Markkinoilla on tarjolla uutta omakotitaloa etsiville ostajille rakentamattomia kiinteistöjä, jotka omistaa rakennusalan yrittäjä. Kiinteistöä myydään usein valmiilla suunnitelmilla. Silloin ostaja ostaa kiinteistön ja tekee samalla rakennusurakkasopimuksen myyjä/urakoitsijan kanssa. Kiinteistönkauppaan sovelletaan maakaarta ja rakennusurakkasopimukseen kuluttajasuojalain 8 ja 9 lukuja.
Näissä kaupoissa on iso riski, jos urakoitsija tekeekin konkurssin kesken urakan. Ostajalle jää keskeneräinen rakennus, jonka loppuunsaattaminen saattaa maksaa alkuperäistä sopimusta enemmän. Ongelma on sitä suurempi mitä etupainotteisemmin ostaja on maksanut myyjälle rakentamisesta. Lisäksi riskinä on rakennusaikaiset virheet, joiden korjaaminen voi tulla yllättävän kalliiksi.
Selvää on että myyjä/urakoitsijan vastuu on konkurssitilanteessa olematon. Usein urakoitsija toimii osakeyhtiön kautta ja yhtiöllä ei ole varoja jäljellä. Mutta mikä on välittäjän vastuu? Ja lisäksi pohdittavaksi tulee rakennushankkeen konsulttien vastuut.
Alla olevassa tapauksessa välittäjä oli markkinoinut kiinteistöä "avaimet käteen – ilmanrakentajan huolia". Kuluttajariitalautakunta (KRIL) katsoi että välittäjän olisi pitänyt tehdä ostajille paremmin selväksi kaupan riskit ja velvoitti välittäjän korvaamaan 11.500 euroa.
KRIL totesi että välittäjä markkinoidessaan rakentamatonta kiinteistön ja omakotitalon rakennusurakan sisältävää kokonaisuutta välitysliikkeellä on erityinen velvollisuus selvittää ostajille heidän asemaansa ja vastuitaan suhteessa urakoitsijaan. Vastuun jakautumisella on suuri merkitys kuluttajalle, kun kaupan kohteena on kokonaisuus, johon sisältyvät rakentamaton kiinteistö sekä omakotitalon rakennusurakka. Asiassa esitetyn näytön perusteella ei voida todeta, että välitysliike olisi erityisesti selvittänyt ostajille heidän asemaansa tai vastuiden jakautumista ennen kauppaa. Näihin seikkoihin ei myöskään ole otettu yksilöidysti kantaa kiinteistön kauppakirjan ehdoissa tai erillisessä urakkasopimuksessa.
Ostajien esittämien maksutositteiden sekä kauppakirjan perusteella ostajat ovat maksaneet urakasta ja tontista yhteensä 175 000 euroa ennen urakan keskeytymistä. Alkujaan oli sovittu 265.000 euron kokonaishinnasta valmiille talolle tontteineen.
Kiinteistönvälittäjä on arvioinut keskeneräisen kiinteistön hinnaksi 120 000 euroa, ja ostajat ovat myyneet kiinteistön arvioituun hintaan. Lautakunta pitää siten näytettynä, että ostajien kiinteistöstä maksama hinta ei ole vastannut
kiinteistön todellista arvoa rakennusurakan keskeytyessä. Ostajille on siten aiheutunut vahinkoa. Lautakunnan näkemyksen mukaan välitysliikkeen toiminta on
osaltaan saattanut myötävaikuttaa vahingon määrään. Lautakunta arvioi välitysliikkeen toiminnasta aiheutuneen vahingon määräksi 11 500 euroa. Arvioidessaan vahingon määrää lautakunta on ottanut huomioon muun muassa
kiinteistön keskeneräisyyden, mahdollisten rakennusvirheiden sekä urakoitsijan laiminlyöntien vaikutuksen vahingon määrään.
rakentamiskustannuksia ja vastaava mestari velvoitettiin korvaamaan ostajalle 4.500 euroa.
Ostaja kärsi siis 55.000 euron tappion urakoitsijan konkurssin johdosta. Tätä vähensi yhteensä 16.000 euroa välittäjältä ja vastaavalta mestarilta.
Missään nimessä ostajan ei pidä ottaa myyjä/urakoitsijan ehdottamaa vastaavaa mestaria vaan palkata oma kokenut vastaava mestari ( ja myös muut vastaavat työnjohtajat). Hyvä on harkita myös suunnitelmien tarkistamista ulkopuolisella arkkitehdilla.
Vastaavan työnjohtajan tulee määritellä maksupostit selvästi takapainotteiseksi. Lisäksi vastaavan mestarin kanssa on sovittava lakimääräisten tehtävien hoitamisen lisäksi suoritettavasta laadunvalvonnasta. Tämä lisää muutamilla tuhansilla kustannuksia mutta on äärimmäisen tärkeää jotta rakentaminen tulee tehtyä virheittä.
Alla oleva tapaus on esimerkki huonosti tehdystä sopimuksesta ja puutteellisesta rakentamisajan valvonnasta. Siinä painotetaan ostajan kokonaisvastuusta rakennushankkeessa. Eli tietämättömän ei pidä lähteä tällaisiin projekteihin.
KIINTEISTÖN KAUPPA.
RAKENTAMATON KIINTEISTÖ. KESKENERÄINEN RAKENNUSURAKKA. KIINTEISTÖSTÄ ANNETUT
TIEDOT. KIINTEISTÖNVÄLITTÄJÄN TIEDONANTOVELVOLLISUUS. TYÖNJOHTAJAN VASTUU.
VAHINGONKORVAUS.
Tiedonantovelvollisuus.
Vahingonkorvaus.
Antopäivä:
20.10.2016
PG ja AP (jäljempänä ostajat) ostivat 21.5.2012 päivätyllä kauppakirjalla J Oy:ltä (jäljempänä urakoitsija) tilan. Kiinteistön pinta-ala oli noin 727 m2. Samalla sopimuksella kaupan osapuolet sopivat, että kiinteistölle rakennetaan 97,5 m2:n suuruinen omakotitalo. Kauppahinnaksi sovittiin 200 000 euroa. Kauppahinta sovittiin maksettavaksi osissa rakennuksen valmistumisen mukaan. Ostajat ja urakoitsijat sopivat
11.12.2012 66 973 euron suuruisista lisätöistä, joihin kuuluivat rakennuksen rakentaminen muuttovalmiiksi sekä autokatoksen ja varaston rakentaminen. Välittäjänä kaupassa toimi H LKV Oy (jäljempänä välitysliike).
Varsinais-Suomen käräjäoikeus asetti J Oy:n konkurssiin 10.6.2013, minkä johdosta omakotitalon rakentaminen jäi kesken. Rakennustyön vastaavana mestarina toimi RS (jäljempänä vastaava mestari) ja kiinteistön vesi- ja viemärilaitteiston rakennustyön johtajana toimi MS (jäljempänä KVV-työnjohtaja).
Asiassa on riitaa siitä, antoiko välitysliike kiinteistöstä ja rakennusurakasta ostajille riittävät ja oikeat tiedot. Lisäksi asiassa on riitaa siitä, suorittivatko vastaava mestari ja KVV-työnjohtaja tehtävänsä asianmukaisesti ja
huolellisesti.
Vaatimukset Ostajat vaativat välitysliikkeeltä 100 000
euroa vahingonkorvausta. Lisäksi ostajat vaativat vastaavalta mestarilta 60 000 euroa vahingonkorvausta ja KVV-työnjohtajalta 10 000 euroa vahingonkorvausta.
Välitysliike markkinoi kohdetta "avaimet käteen – ilman rakentajan huolia." Ostajille ei kuitenkaan selvitetty, että ostajille kuului yhä vastuu rakentamisurakasta. Urakoitsija hankki myös vastaavan mestarin sekä KVV-työnjohtajan, joiden kanssa ostajat tekivät sopimuksen.
Välitysliike ei kertonut ostajille, että ostajat olisivat vastuussa tontille rakennettavan tien kustannuksista tai kiinteistön putki- ja viemärirasitteista. Välitysliike jättimyös kertomatta, että viereisten tonttien varasto- ja autokatosrakennukset tuli
rakentaa yhteen. Välitysliike markkinoi kohdetta omakotitalona ja kertoi ostajille, että rakennusten sijainteja voitaisiin muuttaa. Välitysliike ei selittänyt ostajille lohkomiskäytäntöä, ja tontin pinta-ala kerrottiin tarkkana lukuna. Vasta kauppakirjassa pinta-ala oli merkitty sanalla "noin." Kaupan kohdetta markkinoitiin jälkipainotteisella maksusuunnitelmalla, mutta
ostajilta perittiin kuitenkin 10 000 euroa liittymäkuluja ennakkoon. Sähköliittymää ei kuitenkaan koskaan hankittu. Välitysliike ei myöskään selventänyt ostajille heidän asemaansa mahdollisessa urakoitsijan konkurssissa.
Välitysliike oli kuitenkin jo pitkään toiminut yhteistyössä urakoitsijan kanssa, joten välitysliikkeen täytyi tietää urakoitsijan taloudellisista ongelmista. Välitysliike on konkurssin jälkeen jatkanut yhteistyötä urakoitsijan toimihenkilöiden perustaman uuden yrityksen kanssa.
Urakoitsija ajautui konkurssiin ja rakennusurakka jäi kesken. Vastaava mestari toimi urakassa omalla toiminimellään, eikä ollut urakoitsijan työntekijä. Vastaava mestari ei valvonut töitä, eikä pyrkinyt korjaamaan selkeitäkään rakennusvirheitä.
Vastaava mestari ei toimittanut ostajille katselmuspöytäkirjaa, eikä kertonut ostajille katselmuksessa ilmenneitä rakennusvirheitä. Virheet ilmenivät vasta ostajien saatua asiakirjat haltuunsa urakoitsijan konkurssin jälkeen. Vastaava
mestari myös esitti virheellisiä arvioita rakennusurakan valmiusasteesta. Viimeisimmän arvion mukaan urakan valmiusaste oli 78 prosenttia. Ostajien hankkiman ulkopuolisen asiantuntijan arvion mukaan valmiusaste oli lopulta vain
46 prosenttia. Urakoitsija laskutti ostajilta sovittua hintaa vastaavan mestarin arvioiden mukaisesti, minkä johdosta ostajat maksoivat ennen urakoitsijan konkurssia kauppahinnasta urakan todellista valmiusastetta
enemmän. Vastaava mestari ei pitänyt tarkastusasiakirjoja ajan tasalla, vaan muutti niitä jälkikäteen.
KVV-työnjohtaja ei käynyt kohteessa kertaakaan. Urakassa ei noudatettu hyväksyttyä LVI-suunnitelmaa, mutta KVV-työnjohtaja ei vastannut yhteydenottopyyntöihin kun
ostajat yrittivät ilmoittaa asiasta.
Vastaus Välitysliike
Välitysliike kiistää ostajien vaatimukset.
Kaupan kohde sijaitsee omalla itsenäisellä kiinteistöllään, eikä kiinteistön hallintaa ole jaettu. Näin ollen kyseessä on omakotitalo. Ostajille ilmoitettiin selkeästi useissa asiakirjoissa, että kiinteistölle rakennettava autotalli- ja varastorakennus olisivat kiinteässä yhteydessä viereisen kiinteistön vastaavaan
rakennukseen. Tämä ilmenee muun muassa ostajille ennen kauppaa esitetyistä piirustuksista ja kiinteistökartasta. Välitysliike ei ole myöskään voinut tietää etukäteen, että rakennukset tuli välttämättä rakentaa keskenään
kiinteään yhteyteen.
Sekä urakoitsija että välitysliike kertoivat ostajille ennen kauppaa, että alueella ei ole kunnan ylläpitämää tietä. Ostajille kerrottiin myös, että urakoitsija rakentaa tien, ja tien hoitokustannukset jäävät alueen kiinteistöjen omistajien
vastuulle. Tien rakentamiskustannukset eivät siten kuulu välitysliikkeen vastuulle.
suunnitelman kohtaa, olisi heidän tullut ottaa kohdan merkityksestä selvää.
Välitysliike ei
voinut ennakoida urakoitsijan konkurssia, eikä välitysliikkeellä siten ollut
velvollisuutta etukäteen ohjeistaa ostajia mahdollisen konkurssin osalta.
Välitysliike ei voi olla vastuussa urakoitsijalta kesken jääneiden töiden
loppuun saattamisesta tai urakoitsijan toiminnasta aiheutuneista kuluista.
Välitysliikkeen myöhemmät toimeksiannot eivät liity tähän asiaan.
Ostajalle
kerrottiin, että urakoitsija vastaisi lohkomiskustannuksista. Välitysliike ei
voi olla vastuussa urakoitsijan laiminlyönneistä.
Vastaava mestari
Vastaava mestari
kiistää ostajien vaatimukset.
Vastaava mestari
noudatti kaikkia tehtäväänsä kohdistuneita ohjeita ja määräyksiä sekä toimi
muutoinkin asianmukaisesti ja huolellisesti.
Kaikki
työmaa-asiakirjat olivat ostajien käytössä rakennusurakan aikana. Asiakirjat
olivat joka tapauksessa saatavilla urakoitsijan toimistolla.
Urakan
valmiusasteesta annettiin vain arvioita. Arviota ei voida pitää tarkkana, ja
eri henkilöiden tekemät arviot voivat poiketa toisistaan merkittävästi.
KVV-työnjohtaja
KVV-työnjohtaja
kiistää ostajien vaatimukset.
KVV-työnjohtaja
kutsuttiin kohteeseen kerran tarkastamaan pohjaviemärin asennus. Asennus oli
tehty oikein. Maalämpöpumpun paikkaa vaihdettiin urakan aikana.
Tarkistusasiakirjat luovutetaan rakennusvalvonnalle kiinteistön käyttöönoton
yhteydessä. KVV-työnjohtaja ei vastaa urakan keskeytymisestä
Ratkaisun perustelut
Kiinteistöjen ja
vuokrahuoneistojen välityksestä annetun lain 7 §:n mukaan välitysliikkeen on
suoritettava välitystehtävä ammattitaitoisesti, huolellisesti ja hyvää
välitystapaa noudattaen sekä ottaen huomioon toimeksiantajan ja myös tämän
vastapuolen edut. Välitysliikkeen suorituksen tulee myös vastata siitä
markkinoinnissa annettuja tietoja.
Lain 9 §:n mukaan
välitysliikkeen on välityskohdetta tarjotessaan annettava toimeksiantajan
vastapuolelle kaikki ne tiedot, joiden välitysliike tietää tai sen pitäisi
tietää vaikuttavan kaupasta tai vuokrasopimuksesta taikka muusta
käyttöoikeussopimuksesta päättämiseen.
Lain 14 §:n mukaan
toimeksiantajan vastapuolella on oikeus saada välitysliikkeeltä korvaus
vahingosta, jonka välitysliikkeen virheellinen menettely on hänelle
aiheuttanut.
Kuluttajansuojalain
8 luvun 12 §:n mukaan palveluksen on sisällöltään, suoritustavaltaan ja
tulokseltaan vastattava sitä, mitä voidaan katsoa sovitun.
Pykälän 2 momentin
mukaan palvelus on suoritettava ammattitaitoisesti ja huolellisesti sekä ottaen
huomioon tilaajan edut. Palveluksen tulee kestävyydeltään ja muuten vastata
sitä, mitä kuluttajalla yleensä on sellaisen palveluksen yhteydessä aihetta olettaa.
Palveluksen tulee myös vastata laissa, asetuksessa tai viranomaisen päätöksessä
asetettuja vaatimuksia.
Pykälän 4 momentin
mukaan jos palvelus poikkeaa siitä, mitä 1–3 momentissa säädetään, siinä on
virhe. Todistustaakka siitä, että palvelus on suoritettu ammattitaitoisesti ja
huolellisesti, on toimeksisaajalla.
Luvun 20 §:n mukaan
tilaajalla on oikeus korvaukseen vahingosta, jonka hän kärsii palveluksessa
olevan virheen vuoksi. Välillisen vahingon toimeksisaaja on kuitenkin
velvollinen korvaamaan vain, jos virhe tai vahinko johtuu huolimattomuudesta
hänen puolellaan.
Lautakunta arvioi
tapausta seuraavasti:
Välitysliikkeen
vastuu
Ostajien mukaan
välitysliike ei kertonut ostajille ennen kauppaa rakennusprojektiin liittyvistä
vastuista ja velvollisuuksista. Rakennushankkeeseen ryhtyvän velvollisuuksista
on säädetty maankäyttö- ja rakennuslain 17 luvussa. Rakennushankkeeseen sopimuksilla
osallistuvat elinkeinoharjoittajat ovat lisäksi vastuussa omista virheistään
kuluttajansuojalain nojalla. Asiassa esitetyn aineiston perusteella
välitysliike on käyttänyt kohdetta markkinoidessaan lausetta "uuteen
omakotitaloon ilman rakentajan murheita." Vaikka lauseen perusteella
ostajilla ei voidakaan katsoa olevan perusteltua aihetta olettaa vapautuvansa
täysin lailla säädetyistä vastuista, lautakunta katsoo, että markkinoidessaan
rakentamatonta kiinteistön ja omakotitalon rakennusurakan sisältävää
kokonaisuutta välitysliikkeellä on erityinen velvollisuus selvittää ostajille
heidän asemaansa ja vastuitaan suhteessa urakoitsijaan. Vastuun jakautumisella
on suuri merkitys kuluttajalle, kun kaupan kohteena on kokonaisuus, johon
sisältyvät rakentamaton kiinteistö sekä omakotitalon rakennusurakka. Asiassa
esitetyn näytön perusteella ei voida todeta, että välitysliike olisi
erityisesti selvittänyt ostajille heidän asemaansa tai vastuiden jakautumista
ennen kauppaa. Näihin seikkoihin ei myöskään ole otettu yksilöidysti kantaa
kiinteistön kauppakirjan ehdoissa tai erillisessä urakkasopimuksessa. Ostajat
ovat siten voineet perustellusti olettaa vastuunsa rakennusurakasta olevan
tavanomaista pienempi ja myyjän vastuun vastaavasti tavanomaista rakennusurakan
vastuuta suurempi. Tämä seikka on voinut olennaisesti vaikuttaa ostopäätökseen.
Näin ollen lautakunta katsoo, että välitysliike on toiminut virheellisesti ja
vastoin hyvää välitystapaa kohdetta markkinoidessaan.
Ostajien mukaan
välitysliike antoi heille virheellisiä tietoja kauppahinnan maksamisesta.
Kohteen esitteeseen on kirjattu maksutavaksi seuraavaa: "erissä
valmiusastetodistusten jälkeen, ostajalta jälkipainotteisesti." Ostajien
allekirjoittamaan kauppasopimukseen on kirjattu, että kauppakirjan
allekirjoituksin kuitataan maksetuksi kauppahinnasta 45 000 euroa, joka on
maapohjan ja sähkö- ja viemäriliittymien arvo. Loppuosa hinnasta on sovittu
maksettavaksi hinnan osia vastaavien urakan osien valmistuessa.
Kauppasopimuksen perusteella suurin osa kauppahinnasta on siten sovittu
maksettavaksi työsuoritusten valmistuessa. Maksutaulukot ovat kuitenkin
yleisluontoisia, eikä niissä ole eritelty riittävän yksityiskohtaisesti miten
maksuajankohdat arvioidaan tai mihin arviointi perustuu. Lautakunnan näkemyksen
mukaan välitysliikkeen olisi tullut selvittää maksuaikataulua ja siihen
liittyviä vastuita sekä valmiusasteen arviointia yksityiskohtaisemmin.
Ostajien mukaan
välitysliike ei ole antanut ostajille tietoa kiinteistön tieyhteyksistä tai
teiden rakentamisesta ja hoitamisesta aiheutuvista velvollisuuksista. Asiassa
on riidatonta, että tieyhteyden rakentaminen ei ollut kunnan vastuulla. Asiassa
on myös selvitetty, että tieyhteyden oli tarkoitus palvella alueen kaikkia
tontteja, jotka urakoitsija oli ostanut tarkoituksenaan myydä ne edelleen ja
rakentaa niille omakotitaloja. Lautakunnalle esitetyn Liedon kunnan teknisten
ja ympäristöpalveluiden kirjeen mukaan tontti on luovutettu urakoitsijalle
sillä ehdolla, että urakoitsija vastaa tien rakentamisesta kaikkine
rakenteineen ja valaistuksineen. Ostajien allekirjoittamassa kauppasopimuksessa
ei ole mainittu tieyhteyttä tai sen vastuunjakoa. Myöskään muusta aineistosta
ei ilmene, että välitysliike olisi ilmoittanut ostajille, että tieyhteyden
rakentaminen kiinteistölle ei ole kunnan vastuulla. Lautakunnan näkemyksen
mukaan kiinteistölle johtavat tieyhteydet ja niistä ostajille mahdollisesti
aiheutuvat vastuut sekä kustannukset ovat seikka, josta välitysliikkeen tulisi
ottaa selvää ja kertoa ostajille. Välitysliike on siten laiminlyönyt
selonottovelvollisuutensa.
Kun asiassa
esitettyjen asiakirjojen perusteella tien rakentaminen on kuulunut urakoitsijan
vastuulle, ei välitysliikettä voida pitää vastuullisena urakoitsijan
laiminlyönnistä. Korvausvastuun ei siten voida katsoa ulottuvan kuin ostajille
tien hoitamisesta mahdollisesti aiheutuneisiin kustannuksiin sekä yksityistien
vaikutukseen kiinteistön arvolle. Asiassa esitetyn aineiston perusteella
ostajille on aiheutunut kuluja lähinnä rakentamisvaiheen tien rakentamisesta.
Muista kuluista ei ole esitetty näyttöä. Lautakunta pitää kuitenkin ilmeisenä,
että tien ylläpitovastuu, siitä aiheutuvat kustannukset sekä epäselvyydet tien
vastuusuhteissa ovat voineet osaltaan vaikuttaa kiinteistön arvoon.
Ostajien kertomuksen
perusteella lohkominen oli urakoitsijan vastuulla. Lohkominen jäi kuitenkin
urakoitsijan konkurssin johdosta suorittamatta, jolloin ostajat joutuivat
vastaamaan lohkomiskustannuksista yhdessä muiden tontinomistajien kesken. Kun
lohkominen on alun perin ollut urakoitsijan vastuulla, ei välitysliike ole
vastuussa urakoitsijan laiminlyönneistä tai niistä aiheutuneesta vahingosta.
Lautakunnalle
esitetystä aineistosta ei ilmene, että välitysliike olisi antanut virheellistä
tai harhaanjohtavaa tietoa sähkö- ja viemäriliittymien hinnasta. Ostajien
mukaan urakoitsija ei kuitenkaan hankkinut maksettuja liittymiä. Välitysliike
ei ole vastuussa urakoitsijan laiminlyönneistä tai niistä aiheutuneista
vahingoista.
Asiassa esitetyn
aineiston perusteella ei ole todettavissa, että välitysliike olisi ollut
tietoinen urakoitsijan tulevasta konkurssista tai olisi muuten kyennyt
varautumaan siihen ennen kauppaa. Lautakunta katsoo, että välitysliikkeellä ei
siten ole ollut velvollisuutta ohjeistaa ostajia urakoitsijan mahdollisen
konkurssin varalle.
Ostajien mukaan
välitysliike on antanut heille virheellisiä tietoja autotalli- ja
varastorakennusten sijoittamisesta. Kiinteistön kauppakirjan mukaan ostaja on
tutustunut ennen kauppaa kiinteistöä koskevaan karttaan sekä
suunnittelutietoihin. Sekä kartasta että suunnitteluasiakirjoista on selkeästi
havaittavissa, että viereisten kiinteistöjen varastorakennukset ovat keskenään
yhteydessä. Asiassa esitetystä muusta näytöstä ei ilmene, että välitysliike
olisi antanut ostajille ennen kauppaa asiakirjoista poikkeavia tietoja
rakennusten sijoittelusta. Näin ollen lautakunta katsoo asiassa jääneen
näyttämättä, että välitysliike olisi antanut rakennusten sijoittumisesta
virheellisiä tietoja.
Välitysliike on
edellä esitetyllä tavalla toiminut osittain virheellisesti ja vastoin hyvää
välitystapaa kohdetta markkinoidessaan ja sopimusten ehtoja laatiessaan.
Ostajien esittämien maksutositteiden sekä kauppakirjan perusteella ostajat ovat
maksaneet urakasta ja tontista yhteensä 175 000 euroa ennen urakan
keskeytymistä. Kiinteistönvälittäjä on arvioinut keskeneräisen kiinteistön
hinnaksi 120 000 euroa, ja ostajat ovat myyneet kiinteistön arvioituun hintaan.
Lautakunta pitää siten näytettynä, että ostajien kiinteistöstä maksama hinta ei
ole vastannut kiinteistön todellista arvoa rakennusurakan keskeytyessä.
Ostajille on siten aiheutunut vahinkoa. Lautakunnan näkemyksen mukaan
välitysliikkeen toiminta on osaltaan saattanut myötävaikuttaa vahingon määrään.
Lautakunta arvioi välitysliikkeen toiminnasta aiheutuneen vahingon määräksi 11
500 euroa. Arvioidessaan vahingon määrää lautakunta on ottanut huomioon muun
muassa kiinteistön keskeneräisyyden, mahdollisten rakennusvirheiden sekä
urakoitsijan laiminlyöntien vaikutuksen vahingon määrään.
Vastaavan mestarin
vastuu
Lautakunnalle ei ole
esitetty ostajien ja vastaavan mestarin välistä toimeksiantosopimusta tai muuta
varsinaista sopimusasiakirjaa. Ostajat ovat kuitenkin allekirjoittaneet
rakennusvalvontaviranomaiselle tehdyn hakemuksen, jolla vastaava mestari on
asetettu tehtäväänsä. Ostajien kertoman mukaan vastaava mestari on toiminut
omalla toiminimellään, minkä lisäksi ostajat ovat viitanneet osapuolien
väliseen sopimukseen. Vastaava mestari ei ole vastauksissaan kiistänyt
osapuolten välistä sopimusta tai ilmoittanut sopimusjärjestelyiden poikenneen
muuten rakennusurakoille tyypillisistä vastaavan mestarin sopimuksista.
Vastaavan mestarin toimintaa tulee siten arvioida kuluttajansuojalain 8 luvun
mukaisesti.
Ostajat ovat
vedonneet siihen, että vastaava mestari ei puuttunut havaittuihin
rakennusvirheisiin eikä suorittanut kaikkia vastaavan mestarin tehtäviä
asianmukaisesti. Rakennusurakka on jäänyt urakoitsijan konkurssin johdosta
kesken, eikä vastaava mestari ole siten voinut suorittaa tehtäviään loppuun
saakka. Asiassa ei ole esitetty sellaista näyttöä, josta voitaisiin todeta
vastaavan mestarin laiminlyöneen valvontatehtäviään rakennusvirheiden osalta.
Asiassa esitetystä näytöstä ei myöskään ilmene, mitä osapuolet ovat sopineet
tarkastuskäynneistä tai muista vastaavan mestarin valvontatehtävistä. Edellä
esitetyn perusteella lautakunta katsoo, että vastaavan mestarin suorituksessa
ei ole näytetty olleen näiltä osin virheitä.
Ostajien mukaan
vastaavan mestarin antamat valmiusastearviot olivat virheellisiä. Lautakunnalle
esitetyssä 7.5.2013 päivätyssä viimeisessä arviossa rakennuksen valmiusasteeksi
on arvioitu 78 prosenttia. Ostajat ovat myös esittäneet lautakunnalle N Oy:n rakennusinsinööri
JL:n rakennusurakan keskeytymisen jälkeen 27.8.2013 laatiman
valmiusastetodistuksen, jossa rakennuksen valmiusasteeksi on määritelty 46
prosenttia. Merkittävimmät erot todistusten välillä ovat kohdissa
pintarakenteet, LVIS-(konetekniset) työt ja runkorakenteet. Lähteenmäen
todistukseen liitetyn kustannuslaskelman mukaan rakennuksen rakentaminen
valmiiksi olisi todistuksen laatimisen hetkellä maksanut 112 019 euroa. Edellä
esitetyn perusteella lautakunta pitää näytettynä, että vastaavan mestarin
valmiusastetodistus on ainakin osittain ollut huolimattomasti laadittu.
Vastaava mestari ei siten ole suorittanut palvelua ammattimaisesti ja
huolellisesti. Vastaava mestari ei myöskään ole esittänyt näyttöä siitä, että
hän olisi laatinut todistukset huolellisesti.
Kun kohteen laskutus
on kauppasopimuksen mukaan perustunut rakennusurakan valmistumisvaiheeseen,
vastaavan mestarin on alan asiantuntijana tullut ymmärtää, että
valmiusastetodistusta voidaan käyttää laskutuksen perusteena ja että
todistuksella voi olla suuri merkitys ostajien aseman kannalta. Asiassa
esitetyn näytön perusteella lautakunta katsoo, että ostajat ovat vastaavan
mestarin virheen johdosta maksaneet urakkahinnasta urakan valmiusasteeseen
nähden liian suuren osan. Lautakunta pitää selvitettynä, että rakennuksen
valmiusaste on vaikuttanut kiinteistön arvoon. Ostajille on siten aiheutunut
virheen johdosta vahinkoa. Harkitessaan vahingon määrää lautakunta ottaa
huomioon, että valmiusasteen arviointia ei voida pitää tarkkana toimenpiteenä,
eikä kahta arviota vertailemalla voida siten yksiselitteisesti arvioida
vastaavan mestarin virheen vaikutusta ostajien maksaman hinnan ja kiinteistön
myöhemmän myyntihinnan erotukselle. Vahingon määrää arvioitaessa on myös
otettava huomioon mahdolliset rakennusvirheet sekä muut urakoitsijan vastuulle
luettavat seikat. Edellä esitetyn perusteella lautakunta arvioi vahingon
määräksi 4 500 euroa.
KVV-työnjohtajan
vastuu
Osapuolien
kertomusten perusteella KVV-työnjohtaja kävi kohteessa kerran
tarkastuskäynnillä. Rakennusurakka on jäänyt kesken. Asiassa ei ole esitetty
näyttöä, josta voitaisiin todeta KVV-työnjohtajan laiminlyöneen tehtäviään tai
muutoin suorittaneen tehtävänsä puutteellisesti tai muutoin huolimattomasti.
Asiassa on myös huomioitava, että urakan jäädessä kesken KVV-työnjohtaja ei ole
edes voinut suorittaa kaikkia valvontatehtäviään loppuun saakka. Näin ollen
lautakunta katsoo, että asiassa ei ole näytetty virhettä KVV-työnjohtajan
suorituksessa.
Suositus
Kuluttajariitalautakunta suosittaa, että H LKV Oy maksaa PG:lle ja AP:lle 11
500 euroa vahingonkorvausta. Lisäksi lautakunta suosittaa, että RS j aksaa
G:lle ja P:lle 4 500 euroa vahingonkorvausta.
Päätös oli
yksimielinen.
Julkaistu 20.10.2016