Ostotarjous ja käsirahasopimus
Ostotarjousta ja käsirahasopimusta käytetään lähinnä asunto-osakkeiden kaupassa ja sillä sitoudutaan tekemään myöhemmin kaupat ostotarjouksessa mainituilla ehdoilla. Ostotarjous vakiokorvausehdolla ja käsirahasopimus ovat samoja vaikutukseltaan. (Kiinteistökaupoissa ostotarjous pitää vahvistaa kaupanvahvistajan toimesta, joten se on monimutkaisempi). Ostotarjouksen idea on siinä, että ostaja voi esim. teettää kuntotarkastuksen tai kuntotutkimuksen. Ostotarjouksen ehtoihin ei voi kuitenkaan kirjata ehto esim. ostajan mahdollisuudesta vetäytyä kaupasta jos ei saa rahoitusta tai myytyä omaa asuntoa. Katso tästä hovioikeuden tapaus.
Mutta kuntotarkastuksen tekemistä voi käyttää ehtona. Tärkeää on silloin ymmärtää, että kuntotarkastus on pintapuolinen ja kuntotutkimus perusteellisempi riskirakenteita avaava. Juuri riskirakenteet on syytä ottaa tosissaan asuntokaupoissa. Suuri osa riitaisuuksista kohdistuu juuri riskirakenteisiin, jotka kyllä tunnistettiin mutta joita ei selvitetty riittävästi.
Kuntotarkastus KH-kortin mukaisesti on syytä tehdä kaikissa pientaloissa ennen kauppaa. Monesti myyjä jättää sen ostajan suoritettavaksi. Toisinaan myyjä on tehnyt kuntotarkastuksen rakennuksesta. Se saattaa olla kuitenkin pintapuolinen kuntotarkastus ja harvoin antaa oikeaa kuvaa rakennuksesta ongelmineen.
Sekä myyjän että ostajan etu on että kohteessa teetetään kuntotutkimus, jossa todetut riskirakenteet avataan ja rakenteista otetaan tarvittaessa mikrobinäytteet. Kuntotutkimuksen suorittajan on oltava pätevöitynyt asuntokaupan kuntotarkastaja tai rakennusterveysasiantuntija. Katso esim. Helsingin Sanomat 9.4.2017 kirjoitus.
Katso myös kirjoitus näillä sivuilla kuntotarkastaja.
Ostaja voi siis tehdä myyjälle sitovan ostotarjouksen, johon kirjataan ehto kuntotarkastuksen tai mieluummin laajan kuntotarkastuksen (eli kuntotutkimuksen) suorittamisesta. Kustannuksista voidaan sopia vapaasti. Yksi tapa on se, että kustannukset jaetaan puoliksi mikäli tutkimuksessa ei paljastu mitään merkittävää virhettä ja kauppa viedään loppuun. Mutta mikäli kuntotarkastuksessa ilmenee merkittäviä virheitä kuntotutkimuksen kustannukset maksaa myyjä. Kun myyjä hyväksyy allekirjoituksellaan (tai muuten todisteellisesti) tarjouksen, siitä tulee sitova.
Ostotarjoukseen liitetään usein käsirahaehto. Se sitoo molempia osapuolia tekemään kaupan ellei vetäytymiselle ole perusteltua toisesta osapuolesta tai kohteesta johtuvaa syytä. Jos ostaja vetäytyy kaupasta, jää maksettu käsirahan myyjälle. Jos myyjä vetäytyy joutuu hän palauttamaan käsirahan ja vastaavan määrän korvauksena ostajalle.
Käsiraha saa olla korkeintaaa 4% kauppahinnasta. Laissa käsirahasta käytetään nimitystä vakiokorvausehto. Jos kauppaa ei haluta tehdä sen johdosta että kuntotutkimuksessa löydettiin merkittävä virhe ostaja ei menetä käsirahaa. Kunhan ehto on kirjattu oikein ja selvästi ostotarjoukseen.
MALLI ostotarjouksesta jossa kuntotutkimus
"Ostotarjous
Tarjoudun ostamaan osakkeet xxxx osoitteessa xxxx hintaan 400.000 euroa. Hinta on velaton kauppahinta eli se tarkoittaa ettei osakkeisiin kohdistu mitään velkoja. Kauppahinta maksetaan kaupantekohetkellä kokonaan. Siitä vähennetään käsiraha xxxxx euroa joka maksetaan myyjän tilille xxxxxx 2 päivää tämän tarjouksen hyväksynnästä. Hallinta siirtyy x.x.201x. Hallinnan viivästyksestä myyjä sitoutuu maksamaan 100e/päivä viivästyssakkoa. Kaupanteko hetki viimeistään 1kk kuluttua myyjän hyväksyttyä tämän tarjouksen. Ostaja vastaa asuntoon kohdistuvista vastikkeista ja muista kuluista hallinnan siirtymisestä lukien.
Myyjä vakuuttaa että hänen antamansa tiedot pitävät paikkansa. Myyjä luovuttaa osakkeet rasitteista vapaana kaupantekohetkellä.
Ostaja tilaa myyjän suostumuksella laajan kuntotutkimuksen rakennukseen ja myyjä suostuu siihen, että tutkimuksen yhteydessä avataan rakenteita kohdista mitä tarkastaja pitää tarpeellisena riskikohtien selvittämiseksi. Ostajalla on oikeus vetäytyä kaupasta seuraamuksitta mikäli tutkimuksessa paljastuu vähäistä suurempia virheitä tai vaurioita. Tutkimuksen kustannukset jaetaan puoliksi. Mikäli ostaja vetäytyy kaupasta sen perusteella että rakennuksesta on löytynyt vähäistä suurempi virhe tai vaurio myyjä vastaa kuitenkin tutkimuskustannuksista ja saa vastaavasti oikeudet tutkimukseen kokonaisuudessaan. Tutkimuskustannukset voivat olla enintään 4000 euroa sis alv.
Mikäli myyjä tai ostaja vetäytyy kaupasta ilman laillista tai tähän sopimukseen kirjattua perustetta, joutuu kyseinen osapuoli maksamaan kaupan peruuttamisesta käsirahan suuruisen korvauksen kertakaikkisena korvauksena vetäytymisestä tutkimuskulujen lisäksi."