Ostajat etsivät kesällä 2011 vanhaa omakotitaloa. Ostajien tarkoituksena oli, että he voisivat korjauttaa ja nykyaikaistaa talon perheensä käyttöön. Esitteen, välittäjän edustajan ja kuntotarkastusraportin mukaan kiinteistöllä oleva 1950-luvulla rakennettu rakennus oli peruskorjauskunnossa. Tämä tarkoitti sitä, että talo oli huonokuntoinen mutta peruskorjattavissa jälleen asumiskelpoiseksi omakotitaloksi.

Ostajat aloittivat aikomansa korjaustyöt, jolloin ilmeni, että kahdesta ulkoseinästä puuttui seinärakenne kokonaan. Ostajat pyysivät asiantuntijaa avuksi tarkistamaan kiinteistön rakenteet. Rakennusalan konsultti P***in mukaan talo ei ollut peruskorjattavassa kunnossa, vaan peruskorjauskelvoton eli purkukuntoinen. P***in mukaan rakennuslupaa vanhojen rakenteiden peruskorjaukseen ei voi saada, koska seinät eivät täytä mitään voimassa olleita rakennusmääräyksiä vaan ne jouduttaisiin suunnittelemaan ja rakentamaan kokonaisuudessaan uudelleen.

Asiassa oli kysymys siitä, onko kaupan kohteessa virhe, koska se ei ostajien mukaan vastaa kauppaa varten laaditussa esitteessä eikä kauppa kirjassa annettuja tietoja. Ostajien mukaan myyjä ja välitysliike ovat myyneet kohdetta peruskorjattavassa kunnossa, vaikka kiinteistöllä sijaitseva rakennus on osoittautunut olevan purettavassa kunnossa. Ostajat olivat yrittäneet sopia hinnanalennuksesta ja vahingonkorvauksesta oikeudenkäynnin ulkopuolella siinä onnistumatta. Myyjä oli katsonut antaneensa kaikki tiedot kiinteistöstä välitysliikkeelle, joka oli itsenäisesti laatinut esitteen ja että siksi ensisijainen vastuu on välitysliikkeellä. Välitysliike oli ilmoittanut, että myyntiesite ei anna harhaanjohtavaa kuvaa.

Käräjäoikeus totesi, että kiinteistöllä oleva asuinrakennus on myyty huonossa ja peruskorjausta vaativassa kunnossa. Runkorakenteen ohuuden ja eristeratkaisun ei ole näytetty poikenneen rakentamisajankohtana voimassaolleista määräyksistä. Kaupassa ei ole sovittu siitä, että vanha ja huonokuntoinen rakennus on peruskorjattavissa tiettyyn hintaan. Käräjäoikeuden mukaan ostajien on täytynyt varautua rakennuksen osalta mittaviin korjaustarpeisiin. Riski peruskorjauksen taloudellisesta järkevyydestä on jäänyt ostajille. Lisäksi käräjäoikeus totesi, että väliseinän kantavan rakenteen virheellisyydet eivät yksinään ylitä salaisen virheen olennaisuuskynnystä.

Hovioikeus totesi, että käräjäoikeuden tuomiossa mainituilla perusteilla syytä käräjäoikeuden tuomion muuttamiseen pääasian osalta ei ole. Hovioikeus totesi lisäksi seuraavaa:

Hovioikeus katsoo, että kohteen mahdollista virheellisyyttä ei voida arvioida yksin termin peruskorjauskelpoinen perusteella, vaan asiaa on tarkasteltava kokonaisuutena. Henkilötodistelun mukaan termi peruskorjauskelpoinen ei ole aivan yksiselitteinen. Ostajat eivät voi kiinteistönkaupassa arvioida kohdetta yksinomaan kiinteistönvälittäjän myyntiesitteen perusteella, vaan heidän on huolellisesti tutustuttava kohteeseen. Tämän lisäksi keskeinen merkitys on sillä, mitä kohdetta koskevassa kuntotarkastusraportissa on tuotu esiin.

Hovioikeus katsoi, että ostajat ovat laiminlyöneet selonottovelvollisuutensa ennen kaupantekoa. He ovat ottaneet tietoisen riskin päättäessään selvittää rakennuksen vaurioita ja ongelmia tarkemmin vasta kaupanteon jälkeen aloittamassaan remontissa. Kiinteistönvälittäjän vastuun osalta hovioikeus katsoi A***sin antaneen ostajille kaiken sen tiedon, mitä hänellä on kohteesta ollut. Ostajat eivät ole ennen kaupantekoa halunneet selvittää rakennuksen kuntoa enempää.

Hakusanat: peruskorjaus, purkukelpoinen, vahingonkorvaus, hinnanalennus, välittäjän vastuu

Katso koko tapaus: