Kiinteistön kauppa. Virheelliset tiedot. Kiinteistönvälitys.
kiinteistönvälitys
virheellinen tieto
kiinteistön kauppa
Diaarinumero: 3417/81/08
Antopäivä: 12.05.2010
K:t ostivat 23.6.2008 tilan rakennuksineen. Tilan pinta-ala on 437 m2 ja sillä sijaitsee vuonna 1945 rakennettu talo, sauna ja vaja. Kauppahinta oli 100 000 euroa.
Tapauksessa on kiistaa välitysliikkeen tiedonantovirheestä.
VAATIMUKSET
Ostajat vaativat myyjiltä ja välitysliikkeeltä 16 500 euron korvausta.
Kiinteistö rajoittuu yhdeltä sivulta kävelytiehen, joka oli voimassaolevassa asemakaavassa merkitty autotieksi. Tie oli muutettu kaavan voimaantulon jälkeen kävelytieksi. Kaavassa kiinteistön rakennusalue oli osittain tuon kävelytien päällä. Ostajat halusivat laajentaa rakennusta ja välitysliike tiesi suunnitelmista. Välitysliike tiesi myös, ettei ostajilla ollut tarkoitus muuttaa taloon sen nykyisessä kunnossa. Taloon tuli esimerkiksi vain kylmä vesi. Ostajien laajennussuunnitelmat vaativat rakennusluvan. Ostajat saivat vasta kaupanteon jälkeen tietää, että heidän täytyy hakea asemakaavan muutosta saadakseen rakennusluvan.
Asemakaavanmuutoksesta aiheutuu 1 500 euron kustannukset sekä rakennushankkeen viivästyminen vähintään puolelle vuodella. Ennen kaupantekoa ostajille annettiin ainoastaan myyntiesite ja kauppakirjan liitteenä oli kiinteistön ilmakuva, lainhuutotodistus, rasitustodistus ja kiinteistörekisteriote. Ostajille ei annettu kaavaotetta tai rakennuslupa-asiakirjoja. Ostajat eivät ottaneet tietoista riskiä asemakaavan muutoksesta koska he eivät tienneet, että sellaista tarvittaisiin.
Ostajille on lisäksi selvinnyt vasta kaupanteon jälkeen, että kiinteistö täytyy lohkoa asemakaavan mukaiseksi tontiksi koska kiinteistö on rekisterissä tilana. Lohkomisesta aiheutuu noin 500 euron kulut ja se lykkää rakennushanketta vielä 2-3 kuukaudella. Rakennushanke voi näin ollen kokonaisuudessa lykkäytyä jopa vuodella. Ostajilla oli alun perin aikomus päästä asumaan kiinteistöön syksyn 2008 aikana.
VASTAUS
MYYJIEN VASTAUS:
Myyjät kiistävät ostajien vaatimukset.
Myyjät luottivat siihen, että välitysliike antaa ostajille kaiken oleellisen kiinteistöön liittyvän tiedon ja materiaalin. Myyjät eivät ole antaneet mitään virheellistä tietoa. Myyjät eivät tienneet asemakaavasta mitään, he luottivat välitysliikkeen hankkivan asianmukaiset asiakirjat. Myyjät katsovat, että välitysliike on tehnyt virheen josta myyjät eivät ole vastuussa.
VÄLITYSLIIKKEEN VASTAUS:
Välitysliike kiistää ostajien vaatimukset.
Välitysliike on kertonut ostajille, että kiinteistö täytyy lohkoa ennen kuin rakennuslupaa voidaan myöntää. Ostajat ottivat itse tietoisen riskin asemakaavamuutoksesta sekä rakennusluvan saannista. Välitysliike myöntää kuitenkin, että esitteessä oli väärää tietoa asemakaavan tilanteesta. Välitysliike on tarjoutunut maksamaan ostajille 2 500 euron korvauksen.
ASIANTUNTIJALAUSUNNOT:
Kaupungin kaavoitus- ja rakennuslautakunnan 25.3.2009 pöytäkirjaotteen mukaan kaavoitustoimessa on laadittu asemakaavan muutoksen kaavaehdotus. Asemakaavaa muutetaan siten, että kiinteistön päärakennus sijaitsee kokonaan tontilla, jotta rakennusluvan myöntäminen on mahdollista. Osallisia on kuultu kirjeitse tammikuussa 2009. Seuraavaksi asemakaavaehdotus asetetaan maankäyttö- ja rakennusasetuksen 27 §:n mukaisesti julkisesti nähtäville.
Välitysliike on tehnyt vastuuvahinkoilmoituksen. Vakuutusyhtiön päätöksen mukaan esitteen virheen johdosta syntynyt kaavamuutoksen aiheuttama vahinko on korvattavaa. Korvattava määrä on enintään se määrä mitä kaavamuutoksen hakeminen maksaa.
RATKAISUN PERUSTELUT
MYYJIEN VASTUU:
Maakaaren 2 luvun 18 §:n mukaan kiinteistössä on vallintavirhe, jos:
1) myyjä on ennen kaupan tekemistä antanut ostajalle virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon voimassa olevasta kaavasta, rakennuskiellosta, luovutusrajoituksesta tai muusta kiinteistön käyttöä tai vallintaa rajoittavasta viranomaisen päätöksestä ja annetun tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan;
2) myyjä on ennen kaupan tekemistä antanut virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon naapurikiinteistön käyttöä koskevasta viranomaisen luvasta tai päätöksestä ja annetun tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan;
3) myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt ilmoittamatta ostajalle sellaisesta 1 kohdassa tarkoitetusta päätöksestä taikka tiedossaan olevasta 2 kohdassa tarkoitetusta luvasta tai päätöksestä, joka tyypillisesti vaikuttaa myydyn kaltaisen kiinteistön käyttöön tai arvoon, ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan;
4) myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt oikaisematta havaitsemansa ostajan virheellisen käsityksen 1 ja 2 kohdassa tarkoitetusta päätöksestä taikka siihen verrattavasta seikasta, joka estää ostajaa käyttämästä tai vallitsemasta kiinteistöä aiotulla tavalla;
5) kiinteistöllä olevaan rakennukseen tai kiinteistöllä harjoitettuun toimintaan ei ole tarvittavaa lupaa; sekä
6) määräosaa tai määräalaa ei voida kiinteistönmuodostamislain
4 luvussa tarkoitettujen rajoitusten vuoksi muodostaa kiinteistöksi tai, milloin määräosa tai määräala on hankittu rakentamista varten, rakennuspaikaksi käytettäväksi kiinteistöksi.
Ostajalla on virheen perusteella oikeus hinnanalennukseen tai, jos virhe on olennainen, oikeus purkaa kauppa. Ostajalla on lisäksi oikeus saada korvaus vahingostaan.
Maakaaren säännöksissä edellytetään, että myyjä selvittää ostajalle muun muassa kiinteistön käyttöä koskevat viranomaisen päätöksiin perustuvat rajoitukset. Tyypillisimmät rajoitukset liittyvät voimassa oleviin kaavoihin ja niiden asettamiin rajoituksiin. Tiedonantovelvollisuus kattaa myös kaavan sisällön. Tässä tapauksessa ostajille ei ole annettu tietoa asemakaavasta, eikä sen sisältöä ole selvitetty. Kaupanteon jälkeen on käynyt ilmi, että rakennusluvan saaminen edellyttää asemakaavamuutosta. Välitysliike ei ole kuitenkaan kertonut asiasta ostajille. Maakaaren 2 luvun 20 §:n mukaan myyjä vastaa myös välitysliikkeen antamista tiedoista sekä tiedonantovelvollisuuden laiminlyönnistä. Lautakunta katsoo, että kiinteistössä on maakaaren mukainen vallintavirhe.
Lautakunnan saaman selvityksen mukaan ostajille aiheutuu noin 2000 euron kustannukset kiinteistön saattamisesta siihen tilaan että rakennuslupa voidaan myöntää. Asemakaavamuutoksen takia ostajien rakennussuunnitelmat ovat siirtyneet usealla kuukaudella. Lautakunnalle ei ole toimitettu tarkempaa selvitystä aikataulusta, mutta ostajat esittävät, että heidän muuttonsa viivästyy jopa vuodella. Asemakaavan muutos oli julkisesti nähtävillä 8.4.2009-8.5.2009. Ostajat ovat asuneet lokakuusta 2008 asti vuokrahuoneistossa, josta he ovat maksaneet vuokraa 465 euroa/kuukausi. Talon kunto on kuitenkin ollut sellainen, ettei se ole estänyt talon käyttöä Lautakunta arvioi virhettä vastaavaksi hinnanalennukseksi 2 500 euroa.
VÄLITYSLIIKKEEN VASTUU:
Kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä annetun lain
7 §:n 1 momentin mukaan välitysliikkeen on suoritettava välitystehtävä ammattitaitoisesti, huolellisesti ja hyvää välitystapaa noudattaen sekä ottaen huomioon toimeksiantajan ja myös tämän vastapuolen edut.
Lain 9 §:n 2 momentin mukaan välitysliikkeen on välityskohdetta tarjotessaan annettava toimeksiantajan vastapuolelle kaikki ne tiedot, joiden välitysliike tietää tai sen pitäisi tietää vaikuttavan kaupasta päättämiseen. Jos välitysliikkeellä on aihetta epäillä, että välitysliikkeen saamat 9 §:ssä tarkoitetut tiedot ovat virheellisiä tai puutteellisia, välitysliikkeen on lain 11 §:n mukaan varmistuttava tiedon oikeellisuudesta ja oikaistava mahdollinen virheellinen tai puutteellinen tieto. Välitysliikkeen on lain 10 §:n mukaan ennen kaupan päättämistä esitettävä kiinteistöstä mm. asiakirjat, jotka osoittavat kiinteistöön kohdistuvat rasitukset ja rasitteet sekä kiinteistön käyttöä koskevat rajoitukset.
Lain 14 §:n mukaan toimeksiantajan vastapuolella on oikeus saada välitysliikkeeltä korvaus vahingosta, jonka välitysliikkeen virheellinen menettely on hänelle aiheuttanut.
Lautakunnan ratkaisukäytännössä on pääsääntöisesti pidetty riittävänä, että ostajalle kerrotaan alueella voimassa olevasta kaavatilanteesta sekä vireillä olevista hankkeista ja annetaan kaavoituksesta vastaavan viranomaisen yhteystiedot asiasta tiedustelemista varten. Asiassa ei ole toimittu näin.
Välityslain 10 §:n mukaan ostajalle on esitettävä mm. kaavaote ja rakennuslupa-asiakirjat ennen kaupasta päättämistä. Valtioneuvoston asetuksessa asuntojen markkinoinnissa annettavista tiedoista todetaan, että kiinteistöä myytäessä esittelyssä on oltava nähtävänä kartta ja selvitys myytävän alueen rajoista. Lautakunnalle toimitetun materiaalin perusteella välitysliike on laiminlyönyt tiedonantovelvollisuuttaan. Kiinteistön esittelyssä ostajaehdokkaille annettiin ainoastaan myyntiesite.
Lautakunta toteaa, että myyntiesitteessä oli myös puutteita. Esitteestä puuttuu esimerkiksi tiedot rakennusoikeudesta. Ostajalla on perusteltu oikeus luottaa myyntiesitteeseen ja siihen, että esitteestä ilmenee kaikki olennainen tieto. Välitysliike ei myöskään ole antanut ostajille tietoa kaavoituksesta. Kyseessä on sellainen seikka, josta välitysliikkeen olisi tullut olla tietoinen ja joka välitysliikkeen olisi tiedonantovelvollisuutensa perusteella tullut selvittää ostajille. Lautakunta katsoo, että tältä osin kiinteistönvälitystoimeksianto on suoritettu virheellisesti.
Lautakunta katsoo, että välitysliikkeen aiheuttaman vahingon määrä vastaa välitysliikkeen tarjoamaa 2 500 euron korvausta.
SUOSITUS
Kuluttajariitalautakunta suosittaa, että myyjät sekä välitysliike maksavat yhteisvastuullisesti ostajille 2 500 euroa.
Päätös oli yksimielinen.
Julkaistu 12.5.2010
kiinteistönvälitys
virheellinen tieto
kiinteistön kauppa
Diaarinumero: 3417/81/08
Antopäivä: 12.05.2010
K:t ostivat 23.6.2008 tilan rakennuksineen. Tilan pinta-ala on 437 m2 ja sillä sijaitsee vuonna 1945 rakennettu talo, sauna ja vaja. Kauppahinta oli 100 000 euroa.
Tapauksessa on kiistaa välitysliikkeen tiedonantovirheestä.
VAATIMUKSET
Ostajat vaativat myyjiltä ja välitysliikkeeltä 16 500 euron korvausta.
Kiinteistö rajoittuu yhdeltä sivulta kävelytiehen, joka oli voimassaolevassa asemakaavassa merkitty autotieksi. Tie oli muutettu kaavan voimaantulon jälkeen kävelytieksi. Kaavassa kiinteistön rakennusalue oli osittain tuon kävelytien päällä. Ostajat halusivat laajentaa rakennusta ja välitysliike tiesi suunnitelmista. Välitysliike tiesi myös, ettei ostajilla ollut tarkoitus muuttaa taloon sen nykyisessä kunnossa. Taloon tuli esimerkiksi vain kylmä vesi. Ostajien laajennussuunnitelmat vaativat rakennusluvan. Ostajat saivat vasta kaupanteon jälkeen tietää, että heidän täytyy hakea asemakaavan muutosta saadakseen rakennusluvan.
Asemakaavanmuutoksesta aiheutuu 1 500 euron kustannukset sekä rakennushankkeen viivästyminen vähintään puolelle vuodella. Ennen kaupantekoa ostajille annettiin ainoastaan myyntiesite ja kauppakirjan liitteenä oli kiinteistön ilmakuva, lainhuutotodistus, rasitustodistus ja kiinteistörekisteriote. Ostajille ei annettu kaavaotetta tai rakennuslupa-asiakirjoja. Ostajat eivät ottaneet tietoista riskiä asemakaavan muutoksesta koska he eivät tienneet, että sellaista tarvittaisiin.
Ostajille on lisäksi selvinnyt vasta kaupanteon jälkeen, että kiinteistö täytyy lohkoa asemakaavan mukaiseksi tontiksi koska kiinteistö on rekisterissä tilana. Lohkomisesta aiheutuu noin 500 euron kulut ja se lykkää rakennushanketta vielä 2-3 kuukaudella. Rakennushanke voi näin ollen kokonaisuudessa lykkäytyä jopa vuodella. Ostajilla oli alun perin aikomus päästä asumaan kiinteistöön syksyn 2008 aikana.
VASTAUS
MYYJIEN VASTAUS:
Myyjät kiistävät ostajien vaatimukset.
Myyjät luottivat siihen, että välitysliike antaa ostajille kaiken oleellisen kiinteistöön liittyvän tiedon ja materiaalin. Myyjät eivät ole antaneet mitään virheellistä tietoa. Myyjät eivät tienneet asemakaavasta mitään, he luottivat välitysliikkeen hankkivan asianmukaiset asiakirjat. Myyjät katsovat, että välitysliike on tehnyt virheen josta myyjät eivät ole vastuussa.
VÄLITYSLIIKKEEN VASTAUS:
Välitysliike kiistää ostajien vaatimukset.
Välitysliike on kertonut ostajille, että kiinteistö täytyy lohkoa ennen kuin rakennuslupaa voidaan myöntää. Ostajat ottivat itse tietoisen riskin asemakaavamuutoksesta sekä rakennusluvan saannista. Välitysliike myöntää kuitenkin, että esitteessä oli väärää tietoa asemakaavan tilanteesta. Välitysliike on tarjoutunut maksamaan ostajille 2 500 euron korvauksen.
ASIANTUNTIJALAUSUNNOT:
Kaupungin kaavoitus- ja rakennuslautakunnan 25.3.2009 pöytäkirjaotteen mukaan kaavoitustoimessa on laadittu asemakaavan muutoksen kaavaehdotus. Asemakaavaa muutetaan siten, että kiinteistön päärakennus sijaitsee kokonaan tontilla, jotta rakennusluvan myöntäminen on mahdollista. Osallisia on kuultu kirjeitse tammikuussa 2009. Seuraavaksi asemakaavaehdotus asetetaan maankäyttö- ja rakennusasetuksen 27 §:n mukaisesti julkisesti nähtäville.
Välitysliike on tehnyt vastuuvahinkoilmoituksen. Vakuutusyhtiön päätöksen mukaan esitteen virheen johdosta syntynyt kaavamuutoksen aiheuttama vahinko on korvattavaa. Korvattava määrä on enintään se määrä mitä kaavamuutoksen hakeminen maksaa.
RATKAISUN PERUSTELUT
MYYJIEN VASTUU:
Maakaaren 2 luvun 18 §:n mukaan kiinteistössä on vallintavirhe, jos:
1) myyjä on ennen kaupan tekemistä antanut ostajalle virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon voimassa olevasta kaavasta, rakennuskiellosta, luovutusrajoituksesta tai muusta kiinteistön käyttöä tai vallintaa rajoittavasta viranomaisen päätöksestä ja annetun tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan;
2) myyjä on ennen kaupan tekemistä antanut virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon naapurikiinteistön käyttöä koskevasta viranomaisen luvasta tai päätöksestä ja annetun tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan;
3) myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt ilmoittamatta ostajalle sellaisesta 1 kohdassa tarkoitetusta päätöksestä taikka tiedossaan olevasta 2 kohdassa tarkoitetusta luvasta tai päätöksestä, joka tyypillisesti vaikuttaa myydyn kaltaisen kiinteistön käyttöön tai arvoon, ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan;
4) myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt oikaisematta havaitsemansa ostajan virheellisen käsityksen 1 ja 2 kohdassa tarkoitetusta päätöksestä taikka siihen verrattavasta seikasta, joka estää ostajaa käyttämästä tai vallitsemasta kiinteistöä aiotulla tavalla;
5) kiinteistöllä olevaan rakennukseen tai kiinteistöllä harjoitettuun toimintaan ei ole tarvittavaa lupaa; sekä
6) määräosaa tai määräalaa ei voida kiinteistönmuodostamislain
4 luvussa tarkoitettujen rajoitusten vuoksi muodostaa kiinteistöksi tai, milloin määräosa tai määräala on hankittu rakentamista varten, rakennuspaikaksi käytettäväksi kiinteistöksi.
Ostajalla on virheen perusteella oikeus hinnanalennukseen tai, jos virhe on olennainen, oikeus purkaa kauppa. Ostajalla on lisäksi oikeus saada korvaus vahingostaan.
Maakaaren säännöksissä edellytetään, että myyjä selvittää ostajalle muun muassa kiinteistön käyttöä koskevat viranomaisen päätöksiin perustuvat rajoitukset. Tyypillisimmät rajoitukset liittyvät voimassa oleviin kaavoihin ja niiden asettamiin rajoituksiin. Tiedonantovelvollisuus kattaa myös kaavan sisällön. Tässä tapauksessa ostajille ei ole annettu tietoa asemakaavasta, eikä sen sisältöä ole selvitetty. Kaupanteon jälkeen on käynyt ilmi, että rakennusluvan saaminen edellyttää asemakaavamuutosta. Välitysliike ei ole kuitenkaan kertonut asiasta ostajille. Maakaaren 2 luvun 20 §:n mukaan myyjä vastaa myös välitysliikkeen antamista tiedoista sekä tiedonantovelvollisuuden laiminlyönnistä. Lautakunta katsoo, että kiinteistössä on maakaaren mukainen vallintavirhe.
Lautakunnan saaman selvityksen mukaan ostajille aiheutuu noin 2000 euron kustannukset kiinteistön saattamisesta siihen tilaan että rakennuslupa voidaan myöntää. Asemakaavamuutoksen takia ostajien rakennussuunnitelmat ovat siirtyneet usealla kuukaudella. Lautakunnalle ei ole toimitettu tarkempaa selvitystä aikataulusta, mutta ostajat esittävät, että heidän muuttonsa viivästyy jopa vuodella. Asemakaavan muutos oli julkisesti nähtävillä 8.4.2009-8.5.2009. Ostajat ovat asuneet lokakuusta 2008 asti vuokrahuoneistossa, josta he ovat maksaneet vuokraa 465 euroa/kuukausi. Talon kunto on kuitenkin ollut sellainen, ettei se ole estänyt talon käyttöä Lautakunta arvioi virhettä vastaavaksi hinnanalennukseksi 2 500 euroa.
VÄLITYSLIIKKEEN VASTUU:
Kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä annetun lain
7 §:n 1 momentin mukaan välitysliikkeen on suoritettava välitystehtävä ammattitaitoisesti, huolellisesti ja hyvää välitystapaa noudattaen sekä ottaen huomioon toimeksiantajan ja myös tämän vastapuolen edut.
Lain 9 §:n 2 momentin mukaan välitysliikkeen on välityskohdetta tarjotessaan annettava toimeksiantajan vastapuolelle kaikki ne tiedot, joiden välitysliike tietää tai sen pitäisi tietää vaikuttavan kaupasta päättämiseen. Jos välitysliikkeellä on aihetta epäillä, että välitysliikkeen saamat 9 §:ssä tarkoitetut tiedot ovat virheellisiä tai puutteellisia, välitysliikkeen on lain 11 §:n mukaan varmistuttava tiedon oikeellisuudesta ja oikaistava mahdollinen virheellinen tai puutteellinen tieto. Välitysliikkeen on lain 10 §:n mukaan ennen kaupan päättämistä esitettävä kiinteistöstä mm. asiakirjat, jotka osoittavat kiinteistöön kohdistuvat rasitukset ja rasitteet sekä kiinteistön käyttöä koskevat rajoitukset.
Lain 14 §:n mukaan toimeksiantajan vastapuolella on oikeus saada välitysliikkeeltä korvaus vahingosta, jonka välitysliikkeen virheellinen menettely on hänelle aiheuttanut.
Lautakunnan ratkaisukäytännössä on pääsääntöisesti pidetty riittävänä, että ostajalle kerrotaan alueella voimassa olevasta kaavatilanteesta sekä vireillä olevista hankkeista ja annetaan kaavoituksesta vastaavan viranomaisen yhteystiedot asiasta tiedustelemista varten. Asiassa ei ole toimittu näin.
Välityslain 10 §:n mukaan ostajalle on esitettävä mm. kaavaote ja rakennuslupa-asiakirjat ennen kaupasta päättämistä. Valtioneuvoston asetuksessa asuntojen markkinoinnissa annettavista tiedoista todetaan, että kiinteistöä myytäessä esittelyssä on oltava nähtävänä kartta ja selvitys myytävän alueen rajoista. Lautakunnalle toimitetun materiaalin perusteella välitysliike on laiminlyönyt tiedonantovelvollisuuttaan. Kiinteistön esittelyssä ostajaehdokkaille annettiin ainoastaan myyntiesite.
Lautakunta toteaa, että myyntiesitteessä oli myös puutteita. Esitteestä puuttuu esimerkiksi tiedot rakennusoikeudesta. Ostajalla on perusteltu oikeus luottaa myyntiesitteeseen ja siihen, että esitteestä ilmenee kaikki olennainen tieto. Välitysliike ei myöskään ole antanut ostajille tietoa kaavoituksesta. Kyseessä on sellainen seikka, josta välitysliikkeen olisi tullut olla tietoinen ja joka välitysliikkeen olisi tiedonantovelvollisuutensa perusteella tullut selvittää ostajille. Lautakunta katsoo, että tältä osin kiinteistönvälitystoimeksianto on suoritettu virheellisesti.
Lautakunta katsoo, että välitysliikkeen aiheuttaman vahingon määrä vastaa välitysliikkeen tarjoamaa 2 500 euron korvausta.
SUOSITUS
Kuluttajariitalautakunta suosittaa, että myyjät sekä välitysliike maksavat yhteisvastuullisesti ostajille 2 500 euroa.
Päätös oli yksimielinen.
Julkaistu 12.5.2010