Peruskorjatun rakennuksen peruskorjaajan ja myyjän vastuun määräytyminen?

Alla olevassa asiassa on kysymys siitä, että vastaaja on peruskorjannut rakennuksen 9 asuntoa ja myynyt ne ostajille, joista yksi on myynyt sen edelleen ja uusi omistaja on nostanut kanteen omalle myyjälleen ja peruskorjaajalle vaatien hinnanalennusta n.20.000 euroa erinnäisistä virheistä.

Kysymys on asuntokauppalain AsKl 4 luku 1§:n tarkoittamasta uudisrakentamiseen rinnastuvasta peruskorjaamisesta (siinä peruskorjaaja rinnastetaan uudisrakennuksen perustajaosakkaaseen). Eli riitaa oli siitä, onko rakennusta peruskorjattu siinä laajuudessa että AsKl laajennettu vastuu peruskorjaajalle täyttyy. Lisäksi kysymys oli ensimmäisen ostajan ja kantajan välisestä käytetyn asunnon eli AsKl 6 luvun vastuusta.

Kysymys oli myös ns. taloudellisesta virheestä, koska osa korjauskustannuksista kuuluu taloyhtiölle ja tulee osakkaalle vain vastikkeen määräisenä.

Asiaa oli käsitelty aiemmin kuluttajariitalautakunnassa, jossa suositeltiin peruskorjaajaa maksamaan kantajalle 2800 euroa ja ensimmäistä ostajaa maksamaan kantajalle 1100 euroa.

Käräjäoikeus on tuominnut molemmat vastaajat eli peruskorjaajan ja ensimmäisen ostajan korvauksiin ja hinnanalennukseen 10.000 euroa ja peruskorjaajan myös vahingonkorvauksiin. Hovioikeus ei antanut vastaajille jatkokäsittelylupaa.

Peruskorjauksen laajuus

Korjaus on käsittänyt muun muassa rakennuksen lämmitysjärjestelmän vaihtaminen öljylämmityksestä maalämpöön, terassien rakentaminen, julkisivujen maalaaminen, sähköjohtojen uusiminen ja huoneistokohtaiset saneeraukset, joissa huoneistojen kylpyhuoneet, keittiöt ja pintamateriaalit on uusittu.

Yhteenveto väitetyistä virheistä

llmanvaihtojärjestelmän tuottama melutaso on sallittua suurempi. Poistoilmanvirta on keittiössä ja kylpyhuoneessa tämän johdosta liian alhainen. Tuloilmakanavia ei ole rakennettu.

Vesikaton osalta yhtiön kunto ei poikkea niistä tiedoista, jotka ostaja on saanut ennen kauppaa.

Huoneiston lämpötilan ei ole näytetty olevan asumisterveysohjeiden vastainen.

Kylpyhuoneen kalustekytkentäjohtojen asennuksessa on pieni virhe, jonka ei voi olettaa vaikuttaneen kauppaan.

Peruskorjaaja vastaa vesi- ja viemärilinjojen saneerauksen tasoa koskevasta ja muista virheistä paitsi isännöitsijän ominaisuudessa antamiensa tietojen perusteella myös perustajaosakkaana ja asunnon ensimmäisenä myyjänä.

llmanvaihtojärjestelmän tuottama ääni on makuuhuoneessa 35 dB ja olohuoneessa 37 dB, kun terveysmääräysten mukainen taso on asuinhuoneistossa 28 dB (K3: BSC Busecon Oy:n 19.11.2009 katselmusraportti). Raportin mukaan poistoilmanvaihdon korjauskustannusarvio on 800 euroa ja melunvaimennustoimenpiteiden korjauskustannusarvio on 1.650 euroa.

Asiassa ei ole näytetty esimerkiksi mittauksin, että huoneistojen lämpötila poikkeaisi asumisterveysohjeen tasosta. Huoneistossa ei ole näytetty tältä osin olleen asuntokauppalain tarkoittamaa virhettä.

Asumismukavuuden menetyksestä aiheutunut vahinko hylätty näyttämättömänä tai vähäisenä.


Ensimmäisen omistajan vastuu myyjänä

Ensinmäinen omistaja on asuntoa ostaessaan ollut nuori eikä hän ole tiennyt tai miettinyt taloudellisen virheen olemassaoloa. Hänen ei ole näytetty antaneen tahallaan tai tuottamuksellisesti virheellisiä tietoja kaupan kohteesta. Hän ei vastaa vahingonkorvauksen luontoisista vaatimuksista.

Peruskorjaajan ensimmäisen kaupan yhteydessä ensimmäiselle omistajalle annetut virheelliset tiedot ovat välittyneet seuraavassa kaupassa ensinmäisen omistajan kautta kantajalle eli ostajalle. Myyjänä ensimmäinen omistaja vastaa välittäjänsä toimista ja on siten vastuussa asunnon salaisista virheistä asuntokauppalain 6 luvun 11 ja 20 §:n 3 kohdan perusteella.


Asiantuntijalausunnoista syntyneet kulut

Kantaja on joutunut lueteltujen virheiden selvittämiseksi teettämään Rakennuksessa ja Huoneistossa asiantuntijalausunnot BSC Busecon Oy:llä (19.11.2009) ja Linjasuunnittelu Oy:llä (18.1.2010). Lisäksi kantaja on teettänyt Huoneistosta Aktialla arviolausunnon 24.11.2011. Lausunnot ovat esitetyn selvityksen perusteella maksaneet kantajalle yhteensä 4.147,80 euroa, joka summa peruskorjaajan on kantajalle tuottamuksellisen menettelynsä perusteella korvattava.

Hinnanalennuksen määrä

Kantaja on ostanut vastaajalta ensimmäiseltä omistajalta asunnon 44 m2 112.000 euron kauppahinnalla, jolloin hinta on 2.545 eur/m2. Arviolausunnon mukaan huoneiston käypä arvo on 24.11.2011 ollut 95.000 euroa. Yhtiössä on tehty 24.11.2016 asuntokauppa 56 m2 suuruisesta kaksiosta kauppahinnan ollessa 146.000 eur eli 2.607 eur/m2 (V7 ja P4).

Hinnanalennuksen määrää arvioitaessa tulee lähtökohdaksi asettaa asunnon arvo ostohetkellä, mikäli yhtiö olisi ollut täysin saneerattu kuten sitä on markkinoitu. Sellaista selvitystä asiassa ei ole esitetty.

Yksi lähtökohta arvioitaessa hinnanalennuksen kohtuullista määrää voisi olla esimerkiksi kantaja omistaman huoneiston vastuulle tulevia rahoitusvastikekuluja vastaavan pääoman kohtuullinen 2-3 prosentin tuotto siltä noin 30 vuoden ajanjaksolta, jolla ns. putkiremontti on aikaistunut. Putkiremontin rahoittaminen yhtiön maaomaisuutta myymällä on vasta suunnitteluasteella ja edellyttäisi kaavamuutosta eikä putkiremontin rahoitusta voida nyt tehtävässä arviossa perustaa siihen.

Edellä mainituin perustein käräjäoikeus arvioi hinnanalennuksen määräksi 10.000 euroa.

Oikeudenkäyntikulut

Kantajan oikeudenkäyntikulut olivat 55.000 euroa. Vastaajien kulut olivat yhteensä 36.000 euroa.

Kantajalla on jutun voittaneena osapuolena oikeus saada korvaus kohtuullisista oikeudenkäyntikuluistaan. Kts alla.

Ensimmäisen omistajan velvoittaminen korvaamaan vastapuolen tähän asiaan liittyvät oikeudenkäyntikulut määrällisesti myönnetyn 60 h lisättynä matkakuluilla, todistajanpalkkioilla sekä oikeudenkäyntimaksulla 159 euroa ylittävältä osin olisi huomioon ottaen oikeudenkäyntiin johtaneet seikat, asianosaisten asema ja asian merkitys olisi kokonaisuutena arvioiden ilmeisen kohtuutonta. Hänen ei ole näytetty antaneen tahallaan tai tuottamuksellisesti virheellisiä tietoja kaupan kohteesta. Peruskorjaajan ensimmäisen kaupan yhteydessä ensimmäiselle omistajalle annetut virheelliset tiedot ovat välittyneet seuraavassa kaupassa ensimmäisen omistajan kautta kantajalle.


Käräjäoikeus velvoittaa:

Peruskorjaajan ja ensimmäisen myyjän suorittamaan kantajalle yhteisvastuullisesti kaupan kohteen virheistä hinnanalennuksena 10.000 euroa laillisine viivästyskorkoineen käräjäoikeuden tuomion antamisesta lukien;

Ensimmäisen omistajan suorittamaan kantajalle kohdassa 1 mainitulle summalle korkolain 3:2: §:n mukaista tuottokorkoa 27.8.2008 alkaen käräjäoikeuden tuomion antamiseen saakka;

Peruskorjaajan suorittamaan kantajalle asiantuntijalausunnoista ja Aktian arviolausunnosta aiheutuneet kulut 4.147,80 euroa laillisine viivästyskorkoineen käräjäoikeuden tuomion antamisesta lukien; sekä

Peruskorjaajan suorittamaan kantajalle korvaukseksi asian hoitamisesta syntyneistä oikeudenkäyntikuluista 25.395,85 euroa. Ensimmäinen omistaja velvoitetaan osallistumaan yhteisvastuullisesti peruskorjaajan kanssa oikeudenkäyntikulujen maksamiseen 15.795,85 euron osalta.



Helsingin hovioikeus
Päätös

Antamispäivä 27.9.2017
Nro 1151

Diaarinumero S 17/1782


Ratkaisu, johon on haettu muutosta

Itä-Uudenmaan käräjäoikeus 19.5.2017 nro 2697 (liitteenä)

Asia
Hinnanalennus ym.

Valittaja
A.Pexxxon

Vastavalittaja
L. Säxxx


Valitus
A.Pexxxon on vaatinut, että käräjäoikeuden tuomio kumotaan ja että L. Säxxx velvoitetaan korvaamaan hänen oikeudenkäyntikulunsa asiassa korkoineen.


Vastavalitus
L. Säxxx on tehnyt vastavalituksen.

Hovioikeuden ratkaisu

Perustelut

Oikeudenkäymiskaaren 25 a luvun 5 §:n mukaan valittaja Pexxxon tarvitsee asiassa jatkokäsittelyluvan.

Oikeudenkäymiskaaren 25 a luvun 11 §:n mukaan jatkokäsittelylupa on myönnettävä, jos
1) ilmenee aihetta epäillä käräjäoikeuden ratkaisun lopputuloksen oikeellisuutta,
2) käräjäoikeuden ratkaisun lopputuloksen oikeellisuutta ei ole mahdollista arvioida jatkokäsittelylupaa myöntämättä,
3) lain soveltamisen kannalta muissa samanlaisissa asioissa on tärkeä myöntää asiassa jatkokäsittelylupa tai
4) luvan myöntämiseen on muu painava syy.

Jatkokäsittelylupaa ei tarvitse edellä 1 kohdan nojalla myöntää yksinomaan näytön uudelleen arvioimista varten, ellei käräjäoikeuden ratkaisun lopputuloksen oikeellisuutta ole perusteltua aihetta epäillä valituksessa esitettyjen seikkojen perusteella.

Hovioikeus on tutkinut perusteet jatkokäsittelyluvan myöntämiselle. Aihetta luvan myöntämiselle ei ole.

Oikeudenkäymiskaaren 25 luvun 14 b §:n mukaan vastavalituksen käsittely raukeaa, jos valittajalle ei myönnetä jatkokäsittelylupaa.

Päätöslauselma

Jatkokäsittelylupaa ei myönnetä. Käräjäoikeuden ratkaisu jää pysyväksi. L. Säxxxin vastavalitus raukeaa.


Muutoksenhaku

Muutosta tähän ratkaisuun saadaan hakea korkeimmalta oikeudelta valittamalla vain, jos korkein oikeus niillä erityisillä perusteilla, jotka ilmenevät oheisesta valitusosoituksesta, myöntää valitusluvan.

Valitusosoituksessa tarkoitettu määräaika valitusluvan pyytämiseen ja valituksen tekemiseen päättyy 27.11.2017.

Helsingin hovioikeuden puolesta:

Asian ovat ratkaisseet:
hovioikeudenneuvos T. Ojttt
hovioikeudenneuvos P. Lettt
hovioikeudenneuvos T. Kattt


Ratkaisu on yksimielinen.

ITÄ-UUDENMAAN KÄRÄJÄOIKEUS
TUOMIO 17/2697


Riidattomat taustaseikat

A.Pexxxon on myynyt 25.8.2006 allekirjoitetulla kauppakirjalla (V 1) N. Litttille ja J. Hitttelle Asunto Oy Axxxp Bostads Ab Porvoo-nimisen yhtiön osakkeet nrot 596-639, jotka oikeuttavat hallitsemaan huoneistoa nro 9 (44 m2, 2h+kk+kph) osoitteessa Kaxxxtie 86 as 9, 0xx80 Ilola, Porvoo. Kauppahinta on ollut 124.696 euroa.

N. Littt on myynyt omistamansa osuuden (1/2) edellä mainituista osakkeista J. Hitttelle 13.7.2007 allekirjoitetulla kauppakirjalla (V 2). Kauppahinta oli 62.348 euroa.

KANNE

Vaatimukset
J. Hittti on myynyt omistamansa edellä mainitut osakkeet L. Säxxxille 27.8.2008 allekirjoitetulla kauppakirjalla (V 3)112.000 euron kauppahinnalla.


L. Säxxx vaatii, että käräjäoikeus velvoittaa:

(1) vastaajat suorittamaan kantajalle yhteisvastuullisesti kaupan kohteen virheistä hinnanalennuksena 20.400 euroa laillisine viivästyskorkoineen käräjäoikeuden tuomion antamisesta lukien;

(2) vastaaja Hittten suorittamaan kantajalle kohdassa 1 vaaditulle summalle korkolain 3:2:n mukaista tuottokorkoa 27.8.2008 alkaen käräjäoikeuden tuomion antamiseen saakka;

(3) vastaajat suorittamaan kantajalle yhteisvastuullisesti kaupan kohteen virheiden johdosta aiheutuneena asumismukavuuden menetyksenä 4.000 euroa laillisine viivästyskorkoineen käräjäoikeuden tuomion antamisesta lukien;

(4) vastaajat suorittamaan kantajalle yhteisvastuullisesti asiantuntijalausunnoista ja Aktian arviolausunnosta aiheutuneet kulut 4147,80 euroa laillisine viivästyskorkoineen käräjäoikeuden tuomion antamisesta lukien; sekä

(5) vastaajat suorittamaan kantajalle yhteisvastuullisesti kantajalle asian hoitamisesta syntyneet oikeudenkäyntikulut 55.071,65 euroa.


Perusteet
Kantaja Säxxxin vastaaja Hittteltä ostamien Asunto Oy Atxxxp Bostads Ab Porvoon osakkeiden kaupassa on ollut lukuisia virheitä, joista vastaaja Hittti vastaa osakkeiden myyjänä ja vastaaja Pexxxon Yhtiön perustajaosakkaana sekä isännöitsijänä.


PERUSTELUT

Taustatiedot

Yhtiön perustaminen, yhtiön lukuun ostettu rakennus ja Pexxxonin asema

Vastaaja Pexxxon on perustanut Yhtiön 8.11.2004. Hän on perustamisen yhteydessä merkinnyt kaikki Asunto Oy Atxxxp Bostads Ab Porvoon jäljempänä "Yhtiö") osakkeet. Hän on toiminut Yhtiön isännöitsijänä 8.11.2004 alkaen. Yhtiön perustamisen jälkeen Pexxxen on ostanut Yhtiön lukuun vuonna 1971 valmistuneen osoitteessa Kaxxxtie 86 as x, 0xxx Ilola sijaitsevan kehitysvammaisten asuntolarakennuksen (jäljempänä "Rakennus"). Pexxxon on teettänyt Rakennuksessa Yhtiön lukuun asuntokauppalain (1994/843; jäljempänä "AKL") 1 luvun 5 §:ssä tarkoitetun korjausrakentamishankkeen, johon on rakentamisvaiheessa sisältynyt muun muassa lämmitysjärjestelmän vaihtaminen öljylämmityksestä maalämpöön, terassien rakentaminen, yleisten tilojen perusteellinen kunnostaminen, sähköjohtojen ja putkien osittainen uusiminen ja huoneistokohtaiset saneeraukset, joissa huoneistojen kylpyhuoneet, keittiöt ja pintamateriaalit on uusittu tasokkaalta vaikuttavilla materiaaleilla. Pexxxon on koko rakennusvaiheen ajan omistanut kaikki Yhtiön osakkeet.

Pexxxon on edellä mainitun johdosta AKL 1 luvun 4 §:ssä tarkoitettu Yhtiön perustajaosakas.

Kanteen kohteena olevien osakkeiden kaupat

Vastaaja Pexxxon on myynyt Rakennuksessa sijaitsevan 44 m2:n suuruisen asuinhuoneiston 0äljempänä "Huoneisto") hallintaan oikeuttavat Yhtiön osakkeet 0äljempänä "Osakkeet") vastaaja Hitttelle ja N. Litttille 25.8.2006 päivätyllä kauppakirjalla N. Littt on sittemmin myynyt osuutensa Osakkeista Hitttelle.

Vastaaja Hittti on myynyt osakkeet 27.8.2008 päivätyllä kauppakirjalla kantajalle 112.000 euron kauppahinnasta. Kauppahinta on maksettu heti. Huoneiston hallinta on siirtynyt kantajalle 15.9.2008.

Osakkeiden kaupan hinnanalennusvaatimus

Huoneiston hallinnan siirryttyä kantajalle hänelle on selvinnyt, että hänen ja vastaaja Hittten välisessä Osakkeiden kaupassa on ollut virheitä, joista vastaavat kunkin virheen osalta erikseen jäljempänä esitetyin perustein. Kaikki virheet johtuvat siitä, että Huoneisto ja Rakennus eivät ole vastanneet vastaaja Pexxxonin vastaaja Hitttelle vuonna 2006 tehdyn kaupan yhteydessä antamia tietoja, jotka vastaaja Hittti on edelleen antanut kantajalle vuonna 2008 tehdyn kaupan yhteydessä ja jotka vastaaja Pexxxon on tuolloinkin vahvistanut yhtiön isännöitsijän ominaisuudessa. Näiden tietojen mukaan Rakennus ja Huoneisto ovat täydellisesti saneeratut ja uudenveroiset.

Vesi-ja viemärijohtoja ei ole kokonaisuudessaan peruskorjattu eikä vesikattoa uusittu

Rakennuksessa ei olekaan kantajan vuonna 2008 tehdyn kaupan yhteydessä saaman tiedon mukaan tehty vesi- ja viemärijohtojen täydellistä peruskorjausta eli nk. putkiremonttia. Todellisuudessa Huoneistoon on ainoastaan hankittu uudet vesikalusteet, kuten WC-istuin ja ne on liitetty Rakennuksen vanhoihin kuparisiin vesijohtoputkiin ja valurautaviemäreihin.

Rakennuksen vesikatto on myös vastoin kantajan vuonna 2008 tehdyn kaupan yhteydessä saamaa tietoa ollut alkuperäinen. Vesikatto on myöhemmin osoittautunut erittäin huonokuntoiseksi.

Säxxx on luullut ostaneensa Huoneiston vuosina 2005 2006 kokonaan saneeratusta Rakennuksesta, jossa on mm. tehty nk. putkiremontti ja jonka vesikatto on uusi. Todellisuudessa Rakennuksessa ei ole tehty putkiremonttia vieläkään ja sen vesikatto on yhä vanha.
Rakennus on valmistunut vuonna 1971. Putkiremontti on siten hyvin suurella todennäköisyydellä muutamien vuosien sisällä edessä.
Putkiremontti on yleisesti tunnetulla tavalla yksi asuinrakennusten kalleimmista remonteista. Myös Rakennuksen vanha ja hyvin huonokuntoinen vesikatto tulee lähitulevaisuudessa vaatimaan mittavan korjaus-/ uusimistyön.

Säxxx on pyytänyt Huoneistosta kiinteistönvälittäjän arvion vuonna 2011. Arvion mukaan huoneiston käypä arvo on 24.11.2011 ollut 95.000 euroa eli 17.000 euroa alhaisempi kuin Säxxxin siitä vastaaja Hitttelle vuonna 2008 maksama hinta. Huomioiden asuntojen yleinen nousujohteinen hintakehitys vuodesta 2008 vuoteen 2011 tultaessa on selvää, että hinnanalennus johtuu siitä, että vuonna 2008 Huoneiston arvo on määritelty sillä olettamuksella, että Rakennuksessa on tehty putkiremontti ja siinä on uusi / uusittu vesikatto. Vuonna 2011 annetussa arviossa on huomioitu, että putkiremontti ja vesikaton korjaus / uusiminen ovat edessä tulevina vuosina. Huoneiston todellisen käyvän arvon on katsottava vuonna 2008 olleen korkeintaan 95.000 euroa.
Säxxxin maksaman hinnan ja todellisen käyvän hinnan välinen erotus eli 17.000 euroa sisältyy kantajan hinnanalennusvaatimukseen.

Vastaaja Pexxxon vastaa tästä virheestä perustajaosakkaana AKL 5 luvun 3 §:n nojalla sekä virheellisiä tietoja antaneena isännöitsijänä ja vastaaja Hittti myyjänä AKL 6 luvun 16 §:n nojalla. Molemmat ovat ennen kantajan tekemää Osakkeiden ostoa antaneet kantajalle tiedon, että Rakennus ja Huoneisto ovat täysin peruskorjatut ja uudenveroiset.

Tehdyissä vesijohtotöissä on ollut vikoja

Huoneiston kylpyhuoneen kalustekytkentäjohdot tulevat suoraan lattiasta vesieristyksen läpi ilman vaadittua läpivientiholkkia. Myös Huoneiston keittiön vesijohdot tulevat lattiasta ilman suojaputkea. Asennukset eivät näiltä osin vastaa rakennusmääräyksiä. Asia ilmenee BSC Busecon Oy:n 19.11.2009 laatimasta katselmusraportista. Raportin mukaan näiden virheiden korjauskustannusarvio on 350 euroa. Kyseinen summa sisältyy kantajan hinnanalennusvaatimukseen.

Vastaaja Pexxxon vastaa tästä virheestä perustajaosakkaana AKL 5 luvun 3 §:n nojalla sekä virheellisiä tietoja antaneena isännöitsijänä ja vastaaja Hittti myyjänä AKL 6 luvun 16 §:n nojalla. Molemmat ovat ennen kantajan tekemää Osakkeiden ostoa antaneet kantajalle tiedon, että Rakennus ja Huoneisto ovat täysin peruskorjatut ja uudenveroiset.

Puutteellinen ja liian kovaääninen ilmanvaihto

Huoneiston koneellinen ilmanvaihto ei poistoilmanvaihdon osalta vastaa rakennusmääräyksiä seuraavista syistä: Keittiössä on aktiivihiilisuodattimella varustettu liesituuletin, jota ei ole johdettu poistoilmahormeihin. Poistoilmanvirta on keittiössä ja kylpyhuoneessa on tämän johdosta liian alhainen. Tuloilmakanavia ei ole rakennettu.
Makuuhuoneen tuuletusikkunassa on lautasventtiilit. Olohuoneessa ei ole tuuletusikkunaa eikä ulkoilmaventtiiliä. llmanvaihtokerroin on tämän johdosta liian alhainen. llmanvaihtojärjestelmän tuottama ääni on makuuhuoneessa 35 dB ja olohuoneessa 37 dB, kun terveysmääräysten mukainen taso on asuinhuoneistossa 28 dB. Asia ilmenee BSC Busecon Oy:n 19.11.2009 laatimasta katselmusraportista. Raportin mukaan poistoilmanvaihdon korjauskustannusarvio on 800 euroa ja melunvaimennustoimenpiteiden korjauskustannusarvio on 1.650 euroa.
Kyseiset summat sisältyvät kantajan hinnanalennusvaatimukseen.

Vastaaja Pexxxon vastaa tästä virheestä perustajaosakkaana AKL 5 luvun 3 §:n nojalla sekä virheellisiä tietoja antaneena isännöitsijänä ja vastaaja Hittti myyjänä AKL 6 luvun 16 §:n nojalla. Molemmat ovat ennen kantajan tekemää Osakkeiden ostoa antaneet kantajalle tiedon, että Rakennus ja Huoneisto ovat täysin peruskorjatut ja uudenveroiset.

Rakennus lämmitetään maalämmöllä. Alkuperäinen lämmityslaitos on suunniteltu ja rakennettu öljylämmityslaitoksen mitoituspremisseillä. Tämä tarkoittaa sitä, että lämmityspattereiden mitoituslämpötila on ollut 90/70 *C. Maalämpölaitokselta saatavan lämmitysveden lämpötila on korkeintaan noin 60 *C. Patteripinta-alaa tulisi siten kasvattaa lähes kaksinkertaiseksi, jotta Huoneiston lämpötila saataisiin terveysmääräysten mukaiselle tasolle. Asia ilmenee BSC Busecon Oy:n 19.11.2009 laatimasta katselmusraportista. Raportin mukaan patteripinta-alan laajennuskustannusarvio on 600 euroa. Kyseinen summa sisältyy kantajan hinnanalennusvaatimukseen.
Vastaaja Pexxxon vastaa tästä virheestä perustajaosakkaana AKL 5 luvun 3 §:n nojalla sekä virheellisiä tietoja antaneena isännöitsijänä ja vastaaja Hittti myyjänä AKL 6 luvun 16 §:n nojalla. Molemmat ovat ennen kantajan tekemää Osakkeiden ostoa antaneet kantajalle tiedon, että Rakennus ja Huoneisto ovat täysin peruskorjatut ja uudenveroiset.


Hinnanalennusvaatimus yhteensä

Hinnanalennusvaatimusten eri osien yhteenlaskettu summa on 20.400 euroa. Summaa on vaadittu vastaajilta kannevaatimuksessa 1 (17.000 € + 350 € + 800 € + 1.650 € + 600 € = 20.400 €).

Asumismukavuuden menetyksestä aiheutunut vahinko

Virheet ovat aiheuttaneet kantajalle myös asumismukavuuden menetystä. Etenkin syynä tähän ovat olleet puutteellinen ja liian kovaääninen ilmanvaihto (ks. kohta 3.2.3) ja lämmitysvirheet (ks. kohta 3.2.4). Lisäksi asumismukavuuden menetystä ovat aiheuttaneet Rakennuksen yleisissä tiloissa olevat puutteet. Kantajalle on kaupantekohetkellä kerrottu, että Rakennuksen julkisivut korjataan pian, Yhtiön yhteinen takkatupa valmistuu pian ja Yhtiön yhteisiin saunatiloihin saadaan pian maalämpö ja Yhtiölle rakennetaan pian yhteinen laituri kiinteistön viereiselle joelle. Edellä mainitut työt eivät ole vieläkään valmistuneet. Kantajan ostettua Osakkeet vastaajalta, on selvinnyt, että Huoneistossa on ollut lukuisia Exsane Oy:n 13.9.2009 päivätystä sähköteknisestä tarkastusraportista ilmeneviä sähkötyövirheitä, jotka ovat osin estäneet Huoneiston sähkölaitteiden käytön turvallisuussyistä ja heikentäneet siten kantajan kaupantekohetkellä perustellusti olettamaa asumismukavuutta. Lisäksi Kantajan ostettua Osakkeet vastaajalta on selvinnyt, että Huoneistossa on ollut lukuisia Linjasuunnittelu Oy:n rakennusteknisiä vikoja koskevasta 18.1.2010 päivätystä lausunnosta ilmeneviä rakennusteknisiä puutteita, jotka ovat myös heikentäneet kantajan kaupantekohetkellä perustellusti olettamaa asumismukavuutta. Kantaja vaatii vastaajilta edellä mainituin perustein asumismukavuuden menetyksen aiheuttaman vahingon korvausta 4.000 euroa.

Asiantuntijalausunnoista syntyneet kulut

Kantaja on joutunut lueteltujen virheiden selvittämiseksi teettämään

Rakennuksessa ja Huoneistossa siantuntijalausunnot BSC Busecon Oy:llä (19.11.2009) ja linjasuunnittelu Oy:llä (18.1.2010). Lisäksi kantaja on teettänyt Huoneistosta Aktialla arviolausunnon 24.11.2011. Lausunnot ovat maksaneet kantajalle yhteensä 4.147,78 euroa, joka summa vastaajien on yhteisvastuullisesti korvattava kannevaatimuksen 4 mukaisesti.

Vastaaja Pexxxonin vastuusta

Pexxxon on kiistänyt olevansa asuntokauppalain (843/1994) ("AsKI") 1 luvun 4 §:n tarkoittama perustajaosakas. Pexxxon ei ole kiistänyt perustajaosakkaan asemaansa Asunto Oy Atxxxp Bostads Ab Porvoo nimisen yhtiön ("Yhtiö") toiminnassa. Pexxxon on perustellut väitteitään pääasiallisesti sillä, ettei Yhtiön lukuun hankitun kehitysvammaisten asuntolarakennuksen ("Rakennus") muutostyö asuinhuoneistoiksi ole edellyttänyt rakennuslupaa, eikä Rakennuksen kunnostustyö ole ollut uudisrakentamiseen verrattavaa toimintaa. Pexxxon on väittänyt myös, ettei Kantaja ole osoittanut, että Rakennuksessa sijaitsevan 44 m2:n suuruisen huoneiston ("Huoneisto") myyntiesitteessä ollut ilmoitus kohteen täysin saneeraamisesta 2005-2006 olisi lähtöisin Pexxxonilta tai että Pexxxon olisi väittänyt niin muussakaan yhteydessä. Pexxxon on väittänyt lisäksi, ettei hänen käsityksensä mukaan Huoneistosta annettu isännöitsijäntodistus ole ollut virheellinen.

Rakennuslupaa edellyttävä rakentaminen

Vastoin Pexxxonin väitteitä Rakennuksen muutostyöt ovat edellyttäneet rakennuslupaa.
Kantajan kirjalliseksi todisteeksi jättämän Linjasuunnittelu Oy:n 12.3.2010 päivätyn Rakennuksen rakennusteknisiä vikoja koskevan lausunnon (tämän lausuman liitteenä oleva kirjallinen todiste nro 11) sivujen 8-9 mukaan:

"Kiinteistössä peruskorjauksen yhteydessä on suoritettu useita toimenpiteitä, jotka olisivat vaatineet rakennusluvan hakemisen.

Porvoon kaupungilta rakennusvalvontaviraston edustajalta J. Litttilta kysyttiin kiinteistössä suoritettujen muutostöiden rakennusluvanvaraisuutta.

Lausunnon laatija sai 14.1.2010 Litttilta seuraavat kannanotot:

Asuntolarakennuksen muuttamiseksi asunto-osakeyhtiön huoneistoiksi vaaditaan rakennuslupa.

Kun entisiin asuntolahuoneisiin on tehdään omat kylpyhuoneet ja saunat vaaditaan rakennuslupa.

Uudet vesipisteet eivät vaadi rakennuslupaa, mutta viemärimuutosten yhteydessä rakennuslupa mahdollisesti vaaditaan.

Kylmien terassien lasittaminen ja kattaminen vaatii rakennusluvan.


Lasikatetun ja lasiseinäisen sisääntuloaulan rakentaminen vaatii rakennusluvan.

Vaatiiko nosto-ovien ovien asentaminen autokatokseen vaatii rakennusluvan.

J. Littt ilmoitti kehottaneensa kiinteistön omistajaa hakemaan suoritetuille muutostöille rakennusluvan."

Pexxxonin 19.3.2009 lähettämällä sähköpostilla (tämän lausuman liitteenä oleva kirjallinen todiste nro 12) rakennuttajaksi ja projektinjohtajaksi esittelemä Pexxxonin avopuoliso J. Kotttnen on ilmoittanut 9.3.2009 käyneensä neuvottelemassa Porvoon kaupungin rakennusviraston rakennustarkastaja J. Litttin kanssa Rakennuksen rakennuslupa-asioista (tämän lausuman liitteenä oleva kirjallinen todiste nro 13). Ilmoituksessaan Kotttnen toteaa yksiselitteisesti Yhtiön puolesta, että:

"... lupahakemukset on annettu aikanaan rakentajan tehtäväksi, mutta minun velvollisuuteni heidän laiminlyönnin vuoksi ne on haettava uudelleen..."

Rakennuksen muutostyöt ovat edellyttäneet kiistattomasti rakennuslupaa ja Pexxxonin väite on tältä osin väärä. Rakennusluvan haku muutostöille on laiminlyöty.

Uudisrakentamiseen verrattava korjausrakentaminen

Kun harkitaan, onko kyse uudisrakentamiseen verrattavasta korjausrakentamisesta, on aina kyse yksittäistapauksessa tehtävästä kokonaisharkinnasta, erilaisten seikkojen·punnitsemisesta toisiaan vasten ja sen pohdinnasta, millainen painoarvo kullekin yksittäiselle tosiasialle on pantava suhteessa toiseen tosiasiaan kyseisessä tapauksessa.

AsKl:n esitöiden mukaan uudisrakentamiseen verrattavasta korjausrakentamisesta on kyse silloin, kun yhtiön omistamaan kokonaiseen rakennukseen tehdään uudisrakentamiseen verrattavissa olevia korjaus- ja perusparannustöitä. Tyypillisiä tällaisia hankkeita ovat vanhoihin vuokrataloihin tehdyt korjaushankkeet, joissa omistaja on myynyt kohteen kokonaisuudessaan tai teettää itse kohteen peruskorjauksen ja tarjoaa asunto-osakkeita jo rakentamisvaiheen aikana kuluttajan ostettavaksi. Uudisrakentamiseen verrattavasta korjausrakentamisesta voi olla kyse myös silloin, kun osakeyhtiön omistama muu rakennus uudistetaan niin, että siihen tehdään asuinhuoneistoja. Siten esimerkiksi taloyhtiön hallinnassa olevan piharakennuksen kunnostaminen asuinkäyttöön voi olla lain esitöiden mukaan lain tarkoittamaa uudisrakentamiseen verrattavaa korjausrakentamista.

Rakennuksen lämmitysjärjestelmän vaihto, terassien rakentaminen, yhteisten tilojen perusteellinen kunnostus, sähköjohtojen ja putkien osittainen uusiminen, huoneistokohtaiset saneeraukset sekä Rakennuksen käyttötarkoituksen muutos asuntolahuoneista asuinhuoneistoiksi ovat asiaa kokonaisuudessa harkiten katsottava uudisrakentamiseen verrattavaksi rakennustyöksi. Kokonaisharkinnassa tulee huomioida myös ne tiedot, joita Pexxxonin puolelta Huoneistosta on myyntitilanteissa annettu sekä se, millaisen virheellisen kokonaiskuvan Rakennuksen huoneistoja ostaneet ovat ostotilanteissa saaneet.

Pexxxonin perustajaosakasvastuu
AsKI 4 luvun säännöksiä uuden asunnon kaupasta sovelletaan aina, kun perustajaosakas myy asunnon.

AsKI 1 luvun 4 §:n mukaisesti perustajaosakkaalla tarkoitetaan kyseisessä laissa luonnollista henkilöä taikka yksityistä tai julkista oikeushenkilöä, joka merkitsee tai muuten omistaa asunto-osakkeen tai muun asuinhuoneiston hallintaan oikeuttavan yhteisöosuuden rakentamisvaiheen aikana.

AsKI 1 luvun 5 §:n mukaan rakentamisvaiheella tarkoitetaan kyseisessä laissa ajanjaksoa, joka edeltää asuntoyhteisön uuden tai uudisrakentamiseen verrattavalla tavalla korjausrakennetun rakennuksen taikka yhteisölle myöhemmin lisää rakennettavien uusien asuinhuoneistojen valmistumista. Rakentamisvaihe päättyy AsK11 luvun 5 §:n mukaan silloin, kun rakennusvalvontaviranomainen on hyväksynyt yhteisön rakennuksen tai rakennukset kokonaisuudessaan käyttöön otettaviksi ja uusi hallitus on tullut valituksi.

Pexxxon on perustanut Yhtiön ja merkinnyt kaikki Yhtiön osakkeet. Rakennuksen muutostyöt ovat edellyttäneet rakennusvalvontaviranomaisen hyväksymistä. Pexxxon on lisäksi tarjonnut korjausrakentamisvaiheen aikana yhteisöosuuksia ostettavaksi kuluttajille.

Pexxxonin vastuu perustajaosakkaana on selvä ja yksiselitteinen.

Pexxxonin vastuu Huoneiston myöhemmin ostaneelle

AsKI 5 luvun 3 §:ssä säädetään asunnon ensimmäisen myyjän virhevastuusta myöhemmälle ostajalle. Pykälän 1 momentissa säädetään asunnon myöhemmän ostajan oikeudesta vedota virhevastuuta koskeviin 4 luvun säännöksiin asunnon ensimmäistä myyjää kohtaan, vaikka asunto olisi ostettu kolmannelta henkilöltä.

Asiassa ei ole esitetty olevan AsKI 5 luvun 3 §;n 2 momentissa mainittuja ostajan oikeutta rajoittavia seikkoja. Pexxxon vastaa Huoneiston virheistä Huoneiston ensimmäisen myyjän virhevastuun perusteella ja kantajalla on oikeus esittää Pexxxonille AsKI 4 luvun 14 ja 15 pykälien mukaisiin virheisiin perustuvia vaatimuksia.

Pexxxonin vastuu isännöitsijänä ja isännöitsijäntodistukseen merkityn tiedon antajana

Pexxxon on toiminut Yhtiön isännöitsijänä 8.11.2004 alkaen. Kantaja on ostanut Huoneiston 25.8.2008 päivätyllä kauppakirjalla. Kantajan ja J. Hittten välisessä 27.8.2008 allekirjoitetussa Huoneiston kauppakirjassa on viitattu 14.7.2008 päivättyyn isännöitsijäntodistukseen. J. Hittten ja hänen silloinen puolisonsa sekä Pexxxonin välinen kauppakirja Huoneistosta on allekirjoitettu 25.8.2006 ja siinä on viitattu 21.8.2006 annettuun isännöitsijäntodistukseen.

14.7.2008 isännöitsijäntodistuksessa (K14) tehtyjen korjausten ja parannusten sekä päätettyjen korjausten ja perusparannusten osalta on mainittu sanat "kts. liite". Kantaja on tiedustellut kyseistä liitettä Huoneiston välittäjältä. Liitettä kantajalle ei ole pyynnöstä huolimatta toimitettu, mutta välittäjä Yltttin sähköpostiviestin (K2) mukaisesti "Saneerauksen yhteydessä on korjattu kaikki asunnot, viemärija vesiputket sekä sähköt...". Pexxxonin välittäjä Yltttille antamasta tiedosta johtuen kantaja on luottanut, että myös Huoneisto on 19.10.2005 päivätyn isännöitsijäntodistuksen (K 7) mukaisesti kokonaan peruskorjattu. Tätä luottamusta tukee myös kantajan Huoneistosta saama huoneistoesite (tämän kirjallinen lausuman todisteena nro 16), jossa ilmoitetaan yksiselitteisesti Huoneiston olevan "täysin saneerattu 2005-2006".

1.7.2010 voimaan tulleen asunto-osakeyhtiölain (1599/2009) voimaan tulosta annetun lain (1600/2009) 20 §:n mukaan ennen uuden lain voimaan tuloa tapahtuneeseen tekoon tai laiminlyöntiin sovelletaan vanhaa asunto-osakeyhtiölakia. Vanhan asunto-osakeyhtiölain (809/1991) 1.7.2007 voimaan tulleen 3 §:n 9 kohdassa säädetään osakeyhtiölain (734/1978) 15 luvun säännösten soveltamisesta asuntoosakeyhtiön johtoon kuuluvien vahingonkorvausvastuuseen.
Osakeyhtiölain (734/1978) 15 luvun vahingonkorvaussäännökset on kumottu 1.9.2006 voimaan tulleella osakeyhtiölailla (624/2006). Uudessa osakeyhtiölaissa yhtiön johtohenkilöiden korvausvastuusta säädetään 22 luvussa. Niin uusi kuin vanhakin osakeyhtiölaki sälyttää yhtiön johtohenkilölle korvausvastuun myös "muulle henkilölle", eli kolmannelle tahallisesti tai tuottamuksellisesti aiheutetusta vahingosta. Uuden ja vanhan osakeyhtiölain esilletuonti on asiassa välttämätöntä, koska Pexxxon on isännöitsijänä antanut asiassa virheellisiä isännöitsijäntodistuksia niin vanhan kuin uudenkin osakeyhtiölain voimassa ollessa. Vahingonkorvausvelvollisuuden osalta lainvalinnassa keskeistä on osakeyhtiölain voimaan tulosta annetun lain (625/2006) 23§:n mukaisesti vahinkoa aiheuttaneen teon ajankohta. Mikäli teko on aiheutettu vanhan osakeyhtiölain voimassa ollessa, sovelletaan asiassa vanhaa osakeyhtiölakia.

Korkeimman oikeuden päätöksessä KKO 2010:17 on hyväksytty periaate, jonka mukaisesti isännöitsijän vahingonkorvausvastuu ei rajoitu vain niihin tahoihin, joilla on oikeus saada isännöitsijäntodistus. Korkein oikeus katsoi päätöksessään KKO 2010:17, että myös osakehuoneistoon oikeuttavien osakkeiden ostajalla on oikeus vaatia isännöitsijää korvausvastuuseen isännöitsijäntodistuksen virheellisyyksistä. Edellä mainitun Korkeimman oikeuden päätöksen mukaisesti AsKL:n säännöksiä ei voida tulkita niin, että ne sulkisivat pois ostajan oikeuden vaatia asunto-osakeyhtiön edustajalta asunto-osakeyhtiölain nojalla

vahingonkorvausta virheellisen tai puutteellisen isännöitsijäntodistuksen johdosta aiheutuneesta vahingosta. Kyseisen ennakkotapauksen mukaisesti kantajan valittavaksi jää, minkä säännöksen perusteella ja missä järjestyksessä hän haluaa korvausvaatimuksensa esittää.

Korkeimman oikeuden päätöksessä KKO 3.3.2010 nro 431 korkein oikeus katsoi, ettei asuntokauppalain sanamuodosta voida päätellä säännöksen tarkoittavan, että asunto-osakeyhtiön edustajan korvausvastuusta säädettäisiin asuntokauppalain 7 luvussa tyhjentävästi niin, ettei vastuu voisi perustua muun lain säännöksiin.

Korkeimman oikeuden mukaan asuntokauppalain säännöksiä ei ole syytä tulkita niin, että ne sulkisivat pois ostajan oikeuden vaatia asunto-osakeyhtiön edustajalta asuntoosakeyhtiölain nojalla vahingonkorvausta virheellisen tai puutteellisen isännöitsijäntodistuksen johdosta aiheutuneesta vahingosta tai valita missä järjestyksessä hän haluaa korvausvaatimuksensa esittää. Korkeimman oikeuden edellä mainitun päätöksen mukaan asuntokauppalain mukainen korvausvastuu onkin vain yksi useista vastuuperusteista eikä se sulje pois oikeutta esittää vaatimuksia suoraan virheen tehneisiin tahoihin.

Pexxxonin vastuu isännöitsijänä Kantajaan nähden on tuottamusvastuuta, johon soveltuu tuottamusolettama. Isännöitsijä välttää vastuun vain, mikäli hän kykenee osoittamaan oman toimintansa huolellisuuden.

Itä-Uudenmaan syyttäjänvirasto on antanut 28.6.2011 syyttämättäjättämispäätöksen Pexxxonia kohtaan (11/896) (tämän lausuman liitteenä oleva todiste nro 15). Syyttämättäjättämispäätöksessä on tuotu ilmi sivulla 3 Pexxxonin kertomana myös isännöitsijäntodistusasiaa. Päätöksen mukaan Pexxxon on itse kirjoittanut isännöitsijäntodistuksen tekstin "kts. liite kokonaan peruskorjattu". Pexxxon on ollut ilmeisen epävarma siitä, mikä oikean sanamuodon olisi tullut isännöitsijätodistuksessa olla.
Syyttämättäjättämispäätöksen mukaan Pexxxon ei ole osannut kertoa "mitä kokonaan peruskorjattu on tarkoittanut'. Pexxxon on siten isännöitsijänä antanut Kohteesta virheellistä ja siten harhaanjohtavaa tietoa.

Pexxxon ei ole kyennyt osoittamaan huolellisuuttaan isännöitsijänä, joten hän on vastuussa asiassa myös isännöitsijänä.

Pexxxonin kunnianvastainen ja arvoton menettely

AsKI 4 luvun 14 §:n yleisen virhesäännöksen mukaisesti uuden asunnon kaupan kohteessa on virhe silloin, kun kohde ei vastaa sitä, mitä voidaan katsoa sovitun. Asunnossa on AsKI 4 luvun 15 §:n mukaan virhe myös silloin, kun asunto ei vastaa niitä tietoja, jotka myyjä on antanut asunnosta ja joiden voidaan katsoa vaikuttaneen kauppaan.

Ostajalla on AsKI 4 luvun 20 §:n mukaisesti oikeus vedota AsKI 19 §:n virheilmoitusta koskevan säännöksen estämättä virheeseen, jos myyjä tai joku hänen puolellaan on menetellyt törkeän huolimattomasti tai kunnianvastaisesti ja arvottomasti.

Korkein oikeus on ottanut päätöksessään KKO 2007:91 kantaa siihen, millaista myyjän menettelyä voidaan pitää kunnianvastaisena ja arvottomana. Asiaa on käsitelty myös mm. Vaasan hovioikeuden lainvoimaisessa tuomiossa Vaasan HO 17.4.2013/494. Oikeuskäytännön mukaisesti kunnianvastaisella ja arvottomalla menettelyllä tarkoitetaan selvästi kyseisessä sopimuksentekotilanteessa yleisesti hyväksytystä menettelystä poikkeavaa menettelyä. On katsottu, ettei esimerkiksi kaupan kohteen kaupallinen kehuminen vielä täytä säännöksen soveltamisedellytyksiä, mutta jos annetut tiedot ovat virheellisiä tai antavat muutoin olennaisesti virheellisen kuvan kaupan kannalta merkityksellisistä seikoista, voi säännös tulla sovellettavaksi.
Kunnianvastaisuuden ja arvottomuuden kriteeri ei edellytä petoksellista menettelyä, vaan yksin huolimaton väärien tietojen antaminen voi olla riittävää. Pexxxonin isännöitsijänä antamat tiedot kohteen peruskorjauksen laajuudesta 19.10.2005 päivätyssä isännöitsijäntodistuksessa, välittäjä Yltttille annetussa tiedossa Huoneiston peruskorjauksen tasosta sekä kohteen muutostöiden teko ilman rakennuslupaa huomioiden Pexxxonin toiminta Huoneistoa koskevassa tietojenannossa poikkeaa selvästi siitä, mitä kyseisessä sopimuksentekotilanteessa olisi voitu pitää yleisesti hyväksyttynä.
Virheellisellä tiedolla Huoneiston ja kohteen peruskorjauksentasosta on ollut olennainen ja ratkaiseva merkitys Kantajan ostopäätökseen.

Pexxxonin toimintaa tulee arvioida myös kunnianvastaisena ja arvottomana, menettelyä ja on pidettävä vähintään törkeän huolimattomana. Pexxxon on suhtautunut ilmeisen piittaamattomasti siihen, että ostajat tulevat harhaanjohdetuiksi.

Vastaaja Hittten vastuusta

Salainen taloudellinen virhe

Sen lisäksi, että Hittti on antanut kanteessa esitetyt virheelliset tiedot Huoneistosta ja jättänyt antamatta Huoneistosta koskevia tietoja (AsKI 6 luvun 11 §), on Hittti vastuussa asiassa myös Huoneiston taloudellisen virheen johdosta. AsKI 6 luvun 20 §:n 3 kohdan mukaisesti kaupan kohteessa on taloudellinen virhe, jos asunnon omistamiseen tai käyttämiseen liittyvät taloudelliset velvoitteet tai vastuut ovat asunnossa tai kiinteistön muissa osissa kaupanteon jälkeen ilmenneen odottamattoman vian tai puutteen vuoksi osoittautuneet merkittävästi suuremmiksi kuin ostajalla on ollut perusteltua aihetta edellyttää. Jos kaupan kohteessa on AsKI 6 luvun 20 §:n 3 kohdassa tarkoitettu taloudellinen virhe, sovelletaan, mitä AsKI 6 luvussa virheestä on säädetty.

Taloudellinen virhe voisi AsKI 6 luvun 20 §:n 3 kohdan esitöiden (Hallituksen esitys 21/2005) mukaan olla kyseessä myös silloin, kun asunnon omistamiseen tai käyttämiseen liittyvät taloudelliset velvoitteet ja vastuut ovat asunnossa tai kiinteistön muissa osissa kaupanteon jälkeen ilmenneen odottamattoman vian tai puutteen vuoksi osoittautuneet merkittävästi suuremmiksi kuin ostajalla on ollut perusteltua aihetta edellyttää.

AsKI 6 luvun 20 § 3 kohdassa tarkoitetun virheen olemassaolo edellyttää kahden edellytyksen täyttymistä. Ensinnäkin velvoitteiden ja vastuun lisääntymisen perusteena on oltava odottamaton vika tai puute.
Hallituksen esityksen (HE 21/2005) mukaisesti esimerkiksi sellaiset putkistojen tai julkisivujen korjaukset, jotka rakennuksen iän perusteella ovat ennakoitavia, eivät ole kohdassa tarkoitetulla tavalla odottamattomia, vaikka korjauksista ei kauppaa tehtäessä vielä ollut tietoa. Odottamattomina vikoina tai puutteina voidaan pitää rakennuksen tavanomaiseen kunnossapitoon kuulumattomia korjaustarpeita, kuten perustusten uusimista. Odottamattomana voidaan Hallituksen esityksen mukaan pitää myös lähimenneisyydessä teetettyjen peruskorjausten uusimistarvetta yllättävien rakennusvirheiden johdosta. Toiseksi edellytetään, että taloudellisten velvoitteiden tulee olla merkittävästi suurempia kuin mitä ostajalla on ollut perusteltua aihetta edellyttää.
Vaikka ilmennyt vika olisi odottamatonkin, kyseessä ei ole kohdassa tarkoitettu taloudellinen virhe, jos sen vaikutukset yhteisön ja osakkaiden talouteen eivät nouse merkittäviksi. Näin on asian laita esimerkiksi silloin, kun korjausten rahoittamiseksi tarvittava laina tai vastikkeiden korotukset eivät olennaisesti poikkea siitä, mihin asuntoyhteisöissä yleensä on syytä varautua.

Salainen taloudellinen virhe Huoneistossa

Kantaja on esittänyt vaatimuksia Hittteä kohtaan AsKI 6 luvun 16 §:n virhevastuusäännöksen perusteella. Vastaaja Hittti Huoneiston myyjänä on vastuussa asiassa myös Huoneiston salaisen taloudellisen virheen johdosta AsKI 6 luvun 20 §:n 3 kohdankin perusteella.

Vaikka kunnossapitovastuu esim. putkien tai katon osalta niin uuden 1.7.2010 voimaantulleen asunto-osakeyhtiölain (1599/2009) kuin sitä edeltäneenkin asuntoosakeyhtiölain (809/1991) mukaan kuuluu taloyhtiölle, aiheutuvat kustannukset tulevat kuitenkin osakkeenomistajien maksettavaksi yhtiövastikkeen muodossa.

Kantaja on ostanut putkisaneeratuksi markkinoidun Huoneiston. Vuonna 2012 AsOy:n yhtiökokous on kuitenkin päättänyt valtuuksista putkisaneerauksen suunnittelutyöstä (K 9). Putkisaneerauksen tarve ilmenee myös valmisteluistunnossa jätetystä J. Lattten kirjallisesta ilmoituksesta (K10). Kantajan ostopäätöksen perusteena on ollut se, ettei tämän tyyppisiä huomattavan suuria kustannuksia aiheuttavia peruskorjauksia jouduttaisi yhtiössä tekemään. Huoneiston osalta hän on ollut perustellusti siinä uskossa, ettei Huoneistoa tai kohdetta muutoinkaan tarvitse lähivuosikymmeninä saneerata esim. putkistojen osalta. Kantaja ei saamiensa peruskorjaustietojen perusteella ole voinut varautua tämän tyyppisiin peruskorjaustarpeisiin. Todisteen K 9 perusteella on kuitenkin ilmeistä, että kohde ja Huoneisto edellyttävät lyhyellä aikavälillä tehtävää putkistosaneerausta. Yksin putkisaneeraus tulee aiheuttamaan Kantajalle osakekohtaista rahoitusosuutta todennäköisesti yli 1.000 euroa neliöltä. Kyse on merkittävästä vaikutuksesta Kantajan osakekohtaiseen maksuvelvollisuuteen.
Kantajalla on tämän johdosta oikeus esittää vastaaja Hittteä kohtaan myös AsKI 6 luvun 20 § 3 kohdan salaiseen taloudelliseen virheeseen perustuvia vaatimuksia.



Lopuksi
Tässä haastehakemuksessa on osoitettu, että Rakennus ja Huoneisto eivät ole vastanneet sitä kuntoa, jossa kantaja on perustellusti voinut olettaa niiden olevan ostaessaan Osakkeet 27.8.2008. Vastaajat Pexxxon ja Hittti ovat ennen kauppaa ilmoittaneet kantajalle, että Rakennus ja Huoneisto ovat täysin peruskorjatut ja uudenveroiset.
Ulkoisesti Rakennusta ja Huoneistoa tarkasteltaessa ilmoitus on vaikuttanut perustellulta. Sittemmin se on kuitenkin osoittautunut vääräksi. Vastaajat ovat Osakkeiden kaupan virheiden johdosta velvollisia maksamaan kantajalle hinnanalennusta sekä asiantuntijaja arviolausuntojen kulut. Mikäli kantaja olisi ollut tietoinen Huoneiston ja Rakennuksen todellisesta kunnosta, hän ei olisi ostanut Osakkeita lainkaan, koska hän on etsinyt nimenomaan uudiskohdetta.


J. HITTTEN VASTAUS


Vaatimukset



Perusteet
J. Hittti vastustaa kannetta ja katsoo, että vaatimukset ovat perusteettomia sekä perusteiltaan että määriltään. Hittti pyytää, että kanne hylätään ja kantaja velvoitetaan vastaamaan vastaajan oikeudenkäyntikuluista 18.821,77 euroa laillisine korkoineen


Kuluttajariitalautakunnan päätös 23.5.2014 ( Ono 4831/82/2012)

Kuluttajariitalautakunta on antanut kanteen kohteena olevasta asiasta päätöksen 23.5.2014 (Ono 4831/82/2012). Päätös oli yksimielinen (V 4). Päätöstä referoidaan niiltä osin, jotka vastaavat kanteen vaatimuksia.
Kunkin asiakokonaisuuden osalta on mainittu kantajan kanteessaan esittämän vaatimuksen numero ja sitä vastaava perustekohta, jotta voidaan selkeästi havaita kuluttajariitalautakunnan ottaneen kantaa niihin samoihin asioihin, joihin kantajan vaatimukset kohdistuvat.

Kuluttajariitalautakunta on arvioinut tapausta ostajan ja perustajaosakkaan välisessä suhteessa seuraavasti:

Valittajan /kantajan vesija viemärilinjojen puutteellista kokonaiskorjausta (vaatimus 1, perustekohdat 3.2.1. ja 3.2.2.) koskevan valituksen osalta lautakunta katsoi, että asunnon märkätilojen läpivientejä ei ole tehty asianmukaisesti. Lautakunta arvioi virhettä vastaavan alennuksen määräksi 700 euroa.

Valittaja/kantaja on vaatimuksessaan no 3 (perustekohta 3.3) katsonut, että asumismukavuutta heikentävät puutteellinen ja kovaääninen ilmanvaihto, lämmitysvirheet (lautakunnan kanta jo todettu) rakennuksen yleisissä tiloissa olevat puutteet, sähkötyövirheet ja rakennustekniset viat. Valittajan/ kantajan valitukseen puutteellisesta ilmanvaihdosta (vaatimus 1, perustekohta 3.2.3.) lautakunta on arvioinut virhettä vastaavan hinnanalennuksen määräksi 1300 euroa.

Kuluttajariitalautakunta on todennut edellä mainitusta seuraavaa: Sähköasennuksissa on jonkin verran puutteita. Selvitystä puutteiden korjauskustannuksista ei kuitenkaan ole, joten lautakunta arvioi virhettä vastaavan hinnanalennuksen määräksi 800 euroa. Lautakunta toteaa asunnon sähköasennustöiden kuuluvan joka tapauksessa yhtiön kunnossapitovastuuseen.

Lisäksi lautakunta on todennut, että yhtiön kunnossapitovastuuseen kuuluvat asiat kuten julkisivujen korjausten keskeneräisyys, yhtiön takkatuvan keskeneräisyys, maalämmön puuttuminen yhtiön saunatiloista ja laiturin rakentamattomuus ovat asioita, joiden osalta saadun selvityksen perusteella ei ole todettavissa, että edellä mainituilla puutteilla olisi sellaisia suoria vaikutuksia ostajan asuntoon, että ostajalla olisi oikeus vedota niiden osalta virheeseen. Asiassa esitetyn selvityksen perusteella ei ole todettavissa, että vikojen korjaamisesta olisi aiheutunut ostajalle ylimääräisiä kustannuksia korotettujen vastikemaksujen muodossa. Lautakunta ei suosita hyvitystä.

Kuluttajariitalautakunta on arvioinut tapausta ostajan ja myyjän välisessä suhteessa seuraavasti:

Valittajan/kantajan valitukseen lämmitysvirheistä eli patteripinta-alan riittämättömyydestä (vaatimus 1, perustekohta 3.2.4.) kuluttajariitalautakunta on arvioinut virhettä vastaavan hinnanalennuksen määräksi 600 euroa.

Kovaäänisestä ilmanvaihdosta ( vaatimus 1, perustekohta 3.2.3.) kuluttajariitalautakunta on arvioinut virhettä vastaavan hinnanalennuksen määräksi 500 euroa.

Lisäksi kuluttajariitalautakunta on yleisesti todennut, että seuraavat väitetyt virheet kuuluvat yhtiön kunnossapitovastuun piiriin: rakennuksen yleisissä tiloissa olevia vesija viemärilinjoja ei ole korjattu, läpivienneissä on puutteita, rakennuksen ryhmäjohdot ovat alkuperäiset (vaatimus 1, perustekohdat 3.2.1. ja 3.2.2), rakennuksen vesikatto on huonossa kunnossa (perustekohta 3.2.1). Näistä on lisäksi todettu, että asiassa esitetyn selvityksen perusteella ei ole todettavissa, että vikojen korjaamisesta olisi aiheutunut ostajalle ylimääräisiä kustannuksia korotettujen vastikemaksujen muodossa.

Kuluttajariitalautakunnan suositus

Kuluttajariitalautakunta on käsitellyt kunkin vaatimuskohdan erikseen ja suositellut, että J. Hittti maksaa kantajalle 1100 euroa viivästyskorkoinen. Lisäksi kuluttajariitalautakunta on suositellut, että perustajaosakas A.Pexxxon maksaa ostajalle 2800 euroa. Hittti olisi tyytynyt kuluttajariitalautakunnan päätökseen.

Väitetty tiedonantovirhe (AsKI 6:11 §)

Oikeuskäytännön mukaan myyjän tiedonantovelvollisuus tarkoittaa, että myyjän on oma-aloitteisesti kerrottava ostajalle kaikki tiedossaan olevat ostopäätökseen vaikuttavat seikat ja muun muassa tulevat korjaukset, joita on esimerkiksi käsitelty yhtiökokouksessa. Vastaaja on kertonut ostajalle kaikki ne tiedot kohteesta, jotka hänen tiedossaan ovat olleet.

Vastaajan tiedossa ei ole ollut mitään sellaista seikkaa, jonka johdosta hän olisi voinut tietää, että taloyhtiössä olisi tulossa suuria korjauksia. Niistä ei ole ollut mitään mainintaa isännöitsijäntodistuksessa eikä niitä ole vastaajan käsityksen mukaan muutoinkaan käsitelty vastaajan tieten yhtiössä.

AsKL:n perustelujen mukaan ostajalla on käytetyn asunnon kaupassa laajempi tarkastusvelvollisuus asunnon kunnon ja muiden ominaisuuksien suhteen kuin uuden asunnon kaupassa. Arvioitaessa, mitä tietoja ostaja perustellusti voi odottaa saavansa, on myyjän tiedonantovelvollisuuden kannalta merkitystä sillä, onko myyjä ollut tietoinen ostajan mahdollisesti asettamista erityisvaatimuksista. Ostajalla ei ollut vastaajan tietämän mukaan mitään erityisvaatimuksia, vaan hän osti asunnon omaan asuinkäyttöönsä ja ihastui kohteeseen niin, että hän korotti kauppahintaa tarjouskaupassa siinä määrin, että hän sai asunnon itselleen.

Kohde on 70-luvun kohde, joka on aikaisemmin ollut asuntolakäytössä eli muussa kuin vakinaisessa asuinkäytössä sanan varsinaisessa tarkoituksessa. Kysymys ei ole ollut uudisrakentamisesta eikä uudiskohteesta eikä Hittti ole tällaista tietoa luonnollisestikaan antanut ostajalle.

Kiinteistövälittäjä ilmoittaa sähköpostissaan, että "saneerauksen yhteydessä on korjattu kaikki asunnot, viemäri-ja vesiputket sekä sähköt. Kattokin on tutkittu eikä siitä vikaa ole löytynyt".

Vastaaja ei ole koskaan väittänyt sen enempää kiinteistövälittäjälle kuin ostajallekaan, että koko yhtiössä olisi suoritettu perustavaa laatua oleva peruskunnostus. Tällaisesta vastaaja ei ole tiennyt eikä hän ole voinut tällaista väitettä esittääkään. Sen sijaan vastaaja on kertonut, että asunto on täysin remontoitu, niin kuin se olikin. Asunnon laatutaso oli vastaajan käsityksen mukaan ihan toisenlainen kuin asuntolakäytössä. Kaikki pinnat ja kalusteet oli uusittu. Asunto oli erittäin siistissä kunnossa myytäessä. Vaikka keittiökalusteita tai vesikalusteita oli uusittu, kantajan on täytynyt havaita, että esimerkiksi kylpyhuoneessa oli alkuperäinen valurautainen lattiakaivo, vesijohtojen läpiviennit olivat alkuperäiset kuten myös vvc-pöntön ja lavuaarin viemäriputket. Nämä ovat silminnähden havaittavissa.

Hittti ei ole toiminut tuottamuksellisesti eikä huolimattomasti vaan hän on kertonut ostajalle kaiken sen, minkä hän on itse tiennyt. Hän on luottanut annettuihin isännöitsijäntodistuksiin ja niihin tietoihin, jotka Pexxxon on hänelle aikoinaan antanut. Hän ei koskaan ajatellut, että sanat putkiremontti tai saneeraus tarkoittaisivat jotakin muuta kuin mitä kohteella oli tehty. Kohde oli remontoitu asuntolakäytöstä asuinkäyttöön ja kaikki kalusteet ja pinnat oli uusittu. Koska vastaajan elämäntilanne muuttui, hän osti ensin entisen avopuolisonsa osuuden osakkeista ja edelleen elämäntilanteen muuttuessa laittoi asunnon myyntiin.

Katon osalta kukaan ei ole sanonut kantajalle, että se olisi korjattu.

Siitä, mitä yhtiön muissa tiloissa oleville putkistoille, sähköille tms. oli tehty, Hittti ei tiennyt. Hänellä ei myöskään ole ollut mitään tietoa siitä, että tehdyissä vesijohtotöissä olisi ollut vikaa tai että lämmitys olisi ollut jollakin tavoin virheellinen. Vastaajan mukaan asunnossa oli aina lämmin eikä ilmastointi ollut liian kovaääninen.

Vastaajan käsityksen mukaan ostaja/kantaja oli yhtiön vastuulla olevista asioista yhteydessä suoraan isännöitsijään, koska sen enempää kiinteistövälittäjä kuin myyjäkään eivät tienneet näistä asioista. Tämän ostaja ymmärsi itsekin.

Jos kohteessa katsotaan olevan virhe, se on salainen virhe, josta Hittti ei tiennyt eikä olisi voinutkaan tietää. Hittti ei ole laiminlyönyt tiedonantovelvollisuuttaan.

Ostajan ennakkotarkastusvelvollisuus

Asuntokauppalain 6:12 §:n mukaan käytetyn asunnon ostaja ei saa virheenä vedota seikkaan, joka hänen täytyy olettaa tienneen kauppaa tehtäessä tai joka hänen olisi pitänyt havaita asunnon tarkastuksessa.

Turun hovioikeuden ratkaisussa nro 1592 17.7.2008 S 07/317 ostajan ennakkotarkastusvelvollisuus ulottui näkyviin vesijohtoihin. Tässä tapauksessa kantajan on täytynyt asuntoa tarkastaessaan ja kosteuskartoitusta teettäessään havaita, että vesijohtojen läpiviennit ovat alkuperäiset kuten myös kylpyhuoneen valurautainen lattiakaivoja wc-pöntön ja lavuaarin viemäriputket. Nämä kaikki olivat näkyvillä. Samoin näkyvillä oli 70-luvun tasakattorakennelma. Kantaja ei ole mitenkään voinut saada käsitystä siitä, että kattoja vesijohdot olisivat olleet kokonaan sekä yhtiön tiloissa että huoneistoissa peruskorjauksen kohteina. Kysymys ei myöskään ole ollut uudisrakennuskohteesta.
Ostaja on laiminlyönyt ennakkotarkastusvelvollisuutensa eikä voi virheisiin menestyksellisesti vedota.

Väitetty salainen taloudellinen virhe (AsKI 6:20 § 3-kohta)

Jotta kysymyksessä olisi asuntokauppalain 6:20 § 3 kohdan mukainen salainen taloudellinen virhe, on kahden edellytyksen täytyttävä.
Velvoitteiden ja vastuun lisääntymisen perusteena on oltava odottamaton vika tai puute. Sellaiset korjaukset, jotka esimerkiksi rakennuksen iän vuoksi ovat ennakoitavissa, eivät ole odottamattomia vikoja tai puutteita. Lisäksi edellytetään, että taloudellisten velvoitteiden tulee olla merkittävästi suurempia kuin mitä ostajalla on ollut perusteltua aihetta olettaa.

Vasta heinäkuussa 2012 eli noin neljä vuotta kaupan jälkeen yhtiössä on päätetty antaa hallitukselle valtuudet "käynnistää hankesuunnittelu tulevien korjausten (esim LVIS-saneeraus) korjaustarpeiden selvittämiseksi". Tämä tarkoittaa vasta sitä, että korjaustarpeiden selvittelyä aletaan suunnitella. Yhtiön tiedossa ei siis ole edes sitä, mitä,miten ja milloin täytyy korjata saati paljonko se maksaisi. Kysymys saattaa olla 10 vuodesta ennen kuin mitään konkreettista tapahtuu.

Ostajan on täytynyt ymmärtää, että vaikka asunto sinänsä oli pintaremontoitu kauniiksi, se ei tarkoittanut sitä, että koko yhtiön omistama rakennus olisi peruskorjattu esimerkiksi putkistoltaan. Alkuperäiset putket ja viemäri olivat näkyvissä esimerkiksi kylpyhuoneessa. Toisekseen kantaja ei ole pystynyt näyttämään lainkaan toteen sitä, minkälaisia taloudellisia velvoitteita hänelle tulisi väitetyn taloudellisen virheen vuoksi. Yhtiö ei ole ottanut lainaa yllätyksellistä tarkoitusta varten, mikä rahoitusvastikkeen muodossa tulisi ostajan vastattavaksi. Ostaja ei ole edes väittänyt maksaneensa mitään ylimääräisiä maksuja ylimääräisistä korjauksista yhtiölle tai muullekaan taholle. Mahdollisista kustannuksista ei ole mitään luotettavaa selvitystä.

Ostajalle ei ole muodostunut minkäänlaista taloudellista virhettä. Jos sellainen katsottaisiinkin muodostuneen, se on salainen virhe. Virhe ei ylitä merkittävyyskynnystä.

Väitetystä asumismukavuuden menetyksestä

Oikeuskäytännön mukaan asumishaitasta on tuomittu korvausta, jos virheet tai niiden korjaustyöt haittaavat asumista esimerkiksi melun, pölyn tai terveyshaitan muodossa tai jos joku osa asuintiloista on korjaustöiden vuoksi pois käytöstä. Kantaja ei ole pystynyt osoittamaan mitään edellä mainittua syytä vaatimuksensa tueksi.

Kovaääninen ilmanvaihto on jäänyt toteen näyttämättä ja vaikka ilmanvaihto olisikin kovaääninen, mikä sinänsä on subjektiivinen asia, se ei ole millään tavoin merkittävä virhe. Näin voidaan todeta myös väitettyjen lämmitysvirheiden osalta. Yleisissä tiloissa olevat puutteet (takkatuvan tai laiturin puute tms) ovat olleet nähtävillä jo ennen kauppaa eivätkä ne myöskään ole sellaisia puutteita, jotka vaikuttaisivat itse asumismukavuuteen. Mitään sellaista asumismukavuuteen vaikuttavaa tekijää, jotka oikeuskäytännön mukaan mahdollistaisivat korvauksen saamisen, ei ole edes väitetty olevan. Lisäksi vastaajan saaman tiedon mukaan kantaja on jo vuosia sitten muuttanut huoneistosta muualle, joten tältäkään kannalta katsoen asumismukavuutta ei ole menetetty.
Kantaja ei ole edes väittänyt, että hänen muuttonsa liittyisi millään tavoin väitettyihin virheisiin, vaan muuttoon ovat johtaneet vastaajan käsityksen mukaan muut henkilökohtaiset syyt.

Vaatimuksesta määrällisesti

Vaatimus on myös määrällisesti toteen näyttämätön. Yhtiössä on tehty 24.11.2016 asuntokauppa 56 m2 suuruisesta kaksiosta kauppahinnan ollessa 146.000 eur eli 2.607 eur/m2. Säxxx osti vastaajalta asunnon 44 m2 112.000 euron kauppahinnalla, jolloin hinta on 2.545 eur/m2.
Yleensä neliöhinta laskee suuremman asunnon kohdalla, mutta tässä se oli noussut. Edelleenkään peruskorjauksen tasoista lvis-saneerausta ei ole tehty, mutta tehtyyn kauppaan viitaten voidaan todeta, että kantajan asunnon arvo ei ole laskenut. Yhtiössä on myös tällä hetkellä myynnissä kaksi huoneistoa, joiden neliöhinta on noin 2600 eur. Myös tämä osoittaa sen, että kantajan asunnon arvo ei ole laskenut.

Vaatimus selvittelykuluista

Kuluja on vaadittu korvattavaksi vahingonkorvauksena, joka edellyttää tuottamusta, Hittten toiminta ei ole ollut tuottamuksellista.

BSC Busecon Oy:n / S. Potttin lausunnon (K 3) toisena tilaajana on ollut M. Pottt. Vastaajalla ei ole tietoa siitä, kuka on M. Pottt. Joka tapauksessa Säxxxin vastuu lausunnon maksamisesta on rajoittunut puoleen määrään, joten enempää hän ei voi vaatia vastaajaltakaan.
Vaatimus on määrällisesti toteen näyttämätön. Lausunto on myös tarpeeton, sillä se käsittelee asioita, jotka ostaja on nähnyt itse ennen kaupantekoa. Lausunnon arviot väitettyjen virheiden korjauskustannuksista ovat myös niin vähäiset, että arvioidut korjauskustannukset eivät ylitä merkittävyyskynnystä ja näin ollen koko lausunto on tarpeeton. Lausunto käsittelee yhtiön vastuulle kuuluvia asioita.

Kiinteistövälitysliike Aktian arviokirja (K 4) ei ole asiantuntijalausunto eikä asunnon arvioidulla hintatasolla vuonna 2011 eli 3 vuotta kaupanteon jälkeen ole mitään merkitystä. Arviokirjasta maksettu lasku on toteen näyttämättä.

Exane Oy:n raportin (K 5) osalta todetaan samaa kuin kantajan todisteen K 3 osalta. Tarkastus kohdistuu kahteen asuntoon, joten kantajan vastuu rajoittuu puoleen määrään. Vaatimus on määrällisesti toteen näyttämättä. Lausunto kohdistuu seikkoihin, jotka ovat olleet silmin nähden havaittavissa ennen kauppaa. Lisäksi se kohdistuu asioihin, jotka ovat yhtiön vastuulla. Lisäksi väitettyjen puutteiden korjaaminen ei ylitä euromääräisesti merkittävyyden kynnystä. Lausunto on tarpeeton.

Linjasuunnittelu Oy:n raportin (K 6) osalta viitataan edellä mainittuun. Vastaaja ei ole vastuussa edellä mainittujen lausuntojen kustannuksista.

Väitetyistä virheistä yksityiskohtaisesti

Vesi- ja viemärijohtoja ei ole kokonaisuudessaan peruskorjattu eikä vesikattoa uusittu

Asunto-osakeyhtiölain mukaan yhtiö pitää kunnossa osakehuoneistojen rakenteet ja eristeet sekä lämmitys-, sähkö-, tiedonsiirto-, kaasu-, vesi-, viemäri-, ilmanvaihtoja muut sen kaltaiset perusjärjestelmät. Kanteessa mainitut vesija viemärijohdot ja vesikatto kuuluvat näin ollen asunto-osakeyhtiön kunnossapitovastuun piiriin. Vastaaja ei ole laiminlyönyt tiedonantovelvollisuuttaan miltään osin. Minkäänlaisia korjaustarpeita ei ollut esitetty yhtiökokouksissa Hittten omistusaikana.

Myyntiesitteen mukaan kattotyyppi on huopakatteinen tasakatto. Myyntiesitteen mukaan rakennus on rakennettu vuonna 1971.
1970-luvulla tasakattorakenne oli hyvin tyypillinen. On vaikea nähdä, mistä ostaja on saanut sen kuvan, että vesikatto olisi uusittu. Missään ei sellaista sanota. Kiinteistövälittäjä A. Ylttt on sähköpostissaan 5.8.2009 (K 2) todennut, että kattoa on tutkittu eikä siitä ole löydetty vikaa. Kukaan ei ole ilmoittanut, että vesikatto olisi ollut uusi.

Yltttin ilmoitus siitä, että "kaikki asunnot, viemärija vesiputket on korjattu" tarkoittanee sitä, että huoneistojen osalta po. korjaukset on tehty. Huoneistot olivatkin täysin saneeratut. Myyntiesitteen mukaan (V 5) kaikki asunnot oli remontoitu korkealuokkaisilla materiaaleilla.

On vaikea tarkalleen tietää, mitä kantaja tarkoittaa sanoessaan, että täydellistä putkiremonttia ei ollut tehty. Ilmeisesti kysymys on lähinnä siitä, että asuntoyhtiön vastuulle kuuluvia yleisissä tiloissa olevia vesija viemärilinjoja ei ollut korjattu tai korjaus ei ollut tyydyttänyt ostajaa. Joka tapauksessa kysymys ei ole seikasta, jonka perusteella myyjän vastuu aktualisoituisi.

Vastaajalla ei ole tiedossa, onko yhtiössä toimitettu vuositarkastus ja jos sellainen on tehty, onko vuositarkastuksessa havaittu puutteita ja mitä mahdollisten puutteiden osalta on sovittu. Kysymys on joka tapauksessa yhtiön vastuulla oleva asia.

Huoneistojen märkätilojen osalta läpivienneissä saattoi olla ongelmia. Kantajan kirjallisen todisteen K3 mukaan S. Pottt on tehnyt asukkaiden käytössä olevien yleisten tilojen ja huoneistojen 8 ja 9 osalta LVI-katselmuksen. Asiantuntijan mukaan kylpyhuoneiden ja keittiöiden vesijohtojen asennuksen virheiden korjaus tulisi maksamaan kahden huoneiston osalta noin 700 eur eli po. huoneiston osalta 350 eur.
Virheen ei voida katsoa olevan merkittävän.

On huomattava, että kohteen velaton lähtöhinta oli myyntiesitteen mukaan 98.000 eur, mutta kauppahinta nousi lopuksi 112.000 euroon.

Kantajan vaatima kauppahinnan alennus 17.000 euroa on perusteeton myös määrällisesti. Kauppahinta nousi tarjouskaupassa alkuperäisestä hinnasta ostajasta johtuvasta syystä. On perusteetonta väittää, että vuonna 2008 maksettu kauppahinta 112.000 euroa olisi ollut liikaa sen johdosta, että kolme vuotta myöhemmin kiinteistövälittäjä on arvioinut kohteen 95.000 eur arvoiseksi. Vastaajan maksama kauppahinta vuonna 2006 oli 124.696 euroa, joten kantaja ei ole maksanut kohteesta minkäänlaista ylihintaa.

Yleinen hintakehitys on ollut laskeva ja olipa yleinen hintakehitys mitä tahansa, kantaja ei ole pystynyt osoittamaan kestävää perustetta sille, että asunnon hinta olisi ollut liian korkea vuonna 2008 ja että alennusvaatimus olisi perusteltu. Vastaajan käsityksen mukaan kantaja ei edelleenkään, 8 vuotta kaupanteon jälkeen, ole joutunut osakkaana taloudelliseen vastuuseen mistään odottamattomasta ja yllättävästä, tavanomaista suuremmasta korjaustoimenpiteestä. Vastaajan vastuun perusteeksi ei riitä väite siitä, että "putkiremontti on yleisesti tunnetulla tavalla yksi kalleimmista remonteista" tai että vesikatto vaatii "lähitulevaisuudessa mittavan korjaustyön", kuten kantaja kanteessaan sanoo.


Jos jotakin korjaustarvetta asuntoyhtiössä yleisesti ottaen on, korjauskustannuksista hankitaan arvio tai korjaus tehdään ja lasku maksetaan. Tämän jälkeen vasta voidaan laskea, tuleeko osakkaalle jotakin ylimääräistä maksuvelvoitetta. Vastaajan käsityksen mukaan kantaja ei ole myöskään itse suorittanut minkäänlaisia korjaustöitä.

Vaatimus 17.000 eur kauppahinnan alennuksesta on perusteeton ja yksilöimätön.

Vaatimus 350 eur korjauksesta kylpyhuoneen läpivientien osalta on perusteeton eikä määrällisesti kysymyksessä ole merkittävä virhe.

Väite puutteellisesta ja kovaäänisestä ilmanvaihdosta

llmanvaihtoon liittyvät asiat kuuluvat asuntoyhtiön kunnossapitovastuun piiriin. Vastaaja ei ole havainnut asumisaikanaan, että ilmanvaihdossa olisi ongelmia tai että ilmanvaihtojärjestelmä tuottaisi tavanomaista kovempaa ääntä. Mikäli käräjäoikeus katsoo, että virhe on olemassa, se ei ole merkittävä ottaen huomioon korjauskustannusten määrän.


Väite lämmitysvirheistä

Lämmitysjärjestelmään liittyvät asiat kuuluvat asuntoyhtiön kunnossapitovastuun piiriin. Vastaaja ei ole havainnut asumisaikanaan ongelmia lämmityksen suhteen eikä hänellä ole ollut mitään käsitystä siitä, että patteripinta-alaa olisi tullut kasvattaa kaksinkertaiseksi. Mikäli käräjäoikeus katsoo, että kysymyksessä on virhe, se ei ole merkittävä ottaen huomioon korjauskustannusten määrän.


Vahingonkorvauksen luonteiset vaatimukset

Kantajan vaatimukset 3.3 ja 3.4 ovat vahingonkorvauksen luonteisia vaatimuksia. Ostajalla on AKL 6:17 §:n mukaan oikeus korvaukseen vahingosta, jonka hän kärsii asunnon virheen vuoksi, jollei myyjä osoita, ettei virhe johtunut huolimattomuudesta hänen puoleltaan.

Kantaja on Hitttelle osoittamassaan kirjeessä 14.5.2009 (V 6) sivulla 4 kohdassa "Vaatimukset" kirjoittanut seuraavaa:
" Koska käsittääksemme sinäkään et ole ollut tietoinen saneeraushankkeen toteuttamiseen liittyvistä olennaisista puutteista ja lupaym. laiminlyönneistä....". Kantaja on jo alusta lähtien ollut itsekin sitä mieltä, että vastaaja ei ole ollut tietoinen niistä seikoista, joista kantaja on aikoinaan reklamoinut ja sittemmin vienyt asian ensin kuluttajariitalautakuntaan ja nyttemmin käräjäoikeuteen.

Hittti on myynyt asunnon Pexxxonin hänelle antamien tietojen ja isännöitsijäntodistuksen mukaan eikä vastaajalla ole ollut sen enempää syytä kuin edellytyksiäkään tutkia perustajaosakkaan antamia tietoja.
Vastaaja ei ole tiennyt eikä hän olisi voinutkaan tietää väitetyistä puutteista. Kaikki kantajan mainitsemat asiat ovat tulleet esiin vasta Säxxxin toimesta hänen Hittten kanssa tekemänsä kaupan jälkeen. Vastaaja ei ole syyllistynyt minkäänlaiseen tiedonantovelvollisuuden laiminlyöntiin eikä hän ole toiminut huolimattomasti.

Lisäksi vastaaja yhtyy kuluttajariitalautakunnan käsitykseen siitä, että kantajan mainitsemilla puutteilla ei ole sellaisia vaikutuksia, että ne suoranaisesti vaikuttaisivat asumismukavuuteen. Siltä osin kuin kantaja ainoastaan viittaa raportteihin, virheet ovat jääneet yksilöimättä.

Asuntokauppalain virhesäännös

Asuntokauppalain 6:11 §:n sanamuodon mukaan säännös koskee virhettä, joka on "asunnossa" ja oikeuskirjallisuudessa esiintyneen käsityksen mukaan "asuntoon liittyvissä tiloissa". Asuntoon liittyviksi tiloiksi voidaan katsoa esim. autotalli ja varasto.

Kantaja ei ole pystynyt osoittamaan mitään merkittävää virhettä itse asunnossa tai välittömästi asuntoon liittyvissä tiloissa, vaan kysymys on lähinnä yhtiön saneeraustoiminnasta tai sen puutteista. Kuten kuluttajariitalautakunnan päätöksestäkin voidaan havaita, virheet eivät ole merkittäviä ottaen huomioon niiden korjauskustannukset. Osasta väitetyistä virheistä tai niiden korjauskustannuksista ei ole esitetty selvitystä tai virheet kuuluvat yhtiön kunnossapitovastuun alaisuuteen, kuten ryhmäjohdot, vesija viemärijohdot, vesikatto, ilmanvaihto ja lämmitysongelmat.

Kantaja ei myöskään ole osoittanut selvitystä siitä, että hänelle tulisi tai olisi tullut tavanomaista suurempia maksuvelvollisuuksia korotettujen yhtiövastikkeiden muodossa. Kuten edellä jo todettiin, kanteessa olevat maininnat siitä, että "putkiremontti on yleisesti tunnetulla tavalla yksi kalleimmista remonteista" tai että "vesikatto tulee lähitulevaisuudessa vaatimaan mittavan korjaus-/uusimistyön" eivät ole näyttöä siitä, että kantajalle tulisi konkreettisesti tavanomaista suurempia maksuvelvollisuuksia yhtiössä.

Mikäli käräjäoikeus katsoisi, että kysymyksessä joltakin osin on virhe, se on joka tapauksessa ns. piilevä virhe, joka ei ole merkittävä.

Vastaaja viittaa myös kuluttajariitalautakunnan päätökseen perusteluineen.

A.PEXXXONIN VASTAUS


Vaatimukset
A.Pexxxon vaatii, että Itä-Uudenmaan käräjäoikeus:

1. Hylkää kantajan vaatimuksen suorittaa yhteisvastuullisesti hinnanalennusta kokonaisuudessaan,

2. hylkää kantajan vaatimuksen suorittaa yhteisvastuullisesti asumismukavuuden menetyksestä kokonaisuudessaan,

3. Hylkää kantajan vaatimuksen suorittaa yhteisvastuullisesti korvauksen asiantuntijalausunnosta ja arviolausunnosta kokonaisuudessaan, sekä

4. Velvoittaa kantajan suorittamaan A.Pexxxonin oikeudenkäyntikulut asiassa 17.254,68 eurolla lisättynä korkolain 4 § mukaisesti.

Perustelut

A.Pexxxonin asema

Kanteessa on virheellisesti esitetty, että Pexxxon olisi AsKL 1 luvun 4
§:n tarkoittama perustajaosakas. AsKL edellyttää perustajaosakkaan tunnusmerkistölle sitä, että henkilö merkitsee rakentamisen tai siihen rinnastuvan uudisrakentamisen aikana tai sitä ennen osakkeen nimiinsä.

Kantaja sekoittaa perustajaosakkaan terminologiassa osakeyhtiölain ja asunto-osakeyhtiölain tarkoittaman perustajaosakkaan aseman asuntokauppalain tarkoittamaan perustajaosakkaan asemaan.

Asiassa on selvää, että A.Pexxxon on ollut osakkeiden merkitsijä ja täten asunto-osakeyhtiön perustaja, tai mikäli halutaan, perustajaosakas. Tätä asemaa ei kuitenkaan tule sekoittaa asuntokauppalain tarkoittamaan perustajaosakkaan asemaan.

Kanteessa on virheellisesti esitetty, että Pexxxon olisi AsKL 1 luvun 4 §:n tarkoittama perustajaosakas.


Edelleen, 5 §:n mukaisesti:

Rakentamisvaiheella tarkoitetaan tässä laissa ajanjaksoa, joka edeltää asuntoyhteisön uuden tai uudisrakentamiseen verrattavalla tavalla korjausrakennetun rakennuksen taikka yhteisölle myöhemmin lisää rakennettavien uusien asuinhuoneistojen valmistumista.

Riidan kohteena olevassa kohteessa ei ole tapahtunut rakennuslupaa edellyttävää rakentamista. Kohteen kunnostustyö ei ole ollut myöskään uudisrakentamiseen verrattavaa toimintaa. Kohteessa on toteutettu diagnosoitujen korjaustarpeiden kunnostus, muttei esimerkiksi LVISA linjasaneerausta, jonka jäljiltä koko talotekniikka olisi uusittu, tai U-arvoja parantavaa rakenteiden eristämistä, joilla kohde olisi saatettu myöhemmin julkaistua rakentamismääräyskokoelmaa vastaavaan kuntoon.

Kohteessa toteutetut työt ovat olleet sellaisia, että niihin on voitu ryhtyä ilman rakennusluvan hakemista. Täten AsKL 5 § 2 momentin edellytys "Rakentamisvaihe päättyy, kun rakennusvalvontaviranomainen on hyväksynyt yhteisön rakennuksen tai rakennukset kokonaisuudessaan käyttöön otettaviksi... " -tunnusmerkistö ei myöskään täyty, koska kohdetta ei ole rakennettu uudisrakentamista vastaavalla tavalla.

AsKL uudisrakentamista koskevat säädökset ovat pakottavaa lainsäädäntöä. Niiden tunnusmerkistöpohjainen sovellusala ei kuitenkaan ole laajennettavissa ostajan subjektiivisen tahtotilan mukaisesti, vaan on rajattu nimenomaisesti (1) uudisrakentamiseen tai siihen rinnastuvaan rakentamiseen ja rakennusaika päättyy tuolloin (2) rakennusluvan mukaisen toteutuksen hyväksymiseen kunnan rakennusvalvontaviranomaisen taholta. Jotta lain 5 § 2 mom tarkoittama rakennusvaihe voisi päättyä, olisi sen myös alettava. Sanottu alku voisi tapahtua vain ja ainoastaan siten että saneerauskohteelle olisi haettu rakennuslupa ja että rakennusluvan myötä kohde olisi saatettu vastaamaan silloista rakentamismääräyskokoelmaa mahdollisimman tarkasti.

Esimerkkejä uudisrakentamiseen rinnastuvasta rakentamisesta on osoitettavissa laajasti esimerkiksi Helsingin keskustasta, Vuorimiehenkatu 1 (YIT 2006-2008 toteutus) tai Bulevardi 10 (Kxxxi Kaxxxnen, 2012 toteutus). Edelleen, uudisrakentamiseen rinnastuva rakentaminen on usein myös käyttötarkoituksen muutosta, kuten edellinen Bulevardi 10 esimerkki. Uudisrakentamiseen rinnastuvaa rakentamista ei kuitenkaan ole sellainen rakentaminen, johon ei tarvita rakennuslupaa. Luonnollisesti tällöin kohdetta ei saa markkinoinnissa väittää uudisrakentamista vastaavaksi.

Lain sovellusala on merkityksellinen uudisrakentamiseen rinnastuvana rakentamisena ei voida pitää nyt puheena olevan kohteen rakentamista silloinkaan kun sen pääasiallinen lämmönvaihtojärjestelmä on uusittu, koska uudisrakentamiseen rinnastuvassa rakentamisessa kiinteistön teknisen kunnon sen eri komponenttien osalta oletetaan olevan käyttöiältään samoja kuin kokonaan uudelleen rakennetun kiinteistön.

Pexxxonin toteuttamassa saneerauksessa ei ole korjattu mm. kohteen viemärijärjestelmää, vesi- ja patterijärjestelmän johdotuksia, uusittu sähkönousuja tai huoneistojen sähkövetoja jne. Eikä tällaisia uusimisia ole väitettykään tehdyn, vaan kohteessa on tehty tyypillinen pintaremontti. Se, että yleisiä tiloja paikataan tai korjataan asuntojen lisäksi, ei tarkoita uudisrakentamiseen rinnastamista, vaan on yleistä huolellisuutta kiinteistön omistajalta. AsKL uudisasunnon virhevastuu on enimmillään 10 vuotta. A.Pexxxen ei ole missään vaiheessa väittänyt myyneensä sellaista kokonaisuutta, jossa kaikki rakenneosat olisi uudistettu siten, että 10 vuoden enimmäiskesto olisi taattavissa.

Kantajan kanne rakentuu kantajan todisteena käyttämän todisteen (K1) ja (K 2) ympärille. Todisteen K 1 mukaisesti esitteessä on kirjoitettu: Rakennusvuosi 1971, täysin saneerattu 2005-2006.

Kantaja on hankkinut asunnon toiselta vastaajalta, Hittteltä. Kantaja ei ole osoittanut, että sanotussa esitteessä oleva ilmoitus kohteen saneeraamisesta olisi lähtöisin Pexxxonilta tai edes että Pexxxon olisi väittänyt niin muussa yhteydessä. Pexxxen ei ole ollut sanotun kaupan osapuoli eikä hän siten ole voinut ottaa kantaa kaupan osapuolten antamiin tietoihin. Sikäli kuin todisteiden K1 ja K 2 jotka ovat siis Pexxxonista täysin riippumattomia voitaisiin kuvitella perustavan kantajalle oikeuden vedota sanottuihin väitettyihin peruskorjauksiin, olisi yleinen huolellisuusvelvoite huomioiden kantajan tullut perustaa vaateensa myös isännöitsijäntodistuksen virheellisyyteen. Pexxxonin käsityksen mukaan annettu isännöitsijäntodistus ei ole ollut virheellinen.

Todisteessa K 2 on edelleen todettu, että "Saneerauksen yhteydessä on korjattu kaikki asunnot, viemäri- ja vesiputket sekä sähköt. Kattokin on tutkittu eikä siitä vikaa ole löytynyt". Vaikka teksti onkin peräisin Hittten käyttämältä kiinteistönvälittäjältä, on todettava, että (1) Pexxxon ei ole tässäkään yhteydessä väittänyt kohdetta saneeratun sanotussa laajuudessa, (2) kirjoituksessa puhutaan korjaamisesta, ei uusimisesta tai uudelleenrakentamisesta, (3) uudisrakentamiseen rinnastuvassa rakentamisessa katto uusittaisiin tai sitä parannettaisiin tavalla joka antaisi perusteen olettaa sen olevan kunnossa yhtä pitkään kuin katto, johon olisi uusittu kaikki rakenteet ja pinnoitteet. Kantaja on siis tiennyt ostaessaan, että kohdetta ei ole saneerattu ASkL 5 § tarkoittamalla tavalla.

Kantajan väite siitä, että hän olisi voinut saada kaupalla uudisrakentamiseen vastaavan asunnon on osaltaan riippuvainen siitä, mitä hänen saantomiehensä on saanut Pexxxonilta. Pexxxon ei ole luovuttanut Hitttelle uudiskohdetta tai siihen rinnastuvaa kohdetta. Niin ikään Pexxxonilla ei ole ollut syytä antaa sellaista mielikuvaa myyntineuvottelija A. Yltttille asiassa, eikä sellaista seikkaa ole myöskään esitetty isännöitsijäntodistuksessa. K 1 tekstiosio on tulostettu 29.7.2008 joten kohde on mennyt viimeistään silloin internettiin tarjouskauppaa varten. A. Yltttin viesti on lähetetty 4.8.2008, eikä kohteita esitellä tai laiteta internettiin ennen kuin on saatu isännöitsijäntodistus. Niiltä osin kuin isännöitsijäntodistus olisi ollut puutteellinen, olisi puute dokumentoitu edes sähköpostitse Pexxxonin ja vaikkapa Yltttin välillä.

Vesi ja viemärijohtojen uusiminen ja vesikaton uusiminen

Pexxxon kiistää että hän olisi millään tavoin vastuussa Vesija viemärijohdoista. Pexxxonin vastuu sanotuista järjestelmissä havaittaviin virheisiin tai mahdolliseen taloudelliseen virheeseen on päättynyt 2 vuotta sen jälkeen kun hän on luovuttanut kohteen Hitttelle ja on silloinkin rajautunut siihen, mitä Hittti on voinut kohtuudella olettaa.

Pexxxon pitää outona kannetta siksikin, että vaikka K2 todisteelle ei ole annettavissa mitään todistusarvoa, on siinä katon osalta kuitenkin todettu että se olisi tarkistettu, ei korjattu.

Kanteessa todetaan että putkiremontti on yleisesti tunnetulla tavalla yksi asuinrakennusten kalleimmista remonteista. Tätä taustaa vasten on oudoksuttava menettelyä, jossa kantaja ei ole ainakaan Pexxxonilta pyrkinyt vahvistamaan tietoa, koska kantajan on pitänyt kohteessa käydessään ja kosteuskartoituksen teettäessään havaita, että vesijohtojen läpiviennit ovat alkuperäiset samoin kuin kylpyhuoneen valurautainen lattiakaivo ja WC-pöntön sekä lavuaarin viemäriputket ovat alkuperäiset ja niin ikään olleet havainnoitavissa.

Huoneiston käypä arvo määräytyy huutokauppamenettelyssä eri tavoin kuin normaalissa esittelypohjaisessa kaupankäynnissä. Kantaja on saattanut maksaa kohteesta hinnan joka ei ole ollut markkinahinta.

Hinnan määritys on saattanut häiriytyä kaupankäyntimenettelyssä, varsinkin jos kohdetta on esitellyt ja tarjouksia vastaanottanut useampi välittäjä.

Pexxxon kiistää kohdan vaateet perusteiltaan ja määriltään.

Tehtyjen vesijohtotöiden viat

Tehdyt vesijohtotyöt vastaavat kohteen rakennusaikana 1971 voimassa olleen Rakentamismääräyskokoelman säännöksiä sekä hyvää rakennustapaa.

Puutteellinen ja liian kovaääninen ilmanvaihto

Kohteen ilmanvaihto vastaa rakennusaikana 1971 voimassa olleen Rakentamismääräyskokoelman määräyksiä ja hyvää rakennustapaa.

Pexxxon kiistää kohdan vaateet perusteiltaan ja määriltään.

Lämmitysvirheet

Kohteen patteriverkoston päätelaitteet, siis levypatterit, ovat olleet havaittavissa ostohetkellä. Jo yksin vanhojen pattereiden näkeminen on kertonut siitä, että kohdetta ei ole kokonaisuudessaan saneerattu.

Kohteen maalämpöjärjestelmä on peruskuormajärjestelmä, johon kuuluvat sähköpumput ja sähkövastukset kylmiä pakkasia tai suuria kulutuskuormia varten. Sanottuja järjestelmiä käytetään eikä niiden käyttöä ole missään yhteydessä kyseenalaistettu. Maalämpö ei ole vaikuttanut asuntojen lämpömääriin.

Pexxxon kiistää kohdan vaateet perusteiltaan ja määriltään.

Asuntokauppalain soveltamisalan laajentamisesta

Jutussa on riidatonta se, että ilmoitettuja perusparannuksia ei oltu tehty eikä rakennuksen ryömintätilassa, jossa siis olisi pitänyt käydä jotta työt olisi voinut tehdä, oltu edes käyty.

Se, että kiinteistönvälittäjä, jolla ei ole ollut mitään sopimussuhdetta Pexxxoniin on ilmoittanut sanotuista saneerauksista, ei luonnollisestikaan sido Pexxxonia. Tarkasti ajateltuna Pexxxonin ja kiinteistönvälittäjän intressit ovat vastakkaiset, kiinteistönvälittäjän intressissä on ensisijaisesti saada myyntipalkkio. Kiinteistönvälityksessä välittäjä ei ole kaupan osapuoli ja täten välittäjän yleinen vastuu on erittäin rajallista. Pexxxonilla ei ole ollut mitään perustetta tehdä kiinteistönvälittäjälle väärää ilmoitusta kohteen saneeraustilanteesta, varsinkaan siten, että se kasvattaisi hänen omaa vastuutaan välittäjän taloudellisen edun nimissä.

Uudisrakentamiseen rinnastuva rakentaminen

Vaasan HO tuomiossa 309/2013 on käsitelty tunnusmerkistötekijän täyttymistä lain, hallituksen esityksen ja oikeuskirjallisuuden puitteissa. Kaikissa tapauksissa rakennuslupaa edellyttävän rakentamisen on edellytetty olevan lähtökohta, mutta ei itsessään osoitus siitä, että rakentaminen katsottaisiin uudisrakentamiseen rinnastuvaksi.

Terminologisesti uudisrakentamiseen rinnastuva rakentaminen tarkoittaa sitä, että rakennuksen rakennetyypit on muutettu uudisrakennusajankohdan tekniselle tasolle ja ne vastaavat ajankohdan rakentamismääräyskokoelman normistoa. Edelleen, sanottujen rakennetyyppien ja rakenneosien tekninen kunto on sama kuin uuden vastaavan rakenteen kunto. On selvää, että puheena olevan kiinteistön ja siinä olevien huoneistojen osalta tällainen ehto ei toteudu. Kantaja ei ole esittänyt, mikä seikka kohteen rakentamisessa olisi edellyttänyt rakennusluvan hakemista.

Ennen kauppaa on kantajan todiste (K 2), kohdetta välittänyt kiinteistönvälittäjä erikseen ostajan pyynnöstä tiedustellut kohteesta vastaaja Pexxxonilta. K 2 on todettu, että "Saneerauksen yhteydessä on korjattu kaikki asunnot, viemärija vesiputket sekä sähköt. Kattokin on tutkittu eikä siitä vikaa ole löytynyt". Vaikka teksti onkin peräisin Hittten käyttämältä kiinteistönvälittäjältä, on todettava, että (1) Pexxxon ei ole tässäkään yhteydessä väittänyt kohdetta saneeratun sanotussa laajuudessa, (2) kirjoituksessa puhutaan korjaamisesta, ei uusimisesta tai uudelleenrakentamisesta, (3) uudisrakentamiseen rinnastuvassa rakentamisessa katto uusittaisiin tai sitä parannettaisiin tavalla joka antaisi perusteen olettaa sen olevan kunnossa yhtä pitkään kuin katto, johon olisi uusittu kaikki rakenteet ja pinnoitteet. Kantaja on siis tiennyt ostaessaan, että kohdetta ei ole saneerattu ASkl 5 § tarkoittamalla tavalla.

Säxxxin huoneiston ja itse asiassa koko sen rakennuksen osalta on todettava, että huoneistoalat tai huoneistojaot eivät ole muuttuneet Pexxxonin teettämässä remontissa. Huoneisto on parvekelasit pois lukien alkuperäisten suunnitelmien mukainen, eikä parvekelasien osalta ole edellytetty rakennuslupaa. Säxxxin kirjelmissä puhutaan asuntolasta, jonne olisi tehty vasta 2004-2005 kosteat tilat, saunat jne. On mahdollista, että Säxxx on sotkenut oman huoneistonsa rakennuksen historian ns vammaisten asuntolaan, Säxxxin asunto on ollut lääkärien ja hoitajien käytössä ollut asunto ei asuntola eikä osa asuntolaa. Kosteiden tilojen osalta on vaihdettu kylpyhuonetilaan suihkukaappi. Kohteessa on ollut helppo havaita, että pinnat ja pinnoissa näkyvät putket ovat alkuperäisiä ilman, että omaisi mitään rakennusalan koulutusta. Alkuperäisessä myynti-ilmoituksessa on ollut toteamus, että kohde on remontoitu. Remontti on semanttisesti eri asia kuin saneeraus, ja myynti-ilmoituksessa on todettu, että "kaikki asunnot remontoitu korkealuokkaisilla materiaaleilla". Mikäli kyse olisi ollut AsKL tarkoittamasta uudisrakentamisesta, niin silloin kaikki yhtiön vastuulla olevat rakenteet olisi remontoitu tai saneerattu ei vain huoneistopinnat.

Mikäli koko rakennuskanta olisi saneerattu kantajan väittämällä tavalla, olisi saneerauksen kustannus noussut suuremmaksi kuin koko kauppahinta kohteelle sanottuna ajankohtana. Ajatus siitä, että asunnonostaja toimisi yksistään jälkikäteisen oikeussuojamekaniikan puitteissa ei ole edes asuntokauppalain lähtökohta. Asunnonostajan odotukset kohteesta sen hinnan, kunnon ja muiden ominaisuuksien osalta on erikseen todettu mm Aski 6:11 § 4-kohdassa. Asunnonostajan oletetaan itse havainnoivan kohteen kuntoja siihen liittyvä realiteetit.

Kohteen perusparannustyöt viitatulla tasolla, kuten parvekelasitus, lämmitysjärjestelmän vaihtaminen jne eivät ole rakennuslupaa vaativia seikkoja. Voi olla, että jokin paikallinen rakennusvalvontaviranomainen voisi haluta saada niistä toimenpidelupailmoituksen, mutta se on kokonaisuudessaan eri asia kuin rakennusluvan hakeminen.
Lämmitysjärjestelmän muuttaminen on riidatta merkittävä työ kustannuksiltaan, mutta toisaalta se on sangen tyypillinen toimi kustannusten karsimiseksi lukuisissa taloyhtiöissä.

Rakennusluvan hakemisen osalta on kuitenkin vielä lopuksi todettava, että itse rakennusluvan hakeminen ei tee mistään rakentamisesta kokonaisvaltaista uudisrakentamista, vaan tyypillisesti kyse on esimerkiksi autotallin muuttamisesta asuinkäyttöön jne tilanteesta, tällöinkään koko rakennus ei muutu uudisrakennukseksi.

Kyseessä ei siis ole uudisrakentamisesta.

Pexxxonin vastuusta isännöitsijänä ja todistukseen merkityn tiedon antajana

A.Pexxxon ei ole antanut isännöitsijäntodistuksessa virheellistä tietoa kohteen rakennusajankohdasta. lsännöitsijäntodistuksessa on todettu rakennusvuoden olevan 1971. Mikäli kohteessa olisi tehty uudisrakentamiseen rinnastuvaa rakentamista, olisi tuo ajankohta ollut syytä kirjata esimerkiksi tavalla 1971/2004-5. Näin ei ole toimittu. Kuten kantajan lausumassa 17.3.2017 todetaan, Säxxx on itse aloitteellisesti selvityttänyt kohteen saneerausta kiinteistönvälittäjänä toimineen Yltttin kautta pyytäen isännöitsijäntodistuksen liitettä, jolloin kiinteistönvälittäjä on ilmoittanut "korjauksista". Kun kanne rakentuu ajatukselle, että kohteen kaikki rakenneosat olisi uudistettu täysin, on todettava, että ostaja on kokenut oletuksen siitä, että kaikki olisi täysin uutta havaitsemistaan tosiseikoista poikkeavaksi, muutoinhan tällaista tiedustelua ei olisi tehty.

Kantaja väittää, että hänen oikeusasemansa täysin saneerattuun kohteeseen perustuisi myös 19.10.2005 (K 7) annettuun isännöitsijäntodistukseen osakkeista 1-108 ja sen luomaan luottamuksensuojaan. Tämä kaikki tuntuu uskomattomalta. Kantaja on ostanut asunnon vuonna 2008, joten viittaus kolme vuotta aiempiin asiakirjoihin, jotka pääosin koskevat muuta kuin riidanalaista asuntoa, ei ole yleisen elämänkokemuksen mukaan todennäköistä. Mikäli sanotut asiakirjat olisivat olleet Säxxxin tiedossa jo väitetysti ennen kaupan tekemistä, olisi hänen tullut reagoida selvemmin saamansa tiedon epäsuhtaan saadakseen väittämänsä luottamuksesuojan.

Pexxxon sen enempää kuin Hitttikään ei ole antanut kaupan ajankohtana virheellistä tietoa kantajalle. Kantajan vaade luottamuksensuojasta K 7 osalta vaikuttaa jopa prosessipetokselta.

Kantajan asumismukavuuden menetys

Vastaajan käsityksen mukaan kantaja ei ole viiteen vuoteen asunut kohteessa, joten asumismukavuuden menetys on epäselvä.
Vaatimuksen perusteet ovat toteen näyttämättömiä. Muilta osin Pexxxon yhtyy Hittten esittämään asumismukavuuden menetyksistä.


Kantajan vahingosta

Kantaja on hankkinut kohteen 27.8.2008. Yleisesti tunnettua on, että Lehman Brothers nimisen pankin kaatuminen syyskuussa 2008, vain reilu kaksi viikkoa kaupanteon jälkeen käynnisti maailmanlaajuisen taantuman, joka vaikutti Suomessa erityisen kovasti asuntokauppaan. Asuntojen hintaindeksimuutos vuonna 2008 itäisellä Uudellamaalla oli 1.7-30.9.2008 peräti 5,8 %. Sanotun ajanjakson jälkeen Lehman Brothers'in konkurssi vaikutti edelleen hintojen kehitykseen. Asian korreloimista yksin Ilolan tai edes Itä-Uudenmaan hintojen kautta ei voida tehdä täydellisesti, koska vertailukauppojen määrät ovat alhaiset.

Kantaja on niinikään hankkinut kohteen tarjouskaupalla. Tarjouskaupalle on tyypillistä, että ostaja "sokaistuu" maksamaan ylihintaa. Ylihinta ei ole kuitenkaan indisio ostajan kohtuullisten odotusten muutoksesta tai siitä, että ostajalle olisi annettu väärää hintaa. Ylihinta on tällöin ostajan omaksi vahingokseen suorittama erilliskorvaus myyjän hyväksi.
Vastaajalla ei ole tietoa, onko maksettu tarjouskaupan kautta määritelty hinta ollut oikea markkinataso. Kantajan vaatimaa määrää arvioitaessa on otettava huomioon kauppahinnan määräytymismekanismi, sekä erityisesti Lehman Brothersin kaatumisesta seurannut asuntomarkkinakriisi sekä yleinen hintakehitys. Selvyyden vuoksi vastaaja Pexxxon toteaa, että tällöinkään Pexxxonin vastuun muodostumiselle ei ole perusteita.

Kohteessa on Säxxxin kaupan, 27.8.2008 2545 €/m2 tehty seuraavat kaupat:
as 7 -17.4.2009 2533 €/m2
as 5 28.9.2011 2794 €/m2
as 8 24.5.2013 2410 €/m2
as 7 -11.7.2014-2610 €/m2
as 8 24.11.2016 2607 €/m2
Kauppahintojen kehitys ei ainakaan osoita, että Säxxxin kauppa olisi ollut jotenkin havaittavalla tavalla epäsuhtainen silloisiin tai kaupan jälkeisiin olosuhteisiin.


LUETTELO TODISTEISTA

Kantaja


Kirjalliset todisteet

K1) Huoneistoesite, 29.7.2008

K2) Myyntineuvottelija A. Yltttin sähköposti L. Säxxxille, 4.8.2008


K3) BSC Busecon Oy:n katselmusraportti, 19.11.2009 teema: Vaatimusten määrä ja peruste; kaupan virheet.

K4) Aktian arviolausunto, 24.11.2011
teema: Vaatimusten määrä ja peruste; kaupan virheet.

K5) Exsane Oy:n sähkötekninen tarkastusraportti, 13.9.2009 teema: Vaatimusten määrä ja peruste; kaupan virheet.

K6) Linjasuunnittelu Oy:n rakennusteknisiä vikoja koskeva lausunto, 8.1.2010 =K11.

K7) 19.10.2005 päivätty isännöitsijäntodistus

KS) P. Nittten ja M. Potttn reklamaatio 6.3.2009

K9) Asunto Oy Atorp Bostads Ab Porvoon yhtiökokouksen pöytäkirja 19.7.2012

K10) J. Lattten ilmoitus 6.3.2013
teema: tietoisuus putkisaneerauksen tarpeellisuudesta
K11) Urasuunnittelu Oy:n lausunto 12.10.2010=K6
K12) A.Pexxxonin viesti L. Säxxxille 19.3.2009 teema: J. Kotttsen asema

K 13) J. Kotttsen ilmoitus 9.3.2009
teema: Rakentaja on tiennyt rakennusluvan tarpeellisuuden

K14) 14.7.2008 päivätty isännöitsijäntodistus

K 15) Itä-Uudenmaan syyttäjänviraston 28.6.2011 syyttämättäjättämispäätös 11/896

K 16) Huoneiston huoneistoesite 29.7.2008=K1

K 17) Kaupparekisteriote Asunto Oy Atxxxp Bostads Ab Porvoosta teema: yhtiön lakisääteiset edustajat

K 18) Yhtiöjärjestys Asunto Oy Atxxxp Bostads Ab Porvoosta teema: isännöitsijän tehtävät ja toimivalta; vastikeperuste



Henkilötodistelu

1) L. Säxxx, todistelutarkoituksessa

2) M. Pottt

3) A. Ylttt,

4) I. Tiktttnen


J. Hittti


Kirjalliset todisteet
V1. Kauppakirja 25.8.2006 Pexxxon > Hittti, Littt V2. Kauppakirja 13.7.2007 Littt> Hittti
V3. Kauppakirja 27.8.2008 Hittti > Säxxx teema: kauppahinnan määrä

V4. Kuluttajariitalautakunnan päätös 23.5.2014 V5. Myyntiesite
V6. Reklamaatiokirje 14.5.2009, s. 4:

V7. a-d Kauppakirja 24.11.2016, Kottt/Puttt, kauppakirja 11.7.2014 From/Juttt, kauppakirja 24.5.2013 Pottt/Kottt,
kauppakirja 30.8.2011 Dettt/Onttt V8.-V9. Myyntiesitteitä 2 kpl
V10. Myyntiesite vuodelta 2006

V11. Tilastokeskuksen raportti 30.10.2008 osakeasuntojen hinnoista




Henkilötodistelu

1. J. Hittti, todistelutarkoituksessa

2. N. Totttnen ent. Littt





A.Pexxxon


Kirjalliset todisteet
P1. Sähköposti 5.8.2008, Säxxx Ylttt (K 2) P2. lsännöitsijäntodistus 14.7.2008 (K14)
P3. 30.10.2008 Tilastokeskuksen tilastoraportti

P4. Kauppakirjat 11.7.2014, 24.5.2013, 30.8.2011 ja 24.11.2016



Henkilötodistelu
1. K. Olttt

2. A.Pexxxon

3. J. Kotttnen

Yhteenveto henkilötodistelusta

L. Säxxx

L. Säxxx, joka on ammatiltaan kirjanpitäjä, on kertonut saaneensa tietää riidan kohteesta olevasta huoneistosta lehti-ilmoituksen perusteella. Hän oli käynyt kohteessa kiinteistövälittäjä Yltttin kanssa. Se seikka, että yhtiö oli täysin saneerattu, oli ollut ratkaiseva tieto.
lsännöitsijäntodistuksesta mainittua liitettä yhtiön kunnosta ei pyynnöstä huolimatta oltu saatu kiinteistönvälittäjänä toimineen Yltttin toimesta isännöitsijä Pexxxonilta. Kiinteistövälittäjä Ylttt oli pyytänyt isännöitsijältä lisää tietoa ja olikin saanut asiaa koskevan sähköpostin, jonka mukaan kaikki oli saneerattu. Kosteusmittauksessa, joka oli tehty ennen huoneiston kauppaa, ei oltu tarkasteltu rakenteiden ikää.

Säxxx oli kuullut naapureilta, että asunto-osakeyhtiön rakennusten saneeraukseen ei oltu haettu rakennuslupaa. Isännöitsijä A.Pexxxen oli vakuuttanut, että saneerauksessa oli tehty kaikki asiaan kuuluva.
Asunto-osakeyhtiön hallituksen jäsen J. Kotttnen oli kertonut tehneensä sähkötyöt kohteessa, mikä oli tullut Säxxxille yllätyksenä. Hän oli olettanut jonkun sähköalan liikkeen tehneen sähkötyöt. Pexxxonilta ei oltu saatu luvattua materiaalia tehdyistä töistä. Tasakaton kuntoa ei oltu tutkittu. Sen oli kerrottu olevan tarkastettu. Tulevan putkiremontin rahoitus oli suunniteltu hoidettavan myymällä yhtiön
maa-alueesta tontti. Tontin myyminen vähentäisi Säxxxin käsityksen mukaan yhtiön arvoa.

Säxxxin ostaman huoneiston ilmanvaihto on Säxxxin kaupan jälkeen korjattu lisäämällä yksi venttiili. Ilmanvaihto on edellään äänekäs. Huoneiston virheistä oli tullut kuluja Säxxxille tässä vaiheessa ainoastaan välillisesti asianajokuluna. Sähkötöitä oli korjattu vasta lakimiehen puututtua asiaan. Välillä huoneistossa oli ollut talvella todella kylmä. Lämpötila oli ollut ainoastaan+ 14 astetta.

Säxxx oli maksanut yhdessä toisen osakkaan kanssa puoliksi vikojen selvityskuluja siten, että Säxxxin maksettavaksi jäi Busecon Oy:n osalta 914 euroa (122 e ja 792,90 e), Aktian osalta 409 euroa (369 + isännöitsijäntodistus 40 e) sekä Linjasuunnittelu Oy:n osalta 2.824,09 euroa.
Asiantuntijaselvitystä oli tarvittu, koska tietoa yhtiön kunnosta ei oltu saatu yhtiön edustajilta Pexxxonilta ja J. Kotttselta.

Kysymyksessä oli Säxxxin ensimmäinen kauppa. lsännöitsijäntodistuksessa 14.7.2008 ei ole mainittu yhtiöllä olevan velkoja. Ne olisi, jos putkiremontti olisi tehty, voitu käsitellä yhtiön taseessa rakennusten arvoon sisältyvänä.

Säxxx on kertonut muuttaneensa huoneistosta pois riita-asian takia vuonna 2012.

lisännöitsijäntodistuksen vuodelta 2005 (K7) Säxxx oli saanut vasta oman kauppansa jälkeen.


A.Pexxxon

A.Pexxxon on kertonut, että ko. kiinteistö rakennuksineen oli ostettu perustettavan yhtiön lukuun 14 vuotta sitten.
Pexxxon oli merkinnyt perustetun yhtiön koko osakekannan. J. Kotttnen oli toiminut suunnittelijana. Asunnot oli remontoitu päivittämällä ne "tälle vuosisadalle". Isännöitsijän todistukseen ennen kauppaa vuonna 2008 merkityn liitteen olemassaoloa Pexxxon ei muista. Luultavasti Pexxxon oli ollut puhelimitse ennen Säxxxin kauppaa yhteydessä kiinteistövälittäjä Yltttin kanssa. Pexxxon ei ollut maininnut asunto-osakeyhtiön vesija viemärijohtoja uusitun. Mahdolliset tiedot tältä osin oli antanut J. Kotttnen. Pexxxon ei ollut vuonna 2008 yhteydessä Säxxxiin suoraan ennen kauppaa. Pexxxon oli antanut ennen kauppaa isännöitsijäntodistuksen.

Huoneistokeskuksen toimitusjohtaja U-M. Hottt oli välittänyt alunperin ko. yhtiön huoneistoja. Siinä yhteydessä ei välityssopimusta tehtäessä kerrottu, että yhtiö olisi ollut talotekniikaltaan uuden veroinen.

"Rakennus on täysin saneerattu 2005-2006"-tietoa ei annettu Pexxxonin toimesta 2008 kiinteistönvälittäjälle. 19.10.2005 isännöitsijäntodistuksessa on yhtiön kunnosta mainittu sen olevan kokonaan peruskorjattuja viitattu liitteeseen. Pexxxon on tarkoittanut huoneistojen olevan peruskorjattuja. Keittiön koneet ja WC ja suihkutilojen kalusteet on muun ohella uusittu.

Rakennusprojektia hoitanut J. Kotttnen on hoitanut yhtiön rakennuslupa-asiaa ja tietää asiasta enemmän. Kotttnen, jolla on sähköalan insinöörin koulutusta 7 vuotta Venäjältä, on hankkinut saneerauksessa tarvitut materiaalit ja työntekijät.

Säxxxin kauppaan liittyen kiinteistönvälittäjä Ylttt oli ollut yhteydessä Pexxxoniin puhelimitse ja sähköpostitse.
Keskustelun sisältöä Pexxxon ei muista.

Putkiremontille ei ko. yhtiössä ole ollut akuuttia tarvetta ja se on tarkoitus tehdä kunnan viemärijärjestelmään liittymisen yhteydessä.

J. Hittten ostaessa asunnon vuonna 2006 myyntiesitteessä yhtiön tiedoissa mainitaan sen olevan täysin saneerattu 2005-2006 (V10).

J. Kotttnen

Huoneistojen remontoinnin yhteydessä oli uusittu keittiön koneet, huoneistojen parvekkeet oli lasitettu ja huoneistojen kaikki pinta-materiaalit uusittu seinistä ja katoista. Joihinkin asuntoihin oli lisätty tuuletusluukun venttiili. Uusit ilmastointilaite oli asennettu vuonna 2015 ukkosen rikottua sen. Säxxxin vaatimia korjaustöitä ei ole tekemättä. Vesikalusteiden ja viemärien paikkoja ei ole saneerauksen yhteydessä muutettu.
Asunnoissa oli ollut ennestään suihku tai amme. Ammeet on poistettu. Sähköjohdoista maadoitusjohto eli ns. keltavihreä johto oli puuttunut. Sähköjohdot oli sen takia uusittu kokonaisuudessaan ja mittaritaulu oli vaihdettu. Hoffrenin sähköliike oli tehnyt kyseisen työn. Sähköt olivat rakentamisajankohdan eli vuoden 1971 tasoa. Säxxxin väittämä huoneiston kylmyys saattaa liittyä lämmitysjärjestelmän viiveeseen säätilan muuttuessa. Muut asukkaat eivät ole valittaneet asiasta.

Yhtiössä on suunniteltu putkiremonttia. Yhtiön viemäri ollaan lähivuosina mahdollisesti 2018 liittämässä kaupungin verkostoon, jossa yhteydessä on järkevää saneerata yhtiön vesija viemäriputket ns. sukitusmenetelmää käyttäen.

Yhtiön hallituksen puheenjohtajina ovat toimineet A.Pexxxon ja J. Kotttnen


J. Hittti

J. Hittti on kertonut olleensa ostaessaan ko. asunnon noin 20-vuotias. Hittti oli ollut eroamassa puolisostaan myydessään asunnon Säxxxille. Hittten ostaessa ko. asunnon sitä oli esitellyt Kiinteistömaailma.
Hittti ei ollut Huoneistoa myydessään kertonut välittäjälle yhtiön rakennuksen olleen täysin saneerattu kuten myyntiesitteessä mainitaan. Välittäjä on mahdollisesti poiminut tiedot myyntiesitteeseen vanhasta esitteestä. Hittti ei ollut antanut kiinteistönvälittäjälle huoneistoa koskevaa kirjallista aineistoa. Hän oli kertonut välittäjälle huoneiston myyntiä koskevaa toimeksiantosopimusta tehtäessä pinta-alan, hoitovastikkeen ja huoneiston hyvän kunnon. Hän ei ollut miettinyt tuolloin yhtiön hallintaan kuuluvan vesi- ja viemärijärjestelmän kuntoa.

Hittti ei muista nähneensä yhtiön isännöitsijäntodistuksen liitettä yhtiön kunnosta. Huoneisto oli ollut siisti. WC ja keittiökalusteet sekä kaikki pinnat oli uusittu. Pattereista ja ilmanvaihdosta ei aiheutunut häiritsevää melua. Hittti ei ajatellut tulevia remontteja. Tasakatto ei ole nykypäivää. Huoneistoon tulevat vesiputket olivat alkuperäisiä Huoneiston lämmitys oli kunnossa.


M. Pottt

M. Pottt on kertonut, että hänelle oli ko. yhtiöstä myyty 2005 marraskuussa asuntoa peruskorjattuna ja uuden veroisena.
Remonttien suunnitteluun ei pitänyt olla tarvetta. Pottt sai tietoa ostamastaan asunnosta Pexxxonilta, Kotttselta ja välittäjältä. Pinnat ja kalusteet oli kerrottu uusitun.
Peruskorjausta oli tehty kauttaaltaan. Helppoa asumista piti olla tarjolla. Potttn mielikuvan mukaan vesiputkien pintavedot olivat uusia wc-tilassa. Julkisivu oli maalattu. Joitain pieniä räystäskorjauksia oli tekemättä. Pattereihin ei oltu tehty muutoksia. Rakennuksen katon kunnosta tuli vasta myöhemmin tietoa. Naapuriasuntoon oli tullut vuotaa. Huoneistoista oli pyydetty virhelistan tekemistä. Korjauksia ei kuitenkaan tehty ajoissa ja korjaustarpeisiin suhtauduttiin väheksyvästi. Kotttnen oli käyttäytynyt kiistan alkamisen jälkeen aggressiivisesti sulkemalla pihaan saapuneen Potttn auton ikkunan. Pottt oli saanut aiemmin käyttää kaksi vuotta yhtiön ns. lääkärin talossa ollutta työtilaa maksutta. Kyseisessä kohteessa hinta ja laatu eivät kohdanneet.

Pottt oli myynyt huoneiston ehkä vuoden 2010 tienoilla. Luvattujen korjaustöiden kustannuksiin hänen ei ole tarvinnut osallistua.


A. T. Ylttt

A. T. Ylttt on kertonut toimineensa kiinteistönvälitysalalla 2006-2015 saakka. Käsiteltävässä asiassa Ylttt oli toiminut välittäjänä J. Hittten toimeksiannosta. Kohteen tiedot olivat jo ennestään Kiinteistömaailmalla. lsännöitsijältä oli pyydetty isännöitsijäntodistus liitteineen eli sisältäen muun muassa talousarvion. Yhtiön kuntoon liittyen isännöitsijäntodistuksessa oli ollut liite. Liitteen sisältöä Ylttt ei muista. Se oli ollut pitkä. Ylttt oli yleensä toimittanut ostajalle kyseiset asiakirjat.

Lähtötiedot myyntiesitteeseen Ylttt oli kopioinut aiemmasta esitteestä ja tarkastanut niiden paikkansapitävyyden isännöitsijältä. Myyntiesitteen tieto siitä, että yhtiön Rakennus on kokonaan saneerattu tarkoittaa sitä, ettei kohteeseen ole tulossa useisiin vuosiin remonttia. Tiedon Ylttt oli saanut isännöitsijä Pexxxonilta. Ylttt oli puhelimitse pyytänyt rakennuksen kuntoon mahdollisesti kattoon liittyen tietoja Pexxxonilta. Säxxxille ennen kauppaa lähettämäänsä sähköpostiin (K2) liittyen Yltttilla ei ole tarkkoja muistikuvia. Ylttt oli tiedustellut isännöitsijänä toimineelta Pexxxonilta jotain Säxxxin kysymää asiaa. Myyntiesitteen mukaan yhtiön Rakennus oli täysin saneerattu 2005-2006. Sen mukaisesti mitään remontteja ei pitänyt olla tulossa. Huoneiston kunnon oli puolestaan kerrottu olevan erittäin hyvä.

Vesi- ja viemäriputkien saneerauksen kohdistumisesta Huoneistoon tai yhtiön kunnossapitovastuulla oleviin tiloihin tai siihen liittyvästä keskustelusta Yltttilla ei ole muistikuvaa (K2). Tämän hetkisen näkemyksen mukaan viemärija vesiputkien uusimisella Ylttt oli tarkoittanut yhtiön vastuulla olevia rakenteita. Kosteusmittaus tehtiin kylpytilassa ja keittiössä.

Hittten antamista tiedoista Yltttilla ei ole muistikuvaa.

I. T. Tiktttnen

I. Tiktttnen on kertonut olevansa talonrakennusalan diplomi-insinööri. Hänellä on kokemusta alalta vuodesta 1990 lukien ja oma suunnittelutoimisto vuodesta 2000 alkaen.

Linjasuunnittelu Oy:n raportti 10.3.2012 (K6) on Tiktttsen laatima. Vesikaton tarkastelu jäi puutteelliseksi. Tiktttsella oli pääsy vain kahteen asuntoon. Vesikatolla on ilmeisesti uusimisen tarve. Kyseisenlaisen huopakatteisen vesikaton tekninen käyttöikä on noin 25-30 vuotta. Huopakatteen tekninen käyttöikä on lopussa. Katon pinta-ala on 300 m2.
Korjauskustannusarvio on 50-70.000 euroa. Se sisältää betonirakenteen purkamisen.

LVl-putkiston kuntoa Tiktttnen oli arvioinut S. Postin kanssa. 40 vuoden käyttöikä oli putkiston osalta jo loppunut. Suihkujen sekoittajiin oli asennettu uudet kromiputket, jotka liittyivät lattian rajassa alkuperäiseen putkistoon.
Korjauskustannus putkiremontin osalta on vähintään 500 euroa huoneisto neliötä kohden. Hinta voi nykyisin olla neliöltä ennemminkin 700-800 euroa.

Huoneistojen patterien pinta-alan tulisi olla kaksi kertaa suuremmat. Putkistossa kiertävän veden lämpötila on maalämmössä pienempi alkuperäiseen öljylämmitykseen verrattuna. Vaihtoehtoisesti veden lämpötilaa voidaan nostaa sähkölämmityksellä. Ulkolämpötilan laskiessa -5 astetta alemmaksi, on huoneistojen asuinlämpötilan ylläpitämisessä vaikeuksia. Pattereista lähti jonkin verran ääntä. S. Posti on omassa lausunnossaan (K3) todennut äänitasojen desibelien ylittävän sallitut rajat.

Kyseisenlaiselle kohteelle olisi tullut hakea rakennuslupaa käyttötarkoituksen muutoksen ja tehtyjen muutostöiden takia. Tämä tieto perustuu keskusteluun Porvoon Rakennustarkastusviraston edustajan J. Litttin kanssa. Julkisivun muutokset ja vesipisteiden muuttaminen esimerkiksi vaativat erikseen toteutettunakin rakennusluvan. Sinänsä vesipisteiden pysyessä entisellä paikallaan, niiden uudistamiseen ei vaadita rakennuslupaa. Sama koskee saunan uudistamista. Parvekkeiden lasitukseen rakennuslupa on hankittava.


N. H. Totttnen

N. Totttnen on kertonut ostaneensa ko. asunnon vuonna 2006. Kyseessä oli tuossa vaiheessa 19-vuotiaan Totttsen ensimmäinen asuntokauppa. Myyntiesitteen "täysin saneerattu" maininnan merkityksestä Tottt ei osannut sanoa. Huoneisto oli ollut pintapuolisesti hyvässä kunnossa.
Asunnossa ei ollut Totttsen siellä asuessa kylmä. Tottt oli asunut asunnossa syksystä 2006 kevääseen 2007 ja uudelleen marraskuusta 2007 asunnon myymiseen saakka.
Ilmanvaihdosta tai muusta aiheutuvaa meteliä Tottt ei muista. Putkiremonttia Tottt ei ollut miettinyt eikä siitä ollut puhetta.

Tottt oli ollut paikalla Hittten kanssa tapaamissa kiinteistövälittäjä Yltttin kanssa vuonna 2008 tapahtuneeseen huoneiston myyntiin liittyen. Ylttt oli saanut samat tiedot, mitkä Toivosella ja Hitttellä oli ollut asuntoa ostaessaan. Asunto oli ostettu Toivosen näkökulmasta enemmän tunnepohjalla, eikä hänellä ollut tietoa mitä kaikkea kiinteistöllä oli rakennettu. Laiturista Tottt ei muista olleen puhetta koskaan. Parvekkeen lasitus oli tehty Toivosen omistusaikana. Lasitus ei pitänyt täysin vettä.


K. T. S. Olttt

K. Olttt on kertonut olevansa koulutukseltaan maaja metsätaloustieteen maisteri. Hän on myös laillistettu kiinteistönvälittäjä ja keskuskauppakamarin auktorisoima kiinteistöarvioitsija. Asunnon arvoa voidaan arvioida kauppa-arvomenetelmän avulla.Tämä tapahtuu siten, että samana aikana ja samalla alueella tapahtuneita kauppoja vertaillaan. Tarkistusmenetelmänä käytetään tuottoarvomenetelmää. Paikkakunnan vuokratasoa verrataan kohteen kustannuksiin ja investointeihin.

Oltttlta ei oltu nyt tilattu varsinaista arviolausuntoa. Riidanalaisen yhtiöstä löytyi vuosilta 2008-2014 viisi kauppaa. Ko. huoneiston arvo vuosina 2008 ja 2016 hintataso oli yllättävän lähellä toisiaan. Hintataso oli n. 2.5002600 euroa/m2 20 prosentin haarukalla. Arvio on eri asia kuin kauppahinta, joka on yksittäisen kaupan osapuolten sopimus. Riittävää määrää vertailukauppoja ei ko. kohteesta ollut. Aktian arviolausunto vuodelta 2011 (K4) ei Oltttn mielestä ole hyvän kiinteistönvälitystavan mukainen, koska arvion perusteena olevat tiedot eivät ilmene lausumasta. Arviointi on yleisellä tasolla valistunutta arvausta, mutta kyseinen lausunto oli pelkästään arvausta.

Putkiremontti ja katon korjaus vaikuttavat arvioon. Sijoittajan kannalta ensimmäiset 5-10 vuotta ovat ratkaisevat.
Rakennusoikeuden luovutus yhtiön kiinteistöstä ei laske riidanalaisen huoneiston arvoa, koska tontin tilalle yhtiö saa kauppahinnan, joka on käytettävissä investointeihin.
Myytäväksi kerrottu rakennusoikeus ei merkittävästi alenna kiinteistön arvoa. Olttt ei ole arvioinut myytävän rakennusoikeuden arvoa. Rakennusoikeuden myyminen edyllyttäisi Oltttn J. Kotttselta saamiensa taustatietojen perusteella kaavamuutosta. Yhtiö lopulta harkitsee kaupan kannattavuuden.

KÄRÄJÄOIKEUDEN RATKAISUN PERUSTELUT

Riidattomat taustaseikat

Vastaaja Pexxxon on perustanut Asunto Oy Atxxxp Bostads Ab Porvoon 8.11.2004 (Yhtiö). Hän on perustamisen yhteydessä merkinnyt kaikki Yhtiön osakkeet. Yhtiön perustamisen jälkeen Pexxxon on ostanut Yhtiön lukuun vuonna 1971 valmistuneen osoitteessa Kanxxxtie 86 as x, 07xx0 Ilola sijaitsevan kehitysvammaisten asuntolarakennuksen yhteydessä sijaitsevan henkilökunnan asuntolana käytetyn rakennuksen ns. terassitalon (ks. yhtiöjärjestys K17), jossa on Yhtiön lukuun tehty korjausrakentamishanke, johon on sisältynyt muun muassa rakennuksen lämmitysjärjestelmän vaihtaminen öljylämmityksestä maalämpöön, terassien rakentaminen, julkisivujen maalaaminen, sähköjohtojen uusiminen ja huoneistokohtaiset saneeraukset, joissa huoneistojen kylpyhuoneet, keittiöt ja pintamateriaalit on uusittu. Ns.terassitalossa on ollut 9 pinta-alaltaan 44 m2-92 m2 suuruista huoneistoa.

Vastaaja Pexxxon on myynyt Rakennuksessa sijaitsevan 44 m2:n suuruisen asuinhuoneiston hallintaan oikeuttavat Yhtiön osakkeet vastaaja Hitttelle ja N. Litttille 25.8.2006 päivätyllä kauppakirjalla N. Littt on sittemmin myynyt osuutensa osakkeista Hitttelle.

Vastaaja Hittti on myynyt Osakkeet 27.8.2008 päivätyllä kauppakirjalla kantajalle 112.000 euron kauppahinnasta eli 2.545 euron neliöhinnalla. Huoneiston hallinta on siirtynyt kantajana olevalle Säxxxille 15.9.2008.

Huuoneistosta ja yhtiöstä annetut tiedot

Asuntokauppalain 4 luvun 15 §:n mukaan asunnossa on virhe silloin, kun asunto ei vastaa niitä tietoja, jotka myyjä on antanut asunnosta ja joiden voidaan katsoa vaikuttaneen kauppaan. Asuntokauppalain 4 luvun 27 §:n mukaan Kaupan kohteessa on taloudellinen virhe, jos myyjä ennen kaupantekoa on antanut ostajalle virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon kyseisen asunnon omistamiseen tai käyttöön liittyvistä taloudellisista velvoitteista tai vastuista, kuten yhtiövastikkeesta tai myytävien osakkeiden osalle tulevasta osuudesta yhtiön velkoja, taikka asuntoyhteisön taloudellisesta tilasta, ja annetun tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan.

Säxxxin ostaessa huoneiston hallintaan oikeuttavat osakkeet, on myyntiesitteessä 29.7.2008 on eroteltu huoneiston ja kiinteistönja yhtiötiedot. Näiden tietojen mukaan huoneiston osalta vuosina 2005-2006 remontoidun asunnon kunnon on kerrottu olevan erittäin hyvä ja vastaavasti yhtiön osalta vuonna 1971 rakennetun rakennuksen olleen täysin saneerattu.

Pexxxonin vuonna 2005 antamassa isännöitsijäntodistuksessa koskien ns. terassitaloon nähden erillisen rivitalon asuntoa Yhtiön tiedoissa mainitaan tehtyjen korjausten ja parannusten yhteydessä yhtiön olevan kokonaan peruskorjattu sekä viitataan erilliseen liitteeseen (K7).
Säxxxin kauppaa edeltäneessä Säxxxin huoneistoa koskevassa isännöitsijäntodistuksessa 14.7.2008 (K14) yhtiön tiedoissa viitataan ainoastaan erilliseen liitteeseen, jota ei ole tämän asian käsittelyn vhteydessä löydetty.

Kantaja Säxxx on kertonut kysyneensä kiinteistövälittäjänä toimineelta Yltttilta Yhtiöstä annettujen tietojen paikkansapitävyyttä. Ylttt on edellä mainittuun nähden yhteensopivasti sähköpostiviestissään 4.8.2008 Säxxxille kertonut puhuneensa isännöitsijän kanssa, ja että saneerauksen yhteydessä on korjattu kaikki asunnot, viemärija vesiputket sekä sähköt. Yltttin välittämän tiedon mukaan kattokin on tutkittu eikä vikaa siitä ole löytynyt.

Asiassa on kiistatonta, ettei Yhtiön rakennusta ole täysin saneerattu. Vesijohtojen ja viemäreiden osalta asuntoihin on hankittu uudet vesikalusteet, kuten WC-istuin ja ne on liitetty Rakennuksen alkuperäisiin kuparisiin vesijohtoputkiin ja valurautaviemäreihin (K3 s. 3).

Edellä mainitulta osin Yhtiöstä annetut tiedot eivät ole vastanneet vastaaja Pexxxonin vastaaja Hitttelle vuonna 2006 tehdyn kaupan yhteydessä antamia tietoja, jotka vastaaja Hittti on edelleen antanut kantaja Säxxxille vuonna 2008 tehdyn kaupan yhteydessä (V10). Täysin saneerattu tai kokonaan peruskorjattu -termit voidaan Suomen kielessä perustellusti ymmärtää siten, että Yhtiön tilat on korjattu tekniseltä käyttöiältään ja ominaisuuksiltaan uutta vastaaviksi. Yhtiön hallitus on yhtiökokouksessa 19.7.2012 esittänyt hankesuunnittelun käynnistämistä mm. LVIS-saneerauksen korjaustarpeiden selvittämiseksi, päällekkäisten kustannusten välttämiseksi ja korjausten aikatauluttamiseksi (K9). Yhtiön hallituksen jäsenen J. Kotttsen mukaan putkiremontti olisi järkevää tehdä Yhtiön liittyessä kaupungin viemärijärjestelmään vuonna 2018.

Rakennuksen vesikaton osalta Säxxx on voinut välittäjältä saamansa tiedon perusteella päätellä, ettei vesikatetta ole uusittu. Rakennuksessa asuneen M. Potttn mukaan Rakennuksen katon kunnosta tuli vasta myöhemmin tietoa, ja että naapuriasuntoon oli tullut vuotoa. Tarkemman selvityksen puuttuessa vesikaton ei ole myöskään osoitettu olevan huonokuntoinen.

Muut virheet
Asunnossa on asuntokauppalain 4 luvun 14 §:n mukaan virhe, jos rakentamista tai korjausrakentamista ei ole suoritettu ammattitaitoisesti ja huolellisesti.

Vesijohtotyöt

Huoneiston kylpyhuoneen kalustekytkentäjohdot tulevat suoraan lattiasta vesieristyksen läpi ilman vaadittua läpivientiholkkia. Myös Huoneiston keittiön vesijohdot tulevat lattiasta ilman suojaputkea. Asennukset eivät näiltä osin vastaa rakennusmääräyksiä. Asia ilmenee BSC Busecon Oy:n 19.11.2009 laatimasta katselmusraportista. Raportin mukaan näiden virheiden korjauskustannusarvio on 350 euroa. Vastaajat eivät ole näyttäneet virhettä korjatuksi. Kysymyksessä ei kuitenkaan ole sellainen virhe, jolla olisi ollut vaikutusta kauppaan.


Puutteellinen ja liian kovaääninen ilmanvaihto

Huoneiston koneellinen ilmanvaihto ei poistoilmanvaihdon osalta vastaa rakennusmääräyksiä. Keittiössä on aktiivihiilisuodattimella varustettu liesituuletin, jota ei ole johdettu poistoilmahormeihin. Poistoilmanvirta on keittiössä ja kylpyhuoneessa on tämän johdosta liian alhainen.
Tuloilmakanavia ei ole rakennettu. Makuuhuoneen tuuletusikkunassa on lautasventtiilit. Olohuoneessa ei ole tuuletusikkunaa eikä ulkoilmaventtiiliä. llmanvaihtokerroin on tämän johdosta liian alhainen. llmanvaihtojärjestelmän tuottama ääni on makuuhuoneessa 35 dB ja olohuoneessa 37 dB, kun terveysmääräysten mukainen taso on asuinhuoneistossa 28 dB (K3: BSC Busecon Oy:n 19.11.2009 katselmusraportti). Raportin mukaan poistoilmanvaihdon korjauskustannusarvio on 800 euroa ja melunvaimennustoimenpiteiden korjauskustannusarvio on 1.650 euroa.

Säxxxin mukaan ilmanvaihtojärjestelmään oli Yhtiön toimesta lisätty venttiili. Vastaajat eivät ole näyttäneet, että muita edellä mainittuja virheitä olisi korjattu.

Lämmitysvirheet

Rakennus lämmitetään maalämmöllä. Alkuperäinen lämmityslaitos on suunniteltu ja rakennettu öljylämmityslaitoksen mitoituspremisseillä.
Lämmityspattereiden mitoituslämpötila on ollut 90/70 C astetta. Maalämpölaitokselta saatavan lämmitysveden lämpötila on korkeintaan noin 60 C astetta. I. Tiktttsen mukaan patteripinta-alaa tulisi kasvattaa lähes kaksinkertaiseksi, jotta asuinhuoneistojen lämpötila saataisiin terveysmääräysten mukaiselle tasolle (BSC Busecon Oy:n 19.11.2009 laatima katselmusraportti K3). Raportin mukaan patteripinta-alan laajennuskustannusarvio on 600 euroa.

Pexxxonin mukaan Kohteen maalämpöjärjestelmä on peruskuormajärjestelmä, johon kuuluvat sähköpumput ja sähkövastukset kylmiä pakkasia tai suuria kulutuskuormia varten. J. Kotttsen mukaan Säxxxin väittämä huoneiston kylmyys saattaa liittyä lämmitysjärjestelmän viiveeseen säätilan muuttuessa. Muut asukkaat eivät ole valittaneet asiasta.

Asiassa ei ole näytetty esimerkiksi mittauksin, että huoneistojen lämpötila poikkeaisi asumisterveysohjeen tasosta. Huoneistossa ei ole näytetty tältä osin olleen asuntokauppalain tarkoittamaa virhettä.

Yhteenveto virheistä

llmanvaihtojärjestelmän tuottama melutaso on sallittua suurempi. Poistoilmanvirta on keittiössä ja kylpyhuoneessa tämän johdosta liian alhainen. Tuloilmakanavia ei ole rakennettu.

Vesikaton osalta yhtiön kunto ei poikkea niistä tiedoista, jotka ostaja on saanut ennen kauppaa.

Huoneiston lämpötilan ei ole näytetty olevan asumisterveysohjeiden vastainen.

Kylpyhuoneen kalustekytkentäjohtojen asennuksessa on pieni virhe, jonka ei voi olettaa vaikuttaneen kauppaan.

Yhtiön rakennuksen (K17 yhtiöjärjestys: ns. terassitalo) saneerauksen taso ja huoneiston taso eivät ole vastanneet vastaaja Pexxxonin vastaaja Hitttelle vuonna 2006 tehdyn kaupan yhteydessä antamia tietoja (V 10: huoneisto on uusi, Yhtiön rakennus täysin saneerattu 2005-2006, Yhtiössä ei tiedossa olevia korjauksia), jotka vastaaja Hittti on edelleen antanut kantajalle vuonna 2008 tehdyn kaupan yhteydessä (K2) ja jotka vastaaja Pexxxon on tuolloinkin vahvistanut Yhtiön isännöitsijän ominaisuudessa. Näiden tietojen mukaan yhtiön vuonna 1971 rakennettu rakennus on ollut täysin saneerattu 2005-2006 ja huoneiston kunto erittäin hyvä. Rakennuksen vesijohtoja lämpöjohtoputket sekä viemärit ovat kytkentäjohtoja lukuun ottamatta alkuperäisiä.
Kupariset vesijohdot ovat jo 2010 ylittäneet käyttöikänsä ja muutkin putkistot ovat teknisen käyttöikänsä päässä 2020 mennessä (K3). Yhtiössä on kuitenkin jo vuonna 2012 aloitettu hankesuunnittelu ns. putkiremontin tekemiseksi (K9 ja K13).

Vaikka kunnossapitovastuu esim. putkien korjauksen osalta kuuluu taloyhtiölle, aiheutuvat kustannukset tulevat osakkeenomistajien maksettavaksi yhtiövastikkeen muodossa ja tässä tapauksessa paljon ennakoitua aiemmin.


Selonottovelvollisuus

Putkiremontin tekemättömyys ei ole ollut ostajalle selvästi nähtävissä tai pääteltävissä, vaikka uudet vesikalusteet on liitetty lattian rajassa nähtävillä oleviin vesijohtoputkiin (K3 s. 3). Säxxx on varmistanut peruskorjauksen tasoa koskevat tiedot kiinteistönvälittäjältä, joka puolestaan on kysynyt tietojen paikkansa pitävyydestä A.Pexxxonilta (K2). Säxxx on voinut tähän tietoon luottaa.

Vastuuperusteista

Pexxxonin vastuu isännöitsijänä

Kysymys on tuottamukseen perustuvasta vahingonkorvausvastuusta virheellisen isännöitsijäntodistuksen johdosta aiheutuneesta taloudellisten velvoitteiden ennakoitua suurempaa määrää vastaaavasta vahingosta.

Pexxxonin isännöitsijänä antamat tiedot kohteen peruskorjauksen laajuudesta 19.10.2005 päivätyssä isännöitsijäntodistuksessa, välittäjä Yltttille annetussa tiedossa vuonna 2008 huoneiston peruskorjauksen tasosta (K2) sekä kohteen muutostöiden teko ilman rakennuslupaa huomioiden Pexxxonin toiminta on ollut huolimatonta.
Huolimattomuuden astetta voidaan Pexxxonin asema ja virheellisen tiedon laatu ja merkitys huomioiden pitää törkeänä. Virheellisellä tiedolla huoneiston erittäin hyvästä kunnosta ja Rakennuksen peruskorjauksen tasosta on ollut olennainen merkitys Säxxxin ostopäätökseen.

Pexxxonin vastuu perustajaosakkaana ja asunnon ensimmäisenä myyjänä Asuntokauppalain 4 luvun säännöksiä uuden asunnon kaupasta sovelletaan aina, kun perustajaosakas myy asunnon.

Asuntokauppalaissa perustajaosakkaalla tarkoitetaan luonnollista henkilöä taikka yksityistä tai julkista oikeushenkilöä, joka merkitsee tai muuten omistaa asunto-osakkeen tai muun asuinhuoneiston hallintaan oikeuttavan yhteisöosuuden rakentamisvaiheen aikana.
Rakentamisvaiheella tarkoitetaan tässä laissa ajanjaksoa, joka edeltää asuntoyhteisön uuden tai uudisrakentamiseen verrattavalla tavalla korjausrakennetun rakennuksen taikka yhteisölle myöhemmin lisää rakennettavien uusien asuinhuoneistojen valmistumista.
Rakentamisvaihe päättyy, kun rakennusvalvontaviranomainen on hyväksynyt yhteisön rakennuksen tai rakennukset kokonaisuudessaan käyttöön otettaviksi ja yhteisölle on valittu 2 luvun 23 §:ssä tarkoitettu hallitus.

Käsiteltävässä asiassa rakennuksen muutostyöt olisivat todistajana kuullun Tiktttsen mukaan edellyttäneet rakennuslupaa, koska muutostyön yhteydessä asuntolarakennus on muutettu asunto-osakeyhtiön huoneistoiksi (K11: ss. 8-9). Lisäksi kohteessa on tehty muitakin rakennuslupaa edellyttäneitä pienempiä muutostöitä. Myös Pexxxonin avopuoliso J. Kotttnen on ilmoittanut 9.3.2009 käyneensä neuvottelemassa Porvoon kaupungin rakennusviraston rakennustarkastaja J. Litttin kanssa rakennuksen rakennuslupa-asioista ja ollut tuossa vaiheessa siinä käsityksessä, että sellainen tarvitaan. Rakennuksen lämmitysjärjestelmän vaihto, terassien rakentaminen, yhteisten tilojen perusteellinen kunnostus, sähköjohtojen uusiminen, huoneistokohtaiset saneeraukset sekä Rakennuksen käyttötarkoituksen muutos asuntolahuoneista asuinhuoneistoiksi ovat asiaa kokonaisuudessa harkiten katsottava uudisrakentamiseen verrattavaksi rakennustyöksi.

Pexxxon on perustanut Yhtiön ja merkinnyt kaikki Yhtiön osakkeet. Rakennuksen muutostyöt ovat edellyttäneet rakennusvalvontaviranomaisen hyväksymistä. Pexxxon on lisäksi tarjonnut korjausrakentamisvaiheen aikana yhteisöosuuksia ostettavaksi kuluttajille. Pexxxonia on siten perusteltua pitää asuntokauppalain 1 luvun 4 §:ssä tarkoitettuna perustajaosakkaana, joka on omistanut Yhtiön osakkeet uudisrakentamiseen verrattavan Yhtiön rakennuksen saneerausvaiheen aikana.

Asuntokauppalain 5 luvun 3 §:ssä säädetään asunnon ensimmäisen myyjän virhevastuusta myöhemmälle ostajalle. Ostajalla on oikeus vedota asunnon virhettä koskeviin 4 luvun säännöksiin suhteessa 4 luvun 1 §:n tarkoitettuun asunnon ensimmäiseen myyjään, vaikka hän olisi ostanut asunnon kolmannelta henkilöltä.

Pexxxon on perustajaosakkaana ja asunnon ensimmäisenä myyjänä myynyt riidan kohteena olevan asunnon Hitttelle. Pexxxonin ensimmäisen kaupan yhteydessä Hitttelle annetut virheelliset tiedot ovat välittyneet seuraavassa kaupassa Hittten kautta Säxxxille. Pexxxon on menettelyllään ennen kaupantekoa jättänyt antamatta ostajalle tiedon sellaisesta asunnon omistamiseen liittyvästä taloudellisesta velvoitteesta, josta ostaja perustellusti saattoi olettaa saavansa tiedon, ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan.

Huomioiden Pexxxonin tuottamuksen tason ei asiassa asuntokauppalain 5 luvun 3 §;n 2 momentissa mainittuja ostajan oikeutta rajoittavia seikkoja.

Pexxxon vastaa vesija viemärilinjojen saneerauksen tasoa koskevasta ja muista virheistä paitsi isännöitsijän ominaisuudessa antamiensa tietojen perusteella myös perustajaosakkaana ja asunnon ensimmäisenä myyjänä.

Hittten vastuu myyjänä

Hittti on asuntoa ostaessaan ollut nuori eikä hän ole tiennyt tai miettinyt taloudellisen virheen olemassaoloa. Hänen ei ole näytetty antaneen tahallaan tai tuottamuksellisesti virheellisiä tietoja kaupan kohteesta. Hän ei vastaa vahingonkorvauksen luontoisista vaatimuksista.

Edellä jo kerrotulla tavalla Pexxxonin ensimmäisen kaupan yhteydessä Hitttelle annetut virheelliset tiedot ovat välittyneet seuraavassa kaupassa Hittten kautta Säxxxille. Myyjänä Hittti vastaa välittäjänsä toimista ja on siten vastuussa asunnon salaisista virheistä asuntokauppalain 6 luvun 11 ja 20 §:n 3 kohdan perusteella.

Asumismukavuuden menetyksestä aiheutunut vahinko

Säxxx on muuttanut riidan takia asunnosta 2012.

Asumismukavuuden menetystä koskevan vaatimuksen perusteena on etenkin puutteellinen ja liian kovaääninen ilmanvaihto ja lämmitysvirheet. Muista kanteessa mainituista pienemmistä virheistä ei ole perusteltua olettaa aiheutuneen merkityksellistä asumishaittaa.

Lämmitysvirheen osalta kanne on jo aiemmin perustellulla tavalla jäänyt näyttämättä. llmanvaihtojärjestelmän äänekkyyden osalta BSC Busecon Oy:n katselmusraportin 19.11.2009 mukaan 2005-2006 uusitun ilmanvaihtojärjestelmän taustaäänitaso ylittää rakentamismääräysten mukaisen enimmäisäänitason.

Katselmuksessa 2.5.2017 Säxxxin asunnossa äänitaso ei ollut sellainen, että asumishaitasta olisi perusteltua tuomita korvausta. Virheet olisi joka tapauksessa ollut mahdollista korjata suhteellisin vähäisin toimin ja kustannuksin.


Asiantuntijalausunnoista syntyneet kulut

Kantaja on joutunut lueteltujen virheiden selvittämiseksi teettämään Rakennuksessa ja Huoneistossa asiantuntijalausunnot BSC Busecon Oy:llä (19.11.2009) ja linjasuunnittelu Oy:llä (18.1.2010). Lisäksi kantaja on teettänyt Huoneistosta Aktialla arviolausunnon 24.11.2011. Lausunnot ovat esitetyn selvityksen perusteella maksaneet kantajalle yhteensä 4.147,80 euroa, joka summa Pexxxonin on kantajalle tuottamuksellisen menettelynsä perusteella korvattava.

Hinnanalennuksen määrä

Säxxx on ostanut vastaajalta asunnon 44 m2 112.000 euron kauppahinnalla, jolloin hinta on 2.545 eur/m2. Arviolausunnon mukaan huoneiston käypä arvo on 24.11.2011 ollut 95.000 euroa. Yhtiössä on tehty 24.11.2016 asuntokauppa 56 m2 suuruisesta kaksiosta kauppahinnan ollessa 146.000 eur eli 2.607 eur/m2 (V7 ja P4).

Hinnanalennuksen määrää arvioitaessa tulee lähtökohdaksi asettaa asunnon arvo ostohetkellä, mikäli yhtiö olisi ollut täysin saneerattu kuten sitä on markkinoitu. Sellaista selvitystä asiassa ei ole esitetty.

Yksi lähtökohta arvioitaessa hinnanalennuksen kohtuullista määrää voisi olla esimerkiksi Säxxxin omistaman huoneiston vastuulle tulevia rahoitusvastikekuluja vastaavan pääoman kohtuullinen 2-3 prosentin tuotto siltä noin 30 vuoden ajanjaksolta, jolla ns. putkiremontti on aikaistunut. Putkiremontin rahoittaminen yhtiön maaomaisuutta myymällä on vasta suunnitteluasteella ja edellyttäisi kaavamuutosta eikä putkiremontin rahoitusta voida nyt tehtävässä arviossa perustaa siihen.

Edellä mainituin perustein käräjäoikeus arvioi hinnanalennuksen määräksi 10.000 euroa.

Oikeudenkäyntikulut

Säxxxillä on jutun voittaneena osapuolena oikeus saada korvaus kohtuullisista oikeudenkäyntikuluistaan.
Asian valmisteluistunto on kestänyt Pexxxonin avustajan osalta matkoineen 4 tuntia ja pääkäsittely matkoineen yhteensä 14 tuntia. Asiaan valmistautumisesta ja oikeudenkäyntiin kuuluvasta ajasta hyväksytään asian laadun ja sen vaatiman työmäärän perusteella yhteensä 100 tuntia a 240 euroa (sis.alv) lisättynä matkakuluilla, todistajanpalkkioilla sekä asian
vireilletulohetken mukaan määräytyvällä oikeudenkäyntimaksulla 159 euroa.

Hittten velvoittaminen korvaamaan vastapuolen tähän asiaan liittyvät oikeudenkäyntikulut määrällisesti myönnetyn 60 h lisättynä matkakuluilla, todistajanpalkkioilla sekä oikeudenkäyntimaksulla 159 euroa ylittävältä osin olisi huomioon ottaen oikeudenkäyntiin johtaneet seikat, asianosaisten asema ja asian merkitys olisi kokonaisuutena arvioiden ilmeisen kohtuutonta. Hänen ei ole näytetty antaneen tahallaan tai tuottamuksellisesti virheellisiä tietoja kaupan kohteesta. Pexxxonin ensimmäisen kaupan yhteydessä Hitttelle annetut virheelliset tiedot ovat välittyneet seuraavassa kaupassa Hittten kautta Säxxxille.



TUOMIOLAUSELMA

Käräjäoikeus velvoittaa:

1) A.Pexxxonin ja J. Hittten suorittamaan L. Säxxxille yhteisvastuullisesti kaupan kohteen virheistä hinnanalennuksena 10.000 euroa laillisine viivästyskorkoineen käräjäoikeuden tuomion antamisesta lukien;

2) vastaaja Hittten suorittamaan kantajalle kohdassa 1 mainitulle summalle korkolain 3:2: §:n mukaista tuottokorkoa 27.8.2008 alkaen käräjäoikeuden tuomion antamiseen saakka;

3) vastaaja A.Pexxxonin suorittamaan kantajalle asiantuntijalausunnoista ja Aktian arviolausunnosta aiheutuneet kulut 4.147,80 euroa laillisine viivästyskorkoineen käräjäoikeuden tuomion antamisesta lukien; sekä

4) A. Pexxxonin suorittamaan kantajalle korvaukseksi asian hoitamisesta syntyneistä oikeudenkäyntikuluista 25.395,85 euroa. J. Hittt velvoitetaan osallistumaan yhteisvastuullisesti Pexxxonin kanssa oikeudenkäyntikulujen maksamiseen 15.795,85 euron osalta.

Asianosaiset velvoitetaan maksamaan kuulemilleen todistajille palkkiota seuraavasti:

- L. Säxxx M. Potttlle 75 euroa, A. T. Yltttille 300 euroa ja I. T. Tiktttselle 750 euroa

- J. Hittti N. H. Totttselle 100 euroa

A.Pexxxen K. T. S. Oltttlle 496 euroa

MUUTOKSENHAKUOHJE
Tähän ratkaisuun haetaan muutosta valittamalla Helsingin hovioikeuteen oikeudenkäymiskaaren 25 luvun mukaisessa järjestyksessä. Hovioikeuden asemasta muutosta voidaan hakea suoraan korkeimmalta oikeudelta oikeudenkäymiskaaren 30 A luvussa säädetyin edellytyksin.

Tyytymättömyyden ilmoitus

OTK Mikko M on A.Pexxxonin puolesta hyväksytysti 19.5.2017 ilmoittanut tyytymättömyyttä koko tuomioon.

AA R. Kattt on J. Hittten puolesta hyväksytysti 23.5.2017 ilmoittanut tyytymättömyyttä koko tuomioon.

Käräjätuomari
Vesa K.