Vastuunrajoituslauseke kauppakirjassa virheen jäädessä epäselväksi kuntotarkastuksessa ennen kauppaa?


Vastuunrajoituslauseke on pätevä kiinteistökaupoissa vain jos virhe riittävästi yksilöidään. MK 2 luvun 9 §:n 2 momentin mukaan voidaan ostajalle kuuluvaa oikeutta esittää laatuvirheeseen perustuvia vaatimuksia rajoittaa vain sopimalla yksilöidysti siitä, millä tavalla hänen asemansa poikkeaa laissa säädetystä. Oikeuskäytännössä on edellytetty varsin tarkkaa yksilöintiä mutta harkinta on aina kokonaisharkintaa.

Ostajat ovat 25.10.2012 allekirjoitetulla ja vahvistetulla kauppakirjalla ostaneet myyjiltä Tuusulassa kiinteistön sillä sijaitsevine rakennuksineen 269.000 euron kauppahinnalla. Kiinteistöllä sijaitseva omakotitalo oli rakennettu vuonna 1989.

Käräjäoikeus hylkäsi kantajan sokkeli- ja salaojavirheisiin perustuvat vaatimukset kauppakirjan vastuunrajoituksen johdosta. Hovioikeus päätyi samaan tuomioon.

Kysymys oli siitä, onko kauppakirjaan sisältyvän vastuuvapauslausekkeen johdosta ostajien katsottava luopuneen oikeudestaan vedota kiinteistöllä olevassa omakotitalossa kaupanteon jälkeen havaittuihin rakennusvirheisiin eli sokkelin vesieristyksen puuttumiseen, routaeristyksen puutteellisuuteen ja muovin puuttumiseen routaeristeen päältä sekä salaojien pääasialliseen puuttumiseen. Lisäksi kysymys on myyjän tiedonantovelvollisuuden ja ostajan selonottovelvollisuuden mahdollisesta merkityksestä asiassa sekä mahdollisen hinnanalennuksen määrästä ja oikeudenkäyntikuluista.

Kauppakirjassa on seuraava lauseke: ”Talossa tehtiin 15.10.2012 asuntokaupan kuntotarkastus, jonka suoritti M. Juttta, ostajan, myyjän ja Habita LKV:n M. Kottten läsnä ollessa. Ostaja on saanut tarkastusraportin, on tutustunut siihen, on tietoinen siinä mainituista vioista ja puutteista sekä siitä, että raportin mukaan virheiden laajuutta ja vaikutusta ei voida kaikilta osin todeta ilman tarkempia tutkimuksia. Raportista ilmeneviä seikkoja ei siis pidetä kaupankohteessa olevina virheinä arvioitaessa myyjän vastuuta kaupankohteen kunnosta vaan ostaja ottaa kustannuksellaan vastatakseen tarkastusraportissa mainituista mahdollisista korjauskohteista ja korjausehdotuksista. Muilta osin myyjän vastuu määräytyy maakaaren säännösten mukaan.”

Hovioikeus katsoo, etteivät ostajat ole voineet olla kuntotarkastuksen perusteella varmuudella tietoisia siitä, että salaojat olivat pääosin puuttuneet. Kuntotarkastuksessa tehdyistä ja raporttiin kirjatuista useista eri havainnoista käy kuitenkin ilmi, että kuntotarkastaja oli epäillyt rakennuksen salaojajärjestelmän toimivuutta ja myös sen olemassaoloa. Näissä olosuhteissa kuntotarkastusraportin perusteella oli osapuolten tullut pitää varsin mahdollisena, että kohteessa ei ollut lainkaan salaojia, ja salaojajärjestelmän toimivaksi saattamisesta saattaisi aiheutua kustannuksia. Hovioikeus perusteli päätöstään myös muilla seikoilla, jotka puolsivat vastuurajauksen hyväksyttävyyttä. Asiassa painotettiin paljolti sitä mitä ostajien olisi pitänyt pystyä ennen kauppaa päättelemään virheistä.

Hovioikeus näin ollen käräjäoikeuden tavoin päätyy siihen, että myyjien vastuu salaojien puutteesta on rajautunut pois kauppakirjassa olevan vastuunrajoitusehdon johdosta.

Ostajat tuomittiin maksamaan myyjien oikeudenkäyntikuluja käräjäoikeudessa 15.000 ja hovioikeudessa 11.000 euroa.



Helsingin hovioikeus
Tuomio

Antamispäivä 16.6.2017
Nro 765

Diaarinumero S 16/1739


Ratkaisu, johon on haettu muutosta

Tuusulan käräjäoikeus 17.6.2016 nro 6249 (liitteenä)

Asia
Kiinteistön virhe

Valittajat
T. Kixxx N. Mäxxx

Vastapuolet
M. Koxxxnen L. Koxxxnen

Asian käsittely hovioikeudessa

Pääkäsittely on toimitettu 26.4. ja 2.5.2017.



Valitus
T. Kixxx ja N. Mäxxx ovat toistaneet käräjäoikeuden tuomiossa selostetun kanteensa vaatimukset lukuun ottamatta vahingonkorvausvaatimusta ja lisäksi vaatineet korvauksena oikeudenkäyntikuluistaan hovioikeudessa 9.147,05 euroa korkoineen.

Kaupan kohteena olleella kiinteistöllä sijaitsevan rakennuksen ympärillä ei ollut ollut salaojia kuin muutaman metrin matkalla, sokkelin vesieristys oli puuttunut kokonaan ja routaeristys oli ollut puutteellinen ja sen päältä oli puuttunut rakennuspiirustusten mukainen muovi. Rakennukseen oli kohdistunut huomattava kosteusvaurion riski.

Ostajat T. Kixxx ja N. Mäxxx olivat korjauttaneet puutteet ja virheet muun muassa louhimalla talon ympäriltä kalliota sekä asennuttamalla uuden salaoja- ja sadevesijärjestelmän ja routaeristeet. Laskujen mukaiset korjauskustannukset olivat olleet 44.765,76 euroa. Huomattava osa tästä oli liittynyt kallion louhintaan ja lisäksi kustannuksia oli aiheutunut noin 3.000 euroa pihatöistä, noin 2.000 euroa puretun terassin jälleenasentamisesta ja T. Kixxxn tekemästä sepelinlevitystyöstä. Tosiasialliset korjauskustannukset olivat olleet yhteensä noin 50.000 euroa. Kyse ei ollut ollut rakennuksen laatutason parantamisesta.


Myyjät L. ja M. Koxxxnen olivat tienneet veden kertymisestä ja lätäköitymisestä talon juurelle sekä talolle rasitusta aiheuttaneista kosteusongelmista, mutta he eivät olleet kertoneet niistä ostajille. Ostajille oli aiheutunut kuluja esimerkiksi veden pumppauksesta ja asian selvittelystä.

Kauppakirjan sisältämä vastuunrajoituslauseke oli ollut täysin yksilöimätön, eikä se ollut voinut poistaa myyjien vastuuta. Vastuunrajoituslausekkeessa ei ollut viitattu seikkaperäisesti niihin puutteisiin ja virheisiin, jotka muodostivat lausekkeen sisällön, vaan kyse oli ollut vain viittauksesta kuntotarkastusraporttiin.

Ostajien velvollisuuksiin ei ollut kuulunut lähteä kaivamaan talon seinävierustoja auki tarkastaakseen, oliko talossa toimiva salaojajärjestelmä ja esimerkiksi routaeristeet etenkään siitä syystä, että myyjät olivat nimenomaan vakuuttaneet heidät salaojajärjestelmän olemassaolosta ja antaneet sitä koskevat rakennuspiirustukset. Myyjät olivat antaneet myös routa- ja kosteuseristämisestä rakennuslupapiirustusten mukaisen rakennekuvan. Kuntotar- kastusraportissa ei ollut otettu kantaa salaojajärjestelmän olemassaoloon, vaan siinä oli ainoastaan mainittu lisätutkimustarpeesta.

Myyjillä oli näyttövelvollisuus siitä, että ostajille olisi syntynyt erityinen tarkastusvelvollisuus. Myyjät eivät olleet kyenneet esittämään kauppakirjassa olleen vastuunrajoituslausekkeen ja ostajien selonottovelvollisuuden perusteella mitään sellaista, että ostajien olisi pitänyt lähteä selvittämään salaojajärjestelmän olemassaoloa.

Vastaus
M. ja L. Koxxxnen ovat kiistäneet muutosvaatimukset perusteettomina ja vaatineet, että valitus hylätään ja T. Kixxx ja N. Mäxxx velvoitetaan yhteisvastuullisesti korvaamaan heidän oikeudenkäyntikulunsa hovioikeudessa 10.989,85 eurolla korkoineen.

Käräjäoikeuden tuomio oli oikea lukuun ottamatta arviota korjauskustannusten kohtuullisesta määrästä. Myyty kiinteistö oli ollut ominaisuuksiltaan sellainen kuin osapuolet olivat sopineet, eivätkä myyjät olleet antaneet kaupan kohteen kunnosta ja sen ominaisuuksista virheellisiä tai harhaanjohtavia tietoja. Kiinteistö ei ollut poikennut laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voitiin perustellusti edellyttää huomioon ottaen kauppahinta, kuntotarkastuksessa esitetyt havainnot ja muut olosuhteet.

Ostajille oli luovutettu ennen kaupantekoa kohteen rakennuspiirustukset, joihin oli piirretty salaojat sokkelipiirustukseen routaeristeen alle. Piirustuksiin sisältyvän yhden ainoan leikkauskuvan perusteella ei voitu tehdä johtopäätöstä siitä, millainen koko salaojajärjestelmän olisi tullut olla. Kohteessa oli noudatettu salaojien osalta sen hetkistä hyvää rakennustapaa. Kuntotarkastusraportin havainnoissa ja myyjien ennen kuntotarkastusta täyttämän haastatteluosion välillä oli ollut ristiriita sen osalta, oliko kohteessa ollut salaojat vai ei. Kyseinen ristiriita oli ollut selvästi ostajien havaittavissa eivätkä he olleet puuttuneet siihen. Ostajilla oli ollut maakaaren 2 luvun 22 §:n 1
momentin tarkoittama erityinen syy tarkistaa asia. Ostajien väite siitä, että raportista ei olisi keskusteltu, oli epäuskottava ja merkityksetön. Lisäksi myyjät eivät olleet tienneet vesipesistä.

Sokkelin vesieristyksen puute oli ollut ostajien tiedossa, koska sokkelia oli käsitelty kuntotarkastuksessa perusteellisesti. Siksi ostajat eivät voineet vedota kyseiseen seikkaan virheenä.

Kuntotarkastuksessa oli epäilty salaojien olemassaoloa ja myös routaeris teen olemassaoloon oli liittynyt epävarmuus. Lisäksi ottaen huomioon sok- kelin puuttuva vesieristys ja se, että sokkelissa oli ollut nähtävissä kosteu- den aiheuttamaa rappeutumista, ostajat olivat saaneet ennen kauppaa riittä- vän tiedon lisäselvitystarpeesta, joka oli koskenut salaojien kautta tapahtu- vaa kosteuden poistamista perustuksen ympäriltä. Siten ostajat olivat hy- väksyneet sokkelissa havaitut puutteet ja virheet sekä riskin siitä, että koh- teessa ei ollut lainkaan salaojia.

Kauppakirjaan kirjattu vastuunrajoituslauseke ei ollut ollut vakiolauseke vaan yksilöity ja selkeä maakaaren 2 luvun 9 §:n 2 momentin tarkoittama riskin rajaus. Lausekkeessa oli viitattu M. Jutttan tekemään kuntotar- kastusraporttiin ja siinä tehtyihin havaintoihin. Lausekkeessa oli todettu selkeästi, että raportin tarkoittamien virheiden laajuutta ja vaikutusta ei ollut voitu kaikilta osin todeta ilman tarkempia tutkimuksia ja että raportissa ilmeneviä seikkoja ei pidetty kaupan kohteessa olevina virheinä arvioitaessa myyjän vastuuta. Kuntotarkastusraportissa oli pidetty mahdollisena, ettei kohteessa ollut salaojia ja jos oli, että ne eivät toimineet, sekä kehotettu korjaamaan sokkeli muun muassa puuttuvan vedeneristyksen osalta.

Korjauskustannukset eivät olleet olleet kohtuulliset vaan toimiva salaojajärjestelmä olisi voitu rakentaa huomattavasti pienemmillä kustannuksilla. Salaojat olisivat myös ylittäneet iältään teknisen ikänsä puolenvälin, mistä syystä niiden täydellisestä uusimisesta oli koitunut ostajille yli kahdenkymmenen vuoden mittainen käyttöiän pidennys. Hinnanalennus ei voisi olla missään olosuhteissa enemmän kuin noin 40 prosenttia kohtuullisista vuoden 1989 standardien mukaan mitoitetuista korjauskustannuksista.

Ostajien väite siitä, että talon perustamista ei ollut suoritettu niin kuin rakennuspiirustuksissa oli toteutettu ja piirretty, oli uusi oikeustosiseikka, joka ei liittynyt nyt käsiteltävään asiaan.

Vaaditut selvittelykulut olivat määrältään oikeat, mutta perusteiltaan virheelliset. Korvausvaatimus pumppauskuluista oli perusteeton ja toteennäyttämätön.



Todistelu
Asianosaiset ovat vedonneet käräjäoikeuden tuomiosta ilmeneviin kirjallisiin todisteisiin. Hovioikeudessa on kuultu todistelutarkoituksessa T. Kixxxä ja M. Koxxxsta sekä todistajina E. M. Pexxxa, J. S. Ahtttia, S. U. Tattta, M. A. Tatttsta ja S. I. Pottt.


Hovioikeuden ratkaisu

Asian tausta ja kysymyksenasettelu

N. Mäxxx ja T. Kixxx olivat 25.10.2012 allekirjoitetulla ja vahvistetulla kauppakirjalla ostaneet L. ja M. Koxxxselta Tuusulan kunnan Kellokosken kylässä sijaitsevan Kouxxx-nimisen tilan Rn:o 3:1x3 sillä sijaitsevine rakennuksineen 269.000 euron kauppahinnalla. Kiinteistöllä sijaitseva omakotitalo oli rakennettu vuonna 1989.

Asiassa on hovioikeudessa kysymys siitä, onko kauppakirjaan sisältyvän vastuuvapauslausekkeen johdosta N. Mäxxxen ja T. Kixxxn katsottava luopuneen oikeudestaan vedota kiinteistöllä olevassa omakotitalossa kaupanteon jälkeen havaittuihin rakennusvirheisiin eli sokkelin vesieristyksen puuttumiseen, routaeristyksen puutteellisuuteen ja muovin puuttumiseen routaeristeen päältä sekä salaojien pääasialliseen puuttumiseen. Lisäksi kysymys on myyjän tiedonantovelvollisuuden ja ostajan selonottovelvollisuuden mahdollisesta merkityksestä asiassa sekä mahdollisen hinnanalennuksen määrästä ja oikeudenkäyntikuluista.


Näyttö

Henkilötodistelu

Hovioikeudessa kuullut henkilöt ovat kertoneet olennaisilta ratkaisuun vaikuttavilta osilta samalla tavoin kuin heidän kertomakseen on käräjäoikeuden tuomioon kirjattu jäljempänä mainituin täsmennyksin.

Kixxx on lisäksi kertonut, että kuntotarkastus oli tilattu yhdessä ja myyjät ja ostajat olivat maksaneet sen puoliksi. Kixxx oli ollut läsnä kuntotarkastuksessa, ja siinä oli tullut esiin vain pieniä korjaustarpeita. Salaojat ja sadevedet olivat olleet esillä keskustelussa siten, että niitä koskevia piirustuksia oli katsottu yhdessä ja lisäksi oli tehty kierros pihalla. Kierroksella oli havaittu talon etupäässä tarkastuskaivo, josta lähti putkia, mutta purkuputkia tai muita tarkastuskansia ei ollut löydetty. Kixxxn mukaan seinässä oli ollut vähän tummaa jälkeä, mistä syystä siihen oli tehty rasiaporaus ja kosteusmittaus, jossa rakenne oli todettu kuivaksi. Kuntotarkastusraporttia ei ollut käyty välittäjän kanssa läpi, eikä vastuunrajoitusehdosta ollut keskusteltu.

Edelleen Kixxx on kertonut, että kiinteistölle oli tullut vuoden 2015 toukokuussa kaivuri terassin uusimistyöhön. Rakennuksen vierustaa kaivettaessa vesiraja oli tullut pian vastaan. Kyseinen rakennuksen sivu oli jouduttu kaivamaan auki ja vettä oli pumppattu pois joka päivä jopa useamman kerran päivässä usean kuukauden ajan. Samaan kohtaan rakennusta oli porattu kuntotarkastuksessa reikä. Rakennuksen kummallakin puolella oli ollut kaksi vesipesää lisää. Samassa yhteydessä salaojaputki oli löytynyt vain ta- lon luoteispäädystä. Routaeristeiden osalta oli selvinnyt, että vain rakennuksen koillissivulla oli styroxi ja lounaissivulla oli eri kokoisia styrox-paloja vierekkäin asennettuna. Talossa ei ollut ollut kosteus- tai sisäilmaongelmia heidän asumisaikanaan.

M. Koxxxnen on lisäksi kertonut olleensa itse kuntotarkastuksessa länä ja että tarkastuksen aluksi oli käyty läpi hänen täyttämänsä haastattelulomake sekä tutustuttu piirustuksiin ja edelliseen kuntotarkastusraporttiin. Tämän jälkeen kiinteistö oli kierretty kokonaisuudessaan läpi. Tarkastaja oli kommentoinut päivän aikana tekemiään havaintoja selostaen sitä, mitä oli tutkimassa ja mitä oli löytänyt. Salaojista oli keskusteltu ja havaittu yksi tarkastuskaivo ja siitä lähtevät putket, jotka olivat sijainneet rakennuksen etupäädyn takaosassa. Hän oli kertonut purkupaikkojen sijainnista sen, mitä rakennuttaja oli hänelle kertonut, ja purkuputkia oli yritetty löytää. Kuntotarkastaja oli esittänyt epäilyksen salaojien olemassaolosta. Myös sokkelin tummentumista, matalasta sokkelikorosta ja vedeneristyksestä oli Koxxxsen mukaan keskusteltu ja tiilien alaosan tummentumista oli havaittu paikoin. Lopuksi kuntotarkastaja oli kertonut havaintonsa kokonaisuudessaan ja sen, mitä tulisi kirjaamaan raporttiin. Kirjallisessa kuntotarkastusraportissa oli ollut kirjattuna samat asiat kuin tarkastuksessa oli suusanallisesti tullut esiin.

Edelleen Koxxxsen mukaan myyjät ja ostajat olivat tarkastajan lähdön jälkeen sopineet yhdessä korjauksien jyvityksestä ja Koxxxsten oli esimerkiksi sovittu asentavan villan viemärin tuuletusputken ympärille. Kaupan tekemisen jälkeen myyjät ja ostajat olivat tavanneet kiinteistöllä ja käyneet yhdessä läpi, miten Koxxxsten vastuulla olleet korjaukset oli tehty. Pihaa ei ollut kaivettu heidän asumisaikanaan, eivätkä he olleet tienneet, mitä täyttömaan alla oli ollut. Kiinteistössä ei ollut havaittu routavaurioita.

Kirjallinen todistelu

Kauppakirjassa on seuraava lauseke: ”Talossa tehtiin 15.10.2012 asuntokaupan kuntotarkastus, jonka suoritti M. Juttta, ostajan, myyjän ja Habita LKV:n M. Kottten läsnä ollessa. Ostaja on saanut tarkastusraportin, on tutustunut siihen, on tietoinen siinä mainituista vioista ja puutteista sekä siitä, että raportin mukaan virheiden laajuutta ja vaikutusta ei voida kaikilta osin todeta ilman tarkempia tutkimuksia. Raportista ilmeneviä seikkoja ei siis pidetä kaupankohteessa olevina virheinä arvioitaessa myyjän vastuuta kaupankohteen kunnosta vaan ostaja ottaa kustannuksellaan vastatakseen tarkastusraportissa mainituista mahdollisista korjauskohteista ja korjausehdotuksista. Muilta osin myyjän vastuu määräytyy maakaaren säännösten mukaan.”

Kuntotarkastusraportin ”Oleellisimmat havainnot” -taulukon mukaan korjausta tai uusimista oli esitetty tehtäväksi muun ohella sokkelin vedeneristykseen, jota ei ollut havaittu tarkastuksessa, takasivun matalaan sokkelikorkeuteen ja takasivun ja etupäädyn maanpintaan, joka oli havaittu tasaiseksi ja osittain rakennukseen päin viettäväksi. Salaojien osalta havaintona oli mainittu sarakkeessa ”Korjaus / uusiminen”, että ”mahdollinen korjaustarve riippuu lisätutkimuksissa tai käytössä esille tulevista asioista”.

Lisäksi kuntotarkastusraportin yhteenveto-osassa oli todettu merkittävimpinä korjaus-, kunnostus- ja huoltotoimenpiteinä muun ohella sokkelin vedeneristäminen, sokkelikorkeuden lisääminen takasivulla ja maanpintojen saattaminen rakennuksesta poispäin viettäviksi sekä havaittuna lisätutkimustarvekohteena perustusten salaojan toiminta sekä harmaavesien imeytyksen toiminta.

Edelleen kuntotarkastusraportissa oli todettu sokkelin osalta, että sokkelissa havaittiin kosteuden aiheuttamia jälkiä koko sokkelin osalla ja että rappauspinnan irtoamista oli havaittavissa enemmän etupäädyn kohdalla. Salaojien osalta raportissa oli todettu edelleen, että perustusten salaojista tehtiin havainto vain etupäädyssä olevasta tarkastuskaivosta ja että kyseisessä kohdassa salaojan peitesyvyys oli niukka ja että salaojaputkien toiminta ja sijainti ei muilta osin selvinnyt tarkastuksessa. Samassa yhteydessä raportissa oli mainittu toimenpidesuosituksena salaojien olemassaolon ja toiminnan selvittäminen.

Näytön arviointi ja johtopäätökset

Ostajalla on maakaaren 2 luvun 17 §:n 2 momentin mukaan oikeus hinnanalennukseen virheen perusteella. Saman luvun 9 §:n 2 momentin mukaan voidaan ostajalle kuuluvaa oikeutta esittää laatuvirheeseen perustuvia vaatimuksia rajoittaa vain sopimalla yksilöidysti siitä, millä tavalla hänen asemansa poikkeaa laissa säädetystä.

Kiinteistön kauppakirjan sisältämässä vastuunrajoitusehdossa on viitattu M. Jutttan 15.10.2012 tekemään kuntotarkastukseen ja sen perusteella tehtyyn tarkastusraporttiin. Vastuunrajoitusehdossa myyjän vastuuta on yksilöidysti rajoitettu kyseisessä raportissa mainittujen vikojen ja puutteiden sekä raportista ilmenevien seikkojen osalta tarkentaen, että ostaja ottaa kustannuksellaan vastatakseen raportissa mainituista mahdollisista korjauskohteista ja korjausehdotuksista. Hovioikeus jäljempänä arvioi sanotun ehdon merkitystä erikseen vesi- ja routaeristyksen sekä salaojien osalta.

Vesi- ja routaeristys

Ostajat ovat vedonneet virheinä sokkelin vesieristyksen puuttumiseen, routaeristyksen puutteellisuuteen ja muovin puuttumiseen routaeristeen päältä. Hovioikeus toteaa, että sokkelin vesieristyksen puuttuminen on mainittu kuntotarkastusraportissa yksiselitteisesti ja lisäksi raportista ilmenee vedeneristyksen korjaus- / uusimistarve. Siten ostajat ovat olleet allekirjoittaessaan kiinteistöä koskevan kauppakirjan kuntotarkastusraportin johdosta tietoisia siitä, ettei sokkelin vedeneristystä ollut havaittu, ja että vedeneristys oli syytä korjata tai uusia.

Hovioikeus katsoo, että kauppakirjan sisältämän vastuunrajoituslausekkeen johdosta N. Mäxxxen ja T. Kixxxn on katsottava luopuneen oikeudestaan vedota kaupanteon jälkeen havaittuihin virheisiin, jotka ovat tulleet esille kuntotarkastusraportissa. Siten ostajilla ei ole oikeutta hinnanalennukseen sokkelin vesieristyksen puuttumisen perusteella.

Routaeristyksen puutteellisuutta ei ollut mainittu kuntotarkastusraportissa. Hovioikeus toteaa, että havaintojen tekeminen routaeristyksestä olisi edellyttänyt pintamaan poistamista. Kixxxn kertomuksen mukaan routaeristeenä käytettyä styroxia oli ollut asennettuna talon koillissivulla ja lounaissivulla siten, että eri kokoisia styrox-paloja oli ollut asennettuna vierekkäin.

Myös kirjallisina todisteina olevista valokuvista on maankaivuun jälkeen havaittavissa styroxia.

Hovioikeus katsoo, että selvityksestä ei voida tehdä päätelmää routaeristyksen puuttumisesta kokonaan. Rakennuksessa ei ole myöskään esitetyn selvityksen mukaan havaittu eristyksen puutteellisuudesta johtuneita merkityksellisiä vaurioita. Näin ollen routaeristyksen puutteet eivät oikeuta hinnanalennukseen itsenäisenä virheenä, koska niiden ei voida olettaa vaikuttaneen kaupan syntymiseen. Hovioikeus lisäksi toteaa, että pintamaa ja routaeristeet oli jouduttu poistamaan, koska terassia oli tarkoitus laajentaa, ja siinä yhteydessä oli ilmennyt tarve rakentaa salaojajärjestelmä. Uuden routaeristyksen asentaminen ei siten ole ollut erillinen tarpeellinen työ, vaan se on käynyt tarpeelliseksi kustannuksiltaan suurempien töiden suorittamisessa.

Salaojat

Ostajat ovat vedonneet salaojien osalta niiden pääasialliseen puuttumiseen. Kuntotarkastusraporttiin oli kirjattu, ettei salaojaputkien toiminta ja sijainti ollut selvinnyt muutoin kuin etupäädyssä olevasta tarkastuskaivosta havaittuna. Lisäksi kuntotarkastaja oli kirjannut raporttiin toimenpidesuosituksena salaojien olemassaolon ja toiminnan selvittämisen ja salaojien lisätutkimustarpeen. Hovioikeus katsoo, etteivät ostajat ole voineet olla kuntotarkastuksen perusteella varmuudella tietoisia siitä, että salaojat olivat pääosin puuttuneet. Kuntotarkastuksessa tehdyistä ja raporttiin kirjatuista useista eri havainnoista käy kuitenkin ilmi, että kuntotarkastaja oli epäillyt rakennuksen salaojajärjestelmän toimivuutta ja myös sen olemassaoloa. Näissä olosuhteissa kuntotarkastusraportin perusteella oli osapuolten tullut pitää varsin mahdollisena, että kohteessa ei ollut lainkaan salaojia, ja salaojajärjestelmän toimivaksi saattamisesta saattaisi aiheutua kustannuksia.

Vastuunrajoituslausekkeessa on todettu ostajan ottavan vastuun sekä tarkastusraportissa mainituista mahdollisista korjauskohteista että korjausehdotuksista. Ehdotuksina voidaan pitää niitä edellä mainittuja seikkoja, joiden osalta oli esitetty korjaamista tai uusimista, ja mahdollisina korjauskohteina niitä seikkoja, joiden osalta raportissa oli todettu lisätutkimustarve. Lisätutkimustarve oli todettu ainoastaan salaojien ja harmaavesien imeytysputkien osalta. Huomioon ottaen raporttiin kirjattujen erilaisten merkityksellisten havaintojen laatu ja laajuus hovioikeus katsoo, että vastuunrajoituslausekkeessa mainittu ”mahdollisista korjauskohteista” on tarkoittanut niitä seikkoja, joiden osalta raporttiin on kirjattu lisätutkimuksen tarve. Raportissa ei ole muuta luontevaa kohtaa, johon sanottu vastuunrajoituslauseke voisi kohdistua.

Kixxxn ja Koxxxsen kertomuksista on tullut ilmi, että ostajat ja myyjät olivat tilanneet kuntotarkastuksen yhdessä tuumin ja kaupan osapuolet olivat olleet tarkastuksessa läsnä. M. Koxxxsen mukaan molemmille osapuolille oli selostettu kuntotarkastuksessa samat asiat ja ne oli myös myöhemmin kirjattu kuntotarkastusraporttiin. Lisäksi Koxxxsen kertomuksesta on käynyt ilmi, että myyjät ja ostajat olivat sopineet keskenään suullisesti, että myyjä ottaa kustannuksellaan vastattavakseen tiettyjen erikseen sovittujen kuntotarkastuksessa ilmenneiden virheiden ja/tai puutteiden korjaamisen ja että myyjä oli suorittanut kyseiset korjaukset sovitun mukaisesti. Kixxx ja Mäxxx eivät ole tätä kiistäneet. Asiassa esitetystä selvityksestä on käynyt myös ilmi, etteivät ostajat olleet ryhtyneet suorittamaan suosituksen mukaisia salaojien lisätutkimuksia kuntotarkastuksen jälkeen vaan sitoutuneet kiinteistön ostamiseen kuntotarkastuksessa mainituista seikoista huolimatta allekirjoittamalla kauppakirjan. Hovioikeus katsoo näiden seikkojen tukevan sitä käsitystä, että ostajat ja myyjät olivat tarkoittaneet jakaa korjauksiin liittyvää vastuuta. Tämäkin vahvistaa edellä esitettyä tulkintaa vastuunrajoitusehdon tarkoituksesta.

M. Koxxxsen on näytetty merkinneen kuntotarkastusraportin haastatteluosioon rastin kohtaan ”Rakennuksen ympärillä on salaojat”, ja Koxxxset ovat lisäksi luovuttaneet Mäxxxelle ja Kixxxlle salaojien poikkileikkauskuvan. Nämä ennen kuntotarkastuksen tekemistä laaditut ja kuntotarkastuksen yhteydessä osin läpikäydyt asiakirjat niistä ilmi tulleine seikkoineen ovat menettäneet merkityksensä, kun kuntotarkastuksessa on tehty omakohtaisia havaintoja salaojista, lähinnä niiden puutteista. Ostajilla on havaintojen perusteella ollut syytä epäillä, että heidän sitä ennen Koxxxselta saamansa ja piirustuksesta ilmenevä tieto oli ollut virheellinen. Koxxxnen ei ollut missään vaiheessa antanut sellaista tietoa, josta olisi voinut päätellä hänellä olleen salaojista enempää omakohtaista havaintoa, kuin mikä oli yhteisesti havaittu tarkastuksessa.

Hovioikeus näin ollen käräjäoikeuden tavoin päätyy siihen, että myyjien vastuu salaojien puutteesta on rajautunut pois kauppakirjassa olevan vastuunrajoitusehdon johdosta.

Selonottovelvollisuus

Edellä todettu huomioon ottaen asiassa ei ole tarpeen lausua ostajien selonottovelvollisuudesta.

Hinnanalennuksen määrästä

Vaikka käräjäoikeus on katsonut, että perustetta hinnanalennukseen ei ole, se on lausunut kohtuullisten korjauskustannusten määrästä. Menettelyä voi- daan pitää perusteluna, jos sen tavoitteena on ollut välttää asian palauttami- nen käräjäoikeuteen. Hovioikeus toteaa, että käräjäoikeus ei ole kuitenkaan lausunut mahdollisen kauppahinnan alennuksen määrästä, johon myyjien mukaan vaikuttaa esimerkiksi talon rakennusvuosi ja salaojien tekninen käyttöikä. Hovioikeus katsoo, että tässä tilanteessa kun perustetta hinnan- alennukselle ei ole, sillä ei ole edellytyksiä lausua hinnanalennuksen mää- rästä.

Lopputulos

Näillä ja muutoin käräjäoikeuden lausumilla perusteilla hovioikeus hyväksyy käräjäoikeuden tuomion kanteen hylkäämisestä.

Oikeudenkäyntikulut hovioikeudessa

Mäxxx ja Kixxx ovat hävittyään muutoksenhaun velvollisia yhteisvastuullisesti korvaamaan Koxxxsille heidän tarpeellisista toimenpiteistä aiheutuneet kohtuulliset oikeudenkäyntikulunsa hovioikeudessa korkoineen. Mäxxx ja Kixxx ovat hyväksyneet Koxxxsten vaatimuksen määrältään, joten korvausvelvollisuus on määrättävä tämän mukaisena.


Tuomiolauselma
Käräjäoikeuden tuomion lopputulosta ei muuteta.

N. Mäxxx ja T. Kixxx velvoitetaan yhteisvastuullisesti suorittamaan L. ja M. Koxxxselle yhteisesti korvaukseksi oikeudenkäyntikuluista hovioikeudessa 10.989,85 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua hovioikeuden tuomion antamispäivästä.

Muutoksenhaku

Muutosta tähän ratkaisuun saadaan hakea korkeimmalta oikeudelta valittamalla vain, jos korkein oikeus niillä erityisillä perusteilla, jotka ilmenevät oheisesta valitusosoituksesta, myöntää valitusluvan.

Valitusosoituksessa tarkoitettu määräaika valitusluvan pyytämiseen ja valituksen tekemiseen päättyy 15.8.2017.

Helsingin hovioikeuden puolesta:

Asian ovat ratkaisseet:
hovioikeudenneuvos J. Kixxx
hovioikeudenneuvos T. Tuxxx
hovioikeudenneuvos J. Jyxxx

Valmistelija:
hovioikeuden esittelijä T. Stxxx
Ratkaisu on yksimielinen.

TUUSULAN KÄRÄJÄOIKEUS TUOMIO
Annettu kansliassa 16/6249 1

Käräjätuomari J. Raxxx

Kantajat
1. Kixxx, T.
2. Mäxxx, N.

17.6.2016 L 15/9555


Vastaajat

Asia
Vireille

Vaatimukset

Perusteet
1. Koxxxnen, M.
2. Koxxxnen, L. Kiinteistön virhe 16.11.2015
Kantajat ovat vaatineet, että vastaajat velvoitetaan yhteisvastuullisesti suorittamaan kantajille

1. kauppahinnan alennuksena 37.500 euroa ja sille maakaaren 2 luvun 31 § 2 momentin ja korkolain 3 § 2 momentin mukaista tuottokorkoa 25.10.2012 lukien haasteen tiedoksiantamiseen 3.12.2015 saakka ja sen jälkeen korkolain 4 § 1 momentin viivästyskorkoa,

2. vahingonkorvausta 500 euroa ja asian selvittelykuluista 3.431,45 euroa molemmat määrät korkolain 4 § 1 momentin viivästyskorkoineen haasteen tiedoksiantamisesta 3.12.2015 lukien ja

3. oikeudenkäyntikulut 15.710,38 euroa korkolain 4 § 1 momentin viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua tuomion antamisesta lukien.

Kantajat ovat ostaneet vastaajilta 25.10.2012 tehdyllä kaupalla Koulukallio RN:o 3:1763 -nimisen tilan Tuusulan kunnan Kellokosken kylässä osoitteessa Linjamäki 6, 05430 Nuppulinna. Kaupankohde on 3100 m2 suuruinen maa-alue, jolla sijaitsee vuonna 1989 rakennettu noin 134 m2 omakotitalo. Kauppahinta on ollut 269.000 euroa.

Kantajat ovat kaupan jälkeen toukokuussa 2015 tehneet piha-alueen kunnostusta takapihan terassin luona ja kaivattaneet seinien vierustat auki. Tuolloin he ovat havainneet seuraavat virheet.

Salaojat

Kaivuun jälkeen rakennuksen ympäriltä ei ole löytynyt salaojia kuin muutaman metrin matkalta eli toimivaa salaojajärjestelmää ei ole. Syyni on ilmeisesti maan pintaa lähellä oleva kallio, jota ei ole rakentamisvaiheessa louhittu pois. Talon vierustan kallioperässä on todettu olevan kuoppa täynnä vettä.

Sokkeli

Sokkelin vesieristys puuttuu kokonaan.

Routaeristys

Salaojien ja sokkelin ympärillä oleva routaeristys on puutteellinen. Sen päältä puuttuu rakennuspiirustusten mukainen muovi.

Selonottovelvollisuus

Kantajilla on ostajina ollut oikeus luottaa siihen, mitä myyjät ovat heille kertoneet. Rakennuslupa-asiakirjat piirustuksineen ovat osa myyjien antamaa informaatiota ostajille. Kauppakirjaan ei ole tehty suunnitelmie mukaisten rakenteiden osalta vastuun rajausta. Kantajat ovat luottanee siihen, että rakennus on tehty lupakuvien mukaisesti. Myöskään osapuolten teettämästä kuntotarkastuksesta ei ole aiheutunut ostajille erityistä velvollisuutta selvityttää joitakin rakennuksen kuntoon vaikuttavia seikkoja kuten piilossa olevia rakenteita, koska myyjät ovat vakuuttaneet niiden olevan kunnossa. Rakennuspiirustusten mukaisen salaojajärjestelmän puuttuminen on ollut omiaan aiheuttamaan rakennukselle vaurioita. Tavarantarkastuksessa ja S. Tatttn katselmuksessa on havaittu alapohjassa kohonneita kosteusarvoja, mii viittaa kosteusvaurioon.

Hinnanalennus / korjauskustannukset

Salaojien ja rakennuksen vierustan korjaaminen toimivaksi on edellyttänyt muun muassa kallion louhintaa, uusien putkien, kaivojen jc routaeristeiden asentamista. Laskuihin perustuvat korjauskustannukse ovat 44.765,76 euroa. Lisää kustannuksia aiheutuu pihatöistä noin 3.01 euroa, puretun terassin takaisinasentamisesta noin 2.000 euroa ja kantajien omasta sepelin levittämistyöstä talon ympärille, joten korjauskulut ovat yhteensä noin 50.000 euroa. Vaadittu 37.500 euron hinnanalennus on siten kohtuullinen. Kyse ei ole rakennuksen laatutas parantamisesta, koska salaojat ovat puuttuneet pääosin talon ympärilti ja rakenteet ovat siten olleet huomattavan puutteelliset.
Sadevesijärjestelmän osuutta ei vaadita hinnanalennuksena korvattavaksi, joten vaaditusta määrästä on jo tehty laatutason parannusta vastaava vähennys.

Vahingonkorvaus ja selvittelykulut

Myyjien tiedossa on täytynyt olla veden kertyminen rakennuksen alapohjaan. He eivät ole ilmoittaneet tiedossaan olevia seikkoja ostajill Ostajille on aiheutunut 500 euron suuruinen vahinko käyttöhyödyn

menetyksenä ja lisäksi asian selvittämisestä kuluja, jotka ovat oikeudenkäyntikulujen luonteisia.


Vastaus



Perusteet
Vastaajat ovat kiistäneet kanteen ja vaatineet, että se hylätään kokonaan ja kantajat velvoitetaan korvaamaan vastaajien oikeudenkäyntikulut 15.252,97 euroa korkolain 4 § 1 momentin viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua tuomion antamisesta lukien.

Kiinteistö on ominaisuuksiltaan sellainen kuin osapuolet ovat sopineet. Vastaajat eivät ole antaneet kohteen ominaisuuksista virheellisiä tai harhaanjohtavia tietoja. Kiinteistö ei ominaisuuksiltaan merkittävästi poikkea siitä, mitä vastaavalta kohteelta voi perustellusti edellyttää kauppahinta ja muut olosuhteet huomioiden. Vaatimukset ovat perusteettomia ja myös määrältään liiallisia.

Salaojat

Vastaajat eivät ole rakennuttaneet kohdetta vaan ostaneet sen käytettynä, joten heidän tiedossaan ei ole ollut salaojien olemassaolo ja toimivuus, vaikka rakennuspiirustuksissa (sokkelipiirustuksissa) salaoja on piirretty routaeristeen alle. Rakennuspiirustuksissa ei ole muuta mainintaa salaojista. Piirustuksista ilmenee, että rakennus perustetaan anturoilla suoraan kallion varaan.

Vastaajat ovat kuntotarkastuksen haastatteluosassa ilmoittaneet, että he eivät olleet korjanneet eivätkä huoltaneet salaojia. Siten salaojien mahdollinen osittainen puuttuminen ei ole ollut vastaajien tiedossa ennen kuntotarkastuksen valmistumista. Vastaajat ovat saaneet tiedon kalliossa olevista vesipesistä vasta kantajien suoritettua kiinteistöllä kaivuutöitä.

Kantajat ovat tienneet rakennuksen valmistumisajankohdan perusteella salaojien iän ja kuntotarkastuksen perusteella sen, että salaojia ei ole havaittu kuin rakennuksen etupäädyssä ja että salaojaputken toiminta ja sijainti ei muilta osin ollut selvinnyt tarkastuksessa. Raportissa on suositeltu salaojien olemassaolon ja toiminnan selvittämistä, joten tältä osin kantajat ovat ottaneet tietoisen riskin mahdollisista puutteista ja virheistä.

Kantajat ovat saaneet käyttöönsä myös kuntotarkastuksen, joka oli tehty vastaajien kiinteistökaupan yhteydessä vuonna 2006. Sen mukaan rakennuksen vierustoilta piti poistaa ylimääräinen maa-aines ja korjata pinnan kaltevuus rakennuksesta pois viettäväksi. Kantajat ovat voineet todeta, että korjauksia ei ollut tehty. Mikäli korjaukset olisi tehty, kalliopainauma ei olisi täyttynyt vedellä, joten tältäkään osin vastaajat eivät ole erehdyttäneet tai antaneet harhaanjohtavaa tietoa kantajille.

Sokkeli

Kuntotarkastuksessa ei ollut havaittu sokkelissa vesieristystä. Sen sijaan sokkelissa oli kauttaaltaan näkyviä kosteusjälkiä ja rakennuksen etupäädyn kohdalta oli lisäksi irronnut rappausta. Rakennuspiirustuksen mukainen routaeristeiden päälle asennettava muovinen vesieriste oli näkyvissä vain rakennuksen etupuolella. Toimenpidesuosituksima on todettu sokkelin vedeneristäminen estämään kosteuden pääsy sokkeliharkkoon.

Routaeristys

Kuntotarkastuksissa tai tavarantarkastuksessa ei ole mainintaa routaeristyksen puutteista. Kantajat eivät ole osoittaneet, että routaerityksistä ylipäätään puuttuisi kuviin merkitty muovikalvo (0,2 mm) eikä sitä, että muovikalvon mahdollisesta puuttumisesta olisi aiheutunut haittaa. Kantajat eivät ole edes väittäneet, että kohteessa olisi todettu routavaurioita.

Selonottovelvollisuus ja vastuunrajoitusehto

Kuntotarkastusraportin toimenpidesuosituksen kaltainen maininta oikeuskäytännön mukaan aiheuttaa ostajalle erityisen ennakkotarkastusvelvollisuuden. Sen vuoksi kantajat, jotka kuntotarkastuksen perusteella ovat tulleet tietämään sokkelin vesieristyksen korjaustarpeesta ja salaojien olemassaolon ja toimivuuden lisätutkimustarpeesta, eivät voi pätevästi vedota salaojajärjestelmän virheisiin ja puutteisiin eivätkä ne ole hinnanalennukseen oikeuttavia virheitä.

Kauppakirjassa on myyjien vastuuta rajoittava ehto, jossa on viitattu kuntotarkastusraporttiin. Sen mukaan virheiden laajuutta ja vaikutusta e ole kaikilta osin todettavissa ilman tarkempia tutkimuksia. Ostajat ovat hyväksyneet sen, että raportissa ilmeneviä seikkoja ei pidetä kaupankohteen virheinä arvioitaessa myyjän vastuuta ja ovat ottaneet vastattavakseen raportissa mainituista korjauskohteista ja -ehdotuksist.

Hinnanalennus / korjauskustannukset

Kantajien hinnanalennusvaatimus perustuu kustannuksiin, joilla talon ympärille on rakennettu nykymääräysten mukainen salaojajärjestelmä. Vastaajat eivät ole vastuussa kantajien haluamasta laatutason parannuksesta, joka väistämättä syntyy, jos salaojat toteutetaan nykymääräysten, eikä vuoden 1988 määräysten mukaisesti. Vaikka kauppakirjassa ei olisi vastuunrajoitusehtoa eikä kohteesta olisi tehty kuntotarkastusta suosituksineen ja kehotuksineen, hinnanalennus olisi silti suhteutettava niihin toimenpiteisiin, joita vuodelta 1988 olevan piirustuksen mukaisen salaojan rakentaminen edellyttää. Salaojien tekninen käyttöikä on kuntotarkastusraportin (K 3 s. 24) mukaan 40 vuotta ja routaeristeiden 50 vuotta, mikäli niitä huolletaan säännöllisest Rakennus on valmistunut vuonna 1989 ja ollut kaupantekoaikana 23 vuotta vanha. Salaojien uusimisesta aiheutuu lähes 20 vuoden käyttöajan pidennys, joten myyjien vastuulla on enintään 40 % korjauskuluista. Vaadittu määrä on liiallinen johtuen myös siitä, että salaojajärjestelmä on nykymääräyksetkin huomioon ottaen rakennettu tarpeettomia kustannuksia aiheuttaen. Koska kantajat eivät ole esittäneet korjaussuunnitelmaa eivätkä siihen perustuvaa tarjousta, toimenpiteiden tarpeellisuuden ja käyvän hinnan arvioiminen on vaikeaa. Hämeen Eristys ja Vesitekniikka Oy olisi suorittanut salaojien korjauks1 ja sadevesijärjestelmän rakentamisen lisätöineen käsittäen kallion sahauksen, irrotuksen ja pois siirtämisen sekä korvauksen tim§nttiterän kulumisesta noin 20.000 eurolla eli lähes kolmasosan kantajien vaatimusta halvemmalla. Vastaajat ovat tehneet sovintotarjouksen, jonka määrä perustuu edellä mainitun korjauksen hintaan, josta on tehty 60 % vähennys käyttöiän pidennyksen johdosta.

Vahingonkorvaus ja selvittelykulut

Käyttöhyödyn menetyksestä ja sen määrästä ei ole esitetty mitään selvitystä. Selvittelykulujen määrä on riidaton.

Todistelu

Kirjalliset todisteet
Kantajat

K 1. Kauppakirja 25.10.2012.
Teema: kaupassa sovitut seikat ja luovutetut asiakirjat. Vastateema: vastuunrajoituslauseke, jolla ostajat ovat ottaneet vastattavakseen kuntotarkastusraportissa mainituista kohteista ja ehdotuksista.

K 2. Myyntiesite 4.10.2012.
Teema: kohde on myyty hyväkuntoisena; maininta rakennuspiirustuksista.

K 3. Kuntotarkastus 15.10.2012.
Teemat: yhteenvedosta ei ilmene salaojien merkittävää korjaus- tai huoltotarvetta (s. 2); tarkastusta edeltäneen myyjien haastattelun kohdasta 1 ilmenee myyjien ilmoittaneen, että kohteessa on salaojat. Vastateemat: salaojien lisätutkimustarve (s. 2), havainto salaojista vain etupäädyssä (s. 3), salaojien lisätutkimus- ja korjaussuositus sekä huomautukset mm. suositus salaojien olemassaolon selvittämisestä (s. 3, 9-10), sokkelin vedeneristämissuositus ja huomautukset (s. 2 - 3 ja 7 -
8), tulkintaohjeet (s. 22), tekninen käyttöikä (s. 24)

K 4. Kuntotarkastus 27.1.2006.
Teema: myyjien saamat tiedot rakennuksen vierustojen ja salaojien olemassaolon ja kunnon selvittämisen tarpeesta.
Vastateemat: salaojien toimivuus ja kunto rajattu tarkastuksen ulkopuolelle; suositus ylimääräisen maan poistamisesta ja kallistusten tekemisestä sadevesien johtamiseksi sokkelista poispäin (kohta 9.1).

K 5. Tavarantarkastus 1.7.2015.
Teema: havaitut virheet ja puutteet, vesipesät (s.10).
Vastateemat: mitatut kosteudet tavanomaisia (s. 8), rakenteissa ei havaittu vaurioita ja avatut rakenteet vastasivat rakennuspiirustuksia (s. 1O); muovikalvo on ollut routalevyn päällä.

K 6. Urakkatarjous 21.7.2015. Teema: kalliokiilauksen hinta.
Vastateemat: kantajat ovat valinneet kyseistä tarjousta kalliimman urakoitsijan ja teettäneet korjauksen tarpeettomia kustannuksia aiheuttavalla nykymääräykset ylittävällä tavalla.

K 7. Katselmuspöytäkirja 28.9.2015. 6
Teema: puutteet ja virheet sekä välttämättömät korjaustarpeet. Vastateema: katselmuksessa ei ole todettu salaojien puutteesta aiheutuneen kosteusvaurioita tai muita haittoja.

K 8. Valokuvat 5/2015 numerot 1 - 10.
Teema: vesipesät rakennuksen eteläsivulla ja itä- sekä länsipäädyssä. Vastateema: kuvista 2 ja 4 ilmenevät routaeristeet.

K 9. S. Tatttn lausunto 24.2.2016
Teema: katselmuksessa tehdyt havainnot, suoritetut salaojien ja perustuksen korjaustoimenpiteet.

K 10. Rakennuspiirustukset
Teema: rakennuspiirustusten mukaisesti kiinteistölle olisi pitänyt rakentaa salaojajärjestelmä sekä routa- ja kosteuseristys.

K 11. Laskut tehdystä työstä
Teema: korjauskustannusten määrä 44.765,76 euroa.

K 12.1 - 12.2. Salaojasuunnitelmat
Teema: suunniteltu salaojien korjaus ja korjaustapa.

K 13.1 - 13.2. Urakkasopimus
Teema: koko korjauksen sisältö ja hinta sekä louhinnan osuus.

K 14. Mittauspöytäkirja ja louhinnan alue. Teema: louhinnan määrä.

Vastaajat

V 1. Hämeen Eristys ja Vesitekniikka Oy:n tarjous 13.8.2015.
Teema: salaojien, mukaan lukien sadevesijärjestelmän (ei kuulu kantee piiriin) saneerauskustannukset; kantajat ovat toteuttaneet salaojat tarpeettoman kalliisti nykymääräyksetkin huomioon ottaen.
Vastateema: timanttisahaus ei ole mahdollista eikä sen määrä ilmene tarjouksesta.

V 2. Kirje 8.10.2015.
Teema: sovintotarjous.

V 3. Sähköpostiviesti 19.5.2015. Teema: kohteessa on routaeristeet.




Henkilötodistelu
V 4. Kohteen täydelliset rakennuspiirustukset.
Teema: Rakennus perustettava anturoilla suoraan kallion varaan; sokkelipiirustuksissa salaoja on piirretty routaeristeen alle; muutoin salaojia ei piirustuksissa mainita eikä sitä, minne vesi johdetaan.

Kantajat
T. Kixxx
E. Pexxx

1. J. Ahttt
2. S. Tattt
Vastaajat
3. M. Koxxxnen
4. M. Tatttnen
5. S. Pottt

Ratkaisu

Perustelut
Kiinteistön laatuvirhe
Kanteessa on vedottu kiinteistön laatuvirheeseen, joka perustuu ostajille annettuun virheelliseen tai harhaanjohtavaan tietoon.

Maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 2 -kohdan mukaan kaupassa on kiinteistön laatua koskeva virhe, jos myyjä on ennen kaupan tekemistä antanut ostajalle virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon muun muassa rakennusten kunnosta tai rakenteesta taikka muusta kiinteistön laatua koskevasta ominaisuudesta ja annetun tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan.

1. Näyttö

Ratkaisun kannalta merkityksellisistä kirjallisista todisteista käräjäoikeus
toteaa, että:

Kauppakirjan mukaan ostajat ovat saaneet muun muassa myyntiesitteen, kuntotarkastusraportin, rakennuslupa-asiakirjat, rakennuspiirustukset, käyttöönotto- ja lopputarkastusasiakirjat. Edellä mainittu aineisto on käyty läpi ostajien kanssa ja heille on varattu mahdollisuus esittää saamaansa aineistoon liittyviä kysymyksiä välittäjälle ja myyjille ennen kauppakirjan allekirjoittamista (K 1).

Myyntiesitteestä ilmenee, että rakennuksen yleiskunto on hyvä (K 2).

Kuntotarkastuksessa 15.10.2012 rakennuksen takasivun sokkelin mataluus on todettu riskirakenteeksi ja korjausta vaativaksi. Omistajien luvalla on tutkittu rakennuksen puurungon kuntoa tekemällä reikä sisäseinään. Puun kosteus ja kunto eivät ole viitanneet rakennevaurioon.
Sokkelin pintarappauksen on todettu irronneen paikoitellen. Sokkelissa ei ole havaittu vesieristystä. Suosituksen mukaan sokkelin vesieristystä oli parannettava ja sokkelin vierustan maanpintaa muotoiltava rakennuksesta poispäin viettäväksi takasivun ja etupäädyn kohdalla (K 3 s. 3 ja 7 - 8). Salaojaa ei ollut havaittu muualla kuin rakennuksen etupäädyssä. Salaojan peitesyvyyden pitäisi olla vähintään 60 senttimetriä. Syynä niukkaan peitesyvyyteen oli todennäköisesti kalliopinnan sijainti lähellä salaojaputkea. Suosituksen mukaan salaojien olemassaolo ja toiminta tulisi selvittää. Toimivuus edellyttäisi vähintään 2 vuoden välein tapahtuvaa huoltoa (K 3 s. 3 ja 9).

Kuntotarkastuksessa 27.1.2006 ei ole tarkastettu salaojia. Suosituksen mukaan rakennuksen vierustalta tuli poistaa ylimääräinen maa-aines ja tehtävä kallistukset siten, että sade- ja sulamisvesi ei valu sokkelin viereen (K 4 kohta 9.1).

Tavarantarkastuksessa 1.7.2015 on avattu rakennuksen sisältä ulkoseinä ja kantava väliseinä. Tarkastuksessa ei ole havaittu rakennevaurioita ja mitatut kosteudet ovat olleet tavanomaisia. Tavarantarkastus ei varsinaisesti ole koskenut salaojia. Niiden on todettu puuttuvan avatuista kohdista (K 5 s. 8 ja 10).

Katselmuspöytäkirjan 28.9.2015 mukaan perustussuunnitelmia ei ole noudatettu ja peruskalliota louhittu suunnitelmien mukaisesti. Tämän vuoksi anturan ja sokkelin kokonaiskorkeutta noin 1050 mm lattiapinnan tasoon ei ole voitu toteuttaa, koska kallioon ei ole louhittu uraa anturoille Myöskään salaojaa ja routaeristystä ei ole voitu tehdä. Talon takana olevasta noin 1 metrin syvyisestä vesipesästä todennäköisesti aiheutuu haittaa ja pysyvä kosteusvaurio rakennukseen (K 7).

Valokuvista 1 - 10 ilmenee rakennuksen sokkelin viereltä kaivuutyön jälkeen todetut vesikuopat ja puuttuvat salaojat (K 8).

Rakennuksen perustuksen leikkauskuvan 23.9.1988 mukaan perusmuurin anturan alapinnan tasolla on 100 mm salaojaputki ja sen yläpuolella 50 mm styrox routaeriste sekä 0,2 mm muovikalvo, joka on nostettu sokkelia vasten (K 10).

Rakennuksen perustusten rakennekuvan 5.10.88 mukaan rakennus on perustettava anturoilla suoraan kallion varaan (V 4).

Tuusulan kunnan rakennusvalvontaviranomainen on suorittanut rakennuksen pohjakatselmuksen 11.10.1988 ja perustuskatselmuksen 27.10.1988 (V4).

Henkilötodistelun osalta:

Kantaja T. Kixxx on kertonut olevansa koulutukseltaan ympäristönhoitaja ja työssä huoltoyhtiössä esimiehenä. Yhtiön asiakkaina ovat lähinnä kerrostaloyhtiöt. Kixxx ja Mäxxx olivat tutustuneet myynnissä olleeseen kiinteistöön kerran ennen kuntotarkastusta. Välittäjän mukaan rakennus oli hyväkuntoinen. Rakennuspiirustuksia oli katsottu talon olohuoneessa, mutta salaojista ollut puhuttu. Kixxx ei muistanut sitä, oliko kuntotarkastusraportti annettu ennen kauppaa vai sen yhteydessä. Raportin sisällöstä ei ollut keskusteltu eikä hän ollut ollut yhteydessä myöskään kuntotarkastajaa1 Kaupantekotilaisuudessa ei ollut puhuttu rakennuksen kunnosta.

Vastaaja M. Koxxxnen on kertonut olevansa koulutukseltaan kokki. Koxxxset olivat ostaneet kiinteistön vuonna 2006. He olivat asuneet rakennuksessa lähes 7 vuotta eikä mitään sisäilman laatuongelmia olit esiintynyt. Myöskään pihalle ei ollut kerääntynyt vesilammikoita. He ei" olleet teettäneet kunnostuksia sokkeliin tai sen ympärille eivätkä olleet huoltaneet salaojia. Kiinteistön myynti oli annettu kiinteistövälittäjän hoidettavaksi. Ostajat olivat edellyttäneet kuntotarkastuksen teettämistä. Kustannukset oli sovittu maksettavaksi puoliksi myyjien ja ostajien kesken. Koxxxsen oli pitänyt täyttää haastatteluosa, johon hän oli merkinnyt rastit ja täyttänyt tiedot parhaan ymmärryksensä mukaan. Kuntotarkastuksessa oli ollut käytössä myös edellinen vuonna 2006 tehty kuntotarkastus. Tarkastus oli ollut perusteellinen ja kestänyt koko päivän. Molemmat ostajat olivat olleet paikalla. Rakennuspiirustukset oli käyty lävitse ja tarkastaja oli kysellyt Koxxxselta tietoja. Salaojakaivosta oli otettu kuva, mutta salaojien purkupaikkaa ei ollut etsinnöistä huolimatta löytynyt. Rakennuksen eteläseinän puolella olevan makuuhuoneen kohdalta matalasta sokkelista oli irronnut rappausta ja alin tiilikerros oli osaksi tummunut. Tämän vuoksi tarkastaja oli ehdottanut reiän tekemistä makuuhuoneen sisäseinään rakenteen kosteuden ja kunnon selvittämiseksi. Kosteuslukema ei ollut poikennut normaalista. Ostajat olivat kysyneet sokkelin patolevyistä. Tarkastaja oli todennut, että niitä ei ollut tapana asentaa 1980-luvulla.
Kuntotarkastusraportti oli toimitettu tilaajille ensin sähköisessä muodossa ja myöhemmin kirjallisesti. Tarkastaja oli käynyt myyjien kanssa raportin vielä lävitse. Kiinteistönvälittäjä oli esittänyt myyjille vastuunrajoituslausekkeen ottamista kauppakirjaan sen vuoksi, että kohteessa oli tehty kuntotarkastus. Kauppakirja oli toimitettu myyjien luettavaksi etukäteen. Ostajat eivät olleet kaupantekotilaisuudessa esittäneet mitään kysymyksiä rakennuksen kunnosta tai kaupan ehdoista.

Todistaja E. Pexxx on kertonut tehneensä rakennuksessa tavarantarkastuksen. Todistajan mukaan rakennuksen valmistumisaikana voimassa olleen rakennusmääräyksen C 22 mukaan salaojien tehtävänä oli pitää rakenteet kuivina. Kivirakenteissa sallittiin jonkin verran kosteutta. Kallioperustaisissa kellarittomissa rakennuksissa vedeneristyksen puuttuessa suurin riski on yleensä sokkelin rappauksen irtoaminen ja tiilen rapautuminen. Kyseisen rakennuksen runkorakenteiden avatuissa kohdissa ei ollut todettu kosteutta eikä vaurioita. Todistajan käsityksen mukaan salaojia on jälkeenpäin tehty kallioperustaisiin rakennuksiin poraamalla ja kiilaamalla. Timanttisahaus edellyttää sahan kiskotusta. Vesipesiä on myös joskus tasoitettu betonilla.

Todistaja S. Tattt on kertonut toimineensa rakennuksen perustusten korjaustyön valvojana. Todistajan tutustuessa rakennukseen maa-aines oli poistettu sokkelin ympäriltä kallioon saakka. Tilanne oli ollut valokuvien 1 - 9 mukainen. Perustusten ympärillä oli useita poistettavia vesipesiä. Tattt oli laatinut asiasta tarkastuspöytäkirjan ja korjausehdotuksen. Pintaveden poistaminen pumppaamalla ei soveltunut, koska kaikkea vettä ei voitu siten poistaa. Myöskään timanttisahaus ei soveltunut sen vuoksi, että kalliota piti poistaa huomattava määrä. Ainut varteenotettava vaihtoehto oli kallion poraaminen ja kiilaaminen hydraulisesti. Korjaustyön päätyttyä salaojat ja routasuojaus olivat rakennuslupaehtojen mukaisessa kunnossa, mistä todistaja oli antanut lausunnon (K 9).

Todistaja J. Ahttt on kertonut tehneensä perustusten korjaustyön 14.12.2015 allekirjoitetun urakkasopimuksen perusteella (K 13). Ahttt oli tutustunut kohteeseen siinä vaiheessa kun rakennuksen takaosan perustukset olivat olleet näkyvillä. Sokkelin vieressä oli ollut noin metrin syvyinen vettä täynnä oleva kuoppa. Koska kallion pinta oli ollut paikoin
korkeammalla kuin rakennuksen lattian pinta, salaojat ja niiden yläpuolinen routaeristys olivat puuttuneet. M. Sixxx oli laatinut korjaussuunnitelman olemassaolevan perustusleikkauskuvan ja erillisen salaoja- ja sadevesiviemärisuunnitelman mukaisesti (K 12.1 - 12.2).
Peruskallio oli poistettava anturan viereltä poraamalla ja hydraulisesti kiilaamalla, koska vettä ei olisi voinut kokonaan poistaa perustusten viereltä pumppaamalla. Louhitun kallion määrästä ja kohdasta rakennuksen ympärillä oli laadittu selvitykset (K 14.1 - 14.2). Laskuissa oli eritelty louhinnan osuus ja muun työn sekä tarvikkeiden hinnat (K 11:

Todistaja M. Tatttnen on kertonut käyneensä tutustumassa kohteeseen kesällä 2015, jolloin rakennuksen perustukset olivat näkyvillä valokuvista 1 - 9 ilmenevällä tavalla. Todistaja oli tehnyt tarjouksen salaojajärjestelmän rakentamisesta (V 1). Toimiva salaoja olisi edellyttänyt timanttisahalla tehtävää katkosahausta kallioon antura, ympärille. Sadevesijärjestelmä olisi rakennettu samaan kaivantoon. Ve olisi johdettu syvimpään kalliokuoppaan asennettavaan kaivoon ja sielt pumpattu pois. Kyseisellä tavalla tehty korjaus olisi tullut huomattavasti louhintaa halvemmaksi.

Todistaja S. Pottt on kertonut, että kohteen rakennusaikana voimassa olleen vuoden 1976 rakennusmääräyksen C 22 mukaan yksityiskohtaisia salaojasuunnitelmia ei ollut edellytetty. Sen vuoksi kyseisen rakennuksen perustuksen leikkauskuviin merkitty salaoja oli ohjeellinen. Salaojat tehtiin perustustyön aikana rakennuspaikan olosuhteet huomioiden. Rakennettaessa mäen päälle salaojitus ei ollut välttämätön, koska pintavedet pääsivät valumaan perustuksista poispäi Myöskään kallioperusteisessa kohteessa salaojitusta ja routaeristystä e vaadittu, jos ei ollut vaaraa pintaveden pääsystä rakenteisiin. Tuusulan kunnan rakennusvalvontaviranomaisen tekemissä pohja- ja perustuskatselmuspöytäkirjoissa ei ollut huomautuksia perustusten tai salaojien puutteista. Toimiva salaojajärjestelmä olisi ollut jälkeenpäin tehtävissä ilman laajamittaista louhimistakin. Riittävää olisi ollut vesien johtaminen kalliolta salaojakaivoon ja siitä pumpulla pois. Vastaavia järjestelmiä on yleisesti käytössä.

2. Arviointi ja johtopäätökset

2.1 Rakennuksen kunto

Kyse on maan pinnan alapuolisten rakenteiden virheistä. Rakennukser ympäriltä kesällä 2015 tehdyssä kaivuussa on löytynyt useita kallioperään jätettyjä tasaamattomia kuoppia, joihin on kertynyt vettä. Salaojaa ja sen yläpuolista muovikalvolla suojattua routaeristystä ei ole löytynyt muualta kuin rakennuksen etupäädystä. Käräjäoikeus toteaa, että routaeristys ja sen yläpuolinen muovi liittyvät salaojien ja perusmuurin suojaamiseen jäätymiseltä.

Rakennuksen lattian alapuolisen rakenteen kuntoa ei ole selvitetty. Käräjäoikeus toteaa, että viitteitä rakennevaurioista ei ole, koska tehdyissä tarkastuksissa ei ole todettu vaurioita tai normaalista poikkeavaa kosteutta rakennuksen puurungon rakenteissa eikä myöskään sisäilman laadussa ole havaittu ongelmia.

2.2 Ostajien saamat tiedot ennen kauppaa
Osapuolten käytössä on ollut kauppakirjassa mainitut asiakirjat. Rakennuksen perusmuuria ympäröivästä salaojasta ja routaeristyksestä ei ole muuta rakennusaikaista piirustusta kuin perustusten leikkauskuva. Myöskään rakennustyön katselmuksissa ei ole tehty huomautuksia perustuksista. Kuntotarkastusta ei ollut tehty salaojien osalta Koxxxsten ostaessa kiinteistön eikä niitä ollut huollettu tai korjattu heidän asumisaikanaan.

Koska rakennuslupa-asiakirjat eivät sisällä salaojasuunnitelmaa eikä muustakaan todistelusta ole pääteltävissä myyjien olleen tietoisia siitä, että rakennuksen ympäriltä on puuttunut yhtenäinen salaoja ja routaeristys, myyjät eivät ole tahallaan antaneet virheellistä tai harhaanjohtavaa tietoa kiinteistön laadusta.

Arvioitaessa mahdollista tuottamusta myyjäpuoli on kuntotarkastuksen haastatteluosaan esitietoina ilmoittanut, että rakennuksen ympärillä on salaojat ja sokkelin vedeneristyksenä muovi. Asiaa on selvitetty varsinaisessa kuntotarkastuksessa. Kixxxn ja Koxxxsen kertomukset poikkeavat toisistaan siltä osin, miten tarkkaan perustuksen rakennetta ja kuntoa on tutkittu. Koxxxsen mukaan Kixxx on tarkastuksen aikana kiinnittänyt huomiota perustuksiin kysymällä sokkelin vesieristyksestä.
Kuntotarkastusraportissa on todettu takasivun sokkelin mataluus ja sokkelin vesieristyksen puuttuminen sekä pintarappauksen irtoaminen. Kyseiset virheet ovat edellyttäneet korjausta (K 3 s. 3).
Kuntotarkastuksessa on selvitetty sokkelin mataluuden aiheuttamaa riskiä avaamalla sisäseinä ja tutkimalla puurungon kuntoa (K 3 s. 7 ja 9). Myös salaojan purkupäätä on etsitty (K 3 s. 9). Koska ostajat ovat olleet läsnä kuntotarkastuksessa, he ovat tienneet salaojan toiminnan tarkastuksen jääneen tekemättä. Raportin suosituksen mukaan salaojien olemassaolo ja toiminta tuli selvittää, koska toimiva salaojajärjestelmä vähentää olennaisesti kosteus- ja routavaurioita (K 3 s.10). Kauppakirjan mukaan kuntotarkastusraportti on käyty läpi ostajien kanssa ja heille on varattu mahdollisuus esittää saamaansa aineistoon liittyviä kysymyksiä välittäjälle ja myyjille ennen kauppakirjan allekirjoittamista. Siten kuntotarkastuksen esitietojen ja varsinaisen raportin välinen ristiriita on ollut selvästi ostajien todettavissa. Koska ostajat eivät ole siihen puuttuneet, kuntotarkastusta varten annettujen tietojen ei ole katsottava vaikuttaneen kauppaan, joten vastaajat eivät ole menetelleet myöskään tuottamuksellisesti.

2.3 Vastuun rajoittaminen

Kauppakirjaan on merkitty myyjän vastuun rajoittamista koskeva ehto, jonka mukaan ostaja on tietoinen kuntotarkastusraportissa mainituista vioista ja puutteista. Niiden laajuutta ja vaikutusta ei voi kaikilta osin todeta ilman tarkempia tutkimuksia. Raportista ilmeneviä seikkoja ei pidetä virheinä arvioitaessa myyjän vastuuta kaupan kohteen kunnosta. Edelleen on mainittu, että ostaja ottaa kustannuksellaan vastatakseen kuntotarkastusraportissa mainituista mahdollisista korjauskohteista ja ehdotuksista.

Käräjäoikeus toteaa, että kiinteistön kaupassa muut paitsi maakaaren 2 luvun 11 §:ssä mainitut ehdot ovat lähtökohtaisesti päteviä, ja myös edellä mainittu vastuunrajoituslauseke sitoo kaupan osapuolia.

Oikeuskäytännön mukaan kuntotarkastuksessa mainitusta riskirakenteen edellyttämästä lisäselvitystarpeesta voi aiheutua ostajalle erityinen ennakkotarkastusvelvollisuus (Asunto- ja kiinteistökauppariidat
2000-luvun hovioikeuskäytännössä; Koskinen-Tammi - Laurila s. 375 - 376 ja Defensor Legis 1/2013 s. 67).

Kuten edellä on todettu kuntotarkastuksessa on epäilty salaojien olemassaoloa, koska niiden toimivuutta ei ole pystytty selvittämään. Koska kaupan ehtojen mukaan virheiden vaikutusta ja laajuutta ei ole voitu todeta ilman tarkempia tutkimuksia, myös salaojien routaeristykse olemassaoloon on liittynyt samanlainen epävarmuus. Rakennuksen sokkelin vedeneristyksen on todettu puuttuneen ja sokkelissa on ollut nähtävissä myös kosteuden aiheuttamaa rapautumista. Tähän nähden käräjäoikeus katsoo, että kantajat ovat ennen kauppaa saaneet riittävän tiedon lisäselvitystarpeesta, joka on koskenut salaojien kautta tapahtuvaa kosteuden poistamista perustuksen ympäriltä.
Vastuunrajoitusehdon mukaan raportista ilmeneviä seikkoja ei ole pidettävä virheinä. Koska rakennevaurioita ei ole aiheutunut ja kantajat ovat sitoutuneet kustannuksellaan vastaamaan mahdollisista korjauksista, kanne on perusteettomana hylättävä.

3. Korjauskustannuksista

Sen varalta, että kanteen peruste muuttuu mahdollisen muutoksenhaun johdosta, käräjäoikeus on arvioinut myös korjauskustannuksia.

Salaojat on tehty louhimalla kalliota rakennuksen perusmuurin anturan alapuolelle suunnitelman K 12 mukaisesti. Kantajille on aiheutunut Rakennus- ja pihapalvelu Ahttt Oy:n suorittamasta korjauksesta laskujen K 11 mukaiset 44.765,76 euron kustannukset.

Vastaavalla tavalla tehtävästä rakentamisesta on 21.7.2015 antanut tarjouksen Nuppulinnan Kaivuukolmio Oy. Tarjouksen mukainen urakkahinta on ollut 22.000 euroa. Siihen ei ole sisältynyt kallion louhimista kaivamattomissa paikoissa (K 6).

Hämeen Eristys ja Vesitekniikka Oy:n 13.8.2015 antamaan 15.540 eur suuruiseen tarjoukseen ei ole sisältynyt kallion sahausta eikä salaojapumppua asennustöineen (V 1). Tatttlan mukaan salaojat olisi tehty kallioon katkosahaamalla ja johtamalla putket salaojakaivoon, jm vesi olisi pumpattu pois .

Käräjäoikeus toteaa, että kallioon louhimalla tehtävästä salaojasta ves poistuu painovoimaisesti virtaamalla, joten tehty korjaus on toiminnaltc varmempi kuin sähkön käyttöön perustuva veden poistaminen pumppaamalla.

Rakennus- ja pihapalvelu Ahttt Oy:n laskusta 1300004 ilmenevä louhinnan osuus on 17.283,20 euroa, joten muu korjaus on maksanut noin 27.500 euroa.

Nuppulinnan Kaivuukolmio Oy:n tarjouksen ja toteutetun korjauksen välinen kustannusero ei ole merkittävä ottaen huomioon se, että kantajien mukaan kukaan ei ollut halunnut antaa kiinteähintaista urakkatarjousta. Koska Hämeen Eristys ja Vesitekniikka Oy:n korjaustapa on erilainen, käräjäoikeus katsoo asiaa enemmälti arvioimatta, että Rakennus- ja pihapalvelu Ahttt Oy:n suorittaman korjauksen kustannukset ovat suuruudeltaan kohtuulliset.

4. Oikeudenkäyntikulut

Kanteen hävinnyt osapuoli on velvollinen korvaamaan vastapuolensa tarpeellisista toimenpiteistä aiheutuneet kohtuulliset oikeudenkäyntikulut.

Vastaajien oikeudenkäyntikulujen määrä on riidaton, joten kantajien on korvattava vastaajien oikeudenkäyntikulut viivästyskorkoineen.


Tuomiolauselma
Kanne hylätään.

T. Kixxx ja N. Mäxxx velvoitetaan yhteisvastuullisesti korvaamaan M. ja L. Koxxxsen oikeudenkäyntikulut 15.252,97 euroa korkolain 4 § 1 momentin viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua tuomion antamisesta lukien.