Ostajan selonottovelvollisuus vanha 1960-luvun rakennus
Ostajan selonottovelvollisuus ja vanha 1960 luvun rakennus?
Ostajan on oltava huolellinen ostaessaan vanhaa rakennusta. Mitä vanhemmasta rakennuksesta on kysymys sitä tarkempaa tarkastamista vaaditaan. Ostaja ei ole kuitenkaan velvollinen suorittamaan rakenneavauksia. Tarkastelun tulee ulottua kaikkiin tiloihin, mihin on pääsy ilman erityisiä työvälineitä ja mihin jotenkuten on pääsy. Mikäli jokin virhe on näkyvä, ei siihen voi jälkeenpäin vedota. Esimerkiksi kosteusjälki seinässä on näkyvä ja voi edellyttää erityistä selonottovelvollisuutta jäljen selvittämiseksi. Myös voimakas haju voi joskus olla seikka jota on tutkittava tarkemmin. Pelkästään se, että jokin rakenneosa on tiedetty riskirakenteeksi ei kuitenkaan synnytä erityistä selonottovelvollisuutta.
Alla oli kysymys vanhasta 1960 luvun rakennuksen alapohja ja seinävaurioista, joiden mikrobivaurioiden katsottiin olevan salaisia laatuvirheitä, jotka eivät olleet kaupantekohetkellä nähtävissä. Niistä tuomittiin käräjäoikeudessa hinnanalennusta 43.000e (ja kumpikin sai kärsiä omat oikeudenkäyntikulunsa) mutta hovioikeudessa osapuolet sopivat, että kauppa puretaan ja myyjät palauttavat 135.000 euron kauppahinnasta 85.000 euroa ostajille. Sopimuspurussa toisinaan ostaja on valmis siihen että vain osa kauppahinnasta palautetaan joten tilanne ei ole mitenkään epätavallinen. Kysymys on sopimuspurussa kuitenkin osapuolten välisistä vapaasti sovittavista ehdoista.
Selonottovelvollisuutta perusteltiin seuraavasti hovioikeuden ratkaisussa:
Ostajan tutkintavelvollisuus
Maakaaren pykälän 2 luvun 22 §:n mukaan ostaja ei saa vedota laatuvirheenä seikkaan, joka olisi voitu todeta kiinteistön tarkastuksessa ennen kaupan päättämistä. Ostaja ei ole velvollinen tarkastamaan ilman erityistä syytä myyjän antamien tietojen oikeellisuutta eikä ulottamaan tarkastelua sellaisiin olosuhteisiin, jotka edellyttävät teknisiä tai muita tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä. Ostaja ei saa vedota virheeksi seikkaa, jonka hänen on oletettava tienneen ostohetkellä. Ostajalla on todistustaakka, kun hän väittää, että kiinteistön ominaisuudet eivät vastaa sovittua. Kuntotarkastus ei ole pakollinen taloa ostettaessa, mutta se on erityisesti vanhoja taloja ostettaessa ostajan käyttämä työkalu kiinteistön kunnon tutkimiseen. Ostajan velvollisuus selvittää ostokohde on sitä laajempi, mitä vanhempi talo on, sillä vanhemmissa taloissa on syytä odottaa enemmän vikoja ja puutteita ja materiaalit talon rakentamisessa ja muutoinkin sen voidaan olettaa saavuttaneen käyttöikänsä päättymisen. Vanhan asunnon ostaessaan ostaja ottaa tietoisen riskin (Kylästinen/Riskinjako maakaaressa 2010 s. 341-342, Vasa HovR 18.11.2014 tuomio 798, Turku HovR 10.12.1996 S96/388). Ostajan selvitysvelvollisuus on rajoitettu ja sisältää mm. sen ettei avata lattia-, seinä- tai kattorakenteita.
Henkilötodistelusta käy ilmi, että ostajat tutustuivat kiinteistöön kahdesti ennen kaupantekoa. Ensimmäistä kertaa yhdessä myyjien kanssa ja toisen kerran yksin. Toisella kerralla heillä oli vapaa pääsy kaikkiin kiinteistön tiloihin ja siksi heillä oli mahdollisuus tutustua taloon vapaasti ja ilman aikarajoitusta. Käräjäoikeus toteaa, että viimeistään toisella kerralla on katsottava, että he ovat havainneet kiinteistössä kaikki näkyvät puutteet.
Samma på svenska:
En köpare måste vara försiktig när han köper en gammal byggnad. Ju äldre byggnaden är, desto mer detaljerad besiktning krävs. Köparen är dock inte skyldig att utföra konstruktionsöppningar. Inspektionen ska sträcka sig till alla utrymmen som kan nås utan särskilda arbetsredskap och som kan nås på något sätt. Om ett fel är synligt kan det inte anropas i efterhand. Exempelvis är ett fuktmärke på väggen synligt och kan kräva särskild anmälningsskyldighet för att ta reda på märket. Lukten kan också ibland vara en faktor som behöver undersökas närmare. Enbart det förhållandet att en strukturdel är känd som en riskstruktur föranleder dock inte någon särskild rapporteringsskyldighet.
Nedan var frågan om 1960-talets gamla byggnadsunderlag och väggskador, vilka mikrobiella skador ansågs vara hemliga kvalitetsbrister. Av dem dömdes ett prisavdrag på 43 000e i tingsrätten, men i hovrätten kom parterna överens om att försäljningen hävs och säljarna ska återbetala 85 000 euro av köpeskillingen på 135 000 euro till köparna. Vid avtalshävning är köparen ibland beredd på att endast en del av köpeskillingen ska returneras, så situationen är inte alls ovanlig. Vid avtalsuppsägning är det dock fråga om fritt överenskomna villkor mellan parterna.
Undersökningsplikt motiverades enligt följande i hovrättens avgörande:
Köparens undersökningsplikt
Enligt JB 2 kap 22 § får köparen inte åberopa som kvalitetsfel en omständighet som skulle ha kunnat konstateras vid en granskning av fastigheten före köpslutet. Köparen är inte skyldig att utan särskild orsak kontrollera riktigheten i de uppgifter som säljaren har lämnat och inte heller att utsträcka granskningen till sådana omständigheter som förutsätter tekniska åtgärder eller andra åtgärder som avviker från det sedvanliga. Köparen får inte som ett fel åberopa en omständighet som han måste antas ha känt till vid köpslutet. Köparen har bevisbördan då han påstår att fastigheten till sina egenskaper inte stämmer överens med det som avtalats. En konditionsgranskning är inte obligatorisk vid husköp men är i synnerhet vid köp av gamla hus ett i de flesta fall av köparen använt redskap för att undersöka fastighetens skick. Köparens undersökningsplikt av köpeobjektet är mera omfattande ju äldre ett hus är, då man i äldre hus har anledning att förvänta sig mera fel och brister samt att material i byggnadskonstruktionen och i övrigt kan förväntas ha nått slutet av sin livslängd. Vid köp av ett äldre hus tar köparen en medveten risk (Kyllästinen/Riskinjako maakaaressa 2010 s 341-342, Vasa HovR 18.11.2014 dom 798, Åbo HovR 10.12.1996 S96/388). Köparens undersökningsplikt är begränsad och omfattar t.ex. inte öppnande av golv-, vägg- eller takkonstruktioner.
Från personbevisningen framgår det att köparna bekantat sig två gånger med fastigheten innan köpslutet. Första gången tillsammans med säljarna och andra gången ensamma. Under den andra gången hade de fri tillgång till alla utrymmen i fastigheten och hade därför möjlighet att fritt och utan tidsbegränsning undersöka huset. Tingsrätten konstaterar att senast den andra gången bör de anses ha upptäckt alla synliga fel i fastigheten.
Tapauksessa oli kysymys myös kaupan purkukynnyksestä ja miten ostajien asentama uusi maalämpölämmitysjärjestelmä on vaikuttavut vaurioihin.
Kiinteistökauppa, hinnanalennus, kosteusvaurio, mikrobiongelma, home, kaupan purkaminen, vahingonkorvaus.
Nimet muutettu!
Vasa hovrätt 9.10,2017 Stadsfästelse av förlikning
Avkunnad 9.10.2017
Nr 373
Ostajan on oltava huolellinen ostaessaan vanhaa rakennusta. Mitä vanhemmasta rakennuksesta on kysymys sitä tarkempaa tarkastamista vaaditaan. Ostaja ei ole kuitenkaan velvollinen suorittamaan rakenneavauksia. Tarkastelun tulee ulottua kaikkiin tiloihin, mihin on pääsy ilman erityisiä työvälineitä ja mihin jotenkuten on pääsy. Mikäli jokin virhe on näkyvä, ei siihen voi jälkeenpäin vedota. Esimerkiksi kosteusjälki seinässä on näkyvä ja voi edellyttää erityistä selonottovelvollisuutta jäljen selvittämiseksi. Myös voimakas haju voi joskus olla seikka jota on tutkittava tarkemmin. Pelkästään se, että jokin rakenneosa on tiedetty riskirakenteeksi ei kuitenkaan synnytä erityistä selonottovelvollisuutta.
Alla oli kysymys vanhasta 1960 luvun rakennuksen alapohja ja seinävaurioista, joiden mikrobivaurioiden katsottiin olevan salaisia laatuvirheitä, jotka eivät olleet kaupantekohetkellä nähtävissä. Niistä tuomittiin käräjäoikeudessa hinnanalennusta 43.000e (ja kumpikin sai kärsiä omat oikeudenkäyntikulunsa) mutta hovioikeudessa osapuolet sopivat, että kauppa puretaan ja myyjät palauttavat 135.000 euron kauppahinnasta 85.000 euroa ostajille. Sopimuspurussa toisinaan ostaja on valmis siihen että vain osa kauppahinnasta palautetaan joten tilanne ei ole mitenkään epätavallinen. Kysymys on sopimuspurussa kuitenkin osapuolten välisistä vapaasti sovittavista ehdoista.
Selonottovelvollisuutta perusteltiin seuraavasti hovioikeuden ratkaisussa:
Ostajan tutkintavelvollisuus
Maakaaren pykälän 2 luvun 22 §:n mukaan ostaja ei saa vedota laatuvirheenä seikkaan, joka olisi voitu todeta kiinteistön tarkastuksessa ennen kaupan päättämistä. Ostaja ei ole velvollinen tarkastamaan ilman erityistä syytä myyjän antamien tietojen oikeellisuutta eikä ulottamaan tarkastelua sellaisiin olosuhteisiin, jotka edellyttävät teknisiä tai muita tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä. Ostaja ei saa vedota virheeksi seikkaa, jonka hänen on oletettava tienneen ostohetkellä. Ostajalla on todistustaakka, kun hän väittää, että kiinteistön ominaisuudet eivät vastaa sovittua. Kuntotarkastus ei ole pakollinen taloa ostettaessa, mutta se on erityisesti vanhoja taloja ostettaessa ostajan käyttämä työkalu kiinteistön kunnon tutkimiseen. Ostajan velvollisuus selvittää ostokohde on sitä laajempi, mitä vanhempi talo on, sillä vanhemmissa taloissa on syytä odottaa enemmän vikoja ja puutteita ja materiaalit talon rakentamisessa ja muutoinkin sen voidaan olettaa saavuttaneen käyttöikänsä päättymisen. Vanhan asunnon ostaessaan ostaja ottaa tietoisen riskin (Kylästinen/Riskinjako maakaaressa 2010 s. 341-342, Vasa HovR 18.11.2014 tuomio 798, Turku HovR 10.12.1996 S96/388). Ostajan selvitysvelvollisuus on rajoitettu ja sisältää mm. sen ettei avata lattia-, seinä- tai kattorakenteita.
Henkilötodistelusta käy ilmi, että ostajat tutustuivat kiinteistöön kahdesti ennen kaupantekoa. Ensimmäistä kertaa yhdessä myyjien kanssa ja toisen kerran yksin. Toisella kerralla heillä oli vapaa pääsy kaikkiin kiinteistön tiloihin ja siksi heillä oli mahdollisuus tutustua taloon vapaasti ja ilman aikarajoitusta. Käräjäoikeus toteaa, että viimeistään toisella kerralla on katsottava, että he ovat havainneet kiinteistössä kaikki näkyvät puutteet.
Samma på svenska:
En köpare måste vara försiktig när han köper en gammal byggnad. Ju äldre byggnaden är, desto mer detaljerad besiktning krävs. Köparen är dock inte skyldig att utföra konstruktionsöppningar. Inspektionen ska sträcka sig till alla utrymmen som kan nås utan särskilda arbetsredskap och som kan nås på något sätt. Om ett fel är synligt kan det inte anropas i efterhand. Exempelvis är ett fuktmärke på väggen synligt och kan kräva särskild anmälningsskyldighet för att ta reda på märket. Lukten kan också ibland vara en faktor som behöver undersökas närmare. Enbart det förhållandet att en strukturdel är känd som en riskstruktur föranleder dock inte någon särskild rapporteringsskyldighet.
Nedan var frågan om 1960-talets gamla byggnadsunderlag och väggskador, vilka mikrobiella skador ansågs vara hemliga kvalitetsbrister. Av dem dömdes ett prisavdrag på 43 000e i tingsrätten, men i hovrätten kom parterna överens om att försäljningen hävs och säljarna ska återbetala 85 000 euro av köpeskillingen på 135 000 euro till köparna. Vid avtalshävning är köparen ibland beredd på att endast en del av köpeskillingen ska returneras, så situationen är inte alls ovanlig. Vid avtalsuppsägning är det dock fråga om fritt överenskomna villkor mellan parterna.
Undersökningsplikt motiverades enligt följande i hovrättens avgörande:
Köparens undersökningsplikt
Enligt JB 2 kap 22 § får köparen inte åberopa som kvalitetsfel en omständighet som skulle ha kunnat konstateras vid en granskning av fastigheten före köpslutet. Köparen är inte skyldig att utan särskild orsak kontrollera riktigheten i de uppgifter som säljaren har lämnat och inte heller att utsträcka granskningen till sådana omständigheter som förutsätter tekniska åtgärder eller andra åtgärder som avviker från det sedvanliga. Köparen får inte som ett fel åberopa en omständighet som han måste antas ha känt till vid köpslutet. Köparen har bevisbördan då han påstår att fastigheten till sina egenskaper inte stämmer överens med det som avtalats. En konditionsgranskning är inte obligatorisk vid husköp men är i synnerhet vid köp av gamla hus ett i de flesta fall av köparen använt redskap för att undersöka fastighetens skick. Köparens undersökningsplikt av köpeobjektet är mera omfattande ju äldre ett hus är, då man i äldre hus har anledning att förvänta sig mera fel och brister samt att material i byggnadskonstruktionen och i övrigt kan förväntas ha nått slutet av sin livslängd. Vid köp av ett äldre hus tar köparen en medveten risk (Kyllästinen/Riskinjako maakaaressa 2010 s 341-342, Vasa HovR 18.11.2014 dom 798, Åbo HovR 10.12.1996 S96/388). Köparens undersökningsplikt är begränsad och omfattar t.ex. inte öppnande av golv-, vägg- eller takkonstruktioner.
Från personbevisningen framgår det att köparna bekantat sig två gånger med fastigheten innan köpslutet. Första gången tillsammans med säljarna och andra gången ensamma. Under den andra gången hade de fri tillgång till alla utrymmen i fastigheten och hade därför möjlighet att fritt och utan tidsbegränsning undersöka huset. Tingsrätten konstaterar att senast den andra gången bör de anses ha upptäckt alla synliga fel i fastigheten.
Tapauksessa oli kysymys myös kaupan purkukynnyksestä ja miten ostajien asentama uusi maalämpölämmitysjärjestelmä on vaikuttavut vaurioihin.
Kiinteistökauppa, hinnanalennus, kosteusvaurio, mikrobiongelma, home, kaupan purkaminen, vahingonkorvaus.
Nimet muutettu!
Vasa hovrätt 9.10,2017 Stadsfästelse av förlikning
Avkunnad 9.10.2017
Nr 373