Reklamointi, poikkeaminen rakentamismääräyksistä, oikeudenkäyntikulut

Kantajat olivat ostaneet vastaajilta 23.10.2009 päivätyllä kauppakirjalla kiinteistöt. Kauppahinta oli 150 000,00 euroa. Asuinrakennus on alkuperäiseltä osaltaan 1940-luvulta. Kohde oli peruskorjattu vuosina 1999-2001, minkä lisäksi rakennukseen oli tehty kaksi laajennusta, ensimmäinen 2000-luvun taitteessa ja toinen vuonna 2005. Toukokesäkuussa 2011 ostajille oli syntynyt perusteltu epäily siitä, että kiinteistössä saattaa olla virheitä. Asian selvittelyn jälkeen ostajat vaativat 80.000 euroa hinnanalennusta. Käräjäoikeus hyväksyi vain märkätilojen kosteusvauriot ja tuomitsi hinnanalennusta 3000e. Muuta vaatimukset se hylkäsi reklamaation laiminlyönnin johdosta. Hovioikeus kuitenkin katsoi reklamaation tehdyn kohtuullisessa ajassa ja nosti hinnanalennuksen 10.000 euroon. Ostajat, vaikka voittivat jutun, velvoitettiin kuitenkin korvaamaan yli 65.000 euroa myyjien oikeudenkäyntikuluja. Joten yhteenvetona ostajat joutuivat maksamaan ylisuuresta kanteesta yli 55.000 euroa.

Yksi kysymys oli, oliko 6kk kohtuulinen aika reklamaatiolle. Hovioikeus katsoi, että 6kk aika on hyväksyttävissä, koska ostajat ovat asiassa aktiivisesti toimien pyrkineet selvittämään kiinteistön kuntoa. Se, että he eivät ole voineet esittää reklamaatiota ostajille nopeammin, on johtunut tutkimusraportin toimittamisen viivästymisestä, mihin ostajilla ei ole ollut osuutta. Ostajat ovat olleet yhteydessä asiamiehensä välityksellä myyjien asiamieheen noin kuukausi sen jälkeen, kun he olivat saaneet raportin, jolloin he ovat viimeistään olleet riittävällä tavalla tietoisia kiinteistössä havaituista virheistä.
Ostajilta ei voida kohtuudella vaatia muunlaista tai aktiivisempaa toimintaa. Tapauksen erityispiirteet huomioon ottaen hovioikeus päätyi katsomaan, että 22.1.2012 tehty reklamaatio on tapahtunut kohtuullisessa ajassa väitettyjen virheiden havaitsemisesta.

Ostajien kanteen ongelmana oli liian suuret vaatimukset perustelluista virheistä ja toisaalta korvausvaatimus sellaisista seikoista, joita ei voida pitää virheinä. 80.000 euron vaatimuksista kun hyväksyttiin vain 10.000 euroa.

Käyttövesijärjestelmän virheestä myyjien olisi tullut ilmoittaa ostajille. Myyjät eivät ole väittäneetkään tehneensä näin. Vaikka ostajat eivät ole tästä seikasta reklamoineet ennen oikeudenkäyntiä, kanteessa esitetty vaatimus ei tältä osin ole liian myöhään esitetty.

Ostajien kanne perustui paljolti siihen väitteeseen, että rakennusvirheet ja vauriot johtuvat siitä, että myyjien omistusaikanaan toteuttamissa peruskorjauksessa ja lisärakentamisessa ei ole noudatettu Suomen rakentamismääräyskokoelmasta ilmeneviä velvoittavia määräyksiä ja/tai hyvää rakennustapaa.
Ja myyjien tekemien ja teettämien rakennustöiden virheellisyydestä ja puutteellisuudesta on aiheutunut asuinrakennuksen rakenteille vaurioita, jotka kantajien on täytynyt korjata tai jotka heidän täytyy korjata säilyttääkseen rakennuksen asuinkelpoisena ja estääkseen rakenteiden vaurioitumisen. Ostajien mukaan korjaamattomina virheet ja puutteet tulevat aiheuttamaan vaurioita rakenteille ja aiheuttavat joka tapauksessa rakenteille sellaisen vaurioitumisriskin, joka alentaa merkittävästi kaupan kohteen arvoa. Maakaari ei edellytä kiinteistön virheeltä sitä, että rakennuksessa on sellainen virhe tai vaurio, joka edellyttää korjaamista.

Käräjäoikeuden mukaan pelkkä poikkeaminen rakennusmääräyksestä ei välttämättä osoita, että rakennetta olisi sinänsä virheellisen rakenteen vuoksi korjattava tai että kohteen arvon voitaisiin tästä syystä arvioida laskevan korjauskustannuksia vastaavalla määrällä. Poikkeamisesta ei siten itsessään välttämättä seuraa oikeutta hinnanalennukseen.Myös hovioikeuden mukaan koska kiinteistöä on viimeksi laajennettu vuonna 2005, rakennevirheisiin liittyvien riskien voidaan kohtuudella olettaa ainakin jossakin määrin alkaneen toteutua, mikäli väitetyt rakennevirheet ovat sellaisia, että ne ylipäätään aiheuttavat korjaustarvetta. Pelkkä poikkeaminen rakennusmääräyksestä ei välttämättä osoita, että rakennetta olisi sinänsä virheellisen rakenteen vuoksi korjattava tai että kohteen arvon voitaisiin tästä syystä arvioida laskevan korjauskustannuksia vastaavalla määrällä. Poikkeamisesta ei siten itsessään välttämättä seuraa oikeutta hinnanalennukseen.

Hovioikeus piti näytettynä, että kiinteistöä ovat virheinä märkätilojen virheiden lisäksi rasittaneet savupiipun vieressä oleva yläpohjan laho hirsirakenne, katon vajonnut tukipalkki, joka on aiheuttanut katon painumisen notkolle, sakan kertyminen käyttövesijärjestelmään, alapohjan alimmaisten hirsien lahovauriot, liesituulettimen kurttuputki ja seinärakenteessa ollut, täkillä eristetty vanha ikkuna-aukko.

Maakaaren 2 luvun 17 §:n 2 momentin mukaan ostajalla on virheen perusteella oikeus hinnanalennukseen. Saman luvun 31 §:n 1 momentin mukaan hinnanalennus määrätään vähentämällä sovitusta kauppahinnasta virheellisen kiinteistön arvo kaupantekohetkellä. Oikeuskäytännössä yhtenä tapana määrittää hinnanalennus on pidetty virheen korjauskustannuksia (KKO 2009:31), jotka tässä tapauksessa on perusteltua ottaa hinnanalennuksen määrittämisen lähtökohdaksi. Näin meneteltäessä on kuitenkin otettava huomioon korjaustoimenpiteistä johtuva kiinteistön arvon nousu (KKO 2009:31), joka seuraa tässä tapauksessa muun muassa märkätilojen teknisen käyttöiän pidentymisestä.

Virheiden korjauskustannuksista on hovioikeudessa esitetty hyvin erisuuruisia arvioita. Ottaen huomioon kauppahinta, talon ikä, virheistä esitetty selvitys ja todistajan kertomus hovioikeus katsoo, ettei virheiden korjaaminen edellytä sellaista virheellisten rakenteiden täydellistä uusimista, mihin todistaja esittämät korjauskustannukset ovat perustuneet. Lähtökohdaksi virheiden korjauskustannuksissa on tämän vuoksi otettava toisen todistajan kertomus. Sanottu koskee erityisesti katon tukipalkkia, joka on todistajan kertomin tavoin korjattavissa kiinnittämällä palkki vaakapuuhun naulalevyin.

Kun otetaan hinnanalennusta alentavana tekijänä huomioon kiinteistön arvon nousu edellä todetulla tavalla, hovioikeus pitää kohtuullisena hinnanalennuksen määränä 10.000 euroa, mihin sisältyy märkätilojen virheiden korjaaminen. Hinnanalennus on vajaat seitsemän prosenttia kauppasummasta. Virheitä ei siten voida pitää siinä määrin vähäisinä, että ostajilla ei olisi oikeutta hinnanalennukseen.


Oikeudenkäyntikulut

Ostajat häviävät muutoksenhaun pääosin suhteessa myyjiin. He kuitenkin voittavat asiansa reklamaatiota koskevin osin. Hinnanalennuksen osalta heidän vaatimuksestaan hyväksytään viidennes. Näin ollen hovioikeus pitää kohtuullisena velvoittaa ostajat korvaamaan noin kaksi kolmasosaa myyjien oikeudenkäyntikuluista hovioikeudessa. Myyjien kohtuullisena oikeudenkäyntikulujen määränä hovioikeus pitää 45 työtunnin perusteella laskettua 15.962,63 euroa. Määrään sisältyvät täytäntöönpanoon keskeytysvaatimuksesta aiheutuneet oikeudenkäyntikulut.


Pooos ja Kooonen eivät ole hovioikeudessa väittäneet kiinteistössä olevan kaikkia niitä virheitä, joihin he ovat käräjäoikeudessa vedonneet. Pooohen ja Kooosen alkuperäinen hinnanalennusvaatimus on käräjäoikeudessa ollut 120.000 euroa. Tähän ja muutoksenhaun lopputulokseen nähden hovioikeus katsoo, että käräjäoikeuden oikeudenkäyntikulujen korvausvelvollisuutta kos­ kevaa ratkaisua ei ole syytä muuttaa.


Asiasanat
- reklamointi, virheilmoitus
- oikeudenkäyntikulut
- märkätilat, alapohja, ryömintätila, ulkoseinä, käyttövesijärjestelmä





Turun hovioikeus Tuomio Nro 967


Antopäivä 30.9.2016

Diaarinumero S 16/25



Ratkaisu, johon on haettu muutosta

Pirkanmaan käräjäoikeus 14.10.2015 nro 34307 (liitteenä)

Asia
Kiinteistöä koskeva riita

Valittajat
Pasi Sauli Pooos Leena Hannele Kooonen

Vastapuolet
Merja Hannele Rmmm Timo Paavo Rmmm

Vaatimukset hovioikeudessa

Valitus
Pooos ja Kooonen (ostajat) ovat toistaen käräjäoikeudessa esittämänsä kanteen jäljempänä mainituin muutoksin vaatineet, että Merja ja Timo Rmmm (myyjät) velvoitetaan yhteisvastuullisesti suorittamaan heille ensisijaisesti vahingonkorvauksena tai toissijaisesti hinnanalennuksena 50.000 euroa korkoineen. Lisäksi he ovat vaatineet, että Merja ja Timo Rmmm velvoitetaan yhteisvastuullisesti suorittamaan heille korvauksena asian selvittelemisestä aiheutuneista kuluista 9.465,46 euroa korkoineen. Vielä he ovat vaatineet, että heidät vapautetaan velvollisuudesta korvata myyjien oikeudenkäyntikuluja käräjäoikeudessa ja että Merja ja Timo Rmmm velvoitetaan korvaamaan heidän oikeudenkäyntikulunsa käräjä- ja hovioikeudessa korkoineen.

Perusteinaan Pooos ja Kooonen ovat toistaneet käräjäoikeudessa lausumansa väittämättä kuitenkaan enää, että kaupan kohteessa olisi ollut virhe jätevesijärjestelmän, porakaivon sijainnin tai vesikaton tuuletusrimojen ja lumiesteiden puuttumisen osalta. Muilta osin kaupan kohteessa olleessa kiinteistössä oli ollut kanteessa väitetyt virheet, joista myyjien olisi ainakin pitänyt olla tietoisia. Myyjät olivat lisäksi erehdyttäneet heitä siitä, kuka oli tehnyt kiinteistöllä toteutetut laajennus- ja parannustyöt. Myyjät olivat menetelleet kunnianvastaisesti ja arvottomasti, koska he eivät olleet kertoneet ostajille, että Merja Rmmm oli toiminut itse rakennustöiden vastaavana työnjohtajana, vaikka hänellä ei ollut ollut rakennusalan osaamista. Myyjät eivät myöskään olleet kertoneet ostajille, että asuinrakennuksen alapohjassa oli todettu laaja kosteus- ja homevaurio. Reklamaatioaika ei siksi tule noudatettavaksi.

Reklamaatioajan noudattamisen varalta Pooos ja Kooonen ovat lausuneet, että he eivät olleet voineet reklamoida ennen kuin asiantuntijana virheet arvioineen Vesa Attttin selvitystyön raportti oli toimitettu heille 24.11.2011. Tätä ennen he eivät olleet tienneet eikä heidän olisi pitänyt tietää kiinteistön virheistä. Reklamaatioaika muiden kuin märkätiloja ja epätiivistä lattiarakennetta koskevien virheiden osalta oli alkanut tuolloin. Ostajat olivat asiamiehensä välityksellä reklamoineet riittävän yksilöidysti tammikuussa 2012, jolloin myyjät olivat tulleet tietoisiksi vaatimusten perusteena olevista virheistä. Ainakin 27.4.2012 reklamaatio oli ollut asianmukainen ja tehty ajoissa. Reklamoidut virheet olivat olleet myyjien tarkastettavissa. Epätiivistä lattiarakennetta koskeva virhe oli todettu vasta 1.10.2014, ja ostajat olivat reklamoineet siitä 8.10.2014.

Ostajat olivat perustellusti voineet odottaa, että peruskorjaus- ja laajennustöissä oli noudatettu töiden tekohetkien mukaisia määräyksiä ja hyvää rakennustapaa. Ostajien suorittama syöksytorvien asentaminen, tuuletusaukkojen lisääminen sekä kasvillisuuden poistaminen ja maan muokkaaminen olivat lähinnä korjanneet kiinteistössä olleita virheitä.

Eristämätön kurttuputki sekä eteläseinän hirsirungon lahovaurio ylittävät maakaaren virhekynnyksen yhdessä muiden virheiden kanssa. Käyttövesijärjestelmän virhe ylittää sanotun kynnyksen, koska se oli vaikuttanut rakennuksen käyttämiseen asumistarkoituksessa.


Vastaus


Merja ja Timo Rmmm ovat vaatineet, että Pooohen ja Kooosen valitus hylätään ja että valittajat velvoitetaan yhteisvastuullisesti korvaamaan heidän oikeudenkäyntikulunsa hovioikeudessa korkoineen.

Perusteinaan Merja ja Timo Rmmm ovat toistaneet käräjäoikeudessa lausumansa. Kaupan kohteessa ei ollut ollut virhettä eikä kauppaan vaikutuksellista kor­ jaustarvetta. Jos tällaisia todetaankin, niiden korjauskustannukset eivät ainakaan ylitä 5.000 euroa. Korjausrakentamisessa ei ollut täytynyt noudattaa uudisrakentamiselle asetettuja vaatimuksia. Ostajien korjausvaatimukset johtaisivat tasonparannukseen. Myyjät eivät olleet menetelleet kunnianvastaisesti tai arvottomasti. Heillä ei ollut ollut velvollisuutta kertoa ostajille tehneensä kohteessa rakennustöitä itse. Myyjät eivät olleet laiminlyöneet tiedonantovelvollisuuttaan eivätkä menetelleet muutenkaan vahingonkorvausvastuun perustavalla tavalla.

Kiinteistön väitetyt korjaustarpeet olivat tulleet ostajien tietoon heidän käyttämiensä asiantuntijoiden tekemän tarkastuksen myötä touko-kesäkuussa 2011, jolloin reklamaatioaika oli alkanut. Reklamaatio oli tehty vasta 27.4.2012 ja siten myöhässä. Vaikka reklamaatio katsottaisiin tehdyksi joulukuussa 2011 tai tammikuussa 2012, se olisi silti tehty myöhässä. Ostajien oli täytynyt havaita asuinrakennuksen alapohjan väitetty ilmavuoto-ongelma useita vuosia ennen kuin he olivat esittäneet lokakuussa 2014 siihen perustuvan vaatimuksen, joten siitä heillä ei ollut oikeutta enää reklamoida. Myyjille ei joka tapauksessa ollut varattu mahdollisuutta tutustua väitettyyn virheeseen. Kokonaisuutena virheen määrä on enintään 10.000 euroa eikä siten ylitä vaikuttavuuskynnystä. Myyjät olivat lisäksi tarjoutuneet kustannuksellaan korjaamaan vähäiset virheet, mutta ostajat eivät olleet tähän suostuneet.

Hovioikeuden ratkaisu

Todistelu hovioikeudessa

Kirjalliset todisteet

Samat kuin käräjäoikeudessa pois lukien ympäristötarkastajan tarkastuslausunto 4.10.2012, panospuhdistamon asentamisohjeet, käyttöönottotarkastuspöytäkirja 28.7.2011 ja RT-kortti 61-10606

Henkilötodistelu

Sama kuin käräjäoikeudessa pois lukien todistajien Markku Ttttt ja Hannu Kttttt kuuleminen


Perustelut

Kysymyksenasettelu

Hovioikeus, joka on vastaanottanut asian ratkaisuun vaikuttavin osin saman näytön kuin käräjäoikeus, hyväksyy käräjäoikeuden johtopäätöksen perusteluineen siltä osin kuin käräjäoikeus on katsonut, että myyjät eivät ole menetelleet asiassa kunnianvastaisesti ja arvottomasti. Asiassa on tämän johdosta kyse ensinnäkin siitä, milloin Pooos ja Kooonen ovat reklamoineet virheistä maakaaren 2 luvun 25 §:n 1 momentin tarkoittamalla tavalla. Tämän jälkeen hovioikeuden arvioitavaksi tulee kysymys siitä, onko reklamaatio tapahtunut saman lainkohdan tarkoittamassa kohtuullisessa ajassa siitä, kun ostajat ovat havainneet tai heidän olisi tullut havaita väittämänsä virheet.


Reklaamatio


Reklamoidessaan virheestä ostajan tulee ilmoittaa, mitä virheellisyys koskee ja kuinka se ilmenee (HE 120/1994 vp, s. 58). Reklamaation tulisi olla sisällöltään sellainen, että myyjä kykenee arvioimaan mahdollisen virhevastuunsa perusteen ja tekemään tilanteen edellyttämät toimenpiteet (KKO 2008:8). Reklamaatiossa ostajan on ilmoitettava, minkälaisia vaatimuksia hän tulee esittä­ mään (HE 120/1994 vp, s. 58). Vaatimuksen tarkempi yksilöinti ei kuitenkaan ole ensi vaiheessa välttämätöntä (KKO 2008:8). Riittää, että ostaja ilmoittaa vaatimustyypin, esimerkiksi kaupan purku-, hinnanalennus- tai vahingonkorvausvaatimuksen (Esa Kyllästinen, Ostajan jälkitarkastusvelvollisuus ja reklamaatio asuinkiinteistön kaupassa, DL 3/2013, s. 341).

Riidatonta on, että Pooos ja Kooonen ovat asianmukaisesti reklamoineet märkätilojen virheistä. Muiden kuin märkätilojen osalta Pooos ja Kooonen ovat hovioikeudessa väittäneet reklamoineensa asiamiehensä välityksin 22.1.2012. Heidän asiamiehensä, oikeustieteen maisteri Petri Ttttttt, jota on kuultu hovioikeudessa todistajana, on tuolloin toimittanut myyjien asiamiehelle myyjien kirjallisena todisteena (V4) esittämän sähköpostin. Petri Tttttto on kertomuksensa mukaan samassa yhteydessä toimittanut myyjien asiamiehelle erillisten sähköpostien liitteenä kymmenkunta monikymmensivuista
liitetiedostoa, joissa on kuvattu kiinteistössä väitetysti havaittuja virheitä. Sähköpostin liitteenä on lähetetty tiedosto, joka on Petri Tttttt kertoman mukaan otsikkonsa perusteella sisältänyt vaatimuksen perusteet. Tätä tiedostoa ei ole esitetty hovioikeudelle. Sähköpostissa 22.1.2012 ei ole esitetty erityistä vaatimusta. Sähköpostissa on kuitenkin viitattu joulun alla käytyyn puhelinkeskusteluun, jossa Petri Tttttt on hovioikeudessa kertonut ilmoittaneensa myyjien asiamiehelle, että ostajat tulevat vaatimaan kaupan purkamista.

Ostajien asiamiehen 22.1.2012 toimittama sähköposti yhdessä osapuolten asiamiesten joulukuussa 2011 käymän keskustelun kanssa on merkinnyt sitä, että myyjät ovat tienneet ostajien tulevan vaatimaan kaupan purkua väittämiensä virheiden perusteella. Myyjillä on katsottava olleen sähköpostin ja sitä seuranneiden liitteiden perusteella riittävän yksilöidysti tiedossaan ostajien vaatimuksen perusteena olevat väitetyt virheet. Siten ostajat ovat reklamoineet 22.1.2012 virheistä maakaaren 2 luvun 25 §:n 1 momentissa tarkoitetulla tavalla.

Reklaamation oikea-aikaisuus

Maakaaren 2 luvun 25 §:n 1 momentin mukaan ostaja ei saa vedota virheeseen, ellei hän ilmoita virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistaan myyjälle kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän havaitsi virheen tai kun hänen olisi pitänyt se havaita. Kohtuullinen reklamaatio-aika on asetettu myyjän suojaksi (Esa Kyllästinen, mainittu teos, s. 346). Kuten käräjäoikeuskin on todennut, kohtuulliseen reklamaatioaikaan sisältyy se, että ostaja ehtii tutkia havaitsemaansa seikkaa ja tarvittaessa neuvotella asiantuntijan kanssa siitä, oikeuttaako puute vaatimuksiin (HE 120/1994 vp, s. 58).

Poooos ja Kooonen ovat omien kertomustensa perusteella ryhtyneet tutkimaan kiinteistöä tarkemmin havaittuaan märkätiloissa virheitä. Tutkimukset eivät ole perustuneet tietoon tai perusteltuun epäilyyn muista kiinteistöä rasittavista virheistä. Kiinteistön tarkempi tutkiminen on annettu toimeksi rakennusinsinööri Vesa Attttille, joka on käynyt kiinteistöllä touko-kesäkuussa 2011 ja ilmoittanut lähettävänsä heille myöhemmin raportin. Myös Pooohen ja Kooosen silloisen asiamiehen puoliso, rakennusinsinööri Kaisa Ttttttt on tutkinut kohdetta kesällä 2011. Kaisa Ttttto on Pooohen mukaan käyttänyt kiinteistön tutkimiseen noin 15 minuuttia. Pooos ja Kooon ovat kiistäneet saaneensa Attttilta tai Kaisa Ttttttta näiden tutkimusten yhteydessä tietoa kiinteistön virheistä. Kooosen mukaan Atttti on todennut talossa olevan virheitä, jotka Kaisa Tttttt on vahvistanut alapohjan ja ulkolaudoituksen tuuletuksen osalta. Attttin yksityiskohtainen raportti on toimitettu Pooohen ja Kooosen asiamiehelle 24.11.2011. Petri Tttttttn mukaan raportin sisältö oli tullut yllätyksenä Pooolle ja Kooolle.

Esitetyn näytön valossa hovioikeus katsoo, että Pooohelle ja Koooselle on syntynyt Attttin ja Kaisa Ttttttn suorittamien tarkastusten myötä toukokesäkuussa 2011 perusteltu epäily siitä, että kiinteistössä saattaa olla virheitä. Pooos ja Kooonen eivät ole kuitenkaan vielä tässä vaiheessa tulleet tietoisiksi väitettyjen virheiden merkityksestä. Tätä johtopäätöstä tukee sekin, että Atttti on käyntinsä jälkeen tehnyt jatkotutkimuksia havaitsemiensa virheiden osalta. Tietoa virheiden merkityksestä ei lyhyen tutkimuksensa perusteella ole ollut myöskään Kaisa Tttttttella. Merkitystä on myös sillä, että kiinteistön väitetyissä virheissä on märkätiloja ja käyttövesijärjestelmää lukuun ottamatta kyse lukuisten ja verrattain pienten rakennusvirheiden kokonaisuudesta. Pooos ja Kooonen eivät näillä perusteilla ole voineet vielä tässä vaiheessa lainkaan arvioida myyjän mahdollisen virhevastuun perusteita eivätkä sitä, millaisia vaatimuksia he voisivat virheiden nojalla esittää.

Pooos ja Kooonen ovat asiassa aktiivisesti toimien pyrkineet selvittämään kiinteistön kuntoa. Se, että he eivät ole voineet esittää reklamaatiota ostajille nopeammin, on johtunut Attttin raportin toimittamisen viivästymisestä, mihin Pooohellä ja Kooosella ei ole ollut osuutta. Pooos ja Kooonen ovat olleet yhteydessä asiamiehensä välityksellä myyjien asiamieheen noin kuukausi sen jälkeen, kun he olivat saaneet Attttin raportin, jolloin he ovat viimeistään olleet riittävällä tavalla tietoisia kiinteistössä havaituista virheistä.

Poooheltä ja Koooselta ei voida kohtuudella vaatia muunlaista tai aktiivisempaa toimintaa. Tapauksen erityispiirteet huomioon ottaen hovioikeus päätyy katsomaan, että 22.1.2012 tehty reklamaatio on tapahtunut kohtuullisessa ajassa väitettyjen virheiden havaitsemisesta.

Käyttövesijärjestelmän virheestä myyjien olisi tullut ilmoittaa ostajille. Myyjät eivät ole väittäneetkään tehneensä näin. Vaikka ostajat eivät ole tästä seikasta reklamoineet ennen oikeudenkäyntiä, kanteessa esitetty vaatimus ei tältä osin ole liian myöhään esitetty.

Kiinteistön virheet

Arvioidessaan kiinteistön väitettyjä virheitä hovioikeus ottaa käräjäoikeuden tavoin lähtökohdaksi sen, että kyse on ollut kahteen otteeseen laajennetusta vanhasta, hyväkuntoisena markkinoidusta talosta. Koska kiinteistöä on viimeksi laajennettu vuonna 2005, rakennevirheisiin liittyvien riskien voidaan kohtuudella olettaa ainakin jossakin määrin alkaneen toteutua, mikäli väitetyt rakennevirheet ovat sellaisia, että ne ylipäätään aiheuttavat korjaustarvetta. Pelkkä poikkeaminen rakennusmääräyksestä ei välttämättä osoita, että rakennetta olisi sinänsä virheellisen rakenteen vuoksi korjattava tai että kohteen arvon voitaisiin tästä syystä arvioida laskevan korjauskustannuksia vastaavalla määrällä. Poikkeamisesta ei siten itsessään välttämättä seuraa oikeutta hinnanalennukseen.

Märkätiloissa olleiden väitettyjen virheiden osalta on jäänyt edelleen epäselväksi, miltä osin tehdyn remontin kustannukset ovat johtuneet välttämättömästä havaittujen virheiden korjaamisen suorittamisesta ja miltä osin tasonparannuksesta. Selvänä tasonparannuksena voidaan pitää kylpyhuoneen ikkunan sekä putkien uusimista. Toisaalta näytetyksi on katsottava, että kylpyhuoneesta on jouduttu purkamaan saunan ja kylpyhuoneen välinen seinä, muita seiniä ja tämän johdosta vesieristystä koskevien normien vuoksi myös lattia. Saunan oven ja lauteiden uusimista ei kuitenkaan voida pitää välttämättöminä.

Ulkoseinien rakenteen ja salaojien osalta hovioikeus hyväksyy käräjäoikeuden perustelut ja johtopäätöksen. Näyttämättä on jäänyt, että alapohjan ilmavuotoa
aiheuttavan epätiiviin rakenteen korjaaminen edellyttäisi muita korjaustoimia kuin todistajana kuullun Pauli TLtttn kertomuksen mukainen vuotokohdan tukkiminen, mitä on pidettävä vähäisenä toimenpiteenä. Näiltä osin kiinteistössä ei ole näytetty olleen virhettä.

Sen sijaan hovioikeus pitää näytettynä, että kiinteistöä ovat virheinä rasittaneet savupiipun vieressä oleva yläpohjan laho hirsirakenne, katon vajonnut tukipalkki, joka on aiheuttanut katon painumisen notkolle, sakan kertyminen käyttövesijärjestelmään, alapohjan alimmaisten hirsien lahovauriot, liesituulettimen kurttuputki ja seinärakenteessa ollut, täkillä eristetty vanha ikkuna-aukko.


Hinnanalennus


Maakaaren 2 luvun 17 §:n 2 momentin mukaan ostajalla on virheen perusteella oikeus hinnanalennukseen. Saman luvun 31 §:n 1 momentin mukaan hinnanalennus määrätään vähentämällä sovitusta kauppahinnasta virheellisen kiinteistön arvo kaupantekohetkellä. Oikeuskäytännössä yhtenä tapana määrittää hinnanalennus on pidetty virheen korjauskustannuksia (KKO 2009:31), jotka tässä tapauksessa on perusteltua ottaa hinnanalennuksen määrittämisen lähtökohdaksi. Näin meneteltäessä on kuitenkin otettava huomioon korjaustoimenpiteistä johtuva kiinteistön arvon nousu (KKO 2009:31), joka seuraa tässä tapauksessa muun muassa märkätilojen teknisen käyttöiän pidentymisestä.

Virheiden korjauskustannuksista on hovioikeudessa esitetty hyvin erisuuruisia arvioita. Ottaen huomioon kauppahinta, talon ikä, virheistä esitetty selvitys ja todistaja TLtttn kertomus hovioikeus katsoo, ettei virheiden korjaaminen edellytä sellaista virheellisten rakenteiden täydellistä uusimista, mihin todistaja Kai Rattttsen esittämät korjauskustannukset ovat perustuneet. Lähtökohdaksi virheiden korjauskustannuksissa on tämän vuoksi otettava todistaja TLtttn kertomus. Sanottu koskee erityisesti katon tukipalkkia, joka on TLtttn kertomin tavoin korjattavissa kiinnittämällä palkki vaakapuuhun naulaTLtttin.

Kun otetaan hinnanalennusta alentavana tekijänä huomioon kiinteistön arvon nousu edellä todetulla tavalla, hovioikeus pitää kohtuullisena hinnanalennuksen määränä 10.000 euroa, mihin sisältyy märkätilojen virheiden korjaaminen. Hinnanalennus on vajaat seitsemän prosenttia kauppasummasta. Virheitä ei siten voida pitää siinä määrin vähäisinä, että ostajilla ei olisi oikeutta hinnan­ alennukseen.


Oikeudenkäyntikulut

Pooos ja Kooonen häviävät muutoksenhaun pääosin suhteessa Rmmmhin. He kuitenkin voittavat asiansa reklamaatiota koskevin osin. Hinnanalennuksen osalta heidän vaatimuksestaan hyväksytään viidennes. Näin ollen hovioikeus pitää kohtuullisena velvoittaa Pooohen ja Kooosen korvaamaan noin kaksi kolmasosaa Rmmmn oikeudenkäyntikuluista hovioikeudessa. Ottaen huomioon se, että valittajan voidaan perustellusti olettaa käyttävän vastapuoltaan enemmän aikaa tämänkaltaisessa asiassa samoin kuin se, että Rmmmmmn asiamies on joutunut käyttämään aikaansa myös hovioikeuden pääkäsittelyyn matkustamiseen, Rmmmmn kohtuullisena oikeudenkäyntikulujen määränä hovioikeus pitää 45 työtunnin perusteella laskettua 15.962,63 euroa. Määrään sisältyvät täytäntöönpanoon keskeytysvaatimuksesta aiheutuneet oikeudenkäyntikulut.

Pooos ja Kooonen eivät ole hovioikeudessa väittäneet kiinteistössä olevan kaikkia niitä virheitä, joihin he ovat käräjäoikeudessa vedonneet. Pooohen ja Kooosen alkuperäinen hinnanalennusvaatimus on käräjäoikeudessa ollut 120.000 euroa. Tähän ja muutoksenhaun lopputulokseen nähden hovioikeus katsoo, että käräjäoikeuden oikeudenkäyntikulujen korvausvelvollisuutta koskevaa ratkaisua ei ole syytä muuttaa.


Tuomiolauselma


Muutos käräjäoikeuden tuomiolauselmaan

Merja ja Timo Rmmm velvoitetaan yhteisvastuullisesti suorittamaan hinnanalennuksena Pasi Pooohelle ja Leena Koooselle käräjäoikeuden tuomitseman
3.000 euron asemesta 10.000 euroa käräjäoikeuden tuomiossa mainittuine korkoineen. Muilta osin käräjäoikeuden tuomiolauselmaa ei muuteta.

Pasi Pooos ja Leena Kooonen velvoitetaan yhteisvastuullisesti suorittamaan Merja ja Timo Rmmmalle korvaukseksi oikeudenkäyntikuluista hovioikeudessa 10.600 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine korkoineen kuukauden kuluttua tämän ratkaisun antamisesta lukien.

Pasi Pooonja Leena Kooosen vaatimus saada korvausta oikeudenkäyntikuluistaan hylätään.

Muutoksenhaku

Muutosta tähän ratkaisuun saadaan hakea korkeimmalta oikeudelta valittamalla vain, jos korkein oikeus niillä erityisillä perusteilla, jotka ilmenevät oheisesta valitusosoituksesta, myöntää valitusluvan.

Valitusosoituksessa tarkoitettu määräaika valitusluvan pyytämiseen ja valituksen tekemiseen päättyy 29.11.2016.


Asian ovat ratkaisseet:

Valmistelija:

Ratkaisu on yksimielinen.

hovioikeudenneuvos Leena V. hovioikeudenneuvos Juha K. hovioikeudenneuvos Virpi V.

viskaali Johannes K.


PIRKANMAAN KÄRÄJÅOIKEUS
1.osasto
Käräjätuomari Riikka M.

TUOMIO 15/34307

14.10.2015 L 13/21415

Kantajat
Pooos, Pasi Sauli Kooonen, Leena Hannele


Vastaajat
Rmmm, Merja Hannele Rmmm, Timo Paavo


Asia Vireille
Riidattomat seikat

Kiinteistön virhe tai muu sopimusrikkomus 24.6.2013

1.Pooos ja Kooonen ovat 23.10.2009 ostaneet Merja ja Timo Rmmmmlta Urjalan kunnan Urjalan kylässä sijaitsevat Päivärinne (887-439-7-96) ja Päivärinne 1 (887-439-11-26) -nimiset tilat. Kauppahinta on ollut 150 000,00 euroa ja omistusoikeus on siirtynyt heti. Tiloilla sijaitsee asuinrakennus ja talousrakennus. Asuinrakennus on alkuperäiseltä osaltaan 1940-luvulta ja sitä on laajennettu vuosina 1999-2003 sekä vuosina 2005-2008.

2.Kaupanteon yhteydessä on ollut käytettävissä muun muassa pätevöityneen asuntokaupan kuntotarkastaja Jouko Latttten 7.7.2008 allekirjoittama kaupankohdetta koskeva kuntotarkastus.

3.Kauppakirjan alaotsikon "tutustuminen kiinteistöön ja rakennusten kunto" mukaan ostajat ovat suorittaneet kiinteistöllä katselmuksen sekä tutustuneet kaupan kohteisiin, niillä sijaitseviin rakennuksiin ja kiinteistöjen rajoihin. Ostajat ottivat kaupan kohteet vastaan siinä kunnossa kun ne kaupantekohetkellä olivat.

4.Ostajat ovat tutustuneet kauppakirjan mukaan Jouko Lattt 7.7.8008 allekirjoittamaan kuntotarkastukseen sekä ovat ottaneet kustannuksellaan vastattavakseen siinä mainitut puutteet/viat/korjausehdotelmat. Myyjät toteavat korjanneensa kuntotarkastuksessa mainitun suihkun hanan läpiviennin silikonin sekä lisänneensä ns. asuinrakennuksen vanhan siiven alapohjan kivijalkaan yhden tuuletusaukon.

5.Osapuolet ovat todenneet, että ostajat ovat tietoisia kaupankohteilla olevien rakennusten kunnosta mm. asuinrakennuksesta puuttuvista sadevesikouruista sekä asuinrakennuksen kivijalkaan tulisi ostajien mielestä tehdä vielä muutama tuuletusaukko lisää. Kauppakirjassa on todettu, että asuinrakennuksen ns. uusi puoli on tehty laatalle.

6.Ostajat ovat kauppakirjassa ilmoittaneet hyväksyvänsä yllä mainitut puutteet/viat/toimenpide-ehdotukset, eikä heillä tule olemaan mitään vaatimuksia niiden osalta myyjiltä.

7.Riidattomia korjauskohteita ovat
-lahonnut alasidepuu, joka voidaan uusia alapohjasta käsin
-yläpohjan aluskatteen korjaus savupiipun ympärillä
-laho aines hirsiseinien yläosasta kannattaa poistaa.

8.Merja Rmmm on ollut kummankin rakennuksen laajennusta koskevassa hankkeessa rakennusvalvontaviranomaisen hyväksymänä vastaavana työnjohtajana. Rmmm on ammatiltaan yhteyspäällikkö ja hänellä on myyntialan koulutus.

9.Ostajat ovat ilmoittaneet kylpyhuoneessa tehtävästä kosteuskartoituksesta Rmmmmlle.

10.Kuntotarkastusraportin 7.7.2008 sisältö on riidaton.

11.Vastaajien teettämille laajennuksille on haettu rakennuslupa ja muutokset on lopputarkastettu.


KANNE


Vaatimukset

Kantajat vaativat, että

Ensisijainen vaatimus

1)vastaajat velvoitetaan yhteisvastuullisesti suorittamaan kantajille vahingonkorvauksena virheiden korjauskustannuksista 80.000 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen haasteen tiedoksiannosta 8.7.2013 lukien,

2)vastaajat velvoitetaan yhteisvastuullisesti suorittamaan kantajille aiheutuneista asiantuntijakuluista ja selvitystyöstä 9.465,46 euroa laillisine viivästyskorkoineen haasteen tiedoksiannosta 8.7.2013 lukien.

Toissijainen vaatimus

1)vastaajat velvoitetaan yhteisvastuullisesti suorittamaan kantajille hinnanalennuksena 80.000 € korkolain 3 § 2 momentin mukaisine korkoineen 23.10.2009 lukien haasteen tiedoksiantopäivään 8.7.2013 saakka ja korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen haasteen tiedoksiannosta 8.7.2013 lukien,

2)vastaajat velvoitetaan yhteisvastuullisesti suorittamaan kantajille aiheutuneista asiantuntijakuluista ja selvitystyöstä 9.465,46 euroa laillisine viivästyskorkoineen haasteen tiedoksiantopäivästä 8.7.2013 lukien.


Oikeudenkäyntikulut

Vastaajat on velvoitettava yhteisvastuullisesti korvaamaan kantajien oikeudenkäyntikulut ja asianosaiskulut asiassa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen siitä lukien, kun kuukausi on kulunut käräjäoikeuden ratkaisun antamisesta.

Perusteet

Kantajien ennen kauppaa saamat tiedot

Kantajat ovat ostaneet vastaajilta 23.10.2009 päivätyllä kauppakirjalla mainitut kiinteistöt. Kaupan kohdetta on markkinoitu ja se on myyty kantajille hyväkuntoisena. Kantajat ovat saaneet kohteesta tietoja vastaajilta sekä vastaajien toimeksiannosta toimineelta välitysliikkeeltä.

Kantajien saamien tietojen mukaan kohde oli peruskorjattu vuosina 1999-2001, minkä lisäksi rakennukseen oli tehty kaksi laajennusta, ensimmäinen 2000-luvun taitteessa ja toinen vuonna 2005.

Kantajien saamien tietojen mukaan myyjien toteuttamien peruskorjausten ja laajennusten yhteydessä on
- uusittu ikkunat ja ulko-ovet
- uusittu sähköistykset
- uusittu vesijohdot ja viemärit
- uusittu vesikate
- lisätty alapohjarakenteeseen villaeriste
- lisätty seiniin sisäpuolen villaeriste
- uusittu ulkovuoraus kauttaaltaan ja ulkoseinään on asennettu tuulensuojalevyt
- laajennusten yhteydessä on rakennukseen asennettu salaojat
- tehty porakakaivo vuonna 2003
- rakennettu kiinteistölle uusi puhdistamo vuonna 2008.

Lisäksi asuinrakennuksen sisätiloissa oli kaikki pinnat ja kiinteät kalusteet uusittu ja olivat hyväkuntoiset.

Kohde on ennakkotarkastuksen perusteella näyttänyt siltä, että kiinteistön kunto vastaa siitä annettuja tietoja. Saamiensa tietojen perusteella kantajat ovat päätyneet tekemään vastaajien kanssa kaupan 150.000 euron kauppahinnasta.

Kiinteistössä havaitut virheet

Kaupankohteessa on kaupantekohetkellä ollut laatuvirhe, koska siinä on ollut useita rakennusvirheitä ja niiden seurauksena aiheutuneita vaurioita. Rakennusvirheet ja vauriot johtuvat siitä, että myyjien omistusaikanaan toteuttamissa peruskorjauksessa ja lisärakentamisessa ei ole noudatettu Suomen rakentamismääräyskokoelmasta ilmeneviä velvoittavia määräyksiä ja/tai hyvää rakennustapaa.

Myyjien tekemien ja teettämien rakennustöiden virheellisyydestä ja puutteellisuudesta on aiheutunut asuinrakennuksen rakenteille vaurioita, jotka kantajien on täytynyt korjata tai jotka heidän täytyy korjata säilyttääkseen rakennuksen asuinkelpoisena ja estääkseen rakenteiden vaurioitumisen. Korjaamattomina virheet ja puutteet tulevat aiheuttamaan vaurioita rakenteille ja aiheuttavat joka tapauksessa rakenteille sellaisen vaurioitumisriskin, joka alentaa merkittävästi kaupan kohteen arvoa.

Maakaari ei edellytä kiinteistön virheeltä sitä, että rakennuksessa on sellainen virhe tai vaurio, joka edellyttää korjaamista.

1. Talon perustukset ja alapohjarakenne

Talon perustukset ja rakennuspaikan kuivatusjärjestelmä on tehty virheellisesti siten, että

1.1. Salaojarakenteen siiviläputkien asennuskorkeus on perustusten anturan alapinnan yläpuolella ja puhdistus -ja tarkastuskaivot puuttuvat kulmapisteistä sekä salaojajärjestelmästä puuttuu määräysten mukainen kokoojakaivo, jonka kautta salaojavedet tulisi purkaa maastoon, siten että ne eivät purkaudu viemärivesien imeytyskentän läpi rajanaapurin alueelle.

Rakentamismääräysten ja kaupan kohteen laajennus- ja peruskorjausten aikana voimassa olleen hyvän rakennustavan mukaan rakennuspohja on salaojitettava veden kapillaarivirtauksen katkaisemiseksi ja pohjavedenpinnan pitämiseksi riittävällä etäisyydellä lattiasta tai ryömintätilan maapinnasta sekä maahan imeytyvien pintavesien johtamiseksi pois perustusten vierestä ja rakennuksen alta.

Rakentamismääräyksen ja hyvän rakentamistavan mukaan salaojituskerrokset salaojaputkineen olisi pitänyt sijoittaa rakennuksen ympärille ja tarvittaessa myös alle siten, että salaojaputkien korkein kohta on vähintään 0,4 m viereisen tai yläpuolisen maanvastaisen lattian alapinnan alapuolella. Viereiseen seinäanturaan tai matalaan perustetun perusmuurin anturaan nähden salaojaputken tulisi olla joka kohdassa sen alapintaa alempana.

1.2. Routaeristemäärä 50 mm on liian ohutja leveys 510 mm liian kapea.

1.3. Sokkelin korkeus on 1.1-1.2 -kohdat huomioiden liian alhainen ts. maanpinta tulee liian lähellä puurakenteita.

1.4. Rakennuspaikan kuivatusjärjestelmään kuuluvan rakenteen maanpinnan kallistukset ja valumisvesien johtaminen ovat /ovat olleet virheelliset rakennuksen ympärillä.

1.5. Vanhan osan perustusrakenteena oleva sokkelipalkki on suoraan perusmaan varassa ilman kapilaarisen vedennousun katkaisevaa maakerrosta ( pitäisi olla vähintään 200 mm sorakerrosta), vanhassa osassa ei ole minkäänlaista routasuojausta, salaojat puuttuvat ja alapohjan alapuolisen ryömintätilan tuuletus on ollut puutteellinen (pitää olla vähintään 800 mm).

Näistä rakennusvirheistä johtuen talon vanhan osan sokkelissa on murtohalkeamia ja on selvä vaara, että routa edelleen jatkaa talon vanhan osan perustuksien rikkomista. Tehtyjen laajennusosien osalta on ilmeinen vaara, että routa rikkoo perustuksia.

Koska salaojat ja rakennuspaikan kuivatusjärjestelmä eivät toimi, rakennuksen ryömintätila ja alapohja ovat ja ovat olleet jatkuvasti märät tai kosteat. Tästä johtuen vanhan osan ryömintätilassa oleviin seinärakenteisiin ja alapohjan rakenteisiin on tullut laho- ja kosteusvaurioita siten, että rakennuksen alapohjarakenne täytyy korjata.

Vanhan osan alapohjarakenne on toteutettu virheellisesti siten, että alapohjarakenteessa oleva tuulensuojalevyt on notkolla, eikä rakenne ole tiivis. Ryömintätilasta on olemassa selvä ilmayhteys alapohjarakenteeseen ja sitä kautta sisäilmaan, minkä vuoksi alapohjarakenne tulee korjata. Korjaus toteutetaan yläkautta lattiarakenne purkamalla. Alapohjarakenteen eristeet on poistettava ja uusittava. Lisäksi alapohjan vaakarakenne täytyy uusia.

Salaojituksen ja rakennuspaikan kuivanapitojärjestelmän korjauskustannukset tulevat olemaan noin 14.100 euroa.

Alapohjarakenteen korjaaminen on välttämätöntä siinä olevien kosteus­ ja mikrobivaurioiden sekä alapohjarakenteen rakennusvirheen vuoksi. Alapohjarakenteen korjauskustannukset tulevat olemaan noin 12.700 euroa. Alapohjarakenteen korjaustyön aikana rakennuksessa ei voi asua.

2. Yläpohjan ja vesikaton rakenteet

Yläpohjan ja vesikaton rakenteet eivät täytä sille asetettuja vaatimuksia ja määräyksiä materiaalien ja tekotavan suhteen siten, että

2.1. Kantavat kattopalkistot ovat kantavuudeltaan alimitoitettuja, eikä kattoristikoista ole määräysten edellyttämiä laskelmia.

2.2. Vesikatolta puuttuvat määräysten mukaiset lumiesteet.

2.3. Yläpohjan lämmöneriste on virheellinen puuttuu ilmasulku, yläpohjan kosteuseristys, läpivientien juuret ja liittymät katto- ja seinärakenteisiin ovat tiivistämättä tai tiivistetty huonosti.

2.4. Rakennuksen vanhan osan ullakkotilaan johtava porrashuone on rakennettu tuulettumattomaksi komerotilaksi ja siihen oli johdettu viemärijärjestelmän tuuletus- ja alipaineputken pää.

2.5. Yläpohjan tuuletus on puutteellinen.

Näistä virheistä johtuen vesikattorakenteet ovat painuneet ja vinossa olevat ja liian heikot rakenteet aiheuttavat turvallisuusriskin. Yläpohjan ja ullakkotilan rakenteet ovat lahonneet tai kosteusvaurioituneet.

2.6. Vesikattorakenteesta puuttuvat tuuletusrimat, joiden puuttumisen johdosta vesikattorakenteen puuosat ovat alttiina kosteusvaurioille. Rakenteen korjaaminen edellyttää kattorakenteen avaamista yläkautta ja oikean kattokoolauksen rakentamista.

Näistä virheistä johtuen vesikattorakenteet ovat painuneet ja vinossa olevat ja liian heikot rakenteen aiheuttavat turvallisuusriskin. Yläpohjan ja ullakkotilan rakenteita on lahonnut ja kosteusvaurioitunut. Yläpohjassa on kattovuotojen aiheuttamia vaurioita ainakin ulkoseinärakenteen kolmessa ylimmässä hirressä sekä yläpohjan jäykistävissä hirsissä.

Nämä hirsirakenteet tulee korjata vaihtamalla hirret. Joka tapauksessa vauriolla on vaikutusta kohteen arvoon ja kauppahintaan, mikäli kohde myydään.

Raksystems Anticimex Oy:n tutkimuksen yhteydessä yläpohjassa ja rakennuksen eteläseinällä todettujen lahovaurioiden korjauskustannukset ovat noin 5.600 euroa. Virheellisen vesikattorakenteen korjauskustannus on noin 8.000 euroa.

Riittävän kattotuennan aikaansaamiseksi laajennusosan kantava väliseinä ja kattokannattajien tukiseiniä täytyy vahvistaa liimapuupalkeilla. Tästä aiheutuu noin 5.200 euron kustannukset.

3. Ulkoseinien rakenne

Ulkoseinät on rakennettu virheellisesti siten, että

3.1. Höyrysulun läpiviennit ovat tiivistämättä.

3.2. Seinässä ei ole ristikoolausta, mistä johtuen tuuletus seinässä on riittämätön.

Näistä virheistä johtuen kosteus kerääntyy rakenteisiin. Se on aiheuttanut ja korjaamattomana aiheuttaa mikrobivaurioita ja lahoamista . Tämä voi aiheuttaa terveyshaitan, koska mikrobit ja epäpuhdas ilma pääsevät rakenteiden läpi sisälle.

3.3. Rakennuksen eteläseinässä kolmessa alimmassa hirressä ja erityisesti umpeen rakennetun ikkunan kohdalla on todettu hirsirungon lahovaurioita. Peitetty ikkuna-aukko on eristetty virheellisesti vanhoilla täkeillä.

Ulkoseinien rakennusvirhe edellyttää ulkovuorauksen purkamista, uudelleen koolaamista ja ulkoseinävuorauksen jälleenrakentamista. Tämän työn yhteydessä voidaan korjata seinien lahovauriota siltä osin kuin sen on tarpeellista. Ulkoseinärakenteen virheen korjaamisen kustannukset ovat noin 17.000 euroa.

Hirsiseinän lahovaurioiden korjauskustannukset on mainittu edellä kohdassa 2.

4. Märkätilojen kosteuseristykset ja muut virheet

Talon kosteiden tilojen kosteuseristys oli tehty virheellisesti siten, että

4.1. Pintarakenteena pesuhuoneen seinään asennettu puukuitulevyt ei ole ollut korkeaa kosteusrasitetta kestävää.

4.2. Pesuhuoneen seinässä ollut Keragum- vedeneristyskerros on ollut vahvuudeltaan 0,2 mm ja siten liian ohut, koska sen pitäisi olla 0,5 mm.

4.3. Vahvistuskankaat ovat puuttuneet kiinnitysruuvien kohdalta ja nurkista muualta kuin suihkunurkasta.

4.4. Vesieristysrakenne on jätetty liittämättä vesitiiviillä rakenteella liitetty ovi- ja ikkunarakenteisiin.

4.5. Ulkoseinällä vesieristerakenteen alusrakenteena olevan kipsikartonkilevyt ja ulkoseinän lämpöeristeen väliin oli asennettu rakennemuovista toinen höyrysulkurakenne, jolloin kipsikartonkilevyt jää tuulettumatta.

4.6. Löylyhuoneen ja pesuhuoneen välisellä seinällä ei ole ollut riittävän korkuista vedeneristystä.

4.7. Löylyhuoneen ulkoseinien osalla oli seinän alumiinihohkapaperin naulauslaudan alla toinen höyrysulku rakennusmuovista.

4.8. Pesuhuoneen ikkunan rakenne ei ole täyttänyt vaatimuksia.

Näistä virheistä on aiheutunut kosteusvaurioita. Pesuhuoneen seinän puukuituTLttt on irronnut alustasta ja mikrobivaurioitunut.
Keragum-vedeneristyskerros on lohkeillut ja menettänyt kimmo- ja vedeneristysominaisuutensa.

Kipsikartonkilevyt on ollut mikrobivaurioitunut. Löylyhuoneen ja pesuhuoneen välinen seinä on ollut lattiatasoon päin olevilta liittorakenteen rakenneosilta kokonaisuudessaan kosteusvaurioitunut.

Löylyhuoneen seinän kahden höyrysulun (alumiinihohkapaperin ja muovisen höyrysulun) väliin asennettu naulauspuu on kosteusvaurioitunut. Ikkunan pinnalle tiivistyy kosteutta, joka aiheuttaa kosteusvaurioita.

Kantajat ovat teettäneet kylpy- ja löylyhuoneen välttämättömät korjaustyöt. Korjausten kustannukset ovat olleet yhteensä 13.783 euroa.


5. llmanvaihtokanavat

Keittiön liesituulettimen ilmanvaihtokanavan rakenteet ovat rakennettu virheellisesti siten, että

5.1. Profiloitu alumiinikurttuputki ei sovellu tarkoitukseen ja sen nykyinen vahvuus 0,13 mm on joka tapauksessa liian ohut, koska sen pitäisi olla minimissään 0,5 mm ?

5.2. Putki on asennettaessa rusentunut ja on taiteltu liian jyrkästi.

5.3. Putkea ei ole eristetty kylmässä ullakkotilassa.

5.4. Liesituulettimesta tulevaa ilmanvaihtokanavaa ei ole johdettu purkamaan tulevaa tuuletusilmaa vesikaton yläpuolelta ulkoilmaan.

Näistä virheistä johtuen putkea ei voi puhdistaa ja likaa kerääntyy putken sisäpinnalle, mistä aiheutuu korjaamattomana tulipalon uhka.

Vesihöyry tiivistyy putkeen ja sieltä kanavarakenteiden liitoskohtien kautta rakenteisiin. Tämä aiheuttaa kosteusvaurioiden vahinkovaaran yläpohjan rakenteisiin.

Virheen korjauskustannukset ovat noin 930 euroa.

6. Poistettu.


7. Käyttövesijärjestelmä

Talon käyttövesijärjestelmä on hyvän rakennustavan vastainen siten, että

7.1. Talon porakaivon kuilussa oleva pumppu on asennettu liian lähelle pohjaa ts. porakuiluun jätetty sakkatila on liian matala (pitäisi olla vähintään 5 m).

7.2. Porakuilun huoltokaivon rakenne on virheellinen.

7.3. Porakaivosta tulevaan päävesijohtoputkeen ennen käyttövesijärjestelmään liittymistä on jätetty asentamatta esisuodatusjärjestelmä.

Tästä syystä kaivosta on päässyt käyttövesijärjestelmään hienoainesta, joka on tukkinut järjestelmän laitteita, joita on pakottavasti johduttu uusimaan. Lämmin käyttövesi on ollut hyvin kuumaa, mikä on ollut vaarana terveydelle.

Käyttövesijärjestelmän laitteet jouduttiin uusimaan kokonaisuudessaan pesuhuoneen vesieristysrakenteiden korjaamisen yhteydessä. Kylpy- ja löylyhuoneen korjauskustannukset sisältävät LVI-töitä ja tarvikkeita 4.700 euroa. Tämä kustannus kattaa myös käyttövesijärjestelmän tukkeutumisongelman korjaamisesta aiheutuneet kustannukset.

8. Jätevesijärjestelmä

Talon jätevesijärjestelmä ei ole määräysten mukainen siten, että

8.1. Jätevesijärjestelmän imeytyskenttä on naapurin puolella.

8.2. lmeytyskenttä ja puhdistamon purkuputki ovat liian lähellä ruokavesikaivoa.

8.3. lmeytyskentästä puuttuvat viemärijärjestelmän tuuletukseen ja biologisen puhdistamon hapensaantiin ja puhdistusprosessin käynnistämiseen liittyvät korvausilma- ja tuuletusputket.

8.4. Viemärijärjestelmän alipaine- ja tuuletusputki talon sisällä oli halkaisijaltaan liian ohut, 50 mm (pitää olla min 70 mm) ja oli yläpäästään päätetty tuulettumattomaan komeroon (pitäisi olla yläpohjan yläpinnasta lukien halkaisijaltaan 100 mm ja eristettynä johdettu vähintään 500 mm kattopinnan ylä-puolella).

8.5. Viemärijärjestelmästä puuttuu ennen puhdistamaa tarvittava tarkastus- ja puhdistusaukko ja -putki.

8.6. Puhdistamon routasuojaus 50 mm on valmistajan ohje-arvoon 100 mm verrattuna liian ohut.

8.7. Viemärijärjestelmän imeytyskenttä on liian lähellä puhdasvesikaivoa.

Näin panospuhdistamoa ei ole rakennettu valmistajan ohjeiden mukaisesti. Viemärijärjestelmän imeytyskentän ja puhdasvesikaivon liian lyhyestä välimatkasta johtuen puhdasvesikaivon saastumisriski on ilmeinen. Yksinkertaisin ja edullisin tapa korjata virhe on siirtää vesikaivo imeytyskentästä riittävän etäälle. Kaivon siirtämisestä aiheutuu noin 25.000 euron kustannukset.

Jätevesijärjestelmän purkuputki täytyy siirtää naapurikiinteistöltä kantajien kiinteistön puolelle. Putken siirrosta aiheutuneet kustannukset ovat 3.720 euroa.

9. llmavuodot laajennusosan ja vanhan osan välisestä lattiarakenteesta

Rakennuksen laajennusosan lattiarakenne on sellainen, että alimpana on betonilaatta, jonka päälle on rakennettu puulattiarakenne. Tällainen rakenne on rakennuksen eteisessä, keittiössä ja lastenhuoneessa.

Rakenne on luokiteltu riskirakenteeksi (KH 90-00394). Riskinä rakenteessa on maaperän kosteuden kapillaarinen nousu betonilaattaan ja sen kautta laatan yläpuolisiin rakenteisiin. Myös sisäilman kosteus voi tiivistyä haitallisissa määrin lämmöneristeen ja betonilaatan rajapintaan.

Eteisessä avauskohdalla havaittiin voimakas mikrobiperäinen haju. Se oli havaittavissa lattiarakenteen ja seinän rajasta jo ennen varsinaisen avauksen tekemistä. Kosteusmittauksen perusteella rakenteessa on suotuisat olosuhteet mikrobikasvustolle. Avauksen kohdalla havaittiin, että vanha hirsirunko on irrotettu uudesta betonilaatasta ja laatan alla olevista täyttömaista bitumihuopakaistalla. Huopakaista on kuitenkin asennettu siten, että sen raoista on ilmayhteys rakennuksen vanhan osan ryömintätilaan. Ryömintätilassa on runsaasti orgaanista materiaalia maan pinnalla ja ryömintätilassa on havaittu sienikasvustoa.

Ryömintätilan ja uuden alapohjarakenteen välillä ei saa olla ilmayhteyttä. Rakenteen avauksen yhteydessä on otettu kolme materiaalinäytettä, kaksi eteisestä ja yksi lastenhuoneesta. Lastenhuoneesta otetuista materiaalinäytteiden tutkimustuloksen perusteella aktinomykeettipitoisuus sekä sieni-itiöpitoisuus ylittivät ohjearvot.
Tutkimustuloksen mukaan näytteen sienikasvusto on kosteusvaurioon viittaava. Myös eteisestä otetussa toisessa näytteessä arvot olivat lähellä ohjearvojen ylärajaa.

Rakennusvirheen korjaaminen edellyttää rakenteen avaamista eteisestä ja keittiöstä noin puolen metrin leveydeltä. Rakenteen korjaamisen kustannukset ovat noin 6.800 euroa.

Vastaajien tietoisuus virheistä ja hinnanalennuksen perusteet

Vastaajat ovat olleet tai ainakin heidän olisi pitänyt olla kaupantekohetkellä tietoisia virheistä, koska vastaaja Merja Rmmm on ollut rakennustöiden vastaava työnjohtaja, jonka velvollisuutena on ollut huolehtia siitä, että rakennustyö toteutetaan säännösten, määräysten, rakennusluvan ja hyvän rakentamistavan mukaisesti. Hän on ilmoittanut rakennuslupahakemuksessaan tuntevansa Suomen rakennusmääräys kokoelman A1 rakentamismääräykset ja ohjeet. Vastaajat ovat myöntäneet myös itse osallistuneensa rakentamiseen.

Lisäksi vastaajat ovat vaatineet ja saaneet hinnanalennuksen edelliseltä omistajalta vetoamalla vanhan osan alapohjan lahovaurioihin. He eivät ole siitä huolimatta korjanneet vaurioita kaikilta osin ja ovat jättäneet kertomatta asiasta kantajille. Vastaajan vastuuta tai tietoisuutta virheistä ei poista se, että rakennusvalvontaviranomainen on pitänyt kohteessa loppukatselmuksen ja että kohteesta on tehty jonkinlainen viranomaisen loppukatselmuspöytäkirja. Virheet ja puutteet eivät ole olleet havaittavissa katselmuksessa. Rakentamisen viranomaisvalvonta ei pysty eikä ole tarkoitettu takaamaan rakentamisen hyvää laatua.

Vastaajat ovat ennen kaupan tekemistä antaneet kantajille virheellisen ja/tai harhaanjohtavan tiedon rakennuksen kunnosta ja annetun tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan (maakaari 2 luku 17 § 1 momentti 2 kohta).

Vastaajat ovat ennen kaupan tekemistä jättäneet ilmoittamatta kantajille tyypillisesti myydyn kaltaisen kiinteistön käyttöön ja arvoon vaikuttavista edellä mainituista rakennuksen kuntoa ja rakenteita koskevista rakennusvirheistä, joista vastaajat tiesivät tai heidän olisi pitänyt tietää, ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan (maakaari 2 luku 17 § 1 momentti 3 kohta).

Kun huomioidaan kantajien saamat tiedot kiinteistöstä, siellä tehdyistä peruskorjauksista ja laajennuksista sekä niiden toteuttamisajankohdista, joka tapauksessa kiinteistö poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää.

Kantajien ennakkotarkastus

Kantajat eivät ole voineet havaita rakenteellisia ja piilossa olevia virheitä ennakkotarkastuksessa.

Maakaaren 2 luvun 22 §:n mukaan ostajan tarkastusvelvollisuutta rajoittavat myyjän antamat tiedot. Vastaajien antamasta kuntotarkastusraportista 7.7.2008 ilmenee vastaajien ilmoittamat ja asiantuntijan havainnoimat virheet ja mahdolliset korjaustarpeet kiinteistössä. Yhteenvedossa havainnoista kohteessa lausutaan:

" Rakennuksessa ei havaittu kosteusvaurioita tai puutteita, joilla on vaikutusta rakennuksen asumiskelpoisuuteen. Rakennuksessa ei havaittu merkittäviä rakenteellisia riskejä. Olennaiset riskit ja korjaustarpeet on mainittu kohdassa 4, joita ovat juomaveden laadun tarkistaminen ja alapohjan tuulettamisen tehostaminen."

Kantajat ovat voineet luottaa esitettyyn. Kantajilla ei ole ollut erityistä syytä suorituttaa kohteessa teknisiä ja tavanomaisesta poikkeavia tarkastuksia ennen kauppaa.

Tehdyssä kuntoarviolausunnossa on lueteltu yleisesti korjattavia vikoja. Lausunnossa olevat ylimalkaiset maininnat eivät poista rakennusvirheiden merkitystä tai eivät merkitse vastuun siirtymistä niiden osalta maallikko-ostajien tarkastusvastuulle. Pesuhuoneen kuitulevypinnoitteen soveltuvuutta tarkoitukseen ei maallikko pysty arvioimaan.

Reklamaatiot virheistä

Reklamaatioaika alkaa siitä, kun ostaja on havainnut virheen tai hänen olisi pitänyt se havaita. Ratkaiseva on se ajankohta, jona ostaja on päässyt tai hänen olisi pitänyt päästä selville virheen merkityksestä.
Reklamaatioajan pituuden on oltava sellainen, että ostaja ehtii ennen virheilmoituksen tekemistä selvittää havaitsemansa seikan merkitystä ja tarvittaessa neuvotella asiantuntijan kanssa siitä, voiko hän esittää seikan perusteella vaatimuksia myyjälle. Kiinteistön kaupassa kohtuulliseksi reklamaatioajaksi katsotaan yleensä noin 6-7 kuukautta. Kohtuullisuusarviointi on tapauskohtaista.

Koska kiinteistö oli pinnoiltaan hyväkuntoinen, kantajilla ei ollut tarvetta tehdä talossa remontteja, joiden yhteydessä myöhemmin havaituksi tulleet virheet ja puutteet olisivat ilmenneet. Kantajat ovat rakentamisen alalla maallikoita, minkä vuoksi heillä ei ole edellytyksiä tehdä rakennusteknisiä johtopäätöksiä siitä, mitä he näkevät.

Maakaaressa ostajalle ei ole asetettu jälkitarkastusvelvollisuutta vaan päinvastoin sen esitöissä lähdetään siitä, että tyypillisesti kiinteistön virheet tulevat esiin vasta pidempiaikaisen asumisen jälkeen.

Kantajat ovat reklamoineet virheistä vastaajille heti saatuaan varmuuden virheistä. Pesuhuoneen virheistä he ovat ilmoittaneet välittömästi tammikuussa 2011 saatuaan Raksystemsin tarkastuksen tulokset ja avattuaan seinärakenteen. Kantajat kutsuivat vastaajat pesuhuoneen kosteus artoitukseen, mutta vastaajat eivät tulleet paikalle.

Muut virheet tulivat esille sitä mukaa, kun rakennusta tutkittiin tarkemmin. Kantajat ovat reklamoineet vastaajia virheistä viimeistään joulukuussa 2011 ja jo saamiensa alustavien tietojen perusteella esittäneet alustavan vaatimuksen kaupan purkamisesta. Heti kun kantajat saivat RI Attttin raportista osia, kantajat toimittivat niitä vastaajille. Raportti, jossa virheet on lueteltu, on toimitettu vastaajille 22.1.2012 (V4). Attttin raportti, jossa hän esittää arvionsa virheiden korjauskustannuksista ja virheiden merkityksestä on päivätty 5.6.2012 (KS). Olennaista on se, että vastaajilla on ollut mahdollisuus todeta reklamoidut virheet.

Vastaajat ovat joka tapauksessa menetelleet kunnianvastaisesti, arvottomasti ja törkeän huolimattomasti jättäessään ilmoittamatta tietämistään ja itse aiheuttamistaan rakennusvirheistä ja vaurioista. Tämän vuoksi reklamaatioaikaa ei edes tarvitse noudattaa. Menettelyn kunnianvastaisuus ja arvottomuus ei edellytä petollista menettelyä, vaan myös huolimattomuutta osoittava väärien tietojen antaminen on riittävää (KKO 2007:91). Vastaajien kunnianvastaista ja arvotonta menettelyä osoittavat seuraavat seikat: myyjät eivät ole kertoneet, ettei laajennuksia ja peruskorjauksia ole teetetty ammattilaisella; myyjät eivät ole kertoneet, ettei rakennustyön laadusta vastuussa olevalla rakennustyön vastaavalla työnjohtajalla ole vähäistäkään rakennusalan kokemusta; myyjät eivät ole kertoneet, että rakennustyön laatu on epävarmaa, koska heillä ei työn toteuttajina ole ollut rakennusalan kokemusta; kohteessa on rakennusvalvonnan lopputarkastuksessa todettu laajoja lahovaurioita, joista myyjät ovat saaneet korvauksen, mutta joita myyjät eivät ole korjanneet asianmukaisesti ennen kiinteistön myymistä kantajille; kohdetta on markkinoitu hyväkuntoisena, eikä mitään edellä mainituista seikoista johtuvaa epävarmuutta ole kerrottu kantajille.
Kantajat eivät ole saaneet ennen kaupan tekemistä edellä mainittuja tietoja, jolla olisi ollut heille olennainen merkitys ja jotka he ovat perustellusti voineet olettaa saavansa myyjiltä. Vastaajien käyttäytymisen perusteella jää se mielikuva, että he ovat tarkoituksellisesti jättäneet kertomatta nämä seikat ja pyrkineet antamaan kaupan kohteesta olennaisesti paremman kuvan kuin mitä sen kunto todellisuudessa oli.

Kantajat eivät ole menettäneet puhevaltaansa rakennuksen betonilaatan yläpuolisen lattiarakenteen virheen osalta. Vastaajat ovat reklamoineet virheestä heti, kun he ovat saaneet tiedon siitä ja sen merkityksestä.
Virheellinen rakenne on tullut ilmi 1.10.2014 Tero Sitttn suorittaman tarkastuksen yhteydessä. Kantajat eivät olleet havainneet mikrobiperäistä hajua lattian rajassa, eikä pelkästään hajun perusteella voida todeta. mistä virheestä haju johtuu.

Vaatimuksen määrää koskevat perusteet

Asiantuntijoiden käyttämisestä aiheutuneet kulut ja virheiden ja vaurioiden selvittämiseksi tehdyt työt:

- Raksystemsin laskut 4.465,46 euroa
- Jukka Tatttan tutkimus- ja neuvontatoimenpiteet 1.500 euroa
- RI Vesa Attttin tutkimus- ja raportintityö 3.500 euroa Kaikki yhteensä 9.465,46 euroa.
Vastaajat ovat kiistäneet suurimman osan virheistä kohteessa, joten tästä syystä tilanne on vaatinut perinpohjaisia tarkastustoimenpiteitä ja laboratoriokokeita.

Jukka Tattta on avustanut kantajia vaurioiden selvittämisessä ja dokumentoinnissa. Tattta on avustanut RI Attttia ja kantajia katselmuksissa ja raportoinnissa satoja tunteja. Tästä työstä vaaditaan korvausta 1.500 euroa, 10 euroa tunnilta. Omasta työstään kantajat eivät vaadi korvausta.

RI Atttti ei ole toistaiseksi laskuttanut kantajia työstään. Ottaen huomioon virheiden lukuisuuden ja kohteessa tehtyjen katselmusten määrän, sekä Attttin laatiman aineiston laajuuden, kohtuulliseksi korvaukseksi tästä työstä voidaan katsoa 3.500 euroa.

Maakaaren 2 luvun 31 §:n mukaan hinnanalennus on sovitun kauppahinnan ja virheellisen kiinteistön arvon erotus kaupantekohetkellä. Toinen vaihtoehtoinen tapa on määritellä hinnanalennus rakennuksessa kaupan jälkeen havaittujen vikojen ja puutteiden korjauskustannusten perusteella.

Virheiden ja vaurioiden korjauskustannukset ovat yli 115.000 euroa. Vaatimus on kuitenkin tätä pienempi, koska korjaustöiden yhteydessä kantajat saavat hyväkseen sen, että korjauksen myötä rakennuksen käyttöikä pitenee. On myös arvioitavissa, että pintamateriaalien uusimisesta koituu kantajille hyötyä käyttöiän pidentymisenä ja jonkin asteisena tasonparannuksena siitäkin huolimatta, että korjaus toteutetaan vastaavilla materiaaleilla kuin ne olivat toteutettu ennen korjausta.

Vaikka käräjäoikeus hyväksyisi kantajien esittämän hinnanalennusvaatimuksen vahingonkorvausvaatimuksen sijasta, korjauskustannuksista ei tule tehdä enää vähennyksiä.

Kiinteistö on myyty hyväkuntoisena, 2000-luvulla peruskorjattuna ja laajennettuna. Kun kantajien tehtäväksi jääneillä korjauksilla rakennus saatetaan siihen kuntoon kuin missä sen olisi pitänyt kaupantekohetkellä olla ja mitä kantajilla on ollut annettujen tietojen perusteella lupa odottaa, niin korjauksista ei aiheudu tason parannusta.

Korjaustyöt kohdistuvat pääosin sellaisiin rakennuksen osiin, joita ei rakennuksen keskimääräisen elinkaaren puitteissa normaalisti jouduta uusimaan. Näiden korjaustöiden suorittaminen ei korota rakennuksen arvoa eikä pidennä rakennuksen käyttöikää vastaavanlaisessa kunnossa olevasta rakennuksesta {KKO 2004:78).

Rakenteiden korjaaminen edellyttää myös pintojen rikkomista. Rakennuksen pintojen uusimisesta ei kuitenkaan koidu tasonparannusta, koska pinnat uusitaan vastaavilla materiaaleilla kuin millaisilla ne oli vastaajan toimesta toteutettu ennen kaupan tekemistä. Rakennus oli pinnoiltaan remontoitu kaupantekohetkellä.


VASTAAJIEN VASTAUS JA VAATIMUS

Vaatimukset
Vastaajat vaativat, että

1. kanne hylätään kokonaisuudessaan kaikilta osiltaan ja

2. kantajat velvoitetaan yhteisvastuullisesti korvaamaan vastaajille aiheutuneet asiantuntijakulut, määrältään 2.078 euroa, sekä oikeudenkäyntikulut, molemmat korkolain mukaisine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua käräjäoikeuden päätöksen antamisesta.

Kantajat on velvoitettava korvaamaan vastaajien oikeudenkäyntikulut oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 4 §:n nojalla myös siinä tapauksessa, että kanne osittain hyväksyttäisiin. Oikeudenkäyntikuluvaatimusta harkittaessa on otettava huomioon, että kantajat ovat luopuneet olennaisilta osin vaatimuksista, kuten vaatimus kaupan purkamiseksi. Myös hinnanalennusvaatimusta on merkittävästi alennettu . Näin ollen kantajien on katsottava tältä osin hävinneen jutun, vaikka vaatimukset muilta osin hyväksyttäisiinkin.

Perustelut

Maakaaren tarkoittama virhe edellyttää, että rakennuksessa on sellainen virhe tai vaurio, joka edellyttää korjaamista. Tällaista rakennuksessa ei ole, muutamaa myöhemmin todettavaa yksityiskohtaa lukuun ottamatta, jotka nekään eivät ylitä virheen vaikuttavuuskynnystä. Kaikki rakenteet ovat toimineet normaalisti.

Rakennuksessa todetuista puutteista maakaaren tarkoittamina virheinä voidaan pitää enintään reklamaatiossa 25.2.2011 mainittua kylpyhuoneen kosteutta sekä rakennuksen alapohjan ja yläpohjan lahovaurioita. Kylpyhuoneen vaurion osalta vastaajat toteavat, että heillä ei ole ollut mahdollisuutta todeta vauriota ennen niiden korjaamista.

Vastaajille olisi tullut varata mahdollisuus arvioida vastuunsa perusteita (ks. KKO 2008:8).

Vastaajat ovat sovinnon aikaansaamiseksi olleet valmiita kustannuksellaan korjauttamaan rakennuksen alapohjan ja yläpohjan lahojen tukirakenteiden vaihtamisen erikseen sovittavana aikana ja valitsemallaan urakoitsijalla. Tähän kantajat eivät ole suostuneet.

Edelleen maakaaren tarkoittamina virheinä voidaan pitää enintään rakennuksen alapohjan vähäistä ja yläpohjan, 1940- luvulta peräisin olevan rakenteen lahovaurioita sekä aluskatteen tiivistämistä rakennuksen piipun ympäriltä. Näiden virheiden korjauskustannus on kuitenkin niin vähäinen etteivät ne sellaisenaan ylitä hinnanalennuksen edellytyksenä olevaa vaikuttavuuskynnystä. Lisäksi nämä ovat olleet vaivattomasti ostajien havaittavissa jo ennen kauppaa.

Kantajien olennaisena perusteena on vaatimuksilleen on kantajien kirjallisena todisteena 5 olevassa asiakirjassa, joka on laatinut RI Atttti, tehdyt johtopäätökset siitä, että rakennuksen laajennukseen ym. ei olisi laadittu tarpeellisia suunnitelmia ja toimitettu asianmukaisia katselmuksia. Kaikkiin muutoksiin on haettu asianmukainen rakennuslupa ja ne on asianmukaisesti lopputarkastettu kunnassa noudatetun käytännön mukaisesti. Pelkästään se seikka, että Atttti katsoo, ettei rakennustarkastaja ole toiminut riittävän muodollisesti, ei riitä perusteeksi rakenteiden korjaamiselle. Määräyksistä tai suosituksista poikkeava rakentamien ei välttämättä tarkoita, että rakenne ei olisi toimiva.

Kysymyksessä on osittain 1940-, osittain 1990- ja osittain 2000-luvuilla rakennettu rakennus. Aikansa tyypillistä rakennustapaa ei voida pitää kaupan virheenä sen perusteella, että säännökset esim. kaupan teon aikana olisivat muuttuneet. Korjausrakentamisessa ei mm. edellytetä, että siinä noudatettaisiin uudisrakennukselle asetettavia vaatimuksia. Kantajat ovat olleet hyvin perillä siitä, mitä korjauksia ja muutoksia rakennuksessa on kantajien omistusaikana tehty.

Kiinteistön ominaisuus ei ole kiinteistön virhe. Rakennuksessa todettu korjaustarve on rajallinen, eikä määrältään ylitä virheen vaikuttavuuskynnystä. Rajallisen korjaustarpeen ylittävät, kantajien vaatimuksissa mainitut korjaukset ovat kiinteistön parannusta. Mitään kiireellistä tai asumisterveyteen vaikuttavaa korjaustarvetta ei ole tullut esiin ja edellä mainitut vähäiset korjaukset ovat olleet tehtävissä kohtuullisin toimenpitein.

Kaupan kohdetta voidaan pitää sopimuksen mukaisena, eikä kyseessä ole tiedonantovirhe. Kiinteistö ei myöskään ns. salaisen virheen perusteella poikkea merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan perustellusti edellyttää.


Kiinteistössä olevat väitetyt virheet

Kaikki kantajien vaatimukset kiistetään perusteeltaan ja määrältään, lukuun ottamatta Raksystemin laskuja, joiden määrää ei kiistetä.
Erityisesti Attttin ja Tatttan toimenpiteitä on pidettävä tarpeettomina.

1. Talon perustukset ja lattiarakenne

Kohdat 1.1-1.5 ja lisävaatimus 23.10.2014

Talon (laajennuksen) perustukset on teetetty rakennusluvan mukaisesti ja työn ovat tehneet ammattimiehet. Perustukset on myös tarkastuksessa hyväksytty. Salaojajärjestelmä on toiminut tarkoitetulla tavalla, eikä siinä ole korjaustarvetta, normaali huolto- ja käyttöikä huomioon ottaen. Salaojat on asennettu riittävälle korkeudelle lattiapintaan nähden. Rakennuksessa ei ole todettu tai edes väitetty mitään vaurioita tai korjaustarvetta, joka olisi johtunut puutteellisesta tai toimimattomasta salaojituksesta. Kantajat eivät ole aikaisemmin vedonneet tai reklamoineet salaojasoran tai maa-aineksen laadusta, joten puhevalta on tältä osin menetetty.

Routaeristeet ovat toimineet, sokkelin korkeus ja maanpinnan etäisyys puurakenteista ovat olleet ostajien havaittavissa. Samoin ostajien havaittavissa on ollut maanpinnan kallistus ja valumavesien johtaminen. Kiinteistö sijaitsee jyrkähkössä, Punkalaitumentieltä järven suuntaan laskevassa rinteessä, jossa korkeuserot ovat suuret. Kantajat ovat asentaneet sadevesikourut, jotka vaikuttavat sadevesien johtamiseen.

Vanhan osan perustukset ovat alkuperäiset ja ne ovat myös olleet kantajien havaittavissa. Koska rakenteet ovat tältä osin 1940-luvulta, mitään routasuojauksia tai salaojia ei ole väitettykään olleen. Sokkelin halkeamat ja alapohjan tuulettuminen ym. ovat olleet kantajien havaittavissa ja tähän he ovat itse kiinnittäneet huomiota jo kauppakirjankin mukaan. Tämäkin asia on mainittu myös kuntotarkastusraportissa. Vanhan osan perustuksissa ja muissa rakenteissa on käytetty aikaisemmin puretun hirsirakennuksen hirsiä, joten hirret ovat tältä osin arviolta noin sata vuotta vanhoja. Tämä on ostajille kerrottu ennen kauppaa ja alapohjan laatu käy ilmi kuntotarkastusraportista 7.7.2008 (V2). Vähäinen korjaustarve on todettu myös Pauli TLtttn raportissa 4.9.2012 (V7).

Alapohjarakenteessa käytetty betonilaatan yläpuolinen puurakenne on rakentamisaikana ollut tavanomainen rakenne, eikä sellaisenaan edellytä korjaamista, vaikka rakenne onkin myöhemmin luokiteltu riskirakenteeksi. Mitään mikrobivaurioita rakenteessa ei ole todettu.
Kantajat ovat oikeudenkäynnin aikana puhdistaneet yläpohjan vanhoista purueristeistä suurtehoimurilla. Samalla kantajat olisivat voineet puhdistaa myös rakennuksen alapohjan vähäisin kustannuksin, mikäli alapohjasta kulkeutuu hajua asuintiloihin. Tällä toimenpiteellä ja rakenteen tiivistämisellä väitetty ongelma ilmeisesti poistuisi. Vastaajat korostavat kuitenkin sitä, että kantajat ovat sulkeneet lattiassa olevan aukon ennen vastaajien asiantuntijan käyntiä, joten vastaajat eivät ole voineet todeta mitään hajua alapohjasta.

Valumavesien kannalta rakennuksen pohjoispuolella on ollut koko rakennuksen mittainen, reilun metrin TLtttinen kukkapenkki, jonka kantajat ovat poistaneet. Tämä ja kantajien ylärinteestä poistama kasvusta (puut, pensaat, kukkaistutukset), on huolehtinut siitä, että valumavesiä ei syntynyt. Kantajat ovat siten itse muuttaneet kiinteistön olosuhteita siten, että valumavesien aiheuttama rasitus rakennukselle on mahdollisesti kasvanut.

Vastaajien omistusaikana rakenteet ovat toimineet tarkoitetulla tavalla, eikä korjaustarvetta ole. Lattian ja alapohjan korjaustarve on vähäinen ja salaojajärjestelmän ja vedenohjausjärjestelmän asentaminen on selvää kiinteistön parannusta, eikä virheen korjaamista.

Siltä osin, kuin vaatimus perustuu rakennuksen betonilaatan yläpuolisen lattiarakenteen korjaamiseen, on kantajien puhevalta menetetty.
Sitttn raportin 1.10.2014 mukaan haju oli havaittavissa ennen varsinaisen avauksen tekemistä. Kantajien on täytynyt tämä havaita jo useita vuosia aikaisemmin. Hallinta kiinteistöön on siirtynyt 23.10.2009 eli tasan viisi vuotta ennen reklamaatiota 23.10.2014. Maakaaren tarkoittama kohtuullinen aika on siten ehdottomasti kulunut, mikäli virhe ylipäänsä olisi ollut olemassa kaupantekohetkellä. Vastaajat kiistävät, että kantajat voisivat vedota virheeseen tältä osin.

Vaikka lattiassa onkin asiantuntijan mukaan nykytietämyksen tarkoittama riskirakenne, se ei välttämättä tarkoita, että rakennuksessa olisi myös korjaustarve. Raksystems on 1.10.2014 todennut, että avauskohdalla puurakenteessa tai mineraalivillaeristeessä ei silmämääräisesti havaittu viitteitä vaurioista. Kantajien asiantuntija on ottanut kolme näytettä materiaalitutkimuksia varten. Rakenteissa ei ole havaittu vaurioita ja mikrobiperäinen haju on helposti poistettavissa poistamalla orgaaninen aine alapohjasta ja tiivistämällä rakenne.

Edelleen raportin 1.10.2014 mukaan havaittu haju saattaa olla peräisin ns. vanhan osan ryömintätilassa olevasta vanhasta orgaanisesta materiaalista, jonka poistaminen on vähäinen toimenpide. Tämän kantajat olisivat voineet tehdä esimerkiksi samalla, kun yläpohjan purueristeet on poistettu suurtehoimurilla. Mitään korjaustarvetta ei ole näytetty olevan itse lattiarakenteessa , lukuun ottamatta vähäistä tiivistämistä, jolla voidaan poistaa sisäilmayhteys vanhan osan alapohjaan.

2. Yläpohjan ja vesikaton rakenteet
Kohdat 2.1-2.5 ja lisävaatimus 23.10.2014 Rakennuslupaviranomainen ei ole edellyttänyt lujuuslaskelmia tms.
Kattopalkkien kantavuudessa ei ole ollut ongelmia, ja kuten Pauli TLtttn raportista käy ilmi, katon kulma on sen verran jyrkkä, että suurta lumikuormaa ei peltikatolle pääse syntymään. Katon vahvistaminen ei edellytä kalliita toimenpiteitä.Lumiesteet eivät ole olleet pakollisia ja lumiesteiden puuttuminen on ollut kantajien havaittavissa. Kantajat tarkoittavat tässä rakennuksen sitä kohtaa, jossa he ovat itse purkaneet terassin katon, minkä johdosta lumi pääsee putoamaan suoraan terassille. Lumiesteen asentaminen on kantajien tehtävä ja johtuu heidän tekemistään muutoksista.

Kantajat ovat saaneet tiedon yläpohjan lämmöneristyksestä. Heille on kerrottu, että vastaajat eivät ole lisänneet vanhalle puolelle lainkaan lisäeristystä.

Ns. vanhan osan ullakolle johtava porrashuone on ajankohdalleen tyypillinen rakenne ja on myös tavallista, että tuuletusputket johdetaan ullakkotilaan. Myös nämä seikat ovat olleet kantajien havaittavissa.Samoin he ovat voineet havaita yläpohjan tuuletukset puutteet.

Näistä toimenpiteistä ja Sitttn ehdottamasta tukevoittamisesta aiheutuvat korjauskustannukset ovat vähäiset, eikä vastaajilla ole niistä vastuuta, mikäli korjaustarvetta ylipäänsä on. Vastaajat ovat tarjoutuneet kustantamaan yläpohjan vähäisiksi katsottavien lahovaurioiden korjaukset.

Vesikaton rakenne ja mm. tuuletusrimojen puuttuminen on ollut ostajien havaittavissa, eikä tähän seikkaan näin ollen voida virheenä vedota.

Virheen kannalta vaikutuksellista korjaustarvetta ei ole.

3. Ulkoseinien rakenne

Kohdat 3.1-3.2 ja lisävaatimus 23.10.2014

Haastehakemuksen mukaan ulkoseinän rakenne on virheellinen, koska höyrysulun läpiviennit ovat tiivistämättä ja seinässä ei ole ristikoolausta, jonka johdosta tuuletus olisi riittämätön.

Kantajien tilaama kuntotarkastaja on itse todennut, että tuuletus on riittävä, mikäli käytetään hengittävää maalia. Haastehakemuksen johtopäätös "mikrobit pääsevät sisälle" ei perustu mihinkään asiantuntijahavaintoon tai tutkimukseen. Kysymyksessä on pelkkä oletus.

Rakennuksen seinärakenteessa todettu lahovaurio on Sitttnkin mukaan voinut syntyä aikanaan lattioita pestessä. Vaurio on paikallinen, eikä vaadi välitöntä korjausta. Hirsirungossa ei ole todettu laajoja korjauksia vaativia vaurioita.

Ikkuna-aukon peittäminen vanhalla peitteellä kuuluu vanhaan, alkuperäiseen 1940-luvun rakenteeseen, eikä siitä aiheudu vaikutuksellista korjaustarvetta.

Vanhan osan seinärakenne on 1940-luvulta ja sen mukainen. Lämmöneristeen lisääminen on rakennuksen parantamista.

Ulkoseinissä ei ole korjaustarvetta. Kantajien mainitsemat toimenpiteet ovat rakennuksen parantamista, eivät virheen korjaamista.

4. Märkätilojen kosteuseristykset ja muut virheet

Kohdat 4.1-4.8

Märkätilojen korjaustarpeesta ei ole esitetty vastaajille mitään muuta dokumenttia, kuin Raksystemsin raportti 12.1.2011. Vastaajille ei ole annettu mahdollisuutta tarkistaa väitettyjä virheitä ja tästä syystä kantajat ovat menettäneet puhevaltansa, kuten KKO 2008:8 oikeusohjeesta käy ilmi. Myyjälle varattava tarkastusoikeus koskee nimenomaan rakenteita, ennen niiden purkamista. Tätä mahdollisuutta kantajat eivät ole antaneet.

Märkätilojen osalta kysymyksessä on ollut noin kymmenen vuotta vanha rakenne, joka on ollut elinkaarensa puolivälissä. Näin ollen virheen kustannuksina voidaan pitää enintään 50 %:a alunperin vaaditusta määrästä 5 422,80 eurosta. Muulta osin ostajien teettämät korjaukset ovat olleet parannusta eikä vastuu niistä kuulu teoriassakaan vastaajille.

Vastaajat toteavat kuitenkin, että kylpyhuoneessa käytetyt materiaalit on valittu asiantuntijan mukaan ja vedeneristeet ovat ammattilaisen tekemät. Vastaajien aikana niissä ei havaittu mitään ongelmaa.
Pesuhuoneen tuuletuksesta on keskusteltu kantajien kanssa ennen kaupantekoa ja kantajat tiesivät, että sinne pitää laittaa tuuletin poistamaan kosteutta. Asia on mainittu myös kuntotarkastusraportissa. Luonnollisesti märkätiloja tulee myös tuulettaa ikkunan kautta saunan ja suihkun jälkeen.

Sikäli kuin haastehakemuksessa on kohdassa 4. muita, kuin märkätilojen uusimisessa jo korjattuja seikkoja, vastaajat katsovat että "virheet" eivät anna aihetta toimenpiteisiin.

5. llmanvaihtokanavat Kohdat 5.1-5.4

llmanvaihtokanavat ovat toimineet moitteettomasti, eikä tältä osin ole korjaustarvetta. Rakentamisen aikana ko. alumiiniputken käyttö on ollut sallittua ja se on myös hyväksytty lopputarkastuksessa .

"Virheet" ovat merkitykseltään vähäisiä, eivätkä aiheuta toimenpiteitä. Korjaaminen on joka tapauksessa parannusta.

6. Poistettu.

7. Käyttövesijärjestelmä

Kohdat 7.1-7.3
Kiinteistön porakaivo on yli 100 metriä syvä ja pumppu on 60 metrin syvyydessä. Kaivo on tehty siten, kuin porakaivot tehdään, eikä siinä ole korjaustarvetta, mikäli kantajat huoltavat laitteita säännöllisesti ja asianmukaisesti. Mitään esisuodatusjärjestelmää tms. ei ole vaadittu.
Viranomainen ei ole edellyttänyt kaivon osalta toimenpiteitä.

Veden laadun varmistaminen on mainittu mm. kunto-tarkastusraportissa, eikä mitään korjaustarvetta ole ollut. Haastehakemuksessa väitetyt ongelmat ovat johtuneet todennäköisesti käyttövirheestä tai huollon puutteesta. Vastaajat eivät ymmärrä, millä tavalla lämpimän käyttöveden liian korkea lämpötila voisi olla kaivosta johtuva seikka. Käyttöveden lämpötila on normaalisti säädettävissä ja viime kädessä ohjattavissa myös käyttämällä sekoittajaa oikein.

Järjestelmä on tarkastettu ja hyväksytty asianmukaisesti. Mitään korjaustarvetta ei ole osoitettu olevan.

8. Jätevesijärjestelmä

Kohdat 8.1-8.6

Jätevesijärjestelmässä ei ole imeytyskenttää, vaan ns. purkuputki kivipesässä. Tämä väärinkäsitys on kantajille selvitetty myös katselmuksessa 6.6.2012. Etäisyys ruokavesikaivoon on ollut ennen uutta kaivoa lähempänä. Etäisyydellä ei kuitenkaan ole merkitystä veden laatuun, koska porakaivon vesi tulee sadan metrin syvyydestä.

Järjestelmä on laadittu ohjeiden mukaisesti, se on toiminut asianmukaisesti, se on hyväksytty lopputarkastuksessa, eikä kohdassa
8.5 mainittua putkea ole vaadittu. Mitään korjaustarvetta ei ole.

Järjestelmä on tarkastettu ja hyväksytty asianmukaisesti. Haastehakemuksessa on vaadittu jätevesijärjestelmän korjaamista, mutta kantajat ovat muuttaneet vaatimusten koskemaan kokonaan uuden jätevesikaivon rakentamista. Tälle ei ole mitään perustetta ja vaatimus kiistetään perusteeltaan ja määrältään.

9. Rakennuksen ilmavuodot laajennusosan ja vanhan osan välisestä lattiarakenteesta

Kantajat ovat erikseen vaatineet hinnanalennusta rakennuksen laajennusosan ja vanhan osan lattiarakenteesta. Tästä vaatimuksesta ei ole erikseen reklamoitu maakaaren tarkoittamalla tavalla ja kantajien puhevalta on menetetty. Mitään korjaustarvetta ei ole osoitettu olevan eikä rakenteesta otettuja materiaalinäytteiden tuloksia ole toimitettu vastaajille. Mikäli tulokset ovat kantajien käytettävissä, vastaajat vaativat, että ne toimitetaan vastaajille ennen jutun valmistelun päättymistä.

Kantajien viittaama KH 90-00394 on asuntokaupan kuntotarkastusta koskeva ohje, ei velvoittava rakentamismääräys. Se on julkaistu 23.5.2007 eikä siitä voida tehdä johtopäätöksiä arvioitaessa kaupan kohteen virhettä kaupantekohetkellä tai rakentamisen hyvän rakennustavanmukaisuutta rakentamisaikana.


Rakenne on toteutettu hyvän rakennustavan mukaan eikä siinä ole osoitettu korjaustarvetta. Vastaajat kiistävät vaatimuksen perusteeltaan ja määrältään.


Vastaajien tietoisuus väitetyistä virheistä

Vastaajat ovat asuneet rakennuksessa ja käyttäneet sitä perheensä kotina noin kymmenen vuoden ajan, eivätkä he ole missään vaiheessa havainneet rakennuksessa ongelmia. Myös kantajat ovat jo yli viisi vuotta asuneet talossa eikä siinä ole todettu mitään terveyshaittaa aiheuttavaa vauriota.

Sillä seikalla, että vastaajat ovat itse osallistuneet rakennuksen rakentamiseen tai että vastaaja Merja Rmmm on kirjattu vastaavaksi työnjohtajaksi, ei ole merkitystä arvioitaessa sitä, onko vastaajien toimintaa pidettävä maakaaren 2 luvun 25 §:n 3 momentin tarkoittamana kvalifioituna menettelynä. Kaikki rakennustoiminta on tehty asianmukaisen lupaprosessin mukaan, eikä esim. vähäinen poikkeaminen suosituksista jossain yksityiskohdissa tarkoita, että rakentajan toiminta olisi "törkeää huolimattomuutta" tai "kunnian vastaista".

Vastaajien tuottamusta on perusteltu mm. rakennuksen lahovaurioiden "salaamisella". Vastaajat eivät ole tältäkään osin jättäneet kertomatta mitään asiaan vaikuttavaa. Vastaajat ovat aikanaan kiinteistön ostettuaan korjanneet vaikutukselliset lahovauriot ja toisaalta rakennuksen ylä- ja alapohjat ovat olleet ostajien tarkastettavissa ennen kauppaa. Kantajat ovat tätä tarkastusoikeutta myös käyttäneet. Aikaisemman kaupan kauppaehdoilla ei ole merkitystä asiassa.

Uuden osan lattiarakenteen osalta vastaajat toteavat, että rakenne on rakennusaikana yleisesti käytetty ja hyväksytty. Mikäli siinä osoittautuisi olevan korjausta edellyttävä vaurio, on kyse enintään salaisesta virheestä.


Kantajien saamat tiedot, ennakkotarkastus ja selonottovelvollisuus

Maakaaren 2 luvun 22 §:n mukaan ostajalla on selonottovelvollisuus, johon kuuluu muun muassa sen selvittäminen, minkälaista kaupankohdetta ostaja on ostamassa. Tähän selonottovelvollisuuteen kuuluu muun muassa varautuminen kiinteistön ylläpidosta aiheutuviin kustannuksiin tai erilaisten rakenteiden vaatimiin huolto- tai korjaustoimenpiteisiin.

Myös rakennusten eri aikoina vaihdelleet perustamistavat ovat seikkoja, joihin ostajan on varauduttava. Tästä seuraa, että erilaiset tarpeelliset korjaukset eivät välttämättä lainkaan liity maakaaren tarkoittamiin virheisiin, vaan kuuluvat pikemminkin rakennuksen ominaisuuksiin.

Osapuolet ovat allekirjoittaneet kanteessa mainitun kauppakirjan 23.10.20 09. Sen mukaan kantajat ovat suorittaneet katselmuksen sekä tutustuneet kaupan kohteeseen. Kantajat ovat ottaneet kaupankohteet vastaan siinä kunnossa kuin ne kaupantekohetkellä olivat. Kauppakirjan liitteenä on ollut kuntotarkastusraportti, johon kantajat ovat tutustuneet. Kantajat ovat olleet tietoisia kaupankohteilla olevien rakennusten kunnosta ja kauppakirjassa luetelluista puutteista.

Kauppakirjassa on selkeä vastuurajoitusehto, joka osoittaa, että kantajat ovat perehtyneet kaupan kohteeseen ja ovat tienneet, millaisia rakennuksia ovat olleet ostamassa.

Kantajat käyttivät asiantuntijana kiinteistöllä Leena Kooosen isää, joka tutustui muun muassa rakennuksen alapohjaan. Kantajat ovat myös itse todenneet kiinteistön korjaustarpeita.

Kantaja ei voi maakaaren 2 luvun 22 §:n nojalla vedota sellaisiin "virheisiin", jotka olisi voitu havaita rakennuksen tarkastuksessa ennen kauppaa tai jotka hänen täytyy olettaa tienneen ennen kauppaa.

Vaikka vastaajilla on ollut välitysliikkeen kanssa sopimus kiinteistön myymisestä, niin kyseinen välitysliike ei ole millään tavalla vaikuttanut kantajien ja vastaajien väliseen kauppaan, koska välityssopimus oli jo aikaisemmin päättynyt.


Reklamaatiosta

Maakaaren 2 luvun 25 §:n 1 momentin mukaan ostaja ei voi vedota virheeseen, ellei ostaja ilmoita virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksista kohtuullisessa ajassa siitä, kun ostaja havaitsi virheen tai hänen olisi se pitänyt havaita. Väitetyn kvalifioidun menettelyn osalta vastaajat viittaavat lisäksi jäljempänä vastaajien vahingonkorvausvelvollisuudesta lausuttuun.

Kohtuullisena aikana pidetään muun muassa oikeuskäytännön ja -kirjallisuuden mukaan enintään muutaman, neljän tai viiden kuukauden aikaa.

Kaupan kohteen hallinta on siirtynyt kantajille kaupanteossa 23.10.2009. Kantajat ovat tämän jälkeen kirjeellä vasta 25.2.2011 ilmoittaneet vastaajille rakennuksen märkätiloissa havaitsemistaan ongelmista.
Reklamaatio on tehty vuosi ja neljä kuukautta hallinnan luovuttamisen jälkeen. Reklamaation johdosta vastaajat saattoivat asian kuluttajariitalautakunnan käsiteltäväksi, koska vastaajat katsoivat, että vaatimus on perusteeton. Tämän jälkeen kantajat ovat 30.8.2011 ilmoittaneet lautakunnalle, että asia saatetaan käräjäoikeuteen ja asian käsittely lautakunnassa päättyi.

Koska reklamaatiokirjeen 25.2.2011 allekirjoittanut lakimies ei enää jatkanut kantajien asiamiehenä, lähetti vastaajien asiamies kantajille 10.10.2011 kirjeen, jolla pyydettiin lisäselvitystä mainittuun reklamaatioon vastaamiseksi. Kantajat eivät ole tähän kirjeeseen vastanneet.

Tämän jälkeen kantajien uusi asiamies Petri Ttttttt on ensin puhelimitse ja myöhemmin sähköpostilla 22.1.2012 lähestynyt vastaajien asiamiestä ja toivonut neuvottelua kaupan purkamiseksi. Ttttttten ensimmäisen sähköpostin liitteenä on ollut monikymmensivuinen RI Attttin laatima muistio rakennuksen "virheistä". Ttttto on tämän jälkeen lähettänyt vielä useita sähköposteja, joissa on ollut edelleen lisää mittavia Attttin laatimia muistioita. Viestien johdosta Tttttttelta on pyydetty lisäselvitystä ja mm. yksilöityä vaatimusta. Tällaista ei kuitenkaan ole tullut.

Tämän jälkeen kantajien kolmas asiamies, asianajaja S. on lähestynyt kirjeellä 27.4.2012. Vasta tätä kirjettä voidaan pitää maakaaren tarkoittamana reklamaationa muista, kuin kirjeessä 25.2.2011 mainituista virheistä. Reklamaatio on kuitenkin tehty kaksi ja puoli vuotta kaupan ja hallinnan luovuttamisen jälkeen.

Asiamies Tttttt on sähköpostissa 27.3.2012 ilmoittanut, että rakennus oli tutkittu jo "vuosi sitten" eli keväällä 2011. Myös Atttti on tehnyt tutkimuksensa ja havaintonsa jo keväällä, viimeistään toukokuussa 2011. Vastaajien käsityksen mukaan tämä on riidatonta ja käy ilmi mm. Attttin muistioista.

Kantajilla on siten jo keväällä 2011 ollut tieto kaikista tai ainakin pääosasta nyt kanteessa mainituista, väitetyistä virheistä. Kantajilla on tällöin ollut apunaan rakennusalan asiantuntija, joka on laatinut laajoja lausuntoja rakennuksen väitetyistä virheistä ja niiden merkityksestä.
Kanteessa mainittujen puutteiden ja niiden väitettyjen merkitysten on siten täytynyt tulla kantajien tietoon jo keväällä 2011. Reklamaatio 27.4.2012 on siten tehty liian myöhään ja kanne tulee hylätä jo yksin tällä perusteella.

Olennaista koko prosessissa on se, että kanteessa luetellut rakennuksen "virheet" eivät muutamaa vähäiseksi katsottavaa seikkaa lukuun ottamatta edellytä korjaustoimenpiteitä. On tavallista ja normaalia, että rakentamisessa voidaan poiketa ohjeellisiksi katsottavista standardeista ja suosituksista. Tästä huolimatta rakenteiden voidaan odottaa toimivan niiden elinkaaren mukaisesti.

Myös kantajien kirjeessä 23.10.2014 ja käräjäoikeuden yhteenvedon täydennyksessä 21.11.2014 esitetyt vaatimuksen ns. laajennusosan lattiarakenteen ja ilmavuotojen osalta on tehty liian myöhään eikä maakaaren tarkoittamassa kohtuullisessa ajassa.

Ostajien reklamaatioaikaa ei tässä tapauksessa voida katsoa kohtuullista aikaa pidemmäksi, koska vastaajilla ei ole asiassa minkäänlaista tuottamusta, saati kvalifioitua menettelyä.

Koska kantajat eivät ole reklamoineet virheestä maakaaren tarkoittamalla tavalla, kanne tulee hylätä myös tällä perusteella.


Vahingonkorvausvelvollisuus

Vahingonkorvausvaatimuksessa lienee kysymys maakaaren 2 luvun 32§:n säännöksiin perustuvista vaatimuksista. Koska vastaajien toiminta ei täytä edes vähäisen huolimattomuuden tunnusmerkistöä, saati maakaaren 2 luvun 25 §:n 3 momentin kvalifioitua toimintaa, vastaajat kiistävät kaikki vahingonkorvausvaatimukset perusteeltaan ja määriltään.


Kantajat väittävät, että vastaajat ovat menetelleet kunnianvastaisesti ja arvottomasti ja törkeän huolimattomasti. Todistustaakka tästä kvalifioidusta menettelystä on kantajilla, ei vastaajilla. Vastaajat oat teettäneet ja toteuttaneet muutokset voimassa olevan rakennusluvan ja ko. aikana voimassa olleiden määräysten mukaan, käyttäneet oman työn ohella rakennusalan ammattilaisia. Kaikki suunnitelmat ja toteutukset ovat viranomaisen hyväksymiä. Vastaajilla ei siten ole edes tuottamusta.


Kaikki vastaajien teettämät korjaukset on käyty kantajien kansa läpi ennen kauppaa, eivätkä vastaajat ole salanneet mitään ostajilta Rakennustyö on tavallista omakotitalon korjaamista ja laajentamista, jossa omistajat tekevät mahdollisuuksiensa mukaan omaa työtä rakennusalan ammattilaisten kanssa.

Kantajille on mm. kerrottu, että ns. vanha osa on rakennettu alun perin vanhemman, puretun rakennuksen hirsistä. Vastaajat ovat asentaneet vanhaan osaan ulkopuolelle tuulensuojaTLtttt, eikä sisäpuolelle ole lisätty villaa. Myös tämä on kerrottu kantajille.

Aikaisemman kaupan ehdoilla ei ole riidanalaisen kaupan kanssa mitään tekemistä. Kantajien tarkoittamat lahovauriot oli korjattu lukuun ottamatta vähäisiä alapohjan vaurioita, joiden korjaamiseen vastaajat ovat olleet valmiita . Näilläkään ei ole merkitystä kaupan virheen kannalta.

Maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 5) kohdan tarkoittamaan salaiseen virheeseen ei edes voi liittyvä vahingonkorvausvastuuta.

Vastaajat kiistävät kaikki vaatimukset perusteeltaan ja määriltään, lukuun ottamatta Raksystemsin laskua 2 330,1O euroa, joka myönnetään määrältään oikeaksi. Jukka Tatttan roolia asiassa ei ole selvitetty, vastaajien käsityksen mukaan hän on toisen kantajan tuttava. Vastaajat ottavat kantaa vaatimuksen määrän sen jälkeen, kun kantajat ovat toimittaneet ko. laskun ja selvityksen sen maksamisesta.


Vahingonkorvaus / Hinnanalennus

Kanteen muutettu vaatimus on vahingonkorvauksena tai hinnanalennuksena 80.000 euroa. Määrää ei ole perusteltu millään muulla, kuin RI Attttin "arviolla" siitä, että "rakennusvirheiden korjaaminen edellyttää suoritteita, joiden kustannukset tulevat uudisrakentamista kalliimmaksi".

Tämän suoritteensa loppupäätelmänä Atttti on tullut tulokseen, että korjauskustannukset tulevat ylittämään 150 000 euroa. Mitään muuta perustetta vaatimukselle ei ole esitetty. Lisävaatimuksista huolimatta kantajien vaatimus on 120.000 euron asemesta alennettu 80.000 euroon, joka koostuu kantajien lausuman perusteella suurelta osin kiinteistön merkittävästä parantamisesta. Vaatimukset ovat edelleen täysin yksilöimättömiä, erittelemättömiä ja perusteettomia. Vaatimuksen jälkeen on mahdotonta välttää ajatusta, että kantajien tarkoituksena on rakentaa uusi asuintalo vastaajien kustannuksella. Tällainen vaatimus on tietenkin lakiin perustumaton ja sellaisenaan hylättävä. Vaatimus on hylättävä myös yksilöimättömänä. Attttin ehdottamat korjaukset tarkoittaisivat, että rakennuksesta tulisi kokonaan toinen kuin mitä ostajat ovat ostaneet.

Ainoa yksilöity kustannus liittyy märkätilojen korjaukseen, jonka tarpeellisuuteen vastaajille ei ole annettu tutustua. Joka tapauksessa kylpyhuone on ollut vähintään elinkaarensa puolessa välissä ja tämä seikka on otettava huomioon, mikäli vahingonkorvaukseen tai hinnanalennuksen perusteet ylipäänsä olisivat olemassa.

Myöskään vahingonkorvausperuste ei voi tuottaa vaatijalle parempaa oikeutta eli vahingonkorvauksen määrä ei voi ylittää vahingon määrää.

Vastaajat toteavat, että tarpeellisten, perustelujen korjausten määrä on enintään 5 000,00 euroa ja rajoittuu jo mainittuihin lahovaurioiden ja vähäisiksi katsottavien korjausten kustannuksiin. Näin ollen virheen vaikuttavuuskynnys ei ylity ja kanne on hylättävä.

Kantajien vaatimus selvittelykuluista

Vastaajat kiistävät kaikki vaatimukset selvittelykuluista kokonaisuudessaan perusteeltaan ja määrältään Tatttan ja Attttin kustannusten osalta. Atttti ei ole osoittanut kaupan kohteessa mitään vaikutuksellista virhettä, joka edellyttäisi toimenpiteitä. Tattttt on toiminut katselmuksissa lähinnä valokuvaajana ja tämän työn mm. tavarantarkastajat tekevät itse. Kumpaakaan kustannuserää ei voida pitää miltään osin tarpeellisena.


LUETTELO TODISTEISTA

Kirjalliset todisteet

Kantaja

K1. Kauppakirja 23.10.2009
K2. Omakotitalon pesuhuoneen seinärakenteiden tarkastus 11.1.2011, Raksystems Anticimex (4 sivua)
K3. Reklamaatiokirje 25.2.2011
K4. Tositteet korjauslaskuista ja asiantuntijakuluista
KS. RI Vesa Attttin tarkastustoimenpiteiden sisältö tiivistettynä 5.6.2012 valokuvin
K6. Ympäristötarkastajan tarkastuslausunto 4.10.2012, liite 5
K7. Panospuhdistamon asentamisohjeet sivut 4, 5 ja 9
K8. Tarkastusraportti Raksystems Anticimex Tero Sittt 5.11.2012
K9. Hakemus vastaavaksi työnjohtajaksi 5.4.2005 K10. Lausunto vedeneristeestä 3.5.2011 Kiilto Oy
K11. Käyttöönottotarkastuspöytäkirja 28.7.2011, Seppo T. (4 sivua)
K12. RT-kortti 61-10606
K13. Sijaintikatselmuksen pöytäkirja 20.7.1999 K14. Loppukatselmuksen pöytäkirja 14.4.2003 K15. Välittäjän laatima esite kaupan kohteesta K16. Myyntitoimeksianto 27.5.2009
K17. Suomen rakennusmääräyskokoelman osa C2
K18. Tarkastusraportti Raksystems Anticimex Sittt 5.11.2014 liitteineen
K19. Viisi valokuvaa salaojista ja perustuksista K20. Korjauskustannusarvio 4.11.2014
K21. Lausunto pesutilan ja saunan purkutyössä ilmenneistä virheistä 5.1.2011
K22. Valokuva katolla olevasta lumikuormasta


Vastaaja

V1. Kauppakirja 23.10.2009
V2. Kuntotarkastusraportti 7.7.2008
V3. Kantajien ensimmäisen asiamiehen O. kirje 26.2.2011
V4. Kantajien toisen asiamiehen Ttttttten sähköposti 22.1.2012
V5. Kantajien kolmannen asiamiehen AA S. kirje 27.4.2012
V6. Ttttttten sähköposti 27.3.2012
V7. Tarkastustekniikka Pauli TLtttn raportti 4.9.2012
V8. (K14) Loppukatselmuksen pöytäkirja 14.4.2003


Henkilötodistelu


Kantaja

1) Pasi Pooos
2) Leena Kooonen
3) luovuttu
4) Tero Sittt,
5) Jukka Tattta
6) Kai Ratttt
7) Petri Tttttt
8) luovuttu
9) Tapani Vittttt

Vastaaja

1) Merja Rmmm
2) Timo Rmmm
3) Jouko Lattt
4) Pauli TLttt
5) Markku Ttttt
6) luovuttu
7) Hannu Kttttt
8) luovuttu



KÄRÄJÄOIKEUDEN RATKAISU


Perustelut

Henkilötodistelu Asianosaistodistelu

Leena Kooonen on kertonut, että hänellä ei ole rakennusalan koulutusta. Tätä kohdetta Kooonen oli käynyt katsomassa kaksi kertaa. Ensimmäisellä kerralla näyttöä piti kiinteistönvälittäjä ja esillä oli myyntiesite sekä kuntotarkastusraportti. Toisella käyntikerralla paikalla olivat vastaajat. Koooselle muodostui annetun tiedon perusteella käsitys, että talo on hyväkuntoinen ja siihen on tehty paljon remontteja, joita myyjät olivat tehneet itseään varten. Talossa ei ollut remontin tarvetta. He kiersivät näytöillä rakennuksen ja tontin. Kooonen keskittyi sisätiloihin. Tuuletusluukusta kurkistettiin alapohjaan. Kooosella oli muistikuva, että yläpohjaan olisi joku kurkistanut tuuletusluukun kautta, mutta sinne ei päässyt kiipeämään.

Muuton jälkeen Kooonen huomasi, että suihkusta tuli kuumaa vettä. Kun sitä yritti kääntää kylmälle, niin paine loppui. Suihkun sekoittaja putsattiin ja vuonna 2010 se vaihdettiin. Vastaajille ei ilmoitettu tästä, koska sitä yksin ei pidetty niin merkityksellisenä seikkana. Syksyllä lämmityskauden alkaessa taloon tuli takkaa sytytettäessä voimakas mädäntyneen haju. Sitä selvitettäessä Pooos totesi, että saunan ja suihkun välisen seinän alta oli TLttt tummunut ja seinä pullistunut sekoittajan takaa. Kylpyhuoneessa irroitettiin TLtttjä seinästä ja tämän jälkeen myös vastaajille ilmoitettiin asiasta ja heitä pyydettiin katsomaan sitä. Vastaajat ilmoittivat, että he eivät pääse paikalle. Kantajat pyysivät Raksystemin tutkimaan asiaa.

Kantajat pyysivät asiassa neuvoja Tatttalta. Tämä taas tunsi Attttin, jota suositeltiin selvittämään asiaa. Atttti pyysi kantajien hakemaan taloon liittyvät paperit kunnalta. Niistä löytyi asiakirja, jossa todettiin talosta löytyneen hometta.

Kooonen ei osannut kertoa siitä, oliko talossa muita sisäilmaongelmia kuin edellä mainittu haju, joka ongelma poistui kylpyhuoneremontin jälkeen. Hänen tietääkseen hajuja ei sen jälkeen ole ollut.

Pasi Pooos on kertonut, että Rmmmmt kävivät näyttämässä heille taloa. He kiersivät piha-alueen sekä sisätilat. Luukusta oli kurkistettu alapohjaan. Muistikuvaa yläpohjan tarkastamisesta Pooohellä ei ollut.

Yläpohjassa ei ollut paljoa rakenteita näkyvissä ennen sen siivousta. Salaojia ei ollut mahdollista tarkastaa ennen kaupantekoa. Ne eivät ole olleet huollettavissa. Ennen kaupantekoa ei myöskään ollut ollut puhetta vanhojen hirsien käytöstä eikä siitä, että sisäseinissä ei olisi eristettä.

Syksyllä 201O asuntoon tuli viemärinhajua sisään, kun takkaa sytytettiin. Hän löysi kuprun suihkuseinän sekoittajan alta. Tattta mittasi siitä kosteutta ja kantajat pyysivät Raksystemin paikalle, kun myyjät eivät tulleet itse. Atttti kävi kiinteistöllä ensimmäistä kertaa kesällä 2011.

Häneltä tuli pitkiä posteja taloon liittyen, mutta ne eivät sanoneet Pooolle mitään. Hän kysyi asiassa neuvoja Tatttalta.

Pooos oli paikalla, kun tarkastaja kävi katsomassa jätevesipuhdistusta. Se on lähellä naapurin rajaa ja sen huoltoluukku puuttuu sekä purkuputkesta on 11 metriä kaivoon.

Pooos kertoi tehneensä taloon Laineen raportissa mainittuja toimenpiteitä. Vuonna 201O siivottiin yläpohja sekä tehtiin tuuletusaukkoja rossipohjaan ja lisättiin rännit ja syöksytorvet. Vuonna 2012 hän on lisännyt korvausilmaventtiilit joka huoneeseen. Lisäksi talon vierustalta on poistettu kukkapenkki ja rinnettä on viety pois talon vierestä ja sen viereen on tehty kallistuksia. Pooos on itse ottanut kirjallisena todisteena olevan valokuvan katon lumikuormasta.

Merja Rmmm on kertonut, että heidän myydessä taloa, he itse asuivat jo muualla. Pooos oli kertonut käyneensä välittäjän kanssa vain talon ulkopuolella katsomassa taloa. Vastaajat ja kantajat olivat sopineet yhteisestä käynnistä kiinteistöllä. Kun vastaajat saapuivat sinne, niin Pooohen pappa tuli juuri alapohjasta ja hän tutki myös yläkerran.
Ostajille kerrottiin talon historiasta esimerkiksi, että on purkuhirsistä tehty perusrunko, tehdyistä laajennuksista kaiken mitä siihen oli tehty. Alapohjasta oli puhetta, että siihen pitää saada lisää tuuletusta ja annettiin ohjeeksi, että luukkuja tulee pitää auki pitkälle kesään, jotta pohja tuulettuu riittävästi. Vastaajien asumisaikana alapohja oli kuiva eikä kosteutta havaittu. Myyjät ja ostajat kävivät läpi kuntotarkastusasiakirjan ja sen mitä siinä oli suositeltu tehtäväksi.
Pesuhuoneesta puhuttiin, että sinne kannattaisi hankkia tuuletin. Myyjät kertoivat ostajille kaikki tiedossaan olleet seikat. Mitään salattavaa heillä ei ollut.

Vastaajat ostivat vuonna 1999 kyseessä olevan kiinteistön. Sillä oli vanha pieni talo, jota ei ollut remontoitu. Samana kesänä he päättivät laajentaa taloa. Ajatuksena oli käyttää purkuhirsiä. Purkumiehet totesivat, että alapohjassa oli lahoa ja hometta, joka kaikki poistettiin tässä yhteydessä. Lisäksi hirret käsiteltiin suoja-aineella, ettei jatkossa olisi vastaavia ongelmia. Lahovaurio oli syntynyt, koska alapohjassa ei ollut ollut lainkaan tuuletusta. Vastaajat sopivat myyjien kanssa hinnanalennuksesta.

Vuonna 1999 peruskorjattiin kaikki talossa. Lupa oli haettu kunnalta. Silloin tehdyssä laajennuksessa oli mukana Tatu K., joka on rakennusmies ja talkoomiehiä. K- osallistui muun muassa katon uusimiseen, seinien rakentamiseen, saunan ja pesuhuoneen tekemiseen ja vanhan puolen lattioiden uusimiseen. Vesijohtotyöt teki putkimies, sähköliike teki sähkötyöt ja he itse tekivät pintatöitä. Salaojaputket teki eräs P. Hannu. Hän kaivoi myös kivipesät. Alaseinällä ei ole salaojaa, koska sellaiselle ei siinä kohtaa ole ollut tarvetta. Omana asumisaikana kaikki on toiminut hyvin eikä talossa ole ollut kosteutta.
Martti K. kirjoitti loppuraportin laajennuksesta ilman, että kävi kiinteistöllä.

Vuonna 2005 tehtyä laajennusta varten haettiin lupa kunnalta, jossa sanottiin, että piirrustus riittää. Laajennuksen toteuttamisessa oli mukana rakennusmiehiä ja pinnat tehtiin pääasiassa itse.
Katselmuspöytäkirja tehtiin toimistolla. Kirjaukset lahosta alapohjassa ovat vuoden 1999 tietoja. Vuoden 2005 asiakirjoissa sitä koskevat merkinnät ovat siten vääriä, koska kaikki laho poistettiin jo vuonna 1999. Käytäntö kunnassa on muuttunut henkilövaihdosten jälkeen.

Kyseessä on rinnetontti ja rinteessä on ollut voimakas kasvillisuus, mikä on pitänyt huolen siitä, ettei kosteutta tullut taloon muun muassa kukkapenkki imi kosteutta. Kantajat ovat poistaneet usean autokuormallisen verran maata ja kasvillisuuden (puustot, pensaat ja kukkapenkin) viiden metrin osuudelta talosta poispäin, joka on nyt avomaata. Lisäksi kantajat ovat poistaneet terassin katoksen ja pistäneet lattian umpeen, joten ilmankierto on heikentynyt.

Käyttövesijärjestelmän osalta Urjalan porakaivo teki porakaivon vesikaivon kohdalle. Kaivo toimi äärettömän hyvin. Se on 106 metriä syvä ja pumppu on 60 metrin syvyydessä. Kaivoa pitää huoltaa aika ajoin. Vastaajien aikana se puhdistettiin kaksi kertaa siinä vaiheessa kun hiekkaa tuli hanoihin. Käyttövesi tutkittiin myyntivuonna ja se oli niin hyvää kun vesi voi olla.

Jätevesijärjestelmä vaihdettiin, mutta vanhat 30-40-luvulta peräisin olevat kaivot jäivät toimintaan. Kiinteistöä ei ole mahdollista liittää kunnalliseen verkostoon. Järjestelmä kaivettiin ohjeen mukaan eikä tarkastuskaivo ollut pakollinen. Poistovesiputki ohjattiin omalle puolelle kivipesään. Jätevesijärjestelmä ei ole mitenkään riski porakaivon kannalta, koska porakaivon suu on paljon korkeammalla eli ei ole mahdollista, että jätevettä pääsisi käyttöveteen.

Kattovesiä ei vastaajien asumisaikana johdettu mitenkään eli ei ollut esimerkiksi rännejä. Lumiesteille he eivät nähneet tarvetta. Rmmm ei ole havainnut talossa hajua koskaan.

Kun kauppa on tehty lokakuussa 2009, niin seuraavan kerran ostajista kuului ehkä ensimmäisen reklamaation vuoksi tammikuussa 2011.
Tällöin ilmoitettiin, että pesuhuoneessa on jotakin ongelmaa ja pääsettekö paikalle. Merja Rmmm kertoi tuolloin olleensa keuhkokuumeessa, eikä siten päässyt paikalle. Seuraavan yhteydenoton aikaan tilaa oli jo purettu. Remonttihinta oli niin pieni, ettei sen osalta myyjillä ollut palauttamisvelvollisuutta. Lisäksi remonttiin sisältyi parannuskorjausta. Seuraavaksi tuli kirje Oksaselta helmikuussa 2011. Kun kuluttajariitalautakunnasta tuli Raudoille postia, niin tässä vaiheessa he ottivat yhteyttä asianajajaan . Ttttto ei ottanut yhteyttä Rautoihin eikä Attttin tutkimuksista annettu tietoa vastaajille.
Vastaajat olettivat, että asia oli jo unohdettu siinä vaiheessa kun heille tuli Salmirinteen esittämä vaatimus.

Tatttan rooli tässä asiassa on jäänyt Raudalle epäselväksi. Hän on kertonut olevansa pelkkä valokuvaaja. Tattta oli kertonut olleensa yhteydessä Rmmm talon myyneeseen mieheen ja kuulleensa tältä surullisen elämäntarinan. Tattta ilmoitti kostavansa Raudoille edellisen myyjän kohtalon. Tattta on omien puheidensa mukaan tehnyt talossa erilaisia omia mittauksia, avauksia ja koeporauksia. Lisäksi Atttti oli soittanut Rmmmlle ja oli luvannut nitistää Rmmmt ja kehui samalla voittaneensa useita oikeusjuttuja.

Timo Rmmm on osaltaan kertonut, että kun he Merja Rmmmn kanssa ostivat talon, niin se oli täysin remontoimaton. He peruskorjasivat ja laajensivat sitä. Timo Rmmm ei asumisaikanaan huomannut mitään hajuja tai tunkkaisuutta talossa. Käyttövedessä ei ollut ollut moittimista. Kesäisin he tuulettivat yläpohjaa ja alapohjaan he olivat lisänneet tuuletusaukkoja. Hänen mukaansa Pooohelle kerrottiin kaikki tehdyistä muutostöistä. Kylpyhuoneen osalta hän totesi, että Pooohen soittaessa asiasta, Timo Rmmmlla oli työeste ja Merja Rmmm oli silloin sairaana.

Muu kuin asianosaistodistelu

Todistaja Markku Ttttt on toiminut porakaivoalalla vuosina
1989-2013. Hän on tehnyt kyseisellä kiinteistöllä sijaitsevan porakaivon. Kaivo oli tehty vanhaan valukaivoon. Se on tavallinen paikanvalinta, koska silloin osa kaivoa on jo valmiina. Porakaivo tehdään niin, että teräspalkki porataan syvälle kallioon ja tiivistetään. Porakaivojen keskimääräinen syvyys on 85 metriä. Tässä tapauksessa on syvempi.
Tiiviydessä ei ole ollut ongelmia. Kaivo tehdään pintavesitiivisti, joten kovinkaan paljon ei ole merkitystä sillä, vaikka jätevesikaivo olisi lähellä. Jos kaivo ei olisi tiivis, niin sinne saattaisi mennä pintavesiä, mutta se näkyisi veden laadussa ja mahdollisesti maussa. Kallion halkeamista saattaa valua hiekan murusia kaivon pohjalle. Jos hiekkaa tulee tarpeeksi, niin se voi päästä pumppuun. Tällöin pumppu pitää nostaa ylös ja puhdistaa. Hiekka ei ole yleinen ilmiö, mutta ei harvinainenkaan. Pumppuun voi asentaa putsarin, jonka arvo on noin 100-200 euroa ja se kestää noin 10-20 vuotta.

Todistajan yli 20 vuoden kokemuksella porakaivoista näkemys kantajien kirjallisessa todisteessa K20 oleva hinta-arvio 25-28.000 euroa oli todistajan näkemyksen mukaan järjetön. Hänen arvionsa uuden porakaivon hinnasta oli noin 6000 euroa.

Todistaja Hannu Kttttt, joka on rakennusinsinööri ja seitsemättä vuotta Urjalan kunnan rakennustarkastaja kertoi, että jätevesijärjestelmälle oli myönnetty lupa vuonna 2005 eli ennen kuin hän oli töissä siellä. Jätevesijärjestelmä on hyväksyttävä ennen lopputarkastusta, joka on tehty todistajan toimesta vuonna 2008.
Kiinteistölle oli asennettu panospuhdistamo, joka liitettiin vanhaan käytössä olleeseen imetyskenttään. Puhdistamossa on kolme säiliötä, joissa vesi siirtyy säiliöstä toiseen ja bakteerikanta hävittää matkalla ravinteita.

Kysyttäessä todistajalta onko imeytyskenttä/purkuputki tässä tapauksessa liian lähellä porakaivoa, niin hän vastasi, ettei etäisyydestä ole määräystä. Tässä on tehty vanhastaan käytettyyn imeytyskenttään eikä kaivon kannalta ole aikaisemminkaan ollut mitään haittaa.
Porakaivon tulee olla tiivis, ettei sinne mene pintavesiä. Tässä tapauksessa kaivo on ollut käytössä useita vuosia eikä ongelmia ole ollut. Ainoa ongelma saattaa olla se, ettei näytteitä pystytä ottamaan ulkopuolelta.

Kysyttäessä todistajalta onko imeytyskenttä liian lähellä tontin rajaa, niin hän vastasi, että se on lupateknisesti hoidettavissa, jos naapuri antaa luvan. Kyseessä on vanha käytössä ollut kenttä. Tässä tapauksessa ei ole tietoa onko lupaa naapurilta joskus kysytty. Toisaalta koska kyseessä on vanha kenttä eikä naapuri ole reagoinut, niin naapurin tulisi osoittaa, että kentästä olisi hänelle konkreettista haittaa. Kentän olemassaolo on hyväksytty jo 20 vuotta. Tässä tapauksessa ei edes tiedetä meneekö edes naapurin puolelle vain valuuko alaspäin.

Todistaja Petri Ttttttt kertoi, että hän on koulutukseltaan oikeustieteen maisteri, mutta hän ei hoida oikeudenkäyntijuttuja. Tässä asiassa hän oli ollut kantajien apuna sen alkuvaiheessa . Tattta on Ttttttten ja kantajien ystävä ja hän kysyi todistajan mielipidettä asiassa. Todistaja kuuli asiasta ensimmäisen kerran 20.6.2011.
Pääpaino oli siinä miten asiassa tulisi jatkaa. Kirjallista tietoa ei tässä vaiheessa ollut paljoa. Todistaja kävi paikalla vaimonsa Kaisan kanssa, joka on koulutukseltaan rakennusinsinööri. Selvisi, että Atttti oli jo käynyt kiinteistöllä ja oli tekemässä lausuntoa . Todistaja ja hänen vaimonsa kävivät muutamia havaintoja kurkistamassa. Vaimo kävi muun muassa alapohjassa ja teki sieltä samoja havaintoja kuin mitä Tattta kertoi Attttin tehneen. Toimeksiantoa kantajiin todistajalla ei kuitenkaan ollut. Asiaa hoidettiin ystäväpohjalta. Tiedossa oli myös se, että kylpyhuonetta koskeva asia oli kesken kuluttajavalituslautakunnassa. Todistaja jäi odottamaan Attttin lausuntoa ja lupasi olla yhteydessä vastapuoleen kun materiaalia saadaan käyttöön.

24.11.2011 todistaja sai Attttin ensimmäiset havainnot kirjallisesti. Aineistoa oli paljon ja se oli raskasta juristillekin luettavaksi. Siinä oli listattu erilaisia tutkimuksia ja käsitelty seikkaperäisesti virheitä ja rakennusmääräyksiä. Hinta-arviota siinä ei esitetty. Todistaja ei sitä kuitenkaan jäänyt odottamaan, vaan oli yhteydessä vastapuoleen puhelimitse joulukuussa 2011. Tuossa puhelussa todistaja ilmoitti ostajien ensisijaisen vaatimuksen olevan kaupanpurku. Varsinaisista virheistä ei tässä vaiheessa puhuttu. 22.1.2012 vastapuolelle lähti materiaalia useammassa viestissä. Asianajaja K. oli pyytänyt tiivistelmää/täsmentämään vaatimusta, mutta todistaja pidättäytyi sellaista tekemästä. Todistajalle vastaajat eivät missään vaiheessa esittäneet sovintotarjousta esimerkiksi lahovaurioiden korjaamiseksi.

Kylpyhuoneasia vedettiin pois kuluttajavalituslautaukunnasta helmi-maaliskuussa 2012, koska asia tulisi kokonaisuudessaan käsiteltäväksi tuomioistuimessa. Tässä vaiheessa todistaja luopui jutusta.

Todistaja Jukka Tattta kertoi, että hän on ollut yrittäjänä seurannut projekteja rakennusliikkeessä, jonka toimialana oli väestönsuojat.
Kodeissaan hän on tehnyt korjaustöitä. Tässä asiassa hänen asiantuntemuksensa on kehittynyt Attttin ohjauksessa aika paljon, mutta asiantuntijaksi hän ei voi itseään kutsua.

Tällä kiinteistöllä todistaja on tehnyt valokuvausta ja mittauksia sekä osallistunut kaikkiin muihin katselmuksiin paitsi Sitttn 6.10.2014 pitämään. Tattta on tehnyt katselmuksista omia kirjauksiaan eli katselmusmuistioita. Tämän lisäksi hän on selvittänyt rakennuksen historiaa. Aikaa tähän asiaan hän on käyttänyt noin 440 tuntia ja ajanut kilometrejä noin 1400.

Todistajan näkemyksen mukaan talokaupassa on oltu petollisia ottaen huomioon se, miten korjaustyöt on tehty ja miten ne on esitetty ja miten talo on myyty. Vastaajien on pitänyt olla tietoisia, että talossa on hometta, koska ovat itse saaneet siitä korvauksen. Tattta on nimittäin selvittänyt, että Raudat olivat itse saaneet kaupastaan huomattavan hinnanalennuksen aikanaan. Todistaja oli etsinyt vanhan myyjän. Tämä ei ollut ollut kovin halukas keskustelemaan vanhasta kaupasta, vaan halusi unohtaa koko asian, koska oli menettänyt perheensä ja joutunut asumaan autossa.

Todistaja tunsi Attttin, joka otti asian hoitaakseen 22.5.2011. Attttin käynnin jälkeen talosta muodostui surkea kuva. Todistaja ja Atttti keskustelivat talosta lähes päivittäin. Joskus Tattta kertoi keskusteluista kantajille, mutta pyrki kuitenkin säästämään heitä pahalta mieleltä, joten kaikkea ei kerrottu heille ainakaan heti.

Todistaja Tattta esitti paljon kritiikkiä todistaja TLtttn tarkastuksesta ja hänen tekemistään kirjauksista. Tatttan omat muistiinpanot eroavat TLtttn kirjauksista esimerkiksi sisätilojen oven osalta Tattta oli esittänyt kritiikkiä sen toimintavirheestä, koska sen toiminta vaihtelee vuodenaikojen mukaan, ja TLttt vastaisi roudan liikuttelevan sitä. Vintillä TLttt oli todennyt putken olevan määräysten vastainen. Katon tukirakenteesta TLttt oli todennut sen kestävän, koska ei ole lumikuormitusta. Tatttan näkemyksen mukaan TLttt oli puhunut eri tavalla kuin mitä oli kirjannut.

Tattta oli itse ottanut näytepaloja vanhanosan hirsirakenteista ulkoa sahaten. Hänen näkemyksensä mukaan ylä- ja alapohjassa oli paljon täysin lahoa. Lisäksi hän oli todennut hirsirakenteissa muurahaisia.

Vielä todistaja totesi, ettei asiassa ole kyse kostosta Rmmmma kohtaan. Hän on vain halunnut auttaa rehellisiä ihmisiä, jotka ovat kärsineet vääryyttä tässä asiassa.

Todistaja Tapani Vitttt kertoi, että hänellä on kokemusta maanrakennuspuolelta vuodesta 1990 lukien. Salaojien rakentaminen on hänelle tuttua ja hän on tehnyt ainakin 30-40 talon salaojat.

Tässä tapauksessa rakennuspaikkana on jyrkkä rinne, joka on lähellä talon päätyä. Salaojitus puuttui talon etelärinteestä. Lisäksi puuttuivat salaojien tarkastuskaivot. Salaojaputket olisivat saaneet olla syvemmällä, koska ne olivat anturapinnan yläpuolella ja niiden pitäisi olla sen alapuolella. Putkien yläpuolella oli hienojakoista maata eli mursketta ja soraa, jotka eivät läpäise kosteutta niin nopeasti kuin pitäisi. Karkeampaa maata pitäisi olla. Tarkastuskaivot pitäisi olla nurkissa ja mutkissa, jotta niistä voisi tarkistaa toiminnan sekä puhdistaa putket. Tässä tapauksessa tämä ei ollut mahdollista ennen kuin yläpuolelta kaivettiin maata pois. Maanpinta oli liian korkealla sokkeliin nähden ja siksi maanpintaa laskettiin alaspäin eli rinnettä pudotettiin.
Pohjoispuolella olleen kukkapenkin poistamisen vaikutukseen todistaja ei osannut ottaa kantaa, mutta kertoi, että tuskin sen poistamisella suurta vaikutusta on, koska kukkapenkkejä ei yleisesti käytetä kuivanapitoon. Edelleen todistaja kertoi, että rakennuksen yksi nurkka oli kiven päällä. Perustustapa ei vaikuta siihen, miten rakenteet pysyvät kuivana. Kallio tulisi kuitenkin louhia sen vuoksi, että routiminen vaikuttaa siihen eri tavalla. Lisäksi routasuojaus oli liian kapea ja eristepaksuus ei ollut riittävä.

Mikäli salaojat eivät toimi kunnolla, niin se näkyy pidemmän ajan kuluessa rakenteissa. Tässä kohteessa ei ollut havaintoa kosteus- eikä routavaurioista.

Todistaja Kai Rattt kertoi, että hänellä on noin 27 vuoden kokemus rakennusalalta . Yrittäjänä hänelle on tarjouslaskenta tuttua, koska sitä joutuu tekemään paljon. Todistaja on käynyt useita kertoja tässä kohteessa.

Kylpyhuoneen ja saunan osalta häneltä pyydettiin arviota mitä niille pitäisi tehdä. Seinissä oli pintamateriaalina sellainen levyä, jota ei ammattilaisen mielestä märkätilaan sovellu. Pintakosteusmittari näytti hieman kohonneita arvoja. Levyn saumoissa oli halkeamia ja pientä kupruilua hanan alla. Niille oli tehtävä jotakin. Pintalevyt poistettiin ja sen alla oleva vesieristysmassa näytti harvalta eikä se ollut riittävän näköinen. Uutta pintamateriaalia ei voinut sen päälle asentaa.
Suihkunurkasta löytyi mustunut puu. Todistaja Rattt oli kirjallisena todisteena K2 olevassa tarkastuksessa mukana. Kyseiset tarkastajat olivat samalla aaltopituudella Rantasen kanssa esimerkiksi siitä, että vedeneristekerros oli liian ohut ja tästä lähetettiin näyte Kiillolle.
Massalattia ei näyttänyt kosteutta ulospäin . Suihkunurkassa oli selkeästi kosteutta. Siitä jouduttiin piikkaamaan levyä irti. Lämpimissä väliseinissä oli muovikalvo. Se ei ole suositeltava ratkaisu. Kylpyhuoneen ja saunan korjaus tehtiin kirjallisen todisteen K4a mukaisesti. Siinä on toteutunut urakkahinta . Korjauksen yhteydessä seinälevuyt vaihdettiin laattaan ja tästä tulee tasonparannusta. Suihkunurkka oli rautatapeilla ankkuroitu alempaan nurkkaan, johon oli vuotanut vettä. Rautaan oli tullut mustaa pilkkua siihen kohtaan ja vuotanut tolppia ylöspäin. Koko väliseinä oli tästä syystä purettava. Kylpyhuoneen lattian ja seinien purku oli välttämätöntä. Samalla vaihdettiin vesiputkia, koska putki suihkulle oli liian pientä kokoa ja se vaihdettiin normaalikokoiseksi. Putkimies totesi, että vedenlämmitin oli todennäköisesti täynnä hiekkaa, joten paineastia vaihdettiin ja asennettiin vesisuodatin.

Kylpyhuoneen ikkuna vaihdettiin, koska Raksystemsin asiantuntijan kanssa katsoivat, että kyseessä oli kaksiruutuinen ikkuna ja se oli hiukan hikoillut alapuuhun. Saunassa havaittiin, että alumiinipaperi ja höyrynsulkumuovi olivat päällekäin. Tämä ei ole hyväksi rakenteille, koska se on liian tiivis. Jos päällimmäinen sulku vuotaa, niin väliin voi kehittyä itiöitä. Seinä purettiin ja alumiinipaperi asennettiin säännösten mukaisesti. Lauteet ja kiuas piti tästä syystä irroittaa. Täydellistä uutta laudepakettia ei olisi tarvinnut tehdä, mutta runkorakenteet tuli uusia.

Rakennuksen perustuksista ja maastosta todistaja Rattt kertoi, että talon sokkelia oli näkyvissä noin 25 cm ennen puupinnan alkamista.Veden pitäisi valua sokkelista pois päin eikä sokkeliin päin kuten pohjoisseinällä tapahtui.

Todistaja Rattt kävi talon alapohjassa, jolloin hänen haalarinsa polvet kastuivat. Tuulilevyt roikkuivat ja villoja näkyi välistä. Tämä ei näyttänyt hyvältä. Levyt olivat kuitenkin ehjiä. Tuulilevyjen tarkoituksena on estää ilmavirta väleihin ja estää alapuolella olevaa hetkellistä kosteutta. Lisäksi alapohjassa oli laudanpätkiä. Todistaja oli havainnut, että vanhan osan välissä olevan kantavan väliseinän alla oli sokkelina puupalkki, joka oli todella lähellä maaperää. Lisäksi oli laitettu jokin lisälevyt mitä päin ilmeisesti on valettu laajennusosan betonilaattaa.
Korjaukset alapohjaan on tehtävä ylhäältä päin, koska kyseessä on matala tila, josta on hankala työskennellä. Jos lattia puretaan auki se mahdollistaa esimerkiksi haltijapalkin kunnon tarkastamisen. Näistä toimenpiteistä saattaa seurata myös tasonparannusta.

Koska keskiväliseinässä ja ryömintätilassa oli kostetutta, niin jostakin se sinne pääsee eikä salaojitus ehkä toimi. Maa on aukaistava anturapintaan ja vaihdettava soraa. Jos salaoja ei toimi, niin se näkyy puurakenteissa esimerkiksi sammalen kasvuna. Rattt arvioi Sitttn kanssa, että lattiarakenne on riskirakenne ja siitä otettiin näytteitä. Kun jalkalista irroitettiin keittiöstä, niin tuli pahaa hajua.

Vintin osalta todistaja lausui, että harja jonka päällä katto seisoo, on heikonoloisesti rakennettu. Kantavan väliseinän päältä puuttuu tukea. Kirjallisena todisteena olevasta V7, kuva 9 näkyy, että siinä on kaksi kakkosnelosta päällekkäin ja tämä on heikko tukirakenne . Tuki pystypuun kohdalla kestää, mutta kahden pitkä välillä tuki on heikompi. Lovettu kannattajapuu puuttuu. Lisää lujuutta olisi saatava.

Viemärin tuuletusputki on jätetty vintille eikä se johda mihinkään. Putkesta tulee vesihöyryä vintille ja kosteus sieltä poistuu vain kuivina kausina. Tämä ei ole hyvän rakennustavan mukainen ratkaisu.

Vesikaton alapuolelta puuttuu tuuletusrimat ja tämä vaikuttaa katon puihin. Rimoitus on tullut suositukseksi vuosien 2002 2003 aikana eikä niiden puuttuminen tässä tapauksessa ole virhe.

Ulkoseinän avaus eteläseinästä tehtiin sellaisiin kohtiin, jotka näyttivät päältäpäin huonolta. Ulkovuorilaudoituksessa ei ollut käytetty tarpeeksi
ilmaväliä ja ristiinkoolaus puuttui. Jos höyrysulku on puutteellinen, niin tämä voi muodostua ongelmaksi.

Siltä osin kuin hirsissä on pehmeää, niin se osa tulisi niistä poistaa.

Vesi- ja jätekaivo olisi pyrittävä laittamaan talon eri puolille. Nyt ovat liian lähellä toisiaan. Esitetty kustannusarvio perustuu todistajan eräältä porakaivofirmalta kysymään arvioon. Nyt kun kaivoon on asennettu suodatin, niin ongelmia hiekan kanssa ei ole ollut. Todistaja oli itse juonut kiinteistöllä vettä, eikä siinä ollut ongelmaa .

Vielä todistaja kertoi, että kun vanhaa taloa lähdetään laajentamaan ja tekemään jotakin mikä ei ole vanhan talon ilmavuuksille tms. hyväksi, niin suotavaa olisi, että rakennusvalvonta olisi kohdillaan. Kun on kyse vanhasta talosta, niin kaikkia määräyksiä ei aina voi käyttää, vaan pitää ajatella maalaisjärjellä asioita. Käytäntönä on ollut, että kuka tahansa on voinut toimia työnjohtajana rakennuksella.

Todistaja Tero Stttt kertoi, että hän on valmistunut rakennusinsinööriksi vuonna 2004 ja hänellä on asuntokaupan kuntotarkastajan pätevyys.

Todistaja on käynyt kiinteistöllä kaksi kertaa. Hänellä oli toimeksianto materiaalinäytteiden ottamiseksi sekä ala- ja yläpohjan silmämääräiseen tarkastamiseen. Näytteet otettiin laajennusosien ulkoseinästä kahdesta kohtaa. Toinen näyte oli puhdas ja toisessa oli ulkoilmamikrobeja.
Ulkoverhouksessa oli käytetty vaakakoolausta eli sen tuuletusrako on puutteellinen. Tästä ei kuitenkaan ole havaittu aiheutuneen varioita.

Omistaja oli avannut ulkoverhousta vanhalla puolella. Sillä kohtaa ulkopinnassa oli havaittavissa sienikasvustoa. Vanhan ikkunan kohdalla ei ollut lämmöneristettä.

Alapohjassa oli runsaasti orgaanista ainetta sekä havaittavissa sienikasvustoa ja siellä oli korkea kosteuspitoisuus . Tähän nähden siellä oli heikko tuulettuvuus. Maaperä sekä ulkopuolinen kosteus esimerkiksi kattovedet, jota ei ole johdettu hallitusti pois talon vierustoilta lisännee kosteusrasitusta Myös salaojien toimivuus vaikuttaa asiaan. Tontti on rinteessä ja vesi valuu alaspäin. Esimerkiksi sulamisvesistä saattaa tulla suuria määriä vettä, joka pitää maaperän kosteana. Kattovesi tulisi johtaa syöksytorvilla kauemmaksi talosta. Alapohjaan asennetuista tuulensuojalevyistä näkyi villaa ja levyissä oli viitteitä mikrobikasvustosta. Viitesanaa käytettiin siksi, että näytteitä tästä ei ole otettu . Todistajalla oli myös havainto siitä, että sokkeli oli märkä. Se olisi estettävissä patolevyjen asentamisella sekä vanhalle puolelle asennettavalla salaojalla.

Epätiiviyskohdista todistaja kertoi, että kun ei ole korvausventtiileitä, niin korvausilma voi tulla alapohjan epätiivistä kohdista. Avauskohdassa oli viitearvot ylittäviä määriä mikrobeja. Koska ryömintätilasta tulee hajua, niin sinne on selvä ilmayhteys, jota ei saisi olla. Riski on siten joltakin osin toteutunut tässä. Ongelma ei poistu itsestään. Jos alusvillaan on päässyt mikrobeja, niin ne jäävät elämään eristeessä. On todennäköistä, että villa on paikallisesti vaurioitunutta. Ryömintätilassa on aina mikrobeja, mutta ne eivät saa päästä huoneilmaan.

Alapohjasta tuleva kapillaarinen kosteus ei ollut merkittävää lastenhuoneen osalta. Tämä antaa viitteitä siitä, että kapillaarinen kosteus ei olisi se vaikuttava seikka, vaan huoneilman kosteus. Siihen taas vaikuttaa esimerkiksi asumistottumukset.

Katon aluskate oli asennettu, mutta sen ja kattoruoteiden väliin ei ole asennettu korotusrimaa. Tästä ei ole havaittu olevan ongelmaa, mutta tämä lyhentää vesikaton käyttöikää.

Eristämätön liesituulettimen poistoputki tulisi eristää.

Toisen käynnin yhteydessä lokakuussa 2014 (K18) todistaja totesi, että omistajan toimesta rakennuksen vanhasta osasta oli poistettu verhousta ja vahasta hirrestä oli pala pois. Sen sisäpinnasta oli todettavissa vaurioita, mutta ne olivat vanhoja eivätkä olleet aktiivisia. Samalla kohtaa näkyi alapohjan villarakenteita ja ne olivat kunnossa. Tästä voi päätellä, että kyseessä oli vanha vaurio. Ainoa korjausta vaativa kohta oli vanhan ikkuna-aukon yläpuolella ollut lahovaurio.

Yläpohjassa jäykistävässä vaakahirressä oli todettavissa vanhoja lahovaurioita piipun läheisyydessä, joiden korjaaminen olisi suositeltavaa.

Todistaja Jouko Lattt kertoi, että hän on rakennusmestari ja hänellä on ollut kuntotarkastajan pätevyys vuodesta 2001 alkaen. Hän kuuluu FICE:n listalle. Todistaja on tehnyt yli 1000 kuntotarkastusta.

Todistaja kertoi laatineensa kirjallisena todisteena olevan V2 lausunnon. Se perustuu piirrustuksiin, omistajan kertomaan sekä silmämääräiseen tarkastukseen. Hän käsitteli kutakin talonosaa kyseisenä vuonna rakennetun mukaisena. Perusosa oli sota-aikana rakennettu ja siinä on saatettu käyttää alunperinkin lahovaurioisia, mutta kuivia hirsiä.

Rakennus oli perusosaltaan noin vuodelta 1945 ja hirsirunkoinen. Tuohon aikaan rakennettiin monesti hirsistä, jotka oli tuotu muualta ja niistä rakennettiin uusi rakennus. Vanhalla osalla oli tuulettuva rossipohja. Laajennusosissa oli maanvarainen laatta. Kumpikin ratkaisu on ajanmukaisia rakennustapoja. Raporttia laadittaessa ei ollut käytettävissä asiakirjoja ja lopputarkastus oli tekemättä. Laajennustapa oli kuitenkin hyvin tavanomainen. Haja-asutusalueella ei ole yleensä suurta valvontaa omakotitalorakentamiselle ja monesti laajennusosille ei ole edes haettu rakennuslupia.

Raportin perusteella alapohjan tuuletuksen lisääminen on nähty tarpeelliseksi. Tuuletus on ollut riittämätön ja sitä on esitetty lisättäväksi uusilla tuuletusaukoilla. Vanha tilanne on aiheuttanut jonkin verran kosteuskuormitusta alapohjan hirsirakenteisiin. liman pitäisi päästä kiertämään paremmin ja keväisin tuuletusluukut olisi ehdottomasti aukaistava.

Todistaja oli suosittanut rännien lisäämistä, koska jos niitä ei ole, niin vesi putoaa kaikki sokkelin viereen ja se lisää kosteuskuormitusta.
Ränneillä vesi tulisi ohjata poispäin rakennuksesta riittävän kauaksi. Ostaja on lisännyt rännit kahdelle nurkalle. Nyt kaikki vesi tulee kahteen pisteeseen ja tämä muutos lisää alapohjan kosteusrasitusta nurkille. liman rännejä vesi tulisi tasaisemmin koko seinän matkalle.

Kysyttäessä todistajalta esimerkiksi K5 s. 11 olevasta rakenneratkaisusta, hän totesi, että vastaavaa käyttää nykyäänkin esimerkiksi talonvalmistaja Älvsby,

Porakaivo on noin 100 metriä syvä. On hyvin epätodennäköistä, että jätevesi pääsisi porakaivoon. Todistaja tiesi tapauksia, että porakaivoon on tullut hiekkaa kallion halkeamista kun vesi virtaa. Suodattimen asentamisella ongelma on helppo poistaa vähäisin kustannuksin.

Todistaja ei kyennyt tarkistamaan salaojien toimivuutta, koska tarkastusluukkuja ei ollut.

Todistaja Pauli TLttt kertoi, että hän on koulutukseltaan konstruktiotekniikan insinööri vuodelta 1980. Hän on toiminut rakennusalan asiantuntijatehtävissä vuodesta 1988 alkaen. Lisäksi hän on toiminut muun ohella keskuskauppakamarin tavarantarkastajana noin 20 vuotta. Hän on tehnyt lukuisia kuntotarkastuksia. Tällä hetkellä hän tekee niitä noin 10-20 kappaletta vuodessa, koska on pyrkinyt vähentämään niitä. Tekee lisäksi erilaisia selvityksiä.

TLttt on käynyt kohteessa kaksi kertaa eli ensimmäisen kerran 6.6.2012 ja toisen kerran 10.10.2014. Ensimmäisellä käynnillä hänellä oli etukäteen toimitettuna käytössään Attttin laatima rakennustekninen selvitys sekä Latttn laatima kuntotarkastus. Ennen vuoden 2014 käyntiä hän sai käyttöönsä lisäksi Raksystemsin myöhemmän raportin.

Rakennus on kolmelta eri vuosikymmeneltä. Attttin raportin perusteella kaikki osat talosta pitäisi olla päivitettynä vastaamaan nykytasoa ja vielä erityisen huolellisesti tehtynä. Atttti on käyttänyt ahdasta tulkintaa. Lisäksi Attttin raportissa ei ole huomioitu riittävästi rakennuspaikkaa. Ei talon joka osaa voi täydellisesti tämän päivän tasoon korjata varsinkin kun rakennus vastaa kokonaisuudessaan tavanomaista tasoa. Vanha on vanhaa ja uusi on uutta. Rakennukseen ei edes kannata tehdä kaikkea uusiksi, kun otetaan huomioon sen jäljellä oleva käyttöikä.

Eri aikakausina rakentamisen ohjeistukset ovat olleet erilaisia. Atttti on lähtenyt raportissaan siitä kuin kyse olisi ollut uudisrakennuksen tekemisestä. Rakennusluvan hakemisaika on ratkaisevaa. Voimassa oleva C2 saattaa määritellä asiat tarkemmin kuin vanha C2. Vuoden 1999 laajennuksessa uusien määräysten tieto on ollut olemassa, vaikka periaatteessa on noudatettu vanhaa C2:a.


Ensimmäisellä käynnillä hän totesi muun muassa 40-luvulla rakennetun osan alapohjassa olevan puujätettä ja sinne oli varastoitunakin jotain lankun pätkiä. Nykyajatusten mukaan alapohjaan ei saisi enää varastoida mitään orgaanista ainetta. Tila pitäisi imuroida tyhjäksi.
Alkuperäinen puuaines oli jo jonkin verran heikentynyttä ja sitä oli joiltakin osin korjattu. Tila oli tavanomainen. Vuonna 2005 rakennetussa alapohjassa oli myös rakennusjätettä.

TLtttn käydessä 6.6.2012 alapohjassa se oli kuiva. Jos olisi kesäkuussa ollut märkä, niin se olisi ollut huolestuttavaa, koska luontokin oli kuiva. Samoin toisella käynnillä 10.10.2014 se oli suhteellisen kuiva.

Muun muassa talon rossipohja on talon alusta asti ollut ominaisuus, jos korjaukset tehdään kuten esitetty, niin se silloin korjataan tosiasiassa paremmaksi kuin mitä se on koskaan ollut.

Salaojan tehtävänä on ensinnäkin leikata pohjavesi rakennuksen ympäriltä siten, ettei pohjavesi pääse kastelemaan taloa. Tässä tapauksessa rakennuspaikka on sellainen, että pohjavesi ei koskaan nouse niin korkealle, että siitä olisi haittaa tällä tontilla. Salaojaputki tulee asentaa anturan alapuolelle, jos sen tarkoituksena on leikata pohjavesiä. Tässä tapauksessa ei tarvitse asentaa anturan alapuolelle, kun ei ole pohjavesiä, mitä salaojien tulisi johtaa.

Toiseksi salaojan tehtävänä on poistaa tulevia pintavesiä. Kun pohjoispuolella sataa vettä kalliorinteeseen, niin valumavesiä tulee kohti taloa ja tällöin salaaja poistaa kallion pintaa pitkin tulevat valuma- ja pintavedet.

Tässä kohteessa varsinaista salaojaputkistoa ei tarvita, koska pintavesien poisjohtaminen vie lähes kaiken veden. Puhdasta salaojitusta on tarpeetonta laittaa, jos pintamaan vedenläpäisykyky on riittävä.

Kivisokkeli kestää kosteutta. Jos tulisi paljon kosteutta, niin se näkyisi esimerkiksi betonin jäätymisenä ja rapautumisena. Alapohjan "kattoon" muodostuisi mikrobikasvustoa ja se alkaisi lahota. Tässä rakennuksessa sellaista kosteusrasitusta ei ole ollut ja levyt olivat kunnossa. Ei siten ole ollut haitallista kosteusrasitusta.

Routaeristeiden tarkoituksena on suojata putkia. Jos suojaa liian vähän, niin putki jäätyy eikä vesi virtaa putkessa. Vesi padottuisi tällöin pinnalle ja se virtaisi ryömintätilaan. Tässä sellaisesta ei ollut merkkejä.

Kurttuputki ilmastointiputkena on 8O-luvun tuotteita. Se pitäisi vetää katolle saakka.

Rakennuksen yläpohja on eri aikakausien tehty. Vuonna 2005 osalta tehtyjen kattokannattajien osiot eivät ole kaikilta osiltaan riittävän tukevia ja se on tehty huolimattomasti. Toisaalta katto on kestänyt vuodesta 2005 muun muassa lumikuormat. Rako tolpan ja kattoparrun välissä tarkoittaa vain sitä, että tolppa on liian lyhyt. Vuonna 1999 katon osa on kestänyt sortumatta siitä lähtien ja siten se kestää varmasti tulevaisuudessakin. Ei koko kattoa tarvitse uusia, vaan vahvistaa sitä haluttaessa tarpeellisilta osin. Kattorakenteita voidaan vahvistaa lisätuella, jos halutaan. Ei maksa paljoa ja se kannattaa tehdä, jos asia painaa mieltä.

Toisella käyntikerralla yläpohjasta oli poistettu purut. Rakenteet olivat siten näkyvissä ja siellä oli vanha hirsikehikko, joka on oletettavasti vanhempi kuin 40-luvulta. Vanha pärekatto on voinut vuotaa joskus ja lahottanut ylintä hirsikerrosta. Jos se uusittaisiin kuten on esitetty, niin rakenne tulisi ihan toisenlaiseksi ja olisi selvää parannusta. Yläpohjan lahoista kohdista ei ole mitään haittaa eikä hirsiä tarvitse poistaa. Hirret ovat olleet kuivina ainakin vuodesta 1999 eteenpäin eikä niissä ole mitään eloperäistä.

Aluskatteen puuttuvia rimotuksia, jotka on tapana laittaa, ei voida korjata purkamatta kattoa. Yläpohja on kuitenkin hyvin tuulettuva eikä siinä ole eristeitä, joten nykytilanteessa tämä ei ole ongelma.

Ulkoseinällä oli yhdessä kohtaa vanha ilmeisesti ikkuna-aukko, joka on joskus sota-aikana ilmeisesti suljettu, koska eristeenä oli käytetty vanhaa manttelia.

Ristikoolauksen merkitys on se, että se mahdollistaa vuorilaudan alla tuulettumisen. Jos seinässä on hyvä eristepaksuus, niin seinä pysyy kylmänä ja voi syntyä kastepiste, kun ilmassa oleva kosteus tiivistyy ja tällöin seinärakenne kostuu lähellä ulkoseinää. Jos ristikoolausta ei tällöin ole.niin seinä saattaa silloin homehtua. Jos taas seinässä on huono eristys, niin ei käy yllä kuvatulla tavalla, koska kastepistettä ei voi tapahtua, kun seinä pysyy koko ajan lämpimänä. Raksystemin tutkimuksissa ei ole ilmennyt tältä osin todettavaa ongelmaa.
Seinärakenteissa ei ole kasvustoa. Siinä ei ole korjaustarvetta. Olosuhteet ovat hyvät sikäli, että eristys ei ole kovin hyvä. Keväällä aurinko kuivattaa uloimman laudan, jonne kosteus on mahdollisesti kerääntynyt.

Jätevesi kerätään umpisäiliöihin, jotka puhdistetaan imuautolla. Purkuputkesta tulee vain kevyin tavara, joka imeytetään maapohjaan. Jätevesijärjestelmälle on lupa. Kaivojen etäisyys 10 metriä toisistaan ei ole paljoa, mutta todistaja ei osaa ottaa kantaa siihen, mikä merkitys tällä on.

Raportti ilmavuodoista on ihan hyvin laadittu ja näytteenottopaikat on hyvin valittu. Aukot oli tosin peitetty silloin kun TLttt saapui paikalle. Näyte A1 oli vuonna 1999 tehdyltä osalta ja siinä kaksi erilaista alapohjarakennetta kohtaa toisensa. Kostea ilma pyrkii ylöspäin .
Alapohjassa on luonnostaan mikrobikasvustoa. llmavirtausta tulee aukosta, mutta tätä todistaja ei pidä huolestuttavana, kun aukko tukitaan, niin ei virtaa enää. Pohjoispuolella ei ollut mitään kasvua, koska ei ollut virtaustakaan.

Rännivesien johtaminen huolella olisi paikallaan. Vedet on valunut vuosikausia seinustalle, eikä siitä ole suuria ongelmia tullut. Kun rännit asennetaan oikein, niin sokkelin kosteusrasitus vähenee. Nyt rännit on johdettu nurkille ja siitä aiheutuu pistekuormitusta, joka rapauttaa sokkelia. Sokkeli kostuu nurkilta nyt enemmän kuin ennen ja valuu sokkeliin. Rännit pitäisi johtaa pidemmälle.

Alapohjan lahovauriot on ollut havaittavissa, jos siellä on halunnut käydä. Kirjallisessa todisteessa V7 kuvat 4, 6 ja 7 näkyy tuulensuojalevyjä. Alapohjassa se on vain materiaali, jonka tehtävänä on pitää eristevillat ylhäällä. Miksi levyt ovat repaleisia? Ovat sen näköisiä kuin joko olisi yrittänyt repiä niitä.

Yläpohjan kuvat 8-11 osoittavat, että tila on ollut mahdollista tarkastaa ja siellä on voinut kulkea kulkupuita pitkin.

Toisella käyntikerralla paikalla oli todistajan sanoin mestaroimassa Tattta. Seinässä oli mantteli näkyvissä ja Tatttan kommentti oli, että koko seinä on ihan laho. Todistaja TLttt oli kopauttanut vasaralla hirteen eikä se ollut laho. Tattta oli ottanut jämerän porakoneen ja lähti poraamaan hirttä. Vastaan tuli ihan tervettä puuta ja tervaspuun hajua.

Kirjallisessa todisteessa K18 s, 8 näkyy piipun kohdalla oleva jäykistävä hirsi. Jäljet voivat olla vanhan katon vuodoista johtuvia. Täytyy muistaa, että kyse on vanhasta talosta eikä tällaisesta vauriosta kenellekään mitään terveyshaittaa tule.

Näytön arviointi ja johtopäätökset

Reklamaatio

Maakaaren 2 luvun 25 §:n 1 momentin mukaan ostaja ei saa vedota virheeseen, ellei hän ilmoita virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistaan myyjälle kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän havaitsi virheen tai kun hänen olisi pitänyt se havaita. Saman pykälän 3 momentin mukaan myyjä ei vapaudu vastuusta 1 tai 2 momentin nojalla, jos hän on menetellyt kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai törkeän huolimattomasti.

Maakaaren esitöiden (HE 120/1994) mukaan lähtökohtana on, että ostajan tulee toimia aktiivisesti ja huolellisesti ja kohtuulliseen reklamaatioaikaan sisältyy se, että ostaja ehtii tutkia havaitsemaansa seikkaa ja tarvittaessa neuvotella asiantuntijan kanssa siitä, oikeuttaako puute vaatimuksiin.

Lisäksi edellä mainituissa esitöissä todetaan reklamaation sisällöstä, että reklamoidessaan ostajan tulee ilmoittaa, mitä virheellisyys koskee ja kuinka se ilmenee. Ostajan on myös ilmoitettava, minkälaisia vaatimuksia hän tulee esittämään. Vaatimusten ei tässä vaiheessa tarvitse olla yksilöityjä. Vahingonkorvaus- tai hinnanalennusvaatimuksen markkamääräinen suuruus selviää tavallisesti vasta myöhemmin esimerkiksi korjaustöiden valmistuttua. Virheilmoitusta voidaan myöhemmin täydentää. Ostaja voi tehdä ilmoituksen haluamallaan tavalla. Suositeltavaa on reklamoida kirjallisesti tai muutoin niin, että se voidaan tarvittaessa myöhemmin todistaa.

Maakaaressa, asuntokauppalaissa tai niiden esitöissä ei ole otettu kantaa siihen, missä ajassa ostajan on ryhdyttävä tarkempiin selvityksiin virheen perusteiden selvittämiseksi, jotta ostaja voi yksiöidä vaatimuksensa. Oikeuskirjallisuudessa on katsottu, että kaupan osapuolille asetetun lojaliteettivelvollisuuden perusteella ostajan on ryhdyttävä tällaisiin toimiin kohtuullisessa ajassa (Esa Kyllästinen, Riskinjako maakaaressa s. 354).

Kohtuullinen reklamaatioaika on asetettu myyjän suojaksi. Myyjän kannalta on tärkeää, että virhetilanteet selvitetään mahdollisimman nopeasti. Ostajan on virhetilanteessa oltava aktiivinen. Ostajan on lojaliteettiperiaateen vuoksi pyrittävä mahdollisimman pian selvittämään virhetilanne ja siihen liittyvät vaatimukset.

Kuluttajavalituslautakunnan ratkaisukäytännössä ja etenkin ratkaisun 1391/81/2005 perusteluissa, jossa on viitattu sen aikaisempaan ratkaisukäytäntöön maakaaren 2 luvun 25 §:n soveltamisessa on todettu, että kohtuullisena reklamaatioaikana on pidetty lähtökohtaisesti enintään viiden kuukauden mittaista jaksoa. Oikeuskirjallisuudessa esimerkiksi Kyllästinen (DL 2013/3) on katsonut, että tätä viiden kuukauden reklamaatioaikaa voidaan pitää lähtökohtaisesti enimmäisaikana.Oikeuskäytännössä esimerkiksi Vaasan hovioikeus 5.9.2000 S 00/138 on katsonut, että 8-9 kuukauden reklamaatioaikaa ei voitu pitää kohtuullisena.

Kohtuullinen reklamaatioaika on aina kuitenkin arvioitava kussakin yksittäistapauksessa erikseen. Oikeuskirjallisuudessa (Mia Hoffren: Virhevastuu asunnon ja asuinkiinteistön kaupassa s. 188) on edelleen esitetty reklamaatioajan enimmäispituudeksi viittä, kuutta tai seitsemää kuukautta virheen havaitsemisesta. Käytännön vaihtelevuus on sikäli ymmärrettävää, että kohtuullinen reklamaatioaika on sidoksissa yksittäistapauksellisiin seikkoihin.

Korkeimman oikeuden ratkaisussa KKO 2008:8 on todettu reklamaation sisällöstä, että "reklamaation avulla myyjä saa ostajalta tiedon siitä, ettei tämä pidä hänen tekemäänsä suoritusta sopimuksen mukaisena.
Pääsääntöisesti oikeus esittää vaatimuksia virhellisen suorituksen johdosta menetetään, ellei reklamaatiota ole tehty kohtuullisessa ajassa. Reklamaation tulisi sisällöltään olla sellainen, että myyjä kykenee arvioimaan mahdollisen virhevastuunsa perusteen ja tekemään tilanteen edellyttämät toimenpiteet. Ostajan tulee ilmoittaa reklamaatiossa vaatimus, jonka hän virheen perusteella esittää. Vaatimuksen tarkempi yksilöinti ei kuitenkaan ole ensi vaiheessa välttämätöntä."

Asiassa on riidatonta, että kantajat ovat märkätilojen osalta reklamoineet maakaaren edellyttämällä tavalla kantajien silloisen asiamiehen Oksasen kirjeellä 25.2.2011. Muiden kantajien haastehakemuksessaan esittämien virheiden osalta vastaajat ovat katsoneet, että reklamaatiota ei ole tehty kohtuullisessa ajassa.

Asiassa on sekä kirjallisten todisteiden että henkilötodistelun avulla tullut selvitetyksi, että RI Atttti on käynyt kiinteistöllä tutkimassa mahdollisia virheitä touko-kesäkuussa 2011. Kantajien todisteena (KS) ollut RI Attttin raportti on päivätty 5.6.2011, joka osoittaa että tutkimukset on saatettu loppuun viimeistään kesäkuun alussa vuonna 2011.

Muiden kuin märkätilojen väitettyjen virheiden osalta kantajat ovat olleet yhteydessä vastaajiin joulukuussa 2011, jolloin heitä asiassa avustanut ja oikeudessakin kuultu Tttttt oli puhelimitse ollut yhteydessä vastaajien avustaja asianajaja K. Ttttto on kertonut, että hän oli puhelimitse ilmoittanut vastaajien avustajalle purkuvaatimuksesta ja ehdottanut neuvottelua asian vuoksi. Puhelu oli kestänyt joitakin minuutteja, eikä sen yhteydessä ollut puhetta virheistä, joihin vaatimus perustuu. Tammikuussa 2012 Ttttto lähetti vastaajien avustajalle sähköpostin (V4), jossa oli liitteenä RI Attttin asiantuntijaraportti virheistä. Koska mainittu raportti oli pitkä ja vaikeaselkoinen, niin asianajaja Kassa oli pyytänyt Tttttttelta täsmällisempää yksilöintiä vaatimuksista. Tällaista ei tässä vaiheessa toimitettu. Ttttttt oli vielä maaliskuussa 2012 lähettänyt asianajaja K.lle sähköpostin, josta käy ilmi, että Ttttttten puoliso RI Katja Ttttttt oli myös käynyt kiinteistöllä kesällä 2011, jonka on sähköpostissa kerrottu todenneen pääpiirteissään samat rakennusvirheet kuin RI Attttin.

27.4.2012 kantajien uusi avustaja asianajaja S. lähetti vastaajien avustajalle sähköpostin (V5), jossa hän on ilmoittanut löydetyistä väitetyistä virheistä ja ilmoittanut kantajien vaativan kaupan purkua. Huomattavaa on, että S. ei ole reklamaatiossaan viitannut aikaisempiin reklamaatioihin. Asianajaja S. laatima reklamaatio on tehty noin 10-11 kuukautta sen jälkeen, kun väitetyt virheet ovat kantajille RI Attttin raportin perusteella selvinneet.

Käräjäoikeus katsoo, että reklamaatioaika muiden virheiden kuin märkätilojen väitettyjen virheiden osalta on alkanut kesäkuussa 2011, kun RI Atttti oli tehnyt tutkimuksensa kiinteistöllä ja päivännyt niistä raportin. Kantajien todistaja Ttttto on lisäksi häntä kuultaessa kertonut, että hän ja hänen vaimonsa RI Katja Ttttto olivat käyneet kiinteistöllä kesäkuussa 2011 ja Katja Ttttto oli havainnut väitetyt virheet. Tähän nähden ei ole uskottavaa, etteikö kantajien oma asiantuntija RI Atttti tai Tttttttet olisi kantajille kertoneet niistä lukuisista virheistä, joita kiinteistöllä on todettu olevan. Näin ollen kantajien on katsottava tulleen tietoisiksi kiinteistöllä olevista väitetyistä virheistä kesäkuussa 2011.

Vastaaja Merja Raudan ja todistaja Ttttttten kertomuksista sekä vastaajan kirjallisesta todisteesta V4 käy ilmi, että Ttttto on vasta joulukuussa 2011 ollut puhelimitse yhteydessä vastaajien avustajaan. RI Attttin raportin laatimisesta oli tässä vaiheessa kulunut jo yli 6 kuukautta. Oikeudenkäynnissä on selvinnyt, että Ttttto ei tässä puhelinkeskustelussa ole selkeästi ilmoittanut mitä virheitä kiinteistöllä on havaittu tai mihin virheisiin asiassa tullaan vetoamaan purkuvaatimuksen tueksi. Hän on ilmoittanut vain purkuvaatimuksen.

Ttttttten tammikuussa 2012 lähettämässä sähköpostissakaan (V4) ei ole yksilöity sitä, mihin virheisiin kaupan purkuvaatimus perustuu. RI Attttin laatiman laajan ja vaikeaselkoisen raportin toimittamista ei voida pitää sellaisena riittävän yksiöitynä reklamaationa, jonka perusteella vastaajat olisivat kyenneet arvioimaan mahdollisen virhevastuunsa perustetta selkeästi.

Käräjäoikeus katsoo, että muiden kuin märkätilojen väitettyjen virheiden osalta kantajat ovat laiminlyöneet maakaaren mukaisen reklamaatiovelvollisuutensa, koska he eivät ole virheiden havaitsemisen jälkeen kohtuullisessa ajassa ilmoittaneet niistä vastaajille. Ttttttten puhelimitse joulukuussa 2011 tekemä reklamaatio, jossa on vaadittu purkua virheitä ilmoittamatta eikä myöskään Ttttttten tammikuussa 2012 sähköpostitse lähettämä viesti täytä maakaaren reklamaatiolle asettamia vaatimuksia, koska se ei ole edellä kuvatulla tavalla ollut riittävän yksilöity. Lisäksi tulee ottaa huomioon, että joulukuussa 2011 käyty puhelinkeskustelu on käyty kuusi kuukautta sen jälkeen kun kantajat ovat tulleet tietoiseksi virheistä ja näin ollen heillä on ollut riittävästi aikaa tutkia havaittuja virheitä ja niiden merkitystä.
Ensimmäinen maakaaren mukainen reklamaatio voidaan katsoa tehdyksi vasta asianajaja S.n lähettämällä kirjeellä huhtikuussa 2012 eli noin 10 kuukautta sen jälkeen kun kantajien voidaan katsoa tulleen tietoisiksi väitetyistä virheistä.

Ostajien on lojaliteettiperiaatteen vuoksi pyrittävä mahdollisimman pian selvittämään virhetilanne ja siihen liittyvät vaatimukset. Tässä tapauksessa virheiden riittävästä ilmenemisestä on yksilöidyn vaatimuksen esittämiseen kulunut aikaa noin 1O kuukautta. Tätä aikaa ei voida pitää oikeuskirjallisuudessa esitettyihin kannanottoihin tukeutuen lain tarkoittamana kohtuullisena aikana ostajien yksilöityjen vaatimusten esittämiseen myyjille. Asiaa arvioitaessa on otettu huomioon, että ostajilla on ollut tukenaan lainoppinut avustaja. Edellä lausutuilla perusteilla käräjäoikeus päätyy reklamaation osalta siihen, että ostajat ovat maakaaren 2 luvun 25 §:n 1 momentin perusteella menettäneet oikeutensa vedota virheisiin muilta kuin märkätilojen osalta, ellei ostajien väitettä myyjien kunnianvastaisesta ja arvottomasta menettelystä hyväksytä.

Myyjien tietoisuus virheistä/ tuottamus

Myyjät eivät kuitenkaan maakaaren 2 luvun 25 §:n 3 momentin mukaan vapaudu vastuusta 1 momentin perusteella, mikäli he ovat menetelleet kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai törkeän huolimattomasti. Ostajat ovat vedonneet myyjien sanottuu menettelyyn.

Perusteeksi on esitetty, että ensinnäkin myyjät olisivat salanneet virheitä tietoisesti. Myyjien on täytynyt tietää esimerkiksi sakka- ym. virheistä, koska vika on tullut ilmi hyvin pian hallinnan siirtymisen jälkeen. Vian on täytynyt ilmetä aikaisemminkin, koska lämminvesivaraajassa ja paineastiassa oli todistaja Rantasen mukaan hiekkaa, mikä kertoo siitä, että ongelma ei ollut tuore. Ennen kaikkea myyjien tiedossa on ollut, että he ovat tehneet rakennustöitä ilman siihen tarvittavaa ammattitaitoa.

Merja Rmmm, jolla ei ole rakennusalan osaamista on ollut vastaajienitsensä pääasiassa toteuttamien rakennustöiden vastaavana työnjohtajana, joka tehtävänä on ollut vastata rakennustyön laadusta. Tällaisesta olennaisesta seikasta vastaajat eivät ole kertoneet, vaan antaneet kantajien olla siinä käsityksessä, että laaja peruskorjaus ja laajennukset olisivat olleet ammattilaisten toteuttamia. Myyjät eivät myöskään kertoneet, että talon alapohjassa oli todettu laaja kosteus- ja homevaurio, minkä johdosta he olivat saaneet merkittävän hinnanalennuksen kiinteistön myyjältä. Kunnianvastaisuus ja arvottomuus ei edellytä myyjien petollista menettelyä (KKO 2007:91).

Myyjien mukaan he ovat hakeneet asianmukaiset rakennusluvat kaikille teettämilleen muutoksille. Rakennustyöt on tehty oman talon rakentamisessa noudatetun tavan mukaan niin, että omistajat on itse mukana rakennustyössä mahdollisuuksien mukaan. Tämän lisäksi Rmmmmt ovat käyttäneet lukuisia rakennusalan ammattilaisia. Merja Rmmm toiminta vastaavana työnjohtajana on tavanomaista, eikä sellaisenaan muodosta perustetta pitää vastaajien toimintaa tuottamuksellisena. Rakennusalan koulutusta kunnassa ei ole edellytetty. Pelkästään jonkun rakenteen luokitteleminen riskirakenteeksi ei osoita vastaajien tuottamusta. Riskirakenne ei tarkoita, että sen käyttäminen olisi kielletty tai että siinä ylipäänsä aina olisi korjaustarve. Rakennustyöt on tarkastettu ja hyväksytty kunnassa noudatetun käytännön mukaan. Vastaajat ovat korjanneet rakennuksen vanhassa osassa vuonna 1999 havaitun alapohjan lahovaurion tarpeellisilta osiltaan. Oikeudenkäynnin aikana poistetun yläpohjan vanhan eristeen alla ollut lahovaurio ei ole ollut vastaajien tiedossa. Aikaisemman kaupan sovittu hinnanalennus, noin 10.000 euroa, on liittynyt silloisen laajennuksen rakennusvirheisiin, jotka on poistettu laajennuksen purkamisen ja uuden rakentamisen yhteydessä. Tällä seikalla tai katselmuspöytäkirjoissa olevilla lahovauriomerkinnöillä ei ole mitään tekemistä nyt käsillä olevan riidan kanssa.

Merja Rmmm sekä todistajana kuultu Rattt ovat samalla tavalla kertoneet siitä, että vastaavaksi työnjohtajaksi kunnassa on yleisesti hyväksytty henkiöitä, joilla ei ole rakennusalan koulutusta. Edelleen Merja Rmmm on kertonut, että vastaajat ovat itse tehneet laajennusten osalta lähinnä pintatöitä ja suurin osa töistä on teetetty erilaisilla ammattilaisilla. Alapohjassa vastaajien kiinteistön ostohetkellä olleista kosteus- ja lahovaurioista Merja Rmmm on kertonut, että vastaajat ovat poistaneet kaiken lahon puun vanhan osan lattioiden uusimisen yhteydessä ja että samalla jäljelle jäänyt materiaali on käsitelty siten, ettei se jatkossa aiheuta ongelmia. Merja Rmmm kertomusta on pidettävä uskottavana siitäkin syystä, että he ovat tuossa vaiheessa remontoineet asuntoa itselleen ja asuneet siinä sen jälkeen noin 10 vuotta. On epäuskottavaa, että tällaisessa tilanteessa jättäisi remontin yhteydessä tarkoituksellisesti lahoa rakenteisiin. Vielä Merja Rmmm on kertonut, että loppuraportit ja katselmuspöytäkirjat rakennustoimista tehtiin toimistolla, ilman että tarkastaja kävi kiinteistöllä. Tästä syystä vuoden 2005 asiakirjoissa alapohjan lahoa koskevat merkinnät ovat vääriä, kun kaikki oli jo poistettu vuonna 1999. Merja Raudan kertomaa ei ole syytä epäillä.

Tässä kohtaa on vielä todettava, että ostajilla on ennen kaupantekohetkeä ollut käytössään Jouko Lattt laatima kuntotarkastusraportti rakennuksesta. Siinä on tuotu esiin muun muassa olennaisimpana epäkohtana alapohjatilan tuulettuvuus sekä muita havaintoja ja toimenpide-ehdotuksia rakennukselle. Raportissa mainittujen seikkojen osalta ostajilla on ollut mahdollisuus erityisesti kiinnittää huomiota siinä mainittuihin epäkohtiin ja suorittaa osaltaan riittävä ennakkotarkastus.

Käräjäoikeus katsoo, että vastaajilla ei ole ollut tietoa kiinteistöllä kanteen perusteina mainituista väitetyistä virheistä eivätkä vastaajat ole kaupantekohetkellä salanneet ostajilta mitään heidän tiedossaan olleita seikkoja. Tästä syystä näyttämättä on jäänyt, että vastaajat olisivat menetelleet kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai törkeän huolimattomasti.

Edellä lausutun lisäksi käräjäoikeus toteaa ensisijaisen vahingonkorvausvaatimuksen vuoksi vastaajien mahdollisesta tuottamuksesta seuraavaa: Rakenteen luokitteleminen riskirakenteeksi ei osoita vastaajien tuottamusta. Riskirakenne ei tarkoita, että sen käyttäminen olisi kielletty tai että riskirakenteessa ylipäänsä olisi aina korjaustarve. Rakennustyöt on tarkastettu ja hyväksytty kunnassa noudatetun käytännön mukaan. Vastaajat ovat korjanneet rakennuksen vanhassa osassa olleen lahovaurion tarpeellisilta osiltaan. Vastaajien ei ole näytetty toimineen maakaaren tarkoittamalla tavalla tuottamuksellisesti ja vahingonkorvausvaatimus siltä osin kun sillä on korvattu kauppahinnan alennusta koskeva vaatimus, hylätään.

Kanteen hylkääminen ja hyväksyminen märkätilojen osalta

Kanne tulee hylättäväksi, koska kantajat ovat menettäneet oikeutensa vedota väitettyihin virheisiin muiden kuin märkätilojen osalta.

Märkätilojen osalta käräjäoikeus katsoo siinä olleen laatuvirhe ja tästä syystä vastaajat on velvoitettava korvaamaan hinnanalennuksena 3000 euroa jäljempänä mainituilla perusteilla.

Siltä varalta, että hovioikeus harkitsisi reklamaatiokysymystä tai vastaajien menettelyä toisin kuin käräjäoikeus, käräjäoikeus ottaa kantaa oikeudenkäynnissä ratkaistavaksi tarkoitetuihin kysymyksiin.

Virheväitteet

Niin kutsutuissa kiinteistöriidoissa on useasti ongelmallista se, että kannevaatimukset kirjataan suoraan kantajien käyttämän asiantuntijan laatiman raportin perusteella. Näissä raporteissa taikka urakoitsijoilta pyydetyissä korjauskustannusarvioissa ei yleensä riittävästi kiinnitetä huomiota siihen, että rakennuksissa saattaa olla erilaisia vikoja, puutteita ja jopa virheitä, joita ei kuitenkaan voida katsoa maakaaressa tarkoitetuiksi virheiksi. Näitä eri virhetyyppejä ei yleensä erotella riittävästi edellä mainituissa asiakirjoissa ja sen vuoksi kanteella saatetaan vaatia lukuisista pienistäkin puutteista virheen perusteella hinnanalennusta, vaikka ne eivät täytä maakaaren laatuvirheelle asettamia vaatimuksia. Lisäksi huomiotta on jäänyt, että kyseessä ei ole uudisrakennuksen kauppa vaan kiinteistöllä sijaitsevan käytetyn asunnon kauppa, jolloin maapohjallakin on arvonsa.

Tässä tapauksessa huomionarvoista on lisäksi ollut se, että rakennus on rakennettu kolmella eri vuosikymmenellä, jolloin voimassa on ollut erilaisia rakennusmääräyksiä. Tämä seikka ei ole ilmennyt kanteesta lainkaan.

Vielä esitetyn näytön osalta on todettava, että kaikilta osiltaan edes kantajien oma henkilötodistelu ei ole osoittanut rakennuksessa olevan, niin vaikuttavia virheitä kuin mitä kanteeseen on kirjattu. Tässä tapauksessa on näytön perusteella todettava, että kyseessä on asumiskelpoinen talo, jossa ei ole osoitettu olevan esimerkiksi asumishaittaa. Jotkin virheelliseksi tai puutteelliseksi osoittautuneet rakenteet ovat toimineet lähtökohtaisesti tarkoitetulla tavalla ja rakennuksen korjaustarve on rajallinen.

Talon perustukset ja alapohjarakenne sekä ilmavuoto

Kantajat ovat vaatineet ryömintätilan ja alapohjan korjauskustannuksina noin 12.700 euroa. Kantajien näkemyksen mukaan alapohjarakenteen korjaaminen on välttämätöntä siinä olevien kosteus- ja mikrobivaurioiden sekä alapohjarakenteen rakennusvirheen vuoksi.

Kantajat ovat vaatineet salaojien korjauskustannuksina noin 14.100 euroa. Kantajien näkemyksen mukaan salaojat on asennettu virheellisesti liian korkealle, siinä ei ole tarkastusmahdollisuutta ja salaojaa ei ole asennettu koko rakennuksen ympärille. Salaojien toimimattomuus on lisännyt alapohjan kosteusrasitusta.

Kantajat ovat vaatineet lattiarakenteen tiivistämisestä 12.500 euroa. Korjaaminen on välttämätöntä, koska alapohjasta virtaa ilmaa huoneilmaan.

Merja Rmmm kertoi, että kaupanteon yhteydessä oli ollut puhetta siitä, että alapohjaan täytyy saada lisää tuuletusta ja ohjeeksi annettiin, että luukkuja pitää pitää auki pitkälle kesään, jotta pohja tuulettuu riittävästi. Vastaajien asumisaikana alapohja oli kuiva eikä kosteutta havaittu.

Todistaja Lattt kertoi, että kauppakirjan yhteydessä olleen kuntotarkastusraportin perusteella oli todettava, että alapohjan tuuletuksen lisääminen oli tarpeellista uusilla tuuletusaukoilla. Vanha tilanne oli aiheuttanut jonkin verran kosteuskuormitusta alapohjan hirsirakenteisiin.

Kirjallisesta todisteesta V3/Lattt raportti on todettavissa, että siinä on ilmoitettu salaojat asennetun laajennusosaan. Siinä ei siten ole todettu, että salaojia olisi koskaan laitettu vanhan osan puolelle. Käräjäoikeus katsoo, että tämä seikka on siten ollut ostajien tiedossa.

Kantaja Kooonen ei osannut kertoa, onko talossa ollut muita sisäilmaongelmia kuin se haju, joka poistui kylpyhuoneremontin jälkeen. Kantaja Pooos on asentanut rakennukseen rännit nurkille.
Todistajat Sittt ja Rtttt kertoivat alapohjasta sekä salaojituksen tarpeellisuudesta tekemistään havainnoista. Heidän näkemyksensä mukaan alapohjassa oli kosteutta. Lisäksi heidän näkemyksensä mukaan salaojat olisi tullut asentaa toisin kuin kiinteistöllä on tehty.
Heidän näkemyksensä on ollut, että tämän kohdan virheet olisi korjattava.

Todistaja TLttt kertoi käyneensä alapohjassa kaksi kertaa ja se oli kuiva.

Myös hän oli todennut alapohjassa olevan orgaanista ainesta ja tila pitäisi imuroida siitä tyhjäksi. Edelleen TLttt katsoi, että tällä rinnetontilla ei ole tarvetta salaojitukselle, koska pohjaveden leikkaamiseen sitä ei tarvita. Pintavesien poisjohtamien olisi riittävä toimenpide.
Salaojaputkien asennuskorkeudellakaan ei tässä tapauksessa ole merkitystä juuri sen vuoksi, että pohjaveden leikkaamiseen niitä ei tarvita.

Käräjäoikeus katsoo, että ostajilla on ollut mahdollisuus tarkastaa rakennuksen alapohja ennen kaupan tekoa ja ilmeisesti Pooohen sukulainen oli siellä käynyt. Siten ostajien on ollut mahdollista havaita esimerkiksi se, että alapohjassa on orgaanista ainetta, joka tulisi sieltä poistaa. Lisäksi ostajien havaittavissa on ollut rakennuksen sokkelin korkeus ja maan kallistukset sekä se, että rakennus on rinteessä.
Kantajat ovat lisänneet rännit ja syöksytorvet rakennukseen omistusaikanaan. Aikaisemmin valumavedet ovat tulleet tasaisemmin alas. Kaikkien asiasta kuultujen todistajien mukaan syöksytorvet olisi tullut asentaa kauemmaksi rakennuksesta ja nykyinen ratkaisu lisää pistekosteutta. Kantajat ovat myös muokanneet rakennuksen ympäristöä muun muassa poistamalla kasvillisuutta. Käräjäoikeus katsoo, että asiassa on jäänyt näyttämättä, että alapohjassa olisi pitkäaikaisesta kosteusrasituksesta johtuvia laho- ja kosteusvaurioita. Todistaja TLttt totesi, että alapohjan "kattoon" muodostuisi mikrobikasvustoa ja se alkaisi lahota, mikäli kosteusrasitus olisi ollut pitkäkestoisempaa.
Tällaista ongelmaa tässä ei ollut eikä levyssäkään ollut esimerkiksi mikrobikasvustoa. Todistaja Sittt totesi, että alapohjasta tuleva kapillaarinen kosteus ei ollut merkittävää lastenhuoneen osalta. Tämä antaisi viitteen siitä, että kosteus ei olisi vaikuttava seikka, vaan huoneilman kosteus. Vielä todistaja Vittt totesi, että mikäli salaojat eivät toimi kunnolla, niin se näkyy pidemmän ajan kuluessa rakenteissa. Tässä kohteessa ei ollut havaintoa kosteus- eikä routavaurioista. Veden padottumista pinnalle tai virtaamista ryömintätilaan ei ole väitetty olleen. Nämä seikat osoittavat käräjäoikeuden näkemyksen mukaan, että routasuojaus on ollut riittävä.

Pahanhajuisesta ilmavuodosta on ensimmäisen kerran esitetty vaatimus silloin kun kantajat ovat asuneet jo 5 vuotta kiinteistöllä. Kooonen ei osannut kertoa, että talossa olisi ollut sisäilmaongelmia. Todistaja Sittt kertoi, että kun ei ole korvausilmaventtiileitä, niin korvausilma voi tulla alapohjan epätiivistä kohdista. Korvausilmaventtiilit on sittemmin asennettu.
Käräjäoikeus katsoo, että kantajat eivät voi virheenä vedota sokkelin korkeuteen ja maan kallistuksiin eikä siihen, että alapohjassa on ollut orgaanista ainesta tai että salaaja puuttuu vanhalta osalta.

Rakennuksessa ei ole todettu lattioissa taikka seinärakenteissa kapillaarikosteutta.

Etenkin todistaja TLtttn kertoman perusteella käräjäoikeudelle on jäänyt varteenotettava epäily siitä tarvitaanko tässä rakennuksessa salaojia ja mikä olisi niiden oikea asennussyvyys . Olisiko kosteusrasitus vähennettävissä sillä vähäisellä toimenpiteellä, että orgaaninen aines poistetaan alapohjasta ja sinne laitettaisiin karkeaa soraa. Lisäksi epäselväksi on jäänyt mistä syystä alapohjan kosteusrasitus on mahdollisesti lisääntynyt. Onko siihen ollut vaikutusta sillä, että syöksytorvet on asennettu liian lähelle sokkelia ja mikä merkitys on sillä, että kasvillisuutta on rinnetontilla poistettu. Lisäksi epäselväksi jäi mikä merkitys on sillä, että ostajat ovat poistaneet terassin katoksen sekä muuttaneet sen alarimoitusta tiiviimmäksi siten, että sen alla olevan tuuletusaukon ilmanotto on saattanut heikentyä ja onko alapohjaa tuuletettu. Kosteusrasituksen lisääntymisen puolesta ostajien asumisaikana puhuu myös se seikka, että pahanhajuinen ilmavuoto on havaittu vasta ostajien viiden vuoden asumisen jälkeen. Lähtökohtaisesti ilmavuotoa ei alapohjasta huoneilmaan pitäsi olla. Onko korvausilmaventtiilien asentaminen muuttanut tilannetta? Todistaja TLtttn ei pitänyt ilmavirtausta aukosta huolestuttavana, koska aukko on tukittavissa. Aukko oli tukittu päivää ennen kuin todistaja TLttt saapui paikalle. Hänellä ei siten ollut mahdollista itse todentaa asiaa . Edelleen epäselväksi jäi, miksi tuulensuojaTLtttt ovat revityn näköiset. Edellä lausutun perusteella käräjäoikeus katsoo jääneen näyttämättä, että talon perustuksissa tai alapohjassa olisi virhe.

Yläpohjan ja vesikaton rakenteet

Todistajat Rattt, Sittt ja TLttt ovat todenneet katon painuneen. Todistajien mukaan kattorakenne on tältä osin heikko ja huolimattomasti tehty. Kyse on vuonna 2005 tehdystä katon osuudesta. Käräjäoikeus katsoo, että katon painuminen on osoitus siitä, että siinä on laatuvirhe. Todistaja TLtttn mukaan koko kattoa ei tarvitse sen vuoksi vaihtaa, vaan rakenne on helposti tuettavissa lisätuella edullisesti. Todistaja Rattt näkemys korjauskustannuksista tältä osin oli huomattavasti korkeampi.

Sitä, että katosta ei ole tehty lujuuslaskelmia, ei tässä tapauksessa voida pitää laatuvirheenä, koska kunta ei ole sellaisia vastaajilta vaatinut.

Vesikaton tuuletusrimojen puuttumista ei voida pitää virheenä siitä syystä, että todistaja Rattt kertoi, että rimoitus on tullut suositukseksi vuosien 2002-2003 aikana eikä niiden puuttuminen tässä tapauksessa ole virhe.

Lumiesteiden puuttumista ei voida pitää virheenä siitä syystä, että seikka on ollut ostajien havaittavissa ja lähes varmaa on, että
1940-luvulla sellaisia ei ole vaadittu olevan. Kyseessä ei ole maakaaren tarkoittama laatuvirhe.

Yläpohjan komerotilassa sijaitsevan rakentamisajalleen tyypillisen kurttuputken osalta todistajat olivat yhtä mieltä siitä, että se tulisi johtaa ulos katolle ja se pitäisi eristää. Toisaalta putki on ollut kantajien havaittavissa . Korjaus on todistajien mukaan tehtävissä suhteellisen vähäisin kustannuksin. Käräjäoikeus katsoo, että tältä osin kyseessä ei ole maakaaren tarkoittama laatuvirhe.

Yläpohjan rakenteiden lahovauriot tulivat esiin vasta sen jälkeen kun yläpohjasta oli poistettu purut kantajien toimesta. Myyjien ei siten ole katsottava tienneen mahdollisesta virheestä. Kyseeseen voisi siten tulla maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 5 kohdan mukaisesta salaisesta virheestä. Todistaja Sittt on tältä osin todennut, että jäykistävässä vaakahirressä oli todettavissa vanhoja lahovaurioita piipun läheisyydessä, joiden korjaaminen olisi suositeltavaa. Todistaja TLttt kertoi, että näkyvissä oli vanha hirsikehikko, joka oli oletettavasti vanhempi kuin 40-luvulta. Siinä oli näkyvissä vanhan vuodon jälkiä siten, että vuoto on lahottanut ylintä hirsikerrosta. Todistaja TLtttn näkemyksen mukaan, mikäli hirret uusittaisiin kuten on vaadittu, niin rakenne tulisi aivan toisenlaiseksi ja se olisi selvää parannusta eikä virheen korjaamista. Hänen näkemyksensä mukaan lahoista kohdista ei ole mitään haittaa eikä hirsiä tarvitse poistaa. Koska hirret ovat olleet kuivina ainakin vuodesta 1999 asti, niin niissä ei ole enää mitään eloperäistä. Käräjäoikeus katsoo todistaja TLtttn kertoman perusteella jääneen näyttämättä, että kyseessä olisi virhe.

Ulkoseinien rakenne

Kantajien näkemyksen mukaan ulkoseinät on rakennettu virhellisesti siten, että höyrysulun läpiviennit on tiivistämättä ja seinissä ei ole ristikoolausta, joten tuuletus seinissä on riittämätön.

Todistaja Rattt kertoi, että ulkoseinän avaus tehtiin sellaisiin kohtiin, jotka näyttivät huonolta. Ulkovuorilaudoituksessa ei ollut käytetty tarpeeksi ilmaväliä ja ristiinkoolaus puuttui. Jos höyrysulku on puutteellinen, niin tämä voi muodostua ongelmaksi. Todistaja Sittt kertoi havainnoistaan lokakuussa 2014, että rakennuksen vanhasta osasta oli poistettu verhousta ja vanhasta hirrestä oli pala pois. Sen sisäpinnasta oli todettavissa vanhoja ei-aktiivisia vaurioita. Alapohjan näkyvät villarakenteet olivat kunnossa, joten tästä voi päätellä, että kyseessä oli vanha vaurio. Ainoa Sitttn havaitsema korjausta vaativa kohta oli vanhan ikkuna-aukon yläpuolella ollut lahovaurio. Todistaja TLttt kertoi ristikoolauksen sekä eristyksen merkityksestä. Hänen näkemyksensä oli, että tältä osin ei ole ilmennyt ongelmaa edes Raksystemin tutkimuksissa eikä seinärakenteissa ole kasvustoa. Siten tässä kohden ei ole hänen näkemyksensä mukaan korjaustarvetta.
Todistaja TLtttn kertomukseen perustaen, käräjäoikeus katsoo jääneen näyttämättä, että rakennuksessa olisi tältä osin virhettä. Vanhan ikkuna-aukon lahovauriota voidaan yksistään pitää vähäisenä eikä se itsestään muodosta maakaaren mukaista laatuvirhettä.

Käyttövesi- ja Jätevesijärjestelmä

Kantajien näkemyksen mukaan porakaivo ja jätevesijärjestelmän purkupaikka ovat liian lähellä toisiaan sekä viimeksi mainittu vielä liian lähellä naapurin kiinteistöä.

Todistaja Ttttt kertoi tehneensä kyseisen porakaivon. Se on syvemmällä kuin 85 metriä. Se on pintavesitiivis, joten jätevesikaivon läheisyys ei ole ongelma. Mikäli kaivo ei olisi tiivis, niin se näkyisi veden laadussa ja maussa. Hienoaines on poistettavissa edullisella suodattime lla. Todistaja Kttttt kertoi, että jätevesijärjestelmälle on myönnetty lupa ja sen on lopputarkastettu. Sillä on siten viranomaisen hyväksymä. Jätevesikenttä on tehty vanhastaan käytettyyn kenttään eikä sen osalta ole muodostunut ongelmia 20 vuoden aikana.

Veden laadussa ei ole näytetty olevan ongelmaa ja hienoaines on kyetty jo poistamaan suodatin asentamalla. Jätevesijärjestelmän ja porakaivon etäisyydellä ei ole näytetty olevan veden laatuun vaikutusta. Myyjien näkemyksen mukaan porakaivo sijaitsee jätevesijärjestelmää ylempänä.

Käräjäoikeus katsoo edellä lausutun sekä todistajien Ttttt ja Kttttt kertomuksilla näytetyn, ettei käyttövesi- tai jätevesijärjestelmän osalta ole näytetty olevan virhettä.

Märkätilat
Asiassa on ollut riidatonta, että märkätilojen osalta vastaajia on reklamoitu asiasta ja heidät on kutsuttu ilmeisesti rakenteiden avaamisen jälkeen tutustumaan kohteeseen. Merja Rmmm kertoi, että hänelle aika ei sopinut, koska hänellä oli keuhkokuume ja Timo Rmmm kertoi, että hänellä oli työeste. Epäselväksi on jäänyt, tarjottiinko vastaajille mahdollisuutta toisena ajankohtana tulla tarkastamaan tilannetta, koska kantajat kertoivat, että korjauksella oli kiire, koska kylpyhuonetiloja ei remontin aikana voinut käyttää. Kirjallisesta todisteesta V3 ilmenee, että pesutilojen seinärakenteet oli avattu 4.1.2011, mutta Raksystems on suorittanut tarkastuksensa vasta 11.1.2011. Käräjäoikeus katsoo jääneen näyttämättä, että vastaajille olisi varattu todellinen tilaisuus saapua havaitsemaan mahdollisen virheen laajuutta.

Todistaja Rantanen on suorittanut märkätilojen remontin ja sen toimenpiteet ilmenevät todisteesta K4a. Märkätilojen tarkastuksen on suorittanut Raksystems ja sen tarkastuspöytäkirja on todisteena K2. Siinä on muun ohella todettu, että nykyiset vedeneristysmääräykset ovat olleet voimassa vuoden 1999 alusta ja niiden mukaisesti tehtyjen pesutilojen tekninen käyttöikä on noin 20 vuotta. Nämä määräykset ovat olleet voimassa pesutilojen kunnostuksen aikana, joten ostajilla on ollut syytä olettaa käyttöikää olevan vielä reilusti jäljellä. Vesieristys ei ole kaikilta osiltaan ollut toimiva ja on ollut syytä olettaa, ettei sitä ole asennettu ohjeiden mukaisesti. Havaintona on kuitenkin esitetty, että kosteudentunnistimella ei ole havaittu kosteutta seinärakenteissa ja että saunan ja pesuhuoneen välisen seinän alaosassa puurakenteessa oli vähäistä tummumista. Lisäksi omistaja oli kertonut, että sekottajan alapuolelta irrotetun levyn takana oli mustaa mikrobikasvustoa ja pihalla roskalavalla olevassa levyssä oli kosteusjälkiä.

Kun märkätilojen käyttöikää olisi tullut olla vielä runsaasti jäljellä ja kovalevyn takana on havaittu olevan mikrobikasvustoa sekä tummumista puurakenteissa, niin käräjäoikeus katsoo, että märkätiloissa on tältä osin katsottava olevan laatuvirhe.

Reklamaatio (V3) on lähetetty vastaajille päiväyksen mukaan 25.2.2011. Siinä on todettu virheet sekä todettu remontin kustannuksen olevan 5.422,80 euroa sekä se, että remontti on tehty ja virheet korjattu. Tästä syystä kantajat ovat vaatineet laatuvirheen johdosta 4.000 euroa.
Kirjallisen todisteen K4a perusteella on todettavissa , että kantajat ovat teettäneet kylpy- ja saunatilan korjaustyöt, jotka on suorittanut todistajanakin kuultu Ratttt. Kirjallisessa todisteessa remontin kustannuksen on todettu olleen 8.743,50 euroa. Lisäksi remontin osalta on todisteena esitetty K4b lasku LVI-töistä. Sen loppusumma on 4707,70 euroa. Yhteensä laskujen loppusumma on 13.451,20 euroa.
Alkuperäisessä kanteessa remontin kustannuksen on todettu olleen noin 16.000 euroa.
Se, mistä reklamaatiossamainittu korjauskustannus ja todisteiden 4a ja 4b yhteenlasketun määrän välinen hinnanero johtuu ei ole selvinnyt oikeudenkäynnin yhteydessä. Vastaajat ovat myöntäneet korjauskuluna enintään 3000 euroa.

Märkätiloihin on suoritettu varsin laajamittainen remontti ja joiltakin osin on jäänyt epäselväksi se, mitä osin se on ollut tarpeen nimenomaisesti virheen korjaamiseksi. Saunaan on muun muassa vaihdettu lauteet, vaikka niissä ei ole edes väitetty olleen virhettä. Lisäksi kylpyhuoneen ikkuna on vaihdettu parempaan, vaikka ikkunasta on Lattt raporttiin tehty kirjaus ja se on ollut ostajien tiedossa. Koska näin laajan korjauksen tarpeellisuus on jäänyt osittain epäselväksi sekä se, että myyjille ei ole katsottu varatun tilaisuutta tarkastaa vauriota, niin käräjäoikeus päätyy siihen, että tämän virheen perusteella hinnanalennuksen määränä voidaan pitää vastaajien myöntämää 3000 euroa.

Mainittu määrä on suhteellisen vähäinen verrattuna asunnon kauppahintaan. Tämän kaltainen virhe haittaa kuitenkin rakennuksen käytettävyyttä asumistarkoitukseen. Tämän kaltaisella asuirakennuksen käyttöön liittyvällä, asumiskelpoisuutta heikentävällä puutteella voidaan arvioida olevan vaikutusta kaupan ehtoihin. Tästä syystä käräjäoikeus katsoo, kantajilla olevan virheen perusteella oikeus hinnanalennukseen.

Hinnanalennuksen määrä

Kantajien esittämässä korjauskustannusarviossa väitettyjen virheiden korjauskustannukset olisivat 115.000 euroa. Kantajat ovat vaatineet hinnanalennuksena 80.000 euroa. Vastaajat ovat katsoneet, että tuossa arviossa kustannuksista on lausuttu siten, kuin urakoitsija tekee antaessaan tarjousta pyydetyistä töistä. Sillä ei ole kuitenkaan merkitystä korjaustarvetta tai kustannuksia arvioitaessa. Tarjouksen uskottavuutta horjuttaa muun muassa se, että arvio käyttövesijärjestelmän uusimisesta oli moninkertainen verrattuna porakaivoyrittäjänä toimineen todistajan arvioon verrattuna.

Todistaja TLttt katsoi, että 10.000 eurolla rakennuksessa korjausta vaativat kohteet saataisiin korjattua.

Asiassa ei ole esitetty väitettä, etteikö kauppahinta olisi määräytynyt kiinteistön käyvän arvon mukaan. Tässä tapauksessa hinnanalennuksen määrää arvioitaessa keskeisenä seikkana on pidettävä todettujen laatuvirheiden korjaamisesta aiheutuvien kustannusten määrää.
Käräjäoikeus arvioi hinnanalennuksen yhteismääräksi 10.000 euroa kattopainauman korjaamiseksi sekä vastaajien myöntämien lahonnen alasidepuun, yläpohjan aluskatteen savupiipun vierestä sekä lahoaineksen hirsiseinän yläosasta poistamisen vuoksi.

Selvittely- ja oikeudenkäyntikulut


Vaatimukset

Vastaukset

Kantajien 9.465,46 euron vaatimus asiantuntijakuluista ja selvitystyöstä muodostuu Raksystemin laskuista 4.465,46 euroa, Tatttan tutkimus­ ja neuvontatoimenpiteistä 1.500 euroa ja RI Vesa Attttin tutkimus- ja raportointityöstä 3.500 euroa.

Kantajien yhteensä 40.288,75 euron oikeudenkäyntikuluvaatimus perustuu kolmen eri avustaja laskuihin.

Vastaajat ovat esittäneet 2.078,00 euron vaatimuksen asiantuntijakuluista sekä 52.535,88 euron oikeudenkäyntikuluvaatimuksen.

Vastaajat ovat kiistäneet kantajien asiantuntijakuluista ja selvitystyöstä vaaditut määrät kokonaisuudessaan perusteeltaan ja tämän lisäksi määrältään siltä osin kuin ne koskevat Tatttaa ja Attttia. Atttti ei ole osoittanut kaupan kohteessa mitään vaikutuksellista virhettä, joka edellyttäisi toimenpiteitä. Tattta on toiminut katselmuksissa lähinnä valokuvaajana ja tämän työn mm. tavarantarkastajat tekevät itse.
Kumpaakaan kustannuserää ei voida pitää miltään osin tarpeellisena.

Kantajat ovat vastaajien oikeudenkäyntikuluista todenneet, että tuntiveloituksen osalta ei ole huomautettavaa. Kantajat ovat itse vaatineet palkkiota 161 tunnilta, mitä määrää vastaajat ovat paljoksuneet. Kantajalla on vastaajaa suurempi työmäärä kiinteistön virheitä koskevissa riidoissa, minkä vuoksi vastaajan tarpeellisina ja kohtuullisena työmääränä voidaan pitää tuntimäärää, joka on 25 %:a pienempi kuin kantajalla. Tämä perusteella kantajat hyväksyvät vastaajan kohtuulliseksi työmääräksi 121 tuntia. Kohtuullinen palkkiovelotus on siten 121x250 euroa eli 30.250 euroa lisättynä arvonlisäverolla, yhteensä 37.510 euroa.

Vastaajat ovat paljoksuneet kantajien oikeudenkäyntikuluvaatimusta siltä osin kuin loppulausunnon laatimiseen on käytetty 9 tuntia. Kun otetaan huomioon, että loppulausuntoihin olisi suullisessa prosessissa kulunut aikaa yhteensä korkeintaan 2-3 tuntia, niin kohtuullisena veloituksena voidaan pitää enintään neljän tunnin laskutusta. Todistaja Ratttt on veloittanut matkakuluja 1,55 euroa/km, kun hyväksyttävä määrä on 0,44 euroa. Vaatimuksissa on lisäksi asiamiehen vaihtoon liittyviä toimenpiteitä, joita ei voida katsoa vastaajille kuuluviksi: Sn osalta 0,5 tuntia ja En osalta ajalla 25.5.-3.6.14 hyväksytään vain kaksi tuntia.


Ratkaisu

Kantajat häviävät asian niin merkittäviltä osin, että he ovat velvollisia korvaamaan vastaajien selvittely- ja oikeudenkäyntikulut.

Siltä osin kun kantajat ovat paljoksuneet vastaajien oikeudenkäyntikulujen määrää käräjäoikeus toteaa, että kantajien vaatimukset ovat oikeudenkäynnin aikanakin muuttuneet huomattavasti. Tämä on todettavissa kun verrataan pelkästään haastehakemusta viimeisimpään yhteenvetoon. Haastehakemuksessa on alunperin esimerkiksi vaadittu vahingonkorvauksena/hinnanalennuksena 120.000 euroa ja tämän lisäksi selvittelykustannuksia yli 30.000 euroa.
Purkuvaatimuksesta on sittemmin luovuttu ja vahingonkorvaus/hinnanalennusvaatimusta on laskettu. Vaatimusten muuttuminen useampaan kertaan on vaatinut vastaajien avustajalta normaalia enemmän valmisteluvaiheen toimenpiteitä ja valmisteluvaihe on muutenkin kestänyt pitkään. Tästä syystä käräjäoikeus katsoo, että kantajien esittämää 25 %:n tuntimääräleikkausta ei voida perustellusti tehdä. Vastaajien oikeudenkäyntikulut on siten korvattava
täysim ääräisesti.


Lainkohdat Maakaari 2 luku 17 §, 25 § ja 31 §
Oikeudenkäymiskaari 21 luku 1 §


TUOMIOLAUSELMA Kanne hylätään muilta kuin märkätiloja koskevan vaatimuksen osalta.

Merja ja Timo Rmmm velvoitetaan suorittamaan hinnanalennuksena märkätilojen osalta 3000 euroa laillisine viivästyskorkoineen 8.7.2013 lukien.

Pasi Pooos ja Leena Kooonen velvoitetaan yhteisvastuullisesti suorittamaan Merja ja Timo Rmmmmlle korvausta oikeudenkäyntikuluista 52.535,88 euroa ja selvittelykuluina 2.078,00 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen siitä lukien, kun kuukausi on kulunut tämän tuomion antamisesta.