| Vaasan HO | |
| Diaarinumero: | S 12/681 |
| Antopäivä: | 17.04.2013 |
| Ratkaisunumero: | 494 |
| Asianumero: | VaaHO:2013:3 |
Asia: Hinnanalennus kiinteistön kauppaa koskevassa asiassa
Valittaja: A
Vastapuolet:
B
C:n jakamattoman kuolinpesän osakkaat: B, D ja E
ETELÄ-POHJANMAAN KÄRÄJÄOIKEUDEN TUOMIO 4.4.2012
VAASAN HOVIOIKEUDEN TUOMIO
Oikeudenkäynti hovioikeudessa
Valitus
Vaatimukset
A (jäljempänä myös ostaja) on valituksessaan toistanut käräjäoikeuden tuomion sivuilta 2-4 ilmenevät toissijaiset vaatimuksensa. Lisäksi A on vaatinut, että B ja C:n jakamattoman kuolinpesän osakkaat B, D ja E (jäljempänä yhdessä myös C:n kuolinpesä tai myyjät) velvoitetaan yhteisvastuullisesti korvaamaan hänen oikeudenkäyntikulunsa käräjäoikeudesta 15.319,56 eurolla ja hovioikeudesta 8.956,94 eurolla sekä asianosaiskulunsa hovioikeudesta 801,45 eurolla, kaikki määrät laillisine viivästyskorkoineen.
Perusteet
A on valituksessaan toistanut käräjäoikeuden tuomion sivuilta 3-4 ilmenevät kanneperusteensa.
Käräjäoikeus on arvioinut esitetyn näytön kanteessa väitetystä laatuvirheestä ja sen olennaisuudesta oikein. Kaupan kohteessa oli kaupantekohetkellä ollut olennainen laatuvirhe eli rakennus oli painunut, mikä oli ilmennyt keittiön kaapin vinoumana ja vinona peitelistana, korokkeina keittiökaapiston alla sekä vajoamana koko talon alalla.
Sen sijaan käräjäoikeus on arvioinut esitetyn näytön virheellisesti siltä osin kuin kyse on siitä, olivatko myyjät menetelleet kaupanteon yhteydessä kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai törkeän huolimattomasti. Myyjät olivat menetelleet vähintään törkeän huolimattomasti, koska he eivät olleet ilmoittaneet A:lle edellä selostetusta tietämästään laatuvirheestä. Myyjien tietoisuutta arvioitaessa on kiinnitettävä huomiota siihen, että rakennuksen viemärilinjasto oli aiemmin rikkoutunut alapohjan maatäytön vajoamisen seurauksena. A ei ollut havainnut eikä hänen olisikaan pitänyt havaita rakennuksen perustusten vajoamaa ennen kaupantekoa. A:lle oli ilmoitettu, että rakennus olisi paalutettu ja että viemäristö oli uusittu, jolloin ei ollut kuitenkaan ilmoitettu tarkemmin uusimisen syitä. Rakennuksen paalutusta koskeva tieto on virheellinen, koska rakennusta ei ollut paalutettu vaan ainoastaan perustettu pilarianturoiden varaan.
Vastaus
Vaatimukset
B ja C:n kuolinpesä ovat vaatineet, että valitus hylätään ja A velvoitetaan korvaamaan heidän oikeudenkäyntikulunsa hovioikeudesta 18.890,57 eurolla laillisine viivästyskorkoineen.
Perusteet
B ja C:n kuolinpesän osakkaat ovat toistaneet käräjäoikeuden tuomion sivuilta 5-6 ilmenevät kanteen kiistämisperusteensa. Tästä poiketen he ovat hovioikeudessa myöntäneet hinnanalennuksen määräksi enintään 13.000 euroa, jos A:lla katsotaan olevan tähän oikeus.
Käräjäoikeus on arvioinut esitetyn näytön oikein siltä osin kuin kyse on väitetystä myyjien kunnianvastaisesta ja arvottomasta tai törkeän huolimattomasta menettelystä. B, D ja E eivät olleet salanneet tietoja kaupan kohteesta tai antaneet virheellisiä tietoja A:lle. He olivat ymmärtäneet rakennuksen pilarianturaperustuksen rakennuksen "paaluttamisena". Rakennuksen perustukset on tehty rakentamisajankohdan hyvän rakennustavan mukaisesti.
Käräjäoikeus on arvioinut esitetyn näytön väärin siltä osin kuin kyse on rakennuksen vajoamisesta. Rakennus ei ole vajonnut eikä siinä ole kanteessa väitettyä laatuvirhettä. Poikkeamat rakennuksen eri osien korkeusasemissa eivät johdu väitetystä rakennuksen vajoamisesta. Keittiön kaapin tai peitelistan vinoumat eivät liity millään tavalla rakennuksen väitettyyn vajoamiseen ja perustamistapaan, eikä B:n, D:n ja E:n olisi pitänyt ymmärtää näiden vinoumien viittaavan rakennuksen väitettyyn painumiseen tai perustamistavan virheellisyyteen. Näillä vinoumilla ei ole myöskään mitään merkitystä rakennuksen käytettävyyden kannalta. Rakennuksen korkeusasemapoikkeamien syitä ei ole selvitetty eivätkä myyjät olleet olleet tietoisia korkeusasemapoikkeamista ennen kauppaa. Runkoviemärin rikkoutumisen syytä ei ole varmuudella selvitetty eikä sillä ole mitään yhteyttä korkeusasemapoikkeamiin. A olisi halutessaan voinut perehtyä runkoviemärin korjauksesta laadittuun videoon.
A ei ole ilmoittanut myyjille väitetyistä virheistä kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän havaitsi tai hänen olisi pitänyt havaita virheet. A oli pian kaupanteon jälkeen havainnut olohuoneen lattian kaltevuuden ja ovien epätavanomaisen avautumisen. A:n on täytynyt ennen kauppaa havaita keittiön kaapin ja peitelistan vinous. A:lla ei siten ole oikeutta vedota näihin seikkoihin virheinä.
Todistelu
Hovioikeudessa on vastaanotettu sama todistelu kuin käräjäoikeudessa muutoin paitsi todistaja TP:tä ei ole kuulusteltu todistajana hovioikeudessa.
Riidattomat seikat
Asianosaiset ovat hovioikeudessa todenneet riidattomiksi seuraavat seikat:
- kauppakirja on allekirjoitettu 19.1.2004
- omistus- ja hallintaoikeus on siirtynyt ostajalle 23.4.2004
- virheistä on reklamoitu 1. kerran 27.12.2010 päivätyllä kirjeellä
- A on huomannut olohuoneen lattian kaltevuuden sekä kahden sisäoven avautumisen itsestään pian hallintaoikeuden siirtymisen jälkeen
- rakennuksessa on asiantuntijoiden toteamat korkeusasemapoikkeamat (mm. sokkelissa, lattiassa); tiilien muurausvaiheessa sokkelin korkeusasemassa ollutta poikkeamaa on korjattu laastilla muutaman metrin matkalla; rakennuksen lattia, katto, ikkunat, ikkunanpielen tiilimuuraus ja päätyseinät ovat vinossa samaan suuntaan
- kaupanteon yhteydessä ostajalle on ilmoitettu, että perustukset on "paalutettu" ja että rikkoutunut viemäristö on "uusittu"
- rakennuksen rakenteissa (tiilimuuratut seinät, sokkelit) tai kalusteissa ei ole havaittu halkeamia eikä rakennus ole vajonnut tai painunut kaupanteon jälkeen
- B, D ja E ovat olleet tietoisia keittiökaapin vinoudesta, vinosta peitelistasta ja korokkeista keittiökaapiston alla
- rakennusta ei ole "paalutettu" vaan pohjalaatta on perustettu sokkelin, betonipilarien ja -anturan päälle
- rakennus sijaitsee lähellä suoperäistä maastoa
Riitakysymykset
Hovioikeudessa on vielä riitaisia seuraavat kysymykset:
- onko rakennuksen korkeusasemassa havaittujen poikkeamien syynä alkuperäinen rakennusvirhe vai rakennuksen myöhempi painuminen / maaperän vajoaminen
- onko ostaja havainnut tai olisiko hänen pitänyt havaita rakenteiden vinouteen viittaavat seikat ennen kauppaa
- olisiko myyjien pitänyt ymmärtää tai epäillä keittiön kaapin vinouden, vinon peitelistan ja keittiökaapiston alla olevien korokkeiden johdosta, että rakennuksen korkeusasema on virheellinen ja että tämä voi johtua perustusten painumisesta tai alkuperäisestä rakennusvirheestä ja olisiko myyjien pitänyt ilmoittaa em. kaltaisista seikoista ja epäilyistä ostajalle
- olivatko myyjät tietoisia olohuoneen lattian vinoudesta ennen kauppaa
- olivatko myyjät tietoisia tai olisiko heidän pitänyt olla tietoisia viemärin rikkoutumisen syistä (maapohjan vajoamisesta)
- onko ostaja reklamoinut havaitsemastaan laatuvirheestä (rakennuksen virheellisestä korkeusasemasta / painaumat ja vajoaminen alapohjassa) kohtuullisessa ajassa siitä lukien, kun hän havaitsi tai hänen olisi pitänyt havaita virheet; reklamointiin varatun kohtuullisen ajan alkamisajankohta
- ovatko myyjät antaneet virheellisiä ja harhaanjohtavia tietoja tai jättäneet antamatta ostajalle sellaisia merkityksellisiä tietoja siten, että heidän on katsottava toimineen sillä tavoin kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai törkeän huolimattomasti, etteivät he sen johdosta vapaudu kauppaan perustuvasta vastuustaan maakaaren 2 luvun 25 §:n 1 ja 2 §:ien nojalla, kuten maakaaren 2 luvun 25 §:n 3 momentissa säädetään
- hinnanalennuksen määrä (korjauskustannusten ja eduntasoituksen määrä)
Perustelut
Kysymyksenasettelu hovioikeudessa
A on reklamoinut 27.12.2010 valituksessa väitetyistä laatuvirheistä B:lle, D:lle ja E:lle eli yli viisi vuotta sen jälkeen, kun kiinteistön hallinta on 23.4.2004 siirtynyt hänelle. Näin ollen on ensiksi arvioitava, ovatko B, D ja E toimineet kaupan yhteydessä kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai törkeän huolimattomasti, jolloin vaatimusten esittäminen heitä kohtaan olisi mahdollista viiden vuoden määräajan kulumisesta huolimatta, kuten maakaaren 2 luvun 25 §:n 3 momentissa säädetään.
A:n kanne ja sen mukaisesti valitus on perustunut keskeisesti sille lähtökohdalle, että myydyssä rakennuksessa on ollut kaupantekohetkellä sittemmin havaitut korkeusasemapoikkeamat ja että B, D ja E ovat salanneet nämä tiedossaan olleet virheet, kuten myös niihin viittaavat seikat (keittiökaapin vinous, vino peitelista, korokkeet keittiökaapiston alla, olohuoneen lattian vinous) kaupanteon yhteydessä A:lta. A:n mukaan rakennuksen korkeusasemapoikkeamat johtuvat rakennuksen painumisesta, mihin on viitannut myös viemärin rikkoutuminen ja sen syynä ollut alapohjan maa-aineksen vajoaminen, mistä myyjät eivät olleet kertoneet hänelle vaikka olivat olleet näistä seikoista tietoisia. Myyjät olivat ilmoittaneet vain, että viemäri oli uusittu. Lisäksi A on perustanut vaatimuksensa siihen, että kaupanteon yhteydessä oli annettu hänelle virheellistä tietoa siitä, että suon läheisyydessä oleva rakennus olisi paalutettu, vaikka todellisuudessa rakennus on perustettu sokkelin, betonipilarien ja -anturan päälle.
Arvioitaessa B:n, D:n ja E:n menettelyä kaupanteon yhteydessä on keskeistä kiinnittää huomiota siihen, kuinka rakennuksessa riidattomasti olevat korkeusasemapoikkeamat ovat ilmenneet ennen kauppaa ja kuinka näihin viittaavat seikat on voitu ymmärtää tilanteessa, jossa ei vielä ole tehty perusteellisia mittauksia rakennuksen korkeusasemasta. Tässä yhteydessä on myös arvioitava, missä määrin B:n, D:n ja E:n olisi pitänyt ilmoittaa havainnoistaan tai epäilyistään A:lle, jotta tämä olisi voinut halutessaan selvittää esimerkiksi rakennuksen olohuoneen lattian ja keittiön kaapiston vinouden syitä. B:n, D:n ja E:n toimintaa arvioitaessa on edellä selostetun lisäksi kiinnitettävä huomiota siihen, ovatko he antaneet kaupan yhteydessä A:lle virheellisiä tai harhaanjohtavia tietoja rakennuksen paaluttamisesta ja viemärin uusimisesta siten, että heidän voitaisiin katsoa toimineen kaupassa kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai törkeän huolimattomasti.
Henkilötodistelu hovioikeudessa
Hovioikeudessa todistelutarkoituksessa kuullut henkilöt ovat kertoneet havainnoistaan käräjäoikeuden tuomion sivuilta 12-19 ilmenevällä tavalla.
Myyjän tiedonantovelvollisuus sekä sen laiminlyöntiin liittyvä kunnianvastainen ja arvoton tai törkeän huolimaton menettely
Yleistä myyjän tiedonantovelvollisuudesta ja ostajan tarkastusvelvollisuudesta
Maakaaren (jäljempänä MK) 2 luvun 17 §:n 1 momentin mukaan kiinteistössä on laatuvirhe, jos:
1) kiinteistö ei ominaisuuksiltaan ole sellainen kuin on sovittu;
2) myyjä on ennen kaupan tekemistä antanut ostajalle virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon kiinteistön pinta-alasta, rakennusten kunnosta tai rakenteista taikka muusta kiinteistön laatua koskevasta ominaisuudesta ja annetun tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan;
3) myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt ilmoittamatta ostajalle sellaisesta tyypillisesti myydyn kaltaisen kiinteistön käyttöön tai arvoon vaikuttavasta 2 kohdassa tarkoitetusta ominaisuudesta, josta myyjä tiesi tai hänen olisi pitänyt tietää, ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan;
4) myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt oikaisematta havaitsemansa ostajan virheellisen käsityksen jostakin kiinteistön ominaisuudesta, joka vaikuttaa kiinteistön soveltumiseen aiottuun käyttöön; tai
5) kiinteistö salaisen virheen vuoksi poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää.
MK 2 luvun 17 §:n 1 momentista ilmenevällä tavalla myyjällä on ostajaan nähden tiedonantovelvollisuus ja sen täyttämisen edellyttämä selonottovelvollisuus myytävän kiinteistön ominaisuuksista, joilla voi olla vaikutusta ostajan ostopäätökseen. Myyjän vastuu laatuvirheestä voi siten perustua hänen antamiinsa virheellisiin tai harhaanjohtaviin tietoihin tai tiedonantovelvollisuuden muunlaiseen laiminlyöntiin. Jos myyjä ei ole varma jostain kiinteistön ominaisuudesta, hänen on ostajalle tietoja antaessaan ilmoitettava epävarmuudesta. Myyjä ei voi siten vedota omaan erehdykseensä tai tietämättömyyteensä, jos hänen ostajalle antamansa tiedot osoittautuvat virheellisiksi tai harhaanjohtaviksi.
Lain esitöiden mukaan (HE 120/1994 vp, s. 50) "lähtökohtana on, että myyjä rehellisesti antaa ostajalle ne tiedot kiinteistöstä, jotka tyypillisesti vaikuttavat myytävän kiinteistön arvoon tai käyttöön". Tämän mukaisesti esitöissä todetaan (s. 50), että "myyjän edellytetään kertovan ostajalle havaitsemistaan seikoista, joista voidaan perustellusti epäillä rakenteissa olevaa vikaa ja arvioida korjaustarvetta". Myyjän tiedonantovelvollisuutta arvioidaan sen mukaan, mitä myyjän asemassa olevan pitäisi tietää omistamastaan kiinteistöstä (ks. HE 120/1994 vp, s. 51).
Maakaaren 2 luvun 22 §:n 1 momentin mukaan ostaja ei saa kuitenkaan laatuvirheenä vedota seikkaan, joka olisi voitu havaita kiinteistön tarkastuksessa ennen kaupan tekemistä. Ostajalla ei ole velvollisuutta ilman erityistä syytä tarkistaa myyjän kiinteistöstä antamien tietojen paikkansapitävyyttä eikä ulottaa tarkastusta seikkoihin, joiden selvittäminen edellyttää teknisiä tai muita tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä. Niin kuin laista ja sen esitöistä (HE 120/1994 vp, s. 56) ilmenee, myyjän antamat tiedot voivat poistaa tai rajoittaa ostajan tarkastusvelvollisuutta.
Ostajan ennakkotarkastusvelvollisuus on suoritettava tavanomaisella huolellisuudella, mikä ei edellytä ostajalta erityisiä teknisiä toimenpiteitä tai mittauksia tai muitakaan tavanomaisesta poikkeavia järjestelyjä (ks. HE 120/1994 vp, s. 56). Ostajan tarkastusvelvollisuuden laajuutta arvioitaessa voidaan kiinnittää huomiota:
- rakennuksen ikään,
- erilaisten tilojen saavutettavuuteen,
- siihen, voidaanko tarkastus tehdä ilman teknisiä tai tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä,
- myyjän yksilöityihin ilmoituksiin kohteen laadullisista ominaisuuksista ja
- siihen, onko ostajalla rakennusalan tietämystä.
Kunnianvastainen ja arvoton tai törkeän huolimaton menettely
Korkein oikeus on ennakkoratkaisussaan 2007:91 arvioinut asuntokauppalain 6 luvun 14 §:n 3 momentin nojalla, millainen myyjän menettely voi olla sillä tavoin kunnianvastaista ja arvotonta tai törkeän huolimatonta, että se oikeuttaa kauppaan perustuvien vaatimusten esittämisen vielä 6 luvun 14 §:n 2 momentissa säädetyn kahden vuoden määräajan jälkeen. Säännös vastaa nyt sovellettavaa maakaaren 2 luvun 25 §:n 3 momenttia. Siten korkeimman oikeuden ennakkoratkaisussa esitetyt näkökohdat asuntokauppalain 6 luvun 14 §:n 3 momentin tulkinnasta ovat merkityksellisiä myös tässä tapauksessa ottaen kuitenkin huomioon, että kiinteistönkaupan yhteydessä ostajalla on vaatimusten esittämiseen yli kaksi kertaa pidempi aika kuin asuntokauppalain piirissä olevien kauppojen yhteydessä. Tällä on oma merkityksensä harkittaessa sitä, millaisen myyjän menettelyn katsotaan olevan niin moitittavaa, että vaatimusten esittäminen vielä viiden vuoden määräajan jälkeen on perusteltua.
Korkeimman oikeuden ennakkoratkaisussa 2007:91 todetulla tavalla ostajalle kauppalaeissa asetettu velvollisuus ilmoittaa kaupan kohteen virheellisyydestä säädetyssä ajassa perustuu tarpeeseen saada kaupan osapuolten välit selvitetyiksi joutuisasti. Maakaaren 2 luvun 25 §:n 2 momentin perusteluissa onkin todettu, että sanottu kiinteä viiden vuoden määräaika on tarkoitettu turvaamaan kiinteistön myyjää, joka useimmissa tapauksissa on yksityinen henkilö, yllättäviltä usean vuoden kuluttua esitettäviltä vaatimuksilta. Lainsäätäjä on katsonut kohtuulliseksi, että vastuu jossain vaiheessa lopullisesti siirtyy ostajalle (HE 120/1994 vp, s. 58; samalla tavalla asuntokauppalain 6 luvun 14 §:n 3 momentin esitöissä HE 14/1994 vp, s. 135).
Korkeimman oikeuden lausumalla tavalla kauppalakien säännökset, jotka oikeuttavat ostajan poikkeamaan muutoin noudatettavasta reklamaatioajasta, puolestaan pohjautuvat siihen näkökohtaan, että kaupan solmimisen yhteydessä selvästi moitittavasti toiminutta myyjää ei välttämättä ole perusteltua suojata virhevastuulta pelkästään ajan kulumisen perusteella (KKO 2007:91). Asuntokauppalain 6 luvun 14 §:n 3 momentin poikkeussäännöksen perusteluissa (HE 14/1994 vp s. 135) on esimerkkeinä tilanteista, joissa virheeseen voidaan myyjän kunnianvastaisen ja arvottoman menettelyn perusteella vedota kahden vuoden määräajan estämättä, mainittu se, että myyjä on salannut ostajalta tai pyrkinyt peittämään tiedossaan olleita olennaisia virheitä taikka sen, että asunnossa tehdyt muutostyöt ovat olleet luvattomia. Myös kauppalain 33 §:n perusteluissa (HE 93/1986 vp, s. 85) ja maakaaren 2 luvun 25 §:n 3 momentin perusteluissa (HE 120/1994 vp, s. 58-59) on mainittu saman tyyppiset tilanteet esimerkkeinä vastaavan kaltaisen säännöksen soveltamistilanteista. Maakaaren esitöissä (HE 120/1994 vp, s. 59) todetaan, että "ostaja voi vedota viiden vuoden jälkeenkin kiinteistössä olevaan laatuvirheeseen, jos myyjä on menetellyt moitittavasti esimerkiksi salaamalla tiedossaan olevan vian".
Korkeimman oikeuden mukaan jotta myyjän menettelyä voidaan pitää säännöksessä tarkoitetulla tavalla kunnianvastaisena ja arvottomana, menettelyn tulee poiketa selvästi siitä, mitä voidaan pitää kyseisessä sopimuksentekotilanteessa yleisesti hyväksyttynä. Näin ollen esimerkiksi kaupan kohteen ominaisuuksien tavanomainen kaupallinen kehuminen ei yleensä vielä sellaisenaan voi täyttää säännöksen soveltamisedellytyksiä, jolleivat annetut tiedot ole virheellisiä tai ainakaan anna olennaisesti virheellistä kuvaa kaupan kannalta merkityksellisistä seikoista. Yksittäistapauksittain arvioitavaksi jääkin, voidaanko myyjän menettelyyn kohdistettavaa moitearvostelua pitää niin painavana, että se riittää syrjäyttämään reklamaatiosääntelyn taustalla olevan tarpeen saada ostajan ja myyjän välit joutuisasti selvitetyiksi (KKO 2007:91).
Sääntelyllä on pyritty siihen, ettei myyjä voisi vapautua pelkästään ajan kulumisen perusteella virhevastuustaan, jos hänen menettelyään kaupanteon yhteydessä voidaan pitää selvästi epälojaalina tai sopimattomana. Säännöstä voidaan sen tarkoitus huomioon ottaen soveltaa paitsi säännöksen perusteluissa erikseen todetuissa tilanteissa, myös muissa, moitittavuudeltaan vastaavissa tilanteissa, joissa myyjä esimerkiksi on selvästi sopimattomasti johtanut ostajaa harhaan kaupan kannalta olennaisten seikkojen suhteen (KKO 2007:91).
MK 2 luvun 25 §:n 3 momentin ja myös varallisuusoikeudellista oikeustoimista annetun lain (OikTL) 33 §:n mukainen yksi tyyppitapaus on tilanne, jossa myyjä on ollut tietoinen jostakin sopimuksen päättämisen kannalta merkityksellisestä (olennaisesta) seikasta ja myös siitä, ettei ostajalla ole ollut tietoa tästä seikasta tai että ostajalla on ollut virheellinen tai puutteellinen käsitys tästä seikasta. Myyjän kunnianvastainen ja arvoton menettely ilmentyy näissä tilanteissa siinä, että hän käyttää sopimuksen yhteydessä hyväkseen tätä ostajan tietämättömyyttä tai erehdystä. Myyjällä on näissä tilanteissa ostajaan nähden tiedollinen ylivalta joistakin sopimuksen päättämiseen olennaisesti vaikuttavista seikoista. Näissä tapauksissa myyjä laiminlyö myös hänelle säädetyn tiedonantovelvollisuuden, joka voidaan perustaa MK 2 luvun 25 §:n 3 momentin soveltamistapauksissa MK 2 luvun 17 §:ään ja osaltaan myös sopimusoikeudessa voimassa olevaan yleiseen lojaliteettiperiaatteeseen, jonka nojalla sopimusosapuoli on velvollinen omassa toiminnassaan ottamaan kohtuullisessa määrin huomioon vastapuolen sopimukseen perustuvat odotukset ja siten antamaan tälle tiedon sellaisista tiedossaan olevista olennaisista seikoista, joilla on merkitystä sopimuksen päättämisen kannalta ja joiden olemassaolo/puuttuminen ei ole ilmeinen vastapuolelle. Ks. Hemmo, Sopimusoikeuden oppikirja (Helsinki 2010), s. 216 ja Wilhelmsson, Om tro och heder i finsk avtalsrätt. Avtalslagen § 33 i rättstillämpningen. Teoksessa Oikeustiede - Jurisprudentia 1978 (Helsinki 1978), s. 64-68.
Näytön arviointi ja johtopäätökset B:n, D:n ja E:n menettelystä kaupan yhteydessä
Asiassa on riidatonta, että B, D ja E ovat olleet tietoisia keittiön kaapin vinoudesta, vinosta peitelistasta ja korokkeista keittiökaapiston alla ja että näistä seikoista ei ole ilmoitettu A:lle. Edelleen on riidatonta, että kaupanteon yhteydessä A:lle on ilmoitettu, että rakennuksen perustukset on "paalutettu" ja että viemäristö on "uusittu". Rakennus sijaitsee lähellä suoperäistä maastoa.
Rakennusta ei ole "paalutettu", vaan pohjalaatta on perustettu sokkelin, betonipilarien ja -anturan päälle. Rakennus- ja kiinteistöalalla toimineet todistajat EK ja RS ovat yhdensuuntaisesti kertoneet, ettei kyseisenä ajankohtana ole Lapualla paalutettu omakotitalokiinteistöjä. Sen sijaan rakennukset on perustettu nyt kyseessä olevalla alueella siten, että pohjalaatta on perustettu sokkelin, betonipilarien ja -anturan päälle. Betonipilarit ovat ulottuneet todistajien SR ja AK kertomalla tavalla kantavaan savikerrokseen saakka. Todistajien TE ja SR mukaan myös tämänkaltaisesta rakennuksen perustamistavasta puhutaan maallikoiden toimesta "paaluperustuksena".
A:lla ei ole esitetyn näytön perusteella ollut kauppaa tehtäessä tietoa omakotitalokiinteistöjen paalutuksen yleisyydestä Lapualla. A:lla ei ole ollut vastoin B:n, D:n ja E:n selvää, yleisen kielenkäytön mukaista ilmoitusta velvollisuutta ryhtyä tätä kysymystä selvittämään yksin rakennuksen rakentamisajankohdan johdosta tai siksi, että maallikot saattavat tarkoittaa paalutuksella myös pilarianturaperustusta. Vastuu annettujen tietojen oikeellisuudesta ja selkeydestä on ollut B:llä, D:llä ja E:llä, joista B on kertonut olleensa tietoinen rakennuksen pilariperustuksista jo ennen kauppaa. B ei ole osannut sanoa, kenen toimesta TE:n laatimaan RK Oy:n 19.1.2004 päivättyyn raporttiin oli merkitty alapohjarakenteiden osalta tiedoksi: "kantava paalutettu pohjalaatta". Joka tapauksessa A on B:ltä, E:ltä ja D:ltä ja RK Oy:ltä saamiensa tietojen perusteella voinut lähteä siitä, että rakennuksen perustukset on paalutettu. Tällä näkökohdalla voidaan olettaa olleen erityinen merkitys A:lle ottaen huomioon rakennuksen sijainti lähellä suoperäistä maastoa.
Asiassa on riidatonta, että viemäristö on rikkoutunut ja että se on korjattu ja kannakoitu rakennuksen rakenteisiin B:n, D:n ja E:n toimesta. Hovioikeuden pääkäsittelyssä on katsottu korjaustyöstä olemassa oleva videotallenne, josta on kaupan yhteydessä ilmoitettu A:lle. Viemäristön rikkoutumisen mahdolliset syyt eivät selviä yksin videotallennetta katsomalla. B on pitänyt mahdollisena, että hän on kuullut viemärin rikkoutumisen syystä eli alapohjan täytön vajoamisesta korjaustyötä suorittaneilta miehiltä. Viemäriä ei ollut kannakoitu ennen korjaustöitä. B:n mukaan viemäri oli korjattu kuntoon.
B, D ja E ovat ilmoittaneet A:lle viemärin uusimisesta ja A:n saatavilla on ollut kaupanteon yhteydessä vaurioita koskeva videotallenne. Kun otetaan huomioon rakennuksen ikä, on yksi varteenotettava syy viemäristön uusimiseen ollut sen rikkoutuminen. Tämä on myös A:n tullut ottaa huomioon. B:n, D:n ja E:n ei ole näytetty salanneen viemärin rikkoutumista tai sen syytä, joka on jäänyt tarkemmin selvittämättä. Todistaja PU on katsonut, että viemärin rikkoutuminen on johtunut alapohjan maatäytön kuivumisesta ja kutistumisesta. Todistaja AT on sen sijaan arvioinut, että rakennuksen painuminen on rikkonut myös viemärin.
Kun otetaan huomioon se riidaton seikka, ettei rakennuksen rakenteissa (tiilimuuratut seinät, sokkelit) tai kalusteissa ole havaittu halkeamia, on ilmeistä, etteivät B, D ja E ole ymmärtäneet eikä heidän myöskään olisi pitänyt epäillä, että keittiön kaapin vinous, vino peitelista ja korokepalat saattaisivat viitata vähäistä suurempiin rakennuksen korkeusasemien poikkeamiin ja nyt riidattomasti todettuun eri rakenteiden vinouteen.
B on kertonut, ettei hän ollut huomannut olohuoneen lattian kaltevuutta tai jos olikin, hän ei ollut pitänyt tätä minään virheenä. Olohuoneen nurkassa oli ollut B:n televisio. Todistaja TK on kertonut viettäneensä paljon aikaa B:n, D:n ja E:n luona ja ettei hän ollut huomannut olohuoneen lattian kaltevuutta tai tullut siitä tietoiseksi. TK:n mukaan B oli ollut paniikissa sen jälkeen, kun todistaja SK oli soittanut hänelle ja kertonut A:n havaitsemasta olohuoneen lattian kaltevuudesta. Todistaja ES:n näkemyksen mukaan B:n, D:n ja E:n oli täytynyt olla tietoisia olohuoneen lattian kaltevuudesta.
TK:n kertomus tukee B:n kertomusta. Se, että A on huomannut olohuoneen lattian kaltevuuden pian taloon muutettuaan, tukee sitä, että myös B:n olisi täytynyt olla tietoinen olohuoneen lattian kaltevuudesta, kuten myös ES on arvioinut. Toisaalta B, joka on syntynyt vuonna 1939, ei välttämättä ole kiinnittänyt lattian kaltevuuteen samalla tavalla huomiota kuin A, jonka mukaan lattian kaltevuus oli tullut esille, kun hänen tyttärensä pallo oli vierinyt olohuoneen lattialla. Huoneen sisustuksesta ei ole myöskään esitetty tarkempaa selvitystä. Lattian kaltevuus on B:lle näyttäytynyt korkeintaan vähäisenä epäkohtana, kuten hän on itse hovioikeudessa aluksi vapaassa kerronnassaan tullut sanoneeksi. Tätä johtopäätöstä tukee se, että myös todistajina kuulusteltujen kiinteistönvälitysyhtiön edustajien SK:n ja EK:n mukaan olohuoneen lattian kaltevuus oli pian kaupan teon jälkeen näyttäytynyt lähinnä esteettisenä epäkohtana. SK:n ja EK:n mukaan heidän tiedossaan ei ollut ollut tuolloin ovien aukeaminen itsestään. Ovien avautumisen osalta A oli itsekin ajatellut, että syy ovien avautumiseen olisi ollut ovien karmeissa. Korkeusasemapoikkeamien tarkempi laatu on selvitetty vasta tarkemmissa mittauksissa. Siten B:n, D:n ja E:n ei olisi pitänyt ymmärtää epäillä, että olohuoneen lattian kaltevuus voisi edes yhdessä keittiön kaapin vinouden, vinon peitelistan ja kaapiston alla olevien korokepalojen kanssa viitata vähäistä suurempiin rakennuksen korkeusasemien poikkeamiin ja rakennuksen lattian, katon, ikkunoiden, ikkunanpielen tiilimuurauksen ja päätyseinien vinouteen.
Todistaja JT on käräjäoikeuden tuomiosta ilmenevällä tavalla pitänyt mahdollisena, että rakennus on painunut toisesta päädystään, vaikka rakennuksen rakenteissa (tiilimuuratut seinät, sokkelit) tai kalusteissa ei ole havaittu halkeamia. Samalla tavalla korkeusasemapoikkeamien syitä on arvioinut todistaja JY, jonka mukaan alapohjan kantavan laatan on tällöin oltava paksumpi kuin viisi senttimetriä. JY:n mukaan seinärakenteiden kestämiseen vaikuttaa myös paalujen jänneväli. Näitä kysymyksiä ei ole tarkemmin selvitetty. Tätä JT:n ja JY:n näkemystä vastaan puhuu kuitenkin se, että alapohjan rakenteista käytettävissä olevien tietojen mukaan sekä maanvarainen laatta että pintabetonilaatta ovat molemmat viisi senttimetriä paksuja. Kun kuitenkin otetaan huomioon, että tiilien muurausvaiheessa sokkelin korkeusasemassa ollutta poikkeamaa on riidattomasti korjattu laastilla muutaman metrin matkalla ja ettei rakennuksen sokkelissa tai seinärakenteissa ole havaittavissa painumiseen viittaavia halkeamia, on todennäköistä, että kyse on alkuperäisestä rakennusvirheestä, kuten todistajat SR, RS ja EK ovat arvioineet. Tätä johtopäätöstä ja painumista vastaan puhuu myös se, että PU:n mukaan alapohjassa oli ollut kunnollinen, jäykistetty palkisto, ja se, että alapohjassa on ollut betonipilareita 17 kappaletta, kuten AK on kertonut, mitkä seikat yhdessä mahdollistavat rakennuksen painon tasaisen jakautumisen. RS:n mukaan hän oli suunnittelut ja laskenut rakennuksen kuorman jakautuvan tällä tavalla käytettäessä kyseistä perustustapaa. Joka tapauksessa asia jää epäselväksi, eikä B:n, D:n ja E:n ole näytetty olleen tietoisia siitä, että rakennuksen lattia, katto, ikkunat, ikkunanpielen tiilimuuraus ja päätyseinät ovat vinossa ja että rakennuksessa on laajalla alalla korkeusasemapoikkeamia.
Näillä perusteilla hovioikeus hyväksyy käräjäoikeuden johtopäätöksen siitä, etteivät B, D ja E ole toimineet vilpillisesti tai muutoin selvästi poikenneet siitä, mitä heidän asemassaan olevilta myyjiltä voidaan tyypillisesti edellyttää tämän kaltaisissa kiinteistönkaupoissa. Näin ollen näyttämättä on jäänyt, että B, D ja E olisivat toimineet kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai muutoin törkeän huolimattomasti siten, että A:lla olisi oikeus esittää kauppaan perustuvia vaatimuksia B:tä, D:tä ja E:tä kohtaan lähes kuusi vuotta kiinteistön hallinnan luovutuksen jälkeen. Tätä arviointia ei muuta se, että B, D ja E ovat sinänsä virheellisesti ilmoittaneet, että rakennus olisi paalutettu.
Hovioikeus hyväksyy käräjäoikeuden tuomion perustelut ja johtopäätöksen (s. 21) siltä osin kuin käräjäoikeus on katsonut A:n sinänsä reklamoineen koko rakennusta koskevista korkeusasemapoikkeamista kohtuullisen ajan kuluessa siitä, kun nämä rakennuksen virheet olivat hänelle kyseisessä laajuudessa vuonna 2010 selvinneet. A:lla ei ole ollut erityistä aihetta epäillä näin laajamittaisia rakennuksen korkeusasemapoikkeamia eikä rakenteiden vinoumia hänen tiedossaan olleiden ovien avautumisten tai olohuoneen lattian vinouden perusteella.
Oikeudenkäyntikulut hovioikeudesta
Koska A:n valitus hylätään, on hän velvollinen korvaamaan B:n, D:n ja E:n oikeudenkäyntikulut hovioikeudesta. A on riitauttanut B:n, D:n ja E:n oikeudenkäyntikuluvaatimuksen määrältään vain siltä osin kuin kyse on vastauksen laatimiseen 13.6.2012 käytetystä ajasta ja pääkäsittelystä. Molempien asianajaja M:n laskuun sisältyvien erien osalta A on katsonut, että kyseisten päivien osalta tulee vähentää avustajanpalkkiosta kolmea laskutettua tuntia vastaava määrä.
Riittävä palkkio vastauksen laatimisesta on A:n myöntämä määrä. Sen sijaan pääkäsittelystä laskutettu palkkio vastaa pääkäsittelyn seitsemän tunnin kestoa, matka-aikaa sekä laskussa ilmoitettua lyhyttä neuvottelua. Tältä osin A velvoitetaan korvaamaan B:n, D:n ja E:n oikeudenkäyntikulut laskun mukaisesti. A on siten velvollinen korvaamaan B:n, D:n ja E:n oikeudenkäyntikulut yhteensä 18.109,37 eurolla.
Tuomiolauselma
Valitus hylätään. Käräjäoikeuden tuomiota ei muuteta.
A velvoitetaan korvaamaan B:n sekä C:n jakamattoman kuolinpesän osakkaiden B:n, D:n ja E:n oikeudenkäyntikulut hovioikeudesta 18.109,37 eurolla, mille määrälle on maksettava korkolain 4 §:n 1 momentin mukaista viivästyskorkoa siitä lukien, kun kuukausi on kulunut hovioikeuden tuomion antamispäivästä.
Asian ovat hovioikeudessa ratkaisseet: Hovioikeudenlaamanni R. L. sekä hovioikeudenneuvokset H. K. ja P. K.
Ratkaisu on yksimielinen.