Hallinnanjakosopimus kiinteistöissä

Hallinnanjakosopimuksia voidaan tehdä sellaisille kiinteistöille, joissa omistetaan kiinteistö yhdessä toisten kanssa. Jos kaava mahdollistaa voidaan kiinteistö tietysti jakaa (halkoa tai lohkoa) omistajille ja muodostaa niistä itsenäiset kiinteistöt ja hallinnanjakosopimusta ei tarvita. Joskus nähdään kuitenkin järkeväksi jättää kiinteistö yhdeksi kokonaisuudeksi ja silloin hallinnanjakosopimus on syytä tehdä.

Hallinnanjakosopimus on normaali sopimus. Osapuolet voivat sopia varsin vapaasti siitä, miten alueita tai rakennuksia hallitaan. Voidaan sopia, että osa alueista tai rakennuksen osista on yhteiskäytössä ja osa yksityiskäytössä.

Kiinteistöllä on tavallisesti useita rakennuksia, jotka kukin omistaja on rakentanut itselleen vain omaa käyttöä varten. Hallinnanjakosopimus ei ole pakollinen mutta sellainen tulisi ehdottomasti olla, jotta omistajille ei synny riitaisuuksia esimerkiksi juuri omistajanvaihdostilanteissa. Hallinnanjakosopimus vastaa asunto-osakeyhtiöiden tai kiinteistöosakeyhtiöiden yhtiöjärjestystä.

Hallinanjakosopimuksessa sovitaan hallinnasta ja käytöstä esim. rakentamisesta, jätehuollosta ja hallinta-alueiden rajoista. Kun sopimuksen yksityiskohdat on sovittu, se on syytä rekisteröidä kiinteistörekisteriin. Näin se sitoo myös uusia omistajia omistajanvaihdostilanteissa ja antaa suojaa yhden omistajan velkojia vastaan. Jos nimittäin osaomistajan osuus rakennuksineen joudutaan myymään pakkohuutokaupassa. Ilman hallinnanjakosopimusta ja sen rekisteröintiä joudutaan myymään koko kiinteistö ja kaikkien osuudet pahimmassa tapauksessa.Sopimusta voidaan muuttaa vapaasti. Mutta jos se on voimassa toistaiseksi, sen muuttamiseen tarvitaan kaikkien suostumus. Jos osaomistaja on pantannut omistuksensa pankille tarvitaan myös pankin suostumus velkojana. Sopimus voidaan irtisanoa vain olosuhteiden muuttumisen johdosta tai sitten sopimukseen voidaan kirjata päättyminen. Hallinnanjakosopimus ei ole määrämuotoinen kiinteistönkauppasopimus. Siihen riittää kaikkien omistajien allekirjoitus. Ja kuten sanottu edellä mielellään rekisteröinti. Hallinnanjakosopimuksella ei siis sovita omistusoikeudesta vaan hallinnasta.

Yhteisomistajien suhteita säätelee laki eräistä yhteisomistussuhteista ja sen 4§ mukaan tarvitaan kaikkien suostumus esinettä koskeviin päätöksiin ja 5§ mukaan jos lupaa ei kaikilta saada, se voidaan hakea oikeudelta. Hallinnanjakosopimuksella sovitaan juuri siitä, miten esinettä tai kiinteistöä hallitaan.

Sopimukseen voidaan kirjata voimassaoloaika. Jos sitä ei ole kirjattu, se on voimassa toistaiseksi. Voimassaolon päättymisen jälkeinen tilanne olisi hyvä kirjata myös sopimukseen.

Hallinnanjakosopimuksessa sovitaan esim.

1. Sopijaosapuolet

2. Kiinteistö; kaupunginosa, kortteli ja tontti tai kylä, tila ja RN:o.

3. Merkitään osaomistajien omistusoikeuksien suhde esim. 1/5.

4. Yksilöidään kiinteistöön kohdistuvat velvoitteet ja oikeudet jos sellaisia on. Tämä koskee ulkopuolisia ja omistajien keskinäisiä käyttö, kustannus ja muita velvoitteita ja oikeuksia.

5. Yksilöidään omistajien omistusosuudet pinta-aloihin ja hallinta-alueisiin käyttämällä liitekarttaa apuna. Omistuksen ja alan pitäisi vastata toisiaan edes jollain likimääräisyydellä.

6. Kirjaan kiinteistön kokonaisrakennusoikeus ja yksilöidään osaomistajien rakennusoikeudet. Erityisesti pitäisi sopia käyttämättä jääneen rakennusoikeuden tai tulevan rakennusoikeuden jaosta.

7. Tärkeää on selvittää rakennushankkeen yhteydessä katu- tai tieliittymäkohta (yleiset tiet tielaitokselta) sekä kunnallistekniikan liittymäkohta koska näiden mukaan yksilöidään kulku-, putki- ja johtoreitit. Varsinkin kun reittejä vedetään toisen hallinta-alueen kautta, yksilöidään reittien tarkka sijainti, leveys ja oikeudet suorittaa korjaus-, kunnossapito- ja huoltotöitä. Myös olemassa olevat ja paikoilleen jäävät kulku-, putki- ja johtoreitit tulee edellä kerrotulla tavoin yksilöidä.

8. Yksilöidään autopaikat ja kulku niille ja niiden rakentaminen ja kunnossapito.

9. Jos rakennushankkeessa tai jatkossa nähdään tarpeelliseksi rakentaa yhteisiä laitteita tmv. määritellään tämä tarkkaan miten ja minne jne.

10. Sovitaan miten haetaan rakennus-, toimenpide-, maisematyö- ja purkuluvat. Mahdollista on edellyttää kaikilta suostumus tai sitten niin, ettei muiden suostumuksia tarvita.

11. Sopimukseen voidaan ottaa myös mitä tahansa hallintoon, talouteen ja tiedottamiseen liittyviä ehtoja.

12. Tärkeää on kirjata, että hallinnanjakosopimus kaikkine siihen kuuluvine oikeuksineen ja velvollisuuksineen on siirrettävissä muita osapuolia kuulematta kolmannelle.

13. Päiväys ja allekirjoitukset sekä 2 todistajaa jos se nähdään tarpeelliseksi. Rekisteröintiä varten ohjeet alla.

Liitteeksi tulee liittää teknisesti riittävän korkealaatuinen ja mittakaavaltaan tarkoitukseen sopiva kartta, johon yksilöidään sopimuksessa määrätyt rajat, kulkuyhteyksien, putkien ja johtojen sijainnit sekä mahdollisesti muut karttaan merkittävissä olevat asiat.

Maanmittauslaitoksen sivuilta löydät myös lisätietoa ja rekisteröintiohjeita. Lomakeohjeet ja toimitusohjeet löytyvät täältä. Huom. hallinnanjakosopimus on toimitettava postissa alkuperäisenä.
Mallipohja laajemmasta hallinnanjakosopimuksesta on www.kunnat.net (hakusanalla hallinnanjakosopimus).


Hallinnanjakosopimuksen kirjaaminen tapahtuun tapahtuu maakaaren 14 luvun 3 §:n nojalla. Mainitun säännöksen mukaan kirjata saadaan kiinteistön yhteisomistajien keskinäinen sopimus kiinteistön hallinnasta. Hallituksen esityksessä maakaareksi ja siihen liittyviksi laeiksi (HE 120/1994 vp) todetaan mainittua säännöstä koskevissa yksityiskohtaisissa perusteluissa seuraavaa: "Ehdotettu pykälä poistaa eräitä yhteisomistussuhteeseen liittyviä ongelmia sallimalla sellaisen hallintasopimuksen kirjaamisen, jossa sovitaan kunkin osaomistajan käyttöön tulevasta kiinteistön alueesta tai sillä olevasta rakennuksesta. Kirjaamisen jälkeen hallintasopimus sitoo määräosan luovutuksensaajaa samalla tavalla kuin sopimuksen alkuperäistä osapuolta. Tällöin koko kiinteistöä ei voida yhteisomistuslain nojalla myydä määräosan erottamiseksi. Kirjaaminen ei kuitenkaan ole esteenä sopimuksen muuttamiselle tai purkamiselle silloin, kun kiinteistön käyttöön liittyvät olosuhteet ovat muuttuneet."


Hallinnanjakosopimukset ovat yleensä asumisen järjestämiseen tähtääviä sopimuksia, joiden ilmentämään hallinnanjakoon yhteisomistajat perustavat merkittäviä kiinteistön käyttöön ja hankintaan kohdistuvia taloudellisia panostuksia. Tämän johdosta sopimuksiin liittyy erityisiä odotuksia niiden mukaisen hallinnanjaon pysyvyydestä. Myös oikeuskirjallisuudessa on lähtökohtana pidetty, että toistaiseksi voimassa olevan hallinnanjakosopimuksen irtisanomisoikeus ei ole rajoittamaton, vaan se muun ohella on sidottu olosuhteiden muuttumiseen (Leena Kartio, Kiinteistön hallinnanjakosopimuksesta, sen kohteesta ja voimassaoloajasta s. 204-209, teoksessa Sopimus, vastuu, velvoite, 2007, sekä Jarno Tepora, Hallinnanjakosopimuksesta kiinteistön käytön suunnitteluvälineenä s. 339, teoksessa Business Law Forum 2004).

Kts KHO:2013:43, jossa hallinnanjakosopimukselle on annettu merktiystä rakennuslupaa haettaessa ja toisen osaomistajan vastustaessa hakemusta.

Em. ratkaisussa on käyty läpi myös oikeuskäytäntöä, joka liitetty tähän:

1.4 Oikeuskäytäntöä

1.4.1 Rakennuspaikan hallinta rakennusluvan yleisenä edellytyksenä

Vakiintuneen oikeuskäytännön mukaan määräosan omistaja ei hallitse mitään tiettyä osaa rakennuspaikasta niin, että rakennuslupa voitaisiin myöntää pelkästään yhteisomistajan aseman perusteella. Esimerkiksi korkeimman hallinto-oikeuden päätöksen (KHO 1969-II-107) mukaan lupaa ulkorakennusten muuttamiseen asunnoiksi ei voitu myöntää tontin yhdelle osaomistajalle, koska toiset osaomistajat olivat vastustaneet luvan myöntämistä (ks. myös KHO 1975-A-II-55).

Toisensuuntainen oli korkeimman hallinto-oikeuden 15.9.1975 antama päätös taltionumero 3463, joka koski rakentamista yhteiselle vesijättöalueelle. Kun venevajan rakentamisen osittain tilan kohdalla rakennuspaikan edustalla olevalle jakokunnan yhteiselle vesijättöalueelle ja osittain vesialueelle, joihin hakijan omistamalla tilalla oli osuus, ei katsottu loukkaavan jakamattoman alueen muiden omistajien etua tai oikeutta eikä myöskään aiheuttavan heille haittaa tai häiriötä, rakennuspaikan hallinnan osalta ei ollut estettä rakennusluvan myöntämiseen.

Omistus- tai muita yksityisoikeudellisia oikeussuhteita ei kuitenkaan ratkaista lopullisesti hallintoluvalla. Vakiintuneen oikeuskäytännön mukaan hakemukset, joissa on vaadittu lainvoiman saaneen rakennusluvan purkamista tai poistamista omistus- tai hallintaoikeuden puuttumisen tai tuollaisen oikeuden riitaisuuden perusteella, on hylätty. Esimerkiksi korkeimman hallinto-oikeuden 31.3.2004 antamassa päätöksessä taltionumero 728 lausuttiin, että rakennusluvan myöntämisellä ei ole oikeudellisesti sitovasti ratkaistu eikä ole voitukaan ratkaista kysymystä siitä, voidaanko rakennusluvassa tarkoitettu talousrakennus sijoittaa puheena olevalle tilalle. Kun hakemuksen tueksi ei ollut esitetty sellaisia syitä, joiden johdosta siihen voitaisiin suostua, korkein hallinto-oikeus, ottaen huomioon hallintolainkäyttölain 63 §:n, hylkäsi hakemuksen (ks. myös KHO 1972-A-II-81 ja KHO 1977-A-II-59).

1.4.2 Rakennuspaikan hallinnasta sopiminen ja sopimuksen sitovuus rakennuslupaharkinnassa

Korkeimman hallinto-oikeuden päätöksessä (KHO 1984-A-II-66) rakennuslupaa lomarakennuksen rakentamiseen määräosin omistetun tilan määräalalle ei voitu myöntää, koska hakija ei ollut esittänyt selvitystä siitä, että hän hallitsi rakennuspaikkaa. Päätöksestä ilmenee, että rakennuspaikan hallintaa ei voitu perustaa hakijalle siirrettyyn kirjalliseen vuokrasopimukseen, koska sopimusta tehtäessä määräosa tilasta oli jo siirtynyt uudelle omistajalle, joka ei ollut sopimuksessa osapuolena. Vuokrasopimus ei näin ollen sitonut uutta omistajaa, joka vastusti rakennusluvan myöntämistä. Aikaisemmin tehty suullinen vuokrasopimus ei kiinnittämättömänä myöskään sitonut uutta omistajaa.

Korkeimman hallinto-oikeuden 25.10.1985 antama päätös taltionumero 4779 koski tilannetta, jossa A omisti tontista puolet ja B:n puolisot puolet. Tontti oli 1940-luvulta lähtien ollut jaettuna aidalla kahteen osaan, joista kummallakin oli asuinrakennukset. B:n puolisoilla oli hallinnassaan tontin toisella puoliskolla oleva asuinrakennus. B:n puolisoiden oli katsottava hallitsevan mainittua asuinrakennusta sillä tavoin, että rakennuslautakunta oli voinut myöntää heille luvan julkisivu- ja väliseinämuutoksiin rakennuksessa ilman A:n suostumusta.

Korkeimman hallinto-oikeuden 26.4.1991 antamassa päätöksessä taltionumero 1429 rakennuslautakunta oli myöntänyt yhtiö A:lle rakennusluvan liikerakennuksen rakentamiseen rakennuskaavan mukaiselle rakennuspaikalle, joka sijaitsi tilalla RN:o 8:522. Lääninoikeus oli kumonnut rakennuslautakunnan päätöksen. Korkein hallinto-oikeus totesi päätöslauselmassaan, että tilan RN:o 8:522 omistivat yhtiö B ja yhtiö A. Yhtiöille 22.2.1985 myönnetyn lainhuudon mukaan kummallekin yhtiölle kuului puolet tilasta. Yhtiö B:n, joka oli merkitty kaupparekisteriin 20.12.1984, toimialana oli yhtiöjärjestyksen mukaan hallita puolta tilasta ja tilalle rakennettavaa asuinrakennusta. Tilan toisen puolen omisti lainhuudon mukaan yhtiö A, joka niin ikään oli merkitty kaupparekisteriin 20.12.1984 ja jonka toimialana oli hallita puolta tilasta ja sille rakennettavaa liikerakennusta. Yhtiö C:lle oli rakennuttajana myönnetty 17.1.1985 rakennuslupa liikerakennuksen rakentamiseen mainitulle tilalle. Asuinrakennuksen rakennusluvan mukainen rakennus oli tarkoitettu tulemaan edellä kerrotun yhtiöjärjestyksen mukaan yhtiö B:n omistukseen ja liikerakennuksen rakennusluvassa tarkoitettu rakennus yhtiö A:n omistukseen. Luvat olivat saaneet lainvoiman. Yhtiö B:n asuinrakennus oli sittemmin rakennettu valmiiksi, mutta yhtiö A:n lupa oli rauennut.

Korkein hallinto-oikeus katsoi, että edellä kerrotussa menettelyssä kummankin yhtiön oli katsottava suostuneen toisen rakennushankkeeseen. Valituksenalaisella päätöksellä yhtiö A:lle oli myönnetty aikaisempaa rauennutta lupaa vastaava uusi lupa. Luvan raukeamisesta ei ollut seurannut, että yhtiöiden suostumukset toistensa rakennushankkeisiin olisivat peruuntuneet. Suostumus ei ollut peruuntunut myöskään yhtiö B:n osakkeiden omistussuhteissa tapahtuneiden muutosten johdosta. Näin ollen lupaa ei ollut haettu lääninoikeuden päätöksessä lausutuin tavoin ilman toisen yhteisomistajan suostumusta ja rakennuslautakunta oli voinut myöntää uuden luvan kuulematta enää yhtiö B:tä. Näillä perusteilla korkein hallinto-oikeus kumosi lääninoikeuden päätöksen ja saattoi rakennuslautakunnan päätöksen voimaan.

1.4.3 Rakennuspaikan hallinnasta sopiminen ja sopimuksen sitovuus muissa tilanteissa

Korkeimman oikeuden ratkaisussa (KKO 1970-II-17) oli kysymyksessä tilanne, jossa kaupunkitontin määräosien omistajat hallitsivat tontinosien aikaisempien omistajien kesken tehdyn usean vuosikymmenen ajan noudatetun sopimuksen perusteella rajoiltaan määrättyjä tontinosia, joille aikanaan oli sallittu rakentaa uudisrakennus niin kuin rakennuskelpoiselle tontille. Kun olosuhteet tontinosien hallinnan ja käytön osalta olivat pysyneet olennaisesti muuttumattomina, yhteisomistussuhteen purkamista koskeva kanne hylättiin.

Korkeimman oikeuden ratkaisu (KKO 1992:82) koski kiinteistön yhteisomistusta. Kaksi asuinhuoneistoa käsittävän rakennuksen rakennuspaikan aikaisempien yhteisomistajien välillä oli ollut sovittuna, että asuinhuoneistojen hallinta oli jaettu yhteisomistajien kesken, mutta muut tilat sekä maapohja olivat yhteisessä hallinnassa. A:n puolisot olivat ostaessaan osuuden kiinteistöstä tarkoittaneet hankkia rakennuksen toisen asuinhuoneiston asunnokseen. Tästä voitiin päätellä heidän myöntyneen yhteisomistajien vanhastaan noudattamaan sopimukseen kiinteistön ja siitä arvokkaimman osan muodostavan asuinrakennuksen hallinnasta. Tällaiseen sopimukseen oli sisältynyt, että yhteisomistajalla oli ollut mahdollisuus vapautua yhteisomistussuhteesta myymällä kiinteistönosuutensa, mutta ei vaatimalla koko kiinteistöä myytäväksi. A:n puolisoiden hakemus kiinteistön määräämisestä myytäväksi yhteisomistussuhteen purkamista varten hylättiin.

Korkeimman oikeuden ratkaisussa (KKO 2010:35) oli kysymys paritalokiinteistön halkomisen edellytyksistä. Korkein oikeus lausui perusteluissaan muun ohella seuraavaa: "Halkomishakemuksen kohteena oleva kiinteistö on ollut yhteisomistajien asumiskäytössä vuosikymmenien ajan. Nimenomaista sopimusta kiinteistön hallinnan jakamisesta ei ole tehty. Myös vakiintunut tosiasiallinen hallinnanjako voi sopijapuolten välillä suojata sovittua käyttötapaa ja muodostaa esteen yhteisomistussuhteen purkuvaatimusta vastaan. Koska tässä asiassa määräosien omistajat eivät ole sopineet kiinteistön hallinnanjaon pysyvyydestä tai sen lopettamisen ehdoista, ratkaisevaksi muodostuu asianosaisten tarkoitus. Hallinnanjako on koskenut kiinteistön alkuperäisten osaomistajien oman asumisen järjestämistä. Sopimuksen perusteena olleet olosuhteet ja tarkoitus ovat olennaisesti muuttuneet toisen määräosan omistajien kuoltua ja heidän hallinnassaan olleen asunnon jäätyä vaille käyttöä vakituisena asuntona. Kuolinpesien osakkailla on tämän vuoksi oikeus hakea kiinteistön halkomista yhteisomistussuhteen purkamiseksi."