Kuluttajariitalautakunta on todennut, että reklamaatio on annettu oikein, kun se on annettu yhdelle kuolinpesän osakkaalle yleisluonteisella vaatimuksella n. 5 kk kuluttua virheen havaitsemisesta. Eli reklamaatiota ei tarvitse antaa kaikille myyjä kuolinpesän osakkaille erikseen. Lisäksi pitkähkökin aika 5 kk on katsottu oikea-aikaiseksi reklamaation tekemiselle. Normaalisti edellytetään, että reklamaatio tehdään parin kuukauden sisällä, muuten oikeus vaatimuksiin saatetaan menettää. Reklamaatioaikoja on usein tulkittu hyvin tapauskohtaisesti.
Jutun lopputulos oli kuitenkin, että ostaja oli menettänyt oikeuden hinnanalennukseen, koska ostajan olisi tullut ryhtyä erityisiin selvitystoimiin katon osalta koska ennen kauppaa oli tiedossa, että yläkerran katossa oli kosteusjälki. Lisäksi asiassa vaikutti se, että katto oli jo 20 vuotta vanha, jolloin ostaja ei voinut enää edellyttää sen olevan täysin kunnossa. Eli tässäkin kosteusjälki ja ikä olisi edellyttänyt ostajaa hankkimaan asiantuntija-apua kohteen katon kunnon tarkistamiseksi.
Kuluttajariitalautakunta KRIL antaa asiassa suosituksia ja tiedossa ei ole onko ostaja vienyt asian oikeuteen kanteella. Tähän on siis mahdollisuus koska KRIL suositukset eivät sido osapuolia. Tosin käytännössä käräjäoikeudet eivät lähde helposti muuttamaan suosituksia, ellei sitten esim. todistajanäytön kautta asiaan tuleva ratkaisevaa uutta selvitystä. KRIL ei myöskään tuomitse häviäjää maksamaan mitään kuluja "voittaneelle" osapuolelle, joka tekeekin menettelystä pehmeän ratkaisutavan. Vaikka KRIL menettely on kirjallista ja asiaa voi hoitaa itsekin, niin KRIL asioissa voidaan käyttää myös asianajajia asian hoitamisessa kotivakuutuksen oikeusturvan puitteissa.
KRIL 13.07.2010
Käytetyn asuinkiinteistön kauppa. Vuotava katto. Reklamaation oikea-aikaisuus. Erityinen tarkastusvelvollisuus.
Selonottovelvollisuus
Virheilmoitusaika
Diaarinumero: 2244/82/09
Antopäivä: 13.07.2010
NN osti 20.4.2006 jakamattoman kuolinpesän osakkailta (myöhemmin myyjät) tilan sillä olevine rakennuksineen. Asuinrakennus on valmistunut vuonna 1981. Kauppahinta oli 123 500 euroa. Kaupanteon jälkeen ostaja havaitsi, että asuinrakennuksen katto vuosi. Tähän perustuen ostaja on esittänyt myyjille korvausvaatimuksen.
VAATIMUKSET
Ostaja vaatii myyjiltä korvauksena 14 498 euroa. Korvausvaatimus muodostuu materiaalikustannuksista 6 000 euroa, työkustannuksista 8 198 euroa sekä vahinkokartoituksen hankkimiskustannuksesta 300 euroa.
Ostajan puoliso huomasi marraskuussa 2008, että rakennuksen katto vuotaa. Vuotokohta oli olohuoneen ja eteisen välissä. Ostajan puoliso oli yhteydessä rakennustarkastajaan, joka tarkasti katon kunnon 17.11.2008. Rakennustarkastajan mukaan katossa oli lukuisia rakennusvirheitä ja katolle oli aiheellista tehdä vahinkokartoitus. Vahinkokartoitus tehtiin 19.11.2008. Vahinkokartoituksessa suositeltiin aluskatteen korjaamista, eristeiden vaihtamista sekä puurakenteiden kuivattamista.
Ostajan puoliso oli yhteydessä myyjiin huhtikuussa 2009. Ostaja ja myyjät eivät päässeet sopimukseen katon korjaamisesta, joten ostaja aloitti katon kunnostamisen toukokuussa 2009. Vanhan kattomateriaalin alta paljastui kohtia, jotka olivat saaneet jossain vaiheessa kosteutta. Välikatto oli kuitenkin kuiva eikä muita kattorakenteita tarvinnut uusia.
VASTAUS
Myyjät kiistävät ostajan vaatimukset ja vaativat suullisen käsittelyn järjestämistä.
Katto on yli 20 vuotta vanha ja siten käyttöikänsä lopussa. Katto oli tehty asianmukaisesti ja kunnan rakennustarkastaja oli hyväksynyt tehdyn työn. Marraskuussa 2008 oli harvinaisen kova syysmyrsky. Avoimesta ilmastointitorvesta voi valua vähän vettä, kun myrsky irrottaa sitä suojaavan hatun. Ilmastointitorven hattu löytyi nurmikolta, kun myyjät kävivät katsomassa kohdetta huhtikuussa 2009. Myrsky myös heiluttaa antenneja ja saa reiät epätiiviiksi. Antennityöt ovat ostajan tekemät. Ostaja kykeni tarkistamaan katon kunnon ennen kaupantekoa.
Ostajan tulee kohtuullisen ajan kuluessa ilmoittaa myyjille väitetystä virheestä. Ostajalta kesti yli kolme vuotta löytää virheet. Yksi osakkaista sai tiedon virheestä vasta kirjeitse lautakunnalta yhdeksän kuukautta syysmyrskyn jälkeen.
Ostaja ei myöskään ole esittänyt eriteltyä laskua tai hyväksymäänsä lopullista tarjousta kustannusten arvioimiseksi. Ostajan esittämässä tarjousehdotuksessa kustannuksiksi on laskettu tiilikuviopeltikatto, mutta myyjien tietojen mukaan katon uusi materiaali on joku muu. Myyjät pyytävät myös huomioimaan mahdolliset avustukset tai vähennykset, joita katon korjauksesta saa. Myyjien tietojen mukaan ostajan isä on kirvesmies ja oli mukana katsomassa taloa ennen kaupantekoa.
RATKAISU
Maakaaren 2 luvun 17 §:n mukaan kiinteistössä on laatuvirhe, jos;
1) kiinteistö ei ominaisuuksiltaan ole sellainen kuin on sovittu;
2) myyjä on ennen kaupan tekemistä antanut ostajalle virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon kiinteistön pinta-alasta, rakennusten kunnosta tai rakenteista taikka muusta kiinteistön laatua koskevasta ominaisuudesta ja annetun tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan;
3) myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt ilmoittamatta ostajalle sellaisesta tyypillisesti myydyn kiinteistön käyttöön tai arvoon vaikuttavasta 2 kohdassa tarkoitetusta ominaisuudesta, josta myyjä tiesi tai hänen olisi pitänyt tietää, ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan;
4) myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt oikaisematta havaitsemansa ostajan virheellisen käsityksen jostakin kiinteistön ominaisuudesta, joka vaikuttaa kiinteistön soveltumiseen aiottuun käyttöön; tai
5) kiinteistö salaisen virheen vuoksi poikkeaa laadullisesti merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää.
Ostajalla on virheen perusteella oikeus hinnanalennukseen tai, jos virhe on olennainen, oikeus purkaa kauppa. Ostajalla on lisäksi 1 momentin 1-4 kohdassa tarkoitetun virheen perusteella oikeus saada korvaus vahingostaan.
Maakaaren 2 luvun 22 §:n mukaan ostaja ei saa laatuvirheenä vedota seikkaan, joka olisi voitu havaita kiinteistön tarkastuksessa ennen kaupan tekemistä. Ostajalla ei ole velvollisuutta ilman erityistä syytä tarkistaa myyjän kiinteistöstä antamien tietojen paikkansapitävyyttä eikä
ulottaa tarkastustaan seikkoihin, joiden selvittäminen edellyttää teknisiä tai muita tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä. Ostaja ei saa virheenä vedota seikkaan, josta hänen täytyy olettaa tienneen kauppaa tehtäessä.
Maakaaren 2 luvun 25 §:n mukaan ostaja ei saa vedota virheeseen, ellei hän ilmoita virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistaan myyjälle kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän havaitsi virheen tai kun hänen olisi pitänyt se havaita. Jollei ostaja ilmoita laatuvirheestä taikka sopimusrikkomuksesta myyjälle viiden vuoden kuluessa siitä, kun kiinteistön hallinta on luovutettu, hän menettää oikeutensa vedota siihen. Myyjä ei vapaudu vastuusta, jos hän on menetellyt kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai törkeän huolimattomasti.
Ostaja on ostanut talon 20.4.2006. Marraskuussa 2008 hän on havainnut, että talon katto vuotaa. Ostaja on kattovuodon jälkeen alkanut selvittää vuodon syytä ottamalla yhteyttä rakennustarkastajaan ja tilaamalla vahinkokartoituksen.
Ostaja on saanut huhtikuussa 2009 tietää, että myyjät saattavat olla vastuussa ilmenneestä kattovuodosta. Ostajan puoliso on huhtikuussa 2009 ollut yhteydessä kahteen kuolinpesän osakkaaseen. Lautakunnalle on toimitettu asiaa koskeva sähköpostikirjeenvaihto.
Myyjät ovat esittäneet, että yksi osakkaista sai tiedon virheestä vasta kuluttajariitalautakunnalta yhdeksän kuukautta syysmyrskyn jälkeen. Lisäksi ostaja ei myyjien näkemyksen mukaan ole ilmoittanut virheestä kohtuullisessa ajassa. Ostajalta on myyjien mukaan kestänyt kolme vuotta löytää virheet.
Oikeudenkäymiskaaren 11 luvun 4 §:n 2 momentin mukaan tiedoksianto kuolinpesälle toimitetaan kuolinpesän osakkaille. Jos pesänselvittäjä on määrätty pitämään huolta pesän hallinnosta, tiedoksianto toimitetaan hänelle. Tiedoksianto voidaan toimittaa myös sille, joka hoitaa pesän omaisuutta, vaikka kuolinpesä ei olisikaan pesän osakkaiden hallinnossa, tai sille, jolla muutoin on oikeus edustaa kuolinpesää ja käyttää puhevaltaa kuolinpesän puolesta. Tiedoksiannon vastaanottajan on viipymättä toimitettava kullekin osakkaalle ja, jos tiedoksiannon vastaanottaja on pesän osakas, sille, jonka hallinnossa pesä on, jäljennös saamistaan asiakirjoista.
Lautakunta toteaa, että virheilmoituksen saaneiden osakkaiden on tullut antaa asia tiedoksi muille pesän osakkaille. Lisäksi lautakunta toteaa, että sähköpostikirjeenvaihdon perusteella ostaja on yrittänyt selvittää myös muiden osakkaiden yhteystietoja, mutta yksi osakkaista on ilmoittanut tiedottavansa asiasta muita osakkaita.
Ostajan on ilmoitettava virheestä kohtuullisessa ajassa siitä, kun ostaja on virheen havainnut tai hänen olisi pitänyt se havaita. Kohtuullinen aika lasketaan siitä, kun virhe on havaittu eikä kaupantekohetkestä. Kohtuullisena aikana voidaan pitää muutaman kuukauden reklamaatioaikaa olosuhteista riippuen. Kohtuulliseen reklamaatioaikaan sisältyy se, että ostaja ehtii tutkia havaitsemaansa seikkaa ja tarvittaessa neuvotella asiantuntijan kanssa siitä, oikeuttaako puute vaatimuksiin. Ostajan on myös ilmoitettava virheeseen perustuvat vaatimuksensa. Ostaja on esittänyt virheeseen perustuvia vaatimuksiaan yleisellä tasolla huhtikuussa 2009 lähettämässään sähköpostiviestissä. Kyseisessä viestissä ostaja on kertonut korjaustarpeesta ja pyytänyt myyjien kannanottoa asiaan. Toukokuussa 2009 ostaja on tarkentanut vaatimuksiaan laatimansa sopimusehdotuksen muodossa. Yksi osakas on myös vastannut reklamaatioon 4.5.2009 päiväämällään kirjeellä. Lautakunta katsoo selvitys kokonaisuudessaan huomioon ottaen, että ostaja on ilmoittanut virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistaan maakaaren edellyttämässä kohtuullisessa ajassa.
Ostaja on kertonut, että talon katto on vuotanut marraskuussa 2008 olohuoneen ja eteisen välistä. 19.11.2008 tehdyn vahinkokartoituksen mukaan talo on rakennettu osittain 1970-luvulla. Rakennuksen katto on muutettu tasakatosta aumakatoksi vuonna 1988. Yläpohjarakenne on puurakenteinen ja eristeenä on mineraalivilla. Syksyllä 2008 takkahuoneen oviaukon kohdalta on tippunut vettä. Vahinkokartoituksen mukaan myrskyllä vesi pääsee harjapeltien alle, mistä on valunut vettä rakenteisiin. Aluskatteen limitys on puutteellinen eivätkä aluskatteen läpiviennit ole tiiviitä. Paikoitellen aluskate on puuttunut kokonaan. Vahinkokartoituksessa todettiin vanhan huopakatteen päällä paikoin vesilätäköitä. Antennin ja tuuletusputken läpiviennit eivät olleet tiiviitä. Mittausten mukaan yläpohjan eristetila oli kastunut. Vahinkokartoituksen toimenpide-ehdotuksena on aluskatteen korjaus, kastuneiden eristeiden vaihto sekä puurakenteiden kuivaus.
Kiinteistön kauppakirja on tehty 20.4.2006. Kauppakirjassa on todettu, että ostajan suorittaman katselmuksen jälkeen kiinteistön tien puoleisen makuuhuoneen välikatosta on löytynyt vanha, huoneen seinän levyinen kostea alue, josta molemmat kaupan osapuolet ovat tietoisia. Rakennuksessa on tehty myös kosteusmittaus 24.3.2006.
27.3.2006 päivätyn kosteusmittausraportin mukaan kosteusmittauksen kohteena olivat märkätilat, joissa ei todettu kohonneita kosteusarvoja.
LAUTAKUNTA ARVIO ASIAA SEURAAVASTI.
Ostajalla on velvollisuus tarkastaa kaupan kohde tavanomaisessa laajuudessaan ottaen huomioon sen, että kyse kiinteistönkaupoissa on tyypillisesti arvokkaan omaisuuden hankinnasta. Mikäli ostaja laiminlyö tarkastusvelvollisuutensa, ostaja vastaa tämän aiheuttamasta mahdollisesti vahingosta ottaen huomioon, että ostaja ei saa laatuvirheenä vedota seikkaan, joka olisi kiinteistön tarkastuksessa ennen kauppaa voitu havaita.
Ostajalla voidaan joissakin tapauksissa katsoa olevan erityinen tarkastusvelvollisuus. Maakaaren 2 luvun 22 §:n mukaan ostajalla ei ole velvollisuutta ilman erityistä syytä tarkistaa myyjän kiinteistöstä antamien tietojen paikkaansa pitävyyttä eikä ulottaa tarkastustaan seikkoihin, joiden selvittäminen edellyttää teknisiä tai muita tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä. Tällainen erityinen syy voi kuitenkin olla se, että ostaja saa tietoonsa kohteesta ja sen kunnosta seikkoja, joita voidaan pitää poikkeuksellisina.
Ennen kaupantekoa ostajan tiedossa on ollut, että makuuhuoneen välikatossa on ollut vanha seinän levyinen kostea alue. Lautakunta arvioi tässä tapauksessa, että makuuhuoneen katossa todettu vaurio on ollut sellainen erityinen seikka, joka on saanut aikaan ostajalle tavanomaisesta poikkeavan velvollisuuden tarkastaa kaupan kohde katon osalta. Lautakunnan käsityksen mukaan ostaja ei ole voinut olettaa katon ikä ja makuuhuoneen katossa todettu vaurio huomioon ottaen, että katto on täysin kunnossa.
Lautakunta katsoo, että kun ostaja on saanut tiedon makuuhuoneen katon vauriosta, jota ei voida pitää tavanomaisena, ostajan olisi tullut ryhtyä tarkempiin tutkimuksiin täyttääkseen selonottovelvollisuutensa. Se olisi saattanut edellyttää myös asiantuntija-avun käyttämistä.
Mikäli ostaja olisi täyttänyt tässä tapauksessa vaadittavan selonottovelvollisuutensa, katon tilanne olisi selvinnyt ennen kauppaa. Ostaja on laiminlyöntinsä vuoksi menettänyt oikeuden vedota virheenä näihin seikkoihin, jotka olisivat vaadittavassa tarkastuksessa ilmenneet.
Lautakunta toteaa edelleen, että kuluttajariitalautakunnasta annetun lain 15 §:n mukaan asiat ratkaistaan lautakunnan istunnossa kirjallisen aineiston perusteella. Koska menettely kuluttajariitalautakunnassa on kirjallista, ei asiassa voida järjestää myyjien vaatimaa suullista käsittelyä.
Kuluttajariitalautakunta ei suosita asiassa hyvitystä.
Päätös oli yksimielinen.