnitelmat, valvonta ja käyttöön hyväksyminen. J***set eivät ole kertoneet tarvittavien lupien puuttumisesta L***eille, vaan päinvastoin vakuuttaneet, että rakennusta oli korjattu, kunnostettu ja huollettu asianmukaisesti kaikkia säännöksiä noudattaen. Useista huoneista on lisäksi löytynyt pintamittarilla mitattuna kosteutta. L***it ja heidän 3-vuotias lapsensa ovat alkaneet sairastella heti heinäkuussa 2016.

S L***i on 23.9.2016 ilmoittanut A J***selle epäilyksestään, että asunnossa on homevaurio. Kaupan kohteessa on tämän jälkeen 30.9.2016 suoritettu homekoiratutkimus, jossa koirat ovat merkanneet rakenteita laajasti kaikissa kolmessa kerroksessa. L***it ovat heinäkuusta 2016 lukien jatkuneiden perheen hengitystie- ja muiden vastaavien oireiden vuoksi muuttaneet väliaikaisasuntoon 1.10.2016. Sairastelu ja oireet ovat tämän jälkeen loppuneet.

L***it ovat 5.10.2016 esittäneet J***sille ensimmäisen kerran vaatimuksen kaupan purkamisesta viitaten asunnosta aiheutuviin terveyshaittoihin ja ilman viranomaislupaa tehtyihin korjaus- ja muutostöihin. J***set eivät ole kuitenkaan suostuneet kaupan purkamiseen, vaan vaatineet päästä korjaamaan viallisia rakenteita. Tähän L***it eivät ole suostuneet. He ovat 14.10.2016 toimittaneet J***sille kirjallisen reklamaation purku- ja korvausvaatimuksineen. J***set ovat vastauskirjeessään 11.11.2016 kiistäneet kaikki L***ien vaatimukset.

Asuinrakennuksessa on suoritettu kuntotarkastus 19.l0.2016. Tarkastus on tehty pintapuolisesti rakenteita avaamatta ja siinä on havaittu kosteutta ja outoa hajua. Märkätiloissa ei ole tehty havaintoja vedeneristeestä, vaikka kellarin ja yläkerran märkätilat on J***sten mukaan remontoitu vuosina 1998 ja 2002 eli ajankohtina, jolloin vedeneristyksen asentamista koskevat määräykset ovat jo olleet voimassa.

H***n kaupungin ympäristöterveydenhuollon terveystarkastajien 24.10.2016 tekemässä asunnontarkastuksessa on todettu, että kellarikerroksen sauna, suihkutila, takkahuone, kodinhoitohuone, biljardihuone ja harrastushuone oli rakennettuja otettu asuinkäyttöön ilman rakennuslupaa. Taloon oli lisäksi tehty julkisivuremontti ilman rakennuslupaa. Asuinrakennuksessa on todettu hajua ja kohonneita kosteuslukemia, jotka edellyttivät rakennusterveysasiantuntijan jatkotutkimuksia. Jatkotutkimuksissa, jotka on suoritettu 25.11. ja 5.12.2016, on tehty rakenneavauksia (13 kpl) ja otettu materiaalinäytteitä (19 kpl): Kaikissa rakenneavauksissa on havaittu selvästi vaurioituneita ja tummuneita purueristeitä, kostuneita ja vaurioituneita rakenteita sekä silmämääräisesti havaittavia home- ja lahovaurioita tai ummehtunutta homeen hajua. Avauksissa on löytynyt myös sokeritoukkia. Kaikkiaan 16:ssa materiaalinäytteessä on havaittu viite vauriosta. Jatkotutkimuksista laaditun raportin mukaan rakenteissa havaitut kosteus- ja mikrobivauriot saattoivat aiheuttaa oireita tiloissa oleskeleville. H***n kaupungin ympäristöterveydenhuollon sittemmin tekemän uuden tarkastuksen raportissa 13.2.2017 on todettu, että asunnon ensimmäisessä kerroksessa sijaitsevien makuuhuoneiden lattia- ja seinärakenteissa oli asumisterveysasetuksen soveltamisohjeen ylittävät pitoisuudet mikrobeja, mikä viittasi terveyshaittaan. Myös ensimmäisessä kerroksessa sijaitsevien keittiön, olohuoneen ja työhuoneen rakenteiden näytteet viittasivat mikrobikasvustoon. Raportissa on todettu, että asunnon ensimmäisessä kerroksessa oli terveydensuojelulain mukainen terveyshaitta, minkä vuoksi pitkäaikainen oleskelu tiloissa oli kielletty. Asunnossa ei siis saa asua. J***set ovat tästä huolimatta edelleen kiistäneet kaikki L***ien vaatimukset.

Kaupan kohteessa on J***sten toivomuksesta toimitettu 6.10.2017 vielä uusi tarkastus, jossa on todettu lisää virheitä. Kummassakin välipohjassa on havaittu myös keskilattian osalla lahovaurioita ja/tai turmeltuneita ja märkiä puru­ eristeitä. Märkätilojen vedeneristykset on lisäksi todettu virheellisiksi ja puut­ teellisiksi. Virheet tukevat osaltaan L***ien vaatimusta kaupan purkamisesta. L***en kysymyksessä olevassa tarkastuksessa käyttämän asiantuntijan rakenne- ja vaurioselvitys on valmistunut 27.10.2017. L***it ovat samana päivänä reklamoineet uusista virheistä J***sille.

Kaupan kohteessa on todettu tarkemmin ainakin seuraavat virheet ja puutteet:

Yläpohjan virheellisyys

Yläpohjarakenne on tuulettumaton, minkä seurauksena yläpohjassa ja katon rakenteissa on todettu laho- ja mikrobivaurioita. Myös purueristeet ovat vaurioituneet. J***set ovat välttämättä olleet tietoisia kattorakenteen vaurioista. He ovat tehneet kohteeseen kattoremontin asentamalla uuden vesikatteen vanhan vesikaton päälle. Tuulettumattomasta rakenteesta ja sen välittömästä korjaustarpeesta J***set ovat saaneet tiedon viimeistään vuoden 2013 kuntotarkastusraportista. He ovat tämän jälkeen lisänneet yläpohjaan purueristettä, minkä seurauksena ilmanvaihto on kokonaan loppunut. Tämä on pahentanut kosteustilannetta ja nopeuttanut vaurioiden syntymistä, kun kondenssivesi on tiivistynyt rakenteisiin, eikä aluskate ole ollut ohjaamassa sitä ulos. Ilmanvaihdon parantaminen yläpohjassa on välttämätöntä. Vaurioituneiden rakenteiden korjaaminen vaatii vesikaton purkamista ja uudelleen rakentamista.

Yläpohjassa sijaitseva avopaisunta-astia on ruostunut ja sen pohjassa on reikiä. Tämän seurauksena avopaisunta-astiassa oleva vesi valuu rakenteisiin eikä patterilämmitys toimi riittävällä tavalla, kun pattereihin ei tule riittävää painetta.

Yläpohjassa oleva viemärin tuuletusputki on eristetty puutteellisesti.

Välipohjan virheellisyys

Ensimmäisen asuinkerroksen ja kellarikerroksen välinen välipohjarakenne on ulkoseinien liitoskohdassa todettu tutkimuksissa erittäin pahasti home- ja lahovaurioituneeksi sekä näyttein että aistinvaraisesti tarkasteltuna. Myös keskilattian osalla on välipohjan alimmissa rakenteissa todettu lahovaurioita ja tummentunutta purua/turvetta. Kellarin pystyviemärin ympäristössä on havaittavissa valumajälkiä, jotka viittaavat mahdolliseen viemäri- tai muuhun vuotoon välipohjarakenteessa. Välipohjarakenne ja ulkoseinien alaosa on uusittava kauttaaltaan betonilaattaan asti. Tämä muodostaa jo sellaisenaan purkuperusteen. Kysymys on kalliista korjaustyöstä, minkä lisäksi rakenteiden avaaminen estää asunnossa asumisen ja sinne palaamisen. Välipohjan rakenne on myös sikäli virheellinen, ettei perusmuurissa ole pystysuuntaista lämmöneristettä.

Myös toisen kerroksen välipohjaan tehdyissä kahdessa rakenneavauksessa on todettu tummentuneita tai märkiä ja tummentuneita puruja.

J***set ovat kertoneet L***eille, että he olivat ennen vuotta 2013 peittäneet ensimmäisen kerroksen lattiarakenteita siten, että vain taaimmaista makuuhuonetta ei ollut avattu. Näitä töitä ei ilmene lainkaan vuoden 2013 kuntotarkastusraportista. Tämä viittaa siihen, ettei niitä ole ilmoitettu tarkastuksen suorittajalle.

Ulkoseinärakenteiden virheellisyys

Asuinrakennuksen seinien alaosien runkorakenteet ovat täysin lahonneet ja lämmöneristekerros on tutkimuksissa todettu pahoin mikrobivaurioituneeksi. Ulkoseinien alajuoksut on todettu lahovaurioiseksi sekä silmämääräisesti tarkasteltuna että näyttein.

Ulkoseinien tiilimuurauksen ja kovalevyn välissä ei ole ilmarakoa. Kovalevy on kosteusvaurioitunut.

Ulkoseinien yläosassa ei ole toisen asuinkerroksen sivu-ullakkotilojen kohdalla lainkaan lämpöeristettä. Seinärakenteessa oleva kovalevy, joka toimii tuulensuojana, on todettu seinän yläosassakin kosteusvaurioituneeksi.

Alapohjarakenteiden ja kellarikerroksen virheellisyys

Kellarikerroksessa sijaitsevassa biljardihuoneessa on todettu kosteus- ja mikrobivaurioita. Myös harrastehuoneessa on todettu kohonneita kosteusarvoja. J***set ovat ilmoituksensa mukaan havainneet kellarin harrastehuoneen nurkan kosteusvaurion jo huhtikuussa 2012. Vuoden 2013 kuntotarkastusraportista ilmenee, että vaurio on ollut 1.7.2013 eli runsasta vuotta myöhemmin edelleen korjaamatta.

J***set ovat valaneet alapohjan betonilaatan vuonna 1998. Tutkimuksessa 6.10.2017 on todettu että betonilaatan alta puuttuu kapillaarikatko. Tämä tarkoittaa, että kosteus pääsee esteettä nousemaan rakenteisiin. Lisäksi betonilaatan alla oleva hieno tiivistämätön hiekka on painunut siten, että betonilaatta saattaa kantaa seinäanturoiden päällä. Hiekan vajoaminen on osoitus siitä, ettei sen tiivistämistä ole tehty asianmukaisesti.

Kuistin alapohjan lämmöneristeessä on havaittu mikrobeja.

Asuinrakennuksen ilmanvaihto

Asuinrakennuksen ilmanvaihto on todettu puutteelliseksi jokaisessa tutkimuksessa. Sen parantaminen on välttämätöntä. Rakennuksessa on tunkkainen, mikrobiperäinen haju. Myös J***set ovat olleet tästä seikasta tietoisia. He ovat ensimmäisenä vastauksenaan L***ien reklamaatioon tarjoutuneet lisäämään rakennuksen ilmanvaihtoa.

P J*** on ammatiltaan IV-teknikko ja hän harjoittaa ilmastointialan yritystä. Hän on ollut ammattitaitonsa vuoksi välttämättä tietoinen rakennuksen ilmanvaihdon puutteellisuudesta. Hän on kuitenkin salannut sen L***eilta.

Remontoitujen märkätilojen puutteellinen vedeneristys.

Kellarin pesutiloissa suoritetuissa tarkastuksissa on todettu poikkeavaa kosteutta lattiakaivon ympärillä sekä suihkuseinän ja lattiakaivon välissä. Myös kodinhoitohuoneessa on todettu kohonneita kosteuslukemia. Vedeneristyksen olemassaoloa märkätiloissa on selvitetty tarkemmin tutkimuksessa 6.10.2017, jolloin on todettu, että kaupan kohteessa on virhe myös märkätilojen vedeneristyksen osalta. Vesieristeet on asennettu niin puutteellisesti, etteivät ne voi olla sertifioidun ammattilaisen asentamat. P J*** onkin valmisteluistunnossa 18.9.2017 kertonut asentaneensa märkätilojen vedeneristykset itse.

Kellarin suihkutilaan on ilmeisesti asennettu vedeneriste, mutta pesuhuoneen seinärakenne on toteutettu virheellisesti siten, että seinän kipsikartonkilevy on jätetty vedeneristeen ja ulkoseinän styroksieristeen väliin. Vedeneristeen ja lattiakaivon liittymät on kaikissa märkätiloissa toteutettu virheellisesti ja vastoin rakennusmääräyksiä. Vuonna 2002 remontoidussa toisen kerroksen pesuhuoneessa vedeneristettä on nostettu seinille rakennusmääräysten vastaisesti vain noin 50 millimetriä, vaikka vedeneristeen asentamista koskevat säännökset olivat muuttuneet vuoteen 2002 mennessä. Virheellisen asennuksen seurauksena vesi pääsee esteettä laattoihin ja saumausaineeseen, jotka läpäisevät vettä.

Rakennusvalvontaviranomaiset eivät tule myöntämään jälkikäteen rakennuslupaa väärin tehdyille märkätiloille. Kaikki märkätilat on purettava vähintään vedeneristeeseen asti sekä vesieristettävä ja rakennettava uudelleen.

Koska P J*** on itse asentanut vedeneristykset, J***sten on katsottava olleen tietoisia niiden virheellisyydestä.

Luvattomat työt

Seuraavat työt on tehty ilman tarvittavia toimenpide- ja rakennuslupia:

Märkätilan rakentaminen tai laajentaminen kuivaan tilaan on edellyttänyt rakennuslupaa.

Kellarikerroksen sauna, suihkutila, takkahuone, kodinhoitohuone, biljardihuone ja barrastushuone on rakennettu ja otettu käyttöön ilman rakennuslupaa.

Ensimmäisessä kerroksessa on tehty rakennuslupaa edellyttäviä luvan­ varaisia käyttötarkoituksen ja huonejärjestelyjen muutoksia, kun ompelimo ja varasto on muutettu makuuhuoneiksi.

Julkisivumateriaalin muuttaminen on tehty ilman rakennuslupaa/toimenpidelupaa.

Viemärien uusiminen uudella materiaalilla ja käyttövesiputkien muutostyöt ovat edellyttäneet rakennuslupaa. P J*** on ennen kauppaa kertonut L***eille tehneensä itse kellarikerroksen remontoin­ tiin liittyvät vesi- ja viemäröintityöt.

Luvattomasti tehdyt työt muodostavat olennaisen virheen kaupan kohteessa. L***it eivät voi jäädä vastuuseen niistä mittavista kustannuksista, joita lupien myöntäminen jälkikäteen edellyttää huomioon ottaen, että lupia ei myönnetä virheellisesti tehdyille rakenteille.

P J*** on koulutukseltaan LVl-työteknikko ja hän harjoittaa kahdeksan henkilöä työllistävää ilmastointialan yritystä, jonka toimialana on muun ohessa rakennus- ja saneeraustyöt. P J*** ei voi ammattinsa ja koulutuksensa huomioon ottaen uskottavasti väittää, että hän ei olisi tiennyt kaupan kohteessa tehtyjen muutostöiden edellyttämistä rakennus- ja toimenpideluvista.

Muut virheet

Veden lämpötila on ensimmäisen kerroksen wc:ssä ainoastaan 42 astetta, kun
sen tulisi olla 50-55 astetta.

J***set ovat antaneet L***eille virheellisen tiedon lämmitysöljyn määrästä (tiedonantovirhe).

Kylpyhuoneen suihkujen puutteellinen vedenpaine muodostaa sekä laatuvirheen että tiedonantovirheen.

Kiinteistössä todetut riesakuoriaiset ja sokeritoukat eivät sellaisenaan muodosta virhettä, mutta kysymys on eläinlajeista, jotka tyypillisesti viihtyvät mikrobivaurioituneissa rakennuksissa. Ne osoittavat osaltaan, ettei rakennus ole siinä kunnossa kuin L***eilla on ollut lupa odottaa.

J***sten kohteessa suorittamat julkisivun muutostyöt ovat sinänsä olleet teknisesti virheettömiä, mutta niillä on peitetty rakennuksen todellista kuntoa eli J***sten tiedossa olleita kosteus- ja muita vaurioita. J***set ovat näin pyrkineet antamaan väärän kuvan siitä, että lämmöneristys olisi uusittu ja rakennus olisi muutoinkin kokonaan remontoitu ja kaikilta osin kunnossa. Tämä osoittaa J***sten toiminnan tahallisuutta.
L***it ovat reklamoineet J***sille kirjallisesti kaikista tutkimuksissa todetuista ja tutkimusraporteissa yksilöidyistä rakennuksen virheistä ja puutteista.

Asuinrakennuksen sisäilma- ja homevaurioiden korjaamisesta aiheutuvat kustannukset nousevat rakenneavauksia ja tutkimuksia suorittaneen rakennusterveysasiantuntijan A L***sen k.ustannusarviolaskelman perusteella laskettuna 134.456 euroon, mikä on noin 62 prosenttia kauppahinnasta (laskelmasta vähennetty pinta-alavirheen perusteella 8.823 euroa). Kohteessa 6.10.2017 suoritetuissa tutkimuksissa todettujen uusien virheiden korjauskustannukset eivät sisälly L***sen kustannusarvioon. Edellä lausuttuun nähden on selvää että kynnys kaupan purkamiselle käsiteltävänä olevassa asiassa ylittyy.
Mikäli kauppaa ei pureta, vaan osakkeet jäävät edelleen L***ien omistukseen, he joutuvat huolehtimaan kohteen homeettomaksi siivoamisesta. Tästä aiheu­ tuu 4.000 euron kustannukset, mikä määrä on korjauskustannusten ohella luet­ tava hinnanalennuksen/vahingonkorvauksen määrään.

Oikeudellinen argumentointi

Kaupan purkaminen/hinnanalennus

Kaupan kohde on ollut asuntokauppalain 6 luvun 11 §:n 1 momentin 1-4 kohdassa tarkoitetuin tavoin virheellinen. Asuinrakennus on todettu homevaurioiden vuoksi asumiskelvottomaksi, eikä se siten vastaa sitä, mitä voidaan katsoa sovitun. Asunto ei myöskään vastaa niitä tietoja, joita J***set ovat ennen kauppaa L***eille antaneet ja joiden voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan. J***set ovat kauppaneuvotteluissa korostaneet, että asuinrakennusta oli kunnostettu ja korjattu asianmukaisesti kaikkia määräyksiä noudattaen. Kaikki J***sten asunnossa tekemät korjaus- ja kunnostustyöt (kattoremontti, julkisivun muuttaminen sekä sähkö-, vesi- ja viemärityöt) on tehty hakematta niiden edellyttämiä rakennus-, muutos- tai toimenpidelupia. Lupien puuttuminen muodostaa myös asuntokauppalain 6 luvun 20 §:n 3 momentissa tarkoitetun taloudellisen virheen.

Toisin kuin J***set ovat väittäneet, korjaus- ja kunnostustöitä ei ole myöskään teetetty alan ammattilaisilla eikä niistä ole laadittu asianmukaisia suunnitelmia. Myös töiden valvonta on puuttunut. Tämän seurauksena asunto on täynnä luvattomia ja virheellisiä rakenteita, joita ei ole hyväksytty asumiskäyttöön rakennusvalvontaviranomaisten edellyttämällä tavalla. J***set - erityisesti P J*** ammattinsa puolesta ovat tienneet lupien puuttumisesta ja tämän seikan merkityksestä ostajille. J***set ovat kuitenkin salanneet tarpeellisten rakennus-, muutos- ja toimenpidelupien puuttumisen L***eilta. J***sten menettely on siten ollut tahallista. Rakennusvalvonta edellyttää luvatta tehtyjen tilojen ja rakenteiden osalta pätevän asiantuntijan suorittamaa kuntotutkimusta, eikä lupia voi saada jälkikäteen virheellisiin tai vaurioituneisiin rakenteisiin. Jos esimerkiksi märkätilat on rakennettu ilman asianmukaisia vesieristyksiä, on selvää, ettei niille myönnetä jälkikäteen lupaa.

J***set ovat edelleen salanneet L**eilta sen, että asunnossa on vakavia kosteus- ja homeongelmia, joita he ovat pyrkineet remontoimaan piiloon. J***set ovat kertoneet ainoastaan kellarikerroksen harrastehuoneessa olleesta vesivahingosta vakuuttaen, e:ttä vahinko oli korjattu ammattilaisten toimesta asianmukaisesti. J***set eivät ole kuitenkaan kyenneet yksilöimään, kuka korjaukset olisi tehnyt. Myöskään mitään raporttia korjauksista ei ole esitetty, vaikka vesivahinkokorjauksista laaditaan aina korjaustyöseloste ja raportti siinä vaiheessa, kun rakenne on todettu kuivaksi. Rakennus ei milcrobivaurioiden vuoksi sovellu asumiskäyttöön, vaan kohteen käyttäminen asumiseen on kielletty. Kaupan kohde on kaiken kaikkiaan ollut kunnoltaan ja ominaisuuksiltaan huomattavasti huonompi kuin L***eilla on ollut perusteltu aihe edellyttää, minkä seikan myös Rakennusvalvonta A L***sen korjauskustannuslaskelma kiistattomasti osoittaa. L***it eivät olisi missään tapauksessa tehneet kauppaa, mikäli heillä olisi ollut käytettävissään oikeat tiedot kohteen homevaurioista tai rakennus- ja toimenpidelupien puuttumisesta.
Huomioon ottaen kaupan kohteen virheiden laatuja laajuus sekä se, että J***set ovat itse tehneet asunnon korjaus- ja kunnostustyöt, on selvää, että J***set ovat kaupantekohetkellä olleet tietoisia kohteen virheistä ja puutteista niin rakenteiden kuin lupien puuttumisen osalta ja että virheet ja puutteet eivät ole olleet heille salaisia. Selvää on myös, että oikeiden tietojen antaminen olisi vaikuttanut kauppaan. J***silla olisi siten ollut velvollisuus kertoa virheistä ja puutteista L***eille. Näin ollen heidän voidaan katsoa toimineen kaupassa tietoisesti tahallisesti. J***set ovat ystävyyssuhdetta hyvillesi käyttäen saaneet L***it vakuuttuneiksi siitä, että rakennus on kaikilta osin kunnossa ja että sitä on hoidettu hyvin ja asianmukaisesti.

L***ien J***silta ostama asunto on siinä todettujen virheiden vuoksi asumiskelvoton. L***it ovat joutuneet muuttamaan asunnosta aiheutuvien terveysongelmien vuoksi muualle, eivätkä he voi käyttää asuntoa siihen tarkoitukseen, johon se oli ostettu. Asuntoa ei voida myöskään korjata asumiskelpoiseksi kohtuullisessa ajassa tai kohtuullisin kustannuksin. Arvioidut korjauskustannukset olisivat noin 62 prosenttia kauppahinnasta. Kaupan kohteen virheistä on aiheutunut ja aiheutuu ostajille poikkeuksellisen olennaista haittaa. Kaikki seikat asiassa huomioon ottaen kaupan purku on ainoa kohtuullinen seuraamus. Hinnanalennusta ei voida pitää virheiden merkityksen vuoksi riittävänä seuraamuksena.

Mikäli käräjäoikeus vastoin L***ien käsitystä päätyisi katsomaan, ettei edellytyksiä kaupan purkamiselle ole, J***set on toissijaisesti velvoitettava suorittamaan L***eille hinnanalennuksena tai vaihtoehtoisesti vahingonkorvauksena virheiden arvioituja korjauskustannuksia ja kohteen homeettomaksi siivoamisen kustannuksia vastaavat 138.456 euroa. Kustannusarvio perustuu nykyisen laatutason säilyttämiseen. Pintojen uusimisen osalta kustannuksissa on kuitenkin otettu huomioon 15 prosentin tasonparannus.

Vahingonkorvaus kaupan kohteen virheellisyyden johdosta

Asuntokauppalain 6 luvun 17 §:n mukaan ostajalla on oikeus korvaukseen vahingosta, jonka hän kärsii asunnon virheen vuoksi, jollei myyjä osoita, ettei virhe johdu huolimattomuudesta hänen puolellaan. J***set ovat varmuudella olleet tietoisia kaupan kohteen virheistä ja puutteista osin sen vuoksi, että he ovat itse remontoineet kohteen, jolloin on heidän täytynyt havaita ne rakenteita muuttaessaan ja remontoidessaan, osin se vuoksi, että he ovat saaneet niistä tiedon vuonna 2013 teettämässään kuntotarkastuksessa ja osin sen vuoksi, että heidän on täytynyt ammattitaitonsa vuoksi olla tietoisia virheistä ja puutteista ja havaita ne. Kaikki nämä virheet ja puutteet ovat kuuluneet J***sten tiedonantovelvollisuuden piiriin. He ovat kuitenkin salanneet virheet L***eilta. KWl virheellisyys johtuu J***sten huolimattomuudesta, L***eilla on oikeus saada korvaus heille virheiden johdosta aiheutuneista vahingoista siinäkin tapauksessa, että virheet katsottaisiin joiltain osin piileviksi.

A. Kaupan purku

Mikäli kauppa puretaan, L***ien tulee päästä taloudellisesti samaan asemaan, kuin missä he olisivat ilman kauppaa. Heillä on tämän mukaisesti oikeus saada korvaus seuraavista vahingoistaan:

1. Muuttokustannukset

L***it ovat joutuneet muuttamaan kaikkiaan kolme kertaa, ensin K***sta kaupan kohteeseen, sen jälkeen perheen vakavan oireilun vuoksi kaupan kohteesta ensimmäiseen sijaisasuntoon ja lopuksi vielä toiseen sijaisasuntoon. L***it ovat esittäneet muuttokustannuksia koskevan korvausvaatimuksen J***sille kirjeessään 22.2.2017.

L***eille on aiheutunut jo kahdesta ensimmäisestä muutosta kustannuksia enemmän kuin kanteessa vaaditut 1.000 euroa:

-Muutto kaupan kohteeseen 1.188,72 euroa (oma työ 32 tuntia ä 10 €/h, kuorma-auton vuokra 400 e, kilometrikorvaus autolla 6 x 84 km x 0,43 €/km, kilo­ metrikorvaus autolla ja peräkärryllä 6 x 84 km x 0,50 €/km).
-Muutto ensimmäiseen sijaisasuntoon 497,30 euroa (oma työ 20 tuntia a 10
€/h, kilometrikorvaus autolla 110 km x 0,43 €/km, kilometrikorvaus autolla ja peräkärryllä 20 x 5 km x 0,50 €/km).

2.Kaupan kohdetta varten otetun pankkilainan korkokulut

L***eille on aiheutunut kaupan kohdetta varten otetusta pankkilainasta korkokuluja heinäkuun 2016 ja 30.4.2017 välisenä aikana yhteensä 2.804,18 euroa. Ajalla 1.5.2017-31.3.2018 korkokustannuksia on aiheutunut edelleen 3.092,24 euroa sisältäen myös lainan muutospalkkion 100 euroa. J***set ovat velvolliset korvaamaan mainitut yhteensä 5.896,42 euron määräiset korkokulut L***eille viivästyskorkoineen aina kunkin vaatimuksen esittämisestä lukien. L***eilla on oikeus saada J***silta myös korvaus lainan 500 euron määräisestä nostopalkkiosta viivästyskorkoineen haasteen tiedoksiannosta lukien.

3. Kaupan kohteeseen pannut kustannukset

L***eille on aiheutunut kaupan kohteeseen liittyviä kustannuksia yhteensä 8.232,04 euroa seuraavasti:

-tontin vuokra 1.625 euroa
-kohteeseen tilattu lämmitysöljy 4.968,84 euroa
-autotallin lukkopesä 25 euroa
-kohteeseen hankittu portti 1.613,20 euroa

J***set ovat velvolliset korvaamaan mainitut kustannukset L***eille viivästyskorkoineen 6.039,56 eurolle haasteen tiedoksiannosta lukien, 1.293,74 eurolle vaatimuksen esittämisestä 2.11.2017 lukien (lämmitysöljyn lisätilaus) ja 898,74 eurolla vaatimuksen esittämisestä 1.3.2018 lukien (lämmitysöljyn toi­ nen lisätilaus).

4. Kiinteistön ylläpitokustannukset

L***it ovat muuttaneet kaupan kohteesta sijaisasuntoon 1.10.2016. Heille on tämän jälkeen syntynyt kustannuksia kohteen ylläpidosta. Ylläpitokustannuksia on ajalla 1.10.2016-28.2.2018 syntynyt yhteensä 4.153,26 euroa seuraavasti:

- sähkömaksut 519,96 euroa (31.1.2018 saakka)

-sähkönsiirtomaksut 1.312,08 euroa (31.1.2018 saakka)
- vesimaksut 135,84 euroa
- jätehuoltomaksut 36,59 euroa
- hälytinjärjestelmän maksut 789,81 euroa (asennus 112,97 € ja kuukausimaksut 28.2.2018 saakka)
- vakuutusmaksut 1.358,98 euroa (30.6.2018 saakka)

J***set ovat velvolliset korvaamaan mainitut kustannukset L***eille korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen haasteen tiedoksiannosta 19.5.2017 lukien (30.9.2017 mennessä aiheutuneet kulut) tai vaatimuksen esittämisestä lukien (1.10.2017 lukien aiheutuneet kulut).

J***set on toissijaisesti velvoitettava korvaamaan L***eille sijaisasunnosta aiheutuvat vuokra- ynnä muut kustannukset per 31.10.2017 yhteensä 4.362,42 euroa. (Mainittu määrä sisältää L***en maksamat sijaisasuntojen vastikkeet yhteensä 4.071,95 euroa sekä sähkölaskut 290,47 euroa).

5. Varainsiirtovero korkoineen

L***eilla on oikeus saada J***silta viivästyskorkoa heidän 7.6.2016 maksamansa varainsiirtoveron määrälle maksupäivästä palautuspäivään saakka. Mikäli veroviranomainen ei kaupan purun johdosta palauttaisi varainsiirtoveroa, J***set ovat velvolliset korvaamaan L***eille myös varainsiirtoveron määrän 4.360 euroa.

6.Varastotilan vuokra

Kaikki L***ien koti-irtain ei ole mahtunut heidän vuokraamaansa tilapäisasuntoon tai nyttemmin ostamaan kaksioon. Irtaimisto on kuitenkin pitänyt saada mahdollisimman pian pois homevaurioituneesta rakennuksesta, koska koti-irtaimistoa ei suositusten mukaan tule säilyttää mikrobivaurioituneessa kohteessa. L***it ovat tämän vuoksi joutuneet vuokraamaan varastotilan irtaimistonsa säilyttämistä varten. Varastossa on säilytetty lähinnä sellaista tavaraa, jota L***it ovat olettaneet voivansa vielä myöhemmin käyttää. Varastosta on aiheutunut vuokrakustannuksia 280 euroa kuukaudessa. Tammikuulta 2017 L***it ovat kuitenkin maksaneet vain puolen kuukauden vuokran 140 euroa. L***it ovat taloudellisista syistä joutuneet irtisanomaan varaston vuokrasopimuksen päättymään heinäkuun 2017 lopussa. Näin ollen L***eilla on oikeus saada J***silta korvaus tammi- ja helmikuun 2017 vuokrakustannuksista yhteensä 420 euroa 30 päivän kuluttua vaatimuksen esittämisestä eli 22.3.2017 lukien laskettavine viivästyskorkoineen. J***set ovat lisäksi velvolliset korvaamaan L***eille ajalla 1.3. - 31.7.2017 maksettavaksi erääntyneet vuokrat, yhteensä 1.400 euroa (5 x 280 €) korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen kunkin vuokraerän eräpäivästä eli jokaisen kuukauden 2. päivästä lukien.

L***it ovat joutuneet vakuuttamaan vuokratussa varastossa säilytettävän irtaimiston, mistä heille on aiheutunut yhteensä 27,60 euron vakuutusmaksukustannukset, jotka J***set on velvoitettava heille korvaamaan korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen haasteen tiedoksiannosta 19.5.2017 lukien.

7. Tutkimus- ja tarkastuskulut

L***eille on aiheutunut kohteen tutkimisesta ja tarkastuksesta toistaiseksi 10.387,90 euron kustannukset seuraavasti:

- Homekoirat S***n Ky 640 euroa
- T***s Oy 474,30 euroa
- Rakennusvalvonta A L***6.104,16 euroa
- Rakennuspiirustusten kopiot34 euroa
- Konsulttitoimisto K***a Oy1.126,64 euroa
- Insinööritoimisto L***a Oy2.08,80 euroa


J***set ovat velvolliset korvaamaan mainitut kustannukset L***eille korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen laskettuna 1.148,30 eurolle
30 päivän kuluttua vaatimuksen esittämisestä eli 22.3.2017 lukien, 1.126,64 eurolle Konsulttitoimisto K***a Oy:n laskun eräpäivästä 27.9.2017 lukienja 2.008,80 eurolle Insinööritoimisto L***a Oy:n laskun eräpäivästä 10.11.2017 lukien.

8. Tutkimus- ja tarkastuskulujen rahoituskulut (L***)

L***it ovat joutuneet rahoittamaan tutkimus- ja tarkastuskulut kulutusluotolla, jonka kulut ylittävät korkolain mukaisen viivästyskoron määrän. J***set ovat velvolliset korvaamaan nämä kustannukset L***eille viivästyskorkoineen.

9. Asianosaiskulut

L***it ovat käyttäneet satoja tunteja aikaa muun muassa kaupan purkuperusteisiin liittyvään selvitystyöhön, kaupan kohteen tutkimuksiin, lääkärissäkäynteihin, neuvotteluihin, muuttoihin, irtaimiston puhdistamiseen ja varastointiin sekä heille aiheutuneiden kustannusten selvittelyyn. J***sten tulee korvata L***eille asianosaiskuluina 150 tunnin työmäärää vastaava osuus 10 euron tuntihinnan mukaan laskettuna, siis yhteensä 1.500 euroa viivästyskorkoineen 30 päivän kuluttua vaatimuksen esittämisestä eli 22.3.2017 lukien. Vaatimus koostuu muun muassa seuraavasta ajankäytöstä:

- yhteydenotot myyjiin., rakennusvalvontaan, pankkeihin, lääkäreihin, asiantuntijoihin, vakuutusyhtiöihin ym. 45 h
- vahingoittuneen irtaimiston lajittelu, puhdistus, desinfiointi, pyykinpesu ym. 45 h
- tarkastuksiin osallistuminen (S L***i) 20 h
- tapaamiset ja yhteydenpito asiamieheen 20 h
- pyydettyjen tositteiden etsiminen, tilaaminen, tulostaminen ja läpikäynti 24 h
- käynnit V***kadulla, kiinteistön pakollinen kunnossapito 35 h

Lisäksi M L***ille on aiheutunut ansionmenetystä sen johdosta, että hän on joutunut olemaan pois töistä kolme kokonaista päivää ja kahtena muuna päivänä yhteensä kuuden tunnin ajan. Ansionmenetyksen nettomäärä on yhteensä 672,90 euroa. Myös ansionmenetystä koskevalle asianosaiskululle on määrättävä maksettavaksi viivästyskorkoa 30 päivän kuluttua vaatimuksen esittämisestä eli 22.3.2017 lukien.

10. Irtaimisto

J***set ovat velvolliset korvaamaan L***eille irtaimiston pilaantumisesta, arvon menetyksestä, puhdistamisesta ja desinfioinnista ynnä muusta aiheutuneet kustannukset yhteensä 13.271 eurolla korkoineen haasteen tiedoksiannosta lukien. Merkittävä osa L***ien koti-irtaimistosta on pilaantunut käyttökelvottomaksi, kun sitä on säilytetty homevaurioituneessa rakennuksessa. Osa irtaimistosta on kuljetettu kaatopaikalle ja osa on myyty nimellisellä arvolla ostajien ottaessa tietoisen riskin homevauriosta.

L***it ovat joutuneet hankkimaan uuden sohvan sekä koko perheelle uudet sängyt patjoineen. Yksi vierassänky on kuljetettu kaatopaikalle. L***it ovat edelleen myyneet 1.300 euroa maksaneen uudenveroisen kulmasohvan 200 eurolla ostajan ottaessa riskin homevauriosta. L***eille on näiltä osin aiheutunut vahinkoa 2.571 euroa seuraavasti:

- uudet patjat ja petauspatjat 443 euroa
- uudet sängyt 229 euroa
- uusi sohva 399 euroa
- kaatopaikalle viety vierassänky 400 euroa
- myyty kulmasohva 1.100 euroa

Muilta osin irtaimistoa koskeva korvausvaatimus koostuu seuraavista eristä:

- lapsen lelut, kirjat ja vaatteet ym. 1.500 euroa
- kirjat, nuotit ym. 3.200 euroa
- keittiötarvikkeet, mukaan lukien astiat ja eräät kodinkoneet 1.000 euroa
- M ja S L***in vaatteet 3.000 euroa
- kodinelektroniikka (pelilaitteet, televisio, stereot, vahvistin, kaiuttimet ym.) 500 euroa
- lapsen harrastusvälineet, rummut, kuntosalilaitteet, lasketteluvälineet, rullaluistimet, jääkiekkovälineet 500 euroa
- kosmetiikka ja muu henkilökohtainen irtain 500 euroa
- matot, verhot, liinavaatteet ym. kodintekstiilit 1.500 euroa.


B. Hinnanalennus/vahingonkorvaus

Mikäli kauppaa ei vastoin L***ien käsitystä pureta, vaan heillä katsotaan ainoastaan olevan oikeus kohteen korjauskustannuksia vastaavaan hinnanalennukseen/vahingonkorvaukseen, J***set ovat yllä lausutuin perustein velvolliset korvaamaan L***eille myös edellä kohdissa 1 ja 6 10 yksilöidyt muuttokustannukset, varaston vuokraamisesta aiheutuneet kustannukset, tutkimus- ja tarkastuskustannukset rahoituskuluineen, asianosaiskulut sekä irtaimiston pilaantumiseen perustuvat vahingot edellä yksilöityine korkoineen.

VASTAUS
Kiistäminen

J***set ovat kiistäneet kanteen ja vaatineet, että L***it velvoitetaan yhteisvastuullisesti korvaamaan J***sten oikeudenkäyntikulut 40.098,57 eurolla korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua tuomion antamisesta lukien.

Perustelut

Tapahtumainkulusta

J***set ovat kanteessa kerrotuin tavoin 7.6.2016 myyneet L***eille Asunto Oy H***n V***katu 48:n osakkeet, jotka oikeuttavat hallitsemaan vuokramaalla olevaa omakotitaloa ja autotallia/varastoa. Hallintaoikeus kaupan kohteeseen on siirtynyt L***eille tosiasiallisesti jo 3.6.2016. He ovat siten voineet tutustua kaupan kohteeseen useiden päivien ajan ennen kauppaa. L***it ovat lisäksi tutustuneet kaupan kohteeseen helmikuussa 2016, jolloin J***set ovat selostaneet heille asuinrakennuksessa omistusaikanaan teettämänsä korjaus- ja kunnostustyöt (ikkunoiden, vesikaton ja julkisivun uusiminen vuonna 1999, vaatehuoneen rakentaminen makuuhuoneeseen ja autotallin poistaminen käytöstä poistamalla ajoluiska sekä rakentamalla portaat ja tukimuuri rakennuksen ulkopuolelle vuonna 2000, saunan ja pesuhuoneen paikan vaihtaminen kellarikerroksessa vuonna 1998). Tutustumiskäynnin yhteydessä on ollut käytössä R***o Oy:n 3.7.2013 päivätty kuntotarkastusraportti. Kauppakirjaan on vastaavasti kirjattu, että L***it olivat helmikuussa 2016 tehneet kaupan kohteessa katselmuksen ja tutustuneet huoneistoon sekä heille luovutettuun 3.7.2013 päivättyyn kuntotarkastusraporttiin ja olivat tietoisia raportista ilmenevistä vioista ja puutteista. Kauppakirjassa on vielä todettu, että L***it olivat saaneet tiedon siitä, että kiinteistön lämmitysjärjestelmä oli vanha ja että sen toimivuudesta ei ollut takuuta. L***it ovat edelleen kaupan tehdessään tienneet, että asuinrakennuksesta oli vain J***sten käsin tekemät pohjakuvat. L***it ovat hyväksyneet kaupan kohteen siinä kunnossa, kuin se oli viimeksi ennen kaupantekoa esiteltäessä ollut. J***set eivät ole salanneet L***eilta mitään kaupan kohteen virhettä.

L***it ovat nyt kanteessaan väittäneet, etteivät he olleet saaneet 3.7.2013 päivättyä kuntotarkastusraporttia nähtäväkseen ennen kauppaa. L***eilla on näyttötaakka mainitusta väitteestään huomioon ottaen, että se on ristiriidassa kauppakirjan ehtojen kanssa. Asiaa arvioitaessa on kiinnitettävä huomiota ensinnäkin siihen, etteivät L***it ole reklamoineet J***sille oikea-aikaisesti siitä, että kauppakirjaan oli otettu heidän mielestään paikkansapitämätön ehto. Toiseksi voidaan kysyä, miksi L***it olisivat ylipäätään allekirjoittaneet kauppakirjaa näkemättä kuntotarkastusraporttia, jonka olemassaolosta he ovat tienneet. J***set eivät ole millään tavalla salanneet kuntotarkastusraporttia. Se on esitetty L***eille heidän tutustuessaan kaupan kohteeseen ja siitä on otettu maininta kauppakirjaan. L***it ovat myös saaneet raportin haltuunsa ennen kauppaa.

J***set ovat "pintaremontteja" lukuun ottamatta teettäneet kaikki asuinrakennuksen muutos- ja korjaustyöt ulkopuolisilla ammattityöntekijöillä. P J*** työskentelee ilmanvaihtotöiden parissa. Hän ei siis ole erikoistunut rakennusten saneerauksiin eikä hän ole tehnyt rakennusteknisiä töitä itse. Hän on ennen töihin ryhtymistä selvittänyt H***n kaupungin rakennusvalvontaviranomaisilta, tarvitaanko kysymyksessä oleviin töihin rakennuslupaa. Rakennusvalvonnasta on tuolloin ilmoitettu, ettei lupia tarvita, mikäli kantaviin rakenteisiin ei puututa. Tämän vuoksi J***set eivät ole hakeneet rakennuslupaa. Nyttemmin on jälkikäteen ilmennyt, että käyttövesiputkien muutokset ja viemäreiden uusiminen uudella materiaalilla kellaritiloissa saunan ja pesuhuoneen muutostyön yhteydessä olisivat olleet luvanvaraisia toimenpiteitä. J***set ovat valmiit kustannuksellaan huolehtimaan tarpeellisten lupien hakemisesta jälkikäteen. Tämä edellyttää kuitenkin L***ien myötävaikutusta. Kaupan kohteen virheellisyyttä arvioitaessa on joka tapauksessa keskeistä, ettei J***sten teettämissä korjaus- ja muutostöissä ole ollut mitään virhettä.

J***set eivät ole asuinaikanaan havainneet asuinrakennuksessa homeen hajua tai viitteitä sisäilman epäpuhtaudesta. Heillä ei ole myöskään ollut mitään tietoa siitä, että kaupan kohteessa olisi homevaurioita. S L***in facebook­päivitykset osoittavat, että hänellä ja L***ien 3-vuotiaalla lapsella on ollut haastehakemuksessa kerrottuja terveysongelmia ja oireilua jo ennen kaupan kohteeseen muuttamista. J***sten teettämät korjaus- ja muutostyöt eivät missään tapauksessa ole terveysongelmien syy.

L***it ovat haastemiehen J***sille 19.10.2016 tiedoksi toimittamassa reklamaatiossa ja purkuvaatimuksessa ilmoittaneet, että asuinrakennuksessa aloitetaan keskiviikkoaamuna 19.10.2016 laajat rakennustekniset tutkimustyöt. Tosiasiassa kohteessa on tehty tuolloin kuntotutkimus, jonka on suorittanut T***s Oy. Kuntotutkimuksessa on todettu tosiasiallisesti samat virheet ja puutteet kuin R***o Oy:n aiemmin vuonna 2013 tekemässä kuntotutkimuksessakin. Vain pesuhuoneen lattiakaivon ympärillä on todettu pintakosteusmittarilla mitattuna kosteutta. Lisäksi yhdessä makuuhuoneessa on todettu outoa hajua, mutta kyseisessä makuuhuoneessa oli käytetty koimyrkkyä ja sen ovea oli pidetty kiinni. Ilma oli siten ollut puutteellisen ilmanvaihdon vuoksi tunkkaista. Vielä on todettu, etteivät yläkerran patterit lämmenneet niiden ilmaamattomuuden vuoksi. P J*** oli jo homekoiratutkimuksen yhteydessä 30.9.2016 havainnut, ettei yläkerrassa ollut lämpöjä päällä. L***it ovat kuntotutkimustilaisuudessa 19.10.2016 ilmoittaneet J***sille, että he voivat myöhemmin teettää tutkimuksia omalla asiantuntijallaan. Tämän mahdollisuuden he ovat kuitenkin myöhemmin J***silta evänneet.

Myöskään H***n kaupungin ympäristöterveydenhuollon 24.10.2016 tekemässä tarkastuksessa suoritetuissa kosteusmittauksissa ei ole havaittu mitään poikkeavaa R***o Oy:n suorittamiin mittauksiin verrattuna, eikä asunnossa ole sisään mentäessä havaittu mitään poikkeavaa hajua. Hajua on tarkastuksen yhteydessä todettu vain edellä mainitussa yhdessä makuuhuoneessa. Terveystarkastajien laatima tarkastuskertomus on toimitettu J***sille tiedoksi vasta joulukuussa 2016. Rakennusta ei ole tarkastuksen yhteydessä todettu asumiskelvottomaksi.

L***it ovat ensin 5.10.2016 esittäneet J***sille, että he haluavat purkaa kaupan, mikäli asunnossa oli tehty "luvattomia töitä". He ovat toistaneet purkuvaatimuksensa 14.10.2016, siis jo ennen 19.10.2016 suoritettua kuntotutkimusta. J***set ovat vastauskirjeessään 11.11.2016 kiistäneet purkuvaatimuksen perusteettomana viitaten siihen, että kaupan kohteesta tehdyt havainnot olivat vastanneet niitä tietoja, jotka L***eilla oli kauppaa tehtäessä ollut.

Rakennusvalvonta A L*** on suorittanut asuinrakennuksessa tarkastuksen 25.11.2016. L***ien asiamies on luvannut toimittaa tarkastuksesta laadittavan tutkimusraportin tiedoksi J***sten asiamiehelle heti sen valmistuttua. Tutkimusraportti on päivätty 24.1.2017. Se on tästä huolimatta lähetetty siihen liitettyine terveystarkastajan lausuntoineen J***sten asiamiehelle vasta 22.2.
2017. J***sia on vaadittu samalla 24.2.2017 kello 14 mennessä ilmoittamaan, suostuvatko he kaupan purkamiseen ja J***sten kulujen korvaamiseen. Esitetty määräaika on ollut kohtuuton. L***ien ilmeisenä tarkoituksena on ollut, etteivät J***set voisi selvittää asiaa enemmälti omien asiantuntijoidensa kanssa. J***sten asiantuntijalta onkin myöhemmin evätty pääsy asuinrakennukseen.

L***it ovat vielä 27.10.2017 reklamoineet kaupan kohteessa 6.10.2017 suoritettujen tutkimusten perusteella eräistä Insinööritoimisto L***a Oy:n virheiksi ja puutteiksi katsomista seikoista, jotka eivät kuitenkaan muodosta kaupan kohteessa minkäänlaista virhettä tai lisäkorjaustarvetta.

J***set ovat esittäneet virheväitteiden johdosta lisäksi seuraavaa:

Yläpohjan väitetty virheellisyys

L***it ovat tulleet vuoden 2013 kuntotarkastusraportin perusteella tietoisiksi yläpohjan kunnosta ja tuuletusongelmasta. Väite siitä, että J***set olisivat kuntotarkastuksen jälkeen lisänneet yläpohjaan purua, on paikkansapitämätön. Valokuvista voidaan havaita, että purun määrä on ennallaan.

Kattoremonttia ei ole tehty virheellisesti, eikä mitään tarvetta vesikaton purkamiselle ole. Väite aluskatteen puuttumisesta on aiheeton.

Avopaisunta-astiassa ei ole mitään virhettä, vaan kysymys on siitä, että M L***i on avopaisunta-astian ilmaamisen yhteydessä ylitäyttänyt avopaisuntasäiliön. Avopaisuntasäiliö on sitä paitsi osa vanhaa lämmitysjärjestelmää. Kauppakirjan ehdoissa on nimenomaisesti todettu, että lämmitysjärjestelmä on vanha, eikä sen toimivuudesta ole takuuta.

Yläpohjan osalta tarpeellinen toimenpide on yksinomaan tuuletuksen parantaminen. Sen kustannukset ovat enintään 500 euroa. Mikäli korjaus tehdään L***ien esittämällä tavalla, kustannusvaikutus on yläpohjan ikä ja eduntasoitus huomioon ottaen enintään 2.000 euroa.

Välipohjan väitetty virheellisyys

Ensimmäisen asuinkenoksen ja kellarikerroksen välinen välipohjarakenne ei ole L***ien väittämällä tavalla pahasti home- ja lahovaurioitunut. Seinän jalattiarajan liitoskohdassa on Rakennusvalvonta A L***sen raportissa todettuja vaurioita, jotka sijaitsevat seinän ja lattiarajan liitoskohdassa. Kysymys on sellaisesta riskirakenteesta, jonka M L***i on rakennusalan ammattilaisena voinut ottaa huomioon. Hänen on siten täytynyt varautua seinän ja lattiarajan korjaustarpeeseen.

Seinän ja lattiarajan liitoskohdan korjaustyö on mahdollista tehdä kohtuullisessa ajassa ja kohtuullisin kustannuksin. Koko välipohjarakenteen korjaaminen aina betonilaattaan saakka ei missään tapauksessa ole tarpeen. Keskilattian rakenteita on avattu 6.10.2017 tehdyssä tutkimuksessa viidestä eri kohdasta ja avauksista on tuolloin otettu myös mikrobinäytteet. Rakenteet ovat olleet kaikissa avatuissa kohdissa kuivat. Lämmöneriste on ollut mikrobivaurioitunut vain yhdessä avatussa kohdassa, jossa lämmöneristeenä on ollut myös rakennusajalle tyypillisesti turvetta. Muissa neljässä avauskohdassa mikrobivaurioituneita lämmöneristeitä ei ole todettu. Tämän vuoksi välipohjan kohdalla ei ole lämmöneristeiden osalta tarvetta muuhun kuin vähäiseen korjaamiseen, jolla ei ole olennaista kustannusvaikutusta.

P J*** ei ole tiennyt Rakennusvalvonta A L***sen raportista ilmenevistä asuinrakennuksen mikrobi- ja lahovaurioista. Yhdenkään P J***sen tekemän korjaustyön yhteydessä ei ole tullut esille minkäänlaisia vaurioituneita rakenteita. J***set ovat vuosina 2000-2002 asentaneet asuntoon laminaattilattian. Mistään ''peittämistöistä" ei siis ole ollut kysymys. J***set eivät ole myöskään tehneet asunnossa mitään välipohjaan kohdistuvia muutos- tai korjaustöitä vuoden 2013 kuntotarkastusraportin valmistumisen jälkeen.

Se, että perusmuurissa ei ole lämmöneristystä, ei ole virhe. Insinööritoimisto L***a Oy:n kellarin pystyviemärissä havaitsemat valumajäljet liittyvät mahdollisesti vanhaan valurautaiseen viemäriin. Valumajäljet eivät muodosta virhettä tämän ikäisessä viemärijärjestelmässä.

J***sten käyttämillä asiantuntijoilla ei ole ollut mahdollisuutta tutustua toisen asuinkerroksen välipohjan rakenneavauksiin liittyviin havaintoihin. Jos purut ovat olleet märkiä, niihin on täytynyt kohdistua aktiivista kosteusvaikutusta. J***sten tiedossa ei ole, mistä tällainen kosteusvaikutus tulisi. Pelkkä purujen tummuus ei merkitse virhettä. Kysymys on joka tapauksessa vain jostain vähäisestä korjaustarpeesta.

Asunnon asumiskelvottomuus on aiheutunut siitä, että asuinrakennuksen rakenteita on avattu, jolloin mikrobit ovat päässeet sisäilmaan. Painovoimainen ilmanvaihto ei ota korvausilmaa rakenteiden läpi.

Tasonparannus huomioon ottaen hinnanalennuksen määrä välipohjan tarpeellisten korjaustöiden osalta voisi olla enintään 20.000 euroa.

Ulkoseinärakenteiden väitetty virheellisyys

Asuinrakennuksen julkisivujen puuverhoilu on uusittu vuonna 1999. Julkisivurakenteet on rakennettu oikein, eikä niillä ole mitään tekemistä seinärakenteen kosteuden kanssa. Kaikki julkisivurakenteisiin perustuvat kannevaatimukset ovat perusteettomia.

Tuuletusraon puuttuminen ulkoseinän tiilimuurauksen ja kovalevyn välistä vastaa normaalia 1950-luvun rakentamistapaa. Kysymyksessä ei ole poikkeuksellinen virhe eikä tuuletusraon puuttuminen aiheuta mitään suurempaa korjaustarvetta ensimmäisen kerroksen seinien osalta kuin jo aiemmin on todettu. Tuuletusraon puuttuminen ilmenee sitä paitsi R***o Oy:n kuntotarkastusraportista, johon L***it ovat voineet ennen kauppaa tutustua.

Lämpöeristeen puuttuminen toisen asuinkerroksen sivu-ullakkotilojen kohdalta ulkoseinän yläosasta on niin ikään mainittu R***o Oy:n kuntotarkastusraportissa 3.7.2013, johon L***it ovat tutustuneet ennen kauppaa. Kuntotarkastusraportissa on lisäksi mainittu, että eristyksen vajausta voidaan selvittää vain rakenteita avaamalla tai esimerkiksi lämpökamerakuvauksella. L***it ovat hyväksyneet tämän lisäselvityksiä vaatimatta. Tuulensuojana toimivan kovalevyn kastumisesta tai sen laajuudesta ei ole mitään todellista tietoa. Kysymys liittyy kuitenkin koko seinärakenteeseen. Kaupan kohde ei ole tältäkään osin virheellinen.

Alapohjan ja kellarikerroksen väitetty virheellisyys

Riidatonta on, että alapohjan betonilaatta on uusittu J***sten toimesta vuonna 1998. Betonilaatta ei ole painunut. Alkuperäinen 1950-luvulta peräisin oleva lattiarakenne olisi joka tapauksessa jo selvästi huonommassa kunnossa.

Betonilaatan alla oleva EPS-eriste muodostaa kapillaarikatkon kosteuden nousua vastaan. Lattiassa ei ole todettu kapillaarisen nousun aiheuttamaa kosteutta, mikä osoittaa, että kapillaarikatko toimii. Kellarissa ei siten ole väitettyä kapillaarikatkon puuttumiseen perustuvaa korjaustarvetta. Myös alapohjan alla oleva hiekka on todettu kuivaksi. Alapohjan rakenteessa ei ole muutoinkaan todettu mitään virhettä tai puutetta. Asiaa arvioitaessa on vielä otettava huomioon, että kysymys on vain harrastetilasta.
J***set ovat hyväksyneet kellarikerroksen osalta korjauskustannusten määräksi Rakennusvalvonta A L***sen korjauskustannusarvion mukaiset 651 euroa.

Asuinrakennuksen ilmanvaihto

Jos J***set olisivat kanteessa väitetyin tavoin halunneet salata asuinrakennuksen kosteus- ja mikrobivaurioita, he olisivat lisänneet asunnon ilmanvaihtoa korvausilmaventtiileillä. Kun korvausilmaa tulee hallitusti sisätiloihin, mikrobit pysyvät rakenteissa.

Väite puutteellisesta vedeneristyksestä märkätiloissa

Kaupan kohteessa 6.10.2017 toimitetussa tutkimuksessa on todettu, että kellarikerroksen pesuhuoneen ja saunan lattiassa sekä pesuhuoneen seinissä on vedeneriste. Märkätilojen vedeneristämisessä ja lattiakaivojen liittymissä ei ole mitään sellaista virhettä tai puutetta, jonka seurauksena olisi todettu kosteuden pääsyä rakenteisiin. Tämän vuoksi minkäänlaisiin korjaustoimenpiteisiin ei ole asiantuntijalausuntojen mukaan tarvetta. On lisäksi otettava huomioon, että kellarikerroksen pesutilat ovat muutenkin teknisen käyttöikänsä päässä.

Kellarikerroksessa sijaitsevan pesuhuoneen seinärakenteessa ei ole mitään virhettä.

L***it ovat väittäneet, että toisen kerroksen pesuhuoneen vedeneristys olisi toteutettu virheellisesti sen vuoksi, että eristettä on nostettu seinille vain noin 50 millimetriä. Kysymys ei kuitenkaan ole korjaustarvetta aiheuttavasta virheestä. Lattiakaivon puuttuva vedeneristys ei myöskään muodosta korjaustarvetta. Kysymyksessä olevassa tilassa on suihkukaappi, eikä haitallista kosteusrasitusta rakenteille siten pääse syntymän. Minkäänlaisia kosteusvaurioita ei ole myöskään todettu. J***sten hankkiman asiantuntijalausunnon mukaan on epätodennäköistä, että yläkerran lattiakaivon liitos aiheuttaisi ongelmia edes odotettavissa olevan tulevan käyttöiän aikana. Pesuhuone on korjattu vuonna 2002.

P J*** on tehnyt vedeneristykset itse. J***set eivät ole olleet tietoisia siitä, että niissä olisi jotain virhettä. Mitään sellaista virhettä märkätiloissa ei ole ollut, minkä vuoksi rakennusvalvonta ei myöntäisi tarvittavia lupia.

Luvattomat työt

J***sten käsityksen mukaan vain käyttövesiputkien muutokset ja viemäreiden uusiminen kellaritiloissa saunan ja pesuhuoneen muutostyön yhteydessä olisivat olleet luvanvaraisia toimenpiteitä. Tarpeellisten lupien hankkimisesta aiheutuvat kustannukset ovat joka tapauksessa vähäiset. J***set ovat tarjoutuneet selvittämään tarpeelliset luvat ja huolehtimaan niiden hakemisesta. L***it eivät ole tähän suostuneet.

P J***sella on ollut ilmastointialan yritys IV-Ykköset Oy vasta vuodesta 2008 lukien. Kun J***set ovat tehneet ja teettäneet muutostöitä kaupan kohteena olleessa omakotitalossa, P J*** on työskennellyt IV-asentajana. Hän on muutostöihin ryhtyessään tiedustellut rakennusvalvonnasta tarvittavista luvista ja saanut vastauksen, ettei lupia tarvita, mikäli kantaviin rakenteisiin ei puututa.

J***set ovat vielä todenneet, että L***it ovat kanteessaan viitanneet myös sellaisiin muutostöihin, jotka on tehty jo ennen J***sten omistusaikaa.

Muut väitetyt virheet

L***it ovat mitanneet veden lämpötilan ensimmäisen kerroksen wc:ssä väärin.

R***o Oy on 26.5.2016 tekemässään öljysäiliön tarkastuksessa todennut lämmitysöljyn määräksi 550 litraa, jonka olisi tavanomaisella käytöllä pitänyt riittää seuraavaan syksyyn saakka.

Vedenpaine kylpyhuoneessa ei välttämättä riitä kahden suihkun samanaikaiseen käyttämiseen. Tämä asia on ollut esillä J***sten ja L***ien välisissä keskusteluissa, kun L***it ovat käyneet tutustumassa kiinteistöön. Kysymys on joka tapauksessa kaupan purkua ajatellen merkityksettömästä virheestä.

L***ien havaitsemia riesakuoriaisia, sokeritoukkia, hiiriä tai koiperhosia ei ole havaittu katselmuksissa tai terveysviranomaisten suorittamissa tarkastuksissa, eikä mahdollisilla havainnoilla ole merkitystä käsiteltävänä olevan asian kannalta. Riesakuoriaisia ei sitä paitsi esiinny kosteissa - vaan kuivissa tiloissa.

Oikeudellinen argumentointi

Kaupan purkaminen

Kaupan kohteessa ei ole ollut asuntokauppalain tarkoittamaa virhettä, eikä asunto ole ollut kunnoltaan merkittävästi huonompi kuin L***eilla on ollut perusteltu aihe edellyttää. Perustetta kaupan purkamiseen ei ole. Kysymykseen voisi tulla korkeintaan jonkinlainen hinnanalennus.

Arvioitaessa kaupan kohteen kuntoa ja siitä annettuja tietoja on lähtökohdaksi otettava L***ien ennen kauppaa saarna R***o Oy:n k:untotarkastusraportti, kauppakirjan ehdot sekä L***ien tieto siitä, että kysymys on yli 60 vuotta vanhasta rakennuksesta, joka on rakenteiltaan alku­ peräisessä kunnossa. R***o Oy:n laatimassa kuntotarkastusraportissa on todettu yksityiskohtaisesti kaikki asuinrakennuk­ sessa havaitut virheet ja puutteet sekä toimenpidesuositukset. L***it eivät voi vedota virheenä kuntotarkastusraportissa mainittuihin virheisiin tai puutteisiin. On vielä otettava huomioon, että M L***i on rakennusalan ammattilainen,
joka on aiemmin harjoittanut uudis- ja korjausrakentamista U***u Oy -nimisen yrityksen puitteissa. Tällä hetkellä hän työskentelee ilmeisesti kirvesmiehenä. Hän on kuntotarkastusraportin tietojen sekä rakennuksen iän perusteella osannut arvioida asuinrakennuksen edellyttämät korjaustoimenpiteet sekä riskirakenteet mahdollisine lisätutkimustarpeineen. L***it ovatkin kaupan kohteeseen ja kuntotarkastusraporttiin tutustuttuaan tinkineet kauppahintaa 235.000 eurosta 218.000 euroon.

Rakennusvalvonta A L***sen tutkimuksissa otetuissa materiaalinäytteissä on todettu viitteitä vaurioista niissä näytteissä, jotka on otettu ensimmäisen kerroksen ulkoseinän alaosista ja lattian liitoskohdista. J***silla ei ole ollut kaupantekohetkellä tietoa näistä vauriokohdista. Vaurioiden merkitystä arvioitaessa on otettava huomioon rakennuksen rakentamisajankohtaja ikä sekä R***o Oy:n kuntotarkastusraportista ilmenevät tiedot. Mainitussa kuntotarkastusraportissa on todettu, että ulkoseinien eristeet ovat pääosin purua ja että lämmöneristettä ei ollut avauksen kohdalla lainkaan. Raportin mukaan eristyksen laajuus voitiin selvittää vain avaamalla rakenteita laajemmin tai esimerkiksi lämpökamerakuvauksella. Raportissa on suositeltu ulkoseinärakenteiden eristepuutteiden tarkempaa selvittämistä. L***it ovat siten tulleet tietoisiksi siitä, että ulkoseinärakenteissa on puutteita. Kun lisäksi otetaan huomioon rakennuksen ikä ja M L***in rakennusalan kokemus, L***ien on täytynyt varautua korjaustoimenpiteisiin ulkoseinien osalta. He eivät ole R***o Oy:n kuntotarkastusraportissa esitetystä suosituksesta huolimatta halunneet selvittää ulkoseinärakenteita laajemmin. Edellä lausuttuun nähden Rakennusvalvonta A L***sen tutkimuksissa todetut vauriokohdat eivät muodosta J***sten ja L***ien välisessä kaupassa merkittävää virhettä. Ne ovat korjattavissa kohtuullisessa ajassa ja kohtuullisin kustannuksin, eikä rakennus näin ollen ole niiden vuoksi asumiskelvoton.

Siltä osin kuin kysymys on J***sten teettämistä katto- ja julkisivuremontista sekä sähkö-, vesi- ja viemäritöistä, kaupan kohteessa ei ole ollut mitään virhettä tai puutetta. J***set ovat edellä todetuin tavoin valmiit saattamaa lupa-asiat kustannuksellaan kuntoon. Mahdollisesti puuttuvilla rakennus-, muutos- tai toimenpideluvilla on asiassa varsin vähäinen merkitys, eikä puuttuvilla luvilla ole mitään tekemistä ensimmäisen kerroksen ulkoseinärakenteen ja lattian liitoskohdan vaurioiden kanssa.

Kanteen perusteena olevaan Rakennusvalvonta A L***sen korjauskustannuslaskelmaan sisältyy edellä mainittujen ensimmäisen kerroksen vauriokohtien lisäksi muita korjauskohtia, jotka eivät muodosta kaupan kohteen virhettä, koska kyseiset virheet ja puutteet ovat ilmenneet jo R***o Oy:n kuntotarkastusraportista.

J***c Ky:n asiantuntijalausunnon mukaan asuinrakennuksen ensimmäisessä kerroksessa todettujen vauriokohtien tarpeelliset korjauskustannukset ovat arviolta 48.440 euroa, mikä määrä sisältää kaikkien ensimmäisen kerroksen lattioiden uusimisen, seinien maalauksen sekä seinien alaosien lämmöneristämisen ja ilmatiiviyden parantamisen. Kustannusarvio sisältää myös kellarikerroksen oleskeluhuoneen ulkoseinien korjaamisen. Kun harkitaan L***ien oikeutta purkaa kauppa arvioinuen korjauskustannusten määrän perusteella, on otettava huomioon, että L***it ovat ulkoseinärakenteen puutteellisuuksista tietoisina voineet ottaa huomioon korjaustarpeen ja että korjauskustannuksiin sisältyy tasonparannusta.

Hinnanalennus

Kun asiaa arvioidaan kokonaisuutena, edellytykset hinnanalennukselle eivät tässä tapauksessa täyty edes ulkoseinärakenteen ja lattiarajan liitoskohdan korjauskustannusten osalta. Esitetty hinnanalennusvaatimus on lisäksi määrällisesti liiallinen. Rakennuspalvelu K K***ö Oy:n tarjouksen mukaan tarpeellisten korjauskulujen määrä on 48.440 euroa. Mahdollisen hinnanalennuksen määrä ei voi kuitenkaan olla näin suuri, koska L***ien on edellä todetun mukaisesti tullut varautua ulkoseinärakenteen ja lattiarajan liitoskohdan korjaamiseen. Lisäksi on otettava huomioon, että kysymys on vanhasta rakennuksesta ja tasonparannuksesta.

Siltä osin kuin L***ien hinnanalennusvaatimus koskee muita korjauskohteita kuin ensimmäisen kerroksen seinä- ja lattiarakenteita, hinnanalennusvaatimus on perusteeton ja yksilöimätön. Yläpohjan korjaustarve on ilmennyt jo R***o Oy:n kuntotarkastusraportista, eikä kustannusarvioon sisältyville välipohjan korjaustoimenpiteille ole mitään perustetta.

Rakennusvalvonta A L***sen korjauskustannusarvio perustuu kaikilta osin selkeään "ylikorjaamiseen" ja tarpeettomiin korjauskustannuksiin. Mikäli korjaustyöt tehdään L***sen kustannusarvion tarkoittamalla tavalla, korjausten perusteella muodostuu tasonparannusta.

J***set ovat hyväksyneet kohteen homeettomaksi siivoamisesta aiheutuvien kustannusten määräksi enintään 2.000 euroa.

Vahingonkorvaus

Kaupan kohteessa ei ole ollut mitään J***sten huolimattomuudesta johtuvaa virhettä, eivätkä he tämän vuoksi ole asiassa vahingonkorvausvelvollisia. Kaikki vahingonkorvausvaatimukset ovat perusteettomia.

J***set ovat muutoin lausuneet heihin kohdistettujen vahingonkorvausvaatimusten johdosta seuraavaa:

1. Muuttokustannukset

L***it ovat vaatineet korvausta ensinnäkin muuttokustannuksista kaupan kohteeseen. J***set eivät ole vastuussa näistä kustannuksista siinäkään tapauksessa, että kaupan kohteessa katsottaisiin olevan sellainen virhe, jonka perusteella he olisivat vahingonkorvausvelvollisia L***eille. Vaatimus on tältä osin lisäksi määrällisesti liiallinen 500 euroa ylittävältä osin huomioon ottaen, että kuorma-auton vuokrasta ei ole esitetty mitään selvitystä ja että kuutta edestakaista K***an ja H***n välistä matkaa ei voida pitää muuton toteuttamiseksi tarpeellisena eikä perusteltuna. Viimeinen ajomatka ei myöskään ole voinut olla edestakainen matka. Viimeksi mainittu huomio koskee myös autolla ja peräkärryllä tehtyjä matkoja.

Riidatonta on, että L***it ovat muuttaneet pois kiinteistöltä. Muuttokustannuksista esitetty vaatimus on kuitenkin tältäkin osin määrältään liiallinen. Lähes kaikki L***ien huonekalut ovat edelleen V***katu 48:ssa, eikä muuttoon käytetty työaika siten voi ylittää 10 tuntia. Kilometrikorvauksia koskeva vaatimus on niin ikään 50 euroa ylittävältä osin liiallinen.

2. Kaupan kohdetta varten otetun pankkilainan korkokulut

J***set ovat myöntäneet L***ien ottaman pankkilainan korko- ja muut kulut määrien osalta riidattomiksi.

3. Kaupan kohteeseen pannut kustannukset

Sopimuksen kaupan kohteeseen hankitusta portista on tehnyt U***u Oy, eivät L***it. Mainittu yhtiö on myös maksanut portin. Koska portin omistusoikeus kuuluu U***u Oy:lle, L***it eivät voi esittää portin hankinnan perusteella vaatimuksia J***sia kohtaan.

J***set ovat myöntäneet kaupan kohteeseen pantuja kustannuksia koskevan korvausvaatimuksen sinänsä määrältään oikeaksi.

4. Kiinteistön ylläpitokustannukset

J***set ovat myöntäneet L***ien vaatimukset kiinteistön ylläpitokustannuksista määrien osalta riidattomiksi.

5. Varainsiirtovero korkoineen

Mikäli kauppa puretaan, Verohallinto palauttaa varainsiirtoveron määrän L***eille. J***silla ei ole ollut huomautettavaa varainsiirtoveron määrästä. Vaatimus viivästyskoron maksamisesta varainsiirtoveron määrälle on perusteeton.

6. Varastotilan vuokra

Varaston vuokraamista koskeva korvausvaatimus on perusteeton paitsi J***sten puuttuvan tuottamuksen vuoksi myös sillä perusteella, että varastotilan vuokraaminen ei ole ollut välttämätöntä. L***it ovat luopuneet varaston vuokraamisesta ilman, että siitä olisi aiheutunut ongelmia.

J***set ovat myöntäneet vuokrakustannuksia koskevan korvausvaatimuksen määrältään oikeaksi.

7. Tutkimus- ja tarkastuskulut

T***s Oy:n suorittamassa kuntotutkimuksessa on tehty samat havainnot kuin R***o Oy:n aiemmin vuon­ na 2013 suorittamassa kuntotutkimuksessa. Uudelleen tehdyn kuntotutkimuksen kustannuksia on pidettävä tarpeettomina kuluina.

J***set ovat myöntäneet tutkimus- ja tarkastuskuluja koskevan korvausvaatimuksen määrältään oikeaksi.
8. Tutkimus- ja tarkastuskulujen rahoituskulut

J***silla ei ole ollut lausuttavaa tutkimus- ja tarkastuskulujen rahoittamiseksi otetun lainan korko- ja käsittelykulujen määrästä.

9. Asianosaiskulut

J***set ovat kiistäneet oman työn osalta esitetyn korvausvaatimuksen määrältään 66 tuntia ylittävältä osin hyväksyen kohtuulliseksi työmääräksi

- yhteydenotoista eri tahoihin 45 h
- vahingoittuneen irtaimiston lajittelusta ym. 10 h
- tarkastuksiin osallistumisesta (S L***i) 20 h
- tapaamisista ja yhteydenpidosta asiamieheen 10 h
- tositteiden etsimisestä ym. 6 h
- käynneistä V***kadulla 10 h

J***set ovat hyväksyneet veloitusperusteena käytetyn 10 euron työtuntihinnan sinänsä kohtuulliseksi.

M L***in työstäpoissaolopäivät sekä hänen ansionmenetyksensä määrä ovat riidattomia.

10. Irtaimisto

Irtaimistoon kohdistuva korvausvaatimus on perusteeton ja määrältään selvittämätön. L***it eivät ole esittäneet mitään selvitystä siitä, että heidän irtaimistoaan olisi pilaantunut käyttökelvottomaksi. Mitään tositteellista selvitystä vaatimuksen kohteena olevasta omaisuudesta tai sen hankintahinnasta taikka kaatopaikalle viemisestä ei ole myöskään esitetty.

Asumishyödyn korvaamista koskeva vaatimus

Siinä tapauksessa, että kauppa purettaisiin ja L***ien katsottaisiin olevan joltain osin oikeutettuja vahingonkorvaukseen, korvauksen vähennyksenä tulee ottaa huomioon L***ien saamana asumishyötynä vähintään 1.000 euroa kuukaudessa ainakin kuuden kuukauden asumisen perusteella.

KANTAJIEN LAUSUMA

Kauppahinnan määräytyminen

L***it ovat sinänsä tinkineet kauppahinnan 235.000 eurosta 218.000 euroon, mutta tämä ei ole perustunut siihen, että L***it olisivat perehtyneet R***o Oy:n kuntotarkastusraporttiin ja siitä ilmeneviin virheisiin. ·

R***o Oy:n kuntotarkastusraportti

L***it ovat saaneet J***silta ennen kauppaa paljon asiakirjoja sähköpostilla. R***o Oy:n kuntotarkastusraporttia he eivät ole kuitenkaan saaneet. L***it ovat pyytäneet raporttia J***silta erikseen, eivätkä ole sitä tästä huolimatta saaneet. J***set ovat ilmoittaneet toimittavansa raportin pankkiin ja antavansa sen L***eille kaupanteon yhteydessä. Raportti ei ole myöskään ollut esillä L***ien tutustuessa kiinteistöön. Tutustumisajankohta on ollut kauppakirjaan merkitystä poiketen 17.1.2016.

Oikeuskäytännössä omaksutun kannan mukaan myyjän tulee toimittaa kysymyksessä olevan kaltainen tarkastusraportti ostajalle vähintään 2-3 päivää ennen kauppaa. Muussa tapauksessa raporttia ei katsota luovutetun lainkaan. Merkityksellistä asiassa on, että J***set ovat tienneet raportista ilmenevistä virheistä, mutta he ovat salanneet ne L***eilta.

Sillä seikalla, ovatko L***it saaneet nyt puheena olevan kuntotarkastusraportin käyttöönsä ennen kauppaa, ei ole merkitystä kaupan kohteen virheellisyyttä arvioitaessa, koska tutkimuksissa nyttemmin ilmenneet virheet eivät ole käyneet ilmi sanotusta raportista. Vuoden 2013 kuntotarkastusraportin tärkeimmät havainnot ovat liittyneet perusmuurin kosteuseristykseen, asuinhuoneiston ilmanvaihtoon sekä teräsrakenteisten käyttövesiputkien ja lämmityskattilan ikääntymiseen. Lisäksi on todettu eristepuutetta seinärakenteissa.

J***set eivät ole kauppakirjassa tehneet varaumia vuoden 2013 kuntotarkastusraportin sisältöön liittyen. Vastuun siirtäminen virheestä ostajille olisi edellyttänyt virheen nimenomaista yksilöintiä sekä sopimista siitä, että ostajat vastaavat kyseisestä virheestä aiheutuvista kustannuksista.

Alapohjan virheellisyys

Alapohjan betonilaatan alla oleva EPS-eriste eli alle 10 millimetrin styroksieriste ei muodosta· asianmukaista kapillaarikatkoa. Tilasta, johon J***set ovat valaneet uuden betonilaatan, on riidattomasti löytynyt kosteutta seiniltä. Erityisesti rakennuksen kadunpuoleisessa kulmassa (biljardihuone) on ollut merkittävää kosteutta. Kyseisessä tilassa on havaittu kosteutta myös lattiamattojen alla.

Väite M L***in asiantuntemuksesta

M L***i ei ole J***sten väittämin tavoin rakennusalan ammattilainen. Hän on työttömänä ollessaan perustanut U***u Oy:n, jonka puitteissa hän on tehnyt pi1enkorjauksiaja huoneistosaneerauksia. Yrityksen toiminta on kuitenkin loppunut jo vuonna 2015. M L***i työskentelee tällä hetkellä S***- Yhtiöissä talonrakentajana tehden uusien kohteiden rakennus­ korjaustöitä. Hän on lisäksi 1990-luvulla kouluttautunut oppisopimuksella kiinteistönhoitajaksi.

On myös otettava huomioon, että kaupan kohteen virheet ovat olleet senkaltaisa, ettei niitä ole voinut havaita ilman rakenneavauksia ja lisätutkimuksia.

Väite tasonparannuksesta

Tasonparannusta tai käyttöiän pidennystä ei katsota syntyvän silloin, kun korjataan rakenteita, joiden tulee kestää koko rakennuksen elinikä. Tässä tapauksessa lähes kaikki kanteen perusteena olevan korjauskustannuslaskelman sisältämät korjaukset kohdistuvat tällaisiin rakenteisiin (välipohja, seinärakenne, yläpohja). Tästä huolimatta korjauskustannuslaskelmassa on jo otettu huomioon 15 prosentin tasonparannus. Korjaukset tulevat todennäköisesti vielä laajenemaan huomattavasti, kun vaurioituneita rakenteita avataan lisää.

Varaston vuokraaminen

Riidan kohteena olevan kiinteistöllä sijaitseva piharakennus ei ole soveltunut irtaimiston varastointiin.

Asumishyödyn hyvittämistä koskeva vaatimus

L***it ovat kiistäneet J***sten asumishyötyvaatimuksen perusteeltaan ja määrältään. L***ien ei voida vallitsevissa olosuhteissa katsoa saaneen lainkaan asumishyötyä. Toissijaisesti asumishyötyä voi tulla korvattavaksi korkeintaan ajalta 6.6. - 1.10.2017 enintään 250 euroa kuukautta kohden.

VASTAAJIEN LAUSUMA

Tasonparannus

Mikäli ensimmäisen kerroksen seinä- ja lattiarakenteita korjataan siten, että kaikki lattia- ja seinäpinnat uusitaan, korjaustyön seurauksena syntyy tasonparannusta. Seinän lämpöeristys paranee. Korjaussuunnitelman mukainen korjaustapa merkitsee myös rakenteiden paranemista.

OIKEUDELLISET RIITAKYSYMYKSET

Onko kaupan kohteessa ollut asuntokauppalain 6 luvun 11 §:ssä ja/tai 20 §:ssä tarkoitettu virhe/virheitä?

L***ien oikeus purkaa kauppa? Oikeus vahingonkorvaukseen?

RIIDATONTA

-J***set ovat myyneet L***eille 7.6.2016 allekirjoitetulla kauppakirjalla Asunto Oy H***n V***katu 48:n osakkeet nrot 1-150, jotka oikeuttavat hallitsemaan muun muassa vuokramaalla sijaitsevaa omakotitaloa osoitteessa V***katu 48, H***ä. Kauppahinta on ollut
218.000 euroa alkuperäisen hintapyynnön oltua 235.000 euroa. Kaupassa ei ole käytetty kiinteistönvälittäjää.

-L***ien hallintaan kaupalla siirtynyt omakotitalo on valmistunut vuon­ na 1952.

-J***set ovat V***katu 48:ssa asuessaan tehneet asuinrakennukseen muutos-, kunnostus- ja korjaustöitä (ikkunoiden, julkisivun ja vesikaton uusiminen, vaatehuoneen rakentaminen makuuhuoneeseen, autotallin poistaminen käytöstä, saunan ja pesuhuoneen poistaminen käytöstä, sähkötyöt, vesi- ja viemärityöt, kellarin lattiarakenteiden uusiminen ja eristäminen, märkätilojen uusiminen/rakentaminen kellarissa ja yläkerrassa).

-P J*** on asentanut kaikki märkätilojen vedeneristykset ja laatoitukset, kellariin vuonna 1998 ja toiseen asuinkerrokseen vuonna 2002.

-Alapohjan lattian betonivalu on uusittu J***sten toimesta vuonna 1998.

-J***set eivät ole hakeneet tekemilleen muutos-, kunnostus- ja korjaustöille lupaa rakennuslupaviranomaiselta.

-L***ien 3-vuotias lapsi on kaupan kohteessa asuessaan kärsinyt erilaisista hengitystiesairauksista.

-L***it ovat ottaneet kauppaa varten pankkilainaa. Pankkilainasta aiheutuneiden korko- ja muiden kulujen määrä.

-S L***i on 23.9.2016 ilmoittanut J***sille epäilystään, että kaupan kohteessa on homevaurio. Kohteessa on suoritettu homekoiratutkimus 30.9.2016 ja kuntotutkimus 19.10.2016. L***it ovat esittäneet vaatimuksen kaupan purkamisesta ensimmäisen kerran suullisesti 5.10.2016 ja sen jälkeen kirjallisesti 14.10.2016. J***set eivät ole suostuneet purkamaan kauppaa.

-L***it ovat muuttaneet pois kaupan kohteesta 1.10.2016.

-Kaupan kohteena olleen omakotitalon rakenteissa on myöhemmin todettu laho- ja kosteusvaurioita sekä mikrobikasvustoa, joiden johdosta H***n kaupungin ympäristöterveydenhuolto on lausunnossaan 13.2.2017 katsonut, että asunnon ensimmäisessä kerroksessa on terveydensuojelulain mukainen terveyshaitta. Lausunnon mukaan tiloissa ei tule oleskella pitkäaikaisesti.

-Riitaan sovelletaan asuntokauppalakia.

-L***ien autotalliin ostaman lukon kustannukset, varaston vuokraaminen ja vuokrakustannusten määrä. U***u Oy:n kustantaman portin kustannukset.

-L***ien kaupan kohteeseen hankkiman lämmitysöljyn kustannukset.

-L***eille aiheutuneiden kiinteistön ylläpitokustannusten määrä (sähkö, vesi, jätehuolto, hälytinjärjestelmä ja vakuutusmaksut).

-M L***ille asian johdosta aiheutuneen ansionmenetyksen määrä.

RIITAISTA

Ovatko kiinteistöllä todetut kosteus-, home- ja mikrobivauriot syy-yhteydessä J***sten kiinteistöllä asuinaikanaan tekemiin muutos-, korjaus- ja kunnostustöihin? J***sten tekemien töiden virheellisyys/virheettömyys?

Onko riidan kohteena oleva omakotitalo siinä todettujen kosteus-, home- ja mikrobivaurioiden vuoksi asumiskelvoton?

Tarpeellisten korjauskustannusten määrä? Kattaako L***ien esittämä kustannusarvio/ korvausvaatimus myös sellaisia korjaustöitä, joiden osalta kiinteistössä ei ole mitään virhettä?

Ovatko J***set kauppaneuvotteluissa salanneet L***eilta tietämiään kaupan kohteen virheitä? Ovatko he antaneet L***eille virheellisiä tietoja kaupan kohteesta? Ovatko J***set pyrkineet remontoimaan vakavia kosteus- ja homevaurioita piiloon? J***sten menettelyn tahallisuus/ tuottamuksellisuus?

-Ovatko L***it saaneet ennen kauppaa haltuunsa R***o Oy:n kuntotarkastusraportin vuodelta 2013? Milloin? Ovatko he voineet tutustua mainittuun raporttiin jo tammi-/ helmikuussa 2016? L***ien tietoisuus kuntotarkastusraportista ilmenevistä virheistä, puutteista ja toimenpidesuosituksista? Ovatko L***it kaupan tehdessään tienneet, että riidan kohteena olevasta omakotitalosta oli olemassa vain käsin tehdyt pohjakuvat?

-Onko T***s Oy:n 19.10.2016 toimittamassa kuntotarkastuksessa tehty pääpiirteissään samat havainnot kuin R***o Oy:n vuonna 2013 toimittamassa kuntotarkastuksessa?

-P J***sen ja M L***in rakennustekninen asiantuntemus.

-Miltä osin J***sten tekemät muutos-, korjaus- ja kunnostustyöt ovat edellyttäneet rakennuslupaviranomaisen lupaa? Mitä lupaa? Mitä suunnitelmia ja/tai valvontaa työt ovat edellyttäneet?

-Mikäli työt olisivat joltain osin edellyttäneet rakennuslupaviranomaisen lupaa, mitkä merkitys luvan puuttumisella on L***ien kannalta?

-Ovatko J***set tehneet kaupan kohteen muutos-, korjaus ja kunnostus­ työt itse vai onko ne teetetty ammattityöntekijöillä?

-Vedeneristyksen puutteet märkätiloissa?

-Lämmitysöljyn riittävyydestä annetun tiedon virheellisyys? Lämmitysöljyn määrä kaupantekohetkellä? Lämmitysöljyn keskimääräinen kulutus kesän aikana?

-Onko yläpohjassa sijaitseva avopaisunta-astia ollut kaupantekohetkellä rikki? Avopaisunta-astian vuotamisen syy?

-Milloin hallintaoikeus kaupan kohteeseen on tosiasiallisesti siirtynyt L***eille?

-Ovatko M ja S L***i kiinteistöllä asuessaan sairastuneet hengitystiesairauksiin? Onko L***ien perheen mahdollinen sairastelu alkanut jo ennen kuin he ovat muuttaneet riidan kohteena olevalle kiinteistölle? Sairastelun syy-yhteys J***sten myymän omakotitalon kosteus-, home- ja mikrobivaurioihin? Sairastelun syy-yhteys J***sten tekemiin muutos-, korjaus- ja kunnostustöihin?

-L***eille aiheutuneiden muuttokustannusten määrä?

-Onko portin hankkimisesta aiheutunut kustannuksia L***eille?

-Onko varastotilojen vuokraaminen ollut tarpeellista?

-L***en oman työn määrä?
-Onko L***ien irtaimistoa mennyt pilalle sen johdosta, että sitä on säilytetty riidan kohteena olevassa omakotitalossa? Väitetyn pilalle menneen omaisuuden arvo ja hankintahinta? Irtaimiston kuljettaminen kaatopaikalla?

-Ovatko L***it saaneet kiinteistöllä asumisesta asumishyötyä? Mahdollisen asumishyödyn määrä?
-Millä perusteella L***it ovat tinkineet alkuperäisestä hintapyynnöstä 17.000 euroa?

TODISTELU

Kirjalliset todisteet
L***it

K1a. Asunto-osakkeen kauppakirja 7.6.2016
K1b. Kolme isännöitsijäntodistusta 6.6.2016
K2. Homekoirat S***n Ky:n homekoiraraportti 30.9.2016
K3. Yleislääketieteen ja lastentautien erikoislääkärin S P***sen lausunto 3.2.2017
K4. P J***sen ja S L***in väliset sähköpostiviestit 9.10.2016
K5.L***ien virheilmoitus ja purkuvaatimus 14.10.2016 sekä tiedoksiantotodistus 19.10.2016
K6.T***s Oy kuntotarkastusraportti 19.10.2016
K7.H***n kaupungin ympäristöterveydenhuollon tarkastuskertomus asunnon tarkastuksesta 24.10.2016
K8.Rakennusvalvonta A L***sen tutkimusselostus 24.1.2017
K9.H***n kaupungin ympäristöterveydenhuollon lausunto 13.2.2017
K10. L***ien virheilmoitus- ja vaatimuskirje 22.2.2017
K11. J***sten asiamiehen sähköpostiviesti ***ien asiamiehelle 20.3.2017
K12. Rakennusvalvonta A L***sen kustannusarvio 26.3.2017
K13. R***o Oy:n kuntotarkastusraportti 3.7.2013
K14. Kaksi lääkärinlausuntoa 25. ja 26.9.2017 (V ja S L***i)
Kl5. Konsulttitoimisto K***a Oy:n lausunto korjausratkaisuista 16.8.2017
Kl6a. Otteita T***t Oy:n intemetsivuilta
K16b. I***t Oy:n kaupparekisteriote 15.9.2017
Kl 7a. S L***in ja A J***sen väliset viestit 6.6.2016
Kl 7b. Sähköpostiviesti P J***/S L***i 26.5.2016 liitteineen
Kl 8.Kuusi valokuvaa kaupan kohteessa olleesta L***ien irtaimistosta (syyskuu 2017)
K19a. Vakuutusyhtiö Ilmarisen päätös YEL-vakuutuksen päättämisestä 4.11.2015 / M L***i
Kl9b. Verotuspäätös verovuodelta 2016 / U***u Oy
K20.Lainhuutotodistus 19.9.2017
K.21.Kaksi valokuvaa avopaisuntasäiliöstä
K.22a. H***n kaupungin/J V***en sähköpostiviesti S L***ille 14.10.2016
K22b. H***n kaupungin/J T***an sähköpostiviesti P J***selle, S L***ille ym. 6.10.2016
K.23a. Insinööritoimisto L***a Oy:n rakenne- ja vaurioselvitys 27.10.2017
K.23b. Insinööritoimisto L***a Oy:n lasku 27.10.2017
K.23c. L***ien reklamaatio kaupan kohteen virheistä 27.10.2017
K.24. Valokuvia kaupan kohteeseen jääneestä L***ien irtaimistosta (26 sivua)
K.25. L***ien asiamiehen sähköpostiviesti J***sten asiamiehelle 29.9.2017
K26. L***ien ja J***sten väliset facebook-viestit 27.1. ja 29.9.2016

J***set

VI. Kauppakirja 7.6.2016 (= Kl a)
V2. Isännöitsijäntodistus 6.6.2016 (= Klb)
V3. R***o Oy:n kuntotarkastusraportti 8.7.2013 (= Kl3).
V4. Tullisaaren Rakennus Oy:n kuntotarkastusraportti 19.10.2016 (=K6)

V5. H***n kaupungin ympäristöterveydenhuollon tarkastuskertomus asunnontarkastuksesta 24.10.2016 (=K7)
V6. R***en O***o Oy:n öljysäiliön tarkastuspöytäkirja 26.5.2016
V7. P J***sen sähköpostiviesti H***n kaupungin rakennusvalvonnalle 6.10.2016
V8. Uudenmaan R***u Oy:tä koskeva kaupparekisteriote
V9. Tulosteita S L***in facebooksivuilta joulukuu 2014- toukokuu 2016
VI 0. J***c Ky:n / RTA J J***sen lausunto 9.11.2016
Vl 1. J***c Ky:n / RTA J J***sen, DI S H***sen ja RI Amk Juha-Matti Korholan asiantuntijalausunto ja korjausehdotus 18.6.2017
VI 2. Rakennuspalvelu K K***ö Oy:n urakkatarjous 19.6.2017
V13. Myynti-ilmoituksia internetissä (7 kpl)
VI 4. J***c Ky:n tutkimusselostus 14.11.2017
VI 5. J***c Ky:n / RTA J J***sen ja Dl S H***sen lausunto 15.11.2017
V16. DI J S***on lausunto 14.11.2017

Henkilötodistelu

L***it

Kl. S M L***i todistelutarkoituksessa
K2. M P L***i todistelutarkoituksessa
K3. Todistaja M K M*** (H***n kaupungin terveystarkastaja)
K4. Todistaja J K T V***i (H***n kaupungin johtava rakennustarkastaja)
K5. Todistaja T T S L*** (Konsulttitoimisto K***a Oy)
K6. Todistaja T J L***a (Insinööritoimisto L***a Oy)
K7. Todistaja A T L*** (Rakennusvalvonta A L***)

J***set

Vl. P K J*** todistelutarkoituksessa
V2. Todistaja J J J*** (RTA)
V3. Todistaja S M K H*** (Dl)
V4. Todistaja K A K***ö (rakennusmestari)
V5. Todistaja J J S***o (Dl)

Katselmus

Käräjäoikeus on 8.3.2018 toimittanut kaupan kohteessa katselmuksen. Katselmuksesta on laadittu erillinen pöytäkirja.

KÄRÄJÄOIKEUDEN RATKAISU

Sovellettavista säännöksistä

Asuntokauppalain 6 luvun 11 §:n 1 momentin mukaan asunnossa on virhe, jos 1) se ei vastaa sitä, mitä voidaan katsoa sovitun; 2) se ei vastaa niitä tietoja, jotka myyjä on ennen kaupantekoa antanut asunnosta ja joiden voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan; 3) myyjä on ennen kaupantekoa jättänyt antamatta ostajalle tiedon sellaisesta asuntoa koskevasta erityisestä seikasta, josta hänen täytyy olettaa tienneen ja josta ostaja perustellusti saattoi olettaa saavansa tiedon ottaen huomioon hänen mahdollisuutensa havaita kyseinen seikka asunnon tarkastuksessa, myyjän tietoisuus ostajan asettamista erityisvaatimuksista sekä muut seikat, ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan; tai 4) se on varustukseltaan, kunnoltaan tai muilta ominaisuuksiltaan merkittävästi huonompi kuin ostajalla on ollut perusteltua aihetta edellyttää ottaen huomioon asunnon hinta, sen ikä, alueella tavanomainen varustetaso, kohtuullista asumistasoa koskevat yleiset vaatimukset sekä muut seikat.

Asuntokauppalain 6 luvun 12 §:n mukaan ostaja ei saa virheenä vedota seikkaan, josta hänen täytyy olettaa tienneen kauppaa tehtäessä. Jos ostaja on ennen kaupantekoa tarkastanut asunnon tai ilman hyväksyttävää syytä jättänyt käyttämättä myyjän tarjoaman tilaisuuden asunnon tarkastamiseen, hän ei saa vedota virheenä seikkaan, joka hänen olisi pitänyt havaita tarkastuksessa. Edellä lausuttua ei kuitenkaan sovelleta, jos ostajan ei kaupantekoajankohtana voida edellyttää käsittäneen kyseisen seikan merkitystä tai jos myyjä on menetellyt törkeän huolimattomasti tai kunnianvastaisesti ja arvottomasti.

Asuntokauppalain 6 luvun 12 §:n 3 momentin mukaan ostaja ei ilman myyjän kehotusta tai muuta erityistä syytä ole velvollinen tarkistamaan myyjän asun­ nosta antamien tietojen paikkansapitävyyttä eikä ulottamaan asunnon tarkastusta seikkoihin, joiden tutkiminen edellyttää erityisiä teknillisiä toimenpiteitä tai muita tavanomaisesta poikkeavia järjestelyjä.

Jos ostaja vetoaa seikkaan, jonka suhteen myyjä on laiminlyönyt asuntokauppalain 6 luvun 11 §:n mukaisen tiedonantovelvollisuuden, ja ostaja puolestaan on syyllistynyt laiminlyöntiin tai muuhun huolimattomuuteen asunnon ennakkotarkastuksessa, ostaja voi asuntokauppalain 6 luvun 12 §:n säännösten estämättä vaatia olosuhteisiin nähden kohtuullista hinnanalennusta.

Kaupan kohteen taloudellisesta virheestä säädetään asuntokauppalain 6 luvun 20 §:ssä.

Asuntokauppalain 6 luvun 16 §:n 1 momentin mukaan ostajalla on oikeus virhettä vastaavaan tai muuten virheeseen nähden määrältään kohtuulliseen hinnanalennukseen. Saman pykälän 3 momentin mukaan ostajalla on oikeus purkaa kauppa, jos virheestä aiheutuu hänelle olennaista haittaa eikä muuta seuraamusta voida pitää kohtuullisena. Asuntokauppalain 6 luvun 17 §:n 1 momentin mukaan ostajalla on oikeus korvaukseen vahingosta, jonka hän kärsii asunnon virheen vuoksi, jollei myyjä osoita, ettei virhe johdu huolimattomuudesta hänen puolellaan.

Kaupan kohteesta annetut tiedot/ kuntotarkastusraportti 3.7.2013

L***it ovat väittäneet, että J***set olivat kauppaneuvotteluissa antaneet heille virheellisiä tietoja kaupan kohteena olleesta asunnosta ja sen kunnostustöistä. J***set olivat lisäksi jättäneet kertomatta L***eille sellaisista asuntoa ja sen käyttöä koskevista ominaisuuksista, joista he olivat tienneet ja joista L***it ovat perustellusti voineet olettaa saavansa tiedon. L***it ovat tältä osin viitanneet muun ohessa siihen, että J***set olivat salanneet heiltä kaupan kohteessa 3.7.2013 toimitetusta kuntotarkastuksesta laaditun kuntotarkastusraportin sisällön. J***set ovat kiistäneet tämän esittäen, että kuntotarkastusraportti oli ollut esillä 17.1.2016, kun L***it olivat käyneet ensimmäisen kerran tutustumassa kaupan kohteeseen, ja että kuntotarkastusraportti oli luovutettu L***eille tutustumiskäynnin päätteeksi.

Osapuolten väliseen kauppakirjaan sisältyvän huoneiston kuntoa koskevan ehdon mukaan:

Ostaja on tehnyt katselmuksen kaupan kohteessa helmikuussa 2016 ja tutustunut huoneistoon ja hyväksyy sen siinä kunnossa kuin se viimeksi ennen kaupantekoa esiteltäessä oli. Kaupan kohteessa on tehty kuntotarkastus 3.7.2013 ja tämä raportti on luovutettu ostajille ja he ovat siihen tutustuneet. Ostajat ovat tietoisia raportista ilmenevistä vioista ja puutteista. Samoin ostajat ovat tietoisia, että lämmitysjärjestelmä on vanha ja sen toimivuudesta ei ole takuuta.

S L***i on todistelutarkoituksessa kuultaessa kertonut, että hän ja M L***i olivat käyneet tutustumassa kaupan kohteeseen kaksi kertaa, ensin tammikuussa 2016 ja toisen kerran 1.6.2016. J***set olivat näillä käynneillä esitelleet kaupan kohdetta, mutta L***it eivät olleet saaneet mitään asiakirjoja haltuunsa. Kaupan kohteessa suoritetusta kuntotarkastuksesta oli sinänsä ollut puhetta. J***set olivat kertoneet, että kuntotarkastusraportin mukaan kaikki oli kunnossa niin, että kaupan kohde kaipasi lähinnä pintaremonttia. Lämmitysjärjestelmä oli lisäksi uusimisen tarpeessa. L***it eivät olleet saaneet kuntotarkastusraporttia haltuunsa missään vaiheessa ennen kauppaa. S L***i oli tosin 26.5.2016 saanut P J***selta skannattuna nivaskan talon papereita, mutta niihin ei ollut sisältynyt kuntotarkastusraporttia. L***it olivat saaneet kauppakirjan vedosversion nähtäväkseen ehkä perjantaina 3.6.2016. S L***i oli pyytänyt kuntotarkastusraporttia J***silta facebook-viestissään 6.6.2016. A J*** oli vastauksessaan ilmoittanut, että kuntotarkastusraportti oli toimitettu pankkiin, mutta J***set toisivat sen mukanaan kaupantekotilaisuuteen. Kuntotarkastusraporttia ei ollut tosiasiassa toimitettu ainakaan ostajien eli L***ien pankkiin. Kauppakirja oli käyty kaupantekotilaisuudessa läpi kohta kohdalta. S L***i oli tässä yhteydessä huomauttanut kauppakirjaan sisältyvistä virheistä: isännöitsijäntodistuksen virheellisestä päivämäärästä, tutustumiskäynnin virheellisestä ajankohdasta ja siitä, ettei maininta kunto­ tarkastusraporttiin tutustumisesta pitänyt paikkaansa. Kukaan ei ollut vastannut näihin huomautuksiin mitään. S L***i oli lopulta itsekin "kohauttanut olkiaan" virheille ja kaupantekoa oli jatkettu. Kun kauppakirja oli allekirjoitettu ja pankkivirkailija oli lähtenyt siirtämään rahoja, P J*** oli luovuttanut L***eille muovitaskussa piirustuksia, lainhuutotodistuksen ja kuntotarkastusraportin. L***it olivat pankkivirkailijaa takaisin odotellessaan silmäilleet kuntotarkastusraporttia, lähinnä katon kuvia. L***t eivät olleet heti kaupan jälkeen "reagoineet" kuntotarkastusraportin johdosta, koska oli ollut kesä ja he olivat nauttineet ostamastaan omakotitalostaja ulkoilleet paljon. Heillä oli käynyt myös paljon vieraita. Kesä oli mennyt uudesta talosta nauttiessa eikä kuntotarkastusraporttia lukiessa.

M L***i on todistelutarkoituksessa kuultaessa kertonut, että L***it olivat ensimmäisellä tutustumiskäynnillä käyneet paikkoja läpi suurpiirteisesti. Heille ei ollut tuolloin näytetty mitään asiakirjoja eivätkä he olleet saaneet mitään asiakirjoja haltuunsa. Kuntotarkastusraportista oli mainittu jotain. M L***i oli saattanut käydä läpi P J***sen S L***ille lähettämää asiakirjanippua, mutta asiakirjojen lukeminen oli jäänyt S L***in hommaksi, koska M L***illa on paha lukihäiriö. M L***i ei siis ollu_t itse saanut J***silta mitään taloon liittyviä asiakirjoja ennen kauppaa. S L***i oli hoitanut kaikki neuvottelut ja asiakirjaliikenteen myös pankin kanssa. M L***i ei ole muistanut, oliko hän nähnyt kauppakirjaluonnoksen ennen kauppaa. Sen M L***i kuitenkin muistaa, että kuntotarkastusraportti oli puuttunut ja että sitä oli pyydetty. S L***i oli kaupantekotilaisuudessa huomauttanut kauppakirjaan sisältyvistä virheistä, mutta kukaan ei ollut sanonut tähän mitään. Pankkivirkailijakaan ei ollut ottanut kantaa virheisiin. Kun virkailija oli lähtenyt siirtämään rahaa, P J*** oli antanut kuntotarkastus­ raportin L***eille. L***it olivat katsoneet raporttia ja kiinnittäneet huomiota lähinnä kattoasiaan eli siihen, että katon tuuletusta tuli parantaa. Kesäkuu oli kaupan jälkeen kulunut tavaroiden kuljettamiseen. Heinäkuussa L***eilla oli käynyt paljon vieraita. Näistä syistä oli ehtinyt kulua paljon aikaa ennen kuin M L***i oli lukenut kuntotarkastusraporttia uudestaan.

P J*** on todistelutarkoituksessa kuultaessa kertonut, että L***it olivat käyneet ensimmäisen kerran tutustumassa kaupan kohteeseen 17.1.2016, jolloin he olivat lähtiessään saaneet kuntotarkastusraportin mukaansa. Kun taloa oli kierretty, P J*** oli selvittänyt L***eille, mitä kussakin huoneessa oli tehty. Kuntotarkastusraportti oli seurannut tässä koko ajan mukana. Viimeiseksi pihalla P J*** oli todennut M L***ille, että vesikatollakin voi käydä, mutta "tästä se näkyy raportin kuvista". M L***i oli vastannut, että "ei kiivetä katolle". P J*** oli 26.5.2016 toimittanut S L***ille skannattuna juuri ne asiakirjat, joita S L***i oli pyytänyt. Kysymys oli asiakirjoista, joita pankki oli pyytänyt kauppaa varten. P J*** ei tiedä, miksi S L***i oli pyytänyt kuntotarkastusraporttia uudelleen kauppaa edeltävänä iltana. Hän oli ajatellut, että L***it olivat mahdollisesti hukanneet raportin tai jotain. P J***sella oli ollut vaikeuksia löytää raporttia enää L***eille annettavaksi, koska yksi raportti oli annettu pankkiin, yksi L***eille jo aiemmin ja yksi asuntoa aiemmin markkinoineelle kiinteistönvälitysliikkeelle. Se oli kuitenkin löytynyt vanhalta "varaläppäriltä", josta P J*** oli saanut tulostettua sen. P J*** oli luovuttanut kuntotarkastusraportin L***eille heti kaupantekotilaisuuteen saavuttuaan. S L***i oli todennut, ettei kuntotarkastusraportissa ollut mitään olennaista, eikä raportista ollut tullut kesän 2016 aikana L***eilta mitään kyselyjä. P J*** on vielä todennut, että kuntotarkastusraportti oli ollut J***sten "myyntiturva", joten miksi ihmeessä he olisivat sen L***eilta salanneet.

Kirjallisista todisteista ilmenee, että P J*** on 26.5.2016 lähettänyt S L***ille liitetiedostona "kaikenlaisia papereita V***kadusta". Riidatonta on ollut, että lähetys on käsittänyt kirjalliseen todisteen Kl 7b mukaiset asiakirjat, ei kuntotarkastusraporttia. S L***i on puolestaan 6.6.2016 lähettänyt A J***selle facebookissa viestin "Hei, viel muute, et jos löytyis se kuntorapsa ni se mielellään otettais kans talteen talon papruihi". A J*** on samana päivänä vastannut "Joo, ja sehän meni pankkiin (kait molempiin???). Mut otetaan mukaan." S L***i on tyytynyt tähän toteamalla "Aa, okei."

Käräjäoikeus lausuu edellä selostettua näyttöä arvioidessaan seuraavaa:

L***it ovat riidattomasti tulleet tietoiseksi kuntotarkastusraportin olemassa­ olosta jo ensimmäisellä tutustumiskäynnillä 17.1.2016. M L***i on ilmoituksensa mukaan suorittanut talonrakentajan perustustutkinnon vuonna 1994. Hän on kaupanteon aikaan työskennellyt ja työskentelee edelleenkin rakennusalalla. M L***in on käräjäoikeuden arvion mukaan täytynyt olla koulutuksensa ja ammattinsa perusteella kiinnostunut kuntotarkastusraportin sisällöstä. Edellä lausuttuun nähden käräjäoikeus pitää epätodennäköisenä, että L***it olisivat tehneet kaupan 7.6.2016 tutustumatta kuntotarkastusraporttiin.

Kauppakirjan ehto kuntotarkastusraportin luovuttamisesta L***eille on selkeä ja yksiselitteinen. S L***i on kertonut saaneensa kauppakirjavedoksen 3.6.2016 eli useita päiviä ennen kauppaa. L***eilla on siten ollut hyvin aikaa tutustua kauppakirjan ehtoihin. S L***i on facebook-viestissään 6.6.2017 pyytänyt kuntotarkastusraporttia A J***selta, mikä viittaa vahvasti siihen, että kuntotarkastusraportti ei ole tuolloin ollut L***ien hallussa. S L***i on toisaalta viestissään pyytänyt kuntotarkastusraporttia "otettavaksi talteen talon asiakirjoihin". Viestiä ei voida ymmärtää reklamaatioksi siitä, että kauppakirjavedoksessa oleva ehto, jonka mukaan raportti oli luovutettu ostajille ja he olivat siihen tutustuneet sekä tietoisia raportista ilmenevistä vioista ja puutteista, olisi paikkansapitämätön. Tätä päätelmää tukee myös se, että S L***i on A J***sen vastausviestin jälkeen tyytynyt siihen, että J***set tuovat kuntotarkastusraportin kaupantekotilaisuuteen.

L***it ja P J*** ovat kertoneet ristiriitaisesti siitä, oliko P J*** luovuttanut kaupantekotilaisuuteen tuomansa kuntotarkastusraportin L***eille ennen kauppakirjan allekirjoittamista vai sen jälkeen. L***it ovat myös kertoneet, että S L***i olisi kaupantekotilaisuudessa huomauttanut kauppakirjaan sisältyvän kuntotarkastusraportin luovuttamista koskevan ehdon virheellisyydestä, mihin sen enempää kaupan rahoittaneen pankin virkailija kuin P J***kaan ei ollut reagoinut, vaikka P J***sella on L***ien kertoman mukaan ollut tuossa tilanteessa kuntotarkastusraportti hallussaan.
L***en kuvaamaa tapahtumainkulkua voidaan pitää epätavanomaisena.

Osapuolten vastakkaisia näkemyksiä arvioidessaan käräjäoikeus on kiinnittänyt huomiota vielä siihen, etteivät L***it ole heti kaupanteon jälkeen reklamoineet J***sille kuntotarkastusraportin sisällöstä. Reklamaation puuttuminen viittaa siihen, että L***it ovat tutustuneet kuntotarkastusraportin sisältöön jo ennen kauppaa ja tienneet raportista ilmenevistä lukuisista virheistä ja puutteista. On lisäksi L***in ammattikin huomioon ottaen epäuskottavaa, että L***it eivät olisi perehtyneet kuntotarkastusraporttiin heti kaupan jälkeen, jos he olisivat vasta tuolloin saaneet sen haltuunsa.

Asiassa esitetyn selvityksen mukaan S L***i ja A J*** ovat tunteneet toisensa ennen kauppaa noin 10 vuoden ajalta yhteisen harrastuksen kautta. He ovat lisäksi työskennelleet samalla alalla. P J*** on valmentanut joidenkin vuosien ajan jääkiekkojoukkuetta, jossa S L***i ja A J*** ovat pelanneet. M L***i on kertonut olevansa "moi, moi-tuttu" J***sten kanssa. Hän on tavannut J***sia lähinnä jäähallilla. L***ien ja J***sten välillä ei voida katsoa olleen sellaista erityisen luottamuksellista suhdetta, jolla olisi olennaista merkitystä asiaa arvioitaessa.

Yllä mainitut seikat huomioon ottaen käräjäoikeus päätyy siihen, että kauppakirjaan sisältyvää sopimusehtoa, jonka mukaan kuntotarkastusraportti oli luovutettu L***eille ennen kauppaa ja he olivat siihen tutustuneet sekä tulleet tietoisiksi raportista ilmenevistä vioista ja puutteista, ei ole osoitettu paikkansapitämättömäksi. L***it eivät näin ollen saa vedota virheenä sellaisiin seikkoihin, jotka ilmenevät kuntotarkastusraportista.

Lausunto kanteessa väitetyistä tiedonantovirheistä annetaan muilta osin jäljempänä virheväittämien arvioinnin yhteydessä.

Kaupan kohteen virheellisyyden arviointi

1. Yläpohjan virheet ja vesikatto

Yläpohjan tuulettumattomuus ja yläpohjassa todetut puuosien vauriot

L***it ovat 3.7.2013 päivätyn kuntotarkastusraportin perusteella tienneet, että kaupan kohteen tuulettumaton/heikosti tuulettuva yläpohjarakenne muodostaa riskirakenteen, jonka seurauksena sisäilman kosteus saattaa tiivistyä yläpohja­ rakenteeseen. Raportissa on suositeltu tuuletusreittien järjestämistä vesikaton suuntaiseen rakenteeseen ja varastoullakolla pinnoitteena käytettyjen levyjen puhdistamista niissä havaituista tummumista taikka levytysten uusimista. Lisäksi on suositeltu lämmöneristyksen parantamista.

Näyttämättä on jäänyt, että J***set olisivat vuoden 2013 kuntotarkastusraportin valmistumisen jälkeen lisänneet purueristettä yläpohjaan ja siten heikentäneet yläpohjan tuulettuvuutta entisestään.

Edellä lausutun perusteella käräjäoikeus katsoo, etteivät L***it voi vedota virheenä kuntotarkastusraportista ilmenevään yläpohjan tuulettumattomuuteen.

Vuoden 2013 kuntotarkastusraportissa ei ole mainintaa niistä puuosien näkyvistä laho- ja mikrobivaurioista tai purueristeiden vaurioihin viittaavista sei­ koista, jotka on todettu Rakennusvalvonta A L***sen 24.1.2017 päivätyssä tutkimusselosteessa. Kun kosteus-, mikrobi- ja lahovauriot ovat tuuletuksen puuttumisen tyypillinen seuraus, tuuletuksen puuttuminen olisi antanut huolelliselle ostajalle erityisen syyn jatkotutkimuksin tarkistaa yläpohjan tilaa tarkemmin huomioon ottaen myös sen, että kauppaneuvotteluissa käytettävissä ollut kuntotarkastusraportti on ollut kaupanteon aikaan jo lähes kolme vuotta vanha.

Asiassa esitetty selvitys ei osoita, että uuden vesikaton asentaminen vanhan vesikaton päälle vuonna 1999 olisi heikentänyt yläpohjan tuulettuvuutta, eikä J***sten ole muutoinkaan selvitetty tahallisella tai tuottamuksellisella menettelyllä aiheuttaneen yläpohjan puuosissa todettuja kosteus-, mikrobi- tai laho­ vaurioita taikka purueristeiden vaurioita.

Edellä lausutun perusteella ja koska J***sten ei ole selvitetty laiminlyöneen tiedonantovelvollisuuttaan yläpohjan kunnon suhteen taikka menetelleen asiassa törkeän huolimattomasti tai kunnianvastaisesti ja arvottomasti, L***it eivät voi vedota virheenä myöskään yläpohjan puuosissa todettuihin laho- ja mikrobivaurioihin taikka puueristeiden vaurioihin.
Yläpohjan rakenteita ei voida myöskään pitää kunnoltaan tai muilta ominaisuuksiltaan merkittävästi huonompana kuin L***eilla on ollut perusteltua aihetta edellyttää ottaen huomioon asunnon hinta, sen ikä, alueella tavanomainen varustetaso, kohtuullista asumistasoa koskevat yleiset vaatimukset sekä muut seikat.

Viemärin tuuletusputken eristämättömyys

Riidatonta on ollut, että yläpohjassa sijaitseva viemärin tuuletusputki on eristämättä. Eristämättömyys on omiaan aiheuttamaan kosteuden tiivistymistä tuuletusputken pintaan ja siitä edelleen ullakkotilan purueristeeseen. Tuuletusputken eristämättömyyttä voidaan näin ollen pitää korjausta edellyttävänä virheenä.

L***it eivät ole voineet kaupan kohteen tavanomaisessa tarkastuksessa havaita eristämätöntä tuuletusputkea, eikä siitä ole mainintaa myöskään vuoden 2013 kuntotarkastusraportissa. Asiassa esitetty selvitys ei toisaalta osoita, että myöskään J***sten voitaisiin olettaa tienneen yläpohjassa sijaitsevan viemärin tuuletusputken eristämättömyydestä. Selvittämättä on jäänyt, milloin ja kenen toi­ mesta tuuletusputki on yläpohjaan asennettu. J***set ovat ilmoituksensa mukaan hankkineet riidan kohteena olevan asunnon omistukseensa vuonna 1997. Virhettä voidaan näissä olosuhteissa pitää piilevänä.

Mikäli viemärin tuuletusputken eristämättömyyttä arvioidaan yksittäisenä virheenä, kaupan kohteen ei voida sen vuoksi katsoa olleen kunnoltaan tai muilta ominaisuuksiltaan merkittävästi huonompi kuin L***eilla on ollut perusteltua aihetta edellyttää. Kaupan kohteen virheiden merkitystä arvioidaan kokonaisuutena jäljempänä.

Avopaisunta-astia

Kirjallisiksi todisteiksi esitetyistä valokuvista (K21) ilmenee, että yläpohjassa sijaitseva patterijärjestelmän avopaisunta-astia on huonokuntoinen. L***it ovat 24.l 0.2016 suoritetussa terveydensuojelulain mukaisessa asunnontarkastuksessa ilmoittaneet todistajana kuullulle terveystarkastajalle M K M***selle, että he olivat patterien ilmaamisen yhteydessä havainneet avopaisunta-astian vuotavan. Käräjäoikeuden katselmuksessa 8.3.2018 on todettu, että avopaisunta-astia vuotaa edelleen. Rakenne avopaisunta-astian alapuolella on ollut märkä. Katto- ja seinäpinnoilla on lisäksi ollut avopaisunta-astian kohdalla havaittavissa veden valumajälkiä. Avopaisunta-astian pidempiaikainen vuotaminen ei viittaa avopaisunta-astian ylitäyttöön, vaan itse astian vuotamiseen. Asiassa esitetty selvitys ei toisaalta osoita, että avopaisunta-astia olisi vuotanut jo kaupantekohetkellä 7.6.2016 tai että J***sten voitaisiin olettaa jollain perusteella kaupan tehdessään tienneen astian vuotamisesta.

Avopaisunta-astia on osa rakennuksen lämmitysjärjestelmää. Kauppakirjan ehtojen mukaan L***it ovat ennen kauppaa saaneet tiedon siitä, että lämmitysjärjestelmä on vanha eikä sen toimivuudesta ole "takuuta". L***it ovat siten kaupan tehdessään olleet tietoisia lämmitysjärjestelmän uusimistarpeesta. M L***i onkin todistelutarkoituksessa kuultaessa kertonut, että L***it olivat varautuneet lämmitysjärjestelmän uusimiseen. M L***i oli tässä tarkoituksessa jo hankkinut uudet patterit.

Edellä lausutun perusteella käräjäoikeus katsoo, etteivät L***it voi vedota virheenä avopaisunta-astian huonoon kuntoon, astian vuotamiseen taikka kaupan kohteen patterilämmityksen ongelmiin.
Vesikatto

Riidatonta on ollut, että J***set ovat vuonna 1999 asentaneet uuden vesikaton alkuperäisen saumapeltikaton päälle. L***it ovat myöntäneet, että uusi vesikatto oli sinänsä asennettu teknisesti virheettömästi, mutta he ovat väittäneet, että uudella vesikattopinnoitteella on tahallisesti peitetty rakennuksen todellista kuntoa eli J***sten tiedossa olleita kosteus- ja muita vaurioita. P J*** on todistelutarkoituksessa kuultaessa kertonut, että kattotyöt oli tehnyt ulkopuolinen yrittäjä. Mitään kosteusvaurioita ei ollut uuden katon asentamisen yhteydessä havaittu. P J***sen kertomusta ei ole tältä osin osoitettu paikkansapitämättömäksi. Edellä lausuttuun nähden ja kun otetaan lisäksi huomioon, että J***set ovat asuneet riidan kohteena olevassa asunnossa perheineen vesikaton uusimisen jälkeen vielä yli 10 vuoden ajan ennen kuin asuntoa on vuonna 2013 ryhdytty myymään, L***ien väite J***sten motiivista ja tahallisesta toiminnasta uuden vesikaton asentamiseen liittyen on jäänyt toteen näyttämättä.

2. Välipohjarakenteisiin liittyvät virheet

Ensimmäisen kerroksen välipohjarakenne, perusmuuri ja ulkoseinien alaosat

Rakennusvalvonta A L***sen tutkimusselostus, A T L***sen todistajankertomus sekä Työterveyslaitoksen suorittamien mikrobianalyysien tutkimustulokset osoittavat, että kaupan kohteena olleen asunnon ulkoseinien alaosissa ja ensimmäisen asuinkerroksen välipohjassa olevassa purueristeessä on todettu kosteus- ja mikrobivaurioita sekä lahonneita puurakenteita. Vaurioita on rakennuksen kaikilla seinustoilla. Rakenneavauksista otetuissa näytteissä on todettu kaikissa kolmessa makuuhuoneessa runsaasti sieni-itiöitä ja vahva viite vauriosta. Olohuoneen, työhuoneen ja eteisen näytteissä on todettu mikrobianalyysissä viite vauriosta ja keittiön näytteissä heikkoja viitteitä vaurioista. Siltäkin osin, kuin näytteistä on tavattu mikrobeja vain kohtalaisesti (++) tai niukasti (+), niistä on kuitenkin saattanut löytyä useita eri kosteusvaurioindikaattorimikrobeja (olohuoneen, keittiön ja työhuoneen näytteet). Rakennusvalvonta A L***sen tutkimusselostukseen sisältyvissä valokuvissa on lisäksi havaittavissa kahdessa eri makuuhuoneessa selkeitä lahovaurioita rakennuksen ulkoseinärakenteissa ja alajuoksuissa. Myös keittiön seinä- ja välipohjarakenteissa on todettu lahovaurioita. Rakennusvalvonta A L***sen laatimasta tutkirnusselostuksesta ilmenevät löydökset ovat olleet sinänsä riidattomia.

J J J***sen todistajankertornus, J***c Ky:n 14.11.2017 päivätty tutkimusselostus ja Työterveyslaitoksen 24.10.2017 päivätty analyysivastaus osoittavat, että J***c Ky on 6.10.2017 tehnyt viisi rakenneavausta ensimmäisen asuinkerroksen välipohjarakenteeseen lattian keskiosan kohdalle. Avaukset on tehty eri huoneisiin. Yhdessä rakenneavauksessa on havaittu selkeä lahovaurio puurakenteessa. Puurakenne ja eriste ovat olleet tässä avauksessa sinänsä kuivia, mutta avauksesta otetun näytteen rnikrobianalyysissä on todettu kosteusvaurioon viittaavia mikrobeja sekä mikrobikasvua lämmöneristeessä (sahanpuru/kutterinlastu + turve). Toisessa J***c Ky:n tekemässä rakenneavauksessa on lisäksi todettu heikko viite vauriosta.

T J L***an todistajankertomus ja Insinööritoimisto L***a Oy:n 27.10.2017 päivätty lausunto rakenne- ja vaurioselvityksestä osoittavat niin ikään, että asuinrakennuksen ensimmäisen asuinkerroksen välipohjarakenteissa on ulkoseinälinjojen vierustalla ollut rakenneavauksissa havaittavissa kosteuden aiheuttamaa vaurioitumista, joka on ilmennyt purueristeiden tummumisena ja puurakenteiden lahovaurioitumisena. L***a on lisäksi tutkimuksissaan havainnut, että ulkoseiniin tiilimuurauksen alle asennettu kovalevy oli avauskohdassa kosteusvaurioitunut. Tällöin myös kovalevyjä vasten oleva purueriste on L***an mukaan vaurioitunut. Insinööritoimisto L***a Oy:n lausunnossa on lisäksi tehty havaintoja J***c Ky:n tutkimusselostuksessakin mainitusta keskilattian kohdalle tehdystä avauksesta. L***a on avausta tarkastellessaan todennut lahovaurioitumista välipohjan alimmassa puurakenteissa sekä tummentunutta purua/turvetta lämmöneristeenä.

H***n kaupungin ympäristönterveydenhuolto on Rakennusvalvonta A L***sen tutkimusselostukseen viitaten katsonut lausunnossaan 13.2.2017, että riidan kohteena olevan asunnon rakenteissa on kolmessa ensimmäisen kerroksen makuuhuoneessa todettu lattia- ja seinärakenteissa asumisterveysasetuksen soveltamisohjeen ylittäviä pitoisuuksia mikrobeja, mikä viittaa terveyshaittaan. Myös ensimmäisen kerroksen keittiön, olohuoneen ja työhuoneen rakenteiden näytteet voivat viitata mikrobikasvustoon. Lausunnossa on edelleen todettu, että asunnon painovoimainen ilmanvaihto on korvausilman saannin kannalta puutteellinen, että ensimmäisen asuinkerroksen tilat on todettu alipaineisiksi ja että ensimmäisen kerroksen makuuhuoneen seinärakenteessa on havaittu ilmavuotoja, joiden perusteella mikrobivaurioituneista rakenteista on ilmayhteys sisäilmaan. Materiaalinäytteiden pitoisuuksien ja lajien perusteella lausunnossa on päädytty siihen, että asunnon ensimmäisessä kerroksessa on terveydensuoj elulain mukainen terveyshaitta, eikä tiloissa sen vuoksi tule oleskella pitkäaikaisesti. Kiinteistön omistaja on velvoitettu ryhtymään viipymättä toimenpiteisiin terveyshaitan poistamiseksi, mikäli tiloja aiotaan käyttää asuin­ tai oleskelutiloina. Lausunnon laatimiseen osallistunut M*** on todista­ jana kuultaessa todennut, ettei "pitkäaikaista oleskelua" ole missään määritelty, mutta normaali asumiskäyttö ei tällöin tule kysymykseen.

Edellä lausutun perusteella on selvitetty, että L***ien J***silta ostaman asunnon ensimmäisen asuinkerroksen välipohjarakenteissa sekä ulkoseinien ala­ osien rakenteissa on kosteus-, mikrobi- ja lahovaurioita, jotka tulee korjata.

L***ien ennen kauppaa saamassa 3.7.2013 päivätyssä kuntotarkastusraportissa on kiinnitetty huomiota perusmuurien puutteelliseen kosteudeneristykseen, paikallisiin kosteuskohtiin rnaanvastaisilla seinillä ja seinä- ja lattiarakenteiden puutteelliseen lämmöneristykseen. L***eilla ei ole kuitenkaan näiden tietojen perusteella ollut syytä epäillä, että välipohjarakenteissa olisi nyt ilmi tulleen kaltaisia laajoja kosteus-, mikrobi- ja lahovaurioita kaikilla seinustoilla sekä osin myös keskilattian osalla. Heillä ei ole ollut kuntotarkastusraportin perusteella myöskään erityistä syytä ryhtyä erityisiin teknillisiin toimenpiteisiin välipohja- ja alaseinärakenteiden kunnon selvittämiseksi.

Asunto on ensimmäisen kerroksen välipohjan ja alaseinärakenteiden vaurioiden vuoksi kunnoltaan merkittävästi huonompi kuin L***eilla on ollut perusteltua aihetta edellyttää ottaen huomioon asunnon hinta, sen ikä, alueella tavanomainen varustetaso, kohtuullista asumistasoa koskevat yleiset vaatimukset sekä muut seikat.

Todistajina kuultujen rakennusteknistä asiantuntemusta omaavien L***sen, T T S L***sen, L***an, J***sen ja J J S***on yhdensuuntainen näkemys on ollut, että ensimmäisen kerroksen välipohjassa ja alaseinärakenteissa todetut vauriot ovat seurausta asuinrakennuksen alkuperäisestä, 1950-luvulla yleisesti noudatetusta rakennustavasta (perusmuurin riittämätön kosteudeneristys, purueristeiden käyttäminen välipohjarakenteessa kellarin betoniholvin päällä) sekä viistosateiden imeytymisestä asunnon alkuperäisen rapatun pinnan halkeamien ja siitä edelleen tiiliverhouksen halkeamien kautta ulkoseinärakenteeseen. L*** on kysyttäessä pitänyt melko teoreettisena mahdollisuutena, että laminaatin asentamisella lautalattioiden tilalle vuosina 2000-2002 olisi ollut vaikutusta vaurioiden syntymiseen.
Tällainen vaikutus voisi tulla kysymykseen vain siinä tapauksessa, että rakennuksen kosteusteknistä rakennetta muutettaisiin liian tiiviillä pinnoilla. Uuden julkisivulaudoituksen asentaminen rapatun seinän päälle on puolestaan hillinnyt viistosateiden imeytymistä seinärakenteeseen.

P J*** on todistelutarkoituksessa kuultaessa kertonut, ettei hän ollut ensimmäisen asuinkerroksen lattiapinnoitteita vaihtaessaan havainnut välipohjarakenteessa kosteus-, laho- tai mikrobivaurioita. Nyt todetut vauriot sijaitsevat 30-40 senttimetriä paksun purueristeen alla välipohjarakenteiden alimmissa osissa. P J*** ei ollut lattiapinnoitteita vaihtaessaan kaivanut purueristettä pois paikoiltaan. P J***sen kertomusta ei ole osoitettu paikkansapitämättömäksi. Kun vielä otetaan huomioon, että J***set ovat ostaneet kysymyksessä olevan asunnon vuonna 1997 ja ryhtyneet sen jälkeen kunnostamaan sitä kodikseen sekä asuneet lattiapinnoitteen muutostyön jälkeenkin asunnossa perheineen vielä yli 10 vuoden ajan ennen kuin asuntoa on vuonna 2013 ryhdytty myymään, L***ien väitettä siitä, että lattiapinnoitteen uusiminen olisi tehty vaurioiden salaamistarkoituksessa, ei voida ylipäätään pitää uskottavana. Voidaan päinvastoin pitää todennäköisenä, että J***set olisivat ryhtyneet korjaamaan välipohjarakenteiden vaurioituneita kohtia, mikäli tällaisia olisi lattiapinnoitteen muutostyön yhteydessä tullut ilmi.

Edellä lausuttuun nähden käräjäoikeus katsoo asiassa jääneen näyttämättä, että J***set olisivat tienneet tai että heidän voisi olettaa tienneen ensimmäisen asuinkerroksen välipohjarakenteiden ja alaseinärakenteiden kosteus-, laho- ja mikrobivaurioista. Kysymys on siten piilevästä virheestä.

L***an todistajankertomus sekä Insinööritoimisto L***a Oy:n rakenne- ja vaurioselvitystä koskeva lausunto osoittavat, ettei riidan kohteena olevan asuinrakennuksen perusmuurissa ole pystysuuntaista lämmöneristettä eli niin sanottua sokkelihalkaisua. L***a on todistajana kuultaessa todennut, ettei hän ota kantaa siihen, muodostaako tämä seikka tämänikäisessä rakennuksessa virheen. S***o on puolestaan todistajana kuultaessa katsonut, ettei kysymyksessä ole virhe, vaan vanhan rakennuksen ominaisuus. 1950-luvulla ei ollut käytäntönä tehdä sokkeliin pystysuuntaista eristystä. S***on mainittuun lausumaan nähden ja huomioon ottaen lisäksi se, että vuoden 2013 kuntotarkastusraportissa on suositeltu kosteuseristeen asentamista perusmuurin maanvastaisiin rakenteisiin, käräjäoikeus katsoo, ettei perusmuurin pystysuuntaisen lämmöneristeen puuttumista voida pitää kaupan kohteen virheenä.

Toisen asuinkerroksen välipohjarakenne

Insinööritoimisto L***a Oy:n 27.10.2017 päivätystä rakenne- ja vaurioselvitystä koskevasta lausunnosta ilmenee, että yhtiö on 6.10.2017 tehnyt L***ien ostamassa asunnossa rakenneavauksia toisen asuinkerroksen välipohjarakenteeseen kadunpuoleisen ulkoseinän vierustalle ja keittiöön. Ulkoseinän vierustalle tehdyssä avauksissa on havaittu tummentuneita ja märkiä lämmöneristeitä ja puurakenteita. Keittiöön tehdyssä avauksessa on todettu turmeltuneita puruja. Valokuvat avauksista on liitetty lausuntoon. S***o ja J*** ovat todistajina kuultaessa pitäneet ulkoseinän vierustalla mahdollisesti todetun märän rakenteen ainoana järjellisenä selityksenä paikallista vesikattovuotoa, josta olisi kuitenkin pitäisi jäädä näkyviä jälkiä katto- ja muihin pintoihin. Tällaisia ei ollut havaittu. S***on mukaan purojen värierot voivat liittyä siihen, että eristeenä käytettyjä puruja on 1950-luvulla haettu sahoilta, joissa niitä on säilytetty ulkokasoissa. Ulkovarastoinnin aikana purukasojen ulkopinnalla olevat purut tummuvat. Värierot voivat S***on mukaan liittyä myös eri puulajeihin.

Ei ole aihetta epäillä, etteivätkö Insinööritoimisto L***a Oy:n toisen asuinker­ roksen välipohjarakenteessa tekemät kosteusvauriohavainnot olisi todellisia, vaikka niiden syy onkin jäänyt tässä oikeudenkäynnissä epäselväksi. Insinööritoimisto L***a Oy:n havainnot on tehty noin vuosi sen jälkeen, kun L***it ovat muuttaneet pois riidan kohteena olevasta asunnosta. Tähän nähden käräjäoikeus pitää epätodennäköisenä, että kysymyksessä olevat kosteusvauriohavainnot olisivat seurausta jostakin L***ien vastuulla olevasta lattiapinnan kautta tulleesta kosteudesta. Toisen asuinkerroksen välipohjarakenteessa voidaan katsoa olevan kosteusvauriohavaintojen johdosta korjausta vaativa, asunto­ kauppalain 6 luvun 11 §:n 4 kohdassa tarkoitettu piilevä virhe.

3. Alapohjarakenteiden ja kellarikerroksen seinien virheet

Rakennusvalvonta A L***sen laatimasta tutkimusselostuksesta ilmenee, että riidan kohteena olevan asuinhuoneiston kuistin alapohjan lämmöneristeessä on havaittu kosteusvaurioon viittaavia mikrobeja ja viite vauriosta. Kysymys on tilasta, jossa oleskellaan suhteellisen vähän. Mikäli kuistin alapohjan lämmöneristeen mikrobihavaintoja arvioidaan yksittäisenä virheenä, kaupan kohteen ei voida niiden vuoksi katsoa olleen kunnoltaan tai muilta ominaisuuksiltaan merkittävästi huonompi kuin L***eilla on ollut perusteltua aihetta edellyttää. Asuinrakennuksesta löydettyjä kosteus- ja mikrobivaurioita tulee kuitenkin arvioida kokonaisuutena. Myös kuistin alapohjan lämmöneristeen mikrobivaurioita voidaan tällöin pitää kaupan kohteen piilevänä virheenä.

H***n kaupungin ympäristöterveydenhuollon 24.l 0.2016 toimittamassa asunnontarkastuksessa on todettu kellarikerroksen ulkoseinien sisäpinnoilla paikoin kohonneita kosteusarvoja. Niiden voidaan kuitenkin olettaa liittyvän perusmuurien puutteelliseen kosteudeneristykseen, josta L***it ovat olleet 3.7.2013 päivätyn kuntotarkastusraportin perusteella kaupan tehdessään tietoisia. L***it eivät siten voi vedota kellarikerroksen ulkoseinien sisäpinnoilla todettuun pintakosteuteen virheenä.

J***set ovat myöntämänsä mukaan kunnostaneet kellarikerroksen tilat harrastetiloiksi vuonna 1998. Autotallin paikalle on tuolloin kunnostettu biljardihuone ja varasto/harrastehuone. P J*** on kertonut, että autotallin lattian vanha korppuvalu oli poistettu ja sen tilalle oli valettu uusi betonilattia. Rakennusvalvonta A L***sen tutkimusselostukseen ja Insinööritoimisto L***a Oy:n lausuntoon sisältyvistä valokuvista ilmenee, että biljardihuoneen seinien alaosaan on muutostöiden yhteydessä asennettu puolipaneeli. Puolipaneloinnin avauskohdassa on nähtävissä mikrobikasvustoa. Mikrobikasvusto on havaittu myös käräjäoikeuden 8.3.2018 toimittamassa katselmuksessa. L***sen, L***sen, J***sen ja S***on yhtenevien näkemysten mukaan panelointilevy aiheuttaa kosteuden tiivistymisen seinän ja paneelin väliin. Levy tulee poistaa seinästä, minkä jälkeen vaurioituneet pinnat tulee hioa ja pinnoittaa kosteutta kestävällä tasoitteella/materiaalilla. L***ien ennen kauppaa saamassa 3.7.2013 päivätyssä kuntotarkastusraportissa on kiinnitetty huomiota siihen, että puolikova kuitulevy maanvastaisella seinällä mahdollistaa kosteuden ohjautumisen levyrakenteisiin aiheuttaen esimerkiksi hajuhaittoja. Raportissa on suositeltu kuitulevypinnoitteiden poistamista ja korvaamista hengittävällä materiaalilla. Edellä lausuttuun nähden ja koska J***sten ei ole selvitetty menetelleen asiassa törkeän huolimattomasti tai kunnianvastaisesti ja arvottomasti, L***it eivät voi vedota virheenä puolipaneloinnista aiheutuviin mikrobivaurioihin.

P J*** on todistelutarkoituksessa kuultaessa kertonut, että kellarin harrastehuoneen nurkassa huhtikuussa 2012 havaittu kosteusvaurio oli myöhemmin korjattu. Korjaustyöt oli tehnyt J***sten toimeksiannosta R H***a. Asunnossa 25.11. ja 5.12.2016 tarkastuksen suorittanut L*** on todistajana kuultaessa kertonut, ettei hän ollut havainnut kellaritiloissa muuta korjattavaa kuin edellä mainitun biljardihuoneen homeisen seinän. Tähän nähden harrastehuoneen nurkan kosteusvaurion voidaan katsoa tulleen asianmukaisesti korjatuksi, eikä kaupan kohdetta ole tältä osin näytetty virheelliseksi.

J***sten biljardi- ja harrastetilaan tekemän uuden lattian rakennetta on tarkasteltu käräjäoikeuden 8.3.2018 toimittamassa katselmuksessa Insinööritoimisto L***a Oy:n lattiaan 6.10.2017 poraaman reiän kautta. Lattia on perustettu hiekan päälle asentamalla siihen styroksi, valuverkko ja betonivalu. Hiekan ja styroksin välissä on lattiaan poratun reiän kohdalla "tyhjä tila". Levola on todistajana kuultaessa kertonut, että hän oli ryhtynyt tutkimaan lattian rakennetta tarkemmin sen johdosta, että betonilaatta oli tuntunut kävellessä oudolta. Lattialla kävellessä oli kuulunut "ontto ääni". L***a oli tutkimuksissaan todennut, että täyttömateriaalina oli käytetty tiivistämätöntä hiekkaa eikä kapillaari­ katkokerrosta ollut. Hiekan pitäisi olla tiivistetty ja kosteuden nousu estetty kapillaarikatkolla eli karkealla soralla, jossa ei ole hienoainesta. Kapillaarikatkon puuttumisen vuoksi betonilaattaan voi nousta kosteutta. Hiekka oli tosin ollut avauskohdassa kuivaa ja juoksevassa muodossa. L***an mukaan kapillaarikatkon puuttuminen on virhe, jolla on olennainen merkitys. Se tulee ottaa huomioon lattian pinnoitteita valittaessa. Vaihtoehtoisesti kosteuden nousu sisätilaan tulee estää jollain muulla rakenneratkaisulla. L***a on edelleen kertonut, että hän olettaa lattialla kävelemisen yhteydessä havaitsemansa "onton äänen'' perusteella, että betonilaatta kantaa antureiden päällä. L***an mukaan maa­ pohjalle tulevan lattiarakenteen alle on jo vuonna 1998 tullut asentaa kapillaarisen nousun katkaiseva kerros, esimerkiksi sepeli- tai singelikerros (RakMKC 2, 1998). J*** ja S***o ovat molemmat esittäneet, että betoni­ laatan alla oleva styroksilevy estää kapillaarisen nousun, vaikkakin styroksi on ensisijaisesti lämmöneriste.

L***an viittaama rakennusmääräyskokoelman ohje C 2 1998 (Kosteus, määräykset ja ohjeet) on tullut voimaan 1.1.1999, siis vasta nyt kysymyksessä ole­ van betonilattian uusimistyön jälkeen. Asiassa on jäänyt selvittämättä, että harrastetilan betonilattia olisi rakennettu vuonna 1998 voimassa olleiden kosteuden eristämistä koskevien määräysten vastaisesti taikka muutoinkaan tuohon aikaan noudatetun yleisen rakennustavan vastaisesti. Asiassa esitetty selvitys ei myöskään osoita, onko betonilaatan alla oleva hiekka painunut muualla kuin lattiaan poratun pienen reiän kohdalla. Biljardi- tai harrastehuoneen huoneen lattiassa ei ole todettu kosteusvauriota eikä lattian ole edes väitetty painuneen. Näyttämättä on näin ollen jäänyt, että kaupan kohteessa olisi kellarin uusitun betonilattian osalta ollut asuntokauppalain 6 luvun 11 §:ssä tarkoitettu virhe.

4. Ulkoseinärakenteiden eristepuutteet ja muut virheet

Insinööritoimisto L***a Oy:n 27.10.2017 päivätystä rakenne- ja vaurioselvitystä koskevasta lausunnosta ilmenee, että yhtiö on 6.10.2017 tehnyt asunnon ulkoseinärakenteeseen rakenneavauksen. Tässä yhteydessä on voitu havaita, että asunnon puisen julkisivuverhouksen alla on tiilimuuraus, jonka pinta on rapattu. Tiilimuurauksen alla on kovalevy. Kovalevyn ja tiilimuurauksen välissä ei ole ilmarakoa. Kovalevy on ollut avauskohdassa kosteusvaurioitunut. L***a on todistajana kuultaessa kertonut, että myös kovalevyä vasten ollut purueriste oli vaurioitunut. Hän ei ole kuitenkaan ottanut kantaa siihen, onko ilma­ raon puuttuminen virhe tämän ikäisessä rakennuksessa. Suonketo on todistajana kuultaessa vahvistanut asiassa 14.11.2017 antamansa lausunnon mukaisesti että tuuletusraon puuttuminen kovalevyn ja tiiliverhouksen välistä vastaa normaalia 1950-luvun rakentamistapaa. Tiiliverhouksen taakse jätettävä tuuletus­ rako on tullut käyttöön vasta 1970-luvun lopulla. J*** on niin ikään todistajina kuultaessa todennut, että kysymys on 1950-luvun rakennukselle tavanomaisesta rakenteesta. Tuohon aikaan ulkoseinän ja kovalevyn väliin ei jätetty ilmarakoa. L***an, S***on ja J***sen toteamukset huomioon ottaen käräjäoikeus katsoo, ettei ilmaraon puuttumista tiilimuurauksen ja kovalevyn välistä voida pitää kaupan kohteen virheenä.

L***a on todistajana kuultaessa kertonut, että Insinööritoimisto L***a Oy:n havainnot tiilimuurauksen alla olevan kovalevyn kosteusvaurioista on tehty betoniholvin tasolta (ylin valokuva lausunnon sivulla 8) ja noin 20 senttimetrin korkeudelta ensimmäisen asuinkerroksen lattiapinnasta (kaksi alinta valokuvaa lausunnon sivulla 8). Havainnot koskevat siten ulkoseinien alaosia, joiden kosteus- ja mikrobivaurioista käräjäoikeus on jo edellä antanut lausuntonsa.

Insinööritoimisto L***a Oy:n 27.10.2017 päivätystä rakenne- ja vaurioselvitystä koskevasta lausunnosta ilmenee, että yhtiö on 6.10.2017 tehnyt asunnon toisessa kerroksessa rakenneavauksen asuinkäyttöön otetun sivu-ullakkotilan ulkoseinään. Avauskohdasta on voitu havaita, että ulkoseinän yläosasta puuttuu lämmöneriste ja että tuulensuojana toimiva kovalevy on kosteusvaurioitunut (kuva lausunnon sivulla 9). L***it ovat 3.7.2013 päivätyn kuntotarkastusraportin perusteella tienneet, että ulkoseinärakennetta oli jo vuonna 2013 avattu toisen asuinkerroksen aikovin kohdalta ja että runkotolppien välinen tila oli tuolloin todettu tyhjäksi Iärnmöneristeestä. Raportissa on todettu, että puuttuvan eristyksen laajuus voidaan selvittää vain avaamalla rakenteita tai esimerkiksi lärnpökamerakuvauksella, sekä suositeltu lisätutkimusta ja ulkoseinärakenteiden eristepuutteiden korjaamista. Edellä lausuttu huomioon ottaen käräjäoikeus katsoo, etteivät L***it voi vedota virheenä ulkoseinärakenteiden eristepuutteisiin.

L***a on todistajana kuultaessa katsonut, että kovalevyssä aikovin kohdalla havaitut kosteusvauriot olivat seurausta siitä, että pintalämpötilat olivat ylittäneet asumisterveysasetuksen mukaiset toimenpiderajat, jolloin kosteutta on päässyt tiivistymään rakenteisiin. Vuoden 2013 kuntotarkastusraportissa ei ole havaittu huomautettavaa kovalevyssä, jota on tarkasteltu alkovin kohdalle tehdyn avauskohdan kautta. Käräjäoikeus katsoo, että kovalevyn kosteusvauriot muodostavat korjausta vaativan, asuntokauppalain 6 luvun 11 §:n 4 kohdassa tarkoitetun piilevän virheen.

Riidatonta on ollut, että J***set ovat vuonna 1999 asentaneet rakennuksen alkuperäisen tiili- ja rappausverhouksen päälle puuverhouksen. Vuoden 2013 kuntotarkastusraportista ilmenee, että verhousten välissä on yhtenäinen tuuletustila. Puuverhouksessa ei ole havaittu muutoinkaan huomautettavaa. Myös L***it ovat myöntäneet, että julkisivun muutostyöt on tehty sinänsä teknisesti virheettömästi, mutta he ovat väittäneet, että muutostöillä on tahallisesti peitetty rakennuksen todellista kuntoa eli J***sten tiedossa olleita kosteus- ja muita vaurioita. P J*** on todistelutarkoituksessa kuultaessa kertonut, että julkisivuremontti oli tehty sen vuoksi, että J***set olivat halunneet uutta ilmettä vanhaan rapattuun taloon. Työt oli tehnyt Tmi M P***i. Remontin yhteydessä ei ollut avattu mitään rakenteita eikä mitään kosteusongelmaa ollut havaittu. P J***sen kertomusta ei ole osoitettu paikkansapitämättömäksi. Tähän nähden ja kun otetaan lisäksi huomioon, että J***set ovat asuneet riidan kohteena olevassa asunnossa perheineen julkisivun uusimisen jälkeen vielä yli 10 vuoden ajan ennen kuin asuntoa on vuonna 2013 ryhdytty myymään, L***ien väite J***sten motiivista ja tahallisesta toiminnasta julkisivun muutostöiden suhteen on jäänyt toteen näyttämättä.

5. Asuinrakennuksen ilmanvaihto

L***it ovat väittäneet, että J***set ovat kauppaa tehtäessä salanneet heiltä sen, että asuinrakennuksen ilmanvaihto on puutteellisesti järjestetty.

Todistelussa on ilmennyt, että asuinrakennuksessa on painovoimainen ilman­ vaihto ja että korvausilman saanti on järjestetty puutteellisesti. Henkilötodistelun perusteella voidaan päätellä, että korvausilman saantia ovat heikentäneet J***sten vuonna 1999 suorittamat ovien ja ikkunoiden uusimistyöt ja jossain määrin myös ensimmäisen asuinkerroksen lattiapinnoitteen muuttaminen lautalattiasta laminaatiksi. L***it ovat kuitenkin 3.7.2013 päivätyn kuntotarkastusraportin perusteella tienneet, ettei asuinhuoneissa ollut kaikilta osin korvausilmareittejä ja että raportissa oli suositeltu korvausilmaventtiilien asentamista asuinhuoneisiin. Kuivausilmaventtiilien puuttuminen on lisäksi ollut havaittavissa asunnon huolellisen tarkastamisen yhteydessä. Näin ollen käräjäoikeus katsoo, etteivät L***it voi vedota virheenä asuinrakennuksen ilmanvaihdon puutteellisuuteen.

6. Vedeneristykset märkätiloissa

Kellarin pesuhuone- ja saunatilat

Kanteessa on väitetty, että vedeneristeen ja lattiakaivon liittymät on toteutettu sekä pesuhuoneessa että saunassa virheellisesti ja vastoin rakennusmääräyksiä siten, etteivät liittymät ole tiiviit. Lisäksi kanteessa on väitetty, että pesuhuoneen seinärakenne on toteutettu virheellisesti sen vuoksi, että seinän kipsikartonkilevy on jätetty vedeneristeen ja ulkoseinän styroksieristeen väliin. Molemmat virheväitteet ovat perustuneet 9.9.1998 annettuihin Suomen rakentamismääräyskokoelman kosteutta koskeviin määräyksiin ja ohjeisiin C2. Mainitut määräykset ovat tulleet voimaan 1.1.1999, siis vasta sen jälkeen J***set ovat vuonna 1998 kunnostaneet kellarin märkätilat (kunnostamisajankohta riidaton). S***o on todistajana kuultaessa selvittänyt, että vuonna 1998 on noudatettu Suomen rakentamismääräyskokoelman veden ja kosteudeneristystä koskevia määräyksiä C2 vuodelta 1976. Niiden mukaan kylpyhuoneen, pesutuvan ja vastaavan pesutilan vedenpoisto ja rakenteet on suunniteltava ja rakennettava siten, ettei vettä pääse tunkeutumaan ympäröiviin huonetiloihin ja rakenteisiin haitallisessa määrin.

H***n kaupungin ympäristöterveydenhuollon 24.10.2016 toimittamassa asunnontarkastuksessa sekä Tullisaaren Rakennus Oy:n 19.10.2016 toimitta­ massa kuntotarkastuksessa on pesuhuoneen lattiassa havaittu pintakosteusmittarilla mitattuna kosteutta. H***n kaupungin ympäristöterveydenhuollon 4.11.2016 päivätyn tarkastuskertomuksen mukaan poikkeava kosteus lattiassa sijaitsee lattiakaivon ympärillä sekä suihkuseinän ja lattiakaivon välissä. Tarkastuskertomuksessa samoin kuin myös T***s Oy:n kuntotarkastusraportissa 19.10.2016 on kehotettu selvittämään poikkeavan kosteuden syy ja varmistamaan riittävä vedeneristys. Pesuhuoneen seinä- ja lattiarakenteeseen sittemmin tehdyissä avauksissa on todettu, että lattiaan ja seinään on asennettu vedeneriste. Saunan lattiassa on niin ikään todettu vedeneriste. Myös lattiakaivo on kummassakin tilassa avattu. Avauksissa ei ole tullut ilmi kosteusvauriota. S***o on todistajana kuultaessa kertonut, että pintakosteusmittari mittaa rakenteen sähköisiä ominaisuuksia. Mittausten lukematasoon vaikuttaa eniten se kosteus, mikä rakenteiden pinnassa on, eikä niiden perusteella voi luotettavasti päätellä vesieristeen takana olevaa kosteusvauriota. Se, onko rakenteen sisällä kosteutta, voidaan päätellä vasta muiden tutkimusten ja ammattilaisten johtopäätösten perusteella.

Edellä lausutun perusteella käräjäoikeus katsoo, ettei pesuhuoneen ja saunan vedeneristeitä ole asennettu puutteellisesti, eikä vedeneristeen ja lattiakaivon liittymiä toteutettu virheellisesti tai vastoin rakennusmääräyksiä. Näyttämättä on niin ikään jäänyt, että pesuhuoneen tai saunan lattiarakenteeseen olisi päässyt tunkeutumaan vettä haitallisessa määrin, eikä lattiassa siten voida katsoa olevan tälläkään perusteella virhettä.

H***n kaupungin ympäristöterveydenhuollon 24.10.2016 toimittamassa asunnontarkastuksessa on todettu jossain määrin kohonneita kosteusarvoja myös kodinhoitohuoneen lattiassa. Poikkeamia ei kuitenkaan voida pitää merkittävinä, eikä niiden syytä ole tarkemmin selvitetty. Kun mittaukset on lisäksi tehty pintakosteusmittarilla, on asiassa jäänyt tältäkin osin selvittämättä, että rakenteeseen olisi päässyt kerääntymään haitallisessa määrin kosteutta. Kellaritilojen vedeneristämisessä ei voida katsoa olevan senkaltaista puutteellisuutta, joka muodostaisi esteen rakennusluvan jälkikäteiselle myöntämiselle kellariin tehdyille pesuhuoneen ja saunan muutostöille.

Toisen asuinkerroksen pesuhuone- ja wc-tilat

Kanteessa on väitetty, että vedeneristeen ja Iattiakaivon liittymä on toisen kerroksen pesuhuone- ja wc-tiloissa toteutettu virheellisesti ja vastoin rakennus­ määräyksiä. Vedeneristettä on lisäksi nostettu pesuhuoneen seinille rakennusmääräysten vastaisesti vain noin 50 millimetriä.

Riidatonta on ollut, että pesuhuone on kunnostettu ja vedeneristys asennettu vuonna 2002, jolloin vuonna 1998 annetut Suomen rakentamismääräyskokoelman kosteutta koskevat määräykset ja ohjeet C2 ovat jo olleet voimassa. Ne sisältävät muun muassa seuraavat määräykset:

Märkätilan lattiapäällysteen ja seinäpinnoitteen on toimittava vedeneristyksenä tai lattiaan päällysteen alle ja seinään pinnoitteen taakse on tehtävä erillinen vedeneristys.
Märkätilojen vedeneristyksenä toimiva lattianpäällyste tai lattiapäällys­ teen alla oleva vedeneristys on ulotettava riittävän korkealle seinälle sekä liitettävä vedenpitävästi seinän vedeneristykseen estämään veden pääsy seinä- ja lattiarakenteiden sisään.

Vedeneristyksen ja lattiakaivon liitoksen on oltava niin tiivis, että vesi ei pääse vedeneristyksen alapuolisiin rakenteisiin vaikka vedenpinta kaivossa nousisi liitoksen yläpuolelle.

Ohjeina on lisäksi esitetty seuraavaa:

Suihkutilassa suositellaan käytettäväksi veden roiskumista seinälle ja lattialle rajoittavaa suihkukaappia tai -seinämää.

Lattian vedeneristyksen reuna on suositeltavaa nostaa seinälle ainakin 100 mm korkeuteen lattiapinnasta.

Edellä mainitut määräykset ja ohjeet koskevat uudisrakentamista, mutta niitä on tarkoitettu sovellettavaksi joustavasti myös korjausrakentamiseen. Joustavuudella tarkoitetaan toimimista korjattavan kohteen ehdoilla niin, ettei korjaustyössä jouduta kohtuuttomalta tuntuviin ratkaisuihin pelkästään siksi, että määräyksissä esitetään toisenlainen ratkaisumalli.

Insinööritoimisto L***a Oy:n 27.10.2017 päivätystä rakenne- ja vaurioselvitystä koskevasta lausunnosta ilmenee, että pesuhuone on varustettu suihkualtaalla, jossa on kahdella sivulla lasiovet. Seinissä on suihkun vaikutusalueella kaakeli. Lattiassa on klinkkerilaatta, joka on muualla kuin suihkun vaikutus­ alueella nostettu jalkalistaksi. Seinään tehdystä avauskohdasta on ollut havaittavissa, että vedeneristettä on nostettu seinälle noin 50 millimetriä. Lattiallisesta suihkukaapista on viemäröinti lattiakaivoon. Vedeneristystä ei ole liitetty lattiakaivoon alle edellä mainittujen määräysten mukaisella tavalla.

Pesuhuoneen vedeneristystä voidaan pitää edellä mainituilta osin virheellisenä. Koska P J*** on myöntämänsä mukaan tehnyt pesuhuoneen veden­ eristystyöt, J***sten voidaan olettaa olleen tietoisia vedeneristyksen virheellisyydestä. He eivät ole edes väittäneet kertoneensa vedeneristyksen virheellisyydestä L***eille ennen kauppaa. L***it eivät ole voineet asuntoon tutus­ tuessaan havaita vedeneristyksen puutteita ja he ovat voineet perustellusti olet­ taa saavansa niistä tiedon. Vaikka pesuhuoneeseen asennettu suihkukaappi vähentävää olennaisesti pesuhuoneen lattiapintaan sekä lattiakaivon liitoskohtaan kohdistuvaa kosteusrasitusta, vedeneristyksen virheellisyyden voidaan kuitenkin olettaa vaikuttaneen kauppaan. Kaupan kohteessa on siten katsottava olleen toisen asuinkerroksen pesuhuonetilan vedeneristyksen osalta laatuvirhe.

Selvittämättä on jäänyt, että toisen kerroksen pesuhuoneessa olisi vuonna 2002 suoritettu rakennuslupaa edellyttäneitä korjaus- tai muutostöitä. Töille ei siten ole näiltä osin tarpeen hakea rakennuslupaa myöskään jälkikäteen.

7. Luvatta tehdyt muutos- ja korjaustyöt

Kellarikerros

Riidatonta on ollut, että J***set eivät ole hakeneet rakennus- tai muutakaan lupaa asuinrakennuksen kellarikerroksessa vuonna 1998 tekemilleen muutos-, kunnostus- ja korjaustöille (kellarin lattiarakenteiden uusiminen ja eristäminen, biljardi- ja harrastehuoneen kunnostaminen autotallin tilalle, saunan ja pesuhuoneen paikan vaihtaminen siten, että saunan paikalle on kunnostettu takkahuone, kodinhoitohuoneen rakentaminen, vesi- ja viemäröintityöt käsittäen käyttövesiputkiston muutoksia ja pohjaviermärin uusimisen tarkastuskaivoon saakka. Riitaa on siitä, miltä osin tehdyt työt olisivat edellyttäneet rakennuslupaviranomaisen lupaa ja mitä toimenpiteitä mahdollisesti puuttuvien lupien hankkiminen jälkikäteien edellyttää. Kysymys on lisäksi siitä, mitä J***sten on oletettava tienneen töiden luvanvaraisuudesta ja mikä merkitys mahdollisesti luvattomasti tehdyillä muutos- tai korjaustöillä on L***ien kannalta.

P J*** on todistelutarkoituksessa kuultaessa kertonut, että hän oli ennen muutos- ja kunnostustöiden aloittamista vuonna 1997·ollut yhteydessä rakennusvalvontaviranomaisiin ja selvittänyt kellarikerroksessa tehtäviä töitä sekä tiedustellut, mitä lupia remonttiin tarvittaisiin. Vastaukseksi hän oli saanut, ettei lupia tarvittaisi, ellei kantaviin rakenteisiin koskettaisi. Mihinkään kantaviin rakenteisiin ei ollut töiden yhteydessä koskettu. Nyttemmin on ilmennyt, että vesiviemäri olisi vaatinut luvan. Viemäristä tulee nyt piirrättää kuvat ja lupa hakea jälkikäteen. P J***sen mukaan luvista tai lupakuvista ei ollut kauppaa tehtäessä ollut puhetta L***ien kanssa.

Kirjallisiksi todisteiksi esitetyistä P J***sen ja H***n kaupungin lvi­insinöörin J T***an välisistä sähköpostiviesteistä (K22b ja V7) il­ menee, että P J*** on T***alle 6.10.2017 lähettämässään sähköpostiviestissä esittänyt, että hän oli ollut ennen kunnostustöiden aloittamista yhteydessä rakennusvalvontaan ja kertonut, että asunnossa tehtäisiin sisätila­ muutoksia ja julkisivu muutettaisiin lautaverhoiluksi, sekä saaneensa vastaukseksi, ettei lupia tai vastaavaa mestaria tarvita, jos kantaviin seiniin ei puututa. T***a on vastausviestissään - P J***sen selvitettyä nyt muutostöitä tarkemmin - ilmoittanut, että kiinteistön vesi- ja viemärilaitteistojen osalta viemärien uusiminen uudella materiaalilla sekä käyttövesiputkien muutostyöt olisivat olleet luvanvaraisia. Rakennustarkastajan ottaisi tarkemmin kantaa kokonaisuuteen.

H***n kaupungin johtava rakennustarkastaja J K T V***i on todistajana kuultaessa kertonut, että J***sten kellarikerroksessa tekemät pesutilojen muutokset olisivat edellyttäneet rakennusluvan hakemista. Lupatarvetta tarkastellaan kuitenkin aina kokonaisuutena siten, että jos "tietty juttu" laukaisee lupatarpeen, tulevat kaikki samassa yhteydessä tehtävät muutostyöt luvan piiriin. J***sten tekemät saunan, pesuhuoneen ja viemärien muutostyöt olisivat siten johtaneet siihen, että kaikki kellarikerroksen muutostyöt olisivat tulleet luvan piiriin. Tämän seurauksena rakennusvalvontavirasto olisi vaatinut kaikille tehdyille muutostöille suunnitelmat, vastaavan työnjohtajan ja katselmukset. Rakennusvalvontavirasto odottaa nyt tehdyille töille rakennuslupahakemusta, johon tulee liittää pääpiirustukset ja asiantuntijan selvitys tehdyistä töistä. Kohteeseen on haettava pätevä suunnittelija, jonka kanssa tarkastellaan, mitä erityissuunnitelmia mahdollisia korjaustöitä varten tulee toimittaa. Luvitettavia kohteita käydään läpi pätevän suunnittelijan kanssa paikan päällä toimitettavassa katselmuksessa. Alkukatselmukseen osallistuu todennäköisesti myös terveystarkastaja. Rakennusvalvonta edellyttää joka tapauksessa, että rakennus on terveellinen ja turvallinen.

V***en todistajankertomus osoittaa, että J***sten kellarikerroksessa tekemät muutos- ja kunnostustyöt olisivat edellyttäneet kaikilta osin rakennuslupaa. Sitä ei ole kuitenkaan haettu. Käräjäoikeudella ei ole aihetta epäillä P J***sen ilmoitusta hänen rakennusvalvonnasta saamastaan tiedosta, jonka mukaan vasta kantaviin rakenteisiin puuttuminen aiheuttaisi rakennusluvan tarpeen, mutta voidaan toisaalta pitää todennäköisenä, ettei P J*** ole tuolloin selvittänyt muutostöitä rakennusvalvonnalle riittävän yksityiskohtaisesti ja kattavasti. Tämä on käynyt ilmi siitäkin, että P J*** on todistelutarkoituksessa kuultaessa kertonut, että idea takkahuoneen saamisesta käyttöön saunan ja pesuhuoneen paikkaa vaihtamalla(= rakennusluvan tarpeen aiheuttanut muutostyö) oli syntynyt vasta töiden aloittamisen jälkeen putkimiehen esittämänä. Pohjaviemäröinnin uusimistöitä tarkastuskaivoon saakka ei myöskään voida pitää luonteeltaan "sisätyönä". Kellarikerroksen muutostöiden laatuun nähden käräjäoikeus katsoo, etteivät J***set ole voineet olla perustellusti siinä käsityksessä, että työt eivät edellytä miltään osin rakennusvalvonta­ viranomaisen lupaa. Riidatonta on ollut, etteivät J***set ole ennen kauppaa kertoneet L***eille, että kellarikerroksen muutostyöt oli tehty ilman rakennuslupaa. Kysymys on sellaisesta erityisestä seikasta, josta L***it ovat perustellusti voineet olettaa saavansa tiedon ja jota he eivät ole voineet havaita asuntoon tutustuessaan. Tiedon antamatta jättämisen voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan. Kaupan kohteessa on siten katsottava olleen tältä osin asuntokauppalain 6 luvun 11 §:ssä tarkoitettu laatuvirhe.

Ensimmäinen asuinkerros

Selvittämättä on jäänyt, milloin alunperin ompelimona toiminut huonetila on muutettu makuuhuoneeksi. J***set ovat sinänsä myöntäneet rakentaneensa kysymyksessä olevaan makuuhuoneeseen vaatehuonetilan vuonna 2000.

Näyttämättä on jäänyt, että edellä mainitut muutostyöt olisivat toteutusajankohtanaan edellyttäneet rakennusluvan hakemista. Kaupan kohteessa ei siten voida katsoa olleen näiltä osin rakennusluvan puuttumiseen perustuvaa virhettä.

Julkisivujen muutostyöt ja uuden vesikaton asentaminen

V***i on todistajana kuultaessa kertonut, että rakennuksen ulkoverhouksen muuttaminen ja uuden vesikaton asentaminen vanhan vesikaton päälle olisivat toteutusajankohtana vuonna 1999 vaatineet toimenpideluvan. Tulkintaa on kuitenkin muutettu vuoden 2015 jälkeen, eivätkä kysymyksessä olevat työt ole enää luvanvaraisia. Mikäli rakenteet toimivat, ulkoverhouksen muutoksen ja uuden vesikaton osalta ei edellytetä nyt mitään toimenpiteitä.

L***it ovat myöntäneet, että kysymyksessä olevat muutostyöt ovat sinänsä teknisesti virheettömiä.

Käräjäoikeus katsoo, ettei kaupan kohteessa ole ollut julkisivujen muutostöiden tai uuden vesikaton osalta sellaista tiedonantovirheeseen perustuvaa laatuvirhettä, jolla olisi ollut vaikutusta kauppaan.

8. Muut väitetyt virheet

Ensimmäisen asuinkerroksen wc:n käyttöveden lämpötila

Selvittämättä on jäänyt, mistä syystä kuuman käyttöveden lämpötila ensimmäisen asuinkerroksen wc:ssä on ollut 19.10.2016 suoritetussa mittauksessa liian alhainen. Vastaavaa ongelmaa ei ole todettu asuinhuoneiston muissa vesi­ pisteissä. Näihin seikkoihin nähden ja huomioon ottaen, että L***it ovat olleet tietoisia siitä, että asuinhuoneiston lämmitysjärjestelmä on ollut käyttöikänsä päässä, käräjäoikeus katsoo, ettei kaupan kohteessa voida katsoa olleen ensimmäisen kerroksen wc:n käyttöveden lämpötilan osalta sellaista laatuvirhettä, jolla olisi ollut vaikutusta kauppaan.

Lämmitysöljyn riittävyyttä koskeva tieto

R***en Öljypoltinhuolto Oy:n 26.5.2016 päivätyn öljysäiliön tarkastuspöytäkirjan (V6) mukaan riidan kohteena olevan asuinkiinteistön öljysäiliössä on ollut sanottuna ajankohtana 550 litraa kevytöljyä. Pöytäkirjan luotettavuutta ei ole aihetta epäillä. Tarkastuksessa todetun öljymäärän voidaan olettaa vanhassakin omakotitalossa kesäaikana riittävän useampien kuukausien käyttötarpeeseen.

P J*** on todistelutarkoituksessa kuultaessa kertonut, että lämmitysöljyn loppumisen syyksi oli myöhemmin ilmennyt öljysäiliön putken tukkeutuminen. M L***i oli korjannut tukkeuman, minkä jälkeen lämmitys oli alkanut jälleen toimia.

Käräjäoikeus katsoo asiassa jääneen näyttämättä, että J***sten lämmitysöljyn riittävyydestä antama tieto olisi ollut virheellinen. Kaupan kohteessa ei siten voida katsoa olleen tältä osin virhettä.

Kellarikerroksen suihkujen vedenpaine

J***set ovat myöntäneet, että vedenpaine kellarikerroksen pesuhuoneessa ei välttämättä riitä kahden suihkun käyttämiseen samanaikaisesti. L***it ja P J*** ovat kertoneet ristiriitaisesti siitä, olivatko L***it saaneet ennen kauppaa tiedon suihkujen samanaikaiseen käyttöön liittyvästä vedenpaineongelmasta. P J*** on kertonut ilmoittaneensa asiasta L***eille, kun nämä olivat olleet tutustumassa asuinhuoneistoon. L***it ovat tämän kiistäneet ja kertoneet, että kun he olivat kaupan jälkeen kysyneet suihkuista J***silta, P J*** olisi viitannut siihen, että kysymys oli ''siivoussuihkusta".

Sekä L***eilla että J***silla on riidassa huomattava taloudellinen intressi, eikä kummankaan osapuolen kertomusta voida pitää toisen osapuolen kertomusta luotettavampana. Käräjäoikeus on tämän vuoksi arvioinut asiaa todistustaakan jakautumista koskevien periaatteiden nojalla. L***ien vastuulla on osoittaa kaupan kannalta merkityksellisten puutteiden olemassaolo. J***sten vastuulla on osoittaa, että he ovat kertoneet näistä puutteista L***eille, mikäli kysymys ei ole sellaisista puutteellisuuksista, joista heidän voidaan olettaa muutoinkin tienneen.

J***sten myöntämisen perusteella on tullut selvitetyksi, ettei kellarikerroksen pesuhuoneeseen asennettuja kahta suihkua voi vedenpaineen riittämättömyyden vuoksi käyttää samanaikaisesti. L***it eivät ole voineet tätä seikkaa havaita kaupan kohteeseen tutustuessaan. J***set eivät ole näyttäneet, että L***it olisivat ennen kauppaa saaneet tiedon suihkujen käyttöön liittyvästä vedenpaineongelmasta. Kysymys on sellaisesta asuinrakennuksen käyttöön liittyvästä asumisviihtyisyyttä heikentävästä puutteesta, jolla voidaan arvioida olleen vaikutusta kaupan ehtoihin. Kaupan kohteessa on siten katsottava olleen tältä osin asuntokauppalain 6 luvun 11 §:ssä tarkoitettu laatuvirhe. Virheen voidaan olettaa olevan osaltaan seurausta siitä, että käyttövesiputkistojen muutostyöt kellarikerroksessa on tehty rakennuslupaa hakematta.

Hiiri- ja hyönteishavainnot

Kaupan kohteena on ollut 1950-luvun alkupuolella valmistunut omakotitalo, jota ei ole peruskorjattu. Ei voida pitää ennalta-arvaamattomana, että tämänikäisessä peruskorjaamattornassa omakotitalossa on ajoittain tarpeen suorittaa hiirten tai hyönteisten torjuntaa. Asiassa esitetty näyttö ei myöskään osoita, että riidan kohteena olevassa asunnossa olisi esiintynyt poikkeuksellista mää­ rää hiiriä tai hyönteisiä. L***ien ohella vain M*** ja L*** ovat kertoneet vähäisistä hyönteishavainnoista.

L***it eivät ole suoranaisesti väittäneet, että heidän asuinrakennuksessa havaitsemansa hiiret ja hyönteiset muodostaisivat kaupan kohteen virheen. He ovat kuitenkin katsoneet niiden osoittavan osaltaan, ettei rakennus ole ollut siinä kunnossa, kuin heillä on ollut oikeus odottaa. Käräjäoikeus kuitenkin katsoo, ettei L***tien ostamassa asuinrakennuksessa ole selvitetty olleen sellaista hiiri- tai hyönteisongelmaa, johon L***it eivät olisi voineet varautua ja jolla olisi ollut vaikutusta kauppaan.

Yhteenveto

Kaupan kohteessa on ollut laatuvirhe seuraavilta osin:

Yläpohjassa sijaitseva viemärin tuuletusputki on ollut eristämätön (piilevä virhe).

Ensimmäisen asuinkerroksen välipohjarakenteissa ja alaseinärakenteissa sekä kuistin alapohjan eristeissä on ollut merkittäviä laho-, kosteus­ ja mikrobivaurioita (piilevä virhe).

Toisen asuinkerroksen välipohjarakenteessa ja ulkoseinärakenteeseen asennetussa kovalevyssä on ollut kosteusvaurioita (piilevä virhe).

Vedeneristys toisen asuinkerroksen vuonna 2002 remontoituun pesuhuonetilaan on asennettu virheellisesti.

J***set eivät ole ennen kauppaa ilmoittaneet L***eille siitä, että kellarikerroksessa vuonna 1998 suoritetut laajamittaiset muutostyöt on tehty rakennuslupaa hakematta.

J***set eivät ole ennen kauppaa ilmoittaneet L***eille siitä, että saunan pesuhuoneeseen asennettuja kahta suihkua ei voi vedenpaineen riittämättömyyden vuoksi käyttää samanaikaisesti.
Virheiden seuraamukset

Arvioinnin lähtökohtia

L***it ovat vaatineet kaupan kohteen virheiden perusteella ensisijaisesti kaupan purkamista ja toissijaisesti hinnanalennusta sekä kummassakin tapauksessa lisäksi korvausta heille aiheutuneista vahingoista.

Riidatonta on ollut, että L***ien ja J***sten välinen kauppa koskee asuinhuoneiston kauppaa ja että asiaan tulee soveltaa asuntokauppalakia. Kirjallisiksi todisteiksi esitetyistä kolmesta isännöitsijäntodistuksesta ilmenee, että kysymys on ollut tosiasiallisesti kolmen eri asuinhuoneiston kaupasta. Asunto Oy H***n V***katu 48:n omistamat kolme asuinhuoneistoa käsittävät tosiasiallisesti kuitenkin yhden toiminnallisen kokonaisuuden (omakotitalon), eikä virheiden seuraamuksia ole mielekästä arvioida kunkin asuinhuoneiston osaltaerikseen. Tätä tukee myös se, että L***it ovat ostaneet asunto-osakeyhtiön kaikki osakkeet perheensä yhteisenä kotina käytettäväksi. Edellä lausutun mukaisesti käräjäoikeus on arvioinut kaupan kohteen virheiden seuraamuksia kaikkien kolmen asuinhuoneiston osalta yhtenä kokonaisuutena.

Kaupan kohteen virheiden taloudellinen merkitys jää asuntokaupassa ostajalle asunto-osakeyhtiön vastuun vuoksi usein vähäisemmäksi kuin kiinteistökaupassa. Kun L***it ovat tässä tapauksessa ostaneet asunto-osakeyhtiön kaikki osakkeet, virheiden korjauskustannukset tulisivat kokonaisuudessaan heidän vastattavakseen. Tästä näkökulmasta arvioituna kiinteistökaupan virheseuraa­ muksia koskevasta oikeuskäytännöstä voidaan hakea tulkinta-apua harkittaessa L***ien oikeutta kaupan purkamiseen ja hinnanalennukseen.

Kaupan purkaminen / hinnanalennus

Hinnanalennus on käytetyn asunnon kaupassa virheen ensisijainen seuraamus. Ostajalla on kuitenkin oikeus purkaa kauppa, jos virheestä aiheutuu hänelle olennaista haittaa eikä muuta seuraamusta voida pitää kohtuullisena. Haitan olennaisuutta ja seuraamuksen kohtuullisuutta arvioidaan ensisijaisesti ostajan näkökulmasta. Arvioinnissa kiinnitetään huomiota erityisesti virheiden ja niiden edellyttämien korjaustoimenpiteiden laatuun sekä virheiden korjaamisesta aiheutuvien tarpeellisten kustannusten määrään.

L***it ovat esittäneet, että korjaustoimenpiteiden laatua ja korjauskustannusten määrää arvioitaessa on otettava huomioon, että 1.1.2018 voimaan tullut rakennusten kosteusteknisestä toimivuudesta annettu asetus asettaa aiempaa tiukempia vaatimuksia vanhojen rakenteiden korjaustöille, mikäli nuo rakenteet ovat omiaan aiheuttamaan terveyshaittaa tai vaurioita rakennuksen kosteustekniselle toimivuudelle (4 §). V***i on toisaalta todistajana kuultaessa esittänyt, ettei uusi asetus tuo olennaisia muutoksia aiemmin noudatettuihin Suomen Rakentamismääräyskokoelman osasta C2 (1998) ilmeneviin periaatteisiin. Siltä osin kuin kosteusvaurioituneiden rakenteiden korjaamiselle asetettavat vaatimukset ovat mahdollisesti 1.1.2018 lukien tiukentuneet, käräjäoikeus toteaa, että tarpeellisten korjaustöiden laatua ja laajuutta sekä korjauskustannuksia on nyt käsiteltävänä olevassa asiassa joka tapauksessa arvioitava vaaran­ vastuun siirtymisajankohdan eli vuonna 2016 sovellettujen rakentamismääräysten mukaisesti.

Kaupan kohteen olennaisimmat virheet liittyvät ensimmäisen asuinkerroksen välipohja- ja ulkoseinärakenteisiin. Käräjäoikeus on edellä katsonut, että alemman välipohjan rakenteet ja ulkoseinien alaosat ovat rakennuksen kaikilla sivuilla kosteus-, mikrobi- ja lahovaurioituneet. Myös lattian keskiosalla väli­ pohjarakenteessa on todettu vastaavia vaurioita tai viitteitä vauriosta. Kaikki rakennusalan asiantuntemusta omaavat todistajat ovat käräjäoikeudessa kuultaessa olleet yksimielisiä siitä, että välipohjarakenteen korjaaminen edellyttää kaikkien ensimmäisen asuinkerroksen lattiapintojen avaamista ja välipohjan lämmöneristeenä käytetyn purun (noin 40 cm:n eristekerros) poistamista, minkä jälkeen purueristeen alla oleva betonilaatta on puhdistettava. Eri näkemyksiä on esitetty siitä, tuleeko myös betonipalkkien päälle noin 30 senttimetrin korkeudelle tuetut puukoolaukset poistaa ja millä tavoin purueristeiden alla oleva betonilaatta tulee puhdistaa (harjaamalla vai koneellisesti jyrsimällä). Asiassa on edelleen esitetty erilaisia näkemyksiä uuden välipohjarakenteen toteutustavasta. L*** on muista todistajista poiketen lähtenyt kustannus­ laskelmassaan vanhan betonilaatan kapseloimisesta solumuovieristeellä sekä aiemman betonipalkeista ja purueristeestä muodostuvan välipohjarakenteen korvaamisesta betonilaatalla. Hän on todistajana kuultaessa myöntänyt, että tähän ratkaisuun liittyy kantavuusriski. Kustannuslaskelmassa on kuitenkin lähdetty tästä vaihtoehdosta sen vuoksi, että se on edullisin korjaustapa. S***o on todistajana kuultaessa todennut, että yleisesti ottaen ennallistaminen on halvin korjaustapa ja rakennettava muuttava korjaustapa kallein. Tässä tapauksessa välipohjarakenteen mahdollisten korjaustapojen kustannuksissa ei ole S***on käsityksen mukaan kuitenkaan merkittävää kokoluokkaeroa.

Ensimmäisen asuinkerroksen välipohjarakenteen korjaamisen yhteydessä on välttämätöntä korjata myös asuinrakennuksen ulkoseinärakenteita. Riidatonta on ollut, että kaikki alaseinärakenteet tulee korjata, mikä voi tarkoituksenmukaisimmin tapahtua niin sanotulla piilosokkelikorjauksella. Erilaisia näkemyksiä on esitetty siitä, kuinka korkealle seinärakenteita on korjattava. L***sen kustannusarviossa on lähdetty kaikkien seinärakenteiden korjaamisesta. L***, J***, H*** ja S***o ovat asettaneet lähtökohdaksi ulkoseinien alaosien vaurioituneiden rakenteiden purkamisen ja korjaamisen, kuitenkin siten, että purkutarvetta tulee arvioida enemmälti työn edetessä.
V*** on johtavana rakennustarkastajana todennut, että kosteusvaurioituneiden rakennusten osalta edellytetään, että vaurioituneet rakenteet "ja riittävä määrä rakenteita eteenpäin" poistetaan. V***en kertomuksen perusteella käräjäoikeus katsoo, ettei kaikkien seinärakenteiden uusiminen ole virheiden. korjaamiseksi välttämätöntä. L*** on todennut, että hänen kokemuksensa mukaan ulkoseinän korjaustarve tulee nyt kysymyksessä olevan kaltaisissa vaurioissa yleensä laajenemaan ja että suunnitteluratkaisussa tulee joka tapauksessa kyetä näyttämään terveystarkastajalle, että asunto saadaan korjauksilla asumiskelpoiseksi. Insinööritoimisto L***a Oy:n toisen asuinkerroksen ulkoseinien kovalevyssä havaitsemat kosteusjäljet tukevat päätelmää ulkoseinärakenteiden korjaustarpeen kasvamisesta.

L***sen laatiman korjauskustannuslaskelman mukaan ensimmäisen asuin­ kerroksen välipohjarakenteiden korjauskustannukset ovat (pinta-alavirhe oikaistuna) noin 39.000 euroa ja ulkoseinärakenteiden korjauskustannukset noin 40.00 euroa. Rakennuttamisen, suunnittelun ja valvonnan kustannuksiksi L*** on arvioinut 16.800 euroa sisältäen myös yläpohjan korjauksen, josta ei ole nyt kysymys. Rakennuspalvelu K K***ö Oy on 19.6.2017 päivätyssä urakkatarjouksessaan tarjoutunut tekemään välipohja- ja alaseinärakenteiden korjaustyöt J***c Ky:n tekemän korjausehdotuksen mukaisesti 48.440 euron urakkahinnasta. K A K***ö on todistajana kuultaessa kertonut, että edellä mainittu urakkatarjous on perustunut siihen lähtökohtaan, että lattia­ rakenteita avataan seinän vierustalta noin metrin verran, minkä jälkeen vauriot poistetaan ja asennetaan "tolppakengät" sekä lisäeristeet. Korjauksen jälkeen tilat rakennetaan alkuperäistä vastaavaan kuntoon. Mikäli lattiarakenteet avataan kokonaan, urakkatarjous nousee 10.000-12.000 eurolla. Työt edellyttävät korjaussuunnitelman laatimista. Suunnitelma ei sisälly urakkatarjoukseen. Mikäli korjaussuunnitelma poikkeaa J***c Ky:n korjausehdotuksesta, Rakennuspalvelu K K***ö Oy:n urakkatarjous tarkentuu suunnitelmaa vastaavasti.

L***sen noin 80.000 euron korjauskustannusarvio ja Rakennuspalvelu K K***ö Oy:n kaikkien lattiarakenteiden avaamisen käsittävä noin 60.000 euron korjauskustannusarvio eivät ole olennaisesti ristiriidassa keskenään, kun otetaan huomioon, että L***sen kustannusarvio kattaa ulkoseinärakenteet kokonaisuudessaan ja Rakennuspalvelu K K***ö Oy:n kustannusarvio ulkoseinärakenteiden korjaamisen vain noin 0,5 metriä alareunasta ylöspäin. Kun ulkoseinärakenteiden korjaustarve tulee varsin todennäköisesti ainakin paikoin ulottumaan ylemmäs kuin vain rakenteen alaosaan (0,5 m) ja kun rakennuttamisesta, suunnittelusta ja valvonnasta aiheutuu arviolta vähintään 10.000 euron kustannukset, käräjäoikeus päätyy arvioinnissaan siihen, että alemman välipohjan ja ulkoseinärakenteiden korjaamiseksi tarpeellisten kustannusten voidaan arvioida lähenevän ainakin 80.000 euroa. Korjaustöiden jälkeisestä homeettomaksi siivoamisesta tulee niin ikään aiheutumaan joidenkin tuhansien eurojen kustannukset. Teknologian tutkimuskeskus VTT Oy:n sertifioimat rakennusterveysasiantuntijat L*** ja L***a ovat tuoneet esiin, että laajojenkin korjaustöiden jälkeen on olemassa riski siitä, ettei kaikkia rakenteissa olevia vaurioita ole saatu korjattua ja ettei asunnossa voi edelleenkään asua. Samaan seikkaan on viitannut myös kosteusvauriokorjaussuunnittelijan pätevyyden (poikkeuksellisen vaativa luokka) omaava L***.

Kaupan kohteen muiden virheiden korjauskustannuksilla on asiassa vähäisempi merkitys. Kuitenkin on selvää, että esimerkiksi toisen asuinkerroksen välipohjarakenteessa ilmenneiden kosteusvaurioiden syyn selvittämisestä ja korjaamisesta aiheutuu kustannuksia, joita on pidettävä merkittävinä. Lisäksi on epäselvää, onko kellarikerroksessa tehdyille muutostöille saatavissa rakennus­ lupa pelkästään esittämällä asiantuntijan selvitys tehdyistä töistä, vai tuleeko rakenteita joltain osin korjata ennen luvan myöntämistä. V***i on todistajana kuultaessa todennut, että rakennusvalvonta tulee asian taustasta tietoisena "nyt katsomaan tämän tarkkaan". Riskiä lisäkorjauksista ja niistä aiheutuvista kustannuksista ei voida näissä olosuhteissa pitää vähäisenä. V***i on arvioinut tarpeellisten lupakustannusten määräksi 1.800-2.000 euroa. Lupien hakemiseksi tarpeellisista asiantuntijan selvityksistä ja asiantuntijan osallistumisesta katselmuksiin rakennusvalvontaviranomaisten kanssa tulee niin ikään aiheutumaan kustannuksia.

Edeilä lausutun perusteella virheiden korjaamisesta aiheutuvien kokonaiskustannusten voidaan arvioida nousevan ainakin 90.000-100.000 euroon.

L***it ovat vedonneet kaupan purkamisen perusteeksi myös heille asunnosta aiheutuneisiin terveydellisiin vaikutuksiin. S L***i on todistelutarkoituksessa kuultaessa kertonut, että heidän koko perheensä oli alkanut sairastella pian muuton jälkeen. L***ien V***a-tyttärellä oli ilmennyt hengitystieoireita ja hänen keuhkoistaan oli kuulunut rohinaa. Lapselle oli määrätty astmalääkitys. J***sten viittaamat V***an aiemmat sairastelut olivat liittyneet korvatulehduksiin. Nämä sairastelut olivat päättyneet, kun lapsen korvat oli putkitettu. S L***illa itsellään oli ilmennyt muuton jälkeen tukkoisuutta, nenän karstaa, lämmönnousua ja poskiontelotulehduksia. S L***i oli alkanut epäillä uutta asuntoa perheen sairastelun syyksi sen jälkeen, kun lääkäri oli lapsen sairastelukierteen johdosta esittänyt epäilynsä siitä, että mahtoiko uusi asunto olla ihan kunnossa. Kun L***it olivat muuttaneet pois V***kadulta, V***a­tyttären astmalääkitys ja antibioottikuurit oli voitu lopettaa. Rohinat lapsen keuhkoissa olivat jääneet pois. S L***i on muuton jälkeen sairastunut joka kerta uudelleen, kun hän on osallistunut V***kadun asunnossa toimitettuihin katselmuksiin. Hänen lääkärinsä H S***n on kieltänyt häntä menemästä asuntoon ilman P3-tason maskia. S L***i on nyttemmin valmistunut fysioterapeutiksi. Hän on aloittanut työharjoittelun K***an sairaalassa, mutta joutunut herkistymisestä aiheutuneen oireilun vuoksi keskeyttämään sen. K***an sairaalassa on ollut aiemmin kosteusvaurio, mutta S L***i on tästä huolimatta aikaisemmin kyennyt olemaan siellä harjoittelussa. Nyt se ei ole enää ollut mahdollista. S L***i ei voi terveydellisistä syistä muuttaa enää takaisin V***kadulle, eikä asuntoa todennäköisesti saada korjaustöilläkään riittävän puhtaaksi hänelle. M L***i on todistelutarkoituksessa kuultaessa kertonut, että hänen sairastelunsa - flunssat, rähmintä ja lonkkien särky olivat alkaneet kesä-heinäkuun vaihteessa 2016. Sairastelu oli loppunut poismuuttamisen jälkeen.

L***ien kirjallisiksi todisteiksi esittämistä lääkärintodistuksista (K3 14 aja 14b) ilmenee, että lääkäri on katsonut riidan kohteena olevan asuinrakennuksen kosteusvaurion suurella todennäköisyydellä aiheuttaneen ja pahentaneen V L***illa kesäkuun 2016 jälkeen useilla potilaskäynneillä todettuja hengitystieoireita. Myös S L***illa ajalla 12.7.2016-23.9.2017 todetun sairastelun ja kosteusvaurioituneen rakennuksen mikrobeille altistumisen välillä on suurella todennäköisyydellä yhteys.

J***sten esittämä selvitys S L***din facebook-päivityksistä (V9) osoittaa toisaalta, että V ja S L***i ovat myös aiemmin sairastelleet jatkuvasti ainakin lokakuun 2015 ja toukokuun 2016 välisenä aikana.

Riidan kohteena olevan asuinrakennuksen välipohja- ja seinärakenteissa todetut vauriot ovat laadultaan sellaisia, että ne ovat korjaamattomina omiaan altistamaan asukkaat haitallisille terveysvaikutuksille. Mahdollisten oireiden laatu ja voimakkuus taas ovat pitkälti riippuvaisia asukkaiden vastustuskyvystä sekä altistuksen kestosta ja voimakkuudesta. L***ien kirjallisiksi todisteiksi esittämät lääkärinlausunnot perustuvat S L***in lääkärille antamiin esitietoihin, eikä niiden perusteella yksinään voida S ja V L***in aikaisempikin sairastelu huomioon ottaen katsoa selvitetyksi, että riidan kohteena ole­ van asuinrakennuksen kosteus- ja mikrobivauriot olisivat syy-yhteydessä S ja V L***in sairasteluun. Lääkärin toteamaa sairastelua ja L***ien kuvaamien oireiden todenperäisyyttä ei sinänsä ole syytä epäillä.

Kun otetaan huomioon kaupan kohteen virheiden laatu ja niiden korjaamisesta aiheutuvat huomattavat kustannukset sekä asuinrakennuksen ensimmäisessä asuinkerroksessa todettu terveyshaitta sekä H***n kaupungin ympäristöterveydenhuollon lausunto, jonka mukaan asunnon ensimmäisen kerroksen tiloissa (käsittäen muun muassa pääasialliset keittiö- ja makuuhuonetilat) ei tule oleskella pitkäaikaisesti ennen korjaustöiden valmistumista, riski korjaustöiden laajenemisesta ja korjauskustannusten kasvamisesta, korjaustöiden onnistumisen epävarmuus, L***en kokemat terveysoireet, hinnanalennusta ei voida tässä tapauksessa pitää riittävänä eikä L***ien kannalta arvioituna kohtuullisena seuraamuksena. Käräjäoikeus pitää uskottavana, etteivät L***it olisi ryhtyneet kauppaan, jos he olisivat olleet tietoisia asuinrakennuksen todellisesta kunnosta. Kaupan kohteen virheistä voidaan katsoa aiheutuvan L***eille olennaista haittaa, eikä muuta seuraamusta kuin kaupan purkamista voida pitää kohtuullisena.

Kaupan purkamisesta johtuvat osapuolten oikeudet ja velvollisuudet

Jos kauppa puretaan, myyjän on asuntokauppalain 6 luvun 28 §:n mukaan palautettava saamansa kauppahinta sekä maksettava palautettavalle kauppahinnalle korkoa korkolain 3 §:n 2 momentissa tarkoitetun korkokannan mukaan siitä päivästä lukien, jona hän vastaanotti maksun. Jos kauppa puretaan sen jäl­ keen, kun asunto on luovutettu ostajan hallintaan, hänen on palautettava asunnon omistus- ja hallintaoikeuteen oikeuttavat asiakirjat myyjälle sekä palautettava asunto myyjän hallintaan. J***set ovat edellä lausutun mukaisesti velvolliset palauttamaan kauppahinnan L***eille tuottokorkoineen. L***it ovat puolestaan velvolliset luovuttamaan mahdolliset osakekirjat sekä osakkeisiin liittyvien tilojen hallinnan J***sille.

Jos ostaja on pannut asuntoon tarpeellisia tai hyödyllisiä kustannuksia, myyjän on kaupan purkamisen yhteydessä suoritettava niistä ostajalle kohtuullinen korvaus. Asuntokauppalain esitöiden mukaan ostajalle kaupan purkautuessa korvattavia tarpeellisia ja hyödyllisiä kustannuksia arvioitaessa on lähtökohdaksi asetettava, että asuntoon pantujen kustannusten tulee olla tarpeellisia tai hyödyllisiä laajemminkin kuin ostajan ja hänen perheensä kannalta. Tarpeellisia tai hyödyllisiä kustannuksia ovat muun muassa asunnon laatutason kohottamisesta tai säilyttämisestä aiheutuneet korjaus- ja uusimiskustannukset, esimerkiksi asunnon pintamateriaalien vaihtamisesta laadultaan parempiin koituneet kustannukset taikka keittiökalusteiden tai asuntoon kiinteästi sijoitettavien kodinkoneiden hankintakustannukset. Huomiota on kiinnitettävä lisäksi siihen, ovatko kustannukset objektiivisesti arvioiden ylläpitäneet tai kohottaneet asunnon laatutasoa. Jos ostaja on esimerkiksi vaihtanut melko uuden ja täysin käyttökelpoisen jääkaapin uudempaan malliin, ei kustannusta ainakaan kokonaisuudessaan voida pitää sen enempää tarpeellisena kuin hyödyllisenäkään.

L***it ovat vaatineet kaupan kohteeseen pantuina tarpeellisina tai hyödyllisinä kustannuksina korvattavaksi tontin vuokrakustannuksia 1.625 euroa, lämmitysöljykustannuksia 4.968,84 euroa, autotallin lukkopesän hankintakustannuksia 25 euroa ja kiinteistölle mittatilaustyönä hankitun portin kustannuksia 1.613,20 euroa. Käräjäoikeus katsoo, että vain kahta viimeksi mainittua kustannuserää voidaan pitää asuntokauppalain 6 luvun 28 §:ssä tarkoitettuina kaupan kohteeseen pantuina tarpeellisina ja hyödyllisinä kustannuksina. Tontin vuokrakulut ja lämmitysöljykulut lukeutuvat juokseviin kiinteistön ylläpito- ja käyttökustannuksiin.

J***set ovat kiistäneet L***ien oikeuden vaatia itselleen korvausta portista, koska M L***in hallinnoima yritys U***u Oy oli hankkinut portin, eivät L***it. Asiassa ei ole ilmennyt aihetta epäillä L***ien ilmoitusta siitä, että U***u Oy:n hankkima ja maksama portti on tarkoitettu V***katu 48:ssa sijaitsevalla kiinteistöllä ja että portin ostohinta on kirjattu U***a Oy:n kirjanpidossa saatavaksi L***eilta. Käräjäoikeuden riidan kohteena olevalla kiinteistöllä toimittamassa katselmuksessa on voitu todeta, että portti on edelleen 8.3.2018 ollut säilytettävänä kiinteistöllä sijaitsevassa autotallissa L***ien irtaimen omaisuuden seassa. Sitä ei siis ole toistaiseksi asennettu paikoilleen eikä sen näin ollen voida irtaimena esineenä katsoa tulleen Asunto Oy H***n V***katu 48:n omaisuudeksi. Näissä olosuhteissa porttia ei voida pitää asuntokauppalain 6 luvun 28 §:ssä tarkoitettuna "asuntoon pantuna tarpeellisena tai hyödyllisenä kustannuksena".

J***sten L***eille asuntoon pantuina tarpeellisina ja hyödyllisinä kustannuksina korvattavaksi määräksi katsotaan siten autotallin lukkopesän hankintakustannuksia vastaavat 25 euroa.

Jos ostaja on saanut asunnosta merkittävää tuottoa tai hyötyä, hänen on kaupan purkautuessa suoritettava siitä myyjälle kohtuullinen korvaus. Ostajan purkaessa kaupan on korvausta määrättäessä otettava huomioon se haitta, joka purkamisen syynä olevasta sopimusrikkomuksesta on aiheutunut ostajalle, sekä muut seikat.

Asuntokauppalain esitöiden mukaan asumisesta saatava tavanomainen käyttöhyöty ei yleensä tulisi. korvattavaksi. Myöskään ostajan omilla toimenpiteillä saavutettua hyötyä ei tarvitse korvata. Jos sen sijaan kyseisessä asunnossa asuminen on esimerkiksi ollut poikkeuksellisen edullista sen vuoksi, että yhtiön hyvästä taloudellisesta tilasta johtuen yhtiövastikkeet ja käyttökorvaukset ovat olleet tavanomaista alhaisemmat tai ostajille on myönnetty vapaakuukausia yhtiövastikkeen maksusta, ostaja saattaa joutua korvaamaan myyjälle todellisten ja tavanomaisena pidettävien kustannusten välisen eron. Asuntokauppalain esitöistä voidaan edelleen päätellä, että ostajan hallinta-aikanaan maksamia hoitovastikkeita ei yleensä korvata. Ne voidaan katsoa normaaleiksi asumiskustannuksiksi, joiden suorittaminen kuuluu asumishyödyn saaneelle ostajalle. Oikeuskirjallisuudessa on toisaalta katsottu, että vastikkeet kuuluvat myyjän korvattavaksi silloin, jos huoneistoa ei ole voinut virheen vuoksi käyttää asumiseen.

L***eille on aiheutunut 1.10.2016 lukien hoitovastikkeella katettaviin asumiskustannuksiin rinnastettavia asumiskustannuksia tontin vuokrakustannuksina, lämmitysöljykustannuksina, sähkö- ja sähkönsiirtomaksuina, vakuutusmaksuina, vesimaksuina, jätehuoltomaksuina ja hälytinjärjestelmään liittyvinä maksuina kaikkiaan 10.747,10 euroa. L***eilla on ollut perusteltu syy muuttaa pois kaupan kohteena olleesta asuinrakennuksesta huomioon ottaen, että asunnon pääasialliset asuintilat käsittävässä ensimmäisessä asuinkerroksessa on sittemmin todettu terveydensuojelulain mukainen terveyshaitta. L***it eivät siten ole voineet käyttää asuntoa sen pääasialliseen käyttötarkoitukseen eli asumiseen. He ovat toisaalta käyttäneet asuntoa edelleen irtaimen omaisuutensa säilyttämiseen. Katselmuksessa 8.3.2018 on voitu todeta, että kaupan kohteessa on edelleen runsaasti L***ien irtainta omaisuutta kaikissa asuin- ja oleskelu­ tiloissa sekä ulkorakennuksessa. Näistä lähtökohdista käsin arvioituna käräjäoikeus päätyy siihen, että J***set ovat kaupan purkamisen perusteella velvolliset korvaamaan kolme neljäsosaa edellä mainituista asumiskustannuksiksi katsottavista kustannuksista eli 8.060,33 euroa. J***sten asumishyödyn korvaamista koskeva vaatimus hylätään.

Vahingonkorvaus

Asuntokauppalain 6 luvun 17 §:n 1 momentin mukaan ostajalla on oikeus korvaukseen vahingosta, jonka hän kärsii asunnon virheen vuoksi, jollei myyjä osoita, ettei virhe johdu huolimattomuudesta hänen puolellaan. Kysymys on sopimusoikeudessa yleisesti noudatettavasta ekskulpaatiovastuusta. Ostajan on näytettävä, että kaupan kohteessa on virhe. Myyjä on velvollinen korvaamaan virheestä aiheutuneet vahingot, mikäli hän ei voi näyttää toimineensa huolellisesti.

Maakaaren säännösten mukaan myyjällä ei ole vahingonkorvausvelvollisuutta kaupan kohteen salaisen virheen perusteella Asuntokauppalain esitöiden mukaan myyjälle voi syntyä vahingonkorvausvelvollisuus myös piilevästä virheestä esimerkiksi silloin, jos virhe perustuu seikkaan, joka johtuu myyjän huolimattomuudesta hänen suorittamiensa kunnostustöiden tai muiden toimen­ piteiden yhteydessä. Asuntokaupassa voidaan toisaalta arvioida salaisiksi myös eräitä sellaisia virheitä, jotka maakaaren mukaan ovat myyjän tiedonantovelvollisuuden laiminlyöntejä: Maakaaren säännösten mukaan myyjällä on selonottovelvollisuus myymänsä kohteen kunnosta. Asuntokauppalain mukaan tällaista velvollisuutta ei ole.

Käräjäoikeus katsoo J***sten menetelleen kaupan kohteessa todettujen virheiden suhteen huolimattomasti vain siltä osin, kuin he ovat laiminlyöneet ennen kauppaa ilmoittaa L***eille, että kellarikerroksessa vuonna 1998 suoritetut muutostyöt on tehty ilman rakennuslupaa ja että saunan pesuhuoneeseen asennettuja kahta suihkua ei voi vedenpaineen riittämättömyyden vuoksi käyttää samanaikaisesti. J***sten voidaan lisäksi katsoa tehneen toisen asuinkerroksen pesuhuoneen vedeneristystyöt huolimattomasti. Siltä osin kuin virheiden voidaan katsoa aiheutuneen J***sten huolimattomuudesta, kysymys on virheistä, jotka olisivat oikeuttaneet L***it vain kauppahinnan alennukseen, ei kaupan purkuun.

Siltä osin kuin L***ien vahingonkorvausvaatimukset koskevat muuttokustannuksia, kauppaa varten otetun lainan korkokustannuksia, varainsiirtoveroa korkoineen, varastotilan vuokrakuluja, L***sen suorittamien tutkimusten ja tarkastusten rahoittamiseksi otetun lainan korkokuluja ja irtaimiston vaurioitumista, vahinkojen ei voida katsoa olevan syy-yhteydessä niihin kaupan kohteen virheisiin, joiden osalta J***sten on edellä katsottu menetelleen huolimattomasti. L***ien vahingonkorvausvaatimukset hylätään näiltä osin. Varainsiirtoverolain 40 §:n 2 momentin mukaan suoritettu varainsiirtovero palautetaan hakemuksesta, jos luovutus on tuomioistuimen päätöksellä kumottu. Varainsiirtoveroa koskeva vahingonkorvausvaatimus on tälläkin perusteella aiheeton.

Kaupan kohteen tutkimus- ja tarkastuskulut koskevat vähäisessä määrin myös sellaisia virheitä, joiden osalta J***sten on katsottu menetelleen huolimattomasti. L***it ovat toisaalta vaatineet tarkastus- ja tutkimuskuluja kaikilta osin toissijaisesti myös oikeudenkäyntikuluina. Käräjäoikeus katsoo, että tarkastus­ ja tutkimuskulut ovat asian selvittelykuluina ensisijaisesti oikeudenkäyntikulujen luontoisia. Käräjäoikeus antaa siten lausuntonsa niistä samoin kuin myös L***ien asianosaiskuluja koskevasta vaatimuksesta jäljempänä lausuessaan oikeudenkäyntikuluista.

Oikeudenkäyntikulut

Oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 1 §:n mukaan asianosainen, joka häviää asian, on lähtökohtaisesti velvollinen korvaamaan kaikki vastapuolensa tarpeellisista toimenpiteistä johtuvat kohtuulliset oikeudenkäyntikulut.

Jos samassa asiassa on esitetty useita vaatimuksia, joista osa ratkaistaan toisen ja osa toisen hyväksi, asianosaiset saavat oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 3 §:n 1 momentin mukaan pitää oikeudenkäyntikulunsa vahinkonaan, jollei ole syytä velvoittaa asianosaista korvaamaan niitä osaksi vastapuolelle. Jos sillä, minkä asianosainen on hävinnyt, on vain vähäinen merkitys asiassa, hänen tulee saada täysi korvaus kuluistaan. Mitä 3 §:n 1 momentissa on säädetty, on vastaavasti sovellettava, milloin asianosaisen vaatimus hyväksytään ainoastaan osaksi. Tällöin voidaan asianosaiselle kuitenkin tuomita täysi korvaus kuluistaan myös siinä tapauksessa, että hänen vaatimuksensa hyväksyttämättä jäänyt osa koskee ainoastaan harkinnanvaraista seikkaa, jolla ei ole sanottavaa vaikutusta asianosaisten oikeudenkäyntikulujen määrään.

J***set ovat pääosin hävinneet asian, eikä heillä siten ole oikeutta saada korvausta oikeudenkäyntikuluistaan.

Käräjäoikeus lausuu L***ien asianosais-, tutkimus- ja selvittelykuluja sekä varsinaisia oikeudenkäyntikuluja koskevien vaatimusten johdosta seuraavaa:

Asianosaiskulut

Oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 8 §:n 1 momentin mukaan korvattavia oikeudenkäyntikuluja ovat oikeudenkäynnin valmistelusta ja asian tuomioistuimessa ajamisesta sekä asiamiehen tai avustajan palkkiosta aiheutuneet kustannukset. Korvausta suoritetaan myös oikeudenkäynnin asianosaiselle aiheuttamasta työstä ja oikeudenkäyntiin välittömästi liittyvästä menetyksestä. Kysymyksessä olevan säännöksen esitöiden (HE 107/1998 vp) mukaan asianosaiselle itselleen suoritettavan oikeudenkäyntikulujen korvauksen tulee olla poikkeuksellista. Se ei saa olla korvaus oikeudenkäyntiin osallistumisesta tai siihen valmistautumisesta aiheutuvasta tavanomaisesta vaivannäöstä. Asianosaiselle itselleen työstä määrättävä korvaus tulee rajoittaa lähinnä tilanteisiin, joissa asianosainen itse on ammattitaitonsa tai erityisosaamisensa perusteella tehnyt sellaisia oikeudenkäynnin kannalta välttämättömiä paljon aikaa vaatineita toimenpiteitä, jotka jonkun muun suorittamina olisivat myös asiamiehen tai avustajan laskuttamia kulueriä.

L***it ovat vaatineet asianosaiskuluina korvausta paitsi M L***ille oikeudenkäynnin johdosta aiheutuneesta taloudellisesta menetyksestä myös siitä ajankäytöstä (150 tuntia), joka heiltä on kulunut purkuperusteisiin liittyvään selvitystyöhön, kaupan kohteen tutkimuksiin, lääkärissäkäynteihin, neuvotte­ luihin, muuttoihin, irtaimiston puhdistamiseen ja varastointiin, heille aiheutuneiden kustannusten selvittelyyn sekä käynteihin V***kadun kiinteistöllä sen kunnossapitämiseksi. Käräjäoikeus katsoo, ettei L***ien korvausvaatimuksen tarkoittama ajankäyttö ole oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 8 §:n 1 mo­ mentissa tarkoitettua korvattavaa työtä. Näin ollen L***ien 150 tunnin ajankäyttöön perustuva korvausvaatimus hylätään.

Riidatonta on ollut, että M L***ille on aiheutunut asian vuoksi ansionmenetystä kanteessa vaaditut 672,90 euroa. Kysymys on sellaisesta taloudellisesta menetyksestä, jonka J***set ovat oikeudenkäymiskaaren 21 luvun säännösten nojalla velvolliset M L***ille korvaamaan

Tutkimus- ja tarkastuskulut

Riidatonta on ollut, että L***eille on aiheutunut asiassa tutkimus- ja tarkastus­ kuluja yhteensä 10.387,90 euroa (homekoiratutkimus 640 euroa, 19.10.2016 toimitettu kuntotarkastus 474,30 euroa, Rakennusvalvonta A L***sen tarkastukset ja tutkimukset sekä kustannusarvio 6.104,16 euroa, Konsulttitoimisto K***a Oy:n lausunto korjausratkaisuista 1.126,64 euroa, Insinööritoimisto L***a Oy:n rakenne- ja vaurioselvitystä koskeva lausunto 2.008,80 euroa, sekä rakennuspiirustukset 34 euroa). Käräjäoikeus katsoo, etteivät edellä mainitut kustannukset ole olleet osaksikaan aiheettomia. J***set ovat velvolliset korvaamaan mainitut kustannukset L***eille. Kun kysymys on oikeudenkäyntikuluina korvattavista asian selvittelykuluista, korvaukselle on maksettava korkolain 4 §:n I momentin mukaista viivästyskorkoa kuukauden kuluttua käräjäoikeuden tuomion antopäivästä lukien.

Asianajokulut

L***it ovat pääosin voittaneet asian. Sillä, mitä he ovat vahingonkorvausvaatimustensa osalta asiassa hävinneet, ei voida katsoa olevan asiassa aivan vähäinen merkitys huomioon ottaen myös sen, että vahingonkorvausvaatimusten ajamisella on ollut huomattava vaikutus asiassa aiheutuneiden oikeudenkäynti­ kulujen määrään. Näistä lähtökohdista käsin J***set velvoitetaan korvaamaan L***eille 5/6 heidän asiamiehensä tarpeellisista toimenpiteistä aiheutuneista kohtuullisista oikeudenkäyntikuluista.

J***set ovat paljoksuneet L***ien oikeudenkäyntikululaskua heidän asiamiehensä käyttämän työajan ja toimenpiteiden osalta seuraavasti:

-Kohtuulliseksi työajaksi aineistoon perehtymisestä 14.10.2016 on katsottava laskussa veloitettujen 6,5 tunnin asemesta enintään neljä tuntia.

-Kohtuulliseksi työajaksi kanteen laatimisesta ajalla 18.-28.4.2017 on katsottava laskussa veloitettujen 29 tunnin asemesta enintään 16 tuntia.

-Turvaamistoimen hoitamiseen käytetty 2,5 tunnin työaika ajalla 12.- 17.5.2017 on ollut tarpeeton toimenpide.

-Kohtuulliseksi työajaksi valmistautumistoimenpiteistä ajalla 13.-17.9. 2017 on katsottava laskussa veloitettujen 44 tunnin asemesta enintään 20 tuntia.

-Kohtuulliseksi työajaksi valmistautumistoimenpiteistä ajalla 18.I 0.- 2.11.2017 on katsottava laskussa veloitettujen 26,75 tunnin asemesta enintään 16 tuntia.

-Oikeudenkäyntipäivien palkkioveloitukset ylittävät tarpeellisen istunto- ja matka-ajan yhteensä 7 tunnilla.

J***set ovat edellä mainituista lähtökohdista käsin hyväksyneet L***ien arvonlisäverollisten oikeudenkäyntikulujen kohtuulliseksi määräksi mukaan lukien kaupan kohteen tarkastus- ja tutkimuskulut kaikkiaan 63.573 euroa.

L***ien oikeudenkäyntikululaskussa on veloitettu

-14.10.2016 aineistoon perehtymisestä, puhelinneuvottelust sähköpostikirjeenvaihdosta S L***in kanssa sekä noin neljän sivun pituisen vaatimuskirjeen/virheilmoituksen (KS) laatimisesta ja toimittamisesta vastapuolelle ja haastemiehelle kaikkiaan 6,5 tunnin työajan perusteella. Työaikaa voidaan pitää kohtuullisena huomioon ottaen, että reklamaation laatiminen on toimeksiannon alkuvaiheessa edellyttänyt virheiden ja niiden perusteella esitettävien vaatimusten kartoittamista päämiehen kanssa.

-kanteen laatimisesta ja siihen liittyvistä toimenpiteistä ajalla 18.-28.4.2017 kaikkiaan 29 tunnin työajan perusteella. Huomioon ottaen asiassa aiemmin laaditut reklamaatiot sekä asiamiehen muu aikaisempi asiaan perehtyminen kohtuulliseksi työajaksi haastehakemuksen laatimisesta siihen liittyvine tarpeellisine toimenpiteineen katsotaan 2,5 työpäivän ajankäyttöä vastaavat 20 tuntia.

-turvaamistoimiasian hoitamiseen käytetystä työajasta ajalla 12.-17.5. 2017 yhteensä 2,5 tuntia. L***it ovat oikeudenkäyntikululaskunsa jättäessään ilmoittaneet, ettei heidän oikeudenkäyntikuluvaatimuksensa sisällä rauenneen turvaamistoimiasian kuluja. Oikeudenkäyntikululaskussa on kuitenkin veloitettu edellä mainitusta 2,5 tunnin työstä turvaamistoimiasiassa. L***ien turvaamistoimihakemus on jäänyt käräjäoikeuden päätöksellä 6.7.2017 sillensä L***ien ilmoitettua 30.6.2017, etteivät he väliaikaisessa turvaamistoimipäätöksessä määrätyn vakuudenasettamisvelvollisuuden vuoksi jatka hakemustaan. J***set eivät ole velvollisia korvaamaan L***eille asiamiehen käyttämisestä aiheutuneita kuluja sillensä jääneen turvaamistoimiasian osalta.

-valmistautumistoimenpiteistä ajalla 13.-17.9.2017 kaikkiaan 45,5 tunnin työajan perusteella. L***eja on oikeudenkäynnissä avustanut kaksi asiamiestä. He ovat kumpikin veloittaneet valmistautumisesta neuvotteluun 13.9.2017 L***ien kanssa (å 5,25 tuntia) sekä neuvottelusta L***ien kanssa (å 5 tuntia). J***set eivät ole velvollisia korvaamaan mainittuja veloituksia kaksinkertaisina. L***ien asiamiesten käräjäoikeuden 18.9.2017 toimittamaa valmisteluistuntoa varten suorittamien valmistautumistoimenpiteiden ajalla 14.-17.9.2017 voidaan niin ikään katsoa sisältävän osin päällekkäistä ajankäyttöä. Yhteenvedon kommentteihin käytettyä vajaan 12 tunnin työaikaa voidaan edelleen pitää liiallisena. Käräjäoikeus on hyväksynyt kohtuulliseksi työajaksi tarpeellisista valmistautumistoimenpiteistä ajalla 13.-17.9.2017 yhteensä
29 tuntia.

-valmistautumistoimenpiteistä ajalla 18.10.-2.11.2017 kaikkiaan 26,75 tunnin työajan perusteella. Pääosa tästä työajasta on käytetty 2.11.2017 päivätyn lausuman laatimiseen. Käräjäoikeus katsoo kohtuulliseksi työajaksi ajalla 18.10.-2.11.2017 suoritetuista toimenpiteistä kaikkiaan 20 tuntia.

-yhteensä seitsemältä oikeudenkäyntipäivältä istunto- ja matka-aikoja kaikkiaan 57,75 tunnin työajan perusteella. Käräjäoikeudessa on toimitettu kaksi valmisteluistuntoa ja viisipäiväinen pääkäsittely. Istuntoaika lounastauot pois lukien on ollut 32 tuntia 45 minuuttia. Huomioon ottaen 2,5 tunnin kohtuulliseksi katsottava matka-aika istuntopäivää kohden, tarpeelliseksi työajaksi istuntopäivien osalta muodostuu yhteensä 50 tuntia 15 minuuttia. Edellä lausutun perusteella käräjäoikeus hyväksyy J***sten väitteen siitä, että oikeudenkäyntipäivien veloitukset ylittävät tarpeellisen istunto- ja matka-ajan yhteensä 7 tunnilla.

-L***eille tarpeellisista toimenpiteistä aiheutuneiden kohtuullisten asianajokulujen määräksi muodostuu edellä lausutun perusteella 59.256,48 euroa. J***ten on korvattava mainituista kuluista L***eille 5/6 eli 49.380,40 euroa.

Tuomiolauselma

Kaupan purkaminen

S M L***in (e. K***) ja M P L***in ostajina sekä A K J***sen ja P K J***sen myyjinä 7.6.2016 tekemä Asunto Oy H***n V***katu 48:n osakkeiden 1-150 kauppa puretaan.

J***set velvoitetaan yhteisvastuullisesti palauttamaan asunto-osakkeiden kauppahinta 218.000 euroa L***eille yhteisesti korkolain 3 §:n 2 momentin mukaisine tuottokorkoineen kauppahinnan maksupäivästä 7.6.2016 lukien.

Kauppahinnan tullessa palautetuksi L***it ovat velvolliset palauttamaan mahdolliset kaupan kohteen osakekirjat J***sille sekä luovuttamaan asunto-osakeyhtiön omistuksessa olevat asuinhuoneistot J***sten vapaaseen hallintaan.

J***set velvoitetaan yhteisvastuullisesti suorittamaan L***eille yhteisesti korvaukseksi

-kaupan kohteeseen pannuista tarpeellisista ja hyödyllisistä kustannuksista autotallin lukkopesän hankintakustannuksia vastaavat 25 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 19.5.2017 lukien.

-kaupan kohteen ylläpitokustannuksista 1.10.2016 lukien 8.060,33 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 5.209,88 eurolle 19.5.2017 lukien, l.091,22eurolle 2.11.2017 lukien ja 1.759,23 eurolle 1.3.2018 lukien.

Oikeudenkäyntikulut

A K ja P K J*** velvoitetaan yhteisvastuullisesti suorittamaan

-S M ja M P L***ille yhteisesti korvaukseksi oikeudenkäyntikuluista sisältäen myös asian selvittämiseksi tarpeelliset tutkimus- ja tarkastuskulut 59.768,30 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua käräjäoikeuden tuomion antamisesta lukien.

-M P L***ille korvaukseksi ansionmenetyksestä aiheutuneista asianosaiskuluista 672,90 euroa korkolain 4 §:n l momentin mukaisine viivästys­ korkoineen kuukauden kuluttua käräjäoikeuden tuomion antamisesta lukien.

MUUTOKSENHAKU
Tähän ratkaisuu saa hakea muutosta valittamalla Helsingin hovioikeuteen oikeudenkäymiskaaren 25 luvussa säädetyssä järjestyksessä tai ennakkopäätösvalitukse lla Korkeimmalta oikeudelta oikeudenkäymiskaaren 30 a luvussa säädetyssä järjestyksessä.
Tyytymättömyys ratkaisuun on ilmoitettava käräjäoikeudelle tai sen kansliaan viimeistään seitsemäntenä päivänä päätöksen antopäivästä lukien.

Hyväksytty tyytymättömyydenilmoitus

A K J*** ja P K J*** ovat laillisen määräajan kuluessa ilmoittaneet tyytymättömyyttä koko tuomioon.

Valituksen määräpäivä maanantai 28.5.2018

Vastavalituksen määräpäivä maanantai 11.6.201

Käräjätuomari M R***ä