Myyjän tiedonantovelvollisuus ja ostajan selonottovelvollisuus yli 100v vanhan hirsirakennuksen kaupassa?

Mitä vanhemmasta rakennuksesta on kysymys, sitä suurempiin korjauksiin ostajan on varauduttava. Toisaalta ostaja voi kuitenkin luottaa myyjän antamiin tietoihin. Mutta ostaja ei voi vedota havaittavissa oleviin virheisiin. Alla olevassa tapauksessa on yli 100-v vanha talo, jota myyjä oli omana omistusaikanaan 2010 lähtien korjannut yli 200.000 eurolla mutta, jota ostaja joutui korjaamaan kaupan jälkeen vielä yhtä paljon. Ostaja vaati yli 320.000 euroa hinnanalennusta maksamastaan kauppahinnasta 830.000 euroa. Myyjän katsottiin tulleen tietoiseksi osasta virheitä, koska oli itse aktiivisesti osallistunut korjauksiin. Myyjä velvoitettiin maksamaan ostajalle hinnanalennusta yli 120.000 euroa ja muita korvauksia. Käräjäoikeuden päätöksestä valitettiin hovioikeuteen mutta ennen pääkäsittelyä osapuolet sopivat asian suurinpiirtein samaan tasoon mikä oli käräjäoikeuden tuomio. Myyjän oikeudenkäyntikulut alioikeudessa olivat yli 60.000 euroa. Ostajan kulut olivat yli 50.000 euroa, joista myyjä velvoitettiin maksamaan 25.000 euroa.

Ennen kauppaa oli tehty kuntotarkastus 2010. Kuntotarkastuksessa on todettu kohdassa 'Yhteenveto havainnoista kohteessa’, että rakennuksen perusrakenteet ovat ikä huomioon ottaen hyvässä kunnossa ja sen peruskuntoa voidaan pitää hyvänä. Kuntotarkastuksessa on ehdotetuiksi toimenpiteiksi todettu kuistin ikkunoiden kunnostus ja maalaus, riittävän ison käynti/tarkastusluukun tekeminen yläpohjaan ja sadehattujen asentaminen piippujen päihin. Käräjäoikeus toteaa, että kuntotarkastuksessa ei ole mitään sellaista toteamusta, jonka perusteella voitaisiin katsoa ostajille tulleen jonkin rakennuksen osan osalta erityinen tarkastusvelvollisuus.

Käräjäoikeus toteaa, että myyjät eivät ole antaneet ostajille vuonna 2000 tehtyä kuntotarkastusta. Vuoden 2000 kuntotarkastuksessa on todettu rakennuksen kunnoksi tyydyttävä. Tämän kuntotarkastuksen antamiseen ei olisi tarvetta, jos kaikki siinä todetut puutteet ja virheet olisi korjattu. Käräjäoikeus toteaa, että jos myyjät ovat olleet kertomallaan tavalla sitä mieltä, että osa esitetyistä korjauksista on ollut tarpeettomia, myyjien olisi tullut tiedonantovelvollisuutensa täyttääkseen kertoa ostajille, että näitä edellytytettyjä korjauksia ei ole pidetty tarpeellisina tehdä. Myyjä on velvollinen ilmoittamaan ostajalle tiedossaan olevat merkitykselliset puutteet ja virheet, vaikka myyjä itse ei ole pitänyt ko. seikkaa puutteena tai virheenä.

Myyjät eivät myöskään ole kertoneet ostajille rakennukselle haetusta purkuluvasta. Olennaista tältä osin ei ole se, ovatko myyjät aikoneet purkaa rakennuksen, vaan se, että myyjät ovat tienneet rakennuksen kunnon vuonna 2000 / 2001 olleen niin huono, että se on saanut purkuluvan. Myyjät ovat itse ostaneet rakennuksen tyydyttäväkuntoisena.

Olennaista asian ratkaisun kannalta käräjäoikeuden näkemyksen mukaan onkin, onko rakennuksen kunto tosiasiallisesti muuttunut vuoden 2000 /2001 tilanteesta, jolloin se on ollut tyydyttäväkuntoinen / purkukuntoinen vuoteen 2010, jolloin se on myyty hyväkuntoisena.

Alla olevaan päätökseen kirjattiin yksityiskohtaisesti useiden asiantuntijoiden osin erilaisia käsityksiä siitä miten vanhaa hirsirakennuksta olisi tullut korjata. Asiantuntijatodistelu on näissä riidoissa aina keskeistä ratkaisun kannalta.

(Seuraavassa osia tuomiosta, joka on kokonaisuudessaan tekstin loppupuolella.)

a) Ulkoseinän hirret

Käräjäoikeus toteaa, että kuntotarkastuksessa (kantajan todiste 2) on suoritetuiksi korjauksiksi tähän kohtaan liittyen ilmoitettu julkisivumaalaus 2004, ovien ja ikkunoiden vaihtaminen (paitsi 2 ikkunaa järven puoleisessa päädyssä ovat 1970-luvulta) sekä sadevesijärjestelmän asentaminen.

Siten hirsirungon vaurioiden voidaan olettaa ainakin osaksi johtuneen myyjien em. korjauksista eli ovien ja ikkunoiden vaihtamisesta sekä sadevesijärjestelmän asentamisesta. Tältä osin myyjien tekemät korjaukset on tehty huonosti. Käräjäoikeus toteaa, että myyjän tiedonantovelvollisuuden piiriin kuluvat myös sellaiset seikat, joista myyjän pitäisi tietää. Sellaisiin seikkoihin, joiden tietämistä myyjältä voidaan edellyttää ja jotka myyjän pitäisi tietää, voivat kuulua muun muassa ne asunnon viat, jotka johtuvat myyjän huolimattomuudesta asunnon korjaamisessa. Myyjä on tietoinen virheistä, jos kiinteistöä on myyjän toimesta korjattu ennen myyntiä siten, että myyjän on korjaustyön yhteydessä täytynyt havaita virheet.

Käräjäoikeus toteaa, että myyjät ovat kertoneet selvittäneensä huolellisesti korjaustapoja ja osallistuneensa korjaustöihin itse suuressa määrin, joten myyjien on katsottava tulleen tietoisiksi myös mahdollisesti teettömistään korjauksista.

Käräjäoikeus toteaa, että kantajan todisteen 17 kuvissa näkyvät paikat ovat juuri näitä Hutttsen kertomia tyypillisiä vauriokohtia. Nitttnen, Mittt, Hutttnen ja Kettt.nen ovat käyneet kiinteistöllä vaiheessa, jossa kaikkia lautavuokrauksia ei ole vielä avattu. Mitttn käydessä 6.6. ja 14.6.2012 (kantajan todiste 5) oli vaakapanelointi avattu lähes joka puolelta rakennusta noin ikkunoiden alalinjan korkeuteen. Hutttsen käydessä 27.9.2012 (kantajan todiste 9) rakennus oli avattu ikkunoiden alapinnan tasolle. Hutttnen on todennut s. 3, että esiin otettujen vauriokohtien lisäksi vaurioita saattaa löytyä ainakin itäkuistin katon ja hirsirungon liittymäkohdasta.

Kaikki ovat olleet sitä mieltä, että on todennäköistä, että vaurioita löytyy lisää ja että lautaverhous on tullut purkaa koko rakennuksesta.

Käräjäoikeus katsoo, että hirsirungon vaurioiden osalta on osittain kyse salaisesta virheestä. Osittain on kyse myyjien huonosti tekemien korjausten aiheuttamasta virheestä.

b) Laudoituksen asentaminen suoraan kiinni hirsiin (sama kuin f)

Käräjäoikeus toteaa, että ulkolaudoituksen asentaminen suoraan runkoon ei ole virhe. Myöskään turve seinässä ei ole käräjäoikeuden näkemyksen mukaan virhe, koska tältä osin ei ole annettu ostajille muuta tietoa.

d) ja k) Höyrynsulkumuovin puuttuminen

Käräjäoikeus toteaa, että todistajista ainoastaan P. Sattti on ollut sitä mieltä, että höyrynsulkumuovia ei ole välttämätöntä käyttää, vaikka eristeenä olisi mineraalivilla. Mittt, Ketttnen ja Imtttnen ovat todenneet, että jos höyrynsulkua ei ole, kosteus tiivistyy eristeeseen.
Käräjäoikeus toteaa, että kyseessä on virhe.

Kuntotarkastuksessa 16.9.2010 on tähän kohtaan liittyviltä osin todettu, että sisäseinät on levytetty uudestaan sekä välipohjasta poistettu hiekat ja turpeet ja korvattu ekovillalla (ei koko välipohja).

Käräjäoikeus toteaa kuntotarkastusraportin perusteella, että aiempana eristyksenä välipohjassa on ilmeisesti ollut hiekka ja turve, joten välipohjan mineraalivilla on ilmeisesti vastaajien laittama. Tältä osin kuntotarkastuksessa annettu tieto on ollut virheellinen, koska siinä on ilmoitettu käytetyn ekovillaa. Höyrynsulkumuovin laittamatta jättäminen johtuu myyjän huolimattomuudesta asunnon korjaamisessa. Kyseessä ei ole salainen virhe.

e) Eristeet

Kuntotarkastuksessa on kohdassa suoritetut korjaukset s. 2 todettu, että välipohjasta on poistettu hiekat ja turpeet ja korvattu ekovillalla (ei koko välipohja). S. 4 on todettu: 'Yläpohjan eristeenä on ekovilla. Järven puoleisen päätyhuoneen kohdalla on yläpohjassa alkuperäinen hiekka- ja turve-eristys.' Käräjäoikeus viittaa kohdan d) johtopäätöksiin.

g) Lisäosan kodinhoitohuoneen runkotolppajako tehty väärin Tämän virhekohdan osalta ei ole esitetty todistelua.

h), i) ja j) Saunan lauteet ja laatoitus sekä lattian pohjarakenne betonilaatan alla

Kuntotarkastuksessa 16.9.2010 on todettu suoritetuista korjauksista, että pesuhuoneet (3) ja sauna on peruskorjattu.

Kuntotarkastuksessa 13.9.2000 on s. 9 todettu, että vedeneristysmateriaalista ei ole tarkkaa tietoa, mutta omistajan kertoman mukaan laatoitusten alle on asennettu vedeneristys.

Tältä osin kysymys on siitä, ovatko myyjät voineet luottaa omien myyjiensä antamaan tietoon siitä, että vedeneristys on olemassa. Käräjäoikeus katsoo, että myyjät ovat voineet luottaa tähän tietoon ja että siten kyseessä on tältä osin salainen virhe.

Käräjäoikeus toteaa, että saunan lauteet on myyjien remontissa kiinnitetty virheellisesti. Sen sijaan palkkirakenteessa ei Imtttsen ja Ketttsen mukaan ole virhettä, koska rakennus on tällä kohdin yksikerroksinen.

I) Välipohjavauriot

Käräjäoikeus toteaa, että välipohjassa keittiön kohdalla on ollut korjausta vaativa virhe. Sen sijaan näyttämättä on jäänyt, että välipohjassa olisi ollut lahovaurio kuvissa 42 ja 43 (kantajan todiste 17). Keittiön välipohjassa (kantajan todiste 13, kuva 4) on ollut korjausta vaativa vanha kosteusvaurio.

Käräjäoikeus toteaa, että molemmat edellä mainitut kuvat (kantajan todiste 13, kuva 3 ja kantajan todiste 17, kuva 39) näyttävät olevan keittiön katosta. Keittiö on ollut Fatttien remontoima. Tältä osin kyseessä on salainen virhe.

m) Alapohjan virheet ja vauriot (+ p)

Kuntotarkastuksessa 16.9.2010 on todettu tähän kohtaan liittyvistä suoritetuista korjauksista, että kivijalka on kunnostettu ja nurkka nostettu sisäänkäynnin kohdalla sekä salaoja tehty laajennuksen osalle.

Vastaajat ovat todenneet, että alapohjassa on vuonna 2003 käynyt perinnerakentamisen ammattilainen, joka ei ole löytänyt alapohjasta mitään toimenpiteitä vaativaa.

Mittt on kertonut, että kantajan todisteen 16 kuva 30 on sama pahoin lahovaurioitunut alapohjakannattaja kuin kantajan todisteessa 5 mainittu. Käräjäoikeus toteaa, että kuntotarkastuksessa 13.9.2000 s. 4 todettua alapohjassa havaittua lahovaurion korjausta ei ole tehty Fatttien eikä Vixxxsen ja Kaxxsen toimesta.

Käräjäoikeus pitää alapohjan osalta virheenä sitä, että tätä lahovauriota ei ole korjattu.

Kyseessä ei ole salainen virhe, vaan myyjien on täytynyt kuntotarkastuksen 13.9.2000 perusteella tietää tästä virheestä.

n) Virheet ja puutteet sähköasennuksissa

Kuntotarkastuksessa on sähköjen osalta todettu kohdassa suoritetut korjaukset, että sähköjä on uusittu. Tarkemmin on todettu kohdassa 9.10, että sähköistys on uusittu alakerrassa kokonaan, paitsi eteisessä. Yläkerrassa on sähköistys uusittu ateljee huoneessa ja pesutiloissa. Muu sähköistys on 1970-luvulta.

Kantajan todisteena sähkötöiden virheiden osalta on kirjallinen todiste 14, Sähkö-VViik Oy:n lausunto 22.4.2014. Lausunnossa on todettu keittiössä tehty virheellinen asennus.

Käräjäoikeus toteaa, että kuntotarkastuksen perusteella ostajat eivät ole voineet olettaa, että rakennuksen sähköt on kokonaan uusittu. Sähköjen osalta on jäänyt selvittämättä, mitä virheitä niissä on ollut muuten paitsi keittiön osalta ja mitä toimenpiteitä Sähkö-VViik Oy:n laskut (kantajan todiste 12) koskevat. Keittiön sähköt ovat myyjien uusimat. Tältä osin kyseessä ei ole salainen virhe.

q) Virheitä ja puutteita putkiasennuksissa

Kuntotarkastuksessa on kohdassa suoritetut korjaukset todettu, että vesi- ja viemäriputket on uusittu täysin 2000-luvulla (paitsi alakerran wc:ssä on putket 1970-luvulta).

Käräjäoikeus ei Ketttsen ja Ketttsen kertomusten perusteella pidä virheenä sitä, ettei viemäriputkia ollut eristetty.

Käräjäoikeus toteaa, että Jottt on kertonut suojaputkituksien,kannakointien ja eristyksien puutteista. Ketttnen on todennut käytännön olleen kymmeniä vuosia se, että kylmä- ja lämminvesiputket eristetään. Käräjäoikeus toteaa, että kantajan todisteesta 17 kuva 37 ilmenee, että näitä ei ollut kokonaan eristetty. Siten putkiasennuksissa on ollut virheitä. Virheet eivät ole salaisia, koska ne liittyvät myyjien tekemiin korjauksiin.

Vastuunrajoitusehdon merkitys

Vastaaja on vedonnut osapuolten välisen kauppakirjan vastuunrajoitusehtoon, joka on seuraavansisältöinen: 'Ostaja ottaa kiinteistön vastaan siinä kunnossa kuin se viimeksi, ennen kaupan tekemistä ostajalle esiteltäessä oli.'

Käräjäoikeus toteaa, että vastuunrajoitusehdossa, jotta se voisi sitoa ostajaa, tulisi siten sopia yksilöidysti missä kohdin ja millä tavalla ostajan asema poikkeaa laissa säädetystä. Käräjäoikeus toteaa, että tämän kaltaista vastuunrajoitusehtoa ei osapuolten välisessä kauppakirjassa ole.


Virheiden salaisuus

Käräjäoikeus on edellä todennut, että kohdan a) (+ c ja o) osalta on osittain kyse salaisesta virheestä, osittain kyse myyjien huonosti tekemien korjausten aiheuttamasta virheestä.

Hinnanalennus / vahingonkorvaus

Ostajalla on MK 2 luvun 17 §:n 2 momentin mukaan virheen perusteella oikeus hinnanalennukseen tai, jos virhe on olennainen, oikeus purkaa kauppa. Ostajalla on lisäksi 1 momentin 1-4 kohdassa tarkoitetun virheen perusteella oikeus saada korvaus vahingostaan.

Hinnanalennusta ja vahingonkorvausta voidaan maksaa samasta virheestä siten, että ne täydentävät toisiaan. Tällöin vahingonkorvausta ei kuitenkaan voida maksaa siltä osin kuin vahingot on jo korvattu hinnanalennuksena.

MK 2 luvun 31 §:n 1 momentin mukaan hinnanalennus määrätään vähentämällä sovitusta kauppahinnasta virheellisen kiinteistön arvo kaupantekohetkellä.

Vahingonkorvaus kattaa kaiken vahingon, joka virheestä on aiheutunut. MK:ssa noudatetaan täyden korvauksen periaatetta. Myyjällä ei ole vahingonkorvausvelvollisuutta salaisen virheen tapauksessa.

Virheiden korjauskustannukset

Käräjäoikeus toteaa, että Mittt ja Hutttnen ovat pitäneet tärkeänä korjaussuunnitelman tekemistä. Tällaista ei ilmeisesti ole tehty.

Imtttnen on todennut, että korjausten laajuuden selvittäminen edellyttää kuntotutkimusta ja Ketttnen, että piirustuksista näkisi miten paljon hirsiä ja lautaa on tarvittu.

Arttt on kertonut kilpailuttaneensa joitakin hankintoja. Selvitystä tällaisesta ei ole esitetty.

Mitään selvitystä siitä, mitä on korjattu ja miten korjaukset on tehty, ei ole esitetty.

Käräjäoikeus toteaa, että asiassa on jäänyt luotettavasti selvittämättä mitkä ovat ne laatuvirheiden korjauskustannukset, joiden voidaan katsoa olevan myyjien vastuulla olevien virheiden korjaamisesta johtuvia.

Käräjäoikeus katsoo, ettei myöskään vastaajan myöntämiä määriä voida asettaa arvion pohjaksi. Mittt on todennut, ettei hirsirakennuksen korjausrakentamiseen ole toimivaa laskuria.

Käräjäoikeus pitää Mitttn, Hutttsen ja Ketttsen kertomusten perusteella selvitettynä, että hirsiseinissä on ollut varsin paljon korjattavaa. Mitttn 14.6.2012 antama kustannusarvio 93.665 euroa (kantajan todiste 5) on sisältänyt sadevesijärjestelmän uusimisen, salaojituksen uusimisen, maanpinnan muokkauksen, alapohjan kantavien rakenteiden korjauksen, alapohjatilan tyhjennyksen ja jätteen poisviennin, ulkoseinien korjaukset, lautaverhouksen uusimisen ja ikkunoiden tiivistykset. Mittt on arvioinut, että 15-25 %.ia paneloinnista oli purettu hänen käydessään kiinteistöllä.

Käräjäoikeus arvioi myyjien vastuulla olevien korjauskustannusten määräksi 126.000 euroa.

Hinnanalennuksen määrä

Vastaajat maksoivat kiinteistöstä 2010 330.000 euroa. He saivat myymästään määräalasta 50.000 euroa. Heidän remonttinsa maksoivat noin 200.000 euroa. A. Kaxxx teki päätoimisesti kaksi vuotta tätä. Vastaajien panostus oli siten 480.000 euroa. Kiinteistöjen arvot nousivat vuosina 2001-2010 pääkaupunkiseudulla noin 60 %:ia. Näin arvioituna vastaajien saama myyntihinta 830.000 euroa on oikea.

A. Rattt, kiinteistönvälittäjä, on todennut vuoden 2010 kaupan kauppahinnan olleen aika korkea, hinta on ollut myyjän kannalta hyvä. Kyseessä on harvinaislaatuinen ja hieno kiinteistö, vaikkei rantaa olekaan niin näköala on hieno. Tämän ikäisiä rakennuksia löytyy pääkaupunkiseudulta jonkin verran.

Käräjäoikeus toteaa, että hinnanalennus ei ole suoraan korjauskustannusten korvaamista, vaan korjauskustannuksilla tulisi olla merkitystä vain siinä mielessä, että ne toimivat näyttönä siitä, miten kiinteistön arvo kaupantekohetkellä on poikennut sopimuksen mukaisen kiinteistön arvosta. Korjausta vaativan asunnon arvo laskettaisiin pääsääntöisesti seuraavasti: virheettömän kohteen arvo (yleensä kauppahinta) - puutteiden korjaamisesta aiheutuneet kustannukset + korjaamisesta aiheutuva ylimääräinen arvonnousu.

Ylimääräisen arvonnousun määrittämiseksi on arvioitava, millaista tasoa ostajalla oli sopimus ja muut olosuhteet huomioon ottaen oikeus odottaa.

Myyjät velvoitettiin tuomiossa suorittamaan hinnanalennuksena 126.000 euroa, asiantuntijakustannuksina 4147, asumishaittaa 4000 euroa, puuttuvista rakennusluvista 3000 euroa ja oikeudenkäyntikuluista 25.000 euroa.





Helsingin hovioikeus

Sovinnon vahvistaminen

Antamispäivä 11.3.2016
Nro 420

Diaarinumero S 15/1431

Ratkaisu, johon on haettu muutosta

Espoon käräjäoikeus 26.3.2015 nro 5099 (liitteenä)

Asia
Kiinteistön kauppaan perustuva hinnanalennus

Valittajat
A. Kaxxx
J-P. Vixxxnen

Vastavalittajat
A. Saxxxnen
P. Saxxxnen

Vastapuolet
A. Saxxxnen P. Saxxxnen
A. Kaxxx J-P. Vixxxnen

Asian käsittely hovioikeudessa

Asianosaiset ovat hovioikeudessa 2.3.2016 ennen pääkäsittelyn aloittamista ilmoittaneet päässeensä sovintoon asiassa ja pyytäneet hovioikeutta vahvistamaan osapuolten tekemän sovinnon.

Hovioikeuden ratkaisu


Sovinnon vahvistaminen
Hovioikeus kumoaa käräjäoikeuden tuomion ja vahvistaa oikeudenkäymiskaaren 20 luvun 1 - 3 §:n nojalla asianosaisten välillä noudatettavaksi seuraavan sovinnon:

A. Kaxxx ja J-P. Vixxxnen suorittavat yhteisvastuullisesti A. Saxxxselle ja P. Saxxxselle hinnanalennuksena 100.000 euroa, korvauksena kiinteistön kunnon selvittämisestä aiheutuneista kustannuksista 4.147,15 euroa, korvauksena korjaustöiden aikaisesta asumishaitasta 4.000 euroa, korvauksena puuttuvista rakennusluvista aiheutuneista kustannuksista 3.000 euroa sekä korvauksena oikeudenkäyntikuluista käräjäoikeudessa 25.000 euroa.

Asianosaiset pitävät oikeudenkäyntikulunsa hovioikeudessa vahinkonaan.

Tämän jälkeen asianosaisilla ei enää ole mitään vaatimuksia toisiaan kohtaan tähän asiaan liittyen.


Muutoksenhaku

Muutosta tähän ratkaisuun saadaan hakea korkeimmalta oikeudelta valitta- malla vain, jos korkein oikeus niillä erityisillä perusteilla, jotka ilmenevät oheisesta valitusosoituksesta, myöntää valitusluvan.

Valitusosoituksessa tarkoitettu määräaika valitusluvan pyytämiseen ja vali- tuksen tekemiseen päättyy 10.5.2016.

Helsingin hovioikeuden puolesta:

Asian ovat ratkaisseet:
hovioikeudenneuvos J. Koxxx
hovioikeudenneuvos B. Lexxx
määräaikainen hovioikeudenneuvos J. Jyxxx

Valmistelija:
viskaali V. Toxxx
Ratkaisu on yksimielinen.

ESPOON KÄRÄJÄOIKEUS TUOMIO 15/5099
2.15 osasto
Käräjätuomari Mia V.
26.3.2015 L 13/12449

Kantajat
A. Saxxxnen
P. Saxxxnen

Vastaajat
A. Kaxxx
J-P. Vixxxnen


TAUSTAA
A. ja P. Saxxxnen ovat ostaneet 18.10.2010 päivätyllä kauppakirjalla A. Kaxxxta ja J-P. Vixxxselta Espoon Nuuksiossa sijaitsevan kiinteistön xx-441 -x-1 eli Elxxxxlundin tilan RN:o x:1 sillä sijaitsevine rakennuksineen.


KANNE

Vaatimukset

Kantajat ovat vaatineet, että vastaajat velvoitetaan yhteisvastuullisesti

1) suorittamaan kantajille vahingonkorvauksena tai hinnanalennuksena kiinteistön korjauskustannuksia vastaava määrä eli 337.276,25 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 26.8.2012 lukien,

2) suorittamaan kantajille kiinteistön kunnon selvittämisestä aiheutuneet asiantuntijakustannukset 4.147,15 euroa ja

3) korvaamaan kantajille korjaustöiden aikaisesta asumishaitasta 22.500 euroa ja

4) korvaamaan puuttuvista rakennusluvista aiheutuvat kustannukset arviolta 3.500 euroa.

Edellä kohdissa 2 ja 3 mainituille määrille vastaajien tulee suorittaa korkolain 4 §:n 1 momentin mukainen viivästyskorko tämän asian vireille tulosta lukien, kohdassa 4 esitetylle vaatimukselle tuomion antamisesta lukien.

Lisäksi kantajat vaativat, että vastaajat velvoitetaan korvaamaan kantajien oikeudenkäyntikulut 50.266,07 eurolla korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen siitä, kun kuukausi on kulunut käräjäoikeuden tuomiosta.


Perusteet


Myyjien antamat tiedot


Kaupan jälkeen asuinrakennuksesta on paljastunut merkittäviä rakennusvirheitä, jotka vastaajat ovat salanneet kantajilta.

Kauppakirjassa on tavanomainen ehto, jonka mukaan ostajat ovat tutustuneet kiinteistöön ja sillä oleviin rakennuksiin. Lisäksi myyjät olivat teettäneet kiinteistöstä kuntotarkastuksen.

Kauppaa tehtäessä myyjät jättivät kertomatta ostajille, että ostaessaan kiinteistön silloiset myyjät halusivat myydä kiinteistön purettavaksi.
Silloiset myyjät olivat hakenee rakennukselle purkuluvan ennen kaupantekoa. Vastaajat eivät kertoneet kantajille vuonna 2000 laaditusta kuntotarkastuksesta ja siinä todetuista virheistä, joista osa jäi korjaamatta myyjien asumisaikana. Espoon kaupungin rakennusvalvontakeskus on 11.6.2001 antamallaan päätöksellä myöntänyt rakennuksella purkuluvan.

Purkuluvan hyväksymistä koskevan päätöksensä perusteluissa Espoon kaupungin rakennusvalvontakeskus on todennut, että osa seinistä on kallellaan ulospäin ja että pohjarakenteet olivat pahoin vaurioituneet, minkä johdosta rakennus oli purkukuntoinen.

Ostettuaan kyseisen kiinteistön ja sillä sijainneen purkukuntoisen asuinrakennuksen vastaajat eivät kuitenkaan purkaneet rakennusta, vaan suorittivat siinä kosmeettisen remontin, jolla pahoin vaurioituneet rakenteet peitettiin laudoittamalla ja levyttämällä ongelmakohtia. Tässä pintaremontissa tehtiin lukuisia rakennusvirheitä, jotka paljastuivat sen jälkeen kun kantajat joutuivat vastaajien kieltäydyttyä korjaustöistä korjauttamaan heille myydyn kiinteistön.

Purkulupapäätöksessä mainitaan perusteena purkuluvan myöntämiselle mm. se, että hirret ovat taipuneet ja että kiinteistön välipohjissa on suuria vaurioita. Kaupan teon yhteydessä kantajille luovutetussa kuntotarkastusraportissa kohdassa "omistajan havainnot ja puutteet" vastaajat kuitenkin vakuuttavat, ettei heidän tiedossaan ole mitään sellaisia vaurioita tai vikoja kiinteistössä tai laitteistoissa, joilla olisi merkitystä kiinteistön asumiskelpoisuuteen. Tämä tieto on annettu vastoin parempaa tietoa, sillä vastaajat ovat olleet tietoisia siitä, että talo on ollut purkukuntoinen, mutta he ovat omatoimisesti korjanneet tai korjauttaneet kiinteistöä vastoin hyvää rakennustapaa ja rakennusmääräyksiä jättäen korjaukset vieläpä kesken ja peittäen rakennuksen vauriot siten, ettei vaurioita voida havaita purkamatta rakenteita. Näin menetellessään he ovat salanneet ostajilta merkittäviä rakennusvirheitä ja rakennuksen heikon kunnon, joilla seikoilla on ollut ratkaisevan tärkeä merkitys kaupan kannalta.

Kantajilla on ollut käsitys, että vastaajista A. Kaxxx on rakennusalan ammattilainen ja koulutukseltaan arkkitehti, joten hän on varmuudella tiennyt rakennusvirheiden olemassaolon ja niiden riskit rakennuksen kantavuudelle sekä turvallisuudelle. Ostajat eivät olisi tehneet kauppaa, jos heille olisi kerrottu myyjien tiedossa ollut rakennuksen todellinen kunto. P. Saxxxsella on ollut kosteusvaurioihin liittyviä oireita perheen muutettua kiinteistölle.

Kaupan kohteen virheet, niiden korjaaminen ia korjauskustannukset

Keväällä 2012 kantajat tilasivat asuinrakennuksen kuntotutkimuksen RKM Kuivaustekniikka Oy:ltä, joka havaitsi rakennuksessa useita vakavia ongelmia. Kantajien toimeksiannosta myös rakennusinsinööri J. Mittt suoritti rakennuksen alaosien ja alapohjan tarkastuksen 6.6.2012 ja 14.6.2012. Mitttn tarkastusraportin mukaan kiinteistön omistajien oli ryhdyttävä välittömiin korjaustoimenpiteisiin, joiden laajuus tulisi selviämään tarkemmin vasta korjaustöiden yhteydessä rakenteita avattaessa.

Kantajat reklamoivat vastaajia toistuvasti sekä suullisesti että kirjallisesti mm. 26.7.2012 ja 25.9.2012. Vastaajille on annettu mahdollisuus tutustua löydettyihin virheisiin. Vastaajat eivät suostuneet korjauksiin eivätkä olleet valmiit ottamaan vastuuta korjaustöistä. Tämän vuoksi kantajilla ei ollut muuta mahdollisuutta kuin teettää itse korjausremontti ja vaatia näin syntyvät kustannukset vastaajilta.

Korjaustöiden suorittajaksi valittiin Tekno-Kate Oy, joka on laatinut oheisen selvityksen rakennuksessa havaituista rakennusvirheistä. Kantajien toimeksiannosta restaurointimestari M. Hutttnen Arkkitehtitoimisto Livady Oy:stä on arvioinut rakennuksen hirsikehikon kunnon. Hänen antamansa arvio tukee Tekno-Kate Oy:n antamaa selvitystä.

Kiinteistön virheet ja puutteet sekä korjauskustannukset (viittaukset kantajan todisteena 17 oleviin valokuviin)

a) Ulkoseinän hirret

Ulkoseinän hirret pullistuvat ulospäin.

Hirret on katkaistu noin 1,5 metrin korkeuteen asti, mistä rakennetta on jatkettu lautarunkoisena. Tästä on seurannut rakenteen kantavuuden vaarantuminen.

Hirsirakenteissa on runsaasti lahovaurioita. Lahonnutta rakennetta on korjausten yhteydessä jätetty paikalleen ja piilotettu paneloinnilla.

Hirsien välissä on rakoja, joista näkyy päivänvalo.

Avatun seinän alla olevan hirsiseinän rakoihin on asennettu uretaanivaahtoa (kuvat 23). Hirsiseinää on korjattu bituliittilevyllä (kuva 28).

b) Laudoituksen asentaminen suoraan kiinni hirsiin
Lautavuoraus (naulattu kiinni suoraan hirsirunkoon, ilman tuuletusrakoa; huoltomaalattu öljymaalin päälle lateksimaalilla; pääsisäänkäynnin oikealla puolella vanha lautavuoraus peitetty muovitetulla paperilla,lisätty ilmoitus ja uusi lautavuoraus). Julkisivun eristeenä on ollut turvetta, vaikka myyjien mukaan eristeeksi oli vaihdettu selluvilla (mm. kuvat 1, 15, 21). Julkisivun paneloinnin saumat ovat virheellisesti samalla kohtaa (kuva 2).

c) Lahonneen rakenteen jättäminen korjausten yhteydessä paikalleen. Julkisivun korjauksen yhteydessä alle on jätetty lahovaurioituneita hirsiä.

Lahonnutta rakennetta on korjattu pystyrungolla sekä tuulensuojalevyllä ja sauma eristetty uretaanivaahdolla. Toimenpide suoritettu myyjien aikana.

d) Alakerran kodinhoitohuoneen uudelleen levytetyssä seinässä ei ole käytetty höyrynsulkumuovia vaikka on käytetty mineraalivillaa. Eristeitä oli asennettu ilman höyrynsulkua myös sisätiloihin osiin huoneista. Kodinhoitohuoneen kattoon on asennettu mineraalivilla ilman asianmukaista höyrysulkua (kuva 20).

e) Eristeet ovat kostuneita seinissä sekä ala- ja välipohjassa. Välipohjassa näkyvä eriste (turvetta tms) on jätetty paikoilleen, vaikka se on todennäköisesti ollut kosteaa (kuvat 48, 51). Sisääntuloaukon vierestä eristeet ovat puuttuneet kokonaan (kuva 3). Ikkuna-aukon vieressä eristeenä on ollut mineraalivillaa ja uretaania, villa on saanut kosteutta (kuva 4).

f) Julkisivupaneelit on asennettu kiinni runkoon ilman ilmarakoa.

g) Lisäosan kodinhoitohuoneen runkotolppajako tehty väärin, rakennuksen kantavuus vaarantuu.

h) Saunan lauteet on kiinnitetty pelkästään paneeleihin ja ne muodostavat turvallisuusriskin. Asennustyöt ovat tehneet kiinteistön myyjät itse tai teetättäneet ne vastoin hyvää rakennustapaa ja ohjeistuksia.

i) Saunan ja pesuhuoneen laatoitus. Saunan ja pesuhuoneen runkorakenteessa palkkirakenne on vääränlainen (kuva 10). Uusi lattialaatoitus on asennettu suoraan vanhan päälle. Vesieristys on puuttunut kokonaan saunasta ja pesuhuoneesta (kuvat 53, 54). Kiinnityslaasti on tarrautunut huonosti vanhaan laattaan (kuva 54). Saunan vanhan, lahonneen lattian päällä oli betonilaattaa, sen päälle oli asennettu lattialaatoitus ja tämän päälle vielä uusi laatoitus myyjän toimesta. Vesieristyksen puuttuessa jokaisesta välistä puinen pohjarakenne oli lahonnut lähes puhki ja oli vaarassa romahtaa (kuvat 55, 57). Pesuhuoneen lattiassa on ollut väärin asennettua mineraalivillaa (piti olla selluvillaa) (kuva 56). Pesuhuoneen seinän uusi laatoitus oli asennettu suoraan vanhan päälle ilman vesieristystä (kuva 58).

j) Lattian pohjarakenne betonilaatan alla virheellinen. Vesierityksen puuttumisen johdosta kosteus on päässyt tunkeutumaan rakenteisiin lahottaen sen lähes kokonaan. Lattian pohjarakenne on ollut myös lahonnut.

k) Rakennuksen yläpohjassa on kauppaa edeltävän kuntotarkastusraportin mukaan käytetty selluvillaa, mutta siellä on ollut myös lasivillaa. Tämä ei sovellu rakennukseen, jossa ei käytetä höyrynsulkumuovia. Tältä osin rakennus ei vastaa sitä, mistä on sovittu. Kattoa on oikaistu vanhojen, pääosin kosteusvaurioituneiden paneelien päälle asennetulla palkilla. Palkin alle on lisätty eristeeksi mineraalivillaa ilman höyrysulkua (kuva 17).

l ) Välipohjavauriot; välipohjassa on ollut lahovaurioituneita rakenteita. Kantavan lahovaurioituneen välipohjapalkin kylkeen oli asennettu uutta 50x100 (kuvat 13, 42,43). Välipohjassa on ollut lahonnut kannatinpalkki, joka oli peitetty paneelilla, kantavuus vaarassa (kuva 50). Katon uuden paneloinnin kiinnityskoolausta: vanha paneelikatto on jätetty paikalleen ja oikaistu kiilaamalla (kuva 39). Yläkerran lattiaa on muutettu hyvien rakennustapojen vastaisesti (kuva 40).

m) Alapohjan virheet ja vauriot; alapohjassa on käytetty kuorimattomia tukkeja, alapohjan rakenteissa on havaittu lahovaurioita, alapohjan kantavia rakenteita on tuettu suoraan maapohjalle, alapohjassa oli homehtuvia materiaaleja, maapohja rakennuksen alla oli osittain märkä.

n) Virheet ja puutteet sähköasennuksissa; johtimia on jatkettu ilman asianmukaisia jakorasioita, johtoja on kierretty toisiinsa ja teipattu, asennukset on jouduttu purkamaan lahovauriokorjausten johdosta.

o) Sisäseinät on jouduttu purkamaan, jotta lahonneet hirret on pystytty vaihtamaan.

p) Alakerran lattiarakenteet on jouduttu purkamaan ja uusimaan, jotta lahonneet / vaurioituneet rakenteet on voitu korjata. Lattiassa on ollut eristeenä mineraalivillaa ilman asianmukaista höyrysulkua (kuva 31). Tilan H8 lattiassa on ollut mineraalivillaa ilman höyrysulkua. Sama virhe on ollut nähtävissä muuallakin mm. H9, H6, H7 ja osin myös H10 eli pesuhuone (kuva 32).

q) Virheitä ja puutteita putkiasennuksissa; putkiasennuksia on jouduttu purkamaan lahovauriokorjausten johdosta. Kohteessa on olut eristämätöntä viemäriputkea (kuva 16). Puutteellisesti kiinnitetystä nk. jakotukista putkiliitokset ovat päässeet kostumaan. Putket ovat kulkeneet rakenteissa ilman suojaputkitusta (kuva 18). Puutteellisesti eristettyjen kylmävesijohtojen pinnalle kondensoitunut vesi on päässyt rakenteisiin (kuva 37). Putkiasennuksissa ei ole käytetty asianmukaisia, yhteensopivia osia.

Julkisivulaudoitukset on jouduttu purkamaan kokonaan, jotta lahovauriot on kyetty kartoittamaan ja lahovaurioituneet hirret voitu vaihtaa. Myös sisäseinät, lattiarakenteet ja välipohjarakenteet on jouduttu purkamaan, jotta vioittuneet / lahonneet rakenteet on voitu kartoittaa ja vaihtaa.

Julkisivun korjauskustannukset (virheluettelon kohdat a, b, c, e, f, g) ovat yhteensä 138.673,54 euroa. Alakerran kodinhoitohuoneen korjauskustannukset (d) ovat 4.421,48 euroa. Saunan lauteiden ja laatoituksen (h, i) korjauskustannukset ovat 38.820,95 euroa. Lattian pohjarakenteen (j) korjauskustannukset ovat 1.835,44 euroa. Välipohjan (I) korjauskustannukset ovat 11.810,75 euroa. Alapohjan (m) korjauskustannukset ovat 20.872,66 euroa. Sähkötöiden (n) korjauskustannukset ovat 32.272,40 euroa. Sisäseinien (o) purkamisen kustannukset ovat 24.176,53 euroa. Alakerran lattiarakenteen (p) purkamisen kustannukset ovat 25.219,74 euroa. Putkitöiden virheiden (g) korjauskustannukset ovat 39.172,73 euroa.

Edellä mainitut korjauskustannukset ovat yhteensä 337.276,25 euroa (sis alv). Laskujen kohdistaminen virheluettelon mukaisiin virheisiin perustuu osittain arvioihin, joten korjauskustannusten ja vahingon määrä on tarvittaessa arvioitava.

Asumishaitta

Rakennuksen kunnostustyötä on tehty vuoden 2012 kesäkuusta vuoden 2013 elokuuhun saakka eli 15 kuukauden ajan. Korjaustöiden aikana puolet rakennuksesta eli n. 160-170 m2 on ollut poissa käytöstä.
Kohtuullisena haittakorvauksena kunnostustöiden ajalta kantajat vaativat vastaajilta 1.500 euroa kuukaudessa eli yhteensä 22.500 euroa.

Rakennusvirheiden selvittelyn aiheuttamat asiantuntiiakustannukset

Kantajille on aiheutunut rakennuksen virheiden selvittelystä tähän mennessä 4.147,15 euron määräiset kustannukset.

Rakennusluvat

Myyjät ovat tehneet muutoksia yläkerran märkätiloissa hakematta toimenpiteilleen lupaa. Kyseessä on käyttötarkastuksen muutos, joka Espoossa vaatii täyden rakennusluvan. Lupien saamiseksi kantajat joutuvat laadituttamaan suunnitelmat, asema- ja pohjapiirrokset sekä LVI-piirrokset. Työn kustannukset ovat noin 3.500 euroa. Koska kyseessä on myyjien laiminlyönti heidän on korvattava rakennusluvan hakemisen kustannukset kantajille.

Kanteen oikeudelliset perusteet

Maakaaren 2 luvun 17 §:n mukaan kiinteistössä on laatuvirhe, jos: 1) kiinteistö ei ominaisuuksiltaan ole sellainen kuin on sovittu; 2) myyjä on ennen kaupan tekemistä antanut ostajalle virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon kiinteistön pinta-alasta, rakennusten kunnosta tai rakenteista taikka muusta kiinteistön laatua koskevasta ominaisuudesta ja annetun tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan; 3) myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt ilmoittamatta ostajalle sellaisesta tyypillisesti myydyn kaltaisen kiinteistön käyttöön tai arvoon vaikuttavasta 2 kohdassa tarkoitetusta ominaisuudesta, josta myyjä tiesi tai hänen olisi pitänyt tietää, ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan; 4) myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt oikaisematta havaitsemansa ostajan virheellisen käsityksen jostakin kiinteistön ominaisuudesta, joka vaikuttaa kiinteistön soveltumiseen aiottuun käyttöön; tai 5) kiinteistö salaisen virheen vuoksi poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää.

Ostajalla on virheen perusteella oikeus hinnanalennukseen tai, jos virhe on olennainen, oikeus purkaa kauppa. Ostajalla on lisäksi 1 momentin 1-4 kohdassa tarkoitetun virheen perusteella oikeus saada korvaus vahingostaan.

Koska vastaajat ovat jättäneet ilmoittamatta kantajille tiedossaan olleista kiinteistön olennaisista virheistä, kantajilla on oikeus purkaa kiinteistönkauppa ja saada vastaajilta vahingonkorvausta.

VASTAUS


Vaatimukset

Vastaajat ovat kiistäneet kantajien hinnanalennus- / vahingonkorvausvaatimuksen perusteettomana sekä vaatineet vaatimuksen hylkäämistä. Toissijaisesti vastaajat ovat paljoksuneet kantajien vaatimuksia 48.824 euroa ylittäviltä osin. Vastaajat ovat kiistäneet kantajien vaatimukset kiinteistön kunnon selvittämisestä aiheutuneiden asiantuntijakustannusten, asumishaitan kustannusten sekä puuttuvien rakennuslupien kustannusten korvaamisesta perusteettomina.

Vastaajat ovat vaatineet, että kantajat yhteisvastuullisesti velvoitetaan korvaamaan vastaajien oikeudenkäyntikulut 61.219,52 eurolla korkolain 4 § 1 momentin mukaisine korkoineen kuukauden kuluttua tuomion antamisesta lukien.

Perustelut

Vastaajat etsivät itselleen vakituista asuntoa Uudeltamaalta ja ostivat kiinteistön vuonna 2001 kiinteistöllä silloin asuvilta M ja N. Fatttiltä. Kiinteistöllä oli yli sata vuotta vanha hirsirunkoinen asuintalo ja kaksi vanhaa ulkorakennusta. Kiinteistö oli historiallinen ja sijaitsi upealla paikalla.

Vastaajat eivät itse kiinteistöä ostaessaan edellyttäneet, että rakennus olisi purettava tai että rakennuksen purkaus pitäisi varmistaa.
Silloisten myyjien kiinteistönvälittäjä kertoi vastaajille, että kiinteistölle oli haettu purkulupaa, koska toinen ostajakandidaatti oli halunnut selvittää, voiko rakennuksen purkaa ja varmistua siitä, ettei rakennus ole suojelukohde. Vastaajat nimenomaan halusivat säilyttää kiinteistön ja sen rakennuksen kulttuurihistoriallisistakin syistä.

Vastaajilla ei ole mitään rakennusalan taikka puurakentamisen koulutusta. Vastaaja Kaxxx on ammatiltaan Spaxx xxx Oy -nimisen yhtiön toimitusjohtaja ja koulutukseltaan filosofian maisteri. Tämän yhtiön yhtiöjärjestyksen mukaisena toimialana ovat arkkitehtuuripalvelut, ja yhtiö käytännössä kehittää sisätilojen työympäristöjä. Vastaaja Vixxxnen on Senior Advisor ja perustajaosakas Avxx Consulting Oy:ssä. Tämän yhtiön toimialana ovat sähköiset markkinointipalvelut.

Vastaajat korjasivat kiinteistöä perusteellisesti ja asuivat siinä vakituisesti vuodesta 2001 vuoden 2010 syksyyn pois lukien noin 1,5 vuotta, jolloin he asuivat ulkomailla. Vastaajat eivät ole purkaneet rakennusta siinä määrin, kuin mitä kantajat ovat sitä ilmeisesti purkaneet. Vastaajilla ei ole ollut edes aihetta epäillä, että rakennuksen rakenteiden sisässä olisi ongelmia. Vastaajat eivät remontoineet ja siten purkaneet mitään sellaisia rakenteita, jotka eivät olisi olleet ongelmallisia vastaajien asuinaikana taikka jotka eivät potentiaalisesti olleet ongelma.
Potentiaalisina ongelmina vastaajat pitivät esimerkiksi ikkunoiden huonoa kuntoa ja siksi vaihtoivat ne suurelta osin. Vuosien korjaustöiden ansiosta rakennuksen kunto arvioitiin hyväksi rakennuksen ikä huomioon ottaen kantajien ostaessa kiinteistön.

Vastaajat hankkivat kiinteistön vuonna 2001 noin 330.000 eurolla. Vastaajat myivät lohkotun tontin kiinteistöstä saaden myydystä tontista noin 50.000 euroa. Vastaajat korjasivat kiinteistöä ja sillä olevaa rakennusta noin 197.000 eurolla. Vastaajat käyttivät yhteensä noin 477.000 euroa kiinteistöön.

Kiinteistön arvo on noin 920.000 euroa (320 m2 x 2.878 euroa per m2). Kiinteistön arvoa laskee se, että se ei ole uusi ja nostaa se, että se sijaitsee poikkeuksellisen kauniilla paikalla ja että sitä on hyvin suunnitellen korjattu vuosien aikana monin eri tavoin.

Arvoa voidaan tarkastella myös keskimääräisen hinnannousun perusteella, jolloin kiinteistön arvoksi myyntihetkellä voidaan arvioida noin 830.000 euroa, minkä hinnan kantajat maksoivat kiinteistöstä.
Kiinteistön kauppahinta kantajille on ollut siten markkinatasoa ja siksi tavanomainen ja lisäksi kauppahinnassa on huomioitu se, että kyse on yli sata vuotta vanhasta historiallisesta hirsirakenteisesta rakennuksesta.


Vastaajat eivät ole salanneet kantajilta mitään väitettyjä rakennusvirheitä. Vastaajien tiedossa ei ole ollut mitään sellaisia vaurioita tai vikoja kiinteistössä tai laitteistoissa, joilla olisi merkitystä rakennuksen asumiskelpoisuuteen. Markkinoidessaan kiinteistöä vastaajat ovat sähköisessä myynti-ilmoituksessa ilmoittaneet, että kyseessä on yli satavuotias rakennus. Osapuolten kesken ei ole sovittu, että rakennus olisi restauroitu tai että rakennus olisi erityinen tietyltä aikakaudelta oleva restauroitu kohde tai edes osinkaan restauroitu kohde.

Vastaajat ovat myös antaneet kantajille vapaan mahdollisuuden tarkastaa ja tarkastuttaa rakennusta, mutta kantajat eivät ole sitä tehneet kuin erittäin vähäisessä määrin ja vain itse. Kantajat ovat käyneet kerran kahdestaan kiinteistöllä noin tunnin ajan ja tuolloin he eivät tarkastaneet rakennusta kuin katselemalla pintapuolisesti sitä ulkoa ja sisätiloissa katselemalla kaikki huoneet lävitse. Heillä ei ollut mitään apuvälineitä mukanaan. Toisella kerralla kantajat yhdessä kahden ystävänsä kanssa tulivat paikalle ja samoin pintapuolisesti katselivat rakennusta ja kiinteistöä yhteensä noin tunnin ajan. Heillä ei ollut myöskään mitään apuvälineitä mukanaan. He eivät myöskään tarkistaneet ala- tai yläpohjan kuntoa.

Kantajat ostivat kiinteistön lokakuussa 2010. Kantajat esittivät vastaajista Vixxxselle ensimmäisen kerran vaatimuksia kiinteistöä koskien 1.6.2012 eli noin kaksi vuotta kaupanteon jälkeen. Vastaajien vastuulla ei ole se, että kantajien oma toiminta tai omat laiminlyönnit ovat heikentäneet rakennuksen kuntoa. Jos kantajien väittämät ongelmat olisivat todellisia, kantajat tuskin olisivat asuneet rakennuksessa pysyvästi.

Kantajat ovat teettäneet laajan tasonparannusremontin rakennuksessa. Tällaisen tasonparannusremontin kustannukset eivät kuulu vastaajien vastattavaksi. Kantajat ovat ostaneet kiinteistön siinä kunnossa kuin se oli, kun kiinteistö kantajille esiteltiin. Vastaajat eivät ole ilmoittaneet kantajille tai antaneet kantajien ymmärtää, että rakennus olisi ollut 2010-luvun varustetasolla ja 2010-luvun tekniikoiden mukaan rakennettu.

Kantajat ovat valinneet korjausmenetelmiä, jotka eivät ole olleet tarpeellisia. Esimerkiksi pullistunut / kallistunut hirsiseinä voidaan korjata siten, että hirsiseinää kiristetään metallikehikolla. Seinien kaltevuudet ovat lisäksi olleet kantajien nähtävissä.

Väitetyt virheet

a) ja c) Rakennuksen hirsirungon lahovauriot eivät ole merkityksellisiä lahovaurioita. Lahot kohdat hirsissä ovat kuivia. Hirsiseinää on korjattu tavanomaisella hirsikorjaamisen tavalla eli hirrestä on lahoja osia poistettu ja poistettuun kohtaan on tehty puumateriaaleista tukeva rakenne ja näin on saatu hirsikorjausrakentamisen tavan mukainen lopputulos. Ei ole tarpeen lähteä uusimaan koko hirttä, jos hirrestä esimerkiksi 20 senttimetrin osuus on lahoa. Mikään rakenteellinen syy ei vaadi poistamaan kokonaan vain osin lahoa hirttä.

Alapohjan kantavassa rakenteessa olevat kuorimattomat tukit eivät ole aiheuttaneet mitään haittoja tai vahinkoa. Alapohjan puukannattajissa ei ole lahoamista ja märkyyttä. Alapohjassa ei ole kosteusongelmaa.
Rakennuksen perustuksissa ei ole merkittäviä muodonmuutoksia. Alapohjassa yleisestikään ei ole havaittu muuta kuin verrattain vähäisiä vaurioita.

Kosteutta ei ole tullut seinille alakautta, vaan yläkautta kuten kuntoraportista ilmenee. Mahdollisesti puuttuvilla kapillaarikatkoilla ei ole siten merkitystä.

Seinien kosteus ja hirsien osittaiset vauriot aiheutuvat seinän kastumisesta sadevedestä eikä maasta nousevasta kosteudesta.

Kantajille on kerrottu, että rakennuksen katto on vuotanut vuonna 2005 ja että vuodot on korjattu ja että vuotoja ei ole katosta enää sen jälkeen esiintynyt.

Vastaajat ovat poistaneet 1970-luvun terassioven, jonka tilalle on asennettu puusepän tekemä ikkuna ja paikattu hirsillä jäljelle jäänyt aukko. Aukko on 1970-luvulta.

Pohjoispuolen kylpyhuone on muutettu kodinhoitohuoneeksi.
1970-luvulta peräisin ollut kylpyhuone on purettu rakenteisiin asti ulkoseinää myöten.

Vastaajat ovat ulkomaalauksen yhteydessä uusineet lahonnutta seinärakennetta noin 70 cm korkeuteen.

Vanhaa 1970-luvun laajennusta on päädytty purkamaan kokonaan pois noin 100-120 cm syvyydeltä ja 700 cm leveydeltä. Jäljellejääneeseen alueeseen on rakennettu kodinhoitohuone.

Olohuoneeseen, ruokasaliin, keittiöön, työhuoneeseen, yläaulaan, yläkerran pieneen makuuhuoneeseen ja yläkerran ateljeehen on asennettu puuikkunat lämpölasituksin sekä pellitykset.

Yksi ikkunan vesipelti on ollut tiivistämättä, millä ei ole merkitystä.

b) Ulkoverhoilupaneelit voidaan perinteiseen tapaan kiinnittää suoraan hirren ulkopintaan, kunhan pintamaalit ovat hengittäviä kuten ovat olleet.

d) Yläpohjan mineraalivilla ei ole aiheuttanut vahinkoa.

e) Kun yläkerran ateljee-huoneen tilalta purettiin keskihuone (ruokasalin yläpuolella) päätettiin imeä myös eristeenä ja palosuojana ollut hiekka pois koko välipohjasta. Vastaajat asensivat tilalle ekovillaa. Restaurointipuuseppä kävi tarkistamassa kaikki välipohjan kannattelevat hirret - tarkistettiin lahovaurioiden syvyys ja pysähtyneisyys ja todettiin hirret kannatteleviksi. Myös hyönteisaukot tutkittiin ja havaittiin vanhoiksi.


g) Laajennusosassa olevan seinän runkotolppajaon harvuus ei ole aiheuttanut vahinkoa.

h) Saunan lauteiden kiinnitystäpä ei ole virhe.

m) Työhuoneen kulma on vaaitettu kivijalan kunnostuksen yhteydessä vuonna 2003. Samalla alapohjassa ryömi perinnerakentamisen ammattilainen eikä löytänyt mitään toimenpiteitä vaativaa.

n) Sähköjohdotukset on uusittu kauttaaltaan rakennuksessa paitsi alakerran kuisti ja eteinen sekä yläkerran kaksi makuuhuonetta.

q) Viemäröinnit on uusittu yläkerran molemmissa kylpyhuoneissa sekä alakerran kodinhoitohuoneessa. Viemäröinnit ja vesituonnit rakennettu uusiksi myös saunaosaston, suihkun ja käsienpesualtaan yhteyteen.

Esimerkiksi rakennuksen luoteisnurkan osalta oikaisua ei ole nähty välttämättömäksi.
Kattosadevesien osittainen valuminen rakennuksen viereen on ollut selkeästi kantajien nähtävillä.
Rakennuksen vierien kaadot ovat olleet kantajien havaittavissa. Kivijalan täydentämiseen Leca-harkoilla ei liity rakenteellista ongelmaa tai kantavuuteen liittyvää ongelmaa.

Sokkeli tarkastettu rakennuksen vanhan kuistin kohdalta vuonna 2004 ( a, b, c) vaurioita ei ole havaittu.

Vastaajien toissijaisesti myöntämien rakennuksen virheiden korjaamisen kustannus sille tasolle, jolla rakennus muutoin oli kaupantekohetkellä, suoritettuna markkinatasoisella kustannuksella maksaisi yhteensä 48.824 euroa. Tämä on oikea hinnanalennuksen tai vahingonkorvauksen määrä.

Virhekohdittain korjauskustannus a-c) kohtien osalta voi olla enintään 25.808 euroa. Arvio perustuu siihen, että korjattavaa hirsiseinää on 60 neliötä. Kohdan d) osalta korjauskustannus voi olla enintään 2.331 euroa, kohdan e) osalta 2.888 euroa, kohdan g) 2.287 euroa, kohtien h-i) 5.175 euroa, kohdan j) 2.373 euroa, 1)3.000 euroa, m) 3.000 euroa, n) 3.000 euroa. N)-kohdan osalta uusien jakorasioiden asentaminen ja teipattujen johtojen korjaaminen ei voi maksaa 32.000 euroa. Kohdan p) osalta 3.976 euroa ja kohdan q) osalta 2.000 euroa. Määrät perustuvat Rakennustutkimus RTS Oy:n laskuriin.

Oikeudelliset perustelut

Kiinteistö on ollut ominaisuuksiltaan sellainen kuin on sovittu, koska osapuolet ovat sopineet, että ostaja ottaa kiinteistön vastaan siinä kunnossa kuin se viimeksi ennen kaupan tekemistä ostajalle esiteltäessä oli. Ostajat ovat ymmärtäneet vastuunrajoitusehdon ja sen hyväksyneet.

Myyjät eivät ole antaneet ennen kaupantekoa mitään sellaista tietoa, joka olisi ollut virheellistä tai harhaanjohtavaa suhteessa nyt käsiteltäviin kantajien vaatimuksiin. Myyjät eivät ole jättäneet ilmoittamatta ostajille sellaisesta tyypillisesti myydyn kaltaisen kiinteistön käyttöön tai arvoon vaikuttavasta ominaisuudesta, josta myyjät tiesivät tai heidän olisi pitänyt tietää.

Myyjät ovat kertoneet seiniin vaikuttaneesta vesivauriosta. Kantajat ovat olleet näin ollen hyvin tietoisia siitä, että seinän rakenteet ovat voineet olla kuivunutta lahovaurioista hirttä tai lahovaurioista hirttä.

Vastaajat eivät ole avanneet rakennuksen kaikkia rakenteita eivätkä ole siten tulleet tietämään rakennuksen kaikkien rakenteiden laatua.
Vastaajilla ei ole ollut aihettakaan epäillä rakennuksen laatua tietämiänsä ja korjaamiansa virheitä enempää, koska vastaajat eivät yli seitsemän asuinvuotensa aikana ole kokeneet tai havainneet mitään ongelmia.

Myyjät eivät ole ennen kaupan tekemistä myöskään jättäneet oikaisematta havaitsemaansa ostajien virheellisen käsityksen jostakin kiinteistön ominaisuudesta.

Kiinteistö ei salaisen virheen vuoksi poikkea laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää. Kiinteistön kauppahinta on linjassa tilastokeskuksen toteutuneiden pääkaupunkiseudun omakotikiinteistöjen kauppahintojen kanssa. Seinien rakenteiden sisässä olevat rakenteiden muutokset johtuvat lisäksi vesivahingosta, josta on kerrottu. Joka tapauksessa kiinteistön kauppahinta ei merkittävästi poikkea siitä, mitä kauppahinta olisi muutoinkin ollut.

Mm. ratkaisussa KKO:2012:72 on todettu, että vastuunrajoitusehto on ollut pätevä ja rakennuksen kuntoarviossa, joka on esitetty ostajille, on pätevästi kerrottu rakennuksen ongelmista siten, että niiden kertominen on tullut myyjien hyväksi.

TODISTELU

Kirjalliset todisteet


Kantajat
K1) Kauppakirja 18.10.2010 K2) Kuntotarkastus
K3) Espoon kaupungin rakennusvalvontakeskuksen antama purkulupa
11.6.2001
K4) RKM-Kuivaustekniikka Oy:n tekemä kuntotutkimus 2012
K5) Rakennusinsinööri J. Mittt tarkastusraportti 6.6.2012 ja 14.6.2012 Mitttn tarkastusraportin
K6) Reklamaatiokirje 26.7.2012
K7) Reklamaatiokirje 25.9.2012
K8) Tekno-Kate Oy:n selvitys
K9) M. Hutttsen arviokirja 27.9.2012
K10) Erittely korjauskustannuksista K11) Kustannuserittely
K12) Laskuaineisto
K13) J. Mitttn lisälausunto K14) Lausunto sähkötöiden virheistä K15) Esite
K16) Kuntokartoitukseen 18.9.2000 (V2) liittyvät valokuvat K17) Valokuvaliite



Vastaajat
VI) Valokuvia rakennuksen alakerrasta ennen vastaajien korjaustöitä
V2) Kuntotarkastusraportti 13.9.2000
V3) Espoon kaupunkisuunnittelukeskuksen kirje 13.6.2002
V4) Kiinteistön myynti-ilmoitus Helsingin Sanomissa 19.8.2001
V5) Valokuvia rakennuksen keittiön sisäänkäynnin seinästä
V6) Muistilista otsikolla "keittiö" noin vuodelta 2001
V7) Valokuvia rakennuksen ulkopuolelta vuosilta 2002 - 2005
V8) Kiinteistön myyntiesite ja myyntimainoksia vuodelta 2001
V9) Espoon kaupungin tiedustelu noin vuodelta 2007
V10)
a)Otteita hirsirakentamisen ja hirsikorjausrakentamisen oppikirjasta
b)otteita www.perinnemestarLfi sivustoita
VII)Kaidetolppien kuvia ja hintatietoja
V12)Museoviraston korjauskortisto, hirsitalon rungon korjaus, 1.1.2000
V13) Museoviraston korjauskortisto, yleiskortti, 1.1.2000
V14) Kopio valokuvasta maisemasta kiinteistöltä
V15) Ote julkaisusta "Nuuksion Pitkäjärvi"
V16) Vastaajien luonnospiirroksia koskien rakennuksen korjaustöitä vuodelta 2003
V17) Artikkeli "Korjaaminen ei ole uudisrakentamista" osoitteesta www.rakennusperinto.fi
V18) Rakennuksen ulkomaalausvaiheen valokuva vuodelta 2002
V19) Rakennuksen sisäkuvia vuodelta 2003 ensimmäisten vastaajien suorittamien korjausten jälkeen
V20) Tähti-ikkunat, tarjous, vuosi 2004 kevät
V21) Puusepänliike Humalajoki, tarjous, 2004 helmikuu
V22) Rakennuksen ulkopinnan maalauksessa käytetyn maalin esite, vuosi 2002
V23) Toimituskirja määräalan luovutuksesta, 24.6.2003
V24) Valokuvia kiinteistön pihasta ja maisemista, vuosi 2003 - 2004
V25) Rakennuksen ulkomaalausvaiheen valokuva vuodelta 2002
V26) Valokuvia rakennuksesta vastaajien tekemien ja teettämien eri korjausten jälkeen, vuosi 2007 - 2010
V27) Valokuvia rakennuksen yläkerrasta ennen korjaustöitä
V28) Avustushakemus ympäristöministeriölle koskien kiinteistöä ja sen rakennusperinteen hoitoa
V29) Tilastokeskuksen tiedot pääkaupunkiseudun kiinteistöjen hinnankehityksestä koskien aikaa 2001-2010, osoitteessa: http://193.166.171,75/Database/StatFinlasu/kihi/ki... fi.asp
V30) Tiliotteiden, laskujen ja tositteiden kopioita vuosilta 2001-2010 sekä niistä koottu yhteenvetolista
V31) Videotallenne kiinteistöllä olevasta rakennuksesta ajalta, jolloin kantajat ovat remontoineet rakennusta
V32) Kustannuslaskurit-tulosteet 13 kpl
V33) Rakennuskustannuslaskurin työn tason eli tähtiluokituksen perusteet ja selityksiä
V34) Uuden omakotitalon rakentamiskustannukset
V35) Asiantuntijalausunto koskien rakennuksen korjauskustannuksia
V36) Asiantuntijalausunto 3.12.2014, P. Sattti

Henkilötodistelu


Kantaja
1) P. Saxxxnen todistelutarkoituksessa
2) A. Saxxxnen todistelutarkoituksessa
3) R. Nitttnen, vakuutusyhtiön tarkastaja (laatinut kantajan todisteen 4)
4) J. Mittt, Rl (laatinut kantajan todisteet 5 ja 13)
5) M. Hutttnen, restaurointimestari, arkkitehti (laatinut kantajan todisteen 9)
6) J. Arttt, Teknokate Oy (korjaustyöt, kantajan todiste 8)
7) A. Jottt
8) M. Fattt (kiinteistön aiempi omistaja)



Vastaaja
1) A. Kaxxx todistelutarkoituksessa
2) J-P. Vixxxnen todistelutarkoituksessa
3) M. Hutttnen
4) N. Rottt (ent. Fattt)

14
5) K. Ketttnen, kuntotarkastaja (käynyt kiinteistöllä 2010)
6) K. Imtttnen, tavarantarkastaja
7) T. Kettt.nen, tavarantarkastaja (käynyt kiinteistöllä 2010)
8) P. Sattti, arkkitehti SAFA (lausuma kantajan todisteena 35)
9) A. Rattt, kiinteistönvälittäjä KTM, LKV
10) M. Fattt
11) R. Hottt, erikoisasiantuntija Museovirasto

KÄRÄJÄOIKEUDEN RATKAISU

Perustelut

Asiassa on riidatonta, että ostajat ovat reklamoineet virheistä MK:n mukaisesti.

Asiassa ratkaistava kysymys on, onko rakennuksessa MK:n mukainen laatuvirhe. Riitaista on, ovatko myyjät täyttäneet tiedonantovelvollisuutensa ja ostajat tarkastusvelvollisuutensa. Riitainen on osapuolten väliseen kauppakirjaan kirjatun vastuunrajoitusehdon merkitys. Riitaista on, ovatko väitetyt virheet salaisia. Hinnanalennuksen osalta on riitaista määritetäänkö se arvoja vertaamalla vai korjauskustannusten perusteella. Virheiden korjauskustannukset ovat määrältään riitaiset. Riitaista on, onko vaatimuksessa mukana tasonparannusta.

MK 2 luvun 17 §:n mukainen laatuvirhe

Oikeudellinen lähtökohta

Maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin mukaan kiinteistössä on laatuvirhe, jos: 1) kiinteistö ei ominaisuuksiltaan ole sellainen kuin on sovittu; 2) myyjä on ennen kaupan tekemistä antanut ostajalle virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon kiinteistön pinta-alasta, rakennusten kunnosta tai rakenteista taikka muusta kiinteistön laatua koskevasta ominaisuudesta ja annetun tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan; 3) myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt ilmoittamatta ostajalle sellaisesta tyypillisesti myydyn kaltaisen kiinteistön käyttöön tai arvoon vaikuttavasta 2 kohdassa tarkoitetusta ominaisuudesta, josta myyjä tiesi tai hänen olisi pitänyt tietää, ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan; 4) myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt oikaisematta havaitsemansa ostajan virheellisen käsityksen jostakin kiinteistön ominaisuudesta, joka vaikuttaa kiinteistön soveltumiseen aiottuun käyttöön; tai 5) kiinteistö salaisen virheen vuoksi poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää.

Myyjän tiedonantovelvollisuus

Myyjä vastaa antamistaan tiedoista riippumatta siitä, tiesikö tai olisiko hänen pitänyt tietää tiedon oikeellisuudesta. Antaessaan kaupan kohdetta koskevan tiedon myyjän on siten varauduttava siihen, että hän joutuu vastuuseen, mikäli tieto on virheellinen ja vaikutukselleen.

Myöskään sellaisen kiinteistöä koskevan seikan ilmoittamatta jättäminen,
jonka myyjän täytyi olettaa vaikuttaneen kaupasta päättämiseen, ei johda hänen vastuusta vapautumiseensa.

Jos kiinteistön ominaisuuksista ei ole sovittu, ostajalla on oikeus edellyttää kaupan kohteelta samankaltaisille kiinteistöille tyypillistä tasoa. Myyjän tiedonantovelvollisuus koskeekin erityisesti seikkoja, joiden osalta kiinteistö poikkeaa vastaavanlaisista kiinteistöistä. Kun kyseessä on rakennettu kiinteistö, kauppaan - niin ostopäätökseen kuin kauppahintaankin - vaikuttavat usein eniten rakennusten ikä, suuruus, rakennustapa ja -materiaalit sekä rakennusten sen hetkinen kunto. Mikäli rakennus esimerkiksi materiaaleiltaan tai kunnoltaan poikkeaa siitä, mitä samanikäisiltä rakennuksilta voidaan perustellusti edellyttää, myyjän on ilmoitettava siitä ostajalle.

Ostajan tarkastusvelvollisuus

MK 2 luvun 22 §:n 1 momentin mukaan ostajalla ei ole velvollisuutta ilman erityistä syytä tarkistaa myyjän kiinteistöstä antamien tietojen paikkansapitävyyttä eikä ulottaa tarkastusta seikkoihin, joiden selvittäminen edellyttää teknisiä tai muita tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä. 2 momentin mukaan ostaja ei saa virheenä vedota seikkaan, josta hänen täytyy olettaa tienneen kauppaa tehtäessä.

Ostajan voidaan katsoa olevan tietoinen jostakin seikasta vain, jos hänellä on myös oikea käsitys sen merkityksestä.

Myyjien antamat tiedot ia ostajien tarkastusvelvollisuus

Osapuolten välinen kauppa

P. Saxxxnen on kertonut, että Saxxxset ovat rakennuttaneet omakotitalon ja kaksi kesämökkiä, muuta kokemusta rakennusalalta heillä ei ole. Saxxxsilla on Tampereella kaksi 100 vuotta vanhaa hirsirakennusta, joiden hirret ovat moitteettomassa kunnossa. Saxxxset kävivät kiinteistöllä kaksi kertaa ennen kaupantekoa: kerran ystäviensä kanssa ja kerran A. Saxxxsen vanhempien kanssa. J-P. Vixxxnen oli esittelemässä kiinteistöä. Vixxxnen kertoi, että A. Kaxxx on ollut mukana kiinteistön kunnostuksessa ja sitä on pidetty hyvässä kunnossa. Talon iästä oli puhetta. Remonttien ajankohdista ei ollut puhetta. Vixxxnen kertoi, että pattereita oli uusittu 2000-luvulla ja sauna ja pesuhuone remontoitu. P. Saxxxnen ymmärsi, että talo oli saatettu hyvään kuntoon. Kaxxx ei ollut esittelyissä. Myyjät eivät kertoneet, että talolle oli myönnetty purkulupa. Vixxxnen näytti tv-huoneen seinän, jossa oli näkyvillä koko seinä hirttä, joka oli terveen näköistä. Saxxxsilla ei ollut tarkoitus ostaa kunnostettavaa rakennusta. Kuntotarkastuksen perusteella he olivat varautuneet pieniin asioihin kuten maalaukseen jossain vaiheessa sekä piipun päälle laitettaviin hattuihin. Saxxxset eivät olisi ostaneet taloa, jos olisivat tienneet näistä virheistä. Myyjät kertoivat, että katto oli uusittu. Muusta ei ollut puhetta. P. Saxxxnen sai astmaoireita, kun rakenteita avattiin. Saxxxset saivat vastaajan todisteena 2 olevan kuntotarkastusraportin 1 1/2 vuotta sitten J. Artttlta. Kohdasta olennaiset epäkohdat ja riskit löytyy kaikki mitä talossa oli Saxxxsten ostaessa sen. Vastaajat eivät olleet tehneet
näitä korjauksia. Esimerkiksi sadehatut on todettu jo tässä eivätkä vastaajat ole niitä laittaneet. Korjauskustannuksissa ei ole tasonparannusta. Vakuutus ei korvannut Saxxxsille mitään korjauskustannuksista. Tavarantarkastaja Mittt kävi ja teki arvion korjauskustannuksista. P. Saxxxnen ehdotti tätä summaa Vixxxselle, mutta se ei käynyt. Ennen Mittta kävi Pohjolan vahinkotarkastaja.

A. Saxxxnen on kertonut, että hänellä ei ole rakennusalan koulutusta. Saxxxset kävivät kiinteistöllä kaksi kertaa. He näkivät, että ulkomaali vaatisi huoltomaalauksen. Vixxxnen kertoi, että vastaajat olivat laittaneet vinttiä kuntoon ja katto oli uusittu 5 vuotta aiemmin. Vastaajat olivat tehneet tapiseerausta ja putkityöt. Talo myytiin remontoituna. Vixxxnen kertoi, että hänen vaimonsa oli ollut mukana remontissa ja remontti oli tehty luonnonmukaisilla materiaaleilla. Vixxxnen ei kertonut, että talolle oli myönnetty purkulupa. Talo myytiin ikäänsä nähden hyväkuntoisena talona. Vixxxnen näytti alakerran seinän, joka oli hyvää vahvaa hirttä.
Vixxxnen kertoi, että lattia oli viileä talvella. Todellisuudessa talossa oli pahimmillaan 12 astetta. Saxxxset eivät olisi ostaneet kiinteistöä, jos olisivat tienneet sen kunnon. Talon olisi pitänyt maksaa vain tontin verran. Talo myytiin hirsirunkoisena eikä kerrottu, että runko oli hajotettu ja välissä oli tuulensuojalevyjä ja aukko.

J-P. Vixxxnen on kertonut, että kiinteistöä katsottiin Saxxxsten kanssa ensin ulkona, sitten sisällä huone kerrallaan. Vixxxnen kertoi mitä myyjät olivat tehneet ja mitä ei. Saxxxset kävivät kaksi kertaa, noin tunnin käyntejä. Saxxxset olivat enemmän kiinnostuneita tiloista ja niiden toimivuudesta kuin rakennusten kunnosta. Saxxxset kertoivat omistavansa Tampereella vanhan hirsitalon, minkä vuoksi Vixxxnen ei pitänyt tarpeellisena kertoa rakenteesta näille kuten muille ostajaehdokkaille.

A. Rattt, kiinteistönvälittäjä, on todennut, että yleisesti ottaen tällaisen kohteen ostaja tietää mitä ostaa. Käsite 'saneerattu' myynti-ilmoituksessa on tyhjä sana. Saneerattu käsitteenä tarkoittaa hyvinkin seikkaperäisesti nykypäivän vaatimusten mukaiseksi uusittua. Rattt ei ole käynyt kiinteistöllä.

Johtopäätökset

Lähtökohtana asian arvioinnissa on käräjäoikeuden näkemyksen mukaan se, että kyseessä on vanha, yli satavuotias rakennus. Riidatonta on, että talon ikä on ollut ostajien tiedossa. Käräjäoikeus toteaa, että rakennuksen ikä vaikuttaa siihen, minkäasteisia ja -tyyppisiä rakennuksen puutteita voidaan ylipäänsä pitää maakaaren 2 luvun 17 §:n mukaisina laatuvirheinä. Käräjäoikeus toteaa myös, että tämän ikäisen rakennuksen kaupassa kun lähtökohtaolettamana voidaan pitää, että rakennuksessa on puutteita ja virheitä, on ostajan tarkastusvelvollisuudelle annettava merkitystä. Merkitystä on myös sillä, mitä tietoja myyjä on antanut ostajalle ja mitä osapuolten kesken on sovittu.

Kauppakirjan (kantajan todiste 1) kohdan 10 mukaan ostajalle on annettu lainhuuto- ja rasitustodistus, kiinteistörekisteriote sekä kuntotarkastus 16.9.2010.

Myyntiesitteessä (kantajan todiste 15) on todettu: 'Rakennus saneerattu 2000-luvulla'.

A. Rattt on todennut, että saneerattu käsitteenä tarkoittaa hyvinkin seikkaperäistä nykypäivän vaatimusten mukaiseksi uusittua kohdetta. Hän on todennut, että käsite 'saneerattu' myynti-ilmoituksessa on yleensä tyhjä sana.

Talon iän huomioon ottaen eivät ostajat käräjäoikeuden näkemyksen mukaan ole voineet lähteä siitä, että mitään korjaustarpeita ei rakennuksessa ole. Näin on käräjäoikeuden näkemyksen mukaan siitä huolimatta, että rakennus on myyntiesitteessä todettu 2000-luvulla saneeratuksi.

Käräjäoikeus pitää lähtökohtana sitä, että ostajilla on ollut oikeus edellyttää kauppakirjassa mainitussa vuoden 2010 kuntotarkastuksessa todetut korjaukset tehdyiksi. Käräjäoikeus toteaa, että kuntotarkastukseen kirjattuja tietoja tehdyistä korjauksista on pidettävä asiassa sikälikin lähtökohtana, että kyseessä ovat myyjien kuntotarkastajalle kertomat tiedot, jotka ovat tulleet myös ostajien tietoon.

Ostajien käytettävissä olleessa 16.9.2010 tehdyssä kuntotarkastuksessa (kantajan todiste 2) on todettu suoritetuista korjauksista: 'Julkisivumaalaus 2004, katon huoltomaalaus n. 4 vuotta sitten, ovet ja ikkunat vaihdettu (paitsi 2 ikkunaa järven puoleisessa päädyssä ovat 1970-luvulta), sadevesijärjestelmä asennettu, kivijalka kunnostettu ja nurkka nostettu sisäänkäynnin kohdalla, terassi rakennettu, salaoja tehty laajennuksen osalle, sisäseinät levytetty uudestaan, välipohjasta poistettu hiekat ja turpeet ja korvattu ekovillalla (ei koko välipohja), sähköjä on uusittu, seinäpatterit uusittu (paitsi 3 huoneen), talousvesikaivo kunnostettu ja vesipumppu uusittu 2009, vesiboileri uusittu 2000, vesi- ja viemäriputket uusittu täysin 2000-luvulla (paitsi alakerran wc:ssä on putket 1970-luvulta), pesuhuoneet (3) ja sauna peruskorjattu.

Käräjäoikeus toteaa, että myyjän tiedonantovelvollisuuden piiriin kuluvat myös sellaiset seikat, joista myyjän pitäisi tietää. Sellaisiin seikkoihin, joiden tietämistä myyjältä voidaan edellyttää ja jotka myyjän pitäisi tietää, voivat kuulua muun muassa ne asunnon viat, jotka johtuvat myyjän huolimattomuudesta asunnon korjaamisessa. Myyjä on tietoinen virheistä, jos kiinteistöä on myyjän toimesta korjattu ennen myyntiä siten, että myyjän on korjaustyön yhteydessä täytynyt havaita virheet.

Toisaalta myyjä ei tule välttämättä tietoiseksi rakennuksen virheistä silloin, kun hän toimii rakennuttajana osallistumatta rakennustyöhön. Myyjä voi yleensä luottaa siihen, että urakoitsijat menettelevät rakennusmääräysten ja hyvän rakennustavan mukaisesti.

Käräjäoikeus toteaa, että ostaja saa luottaa myyjän kertomiin asioihin. Ostajalla ei ole velvollisuutta ilman erityistä syytä tarkistaa myyjän kiinteistöstä antamien tietojen paikkansapitävyyttä. Rakennukset tulee ostajan tarkastaa siltä osin kuin tiloihin, esimerkiksi ullakolle tai kellariin, on esteetön pääsy. Tarkastuksessa ei edellytetä suoritettavan erityisiä teknisiä toimenpiteitä tai mittauksia eikä muitakaan tavanomaisesta poikkeavia järjestelyjä, elleivät myyjä ja ostaja ole toisin sopineet.

Kuntotarkastuksessa 16.9.2010 on todettu kohdassa 'Yhteenveto havainnoista kohteessa’, että rakennuksen perusrakenteet ovat ikä huomioon ottaen hyvässä kunnossa ja sen peruskuntoa voidaan pitää hyvänä. Kuntotarkastuksessa on ehdotetuiksi toimenpiteiksi todettu kuistin ikkunoiden kunnostus ja maalaus, riittävän ison käynti/tarkastusluukun tekeminen yläpohjaan ja sadehattujen asentaminen piippujen päihin. Käräjäoikeus toteaa, että kuntotarkastuksessa ei ole mitään sellaista toteamusta, jonka perusteella voitaisiin katsoa ostajille tulleen jonkin rakennuksen osan osalta erityinen tarkastusvelvollisuus.

Käräjäoikeus toteaa, että myyjät eivät ole antaneet ostajille vuonna 2000 tehtyä kuntotarkastusta (vastaajan todiste 2). Vuoden 2000 kuntotarkastuksessa on todettu rakennuksen kunnoksi tyydyttävä.
Tämän kuntotarkastuksen antamiseen ei olisi tarvetta, jos kaikki siinä todetut puutteet ja virheet olisi korjattu. Näin on J-P. Vixxxnen kertonut osittain tehdyn. Käräjäoikeus toteaa, että jos myyjät ovat olleet kertomallaan tavalla sitä mieltä, että osa esitetyistä korjauksista on ollut tarpeettomia, myyjien olisi tullut tiedonantovelvollisuutensa täyttääkseen kertoa ostajille, että näitä edellytytettyjä korjauksia ei ole pidetty tarpeellisina tehdä. Myyjä on velvollinen ilmoittamaan ostajalle tiedossaan olevat merkitykselliset puutteet ja virheet, vaikka myyjä itse ei ole pitänyt ko. seikkaa puutteena tai virheenä.

Myyjät eivät myöskään ole kertoneet ostajille rakennukselle haetusta purkuluvasta. Olennaista tältä osin ei ole se, ovatko myyjät aikoneet purkaa rakennuksen, vaan se, että myyjät ovat tienneet rakennuksen kunnon vuonna 2000 / 2001 olleen niin huono, että se on saanut purkuluvan. Purkuluvan hakemisen perusteet eivät käräjäoikeuden näkemyksen mukaan sinänsä välttämättä ole tulleet Vixxxsen ja Katttsen tietoon. N. Fattt on kertonut, että Kaxxx ja Vixxxnen eivät halunneet, että kauppakirjaan kirjataan rakennuksen olevan purkukuntoinen. Myyjät ovat itse ostaneet rakennuksen tyydyttäväkuntoisena.

Olennaista asian ratkaisun kannalta käräjäoikeuden näkemyksen mukaan onkin, onko rakennuksen kunto tosiasiallisesti muuttunut vuoden 2000 /2001 tilanteesta, jolloin se on ollut tyydyttäväkuntoinen / purkukuntoinen vuoteen 2010, jolloin se on myyty hyväkuntoisena.

Kiinteistön virheet
Vixxxsen ja Katttsen sekä Fatttien asumisajan korjaukset J-P. Vixxxnen on kertonut, että hänellä ei ole rakennusalan kokemusta, vaan hän toimii yrittäjänä digitaalisten palveluiden tuottajana.
Vastaajat näkivät elokuussa 2001 Helsingin Sanomissa ilmoituksen tästä talosta. He etsivät taloa kodikseen. He eivät halunneet purkaa taloa.

Kyseessä oli hienolla paikalla oleva 100 vuotta vanha hirsihuvila. Välittäjä esitti positiivisena asiana sen, että talolle oli saatu purkulupa. Tämä tarkoitti, ettei se ollut suojelukohde, vaan sen sai remontoida kuten halusi. Vastaajat omistivat talon 9 vuotta ja asuivat siinä 7 1/2 vuotta. He aloittivat lukemalla aiheesta ja etsimällä sopivia asiantuntijoita. Tärkeitä asioita olivat kivijalan kunto, hirsirunko, katto ja ikkunat. Näistä kivijalan painuminen / pysyminen tarkastettiin, hirsirunko tarkastettiin ja yhteen nurkkaan tehtiin vaaitus, katto kunnostettiin sekä rännit ja syöksytorvet vaihdettiin ja ikkunat vaihdettiin. Talo maalattiin.
Talon takapuolella oli kohta, jossa kaadot olivat huonot ja kivijalka matala. Sauna kaakeloitiin ja vintin lattia ja seinä uusittiin. Olohuoneen levytyksen ja tapetoinnin olivat tehneet edelliset omistajat, niihin ei koskettu. Työhuone ja ruokasali avattiin. Muita korjausta vaativia kallistumia ei ollut kuin yksi nurkka. Pohjoispuolelta Alar Kuxxxts vaihtoi kaksi alahirttä. Alapohjasta korjattiin yksi kannatinhirsi, jonka kuntotarkastusraportissa todettiin olevan huonosti kiinni. Vastaajat ovat käyneet läpi ja korjanneet kuntotarkastuksen (vastaajan todiste 2) asiat.

A. Kaxxx on kertonut olevansa yrittäjä, työympäristökehittäjä. Hänellä ei ole rakennusalan koulutusta. Vastaajat halusivat talon kodikseen ja myivät sen avioeronsa vuoksi. He eivät halunneet purkaa sitä. Kamisen ex-mies kävi neuvottelua välittäjän kanssa, välittäjä kertoi, että jotkut ostajaehdokkaat halusivat purkuluvan varmistaakseen, ettei kyseessä ollut suojelukohde. Kiinteistö oli kunnostustyömaa, mutta asumiskelpoinen. Kaxxx luki paljon vanhoista hirsitaloista ja kyseli asiantuntijoilta. Katto ja kivijalka ovat tärkeitä sekä sadevesien hallinta. Ainakin kuusi eri porukkaa teki kunnostusta vastaajille, näitä oli Alar Kurvitsin porukka, P. Aittten porukka, Tammisaaresta K. Vitttin porukka ja Pohjanmaalta porukka. Joku firma oli myös Hämeenlinnasta. Laskuista näkyy, että myös Maalausliike Ripari, Huuki, Ä & K Rakennuspalvelu ja Rifare -nimiset tekijät ovat tehneet töitä.
Vastaajien todisteena 30 ovat vain löytyneet ja tallessa olleet kuitit 10 vuotta sitten tehdyistä remonteista. Saunan tekijää Kaxxx ei muista.
Ikkunoita teki kaksi eri firmaa. Vastaajat tekivät itse kaiken ei-ammattiosaamista vaativan, muun muassa ulkomaalauksen ja tontin siivouksen. Fatttit olivat juuri laittaneet keittiön ja olohuoneen lastulevyt, niihin ei koskettu eikä yläkerran makuuhuoneisiin. 1970-luvun levyseinät purettiin työhuoneesta sekä vintistä toiselta puolelta ja ruokasalista. Ruokasalin lattian vastaajat hioivat ja lakkasivat. Syytä poistaa paneelia ulkoseinistä ei ollut paitsi kodinhoitohuoneen nurkasta, joka oli ongelmakohta. Työhuone oli ainoa kohta, jossa maa peitti sokkelia, siitä kaivettiin maata. Välipohjan osalta vastaajat pyysivät työmiehiään käymään kaikki hirret läpi, nämä sanoivat, että kaikki oli kuivaa ja jotain vanhaa vauriota oli, ei mitään akuuttia, mutta että tukevat jotain varmuuden vuoksi. Nämä kävivät läpi vintin auki olleen alueen välipohjakannakkeet. Kuva 45 (kantajan todiste 17) voi olla kohdasta, jota nämä eivät ole katsoneet. Kunnostustyötä tehtiin sitä mukaa kun edettiin. Pesuhuone ei ole ollut auki vastaajien aikana.

N. Rottt (ent. Fattt) on kertonut, että hänen isoisänsä osti kiinteistön vuonna 1946 ja Rottten lapsuudenperhe muutti kiinteistölle vuonna 1974. N. ja M. Fattt ostivat kiinteistön vuonna 1996 ja asuivat siinä vuoteen 2001 kun vastaajat ostivat kiinteistön. 1970-luvulla on tehty iso remontti. Fatttit tekivät keittiön ja kylpyhuoneen. Talossa ei ollut home- tai märkyysongelmaa. Pohja oli auki silloin, kun he ostivat talon Rottten isältä, hirsi oli vanhaa, se oli osittain vanhasta ladosta. Ylhäällä on iso huone, jonka lattia joustaa. Yläpohjaan Fatttit eivät Rottten muistaman mukaan vaihtaneet mitään. Alapohjassa on yksi tila, johon ei pääse altapäin katsomaan.
Kuntotarkastuksessa oli yksi hirsi, josta sanottiin, että se pitää vaihtaa. Koko piha oli auki vuonna 1974 ja silloin laitettiin salaojat. Pintaverhöilu on laitettu 1970-luvulla. Rottten isä maalasi talon vaaleanpunaiseksi. 1970-luvulla on tehty laajennustöitä, pohjoispuolella oleva kylpyhuone. Fatttit teettivät kuntoraportin, koska olivat myymässä taloa. He myivät taloa pitkään, 1-2 vuotta. Rottt ei muista missä vaiheessa kuntotarkastus tehtiin. He halusivat suojata selustansa, vaihtoehtona oli, että talo myydään purkukuntoisena tai otetaan 50.000 markan vakuutus. He hakivat purkuluvan siksi. Vastaajat eivät hyväksyneet kauppakirjaan merkintää, että talo myydään purettavaksi, koska he halusivat asua siinä. Kuntotarkastuksen (vastaajan todiste 2) kohta 9.1 alapohja salin alla oli ollut 100 vuotta tällainen. Yksi nurkka, salin puoleinen seinä (eteläpuoli) oli avattu, kohta 9.1. Kohta 9.5 lattiarakenne jos joku oli huono, tätä he eivät tarkistaneet. 1970-luvulla ei käytetty kosteuseristeitä. Fatttit eivät muuttaneet ulkoseiniä. Talo on talvella kylmä. Kuntotarkastus (vastaajan todiste 2) annettiin ostajakandidaateille ja oletettavasti myös valokuvat. Fatttit kertoivat talon kunnosta mitä tiesivät. Rottt ei muista missä kunnossa olevana talo myytiin. Sen ikäiseksi taloksi se oli tyydyttävässä kunnossa.
Raksystems on kirjannut kuntotarkastukseen niin paljon kuin on löydetty, koska Raksystems myönsi myös vakuutuksen. Sauna- ja pesuhuoneen rakenteista ei ollut puhetta Kamisten kanssa, nämä ovat ehkä enemmän puhuneet M. Fatttin kanssa. Vesieristystä sauna- ja pesuhuonetiloissa ei kai ollut, kaakelilujaa käytettiin. Vintti oli kattoa myöten auki, kun Fatttit ostivat talon. Rottt ei muista tehtiinkö kuntotarkastuksen asioille jotain vai jäivätkö ne ostajien huoleksi.
Fatttit remontoivat taloa koko ajan eivätkä lopettaneet sitä missään vaiheessa, koska hinta olisi parempi jos talo olisi korjattu.
Kuntotarkastuksessa olevat tiedot ovat Rottten ja M. Fatttin antamia. Rottt ei muista oliko hirsien välissä rakoja silloin kun hirret olivat olohuoneessa paljaina. Kaikki on mahdollista vanhassa talossa. Kantajan todisteen 15 ja 16 kuva on juuri siitä nurkasta, jonka takana on avoterassi, kyseessä on 1930-luvulta asti ollut asia, jota on turha korjata. Kantajan todisteen 17 kuvassa 4 näkyvä uretaani on 1970-luvulta, ei Fatttien ajalta, näitä heillä ei ollut auki.
Kuva 5 on itäänpäin oleva ja näyttää siltä, ettei olisi 1970-luvulta, vaan olisi Fatttien tekemä, Rottt ei muista. Pystypuu kuvissa 6 ja 7 on Rottten isän tai isosiän peruja. Kuva 13 voi olla Fatttien tekemä, jos paikka on oikea. Kuvan 19 kohta ei ollut auki Fatttien aikana. Kuvan 24 paikassa on aina ollut laudoitus, Rottt ei ole nähnyt tällaista. Rottten isä on varmaankin tehnyt kuvien 26 ja 27 korjaukset. Kuvan 29 sivu ei ollut auki Fatttien aikana. Laudoitusta ei avattu Fatttien aikana. Rottten isä vaihtoi melkein kokonaan laudoituksen vuonna 1974. Kantajan todisteen 4 s. 7 korjaukset ovat varmaankin Rottten isän 1970-luvulla tekemiä.

M. Fattt on kertonut, että he asuivat talossa vuosina 1996-2001 ja sitä ennen vaimon vanhemmat. Fatttit tekivät vuosien saatossa kosmeettisia korjauksia. Keittiö uusittiin. Olohuoneessa oli hieno hirsiseinä, se levytettiin. Kylpyhuoneeseen tehtiin levytykset ja kaakeloinnit talkootyönä, vesieristetyllä levyllä varmaankin. Huone 11 (kantajan todisteen 13 liitteenä 1 oleva pohjapiirustus) ei ollut tuolloin sauna vaan kylpyhuone. Hirsirungossa ei ollut ongelmia eikä siihen tehty korjauksia. Seinä kuvassa 25 (kantajan todiste 17) ja kuvassa 15 (kantajan todiste 16) on ollut paljaana Fatttien asumisaikana. Kuva 28 (kantajan todiste 17) ei ole olohuoneesta, Fattt ei osaa kohdistaa tätä. Kuntotarkastuksessa todettiin yleiskunnoksi tyydyttävä ainakin siksi, että talo tarvitsi pintaremonttia. Fattt ei muista mitään vuonna 2000 tehdyn kuntotarkastuksen havainnoista. Fatttit eivät avanneet panelointia ulkoa, kantajan todisteen 17 eteläseinästä otetuissa kuvissa 6 ja 7 näkyvät pystypuut on tehty ennen heidän aikaansa. M. Fattt oli hyvin vähän mukana myynnissä. Fatttilla on mielikuva, että kaupanteko vastaajien kanssa kesti pitkään. Myynti kesti vuoden verran. Muitakin ostajaehdokkaita kävi. Fatttit hakivat purkuluvan vastuukysymysten ja muiden takia, tarkoitus oli myynti purettavaksi.
M. Fattt ei epäillyt talossa olevan suurempia ongelmia. Hän ei muista onko keskustellut Kamisen ja Vixxxsen kanssa.

Kiinteistöllä tehdyt käynnit ja annetut lausunnot

R. Nitttnen on kertonut olevansa pätevöitynyt kosteusarvioija. Hän on ollut alalla vuodesta 1997 ja tehnyt vuodesta 2002 vahinkokartoituksia. Toimeksianto tämän kiinteistön osalta oli Vakuutusyhtiö Pohjolalta. Hän on laatinut tutkimusselostuksen (kantajan todiste 4). Toimeksiantona oli vahinkokartoitus, hirsirungon lahovaurioiden tarkastus. Tutkimustarve oli, kuuluuko vahinko vakuutuksen piiriin vai ei. Menossa oli ulkovuorauksen pintaremontti ja tuentavirheitä ja lahovaurioita oli tullut esiin tässä yhteydessä.

J. Mittt on kertonut olevansa peruskoulutukseltaan rakennusinsinööri ja työskennelleensä 30 vuotta korjausrakentamisessa. Hän on ollut 5-6 vuotta tavarantarkastaja, erikoisalana kosteusvauriot.
Mittt on käynyt kiinteistöllä vuonna 2012 kaksi kertaa ja vuonna 2014 kerran tai kaksi. Hän on laatinut kantajan kirjallisina todisteina 5 ja 13 olevat lausunnot. Toimeksiantona Saxxxsilta oli selvittää mitä ongelmia rakennuksessa on. Teknokate oli jotain tehnyt jo kiinteistöllä. Lausuntoa 5 tehdessä ulkoseinien alaosien laudoituksia oli paikoin avattu, 10-15 metrin matkalta, ehkä 15-25%:ia. Lausuntoa 13 tehdessä korjaukset oli pääosin tehty. Mitttn lausunnon tarkoitus oli tilanteen toteaminen, kyseessä ei ole korjaussuunnitelma. Kantajan todisteen 17 valokuvat ja Teknokatteen lausunnot vastaavat Mitttn käsitystä: virheitä on jätetty korjaamatta ja korjattu huonosti. Mittt on esittänyt, että kohteesta tehtäisiin korjaussuunnitelma.

M. Hutttnen on kertonut olevansa koulutukseltaan arkkitehti ja restaurointimestari. Hän on tehnyt myös restaurointikirvestöitä vuodesta 1994 alkaen. Hän on laatinut kantajan todisteena 9 olevan lausunnon. J. Arttt Teknokatteesta tilasi työn, koska oli huomattu suunnitteluvaje eli miten korjaus tehtäisiin. Hutttsen piti antaa arvio hirsirakenteen kunnosta siltä osin kuin se oli näkyvissä. Hutttnen suoritti 2-3 tunnin katselmuksen, jonka teki sitä silmällä pitäen, että ehkä jatkaa restaurointisuunnittelua. Rakennus oli avattu ikkunoiden alapinnan tasolle. Hutttnen ryömi alapohjan alle. Koillisnurkassa alapohjassa oli mineraalivillaa ym, sinne hän ei päässyt katsomaan. Sisällä hän ei käynyt.

J. Arttt on kertonut olevansa mittakirvesmies. Hänellä on talonrakennuksen ammattitutkinto ja korjausrakentajan lisäkoulutus. Teknokate ei ole Artttn yhtiö eikä hän ole yhtiössä töissä, hän auttaa yhtiön virolaista omistajaa K. Kitttiä. Hän on toiminut konsulttina ja käynyt Nuuksiontiellä noin kerran viikossa. Hän ei ole saanut tästä palkkiota keneltäkään. Hän on käyttänyt tähän muutamia tunteja, ehkä 20-30 tuntia yhteensä koko aikana. Hän neuvoi rakennustyössä ja kilpailutti. Arttt on laatinut kantajan todisteena 8 olevan lausunnon ja ottanut kantajan todisteena 17 olevat valokuvat.
P. Saxxxnen oli toimeksiantajana. Toimeksianto oli ensin maalaustyö, sitten talon peruskorjaus / virheiden korjaus. Arttt kävi kohteessa ensimmäisen kerran vuonna 2011. Kuivaa ja märkää lahoa löytyi. Väli- ja alapohjan palkkien päät olivat lahoja ja ne piti korjata. Vauriot olivat mittavat.

K. Ketttnen on kertonut olevansa koulutukseltaan terveysteknikko ja tehneensä noin 1.500 kuntotarkastusta. Hän on tehnyt kuntotarkastuksen (kantajan todiste 2), varmaankin silloisen omistajan yhteydenotosta myyntiä varten. Hän kyselee tietoja rakennuksesta, kysyy tiedossa olevat puutteet ja virheet. Tarkastuksen kesto on yleensä 2-4 tuntia. Kuntotarkastus on tehty rakenteita avaamatta. Rakennuksen kunto näin havainnoituna on ollut hyvä. Rakennekosteusmittauksia ei tehty. Pintakosteudenosoitin ei näyttänyt poikkeavaa kosteutta.
Sadehatut estävät lumen ja veden pääsyn hormiin. Vastaajan todisteen 2 s. 4 yhteenvedon olennaisimmat epäkohdat ja riskit ovat tyypillisiä tämän ikäiselle rakennukselle. Ketttnen on nähnyt vastaavia kohteita. Rakennuksessa on korjattavaa, mutta peruskunto on ok ja vauriot näyttävät kuvien perusteella pintavaurioilta. Kuvien perusteella ei voi ottaa tarkempaa kantaa. Esimerkiksi kuvan 60 eristeet eivät ole ok, jos alla on levy mutta ovat ok, jos alla on vielä lisää villaa. Tämä ei näy kuvassa.

K. Imtttnen on kertonut valmistuneensa talonrakennustekniikan diplomi-insinööriksi vuonna 1973. Hän on toiminut vuodesta 1992 tavarantarkastajana alanaan kosteus- ja homevauriot. Imtttnen ei ole nähnyt kaikkia kantajan todisteena 17 olevia valokuvia. Hän ei ole nähnyt raportteja eikä ole käynyt kohteessa.

T. Ketttnen on kertonut valmistuneensa talonrakennustekniikan diplomi-insinööriksi vuonna 1973. Hän on toiminut vuodesta 1995 konsulttina. Hän on käynyt kiinteistöllä kaksi kertaa, 16.10. ja 1.11.2012. Hänen käydessään kiinteistöllä korjaustyöt ovat olleet käynnissä. Länsi- ja eteläsivulla oli purettu rakenteita ja avattu vaakalaudoitus sekä ylärinne oli avattu. Hänellä on ollut toimeksianto P. Saxxxselta ja maksajina ovat olleet ostaja ja myyjä. Toimeksiantona oli selvittää hirsirakenteiden ja muiden rakenteiden korjausta vaativat vauriot.
Kettt.nen on tutustunut Livadyn (kantajan todiste 9), Ketttsen(kantajan todiste 2), RKM:n (kantajan todiste 4) ja 4TP:n (kantajan todiste 5) raportteihin. Nämä ovat keskenään ristiriitaisia myös nähtävillä olevien asioiden osalta. Ketttsen lausunnon kohdan 9.1 Kettt.nen tulkitsee tarkoittavan, että korjaustarvetta ei ole. Myöhemmin tehdyissä on todettu, että roinat pitää ottaa pois ja tuuletusta parantaa.
Ketttnen ei käynyt alapohjassa, mutta näki ryömintätilan puretun lattian läpi. Ryömintätila oli siisti ja kuiva. Iso kuva asiasta on, että Ketttnen ei pääsääntöisesti ole eri mieltä korjaustarpeista. Suurin osa lausunnoista on laadittu ennen purkutöitä. Kantajan todisteena 17 olevat valokuvat on otettu raflaavista kohdista. Korjaustarve on ollut suuri. Kohteen kunto on ollut pinnoilta hyvä eli siltä osin kuin Ketttnen on voinut havaita. Kun rakenteita on purettu, ei kohde ole ollut hyväkuntoinen.

P. Sattti on kertonut olevansa koulutukseltaan arkkitehti. Hän ei ole käynyt kiinteistöllä. Hänellä on ollut käytettävissään kantajien todisteena 17 oleva valokuva-aineisto sekä Livadyn (kantajan todiste 9) ja Ketttsen lausunnot. Sattti on todennut, että kohde on tyypillinen vanha rakennus, jossa on tehty korjauksia paremmalla ja huonommalla menestyksellä. Rakennus ei ole hyväkuntoinen ongelmakohdiltaan.
Kuvien perusteella ei voi tehdä kuntoarviota, rakennuksessa on saatettu käyttää kierrätysosia, puussa voi olla jälkiä tai värejä, jotka liittyvät aiempaan historiaan.

R. Hottt on kertonut olevansa koulutukseltaan rakennuskonservaattori ja työskentelevänsä Museovirastossa erikoisasiantuntijana. Hän ei ole käynyt kohteessa. Hän on nähnyt muutaman talon julkisivusta otetun kuvan. Tyypillisiä ongelmakohtia 1800-luvun lopun rakennuksissa ovat kattovuodoista yleensä aiheutuneet yläpohja- ja välipohjavauriot, 1920-luvulta alkaen tehdyistä korjauksista alapohjille aiheutuneet vauriot sekä vuorilaudoitukseen kohdistunut viistosade tai räystäsvesi (johtuen lämmitystavan muutoksesta kun vesikiertoinen lämmitys on tuotu lähelle seiniä). Puu kestää hyvin kosteutta, jos se pääsee tuulettumaan. Tämän ikäisissä rakennuksissa on aina lahovaurioita. Korjausrakentaminen voi aiheuttaa vanhan lahon uudelleen käynnistymisen. On kohtia, jotka ovat rakennukselle tärkeitä ja kohtia, jotka eivät ole. Palkkirakenne on tärkeä ja että kuormat jakautuvat tasaisesti perustuksille. Alimpia hirsiä on perinteisesti vaihdettu, mutta tuulettuvien alapohjien myötä tämä on muuttunut. Museoviraston kanta on, että ensisijaisesti lahoa poistetaan niin kauan kuin tämä on rakennusteknisesti mahdollista. Puuta on korvattava puulla. Lahoa ei ole välttämätöntä poistaa kohdasta, jossa sillä ei ole merkitystä. Rautarakenteilla ei tulisi sillä tavoin tukea rakenteita, että ne estävät puun vuosittaisen ja pitkäaikaisen elämisen.

Virheet

a) Ulkoseinän hirret (+ c ja o)

P. Saxxxnen on kertonut, että Saxxxset päättivät, että koko talo maalattaisiin. Remonttimiehet kysyivät uusittaisiinko muutama rikkinäinen laudoitus ja Saxxxset antoivat luvan. Epäkohtia rupesi löytymään, ensin löytyi seinän pullistuma, joka oli korjattu raudalla ja ikkunan alla oleva 1 metri x 1 1/2 metriä oleva reikä, jossa oli vain laudoitus. Keittiön katto näytti siltä, että se roikkui, se avattiin ja todettiin, että korjaukset oli kiinnitetty lahoon hirteen. P. Saxxxnen otti tässä vaiheessa yhteyttä myyjiin. Lisää korjaamatonta lahovaurioitunutta hirttä löytyi. Seinät oli tehty 1 m x 1 1/2 metrin jätelaudasta. Talo oli kylmä pakkasella.

R. Nitttnen on kertonut, että hänen käydessään paikalla rakennusta oli avattu 2 metrin korkeuteen ympäri rakennusta, jostain paikoista vain alahelmaa. Sisällä Nitttnen ei käynyt. Havaittavissa oli kuivaa lahoa eli vanhoja lahovaurioita. Kuiva laho heikentää puurakenteen kantavuutta.
Hirsirakennetta oli katkaistu sahaamalla, oli pullistunut ulospäin. Näkyi myös mikrobiperäisiä värjäymiä. Kun kosteus poistuu mikrobien kasvu pysähtyy, mutta lähtee heti uudelleen käyntiin, jos kosteutta taas tulee. Lahovaurioiden syntymiseen menee vuosia. Kuiva lahovaurio edellyttää korjausta. Pienet lahovauriot ovat tyypillisiä hirsirungoissa. Nitttnen ei saanut käsitystä siitä, miten laajalla alueella tässä oli lahovaurioita.
Uusia rakennuspuita oli laitettu, koska niissä ei ollut vaurioita, voi päätellä, että lahovauriot olivat syntyneet ennen näitä korjauksia. Kantajan todisteessa 4 sivun 6 kuvassa ikkunan kohdalta on kyse sadeveden pääsystä rakenteisiin. Nitttnen ei osaa sanoa mistä tämä johtuu, jotain on ollut pielessä ja tuuletusrako on puuttunut. Jos seinä on pullistunut, on rakenteen kantavuus jo heikentynyt siinä kohdassa. Sivun 7 kuvassa paikkakorjaus on tehty väärin pystykakkosnelosilla, pitäisi olla hirret. Nitttnen arvelee, että tämä korjaus on tehty 5-15 vuotta sitten. Hän päättelee korjauksen iän puun väristä ja rakennusmateriaalista eli tuulensuojalevyistä. Koska tämä on ulkoseinärakennetta puu on jatkuvasti sään rasituksella. Hirsirakentaminen menee Nitttsen asiantuntemuksen ulkopuolelle ja hän suositteli, että Saxxxset ottavat yhteyttä perinnerakentamisosaajaan.

J. Mittt on todennut, että rakennuksen vierustan osalta sade- ja sulamisvesien hallinta oli ongelma. Kattosadevedet oli johdettu suoraan rakennuksen viereen. Kattosadevesiä oli myös johdettu salaojiin, joiden tarkoitus on pitää pohjavesi kurissa. Jos kattovesi johdetaan salaojiin, kastellaan maata. Ikkunat ja vesipellit oli huonosti asennettu, vettä pääsi rakenteisiin. Vesipellit olivat uusia. Erilaisia materiaaleja oli näkyvissä eri korjausten jäljiltä, uretaanivaahtoa, kevytsoraharkkoja (30 vuotta ollut olemassa näitä). Hirsiseinää oli nostettu teräsvanteilla. Raudoitusten käyttö ei ole hirsirakentamista, Museoviraston suositus on, että hirrellä korjataan. Ulkoseinissä oli lahovaurioita ja sienirihmastoja.
Kapillaarikatko ei ole perinnerakentamista, sellainen on ymmärretty tehdä 20-30 vuotta. Ennen kengitettiin eli uusittiin aika ajoin hirsirakennusten alimmat kerrokset. Myöhemmän lausunnon eli kantajan todisteen 13 kuvat on ottanut Teknokate purkuvaiheessa, Mittt on ne kommentoinut. Mitttn arvio on, että lahovauriot ovat vanhoja, 5-20 vuoden aikana syntyneitä, osa voi olla vanhempiakin. Kuiva puu ei lahoa. Kantavuudesta on hävinnyt 70-80 %:ia, jos puu on lahonnut näin paljon kuin joissain kohdin on. Kantajan todisteesta 17 kuva 11 näkyy, että hirsistä on hävinnyt 3-5 cm, koko hirren paksuus on 20-25 cm.
Kuvan 6 kohdassa kantavuus on menetetty. Kuvissa 11 ja 13 on läpilahot 4 hirttä. Tähän on lyöty pystypuu ja toivottu, että pysyy.

M. Hutttnen on todennut, että hirsirungon osalta etelä- ja pohjoisseinässä oli vaurioita. Seinä A:n kohdalla kivijalka oli liian matala, vaurio oli syntynyt pitkän ajan kuluessa. Seinä B:n kohdalla kyseessä oli äkäisempi vaurio, joka johtui siitä, että syöksytorvi oli syöttänyt vettä.
Tässä kohden oli tehty korjaus väärin: hirren tilalle oli laitettu Leca-harkko ja yhden hirren ulkopintaa oli poistettu ja tilalle laitettu lautaa. Hirsirakennus perustuu kehiin, jotka kiertävät rakennuksen rungon. Seinät lähtevät hiljakseen liikkeelle, jos hirsiä poistetaan. Nurkkaliitokset sitovat seinät yhteen ja seinät lähtevät pullistumaan, jos näitä ei ole. Jos hirren ulkopinnassa on jonkun verran lahoa, joka ei ulotu syvälle, laho voidaan poistaa. Jos maanpinta olisi muokattu ja alemmat hirret korjattu oikein voisi olla ok jättää kaksi seuraavaa hirttä. Seinä B pitäisi palauttaa alkuperäiseksi. Pahin vaurio oli nurkassa E-F. Nurkka näytti siltä, että vettä oli roiskunut korkealle. Joko syöksytorvia ei ollut tai ne oli asennettu huonosti. Nurkassa B-C näytti olleen kyse maasta roiskuneesta sadevedestä. Kun julkisivulaudoitus on ollut kiinni hirressä, se ei kestä kauan tällaista roiskumista. Käynnissä olevaa aktiivista lahovauriota ei ollut. Vauriot tuli korjata. Seinärakennetta piti päästä nostamaan sen verran ylöspäin, että uudet hirret saadaan työnnettyä.
Seinä D:n kohdalla kaato oli korjattava, mutta hirret olivat ok, Hutttnen kävi ne puukolla läpi. Seinä E:n kohdalla hirsikehikko oli mennyt pahiten rikki ja korjattu tavalla, joka ei riittävästi tue. Hutttnen havaitsi, että seinä oli lähtenyt pullistumaan ja tämä edellyttää korjausta. Seinä F oli samaa vauriota kuin E-seinä, vaurio oli niiden nurkassa. 7 alinta hirttä oli uusittava. Liitoksesta liitokseen meneviä riittävän pitkiä hirsiä pitää olla riittävästi, välissä voi olla lyhyitäkin hirsiä. F-seinä ei ollut pullistunut mutta ongelmallisempaa oli se, miten se oli rakennusfysiologisesti toiminut. Tällaiseksi sitä ei voinut jättää. Seinän G osalta kolme alinta hirttä oli korvattu lautarakenteella. Seinän H korjaus sijoittuu 1970- tai 1980-luvulle. Tällaista korjausta Hutttnen ei suunnittelisi, mutta ilmeisesti se on toiminut, koska 30 vuoteen ei ole tullut ongelmia.
Painumia ei ole välttämätöntä korjata. Kantajan todisteen 17 kuva 11 ei näytä tutulta, mutta on korjausta edellyttävä kohta samoin kuin kuvat 6, 7 ja 9. On tapauskohtaista, vaatiiko laho korjausta. Kantavuusongelman lisäksi se voi vaikuttaa rakenteen muuhun toimintaan, ilmavuotoihin, lämmöneristykseen. Kyseessä oli kunnostettavissa oleva hirsirunko, josta suurin osa oli hyväkuntoista. Tyypillisiä vauriokohtia ovat alin hirsi sekä ikkunoiden alla olevat hirret ja parvekkeet ja terassit. Suurin huoli Hutttsella oli uusi osa, jossa oli eristejätteet ja jonne hän ei siksi päässyt katsomaan. Hutttnen arvioi hirttä tarvittavan 80 metriä. Muuta kuin hirttä voi laittaa paikkatyyppisesti, jos ymmärtää hirsirungon toimintaperiaatteen.

J. Arttt on todennut, että kuvissa 6 ja 7 (kantajan todiste 17) koolaus on tehty jämäpuusta. Kuvassa 12 on lahovaurio. Kuvan 24 vastakkainen kulmahirsi oli tuettu rautatangolla, kun se ei päässyt painumaan niin tämä painui. Kuva 25 vaikuttaa kantavuuteen. Kuvista 26 ja 27 ilmenee, että seiniin on tullut rakoja, kun kulmarautoja ei ole käytetty, vaan on tehty näin. Kuvan 30 osalta jos yli metri hirttä puuttuu seinästä tämä vie lujuuden seinästä. Kuvan 50 osalta palkit tukevat koko seinärakennetta.

K. Ketttnen on todennut, että kuvassa 5 (kantajan todiste 17) on sokkelikiven kohdalla lahovaurion näköistä, laho näyttäisi pintalaholta, joka olisi paikkakorjattavissa. Jos hirsi on pitkälti lahonnutta rakenteen kantavuus kärsii. Tämä riippuu siitä missä paikassa laho on, onko kyseessä kantava rakenne vai esim. seinä ikkunan kohdalla. Kuvissa 6 ja 7 on ainakin paikallinen lahovaurio, onko ikkunasta päässyt kosteutta. Vaurio on korjattava. Koko seinää eri tarvitse purkaa, mutta kuvasta ei voi sanoa, pitääkö hirsiä vaihtaa vai riittääkö, että osa hirrestä poistetaan ja kohta paikataan. Kuvan 11 osalta ylemmistä hirsistä näyttäisi puuttuvan 5-10 cm. Kuvasta 13 ei näy mikä on palkki, johon kuvatekstissä on viitattu.

K. Imtttnen on todennut, että kuvassa 7 näkyy lahoa. Lahonneilta osin on lujuus menetetty. Hirsirakenne muodostaa rakennuksen kantavan rungon. Korjattaessa lahonnut kohta on korvattava uudella hirsipuulla.
Kohtaa on korjattu hirrellä jossain vaiheessa, vähintään 10, todennäköisesti 20-30 vuotta sitten. Kuvien 24 ja 25 kohdassa näyttäisi olleen aukko, joka on täytetty hirsillä, jotka on asennettu tuoreina ja ovat kuivuessaan aiheuttaneet raon. Kuva 28 on sama seinä kuin 25. Levy on puusta tehtyä. Levyllä ei ole soveliasta korvata hirttä.

T. Ketttnen on kuvan 7 (kantajan todiste 17) osalta todennut, että kantavuus ja lämmöneristysominaisuudet heikentyvät lahossa puussa. Suositeltava korjaustapa on, että vaurioitunut hirsi korvataan toisella hirrellä. Kuvan 11 kolme ylempää hirsikertaa ovat saaneet kosteutta pitkäaikaisesti. Riippuen siitä miten syvällä vanha laho on ja missä kohtaa rakennusta, voidaan hirsi joko vaihtaa kokonaan tai korjata puulla paikalleen jäävän hirren kylkeen. Kuvien 24 ja 25 osalta vaakateräkset estävät hirren painumisen, minkä vuoksi on tullut rakoja.
Ne tulee poistaa. Seinä näyttäisi olevan laajennusosan seinä, jonka liitosta vanhempaan hirsiseinään ei ole tehty perinteisellä tavalla.
Alaosan levy tulee poistaa ja korjata hirsillä. Sadehatuilla vältetään monenlaista ongelmaa. Kettt.nen näki kantajan todisteen 4 sivun 7 kohdan. Korjaustapana on hirrellä korjaaminen. Korjausta ei ole tehty hyvin mutta pitäisi katsoa onko konkreettista haittaa aiheutunut. S. 6 sienirihmaston ikkuna-aukon alaosassa on aiheuttanut varmaankin vesi, Kettt.nen epäilee, ettei vesipelti ole ollut tiivis. Verrattuna muihin Kettt.sen näkemiin hirsikohteisiin ulkoseinissä on ollut jonkun verran tavanomaista enemmän korjaustarvetta ja enemmän kuin mitä alkuvaiheessa on kuviteltu.

P. Sattti on todennut, että kuvan 7 (kantajan todiste 17) kohta on tyypillinen lahovaurion paikka yläpohjan kohdalla. Kostea ilma pyrkii seinän ja katon raosta. Olennaista on, että vaurioituminen pysäytetään ja syy korjataan. Jos hirrestä on vähemmän kuin puolet vaurioitunut se voidaan paikata. Kohtia joihin kohdistuu vetorasitusta ei voi korjata paikkaamalla. Kuvan 24 kohdasta on vaihdettava hirsiä. Koko seinää ei tarvitse purkaa, jos salvokset ovat ok. Kuvasta 28 ei ilmene onko hirret poistettu bituliittilevyn osalta. Kuvassa 50 on korjaustarve.

Johtopäätökset

Nitttnen, Mittt, Hutttnen, Ketttnen, Imtttnen, Kettt.nen ja Sattti ovat todenneet, että hirsirungossa on korjausta vaativaa lahoa.
Nitttnen on todennut, että sadevesi on päässyt rakenteisiin ikkunan kohdalla kantajan todisteessa 4 sivun 6 kuvassa johtuen siitä, että jotain on ollut pielessä ja tuuletusrako on puuttunut. Mittt on todennut, että ikkunat ja vesipellit oli huonosti asennettu, vettä pääsi rakenteisiin. Hän on todennut, että vesipellit olivat uusia. Hutttnen on kertonut huonosti asennettujen syöksytorvien aiheuttamista vaurioista. Hutttnen on todennut, että kaikki havaitut vauriot johtuvat seinän kastumisesta sadevedestä - joko suoraan tai roiskumalla (kantajan todiste 9, s. 3).
Kettt.nen on todennut kantajan todisteen 4 sivun 6 kuvasta, että sienirihmaston ikkuna-aukon alaosassa on aiheuttanut varmaankin vesi ja epäillyt, ettei vesipelti ole ollut tiivis.

Käräjäoikeus toteaa, että kuntotarkastuksessa (kantajan todiste 2) on suoritetuiksi korjauksiksi tähän kohtaan liittyen ilmoitettu julkisivumaalaus 2004, ovien ja ikkunoiden vaihtaminen (paitsi 2 ikkunaa järven puoleisessa päädyssä ovat 1970-luvulta) sekä sadevesijärjestelmän asentaminen.

Siten hirsirungon vaurioiden voidaan olettaa ainakin osaksi johtuneen myyjien em. korjauksista eli ovien ja ikkunoiden vaihtamisesta sekä sadevesijärjestelmän asentamisesta. Tältä osin myyjien tekemät korjaukset on tehty huonosti. Käräjäoikeus toteaa, että myyjän tiedonantovelvollisuuden piiriin kuluvat myös sellaiset seikat, joista myyjän pitäisi tietää. Sellaisiin seikkoihin, joiden tietämistä myyjältä voidaan edellyttää ja jotka myyjän pitäisi tietää, voivat kuulua muun muassa ne asunnon viat, jotka johtuvat myyjän huolimattomuudesta asunnon korjaamisessa. Myyjä on tietoinen virheistä, jos kiinteistöä on myyjän toimesta korjattu ennen myyntiä siten, että myyjän on korjaustyön yhteydessä täytynyt havaita virheet.

Käräjäoikeus toteaa, että myyjät ovat kertoneet selvittäneensä huolellisesti korjaustapoja ja osallistuneensa korjaustöihin itse suuressa määrin, joten myyjien on katsottava tulleen tietoisiksi myös mahdollisesti teettömistään korjauksista.

Kuntotarkastuksessa 13.9.2000 s. 7 on todettu, että sadevedet tulee olohuoneen nurkalla ohjata siten, että ne eivät enää jatkossa ohjaudu ulkoseinälle. Olohuoneesta puhutaan takapihana. Kohdassa 9.2 ulkoseinän alaosan kunnon tarkastaminen etupihan puolelta viittaa ilmeisesti eri seinään. Vixxxnen on puhunut etupihana rakennuksen pohjoisosasta ja on kertonut, että sieltä ulkoseinää on avattu.

Osittain hirsirungon vauriot ovat Mitttn, Hutttsen ja Kettt.sen mukaan vanhoja.

Hutttnen on kertonut, että hirsirakennuksen tyypillisiä vauriokohtia ovat alin hirsi sekä ikkunoiden alla olevat hirret ja parvekkeet ja terassit.

Käräjäoikeus toteaa, että kantajan todisteen 17 kuvissa näkyvät paikat ovat juuri näitä Hutttsen kertomia tyypillisiä vauriokohtia. Nitttnen, Mittt, Hutttnen ja Kettt.nen ovat käyneet kiinteistöllä vaiheessa, jossa kaikkia lautavuokrauksia ei ole vielä avattu. Mitttn käydessä 6.6. ja 14.6.2012 (kantajan todiste 5) oli vaakapanelointi avattu lähes joka puolelta rakennusta noin ikkunoiden alalinjan korkeuteen. Hutttsen käydessä 27.9.2012 (kantajan todiste 9) rakennus oli avattu ikkunoiden alapinnan tasolle. Hutttnen on todennut s. 3, että esiin otettujen vauriokohtien lisäksi vaurioita saattaa löytyä ainakin itäkuistin katon ja hirsirungon liittymäkohdasta.

Kaikki ovat olleet sitä mieltä, että on todennäköistä, että vaurioita löytyy lisää ja että lautaverhous on tullut purkaa koko rakennuksesta.

Käräjäoikeus katsoo, että hirsirungon vaurioiden osalta on osittain kyse salaisesta virheestä. Osittain on kyse myyjien huonosti tekemien korjausten aiheuttamasta virheestä.

b) Laudoituksen asentaminen suoraan kiinni hirsiin (sama kuin f)

R. Nitttnen on todennut, että siitä voidaanko laudoitus naulata suoraan runkoon on ristiriitaisia ohjeita vuosien varrelta, periaatteessa rakenne ei pääse tuulettumaan tällöin.

J. Mittt on todennut, että kantajan todisteen 17 valokuvista kuvasta 1 näkyy, että turvetta on käytetty eristeenä seinässä.
Perinteisesti sitä on käytetty väliseinissä, mutta ei näin. Ongelma on, että se ei saisi kostua. Kuvan 8 osalta Mittt jättäisi raon, jos laittaisi paneeliverhouksen, mutta tämä jakaa mielipiteitä.

J. Arttt on todennut, että kantajan todisteena 17 olevissa valokuvissa kuvassa 1 näkyy turve-eristettä, jota ei pitäisi olla, jos on korjattu.

K. Ketttnen on todennut kuvan 1 osalta (kantajan todiste 17), että turvetta on käytetty eristeenä alapohja-, seinä- ja jopa yläpohjaeristeenä ainakin 1900-luvun alkupuolella. Hän on todennut, että kuvasta 2 ilmenee, että ongelmaa ei ole aiheutunut.

K. Imtttnen on todennut kantajan kirjallisena todisteena 17 olevista valokuvista kuvan 1 osalta, että turvetta harvemmin on käytetty hirsien pinnoille levitettynä, seinien välissä sitä on voitu käyttää. Kuvan 2 osalta Imtttnen on todennut, että väliin tulisi asentaa ruoteet, ettei laudoitus hirsirakenteen painuessa tai katolta tulleen kosteuden takia pullistu.

P. Sattti on todennut, että kyseessä on mahdollinen mutta ei tyypillinen eriste, turvetta on käytetty enemmän vaakarakenteissa (kantajan todiste 17, kuva 1). Kuvassa 2 hirsiseinän kunto on ok. Perinteisesti paneeli asennettiin suoraan runkoon, tällöin julkisivu toimi myös lämmöneristeenä. Kun muovimaalit otettiin 1960-1970-luvulla käyttöön, ilmaraot ruvettiin tekemään.

Johtopäätökset

Käräjäoikeus toteaa, että tämä asennustapa ei ole virhe. Myöskään turve seinässä ei ole käräjäoikeuden näkemyksen mukaan virhe, koska tältä osin ei ole annettu ostajille muuta tietoa.


d) ja k) Höyrynsulkumuovin puuttuminen

J. Mittt on todennut, että kuvasta 20 (kantajan todiste 17) näkyy, että höyrynsulkua ei ole. Lämpimällä puolella pitäisi olla höyrynsulku, koska muuten kosteus tiivistyy eristeeseen.

K. Ketttnen on todennut, että kuvien 17 ja 32 (kantajan todiste 17) kohdissa pitäisi olla höyrynsulku, muuten huoneilman kosteus kulkeutuu rakenteisiin.

K. Imtttnen on todennut, että kuvassa 32 (kantajan todiste 17) näkyy eristeen päällä tummaa, joka on kosteutta ja likaa.

Kuvan 20 (kantajan todiste 17) osalta Sattti on todennut, että mineraalivilla ei ole optimaalinen eriste hirsitalossa. Liian tiiviitä kohtia ei pitäisi luoda. Höyrynsulkua Sattti ei ehkä itse käyttäisi, vaikka mineraalivilla olisikin.

Johtopäätökset

Käräjäoikeus toteaa, että todistajista ainoastaan P. Sattti on ollut sitä mieltä, että höyrynsulkumuovia ei ole välttämätöntä käyttää, vaikka eristeenä olisi mineraalivilla. Mittt, Ketttnen ja Imtttnen ovat todenneet, että jos höyrynsulkua ei ole, kosteus tiivistyy eristeeseen.
Käräjäoikeus toteaa, että kyseessä on virhe.

Kuntotarkastuksessa 16.9.2010 on tähän kohtaan liittyviltä osin todettu, että sisäseinät on levytetty uudestaan sekä välipohjasta poistettu hiekat ja turpeet ja korvattu ekovillalla (ei koko välipohja).

Kohta d) koskee alakerran kodinhoitohuoneen seinää ja kattoa. Kohta k) koskee rakennuksen yläpohjaa. Kantajan todisteen kuva 20 on kuvatekstin mukaan otettu kodinhoitohuoneen katosta, kuva 17 katosta ja kuva 32 lattiasta.

Käräjäoikeus toteaa kuntotarkastusraportin perusteella, että aiempana eristyksenä välipohjassa on ilmeisesti ollut hiekka ja turve, joten välipohjan mineraalivilla on ilmeisesti vastaajien laittama. Tältä osin kuntotarkastuksessa annettu tieto on ollut virheellinen, koska siinä on ilmoitettu käytetyn ekovillaa. Höyrynsulkumuovin laittamatta jättäminen johtuu myyjän huolimattomuudesta asunnon korjaamisessa. Kyseessä ei ole salainen virhe.

e) Eristeet

J. Mittt on todennut, että kuvasta 4 (kantajan todiste 17) ilmenee korjausten sekalaisuus, mineraalivillaa ja uretaania käytetty.

M. Hutttnen on todennut, että kuvan 4 (kantajan todiste 17) tilanne vaatii korjausta, mineraalivilla on kostunut. Mineraalivillan ja uretaanin käyttö hirsitalossa on kyseenalaista.

J. Arttt on todennut, että kuvan 4 villa oli kostunutta. Kuvasta 35 näkyy, että on käytetty mineraali-, ei selluvillaa ja uretaaniakin.

K. Ketttnen on todennut, että kuvasta 4 ei ilmene, onko kosteutta mitattu. Villa näyttäisi noesta tummuneelta.

K. Imtttnen on todennut, että kuvassa 4 näkyvä polyuretaani ei sovellu hirsitaloon, siitä aiheutuu kosteutta eristävä tiivis pinta, johon kosteus tiivistyy ja aiheuttaa vaurion.

T. Kettt.nen on todennut, että kantajan todisteen 17 kuvassa 4 näkyvä voimakkaamman keltainen väri osoittaa, että kohta on saanut kosteutta, myös keskimmäisessä pystypuussa on kosteuden aiheuttamia raitoja. Kuvassa 32 ei ole jälkiä kosteudesta. Kettt.sen käydessä lattiat oli avattu ja kaikki lämmöneristeet poistettu, vain lattiapalkit olivat paikoillaan.

Kuvan 38 (kantajan todiste 17) osalta Sattti on todennut, että turpeen ja selluvillan käyttäminen yhdessä on tavanomaista.

Johtopäätökset

Kuntotarkastuksessa on kohdassa suoritetut korjaukset s. 2 todettu, että välipohjasta on poistettu hiekat ja turpeet ja korvattu ekovillalla (ei koko välipohja). S. 4 on todettu: 'Yläpohjan eristeenä on ekovilla. Järven puoleisen päätyhuoneen kohdalla on yläpohjassa alkuperäinen hiekka- ja turve-eristys.' Käräjäoikeus viittaa kohdan d) johtopäätöksiin.

g) Lisäosan kodinhoitohuoneen runkotolppajako tehty väärin Tämän virhekohdan osalta ei ole esitetty todistelua.
h) , i) ja j) Saunan lauteet ja laatoitus sekä lattian pohjarakenne betonilaatan alla

P. Saxxxnen on kertonut, että saunan lauteet oli kiinnitetty paneeliin, ne taipuivat. Lattiassa ei ollut eristystä.

J. Mittt on todennut kuvasta 10 (kantajan todiste 17), että se on tehty vähän sinne päin.

J. Arttt on todennut, että kuvasta 53 (ja 58) (kantajan todiste 17) näkyy, että vesieristys puuttuu eikä laatta ole tarttunut. Kuvassa 55 lattia on ollut vaarassa romahtaa. Kuva 60 edellyttää korjausta.

K. Ketttnen on todennut kuvasta 10 (kantajan todiste 17), että siinä ei näy vikaa. Hän on todennut kuvasta 56, että vesieriste ei olisi villan päällä. Puu on terveen näköistä, villa tummunutta. Vesieristys on vaadittu 1990-luvun kieppeillä (kuva 58). Aiemmin on tehty primer-käsittely, joka ei välttämättä näy. Nykyään vesieriste on värikästä.

K. Imtttnen on todennut, että kuvan 10 (kantajan todiste 17) osalta riippuu mitä yläpuolella on, onko rakenne vääränlainen: jos kannattaa vain yläpohjaa eikä päällä ole huonetta, jossa oleillaan, tämä on riittävä, jos yläpuolella on huone, tämä ei ole riittävä. Hän on todennut, että kuvassa 57 tumma takana näkyvä saattaa olla bitumihuopaa ja lautapermannon päällä oleva näyttää bitumihuovan kappaleilta.
Bitumituotteita on ennen käytetty vesieristeinä. Jos vanhan laatan alla on vesieriste voidaan sallia uusi laatoitus vanhan päälle (kuva 58). Jos bitumipaperi on, se ei ole vedeneriste.

T. Kettt.nen on kuvan 10 (kantajan todiste 17) osalta todennut, että jos kyseessä on saunan ja pesuhuoneen katto tämä on ok, koska rakennus on tältä kohdin 1-kerroksinen. Kettt.nen ei ole nähnyt tätä kohtaa paikan päällä. Märkätilakorjauksia 2000-luvulla ei ole tehty hyvän rakennustavan mukaisesti.

Johtopäätökset

Kuntotarkastuksessa 16.9.2010 on todettu suoritetuista korjauksista, että pesuhuoneet (3) ja sauna on peruskorjattu.

Kuntotarkastuksessa 13.9.2000 on s. 9 todettu, että vedeneristysmateriaalista ei ole tarkkaa tietoa, mutta omistajan kertoman mukaan laatoitusten alle on asennettu vedeneristys.

Tältä osin kysymys on siitä, ovatko myyjät voineet luottaa omien myyjiensä antamaan tietoon siitä, että vedeneristys on olemassa. Käräjäoikeus katsoo, että myyjät ovat voineet luottaa tähän tietoon ja että siten kyseessä on tältä osin salainen virhe.

Käräjäoikeus toteaa, että saunan lauteet on myyjien remontissa kiinnitetty virheellisesti. Sen sijaan palkkirakenteessa ei Imtttsen ja Ketttsen mukaan ole virhettä, koska rakennus on tällä kohdin yksikerroksinen.

I) Välipohjavauriot

J. Mittt on todennut, että välipohjien osalta kuvan 3 korjaus ei vastaa korjausrakentamisen yleistä linjaa, kuvan 4 osalta kosteusvauriota ei olisi tullut jättää korjaamatta, kuvan 5 uudet puut eivät paranna asiaa kuin näennäisesti. Kuvien 3-5 (kantajan todiste 13) virheet ovat edellyttäneet korjausta.

J. Arttt on kuvan 17 (kantajan todiste 17) osalta todennut, että olisi pitänyt purkaa ja tarkistaa pohjarakenteet, joku syy taipumiseen on. Kuvassa 19 on lahonnutta puuta. Kuvissa 42 ja 43 näkyy lahovaurioita.

K. Ketttnen on todennut, että kuvan 19 (kantajan todiste 17) palkit eivät näytä lahoilta. Kuvan 39 tilanne ei ole virhe. Kuvassa 42 ei puu voi olla kovin lahoa, kun paneloinnin kiinnitysnaulat ovat jääneet kiinni hirteen paneloinnin poistamisen yhteydessä. Kuvan 50 puu näyttää kovalta.

K. Imtttnen on todennut, että näin runsaasti taipunut puurakenne ei ole tyypillinen (kuva 39). Tämä pitäisi tehdä riittävän tukevilla palkeilla seinältä toiselle. Laskennallisesti on arvioitava, että kannattavien rakenteiden lujuus on riittävä.

Ketttnen on todennut, että kuva 42 (kantajan todiste 17) osoittaa, että puu on syvemmältä kovaa, koska kun kattopanelointi on purettu, ovat naulat pysyneet puussa.

Kuvan 39 (kantajan todiste 17) osalta Sattti on todennut, että vinous vanhassa talossa ei ole itsessään poistettava ongelma, ellei se johdu jostain korjattavasta rakenteellisesta asiasta. Kuvan 43 korjaustapa on ok.

Johtopäätökset

Mitttn kuva 3 (kantajan todiste 13) on keittiön kohdalta välipohjasta. Kuvasta ilmenee, että välipohja on painunut. Imtttnen on kuvan 39 (kantajan todiste 17) osalta todennut, että näin runsaasti taipunut puurakenne ei ole tyypillinen. Käräjäoikeus toteaa, että välipohjassa keittiön kohdalla on ollut korjausta vaativa virhe. Sen sijaan näyttämättä on jäänyt, että välipohjassa olisi ollut lahovaurio kuvissa 42 ja 43 (kantajan todiste 17). Keittiön välipohjassa (kantajan todiste 13, kuva 4) on ollut korjausta vaativa vanha kosteusvaurio.

Käräjäoikeus toteaa, että molemmat edellä mainitut kuvat (kantajan todiste 13, kuva 3 ja kantajan todiste 17, kuva 39) näyttävät olevan keittiön katosta. Keittiö on ollut Fatttien remontoima. Tältä osin kyseessä on salainen virhe.

m) Alapohjan virheet ja vauriot (+ p)

J. Mittt on kertonut, että perustusten ja alapohjan osalta oli käytetty kuorimattomia tukkeja ja puutavaraa oli tuettu suoraan maapohjalle. Mitttn lausunnon kuvat (kantajan todiste 5) ovat esimerkkejä, vaurioita oli paljon. Rakennusjätettä eli puuta oli jätetty matalaan alapohjaan. Nykyään tiedetään, ettei sitä pidä jättää. Maapohja oli paikoin märkää. Kantajan todisteen 16 kuva 30 on sama pahoin lahovaurioitunut alapohjakannattaja kuin kantajan todisteessa 5 mainittu. Mitttlla ei ole mielikuvaa, että alapohjassa olisi ollut lisäpalkkituenta. Jos alapohjassa kävi, nämä vauriot olivat näkyvillä.

M. Hutttnen on kertonut, että eteläseinällä E-F -nurkassa (kantajan todiste 9 s. 1) oli paikallinen alapohjavaurio, hirsiseinän laho oli ulottunut alapohjarakenteeseen. Vaurio seinässä näytti siltä, että syöksytorvi oli syöttänyt vettä. Alapohja sieltä mihin pääsi oli kostea, mutta ei märkä.
100 vuoteen ei ollut lahonnut materiaali, jota alapohjassa oli. Laajennusosan alle ei Hutttnen ei päässyt katsomaan alapohjaa, koska sen alla oli mineraalivillaa. Hutttnen olisi suositellut, että tehdään kunnon kallistukset.

Johtopäätökset

Kuntotarkastuksessa 16.9.2010 on todettu tähän kohtaan liittyvistä suoritetuista korjauksista, että kivijalka on kunnostettu ja nurkka nostettu sisäänkäynnin kohdalla sekä salaoja tehty laajennuksen osalle.

Vastaajat ovat todenneet, että alapohjassa on vuonna 2003 käynyt perinnerakentamisen ammattilainen, joka ei ole löytänyt alapohjasta mitään toimenpiteitä vaativaa.

Mittt on kertonut, että kantajan todisteen 16 kuva 30 on sama pahoin lahovaurioitunut alapohjakannattaja kuin kantajan todisteessa 5 mainittu. Käräjäoikeus toteaa, että kuntotarkastuksessa 13.9.2000 s. 4 todettua alapohjassa havaittua lahovaurion korjausta ei ole tehty Fatttien eikä Vixxxsen ja Kaxxsen toimesta.

Käräjäoikeus pitää alapohjan osalta virheenä sitä, että tätä lahovauriota ei ole korjattu.

Kyseessä ei ole salainen virhe, vaan myyjien on täytynyt kuntotarkastuksen 13.9.2000 perusteella tietää tästä virheestä.

n) Virheet ja puutteet sähköasennuksissa

P. Saxxxnen on kertonut, että sähkötyöt oli tehty huonosti.

K. Imtttnen on todennut kuvan 47 (kantajan todiste 17) osalta, että sähköjohtoja ei määräysten mukaan saa vetää eristeessä, jos johdot menevät siinä, ne on väärin asennettu.

Johtopäätökset

Kuntotarkastuksessa on sähköjen osalta todettu kohdassa suoritetut korjaukset, että sähköjä on uusittu. Tarkemmin on todettu kohdassa 9.10, että sähköistys on uusittu alakerrassa kokonaan, paitsi eteisessä. Yläkerrassa on sähköistys uusittu ateljee huoneessa ja pesutiloissa. Muu sähköistys on 1970-luvulta.

Kantajan todisteena sähkötöiden virheiden osalta on kirjallinen todiste 14, Sähkö-VViik Oy:n lausunto 22.4.2014. Lausunnossa on todettu keittiössä tehty virheellinen asennus.

Käräjäoikeus toteaa, että kuntotarkastuksen perusteella ostajat eivät ole voineet olettaa, että rakennuksen sähköt on kokonaan uusittu. Sähköjen osalta on jäänyt selvittämättä, mitä virheitä niissä on ollut muuten paitsi keittiön osalta ja mitä toimenpiteitä Sähkö-VViik Oy:n laskut (kantajan todiste 12) koskevat. Keittiön sähköt ovat myyjien uusimat. Tältä osin kyseessä ei ole salainen virhe.

q) Virheitä ja puutteita putkiasennuksissa

P. Saxxxnen on kertonut, että vesiputket jäätyivät pakkasella, ne olivat eristämättä.

Aki Jottt on kertonut olevansa työnjohtajana omassa yrityksessään Helsingin Hanahuolto Oy. Hänellä on putkialan koulutus ja 20 vuoden työkokemus. Hänet pyydettiin uusimaan putkia, tai tarkastamaan. Suojaputkituksia puuttui, kosteita liitoksia löytyi ja märkää putkistossa. Kaikkialla oli puutteita. Eteistilassa kalvopaisunta-astian kalvo oli revennyt. Jokimiehellä oli epäilys, että se oli jäätynyt, eristeet olivat nurkassa olemattomat. Eteistilassa yläpuolella olevat liitokset olivat osittain märkiä ja oli käytetty erisarjaisia osia. Kannakointi oli olematon. Sauna-alueella putkisto oli huonossa kunnossa. Kuparia ja muoviputkea oli käytetty sekaisin. Viemäreissä oli heikot eristeet, toki vanhatkin.
Korjaukset olivat välttämättömiä. Keittiössä oli puutteita suojaputkituksessa. Kantajan todisteen 17 kuvan 37 kohtaa Jottt ei muista, hän näkee tällaisia joka päivä. Kuiva puru imee kosteuden ja on mahdollista, että jossain määrin kosteusongelmia aiheutuu. Koko talo kunnostettiin: keittiö, eteinen, kodinhoitohuone ja pesuhuone olivat ne huoneet alakerrassa, joissa oli vesipiste.

J. Aro npohja on todennut, että kuvassa 37 (kantajan todiste 17) on rakenteisiin jätettyjä vesiputkia.

K. Ketttnen on todennut kuvasta 16 (kantajan todiste 17), että viemäriputkia ei tarvitse eristää alapohjassa.

K. Imtttnen on todennut, että kaikki metalliosat on syytä suojaputkittaa (kantajan todiste 17, kuva 18). Kuvassa 37 on vanhoja kupari- ja uusia muoviputkia osin suojaputkessa, kosteusvaurioita kuvassa ei näy.

T. Kettt.nen on todennut kuvan 16 osalta (kantaja todiste 17), että viemäriputkia ei pääsääntöisesti eristetä. Viemäriveden lämpötila on tarpeeksi korkea siihen, että putket eivät jäädy pakkasellakaan, jos kaltevuus on ok niin ettei vesi jää putkiin. Jos ei ole tai jos putket ovat lähellä tuuletusaukkoja ne voidaan eristää. Kuvan 18 osalta Kettt.nen on todennut, että käytäntö on ollut kymmeniä vuosia se, että kylmävesiputket eristetään ettei tapahdu kosteuden kondensoitumista ja lämminvesiputket ettei tule lämpöhukkaa. Kuva 37 ei ole jälkiä kosteudesta. Vesi- ja viemäriputket on voitu uusia 2000-luvulla.
Jakotukkikuvaan Kettt.nen ei ota kantaa milloin se on tehty. Kupariputket kuvassa 37 voivat olla vanhempia kuin 2000-luvulta, tämä ei ole varmaa.

Sattti on todennut, että kuvan 37 (kantajan todiste 17) asennukset on tehty 20 vuoden sisällä. Villa on eri väristä siinä missä johdot ovat ilman suojaputkia ja kylmävesiputkessa on hapettumissävyjä.

Johtopäätökset

Kuntotarkastuksessa on kohdassa suoritetut korjaukset todettu, että vesi- ja viemäriputket on uusittu täysin 2000-luvulla (paitsi alakerran wc:ssä on putket 1970-luvulta).

Käräjäoikeus ei Ketttsen ja Ketttsen kertomusten perusteella pidä virheenä sitä, ettei viemäriputkia ollut eristetty.

Käräjäoikeus toteaa, että Jottt on kertonut suojaputkituksien,kannakointien ja eristyksien puutteista. Ketttnen on todennut käytännön olleen kymmeniä vuosia se, että kylmä- ja lämminvesiputket eristetään. Käräjäoikeus toteaa, että kantajan todisteesta 17 kuva 37 ilmenee, että näitä ei ollut kokonaan eristetty. Siten putkiasennuksissa on ollut virheitä. Virheet eivät ole salaisia, koska ne liittyvät myyjien tekemiin korjauksiin.

Vastuunrajoitusehdon merkitys

Vastaaja on vedonnut osapuolten välisen kauppakirjan vastuunrajoitusehtoon, joka on seuraavansisältöinen: 'Ostaja ottaa kiinteistön vastaan siinä kunnossa kuin se viimeksi, ennen kaupan tekemistä ostajalle esiteltäessä oli.'

MK 2 luvun 9 §:n 2 momentin mukaan sopimuksella saadaan poiketa tämän lain mukaan myyjälle tai ostajalle kuuluvista oikeuksista ja velvoitteista. Ostajan 17-34 §:n mukaisia oikeuksia voidaan rajoittaa vain sopimalla yksilöidysti siitä millä tavalla hänen asemansa poikkeaa säädetystä.

Lain esitöissä (HE 120/1994 vp s. 45) on todettu: "Kiinteistön kaupassa erilaiset myyjän vastuuta rajoittavat lausekkeet ovat yleistyneet.
Tavallinen on muun muassa ehto, jonka mukaan 'kiinteistö myydään siinä kunnossa kuin se on'. Tällaisten yleisten vastuunrajoituslausekkeiden vaikutukset voivat olla yllättäviä ja ostajan kannalta kohtuuttomia. Ehdotuksen mukaan ostajalle lain mukaan kuuluvia oikeuksia voidaan rajoittaa vain sopimalla yksilöidysti, missä kohdin ja millä tavalla hänen asemansa poikkeaa laissa säädetystä.
Tällöin ostaja tietää, mistä seikoista myyjä ei ota vastatakseen, ja voi arvioida sen merkityksen myös hinnasta sovittaessa.'

Ennakkopäätöksessä KKO 2004:8 oli kauppakirjassa vastuunrajoituslauseke kuntokartoituksessa havaituista vaurioista, jollainen oli muun muassa, että alakerran lattiasta oli löytynyt hieman kosteutta. Kaupanteon jälkeen havaittiin tiettyjä rakennusvirheitä.
Kyseisen lausekkeen ei katsottu rajoittavan myyjän vastuuta kysymyksessä olevien rakenteiden asianmukaisuudesta.

Käräjäoikeus toteaa, että vastuunrajoitusehdossa, jotta se voisi sitoa ostajaa, tulisi siten sopia yksilöidysti missä kohdin ja millä tavalla ostajan asema poikkeaa laissa säädetystä. Käräjäoikeus toteaa, että tämän kaltaista vastuunrajoitusehtoa ei osapuolten välisessä kauppakirjassa ole.


Virheiden salaisuus

Käräjäoikeus on edellä todennut, että kohdan a) (+ c ja o) osalta on osittain kyse salaisesta virheestä, osittain kyse myyjien huonosti tekemien korjausten aiheuttamasta virheestä. Kohtien b) ja f) osalta käräjäoikeus on todennut, että kyseessä ei ole laatuvirhe. Kohtien d, k ja e osalta käräjäoikeus on todennut, että kyseessä on myyjien huonosti tekemien korjausten aiheuttama virhe. Kohtien h, i ja j osalta käräjäoikeus on todennut, että vedeneristyksen puuttumisen osalta kyseessä on salainen virhe ja lauteiden asennuksen osalta myyjien huonosti tekemien korjausten aiheuttama virhe. Käräjäoikeus on todennut, että palkkirakenne ei ole laatuvirhe. Kohdan I osalta käräjäoikeus on todennut, että keittiön katossa on salainen virhe.
Kohdan m (+ p) osalta käräjäoikeus on todennut, että kyseessä on myyjien tiedossa ollut virhe lahovaurioituneen alapohjakannattajan osalta. Kohdan n osalta käräjäoikeus on katsonut myyjien vastuulla olevaksi ei-salaiseksi virheeksi keittiön virheellisen asennuksen. Kohdan p osalta käräjäoikeus on todennut putkiasennuksissa olleen ei-salaisia virheitä.

Hinnanalennus / vahingonkorvaus

Ostajalla on MK 2 luvun 17 §:n 2 momentin mukaan virheen perusteella oikeus hinnanalennukseen tai, jos virhe on olennainen, oikeus purkaa kauppa. Ostajalla on lisäksi 1 momentin 1-4 kohdassa tarkoitetun virheen perusteella oikeus saada korvaus vahingostaan.

Hinnanalennusta ja vahingonkorvausta voidaan maksaa samasta virheestä siten, että ne täydentävät toisiaan. Tällöin vahingonkorvausta ei kuitenkaan voida maksaa siltä osin kuin vahingot on jo korvattu hinnanalennuksena.

MK 2 luvun 31 §:n 1 momentin mukaan hinnanalennus määrätään vähentämällä sovitusta kauppahinnasta virheellisen kiinteistön arvo kaupantekohetkellä.

Vahingonkorvaus kattaa kaiken vahingon, joka virheestä on aiheutunut. MK:ssa noudatetaan täyden korvauksen periaatetta. Myyjällä ei ole vahingonkorvausvelvollisuutta salaisen virheen tapauksessa.

Virheiden korjauskustannukset

A. Saxxxnen on kertonut, että hän oli enemmän paikalla korjaustöiden aikana, hän teki lyhyempää työpäivää. Kodinhoitohuoneen seinä oli märkä levyn takana. Eteisaulan katto tippui puruna alas. Lasivillaa tuli esiin, vaikka oli sanottu, ettei sitä ollut käytetty. Hiiriä oli paljon ja ne söivät jääkaappi-pakastimen eristeet. Saxxxset sanoivat maalarille, että huonot hirret pitäisi vaihtaa pois, tällä tavoin lahot paljastuivat. P. Saxxxnen hoiti sopimukset korjauksista.

J. Mittt on todennut, että hänen kustannusarvionsa 93.665 euroa (kantajan todiste 5) koski silloin havaittuja vaurioita. Hän on arvioinut, että 15-25 %.ia paneloinnista oli purettu hänen käydessään kiinteistöllä. Mittt on todennut, että julkisivuverhous on syytä purkaa kokonaan ja että on todennäköistä, että löytyy lisää vaurioita. Verhous oli syytä avata sisä- ja ulkopuolelta. Hirsien paikkakorjaaminen ei olisi varmaankaan säästänyt kustannuksia verrattuna koko hirren vaihtamiseen. Kokonaan lahonneet hirret pitää vaihtaa kokonaan. Suuruusluokka 337.000 euroa kuulostaa isolta summalta, mutta asioita oli paljon, joten se on realistinen. Mittt ei ole ollut mukana korjaamisessa. Hinta vastaa putkiremontin hintaa. Hirsirakennuksen korjausrakentamiseen ei ole olemassa toimivaa laskuria.

J. Arttt on kertonut, että K. Kittt hoiti itse laskut. Arttt ei tiedä kuka Saxxxsten puolelta valvoi laskuja. Laskut liittyivät virheiden korjaamiseen. Arttt dokumentoi ja teki hankinnat, mutta ei tehnyt korjaustöitä. Arttt ei ole tehnyt työlaskuja. Lausunnossa on alkuvaiheen tilanne. Arttt on koonnut kantajan todisteena 12 olevat laskut. Kyseessä on iso talo, joten tuulensuojalevyjen ja gyproc-levyjen määrä on huomattava. Vastaajan käyttämän laskurin (vastaajan todiste 32) summat ovat alimitoitettuja. Hirsien loveaminen tms. olisi tullut kalliimmaksi kuin niiden vaihtaminen. Arttt on osallistunut jaottelun laatimiseen (yhteenveto korjauskustannuksista 4.7.2014). Arttt ei muista miten paljon laudoitusta ja hirsiä tarvittiin. Hän oli hankkimassa näitä, nämä kilpailutettiin.

K. Imtttnen on todennut, että vaadittavat korjaukset ovat kalliita. Imtttnen ei ole varautunut vastaamaan kustannuksiin. Kun vanha hirsirakenne on verhoiltu molemmin puolin ei kustannuksiin vaikuta se, vaihdetaanko vai paikataanko hirret. Se kuinka laajasti korjataan edellyttää kuntotutkimusta. Tyypillisesti ongelmia löytyy alaosasta (2-3 alinta hirsikertaa), katon lappeiden kohdalta, sisäänkäynnin katon kohdalta, piipun juurista sekä sisäpuolelta kohdista, joissa maakosteus on päässyt rakenteisiin ja palkkiosista, jotka eivät ole tuulettuneet kunnolla. Yleensä ei ole tarvetta koko rakennuksen avaamiseen ja korjaamiseen.

T. Kettt.nen on todennut, että hirren määrä 224 metriä ja laudan määrä 2,5 kilometriä kuulostavat suurilta, mutta vasta kun rakenteet on avattu ja purettu nähdään todellinen määrä. Piirustuksista näkisi mihin kaikkeen näitä on käytetty. Yksistään hirsirakenteiden korjaaminen ei maksa 337.000 euroa. Määrä sisältää tasonnostamista ja muidenkin tilojen uudelleenrakentamista.

P. Sattti on todennut, että hirsirungon ja -kehikon korjaamisesta noin 138.000 euroa kuulostaa paljolta. Sattti ei muista mistä sai korjattavien rakenteiden määrät lausuntoonsa (vastaajan todiste 35). Hänen kustannusarvionsa hirsirungon korjauksesta ei sisällä sisä- ja ulkopuolen pinnoitteita eikä eristeitä kohdissa, joissa ei ole hirsirunkoa. Hänen kustannusarvionsa lattiarakenteen osalta ei sisällä sen korjausta. Sattti tietää enemmän korjaustavoista kuin -kustannuksista. Hän näkisi mielellään suunnitelmat. Hinta riippuu siitä minkälaista lopputulosta tavoitellaan.

Johtopäätökset

Käräjäoikeus toteaa, että Mittt ja Hutttnen ovat pitäneet tärkeänä korjaussuunnitelman tekemistä. Tällaista ei ilmeisesti ole tehty.

Imtttnen on todennut, että korjausten laajuuden selvittäminen edellyttää kuntotutkimusta ja Kettt.nen, että piirustuksista näkisi miten paljon hirsiä ja lautaa on tarvittu.

Arttt on kertonut kilpailuttaneensa joitakin hankintoja. Selvitystä tällaisesta ei ole esitetty.

Mitään selvitystä siitä, mitä on korjattu ja miten korjaukset on tehty, ei ole esitetty.

Arttt on todistajista Jottttä lukuunottamatta ainoa, joka on millään tavalla ollut korjaustöissä mukana. Hänen roolinsa asiassa on jäänyt hieman epäselväksi. Hän on ensin kertonut käyneensä Nuuksiontiellä noin kerran viikossa. Tämän jälkeen hän on kertonut käyttäneensä tähän muutamia tunteja, ehkä 20-30 tuntia yhteensä koko aikana. Hän on kertonut, ettei ole saanut palkkiota keneltäkään.
Käräjäoikeus toteaa, että Artttn oman kertoman perusteella ei voida katsoa hänenkään tietävän kovin paljon siitä mitä on korjattu ja miten korjaukset on tehty.

Kantajan kirjallisena todisteena 12 olevista laskuista suurin osa on Tekno-Kate Oy:n laskuja. Tekno-Kate Oy:n laskuista työn osuus on yhteensä 5.120 tuntia (laskuissa mainittu työntekijöiden määrä on 4 - 7). Lisäksi laskujen perusteella näyttää siltä, että osa työstä on tehty urakkatyönä: julkisivumaalauksesta on laskutettu 5.800 euroa + alv (laskun päiväys 19.6.2013), sisäseinien ja kattojen levytyksestä 3.000 euroa + alv (sama lasku) sekä sisäseinien tasoituksesta, maalauksesta ja tapetoinnista 4.800 euroa (laskun päiväys 31.7.2013). Työn osuus Tekno-Kate Oy:n laskuissa on yhteensä 219.241,84 euroa + alv. Siten kantajan vaatimuksista määrällisesti noin 2/3 koostuu Tekno-Kate Oy:n tuntityöstä. Joistakin laskuista ilmenee mitä työtä on tehty, esimerkiksi laskussa nro 20032 (22.10.2012) on selityksenä purkutöitä, materiaalinhakuja ym. + 4 kpl rakennusmiehiä. Laskussa 20034 (9.11.2012) on selityksenä julkisivun laudoituksen purkua. Käräjäoikeus toteaa, että laskuissa on 24.6.2013 asti mainittu suunnilleen tehty työ. Laskuissa 130 (13.8.2013), 139 (11.9.2013), 147 (30.9.2013) ja 152 (31.10.2013) ei ole kerrottu, mitä työtä on tehty. Kantajan erittelyssä (4.7.2014) on lasku 130 (13.8.2013) kohdistettu virhekohtaan A eli ulkoseinän hirsiin ja merkitty tehdyksi lahohirsien purkua ja uusintaa. Lasku 139 (11.9.2013) on erittelyssä kohdistettu kohtiin i ja o eli saunan laatoitukseen ja sisäseinien purkamiseen ja merkitty tehdyksi terassin purkua ja uusintaa sekä smyygilautojen asennusta ja maalausta.
Smyygilautojen asennusta on merkitty tehdyksi myös ajalla 25.5.-20.6.2013 laskussa 20044 (24.6.2013). Lasku 147 (30.9.2013) on kohdistettu kohtaan n eli sähkötyöt ja merkitty tehdyksi lahohirsien purkua ja uusintaa, sisäseinien uusintaa ja välipohjan eristeiden vaihtoa. Lasku 152 (31.10.2013) on kohdistettu kohtaan q eli putkityöt ja merkitty tehdyksi eteisen, khh sisätöitä mm. seinien ja kattojen oikaisu, koolaus, levytys, maalaus ja tasoitus, saunan ja ph:n korjaustyö.

Sähkötöiden (kohta n) korjauskustannuksiksi on ilmoitettu 32.272,40 euroa. Sähkö-Wiik Oy:n laskuja on 4 kpl (kantajan kirjallinen todiste 12). Lisäksi laskuaineistossa on lähete 5.2.2013, joka näyttäisi koskevan samaa toimitusta kuin lasku 1015674. Laskut 4 kpl ovat yhteensä 17.390 euroa (nrot 1015674, 1015892, 1016006 ja 1016748). Nämä ovat myös kantajan erittelyssä 4.7.2012. Tältä osin käräjäoikeus on todennut myyjän vastuulla olevaksi virheeksi ainoastaan keittiön sähköjen asennuksen.

Putkitöiden (kohta q) korjauskustannuksiksi on ilmoitettu 39.172,73 euroa. Helsingin Hanahuolto Oy:n laskuja on 6 kpl (kantajan kirjallinen todiste 12). Laskut 6 kpl ovat yhteensä vain 1.704,12 euroa (laskut 175, 181,188, 792, 805 ja 887). Nämä laskut ovat myös kantajan erittelyssä 4.7.2012.

Käräjäoikeus toteaa, että asiassa on jäänyt luotettavasti selvittämättä mitkä ovat ne laatuvirheiden korjauskustannukset, joiden voidaan katsoa olevan myyjien vastuulla olevien virheiden korjaamisesta johtuvia.

Kanteessa on eritelty korjauskustannukset seuraavasti: julkisivun korjauskustannukset (virheluettelon kohdat a, b, c, e, f, g) yhteensä 138.673,54 euroa, alakerran kodinhoitohuoneen korjauskustannukset (d) 4.421,48 euroa, saunan lauteiden ja laatoituksen (h, i) korjauskustannukset 38.820,95 euroa, lattian pohjarakenteen (j) korjauskustannukset 1.835,44 euroa, välipohjan (I) korjauskustannukset 11.810,75 euroa, alapohjan (m) korjauskustannukset 20.872,66 euroa, sähkötöiden (n) korjauskustannukset 32.272,40 euroa, sisäseinien (o) purkamisen kustannukset 24.176,53 euroa, alakerran lattiarakenteen (p) purkamisen kustannukset 25.219,74 euroa ja putkitöiden virheiden (g) korjauskustannukset 39.172,73 euroa.

Vastauksessa on määrältään myönnetty a-c) kohtien korjauskustannukseksi enintään 25.808 euroa, kohdan d) osalta 2.331 euroa, kohdan e) osalta 2.888 euroa, kohdan g) osalta 2.287 euroa, kohtien h-i) osalta 5.175 euroa, kohdan j) osalta 2.373 euroa, kohdan I) osalta 3.000 euroa, kohdan m) osalta 3.000 euroa, kohdan n) osalta 3.000 euroa, kohdan p) osalta 3.976 euroa ja kohdan q) osalta 2.000 euroa. Vastauksessa on todettu, että myönnetyt määrät perustuvat Rakennustutkimus RTS Oy:n laskuriin.

Käräjäoikeus katsoo, ettei myöskään vastaajan myöntämiä määriä voida asettaa arvion pohjaksi. Mittt on todennut, ettei hirsirakennuksen korjausrakentamiseen ole toimivaa laskuria.

Käräjäoikeus pitää Mitttn, Hutttsen ja Kettt.sen kertomusten perusteella selvitettynä, että hirsiseinissä on ollut varsin paljon korjattavaa. Mitttn 14.6.2012 antama kustannusarvio 93.665 euroa (kantajan todiste 5) on sisältänyt sadevesijärjestelmän uusimisen, salaojituksen uusimisen, maanpinnan muokkauksen, alapohjan kantavien rakenteiden korjauksen, alapohjatilan tyhjennyksen ja jätteen poisviennin, ulkoseinien korjaukset, lautaverhouksen uusimisen ja ikkunoiden tiivistykset. Mittt on arvioinut, että 15-25 %.ia paneloinnista oli purettu hänen käydessään kiinteistöllä.

Käräjäoikeus toteaa, että valokuvien (kantajan todiste 17) perusteella lahovauriot ulkoseinässä ovat olleet todistajien kertomissa tyypillisissä paikoissa. Nämä paikat ovat käräjäoikeuden käsityksen mukaan olleet näkyvillä Mitttn, Kettt.sen ja Hutttsen käydessä kiinteistöllä. Siten muun selvityksen puuttuessa käräjäoikeus arvioi, että hirsiseinien kunto on ollut Mitttn, Kettt.sen ja Hutttsen toteama. Käräjäoikeus arvioi kohdan a (+ c ja o) korjauskustannuksen suuruusluokaksi 100.000 euroa (Mitttn arvio ei näytä sisältävän sisäseinien purkua ja levytystä, mutta sisältää toisaalta ilmeisesti enemmän alapohjaan liittyviä toimenpiteitä kuin mitä käräjäoikeus on katsonut virheiksi). Käräjäoikeus arvioi kohtien d, k ja e (eristeet) korjauskustannuksiksi yhteensä 6.000 euroa (ottaen huomioon, että sisäseinien levytykset tuleva purettaviksi ja uudelleen laitettaviksi jo kohdassa a). Käräjäoikeus arvioi kohtien h, i ja j (sauna ja pesuhuone) osalta myyjien vastuulla olevien korjauskustannusten määräksi 10.000 euroa sekä kohdan I (välipohja: keittiön katto) osalta myyjien vastuulla olevien korjauskustannusten määräksi 5.000 euroa.
Kohdan m (ja p) korjauskustannus sisältyy käräjäoikeuden näkemyksen mukaan Hutttsen arvioon. Kohdan n (sähköasennukset) osalta käräjäoikeus arvioi myyjien vastuulla olevien korjauskustannusten määräksi 3.000 euroa sekä kohdan q (putkiasennukset) osalta 2.000 euroa.
Käräjäoikeus arvioi edellä esitetyn perusteella myyjien vastuulla olevien korjauskustannusten määräksi 126.000 euroa.

Hinnanalennuksen määrä

J-P. Vixxxnen on kertonut, että vastaajat maksoivat kiinteistöstä
330.000 euroa. He saivat myymästään määräalasta 50.000 euroa. Heidän remonttinsa maksoivat noin 200.000 euroa. A. Kaxxx teki päätoimisesti kaksi vuotta tätä. Vastaajien panostus oli siten
480.000 euroa. Kiinteistöjen arvot nousivat vuosina 2001-2010 pääkaupunkiseudulla noin 60 %:ia. Näin arvioituna vastaajien saama myyntihinta 830.000 euroa on oikea.

A. Rattt, kiinteistönvälittäjä, on todennut vuoden 2010 kaupan kauppahinnan olleen aika korkea, hinta on ollut myyjän kannalta hyvä. Kyseessä on harvinaislaatuinen ja hieno kiinteistö, vaikkei rantaa olekaan niin näköala on hieno. Tämän ikäisiä rakennuksia löytyy pääkaupunkiseudulta jonkin verran.

Käräjäoikeus toteaa, että hinnanalennus ei ole suoraan korjauskustannusten korvaamista, vaan korjauskustannuksilla tulisi olla merkitystä vain siinä mielessä, että ne toimivat näyttönä siitä, miten kiinteistön arvo kaupantekohetkellä on poikennut sopimuksen mukaisen kiinteistön arvosta. Korjausta vaativan asunnon arvo laskettaisiin pääsääntöisesti seuraavasti: virheettömän kohteen arvo (yleensä kauppahinta) - puutteiden korjaamisesta aiheutuneet kustannukset + korjaamisesta aiheutuva ylimääräinen arvonnousu.

Ylimääräisen arvonnousun määrittämiseksi on arvioitava, millaista tasoa ostajalla oli sopimus ja muut olosuhteet huomioon ottaen oikeus odottaa.

Varsinkin kun kaupan kohteena oleva asunto tai kiinteistöllä olevat rakennukset ovat vanhoja, ostajan on jo alun perin syytä varautua siihen, että kaupan kohteessa on sellaisia puutteita, joita kaupantekohetkellä ei ole voinut havaita.

Käräjäoikeus on katsonut, että myyjien vastuulla olevien korjauskustannusten määrä on 126.000 euroa. Käräjäoikeus toteaa, että suureksi osaksi nämä kohdistuvat rakenteisiin, jotka myyjät ovat todenneet korjanneensa äskettäin tai joiden pitäisi kestää rakennuksen elinkaari. Siten käräjäoikeus arvioi, ettei korjaamisesta tältä osin aiheudu ylimääräistä arvonnousua.

Käräjäoikeus toteaa, että koska Rattt on kertonut, että kauppahinta on ollut myyjän kannalta hyvä. Käräjäoikeus arvioi, että kantajat eivät olisi ostaneet kiinteistöä 830.000 eurolla, jos olisivat tienneet, että joutuvat korjaamaan sitä alle kahden vuoden kuluttua 126.000 eurolla vaikkakin näin vanhan rakennuksen ostajilla on syytä varautua siihen, että kaupan kohteessa voi olla virheitä. Siten virheiden voidaan katsoa vaikuttaneen kauppahintaan. Käräjäoikeus pitää tässä tapauksessa kohtuullisena hinnanalennuksen määränä 126.000 euroa.

Määrälle on vaadittu maksettavaksi viivästyskorkoa 26.8.2012 lukien. Käräjäoikeus toteaa, että vastaajille on 26.7.2012 lähetetty korkolain 7 §:n mukainen vaatimus ja selvitys. Viivästyskorko määrätään maksettavaksi vaaditusta päivästä lukien.

Tämä on myös kiinteistön laatuvirheiden osalta kantajille aiheutuneen myyjän vastuulla olevan vahingon määrä.

Kiinteistön kunnon selvittämisestä aiheutuneet asiantuntiiakustannukset

Käräjäoikeus on edellä todennut, että useiden virhekohtien osalta on ollut kyse myyjien huonosti tekemistä korjauksista johtuneista laatuvirheistä. Nämä virheet ovat siten johtuneet myyjien huolimattomuudesta ja myyjillä on hinnanalennuksen lisäksi velvollisuus ostajille aiheutuneen vahingon korvaamiseen.

Korvattaviksi tuleva suoranaiset kustannukset eli menot, jotka sopimusrikkomus on aiheuttanut ostajalle. Niihin kuuluvat esimerkiksi sopimusrikkomuksen selvittämisestä aiheutuneet kulut.

Kantajat ovat vaatineet kiinteistön kunnon selvittämisestä aiheutuneina asiantuntijakustannuksina 4.147,15 euroa. Vaatimus sisältää Livady Oy:n lausunnon (kantajan todiste 9), Insinööritoimisto 4TP:n lausunnon (kantajan todiste 5) ja Insinööritoimisto Ketttsen lausunnon (ei kantajan kirjallisena todisteena).

Käräjäoikeus toteaa, että kyseessä ovat sopimusrikkomuksen selvittämisestä aiheutuneet kulut. Vastaajien on korvattava vaadittu määrä kantajille. Viivästyskoron alkamisajankohta määräytyy korkolain 9 §:n mukaisesti ja on haasteen tiedoksiantopäivä. Asumishaitta P. Saxxxnen on kertonut, että he asuivat korjausten ajan talossa, koska eivät löytäneet sopivaa väliaikaista asuntoa. Heillä oli vuoden puolitoista poikkeavat asumisolosuhteet.

A. Saxxxnen on kertonut, että korjausten aikana oli hienoa pölyä joka paikassa ja kylmä.

Käräjäoikeus toteaa, että vahingonkorvauksena voivat tulla korvattaviksi sijaisasumisen kustannukset. Asumishaitan korvausta koskeva vaatimus perustuu käräjäoikeuden käsityksen mukaan käyttöhyödyn menettämiseen. Myös tällainen vahinko voi tulla sopimusperusteisena korvattavaksi.

Kantajien vaatimus on asumishaitan korvauksesta on määrältään 22.500 euroa eli 1.500 euroa kuukaudessa ajalta kesäkuu 2012 vuoden 2013 elokuuhun. Käräjäoikeus toteaa, että ostajat ovat teettäneet rakennuksessa peruskorjauksen. Asumishaitta koko remontin ajalta ei voi tulla myyjien korvattavaksi. Vaadittu määrä on käräjäoikeuden näkemyksen mukaan ylimitoitettu ja ylittää sijaisasumisen kustannukset, joiden määräksi voidaan arvioida kahdelta hengeltä noin 800 euroa/kk.
Käräjäoikeus arvioi kohtuulliseksi myyjien korvattavaksi määräksi ostajille aiheutuneesta asumishaitasta 4.000 euroa. Viivästyskoron alkamisajankohta määräytyy korkolain 9 §:n mukaisesti ja on haasteen tiedoksiantopäivä.

Puuttuvat rakennusluvat

P. Saxxxnen on kertonut, että yläkerran wc:n ja pesuhuoneen rakentaminen sekä vintin muuttaminen asuintilaksi olisivat tarvinneet rakennusluvan, koska kyseessä on käyttötarkoituksen muutos.

J. Mittt on todennut, että yläkerran märkätilat ovat käyttötarkoituksen muutos ja tämä olisi vaatinut rakennusluvan. Jälkikäteen haettavan rakennusluvan kustannukset ovat 3.000 - 5.000 euroa.
Käräjäoikeus toteaa, että kyseessä on myyjien vastuulla oleva virhe. Ostajille aiheutunut vahinko on myyjien korvattava. Käräjäoikeus arvioi vahingon määräksi 3.000 euroa. Viivästyskorkoa on vaadittu maksettavaksi tuomion antopäivästä lukien. Viivästyskorko on määrätty maksettavaksi vaaditun mukaisesti.

Oikeudenkäyntikulut

Kantajien vaatimus on hyväksytty osaksi.

Oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 3 §:n 1 momentin mukaan jos samassa asiassa on esitetty useita vaatimuksia, joista osa ratkaistaan toisen ja osa toisen hyväksi, he saavat pitää oikeudenkäyntikulunsa vahinkonaan, jollei ole syytä velvoittaa asianosaista korvaamaan niitä osaksi vastapuolelle. Jos sillä, minkä asianosainen on hävinnyt, on vain vähäinen merkitys asiassa, hänen tulee saada täysi korvaus kuluistaan. 2 momentin mukaan mitä 1 momentissa säädetään, on vastaavasti sovellettava, milloin asianosaisen vaatimus hyväksytään ainoastaan osaksi. Tällöin voidaan asianosaiselle kuitenkin tuomita täysi korvaus kuluistaan myös siinä tapauksessa, että hänen vaatimuksensa hyväksymättä jäänyt osa koskee ainoastaan harkinnanvaraista seikkaa, jolla ei ole sanottavaa vaikutusta oikeudenkäyntikulujen määrään.

Kantajat ovat voittaneet asian suurimmaksi osaksi vaatimusten perusteiden osalta sikäli, että käräjäoikeus on katsonut kantajilla olevan oikeus hinnanalennukseen ja vahingonkorvaukseen laatuvirheiden perusteella. Käräjäoikeus toteaa, että kyseessä ei ole kuitenkaan 2 momentin tilanne, jossa hyväksymättä jäänyt osa koskee ainoastaan harkinnanvaraista seikkaa, jolla ei ole sanottavaa vaikutusta asianosaisten oikeudenkäyntikulujen määrään. Asiassa ja esitetyssä näytössä on ollut nimenomaisesti kyse myös vaatimusten määristä.


Käräjäoikeus harkitsee oikeaksi velvoittaa vastaajat korvaamaan kantajien oikeudenkäyntikulut osaksi. Kantajien oikeudenkäyntikuluvaatimus on määrältään 50.266,07 euroa. Vastaajat ovat hyväksyneet vaatimuksen määrällisesti. Vastaajat velvoitetaan korvaamaan kuluista 25.000 euroa.


Tuomiolauselma
A. Kaxxx ja J-P. Vixxxnen velvoitetaan yhteisvastuullisesti

1) suorittamaan A. ja P. Saxxxselle hinnanalennuksena 126.000 euroa korkolain 4 §:n1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 26.8.2012 lukien,

2) suorittamaan kantajille kiinteistön kunnon selvittämisestä aiheutuneet asiantuntijakustannukset 4.147,15 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen haasteen tiedoksiantamisesta 6.9.2013 lukien,

3) korvaamaan kantajille korjaustöiden aikaisesta asumishaitasta 4.000 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen haasteen tiedoksiantamisesta 6.9.2013 lukien,

4) korvaamaan puuttuvista rakennusluvista aiheutuvat kustannukset
3.000 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen tuomion antopäivästä lukien.

Vastaajat velvoitetaan korvaamaan kantajien oikeudenkäyntikulut 25.000 eurolla korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen siitä, kun kuukausi on kulunut käräjäoikeuden tuomiosta.