Epäselvät ilmaisut ja käsirahan palautus?

Ostajat olivat maksaneet 10.000 euroa käsirahaa. Kysymys oli olennaisista mutta epäselvästi ilmoitetuista rahoitustiedoista osakkeiden hankinnassa. KRIL katsoi että ostajalla on oikeus luottaa siihen, että kaupan kannalta merkitykselliset tiedot on kirjattu itse myyntiesitteeseen eivätkä ne jää vain suullisen ilmoituksen varaan.
Samoin lautakunta toteaa, että myyntiesitteen huoneistokohtaisissa tiedoissa on mainittu autopaikkoina talli- ja pihapaikka. Tällaista ei kuitenkaan ole ollut tosiasiassa saatavilla. Lautakunta katsoo jääneen näyttämättä, että harhaanjohtavaa esitetietoa olisi oikaistu selkeästi ja yksiselitteisesti edes suullisesti.
Näillä perustein lautakunta katsoo, että ostajilla on oikeus vetäytyä kaupasta ja saada vaatimallaan tavoin käsiraha itselleen.


Käytetyn asunto-osakkeen ostotarjous. Kaupasta vetäytyminen. Entré-rahoitus. Kiinteistönvälitys. Käsiraha. Korvausvaatimus.
käytetyn asunto-osakkeen kauppa
peruuttaminen
ostotarjous
käsiraha
kiinteistönvälitys
Diaarinumero: 2699/81/08
Antopäivä: 01.06.2010


Ostajat tekivät 1.4.2008 kirjallisen, 260 000 euron suuruisen ostotarjouksen asunto-osakkeista (3h+k+s, 73 m²). Kohde oli valmistunut vuonna 2006 eikä asunnossa ollut asuttu. Myyjä esitti ostajille 2.4.2008 vastatarjouksen 265 000 euron kauppahintaan, jonka ostajat hyväksyivät maksaen vakuudeksi
10 000 euron käsirahan. Vastatarjouksesta ei ole esitetty kirjallista dokumenttia. Kaupat sovittiin tehtäviksi 30.5.2008. Toukokuussa 2008 ostajat vetäytyivät asuinhuoneiston kaupasta.
Tapauksessa on kiistaa välitysliikkeen kohteesta antamien tietojen puutteellisuudesta ja pidätetyn käsirahan palauttamisesta.


VAATIMUKSET
Ostajat vaativat välitysliikettä korvaamaan 10 000 euroa lainmukaisine korkoineen 16.5.2008 lukien.
Kauppaa valmisteltaessa huhtikuussa 2008 ilmeni, että asuinhuoneisto oli Entré-asunto. Tämä on erään rakennusliikkeen käyttämä kauppanimi tietyllä tavalla rahoitetulle asuntokaupalle. Kauppahinnan lisäksi olisi tullut maksaa osakassopimuksen perusteella 3 125,73 euroa. Huoneistolle olisi tullut ottaa myös asuntoturvavakuutus.
Välitysliike ei ilmoittanut rahoitusmallista ja ylimääräisestä maksusta eikä välittäjä antanut rahoituksen perusteena olevaa osakassopimusta ennen ostotarjouksen tekemistä. Välitysliikkeen edustaja ilmoitti asiasta vasta 24.4.2008 lähetetyllä sähköpostilla. Isännöitsijätoimistosta saadun tiedon mukaan Entré-maksu kuuluisi vain asunnon ensimmäisen ostajan maksettavaksi - asunnon jälleenmyyntitilanteessa maksusta sovitaan erikseen.
Välitysliike antoi virheellisiä ja puutteellisia tietoja myös kohteen asukkaille varatuista autopaikoista: Se jätti kertomatta, että kaikki kiinteistön autopaikat olivat jo osakashallinnassa. Lisäksi arviot huoneistoon asennetun takan arvosta ja lähialueiden liikennejärjestelyistä paljastuivat virheellisiksi.
Ostajat katsovat, että kauppahinnaksi sovitun 265 000 euron lisäksi tuleva 3 125,73 euron suuruinen maksuvelvoite tarkoittaa asuinhuoneistoa koskevaa uutta vastatarjousta, josta he ovat kieltäytyneet. Ostajilla on tarjouksen ehtojen toteutumatta jäämisen ja välitysliikkeen antamien virheellisten tietojen perusteella oikeus saada takaisin maksamansa 10 000 euron suuruinen käsiraha korkoineen 16.5.2008 lukien.

VASTAUS
Välitysliike kiistää valittajien vaatimuksen.
Asunnon Entré-rahoitusmalliin kuuluvasta, osakassopimukseen perustuvasta rahoitusvastike-ennakon maksuvelvoitteesta mainittiin ostajille jo ennen ostotarjouksen tekoa. Asiasta keskusteltiin ostajien kanssa ensimmäisen kerran 1.4.2008, jolloin osapuolet vierailivat myös muissa myyntikohteissa. Osakassopimus ostajille toimitettiin sähköpostilla välittömästi ostotarjouksen tekemisen jälkeen ja vielä toiseen kertaan toukokuussa 2008.
Entré-rahoituksesta on mainittu asuinhuoneiston isännöitsijäntodistuksessa. Ostajien isännöitsijäyhtiöstä saamat tiedot ovat olleet virheellisiä. Välitysliikkeen edustaja korjasi ostajien väärän käsityksen heti sen jälkeen, kun oli ollut itse yhteydessä isännöitsijään. Ostajat olivat kaupanteon kuluessa yhteydessä pankkinsa lakimieheen ja kysyivät tämän kantaa asunnon rahoitusmalliin.
Kiinteistönvälitysliikkeen taholta ei missään vaiheessa luvattu ostajille taloyhtiön autopaikkoja. Välitysliikkeen edustaja esitteli asunnon ensimmäisessä näytössä myytävää autopaikkaa ja suositteli isännöitsijän apua autojen säilytykseen liittyvissä kysymyksissä. Ennakkotarkastuksessa ostajat näkivät asunnon takan. Lisäksi heillä oli mahdollisuus tutustua alueen liikenneväyliin jo ennakolta.
Välitysliike katsoo, että kaupasta vetäytymiselle ei ole perusteltua syytä. Ostajien maksama käsiraha jää tarjouksen ehtojen mukaisesti myyjälle.

RATKAISUN PERUSTELUT
Kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä annetun lain
7 §:n mukaan välitysliikkeen on suoritettava välitystehtävä ammattitaitoisesti, huolellisesti ja hyvää välitystapaa noudattaen sekä ottaen huomioon toimeksiantajan ja myös tämän vastapuolen edut. Välitysliikkeen suorituksen tulee myös vastata siitä markkinoinnissa annettuja tietoja.
Välitysliikkeen on välityskohdetta tarjotessaan annettava lain
9 §:n mukaisesti toimeksiantajan vastapuolelle kaikki ne tiedot, joiden välitysliike tietää tai sen pitäisi tietää vaikuttavan kaupasta tai vuokrasopimuksesta taikka muusta käyttöoikeussopimuksesta päättämiseen.
Välitysliikkeen suorituksessa on lain 13 §:n mukaan virhe, jos se ei vastaa, mitä laissa säädetään tai mitä voidaan katsoa sovitun. Toimeksiantajan vastapuolella on lain 14 §:n mukainen oikeus saada välitysliikkeeltä korvaus vahingosta, jonka välitysliikkeen virheellinen menettely on hänelle aiheuttanut.
Lain 17 §:n mukaan, jos välitysliike on ottanut käsirahan eivätkä tarjoukseen otetut ehdot toteudu tai jos myyjä ei hyväksy tarjousta, välitysliikkeen on palautettava käsiraha viipymättä tarjouksen tekijälle.
Lautakunta toteaa, että vasta tarjouksen tekemisen jälkeen havaittu merkityksellinen asunnon kunnon puutteellisuus on sinällään seikka, jonka johdosta tarjouksen tekijä voi vetäytyä kaupasta ilman, että kaupan syntymättä jäämisen voitaisiin katsoa johtuvan hänen puolellaan olevasta syystä (näin esim. KKO:2009:49). Samalla tavoin kaupasta on peruste vetäytyä myös, jos asunnon omistamiseen liittyviä ja kaupan kannalta merkityksellisiä velvoitteita ei ole selvitetty asianmukaisesti ja selkeästi ennen tarjouksen tekemistä ja kaupasta sopimista.
Edelleen lautakunta toteaa, että hyvän kiinteistönvälitystavan mukaan ostotarjouksesta tulee laatia asiakirja, josta tarjouksen ehdot käyvät selkeästi ilmi. Nyt kiinteistönvälittäjä ei ole laatinut kirjallisesti sitä vastatarjousta, jonka ostajat ilmoittavat hyväksyneensä. Välitysliike on välittänyt nämä tahdonilmaisut pelkästään suullisina. Vain suullisesti annettujen tiedonantojen ja tahdonilmaisujen sitovuus ja sisältö jää helposti tulkinnanvaraiseksi ja aiheuttaa epätietoisuutta. Näin on katsottava käyneen myös nyt käsiteltävässä asiassa.
Kohteen myyntiesitteessä kohteen asumiskustannuksiksi on ilmoitettu hoito- ja rahoitusvastike, yhteenlaskettuna
1 231,71 e/kk, sekä vesimaksu. Huoneiston velkaosuudeksi on ilmoitettu 156 863,70 euroa. Muista maksuvastuista ei ole merkintöjä. Tässä tilanteessa ostotarjouksen tekijä saa olettaa, että itse kauppahinnan maksun lisäksi ei kohteen hankkimisesta sellaisia myöskään tule, tai että kaikki ilmoitetut maksuperusteet ja -vastuut sisältyvät ilmoitettuihin eriin. Valitusaineiston perusteella ostajille olisi kuitenkin tullut kaupan kannalta merkityksellisiä lisävelvoitteita Entré-rahoituksen osakassopimuksen siirrosta. Koska ostajien ei ole osoitettu olleen asiasta ja sen merkityksestä tietoisia, on heille tullut oikeutettu peruste vetäytyä kaupasta.
Entré-rahoitus on kyllä mainittu välitysliikkeen laatiman myyntiesitteen kohdassa Lisätietoja. Kun käsitteen sisältöä ja merkitystä ei kuitenkaan ole asiakirjassa selitetty, ei ostajan ole tarvinnut varautua lisämaksuihin. Ostajalla on oikeus luottaa siihen, että kaupan kannalta merkitykselliset tiedot on kirjattu itse myyntiesitteeseen eivätkä ne jää vain suullisen ilmoituksen varaan.
Samoin lautakunta toteaa, että myyntiesitteen huoneistokohtaisissa tiedoissa on mainittu autopaikkoina talli- ja pihapaikka. Tällaista ei kuitenkaan ole ollut tosiasiassa saatavilla. Lautakunta katsoo jääneen näyttämättä, että harhaanjohtavaa esitetietoa olisi oikaistu selkeästi ja yksiselitteisesti edes suullisesti.
Näillä perustein lautakunta katsoo, että ostajilla on oikeus vetäytyä kaupasta ja saada vaatimallaan tavoin käsiraha itselleen. Tähän tilanteeseen johtanut epäselvyys on aiheutunut välitysliikkeen suorittaman markkinoinnin puutteista ja virheellisyydestä. Tällöin välitysliike myös vastaa summan palauttamisesta korkoineen.
Korkolain 7 §:n mukaisesti viivästyskorkoa on maksettava siitä lähtien, kun 30 päivää on kulunut päivästä, jona velkoja esitti vaatimuksensa sekä sellaisen korvauksen perustetta ja määrää koskevan selvityksen, jota häneltä kohtuudella voidaan vaatia ottaen huomioon myös velallisen mahdollisuudet hankkia selvitys. Valituksen liitekirjeenvaihdon perusteella maksuvaatimus on esitetty 5.6.2008 päivätyssä kirjeessä. Sen on katsottava esitetyn välitysliikkeelle viimeistään 12.6.2008. Näin ollen korkolain mukaista viivästyskorkoa kuuluu maksaa alkaen 12.7.2008.

SUOSITUS
Lautakunta suosittaa, että välitysliike maksaa ostajille
10 000 euroa viivästyskorkoineen alkaen 12.7.2008.
Päätös oli yksimielinen.



Julkaistu 1.6.2010