Vastuunrajoitusehto ja ostajan tietoisuus?

Kyseessä oli 1968 rakennettu rakennus. Kauppakirjassa oli rajattu myyjän vastuuta kellarin seinän pullistuman osalta. Myyjä oli asunut kiinteistöllä 1980-luvun puolivälistä alkaen. Kellarin seinän pullistuma oli jo tuolloin havaittavissa. Kaupan jälkeen rankkasateiden ja seinän heikon rakenteen (raudoitus puuttui) ja osin ostajan tekemien muutostöiden johdosta seinä oli murtunut 6m matkalta ja samalla oli murtunut myös välipohjapalkistoa. Korjauskustannusarvio oli n. 50.000 euroa, jota ostaja vaati myyjältä. Rakennuksen kauppahinta oli ollut 59.000e. Käräjäoikeus tuomitsi hinnanalennusta 29.500 euroa ja katsoi, että osapuolet eivät ole tienneet seinän raudoituksen puutteesta, eikä siitä, että välipohja voi rakenteen vuoksi sortua. Käräjäoikeus katsoi, että myyjän vastuuta rajoittava ehto ei ole koskenut raudoituksen puuttumisvirhettä ja siitä aiheutunutta vahinkoa eli välipohjan sortumistamutta. Hovioikeus kuitenkin katsoi, että hinnanalennus oli hylättävä koska ostajan oli pitänyt varautua korjaukseen ja rankkasade kuului ostajan vaaranvastuun piiriin ja koska ostaja oli suorittanut korjauksia, joilla oli yhteys vaurioon.

Kuntokartoituksesta raporttiin oli merkitty: Autotallin pihanpuolen betoninen ulkoseinä on pahasti pullistunut sisäänpäin ja seinän pullistuminen johtuu ulkopuolen maanpaineesta sekä heikosta kellarinseinärakenteesta. Seinä tulee korjata pahempien vahinkojen välttämiseksi. Korjauksesta tulee tehdä tarkka korjaussuunnitelma, ettei korjauksen yhteydessä pääse syntymään lisävahinkoja.

Kauppakirjassa oli sovittu, että myyjällä on vaaranvastuu kaupan kohteesta omistusoikeuden siirtymishetkeen saakka ja että vaaranvastuulla tarkoitetaan vastuuta vahingosta, joka kaupan tekemisen jälkeen aiheutuu kiinteistölle tulipalon, myrskyn tai muun kaupan osapuolista riippumattoman syyn vuoksi.

Kauppakirjan ehdossa 11 oli sovittu, että ostaja ottaa rakennuksen vastaan siinä kunnossa, kuin se ostajalle esiteltäessä oli ja ostaja on tietoinen siitä, että autotallin puolella ulkoseinä on pahasti pullistunut sisäänpäin, mikä johtuu ulkopuolen maanpaineesta sekä heikosta seinärakenteesta (ehdottomasti korjattava) ja että myyjä ei vastaa edellä mainitusta eikä muistakaan raportissa ilmi tulleista vioista, puutteista tai korjausehdotuksista eikä niiden rakenteille mahdollisesti aiheuttamista vaurioista.

Ostaja oli kertonut varautuneensa ostovaiheessa kellarin seinän osalta 20.000 euron korjauskustannuksiin. Kiinteistöltä oli poistettu jonkin verran kasvillisuutta ennen kattoremonttia. Myös sadevesirännit oli irrotettu ja kuisti oli purettu. Kattoremontissa oli käytetty kurottajaa. Kurottajaa ei ollut tuotu rakennuksen viereen, vaan oli saatu lupa käyttää sitä naapurikiinteistön puolelta, seitsemän metrin etäisyydellä puheena olevasta seinistä. Sadevesirännejä ei ollut kiinnitetty takaisin paikoilleen kattoremontin jälkeen 12.5.2014 mennessä, jolloin oli tullut rankkasade ja kellarin etelänpuoleinen maanpaineseinä ja välipohjan alalaattapalkisto olivat sortuneet. Rakennus joudutaan purkamaan sen vaarallisuuden ja laajojen korjausten vuoksi.

Yhteenvetona voidaan todeta, että ostajan on syytä selvittää tarkemmin virhettä varsinkin isommiksi epäiltävät. Ratkaisukäytäntö vastuunrajoitustapauksissa on heiluvaa ja välillä päädytään käräjäoikeuden perusteilla toisenlaiseen ratkaisuun. Tässä keskeisesti vaikuttavana tekijänä oli ostajan suorittamat korjaustyöt, jotka olivat pahentaneet tilannetta.




Vaasan hovioikeus Tuomio

Antamispäivä 30.8.2017

Nro 308

Diaarinumero S 15/1062

Ratkaisu, josta on valitettu

Etelä-Pohjanmaan käräjäoikeuden tuomio 16.9.2015 nro 9861 (liitteenä)

Asia Kiinteistön virhe tm. sopimusrikkomus

Valittaja
M. Ojxxx

Vastapuolet
L. M. Koixxx
A. M. Koixxx

Oikeudenkäynti hovioikeudessa

Valitus

M. Ojxxx on vaatinut, että käräjäoikeuden tuomio kumotaan siltä osin kuin käräjäoikeus on velvoittanut hänet maksamaan Koixxxille hinnanalennusta 29.500 euroa ja korvaamaan näiden oikeudenkäyntikuluja käräjäoikeudesta ja että Koixxxt velvoitetaan sen sijaan yhteisvastuullisesti korvaamaan hänen oikeudenkäyntikulunsa asiassa hänen oikeusapunsa omavastuuosuutta vastaavalla määrällä laillisine viivästyskorkoineen. Ojxxx on toissijaisesti vaatinut, että hinnanalennus alennetaan enintään 5.000 euroon ja oikeudenkäyntikulut jätetään osapuolten vahingoksi.

Ojxxx on lisäksi vaatinut, että hänelle vahvistettu oikeusavun omavastuuosuus 75 prosenttia alennetaan 16.6.2014 lukien ensisijaisesti 0 prosentiksi ja toissijaisesti 20 prosentiksi.

Kiinteistön virheellisyys

Käräjäoikeus on arvioinut näytön väärin. Kyse ei ole ollut salaisesta virheestä. Virheestä on otettu nimenomainen määräys kauppakirjaan.

Koixxxt ovat tarkastaneet kaupan kohteena olleen kiinteistön ja rakennukset ennen kauppaa ainakin kahdesti. A. Koixxxlla on maa- ja vesirakennusurakoinnin harjoittajana ollut keskimääräistä paremmat tiedot arvioida vaurioita ja niiden korjaustarvetta. Koixxxt ovat olleet paikalla, kun Järviseudun Kuivaustekniikka Oy on suorittanut kiinteistöllä kartoituksen. Kellarin pihanpuoleisen seinän pullistuma on ollut rakenteita avaamattakin selvästi havaittavissa. Koixxxt ovat saaneet kartoituksesta laaditun raportin ennen kaupan päättämistä. Raportissa on muun ohella todettu, että pullistuma on ehdottomasti korjattava. Koixxxt ovat budjetoineet seinän korjaukseen 20.000 euroa. Määrä on kauppahintaan nähden huomattava. Kauppakirjaan on myös nimenomaisesti merkitty, että Koixxxt ottavat vastuun seinän korjaamisesta. He eivät ole näissä olosuhteissa oikeutettuja vetoamaan virheenä seinän pullistumaan.

Vaaranvastuu

Vaaranvastuu myrskyn ynnä muun vastaavan seikan aiheuttamasta vahingosta on siirtynyt Koixxxille 28.2.2014. Kellarin betonirakenteinen maanpaineseinä on sortunut 12.5.2014 rankkasateen jälkeen. Koixxxt olivat aloittaneet kiinteistöllä vesikattoremontin, poistaneet räystäskourut ja purkaneet rakennuksen edestä kuistin ja sen rakenteet. Räystäskourujen puuttuminen oli tehostanut veden iskeytymistä rakennuksen vierelle. Katolta valunut vesi oli päässyt vapaasti huuhtomaan maata rakennuksen vierestä länsipäädystä itäpäätyyn. Maan painetta oli lisännyt myös vesikattoremontissa rakennuksen vieressä 36 tunnin ajan käytetty painava kurottaja.

Rakennus oli ollut paikoillaan 45 vuotta ja se oli kestänyt ennenkin rankkasateita. Ankara vesisade, räystäskourujen puuttuminen, kuistin purkaminen ja kurottajan käyttäminen olivat voineet olla syynä sortumaan. Koska sortuman syytä ja aiheuttajaa ei ole voitu yksiselitteisesti todentaa, kysymys on vahingosta, jonka syytä ei voida selvittää. Tällaisesta vahingosta ovat vastuussa ostajat eli Koixxxt.

Hinnanalennus

Kaupan kohteena on ollut vanha asuinkiinteistö. Ostajat ovat saaneet ennen kauppaa tiedot kiinteistössä olleista puutteita ja vaurioista. Kauppahinta on ollut jo alunperin alhainen, lähes 100.000 euroa halvempi kuin lähikunnissa. Käräjäoikeuden tuomitsema 29.500 euron hinnanalennus on perusteeton ja ylimitoitettu. Hinnanalennuksen myötä kauppahinta alittaisi myös rakentamattomista kiinteistöistä maakunnassa maksettavan kauppahinnan. Tontin arvoa korottavat myös kiinteistöllä olevat vesi-, viemäri- ja sähköliittymät. Myyjä ei ollut voinut vaikuttaa siihen, missä järjestyksessä ostajat olivat ryhtyneet tekemään kiinteistöllä korjaustöitä.

Oikeudenkäyntikulujen korvausvelvollisuus

Valituksen menestyessä oikeudenkäyntikulujen korvausvelvollisuus tulee määrätä oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 1 §:n perusteella. Oikeudenkäyntikulut tulee jättää asianosaisten vahingoksi siinä tapauksessa, että tuomittua hinnanalennusta alennetaan vähemmän kuin valituksessa on vaadittu ottaen huomioon, että ostajat ovat vaatineet käräjäoikeudessa hinnanalennusta 50.000 euroa.

Oikeusavun omavastuuosuus

Oikeusavun kaavamainen laskeminen johtaa Ojxxxn taloudellisiin olosuhteisiin nähden kohtuuttomaan tulokseen. Ojxxx on kolmen lapsen yksihuoltaja. Lapsista aiheutuvat kustannukset ovat suuremmat kuin oikeusapuasetuksessa säädetty
lapsivähennys tai lasten elantomenoihin tarkoitetut tuet. Perheen toimeentulo riippuu täysin Ojxxxn tuloista.

Vastaus

Koixxxt ovat vaatineet, että valitus hylätään ja Ojxxx velvoitetaan korvaamaan heidän oikeudenkäyntikulunsa hovioikeudesta 6.250,34 eurolla laillisine viivästyskorkoineen.

Kiinteistön virheellisyys

Seinän pullistuman seurausten vakavuus ja rakennuksen turvallisuus ei ole ollut ennakoitavissa ja hahmotettavissa ennen sortumaa. Kumpikaan kaupan osapuolista ei ole tiedossaan olleesta kellarin seinän pullistumasta huolimatta kyennyt ymmärtämään, että rakennus voisi romahtaa. Myyjä oli ostanut kiinteistön 17 vuotta sitten ja hän olisi jatkanut asumista rakennuksessa kyseistä seinää korjaamatta, jos ei olisi saanut kiinteistöä myydyksi.

Kysymys oli kerroksittain valetusta raudoittamattomasta rakoseinästä. Tällainen rakenne kantaa vaakakuormaa huonosti. Rakenteen vaarallisuutta oli lisännyt se, että rakennuksen välipohja oli tuettu seinän sisäkuoreen. Seinän sortuessa myös välipohja oli sortunut. Seinä olisi pitänyt raudoittaa jo rakennusvaiheessa. Seinä olisi voinut sortua aiemminkin ja myös ilman veden painetta. Rakennus ei ole soveltunut asuinkäyttöön ennen seinän korjaamista. Asuntoa ei olisi saanut markkinoida ja myydä asuinkäyttöön kertomatta, että asuinkäyttö edellytti seinärakenteen korjaamista. Rakennusvalvonta olisi asettanut rakennuksen asuinkieltoon, jos se olisi tiennyt seinän vaarallisuudesta.

Ostajille ei ollut kerrottu ennen kauppaa, että rakennuksen asumiskäyttö edellytti seinärakenteen korjaamista. Kiinteistö ei ole ollut ominaisuuksiltaan sellainen kuin oli sovittu, vaan kiinteistössä on ollut maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 1 kohdassa tarkoitettu virhe. Vaihtoehtoisesti kysymys on ollut mainitun säännöksen 2 kohdassa tarkoitetusta tiedonantovirheestä. Viime sijaisesti kiinteistössä on ollut kellarin maapaineseinän vaarallisuuden aiheuttaman vaaran ja asumiskelvottomuuden perusteella mainitun säännöksen 5 mukainen salainen virhe, koska kiinteistö on poikennut merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää. Kaupan ehdot olisivat olleet aivan erilaiset, jos mainitut seikat olisivat olleet tiedossa ennen kauppaa.

Rakennus oli ollut asumiskäytössä sitä Koixxxille esteltäessä ja markkinoitaessa ja he olivat ostaneet kiinteistön asumiskäyttöön. Seinärakenteen virheellisyys ja virheellisyyden aste ovat olleet olennaisesti pahempia kuin mitä oli ennen kauppaa todettu, mihin Koixxxt olivat osanneet varautua ja mihin kauppakirjan vastuunrajoitusehdolla oli voitu varautua. Koixxxjen ei voida katsota laiminlyöneen selonottovelvollisuuttaan seinän virheistä. He ovat oikeutettuja vetoamaan seinän virheeseen ja sen aiheuttamaan asumiskelvottomuuteen maakaaren mukaisena virheenä. Vastuunrajoitusehtoa tulee viime kädessä sovitella oikeustoimilain 36 §:n nojalla.


Vaaranvastuu

Kiinteistön virheellisyys määräytyy maakaaren 2 luvun 21 §:n perusteella sen mukaan, millainen kiinteistö on kauppaa tehtäessä. Myyjä vastaa kiinteistössä tällöin olevasta virheestä, vaikka virhe ilmenee vasta myöhemmin. Vaaranvastuuta koskeva säännös ei muuta tätä lähtökohtaa. Se poistaa myyjän kaupanvastuun vain, jos ominaisuuksiltaan virheettömälle kiinteistölle tapahtuu säännöksessä tarkoitettu vahinko.

Sortuneen ulkoseinän rakenne ei ole ollut toimiva. Siihen oli tullut suuri painauma ja halkeama jo kauan sitten. Kaupan kohde on ollut ominaisuuksiltaan virheellinen jo kaupantekohetkellä ja myyjä on virhevastuussa tältä osin aiheutuneesta vahingosta. Kaupan jälkeen seinän vaakakuorma on päässyt kasvamaan vedenpaineen seurauksena ja rakenne on sortunut. Koixxxjen omistusaikaan sinänsä ajoittuneessa sortumassa ei ole kysymys sellaisesta vahingosta, joka kuuluisi vaaranvastuuta koskevan säännöksen perusteella ostajien vastuulle. Vaaranvastuuta koskevaa ehtoa tulee joka tapauksessa sovitella oikeustoimilain 36 §:n nojalla, koska sen soveltaminen johtaisi kohtuuttomaan lopputulokseen.

Koixxxjen kattoremontissa käyttämä kurottaja oli ollut naapuritontin puolella tiealueella ainakin 6-7 metrin etäisyydellä sortuneesta seinästä. Kurottajan käyttö ei ollut vaikuttanut sortumaan. Riittävä turvaetäisyys oli ollut 2-3 metriä rakennuksesta.

Hinnanalennus

Kiinteistön maapohjan arvo on ollut kiinteistöarvion mukaan noin 5.000 euroa ja liittymien arvo enintään muutamia tuhansia euroja. Seinän korjaaminen olisi maksanut kustannusarvion mukaan 16.368 euroa jos korjaus olisi tehty ennen sortumaa. Korjaus ei olisi johtanut tasonparannukseen eikä käyttöiän pidennykseen vaan mahdollistanut vain turvallisen asumisen rakennuksessa. Käräjäoikeuden määräämä hinnanalennus on kohtuullinen.

Pääkäsittely ja todistelu

Hovioikeus on toimittanut asiassa pääkäsittelyn 24.5.2017, jossa on otettu vastaan sama todistelu kuin käräjäoikeudessa. Pääkäsittelystä on laadittu erillinen pöytäkirja.




Hovioikeuden ratkaisu

Perustelut

Kiinteistönkauppa, kaupan ehdot ja rakennuksen vaurioituminen

Koixxxt ovat 17.1.2014 allekirjoitetulla ja vahvistetulla kauppakirjalla ostaneet Ojxxxlta Soinin kunnassa osoitteessa Ätie 15 olevan kiinteistön (XXX-XXX-X-XX) 59.000 euron kauppahinnalla, josta on kuitattu maksetuksi 5.900 euroa. Omistusoikeuden siirtyminen oli sidottu koko kauppahinnan maksamiseen. Hallintaoikeuden oli sovittu siirtyvän ostajille 28.2.2014 mennessä. Haastehakemuksen mukaan loppukauppahinta oli maksettu 3.2.2014, joten kiinteistön omistusoikeus oli siirtynyt tuossa vaiheessa ostajille. Hallintaoikeuden siirtyminen oli viivästynyt jonkin verran, mutta viivästymisellä ei ole hovioikeudessa käsiteltävien kysymysten kannalta merkitystä.

Kiinteistöllä oli vuonna 1968 rakennettu omakotitalo. Asuinhuoneiden alapuolella oli noin 3,2 metriä korkea kellarikerros. Todistaja P. T. Hontttn kertomuksella on selvitetty, että ensimmäinen omistaja oli käyttänyt kellaritilaa linja-autojen autotallina.

Koixxxt ovat kertoneet havainneensa kellarin seinässä halkeaman, kun olivat 17.12.2013 käyneet kiinteistöllä ensimmäisen kerran. A. Koixxxn mukaan kiinteistönvälittäjä oli huomannut halkeaman vasta tuolloin. Koixxxt ovat käyneet kiinteistöllä toisen kerran 9.1.2014, jolloin kiinteistöllä on suoritettu kuntokartoitus. Ojxxx ei ole ollut paikalla kummallakaan kerralla, kun Koixxxot ovat käyneet kiinteistöllä.

Kuntokartoituksesta 9.1.2014 laadittuun kosteusmittausraporttiin on merkitty muun ohella seuraavaa: Autotallin pihanpuolen betoninen ulkoseinä on pahasti pullistunut sisäänpäin ja seinän pullistuminen johtuu ulkopuolen maanpaineesta sekä heikosta kellarinseinärakenteesta. Seinä tulee korjata pahempien vahinkojen välttämiseksi. Korjauksesta tulee tehdä tarkka korjaussuunnitelma, ettei korjauksen yhteydessä pääse syntymään lisävahinkoja.

Kauppakirjassa on sovittu, että myyjällä on vaaranvastuu kaupan kohteesta omistusoikeuden siirtymishetkeen saakka ja että vaaranvastuulla tarkoitetaan vastuuta vahingosta, joka kaupan tekemisen jälkeen aiheutuu kiinteistölle tulipalon, myrskyn tai muun kaupan osapuolista riippumattoman syyn vuoksi. Kauppakirjassa on edelleen todettu, että ostaja on katselmuksissa 17.12.2013 ja 9.1.2014 todennut kaupan kohteen vastaavan siitä esitettyjä asiakirjoja ja annettuja tietoja ja että ostaja on hyvissä ajoin ennen kaupasta päättämistä tutustunut edellä jo mainittuun asuinrakennuksesta tehtyyn kosteusmittausraporttiin.

Kauppakirjan ehdossa 11 on muun ohella sovittu, että ostaja ottaa rakennuksen vastaan siinä kunnossa, kuin se ostajalle esiteltäessä oli ja ostaja on tietoinen siitä, että autotallin puolella ulkoseinä on pahasti pullistunut sisäänpäin, mikä johtuu ulkopuolen maanpaineesta sekä heikosta seinärakenteesta (ehdottomasti korjattava) ja että myyjä ei vastaa edellä mainitusta eikä muistakaan raportissa ilmi tulleista vioista, puutteista tai korjausehdotuksista eikä niiden rakenteille mahdollisesti aiheuttamista vaurioista. Vielä on todettu, että myyjän vastuu kiinteistön mahdollisista virheistä määräytyy maakaaren (540/1995) mukaan.

A. Koixxx on kertonut varautuneensa ostovaiheessa kellarin seinän osalta 20.000 euron korjauskustannuksiin. Korjaustyöt oli myös ollut tarkoitus aloittaa kellarin seinästä ja Koixxxt olivat tiedustelleet työhön P. A. Saattt. Saattt oli kuitenkin vastannut, että korjaustyötä ei voinut tehdä talvella vaan oli odotettava roudan sulamista. L. Koixxx on kertonut, että kattoremonttiin oli ryhdytty, kun Saattt oli ottanut yhteyttä, että nyt olisi sopiva keli uusia katto.

A. Koixxx on kertonut, että kiinteistöltä oli poistettu jonkin verran kasvillisuutta ennen kattoremonttia. Myös sadevesirännit oli irrotettu ja kuisti oli purettu. Kattoremontissa oli käytetty kurottajaa. Saattt on kertonut, että kurottajaa ei ollut tuotu rakennuksen viereen, vaan oli saatu lupa käyttää sitä naapurikiinteistön puolelta, seitsemän metrin etäisyydellä puheena olevasta seinistä. Saatttn mukaan kattoremontti oli tehty 22.-27.4.2014.

Sadevesirännejä ei ollut kiinnitetty takaisin paikoilleen kattoremontin jälkeen 12.5.2014 mennessä, jolloin oli tullut rankkasade ja kellarin etelänpuoleinen maanpaineseinä ja välipohjan alalaattapalkisto olivat sortuneet.

Järvi-Pohjanmaan rakennus- ja ympäristölautakunta on sittemmin määrännyt rakennuksen purettavaksi 31.8.2015 mennessä. A. Koixxxn mukaan rakennusta ei ole purettu oikeudenkäynnin ollessa vielä kesken, mutta purkamiselle ei ole vaihtoehtoa.

Ojxxx, jolta Koixxxt olivat ostaneet kiinteistön, on kertonut ostaneensa kiinteistön Hontttlta vuonna 1998 ja kellarin seinässä olleen halkeaman jo tuolloin. Tuon kaupan yhteydessä ei ollut tehty kuntotarkastusta eikä halkeamaa ollut kirjattu kauppakirjaankaan. Halkeamasta oli nyt tehty merkitä kauppakirjaan kiinteistönvälittäjän aloitteesta. Ojxxx on todennut, että halkeaman vakavuus ei ollut ollut hänenkään tiedossa ennen 9.1.2014 tehtyä kuntokartoitusta. Ojxxx on arvioinut, että hän asuisi kiinteistöllä edelleen, mikäli kauppoja ei olisi syntynyt eikä hänellä olisi ollut ehkä varojakaan seinän korjauttamiseen.

Honttt, joka oli myynyt kiinteistön Ojxxxlle, on kertonut omistaneensa kiinteistön 1980-luvun puolivälistä alkaen ja pullistuman olleen kellarin seinässä jo tuolloin.

Talonrakennustekniikan professori R. W. Lintttin kertomuksella ja kirjallisena todisteena esitetyllä lausunnolla on selvitetty, että kellarin maanpaineseinän 100 millimetriä paksu ulkokuori oli ollut raudoittamaton. Ulkokuoren sisäpuolella oli ollut mineraalivillaeriste ja sen sisäpuolella 100 millimetriä paksu toinen raudoittamaton betoniseinä. Ilmeistä oli, että ulkokuoret olivat irti toistaan ja vain paikoitellen kytköksissä toisiinsa esimerkiksi ikkunankarmeilla. Seinä oli valettu korkeussuunnassa noin 300 millimetrin paksuisina kerroksina ja valussa käytettyä muottia oli siirretty ylöspäin valun kovetuttua. Tartunta valukerrosten välillä oli jäänyt pieneksi. Välipohjan kantavana rakenteena ollut teräsbetonista valettu alalaattapalkisto oli todennäköisesti tuettu maanpaineseinän betonisen sisäkuoren varaan. Yläkerran puurakenteinen ulkoseinä oli tuettu maanpaineseinän ulkokuoren varaan.

Lintttin mukaan raudoittamaton betoniseinä ei ollut kestänyt vetoa eikä taivutuksia. Maantäyttö oli kuormittanut seinää vaakasuorassa noin kahden metrin korkeudelta heti, kun täyttö oli tehty eikä seinärakenne ollut kyennyt välittämään maanpaineesta aiheutuvia kuormia. Se, että seinärakenne oli kuitenkin kestänyt, oli saattanut johtua siitä, että maantäyttö oli toteutettu varovasti eikä maata ollut tärytetty eikä tiivistetty. Ikkunakarmit ja muut vastaavat tuet olivat myös saattaneet kytkeä kellarin seinän kuoret toisiinsa siten, että vaakakuorma oli välittynyt sisäpuoliselle betonikuorelle. Sisäpuolen betonikuorella oli puolestaan ollut jonkin verran vaakakuormakestävyyttä siitä syystä, että verrattain raskas betonirakenteinen välipohja oli tukeutunut siihen. Autotallin etelänpuoleisen maanpaineseinän sisäkuoren vaakahalkeama oli kuitenkin syntynyt vaakakuorman seurauksena. Lintttin mukaan on selvää, että myös maatäytön vuoksi näkymättömissä ollut ulkokuori oli painunut sisään.

Lintttin arvion mukaan seinän sisäänpäin suuntautunut taipuma ja vaakahalkeamat olivat olleet jo aluksi melko suuret. Taipuman ja halkeaman syntyessä maamassa ei ollut kuitenkaan seurannut seinän liikettä täysimääräisesti. Tällöin maanpaineen vaikutus oli pienentynyt tai jopa poistunut. Maan täyttökerrokset olivat voineet lujittua ja holvaantua siten, että maanpaine oli pienentynyt minimaaliseksi. Seinän sisäänpäin pullistuminen oli myös pysähtynyt, koska sisäkuoren halkeaman seurauksena välipohja oli noussut hieman, ehkä noin millimetrin verran ylöspäin. Eri suuntaan kohdistuneet voimat olivat tavallaan tasapainottaneet rakenteen.

Lintttin mukaan rakenne oli säilynyt koossa ainoastaan sen vuoksi, että vaakakuorma oli pysynyt hyvin pienenä. Sortumisvaara oli kuitenkin ollut kaatosateella ilmeinen, jos vesi olisi päässyt seinän viereen. Sadeveden poisto oli kuitenkin hoidettu sadevesiränneillä ja myös kuisti oli tehokkaasti estänyt veden vaikutuksen seinään.

Soinissa oli ollut rankkasade 12.5.2014. Kuisti oli purettu ja räystäskourut poistettu aiemmin keväällä vesikatteen uusimista varten eikä räystäskouruja ollut asennettu vielä takaisin paikoilleen korjaustyön päätyttyä, joten vedet olivat päässeet valumaan esteettä seinän viereen myös katolta. Lintttin mukaan kellarin seinän vaakakuormitus oli kasvanut vedenpaineen seurauksena koko seinän pituudelta ja aiheuttanut sortuman. Linttt on arvioinut, että jo varsin pieni vesimäärä, muutama kymmenen millimetriä, oli saattanut riittää aiheuttamaan sortuman. Lintttin mukaan kurottajaa oli sen sijaan ollut turvallista käyttää seitsemän metrin etäisyydellä rakennuksesta. Riittävä turvaväli oli ollut kahdesta kolmeen metriin ja rakennus olisi sortunut kurottajaa käytettäessä saman tien, jos se olisi painanut maata seinän vierestä.

Rakennuksessa ei ollut ollut sortumahetkellä ketään joten henkilövahinkoja ei ollut aiheutunut. Lintttin mukaan rakennus olisi kuitenkin voinut sortua jo rakennusaikana ja se olisi tullut määrätä sortumisvaaran vuoksi asumiskieltoon. Myös korjaustöiden tekeminen olisi edellyttänyt rakenteiden tukemista.

Myös Honttt on todennut, että rakennusvalvonta olisi määrännyt rakennuksen käyttökieltoon, jos kellarirakenteen vaarallisuus olisi ollut tiedossa. Riski ei ollut kuitenkaan konkretisoitunut niin pitkään aikaan kuin olosuhteet kiinteistöllä eivät olleet muuttuneet. Olosuhteet kiinteistöllä olivat muuttuneet keväällä 2014, kun kuisti oli purkamislupaakaan hakematta purettu ja sadevesirännit oli poistettu.

Saatttn kertomuksella on vielä selvitetty, että mikäli kellarinseinä ei olisi sortunut, sen korjauskustannukset olisivat olleet arvonlisäveroineen 16.368 euroa ja että rakennuksen raivauskustannukset ovat ilman arvonlisäveroa noin
18.000 euroa.



Kiinteistön virheellisyys

Koixxxt ovat perustaneet kanteensa siihen, että kiinteistössä on ollut laatuvirhe maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 1, 2 tai 5 kohdan perusteella.

Maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 1 kohdan mukaan kiinteistössä on laatuvirhe, jos kiinteistö ei ole ominaisuuksiltaan sellainen kuin on sovittu. Lain esitöissä on todettu, että kaupan osapuolet määrittävät sopimuksella sen laatutason, jota ostajalla on oikeus vaatia. Ostaja ei esimerkiksi voi esittää vaatimuksia myyjälle, vaikka kiinteistöllä oleva asuinrakennus ei täytä yleisiä asunnon terveellisyys- ja turvallisuusmääräyksiä, jos ostaja on tehnyt kaupan siitä tietoisena. Kiinteistössä on ostajan kannalta virhe, jos kiinteistö ei joltain osin vastaa kauppakirjaan merkittyä, esimerkiksi kiinteistö on ilmoitettua pienempi tai rakennuksessa ei ole sovittuja varusteita. Jos kiinteistön ominaisuuksia ei ole määritelty kauppakirjassa tarkasti, arvioinnissa voidaan ottaa huomioon myös kaikki se, mistä myyjä ja ostaja ovat vapaamuotoisesti sopineet. (HE 120/1994 vp s. 50)

Säännöksen 2 kohdan mukaan kiinteistössä on laatuvirhe myös, jos myyjä on ennen kaupan tekemistä antanut ostajalle virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon kiinteistön pinta-alasta, rakennusten kunnosta tai rakenteista taikka muusta kiinteistön laatua koskevasta ominaisuudesta ja annetun tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan. Myyjä vastaa muun muassa rakennusten kunnosta ja laadusta antamistaan virheellisistä tiedoista silloinkin, kun ilmoitus perustuu myyjän omaan tietämättömyyteen esimerkiksi rakennukseen käytetyistä materiaaleista. Ostaja voi vedota virheeseen vain, jos myyjän antama konkreettinen tieto on virheellinen tai harhaanjohtava ja myyjän antamalla tiedolla on ollut vaikutusta kaupan syntymiseen tai sen ehtoihin (HE s. 50).

Säännöksen 5 kohdan mukaan kiinteistössä on laatuvirhe jos kiinteistö salaisen virheen vuoksi poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää. Säännös tulee sovellettavaksi silloin, kun kiinteistössä tai sillä olevissa rakennuksissa tai laitteissa on sellaisia vikoja ja puutteita, joita myyjä ja ostaja eivät ole voineet ennen kaupantekoa havaita (HE s. 51).

Maakaaressa ei ole erityistä säännöstä siitä, että kaupan kohteessa on virhe, jos se on terveydelle vaarallinen. Asunto-osakkeiden kauppoihin sovellettavan asuntokauppalain 4 luvun 14 §:n 3 kohdassa on sen sijaan säädetty, että asunnossa on virhe, jos sen ominaisuuksista aiheutuu tai voidaan perustellusti olettaa aiheutuvan haittaa terveydelle. Tämän lainkohdan mukaan virheenä voidaan vedota esimerkiksi siihen, että käytetyt rakenteet osoittautuvat myöhemmin vaarallisen heikoiksi (HE 14/1994 vp s. 92). Lainkohtaa sovelletaan vain uuden asunnon kauppaan eikä laissa ole vastaavaa käytetyn asunnon kauppaan sovellettavaa säännöstä vaan tällaisessa tilanteessa sovelletaan yleensä lain salaista virhettä koskeva lainkohta. Myös siinä tapauksessa, että kiinteistössä sijaitsevassa rakennuksessa on mainitunkaltainen virhe, sovellettavaksi tulee maakaaren salaista virhettä koskeva säännös, jos myyjä ei ole tiennyt virheestä.

Maakaaren 2 luvun 22 §:n mukaan ostaja ei saa laatuvirheenä vedota seikkaan, joka olisi voitu havaita kiinteistön tarkastuksessa ennen kaupan tekemistä. Ostajalla ei ole kuitenkaan erityistä velvollisuutta ulottaa tarkastusta seikkoihin, joiden selvittäminen edellyttää teknisiä tai muita tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä.

Maakaaren 2 luvun 9 §:n 2 momentin mukaan ostajalle kuuluvaa oikeutta esittää laatuvirheeseen perustuvia vaatimuksia voidaan rajoittaa vain sopimalla yksilöidysti siitä, millä tavalla hänen asemansa poikkeaa laissa säädetystä.


Myyjä ja ostaja ovat tässä tapauksessa tienneet kellarin ulkoseinässä olleesta halkeamasta ja siitä, että seinärakenne oli heikko ja seinä oli pullistunut sisäänpäin rakennuksen ulkopuolelta tulevan maanpaineen vuoksi. He ovat tulleet tietoisiksi myös siitä, että seinärakenne oli korjattava. Kauppakirjaan otetun ehdon mukaan myyjä ei vastaa mainitusta viasta tai puutteesta eikä sen rakenteille mahdollisesti aiheuttamista vaurioista.

Kellarin seinät ovat sortuneet kaupan jälkeen ja seinien raudoittamattomuus oli tullut tuossa vaiheessa näkyviin. Seinärakenne oli ollut raudoittamattomana alusta saakka vaarallisen heikko, vaikka se olikin kestänyt pitkään ja rakennuksessa oli kyetty asumaan vuosikymmenien ajan. Rakenne oli pysynyt koossa lähinnä sen ansiosta, että vaakakuorma oli pysynyt hyvin pienenä ja ikkunakarmit ja muut vastaavat tuet sekä betoninen välipohja olivat osaltaan antaneet seinärakenteelle jonkin verran tukea.

Kuntokartoittaja oli todennut kellarin seinän rakenteen heikoksi. Linttt on arvioinut, että kuntokartoittajakaan ei ollut kuitenkaan tunnistanut sortumisvaaraa. Tähän viittaa myös se, että sortumisvaaraa ei ollut kosteusmittausraporttiin selkeästi kirjattu. Ilmeistä on, että rakennusaikainen rakennusvalvontakaan ei ollut havainnut sortumisvaaraa eivätkä sitä olleet ymmärtäneet myöskään kiinteistön aiemmat omistajat. Ojxxxkaan ei ollut sitä ymmärtänyt.

Kauppakirjan vastuunrajoitusehdossa myyjän vastuu on rajoitettu kosteusmittausraportista ilmenevään seinän pullistumaan ja heikkoon seinärakenteeseen ja niiden rakenteille mahdollisesti aiheuttamiin vaurioihin. Kauppakirjassa ei ole maakaaressa tarkoitetulla tavoin yksilöidysti sovittu myyjän vastuun rajoittamisesta sortumisvaaran osalta. Kauppakirjaan otettu vastuunrajoitusehto ei rajoita sortumisvaaran perustuvaa myyjän vastuuta.

Kellarin seinärakenteet olivat kestäneet heikkoudestaan huolimatta noin 45 vuotta. Kaupan kohde ei ole poikennut siitä sovitusta, koska seinärakenteen korjaustarve on nimenomaan ilmennyt kauppakirjasta. Ostajilla ei ollut ollut kuntokartoitusraportista ilmenneiden tietojen perusteella erityistä syytä ryhtyä ennen kauppaa sen kaltaisiin poikkeuksellisiin toimenpiteisiin kuten seinän purkamiseen seinärakenteen tarkemmaksi selvittämiseksi. Ostajien ei näin ollen voida katsoa laiminlyöneen selonottovelvollisuuttaan ennen kauppaa eikä Ojxxxnkaan voida katsoa antaneen ostajille vääriä tietoja seinärakenteesta. Kyse ei ole ollut maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 1 tai 2 kohdassa tarkoitetusta virheestä. Kaupan kohteessa on ollut seinärakenteen vaarallisuudesta johtuva salainen virhe ja ostajien oikeutta hinnanalennukseen on arvioitava mainitun säännöksen 5 kohdan perusteella.

Ovatko ostajat oikeutettuja hinnanalennukseen

Maakaaren 2 luvun 31 §:n 1 momentin mukaan hinnanalennus määrätään vähentämällä sovitusta kauppahinnasta virheellisen kiinteistön arvo kaupantekohetkellä. Yhtenä tapana laskea hinnanalennuksen suuruutta on käytetty korjauskustannuksia. Tässä tapauksessa Koixxxt ovat osanneet ostajina varautua oikeaa suuruusluokkaa oleviin korjauskustannuksiin, vaikka heillä ei ollutkaan ollut tarkkaa käsitystä siitä, mikä seinärakenteessa oli vikana ja miten se on korjattava. Tämä puhuu vahvasti hinnanalennusta vastaan, koska kiinteistö ei ollut tästä Koixxxjen seinärakenteen korjaamiseen varautumisesta johtuen poikennut laadultaan merkittävästi siitä, mitä Koixxxt ovat kiinteistön varsin alhaiseen kauppahintaan ja tiedossaan olleeseen seinärakenteen heikkouteen nähden voineet olettaa. Arvioinnissa on kuitenkin otettava huomioon, että seinärakenteen vaarallisuus ei ollut osapuolten tiedossa kaupasta sovittaessa. Koixxxt eivät ole ostajina tienneet varautua siihen, että heidän asumiskäyttöön ostamansa rakennus saattaa sortua ja se on purettava. Tämä puhuu hinnanalennuksen puolesta, koska seinärakenne oli sortunut ennen kuin Koixxxt olivat sitä ryhtyneet korjaamaan. Oikeutta hinnanalennukseen tässä tilanteessa arvioitaessa tulee kuitenkin kiinnittää huomiota myös sortumisen aiheuttaneisiin syihin.

Lintttin kertomuksella on selvitetty, että rakennuksen sortuminen oli johtunut rankkasateesta, tarkemmin sanoen siitä, että kellarin seinän vaakakuormitus oli rankkasateen vuoksi kasvanut ja että kattoremontissa käytetyllä kurottajalla ei ollut yhteyttä sortumaan.

Aiemmat rankkasateet eivät olleet aiheuttaneet sortumaa. Olosuhteet kiinteistöllä olivatkin muuttuneet sen jälkeen, kun kiinteistön omistus ja vaaranvastuu kiinteistöstä olivat siirtyneet ostajille. Kiinteistöstä oli poistettu kuisti ja sadevesikourut, minkä seurauksena sadevesi oli päässyt valumaan esteettä maanpaineseinän viereen myös rakennuksen katolta.

Ostajat ovat tienneet, että kellarin seinä on pullistunut sisäänpäin ja että seinän pullistuminen johtuu ulkopuolen maanpaineesta ja heikosta seinärakenteensa. He ovat tienneet myös, että seinä on korjattava ja korjaustyö on suunniteltava tarkasti lisävahinkojen välttämiseksi. Ilmeistä on, että ostajat eivät olleet kaupan jälkeenkään teettäneet tarkempia tutkimuksia seinärakenteesta eivätkä laadituttaneet sitä koskevaa korjaussuunnitelmaa. Ostajat eivät ole myöskään tuoneet esiin, että kellarin seinän tueksi olisi asennettu kattoremontin yhteydessä väliaikaistakaan lisätukea. Kattoremontin tekemiseksi tarpeelliset irrotus- ja purkutoimet oli tehty ryhtymättä minkäänlaisiin varotoimiin sen varalta, että vesisateen sattuessa vesi pääsee virtaamaan heikkorakenteiseksi tiedetyn seinän viereen. Rakennuksen sortuminen jää näissä olosuhteissa ostajien vastuulle heille siirtyneen vaaranvastuun myötä. He ovat omilla toimenpiteillään ja laiminlyönneillään puuttuneet seinärakenteen kestävyyden kannalta merkityksellisiin olosuhteisiin ja niitä heikentäneet. Perustetta ostajien vastuun sovittelulle ei ole, koska myyjä ei ole voinut vaikuttaa siihen, missä järjestyksessä ja millä tavalla ostajat rakennusta korjaavat.

Ostajien hinnanalennusvaatimus on edellä mainituista syistä hylättävä ja myyjä vapautettava käräjäoikeuden hänen maksetettavakseen määräämästä hinnanalennuksesta.

Ojxxxlle myönnetyn oikeusavun omavastuuosuuden kohtuullisuus

Oikeusapulain 3 §:n mukaan oikeusapua annetaan joko korvauksetta tai oma- vastuuosuutta vastaan. Hakijan taloudellinen asema arvioidaan hänen kuukausittain käytettävissään olevien varojen (käyttövara) ja varallisuuden perusteella. Valtioneuvoston asetuksella säädetään tarkemmin muun muassa käyttövaran ja omavastuuosuuden laskemisen perusteista. Oikeusapulain 20 §:n 1 momentin mukaan omavastuuosuuden määrää voidaan alentaa, jos vahvistetusta avustajan palkkiosta laskettava omavastuuosuus muodostuisi oikeusapua saaneen taloudellisiin oloihin nähden selvästi kohtuuttomaksi.



Oikeusapulakia koskevan hallituksen esityksen (HE 82/2001 s. 114-115) mukaan omavastuuosuutta voidaan kohtuullistaa lähinnä silloin, kun oikeudenkäyntikulut nousevat jutun laatuun ja laajuuteen nähden poikkeuksellisen suuriksi ja omavastuuosuus nousee oikeusapua saavan maksukykyyn nähden kohtuuttomalle tasolle. Kohtuullistamissäännöksellä ei ole tarkoitettu, että oikeusavun saajan maksukyvyn mukaan porrastetuksi tarkoitettu omavastuujärjestelmä menettäisi merkityksensä.

Ojxxxn oikeudenkäyntikulut käräjä- ja hovioikeudesta eivät ole nousseet jutun laatuun ja laajuuteen nähden poikkeuksellisen suuriksi. Ojxxxn omavastuuosuuden ei voida katsoa nousevan hänen maksukykyynsä nähden kohtuuttomalle tasolle. Perusteita omavastuuosuuden kohtuullistamiselle ei ole.

Oikeudenkäyntikulujen korvausvelvollisuus

Ojxxx on käräjäoikeudessa myöntänyt oikeiksi Koixxxjen määriltään vähäiset kannevaatimukset 2 ja 3 ja näillä vaatimuksilla on ollut asiassa vain vähäinen merkitys. Kanteen tultua hovioikeudessa pääosiltaan hylätyksi Koixxxt ovat velvollisia korvaamaan Ojxxxn oikeudenkäyntikulut asiassa sekä käräjä- että hovioikeudesta ja korvaamaan valtiolle Ojxxxn avustajalle valtion varoista käräjä- ja hovioikeudessa maksetun palkkion ja matkakulut.

Tuomiolauselma

Käräjäoikeuden tuomiolauselman kohta 1 kumotaan. L. ja A. Koixxxn hinnanalennusvaatimus hylätään ja M. Ojxxx vapautetaan käräjäoikeuden hänen maksettavakseen määräämästä hinnanalennuksesta.

Ojxxx vapautetaan myös käräjäoikeuden tuomitsemasta oikeudenkäyntikulujen korvausvelvollisuudesta Koixxxille (tuomiolauselman kohta 4). Koixxxjen oikeudenkäyntikuluvaatimukset käräjäoikeudesta ja hovioikeudesta hylätään.

Ojxxxn vaatimus oikeusavun omavastuuosuuden kohtuullistamisesta hylätään. Käräjäoikeuden tuomiota ei muuteta siltä osin kuin Ojxxx on velvoitettu maksamaan Muktttlle omavastuuosuutensa palkkiosta viivästyskorkoineen.

Hovioikeudessa ei ole ollut kyse käräjäoikeuden tuomiolauselman kohdista 2 ja 3, joten ne jäävät voimaan.

Hovioikeus vahvistaa asianajaja Muktttn palkkioksi Ojxxxn avustamisesta hovioikeudessa 19 tunnin ajankäyttöä vastaavat 2.090 euroa ja matkakulujen korvaukseksi 65,60 euroa sekä arvolisäveron osuudeksi 517,34 euroa, yhteensä 2.672,94 euroa. Palkkiosta maksetaan valtion varoista 522,50 euroa, matkakuluista 16,40 euroa ja arvonlisäveron osuutena 129,34 euroa eli yhteensä 668,24 euroa. Koixxxt velvoitetaan yhteisvastuullisesti korvaamaan valtiolle mainitut 668,24 euroa sekä valtion varoista Muktttlle käräjäoikeudessa maksetut 1.074,15 euroa, yhteensä 1.742,39 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen siitä lukien, kun kuukausi on kulunut hovioikeuden tuomion antamispäivästä.

M. Ojxxx velvoitetaan maksamaan Muktttlle omavastuuosuutenaan hovioikeudesta yhteensä 2.004,70 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen siitä lukien, kun kuukausi on kulunut hovioikeuden tuomion antamisesta.

A. ja L. Koixxx velvoitetaan yhteisvastuullisesti korvaamaan Ojxxxn oikeudenkäyntikulut käräjä- ja hovioikeudesta yhteensä 5.227,15 eurolla korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen siitä lukien, kun kuukausi on kulunut hovioikeuden tuomion antamispäivästä.

Muutoksenhaku

Muutosta tähän ratkaisuun saadaan hakea korkeimmalta oikeudelta valittamalla vain, jos korkein oikeus niillä erityisillä perusteilla, jotka ilmenevät oheisesta valitusosoituksesta, myöntää valitusluvan.

Valitusosoituksessa tarkoitettu määräaika valitusluvan pyytämiseen ja valituksen tekemiseen päättyy 30.10.2017.


Asian ovat ratkaisseet:
hovioikeudenneuvos A. Vaittt
hovioikeudenneuvos P. Louttt
hovioikeudenneuvos P. Vihttt

Valmistelija:
hovioikeuden esittelijä L. Kyyttt
Ratkaisu on yksimielinen.


ETELÄ-POHJANMAAN KÄRÄJÄOIKEUS
2. lainkäyttöosasto

1
TUOMIO 1519861
16.9.2015 L 14110881

Asia Vireille
ASIAN TAUSTA

KANNE

Kiinteistön virhe tm. sopimusrikkomus 5.11.2014
Kiinteistönkauppa 17.1.2014, kohde Soini, Ätie 15 (XXX-XXX-X-XX) eli kiinteistö rakennuksineen. Kauppahinta 59.000 euroa. Rakennus on ollut 46 vuotta vanha. Vastaaja oli asunut kiinteistöllä v. 1998 alkaen.

Vaatimukset

1. Vastaaja on velvoitettava maksamaan hinnanalennusta 50.000 euroa ja sille korkoa (korkolain 3 § 2 mom) 3.2. - 2.7.2014 ja siitä eteenpäin korkolain 4 §:n 1 momentin mukaista.

2. Hallintaoikeuden siirtymisestä 700 euroa+ korko 24.11.2014 lukien.

3. Elttten saatava 308,47 euroa + korko 24.11.2014 lukien.

4. Oikeudenkäyntikulut 10.746,74 euroa korkoineen.


Perusteet

Kiinteistössä on ollut virhe, koska kellarin betoninrakenteinen maanpaineseinä on 12.5.2014 sortunut n. 6 metrin matkalta. Myös välipohjan alalaattapalkisto on samalla sortunut.

Vaaranvastuu ei ollut siirtynyt kantajille. Rakenteissa on ollut merkittäviä puutteita jo ennen kauppaa (salainen virhe). Kellarin seinärakenne on ollut niin vaarallinen, ettei rakennusta olisi pitänyt myydä asumistarkoitukseen. Rakennus on ollut asumiskelvoton. Kaupassa on ollut laatuvirhe, tiedonantovirhe tai ainakin salainen virhe.

Kantajat eivät ole laiminlyöneet ennakkotarkastusvelvoollisuuttaan.

Kauppakirjan ehtoja (vaaranvastuu ja vastuunrajoitusehto) on soviteltava niin, että vastaajan vastuu ei poistu ainakaan kokonaan.

Kohtuullinen hinnanalennus on 50.000 euroa, mikä perustuu arvioituihin korjauskustannuksiin. Kunta on vaatinut talon purkamista.


VASTAUS Vaatimukset

Kanne on hylättävä ja kantaja velvoittava korvaamaan oikeudenkäyntikulut korkoineen (oikeusavun omavastuuosuus).

Perusteet

Vaaranvastuu oli siirtynyt jo kantajille 28.2.2014. Ankara vesisade oli vaikuttanut sortumaan, ja kantajat olivat remontin (kuistin purkaminen) vuoksi poistaneet räystäskourut. Lisäksi oli käytetty painavaa kurottajaa. Nämä seikat ovat aiheuttaneet sortuman, mutta se ei ole vastaajan vastuulla.

Kiinteistössä ei ole ollut salaista virhettä, vaan se on ollut sopimuksen mukainen (erityisesti vastuunrajoitusehto, kohta 11). Kellarinseinän pullistuma on ollut nähtävillä ja korjaustarve tiedossa. Kantajat ovat laiminlyöneet ennakkotarkastusvelvollisuutensa. A. Koixxx on maa- ja vesirakennusurakoinnin elinkeinonharjoittaja.

Ehdon sovittelulle ei ole perusteita.

Hinnanalennusvaatimus on liian suuri, enintään 5000 euroa on oikea taso. Kauppahinta on ollut huomattavan alhainen. Hinnanalennus ei voi perustua korjauskustannuksiin.

700 ja 308,47 euron vaatimukset ovat oikeita. Viivästyskorko voi alkaa vasta kantajien maksusta lukien.



RIITAISET SEIKAT


TODISTELU

1. Onko kaupantekohetkellä ollut virhettä?
2. Onko vaaranvastuu siirtynyt?
3. Onko kauppaehtoa soviteltava?
4. Hinnanalennuksen määrä


Kantajien kirjalliset todisteet

1. Kauppakirja
2. Myyntiesite
3. Kosteusmittausraportti
4. Lausunto / Linttt
5. Korjauskustannusarvio
6. Korjauskustannusarvio
7. Lasku
9. Kirje
10. Kehotus
11. Kiinteistöarvio
12. Kustannusarvio
13. Valokuvat 7 kpl

Vastaajan kirialliset todisteet

1. Kjan todiste 1
2. Kjan todiste 3
3. Kauppahintatilasto
4. Kauppahintatilasto

Kantajien henkilötodistelu

1. A. Koixxx
2. L. Koixxx
3. R. Linttt
4. P. Saattt
5. P. Honttt

Vastaajan henkilötodistelu

1. M. Ojxxx

KÄRÄJÄOIKEUDEN PERUSTELUT


Kiinteistön virhe

Vastuunrajoitusehto

Lintttin kertomuksen ja lausunnon perusteella on selvitetty, että rakennus on rakennettu virheellisesti, koska betoniseinässä ei ole ollut asianmukaista raudoitusta ja koska välipohja oli tuettu seinän sisäkuoreen. Tämän vuoksi rakennus on ollut hengenvaarallinen. Linttt on pitänyt rakennetta hyvin epätavallisena. Käräjäoikeus yhtyy näihin arvioihin.

Selvää on, että kaupan osapuolet eivät ole pystyneet ymmärtämään tai edes kuvittelemaan, että välipohjasta merkittävä osa (noin 40 %) voisi romahtaa, vaikka kellarin seinä onkin pullistunut. Näin ollen kyseessä on ollut salainen virhe, josta lain mukaan vastaa myyjä.

Yleisten sääntöjen mukaan ehto on pätevä, jos sen laatiminen perustuu oikeaan ja riittävään tietoon. Tässä tapauksessa osapuolet ovat laatineet ja hyväksyneet vastuunrajoitusehdon seinän pullistumisen johdosta. Ehdon mukaan pullistuminen on johtunut ulkopuolen maanpaineesta ja "heikosta seinärakenteesta (ehdottomasti korjattava)". Ehto ei sinänsä ole yllättävä tai ankara, vaan se on hyvin yksityiskohtainen.

Kuitenkin selvää on, että osapuolet eivät ole tienneet seinän raudoituksen puutteesta, eikä siitä, että välipohja voi rakenteen vuoksi sortua. Näin ollen käräjäoikeus katsoo, että myyjän vastuuta rajoittava ehto ei ole koskenut tätä virhettä ja siitä aiheutunutta vahinkoa eli välipohjan sortumista.

Vaaranvastuu

Lintttin kertomuksen perusteella on selvitetty, että perussyy sortumaan on ollut virheellinen rakenne. Toisaalta ankaralla vesisateella ja kantajien aloittamalla remontilla, johon on liittynyt räystäiden poistaminen, on ollut vaikutus sortumaan ja erityisesti sen ajankohtaan eli se on ollut ns. "viimeinen pisara". Käräjäoikeus katsoo, ettei vaaranvastuuta koskeva ehto poista myyjän vastuuta salaisesta virheestä.

Todistaja Saattt on kertonut, että kurottajaa oli käytetty 6-7 metrin päässä tieltä ja sillä ei ollut voinut olla vaikutusta sortumaan. Näyttämättä on jäänyt, että kurottajan käyttämisellä olisi ollut merkitystä sortumaan.


Ennakkotarkastusvelvollisuus

Virhe on ollut hyvin vaikeasti löydettävissä eli se olisi käytännössä vaatinut asiantuntemusta rakennesuunnittelusta. Ostajat ovat olleet rakennusasioissa maallikoita, joten he ennakkotarkastusvelvollisuus ei ole ulottunut tähän virheeseen. Seinän pullistuminen ja maininta korjauksen ehdottomuudesta sinänsä ei ole aiheuttanut ostajille velvollisuutta laajempiin rakenteellisiin selvityksiin. Kantajat ovat kertoneet, että heidän tarkoituksenaan oli aloittaa seinän korjaaminen, kunhan routa olisi poistunut.

Hinnanalennuksen määrä

Sortuman vuoksi rakennusta ei voi enää kunnostaa, vaan kunta on määrännyt sen purettavaksi. Tämä puoltaa sitä, että hinnanalennus määrätään arvioitujen purkukustannusten perusteella, kuten kantajat ovat vaatineet.

Toisaalta merkitystä on sillä, mikä kauppahinta olisi ollut, jos virhe olisi huomattu ja korjattu ennen kauppaa. Seinän pullistuma on jo osaltaan vaikuttanut kauppahintaan alentavasti, joten sitä ei voida ottaa kokonaisuudessaan huomioon. Käräjäoikeus katsoo, että perustellut korjaustoimenpiteet olisivat olleet seinän raudoitus ja välipohjan asianmukainen tukeminen. Todisteen nro 6 mukaan arvio tästä on 16.368 euroa. Kantajat olivat budjetoineet seinän korjaamiseen noin
20.000 euroa.

Kauppahinta on ollut 59.000 euroa. Edellä mainittuja seikkoja punnittuaan käräjäoikeus päätyy siihen, että oikeudenmukainen hinnanalennus tässä tapauksessa on puolet kauppahinnasta eli 29.500 euroa.

Oikeudenkäyntikulut

Kantajat voittavat jutun myyjän vastuun osalta. Valtaosa kuluista on aiheutunut sen käsittelystä. Hinnanalennuksen määrän osalta asia päättyy noin tasapeliin. Näin ollen vastaajan on korvattava kantajien kuluista noin 2/3 eli 7000 euroa.

Ojxxx on vaatinut oikeusavun omavastuun (75 %) alentamista, koska kulujen määrä on suuri ja Ojxxx on kolmen lapsen yksinhuoltaja. Omavastuuta voidaan alentaa, jos sen soveltaminen johtaa selvään kohtuuttomuuteen. Tässä omavastuu on määrätty asianmukaisesti käyttövaralaskelman perusteella. Vaikka kulujen määrä on tuntuva, se ei ole kuitenkaan eroa normaalista riita-asiasta. Käräjäoikeus katsoo, että riittäviä perusteita omavastuun alentamiseen ei ole.

Käräjäoikeus hyväksyy A. Muktttn laskun. Oikeudenkäyntikulujen määrä on yhteensä 4.296,60 euroa.

Muut lausumat
Vastaaja on myöntänyt kanteen muilta osin oikeaksi. Käräjäoikeus pitää viivästyskorkovaatimuksia oikeina.

TUOMIOLAUSELMA M. Ojxxx velvoitetaan suorittamaan L. ja A. Koixxxlle:

1. Hinnanalennusta 29.500 euroa korkolain 3 § 2 momentin mukaisine korkoineen 3.2. - 2.7.2014 ja siitä eteenpäin korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine korkoineen.

2. Hallintaoikeuden siirtymisestä 700 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine korkoineen 24.11.2014 lukien.

3. Elttten saatava 308,47 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine korkoineen 24.11.2014 lukien.

4. Oikeudenkäyntikulut 7.000 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine korkoineen 16.10.2015 lukien.

Ojxxxn avustajalle asianajaja Mika Muktttlle maksetaan valtion varoista palkkiota 866,25 euroa ja arvonlisäveroa 207,90 euroa eli yhteensä 1074,15 euroa, mikä jää valtion vahingoksi.

Ojxxx velvoitetaan maksamaan Muktttlle omavastuuosuus 3.222,45 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine korkoineen 16.10.2015 lukien.

MUUTOKSENHAKU
Tähän tuomioon saa hakea muutosta valittamalla Vaasan hovioikeuteen.

Hyväksytty tyytymättömyydenilmoitus

Vastaaja M. Ojxxx on ilmoittanut tyytymättömyyttä koko tuomioon.

Määräajat Määräaika valitukselle päättyy perjantaina 16.10.2015 klo 16:15.
Määräaika vastavalitukselle päättyy 30.10.2015 klo 16:15.


Käräjätuomari