Reklamaatio ja reklamaatioajan alkaminen?
Ostajan pitää reklamoida virheestä 4-6kk sisällä virheen havaitsemisesta tai kun olisi pitänyt havaita se. Alla olevassa tapauksessa kaupat oli tehty ja hallinta saatu 2011 ja reklamointi oli tehty hieman ennen 5 vuoden määräajan päättymistä 2016. Virhe oli havaittu keväällä 2015 kun ostaja avasi lattiaan luukun, josta pääsi tarkastelemaan ryömintätilaa. Rakennusmestari kävi tarkastelemassa vaurioita kesällä 2015. Reklamointi oli tehty noin vuosi virheen havaitsemisesta eli liian myöhään käräjäoikeuden mukaan. Hovioikeus ei myöntänyt asiassa jatkokäsittelylupaa.
Ostaja ei voinut esittää näyttöä, että myyjä olisi menetellyt kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai törkeän huolimattomasti, jolloin reklamointi olisi voitu tehdä "myöhässäkin". Myyjä väitti, että ostajan olisi pitänyt kaupan teon yhteydessä kuntotarkastajan maininnan johdosta tutkimaan alapohja lumien sulamisen jälkeen, koska runsaan lumen vuoksi tarkastusta ei ole voitu tehdä. Käräjäoikeus kuitenkin katsoi, että jälkitarkastusvelvollisuuden tai erityisen tarkastusvelvollisuuden täyttäminen ei edellytä rakenteiden avaamista. Asiassa annettiin välituomio.
Käräjäoikeuden perusteluita:
Maakaaren 2 luvun 25 §:n 1 momentin mukaan kiinteistön ostaja ei saa vedota virheeseen, ellei hän ilmoita virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistaan myyjälle kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän havaitsi virheen tai kun hänen olisi pitänyt se havaita. 2 momentista ilmenee, että ilmoitus laatuvirheestä on joka tapauksessa tehtävä viimeistään viiden vuoden kuluessa siitä, kun kiinteistön hallinta on luovutettu.
Edellä mainitut lainkohdat osoittavat ostajalle kuuluvan jälkitarkastusvelvollisuuden ja sille käytettävissä olevan ajan.
Reklamoinnin tavoitteena on, että virhetilanteet selvitetään nopeasti (HE 120/1994 s. 58). Oikeuskäytännössä on korostettu, että reklamaatiovelvollisuuden oikea täyttäminen on tärkeää myyjän oikeussuojan kannalta. Myyjälle tulee varata tilaisuus perehtyä väitettyihin virheisiin, jotta hän voi osallistua asian selvittelyyn ja ottaa kantaa ostajan vaatimuksiin, mahdollisesti korjata virheen tai tehdä sovintotarjouksen (KKO 2008:8, kohta 6).
Hallituksen esityksen mukaan reklamaatiovelvollisuutta arvioitaessa lähtökohtana on, että ostajan tulee toimia aktiivisesti ja huolellisesti. Kohtuulliseen reklamaatioaikaan sisältyy se, että ostaja ehtii tutkia havaitsemaansa seikkaa ja tarvittaessa neuvotella asiantuntijan kanssa siitä, oikeuttaako puute vaatimuksiin (HE s. 58). Toisaalta ajan kuluminen vaikeuttaa virheiden ja vastuukysymysten selvittelyä ja todistelua ja voi perustaa myyjälle oikeutetun luottamuksen siihen, että kaupan kohteessa ei ole virhettä tai että mahdolliset virheet ovat ostajalle merkityksettömiä (KKO 2008:8, kohta 5).
Reklamaatioaika alkaa maakaaren 2 luvun 25 §:n 1 momentin mukaan myös vaatimusten ilmoittamisen osalta siitä, kun ostaja on havainnut virheen tai hänen olisi pitänyt se havaita. Reklamaatioajan pituus on kuitenkin säännöksessä kirjoitettu joustavaksi. Tapauskohtaiset olosuhteet, kuten havaittujen virheiden laatu ja laajuus sekä myyjän mahdollinen tietoisuus virheestä, vaikuttavat sen arvioimiseen, kuinka nopeasti havaittu virhe ja sen taloudellinen merkitys on kohtuudella selvitettävä ja ilmoitettava myyjälle (KKO 2008:8, kohta 5).
Edellä mainituilla perusteilla käräjäoikeus toteaa, että vastaajien ei ole näytetty toimineen kiinteistökaupan yhteydessä kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai törkeän huolimattomasti. Näin ollen kohtuullista reklamaatioaikaa on arvioitava maakaaren 2 luvun 25 §:n 1 momentista ilmenevän pääsäännön mukaan. Vastaajille on kuntotarkastusraportin tietojen perusteella syntynyt jälkitarkastusvelvollisuus alapohjan osalta. Jälkitarkastusvelvollisuuden täyttäminen ei edellytä rakenteiden purkamista tai tässä tapauksessa tarkastusaukon tekemistä. Näin ollen J. Nixxxs on täyttänyt kantajille kuuluneen jälkitarkastusvelvollisuuden tarkastamalla alapohjan asunto-osan tarkastusluukun kautta. Reklamaatioaika ei siis ole alkanut kulumaan vielä kesällä 2011. Sen sijaan Nixxxs on havainnut laajat lahovauriot 2 - 3 kuukautta ennen Paxxxn kesällä 2015 tapahtunutta käyntiä kiinteistöllä. Reklamaatioaika on siten alkanut keväällä 2015. Reklamaatio on tehty noin vuoden kuluttua, kun kohtuullisena reklamaatioaikana on pidetty 4 - 6 kuukautta eli reklamaatio on tehty liian myöhään.
Oikeuskäytännössä kohtuullisena reklamaatioaikana on pidetty 4 - 6 kuukautta.
Maakaaren 2 kuvun 25 §:n 3 momentin nojalla myyjä ei vapaudu vastuusta, jos hän on menetellyt kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai törkeän huolimattomasti. Tällaisena menettelynä on pidetty esimerkiksi sitä, että myyjän on salannut kiinteistössä olevia olennaisia puutteita.
Edellä mainituilla perusteilla käräjäoikeus toteaa, että vastaajien ei ole näytetty toimineen kiinteistökaupan yhteydessä kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai törkeän huolimattomasti. Näin ollen kohtuullista reklamaatioaikaa on arvioitava maakaaren 2 luvun 25 §:n 1 momentista ilmenevän pääsäännön mukaan. Vastaajille on kuntotarkastusraportin tietojen perusteella syntynyt jälkitarkastusvelvollisuus alapohjan osalta. Jälkitarkastusvelvollisuuden täyttäminen ei edellytä rakenteiden purkamista tai tässä tapauksessa tarkastusaukon tekemistä. Näin ollen J. Nixxxs on täyttänyt kantajille kuuluneen jälkitarkastusvelvollisuuden tarkastamalla alapohjan asunto-osan tarkastusluukun kautta. Reklamaatioaika ei siis ole alkanut kulumaan vielä kesällä 2011. Sen sijaan Nixxxs on havainnut laajat lahovauriot 2 - 3 kuukautta ennen Paxxxn kesällä 2015 tapahtunutta käyntiä kiinteistöllä. Reklamaatioaika on siten alkanut keväällä 2015. Reklamaatio on tehty noin vuoden kuluttua, kun kohtuullisena reklamaatioaikana on pidetty 4 - 6 kuukautta eli reklamaatio on tehty liian myöhään.
Pattten mukaan kellarin huono tuuletus on helposti havaittavissa kosteuden tiivistyessä seiniin vedeksi. Käräjäoikeus toteaa, että kantajien olisi ainakin pitänyt tulla tietoisiksi kellarin huonosta tuuletuksesta melko pian kiinteistön hallinnan siirtymisestä 1.6.2011 lukien. Myös ratkaisussa Turun HO 10.5.1996 S 95/1185 on katsottu, että ilmanvaihdon puuttuminen on sellainen virhe, joka tulee havaita kiinteistön hallinnan saamisen jälkeen. Joka tapauksessa havaittuaan lahoa luokkahuoneiden alapohjassa kantajille on syntynyt erityinen tarkastusvelvollisuus myös asunto-osan alapohjan osalta. Reklamaatio on tehty liian myöhään.
Vaasan hovioikeus Päätös
Antamispäivä 19.1.2018
Nro 34
Diaarinumero S 17/908
Ratkaisu, josta on valitettu
Etelä-Pohjanmaan käräjäoikeuden välituomio 11.9.2017 nro 10079 (liitteenä)
Asia Kiinteistön virhe tai muu sopimusrikkomus
Valittajat S. Nixxxs J. Nixxxs
Vastapuolet
V. Raxxxsen kuolinpesän osakkaat:
R. H. Raxxxnen
S. J. Raxxxnen
M. P. Raxxxnen
S. K. Ahxxx
Oikeudenkäynti hovioikeudessa
Valitus
S. ja J. Nixxxs ovat vaatineet, että käräjäoikeuden välituomio kumotaan ja asian käsittelyä jatketaan käräjäoikeudessa ja että S. ja J. Nixxxs vapautetaan tuomitusta oikeudenkäyntikulujen korvausvelvollisuudesta ja että R. H. Raxxxnen, S. J. Raxxxnen, M. P. Raxxxnen ja S. K. Ahxxx velvoitetaan korvaamaan heidän oikeudenkäyntikulunsa käräjä- ja hovioikeudesta täysimääräisesti.
Vastaus
Vastausta ei ole pyydetty.
Jatkokäsittelyluparatkaisu
Perustelut
Valittaja tarvitsee tässä asiassa jatkokäsittelyluvan.
Hovioikeus on tutkinut jatkokäsittelyluvan myöntämisen edellytykset. Käräjäoikeuden ratkaisun ja valituksen sekä muun oikeudenkäyntiaineiston perusteella asiassa ei ole ilmennyt aihetta epäillä käräjäoikeuden ratkaisun lopputuloksen oikeellisuutta. Asiassa ei ole myöskään valituksessa esitettyjen seikkojen perusteella ilmennyt perusteltua aihetta epäillä käräjäoikeudessa suoritetun näytön arvioinnin oikeellisuutta. Jatkokäsittelylupaa ei ole tärkeä myöntää myöskään lain soveltamisen kannalta muissa samanlaisissa asioissa eikä luvan myöntämiseen ole muuta painavaa syytä.
Päätöslauselma
Jatkokäsittelylupaa ei myönnetä. Käräjäoikeuden ratkaisu jää pysyväksi.
Lainkohdat:
Oikeudenkäymiskaari 25 a luku 5 §
Oikeudenkäymiskaari 25 a luku 11 §
Muutoksenhaku
Muutosta tähän ratkaisuun saadaan hakea korkeimmalta oikeudelta valittamalla vain, jos korkein oikeus niillä erityisillä perusteilla, jotka ilmenevät oheisesta valitusosoituksesta, myöntää valitusluvan.
Valitusosoituksessa tarkoitettu määräaika valitusluvan pyytämiseen ja valituksen tekemiseen päättyy 20.3.2018.
ETELÄ-POHJANMAAN KÄRÄJÄOIKEUS
1. lainkäyttöosasto
VÄLITUOMIO 17110079
11.9.2017 L 1619082
Kantaja
Nixxxs, S.
Nixxxs, J.
Vastaaja
Raxxxnen, R. H. V. Raxxxsen kuolinpesän osakkaana.
Raxxxnen, S. J. V. Raxxxsen kuolinpesän osakkaana.
Raxxxnen, M. P. V. Raxxxsen kuolinpesän osakkaana.
Ahxxx, ent. Raxxxnen, S. K. V. Raxxxsen kuolinpesän osakkaana.
Kiinteistön virhe tm. sopimusrikkomus 29.9.2016
S. Haxxxlo (nyk. Nixxxs) ja J. Nixxxs ovat ostaneet V. Raxxxsen jakamattoman kuolinpesän osakkailta R. Raxxxselta, S. Raxxxselta, M. Raxxxselta ja S. Raxxxselta (nyk. Ahxxx) 29.4.2011 päivätyllä kauppakirjalla Kauhavan Axxxssä sijaitsevan Pxxxxs-nimisen tilan RN:o 1x:3x (kiinteistötunnus 233-401-1x-3x).
Tilalla on 1965 valmistunut asuinrakennus ja siihen kiinteästi liittyvät vuonna 1950 valmistuneet luokkahuoneet. Lisäksi tilalla on vuonna 1973 valmistunut teollisuus- ja varastorakennus.
Kiinteistön hallinta on siirtynyt ostajille 1.6.2011.
Asiassa on riidatonta, että luokkahuoneiden alapuolisessa rossipohjassa on lahovaurioita ja asunto-osan alapohjassa on mikrobivaurioita. Edelleen riidatonta on, että J. Nixxxs on tehnyt puhelimitse reklamaation mainituista seikoista soittamalla R. Raxxxselle 29.4.2016. Kirjallinen reklamaatio on tehty 22.5.2016. Reklamaatiot ovat koskeneet sekä asunto-osaa että luokkahuoneita. Lisäksi on riidatonta, että reklamaatiot ovat sisällöltään olleet asianmukaiset.
Kantajat ovat nostamassaan kanteessa vaatineet edellä mainittujen virheiden vuoksi kaupan purkamista tai vaihtoehtoisesti kauppahinnan alennusta ja vahingonkorvausta. Kantajien mukaan rakennuksen vauriot johtuvat luokkahuoneiden osalta rossipohjan puutteellisesta tuuletuksesta ja asunto-osan osalta kellarin puutteellisesta tuuletuksesta. Vastaajat ovat kiistäneet kanteen. Vastaajien mukaan mainitut virheet ovat syntyneet vasta kaupanteon jälkeen kantajien omien toimien vuoksi. Lisäksi kantajat ovat laiminlyöneet reklamoida virheistä kohtuullisessa ajassa.
VÄLITUOMIO
Vastaajien väite
Vastaajat ovat pyytäneet, että kysymys reklamaation oikea-aikaisuudesta ratkaistaan välituomiolla. Kantajat eivät ole vastustaneet välituomion antamista. Koska reklamaation oikea-aikaisuus on välttämätön edellytys kantajien päävaatimusten menestymiselle, käräjäoikeus on oikeudenkäymiskaaren 24 luvun 6 §:n 2 momentin nojalla päättänyt ratkaista välituomiolla kysymyksen reklamaation oikea-aikaisuudesta.
Kaupan tekoa varten laaditussa kuntotarkastusraportissa kehotetaan ostajia tutkimaan alapohja lumien sulamisen jälkeen, koska runsaan lumen vuoksi tarkastusta ei ole voitu tehdä. Mikäli kantajien väittämät virheet olisivat olleet olemassa jo kaupantekohetkellä kantajien olisi pitänyt havaita ne jo keväällä tai kesällä 2011 tekemässään tarkastuksessa. Kantajilla on ollut esteetön mahdollisuus tutkia talon alapohja perusteellisesti ja tehdä reklamaatio. Joka tapauksessa J. Nixxxs on keväällä 2015 tehnyt aukon luokkahuoneen lattiaan ja havainnut silloin alapohjan lahovauriot. Kaikki rakennuksen vauriot seurausta alapohjan huonosta tuuletuksesta. Näin ollen reklamaatiota ei ole tehty kohtuullisessa ajassa.
Vastaajat ovat kiistäneet kantajien väitteen siitä, että he olisivat menetelleet kaupanteon yhteydessä kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai törkeän huolimattomasti.
Kantajien vastaus
Luokkahuoneet:
Kantajien mukaan reklamaatioaikaa koskevaa säännöstä ei sovelleta, koska vastapuoli on menetellyt kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai törkeän huolimattomasti. Kaupantekohetkellä rossipohjan tuuletuksen on ilmoitettu toimivan ja ilmoitettu, että rossipohjan ilmanvaihtoluukut on suljettu talveksi ja avattu keväällä. Lisäksi on ilmoitettu, että rossipohja on aina vuosittain tarkastettu ja virheettömäksi todettu. S. Raxxxnen on 1.6.2016 J. Nixxxksen kanssa käydyssä puhelinkeskustelussa todennut, että kesäaikaan päivien ollessa kuumimmillaan, on luokkahuoneissa tuntunut homeen hajua.
Asuinosa:
Joulukuun alussa 2015 kyseessä oleviin asuintiloihin tuli vuokralaiset. He alkoivat oirehtia tammikuussa 2016 ja helmikuun lopulla he ottivat yhteyttä J. Nixxxkseen epäilemiensä sisäilmaongelmien johdosta.
Tämän seurauksena oli pyydetty Thermopolis Oy:ltä rakennusmateriaalitutkimuksia ja E.Pattt Oy:ltä vauriokartoitus, korjaussuunnitelma ja kustannusarvio.
Asuinosan reklamaatio on tehty oikea-aikaisesti, kohtuullisen ajan kuluessa siitä, kun virhe on havaittu tai virhe olisi pitänyt havaita. Asuinosan vauriot lattiaeristeissä ja lattiarakenteissa eivät ole olleet nähtävillä, kun J. Nixxxs on kesällä 2011 tarkastanut rossipohjan.
Todistelu
Kirjalliset todisteet
Reklamaatio on tehty puhelimitse noin viikko virheen havaitsemisesta ja kirjallisesti noin kaksi kuukautta virheen havaitsemisesta.
Kantajat:
1. Kiinteistön kauppakirja 29.4.2011
2. Kuntokartoitus 18.3.2011
3. Vauriokartoitus, korjaussuunnitelma ja kustannusarvio 8.7.2016.
4. Thermopolis Oy:n rakennusmateriaalitutkimukset 23.3.2016, teema: mikrobikasvu materiaalissa
Vastaajat:
1. Kuntotarkastus 18.3.2011
2. Kauppakirja 29.4.2011
Henkilötodistelu
Kantajat:
1. Kantaja J. Nixxxs
2. Rakennusmestari E. Pattt
Vastaajat:
Ei henkilötodistelua.
Käräjäoikeuden ratkaisu
Perustelut
Kysymyksenasettelu
Asiassa on riidatonta, että kantajat ovat saaneet kiinteistön hallinnan 1.6.2011 ja että reklamaatio on tehty puhelimitse 29.4.2016 ja kirjallisesti 22.5.2016. Reklamaatio on ollut sisällöltään oikea.
Asiassa on riitaista, ovatko vastaajat toimineet sillä tavoin kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai törkeän huolimattomasti, että kantajat voivat luokkahuoneiden osalta vedota virheeseen, vaikka kohtuullista reklamaatioaikaa ei ole noudatettu.
Asunto-osan osalta on riitaista se, ovatko kantajat laiminlyöneet heille kuuluvan jälkitarkastusvelvollisuuden tai erityisen tarkastusvelvollisuuden, jonka vuoksi reklamaatio olisi tehty liian myöhään.
Arvioinnin lähtökohdat
Maakaaren 2 luvun 25 §:n 1 momentin mukaan kiinteistön ostaja ei saa vedota virheeseen, ellei hän ilmoita virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistaan myyjälle kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän havaitsi virheen tai kun hänen olisi pitänyt se havaita. 2 momentista ilmenee, että ilmoitus laatuvirheestä on joka tapauksessa tehtävä viimeistään viiden vuoden kuluessa siitä, kun kiinteistön hallinta on luovutettu.
Edellä mainitut lainkohdat osoittavat ostajalle kuuluvan jälkitarkastusvelvollisuuden ja sille käytettävissä olevan ajan.
Reklamoinnin tavoitteena on, että virhetilanteet selvitetään nopeasti (HE 120/1994 s. 58). Oikeuskäytännössä on korostettu, että reklamaatiovelvollisuuden oikea täyttäminen on tärkeää myyjän oikeussuojan kannalta. Myyjälle tulee varata tilaisuus perehtyä väitettyihin virheisiin, jotta hän voi osallistua asian selvittelyyn ja ottaa kantaa ostajan vaatimuksiin, mahdollisesti korjata virheen tai tehdä sovintotarjouksen (KKO 2008:8, kohta 6).
Hallituksen esityksen mukaan reklamaatiovelvollisuutta arvioitaessa lähtökohtana on, että ostajan tulee toimia aktiivisesti ja huolellisesti. Kohtuulliseen reklamaatioaikaan sisältyy se, että ostaja ehtii tutkia havaitsemaansa seikkaa ja tarvittaessa neuvotella asiantuntijan kanssa siitä, oikeuttaako puute vaatimuksiin (HE s. 58). Toisaalta ajan kuluminen vaikeuttaa virheiden ja vastuukysymysten selvittelyä ja todistelua ja voi perustaa myyjälle oikeutetun luottamuksen siihen, että kaupan kohteessa ei ole virhettä tai että mahdolliset virheet ovat ostajalle merkityksettömiä (KKO 2008:8, kohta 5).
Reklamaatioaika alkaa maakaaren 2 luvun 25 §:n 1 momentin mukaan myös vaatimusten ilmoittamisen osalta siitä, kun ostaja on havainnut virheen tai hänen olisi pitänyt se havaita. Reklamaatioajan pituus on kuitenkin säännöksessä kirjoitettu joustavaksi. Tapauskohtaiset olosuhteet, kuten havaittujen virheiden laatu ja laajuus sekä myyjän mahdollinen tietoisuus virheestä, vaikuttavat sen arvioimiseen, kuinka nopeasti havaittu virhe ja sen taloudellinen merkitys on kohtuudella selvitettävä ja ilmoitettava myyjälle (KKO 2008:8, kohta 5).
Oikeuskäytännössä kohtuullisena reklamaatioaikana on pidetty 4 - 6 kuukautta.
Maakaaren 2 kuvun 25 §:n 3 momentin nojalla myyjä ei vapaudu vastuusta, jos hän on menetellyt kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai törkeän huolimattomasti. Tällaisena menettelynä on pidetty esimerkiksi sitä, että myyjän on salannut kiinteistössä olevia olennaisia puutteita.
Oikeus vedota virheisiin tässä tapauksessa
Luokkahuoneiden alapohja:
Rakennusmestari Pattten mukaan hän kävi ensimmäisen kerran kiinteistöllä kesällä 2015. Tuolloin luokkahuoneen lattiaan oli tehty luukku, josta pääsi alapohjaan. Alapohjassa oli pahoja kuivalahovaurioita. Lahon syntyminen on Pattten mukaan saattanut kestää kymmeniä vuosia. Hänen mukaansa lahon syntymisen syynä on ollut alapohjan puutteellinen tuuletus.
J. Nixxxs on häntä kuultaessa kertonut, että hän on kesällä 2011 tarkastanut asuinhuoneiden alapohjan ryömimällä ryömintätilassa. Luokkahuoneiden alapohjaa hän ei päässyt tarkastamaan, koska asuinosan alapohjasta ei ollut kulkuyhteyttä luokkahuoneiden alapohjaan eikä luokkahuoneiden alapohjaan ollut tarkastusluukkuja. Tuuletusaukoista ei voinut tehdä havaintoja. Kun hän ryhtyi remontoimaan asuntoa myyntiä varten hän teki luokkahuoneeseen luukun, josta pääsi alapohjaan. Tällöin hän havaitsi lahoviat. Tämä tapahtui 2 - 3 kuukautta ennen, kun rakennusmestari E. Pattt ensimmäisen kerran kävi tutustumassa kiinteistöön.
Käräjäoikeudella ei ole mitään syytä epäillä Pattten arvioita lahovaurioista ja sen syntymisen syystä. Lahovaurioiden syynä on ollut alapohjan huono tuuletus. Kantajien mukaan vastaajien toiminta on ollut moitittavaa, koska he ovat ilmoittaneet pitäneensä tuuletusluukkuja auki joka kesä, vaikka näin ei ole tehty. Käräjäoikeus toteaa, että asiassa ei ole näytetty, että vastaajat eivät olisi pitäneet tuuletusluukkuja auki kesäisin. Koska lahovaurioiden syntyminen on kestänyt kymmeniä vuosia, tuuletuksenkin on täytynyt olla puutteellinen kymmeniä vuosia. Tämä viittaa käräjäoikeuden käsityksen mukaan siihen, että huono tuuletus on johtunut todennäköisemmin huonoista rakenneratkaisuista. Luokkahuone-osa on valmistunut vuonna 1950 ja vuonna 1965 on valmistunut tähän osaan kiinteästi liittyvä asunto-osa. Asunto-osan rossipohjasta ei ole yhteyttä luokkahuoneiden rossipohjaan. Näin ollen asunto-osan rakentamisen yhteydessä luokkahuoneiden rossipohjan tuuletus on mitä ilmeisemmin heikentynyt kyseisen seinän kohdalla. Tämä voi hyvinkin selittää lahovauriot.
Myöskään näyttöä siitä, että S. Raxxxnen olisi ollut tietoinen homeenhajusta ei ole esitetty.
Koska luokkahuoneiden alapohjaan ei ole ollut tarkastusluukkuja, niin tämän vuoksi vastaajillakaan ei ole ollut mahdollisuutta tutkia alapohjaa tarkemmin ja havaita lahovaurioita. Näin ollen kysymys on salaisesta virheestä eikä vastaajien ole näin ollen näytetty salanneen tiedossaan ollut virhettä.
Edellä mainituilla perusteilla käräjäoikeus toteaa, että vastaajien ei ole näytetty toimineen kiinteistökaupan yhteydessä kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai törkeän huolimattomasti. Näin ollen kohtuullista reklamaatioaikaa on arvioitava maakaaren 2 luvun 25 §:n 1 momentista ilmenevän pääsäännön mukaan. Vastaajille on kuntotarkastusraportin tietojen perusteella syntynyt jälkitarkastusvelvollisuus alapohjan osalta. Jälkitarkastusvelvollisuuden täyttäminen ei edellytä rakenteiden purkamista tai tässä tapauksessa tarkastusaukon tekemistä. Näin ollen J. Nixxxs on täyttänyt kantajille kuuluneen jälkitarkastusvelvollisuuden tarkastamalla alapohjan asunto-osan tarkastusluukun kautta. Reklamaatioaika ei siis ole alkanut kulumaan vielä kesällä 2011. Sen sijaan Nixxxs on havainnut laajat lahovauriot 2 - 3 kuukautta ennen Paxxxn kesällä 2015 tapahtunutta käyntiä kiinteistöllä. Reklamaatioaika on siten alkanut keväällä 2015. Reklamaatio on tehty noin vuoden kuluttua, kun kohtuullisena reklamaatioaikana on pidetty 4 - 6 kuukautta eli reklamaatio on tehty liian myöhään.
Asuinosan alapohja:
J. Nixxxksen mukaan mikrobivaurio tuli ilmi, kun vuokralaiset alkoivat vuonna 2016 saamaan oireita. Käräjäoikeus toteaa, että tämä viittaa siihen, että mikrobivaurio on syntynyt vasta kantajien hallinta-aikana eikä mikrobivauriota voida siten pitää sellaisena virheenä, josta vastaajat olisivat vastuussa. Näin ollen oleellisempaa on se, mistä mikrobivaurion syntyminen on aiheutunut. Osapuolet ovat yhtä mieltä siitä, että vaurion syynä on huono tuuletus.
Rakennustarkastaja Pattt on pitänyt syynä kellarin puutteellista tuuletusta. Pattten mukaan kellarit vaativat hyvää huoltoa ja usein tämä huolto unohtuu. Hän on kertonut, että kellari kestää jonkin verran kosteusrasitusta, mikäli kellari on huollettu. Huolletun kellarin tilapäinen kosteus poistuu ilmanvaihtokanavan kautta. Seinien ja katon pikeys estää kosteuden imeytymisen rakenteisiin. Kunnollinen viemäröinti poistaa kellariin tulevan veden.
Pattten mukaan esillä olevassa tapauksessa kellarin tuuletus oli hoidettu alun perin savuhormin ilmakanavan kautta. Jossakin vaiheessa savuhormi oli katkaistu ja näin ilman vaihto oli estynyt. Kellarin seinistä oli nähtävissä, että sinne on keväisin päässyt aika korkeallekin vettä. Kellarissa ei ole kunnollista poistoviemäriä. Viemäristä vesi ainoastaan imeytyy maahan ilman varsinaista ojaa. Pikeyksessä on puutteita.
Käräjäoikeudella ei ole mitään syytä epäillä rakennusmestari Pattten arviota asuinosan mikrobivaurion syystä. Näin ollen kiinteistön rakennustekninen virhe on kellarin huono kunto. Kellarista ei ole tuuletusta, viemäröinti ei poista kellariin nousevaa vettä riittävän nopeasti eikä puutteet seinien ja katon pikeytyksessä. Mikrobivaurio on seurausta näistä virheistä, koska kellarin kosteus on vaurioittanut alapohjaa.
Pattten mukaan kellarin huono tuuletus on helposti havaittavissa kosteuden tiivistyessä seiniin vedeksi. Käräjäoikeus toteaa, että kantajien olisi ainakin pitänyt tulla tietoisiksi kellarin huonosta tuuletuksesta melko pian kiinteistön hallinnan siirtymisestä 1.6.2011 lukien. Myös ratkaisussa Turun HO 10.5.1996 S 95/1185 on katsottu, että ilmanvaihdon puuttuminen on sellainen virhe, joka tulee havaita kiinteistön hallinnan saamisen jälkeen. Joka tapauksessa havaittuaan lahoa luokkahuoneiden alapohjassa kantajille on syntynyt erityinen tarkastusvelvollisuus myös asunto-osan alapohjan osalta. Reklamaatio on tehty liian myöhään.
Oikeudenkäyntikulut
Osapuolet ovat vaatineet oikeudenkäyntikulujensa korvaamista. Kantajien kuluvaatimus on ollut 11.451,72 euroa ja vastaajien 10.949,32 euroa. Osapuolet ovat hyväksyneet toistensa oikeudenkäyntikuluvaatimukset määriltään. Kantajat ovat hävinneet asian, jonka vuoksi he ovat velvollisia korvaamaan vastaajien oikeudenkäyntikulut.
Tuomiolauselma
Kanne hylätään.
Kantajat velvoitetaan yhteisvastuullisesti suorittamaan:
-vastaajille oikeudenkäyntikulujen korvauksena 10.949,32 euroa korkolain 4 § 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua tästä päivästä lukien.
-todistaja Patttelle todistajan palkkiota 300 euroa.
MUUTOKSENHAKU
Tähän ratkaisuun saa hakea muutosta valittamalla Vaasan hovioikeuteen oikeudenkäymiskaaren 25 luvussa säädetyllä tavalla.
S. ja J. Nixxxs ovat määräajassa hyväksytysti ilmoittaneet tyytymättömyyttä koko välituomioon.
Valituksen määräpäivä: 11.10.2017
Vastavalituksen määräpäivä: 25.10.2017
Lainvoimaisuus
Tuomio ei ole lainvoimainen.
Allekirjoitus
Käräjätuomari
Ostajan pitää reklamoida virheestä 4-6kk sisällä virheen havaitsemisesta tai kun olisi pitänyt havaita se. Alla olevassa tapauksessa kaupat oli tehty ja hallinta saatu 2011 ja reklamointi oli tehty hieman ennen 5 vuoden määräajan päättymistä 2016. Virhe oli havaittu keväällä 2015 kun ostaja avasi lattiaan luukun, josta pääsi tarkastelemaan ryömintätilaa. Rakennusmestari kävi tarkastelemassa vaurioita kesällä 2015. Reklamointi oli tehty noin vuosi virheen havaitsemisesta eli liian myöhään käräjäoikeuden mukaan. Hovioikeus ei myöntänyt asiassa jatkokäsittelylupaa.
Ostaja ei voinut esittää näyttöä, että myyjä olisi menetellyt kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai törkeän huolimattomasti, jolloin reklamointi olisi voitu tehdä "myöhässäkin". Myyjä väitti, että ostajan olisi pitänyt kaupan teon yhteydessä kuntotarkastajan maininnan johdosta tutkimaan alapohja lumien sulamisen jälkeen, koska runsaan lumen vuoksi tarkastusta ei ole voitu tehdä. Käräjäoikeus kuitenkin katsoi, että jälkitarkastusvelvollisuuden tai erityisen tarkastusvelvollisuuden täyttäminen ei edellytä rakenteiden avaamista. Asiassa annettiin välituomio.
Käräjäoikeuden perusteluita:
Maakaaren 2 luvun 25 §:n 1 momentin mukaan kiinteistön ostaja ei saa vedota virheeseen, ellei hän ilmoita virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistaan myyjälle kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän havaitsi virheen tai kun hänen olisi pitänyt se havaita. 2 momentista ilmenee, että ilmoitus laatuvirheestä on joka tapauksessa tehtävä viimeistään viiden vuoden kuluessa siitä, kun kiinteistön hallinta on luovutettu.
Edellä mainitut lainkohdat osoittavat ostajalle kuuluvan jälkitarkastusvelvollisuuden ja sille käytettävissä olevan ajan.
Reklamoinnin tavoitteena on, että virhetilanteet selvitetään nopeasti (HE 120/1994 s. 58). Oikeuskäytännössä on korostettu, että reklamaatiovelvollisuuden oikea täyttäminen on tärkeää myyjän oikeussuojan kannalta. Myyjälle tulee varata tilaisuus perehtyä väitettyihin virheisiin, jotta hän voi osallistua asian selvittelyyn ja ottaa kantaa ostajan vaatimuksiin, mahdollisesti korjata virheen tai tehdä sovintotarjouksen (KKO 2008:8, kohta 6).
Hallituksen esityksen mukaan reklamaatiovelvollisuutta arvioitaessa lähtökohtana on, että ostajan tulee toimia aktiivisesti ja huolellisesti. Kohtuulliseen reklamaatioaikaan sisältyy se, että ostaja ehtii tutkia havaitsemaansa seikkaa ja tarvittaessa neuvotella asiantuntijan kanssa siitä, oikeuttaako puute vaatimuksiin (HE s. 58). Toisaalta ajan kuluminen vaikeuttaa virheiden ja vastuukysymysten selvittelyä ja todistelua ja voi perustaa myyjälle oikeutetun luottamuksen siihen, että kaupan kohteessa ei ole virhettä tai että mahdolliset virheet ovat ostajalle merkityksettömiä (KKO 2008:8, kohta 5).
Reklamaatioaika alkaa maakaaren 2 luvun 25 §:n 1 momentin mukaan myös vaatimusten ilmoittamisen osalta siitä, kun ostaja on havainnut virheen tai hänen olisi pitänyt se havaita. Reklamaatioajan pituus on kuitenkin säännöksessä kirjoitettu joustavaksi. Tapauskohtaiset olosuhteet, kuten havaittujen virheiden laatu ja laajuus sekä myyjän mahdollinen tietoisuus virheestä, vaikuttavat sen arvioimiseen, kuinka nopeasti havaittu virhe ja sen taloudellinen merkitys on kohtuudella selvitettävä ja ilmoitettava myyjälle (KKO 2008:8, kohta 5).
Edellä mainituilla perusteilla käräjäoikeus toteaa, että vastaajien ei ole näytetty toimineen kiinteistökaupan yhteydessä kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai törkeän huolimattomasti. Näin ollen kohtuullista reklamaatioaikaa on arvioitava maakaaren 2 luvun 25 §:n 1 momentista ilmenevän pääsäännön mukaan. Vastaajille on kuntotarkastusraportin tietojen perusteella syntynyt jälkitarkastusvelvollisuus alapohjan osalta. Jälkitarkastusvelvollisuuden täyttäminen ei edellytä rakenteiden purkamista tai tässä tapauksessa tarkastusaukon tekemistä. Näin ollen J. Nixxxs on täyttänyt kantajille kuuluneen jälkitarkastusvelvollisuuden tarkastamalla alapohjan asunto-osan tarkastusluukun kautta. Reklamaatioaika ei siis ole alkanut kulumaan vielä kesällä 2011. Sen sijaan Nixxxs on havainnut laajat lahovauriot 2 - 3 kuukautta ennen Paxxxn kesällä 2015 tapahtunutta käyntiä kiinteistöllä. Reklamaatioaika on siten alkanut keväällä 2015. Reklamaatio on tehty noin vuoden kuluttua, kun kohtuullisena reklamaatioaikana on pidetty 4 - 6 kuukautta eli reklamaatio on tehty liian myöhään.
Oikeuskäytännössä kohtuullisena reklamaatioaikana on pidetty 4 - 6 kuukautta.
Maakaaren 2 kuvun 25 §:n 3 momentin nojalla myyjä ei vapaudu vastuusta, jos hän on menetellyt kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai törkeän huolimattomasti. Tällaisena menettelynä on pidetty esimerkiksi sitä, että myyjän on salannut kiinteistössä olevia olennaisia puutteita.
Edellä mainituilla perusteilla käräjäoikeus toteaa, että vastaajien ei ole näytetty toimineen kiinteistökaupan yhteydessä kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai törkeän huolimattomasti. Näin ollen kohtuullista reklamaatioaikaa on arvioitava maakaaren 2 luvun 25 §:n 1 momentista ilmenevän pääsäännön mukaan. Vastaajille on kuntotarkastusraportin tietojen perusteella syntynyt jälkitarkastusvelvollisuus alapohjan osalta. Jälkitarkastusvelvollisuuden täyttäminen ei edellytä rakenteiden purkamista tai tässä tapauksessa tarkastusaukon tekemistä. Näin ollen J. Nixxxs on täyttänyt kantajille kuuluneen jälkitarkastusvelvollisuuden tarkastamalla alapohjan asunto-osan tarkastusluukun kautta. Reklamaatioaika ei siis ole alkanut kulumaan vielä kesällä 2011. Sen sijaan Nixxxs on havainnut laajat lahovauriot 2 - 3 kuukautta ennen Paxxxn kesällä 2015 tapahtunutta käyntiä kiinteistöllä. Reklamaatioaika on siten alkanut keväällä 2015. Reklamaatio on tehty noin vuoden kuluttua, kun kohtuullisena reklamaatioaikana on pidetty 4 - 6 kuukautta eli reklamaatio on tehty liian myöhään.
Pattten mukaan kellarin huono tuuletus on helposti havaittavissa kosteuden tiivistyessä seiniin vedeksi. Käräjäoikeus toteaa, että kantajien olisi ainakin pitänyt tulla tietoisiksi kellarin huonosta tuuletuksesta melko pian kiinteistön hallinnan siirtymisestä 1.6.2011 lukien. Myös ratkaisussa Turun HO 10.5.1996 S 95/1185 on katsottu, että ilmanvaihdon puuttuminen on sellainen virhe, joka tulee havaita kiinteistön hallinnan saamisen jälkeen. Joka tapauksessa havaittuaan lahoa luokkahuoneiden alapohjassa kantajille on syntynyt erityinen tarkastusvelvollisuus myös asunto-osan alapohjan osalta. Reklamaatio on tehty liian myöhään.
Vaasan hovioikeus Päätös
Antamispäivä 19.1.2018
Nro 34
Diaarinumero S 17/908
Ratkaisu, josta on valitettu
Etelä-Pohjanmaan käräjäoikeuden välituomio 11.9.2017 nro 10079 (liitteenä)
Asia Kiinteistön virhe tai muu sopimusrikkomus
Valittajat S. Nixxxs J. Nixxxs
Vastapuolet
V. Raxxxsen kuolinpesän osakkaat:
R. H. Raxxxnen
S. J. Raxxxnen
M. P. Raxxxnen
S. K. Ahxxx
Oikeudenkäynti hovioikeudessa
Valitus
S. ja J. Nixxxs ovat vaatineet, että käräjäoikeuden välituomio kumotaan ja asian käsittelyä jatketaan käräjäoikeudessa ja että S. ja J. Nixxxs vapautetaan tuomitusta oikeudenkäyntikulujen korvausvelvollisuudesta ja että R. H. Raxxxnen, S. J. Raxxxnen, M. P. Raxxxnen ja S. K. Ahxxx velvoitetaan korvaamaan heidän oikeudenkäyntikulunsa käräjä- ja hovioikeudesta täysimääräisesti.
Vastaus
Vastausta ei ole pyydetty.
Jatkokäsittelyluparatkaisu
Perustelut
Valittaja tarvitsee tässä asiassa jatkokäsittelyluvan.
Hovioikeus on tutkinut jatkokäsittelyluvan myöntämisen edellytykset. Käräjäoikeuden ratkaisun ja valituksen sekä muun oikeudenkäyntiaineiston perusteella asiassa ei ole ilmennyt aihetta epäillä käräjäoikeuden ratkaisun lopputuloksen oikeellisuutta. Asiassa ei ole myöskään valituksessa esitettyjen seikkojen perusteella ilmennyt perusteltua aihetta epäillä käräjäoikeudessa suoritetun näytön arvioinnin oikeellisuutta. Jatkokäsittelylupaa ei ole tärkeä myöntää myöskään lain soveltamisen kannalta muissa samanlaisissa asioissa eikä luvan myöntämiseen ole muuta painavaa syytä.
Päätöslauselma
Jatkokäsittelylupaa ei myönnetä. Käräjäoikeuden ratkaisu jää pysyväksi.
Lainkohdat:
Oikeudenkäymiskaari 25 a luku 5 §
Oikeudenkäymiskaari 25 a luku 11 §
Muutoksenhaku
Muutosta tähän ratkaisuun saadaan hakea korkeimmalta oikeudelta valittamalla vain, jos korkein oikeus niillä erityisillä perusteilla, jotka ilmenevät oheisesta valitusosoituksesta, myöntää valitusluvan.
Valitusosoituksessa tarkoitettu määräaika valitusluvan pyytämiseen ja valituksen tekemiseen päättyy 20.3.2018.
ETELÄ-POHJANMAAN KÄRÄJÄOIKEUS
1. lainkäyttöosasto
VÄLITUOMIO 17110079
11.9.2017 L 1619082
Kantaja
Nixxxs, S.
Nixxxs, J.
Vastaaja
Raxxxnen, R. H. V. Raxxxsen kuolinpesän osakkaana.
Raxxxnen, S. J. V. Raxxxsen kuolinpesän osakkaana.
Raxxxnen, M. P. V. Raxxxsen kuolinpesän osakkaana.
Ahxxx, ent. Raxxxnen, S. K. V. Raxxxsen kuolinpesän osakkaana.
Kiinteistön virhe tm. sopimusrikkomus 29.9.2016
S. Haxxxlo (nyk. Nixxxs) ja J. Nixxxs ovat ostaneet V. Raxxxsen jakamattoman kuolinpesän osakkailta R. Raxxxselta, S. Raxxxselta, M. Raxxxselta ja S. Raxxxselta (nyk. Ahxxx) 29.4.2011 päivätyllä kauppakirjalla Kauhavan Axxxssä sijaitsevan Pxxxxs-nimisen tilan RN:o 1x:3x (kiinteistötunnus 233-401-1x-3x).
Tilalla on 1965 valmistunut asuinrakennus ja siihen kiinteästi liittyvät vuonna 1950 valmistuneet luokkahuoneet. Lisäksi tilalla on vuonna 1973 valmistunut teollisuus- ja varastorakennus.
Kiinteistön hallinta on siirtynyt ostajille 1.6.2011.
Asiassa on riidatonta, että luokkahuoneiden alapuolisessa rossipohjassa on lahovaurioita ja asunto-osan alapohjassa on mikrobivaurioita. Edelleen riidatonta on, että J. Nixxxs on tehnyt puhelimitse reklamaation mainituista seikoista soittamalla R. Raxxxselle 29.4.2016. Kirjallinen reklamaatio on tehty 22.5.2016. Reklamaatiot ovat koskeneet sekä asunto-osaa että luokkahuoneita. Lisäksi on riidatonta, että reklamaatiot ovat sisällöltään olleet asianmukaiset.
Kantajat ovat nostamassaan kanteessa vaatineet edellä mainittujen virheiden vuoksi kaupan purkamista tai vaihtoehtoisesti kauppahinnan alennusta ja vahingonkorvausta. Kantajien mukaan rakennuksen vauriot johtuvat luokkahuoneiden osalta rossipohjan puutteellisesta tuuletuksesta ja asunto-osan osalta kellarin puutteellisesta tuuletuksesta. Vastaajat ovat kiistäneet kanteen. Vastaajien mukaan mainitut virheet ovat syntyneet vasta kaupanteon jälkeen kantajien omien toimien vuoksi. Lisäksi kantajat ovat laiminlyöneet reklamoida virheistä kohtuullisessa ajassa.
VÄLITUOMIO
Vastaajien väite
Vastaajat ovat pyytäneet, että kysymys reklamaation oikea-aikaisuudesta ratkaistaan välituomiolla. Kantajat eivät ole vastustaneet välituomion antamista. Koska reklamaation oikea-aikaisuus on välttämätön edellytys kantajien päävaatimusten menestymiselle, käräjäoikeus on oikeudenkäymiskaaren 24 luvun 6 §:n 2 momentin nojalla päättänyt ratkaista välituomiolla kysymyksen reklamaation oikea-aikaisuudesta.
Kaupan tekoa varten laaditussa kuntotarkastusraportissa kehotetaan ostajia tutkimaan alapohja lumien sulamisen jälkeen, koska runsaan lumen vuoksi tarkastusta ei ole voitu tehdä. Mikäli kantajien väittämät virheet olisivat olleet olemassa jo kaupantekohetkellä kantajien olisi pitänyt havaita ne jo keväällä tai kesällä 2011 tekemässään tarkastuksessa. Kantajilla on ollut esteetön mahdollisuus tutkia talon alapohja perusteellisesti ja tehdä reklamaatio. Joka tapauksessa J. Nixxxs on keväällä 2015 tehnyt aukon luokkahuoneen lattiaan ja havainnut silloin alapohjan lahovauriot. Kaikki rakennuksen vauriot seurausta alapohjan huonosta tuuletuksesta. Näin ollen reklamaatiota ei ole tehty kohtuullisessa ajassa.
Vastaajat ovat kiistäneet kantajien väitteen siitä, että he olisivat menetelleet kaupanteon yhteydessä kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai törkeän huolimattomasti.
Kantajien vastaus
Luokkahuoneet:
Kantajien mukaan reklamaatioaikaa koskevaa säännöstä ei sovelleta, koska vastapuoli on menetellyt kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai törkeän huolimattomasti. Kaupantekohetkellä rossipohjan tuuletuksen on ilmoitettu toimivan ja ilmoitettu, että rossipohjan ilmanvaihtoluukut on suljettu talveksi ja avattu keväällä. Lisäksi on ilmoitettu, että rossipohja on aina vuosittain tarkastettu ja virheettömäksi todettu. S. Raxxxnen on 1.6.2016 J. Nixxxksen kanssa käydyssä puhelinkeskustelussa todennut, että kesäaikaan päivien ollessa kuumimmillaan, on luokkahuoneissa tuntunut homeen hajua.
Asuinosa:
Joulukuun alussa 2015 kyseessä oleviin asuintiloihin tuli vuokralaiset. He alkoivat oirehtia tammikuussa 2016 ja helmikuun lopulla he ottivat yhteyttä J. Nixxxkseen epäilemiensä sisäilmaongelmien johdosta.
Tämän seurauksena oli pyydetty Thermopolis Oy:ltä rakennusmateriaalitutkimuksia ja E.Pattt Oy:ltä vauriokartoitus, korjaussuunnitelma ja kustannusarvio.
Asuinosan reklamaatio on tehty oikea-aikaisesti, kohtuullisen ajan kuluessa siitä, kun virhe on havaittu tai virhe olisi pitänyt havaita. Asuinosan vauriot lattiaeristeissä ja lattiarakenteissa eivät ole olleet nähtävillä, kun J. Nixxxs on kesällä 2011 tarkastanut rossipohjan.
Todistelu
Kirjalliset todisteet
Reklamaatio on tehty puhelimitse noin viikko virheen havaitsemisesta ja kirjallisesti noin kaksi kuukautta virheen havaitsemisesta.
Kantajat:
1. Kiinteistön kauppakirja 29.4.2011
2. Kuntokartoitus 18.3.2011
3. Vauriokartoitus, korjaussuunnitelma ja kustannusarvio 8.7.2016.
4. Thermopolis Oy:n rakennusmateriaalitutkimukset 23.3.2016, teema: mikrobikasvu materiaalissa
Vastaajat:
1. Kuntotarkastus 18.3.2011
2. Kauppakirja 29.4.2011
Henkilötodistelu
Kantajat:
1. Kantaja J. Nixxxs
2. Rakennusmestari E. Pattt
Vastaajat:
Ei henkilötodistelua.
Käräjäoikeuden ratkaisu
Perustelut
Kysymyksenasettelu
Asiassa on riidatonta, että kantajat ovat saaneet kiinteistön hallinnan 1.6.2011 ja että reklamaatio on tehty puhelimitse 29.4.2016 ja kirjallisesti 22.5.2016. Reklamaatio on ollut sisällöltään oikea.
Asiassa on riitaista, ovatko vastaajat toimineet sillä tavoin kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai törkeän huolimattomasti, että kantajat voivat luokkahuoneiden osalta vedota virheeseen, vaikka kohtuullista reklamaatioaikaa ei ole noudatettu.
Asunto-osan osalta on riitaista se, ovatko kantajat laiminlyöneet heille kuuluvan jälkitarkastusvelvollisuuden tai erityisen tarkastusvelvollisuuden, jonka vuoksi reklamaatio olisi tehty liian myöhään.
Arvioinnin lähtökohdat
Maakaaren 2 luvun 25 §:n 1 momentin mukaan kiinteistön ostaja ei saa vedota virheeseen, ellei hän ilmoita virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistaan myyjälle kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän havaitsi virheen tai kun hänen olisi pitänyt se havaita. 2 momentista ilmenee, että ilmoitus laatuvirheestä on joka tapauksessa tehtävä viimeistään viiden vuoden kuluessa siitä, kun kiinteistön hallinta on luovutettu.
Edellä mainitut lainkohdat osoittavat ostajalle kuuluvan jälkitarkastusvelvollisuuden ja sille käytettävissä olevan ajan.
Reklamoinnin tavoitteena on, että virhetilanteet selvitetään nopeasti (HE 120/1994 s. 58). Oikeuskäytännössä on korostettu, että reklamaatiovelvollisuuden oikea täyttäminen on tärkeää myyjän oikeussuojan kannalta. Myyjälle tulee varata tilaisuus perehtyä väitettyihin virheisiin, jotta hän voi osallistua asian selvittelyyn ja ottaa kantaa ostajan vaatimuksiin, mahdollisesti korjata virheen tai tehdä sovintotarjouksen (KKO 2008:8, kohta 6).
Hallituksen esityksen mukaan reklamaatiovelvollisuutta arvioitaessa lähtökohtana on, että ostajan tulee toimia aktiivisesti ja huolellisesti. Kohtuulliseen reklamaatioaikaan sisältyy se, että ostaja ehtii tutkia havaitsemaansa seikkaa ja tarvittaessa neuvotella asiantuntijan kanssa siitä, oikeuttaako puute vaatimuksiin (HE s. 58). Toisaalta ajan kuluminen vaikeuttaa virheiden ja vastuukysymysten selvittelyä ja todistelua ja voi perustaa myyjälle oikeutetun luottamuksen siihen, että kaupan kohteessa ei ole virhettä tai että mahdolliset virheet ovat ostajalle merkityksettömiä (KKO 2008:8, kohta 5).
Reklamaatioaika alkaa maakaaren 2 luvun 25 §:n 1 momentin mukaan myös vaatimusten ilmoittamisen osalta siitä, kun ostaja on havainnut virheen tai hänen olisi pitänyt se havaita. Reklamaatioajan pituus on kuitenkin säännöksessä kirjoitettu joustavaksi. Tapauskohtaiset olosuhteet, kuten havaittujen virheiden laatu ja laajuus sekä myyjän mahdollinen tietoisuus virheestä, vaikuttavat sen arvioimiseen, kuinka nopeasti havaittu virhe ja sen taloudellinen merkitys on kohtuudella selvitettävä ja ilmoitettava myyjälle (KKO 2008:8, kohta 5).
Oikeuskäytännössä kohtuullisena reklamaatioaikana on pidetty 4 - 6 kuukautta.
Maakaaren 2 kuvun 25 §:n 3 momentin nojalla myyjä ei vapaudu vastuusta, jos hän on menetellyt kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai törkeän huolimattomasti. Tällaisena menettelynä on pidetty esimerkiksi sitä, että myyjän on salannut kiinteistössä olevia olennaisia puutteita.
Oikeus vedota virheisiin tässä tapauksessa
Luokkahuoneiden alapohja:
Rakennusmestari Pattten mukaan hän kävi ensimmäisen kerran kiinteistöllä kesällä 2015. Tuolloin luokkahuoneen lattiaan oli tehty luukku, josta pääsi alapohjaan. Alapohjassa oli pahoja kuivalahovaurioita. Lahon syntyminen on Pattten mukaan saattanut kestää kymmeniä vuosia. Hänen mukaansa lahon syntymisen syynä on ollut alapohjan puutteellinen tuuletus.
J. Nixxxs on häntä kuultaessa kertonut, että hän on kesällä 2011 tarkastanut asuinhuoneiden alapohjan ryömimällä ryömintätilassa. Luokkahuoneiden alapohjaa hän ei päässyt tarkastamaan, koska asuinosan alapohjasta ei ollut kulkuyhteyttä luokkahuoneiden alapohjaan eikä luokkahuoneiden alapohjaan ollut tarkastusluukkuja. Tuuletusaukoista ei voinut tehdä havaintoja. Kun hän ryhtyi remontoimaan asuntoa myyntiä varten hän teki luokkahuoneeseen luukun, josta pääsi alapohjaan. Tällöin hän havaitsi lahoviat. Tämä tapahtui 2 - 3 kuukautta ennen, kun rakennusmestari E. Pattt ensimmäisen kerran kävi tutustumassa kiinteistöön.
Käräjäoikeudella ei ole mitään syytä epäillä Pattten arvioita lahovaurioista ja sen syntymisen syystä. Lahovaurioiden syynä on ollut alapohjan huono tuuletus. Kantajien mukaan vastaajien toiminta on ollut moitittavaa, koska he ovat ilmoittaneet pitäneensä tuuletusluukkuja auki joka kesä, vaikka näin ei ole tehty. Käräjäoikeus toteaa, että asiassa ei ole näytetty, että vastaajat eivät olisi pitäneet tuuletusluukkuja auki kesäisin. Koska lahovaurioiden syntyminen on kestänyt kymmeniä vuosia, tuuletuksenkin on täytynyt olla puutteellinen kymmeniä vuosia. Tämä viittaa käräjäoikeuden käsityksen mukaan siihen, että huono tuuletus on johtunut todennäköisemmin huonoista rakenneratkaisuista. Luokkahuone-osa on valmistunut vuonna 1950 ja vuonna 1965 on valmistunut tähän osaan kiinteästi liittyvä asunto-osa. Asunto-osan rossipohjasta ei ole yhteyttä luokkahuoneiden rossipohjaan. Näin ollen asunto-osan rakentamisen yhteydessä luokkahuoneiden rossipohjan tuuletus on mitä ilmeisemmin heikentynyt kyseisen seinän kohdalla. Tämä voi hyvinkin selittää lahovauriot.
Myöskään näyttöä siitä, että S. Raxxxnen olisi ollut tietoinen homeenhajusta ei ole esitetty.
Koska luokkahuoneiden alapohjaan ei ole ollut tarkastusluukkuja, niin tämän vuoksi vastaajillakaan ei ole ollut mahdollisuutta tutkia alapohjaa tarkemmin ja havaita lahovaurioita. Näin ollen kysymys on salaisesta virheestä eikä vastaajien ole näin ollen näytetty salanneen tiedossaan ollut virhettä.
Edellä mainituilla perusteilla käräjäoikeus toteaa, että vastaajien ei ole näytetty toimineen kiinteistökaupan yhteydessä kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai törkeän huolimattomasti. Näin ollen kohtuullista reklamaatioaikaa on arvioitava maakaaren 2 luvun 25 §:n 1 momentista ilmenevän pääsäännön mukaan. Vastaajille on kuntotarkastusraportin tietojen perusteella syntynyt jälkitarkastusvelvollisuus alapohjan osalta. Jälkitarkastusvelvollisuuden täyttäminen ei edellytä rakenteiden purkamista tai tässä tapauksessa tarkastusaukon tekemistä. Näin ollen J. Nixxxs on täyttänyt kantajille kuuluneen jälkitarkastusvelvollisuuden tarkastamalla alapohjan asunto-osan tarkastusluukun kautta. Reklamaatioaika ei siis ole alkanut kulumaan vielä kesällä 2011. Sen sijaan Nixxxs on havainnut laajat lahovauriot 2 - 3 kuukautta ennen Paxxxn kesällä 2015 tapahtunutta käyntiä kiinteistöllä. Reklamaatioaika on siten alkanut keväällä 2015. Reklamaatio on tehty noin vuoden kuluttua, kun kohtuullisena reklamaatioaikana on pidetty 4 - 6 kuukautta eli reklamaatio on tehty liian myöhään.
Asuinosan alapohja:
J. Nixxxksen mukaan mikrobivaurio tuli ilmi, kun vuokralaiset alkoivat vuonna 2016 saamaan oireita. Käräjäoikeus toteaa, että tämä viittaa siihen, että mikrobivaurio on syntynyt vasta kantajien hallinta-aikana eikä mikrobivauriota voida siten pitää sellaisena virheenä, josta vastaajat olisivat vastuussa. Näin ollen oleellisempaa on se, mistä mikrobivaurion syntyminen on aiheutunut. Osapuolet ovat yhtä mieltä siitä, että vaurion syynä on huono tuuletus.
Rakennustarkastaja Pattt on pitänyt syynä kellarin puutteellista tuuletusta. Pattten mukaan kellarit vaativat hyvää huoltoa ja usein tämä huolto unohtuu. Hän on kertonut, että kellari kestää jonkin verran kosteusrasitusta, mikäli kellari on huollettu. Huolletun kellarin tilapäinen kosteus poistuu ilmanvaihtokanavan kautta. Seinien ja katon pikeys estää kosteuden imeytymisen rakenteisiin. Kunnollinen viemäröinti poistaa kellariin tulevan veden.
Pattten mukaan esillä olevassa tapauksessa kellarin tuuletus oli hoidettu alun perin savuhormin ilmakanavan kautta. Jossakin vaiheessa savuhormi oli katkaistu ja näin ilman vaihto oli estynyt. Kellarin seinistä oli nähtävissä, että sinne on keväisin päässyt aika korkeallekin vettä. Kellarissa ei ole kunnollista poistoviemäriä. Viemäristä vesi ainoastaan imeytyy maahan ilman varsinaista ojaa. Pikeyksessä on puutteita.
Käräjäoikeudella ei ole mitään syytä epäillä rakennusmestari Pattten arviota asuinosan mikrobivaurion syystä. Näin ollen kiinteistön rakennustekninen virhe on kellarin huono kunto. Kellarista ei ole tuuletusta, viemäröinti ei poista kellariin nousevaa vettä riittävän nopeasti eikä puutteet seinien ja katon pikeytyksessä. Mikrobivaurio on seurausta näistä virheistä, koska kellarin kosteus on vaurioittanut alapohjaa.
Pattten mukaan kellarin huono tuuletus on helposti havaittavissa kosteuden tiivistyessä seiniin vedeksi. Käräjäoikeus toteaa, että kantajien olisi ainakin pitänyt tulla tietoisiksi kellarin huonosta tuuletuksesta melko pian kiinteistön hallinnan siirtymisestä 1.6.2011 lukien. Myös ratkaisussa Turun HO 10.5.1996 S 95/1185 on katsottu, että ilmanvaihdon puuttuminen on sellainen virhe, joka tulee havaita kiinteistön hallinnan saamisen jälkeen. Joka tapauksessa havaittuaan lahoa luokkahuoneiden alapohjassa kantajille on syntynyt erityinen tarkastusvelvollisuus myös asunto-osan alapohjan osalta. Reklamaatio on tehty liian myöhään.
Oikeudenkäyntikulut
Osapuolet ovat vaatineet oikeudenkäyntikulujensa korvaamista. Kantajien kuluvaatimus on ollut 11.451,72 euroa ja vastaajien 10.949,32 euroa. Osapuolet ovat hyväksyneet toistensa oikeudenkäyntikuluvaatimukset määriltään. Kantajat ovat hävinneet asian, jonka vuoksi he ovat velvollisia korvaamaan vastaajien oikeudenkäyntikulut.
Tuomiolauselma
Kanne hylätään.
Kantajat velvoitetaan yhteisvastuullisesti suorittamaan:
-vastaajille oikeudenkäyntikulujen korvauksena 10.949,32 euroa korkolain 4 § 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua tästä päivästä lukien.
-todistaja Patttelle todistajan palkkiota 300 euroa.
MUUTOKSENHAKU
Tähän ratkaisuun saa hakea muutosta valittamalla Vaasan hovioikeuteen oikeudenkäymiskaaren 25 luvussa säädetyllä tavalla.
S. ja J. Nixxxs ovat määräajassa hyväksytysti ilmoittaneet tyytymättömyyttä koko välituomioon.
Valituksen määräpäivä: 11.10.2017
Vastavalituksen määräpäivä: 25.10.2017
Lainvoimaisuus
Tuomio ei ole lainvoimainen.
Allekirjoitus
Käräjätuomari