Korjauslaajuus höyrynsulun puutteet ja muut virheet

Kiinteistön höyrynsulkuvirheet, kph, jätevesi ym. ja hinnanalennus sekä korjausten laajuus.

Tapauksessa 2013 myydyn kiinteistön seinissä ja yläpohjassa oli höyrynsulun puutteita, kph:sta puuttui kosteuseristys, rakennuksen ikä oli ilmoitettu väärin, katto vuoti, sähköasennukset oli väärin, jätevesijärjestelmässä oli puutteita ym. Kysymys oli myös reklamoinnista ja ostajan ennakkotarkastusvelvollisuudesta. Kaupahinta oli 185.000 euroa ja ostaja vaati hinnanalennusta 102.000 euroa.

Virheiden laajuutta arvioitaessa joudutaan ratkaisu tekemään joidenkin rakennekohtien tai mikrobinäytteiden perusteella, jolloin joudutaan harkitsemaan, mikä on välttämätön korjauslaajuus, jonka pohjalta hinnanalennus arvioidaan. Voisiko riittää pelkkä havaittujen vauriokohtien korjaaminen. Ratkaisun KKO 2015:58 perusteluissa on viitattu tähän väistämättömään ongelmaan arvioitaessa purkua ja virheen olennaisuutta. Sama periaate soveltuu myös hinnanalennukseen. Kysymys on riittävän näytön arvioinnista huomioiden välttämätön korjaustarve asunnon saattamiseksi siihen kuntoon mitä ostajalla on ollut aihetta olettaa saamiensa tietojen perusteella. Vaikka rakenneavaukset ovat paikallisia jos mitään yksittäistä vauriomekanismia ei voida esittää voidaan perustellusti katsoa, että avauksessa tehdyt havainnot ovat toistuvia muuallakin, joka puoltaan koko rakenneosan korjaamista.

Hovioikeus katsoi tässä riidassa seinärakenteiden höyrynsulun osalta, että myyjän taloa rakentaessaan käyttämä virheellinen menettely on mahdollistanut sen, että sisäilman kosteus on päässyt tiivistymään ulkoseinien sisäpuolisiin rakenteisiin, kuten eristeisiin. Rakennustyöt on toteutettu ilman riittävää ammattitaitoa. Virheen vaikutukset eivät siten ole rajoittuneet tiettyihin yksittäisiin, rajattuihin kohtiin, vaan eriasteisia ilmavuotokohtia ja kosteusvaurioita on havaittu laajalti eri puolilla talon ulkoseinissä ja yläpohjassa. Näissä olosuhteissa korjaustöiden rajaamista siten, että esimerkiksi ulkoseinien eristeet vaihdettaisiin vain rakennuksen yksittäisistä osista, ei voida pitää asianmukaisena korjaustapana.

Hovioikeus totesi:

Hovioikeus toteaa edelleen, että maakaaren 2 luvun 31 §:n mukaan hinnanalennus määrätään vähentämällä sovitusta kauppahinnasta virheellisen kiinteistön arvo kaupantekohetkellä. Omakotitalokiinteistön kauppahinta on ollut 185.000 euroa ja kaupanteon jälkeen havaittujen virheiden hyväksyttävät korjauskustannukset ovat edellä todetuin tavoin 92.584,52 euroa. Ottaen huomioon, että kaupantekohetkellä olleiden virheiden asianmukainen korjaaminen edellyttää talon ulkoseinien purkamista sisältä päin tuulensuojalevytykseen asti, katon ja sen kantavien rakenteiden sekä pesuhuoneen ja saunan pintarakenteiden purkamista ja kaikkien näiden rakenteiden uudelleen rakentamista sekä lisäksi merkittäviä sähköasennusten korjaustöitä, virheellisen Hyrskylässä haja-asutusalueella sijaitsevan omakotitalokiinteistön arvona kaupantekohetkellä ei voida pitää korkeampaa määrää kuin noin puolta toteutuneesta kauppahinnasta. Näin ollen hinnanalennuksen määrä on Karjalahtien vaatima 92.584,52 euroa.

Oikeudenkäyntikulut olivat koko prosessista lähes 100.000 euroa, mitkä kulut jäivät myyjän vastattaviksi sen hävitessä jutun käräjäoikeudessa ja hovioikeudessa.

Hovioikeuden koko päätös HelHo 5.6.2020