Isännöitsijätodistuksen virhe lainamäärässä?

Isännöitsijätodistukseen on merkittävä lainamäärät oikein jotta ostaja saa oikean kuvan velkavastuista. Jos määrät on väärin merkitty, vastaavat siitä myyjä ja isännöitsijä. Ostaja voi kuitenkin kääntyä suoraan isännöitsijän puoleen ja vaatia korvaus suoraan siltä eikä ensin myyjältä kuten on KKO 2010:17 tuomiossa tuomittu, vaikka myyjä pääsee näin parempaan asemaan kuin jos ostaja kohdistaisi vaatimuksen ensin myyjään ja myyjä vaatisi samaa isännöitsijältä. Alla olevassa tapauksessa oli kysymys 17000 määräisestä vahingosta ostajalle. Isännöitsijätoimisto väitti että ostajan olisi pitänyt liitteistä huomata että kyseessä oli virhe tai epäselvyys. Sekä käräjäoikeus että hovioikeus tuomitsivat isännöitsijätoimiston maksamaan 17000 euroa ostajalle vahingonkorvauksena. Lisäksi isännöitsijätoimisto velvoitettiin maksamaan ostajalle oikeudenkäyntikuluja yhteensä 19000 euroa.


Isännöistijätoimisto väitti, että väitettyä vahinkoa ei olisi syntynyt, jos myyjä ei olisi laiminlyönyt tiedonantovelvollisuuttaan eikä kantaja ostajana olisi laiminlyönyt ennakkotarkastusvelvollisuuttaan tai toiminut huolimattomasti ottaen huomioon isännöitsijäntodistukseen taloyhtiön lainavastuista merkitty. Isännöitsijäntodistuksessa ollut merkintä ei ole syy-yhteydessä väitettyyn vahinkoon.
Ottaen huomioon isännöitsijäntodistuksen merkinnät ja myyjälle lähetetty tiedote voidaan vahinkoa joka tapauksessa pitää vastaajan kannalta ennalta-arvaamattomana ja sen vuoksi korvausvelvollisuuden piiriin kuulumattomana.
Korvausvastuuta on ainakin soviteltava.

Käräjäoikeuden perustelut:

"Vahingonkorvausvelvollisuus

Asunto-osakeyhtiölain 24 luvun 1 §:n 2 momentin mukaan isännöitsijä on velvollinen korvaamaan vahingon, jonka hän on tehtävässään asunto-osakeyhtiölakia tai yhtiöjärjestystä rikkomalla tahallaan tai huolimattomuudesta aiheuttanut yhtiölle, osakkeenomistajalle tai muulle henkilölle. Pykälän 3 momentin mukaan, jos vahinko on aiheutettu rikkomalla tätä lakia muulla tavalla kuin pelkästään rikkomalla 1 luvun säännöksiä toiminnan keskeisistä periaatteista tai jos vahinko on aiheutettu rikkomalla yhtiöjärjestyksen määräystä, vahinko katsotaan aiheutetuksi huolimattomuudesta, jollei menettelystä vastuussa oleva osoita menetelleensä huolellisesti.

Isännöitsijäntodistuksen sisällöstä säädetään asunto-osakeyhtiölain 7 luvun 27 §:ssä ja sen nojalla osakehuoneistojen pinta-alan mittaustavasta ja isännöitsijäntodistuksesta annetun valtioneuvoston asetuksen 3-7 §:ssä. Osakehuoneistosta isännöitsijäntodistukseen on asetuksen 4 §:n 11 kohdan mukaan merkittävä osakehuoneistoa koskevat lainaosuudet, jos osakkeenomistajalla on oikeus maksaa lainaosuutensa pois, eriteltynä lainoittain ja ottaen huomioon pääomavastikkeeseen liittyvä maksuhetken alijäämä tai ylijäämä, sekä maininta sellaisista yhtiön päättämistä nostamatta olevista lainoista, jotka tulevat koskemaan osakehuoneistoa ja joiden osalta osakehuoneistokohtaisesta lainaosuudesta ei ole tietoa.

Kantajalle asunnon ostajana ennen kauppaa annettu isännöitsijäntodistus on ollut lainaosuuksien osalta edellä kerrotulla tavalla virheellinen. Antaessaan isännöitsijäntodistuksen, josta on puuttunut osakehuoneistoa koskeva lainaosuus, vastaaja on menetellyt edellä mainittujen asunto-osakeyhtiölain ja sen nojalla annetun valtioneuvoston asetuksen säännösten vastaisesti.

Todistaja Mättt on kertonut, että kaupan osapuolet olivat sopineet 128.000 euron velattomasta kauppahinnasta ja hän oli laatinut kauppakirjan Haxxxun toimeksiannosta. Velkaosuus 3.418,86 euroa oli otettu isännöitsijäntodistuksesta. Kauppakirjan (K1N1) kauppahintaa ja maksutapaa koskevasta ehdosta käy lisäksi ilmi, että loppukauppahinta 124.581,14 euroa on ollut määrä maksaa myyjän pankkitilille.

Huoneistoon kohdistuvan lainaosuuden osoittautuminen isännöitsijäntodistukseen merkittyä suuremmaksi on merkinnyt sitä, että kantaja on kauppahinnassa huomioon otetun lainaosuuden lisäksi joutunut vastuuseen todistuksesta puuttuneesta 17.018,63 euron lainaosuudesta. Lisäksi kaupasta maksettava varainsiirtovero on ollut 340,37 euroa suurempi kuin sopimuksen mukaisen kauppahinnan perusteella määräytynyt varainsiirtovero. Ottaen huomioon kaupan ehdot sekä se, ettei kantajalla edeltä ilmenevällä tavalla ole ennen kauppaa ollut tietoa lainaosuuden oikeasta määrästä, tämä yhteensä 17.359 euron taloudellinen vahinko on aiheutunut isännöitsijäntodistuksen virheestä. Vastaaja ei ole osoittanut menetelleensä huolellisesti isännöitsijäntodistusta antaessaan.

Ostaja voi asunto-osakeyhtiölain 24 luvun 1 §:n 2 momentin nojalla kohdistaa vahingonkorvausvaatimuksensa suoraan isännöitsijään. Myyjän mahdollisella tiedonantovelvollisuuden laiminlyönnillä ei ole merkitystä arvioitaessa isännöitsijän korvausvelvollisuutta tässä asiassa. Ostajalle aiheutunut vahinko ei ole isännöitsijäntodistuksen virheen laatuun nähden ollut ennalta arvaamaton. Asiassa esitetystä ei myöskään ole käynyt ilmi perusteita korvauksen sovittelulle.

Edellä lausutuilla perusteilla Realia lsännöinti Oy on velvollinen korvaamaan Monesor Oy:lle isännöitsijäntodistuksen virheestä aiheutuneen 17.359 euron vahingon."

Hovioikeuden perustelut:

"Kysymyksenasettelu

Asiassa on ensin ratkaistava kysymys siitä, onko Monesorille aiheutunut isännöitsijäntodistuksen tietojen virheellisyydestä sellaista korvauskelpoista vahinkoa, josta Realia voi isännöitsijänä olla vastuussa asunto-osakkeet ostanutta Monesoria kohtaan riippumatta mahdollisesta myyjän virhevastuusta. Mikäli näin on, kysymys on lisäksi siitä, onko Monesor laiminlyönyt asuntokauppalain 6 luvun 12 §:n mukaisen ennakkotarkastusvelvollisuutensa ja näin myötävaikuttanut vahingon aiheutumiseen ja kaventaako myötävaikutus Realian korvausvastuuta. Vielä kysymys on siitä, onko asiassa joka tapauksessa perusteita sovitella vahingonkorvausta vahingonkorvauslain 6 luvun 1 §:n nojalla.


Realian vastuu isännöitsijänä, aiheutunut vahinko ja syy-yhteys

Realia on asunto-osakeyhtiölain 24 luvun 1 §:n 2 momentin perusteella isännöitsijän asemassaan vahingonkorvausvastuussa tahallaan tai huolimattomuudesta asunto-osakeyhtiölakia tai yhtiöjärjestystä rikkomalla aiheuttamastaan vahingosta yhtiölle, osakkeenomistajalle tai muulle henkilölle.

Asiassa on riidatonta, että Realia on asuntokaupan yhteydessä antanut Monesorille virheellisen isännöitsijäntodistuksen. Asiakirjasta olisi pitänyt käydä ilmi huoneistoa koskevat lainaosuudet eriteltyinä lainoittain. Isännöitsijäntodistuksesta on puuttunut tieto ikkunoiden, parvekeovien ja parvekkeiden remontin huoneistokohtaisesta lainaosuudesta.

Isännöitsijäntodistuksessa oleva puute tai virheellisyys oletetaan isännöitsijän huolimattomuudellaan aiheuttamaksi, ellei isännöitsijä osoita toimineensa huolellisesti. Isännöitsijän vastuu on varsin ankaraa, sillä isännöitsijäntodistuksen laatimisen on katsottu todistuksen luonne ja käyttötilanteet huomioiden edellyttävän erityistä huolellisuutta (Nevala, Tapio: Asuntokauppalaki, 2016, s. 354). Realia ei ole vedonnut seikkoihin, joiden perusteella sen tulisi katsoa toimineen asiassa huolellisesti, joten sen on katsottava asiassa saadun selvityksen perusteella vähintään tuottamuksella aiheuttaneen isännöitsijäntodistuksessa olleen virheen.

Realia voi olla vahingonkorvausvastuussa Monesoria kohtaan, sillä edellä mainitussa lainkohdassa tarkoitettu muu henkilö voi olla osakkeiden ostajana ollut nykyinen osakkeenomistaja, jolle puutteellinen tai virheellinen isännöitsijäntodistus on annettu asuntokaupan yhteydessä.

Isännöitsijäntodistuksessa annettaviksi säädetyt tiedot ovat julkisen luotettavuuden kannalta merkityksellisiä nimenomaan asuntokaupassa. Ne ovat tarpeen sen varmistamiseksi, että osakehuoneiston hallintaan oikeuttavien osakkeiden ostajalla on käytettävissään riittävä tiedot huoneiston arvoon vaikuttavista seikoista. Tietojen virheellisyydestä tai puutteellisuudesta aiheutuva vahinko kohdistuu yleensä välittömästi juuri osakkeiden ostajaan (KKO 2010:17, kohta 12).

Koska isännöitsijäntodistus on ollut asuinhuoneiston kauppaan liittyneissä Monesorille annetuissa asiakirjoissa ja sen tiedoilla on ollut välitön yhteys kauppahintaan, kyseisen asiakirjan virheellisyyden ja vahingon välillä on ollut syy-yhteys. Asunto-osakkeet Monesorille myyneen Matttn mahdollinen asuntokauppalain mukainen vastuu virheellisestä lainaosuustiedosta ei poista Realian vastuuta virheellisestä isännöitsijäntodistuksesta eikä sulje pois Monesorin oikeutta ostajana vaatia asunto-osakeyhtiölain nojalla vahingonkorvausta virheellisen isännöitsijäntodistuksen johdosta aiheutuneesta vahingosta suoraan isännöitsijältä. Kantaja voi valita, minkä säännösten perusteella ja missä järjestyksessä hän haluaa korvausvaatimuksensa esittää (KKO 2010:17, kohta 9).

Monesorille aiheutuneen vahingon aiheutumisen riski on ollut Realian ennakoitavissa ottaen huomioon sen, mitä edellä on sanottu isännöitsijäntodistuksen julkisesta luotettavuudesta ja merkityksestä asunnon ostajan tiedonsaannin kannalta sekä lainaosuuden välittömästä yhteydestä asunnon kauppahintaan.

Asiassa ei ole riitaa Monesorin liikaa maksaman kauppahinnan määrästä. Hovioikeus katsoo siten käräjäoikeuden tavoin, että isännöitsijäntodistuksen virheellisestä tiedosta on aiheutunut Monesorille vaaditun suuruinen vahinko.

Vahingonkärsijän myötävaikutus ja vahingonkorvauksen sovittelu

Realian vahingonkorvausvastuu voi rajoittua taikka vahingonkorvausta voidaan vahingonkorvauslain 6 luvun 1 §:n nojalla sovitella, mikäli vahingon kärsinyt Monesor on myötävaikuttanut vahinkoon.

Myötävaikutusarvioinnissa merkityksellinen Monesorin huolellisuusvelvoite asunto-osakkeiden ostajana on ollut asuntokauppalain 6 luvun 12 §:n mukainen velvollisuus asunnon ennakkotarkastukseen.
Pykälän 3 momentin mukaan ostaja ei ilman myyjän kehotusta tai muuta erityistä syytä ole velvollinen tarkistamaan myyjän asunnosta antamien tietojen paikkansapitävyyttä eikä ulottamaan asunnon tarkastusta seikkoihin, joiden tutkiminen edellyttää erityisiä teknillisiä toimenpiteitä tai muita tavanomaisesta poikkeavia järjestelyjä.

Realian mukaan Monesor on laiminlyönyt ennakkotarkastusvelvollisuuden, jonka isännöitsijäntodistuksen epäjohdonmukaiset merkinnät ovat sille luoneet. Asiassa tulee siten arvioida sitä, minkälaisen käsityksen Monesor on voinut saada ostamansa huoneiston lainaosuuksista kauppakirjan ja
isännöitsijäntodistuksen tietojen perusteella.

Kauppakirjaan ja isännöitsijäntodistukseen on merkitty huoneiston A17 lainaosuudeksi 3.418,86 euroa, joka määrä on vähennetty huoneiston hallintaan oikeuttavien asunto-osakkeiden velattomasta kauppahinnasta. Isännöitsijäntodistukseen on merkitty yhtiössä suoritettuina korjauksina vuodelta 2014 muun muassa ikkunoiden ja parvekeovien uusinta ja parvekkeiden uusinta sekä yhtiön ottamina rahoituslainoina parvekkeiden, ikkunoiden ja parvekeovien laina, määrältään 811.668,23 euroa. Lainan päivämääräksi on merkitty 31.12.2015 ja sen päättymisajaksi 21.12.2035. Lisäksi isännöitsijäntodistuksessa on todettu, että ovi-, ikkuna-, parveke- sekä putkiremontin lainaosuudet selviävät sen jälkeen, kun kaikki remontit on tehty ja kulut ovat tiedossa. Ikkunoiden, parvekeovien ja parvekkeiden remontin kuluja ei ole merkitty isännöitsijäntodistuksen huoneistokohtaisiin tietoihin pääomavastikkeena. Huoneiston A17 lainaosuus 3.418,86 euroa on isännöitsijäntodistuksen huoneistotiedoista ilmenevällä tavalla koskenut toista yhtiön ottamaa lainaa.

Hovioikeus katsoo, että Monesor on voinut isännöitsijäntodistuksen tietojen perusteella saada perustellusti sellaisen käsityksen, että kaupantekohetkellä ikkunoiden, parvekeovien ja parvekkeiden remontti on ollut valmis ja remontin huoneistokohtaiset lainaosuudet ovat olleet selvillä ja että kyseisen remontin osalta huoneistoon A17 ei ole kohdistunut eikä tule kohdistumaan lainkaan lainaosuutta eikä myöskään maksettavaa pääomavastiketta.

Kuten käräjäoikeus on todennut, asunto-osakeyhtiöllä voi olla lainoja, jotka eivät lainaosuuden maksamisen tai muun syyn vuoksi kohdistu kaikkiin yhtiön huoneistoihin. Koska isännöitsijäntodistuksen ja kauppakirjan tiedoissa ei näin ollen ole ollut keskinäisiä ristiriitoja tai epäjohdonmukaisuuksia, ei Monesorilla ole ostajana ollut erityistä syytä selvittää lainaosuuksia tarkemmin. Monesor on näin ollen voinut kaupantekohetkellä luottaa isännöitsijäntodistuksen tietojen perusteella siihen, ettei sen ostamaan huoneistoon ole yhtiössä toteutetun ikkunoiden, parvekeovien ja parvekkeiden remontin osalta kohdistunut tai tule kohdistumaan lainaosuutta. Monesorin ei siten ole näytetty myötävaikuttaneen ennakkotarkastusvelvollisuuden laiminlyönnillä vahinkoon, mistä syystä perusteita korvausvastuun rajoittumiselle tai korvauksen sovittelulle ei ole."








Helsingin hovioikeus Tuomio

Antamispäivä 12.6.2019

Nro 741

Diaarinumero S 18/477

Ratkaisu, johon on haettu muutosta

Helsingin käräjäoikeus 11.1.2018 nro 1690 (liitteenä)

Asia Vahingonkorvaus

Valittaja Realia Isännöinti Oy

Vastapuoli Monesor Oy


Valitus

Realia Isännöinti Oy (jäljempänä Realia) on vaatinut, että kanne hylätään tai toissijaisesti, että sen Monesor Oy:lle (jäljempänä Monesor) maksettavaksi tuomittu vahingonkorvaus sovitellaan enintään 4.000 euroksi. Lisäksi yhtiö on vaatinut, että Monesor velvoitetaan korvaamaan sen oikeudenkäyntikulut käräjäoikeudessa 8.820 eurolla ja hovioikeudessa 1.460 eurolla, molemmat määrät korkoineen.

Monesor oli laiminlyönyt asuntokauppalain 6 luvun 12 §:n mukaisen selonottovelvollisuutensa, koska se ei ollut selvittänyt, mistä isännöitsijäntodistuksen epäjohdonmukaiset merkinnät johtuivat. Monesorin selonottovelvollisuus oli laajempi kuin kuluttaja-asemassa olevalla ostajalla, koska Monesorin edustajana kauppakirjan allekirjoittanut J. Haxxxtu oli ammattimainen kiinteistösijoittaja. Haxxxtu ja huoneiston myyjä J. Mattt myös tunsivat toisensa entuudestaan.

Isännöitsijäntodistuksen virheellinen merkintä ei ollut aiheuttanut korvauskelpoista vahinkoa Monesorille. Asunnon velaton kauppahinta ei olisi muuttunut, vaikka lainaosuus olisi ollut merkittynä oikein isännöitsijäntodistuksessa. Monesor oli maksanut liikaa kauppahintaa Matttlle, ja se voi kohdistaa palautusvaateen Mattta kohtaan.
Mahdollinen vahinko aiheutuisi näin ollen Matttlle.

Vahinko ei ollut syy-yhteydessä isännöitsijäntodistuksessa olleeseen virheeseen. Mattt oli ollut tietoinen oikeasta lainaosuudesta sekä siitä, että lainaosuus oli merkitty virheellisesti kauppakirjaan ja isännöitsijäntodistukseen. Myyjänä hänen olisi tullut kertoa ostajalle virheellisestä lainaosuusmerkinnästä. Vahinkoa ei olisi syntynyt tai se olisi korjaantunut, jos Mattt olisi täyttänyt tiedonantovelvollisuutensa ja Monesor selonottovelvollisuutensa. Väitetty vahinko oli myös Realian kannalta ennalta-arvaamaton.

Monesorin selonottovelvollisuuden laiminlyönti ja Matttn tiedonantovelvollisuuden laiminlyönti puolsivat ainakin vahingonkorvauksen sovittelua.


Vastaus

Monesor Oy on vaatinut, että Realian valitus hylätään ja että tämä velvoitetaan korvaamaan sen oikeudenkäyntikulut hovioikeudessa 2.201 eurolla korkoineen.

Käräjäoikeuden tuomio oli oikea. Asuntokaupan osapuolilla oli ollut oikeus luottaa isännöitsijäntodistuksesta ilmeneviin tietoihin.
Isännöitsijäntodistuksessa ei ollut ollut sellaisia epäjohdonmukaisia merkintöjä, joiden perusteella Monesorille olisi Haxxxun taustasta huolimatta syntynyt erityinen syy selvittää lähemmin huoneistoa rasittavaa lainaosuutta. Se seikka, että kaupan osapuolet tunsivat toisensa entuudestaan, ei osoittanut, että Monesor olisi ennen kauppaa saanut myyjältä tiedon todellisesta lainaosuudesta.

Isännöitsijäntodistuksessa olleesta virheestä oli aiheutunut Monesorille vahinkoa yhteensä 17.359 euroa.

Asunto-osakeyhtiölain 24 luvun 1 §:n 2 momentin nojalla ostaja voi kohdistaa vahingonkorvausvaatimuksen suoraan isännöitsijään. Realia oli aiheuttanut vahingon huolimattomuudellaan. Vahinko ei ollut ollut isännöitsijäntodistuksen virheen laatuun nähden ennalta-arvaamaton.

Perusteita korvauksen sovittelulle ei ollut. Realia ei ollut menetellyt huolellisesti antaessaan isännöitsijäntodistuksen Monesorille. Monesor puolestaan ei ollut laiminlyönyt velvoitteitaan tai myötävaikuttanut vahinkoon. Myyjän mahdollinen tiedonantovelvollisuuden laiminlyönti ei vaikuttanut Realian korvausvelvollisuuteen isännöitsijänä huoneiston ostanutta Monesoria kohtaan. Vahingon syynä ei myöskään ollut muu vahingonkorvauslain 6 luvun 1 §:ssä tarkoitettu vahingon aiheuttamaan tekoon kuulumaton seikka.


Todistelu

Asianosaiset ovat vedonneet samaan kirjalliseen todisteluun kuin käräjäoikeudessa.


Hovioikeuden ratkaisu

Perustelut

Riidattomat taustatiedot

Monesor Oy on 3.2.2016 päivätyllä kauppakirjalla ostanut J. Matttlta Asunto Oy Stie osakkeet X–X, jotka oikeuttavat huoneiston A17 hallintaan. Asunto-osakeyhtiön isännöitsijänä toiminut Realco Tikkurila Oy (nykyinen Realia Isännöinti Oy) on ennen kauppaa antanut Monesorille 28.12.2015 päivätyn isännöitsijäntodistuksen, johon huoneiston A17 lainaosuudeksi on merkitty 3.418,86 euroa päivämäärällä 31.12.2015, kun se tosiasiassa on tuolloin ollut 20.437,49 euroa. Isännöitsijäntodistuksesta on puuttunut tieto yhtiössä toteutetun parveke-, ikkuna- ja parvekeoviremontin huoneistokohtaisesta 17.018,63 euron lainaosuudesta. Isännöitsijäntodistus on siten ollut virheellinen huoneistoa koskevien lainaosuuksien osalta. Lainaosuuksien todellinen suuruus on ollut Realian tiedossa silloin, kun se on antanut isännöitsijäntodistuksen Monesorille. Oikea lainaosuus on ilmennyt 18.11.2015 päivätystä tiedotteesta, jota Monesor ei kuitenkaan ole saanut.


Kysymyksenasettelu

Asiassa on ensin ratkaistava kysymys siitä, onko Monesorille aiheutunut isännöitsijäntodistuksen tietojen virheellisyydestä sellaista korvauskelpoista vahinkoa, josta Realia voi isännöitsijänä olla vastuussa asunto-osakkeet ostanutta Monesoria kohtaan riippumatta mahdollisesta myyjän virhevastuusta. Mikäli näin on, kysymys on lisäksi siitä, onko Monesor laiminlyönyt asuntokauppalain 6 luvun 12 §:n mukaisen ennakkotarkastusvelvollisuutensa ja näin myötävaikuttanut vahingon aiheutumiseen ja kaventaako myötävaikutus Realian korvausvastuuta. Vielä kysymys on siitä, onko asiassa joka tapauksessa perusteita sovitella vahingonkorvausta vahingonkorvauslain 6 luvun 1 §:n nojalla.


Realian vastuu isännöitsijänä, aiheutunut vahinko ja syy-yhteys

Realia on asunto-osakeyhtiölain 24 luvun 1 §:n 2 momentin perusteella isännöitsijän asemassaan vahingonkorvausvastuussa tahallaan tai huolimattomuudesta asunto-osakeyhtiölakia tai yhtiöjärjestystä rikkomalla aiheuttamastaan vahingosta yhtiölle, osakkeenomistajalle tai muulle henkilölle.

Asiassa on riidatonta, että Realia on asuntokaupan yhteydessä antanut Monesorille virheellisen isännöitsijäntodistuksen. Asiakirjasta olisi pitänyt käydä ilmi huoneistoa koskevat lainaosuudet eriteltyinä lainoittain. Isännöitsijäntodistuksesta on puuttunut tieto ikkunoiden, parvekeovien ja parvekkeiden remontin huoneistokohtaisesta lainaosuudesta.

Isännöitsijäntodistuksessa oleva puute tai virheellisyys oletetaan isännöitsijän huolimattomuudellaan aiheuttamaksi, ellei isännöitsijä osoita toimineensa huolellisesti. Isännöitsijän vastuu on varsin ankaraa, sillä isännöitsijäntodistuksen laatimisen on katsottu todistuksen luonne ja käyttötilanteet huomioiden edellyttävän erityistä huolellisuutta (Nevala, Tapio: Asuntokauppalaki, 2016, s. 354). Realia ei ole vedonnut seikkoihin, joiden perusteella sen tulisi katsoa toimineen asiassa huolellisesti, joten sen on katsottava asiassa saadun selvityksen perusteella vähintään tuottamuksella aiheuttaneen isännöitsijäntodistuksessa olleen virheen.

Realia voi olla vahingonkorvausvastuussa Monesoria kohtaan, sillä edellä mainitussa lainkohdassa tarkoitettu muu henkilö voi olla osakkeiden ostajana ollut nykyinen osakkeenomistaja, jolle puutteellinen tai virheellinen isännöitsijäntodistus on annettu asuntokaupan yhteydessä.

Isännöitsijäntodistuksessa annettaviksi säädetyt tiedot ovat julkisen luotettavuuden kannalta merkityksellisiä nimenomaan asuntokaupassa. Ne ovat tarpeen sen varmistamiseksi, että osakehuoneiston hallintaan oikeuttavien osakkeiden ostajalla on käytettävissään riittävä tiedot huoneiston arvoon vaikuttavista seikoista. Tietojen virheellisyydestä tai puutteellisuudesta aiheutuva vahinko kohdistuu yleensä välittömästi juuri osakkeiden ostajaan (KKO 2010:17, kohta 12).

Koska isännöitsijäntodistus on ollut asuinhuoneiston kauppaan liittyneissä Monesorille annetuissa asiakirjoissa ja sen tiedoilla on ollut välitön yhteys kauppahintaan, kyseisen asiakirjan virheellisyyden ja vahingon välillä on ollut syy-yhteys. Asunto-osakkeet Monesorille myyneen Matttn mahdollinen asuntokauppalain mukainen vastuu virheellisestä lainaosuustiedosta ei poista Realian vastuuta virheellisestä isännöitsijäntodistuksesta eikä sulje pois Monesorin oikeutta ostajana vaatia asunto-osakeyhtiölain nojalla vahingonkorvausta virheellisen isännöitsijäntodistuksen johdosta aiheutuneesta vahingosta suoraan isännöitsijältä. Kantaja voi valita, minkä säännösten perusteella ja missä järjestyksessä hän haluaa korvausvaatimuksensa esittää (KKO 2010:17, kohta 9).

Monesorille aiheutuneen vahingon aiheutumisen riski on ollut Realian ennakoitavissa ottaen huomioon sen, mitä edellä on sanottu isännöitsijäntodistuksen julkisesta luotettavuudesta ja merkityksestä asunnon ostajan tiedonsaannin kannalta sekä lainaosuuden välittömästä yhteydestä asunnon kauppahintaan.

Asiassa ei ole riitaa Monesorin liikaa maksaman kauppahinnan määrästä. Hovioikeus katsoo siten käräjäoikeuden tavoin, että isännöitsijäntodistuksen virheellisestä tiedosta on aiheutunut Monesorille vaaditun suuruinen vahinko.

Vahingonkärsijän myötävaikutus ja vahingonkorvauksen sovittelu

Realian vahingonkorvausvastuu voi rajoittua taikka vahingonkorvausta voidaan vahingonkorvauslain 6 luvun 1 §:n nojalla sovitella, mikäli vahingon kärsinyt Monesor on myötävaikuttanut vahinkoon.

Myötävaikutusarvioinnissa merkityksellinen Monesorin huolellisuusvelvoite asunto-osakkeiden ostajana on ollut asuntokauppalain 6 luvun 12 §:n mukainen velvollisuus asunnon ennakkotarkastukseen.
Pykälän 3 momentin mukaan ostaja ei ilman myyjän kehotusta tai muuta erityistä syytä ole velvollinen tarkistamaan myyjän asunnosta antamien tietojen paikkansapitävyyttä eikä ulottamaan asunnon tarkastusta seikkoihin, joiden tutkiminen edellyttää erityisiä teknillisiä toimenpiteitä tai muita tavanomaisesta poikkeavia järjestelyjä.

Realian mukaan Monesor on laiminlyönyt ennakkotarkastusvelvollisuuden, jonka isännöitsijäntodistuksen epäjohdonmukaiset merkinnät ovat sille luoneet. Asiassa tulee siten arvioida sitä, minkälaisen käsityksen Monesor on voinut saada ostamansa huoneiston lainaosuuksista kauppakirjan ja
isännöitsijäntodistuksen tietojen perusteella.

Kauppakirjaan ja isännöitsijäntodistukseen on merkitty huoneiston A17 lainaosuudeksi 3.418,86 euroa, joka määrä on vähennetty huoneiston hallintaan oikeuttavien asunto-osakkeiden velattomasta kauppahinnasta. Isännöitsijäntodistukseen on merkitty yhtiössä suoritettuina korjauksina vuodelta 2014 muun muassa ikkunoiden ja parvekeovien uusinta ja parvekkeiden uusinta sekä yhtiön ottamina rahoituslainoina parvekkeiden, ikkunoiden ja parvekeovien laina, määrältään 811.668,23 euroa. Lainan päivämääräksi on merkitty 31.12.2015 ja sen päättymisajaksi 21.12.2035. Lisäksi isännöitsijäntodistuksessa on todettu, että ovi-, ikkuna-, parveke- sekä putkiremontin lainaosuudet selviävät sen jälkeen, kun kaikki remontit on tehty ja kulut ovat tiedossa. Ikkunoiden, parvekeovien ja parvekkeiden remontin kuluja ei ole merkitty isännöitsijäntodistuksen huoneistokohtaisiin tietoihin pääomavastikkeena. Huoneiston A17 lainaosuus 3.418,86 euroa on isännöitsijäntodistuksen huoneistotiedoista ilmenevällä tavalla koskenut toista yhtiön ottamaa lainaa.

Hovioikeus katsoo, että Monesor on voinut isännöitsijäntodistuksen tietojen perusteella saada perustellusti sellaisen käsityksen, että kaupantekohetkellä ikkunoiden, parvekeovien ja parvekkeiden remontti on ollut valmis ja remontin huoneistokohtaiset lainaosuudet ovat olleet selvillä ja että kyseisen remontin osalta huoneistoon A17 ei ole kohdistunut eikä tule kohdistumaan lainkaan lainaosuutta eikä myöskään maksettavaa pääomavastiketta.

Kuten käräjäoikeus on todennut, asunto-osakeyhtiöllä voi olla lainoja, jotka eivät lainaosuuden maksamisen tai muun syyn vuoksi kohdistu kaikkiin yhtiön huoneistoihin. Koska isännöitsijäntodistuksen ja kauppakirjan tiedoissa ei näin ollen ole ollut keskinäisiä ristiriitoja tai epäjohdonmukaisuuksia, ei Monesorilla ole ostajana ollut erityistä syytä selvittää lainaosuuksia tarkemmin. Monesor on näin ollen voinut kaupantekohetkellä luottaa isännöitsijäntodistuksen tietojen perusteella siihen, ettei sen ostamaan huoneistoon ole yhtiössä toteutetun ikkunoiden, parvekeovien ja parvekkeiden remontin osalta kohdistunut tai tule kohdistumaan lainaosuutta. Monesorin ei siten ole näytetty myötävaikuttaneen ennakkotarkastusvelvollisuuden laiminlyönnillä vahinkoon, mistä syystä perusteita korvausvastuun rajoittumiselle tai korvauksen sovittelulle ei ole.


Johtopäätös

Asiassa ei ole edellä mainituilla ja käräjäoikeuden tuomiosta ilmenevillä perusteilla aihetta muuttaa käräjäoikeuden ratkaisun lopputulosta.


Oikeudenkäyntikulut hovioikeudessa

Hävittyään muutoksenhaun Realia on velvollinen oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 16 §:n 1 momentin nojalla korvaamaan Monesorille sen tarpeellisista toimenpiteistä johtuneet ja kohtuulliset oikeudenkäyntikulut hovioikeudessa korkoineen. Realialla ei ole ollut huomautettavaa Monesorin oikeudenkäyntikuluvaatimuksen määrästä.


Tuomiolauselma

Käräjäoikeuden tuomiota ei muuteta.

Realia Isännöinti Oy velvoitetaan suorittamaan Monesor Oy:lle korvaukseksi oikeudenkäyntikuluista hovioikeudessa 2.201 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua hovioikeuden tuomion antamispäivästä.


Muutoksenhaku

Muutosta tähän ratkaisuun saadaan hakea korkeimmalta oikeudelta valittamalla vain, jos korkein oikeus niillä erityisillä perusteilla, jotka ilmenevät oheisesta valitusosoituksesta, myöntää valitusluvan.

Valitusosoituksessa tarkoitettu määräaika valitusluvan pyytämiseen ja valituksen tekemiseen päättyy 12.8.2019.

Helsingin hovioikeuden puolesta:

Asian ovat ratkaisseet:
hovioikeudenneuvos T. M.
hovioikeudenneuvos N. W.
asessori K. S.

Esittelijä:
hovioikeuden esittelijä H. T.

Ratkaisu on yksimielinen.

HELSINGIN KÄRÄJÄOIKEUS
1. osasto

TUOMIO 18/1690

Annettu kansliassa 11.1.2018


Kantaja
Monesor Oy

Vastaaja
Realia lsännöinti Oy


Asia Vahingonkorvaus

Vireille 14.6.2016

SELOSTUS ASIASTA

Asian taustaa

Monesor Oy on 3.2.2016 päivätyllä kauppakirjalla ostanut J. Matttlta Asunto Oy Stie osakkeet X-X, jotka oikeuttavat huoneiston A17 hallintaan. Kauppakirjan mukaan velaton kauppahinta on ollut 128.000 euroa, joka on sisältänyt 3.418,86 euron velkaosuuden yhtiön lainoihin.

Kaupan kohteena olleen huoneiston velkaosuus asunto-osakeyhtiön lainoista on kaupantekohetkellä ollut 20.437,49 euroa, mikä on 17.018,63 euroa enemmän kuin isännöitsijäntodistukseen merkitty määrä.

Isännöitsijäntodistukseen, joka oli päivätty 28.12.2015, huoneiston osuudeksi yhtiön lainoista oli merkitty 3.418,86 euroa/ 31.12.2015. Isännöitsijäntodistuksessa on ollut virheellinen tieto osakkeita rasittavasta lainaosuudesta. Oikea lainaosuus 20.437,49 euroa on ollut isännöitsijän tiedossa viimeistään 18.11.2015, jolloin isännöitsijä on lähettänyt asiasta tiedotteen.


Kanne

Vaatimukset

Monesor Oy on vaatinut, että Realia lsännöinti Oy velvoitetaan suorittamaan sille vahingonkorvauksena 17.359 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 3.4.2016 lukien sekä korvaamaan sen oikeudenkäyntikulut 8.186,50 eurolla (sis. alv) korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen siitä lähtien, kun kuukausi on kulunut käräjäoikeuden tuomion antamisesta.


Perusteet

Kantaja on ostanut Asunto Oy Stie osakkeet X-X 128.000 euron velattomasta kauppahinnasta. Isännöitsijäntodistuksessa on ollut virheellinen merkintä osakkeita rasittavasta velkaosuudesta.
Velkaosuudeksi oli merkitty 3.418,86 euroa 31.12.2015. Oikea velkaosuus 31.12.2015 on ollut 17.018,63 euroa isännöitsijäntodistukseen merkittyä enemmän eli yhteensä 20.437,49 euroa.

Huoneiston myyjä oli tilannut vastaajalta isännöitsijäntodistuksen, joka oli toimitettu suoraan kantajalle. Kantaja oli laatinut kauppakirjan isännöitsijäntodistuksen tietojen perusteella. Kantaja oli tehnyt kaupan luottaen isännöitsijäntodistuksessa olleeseen tietoon osakkeita rasittavasta lainaosuudesta. Kantajalle toimitetun isännöitsijäntodistuksen liitteenä ei ollut ollut 18.11.2015 päivättyä lainaosuusliitettä.

Virheellisen merkinnän vuoksi kantaja on maksanut kauppahintaa 17.018,63 euroa enemmän kuin velattomaksi sovitun kauppahinnan perusteella olisi tullut maksaa kärsien siten 17.018,63 euron taloudellisen vahingon. Virheellisen merkinnän vuoksi kantaja on ilmoittanut ja maksanut varainsiirtoveroa 340,37 euroa liian vähän, minkä määrän kantaja joutuu maksamaan lisää viivästysseuraamuksineen kärsien saman suuruisen taloudellisen vahingon. Virheellisestä merkinnästä on aiheutunut kantajalle yhteensä 17.359 euron taloudellinen vahinko.

Vastaaja on asunto-osakeyhtiölain 24 luvun 1 §:n nojalla velvollinen korvaamaan virheellisellä merkinnällä kantajalle aiheuttamansa vahingon. Isännöitsijä on huolimattomuudesta asunto-osakeyhtiölain 7 luvun 27 §:ää rikkomalla aiheuttanut kantajalle kerrotun vahingon. Koska isännöitsijänä on isännöintiyhteisö, vastaaja on vastuussa vahingosta. Vahinko katsotaan aiheutetun huolimattomuudesta, jollei vastaaja osoita menetelleensä huolellisesti. Kantaja on viitannut ratkaisuun KKO 2010:17.


Vastaus

Vaatimukset

Realia lsännöinti Oy on vaatinut, että kanne hylätään ja Monesor Oy velvoitetaan korvaamaan sen oikeudenkäyntikulut 8.820 eurolla (ilman alv) korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen siitä lähtien, kun kuukausi on kulunut käräjäoikeuden tuomion antamisesta.


Perusteet

Realia lsännöinti Oy on vaatinut, että kanne hylätään ja Monesor Oy velvoitetaan korvaamaan sen oikeudenkäyntikulut 8.820 eurolla (ilman alv) korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen siitä lähtien, kun kuukausi on kulunut käräjäoikeuden tuomion antamisesta.

Isännöitsijäntodistuksen liitteenä on toimitettu isännöitsijän 18.11.201L päivätty tiedote huoneistokohtaisista lainaosuuksista. Näin ollen isännöitsijäntodistuksessa ei ole ollut mahdollisen korvausvastuun synnyttävää virhettä, sillä liitteenä on lähetetty oikeat laskemat huoneistokohtaisesta lainaosuudesta.

Joka tapauksessa isännöitsijäntodistukseen on merkitty yhtiön ottamat rahoituslainat sekä kirjattu, että ovi-, ikkuna-, parveke- sekä putkiremontin lainaosuudet selviävät sen jälkeen, kun kaikki remontit on tehty ja kulut tiedossa. Huoneiston A17 velkaosuus on kuitenkin merkitty 3.418,86 euroksi eli siinä ei ole huomioitu isännöitsijäntodistuksesta ilmenevää 811.668,23 euron suuruista yhtiön lainaa koskien vuosien 2013-2015 parveke- ja ikkunaremonttia. Vaikka huoneistoon A17 kohdistuva lainaosuus onkin ilmoitettu alhaisempana, niin edellä mainittu poikkeama on vaivatta ollut havaittavissa tai ainakin se olisi pitänyt havaita isännöitsijäntodistuksen muista merkinnöistä. Joka tapauksessa merkinnät ovat luoneet kantajalle velvollisuuden selvittää lainaosuuden määrä. Siten isännöitsijäntodistuksessa ei ole ollut korvausvastuun synnyttävää virhettä siinäkään tapauksessa, että katsottaisiin, ettei todistuksen liitteenä ole toimitettu lainalaskelmaa.

Ottaen huomioon, että kantaja ja myyjä tuntevat toisensa entuudestaan, kantajan on myös täytynyt tietää tehdystä parveke- ja ikkunaremontista ja ymmärtää, että isännöitsijäntodistukseen merkityt lainakustannukset tulevat osakkaan maksettavaksi.

Kauppakirjan mukaan myyjä vastaa huoneiston yhtiövastikkeista ja muista yhtiölle suoritettavista maksuista, jotka perustuvat aikaan ennen 1.3.2016. Kauppakirjan ehdoista seuraa, että mahdollinen vahinko aiheutuu myyjälle eikä ostajalle. Toisin sanoen velaton kauppahinta ei muutu, vaikka lainaosuus nousisikin, ja joka tapauksessa myyjä on kauppakirjassa sitoutunut vastaamaan ennen 1.3.2016 syntyneistä maksuista. Näin ollen kantajalle ei tässä tapauksessa ole voinut aiheutua korvattavaa vahinkoa.

Väitettyä vahinkoa ei olisi syntynyt, jos myyjä ei olisi laiminlyönyt tiedonantovelvollisuuttaan eikä kantaja ostajana olisi laiminlyönyt ennakkotarkastusvelvollisuuttaan tai toiminut huolimattomasti ottaen huomioon isännöitsijäntodistukseen taloyhtiön lainavastuista merkitty. Isännöitsijäntodistuksessa ollut merkintä ei ole syy-yhteydessä väitettyyn vahinkoon.

Ottaen huomioon isännöitsijäntodistuksen merkinnät ja myyjälle lähetetty tiedote voidaan vahinkoa joka tapauksessa pitää vastaajan kannalta ennalta-arvaamattomana ja sen vuoksi korvausvelvollisuuden piiriin kuulumattomana.

Korvausvastuuta on ainakin soviteltava.


TODISTELU

Kantajan kirjalliset todisteet

K1. Kauppakirja 3.2.2016
K2. Isännöitsijäntodistus 28.12.2015
K3. Isännöitsijä tiedottaa 18.11.2015 (lainaosuuslaskelma)

Vastaajan kirjalliset todisteet

V1. = K1. Kauppakirja 3.2.2016
V2. = K2. Isännöitsijäntodistus 28.12.2015 V3. = K3. Isännöitsijä tiedottaa 18.11.2015
V4. Sähköposti 25.2.2016 J. Hettt (Realia Isännöinti Oy)/ M. Mättt liitteineen

Kantajan henkilötodistelu

1. Todistaja K. M. Mättt

Vastaajan henkilötodistelu

2. Todistaja J. Hettt


KÄRÄJÄOIKEUDEN RATKAISU

Perustelut

Ostajan tieto lainaosuudesta

Asiassa on riidatonta, että ostajan saaman 28.12.2015 päivätyn isännöitsijäntodistuksen (K2N2) huoneistotiedoista on puuttunut kaupan kohteena olleen osakehuoneiston 17.018,63 euron lainaosuus asunto-osakeyhtiön parveke-, ikkuna- ja parvekeoviremonttia varten ottamasta rahoituslainasta. Lisäksi on riidatonta, että lainaosuuden suuruus on ollut isännöitsijän tiedossa isännöitsijäntodistusta annettaessa. Isännöitsijäntodistus on näin ollen ollut virheellinen osakehuoneistoa koskevien lainaosuuksien osalta.

Isännöitsijäntodistuksen yhtiötiedoissa on eritelty parveke-, ikkuna- ja parvekeoviremonttia varten otettu laina 811.668,23 euroa yhtiön ottamissa rahoituslainoissa päivämäärällä 31.12.2015. Suoritetuissa korjauksissa ja perusparannuksissa on vuodelta 2014 mainittu ikkunoiden ja parvekeovien sekä parvekkeiden uusinta. Yhtiötiedot on merkitty samalla tavalla kuin niistä lainoista, joiden osakehuoneistoon kohdistuva lainaosuus oli merkitty myös huoneistotietoihin. Koska asunto-osakeyhtiöllä voi olla myös lainoja, joiden lainaosuutta ei esimerkiksi osuuden pois maksamisen vuoksi kohdistu kaikkiin huoneistoihin, kantajalla ei näiden merkintöjen perusteella ole ollut aihetta epäillä isännöitsijäntodistukseen merkityn osakehuoneistoon kohdistuvan lainaosuuden virheellisyyttä.

Isännöitsijäntodistuksen yhtiötiedoissa on lisäksi ollut maininta hallitukselle vuonna 2015 annetusta valtuudesta ottaa 100.000 euron limiittilaina putkiremontin toteutussuunnitteluun. Yhtiötä koskevissa lisätiedoissa on mainittu, että ovi-, ikkuna-, parveke- sekä putkiremontin lainaosuudet selviävät sen jälkeen, kun kaikki remontit on tehty ja kulut tiedossa. Koska parveke-, ikkuna- ja parvekeoviremontti oli isännöitsijäntodistuksen tietojen mukaan jo suoritettu ja siihen tarkoitettu laina selvillä, käräjäoikeus katsoo, ettei kantaja ole myöskään tämän merkinnän perusteella saanut sellaisia tietoja, joista sen olisi pitänyt havaita isännöitsijäntodistuksessa ilmoitetun osakehuoneistoon kohdistuvan lainaosuuden virheellisyys.

Vastaaja on väittänyt, että kantaja oli joka tapauksessa saanut oikean tiedon huoneistokohtaisesta lainaosuudesta sille isännöitsijäntodistuksen liitteenä toimitetusta isännöitsijän 18.11.2015 päivätystä tiedotteesta (K3N3). Kantaja on kiistänyt, että sille ennen kauppaa lähetetyn isännöitsijäntodistuksen liitteenä olisi ollut kyseistä tiedotetta.

Isännöitsijäntodistuksen (K2N2) liiteluettelossa ei ole mainittu isännöitsijän tiedotetta.

Todistaja Mättt, joka hoitaa kantajayhtiön taloushallintoa, on kertonut, että huoneiston myyjä J. Mattt oli tilannut isännöitsijäntodistuksen, jonka vastaaja oli toimittanut suoraan kantajalle. Mättten mukaan todistuksen liitteenä ei ollut ollut isännöitsijän 18.11.2015 päivättyä tiedotetta, vaan ainoastaan normaalit todistuksen sivulla 5 luetellut liitteet. Jos lainaosuudesta olisi tiedetty, se olisi otettu huomioon kauppahinnassa. Mättt on kertonut, että lainaosuutta koskeva virhe isännöitsijäntodistuksessa oli paljastunut, kun hän oli ottanut isännöitsijään sähköpostitse yhteyttä osakekaupan rekisteröimiseksi ja velkaosuuden maksamiseksi pois. Vastausviestissä oli ilmoitettu velkaosuuden todellinen, suurempi määrä.

Todistaja Hettt, joka työskentelee vastaajayhtiössä kiinteistösihteerinä, on kertonut lähettäneensä kysymyksessä olevan isännöitsijäntodistuksen kantajalle. Hettt on kertonut, että isännöitsijäntodistuksen mukana oli lähetetty osakkaille jaettu lainaosuuksia koskeva tiedote. Tiedote oli täytynyt liittää isännöitsijäntodistukseen, koska se oli jaettu asunto-osakeyhtiön osakkaille. Hetttin mukaan isännöitsijäntodistuksen sivulla 5 oleva luettelo liitteistä tulee siihen automaattisesi, eikä käytäntönä ole ollut merkitä luetteloon muita liitteitä, jotka todistuksen mukana lähetetään.

Todistajien kertomukset lainaosuuslaskelman toimittamisesta ostajalle ovat keskenään ristiriitaisia, eikä kummankaan kertomusta voida pitää toista uskottavampana. Kun Hetttin kertomuksen lisäksi muuta todistelua, joka tukisi väitettä laskelman lähettämisestä, ei ole esitetty, käräjäoikeus katsoo jääneen näyttämättä, että kantaja olisi ennen kauppaa saanut vastaajalta tiedon lainaosuuslaskelmasta.

Asiassa on riidatonta, että kantajayhtiön hallituksen varsinainen jäsen J. Haxxxtu ja myyjä Mattt tuntevat toisensa ja he myös omistavat yhdessä erään yhtiön. Todistaja Mättt on kertonut, että Mattt oli rahan tarpeessa tarjonnut Haxxxulle asuntoa ostettavaksi. Mättt ei ollut itse neuvotellut Matttn kanssa, vaan neuvottelut oli käynyt Haxxxtu. Se, että kaupan osapuolet ovat tunteneet toisensa, ei kuitenkaan osoita, että kantaja olisi ennen kauppaa saanut myyjältä tiedon huoneiston parveke-, ikkuna- ja parvekeoviremontin lainaosuudesta.


Vahingonkorvausvelvollisuus

Asunto-osakeyhtiölain 24 luvun 1 §:n 2 momentin mukaan isännöitsijä on velvollinen korvaamaan vahingon, jonka hän on tehtävässään asunto-osakeyhtiölakia tai yhtiöjärjestystä rikkomalla tahallaan tai huolimattomuudesta aiheuttanut yhtiölle, osakkeenomistajalle tai muulle henkilölle. Pykälän 3 momentin mukaan, jos vahinko on aiheutettu rikkomalla tätä lakia muulla tavalla kuin pelkästään rikkomalla 1 luvun säännöksiä toiminnan keskeisistä periaatteista tai jos vahinko on aiheutettu rikkomalla yhtiöjärjestyksen määräystä, vahinko katsotaan aiheutetuksi huolimattomuudesta, jollei menettelystä vastuussa oleva osoita menetelleensä huolellisesti.

Isännöitsijäntodistuksen sisällöstä säädetään asunto-osakeyhtiölain 7 luvun 27 §:ssä ja sen nojalla osakehuoneistojen pinta-alan mittaustavasta ja isännöitsijäntodistuksesta annetun valtioneuvoston asetuksen 3-7 §:ssä. Osakehuoneistosta isännöitsijäntodistukseen on asetuksen 4 §:n 11 kohdan mukaan merkittävä osakehuoneistoa koskevat lainaosuudet, jos osakkeenomistajalla on oikeus maksaa lainaosuutensa pois, eriteltynä lainoittain ja ottaen huomioon pääomavastikkeeseen liittyvä maksuhetken alijäämä tai ylijäämä, sekä maininta sellaisista yhtiön päättämistä nostamatta olevista lainoista, jotka tulevat koskemaan osakehuoneistoa ja joiden osalta osakehuoneistokohtaisesta lainaosuudesta ei ole tietoa.

Kantajalle asunnon ostajana ennen kauppaa annettu isännöitsijäntodistus on ollut lainaosuuksien osalta edellä kerrotulla tavalla virheellinen. Antaessaan isännöitsijäntodistuksen, josta on puuttunut osakehuoneistoa koskeva lainaosuus, vastaaja on menetellyt edellä mainittujen asunto-osakeyhtiölain ja sen nojalla annetun valtioneuvoston asetuksen säännösten vastaisesti.

Todistaja Mättt on kertonut, että kaupan osapuolet olivat sopineet 128.000 euron velattomasta kauppahinnasta ja hän oli laatinut kauppakirjan Haxxxun toimeksiannosta. Velkaosuus 3.418,86 euroa oli otettu isännöitsijäntodistuksesta. Kauppakirjan (K1N1) kauppahintaa ja maksutapaa koskevasta ehdosta käy lisäksi ilmi, että loppukauppahinta 124.581,14 euroa on ollut määrä maksaa myyjän pankkitilille.

Huoneistoon kohdistuvan lainaosuuden osoittautuminen isännöitsijäntodistukseen merkittyä suuremmaksi on merkinnyt sitä, että kantaja on kauppahinnassa huomioon otetun lainaosuuden lisäksi joutunut vastuuseen todistuksesta puuttuneesta 17.018,63 euron lainaosuudesta. Lisäksi kaupasta maksettava varainsiirtovero on ollut 340,37 euroa suurempi kuin sopimuksen mukaisen kauppahinnan perusteella määräytynyt varainsiirtovero. Ottaen huomioon kaupan ehdot sekä se, ettei kantajalla edeltä ilmenevällä tavalla ole ennen kauppaa ollut tietoa lainaosuuden oikeasta määrästä, tämä yhteensä 17.359 euron taloudellinen vahinko on aiheutunut isännöitsijäntodistuksen virheestä. Vastaaja ei ole osoittanut menetelleensä huolellisesti isännöitsijäntodistusta antaessaan.

Ostaja voi asunto-osakeyhtiölain 24 luvun 1 §:n 2 momentin nojalla kohdistaa vahingonkorvausvaatimuksensa suoraan isännöitsijään. Myyjän mahdollisella tiedonantovelvollisuuden laiminlyönnillä ei ole merkitystä arvioitaessa isännöitsijän korvausvelvollisuutta tässä asiassa. Ostajalle aiheutunut vahinko ei ole isännöitsijäntodistuksen virheen laatuun nähden ollut ennalta arvaamaton. Asiassa esitetystä ei myöskään ole käynyt ilmi perusteita korvauksen sovittelulle.

Edellä lausutuilla perusteilla Realia lsännöinti Oy on velvollinen korvaamaan Monesor Oy:lle isännöitsijäntodistuksen virheestä aiheutuneen 17.359 euron vahingon.


Oikeudenkäyntikulut

Realia lsännöinti Oy, joka häviää asian, on oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 1 §:n nojalla velvollinen korvaamaan vastapuolensa oikeudenkäyntikulut. Se on myöntänyt Monesor Oy:n oikeudenkäyntikuluvaatimuksen määrältään.

Tuomiolauselma

Realia lsännöinti Oy velvoitetaan suorittamaan Monesor Oy:lle vahingonkorvauksena 17.359 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 3.4.2016 lukien ja korvauksena oikeudenkäyntikuluista 8.186,50 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 11.2.2018 lukien.


Muutoksenhaku

Käräjäoikeuden ratkaisuun saa hakea muutosta Helsingin hovioikeudelta valittamalla oikeudenkäymiskaaren 25 luvussa säädetyssä järjestyksessä tai korkeimmalta oikeudelta ennakkopäätösvalituksella oikeudenkäymiskaaren 30 a luvussa säädetyssä järjestyksessä.
Tyytymättömyyttä on ilmoitettava seitsemän päivän kuluessa ratkaisun antamisesta.


Tyytymättömyyden ilmoittaminen

Realia Isännöinti Oy on määräajassa ilmoittanut tyytymättömyyttä koko tuomioon.

Valituksen määräpäivä 12.2.2018.
Vastavalituksen määräpäivä 26.2.2018.