Kuntotarkastajan vastuu

Asuntokaupan yhteydessä kuntotarkastuksella on iso merkitys. Usein kuntotarkastukset ovat puutteellisia. Lähes kaikissa riidoissa on tehty kuntotarkastus. On selvää, että kaikkia virheitä ei kuntotarkastuksessakaan voida havaita. Sehän on pintapuolista tarkastelua. Mutta kun kysymys on kuitenkin rakennusalan ammattilaisesta niin voidaan edellyttää, että työ tehdään huolellisesti. Ja kohteesta annetaan tarpeelliset tiedot. Huolimattomuuden raja on aina tapauskohtainen.

Alla olevassa tapauksessa kuntotarkastuspöytäkirjasta ei käynyt ilmi, että kohteessa olisi merkittäviä kosteusvaurioita. Kaupan teon jälkeen kuitenkin huomattiin, että käyttövesiputkisto oli vuotanut pidemmän aikaa alapohjaan niin, että yli puolet siitä oli kastunut ja talon runko oli useista kohdista laho. Myyjä ja ostaja totesivat virheen olevan niin oleellinen, että he sopivat kaupan purkamisesta 10.2.2000 solrnitulla kaupanpurkuasiakirjalla. Kuluttajariitalautakunta katsoi, että kun elinkeinonharjoittaja ei ole voinut häneltä tilatussa kosteusteknisessä kuntoarviossa käyttämillään tutkimusmenetelmillä todeta pitkälle kehittynyttä ja laajaa alapohjan kosteus- ja lahovauriota, on koko tutkimus jäänyt tilaajille hyödyttömäksi. Lautakunta suositti 3060 euron hyvitystä.

Asuinrakennuksen kuntokartoitus. Tarkastuksen laatu. Vahingonkorvaus

varauma
tiedonantovelvollisuus
ammattitaito


Diaarinumero: 00/37/899
Antopäivä: 27.09.2001

Tilaajat K:t Toimeksisaaja Eh

Sopimuksen sisältö : pintakosteusmittauksiin ja aistihavaintoihin perustuva rakennus- ja kosteustekninen kuntoarvio vuonna 1978 valmistuneesta omakotitaiosta, jonka valittajat tarkastuksen jälkeen ostivat.

Suorituksen hinta 800 markkaa

Tarkastuksen ajankohta 23.11.1999

Ilmoitettu virhe

Tarkastus tehtiin kiinteistökauppaa varten ja tarkastuspöytäkirja liitettiin 24.11.1999 laaditun kauppakirjan oheen. Kuntokartoituksella oli ratkaiseva merkitys ostopäätökseen. Pöytäkirjasta ei käynyt ilmi, että kohteessa olisi merkittäviä kosteusvaurioita. Kaupan teon jälkeen kuitenkin huomattiin, että käyttövesiputkisto oli vuotanut pidemmän aikaa alapohjaan niin, että yli puolet siitä oli kastunut ja talon runko oli useista kohdista laho. Myyjä ja ostaja totesivat virheen olevan niin oleellinen, että he sopivat kaupan purkamisesta 10.2.2000 solrnitulla kaupanpurkuasiakirjalla.
Kohteessa todetun vahingon olisi tullut sen laajuus, kesto ja vaikutus rakenteisiin huomioon ottaen ilmetä Eh:n tekemässä kuntokartoituksessa.

K:t vaativat, että Eh palauttaa tarkastuspalkkionsa 800 markkaa ja korvaa kauppakirjan laadinnasta 1 600 markkaa, kaupanvahvistuksesta 400 markkaa sekä kiinteistökaupan purkusopimuksen laadinnasta 260 markkaa viivästyskorkoineen.

Liitteitä

1. Kauppakirja ja kaupanpurkukirja

2. Eh:n laatima lausunto

3. NN:n 17.1.2000 laatima vahinkokartoitus

4. XX:n 14.3.2000 laatima selvitys vesivahingosta

Vastaus

Tarkastus tehtiin aistinvaraisesti ja rakennetta rikkomattomin menetelmin. Se tehtiin ammattitaitoisesti ja huolelisesti. Tarkastus ei poista ostajan vastuuta harkita kaupan päättämistä. Ostaja kantaa riskin siitä, onko kuntotarkastuksessa todettu vika tai puute voinut aiheuttaa rakenteille vaurioita. Raporttiin on voitu kirjata vain tarkastuspäivänä todetut viat ja puutteet. Tarkastushetkellä vesi ei noussut seinää pitkin kuten valituksessa on kuvaiItu. Tällainen vahinko on ilmeisesti johtunut kaupan teon jälkeen tapahtuneesta putkivuodosta. Korvausvaatimuksen mukaan käyttövesiputkisto olisi vuotanut jo pidemmän aikaa. Myyjä ei kuitenkaan ollut tällaista havainnut tai siitä kertonut. Lahovaurioita ei voi havaita rakenteita rikkomatta.

Tarkastuksessa laadittuun lausuntoon on kirjattu useita eri vikoja ja puutteita, jotka voivat selittää väitetyn lahovaurion. Näitä ovat salaojituksen toimimattomuus, pesuhuoneen lattiakaivon virheellisyys sekä putkistojen ikä, joka on tuotu Eh:n lausunnossa esille riskinä.

Ratkaisun perustelut

Osapuolten väliseen sopimussuhteeseen tulee soveltaa eräitä palvelusuorituksia koskevaa kuluttajansuojalain 8 lukua. Luku koskee vastikkeellisia palveluksia, joita elinkeinonharjoittaja (toimeksisaaja) suorittaa kuluttajalle (tilaaja) ja joiden sisältönä on muun muassa rakennukseen tai kiinteään omaisuuteen kohdistuva työ tai muu suoritus.

Luvun 12 §:n mukaan palveluksen on sisällöltään, suoritustavaltaan ja tulokseltaan vastattava sitä, mitä voidaan katsoa sovitun.

Palvelus on suoritettava ammattitaitoisesti ja huolellisesti sekä ottaen huomioon tilaajan edut. Palveluksen tulee kestävyydeltään ja muuten vastata sitä, mitä kuluttajalla yleensä on sellaisen palveluksen yhteydessä aihetta olettaa.

Jos palvelus poikkeaa tästä, siinä on virhe. Todistustaakka siitä, että palvelus on suoritettu ammattitaitoisesti ja huolellisesti, on toimeksisaajalla.

Luvun 18 §:n mukaan tilaajalla on oikeus vaatia, että toimeksisaaja oikaisee virheen tai uusii virheellisen suorituksen ilman, että tilaajalle aiheutuu siitä lisäkustannuksia.

Luvun 19 §:n mukaan jollei virheen oikaiseminen tai uusi suoritus tule kysymykseen taikka jollei tällaista oikaisua suoriteta kohtuullisessa ajassa siitä, kun tilaaja on ilmoittanut virheestä, tilaaja saa vaatia virhettä vastaavaa hinnanalennusta.

Siltä osin kuin palvelus on suoritettu, tilaaja saa 1 momentissa mainituissa olosuhteissa purkaa sopimuksen, jos muuta seuraamusta ei voida pitää hänen kannaltaan kohtuullisena. Suorituksesta, jota ei voida palauttaa ilman olennaista haittaa, on tilaajan tällöin maksettava toimeksisaajalle sen arvoa vastaava korvaus.

Luvun 20 §:n mukaan tilaajalla on oikeus korvaukseen vahingosta, jonka hän kärsii palveluksessa olevan virheen vuoksi.

Lautakunta arvioi nyt käsiteltävää tapausta seuraavasti. Asuntoa koskevilla erityistutkimuksilla ja niistä saaduilla tuloksilla on yleensä käytännössä olennainen merkitys asuntokaupan ehdoille. Tällaisilta palveluilta voidaan edelyttää erityistä asiantuntemusta, huolellisuutta ja luotettavuutta. Nämä periaatteet ilmenevät myös kuluttajasuojalain 8 luvusta.

Näiden periaatteiden mukaisesti tilattu työ on suoritettava toimeksiannon edellyttämässä laajuudessa ja mieluiten käyttäen toimeksiannosta kiinteistönhoitoalalla vakiintuneita nimikkeitä sekä antaen työstä toimeksiantajalle kirjallisen raportin, johon tutkimustulokset ja muut toimeksiannon kannalta olennaiset seikat on kirjattu. Nimike "kuntoarvio" on vahvistunut tarkoittamaan rakennuksen rakenteellisen kunnon tutkimusta, joka perustuu silmämääräiseen havainnointiin rakenteita rikkomatta (esim. Ratu 82-0088, kosteus ja mikrobivaurioituneiden rakenteiden purku). Tämä vastaa Eh:n raporttiin kirjattua menetelmäkuvausta.

Toimeksisaajan on kerrottava valittuun tutkimusmenetelmään ja tuloksen luotettavuuteen liittyvistä epävarmuustekijöistä tilaajalle etukäteen riittävästi ja selkeästi. Toimeksisaajan on näytettävä, että hän on täyttänyt ilmoitusvelvollisuutensa asianmukaisesti.

Lautakunta pitää uskottavana XX:n ja NN:n lausunnoissa ilmoitettuja seikkoja. Lausuntojen sekä niiden oheen liitettyjen valokuvien perusteella lämpimän käyttöveden putken puolella olleen vuodon takia talon lattiarakenteet ja väliseinien runkorakenteet olivat suurelta osin kastuneet, pahoin mustuneet ja lahonneet. Vaurioiden laadun perusteella rakenteet olivat olleet vedelle alttiina jo pitkään eli jo Eh:n tekemän kartoituksen aikaan.

Eh:n lausunnossa ei ole esitetty mitään varaumia tehtyjen mittaustulosten luotettavuudesta. Tällaisia varaumia ei ole selvitetty ilmoitetun tilaajalle myöskään sopimusta tehtäessä, jolloin tilaajat olisivat voineet harkita tutkimuksen teettämisen tarkoituksenmukaisuutta ja lausunnon käyttökelpoisuutta. Raportissa ei ole myöskään esitetty, että pintakosteudenilmaisimilla olisi saatu viitteitä kosteusvauriosta. Ainoana viitteenä tällaisen vaurion mahdollisuudesta lausunnossa on yleisluontoinen toteamus, jonka mukaan kiinteistön putkistojen huolettomaksi iäksi arvioidaan yleisesti 30 vuotta, jonka jälkeen vaurioiden todennäköisyys kasvaa. Koska rakennuksella oli kaupan teon hetkellä ikää vasta 21 vuotta, katsoo lautakunta, ettei tarkastuksen teettäjien voi edellyttää tämän lauseen perusteella kyenneen varautumaan sittemmin havaitun kaltaiseen vikaan.

Lautakunta katsoo, että kun elinkeinonharjoittaja ei ole voinut häneltä tilatussa kosteusteknisessä kuntoarviossa käyttämillään tutkimusmenetelmillä todeta pitkälle kehittynyttä ja laajaa alapohjan kosteus- ja lahovauriota, on koko tutkimus jäänyt tilaajille hyödyttömäksi. Lisäksi sen on katsottava antaneen kohteen kunnosta virheellisen kuvan, jonka perusteella ostajat ovat sitoutuneet kauppaan. Lautakunta pitää uskottavana, ettei kauppaa olisii tehty ainakaan samoin ehdoin mikäli kartoitus olisi tuonut kohteen tosiasiallisen kunnon esiin. Lautakunta pitää elinkeinonharjoittaja Eh:n suoritusta olennaisesti virheellisenä ja katsoo tilaajilla olevan oikeus vaatimaansa sopimuksen purkuun sekä vaadittuihin korvauksiin heille virheen takia tulleista vahingoista.

Maksettavalle rahamäärälle on vaadittu laillista viivästyskorkoa. Lautakunta katsoo tämän vaatimuksen kattavan kaikki ne korkoseuraamukset, joihin valittajat ovat lainsäädännön ja yleisten oikeudellisten periaatteiden mukaan oikeutettuja. Sopimuksen purkautuessa valittajilla on ensinnä kauppalain 65 §:n 2 momentin mukainen oikeus tuottokorkoon palautettavalle tarkastuspalkkiolle alkaen sen maksupäivästä aina siihen asti, kunnes palkkiolle alkaa juosta viivästyskorkoa. Viivästyskorkoa puolestaan tulee korkolain 6 ja 7 §:ien mukaan maksaa alkaen kuukauden kuluttua päivästä, jona vaatimus ja sen perustetta koskeva selvitys on esitetty. Tällainen vaatimus ja selvitys on katsottava esitetyn kaikkien vaatimusten osalta 20.2.2000 päivätyn reklamaatiokirjeen tiedoksisaannin yhteydessä, minkä on katsottava tapahtuneen 28.2.2000. Koko vaaditulle summalle on siten maksettava viiväsytskorkoa alkaen 28.3.2000.

Korkolain 3 §:n 2 momentin mukainen tuottokoron korkokanta oli 4 prosenttia vuonna 1999 ja 3 prosenttia vuonna 2000. Korkolain 4 § 3 momentin mukainen viivästyskoron korkokanta oli puolestaan 10 prosenttia vuonna 2000 ja se on 11 prosenttia alkaen 1.1.2001.

Suositus

Lautakunta suosittaa, että Eh maksaa K:ille 3 060 markkaa. Palautettavalle 800 markan palkkiolle tulee maksaa tuottokorkoa alkaen siitä ajankohdasta, jolloin valittajat palkkion maksoivat, aina 27.3.2000 asti. Koko hyvitettävälle summalle tulee lisäksi maksaa viivästyskorkoa alkaen 28.3.2000.
Päätös oli yksimielinen.


Julkaistu 27.9.2001