Ostotarjous ja kuntotutkimus

Ostotarjousta käytetään lähinnä asunto-osakkeiden kaupassa ja sillä sitoudutaan tekemään myöhemmin kaupat ostotarjouksessa mainituilla ehdoilla. (Kiinteistökaupoissa ostotarjous pitää vahvistaa kaupanvahvistajan toimesta, joten se on monimutkaisempi). Ostotarjouksen idea on siinä, että ostaja voi rauhassa järjestellä rahoituksen tai esim. teettää kuntotarkastuksen tai kuntotutkimuksen. Kuntotarkastus on pintapuolinen ja kuntotutkimus riskirakenteita avaava.

Kuntotarkastus on syytä tehdä kaikissa pientaloissa ennen kauppaa. Monesti myyjä jättää sen ostajan suoritettavaksi. Toisinaan myyjä on tehnyt kuntotarkastuksen rakennuksesta. Se on kuitenkin pintapuolinen (kuntotarkastus ja harvoin antaa oikeaa kuvaa rakennuksesta). Sekä myyjän että ostajan etu on että kohteessa teetetään kuntotutkimus, jossa todetut riskirakenteet avataan ja rakenteista otetaan mikrobinäytteet. Kuntotutkimuksen suorittajan on oltava pätevöitynyt asuntokaupan kuntotarkastaja tai rakennusterveysasiantuntija. Katso esim. Helsingin Sanomat 9.4.2017 kirjoitus.

Katso myös kirjoitus näillä sivuilla kuntotarkastaja.

Ostaja voi tehdä myyjälle sitovan ostotarjouksen, johon kirjataan ehto kuntotarkastuksen tai mieluummin laajan kuntotarkastuksen (eli kuntotutkimuksen) suorittamisesta. Kustannuksista voidaan sopia vapaasti. Yksi tapa on se, että kustannukset jaetaan puoliksi mikäli tutkimuksessa ei paljastu mitään merkittävää virhettä ja kauppa viedään loppuun. Mutta mikäli kuntotarkastuksessa ilmenee merkittäviä virheitä kuntotutkimuksen kustannukset maksaa myyjä. Kun myyjä hyväksyy allekirjoituksellaan (tai muuten todisteellisesti) tarjouksen, siitä tulee sitova.

Ostotarjoukseen liitetään usein käsirahaehto. Se sitoo normaalisti molempia osapuolia. Jos toinen ei halua kauppaa tehdä, joutuu hän maksamaan käsirahan toiselle osapuolelle. Se saa olla korkeintaaa 4% kauppahinnasta. Laissa käsirahasta käytetään nimitystä vakiokorvausehto. Jos kauppaa ei haluta tehdä sen johdosta että kuntotutkimuksessa löydettiin merkittävä virhe ostaja ei menetä käsirahaa. Kunhan ehto on kirjattu oikein ja selvästi ostotarjoukseen.

MALLI ostotarjouksesta jossa kuntotutkimus

"Ostotarjous

Tarjoudun ostamaan osakkeet xxxx osoitteessa xxxx hintaan 400.000 euroa. Hinta on velaton kauppahinta eli se tarkoittaa ettei osakkeisiin kohdistu mitään velkoja. Kauppahinta maksetaan kaupantekohetkellä kokonaan. Siitä vähennetään käsiraha xxxxx euroa joka maksetaan myyjän tilille xxxxxx 2 päivää tämän tarjouksen hyväksynnästä. Hallinta siirtyy x.x.201x. Hallinnan viivästyksestä myyjä sitoutuu maksamaan 100e/päivä viivästyssakkoa. Kaupanteko hetki viimeistään 1kk kuluttua myyjän hyväksyttyä tämän tarjouksen. Ostaja vastaa asuntoon kohdistuvista vastikkeista ja muista kuluista hallinnan siirtymisestä lukien.

Myyjä vakuuttaa että hänen antamansa tiedot pitävät paikkansa. Myyjä luovuttaa osakkeet rasitteista vapaana kaupantekohetkellä.

Ostaja tilaa myyjän suostumuksella laajan kuntotutkimuksen rakennukseen ja myyjä suostuu siihen, että tutkimuksen yhteydessä avataan rakenteita kohdista mitä tarkastaja pitää tarpeellisena riskikohtien selvittämiseksi. Ostajalla on oikeus vetäytyä kaupasta seuraamuksitta mikäli tutkimuksessa paljastuu vähäistä suurempia virheitä tai vaurioita. Tutkimuksen kustannukset jaetaan puoliksi. Mikäli ostaja vetäytyy kaupasta sen perusteella että rakennuksesta on löytynyt vähäistä suurempi virhe tai vaurio myyjä vastaa kuitenkin tutkimuskustannuksista ja saa vastaavasti oikeudet tutkimukseen kokonaisuudessaan. Tutkimuskustannukset voivat olla enintään 4000 euroa sis alv.

Mikäli myyjä tai ostaja vetäytyy kaupasta ilman laillista tai tähän sopimukseen kirjattua perustetta, joutuu kyseinen osapuoli maksamaan kaupan peruuttamisesta käsirahan suuruisen korvauksen kertakaikkisena korvauksena vetäytymisestä tutkimuskulujen lisäksi."