Hallinnanjakosopimus halkominen

Yhteisomistussuhteen purkaminen on kiinteistöjen kohdalla hankalaa ellei sitä ole hallinnanjakosopimuksessa tarkoin sovittu. Sama koskaa hallinnanjakosopimuksen ehtojen muuttamista. Alla oli kysymys tilanteesta, jossa ei ollut varsinaista hallintasopimusta, jolloin asiaa tarkasteltiin omistajien tarkoituksen perusteella.

Kiinteistön yhteisomistuksen purkaminen on ensisijaisesti toteutettava jakamalla se osiin halkomalla tai lohkomalla ja tasoittamalla erotukset esim. rahalla. Mutta jos se ei ole vahinkoa tuottamatta mahdollista, on yhteisesti omistettu kiinteistö laitettava myyntiin oikeuden päätöksellä. Alla Korkein Oikeus päätti jakaa kiinteistön halkomalla kahtia, siis keskeltä paritaloa sen yhteisistä sauna- ja pesutiloista, vaikka se käytännössä tarkoitti talon sisältä "halkaisemista" kiinteistön rajalla.

Taustalla oli se, että mitään hallinnanjakosopimusta ei oltu siis tehty eikä viety kiinteistörekisteriin. Alkuperäiset asukkaat olivat kuitenkin yhteisesti rakennuksen rakentaneet ja kun toisen puolikkaan pariskunta kuoli, kuolinpesän osakkaat halusivat laittaa koko kiinteistön ja sillä olevan paritalon myyntiin ja halkoa sen tätä varten. Toisen puolikkaan alkuperäinen omistaja vastusti tätä ja vetosi alkuperäisten osapuolten hallintasopimustarkoitukseen, että paritalo ja kiinteistö pysyy jakamattomana. Espoon kaupunki suostui halkomiseen (ei kovin tavanomaista asemakaava-alueella) ja jonka toimitusmiehet hyväksyivät, kuten maaoikeuskin ja viimeisenä myös KKO sen hyväksyi. Vähemmistöön jääneet olisivat eri perustein hylänneet halkomishakemuksen.

KKO perusteluista:
Sopimus kiinteistön hallinnanjaosta

6. Halkomishakemuksen kohteena oleva kiinteistö on ollut yhteisomistajien asumiskäytössä vuosikymmenien ajan. Nimenomaista sopimusta kiinteistön hallinnan jakamisesta ei ole tehty. Myös vakiintunut tosiasiallinen hallinnanjako voi sopijapuolten välillä suojata sovittua käyttötapaa ja muodostaa esteen yhteisomistussuhteen purkuvaatimusta vastaan.

7. Koska tässä asiassa määräosien omistajat eivät ole sopineet kiinteistön hallinnanjaon pysyvyydestä tai sen lopettamisen ehdoista, ratkaisevaksi muodostuu asianosaisten tarkoitus. Hallinnanjako on koskenut kiinteistön alkuperäisten osaomistajien oman asumisen järjestämistä. Sopimuksen perustana olleet olosuhteet ja tarkoitus ovat olennaisesti muuttuneet toisen määräosan omistajien kuoltua ja heidän hallinnassaan olleen asunnon jäätyä vaille käyttöä vakituisena asuntona. Kuolinpesien osakkailla on tämän vuoksi oikeus hakea kiinteistön halkomista yhteisomistussuhteen purkamiseksi.

Rakennus halkomisen kohteena

8. Halkomisen kohteena on kiinteistö kaikkine ainesosineen ja tarpeistoineen. Omistajien kiinteistölleen rakentama rakennus on osa kiinteistöä. Kaupungin antama suostumus edellyttää, että halkomisessa muodostetaan kaksi pinta-alaltaan yhtä suurta tonttia. Määräosien omistajat eivät ole sopineet rakennusten sijoittamisesta korvausta vastaan vain toisen muodostettavan kiinteistön alueelle, eikä tämä kiinteistön muoto huomioon ottaen johtaisi myöskään tarkoituksenmukaiseen kiinteistöjaotukseen. Halkominen on tarkoitus suorittaa tilushalkomisena niin, että kiinteistöjen raja kulkisi rakennuksen halki noudattaen pääosin sovittua nautintaa.

9. Esineet voivat olla jaottomia joko siksi, että esineen jakaminen johtaisi esineen arvon tai käyttömahdollisuuksien huomattavaan heikkenemiseen, tai sen vuoksi, että esineen, kuten tietyn asuinhuoneiston hallintaan oikeuttavien osakkeiden, jako on oikeudellisesti mahdotonta. Oikeuskirjallisuudessa on suhtauduttu torjuvasti myös rakennuksen jakamiseen. Oikeuskäytännössä ei kuitenkaan ole ennakkoratkaisuja, jotka nimenomaisesti koskisivat mahdollisuutta kiinteistöön kuuluvan rakennuksen jakamiseen osana halkomistoimitusta. Kiinteistönmuodostamislaissa ei ole tällaista rajoitusta eikä sellaista ole johdettavissa myöskään osittamisrajoitusten tarkoituksesta turvata kaavoituksen toteuttamista tai sen laatimisedellytyksiä.

10. Niin halkomista kuin yleisemminkin yhteisomistussuhteen purkamista koskevilla säännöksillä pyritään siihen, että osaomistajat saavat itselleen omistusosuutensa mukaisen osan yhteisesti omistetusta ja usein myös yhteisesti käytetystä omaisuudesta. Kiinteistöön kuuluvan rakennuksen katsominen ylipäätään jakokelvottomaksi omaisuudeksi merkitsisi tämän lähtökohdan rajoittamista. Ehdottomalle kiellolle jakaa rakennus lohkomalla tai halkomalla ei kaikissa tapauksissa ole esitettävissä selkeitä tosiasiallisia tai oikeudellisia perusteita. Arvio on tehtävä sen mukaan, muodostaako kiinteistö rakennuksineen jaottoman taloudellisen kokonaisuuden vai voidaanko se jakaa omistussuhteiden mukaisiin osiin. Lisäksi on otettava huomioon eräistä yhteisomistussuhteista annetun lain 9 §:n 2 momentin säännös, jonka mukaan kiinteistö voidaan määrätä myytäväksi, jos jakaminen aiheuttaisi suhteettoman kalliita kustannuksia tai alentaisi huomattavasti kiinteistön arvoa. Oikeuskäytännössä on katsottu, ettei halkomiseen ole ryhdyttävä, jos sen lopputulos jäisi vain tarkoituksettomaksi välivaiheeksi (KKO 1993:7). Osittaminen voi johtaa kiinteistön arvon huomattavaan alentumiseen, jos muodostuvat omistus- ja kiinteistöyksiköt olisivat käyttötarkoitukseensa nähden liian pieniä. Jako voi estyä myös kiinteistön muodostamiseen liittyvistä teknisistä syistä, kuten esimerkiksi siitä, ettei rakennusta voida jakaa korkeussuunnassa eri kiinteistöihin."

KKO:2010:35
Dokumentin versiot
Kiinteistönmuodostamislaki - Halkominen
Diaarinumero: M2009/11
Esittelypäivä: 26.11.2009
Antopäivä: 1.6.2010
Taltio: 1145

Kysymys paritalokiinteistön halkomisen edellytyksistä. (Ään.)
Asian käsittely alemmissa oikeuksissa
Muutoksenhaku Korkeimmassa oikeudessa
Korkeimman oikeuden ratkaisu
Asian käsittely alemmissa oikeuksissa

Taustaa ja asian käsittely toimituksessa

Asiassa kysymyksessä olevalla pinta-alaltaan 1602 neliömetrin suuruisella X-nimisellä tilalla RN:o x:xxx sijaitsi vuonna 1956 rakennettu 1-kerroksinen noin 260 kerrosneliömetrin suuruinen paritalo. Alueella oli voimassa sisäasiainministeriön 14.3.1972 vahvistama Westendin asemakaava. Tila sijaitsi korttelissa 13006 muodostaen 26.11.1973 hyväksytyn tonttijaon mukaisen tontin nro Y. Tilaa ei ollut merkitty tonttirekisteriin. Asemakaavassa kortteli 13006 oli osoitettu enintään 2-kerroksisten asuntorakennusten korttelialueeksi. Espoon kaupunki oli antanut kiinteistönmuodostamislain 32 §:n mukaisen suostumuksen kiinteistön RN:o x:xxx halkomiseen.

Rakentamisesta alkaen tilan itäpääty oli ollut A:n hallinnassa. A asui edelleen rakennuksen tässä osassa. Rakennuksen länsipääty oli sitä rakentamisesta alkaen hallinneen B:n 2003 tapahtuneen kuoleman jälkeen ollut B:n ja C:n kuolinpesien hallinnassa. Rakennuksen keskiosassa sijaitsivat yhteiskäytössä olleet sauna- ja pesutilat sekä askarteluhuone. Kummallakin asianosaistaholla oli lainhuuto puoleen tilasta.

Kuolinpesien osakkaat vaativat asianosaisten yhteisomistussuhteen purkamista halkomalla. A vastusti toimituksen suorittamista.

Toimitusmiehet lausuivat kiinteistönmuodostamislain 53 ja 32 §:n nojalla, ettei halkomiselle ollut esteitä asemakaava-alueella Espoon kaupungin annettua 20.5.2005 suostumuksen toimituksen suorittamiseen, eikä rakennuksen mahdollinen purkuasia vaikuttanut halkomisen edellytyksiin. Toimitusmiehet katsoivat, että edellytykset halkomisen suorittamiselle olivat olemassa ja päättivät suorittaa toimituksen kiinteistönmuodostamislain 50 §:n 1 momentissa säänneltynä niin sanottuna tilushalkomisena. Näistä ratkaisuista toimitusmiehet antoivat valitusosoituksen.

Asian ovat ratkaisseet toimitusinsinööri Petri Lukin ja uskotut miehet.

Vantaan käräjäoikeuden maaoikeutena antama tuomio 18.11.2008

A valitti maaoikeuteen. Maaoikeus totesi, että Korkein hallinto-oikeus oli 26.9.2008 antamallaan päätöksellä hylännyt A:n valituksen Helsingin hallinto-oikeuden päätöksestä, jolla A:n tekemä Espoon kaupungin suostumusta halkomiseen koskenut valitus oli hylätty, joten kysymys kaupungin suostumuksen lainmukaisuudesta oli ratkaistu.

Asiassa oli siten kysymys halkomisen edellytyksistä. Maaoikeudessa todistelutarkoituksessa kuullun A:n mukaan hänen edesmenneen sisarensa B:n elinaikana tilaa oli hallittu siten, että kumpikin hoiti omat piha-alueensa ja teki omaan asuntoonsa kohdistuneet huoltotyöt. Talon keskiosaa pidettiin yhteisenä alueena. Hallinnasta ja hoidosta ei ollut sovittu kirjallisesti.

Maaoikeus totesi, ettei osapuolten välillä ollut tehty hallinnanjakosopimusta eikä myöskään ollut näytetty sovitun erityisestä menettelytavasta tilanteessa, jossa yhteisomistaja halusi saada osuutensa tilasta erotetuksi. Oikeuskäytännössä on katsottu, ettei edes sopiminen tilan pitämisestä jakamattomana estänyt yhteisomistajaa saamasta osuuttaan halkomalla erotetuksi (KKO 1959 II 68). Tilan jakamiseen halkomisella ei näin ollen ollut sopimusoikeudellista estettä.

Kiinteistönmuodostamislain 47 §:n mukana tilan määräosan omistajalla on oikeus saada tila jaetuksi halkomalla. Kiinteistönmuodostamislain 53 §:n viittaussäännöksen nojalla myös halkomisessa sovellettavan lain 32 §:n mukaan sitovan tonttijaon alueella lohkominen voidaan suorittaa vain tonttijaon mukaisen tontin muodostamiseksi, jollei kunta erityisestä syystä anna lohkomiseen suostumustaan. Muutoin asemakaava-alueella ei lohkomista saa suorittaa niin, että se vaikeuttaa sanotun kaavan toteuttamista.

Maaoikeus totesi, että koska Espoon kaupunki oli lainvoimaisella päätöksellä antanut suostumuksensa halkomiseen ja hakijat omistivat lainhuudon mukaan puolet halkomisen kohteena olevasta tilasta RN:o x:xxx, laissa määritellyt edellytykset halkomisen suorittamiselle olivat olemassa. Maaoikeus hylkäsi valituksen.

Asian ovat ratkaisseet maaoikeuden jäsenet käräjätuomari Elina Lampi-Fagerholm ja maaoikeusinsinööri Sampo Hatunen sekä lautamiehet.

Muutoksenhaku Korkeimmassa oikeudessa

Valituslupa myönnettiin. A vaati valituksessaan, että maaoikeuden tuomio kumotaan ja toimitus jätetään sikseen.

B:n ja C:n kuolinpesät vastasivat valitukseen.

Korkeimman oikeuden ratkaisu

Perustelut

Kysymyksenasettelu

1. Asiassa on kysymys kiinteistön määräosan omistajan oikeudesta yhteisomistussuhteen purkamiseen halkomisen avulla. Kiinteistönmuodostamislain 47 §:n 1 momentin mukaan oikeus saada tila halkomalla jaetuksi on tilan tai sen määräosan omistajalla, jolla on lainhuuto tilaan tai sen määräosaan. Myös eräistä yhteisomistussuhteista annetun lain 9 §:n 1 momentin nojalla yhteisomistajalla on oikeus saada osansa yhteisestä kiinteistöstä jakamalla erotetuksi. Pykälän 2 momentin mukaan tuomioistuin voi määrätä kiinteistön myytäväksi vain, mikäli jakaminen ei ole mahdollista tai se aiheuttaisi suhteettoman kalliita kustannuksia tai alentaisi huomattavasti esineen arvoa. Siten ensisijainen keino kiinteistön yhteisomistussuhteen purkamiseksi on sen jakaminen halkomistoimituksessa, jos yhteisomistajat eivät muusta sovi.

2. Kysymyksessä oleva kiinteistö sijaitsee asemakaavaalueella, jolle on vahvistettu sitova tonttijako. Kiinteistö vastaa tonttijakoa, mutta siitä ei ole muodostettu tonttia, joten kiinteistöoikeudellisesti se on tila. Tilalla on 1950-luvulla rakennettu yksikerroksinen paritalo, jossa on erilliset, osaomistajien yksinomaisessa käytössä olleet asuinhuoneistot sekä niiden välissä yhteiskäytössä olleet sauna- ja askartelutilat. Toisen määräosan omistajien kuoltua on heidän hallinnassaan ollut asunto jäänyt jo vuosien ajaksi vaille vakinaista asuinkäyttöä. Kuolinpesien osakkaat ovat hakeneet halkomistoimitusta osuutensa erottamiseksi.

3. Tilasta puolet omistava A on vastustanut halkomista sillä perusteella, että toimituksessa tulee tutkia Espoon kaupungin antaman suostumuksen lainmukaisuus, koska erityisiä syitä suostumukseen ei ole ollut. Halkomalla muodostettavat kiinteistöt eivät vastaisi tonttijakoa eivätkä olisi Espoon rakennusjärjestyksen mukaisia rakennuspaikkoja. A:n mukaan halkomista ei myöskään voida toimittaa vastoin pitkäaikaista ja vakiintunutta hallintasopimusta eikä kiinteistöllä sijaitsevaa rakennusta voida halkomisessa jakaa.

Kunnan suostumus halkomiseen asemakaava-alueella

4. Halkomisen edellytyksistä säädetään kiinteistönmuodostamislain 7 luvussa. Lain 53 §:n viittaussäännöksen mukaan tilan halkomisessa sovelletaan samoja osittamisrajoituksia kuin lohkomisessa. Asemakaava-aluetta koskevan 32 §:n säännöksen tarkoituksena on turvata asemakaavan ja tonttijaon toteuttamista. Sitovan tonttijaon alueella halkominen voidaankin suorittaa vain tonttijaon mukaisen tontin muodostamiseksi, jollei kunta erityisestä syystä anna halkomiseen suostumustaan. Espoon kaupunki on antanut sanotussa lainkohdassa tarkoitetun suostumuksensa katsoen, että muodostettavat kiinteistöt vastaavat muita alueen rakennuspaikkoja. Espoon kaupungin päätös on lainvoimainen korkeimman hallinto-oikeuden hylättyä sitä koskeneen A:n valituksen. Kiinteistötoimituksessa ei voida tutkia Espoon kaupungin päätöksen oikeudellisia edellytyksiä.

5. Koska kyseinen tila on asemakaava-alueella, kiinteistönmuodostamislain muut osittamisrajoitukset eivät tule asiassa sovellettaviksi. Näin ollen merkitystä ei ole sillä, täyttävätkö muodostettavat kiinteistöt rakennuspaikalle maakäyttö- ja rakennuslaissa tai sen nojalla annetuissa säännöksissä ja määräyksissä, kuten kunnan rakennusjärjestyksessä, asetetut vaatimukset.

Sopimus kiinteistön hallinnanjaosta

6. Halkomishakemuksen kohteena oleva kiinteistö on ollut yhteisomistajien asumiskäytössä vuosikymmenien ajan. Nimenomaista sopimusta kiinteistön hallinnan jakamisesta ei ole tehty. Myös vakiintunut tosiasiallinen hallinnanjako voi sopijapuolten välillä suojata sovittua käyttötapaa ja muodostaa esteen yhteisomistussuhteen purkuvaatimusta vastaan.

7. Koska tässä asiassa määräosien omistajat eivät ole sopineet kiinteistön hallinnanjaon pysyvyydestä tai sen lopettamisen ehdoista, ratkaisevaksi muodostuu asianosaisten tarkoitus. Hallinnanjako on koskenut kiinteistön alkuperäisten osaomistajien oman asumisen järjestämistä. Sopimuksen perustana olleet olosuhteet ja tarkoitus ovat olennaisesti muuttuneet toisen määräosan omistajien kuoltua ja heidän hallinnassaan olleen asunnon jäätyä vaille käyttöä vakituisena asuntona. Kuolinpesien osakkailla on tämän vuoksi oikeus hakea kiinteistön halkomista yhteisomistussuhteen purkamiseksi.

Rakennus halkomisen kohteena

8. Halkomisen kohteena on kiinteistö kaikkine ainesosineen ja tarpeistoineen. Omistajien kiinteistölleen rakentama rakennus on osa kiinteistöä. Kaupungin antama suostumus edellyttää, että halkomisessa muodostetaan kaksi pinta-alaltaan yhtä suurta tonttia. Määräosien omistajat eivät ole sopineet rakennusten sijoittamisesta korvausta vastaan vain toisen muodostettavan kiinteistön alueelle, eikä tämä kiinteistön muoto huomioon ottaen johtaisi myöskään tarkoituksenmukaiseen kiinteistöjaotukseen. Halkominen on tarkoitus suorittaa tilushalkomisena niin, että kiinteistöjen raja kulkisi rakennuksen halki noudattaen pääosin sovittua nautintaa.

9. Esineet voivat olla jaottomia joko siksi, että esineen jakaminen johtaisi esineen arvon tai käyttömahdollisuuksien huomattavaan heikkenemiseen, tai sen vuoksi, että esineen, kuten tietyn asuinhuoneiston hallintaan oikeuttavien osakkeiden, jako on oikeudellisesti mahdotonta. Oikeuskirjallisuudessa on suhtauduttu torjuvasti myös rakennuksen jakamiseen. Oikeuskäytännössä ei kuitenkaan ole ennakkoratkaisuja, jotka nimenomaisesti koskisivat mahdollisuutta kiinteistöön kuuluvan rakennuksen jakamiseen osana halkomistoimitusta. Kiinteistönmuodostamislaissa ei ole tällaista rajoitusta eikä sellaista ole johdettavissa myöskään osittamisrajoitusten tarkoituksesta turvata kaavoituksen toteuttamista tai sen laatimisedellytyksiä.

10. Niin halkomista kuin yleisemminkin yhteisomistussuhteen purkamista koskevilla säännöksillä pyritään siihen, että osaomistajat saavat itselleen omistusosuutensa mukaisen osan yhteisesti omistetusta ja usein myös yhteisesti käytetystä omaisuudesta. Kiinteistöön kuuluvan rakennuksen katsominen ylipäätään jakokelvottomaksi omaisuudeksi merkitsisi tämän lähtökohdan rajoittamista. Ehdottomalle kiellolle jakaa rakennus lohkomalla tai halkomalla ei kaikissa tapauksissa ole esitettävissä selkeitä tosiasiallisia tai oikeudellisia perusteita. Arvio on tehtävä sen mukaan, muodostaako kiinteistö rakennuksineen jaottoman taloudellisen kokonaisuuden vai voidaanko se jakaa omistussuhteiden mukaisiin osiin. Lisäksi on otettava huomioon eräistä yhteisomistussuhteista annetun lain 9 §:n 2 momentin säännös, jonka mukaan kiinteistö voidaan määrätä myytäväksi, jos jakaminen aiheuttaisi suhteettoman kalliita kustannuksia tai alentaisi huomattavasti kiinteistön arvoa. Oikeuskäytännössä on katsottu, ettei halkomiseen ole ryhdyttävä, jos sen lopputulos jäisi vain tarkoituksettomaksi välivaiheeksi (KKO 1993:7). Osittaminen voi johtaa kiinteistön arvon huomattavaan alentumiseen, jos muodostuvat omistus- ja kiinteistöyksiköt olisivat käyttötarkoitukseensa nähden liian pieniä. Jako voi estyä myös kiinteistön muodostamiseen liittyvistä teknisistä syistä, kuten esimerkiksi siitä, ettei rakennusta voida jakaa korkeussuunnassa eri kiinteistöihin.

Halkomisen edellytysten täyttyminen tässä tapauksessa

11. Halkomisen tarkempi toteuttamistapa, siinä mahdollisesti määrättävät korvaukset ja muut ehdot tulevat arvioitaviksi halkomistoimituksessa laadittavassa jakosuunnitelmassa. Mahdolliseen rakennuksen muutokseen tai sen osittaiseen purkamiseen liittyvät kysymykset ratkaistaan maankäyttö- ja rakennuslain edellyttämällä tavalla. Tässä asiassa on ratkaistavana vain kysymys siitä, tuleeko halkominen jättää sikseen halkomisen edellytysten puuttuessa.

12. On selvää, että kiinteistön jakamisesta aiheutuu omistajille kustannuksia ainakin halkomisen toimituskustannusten muodossa ja todennäköisesti jonkin verran myös muutoin, lähinnä jakamisen edellyttämien rakennuksen muutostöiden johdosta. Kustannuksiin vaikuttaa muun muassa se, miten kohdassa 11 tarkoitetut, rakennuksen muutostarpeeseen ja muutoksen toteuttamistapaan liittyvät kysymykset ratkaistaan. Näitä kysymyksiä ei ole vielä ratkaistu eikä halkomisesta lopulta aiheutuvien kustannusten määrä siten ole selvillä. Voidaan kuitenkin arvioida, että nyt kysymyksessä olevan kiinteistön sijainnin ja sillä olevan rakennusoikeuden perusteella kiinteistön maapohja itsessään on arvokas. Tämä huomioon ottaen voidaan päätellä, että halkomisesta aiheutuvat kustannukset eivät nouse kiinteistön arvoon nähden suhteettoman suuriksi eivätkä siten kohtuuttomiksi. Muodostuvat kiinteistöt vastaavat kooltaan ja sijoitukseltaan alueen muita asuntotontteja, ja kiinteistön rakennusoikeus mahdollistaa nykyistä tehokkaamman rakentamisen. Tässä tapauksessa halkomisen voidaan arvioida pikemminkin lisäävän kuin alentavan kiinteistön arvoa.

13. Halkomisen seurauksena niin kuolinpesän osakkaat kuin A:kin saavat osuuttaan vastaavan ja pääosin aikaisemman nautintansa mukaisen alueen kiinteistöstä ja sillä olevasta rakennuksesta. Vaikka rakennusta lopulta jouduttaisiin muuttamaan tai osittain purkamaan, halkominen aiheuttaa myös A:n kannalta vähäisemmän muutoksen aikaisempaan olotilaan ja nautintaan kuin sen vaihtoehtona oleva yhteisomistuksen purkaminen myymällä kiinteistö kokonaisuudessaan.

14. Näillä perusteilla kysymyksessä olevan tilan halkominen siten, että muodostettavien kiinteistöjen raja kulkee paritalon keskeltä, ei muodosta halkomisen estettä. Tämän vuoksi Korkein oikeus pysyttää maaoikeuden tuomion lopputuloksen asiassa.

Tuomiolauselma

Maaoikeuden tuomion lopputulosta ei muuteta.

Asian ovat ratkaisseet oikeusneuvokset Mikko Tulokas (eri mieltä), Kati Hidén, Ilkka Rautio (eri mieltä), Marjut Jokela ja Pekka Koponen. Esittelijä Elisa Mäntysaari (mietintö).

Esittelijän mietintö ja eri mieltä olevien jäsenten lausunnot

Vanhemman oikeussihteerin Mäntysaaren mietintö kuului seuraavasti:

Kysymyksen asettelu ja ratkaisun lähtökohdat

Kysymys on yhteisomistussuhteen purkamisesta. Yhteisomistussuhteen kohteena on asianosaisten yhteisesti omistama paritalokiinteistö, jota on käytetty asumistarkoitukseen talon rakentamisesta vuodesta 1956 alkaen, ja jossa A edelleen asuu. B:n ja C:n kuolinpesät (myöhemmin kuolinpesät) ovat hakeneet sitovan tonttijaon alueella sijaitsevan tilan halkomista yhteisomistussuhteen purkamiseksi. Korkeimmassa oikeudessa kysymys on halkomisen edellytysten täyttymisestä.

Laki eräistä yhteisomistussuhteista (myöhemmin yhteisomistuslaki) sääntelee niin kiinteän kuin irtaimen esineen määräosaista yhteisomistussuhdetta. Laki on yleislaki ja tulee sovellettavaksi, ellei muusta lainsäädännöstä muuta johdu. Yhteisomistajalla on myös valta sopia yhteistä esinettä koskevista asioista kaikissa niissä tapauksissa, joissa ei laista muuta johdu. Yhteisomistajan ensisijaisena keinona saada osansa yhteisestä esineestä erotetuksi on jako. Kiinteä omaisuuden osalta halkominen tarjoaa keinon määräosaisen yhteisomistussuhteen purkamiselle.

Käsiteltävänä olevan tilaan ei kohdistu maakaaren 14 luvun 3 §:ssä tarkoitettua sopimusta kiinteistön hallinnan jakamisesta, eikä alkuperäisten asianosaisten ole näytetty sopineen paritalokiinteistön pitämisestä jakamattomana. Sekään, että osapuolten välillä olisi katsottava syntyneen hiljainen sopimus yhteisomistussuhteen pysyttämisestä kiinteistön käyttämiseen asumistarkoituksessa, ei muodostaisi estettä tilan jakamiselle halkomalla, mikäli tila on jaettavissa. Näin ollen osapuolten kesken ei ole näytetty olevan sellaista sopimusta, joka olisi esteenä tilan jakamiseen halkomalla.

Kunnan suostumus halkomisen edellytyksenä

Kiinteistönmuodostamislain 47 §:n 1 momentin mukaan tilan määräosan omistajalla on oikeus saada tila halkomalla jaetuksi. Lain 32 §:n mukaan sitovan tonttijaon alueella lohkominen voidaan suorittaa vain tonttijaon mukaisen tontin muodostamiseksi, jollei kunta erityisestä syystä anna lohkomiseen suostumustaan. Edelleen lain 53 §:n 1 momentin perusteella tätä säännöstä sovelletaan myös halkomiseen.

Maankäyttö- ja rakennuslain ja kiinteistönmuodostamislain välinen suhde on ilmaistu maankäyttö- ja rakennuslain 3 §:ssä. Sanotun säännöksen mukaan alueiden käyttöä koskevat tavoitteet ja suunnitelmat on, siten kuin erikseen säädetään, otettava huomioon suunniteltaessa ja päätettäessä muun lainsäädännön nojalla ympäristön käytön järjestämisestä. Säännöksestä johtuu, että kaavoituksellinen ja muu maankäytöllinen päätöksenteko ja ohjaus on otettava huomioon myös kiinteistönmuodostamistoimituksissa.

Kiinteistönmuodostamislain 32 §:n mukaan sitovan tonttijaon alueella halkominen voidaan suorittaa muutoinkin kuin vain tonttijaon mukaisen tontin muodostamiseksi, jos kunta antaa erityisestä syystä suostumuksen halkomiseen. Kaavoituksesta päättävä kunta eli Espoon kaupunki on antanut lainvoimaisesti suostumuksensa toimituksen kohteena olevan tilan halkomiseen ja katsonut, ettei halkomisen suorittamiseen ole maankäytöllisiä esteitä. Näin ollen annettu suostumus sitoo myös halkomisen kiinteistönmuodostamislain 32 §:n mukaisia edellytyksiä harkittaessa.

Halkomisen edellytysten täyttymisestä

Halkomisen kohteena on paitsi kiinteistönmuodostamislain 1 §:n 1 kohdan tarkoittama kiinteistötoimituksessa vahvistettava tilan ulottuvuus myös kiinteistöön kuuluvaksi luettavat rakennukset. Halkomisen suorittaminen edellyttää siten myös tällaisten rakennusten osittamista yhteisomistajien kesken. Tilushalkomisessa jyvitys koskee halkomisen kohteena olevan kiinteistön maa-aluetta. Rakennukset jakautuvat osakkaiden kesken suunniteltujen rajojen mukaan ja rakennusten jaon arviointi tehdään lopullisesti vasta sen jälkeen kun jakosuunnitelman mukaisten uusien tilojen välirajat on käyty maastossa. Sikäli kuin halkomisessa tulee tosiasiallisesti ositettavaksi rakennus, kysymys ei ole pelkästään vasta tilivaiheessa ratkaistavasta asiasta, vaan sillä on vaikutusta myös harkittaessa halkomisen edellytysten täyttymistä.

Vaikka kiinteistönmuodostamislain 47 §:n 1 momentin mukaan tilan määräosan omistajalla on oikeus saada tila halkomalla jaetuksi, esteen halkomisen suorittamiselle saattaa kuitenkin muodostaa se, että kiinteistöön kuuluva rakennus ei olisi ositettavissa muutoin kuin rakennusta vaurioittamalla. Tällainen raunioittavan halkomisen kielto on johdettavissa yleisistä oikeusperiaatteista. Myös yhteisomistuslain 9 §:n 2 momentissa on säädetty sellaisista tilanteista, jolloin yhteisomistussuhteen purkamista ei ole mahdollista toteuttaa yhteisen esineen jaolla.

Asiakirjoista ilmenee, että halottavalla tilalla olevan paritalon asunto-osien välissä olevassa talousosassa sijaitsevat yhteiskäytössä olevat sauna- ja peseytymistilat, eräät kiinteistön hoidolliset tilat sekä askarteluhuoneeksi nimetty tila. Toimituksessa esillä olleen alustavan jakosuunnitelman mukaan tila jaettaisiin kahdeksi 802 neliömetrin suuruiseksi tilaksi, jolloin jakoraja kulkisi asianosaisten yhteiskäytössä olevien taloustilojen läpi siten, että A:n hallinnassa olevien asuintilojen puoleiseen osaan jäisi pesuhuone, kuolinpesien osuuteen tulisi sauna, kiinteistönhoidollisten tilojen osalta vesivaraaja jäisi kuolinpesille tulevaan osuuteen ja askarteluhuone jaettaisiin. Kunnallistekniikka on johdettu kiinteistölle A:n hallinnassa olevan osan kautta.

Oikeuskirjallisuudessa on katsottu, että esine on jaettavissa, jos se voidaan osittaa siten, että sen osat muodostavat itsenäisiä esineitä, joilla on samat ominaisuudet ja sama tarkoitus kuin jaetulla esineellä, sekä samanlainen, vaikka osuuden suuruuden suhteen pienempi käyttöhyöty kuin alkuperäisellä esineellä (Juhani Kyläkallio, Määräosainen yhteisomistus, Vammala 1965 s. 287). Sikäli kuin kysymys on sellaisesta rakennuksesta, jossa rakennuksen osat muodostavat selvästi toisistaan erotettavissa olevat, yhtäläiset, ja ilman rakenteellisia muutoksia asumiseen kelvolliset yksiköt eli erilliset huoneistot, rakennuksen jakamisen ei voida katsoa muodostavan estettä tilan halkomiselle.

Käsiteltävänä olevassa tapauksessa rakennuksen jakaminen ei olisi suoritettavissa yhteisomistajien yksinomaisessa hallinnassa olleiden osien erottamisella, vaan rakennuksen osittaminen vaatisi yhteiskäytössä olevan rakennuksen talousosan osalta paitsi uuden seinän rakentamista myös sellaisia muutostöitä, joiden suorittamisen jälkeen yhteisomistajille jaossa erotettava rakennuksen osa vasta saataisiin vastaamaan sen alkuperäisiä käyttömahdollisuuksia ja käytettävyyttä. Halkomisen suorittaminen ositettavaa rakennusta vaurioittamatta ei tässä tapauksessa olisi mahdollista. Lisäksi rakennuksen osittainen purkaminen edellyttäisi purkamislupaa ja jäljelle jäävän rakennuksen osan muutostyöt rakennuslupaa, joiden osalta päätöksenteko tapahtuu maankäyttö- ja rakennuslaissa säädetyssä järjestyksessä erikseen.

Johtopäätökset

Edellä lausutun perusteella Korkein oikeus katsonee, että koska kysymyksessä olevan tilan halkominen ei olisi mahdollista muulla tavoin kuin rakennusta vaurioittamalla, halkomisen edellytysten ei voida katsoa täyttyvän.

Ehdotus Korkeimman oikeuden kannanotoksi

Näillä perusteilla Korkein oikeus maaoikeuden tuomion ja toimitusmiesten päätöksen kumoten jättänee toimituksen sikseen.

Oikeusneuvos Rautio: Olen Korkeimman oikeuden enemmistön kanssa samaa mieltä siitä, ettei asianosaisten välillä ole sellaista sopimusta hallinnanjaosta, joka estäisi jakamisen. Erimielisyyteni kohdistuu siihen, voiko rakennus olla tässä tapauksessa halkomisen kohteena.

Kiinteistönmuodostamislaissa ei ole säännöstä, joka sellaisenaan estäisi halkomisen siten, että se kohdistuu myös rakennukseen. Selvää kuitenkin on, ettei jaotonta esinettä voida jakaa halkomalla ja että rakennus voi olla sillä tavalla jaoton, ettei se voi olla halkomisen kohteena. Jako voi estyä esimerkiksi sen vuoksi, ettei rakennusta voida jakaa korkeussuunnassa eri kiinteistöihin. Johtoa sen arvioimiseen, milloin halkomiseen ei ole edellytyksiä sen vuoksi, että se edellyttäisi rakennuksen jakamista, voidaan saada eräistä yhteisomistussuhteista annetusta laista. Lain 9 §:n 2 momentin mukaan kiinteistö voidaan määrätä myytäväksi, jos sen jakaminen aiheuttaisi suhteettoman kalliita kustannuksia tai alentaisi huomattavasti kiinteistön arvoa.

Tässä tapauksessa ehdotettu halkominen johtaisi siihen, että kiinteistöllä oleva asuinrakennus jouduttaisiin jakamaan kahteen eri kiinteistöön kuuluvaksi. Tiedossa on, että halkomista hakevan osapuolen tarkoituksena on nykyisen rakennuksen heille tulevan osan purkaminen ja uuden rakennuksen rakentaminen. Tämä on otettava huomioon halkomisen edellytyksiä arvioitaessa.

Kysymyksessä oleva rakennus on rakennettu toimimaan kokonaisuutena. Rakennuksen toisen puolen purkaminen edellyttäisi esimerkiksi vesi- ja sähköjohtojen samoin kuin lämmityksen muuttamista sekä uuden seinän rakentamista ja nyt yhteiskäytössä olevien tilojen muodostamista osaksi uudelleen. Halkomisen seurauksena jäljelle jäävää, suhteellisen iäkästä ja huonokuntoista rakennusta olisi merkittäviltä osin rakennettava uudelleen, ja se jäisi uusien kiinteistöjen rajalle. Rakennuksen osan purkamisen vaatimien muutos- ja lisärakennustöiden välttämättömät kustannukset olisivat ilmeisesti huomattavat ja silti tuloksena olisi toispuoleinen, muodostettavalla tontilla hankalasti sijaitseva rakennus. Tällainen rakennus selvästi alentaisi sen kiinteistön arvoa, jolla se sijaitsee, ja vaikuttaisi alentavasti myös toisen halkomisessa muodostettavan kiinteistön arvoon.

Edellä mainituilla perusteilla katson, että kysymyksessä olevan tilan jakamiseen halkomisella ei ole edellytyksiä. Sen vuoksi kumoan maaoikeuden tuomion ja toimitusmiesten päätöksen sekä määrään toimituksen jäämään sikseen.

Oikeusneuvos Tulokas:

Osaomistajien välinen oikeussuhde

Asiassa on ensin selvitettävä, millainen oikeussuhde osaomistajien välille on syntynyt, kun yhteiselle kiinteistölle on rakennettu paritalo ja taloa sekä tonttimaata on vuosikymmeniä yhdessä hallittu. Tyypillistä tällaiselle yhteisomistussuhteelle on kiinteistön hankinta ja rakentaminen palvelemaan omistajien ja heidän perheittensä pitkäaikaisen asumistarpeen tyydyttämistä rakennuksessa, joka käsittää kaksi erillistä asuntoa. Kumpikin osaomistaja hallitsee omaa asuntoaan. Tonttialueen hallinta voi olla omistajien kesken jaettu tai jakamaton.

Vaikka paritalon osakkaat eivät ole käsillä olevassa tapauksessa perustaneet kiinteistöyhtiötä eikä myöskään ole tullut esille, että he olisivat tehneet nimenomaista kirjallista sopimusta yhteisen omaisuuden nautinnasta, on selvää, että heidän välillään on ollut sopimus, joka on kattanut yhteisomistussuhteen keskeiset ehdot. Ilman tällaista yhteisymmärrystä paritalon rakentaminen ja yhteinen vuosikymmeniä jatkunut asuminen ei olisi ollut mahdollista. Kirjallisen sopimuksen puuttumista selittää osin A:n ja B:n sisaruussuhde.

Paritalon rakentaminen kiinteistön keskeiselle rakennuspaikalle on samalla sanellut pysyväisluontoisesti kiinteistön käyttötavan sulkien pois muut vaihtoehdot, kuten kiinteistön jaon ja osakkaiden erillisen rakentamisen. Kun taloja ei ole tapana rakentaa määräajaksi tai vain tietyn henkilön eliniäksi, toisen osaomistajan kuolema ei merkitse sellaista olosuhteiden muutosta, joka antaisi edesmenneen yleisseuraajille oikeuden yksipuolisesti irtautua yhteisomistussuhteen keskeisistä lähtökohdista. Merkityksetöntä on sekin, että perilliset ovat jättäneet heidän hallinnassaan olevan paritalohuoneiston käyttämättä.

Paritaloasumisen muodossa ilmenevään yhteisomistussuhteeseen kuuluu esitetyin tavoin sisäänrakennettuna rakennuksen ja tonttimaan jakamattomuus etenkin sellaisissa tapauksissa, joissa jako aiheuttaisi toiselle osapuolelle kustannuksia tai vahinkoa. Kun kysymys on yhteisesti valitun kiinteistön käyttötavan perusedellytyksestä, jakamattomana pitäminen ei edellytä erillistä sopimusta. Sen sijaan yhteisomistussuhteen sekä valitun ja vakiintuneen nautinnan yksipuolinen purkaminen edellyttäisi jo poikkeuksellisuutensa vuoksi siihen oikeuttavaa sopimusehtoa. Käsillä olevaa tilannetta ei jaettavan kohteen erilaisuuden vuoksi voida verrata siihen, josta ratkaisussa KKO 1959 II 68 on kysymys.

Nyt esillä olevassa tapauksessa kuolinpesien osakkailla on ollut mahdollisuus irtautua yhteisomistussuhteesta myymällä puolikasosuutensa kiinteistöstä siihen kuuluvine hallintaoikeuksineen yhteiseen rakennukseen. Paritalo-osuuksien kaupat eivät ole käytännössä harvinaisia.

Kysymys halkomisen muista edellytyksistä

Eräistä yhteisomistussuhteista annetun lain 9 §:n 2 momentista ilmenee, ettei kiinteistön jakaminen tule kysymykseen, jos jakaminen aiheuttaisi suhteettoman kalliita kustannuksia tai alentaisi huomattavasti kiinteistön arvoa. Kaikkea, joka voidaan jakaa, ei siten ole syytä jakaa. Raunioittava jako on kielletty.

B:n ja D:n perillisten hanke lähtee siitä, että kiinteistö ja yhteinen rakennus halotaan, rakennuksen puolikas puretaan ja sen jälkeen perilliset rakennuttavat jaossa saamalleen tonttimaalle uuden asuinrakennuksen. Korkeimman oikeuden enemmistön mielipiteen mukaan halkomisen voidaan arvioida pikemminkin lisäävän kuin alentavan kiinteistön arvoa.

Esittelijän mietinnössä ja oikeusneuvos Raution eriävässä mielipiteessä on kuvattu niitä ongelmia, joita yhteisen rakennuksen jakamiseen ja rakennuksen puolikkaan purkamiseen sekä uuden rakennuksen sijoittamiseen liittyy. Toisin kuin Korkeimman oikeuden enemmistö esittää, kysymys ei ole pelkästään seikoista, jotka tulevat halkomistoimituksen jakosuunnitelmassa arvioitaviksi. Ne on otettava huomioon jo toimituksen edellytyksiä harkittaessa. Käsitykseni mukaan halkominen ja B:n ja D:n perillisten hankkeen toteuttaminen - jos se onnistuu - tulevat aiheuttamaan A:lle vahinkoa ja kustannuksia sekä alentamaan koko kiinteistön arvoa. Kysymys olisi siten kielletystä raunioittavasta jaosta.

Asiaa on tarkasteltava myös siitä näkökulmasta, onko toimitusmiehillä ja maaoikeudella ollut riittävästi tietoa halkomisen edellytyksiä koskevan ratkaisunsa perusteeksi. Kohtuullisena voitaneen pitää sitä, että jakopäätöstä tehtäessä edes pääpiirteissään tiedetään, millaiseen lopputulokseen asiassa päädytään. Nyt on ratkaisu tehty pelkästään sillä perusteella, että Espoon kaupunkisuunnittelupäällikkö on antanut kiinteistönmuodostamislain 32 §:ssä tarkoitetun suostumuksen kiinteistön halkomiseen, vaikka se johtaa asemakaavan ja vahvistetun tonttijaon vastaiseen lopputulokseen. Muiden virkamiesten päätöksistä kuitenkin riippuu, tullaanko tonttijaon muutos hyväksymään ja sallimaan rakennuksen osittainen purkaminen. Ongelmallisia kysymyksiä liittyy myös jäljelle jäävän rakennuksen korjaamiseen sekä uuden rakennuksen rakennuslupaan ja rakennuksen sijoittamiseen. Asiassa on esitetty Espoon rakennusvalvontakeskuksen lausunto, jossa edellytetään monenlaisia lisäselvityksiä, joita ei ole ollut olemassa jakosuostumusta annettaessa ja halkomispäätöstä tehtäessä. Lisäksi lausunnossa todetaan, ettei rakennuksen osittaisen purkamisen kaupunkikuvallisiin vaikutuksiin ole voitu ottaa kantaa lausuntopyynnössä esitetyillä tiedoilla.

B:n ja D:n perillisten hankkeen toteutumiseen näyttää siten liittyvän niin paljon epävarmuustekijöitä, että halkomispäätöstä on pidettävä myös selkeästi ennenaikaisena.

Päädyn hyväksymään valituksen ja kumoamaan maaoikeuden tuomion ja toimitusmiesten päätöksen.