Tasonparannus ja alapohjan kosteusvauriot?

Miten pitäisi huomioida korjauksen tuottama uusi rakenne hinnanalennuksen määrässä? Sehän pidentää rakenteen käyttöikää. Korkein oikeus on mm. KKO 2004:78 katsonut, että "vanhojen rakenteiden korvaaminen uusilla, nykyisten rakentamista koskevien määräysten mukaisilla rakenteilla merkitsee rakennuksen teknisen käyttöiän pidentymistä ja asumisviihtyisyyden parantumista." Ja "korjaustoimenpiteiden aiheuttamaa arvonnousua on kuitenkin arvioitava rakennusta kokonaisuutena tarkastellen". "Mikäli tarpeelliset korjaustyöt koskevat sellaisia rakenteita, joita ei rakennuksen keskimääräisen elinkaaren puitteissa normaalisti jouduta uusimaan ei näiden korjaustöiden suorittminen korota rakennuksen arvoa eikä pidennä rakennuksen käyttöikää vastaanalsesta kunnossa olevasta rakennukesta." Nyt Turun hovioikeus katsoi 7.12.2016 tuomiossa, että vanhan rossipohjan rakenteen uusiminen lähtökohtaisesti merkitsee rakennuksen teknisen käyttöiän pidentymistä. Hovioikeuden mukaan kiinteistön arvon nousu edellä todetulla tavalla ja se, ettei salaojien puuttumista talon vanhasta osasta ole sinänsä pidettävä tässä tapauksessa hinnanalennukseen oikeuttavana virheenä, hovioikeus pitää todetuista korjauskuluista 195.000 euroa kohtuullisena hinnanalennuksen määränä 100.000 euroa.

Alla olevassa kiinteistökauppaa koskevassa riidassa oli siis vuonna 1956 rakennettu ja 1984 laajennettu asuinrakennus sekä rantasauna, rantavaja, vierasmökki ja kahden auton autotalli. Lisäksi kiinteistöllä oli oma laituri. Kiinteistön kauppahinta oli 1.698.000€. Ostajat esittivät purkuvaatimuksen erityisesti rakennuksen vanhan osan alapohjavaurioiden johdosta. Ostajat esittivät myös useita muita vähäisempiä virheitä koskevia korjausvaatimuksia. Käräjäoikeus tuomitsi hinnanalennusta 15.000 euroa ja määräsi kummatkin maksamaan omat oikeudenkäyntikulunsa (arviolta noin 50.000€/osapuoli). Ostaja vaati hovioikeudessa, että hinnanalennusta korotetaan 262.717 euroon. (Korvausta salaojien rakentamisesta 32.077€.)Hovioikeus korotti hinnanalennuksen 100.000 euroon.

Hovioikeus katsoi, että vaurioituneen rakenteen osuus koko alapohjasta on riidanalainen. Vanhan osan alapohjan rakennetta ei ole avattu kokonaan. Tarkemmin selvittämättä on siten jäänyt, kuinka laajalti alapohja on lahonnut. Asiassa esitetyn todistelun perusteella selvitettynä voidaan kuitenkin pitää, että jonkinasteiset lahovauriot rasittavat alapohjaa kauttaaltaan. Tätä tukee myös se, että vaurioiden on selvitetty aiheutuneen pidemmän ajan kuluessa alapohjan puutteellisesta tuuletuksesta ja valumisvesien puutteellisesta hallinnasta. Puutteet koskevat siten koko vanhan osan alapohjaa.

Hovioikeus katsoi korjauskustannukset 195.000 (KKO 2009:31) hinnanalennuksen määrittämisen lähtökohdaksi. Näin meneteltäessä on kuitenkin otettava huomioon korjaustoimenpiteistä johtuva kiinteistön arvon nousu, joka seuraa tässä tapauksessa asuinrakennuksen vanhan rossipohjan rakenteen uusimisesta ja joka lähtökohtaisesti merkitsee rakennuksen teknisen käyttöiän pidentymistä.
Kiinteistön arvon nousu edellä todetulla tavalla ja se, ettei salaojien puuttumista talon vanhasta osasta ole käräjäoikeuden lausumin perustein sinänsä pidettävä tässä tapauksessa hinnanalennukseen oikeuttavana virheenä, hovioikeus pitää kohtuullisena hinnanalennuksen määränä 100.000 euroa, mikä sisältää myös terassin rännin ja mustan putken korjauskustannukset sekä sähköteknisten töiden kustannukset. Näin arivoiden korjaukset olivat 6% kauppahinnasta.

Ostaja vaatiessaan kaupan purkua esitti purulle yhtenä argumenttina että kaupan kohteen hinnanmuodostuksella asuinrakennuksella on ollut melko vähäinen osuus koko kauppahinnassa. Näin ollen asuinrakennuksen 270.000 euron korjaustarve on erityisen suuri suhteessa rakennuksen arvoon, yli 50 % asuinrakennuksen kaupantekohetken arvioidusta arvosta. Kyseessä on kohteen ainoa asuinrakennus. Mutta tätä ei hyväksytty perusteeksi kaupan purulle. Yleisesti onkin olennaista virhettä ja sen korjauskustannuksia verrattu kiinteistön koko kauppahintaan. Olennaisuuden raja kulkee silloin 20-30% paikkeilla koko kauppahinnasta.

Katso myös virhe, tasonparannus ja peruskorjaus kirjoitus.


Hovioikeus velvoitti myyjän maksamaan ostajien oikeudenkäyntikuluista puolet ottaen huomioon, ettei purku menestynyt eli käräjäoikeudessa 25.260€ ja hovioikeudessa puolet eli 15.743€. Yhteensä oikeudenkäyntikulut olivat arviolta (kaikki ei käy ilmi tuomiosta) siten noin 150.000 euroa. Eli yhteenvetona ostajien saama "netto"hinnanalennus kutistui noin 60.000 euroon ja myyjän kärsimät oikeudenkäyntikulut riidasta olivat lähes 100.000 euroa. Jälkikäteen arvioiden, jos myyjä olisi tarjonnut tuon 100.000€ olisi ostaja joutunut maksamaan myyjän oikeudenkäyntikulut. Eli aina kannattaisi esittää hyvä tarjous asian sopimiseksi.

Asiasanat:
- alapohja
- reklamointi
- vastuunrajoitus
- ennakkotarkastusvelvollisuus
- erityinen selonottovelvollisuus


Turun hovioikeus Tuomio Nro 1197


Antopäivä 7.12.2016

Diaarinumero S 15/2187


Ratkaisu, johon on haettu muutosta

Varsinais-Suomen käräjäoikeus 19.10.2015 nro 31358 (liitteenä)

Asia Kiinteistöä koskeva riita

Asianosaiset hovioikeudessa

K. Eooolä R. Eooolä
M. Kmmm

Vaatimukset hovioikeudessa Valitus
K. ja R. Eooolä (jäljempänä myös ostajat) ovat toistaen käräjäoikeudessa esittämänsä kanteen vaatineet, että asianosaisten välillä 13.4.2012 allekirjoitettu kiinteistönkauppa puretaan ja että Kmmm (jäljempänä myös myyjä) velvoitetaan palauttamaan ostajille kauppahintaa vastaavat 1.698.000 euroa korkoineen. Lisäksi K. ja R. Eooolä ovat vaatineet, että Kmmm velvoitetaan suorittamaan heille korvauksena salaojien rakentamisesta 32.077,65 euroa korkoineen. Toissijaisesti K. ja R. Eooolä ovat vaatineet, että käräjäoikeuden hinnanalennuksena tuomitsema 15.000 euron korvausmäärä korotetaan 262.717,97 euroksi korkoineen. Vielä K. ja R. Eooolä ovat vaatineet, että Kmmm velvoitetaan korvaamaan heidän oikeudenkäyntikulunsa käräjä- ja hovioikeudessa korkoineen.

Perusteinaan ostajat ovat toistaneet käräjäoikeudessa lausumansa perusteet. Kaupan kohteena olleessa kiinteistössä oli ollut kanteesta ilmenevät virheet, jotka olivat olleet olennaisia. Erityisesti asuinrakennuksen vanhan osan alapohjan laho- ja kosteusvauriot sekä salaojien puuttuminen asuinrakennuksen vanhalta puolelta olivat jo yksinään olleet olennaisia virheitä. Kaupan kohteen virheitä on arvioitava kokonaisuutena. Ostajat eivät olleet voineet varautua virheiden korjauskustannuksiin kiinteistöstä saamiensa tietojen perusteella. Korjaamattomana kohde on asuinkelvoton johtuen sisäilman aiheuttamista terveyshaitoista. Korjaustyöt kestävät noin puolen vuoden ajan. Tuomittu hinnanalennus on liian pieni suhteessa todettuihin puutteisiin.


Vastavalitus

Kmmm on vaatinut, että hänet vapautetaan velvollisuudesta suorittaa K. ja R. Eooolälle hinnanalennuksena 15.000 euroa korkoineen. Lisäksi hän on vaatinut, että ostajien salaojia sekä viemäriputkien eristämistä ja kannakointia koskevat vaatimukset jätetään tutkimatta. Vielä Kmmm on vaatinut, että ostajat velvoitetaan korvaamaan hänen oikeudenkäyntikulunsa käräjä- ja hovioikeudessa korkoineen.

Perusteinaan Kmmm on lausunut, että perustetta hinnanalennuksen määräämiseen ei ole ollut. Asuimakennuksen vanhan osan alapohjan osalta kaupan kohteessa ei ollut ollut virhettä. Ostajat olivat laiminlyöneet ennakkotarkastusvelvollisuutensa alapohjan osalta. Ostajat olivat tienneet tai heidän täytyy ainakin olettaa tienneen kuntotarkastusraportissa todetuista alapohjan puutteista, joiden osalta he olivat kauppakirjassa sitoutuneet olemaan kohdistamatta myyjään vaatimuksia. Alapohjan korjaustöissä on kyse normaalista kiinteistön huollosta, jonka kustannukset ovat noin 0,6 prosenttia kauppahinnasta ja josta seuraa tasoparannusta. Kaupan kohteessa ei ollut ollut virhettä myöskään uima-altaan tekniikan, pihavalojen, alasaunan lämpöpumpun, biopuhdistimen kaapelin, niin sanotun mustan putken tai terassin rännin osalta. Näihin liittyvät korjaustyöt ovat normaalia kiinteistön huoltoa. Käräjäoikeuden hyväksymät korjauskustannukset ovat noin 0,4 prosenttia kauppahinnasta. Maakaaren virhekynnys ei siten ylity. Ostajat eivät myöskään olleet reklamoineet väitetyistä virheistä kohtuullisessa ajassa lukuun ottamatta uima-altaan tekniikkaa koskevaa virhettä. Salaojia sekä viemäriputkien eristämistä ja kannakointia koskeneissa vaatimuksissa on ollut kyse kielletystä kanteen muuttamisesta. Ostajien vaatimukset on pääosin hylätty käräjäoikeudessa, joten heidät tulee velvoittaa korvaamaan myyjän oikeudenkäyntikulut käräjäoikeudessa kokonaan tai vähintään pääosin.

Vastaukset

Vastaus valitukseen

Kmmm on vaatinut, että valitus hylätään.

Perusteinaan Kmmm on lausunut, että ostajien väittämien ja hänen kiistämiensä virheiden korjauskustannukset olisivat yhteensä 14.713 euroa. Vaikka väitettyjen virheiden korvaushinnaksi hyväksyttäisiin käräjäoikeuden tuomion mukainen 15.000 euroa, kaupan kohteessa ei kaupan kokonaisuus huomioon ottaen olisi maakaaren tarkoittamaa laatuvirhettä, eikä ostajilla olisi siten oi­ keutta kaupan purkuun tai hinnanalennukseen. Perustetta velvoittaa myyjä korvaamaan ostajille selvitys- ja korjaustöistä aiheutuneita kustannuksia ei ole.

Vastaus vastavalitukseen

K. ja R. Eooolä ovat vaatineet, että vastavalitus hylätään.

Perusteinaan K. ja R. Eooolä ovat lausuneet, että kaupan kohteena olleessa kiinteistössä oli ollut käräjäoikeuden tuomiosta ilmenevät virheet, joista he eivät olleet tienneet. Kuntotarkastusraportissa ei ollut todettu puutteita, joiden osalta myyjän vastuuta olisi kauppakirjassa rajoitettu. He eivät olleet laiminlyöneet tarkastusvelvollisuuttaan alapohjan suhteen. He olivat reklamoineet virheistä välittömästi havaittuaan ne ja reklamaatio oli tapahtunut ajoissa. Salaojia koskevan vaatimuksen peruste on ollut sama kuin haastehakemuksessa esitettyjen vaatimusten ja viemäriputken eristämistä ja kannakointia koskevien vaatimusten peruste oli tullut vasta syyskuussa 2015 heidän tietoonsa, joten kyse ei näiltä osin ole ollut kielletystä kanteenmuutoksesta.


Hovioikeuden ratkaisu

Todistelu hovioikeudessa
Kirjalliset todisteet
Samat kuin käräjäoikeudessa ja lisäksi lausunnot 11.11.2015, 13.11.2015, 17.11.2015 ja 29.1.2016

Henkilötodistelu
Sama kuin käräjäoikeudessa ja lisäksi todistaja Markku Httt kuuleminen

Perustelut

Näyttö

Hovioikeus on vastaanottanut asiassa olennaisin osin saman näytön kuin käräjäoikeus. Lisäksi asiassa on esitetty asuinrakennuksen vanhan osan alapohjan kuntoa koskevien uusien havaintojen osalta neljä käräjäoikeuden ratkaisun antamisen jälkeen päivättyä lausuntoa ja kuultu uutena ostajien todistajana Markku Httttsta. Alapohjaa koskevien uusien havaintojen johdosta ostajien todistajat Heimo Ktttnen, Timo Yttt ja Petteri Mttta ovat kertoneet käsityksenään, että alapohja ei ole vaurioiden laajuuden ja ryömintätilan osittaisen mataluuden vuoksi turvallisesti ja riittävän kattavasti korjattavissa alakautta. Markku Httt on kertonut, ettei alapohjan vaurioiden korjaaminen onnistu muutoin kuin purkamalla lattia ja tekemällä alapohja kokonaan uusiksi. Jos alapohja korjataan alakautta, rakenteeseen jää lahovaurioita.

Sen sijaan myyjän todistajina kuullut Atte Rttt, Mika Ntttt, Antti Kttttnen ja Jari Sttttnen ovat kertoneet käsityksenään, että alapohja on korjattavissa alakautta. Korjauskustannukset ovat Rtttn mukaan korkeintaan 15.000 euroa ja Näpin, Kttttsen ja Sttttsen mukaan noin 11.000 euroa.

Johtopäätökset

Hovioikeus hyväksyy käräjäoikeuden perustelut ja johtopäätökset haastetta ottamatta esitettyjen vaatimusten, kauppakirjan vastuunrajoitusehdon ja ostajien selonottovelvollisuuden osalta. Väitettyjen virheiden osalta hovioikeus hyväksyy käräjäoikeuden perustelut ja johtopäätökset salaojien, lämpimän veden riittävyyden ja käyttöveden laadun, markiisien sääaseman, vesiputouksen altaan, sähköteknisten töiden, mustan putken, terassin rännin sekä autotallin ja alapohjan viemärin osalta.

On riidatonta, että asuinrakennuksen vanhan osan alapohjassa on lahovaurioita. Vaurioituneen rakenteen osuus koko alapohjasta on riidanalainen. Vanhan osan alapohjan rakennetta ei ole avattu kokonaan. Tarkemmin selvittämättä on siten jäänyt, kuinka laajalti alapohja on lahonnut. Asiassa esitetyn todistelun perusteella selvitettynä voidaan kuitenkin pitää, että jonkinasteiset lahovauriot rasittavat alapohjaa kauttaaltaan. Tätä tukee myös se, että vaurioiden on selvitetty aiheutuneen pidemmän ajan kuluessa alapohjan puutteellisesta tuuletuksesta ja valumisvesien puutteellisesta hallinnasta. Puutteet koskevat siten koko vanhan osan alapohjaa.

Kiinteistössä on tältä osin näytetty olevan virhe, josta ostajat ovat reklamoineet ajoissa käräjäoikeuden tuomiossa mainituilla perusteluilla. Virhettä ei kuitenkaan ottaen huomioon jäljempänä korjauskustannuksista lausuttava, kaupan kohteena olleen kiinteistön muut osat ja kauppahinta voida pitää olennaisena maakaaren 2 luvun 17 §:n tarkoittamalla tavalla. Oikeutta kaupan purkamiseen ei näin ollen ole. Tämän asemesta ostajilla on oikeus saada hinnanalennusta.

Maakaaren 2 luvun 31 §:n 1 momentin mukaan hinnanalennus määrätään vähentämällä sovitusta kauppahinnasta virheellisen kiinteistön arvo kaupanteko­ hetkellä. Oikeuskäytännössä yhtenä tapana määrittää hinnanalennus on pidetty virheen korjauskustannuksia (KKO 2009:31), jotka tässä tapauksessa on perusteltua ottaa hinnanalennuksen määrittämisen lähtökohdaksi. Näin meneteltäessä on kuitenkin otettava huomioon korjaustoimenpiteistä johtuva kiinteistön arvon nousu, joka seuraa tässä tapauksessa asuinrakennuksen vanhan rossipohjan rakenteen uusimisesta ja joka lähtökohtaisesti merkitsee rakennuksen teknisen käyttöiän pidentymistä.

Hovioikeus ottaa arvioidessaan korjauskustannuksia lähtökohdaksi todistaja Ytttn esittämän laskelman. Kun otetaan hinnanalennusta alentavana tekijänä huomioon kiinteistön arvon nousu edellä todetulla tavalla ja se, ettei salaojien puuttumista talon vanhasta osasta ole käräjäoikeuden lausumin perustein sinänsä pidettävä tässä tapauksessa hinnanalennukseen oikeuttavana virheenä, hovioikeus pitää kohtuullisena hinnanalennuksen määränä 100.000 euroa, mikä sisältää myös terassin rännin ja mustan putken korjauskustannukset sekä sähköteknisten töiden kustannukset.

Hinnanalennus on vajaa kuusi prosenttia kauppasummasta. Virhettä ei siten voida pitää siinä määrin vähäisenä, että ostajilla ei olisi oikeutta hinnanalennukseen.

Oikeudenkäyntikulut

Vaikka ostajien purkuvaatimus on hylätty, Kmmm on tuomittu hinnanalennus huomioon ottaen hävinnyt asian pääosin. Siten hänet velvoitetaan oikeudenkäyn:;tiskaaren 21 luvun 16 §:n ja saman luvun 3 §:n nojalla korvaamaan tuomiolauselmasta ilmenevällä tavalla puolet K. ja R. Eooolän oikeudenkäyntikuluista käräjäoikeudessa ja hovioikeudessa.

Oikeudenkäyntikuluihin käräjäoikeudessa ja hovioikeudessa luetaan asiantuntijoiden käyttämisestä ostajille aiheutuneet kulut, jotka ovat oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 8 §:n 1 momentin nojalla korvattavia oikeudenkäyntikuluja. Carpe Classis Oy:lle ja Asko Atttlle maksettujen asiantuntijapalkkioiden osalta kohtuullisina oikeudenkäyntikuluina käräjäoikeusvaiheessa voidaan kuitenkin pitää Carpe Classis Oy:n osalta 2.000 euroa ja Aurasen osalta 1.000 euroa. Ottaen huomioon Ktttsen asiassa kertoma samoin kuin se, että hän ei ole antanut asiassa lausuntoa, ei ole kohtuullista velvoittaa Kmmmia osaksikaan korvaamaan Ktttselle maksettua asiantuntijapalkkiota ja matkakorvausta. K. Eooolän itse tekemät toimenpiteet, joista hän on vaatinut käräjäoikeudessa oikeudenkäyntikuluina 5.000 euroa, ovat olleet tavanomaista oikeudenkäynnin vaatimaa vaivannäköä (HE 107/1998 vp), eikä hänellä ole oikeutta saada niistä korvausta.

Hovioikeuden ratkaisun lopputulos ilmenee tuomiolauselmasta.

Tuomiolauselma

Käräjäoikeuden tuomiota muutetaan.

M. Kmmm velvoitetaan suorittamaan kauppahinnan alennuksena yhteisesti K. ja R. Eooolälle käräjäoikeuden tuomitsemien 15.000 euron asemasta 100.000 euroa käräjäoikeuden tuomiossa mainittuine korkoineen.

M. Kmmm velvoitetaan suorittamaan K. ja R. Eooolälle korvaukseksi oikeudenkäyntikuluista käräjäoikeudessa 25.260,95 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine korkoineen kuukauden kuluttua tämän ratkaisun antamisesta lukien.

M. Kmmm velvoitetaan suorittamaan K. ja R. Eooolälle korvaukseksi oikeudenkäyntikuluista hovioikeudessa 15.743,78 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine korkoineen kuukauden kuluttua tämän ratkaisun antamisesta lukien.

M. Kmmmin vaatimus saada korvausta oikeudenkäyntikuluistaan hylätään.


Muutoksenhaku

Muutosta tähän ratkaisuun saadaan hakea korkeimmalta oikeudelta valittamalla vain, jos korkein oikeus niillä erityisillä perusteilla, jotka ilmenevät oheisesta valitusosoituksesta, myöntää valitusluvan.

Valitusosoituksessa tarkoitettu määräaika valitusluvan pyytämiseen ja valituksen tekemiseen päättyy 6.2.2017.


Asian ovat ratkaisseet: hovioikeudenneuvos Jouko V hovioikeudenneuvos Juha K hovioikeudenneuvos Juha S

Esittelijä:viskaali Johannes K

Ratkaisu on yksimielinen.







VARSINAIS-SUOMEN KÄRÄJÄOIKEUS
2. osasto TUOMIO 15131358
Käräjätuomari Päivi R. 19.10.2015 L 15111492

Kantaja Eooolä, K. ja Eooolä, R.

Vastaaja Kmmm, M.

Asia Kiinteistön virhe

Vireille 20.4.2015

SELOSTUS ASIASTA
Asianosaiset ovat 13.4.2012 solmineen kiinteistön kaupan, jolla kantajat ovat ostaneet vastaajalta Turun kaupungissa osoitteessa Mxxxxxxxxxxxtie 68 sijaitsevan Rxxxxx nimisen kiinteistön (853-xxx-x-xx) rakennuksineen 1.698.000 euron kauppahinnasta. Kohteen hallinta- ja omistusoikeus on siirtynyt ostajille kaupantekohetkellä. Kaupan kohteena olleen kiinteistön maapinta-ala on 0,7 hehtaaria. Kiinteistöllä on oikeus yhteisiin vesialueisiin ja sillä on omaa rantaviivaa noin 60 metriä.
Kauppaan ovat sisältyneet kiinteistöllä sijaitsevat rakennukset, joita ovat vuonna 1956 rakennettu ja 1984 laajennettu asuinrakennus sekä rantasauna, rantavaja, vierasmökki ja kahden auton autotalli. Lisäksi kiinteistöllä on oma laituri.

Asuinrakennusta on myyjien toimesta korjattu ja saneerattu useita kertoja 2000-luvulla.


KANTAJIEN VAATIMUKSET

Kantajat ovat vaatineet,
- ensisijaisesti että kyseinen kauppa puretaan ja vastaaja velvoitetaan palauttamaan heille maksettu kauppahinta 1.698.000 euroa 13.4.2012 lukien laskettavine korkolain 3 §:n 2 momentin mukaisine tuottokorkoineen. Kauppahinnan palauttamisen lisäksi kantajat vaativat myyjältä kaupan kohteeseen asennettujen salaojien rakentamiskustannuksina yhteensä 32.077,65 euroa tuomion julistamisesta lukien

2
laskettavine laillisine viivästyskorkoineen.
- toissijaisesti että vastaaja velvoitetaan maksamaan kantajille
kauppahinnan alennuksena 272.829,97 euroa 13.4.2012 lukien laskettavine korkolain 3 §:n 2 momentin mukaisine tuottokorkoineen ja

- että vastaaja velvoitetaan korvaamaan kantajien oikeudenkäyntikulut viivästyskorkoineen.


Perustelut

Kaupankohteen virhe
Kaupan kohde ei ole vastannut siitä annettuja tietoja ja kaupan kohde on merkittävästi poikennut siitä, mitä myydyn kaltaiselta kohteelta on voinut edellyttää annetut tiedot huomioon ottaen.

Kaupan kohteessa on seuraavat virheet:
- asuinrakennuksen alapohjan rakenteissa on laajalla alueella lahovaurioita ja kosteutta eikä asuinrakennuksen vanhemmassa osassa ollut lainkaan salaojia,
- talousvedessä on laatuvirhe
- lämpimän veden riittävyydessä on puutteitta,
- vesiputouksen allas vuotaa,
- terassin ulkoränni on tukkeutunut,
- asuinrakennuksen kolmen ison ikkunan markiisinautomatiikka on rikki,
- sähkötekniikkaa on jouduttu korjaamaan, koska huonekohtaiset termostaatit ovat puuttuneet, pihavalojen väärin asennetut muuntajat olivat rikki ja ne on jouduttu vaihtamaan, lämminvesivaraajan vastus on ruostunut nopeasti ja on vaihdettu, alasaunan ilmalämpöpumpun vika on jouduttu korjaamaan sekä biojätelaitoksen maakaapelivika on jouduttu korjaamaan,
- autotallin viemäri on ollut puutteellinen ja viemäröintiin tulee lisätä puuttuva öijynerotuskaivo,
- uima-altaan tekniikka on ollut rikki,
- rakennuksen alapohjan viemärit tulee asentaa uudelleen ja eristää, jotta ne toimivat kunnolla eivätkä jäädy talvella sekä
- musta putki joudutaan jatkamaan asuinrakennuksen puoleisessa päässä.

Asuinrakennuksen alapohjan rakenteissa on todettu laajalla alueella lahovaurioita ja kosteutta ja on todettu, että asuinrakennuksen vanhemmassa osassa ei ollut lainkaan rakennettu salaojia. Laajalle levinneissä kosteusvaurioissa on todettu haitallista mikrobikasvustoa, joka, pääsee· alapohjan ilmavuotojen kautta asuinrakennuksen sisäilmaan aiheuttaen, vakavaa asumis- ja terveyshaittaa.

Asuinrakennuksen alapohjassa todettuja laho- ja kosteusvaurioita on jo yksinään pidettävä sellaisena salaisena olennaisena virheenä, jonka vuoksi kaupan kohde poikkeaa ominaisuuksiltaan ja laadultaan merkittävästi siitä, mitä kaupan kohteen kaltaiselta kiinteistöitä on voitu kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää. Kaupan kohteessa on siten Maakaaren 2 luvun tarkoittama olennainen laatuvirhe, jonka korjauskustannukset ovat lähes 195.000 euroa muun korjaustarpeen lisäksi.

Ostajat eivät ole olleet tietoisia alapohjan rakenteiden lahovaurioista kaupan tehdessään eikä ostajien ennakkotarkastusvelvollisuus ole ulottunut matalaan alapohjan ryömintätilaan.

Ostajat ovat saaneet ensimmäisen tiedon alapohjan ongelmista 23.04.2014 Ytttn tarkastuskäynnin jälkeen ja vahinkojen laajuus selvisi 21.08.2014 pidetyn uuden tarkastuskäynnin jälkeen. Laajalta alueelta lahonneet alapohjan rakenteet ovat saaneet aikaan alapohjan lattian perustusten liikkumis- ja sortumisvaaran.

Laatuvirheen olennaisuudesta kertoo myös se, että ostajien tulee muuttaa pois asuinrakennuksesta alapohjan lahovaurioiden purku- ja korjaustöiden ajaksi.

Kaupan kohteessa on kaikkiaan yli 270.000,00 euron määräinen välttämätön korjaustarve, joten vikojen suhteellinen osuus asuinrakennuksen arvosta on merkityksellisen suuri ottaen huomioon, että maksetusta kauppahinnasta enin osa kohdistuu arvokkaaseen rantatonttiin ja sillä sijaitseviin neljään muuhun rakennukseen.

Markkinoinnissa on annettu käsitys äskettäin kokonaan saneeratusta arvokohteesta, jossa salaojia ja perustuksia on myyjän ilmoituksen mukaan korjattu tai rakennettu viimeksi vuonna 2009.


Alapohjan sekä väliseinän helmalaudoituksen lahovauriot sekä salaojien puuttuminen
Alapohjassa todettiin kosteusvaurioita keväällä 2014. Ostajat toimittivat kosteusvaurioista laaditun lausunnon ja kustannusarvion myyjälle, joka kesäkuussa 2014 kirjallisesti kiisti ostajien hinnanalennusvaatimuksen.

Sen jälkeen alapohjan rakenteita avattiin ja kiinteistöllä pidettiin katselmus 21.08.2014, johon osallistuivat myös myyjä ja hänen kutsumansa avustajat ja asiantuntijat. Tämän katselmuksen perusteella ilmeni myös, että rakennuksen ympärillä ei ole salaojia.

Salaojien puuttumisen lisäksi kosteusvaurioihin on olennaisesti vaikuttanut etupihan maantäytön/maanpinnan virheelliset kallistukset rakennuksen suuntaa sekä betoniportaat ja betonirakenteet, jotka sisäänkäyntien kohdalla ovat ohjanneet pintavesiä rakennuksen alle.

Asuinrakennuksen seinustan viertä rakennuksen alle johtuvan valumaveden määrää on lisännyt myös, asuinrakennuksen pääsisäänkäynnin edustalla olevaan rinteeseen rakennetun vesiputouksen vuoto. Putouksesta vuotanut vesi virtaa kallion, betonilaattojen ja asfalttipihan kautta talon seinänviertä suoraan talon alle. Vesiputouksessa on todettu vuoto kaupanteon jälkeisenä kesänä, mutta ostajat eivät osanneet päätellä, että vuodosta olisi haittaa asuinrakennukselle ennen kuin RI Timo Yttt oli suorittanut tutkimuksensa kaupan kohteessa.

Asuinrakennuksen alapohjan rakenteista otetuissa näytteissä esiintyi kosteusvaurioon viittaavaa sienikasvustoa ja bakteereja, joista osa saattaa tuottaa toksisia yhdisteitä rakennusmateriaaleilla ja lisäksi kohteessa on todettu aktiivinen mikrobikasvusto.

Asuinrakennuksessa todettiin 21.11.2014 keittiössä ja kodinhoitohuoneessa voimakkaat ilmavuodot alapohjasta asuintilaan. Rakennuk­ sessa todettiin myös suuri määrä rakennusvirheistä johtuvia ilmavuotoja.

Salaojien rakentamiskustannusten osalta on kyseessä ostajien kaupan kohteeseen laittamien hyödyllisten kustannusten korvaamisesta. Salaojien rakentaminen on ollut aivan välttämätöntä omaisuuden suojelemiseksi suuremmilta vahingoilta ja salaojien asennus on perusedellytys sille, että alapohjan korjaustyötä voidaan ja kannattaa aloittaa.

Viemäreitä ei ole tuettu ja ne pääsevät liikkumaan pystysuunnassa eikä niitä ole eristetty, mikä saattaa aiheuttaa niiden jäätymisen talvella. Näin ollen ne tulee asentaa uudelleen ja eristää.

Puutteet talousvedenlaadussa ja lämpimän veden riittävyydessä ja johdotuksessa
Kaikkiin Mxxxxxxxxtie xx:ssa sijaitseviin rakennuksiin johdetaan talousvesi tilalla sijaitsevasta porakaivosta. Syksyllä 2013 juomavedessä on todettu liikaa kloridia verrattuna Talousvesiasetuksessa juomavedelle asetettuihin ohjearvoihin. Myös lämminvesivaraajan vastus oli vaurioitunut veden liiasta kloridista johtuen.

Ostajat olivat myös asumisen myötä jo varhaisessa vaiheessa todenneet, että kaupan kohteessa oleva lämminvesivaraaja ei ole riittävän tehokas, jotta lämmin käyttövesi olisi riittävän lämmintä(+ 55 C). Lämpimän veden määrä ei myöskään riitä normaaliin käyttöön.
Asuinrakennukseen johtava kuuman käyttöveden musta putki ei ole määräysten mukainen, vaan putkena on käytetty kylmän veden johtamiseen tarkoitettua Uponor Oy:n valmistamaa PEM-putkea eikä kuuman veden johtamiseen tarkoitettua putkea. Ominaisuuksiltaan soveltumattomat putket noin 10 metrin matkalta tulee vaihtaa määräysten mukaisiksi.

Ostajat vaativat joulukuussa 2014 myyjälle lähettämässään kirjeessä edellä todettuihin kaupan kohteen vikoihin ja puuteisin viitaten ensisijaisesti kaupanpurkua ja toissijaisesti kauppahinnan alennusta.


Vesiputouksen altaan vuotarninem
Pääsisäänkäynninvieressä rinteessä olevan vesiputouksen allas vuotaa ja myös tämä vesi valuu rakennuksen seinän vierestä rakennuksen alle aiheuttaen kosteus-ja lahovaurioita. Vesiputouksen allas ja kallioraot tulee injektoida, jotta hallitsematon veden tulo loppuu.


Muut virheet
Autotallin viemäröintiin tulee lisätä myös puuttuva hiekan- ja öljynerotuskaivo.

Seuraavista virheistä on reklamoitu kesällä 2012
- terassin tukkeutuvan ulkorännin korjaus
- sähkötekniset työt käsittäen knx-tekniikan uusimisen ja huonekohtaisten termostaattien hankkimisen sekä
- uima-altaan korjauskelvottomaksi vioittuneen tekniikan uusiminen.

Lisäksi kohteessa on havaittu seuraavat puutteet, joista on reklamoitu 13.8.2014:
- asuinrakennuksen kolmen ison ikkunamarkiisin rikki olleen automatiikan korjaaminen,
- autotallin viemärin korjaaminen ja
- autotallin viemäreiden puuttuvat kaksi hiekanerotuskaivoa.


Sisäilmatutkimus
Asunnon keittiöstä, olohuoneesta ja makuuhuoneen käytävästä otetuissa ilmanäytteissä esiintyi kosteusvaurioon ja terveyshaittaan viittaavaa mikrobikasvustoa. LL Veikko Htttttn 19.03.2015 päivätyn lausunnon perusteella asuinrakennusta ei nykykunnossa voi käyttää asumistarkoitukseen terveydelle aiheutuvan riskin takia.


Kaupan kohteessa todettujen vikojen ja puutteiden vaatimat korjaustoimenpiteet ja korjaustoimenpiteiden kustannukset Alapohjan sekä väliseinän helmalaudoituksen lahovaurioiden korjaamisen ja salaojien rakentaminen osalta kustannusarvio on yhteensä 194.516,65 euroa, jossa mukana jo tehtyjen salaojien todellinen kustannus (187.211,-+ 11.230,00 + 7.164,65-3.526,73
-3.075,98 -4.486,29 = 194.516,65).

Purkutyön lopullinen laajuus ja siten korjaustyön lopullinen hinta selviää vasta sitten, kun rakenteita on korjaustyön yhteydessä avattu lisää.
Koska lahovaurioiden korjaaminen ei ole alakautta mahdollista työskentelytilan ollessa osittain vain 50 cm korkea, tulee työ suorittaa yläkautta, mikä tarkoittaa koko lattiarakenteen purkamista ja uudelleen rakentamista ainakin 120 neliömetrin alueella sekä uuden osan olohuoneen ja makuuhuoneen käytävän uudelleen laatoitusta 74 neliömetrin osalta.

Jotta kosteusongelmien syy eli valumaveden kertyminen rakennuksen alle ja rakenteisiin voidaan poistaa, piti rakennuksen ympärille pääsisäänkäynnin ja päädyn puolelle asentaa toimivat salaojat, joita rakennuksen ympärillä ei noissa kohdissa aiemmin ollut, vaikka
myyntiesitteessä väitettiin, että salaojat oli toteutettu vuonna 2©09.

Jo toteutettu salaojien asentaminen ylitti Ytttn kustannusarvion 7.164,65 eurolla.

Alapohjan uusiminen edellä kerrotulla tavalla edellyttää myös sitä, että sähkötyöt tehdään purettavalla ja uudelleen rakennettavalla alueella uudelleen. Näiden sähkötöiden kustannusarvio on noin 12.750 euroa.

Asuinrakennus tulee remontin takia suurelta osin tyhjentää ostajien tavaroista vähintään viisi kuukautta kestävän remontin ajaksi. Korjaustoimenpiteistä aiheutuu ainakin lähes puolen vuoden asumishaitta muutto- ja varastointikustannuksineen.

Ytttn selostuksessa ja kustannusarviossa on eritelty myös muita rakennuksen laatuvirheitä, kuten epätasaisen maapohjan vaatima täyttö rakennuksen rossipohjassa, jotta estetään sade- ja sulamisveden kertyminen epätasaisen alapohjan kuoppiin.

Vesiputouksen altaan injektointi
Vesiputouksen allas ja kallioraot tulee injektoida, jotta hallitsematon veden tulo loppuu. lnjektoinnin osalta kustannusarvio on 4.686,29 euroa.

Talousveden laatuvirhe
Talousveden kloridipitoisuuden ja veden korkean kokonaiskovuuden vuoksi talousvesi tulee käsitellä ennen sen käyttämistä, mikä edellyttää siihen sopivan käänteisosmoosilaitteiston asentamista ja kyseisen laitteiston säännöllistä hoitamista ja ylläpitoa.

Laitteiston hankintahinta on 14.450,96 euroa ja laitteiston asennukseen, ylläpitoon ja säännölliseen huoltoon tulee varata ainakin 1.500,00 eli talousvedessä olevan liian kloridin ja kovuuden poistaminen maksaa vähintään 16.000,00 euroa.

Kuuma käyttövesi/mustan putken vaihto ja kuuman veden lämpötila ja riittävyys
Lämpimän käyttöveden musta putki tulee vaihtaa määräysten mukaiseksi putkeksi asuinrakennuksen puoleisessa päässä. Putken vaihdosta aiheutuu yhteensä noin 1.500 euron kustannus.

Nykyisen lämmönvaraajan lämmitysteho ei riitä siihen, että lämpimän käyttöveden lämpötila asuinrakennuksessa nousee vaadittavaan + 55 Celsius- asteeseen, vaan veden lämpötila on vain hieman yli + 40 astetta. Myöskään varaajan kapasiteetti ei riitä, mikäli vettä käytetään yhtä aikaa useammassa kulutuspisteessä. Kiinteistöllä on kaikkiaan 13 vesipistettä. Lämmintä vettä koskevien puutteiden poistamiseksi tulee asentaa nykyisen varaajan lisäksi uusi Akvaterm Geo 500 -tyyppinen varaaja, joka on varustettu kahdella kierukalla ja kahdella vastuksella. Varaajan asennus tarvikkeineen maksaa yhteensä 11.600,00 euraa.

Koska talousveden suodatinta tai eikä lisävaraajaa ole mahdollista sijoittaa asuinrakennuksen sisälle, niin niitä varten tulee asuinrakennuksen alakertaan rakentaa lämmin tekninen tila, johon laitteisto voidaan sijoittaa. Lisätilan rakentaminen maksaa yhteensä 3.526,73 euroa.

Vedensuodatuslaitteiston ja lisävaraajan sähköistyksestä aiheutuu yhteensä 3.150 euron kustannus.


Muut laatuvirheet ja puutteet kaupan kohteessa, joiden osalta vaatimus yhteensä 20.800 euroa
Ostajat ovat toimittaneet myyjälle 13.08.2014 reklamaatiolistan, jossa on edellä mainittujen vaatimuskohtien lisäksi seuraavat 6 kohtaa:

- terassin tukkeutuvan ulkorännin korjaus, 1.000 euroa,
- asuinrakennuksen kolmen ison ikkunamarkiisin rikki olleen automatiikan korjaaminen, yhteensä 3.500 euroa,
- sähkötekniset työt käsittäen knx-tekniikan uusimisen ja huonekohtaisten termostaattien hankkimisen, yhteensä 12.000 euroa,
- autotallin viemärin korjaaminen, 300 euroa,
- uima-altaan korjauskelvottomaksi vioittuneen tekniikan uusiminen, 2.000,00 euroa ja
- autotallin viemäreiden puuttuvat hiekan- ja öljynerotuskaivot, yhteensä 2.000,00 euroa.


Korjauskustannukset yhteensä
RI Timo Ytttn lausunnoissa ja kustannusarvioissa yksilöityjen laatuvirheiden purku -ja korjauskustannusten osalta vaatimus on yhteensä 205.605,65 euroa työnjohto- ja valvontakustannukset mukaan lukien. Määrässä on huomioitu salaojien toteutuksen todellinen kustannus, joka ylittää Ytttn arvion 7.164,65 eurolla.
Lisäksi tulevat
- alapohjan uudelleen rakentamisen vaatimat sähkötyöt, arvio yhteensä 12.750 euroa,
- talousvedessä olevan liian korkean kloridipitoisuuden ja veden kovuuden poistamisen vaatimat kustannukset 16.000,00 euroa,
- uusi lisälämminvesivaraaja asennustöineen 11.600,00 euroa,
- vedensuodattimen ja -pehmentimen sekä varaajan sähköistys yhteensä 3.150 euroa,
- mustan lämminvesiputken vaihtaminen 1.500 euroa,
- alapohjan viemärien uudelleen asentaminen ja eristäminen 4.500 euroa
- terassin tukkeutuvan ulkorännin korjaus 1.000 euroa,
- asuinrakennuksen kolmen ison ikkunamarkiisin rikki olleen automatiikan korjaaminen yhteensä 3.500 euroa,
- sähkötekniset työt käsittäen knx-tekniikan uusimisen ja huonekohtaisten termostaattien hankkimisen yhteensä 8.924,32 euroa,
- autotallin viemärin korjaaminen 300 euroa,
- uima-altaan korjauskelvottomaksi vioittuneen tekniikan uusiminen, 2.000,00 euroa ja
- autotallin viemäreiden hiekan- ja öljynerotuskaivot asennuksineen yhteensä 2.000,00 euroa.


Tähän Mennessä tehdyt selvitys-ja korjaustyöt
K. Eooolän ja eri alojen asiantuntijoiden suorittaman laaja-alaisen ja suuritöisen selvitystyön lisäksi on asuinrakennuksen ympärille asennettu salaojat lisävahinkojen estämiseksi ja lisäksi on tehty sähköteknisiä töitä ja laiteasennuksia yhteensä 8.924,32 euran edestä sisältäen muun muassa knx-tekniikan uusimisen ja huonekohtaisten termostaattien hankkimisen ja asentamisen.

Asian vaatima selvitystyö on vaatinut sekä K. Eooolältä että eri alojen asiantuntijoilta suuren työmäärän. Ostajat vaativat myyjältä asian selvittämisen kannalta välttämättömiä kustannuksia.

Oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 1 ja 8 §:iin perustuvan oikeuskäytännön nojalla vastaajan tulee korvata kantajien oikeudenkäyntiin valmistautumisesta aiheutuneet kohtuulliset asian selvittelykustannukset.


VASTAAJAN VASTAUS

Vastaaja on kiistänyt kantajien vaatimukset perusteiltaan ja määriltään.

Kauppahinnan palauttamisvaatimuksen lisäksi vaadittujen salaojien rakentamiskustannuksista esitetyn vaatimuksen osalta vastaaja on ensisijaisesti vaatinut, että ne jätetään tutkimatta, koska ne kuuluvat kanteenmuutoskiellon piiriin.

Vastaaja on pyytänyt, että kantajat velvoitetaan yhteisvastuullisesti korvaamaan vastaajan oikeudenkäyntikulut viivästyskorkoineen.


Perustelut
Salaojien rakentamiskustannusten korvaamista ja viemäröinnin väitettyjä virheitä koskeva vaatimus
Salaojien rakentamiskustannusten korvaamista ja viemäröinnin väitettyjä virheitä koskeva vaatimus on esitetty ensimmäisen kerran kantajien lausumassa 8.9.2015. Vaatimukset eivät perustu oikeudenkäynni aikana tapahtuneeseen muutokseen tai vasta nyt kantajien tietoon tulleeseen seikkaan. Kyseessä on kielletty kanteen muutos ja vaatimukset tulee näiltä osin jättää tutkimatta.

Vaatimukset ovat joka tapauksessa perusteettomia. Salaojien rakentaminen asuinrakennuksen vanhan osan alueelle ei ole ollut välttämätöntä. Kyseisen osan vesien ohjaamista koskeva järjestelmä on toiminut ongelmitta jo lähes 60 vuotta.

Viemäröinnin toteuksessa ei ole ollut virhettä eivätkä viemärit ole vastaajan omistusaikana jäätyneet. Viemäröinnin väitetyistä virheistä on reklamoitu vasta oikeudenkäynnin aikana eikä vastaajalle on annettu mahdollisuutta päästä tutustumaan väitettyihin virheisiin.

Väitetyt virheet ovat normaaleja vanhan kiinteistön kunnossapitotarpeita eivätkä maakaaressa tarkoitettuja virheitä. Väitetyt virheet ovat merkityksettömiä kauppa kokonaisuudessaan huomioon ottaen.

Nämä väitetyt virheet olisi ollut mahdollista havaita välittömästi kaupan solmimisen jälkeen. Niistä on reklamoitu 8.9.2015 eli noin kolme ja puoli vuotta kaupan solmimisen jälkeen. Reklamaatio on tehty liian myöhään.


Kaupasta
Vastaajan omistuksessa ja hallinnassa kiinteistö oli ollut vuodesta 2002 alkaen kaupantekohetkeen asti. Vastaaja ei ollut omana omistusaikanaan asunut kiinteistöllä kuin ainoastaan kesäaikana, mistä ostajat olivat tietoisia. Kiinteistöllä on ennen kaupan solmimista suoritettu kuntotarkastus, joka on kohdistunut kiinteistöllä sijaitsevaan asuinrakennukseen ja jossa ostajat ovat olleet läsnä. Ostajat ovat sitoutuneet olemaan esittämättä myyjää kohtaan vaatimuksia kuntotarkastuksessa esille tulleiden epäkohtien, puutteiden ja huoltotarpeiden johdosta kaupanteon jälkeen.

Kesäkuussa 2012 ostajat ovat ottaneet myyjään yhteyttä ja ilmoittaneet kaupan kohteessa havaitsemistaan puutteista ja virheistä. Esitettyjen virheväitteiden johdosta ostajat ovat esittäneet 27.10.2012 myyjälle 30.000,00 euron määräisen hinnanalennusvaatimuksen.

Ostajat ovat ottaneet myyjään uudelleen yhteyttä toukokuussa 2014 ja esittäneet 27.227,00 euron määräisen hinnanalennusvaatimuksen, mikä on perustunut asuinrakennuksen alapohjassa havaituksi ilmoitettujen kosteusvaurioiden korjauskustannuksiin.

Ostajat ovat uudistaneet asuinrakennuksen alapohjan virheiden johdosta esittämänsä 27.227,00 euron määräiset vaatimuksensa 13.8.2014.
Vaatimuksen uudistamisen johdosta kiinteistöllä on suoritettu katselmukset 21.8.2014 ja 3.10.2014.

Ostajat ovat olleet myyjään uudelleen yhteydessä 3.12.2014 sekä esittäneet ensisijaisesti kaupan purkamista koskevan vaatimuksen ja toissijaisesti 270.553,00 euron määräisen hinnanalennus vaatimuksen sekä selvitys- ym. kulujensa korvaamista koskevan vaatimuksen.
Vaatimukset ovat perustuneet pääosin toukokuussa 2014 reklamoituihin asuinrakennuksen alapohjan virheisiin ja vähäiseltä osin vuonna 2012 reklamoituihin virheisiin.

Vaatimusten johdosta myyjä on 15.12.2014 pyytänyt mahdollisuutta asuinrakennuksen alapohjarakenteiden tarkistamiseen. Ostajat eivät vastanneet myyjän pyyntöön. Ostajat tekivät sen sijaan esityksen neuvottelun järjestämisestä, minkä esityksen myyjä hyväksyi. Ostajat kuitenkin vetäytyivät neuvottelusta päivää ennen neuvotteluajankohtaa. Neuvottelun peruuntumisesta johtuen myyjä uudisti pyyntönsä asiantuntijatarkastuksen suorittamiseen, mikäli ostajien tarkoituksena on jatkaa vaatimustensa esittämistä. Ostajat eivät vastanneet myyjän pyyntöön. Asiassa jätetyn haastehakemuksen jälkeen myyjä on taas uudistanut pyyntönsä asiantuntijatarkastuksen suorittamiseen, mutta ostajat ovat ilmoittaneet, että he eivät päästä myyjää suorittamaan tarkastusta.


Maakaaren 2 luvun mukainen virhearviointi
Kaupan kohteena on ollut 0,7 hehtaaria käsittävä merenrantakiinteistö, joka koostuu useista eri rakennuksista ja merenrantaan rajoittuvasta omasta hiekkarannasta laitureineen. Kiinteistöstä maksetun kauppahinnan määräytymiseen ovat ensisijaisesti vaikuttaneet kiinteistön sijainti ja sen pinta-ala, meren rantaan rajoittuvan rantaviivan pituus ja rannan laatu sekä kiinteistöllä sijaitsevien rakennusten ja raskastekoisen laiturin muodostama kokonaisuus. Asuinrakennuksen osuus kiinteistön kauppahinnasta on ollut vähäinen.

Riidan kohteena oleva asuinrakennus on rakennettu vuonna 1956 ja sitä on laajennettu vuonna 1984. Asuinrakennuksen teknisiä järjestelmiä on uudistettu ja rakennuksen sisätiloja on remontoitu myyjän omistusaikana 2000-luvulla. Rakennuksen rakenteet ja niiden rakentamistapa ovat kaupantekohetkellä olleet alkuperäiset eli osin vuodelta 1956 ja osin vuodelta 1984.

Kuntotarkastuksessa on tuotu esille rakennuksen iästä ja rakentamistavasta seuraavat lisätutkimus-ja korjaustarpeet, joita ovat olleet muun muassa rakennuksen alapohjan tuuletuksen järjestäminen ja salaoja­ järjestelmän olemassaolon ja toimivuuden selvittäminen.

Otettaessa huomioon kaupan kohde kokonaisuutena, kaupan kohteena olleen asuinrakennuksen ikä, rakentamistapa ja sen kaupantekohetkellä tiedossa ollut kunto sekä siellä todetut puutteet ja korjaustarpeet kaupan kohdetta ei rasita mikään maakaaren 2 luvun 17 § mukainen virhe.

Kaupan kohde ei ole poikennut merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kohteelta on voitu perustellusti edellyttää vaan kohde on vastannut ominaisuuksiltaan ja laadultaan sitä, mitä kysymyksessä olevan tyyppiseltä kiinteistöltä voidaan edellyttää ja mitä tietoja kantajat ovat kaupan kohteesta saaneet ennen kaupan solmimista.

Väitetyt virheet ovat laadultaan sellaisia, joista ostajat ovat kauppaa tehdessään olleet tietoisia tai joista heidän täytyy olettaa tienneen kauppaa tehdessään.

Siltä osin, mitä kysymys on väitetyistä virheistä, joista ostajat eivät mahdollisesti olisi olleet tietoisia kauppaa tehtäessä, ostajat olisivat joka tapauksessa menettäneet oikeutensa vedota niihin siitä syystä, että he eivät ole reklamoineet niistä maakaaren 2 luvun 25 §:ssä säädetyssä kohtuullisessa ajassa. Ostajilla olisi ollut mahdollisuus havaita väitetyt virheet ja reklamoida niistä välittömästi kohteen hallinnan siirtymisen jälkeen ja joka tapauksessa jo merkittävästi aiemmin kuin nyt tapahtuneella tavalla vasta noin kaksi vuotta kaupan solmimisen ja kohteen hallinnan siirtymisen jälkeen.

Kiinteistöllä sijaitseva asuinrakennus on vain osa kaupan kohteena ollutta kiinteistökokonaisuutta ja edustaa enintään 300.000 - 350.000 euron määräistä osuutta koko kauppahinnasta.

Siltä osin, mitä esitetyt vaatimukset sisältävät vahingonkorvauksen luontoisia eriä, kuten rakennusteknilliset ja juridiset selvittelykulut, vaatimukset ovat perusteettomia. Myyjä ei ole miltään osin toiminut asiassa maakaaren 2 luvun 32 § 2 momentissa tarkoitetulla tavalla tuottamuksellisesti.

Alapohjan väitetyt virheet

Ostajat ovat jo ennen kaupan solmimista tulleet tietoisiksi asuinrakennuksen alapohjan väitetyistä virheistä ja korjaustarpeista, viimeistään ostajat ovat tulleet tietoisiksi asuinrakennuksen alapohjan väitetyistä virheistä kesällä 2012. Ostajat ovat reklamoineet asuinrakennuksen alapohjan väitetyistä virheistä myyjälle toukokuussa 2014 eli noin kaksi vuotta sen jälkeen, kun he viimeistään ovat tulleet tietoisiksi väitettyjen virheiden olemassaolosta.

Rakennuksen alapohjan tutkiminen ennen kauppaa ei olisi edellyttänyt ostajilta erityisiä toimenpiteitä. Kulku alapohjaan tapahtuu luukusta, mikä olisi ollut käytettävissä ennen kauppaa. Rakennuksen alapohja kuuluu ostajien ennakkotarkastusvelvollisuuden piiriin.

Toisaalta epäselvää asiassa myös on, mitä vaikutuksia ostajien omilla toimenpiteillä on ollut kaupan kohteen kuntoon tai mitä muutoksia kaupan kohteen kunnossa on tapahtunut kaupan solmimisen jälkeen. Ostajat ovat kertoneet, että suihkulähde on vuotanut pitkään ja vesi on valunut rakennuksen alle.

Lisäksi ostajat ovat kieltäneet myyjältä mahdollisuuden päästä tutustumaan asuinrakennuksen alapohjan ja helmalaudoituksen väitettyihin virheisiin.

Asuinrakennuksessa on alkuperäiset, vuonna 1956 rakennetun osan alapohjan rakenteet. Ostajat ovat kauppaa tehtäessä olleet tietoisia rakennuksen eri osien iästä ja rakentamistavasta ja näistä seikoista seuraavista korjaus- ja kunnostustarpeista. Alapohjan rakenteiden kunto ei poikkea siitä, mitä kysymyksessä olevan tyyppisen ja ikäisen rakennuksen rakenteiden kunnolta voidaan edellyttää.

Alapohjarakenteen osalta kauppaa edeltäneessä kuntotarkastuksessa on todettu, että tuuletustilan kuntoa ei tutkittu, mutta alapohjan tuuletuksen toimivuudesta tulee varmistua. Lisäksi on todettu, ettei kaikkia piileviä vaurioita tarkastusmenettelyllä voida havaita. Ostajat eivät olleet edellyttäneet alapohjarakenteen tarkempaa tutkimista.

Kuntotarkastuksessa on todettu, että kyseisen ikäiset rakennukset edellyttävät tehdyistä korjauksista huolimatta ja niiden lisäksi myös iän mukanaan tuomia korjaus- ja ylläpitotarpeita.

Tarkastusraportissa on lisäksi todettu muun muassa, että

- Katto- ja pintavesien poisjohtamisen toimivuudesta on tärkeää huolehtia hyvin, koska nämä vedet helpoimmin voivat lisätä alapohjan kosteusrasitusta,

- salaojien toimivuus tulee varmistaa (mikäli niitä on tehty kallioisen maaperän takia) ja

- alapohjarakenteen tuuletuksen toimivuus tulee varmistaa.

Ostajille edellä mainituista tiedoista seurannut korostunut selonottovelvollisuus. Ostajat eivät olleet edellyttäneet alapohjan kunnon tutkimista.

Väitettyjen virheiden ja vaurioiden olemassaolo perustuu pelkästään ostajien omaan väitteeseen. Toisaalta siltä osin, mitä rakenteissa mahdollisesti on havaittavissa korjaustarpeita, kysymys on normaalista lähes 60 vuotta vanhan rakennuksen huolto- ja kunnossapitotarpeesta, ei mistään maakaaren 2 luvun mukaisesta laatuvirheestä.

Asuinrakennuksen alapohjan kosteusrasitus on myös merkittävästi lisääntynyt ostajien omana omistusaikana. Asuinrakennuksen edustalla olevan vesiputouksen allas on vuosien 2012 -2014 aikana vuotanut vettä rakennuksen alle noin kahden vuoden ajan. Selvää siten on, että pitkään jatkunut veden vuotaminen on lisännyt rakennuksen alapohjan kosteus­ rasitusta ja on ollut aiheuttamassa rakenteissa mahdollisesti olevia vaurioita.

Asuinrakennuksen helmalaudoituksen kunto on kauppaa tehtäessä ollut nähtävissä. Helmalaudoituksen kunto ei poikkea siitä, mitä kysymyk­ sessä olevan tyyppisen ja ikäisen rakennuksen laudoituksen kunnolta voidaan edellyttää.

Asiassa on riidatonta, että rakennuksen vuonna 1984 rakennettuun osaan on rakennettu salaojat mutta rakennuksen vanhassa, vuonna 1956 rakennetussa osassa ei ole ollut salaojia. Ostajat ovat tästä olleet kauppaa tehtäessä tietoisia kauppaa edeltäneessä kuntotarkastuksessa esille tulleiden tietojen perusteella.

Lämpökuvauksen tulosten perusteella rakennusta ei rasita mikään sellainen tekninen virheellisyys, mitä voitaisiin pitää maakaaren 2 luvun 17 § mukaisena virheenä kysymyksessä olevan tyyppisessä ja ikäisessä rakennuksessa.

Ei ole myöskään näytetty, että toisen kantajan mahdolliset terveysoireet olisivat aiheutuneet kaupan kohteen mahdollisesta virheestä.


Salaojista annettu tieto
Ennen kaupan solmimista ostajille ei ole annettu sellaista tietoa, että salaojitus ja perustukset olisi ilmoitettu korjatuiksi tai rakennetuiksi vuonna 2009. Joka tapauksessa ostajat ovat ennen kaupaa tulleet tietoisiksi salaojien puuttumisesta ja perustusten kunnosta kuntotarkastuksen ja tarkastusta koskevan raportin perusteella.

Pihalla sijaitsevan vesiputouksen altaan vuotaminen
Asiassa on riidatonta, että vesiputouksen altaan vuotaminen on havaittu kesällä 2012. Ostajat ovat reklamoineet vuotamisesta elokuussa 2014 eli yli kaksi vuottai väitetyn virheen havaitsemisen jälkeen.

Talousveden laatu ja lämpimän käyttöveden riittävyys ja johdatus
Asiassa on riidatonta, että ostajat ovat muuttaneet asumaan kiinteistölle heti 13.4.2012 solmitun kaupan jälkeen. Ostajat ovat kertoneet havainneensa vedessä sivumakua, mistä syystä he ovat epäilleet veden laatua. Ostajat ovat tutkituttaneet veden laadun syyskuussa 2013.

Ostajat ovat tulleet tietoisiksi veden laadusta välittömästi kiinteistölle muutettuaan ja viimeistään syyskuussa 2013. He ovat reklamoineet veden laadusta elokuussa 2014 eli noin yksi vuosi sen jälkeen, kun he olivat tulleet tietoisiksi veden virheelliseksi väitetystä laadusta.

Kiinteistön myyjä on käyttänyt kiinteistöllä sijaitsevan porakaivon vettä ilman ongelmia vuosien ajan.

Porakaivon veden laadussa ei ole todettu mitään sellaista virhettä, mikä estäisi veden käyttämistä. Veden kloridipitoisuuden vähäinen ylittyminen on normaali ilmiö merenranta-alueilla eikä pitoisuuden ylittymisestä aiheudu terveyshaittaa.

Väite siitä, että kloridipitoinen vesi aiheuttaisi korroosiota putkistossa, on perusteeton, koska putket ovat muovia.

Lämpimän käyttöveden väitetty riittämättömyys on ollut mahdollista havaita välittömästi kiinteistölle muuttamisen jälkeen keväällä 2012. Ostajat ovat reklamoineet lämpimän käyttöveden riittävyydestä elokuussa 2014 eli yli kaksi vuotta sen jälkeen, kun väitetty virhe oli havaittu tai se olisi pitänyt havaita.

Asuinrakennuksen vesijärjestelmät on suunnitellut ja asentanut TS­ tekniikka Oy. Järjestelmä on toteutettu oikein ja toimii suunnitellusti.

Kiinteistöllä käytettävän veden lämmittäminen tapahtuu ensisijaisesti maalämpöpumpulla, mitä tukemaan on asennettu erillinen lämminvesivaraaja. Järjestelmää oikein käyttämällä lämpimän veden riittävyydessä ei ole ongelmia, joskin selvää on, että lämpimän veden pitkään jatkuva tauoton käyttäminen saattavat johtaa lämpimän veden hetkelliseen loppumiseen, mikä ei kysymyksessä olevan tyyppisen järjestelmän kysymyksessä ollessa ole virhe.

Lämminvesivaraajan vastuksen syöpyminen on normaali ilmiö veden laadusta riippumatta. Vastus tulee normaalina huoltotoimenpiteenä vaihtaa muutamien vuosien välein.

Kiinteistöllä oleva musta vesiputki on laadultaan oikea ja se on ollut käytössä vuosien ajan ilman ongelmia. Putken käytössä ei ole osoitettu ilMttteen ongelmia tälläkään hetkellä.

Ostajien suunnittelemat vedenpehmentimen asentaminen, uuden lämminvesivaraajan asentaminen ja putkiston uudistaminen ovat vanhan kiinteistön, perusparannustoimenpiteitä, jotka evät kuulumyyjän virhe- tai kustannusvastuun piiriin.

Kantajat ovat itse omistusaikanaan muuttaneet asuinrakennuksen lämminvesijärjestelmää, joten Aurasen lausunto vesijärjestelmästä ei kuvaa kaupantekohetken tilannetta.


Asuinrakennuksen ulkorännin tukkeutuminen
Rännin tukkeutuminen on ollut mahdollista havaita välittömästi kiinteistölle muuttamisen jälkeen keväällä 2012. Ostajat ovat reklamoineet rännin tukkeutumisesta elokuussa 2014 eli yli kaksi vuotta sen jälkeen, kun väitetty virhe oli havaittu tai se olisi pitänyt havaita.

Tukkeutuvan ulkorännin avaaminen/korjaaminen kuuluu normaaleihin kiinteistön huoltotoimenpiteisiin, joissa ei ole kysymys maakaaren 2 luvun 17 § mukaisesta virheestä.


Asuinrakennuksen ikkunamarkiisin automatiikan rikkinäisyys Automatiikan rikkinäisyys on ollut mahdollista havaita välittömästi kiinteistölle muuttamisen jälkeen keväällä 2012. Ostajat ovat reklamoineet automatiikan rikkinäisyydestä elokuussa 2014 eli yli kaksi vuotta sen jälkeen, kun väitetty virhe oli havaittu tai se olisi pitänyt havaita.

Markiisin automatiikan korjaaminen kuuluu normaaleihin kiinteistön huoltotoimenpiteisiin, joissa ei ole kysymys maakaaren 2 luvun 17 § mukaisesta virheestä.

Vaatimus uudesta sääasemasta ja sen asentamisesta on perusteeton. Tällainen lisäominaisuus ei ole kuulunut markiisiautomatiikkaan eikä kaupan kohdetta ole sellaisella ominaisuudella varustettuna myyty.


Vesiputouksen altaan injektointi
Haastehakemuksesta ilmenevällä tavalla vesiputouksen altaan vuotaminen on tapahtunut kaupanteon jälkeisenä kesänä.

Osapuolten solmiman kaupan ehtojen mukaan vaaranvastuu kaupan kohteesta on siirtynyt ostajille kaupantekohetkellä. Samoin kiinteistön ja kiinteistöön kuuluvien ainesosa- ja tarpeistoesineiden huolto- ja kunnossapitovastuu on siirtynyt ostajille kaupantekohetkellä. Näin ollen kaupanteon jälkeen tapahtunut vesiputouksen altaan vuodon korjaaminen kuuluu ostajien kunnossapito- ja kustannusvastuun piiriin.

Sähkötekniset työt ja huonekohtaisten termostaattien asentaminen Rakennuksen sähköasennukset ja lämmitysjärjestelmä on toteutettu oikein ja ne toimivat suunnitellusti. Mikäli ostajat haluavat muuttaa tai saneerata olemassa olevia järjestelmiä, kysymys on muutos- tai perusparannustoimenpiteestä. Kysymyksessä ei ole maakaaren 2 luvun 17 § mukainen virhe.


Autotallin viemärin korjaustarve
Autotallin viemärin korjaustarve (viemärivedon keskeneräisyys) ollut mahdollista havaita jo ennen kaupan solmimista. Viimeistään korjaustarve on ollut mahdollista havaita välittömästi kiinteistölle muuttamisen jälkeen keväällä 2012. Ostajat ovat reklamoineet viemärin korjaustarpeesta elokuussa 2014 eli yli kaksi vuotta sen jälkeen, kun väitetty virhe oli havaittu tai se olisi pitänyt havaita.

Kysymyksessä olisi joka tapauksessa muutoinkin vähäinen viimeistelytyö, mitä ei olisi mahdollista pitää maakaaren 2 luvun mukaisena kaupan kohteen virheenä.


Uima-altaan tekniikan uusiminen
Uima-allas ja sen tekniikka on ennen kauppaa huollettu myyjän toimesta joulukuussa 2011 ja altaan tekniikka on tällöin ollut kunnossa. Myyjä ei ole tämän jälkeen käyttänyt allasta.

Vaaranvastuu sekä kiinteistön huolto-ja kunnossapitovastuu ovat kauppakirjan ehtojen mukaan siirtyneet ostajille kaupantekohetkellä. Uima-altaan tekniikan kaupanteon jälkeinen huolto- ja kunnossapitovastuu kuuluvat ostajille.


Tutkimus- ja selvityskulut
Mitään maakaaren 2 luvun 32 § mukaista myyjän vahingonkorvaus­ velvollisuutta ei kysymyksessä olevassa asiassa ole olemassa. Näin ollen ostajien vaatimuksiin sisältyvät tutkimus- ja selvityskulut samoin kuin mahdolliset muut vahingonkorvauksen luontoiset vaatimukset ovat perusteettomia.


Reklamoinnin oikean suorittamistavan ja oikea-aikaisuuden arviointi Oikeustieteessä ja -käytännössä Maakaaren 2 luvun 25 §:ssä tarkoitetuksi kohtuulliseksi reklamointiajaksi on arvioitu enintään noin puoli vuotta siitä lukien, kun ostaja on havainnut virheen tai hänen olisi pitänyt se havaita.

Ostajat ovat reklamoineetseuraavista väitetyistä virheistä liian myöhään:
- asuinrakennuksen alapohjan vaurioista ja helmalaudoituksen kunnosta,
- vesoputouksen altaan vuotamisesta,
- talousveden laadusta,
- lämpimän käyttöveden riittämättömyydestä,
- asuinrakennuksen ulkoterassin rännin tukkeutumisesta,
- asuinrakennuksen ikkunamarkiisin automatiikan rikkinäisyydestä ja
- autotallin viemärin korjaustarpeesta.

Talousveden laadusta on reklamoitu noin vuoden kuluttua kaupasta ja muista edellä sanotuista seikoista noin kaksi vuotta siitä, kun kantajat ovat havainneet virheen tai heidän olisi pitänyt se havaita.

Ostajat ovat siten menettäneet oikeutensa vedota väitettyihin virheisiin.

Asuinrakennwksen alapohjarakenteiden osalta ostajat ovat menettäneet oikeutensa vedota väitettyihin virheisiin myös siitä syystä, että he ovat estäneet myyjää pääsemästä tutustumaan väitettyihin virheisiin.


Sisäilmatutkimus
Suoritettu sisäilmatutkimus ei ole luotettava selvitys asuinrakennuksen sisäilman laadusta.

Sisäilmatutkimukset on luotettavasti mahdollista suorittaa pidempään jatkuneen pakkaskauden aikana ja erityisesti siten, että näytteitä otettaessa ulkolämpötila on alle nolla astetta.

Yleisesti ottaen sisäilmamittauksissa on myös runsaasti muita epäluotettavuus lähteitä. Näistä tulisi mittauksen yhteydessä laatia pöytäkirja, jossa on selvitetty muun muassa biojätteiden käsittely, huonekasvien lukumäärä, kukkamullan käsittely ja rakennuksessa ennen mittausta suoritetut mahdolliset purku -ja/tai rakennustyöt. Nyt kysymyksessä olevassa tapauksessa tällaista pöytäkirjaa tai muuta selvitystä ei ole olemassa.

Toisaalta selvää myös on, että asuinrakennuksen sisäilman laatu saattaa nyt kysymyksessä olevassa tapauksessa olla huono.
Rakennuksen alipaineisuudesta johtuen rakennukseen tulee korvausilmaa läpivientien kautta rakennuksen epäpuhtaasta alapohjatilasta. Rakennuksen alapohjassa on paljas maapohja, jossa on aina, ja saa olla, mikrobeja. Asuinrakennuksen sisäilman mahdollinen huono laatu on näin ollen parannettavissa ilmastoinnin säätämisellä ja alapohjan läpivientien tiivistämisellä, millä toimenpiteillä ilmanvaihto saadaan toimimaan oikein ja korvausilman hallitsematon tuleminen rakennuksen alapohjasta saadaan estettyä.

Ilmanvaihdon säätäminen ja ilmanvaihdon oikeanlaisesta toiminnasta varmistuminen ovat normaaleja vanhan rakennuksen huolto- ja kunnossapitotoimenpiteitä, joissa ei ole kysymys maakaaren 2 luvun 17 § mukaisesta laatuvirheestä.

Vaatimusten määrä
Ostajien vaatimukset perustuvat kustannusarvioihin tai yksilöimättömiin ilmoituksiin väitetyistä korjauskustannuksista, joiden mukaisten töiden tosiasiallisesta tekemisestä tai aiheutuneiden kustannusten syntymisestä ei ole esitetty selvitystä. Pelkkiä kustannusarvioita tai ostajien omaan ilmoitukseen perustuvia yksilöimättömiä arvioita ei ole mahdollista hyväksyä luotettavaksi selvitykseksi kustannusten määrästä.

Väitettyjen virheiden korjaamiseksi tehtäväksi suunnitelluissa töissä on kysymys kiinteistön perusparannus- ja saneeraustöistä eikä väitettyjen virheiden korjaamisesta. Esitettyjen töiden johdosta kaupan kohteessa tapahtuisi huomattavaa tasoparannusta.

Vaatimus asuinrakennuksessa tehtävistä sähköasennustöistä on perusteeton, koska lattiaa ei tarvitse purkaa eikä lattiassa ole sähkövetoja, jotka tarvitsisi purkaa ja vetää uudelleen,.

Asuinrakennuksen alapohjarakenteiden osalta ostavat esittävät rakennuksen alapohjan rakenteiden purkamista ja uudelleen rakentamista. Suunnitelluissa toimenpiteissä on kysymys laajasta perusparannustoimenpiteestä, jota ei ole tarpeellista tehdä minkään väitetyn virheen korjaamiseksi. Tältä osin esitetty kustannusarvio ei osoita pelkästään väitettyjen virheiden korjaamiseksi tehtävistä töistä mahdollisesti aiheutuvien kustannusten määrää.

Mahdollisesti maksettavaksi tulevasta hinnanalennuksesta tulisi joka tapauksessa vähennettäväksi korjaustoimenpiteiden myötä tapahtuvaa kaupan kohteen tason paranemista vastaava määrä, mikä rakennuksen ikä ja sen kaupantekohetken mukainen kunto huomioon ottaen nousisi huomattavan korkeaksi.

Mikäli katsottaisiin, että kaupan kohteessa olisi ollut virheitä, vaatimuksista voitaisiin hyväksyä määrällisesti seuraavasti:
- alapohjan korjaukset 11.213 euroa,
- alapohjan korjauksen vaatimat sähkötyöt O euroa,
- talousveden kloridipitoisuus ja veden kovuuden poistaminen O euroa,
- uusi lämminvesivaraaja asennustöineen 1.000 euroa,
- vedensuodattimen ja -pehmentimen sekä varaajan sähköistys O euroa,
- mustan lämminvesiputken vaihtaminen 500 euroa,
- viemärien uudelleen asentaminen ja eristäminen 500 euroa,
- ulkorännin korjaus O euroa,
- ikkunamarkiisien automatiikan korjaaminen O euroa,
- sähkötekniset työt O euroa,
- autotallin viemärin korjaaminen 100 euroa,
- uima-altaan tekniikan uusiminen 1.500 euroa ja
- autotallin hiekan ja öljynerotuskaivon asentaminen O euroa eli yhteensä 14.813 euroa.


Väitettyjen virheiden merkityksettömws
Otettaessa huomioon osapuolten välillä solmittu kauppa kokonaisuutena, kanteen perusteena olevat väitetyt virheet ovat solmitun kaupan kannalta merkityksettömiä.

Kaupan kohde ei ole väitettyjen virheiden johdosta poikennut maakaaren 2 luvun 17 §:ssä tarkoitetulla tavalla merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä on voitu kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää. Missään tapauksessa väitetyt virheet eivät ole niin olennaisia, että ne oikeuttaisivat ostajia purkamaan kaupan. Perustetta väitettyjen virheiden johdosta tapahtuvalle kaupan purkamiselle tai minkään määräisen hinnanalennuksen maksamiselle ei näin ollen ole olemassa.

Väitettyjen virheiden korjauskustannusten hyväksyttävä määrä olisi korkeintaan 0,9 % maksetusta kauppahinnasta. Mikään yksittäinen virhe tai edes väitetyt virheet yhdessä eivät muodostaisi niin merkityksellistä osaa kaupan kokonaisuudessa, että ostajilla olisi oikeus kaupan purkuun tai hinnanalennukseen.


KANTAJIEN VASTAUS VASTAAJAN VÄITTEISIIN

Salaojien korjauskustannukset ja viemäröinti
Salaojien korjauskustannuksia ja viemäröintiä koskevat vaatimukset on tehty ennen valmisteluistuntoa ja vaatimus johtuu olennaisesti samasta perusteesta kuin alkuperäinen kannevaatimus. Kyseessä ei ole kielletty kanteenmuutos.

Vaatimuksen peruste ei ole uusi vaan se on mukana niissä aikaisemmin esitetyissä virheissä, joiden perusteella on vaadittu kaupan purkua ja hinnanalennusta. Asia ei muutu toiseksi tämän vaatimuksen johdosta vaan kyse on kaupanpurun liitännäisseuraamuksesta.

Viemäröinnin korjaamista koskeva vaatimus on esitetty välittömästi sen jälkeen, kun ostajat ovat tulleet tietoiseksi kyseisestä virheestä.


Kaupankohteen virheet ja niiden merkityksellisws
Vaatimuksen perusteena olevat virheet ovat olleet kaupan kohteessa jo kaupantekohetkellä.

Vuonna 2005 tapahtuneen vesivahingon johdosta lattiaa on korjattu vuonna 2006, mutta tuolloin kastuneita rakenteita ei ole korjattu kokonaan.

Myyjä on omistusaikanaan korjauttanut asuinrakennusta ja sen lattiaa useita kertoja. Asuinrakennuksen rakenteet eivät ole olleet kaupantekohetkellä enää alkuperäiset.

Kaupan kohteen hinnanmuodostuksella asuinrakennuksella on ollut melko vähäinen osuus koko kauppahinnassa. Näin ollen asuinrakennuksen 270.000 euron korjaustarve on erityisen suuri suhteessa rakennuksen arvoon, yli 50 % asuinrakennuksen kaupantekohetken arvioidusta arvosta. Kyseessä on kohteen ainoa asuinrakennus.

Alapohjan lahovaurioiden ja salaojien puuttumisen lisäksi kohteessa on runsaasti muita vikoja, jotka kaikki yhdessä ovat sellaisia, että kaupan kohde ei ole laadultaan sellainen, jota kohteesta annetut tiedot ja maksettu kauppahinta on perustellusti antanut olettaa.

Viimeisimpään korkeimman oikeuden ratkaisuun, joka on annettu 07.09.2015 (KKO 2015:58) perustuen kauppa tulee purkaa, koska asuinrakennuksen alapohjan virheiden korjauskustannukset ovat suuruusluokaltaan merkittävät ja olennaisesti suuremmat kuin kantajat olivat voineet kauppaa tehdessään otaksua joutuvansa välittömästi maksamaan rakennuksen korjauskuluina. Lisäksi korjauskustannuksiin liittyy varteenotettava riski siitä, että ne nousevat kohtuuttomiksi verrattuna siihen, mihin ostajien on voinut odottaa missään olosuhteissa varautuvan kaupan kohteesta saamiensa tietojen perusteella.

0stajilla on· ollut perusteltu syy olettaa, että asuinrakennus soveltuu asumiskäyttö0n. Kaupan kohteena oleva rakermus, tulee korjata kantajan esittämällä tavalla ennen kuin asuntoon voidaan muuttaa uudelleen asumaan, koska nykykunnossa asuminen on todettu terveydelle haitalliseksi.

Kantajat eivät voi nyt käyttää rakennusta aikomallaan tavalla ja virheen korjaaminen on välttämätöntä eikä virhettä voida korjata kohtuullisessa ajassa ja kohtuullisin kustannuksin, joten virhe on olennainen.

Salaojien rakentaminen tai väärin asennettujen ja eristämättömien viemäriputkien korjaus ei ole normaalia vanhan kiinteistön kunnossapitotyötä. Salaojien puuttumisesta on reklamoitu elokuussa 2014, kun puute on havaittu ja viemärin virhellisyyksistä on reklamoitu välittömästi syyskuussa 2015, kun tieto virheestä on saatu.


Sisäilmanäytteenotto
Kohteessa on suoritettu sisäilmanäytteenotto. Vaikka ulkolämpötila on näytteenottohetkellä ollut hieman plussan puolella, niin ennen näytteenottoa oli ollut pakkasjakso ja maa oli lumen ja jään peitossa. Epäluotettavuustekijät kirjataan erilliselle lomakkeelle, joka toimitetaan näytteet analysoivalle taholle.

Sisäilmaongelmaa ei voida ratkaista ilmanvaihdon säätämisellä. Toksinen ilma on jo vaurioittanut rakennuksen sisällä olevaa irtainta, kalusteita ja huokoisia pintamateriaaleja.

Kauppakirjan vastuunrajoituslauseke ja ostajien tietoisuus virheistä Kauppakirjan vastuunrajoituslauseke tarkoittaa vain niitä puutteita, jotka on yksilöity kuntotarkastusraportissa. Oikeuskäytännössä ei pelkkä kuntotarkastuksessa mainittu tutkimuskehotus ilman vaurioepäilyä ole perustanut ostajalle erityistä ennakkotarkastusvelvollisuutta.
Kuntotarkastuksessa tai kauppakirjassa ei ole yksilöity yhtäkään niistä virheistä, joiden perusteella nyt vaaditaan korvausta.

Ostajat eivät ole olleet tietoisia niistä virheistä ja puutteista, joihin vaatimukset perustuvat. Myyntiesitteen liitteessä on lisäksi maininta siitä, että myyjä ei tiedä eikä epäile, että kohteessa olisi kosteusvaurioita, home- tai sieniongelmia eikä myöskään muita erityisiä vahinkoja vikoja tai puutteita. Näin olleen ostajillakaan ei ole voinut olla korostunutta selonottovelvollisuutta. Myyntiesitteestä voi myös päätellä, että salaojat on tehty tai korjattu vuonna 2009.

Lahonneiden kantavien rakenteiden välttämätön uusimistarve tuulettuvassa alapohjassa ei ole normaalia 60 vuotta vanhan rakennuksen huolto- ja kunnossapitotarvetta.

Se, että myyjä on asunut asunnolla vain kesäaikana, ei vähennä myyjän vastuuta. Kyseessä on ympärivuotiseen asumiseen tarkoitettu asunto.

Rakennuksen alapohjan kunnon tarkastaminen ei kuulu ostajan selonottovelvollisuuden piiriin. Myyjän palkkaama kuntotarkastajakaan ei ole katsonut mahdolliseksi tutustua alapohjan rakenteisiin.

Lattian purkaminen edellyttää myös sähkötöiden tekemistä.

Kloridipitoinen vesi on aiheuttanut lämminvesivaraajan aivan liian nopean ruostumisen, minkä johdosta varaaja ja vastus on täytynyt uusia. Ostajien omistusaikana tekemä ainoa muutos lämminvesijärjestelmään on ollut 90 litran varaajan korvaaminen 60 litran varaajalla, joka on sijoitettu autotallin sijasta asuinrakennukseen.

lkkunamarkiiseissa on ollut sääasema, mutta se ei ole toiminut kaupanteon jälkeen ja ostajat tulivat tästä tietoisiksi vasta kesällä 2014.

Reklamaatioaika ja katselmukset
Ostajat ovat reklamoineet kohtuullisessa ajassa. Osa virheistä on havaittu heti hallinnan siirtymisen jälkeen ja niistä reklamoitiin kesällä 2012. Keväällä 2014 kaupan kohteen viat osoittautuivat suuremmiksi kuin mistä oli reklamoitu ja noista virheistä reklamoitiin kevään ja kesän 2014 aikana.

Alapohjan vauriot ja helmalaudoituksen lahoista on reklamoitu myyjää toukokuussa 2014, kun ostajat olivat saaneet tietoonsa Ytttn ensimmäisen selostuksen näistä vioista ja niiden korjaamisen kustannusarvion.

Vesialtaan vuodon vakavuus on havaittu vasta kesällä 2014 ja siitä on reklamoitu kesällä 2014.

Talousvedestä on otettu näyte syksyllä 2013. Lämminvesivaraajan vastuksen on havaittu ruostuneen puhki liiallisen kloridin vuoksi kesällä 2014 ja tällöin on selvinnyt, että veden laatu vaikuttaa myös vesilaitteisiin. Talousveden laadusta on reklamoitu kesällä 2014.

Lämpimän veden riittämättömyyden ostajat ovat havainneet heti muuton jälkeen ja siitä on reklamoitu kesällä 2012 kahteen kertaan.

Kuuman veden johtamiseen käytetty virheellinen putki on havaittu kesällä 2014 ja siitä on reklamoitu kesällä 2014.

Asuinrakennuksen ulkorännin tukkeutuminen on havaittu heti muuton jälkeen ja siitä on reklamoitu kesällä 2012 kahteen kertaan.

Ostajille on selvinnyt kesällä 2013, että talon Ikkunoiden markiiseissa on automatiikka, joka ei ollut toiminut koko heidän omistusaikanaan. Tästä on reklamoitu kesällä 2014 muiden virheiden yhteydessä.

Sähköteknisten töiden ja huonekohtaisten termostaattien asentamisen tarve on havaittu heti hallinnan siirtymisen jälkeen ja niistä on reklamoitu kesällä 2012.

Autotallin viemärinkorjaustarve on selvinnyt kesällä 2014 ja siitä on reklamoitu kesällä 2014.

Uima-altaan tekniikan uusimistarve on havaittu heti hallinnan siirtymisen jälkeen ja siitä on reklamoitu kesällä 2012.

Kiinteistöllä on suoritettu yhteiset katselmukset 21.8.2014 ja 3.10.2014, jolloin on ollut vapaa pääsy asuinrakennuksen alapohjaan. Yhteisesti oli sovittu sovintoneuvottelun pitämisestä tammikuussa 2015, mutta kun myyjän asiamies oli ilmoittanut, että myyjä ei henkilökohtaisesti ole tulossa paikalle, ostajat pitivät neuvottelua turhana ja se peruutettiin.


Vaatimusten määrä
Vaatimukset perustuvat asiantuntijoiden tekemiin selvityksiin ja kustannusarvioihin. Sähkötöitä on tehty noin 12.000 euron edestä. Vanhemman osan ympärille on tarvittavilta osin asennettu salaojat ja niiden hinnaksi tulee yli 32.000 euroa.

Vaatimuksessa ei ole kyse lisä- tai uudisrakentamisesta. Tasoparannusta ei synny. Kyse on välttämättömistä korjauksista, joiden yhteydessä sisäpinnat korjataan remonttia edeltävälle tasolle tai korjauksista, joilla kohde saatetaan sille tasolle, josta luotiin mielikuva myyntiesitteessä ja kauppakirjassa. Oikeuskäytännössä on todettu, että alapohjarakenteiden ja salaojien korjaamisesta ei synny tasoparannusta.

Rakennuksen osuus kauppahinnasta on ollut ainakin 500.000 euroa, josta kaupan kohteen virheiden korjauskustannukset ovat noin 50 %.

Lattian purkamisen ja uudelleenasentamisen takia kohteessa ei voi remontin aikana asua ja tavarat tulee siirtää pois. Ostajat vaativat tästä aiheutuvia välttämättömiä ja välittömiä muuttokustannuksia, mutta eivät esimerkiksi muualla asumisen kustannuksia.


TODISTELU

Kirjallinen todistelu
K1) Kiinteistön myyntiesite liitteineen sekä kauppakirja
K2) RI Timo Ytttn/Evento Oy kaupan kohteesta laatima asiantuntijalausunto
K3) RI Timo Ytttn/Evento Oy laatimat korjaussuunnitelmat ja korjausten kustannusarviot, 2 kpl (251114/liite K 3a ja 120415/liite K 3b) sekä laskelma salaojien asentamisesta aiheutuneiden todellisten kustannusten määrästä (liite K 3c)
K4) Kaksi asuinrakennuksen pohjapiirrosta
K5) Alapohjan rakennepiirustus
K6) Carpe Classis Oy:n vahinkokartoitusraportti
K7) Turun Yliopiston aerobiologian yksikön testausseloste/alapohja
K8) Turun Yliopiston aerobiologian yksikön testausseloste/sisäilma K9) STM:n asumisterveysohje/sisäilma
K10) Lääkärintodistus 3.9.2015 /Lääket. lis Veikko Helminen
K11) Varsinais-Suomen Lämpökuvauksen mittausraportti
K12) Talousveden tutkimustulokset ja Nablabs Oy:n laatuselonteko vesianalyysistä,ja laboratorion akkreditointitodistus
K13) Talousvesiasetuksen soveltamisohje
K14) STM:n asumisterveysohje/vesijohtoveden lämpötila
K15) Littoisten LVI Oy:n kustannusarvio
K16) BWT Separtecin esite ja kustannusarvio
K17) Työmaakatselmuspöytäkirja
K18) Sähköposti 29.9.2014 kantajan asiamieheltä vastaajan asiamiehelle sekä Timo Ytttn sähköposti 01.10.14 vastaajan asiamiehelle
K19) Muistio 03.10.2014 pidetystä katselmuksesta
K20) Sähköpostikirjeenvaihto asiamiesten kesken 27.01.2015
K21) Kirjeenvaihto ostajien ja myyjän asiamiesten välillä kesällä ja syksyllä 2012
K22) Myyjän ja ostajien välinen sähköpostikirjeenvaihto toukokuussa 2014
K23) LPS Service Oy.n lasku 01.06.2014 koskien ruostuneen lämminvesivaraajan vastuksen korjaamista
K24) Näytelomake 16.02,2015, ilmanäytteet 2015
K25) Salaojien rakentamisesta aiheutuvat kustannukset, yhteensä 32.077,65 euroa
K26) Sähkölaitteiden korjauskustannuksia kaupan kohteessa
K27) Asko Aurasen lausunto 7.9.2015
K28) Lasku uima-altaan kiertopumpun vaihdosta
K29) lkkunamarkiisin säätölaitteen sääaseman kustannusarvio asennuksineen
K30) (= V2) K. Eooolän sähköpostit 14.6.2012 ja 27.10.2012
K31) OK-Control Oy:n kustannusarvio 16.9.2015
K32) (=V11) Kirje 27.6.2014

V1) kuntotarkastusraportti 5.3.2012
V2) kantajien reklamaatiot vuonna 2012 sekä toukokuussa 2014
V3) osapuolten välinen sähköpostikirjeenvaihto
V4) lausunto 27.5.2015; TS-tekniikka Oy, toimitusjohtaja Tero Sxxxx
V5) (=K1) kauppakirja 13.4.2012
V6) (=K1) myyntiesite
V7) Kantajan kirjeen 13.8.2014 liite
V8) JS-Mittauspalvelun selvitys vuodelta 2001
V9) Turun Kuntotutkimus Oy:n lausunto 22.9.2015
V10) Tero Sxxxx/ Nilan Suomi Oy:n lausunto
V11) (=K32) Kirje 27.6.2014
V12) Kantajan kirje 3.12.2014


Henkilötodistelu

1) R. Eooolä
2) K. Eooolä
3) M. Kmmm
4) Raisa Irene ltttnen
5) Timo Leif Mtttt,
6) Timo Tauno Kaarlo Yttt
7) Petteri Kristian Mttta
8) Kai Juhani Attt
9) Mikko Olavi Ftttt
10) Antti Tapio Ptttt
11) Vesa Pekka Ktttt
12) Virpi Hannele Ätttttt
13) Tuija Anitta Vtttt
14) Asko Lauri Atttt
15) Viljami Jyrkinpoika Etttt
16) Pasi Petri Juhani Mttttt
17) Heimo Ensio Ktttnen
18) Tero Sakari Sttttt
19) Raimo Olavi Atttt
20) Atte Johannes Rttt
21) Jari Pekka Sttttnen
22) Mika Göran Lauri Ntttt
23) Antti Kullervo Kttttnen


KÄRÄJÄOIKEUDEN RATKAISU

Perustelut
Haastetta ottamatta esitetyt vaatimukset
Kantajat ovat valmistelun aikana esittäneet haastetta ottamatta vaatimukset salaojien kustannusten korvaamisesta ja lisäksi viemäröinnin lämmöneristyksestä ja kannakoinnista aiheutuvien kustannusten korvausvaatimuksen hinnanalennusvaatimukseen liittyen.

Kantajat ovat perustaneet alkuperäiset vaatimuksensa muun muassa alapohjan kosteusvaurioihin ja salaojien puuttumisella on kantajien mukaan ollut merkitystä alapohjan kosteusvaurion syntymiseen ja kantajien mukaan salaojien rakentaminen on ollut tarpeen lisävahinkojen estämiseksi.

Kantajat ovat ilmoittaneet esittäneensä viemäröinnin korjaamista koskevan vaatimuksen heti, kun korjaamistarve on tullut kantajien tietoon.

Oikeudenkäymiskaaren 14 luvun 2 §:n mukaan kannetta riita-asiassa ei saa oikeudenkäynnin aikana muuttaa. Kantajalla on kuitenkin oikeus muun muassa vaatia muuta kuin kanteessa tarkoitettua suoritusta, milloin vaatimus perustuu oikeudenkäynnin aikana tapahtuneeseen olosuhteiden muutokseen tai vasta silloin kantajan tietoon tulleeseen seikkaan sekä tehdä sivuvaatimus taikka uusikin vaatimus, mikäli se johtuu olennaisesti samasta perusteesta.

Nyt valmistelussa esitetyt vaatimukset johtuvat olennaisesti samasta perusteesta kuin haastehakemuksessa esitetyt vaatimukset. Näin ollen estettä vaatimusten tutkimiselle ei ole.


Kauppakirjan ehto vastuun rajoituksesta
Maakaaren 2 luvun 9 §:n mukaan ostajan 17-34 §:n mukaisia oikeuksia voidaan rajoittaa vain sopimalla yksilöidysti siitä, millä tavalla ostajan asema poikkeaa maakaaressa säädetystä. Vastuunrajoitusehtojen osalta edellytetään siten täsmällistä yksilöintiä.

Kauppakirjan (K1) mukaan Talorakennus R. Axxxxx 5.3.2012 päivätyssä "kuntotarkastuksessa on yksilöity tiettyjä epäkohtia, puutteita ja huoltotarpeita erityisesti rakennukseen liittyen. Ostaja ilmoittaa hyväksyvänsä nämä yksilöidyt puutteet ja sitoutuu olemaarn kohdistamatta myyjään mitään vaatimuksia näihin seikkoihin perustuen kaupanteon jälkeen."

Kyseisessä kuntotarkastuksessa (V1) on otsikon "Merkittävimmät epäkohdat ja puutteet, sekä huoltotarpeita" alla muun muassa seuraavat maininnat:
"Lisäksi kuvateksteissä on mainittu pienempiä vaurioita, puutteita, sekä korjaus- ja huoltotarpeita.
- Katto- ja pintavesien poisjohtamisen toimivuudesta on tärkeätä huolehtia hyvin, koska nämä vedet helpoimmin voivat lisätä alapohjan kosteusrasitusta.
- Salaojien toimivuus tulee varmistaa (mikäli niitä on tehty kallioisen maaperän takia).
- Alapohjarakenteen tuuletuksen toimivuuden varmistaminen (tuuletustilaan ei päästy)."

Kuntotarkastusraportin kuvateksteissä on muutamia selviä korjaus- ja kunnostustarpeita sekä epäkohtia, kuten maininta säätimen puuttuvasta kannesta, kodinhoitotilan lämmönsäätöhäiriöstä, wc-istuimen kiinnittämistarpeesta sekä varastotilassa kalliota pitkin valuvasta kosteudesta.

Kauppakirjassa on sovittu, että ostaja hyväksyy kuntotarkastusraportissa mainitut yksilöidyt puutteet. Tuolta osin sopimusehto on todistajana kuullun Mtttt mukaan tullut kauppakirjaan myyjän aloitteesta.
Kuntotarkastuksessa oleva maininta katto- ja pintavesien poisjohtamisen toimivuudesta huolehtimisen tärkeydestä, salaojien toimivuuden varmistustarpeesta tai alapohjan tuuletuksen toimivuuden varmistamisesta eivät ole yksilöidyiksi puutteiksi tulkittavia seikkoja vaan kyse on yleisistä toimintaohjeista. Näyttämättä on jäänyt, että ostajat olisivat Maakaaren 2 luvun 9 §:ssä tarkoitetulla tavalla yksilöidysti sopimalla luopuneet oikeudestaan esittää myyjää kohtaan vaatimuksia alapohjan kosteusvaurioiden johdosta.


Ostajien tietoisuus virheestä ja ostajan selonottovelvollisuus Maakaaren 2 luvun 22 §:n mukaan ostaja ei saa laatuvirheenä vedota seikkaan, joka olisi voitu havaita kiinteistön tarkastuksessa ennen kaupan tekemistä. Ostajalla ei ole velvollisuutta ilman erityistä syytä tarkistaa myyjän kiinteistöstä antamien tietojen paikkansapitävyyttä eikä ulottaa tarkastusta seikkoihin, joiden selvittäminen edellyttää teknisiä tai muita tavanomaisesta poikkevia toimenpiteitä. Ostaja ei myöskään lain mukaan saa virheenä vedota seikkaan, josta hänen täytyy olettaa tienneen kauppaa tehtäessä.

Kuntotarkastusraportissa olevat maininnat katto- ja pintavesien johtamisesta sekä alapohjan tuuletuksen varmistamisesta ovat yleisluontoisia huolto- ja toimintaohjeita eivätkä ne sellaisenaan osoita, että ostajat olisivat ennen kaupantekoa tienneet tai heidän täytyisi olettaa tienneen alapohjan kosteusvaurioista tai muista nyt vaatimuksen kohteena olevista virheistä. Asiaa ei muuta se, että kuntotarkastusraportissa on maininta, että alapohjan tuuletustilaan ei päästy.

Riidatonta on, että ostajat eivät olleet ennen kaupantekoa käyneet alapohjan tuuletustilassa. Todistaja Mttttt on kertonut, että alapohjan tuuletustilaan oli ollut pääsy myyntiesittelyissä.

Todistaja Rttt on kertonut, että hän oli vuosina 2008-2012 säännöllisesti käynyt alapohjan tuuletustilassa eikä ollut havainnut mitään, mikä olisi aiheuttanut välitöntä korjaustarvetta, vaikka Rtttkin on kertonut, että jotain parantamisen varaa alapohjassa sinänsä olisi varmaan ollut, koska kyse oli vanhasta rakenteesta.

Rtttn kertomuksen perusteella katsotaan näytetyksi, että vuonna 2012 alapohjan rakenteiden kosteusvauriot eivät olleet vielä siten nähtävissä, että ne olisi matalassa tilassa ollut silmämääräisen tarkastuksen perusteella havaittavissa.

Näin ollen se, että ostajat eivät ole käyneet alapohjassa, ei osoita, että ostajat olisivat tuolta osin selonottovelvollisuuden laiminlyönnin johdosta menettäneet oikeutensa vedota kosteusvaurioon.


Reklamointi
Maakaaren 2 luvun 25 §:n mukaan ostaja ei saa vedota virheeseen, ellei hän ilmoita virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistaan myyjälle kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän havaitsi virheen tai kun hänen olisi pitänyt se havaita.

Reklamointiajalle ei ole siten asetettu tarkkaa aikamäärää. Hallintaoikeus on siirtynyt 13.4.2012.

Alapohjan kosteusvauriot
Maakaaren 2 luvun 17 §:n 2 momentin 5-kohdan mukaan kaupan kohteessa on laatuvirhe, jos kiinteistö salaisen virheen vuoksi poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää. Ostajat ovat vedonneet nimenomaan salaiseen virheeseen.

Todistajat Yttt, Mttta ja Ktttnen ovat kertoneet, että alapohjassa on kosteusvaurioita, jotka tulee korjata. Toisaalta todistaja Sttttnen on kertonut, että hän ei edes pidä korjausta välttämättömänä.

Yttt on kertonut, että osa alapohjan tuuletusluukuista oli jäänyt joko kokonaan tai osittain terassirakenteiden tai sementin peittoon, mikä on heikentänyt alapohjan tuulettumista.

Rttt on kertonut, että Kmmmin hallinta-aikana alapohjassa olisi ollut varmaan parannettavaa, mutta ei mitään sellaista, minkä johdosta olisi tarvinnut ryhtyä korjaustoimiin. Rtttn mukaan nyt alapohjassa oli yhdessä palkin päässä, läpivientitiivistyksissä ja viemäröinnin kannatuksissa joitain virheitä.

Yttttn, Mtttan ja Ktttsen käsityksen mukaan kok© alapohja olisi korjattava, koska ei ole tarkempaa tietoa, minkälaisessa kunnossa alapohja on kauttaaltaan ja vain niin voitaisiin varmistaa, että kaikki lahovaurio tulee korjatuksi.

Sttttnen on kertonut, että hän oli alapohjassa havainnut yhden kannitinpalkin olleen päästä lahonnut ja alapohja oli muutoin ollut sellaisessa kunnossa kuin 1950-luvulla rakennetun talon alapohjan voi odottaa olevan. Sttttsen mukaan mitään rakenteellista painumaa, halkeamia tai repeämiä ei ollut nähtävissä eikä kukaan sellaisia väitteitä ollut hänelle esittänytkään. Kttttnen on kertonut, että hän oli Ytttn lausunnon, Carpe Classis Oy:n lausunnon ja lämpökuvausraportin perusteella tutustunut kohteeseen, mutta ei ollut itse käynyt siellä. Kttttsen mukaan ongelmana on joidenkin puurakenteiden lahovaurio, myös joku yksittäinen kantava rakenne on Kttttsen mukaan lahovaurioitunut.

Esitetyistä valokuvista (K2, K 6 ja K 27) näkyy, että ainakin yhden palkin pää on selvästi lahonnut ja ainakin kahdessa muussa kohdassa näkyy mustunutta puuta.

Ytttn ja Mtttan kertomuksilla on näytetty, että kosteusrasitus on ollut pitempiaikainen kuin pelkästään Etttttden omistusaikainen.

Myyntiesitteen mukaan talo on perusteellisesti saneerattu 2000-luvulla ja talon peruskunto on hyvä. Lisäksi myyntiesitteen selostusliitteen mukaan Kmmm on ilmoittanut, ettei tiedä tai epäile kohteessa olevan kosteusvaurioita, home- tai sieniongelmia tai muita erityisiä vahinkoja, vikoja tai puutteita vuonna 2005 tapahtunutta jäätyneen vesiputken aiheuttanutta vesivahinkoa lukuunottamatta. Ostajilla on näin ollut oikeus olettaa kohteen olevan myös rakenteiltaan hyvässä kunnossa.

Riidatonta on, että ostajat ovat reklamoineet alapohjan kosteusvaurioista toukokuussa 2014. Kuten edellä on todettu Rttt on kertonut, että alapohjan kostusvaurioita ei ollut vielä vuonna 2012 selvästi nähtävillä.
Eooolät ovat kertoneet, että alapohjan kosteusvaurio oli selvinnyt heille huhtikuussa 2014 ja sen laajuus vasta elokuussa 2014. Tämän kaltaisen virheen selvittäminen voi vaatia asiantuntijan käyttämistä. Alapohjan kosteusvauriosta on reklamoitu kohtuullisessa ajassa.

Kirjallisena todisteena esitetystä Turun Yliopiston aerobiologian yksikön sisäilman testausselosteesta (K8) käy ilmi, että huonetiloista otetuissa näytteissä on todettu paikoin hälyttävän korkeita aktinomykeetti-itiöpitoisuuksia, korkeita mesifiilisten sienten kokonaisitiöpitoisuuksia ja korkeita kserofiilisten sienten kokonaisitiöpitoisuuksia, mitkä viittaavat mikrobikasvustoon ja mahdolliseen terveyshaittaan. Samoin on asiasta kertonut todistajana kuultu lttttt.

Todistaja Ptttttn kuulemisella ja kirjallisena todisteena esitetyllä lämpökuvausraportilla (K11) on näytetty, että asunnon alapohjasta on ilmavuotoja asuintilaan. llmavuodot yhdistettynä alapohjan kosteusvaurioon saattavat olla syynä huonetilojen poikkeaville itiöpitoisuuksille.

Eooolät ja Ktttnen ovat kertoneet, että asunnossa on ollut maakellarin tai homeen hajua.

Kohde ei alapohjan kunnon osalta ole vastannut sitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä on voitu kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää.


Salaojat
Riidatonta on, että talon vanhasta osasta puuttuivat salaojat kaupantekohetkellä.

Myyntiesitteen selostusliitteen (K 1) kolmannella sivulla otsikon "Perustukset, salaojat yms" kohdalla on kohtaan "toteutusvuosi" merkitty 2009. Otsikon alla on merkintä "Alkuperäinen/perusparannus/ vaurio/korjaus" ja sen jälkeen viivoitettua tilaa kirjausten tekemistä varten. Viivoitettuun tilaan ei ole kirjoitettu mitään eikä myöskään mitään merkintää siitä, mihin vaihtoehtoon alkuperäinen/perusparannus/vaurio/ korjaus vuosiluku viittaa. Se, että ostajille annetun myyntiesitteen selostusliitteen kolmannella sivulla on otsikon "Perustukset, salaojat yms" kohdalla on kohtaan "toteutusvuosi" merkitty 2009 ei osoita, että salaojat olisi ilmoitettu rakennetun talon vanhaan osaan vuonna 2009.

Salaojien osalta on kuntotarkastusraportissa (V 1) kahdessa kohtaa nimenomaisesti todettu sulkuihin merkityllä maininnalla "mikäli salaojia on tehty".

Ei ole edes väitetty, että ostajat olisivat tiedustelleet myyjältä salaojien olemassaoloa.

Yttt, Mttta, Sttttnen, Rttt ja Ntttt ovat kaikki kertoneet, että 1950-luvulla ei kallioiseen maastoon välttämättä rakennettu salaojia. Ntttt on lisäksi todennut, että ainakaan 1950-luvulla tehdyt salaojat tuskin enää toimisivat. Näin ollen ei ole ollut aihetta olettaa, että kohteessa olisi ollut toimivat salaojat eikä salaojien puuttumista sinänsä ole pidettävä virheenä.


Lämpimän veden riittävyys
Ostajat ovat väittäneet reklamoineensa lämpimän veden riittämättömyydestä heti muuton jälkeen ja kahdesti kesällä 2012. Myyjän mukaan siitä on reklamoitu noin kaksi vuotta hallinnan siirtymisen jälkeen.

Kirjallisena todisteena esitetty sähköpostiviesti (K 21) osoittaa, että lämpimän veden ongelmista on reklamoitu jo vuonna 2012.

Eooolät ovat kertoneet, että lämmin vesi ei ole riittänyt ja että lämmin vesi ei ole ollut riittävän kuumaa.

Kmmm on kertonut, että lämpimän veden riittävyydessä ei ollut hänen aikanaan ollut ongelmia. Kmmm on asunut kiinteistöllä vain kesäaikana, mikä on ollut ostajien tiedossa. Rtttn kertoman mukaan hänelle ei ole ainakaan koskaan mainittu, että lämpimän veden riittävyydessä olisi ollut jotain ongelmia Kmmmin hallinta-aikana.

Asumisterveysohjeen (K 14) mukaan lämpimän vesijohtoveden tulee olla 2003 tai aikaisemmin rakennetuissa rakennuksissa vähintään 50 ° C ja uudemmissa ja tuon jälkeen uusituissa kohteissa vähintään 55 ° C.
Todistaja Attttnen on kertonut, että lämmin käyttövesi oli noin 42 ° C ja keittiön hanasta tuleva vesi oli ollut noin 38° C. Aurasen mukaan maalämpöpumppu ei edes tuota yli 48° C vettä. Attttsen mukaan nykyinen järjestelmä ei riitä lämmittämään vettä tarvittavan lämpimäksi.

Myös todistajana kuultu Mttttt on kertonut, että maalämpöpumppu ei riitä lämmittämään vettä riittävän lämpimäksi.

Todistajana kuultu Sttttt on kertonut, että hänen käsityksen mukaan ei ole mahdollista, että nykyisellä maalämpöpumpun ja varaajan järjestelmällä lämmin vesi ei riittäisi, mikäli järjestelmän säädöt on asennettu oikein ja maalämpöpumppu toimii. Sttt on kertonut, että maalämpöpumppu ei itsessään lämmitä vettä yli 47 ° C, mutta järjestelmään liitetyn sähkövastuksen tulee olla päällä, jotta saadaan aikaan riittävän lämmintä vettä. Suutari on pitänyt Attttsen ehdottamaa tapaa lisätehon hankkimisesta vääränä. Sttttri on aikanaan asentanut kyseisen järjestelmän.

Mahdollista on, että veden lämmitysjärjestelmä ei ole säädetty oikealla tavalla riittävän lämpimän veden tuottamista varten.

Ottaen huomioon Kmmmin kertomus lämpimän käyttöveden riittävyydestä ja Stttt kertomus järjestelmän ominaisuuksista, eivät kantajat ole näyttäneet, että lämminvesijärjestelmässä olisi kaupantekohetkellä ollut laatuvirheeksi luettava virhe.

Veden laatu
Mahdollinen veden makuhaitta on ollut havaittavissa heti hallinnan siirtymisen jälkeen. Ostajat ovat tutkituttaneet talousveden syksyllä 2013 ja viimeistään tuolloin he ovat tulleet tietoiseksi talousveden liiallisesta kloridipitoisuudesta. Vedestä tehdyn tutkimuksen (K 12) mukaan veden kloridipitoisuus on ollut 350 mg/litra ja Talousvesiasetuksen soveltamisoppaan (K 13) mukaan kloridit aiheuttavat makua veteen 200 - 300 mg/litra pitoisuuksina. Samoin on kertonut todistajana kuultu Vtttt.

Riidatonta on, että ostajat ovat reklamoineet talousveden laadusta elokuussa 2014.

Runsaan kloridipitoisuuden mahdollinen vaikutus myös vesilaitteisiin ei ole yllättävä tieto.

Ainakin tutkimustuloksen valmistumisen jälkeen kyseessä on ollut seikka, josta reklamointi olisi ollut helposti suoritettavissa asian vaatimatta enää; erityisiä lisäselvityksiä

Käräjäoikeus katsoo, että ostajat ovat menettäneet oikeutensa vedota veden laatuun liian myöhään tehdyn reklamaation vuoksi.


Markiisien sääasema
Riidatonta on sinänsä ollut, ettei markiisien sääasema toiminut kaupantekohetkellä.

K. Eooolä on kertonut, että hän oli kesällä 2013 havainnut sääasemaan viittaavat laitteet markiisilaitteissa.

Ei ole edes väitetty, että kohdetta olisi markkinoitu siten, että markiiseja säätelee sääasema. K. Eooolän kertomus huomioon ottaen ennen kesää 2013 ostajat eivät olleet edes olettaneet, että markiiseja säätelisi sääasema.

Näyttämättä on jäänyt, että kohdetta tältä osin olisi rasittanut laatuvirhe.


Vesiputouksen altaan vuotaminen
Riidatonta on, että ostajat ovat havainneet vesiputouksen altaan vuotamisen kesällä 2012 ja ovat reklamoineet vesiputouksen altaan vuotamisesta elokuussa 2014.

Se, että ostajat eivät ole vielä kesällä 2012 mahdollisesti ymmärtäneet vesialtaan vuotamisen vaikutuksia talon alapohjan kosteusrasituksen lisääjänä, ei poista reklamaatiovelvollisuutta ottaen huomioon, että rakennuksen läheisyydessä olevan vesialtaan vuotamisen rakennukselle aiheuttama ylimääräinen kosteusrasitus ei ole yllättävä seuraus.

Eooolät eivät ole reklamoineet vesiputouksen altaan vuotamisesta kohtuullisessa ajassa virheen huomattuaan, joten he ovat menettäneet oikeutensa vedota kyseiseen väitettyyn virheeseen.


Sähkötekniset työt
Ostajat ovat esittäneet, että sähkötekniikkaa on jouduttu korjaamaan, koska huonekohtaiset termostaatit ovat puuttuneet, uima-altaan
tekniikka oli rikki, pihavalojen väärin asennetut muuntajat olivat rikki ja ne on jouduttu vaihtamaan, alasaunan ilmalämpöpumpun vika on jouduttu korjaamaan ja biojätelaitoksen maakaapelivika on jouduttu korjaamaan sekä lämminvesivaraajan vastus on ruostunut nopeasti ja on vaihdettu.

Termostaatit
Riidatonta on sinänsä ollut, ettei asunnossa ollut huonekohtaisia termostaatteja. Todistaja Fredriksson on kertonut, että kohteessa oli valmiudet knx-termostaatteihin. Fredriksson on kertonut, että joskus asennetaan valmiuksia toimintoihin, joita ei syystä tai toisesta kuitenkaan vielä asenneta. Rttt on kertonut, huonekohtaiset termostaatit eivät olleet tarpeellisia vaan lämpö säädettiin jakotukeista. Rtttn mukaan saneerauskohteissa usein saatettiin jättää termostaatit asentamatta.
Sttttnen on kertonut, että lattialämmityksessä ei yleensä käytetä termostaatteja, koska lattialämmityksessä termostaatit reagoivat hitaasti.

Todistajien kertomuksilla on näytetty, että lämmitysjärjestelmä voidaan toteuttaa myös ilman huonekohtaisia termostaatteja. Näyttämättä on jäänyt, että huonekohtaisten termostaattien puuttuminen olisi virhe.

Uima-altaan tekniikka
Riidatonta on, että ostajat ovat reklamoineet uima-altaan osalta kesäkuussa 2012.

Kmmm ja Rttt ovat kertoneet, että uima-altaan toimittaneesta yrityksestä käytiin keväisin laittamassa uima-allas käyttökuntoon ja
syksyisin sulkemassa allas. Syksyllä 2011 allas oli Kmmmin ja Htttn tietojen mukaan ollut kunnossa.

Sekä R. että K. Eooolä ovat molemmat yhtäpitävästi kertoneet, että uima-altaan tekniikka oli ollut rikki heti vuonna 2012, kun uima-allas olisi otettu käyttöön.

Todistajana kuultu Fttttn on kertonut, että heidän yrityksensä oli korjannut uima-altaan sähkötekniikkaa. Korjauksista on esitetty Sähkötiimi IL Oy:n lasku (K 26) ja lasku pumpusta (K 28).

Ettttn kertomuksella on näytetty, että uima-altaan tekniikka ei ole toiminut keväällä 2012 ja että kaupan kohde ei uima-altaan tekniikan osalta ole vastannut sitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä on voitu kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää.

Pihavalot, alasaunan lämpöpumppu ja biopuhdistimen kaapeli
R. Eooolä ja K. Eooolä ovat molemmat kertoneet, että ulkovalot eivät toimineet. K. Eooolä on kertonut, että valojen muuntajat olivat kastuneet jossain vaiheessa.

K. Eooolä on kertonut, että alasaunan lämpöpumppu ei toiminut ja biopuhdistimen kaapeli oli vioittunut.

Ftttt on kertonut, että heidän yrityksensä oli korjannut ulkovalojen muuntajia. Korjaustöistä on esitetty korjauksista on esitetty Sähkötiimi IL Oy:n lasku (K 26). Alasaunan lämpöpumpun ja biopuhdistimen kaapelin korjauksista on esitetty PH-Sähkö T:men lasku (K 26).

K. Eooolä on kertonut ilmoittaneensa myyjälle kesän 2012 aikana valoista, alasaunan lämpöpumpun toimimattomuudesta ja biopuhdistimen kaapelista. Kirjeenvaihdossa vuodelta 2012 (K21) on maininta sähkötöistä ja erityisesti biokaivon sähköongelmasta, allasvaloista ja alasaunan lämpöpumpusta.

Ettttn ja Ftttttn kertomilla on näytetty, että ulkovalojen, alasaunan lämpöpumpun ja biopuhdistimen kaapelin osalta kaupan kohde ei ole ollut sellaisessa kunnossa kuin mitä ostajat ovat voineet perustellusti edellyttää.

Lämminvesivaraaja
Lämminvesivaraajan osalta kantajat ovat katsoneet sen rikkoontuneen liian kloridipitoisen veden vuoksi. Koska edellä on todettu, että kantajat ovat menettäneet oikeutensa vedota virheenä veden liialliseen kloridipitoisuuteen, ei kantajilla myöskään ole oikeutta korvaukseen lämminvesivaraajan rikkoontumista mahdollisesti tästä syystä.


Niin sanottu musta putki
Todistajana kuultu Atttt on kertonut, että vesiputkisssa on talon alla jatko ja jatkon jälkeen on talon alla noin kolmen metrin matkalla käytetty siniraitaista putkea, joka ei sovellu lämpimän veden johtamiseen.
Atttt on kertonut, että putkien jatkot on sijoitettu koteloon eli ne eivät ole olleet nähtävissä. Stttt on sähköpostiviestissään (V10) todennut, että Quatro-putki on liitetty talon vanhaan järjestelmään. Stttt on kertonut, että hän ei ole käyttövesijärjestelmän asiantuntija eikä ole osannut ottaa kantaa siihen, tulisiko putkiliitos korjata. Sttttt mukaan nyt riidan kohteena olevaa virheelliseksi väitettyä putkea on talon alla noin metrin verran.

Attttn kertomalla on näytetty, että alapohjan alla olevan jatkon jälkeen oleva vesiputki ei ole ollut Quatro-putkea eikä käytettyyn tarkoitukseen soveltuvaa.


Terassin rännin tukkeutuminen
Ostajat ovat ilmoittaneet reklamoineensa terassin rännistä kesällä 2012. Vastaaja on kiistänyt asiasta reklamoidun ennen kuin kesällä 2014.
Asianosaisen välisessä kirjeenvaihdossa vuodelta 2012 (K 21) on maininta sadevesikaivon tukkeutumisesta. K. Eooolä on kertonut, että aluksi luultiin rännin ongelmien syyksi sadevesikaivon tukkeutumista. Näin ollen katsotaan, että ostajat ovat tuolta osin reklamoineet kohtuullisessa ajassa.

Kmmm on kertonut, ettei terassin rännin kanssa ollut hänen hallinta-aikanaan ollut ongelmia, mutta se oli vaatinut jatkuvaa huoltoa. Rttt on kertonut, ettei ränni ollut sinä aikana tukkeutunut, kun hän oli huolehtinut kiinteistöstä.

Todistaja Atttt on kertonut, että ränni loppui suoraan maahan eikä vettä johdettu siitä eteenpäin mitenkään hallitusti. Valokuvasta (K 27, liite 8) on havaittavissa, että putken pää on jatkunut piiloon terassilaudoituksen alle. Atttt lausunnosta (K 27) ja sen mukana olevista valokuvista käy ilmi, että terassin ränni ei johda vesiä eteenpäin ja se on ollut ainakin metrin matkalta asti täynnä maatunutta ainesta.

Sttttnen on katsonut, että ränni voitaisiin korjata lyhentämällä sitä puoli metriä, jolloin se ei tukkeutuisi.

Aurasen lausunnon perusteella, jota osittain tukee Sttttsen kertomus, on näytetty, että terassin ränni ei toimi tarkoituksenmukaisesti.


Autotallin viemärit
Autotallin viemärin keskeneräisyydestäon reklamoitu kesällä 2014. Auranen on kertonut, että viemärin asennusvirhe oli ollut heti nähtävissä, kun hän oli käynyt kohteessa.

Ostajat eivät ole reklamoineet tältä osin kohtuullisessa ajassa siitä kuin heidän olisi tullut havaita kyseinen seikka. Ostajat ovat menettäneet oikeutensa vedota autotallin viemäreiden keskeneräisyyteen.

Siltä osin kuin on kyse öljyn- ja hiekanerotuskaivosta, todistaja Atttt on kertonut, että öljynerotuskaivoja koskeva ohje on Atttt muistaman mukaan vuodelta 2002. Attttn mukaan pienen vesimäärän voisi imeyttää maahan. Atttt mukaan öljynerotuskaivo tarvitaan, jos autotallissa on lattiakaivo. Sttttnen on kertonut, ettei muista määräyksiä, mutta on olettanut, ettei kyseisen autotallin rakentamisaikana vaadittu öljynerotuskaivoa.

Ei ole selvitetty, koska autotalli on rakennettu. Näyttämättä on jäänyt, että autotallin rakentamisaikaan olisi vaadittu öljyn- ja hiekanerotuskaivoja, joten näyttämättä on jäänyt, että kyse olisi tuolta osin virheestä.

Alapohjan viemärit
Ostajat ovat reklamoineet alapohjassa kulkevien viemäreiden eristyksen puuttumisesta ja kannakointitarpeesta oikeudenkäynnin kestäessä.
Viemäriputket ovat olleet alapohjassa nähtävillä. Ostajat eivät ole reklamoineet asiasta kohtuullisessa ajassa siitä, kun heidän olisi pitänyt havaita tuo puute. Ostajat ovat menettäneet oikeutensa vedota alapohjan viemäreiden väitettyyn virheellisyyteen tuolta osin.


Korjauskustannukset
Alapohjan vauriot
Ytttn mukaan korjaus olisi suoritettava yläkautta purkamalla alapohja kokonaan. Samaa mieltä korjaustavasta ovat olleet Mttta ja Ktttnen. Ylipullli on arvioinut alapohjan korjauskustannuksiksi yhteensä runsaat 162.000 euroa. Mttta on kertonut, että korjauksen pystyisi tekemään myös alakautta, mutta se ei olisi taloudellisesti kannattavaa. Toisaalta Rttt, Kttttnen ja Ntttt ovat olleet sitä mieltä, että korjaustyöt voidaan suorittaa alakautta.

Yttt on vielä huhtikuussa 2014 esittämässään laskelmassa ollut sitä mieltä, että alapohjan korjaus voidaan tehdä alakautta, eli työskentelytilan mataluus ei ole tuolloin ollut Ytttn näkemyksen mukaan este alakautta tehtävälle korjaukselle. Tuolloin Yttt on laskenut rossipohjan lahovaurion korjauksen, maapohjan muotoilun, ilmavuotojen korjauksen ja salaojien korjauksen maksavan yhteensä 21.957 euroa. Lisäksi Yttt on arvioinut päätyseinän helman lahovaurion korjaamiskustannusten olevan yhteensä 9.057 euroa, jos työ tehdään yläkautta yhdessä yläkautta tehtävän muun alapohjan korjauksen kanssa.

Atttt on pitänyt Ytttn korjauskustannusta liioiteltuina ja kymmenertaisena to<delliseen kustannukseen. Rttt on arvellut korjauskustannuksiksi 10.000 - 15.000 euroa. Sttttnen on arvellut alapohjan korjauskuluiksi 5.000 - 10.000 euroa. Sttttsen mukaan lahon palkin alle pystyisi helposti valamaan kalliosen maaston päälle kannatinpalkin ja lisäksi olisi hyvä lisätä tuuletusta. Kttttnen ja Ntttt ovat molemmat arvioineet korjauskuluksi noin 10.000 euroa. Kttttnen ja Ntttt eivät ole itse tutustuneet kohteeseen. Kttttnen on kertonut perustaneensa oman kustannusarvionsa Atttt käyttämään kustannustasoon.

Kohteessa on järjestetty katselmukset elokuussa 2014 ja lokakuussa 2014, johon myös myyjä on osallistunut. Näin ollen sillä seikalla, että kantajat eivät ole enää suostuneet järjestämään uutta katselmustilaisuutta myyjälle, ei ole sellaista merkitystä, että ostajat tuon seikan johdosta olisivat menettäneet oikeutensa vedota virheeseen.
Toisaalta ostajat eivät ole enää päästäneet vastaajan asiantuntijoita tutustumaan kohteeseen, vaikka katselmuksen jälkeen esitetyt vaatimukset ovat nousseet huomattavasti, kun on esitetty, että koko alapohja pitäisi korjata purkamalla alapohja kokonaan. Se, että vastaajan asiantuntijat eivät ole enää tässä vaiheessa päässeet tutustumaan kohteeseen ei saa koitua vastaajan vahingoksi.

Korjaustavasta on esitetty erilaisia selvityksiä. Ostajien esittämä näyttö ei siitä esitetty vastanäyttö huomioon ottaen riitä osoittamaan, että korjaus olisi suoritettava yläkautta purkamalla koko alapohja.

Näyttämättä on jäänyt, että alapohjan korjaus maksaisi enemmän kuin vastaajan määrällisesti myöntämän 11.213 euroa.

Sähkötekniset työt
Uima-altaan tekniikan korjaus on laskun (K 26) mukaan maksanut 861,40 euroa. Lisäksi uima-altaan pumppu on laskun (K 28) mukaan maksanut 1.054 euroa. Ulkovalojen korjaus on laskun (K 26) mukaan maksanut 1.539,35 euroa. PH-sähkö T:men laskun (K 26) mukaan biojätelaitoksen maakaapelin vian etsintä, saunan lämpöpumpun turvakytkimen uusiminen, rikkinäisen pistorasian uusiminen, suihkulähdepumpun vian korjaus, ym. ovat laskun mukaan maksaneet yhteensä 571,95 euroa. Näistä töistä on nyt vaatimuksen kohteena ollut biojätelaitoksen maakaapelin ja alasaunan lämpöpumpun viat.

Lämminvesiputken korjaus
Auranen on kertonut, että alapohjan alla olevan jatkon jälkeen olevan vesiputken korjaaminen maksaisi noin 1.500 euroa.

Stttt on kertonut, että putken korjauskustannukset olisivat korkeintaan
1.000 euroa. Stttt on kertonut, että hän ei ole käyttövesien asiantuntija.

Atttt kertomusta on tältä osin pidettävä luotettavana.

Terassin rännin korjaus
Atttt on kertonut, että terassi rännin korjaus maksaisi on 1.000 euroa. Atttt arvio pitää sisällään myös saattolämmityskaapelin ja kello-ohjauksen jollaisia ei ole edes väitetty kuuluvan muihin ränneihin.

Sttttnen on katsonut, että ränni voitaisiin korjata lyhentämällä sitä puoli metriä, jolloin se ei tukkeutuisi. Sttttsen ilmoittama korjaustapa ei poistaisi sitä ongelmaa, että vettä ei ole johdettu hallitusti pois.

Atttt arviota on pidettävä luotettavana.


Kaupan purku tai hinnanalennus
Ostajat ovat vedonneet siihen, että kaupan kohteessa on salainen virhe.

Maakaaren 2 luvun 17 §;n 1 momentin 5 kohdan mukaan kiinteistössä on virhe, jos kiinteistö salaisen virheen vuoksi poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää.

Alapohjan kosteusvauriot ovat saattaneet vaarantaa asumisterveyttä. Tuolta osin kiinteistö poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää. Ulkovalojen, alasaunan lämpöpumpun, uima-altaan automatiikan, biopuhdistimen kaapelin, lämminvesiputken ja terassin rännin osalta yksittäisesti kyse ei olisi ollut laadultaan merkittävistä poikkeamisista siitä, mitä ostajat ovat voineet edellyttää. Nämä virheet vaikuttavat kuitenkin kokonaisuuteen ja ne otetaan kaupan kohteen virhearvioinnissa huomioon.

Ostajalla on Maakaaren 2 luvun 17 §:n mukaan virheen perusteella oikeus hinnanalennukseen tai, jos virhe on olennainen, oikeus purkaa kauppa.

Kaupan kohteena on ollut kokonaisuus, mikä on käsittänyt merenratatontin ja sillä olevat rakennukset ja laiturin. Kauppahinta on ollut lähes 1,7 miljoonaa euroa. Edellä todetun mukaisesti ei ole näytetty, että kaupankohteessa todetun virheen korjauksen vaatimat kustannukset olisivat enemmän kuin noin 17.700 euroa. Näin ollen käräjäoikeus katsoo, että kauppa kokonaisuutena huomioon ottaen virhe ei ole Maakaaren 2 luvun 17 §:ssä tarkoitetulla tavalla olennainen.
Ostajilla ei ole näin ollen oikeutta purkaa kauppaa. Ostajilla on oikeus hinnan alennukseen.

Maakaaren 2 luvun 31 §:n mukaan hinnanalennus määrätään vähentämällä sovitusta kauppahinnasta virheellisen kiinteistön arvo kaupantekohetkellä. Jos kauppahinta on sopimuksen mukaisen kiinteistön käypää arvoa pienempi tai suurempi, hinnanalennusta määrättäessä otetaan huomioon kauppahinnan ja sopimuksen mukaisen kiinteistön arvon suhde.

Alapohjan kosteusvaurio on pahentunut ostajien omistusaikana muun muassa vesiputouksen altaan vuotamisen vuoksi. Sillä ei kuitenkaan ole merkittävää vaikutusta korjauskustannuksiin. Ostajat saavat korjausten myötä myös lisää käyttöikää muun muassa uima-allastekniikkaan. Myös terassin rännin saattaminen nykyaikaiselle tasolle saattolämmityksineen olisi osaltaan tasonparannusta.

Käräjäoikeus arvioi hinnanalennuksen määräksi 15.000 euroa.


Oikeudenkäynti- ja selvittelykulut
Kaupan purkua koskeva vaatimus on hylätty. Kantajien hinnanalennusvaatimus on hyväksytty vain osaksi. Väite alapohjan virheestä on ollut sekä euromääräisesti että todistelun kannalta merkittävimmässä osassa oikeudenkäynnissä. Tuolta osin vaatimus on hyväksytty osaksi, tosin vain melko pieneltä osin, mutta toisaalta vastaaja ei ole myöntänyt virhettä kaupan kohteessa. Oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 3 §:n 35 nojalla asianosaiset saavat itse pitää kulunsa vahinkonaan.


Lopputulos

M. Kmmm velvoitetaan suorittamaan kauppahinnan alennuksena yhteisesti R. Elnälälle ja K. Eooolälle 15.000 euroa korkolain 3 luvun 2 §:n mukaisine viivästyskorkoineen 13.4.2012 lukien.

Vaatimukset hylätään enemmälti.



MUUTOKSENHAKU
Käräjäoikeuden ratkaisuun tyytymätön voi hakea siihen muutosta hovioikeudelta valittamalla tai ennakkopäätösvalituksella korkeimmalta oikeudelta.

Asianosaisen, joka haluaa valittaa, tulee ilmoittaa tyytymättömyyttä tuomioon käräjäoikeuden kansliaan seitsemän päivän kuluessa ratkaisun antamisesta ja toimittaa valituskirjelmänsä käräjäoikeudelle kolmenkymmenen päivän kuluessa ratkaisun antamisesta.

Jos muutoksenhakija haluaa hakea muutosta ennakkopäätösvalitukse!la, hänen on ilmoitettava siitä tyytymättömyydenilmoituksen yhteydessä.

Valituksen johdosta valittajan vastapuoli voi tyytymättömyyttä ilmoittamatta valittaa osaltaan käräjäoikeuden ratkaisusta. Määräaika vastavalitw ta varten on kaksi viikkoa valittajalle asetetun valitusmääräajan päättymisestä.

Asian käsittely hovioikeudessa edellyttää hovioikeuden myöntämää jatkokäsittelylupaa. Ennakkopäätösvalituksen tekeminen edellyttää vastapuolen suostumusta ja valitusluvan saamista korkeimmalta oikeudelta. Jos valituslupaa ei myönnetä, käräjäoikeuden ratkaisu jää pysyväksi.