Vanheneeko kiinteistökaupan purkuvaatimus kohtuullisen ajan vai 10 v kuluessa?
Kiinteistökauppoja koskevassa maakaaren 2 luvun 34 §:n 3 momentissa on säädetty 10 vuoden vanhentuminen purkukanteen nostamiselle. Alla olevassa hovioikeudessa on nyt lyhennetty tätä kohtuulliseen aikaan. Riidassa kiinteistön virheistä oli reklamoitu kohtuullisen ajan kuluessa niiden havaitsemisesta mutta vahingonkorvaus-, hinnanalennus- ja purkukanne oli nostettu vasta 4 vuoden kuluttua reklamoinnista. Hovioikeus katsoi ensinnäkin, että vahingonkorvaus ja hinnanalennuskanne oli nostettu liian myöhään koska reklamaatiosta lasketaan vanhentumislain 3 vuoden mukainen aika (joka voidaan tosin uudistaa aina uudella reklamoinnilla 3 vuoden välein). Mutta myös purkukanne oli nostettu yli kohtuullisen ajan ja kaikki vaatimukset hylättiin. Eli 10 vuoden kanneaika voi lyhentyä ostajan passiivisuuden johdosta. Tapaus on KKO:ssa odottamassa ennakkoratkaisua.
I-SHO:2017:5
Kiinteistön kauppa - Kiinteistön kauppaan perustuvien vaatimusten vanhentuminen
Diaarinumero: S 16/734
Antopäivä: 16.3.2017
Ratkaisunumero: 147
RATKAISUN KESKEINEN SISÄLTÖ
Hovioikeuden ratkaisusta ilmenevillä perusteilla katsottiin, että hinnanalennus- ja vahingonkorvausvaatimukseen sekä kiinteistön kaupan purkuvaatimukseen sovelletaan velan vanhentumisesta annetun lain säännöksiä. Lisäksi hovioikeus katsoi, että vaikka maakaaren 2 luvun 34 §:n 3 momentissa säädetyn kaupan purkua koskevan kanneajan ohella ei sovelleta velan vanhentumisesta annetun lain keskeytettävissä olevia vanhentumisaikoja, tulee kanne kaupan purkamiseksi kuitenkin panna vireille kohtuullisen ajan kuluttua virheeseen vetoamisesta.
POHJOIS-SAVON KÄRÄJÄOIKEUDEN TUOMIO 13.5.2016
Pohjois-Savon käräjäoikeus on 13.5.2016 antamallaan tuomiolla hylännyt A:n kiinteistön kaupan purkua koskevan vaatimuksen, mutta velvoittanut D:n kuolinpesän suorittamaan A:lle kiinteistössä olleiden virheiden vuoksi hinnanalennuksena 15.000 euroa korkoineen. Käräjäoikeus on jättänyt A:n kanteen tutkimatta siltä osin kuin A on oikeudenkäynnin aikana kohdistanut kannevaatimuksensa kuolinpesän ohella myös B:hen ja C:hen henkilökohtaisesti.
Käräjäoikeus on vaatimusten vanhentumisen osalta lausunut, että sillä seikalla, että A on nostanut kanteen kuolinpesää vastaan vasta yli neljän vuoden kuluttua reklamaatiosta, ei ole merkitystä asiassa. A on nostanut kanteen kuitenkin maakaaren säätämässä viiden vuoden määräajassa, mikä on takaraja kanteen nostamiselle. Käräjäoikeus on lisäksi katsonut, ettei velan vanhentumisesta annetun lain säännöksillä ole merkitystä kuolinpesän vastuun osalta.
ITÄ-SUOMEN HOVIOIKEUDEN TUOMIO 16.3.2017
Selostus asiasta
A on 30.10.2009 ostanut D:n jakamattoman kuolinpesän osakkailta B:ltä ja C:ltä Suonenjoen kaupungin Lieteenmäen kylässä sijaitsevan tilan sillä olevine rakennuksineen ja liittymineen. Asuinrakennus on rakennettu alun perin vuonna 1936 ja sitä on myöhemmin laajennettu. Kauppahinta on ollut 52.000 euroa. A on muuttanut kiinteistölle asumaan jo ennen kaupan tekemistä. Kiinteistön omistusoikeus on siirtynyt A:lle kaupantekotilaisuudessa.
Kiinteistöllä on ennen kauppaa 25.8.2009 suoritettu insinööri E:n toimesta kuntotarkastus. A ja myyjien edustaja kiinteistönvälittäjä F ovat olleet paikalla tätä suoritettaessa.
A on havainnut maaliskuussa 2010 rakennuksessa vesivuodon, jonka selvittelyn yhteydessä rakennuksessa havaittujen lahovaurioiden johdosta kohteessa on ryhdytty muihinkin tutkimuksiin. A on reklamoinut virheistä B:lle ja C:lle 23.5.2010 päivätyllä kirjeellä. Lisäksi A on lähettänyt B:lle ja C:lle X Oy:n 21.6.2010 laatiman raportin virheistä. Kesän 2010 jälkeen A ei ole ollut yhteydessä B:hen ja C:hen ennen kanteen nostamista.
A on nostanut kanteen käräjäoikeudessa 12.9.2014. Pohjois-Savon käräjäoikeus on 13.5.2016 antamallaan tuomiolla hylännyt A:n kiinteistön kaupan purkua koskevan vaatimuksen, mutta velvoittanut D:n kuolinpesän suorittamaan A:lle kiinteistössä olleiden virheiden vuoksi hinnanalennuksena 15.000 euroa korkoineen. Käräjäoikeus on jättänyt A:n kanteen tutkimatta siltä osin kuin A on oikeudenkäynnin aikana kohdistanut kannevaatimuksensa kuolinpesän ohella myös B:hen ja C:hen henkilökohtaisesti.
Vaatimukset hovioikeudessa
Valitukset
A on kuten käräjäoikeudessa vaatinut, että kiinteistöä koskeva kauppa puretaan ja B sekä C velvoitetaan yhteisvastuullisesti palauttamaan hänelle ensisijaisesti omista varoistaan ja toissijaisesti kuolinpesän varoista kauppahinta 52.000 euroa korkoineen tai suorittamaan mainittu määrä hänelle vahingonkorvauksena. Lisäksi A on vaatinut, että B, C ja D:n kuolinpesä velvoitetaan yhteisvastuullisesti korvaamaan hänen oikeudenkäyntikulunsa käräjäoikeudessa 20.880,43 eurolla ja hovioikeudessa 2.750,60 eurolla, molemmat määrät korkoineen. Vielä A on vaatinut pääkäsittelyn toimittamista hovioikeudessa.
Käräjäoikeuden ei olisi tullut jättää A:n kannetta tutkimatta siltä osin kuin A oli käräjäoikeudessa valmistelun kuluessa kohdistanut vaatimuksensa myös B:hen ja C:hen henkilökohtaisesti. A ei ollut kielletysti laajentanut kannettaan eikä kysymys ollut käräjäoikeuden toteamasta uudesta vastaajatahosta.
B ja C olivat laiminlyöneet luovuttaa A:lle ennen kauppakirjan allekirjoittamista D:n jälkeen laaditun perukirjan. Perukirjalla ja sen sisällöllä olisi ollut A:lle yhtä suuri merkitys kuin myyntiesitteellä tai kuntotarkastusraportilla. Kuolinpesä oli ollut tuntuvasti ylivelkainen, minkä vuoksi se ei olisi voinut kantaa maakaaren mukaista kaupanvastuuta. Kauppaa rasittaa tältä osin oikeudelliseen virheeseen rinnastettava virhe.
B ja C ovat vaatineet, että kanne hylätään ja D:n kuolinpesä vapautetaan velvollisuudesta suorittaa A:lle kiinteistökaupan hinnanalennusta. Lisäksi B ja C ovat vaatineet, että A velvoitetaan korvaamaan heidän oikeudenkäyntikulunsa käräjäoikeudessa 25.408,55 eurolla korkoineen ja että D:n kuolinpesä vapautetaan velvollisuudesta korvata A:n oikeudenkäyntikuluja käräjäoikeudessa. Toissijaisesti B ja C ovat vaatineet, että A velvoitetaan korvaamaan heidän henkilökohtaiset oikeudenkäyntikulunsa käräjäoikeudessa 10.000 eurolla. Vielä B ja C ovat vaatineet, että A velvoitetaan korvaamaan heidän oikeudenkäyntikulunsa hovioikeudessa 4.526 eurolla korkoineen.
A oli reklamoinut B:lle ja C:lle asuinrakennuksessa havaitsemistaan virheistä kohtuullisessa ajassa, mutta reklamaatio ei muutoin ollut ollut asianmukainen. Reklamaation ja sen liitemateriaalin perusteella oli ollut mahdotonta tietää, kuinka pahasti asuinrakennus tosiasiassa oli vaurioitunut ja mitä sen korjaaminen olisi maksanut. A:n tekemän reklamaation perusteella kuolinpesä ei ollut voinut arvioida omaa vastuutaan.
A oli ollut yhteydessä B:hen ja C:hen viimeisen kerran kesällä 2010. A oli nostanut kanteen käräjäoikeudessa vasta 12.9.2014 eli yli neljä vuotta viimeisen yhteydenoton jälkeen. A:n kanneoikeus on vanhentunut hänen passiivisuutensa takia. Käräjäoikeus on arvioinut asian väärin katsoessaan, että A oli nostanut kanteen maakaaren 2 luvun 25 §:n 2 momentissa säädetyssä viiden vuoden määräajassa ja ettei velan vanhentumisesta annetun lain (vanhentumislain) säännöksillä ollut merkitystä asiassa. Maakaaren 2 luvun 25 §:n 2 momentti ei säätele millään tavoin kanteen nostamisen määräaikaa, vaan asettaa ainoastaan takarajan ostajan reklamaatiolle. B:n ja C:n näkemyksen mukaan A:n vaatimukset ovat vanhentuneet kohtuullisen ajan kuluttua viimeisestä yhteydenotosta tai ainakin viimeistään vanhentumislain 4 §:n mukaisesti kolmen vuoden kuluttua viimeisestä yhteydenotosta. Vanhentumislaki soveltuu yleislakina tähän tapaukseen, jos vaatimusten ei katsota vanhentuneen jo aikaisemmin kohtuullisen ajan ylittymisen vuoksi.
A tulee joka tapauksessa velvoittaa korvaamaan B:n ja C:n henkilökohtaiset oikeudenkäyntikulut käräjäoikeudessa 10.000 eurolla. A on valmistelun kuluessa esittänyt vaatimuksia myös henkilökohtaisesti B:tä ja C:tä kohtaan. Käräjäoikeus on jättänyt A:n vaatimukset näiltä osin tutkimatta. B:lle ja C:lle on aiheutunut tästä kuitenkin kustannuksia oikeudenkäyntikulujen muodossa.
Vastaukset
A on vastustanut B:n ja C:n muutosvaatimuksia.
B ja C ovat saaneet tietää A:n vaatimuksista ja niiden perusteista jo ennen syksyä 2010. Saatuaan tiedon kiinteistöä rasittavista virheistä B:n ja C:n olisi tullut hankkia itse tai yhdessä A:n kanssa lisäselvityksiä kaupan kohteen kunnosta. Asian selvittäminen ei ollut viivästynyt A:sta johtuvasta syystä, vaan B ja C olivat tahallisesti viivyttäneet asian käsittelyä ja ratkaisua. A:n kanneoikeus ei ollut vanhentunut. A on myöntänyt, ettei hän ollut ollut yhteydessä B:n ja C:n kanssa kesän 2010 jälkeen ennen kanteen nostamista.
B ja C ovat vastustaneet A:n muutosvaatimuksia.
Käräjäoikeus on arvioinut asian oikein katsoessaan, että A oli laajentanut kannettaan kielletysti. Kanteen kohdistaminen uuteen vastaajatahoon on tehtävä uudella haasteella, ei kanteen muutoksella. Jos kannetta muutetaan tällä tavoin, kanne on jätettävä tutkimatta oikeudenkäymiskaaren 14 luvun 2 §:n nojalla. Kuolinpesä ei ollut ollut kaupantekohetkellä ylivelkainen eikä se ollut ollut sitä myöskään ennen käräjäoikeuden tuomiota. A oli lisäksi ollut koko ajan tietoinen siitä, että myyjätahona on kuolinpesä. Myyjien ei tule oma-aloitteisesti esittää tietoa omasta varallisuusasemastaan. Perukirjan esittämättä jättäminen ei voi olla maakaaren mukainen oikeudellinen virhe. B ja C ovat vastustaneet pääkäsittelyn toimittamista hovioikeudessa.
Lausumat
Hovioikeus on pyytänyt A:lta, B:tä ja C:ltä lausuman siitä, soveltuuko maakaaren 2 luvun 34 §:n 3 momentissa säädetty kaupan purkamista koskeva kymmenen vuoden kanneaika tähän asiaan ja miten se mahdollisesti vaikuttaa A:n vaatimusten vanhentumiseen.
A on lausunut, että maakaaren 2 luvun 34 §:n 3 momentissa säädetty kanneaika tulee tässä tapauksessa sovellettavaksi ensisijaisesti. Vanhentumislaki ei sovellu tapaukseen lainkaan tai ainakin se soveltuu vain toissijaisesti.
B ja C ovat lausuneet, että maakaaren 2 luvun 34 §:n 3 momentissa säädetty kymmenen vuoden kanneaika on enimmäisaika, jonka puitteissa ostajan on toimittava. Mainitulla säännöksellä ei ole tarkoitus pidentää ostajan oikeutta purkukanteen nostamiseen, jos saatava on jo muuten vanhentunut. Jos ostaja on menettänyt vanhentumisen perusteella oikeutensa purkukanteen nostamiseen, hänellä ei ole maakaaren 2 luvun 34 §:n 3 momentin mukaistakaan oikeutta kanteen nostamiseen.
Hovioikeuden ratkaisu
Käsittelyratkaisu
Oikeudenkäymiskaaren 26 luvun 14 §:n 1 momentin mukaan hovioikeuden on toimitettava pääkäsittely, jos riita-asiassa asianosainen sitä vaatii. Pykälän 2 momentin mukaan pääkäsittelyä ei kuitenkaan tarvitse toimittaa, jos asiassa ei 15 §:n 1 momentin mukaan tarvitse ottaa vastaan suullista todistelua sen vuoksi, että näytön arvioinnin oikeellisuudesta ei voi jäädä varteenotettavaa epäilystä, ja pääkäsittelyn toimittaminen on muutoinkin selvästi tarpeetonta huomioon ottaen erityisesti asian laatu ja merkitys asianosaiselle.
Asian jäljempänä ilmenevä lopputulos huomioon ottaen hovioikeus katsoo, ettei asiassa ole tarpeen toimittaa pääkäsittelyä.
Pääasiaratkaisun perustelut
Kanteen muuttaminen
Asiassa on ratkaistavana kysymys siitä, onko A muuttanut kannettaan käräjäoikeudessa kielletysti.
Oikeudenkäymiskaaren 14 luvun 2 §:n 1 momentin mukaan kannetta riita-asiassa ei saa oikeudenkäynnin aikana muuttaa. Saman momentin 3 kohdan mukaan kantajalla on kuitenkin oikeus vaatia korkoa tai tehdä muu sivuvaatimus taikka uusikin vaatimus, mikäli se johtuu olennaisesti samasta perusteesta. Pykälän 2 momentin mukaan, jos mainittu 3 kohdassa tarkoitettu vaatimus tehdään vasta pääkäsittelyssä, vaatimus on jätettävä tutkimatta, jos sen tutkiminen viivyttää asian käsittelyä.
A on haasteen nojalla esittämässään kanteessa muun ohella vaatinut, että kiinteistön kauppa puretaan ja että B ja C velvoitetaan yhdessä palauttamaan hänelle saamansa kauppahinta. A on kanteessaan ilmoittanut vastaajiksi B:n ja C:n 6.8.2009 kuolleen D:n jakamattoman kuolinpesän osakkaina. Vaatimuksensa hän on perustanut asuinrakennuksessa havaittuihin virheisiin. Lisäksi A on käräjäoikeudessa valmistelun aikana esittänyt vaatimustensa perusteeksi muun ohella sen, että B ja C olivat ryhtyneet äitinsä kuolinpesään, minkä johdosta he olivat henkilökohtaisessa vastuussa kaupasta.
A on käräjäoikeuteen 23.2. ja 11.3.2016 toimittamissaan lausumissa vaatinut, että kiinteistön kauppa puretaan ja että B ja C velvoitetaan palauttamaan hänelle ensisijaisesti omista varoistaan ja toissijaisesti kuolinpesän varoista saamansa kauppahinta.
Pääkäsittely on käräjäoikeudessa pidetty 7. ja 8.4.2016.
Kuolinpesä ei ole osakkaista erillinen prosessisubjekti. Osakkaat itse ovat asianosaisia (Juha Lappalainen: Siviiliprosessioikeus I, 1995, s. 300). Hovioikeus katsoo, ettei A ole kohdistamalla vaatimuksensa myös B:hen ja C:hen henkilökohtaisesti esittänyt vaatimuksia uutta vastaajatahoa kohtaan, vaan kysymys on edellä mainitun säännöksen 3 kohdassa tarkoitetusta uudesta vaatimuksesta. Uuden vaatimuksen johdosta asiassa on ollut kysymys myös siitä, missä laajuudessa kuolinpesän osakkaat ovat vastuussa kuolinpesän veloista, kuolinpesän varallisuudella vai myös henkilökohtaisesti. A:n esittämä uusi vaatimus johtuu olennaisesti samasta perusteesta kuin hänen alun perin esittämänsä vaatimukset ja uusi vaatimus on esitetty ennen pääkäsittelyä. Kannetta ei siten ole muutettu oikeudenkäymiskaaren 14 luvun 2 §:stä ilmenevän oikeusohjeen vastaisesti.
Hovioikeus, viivytyksen välttämiseksi asiaa käräjäoikeuteen palauttamatta, ottaa A:n kanteen tutkittavakseen tältä osin.
Reklamaatio
Asiassa on riidatonta, että A:n 23.5.2010 päiväämä reklamaatio on tehty kohtuullisen ajan kuluessa siitä, kun hän on havainnut virheet tai hänen olisi pitänyt ne havaita. Hovioikeudessa on ratkaistavana kysymys siitä, onko A:n ajoissa tekemä virheilmoitus ollut myös muutoin asianmukainen.
Hovioikeus hyväksyy käräjäoikeuden ratkaisun perusteluineen siltä osin kuin käräjäoikeus on tuomion sivulla 27 katsonut, että A:n reklamaatio on ollut asianmukainen.
Vanhentuminen
Asiassa on riidatonta, että A ei ole ollut yhteydessä B:hen ja C:hen kesän 2010 jälkeen ennen kanteen nostamista 12.9.2014. Asiassa on kysymys siitä, ovatko A:n kiinteistön kauppaan perustuvat vaatimukset vanhentuneet hänen passiivisuutensa takia. A on käräjäoikeudessa vaatinut kiinteistön kaupan purkamista, hinnanalennusta ja vahingonkorvausta.
Hinnanalennus- ja vahingonkorvausvaatimus
Käräjäoikeuden ratkaisussaan viittaamassa maakaaren 2 luvun 25 §:n 2 momentissa määritellään se aika, jonka kuluessa ostajan tulee viimeistään ilmoittaa laatuvirheestä myyjälle. Määräaika koskee vain virheestä ilmoittamista eikä kyse ole kanteen nostamisen määräajasta. Kuten edellä on jo todettu, A on ilmoittanut virheistä B:lle ja C:lle kohtuullisessa ajassa ja virheilmoitus on ollut myös asianmukainen. A:n vaatimusten vanhentuminen ei näin ollen ratkea kyseisen säännöksen nojalla.
Maakaari ei sisällä säännöksiä siitä, milloin ostajan pitää ryhtyä jatkotoimiin, kun reklamaatiovelvollisuus on täytetty. Hinnanalennus- ja vahingonkorvausvaatimusten osalta voidaan kuitenkin pitää selvänä, että ne ovat yleisten vanhentumissäännösten alaisia (HE 1994/120 vp s. 65 ja KKO 2012:75).
Vanhentumislain 4 §:n mukaan velka vanhentuu kolmen vuoden kuluttua 5 - 7 §:ssä tarkoitetusta ajankohdasta, jollei vanhentumista ole sitä ennen katkaistu. Asiassa sovellettavaksi tulevan lain 7 §:n 1 momentin 1 kohdan mukaan vanhentumisaika alkaa sopimusrikkomukseen perustuvassa hyvityksessä siitä, kun ostaja on havainnut virheen tai puutteen kaupan kohteessa taikka hänen olisi pitänyt se havaita. Lain 13 §:n 1 momentin mukaan velan vanhentumisen katkaisemisesta alkaa kulua uusi, entisen pituinen vanhentumisaika.
A on katkaissut vanhentumisen kesällä 2010 tekemillään ilmoituksilla. A on tämän jälkeen laittanut kanteen vireille käräjäoikeudessa vasta 12.9.2014. Hovioikeus katsoo, että koska vanhentuminen on katkaistu 12.9.2014 eli yli neljän vuoden kuluttua edellä mainitun katkaisutoimen tekemisestä, A:n hinnanalennus- ja vahingonkorvausvaatimukset ovat vanhentuneet.
Kaupan purkuvaatimus
A on lisäksi vaatinut käräjäoikeudessa, että kiinteistön kauppa puretaan ja myyjät velvoitetaan palauttamaan hänelle saamansa kauppahinta. Purkuvaatimuksen osalta on ensinnäkin ratkaistava se, onko vaatimus vanhentumissäännösten alainen.
Vanhentumislain 1 §:n 1 momentin mukaan laki koskee velan vanhentumista. Tässä laissa velalla tarkoitetaan rahavelkaa sekä muita velvoitteita. Lain esitöissä (HE 187/2002 vp s. 36) todetaan, että velalla tarkoitetaan rahavelkojen lisäksi myös muita velvoitteita. Lain soveltamisala olisi yleinen ja se vastaisi voimassaolevan vanhentumisasetuksen 1 §:n soveltamisalaa. Lakia sovellettaisiin siten kaikentyyppisiin velvoitteisiin siitä riippumatta, koskeeko se rahaa, tavaraa, palveluja tai muita suorituksia. Myös velvollisuus pidättyä jostakin toimesta voi olla laissa tarkoitettu velvoite.
Mainittu säännös huomioon ottaen hovioikeus katsoo, että kiinteistön kaupan purkuvaatimukseen, johon sisältyy myyjän velvollisuus palauttaa saamansa kauppahinta takaisin ostajalle, sovelletaan vanhentumislakia.
Maakaaren 2 luvun 34 §:n 3 momentin mukaan kauppaa ei saa purkaa, ellei sitä koskevaa kannetta ole pantu vireille kymmenen vuoden kuluessa siitä, kun kiinteistön hallinta on luovutettu. Asiassa onkin seuraavaksi arvioitava, miten kaupan purkua koskeva kanneaika vaikuttaa vaatimuksen vanhentumiseen.
Vanhentumislain suhteesta erityissäännöksiin säädetään vanhentumislain 2 §:ssä. Pykälän 1 momentin mukaan, jos muussa laissa on tästä laista poikkeavia erityissäännöksiä velan vanhentumisajasta tai muusta vanhentumiseen liittyvästä seikasta, noudatetaan niitä tämän lain sijasta. Pykälän 3 momentin mukaan mitä 1 momentissa säädetään, koskee soveltuvin osin erityissäännöstä, jonka mukaan velkaa koskeva kanne on pantava vireille määräajassa. Lain esitöiden (HE 187/2002 vp s. 41) mukaan säännöksiä erityissäännöksen ja vanhentumislain välisestä suhteesta sovelletaan myös silloin, kun erityissäännöksessä on kysymys kanteen nostamiselle varatusta ajasta. Kanneajan ohella ei siten sovelleta vanhentumislain keskeytettävissä olevia vanhentumisaikoja.
Saatavien vanhentumista koskevalla lainsäädännöllä on perinteisesti tavoiteltu ennen muuta velkasuhteiden selkeyttä. Ajan kuluminen aiheuttaa todisteluvaikeuksia niin velan syntymiseen kuin sen lakkaamiseen vaikuttavista seikoista. Mitä enemmän aikaa kuluu, sitä hankalampaa osapuolten on näyttää, mitä velasta on alun perin sovittu tai mitkä tapahtumat ovat johtaneet vahingonkorvaus- tai muun velkavastuun syntymiseen. Oikeusjärjestyksessä pyritään yleensäkin suojaamaan luottamusta vallitseviin olosuhteisiin. Pitkään jatkuneen olotilan rikkomisella on useita kielteisiä vaikutuksia. Jos velkoja on pysytellyt passiivisena, velalliselle voi perustellusti syntyä käsitys siitä, ettei häneltä vaadita suoritusta. Lainsäädännössä onkin yhä voimakkaammin pyritty siihen, että vastuusuhteet selvitetään kohtuullisessa ajassa. Viime vuosikymmeninä toteutetuissa laajoissa kauppaa koskevissa uudistuksissa tämä pyrkimys näkyy muun muassa virheen selvittämistä koskevissa säännöksissä. Ostajan edellytetään ilmoittavan virheestä myyjälle kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän on havainnut virheen tai kun se olisi voitu havaita. Jollei ostaja ole aktiivinen, hän menettää oikeutensa vaatia hyvitystä virheen perusteella. Yksityishenkilöiden välisessä kiinteistön kaupassa virheilmoituksen takaraja on pääsääntöisesti viisi vuotta hallinnan luovuttamisesta. Säännöksen tarkoituksena on suojata myyjää yllättäviltä, usean vuoden kuluttua esitettäviltä vaatimuksilta. Kohtuulliseksi on katsottu, että taloudellinen vastuu selkeästi siirtyy ostajalle jonakin tiettynä ajankohtana. (HE 187/2002 vp s. 16 ja 17) Kiinteistön kaupan osalta on usean vuoden kuluttua erittäin vaikea esittää näyttöä siitä, millainen kiinteistö on kaupantekohetkellä ollut ja mitä myyjä ja ostaja ovat kiinteistön laadusta mahdollisesti sopineet.
Hovioikeus katsoo, edeltä ilmenevät vanhentumislain esitöiden kannanotot ja vanhentumissääntelyn tavoitteet huomioon ottaen, että vaikka kaupan purkua koskevan kanneajan ohella ei sovelleta vanhentumislain keskeytettävissä olevia vanhentumisaikoja, tulee kanne kaupan purkamiseksi kuitenkin panna vireille kohtuullisen ajan kuluttua virheeseen vetoamisesta. Maakaaren 2 luvun 34 §:n 3 momentissa säädetty kymmenen vuoden kanneaika sitä vastoin asettaa viimeisen takarajan, johon mennessä kiinteistön kaupan purkamista on kanneteitse vaadittava.
Hovioikeus katsoo, että koska A on laittanut kanteen vireille käräjäoikeudessa vasta 12.9.2014 eli yli neljän vuoden kuluttua viimeksi tapahtuneen yhteydenoton jälkeen, kannetta ei ole laitettu vireille kohtuullisessa ajassa virheeseen vetoamisesta. Näin ollen A:n kaupan purkamista koskeva vaatimus on myös vanhentunut.
Edellä kerrotuilla perusteilla hovioikeus katsoo, että A:n kauppaan perustuvat vaatimukset ovat kaikilta osin vanhentuneet. Samalla perusteella myös A:n B:hen ja C:hen henkilökohtaisesti kohdistamat vaatimukset ovat vanhentuneet.
Hovioikeus toteaa, että A:n vetoamalla perukirjan esittämättä jättämisellä ei ole merkitystä hänen vaatimustensa vanhentumisen kannalta. D:n jälkeen laaditusta perukirjasta ilmenee, että kuolinpesä ei ole ollut kaupantekohetkellä ylivelkainen.
Oikeudenkäyntikulut käräjä- ja hovioikeudessa
Oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 1 §:n mukaan asianosainen, joka häviää asian, on velvollinen korvaamaan kaikki vastapuolensa tarpeellisista toimenpiteistä johtuvat kohtuulliset oikeudenkäyntikulut. Saman luvun 16 §:n 1 momentin mukaan, jos alemman tuomioistuimen päätökseen haetaan muutosta, velvollisuus korvata oikeudenkäyntikulut ylemmässä tuomioistuimessa on määrättävä sen mukaisesti, mitä muutoksenhakumenettelyssä on tapahtunut ja onko asianosainen voittanut vai hävinnyt muutoksenhaun. Oikeudenkäyntikulujen korvausvelvollisuudesta käräjäoikeuden osalta on määrättävä samalla tavoin kuin käräjäoikeudenkin olisi pitänyt määrätä, jos se olisi päätynyt pääasiassa samaan lopputulokseen kuin hovioikeus.
A on hävinnyt asian ja on siten velvollinen korvaamaan B:n ja C:n oikeudenkäyntikulut käräjä- ja hovioikeudessa. Sillä, että A on hovioikeudessa voittanut asian kanteen tutkimatta jättämisen osalta, ei ole merkitystä kuluvastuun kannalta.
A:lla ei ole ollut huomautettavaa B:n ja C:n käräjäoikeudessa esittämän oikeudenkäyntikuluvaatimuksen määrän osalta. A on paljoksunut B:n ja C:n hovioikeudessa esittämää oikeudenkäyntikuluvaatimusta asiamiehen asiaan käyttämien työtuntien määrän osalta. A on hyväksynyt vaaditusta määrästä yhteensä 2.226,30 euroa.
Hovioikeus katsoo asian laatu ja laajuus sekä taloudellisen ja järkevän oikeudenhoidon vaatimukset huomioon ottaen, että B:n ja C:n asiamiehen oikeustieteen maisteri G:n asiaan valmistautumiseen käyttämä aika on ollut hovioikeudessa liiallinen. Kohtuullisena ajankäyttönä on pidettävä G:n laskuttamien toimenpiteiden osalta yhteensä 12 tuntia.
Tuomiolauselma
Muutokset käräjäoikeuden tuomioon.
A:n kanne B:tä ja C:tä kohtaan henkilökohtaisesti ja D:n kuolinpesän osakkaina hylätään ja D:n kuolinpesä vapautetaan kaikesta käräjäoikeuden tuomitsemasta suoritusvelvollisuudesta.
A velvoitetaan suorittamaan B:lle ja C:lle korvaukseksi yhteisistä oikeudenkäyntikuluista käräjäoikeudessa määrältään myönnetyt 25.408,55 euroa, ja hovioikeudessa 2.976 euroa, mikä määrä muodostuu asiamiehen palkkiosta 2.400 eurosta ja arvonlisäveron määrästä 576 eurosta. Korvauksille on maksettava korkolain 4 §:n 1 momentin mukaista viivästyskorkoa siitä alkaen, kun kuukausi on kulunut hovioikeuden tuomion antamispäivästä.
- - - - - - - - - - -
Asian ratkaisseet hovioikeuden jäsenet:
hovioikeudenneuvos Helena L.
hovioikeudenneuvos Juha H.
hovioikeudenneuvos Heikki H.
Esittelijä: hovioikeuden esittelijä Hanna-Kaisa M.
Ratkaisu on yksimielinen.
Lainvoimaisuustiedot:
Korkeimmassa oikeudessa.
Julkaistu 5.5.2017 Päivitetty 17.5.2017
Kiinteistökauppoja koskevassa maakaaren 2 luvun 34 §:n 3 momentissa on säädetty 10 vuoden vanhentuminen purkukanteen nostamiselle. Alla olevassa hovioikeudessa on nyt lyhennetty tätä kohtuulliseen aikaan. Riidassa kiinteistön virheistä oli reklamoitu kohtuullisen ajan kuluessa niiden havaitsemisesta mutta vahingonkorvaus-, hinnanalennus- ja purkukanne oli nostettu vasta 4 vuoden kuluttua reklamoinnista. Hovioikeus katsoi ensinnäkin, että vahingonkorvaus ja hinnanalennuskanne oli nostettu liian myöhään koska reklamaatiosta lasketaan vanhentumislain 3 vuoden mukainen aika (joka voidaan tosin uudistaa aina uudella reklamoinnilla 3 vuoden välein). Mutta myös purkukanne oli nostettu yli kohtuullisen ajan ja kaikki vaatimukset hylättiin. Eli 10 vuoden kanneaika voi lyhentyä ostajan passiivisuuden johdosta. Tapaus on KKO:ssa odottamassa ennakkoratkaisua.
I-SHO:2017:5
Kiinteistön kauppa - Kiinteistön kauppaan perustuvien vaatimusten vanhentuminen
Diaarinumero: S 16/734
Antopäivä: 16.3.2017
Ratkaisunumero: 147
RATKAISUN KESKEINEN SISÄLTÖ
Hovioikeuden ratkaisusta ilmenevillä perusteilla katsottiin, että hinnanalennus- ja vahingonkorvausvaatimukseen sekä kiinteistön kaupan purkuvaatimukseen sovelletaan velan vanhentumisesta annetun lain säännöksiä. Lisäksi hovioikeus katsoi, että vaikka maakaaren 2 luvun 34 §:n 3 momentissa säädetyn kaupan purkua koskevan kanneajan ohella ei sovelleta velan vanhentumisesta annetun lain keskeytettävissä olevia vanhentumisaikoja, tulee kanne kaupan purkamiseksi kuitenkin panna vireille kohtuullisen ajan kuluttua virheeseen vetoamisesta.
POHJOIS-SAVON KÄRÄJÄOIKEUDEN TUOMIO 13.5.2016
Pohjois-Savon käräjäoikeus on 13.5.2016 antamallaan tuomiolla hylännyt A:n kiinteistön kaupan purkua koskevan vaatimuksen, mutta velvoittanut D:n kuolinpesän suorittamaan A:lle kiinteistössä olleiden virheiden vuoksi hinnanalennuksena 15.000 euroa korkoineen. Käräjäoikeus on jättänyt A:n kanteen tutkimatta siltä osin kuin A on oikeudenkäynnin aikana kohdistanut kannevaatimuksensa kuolinpesän ohella myös B:hen ja C:hen henkilökohtaisesti.
Käräjäoikeus on vaatimusten vanhentumisen osalta lausunut, että sillä seikalla, että A on nostanut kanteen kuolinpesää vastaan vasta yli neljän vuoden kuluttua reklamaatiosta, ei ole merkitystä asiassa. A on nostanut kanteen kuitenkin maakaaren säätämässä viiden vuoden määräajassa, mikä on takaraja kanteen nostamiselle. Käräjäoikeus on lisäksi katsonut, ettei velan vanhentumisesta annetun lain säännöksillä ole merkitystä kuolinpesän vastuun osalta.
ITÄ-SUOMEN HOVIOIKEUDEN TUOMIO 16.3.2017
Selostus asiasta
A on 30.10.2009 ostanut D:n jakamattoman kuolinpesän osakkailta B:ltä ja C:ltä Suonenjoen kaupungin Lieteenmäen kylässä sijaitsevan tilan sillä olevine rakennuksineen ja liittymineen. Asuinrakennus on rakennettu alun perin vuonna 1936 ja sitä on myöhemmin laajennettu. Kauppahinta on ollut 52.000 euroa. A on muuttanut kiinteistölle asumaan jo ennen kaupan tekemistä. Kiinteistön omistusoikeus on siirtynyt A:lle kaupantekotilaisuudessa.
Kiinteistöllä on ennen kauppaa 25.8.2009 suoritettu insinööri E:n toimesta kuntotarkastus. A ja myyjien edustaja kiinteistönvälittäjä F ovat olleet paikalla tätä suoritettaessa.
A on havainnut maaliskuussa 2010 rakennuksessa vesivuodon, jonka selvittelyn yhteydessä rakennuksessa havaittujen lahovaurioiden johdosta kohteessa on ryhdytty muihinkin tutkimuksiin. A on reklamoinut virheistä B:lle ja C:lle 23.5.2010 päivätyllä kirjeellä. Lisäksi A on lähettänyt B:lle ja C:lle X Oy:n 21.6.2010 laatiman raportin virheistä. Kesän 2010 jälkeen A ei ole ollut yhteydessä B:hen ja C:hen ennen kanteen nostamista.
A on nostanut kanteen käräjäoikeudessa 12.9.2014. Pohjois-Savon käräjäoikeus on 13.5.2016 antamallaan tuomiolla hylännyt A:n kiinteistön kaupan purkua koskevan vaatimuksen, mutta velvoittanut D:n kuolinpesän suorittamaan A:lle kiinteistössä olleiden virheiden vuoksi hinnanalennuksena 15.000 euroa korkoineen. Käräjäoikeus on jättänyt A:n kanteen tutkimatta siltä osin kuin A on oikeudenkäynnin aikana kohdistanut kannevaatimuksensa kuolinpesän ohella myös B:hen ja C:hen henkilökohtaisesti.
Vaatimukset hovioikeudessa
Valitukset
A on kuten käräjäoikeudessa vaatinut, että kiinteistöä koskeva kauppa puretaan ja B sekä C velvoitetaan yhteisvastuullisesti palauttamaan hänelle ensisijaisesti omista varoistaan ja toissijaisesti kuolinpesän varoista kauppahinta 52.000 euroa korkoineen tai suorittamaan mainittu määrä hänelle vahingonkorvauksena. Lisäksi A on vaatinut, että B, C ja D:n kuolinpesä velvoitetaan yhteisvastuullisesti korvaamaan hänen oikeudenkäyntikulunsa käräjäoikeudessa 20.880,43 eurolla ja hovioikeudessa 2.750,60 eurolla, molemmat määrät korkoineen. Vielä A on vaatinut pääkäsittelyn toimittamista hovioikeudessa.
Käräjäoikeuden ei olisi tullut jättää A:n kannetta tutkimatta siltä osin kuin A oli käräjäoikeudessa valmistelun kuluessa kohdistanut vaatimuksensa myös B:hen ja C:hen henkilökohtaisesti. A ei ollut kielletysti laajentanut kannettaan eikä kysymys ollut käräjäoikeuden toteamasta uudesta vastaajatahosta.
B ja C olivat laiminlyöneet luovuttaa A:lle ennen kauppakirjan allekirjoittamista D:n jälkeen laaditun perukirjan. Perukirjalla ja sen sisällöllä olisi ollut A:lle yhtä suuri merkitys kuin myyntiesitteellä tai kuntotarkastusraportilla. Kuolinpesä oli ollut tuntuvasti ylivelkainen, minkä vuoksi se ei olisi voinut kantaa maakaaren mukaista kaupanvastuuta. Kauppaa rasittaa tältä osin oikeudelliseen virheeseen rinnastettava virhe.
B ja C ovat vaatineet, että kanne hylätään ja D:n kuolinpesä vapautetaan velvollisuudesta suorittaa A:lle kiinteistökaupan hinnanalennusta. Lisäksi B ja C ovat vaatineet, että A velvoitetaan korvaamaan heidän oikeudenkäyntikulunsa käräjäoikeudessa 25.408,55 eurolla korkoineen ja että D:n kuolinpesä vapautetaan velvollisuudesta korvata A:n oikeudenkäyntikuluja käräjäoikeudessa. Toissijaisesti B ja C ovat vaatineet, että A velvoitetaan korvaamaan heidän henkilökohtaiset oikeudenkäyntikulunsa käräjäoikeudessa 10.000 eurolla. Vielä B ja C ovat vaatineet, että A velvoitetaan korvaamaan heidän oikeudenkäyntikulunsa hovioikeudessa 4.526 eurolla korkoineen.
A oli reklamoinut B:lle ja C:lle asuinrakennuksessa havaitsemistaan virheistä kohtuullisessa ajassa, mutta reklamaatio ei muutoin ollut ollut asianmukainen. Reklamaation ja sen liitemateriaalin perusteella oli ollut mahdotonta tietää, kuinka pahasti asuinrakennus tosiasiassa oli vaurioitunut ja mitä sen korjaaminen olisi maksanut. A:n tekemän reklamaation perusteella kuolinpesä ei ollut voinut arvioida omaa vastuutaan.
A oli ollut yhteydessä B:hen ja C:hen viimeisen kerran kesällä 2010. A oli nostanut kanteen käräjäoikeudessa vasta 12.9.2014 eli yli neljä vuotta viimeisen yhteydenoton jälkeen. A:n kanneoikeus on vanhentunut hänen passiivisuutensa takia. Käräjäoikeus on arvioinut asian väärin katsoessaan, että A oli nostanut kanteen maakaaren 2 luvun 25 §:n 2 momentissa säädetyssä viiden vuoden määräajassa ja ettei velan vanhentumisesta annetun lain (vanhentumislain) säännöksillä ollut merkitystä asiassa. Maakaaren 2 luvun 25 §:n 2 momentti ei säätele millään tavoin kanteen nostamisen määräaikaa, vaan asettaa ainoastaan takarajan ostajan reklamaatiolle. B:n ja C:n näkemyksen mukaan A:n vaatimukset ovat vanhentuneet kohtuullisen ajan kuluttua viimeisestä yhteydenotosta tai ainakin viimeistään vanhentumislain 4 §:n mukaisesti kolmen vuoden kuluttua viimeisestä yhteydenotosta. Vanhentumislaki soveltuu yleislakina tähän tapaukseen, jos vaatimusten ei katsota vanhentuneen jo aikaisemmin kohtuullisen ajan ylittymisen vuoksi.
A tulee joka tapauksessa velvoittaa korvaamaan B:n ja C:n henkilökohtaiset oikeudenkäyntikulut käräjäoikeudessa 10.000 eurolla. A on valmistelun kuluessa esittänyt vaatimuksia myös henkilökohtaisesti B:tä ja C:tä kohtaan. Käräjäoikeus on jättänyt A:n vaatimukset näiltä osin tutkimatta. B:lle ja C:lle on aiheutunut tästä kuitenkin kustannuksia oikeudenkäyntikulujen muodossa.
Vastaukset
A on vastustanut B:n ja C:n muutosvaatimuksia.
B ja C ovat saaneet tietää A:n vaatimuksista ja niiden perusteista jo ennen syksyä 2010. Saatuaan tiedon kiinteistöä rasittavista virheistä B:n ja C:n olisi tullut hankkia itse tai yhdessä A:n kanssa lisäselvityksiä kaupan kohteen kunnosta. Asian selvittäminen ei ollut viivästynyt A:sta johtuvasta syystä, vaan B ja C olivat tahallisesti viivyttäneet asian käsittelyä ja ratkaisua. A:n kanneoikeus ei ollut vanhentunut. A on myöntänyt, ettei hän ollut ollut yhteydessä B:n ja C:n kanssa kesän 2010 jälkeen ennen kanteen nostamista.
B ja C ovat vastustaneet A:n muutosvaatimuksia.
Käräjäoikeus on arvioinut asian oikein katsoessaan, että A oli laajentanut kannettaan kielletysti. Kanteen kohdistaminen uuteen vastaajatahoon on tehtävä uudella haasteella, ei kanteen muutoksella. Jos kannetta muutetaan tällä tavoin, kanne on jätettävä tutkimatta oikeudenkäymiskaaren 14 luvun 2 §:n nojalla. Kuolinpesä ei ollut ollut kaupantekohetkellä ylivelkainen eikä se ollut ollut sitä myöskään ennen käräjäoikeuden tuomiota. A oli lisäksi ollut koko ajan tietoinen siitä, että myyjätahona on kuolinpesä. Myyjien ei tule oma-aloitteisesti esittää tietoa omasta varallisuusasemastaan. Perukirjan esittämättä jättäminen ei voi olla maakaaren mukainen oikeudellinen virhe. B ja C ovat vastustaneet pääkäsittelyn toimittamista hovioikeudessa.
Lausumat
Hovioikeus on pyytänyt A:lta, B:tä ja C:ltä lausuman siitä, soveltuuko maakaaren 2 luvun 34 §:n 3 momentissa säädetty kaupan purkamista koskeva kymmenen vuoden kanneaika tähän asiaan ja miten se mahdollisesti vaikuttaa A:n vaatimusten vanhentumiseen.
A on lausunut, että maakaaren 2 luvun 34 §:n 3 momentissa säädetty kanneaika tulee tässä tapauksessa sovellettavaksi ensisijaisesti. Vanhentumislaki ei sovellu tapaukseen lainkaan tai ainakin se soveltuu vain toissijaisesti.
B ja C ovat lausuneet, että maakaaren 2 luvun 34 §:n 3 momentissa säädetty kymmenen vuoden kanneaika on enimmäisaika, jonka puitteissa ostajan on toimittava. Mainitulla säännöksellä ei ole tarkoitus pidentää ostajan oikeutta purkukanteen nostamiseen, jos saatava on jo muuten vanhentunut. Jos ostaja on menettänyt vanhentumisen perusteella oikeutensa purkukanteen nostamiseen, hänellä ei ole maakaaren 2 luvun 34 §:n 3 momentin mukaistakaan oikeutta kanteen nostamiseen.
Hovioikeuden ratkaisu
Käsittelyratkaisu
Oikeudenkäymiskaaren 26 luvun 14 §:n 1 momentin mukaan hovioikeuden on toimitettava pääkäsittely, jos riita-asiassa asianosainen sitä vaatii. Pykälän 2 momentin mukaan pääkäsittelyä ei kuitenkaan tarvitse toimittaa, jos asiassa ei 15 §:n 1 momentin mukaan tarvitse ottaa vastaan suullista todistelua sen vuoksi, että näytön arvioinnin oikeellisuudesta ei voi jäädä varteenotettavaa epäilystä, ja pääkäsittelyn toimittaminen on muutoinkin selvästi tarpeetonta huomioon ottaen erityisesti asian laatu ja merkitys asianosaiselle.
Asian jäljempänä ilmenevä lopputulos huomioon ottaen hovioikeus katsoo, ettei asiassa ole tarpeen toimittaa pääkäsittelyä.
Pääasiaratkaisun perustelut
Kanteen muuttaminen
Asiassa on ratkaistavana kysymys siitä, onko A muuttanut kannettaan käräjäoikeudessa kielletysti.
Oikeudenkäymiskaaren 14 luvun 2 §:n 1 momentin mukaan kannetta riita-asiassa ei saa oikeudenkäynnin aikana muuttaa. Saman momentin 3 kohdan mukaan kantajalla on kuitenkin oikeus vaatia korkoa tai tehdä muu sivuvaatimus taikka uusikin vaatimus, mikäli se johtuu olennaisesti samasta perusteesta. Pykälän 2 momentin mukaan, jos mainittu 3 kohdassa tarkoitettu vaatimus tehdään vasta pääkäsittelyssä, vaatimus on jätettävä tutkimatta, jos sen tutkiminen viivyttää asian käsittelyä.
A on haasteen nojalla esittämässään kanteessa muun ohella vaatinut, että kiinteistön kauppa puretaan ja että B ja C velvoitetaan yhdessä palauttamaan hänelle saamansa kauppahinta. A on kanteessaan ilmoittanut vastaajiksi B:n ja C:n 6.8.2009 kuolleen D:n jakamattoman kuolinpesän osakkaina. Vaatimuksensa hän on perustanut asuinrakennuksessa havaittuihin virheisiin. Lisäksi A on käräjäoikeudessa valmistelun aikana esittänyt vaatimustensa perusteeksi muun ohella sen, että B ja C olivat ryhtyneet äitinsä kuolinpesään, minkä johdosta he olivat henkilökohtaisessa vastuussa kaupasta.
A on käräjäoikeuteen 23.2. ja 11.3.2016 toimittamissaan lausumissa vaatinut, että kiinteistön kauppa puretaan ja että B ja C velvoitetaan palauttamaan hänelle ensisijaisesti omista varoistaan ja toissijaisesti kuolinpesän varoista saamansa kauppahinta.
Pääkäsittely on käräjäoikeudessa pidetty 7. ja 8.4.2016.
Kuolinpesä ei ole osakkaista erillinen prosessisubjekti. Osakkaat itse ovat asianosaisia (Juha Lappalainen: Siviiliprosessioikeus I, 1995, s. 300). Hovioikeus katsoo, ettei A ole kohdistamalla vaatimuksensa myös B:hen ja C:hen henkilökohtaisesti esittänyt vaatimuksia uutta vastaajatahoa kohtaan, vaan kysymys on edellä mainitun säännöksen 3 kohdassa tarkoitetusta uudesta vaatimuksesta. Uuden vaatimuksen johdosta asiassa on ollut kysymys myös siitä, missä laajuudessa kuolinpesän osakkaat ovat vastuussa kuolinpesän veloista, kuolinpesän varallisuudella vai myös henkilökohtaisesti. A:n esittämä uusi vaatimus johtuu olennaisesti samasta perusteesta kuin hänen alun perin esittämänsä vaatimukset ja uusi vaatimus on esitetty ennen pääkäsittelyä. Kannetta ei siten ole muutettu oikeudenkäymiskaaren 14 luvun 2 §:stä ilmenevän oikeusohjeen vastaisesti.
Hovioikeus, viivytyksen välttämiseksi asiaa käräjäoikeuteen palauttamatta, ottaa A:n kanteen tutkittavakseen tältä osin.
Reklamaatio
Asiassa on riidatonta, että A:n 23.5.2010 päiväämä reklamaatio on tehty kohtuullisen ajan kuluessa siitä, kun hän on havainnut virheet tai hänen olisi pitänyt ne havaita. Hovioikeudessa on ratkaistavana kysymys siitä, onko A:n ajoissa tekemä virheilmoitus ollut myös muutoin asianmukainen.
Hovioikeus hyväksyy käräjäoikeuden ratkaisun perusteluineen siltä osin kuin käräjäoikeus on tuomion sivulla 27 katsonut, että A:n reklamaatio on ollut asianmukainen.
Vanhentuminen
Asiassa on riidatonta, että A ei ole ollut yhteydessä B:hen ja C:hen kesän 2010 jälkeen ennen kanteen nostamista 12.9.2014. Asiassa on kysymys siitä, ovatko A:n kiinteistön kauppaan perustuvat vaatimukset vanhentuneet hänen passiivisuutensa takia. A on käräjäoikeudessa vaatinut kiinteistön kaupan purkamista, hinnanalennusta ja vahingonkorvausta.
Hinnanalennus- ja vahingonkorvausvaatimus
Käräjäoikeuden ratkaisussaan viittaamassa maakaaren 2 luvun 25 §:n 2 momentissa määritellään se aika, jonka kuluessa ostajan tulee viimeistään ilmoittaa laatuvirheestä myyjälle. Määräaika koskee vain virheestä ilmoittamista eikä kyse ole kanteen nostamisen määräajasta. Kuten edellä on jo todettu, A on ilmoittanut virheistä B:lle ja C:lle kohtuullisessa ajassa ja virheilmoitus on ollut myös asianmukainen. A:n vaatimusten vanhentuminen ei näin ollen ratkea kyseisen säännöksen nojalla.
Maakaari ei sisällä säännöksiä siitä, milloin ostajan pitää ryhtyä jatkotoimiin, kun reklamaatiovelvollisuus on täytetty. Hinnanalennus- ja vahingonkorvausvaatimusten osalta voidaan kuitenkin pitää selvänä, että ne ovat yleisten vanhentumissäännösten alaisia (HE 1994/120 vp s. 65 ja KKO 2012:75).
Vanhentumislain 4 §:n mukaan velka vanhentuu kolmen vuoden kuluttua 5 - 7 §:ssä tarkoitetusta ajankohdasta, jollei vanhentumista ole sitä ennen katkaistu. Asiassa sovellettavaksi tulevan lain 7 §:n 1 momentin 1 kohdan mukaan vanhentumisaika alkaa sopimusrikkomukseen perustuvassa hyvityksessä siitä, kun ostaja on havainnut virheen tai puutteen kaupan kohteessa taikka hänen olisi pitänyt se havaita. Lain 13 §:n 1 momentin mukaan velan vanhentumisen katkaisemisesta alkaa kulua uusi, entisen pituinen vanhentumisaika.
A on katkaissut vanhentumisen kesällä 2010 tekemillään ilmoituksilla. A on tämän jälkeen laittanut kanteen vireille käräjäoikeudessa vasta 12.9.2014. Hovioikeus katsoo, että koska vanhentuminen on katkaistu 12.9.2014 eli yli neljän vuoden kuluttua edellä mainitun katkaisutoimen tekemisestä, A:n hinnanalennus- ja vahingonkorvausvaatimukset ovat vanhentuneet.
Kaupan purkuvaatimus
A on lisäksi vaatinut käräjäoikeudessa, että kiinteistön kauppa puretaan ja myyjät velvoitetaan palauttamaan hänelle saamansa kauppahinta. Purkuvaatimuksen osalta on ensinnäkin ratkaistava se, onko vaatimus vanhentumissäännösten alainen.
Vanhentumislain 1 §:n 1 momentin mukaan laki koskee velan vanhentumista. Tässä laissa velalla tarkoitetaan rahavelkaa sekä muita velvoitteita. Lain esitöissä (HE 187/2002 vp s. 36) todetaan, että velalla tarkoitetaan rahavelkojen lisäksi myös muita velvoitteita. Lain soveltamisala olisi yleinen ja se vastaisi voimassaolevan vanhentumisasetuksen 1 §:n soveltamisalaa. Lakia sovellettaisiin siten kaikentyyppisiin velvoitteisiin siitä riippumatta, koskeeko se rahaa, tavaraa, palveluja tai muita suorituksia. Myös velvollisuus pidättyä jostakin toimesta voi olla laissa tarkoitettu velvoite.
Mainittu säännös huomioon ottaen hovioikeus katsoo, että kiinteistön kaupan purkuvaatimukseen, johon sisältyy myyjän velvollisuus palauttaa saamansa kauppahinta takaisin ostajalle, sovelletaan vanhentumislakia.
Maakaaren 2 luvun 34 §:n 3 momentin mukaan kauppaa ei saa purkaa, ellei sitä koskevaa kannetta ole pantu vireille kymmenen vuoden kuluessa siitä, kun kiinteistön hallinta on luovutettu. Asiassa onkin seuraavaksi arvioitava, miten kaupan purkua koskeva kanneaika vaikuttaa vaatimuksen vanhentumiseen.
Vanhentumislain suhteesta erityissäännöksiin säädetään vanhentumislain 2 §:ssä. Pykälän 1 momentin mukaan, jos muussa laissa on tästä laista poikkeavia erityissäännöksiä velan vanhentumisajasta tai muusta vanhentumiseen liittyvästä seikasta, noudatetaan niitä tämän lain sijasta. Pykälän 3 momentin mukaan mitä 1 momentissa säädetään, koskee soveltuvin osin erityissäännöstä, jonka mukaan velkaa koskeva kanne on pantava vireille määräajassa. Lain esitöiden (HE 187/2002 vp s. 41) mukaan säännöksiä erityissäännöksen ja vanhentumislain välisestä suhteesta sovelletaan myös silloin, kun erityissäännöksessä on kysymys kanteen nostamiselle varatusta ajasta. Kanneajan ohella ei siten sovelleta vanhentumislain keskeytettävissä olevia vanhentumisaikoja.
Saatavien vanhentumista koskevalla lainsäädännöllä on perinteisesti tavoiteltu ennen muuta velkasuhteiden selkeyttä. Ajan kuluminen aiheuttaa todisteluvaikeuksia niin velan syntymiseen kuin sen lakkaamiseen vaikuttavista seikoista. Mitä enemmän aikaa kuluu, sitä hankalampaa osapuolten on näyttää, mitä velasta on alun perin sovittu tai mitkä tapahtumat ovat johtaneet vahingonkorvaus- tai muun velkavastuun syntymiseen. Oikeusjärjestyksessä pyritään yleensäkin suojaamaan luottamusta vallitseviin olosuhteisiin. Pitkään jatkuneen olotilan rikkomisella on useita kielteisiä vaikutuksia. Jos velkoja on pysytellyt passiivisena, velalliselle voi perustellusti syntyä käsitys siitä, ettei häneltä vaadita suoritusta. Lainsäädännössä onkin yhä voimakkaammin pyritty siihen, että vastuusuhteet selvitetään kohtuullisessa ajassa. Viime vuosikymmeninä toteutetuissa laajoissa kauppaa koskevissa uudistuksissa tämä pyrkimys näkyy muun muassa virheen selvittämistä koskevissa säännöksissä. Ostajan edellytetään ilmoittavan virheestä myyjälle kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän on havainnut virheen tai kun se olisi voitu havaita. Jollei ostaja ole aktiivinen, hän menettää oikeutensa vaatia hyvitystä virheen perusteella. Yksityishenkilöiden välisessä kiinteistön kaupassa virheilmoituksen takaraja on pääsääntöisesti viisi vuotta hallinnan luovuttamisesta. Säännöksen tarkoituksena on suojata myyjää yllättäviltä, usean vuoden kuluttua esitettäviltä vaatimuksilta. Kohtuulliseksi on katsottu, että taloudellinen vastuu selkeästi siirtyy ostajalle jonakin tiettynä ajankohtana. (HE 187/2002 vp s. 16 ja 17) Kiinteistön kaupan osalta on usean vuoden kuluttua erittäin vaikea esittää näyttöä siitä, millainen kiinteistö on kaupantekohetkellä ollut ja mitä myyjä ja ostaja ovat kiinteistön laadusta mahdollisesti sopineet.
Hovioikeus katsoo, edeltä ilmenevät vanhentumislain esitöiden kannanotot ja vanhentumissääntelyn tavoitteet huomioon ottaen, että vaikka kaupan purkua koskevan kanneajan ohella ei sovelleta vanhentumislain keskeytettävissä olevia vanhentumisaikoja, tulee kanne kaupan purkamiseksi kuitenkin panna vireille kohtuullisen ajan kuluttua virheeseen vetoamisesta. Maakaaren 2 luvun 34 §:n 3 momentissa säädetty kymmenen vuoden kanneaika sitä vastoin asettaa viimeisen takarajan, johon mennessä kiinteistön kaupan purkamista on kanneteitse vaadittava.
Hovioikeus katsoo, että koska A on laittanut kanteen vireille käräjäoikeudessa vasta 12.9.2014 eli yli neljän vuoden kuluttua viimeksi tapahtuneen yhteydenoton jälkeen, kannetta ei ole laitettu vireille kohtuullisessa ajassa virheeseen vetoamisesta. Näin ollen A:n kaupan purkamista koskeva vaatimus on myös vanhentunut.
Edellä kerrotuilla perusteilla hovioikeus katsoo, että A:n kauppaan perustuvat vaatimukset ovat kaikilta osin vanhentuneet. Samalla perusteella myös A:n B:hen ja C:hen henkilökohtaisesti kohdistamat vaatimukset ovat vanhentuneet.
Hovioikeus toteaa, että A:n vetoamalla perukirjan esittämättä jättämisellä ei ole merkitystä hänen vaatimustensa vanhentumisen kannalta. D:n jälkeen laaditusta perukirjasta ilmenee, että kuolinpesä ei ole ollut kaupantekohetkellä ylivelkainen.
Oikeudenkäyntikulut käräjä- ja hovioikeudessa
Oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 1 §:n mukaan asianosainen, joka häviää asian, on velvollinen korvaamaan kaikki vastapuolensa tarpeellisista toimenpiteistä johtuvat kohtuulliset oikeudenkäyntikulut. Saman luvun 16 §:n 1 momentin mukaan, jos alemman tuomioistuimen päätökseen haetaan muutosta, velvollisuus korvata oikeudenkäyntikulut ylemmässä tuomioistuimessa on määrättävä sen mukaisesti, mitä muutoksenhakumenettelyssä on tapahtunut ja onko asianosainen voittanut vai hävinnyt muutoksenhaun. Oikeudenkäyntikulujen korvausvelvollisuudesta käräjäoikeuden osalta on määrättävä samalla tavoin kuin käräjäoikeudenkin olisi pitänyt määrätä, jos se olisi päätynyt pääasiassa samaan lopputulokseen kuin hovioikeus.
A on hävinnyt asian ja on siten velvollinen korvaamaan B:n ja C:n oikeudenkäyntikulut käräjä- ja hovioikeudessa. Sillä, että A on hovioikeudessa voittanut asian kanteen tutkimatta jättämisen osalta, ei ole merkitystä kuluvastuun kannalta.
A:lla ei ole ollut huomautettavaa B:n ja C:n käräjäoikeudessa esittämän oikeudenkäyntikuluvaatimuksen määrän osalta. A on paljoksunut B:n ja C:n hovioikeudessa esittämää oikeudenkäyntikuluvaatimusta asiamiehen asiaan käyttämien työtuntien määrän osalta. A on hyväksynyt vaaditusta määrästä yhteensä 2.226,30 euroa.
Hovioikeus katsoo asian laatu ja laajuus sekä taloudellisen ja järkevän oikeudenhoidon vaatimukset huomioon ottaen, että B:n ja C:n asiamiehen oikeustieteen maisteri G:n asiaan valmistautumiseen käyttämä aika on ollut hovioikeudessa liiallinen. Kohtuullisena ajankäyttönä on pidettävä G:n laskuttamien toimenpiteiden osalta yhteensä 12 tuntia.
Tuomiolauselma
Muutokset käräjäoikeuden tuomioon.
A:n kanne B:tä ja C:tä kohtaan henkilökohtaisesti ja D:n kuolinpesän osakkaina hylätään ja D:n kuolinpesä vapautetaan kaikesta käräjäoikeuden tuomitsemasta suoritusvelvollisuudesta.
A velvoitetaan suorittamaan B:lle ja C:lle korvaukseksi yhteisistä oikeudenkäyntikuluista käräjäoikeudessa määrältään myönnetyt 25.408,55 euroa, ja hovioikeudessa 2.976 euroa, mikä määrä muodostuu asiamiehen palkkiosta 2.400 eurosta ja arvonlisäveron määrästä 576 eurosta. Korvauksille on maksettava korkolain 4 §:n 1 momentin mukaista viivästyskorkoa siitä alkaen, kun kuukausi on kulunut hovioikeuden tuomion antamispäivästä.
- - - - - - - - - - -
Asian ratkaisseet hovioikeuden jäsenet:
hovioikeudenneuvos Helena L.
hovioikeudenneuvos Juha H.
hovioikeudenneuvos Heikki H.
Esittelijä: hovioikeuden esittelijä Hanna-Kaisa M.
Ratkaisu on yksimielinen.
Lainvoimaisuustiedot:
Korkeimmassa oikeudessa.
Julkaistu 5.5.2017 Päivitetty 17.5.2017