Kosteusvaurio ja asoy:n vastuu

Asunto-osakeyhtiön korjausvastuuseen kuuluu normaalisti kosteusvaurioiden korjaaminen. Usein korjauksiin ryhdytäänkin viipymättä kun osakas on ilmoittanut kosteusvauriosta. Mutta paljon esiintyy myös ongelmatilanteita kun hallitus ei ryhdy korjaustoimiin ainakaan niin nopeasti kuin osakas haluaisi. Oikeuskäytännössä on hyväksytty pitkäkin aika hallitukselle asian selvittämiselle. Vasta jos hallitus viivyttelee korjauksiin ryhtymistä vaikka vaurio on selvitetty voidaan yhtiöltä vaatia korvauksia esim. sijaisasumiskuluista.

Asunto-osakeyhtiölain 24 luvun 6 §:n 1 momentin mukaan "yhtiön on korvatta­va vahinko, jonka yhtiö on myötävaikuttamalla tämän lain tai yhtiöjärjestyksen määräyksen rikkomiseen tahallaan tai
huolimattomuudesta aiheuttanut osakkeenomistajalle tai muulle henkilölle". Kysymys on käytännössä siitä, että hallituksen jäsenten enemmistö vastustaa korjaustoimiin ryhtymistä vaikka on selvä selvitys, että virhe on olemassa ja korjausvastuu on yhtiöllä. Hallituksen enemmistö menettelee silloin tuottamuksellisesti ja korvausvastuu syntyy yhtiölle. Yhtiön on osoitettava toimineensa huolellisesti vapautuakseen vastuusta. Korvausvaatimus voidaan kohdistaa myös hallituksen jäseneen, jolloin korvauskynnys on kuitenkin hyvin korkealla.

Asunto-osakeyhtiön osakas voi itsekin ryhtyä korjaustoimiin jos yhtiö ei korjauksia tee, katso lain 4 luvun 4§. Korjauskulut voi vaatia myöhemmin yhtiöltä. Silloin riittää, että virhe kuuluu yhtiön korjausvastuulle esim. kostunut väliseinä tai vaurioitunut lattiarakenne. Katso myös mitä on kirjoitettu kohdassa asunto-osakeyhtiö ja virhe.

Alla olevassa tapauksessa käräjäoikeus hyväksyi osakkaan korvausvaatimukset koska yhtiö ei ollut osoittanut toimineensa huolellisesti mutta hovioikeus hylkäsi ne. Kysymys oii asoy-muotoisesta paritalosta, jossa osakas A vaati yhtiöltä korjaustoimiin ryhtymistä ja sijaisasumiskuluja. Osakas B katsoi kuitenkin, että asia on ensin selvitettävä. Hovioikeus hyväksyi jopa 3 vuoden pitkittymisen. Syynä oli osin se, että osakas A oli kuitenkin toiminut hallituksessa ja oli myös osallistunut päätöksentekoon muttei ollut aktiivisesti pyrkinyt edistämään yhtiön korjausvastuun toteuttamista.

Kumpikin oikeusaste velvoitti osapuolet kantamaan omat oikeudenkäyntikulunsa. (Huom. yhtiön vakuutuksen jälkeen maksamat kulut jakautuvat tietysti vastikkeen kautta molemmille osakkaille puoliksi.)

Turun hovioikeus Tuomio Nro1189
Antopäivä 1.12.2016
Diaarinumero S 16/430
Ratkaisu, johon on haettu muutosta
Pirkanmaan käräjäoikeus 4.12.2015 nro 40607 (liitteenä)
Asia Asunto-osakeyhtiöasia
Valittaja ja vastavalittajan vastapuoli
As. Oy Vasoy
Vastavalittajat ja valittajan vastapuolet
Mikko Masukka Päivikki Masukka
Vaatimukset hovioikeudessa

Valitus
As. Oy Vasoy on vaatinut, että yhtiö vapautetaan velvollisuudesta suorittaa Mikko ja Päivikki Masukkalle korvausta sijaisasumiskustannuksista ja home­ koiratutkimuksesta. Lisäksi yhtiö on vaatinut, että Mikko ja Päivikki Masukka velvoitetaan yhteisvastuullisesti korvaamaan sen oikeudenkäyntikulut hovioi­ keudessa korkoineen.

Perusteinaan As. Oy Vasoy on lausunut, että yhtiö ei ollut aiheuttanut tuotta­ muksellaan sijaisasumiskuluja. Yhtiö oli menetellyt huolellisesti. Ennen korjauksiin ryhtymistä yhtiön oli tullut selvittää mahdollisuus vakuutuskorvauksen saamiseen, kartoittaa koko yhtiön kunnossapitotarve, selvittää korjaustapa ja kilpailuttaa urakka. Masukkat olivat osallistuneet yhtiön päätöksentekoon näissä asioissa. Mikko Masukka oli ollut yhtiön hallituksen jäsen, ja yhtiöko­ kouksissa 9.4.2015 ja 10.9.2015 kumpikin omistajataho oli ollut läsnä ja kaik­ ki päätökset oli tehty yksimielisesti. Yhtiö ei ainakaan voi olla vastuussa sijais asumiskuluista siltä ajalta, minkä edellä mainitut toimet ovat kestäneet. Asunto ei ollut ollut asumiskelvoton. Masukkat olivat tilanneet homekoiratutkimuksen ilmoittamatta epäilemästään viasta yhtiölle. Tutkimus ei ollut edesauttanut vaurion selvittämistä.

Vastavalitus

Mikko ja Päivikki Masukka ovat vaatineet, että As. Oy Vasoy velvoitetaan korvaamaan heidän oikeudenkäyntikulunsa käräjäoikeudessa ja hovioikeudessa korkoineen.



Vastaukset

Vastaus valitukseen

Perusteinaan Mikko ja Päivikki Masukka ovat lausuneet, että he ovat voittaneet asian lähes kokonaan käräjäoikeudessa. Yhtiön velvoittaminen korvaamaan heidän oikeudenkäyntikulunsa kokonaan ei ole ilmeisen kohtuutonta. Oikeudenkäynti oli johtunut yhtiön laiminlyönneistä ja yhtiön perusteettomasta vaa­ timusten kiistämisestä.


Mikko ja Päivikki Masukka ovat vaatineet, että yhtiön valitus hylätään.

Perusteinaan Mikko ja Päivikki Masukka ovat lausuneet, että yhtiö oli ollut tie­ toinen kosteusvaurioepäilyistä ja homekoiratutkimuksen tilaamisesta. Yhtiö oli laiminlyödessään ryhtyä selvittämään ja korjaamaan vaurioita aiheuttanut huolimattomuudellaan heidän asuntonsa käymisen asuinkelvottomaksi ja siten ai­heuttanut heille sijaisasumisen vuokria vastaavan vahingon.

Vastaus vastavalitukseen

As. Oy Vasoy on vaatinut, että vastavalitus hylätään.

Perusteinaan As. Oy Vasoy on lausunut, että kuluratkaisun osalta käräjäoi­ keuden lopputulokseen voidaan päätyä myös soveltamalla oikeudenkäymis­ kaaren 21 luvun 4 §:n 1 momenttia tai saman luvun 3 §:n 1 momenttia. Oikeudenkäynti olisi todennäköisesti osoittautunut turhaksi, jos Masukkat olisivat hoitaneet asian tavanomaisen yhtiökäytännön mukaisesti.

Hovioikeuden ratkaisu Todistelu hovioikeudessa
Sama kuin käräjäoikeudessa poislukien todistajien Taina Ltodistajki, Sune Latodistja ja Jommi Suotodistjato kuuleminen ja lisäksi sähköpostikirjeenvaihto
3.- 6.5.2013

Perustelut

Näyttö

Asiassa kuullut henkilöt ovat hovioikeudessa kertoneet asiasta sen ratkaisemi­seen vaikuttavilta osin samoin kuin heidän kertomakseen on käräjäoikeuden tuomioon kirjattu sillä erotuksella, että sekä Masukkat että Rami Katodistaj ovat hovioikeudessa kertoneet Mikko Masukkan olleen yhtiön hallituksen jäsen. Mikko ja Päivikki Masukkan mukaan hallituksen jäsenyys oli ollut nimellinen, koska asunto-osakeyhtiön asioita ei ollut lainkaan hoidettu asunto-osakeyhtiö­ lain tarkoittamalla tavalla. Käräjäoikeuden tuomion jälkeisistä tapahtumista asianosaiset ovat kertoneet, että korjaustyöt huoneistossa 2 on aloitettu helmi­ kuun lopussa 2016. Katodistajn mukaan yhtiön vastuulla olleet työt ovat tulleet valmiiksi huhtikuun lopussa 2016. Mikko Masukka on kertonut, että yhtiön vastuulla olleet työt ovat tulleet valmiiksi heinäkuun lopussa 2016. Asianosaiset ovat yhtenevästi kertoneet, että Mikko Masukka on tehnyt asunnossa yhtiön vastuulla olleiden töiden päättymisen jälkeen pintaremonttia ja että Masukkat eivät ole vielä muuttaneet takaisin asuntoon.

Homekoiratutkimuksen kulut

Hovioikeus hyväksyy käräjäoikeuden perustelut ja lopputuloksen homekoira­ tutkimuksesta aiheutuneiden kulujen osalta.

Sijaisasumiskustannukset

Mikko Masukkan asema hallituksenjäsenenä

Mikko Masukkan on asianosaisten yhtenevillä kertomuksilla hovioikeudessa näytetty olleen yhtiön hallituksen jäsen siitä lähtien, kun hän oli yhdessä Päivikki Masukkan kanssa ostanut asunnon 2 hallintaan oikeuttavat osakkeet vuon­na 2010. Arvioitaessa Mikko Masukkan asemaa asiassa ei ole merkitystä sillä, että yhtiön hallintoa ei ole kaikilta osin hoidettu asunto-osakeyhtiölain tarkoit tamalla tavalla. Hallituksen jäsenyys on tästä huolimatta perustanut Mikko Masukkalle lakisääteisiä oikeuksia, joiden merkityksestä asiassa hovioikeus lausuu myöhemmin.

Kysymyksenasettelu

Sijaisasumiskustannusten korvausvelvollisuuden osalta kyse on edellä kerro­ tun vuoksi siitä, onko yhtiö selvittäessään ja korjatessaan kunnossapitovastuulleen asunnossa 2 kuuluvia vaurioita valitsemalla jäljempänä selostetun etenemistavan menetellyt tuottamuksellisesti ottaen huomioon se, että Mikko Mart­tila oli itse osallistunut yhtiön hallintoon ja päätöksentekoon.

Näytetty tapahtumainkulku

Uutena kirjallisena todisteena (K13) esitetystä sähköpostikirjeenvaihdosta il menee, että yhtiö oli 6.5.2013 tullut tietoiseksi toimenpiteitä edellyttävistä vaurioepäilyistä Masukkoiden hallitsemassa asunnossa. Samassa yhteydessä yhtiö oli tullut tietämään, että Mikko Masukka oli teettänyt asunnossa homekoira­ tutkimuksia ja selvittänyt materiaalinäyttein tehtävien tarkempien tutkimusten kustannuksia. Masukkat olivat muuttaneet pois asunnosta kesäkuussa 2013. Yh­ tiö oli 30.9.2013 saanut raportit homekoiratutkimuksista ja Sune Latodistjan toi­mittamista tutkimuksista, jotka Masukkat olivat tilanneet. Tämän jälkeen yhtiö oli hakenut vakuutusyhtiöltä korvausta vaurioista (kirjallinen todiste V5), mikä oli tarpeen muun ohella sen vuoksi, ettei yhtiöllä ollut mahdollisuutta saada lainaa (kirjallinen todiste VI 0) korjaustöitä varten. Mikko Masukka on kertonut suostuneensa ja osallistuneensa tähän toimenpiteeseen ja pitäneensä sitä järkevänä. Yhtiö oli edelleen saatuaan vakuutusyhtiöltä 4.11.2013 päivätyn kielteisen korvauspäätöksen saattanut asian vakuutuslautakunnan käsiteltäväksi. Vakuutuslautakunta oli 25.6.2014 antanut ratkaisusuosituksen (kirjallinen todiste V6), jossa kielteistä korvauspäätöstä oli pidetty asianmukaisena.

Pirkkalan kunnan terveystarkastaja oli todennut 15.9.2014 päivätyssä tarkastuspöytäkirjassa asunnossa olevan olosuhteet, joista voi aiheutua asukkaille terveyshaittaa (kirjallinen todiste KS). Yhtiön hallituksen puheenjohtaja Katodistasto oli lähettänyt 31.1.2015 Mikko Masukkalle sähköpostiviestin (kirjallinen todiste KlO), jossa hän oli ehdottanut yhtiökokousta pidettäväksi 15.2.2015. Kokouksessa oli viestin mukaan tarkoitus keskustella vaurioiden vuoksi tehtä­ vistä remonteista. Yhtiökokouksessa, joka oli saatu pidettyä vasta 9.4.2015 ja jossa Mikko ja Päivikki Masukka olivat olleet läsnä, oli kokouspöytäkirjan (kir­jallinen todiste V9) mukaan yksimielisesti päätetty selvittää Katodistajjen hallit­ seman asunnon 1 vaurioita ja sen jälkeen päättää jatkotoimenpiteistä. Yhtiöko­kouksessa oli kokouspöytäkirjan mukaan ollut esillä ehdotus kunnossapitovastuun muuttamisesta siten, että osakkaat ottaisivat hallitsemansa asunnon kun­ nossapitovastuun yhtiöltä itselleen. Ehdotus olisi merkinnyt toimintavastuun siirtymistä yhtiöltä Masukkoille. Masukkat, jotka olivat yhtiökokouksessa luvan­ neet harkita ehdotusta, vastasivat ehdotukseen kielteisesti 16.4.2015 (kirjalli­ nen todiste KlO). Pöytäkirjan tarkastajaksi valittu Mikko Masukka ei ole alle­ kirjoittanut pöytäkirjaa, mutta sen sisältö vastaa asianosaisten kokouksesta ker­ tomaa.

Yhtiö oli saanut elokuussa 2015 tulokset tutkimuksista, jotka se oli yhtiökokouksessa 9.4.2015 päättänyt tilata (kirjallinen todiste V2). Yhtiössä oli tämän johdosta pidetty 10.9.2015 ylimääräinen yhtiökokous, jossa Mikko Masukka oli ollut läsnä. Kaikkien asianosaisten allekirjoittaman pöytäkirjan (kirjallinen to­ diste V10) mukaan yhtiökokouksessa oli yksimielisesti päätetty pyytää remontista tarjouksia kahden vaihtoehtoisen korjaustavan perusteella. Mikko Masukka ja Katodistaj ovat hovioikeudessa yhtenevästi kertoneet, että yhtiö oli saanut en­simmäisen tarjouspyyntönsäjohdosta yllättävän vähän tarjouksia, minkä vuoksi tarjouspyyntö oli yhteisymmärryksessä muotoiltu uudestaan. Kun saadut tarjoukset eivät vieläkään olleet olleet tyydyttäviä, yhtiö oli Mikko Masukkan ja Katodistajn kertoman mukaan päättänyt vielä pyytää tuntilaskutukseen perustuvia tarjouksia. Mikko Masukka on kertonut, että päätökset tehtiin myös tältä osin yhteisymmärryksessä. Mikko Masukka ja Katodistaj ovat kertoneet yhtene­ västi yhtiön sopineen saadun tarjouksen perusteella, että työt aloitetaan helmi­ ja maaliskuun vaihteessa 2016.


Johtopäätökset


Asunto-osakeyhtiölain 24 luvun 6 §:n 1 momentin mukaan yhtiön on korvatta­va vahinko, jonka yhtiö on myötävaikuttamalla tämän lain tai yhtiöjärjestyksen määräyksen rikkomiseen tahallaan tai huolimattomuudesta aiheuttanut osak­keenomistajalle tai muulle henkilölle.

Asiassa on selvitetty, että korjaustyöt kiinteistössä oli aloitettu vajaat kolme vuotta sen jälkeen, kun yhtiö oli tullut tietoiseksi vaurioepäilyistä. Korjaustöiden viivästyminen oli ratkaisevalta osalta aiheutunut vakuutuskorvauksen hakemisesta, asunnon 1 tilanteen selvittämisestä ja korjaustöiden tilaamiseen liit tyvistä vaikeuksista. Mikko Masukka oli suostunut näihin toimenpiteisiin. Toi­miessaan Mikko Masukkan suostumuksen mukaisesti yhtiö ei ole menetellyt oikeudenvastaisesti eikä myöskään tuottamuksellisesti.

Korjaustyöt olisi voitu aloittaa ainakin jossakin määrin nopeammin, jos yhtiö olisi saanut tehtyä tarvittavat päätökset aiemmin. Vakuutuslautakunnan 25.6.2014 päivätyn ratkaisusuosituksenjälkeen yhtiöllä oli ollut tieto siitä, että korjaustyöt oli suoritettava yhtiön omin toimin. Ratkaisusuosituksen saamisen jälkeen yhtiökokouksen kutsuminen koolle oli kestänyt noin puoli vuotta. Vastuu yhtiön kutsumisesta koolle kuuluu yhtiön hallitukselle ja hallituksen kool­ lekutsumisesta hallituksen puheenjohtajalle, joka tässä suhteessa vastaa yhtiön päätöksenteon viivästymisestä.

Mikko Masukkalla olisi kuitenkin hallituksen jäsenenä ollut mahdollisuus asun­to-osakeyhtiölain 7 luvun 5 §:n 1 momentin nojalla vaatia yhtiön hallitus kut­ suttavaksi koolle käsittelemään asiaa. Masukkoilla olisi lisäksi ollut osakeomis­ tuksensa perusteella asunto-osakeyhtiölain 6 luvun 5 §:n nojalla oikeus vaatia yhtiötä pitämään ylimääräinen yhtiökokous korjaustöistä päättämisen vuoksi.

Viime kädessä Mikko Masukkalla olisi hallituksen jäsenenä ollut asunto-osake­ yhtiölain 6 luvun 18 §:n 2 momentin nojalla oikeus vaatia aluehallintovirastoa oikeuttamaan hänet kutsumaan yhtiökokous koolle asian käsittelemistä varten. Masukkat eivät ole käyttäneet näitä lakisääteisiä oikeuksiaan.

Vaikka asiassa esitetyn selvityksen perusteella yhtiön hallintoa ei ole suurimmaksi osin hoidettu asunto-osakeyhtiölaissa säädetyllä tavalla vaan huomattavasti vapaamuotoisemmin, yllä kuvatun kaltaisen aktiivisuuden edellyttämistä ei voida pitää kohtuuttomana ottaen huomioon, että kyse on kahden asunnon muodostamasta paritaloyhtiöstä, jolla ei ole isännöitsijää. Kun Masukkat eivät ole käyttäneet näitä oikeuksia ja ottaen lisäksi huomioon edellä Mikko Martti­ lan suostumuksesta lausuttu yhtiö ei ole menetellyt päätöksenteossaan tuotta­ muksellisesti.

Tämän vuoksi kanne on yhtiön tuottamuksen puuttuessa hylättävä sijaisasu­ miskustannusten osalta.

Oikeudenkäyntikulut

Oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 16 §:n 1 momentin mukaan velvollisuus kor­vata oikeudenkäyntikulut ylemmässä tuomioistuimessa on määrättävä sen mukaisesti, mitä muutoksenhakumenettelyssä on tapahtunut ja onko asianosainen voittanut vai hävinnyt muutoksenhaun.

Yhtiö on pääosin voittanut muutoksenhaun. Sillä, minkä yhtiö on hävinnyt, on vain vähäinen merkitys asiassa. Masukkat on oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 16 §:n nojalla velvoitettava korvaamaan yhtiön oikeudenkäyntikulut hovioi­keudessa. Tuntiveloitusta, 260 euroa tunnilta, on pidettävä asian laatu huo­ mioon ottaen kohtuullisena. Siihen nähden, että pääkäsittely on alkanut kello 10, kiistettyä perustetta saada korvausta majoituskuluista ei ole.

Masukkat ovat käräjäoikeudessa voittaneet asian kannevaatimuksen 1 osalta ja lisäksi osin myös kannevaatimuksen 3 osalta, joista ei näiltä osin ole ollut ky­ symys enää hovioikeudessa. Muutoksenhaun lopputulos huomioon ottaen yhtiö on voittanut asian pääosin kannevaatimuksen 3 osalta. Asianosaiset saavat siten oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 3 §:n 1 momentin nojalla pitää käräjäoi­ keudessa aiheutuneet oikeudenkäyntikulunsa vahinkonaan.

Asian näin päättyessä asianosaisten sovintotarjouksilla asiassa ei ole merkitys­tä.

Hovioikeuden ratkaisun lopputulos ilmenee tuomiolauselmasta.

Tuomiolauselma

Käräjäoikeuden tuomiolauselmaa muutetaan.

As. Oy Vasoy vapautetaan velvollisuudesta suorittaa Mikko ja Päivikki Masukkalle korvausta sijaisasumiskustannuksista.

Muilta osin käräjäoikeuden tuomiolauselmaa ei muuteta.

Oikeudenkäyntiä hovioikeudessa koskevat lausunnot

Mikko ja Päivikki Masukka velvoitetaan yhteisvastuullisesti suorittamaan As. Oy Vasoylle korvaukseksi oikeudenkäyntikuluista hovioikeudessa 14.449,19 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine korkoineen kuukauden kuluttua tämän ratkaisun antamisesta lukien.

Mikko ja Päivikki Masukkan vaatimus saada korvausta oikeudenkäyntikuluis­ taan hylätään.





Muutoksenhaku


Muutosta tähän ratkaisuun saadaan hakea korkeimmalta oikeudelta valittamal­ la vain, jos korkein oikeus niillä erityisillä perusteilla, jotka ilmenevät oheises­ ta valitusosoituksesta, myöntää valitusluvan.

Valitusosoituksessa tarkoitettu määräaika valitusluvan pyytämiseen ja valituk­ sen tekemiseen päättyy 30.1.2017.


Ratkaisu on yksimielinen.
Asian ovat ratkaisseet:
hovioikeuden presidentti Kenneth N. hovioikeudenneuvos Arja M. hovioikeudenneuvos Sanna N.
Valmistelija
viskaali Johannes K.



PIRKANMAAN KÄRÄJÄOIKEUS
1. osasto
Käräjätuomari Kirsi T.

TUOMIO
Annettu kansliassa

Vastaaja
As. Oy Vasoy

Asunto-osakeyhtiöasia 26.9.2014

As. Oy Vasoy on vuonna 1977 valmistunut kaksi asuntoa (ts. paritalo tai erillistalo) käsittävä taloyhtiö.

Kantajat ovat syyskuussa 2010 ostaneet As. Oy Vasoyn asunnon nro 2 hallintaan oikeuttavat osakkeet, jotka kattavat 35 prosenttia taloyhtiön koko osakekannasta. Kantajat ovat muuttaneet asuntoon syksyllä 2010.

Asunnon nro 1 hallintaan oikeuttavat osakkeet omistavat hallituksen puheenjohtaja Rami Katodistaj ja Päivi Katodistaj. Asunnon nro 1 osakkeet vastaavat 65 prosenttia taloyhtiön koko osakekannasta.



VAATIMUKSET


Mikko ja Päivikki Masukka ovat vaatineet , että käräjäoikeus velvoittaa As. Oy Vasoyn:

1. ryhtymään kustannuksellaan toimenpiteisiin kantajien hallitsemassa As. Oy Vasoyn asunnossa nro 2, joilla

- poistetaan ja uusitaan asunnon kosteus- ja homevaurioituneet rakenteet sekä eriste- ja pintamateriaalit ala- ja yläpohjassa sekä väli- ja ulkoseinissä tai vaihtoehtoisesti alapohjan korjaus voidaan suorittaa siten, että terveyshaitta huoneistosta poistuu.

- korjataan asunnon ilmanvaihto toimivaksi viemällä ullakkotilaan päättyvät poistoilmakanavat vesikaton läpi ja asentamalla makuuhuoneisiin ja olohuoneeseen korvausilmaventtiilit.

- suoritetaan korjaustoimien jälkeen koko huoneiston desinfiointi ja homepölysiivous.


Kaikki edellä mainitut hyvän rakennustavan tarkoittamassa laajuudessa ja tavalla sekä siten, että huoneiston terveydelliset olosuhteet täyttävät sosiaali- ja terveysministeriön antaman asumisterveysohjeen mukaiset edellytykset;

2. ryhtymään kohdassa 1 mainittuihin korjaustoimenpiteisiin kahden kuukauden kuluttua tuomion lainvoimaiseksi tulemisesta uhalla, että muussa tapauksessa kantajilla on oikeus teettää ne kolmannella vastaajan kustannuksella;

3. suorittamaan kantajille
- 4.187,64 euroa tutkimus- ja selvittelykulujen korvauksena sekä tälle määrälle korkolain 4 §:n 1 momentin mukaista viivästyskorkoa haasteen tiedoksiannosta eli 19.11.2014 lukien;
- 25.323 euroa vahingonkorvauksena tähän mennessä aiheutuneina asumiskustannuksina ja edelleen a 893 euroa / kk 1.11.2015 lukien aina
siihen saakka kunnes kohdassa 1 mainitut toimenpiteet on suoritettu; ja pääomalle kertyneen viivästyskorkojäämän määrän 2.344,26 euroa (per 4.11.2015), mille määrälle korkolain 4 § 1 momentin mukaista viivästyskorkoa;
ja 1.11.2015 jälkeen erääntyville asumiskustannuksille viivästyskorkoa kunkin kuukauden 5. päivästä lukien;
- 2.214,38 euroa pintamateriaalien uusimiskustannuksina sekä niille korkolain 4 §:n 1 momentin mukaista viivästyskorkoa 11.2.2012 lukien.





Perusteet

Tapahtumankulku

4. korvaamaan kantajien oikeudenkäyntikulut myöhemmin esitettävän laskun mukaisesti korkolain 4 §:n 1 momentin korkoineen kuukauden kuluttua tuomion antamisesta lukien.


Kantajien muutettua asuntoon syksyllä 201Oja heidän ryhdyttyä remontoimaan märkätiloja, kantajat havaitsivat kosteusvaurion kylpyhuoneen ja makuuhuoneen välisissä seinärakenteissa. Vaurio on myöhemmin korjattu, mutta taloyhtiö ei ole suostunut maksamaan kantajille kaikkia aiheutuneita korjauskustannuksia.

Syksyllä 2012 Mikko Masukkalla oli ilmennyt ylähengitystieoireita. Samoihin aikoihin kantajat olivat havainneet sisäilmaongelmia asunnossa. Joka puolella asuntoa oli tunnistettavissa tunkkaista hajua, joka oli tarttunut vaatteisiin ja tekstiileihin.

Kantajat olivat ottaneet yhteyttä taloyhtiön hallituksen puheenjohtajaan Rami Katodistajon ja pyytäneet taloyhtiötä tutkimaan asiaa. Koska taloyhtiö ei ollut ryhtynyt toimenpiteisiin, kantajat ovat teettäneet 29.4.2013 homekoiratutkimuksen, minkä tulokset viittasivat laajoihin kosteus- ja homevaurioihin. Tämän vuoksi ja koska huoneistossa oli havaittavissa sisäilmaongelmia, kantajat muuttivat pois asunnosta kesäkuussa 2013.

Koska taloyhtiö ei edelleenkään pyynnöistä huolimatta ollut ryhtynyt selvittämis- ja korjaustoimiin, kantajat ovat teettäneet elokuussa 2013 vauriokartoituksen Sune Latodistjan/ RTA Latodistja Group Oy:llä.

3
Tutkimuksessa on todettu asunnossa olevan sekä ylä- että
alapohjarakenteissa laaja kosteus- ja mikrobivaurio, joka aiheuttaa sisäilmaongelman.

Terveystarkastaja Markku Mätodistajata on 11.9.2014 suorittanut asunnossa tarkastuksen ja todennut asunnossa olevan sellaiset olosuhteet, jotka voivat aiheuttaa terveyshaitan asukkaille. Terveystarkastaja on antanut vastaajalle toimenpidekehotukset.

Kantajat ovat pyytäneet taloyhtiötä useaan kertaan ryhtymään korjaustoimiin asiassa. Taloyhtiö ei ole myöntänyt olevansa vastuussa vaurioiden korjaamisesta, eikä korjaustoimiin ole ryhdytty.

Asunnossa havaitut vauriot


Vaurio vuonna 2010


Kylpyhuoneen seinärakenteen alajuoksussa oli ollut lahovaurio ja pesuhuoneen kaksoislaatta-alapohjan eristeissä oli mitattu kohonneita kosteuslukemia. Tämä vaurio on korjattu ja taloyhtiö on vastannut kustannuksista muutoin paitsi pintojen uusimiskustannusten osalta.
Kantajat ovat vaatineet suoritusta taloyhtiöltä muun muassa 11.1.2012 päivätyllä kirjeellä ja vaatimus on uusittu 15.9.2014 päivätyllä kirjeellä. Kustannukset ovat aiheutuneet pintojen saattamisesta ennalleen kosteusvauriokorjauksen jälkeen.

Kantajat eivät ole ilmoittaneet tekevänsä kanteessa vaadittuja korjauksia itse taikka ottaneet vastatakseen pintamateriaalien uusimiskustannuksia. Kantajat eivät ole tehneet taloyhtiön vastuusta poikkeavaa sopimusta. Vastaaja ei myöskään ole maksanut mitään ylimääräisiä tai tarpeettomia korjauskustannuksia vuoden 2010 korjaustöiden yhteydessä.

Kantaja ei ole laiminlyönyt ilmoitusvelvollisuuttaan vuoden 201O korjaustöiden yhteydessä. Vastaaja on siten voinut valvoa tehtyä remonttia.



Kosteus- ja homevauriot


Yläpohjassa on havaittu näkyviä kosteus- ja mikrobivaurioita mm. umpilaudoituksessa ja kattotuolirakenteiden pinnoilla. Vaurioita on myös eristeissä. Lisäksi vaurioita on havaittu läpivientien kohdalla. Nämä vauriot ovat todennäköisesti aiheutuneet katon vuodoista. Yläpohjan vaurioiden suurin aiheuttaja on ollut virheellisesti yläpohjaan päättyvät ilmanvaihtokanavat ja niiden aiheuttama kosteuslisä eli vesihöyry.
Lisäksi todennäköisenä vaurioitumisen aiheuttajana on ollut myös puutteellinen tuulettuvuus. Yläpohjasta on ilmayhteydet asuintiloihin ilmanvaihtohormien kautta.

Alapohjan eristetilassa on rakenneavauksissa havaittu kohonneita kosteuksia. Lisäksi on havaittu myös mikrobivaurioita. Myös alapohjan pohjalaatan pinnasta on mitattu korkeita tai märkiä kosteuslukemia.

Väli- ja ulkoseinät ovat mikrobivaurioituneet ainakin alaosien osalta, sillä seinien sisäosista on ilmayhteys rakennuksen alapohjan

vaurioituneeseen eristetilaan. Vauriot johtuvat pääosin alapohjan vesivahingosta.

Lisäksi asunnossa on todettu terveyshaitta.




Korjaustarve

Kanteessa tarkoitetut vauriot eivät ole aiheutuneet vuoden 201O remontista.

Korjaustarve käsittää ylä- ja alapohjan sekä väli- ja ulkoseinät.

Yläpohiaan eristeiden päälle tehty lattia on purettava ja sen alla oleva eristemateriaali poistettava ja uusittava. Vaurioituneet kohdat on korjattava ja puurakenteet on purettava ja korjattava uusilla puurakenteilla. Tilaan päättyvät ilmanvaihtokanavat on jatkettava vesikaton yläpuolelle tai hormiin.

Yläpohjaan tehdyt väliseinät ja pieni huone eivät ole kantajien sinne tekemiä. Yläpohjatila kuuluu yhtiön kunnossapitovastuulle.

Alapohjasta betonilaatta on purettava ja vaurioituneet eristysmateriaalit poistettava ja uusittava. Vaihtoehtoisesti korjaus voidaan suorittaa muulla tavalla siten, että terveyshaitta huoneistosta poistuu.

Väliseinistä ainakin alaosasta maan tasoon. Rakenteet on kuivattava koneellisesti. Verhouslevyt on purettava riittävään korkeuteen vaurion mukaisesti. Väliseinät on nostettava tulevan pintalattiarakenteen yläpuolelle tai samaan tasoon.

Ulkoseinien osalta pintaverhouslevyt on avattava ainakin ilmavuotoalueelta, missä ilmayhteys alapohjaan on mahdollinen. Alajuoksupuun kunto ja vaurioituneisuus vaikuttavat purkutöiden laajuuteen.

Korjaustarve käsittää vaurioituneiden materiaalien poistamisen sekä jälleenrakennustyöt pintoineen.

Lisäksi rakennustöiden jälkeen rakennuksessa on suoritettava homepölysiivous. Tarvittaessa on suoritettava koko rakennuksen desinfiointi. Tehtävien korjausten jäljet on siivottava. Terveyshaitta on poistettava.

Kantajien huoneiston vaurioiden korjaaminen ei ole yhdenvertaisuusperiaatteen vastaista. Yhdenvertaisuus edellyttää, että kantajien hallinnoiman huoneiston vauriot korjataan, terveyshaitta poistetaan ja että he saavat huoneiston takaisin asumiskuntoiseksi ja käyttöönsä. Osakkaiden yhdenvertaisuus edellyttää, että yhtiö korjaa kaikki kunnossapitovastuulleen kuuluvat vauriot riippumatta siitä missä huoneistossa ne sijaitsevat.



Vaaditut kustannukset



Selvittelykustannuksia on aiheutunut Homekoira Team Oy:n tutkimuksesta 500 euroa ja RTA Latodistja Group Oy:n


vauriotarkastuksesta 3.687,64 euroa yhteensä 4.187,64 euroa.

Homekoiratutkimuksilla on ollut olennainen merkitys asian selvittämisessä ja ne ovat olleet tarpeellisia vaurioiden kartoittamisen ja jatkotutkimusten laajuuden arvioimiseksi. Materiaalinäytteiden ottopaikat on määritelty pitkälti homekoiran havaintojen perusteella ja homekoiratutkimusten johtopäätökset ovat osoittautuneet oikeiksi.
Kantajille on aiheutunut vahinkoa, koska he ovat kesäkuusta 2013 lähtien asuneet vuokralla 66 neliömetrin rivitalokaksiossa. Vuokran määrä on ollut ajalta 1.6.-31.12.2013 847 euroa kuukaudessa ja
1.1.-31.12.2014 872 euroa kuukaudessa ja 1.1.2015 lukien 893 euroa kuukaudessa.

Pintamateriaalien uusimiskustannuksia on aiheutunut vuoden 201O kosteusvaurion korjauksesta seuraavasti:
- laatoitustyöstä ja lattialaatoista 1.611,36 euroa,
- kylpyhuoneen seinälaatoista 362,87 euroa,
- laatoitustarvikkeista 96,80 euroa,
- pukuhuoneen ja makuuhuoneen tapeteista 143,35 euroa, eli yhteensä 2.214,38 euroa.

Asunto-osakeyhtiön vastuu

Vastaaja on AsOyL 4:2:n nojalla vastuussa rakenteista, eristeistä ja ilmanvaihto- ym. perusjärjestelmistä. Lisäksi taloyhtiön on korjattava ne osakehuoneiston sisäosat, jotka vahingoittuvat rakenteen tai yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvan rakennuksen muun osan vian tai sen korjaamisen vuoksi.

Vuonna 2010 olleen kosteusvaurion johdosta vastaaja on ollut korjaus­ ja kunnossapitovastuunsa perusteella velvollinen korjaamaan vaurioituneet rakenteet ja myös ennallistamaan huoneiston sisäpinnat, jotka ovat vahingoittuneet rakenteessa olevan kosteusvaurion korjauksen johdosta. Vastaaja on siten velvollinen korvaamaan kantajille pintojen uusimisesta aiheutuneet kustannukset.

Ala- ja yläpohjarakenteissa sekä väliseinärakenteissa havaitut vauriot kuuluvat vastaajan vastuulle ja vastaaja on siten velvollinen korjaamaan nämä vauriot sekä ennallistamaan ne huoneiston sisäosat, jotka vahingoittuvat näiden rakenteiden korjauksen johdosta.

Vastaaja on kiinteistön omistajana vastuussa siitä, että huoneiston terveydelliset olosuhteet täyttävät terveydensuojelulain ja sen nojalla annetun asumisterveysohjeen mukaiset edellytykset.

Koska vastaaja ei ole ryhtynyt mihinkään korjaustoimenpiteisiin rakenteissa todetuista kosteus- ja mikrobivaurioista huolimatta, kantajat ovat terveydellisistä syistä johtuen muuttamaan pois asunnosta.
Poismuutto on ollut välttämätöntä heidän ja heidän perheensä terveyden suojelemiseksi.
Laiminlyömällä korjausvastuunsa ja viivyttelemällä asiassa vastaaja on

osoittanut huolimattomuutta ja toiminut vastoin asunto-osakeyhtiölakia. Tällä menettelyllä on selvä syy-yhteys kantajille aiheutuneisiin ylimääräisiin asumiskustannuksiin. Mikäli vastaaja olisi välittömästi ryhtynyt tarvittaviin korjaustoimenpiteisiin, kantajat eivät olisi joutuneet asumaan muualla. Näin ollen vastaaja on velvollinen korvaamaan täysimääräisesti kantajille muualla asumisesta aiheutuneet kustannukset. AsOyL 24:6 mukaan vastaaja on velvollinen korvaamaan tahallaan tai huolimattomuudellaan kantajalle aiheuttamansa vahingon.

Vastaaja on vastuussa täysimääräisesti kantajille aiheutuneista selvittelykustannuksista, koska kysymys on vastaajan korjaus- ja kunnossapitovastuulle kuuluvista vioista.

Kantajat eivät ole toimineet siten, ettei asiaa saada yhtiökokouksen tai hallituksen käsiteltäväksi.


VASTAUS


As. Oy Vasoy on vaatinut, että käräjäoikeus hylkää kanteen kiistetyiltä osin.

Vastaaja on myöntänyt ilmanvaihdon korjaustarvetta koskevan vaatimuksen. Yhtiö on velvollinen tekemään nämä korjaustoimenpiteet molemmissa huoneistossa.

Vastaaja on myöntänyt pohjalaatan pinnalta lähtevien väliseinien alaosien korjaustarpeen. Vaatimus on siten väliseinän osalta riidaton, poislukien kantajan esittämä korjaustapa.

Vastaaja on myöntänyt korjaustarpeen ulkoseinien osalta valesokkelin ja alajuoksujen, poislukien vuonna 2010 korjattujen pesutilojen kohdalla olevien alajuoksujen osalta. Vuonna 2010 pesutilojen kohdalla sijainnut alajuoksu on korjattu. Korjaustarve on koko taloyhtiön osalta. Vauriot on korjattava hyvän rakennustavan mukaisesti, mutta vain vaurion edellyttämässä laajuudessa.

Vastaaja on kiistänyt yläpohjan vauriot ja korjaustarpeen. Lisäksi vastaaja on katsonut, ettei yläpohja kuulu sen kunnossapitovastuulle.

Vastaaja on katsonut olevan riidatonta, että mahdolliset alapohjavauriot kuuluvat taloyhtiön vastuulle. Vastaaja on kuitenkin kiistänyt alapohjaan kohdistuvat korjaustarpeet kantajien vaatimalla tavalla eli vaatimuksen laatan purun ja eristeiden vaihtamisen osalta. Vastaaja on myöntänyt sen vastuulle kuuluvan alapohjan korjauksen sen laajuisena kuin Suotodistjato on raportissaan katsonut.

Vastaaja on myöntänyt vaatimuksen tutkimus- ja selvittelykuluista RTA Latodistja Groupin osalta, mutta kiistänyt vaatimuksen Homekoira Team Oy:n laskun osalta perusteeltaan. Määrän osalta ei ole lausuttavaa.

Vastaaja on kiistänyt vaatimuksen sijaisasumiskustannuksista ja pintamateriaalien uusimiskustannuksista perusteeltaan.
Asumiskustannuksen määrän osalta ei ole lausuttavaa.





Perusteet

Tapahtumankulku

Lisäksi vastaaja on vaatinut, että kantajat velvoitetaan korvaamaan vastaajan asianosais- ja oikeudenkäyntikulut asiassa täysimääräisesti korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua tuomion antamisesta lukien.



Kantajat ovat teettäneet huoneistossaan remonttia vuonna 201O, minkä lisäksi kantajat ovat tehneet huoneistossaan muutostöitä. Kantajat ovat suullisesti ilmoittaneet muun muassa poistavansa yhden väliseinän.
Kantajat eivät olleet ilmoittaneet remontista vastaajalle
asunto-osakeyhtiölain edellyttämällä tavalla, minkä johdosta vastaajalla ei ole ollut tietoa kantajien toimenpiteiden sisällöstä, eikä remonttia ole voitu valv oa.

Kantajien väittämät oireet ovat alkaneet syksyllä 2012 eli vasta heidän tekemänsä remontin jälkeen. Tätä aikaisemmin vastaajalla ei ole ollut tiedossa huoneistossa havaittuja terveyshaittaepäilyjä. Kantajat eivät ole saattaneet kunnossapitoa koskevaa asiaa yhtiökokouksen käsiteltäväksi. Yhtiökokous on kokoontunut yhtiön toisten osakkeenomistajien Katodistajjen aloitteesta 9.4.2015, jolloin on keskusteltu eri vaihtoehdoista tilanteen ratkaisemiseksi sekä on päätetty kartoittaa myös huoneiston nro 1 korjaustarve.

Yhtiökokouksessa 10.9.2015 on päätetty pyytää urakoitsijoilta tarjouksia huoneistoihin tehtävistä korjauksista. Tarjouspyyntö on laadittu yhtiön osakkeenomistajien kesken yhteisymmärryksessä.


Asunnossa havaitut vauriot

Kosteus- ja homevauriot ja korjaustarve

Havainnot kosteus- ja mikrobipitoisuuksista ovat pieniä. Asunto on ollut asumiskelpoinen. Kantajan esittämät korjaustoimet ovat ylimitoitettuja.

Terveystarkastaja on tehnyt tarkastuksen ja laaditusta tarkastuspöytäkirjasta ilmenee, että myös huoneistossa nro 1 on todennäköisesti ylä- että alapohjan mikrobivaurio sekä todennäköisesti ainakin kattoikkunoiden kohdalla on vaurio. Vauriot ovat koko yhtiön laajuisia, minkä johdosta korjaustoimet tulee kohdistaa ja suunnitella koko rakennusta kattaviksi.

Yläpohjassa havaittujen vaurioiden syynä on ollut paitsi yläpohjatilaan päättyvä ilmanvaihtohormi myös yläpohjatilaan aikaisemman osakkeenomistajan toimesta tehdyt luvattomat väliseinärakenteet sekä yläpohjatilassa säilytetty irtaimisto. Yläpohjan luvattomat rakenteet voivat talvella aiheuttaa ns. ilmalukon , jonka seurauksena kondensoitunut vesi tiivistyy kattorakenteisiin. Vastaaja on edellyttänyt, että kantajat korjaavat kustannuksellaan väliseinien aiheuttaman tuuletuksen puutteellisuuden ja poistavat tavaransa yläpohjasta. Kantajat eivät lupauksistaan huolimatta ole tehneet näitä toimia.

Irtaimiston poistaminen ei kuulu taloyhtiön vastuulle. Yläpohjaan tehdyt

rakenteet eivät ole yhtiö toteuttamia, eivätkä ne kuulu yhtiön kunnossapitovastuulle. Asunto-osakeyhtiölain 4:2.3 perusteella yhtiön vastuu koskee sellaisia rakenteita ja eristeitä, jotka yhtiö on toteuttanut tai hyväksynyt vastuulleen. Siksi yläpohjan mahdollinen em. rakenteisiin, eristeisiin tai pinnoitteisiin kohdistuva korjaustarve kuuluu osakkeenomistajan kunnossapitovastuun piiriin.

Tehdyn selvityksen perusteella yläpohjaan ei kohdistu lähtökohtaisesti korjaustarvetta.

Alapohja

Alapohjan korjaustarvetta ei ole. Alajuoksujen ja valesokkelin korjaaminen on riittävää. Betonilaattaa ja alapohjan eristeitä ei ole tarpeen purkaa. Kysymys on kuitenkin kokonaisuudesta, jotta vaurio saadaan korjattua hyvän rakennustavan mukaisesti.

Väli- ja ulkoseinät

Vaihtoehtoisia korjausmenetelmiä on olemassa. Kantajan esittämä menetelmä ei ole ainoa mahdollinen. Riittävää on, että korjaukset tehdään hyvän rakennustavan mukaisesti.

Vastaaja ei ole vastuussa homepölysiivouksesta ja desinfioinnista. Vaatimus koko huoneiston osalta on ylimitoitettu. Desinfiointi on tehtävä valvojan tarpeelliseksi katsomalla tavalla ja laajuudessa.
Osakkeenomistaja vastaa itse tarpeellisesta siivouksesta.

Osakkeenomistajien yhdenvertaisuusperiaatteen vuoksi on mahdotonta, että korjaukset tehtäisiin vain osaan rakennusta, kun tiedossa olevat korjaustarpeet kattavat kummankin huoneiston. Osittainen korjaaminen merkitsisi sitä, että toisen huoneiston osakkeenomistajat saisivat epäoikeutettua etua toisten osakkeenomistajien kustannuksella.


Vaaditut kustannukset


Vastaaja on myöntänyt tutkimuskulujen korvaamisen Latodistjan raportin osalta. Vaatimus homekoiratutkimuksen osalta on kiistetty, koska se ei ole ollut tarpeellinen, eikä se ole merkittävästi edesauttanut vaurion syyn tai laajuuden selvittämistä.

Sijaisasumisesta aiheutuneita kustannuksia ei ole kiistetty määrällisesti. Vastaaja ei ole menetellyt asiassa tuottamuksellisesti, vaan on pyrkinyt selvittämään vaurion syytä, korjaustapaa ja eri vaihtoehtoja. Asian selvittäminen ei ole ollut yksinkertaista. Vastaajalle ei ole ulkopuolista isännöitsijää tai muuta henkilökuntaa. Kaikki vastaajan tekemä selvitystyö on tehty hallituksen jäseninä toimivien osakkeenomistajien toimesta. Vastaaja on useasti ehdottanut korjauksia, mutta kantajat eivät ole niihin suostuneet. Kantajat ovat myös ilmoittaneet teettävänsä korjaukset itse. Vastaaja ei ole toiminut siten, että se olisi vahingonkorvausvastuussa sijaisasumisesta aiheutuneista kustannuksista.
Vastaaja ei ole vastuussa pintamateriaalien uusimiskustannuksista.

9
Vastaaja on maksanut kantajien kylpyhuonekorjauksen yhteydessä seiniin kohdistuneita korjaustoimenpiteitä, jotka eivät vastaajan käsityksen mukaan ole olleet välttämättömiä tuolloin havaitun kosteusvaurion korjaamiseksi ja lisäksi kantajien kanssa on sovittu, että nämä maksavat itse kylpyhuoneen pinnoitteet.

Vastaaja on kiistänyt vaatimuksen lattiapinnoitteen osalta 20 euroa / neliömetrin ylittävältä osalta. Kaikkien laattojen kustannuksista puolet on kiistetty ja kustannukset tapeteista 50 euroa ylittävältä osalta, koska maalaus olisi ollut riittävä. Tapetointitarvikkeiden osalta vaatimus on riidaton.

Asunto-osakeyhtiön vastuu

Vastaaja ei ole toiminut tuottamuksellisesti eikä korvausvastuuta sijaisasumiskustannuksista ole.

Mikko Masukka on kuulunut yhtiön hallitukseen, muttei ole tehnyt aloitetta asiassa. Kantajilla on ollut yli 1/10 osan omistusosuudella mahdollisuus asian edistämiseen yhtiökokouksen kautta. Kantajilla on ollut mahdollisuus vaatia ylimääräisen yhtiökokouksen koollekutsumista. Näin toimien kantajat olisivat voineet kokonaan välttää vahingon tai ainakin rajoittaa sen määrää.

Kantajat ovat laiminlyöneet asunto-osakeyhtiölain (AsOyL 5:2) mukaisen ilmoitusvelvollisuutensa vuonna 2010 tehdyistä muutostöistä ja remontista, minkä johdosta vastaaja ei ole voinut valvoa remonttia.
Tämän vuoksi kunnossapitovastuun arviointi on mahdotonta. AsOyL:n 4:2.3 mukaan yhtiö vastaa vain sellaisista osakkeenomistajan tekemistä asennuksista, jotka rinnastuvat yhtiön toteuttamaan toimenpiteeseen ja jonka toteuttamista yhtiö on voinut valvoa siten kuin
asunto-osakeyhtiölaissa säädetään. Koska vastaaja ei ole voinut valvoa vuonna 2010 tehtyjä muutostöitä ja remonttia, remontin kohteena olevat rakennuksen osat eivät kuulu taloyhtiön kunnossapitovastuulle.

Koska kantajien väittämät oireet ovat alkaneet vasta näiden tekemän remontin jälkeen, vastaajalla on ollut perusteltu aihe epäillä, että havaitut ongelmat ovat aiheutuneet vuonna 2010 tehdyn remontin epäonnistumisesta. Kantajan väittämien ylähengitystieoireiden yhteyttä asuntoon ei ole osoitettu.

Kantajat ovat itse ilmoittaneet tekevänsä huoneistossa remontin kesällä 2014 ja poistavansa samassa yhteydessä yläpohjan luvattomat rakenteet ja siellä säilytettävät esineet. Tämän ilmoituksen perusteella vastaaja on ollut siinä käsityksessä, että kantajat tekevät tarpeelliseksi katsomansa toimet itse.
Kantajien asunnon väitettyä terveyshaittaa ei ole näytetty toteen. Taloyhtiö ei ole vastuussa sijaisasumisen kustannuksista, koska asunto ei ole ollut asumiskelvoton. Muualla asuminen ei ole ollut välttämätöntä, vaan se on ollut kantajien oma valinta . Kantajien tulee itse vastata aiheutuneista kustannuksista.

10
Vastaajayhtiön hallituksen puheenjohtaja on selvittänyt vaurion laajuutta ja taloyhtiössä vuonna 2002 ja 2003 tapahtuneiden putkivuotojen seurauksena tehdyn kuivauksen riittävyyttä, vaurioiden syytä ja niiden korjaamiseksi tarpeellisia toimenpiteitä, eri vaihtoehtoja korjausten rahoittamiseksi sekä vakuutusyhtiön mahdollista vastuuta ja korvausvelvollisuutta. Mikko Masukka ei ole ollut aloitteellinen em. selvityksissä.

Korjaustoimenpiteiden tarkoituksenmukainen suorittaminen on edellyttänyt myös koko yhtiön kunnossapitotarpeen kartoittamista, mikä on yhtiökokouksen päättämällä tavalla tehty. Kun asia on yhtiön toisen osakkeenomistajan aloitteesta saatettu yhtiökokouksen käsiteltäväksi, korjausten edistämisestä on päätetty yksimielisesti.

Vastaajayhtiön hallituksen puheenjohtaja on ehdottanut kantajille useaan kertaan korjauksen suorittamista, mutta kantajat ovat kieltäytyneet korjauksesta.

Osakkaiden kesken on myös keskusteltu vaihtoehdosta muuttaa yhtiön yhtiöjärjestystä siten, että kumpikin vastaa oman huoneistonsa kunnossapidosta.


Oikeudenkäyntikulut

TODISTELU

Kirjallinen todistelu

Kantajat

K1. Tutkimusselostus 18.10.2010 / RKM-Kuivaustekniikka Oy K2. Tutkimusraportti 18.11.2010 / Vesivahinkotekniikka WT Oy K3. Homekoiraraportti 29.4.2013 / Homekoira Team Oy
K4. Vauriokartoitus 23.9.2013 / RTA Latodistja Group Oy KS. Tarkastuspöytäkirja 15.9.2014 / Pirkkalan kunta, ympäristöterveydenhuolto ja sähköposti 9.9.2015
K6. Laskuja
K7. Laskuja ja kuitteja
K8. Kirjeet 11.1.2012 ja 15.9.2014
K9. Kuntotutkimusraportti21.8.2015, Dl Jommi Suotodistajato
K10. Sähköpostit 31.1.2015 - 29.6.2015; Masukkoille 12.5.2015 toimitettu
pöytäkirjaluonnos .
K11. Sähköpostit 09/2012 ja pöytäkirjaluonnos; sähköpostit 10/2012 Ja 30.5.2014
K12. Kirje 4.7.2014 ja sähköposti 15.8.2014

Vastaajat

V1. Terveystarkastaja Markku Mätodistajanan tarkastuspöytäkirja 29.1.2013 V2. Kuntotutkimusraportti 21.8.2015
V3. Sähköpostit 31.1.2015, 8.3.2015
V4. Sähköpostit 12.10.-19.11.2013, Katodistaj/ Mikko Masukka V5. Muutoksenhaku vakuutuslautakunnalle vakuutusyhtiön korvauspäätöksestä (7.1.2014)
V6. Vakuutuslautakunnan ratkaisusuositus 25.6.2014 (toimitettu yhtiölle 2.9.2014)
V7. Vastine vakuutuslautakunnan ratkaisusuositukseen 26.9.2014
V8. Sähköposti, Katodistaj/ Petodistajai, Kuivaustekniikka Oy

V9. Ylimääräisen yhtiokokouksen pöytäkirja 9.4.2015
V10. Ylimääräisen yhtiökokouksen pöytäkirja 10.9.2015

Henkilötodistelu


Kantajat


1. Mikko Masukka, todistelutarkoituksessa
2. Todistaja Taina Ltodistajki/ Homekoira Team Oy
3. Todistaja Sune Latodistja/ RTA Latodistja Group Oy
4. Todistaja Markku Mätodistajata, terveystarkastaja

Vastaaja

1. Rami Katodistaj, vastaajan hallituksen puheenjohtaja, todistelutarkoituksessa
2. Todistaja Jommi Suotodistjato


KÄRÄJÄOIKEUDEN RATKAISU


Perustelut


Riitaiseksi jääneet seikat

Kantajat ovat kohdistaneet vastaajaan velvoittamiskanteen, jolla on vaadittu vastaajan velvoittamista ryhtymään kustannuksellaan toimenpiteisiin kantajien hallitsemassa asunnossa. Asianosaiset ovat valmistelun aikana vastaajien myöntämisen perusteella todenneet vaatimukset väliseinien ja ulkoseinien osalta riidattomaksi. Lisäksi vastaaja on myöntänyt vaatimuksen asunnon ilmanvaihdon osalta.
Vastaaja on kiistänyt vaatimuksen alapohjan korjaustarpeesta laatan purun ja eristeiden vaihtamisen osalta, mutta myöntänyt sen vastuulle kuuluvan alapohjan korjauksen sen laajuisena kuin Suotodistjato on raportissaan katsonut.

Asiassa on riidatonta, ettei vaurioiden todellista laajuutta ole vielä tutkittu. Näin ollen sitä miten laajalle alalle kosteus- ja homevauriot rakenteissa sekä eriste- ja pintamateriaaleissa ulottuvat ei ole selvitetty.

Kantajat eivät ole kanteessaan vaatineet vastaajan velvoittamista nimenomaisella tavalla suoritettaviin toimenpiteisiin. Kantajien velvoittamiskannevaatimuksessa on ainoastaan vaadittu, että vaadittuihin toimenpiteisiin ryhdytään hyvän rakennustavan tarkoittamassa laajuudessa ja siten, että huoneiston terveydelliset olosuhteet täyttävät asumisterveysohjeen mukaiset edellytykset. Lisäksi alapohjan osalta on vaihtoehtoisesti vaadittu, että alapohjan osalta korjaus suoritetaan siten, että terveyshaitta huoneistosta poistuu. Näin
ollen vaikka asianosaiset ovat osittain olleet erimielisiä korjaustapojen tai korjaustarpeen osalta käräjäoikeus toteaa, että nämä kysymykset eivät ole asiassa esitetyn kannevaatimuksen johdosta olleet käräjäoikeuden
tutkittavana. Lisäksi käräjäoikeus toteaa, ettei asiassa ole myöskään kysymys vaurioiden aiheuttamisen syystä Tämän osalta esitetyt väitteet eivät siten ole merkityksellisiä tässä asiassa.

Valmisteluistunnossa on käynyt ilmi, että taloyhtiössä on pidetty ylimääräinen yhtiökokous, josta on laadittu 10.9.2015 päivätty pöytäkirja. Tästä pöytäkirjasta ilmenee, että ylimääräisessä yhtiökokouksessa on todettu taloyhtiön molemmissa huoneistossa olevan taloyhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvia vaurioita ja korjaustarpeita ja että asiassa on päätetty selvittää kustannuksia alapohjan vauriokorjausten toteuttamisesta kahdella eri tavalla. Kantaja on katsonut, että pöytäkirjaan kirjatusta huolimatta heillä on oikeussuojan tarve asiassa.
Pöytäkirjankirjausta kunnossapitovastuulle kuuluvista vaurioista on pidettävä hyvin yleisluontoisena. Näin ollen käräjäoikeus katsoo, että kantajilla on edelleen oikeussuojan tarve sanotuista seikoista.

Vastaaja on kiistänyt yläpohjaan kohdistuneet vaatimukset sekä myös korjaustoimien jälkeisen koko huoneiston desinfiointia ja homepölysiivousta koskeneen vaatimuksen. Lisäksi vastaaja on lisäksi kiistänyt Homekoiratutkimuksen kustannusten korvaamista koskevan vaatimuksen, pintojen ennallistamiskustannuksia koskevan vaatimuksen, sijaisasumiskustannuksia koskevan vaatimuksen ja oikeudenkäyntikuluja koskevan vaatimuksen. Asia on jäänyt näiden osalta riitaiseksi.

Asiassa esitetty henkilötodistelu

Todistelutarkoituksessa kuultu Mikko Masukka on kertonut, että vuonna 2010 heidän muuttaessaan asuntoon heidän tarkoituksenaan oli ollut tehdä pintaremontti. Tällöin märkätiloissa oli havaittu kosteusvaurio, mikä on korjattu ja taloyhtiö on maksanut vauriokorjauksen kustannukset. He olivat ilmoittaneet suullisesti vastaajan edustajalle korjaustöistä. Heidän asunnossaan on tehty muissa tiloissa pientä remonttia. He ovat vaatineet pintojen ennallistamiskustannuksia taloyhtiöltä, mutta taloyhtiö ei ole niitä suostunut korvaamaan.
Kustannusten korvaamisesta ei ole sovittu mitään poikkeavaa. Käytetyt pintamateriaalit ovat olleet perushintaisia. Taloyhtiö ei ole maksanut heille mitään ylimääräisiä kustannuksia. Kantajat ovat maksaneet osan kustannuksista itse kuten esimerkiksi hanan vaihtamisesta aiheutuneen kustannuksen.

Päätöksenteosta ja asioiden hoitaminen yhtiössä on vapaamuotoista. Varsinaisia yhtiökokouksia taikka ylimääräisiä yhtiökokouksia ei ole pidetty. Asioista on puhuttu vapaasti pihalla tavattaessa. Hän ei ole kokenut olevansa yhtiönsä hallituksessa. Koska kustannuksia oli jo aiheutunut vuoden 201O korjauksista, yhtiössä oli keskusteltu myös yhtiöjärjestyksen muutoksesta liittyen vastuunjakamiseen osakkaiden kesken. Nämä alustavat neuvottelut ovat eivät ole johtaneet toimiin vastuun muuttamiseksi.

He olivat asuneet asunnossa puolitoista vuotta, kunnes he olivat kiinnittäneet huomiota tunkkaiseen hajuun asunnossa. Aluksi he olivat epäilleet, että salaojissa oli vikaa, koska sadevesi oli jäänyt pihalle. He olivat esittäneet salaojakorjausta, minkä he ovat myöhemmin

omakustanteisesti tehneet. Hajuhaitta ei kuitenkaan ollut poistunut. Selvittääkseen epäilyjä he olivat keväällä tehneet homekoiratutkimuksen. He eivät tällöin olleet ottaneet yhteyttä yhtiöön. Homekoira oli tehnyt paljon merkkauksia asunnossa. Epävarmuuden vuoksi he olivat muuttaneet pois asunnosta kesäkuussa 2013. Poismuutosta ei ollut
tehty ilmoitusta taloyhtiölle. Myöhemmin he olivat teettäneet Latodistjan tutkimuksen, missä oli todettu useilla alueilla oleva korjaustarve. Tämän jälkeen hän on toimittanut nämä molemmat raportit taloyhtiölle sähköpostitse, mahdollisesti elokuussa 2013. Taloyhtiön edustaja Rami Katodistaj oli luvannut hoitaa asian. Tammikuussa hän oli tiedustellut tilannetta, mihin yhtiön edustaja oli vastannut, että asian hoitaminen oli sovittu kuuluvan hänelle. Ennen asunnosta poismuuttoa hänellä oli ollut ylähengitystieoireita, mitkä ovat poismuuton jälkeen hävinneet. Hän on kertonut aikaisemmin harvakseltaan tupakoineen, mutta kertonut lopettaneensa tupakoinnin pääsiäisenä 2013. Syyskuussa 2013 hän oli pyytänyt terveystarkastajaa tekemään asunnossa tarkastuksen.

Todistelutarkoituksessa kuultu Päivikki Masukka on.kertonut, että vuonna 2010 märkätilassa oli tehty vauriokorjaus. He itse ovat vastanneet osasta aiheutuneista kustannuksista. Heidän laittamansa pintamateriaalit ovat olleet normaalitasoisia. Remontin yhteydessä oli purettu paneliseinä ja tilalle oli laitettu tapetit. Kustannuksista ei ollut tehty sopimusta. Mikko Masukka oli saanut ylähengitystieoireita vuoden 2013 aikana.
Homekoiratutkimuksen jälkeen he olivat kokeneet, että heidän oli muutettava pois asunnosta. Poismuutto ei ollut ylireagointia. Hän ei muista missä vaiheessa homekoiratutkimus ja Latodistjan tutkimus on tehty. Vuonna 2010 tehdystä remontista on ilmoitettu Rami Katodistajlle, joka oli myös käynyt sisällä heidän asunnossaan ja katsonut paikat.
Kanssakäyminen taloyhtiössä on ollut vaivanloista. Pääasiassa Mikko Masukka on ollut yhteydessä Rami Katodistajon. Yläpohjaan on rakennettu lattia ja säilytyskaappeja ja siellä on säilytyksessä aikaisempien asukkaiden tavaroita. Aikaisemman asukkaan oli pitänyt tyhjentää yläpohjan tavarat. He ovat vieneet pelkästään lattialistoja ja sen tapaista tavaraa sinne säilytykseen.

Todistelutarkoituksessa kuultu Rami Katodistaj on kertonut, että Masukkat olivat vuonna 2010 aloittaneet remontin, jolloin kosteissa tiloissa oli havaittu vaurio, mikä on korjattu. Korjaus oli tehty hieman laajemmin kuin olisi ollut tarve ja taloyhtiö on vastannut näistä kustannuksista.
Kustannusten osalta periaate oli, että taloyhtiö maksaa alajuoksujen noston, lattian ja lattialämmityksen ja että laatat maksetaan itse. Hän oli ehdottanut myös tätä Mikko Masukkalle ja näin oli sovittu. Masukkoiden remontti ei ole ollut ihan tavanomainen. Lisäksi tilan paneliseinää ei olisi tarvinnut purkaa kokonaan. Masukkat ovat tehneet laajemman remontin kuin on ollut tarpeen. Hän oli käynyt Masukkoiden asunnolla ja ymmärtänyt näiden tekevän pintaremonttia.

Hän ei ole ollut tietoinen Mikko Masukkan sairastelusta. Masukkat olivat jossakin vaiheessa kertoneet salaojien toimimattomuudesta. Hän oli käsittänyt hajuepäilyn liittyneen tähän.

Masukkoiden teettämät selvitykset on toimitettu hänelle 30.9.2013 yhtäaikaa sähköpostitse. Raportit olivat tulleet hänelle täytenä

yllätyksenä. Taloyhtiölle ei aikaisemmin ollut ilmoitettu tutkimuksista. Syksyllä 2013 hän oli ryhtynyt selvittämään vakuutuksista saatavia korvauksia. Vakuutusyhtiö on antanut kielteisen päätöksen, päätökseen oli haettu muutosta, mutta muutoksenhaku ei ollut menestynyt.
Tammikuussa 2014 hän oli ottanut yhteyttä rakennustarkastukseen. Hän on tehnyt korjausehdotuksia alajuoksujen nostoista, tiivistämisestä ja putkien viemisestä katolle. Mikko Masukka ei ole näihin ehdotuksiin suostunut. Hän on pyytänyt Mikko Masukkaa laittamaan raitisilmaventtiilejä, mutta tämä ei ole suostunut. Hän on kokenut, ettei ole voinut tehdä asialle mitään. Taloyhtiöllä on korjauksiin vaadittavan rahoituksen saamisen kanssa ongelmia. Asukkaiden välit olivat kiristyneet. Taloyhtiössä ei ole pidetty kokouksia. Huhtikuussa pidetyssä kokouksessa oli ollut puhetta edelleen yhtiöjärjestyksen muutoksesta ja vastuunjakamisesta. Taloyhtiön hallinnossa ei ole ulkopuolisia, vaan hän ja hänen vaimonsa hoitavat asioita. Heillä ei ole erityistä koulutusta taikka tietotaitoa. Päätökset taloyhtiössä on tehty yhdessä Masukkoiden kanssa, suullisesti ja pääasiassa puhelinkeskusteluina .

Taloyhtiö on teettänyt myös omia selvityksiä, joiden myötä hän on tullut tietoiseksi vaurioista. Taloyhtiön molemmissa asunnoissa on samanlaisia vaurioita. Yläpohjaan tehdyt rakenteet ovat jonkun aikaisemman osakkeenomistajan sinne tekemiä. Hän on tullut niistä tietoiseksi käydessään yläpohjassa Mikko Masukkan kanssa. Hän ei aluksi ollut tietoinen Masukkoiden poismuutosta. Hän oli nähnyt muuttoauton pihassa, mutta ilmoitusta taloyhtiölle ei ollut tehty, eikä hän tiennyt Masukkoiden poismuuton liittyvän epäilyksiin asunnon kunnossa. Koska Masukkat olivat aikaisemminkin puhuneet poismuuttamisesta, hän oli kuvitellut Masukkoiden myyneen asunnon.

Todistajana kuultu Ltodistajki on kertonut omaavansa 14 vuoden kokemuksen homevaurioiden etsimisestä. Tutkimuskohteita hänellä on ollut noin neljätuhatta ja vuosien aikana homekoiria on ollut 14. Hän on tehnyt Masukkoiden asuntoon homekoiratutkimuksen, josta on myös laadittu kirjallisena todisteena esitetty homekoiraraportti 29.4.2013.
Homekoiratutkimuksessa koira näyttää vauriopaikat ja sen alueen, miltä huoneilmaan tulee hajuja. Koira haistaa ihmiselle haitalliset kasvustot. Homekoira oli tehnyt useita merkkauksia asunnossa . Homekoira oli tehnyt myös ylänäyttöjä, missä koira havaitsee ylhäältä alaspäin laskeutuvat hajut. Homekoira oli tehnyt näitä ylänäyttöjä asunnossa yläpohjan lattiarakenteen keskikohdalla.

Todistajana kuultu Latodistja on kertonut valmistuneensa rakennusinsinööriksi vuonna 2003 ja toimineensa erinäisissä tehtävissä. Tällä hetkellä hän tekee pääasiassa vauriokartoituksia. Hän on tehnyt tutkimuksen Masukkoiden asunnossa, mistä tutkimuksesta on laadittu kirjallisena todisteena esitetty vauriokartoitusraportti 23.9.2013.
Pintarakenteista ei ollut löytynyt vaurioita, vaan vaurioita olivat löytyneet syvemmältä rakenteista. Rakenteista on otettu koiran merkkaamista paikoista materiaalinäytteitä. Asunnon sisäpuolelta o etuist n yt is ä .?.l_i löytynyt mikrobikasvustoa. Yläpohjassa hän on _havainnut s1lminnaht vaa homekasvustoa. Näistä hän on ottanut valokuvia. Koska kasvusta oh silminnähtävää hän ei katsonut tarpeelliseksi ottaa niistä näytteitä.
Yläpohjatilasta oli otettu eristenäytteitä, joista yhdestä löytyi viitteitä vaurioista. Yläpohjan rakenteissa oli näkyviä vaurioita muun muassa kattotuoleissa, kattolaudoituksessa ja yläpohjan lattiarakenteessa.
Yläpohjaan tehty lattiarakenne on mahdollisesti edesauttanut vaurioita. Yläpohja ei vaurioidu, jos se tuulettuu riittävästi. Mikäli tila ei tuuletu luonnollisesti, rakenteet ja eristeet homettuvat. Hänen mukaansa homekoiran ylänäyttöhavainnot ovat yhdenmukaiset hänen tekemien havaintojen kanssa. Yläpohjasta on ilmanvaihtokanavan kautta päässyt hajuja asuntoon. Asunnon alipaineisuus ulkoilmaan nähden lisää korvaavan ilmankulkua sisälle asuntoon. Alapohjan ja seinien alaosissa on ilmarakoja, minkä johdosta ilmayhteys alapohjan ja huoneilman kanssa on olemassa. Lisäksi Latodistja on kertonut käsityksensä tarvittavista korjaustoimenpiteistä.

Todistajana kuultu Suotodistjato on kertonut valmistuneensa talotekniikan diplomi-insinööriksi vuonna 1993. Hän on toiminut sekä yliopistolla että omassa insinööritoimistossa. Pääosa hänen toimeksiannoistaan on liittyy rakennusten kosteus- ja sisäilmaongelmiin. Toimeksiantoja hänellä on ollut yli tuhat. Hän on tehnyt tutkimukset taloyhtiön molemmissa asunnoissa. Kantajien asuntoon tehdystä tutkimuksesta on laadittu kirjallisena todisteena esitetty kuntotutkimusraportti 21.8.2015.
Tutkimusta tehdessään hänellä oli ollut käytössään Latodistjan laatima raportti. Hän on kertonut asuntoon tekemistään tutkimuksista ja havainnoistaan sekä käsityksensä tarvittavista korjaustoimenpiteistä. Hän oli muun muassa ottanut lisänäytteitä, koska vauriosta on tarvittu lisätietoa. Hän ei ole käynyt kantajien asunnon yläpohjatilassa.
Taloyhtiön toisen asunnon yläpohjatilassa hän on käynyt. Myös toisen asunnon yläpohjatilassa oli jätetty ilmanvaihtoputket yläpohjatilaan ja siitä on aiheutunut kosteutta tilaan. Koska hän ei ole käynyt kantajien asunnon yläpohjatilassa hän on perustanut havaintonsa yläpohjasta Latodistjan raporttiin. Yläpohjan otettuja valokuvista hän ei ole pitänyt poikkeavina. Näytteiden tulokset ovat tavanomaisia, ottaen huomioon talon rakentamisajankohta. Hänen käsityksensä mukaan vesikatosta on ollut vuoto, jota ei ole korjattu. Lattialla olevissa levyissä on havaittavissa vaurioita. Yläpohjasta ei ole voinut aiheutunut terveyshaittaa. Yläpohjan mahdolliselle mikrobivauriolla ei ole suurta vaikutusta sisäilmaan, koska termisen paineen johdosta ilma virtaa ullakon suuntaan. Lisäksi Suotodistjato on ilmayhteyksistä kertonut, että lastulevyseinissä on onkaloita, eivätkä myöskään niiden alaosat ole tiiviit. Lisäksi pistorasioiden kohdilla on selvästi nähtäviä ilmarakoja. Näiden rakojen johdosta ilmayhteys alapohjan, seinärakenteen ja huoneilman kanssa on olemassa. Tämä ei ole poikkeavaa, koska rakennus ei ole ollut edes uutena täysin ilmatiivis.

Todistajana kuultu terveystarkastaja Mätodistaja on kertonut toimineensa 25 vuotta terveystarkastajana. Hän on käynyt syyskuussa 2013 kantajien pyynnöstä tekemässä tarkastuksen kantajien asunnossa. Tästä on laadittu kirjallisena todisteena esitetty tarkastuspöytäkirja 15.9.2013.nnen tarkastusta hän oli saanut käyttöönsä Latodistjan raportin. Hänen mukaansa kysymyksessä oli ollut selkeä tilanne. Kysymys oli selkeästi terveyslain vastaisesti haitasta. Oli selkeää, että mikrobit pääsivät sisäilmaan ja sitä kautta hengitysilmaan. Hän oli antanut kiinteistön omistajalle toimenpidekehotuksen mikrobivaurioiden poistamiseksi ja ilmanvaihdon kuntoon saattamiseksi. Nämä toimenpiteet tuli tehdä viivytyksettä. Taloyhtiö ei ole ottanut häneen yhteyttä muutoin kuin toiseen asuntoon tehdyn tarkastuspyynnön johdosta.
päätökset näytöstä

Yläpohja
Yläpohjan vaurioista ja korjaustarpeesta ovat kertoneet Latodistja ja Suotodistjato ja kirjallisina todisteina on esitetty heidän laatimansa raportit. Käräjäoikeus pitää sekä Latodistjan että Suotodistjadon johtopäätöksiä heidän pitkän kokemuksensa johdosta uskottavina. Asiassa on käynyt ilmi, ettei Suotodistjato ole lainkaan käynyt kantajien yläpohjatilassa, vaan hän on perustanut johtopäätöksensä taloyhtiön toisen asunnon yläpohjasta tekemiin havaintoihin sekä Latodistjan vauriokartoitukseen. Sitä vastoin Latodistjan johtopäätökset ovat perustuneet hänen omiin havaintoihinsa.
Tämän johdosta käräjäoikeus pitää Latodistjan johtopäätöksiä uskottavampana. Asiassa kirjallisena todisteena esitetty homekoiraraportti ja Ltodistajen kertomus koiran tekemistä ylänäytöistä tukevat osaltaan Latodistjan johtopäätöksiä yläpohjan homevaurioista. Edellä lausutuilla perusteilla käräjäoikeus katsoo, että asiassa on tullut näytetyksi, että kantajien asunnon yläpohjatilassa on vaurioita ja että yläpohjatilassa on korjaustarve.

AsOyL:n 3 luvun 2 §:n 1 momentin mukaan yhtiö vastaa kunnossapidosta siltä osin kuin se ei kuulu osakkeenomistajalla. Saman pykälän 2 momentin mukaan yhtiön on pidettävä kunnossa osakehuoneistojen rakenteet ja eristeet. Pykälän 3 momentin mukaan 2 momentissa tarkoitettu vastuu koskee sellaisia rakenteita, eristeitä ja perusjärjestelmiä, jotka yhtiö on toteuttanut tai hyväksynyt vastuulleen, ja huoneistojen sisäosien korjaamista ajankohdan perustasoon yhtiössä.
Yhtiö vastaa myös sellaisesta osakkeenomistajan tekemästä tai teettämästä asennuksesta, joka rinnastuu yhtiön toteuttamaan tai vastuulleen hyväksymään toimenpiteeseen ja jonka toteuttamista yhtiö on voinut valvoa siten kuin tässä laissa säädetään.

Oikeuskirjallisuudessa on katsottu, että rakenteilla tarkoitetaan rakennuksen perustuksia ja ulkopintoja, kuten ulkovaippaa, vesikattoa, ulko-ovia ja ulkoikkunoita. Rakenteilla tarkoitetaan myös ylä-, väli- ja alapohjia, väliseiniä, rakenteen pilareita ja palkkeja. Jyrki Jauhiainen - Timo A. Järvinen - Tapio Nevala: Asunto-osakeyhtiölaki, 2013, s.191)

AsOyL:n 3 luvun 3 §:n 1 momentin mukaan osakkeenomistajan on pidettävä kunnossa osakehuoneistonsa sisäosat. Osakkeenomistajan kunnossapitovastuu kohdistuu osakehuoneiston sisäosiin. Saman lain 1 luvun 3 §:n 1 momentin mukaan osakehuoneistolla tarkoitetaan sellaista huoneistoa ja muuta rakennuksen tai kiinteistön osaa, jonka hallintaan osakkeet tuottavat oikeuden.

Edellä mainitussa oikeuskirjallisuudessa (s. 209) on osakkaan kunnossapitovastuun osalta katsottu osakehuoneiston olevan muutakin kuin huoneisto. Lain esitöiden (HE 24/2009, s. 88) mukaan parvekkeen ja muiden hallinnassaan olevien rakennuksen ulkopuolisten tilojen osalta osakkeenomistaja vastaa mm. lumen , veden ja roskien poistamisesta
siten, ettei niistä aiheudu haittaa yhtiölle tai toisille osakkeenomistajille. OsakkeenomistaJan hallintaan osakkeiden perusteella kuuluvat tilat määräytyvät yhtiöjärjestyksen perusteella.

Asianosaiset ovat olleet yhtämieltä siitä, että joku aikaisemmista osakkeenomistajista on rakentanut kysymyksessä olevat lattia- ja seinärakenteet yläpohjatilaan. Yhtiön edustaja Rami Katodistaj on kertonut tulleensa tietoiseksi näistä rakenteista vasta käydessään Mikko Masukkan kanssa kantajien asunnon yläpohjatilassa.

AsOyl :n säännösten mukaisesti asunto-osakeyhtiö vastaa kunnossapidosta siltä osin kuin se ei kuulu osakkeenomistajalle. Asiassa ei ole esitetty näyttöä osakkeen perusteella kuuluvien tilojen hallinnasta.

Asiassa on edellä lausutun perusteella tullut näytetyksi, että yläpohjatilassa on vauriota ja niiden johdosta korjaustarve. Esitetystä näytöstä on myös ilmennyt, että yläpohjatilaan rakennetuilla lattia- ja seinärakenteilla on osittain ollut vaikutusta yläpohjatilan vaurioihin.
AsOyl:n mukaan taloyhtiön on pidettävä kunnossa osakehuoneistojen rakenteet, joihin luetaan myös yläpohjatilan rakenteet. Näin ollen vaikka taloyhtiö ei ole rakentanut taikka hyväksynyt näitä tehtyjä rakenteita vastuulleen käräjäoikeus katsoo, että lattia- ja seinärakenteiden purkaminen ja poistaminen kuuluvat taloyhtiön vastuulle, koska ne ovat liityksissä yläpohjatilan varsinaisiin rakenteisiin, joiden kunnossapitovastuu kuuluu taloyhtiölle. Sitä vastoin käräjäoikeus toteaa, että yläpohjatilaan jätetyn irtaimen omaisuuden poistaminen kuuluu osakkeenomistajalle.

Desinfiointi ja homepölysiivous

Käräjäoikeus katsoo, että Latodistjan laatimassa vauriokartoituksessa lausutun perusteella desinfioinnin ja homepölysiivouksen tarve on tullut selvitetyksi. Käräjäoikeus katsoo, että koska desinfioinnin ja homepölysiivouksen tarve johtuu taloyhtiön vastuulle kuuluvien vaurioiden korjaamisesta, kuuluvat näistä aiheutuvat kustannukset taloyhtiön vastuulle.

Taloyhtiön tuottamus

AsOyL 24 luvun 6 §:n 1 momentin mukaan yhtiön on korvattava vahinko, jonka yhtiö on myötävaikuttamalla tämän lain määräyksen rikkomiseen tahallaan tai huolimattomuudesta aiheuttanut osakkeenomistajalle .
Säännöstä sovelletaan siten kunnossapitovelvollisuuden laiminlyönnistä aiheutuvan vahingon korvaamiseen.

Lain esitöiden (HE 24/2009, s. 279) mukaan yhtiötä koskevan tuottamusolettaman mukaan yhtiö vastaa kunnossapitosäännösten rikkomisesta syntyneestä vahingosta, ellei yhtiö osoita toimineensa huolellisesti. Huolimattoman yhtiön korvattavaksi saattaa tulla myös esinevahinkoon nähden liitännäisiä vahinkoja, kuten osakkeenomistajan sijaisasumisesta syntyneet kustannukset, jos nämä ovat seurausta kunnossapitoa koskevien määräysten rikkomisesta.

Vastaaja on esittänyt kirjallisina todisteina selvitystä vastaajan tekemistä toimista, minkä perusteella voidaan pitää selvitettynä, että taloyhtiö on , tehnyt joitakin toimenpiteitä.

Asiassa on kuitenkin riidatonta, että kanne asiassa on tullut vireille 26.9.2014 ja että haaste asiassa on annettu 19.11.2014. Lisäksi asiassa on Rami Katodistajn oman kertomuksen mukaan tullut selvitetyksi, että hän oli saanut sekä homekoiraraportin että Latodistjan raportin 30.9.2013.

Vastaaja on vedonnut kantajien omaan passiiviseen toimintaan. Yleisesti saatavissa olevista taloyhtiön edustajia osoittavista tiedoista ei ilmene, että Mikko Masukka olisi taloyhtiön hallituksen jäsen. Mikko Masukka on itsekin kertonut, ettei ole kokenut olevansa mukana taloyhtiössä. Rami Katodistajn ja Masukkoiden kertomuksista on ilmennyt, että taloyhtiön päätöksenteko on ollut vapaamuotoista. Toisaalta kuulluista kertomuksista on ilmennyt taloyhtiön päätöksenteon hankaluudet.

Arvioitaessa sitä onko taloyhtiö ryhtynyt riittävissä määrin toimenpiteisiin on otettava huomioon, että taloyhtiön edustaja on viimeistään syyskuussa 2013 tullut tietoiseksi vaurioepäilyistä. Asiassa on myös tullut selvitetyksi, että taloyhtiössä on vasta syyskuussa 2015 ryhdytty konkreettisiin toimimiin vaurioiden korjaamiseksi. Arvioitaessa tapahtumankulua ja sitä todentavaa näyttöä kokonaisuudessaan käräjäoikeus katsoo asiassa jääneen näyttämättä, että vastaaja olisi menetellyt asiassa huolellisesti.

Sijaisasumiskustannukset

Mikko Masukkan kertomuksesta on ilmennyt, etteivät he olleet ilmoittaneet taloyhtiölle poismuuttamisestaan. Rami Katodistajn kertomuksesta on ilmennyt havainnut pihalla olleesta muuttoautosta, mutta myös se, ettei hän tällöin ollut tietoinen kantajien poismuuton syystä. Asianosaisten kertomuksista on käynyt ilmi, että asunnon hajuhaitasta oli keskusteltu jotain jossakin vaiheessa. Toisaalta Mikko Masukkan kertomuksesta on ilmennyt, ettei hän ollut keskustellut lainkaan taloyhtiön kanssa heidän teettämistään tutkimuksista. Tapahtumankulusta esitetyn selvityksen perusteella käräjäoikeus katsoo, että taloyhtiö on tullut tietoiseksi kantajien epäilyksistä vasta 30.9.2013, jolloin Rami Katodistaj oli saanut laaditut raportit.

Terveystarkastaja Mätodistajan kertomuksesta ja terveystarkastuksesta laaditusta pöytäkirjasta ilmenee, että syyskuussa 2013 asunnossa on todettu terveyshaitta. Käräjäoikeus katsoo tämän perusteella tulleen näytetyksi, että asunnossa on ollut terveyshaitta.

Koska vastaajan ei ole edellä todetuin perustein katsottu menetelleen asiassa huolellisesti, kantajille on aiheutunut vahinkoa. Siten kantajille aiheutuneet sijaisasumiskustannukset ovat syy-yhteydessä yhtiön toimintaan.
Edellä mainitussa oikeuskirjallisuudessa (s.1036) on katsottu, että yleisen vahingonkorvausoikeudellisen periaatteen mukaan pykälän nojalla voi tulla korvattavaksi vain sellainen vahinko, joka on ollut yhtiön kohtuudella ennakoitavissa. Koska asiassa on tullut näytetyksi, että taloyhtiö on vasta 30.9.2013 tullut tietoiseksi vaurioepäilyistä, taloyhtiö ei ole ennen tata aJankohtaan voinut varautua aiheutuneeseen vahinkoon. Näin ollen vastaaja on katsottava olevan vastuussa kantajien sijaisasumiskustannuksista vasta lokakuusta 2013 lukien.

Sijaisasumiskustannusten määrä on sinänsä todettu riidattomaksi, mutta viivästyskoron alkamispäivä on kiistetty. Korkolain korvausvelalle maksettavaa viivästyskorkoa koskevien säännösten mukaan viivästyskorkoa on maksettava siitä lähtien, kun 30 päivää on kulunut päivästä, jona velkoja esitti vaatimuksensa. Kirjallisena todisteena esitetystä kirjeestä 4.7.2014 ilmenee, että kantajat ovat vaatineet sijaisasumisesta aiheutuvia kustannuksia vastaajalta ennen kanteen vireillepanoa. Vaikka kantajat ovat valmistelussa muuttaneet vaatimustaan viivästyskoron alkamispäivästä asiassa on tullut näytetyksi, että kantajat ovat vaatineet vastaajalta suoritusta jo ennen kanteen vireillepanoa. Näin ollen viivästyskoron maksuvelvollisuus vaaditun rahamäärän suorittamiselle on alkanut 4.7.2014 esitetystä vaatimuksesta laskettuna 4.8.2014 lukien.

Tutkimus- ja selvittelykulut

Vastaaja on myöntänyt vaatimuksen RTA Latodistjan Group Oy:n vauriotarkastuslaskun osalta, mutta on kiistänyt vaatimuksen Homekoira Team Oy:n tutkimuskustannusten korvaamisesta.

AsOyL:n esitöissä (HE 24/2009, s. 79) on katsottu, että kunnossapidosta vastuussa oleva osapuoli vastaa lähtökohtaisesti myös vian selvityskuluista. Milloin esimerkiksi osakkeenomistajalla on objektiivisesti arvioiden syytä olettaa, että huoneistossa on yhtiön korjattavaksi kuuluva vika, yhtiöllä on velvollisuus selvittää vian olemassaolo. Edelleen esitöissä (s.80) on katsottu, että jos osakkeenomistajalla on ollut objektiivisesti arvioiden perusteltu syy epäillä huoneistossa olevan yhtiön korjausvastuulle kuuluva vika, yhtiö vastaa selvityskuluista, vaikka vikaa ei lopulta olisikaan. Asiassa esitetystä todistelusta on käynyt ilmi, että homekoiratutkimuksella on ollut merkitystä vaurioiden selvittämisessä.
Lisäksi koska asiassa on tullut näytetyksi taloyhtiön korjausvastuulle kuuluvia vaurioita, taloyhtiö on velvollinen korvaamaan kantajille myös homekoiratutkimuksesta aiheutuneen kustannuksen.

Ennallistamiskustannukset

Asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 2 §:n 2 momentin mukaan yhtiön on korjattava ne osakehuoneistojen sisäosat , jotka vahingoittuvat rakenteen tai yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvan rakennuksen muun osan vian tai sen korjaamisen vuoksi.

Asiassa on riidatonta, että Masukkoiden asunnossa on vuonna 2010 ollut kosteusvaurio, .mikä on korjattu ja minkä varsinaisista korjauskustannuksista on vastannut taloyhtiö. Korjausten laaju den osalta asiassa on esitetty kirjallisina todisteina tutkimusseloste Ja tutkimusraportti. Vastaaja on vedonnut siihen, että tehdyn korjauksen yhteydessä se olisi maksanut kustannuksia, jotka eivät olleen välttämättömiä kosteusvaurion korjaamiseksi ja että kantajien kanssa olisi sovittu taloyhtiön vastuusta poikkeavalla tavalla. Asiassa on kuult4 Rami Katodistajn, Mikko Masukkan ja Päivikki Masukkan kertomukset.
Kuultujen kertomusten perusteella käräjäoikeus katsoo asiassa jääneen näyttämättä, että vastaaja ja kantajat olisivat tehneet taloyhtiön · vastuusta poikkeavaa sopimusta pintojen ennallistamiskustannuksista.

Kustannuksista on asiassa esitetty kirjallisina todisteina laskuja ja kuitteja. Laskuista tehtävät johtopäätökset tukevat Masukkoiden kertomaa siitä, että tehdyt pinnat ovat olleet normaalitason mukaisia. Asiassa esitetyn selvityksen perusteella käräjäoikeus katsoo, että kaikki kustannukset ovat olleet aiheellisia. Todisteina esitetyt laskut osoittavat, että kantajille on aiheutunut pintojen ennallistamisvaatimuksen suuruiset kustannukset, minkä määrän vastaaja on velvollinen korvaamaan kantajille.

Vastaaja on kiistänyt viivästyskoron alkamisajankohdan. Kirjallisena todisteena esitetystä kirjeestä 11.1.2012 ilmenee, että kantajat ovat vaatineet vastaajalta suoritusta jo ennen kanteen vireillepanoa.
Korkolain korvausvelalle maksettavaa viivästyskorkoa koskevien säännösten mukaan viivästyskorkoa on maksettava siitä lähtien, kun 30 päivää on kulunut päivästä, jona velkoja esitti vaatimuksensa. Vaikka kantajat ovat valmistelussa muuttaneet vaatimustaan viivästyskoron alkamispäivästä asiassa on tullut näytetyksi, että kantajat ovat vaatineet vastaajalta suoritusta jo ennen kanteen vireillepanoa. Näin ollen viivästyskoron maksuvelvollisuus vaaditun rahamäärän suorittamiselle on korkolain nojalla alkanut 11.1.2012 esitetystä vaatimuksesta laskettuna kantajien vaatiman mukaisesti 11.2.2012 lukien.

Oikeudenkäyntikulut

Kantaja on voittanut vaatimuksensa, joista on osa valmistelun aikana vastaaja myöntämisen johdosta muuttunut riidattomiksi. Näin ollen riitaiseksi on jäänyt vain osa haastehakemuksessa esitetyistä vaatimuksista. Ottaen huomioon asiassa esitetty selvitys tapahtumankulusta ja kummankin asianosaisen toimista asian selvittämiseksi käräjäoikeus katsoo oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 8 b
§ :n nojalla, että vastaajan velvoittaminen korvaamaan kantajien oikeudenkäyntikulut huomioon ottaen oikeudenkäyntiin johtaneet seikat, asianosaisten asema ja asian merkitys on kokonaisuutena arvioiden ilmeisen kohtuutonta. Tämän johdosta käräjäoikeus katsoo, että osapuolet vastaavat itse oikeudenkäyntikuluistaan.

TUOMIOLAUSELMA

Käräjäoikeus velvoittaa As. Oy Vasoyn :

1. ryhtymään kustannuksellaan toimenpiteisiin Mikko Masukkan ja Päivikki Masukkan hallitsemassa As. Oy Vasoyn asunnossa nro 2, Joilla

- poistetaan ja uusitaan asunnon kosteus- ja homevaurioituneet rakenteet sekä eriste- ja pintamateriaalit yläpohjassa sekä väli- Ja ulkoseinissä sekä alapohjan osalta sellaisiin korjaustoimenpiteisiin, joilla
terveyshaitta huoneistosta poistetaan;

- korjataan asunnon ilmanvaihto toimivaksi viemällä ullakkotilaan päättyvät poistoilmakanavat vesikaton läpi ja asentamalla makuuhuoneisiin ja olohuoneeseen korvausilmaventtiilit ja

- suoritetaan huoneistossa korjaustoimien jälkeen desinfiointi ja homepölysiivous.

Kaikki edellä mainitut toimenpiteet on tehtävä hyvän rakennustavan tarkoittamassa laajuudessa ja tavalla sekä siten, että huoneiston terveydelliset olosuhteet täyttävät sosiaali- ja terveysministeriön antaman asumisterveysohjeen mukaiset edellytykset;

2. ryhtymään kohdassa 1 mainittuihin korjaustoimenpiteisiin kahden kuukauden kuluttua tuomion lainvoimaiseksi tulemisesta uhalla, että muussa tapauksessa kantajilla on oikeus teettää ne kolmannella vastaajan kustannuksella;

3. suorittamaan Mikko Masukkalle ja Päivikki Masukkalle:

- tutkimus- ja selvittelykulujen korvauksena 4.187,64 euroa korkolain 4§:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 19.11.2014 lukien.

- sijaisasumiskustannuksien korvauksena:
1.10.2013 - 31.12.2013 kultakin kuukaudelta 847 euroa,
1.1.2014 - 31.12.2014 kultakin kuukaudelta 872 euroa ja
1.1.2015 lukien kultakin kuukaudelta 893 euroa siihen saakka kunnes kohdassa 1 mainitut toimenpiteet on suoritettu.

Sijaisasumiskustannuksille, jotka ovat erääntyneet ajalta
1.10.2013-4.8.2014 on maksettava korkolain 4 §:n 1 momentin mukaista viivästyskorkoa 4.8.2014 lukien. .
Sijaisasumiskustannuksille, jotka ovat erääntyneet 5.8.2014 jälkeen ja edelleen erääntyville kustannuksille on kullekin kuukausittaiselle erällä maksettava korkolain 4 §:n 1 momentin mukaista viivästyskorkoa kunkin kuukauden 5. päivästä lukien.

- pintamateriaalien uusimiskustannuksina 2.214,38 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 11.2.2012 lukien.

Muilta osin asiassa esitetyt vaatimukset hylätään.