Kiinteistökaupan purkamisen edellytykset?
Ratkaisun KKO 2015:58 mukaisesti, maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 5 kohdan salaisen virheen olennaisuusarviointi on tehtävä kokonaisharkinnan perusteella. Silloin kysytään, millainen kiinteistö on laadullisesti verrattuna muihin vastaaviin ja ostajan saamiin tietoihin. Purku voi toteutua myös jos kyseessä on salainen virhe. Jo 25% korjauskustannukset kauppahinnasta voi täyttää purkukynnyksen.
Kantajat ovat ostaneet 12/2014 kiinteistön noin 200.000 eurolla. Kiinteistöllä on sijainnut 30 vuotta sitten rakennettu omakotitalo. Ikä huomioiden ei voida lähteä siitä, että rakennus sellaisenaan on uuden veroinen. Jos kauppahinta on ollut määrältään suuri, ostajat ovat voineet perustellusti olettaa, että rakennus ei vaadi perusteellisia rakenteellisia korjauksia. Kauppaa tehtäessä huoneiston sisäilman puhtaudella on ollut keskeinen merkitys.
Ostajilla on ollut oireilua jo 2015 keväällä ja ensimmäinen tutkimus homekoirilla oli tehty kesällä 2015 mutta osa reklamaatiosta oli tehty vasta oikeudenkäynnin kuluessa syksyllä 2016. Kysymys oli siten keskeisesti purkuvaatimuksen ohella siitä oli vaatimukset esitetty oikein.
Virheenä rakennuksessa oli ulkoseinien ja alapohjan sekä salaojien virheellisyydet. Molemmat oikeusasteet totesivat korjauskulujen olevan yli 70.000 euroa ja katsoivat edellytykset olevan kaupan purkamiseen salaisen virheen perusteella.
Myyjä velvoitettiin maksamaan ostajien oikeudenkäyntikulut käräjäoikeudessa 36 000e ja hovioikeudessa 19 000e eli yhteensä 55 000e
Hovioikeuden perusteluista:
Salainen virhe
"Esitetystä näytöstä hovioikeus toteaa, että sisäilmaongelmia koskeneiden epäilyjen syntymisen jälkeen seinän alaosista ja lattiasta on otettu materiaalinäytteitä. Yhtäkään näytettä ei ole otettu seinärakenteen yläosista. Rakennuksessa ei ole tehty myöskään tutkimuksia, joilla olisi kartoitettu, missä määrin alapohja tai seinärakenteesta kulkee ilmaa rakennuksen sisälle.
Mammm on valituksessaan kiinnittänyt näytön arvioinnin osalta huomiota muun ohessa siihen, että riittäviä tutkimuksia ei ole tehty. Samoin Mammm on tuonut esille, että näyttöä arvioidessaan käräjäoikeus ei ole riittävästi huomioinut sitä, että Mammmselle ei ollut varattu tilaisuutta olla paikalle, kun rakennenäytteitä oli otettu.
Maooonen ja Piooo ovat hovioikeuden pääkäsittelyssä lausuneet, että Matilaisella olisi halutessaan ollut mahdollisuus teettää haluamansa tutkimukset. Tätä Mammm ei ole kiistänyt. Hovioikeus toteaa, että kanteensa tueksi Matikainen ja Piooo olisivat halutessaan voineet esittää kattavampiakin tutkimustuloksia, mutta yhtä hyvin Mammm olisi vaurioiden paikallisuuteen liittyneen kiistämisperusteensa tueksi vastanäytön esittämiseksi voinut teettää ne tutkimukset, joiden puuttumista hän nyt on kritisoinut.
Kiistatta on niin, että Mammmsta ei ole kutsuttu paikalle, kun rakennetutkimuksia on tehty. Mammm olisi kuitenkin halutessaan voinut teettää itse haluamiaan tutkimuksia. Siten laatuvirhettä koskevaa näyttökynnystä ei ole asetettava tavanomaista korkeammalle siitä syystä, että Mammmsta ei ollut kutsuttu paikalle, kun rakennetutkimuksia oli tehty.
Hovioikeuden pääkäsittelyssä laatuvirheestä on otettu vastaan sama näyttö kuin käräjäoikeudessa. Hovioikeudessa vastaanotettu todistelu oli keskeiseltä sisällöltään sama kuin käräjäoikeudessa (käräjäoikeuden tuomion s. 25-31).
Hovioikeudella ei ole aihetta arvioida näyttöä toisin kuin mihin käräjäoikeus on päätynyt. Käräjäoikeuden tavoin hovioikeus päätyy siihen, että rakennuksen ilmavuotokohtien kautta alapohjasta ja ulkoseinistä mitä ilmeisimmin kulkeutuu rakennuksen sisäilmaan mikrobeja aiheuttaen rakennukseen sisäilmaongelman.
Alapohjarakenteesta on löytynyt mikrobivaurioita betonilaattojen välissä olevasta EPSeristeestä, todennäköisesti sen alapinnalta. Käräjäoikeus on esitetyn näytön valossa päätynyt siihen, että korjaustavaksi riittää se, että lattian pintamateriaalit poistetaan, ja mahdolliset pintalaatan halkeamat korjataan sekä pintalaatan ja seinien ilmaraot tiivistetään (käräjäoikeuden tuomio s. 32). Hovioikeudessa todistajana kuultu Katttnen on kertonut, että alapohjan tiivistyskorjaus pelkästään makuuhuoneiden kohdalla johtaisi ilmavuotojen mahdolliseen lisääntymiseen rakennuksen muissa huoneissa. Vastaanottamansa näytön valossa hovioikeus päätyy käräjäoikeuden tavoin siihen, että pintalaatta on tiivistettävä kauttaaltaan ja mahdolliset halkeamat on korjattava
Asiassa on selvää, että seinärakenteesta on erityisesti kahdessa makuuhuoneessa löydetty mikrobeja, joiden johdosta seinärakennetta on välttämättä jollain tavoin korjattava. Käräjäoikeus on ratkaisussaan päätynyt siihen, että ulkoseinärakenteen varmin korjaustapa on ulkovuorauksen purkaminen ja vaurioituneiden eristeiden vaihtaminen sekä rakenteen kosteuskestävyyden parantaminen (käräjäoikeuden tuomio s. 32).
Todistajana kuultu Katttnen on kertonut hovioikeudessa kuten käräjäoikeudessakin, että vastaavissa rakenteissa olleita vaurioita on onnistuneesti korjattu sisäseinää osittain purkamalla ilman, että ulkoseinää on tarvinnut korjata. Todistajan arvion mukaan sisäseinän kautta tapahtuva korjaus olisi toteutettava ainakin 8 metrin matkalla. Metriä kohden kustannus olisi 600 euroa. Eli Katttsen arvion mukaan kustannus olisi 4.800 euroa.
Asiassa on selvää, että seinärakenteen kuntoa ei ole tutkittu muuten kuin paikoitellen alaosien kohdalla eikä korjaussuunnitelmaa ole tehty. Tällaisessa tilanteessa ei ole tehtävissä kovin pitkälle meneviä päätelmiä siitä, miten laajasti seinää on korjattava ja miten korjaus olisi toteutettava.
Mahdotonta ei siis ole, että seinän korjaaminen saattaa olla toteutettavissa Katttsen kertomin tavoin myös sisempää tiiliseinää korjaamalla. Katttsen kertomuksesta ei kuitenkaan ole tehtävissä sellaista johtopäätöstä, että useimpien muiden asiantuntevien henkilöiden käsitys ulkovuorauksen purkamisesta eristeiden vaihtamisineen ilmentäisi varmuudella ylimitoitettua korjaustapaa. Johtopäätöksenä hovioikeus päätyy siihen, että seinärakenteen korjaamisesta aiheutuu merkittäviä kustannuksia.
Rakennusalalla ammatikseen muurarina työtä tekevä Mammm on kertonut, että hän oli aikanaan rakentanut nyt kyseessä olevan talon itse. Mammm on vuonna 2011 poistanut vanhat salaojat ja laittanut uudet salaojat entiseen korkeusasemaansa. Käräjäoikeuden toteamin tavoin salaojat ovat virheellisessä korkeudessa, liian lähellä betonia ja väärällä puolella patolevyä (käräjäoikeuden tuomio s. 31). Käräjäoikeuden toteamin tavoin väärin asennetuilla salaojilla ei ole näytetty olleen suoraa vaikutusta rakennuksen mikrobivaurioihin.
Kauppaa tehdessään Piooon ja Maooosen ei kuitenkaan ole tullut ottaa lukuun, että vain muutama vuosi sitten asennetut salaojat tulisi lähiaikoina uusia tai korjata. Tästä johtuen hovioikeus käräjäoikeuden tavoin huomioi salaojien väärän asennustavan, kun arvioidaan sitä onko kauppaa rasittanut salainen laatuvirhe (käräjäoikeuden tuomio s. 35-36).
Käräjäoikeus on hylännyt Maooosen ja Piooon kanteen siltä osin kuin he olivat väittäneet yläpohjassa olleen virhettä (käräjäoikeuden tuomio s. 30 alaosa). Hovioikeudessa yläpohja on ollut esillä lähinnä sillä tavoin, että Mammmnen on tuonut esille, että yläpohja voi olla yksi tekijä mahdolliseen huonoon sisäilmaan. Hovioikeus hyväksyy käräjäoikeuden päätelmän siitä, ettei yläpohjan virheillä näyttäisi olevan merkitystä lopputuloksen kannalta.
Käräjäoikeuden tavoin hovioikeus päätyy siihen, että kaupan kohde on maakaaren 2 luvun 17 § 1 momentin mukaisella tavalla poikennut salaisen virheen vuoksi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioiden perustellusti edellyttää."
Hovioikeus vahvisti käräjäoikeuden perustelut reklamaation osalta. Käräjäoikeus perusteli päätöstä:
Reklamaatio
Virheilmoitus
"Rakennuksen väitetty virhe on kantajien toimesta huomattu ensi kerran siten, että V Maooonen on alkanut oireilla rakennuksessa keväällä 2015, mutta ensimmäinen viite siitä, että talossa saattaa olla sisäilmaongelma, joka johtuu rakenteista, on saatu homekoiratutkimuksen 2.8.2015 valmistuneesta raportista (K5). Talon sisäilmaongelma on siis havaittu viimeistään 2.8.2015, mutta sen lähdettä tai syytä ei ole tiedetty.
Kantajat ovat kutsuneet vastaajan käynnille talolle 4.8.2015, jolloin he ovat käräjäoikeudessa kuullun nauhoitteen mukaan kertoneet vastaajalle mahdollisesta sisäilmaongelmasta. Samalla he ovat antaneet kyseisen homekoiratutkimusta koskevan raportin vastaajalle.
Tämän jälkeen kantajien asiamies on 18.8.2015 (K15) laatinut vastaajalle reklamaatiokirjeen, jossa virhe on muotoiltu seuraavasti. Kirjeessä on todettu kyseessä olevan "asumisterveydelle haitallisen laatuvirheen". Kirjeessä on kerrottu, että toinen ostajista on saanut oireita talossa, jotka "ovat ilmiselvästi peräisin talossa vaikuttavasta mikrobikasvustosta". Edelleen kirjeessä on kerrottu lisätutkimuksista, joilla pyritään selvittämään, onko rakenteissa sellaisia laatuvirheitä, jotka ovat syy-yhteydessä ilmi tulleisiin terveysongelmiin. Kirjeen mukaan rakennukseen aiotaan tehdä sekä sisäilmatutkimus että rakenneavauksin tehtävä materiaalitutkimus. Myös tutkimusten tekijäksi valikoitunut PTS-Kiinteistötekniikka Oy on kirjeessä mainittu. Kirjeessä on myös viitattu PTS-Kiinteistötekniikka Oy:n toimitusjohtaja J Kotttseen ja annettu hänen suorat yhteystiedot. Vastaajalle on luvattu, että hänelle varataan tilaisuus olla paikalla tutkimuksia tehtäessä.
Rakennuksen sisäilmaongelman lähdettä on ryhdytty selvittämään siten, että talon rakenteisiin on tehty PTS-Kiinteistötekniikka Oy:n tutkimukset siten, että niitä koskevat raportit ovat valmistuneet 23.9.2015 ja 29.2.2016. Mainittu 23.9.2015 valmistunut raportti on sisältänyt nimenomaan talon seinärakennetta koskevan ensimmäisen tutkimuksen. 29.2.2016 valmistuneessa raportissa on todennettu talon kahteen huoneeseen tehtyjen sisäilmatutkimusten tulokset. Mainittuihin tutkimuksiin vastaajaa ei ollut lupauksista huolimatta kutsuttu. Ilmeisesti tämän vuoksi mainittujen tutkimusten välissä 20.1.2016 on pidetty katselmus, jossa vastaaja on todistaja Vtttsen kanssa ollut paikalla ja voinut Vtttsen mukaan todentaa seinärakenteista tehdyt näytteiden ottopaikat. Vastaaja on kuitenkin saanut tiedon 23.9.2015 raportista eli seinän mikrobivaurioista jo 6.10.2015 vastaajan kirjallisen todisteen
(V38) mukaan.
Edelleen 29.2.2016 tehdyn sisäilmatutkimuksen tuloksista vastaaja on saanut tiedon kantajan 8.3.2016 kirjeen liitteenä (V19).
Kanteessa 19.4.2016 on vedottu virheenä maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 1-2 kohtien mukaisiin virheisiin sekä viimesijaisesti salaiseen virheeseen. Rakennuksen virhe on tuossa vaiheessa määritelty seuraavasti: "Rakennus on osoittautunut kantajien asumiskäyttöön
soveltumattomaksi ilmi tulleiden terveyshaittojen ja tutkimusten osoittamien laatuvirheiden vuoksi. Viime mainitut on todettu
PTS-Kiinteistötekniikka Oy:n rakennetutkimuksessa ja asuinhuoneiston sisäilmatutkimuksessa.." Edelleen kanteessa on todettu, että
"PTS-Kiinteistötekniikka Oy:n tutkimustulokset osoittavat syy-yhteyden oireiden ja asunnon sisäilman välillä, kun tutkimustulokset vahvistavat huoneilman sisältävän runsaasti terveydelle haitallisia mikrobeja." Lisäksi kanteessa on todettu, että rakennuksen korjaustyö edellyttää "niin sanottua kengitystyötä sokkelirakenteesta ylöspäin uusilla materiaaleilla niin pitkälle kuin rakenteissa on mikrobikontaminoituneita osia". Tällä viimeisellä virkkeellä on siis käräjäoikeuden näkemyksen mukaan viitattu myös seinärakenteen mikrobivaurioon.
Käräjäoikeus on kanteeseen annetun vastauksen jälkeen tiedustellut kantajilta muun ohella (lausumapyyntö V20, kohta 6) rakennuksen rakennusvirheen tai vauriokohdan tarkempaa yksilöintiä.
Kantajat ovat antaneet lausuman (V21), joka on tullut vastaajan tietoon 27.7.2016 (V22). Lausumassa on todettu "kysymyksessä olevan rakennuksen ulkoseinien lämmöneristeen mikrobikasvuston, joka johtuu seinärakenteen rakennevirheestä, kun rakenteen kuivumisen ja sisäpuolisen kosteuden poistumisen mahdollistava ilmarako puuttuu seinästä. Mikrobikasvuston vaikutus sisäilmaan on todettu PTS:n tekemässä sisäilmamittauksessa."
Käräjäoikeus toteaa edellä esitettyjen tapahtumien johdosta, että kantajat ovat ensin elokuussa 2015 määritelleet virheen sisäilmaongelmaksi ja reklamoineet siitä vastaajalle viipymättä. Jo tässä 18.8.2015 tehdyssä reklamaatiossa on ilmoitettu virheen todennäköisesti johtuvan rakenteissa olevasta mikrobivauriosta. Tämän jälkeen sisäilmaongelman syytä on syksyn ja talven aikana selvitetty, jolloin vastaaja on viimeistään 6.10.2015 tullut tietoiseksi 23.9.2015 tehdystä seinärakenteen tutkimustuloksista, joissa rakenteissa on siis ollut mikrobivaurio. Mainittuun tutkimustuloksessa viitattuun mikrobivaurioon on vedottu edelleen kanteessa 19.4.2016 sekä lausumassa käräjäoikeudelle heinäkuussa 2016. Käräjäoikeus toteaakin, että sisäilmaongelmasta ja seinärakenteen mikrobivauriosta on reklamoitu vastaajalle kohtuullisessa ajassa huomioiden virheen selvittely sekä asiassa käydyt sovintoneuvottelut, joihin muun muassa todistajana kuulusteltu asianajaja P Paaaa on viitannut. Kantajilta ei virheen luonteen ja sen edellyttämien selvitysten keston vuoksi ole voinut edellyttää ripeämpää tai eksaktimpaa virheen määrittelyä tuossa vaiheessa ennen kanteen nostamista.
Edelleen asiassa on kyse siitä, milloin lattiarakenteen eli alapohjan vauriot sekä toisaalta yläpohjan vauriot ovat tulleet kantajien tietoon ja onko niistä reklamoitu ajoissa. Mainitut virheväitteethän on yksilöity virheeksi viimeistään käräjäoikeuden valmistelun istunnossa, joka on pidetty 14.12.2016. Kantajat ovat saaneet tiedon väitetyistä talon lattiarakenteen mikrobivaurioista ja yläpohjan väitetyistä vaurioista PTS-Kiinteistötekniikka Oy:n oikeudenkäynnin kuluessa 15.8.2016 antamasta lisäraportista (K10). Tätäkään raporttia koskevaan tutkimukseen, joka oli tehty 7.7.2016 vastaajaa ei ollut kutsuttu paikalle, jolloin virhe olisi automaattisesti tullut vastaajan tietoon. Kantajat ovat tiedottaneet käräjäoikeudelle ja vastaajalle kyseisen tutkimusraportin valmistumisesta 16.8.2016 lähetetyllä sähköpostilla, jossa ei ole kuitenkaan yksilöity raportin sisältävän uusia tutkimustuloksia nimenomaan alapohjan ja yläpohjan mikrobivaurioista.
Käräjäoikeus on tämän jälkeen lähettänyt asianosaisille asiaa koskevan yhteenvedon, jota kantajat ovat kommentoineet 8.12.2016 käräjäoikeudelle ja vastaajalle sähköpostilla toimitetulla lausumalla, jossa on viitattu "syy-yhteyteen oireiden ja asunnon sisäilman mikrobilöydösten sekä seinien ja lattian kosteusja mikrobivaurioiden välillä." Yläpohjan vaurioihin on sen sijaan vedottu ensi kerran käräjäoikeuden käsityksen mukaan valmistelun istunnossa 14.12.2016.
Käräjäoikeus toteaa, että sen seikan, ettei uuteen 7.7.2016 tehtyynkään rakennetutkimukseen ole pyynnöistä huolimatta ja asian ollessa jo vireillä käräjäoikeudessa, kutsuttu vastaajaa, tulee näytön arvioinnissa koitua kantajien vahingoksi. Toisaalta tutkimusraportti on ilmoitettu vastaajalle tiedoksi viipymättä tutkimustulosten saavuttua, mikä osaltaan poistaa laiminlyönnin vaikutusta reklamaation näkökulmasta. Tässä tilanteessa se, että vastaajaa ei ole kutsuttu tutkimuksen tekotilaisuuteen, ei johda siihen, että kantajat olisivat menettäneet oikeutensa vedota virheeseen.
Olennaista on se, onko kyseisessä tutkimuksessa ilmenneisiin uusiin virheisiin eli alapohjan ja yläpohjan virheisiin vedottu virheenä kohtuullisessa ajassa, kun virheet ovat ilmenneet viimeistään elokuun puolivälissä 2016 ja niitä koskevasta tutkimuksesta on annettu viipymättä tieto vastaajalle, mutta niihin on oikeustosiseikkoina vedottu vireillä olevassa oikeudenkäynnissä vasta joulukuussa 2016.
Käräjäoikeus toteaa, että reklamaatio on ylä- ja alapohjan eli lattian virheiden osalta tehty kohtuullisessa ajassa. Tähän päätelmään on tultu seuraavilla perusteilla. Tieto uudesta tutkimusraportista (K10) on viipymättä annettu vastaajalle tiedoksi. Tuossa vaiheessa oikeudenkäynnissä rakennuksen virhe oli määriteltynä sisäilmaongelmaksi, joka todennäköisesti johtuu rakenteista eli virhe oli jo kanteessa määritelty yleisemmällä tasolla, joka on sisältänyt mahdolliset rakenteista löytyvät vauriot. Edelleen tuossa vaiheessa oikeudenkäynnin eteneminen on riippunut asiaa valmistelleen käräjäoikeuden toiminnan ripeydestä ja syksyn 2016 aikana juttu on odottanut yhteenvedon laatimista ja valmisteluistunnon ajankohdan sopimista. Vastaajalla, jolla on ollut lainoppinut avustaja tuossa vaiheessa ja tieto uudesta tutkimustuloksesta, on ollut mahdollisuus reagoida mainittuihin tuloksiin viipymättä. Edelleen vastaajalle on varattu vielä valmisteluistunnon jälkeen kohtuullinen aika ja mahdollisuus lausua sekä esittää todistelua täsmentyneen kokonaisvirheväitteen johdosta."
Vaatimusten esittäminen
.....
"Kohtuullinen reklamaatioaika eli myös aika vaatimusten esittämiselle on oikeuskirjallisuudessa esitetyn näkemyksen mukaan kuten edellä on todettu enintään noin 5 kuukautta virheen havaitsemisesta. Korkein oikeus on ratkaisussaan KKO: 2016:69 katsonut, että noin 10-12 kuukauden kuluttua virheen havaitsemisesta suoritettu vaatimusten yksilöinti oli tapahtunut liian myöhään.
Käräjäoikeus toteaa, että tässä tapauksessa sisäilmaongelman lähteen selvittely rakenteissa on ollut haastavaa ja keskeisin näyttö mikrobivauriosta onkin saatu vasta kanteen tultua vireille 15.8.2016 tehdyllä tutkimuksella (K10). Osaltaan syyskuun 2015 ja huhtikuun 2016 välisen ajan kulumista ovat selittäneet todistelusta ilmenneiden sovintoneuvottelujen yritykset ja edellä kerrotut lisäselvitykset.
Mainittuihin seikkoihin nähden käräjäoikeus katsoo, että hinnanalennusta koskevat vaatimukset ja muut rahamääräiset vaatimukset on voitu esittää vasta haastehakemuksella (4/2016). Reklamaatio ei ole tältä osin myöhästynyt."
Vaasan hovioikeus Tuomio
Antamispäivä 4.4.2018
Nro 146
Diaarinumero S 17/352
Ratkaisu, josta on valitettu
Keski-Suomen käräjäoikeuden tuomio 24.2.2017 nro 2999 (liitteenä)
Asia Kiinteistön virhe
Valittajat ja vastapuolet
K Mammm toisella puolella sekä H O Piooo ja
V Maooonen toisella puolella
Johdanto
H O Piooon ja V Maooosen käräjäoikeudessa K Mammmsta vastaan ajama kanne on koskenut useampaa maakaaren tarkoittamaa virhettä kiinteistönkaupassa. Käräjäoikeus on hylännyt muut kanneperusteet, mutta kauppa on purettu salaisen laatuvirheen johdosta.
Riidan kohteena olevan rakennuksen alapohjassa on kaksi betonilaattaa, joiden välissä on EPS-eriste. Ulkoseinärakenne on sellainen, että kahden tiilimuurauksen välissä on mineraalivillaeriste.
Käräjäoikeuden ratkaisu kaupan purkamisen osalta keskeisesti perustuu siihen, että se on katsonut rakennuksessa olevan sisäilmaongelmaa. Käräjäoikeus on päätynyt siihen, että alapohjan ja ulkoseinien mikrobivauriot mitä todennäköisimmin kulkeutuvat sisäilmaan ilmavuotokohtien kautta, mikä aiheuttaa rakennuksen sisäilmaongelman (tuomion s. 30).
Käräjäoikeus on päätynyt siihen, että lattiarakenne on tiivistettävissä niin, ettei sieltä vuoda mikrobeja sisäilmaan. Korjaaminen edellyttää kuitenkin kaikkien lattiapinnoitteiden poistamisen, jotta lattiarakenne voidaan tiivistää. Seinärakenteen osalta käräjäoikeus on päätynyt siihen, että ulkovuoraus on purettava ja vaurioituneet eristeet on vaihdettava sekä rakenteen kosteuskestävyyttä on parannettava. Käräjäoikeus on arvioinut, että ulkoseinärakenteen korjauksen ja alapohjan tiivistämisen kokonaiskustannus on alimmillaankin noin 70.000 euroa.
Virheen olennaisuutta arvioidessaan käräjäoikeus on todennut korjauskustannusten olevan 70.000-80.000 euroa eli vähintään 35 prosenttia kauppahinnasta. Käräjäoikeus on pitänyt kiinteistön virhettä maakaaren 2 luvun 17 § 2 momentin mukaisena olennaisena virheenä.
Käräjäoikeuden tuomion, valituksen ja vastavalituksen sekä vastausten perusteella hovioikeudessa on kysymys siitä, onko kiinteistössä ollut salainen laatuvirhe ja onko se olennainen. Lisäksi on kysymys siitä, ovatko Piooo ja Matikainen reklamoineet laatuvirheestä riittävän ajoissa ja ovatko Piooo ja Maooonen yksilöineet väittämänsä laatuvirheet riittävällä tavalla. Vielä on kysymys siitä, ovatko Piooo ja Maooonen saaneet rakennuksessa asumisestaan sellaista hyötyä, mikä tulisi ottaa kauppahinnan palautuksessa huomioon.
Oikeudenkäynti hovioikeudessa
Valitus
Valitus
Mammm on vaatinut, että käräjäoikeuden tuomiota muutetaan niin, että häntä vastaan ajettu kanne hylätään ja että Piooo ja Maooonen velvoitetaan yhteisvastuullisesti korvaamaan hänen oikeudenkäyntikulunsa käräjäoikeudesta ja hovioikeudesta laillisine korkoineen. Joka tapauksessa Mammm on vapautettava velvollisuudesta korvata 6.190,04 euron määräiset virheiden selvittelykustannukset.
Vaikka Mammmsen valitus ei menestyisikään, hänen maksettavakseen määrättyä oikeudenkäyntikulukorvausta on alennettava.
Vastavalitus
Piooo ja Maooonen ovat vaatineet, että käräjäoikeuden tuomiota muutetaan niin, että Mammmsen vaatimus palautettavasta kauppahinnasta vähennettävästä asumishyötykorvauksesta hylätään. Lisäksi Mammm on velvoitettava korvaamaan Piooon ja Maooosen oikeudenkäyntikulut hovioikeudesta laillisine korkoineen.
Vastaukset
Piooo ja Maooonen ovat vaatineet, että Mammmsen valitus hylätään. Mammm on vaatinut, että Piooon ja Maooosen vastavalitus hylätään.
Valituksen perusteet
Reklamaatio
Mammm on vedonnut hovioikeudessa samaan kuin käräjäoikeudessakin eli siihen, että ostaja menettää oikeutensa vedota laatuvirheeseen, jos se ei tapahdu kohtuullisessa ajassa. Hovioikeudessa Mammm on lausunut muun ohessa, että käräjäoikeus on ratkaissut reklamaatiota koskeneen kysymyksen väärin.
Käräjäoikeus on soveltanut virheellisesti ratkaisusta KKO:2016:47 ilmeneviä oikeusohjeita. Käräjäoikeus on tuomiossaan (tuomion s. 19-23) tehnyt virheelliset päätelmät siitä, miten yksilöidysti ja missä vaiheessa Piooon ja Matikaisen olisi tullut reklamoida kustakin virheestä Mammmselle. Mammm on käräjäoikeudessa katsonut, että Piooo ja Maooonen ovat saaneet tietoonsa väittämänsä virheet niinä ajankohtina, jotka ilmenevät käräjäoikeuden tuomioon kirjatusta Mammmsen vastauksesta kanteeseen (tuomion s. 7-9). Mammmnen on vedonnut näihin samoihin ajankohtiin myös hovioikeudessa.
Piooo ja Maooonen ovat toimittaneet tutkimusraportteja Mammmselle yksilöimättä virheitä. Raporttien lähettäminen ei riitä virheen yksilöimiseksi. Matilainen on katsonut, että Piooo ja Maooonen ovat riittävällä tavalla yksilöineet väittämänsä laatuvirheet vasta käräjäoikeudessa tapahtuneen oikeudenkäynnin valmistelun lopussa, kun virheet on kirjattu käräjäoikeuden laatimaan yhteenvetoon. Piooo ja Maooonen ovat ilmoittaneet laatuvirheet Mammmselle vasta niin myöhään, että he ovat menettäneet oikeutensa vedota laatuvirheisiin.
Käräjäoikeus on jättänyt huomioimatta sen, ettei myyjää kutsuttu tarkastuksiin ja tutkimuksia tehtiin pitkällä aikavälillä ilman hyväksyttävää perustetta, mikä on vastoin ostajan aktiivisuusvelvoitetta.
Kanteen puutteellinen yksilöinti
Piooo ja Maooonen ovat yksilöineet käräjäoikeudessa kiinteistön virheet puutteellisesti. Käräjäoikeus on perustanut ratkaisunsa osaksi sellaisiin seikkoihin, joihin Piooo ja Maooonen eivät ole vedonneet käräjäoikeudessa. Kanteessa ei ole vedottu siihen, että pohjasta tai seinärakenteesta on mikrobien kulun sisäilmaan mahdollistava ilmayhteys. Kanteessa ei ole vedottu lattialaatan halkeamiin eikä sisäpuolisen seinän epätiiviyteen. Yksilöimätön kanne olisi tullut hylätä käräjäoikeudessa.
Väitetty salainen laatuvirhe
Rakennuksessa ei ole yläpohjaa lukuun ottamatta todettu kosteusvauriota. Rakenteista mitatut kosteudet ovat olleet normaaleja, mikä viittaa siihen, että rakenteesta löydetyt mikrobikasvustot ovat vanhoja. Rakennuksesta on otettu kuudesta kohdasta materiaalinäytteitä, joiden mikrobipitoisuutta on tutkittu.
Kolmesta paikasta otetuista näytteistä on löytynyt mikrobeja. Mikrobivaurioitunutta eristettä on löytynyt kahdesta makuuhuoneiden tutkimuskohdasta. Lisäksi on kaksoislaatta EPSeristeen alapinnasta löytynyt mikrobeja vanhasta vesivauriokohdasta keittiössä.
Rakennuksessa ei ole tehty tutkimuksia, joilla olisi pyritty kartoittamaan, tuleeko huoneiston sisäilmaan huonoa ilmaa lattiatai seinärakenteesta vai esimerkiksi yläpohjasta. Asiassa ei siis ole näytetty, että lattian EPSeristeistä tai seinän mineraalivillasta olisi sellainen yhteys sisäilmaan, mikä selittäisi kahden makuuhuoneen sisäilman epäpuhtauksia. Toisin kuin käräjäoikeus on katsonut, kiinteistössä ei ole ollut laatuvirhettä.
Piooo ja Maooonen ovat pyynnöistä huolimatta jättäneet johdonmukaisesti kutsumatta Mammmsen virheen tutkimistilaisuuksiin. Piooon ja Maooosen laiminlyönnin tulee johtaa siihen, että heidän näyttötaakkaansa tulee korottaa. Tämä huomioiden virheitä ei voi katsoa olevan kuin enintään kahdessa makuuhuoneessa.
Virheen olennaisuus
Ainoat henkilöt, jotka ovat asunnossa reagoineet ovat Maooonen ja hänen poikansa, jotka molemmat ovat erityisherkkiä rakennuksen sisäilmaongelmiin.
Virheiden korjausta ei voi arvioida Maooosen erityisherkkyyden perusteella, kuten käräjäoikeus on tehnyt.
Seinärakenteen eristeessä on todettu mikrobivaurioita makuuhuoneissa. Muualla ei ole korjattavaa. Jos kuivia eristeitä näissä kahdessa huoneessa on vaihdettava, yksinkertaisin korjaustapa on, että sisätiiliseinän kantavuutta vaarantamatta sitä puretaan osittain niin, että vaurioituneet eristeet päästään vaihtamaan ja betonilaatan ja seinien raot tiivistetään. Vaihtoehtoinen korjaustapa on suhteellisen nopea ja kulut säilyvät maltillisina, tiivistyskorjauksen noin 20.000-25.000 eurossa.
Käräjäoikeuden tuomion pohjana oleva korjaustapa eli koko julkisivumuurauksen purkaminen ja uudelleen rakentaminen on täysin ylimitoitettu toimenpide. Korjauksella toteutetaan rakenteeseen muun ohella ilmarako eristeen ja ulkopuolisen tiiliverhouksen väliin. Tällaista rakennustapaa ei käytetty silloin kun talo oli rakennettu. Tältä osin on kysymys kaupanvastuuseen kuulumattomasta tasonparannuksesta.
Seinärakenteen korjaus tällä vaihtoehtoisella tavalla on vain murto-osa koko julkisivumuurauksen uusimiseen verrattuna.
Käräjäoikeus on arvioinut laatuvirheen merkityksen väärin. Laatuvirhettä ei voi pitää niin olennaisena, että kauppa olisi purettava.
Piooo ja Maooonen ovat menettäneet oikeutensa hinnanalennukseen, jos kaupan kohteessa on ollut salainen laatuvirhe. Piooo ja Maooonen olivat kirjallisessa reklamaatiossaan 18.8.2015 ilmoittaneet Mammmselle vaativansa kaupan purkua. Hinnanalennusta koskevan toissijaisen vaatimuksensa he olivat esittäneet vasta 19.4.2016 käräjäoikeuteen jätetyssä haastehakemuksessaan. Mammmsen käsityksen mukaan hinnanalennusvaatimuskin olisi tullut esittää hänelle viimeistään jo 18.8.2015.
Asumishyöty
Mammm on käräjäoikeudessa vaatinut, että palautusvelasta on vähennettävä asumishyötynä 1.600 euroa kuukaudessa. Piooo ja Maooonen eivät ole kiistäneet vaatimuksen määrää, joten käräjäoikeuden olisi tullut tuomita korvaus vaaditun mukaisena.
Oikeudenkäyntikulut
Piooo ja Maooonen ovat voittaneet kanteensa käräjäoikeudessa vain osaksi. Mammm ei ole täydessä kuluvastuussa Pioooon ja Maoooseen nähden.
Vastauksen perusteet
Käräjäoikeus on arvioinut asiaan liittyvät oikeusja näyttökysymykset oikein. Piooo ja Maooonen ovat yksilöidysti reklamoineet ajoissa, kanne on ollut yksilöity eikä käräjäoikeus ole perustanut tuomiotaan seikkaan, johon Pihkasalo ja Maooonen eivät olisi vedonneet.
Asumisterveyshaitan poistaminen edellyttää niin laajamittaisia rakennuskorjauksia, että laatuvirhettä on pidettävä olennaisena. Käräjäoikeuden on tullut purkaa kauppa.
Vastavalituksen perusteet
Piooo ja Maooonen olivat Maooosen oireiden vuoksi joutuneet muuttamaan asunnosta 29.7.2015. Lyhytaikaisesta asumisesta ei ole tullut Piooolle ja Maoooselle sellaista asumishyötyä, joka olisi vähennettävä kauppahinnan palautusvelasta.
Vastavalitukseen annetun vastauksen perusteet
Mammm on vastauksessaan vaatinut, että palautusvelasta joka tapauksessa vähennetään Piooon ja Maooosen saama asumishyöty. Piooo ja Matikainen eivät ole kiistäneet vaatimusta, vaan ainoastaan vaatineet sen kuittaamista asumisaikaansa liittymättömistä lämmitysja yläpitokuluista.
Hovioikeuden pääkäsittely ja pääkäsittelyn jälkeen hovioikeuteen toimitettu kirjelmä
Hovioikeus on 30.1.-1.2.2018 toimittanut pääkäsittelyn niin kuin erikseen laaditusta pöytäkirjasta ilmenee.
Hovioikeudessa on luovuttu kirjallisen todisteen V36 esittämisestä. Myöskin todistaja Mätttn kuulemisesta on luovuttu. Muutoin asiassa on esitetty sama todistelu kuin käräjäoikeudessa.
Piooo ja Maooonen ovat pääkäsittelyn jälkeen 10.2.2018 toimittaneet oma-aloitteisesti hovioikeudelle kirjoituksensa. Hovioikeudella ei ole aihetta kirjoituksen johdosta täydentää pääkäsittelyä niin, että Mammmselle varattaisiin tilaisuus lausua kirjoituksesta. Hovioikeus jättää huomioimatta Piooon ja Maooosen kirjelmän.
Hovioikeuden ratkaisu
Perustelut
Kanteen yksilöinti
Riita-asiassa kantajan on esitettävä vaatimus ja seikat, joihin kanne perustuu (oikeudenkäymiskaaren 5 luvun 2 § 1 momentti). Asiassa, jossa sovinto on sallittu, tuomiota ei saa perustaa seikkaan, johon asianosainen ei ole vaatimuksensa tai vastauksensa tueksi vedonnut.
Käräjäoikeuden tuomiossa selostetusta Piooon ja Maooosen kanteesta ilmenee, että kanne on keskeisesti perustunut siihen, että Piooo ja Maooonen ovat väittäneet, että kaupan kohteessa on ollut virhe sen johdosta, että rakennuksen sisäilma ei ole terveellinen ja että se johtuu alapohjaja seinärakenteen sekä yläpohjan mikrobivaurioista. Kanne sellaisenaan ilmentää, että Pihkasalo ja Maooonen ovat väittäneet, että rakenteista pääsee mikrobeja huoneiston sisäilmaan asumisterveyttä vaarantavalla tavalla.
Käräjäoikeuden tuomiossa selostetusta Mammmsen vastauksesta ilmenee muun ohessa, että Mammm on kiistänyt, että rakennuksen sisäilma on epäterveellinen alapohja tai seinärakenteista sisäilmaan tulevien mikrobien seurauksena.
Käräjäoikeus on tuomiossaan käsitellyt nimenomaan näitä Piooon ja Matikaisen väittämiä virheitä sekä antanut samalla vastauksen Mammmsen esittämiin laatuvirhettä koskeneisiin kanteen kiistämisperusteisiin. Käräjäoikeuden ratkaisu ei miltään osin perustu sellaisiin seikkoihin, jotka eivät ole olleet esillä käräjäoikeudessa. Käräjäoikeuden ei voi katsoa perustaneen tuomiotaan seikkoihin, joihin Piooo ja Maooonen eivät ole vedonneet.
Vastoin Mammmsen käsitystä kanne ei ole ollut puutteellisesti yksilöity eikä käräjäoikeus ole perustanut ratkaisuaan seikkaan, johon Piooo ja Maooonen eivät olisi vedonneet.
Reklamaatio
Hovioikeudella ei ole syytä muuttaa käräjäoikeuden antamaa ratkaisua Matilaisen väitteeseen reklamaation puutteellisuudesta ja viivästymisestä.
Salainen laatuvirhe
Esitetystä näytöstä hovioikeus toteaa, että sisäilmaongelmia koskeneiden epäilyjen syntymisen jälkeen seinän alaosista ja lattiasta on otettu materiaalinäytteitä. Yhtäkään näytettä ei ole otettu seinärakenteen yläosista. Rakennuksessa ei ole tehty myöskään tutkimuksia, joilla olisi kartoitettu, missä määrin alapohja tai seinärakenteesta kulkee ilmaa rakennuksen sisälle.
Mammm on valituksessaan kiinnittänyt näytön arvioinnin osalta huomiota muun ohessa siihen, että riittäviä tutkimuksia ei ole tehty. Samoin Mammm on tuonut esille, että näyttöä arvioidessaan käräjäoikeus ei ole riittävästi huomioinut sitä, että Mammmselle ei ollut varattu tilaisuutta olla paikalle, kun rakennenäytteitä oli otettu.
Maooonen ja Piooo ovat hovioikeuden pääkäsittelyssä lausuneet, että Matilaisella olisi halutessaan ollut mahdollisuus teettää haluamansa tutkimukset. Tätä Mammm ei ole kiistänyt. Hovioikeus toteaa, että kanteensa tueksi Matikainen ja Piooo olisivat halutessaan voineet esittää kattavampiakin tutkimustuloksia, mutta yhtä hyvin Mammm olisi vaurioiden paikallisuuteen liittyneen kiistämisperusteensa tueksi vastanäytön esittämiseksi voinut teettää ne tutkimukset, joiden puuttumista hän nyt on kritisoinut.
Kiistatta on niin, että Mammmsta ei ole kutsuttu paikalle, kun rakennetutkimuksia on tehty. Mammm olisi kuitenkin halutessaan voinut teettää itse haluamiaan tutkimuksia. Siten laatuvirhettä koskevaa näyttökynnystä ei ole asetettava tavanomaista korkeammalle siitä syystä, että Mammmsta ei ollut kutsuttu paikalle, kun rakennetutkimuksia oli tehty.
Hovioikeuden pääkäsittelyssä laatuvirheestä on otettu vastaan sama näyttö kuin käräjäoikeudessa. Hovioikeudessa vastaanotettu todistelu oli keskeiseltä sisällöltään sama kuin käräjäoikeudessa (käräjäoikeuden tuomion s. 25-31).
Hovioikeudella ei ole aihetta arvioida näyttöä toisin kuin mihin käräjäoikeus on päätynyt. Käräjäoikeuden tavoin hovioikeus päätyy siihen, että rakennuksen ilmavuotokohtien kautta alapohjasta ja ulkoseinistä mitä ilmeisimmin kulkeutuu rakennuksen sisäilmaan mikrobeja aiheuttaen rakennukseen sisäilmaongelman.
Alapohjarakenteesta on löytynyt mikrobivaurioita betonilaattojen välissä olevasta EPSeristeestä, todennäköisesti sen alapinnalta. Käräjäoikeus on esitetyn näytön valossa päätynyt siihen, että korjaustavaksi riittää se, että lattian pintamateriaalit poistetaan, ja mahdolliset pintalaatan halkeamat korjataan sekä pintalaatan ja seinien ilmaraot tiivistetään (käräjäoikeuden tuomio s. 32). Hovioikeudessa todistajana kuultu Katttnen on kertonut, että alapohjan tiivistyskorjaus pelkästään makuuhuoneiden kohdalla johtaisi ilmavuotojen mahdolliseen lisääntymiseen rakennuksen muissa huoneissa. Vastaanottamansa näytön valossa hovioikeus päätyy käräjäoikeuden tavoin siihen, että pintalaatta on tiivistettävä kauttaaltaan ja mahdolliset halkeamat on korjattava
Asiassa on selvää, että seinärakenteesta on erityisesti kahdessa makuuhuoneessa löydetty mikrobeja, joiden johdosta seinärakennetta on välttämättä jollain tavoin korjattava. Käräjäoikeus on ratkaisussaan päätynyt siihen, että ulkoseinärakenteen varmin korjaustapa on ulkovuorauksen purkaminen ja vaurioituneiden eristeiden vaihtaminen sekä rakenteen kosteuskestävyyden parantaminen (käräjäoikeuden tuomio s. 32).
Todistajana kuultu Katttnen on kertonut hovioikeudessa kuten käräjäoikeudessakin, että vastaavissa rakenteissa olleita vaurioita on onnistuneesti korjattu sisäseinää osittain purkamalla ilman, että ulkoseinää on tarvinnut korjata. Todistajan arvion mukaan sisäseinän kautta tapahtuva korjaus olisi toteutettava ainakin 8 metrin matkalla. Metriä kohden kustannus olisi 600 euroa. Eli Katttsen arvion mukaan kustannus olisi 4.800 euroa.
Asiassa on selvää, että seinärakenteen kuntoa ei ole tutkittu muuten kuin paikoitellen alaosien kohdalla eikä korjaussuunnitelmaa ole tehty. Tällaisessa tilanteessa ei ole tehtävissä kovin pitkälle meneviä päätelmiä siitä, miten laajasti seinää on korjattava ja miten korjaus olisi toteutettava.
Mahdotonta ei siis ole, että seinän korjaaminen saattaa olla toteutettavissa Katttsen kertomin tavoin myös sisempää tiiliseinää korjaamalla. Katttsen kertomuksesta ei kuitenkaan ole tehtävissä sellaista johtopäätöstä, että useimpien muiden asiantuntevien henkilöiden käsitys ulkovuorauksen purkamisesta eristeiden vaihtamisineen ilmentäisi varmuudella ylimitoitettua korjaustapaa. Johtopäätöksenä hovioikeus päätyy siihen, että seinärakenteen korjaamisesta aiheutuu merkittäviä kustannuksia.
Rakennusalalla ammatikseen muurarina työtä tekevä Mammm on kertonut, että hän oli aikanaan rakentanut nyt kyseessä olevan talon itse. Mammm on vuonna 2011 poistanut vanhat salaojat ja laittanut uudet salaojat entiseen korkeusasemaansa. Käräjäoikeuden toteamin tavoin salaojat ovat virheellisessä korkeudessa, liian lähellä betonia ja väärällä puolella patolevyä (käräjäoikeuden tuomio s. 31). Käräjäoikeuden toteamin tavoin väärin asennetuilla salaojilla ei ole näytetty olleen suoraa vaikutusta rakennuksen mikrobivaurioihin.
Kauppaa tehdessään Piooon ja Maooosen ei kuitenkaan ole tullut ottaa lukuun, että vain muutama vuosi sitten asennetut salaojat tulisi lähiaikoina uusia tai korjata. Tästä johtuen hovioikeus käräjäoikeuden tavoin huomioi salaojien väärän asennustavan, kun arvioidaan sitä onko kauppaa rasittanut salainen laatuvirhe (käräjäoikeuden tuomio s. 35-36).
Käräjäoikeus on hylännyt Maooosen ja Piooon kanteen siltä osin kuin he olivat väittäneet yläpohjassa olleen virhettä (käräjäoikeuden tuomio s. 30 alaosa). Hovioikeudessa yläpohja on ollut esillä lähinnä sillä tavoin, että Mammmnen on tuonut esille, että yläpohja voi olla yksi tekijä mahdolliseen huonoon sisäilmaan. Hovioikeus hyväksyy käräjäoikeuden päätelmän siitä, ettei yläpohjan virheillä näyttäisi olevan merkitystä lopputuloksen kannalta.
Käräjäoikeuden tavoin hovioikeus päätyy siihen, että kaupan kohde on maakaaren 2 luvun 17 § 1 momentin mukaisella tavalla poikennut salaisen virheen vuoksi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioiden perustellusti edellyttää.
Laatuvirheen olennaisuus
Niin kuin ratkaisusta KKO:2015:58 ilmenee, maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 5 kohdan salaisen virheen olennaisuusarviointi on tehtävä kokonaisharkinnan perusteella, jossa voidaan kiinnittää huomiota paitsi siihen, millainen kiinteistö on laadultaan verrattaessa sitä muihin vastaaviin kohteisiin ja rakentamisajan tyypilliseen laatutasoon, myös kaupan kohteen sopimuksen mukaisiin ominaisuuksiin sekä kaupantekohetkellä ostajalla käytettävissä olleisiin tietoihin esimerkiksi kiinteistön käyttötarkoituksesta ja arvosta. Edellä mainitun ratkaisun kohdista 14-18 ilmenee niitä yleisiä lähtökohtia, joiden valossa kokonaisarviointia on suoritettava.
Maooonen ja Piooo ovat ostaneet kiinteistön hiukan yli 200.000 euron kauppahinnalla. Kiinteistöllä on sijainnut noin 30 vuotta sitten rakennettu omakotitalo. Tämän ikäisen asunnon kaupassa ei voida lähteä siitä, että rakennus sellaisenaan on uuden veroinen. Kauppahinta on kuitenkin ollut määrältään niin suuri, että Maooonen ja Piooo ovat voineet perustellusti olettaa, että rakennus ei vaadi perusteellisia rakenteellisia korjauksia. Kauppaa tehtäessä Mammm on saanut tietoonsa, että Maooonen on joissakin aikaisemmissa asunnoissaan kokenut kärsineensä asunnon sisäilmaongelmista. Eli huoneiston sisäilman puhtaudella on ollut keskeinen merkitys kaupan tekemiseen.
Maooonen ja Piooo ovat ostaneet talon asumiskäyttöön ja kaupasta päättäessään ottaneet huomioon myyjän tiedossa olleet Maooosen erityistarpeet talon sisäilman laadun suhteen. Jyväskylän kaupungin ympäristöterveydenhuollon lausunnon 13.1.2017 mukaan talo ei täytä sille asetettuja terveydellisiä vaatimuksia. Talo ei siis ole soveltunut aiottuun käyttötarkoitukseen ja ostajat ovat joutuneet melko pian muuttamaan pois.
Rakennus vaatii välttämättä laajamittaisia korjauksia, jotta Maooonen ja Pihkasalo voisivat palata jatkamaan asumistaan rakennuksessa. Alapohjan ennakoitavat korjauskustannukset ovat suuruusluokaltaan noin 30.000-35.000 euroa ja salaojien korjauskulut noin 10.000 euroa.
Mammmsen esittämään ulkoseinärakenteen vaihtoehtoiseen korjaustapaan liittyy suuria riskejä siitä, kuinka laajaksi korjaus lopulta on ulotettava ja jääkö seinärakenteeseen vaihtoehtoisella korjaustavalla edelleen merkittävää, alkuperäisen rakennusajankohdan mukaiseen rakennustapaan liittyvää riskiä. Asiassa saadun selvityksen perusteella ei voida päätyä muuhun kuin käräjäoikeuden tekemään johtopäätökseen ulkoseinärakenteen korjauskustannuksista, jolloin ne ovat arvonlisäveroineen 36.800 euroa.
Yhteensä korjauskustannukset ovat kohtuuttoman suuret verrattuna siihen, mihin ostajat ovat voineet varautua kaupassa ja kustannukset aiheuttavat korjaustoimenpiteet olisi aloitettava välittömästi. Näissä olosuhteissa puheena olevaa kiinteistönkauppaa tuskin olisi tehty edes alennetulla kauppahinnalla.
Nämä seikat ovat niin painavia, että laatuvirhettä on pidettävä niin olennaisena, että kauppa on purettava.
Asumishyöty
Käräjäoikeuden tuomiosta ilmenee, että Maooonen ja Piooo ovat käräjäoikeudessa vastanneet asumishyötyä koskeneeseen Mammmsen vaatimukseen niin, että he ovat olleet valmiit kuittaamaan asunnosta muuttamisen jälkeen aiheutuneita lämmityskuluja asumishyötyä koskevan vaatimuksen kanssa. Vastavalituksessaan Maooonen ja Piooo ovat vedonneet siihen, että asumishyötyä ei ole tullut, koska he olivat asuneet rakennuksessa lyhyen aikaa.
Piooo ja Maooonen ovat hovioikeuden pääkäsittelyssä täsmentäneet, että he ovat jo käräjäoikeudessa kiistäneet saaneensa asumisestaan sellaista hyötyä, joka olisi vähennettävissä kauppahinnan palautusvelasta. Piooon ja Matikaisen vastavalituksen tutkimiselle ei ole estettä.
Maakaaren 2 luvun 33 §:stä ilmenee, että jos ostaja on saanut kiinteistöstä merkittävää tuottoa tai hyötyä, hänen on maksettava siitä korvaus myyjälle. Säännöksen asettamasta merkittävyyskriteeristä johtuu, että aivan vähäinen tuotto tai hyöty ei voi tulla korvattavaksi. Ostajan hallinta-ajan kesto on yksi niistä seikoista, joiden valossa korvattavuutta voidaan arvioida. Lyhytaikainen hallinta-aika voi tulla korvattavaksi, jos ostajat saavat merkittävää tuottoa tai hyötyä. Esimerkiksi ratkaisussa KKO:1992:51 korvaus on määrätty 15 kuukauden hallinta-ajan perusteella. Käräjäoikeus on tuomiossaan päätynyt siihen,että Piooo ja Maooonen ovat saaneet 8.000 euron hyödyn. Hovioikeudessa ei ole ilmennyt perusteita, joiden valossa hyödyn rahamääräinen arvo olisi arvioitava toisin kuin käräjäoikeus on tehnyt. Piooon ja Maooosen saama hyöty on rahamäärältään niin suuri, että hyötyä on pidettävä merkittävänä. Käräjäoikeuden ratkaisua asumishyödystä ei siis ole syytä muuttaa.
Oikeudenkäyntikulut ja selvittelykustannukset
Käräjäoikeuden tavoin hovioikeus rinnastaa 6.190,04 euron määräiset laatuvirheen selvittelykulut oikeudenkäyntikuluihin. Mammmsen vastuu niistä määräytyy samoin kuin hänen oikeudenkäyntikulujensa korvausvelvollisuus Pihkasalolle ja Maoooselle.
Käräjäoikeudessa Piooo ja Maooonen ovat voittaneet pääasiana olleen vaatimuksensa eli kaupan purkua koskeneen vaatimuksen. Piooo ja Matikainen ovat hävinneet esittämänsä vahingonkorvausvaatimukset. Mammmsen on puolestaan katsottava voittaneen kokonaan asumishyötyä koskeneen vaatimuksensa, kun asumishyödyn määrää on pidettävä harkinnanvaraisena. Asia on päättynyt käräjäoikeudessa oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 3 §:n tarkoittamaan Piooon ja Maooosen osavoittoon. Täysi kulukorvaus tässä osavoittotilanteessa voi tulla kyseeseen vain, jos sillä minkä he ovat hävinneet, on asiassa vain vähäinen merkitys. Piooon ja Maooosen häviämällä osalla ei mitä ilmeisimmin ole ollut sanottavaa merkitystä heidän oikeudenkäyntikulujensa määrään. Tästä johtuen heidän häviämäänsä osaa voidaan pitää asiassa vähämerkityksellisenä. Asiassa ei ole syytä muuttaa käräjäoikeuden ratkaisua oikeudenkäyntikuluvastuusta.
Hovioikeudessa Mammm on hävinnyt valituksen kokonaan. Piooo ja Maooonen ovat puolestaan hävinneet vastavalituksensa kokonaan. Piooon ja Maooosen oikeudenkäyntikuluista vastavalitus on aiheuttanut hyvin vähäisen osan heille hovioikeudesta aiheutuneista oikeudenkäyntikuluista. Pihkasalon ja Maooosen häviö on siis asiassa vähämerkityksellinen. Mammmsen on korvattava Piooon ja Maooosen oikeudenkäyntikulut hovioikeudesta täysimääräisesti. Kulut on tuomittu vaatimuksen mukaisesti, kun Mammm on myöntänyt kulut määrältään oikeaksi.
Tuomiolauselma
Valitus ja vastavalitus hylätään. Käräjäoikeuden tuomiota ei muuteta.
K Mammm velvoitetaan suorittamaan H O Piooolle ja V Maoooselle yhteisesti korvaukseksi oikeudenkäyntikuluista 19.204,92 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen siitä lukien, kun kuukausi on kulunut hovioikeuden tuomion antamispäivästä.
Mammm velvoitetaan suorittamaan Piooolle ja Maoooselle kummallekin erikseen 450 euroa, molemmat määrät korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen siitä lukien, kun kuukausi on kulunut hovioikeuden tuomion antamispäivästä.
Muutoksenhaku
Muutosta tähän ratkaisuun saadaan hakea korkeimmalta oikeudelta valittamalla vain, jos korkein oikeus niillä erityisillä perusteilla, jotka ilmenevät oheisesta valitusosoituksesta, myöntää valitusluvan.
Valitusosoituksessa tarkoitettu määräaika valitusluvan pyytämiseen ja valituksen tekemiseen päättyy 4.6.2018.
Asian ovat ratkaisseet: hovioikeudenneuvos Eija-Liisa H
hovioikeudenneuvos Jukka M ma. hovioikeudenneuvos Heikki S
KESKI-SUOMEN KÄRÄJÄOIKEUS
Jyväskylän kanslia
TUOMIO
Annettu kansliassa
1712999
1
24.2.2017
Kello 14.00
L 1615745
Kantaja Piooo, Maooonen,
Vastaaja
Mammm,
Asia Vireille
Kiinteistön virhe tm. sopimusrikkomus 19.4.2016
KYSYMYKSENASETTELU
Asiassa on kyse kiinteistön kaupan ensisijaisesta purkuja vahingonkorvausvaatimuksesta ja toissijaisesta hinnanalennus ja vahingonkorvausvaatimuksesta.
Lisäksi asiassa on kyse reklamaation oikea-aikaisuudesta.
Edelleen asiassa on kyse rakennuksen virheitä koskevien tutkimusten teettämisestä ilman vastaajan informointia tai läsnäoloa ja mainitun seikan merkityksestä asialle.
RIIDATTOMAT SEIKAT
Kantajat ovat ostaneet 5.12.2014 Jyväskylän Taka-Keljossa osoitteessa xxxtie xxx sijaitsevan omakotikiinteistön 202.500 euron kauppahinnalla. Kysymyksessä on vuonna 1983 valmistuneeksi ilmoitettu omakotitalo, jonka käyttöönottotarkastus on suoritettu 19.8.1985 ja loppukatselmus tehty 28.11.2014 (ks. Sami Hixxxxen kuntotarkastusraportti, sivu 3).
K Mammm oli teettänyt ennen kaupantekoa rakennuksen kuntokartoituksen kuntotarkastaja, rakennusmestari Sami Hirvellä. Kuntokartoituksesta on laadittu 22.11.2014 päivätty raportti (K2).
K Mammm oli asunut riidan kohteena olevalla kiinteistöllä sijaitsevassa talossa sen valmistumisesta alkaen.
K Mammm on ennen kaupan tekemistä ilmoittanut uusineensa vuonna 2011 talon salaojituksen sorineen, patolevyt ja sokkelin ulkopuolisen eristyksen kokonaisuudessaan.
Kantajat ovat joutuneet muuttamaan pois talosta sen vuoksi, ettei toinen kantajista pystynyt talossa asumaan.
Reklamaatio on tehty 18.8.2015 sisältäen kaupan purkua koskevan vaatimuksen.
Riidan kohteena olevaan omakotitaloon on tehty seuraavat tutkimukset:
- 29.7.2015 homekoiratutkimus (raportti 2.8.2015) (K5),
- 1.9.2015 PTS-Kiinteistötekniikka Oy:n sisäilma/rakennetutkimus (raportti 23.9.2015), johon myyjää ei ole kutsuttu (K3),
- 20.1.2016 myyjän pyynnöstä pidetty katselmus, jossa osapuolet ovat olleet paikalla mukaan lukien vastaajan nimeämä todistaja J Vtttnen,
- 5.2.2016 PTS-Kiinteistötekniikka Oy:n sisäilmamittaus (raportti 29.2.2016), johon myyjää ei ole kutsuttu (K4).
- 7.7.2016 PTS-Kiinteistötekniikka Oy:n rakennetutkimus Gonka raportti päivätty 15.8.2016), johon myyjää ei ole kutsuttu ja jossa myyjä ei ole ollut läsnä (K10).
Myyjä ei ole ollut läsnä missään muussa kuin 20.1.2016 pidetyssä katselmuksessa.
PTS-Kiinteistötekniikka Oy on laskuttanut kantajia yhteensä 6.109,04 eurolla.
KANNE
Asumiskustannusten määrä on riidaton 450,12 euroa.
Vaatimukset
1.Ensisijaisesti kantajat ovat vaatineet, että käräjäoikeus purkaa heidän ja Mammmsen välillä 5.12.2014 tehdyn kiinteistönkaupan Jyväskylän Keljossa sijaitsevasta omakotikiinteistöstä (kiinteistötunnus xxx) ja velvoittaa vastaajan palauttamaan kantajille kauppahinnan 202.500 euroa korkolain 3 §:n 2 momentin mukaisine tuottokorkoineen alkaen kaupantekopäivästä 18.8.2015 saakka ja korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 19.8.2015 lukien maksupäivään saakka.
2.Toissijaisesti kantajat ovat vaatineet, että käräjäoikeus velvoittaa vastaajan maksamaan kantajille kiinteistönkauppaan liittyvänä vahingonkorvauksena tai vaihtoehtoisesti hinnanalennuksena 115.000 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 18.8.2015 lukien maksupäivään saakka.
3.Edelleen kantajat ovat vaatineet, että käräjäoikeus velvoittaa vastaajan joka tapauksessa maksamaan kantajille vahingonkorvauksena:
-muualla asumisen aiheuttamista asumiskustannuksista kuukausittain 1.8.2015 lukien 450,12 euroa,
-hyödyttömäksi jääneestä huonetilojen tapetoinnista aiheutuneet kustannukset 2.500 euroa,
-korvauksena mikrobien likaamista ja käyttökelvottomiksi tulleista huonekaluista enintään 12.000 euroa ja
-ensisijaisesti vahingonkorvauksena rakennuksen sisäilmaja materiaalitutkimuskuluista 6.190,04 euroa ja toissijaisesti sama määrä osana oikeudenkäyntikulujen korvausta,
kaikki mainitut määrät korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen kanteen vireilletulosta 19.4.2016 lukien muutoin, paitsi vastaisuudessa erääntyville muualla asumisen asumiskuluille kunkin kuukauden 4. päivästä alkaen sekä 6.190,04 euron määräisille sisäilmaja materiaalikuluille kuukauden kuluttua tuomion antamispäivästä lukien siinä tapauksessa, että kyseinen määrä velvoitetaan maksettavaksi oikeudenkäyntikuluihin sisältyvänä eränä.
4.Lisäksi kantajat ovat vaatineet, että käräjäoikeus velvoittaa vastaajan korvaamaan kantajien asianosaiskuluina 600 euroa kummallekin, ja oikeudenkäyntikulut 30.486,40 euroa, kaikki määrät korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua tuomiosta lukien.
Perusteet
Kiinteistön virheet
Talossa on lattia-, seinä ja yläpohjarakenteissa kosteusja mikrobivaurio, joka vaikuttaa asunnon sisäilmaan terveydelle haittavaikutuksia aiheuttavalla tavalla.
Rakennuksen alaosan vauriota on omiaan lisäämään alavassa paikassa oleva sijainti ja salaojan rakennetta koskeva toteutus.
Salaojat on toteutettu virheellisesti.
Kiinteistön laatuvirhe, oikeustosiseikat
Kaupan kohteena olevan kiinteistön asuinrakennuksessa on maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin mukainen laatuvirhe ainakin seuraavasti:
- Kiinteistö ei ominaisuuksiltaan ole sellainen kuin osapuolten välillä on sovittu. Talo ei ole ominaisuuksiltaan eli sisäilman ja rakenteiden terveysominaisuuksien osalta ollut sellainen kuin myyjän ilmoituksen mukaan olisi pitänyt olla. Kantajat ovat kertoneet myyjälle ennen kaupan tekemistä V Maooosen aiemmasta mikrobialtistuksesta sekä siitä, että ostettavan kohteen tulee olla hyvässä kunnossa eli nk. täysin terve talo. Myyjä on vakuuttanut talon olevan mainitun mukainen. Rakennus ei ole tältä osin sovitun mukainen.
- Vastaaja on ennen kaupan tekemistä antanut kantajille virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon kiinteistöllä olevan asuinrakennuksen kunnosta, erityisesti salaojien uusimisen syistä ja toteutustavasta. Kantajilla ei ole ollut oikeudellista tai muutakaan tarvetta taikka edes mahdollisuutta selvittää itsenäisellä tutkimuksella myyjän antamien tietojen paikkansapitävyyttä. Salaojitusta ei ole toteutettu talon koko ympäristöön ja salaaja on asennettu virheellisesti sokkelin ja patolevyn väliin, jolloin maaperän kosteus ei jää patolevyn ulkopuolelle. Salaojat on lisäksi sijoitettu rakennuspiirustuksiin nähden liian ylös, kun ne pitää sijoittaa perustuksen alapuolelle ja riittävän kauaksi perustukset muodostavasta betonirakenteesta, joita vasten salaojat on nyt virheellisellä rakentamistavalla sijoitettu.
- Kiinteistö joka tapauksessa poikkeaa salaisen virheen vuoksi laadultaan merkittävästi ja olennaisella tavalla siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää. Rakennus on osoittautunut asumiskäyttöön soveltumattomaksi ilmi tulleiden terveyshaittojen ja
tutkimusten osoittaman rakennevirheen vuoksi. Viime mainittu on todettu PTS-Kiinteistötekniikka Oy:n rakennetutkimuksessa ja sen seuraukset asuinhuoneiston sisäilmatutkimuksessa, joista molemmista ilmenee, että rakennus ei täytä terveydensuojelulain 7 luvun mukaisia asunnon terveellisyysvaatimuksia, ja laatuvirhe sen vuoksi on olennainen.
Rakennetutkimuksessa rakennuksen seinä ja lattiarakenne (sekä yläpohjarakenne) on todettu siten virheelliseksi, että ulkoseinien lämmöneristysmateriaaleihin johtuu kosteutta, joka ei pääse tuulettumaan ja aiheuttaa lämmöneristeessä mikrobikasvuston. Tähän nähden V Maooosen oireilun on objektiivisestikin arvioiden katsottava aiheutuvan talon sisäilman ongelmista. Tätä johtopäätöstä tukee se, että Maooonen pystyy työskentelemään sekatavarakauppa Hong Kongissa, jossa on muun muassa paljon eri puolilta maailmaa tullutta irtainta.
Kantajista erityisesti V Maooonen on saanut niin merkittävät ihoja hengitystieoireet talossa asumisen aikana alkukesästä 2015 alkaen, että asumisen jatkaminen rakennuksessa on käynyt mahdottomaksi. Kantaja Maooosen 21vuotias poika on kesällä 2015 tullut käymään äitinsä luona tarkoituksenaan olla useamman päivän, mutta pelkästään jo yhden päivän mittainen oleskelu talossa on saanut aikaan sen, ettei hän kokemiensa oireiden vuoksi ole voinut jäädä yhdeksikään yöksi.
Kantajat eivät ole tarkoittaneet ostaa remontoitavaa rakennusta vaan
välittömästi asumiskäyttöön sellaisenaan soveltuvan talon, johon he ovat heti tuoreeltaan uusineet vain tapetit kaikkiin huoneisiin. Sen vuoksi olisi asuinkiinteistön käyttötarkoituksen ja terveydensuojelulain 7 luvun säännösten kannalta täysin kohtuutonta ja väärin, että kauppa pidettäisiin voimassa. Jos kantajat olisivat tienneet talon kunnon, he eivät olisi ostaneet sitä ollenkaan.
Vastaajan kuntokartoittajallaan teettämässä kuntokartoituksessa oli joitakin riskimahdollisuuksia kirjattu yleisellä tasolla, mutta myyjän tehtävänä olisi ollut selvittää riskimahdollisuuksien toteutuminen rakenteissa tarkemmin. Tämän vuoksi lähtökohta on, että kiinteistön laatuvirheitä ei tässä tapauksessa voida arvioida pelkästään piilevinä virheinä.
Tämän rakennuksen kaltaisen matalaperusteisen talon salaojien tekninen käyttöikä on 40-50 vuotta. Tässä tapauksessa salaojat on uusittu vuonna 2011 eli jo 26 vuoden kuluttua rakennuksen käyttöönottotarkastuksesta. Tämän kaltainen uusimistarve ei kokemussääntöjen mukaisesti pääteltynä voi johtua mistään muusta kuin talon alapohjarakenteissa ilmi tulleesta kosteudesta ja sen eliminointitarpeesta. Tähän viittaa myös salaojien poikkeuksellinen sijoittaminen suoraan betoniseen sokkeliin kiinni, kuitenkin sillä tulosvaikutuksella, että juuri tämän kaltainen salaojan sijoittelu on omiaan lisäämään talon alapohjarakenteisiin kohdistuvaa kosteusrasitusta. Koska vastaaja on ennen kaupantekoa salannut rakennuksessa olleen mitään muita ongelmia kuin korjatuksi ilmoitettu keittiön vesiputken vuoto, seuraa tästä ja uuden salaojaputken virheellisestä asentamisesta vastaajalle maakaaren 2 luvun 32 §:n mukainen korvausvelvollisuus kaikista sellaisista kustannuksista, joita kantajille on aiheutunut rakennuksen laatuvirheistä. Vuonna 2011 toteutettu salaojan rakennustapa merkitsee törkeää rakennusvirhettä.
Kantajat ovat saaneet kaupanteon jälkeen vastaajalta muistitikun, jossa on kerrottu olevan talon historiaan liittyviä valokuvia. Kantajat ovat vasta V Maooosen oireiden ilmettyä ja niiden kytkeydyttyä kiinteistön laatuvirheisiin, tutustuneet muistitikun sisältöön, jolloin he ovat havainneet salaojituksen toteutustavan.
Kiinteistöllä tehdyt tutkimukset verrattuna kiinteistöstä kaupan teon yhteydessä annettuihin tietoihin
Kantajat ovat keväällä 2015 ilmi tulleiden terveysongelmien johdosta teettäneet ensimmäisenä tutkimustapahtumana homekoiratarkastuksen. Sen on suorittanut T:mi Homekuono/Jyrki Äikäs, jonka raportin mukaan jatkotutkimukset edellyttäviä löydöksiä oli.
PTS-Kiinteistötekniikka Oy:n tutkimustulokset osoittavat syy-yhteyden oireiden ja asunnon sisäilman mikrobilöydösten sekä seinien ja lattian kosteusja mikrobilöydösten välillä. Tutkimustulokset vahvistavat
huoneilman sisältävän runsaasti terveydelle haitallisia mikrobeja (terveydensuojelulain 27 §) ja talon ulkoseinäja lattiarakenteessa löytyy samoja mikrobeja huomattavia määriä.
Kantajat ovat kiinteistöä ostaessaan nimenomaisesti tähdentäneet myyjälle V Maooosen aiempaa työpaikallaan tapahtunutta altistumista mikrobikasvuston terveyshaitoille. Tästä tietoisena vastaaja on vakuuttanut kantajille talon olevan ja olleen aina kunnossa, ja että vastaaja on nimenomaan toteuttanut alapohjan kuivana pysymisen edellytykset uudella salaojituksella, patolevytyksellä ja sokkelin styroxeristyksellä.
Virheen olennaisuus ja purkuperuste
Asiantuntijoiden mukaan rakennuksen korjaustyö, jollaiseen kantajat eivät ole kiinteistöä ostaessaan varautuneet, on tehtävissä luotettavasti vain niin sanotusti kengittämällä talo uudelleen sokkelirakenteesta ylöspäin uusilla materiaaleilla niin pitkälle, kuin rakenteissa on mikrobikontaminoituneita osia. Lisäksi alapohjan kosteusvaurioja mikrobilöydökset edellyttävät lattian pintalaatan ja väliseinien alaosien purkamista, lattian uudelleen eristämistä ja pintalaatan valua sekä seinien uusimista pintamateriaaleineen ja töineen. Myös yläpohjan mikrobilöydökset edellyttävät korjaustöitä.
Purkutyö on laaja ja kallis, samoin kuin uudelleen rakentaminen. WSP Finland Oy:n kustannuslaskennan mukaiset korjauskustannukset ovat 92.832 euroa + arvonlisävero 22.280 euroa + salaojien uusiminen
10.00 euroa eli yhteensä noin 125.000 euroa.
Korjaustyön lopputulos on epävarma sen johdosta, että rakennuspaikka on kostea. Mainitusta syystä korjaustoimenpiteistä huolimatta jää riski kapillaarisen kosteuden nousemisesta rakenteisiin. Kaupan purkaminen on siksi maakaaren ratio huomioiden ensisijainen seuraamus, johon tulee päätyä.
Toissijainen hinnanalennusvaatimus
Kuten edellä on todettu, rakennuksen korjaaminen edellyttää kontaminoituneiden lattiaja seinärakenteiden uusimista, eli vähintään seinien alaosien nk. kengittämistä ja edellisessä kappaleessa kerrottua lattiarakenteiden ja väliseinien alaosien purkamista niihin liittyvine uudelleenrakentamisineen. Seinärakenteessa on olennainen virhe, kun tuuletusrako puuttuu. Kustannuserä muodostuu näistä lattia-, seinä-, ja yläpohjarakenteiden uusimisesta. Korjaustöiden laajuus paljastuu lopullisesti vasta työn alettua. Korjaustöiden aloittamiseen kantajilla ei voi olla velvollisuutta omalla kustannuksellaan.
Vahingonkorvauksen määrästä
Muualla asumisen kuukausittaiset kustannukset ovat syntyneet H
Piooon vuokratulojen menetyksestä, kun kantajat ovat joutuneet irtisanomaan Piooon omistamassa toisessa asunnossa olevan vuokralaisen saadakseen sen omaan käyttöönsä.
Huoneiston tapetoinnin kantajat ovat tehneet omalla työpanoksellaan. Katselmustilaisuudessa 20.1.2016 kiinteistöllä on tapetointi todettu uusituksi. Oman työn ja materiaalien arvo on edellä vaatimusten 3. kohdassa ilmoitetut 2.500 euroa.
Kantajille on ollut välttämätöntä teettää materiaalija sisäilmatutkimukset, joista PTS-Kiinteistötekniikka Oy on laskuttanut kantajia 2.789,28 euroa, 1.312,44 euroa ja 2.089,04 euroa, eli yhteensä edellä 3. kohdassa vaaditut 6.109,04 euroa.
Vain kovapintaiset esineet ovat puhdistettavissa. Kantajat eivät ole uskaltaneet ottaa talosta mukaansa mitään irtaimistoa sen vuoksi, että asumisterveyttä koskevan ohjeistuksen mukaan huoneilmassa haitallisesti vaikuttavat mikrobit tarttuvat irtaimistoon ja erityisesti niiden pehmytosiin ja tekstiileihin sekä kulkeutuvat tavaroiden siirtämisen seurauksena vaikuttamaan seuraavassa asunnossa. V Maooosen edellisestä asunnosta ei ole tuotu tähän asuntoon merkittävää määrää irtainta.
VASTAUS
Vaatimukset
K Mammm on vaatinut, että käräjäoikeus hylkää kanteen ja kantajat velvoitetaan korvaamaan K Mammmsen oikeudenkäyntikuluina yhteensä 36.674,39 euroa laillisine viivästyskorkoineen kuukausi tuomiosta lukien. (Oikeudenkäyntikulut sisältävät AA Paaaan laskun 992 euroa ja AA Taaaain laskun 35.682,39 euroa).
Edelleen Mammm on vaatinut, että kantajat velvoitetaan korvaamaan hänelle virheen selvittelykuluina 9.419,72 euroa laillisine viivästyskorkoineen kuukausi tuomiosta lukien ja toissijaisesti mainittu määrä oikeudenkäyntikuluina korkoineen. Virheen selvittelykulut sisältävät J Vtttsen laskut 925,54 euroa ja 6745,78 euroa sekä 27.11.2016 päivätyn laskun 930 euroa, ja laskun 818,40 euroa.
Mikäli kauppa puretaan, on palautettavasta kauppahinnasta vähennettävä kantajien saama asumishyöty 1.600 euroa kuukaudessa kaupan teosta 5.12.2014 lukien.
Perusteet
Reklamaation laiminlyönti
Kohtuullinen rek/amaatioaika
Oikeuskirjallisuudessa esitetyn kannanoton mukaan kohtuullisena reklamaatioaikana on pidettävä enintään viiden kuukauden mittaista aikaa. Reklamaatioaika arvioidaan yksittäistapauksittain lähtökohtana se, että reklamaatio tulee tehdä viipymättä. Hyväksyttävänä
reklamaatioaikana pidetään 3 4 kuukauden aikaa, mutta se voi tapauksesta riippuen olla lyhyempi tai pidempi.
Reklamaatio hinnanalennuksen ja vahingonkorvauksen osalta
Myyjä on tekstiviestillä 4.8.2015 pyytänyt ostajilta reklamaatiota saadakseen tietoa vaatimuksista ja niiden perusteista.
Kantajat ovat reklamaatiossaan 18.8.2015 ilmoittaneet vaativansa vain kaupan purkua. Kantajat ovat vasta haastehakemuksessa ilmoittaneet vaativansa hinnanalennusta ja vahingonkorvausta.
Maakaaren reklamaatiosäännös edellyttää, että reklamaatiossa ilmoitetaan myös se seuraamus, jota ollaan vaatimassa. Ensimmäinen kirje kantajien asianajajalta on päivätty 18.8.2015, joten haastehakemuksessa (19.4.2016, saapunut vastaajalle tiedoksi postitse 25.4.2016) esitetty vaatimus hinnanalennuksesta ja vahingonkorvauksesta on esitetty liian myöhään siten, että kantajat ovat menettäneet oikeuden hinnanalennuksen ja vahingonkorvauksen vaatimiseen.
Reklamaatio seinien alaosan virheiden osalta
Seinän alaosien osalta väitetty virhe on tullut tietoon 1.9.2015, mutta ensimmäisen kerran on virhe yksilöity vasta käräjäoikeuden tiedustelun jälkeen 8.7.2016, jolloin lausuma tullut vastaajan tietoon 27.7.2016.
Virheilmoitus on tehty liian myöhään seinän alaosan ja eristeiden osalta, minkä vuoksi ostajat ovat menettäneet oikeutensa esittää vaatimuksia tältä osin.
Myyjälle ei ole myöskään annettu mahdollisuutta olla mukana virheen selvittelyssä eli tutkimuksessa 1.9.2015, 5.2.2016 ja 7.7.2016.
Reklamaatio alapohjan virheiden osalta
Alapohjan väitetty virhe on tullut ostajien tietoon tutkimuksessa 7.7.2016.
Alapohjan virheisiin on vedottu siten, että tämä on tullut myyjän tietoon asiamiehen palattua lomalta 12.12.2016. Alapohjaa koskeva tutkimus on tehty 7.7.2016, johon ei ole myyjää kutsuttu, eikä myyjälle siten ole annettu mahdollisuutta olla mukana virheen selvittelyssä.
Keittiön osalta on alapohjan kuntoa selvitetty myös 20.1.2016 pidetyssä katselmuksessa, jossa myyjä oli paikalla.
Kun vireillä on ollut oikeudenkäynti, on ostajilla ollut korostettu velvollisuus reklamoida virheestä välittömästi ja tässä tapauksessa on
reklamaatioaika laskettava viikoissa, ei kuukausissa.
Ostajat ovat menettäneet oikeuden vedota alapohjan virheisiin kun reklamaatio on tehty liian myöhään ja siten puutteellisesti, ettei myyjä ole voinut olla mukana virheen selvittelyssä.
Yläpohjan virheet
Yläpohjan virhe on tullut ostajien tietoon 1.9.2015 ja 7.7.2016 toimitetuissa tarkastuksissa. Yläpohjan virheisiin on vedottu ensimmäisen kerran valmistelun istunnossa 14.12.2016.
Kun vireillä on ollut oikeudenkäynti, on ostajilla ollut korostettu velvollisuus reklamoida virheestä välittömästi ja tässä tapauksessa on reklamaatioaika laskettava viikoissa, ei kuukausissa.
Ostajat ovat menettäneet oikeuden vedota yläpohjan virheisiin kun reklamaatio on tehty liian myöhään ja siten puutteellisesti, ettei myyjä ole voinut olla mukana virheen selvittelyssä.
Virheellistä salaojitusta ja sokkelin vedeneristystä koskevat virheet
Kantajat ovat havainneet salaojien toteutustavan kevät-kesällä 2015.
Haastehakemuksessa mainitut valokuvat on luovutettu ostajille pian kaupan teon (5.12.2014) jälkeen. (Kuvista kerrottiin ennen kauppaa.) Lisäksi Piooo oli tarkastanut salaojien toimivuutta kaatamalla niihin vettä kesällä 2015. Nyt kyseessä olevaan virheeseen on vedottu ensimmäisen kerran vasta haastehakemuksessa (19.4.2016, haastehakemus tullut vastaajalle postissa 25.4.2016) eli liian myöhään, minkä vuoksi salaojituksen ym. puutteisiin ei voida virheenä vedota.
Myyjän mahdollisuus tutustua virheisiin
K Mammm on ilmoittanut sekä ostajille että AA Paaaselle halunsa olla läsnä tarkastuksissa, mutta tämä ei ole toteutunut. Myyjää ei ole kutsuttu homekoiratutkimukseen eikä PTS-kiinteistötekniikka Oy:n tutkimuksiin 1.9.2015 ja 5.2.2016 eikä 7.7.2016.
Laiminlyönti kutsua myyjä virheen tutkimuksiin tarkoittaa sitä, että ostajat ovat menettäneet oikeutensa vedota virheisiin. Mikäli heidän ei katsota menettäneen oikeuttaan, on näyttöä arvioitaessa otettava huomioon se, ettei myyjälle tarjottu mahdollisuutta olla mukana tutkimuksissa.
Kaupan purku tai hinnan alennus
Kaupan kohteessa ei ole kaupan purkuun oikeuttavaa virhettä eikä
virhettä ylipäätään. Myyjä kiistää mahdollisen virheen olennaisuuden.
Esitetty seinärakenteen korjaustoimenpide eli nk. kengittäminen ei sovellu täystiilitalon seinärakenteen korjaamiseen. Väitettyjen virheiden korjaustapaa ei ole esitetty korjaussuunnitelmassa jota ei ole teetätetty), mikä vaikeuttaa kulujen määrän arviointia.
Vahingonkorvaus
Myyjä kiistää olevansa millään perusteella vahingonkorvausvelvollinen.
Huonekalujen osalta vaatimus on kiistetty yksilöimättömänä. Kantajat eivät ole valmisteluistunnossa esitetyn ja yhteenvetoon kirjatun pyynnön mukaisesti esittäneet minkäänlaista yksilöintiä huonekalujen osalta tehdystä vahingonkorvausvaatimuksesta.
Tutkimuskulujen peruste on kiistetty, mutta määrällisesti vaatimukset on myönnetty oikeiksi.
Kantajien esittämistä oikeustosiseikoista
Onko kiinteistö ollut sellainen kuin on sovittu?
Säännöstä on tulkittava suppeasti siten, että sovituksi katsotaan vain se mistä on nimenomaisesti sovittu.
Kiinteistön sopimuksenmukaisuutta voidaan arvioida ennen kauppaa tehdyn kuntotarkastuksen sekä kauppakirjan ja sen liitteiden perusteella. Vastaaja kiistää sopimuksenvastaisuuden. Myyjä ei voi tietää millainen erityisherkkyys toisella ostajalla on ollut, joten tältä osin ei sopiminen ole edes mahdollista. Ostajalla on selonottovelvollisuus oman erityisherkkyytensä vuoksi.
Virheellinen ja harhaanjohtava tieto
Väite siitä, että korjauksen osalta olisi annettu virheellisiä ja harhaanjohtavia tietoja, on perusteeton. Myyjä on antanut kaikki tiedot ja lisäksi myyjä on kertonut remonttivalokuvista ostajille, jotka eivät ole olleet niistä kiinnostuneita. Salaojien ym. uusimisen syynä on ollut se, että vuonna 1984 valmistuneen rakennuksen osalta salaojat, routaeristys ja sokkelin vedeneristys ovat olleet elinkaarensa loppupuolella, minkä vuoksi ne on uusittu. Kyse on ollut normaalista peruskorjauksesta.
Lisäksi routaeristeet olivat painuneet/litistyneet ja niiden uusimisen yhteydessä uusittiin kokonaan salaojitus sorineen ja asennettiin patolevyt ja sokkeleiden eristys sekä sadevesiviemäröinti.
Työssä ei ole ollut mitään sellaista virhettä, joka aiheuttaisi rakennukselle vaurioita tai olisi sellaisia aiheuttanut. Mikäli toteutustapa poikkeaa siitä miten yleensä on tehty, on kyse vaikutuksettomasta "virheestä", joka ei oikeuta kantajia minkäänlaisiin vaatimuksiin.
Asiassa ei ole edes väitetty, että rakenne olisi johtanut rakennuksen virheisiin, eikä siitä pystytä esittämään näyttöä. Asiassa ei ole edes väitetty, että salaojitus, patolevy ja sokkelin eristys olisivat aiheuttaneet väitetyt virheet eikä tästä ole esitetty mitään selvitystä.
Salainen virhe
Myyjä on kiistänyt, että rakennuksessa olisi salainen virhe. Virhettä ei ole rakennuksessa ylipäätään. Salaista virhettä ei ole myöskään siksi, ettei merkittävyyskynnys ylity.
Tuuletusraon puuttuminen 1983 rakennetun talon eristetilasta ei ole salainen virhe, koska se on rakennusaikaan nähden tyypillinen ja hyväksytty rakenne.
Rakennus ei ole objektiivisesti arvioiden asumiseen kelpaamaton eikä asumiskelvottomuudesta ole mitään selvitystä. Toinen kantajista on pystynyt asunnossa asumaan.
Salaojien ja sokkelin eristyksen asennus on tehty oikein eikä niissä ole virhettä eikä ainakaan sellaista vaikutuksellista virhettä, joka jotenkin rakennusta vahingoittaisi.
Seinien alaosissa ei ole virhettä. Eristetilasta ei ole ilmayhteyttä sisätiloihin niiltä osin kuin seiniä on avattu ja eristeistä mikrobeja havaittu. Mikrobit eivät ole virhe silloin kuin eristetilasta ei ole ilmayhteyttä sisätilaan. Mikäli ilmayhteys olisi, olisi virhe helposti korjattavissa tiivistyskorjauksella.
Alapohjassa ei ole virhettä. Eristeissa ei ole ollut poikkeavaa kosteutta. Eristeen alapinnasta ei ole ilmayhteyttä sisätiloihin, minkä vuoksi kyse ei ole sellaisesta virheestä, josta myyjä olisi vastuussa. Mikäli alapohjasta olisi ilmayhteys, olisi virhe helposti korjattavissa tiivistyskorjauksella.
Mikrobilöydökset alapohjan EPS-eristeen alapinnalta eivät ole virhe eikä alapohjasta ole mitattu normaalista poikkeavia kosteuksia.
Asumisongelmien osaltahan asiassa on kyse siitä, että V Maooonen ei voi asua talossa saamiensa oireiden vuoksi. Maooonen oli aiemmin altistunut homeille ym. ja lisäksi hänellä on atooppinen ihottuma, joka pahentaa oireita. Valitettavasti kyse on hänen yliherkkyydestä, eikä siitä, että rakennus olisi objektiivisesti katsoen sellainen, ettei siellä voi asua. Talossa ei ole sellaista virhettä, ettei siellä voisi asua. Merkitystä-on myös sillä, että talo sijaitsee maaseudulla, jossa hameita ja mikrobeja on taajamaa enemmän.
Tehdyt sisäilmamittaukset on tehty puutteellisesti eikä niissä ole pyritty sulkemaan pois muita tekijöitä, jotka ovat voineet aiheuttaa Maoooselle
oireita. On todennäköistä, että Maooosen oireiden syynä eivät ole kanteessa väitetyt virheet.
Ostajien korostunut selonottovelvollisuus
Ostajilla on ollut V Maooosen erityisen herkkyyden vuoksi korostunut selonottovelvollisuus kaupan kohteen osalta. Homeille ym. altistuneen henkilön pitäisi olla erittäin varovainen maaseudulla olevaa omakotitaloa ostaessaan. Maooonen on lisäksi kertonut, että hänellä on ollut atooppinen iho lapsesta lähtien.
Syy-yhteys
Kantajien väittämillä virheillä ei ole syy-yhteyttä sisäilmaongelmiin. Sisäilmasta löytyneiden epäpuhtauksien syynä ovat muut seikat kuin väitetyt virheet. Ostajat ovat laiminlyöneet korjata kattoa, josta on päässyt yläpohjaan kosteutta aiheuttaen todennäköisesti mikrobivaurioita, joka vaikuttaa sisäilmaan.
Mikäli rakenteista pääsee sisäilmaan epäpuhtauksia, voidaan ne estää tiivistyskorjauksella.
Korjaustapa, sen laajuus sekä tasonparannus
Mahdollisten virheiden korjaamiseksi oikea ja riittävä korjaustapa olisi tiivistyskorjaus, joka soveltuu erityisen hyvin betoni-ja tiilirakennuksen tiivistykseen.
Korjauskulut ja toimenpiteet kohdistuvat lähes täysin sellaisiin kohtiin rakennusta, joissa ei ole virhettä todettu.
Korjauksen jälkeen on tasonparannus merkittävä eikä kyse ole enää 1980-luvulla rakennetusta rakennuksesta.
Alapohja keittiössä ja vastuunrajoitus
Ostajat ovat olleet tietoisia keittiössä tapahtuneesta vesivahingosta ja asianosaisten on katsottava tältä osin sopineen vastuunrajoitusehdosta. Tältä osin on reklamaatio myös tehty liian myöhään.
Myötävaikutus väitettyjen vaurioiden syntymiseen
Talo on ollut asumaton ja siellä on ollut todennäköisesti alhainen lämpötila, joka on ollut omiaan lisäämään mikrobien lisääntymistä.
Ostajat ovat laiminlyöneet kauppakirjassa sovitun ja kuntotutkimuksessa mainitun velvoitteen katon huollosta, tarkastuksesta ja korjauksesta, jonka vuoksi yläpohjaan on päässyt vettä, josta aiheutuneet mikrobivauriot ovat todennäköisesti merkittävästi heikentäneet sisäilmaa.
Ostajat ovat myös laiminlyöneet 23.9.2015 päivätyn tutkimusraportin sivulla 13 mainitut suositukset katon tiivistämisestä eikä kattoa ole korjattu 7.7.2016 tehdyn tutkimuksen jälkeen vaikka tuolloin oli löytynyt kosteutta yläpohjan eristeistä.
Ostajat ovat siten itse aiheuttaneet tai ainakin myötävaikuttaneet yläpohjan vaurioiden syntyä sekä epäpuhtaan ilman pääsyä asuintiloihin.
Korjauskulujen määrä
Korjaussuunnitelman puuttuminen vaikeuttaa sen arvioimista, millaisiin korjauksiin kustannusarvio kohdistuu.
KANTAJIEN LAUSUMA
Reklamaation laiminlyöntiä koskevista väitteistä
Reklamaatiot eivät ole myöhästyneet. Eri virhetyyppeihin on vedottu viipymättä, kun virheet ovat tulleet ilmi.
Kun purkuvaatimus on esitetty, ei ole ollut välttämätöntä yksilöidä erillisiä liitännäisvaatimuksia.
Vastaajien aiemman asiamiehen AA P Paaaan kanssa oli sovittu neuvottelusta nimenomaan sen suhteen, puretaanko kauppa vai toteutetaanko syntyneen tilanteen ratkaisu jollakin muulla tavalla, esimerkiksi merkittävällä hinnanalennuksella, jonka osaratkaisuna Mammm olisi itse korjannut talon. Hinnanalennuksesta on siis ollut kyse jo ennen asian käräjäoikeuskäsittelyä.
Kantajat olivat kertoneet myyjälle toisen ostajan homealtistuksesta ja tarpeesta ostaa terve talo. Tähän nähden ei ole ollut syytä tarkastella muistitikulle tallennettuja salaojaremontin kuvia aiemmin kuin epäily rakennevirheestä on syntynyt.
Myyjän mahdollisuuksista tutustua väitettyihin virheisiin
Ostajat ovat myöntäneet, ettei myyjää ole kutsuttu homekoiratutkimukseen tai PTS-Kiinteistötekniikka Oy:n tutkimuksiin paikalle. Jälkimmäisen tutkimuksen osalta on ollut kyse ilmeisestä virheestä, josta on jälkikäteen keskusteltu. Vastaajan silloisen asiamiehen AA Paaaan mukaan kuntotutkimuksen jälkeisen erillisen katselmuksen teettämistä ei ole tuolloin pidetty tarpeellisena.
Sisäilmatutkimukseen oli ilmennyt tarve yhteisesti pidetyssä katselmuksessa. PTS-Kiinteistötekniikka Oy on käynyt
FINAS-standardoituna laitoksena tutkimuksen tekemässä. Rakennus on tutkimuksen teettämisen aikaan ollut asumaton, joten tutkimuksen tuloksiin ei ole voinut olla asumisvaikutuksia.
Läsnäolo-oikeudesta tutkimuksissa ei ole maakaaren säännöstä. Sillä seikalla, ettei myyjä ole ollut tutkimuksissa läsnä on korkeintaan näytön arviointiin vaikuttavaa merkitystä. Myyjän oma rakennusasiantuntija on saanut tutkia rakennuksen näytteenottopaikat, joten tällä perusteella vaikutukset ovat vähäiset.
Ostajien erityisestä selonottovelvollisuudesta
Mitään erityistä selonottovelvollisuutta ei ole ollut tilanteessa, jossa myyjä on tietoisena V Maooosen alttiudesta vakuuttanut talon olevan "terve".
Vastaajan asumishyötyä koskevasta vaatimuksesta
Kantajat ovat huolehtineet talon lämmittämisestä ja kiinteistön kunnosta tyhjänäkin tilanteessa, jossa siellä ei voi asumisterveyshaitan vuoksi asua. Tästä on aiheutunut merkittäviä kustannuksia. Kantajat ovat valmiit kuittaamaan mainitut kulut asumishyötyä koskevan vaatimuksen kanssa. (Mainittuja kuluja ei ole käräjäoikeudelle esitetty lausumapyynnöstä huolimatta)
Syy-yhteydestä väitettyjen virheiden ja sisäilmaongelman välillä
V Maooonen ei pysty talon sisäilmaongelman vuoksi asumaan talossa. Maooonen saa oireita talon sisäilmasta. Mainitusta syystä talo pitää terveydensuojelulain velvoitteiden mukaisesti korjata.
Keittiön alapohjasta ja vastuurajoituksesta
Keittiön alapohjaa koskevasta vastuunrajoituksesta ei ole tässä kysymys. Tutkimus osoittaa betonilaattojen välissä olevan styroxeristeen merkittävän saastuneisuuden (sädesienipitoisuus 2400 ylittää lähes viisinkertaisesti materiaalivauriona pidettävän 500 cfu/g rajan). Mainittu tutkimustulos yhdessä muiden näytteiden ja tutkimustulosten kanssa indikoi koko alapohjarakenteen vauriota.
RATKAISTAVAT KYSYMYKSET
1. O Korpelaa koskeva osatuomio on annettu erikseen.
2. Reklamaation oikea-aikaisuus yhtäältä hinnanalennusja vahingonkorvausvaatimuksen osalta sekä toisaalta eri virhetyy pien havaitsemisen ja niistä reklamoimisen osalta. Seuraus mahdollisesta reklamaation virheellisyydestä.
3. Rakennuksen virheitä koskevien tutkimusten teettäminen ilman vastaajan läsnäoloa, mikä merkitys?
4. Kiinteistön kaupan purkamisen edellytykset?
4a. Onko kiinteistössä jokin rakennustekninen virhe tai muu laatuvirhe, joka vaikuttaa kiinteistön laatuominaisuuksiin? Kuinka olennainen virhe on?
4b. Onko rakennusteknisillä virheillä syy-yhteys sisä-ilmaongelmaan?
4c. Kiinteistön mahdollisen laatuvirheen oikeudellinen seuraamus; kaupan purku?
4c1. Kiinteistön kunto, sovitun mukainen? 4c2. Onko annettu oikeat tiedot?
4c3. Jos edellä olevat eivät menesty, onko kiinteistöllä salainen virhe? 4d. Purkuperusteen olemassaolo eli virheen olennaisuus?
5a. Toissijaisesti kiinteistön kaupan virheen aiheuttama vahingonkorvaus/ hinnanalennus, edellytykset?
5b. Korjaustapa, korjauskulut hinnanalennuksen ja vahingonkorvauksen määrä?
6. Muut liitännäiset vahingonkorvausvaatimukset
7. Oikeudenkäyntikulut
TODISTELU
Teemat ilmenevät yhteenveto 5 -nimisestä asiakirjasta, joka toimitettu osapuolille ennen pääkäsittelyn alkua.
Kirjalliset todisteet
Kantaja
K1. (osaksi sama kuin V1) Kauppakirja
K2. (=V2) Kuntotarkastusraportti asuntokauppaa varten 22.11.2014 K3. (=V17) PTS-Kiinteistötekniikka Oy:n raportti 23.9.2015
K4. PTS-Kiinteistötekniikka Oy:n raportti sisäilmamittauksesta 29.2.2016
K5. (=V6) Raportti homekoiran tekemästä tarkastuksesta 29.7.2015
K6. Valokuvia vastaajien vuonna 2011 teettämästä seinävierustojen maarakennus-, salaojitusym. töistä
K7. Valokuvia kantaja Mammmsen iho-oireista kiinteistöllä asumisen
ajanjaksolta
K8. luovuttu
K9. luovuttu
K10. PTS-Kiinteistötekniikka Oy:n rakennetutkimusraportti 15.8.2016 K11. Jyväskylän kaupungin terveystarkastajan tarkastuskertomus 10.11.2010
K12. Todistus asumisesta
K13. WSP Finland Oy:n laskentamuistio/tavoitehinta-arvio
K14. Täsmennykset tavoitehinta-arvioon /sähköpostiviesti 14.12.2016 K15. (=V5) Kantajien asiamiehen reklamaatiokirje 18.8.2015
K16. Lääketieteen prof. Ville Valtosen haastatteluraportti; Mitä tehdä kun ihminen oireilee? Onko vikaa ihmisessä?
K17. Lausunto 13.1.2017 asunnon terveydellisistä olosuhteista osoitteessa xxxtie xxx, Jyväskylä
K18. Henkilötodistelun apuväline: Rakennuksen leikkauspiirustus
Muu todiste -Äänite 4.8.2015 kantajien ja vastaajan välisestä katselmusja neuvottelutilaisuudesta kiinteistöllä (yhteensä 55:22 min, kuunneltu pöytäkirjaan merkityin osin)
Katselmus Omakotitalossa, osoitteessa xxxtie xxx, Jyväskylä
Kirjalliset todisteet Vastaaja
V1. Kauppakirja ja sen liitteenä oleva muistio V2. Kuntotarkastus 22.11.2014
V3. Tekstiviesti H Piooolle 4.8.2015
V4. K Mammmsen sähköposti AA E Paaaselle 31.8.2015 V5. AA Paaasen kirje 18.8.2015
V6. Homekoiraraportti 29.7.2015
V7. Rakennuskonsultointi J Vtttsen lausunto 11.5.2016
V8. Katariina Lxxx; Rakenteiden ilmatiiviyden parantaminen
sisäilmakorjauksessa. Opinnäytetyö. Rakennusterveys 2014 sekä selvitys Lxxxen koulutuksesta
V9. Sisäilmaongelmaisten koulurakennusten korjaaminen. V10. Asumisterveysohje, Helsinki 2003, sivu 74
V11. Valviran asumisterveysasetuksen soveltamisohje, osa IV, asumisterveysasetus 1/2 20, ohje 8/2016
V12. Kuntotarkastaja Sami Hirven valokuvat
V13. Asianajaja Paaasen ilmoitus kantajien lisätodistelusta 16.8.2016 (ei ole kirjallinen todiste, kirjelmä käräjäoikeudelle)
V14. Sisäilmayhdistys ry Maanvastainen kaksoislaatta V15. Pientalorakentamisen kehittämiskeskus
V16. Tampereen teknillisen yliopiston julkaisu: limanpitävien rakenteiden
ja liitosten toteutus asuinrakennuksissa.
V17. PTS-Kiinteistötekniikka Oy:n raportti 23.9.2015 V18. Kiinteistön tekniset käyttöiät.
V19. AA Paaasen kirje 8.3.2016.
V20. Käräjäoikeuden täydennyspyyntö kantajille 15.6.2016 (ei ole kirjallinen todiste, käräjäoikeuden asiakirja)
V21. Kantajien lausuma 8.7.2016 (ei ole kirjallinen todiste, käräjäoikeudelle toimitettu asiakirja)
V22. Käräjäoikeuden sähköposti 27.7.2016
V23. Asumisterveysopas
V24. T Kotttsen raportti
V25. Kosteus ja homevaurioituneen rakennuksen korjaus 1997
V26. Joni Kosttt: Betonilaattalattian korjaustapojen tarkastelu V27. Ardex, sisäilmakorjausjärjestelmä
V28. Vahanen Oy, Ardex EP 2000 haitta-aineiden läpäisevyystutkimus V29. Dl Katariina Lxxx: Rakenteiden ilmatiiveyden parantaminen sisäilmakorjauksissa
V30. Reijo Pexxxnen, Risto Karnaattu: Piilevien homevaurioiden aiheuttamat terveyshaitat, opinnäytetyö, rakennusterveys 2012. V31. Luovuttu.
V32. Keski-Suomen vahinkopalvelut Oy:n hinta-arvio
V33. P Koskinen: Menettelytapaohjeet asuntojen terveydellisten olojen valvontaan ja asunnon tarkastuksiin, 2015.
V34. Asianajaja E Paaasen sähköposti 17.1.2017
V35. Henkilötodistelun apuväline: K Mammmsen piirros salaojien sijaintiin liittyen
V36. Loppukatselmuspöytäkirja 28.11.2014 V37. Kantajien kirje vastaajalle 7.8.2015
V38. Asianajaja Paaasen kirje asianajaja P Paaaalle 6.10.2015.
Henkilötodistelu
Kantaja
1. Kantaja H O Piooo todistelutarkoituksessa
2. Kantaja V Maooonen todistelutarkoituksessa
3. Todistaja rakennusinsinööri E Sottt
4. Todistaja FT K Jattt
5. Todistaja rakennusinsinööri J Kotttnen
6. Todistaja AA P Paaaa (myös V8)
7. Todistaja J Tuunanen
8. Todistaja (Maooosen poika) V V Ytttnen
Vastaaja
1. Vastaaja K Mammm todistelutarkoituksessa
2. Kuultava O Korpela todistelutarkoituksessa
3. Todistaja RI J Vtttnen
4. Todistaja K Altttnen
5. Todistaja Sami Hittt
6. Todistaja T Katttnen
7. luovuttu.
8: Todistaja AA P Paaaa
9. Todistaja Dl T Kotttnen
10. Todistaja J Mättt
RATKAISU
Perustelut
Yleistä Ratkaisun perusteluissa ratkaistavat kysymykset ovat pääosin samassa
järjestyksessä ja samojen otsikoiden alla kuin ne on edellä todettu. Ratkaistavat kysymykset ovat otsikkotasollakin täsmentyneet jonkin verran.
Todistelua on kirjoitettu auki vain ratkaisuun vaikuttavilta osin. Siltä osin kuin todistelua ei ole mainittu, sillä ei ole katsottu olleen merkitystä ratkaisun lopputulokselle.
1. O Koxxxxxaa koskeva asia on ratkaistu osatuomiolla erikseen.
2. ja
3. Reklamaatiota koskevat väitteet ja rakennukseen kohdistettujen tutkimusten teettäminen ilman myyjän läsnäoloa
Lainsäädännöllinen tausta ja kysymyksenasettelu
Maakaaren 2 luvun 25 §:n 1 momentin mukaan kiinteistön ostaja ei saa vedota virheeseen, ellei hän ilmoita virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistaan myyjälle kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän havaitsi virheen tai kun hänen olisi pitänyt se havaita.
Lainkohtaa koskevan hallituksen esityksen mukaan (HE 120/1994 vp, s. 58) ostajan tulee reklamoidessaan ilmoittaa, mitä virheellisyys koskee ja kuinka se ilmenee sekä minkälaisia vaatimuksia hän tulee esittämään. Vaatimusten ei vielä tässä vaiheessa tarvitse olla yksilöityjä. Vahingonkorvaustai hinnanalennusvaatimuksen suuruus selviää tavallisesti vasta myöhemmin esimerkiksi korjaustöiden valmistuttua. Virheilmoitusta voidaan myöhemmin täydentää.
Kiinteistön ostajalla on siis velvollisuus ilmoittaa myyjälle kohtuullisessa ajassa paitsi virheestä myös siihen perustuvista vaatimuksistaan, jotta hän säilyttää oikeutensa vedota virheeseen. Virheestä ja vaatimuksista ei välttämättä tarvitse ilmoittaa samanaikaisesti, vaan ilmoitusvelvollisuus voidaan täyttää vaiheittain.
Korkein oikeus on ratkaisussaan (KKO: 2016:69, kohta 9) lähtenyt siitä, että ajoissa tehty ilmoitus virheestä ei riitä täyttämään oikea-aikaisen ja asianmukaisen reklamaation edellytyksiä, jos ostaja ei ole samalla ilmoittanut virheeseen perustuvista vaatimuksistaan.
Siten on tarkasteltava eri kysymyksenä virheestä ilmoittaminen ja toisaalta vaatimusten yksilöiminen.
Virheiden ilmoittaminen
Yleistä
Miten ja kuinka tarkasti virheilmoitus on tullut tehdä, jotta se on ollut oikea-aikainen tapauksessa, jossa rakennuksessa on väitetty olevan sisäilmaongelma mahdollisesti useamman rakenteissa olevan virheen vuoksi. Edelleen salaojien on väitetty olleen virheelliset.
Oikeudenkäymiskaaren 24 luvun 3 §:n 2 momentin mukaan asiassa, jossa sovinto on sallittu, tuomiota ei saa perustaa seikkaan, johon asianosainen ei ole vaatimuksensa tai vastustamisensa tueksi vedonnut. Lainkohdassa tarkoitetaan seikalla oikeustosiseikkaa eli vaaditun oikeusseuraamuksen kannalta välittömästi ratkaisuun vaikuttavaa tosiasiaa (ks. esim. KKO: 2016:47, kohta 16). Oikeustosiseikkaan vetoamisesta eli väittämistaakasta on kyse silloin, kun asianosaisen tarkoituksena on saada seikka ratkaisun perusteeksi. Väittämistaakka ei koske todistustosiseikkoja. Korkein oikeus on muun muassa ratkaisussaan KKO: 2016:47 linjannut oikeustosiseikkojen ja todistustosiseikkojen merkitystä asian ratkaisulle.
Käräjäoikeus toteaa, että keskeistä arvioitaessa reklamaation oikea-aikaisuutta virheisiin vetoamisen osalta on tässä tapauksessa se, miten väitetyt virheet on ilmoitettu ja minkälaisiksi virheet ovat lopullisesti määrittyneet käräjäoikeuden yhteenvedossa pääkäsittelyn alkaessa.
Riita-asian pääkäsittelyssä on ollut tässä tapauksessa käsiteltävänä seuraavat omakotitalon virheet:
1.Talossa on lattia-, seinäja yläpohjarakenteissa kosteusja mikrobivaurio, joka vaikuttaa asunnon sisäilmaan terveydelle haittavaikutuksia aiheuttavalla tavalla.
2.Rakennuksen alaosan vauriota on omiaan lisäämään alavassa paikassa oleva sijainti ja salaojan rakennetta koskeva toteutus. Salaojat on toteutettu virheellisesti.
Käräjäoikeus siis katsoo, että kanteen perusteista voidaan erotella kaksi selvästi erillistä virhe- tai vaurioväitettä, jotka tulee käsitellä reklamaation osalta erillisinä. On siis ensinnäkin väite talon rakenteiden kosteus ja mikrobivaurioista, jotka vaikuttavat talon sisäilmaan terveydelle haittavaikutuksia aiheuttavalla tavalla ja toisaalta on väite talon salaojien virheellisestä toteutuksesta/toimimattomuudesta.
Kohtuullinen reklamaatioaika on oikeuskirjallisuudessa esitetyn näkemyksen mukaan (esim. Kyllästinen, E: Ostajan jälkitarkastusvelvollisuus ja reklamaatio asuinkiinteistön kaupassa, Defensor legis N:o 3/2013, s. 344) enintään noin 5 kuukautta virheen havaitsemisesta.
Korkein oikeus on ratkaisussaan (KKO: 2016:69, kohta 10) todennut, että kohtuullinen aika virheestä ilmoittamiselle voi pidentyä ostajan ja myyjän välisten virhettä koskevien neuvottelujen, tarkastusten ja muiden selvittelytoimien johdosta.
Talon rakenteen kosteus ja mikrobivaurioita sekä sisäilmaongelmaa koskevat virheväitteet
Rakennuksen väitetty virhe on kantajien toimesta huomattu ensi kerran siten, että V Maooonen on alkanut oireilla rakennuksessa keväällä 2015, mutta ensimmäinen viite siitä, että talossa saattaa olla sisäilmaongelma, joka johtuu rakenteista, on saatu homekoiratutkimuksen 2.8.2015 valmistuneesta raportista (K5). Talon sisäilmaongelma on siis havaittu viimeistään 2.8.2015, mutta sen lähdettä tai syytä ei ole tiedetty.
Kantajat ovat kutsuneet vastaajan käynnille talolle 4.8.2015, jolloin he ovat käräjäoikeudessa kuullun nauhoitteen mukaan kertoneet vastaajalle mahdollisesta sisäilmaongelmasta. Samalla he ovat antaneet kyseisen homekoiratutkimusta koskevan raportin vastaajalle.
Tämän jälkeen kantajien asiamies on 18.8.2015 (K15) laatinut vastaajalle reklamaatiokirjeen, jossa virhe on muotoiltu seuraavasti. Kirjeessä on todettu kyseessä olevan "asumisterveydelle haitallisen laatuvirheen". Kirjeessä on kerrottu, että toinen ostajista on saanut oireita talossa, jotka "ovat ilmiselvästi peräisin talossa vaikuttavasta mikrobikasvustosta". Edelleen kirjeessä on kerrottu lisätutkimuksista, joilla pyritään selvittämään, onko rakenteissa sellaisia laatuvirheitä, jotka ovat syy-yhteydessä ilmi tulleisiin terveysongelmiin. Kirjeen mukaan rakennukseen aiotaan tehdä sekä sisäilmatutkimus että rakenneavauksin tehtävä materiaalitutkimus. Myös tutkimusten tekijäksi valikoitunut PTS-Kiinteistötekniikka Oy on kirjeessä mainittu. Kirjeessä on myös viitattu PTS-Kiinteistötekniikka Oy:n toimitusjohtaja J Kotttseen ja annettu hänen suorat yhteystiedot. Vastaajalle on luvattu, että hänelle varataan tilaisuus olla paikalla tutkimuksia tehtäessä.
Rakennuksen sisäilmaongelman lähdettä on ryhdytty selvittämään siten, että talon rakenteisiin on tehty PTS-Kiinteistötekniikka Oy:n tutkimukset siten, että niitä koskevat raportit ovat valmistuneet 23.9.2015 ja 29.2.2016. Mainittu 23.9.2015 valmistunut raportti on sisältänyt nimenomaan talon seinärakennetta koskevan ensimmäisen tutkimuksen. 29.2.2016 valmistuneessa raportissa on todennettu talon kahteen huoneeseen tehtyjen sisäilmatutkimusten tulokset. Mainittuihin tutkimuksiin vastaajaa ei ollut lupauksista huolimatta kutsuttu. Ilmeisesti tämän vuoksi mainittujen tutkimusten välissä 20.1.2016 on pidetty katselmus, jossa vastaaja on todistaja Vtttsen kanssa ollut paikalla ja voinut Vtttsen mukaan todentaa seinärakenteista tehdyt näytteiden ottopaikat. Vastaaja on kuitenkin saanut tiedon 23.9.2015 raportista eli seinän mikrobivaurioista jo 6.10.2015 vastaajan kirjallisen todisteen
(V38) mukaan.
Edelleen 29.2.2016 tehdyn sisäilmatutkimuksen tuloksista vastaaja on saanut tiedon kantajan 8.3.2016 kirjeen liitteenä (V19).
Kanteessa 19.4.2016 on vedottu virheenä maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 1-2 kohtien mukaisiin virheisiin sekä viimesijaisesti salaiseen virheeseen. Rakennuksen virhe on tuossa vaiheessa määritelty seuraavasti: "Rakennus on osoittautunut kantajien asumiskäyttöön
soveltumattomaksi ilmi tulleiden terveyshaittojen ja tutkimusten osoittamien laatuvirheiden vuoksi. Viime mainitut on todettu
PTS-Kiinteistötekniikka Oy:n rakennetutkimuksessa ja asuinhuoneiston sisäilmatutkimuksessa.." Edelleen kanteessa on todettu, että
"PTS-Kiinteistötekniikka Oy:n tutkimustulokset osoittavat syy-yhteyden oireiden ja asunnon sisäilman välillä, kun tutkimustulokset vahvistavat huoneilman sisältävän runsaasti terveydelle haitallisia mikrobeja." Lisäksi kanteessa on todettu, että rakennuksen korjaustyö edellyttää "niin sanottua kengitystyötä sokkelirakenteesta ylöspäin uusilla materiaaleilla niin pitkälle kuin rakenteissa on mikrobikontaminoituneita osia". Tällä viimeisellä virkkeellä on siis käräjäoikeuden näkemyksen mukaan viitattu myös seinärakenteen mikrobivaurioon.
Käräjäoikeus on kanteeseen annetun vastauksen jälkeen tiedustellut kantajilta muun ohella (lausumapyyntö V20, kohta 6) rakennuksen rakennusvirheen tai vauriokohdan tarkempaa yksilöintiä.
Kantajat ovat antaneet lausuman (V21), joka on tullut vastaajan tietoon 27.7.2016 (V22). Lausumassa on todettu "kysymyksessä olevan rakennuksen ulkoseinien lämmöneristeen mikrobikasvuston, joka johtuu seinärakenteen rakennevirheestä, kun rakenteen kuivumisen ja sisäpuolisen kosteuden poistumisen mahdollistava ilmarako puuttuu seinästä. Mikrobikasvuston vaikutus sisäilmaan on todettu PTS:n tekemässä sisäilmamittauksessa."
Käräjäoikeus toteaa edellä esitettyjen tapahtumien johdosta, että kantajat ovat ensin elokuussa 2015 määritelleet virheen sisäilmaongelmaksi ja reklamoineet siitä vastaajalle viipymättä. Jo tässä 18.8.2015 tehdyssä reklamaatiossa on ilmoitettu virheen todennäköisesti johtuvan rakenteissa olevasta mikrobivauriosta. Tämän jälkeen sisäilmaongelman syytä on syksyn ja talven aikana selvitetty, jolloin vastaaja on viimeistään 6.10.2015 tullut tietoiseksi 23.9.2015 tehdystä seinärakenteen tutkimustuloksista, joissa rakenteissa on siis ollut mikrobivaurio. Mainittuun tutkimustuloksessa viitattuun mikrobivaurioon on vedottu edelleen kanteessa 19.4.2016 sekä lausumassa käräjäoikeudelle heinäkuussa 2016. Käräjäoikeus toteaakin, että sisäilmaongelmasta ja seinärakenteen mikrobivauriosta on reklamoitu vastaajalle kohtuullisessa ajassa huomioiden virheen selvittely sekä asiassa käydyt sovintoneuvottelut, joihin muun muassa todistajana kuulusteltu asianajaja P Paaaa on viitannut. Kantajilta ei virheen luonteen ja sen edellyttämien selvitysten keston vuoksi ole voinut edellyttää ripeämpää tai eksaktimpaa virheen määrittelyä tuossa vaiheessa ennen kanteen nostamista.
Edelleen asiassa on kyse siitä, milloin lattiarakenteen eli alapohjan vauriot sekä toisaalta yläpohjan vauriot ovat tulleet kantajien tietoon ja onko niistä reklamoitu ajoissa. Mainitut virheväitteethän on yksilöity virheeksi viimeistään käräjäoikeuden valmistelun istunnossa, joka on pidetty 14.12.2016. Kantajat ovat saaneet tiedon väitetyistä talon lattiarakenteen mikrobivaurioista ja yläpohjan väitetyistä vaurioista PTS-Kiinteistötekniikka Oy:n oikeudenkäynnin kuluessa 15.8.2016 antamasta lisäraportista (K10). Tätäkään raporttia koskevaan tutkimukseen, joka oli tehty 7.7.2016 vastaajaa ei ollut kutsuttu paikalle, jolloin virhe olisi automaattisesti tullut vastaajan tietoon. Kantajat ovat tiedottaneet käräjäoikeudelle ja vastaajalle kyseisen tutkimusraportin valmistumisesta 16.8.2016 lähetetyllä sähköpostilla, jossa ei ole kuitenkaan yksilöity raportin sisältävän uusia tutkimustuloksia nimenomaan alapohjan ja yläpohjan mikrobivaurioista.
Käräjäoikeus on tämän jälkeen lähettänyt asianosaisille asiaa koskevan yhteenvedon, jota kantajat ovat kommentoineet 8.12.2016 käräjäoikeudelle ja vastaajalle sähköpostilla toimitetulla lausumalla, jossa on viitattu "syy-yhteyteen oireiden ja asunnon sisäilman mikrobilöydösten sekä seinien ja lattian kosteusja mikrobivaurioiden välillä." Yläpohjan vaurioihin on sen sijaan vedottu ensi kerran käräjäoikeuden käsityksen mukaan valmistelun istunnossa 14.12.2016.
Käräjäoikeus toteaa, että sen seikan, ettei uuteen 7.7.2016 tehtyynkään rakennetutkimukseen ole pyynnöistä huolimatta ja asian ollessa jo vireillä käräjäoikeudessa, kutsuttu vastaajaa, tulee näytön arvioinnissa koitua kantajien vahingoksi. Toisaalta tutkimusraportti on ilmoitettu vastaajalle tiedoksi viipymättä tutkimustulosten saavuttua, mikä osaltaan poistaa laiminlyönnin vaikutusta reklamaation näkökulmasta. Tässä tilanteessa se, että vastaajaa ei ole kutsuttu tutkimuksen tekotilaisuuteen, ei johda siihen, että kantajat olisivat menettäneet oikeutensa vedota virheeseen.
Olennaista on se, onko kyseisessä tutkimuksessa ilmenneisiin uusiin virheisiin eli alapohjan ja yläpohjan virheisiin vedottu virheenä kohtuullisessa ajassa, kun virheet ovat ilmenneet viimeistään elokuun puolivälissä 2016 ja niitä koskevasta tutkimuksesta on annettu viipymättä tieto vastaajalle, mutta niihin on oikeustosiseikkoina vedottu vireillä olevassa oikeudenkäynnissä vasta joulukuussa 2016.
Käräjäoikeus toteaa, että reklamaatio on ylä- ja alapohjan eli lattian virheiden osalta tehty kohtuullisessa ajassa. Tähän päätelmään on tultu seuraavilla perusteilla. Tieto uudesta tutkimusraportista (K10) on viipymättä annettu vastaajalle tiedoksi. Tuossa vaiheessa oikeudenkäynnissä rakennuksen virhe oli määriteltynä sisäilmaongelmaksi, joka todennäköisesti johtuu rakenteista eli virhe oli jo kanteessa määritelty yleisemmällä tasolla, joka on sisältänyt mahdolliset rakenteista löytyvät vauriot. Edelleen tuossa vaiheessa oikeudenkäynnin eteneminen on riippunut asiaa valmistelleen käräjäoikeuden toiminnan ripeydestä ja syksyn 2016 aikana juttu on odottanut yhteenvedon laatimista ja valmisteluistunnon ajankohdan sopimista. Vastaajalla, jolla on ollut lainoppinut avustaja tuossa vaiheessa ja tieto uudesta tutkimustuloksesta, on ollut mahdollisuus reagoida mainittuihin tuloksiin viipymättä. Edelleen vastaajalle on varattu vielä valmisteluistunnon jälkeen kohtuullinen aika ja mahdollisuus lausua sekä esittää todistelua täsmentyneen kokonaisvirheväitteen johdosta.
Salaojia koskeva virheväite
Kantajille oli riidattomasti kerrottu ennen kaupan tekoa salaojien uusimisesta. Muistitikulle tallennetut valokuvat (K6) salaojien uusimistavasta oli annettu kantajille kaupanteon jälkeen joulukuussa 2014.
Nauhoitteelta, joka koskee kantajien ja vastaajan tapaamista talolla 4.8.2015, on ilmennyt, että kantajat olivat kyselleet salaojien sijaintia rakennuksen etupuolella ja epäilleet niiden toimintaa lähinnä rakennuksen etupuolella. Heillä oli ollut tuolloin salaojia koskevat kuvat hallussaan. Maallikkoina kantajien ei ole kuitenkaan kesällä 2015 salaojiin tekemänsä vesitestin tai valokuvien perusteella täytynyt ymmärtää, että salaojat oli mahdollisesti asennettu virheellisesti.
Käräjäoikeus viittaa ajan kulumisen osalta niihin perusteisiin, joihin edellä on ulkoseinien virheen selvittelyn osalta viitattu. Siten kantajat ovat reklamoineet salaojien virheellisestä toteutuksesta oikea-aikaisesti nostamalla kanteen käräjäoikeudessa.
Vaatimusten esittäminen
Kanne käräjäoikeudessa on nostettu 19.4.2016. Siinä on vaatimuksina esitetty ensisijainen kaupan purkuvaatimus ja vahingonkorvausvaatimus sekä toissijainen hinnanalennus ja vahingonkorvausvaatimus.
Kaupan purkuvaatimus on tehty reklamaatiolla 18.8.2015 (K15), joten se ei ole selvästikään myöhästynyt, koska kaupan purkua on vaadittu samalla kuin virhe-epäilyistä on ensi kerran ilmoitettu vastaajalle. Virhe on havaittu edellä todetusti viimeistään homekoiratutkimuksesta annetun raportin valmistuttua 2.8.2015.
Sen sijaan tuolloin tehdyllä reklamaatiolla ei ole vaadittu hinnanalennusta. Reklamaatiossa on ilmoitettu taloon tehtyjen parannustöiden sekä asianajoja tutkimuskustannusten mahdollisesta vaatimuksesta, mikäli asia riitaantuu. Hinnanalennusta ja muuta vahingonkorvausta koskevat vaatimukset on esitetty ensi kerran vasta haastehakemuksella 19.4.2016.
Kantajat ovat käräjäoikeudessa väittäneet, että todisteena esitetyltä nauhoitteelta ilmenisi reklamaatio, jossa jonkinlaista rahamääräistä hyvitystä tai hinnanalennusta olisi vaadittu. Käräjäoikeus toteaa, ettei nauhoitteelta ole ilmennyt sellaista viestintää, joka voitaisiin tulkita rahamääräisen hyvityksen vaatimukseksi.
Siten asiassa on kyse siitä, onko vaatimus hinnanalennuksesta tai muista vahingonkorvausvaatimuksista tehty liian myöhään, kun virheen havaitsemisen 2.8.2015 ja kanteen nostamisen 19.4.2016 välillä on kulunut noin kahdeksan kuukautta.
Korkeimman oikeuden ratkaisu KKO: 2016:69 ottaa nimenomaisesti kantaa yksilöityjen vaatimusten oikea-aikaisuuteen, ei niinkään virheiden yksilöintiä koskevaan edellä ratkaistuun kysymykseen.
Korkein oikeus on todennut yksiselitteisesti (KKO: 2016:69, kohta 9), että myyjän kannalta on olennaista saada tieto ennen muuta siitä, vaatiiko ostaja kaupan purkamista vai rahamääräistä hyvitystä. Myyjän on tärkeää saada tieto myös rahamääräisen vaatimuksen määrästä tai ainakin sen suuruusluokasta. Sillä, onko ostaja reklamaatiovaiheessa nimittänyt vaatimaansa hyvitystä hinnanalennukseksi vai vahingonkorvaukseksi, ei sitä vastoin ole merkitystä arvioitaessa, onko hän säilyttänyt oikeutensa vedota virheeseen.
Edelleen käräjäoikeus toteaa, että reklamaatioaika alkaa maakaaren 2 luvun 25 §:n 1 momentin mukaan myös vaatimusten ilmoittamisen osalta siitä, kun ostaja on havainnut virheen tai hänen olisi pitänyt se havaita.
Korkeimman oikeuden ratkaisun (KKO: 2008:8, kohta 5) mukaan tapauskohtaiset olosuhteet, kuten havaittujen virheiden laatu ja laajuus sekä myyjän mahdollinen tietoisuus virheestä, vaikuttavat sen arvioimiseen, kuinka nopeasti havaittu virhe ja sen taloudellinen merkitys on kohtuudella selvitettävä ja ilmoitettava myyjälle. Korkein oikeus on ratkaisussaan (KKO: 2016:69, kohta 10) todennut, että kohtuullinen aika virheestä ilmoittamiselle voi pidentyä myös ostajan ja myyjän välisten virhettä koskevien neuvottelujen, tarkastusten ja muiden selvittelytoimien johdosta. Virheilmoitus voi korkeimman oikeuden mukaan pidentää jonkin verran sitä aikaa, jonka kuluessa myös vaatimukset on viimeistään ilmoitettava.
Rahamääräistä hyvitystä koskevan reklamaatioajan voidaan tässä tapauksessa katsoa alkaneen virheen havaitsemisesta. Käräjäoikeuden käsityksen mukaan talossa on havaittu sisäilmaongelma viimeistään homekoiratutkimuksella eli sen raportin valmistumispäivänä 2.8.2015.
Mainitusta virheestä on tehty virheilmoitus myyjälle 18.8.2015 (K15). Tuolloin sisäilmaongelman lähdettä rakenteessa ei ole kuitenkaan vielä tiedetty.
Talon rakenteisiin on tehty PTS-Kiinteistötekniikka Oy:n tutkimukset siten, että niitä koskevat raportit ovat valmistuneet 23.9.2015 (K3) ja 29.2.2016 (K4). Mainittu 23.9.2015 valmistunut raportti on sisältänyt nimenomaan talon rakennetta koskevan ensimmäisen tutkimuksen, johon on vedottu 19.4.2016 vireille pannussa kanteessa sen osoittamiseksi, mitä tulee korjata ja kuinka laajasti. 29.2.2016 valmistuneessa raportissa on todennettu taloon tehtyjen sisäilmatutkimusten tulokset.
Kanteessa 19.4.2016 on 23.9.2015 tehdyn raportin asiantuntijoita nimetty todistajiksi, mutta varsinaista korjauskustannusten kirjallista arviota tai korjaussuunnitelmaa ei ollut tuohon mennessä laadittu. Siten on pääteltävissä, että kantajat ovat arvioineet vaatimansa hinnanalennuksen
määrän pääasiassa 23.9.2015 tehdyn raportin ja sen laatineiden asiantuntijoiden näkemysten perusteella. Tämä seikka viittaa käräjäoikeuden näkemyksen mukaan siihen, että hinnanalennusta koskeva reklamaatio olisi voitu tehdä kohtuullisessa ajassa 23.9.2015 jälkeen.
Kantajat ovat kuitenkin käräjäoikeudessa esittäneet, että syyskuun lopun 2015 ja huhtikuun alun 2016 välisenä aikana osapuolet ovat käyneet sovintoneuvotteluja asiassa ja tehneet lisätutkimuksia. Kantajien sovinto ja neuvotteluhalukkuus on ilmennyt jo 18.8.2015 tehdyn reklamaation (K15) tekstistä. Edelleen käräjäoikeudessa todistajana kuulusteltu asianajaja P Paaaa on kertonut osapuolten lähteneen ensin neuvottelemaan siitä, että talo korjattaisiin ja myytäisiin eteenpäin.
Osapuolten välillä oli 20.1.2016 järjestetty katselmus kiinteistöllä, jossa myös vastaaja ja hänen käyttämänsä todistaja J Vtttnen olivat olleet paikalla ja 29.2.2016 oli vielä valmistunut sisäilmatutkimusta koskenut raportti. Vtttnen on käräjäoikeudessa esittänyt talon korjaustavasta vaihtoehtoisia näkemyksiä. Tämän jälkeen kantajien asiamies oli lähettänyt vastaajalle sovintoa tiedustelevan kirjeen, joka on päivätty 8.3.2016 (V19). Tuossakaan kirjeessä hinnanalennusta ei ole kuitenkaan vaadittu.
Kohtuullinen reklamaatioaika eli myös aika vaatimusten esittämiselle on oikeuskirjallisuudessa esitetyn näkemyksen mukaan kuten edellä on todettu enintään noin 5 kuukautta virheen havaitsemisesta. Korkein oikeus on ratkaisussaan KKO: 2016:69 katsonut, että noin 10-12 kuukauden kuluttua virheen havaitsemisesta suoritettu vaatimusten yksilöinti oli tapahtunut liian myöhään.
Käräjäoikeus toteaa, että tässä tapauksessa sisäilmaongelman lähteen selvittely rakenteissa on ollut haastavaa ja keskeisin näyttö mikrobivauriosta onkin saatu vasta kanteen tultua vireille 15.8.2016 tehdyllä tutkimuksella (K10). Osaltaan syyskuun 2015 ja huhtikuun 2016 välisen ajan kulumista ovat selittäneet todistelusta ilmenneiden sovintoneuvottelujen yritykset ja edellä kerrotut lisäselvitykset.
Mainittuihin seikkoihin nähden käräjäoikeus katsoo, että hinnanalennusta koskevat vaatimukset ja muut rahamääräiset vaatimukset on voitu esittää vasta haastehakemuksella. Reklamaatio ei ole tältä osin myöhästynyt.
4. Kiinteistön kaupan purkamisen edellytykset?
4a.-4b. Rakennuksen virheet ja vauriot, jotka vaikuttavat kiinteistön laatuominaisuuksiin ja niiden syy-yhteys sisä-ilmaongelmaan
Virheet ja vaikutus sisäilmaan
Edellä todetusti kantajat ovat väittäneet rakennuksessa olevan lattia-, seinäja yläpohjarakenteissa kosteusja mikrobivaurion, joka vaikuttaa asunnon sisäilmaan terveydelle haittavaikutuksia aiheuttavalla tavalla.
Edelleen kantajat ovat todenneet, että rakennus ei täytä terveydensuojelulain 26 §:n mukaisia vaatimuksia ja on siten mainitun lain 27 §:n nojalla korjattava.
Terveydensuojelulain 26 §:n mukaan asunnon ja muun sisätilan sisäilman puhtauden, lämpötilan, kosteuden, melun, ilmanvaihdon, valon, säteilyn ja muiden vastaavien olosuhteiden tulee olla sellaiset, ettei niistä aiheudu asunnossa tai sisätilassa oleskeleville terveyshaittaa. Asunnossa ja muussa oleskelutilassa ei saa olla eläimiä eikä mikrobeja siinä määrin, että niistä aiheutuu terveyshaittaa. Terveydensuojelulain 27
§:n 1 momentin mukaan jos asunnossa tai muussa oleskelutilassa esiintyy muun muassa mikrobeja taikka kosteutta tai muuta niihin verrattavaa siten, että siitä voi aiheutua terveyshaittaa asunnossa tai muussa tilassa oleskelevalle, toimenpiteisiin haitan ja siihen johtaneiden tekijöiden selvittämiseksi, poistamiseksi tai rajoittamiseksi on ryhdyttävä viipymättä.
Vastaaja on katsonut, etteivät rakennuksen mikrobilöydökset ole olleet sellaisia, että toimenpideraja, josta asumisterveysasetuksen soveltamisohjeessa (V11) mainitaan, olisi ylittynyt. Toimenpiderajana pidetään mainitun ohjeen mukaan korjaamatonta kosteusvauriota.
Lämmöneristeiden osalta rajataan pois lämmöneristeet, jotka ovat suoraan kosketuksissa ulkoilman tai maaperän kanssa, ellei rakenteesta ole vahvistettua ilmayhteyttä sisätiloihin.
Edelleen vastaaja on vaatinut, että näytön arvioimisessa otetaan huomioon se, ettei vastaajaa ole kutsuttu tutkimuksiin mukaan. Myös sillä, että toinen kantajista on altistunut mikrobeille aiemmin, tulee olla näytön arvioinnissa merkitystä.
Kantaja V Maooonen on myöntänyt altistuneensa aiemmin sisä-ilmaongelmaisissa rakennuksissa, mistä on esitetty näyttönä
todisteet K11 ja K12. Maooosen kertomuksin, jota ovat tukeneet hänen puolisonsa H Piooon, poikansa V Ytttsen ja työkaverinsa J Tuunasen kertomukset, on tullut näytetyksi, että Maooonen on saanut merkittäviä iho-oireita talossa asumisen aikana keväällä 2015.
Mainittujen kertomusten mukaan iho oli oireillut atooppisen ihon oirein, mutta tullut myös visvaiseksi ja turvanneeksi. Mainitut oireet olivat hävinneet nopeasti talosta muuton jälkeen. Lääketieteellistä näyttöä Maooosen oireiden syy-yhteydestä talon sisäilmaan tai muihin virheisiin ei ole kuitenkaan esitetty. Kirjallisena todisteena K7 on esitetty valokuvia V Maooosen ihosta asumishetkellä. Kuvista ilmenee iho-ongelmien vakavuus ja ne tukevat V Maooosen kertomusta siitä, että
iho-ongelmat ovat olleet jotakin enemmän kuin atooppisen ihon oireilua. Käräjäoikeus toteaa, että V Maooosen oireilu osaltaan tukee seuraavassa läpikäytävää näyttöä riidan kohteena olevan talon sisäilmaongelmasta, mutta on todennäköistä, että V Maooonen oireilee keskivertoihmistä herkemmin aikaisemman altistumisensa vuoksi. Tästä syystä V Maooosen oireille ei voida antaa virheen toteamista koskevaksi näytöksi kovin paljon painoarvoa.
27
Rakennuksessa on tehty virheen selvittämiseksi ensin homekoiratutkimus (K5), jonka sivulla 6 olevasta kartasta selviää, että koira on reagoinut hajulle keittiön allaskaapin kohdalla sekä keittiön viereisissä kahdessa makuuhuoneessa. Myös autotallin viereisessä makuuhuoneessa koira on reagoinut hajulle. Homekoiran reagointi on vauriopaikkojen suhteen yhdensuuntainen seuraavassa selostettavien rakennetutkimusten lopputulosten kanssa.
Rakennukseen on tehty PTS-Kiinteistötekniikka Oy:n toimesta kolme erillistä tutkimusta, joista on laadittu seuraavat raportit: 23.9.2015 rakennetutkimusraportti (K3), 29.2.2016 kahden makuuhuoneen sisäilmatutkimusraportti (K4) ja 15.8.2016 rakennetutkimusraportti (K10).
23.9.2015 rakennetutkimusraportista (K3) ilmenee (esim. s. 10/15 pohjakuvasta), että rakennuksen ulkoseiniin on tehty yhteensä viisi rakenneavausta ja kosteutta on mitattu yhteensä kuudesta kohtaa, joista yksi on tosin ollut keittiön lattiasta. Rakenneavauksesta otetut mikrobinäytteet ovat pitoisuuksiensa puolesta olleet normaaleina pidettävät lukuunottamatta keittiön viereisten makuuhuoneiden kahta näytettä (näyte 1, MH 3 ja näyte 4, MH 2, ks. s. 9 ja 10). Mainituissa näytteissä on raportin mukaan todettu olleen kosteuden aiheuttamaa mikrobikasvustoa tosin pitoisuuksina, joista yksikään ei ole ylittänyt
10.000 cfu/g rajaa. Edelleen yksikään kosteusmittauksista ei antanut poikkeavaa tulosta, vaan kosteudet rakenteissa olivat 51-65 RH % (8-10 g/m3) sisäilman ollessa 50 RH % ja ulkoilman 65 RH %.
29.2.2016 sisäilmaraportista (K4) ilmenee, että sisäilmatutkimus on tehty vain niihin kahteen makuuhuoneeseen keittiön vieressä, joista on ilmennyt kosteuden aiheuttamaa mikrobikasvustoa rakenteista ja joissa homekoira oli reagoinut. Molempien näytteiden aktinomykeettieli sädesienipitoisuus viittaa vaurioon. Toisessa huoneessa aktinomykeettipitoisuus on ollut 74 cfu/m3 ja toisessa 81 cfu/m3,
raja-arvon ollessa 10 cfu/m3. Raportin RSlabin viitearvojen selityskohdassa on todettu, että aktinomykeetti-itiöiden esiintyminen yli 1O cfu/m3 pitoisuuksina viittaa tavanomaisesta poikkeavaan mikrobilähteeseen rakennuksessa.
15.8.2016 rakennetutkimusraportista (K10) ilmenee, että yläpohjan (s. 5) tuuletustilassa oli nähtävissä kalkkihärmää savupiipun pinnoilla, jotka mahdollisesti viittaavat kosteuden aiheuttamaan vaurioon. Pesuhuoneen ja saunan kohdalla kulkevan savuhormiston vesikatteen läpivientikohdalla havaittiin irtovettä sekä piipun sivustalla veden valumajälkiä, joiden seurauksesta suoritettiin suhteellisen kosteuden mittauksia yläpohjan eristetilaan savuhormiston ympäröiville alueille.
Poikkeavia kosteuslukemia löytyi ainoastaan autotallin ja kodinhoitohuoneen yläpohjasta (mittauspisteet EM1 ja EM2, lukemat 82 RH % ja 94 RH %). Raportin arviointija toimenpide-ehdotuksissa (s. 13) on todettu yläpohjarakenteissa havaitun kohonneita kosteuksia
pesuhuoneen ja saunan puoleisen savuhormiston kohdalla ja kosteusvaurioon viittaavia jälkiä myös keittiön ja olohuoneen puoleisen savupiipun pinnoilla yläpohjaja sisätiloissa. Havainnot viittaavat läpivientikohtien epätiiveyteen, joista ulkopuolisia kosteuksia on päässyt rakenteisiin.
Edelleen mainitusta raportista (K10) ilmenee, että makuuhuoneen 3 kohdalla sekä seinä että lattiarakenteeseen oli tehty aiempaa rakennetutkimusta (K3) laajemmat avaukset. Seinän villaeristeestä on kyseissä tutkimuksessa (s. 9) löytynyt merkittäviä pitoisuuksia kosteusvauriota indikoivia mikrobipitoisuuksia, muun muassa aspergillus versicoloria pitoisuudella 280.000 cfu/g ja aktinomykeettejä erittäin suurella pitoisuudella 500.000 cfu/g. Johtopäätöksenä on todettu materiaalissa olevan kosteuden aiheuttamaa mikrobija aktinomykeettikasvustoa.
Edelleen mainitun makuuhuoneen (MH3) sekä keittiön (MNMl3) alapohjan EPS eristeestä on löydetty aktinomykeettejä pitoisuuksilla 1900 cfu/g ja 2.400 cfu/g raja-arvon ollessa 3.000 cfu/g. Johtopäätöksinä lausunnossa (K10) on todettu, että materiaalissa on kosteuden aiheuttamaa aktinomykeettikasvustoa.
Todistajana kuulusteltu E Sottt oli ollut tarkastamassa 23.9.2015 tehdyn tutkimusraportin (K3) johtopäätöksiä. Sottt on vahvistanut tutkimuksen tulokset. Sotttn mukaan makuuhuoneissa todetut mikrobipitoisuudet eivät ole normaaleja, kun huomioon otetaan vielä kaksi muuta tutkimusta K4 ja K10 tuloksineen. Mikrobikasvusto tarvitsee otolliset kasvuolosuhteet, eli kosteutta ja lämpöä kasvaakseen.
Mikrobikasvusto jää rakenteisiin, vaikka rakenne kuivaisikin. Kyseiset näytteet oli otettu seinästä tutkimuksessa K3. Sottt ei ole pystynyt arvioimaan, kuinka laajalla vaurioita esiintyy. Rakenteet ja seinärakenteet huomioiden on mahdollista, että vaurioita on muuallakin kuin makuuhuoneissa.
Todistajana kuulusteltu toksikologian tohtori K Jattt oli kaikki PTS-Kiinteistötekniikka Oy:n näytetulokset analysoinut laboratoriossa (K3, K4 ja K10). Jatttin mukaan viitearvot materiaalinäytteen mikrobeille ovat Valviran ohjeen mukaan 5.000 cfu/g, jolloin näyte "voi viitata" mikrobivaurioon ja 10.000 cfu/g, jolloin "voidaan katsoa, että näytteessä esiintyy mikrobivaurio". Jattt on todennut 23.9.2015 tutkimuksen näytteessä 4 olleen viitteitä kosteusvaurioista. Jatttin mukaan kuitenkin sisäilmatutkimuksen (K4) molemmat näytteet ovat sisältäneet kohonneet aktinomykeettiarvot, joka viittaa mikrobilähteeseen rakenteessa. Viimeisimmässä tutkimuksessa (K10) mikrobien lähde makuuhuone 3:n nurkasta on löytynyt, jossa mikrobeja on ollut
merkittävä määrä.
Edelleen PTS-Kiinteistötekniikka Oy:n liiketoimintajohtaja K J Kotttnen on kertonut käyneensä riidanalaisessa rakennuksessa. Hän on todennut johtopäätöksinään, että kyseisellä tutkimusmäärällä pystytään sanomaan, että rakenteissa on selkeitä vaurioita olemassa. Tutkimustavasta Kotttnen on todennut, että ensin yleensä tutkitaan, jos sisäilmasta löytyy ongelmaa. Sitten pyritään vauriokohdat tutkimaan.
Puheena olevassa rakennuksessa on sekä sisäilmasta että rakenteista löytynyt vaurioita. Myös lattiarakenteista on löytynyt viitteitä vaurioista. Kotttnen on todennut osan mikrobiarvoista olevan rajalla, mutta kun on löytynyt useampaa mikrobilajiketta, jotka viittaavat kosteusvaurioon, voidaan tätä monilajisuutta pitää merkkinä vauriosta. Kotttnen on todennut, että puheena olevassa rakennuksessa on mikrobivaurio, joka tulee korjata. Edelleen Kotttnen on todennut, että sisäseinän ollessa tiiliseinä, sen saumat joka tapauksessa vuotavat, mistä syystä eristetilan mikrobit pääsevät sisäilmaan.
Ulkoseinärakenteen osalta vastatodistelusta ei ole ilmennyt sellaista, jonka nojalla kahden makuuhuoneen ja erityisesti makuuhuone 3 mikrobivauriota, joka ilmenee 15.8.2016 tehdystä raportista (K10), tulisi arvioida toisin.
Alapohjan osalta todistajat Sottt ja Kotttnen ovat katsoneet, että kaksoislaattarakenteen alimmaisen laatan alla oleva muovikalvo ei estä kosteuden nousemista rakenteisiin, koska se on jo asennusvaiheessa rikkoutunut. Tätä vastoin vastaajan nimeämistä todistajista Vtttnen on ollut sitä mieltä, että kyseinen muovikalvo estää pääsääntöisesti kosteuden nousua rakenteisiin. Edelleen todistajat Vtttnen ja Kotttnen ovat katsoneet, että alapohjassa EPS-eristeen alapinnassa on aina mikrobeja, mutta olennaista on, pääsevätkö ne sisäilmaan. Vtttnen on todennut päällimmäisen laattakerroksen kutistuneen, jolloin seinän ja lattian yhtymäkohdassa on rako alimmaiseen laattakerrokseen asti.
Tästä raosta mikrobit pääsevät alapohjasta sisäilmaan. Samansuuntaisesti asiaa ovat analysoineet todistajat Katttnen ja Kotttnen.
Sisäilmanäytteiden osalta vastaaja on esittänyt kritiikkiä siitä, ettei ole raportoitu näytteen ottamisen olosuhteista. Muun muassa todistaja Vtttnen on käräjäoikeudessa kertonut ja kirjannut raporttiinsa (V7, s. 23 lukien) mahdollisia muita sisäilman mikrobilähteitä rakennuksessa.
PTS-Kiinteistötekniikka Oy:n Sottt on todennut, että yleensä sisäilmatutkimuksia tehtäessä täytetään olosuhteita koskeva lomake, joka on laboratorion käyttöön. Sottt ei ole pystynyt T Hexxxxn puolesta sanomaan, oliko tässä sisäilmatutkimuksessa (K4) lomaketta täytetty. Kantajista Piooo on todennut, että sisäilmamittausta tehtäessä talossa ei ollut enää asuttu ja mittauksia varten hän oli käynyt avaamassa ovet. Todistaja Jatttin mukaan sisäilmanäytteiden aktinomykeettipitoisuudet ovat viitanneet kosteusvauriomikrobien esiintymiseen rakenteissa.
Jyväskylän kaupungin ympäristöterveydenhuolto on antanut 13.1.2017 lausunnon (K17) rakennuksen terveydellisistä olosuhteista. Lausunnon mukaan rakennukseen on tehty asunnontarkastus 9.6.2016 ja lausunnon antaja on kirjannut tutustuneensa PTS-kiinteistötekniikka Oy:n raportteihin (K3, K4 ja K10). Lausunnon antanut ympäristöterveystarkastaja J Pixxxi on todennut johtopäätöksinään kerrattuaan mainituissa raporteissa tehdyt keskeiset havainnot, että asunnon rakenteissa ja olosuhteissa on epäkohtia, joista voi korjaamattomana aiheutua terveydellistä haittaa asunnossa oleskeleville. Täten asunto ei täytä sille asetettuja terveydellisiä vaatimuksia.
Käräjäoikeus toteaakin esitetystä näytöstä, että PTS-Kiinteistötekniikka Oy:n 29.2.2016 raportista K4 ja sitä tukevista edellä kerrotuista todistajanlausunnoista sekä terveystarkastajan lausunnosta (K17) voidaan tehdä se johtopäätös, että rakennuksen kahdessa keittiön vieressä olevassa makuuhuoneessa on sisäilmassa merkittävä määrä aktinomykeettejä, jotka aiheuttavat terveydelle vaaraa. Muun muassa Jatttin mukaan aktinomykeetit eivät ole voineet kulkeutua sisäilmaan ulkoa, vaan johtuvat mikrobilähteestä rakennuksessa.
Edelleen PTS-Kiinteistötekniikka Oy:n 23.9.2015 ja 15.8.2016 raporteista K3 ja K10 on ilmennyt, että erityisesti keittiön viereisessä makuuhuoneen ulkoseinässä on merkittävä määrä kosteusvaurioindikaattoreiksi luokiteltavia mikrobeja, kuten aktinomykeettejä. Edelleen 15.8.2016 raportista on ilmennyt, että aktinomykeettejä on löytynyt alapohjan eristelaatan alapinnasta, tosin raja-arvon alittavat määrät. Kuitenkin myös vastaajan nimeämät todistajat ovat edellä todetusti kertoneet, että alapohjasta on havaittu ilmayhteys päällimmäisen laatan ja seinien saumakohdista, koska päällimmäinen laatta on kutistunut valuun jälkeen. Tämän ilmayhteyden vaikutuksesta aktinomykeettejä voi kulkeutua sisäilmaan. Kantajien todistaja Kotttnen on todennut sisäseinärakenteen ollessa muurattu tiilirakenne, sen saumat eivät ole ilmatiiviitä, minkä vuoksi mikrobeja saattaa kulkeutua sisäilmaan. Käräjäoikeus toteaakin, että asiassa on mainituilla perusteilla näytetty, että alapohjan ja ulkoseinien mikrobivauriot mitä todennäköisimmin kulkeutuvat sisäilmaan ilmavuotokohtien kautta, mikä aiheuttaa rakennuksen todetun sisäilmaongelman. Sekä kantajien että vastaajan nimeämät todistajat
Sottt, Kotttnen, Vtttnen, Katttnen ja Kotttnen ovat olleet yksimielisiä siitä, että korjaustoimenpiteet ovat tarpeen, eikä asunnossa voi jatkaa asumista sellaisena kuin se nyt on.
Yläpohjassa on näytetty olevan kosteutta (K10), mutta kyseisen kosteuden vaikutusta sisäilman laatuun ei ole näytetty. Edelleen voidaan todeta tältä osin, että kaupantekoa varten tehdystä kuntotarkastuksesta K2 tai sen tehneen todistaja Hirven kertomuksesta ei ole ilmennyt, että yläpohjassa olisi havaittu kosteutta ennen kauppaa. Mainittu viittaa siihen, että yläpohjan vuodot ja kosteus olisivat aiheutuneet vasta kaupanteon jälkeen. Yläpohjan virheillä ei muutoinkaan kokonaisuus huomioiden näyttäisi olevan kovin paljon merkitystä asian lopputulokselle.
Todistelusta on uskottavasti ilmennyt (esimerkiksi todistaja Kotttnen sekä valokuvat K6), että salaojat on asennettu rakennusmääräysten vastaisesti eli liian korkealle, liian lähelle betonia ja väärälle puolelle patolevyä. Toisaalta henkilötodistajat ovat olleet jossain määrin epävarmoja siitä, mikä vaikutus väärin asennetuilla salaojilla on ollut talon alapohjan kosteudelle, koska esimerkiksi ulkoseinärakenteessa ei ole havaittu kosteutta tutkimishetkellä. Käräjäoikeus toteaakin, ettei salaojilla ole näytetty olleen suoraa vaikutusta rakennuksen mikrobivaurioiden syntyyn, vaikkakin niiden toteutustapaa on pidettävä virheellisenä.
Korjaustapa ja sen kustannukset
Keskeisin riitakysymys puheena olevassa asiassa on ollut se, kuinka edellä mainitut alapohjan ja ulkoseinärakenteen mikrobivauriot tulee korjata ja minkälainen kustannus siitä syntyy. Tällä kustannustekijällä on merkitystä arvioitaessa virheen merkittävyyttä (muun muassa salaisen virheen osalta) sekä virheen olennaisuutta kaupan purkukynnystä arvioitaessa.
Kantajien väite ulkoseinien osalta on se, että mikrobivaurioituneet materiaalit seinien eristetilassa tulee vaihtaa. He ovat vedonneet käsityksensä tueksi muun muassa vastaajien kirjalliseen todisteeseen (V29), jossa Dl Katariina Lxxx on kirjoittanut rakenteiden ilmatiiveyden parantamisesta. Mainitussa tutkielmassa, s. 14 on todettu, että tiivistyskorjauksessakin poistetaan vauriot ja rakenne korjataan siten, että se toimii teknisesti oikein. Tämä vaurioituneiden rakenteiden korjaaminen edellyttää muun muassa todistajien Sotttn ja Kotttsen mukaan täystiilitalon ulkovuorauksen purkamista ulkoapäin kokonaan ja eristeiden vaihtoa. Ulkovuorausta ei tiilitalossa voi tehdä mainittujen todistajien mukaan osittain. Sitä vastoin vastaaja on ensisijaisesti vedonnut siihen, että tilat voidaan sisäpuolelta tiivistää niin, ettei ilmavuotoja vaurioituneesta rakenteesta ole sisätiloihin. Todistajista ainoastaan Katttnen on todennut, että vaikka täystiilitalon sisäseinä on kantava seinä, sitä voitaisiin purkaa osittain pätkä kerrallaan, jättäen niin kutsuttu tiiliholvi·kantamaan seinää ja mainitulla keinolla eristetilaan päästäisiin sisäkautta. Katttnen ei ole kuitenkaan pystynyt arvioimaan, mitä tällainen korjaus tulisi maksamaan.
Ulkoseinien tiivistyskorjausta ovat suositelleet todistajat Vtttnen ja Katttnen. Todistaja Kotttnen on todennut, että olisi tärkeää saada selville, mistä kosteus seinärakenteessa johtuu. Kukaan mainituista todistajista ei ole kuitenkaan kiistänyt todisteen V29 toteamusta, että vaurioituneet rakenteet pitäisi ensisijaisesti korjata valittaessa tiivistyskorjauskin. Joka tapauksessa he ovat todenneet, että ilmavuodot tulisi tutkia merkkisavukokein ja tiivistyskorjaus tehdä kokeiden tulokset huomioiden. Todistajista Kotttnen ja Sottt ovat olleet sillä kannalla, että koska kantava sisäseinä on tiiliseinä, jonka tiilien saumoista ilmavuotoja joka tapauksessa saattaa tapahtua, ei seinän ja lattian saumakohtien tiivistys ole riittävä toimenpide, vaan seinän mikrobivaurioituneet eristeet tulee vaihtaa. Samalla, kun korjaus tehdään ulkoapäin, voidaan
kosteuden nousun aiheuttava sokkelin katkaisu korjata. Käräjäoikeus toteaa, että ulkovuorauksen purkavalla korjauksella on mahdollista myös sisällyttää ilmarako eristetilan ja ulkovuorauksen väliin, joka parantaa rakenteen tuulettumista. Käräjäoikeus toteaakin todistelusta tehtyinä johtopäätöksinä, että tiivistyskorjauksella ei saada varmaa lopputulosta, vaan sanottu korjausmuoto sisältää riskin siitä, ettei sisäilma parannu riittävälle tasolle. Edelleen Katttsen toteama paikallinen, sisäpuolelta tehtävä eristeiden korjaus jättää edelleen riskin siitä, että eristeet vaurioituvat uudelleen, kun kosteus mitä todennäköisimmin nousee eristetilaan alhaalta päin, eikä nykyrakenteessa pääse tuulettumaan riittävästi. Mainituilla perusteilla varmin korjaustapa on ulkovuorauksen purkaminen ja vaurioituneiden eristeiden vaihto sekä rakenteen kosteuskestävyyden parantaminen.
Alapohjan osalta kaikki todistajat Sottt, Kotttnen, Vtttnen, Katttnen ja Kotttnen ovat olleet yksimielisiä siitä, että halkeamaton betonilaatta on ilmatiivis. Siten, mikäli varmistutaan siitä, ettei ylimmässä laatassa ole halkeamia, voi alapohjan läpiviennit ja seinien vierustat tiivistyskorjata.
Tämä edellyttää kuitenkin todistajien lähes yksimielisen kannan mukaan pintamateriaalien poistamista, jotta halkeamat voidaan todeta ja tiivistää. Sottt ja Kotttnen ovat kuitenkin lähteneet siitä, että mainitunkaltaisen alapohjan korjaustavaksi suositellaan ensisijaisesti kapselointia, joka tarkoittaa päällimmäisen laatan poistamista ja eristeiden vaihtoa.
Mainittu kapselointi on varma tapa saada alapohja ilmatiiviiksi.
Käräjäoikeus toteaa, että kun tässä asiassa ei ole väitettykään, että alapohjan kaksoislaattarakenteen eristetilassa olisi mitään muuta eristettä kuin EPS:ää eli styroksia, on mikrobien syntyminen tilaan heikompaa kuin tapauksissa, joissa eristetilassa on jotakin orgaanista materiaalia. Siten näyttäisi siltä, että ehdotettu kapselointivaihtoehto on liiallinen toimenpide, eikä takaa sitä, että rakenne pysyisi jatkossakaan vaurioitumattomana. Siten esitetystä todistelusta voidaan luotettavasti päätellä, että olennaista alapohjarakenteen osalta on sen kuivana pysyminen ja ilmayhteyden estäminen sisätiloihin. Käräjäoikeus on mainitussa harkinnassaan ottanut huomioon mainitun henkilötodistelun ohella vastaajan todisteet V24-V30. Mainituilla perusteilla käräjäoikeus katsoo, että asiassa on tullut näytetyksi, että puheena olevan rakennuksen alapohjan kaksoislaattarakenteen eristetilan mikrobien pääsy sisäilmaan pystytään estämään tiivistyskorjauksella, jolloin lattioiden pintamateriaalit tulee kuitenkin ensin poistaa ja päällimmäisen laatan mahdolliset halkeamat sekä muut ilmayhteydet tukkia.
Käräjäoikeus analysoi näyttöä seuraavaksi mainittujen ulkoseinärakenteen korjaamisen ja alapohjan tiivistämisen kustannusten osalta.
Asiassa on ollut riidatonta, ettei varsinaista korjaussuunnitelmaa ole laadittu. Kantajien puolelta on esitetty kaksi WSP Finland Oy:n laskelmaa mahdollisista rakennuksen virheiden korjauskustannuksista, todisteet K13 ja K14, joiden sisällön Kotttnen on käräjäoikeudessa selittänyt. Erityisesti todisteesta K14 ilmenee eritellysti ulkoseinien purku ja sokkelin halkaisu sekä alapohjan korjaus. Mainitun kustannusarvion mukaan ulkoseinät ja sokkelin korjaus maksavat yhteensä noin 29.700 euroa (alv 0) eli 36.800 euroa (sis. alv 24 %). Edelleen alapohjan korjauskuluiksi kapselointimenetelmällä muodostuu noin 28.700 euroa (alv. 0) eli 35.500 euroa (sis. alv 24 %). Alapohjan korjauskuluiksi tiivistämismenetelmällä on muun muassa Katttnen arvioinut tilanteessa, jossa pintamateriaalien purku sisältyy hintaan, noin 200 350 euroa/m2. Tästäkin siis muodostuu noin 110 m2 omakotitalossa (pesutilat jätetty ulkopuolelle), noin 300 euron neliöhinnalla, jo 33.000 euron kustannus. Mainitun näytön perusteella käräjäoikeus arvioi, että pelkästään ulkoseinärakenteen korjaamisen ja alapohjan tiivistämisen kokonaiskustannus on alimmillaankin noin 70.000 euroa eli noin 35 % kauppahinnasta.
Edelleen kanteessa ilmoitettu salaojien korjauskustannus, noin 10.000 euroa, on todistaja Kotttsen kertomuksen perusteella hyvin varovainen arvio.
4c. Kiinteistön laatuvirhe maakaaren 2 luvun 17 §:n perusteella
4c1. Kiinteistön kunto, sovitun mukainen?
Maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 1 kohdan mukaan kiinteistössä on laatuvirhe, jos kiinteistö ei ominaisuuksiltaan ole sellainen kuin on sovittu.
Kauppakirjaan merkittyä tietoa on maakaaren esitöiden (HE 1994/120 vp., yksityiskohtaiset perustelut) mukaan pidettävä säännöksessä tarkoitettuna sovittuna asiana. Arvioinnissa otetaan huomioon myös kaikki se, mistä myyjä ja ostaja ovat vapaamuotoisesti sopineet.
Oikeuskirjallisuudessa on katsottu, että sovittua on tulkittava suppeasti ja sovituksi on syytä lukea vain seikat, joista on nimenomaisesti sovittu joko kauppakirjassa tai sen ulkopuolella kirjallisesti tai suullisesti (Hoffren, Mia: Virhevastuu asunnon ja asuinkiinteistön kaupassa, Helsinki 2013).
Ensinnäkin käräjäoikeus toteaa, ettei puheena olevaan kauppakirjaan (K1) tai sen liitteeseen (V1) sisälly asiaan vaikuttavaa maakaaren 2 luvun 9 §:n 2 momentin mukaista myyjän vastuuta rajoittavaa lauseketta, kun huomioon otetaan korkeimman oikeuden oikeusohje KKO: 2004:78 vastuunrajoituslausekkeen yksilöimisestä.
Toiseksi kauppakirjassa ei ole sovittu mitään erityistä rakennuksen kunnosta tai sen soveltuvuudesta V Maooosen käyttöön.
Kantajat V Maooonen ja H Piooo ovat kuitenkin käräjäoikeudessa kertoneet, että he olivat kaupanteon yhteydessä kertoneet myyjälle V Maooosen aiemmasta sisäilma-altistuksesta ja siitä, että he haluavat ostaa varmasti terveen talon. Toisaalta vastaaja K Mammm on käräjäoikeudessa uskottavasti kertonut
rakentaneensa talon ja huolehtineensa siitä hyvin. Mammm oli ilmoittanut ostajille, ettei talossa ollut ilmennyt mitään ongelmia. Mammmsen puoliso O Korpela ja tämän ystävä K Altttnen ovat molemmat käräjäoikeudessa kuultuina vahvistaneet K Mammmsen kertomuksen siitä, että ennen talon myyntiä sen sisäilmassa ei ollut havaittu ongelmia. Altttnen on itsekin herkkä homeille.
Asiassa onkin jäänyt näyttämättä, että K Mammm olisi tiennyt tai hänen olisi pitänytkään tietää talon sisäilman tai rakenteiden mikrobiongelmista.
Käräjäoikeus katsoo mainituilla perusteilla, ettei kysymys ole maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 1 kohdassa tarkoitetusta sopimuksen vastaisuudesta.
4c2. Onko annettu oikeat tiedot?
Maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 2 kohdan mukaan kiinteistössä on laatuvirhe, jos myyjä on ennen kaupan tekemistä antanut ostajalle virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon kiinteistön pinta-alasta, rakennusten kunnosta tai rakenteista taikka muusta kiinteistön laatua koskevasta ominaisuudesta ja annetun tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan.
Kuten edellä on todettu, K Mammm ei ole tiennyt rakennuksen yläpohjan-, alapohjantai seinärakenteen kosteustai mikrobivaurioista, jotka on löydetty PTS-Kiinteistötekniikka Oy:n tekemissä tutkimuksissa (K3, K4 ja K10).
Mammm on edelleen uskottavasti kertonut siitä, että salaojat oli uusittu, koska hän oli kuullut, että vanhemman talon myynti onnistuu paremmin, kun ne ovat varmasti kunnossa ja uudistettu. Hänellä oli myös ollut käytettävissään pieni kaivuri, jolla hän oli saanut homman tehtyä.
Muutoinkin Mammmsen käräjäoikeudessa antaman kertomuksen mukaan asiassa on tullut näytetyksi, että Mammm oli pyrkinyt avoimesti ennen kauppaa kertomaan salaojien uusimisesta ja toteutuksen syistä.
Mainituilla perusteilla asiassa ei ole maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 2 kohdan mukaista laatuvirhettä.
Käräjäoikeus toteaa joka tapauksessa huomioiden asian muun ratkaisun, ettei salaojien virheellä olisi vahingonkorvausvelvollisuuden osalta merkitystä.
4c3. Onko kiinteistöllä salainen virhe?
Maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 5 kohdan mukaan kiinteistössä on laatuvirhe, jos kiinteistö salaisen virheen vuoksi poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää.
Kuten edellä on todettu, puheena olevassa rakennuksessa on ainakin ulkoseinärakenteessa ja alapohjassa edellä mainitut vauriot, joiden korjauskustannukset ovat joka tapauksessa yli 70.000 euroa eli vähintään noin 35 % kauppahinnasta. Tämän lisäksi salaojien uusiminen maksaa noin 10.000 euroa. Jo mainitulla perusteella voidaan katsoa, että kiinteistö poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää. Lisäperusteita merkittävyyskynnyksen ylityksestä seuraa virheen olennaisuutta koskevan tarkastelun yhteydessä kohdassa 4d.
Käräjäoikeus toteaa, että rakennuksessa on sen ulkoseinärakenteessa ja alapohjassa ja niiden vaikutuksesta rakennuksen sisäilmassa maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 5 kohdan tarkoittama salainen virhe.
4d. Purkuperusteen olemassaolo eli virheen olennaisuus
Maakaaren 2 luvun 17 §:n 2 momentin mukaan ostajalla on virheen perusteella oikeus hinnanalennukseen tai, jos virhe on olennainen, oikeus purkaa kauppa.
Lainkohdan esitöissä (HE 120/1994 vp yksityiskohtaiset perustelut) on todettu, että virheen olennaisuutta on arvioitava sen kokonaismerkityksen perusteella. Jollei ostaja voi käyttää kiinteistöä aikomallaan tavalla eikä virhettä voida kohtuullisessa ajassa ja kohtuullisin kustannuksin korjata, virhe on olennainen. Arviointia ei tehdä vain ostajan oman käsityksen mukaan, vaan sillä tulee olla objektiiviset perusteet.
Korkein oikeus on ratkaisussaan KKO:2015:58 arvioinut virheen olennaisuuskynnystä. Kiinteistön kaupan purkamisen edellytyksenä oleva olennaisuuskynnys on korkeampi kuin salaiselta virheeltä edellytettävä merkittävyyskynnys.
Puheena olevassa asiassa myyjä K Mammmkin on myöntänyt tulleensa tietoiseksi kaupantekotilanteessa V Maooosen aistiherkkyydestä. Siten, vaikka olennaisuutta arvioidaan ensisijaisesti objektiivisin perustein eikä yksittäisen ihmisen aistiherkkyyden perusteella, vaikuttaa tässä tapauksessa myyjän tietoisuus Maooosen ominaisuudesta siihen, mitä on pidettävä riittävänä korjaustapana.
Rakennus on V Maooosen tapauksessa korjattava riittävällä varmuudella, koska hän ei olisi ostanut mikrobivaurioitunutta rakennusta. Mainittu seikka puoltaa korjaustavan valinnassa muun muassa seinärakenteen avaamista kauttaaltaan ja korjaamista Kotttsen esittämin tavoin ulkoapäin sekä sokkelin korjausta kosteusvaurioiden ehkäisemiseksi.
Edellä mainitut perusteet huomioiden mainitunkaltaisen rakennuksen korjaamiseen joka tapauksessa liittyy riskitekijöitä, jotka kuuluvat
ennemminkin myyjän kuin ostajan kannettavaksi (näin myös KKO:2015:58). Edellä on todettu, että kiinteistön korjauskustannukset ovat 70.000 - 80.000 euroa eli vähintään noin 35 % kauppahinnasta. Korjauskustannusten toteutunut määrä tulee olemaan jossain määrin epävarma. Siten virheiden korjauskustannukset ovat suuruusluokaltaan merkittävät ja olennaisesti suuremmat verrattuna siihen, mitä ostaja on voinut kauppaa tehdessään otaksua joutuvansa rakennuksen kohtuullisina korjauskuluina maksamaan. Määrää on pidettävä suurena myös verrattuna kiinteistön kauppahintaan.
Edelleen korjaaminen tulee kestämään merkittävän ajan, kun kiinteistön koko ulkoverhous ja eristekerros tulee poistaa talon ulkopuolelta ja rakentaa uudelleen, ja kun alapohjan tiivistyskorjauksen yhteydessä muun muassa lattioiden pintamateriaalit tulee purkaa ja uusia.
Mainituilla perusteilla kaupan kohteen virhettä on pidettävä maakaaren 2 luvun 17 §:n 2 momentissa tarkoitetulla tavalla olennaisena. Asiassa on siten edellytykset kiinteistön kaupan purkamiselle ostajien vaatimuksesta.
5. Palautettavasta kauppahinnasta vähennettävä asumishyöty sekä kiinteistön arvoa parantaneet kantajien toimenpiteet
Maakaaren 2 luvun 33 §:n 1 ja 2 momenttien mukaan jos kauppa puretaan, ostajan on luovutettava kiinteistö takaisin myyjälle ja myyjän on palautettava saamansa kauppahinta ostajalle. Jos ostaja on saanut kiinteistöstä merkittävää tuottoa tai hyötyä, hänen on maksettava siitä korvaus myyjälle. Myyjän on suoritettava ostajalle kohtuullinen korvaus kiinteistön hoidosta aiheutuneista tarpeellisista kustannuksista sekä sellaisista hyödyllisistä kustannuksista, jotka ovat lisänneet kiinteistön arvoa. Myyjän on maksettava palautettavalle kauppahinnalle korkolain 3 §:n 2 momentin mukaista korkoa siitä päivästä lukien, jona hän vastaanotti kauppahinnan.
Piooo ja Maooonen ovat vaatineet mainitun pykälän mukaisina kustannuksina, jotka ovat lisänneet kiinteistön arvoa, tapetointikustannukset 2.500 euroa. Käräjäoikeus katsoo, etteivät tehdyt tapetoinnit välttämättä ole nostaneet kiinteistön arvoa, kun huomioidaan eri ihmisten erilaiset mieltymykset pintojen suhteen. Siten käräjäoikeus hylkää vaatimuksen.
Toisaalta vastaaja on vaatinut kantajilta asumishyötynä 1.600 euroa/kk kaupantekopäivästä tuomioon. Kantajien on näytetty asuneen rakennuksessa joulukuusta 2014 elokuun 2015 alkuun eli kahdeksan kuukautta. He ovat muuttaneet asunnosta todetun sisäilmaongelman vuoksi. V Maooonen oli oireillut asunnossa jo keväästä 2015 lukien. Käräjäoikeus arvioi mainitun seikan ja todellisen asumisajan sekä aion koon ja sijainnin huomioiden, että kantajien on maksettava vastaaJalle_ asumisestaan saamastaan hyödystä 1.000 euroa kahdeksalta kuulta eh yhteensä 8.000 euroa. Mainittu määrä kuittaantuu kauppahinnan palauttamista koskevan velvoitteen kanssa siten, että vastaaja on
velvollinen palauttamaan kauppahintana vain 194.500 euroa vaadittuine korkoineen.
Kantajat eivät ole yksilöineet rakennuksen lämmittämisestä tai muusta hoidosta aiheutuneita kulujaan koskevia vaatimuksia käräjäoikeuden pyynnöstä huolimatta. Siksi mainittuja kuluja ei ole vähennetty asumishyötyä koskevasta vaatimuksesta.
6. Muut liitännäiset vahingonkorvausvaatimukset
Maakaaren 2 luvun 17 §:n 2 momentin mukaan ostajalla on 1 momentin 1-4 kohdassa tarkoitetun virheen perusteella oikeus vahingonkorvaukseen. Nyt virheen on todettu olleen maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 5 kohdan mukainen salainen virhe. Siten myyjällä ei ole mainitun lainkohdan mukaista vahingonkorvausvelvollisuutta.
7. Oikeudenkäyntikulut
Oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 1 §:n mukaan asianosainen, joka häviää asian, on velvollinen korvaamaan kaikki vastapuolensa tarpeellisista toimenpiteistä johtuvat kohtuulliset oikeudenkäyntikulut, jollei muualla laissa toisin säädetä.
Oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 3 §:n 1 momentin mukaan jos samassa asiassa on esitetty useita vaatimuksia, joista osa ratkaistaan toisen ja osa toisen hyväksi, he saavat pitää oikeudenkäyntikulunsa vahinkonaan, jollei ole syytä velvoittaa asianosaista korvaamaan niitä osaksi vastapuolelle. Jos sillä, minkä asianosainen on hävinnyt, on vain vähäinen merkitys asiassa, hänen tulee saada täysi korvaus kuluistaan.
Puheena olevassa asiassa kantajien ensisijainen kaupan purkua koskeva päävaatimus on menestynyt. Ainoastaan liitännäiset vahingonkorvausvaatimukset, joilla on ollut oikeudenkäyntikulujen kannalta vain vähäinen merkitys, on hylätty. Siten kantajat ovat pääasiassa voittaneet riidan, minkä johdosta vastaaja velvoitetaan korvaamaan kantajien oikeudenkäyntikulut asiassa.
Kantajia on valmistelun kuluessa jouduttu lausuttamaan useampaan kertaan vaatimuksistaan ja niiden perusteista. Asia on kuitenkin ollut monimutkainen ja lausuttaminen on osaltaan johtunut myös vastaajan täsmentämistä reklamaatioväitteistä. Mainituilla perusteilla ei ole syytä poiketa vastaajan oikeudenkäyntikulujen korvausvelvollisuudesta.
Vastaaja on myöntänyt kantajien oikeudenkäyntikulujen määrän. Käräjäoikeus hyväksyy myös kantajien vaatimat selvittelykulut oikeudenkäyntikuluiksi, jolloin vastaajan on korvattava myös ne kantajille. Selvittelykulut ovat olleet määriltään riidattomat. Vaaditut asianosaiskulut on määriltään myönnetty.
Tuomiolauselma Myyjän K Mammmsen ja ostajien H O Piooon ja V Maooosen 5.12.2014 solmima kiinteistön kauppa Jyväskylän kaupungin xssa sijaitsevasta kiinteistöstä rakennuksineen (kiinteistötunnus xx) puretaan ja K Mammm velvoitetaan palauttamaan H Piooolle ja V Maoooselle kokonaiskauppahinnasta 194.500 euroa korkolain 3 §:n 2 momentin mukaisine tuottokorkoineen 5.12.2014 lukien 18.8.2015 asti ja 19.8.2015 lukien korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen.
K Mammm velvoitetaan maksamaan H Piooolle ja V Maoooselle korvauksena oikeudenkäyntikuluista 30.486,40 euroa ja selvittelykuluista 6.190,04 euroa, molemmat määrät korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 24.3.2017 lukien.
K Mammm velvoitetaan maksamaan H Piooolle ja V Maoooselle korvauksena asianosaiskuluista 600 euroa kummallekin korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 24.3.2017 lukien.
Kanne hylätään muiden vaatimusten osalta.
Lainkohdat Maakaari 2 luku 17 §, 25 §, 32§, 33 §
Oikeudenkäymiskaari 21 luku 1 §, 3 §
MUUTOKSENHAKU
Tuomioon tyytymätön saa valittaa Vaasan hovioikeudelle tai ennakkopäätösvalituksella korkeimmalle oikeudelle, jos korkein oikeus myöntää muutoksenhakuluvan. Tyytymättömyyttä on ilmoitettava
Keski-Suomen käräjäoikeudelle viikon kuluessa ratkaisun antamisesta ja valitus ajettava perille 30 päivässä ratkaisun antamisesta.
Valittajan vastapuolella on mahdollisuus vastavalitukseen tyytymättömyyttä ilmoittamatta oikeudenkäymiskaaressa säädetyllä tavalla (oikeudenkäymiskaari 25 luku 14 a § ja 30 A luku 5 §).
Liitteenä muutoksenhakuohje.
Määräaika tyytymättömyyden ilmoittamiselle: 3.3.2017 Määräaika valitukselle: 27.3.2017
Määräaika vastavalitukselle: 10.4.2017
ASIAN RATKAISIJAT JA ALLEKIRJOITUS
Käräjätuomari J E
Asia on käsitelty ja ratkaistu kolmen tuomarin kokoonpanoss , . puheenjohtajana käräjätuomari Jorma Eirola ja jäseninä käräJätuoman Topi Kilpeläinen ja käräjätuomari Päivi Kylmälahti.
39
Ratkaisu on yksimielinen.
KESKI-SUOMEN KÄRÄJÄOIKEUS
TYYTYMÄTTÖMYYDEN ILMOITTAMINEN L16/5745
K Mammm on hyväksytysti ilmoittanut tyytymättömyyttä koko tuomioon.
H Piooo ja V Maooonen ovat hyväksytysti ilmoittaneet tyytymättömyyttä tuomioon siltä osin, kuin siinä on hyväksytty vastaajan esittämä vaatimus asumishyödyn vähentämisestä kantajille palautettavasta kiinteistön kauppahinnasta.
)
Ratkaisun KKO 2015:58 mukaisesti, maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 5 kohdan salaisen virheen olennaisuusarviointi on tehtävä kokonaisharkinnan perusteella. Silloin kysytään, millainen kiinteistö on laadullisesti verrattuna muihin vastaaviin ja ostajan saamiin tietoihin. Purku voi toteutua myös jos kyseessä on salainen virhe. Jo 25% korjauskustannukset kauppahinnasta voi täyttää purkukynnyksen.
Kantajat ovat ostaneet 12/2014 kiinteistön noin 200.000 eurolla. Kiinteistöllä on sijainnut 30 vuotta sitten rakennettu omakotitalo. Ikä huomioiden ei voida lähteä siitä, että rakennus sellaisenaan on uuden veroinen. Jos kauppahinta on ollut määrältään suuri, ostajat ovat voineet perustellusti olettaa, että rakennus ei vaadi perusteellisia rakenteellisia korjauksia. Kauppaa tehtäessä huoneiston sisäilman puhtaudella on ollut keskeinen merkitys.
Ostajilla on ollut oireilua jo 2015 keväällä ja ensimmäinen tutkimus homekoirilla oli tehty kesällä 2015 mutta osa reklamaatiosta oli tehty vasta oikeudenkäynnin kuluessa syksyllä 2016. Kysymys oli siten keskeisesti purkuvaatimuksen ohella siitä oli vaatimukset esitetty oikein.
Virheenä rakennuksessa oli ulkoseinien ja alapohjan sekä salaojien virheellisyydet. Molemmat oikeusasteet totesivat korjauskulujen olevan yli 70.000 euroa ja katsoivat edellytykset olevan kaupan purkamiseen salaisen virheen perusteella.
Myyjä velvoitettiin maksamaan ostajien oikeudenkäyntikulut käräjäoikeudessa 36 000e ja hovioikeudessa 19 000e eli yhteensä 55 000e
Hovioikeuden perusteluista:
Salainen virhe
"Esitetystä näytöstä hovioikeus toteaa, että sisäilmaongelmia koskeneiden epäilyjen syntymisen jälkeen seinän alaosista ja lattiasta on otettu materiaalinäytteitä. Yhtäkään näytettä ei ole otettu seinärakenteen yläosista. Rakennuksessa ei ole tehty myöskään tutkimuksia, joilla olisi kartoitettu, missä määrin alapohja tai seinärakenteesta kulkee ilmaa rakennuksen sisälle.
Mammm on valituksessaan kiinnittänyt näytön arvioinnin osalta huomiota muun ohessa siihen, että riittäviä tutkimuksia ei ole tehty. Samoin Mammm on tuonut esille, että näyttöä arvioidessaan käräjäoikeus ei ole riittävästi huomioinut sitä, että Mammmselle ei ollut varattu tilaisuutta olla paikalle, kun rakennenäytteitä oli otettu.
Maooonen ja Piooo ovat hovioikeuden pääkäsittelyssä lausuneet, että Matilaisella olisi halutessaan ollut mahdollisuus teettää haluamansa tutkimukset. Tätä Mammm ei ole kiistänyt. Hovioikeus toteaa, että kanteensa tueksi Matikainen ja Piooo olisivat halutessaan voineet esittää kattavampiakin tutkimustuloksia, mutta yhtä hyvin Mammm olisi vaurioiden paikallisuuteen liittyneen kiistämisperusteensa tueksi vastanäytön esittämiseksi voinut teettää ne tutkimukset, joiden puuttumista hän nyt on kritisoinut.
Kiistatta on niin, että Mammmsta ei ole kutsuttu paikalle, kun rakennetutkimuksia on tehty. Mammm olisi kuitenkin halutessaan voinut teettää itse haluamiaan tutkimuksia. Siten laatuvirhettä koskevaa näyttökynnystä ei ole asetettava tavanomaista korkeammalle siitä syystä, että Mammmsta ei ollut kutsuttu paikalle, kun rakennetutkimuksia oli tehty.
Hovioikeuden pääkäsittelyssä laatuvirheestä on otettu vastaan sama näyttö kuin käräjäoikeudessa. Hovioikeudessa vastaanotettu todistelu oli keskeiseltä sisällöltään sama kuin käräjäoikeudessa (käräjäoikeuden tuomion s. 25-31).
Hovioikeudella ei ole aihetta arvioida näyttöä toisin kuin mihin käräjäoikeus on päätynyt. Käräjäoikeuden tavoin hovioikeus päätyy siihen, että rakennuksen ilmavuotokohtien kautta alapohjasta ja ulkoseinistä mitä ilmeisimmin kulkeutuu rakennuksen sisäilmaan mikrobeja aiheuttaen rakennukseen sisäilmaongelman.
Alapohjarakenteesta on löytynyt mikrobivaurioita betonilaattojen välissä olevasta EPSeristeestä, todennäköisesti sen alapinnalta. Käräjäoikeus on esitetyn näytön valossa päätynyt siihen, että korjaustavaksi riittää se, että lattian pintamateriaalit poistetaan, ja mahdolliset pintalaatan halkeamat korjataan sekä pintalaatan ja seinien ilmaraot tiivistetään (käräjäoikeuden tuomio s. 32). Hovioikeudessa todistajana kuultu Katttnen on kertonut, että alapohjan tiivistyskorjaus pelkästään makuuhuoneiden kohdalla johtaisi ilmavuotojen mahdolliseen lisääntymiseen rakennuksen muissa huoneissa. Vastaanottamansa näytön valossa hovioikeus päätyy käräjäoikeuden tavoin siihen, että pintalaatta on tiivistettävä kauttaaltaan ja mahdolliset halkeamat on korjattava
Asiassa on selvää, että seinärakenteesta on erityisesti kahdessa makuuhuoneessa löydetty mikrobeja, joiden johdosta seinärakennetta on välttämättä jollain tavoin korjattava. Käräjäoikeus on ratkaisussaan päätynyt siihen, että ulkoseinärakenteen varmin korjaustapa on ulkovuorauksen purkaminen ja vaurioituneiden eristeiden vaihtaminen sekä rakenteen kosteuskestävyyden parantaminen (käräjäoikeuden tuomio s. 32).
Todistajana kuultu Katttnen on kertonut hovioikeudessa kuten käräjäoikeudessakin, että vastaavissa rakenteissa olleita vaurioita on onnistuneesti korjattu sisäseinää osittain purkamalla ilman, että ulkoseinää on tarvinnut korjata. Todistajan arvion mukaan sisäseinän kautta tapahtuva korjaus olisi toteutettava ainakin 8 metrin matkalla. Metriä kohden kustannus olisi 600 euroa. Eli Katttsen arvion mukaan kustannus olisi 4.800 euroa.
Asiassa on selvää, että seinärakenteen kuntoa ei ole tutkittu muuten kuin paikoitellen alaosien kohdalla eikä korjaussuunnitelmaa ole tehty. Tällaisessa tilanteessa ei ole tehtävissä kovin pitkälle meneviä päätelmiä siitä, miten laajasti seinää on korjattava ja miten korjaus olisi toteutettava.
Mahdotonta ei siis ole, että seinän korjaaminen saattaa olla toteutettavissa Katttsen kertomin tavoin myös sisempää tiiliseinää korjaamalla. Katttsen kertomuksesta ei kuitenkaan ole tehtävissä sellaista johtopäätöstä, että useimpien muiden asiantuntevien henkilöiden käsitys ulkovuorauksen purkamisesta eristeiden vaihtamisineen ilmentäisi varmuudella ylimitoitettua korjaustapaa. Johtopäätöksenä hovioikeus päätyy siihen, että seinärakenteen korjaamisesta aiheutuu merkittäviä kustannuksia.
Rakennusalalla ammatikseen muurarina työtä tekevä Mammm on kertonut, että hän oli aikanaan rakentanut nyt kyseessä olevan talon itse. Mammm on vuonna 2011 poistanut vanhat salaojat ja laittanut uudet salaojat entiseen korkeusasemaansa. Käräjäoikeuden toteamin tavoin salaojat ovat virheellisessä korkeudessa, liian lähellä betonia ja väärällä puolella patolevyä (käräjäoikeuden tuomio s. 31). Käräjäoikeuden toteamin tavoin väärin asennetuilla salaojilla ei ole näytetty olleen suoraa vaikutusta rakennuksen mikrobivaurioihin.
Kauppaa tehdessään Piooon ja Maooosen ei kuitenkaan ole tullut ottaa lukuun, että vain muutama vuosi sitten asennetut salaojat tulisi lähiaikoina uusia tai korjata. Tästä johtuen hovioikeus käräjäoikeuden tavoin huomioi salaojien väärän asennustavan, kun arvioidaan sitä onko kauppaa rasittanut salainen laatuvirhe (käräjäoikeuden tuomio s. 35-36).
Käräjäoikeus on hylännyt Maooosen ja Piooon kanteen siltä osin kuin he olivat väittäneet yläpohjassa olleen virhettä (käräjäoikeuden tuomio s. 30 alaosa). Hovioikeudessa yläpohja on ollut esillä lähinnä sillä tavoin, että Mammmnen on tuonut esille, että yläpohja voi olla yksi tekijä mahdolliseen huonoon sisäilmaan. Hovioikeus hyväksyy käräjäoikeuden päätelmän siitä, ettei yläpohjan virheillä näyttäisi olevan merkitystä lopputuloksen kannalta.
Käräjäoikeuden tavoin hovioikeus päätyy siihen, että kaupan kohde on maakaaren 2 luvun 17 § 1 momentin mukaisella tavalla poikennut salaisen virheen vuoksi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioiden perustellusti edellyttää."
Hovioikeus vahvisti käräjäoikeuden perustelut reklamaation osalta. Käräjäoikeus perusteli päätöstä:
Reklamaatio
Virheilmoitus
"Rakennuksen väitetty virhe on kantajien toimesta huomattu ensi kerran siten, että V Maooonen on alkanut oireilla rakennuksessa keväällä 2015, mutta ensimmäinen viite siitä, että talossa saattaa olla sisäilmaongelma, joka johtuu rakenteista, on saatu homekoiratutkimuksen 2.8.2015 valmistuneesta raportista (K5). Talon sisäilmaongelma on siis havaittu viimeistään 2.8.2015, mutta sen lähdettä tai syytä ei ole tiedetty.
Kantajat ovat kutsuneet vastaajan käynnille talolle 4.8.2015, jolloin he ovat käräjäoikeudessa kuullun nauhoitteen mukaan kertoneet vastaajalle mahdollisesta sisäilmaongelmasta. Samalla he ovat antaneet kyseisen homekoiratutkimusta koskevan raportin vastaajalle.
Tämän jälkeen kantajien asiamies on 18.8.2015 (K15) laatinut vastaajalle reklamaatiokirjeen, jossa virhe on muotoiltu seuraavasti. Kirjeessä on todettu kyseessä olevan "asumisterveydelle haitallisen laatuvirheen". Kirjeessä on kerrottu, että toinen ostajista on saanut oireita talossa, jotka "ovat ilmiselvästi peräisin talossa vaikuttavasta mikrobikasvustosta". Edelleen kirjeessä on kerrottu lisätutkimuksista, joilla pyritään selvittämään, onko rakenteissa sellaisia laatuvirheitä, jotka ovat syy-yhteydessä ilmi tulleisiin terveysongelmiin. Kirjeen mukaan rakennukseen aiotaan tehdä sekä sisäilmatutkimus että rakenneavauksin tehtävä materiaalitutkimus. Myös tutkimusten tekijäksi valikoitunut PTS-Kiinteistötekniikka Oy on kirjeessä mainittu. Kirjeessä on myös viitattu PTS-Kiinteistötekniikka Oy:n toimitusjohtaja J Kotttseen ja annettu hänen suorat yhteystiedot. Vastaajalle on luvattu, että hänelle varataan tilaisuus olla paikalla tutkimuksia tehtäessä.
Rakennuksen sisäilmaongelman lähdettä on ryhdytty selvittämään siten, että talon rakenteisiin on tehty PTS-Kiinteistötekniikka Oy:n tutkimukset siten, että niitä koskevat raportit ovat valmistuneet 23.9.2015 ja 29.2.2016. Mainittu 23.9.2015 valmistunut raportti on sisältänyt nimenomaan talon seinärakennetta koskevan ensimmäisen tutkimuksen. 29.2.2016 valmistuneessa raportissa on todennettu talon kahteen huoneeseen tehtyjen sisäilmatutkimusten tulokset. Mainittuihin tutkimuksiin vastaajaa ei ollut lupauksista huolimatta kutsuttu. Ilmeisesti tämän vuoksi mainittujen tutkimusten välissä 20.1.2016 on pidetty katselmus, jossa vastaaja on todistaja Vtttsen kanssa ollut paikalla ja voinut Vtttsen mukaan todentaa seinärakenteista tehdyt näytteiden ottopaikat. Vastaaja on kuitenkin saanut tiedon 23.9.2015 raportista eli seinän mikrobivaurioista jo 6.10.2015 vastaajan kirjallisen todisteen
(V38) mukaan.
Edelleen 29.2.2016 tehdyn sisäilmatutkimuksen tuloksista vastaaja on saanut tiedon kantajan 8.3.2016 kirjeen liitteenä (V19).
Kanteessa 19.4.2016 on vedottu virheenä maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 1-2 kohtien mukaisiin virheisiin sekä viimesijaisesti salaiseen virheeseen. Rakennuksen virhe on tuossa vaiheessa määritelty seuraavasti: "Rakennus on osoittautunut kantajien asumiskäyttöön
soveltumattomaksi ilmi tulleiden terveyshaittojen ja tutkimusten osoittamien laatuvirheiden vuoksi. Viime mainitut on todettu
PTS-Kiinteistötekniikka Oy:n rakennetutkimuksessa ja asuinhuoneiston sisäilmatutkimuksessa.." Edelleen kanteessa on todettu, että
"PTS-Kiinteistötekniikka Oy:n tutkimustulokset osoittavat syy-yhteyden oireiden ja asunnon sisäilman välillä, kun tutkimustulokset vahvistavat huoneilman sisältävän runsaasti terveydelle haitallisia mikrobeja." Lisäksi kanteessa on todettu, että rakennuksen korjaustyö edellyttää "niin sanottua kengitystyötä sokkelirakenteesta ylöspäin uusilla materiaaleilla niin pitkälle kuin rakenteissa on mikrobikontaminoituneita osia". Tällä viimeisellä virkkeellä on siis käräjäoikeuden näkemyksen mukaan viitattu myös seinärakenteen mikrobivaurioon.
Käräjäoikeus on kanteeseen annetun vastauksen jälkeen tiedustellut kantajilta muun ohella (lausumapyyntö V20, kohta 6) rakennuksen rakennusvirheen tai vauriokohdan tarkempaa yksilöintiä.
Kantajat ovat antaneet lausuman (V21), joka on tullut vastaajan tietoon 27.7.2016 (V22). Lausumassa on todettu "kysymyksessä olevan rakennuksen ulkoseinien lämmöneristeen mikrobikasvuston, joka johtuu seinärakenteen rakennevirheestä, kun rakenteen kuivumisen ja sisäpuolisen kosteuden poistumisen mahdollistava ilmarako puuttuu seinästä. Mikrobikasvuston vaikutus sisäilmaan on todettu PTS:n tekemässä sisäilmamittauksessa."
Käräjäoikeus toteaa edellä esitettyjen tapahtumien johdosta, että kantajat ovat ensin elokuussa 2015 määritelleet virheen sisäilmaongelmaksi ja reklamoineet siitä vastaajalle viipymättä. Jo tässä 18.8.2015 tehdyssä reklamaatiossa on ilmoitettu virheen todennäköisesti johtuvan rakenteissa olevasta mikrobivauriosta. Tämän jälkeen sisäilmaongelman syytä on syksyn ja talven aikana selvitetty, jolloin vastaaja on viimeistään 6.10.2015 tullut tietoiseksi 23.9.2015 tehdystä seinärakenteen tutkimustuloksista, joissa rakenteissa on siis ollut mikrobivaurio. Mainittuun tutkimustuloksessa viitattuun mikrobivaurioon on vedottu edelleen kanteessa 19.4.2016 sekä lausumassa käräjäoikeudelle heinäkuussa 2016. Käräjäoikeus toteaakin, että sisäilmaongelmasta ja seinärakenteen mikrobivauriosta on reklamoitu vastaajalle kohtuullisessa ajassa huomioiden virheen selvittely sekä asiassa käydyt sovintoneuvottelut, joihin muun muassa todistajana kuulusteltu asianajaja P Paaaa on viitannut. Kantajilta ei virheen luonteen ja sen edellyttämien selvitysten keston vuoksi ole voinut edellyttää ripeämpää tai eksaktimpaa virheen määrittelyä tuossa vaiheessa ennen kanteen nostamista.
Edelleen asiassa on kyse siitä, milloin lattiarakenteen eli alapohjan vauriot sekä toisaalta yläpohjan vauriot ovat tulleet kantajien tietoon ja onko niistä reklamoitu ajoissa. Mainitut virheväitteethän on yksilöity virheeksi viimeistään käräjäoikeuden valmistelun istunnossa, joka on pidetty 14.12.2016. Kantajat ovat saaneet tiedon väitetyistä talon lattiarakenteen mikrobivaurioista ja yläpohjan väitetyistä vaurioista PTS-Kiinteistötekniikka Oy:n oikeudenkäynnin kuluessa 15.8.2016 antamasta lisäraportista (K10). Tätäkään raporttia koskevaan tutkimukseen, joka oli tehty 7.7.2016 vastaajaa ei ollut kutsuttu paikalle, jolloin virhe olisi automaattisesti tullut vastaajan tietoon. Kantajat ovat tiedottaneet käräjäoikeudelle ja vastaajalle kyseisen tutkimusraportin valmistumisesta 16.8.2016 lähetetyllä sähköpostilla, jossa ei ole kuitenkaan yksilöity raportin sisältävän uusia tutkimustuloksia nimenomaan alapohjan ja yläpohjan mikrobivaurioista.
Käräjäoikeus on tämän jälkeen lähettänyt asianosaisille asiaa koskevan yhteenvedon, jota kantajat ovat kommentoineet 8.12.2016 käräjäoikeudelle ja vastaajalle sähköpostilla toimitetulla lausumalla, jossa on viitattu "syy-yhteyteen oireiden ja asunnon sisäilman mikrobilöydösten sekä seinien ja lattian kosteusja mikrobivaurioiden välillä." Yläpohjan vaurioihin on sen sijaan vedottu ensi kerran käräjäoikeuden käsityksen mukaan valmistelun istunnossa 14.12.2016.
Käräjäoikeus toteaa, että sen seikan, ettei uuteen 7.7.2016 tehtyynkään rakennetutkimukseen ole pyynnöistä huolimatta ja asian ollessa jo vireillä käräjäoikeudessa, kutsuttu vastaajaa, tulee näytön arvioinnissa koitua kantajien vahingoksi. Toisaalta tutkimusraportti on ilmoitettu vastaajalle tiedoksi viipymättä tutkimustulosten saavuttua, mikä osaltaan poistaa laiminlyönnin vaikutusta reklamaation näkökulmasta. Tässä tilanteessa se, että vastaajaa ei ole kutsuttu tutkimuksen tekotilaisuuteen, ei johda siihen, että kantajat olisivat menettäneet oikeutensa vedota virheeseen.
Olennaista on se, onko kyseisessä tutkimuksessa ilmenneisiin uusiin virheisiin eli alapohjan ja yläpohjan virheisiin vedottu virheenä kohtuullisessa ajassa, kun virheet ovat ilmenneet viimeistään elokuun puolivälissä 2016 ja niitä koskevasta tutkimuksesta on annettu viipymättä tieto vastaajalle, mutta niihin on oikeustosiseikkoina vedottu vireillä olevassa oikeudenkäynnissä vasta joulukuussa 2016.
Käräjäoikeus toteaa, että reklamaatio on ylä- ja alapohjan eli lattian virheiden osalta tehty kohtuullisessa ajassa. Tähän päätelmään on tultu seuraavilla perusteilla. Tieto uudesta tutkimusraportista (K10) on viipymättä annettu vastaajalle tiedoksi. Tuossa vaiheessa oikeudenkäynnissä rakennuksen virhe oli määriteltynä sisäilmaongelmaksi, joka todennäköisesti johtuu rakenteista eli virhe oli jo kanteessa määritelty yleisemmällä tasolla, joka on sisältänyt mahdolliset rakenteista löytyvät vauriot. Edelleen tuossa vaiheessa oikeudenkäynnin eteneminen on riippunut asiaa valmistelleen käräjäoikeuden toiminnan ripeydestä ja syksyn 2016 aikana juttu on odottanut yhteenvedon laatimista ja valmisteluistunnon ajankohdan sopimista. Vastaajalla, jolla on ollut lainoppinut avustaja tuossa vaiheessa ja tieto uudesta tutkimustuloksesta, on ollut mahdollisuus reagoida mainittuihin tuloksiin viipymättä. Edelleen vastaajalle on varattu vielä valmisteluistunnon jälkeen kohtuullinen aika ja mahdollisuus lausua sekä esittää todistelua täsmentyneen kokonaisvirheväitteen johdosta."
Vaatimusten esittäminen
.....
"Kohtuullinen reklamaatioaika eli myös aika vaatimusten esittämiselle on oikeuskirjallisuudessa esitetyn näkemyksen mukaan kuten edellä on todettu enintään noin 5 kuukautta virheen havaitsemisesta. Korkein oikeus on ratkaisussaan KKO: 2016:69 katsonut, että noin 10-12 kuukauden kuluttua virheen havaitsemisesta suoritettu vaatimusten yksilöinti oli tapahtunut liian myöhään.
Käräjäoikeus toteaa, että tässä tapauksessa sisäilmaongelman lähteen selvittely rakenteissa on ollut haastavaa ja keskeisin näyttö mikrobivauriosta onkin saatu vasta kanteen tultua vireille 15.8.2016 tehdyllä tutkimuksella (K10). Osaltaan syyskuun 2015 ja huhtikuun 2016 välisen ajan kulumista ovat selittäneet todistelusta ilmenneiden sovintoneuvottelujen yritykset ja edellä kerrotut lisäselvitykset.
Mainittuihin seikkoihin nähden käräjäoikeus katsoo, että hinnanalennusta koskevat vaatimukset ja muut rahamääräiset vaatimukset on voitu esittää vasta haastehakemuksella (4/2016). Reklamaatio ei ole tältä osin myöhästynyt."
Vaasan hovioikeus Tuomio
Antamispäivä 4.4.2018
Nro 146
Diaarinumero S 17/352
Ratkaisu, josta on valitettu
Keski-Suomen käräjäoikeuden tuomio 24.2.2017 nro 2999 (liitteenä)
Asia Kiinteistön virhe
Valittajat ja vastapuolet
K Mammm toisella puolella sekä H O Piooo ja
V Maooonen toisella puolella
Johdanto
H O Piooon ja V Maooosen käräjäoikeudessa K Mammmsta vastaan ajama kanne on koskenut useampaa maakaaren tarkoittamaa virhettä kiinteistönkaupassa. Käräjäoikeus on hylännyt muut kanneperusteet, mutta kauppa on purettu salaisen laatuvirheen johdosta.
Riidan kohteena olevan rakennuksen alapohjassa on kaksi betonilaattaa, joiden välissä on EPS-eriste. Ulkoseinärakenne on sellainen, että kahden tiilimuurauksen välissä on mineraalivillaeriste.
Käräjäoikeuden ratkaisu kaupan purkamisen osalta keskeisesti perustuu siihen, että se on katsonut rakennuksessa olevan sisäilmaongelmaa. Käräjäoikeus on päätynyt siihen, että alapohjan ja ulkoseinien mikrobivauriot mitä todennäköisimmin kulkeutuvat sisäilmaan ilmavuotokohtien kautta, mikä aiheuttaa rakennuksen sisäilmaongelman (tuomion s. 30).
Käräjäoikeus on päätynyt siihen, että lattiarakenne on tiivistettävissä niin, ettei sieltä vuoda mikrobeja sisäilmaan. Korjaaminen edellyttää kuitenkin kaikkien lattiapinnoitteiden poistamisen, jotta lattiarakenne voidaan tiivistää. Seinärakenteen osalta käräjäoikeus on päätynyt siihen, että ulkovuoraus on purettava ja vaurioituneet eristeet on vaihdettava sekä rakenteen kosteuskestävyyttä on parannettava. Käräjäoikeus on arvioinut, että ulkoseinärakenteen korjauksen ja alapohjan tiivistämisen kokonaiskustannus on alimmillaankin noin 70.000 euroa.
Virheen olennaisuutta arvioidessaan käräjäoikeus on todennut korjauskustannusten olevan 70.000-80.000 euroa eli vähintään 35 prosenttia kauppahinnasta. Käräjäoikeus on pitänyt kiinteistön virhettä maakaaren 2 luvun 17 § 2 momentin mukaisena olennaisena virheenä.
Käräjäoikeuden tuomion, valituksen ja vastavalituksen sekä vastausten perusteella hovioikeudessa on kysymys siitä, onko kiinteistössä ollut salainen laatuvirhe ja onko se olennainen. Lisäksi on kysymys siitä, ovatko Piooo ja Matikainen reklamoineet laatuvirheestä riittävän ajoissa ja ovatko Piooo ja Maooonen yksilöineet väittämänsä laatuvirheet riittävällä tavalla. Vielä on kysymys siitä, ovatko Piooo ja Maooonen saaneet rakennuksessa asumisestaan sellaista hyötyä, mikä tulisi ottaa kauppahinnan palautuksessa huomioon.
Oikeudenkäynti hovioikeudessa
Valitus
Valitus
Mammm on vaatinut, että käräjäoikeuden tuomiota muutetaan niin, että häntä vastaan ajettu kanne hylätään ja että Piooo ja Maooonen velvoitetaan yhteisvastuullisesti korvaamaan hänen oikeudenkäyntikulunsa käräjäoikeudesta ja hovioikeudesta laillisine korkoineen. Joka tapauksessa Mammm on vapautettava velvollisuudesta korvata 6.190,04 euron määräiset virheiden selvittelykustannukset.
Vaikka Mammmsen valitus ei menestyisikään, hänen maksettavakseen määrättyä oikeudenkäyntikulukorvausta on alennettava.
Vastavalitus
Piooo ja Maooonen ovat vaatineet, että käräjäoikeuden tuomiota muutetaan niin, että Mammmsen vaatimus palautettavasta kauppahinnasta vähennettävästä asumishyötykorvauksesta hylätään. Lisäksi Mammm on velvoitettava korvaamaan Piooon ja Maooosen oikeudenkäyntikulut hovioikeudesta laillisine korkoineen.
Vastaukset
Piooo ja Maooonen ovat vaatineet, että Mammmsen valitus hylätään. Mammm on vaatinut, että Piooon ja Maooosen vastavalitus hylätään.
Valituksen perusteet
Reklamaatio
Mammm on vedonnut hovioikeudessa samaan kuin käräjäoikeudessakin eli siihen, että ostaja menettää oikeutensa vedota laatuvirheeseen, jos se ei tapahdu kohtuullisessa ajassa. Hovioikeudessa Mammm on lausunut muun ohessa, että käräjäoikeus on ratkaissut reklamaatiota koskeneen kysymyksen väärin.
Käräjäoikeus on soveltanut virheellisesti ratkaisusta KKO:2016:47 ilmeneviä oikeusohjeita. Käräjäoikeus on tuomiossaan (tuomion s. 19-23) tehnyt virheelliset päätelmät siitä, miten yksilöidysti ja missä vaiheessa Piooon ja Matikaisen olisi tullut reklamoida kustakin virheestä Mammmselle. Mammm on käräjäoikeudessa katsonut, että Piooo ja Maooonen ovat saaneet tietoonsa väittämänsä virheet niinä ajankohtina, jotka ilmenevät käräjäoikeuden tuomioon kirjatusta Mammmsen vastauksesta kanteeseen (tuomion s. 7-9). Mammmnen on vedonnut näihin samoihin ajankohtiin myös hovioikeudessa.
Piooo ja Maooonen ovat toimittaneet tutkimusraportteja Mammmselle yksilöimättä virheitä. Raporttien lähettäminen ei riitä virheen yksilöimiseksi. Matilainen on katsonut, että Piooo ja Maooonen ovat riittävällä tavalla yksilöineet väittämänsä laatuvirheet vasta käräjäoikeudessa tapahtuneen oikeudenkäynnin valmistelun lopussa, kun virheet on kirjattu käräjäoikeuden laatimaan yhteenvetoon. Piooo ja Maooonen ovat ilmoittaneet laatuvirheet Mammmselle vasta niin myöhään, että he ovat menettäneet oikeutensa vedota laatuvirheisiin.
Käräjäoikeus on jättänyt huomioimatta sen, ettei myyjää kutsuttu tarkastuksiin ja tutkimuksia tehtiin pitkällä aikavälillä ilman hyväksyttävää perustetta, mikä on vastoin ostajan aktiivisuusvelvoitetta.
Kanteen puutteellinen yksilöinti
Piooo ja Maooonen ovat yksilöineet käräjäoikeudessa kiinteistön virheet puutteellisesti. Käräjäoikeus on perustanut ratkaisunsa osaksi sellaisiin seikkoihin, joihin Piooo ja Maooonen eivät ole vedonneet käräjäoikeudessa. Kanteessa ei ole vedottu siihen, että pohjasta tai seinärakenteesta on mikrobien kulun sisäilmaan mahdollistava ilmayhteys. Kanteessa ei ole vedottu lattialaatan halkeamiin eikä sisäpuolisen seinän epätiiviyteen. Yksilöimätön kanne olisi tullut hylätä käräjäoikeudessa.
Väitetty salainen laatuvirhe
Rakennuksessa ei ole yläpohjaa lukuun ottamatta todettu kosteusvauriota. Rakenteista mitatut kosteudet ovat olleet normaaleja, mikä viittaa siihen, että rakenteesta löydetyt mikrobikasvustot ovat vanhoja. Rakennuksesta on otettu kuudesta kohdasta materiaalinäytteitä, joiden mikrobipitoisuutta on tutkittu.
Kolmesta paikasta otetuista näytteistä on löytynyt mikrobeja. Mikrobivaurioitunutta eristettä on löytynyt kahdesta makuuhuoneiden tutkimuskohdasta. Lisäksi on kaksoislaatta EPSeristeen alapinnasta löytynyt mikrobeja vanhasta vesivauriokohdasta keittiössä.
Rakennuksessa ei ole tehty tutkimuksia, joilla olisi pyritty kartoittamaan, tuleeko huoneiston sisäilmaan huonoa ilmaa lattiatai seinärakenteesta vai esimerkiksi yläpohjasta. Asiassa ei siis ole näytetty, että lattian EPSeristeistä tai seinän mineraalivillasta olisi sellainen yhteys sisäilmaan, mikä selittäisi kahden makuuhuoneen sisäilman epäpuhtauksia. Toisin kuin käräjäoikeus on katsonut, kiinteistössä ei ole ollut laatuvirhettä.
Piooo ja Maooonen ovat pyynnöistä huolimatta jättäneet johdonmukaisesti kutsumatta Mammmsen virheen tutkimistilaisuuksiin. Piooon ja Maooosen laiminlyönnin tulee johtaa siihen, että heidän näyttötaakkaansa tulee korottaa. Tämä huomioiden virheitä ei voi katsoa olevan kuin enintään kahdessa makuuhuoneessa.
Virheen olennaisuus
Ainoat henkilöt, jotka ovat asunnossa reagoineet ovat Maooonen ja hänen poikansa, jotka molemmat ovat erityisherkkiä rakennuksen sisäilmaongelmiin.
Virheiden korjausta ei voi arvioida Maooosen erityisherkkyyden perusteella, kuten käräjäoikeus on tehnyt.
Seinärakenteen eristeessä on todettu mikrobivaurioita makuuhuoneissa. Muualla ei ole korjattavaa. Jos kuivia eristeitä näissä kahdessa huoneessa on vaihdettava, yksinkertaisin korjaustapa on, että sisätiiliseinän kantavuutta vaarantamatta sitä puretaan osittain niin, että vaurioituneet eristeet päästään vaihtamaan ja betonilaatan ja seinien raot tiivistetään. Vaihtoehtoinen korjaustapa on suhteellisen nopea ja kulut säilyvät maltillisina, tiivistyskorjauksen noin 20.000-25.000 eurossa.
Käräjäoikeuden tuomion pohjana oleva korjaustapa eli koko julkisivumuurauksen purkaminen ja uudelleen rakentaminen on täysin ylimitoitettu toimenpide. Korjauksella toteutetaan rakenteeseen muun ohella ilmarako eristeen ja ulkopuolisen tiiliverhouksen väliin. Tällaista rakennustapaa ei käytetty silloin kun talo oli rakennettu. Tältä osin on kysymys kaupanvastuuseen kuulumattomasta tasonparannuksesta.
Seinärakenteen korjaus tällä vaihtoehtoisella tavalla on vain murto-osa koko julkisivumuurauksen uusimiseen verrattuna.
Käräjäoikeus on arvioinut laatuvirheen merkityksen väärin. Laatuvirhettä ei voi pitää niin olennaisena, että kauppa olisi purettava.
Piooo ja Maooonen ovat menettäneet oikeutensa hinnanalennukseen, jos kaupan kohteessa on ollut salainen laatuvirhe. Piooo ja Maooonen olivat kirjallisessa reklamaatiossaan 18.8.2015 ilmoittaneet Mammmselle vaativansa kaupan purkua. Hinnanalennusta koskevan toissijaisen vaatimuksensa he olivat esittäneet vasta 19.4.2016 käräjäoikeuteen jätetyssä haastehakemuksessaan. Mammmsen käsityksen mukaan hinnanalennusvaatimuskin olisi tullut esittää hänelle viimeistään jo 18.8.2015.
Asumishyöty
Mammm on käräjäoikeudessa vaatinut, että palautusvelasta on vähennettävä asumishyötynä 1.600 euroa kuukaudessa. Piooo ja Maooonen eivät ole kiistäneet vaatimuksen määrää, joten käräjäoikeuden olisi tullut tuomita korvaus vaaditun mukaisena.
Oikeudenkäyntikulut
Piooo ja Maooonen ovat voittaneet kanteensa käräjäoikeudessa vain osaksi. Mammm ei ole täydessä kuluvastuussa Pioooon ja Maoooseen nähden.
Vastauksen perusteet
Käräjäoikeus on arvioinut asiaan liittyvät oikeusja näyttökysymykset oikein. Piooo ja Maooonen ovat yksilöidysti reklamoineet ajoissa, kanne on ollut yksilöity eikä käräjäoikeus ole perustanut tuomiotaan seikkaan, johon Pihkasalo ja Maooonen eivät olisi vedonneet.
Asumisterveyshaitan poistaminen edellyttää niin laajamittaisia rakennuskorjauksia, että laatuvirhettä on pidettävä olennaisena. Käräjäoikeuden on tullut purkaa kauppa.
Vastavalituksen perusteet
Piooo ja Maooonen olivat Maooosen oireiden vuoksi joutuneet muuttamaan asunnosta 29.7.2015. Lyhytaikaisesta asumisesta ei ole tullut Piooolle ja Maoooselle sellaista asumishyötyä, joka olisi vähennettävä kauppahinnan palautusvelasta.
Vastavalitukseen annetun vastauksen perusteet
Mammm on vastauksessaan vaatinut, että palautusvelasta joka tapauksessa vähennetään Piooon ja Maooosen saama asumishyöty. Piooo ja Matikainen eivät ole kiistäneet vaatimusta, vaan ainoastaan vaatineet sen kuittaamista asumisaikaansa liittymättömistä lämmitysja yläpitokuluista.
Hovioikeuden pääkäsittely ja pääkäsittelyn jälkeen hovioikeuteen toimitettu kirjelmä
Hovioikeus on 30.1.-1.2.2018 toimittanut pääkäsittelyn niin kuin erikseen laaditusta pöytäkirjasta ilmenee.
Hovioikeudessa on luovuttu kirjallisen todisteen V36 esittämisestä. Myöskin todistaja Mätttn kuulemisesta on luovuttu. Muutoin asiassa on esitetty sama todistelu kuin käräjäoikeudessa.
Piooo ja Maooonen ovat pääkäsittelyn jälkeen 10.2.2018 toimittaneet oma-aloitteisesti hovioikeudelle kirjoituksensa. Hovioikeudella ei ole aihetta kirjoituksen johdosta täydentää pääkäsittelyä niin, että Mammmselle varattaisiin tilaisuus lausua kirjoituksesta. Hovioikeus jättää huomioimatta Piooon ja Maooosen kirjelmän.
Hovioikeuden ratkaisu
Perustelut
Kanteen yksilöinti
Riita-asiassa kantajan on esitettävä vaatimus ja seikat, joihin kanne perustuu (oikeudenkäymiskaaren 5 luvun 2 § 1 momentti). Asiassa, jossa sovinto on sallittu, tuomiota ei saa perustaa seikkaan, johon asianosainen ei ole vaatimuksensa tai vastauksensa tueksi vedonnut.
Käräjäoikeuden tuomiossa selostetusta Piooon ja Maooosen kanteesta ilmenee, että kanne on keskeisesti perustunut siihen, että Piooo ja Maooonen ovat väittäneet, että kaupan kohteessa on ollut virhe sen johdosta, että rakennuksen sisäilma ei ole terveellinen ja että se johtuu alapohjaja seinärakenteen sekä yläpohjan mikrobivaurioista. Kanne sellaisenaan ilmentää, että Pihkasalo ja Maooonen ovat väittäneet, että rakenteista pääsee mikrobeja huoneiston sisäilmaan asumisterveyttä vaarantavalla tavalla.
Käräjäoikeuden tuomiossa selostetusta Mammmsen vastauksesta ilmenee muun ohessa, että Mammm on kiistänyt, että rakennuksen sisäilma on epäterveellinen alapohja tai seinärakenteista sisäilmaan tulevien mikrobien seurauksena.
Käräjäoikeus on tuomiossaan käsitellyt nimenomaan näitä Piooon ja Matikaisen väittämiä virheitä sekä antanut samalla vastauksen Mammmsen esittämiin laatuvirhettä koskeneisiin kanteen kiistämisperusteisiin. Käräjäoikeuden ratkaisu ei miltään osin perustu sellaisiin seikkoihin, jotka eivät ole olleet esillä käräjäoikeudessa. Käräjäoikeuden ei voi katsoa perustaneen tuomiotaan seikkoihin, joihin Piooo ja Maooonen eivät ole vedonneet.
Vastoin Mammmsen käsitystä kanne ei ole ollut puutteellisesti yksilöity eikä käräjäoikeus ole perustanut ratkaisuaan seikkaan, johon Piooo ja Maooonen eivät olisi vedonneet.
Reklamaatio
Hovioikeudella ei ole syytä muuttaa käräjäoikeuden antamaa ratkaisua Matilaisen väitteeseen reklamaation puutteellisuudesta ja viivästymisestä.
Salainen laatuvirhe
Esitetystä näytöstä hovioikeus toteaa, että sisäilmaongelmia koskeneiden epäilyjen syntymisen jälkeen seinän alaosista ja lattiasta on otettu materiaalinäytteitä. Yhtäkään näytettä ei ole otettu seinärakenteen yläosista. Rakennuksessa ei ole tehty myöskään tutkimuksia, joilla olisi kartoitettu, missä määrin alapohja tai seinärakenteesta kulkee ilmaa rakennuksen sisälle.
Mammm on valituksessaan kiinnittänyt näytön arvioinnin osalta huomiota muun ohessa siihen, että riittäviä tutkimuksia ei ole tehty. Samoin Mammm on tuonut esille, että näyttöä arvioidessaan käräjäoikeus ei ole riittävästi huomioinut sitä, että Mammmselle ei ollut varattu tilaisuutta olla paikalle, kun rakennenäytteitä oli otettu.
Maooonen ja Piooo ovat hovioikeuden pääkäsittelyssä lausuneet, että Matilaisella olisi halutessaan ollut mahdollisuus teettää haluamansa tutkimukset. Tätä Mammm ei ole kiistänyt. Hovioikeus toteaa, että kanteensa tueksi Matikainen ja Piooo olisivat halutessaan voineet esittää kattavampiakin tutkimustuloksia, mutta yhtä hyvin Mammm olisi vaurioiden paikallisuuteen liittyneen kiistämisperusteensa tueksi vastanäytön esittämiseksi voinut teettää ne tutkimukset, joiden puuttumista hän nyt on kritisoinut.
Kiistatta on niin, että Mammmsta ei ole kutsuttu paikalle, kun rakennetutkimuksia on tehty. Mammm olisi kuitenkin halutessaan voinut teettää itse haluamiaan tutkimuksia. Siten laatuvirhettä koskevaa näyttökynnystä ei ole asetettava tavanomaista korkeammalle siitä syystä, että Mammmsta ei ollut kutsuttu paikalle, kun rakennetutkimuksia oli tehty.
Hovioikeuden pääkäsittelyssä laatuvirheestä on otettu vastaan sama näyttö kuin käräjäoikeudessa. Hovioikeudessa vastaanotettu todistelu oli keskeiseltä sisällöltään sama kuin käräjäoikeudessa (käräjäoikeuden tuomion s. 25-31).
Hovioikeudella ei ole aihetta arvioida näyttöä toisin kuin mihin käräjäoikeus on päätynyt. Käräjäoikeuden tavoin hovioikeus päätyy siihen, että rakennuksen ilmavuotokohtien kautta alapohjasta ja ulkoseinistä mitä ilmeisimmin kulkeutuu rakennuksen sisäilmaan mikrobeja aiheuttaen rakennukseen sisäilmaongelman.
Alapohjarakenteesta on löytynyt mikrobivaurioita betonilaattojen välissä olevasta EPSeristeestä, todennäköisesti sen alapinnalta. Käräjäoikeus on esitetyn näytön valossa päätynyt siihen, että korjaustavaksi riittää se, että lattian pintamateriaalit poistetaan, ja mahdolliset pintalaatan halkeamat korjataan sekä pintalaatan ja seinien ilmaraot tiivistetään (käräjäoikeuden tuomio s. 32). Hovioikeudessa todistajana kuultu Katttnen on kertonut, että alapohjan tiivistyskorjaus pelkästään makuuhuoneiden kohdalla johtaisi ilmavuotojen mahdolliseen lisääntymiseen rakennuksen muissa huoneissa. Vastaanottamansa näytön valossa hovioikeus päätyy käräjäoikeuden tavoin siihen, että pintalaatta on tiivistettävä kauttaaltaan ja mahdolliset halkeamat on korjattava
Asiassa on selvää, että seinärakenteesta on erityisesti kahdessa makuuhuoneessa löydetty mikrobeja, joiden johdosta seinärakennetta on välttämättä jollain tavoin korjattava. Käräjäoikeus on ratkaisussaan päätynyt siihen, että ulkoseinärakenteen varmin korjaustapa on ulkovuorauksen purkaminen ja vaurioituneiden eristeiden vaihtaminen sekä rakenteen kosteuskestävyyden parantaminen (käräjäoikeuden tuomio s. 32).
Todistajana kuultu Katttnen on kertonut hovioikeudessa kuten käräjäoikeudessakin, että vastaavissa rakenteissa olleita vaurioita on onnistuneesti korjattu sisäseinää osittain purkamalla ilman, että ulkoseinää on tarvinnut korjata. Todistajan arvion mukaan sisäseinän kautta tapahtuva korjaus olisi toteutettava ainakin 8 metrin matkalla. Metriä kohden kustannus olisi 600 euroa. Eli Katttsen arvion mukaan kustannus olisi 4.800 euroa.
Asiassa on selvää, että seinärakenteen kuntoa ei ole tutkittu muuten kuin paikoitellen alaosien kohdalla eikä korjaussuunnitelmaa ole tehty. Tällaisessa tilanteessa ei ole tehtävissä kovin pitkälle meneviä päätelmiä siitä, miten laajasti seinää on korjattava ja miten korjaus olisi toteutettava.
Mahdotonta ei siis ole, että seinän korjaaminen saattaa olla toteutettavissa Katttsen kertomin tavoin myös sisempää tiiliseinää korjaamalla. Katttsen kertomuksesta ei kuitenkaan ole tehtävissä sellaista johtopäätöstä, että useimpien muiden asiantuntevien henkilöiden käsitys ulkovuorauksen purkamisesta eristeiden vaihtamisineen ilmentäisi varmuudella ylimitoitettua korjaustapaa. Johtopäätöksenä hovioikeus päätyy siihen, että seinärakenteen korjaamisesta aiheutuu merkittäviä kustannuksia.
Rakennusalalla ammatikseen muurarina työtä tekevä Mammm on kertonut, että hän oli aikanaan rakentanut nyt kyseessä olevan talon itse. Mammm on vuonna 2011 poistanut vanhat salaojat ja laittanut uudet salaojat entiseen korkeusasemaansa. Käräjäoikeuden toteamin tavoin salaojat ovat virheellisessä korkeudessa, liian lähellä betonia ja väärällä puolella patolevyä (käräjäoikeuden tuomio s. 31). Käräjäoikeuden toteamin tavoin väärin asennetuilla salaojilla ei ole näytetty olleen suoraa vaikutusta rakennuksen mikrobivaurioihin.
Kauppaa tehdessään Piooon ja Maooosen ei kuitenkaan ole tullut ottaa lukuun, että vain muutama vuosi sitten asennetut salaojat tulisi lähiaikoina uusia tai korjata. Tästä johtuen hovioikeus käräjäoikeuden tavoin huomioi salaojien väärän asennustavan, kun arvioidaan sitä onko kauppaa rasittanut salainen laatuvirhe (käräjäoikeuden tuomio s. 35-36).
Käräjäoikeus on hylännyt Maooosen ja Piooon kanteen siltä osin kuin he olivat väittäneet yläpohjassa olleen virhettä (käräjäoikeuden tuomio s. 30 alaosa). Hovioikeudessa yläpohja on ollut esillä lähinnä sillä tavoin, että Mammmnen on tuonut esille, että yläpohja voi olla yksi tekijä mahdolliseen huonoon sisäilmaan. Hovioikeus hyväksyy käräjäoikeuden päätelmän siitä, ettei yläpohjan virheillä näyttäisi olevan merkitystä lopputuloksen kannalta.
Käräjäoikeuden tavoin hovioikeus päätyy siihen, että kaupan kohde on maakaaren 2 luvun 17 § 1 momentin mukaisella tavalla poikennut salaisen virheen vuoksi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioiden perustellusti edellyttää.
Laatuvirheen olennaisuus
Niin kuin ratkaisusta KKO:2015:58 ilmenee, maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 5 kohdan salaisen virheen olennaisuusarviointi on tehtävä kokonaisharkinnan perusteella, jossa voidaan kiinnittää huomiota paitsi siihen, millainen kiinteistö on laadultaan verrattaessa sitä muihin vastaaviin kohteisiin ja rakentamisajan tyypilliseen laatutasoon, myös kaupan kohteen sopimuksen mukaisiin ominaisuuksiin sekä kaupantekohetkellä ostajalla käytettävissä olleisiin tietoihin esimerkiksi kiinteistön käyttötarkoituksesta ja arvosta. Edellä mainitun ratkaisun kohdista 14-18 ilmenee niitä yleisiä lähtökohtia, joiden valossa kokonaisarviointia on suoritettava.
Maooonen ja Piooo ovat ostaneet kiinteistön hiukan yli 200.000 euron kauppahinnalla. Kiinteistöllä on sijainnut noin 30 vuotta sitten rakennettu omakotitalo. Tämän ikäisen asunnon kaupassa ei voida lähteä siitä, että rakennus sellaisenaan on uuden veroinen. Kauppahinta on kuitenkin ollut määrältään niin suuri, että Maooonen ja Piooo ovat voineet perustellusti olettaa, että rakennus ei vaadi perusteellisia rakenteellisia korjauksia. Kauppaa tehtäessä Mammm on saanut tietoonsa, että Maooonen on joissakin aikaisemmissa asunnoissaan kokenut kärsineensä asunnon sisäilmaongelmista. Eli huoneiston sisäilman puhtaudella on ollut keskeinen merkitys kaupan tekemiseen.
Maooonen ja Piooo ovat ostaneet talon asumiskäyttöön ja kaupasta päättäessään ottaneet huomioon myyjän tiedossa olleet Maooosen erityistarpeet talon sisäilman laadun suhteen. Jyväskylän kaupungin ympäristöterveydenhuollon lausunnon 13.1.2017 mukaan talo ei täytä sille asetettuja terveydellisiä vaatimuksia. Talo ei siis ole soveltunut aiottuun käyttötarkoitukseen ja ostajat ovat joutuneet melko pian muuttamaan pois.
Rakennus vaatii välttämättä laajamittaisia korjauksia, jotta Maooonen ja Pihkasalo voisivat palata jatkamaan asumistaan rakennuksessa. Alapohjan ennakoitavat korjauskustannukset ovat suuruusluokaltaan noin 30.000-35.000 euroa ja salaojien korjauskulut noin 10.000 euroa.
Mammmsen esittämään ulkoseinärakenteen vaihtoehtoiseen korjaustapaan liittyy suuria riskejä siitä, kuinka laajaksi korjaus lopulta on ulotettava ja jääkö seinärakenteeseen vaihtoehtoisella korjaustavalla edelleen merkittävää, alkuperäisen rakennusajankohdan mukaiseen rakennustapaan liittyvää riskiä. Asiassa saadun selvityksen perusteella ei voida päätyä muuhun kuin käräjäoikeuden tekemään johtopäätökseen ulkoseinärakenteen korjauskustannuksista, jolloin ne ovat arvonlisäveroineen 36.800 euroa.
Yhteensä korjauskustannukset ovat kohtuuttoman suuret verrattuna siihen, mihin ostajat ovat voineet varautua kaupassa ja kustannukset aiheuttavat korjaustoimenpiteet olisi aloitettava välittömästi. Näissä olosuhteissa puheena olevaa kiinteistönkauppaa tuskin olisi tehty edes alennetulla kauppahinnalla.
Nämä seikat ovat niin painavia, että laatuvirhettä on pidettävä niin olennaisena, että kauppa on purettava.
Asumishyöty
Käräjäoikeuden tuomiosta ilmenee, että Maooonen ja Piooo ovat käräjäoikeudessa vastanneet asumishyötyä koskeneeseen Mammmsen vaatimukseen niin, että he ovat olleet valmiit kuittaamaan asunnosta muuttamisen jälkeen aiheutuneita lämmityskuluja asumishyötyä koskevan vaatimuksen kanssa. Vastavalituksessaan Maooonen ja Piooo ovat vedonneet siihen, että asumishyötyä ei ole tullut, koska he olivat asuneet rakennuksessa lyhyen aikaa.
Piooo ja Maooonen ovat hovioikeuden pääkäsittelyssä täsmentäneet, että he ovat jo käräjäoikeudessa kiistäneet saaneensa asumisestaan sellaista hyötyä, joka olisi vähennettävissä kauppahinnan palautusvelasta. Piooon ja Matikaisen vastavalituksen tutkimiselle ei ole estettä.
Maakaaren 2 luvun 33 §:stä ilmenee, että jos ostaja on saanut kiinteistöstä merkittävää tuottoa tai hyötyä, hänen on maksettava siitä korvaus myyjälle. Säännöksen asettamasta merkittävyyskriteeristä johtuu, että aivan vähäinen tuotto tai hyöty ei voi tulla korvattavaksi. Ostajan hallinta-ajan kesto on yksi niistä seikoista, joiden valossa korvattavuutta voidaan arvioida. Lyhytaikainen hallinta-aika voi tulla korvattavaksi, jos ostajat saavat merkittävää tuottoa tai hyötyä. Esimerkiksi ratkaisussa KKO:1992:51 korvaus on määrätty 15 kuukauden hallinta-ajan perusteella. Käräjäoikeus on tuomiossaan päätynyt siihen,että Piooo ja Maooonen ovat saaneet 8.000 euron hyödyn. Hovioikeudessa ei ole ilmennyt perusteita, joiden valossa hyödyn rahamääräinen arvo olisi arvioitava toisin kuin käräjäoikeus on tehnyt. Piooon ja Maooosen saama hyöty on rahamäärältään niin suuri, että hyötyä on pidettävä merkittävänä. Käräjäoikeuden ratkaisua asumishyödystä ei siis ole syytä muuttaa.
Oikeudenkäyntikulut ja selvittelykustannukset
Käräjäoikeuden tavoin hovioikeus rinnastaa 6.190,04 euron määräiset laatuvirheen selvittelykulut oikeudenkäyntikuluihin. Mammmsen vastuu niistä määräytyy samoin kuin hänen oikeudenkäyntikulujensa korvausvelvollisuus Pihkasalolle ja Maoooselle.
Käräjäoikeudessa Piooo ja Maooonen ovat voittaneet pääasiana olleen vaatimuksensa eli kaupan purkua koskeneen vaatimuksen. Piooo ja Matikainen ovat hävinneet esittämänsä vahingonkorvausvaatimukset. Mammmsen on puolestaan katsottava voittaneen kokonaan asumishyötyä koskeneen vaatimuksensa, kun asumishyödyn määrää on pidettävä harkinnanvaraisena. Asia on päättynyt käräjäoikeudessa oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 3 §:n tarkoittamaan Piooon ja Maooosen osavoittoon. Täysi kulukorvaus tässä osavoittotilanteessa voi tulla kyseeseen vain, jos sillä minkä he ovat hävinneet, on asiassa vain vähäinen merkitys. Piooon ja Maooosen häviämällä osalla ei mitä ilmeisimmin ole ollut sanottavaa merkitystä heidän oikeudenkäyntikulujensa määrään. Tästä johtuen heidän häviämäänsä osaa voidaan pitää asiassa vähämerkityksellisenä. Asiassa ei ole syytä muuttaa käräjäoikeuden ratkaisua oikeudenkäyntikuluvastuusta.
Hovioikeudessa Mammm on hävinnyt valituksen kokonaan. Piooo ja Maooonen ovat puolestaan hävinneet vastavalituksensa kokonaan. Piooon ja Maooosen oikeudenkäyntikuluista vastavalitus on aiheuttanut hyvin vähäisen osan heille hovioikeudesta aiheutuneista oikeudenkäyntikuluista. Pihkasalon ja Maooosen häviö on siis asiassa vähämerkityksellinen. Mammmsen on korvattava Piooon ja Maooosen oikeudenkäyntikulut hovioikeudesta täysimääräisesti. Kulut on tuomittu vaatimuksen mukaisesti, kun Mammm on myöntänyt kulut määrältään oikeaksi.
Tuomiolauselma
Valitus ja vastavalitus hylätään. Käräjäoikeuden tuomiota ei muuteta.
K Mammm velvoitetaan suorittamaan H O Piooolle ja V Maoooselle yhteisesti korvaukseksi oikeudenkäyntikuluista 19.204,92 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen siitä lukien, kun kuukausi on kulunut hovioikeuden tuomion antamispäivästä.
Mammm velvoitetaan suorittamaan Piooolle ja Maoooselle kummallekin erikseen 450 euroa, molemmat määrät korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen siitä lukien, kun kuukausi on kulunut hovioikeuden tuomion antamispäivästä.
Muutoksenhaku
Muutosta tähän ratkaisuun saadaan hakea korkeimmalta oikeudelta valittamalla vain, jos korkein oikeus niillä erityisillä perusteilla, jotka ilmenevät oheisesta valitusosoituksesta, myöntää valitusluvan.
Valitusosoituksessa tarkoitettu määräaika valitusluvan pyytämiseen ja valituksen tekemiseen päättyy 4.6.2018.
Asian ovat ratkaisseet: hovioikeudenneuvos Eija-Liisa H
hovioikeudenneuvos Jukka M ma. hovioikeudenneuvos Heikki S
KESKI-SUOMEN KÄRÄJÄOIKEUS
Jyväskylän kanslia
TUOMIO
Annettu kansliassa
1712999
1
24.2.2017
Kello 14.00
L 1615745
Kantaja Piooo, Maooonen,
Vastaaja
Mammm,
Asia Vireille
Kiinteistön virhe tm. sopimusrikkomus 19.4.2016
KYSYMYKSENASETTELU
Asiassa on kyse kiinteistön kaupan ensisijaisesta purkuja vahingonkorvausvaatimuksesta ja toissijaisesta hinnanalennus ja vahingonkorvausvaatimuksesta.
Lisäksi asiassa on kyse reklamaation oikea-aikaisuudesta.
Edelleen asiassa on kyse rakennuksen virheitä koskevien tutkimusten teettämisestä ilman vastaajan informointia tai läsnäoloa ja mainitun seikan merkityksestä asialle.
RIIDATTOMAT SEIKAT
Kantajat ovat ostaneet 5.12.2014 Jyväskylän Taka-Keljossa osoitteessa xxxtie xxx sijaitsevan omakotikiinteistön 202.500 euron kauppahinnalla. Kysymyksessä on vuonna 1983 valmistuneeksi ilmoitettu omakotitalo, jonka käyttöönottotarkastus on suoritettu 19.8.1985 ja loppukatselmus tehty 28.11.2014 (ks. Sami Hixxxxen kuntotarkastusraportti, sivu 3).
K Mammm oli teettänyt ennen kaupantekoa rakennuksen kuntokartoituksen kuntotarkastaja, rakennusmestari Sami Hirvellä. Kuntokartoituksesta on laadittu 22.11.2014 päivätty raportti (K2).
K Mammm oli asunut riidan kohteena olevalla kiinteistöllä sijaitsevassa talossa sen valmistumisesta alkaen.
K Mammm on ennen kaupan tekemistä ilmoittanut uusineensa vuonna 2011 talon salaojituksen sorineen, patolevyt ja sokkelin ulkopuolisen eristyksen kokonaisuudessaan.
Kantajat ovat joutuneet muuttamaan pois talosta sen vuoksi, ettei toinen kantajista pystynyt talossa asumaan.
Reklamaatio on tehty 18.8.2015 sisältäen kaupan purkua koskevan vaatimuksen.
Riidan kohteena olevaan omakotitaloon on tehty seuraavat tutkimukset:
- 29.7.2015 homekoiratutkimus (raportti 2.8.2015) (K5),
- 1.9.2015 PTS-Kiinteistötekniikka Oy:n sisäilma/rakennetutkimus (raportti 23.9.2015), johon myyjää ei ole kutsuttu (K3),
- 20.1.2016 myyjän pyynnöstä pidetty katselmus, jossa osapuolet ovat olleet paikalla mukaan lukien vastaajan nimeämä todistaja J Vtttnen,
- 5.2.2016 PTS-Kiinteistötekniikka Oy:n sisäilmamittaus (raportti 29.2.2016), johon myyjää ei ole kutsuttu (K4).
- 7.7.2016 PTS-Kiinteistötekniikka Oy:n rakennetutkimus Gonka raportti päivätty 15.8.2016), johon myyjää ei ole kutsuttu ja jossa myyjä ei ole ollut läsnä (K10).
Myyjä ei ole ollut läsnä missään muussa kuin 20.1.2016 pidetyssä katselmuksessa.
PTS-Kiinteistötekniikka Oy on laskuttanut kantajia yhteensä 6.109,04 eurolla.
KANNE
Asumiskustannusten määrä on riidaton 450,12 euroa.
Vaatimukset
1.Ensisijaisesti kantajat ovat vaatineet, että käräjäoikeus purkaa heidän ja Mammmsen välillä 5.12.2014 tehdyn kiinteistönkaupan Jyväskylän Keljossa sijaitsevasta omakotikiinteistöstä (kiinteistötunnus xxx) ja velvoittaa vastaajan palauttamaan kantajille kauppahinnan 202.500 euroa korkolain 3 §:n 2 momentin mukaisine tuottokorkoineen alkaen kaupantekopäivästä 18.8.2015 saakka ja korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 19.8.2015 lukien maksupäivään saakka.
2.Toissijaisesti kantajat ovat vaatineet, että käräjäoikeus velvoittaa vastaajan maksamaan kantajille kiinteistönkauppaan liittyvänä vahingonkorvauksena tai vaihtoehtoisesti hinnanalennuksena 115.000 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 18.8.2015 lukien maksupäivään saakka.
3.Edelleen kantajat ovat vaatineet, että käräjäoikeus velvoittaa vastaajan joka tapauksessa maksamaan kantajille vahingonkorvauksena:
-muualla asumisen aiheuttamista asumiskustannuksista kuukausittain 1.8.2015 lukien 450,12 euroa,
-hyödyttömäksi jääneestä huonetilojen tapetoinnista aiheutuneet kustannukset 2.500 euroa,
-korvauksena mikrobien likaamista ja käyttökelvottomiksi tulleista huonekaluista enintään 12.000 euroa ja
-ensisijaisesti vahingonkorvauksena rakennuksen sisäilmaja materiaalitutkimuskuluista 6.190,04 euroa ja toissijaisesti sama määrä osana oikeudenkäyntikulujen korvausta,
kaikki mainitut määrät korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen kanteen vireilletulosta 19.4.2016 lukien muutoin, paitsi vastaisuudessa erääntyville muualla asumisen asumiskuluille kunkin kuukauden 4. päivästä alkaen sekä 6.190,04 euron määräisille sisäilmaja materiaalikuluille kuukauden kuluttua tuomion antamispäivästä lukien siinä tapauksessa, että kyseinen määrä velvoitetaan maksettavaksi oikeudenkäyntikuluihin sisältyvänä eränä.
4.Lisäksi kantajat ovat vaatineet, että käräjäoikeus velvoittaa vastaajan korvaamaan kantajien asianosaiskuluina 600 euroa kummallekin, ja oikeudenkäyntikulut 30.486,40 euroa, kaikki määrät korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua tuomiosta lukien.
Perusteet
Kiinteistön virheet
Talossa on lattia-, seinä ja yläpohjarakenteissa kosteusja mikrobivaurio, joka vaikuttaa asunnon sisäilmaan terveydelle haittavaikutuksia aiheuttavalla tavalla.
Rakennuksen alaosan vauriota on omiaan lisäämään alavassa paikassa oleva sijainti ja salaojan rakennetta koskeva toteutus.
Salaojat on toteutettu virheellisesti.
Kiinteistön laatuvirhe, oikeustosiseikat
Kaupan kohteena olevan kiinteistön asuinrakennuksessa on maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin mukainen laatuvirhe ainakin seuraavasti:
- Kiinteistö ei ominaisuuksiltaan ole sellainen kuin osapuolten välillä on sovittu. Talo ei ole ominaisuuksiltaan eli sisäilman ja rakenteiden terveysominaisuuksien osalta ollut sellainen kuin myyjän ilmoituksen mukaan olisi pitänyt olla. Kantajat ovat kertoneet myyjälle ennen kaupan tekemistä V Maooosen aiemmasta mikrobialtistuksesta sekä siitä, että ostettavan kohteen tulee olla hyvässä kunnossa eli nk. täysin terve talo. Myyjä on vakuuttanut talon olevan mainitun mukainen. Rakennus ei ole tältä osin sovitun mukainen.
- Vastaaja on ennen kaupan tekemistä antanut kantajille virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon kiinteistöllä olevan asuinrakennuksen kunnosta, erityisesti salaojien uusimisen syistä ja toteutustavasta. Kantajilla ei ole ollut oikeudellista tai muutakaan tarvetta taikka edes mahdollisuutta selvittää itsenäisellä tutkimuksella myyjän antamien tietojen paikkansapitävyyttä. Salaojitusta ei ole toteutettu talon koko ympäristöön ja salaaja on asennettu virheellisesti sokkelin ja patolevyn väliin, jolloin maaperän kosteus ei jää patolevyn ulkopuolelle. Salaojat on lisäksi sijoitettu rakennuspiirustuksiin nähden liian ylös, kun ne pitää sijoittaa perustuksen alapuolelle ja riittävän kauaksi perustukset muodostavasta betonirakenteesta, joita vasten salaojat on nyt virheellisellä rakentamistavalla sijoitettu.
- Kiinteistö joka tapauksessa poikkeaa salaisen virheen vuoksi laadultaan merkittävästi ja olennaisella tavalla siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää. Rakennus on osoittautunut asumiskäyttöön soveltumattomaksi ilmi tulleiden terveyshaittojen ja
tutkimusten osoittaman rakennevirheen vuoksi. Viime mainittu on todettu PTS-Kiinteistötekniikka Oy:n rakennetutkimuksessa ja sen seuraukset asuinhuoneiston sisäilmatutkimuksessa, joista molemmista ilmenee, että rakennus ei täytä terveydensuojelulain 7 luvun mukaisia asunnon terveellisyysvaatimuksia, ja laatuvirhe sen vuoksi on olennainen.
Rakennetutkimuksessa rakennuksen seinä ja lattiarakenne (sekä yläpohjarakenne) on todettu siten virheelliseksi, että ulkoseinien lämmöneristysmateriaaleihin johtuu kosteutta, joka ei pääse tuulettumaan ja aiheuttaa lämmöneristeessä mikrobikasvuston. Tähän nähden V Maooosen oireilun on objektiivisestikin arvioiden katsottava aiheutuvan talon sisäilman ongelmista. Tätä johtopäätöstä tukee se, että Maooonen pystyy työskentelemään sekatavarakauppa Hong Kongissa, jossa on muun muassa paljon eri puolilta maailmaa tullutta irtainta.
Kantajista erityisesti V Maooonen on saanut niin merkittävät ihoja hengitystieoireet talossa asumisen aikana alkukesästä 2015 alkaen, että asumisen jatkaminen rakennuksessa on käynyt mahdottomaksi. Kantaja Maooosen 21vuotias poika on kesällä 2015 tullut käymään äitinsä luona tarkoituksenaan olla useamman päivän, mutta pelkästään jo yhden päivän mittainen oleskelu talossa on saanut aikaan sen, ettei hän kokemiensa oireiden vuoksi ole voinut jäädä yhdeksikään yöksi.
Kantajat eivät ole tarkoittaneet ostaa remontoitavaa rakennusta vaan
välittömästi asumiskäyttöön sellaisenaan soveltuvan talon, johon he ovat heti tuoreeltaan uusineet vain tapetit kaikkiin huoneisiin. Sen vuoksi olisi asuinkiinteistön käyttötarkoituksen ja terveydensuojelulain 7 luvun säännösten kannalta täysin kohtuutonta ja väärin, että kauppa pidettäisiin voimassa. Jos kantajat olisivat tienneet talon kunnon, he eivät olisi ostaneet sitä ollenkaan.
Vastaajan kuntokartoittajallaan teettämässä kuntokartoituksessa oli joitakin riskimahdollisuuksia kirjattu yleisellä tasolla, mutta myyjän tehtävänä olisi ollut selvittää riskimahdollisuuksien toteutuminen rakenteissa tarkemmin. Tämän vuoksi lähtökohta on, että kiinteistön laatuvirheitä ei tässä tapauksessa voida arvioida pelkästään piilevinä virheinä.
Tämän rakennuksen kaltaisen matalaperusteisen talon salaojien tekninen käyttöikä on 40-50 vuotta. Tässä tapauksessa salaojat on uusittu vuonna 2011 eli jo 26 vuoden kuluttua rakennuksen käyttöönottotarkastuksesta. Tämän kaltainen uusimistarve ei kokemussääntöjen mukaisesti pääteltynä voi johtua mistään muusta kuin talon alapohjarakenteissa ilmi tulleesta kosteudesta ja sen eliminointitarpeesta. Tähän viittaa myös salaojien poikkeuksellinen sijoittaminen suoraan betoniseen sokkeliin kiinni, kuitenkin sillä tulosvaikutuksella, että juuri tämän kaltainen salaojan sijoittelu on omiaan lisäämään talon alapohjarakenteisiin kohdistuvaa kosteusrasitusta. Koska vastaaja on ennen kaupantekoa salannut rakennuksessa olleen mitään muita ongelmia kuin korjatuksi ilmoitettu keittiön vesiputken vuoto, seuraa tästä ja uuden salaojaputken virheellisestä asentamisesta vastaajalle maakaaren 2 luvun 32 §:n mukainen korvausvelvollisuus kaikista sellaisista kustannuksista, joita kantajille on aiheutunut rakennuksen laatuvirheistä. Vuonna 2011 toteutettu salaojan rakennustapa merkitsee törkeää rakennusvirhettä.
Kantajat ovat saaneet kaupanteon jälkeen vastaajalta muistitikun, jossa on kerrottu olevan talon historiaan liittyviä valokuvia. Kantajat ovat vasta V Maooosen oireiden ilmettyä ja niiden kytkeydyttyä kiinteistön laatuvirheisiin, tutustuneet muistitikun sisältöön, jolloin he ovat havainneet salaojituksen toteutustavan.
Kiinteistöllä tehdyt tutkimukset verrattuna kiinteistöstä kaupan teon yhteydessä annettuihin tietoihin
Kantajat ovat keväällä 2015 ilmi tulleiden terveysongelmien johdosta teettäneet ensimmäisenä tutkimustapahtumana homekoiratarkastuksen. Sen on suorittanut T:mi Homekuono/Jyrki Äikäs, jonka raportin mukaan jatkotutkimukset edellyttäviä löydöksiä oli.
PTS-Kiinteistötekniikka Oy:n tutkimustulokset osoittavat syy-yhteyden oireiden ja asunnon sisäilman mikrobilöydösten sekä seinien ja lattian kosteusja mikrobilöydösten välillä. Tutkimustulokset vahvistavat
huoneilman sisältävän runsaasti terveydelle haitallisia mikrobeja (terveydensuojelulain 27 §) ja talon ulkoseinäja lattiarakenteessa löytyy samoja mikrobeja huomattavia määriä.
Kantajat ovat kiinteistöä ostaessaan nimenomaisesti tähdentäneet myyjälle V Maooosen aiempaa työpaikallaan tapahtunutta altistumista mikrobikasvuston terveyshaitoille. Tästä tietoisena vastaaja on vakuuttanut kantajille talon olevan ja olleen aina kunnossa, ja että vastaaja on nimenomaan toteuttanut alapohjan kuivana pysymisen edellytykset uudella salaojituksella, patolevytyksellä ja sokkelin styroxeristyksellä.
Virheen olennaisuus ja purkuperuste
Asiantuntijoiden mukaan rakennuksen korjaustyö, jollaiseen kantajat eivät ole kiinteistöä ostaessaan varautuneet, on tehtävissä luotettavasti vain niin sanotusti kengittämällä talo uudelleen sokkelirakenteesta ylöspäin uusilla materiaaleilla niin pitkälle, kuin rakenteissa on mikrobikontaminoituneita osia. Lisäksi alapohjan kosteusvaurioja mikrobilöydökset edellyttävät lattian pintalaatan ja väliseinien alaosien purkamista, lattian uudelleen eristämistä ja pintalaatan valua sekä seinien uusimista pintamateriaaleineen ja töineen. Myös yläpohjan mikrobilöydökset edellyttävät korjaustöitä.
Purkutyö on laaja ja kallis, samoin kuin uudelleen rakentaminen. WSP Finland Oy:n kustannuslaskennan mukaiset korjauskustannukset ovat 92.832 euroa + arvonlisävero 22.280 euroa + salaojien uusiminen
10.00 euroa eli yhteensä noin 125.000 euroa.
Korjaustyön lopputulos on epävarma sen johdosta, että rakennuspaikka on kostea. Mainitusta syystä korjaustoimenpiteistä huolimatta jää riski kapillaarisen kosteuden nousemisesta rakenteisiin. Kaupan purkaminen on siksi maakaaren ratio huomioiden ensisijainen seuraamus, johon tulee päätyä.
Toissijainen hinnanalennusvaatimus
Kuten edellä on todettu, rakennuksen korjaaminen edellyttää kontaminoituneiden lattiaja seinärakenteiden uusimista, eli vähintään seinien alaosien nk. kengittämistä ja edellisessä kappaleessa kerrottua lattiarakenteiden ja väliseinien alaosien purkamista niihin liittyvine uudelleenrakentamisineen. Seinärakenteessa on olennainen virhe, kun tuuletusrako puuttuu. Kustannuserä muodostuu näistä lattia-, seinä-, ja yläpohjarakenteiden uusimisesta. Korjaustöiden laajuus paljastuu lopullisesti vasta työn alettua. Korjaustöiden aloittamiseen kantajilla ei voi olla velvollisuutta omalla kustannuksellaan.
Vahingonkorvauksen määrästä
Muualla asumisen kuukausittaiset kustannukset ovat syntyneet H
Piooon vuokratulojen menetyksestä, kun kantajat ovat joutuneet irtisanomaan Piooon omistamassa toisessa asunnossa olevan vuokralaisen saadakseen sen omaan käyttöönsä.
Huoneiston tapetoinnin kantajat ovat tehneet omalla työpanoksellaan. Katselmustilaisuudessa 20.1.2016 kiinteistöllä on tapetointi todettu uusituksi. Oman työn ja materiaalien arvo on edellä vaatimusten 3. kohdassa ilmoitetut 2.500 euroa.
Kantajille on ollut välttämätöntä teettää materiaalija sisäilmatutkimukset, joista PTS-Kiinteistötekniikka Oy on laskuttanut kantajia 2.789,28 euroa, 1.312,44 euroa ja 2.089,04 euroa, eli yhteensä edellä 3. kohdassa vaaditut 6.109,04 euroa.
Vain kovapintaiset esineet ovat puhdistettavissa. Kantajat eivät ole uskaltaneet ottaa talosta mukaansa mitään irtaimistoa sen vuoksi, että asumisterveyttä koskevan ohjeistuksen mukaan huoneilmassa haitallisesti vaikuttavat mikrobit tarttuvat irtaimistoon ja erityisesti niiden pehmytosiin ja tekstiileihin sekä kulkeutuvat tavaroiden siirtämisen seurauksena vaikuttamaan seuraavassa asunnossa. V Maooosen edellisestä asunnosta ei ole tuotu tähän asuntoon merkittävää määrää irtainta.
VASTAUS
Vaatimukset
K Mammm on vaatinut, että käräjäoikeus hylkää kanteen ja kantajat velvoitetaan korvaamaan K Mammmsen oikeudenkäyntikuluina yhteensä 36.674,39 euroa laillisine viivästyskorkoineen kuukausi tuomiosta lukien. (Oikeudenkäyntikulut sisältävät AA Paaaan laskun 992 euroa ja AA Taaaain laskun 35.682,39 euroa).
Edelleen Mammm on vaatinut, että kantajat velvoitetaan korvaamaan hänelle virheen selvittelykuluina 9.419,72 euroa laillisine viivästyskorkoineen kuukausi tuomiosta lukien ja toissijaisesti mainittu määrä oikeudenkäyntikuluina korkoineen. Virheen selvittelykulut sisältävät J Vtttsen laskut 925,54 euroa ja 6745,78 euroa sekä 27.11.2016 päivätyn laskun 930 euroa, ja laskun 818,40 euroa.
Mikäli kauppa puretaan, on palautettavasta kauppahinnasta vähennettävä kantajien saama asumishyöty 1.600 euroa kuukaudessa kaupan teosta 5.12.2014 lukien.
Perusteet
Reklamaation laiminlyönti
Kohtuullinen rek/amaatioaika
Oikeuskirjallisuudessa esitetyn kannanoton mukaan kohtuullisena reklamaatioaikana on pidettävä enintään viiden kuukauden mittaista aikaa. Reklamaatioaika arvioidaan yksittäistapauksittain lähtökohtana se, että reklamaatio tulee tehdä viipymättä. Hyväksyttävänä
reklamaatioaikana pidetään 3 4 kuukauden aikaa, mutta se voi tapauksesta riippuen olla lyhyempi tai pidempi.
Reklamaatio hinnanalennuksen ja vahingonkorvauksen osalta
Myyjä on tekstiviestillä 4.8.2015 pyytänyt ostajilta reklamaatiota saadakseen tietoa vaatimuksista ja niiden perusteista.
Kantajat ovat reklamaatiossaan 18.8.2015 ilmoittaneet vaativansa vain kaupan purkua. Kantajat ovat vasta haastehakemuksessa ilmoittaneet vaativansa hinnanalennusta ja vahingonkorvausta.
Maakaaren reklamaatiosäännös edellyttää, että reklamaatiossa ilmoitetaan myös se seuraamus, jota ollaan vaatimassa. Ensimmäinen kirje kantajien asianajajalta on päivätty 18.8.2015, joten haastehakemuksessa (19.4.2016, saapunut vastaajalle tiedoksi postitse 25.4.2016) esitetty vaatimus hinnanalennuksesta ja vahingonkorvauksesta on esitetty liian myöhään siten, että kantajat ovat menettäneet oikeuden hinnanalennuksen ja vahingonkorvauksen vaatimiseen.
Reklamaatio seinien alaosan virheiden osalta
Seinän alaosien osalta väitetty virhe on tullut tietoon 1.9.2015, mutta ensimmäisen kerran on virhe yksilöity vasta käräjäoikeuden tiedustelun jälkeen 8.7.2016, jolloin lausuma tullut vastaajan tietoon 27.7.2016.
Virheilmoitus on tehty liian myöhään seinän alaosan ja eristeiden osalta, minkä vuoksi ostajat ovat menettäneet oikeutensa esittää vaatimuksia tältä osin.
Myyjälle ei ole myöskään annettu mahdollisuutta olla mukana virheen selvittelyssä eli tutkimuksessa 1.9.2015, 5.2.2016 ja 7.7.2016.
Reklamaatio alapohjan virheiden osalta
Alapohjan väitetty virhe on tullut ostajien tietoon tutkimuksessa 7.7.2016.
Alapohjan virheisiin on vedottu siten, että tämä on tullut myyjän tietoon asiamiehen palattua lomalta 12.12.2016. Alapohjaa koskeva tutkimus on tehty 7.7.2016, johon ei ole myyjää kutsuttu, eikä myyjälle siten ole annettu mahdollisuutta olla mukana virheen selvittelyssä.
Keittiön osalta on alapohjan kuntoa selvitetty myös 20.1.2016 pidetyssä katselmuksessa, jossa myyjä oli paikalla.
Kun vireillä on ollut oikeudenkäynti, on ostajilla ollut korostettu velvollisuus reklamoida virheestä välittömästi ja tässä tapauksessa on
reklamaatioaika laskettava viikoissa, ei kuukausissa.
Ostajat ovat menettäneet oikeuden vedota alapohjan virheisiin kun reklamaatio on tehty liian myöhään ja siten puutteellisesti, ettei myyjä ole voinut olla mukana virheen selvittelyssä.
Yläpohjan virheet
Yläpohjan virhe on tullut ostajien tietoon 1.9.2015 ja 7.7.2016 toimitetuissa tarkastuksissa. Yläpohjan virheisiin on vedottu ensimmäisen kerran valmistelun istunnossa 14.12.2016.
Kun vireillä on ollut oikeudenkäynti, on ostajilla ollut korostettu velvollisuus reklamoida virheestä välittömästi ja tässä tapauksessa on reklamaatioaika laskettava viikoissa, ei kuukausissa.
Ostajat ovat menettäneet oikeuden vedota yläpohjan virheisiin kun reklamaatio on tehty liian myöhään ja siten puutteellisesti, ettei myyjä ole voinut olla mukana virheen selvittelyssä.
Virheellistä salaojitusta ja sokkelin vedeneristystä koskevat virheet
Kantajat ovat havainneet salaojien toteutustavan kevät-kesällä 2015.
Haastehakemuksessa mainitut valokuvat on luovutettu ostajille pian kaupan teon (5.12.2014) jälkeen. (Kuvista kerrottiin ennen kauppaa.) Lisäksi Piooo oli tarkastanut salaojien toimivuutta kaatamalla niihin vettä kesällä 2015. Nyt kyseessä olevaan virheeseen on vedottu ensimmäisen kerran vasta haastehakemuksessa (19.4.2016, haastehakemus tullut vastaajalle postissa 25.4.2016) eli liian myöhään, minkä vuoksi salaojituksen ym. puutteisiin ei voida virheenä vedota.
Myyjän mahdollisuus tutustua virheisiin
K Mammm on ilmoittanut sekä ostajille että AA Paaaselle halunsa olla läsnä tarkastuksissa, mutta tämä ei ole toteutunut. Myyjää ei ole kutsuttu homekoiratutkimukseen eikä PTS-kiinteistötekniikka Oy:n tutkimuksiin 1.9.2015 ja 5.2.2016 eikä 7.7.2016.
Laiminlyönti kutsua myyjä virheen tutkimuksiin tarkoittaa sitä, että ostajat ovat menettäneet oikeutensa vedota virheisiin. Mikäli heidän ei katsota menettäneen oikeuttaan, on näyttöä arvioitaessa otettava huomioon se, ettei myyjälle tarjottu mahdollisuutta olla mukana tutkimuksissa.
Kaupan purku tai hinnan alennus
Kaupan kohteessa ei ole kaupan purkuun oikeuttavaa virhettä eikä
virhettä ylipäätään. Myyjä kiistää mahdollisen virheen olennaisuuden.
Esitetty seinärakenteen korjaustoimenpide eli nk. kengittäminen ei sovellu täystiilitalon seinärakenteen korjaamiseen. Väitettyjen virheiden korjaustapaa ei ole esitetty korjaussuunnitelmassa jota ei ole teetätetty), mikä vaikeuttaa kulujen määrän arviointia.
Vahingonkorvaus
Myyjä kiistää olevansa millään perusteella vahingonkorvausvelvollinen.
Huonekalujen osalta vaatimus on kiistetty yksilöimättömänä. Kantajat eivät ole valmisteluistunnossa esitetyn ja yhteenvetoon kirjatun pyynnön mukaisesti esittäneet minkäänlaista yksilöintiä huonekalujen osalta tehdystä vahingonkorvausvaatimuksesta.
Tutkimuskulujen peruste on kiistetty, mutta määrällisesti vaatimukset on myönnetty oikeiksi.
Kantajien esittämistä oikeustosiseikoista
Onko kiinteistö ollut sellainen kuin on sovittu?
Säännöstä on tulkittava suppeasti siten, että sovituksi katsotaan vain se mistä on nimenomaisesti sovittu.
Kiinteistön sopimuksenmukaisuutta voidaan arvioida ennen kauppaa tehdyn kuntotarkastuksen sekä kauppakirjan ja sen liitteiden perusteella. Vastaaja kiistää sopimuksenvastaisuuden. Myyjä ei voi tietää millainen erityisherkkyys toisella ostajalla on ollut, joten tältä osin ei sopiminen ole edes mahdollista. Ostajalla on selonottovelvollisuus oman erityisherkkyytensä vuoksi.
Virheellinen ja harhaanjohtava tieto
Väite siitä, että korjauksen osalta olisi annettu virheellisiä ja harhaanjohtavia tietoja, on perusteeton. Myyjä on antanut kaikki tiedot ja lisäksi myyjä on kertonut remonttivalokuvista ostajille, jotka eivät ole olleet niistä kiinnostuneita. Salaojien ym. uusimisen syynä on ollut se, että vuonna 1984 valmistuneen rakennuksen osalta salaojat, routaeristys ja sokkelin vedeneristys ovat olleet elinkaarensa loppupuolella, minkä vuoksi ne on uusittu. Kyse on ollut normaalista peruskorjauksesta.
Lisäksi routaeristeet olivat painuneet/litistyneet ja niiden uusimisen yhteydessä uusittiin kokonaan salaojitus sorineen ja asennettiin patolevyt ja sokkeleiden eristys sekä sadevesiviemäröinti.
Työssä ei ole ollut mitään sellaista virhettä, joka aiheuttaisi rakennukselle vaurioita tai olisi sellaisia aiheuttanut. Mikäli toteutustapa poikkeaa siitä miten yleensä on tehty, on kyse vaikutuksettomasta "virheestä", joka ei oikeuta kantajia minkäänlaisiin vaatimuksiin.
Asiassa ei ole edes väitetty, että rakenne olisi johtanut rakennuksen virheisiin, eikä siitä pystytä esittämään näyttöä. Asiassa ei ole edes väitetty, että salaojitus, patolevy ja sokkelin eristys olisivat aiheuttaneet väitetyt virheet eikä tästä ole esitetty mitään selvitystä.
Salainen virhe
Myyjä on kiistänyt, että rakennuksessa olisi salainen virhe. Virhettä ei ole rakennuksessa ylipäätään. Salaista virhettä ei ole myöskään siksi, ettei merkittävyyskynnys ylity.
Tuuletusraon puuttuminen 1983 rakennetun talon eristetilasta ei ole salainen virhe, koska se on rakennusaikaan nähden tyypillinen ja hyväksytty rakenne.
Rakennus ei ole objektiivisesti arvioiden asumiseen kelpaamaton eikä asumiskelvottomuudesta ole mitään selvitystä. Toinen kantajista on pystynyt asunnossa asumaan.
Salaojien ja sokkelin eristyksen asennus on tehty oikein eikä niissä ole virhettä eikä ainakaan sellaista vaikutuksellista virhettä, joka jotenkin rakennusta vahingoittaisi.
Seinien alaosissa ei ole virhettä. Eristetilasta ei ole ilmayhteyttä sisätiloihin niiltä osin kuin seiniä on avattu ja eristeistä mikrobeja havaittu. Mikrobit eivät ole virhe silloin kuin eristetilasta ei ole ilmayhteyttä sisätilaan. Mikäli ilmayhteys olisi, olisi virhe helposti korjattavissa tiivistyskorjauksella.
Alapohjassa ei ole virhettä. Eristeissa ei ole ollut poikkeavaa kosteutta. Eristeen alapinnasta ei ole ilmayhteyttä sisätiloihin, minkä vuoksi kyse ei ole sellaisesta virheestä, josta myyjä olisi vastuussa. Mikäli alapohjasta olisi ilmayhteys, olisi virhe helposti korjattavissa tiivistyskorjauksella.
Mikrobilöydökset alapohjan EPS-eristeen alapinnalta eivät ole virhe eikä alapohjasta ole mitattu normaalista poikkeavia kosteuksia.
Asumisongelmien osaltahan asiassa on kyse siitä, että V Maooonen ei voi asua talossa saamiensa oireiden vuoksi. Maooonen oli aiemmin altistunut homeille ym. ja lisäksi hänellä on atooppinen ihottuma, joka pahentaa oireita. Valitettavasti kyse on hänen yliherkkyydestä, eikä siitä, että rakennus olisi objektiivisesti katsoen sellainen, ettei siellä voi asua. Talossa ei ole sellaista virhettä, ettei siellä voisi asua. Merkitystä-on myös sillä, että talo sijaitsee maaseudulla, jossa hameita ja mikrobeja on taajamaa enemmän.
Tehdyt sisäilmamittaukset on tehty puutteellisesti eikä niissä ole pyritty sulkemaan pois muita tekijöitä, jotka ovat voineet aiheuttaa Maoooselle
oireita. On todennäköistä, että Maooosen oireiden syynä eivät ole kanteessa väitetyt virheet.
Ostajien korostunut selonottovelvollisuus
Ostajilla on ollut V Maooosen erityisen herkkyyden vuoksi korostunut selonottovelvollisuus kaupan kohteen osalta. Homeille ym. altistuneen henkilön pitäisi olla erittäin varovainen maaseudulla olevaa omakotitaloa ostaessaan. Maooonen on lisäksi kertonut, että hänellä on ollut atooppinen iho lapsesta lähtien.
Syy-yhteys
Kantajien väittämillä virheillä ei ole syy-yhteyttä sisäilmaongelmiin. Sisäilmasta löytyneiden epäpuhtauksien syynä ovat muut seikat kuin väitetyt virheet. Ostajat ovat laiminlyöneet korjata kattoa, josta on päässyt yläpohjaan kosteutta aiheuttaen todennäköisesti mikrobivaurioita, joka vaikuttaa sisäilmaan.
Mikäli rakenteista pääsee sisäilmaan epäpuhtauksia, voidaan ne estää tiivistyskorjauksella.
Korjaustapa, sen laajuus sekä tasonparannus
Mahdollisten virheiden korjaamiseksi oikea ja riittävä korjaustapa olisi tiivistyskorjaus, joka soveltuu erityisen hyvin betoni-ja tiilirakennuksen tiivistykseen.
Korjauskulut ja toimenpiteet kohdistuvat lähes täysin sellaisiin kohtiin rakennusta, joissa ei ole virhettä todettu.
Korjauksen jälkeen on tasonparannus merkittävä eikä kyse ole enää 1980-luvulla rakennetusta rakennuksesta.
Alapohja keittiössä ja vastuunrajoitus
Ostajat ovat olleet tietoisia keittiössä tapahtuneesta vesivahingosta ja asianosaisten on katsottava tältä osin sopineen vastuunrajoitusehdosta. Tältä osin on reklamaatio myös tehty liian myöhään.
Myötävaikutus väitettyjen vaurioiden syntymiseen
Talo on ollut asumaton ja siellä on ollut todennäköisesti alhainen lämpötila, joka on ollut omiaan lisäämään mikrobien lisääntymistä.
Ostajat ovat laiminlyöneet kauppakirjassa sovitun ja kuntotutkimuksessa mainitun velvoitteen katon huollosta, tarkastuksesta ja korjauksesta, jonka vuoksi yläpohjaan on päässyt vettä, josta aiheutuneet mikrobivauriot ovat todennäköisesti merkittävästi heikentäneet sisäilmaa.
Ostajat ovat myös laiminlyöneet 23.9.2015 päivätyn tutkimusraportin sivulla 13 mainitut suositukset katon tiivistämisestä eikä kattoa ole korjattu 7.7.2016 tehdyn tutkimuksen jälkeen vaikka tuolloin oli löytynyt kosteutta yläpohjan eristeistä.
Ostajat ovat siten itse aiheuttaneet tai ainakin myötävaikuttaneet yläpohjan vaurioiden syntyä sekä epäpuhtaan ilman pääsyä asuintiloihin.
Korjauskulujen määrä
Korjaussuunnitelman puuttuminen vaikeuttaa sen arvioimista, millaisiin korjauksiin kustannusarvio kohdistuu.
KANTAJIEN LAUSUMA
Reklamaation laiminlyöntiä koskevista väitteistä
Reklamaatiot eivät ole myöhästyneet. Eri virhetyyppeihin on vedottu viipymättä, kun virheet ovat tulleet ilmi.
Kun purkuvaatimus on esitetty, ei ole ollut välttämätöntä yksilöidä erillisiä liitännäisvaatimuksia.
Vastaajien aiemman asiamiehen AA P Paaaan kanssa oli sovittu neuvottelusta nimenomaan sen suhteen, puretaanko kauppa vai toteutetaanko syntyneen tilanteen ratkaisu jollakin muulla tavalla, esimerkiksi merkittävällä hinnanalennuksella, jonka osaratkaisuna Mammm olisi itse korjannut talon. Hinnanalennuksesta on siis ollut kyse jo ennen asian käräjäoikeuskäsittelyä.
Kantajat olivat kertoneet myyjälle toisen ostajan homealtistuksesta ja tarpeesta ostaa terve talo. Tähän nähden ei ole ollut syytä tarkastella muistitikulle tallennettuja salaojaremontin kuvia aiemmin kuin epäily rakennevirheestä on syntynyt.
Myyjän mahdollisuuksista tutustua väitettyihin virheisiin
Ostajat ovat myöntäneet, ettei myyjää ole kutsuttu homekoiratutkimukseen tai PTS-Kiinteistötekniikka Oy:n tutkimuksiin paikalle. Jälkimmäisen tutkimuksen osalta on ollut kyse ilmeisestä virheestä, josta on jälkikäteen keskusteltu. Vastaajan silloisen asiamiehen AA Paaaan mukaan kuntotutkimuksen jälkeisen erillisen katselmuksen teettämistä ei ole tuolloin pidetty tarpeellisena.
Sisäilmatutkimukseen oli ilmennyt tarve yhteisesti pidetyssä katselmuksessa. PTS-Kiinteistötekniikka Oy on käynyt
FINAS-standardoituna laitoksena tutkimuksen tekemässä. Rakennus on tutkimuksen teettämisen aikaan ollut asumaton, joten tutkimuksen tuloksiin ei ole voinut olla asumisvaikutuksia.
Läsnäolo-oikeudesta tutkimuksissa ei ole maakaaren säännöstä. Sillä seikalla, ettei myyjä ole ollut tutkimuksissa läsnä on korkeintaan näytön arviointiin vaikuttavaa merkitystä. Myyjän oma rakennusasiantuntija on saanut tutkia rakennuksen näytteenottopaikat, joten tällä perusteella vaikutukset ovat vähäiset.
Ostajien erityisestä selonottovelvollisuudesta
Mitään erityistä selonottovelvollisuutta ei ole ollut tilanteessa, jossa myyjä on tietoisena V Maooosen alttiudesta vakuuttanut talon olevan "terve".
Vastaajan asumishyötyä koskevasta vaatimuksesta
Kantajat ovat huolehtineet talon lämmittämisestä ja kiinteistön kunnosta tyhjänäkin tilanteessa, jossa siellä ei voi asumisterveyshaitan vuoksi asua. Tästä on aiheutunut merkittäviä kustannuksia. Kantajat ovat valmiit kuittaamaan mainitut kulut asumishyötyä koskevan vaatimuksen kanssa. (Mainittuja kuluja ei ole käräjäoikeudelle esitetty lausumapyynnöstä huolimatta)
Syy-yhteydestä väitettyjen virheiden ja sisäilmaongelman välillä
V Maooonen ei pysty talon sisäilmaongelman vuoksi asumaan talossa. Maooonen saa oireita talon sisäilmasta. Mainitusta syystä talo pitää terveydensuojelulain velvoitteiden mukaisesti korjata.
Keittiön alapohjasta ja vastuurajoituksesta
Keittiön alapohjaa koskevasta vastuunrajoituksesta ei ole tässä kysymys. Tutkimus osoittaa betonilaattojen välissä olevan styroxeristeen merkittävän saastuneisuuden (sädesienipitoisuus 2400 ylittää lähes viisinkertaisesti materiaalivauriona pidettävän 500 cfu/g rajan). Mainittu tutkimustulos yhdessä muiden näytteiden ja tutkimustulosten kanssa indikoi koko alapohjarakenteen vauriota.
RATKAISTAVAT KYSYMYKSET
1. O Korpelaa koskeva osatuomio on annettu erikseen.
2. Reklamaation oikea-aikaisuus yhtäältä hinnanalennusja vahingonkorvausvaatimuksen osalta sekä toisaalta eri virhetyy pien havaitsemisen ja niistä reklamoimisen osalta. Seuraus mahdollisesta reklamaation virheellisyydestä.
3. Rakennuksen virheitä koskevien tutkimusten teettäminen ilman vastaajan läsnäoloa, mikä merkitys?
4. Kiinteistön kaupan purkamisen edellytykset?
4a. Onko kiinteistössä jokin rakennustekninen virhe tai muu laatuvirhe, joka vaikuttaa kiinteistön laatuominaisuuksiin? Kuinka olennainen virhe on?
4b. Onko rakennusteknisillä virheillä syy-yhteys sisä-ilmaongelmaan?
4c. Kiinteistön mahdollisen laatuvirheen oikeudellinen seuraamus; kaupan purku?
4c1. Kiinteistön kunto, sovitun mukainen? 4c2. Onko annettu oikeat tiedot?
4c3. Jos edellä olevat eivät menesty, onko kiinteistöllä salainen virhe? 4d. Purkuperusteen olemassaolo eli virheen olennaisuus?
5a. Toissijaisesti kiinteistön kaupan virheen aiheuttama vahingonkorvaus/ hinnanalennus, edellytykset?
5b. Korjaustapa, korjauskulut hinnanalennuksen ja vahingonkorvauksen määrä?
6. Muut liitännäiset vahingonkorvausvaatimukset
7. Oikeudenkäyntikulut
TODISTELU
Teemat ilmenevät yhteenveto 5 -nimisestä asiakirjasta, joka toimitettu osapuolille ennen pääkäsittelyn alkua.
Kirjalliset todisteet
Kantaja
K1. (osaksi sama kuin V1) Kauppakirja
K2. (=V2) Kuntotarkastusraportti asuntokauppaa varten 22.11.2014 K3. (=V17) PTS-Kiinteistötekniikka Oy:n raportti 23.9.2015
K4. PTS-Kiinteistötekniikka Oy:n raportti sisäilmamittauksesta 29.2.2016
K5. (=V6) Raportti homekoiran tekemästä tarkastuksesta 29.7.2015
K6. Valokuvia vastaajien vuonna 2011 teettämästä seinävierustojen maarakennus-, salaojitusym. töistä
K7. Valokuvia kantaja Mammmsen iho-oireista kiinteistöllä asumisen
ajanjaksolta
K8. luovuttu
K9. luovuttu
K10. PTS-Kiinteistötekniikka Oy:n rakennetutkimusraportti 15.8.2016 K11. Jyväskylän kaupungin terveystarkastajan tarkastuskertomus 10.11.2010
K12. Todistus asumisesta
K13. WSP Finland Oy:n laskentamuistio/tavoitehinta-arvio
K14. Täsmennykset tavoitehinta-arvioon /sähköpostiviesti 14.12.2016 K15. (=V5) Kantajien asiamiehen reklamaatiokirje 18.8.2015
K16. Lääketieteen prof. Ville Valtosen haastatteluraportti; Mitä tehdä kun ihminen oireilee? Onko vikaa ihmisessä?
K17. Lausunto 13.1.2017 asunnon terveydellisistä olosuhteista osoitteessa xxxtie xxx, Jyväskylä
K18. Henkilötodistelun apuväline: Rakennuksen leikkauspiirustus
Muu todiste -Äänite 4.8.2015 kantajien ja vastaajan välisestä katselmusja neuvottelutilaisuudesta kiinteistöllä (yhteensä 55:22 min, kuunneltu pöytäkirjaan merkityin osin)
Katselmus Omakotitalossa, osoitteessa xxxtie xxx, Jyväskylä
Kirjalliset todisteet Vastaaja
V1. Kauppakirja ja sen liitteenä oleva muistio V2. Kuntotarkastus 22.11.2014
V3. Tekstiviesti H Piooolle 4.8.2015
V4. K Mammmsen sähköposti AA E Paaaselle 31.8.2015 V5. AA Paaasen kirje 18.8.2015
V6. Homekoiraraportti 29.7.2015
V7. Rakennuskonsultointi J Vtttsen lausunto 11.5.2016
V8. Katariina Lxxx; Rakenteiden ilmatiiviyden parantaminen
sisäilmakorjauksessa. Opinnäytetyö. Rakennusterveys 2014 sekä selvitys Lxxxen koulutuksesta
V9. Sisäilmaongelmaisten koulurakennusten korjaaminen. V10. Asumisterveysohje, Helsinki 2003, sivu 74
V11. Valviran asumisterveysasetuksen soveltamisohje, osa IV, asumisterveysasetus 1/2 20, ohje 8/2016
V12. Kuntotarkastaja Sami Hirven valokuvat
V13. Asianajaja Paaasen ilmoitus kantajien lisätodistelusta 16.8.2016 (ei ole kirjallinen todiste, kirjelmä käräjäoikeudelle)
V14. Sisäilmayhdistys ry Maanvastainen kaksoislaatta V15. Pientalorakentamisen kehittämiskeskus
V16. Tampereen teknillisen yliopiston julkaisu: limanpitävien rakenteiden
ja liitosten toteutus asuinrakennuksissa.
V17. PTS-Kiinteistötekniikka Oy:n raportti 23.9.2015 V18. Kiinteistön tekniset käyttöiät.
V19. AA Paaasen kirje 8.3.2016.
V20. Käräjäoikeuden täydennyspyyntö kantajille 15.6.2016 (ei ole kirjallinen todiste, käräjäoikeuden asiakirja)
V21. Kantajien lausuma 8.7.2016 (ei ole kirjallinen todiste, käräjäoikeudelle toimitettu asiakirja)
V22. Käräjäoikeuden sähköposti 27.7.2016
V23. Asumisterveysopas
V24. T Kotttsen raportti
V25. Kosteus ja homevaurioituneen rakennuksen korjaus 1997
V26. Joni Kosttt: Betonilaattalattian korjaustapojen tarkastelu V27. Ardex, sisäilmakorjausjärjestelmä
V28. Vahanen Oy, Ardex EP 2000 haitta-aineiden läpäisevyystutkimus V29. Dl Katariina Lxxx: Rakenteiden ilmatiiveyden parantaminen sisäilmakorjauksissa
V30. Reijo Pexxxnen, Risto Karnaattu: Piilevien homevaurioiden aiheuttamat terveyshaitat, opinnäytetyö, rakennusterveys 2012. V31. Luovuttu.
V32. Keski-Suomen vahinkopalvelut Oy:n hinta-arvio
V33. P Koskinen: Menettelytapaohjeet asuntojen terveydellisten olojen valvontaan ja asunnon tarkastuksiin, 2015.
V34. Asianajaja E Paaasen sähköposti 17.1.2017
V35. Henkilötodistelun apuväline: K Mammmsen piirros salaojien sijaintiin liittyen
V36. Loppukatselmuspöytäkirja 28.11.2014 V37. Kantajien kirje vastaajalle 7.8.2015
V38. Asianajaja Paaasen kirje asianajaja P Paaaalle 6.10.2015.
Henkilötodistelu
Kantaja
1. Kantaja H O Piooo todistelutarkoituksessa
2. Kantaja V Maooonen todistelutarkoituksessa
3. Todistaja rakennusinsinööri E Sottt
4. Todistaja FT K Jattt
5. Todistaja rakennusinsinööri J Kotttnen
6. Todistaja AA P Paaaa (myös V8)
7. Todistaja J Tuunanen
8. Todistaja (Maooosen poika) V V Ytttnen
Vastaaja
1. Vastaaja K Mammm todistelutarkoituksessa
2. Kuultava O Korpela todistelutarkoituksessa
3. Todistaja RI J Vtttnen
4. Todistaja K Altttnen
5. Todistaja Sami Hittt
6. Todistaja T Katttnen
7. luovuttu.
8: Todistaja AA P Paaaa
9. Todistaja Dl T Kotttnen
10. Todistaja J Mättt
RATKAISU
Perustelut
Yleistä Ratkaisun perusteluissa ratkaistavat kysymykset ovat pääosin samassa
järjestyksessä ja samojen otsikoiden alla kuin ne on edellä todettu. Ratkaistavat kysymykset ovat otsikkotasollakin täsmentyneet jonkin verran.
Todistelua on kirjoitettu auki vain ratkaisuun vaikuttavilta osin. Siltä osin kuin todistelua ei ole mainittu, sillä ei ole katsottu olleen merkitystä ratkaisun lopputulokselle.
1. O Koxxxxxaa koskeva asia on ratkaistu osatuomiolla erikseen.
2. ja
3. Reklamaatiota koskevat väitteet ja rakennukseen kohdistettujen tutkimusten teettäminen ilman myyjän läsnäoloa
Lainsäädännöllinen tausta ja kysymyksenasettelu
Maakaaren 2 luvun 25 §:n 1 momentin mukaan kiinteistön ostaja ei saa vedota virheeseen, ellei hän ilmoita virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistaan myyjälle kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän havaitsi virheen tai kun hänen olisi pitänyt se havaita.
Lainkohtaa koskevan hallituksen esityksen mukaan (HE 120/1994 vp, s. 58) ostajan tulee reklamoidessaan ilmoittaa, mitä virheellisyys koskee ja kuinka se ilmenee sekä minkälaisia vaatimuksia hän tulee esittämään. Vaatimusten ei vielä tässä vaiheessa tarvitse olla yksilöityjä. Vahingonkorvaustai hinnanalennusvaatimuksen suuruus selviää tavallisesti vasta myöhemmin esimerkiksi korjaustöiden valmistuttua. Virheilmoitusta voidaan myöhemmin täydentää.
Kiinteistön ostajalla on siis velvollisuus ilmoittaa myyjälle kohtuullisessa ajassa paitsi virheestä myös siihen perustuvista vaatimuksistaan, jotta hän säilyttää oikeutensa vedota virheeseen. Virheestä ja vaatimuksista ei välttämättä tarvitse ilmoittaa samanaikaisesti, vaan ilmoitusvelvollisuus voidaan täyttää vaiheittain.
Korkein oikeus on ratkaisussaan (KKO: 2016:69, kohta 9) lähtenyt siitä, että ajoissa tehty ilmoitus virheestä ei riitä täyttämään oikea-aikaisen ja asianmukaisen reklamaation edellytyksiä, jos ostaja ei ole samalla ilmoittanut virheeseen perustuvista vaatimuksistaan.
Siten on tarkasteltava eri kysymyksenä virheestä ilmoittaminen ja toisaalta vaatimusten yksilöiminen.
Virheiden ilmoittaminen
Yleistä
Miten ja kuinka tarkasti virheilmoitus on tullut tehdä, jotta se on ollut oikea-aikainen tapauksessa, jossa rakennuksessa on väitetty olevan sisäilmaongelma mahdollisesti useamman rakenteissa olevan virheen vuoksi. Edelleen salaojien on väitetty olleen virheelliset.
Oikeudenkäymiskaaren 24 luvun 3 §:n 2 momentin mukaan asiassa, jossa sovinto on sallittu, tuomiota ei saa perustaa seikkaan, johon asianosainen ei ole vaatimuksensa tai vastustamisensa tueksi vedonnut. Lainkohdassa tarkoitetaan seikalla oikeustosiseikkaa eli vaaditun oikeusseuraamuksen kannalta välittömästi ratkaisuun vaikuttavaa tosiasiaa (ks. esim. KKO: 2016:47, kohta 16). Oikeustosiseikkaan vetoamisesta eli väittämistaakasta on kyse silloin, kun asianosaisen tarkoituksena on saada seikka ratkaisun perusteeksi. Väittämistaakka ei koske todistustosiseikkoja. Korkein oikeus on muun muassa ratkaisussaan KKO: 2016:47 linjannut oikeustosiseikkojen ja todistustosiseikkojen merkitystä asian ratkaisulle.
Käräjäoikeus toteaa, että keskeistä arvioitaessa reklamaation oikea-aikaisuutta virheisiin vetoamisen osalta on tässä tapauksessa se, miten väitetyt virheet on ilmoitettu ja minkälaisiksi virheet ovat lopullisesti määrittyneet käräjäoikeuden yhteenvedossa pääkäsittelyn alkaessa.
Riita-asian pääkäsittelyssä on ollut tässä tapauksessa käsiteltävänä seuraavat omakotitalon virheet:
1.Talossa on lattia-, seinäja yläpohjarakenteissa kosteusja mikrobivaurio, joka vaikuttaa asunnon sisäilmaan terveydelle haittavaikutuksia aiheuttavalla tavalla.
2.Rakennuksen alaosan vauriota on omiaan lisäämään alavassa paikassa oleva sijainti ja salaojan rakennetta koskeva toteutus. Salaojat on toteutettu virheellisesti.
Käräjäoikeus siis katsoo, että kanteen perusteista voidaan erotella kaksi selvästi erillistä virhe- tai vaurioväitettä, jotka tulee käsitellä reklamaation osalta erillisinä. On siis ensinnäkin väite talon rakenteiden kosteus ja mikrobivaurioista, jotka vaikuttavat talon sisäilmaan terveydelle haittavaikutuksia aiheuttavalla tavalla ja toisaalta on väite talon salaojien virheellisestä toteutuksesta/toimimattomuudesta.
Kohtuullinen reklamaatioaika on oikeuskirjallisuudessa esitetyn näkemyksen mukaan (esim. Kyllästinen, E: Ostajan jälkitarkastusvelvollisuus ja reklamaatio asuinkiinteistön kaupassa, Defensor legis N:o 3/2013, s. 344) enintään noin 5 kuukautta virheen havaitsemisesta.
Korkein oikeus on ratkaisussaan (KKO: 2016:69, kohta 10) todennut, että kohtuullinen aika virheestä ilmoittamiselle voi pidentyä ostajan ja myyjän välisten virhettä koskevien neuvottelujen, tarkastusten ja muiden selvittelytoimien johdosta.
Talon rakenteen kosteus ja mikrobivaurioita sekä sisäilmaongelmaa koskevat virheväitteet
Rakennuksen väitetty virhe on kantajien toimesta huomattu ensi kerran siten, että V Maooonen on alkanut oireilla rakennuksessa keväällä 2015, mutta ensimmäinen viite siitä, että talossa saattaa olla sisäilmaongelma, joka johtuu rakenteista, on saatu homekoiratutkimuksen 2.8.2015 valmistuneesta raportista (K5). Talon sisäilmaongelma on siis havaittu viimeistään 2.8.2015, mutta sen lähdettä tai syytä ei ole tiedetty.
Kantajat ovat kutsuneet vastaajan käynnille talolle 4.8.2015, jolloin he ovat käräjäoikeudessa kuullun nauhoitteen mukaan kertoneet vastaajalle mahdollisesta sisäilmaongelmasta. Samalla he ovat antaneet kyseisen homekoiratutkimusta koskevan raportin vastaajalle.
Tämän jälkeen kantajien asiamies on 18.8.2015 (K15) laatinut vastaajalle reklamaatiokirjeen, jossa virhe on muotoiltu seuraavasti. Kirjeessä on todettu kyseessä olevan "asumisterveydelle haitallisen laatuvirheen". Kirjeessä on kerrottu, että toinen ostajista on saanut oireita talossa, jotka "ovat ilmiselvästi peräisin talossa vaikuttavasta mikrobikasvustosta". Edelleen kirjeessä on kerrottu lisätutkimuksista, joilla pyritään selvittämään, onko rakenteissa sellaisia laatuvirheitä, jotka ovat syy-yhteydessä ilmi tulleisiin terveysongelmiin. Kirjeen mukaan rakennukseen aiotaan tehdä sekä sisäilmatutkimus että rakenneavauksin tehtävä materiaalitutkimus. Myös tutkimusten tekijäksi valikoitunut PTS-Kiinteistötekniikka Oy on kirjeessä mainittu. Kirjeessä on myös viitattu PTS-Kiinteistötekniikka Oy:n toimitusjohtaja J Kotttseen ja annettu hänen suorat yhteystiedot. Vastaajalle on luvattu, että hänelle varataan tilaisuus olla paikalla tutkimuksia tehtäessä.
Rakennuksen sisäilmaongelman lähdettä on ryhdytty selvittämään siten, että talon rakenteisiin on tehty PTS-Kiinteistötekniikka Oy:n tutkimukset siten, että niitä koskevat raportit ovat valmistuneet 23.9.2015 ja 29.2.2016. Mainittu 23.9.2015 valmistunut raportti on sisältänyt nimenomaan talon seinärakennetta koskevan ensimmäisen tutkimuksen. 29.2.2016 valmistuneessa raportissa on todennettu talon kahteen huoneeseen tehtyjen sisäilmatutkimusten tulokset. Mainittuihin tutkimuksiin vastaajaa ei ollut lupauksista huolimatta kutsuttu. Ilmeisesti tämän vuoksi mainittujen tutkimusten välissä 20.1.2016 on pidetty katselmus, jossa vastaaja on todistaja Vtttsen kanssa ollut paikalla ja voinut Vtttsen mukaan todentaa seinärakenteista tehdyt näytteiden ottopaikat. Vastaaja on kuitenkin saanut tiedon 23.9.2015 raportista eli seinän mikrobivaurioista jo 6.10.2015 vastaajan kirjallisen todisteen
(V38) mukaan.
Edelleen 29.2.2016 tehdyn sisäilmatutkimuksen tuloksista vastaaja on saanut tiedon kantajan 8.3.2016 kirjeen liitteenä (V19).
Kanteessa 19.4.2016 on vedottu virheenä maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 1-2 kohtien mukaisiin virheisiin sekä viimesijaisesti salaiseen virheeseen. Rakennuksen virhe on tuossa vaiheessa määritelty seuraavasti: "Rakennus on osoittautunut kantajien asumiskäyttöön
soveltumattomaksi ilmi tulleiden terveyshaittojen ja tutkimusten osoittamien laatuvirheiden vuoksi. Viime mainitut on todettu
PTS-Kiinteistötekniikka Oy:n rakennetutkimuksessa ja asuinhuoneiston sisäilmatutkimuksessa.." Edelleen kanteessa on todettu, että
"PTS-Kiinteistötekniikka Oy:n tutkimustulokset osoittavat syy-yhteyden oireiden ja asunnon sisäilman välillä, kun tutkimustulokset vahvistavat huoneilman sisältävän runsaasti terveydelle haitallisia mikrobeja." Lisäksi kanteessa on todettu, että rakennuksen korjaustyö edellyttää "niin sanottua kengitystyötä sokkelirakenteesta ylöspäin uusilla materiaaleilla niin pitkälle kuin rakenteissa on mikrobikontaminoituneita osia". Tällä viimeisellä virkkeellä on siis käräjäoikeuden näkemyksen mukaan viitattu myös seinärakenteen mikrobivaurioon.
Käräjäoikeus on kanteeseen annetun vastauksen jälkeen tiedustellut kantajilta muun ohella (lausumapyyntö V20, kohta 6) rakennuksen rakennusvirheen tai vauriokohdan tarkempaa yksilöintiä.
Kantajat ovat antaneet lausuman (V21), joka on tullut vastaajan tietoon 27.7.2016 (V22). Lausumassa on todettu "kysymyksessä olevan rakennuksen ulkoseinien lämmöneristeen mikrobikasvuston, joka johtuu seinärakenteen rakennevirheestä, kun rakenteen kuivumisen ja sisäpuolisen kosteuden poistumisen mahdollistava ilmarako puuttuu seinästä. Mikrobikasvuston vaikutus sisäilmaan on todettu PTS:n tekemässä sisäilmamittauksessa."
Käräjäoikeus toteaa edellä esitettyjen tapahtumien johdosta, että kantajat ovat ensin elokuussa 2015 määritelleet virheen sisäilmaongelmaksi ja reklamoineet siitä vastaajalle viipymättä. Jo tässä 18.8.2015 tehdyssä reklamaatiossa on ilmoitettu virheen todennäköisesti johtuvan rakenteissa olevasta mikrobivauriosta. Tämän jälkeen sisäilmaongelman syytä on syksyn ja talven aikana selvitetty, jolloin vastaaja on viimeistään 6.10.2015 tullut tietoiseksi 23.9.2015 tehdystä seinärakenteen tutkimustuloksista, joissa rakenteissa on siis ollut mikrobivaurio. Mainittuun tutkimustuloksessa viitattuun mikrobivaurioon on vedottu edelleen kanteessa 19.4.2016 sekä lausumassa käräjäoikeudelle heinäkuussa 2016. Käräjäoikeus toteaakin, että sisäilmaongelmasta ja seinärakenteen mikrobivauriosta on reklamoitu vastaajalle kohtuullisessa ajassa huomioiden virheen selvittely sekä asiassa käydyt sovintoneuvottelut, joihin muun muassa todistajana kuulusteltu asianajaja P Paaaa on viitannut. Kantajilta ei virheen luonteen ja sen edellyttämien selvitysten keston vuoksi ole voinut edellyttää ripeämpää tai eksaktimpaa virheen määrittelyä tuossa vaiheessa ennen kanteen nostamista.
Edelleen asiassa on kyse siitä, milloin lattiarakenteen eli alapohjan vauriot sekä toisaalta yläpohjan vauriot ovat tulleet kantajien tietoon ja onko niistä reklamoitu ajoissa. Mainitut virheväitteethän on yksilöity virheeksi viimeistään käräjäoikeuden valmistelun istunnossa, joka on pidetty 14.12.2016. Kantajat ovat saaneet tiedon väitetyistä talon lattiarakenteen mikrobivaurioista ja yläpohjan väitetyistä vaurioista PTS-Kiinteistötekniikka Oy:n oikeudenkäynnin kuluessa 15.8.2016 antamasta lisäraportista (K10). Tätäkään raporttia koskevaan tutkimukseen, joka oli tehty 7.7.2016 vastaajaa ei ollut kutsuttu paikalle, jolloin virhe olisi automaattisesti tullut vastaajan tietoon. Kantajat ovat tiedottaneet käräjäoikeudelle ja vastaajalle kyseisen tutkimusraportin valmistumisesta 16.8.2016 lähetetyllä sähköpostilla, jossa ei ole kuitenkaan yksilöity raportin sisältävän uusia tutkimustuloksia nimenomaan alapohjan ja yläpohjan mikrobivaurioista.
Käräjäoikeus on tämän jälkeen lähettänyt asianosaisille asiaa koskevan yhteenvedon, jota kantajat ovat kommentoineet 8.12.2016 käräjäoikeudelle ja vastaajalle sähköpostilla toimitetulla lausumalla, jossa on viitattu "syy-yhteyteen oireiden ja asunnon sisäilman mikrobilöydösten sekä seinien ja lattian kosteusja mikrobivaurioiden välillä." Yläpohjan vaurioihin on sen sijaan vedottu ensi kerran käräjäoikeuden käsityksen mukaan valmistelun istunnossa 14.12.2016.
Käräjäoikeus toteaa, että sen seikan, ettei uuteen 7.7.2016 tehtyynkään rakennetutkimukseen ole pyynnöistä huolimatta ja asian ollessa jo vireillä käräjäoikeudessa, kutsuttu vastaajaa, tulee näytön arvioinnissa koitua kantajien vahingoksi. Toisaalta tutkimusraportti on ilmoitettu vastaajalle tiedoksi viipymättä tutkimustulosten saavuttua, mikä osaltaan poistaa laiminlyönnin vaikutusta reklamaation näkökulmasta. Tässä tilanteessa se, että vastaajaa ei ole kutsuttu tutkimuksen tekotilaisuuteen, ei johda siihen, että kantajat olisivat menettäneet oikeutensa vedota virheeseen.
Olennaista on se, onko kyseisessä tutkimuksessa ilmenneisiin uusiin virheisiin eli alapohjan ja yläpohjan virheisiin vedottu virheenä kohtuullisessa ajassa, kun virheet ovat ilmenneet viimeistään elokuun puolivälissä 2016 ja niitä koskevasta tutkimuksesta on annettu viipymättä tieto vastaajalle, mutta niihin on oikeustosiseikkoina vedottu vireillä olevassa oikeudenkäynnissä vasta joulukuussa 2016.
Käräjäoikeus toteaa, että reklamaatio on ylä- ja alapohjan eli lattian virheiden osalta tehty kohtuullisessa ajassa. Tähän päätelmään on tultu seuraavilla perusteilla. Tieto uudesta tutkimusraportista (K10) on viipymättä annettu vastaajalle tiedoksi. Tuossa vaiheessa oikeudenkäynnissä rakennuksen virhe oli määriteltynä sisäilmaongelmaksi, joka todennäköisesti johtuu rakenteista eli virhe oli jo kanteessa määritelty yleisemmällä tasolla, joka on sisältänyt mahdolliset rakenteista löytyvät vauriot. Edelleen tuossa vaiheessa oikeudenkäynnin eteneminen on riippunut asiaa valmistelleen käräjäoikeuden toiminnan ripeydestä ja syksyn 2016 aikana juttu on odottanut yhteenvedon laatimista ja valmisteluistunnon ajankohdan sopimista. Vastaajalla, jolla on ollut lainoppinut avustaja tuossa vaiheessa ja tieto uudesta tutkimustuloksesta, on ollut mahdollisuus reagoida mainittuihin tuloksiin viipymättä. Edelleen vastaajalle on varattu vielä valmisteluistunnon jälkeen kohtuullinen aika ja mahdollisuus lausua sekä esittää todistelua täsmentyneen kokonaisvirheväitteen johdosta.
Salaojia koskeva virheväite
Kantajille oli riidattomasti kerrottu ennen kaupan tekoa salaojien uusimisesta. Muistitikulle tallennetut valokuvat (K6) salaojien uusimistavasta oli annettu kantajille kaupanteon jälkeen joulukuussa 2014.
Nauhoitteelta, joka koskee kantajien ja vastaajan tapaamista talolla 4.8.2015, on ilmennyt, että kantajat olivat kyselleet salaojien sijaintia rakennuksen etupuolella ja epäilleet niiden toimintaa lähinnä rakennuksen etupuolella. Heillä oli ollut tuolloin salaojia koskevat kuvat hallussaan. Maallikkoina kantajien ei ole kuitenkaan kesällä 2015 salaojiin tekemänsä vesitestin tai valokuvien perusteella täytynyt ymmärtää, että salaojat oli mahdollisesti asennettu virheellisesti.
Käräjäoikeus viittaa ajan kulumisen osalta niihin perusteisiin, joihin edellä on ulkoseinien virheen selvittelyn osalta viitattu. Siten kantajat ovat reklamoineet salaojien virheellisestä toteutuksesta oikea-aikaisesti nostamalla kanteen käräjäoikeudessa.
Vaatimusten esittäminen
Kanne käräjäoikeudessa on nostettu 19.4.2016. Siinä on vaatimuksina esitetty ensisijainen kaupan purkuvaatimus ja vahingonkorvausvaatimus sekä toissijainen hinnanalennus ja vahingonkorvausvaatimus.
Kaupan purkuvaatimus on tehty reklamaatiolla 18.8.2015 (K15), joten se ei ole selvästikään myöhästynyt, koska kaupan purkua on vaadittu samalla kuin virhe-epäilyistä on ensi kerran ilmoitettu vastaajalle. Virhe on havaittu edellä todetusti viimeistään homekoiratutkimuksesta annetun raportin valmistuttua 2.8.2015.
Sen sijaan tuolloin tehdyllä reklamaatiolla ei ole vaadittu hinnanalennusta. Reklamaatiossa on ilmoitettu taloon tehtyjen parannustöiden sekä asianajoja tutkimuskustannusten mahdollisesta vaatimuksesta, mikäli asia riitaantuu. Hinnanalennusta ja muuta vahingonkorvausta koskevat vaatimukset on esitetty ensi kerran vasta haastehakemuksella 19.4.2016.
Kantajat ovat käräjäoikeudessa väittäneet, että todisteena esitetyltä nauhoitteelta ilmenisi reklamaatio, jossa jonkinlaista rahamääräistä hyvitystä tai hinnanalennusta olisi vaadittu. Käräjäoikeus toteaa, ettei nauhoitteelta ole ilmennyt sellaista viestintää, joka voitaisiin tulkita rahamääräisen hyvityksen vaatimukseksi.
Siten asiassa on kyse siitä, onko vaatimus hinnanalennuksesta tai muista vahingonkorvausvaatimuksista tehty liian myöhään, kun virheen havaitsemisen 2.8.2015 ja kanteen nostamisen 19.4.2016 välillä on kulunut noin kahdeksan kuukautta.
Korkeimman oikeuden ratkaisu KKO: 2016:69 ottaa nimenomaisesti kantaa yksilöityjen vaatimusten oikea-aikaisuuteen, ei niinkään virheiden yksilöintiä koskevaan edellä ratkaistuun kysymykseen.
Korkein oikeus on todennut yksiselitteisesti (KKO: 2016:69, kohta 9), että myyjän kannalta on olennaista saada tieto ennen muuta siitä, vaatiiko ostaja kaupan purkamista vai rahamääräistä hyvitystä. Myyjän on tärkeää saada tieto myös rahamääräisen vaatimuksen määrästä tai ainakin sen suuruusluokasta. Sillä, onko ostaja reklamaatiovaiheessa nimittänyt vaatimaansa hyvitystä hinnanalennukseksi vai vahingonkorvaukseksi, ei sitä vastoin ole merkitystä arvioitaessa, onko hän säilyttänyt oikeutensa vedota virheeseen.
Edelleen käräjäoikeus toteaa, että reklamaatioaika alkaa maakaaren 2 luvun 25 §:n 1 momentin mukaan myös vaatimusten ilmoittamisen osalta siitä, kun ostaja on havainnut virheen tai hänen olisi pitänyt se havaita.
Korkeimman oikeuden ratkaisun (KKO: 2008:8, kohta 5) mukaan tapauskohtaiset olosuhteet, kuten havaittujen virheiden laatu ja laajuus sekä myyjän mahdollinen tietoisuus virheestä, vaikuttavat sen arvioimiseen, kuinka nopeasti havaittu virhe ja sen taloudellinen merkitys on kohtuudella selvitettävä ja ilmoitettava myyjälle. Korkein oikeus on ratkaisussaan (KKO: 2016:69, kohta 10) todennut, että kohtuullinen aika virheestä ilmoittamiselle voi pidentyä myös ostajan ja myyjän välisten virhettä koskevien neuvottelujen, tarkastusten ja muiden selvittelytoimien johdosta. Virheilmoitus voi korkeimman oikeuden mukaan pidentää jonkin verran sitä aikaa, jonka kuluessa myös vaatimukset on viimeistään ilmoitettava.
Rahamääräistä hyvitystä koskevan reklamaatioajan voidaan tässä tapauksessa katsoa alkaneen virheen havaitsemisesta. Käräjäoikeuden käsityksen mukaan talossa on havaittu sisäilmaongelma viimeistään homekoiratutkimuksella eli sen raportin valmistumispäivänä 2.8.2015.
Mainitusta virheestä on tehty virheilmoitus myyjälle 18.8.2015 (K15). Tuolloin sisäilmaongelman lähdettä rakenteessa ei ole kuitenkaan vielä tiedetty.
Talon rakenteisiin on tehty PTS-Kiinteistötekniikka Oy:n tutkimukset siten, että niitä koskevat raportit ovat valmistuneet 23.9.2015 (K3) ja 29.2.2016 (K4). Mainittu 23.9.2015 valmistunut raportti on sisältänyt nimenomaan talon rakennetta koskevan ensimmäisen tutkimuksen, johon on vedottu 19.4.2016 vireille pannussa kanteessa sen osoittamiseksi, mitä tulee korjata ja kuinka laajasti. 29.2.2016 valmistuneessa raportissa on todennettu taloon tehtyjen sisäilmatutkimusten tulokset.
Kanteessa 19.4.2016 on 23.9.2015 tehdyn raportin asiantuntijoita nimetty todistajiksi, mutta varsinaista korjauskustannusten kirjallista arviota tai korjaussuunnitelmaa ei ollut tuohon mennessä laadittu. Siten on pääteltävissä, että kantajat ovat arvioineet vaatimansa hinnanalennuksen
määrän pääasiassa 23.9.2015 tehdyn raportin ja sen laatineiden asiantuntijoiden näkemysten perusteella. Tämä seikka viittaa käräjäoikeuden näkemyksen mukaan siihen, että hinnanalennusta koskeva reklamaatio olisi voitu tehdä kohtuullisessa ajassa 23.9.2015 jälkeen.
Kantajat ovat kuitenkin käräjäoikeudessa esittäneet, että syyskuun lopun 2015 ja huhtikuun alun 2016 välisenä aikana osapuolet ovat käyneet sovintoneuvotteluja asiassa ja tehneet lisätutkimuksia. Kantajien sovinto ja neuvotteluhalukkuus on ilmennyt jo 18.8.2015 tehdyn reklamaation (K15) tekstistä. Edelleen käräjäoikeudessa todistajana kuulusteltu asianajaja P Paaaa on kertonut osapuolten lähteneen ensin neuvottelemaan siitä, että talo korjattaisiin ja myytäisiin eteenpäin.
Osapuolten välillä oli 20.1.2016 järjestetty katselmus kiinteistöllä, jossa myös vastaaja ja hänen käyttämänsä todistaja J Vtttnen olivat olleet paikalla ja 29.2.2016 oli vielä valmistunut sisäilmatutkimusta koskenut raportti. Vtttnen on käräjäoikeudessa esittänyt talon korjaustavasta vaihtoehtoisia näkemyksiä. Tämän jälkeen kantajien asiamies oli lähettänyt vastaajalle sovintoa tiedustelevan kirjeen, joka on päivätty 8.3.2016 (V19). Tuossakaan kirjeessä hinnanalennusta ei ole kuitenkaan vaadittu.
Kohtuullinen reklamaatioaika eli myös aika vaatimusten esittämiselle on oikeuskirjallisuudessa esitetyn näkemyksen mukaan kuten edellä on todettu enintään noin 5 kuukautta virheen havaitsemisesta. Korkein oikeus on ratkaisussaan KKO: 2016:69 katsonut, että noin 10-12 kuukauden kuluttua virheen havaitsemisesta suoritettu vaatimusten yksilöinti oli tapahtunut liian myöhään.
Käräjäoikeus toteaa, että tässä tapauksessa sisäilmaongelman lähteen selvittely rakenteissa on ollut haastavaa ja keskeisin näyttö mikrobivauriosta onkin saatu vasta kanteen tultua vireille 15.8.2016 tehdyllä tutkimuksella (K10). Osaltaan syyskuun 2015 ja huhtikuun 2016 välisen ajan kulumista ovat selittäneet todistelusta ilmenneiden sovintoneuvottelujen yritykset ja edellä kerrotut lisäselvitykset.
Mainittuihin seikkoihin nähden käräjäoikeus katsoo, että hinnanalennusta koskevat vaatimukset ja muut rahamääräiset vaatimukset on voitu esittää vasta haastehakemuksella. Reklamaatio ei ole tältä osin myöhästynyt.
4. Kiinteistön kaupan purkamisen edellytykset?
4a.-4b. Rakennuksen virheet ja vauriot, jotka vaikuttavat kiinteistön laatuominaisuuksiin ja niiden syy-yhteys sisä-ilmaongelmaan
Virheet ja vaikutus sisäilmaan
Edellä todetusti kantajat ovat väittäneet rakennuksessa olevan lattia-, seinäja yläpohjarakenteissa kosteusja mikrobivaurion, joka vaikuttaa asunnon sisäilmaan terveydelle haittavaikutuksia aiheuttavalla tavalla.
Edelleen kantajat ovat todenneet, että rakennus ei täytä terveydensuojelulain 26 §:n mukaisia vaatimuksia ja on siten mainitun lain 27 §:n nojalla korjattava.
Terveydensuojelulain 26 §:n mukaan asunnon ja muun sisätilan sisäilman puhtauden, lämpötilan, kosteuden, melun, ilmanvaihdon, valon, säteilyn ja muiden vastaavien olosuhteiden tulee olla sellaiset, ettei niistä aiheudu asunnossa tai sisätilassa oleskeleville terveyshaittaa. Asunnossa ja muussa oleskelutilassa ei saa olla eläimiä eikä mikrobeja siinä määrin, että niistä aiheutuu terveyshaittaa. Terveydensuojelulain 27
§:n 1 momentin mukaan jos asunnossa tai muussa oleskelutilassa esiintyy muun muassa mikrobeja taikka kosteutta tai muuta niihin verrattavaa siten, että siitä voi aiheutua terveyshaittaa asunnossa tai muussa tilassa oleskelevalle, toimenpiteisiin haitan ja siihen johtaneiden tekijöiden selvittämiseksi, poistamiseksi tai rajoittamiseksi on ryhdyttävä viipymättä.
Vastaaja on katsonut, etteivät rakennuksen mikrobilöydökset ole olleet sellaisia, että toimenpideraja, josta asumisterveysasetuksen soveltamisohjeessa (V11) mainitaan, olisi ylittynyt. Toimenpiderajana pidetään mainitun ohjeen mukaan korjaamatonta kosteusvauriota.
Lämmöneristeiden osalta rajataan pois lämmöneristeet, jotka ovat suoraan kosketuksissa ulkoilman tai maaperän kanssa, ellei rakenteesta ole vahvistettua ilmayhteyttä sisätiloihin.
Edelleen vastaaja on vaatinut, että näytön arvioimisessa otetaan huomioon se, ettei vastaajaa ole kutsuttu tutkimuksiin mukaan. Myös sillä, että toinen kantajista on altistunut mikrobeille aiemmin, tulee olla näytön arvioinnissa merkitystä.
Kantaja V Maooonen on myöntänyt altistuneensa aiemmin sisä-ilmaongelmaisissa rakennuksissa, mistä on esitetty näyttönä
todisteet K11 ja K12. Maooosen kertomuksin, jota ovat tukeneet hänen puolisonsa H Piooon, poikansa V Ytttsen ja työkaverinsa J Tuunasen kertomukset, on tullut näytetyksi, että Maooonen on saanut merkittäviä iho-oireita talossa asumisen aikana keväällä 2015.
Mainittujen kertomusten mukaan iho oli oireillut atooppisen ihon oirein, mutta tullut myös visvaiseksi ja turvanneeksi. Mainitut oireet olivat hävinneet nopeasti talosta muuton jälkeen. Lääketieteellistä näyttöä Maooosen oireiden syy-yhteydestä talon sisäilmaan tai muihin virheisiin ei ole kuitenkaan esitetty. Kirjallisena todisteena K7 on esitetty valokuvia V Maooosen ihosta asumishetkellä. Kuvista ilmenee iho-ongelmien vakavuus ja ne tukevat V Maooosen kertomusta siitä, että
iho-ongelmat ovat olleet jotakin enemmän kuin atooppisen ihon oireilua. Käräjäoikeus toteaa, että V Maooosen oireilu osaltaan tukee seuraavassa läpikäytävää näyttöä riidan kohteena olevan talon sisäilmaongelmasta, mutta on todennäköistä, että V Maooonen oireilee keskivertoihmistä herkemmin aikaisemman altistumisensa vuoksi. Tästä syystä V Maooosen oireille ei voida antaa virheen toteamista koskevaksi näytöksi kovin paljon painoarvoa.
27
Rakennuksessa on tehty virheen selvittämiseksi ensin homekoiratutkimus (K5), jonka sivulla 6 olevasta kartasta selviää, että koira on reagoinut hajulle keittiön allaskaapin kohdalla sekä keittiön viereisissä kahdessa makuuhuoneessa. Myös autotallin viereisessä makuuhuoneessa koira on reagoinut hajulle. Homekoiran reagointi on vauriopaikkojen suhteen yhdensuuntainen seuraavassa selostettavien rakennetutkimusten lopputulosten kanssa.
Rakennukseen on tehty PTS-Kiinteistötekniikka Oy:n toimesta kolme erillistä tutkimusta, joista on laadittu seuraavat raportit: 23.9.2015 rakennetutkimusraportti (K3), 29.2.2016 kahden makuuhuoneen sisäilmatutkimusraportti (K4) ja 15.8.2016 rakennetutkimusraportti (K10).
23.9.2015 rakennetutkimusraportista (K3) ilmenee (esim. s. 10/15 pohjakuvasta), että rakennuksen ulkoseiniin on tehty yhteensä viisi rakenneavausta ja kosteutta on mitattu yhteensä kuudesta kohtaa, joista yksi on tosin ollut keittiön lattiasta. Rakenneavauksesta otetut mikrobinäytteet ovat pitoisuuksiensa puolesta olleet normaaleina pidettävät lukuunottamatta keittiön viereisten makuuhuoneiden kahta näytettä (näyte 1, MH 3 ja näyte 4, MH 2, ks. s. 9 ja 10). Mainituissa näytteissä on raportin mukaan todettu olleen kosteuden aiheuttamaa mikrobikasvustoa tosin pitoisuuksina, joista yksikään ei ole ylittänyt
10.000 cfu/g rajaa. Edelleen yksikään kosteusmittauksista ei antanut poikkeavaa tulosta, vaan kosteudet rakenteissa olivat 51-65 RH % (8-10 g/m3) sisäilman ollessa 50 RH % ja ulkoilman 65 RH %.
29.2.2016 sisäilmaraportista (K4) ilmenee, että sisäilmatutkimus on tehty vain niihin kahteen makuuhuoneeseen keittiön vieressä, joista on ilmennyt kosteuden aiheuttamaa mikrobikasvustoa rakenteista ja joissa homekoira oli reagoinut. Molempien näytteiden aktinomykeettieli sädesienipitoisuus viittaa vaurioon. Toisessa huoneessa aktinomykeettipitoisuus on ollut 74 cfu/m3 ja toisessa 81 cfu/m3,
raja-arvon ollessa 10 cfu/m3. Raportin RSlabin viitearvojen selityskohdassa on todettu, että aktinomykeetti-itiöiden esiintyminen yli 1O cfu/m3 pitoisuuksina viittaa tavanomaisesta poikkeavaan mikrobilähteeseen rakennuksessa.
15.8.2016 rakennetutkimusraportista (K10) ilmenee, että yläpohjan (s. 5) tuuletustilassa oli nähtävissä kalkkihärmää savupiipun pinnoilla, jotka mahdollisesti viittaavat kosteuden aiheuttamaan vaurioon. Pesuhuoneen ja saunan kohdalla kulkevan savuhormiston vesikatteen läpivientikohdalla havaittiin irtovettä sekä piipun sivustalla veden valumajälkiä, joiden seurauksesta suoritettiin suhteellisen kosteuden mittauksia yläpohjan eristetilaan savuhormiston ympäröiville alueille.
Poikkeavia kosteuslukemia löytyi ainoastaan autotallin ja kodinhoitohuoneen yläpohjasta (mittauspisteet EM1 ja EM2, lukemat 82 RH % ja 94 RH %). Raportin arviointija toimenpide-ehdotuksissa (s. 13) on todettu yläpohjarakenteissa havaitun kohonneita kosteuksia
pesuhuoneen ja saunan puoleisen savuhormiston kohdalla ja kosteusvaurioon viittaavia jälkiä myös keittiön ja olohuoneen puoleisen savupiipun pinnoilla yläpohjaja sisätiloissa. Havainnot viittaavat läpivientikohtien epätiiveyteen, joista ulkopuolisia kosteuksia on päässyt rakenteisiin.
Edelleen mainitusta raportista (K10) ilmenee, että makuuhuoneen 3 kohdalla sekä seinä että lattiarakenteeseen oli tehty aiempaa rakennetutkimusta (K3) laajemmat avaukset. Seinän villaeristeestä on kyseissä tutkimuksessa (s. 9) löytynyt merkittäviä pitoisuuksia kosteusvauriota indikoivia mikrobipitoisuuksia, muun muassa aspergillus versicoloria pitoisuudella 280.000 cfu/g ja aktinomykeettejä erittäin suurella pitoisuudella 500.000 cfu/g. Johtopäätöksenä on todettu materiaalissa olevan kosteuden aiheuttamaa mikrobija aktinomykeettikasvustoa.
Edelleen mainitun makuuhuoneen (MH3) sekä keittiön (MNMl3) alapohjan EPS eristeestä on löydetty aktinomykeettejä pitoisuuksilla 1900 cfu/g ja 2.400 cfu/g raja-arvon ollessa 3.000 cfu/g. Johtopäätöksinä lausunnossa (K10) on todettu, että materiaalissa on kosteuden aiheuttamaa aktinomykeettikasvustoa.
Todistajana kuulusteltu E Sottt oli ollut tarkastamassa 23.9.2015 tehdyn tutkimusraportin (K3) johtopäätöksiä. Sottt on vahvistanut tutkimuksen tulokset. Sotttn mukaan makuuhuoneissa todetut mikrobipitoisuudet eivät ole normaaleja, kun huomioon otetaan vielä kaksi muuta tutkimusta K4 ja K10 tuloksineen. Mikrobikasvusto tarvitsee otolliset kasvuolosuhteet, eli kosteutta ja lämpöä kasvaakseen.
Mikrobikasvusto jää rakenteisiin, vaikka rakenne kuivaisikin. Kyseiset näytteet oli otettu seinästä tutkimuksessa K3. Sottt ei ole pystynyt arvioimaan, kuinka laajalla vaurioita esiintyy. Rakenteet ja seinärakenteet huomioiden on mahdollista, että vaurioita on muuallakin kuin makuuhuoneissa.
Todistajana kuulusteltu toksikologian tohtori K Jattt oli kaikki PTS-Kiinteistötekniikka Oy:n näytetulokset analysoinut laboratoriossa (K3, K4 ja K10). Jatttin mukaan viitearvot materiaalinäytteen mikrobeille ovat Valviran ohjeen mukaan 5.000 cfu/g, jolloin näyte "voi viitata" mikrobivaurioon ja 10.000 cfu/g, jolloin "voidaan katsoa, että näytteessä esiintyy mikrobivaurio". Jattt on todennut 23.9.2015 tutkimuksen näytteessä 4 olleen viitteitä kosteusvaurioista. Jatttin mukaan kuitenkin sisäilmatutkimuksen (K4) molemmat näytteet ovat sisältäneet kohonneet aktinomykeettiarvot, joka viittaa mikrobilähteeseen rakenteessa. Viimeisimmässä tutkimuksessa (K10) mikrobien lähde makuuhuone 3:n nurkasta on löytynyt, jossa mikrobeja on ollut
merkittävä määrä.
Edelleen PTS-Kiinteistötekniikka Oy:n liiketoimintajohtaja K J Kotttnen on kertonut käyneensä riidanalaisessa rakennuksessa. Hän on todennut johtopäätöksinään, että kyseisellä tutkimusmäärällä pystytään sanomaan, että rakenteissa on selkeitä vaurioita olemassa. Tutkimustavasta Kotttnen on todennut, että ensin yleensä tutkitaan, jos sisäilmasta löytyy ongelmaa. Sitten pyritään vauriokohdat tutkimaan.
Puheena olevassa rakennuksessa on sekä sisäilmasta että rakenteista löytynyt vaurioita. Myös lattiarakenteista on löytynyt viitteitä vaurioista. Kotttnen on todennut osan mikrobiarvoista olevan rajalla, mutta kun on löytynyt useampaa mikrobilajiketta, jotka viittaavat kosteusvaurioon, voidaan tätä monilajisuutta pitää merkkinä vauriosta. Kotttnen on todennut, että puheena olevassa rakennuksessa on mikrobivaurio, joka tulee korjata. Edelleen Kotttnen on todennut, että sisäseinän ollessa tiiliseinä, sen saumat joka tapauksessa vuotavat, mistä syystä eristetilan mikrobit pääsevät sisäilmaan.
Ulkoseinärakenteen osalta vastatodistelusta ei ole ilmennyt sellaista, jonka nojalla kahden makuuhuoneen ja erityisesti makuuhuone 3 mikrobivauriota, joka ilmenee 15.8.2016 tehdystä raportista (K10), tulisi arvioida toisin.
Alapohjan osalta todistajat Sottt ja Kotttnen ovat katsoneet, että kaksoislaattarakenteen alimmaisen laatan alla oleva muovikalvo ei estä kosteuden nousemista rakenteisiin, koska se on jo asennusvaiheessa rikkoutunut. Tätä vastoin vastaajan nimeämistä todistajista Vtttnen on ollut sitä mieltä, että kyseinen muovikalvo estää pääsääntöisesti kosteuden nousua rakenteisiin. Edelleen todistajat Vtttnen ja Kotttnen ovat katsoneet, että alapohjassa EPS-eristeen alapinnassa on aina mikrobeja, mutta olennaista on, pääsevätkö ne sisäilmaan. Vtttnen on todennut päällimmäisen laattakerroksen kutistuneen, jolloin seinän ja lattian yhtymäkohdassa on rako alimmaiseen laattakerrokseen asti.
Tästä raosta mikrobit pääsevät alapohjasta sisäilmaan. Samansuuntaisesti asiaa ovat analysoineet todistajat Katttnen ja Kotttnen.
Sisäilmanäytteiden osalta vastaaja on esittänyt kritiikkiä siitä, ettei ole raportoitu näytteen ottamisen olosuhteista. Muun muassa todistaja Vtttnen on käräjäoikeudessa kertonut ja kirjannut raporttiinsa (V7, s. 23 lukien) mahdollisia muita sisäilman mikrobilähteitä rakennuksessa.
PTS-Kiinteistötekniikka Oy:n Sottt on todennut, että yleensä sisäilmatutkimuksia tehtäessä täytetään olosuhteita koskeva lomake, joka on laboratorion käyttöön. Sottt ei ole pystynyt T Hexxxxn puolesta sanomaan, oliko tässä sisäilmatutkimuksessa (K4) lomaketta täytetty. Kantajista Piooo on todennut, että sisäilmamittausta tehtäessä talossa ei ollut enää asuttu ja mittauksia varten hän oli käynyt avaamassa ovet. Todistaja Jatttin mukaan sisäilmanäytteiden aktinomykeettipitoisuudet ovat viitanneet kosteusvauriomikrobien esiintymiseen rakenteissa.
Jyväskylän kaupungin ympäristöterveydenhuolto on antanut 13.1.2017 lausunnon (K17) rakennuksen terveydellisistä olosuhteista. Lausunnon mukaan rakennukseen on tehty asunnontarkastus 9.6.2016 ja lausunnon antaja on kirjannut tutustuneensa PTS-kiinteistötekniikka Oy:n raportteihin (K3, K4 ja K10). Lausunnon antanut ympäristöterveystarkastaja J Pixxxi on todennut johtopäätöksinään kerrattuaan mainituissa raporteissa tehdyt keskeiset havainnot, että asunnon rakenteissa ja olosuhteissa on epäkohtia, joista voi korjaamattomana aiheutua terveydellistä haittaa asunnossa oleskeleville. Täten asunto ei täytä sille asetettuja terveydellisiä vaatimuksia.
Käräjäoikeus toteaakin esitetystä näytöstä, että PTS-Kiinteistötekniikka Oy:n 29.2.2016 raportista K4 ja sitä tukevista edellä kerrotuista todistajanlausunnoista sekä terveystarkastajan lausunnosta (K17) voidaan tehdä se johtopäätös, että rakennuksen kahdessa keittiön vieressä olevassa makuuhuoneessa on sisäilmassa merkittävä määrä aktinomykeettejä, jotka aiheuttavat terveydelle vaaraa. Muun muassa Jatttin mukaan aktinomykeetit eivät ole voineet kulkeutua sisäilmaan ulkoa, vaan johtuvat mikrobilähteestä rakennuksessa.
Edelleen PTS-Kiinteistötekniikka Oy:n 23.9.2015 ja 15.8.2016 raporteista K3 ja K10 on ilmennyt, että erityisesti keittiön viereisessä makuuhuoneen ulkoseinässä on merkittävä määrä kosteusvaurioindikaattoreiksi luokiteltavia mikrobeja, kuten aktinomykeettejä. Edelleen 15.8.2016 raportista on ilmennyt, että aktinomykeettejä on löytynyt alapohjan eristelaatan alapinnasta, tosin raja-arvon alittavat määrät. Kuitenkin myös vastaajan nimeämät todistajat ovat edellä todetusti kertoneet, että alapohjasta on havaittu ilmayhteys päällimmäisen laatan ja seinien saumakohdista, koska päällimmäinen laatta on kutistunut valuun jälkeen. Tämän ilmayhteyden vaikutuksesta aktinomykeettejä voi kulkeutua sisäilmaan. Kantajien todistaja Kotttnen on todennut sisäseinärakenteen ollessa muurattu tiilirakenne, sen saumat eivät ole ilmatiiviitä, minkä vuoksi mikrobeja saattaa kulkeutua sisäilmaan. Käräjäoikeus toteaakin, että asiassa on mainituilla perusteilla näytetty, että alapohjan ja ulkoseinien mikrobivauriot mitä todennäköisimmin kulkeutuvat sisäilmaan ilmavuotokohtien kautta, mikä aiheuttaa rakennuksen todetun sisäilmaongelman. Sekä kantajien että vastaajan nimeämät todistajat
Sottt, Kotttnen, Vtttnen, Katttnen ja Kotttnen ovat olleet yksimielisiä siitä, että korjaustoimenpiteet ovat tarpeen, eikä asunnossa voi jatkaa asumista sellaisena kuin se nyt on.
Yläpohjassa on näytetty olevan kosteutta (K10), mutta kyseisen kosteuden vaikutusta sisäilman laatuun ei ole näytetty. Edelleen voidaan todeta tältä osin, että kaupantekoa varten tehdystä kuntotarkastuksesta K2 tai sen tehneen todistaja Hirven kertomuksesta ei ole ilmennyt, että yläpohjassa olisi havaittu kosteutta ennen kauppaa. Mainittu viittaa siihen, että yläpohjan vuodot ja kosteus olisivat aiheutuneet vasta kaupanteon jälkeen. Yläpohjan virheillä ei muutoinkaan kokonaisuus huomioiden näyttäisi olevan kovin paljon merkitystä asian lopputulokselle.
Todistelusta on uskottavasti ilmennyt (esimerkiksi todistaja Kotttnen sekä valokuvat K6), että salaojat on asennettu rakennusmääräysten vastaisesti eli liian korkealle, liian lähelle betonia ja väärälle puolelle patolevyä. Toisaalta henkilötodistajat ovat olleet jossain määrin epävarmoja siitä, mikä vaikutus väärin asennetuilla salaojilla on ollut talon alapohjan kosteudelle, koska esimerkiksi ulkoseinärakenteessa ei ole havaittu kosteutta tutkimishetkellä. Käräjäoikeus toteaakin, ettei salaojilla ole näytetty olleen suoraa vaikutusta rakennuksen mikrobivaurioiden syntyyn, vaikkakin niiden toteutustapaa on pidettävä virheellisenä.
Korjaustapa ja sen kustannukset
Keskeisin riitakysymys puheena olevassa asiassa on ollut se, kuinka edellä mainitut alapohjan ja ulkoseinärakenteen mikrobivauriot tulee korjata ja minkälainen kustannus siitä syntyy. Tällä kustannustekijällä on merkitystä arvioitaessa virheen merkittävyyttä (muun muassa salaisen virheen osalta) sekä virheen olennaisuutta kaupan purkukynnystä arvioitaessa.
Kantajien väite ulkoseinien osalta on se, että mikrobivaurioituneet materiaalit seinien eristetilassa tulee vaihtaa. He ovat vedonneet käsityksensä tueksi muun muassa vastaajien kirjalliseen todisteeseen (V29), jossa Dl Katariina Lxxx on kirjoittanut rakenteiden ilmatiiveyden parantamisesta. Mainitussa tutkielmassa, s. 14 on todettu, että tiivistyskorjauksessakin poistetaan vauriot ja rakenne korjataan siten, että se toimii teknisesti oikein. Tämä vaurioituneiden rakenteiden korjaaminen edellyttää muun muassa todistajien Sotttn ja Kotttsen mukaan täystiilitalon ulkovuorauksen purkamista ulkoapäin kokonaan ja eristeiden vaihtoa. Ulkovuorausta ei tiilitalossa voi tehdä mainittujen todistajien mukaan osittain. Sitä vastoin vastaaja on ensisijaisesti vedonnut siihen, että tilat voidaan sisäpuolelta tiivistää niin, ettei ilmavuotoja vaurioituneesta rakenteesta ole sisätiloihin. Todistajista ainoastaan Katttnen on todennut, että vaikka täystiilitalon sisäseinä on kantava seinä, sitä voitaisiin purkaa osittain pätkä kerrallaan, jättäen niin kutsuttu tiiliholvi·kantamaan seinää ja mainitulla keinolla eristetilaan päästäisiin sisäkautta. Katttnen ei ole kuitenkaan pystynyt arvioimaan, mitä tällainen korjaus tulisi maksamaan.
Ulkoseinien tiivistyskorjausta ovat suositelleet todistajat Vtttnen ja Katttnen. Todistaja Kotttnen on todennut, että olisi tärkeää saada selville, mistä kosteus seinärakenteessa johtuu. Kukaan mainituista todistajista ei ole kuitenkaan kiistänyt todisteen V29 toteamusta, että vaurioituneet rakenteet pitäisi ensisijaisesti korjata valittaessa tiivistyskorjauskin. Joka tapauksessa he ovat todenneet, että ilmavuodot tulisi tutkia merkkisavukokein ja tiivistyskorjaus tehdä kokeiden tulokset huomioiden. Todistajista Kotttnen ja Sottt ovat olleet sillä kannalla, että koska kantava sisäseinä on tiiliseinä, jonka tiilien saumoista ilmavuotoja joka tapauksessa saattaa tapahtua, ei seinän ja lattian saumakohtien tiivistys ole riittävä toimenpide, vaan seinän mikrobivaurioituneet eristeet tulee vaihtaa. Samalla, kun korjaus tehdään ulkoapäin, voidaan
kosteuden nousun aiheuttava sokkelin katkaisu korjata. Käräjäoikeus toteaa, että ulkovuorauksen purkavalla korjauksella on mahdollista myös sisällyttää ilmarako eristetilan ja ulkovuorauksen väliin, joka parantaa rakenteen tuulettumista. Käräjäoikeus toteaakin todistelusta tehtyinä johtopäätöksinä, että tiivistyskorjauksella ei saada varmaa lopputulosta, vaan sanottu korjausmuoto sisältää riskin siitä, ettei sisäilma parannu riittävälle tasolle. Edelleen Katttsen toteama paikallinen, sisäpuolelta tehtävä eristeiden korjaus jättää edelleen riskin siitä, että eristeet vaurioituvat uudelleen, kun kosteus mitä todennäköisimmin nousee eristetilaan alhaalta päin, eikä nykyrakenteessa pääse tuulettumaan riittävästi. Mainituilla perusteilla varmin korjaustapa on ulkovuorauksen purkaminen ja vaurioituneiden eristeiden vaihto sekä rakenteen kosteuskestävyyden parantaminen.
Alapohjan osalta kaikki todistajat Sottt, Kotttnen, Vtttnen, Katttnen ja Kotttnen ovat olleet yksimielisiä siitä, että halkeamaton betonilaatta on ilmatiivis. Siten, mikäli varmistutaan siitä, ettei ylimmässä laatassa ole halkeamia, voi alapohjan läpiviennit ja seinien vierustat tiivistyskorjata.
Tämä edellyttää kuitenkin todistajien lähes yksimielisen kannan mukaan pintamateriaalien poistamista, jotta halkeamat voidaan todeta ja tiivistää. Sottt ja Kotttnen ovat kuitenkin lähteneet siitä, että mainitunkaltaisen alapohjan korjaustavaksi suositellaan ensisijaisesti kapselointia, joka tarkoittaa päällimmäisen laatan poistamista ja eristeiden vaihtoa.
Mainittu kapselointi on varma tapa saada alapohja ilmatiiviiksi.
Käräjäoikeus toteaa, että kun tässä asiassa ei ole väitettykään, että alapohjan kaksoislaattarakenteen eristetilassa olisi mitään muuta eristettä kuin EPS:ää eli styroksia, on mikrobien syntyminen tilaan heikompaa kuin tapauksissa, joissa eristetilassa on jotakin orgaanista materiaalia. Siten näyttäisi siltä, että ehdotettu kapselointivaihtoehto on liiallinen toimenpide, eikä takaa sitä, että rakenne pysyisi jatkossakaan vaurioitumattomana. Siten esitetystä todistelusta voidaan luotettavasti päätellä, että olennaista alapohjarakenteen osalta on sen kuivana pysyminen ja ilmayhteyden estäminen sisätiloihin. Käräjäoikeus on mainitussa harkinnassaan ottanut huomioon mainitun henkilötodistelun ohella vastaajan todisteet V24-V30. Mainituilla perusteilla käräjäoikeus katsoo, että asiassa on tullut näytetyksi, että puheena olevan rakennuksen alapohjan kaksoislaattarakenteen eristetilan mikrobien pääsy sisäilmaan pystytään estämään tiivistyskorjauksella, jolloin lattioiden pintamateriaalit tulee kuitenkin ensin poistaa ja päällimmäisen laatan mahdolliset halkeamat sekä muut ilmayhteydet tukkia.
Käräjäoikeus analysoi näyttöä seuraavaksi mainittujen ulkoseinärakenteen korjaamisen ja alapohjan tiivistämisen kustannusten osalta.
Asiassa on ollut riidatonta, ettei varsinaista korjaussuunnitelmaa ole laadittu. Kantajien puolelta on esitetty kaksi WSP Finland Oy:n laskelmaa mahdollisista rakennuksen virheiden korjauskustannuksista, todisteet K13 ja K14, joiden sisällön Kotttnen on käräjäoikeudessa selittänyt. Erityisesti todisteesta K14 ilmenee eritellysti ulkoseinien purku ja sokkelin halkaisu sekä alapohjan korjaus. Mainitun kustannusarvion mukaan ulkoseinät ja sokkelin korjaus maksavat yhteensä noin 29.700 euroa (alv 0) eli 36.800 euroa (sis. alv 24 %). Edelleen alapohjan korjauskuluiksi kapselointimenetelmällä muodostuu noin 28.700 euroa (alv. 0) eli 35.500 euroa (sis. alv 24 %). Alapohjan korjauskuluiksi tiivistämismenetelmällä on muun muassa Katttnen arvioinut tilanteessa, jossa pintamateriaalien purku sisältyy hintaan, noin 200 350 euroa/m2. Tästäkin siis muodostuu noin 110 m2 omakotitalossa (pesutilat jätetty ulkopuolelle), noin 300 euron neliöhinnalla, jo 33.000 euron kustannus. Mainitun näytön perusteella käräjäoikeus arvioi, että pelkästään ulkoseinärakenteen korjaamisen ja alapohjan tiivistämisen kokonaiskustannus on alimmillaankin noin 70.000 euroa eli noin 35 % kauppahinnasta.
Edelleen kanteessa ilmoitettu salaojien korjauskustannus, noin 10.000 euroa, on todistaja Kotttsen kertomuksen perusteella hyvin varovainen arvio.
4c. Kiinteistön laatuvirhe maakaaren 2 luvun 17 §:n perusteella
4c1. Kiinteistön kunto, sovitun mukainen?
Maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 1 kohdan mukaan kiinteistössä on laatuvirhe, jos kiinteistö ei ominaisuuksiltaan ole sellainen kuin on sovittu.
Kauppakirjaan merkittyä tietoa on maakaaren esitöiden (HE 1994/120 vp., yksityiskohtaiset perustelut) mukaan pidettävä säännöksessä tarkoitettuna sovittuna asiana. Arvioinnissa otetaan huomioon myös kaikki se, mistä myyjä ja ostaja ovat vapaamuotoisesti sopineet.
Oikeuskirjallisuudessa on katsottu, että sovittua on tulkittava suppeasti ja sovituksi on syytä lukea vain seikat, joista on nimenomaisesti sovittu joko kauppakirjassa tai sen ulkopuolella kirjallisesti tai suullisesti (Hoffren, Mia: Virhevastuu asunnon ja asuinkiinteistön kaupassa, Helsinki 2013).
Ensinnäkin käräjäoikeus toteaa, ettei puheena olevaan kauppakirjaan (K1) tai sen liitteeseen (V1) sisälly asiaan vaikuttavaa maakaaren 2 luvun 9 §:n 2 momentin mukaista myyjän vastuuta rajoittavaa lauseketta, kun huomioon otetaan korkeimman oikeuden oikeusohje KKO: 2004:78 vastuunrajoituslausekkeen yksilöimisestä.
Toiseksi kauppakirjassa ei ole sovittu mitään erityistä rakennuksen kunnosta tai sen soveltuvuudesta V Maooosen käyttöön.
Kantajat V Maooonen ja H Piooo ovat kuitenkin käräjäoikeudessa kertoneet, että he olivat kaupanteon yhteydessä kertoneet myyjälle V Maooosen aiemmasta sisäilma-altistuksesta ja siitä, että he haluavat ostaa varmasti terveen talon. Toisaalta vastaaja K Mammm on käräjäoikeudessa uskottavasti kertonut
rakentaneensa talon ja huolehtineensa siitä hyvin. Mammm oli ilmoittanut ostajille, ettei talossa ollut ilmennyt mitään ongelmia. Mammmsen puoliso O Korpela ja tämän ystävä K Altttnen ovat molemmat käräjäoikeudessa kuultuina vahvistaneet K Mammmsen kertomuksen siitä, että ennen talon myyntiä sen sisäilmassa ei ollut havaittu ongelmia. Altttnen on itsekin herkkä homeille.
Asiassa onkin jäänyt näyttämättä, että K Mammm olisi tiennyt tai hänen olisi pitänytkään tietää talon sisäilman tai rakenteiden mikrobiongelmista.
Käräjäoikeus katsoo mainituilla perusteilla, ettei kysymys ole maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 1 kohdassa tarkoitetusta sopimuksen vastaisuudesta.
4c2. Onko annettu oikeat tiedot?
Maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 2 kohdan mukaan kiinteistössä on laatuvirhe, jos myyjä on ennen kaupan tekemistä antanut ostajalle virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon kiinteistön pinta-alasta, rakennusten kunnosta tai rakenteista taikka muusta kiinteistön laatua koskevasta ominaisuudesta ja annetun tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan.
Kuten edellä on todettu, K Mammm ei ole tiennyt rakennuksen yläpohjan-, alapohjantai seinärakenteen kosteustai mikrobivaurioista, jotka on löydetty PTS-Kiinteistötekniikka Oy:n tekemissä tutkimuksissa (K3, K4 ja K10).
Mammm on edelleen uskottavasti kertonut siitä, että salaojat oli uusittu, koska hän oli kuullut, että vanhemman talon myynti onnistuu paremmin, kun ne ovat varmasti kunnossa ja uudistettu. Hänellä oli myös ollut käytettävissään pieni kaivuri, jolla hän oli saanut homman tehtyä.
Muutoinkin Mammmsen käräjäoikeudessa antaman kertomuksen mukaan asiassa on tullut näytetyksi, että Mammm oli pyrkinyt avoimesti ennen kauppaa kertomaan salaojien uusimisesta ja toteutuksen syistä.
Mainituilla perusteilla asiassa ei ole maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 2 kohdan mukaista laatuvirhettä.
Käräjäoikeus toteaa joka tapauksessa huomioiden asian muun ratkaisun, ettei salaojien virheellä olisi vahingonkorvausvelvollisuuden osalta merkitystä.
4c3. Onko kiinteistöllä salainen virhe?
Maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 5 kohdan mukaan kiinteistössä on laatuvirhe, jos kiinteistö salaisen virheen vuoksi poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää.
Kuten edellä on todettu, puheena olevassa rakennuksessa on ainakin ulkoseinärakenteessa ja alapohjassa edellä mainitut vauriot, joiden korjauskustannukset ovat joka tapauksessa yli 70.000 euroa eli vähintään noin 35 % kauppahinnasta. Tämän lisäksi salaojien uusiminen maksaa noin 10.000 euroa. Jo mainitulla perusteella voidaan katsoa, että kiinteistö poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää. Lisäperusteita merkittävyyskynnyksen ylityksestä seuraa virheen olennaisuutta koskevan tarkastelun yhteydessä kohdassa 4d.
Käräjäoikeus toteaa, että rakennuksessa on sen ulkoseinärakenteessa ja alapohjassa ja niiden vaikutuksesta rakennuksen sisäilmassa maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 5 kohdan tarkoittama salainen virhe.
4d. Purkuperusteen olemassaolo eli virheen olennaisuus
Maakaaren 2 luvun 17 §:n 2 momentin mukaan ostajalla on virheen perusteella oikeus hinnanalennukseen tai, jos virhe on olennainen, oikeus purkaa kauppa.
Lainkohdan esitöissä (HE 120/1994 vp yksityiskohtaiset perustelut) on todettu, että virheen olennaisuutta on arvioitava sen kokonaismerkityksen perusteella. Jollei ostaja voi käyttää kiinteistöä aikomallaan tavalla eikä virhettä voida kohtuullisessa ajassa ja kohtuullisin kustannuksin korjata, virhe on olennainen. Arviointia ei tehdä vain ostajan oman käsityksen mukaan, vaan sillä tulee olla objektiiviset perusteet.
Korkein oikeus on ratkaisussaan KKO:2015:58 arvioinut virheen olennaisuuskynnystä. Kiinteistön kaupan purkamisen edellytyksenä oleva olennaisuuskynnys on korkeampi kuin salaiselta virheeltä edellytettävä merkittävyyskynnys.
Puheena olevassa asiassa myyjä K Mammmkin on myöntänyt tulleensa tietoiseksi kaupantekotilanteessa V Maooosen aistiherkkyydestä. Siten, vaikka olennaisuutta arvioidaan ensisijaisesti objektiivisin perustein eikä yksittäisen ihmisen aistiherkkyyden perusteella, vaikuttaa tässä tapauksessa myyjän tietoisuus Maooosen ominaisuudesta siihen, mitä on pidettävä riittävänä korjaustapana.
Rakennus on V Maooosen tapauksessa korjattava riittävällä varmuudella, koska hän ei olisi ostanut mikrobivaurioitunutta rakennusta. Mainittu seikka puoltaa korjaustavan valinnassa muun muassa seinärakenteen avaamista kauttaaltaan ja korjaamista Kotttsen esittämin tavoin ulkoapäin sekä sokkelin korjausta kosteusvaurioiden ehkäisemiseksi.
Edellä mainitut perusteet huomioiden mainitunkaltaisen rakennuksen korjaamiseen joka tapauksessa liittyy riskitekijöitä, jotka kuuluvat
ennemminkin myyjän kuin ostajan kannettavaksi (näin myös KKO:2015:58). Edellä on todettu, että kiinteistön korjauskustannukset ovat 70.000 - 80.000 euroa eli vähintään noin 35 % kauppahinnasta. Korjauskustannusten toteutunut määrä tulee olemaan jossain määrin epävarma. Siten virheiden korjauskustannukset ovat suuruusluokaltaan merkittävät ja olennaisesti suuremmat verrattuna siihen, mitä ostaja on voinut kauppaa tehdessään otaksua joutuvansa rakennuksen kohtuullisina korjauskuluina maksamaan. Määrää on pidettävä suurena myös verrattuna kiinteistön kauppahintaan.
Edelleen korjaaminen tulee kestämään merkittävän ajan, kun kiinteistön koko ulkoverhous ja eristekerros tulee poistaa talon ulkopuolelta ja rakentaa uudelleen, ja kun alapohjan tiivistyskorjauksen yhteydessä muun muassa lattioiden pintamateriaalit tulee purkaa ja uusia.
Mainituilla perusteilla kaupan kohteen virhettä on pidettävä maakaaren 2 luvun 17 §:n 2 momentissa tarkoitetulla tavalla olennaisena. Asiassa on siten edellytykset kiinteistön kaupan purkamiselle ostajien vaatimuksesta.
5. Palautettavasta kauppahinnasta vähennettävä asumishyöty sekä kiinteistön arvoa parantaneet kantajien toimenpiteet
Maakaaren 2 luvun 33 §:n 1 ja 2 momenttien mukaan jos kauppa puretaan, ostajan on luovutettava kiinteistö takaisin myyjälle ja myyjän on palautettava saamansa kauppahinta ostajalle. Jos ostaja on saanut kiinteistöstä merkittävää tuottoa tai hyötyä, hänen on maksettava siitä korvaus myyjälle. Myyjän on suoritettava ostajalle kohtuullinen korvaus kiinteistön hoidosta aiheutuneista tarpeellisista kustannuksista sekä sellaisista hyödyllisistä kustannuksista, jotka ovat lisänneet kiinteistön arvoa. Myyjän on maksettava palautettavalle kauppahinnalle korkolain 3 §:n 2 momentin mukaista korkoa siitä päivästä lukien, jona hän vastaanotti kauppahinnan.
Piooo ja Maooonen ovat vaatineet mainitun pykälän mukaisina kustannuksina, jotka ovat lisänneet kiinteistön arvoa, tapetointikustannukset 2.500 euroa. Käräjäoikeus katsoo, etteivät tehdyt tapetoinnit välttämättä ole nostaneet kiinteistön arvoa, kun huomioidaan eri ihmisten erilaiset mieltymykset pintojen suhteen. Siten käräjäoikeus hylkää vaatimuksen.
Toisaalta vastaaja on vaatinut kantajilta asumishyötynä 1.600 euroa/kk kaupantekopäivästä tuomioon. Kantajien on näytetty asuneen rakennuksessa joulukuusta 2014 elokuun 2015 alkuun eli kahdeksan kuukautta. He ovat muuttaneet asunnosta todetun sisäilmaongelman vuoksi. V Maooonen oli oireillut asunnossa jo keväästä 2015 lukien. Käräjäoikeus arvioi mainitun seikan ja todellisen asumisajan sekä aion koon ja sijainnin huomioiden, että kantajien on maksettava vastaaJalle_ asumisestaan saamastaan hyödystä 1.000 euroa kahdeksalta kuulta eh yhteensä 8.000 euroa. Mainittu määrä kuittaantuu kauppahinnan palauttamista koskevan velvoitteen kanssa siten, että vastaaja on
velvollinen palauttamaan kauppahintana vain 194.500 euroa vaadittuine korkoineen.
Kantajat eivät ole yksilöineet rakennuksen lämmittämisestä tai muusta hoidosta aiheutuneita kulujaan koskevia vaatimuksia käräjäoikeuden pyynnöstä huolimatta. Siksi mainittuja kuluja ei ole vähennetty asumishyötyä koskevasta vaatimuksesta.
6. Muut liitännäiset vahingonkorvausvaatimukset
Maakaaren 2 luvun 17 §:n 2 momentin mukaan ostajalla on 1 momentin 1-4 kohdassa tarkoitetun virheen perusteella oikeus vahingonkorvaukseen. Nyt virheen on todettu olleen maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 5 kohdan mukainen salainen virhe. Siten myyjällä ei ole mainitun lainkohdan mukaista vahingonkorvausvelvollisuutta.
7. Oikeudenkäyntikulut
Oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 1 §:n mukaan asianosainen, joka häviää asian, on velvollinen korvaamaan kaikki vastapuolensa tarpeellisista toimenpiteistä johtuvat kohtuulliset oikeudenkäyntikulut, jollei muualla laissa toisin säädetä.
Oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 3 §:n 1 momentin mukaan jos samassa asiassa on esitetty useita vaatimuksia, joista osa ratkaistaan toisen ja osa toisen hyväksi, he saavat pitää oikeudenkäyntikulunsa vahinkonaan, jollei ole syytä velvoittaa asianosaista korvaamaan niitä osaksi vastapuolelle. Jos sillä, minkä asianosainen on hävinnyt, on vain vähäinen merkitys asiassa, hänen tulee saada täysi korvaus kuluistaan.
Puheena olevassa asiassa kantajien ensisijainen kaupan purkua koskeva päävaatimus on menestynyt. Ainoastaan liitännäiset vahingonkorvausvaatimukset, joilla on ollut oikeudenkäyntikulujen kannalta vain vähäinen merkitys, on hylätty. Siten kantajat ovat pääasiassa voittaneet riidan, minkä johdosta vastaaja velvoitetaan korvaamaan kantajien oikeudenkäyntikulut asiassa.
Kantajia on valmistelun kuluessa jouduttu lausuttamaan useampaan kertaan vaatimuksistaan ja niiden perusteista. Asia on kuitenkin ollut monimutkainen ja lausuttaminen on osaltaan johtunut myös vastaajan täsmentämistä reklamaatioväitteistä. Mainituilla perusteilla ei ole syytä poiketa vastaajan oikeudenkäyntikulujen korvausvelvollisuudesta.
Vastaaja on myöntänyt kantajien oikeudenkäyntikulujen määrän. Käräjäoikeus hyväksyy myös kantajien vaatimat selvittelykulut oikeudenkäyntikuluiksi, jolloin vastaajan on korvattava myös ne kantajille. Selvittelykulut ovat olleet määriltään riidattomat. Vaaditut asianosaiskulut on määriltään myönnetty.
Tuomiolauselma Myyjän K Mammmsen ja ostajien H O Piooon ja V Maooosen 5.12.2014 solmima kiinteistön kauppa Jyväskylän kaupungin xssa sijaitsevasta kiinteistöstä rakennuksineen (kiinteistötunnus xx) puretaan ja K Mammm velvoitetaan palauttamaan H Piooolle ja V Maoooselle kokonaiskauppahinnasta 194.500 euroa korkolain 3 §:n 2 momentin mukaisine tuottokorkoineen 5.12.2014 lukien 18.8.2015 asti ja 19.8.2015 lukien korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen.
K Mammm velvoitetaan maksamaan H Piooolle ja V Maoooselle korvauksena oikeudenkäyntikuluista 30.486,40 euroa ja selvittelykuluista 6.190,04 euroa, molemmat määrät korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 24.3.2017 lukien.
K Mammm velvoitetaan maksamaan H Piooolle ja V Maoooselle korvauksena asianosaiskuluista 600 euroa kummallekin korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 24.3.2017 lukien.
Kanne hylätään muiden vaatimusten osalta.
Lainkohdat Maakaari 2 luku 17 §, 25 §, 32§, 33 §
Oikeudenkäymiskaari 21 luku 1 §, 3 §
MUUTOKSENHAKU
Tuomioon tyytymätön saa valittaa Vaasan hovioikeudelle tai ennakkopäätösvalituksella korkeimmalle oikeudelle, jos korkein oikeus myöntää muutoksenhakuluvan. Tyytymättömyyttä on ilmoitettava
Keski-Suomen käräjäoikeudelle viikon kuluessa ratkaisun antamisesta ja valitus ajettava perille 30 päivässä ratkaisun antamisesta.
Valittajan vastapuolella on mahdollisuus vastavalitukseen tyytymättömyyttä ilmoittamatta oikeudenkäymiskaaressa säädetyllä tavalla (oikeudenkäymiskaari 25 luku 14 a § ja 30 A luku 5 §).
Liitteenä muutoksenhakuohje.
Määräaika tyytymättömyyden ilmoittamiselle: 3.3.2017 Määräaika valitukselle: 27.3.2017
Määräaika vastavalitukselle: 10.4.2017
ASIAN RATKAISIJAT JA ALLEKIRJOITUS
Käräjätuomari J E
Asia on käsitelty ja ratkaistu kolmen tuomarin kokoonpanoss , . puheenjohtajana käräjätuomari Jorma Eirola ja jäseninä käräJätuoman Topi Kilpeläinen ja käräjätuomari Päivi Kylmälahti.
39
Ratkaisu on yksimielinen.
KESKI-SUOMEN KÄRÄJÄOIKEUS
TYYTYMÄTTÖMYYDEN ILMOITTAMINEN L16/5745
K Mammm on hyväksytysti ilmoittanut tyytymättömyyttä koko tuomioon.
H Piooo ja V Maooonen ovat hyväksytysti ilmoittaneet tyytymättömyyttä tuomioon siltä osin, kuin siinä on hyväksytty vastaajan esittämä vaatimus asumishyödyn vähentämisestä kantajille palautettavasta kiinteistön kauppahinnasta.
)