1.Myyjä vastasi vielä yli 5 vuotta kaupan tekemisen jälkeen löytyneistä virheistä vaikka talo oli jo purettu.

2.Ostaja ilmoitti virheestä ajoissa mutta tarkensi vaatimukset vasta yli vuoden päästä ja menetti siksi oikeuden hinnanalennukseen.

3.Ostaja oli ilmoittanut virheestä ajoissaja oikein, mutta nosti purkukanteen vasta 4v kuluttua josta KKO totesi sen tapahtuneen liian myöhään vaikka tästä (passiivisesta menettelystä) ei mitää lakia ollut.

Vanhentumissääntöjen periaatteet asuntokaupoissa:

Asuntokauppariidoissa ostaja menettää oikeuden vaatia korvauksia, jos laiminlyö reklamaation kohtuullisessa ajassa (harkinnanvarainen mutta usein n. 4-6kk) laskettuna siitä kun on saanut virheestä selvyyden. Salaiset virheet vanhentuvat asunto-osakkeiden 2v tai kiinteistöjen 5v kuluessa. Poikkeuksena myyjän törkeä huolimattomuus. Muuten virheet vanhentuvat 10 vuodessa eli sen jälkeen ei enää voi vaatia mitään korvauksia millään perusteella.

Uusissa asunnoissa rakennuttajilla on aina 10 vuoden vastuu, joka saattaa olla voimassa vaikka myyjän (joka osti ensimmäisenä asunnon) ja ostajan välisen kaupan virheet olisivat vanhentuneet (esim. salainen virhe 2v.). Näissäkin reklamaatio on tehtävä oikeassa ajassa.

Asuntokauppariidoissa tuomittu hinnanalennus, vahingonkorvaus, oikeudenkäyntikulu tai muu velka vanhenee 5 vuodessa lainvoimasesta tuomiosta. Se pitää uudistaa samassa ajassa jotta alkaisi uusi 5 vuoden aika. Se koskee silloin niitä virheitä eli perusteita, mitkä ovat olleet riidan kohteena. Uusi virheitä voi tulla sen jälkeenkin esille koska myyjän vastuu on 10 vuotta kaupan tekemisestä.

Vanhentumislain mukaan velka vanhenee 3v (yleinen vanhentumisaika) tai viimeistän 10v kuluessa. Katso laki https://www.finlex.fi/fi/laki/ajantasa/2003/200307...

Tuomion jälkeen ulosottovelka (tarkemmin ulosottoperuste) vanhenee joka tapauksessa 15 vuodessa sopimuksesta, jos velallinen on luonnollinen henkilö eli ihminen (ei oikeushenkilö eli yritys tmv.). Yritysten velat eivät vanhene koskaan kunhan ne uudistetaan 3 vuoden tai tuomiot 5 vuoden välein (vanhentumisen katkaiseminen). Jos myös velkoja on luonnollinen henkilö eli molemmat ovat luonnollisia henkilöitä velka vanhenee 20 vuodessa. Tämä on siis ehdoton takaraja kaikelle perinnälle kuluttajien välisissä suhteissa.

Velkajärjestelyn voi saada myös kaupan vastuusta tuomittuun hinnanalennukseen tai vahingonkorvaukseen tai jopa kaupan purkuun liittyvään kauppahinnan palauttamiseen. Tosin yksityishenkilöiden välisissä kaupoissa ei välttämättä myyjä edes pääse velkajärjestelyyn. Tilanne arvioidaan aina tapauskohtaisesti kohtuullisuuden kautta.

Tärkeintä on kuitenkin huomata, että asuntokaupoissa edellytetään edellä olevien määräaikojen lisäksi aktiivisuutta kaikilla tasoilla. Virheet on selvitettävä ja ilmoitettava sekä ajettava oikeudessa ilman turhia viivyttelyjä. Passiivisuus johtaa oikeuden menetyksiin esim. alla KKO 2018:38.

Tapaukset yllä yksityiskohtaisemmin:
Myyjän törkeä huolimattomuus https://www.asuntokaupanvirheet.fi/helho-28.1.2021...
Reklamaatio myöhässä https://www.asuntokaupanvirheet.fi/isho-25.3.2020-...
Purkuoikeuden vanhentuminen KKO 2018:3
https://www.asuntokaupanvirheet.fi/kko-201838-kiin...