"

Vaasan hovioikeus Tuomio

Antamispäivä 6.6.2018

Nro 250

Diaarinumero S 17/759


Ratkaisu, josta on valitettu

Satakunnan käräjäoikeuden tuomio 16.6.2017 nro 7646 (liitteenä)

Asia Kiinteistön virhe tai muu sopimusrikkomus

Valittaja Ax Xnen

Vastapuoli Jx Xnen

Oikeudenkäynti hovioikeudessa

Valitus

Vaatimukset

Ax Xnen on vaatinut, että käräjäoikeuden tuomiota muutetaan si- ten, että hänen käräjäoikeuden tuomiosta ilmenevä ensisijainen vaatimus kau- pan purusta hyväksytään ja Jx Xnen velvoitetaan palauttamaan hänelle kauppahintana 145.000 euroa korkolain 3 §:n 2 momentin mukaisine tuottokorkoineen 12.6.2015 alkaen 11.8.2016 saakka ja korkolain 4 §:n 1 mo- mentin mukaisine viivästyskorkoineen 12.8.2016 lukien. Lisäksi Xnen on velvoitettava suorittamaan Xlle vahingonkorvauksena kunnostustoimista 5.910,67 euroa korkolain 3 §:n 2 momentin mukaisine tuottokorkoineen
12.6.2015 alkaen 11.8.2016 saakka ja korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 12.8.2016 lukien. Edelleen Xnen on vaatinut, että Xnen on velvoitettava korvamaan hänelle kiinteistön hoidosta aiheutuneina kustannuksina 200 euroa kuukaudessa tämän omistusajalta 1.7.2015 alkaen kaupanpurkuhetkeen saakka laillisine viivästyskorkoineen. Vielä Xnen on vaatinut, että Xnen velvoitetaan korvaamaan tämän oikeudenkäyntikulut käräjäoikeudesta 40.183,80 eurolla sekä hovioikeudesta 17.239 eurolla, mo- lemmat määrät laillisine viivästyskorkoineen.

Toissijaisesti Xnen on vaatinut, että hovioikeus korottaa Xsen hänelle maksettavaksi tuomittua hinnanalennusta 110.178,01 euroon korkolain 3 §:n 2 momentin mukaisine tuottokorkoineen 12.6.2015 alkaen 11.8.2016 saakka ja korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 12.8.2016 lukien.

Perusteet

Käräjäoikeus on arvioinut näytön väärin ja päätynyt virheellisen lopputulok- seen kaupan kohteen alapohjan ja yläkerran virheiden osalta. Kaupan kohteen virheistä aiheutuvien korjauskustannusten määrä on selvästi suurempi kuin mi- hin käräjäoikeus on ratkaisussaan päätynyt.

Kunnostustoimista ja huoltotoimia koskevan vaatimuksen osalta Xnen on viitannut käräjäoikeuden tuomion sivulta 4 ilmeneviin perusteisiinsa. Alapohjan ja yläkerran virheiden osalta Xnen on vedonnut käräjäoikeudessa lausu- maansa sekä lausunut seuraavaa.

Myyntiesitteen mukaan kaupankohteena oli hyväkuntoinen ja täysin remontoitu paritalo, minkä kauppahinta oli 145.000 euroa. Satakunnan Vahinkopalvelu Oy:n ennen kauppaa laatimasta myyntikartoitusta koskevassa raportissa ei ol- lut kirjattu yhtään kaupan kohdetta koskevaa riskiä tai toimenpide-ehdotusta. Kaupanteon jälkeen on käräjäoikeuden tuomiosta ilmenevällä tavalla alapohjasta todettu aktiivinen mikrobikasvusto, joka on poistettava ja vaurioituneet rakenteet on korjattava.

Käräjäoikeus on arvioinut virheellisesti vaurion laajuuden, sen korjaustavan sekä korjauskustannukset. Todistajat NXlä ja Holm ovat kertoneet, että ala- pohjan korjaaminen tulee tehdä kanteessa esitetyllä tavalla yläkautta ja että alakautta tehtävä korjaaminen sisältää huomattavan epäonnistumisen riskin.
Käräjäoikeus on siten päätynyt virheelliseen johtopäätökseen korjaustavasta ja siten myös korjauskustannusten määrästä. Kirjallisesta todisteesta K8 ilmenee korjauskustannusten määrä 80.180 euroa, kun korjaaminen suoritetaan NX- län ja Holmin edellä kertomalla tavalla. Edelleen käräjäoikeuden arvio tason- parannuksen määrästä on virheellinen, koska mitään tasonparannusta ei synny verrattuna siihen, mitä Xnen on voinut kaupankohteen ostaessaan perustel- lusti olettaa saavansa.

Yläkerran huonekorkeuden osalta käräjäoikeuden tulkinta siitä, ettei huonekorkeuden tulisi täyttää rakennuskokoelman G1 määräyksiä koskien huonekorkeutta on virheellinen. Yläkerta on otettu asumiskäyttöön G1 määräysten voi- massa ollessa ja niitä on noudatettava. Koska yläkerran huonekorkeus ei vastaa rakennuskokoelman G1 määräysten mukaista asuintilalle tarkoitettua huonekorkeutta, on asuinpinta-ala ilmoitettu myyntiesitteessä liian suureksi ja kaupanvastuun perusteeksi on otettava Xn vaatima 10.000 euroa.

Xlle on kaupanteon yhteydessä kerrottu yläkerran olevan lämpöeristetty vuonna 2013 ja eristeenä olevan 100 mm paksuinen uretaanilevy. Käräjäoikeudessa Xnen on kuitenkin kertonut kattoon asennetun 50 mm + 30 mm paksuiset uretaanilevyt. Todistaja NXlän havaintojen mukaan suurimmaksi osaksi katossa on kuitenkin vain 30 mm paksuinen levy, joka ei täytä edellytettyjä U-arvoja. Rakennus ei siten vastaa näiltä osin niitä tietoja, mitä myyjä on antanut Xlle ennen kauppaa ja Xn esittämä kauppahinnanalennuksen määrä 7.800 euroa on perusteltu.

Kaupankohteessa olevat virheet ovat maakaaren 2 luvun 17 §:n tarkoittamalla tavalla olennaisia ja kauppa tulee purkaa. Asunnon korjauskustannukset ovat yhteensä noin 100.000 euroa ja alapohjan korjaaminen kestää joitakin kuukausia, jonka ajan rakennus on asuinkelvoton. Xnen on lisäksi saanut oireita asunnossa oleskelusta, mistä syystä Xnen ei ole voinut asunnossa asua. Kaupanpurkamisen perustelee osaltaan myös Xsen huolimaton menettely, koska myyntiesitteessä on esitetty kaupan kohteen olleen remontoitu, vaikka kyse on ollut Xsen käräjäoikeudessa kertoman mukaan ainoastaan pintare- montista. Xnen ei olisi tehnyt kauppaa, jos hän olisi tiennyt kohteen vir- heistä.

Toissijaisesti kauppahinnanalennuksen määrä on korotettava 100.530 euroksi edellä mainituilla perusteilla.

Käräjäoikeuden ratkaisu on myös oikeudenkäyntikulujen osalta virheellinen. Vaikka Xn valitus ei menestyisi hovioikeudessa, tulee Xnen velvoittaa korvaamaan 1/3 Xn oikeudenkäyntikuluista käräjäoikeudesta, koska oi- keudenkäynnin keskiössä on ollut alapohjassa todettu virhe, jonka nojalla Xnen on tuomittu maksamaan kauppahinnanalennusta. Oikeudenkäyntikulujen korvaamisessa on otettava huomioon se, ettei Xnen ole tehnyt asiassa minkäänlaista sovintoehdotusta.

Vastaus

Vaatimukset

Jx Xnen on vaatinut, että Xn valitus hylätään kokonaisuudessaan ja että Xnen velvoitetaan korvaamaan Xsen oikeudenkäyntikulut hovioikeudesta 14.876,48 eurolla laillisine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua hovioikeuden tuomion antamispäivästä.

Perusteet

Käräjäoikeus on arvioinut näytön oikein ja tehnyt siitä oikeat johtopäätökset.

Xlla on asiassa näyttötaakka väittämiensä virheiden laajuudesta. Asiassa ei ole esitetty näyttöä siitä, että rakennuksen alapohjan runkorakenteet olisivat vaurioituneet. Alapohjan rakenteet ovat ennen kiinteistönkauppaa tehdyssä tar- kastuksessa todettu terveiksi. Xn tilaamissa kuntotutkimuksessa ja laboratorionäytteissä (Xn kirjalliset todisteet K4 ja K5) on tutkittu ainoastaan purueristeitä eikä alapohjan runkorakenteita. Näin ollen käräjäoikeus on päätynyt oikeaan ratkaisuun vaurion laajuudesta ja korjaustavasta. Koska käräjäoi- keuden ratkaisu vaurion laajuudesta ja korjaustavasta on oikea, on myös käräjäoikeuden arvioima korjauskustannusten määrä oikea.

Käräjäoikeus on arvioinut näytön oikein ja tehnyt siitä oikeat johtopäätökset myös rakennuksen yläkerran osalta. Yläkerta on rakennettu rakennuslupien mukaisesti. Yläohjan eristys on täyttänyt rakentamisajankohdan mukaiset vaa- timukset esityskyvystä. Yläkerran huonekorkeuteen ei sovelleta asuntosuunnitteluohjetta G1, koska määräykset ovat säädetty vasta rakennuksen rakentamisajankohdan jälkeen.

Käräjäoikeus on arvioinut oikein kaupan purun edellytykset. Xnen ei ole ol- lut tietoinen rakennuksen alapohjan purueristeen mikrobivaurioista eikä näin ollen ole laiminlyönyt tiedonantovelvollisuuttaan, vaan kyse on ollut salaisesta virheestä.

Käräjäoikeus on arvioinut oikein alapohjan eristeiden vaihtamisesta seuraavan tasonparannuksen ja on vähentänyt sen oikein korjausten kustannusten määrästä. Korjauskustannusten määrä ei täytä maakaaren 2 luvun 17 §:n mukaista olennaisen virheen vaatimusta.

Käräjäoikeus on päätynyt oikeaan ratkaisuun myös oikeudenkäyntikulujen osalta. Xnen on hävinnyt asiansa käräjäoikeudessa keskeisiltä osin sekä perusteen että määrän osalta.

Pääkäsittely

Hovioikeus on toimittanut asiassa pääkäsittelyn 10-11.4.2018 siitä erikseen laaditun pöytäkirjan mukaisesti.

Todistelu

Hovioikeudessa on esitetty samat kirjalliset todisteet ja sama henkilötodistelu kuin käräjäoikeudessa lukuun ottamatta kirjallisia todisteita K13, K16 ja K17 sekä todistajia Jx Gx, Jx Lx ja Ax Kx. Hovioikeudessa on esitetty uutena kirjallisena todisteena K20 Sähköposti Ox Xlta/Satakunnan Ässäputki Oy:ltä sekä kuultu uutena todistajana Ox Xlaa.

Hovioikeuden ratkaisu

Perustelut

Asian tausta ja kysymyksenasettelu

Xnen on myynyt Porissa sijaitsevan vuonna 1953 rakennetun paritalopuo- likkaan Xlle. Kiinteistönkauppa on tehty 12.6.2015 ja Xnen on 15.6.2015 saanut asunnon haltuunsa. Kaupanteon jälkeen Xnen on havainnut asunnosta maakellarin hajua. Asiaa selvitettäessä Xlle oli käynyt ilmi myös, ettei yläkerran huonekorkeus täytä G1 Suomen rakentamismääräysko- koelman määräysten ja ohjeiden mukaista vähimmäiskorkeutta. Edelleen Vlle oli syntynyt epäilys siitä, ettei katossa ole riittävää lämmineristystä.

Hovioikeudessa on ollut riidatonta, että alapohjasta on löydetty aktiivista mik- robikasvustoa purueristeestä. Lisäksi asiassa on ollut riidatonta, ettei yläkerran makuuhuoneen korkeus täytä G1 rakentamismääräyskokoelma määräyksiä huonekorkeudesta.

Sen sijaan hovioikeudessa on ollut riitaista, ovatko myös alapohjan puurakenteet vaurioituneet vai onko aktiivista mikrobikasvustoa ainoastaan purueris teessä. Lisäksi hovioikeudessa on ollut riitaista alapohjan korjaustapa ja kor- jauskustannusten määrä. Edelleen asiassa on ollut riitaista, tulevatko G1 raken- tamismääräyskokoelman määräykset huonekorkeudesta tapauksessa sovellettaviksi, koska asunto on rakennettu ennen niiden voimaantuloa. Vielä asiassa on ollut riitaista, onko yläkerran katossa Xsen kertomalla tavalla kauttaaltaan kaksi 30 mm ja 50 mm paksuista SPU-levyä lämmineristeenä ja täyttävätkö ne lämmineristyskyvylle asetetut vaatimukset.

Sovellettavat oikeusohjeet ilmenevät käräjäoikeuden tuomion sivuilta 8-10.

Kaupan kohteen virheellisyydet ja virheellisyyksien olennaisuus

Yläkerran huonekorkeus

Yläkerran huonekorkeuden osalta on ollut riidatonta, ettei huonekorkeus täytä kaikilta kohdin ympäristöministeriön antamaa asetusta asuntosuunnittelusta ja G1 Suomen rakentamismääräyskokoelman määräyksiä ja ohjeita (2005). Rii- taista sen sijaan on ollut, tulevatko G1 rakentamismääräyskokoelma (2005) sovellettavaksi tässä tapauksessa, koska kiinteistö on rakennettu ennen G1 rakentamismääräyskokoelma (2005) voimaantuloa.

G1 Rakentamismääräyskokoelma (2005) on tullut voimaan 1.3.2005 ja sillä on kumottu ympäristöministeriön 17 päivänä joulukuuta 1993 antama päätös asuntosuunnittelusta (G1) (1994). Siirtymäsäännöksen mukaan aikaisempia määräyksiä voidaan kuitenkin soveltaa ennen tämän asetuksen voimaantuloa vireille tulleisiin lupahakemuksiin. Vuonna 1994 voimaantulleen asuntosuunnittelupäätöksen (G1) siirtymäsäännöksen mukaan määräykset tulevat voimaan 1 päivänä maaliskuuta 1994 ja koskevat rakentamistoimenpidettä, johon on haettu lupaa mainittuna päivänä tai sen jälkeen. Tässä tapauksessa Porin kaupungin rakennusvalvonta on antanut 18.10.2001 päätöksen rakennusluvasta koskien ullakkokerrosta. Näin ollen kohteen yläkerran huonekorkeuteen on ryhdytty soveltamaan G1 rakentamismääräyskokoelmaa (1994) 18.10.2001 lukien.

Edellä mainituilla perusteilla hovioikeus katsoo, että rakentamismääräyskokoelman G1 (1994) huonekorkeutta koskevat määräykset tulevat sovellettaviksi tässä tapauksessa. Koska yläkerran huonekorkeus ei täytä näitä määräyksiä, on kaupan kohteessa virhe. Xsen virheen johdosta vaatima 10.000 euron hinnanalennus on määrän osalta riidaton.

Yläkerran lämmöneristys

Hovioikeudessa on kysymys yläkerran katon lämmöneristyksen osalta erityisesti siitä, onko katossa kauttaaltaan lämmöneristeenä 30 mm ja 50 mm paksuiset SPU-levyt kuten Xnen on kertonut.

Todistajana kuultu Hx Sx on kertonut ottaneensa yhden näytteen yläpohjan lämmineristeestä ja kyseisessä kohdassa on ollut kaksi paksuudeltaan 30 mm ja 50 mm SPU-levyä, joiden lämmöneristyskyky täyttää sille asetetut vaatimukset. Todistajana kuultu Px Nx on puolestaan kertonut ottaneensa useita näytteitä eri kohdista katon lämmöneristeestä. Xlän mukaan joissakin kohdissa hän ei ole löytänyt lämmöneristettä ollenkaan ja eräässä kohdassa ainoastaan yhden paksuudeltaan 30 mm SPU-levyn, jonka lämmöneristyskyky ei täytä asetettuja vaatimuksia.

Hovioikeus katsoo, ettei Xn tai NXlän kertomusten todenperäisyyttä ole syytä sinänsä epäillä. X on kuitenkin kertonut ottaneensa näytteen vain yhdestä kohdasta. NXlä on puolestaan kertonut ottaneensa näytteitä useam- masta kohdasta. Hovioikeus pitää siksi NX selvitystyötä Xn selvitys- tä luotettavampana. Siten NXlän kertomuksella asiassa on tullut toteennäytetyksi, ettei katossa ole kauttaaltaan lämmöneristeenä kahta 30 mm ja 50 mm SPU-levyä Xsen väittämällä tavalla. Näin ollen kaupan kohteessa on virhe tältä osin. Xsen virheen johdosta vaatima 7.800 euron hinnanalennus on määrän osalta riidaton.

Alapohjan vauriot

Hovioikeudessa on kuultu alapohjan vaurioista ostajan todistajina Xx, Xx, Xx, Xx, Xx, Xx ja Xx. Lisäksi myyjän todistajana on kuultu Xx ja Xx. Jäljempänä todistajien kertomuksia selostetaan ratkaisun kannalta tarpeellisilta osin.

Alapohjan vaurioiden osalta hovioikeudessa on ollut kyse erityisesti alapohjan vaurioiden laajuudesta, Xsen tietoisuudesta alapohjan vaurioista sekä vau- rioiden korjaustavasta. Xnen on katsonut alapohjan olevan laajasti vaurioi- tunut ja Xnen on puolestaan katsonut alapohjan puurakenteiden olevan puh- taita ja ainoastaan purueristeen olevan vaurioitunutta. Xnen on myös kiistänyt tietäneensä alapohjan vaurioista kauppaa tehtäessä.

Alapohjan vaurioiden laajuuden osalta Xnen on vedonnut, ettei alapohjan rakenteiden ole näytetty olevan vaurioituneita, vaan aktiivista mikrobikasvus- toa on todettu pelkästään alapohjan purueristeistä, koska Tehokuivaus Oy:n ottamat näytteet on otettu pelkästään purueristeestä (Xn kirjallinen todiste K4). Lisäksi Xnen on katsonut, että Tehokuivaus Oy:n mittaustulokset ovat virheelliset, koska eri näytteidenottamisen välillä näytteidenotossa käytettyä poraa ei ole desinfioitu.

Todistaja NXlä on kertonut, että mikäli purueristeessä on aktiivista mikrobi- kasvustoa niin myös puurakenteita tulee purkaa. Lisäksi NXlä on kertonut, ettei alapohjan vaurioiden laajuutta puurakenteiden osalta voida selvittää ilman rakenteiden purkamista. Alapohjan vauriot ovat kuitenkin laajat, koska aktii- vista mikrobikasvustoa on todettu laajasti eri näytteidenottokohdista.

Todistaja Hx Hx, joka on ottanut näytteet Tehokuivaus Oy:n työntekijänä, on hovioikeudessa kertonut, ettei näytteidenottovälineitä ole de- sinfioitu eri näytteiden ottamisen välillä eikä niitä kuulukaan tässä välissä puh- distaa. Sen sijaan todistaja Ax Lx mukaan näytteenottovälineet tulisi steriloida näytteidenottopisteiden välillä.

Hovioikeus katsoo ensinnäkin, ettei ole syytä epäillä, etteikö Holm kokeneena mittauksentekijänä olisi suorittanut näytteidenottoja alalla vallitsevan käytännön mukaisesti. Näin ollen tutkimustuloksia voidaan pitää luotettavina. Vaikka aktiivista mikrobikasvustoa ei ole todettu puurakenteista, voidaan alapohjan vaurioita pitää laaja-alaisina, koska viidessä kuudesta Holmin ottamasta näytteessä on todettu aktiivista mikrobikasvustoa ja kuudennen näytteen osalta ei ole voitu poissulkea mikrobikasvuston mahdollisuutta. Holm on ottanut näyt- teet eri puolilta asuntoa (Xn kirjallinen todiste K5).

Satakunnan Vahinkopalvelu Oy:ssä myyntikartoituksen suorittanut todistaja vx Ux on kertonut, että alapohjan kunto on tarkastettu silmämääräisesti. Uutun ja terveystarkastaja Sx Ax mukaan alapohjan puu- rakenteissa ei ollut ollut silmämääräisesti havaittavissa mikrobikasvustoon viittaavia vaurioita. Näin ollen hovioikeus katsoo, ettei Xnen ole ollut tietoinen eikä hänen olisi pitänyt olla tietoinen alapohjan vaurioista. Siten alapohjan vaurioissa on kyse maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 5 kohdan salaisesta virheestä.

Virheellisyyksien olennaisuuden arviointi

Hovioikeus on edellä mainituilla perusteilla katsonut kaupan kohteessa olevan kaupan kohteen virheinä laaja-alainen alapohjan vaurio ja puutteita yläkerran katon lämmöneristyksessä. Näiden lisäksi yläkerran makuhuoneen huonekor- keus ei täytä G1 rakentamismääräyksen määräyksiä huonekorkeudesta.

Arvioitaessa sitä, ovatko kaupan kohteessa havaitut virheet maakaaren 2 luvun 17 §:n 2 momentin tarkoittamalla tavalla olennaisia, keskeisimpänä virheenä on pidettävä alapohjan vauriota. Tällöin keskeisenä kysymyksenä on valittava virheiden korjaustapa. Asiassa on esitetty kaksi erilaista korjaustapaa, joiden kustannukset poikkeavat huomattavasti toisistaan.

Xnen on katsonut, että alapohjan vauriot rajoittuvat pelkästään purueristeeseen, minkä takia alapohjan vauriot voidaan korjata alakautta tapahtuvalla kor- jauksella, jossa vaurioituneeksi osoitettu alapohjan laudoitus sekä purueriste poistetaan ja korvataan uudella eristeellä ja laudoituksella. Tässä korjaustavassa alapohjan terve puurakenne puhdistetaan varmuuden vuoksi kemiallisesti.

Xsen nimeämä todistaja X on kertonut, että alapohjan vaurioitunut purueriste voitaisiin poistaa alakautta tapahtuvalla korjauksella, jolloin vaurioitumattomia puurakenteita ei tarvitse poistaa, vaan riittäisi, että ne käsiteltäisiin kemikaaleilla tai vaihtoehtoisesti kylmällä tai kuumalla savulla. X on kertonut alakautta tapahtuvan alapohjakorjauksen olevan nykyisin yleisesti käytössä. Erikseen kysyttäessä X on kuitenkin kertonut, ettei ole itse toteuttanut tällaisia alakautta toteutettuja korjauksia ja että hän on ainoastaan kuullut kertomastaan kemikaalipuhdistuksesta ja savun käyttämisestä puurakenteiden desinfiointiin.

Edelleen Xsen nimeämä todistaja Xnen on kertonut, että alapohjan re- montti voidaan tehdä alakautta. Tällöin kuitenkin rakenteisiin todennäköisesti jäisi mikrobeja, joiden pääsy huoneilmaan estettäisiin kapseloinnin avulla. Tällöin kaikki alakautta tapahtuvaan korjaamiseen liittyvät riskit poistuisivat.

Ostajan nimeämät todistajat Uuttu, NXlä ja Hx ovat puolestaan kertoneet, että alapohjan korjaukset toteutetaan yleisesti yläkautta, jolloin voidaan varmistaa, että alapohja saadaan täysin puhdistettua aktiivisista mikrobeista ja samalla estetään mikrobien leviäminen remontin yhteydessä muualle asuntoon. Holm on erikseen todennut, ettei Tehokuivaus Oy toteuttaisi remonttia alakautta, koska se sisältää niin suuren riskin sen epäonnistumisesta.

Todistaja Xn esittämän korjaustavan mukaan korjauskustannukset olisivat noin 12.000 euroa ja ne perustuvat ympäristöministeriön toimenpide- ja kustannusluetteloon. Xllä ei ole käytännön kokemusta ehdottamansa korjaustavan onnistumisesta. Todistaja NXlän esittämän korjaustavan mukaan alapohjaremontin kustannus olisi ulkopuolisilta rakennusyhtiöiltä saatujen tarjousten mukaan noin 80.000 euroa. Todistaja Ax Ax on vahvistanut laatineensa kirjallisena todisteena K8 olevan tarjouksen alapohjan korjaamisesta. Todistaja Hx Ax on kertonut asunnon arvoksi tällä hetkellä 45-50.000 euroa.

Korkeimman oikeuden ratkaisussa 2015:58 on todettu, että kun kysymys on rakenteissa laaja-alaisesti olevasta virheestä, jonka korjauskustannusten lopul- lista määrää ei voida riittävällä varmuudella arvioida, on perusteltua, että kiin- teistön ostaja voi valita, tyytyykö hän rahamääräiseen hinnanalennukseen vai haluaako hän, että riski korjauskustannuksista ja korjaustoimenpiteiden onnis- tumisesta palautuu kaupan purkamisen perusteella myyjälle (kohta 28).

Todistajina kuultujen NXlän ja HXin mukaan Xn esittämään korjaustavan onnistumiseen liittyy olennaista epävarmuutta. Lisäksi todistaja Ux on kertonut käyttävänsä itse alapohjan korjauksissa yläkautta tapahtuvaa korjausmenetelmää. Näin ollen hovioikeus katsoo, että riski siitä, että alapohja joudutaan NXlän esittämän korjaustavan mukaisesti uusimaan kokonaan, on varteenotettava. Korkeimman oikeuden linjauksen mukaisesti tällainen riski tulee lähtökohtaisesti palauttaa myyjälle kaupan purkamisen perusteella. Hovioikeus ottaa arvioinnissa huomioon lisäksi sen, että Xnen on saneerausrakentamisen ammattilainen, jolloin hänellä on paremmat valmiudet toteuttaa alapohjaremontti kuin Xlla. Sen sijaan hovioikeus katsoo, ettei asiassa tule antaa itsenäistä merkitystä mahdolliselle alapohjan tasonparannukselle, joka tulisi NXlän esittämän korjaustavan perusteella, koska Xnen on voinut olettaa, ettei hänen tarvitse tehdä mittavia korjauksia asunnon alapohjaan.

Edellä mainituilla perusteilla hovioikeus katsoo, että Xn ja Xsen välinen kiinteistökauppa olisi lähtökohtaisesti purettava. Xnen on kuitenkin esittänyt väitteen, ettei kiinteistönkauppaa tule purkaa myöskään siitä syystä, että kiinteistö on mahdollisesti vaurioitunut vesijohtojen jäätymisen takia. Hovioikeudessa on kuultu Xn nimeämänä todistajana Ox Mx Satakunnan Ässäputki Oy:stä. Mx on kuulemisessaan kertonut sulattaneensa kiinteistön putket ja sulatuksen jälkeen vesi oli saatu juoksemaan normaalis- ti eikä vesivuotoja ollut havaittu vesimittarista silmämääräisesti arvioituna.
Hovioikeus katsoo Mxan kertomuksella tulleen näytetyksi, ettei vesijohtojen jäätyminen ole aiheuttanut sellaista vahinkoa kiinteistölle, mikä pitäisi ottaa huomioon arvioitaessa kaupanpurun edellytyksiä. Näin ollen hovioikeus purkaa Xn ja Xsen välisen kiinteistönkaupan.

Ostajan kiinteistöön laittamat kustannukset

Maakaaren 2 luvun 33 §:n mukaan jos ostaja on saanut kiinteistöstä merkittävää tuottoa tai hyötyä, hänen on maksettava siitä korvaus myyjälle. Myyjän on suoritettava ostajalle kohtuullinen korvaus kiinteistön hoidosta aiheutuneista tarpeellisista kustannuksista sekä sellaisista hyödyllisistä kustannuksista, jotka ovat lisänneet kiinteistön arvoa.

Maakaaren 2 luvun 33 §:n mukainen korvaus ei ole riippuvainen myyjien tuottamuksesta, vaan se liittyy osapuolten välien selvittelyyn kaupan purun yhteydessä. Lain esitöiden mukaan myyjän on suoritettava kohtuullinen korvaus kiinteistön kunnostamisesta ja parantamisesta aiheutuneista kustannuksista.
Rakentamisesta ja uusien koneiden tai laitteiden hankkimisesta johtuvat kustannukset on myös korvattava siltä osin kuin ne ovat lisänneet kiinteistön ar- voa. Sen sijaan kiinteistön ylläpidosta ja välttämättömästä hoidosta aiheutunei- ta kustannuksia ei korvata. (HE 120/1994 vp s. 64)

Hovioikeus katsoo, että Xn kiinteistön hoidosta aiheutuneiden kustannusten korvauksena vaatimat 200 euroa kuukaudessa ovat tavanomaisia kiinteistön ylläpidosta ja välttämättömästä hoidosta aiheutuneita kustannuksia, jotka eivät tule korvattavaksi maakaaren 2 luvun 33 §:n nojalla. Koska kyse on ollut salaisesta virheestä, eivät kiinteistön hoidosta aiheutuneet kustannukset tule korvattavaksi myöskään maakaaren 32 §:n mukaisena vahingonkorvauksena.

Hovioikeus toteaa, että korvausilmaventtiilit, alapohjan tuuletusritilät, sorastus ja kangas alapohjaan, salaoja- ja sadevesijärjestelmä voisivat olla maakaaren 2 luvun 33 §:n tarkoittamia tarpeellisia kustannuksia, jos niiden uusiminen on ollut välttämätöntä kiinteistön pysyttämiseksi entisessä kunnossa. Xnen ei ole kuitenkaan näyttänyt, että edellä mainitut korjaukset olisivat olleet välttämättö- miä kiinteistön pysyttämiseksi entisessä kunnossa. Näillä perusteilla korvausvaatimus hylätään.

Aidan maalaamisen, portin tekemisen sekä pihan maa-aineksen vaihdon kustannusten korvaaminen maakaaren 2 luvun 33 §:n nojalla edellyttäisi, että niitä voitaisiin pitää hyödyllisinä kustannuksina. Tällöin korvattava määrä voisi olla enintään tehtyjen korjausten perusteella tapahtunut kiinteistön arvon nousu.
Hovioikeus katsoo kuitenkin, että Xn suorittamat korjaustyöt ovat parantaneet lähinnä asuinviihtyvyyttä, eivätkä ne ole vaikuttaneet kiinteistöön arvoon. Näin ollen myöskään korjaustöiden kustannukset eivät tule korvattavaksi maakaaren 2 luvun 33 §:n nojalla.

Oikeudenkäyntikulut

Xnen on voittanut muutoksenhaun merkittäviltä osin. Sen vuoksi Xnen on velvollinen korvaamaan Xn oikeudenkäyntikulut hovioikeudesta.

Xn valituksen tultua hyväksytyksi on hänen kanteensa hyväksytty osittain. Hovioikeus arvioi, että Xlle käräjäoikeudessa aiheutuneista oikeudenkäyntikuluista merkittävin osa on johtunut hyväksytystä kaupanpurkamista koskevasta vaatimuksesta eikä kiinteistön kunnostustoimia ja hoitokuluja koskevien vaatimusten voida katsoa lisänneen Xlle oikeudenkäyntikuluja kuin vähämerkityksellisiltä osin. Näin ollen hovioikeus katsoo, että Xnen on velvollinen korvaamaan Xn käräjäoikeudessa vaatimat oikeudenkäyntikulut kokonaisuudessaan.

Tuomiolauselma

Käräjäoikeuden tuomio kumotaan.

Hovioikeus purkaa Ax Xn ja Jx Xsen välisen 12.6.2015 tehdyn kaupan, jonka kohteena on ollut puolet (1/2) vuokraoikeudesta tonttiin nro: 7 Porin kaupungin Musan (13.) kaupunginosan korttelissa nro: 7xx sekä tontin osalla sijaitseva paritalohuoneisto (tontin itäpää) osoitteessa X 6 y.

Jx Xnen velvoitetaan palauttamaan Ax Xlle tämän kiin- teistöstä maksama kauppahinta 145.000 euroa. Palautettavalle määrälle on maksettava korkolain 3 § 2 momentin mukaista korkoa kauppahinnan vastaan- ottamispäivästä 12.6.2015 lukien haasteen tiedoksiantopäivään 11.8.2016 saakka ja 12.8.2016 lukien korkolain 4 § 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen.

Ax Xn korvausvaatimukset kunnostustoimista ja kiinteistön hoidosta hylätään.

Ax Xnen vapautetaan velvollisuudesta korvata Jx Xsen oikeudenkäyntikulut käräjäoikeudesta 7.104,88 eurolla.

Jx Xnen velvoitetaan korvamaan Ax Xn oikeudenkäyntikulut käräjäoikeudesta 40.183,80 eurolla ja hovioikeudesta 17.239 eurolla korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua hovioikeuden tuomion antamispäivästä lukien.


Muutoksenhaku

Muutosta tähän ratkaisuun saadaan hakea korkeimmalta oikeudelta valittamal- la vain, jos korkein oikeus niillä erityisillä perusteilla, jotka ilmenevät oheises- ta valitusosoituksesta, myöntää valitusluvan.

Valitusosoituksessa tarkoitettu määräaika valitusluvan pyytämiseen ja valituk- sen tekemiseen päättyy 6.8.2018.

Asian ovat ratkaisseet:
hovioikeudenneuvos Ax Vx
Hovioikeudenneuvos Jx Vx
hovioikeudenneuvos Mx Kx

Valmistelija:
hovioikeuden esittelijä Mx Kx
Ratkaisu on yksimielinen.

SATAKUNNAN KÄRÄJÄOIKEUS TUOMIO
Annettu kansliassa

17/7646 1


16.6.2017 L 16/9545


Kantaja
Xnen, Ax (Ostaja)
Vastaaja
Xnen, Jx (Myyjä)
Asia
Kiinteistön virhe tm. sopimusrikkomus
Vireille
22.7.2016

Riidaton tausta

Xnen on 12.6.2015 ostanut Xltä paritalohuoneiston Porin kaupungista. Kauppahinta on ollut 145 000 euroa.

Esitteen (K2) mukaan kysymyksessä on hienokuntoinen / hyväkuntoinen paritalo. Asunto remontoitu kokonaisuudessaan/tekniikka 2000-luvulla. Käyttöönottovuosi 1953. Asunnossa uusittu 1998 viemäriputket uusittu runkoverkkoon asti, 2002 katto uusittu, 2005 sauna, pesuhuone ja kodinhoitohuone on uusittu, 2004 tehty julkisivuremontti (pintalaudoitus tehty, koolattu ja asennettu tuulensuojalevyt), 2005 käyttövesiputket uusittu, 2006 keittiö uusittu, 2006 alakerta remontoitu, 201O terassi uusittu, tehty antura ja routaeristys, 2013 yläkerta remontoitu (lämpöeristetty ja lattiat suoristettu), 2015 yläkerran kylpyhuone, aula ja porraskäytävä remontoitu, sähkökeskus uusittu 2005.

Kauppakirjan (K1) mukaan Xnen on tutustunut kaupan kohteeseen ja sillä sijaitseviin rakennuksiin. Osapuolet ovat tutustuneet Satakunnan Vahinkopalvelu Oy / Veli-Pekka Uutun asuinrakennuksessa 9.6.2015 suorittamasta kiinteistön myyntikartoituksesta laadittuun pöytäkirjaan.
Myyjä ja ostaja ovat sopineet, että ostaja ottaa rakennukset vastaan siinä kunnossa kuin ne hänelle viimeksi esiteltäessä olivat ja sellaisena kuin edellä mainitusta raportista ilmenee. Ostaja ottaa yksin vastatakseen raportissa mainituista puutteellisuuksista ja niistä mahdollisesti aiheutuneista vaurioista aiheutuvat korjaus- ja muut kustannukset.

Xnen on toiminut myyntihetkellä toimitusjohtajana Satakunnan Vahinkopalvelu Oy:ssä. Sanottu yhtiö teki kaupan kohteella kauppakirjassa viitatun myyntikartoituksen (K3). Myyntikartoituksessa ei havaittu virheitä kaupan kohteessa. Myyntikartoituksen mukaan kellarin tarkastuksessa todettiin tuuletuksen olevan riittävä ja kaikki puurakenteet ovat terveitä.


Xn vaatimukset

Kiinteistökauppa on purettava ja Xnen on velvoitettava palauttamaan kauppahinta 145 000 euroa. Palautettavalle kauppahinnalle on maksettava korkolain 3 § 2 mom mukaista korkoa 12.6.2015 lukien ja 12.8.2016 lukien korkolain 4 § 1 mom mukaista korkoa.

Xnen on velvoitettava suorittamaan Xlle kunnostustoimista / vahingonkorvauksena 5 910,67 euroa korkolain 3 § 2 mom mukaisine korkoineen 12.6.2015 lukien ja 12.8.2016 lukien korkolain 4 § 1 mom mukaista korkoa.

Xnen on velvoitettava suorittamaan Xlle kiinteistön hoidosta aiheutuneina kustannuksina 200 euroa kuukaudessa 1.7.2015 alkaen kaupan purkuhetkeen saakka korkolain 4 § 1 mom mukaisine korkoineen kuukauden kuluttua tuomion antopäivästä lukien.

Toissijaisesti Xnen on velvoitettava korvaamaan vahingonkorvauksena / kauppahinnan alennuksena korjauskustannusten ja selvittelykulujen määrän 114 378,01 euroa korkolain 3 § 2 mom mukaisine korkoineen 12.6.2015 lukien ja 12.8.2016 lukien korkolain 4 § 1 mom mukaisine korkoineen.

Xnen on velvoitettava korvaamaan Xn oikeudenkäynti (ja selvittelykulut) korkolain 4 § 1 mom mukaisine korkoineen kuukauden kuluttua tuomion antamisesta lukien.

Perusteet

Virheet Alapohja

Tehokuivaus Oy:n (K4) raportin mukaan sisäilmassa on havaittu sieniä ja materiaalinäytteissä esiintyi sienikasvustoa. Raportin mukaan on todennäköistä, että rakennuksessa on mikrobikasvustoa. Turun yliopiston (K5) lausunnon mukaan alapohjassa on aktiivinen mikrobikasvusto.

Kellarin portaat ovat lahonneet, rossipohjassa on kuivalahoa ja kellarin nurkkapuu on lahonnut. Alapohjassa on korjaustarve.

Korjaamiseksi koko alapohja tulee purkaa NXlän korjaussuunnitelman mukaisesti (K6), Korjaus tulee maksamaan 80 180 euroa halvimman tarjouksen mukaan.

Alapohjasta on löytynyt asumisterveyshaitta terveystarkastajan (K14) tarkastuksessa. Terveystarkastajan mukaan alapohjan vaurio tulee selvittää ja vaurioituneet materiaalit poistaa.

Mikrobivaurio on syntynyt pitkän ajan kuluessa ja ilman rakenteiden avaamista vaurioiden lopullista laajuutta on hankala arvioida.

Yläkerran virheet

Tehdyt korjaukset on tullut tehdä voimassa olleiden rakennusmääräysten mukaisesti.

Xnen ei ole hakenut asianmukaisia lupia yläkerran muutoksille. Makuuhuoneen huonekorkeus on liian alhainen 1 900 mm. G1 määräyksen mukaan vähimmäiskorkeuden tulee olla 2 400 m. Jotta makuuhuone täyttää määräykset, tulee kattorakenne purkaa, korkeutta korottaa ja samalla lisätä tarvittaessa lämmöneristettä.

Yläkerran huoneissa ei ole ilmanvaihtoa. Huonetilassa pitää olla tuloilmaventtiili ja poistoilmaventtiili.

Yläkerran ulkoilmaan rajoittuvan katon osassa on 30 mm eristevahvuus.

Yläkerran tilat eivät täytä paloturvallisuusmääräyksiä. Ikkunat ovat liian pienet ja niiden kautta ei pääse ulos. Lisäksi ikkunat ovat sellaiset, että niitä ei saa avattua määräysten edellyttämällä tavalla.

Ilmanvaihdon korjaus maksaa 1 500 euroa, eristys 7 800 euroa, paloturvallisuuden korjaus 650 euroa, korkeuden korjaaminen maksaa 16 550 euroa, mutta tältä osin vaaditaan 10 000 euroa. Vaatimukset ovat
yhteensä 19 950 euroa.

Takka

Takka on käyttökelvoton.

Takka on muurattu siten, että reikätiili on syrjällään savuhormin ja ilmahormin välissä, jolloin savu pääsee reikien kautta ilmahormeihin. Piipun yläpää on purettava ja muurattava määräysten mukaiseksi.
Kustannusarvio on 1 600 euroa. Tulisijan perustukset ovat painuneet ja painaneet lattiaa alaspäin tulisijan kohdalta. Tulisija on halkeillut.
Korjauskustannus on muurarin arvion mukaan noin 3 000 euroa. Vaatimus takan virheellisyydestä on 4 600 euroa.

Takkaa ei ole nuohottu vuosina 2007 - 2016.

Tiedonantovelvollisuus

Xnen on laiminlyönyt tiedonantovelvollisuutensa, kun ei ole kertonut pahasta hajusta ennen kauppaa. Xnen ei ole kertonut, että alapohjan tuuletus on heikko.

Kaupan purku

Muuta seuraamusta kuin kaupanpurkua ei voi pitää kohtuullisena. Korjauskustannukset ovat yli 100 000 euroa. Xlla ei ole tätä summaa eikä mahdollista saada summaa lainana. Lopulliset kustannukset voivat olla tätä korkeammat, koska mikrobien levinneisyydestä ei ole varmuutta. Xllä on rakennusalan ammattilaisena paremmat valmiudet korjauksen suorittamiseen ja Xnen voi tehdä korjaukset hartiapankki-periaatteella, Xnen ei ole voinut asua asunnossa. Alapohjan korjaaminen kestää joitakin kuukausia, jonka ajan asunto on asumiskelvoton.

Xnen on ollut tietoinen pahasta hajusta. Paha haju on seikka, josta ostaja haluaa saada tiedon ennen kauppaa. Mikäli alapohjan mikrobikasvusto olisi ollut Xlla tiedossa ennen kauppaa, ei Xnen olisi ostanut kiinteistöä.

Ennen kauppaa annettujen tietojen perusteella kaupankohteessa ei ole ollut mitään korjaustarpeita, eikä Xn pitänyt niihin varautua.
Kaupanteon jälkeen on ilmennyt, että korjaustarpeiden määrä vastaa suurin piirtein maksettua kauppahintaa eikä Xnen voi oleskella kiinteistöllä.

Kiinteistön nykyinen arvo on noin 45 000 euroa (K11).

Parannustoimet

Xnen on nostanut kiinteistön arvoa seuraavasti:

- korvausilmaventtiilit 230 e
- alapohjan tuuletusritilät 70 e
- sorastus ja kangas alapohjaan 539 e
- aidan maalaus ja portin tekeminen 728,17 e
- salaaja- ja sadevesijärjestelmä 3 968 e
- pihan maa-aineksen vaihto lasinsirujen takia 375,50 e

Korvausta arvioitaessa tulee huomioida, että Xnen on kehottanut Virtasta ko. toimet tekemään.

Kiinteistön omistamisesta aiheutuneet kustannukset

Xlle on syntynyt vuosittain kustannuksia seuraavista kuluista:

- tontinvuokra 52,80 e/kk
- sähköt 98 e /kk
- kotivakuutus 20 e/kk
- vesimaksun perusosuus 14 e/kk
- jätemaksu 18 e/kk (tätä ei maksettu)

Xnen on käynyt kahden viikon välein kiinteistöllä katsomassa, että kaikki on hyvin. Korvausta vaaditaan 25 e /kk. Yhteensä hoitokustannuksista vaaditaan 200 e/kk.

Selvittelykustannukset

Kustannuksia on aiheutunut yhteensä 9 648,01 euroa (Tehokuivaus 2 571,02 euroa ja Millenel / Pekka NXlä 7 076,99 euroa).

Vahingonkorvaus / kauppahinnan alennus

Xnen on jättänyt ilmoittamatta Xlle pahasta hajusta, joka tulee alapohjasta. Alapohjan kunto ei ole vastannut myyntiesitteessä väitettyä. Kiinteistö poikkeaa (salaisen) virheen vuoksi laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioiden edellyttää.

Vahingonkorvaus/ kauppahinnanalennus vaatimus on 112 780 euroa.

Tasonparannus

Korjaaminen ei johda tasonparantamiseen, koska kaikki pinnat ovat uusia. Vanhan rakennus rakenteiden kauppahinnan alennus a vioidaan, koska korjauskustannusten määrän asettaminen sellaisenaan ei johtaisi myyjän kannalta oikeudenmukaiseen lopputulokseen. Vaikka nyt on kysymyksessä vuonna 1953 valmistunut talo, ei tule niin toimia, koska rakennus on myyty uutta vastaavana sekä kunnoltaan hyvänä.

Ennakkotarkastus ja erityinen tarkastusvelvollisuus

Annettujen tietojen perusteella Xlla ei ole ollut syytä epäillä nyt kohteesta löydettyjä vaurioita. Ei ole ollut erityistä syytä tarkistaa Xsen kiinteistöstä antamien tietojen paikkansapitävyyttä, eikä ulottaa tarkastusta sellaisiin seikkoihin, joiden selvittäminen edellyttäisi tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä. Ennen kauppaa laaditun raportin havainnoista mikään ei ollut sellainen, että Xlle olisi syntynyt perusteltu syy tehdä lisätutkimuksia. Ennen kauppaa tehdyssä kuntotarkastusraportissa ei ole ollut merkintää tarpeellisista jatkotutkimuksista, tarvittavista korjauksista taikka mahdollisista riskirakenteista.

Xnen ei ole kieltäytynyt laajemmasta kuntokartoituksesta. Jos kuntatarkastusraportissa olisi ollut maininta siitä, että on syytä suorittaa laajempi kuntotarkastus, olisi Xnen näin toiminut. Xnen ei ole sopinut kiinteistönvälittäjä Xsen kanssa suppeasta tarkastuksesta. Kohde on ollut maalattu, joten pahaa hajua ei ole voinut havaita tarkastuksessa.

Xsen vastaus

Xnen vastustaa kannetta ja pyytää kannetta hylättäväksi. Xnen vaatii, että Xnen velvoitetaan korvaamaan Xsen oikeudenkäynti- ja selvittelykulut asiassa korkolain 4 § 1 mom. mukaisine korkoineen kuukauden kuluttua tuomion antamisesta lukien.

Perusteet

Virheet Alapohja

Asuinrakennusta ei ole peruskorjattu 2000-luvun alussa, vaikka siihen on tehty paljon parannuksia. Kaupan kohden on rakennettu 1953 ja sen alapohja on alkuperäinen eli 63 vuotta vanha. Xn on tullut varautua alapohjan mahdolliseen korjaustarpeeseen.

Alapohjassa ei ole terveyshaittaa aiheuttavaa mikrobikasvustoa. Xn esittämistä Tehokuivauksen sisäilmamittauksesta ja Turun Yliopiston laboratoriotuloksista (K4 ja K5) tai muusta näytöstä ei käy ilmi rakennuksen kunnon aiheuttamaa terveyshaittaa tai terveydelle haitalliseksi luokiteltuja mikrobeja. Alapohjan purkaminen ja uudelleen rakentaminen on tarpeeton toimenpide ja aiheuttaisi kohtuuttomia kustannuksia alapohjan kunnosta tehtyihin havaintoihin suhteutettuna.
Näytteet on otettu kuistilta, joka ei ole sisätilaa.

Xnen on perheineen asunut talossa noin 10 vuotta ilman ongelmia. Paritalon toisessa osassa, mikä on kaupan kohdetta vastaava, asuu perhe ongelmitta. Korjaussuunnitelma (K7) on perusteeton, eikä ole uskottava korjauskustannusten laskemiseksi.


Alapohjan tekninen käyttöikä on 50 vuotta. Alapohja on ylittänyt teknisen käyttöikänsä 13 vuodella.

Yläkerta

Rakennuksen yläkerta on ollut asuintilaa, mikä on remontoitu Xsen toimesta. Yläkerran remontoinnille ja sen toteuttamistavalla on myönnetty luvat (V5 ja V6). Yläkerran tilat täyttävät huonekorkeudelle asetetut vaatimukset.

Ilmanvaihto on toteutettu rakennusluvan mukaisesti. Rakennusluvan mukaan korvausilma johdetaan sisään olohuoneeseen ikkunan karmin yläosaan sijoitettavan venttiilin kautta. Venttiilin asennuskustannukset ovat korkeintaan 300 euroa.

Yläpohjan eristys koostuu kahdesta SPU-levystä (50 mm + 30 mm), millä on korvattu vanha purueristys. Yläpohjan eristeen vaihdossa ei ole ollut velvoitetta noudattaa vuoden 2012 vertailutasoa.

SRMK E1 mukaan kulkureitin enimmäispituus uloskäytävään asunnosta, josta on yksi uloskäytävä, on 30 metriä. Yläkerran kaukaisimmasta nurkasta on noin 25 metriä uloskäytävään.

G1 ja SRMK 02 rakennusmääräyskokoelmat koskevat uusia rakennuksia, eivätkä sovellu tähän asiaan.

Takka

Takassa ei ole todettu Xn väittämää kallistumaa. Takan pinnassa olevat halkeamat ovat takan pinnoitelaastissa, eivätkä vaikuta takan toimivuuteen. Hormin muuraustapaan ei voi ottaa kantaa, sillä se ei ole tulisijan rakenteesta johtuen tarkastettavissa. Takka on mahdollista korjata asentamalla piippuun teräksinen sisäpiippu, mikä kustantaa 1 290 euroa.

Tiedonantovelvollisuus

Xnen ei ole tiennyt pahasta hajusta, joten tiedonantovelvollisuutta ei ole rikottu. Katselmusten yhteydessä hajua ei ole havaittu.
Harhaanjohtavia tietoja ei ole annettu. Xnen ei ole jättänyt ilmoittamatta mitään kauppaa vaikuttavaa tietoa.

Kaupan purku

Vaaditun hinnanalennuksen määrä on keinotekoinen eikä perustu väitettyjen virheiden välittömiin tai todellisiin korjauskustannuksiin. Hinnanalennuksen määräämisen lähtökohdaksi tulee ottaa havaittujen virheiden / vaurioiden välittömät korjauskustannukset.

Xn on tullut varautua ennen kaupantekoa saamiensa tietojen perusteella haastehakemuksen perusteella vaadittuihin korjauksiin. Xn suorittamat toimenpiteet ovat suurelta osin tasonparannusta ei virheen korjausta. Hinnanalennuksen määrän ollessa vaikeasti arvioitavissa (rakennusvuosi 1953), hinnanalennuksen olisi oltava määrältään kohtuullinen. Hinnanalennus on niin pieni, että ette edellytyksiä kaupan purulle ole.


Tasonparannus

Alapohjan korjaaminen aiheuttaisi kaupan kohteessa merkittävää käyttöiän pitenemistä ja tarkoittaisi 100 % tasonparannusta.


Ennakkotarkastus ja erityinen tarkastusvelvollisuus

Xnen on laiminlyönyt ennakkotarkastusvelvollisuuden ja erityisen tarkastusvelvollisuuden, huomioiden kaupan kohteen ikä ja muut olosuhteet. Kauppakirjan perusteella Xnen ei ole halunnut rakennukseen suoritettavan sisällöltään tarkempaa kuntotarkastusta kuin 9.6.2015 suoritettu, sisältäen näytteenottoa tms toimenpiteitä. Xsen käsityksen mukaan Xn on täytynyt olla tietoinen virhekohtien mahdollisuudesta huomioiden rakennusvuosi.

Xnen ei ole halunnut suorittaa kaupan kohteella tarkempia kuntotarkistuksia. Xnen on tietoisesti ottanut ja hyväksynyt riskin kaupan kohteen mahdollisista virheistä ja vaurioista. Xnen on määritellyt tarkastuksen laajuuden ja halusi tarkistuttaa vain kaupan kohteen märkätilojen osalta. Xnen on tiennyt, että kohteella ei ole salaojia ja on asentanut salaojat jälkikäteen.

Xnen ei ole ollut tietoinen väitetyistä virheistä ja mahdollinen virheiden selvittely on kuulunut Xn normaalin selonottovelvollisuuden sekä erityisen tarkastusvelvollisuuden piiriin.

NÄYTTÖ

Xn kirjalliset todisteet

K1. Kauppakirja K2. Myyntiesite
K3. Satakunnan Vahinkopalvelu Oy:n myyntikartoitus K4. Tehokuivaus Oy:n raportti
K5. Turun yliopisto/ testausselostus 16.2.2016
K6. NXlän selvitys alapohjan mikrobivaurion syntymekanismista K7. Korjaussuunnitelma 5.3.2016 / NXlä
K8. Rakennuspalvelu Aalto Oy:n tarjous K9. Rakennus Pitkänen Oy:n tarjous K10. Xn koonti kuluista
K11. Kiinteistövälittäjän arvio+ valokuvat K12. kaksi valokuvaa eteisestä
K13. Valokuvat takasta
K14. Terveystarkastajan tarkastuskertomus K15. Valokuvat
K16. Palotarkastuksen pöytäkirja
K17. Vitikan tarjous tulisijan korjauksesta K18. Ostotarjous
K19. Sposti

Xsen kirjalliset todisteet

V1. Xsen lausunto 8
V2. Xn lausunto 20.5.2016 V3. Xn lausunto 10.3.2017
V4. Toimenpide ja kustannusluettelo YM 33a / Xn laatima
V5. Rakennuslupapäätös ja pääpiirustus ullakkokerros 18.10.2001 V6. Toimenpidelupa (s. 16,17 ja 26)
V7. Urakkatarjous Porin Urakointipalvelu Oy
V8. Urakkatarjous Asennus&Rakennus Agge Oy


Xn henkilöt

Xnen, todistelutarkoituksessa Px Nx
Sx Ax, terveystarkastaja
Vx Ux
Jx, palotarkastaja Jani X
Mx Hx
Jx Ax, lkv Ari Aalto
Ax Kx

Xsen henkilöt
Xnen, todistelutarkoituksessa
Harry X, rkm
Ax Kx, rkm


RATKAISU

Perusteet

Kysymyksenasettelu Asian keskeinen riitakysymys on se, onko kaupankohteena olevan rakennuksen alapohjassa korjaustoimia edellyttävä mikrobivaurio. Tämän lisäksi riitaista on vaurion laajuus ja se, minkälaisia korjaustoimia vaurion korjaaminen edellyttää. Tämän lisäksi on arvioitava korjauskustannuksia ja sitä, aiheuttaako korjaaminen tasonparannusta / rakennuksen elinkaaren pitenemistä.

Tämän lisäksi asiassa on kysymys rakennuksen yläkerran virheistä sekä erityisen ennakkotarkastusvelvollisuuden syntymisestä ja tiedonantovelvollisuudesta.

Oikeusohjeet ja soveltamisen lähtökohdat

Maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 3 kohdan mukaan kiinteistössä on laatuvirhe, jos myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt ilmoittamatta ostajalle sellaisesta tyypillisesti myydyn kaltaisen kiinteistön käyttöön tai arvoon vaikuttavasta saman momentin 2 kohdassa tarkoitetusta ominaisuudesta, josta myyjä tiesi tai hänen olisi pitänyt tietää, ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan. Lain esitöiden (HE 120/1994 vp s. 51) mukaan myyjä ei vapaudu virhevastuusta pelkästään sen vuoksi, että hän ei tiennyt kyseisestä viasta tai puutteesta kiinteistössä. Myyjän tiedonantovelvollisuutta arvioidaan sen mukaan, mitä myyjän asemassa olevan pitäisi tietää omistamastaan kiinteistöstä. Ostaja ei näin joudu kärsimään siitä, että myyjä on vain lyhyen aikaa omistanut kiinteistön taikka ettei hän olekäyttänyt kiinteistöään.

Maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 5 kohdan mukaan kiinteistössä on laatuvirhe, jos kiinteistö salaisen virheen vuoksi poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää. Lain esitöiden (HE 120/1994 s. 51) mukaan arvioitaessa, mitä ostaja voi perustellusti kiinteistöltä edellyttää, on erityistä huomiota kiinnitettävä rakennusten ikään ja niihin tehtyihin peruskorjauksiin. Mitä uudemmasta rakennuksesta on kysymys, sitä parempaa kuntoa ja nykyaikaisempaa rakennustapaa voidaan edellyttää. Olennainenkaan poikkeama tästä normaalitasosta ei ole virheen perustana, jos ostaja on sen tiennyt taikka jos poikkeama on otettu huomioon kauppahinnassa tai muissa kaupan ehdoissa. Kirjallisuudessa (Koskinen, Kosteus- ja Homevauriot, 2004, s.97-) on lähdetty siitä, että vaikka asunto olisikin vanha, nostavat siihen tehdyt peruskorjaukset vaatimustasoa. Ostajalla voi olla perusteltuja odotuksia asunnon hyvän kunnon suhteen kuitenkin vain, jos asunto on äskettäin peruskorjattu. Esimerkiksi tuore kattokorjaus oikeutti ostajan odottamaan, ettei vastaavia korjauksia ole lähiaikoina tulossa.

Jos kaupan kohteessa on useita salaisia laatuvirheitä, niiden merkittävyyttä on oikeuskäytännössä arvioitu yleensä yhtenä kokonaisuutena, eikä jokaisen yksittäisen virheen osalta erikseen. Maakaaren 17 §:n mukaan ostajalla on virheen perusteella oikeus hinnanalennukseen tai, jos virhe on olennainen, oikeus purkaa kauppa.

Kiinteistönkaupan kohteessa on laatuvirhe, mikäli kiinteistö jossain suhteessa ei ole sellainen, kuin on sovittu tai ostaja olosuhteet huomioon ottaen on voinut perustellusti edellyttää. Tämä edellyttää kuitenkin myös virheen vaikuttavuutta eli sitä, että virheen voidaan olettaa vaikuttaneen kaupan ehtoihin, kuten kauppahintaan. Maakaaren 2 luvun 21 §:n mukaan kiinteistön virheellisyys määräytyy sen mukaan, millainen kiinteistö oli kauppaa tehtäessä. Myyjä vastaa kaupantekohetkellä kiinteistössä olleesta virheestä, vaikka virhe tai sen seuraamukset ilmenevätkin vasta myöhemmin.

Saman luvun 17 §:n 1 momentin mukaan kiinteistössä on laatuvirhe muun muassa, jos myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt ilmoittamatta ostajalle sellaisesta tyypillisesti myydyn kaltaisen kiinteistön käyttöön tai arvoon vaikuttavasta ominaisuudesta, josta myyjä tiesi tai hänen olisi pitänyt tietää, ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan. Myyjällä on näin ollen kiinteistön kaupan kannalta ominaisuuksia koskeva selonotto- ja tietojenantovelvollisuus. Myyjän tiedonantovelvollisuus koskee erityisesti seikkoja, joiden osalta kiinteistö poikkeaa iältään, rakennustavaltaan ja kunnoltaan vastaavanlaisista kiinteistöistä.

Maakaaren 2 luvun 22 §:n mukaan ostaja ei saa laatuvirheenä vedota seikkaan, joka olisi voitu havaita kiinteistön tarkastuksessa ennen kaupan tekemistä. Ostajalla ei ole velvollisuutta ilman erityistä syytä tarkistaa myyjän kiinteistöstä antamien tietojen paikkansapitävyyttä eikä ulottaa tarkastusta seikkoihin, joiden selvittäminen edellyttää teknisiä tai muita tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä. Ostaja ei saa vedota virheenä seikkaan, josta hänen täytyy olettaa tienneen kaupp1 tehtäessä.

Ennakkoratkaisussa KKO 2015:58 on lähdetty siitä, että kiinteistönkauppa voidaan purkaa mikäli kosteusvaurion korjaamiskustannukset ovat suuruusluokaltaan merkittävät ja olennaisesti suuremmat verrattuna siihen, mitä ostaja oli voinut kauppaa tehtäessä otaksua joutuvansa maksamaan rakennuksen korjauskuluina. Kaupan purkua arvioitaessa korkein oikeus kiinnitti huomiota siihen, että toteutuviin korjauskustannuksiin liittyi suuria epävarmuustekijöitä.
Ennakkoratkaisussa KKO 2009:39 ostajalla on ollut oikeus kauppahinnanalennukseen vaikka korjauskustannukset ovat olleet alle prosentin kauppahinnasta. Virhe oli talon lämmitysjärjestelmässä, joka vaikutti lämmitykseen ja lämpimän veden saamiseen. Virhe haittasi siten talon käyttöä asumiseen.


Virheet

Alapohja

Kirjallisena näyttönä olevista Tehokuivauksen raportista (K4) ja Turun yliopiston testausselostuksesta (K5) on pääteltävissä, että alapohjassa on aktiivinen mikrobikasvusto. Todistaja Holm on kertonut, että otti näytteet normaalilla tavalla. Holmin mukaan näytteenottovälineitä ei desifioitu, eikä näytteenottopaikkoja erikseen dokumentoitu. Turun yliopiston testausselostuksesta käy ilmi, että näytteitä on otettu kuusi eri kappaletta. Holmin kertomus osoittaa, että näytteet on otettu eri puolilta rakennusta.

Ottaen huomioon Holmin kertomuksen ja sen, että näytteitä on otettu kuudesta eri kohdasta on sanottua Turun yliopiston testausselostusta pidettävä luotettavana. Ei ole uskottavaa, että Holm olisi kokeneena kuntotutkijana epäonnistunut näytteiden otossa siten, että kaikkia kuutta näytettä olisi pidettävä epäluotettava. Rakennuksen alapohjassa on siten osoitettu olevan aktiivinen mikrobikasvusto.

Terveyshaitta

Xnen on kertonut, että ei ole voinut asua lainkaan kiinteistöllä koska kiinteistöllä on niin pahahaju. Xsen mukaan hän asui yli 10 vuotta kiinteistöllä, eikä havainnut poikkeavaa hajua. Palotarkastaja Xnen on kertonut saaneensa oireita pahasta hajusta käydessään kiinteistöllä. Kuten korkein oikeus (KKO 2015:58) on todennut korjaamaton vesivaurio on omiaan altistamaan omakotitalon asukkaat haitallisille terveysvaurioille. Mahdollisten oireiden laatu ja voimakkuus riippuvat henkilön vastustuskyvystä sekä altistuksen kestosta ja voimakkuudesta.

Terveystarkastajan tarkastuskertomuksesta (K14) ei ole pääteltävissä, että havaitut mikrobit aiheuttaisivat terveyshaittaa. Terveystarkastaja Ahon mukaan tarkastuskertomuksen pohjalla olevista Tehokuivauksen raportista (K4) ja Turun yliopiston testausselostuksesta (K5) ei voi päätellä terveyshaitan olemassaoloa. Ahon mukaan asiassa tulisi tehdä lisätutkimuksia ja selvittää, onko rakennus vaurioitunut. Viranomaisella ei ole perusteita määrätä asuntoa esimerkiksi asumiskieltoon terveyshaitan perusteella. Aho on viranomaisena toimiva terveystarkastaja, jolla on
asianmukainen koulutus ja kokemus arvioida terveyshaitan 11 olemassaoloa. Ahon kertomusta on pidettävä luotettavana.
Käräjäoikeudella ei ole perusteita arvioida terveyshaitan olemassaoloa eritavalla kuin Aho on tehnyt. Tämän vuoksi asiassa on jäänyt näyttämättä, että rakennuksen mikrobikasvusto aiheuttaisi terveyshaittaa.

Rakenteiden vaurioituminen

Vaikka mikrobikasvuston ei ole osoitettu aiheuttavan terveyshaittaa, on selvää, että mikrobikasvusto on poistettava ja vaurioitunut rakenne korjattava. Xn vaatimukset perustuvat NXlän laatimaan korjaussuunnitelmaan (K7). Korjaussuunnitelman mukaan koko alapohja tulee purkaa ja rakentaa uudelleen. Todistaja A on kertonut antaneensa tarjouksen (KS) NXlän laatiman korjaussuunnitelman perusteella.

Asiassa on selvitetty Turun yliopiston (K5) testausselostuksen perusteella, että alapohjan purueristeet ovat mikrobivaurioituneita. Sanotusta testausselostuksesta ilmenee, että näytteet on otettu eristeistä ja rossipohjan laudoituksen sisäpinnalta. Testausselostuksesta ei voi tehdä johtopäätöksiä rakennuksen rakenteiden vaurioista.

Siitä, että alapohjan muut rakenteet olisivat mikrobivaurioituneet, ei ole saatu näyttöä. Pelkästään siitä, että purueristeet ovat vaurioituneet ei voi tehdä sellaista johtopäätöstä, että kaikki alapohjan rakenteet olisivat vaurioituneet. Tämän vuoksi asiassa on jäänyt näyttämättä, että rakennuksen rakenteet olisivat vaurioituneet.

Alapohjan korjauskustannukset

Rakennuksen rakenteiden ei ole näytetty olevan vaurioituneen. Tämän vuoksi NXlän korjaussuunnitelmaa tai Aallon tarjousta ei voi ottaa korjauskustannusten arvioinnin perustaksi. Korjausarvion perustaksi on otettava se, että vaurioituneeksi osoitettu alapohjan laudoitus sekä purueriste poistetaan ja korvataan uudella eristeellä ja laudoituksella.

NXlän, Xsen ja Xn kertomuksista on pääteltävissä, että mikäli alapohjan muut rakenteet eivät ole vaurioituneet, on vaurioitunut eriste mahdollista poistaa rakennuksen alapuolelta käsin. Tällöin uusi eriste ja laudoitus voidaan asentaa rakennuksen alapuolta käsin. Koska muiden rakenteiden vaurioista ei ole saatu näyttöä on tätä korjaustapaa pidettävä tarkoituksenmukaisena. Tämä huomioiden ei korjauskustannuksia voi päätellä Xn esittämistä tarjouksista tai korjaussuunnitelmasta.

Xnen on esittänyt kaksi tarjousta (V7 ja V8) kohteen korjaamisesta. Xnen on itse kertonut, että toisen tarjouksen tekijä on hänen yhtiökumppaninsa. Kumpaakaan tarjouksen tekijää ei ole kuultu oikeudessa. Sanotuista tarjouksista ei siten voi tehdä kovin pitkälle meneviä johtopäätöksiä korjauskustannusten määrästä. Xnen on vedonnut Xn laatimaan Ympäristöministeriön toimenpide- ja kustannusluetteloon (V4). Xn mukaan alapohjan korjaamien maksaa ko. ohjeen mukaan noin 12 000 euroa. Kyseinen ohje on vuodelta 2014. Xn mukaan tämä on ensimmäinen kerta, kun hän on ohjetta käyttänyt. Xn laskelmaa ei tämän vuoksi voi ottaa korjauskustannusten arvion perustaksi.

Ottaen huomioon asiassa esitetyn ristiriitaisen näytön korjauskustannuksista ja sen, että näyttötaakka korjauskustannuksista on Xlla arvioi käräjäoikeus korjauskustannuksiksi noin 78 m2 suuruisen alapohjan osalta 20 000 euroa, eli noin 250 euroa per neliö.

Tasonparannus / käyttöiän piteneminen

Elinkaarensa päässä olevien rakenteiden tai varusteiden korvaaminen uusilla kaupanteon jälkeen merkitsee rakennuksen teknisen käyttöiän pidentymistä ja rakennuksen arvon nousua, joista Xnen ei ole vastuussa. Ennakkoratkaisussa KKO 2004:78 on katsottu, että rakennuksen käyttöikä ei ole pidentynyt tai laatutaso parantunut, kun uudistustoimet ovat kohdistuneet sellaisiin rakenteisiin, joiden voidaan edellyttää kestävän koko rakennuksen elinkaaren.
Ratkaisussa oli kysymys vuonna 1998 tehdystä kaupasta, joka koski vuonna 1982 rakennettua ja 1988 remontoitua omakotitaloa. Ratkaisu perustui siihen, että rakenteita ei ollut alun perin rakennettu asianmukaisesti. Nyt kysymyksessä oleva alapohja on rakennettu 1950-luvun määräysten mukaisesti, eikä siitä mikä on aiheuttanut alapohjan mikrobivaurioitumisen ole saatu selvitystä. Tämän vuosi sanotusta ennakkoratkaisusta ei voi tehdä sellaista johtopäätöstä, että käyttöiän pitenemistä ei tulisi huomiota tässä tapauksessa.

Alkuperäinen eristys on toteutettu purueristyksellä. Kysymyksessä on vuodelta 1953 oleva rakennus. Alapohjan tekninen käyttöikä on ohitettu yli kymmenellä vuodella. NXlä, Xnen ja X ovat lähteneet siitä, että uutena eristeenä käytetään uudenaikasta SPU-eristettä.
Uuden SPU-eristeen kaikki ominaisuuden ovat huomattavasti paremmat kuin alkuperäisen purueristeen. Sanotut seikat huomioiden alapohjan korjaaminen aiheuttaa rakennuksen käyttöiän pitenemistä ja tasonparannusta, mikä on otettava huomioon korvauksen määrässä.

Ottaen huomioon edellä mainitut seikat arvioi käräjäoikeus tasonparannuksen ja elinkaarenpitenemisen osuudeksi 50 %, eli 10 000 euroa.

Yläkerran virheet

Puuttuvien rakennuslupien osalta Xnen on toimittanut rakennusluvat (V5 ja V6) kirjallisiksi todisteiksi. Sanottujen todisteiden perusteella on pääteltävissä, että rakennusluvat on hankittu. Tämän vuoksi vaatimus lupien osalta hylätään.

Yläpohjan eristeenä on käytetty SPU-eristettä. Xsen ja todistaja Xn mukaan eristeenä on kaksi SPU-levyä (50mm ja 30 mm). Kaksi SPU-levyä täyttää eristykselle asetettavat vaatimukset. NXlän mukaan levyjä ei ole kuin yksi. NXlän ja Xn kertomuksen mukaan ovat yhtä luotettavat. Näyttötaakka on Xlla. Ristiriitainen näyttö ja näyttötaakka huomioiden NXlän kertomus ei riitä osoittamaan, että SPU-levyjä olisi vain yksi. Tämän vuoksi vaatimus yläpohjan eristeiden osalta hylätään.

Todistaja Xsen mukaan yläkerta ei täytä paloturvallisuusmääräyksiä (K16). Yläkerran yksi ikkuna tulisi varustaa kiintopainikkeella ja tikkaat siirtää ikkunan alle. Xsen kertomus on luotettava. Xsen kertomus osoittaa Xn vaatimukset paloturvallisuudessa oikeaksi. Xnen ei ole osannut ottaa kantaa korjauskustannuksiin. Xn vaatimus on 650 euroa. NXlän mukaan vaatimus on oikea. NXlän kertomus on tältä osin uskottava, eikä Xnen ole esittänyt vastanäyttöä. Tämän vuoksi kustannuksina on pidettävä vaadittua 650 euroa.

Xn mukaan yläkerran huonekorkeus on riittämätön. Xnen on oman kertomuksensa ja kauppakirjan (K1) mukaan tarkastanut kaupankohteen ennen kaupan tekoa. Näytöstä on pääteltävissä, että Xnen on havainnut yläkerran huonekorkeuden ennen kaupan tekoa ja hyväksynyt sen osana kauppaa. Rakennus on rakennettu vuonna 1953. NXlän, Xn ja Xsen mukaan ensimmäiset huonekorkeuteen vaikuttavat määräykset on annettu rakennuksen valmistumisen jälkeen. Yläkerran rakennusluvan (V5) mukaan yläkertaan ei ole osoitettu määräyksiä muuttaa olemassaolevaa huonekorkeutta. Pelkästään siitä, että yläkertaa on haettu rakennuslupa vuonna 2001 ei voi tehdä sellaista johtopäätöstä, että yläkerran huonekorkeuden tulisi täyttää rakennuskokoelman G1 määräykset huonekorkeudesta. Tämän vuoksi Xn vaatimukselle huonekorkeuden osalta ei ole perusteita.

NXlän kertomuksella on selvinnyt, että rakennusluvanmukainen ilmanvaihto on puutteellinen ja yksi luvanmukainen ilmanvaihtoventtiili puuttuu. Tätä johtopäätöstä ei muuta miksikään se, että ilmanvaihtoventtiileitä on toisaalla rakennuksessa. Kysymys on yhden ilmanvaihtoventtiilin asentamisesta. NXlän mukaan asennus maksaa 1 500 euroa. Työhön nähden vaatimusta on pidettävä suurena. Xsen esittämää 300 euron kustannusta on pidettä kohtuullisena huomioiden työn suuruus.

Takka

Todistaja X on kertonut laatineensa tarkastuspöytäkirjan (K16) takasta. Takassa on halkemia. Halkeamien syitä X ei tiedä tai sitä kuinka halkeamat ovat syntyneet. Todistaja Xnen ei ole osannut sanoa onko takassa virhettä vai ei. Pelkästään siitä, että takassa on halkemia ei voi tehdä sellaista johtopäätöstä, että takassa oli virhe.
Tämän vuoksi on jäänyt näyttämättä, että takassa oli virhettä. Xnen on myöntänyt, että piipussa on virhe.
Xin ja Xsen kertomuksilla on näytetty, että piipun virhe on korjattavissa asentamalla piippuun massaus tai teräksinen sisäpiippu. Xnen on lähtenyt siitä, että piipun korjaus maksaa 1 290 euroa.
Xn esittämä tarjous (K17) on lähtenyt siitä, että takka puretaan ja muurataan uudelleen. Sanotusta tarjouksesta käy ilmi, että hormin korjaus maksaa 1 600 euroa. X on pitänyt tarjousta luotettavana ja kertonut tuntevansa tarjouksen antajan. Näytöstä on pääteltävissä, että piipun korjaus maksaa 1 600 euroa.

Kysymys on piipun korjauksesta. Piipun tulisi kestää koko rakennuksen iän. Piipun korjaus massaamalla tai sisäpiipulla ei pidennä rakennuksen käyttöikää. Tämän vuoksi piipun korjauksesta kerrotulla tavalla ei aiheudu tasonparannusta.

Tiedonantovelvollisuus

Ratkaistavana on se, onko Xnen tiennyt alapohjan vaurioista ja laiminlyönyt kertoa Xlle tästä. Xsen mukaan hän asui perheineen asunnossa yli 10-vuotta ja ei havainnut mitään hajua koskaan. Kuten edellä on selostettu, asiassa ei ole näytty kohteella olevan terveyshaittaa pahan hajun johdosta. Xn vetoaman sähköpostin (K19) mukaan Xnen on epäillyt kellarissa olevan hajua. Sähköpostista ei voi päätellä, että Xnen olisi tiennyt kellarista nousevan pahaa hajua asuntoon, koska alapohjan eristeet ovat mikrobivaurioituneita. Enemmänkin sähköposti viittaa siihen, että Xnen ei ole havainnut, minkäänlaista hajua asunnossa.

Ottaen huomioon terveystarkastajan havainnot on asiassa jäänyt näyttämättä, että Xnen olisi tiennyt hajusta ja jättänyt sen kertomatta Xlle. Piippuun ja paloturvallisuuteen liittyevien virheiden osalta ei ole väitetty, että Xnen olisi näiltä osin laiminlyönyt tiedonantovelvollisuutensa. Havaituissa virheissä on kysymys siten salaisista virheistä.


Kokonaisharkinta

Kaupan purku

Oikeuskäytännössä ja kirjallisuudessa (Hoffren, Virhevastuu asunnon ja kiinteistön kaupassa, 2013, s. 224-) on lähdetty siitä, että virheen korjauskustannuksilla on suuri merkitys hinnanalennuksen määrittämisessä. Lain esityöt ovat olleet samalla ka.nnalla. Tässä tapauksessa salaisen virheen merkityksen arvioinnissa on huomiota kiinnitettävä korjauskuluihin, virheen korjaustarpeeseen ja siihen, että virhe on havaittu heti kaupan jälkeen.

Arvioitaessa laatuvirheen merkittävyyttä on korjauskulujen kokonaismäärä edellä selostetun mukaan yhteensä 12 550 euroa. Kauppahinta on ollut 145 000 euroa. Oikeuskäytännössä merkittävänä virhettä on pidetty, jos sen määrä on 4 - 10 prosentin luokkaa kauppahinnasta. Tässä tapauksessa virheen merkittävyyttä lisää se, että virhe on tullut esiin heti kaupan teon jälkeen.

Edellä mainitun perusteella kiinteistö on salaisten virheiden vuoksi poikennut merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää. Edellä mainituilla perusteilla Xlla on oikeus hinnanalennukseen.

Kaupan purku edellyttää Maakaaren 2 luvun 17 §:n mukaan virheen olennaisuutta. Korjauskustannukset huomioiden virhettä ei voi pitää olennaisena. Korjaustapa huomioiden ei korjaukseen käytettävää aikaa ole pidettävä sellaisena, että se muodostaisi perusteen kaup purulle. Myyntiesitteen (K2) mukaan rakennuksen rakenteita ei ole korjattu. Siitä, että vuonna 1953 rakennettu rakennus on myyty hienokuntoisena ja pinnat uusittuna ei voi tehdä sellaista johtopäätöstä, että ostajan ei olisi tullut lainkaan varautua alkuperäisten rakenteiden kunnostamiseen.
Purueristeiden uusimista ei voi pitää millään tavalla erikoisena korjaustoimena, johon Xnen ei olisi voinut kohtuudella varautua.

Todistaja X (K11) on katsonut kiinteistön olevan käytännössä arvoton ja mahdoton myytävä. Xin mukaan arvio perustuu NXlän laatimaan korjaussuunnitelmaan. Xin kertomuksesta on pääteltävissä, että mikäli rakennus on mahdollista korjata toisella tavalla on tällä oleellinen vaikutus kauppahintaan ja myyntimahdollisuuksiin. Tämän vuoksi Xin kertomuksesta ja arviosta ei voi päätellä, että kohde olisi arvoton ja mahdoton myytävä ja tällä perusteella Xlla olisi oikeus kaupan purkuun.

Kerrotuilla perusteilla vaatimus kaupan purusta hylätään.

Koska vaatimus kaupan purusta ei menesty, hylätään Xn vaatimukset liittyen parannustoimiin ja kiinteistön omistamisesta aiheutuneisiin kuluihin.

Ennakkotarkastus ja erityinen tarkastusvelvollisuus

Todistaja X on kertonut toimineensa kiinteistönvälittäjänä kohteella. Xsen mukaan hän sopi tavanomaisesta kiinteistön kuntokartoituksesta (K3) Xn ja Xsen kanssa. Molemmille osapuolille sopi, että kuntokartoituksen teki yhtiö, jonka osakkaana oli Xnen. Xsen kertomuksesta on pääteltävissä, että osapuolet eivät ole sopineet tavanomaista suppeammasta kuntokartoituksesta. Xsen kertomus huomioiden asiassa on jäänyt näyttämättä, että Xnen olisi sopinut suppeasta kuntokartoituksesta Xsen kanssa. Xnen ei ole laiminlyönyt Maakaaren 17 luvun 22 §:n mukaista tarkastusvelvollisuuttaan, eikä Xlle ole tarkastuksen perusteella syntynyt erityistä tarkastusvelvollisuutta.

Oikeudenkäyntikulut
Oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 3 §:n mukaan jos samassa asiassa on esitetty useita vaatimuksia, joista osa ratkaistaan toisen ja osa toisen hyväksi, he saavat pitää oikeudenkäyntikulunsa vahinkonaan, jollei ole syytä velvoittaa asianosaista korvaamaan niitä osaksi vastapuolelle.

Xnen on esittänyt asiassa kaupanpurkuvaatimukset ja toissijaisesti noin 115 000 euron kauppahinnanalennusvaatimuksen. Vaatimus menestyy alle 10 % osalta ja vaatimus koko alapohjan korjaamisesta sekä kaupan purusta hylätään. Keskeinen riitakysymys on ollut alapohjan vaurioiden laajuus ja korjaustapa. Xnen on tältä osin hävinnyt asian suurelta osin. Toisaalta hinnanalennusta tuomitaan, joten Xnen ei ole voittanut asiaa kokonaisuudessaan. Kerrotuilla perusteilla Xnen on velvollinen korvaamaan puolet Xsen oikeudenkäyntikuluista asiassa. Määrä on myönnetty.

Tuomiolauselma
Jx Xnen velvoitetaan korvaamaan Ax Xlle kauppahinnan alennuksena 12 550 euroa korkolain 3 § 2 mo 6 mukaisine korkoineen 12.6.2015 lukien ja 12.8.2016 lukien korkolain 4 § 1 mom mukaisine korkoineen.

Ax Xnen velvoitetaan korvaamaan Jx Xlleselle oikeudenkäyntikuluista 7 104,88 euroa korkolain 4 § 1 mom mukaisine korkoineen kuukauden kuluttua tuomion antamisesta lukien.

...

Muutoksenhaku Kirjalliset ohjeet.
Hyväksytty tyytymättömyyden ilmoitus

Ax Xnen ilmoitti tyytymättömyyttä koko tuomioon. Valitusaika päättyy 17.7.2017.
Vastavalitusaika päättyy 31.7.2017.

.....


Käräjätuomari


)
X X