Matalaperusteisen ja valesokkelirakenteisen 60-luvun talon virheiden arviointia?

Alla on kyseessä vuonna 1967 maanvaraiselle laatalle rakennettu matalaperusteinen omakotitalo. Alapohjassa on kaksoisvalu. Pintabetonilaatan alapuolella on muovikalvo, lecasoraeriste ja pohjalaatta. Ulkoseinien alaosissa on ns. valesokkelirakenne. Kaupat on tehty 9.4.2013 kauppahinnnalla 157.000 euroa. Käräjäoikeus purki kaupan mutta hovioikeus päätyi tuomisemaan hinnanalennusta.

Virheet
-14,3 m²:n makuuhuoneen vaatekaapissa tunkkainen haju, lattian alla seinän alajuoksuissa lahovikaa ja seinälevyssä homekasvustoa sekä makuuhuoneen oven kynnyksen työlaatan alla Leca-sorassa mikrobikasvustoa ja kosteutta,
-keittiön ja aulan välisen kynnyksen kohdalla väliseinän alaohjauspuussa kosteutta ja mikrobikasvustoa,
-12,2 m²:n makuuhuoneen ulkoseinän alaosan eristevillassa ja työlaatan alla Leca-sorassa homekasvustoa sekä ulkoseinän alasidepuussa kosteusvauriojälki ja alasidepuun päällä ja alla olevissa mineraalivilloissa selvää mikrobikasvustoa,
-12,0 m²:n makuuhuoneen ulkoseinän sokkelin päällä olevassa mineraalivillassa selvää mikrobija homekasvustoa,
-olohuoneen ulkoseinäeristeen alaosassa rakennekosteutta ja runkotolpan alaosassa kosteusvauriojälki,
-kampaamotilan ulkoseinän alaosan lasivillaeristeessä suuri bakteeripitoisuus ja homekasvustoa sekä
-eri puolilla rakennusta alapohjarakenteen sekä ulkoja väliseinien välisten liittymäpintojen ja läpivientien kautta ilmavuotoja.

Käräjäoikeus on näytönarviointinsa perusteella päätynyt johtopäätökseen, että vauriot ovat todennäköisesti seurausta pitkäaikaisesta kapillaarisesta kosteudesta, joka on johtunut valesokkelirakenteen ja pohjalaatan bitumisivelyn pettämisestä ja että todetut vauriot ovat olleet olemassa jo kaupantekohetkellä.Kantajat ovat katsoneet, että ulkoja väliseinät tulee kengittää sekä vanhat alajuoksut tulee poistaa ja ulkoseinät purkaa sisäpuolelta eristetiloineen sisäkaton rajaan saakka, alapohjarakenteesta tulee poistaa pintabetonilaatta ja lecasora, työlaatta on puhdistettava mekaanisesti, kampaamotilan ulkoseinien liittymäpinnat ja alapohjarakenne sekä ikkunaja ovikarmiliittymät on kapseloitava ja pintamateriaalit tulee uusia entiseen tasoonsa. Kantajan mukaan tästä voidaan arvioida aiheutuvan yli 88.000 euron korjauskustannukset eikä tällöinkään pitkäkestoisista korjaustoimenpiteistä huolimatta voida saada täyttä varmuutta terveyshaitan poistumisesta. Käräjäoikeus purki kaupan ja velvoitti myyjät muun ohella palauttamaan kauppahinnan 157.000 euroa.

Hovioikeus perusteli päätöstään seuraavasti:
Pinta-alaltaan suurimman makuuhuoneen vaatekaapissa havaitun tunkkaisen hajun vuoksi vaatekaapin kohdalla olevat lattiaja seinärakenteet on avattu 2.3.2015. Rakenteiden avauksesta laaditusta kirjallisena todisteena esitetystä Pohjanmaan Talotutkimus Oy:n tutkimusraportista ilmenee, että seinän alajuoksujen on todettu olevan osittain lahovikaisia ja seinälevyssä on ollut näkyvää homekasvustoa. Rakenteet ovat olleet kuivia tarkastushetkellä. T. Myxxxen kertomuksella on selvitetty, että Kannuksen Timpurit Ky oli poistanut komerot, vaurioituneet puuosat ja lastulevyn sekä homeelle haisseen Leca-soran. Korjaustoimenpiteet oli ulotettu terveeltä näyttäneeseen alueeseen saakka.
Korjaukset on tehty myyjien kustannuksella, joten mainitulla vauriolla on asiassa merkitystä lähinnä arvioitaessa, kuinka laajoja vaurioita rakennuksessa on ja mistä vauriot johtuvat ja milloin ne ovat aiheutuneet.Vastaavia lahovaurioita ei ole löydetty muualla talossa tehtyjen rakenneavausten yhteydessä. Ennen kauppaa tehdyssä kuntotarkastuksessa suoritetuissa kosteusmittauksissa ei ole todettu kosteusvaurioita näkyvillä pinnoilla. Makuuhuoneen lahovaurion ja homekasvustolöydösten paikallisuus viittaa siihen, että kosteuden on aiheuttanut jokin muu syy kuin maaperän kosteuden kapillaarinen nousu rakenteisiin, esimerkiksi paikallinen putkivuoto. Vastaavia vaurioita olisi varsin todennäköisesti löytynyt muualtakin asunnosta, jos kyse olisi kapillaarisesta kosteudesta. Tätä johtopäätöstä tukee myös se, että vaatekaapin alla olleesta alaohjauspuusta ja lastulevyseinän alaosasta otetuissa valokuvissa kosteusjälkien suunta viittaa yläpuolelta tulleeseen kosteuteen. Myös Hettt on hovioikeuden pääkäsittelyssä hänelle kyseisiä valokuvia näytettäessä todennut samoin. Kosteus ei siis vaikuttaisi tulleen alhaalta päin.

Kiinteistössä tehdyt löydökset ja se, että suurin osa niistä on löydetty talon makuuhuonepäädystä viittaa siihen, että kosteus on tullut muualta kuin maaperästä. Asiassa on kuitenkin jäänyt luotettavasti selvittämättä, mikä muu syy on kosteusvaurion aiheuttanut. Mahdollista on myös, että syitä on useampia.
Mahdollisiin syihin kuuluu myös maaperän kosteuden kapillaarinen nousu.

Hovioikeus päätyy edellä selostetuilla perusteilla siihen, että asiassa on pidettävä mahdollisena sekä sitä, että kosteusvauriot ovat aiheutuneet paikallisesta kosteudesta että sitä, että ne ovat aiheutuneet maaperän kosteudesta. Hovioikeus tuomitsi salaisen virheen perusteella hinnanalennusta 30.000 euroa.

Asian lopputulokseen nähden ja ratkaisun KKO 2003:37 mukaisesti myyjät ovat velvolliset suorittamaan ostajille heidän selvittely- ja oikeudenkäyntikuluista yhden kolmasosan.


Vaasan hovioikeus

Tuomio Nro 347

Antamispäivä 26.9.2017

Diaarinumero S 16/695

Ratkaisu, josta on valitettu

Keski-Pohjanmaan käräjäoikeuden tuomio 27.5.2016 nro 1814 (liitteenä)

Asia
Kiinteistön kaupan purku ym.

Valittajat
Osxxx
Osxxx

Vastapuolet
Myxxx
Myxxx

Oikeudenkäynti hovioikeudessa

Valitus
Vaatimukset

Osxxx ja Osxxx ovat vaatineet, että käräjäoikeuden tuomio kumotaan, Myxxxn ja Myxxxn kanne hylätään ja Osxxxt vapautetaan kaikesta suoritusvelvollisuudesta Myxxxeille. Toissijaisesti Osxxxt ovat vaatineet, että Myxxxt velvoitetaan korvaamaan heille keskeneräiseksi jääneen talon ulkopinnan loppuunsaattamisesta aiheutuvat kulut 4.000 euroa. Lisäksi Osxxxt ovat vaatineet, että Myxxxt velvoitetaan yhteisvastuullisesti korvaamaan heidän oikeudenkäyntikulunsa käräjäoikeudesta 11.180,90 eurolla ja hovioikeudesta 12.758,90 eurolla, molemmat määrät laillisine viivästyskorkoineen.

Perusteet

Kiinteistön sopimuksenmukaisuus

Osxxxen Myxxxoille 9.4.2013 myymä omakotitalokiinteistö ei ole kaupantekohetkellä poikennut siitä, mitä oli sovittu. Kaupankohteen sopimuksenmukaisuutta on tarkasteltava myyntihetken perusteella. Asiassa esitetty näyttö talon kunnosta myyntihetkellä osoittaa, että talossa ei ole ollut sisäilmaongelmaa.
Osxxxt eivät ole oireilleet talossa asuessaan eikä kuntotarkastuksessa ole löydetty mitään epäilyttävää. Talossa ei ole havaittu kosteutta eikä poikkeavaa hajua.

Vuosina 1966-1967 rakennettu omakotitalo on myyntihetkellä ollut lähes alkuperäisessä kunnossa. Tämän vuoksi talo on edellyttänyt remontointia, mitä osoittaa myös sen alhainen 157.000 euron kauppahinta. Tontilla on omakotitalon lisäksi ulkorakennuksia ja vilja-aitta.

Ilmanvaihdossa on talon iän vuoksi ollut puutteita. Talon ilmanvaihdon lisäämistarpeesta on huomautettu Myxxxoille kuntotarkastuspöytäkirjassa. Ilmavuodot vanhassa talossa eivät ole epätavanomaisia. Talon ulkokuoresta löytyneet mikrobit eivät välttämättä osoita, että talossa olisi kosteusongelma. Edellä mainitut seikat johtuvat suurimmaksi osaksi talon rakennustavasta ja iästä, eli ne kuuluvat talon ominaisuuksiin. Näitä seikkoja ei voida pitää virheinä kaupan kohteessa. Ongelmat ovat korjattavissa lisäämällä taloon tuloilmaventtiilejä.
Muita toimenpiteitä ei välttämättä ole tarpeellista tehdä, joten kiinteistö on sopimuksenmukainen.

Talossa todetut vauriot

Talossa ei ole myyntihetkellä ollut vesivahinkoa. Talossa myöhemmin kahdessa kohdassa todettu vesivahinko on ollut paikallinen ja sen syy on jäänyt selvittämättä eikä sillä ole yhteyttä talon ulkokuoresta otettuihin näytteisiin. Jos kosteus olisi ollut peräisin talon alta nousevasta kapillaarisuudesta, kosteus olisi noussut koko talon kohdalla ja kaikki alajuoksut olisivat lahonneet.

Eristevillan mikrobilöydökset eivät ole välttämättä kasvustoa, vaan kyse voi olla ulkoilmasta peräisin olevista itiöistä. Home-esiintymillä ei tämän vuoksi ole välttämättä merkitystä asiassa.

Sellaiset vahingot, joiden syytä ei voida selvittää, ovat ostajien vastuulla. Myxxxeiden taloon tekemät muutokset
Myxxxt ovat remontoineet askartelu- ja asuintiloiksi muutetun autotallin kampaamotiloiksi. Tämän remontin yhteydessä taloon on rakennettu uusi wc, jolloin on myös puututtu talon vesi- ja viemäriverkostoon. Kosteutta voi osaltaan selittää nämä vesi- ja viemärimuutokset, jotka ovat voineet aiheuttaa viemäriliitoksen rikkoutumisen tai liitoksen aukeamisen ja siten vuodon talon alle.
Tällainen vahinko on ostajien vastuulla.

Lisäksi Myxxxt ovat talon muun remontoinnin yhteydessä liuottaneet tapetteja seinistä vedellä, jolloin vettä oli saattanut valua myös lattian alle.

Todistustaakka vahingon syntyhetkestä on Myxxxoilla.

Terveyshaitta

Myxxxt ovat asuneet talossa kaksi vuotta ennen reklamaation tekemistä, vaikka he ovat väittämänsä mukaan huomanneet tunkkaista hajua talossa lähes välittömästi kaupanteon jälkeen. Talossa ei kuitenkaan ole myyntihetkellä havaittu hajua eikä kosteutta. Terveystarkastajat eivät ole käynneillään huomanneet talossa homevaurioihin tyypillisesti liittyvää poikkeavaa hajua. Haju on siten ilmennyt ja havaittu vasta kaksi vuotta kaupanteon jälkeen. Myyjät eivät vastaa vahingosta, joka on syntynyt ostajien omistusaikana.

Sisäilman laadusta ei ole esitetty selvitystä. Talon mahdollisesta terveyshaitasta on esitetty näyttönä vain viljelemällä saatuja tuloksia. Menetelmä on epävarma, koska sillä ei saada erotettua itiöitä kasvavista homeista. Näyttöä mikrobien todellisista terveysvaikutuksista ei ole esitetty, joten rakennuksen soveltuvuudesta asuinkäyttöön ei ole mahdollista tehdä luotettavia päätelmiä.

Taloon ei ole lisätty ilmanvaihtoa, vaikka taloon on muuttanut nelihenkinen perhe sekä kissa ja koira. Kampaamolla on ollut suora yhteys asuntoon. Näillä muutoksilla on ollut vaikutusta sisäilmaongelmien syntymiseen. Sisäilmaa rasittaa aiempaa suurempi ärsykemäärä. Myxxxeiden oireilu on voinut johtua kaikkien näiden ärsykkeiden yhteisvaikutuksesta eikä oireilusta ole esitetty lääketieteellistä selvitystä.

Havaittujen mikrobien ja oireiden välillä ei ole näytetty olevan selvää syy-yhteyttä. Näyttötaakka mikrobiesiintymien ja sisäilmaongelman välisestä syy-yhteydestä on Myxxxoilla. Osxxxen mahdollisuudet näytön hankkimiseen Myxxeiden omistamasta talosta ovat rajalliset.

Mahdollisen virheen seuraukset

Edellytyksiä kaupan purkamiselle ei ole. Myxxxt ovat tehneet olennaisia muutoksia taloon ja jättäneet aloittamansa talon ulkomaalauksen keskeneräiseksi. Enintään kysymykseen tulee hinnanalennus. Tätä puoltaa myös Osxxxen korkea ikä.

Talon mahdollinen mikrobiongelma on paikallinen, koska mikrobiesiintymiä on löydetty vain kolmesta kohdasta. Koko talon peruskorjaukseen taikka salaojien ja viemärin uusimiseen ei ole aihetta. Osxxxt eivät ole vastuussa myöskään kampaamotilojen korjaamisesta, koska ne eivät ole olleet asuintiloja. Talon keskellä olevan kosteusvaurion korjauskustannukset ovat epäselvät, koska kosteusvaurion laajuutta ei ole selvitetty. Eristeiden vaihtamisesta ja rakenteiden puhdistamisesta aiheutuu enintään 5.000 euron kustannukset.

Korvaukset

Käräjäoikeus on perusteettomasti velvoittanut Osxxxt suorittamaan ostajille korvausta kiinteistön arvoa nostaneista kustannuksista. Ostajien kiinteistöllä tekemä remontti ei ole nostanut kiinteistön arvoa. He ovat jättäneet myös puutarhan hoitamatta. Talon ulkopinnan muutokset ovat jääneet keskeneräisiksi.

Hyväksyttäviä korvattaviksi tulevia asumis- ja hoitokuluja ovat vain Myxxxeille aiheutuneet ylimääräiset kulut 4.953,99 euroa.

Vastaus

Vaatimukset

Myxxxt ovat vaatineet, että valitus hylätään muilta osin, mutta kiinteistön hoidosta aiheutuneiden kustannusten määrä voidaan alentaa 4.953,99 euroon.

Myxxxt ovat toissijaisesti vaatineet, että käräjäoikeuden tuomion sivuilta 2-3 ilmenevät
- toissijainen vaatimus hinnanalennuksesta laillisine tuotto- ja viivästyskorkoineen,
- vaatimus virheiden syiden ja korjaustavan selvittämisestä aiheutuneiden selvittelykustannusten korvaamisesta laillisine viivästyskorkoineen sekä vaatimus oikeudenkäyntikulujen korvaamisesta käräjäoikeudessa siten kuin käräjäoikeus on ne hyväksynyt joka tapauksessa hyväksytään, jos kauppaa ei pureta.

Lisäksi Myxxxt ovat vaatineet, että Osxxxt velvoitetaan korvaamaan heidän oikeudenkäyntikulunsa hovioikeudesta heidän oikeusapunsa omavastuuosuutta (20 %) vastaavalla määrällä laillisine viivästyskorkoineen.

Perusteet

Käräjäoikeus on arvioinut asiassa esitetyn näytön oikein ja tehnyt siitä oikeat johtopäätökset. Myxxxt ovat viitanneet käräjäoikeuden tuomion perusteluihin ja lausuneet lisäksi seuraavaa.

Kiinteistön virhe

Kaupan kohteessa on maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 1, 2 ja 5 kohdan mukaiset laatuvirheet eli sopimuksenvastaisuus, tiedonantovirhe ja salainen virhe. Kiinteistö on myyty hyväkuntoisena ja se on ostettu asumiskäyttöön ja M. Myxxxn työkäyttöön. Terveyshaitan vuoksi talo ei kuitenkaan sovellu asuin- tai työtiloiksi. Osxxxt eivät ole korjanneet omistusaikanaan tapahtuneita vesivahinkoja huolellisesti.

Asiassa on kysymys siitä, ovatko mikrobit tai niiden syyt olleet olemassa kaupantekohetkellä. Jos näin on ollut, kysymys on vielä siitä, mikä merkitys niiden sijainnilla on asumisterveyteen ja asumisen estymiseen.

Talossa todetut vauriot

Kapillaarisen kosteuden lisäksi kosteutta ovat voineet aiheuttaa myös myyjien omistusaikana tapahtuneet vesivahingot, kuten patterivuodot. Kosteusvauriot eivät ole johtuneet Myxxxeiden suorittamista vesi- ja viemärimuutoksista ja wc:n viemäriliitoksen rikkoutumisesta tai liitoksen aukeamisesta. Viemärityö on tehty asianmukaisesti. Uusi viemäri ei ole yhteydessä talon viemäriverkostoon.

Viljelemällä saadut laboratoriotulokset eivät ole epävarmoja. Mikrobeilla on rakenteiden epätiiviydestä johtuen yhteys sisäilmaan. Materiaalinäytteet on tutkittu asianmukaisesti akkreditoiduissa testauslaboratorioissa. Talosta ei ole löytynyt mikrobiesiintymiä vain kolmesta kohdasta, vaan mikrobeja on esiintynyt ainakin kuudessa eri kohtaa taloa. Mikrobit eivät ole voineet olla peräisin ulkoilmasta, koska kaksi näistä kohdista on väliseinien kohdalla talon sisäosissa.

Ilmanvaihdon puutteellisuudella ei ole merkitystä mikrobien synnyn, esiintymisen, terveyshaitan tai niiden poistamisen kannalta. Myxxxt eivät ole oireilleet enää talosta poismuuton jälkeen.

Korvaukset

Osxxxt eivät ole käräjäoikeudessa kiistäneet korjauskustannusten määrää, mutta ovat todenneet tiivistyskorjausten olevan riittäviä. Tiivistyskorjaukset eivät ole kuitenkaan riittäviä. Korjauskustannusten määrä on näin ollen 88.689 euroa, jota Osxxxt eivät ole käräjäoikeudessa määrällisesti kiistäneet. Joka tapauksessa korjauskustannukset ovat useita kymmeniä tuhansia euroja. Kustannukset ovat määrältään niin suuret, ettei Myxxxeiden ole kauppaa tehdessään kohteen käypä kauppahinta ja muut seikat huomioon ottaen tarvinnut sellaisiin varautua.

Kiinteistön hoidosta aiheutuneet sähkö-, kaukolämpöja vakuutusmaksut sekä kiinteistöverot ja veden perusmaksut olivat käräjäoikeusvaiheessa 2.531,14 euroa. Korvausvaatimukseen oli erehdyksessä sisällytetty myös sijaisasunnon vuokrakulut, joista oli vaadittu myös erikseen korvausta. Vastaavanlaisia kiinteistön hoitoon liittyviä kustannuksia on aiheutunut kuitenkin myös asian ollessa hovioikeudessa vireillä. Käräjäoikeuden tuomiolauselman kohdassa 3 tuomitsema korvaus voidaan kuitenkin alentaa 9.765,70 eurosta 4.953,99 euroon, mikä kattaa myös hovioikeuskäsittelyn aikaiset kustannukset.

Pääkäsittely

Hovioikeus on 6.-7.6.2017 toimittanut asiassa pääkäsittelyn, josta on laadittu erillinen pöytäkirja.

Todistelu
Kirjalliset todisteet:

K1 ja V19. Pohjanmaan Talotutkimus Oy:n kuntotarkastusraportti 11.2.2013
K2 ja V18. Kiinteistön kauppakirja 9.4.2013
K3 ja V22. Pohjanmaan Talotutkimus Oy:n tutkimusraportti 2.3.2015
K4. Homehukan homekoirakartoitus 9.3.2015
K5 ja V23. Varjakka Oy:n rakennustekninen kuntotutkimus 17.3.2015 ja sen liitteenä oleva Mikrobionin näytteitä koskevat tulokset 1.4.2015
K6. Terveystarkastajan lausunto 29.4.2015
K7 ja V24. Insinööritoimisto Tehoinssit Oy:n rakenneavaukset ja materiaalinäytteiden ottoraportti 17.8.2015 ja sen liitteenä oleva Oulun kaupungin elintarvikeja ympäristölaboratorion sisäilmatutkimusraportti 6.7.2015
K8. Insinööritoimisto Tehoinssit Oy:n raportti ilmavuotojen paikantamisesta 15.6.2015
K9. Insinööritoimisto Tehoinssit Oy:n korjaustapaselostus ja korjauskustannuslaskelmat 18.8.2015
K10. Rakennus Vetoniemi Oy:n kustannusarvio 22.4.2015
K11. Rakenteiden ilmatiiviyden parantaminen sisäilmakorjauksessa, K. Lattten rakennusterveyden opinnäytetyö 2014
K12. Rakennuslehden 10.10.2014 artikkeli "Tiivistyskorjauksen elinkaari on ehkä vain viisi vuotta"
K13. Tositteet kiinteistöön sijoitetuista kustannuksista
K15. Rakennuslehden artikkeli 9.10.2015
K16. Valokuvaliite maaliskuussa 2015 puretusta makuuhuoneen komerosta
K17. Terveystarkastaja N. Kotttn lausunto 3.11.2015
V20. Rakennustarkastaja T. Hittten lausunto 15.12.2015
V21. PTT:n lausunto 8.12.2015
V25. Sähköposti V-M. Timtttiltä 3.12.2015 V26. T. Hatttin lausunto 1.6.2017

Hovioikeudessa on esitetty sama henkilötodistelu kuin käräjäoikeudessa.

Hovioikeus on pääkäsittelypäätöksestä 12.5.2017 ilmenevällä tavalla päätynyt siihen, että Osxxxt eivät ole vedonneet valituksessaan sellaisiin oikeudenkäymiskaaren 25 luvun 17 §:n 1 momentissa tarkoitettuihin seikkoihin, joihin he eivät olisi vedonneet jo käräjäoikeudessa. Pääkäsittelypäätöksestä ilmenevällä tavalla hovioikeus ei ole sallinut Pottten hovioikeudessa nimeämää uutta todistelua eikä ole hankkinut heidän pyytämäänsä asiantuntijalausuntoa asiassa.

Hovioikeuden ratkaisu

Perustelut

Kiinteistössä kaupan jälkeen todetut vauriot ja terveyshaitta

Hovioikeudessa ei ole ollut riitaa siitä, että Myxxxeiden Osxxxlta 9.4.2013 ostamassa kiinteistössä on todettu kaupan jälkeen seuraavat vauriot:
-14,3 m²:n makuuhuoneen vaatekaapissa tunkkainen haju, lattian alla seinän alajuoksuissa lahovikaa ja seinälevyssä homekasvustoa sekä makuuhuoneen oven kynnyksen työlaatan alla Leca-sorassa mikrobikasvustoa ja kosteutta,
-keittiön ja aulan välisen kynnyksen kohdalla väliseinän alaohjauspuussa kosteutta ja mikrobikasvustoa,
-12,2 m²:n makuuhuoneen ulkoseinän alaosan eristevillassa ja työlaatan alla Leca-sorassa homekasvustoa sekä ulkoseinän alasidepuussa kosteusvauriojälki ja alasidepuun päällä ja alla olevissa mineraalivilloissa selvää mikrobikasvustoa,
-12,0 m²:n makuuhuoneen ulkoseinän sokkelin päällä olevassa mineraalivillassa selvää mikrobija homekasvustoa,
-olohuoneen ulkoseinäeristeen alaosassa rakennekosteutta ja runkotolpan alaosassa kosteusvauriojälki,
-kampaamotilan ulkoseinän alaosan lasivillaeristeessä suuri bakteeripitoisuus ja homekasvustoa sekä
-eri puolilla rakennusta alapohjarakenteen sekä ulkoja väliseinien välisten liittymäpintojen ja läpivientien kautta ilmavuotoja.

T:mi Homehukan 9.3.2015 tekemässä homekoirakartoituksessa homekoira on ilmaissut kosteusvauriomikrobien hajuja 14,3 m²:n makuuhuoneen lattian ja seinän liitoskohdassa sekä lahovaurioituneen vaatekaapin edessä, 12,2 m²:n makuuhuoneen kahden eri seinän ja lattian liitoskohdissa sekä makuuhuoneen lattiassa, näiden makuuhuoneiden välissä olevan vaatehuoneen lattiassa sekä talon toisessa päässä keittiön yhteydessä olevan ruokakomeron lattiassa.

Asiassa on lisäksi riidatonta, että omakotitalossa on valesokkelirakenne ja painovoimainen ilmanvaihto. Ennen kiinteistönkauppaa tehdystä asuntokaupan kosteusteknisestä tarkastuksesta laaditussa 11.2.2013 päivätyssä kuntotarkastusraportissa on huomautettu, että asunnon ilmanvaihtoa voidaan tehostaa tekemällä esimerkiksi ikkunoiden päälle korvausilmaventtiilit. Myxxxeiden tiedossa on siten ollut, ettei rakennuksessa ollut tällaisia venttiileitä.

Terveystarkastaja N. P. Kotttn asuinhuoneiston terveyshaitasta laatima tarkastuskertomus osoittaa, että asunnossa on voinut aiheutua terveyshaittaa siellä oleskeleville. Myxxxeiden kertomukset perheenjäsenten talossa asuessaan saamista oireista osoittavat, että terveyshaittaa on myös tosiasiallisesti aiheutunut.

Kysymyksenasettelu hovioikeudessa

Käräjäoikeus on näytönarviointinsa perusteella päätynyt tuomion sivulta 25 (kohta 27) ilmenevään johtopäätökseen, että vauriot ovat todennäköisesti seurausta pitkäaikaisesta kapillaarisesta kosteudesta, joka on johtunut valesokkelirakenteen ja pohjalaatan bitumisivelyn pettämisestä ja että todetut vauriot ovat olleet olemassa jo kaupantekohetkellä.

Hovioikeudessa on kysymys siitä, miten kiinteistön kosteusvaurion syystä esitettyä näyttöä on arvioitava ja onko kosteusvaurio ollut olemassa jo kaupantekohetkellä.

Henkilötodistelussa esille tulleet seikat

Hovioikeudessa todistelutarkoituksessa kuullut Myxxxt sekä todistajat P. Susanna Mettti, K. T. Puttt, Kottt, Timttt, R. E. Osxxx, T. J. Hettt, T. S. Himttt ja T. A. Hattti ovat kertoneet asiaan vaikuttavilta osin kuten käräjäoikeuden tuomion sivuille 20-23 on merkitty, jäljempänä mainituin lisäyksin.

Makuuhuoneen vaatekaapin kohdalla todetut vauriot

Pinta-alaltaan suurimman makuuhuoneen vaatekaapissa havaitun tunkkaisen hajun vuoksi vaatekaapin kohdalla olevat lattiaja seinärakenteet on avattu 2.3.2015. Rakenteiden avauksesta laaditusta kirjallisena todisteena esitetystä Pohjanmaan Talotutkimus Oy:n tutkimusraportista ilmenee, että seinän alajuoksujen on todettu olevan osittain lahovikaisia ja seinälevyssä on ollut näkyvää homekasvustoa. Rakenteet ovat olleet kuivia tarkastushetkellä. T. Myxxxen kertomuksella on selvitetty, että Kannuksen Timpurit Ky oli poistanut komerot, vaurioituneet puuosat ja lastulevyn sekä homeelle haisseen Leca-soran. Korjaustoimenpiteet oli ulotettu terveeltä näyttäneeseen alueeseen saakka.
Korjaukset on tehty myyjien kustannuksella, joten mainitulla vauriolla on asiassa merkitystä lähinnä arvioitaessa, kuinka laajoja vaurioita rakennuksessa on ja mistä vauriot johtuvat ja milloin ne ovat aiheutuneet.

Vastaavia lahovaurioita ei ole löydetty muualla talossa tehtyjen rakenneavausten yhteydessä. Ennen kauppaa tehdyssä kuntotarkastuksessa suoritetuissa kosteusmittauksissa ei ole todettu kosteusvaurioita näkyvillä pinnoilla. Makuuhuoneen lahovaurion ja homekasvustolöydösten paikallisuus viittaa siihen, että kosteuden on aiheuttanut jokin muu syy kuin maaperän kosteuden kapillaarinen nousu rakenteisiin, esimerkiksi paikallinen putkivuoto. Vastaavia vaurioita olisi varsin todennäköisesti löytynyt muualtakin asunnosta, jos kyse olisi kapillaarisesta kosteudesta. Tätä johtopäätöstä tukee myös se, että vaatekaapin alla olleesta alaohjauspuusta ja lastulevyseinän alaosasta otetuissa valokuvissa kosteusjälkien suunta viittaa yläpuolelta tulleeseen kosteuteen. Myös Hettt on hovioikeuden pääkäsittelyssä hänelle kyseisiä valokuvia näytettäessä todennut samoin. Kosteus ei siis vaikuttaisi tulleen alhaalta päin.

R. Osxxx on kertonut, että kaapistossa oli säilytetty liinavaatteita eikä liinavaatteissa ollut ollut homeenhajua, kun kaappi oli poismuuton yhteydessä tyhjennetty. Tämä R. Osxxxn kertoma viittaa siihen, että vaurio olisi syntynyt vasta kaupan jälkeen. Osxxxt ovat esittäneet vaurion mahdolliseksi syyksi sitä, että ostajat olivat vettä apunaan käyttäen poistaneet seiniltä tapetteja. Ostajat ovat kuitenkin poistaneet tapetteja vain kahdelta seinältä 12,0 m²:n makuuhuoneesta. Vedenkäytöstä esitetty selvitys huomioon ottaen hovioikeus hyväksyy käräjäoikeuden johtopäätöksen (kohta 25), että tapettien poistossa käytetty vesi ei ole voinut aiheuttaa tätä tai muutakaan edellä mainittua vauriota.

Riidatonta on, että rakennuksen aulatilasta jo Pottten omistusaikana poistettu lämpöpatteri oli sijainnut kyseiseen makuuhuoneeseen johtaneen oviaukon vieressä ja lähellä vaurioaluetta. R. Osxxxn mukaan patteri oli poistettu tarpeettomana eivätkä patterit olleet R. Osxxxn isältään saamien tietojen mukaan koskaan vuotaneet, koska patteriverkostoon ei ollut tarvinnut lisätä vettä. R. Osxxxn kertoma on kuitenkin tältä osin toisen käden tietoa eikä sen perusteella voida sulkea pois sitäkään vaihtoehtoa, että vaurion syynä olisi ollut paikallinen vesivuoto esimerkiksi patterista.

Asiassa esitetty näyttö ei riitä osoittamaan, että makuuhuoneen vaatekaapin kohdalla todetut vauriot olisivat aiheutuneet nimenomaan kosteuden kapillaarisesta noususta. Tehtyjen löydösten perusteella ei voida kuitenkaan myöskään poissulkea tätäkään vaihtoehtoa.

Muut löydökset

Suurin osa vauriolöydöksistä ja homekoiran merkitsemistä paikoista sijaitsee rakennuksen siinä päädyssä, missä ovat makuuhuoneet. Keittiön ja kampaamotilan välissä olevasta homekoiran merkitsemästä ruokakomerosta ei ole tehty ohjearvot ylittäviä löydöksiä.

Suurimman makuuhuoneen kynnyksen alta tehdyt löydökset, Leca-sorasta otetussa materiaalinäytteessä todettu sädesienikasvusto ja makuuhuoneen oven kynnyksen väliseinän alaohjauspuun hieman 20 painoprosentin raja-arvon ylittänyt kosteuspitoisuus, sijaitsevat lähellä edellä jo käsiteltyä komeroiden alta paljastunutta vauriota. Ilmeisenä voidaankin pitää sitä, että nämä vauriot johtuvat samasta syystä.

Myös kahdesta muusta makuuhuoneesta on tehty kosteusvaurioon viittaavia mikrobi- tai homesienilöydöksiä. Ensimmäisen rakenneavauksen yhteydessä 12,2 m²:n makuuhuoneen ulkoseinän alasidepuun pinnassa oli havaittu myös kosteuden aiheuttamia jälkiä. Siinä ei ollut kuitenkaan mitattu kohonneita kosteusarvoja.

Keittiöön 17.3.2015 tehdyssä rakenneavauksessa ei ollut tehty kosteusvaurioon viittaavia löydöksiä. Keittiön ja aulan kynnyksen kohdalla 15.6.2015 tehdyssä lattiarakenteen rakenneavauksessa todetut suuret sieni-itiöt ja bakteeripitoisuudet viittaavat mikrobikasvustoon. Materiaalinäytteistä on löytynyt myös homesientä. Keittiön ja aulan välisen kynnyksen väliseinän ohjauspuun 33 painoprosentin kosteuspitoisuus ylittää huomattavasti suurimman sallitun kosteuspitoisuuden 20 painoprosenttia. Selvittämättä on jäänyt, mistä erityisestä, edellä käsittelemättömästä syystä näin korkea paikallinen kosteuspitoisuus on johtunut.

Olohuoneen nurkassa avatusta ulkoseinästä alaohjauspuun alta ja Leca-sorasta otetuissa materiaalinäytteissä on todettu jonkin verran homesientä, mutta ei ohjearvot ylittäviä mikrobipitoisuuksia. Runkotolpan alaosassa on ollut kosteusjälki. Lisäksi kampaamotilasta ulkoseinän alaosan lasivillaeristeestä otetuissa materiaalinäytteissä on todettu homesientä ja bakteerikasvustoa.

Homekoiran merkitsemät paikat ovat yhtä lukuun ottamatta olleet rakennuksen siinä päädyssä, missä makuuhuoneet ovat. Makuuhuonepäädyn seinärakenteissa on myös todettu mikrobi-ja homekasvustoa. Kohonnutta kosteutta on mitattu vain kahden aulatilaan johtavan oviaukon kohdalta. Löydökset muualla rakennuksessa ovat jääneet varsin vähäisiksi. Kosteusvaurioita ei näin ole näytetty olevan kaikkialla rakennuksessa vaan niitä on lähinnä toisessa päässä rakennusta. Tämä viittaa siihen, että vaurioiden syynä on ollut paikallinen kosteus kuten esimerkiksi lämpöpatterin vuoto.

Ilmanvaihdon puutteellisuus

Ainakin osa kiinteistöllä tehdyissä seinärakenteiden avauksissa todetuista mikrobija homekasvustoista voi selittyä ilmanvaihdon toimimattomuudella eli sillä, että korvausilma tulee hallitsemattomasti rakenteiden läpi sisälle taloon. Talon sisärakenteista otetuissa materiaalinäytteissä todetut selvät mikrobikasvustot viittaavat kuitenkin kosteusvaurioon.

Yhteenveto ja johtopäätökset kiinteistössä todetun kosteusvaurion syystä

Rakennuksesta tehdyt löydökset ovat varsin paikallisia. Lahovaurio on löydetty vain vaatekaapin kohdalta. Makuuhuoneen oven kynnyksen sekä keittiön ja aulan välisen kynnyksen alaohjauspuut ovat olleet märkiä, mutta muualla talossa alaohjauspuut ovat olleet kuivia.

Asiantuntijatodistajana kuullun diplomi-insinööri Hatttin mukaan kiinteistön alajuoksu on noin 30 senttimetriä maanpinnan yläpuolella. Ottaen huomioon, että alajuoksu ei ole maanpinnan tasossa tai sen alapuolella, Hattti ei ole pitänyt valesokkelirakennetta riskirakenteena maaperästä johtuvan kapillaarisen kosteuden suhteen.

Hovioikeus on päätynyt jo edellä siihen, että tapettien poistossa käytetty vesi ei ole aiheuttanut rakennuksessa todettuja vaurioita. Vaurioiden ei voida myöskään katsoa johtuvan kampaamotiloissa tehdyistä muutostöistä, koska kampaamotilat sijaitsevat toisessa päässä taloa kuin suurin osa kiinteistössä tehdyistä kosteusvauriolöydöksistä. Myxxxeiden kertomuksilla on lisäksi selvitetty, että kampaamotiloihin oli tehty oma viemäröinti ulkokautta.

Mahdollista on sinänsä, että osa löydöksistä on aiheutunut puutteellisesta ilmanvaihdosta. Ilmanvaihdon puutteellisuus ei selitä kuitenkaan talon sisäseinistä tehtyjä mikrobilöydöksiä. Ne eivät siis ole voineet aiheutua korvausilmavuodosta.

Kiinteistössä tehdyt löydökset ja se, että suurin osa niistä on löydetty talon makuuhuonepäädystä viittaa siihen, että kosteus on tullut muualta kuin maaperästä. Asiassa on kuitenkin jäänyt luotettavasti selvittämättä, mikä muu syy on kosteusvaurion aiheuttanut. Mahdollista on myös, että syitä on useampia.
Mahdollisiin syihin kuuluu myös maaperän kosteuden kapillaarinen nousu.

Hovioikeus päätyy edellä selostetuilla perusteilla siihen, että asiassa on pidettävä mahdollisena sekä sitä, että kosteusvauriot ovat aiheutuneet paikallisesta kosteudesta että sitä, että ne ovat aiheutuneet maaperän kosteudesta.


Ovatko vauriot aiheutuneet ennen kauppaa vai kaupan jälkeen

Lahovaurio on löydetty vain vaatekaapin kohdalta. Siellä on todettu myös voimakasta homeenhajua. Puttt on kertonut havainneensa mikrobiperäistä hajua myös oviaukkojen luona tehdyissä rakenneavauksissa. Rakenneavauksissa ei ole tehty muutoin ilmeisiä mikrobikasvustolöydöksiä, vaan ne on vahvistettu vasta materiaalinäytteistä tehdyillä tutkimuksilla. Löydöksistä ei näin ollen voida päätellä, ovatko kasvustot olleet rakenteissa pitkään vai syntyneet vasta kaupan jälkeen. Vaatekaapin kohdalla löydetyn vaurion voidaan kuitenkin katsoa olleen olemassa jo kauppaa tehtäessä. Vaurioiden paikallisuus viittaa siihen, että makuuhuonepäädyssä ja aulatilaan johtavissa oviaukoissa olevat vauriot johtuvat samasta, edellä mainituin perustein tarkemmin selvittämättä jääneestä syystä. Hovioikeus päätyy tämä huomioon ottaen siihen, että vauriot ovat olleet olemassa jo kauppaa tehtäessä.

Kiinteistön virhe

Maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 1 kohdan mukaan kiinteistössä on laatuvirhe, jos kiinteistö ei ole ominaisuuksiltaan sellainen kuin on sovittu. Lain esitöissä on todettu, että kaupan osapuolet määrittävät sopimuksella sen laatutason, jota ostajalla on oikeus vaatia. Kiinteistössä on ostajan kannalta virhe, jos kiinteistö ei joltain osin vastaa kauppakirjaan merkittyä, esimerkiksi kiinteistö on ilmoitettua pienempi tai rakennuksessa ei ole sovittuja varusteita. Jos kiinteistön ominaisuuksia ei ole määritelty kauppakirjassa tarkasti, arvioinnissa voidaan ottaa huomioon myös kaikki se, mistä myyjä ja ostaja ovat vapaamuotoisesti sopineet. (HE 120/1994 vp s. 50). Yksin se, että todetuista kosteusvaurioista on aiheutunut ostajille terveyshaittaa, ei tarkoita sitä, että kaupan kohde poikkeaisi mainitussa lainkohdassa tarkoitetulla tavalla sovitusta.

Asiassa ei ole myöskään kosteusvaurion syyn selvittämättömyydestä johtuen näytetty, että Osxxxt olisivat antaneet Myxxxoille virheellisiä tai harhaanjohtavia tietoja kiinteistöstä, joten kiinteistössä ei ole ollut maakaaren 2 luvun 17
§:n 1 momentin 2 kohdan mukaista tiedonantovirhettä. Käräjäoikeuden tuomion sivulta 25 ilmenevien perustelujen (kohta 30) mukaisesti kysymyksessä on ollut maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 5 kohdan mukainen salainen virhe.

Virheen korjauskustannukset

Edellä todetun mukaisesti asiassa ei ole varmuutta siitä, että kosteus olisi aiheutunut kapillaarisesta kosteudesta. Asiassa ei ole siten näytetty, että talon laajempi korjaaminen, kuten seinärakenteiden kengittäminen, olisi tarpeen, vaan riittävänä korjaustapana on pidettävä lattian avaamista kosteusvaurioituneilta osin ja sen edellyttämää väliseinälevyjen purkamista, vaurioituneiden eristeiden vaihtamista ja muiden rakenteiden mekaanista puhdistamista sekä avattujen rakenteiden uudelleen pinnoitusta.

Hovioikeus arvioi kiinteistössä kaupantekohetkellä olleen virheen korjauskustannusten määräksi rakennusinsinööri Puttten korjauskustannusarvio huomioon ottaen 30.000 euroa.

Virheen seuraamukset

Myxxxt ovat omistusaikanaan muun muassa remontoineet askarteluja asuintiloiksi muutetun entisen autotallin kampaamotiloiksi ja tehneet siten jo merkittäviä muutoksia kaupan kohteena olleeseen kiinteistöön. Kaupan kohteessa on virhe, mutta hovioikeuden arvioimien korjauskustannusten määrän perusteella virhe ei ole maakaaren 2 luvun 17 §:n 2 momentissa tarkoitetulla tavalla olennainen eikä Myxxxoilla näin ollen ole oikeutta purkaa kauppaa eikä saada korvausta kiinteistöön sijoittamistaan tai kiinteistön hoidosta aiheutuneista kustannuksista.

Korjauskustannusten määrän vuoksi kaupan kohde poikkeaa kuitenkin laadultaan merkittävästi siitä, mitä Myxxxt ovat voineet kiinteistöltä perustellusti edellyttää, joten heillä on oikeus hinnanalennukseen. Kauppahintaan ja korjauskustannusten määrään sekä korjauksista koituvaan tasonparannukseen nähden kohtuulliseksi hinnanalennuksen määräksi arvioidaan 30.000 euroa.

Avustajan palkkio

Hovioikeus hyväksyy Myxxxeiden avustajaksi määrätyn asianajaja M. Taxxxxn laskusta valmistautumiseen käytetyksi ajaksi 28 tuntia. Palkkio hovioikeuden pääkäsittelystä maksetaan sen keston perusteella 11 tunnilta ja jälkitoimista laskun mukaisesti yhdeltä tunnilta. Hovioikeuden Myxxxoille myöntämän oikeusavun 40 tunnin enimmäismäärä ei oikeusapulain esitöiden (HE 82/2001 vp, s. 86) mukaan rajoita heidän avustajansa oikeutta saada palkkiota matkaajalta tai korvausta matkakuluista. Myxxxt ovat hyväksyneet omavastuuosuutensa määrän, jonka he ovat velvolliset suorittamaan asianajaja Tatttlle.

Oikeudenkäyntikulut käräjäoikeudesta ja hovioikeudesta

Olennaisin riitakysymys asiassa on ollut se, onko kaupan kohteena olleessa omakotitalokiinteistössä ollut sellainen kosteusvaurio, josta Osxxxt ovat myyjinä vastuussa. Kysymys on ratkaistu Myxxxeiden hyväksi. Myxxxeiden ensisijainen vaatimus kiinteistönkaupan purkamisesta on kuitenkin hylätty ja hinnanalennusta on tuomittu vaadittua vähemmän. Ottaen huomioon, että Osxxxt ovat hävinneet olennaisimman riitakysymyksen asiassa, he ovat velvollisia korvaamaan yhden kolmasosan Myxxxeiden asian selvittely ja oikeudenkäyntikuluista asiassa ja korvaamaan myös yhden kolmasosan Myxxxeiden nimeämille todistajille valtion varoista maksetuista todistelukustannuksista.

Myxxxeiden hovioikeudessa todistajaksi nimeämä Puttt on vaatinut, että Osxxxt velvoitetaan maksamaan hänelle todistajanpalkkiota 1.180 euroa, mitä ei ole määrätty korvattavaksi valtion varoista. Todistaja Timttt on vastaavasti vaatinut Pollareilta todistajanpalkkiota 270 euroa. Osxxxt ovat paljoksuneet vaatimuksia, mutta hyväksyneet toisaalta asiantuntijatodistajaksi nimeämänsä Hatttin 1.140 euron palkkiovaatimuksen. Hovioikeus pitää tähän nähden kohtuullisina myös Puttten ja Timtttin lisäpalkkiovaatimuksia. Asian lopputulokseen nähden ja ratkaisun KKO 2003:37 mukaisesti Osxxxt ovat velvolliset suorittamaan Putttelle ja Timtttille heidän vaatimistaan lisäkorvauksista yhden kolmasosan.


Tuomiolauselma

Muutokset käräjäoikeuden tuomioon:

Käräjäoikeuden tuomio kumotaan siltä osin, kuin A. R. ja R. E. Osxxxn sekä H. M. K. ja T. S. Myxxxn välillä 9.4.2013 tehty kiinteistönkauppa on määrätty puretuksi ja Osxxxt on velvoitettu palauttamaan Myxxxoille näiden maksama 157.000 euron kauppahinta tuottoja viivästyskorkoineen ja velvoitettu suorittamaan Myxxxoille korvausta kiinteistön arvoa nostaneista kustannuksista 5.000 euroa viivästyskorkoineen ja korvausta kiinteistön hoidosta aiheutuneista kustannuksista 9.765,70 euroa viivästyskorkoineen. Nämä vaatimukset hylätään (tuomiolauselman kohdat 1-3).

Osxxxt velvoitetaan sen sijaan yhteisvastuullisesti suorittamaan Myxxxoille hinnanalennuksena 30.000 euroa korkolain 3 §:n 2 momentin mukaisine korkoineen kauppahinnan maksupäivästä 10.5.2013 lukien haasteen tiedoksiantopäivään 10.11.2015 saakka ja korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 10.11.2015 lukien.

Pottten käräjäoikeuden tuomitsemien määrien sijasta maksettava yhteisvastuullisesti Myxxxoille korvaukseksi oikeudenkäyntikuluista käräjäoikeudesta 3.697,07 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen siitä lukien, kun kuukausi on kulunut käräjäoikeuden tuomion antamispäivästä (tuomiolauselman kohdat 5 ja 7) ja korvaukseksi virheiden syiden ja korjaustavan selvittelykustannuksista 2.281,83 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen siitä lukien, kun kuukausi on kulunut käräjäoikeuden tuomion antamispäivästä (tuomiolauselman kohta 4).

Oikeudenkäyntiä hovioikeudessa koskevat lausunnot:

Valtion varoista maksetaan Myxxxeiden avustajalle asianajaja M. Tatttlle palkkiona 4.048 euroa, matkakulujen korvauksena 164 euroa ja arvonlisäveron osuutena 1.010,88 euroa eli yhteensä 5.222,88 euroa, mistä määrästä Osxxxt velvoitetaan yhteisvastuullisesti korvaamaan takaisin valtiolle 1.740,96 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen siitä lukien, kun kuukausi on kulunut hovioikeuden tuomion antamispäivästä.

Myxxxt velvoitetaan yhteisvastuullisesti suorittamaan asianajaja Tatttlle oikeusavun omavastuuosuuden määrä 1.305,72 euroa.

Osxxxt velvoitetaan yhteisvastuullisesti suorittamaan Myxxxoille korvaukseksi oikeudenkäyntikuluista hovioikeudessa 435,24 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen siitä lukien, kun kuukausi on kulunut hovioikeuden tuomion antamispäivästä.

Osxxxt velvoitetaan yhteisvastuullisesti korvaamaan valtiolle Metttelle, Putttelle ja Timtttille hovioikeudessa maksetuista todistajanpalkkioista 267,99 euroa.

Osxxxt velvoitetaan yhteisvastuullisesti suorittamaan todistaja K. T. Putttelle lisäkorvauksena ansionmenetyksestä 393,33 euroa ja todistaja V-M. Timtttille lisäkorvauksena ansionmenetyksestä 90 euroa.

Muutoksenhaku

Muutosta tähän ratkaisuun saadaan hakea korkeimmalta oikeudelta valittamalla vain, jos korkein oikeus niillä erityisillä perusteilla, jotka ilmenevät oheisesta valitusosoituksesta, myöntää valitusluvan.

Valitusosoituksessa tarkoitettu määräaika valitusluvan pyytämiseen ja valituksen tekemiseen päättyy 27.11.2017.


Asian ovat ratkaisseet:
hovioikeudenneuvos P. Loxxx
hovioikeudenneuvos P. Vixxx
hovioikeudenneuvos K. Häxxx

Valmistelija:
hovioikeuden esittelijä H. Haxxx
Ratkaisu on yksimielinen.


KESKI-POHJANMAAN KÄRÄJÄOIKEUS
3. osasto.

TUOMIO 16/1814

27.5.2016 L 15/3222

Kantajat

Asia Vireille
KANNE.
Kiinteistöä koskeva riita 14.10.2015
Vaatimukset

Ensisijaisesti kantajat (jäljempänä myös nimityksenä ostajat, Myxxxt tai T. ja H. Myxxx) ovat vaatineet, että:

1) heidän ja vastaajien {jäljempänä myös nimityksenä myyjät tai Osxxxt) välillä 9.4.2013 solmittu, kiinteistöä 217-xxx-x-xxx koskeva kiinteistökauppa, määrätään puretuksi,

2) vastaajat velvoitetaan yhteisvastuullisesti palauttamaan kantajille 157.000 euron kauppahinta korkolain 3 §:n 2 momentin mukaisine korkoineen (tuottokorko) loppukauppahinnan maksupäivästä 10.5.2013. lukien haasteen tiedoksiantopäivään saakka ja korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine korkoineen haasteen tiedoksiantopäivästä lukien siihen saakka, kunnes kauppahinta kokonaisuudessaan on palautettu ostajille,

3) vastaajat velvoitetaan yhteisvastuullisesti suorittamaan kantajille heidän kiinteistöön sijoittamista ja sen arvoa nostaneista kustannuksista 21.119,56 euroa. ensisijaisesti vahingonkorvauksena ja toissijaisesti maakaaren 2 luvun 33
§:n 2 momentin nojalla korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine korkoineen haasteen tiedoksiannosta lukien,

4) vastaajat velvoitetaan yhteisvastuullisesti maksamaan kantajille kiinteistön hoidosta aiheutuneet kustannukset eli sähkö-, kaukolämpöja vakuutusmaksut sekä kiinteistöverot ja veden perusmaksut yhteensä 9.765,70 euroa,.ensisijaisesti vahingonkorvauksena ja toissijaisesti maakaaren 2 luvun 33§:n 2 momentin nojalla korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine korkoineen haasteen tiedoksiannosta lukien,

5) vastaajat velvoitetaan yhteisvastuullisesti maksamaan kantajille vahingonkorvauksena asuntolainan korkokustannukset ja perustamiskulut 9.277,01 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine korkoineen haasteen tiedoksiannosta lukien,

6) vastaajat velvoitetaan yhteisvastuullisesti maksamaan kantajille vahingonkorvauksena sijaisasumisen kustannuksina 7.234,56 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine korkoineen kuukauden kuluttua ratkaisupäivästä lukien,

7) kantajille määrätään oikeus pidättäytyä omasta suorituksesta eli kiinteistön luovuttamisesta vastaajille siihen saakka, kunnes kaikki vastaajien suoritettavaksi määrättävät erät on suoritettu kantajille. ·

Toissijaisesti kantajat ovat vaatineet, että:

8) Vastaajat velvoitetaan yhteisvastuullisesti suorittamaan kantajille hinnanalennuksena 80.000 euroa korkolain 3 §:n 2 momentin mukaisine korkoineen loppukauppahinnan maksupäivästä 10.5.2013 lukien haasteen tiedoksiantopäivään saakka ja tästä lukien korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine korkoineen.

9) vastaajat velvoitetaan yhteisvastuullisesti maksamaan kantajille vahingonkorvauksena sijaisasumisen kustannuksina 7.234,56 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine korkoineen kuukauden kuluttua ratkaisupäivästä lukien.

Lisäksi kantajat ovat vaatineet, että:

10) vastaajat velvoitetaan yhteisvastuullisesti maksamaan kantajille virheiden syiden ja korjaustavan selvittämisestä aiheutuneet selvittelykustannukset 6.845,48 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine korkoineen kuukauden kuluttua ratkaisupäivästä lukien. Selvittelykulut vaaditaan ensisijaisesti vahingonkorvauksena ja toissijaisesti oikeudenkäyntikuluina.

11) vastaajat velvoitetaan yhteisvastuullisesti maksamaan kantajien oikeudenkäyntija asianosaiskulut korkolain 4 §:n 1

momentin mukaisine korkoineen kuukauden kuluttua ratkaisupäivästä lukien.

Perusteet


Taustaa

Laatuvirheet
Kantajat ostivat vastaajilta 9.4.2013 allekirjoitetulla kauppakirjalla Kannuksessa sijaitsevan kiinteistön Axxxa Rn:o 4:xxx, kiinteistötunnus 217-xxx-x-xxx. Kiinteistö on ostettu ja myyty asuin- ja kampaamokäyttöön. Kauppa on tehty ilman kiinteistönvälittäjää. Kauppahinta on ollut 157.000 euroa.

Kyseessä on vuonna 1967 maanvaraiselle laatalle rakennettu matalaperusteinen omakotitalo. Alapohjassa on kaksoisvalu.· Pintabetonilaatan alapuolella on muovikalvo, lecasoraeriste ja pohjalaatta. Ulkoseinien alaosissa on ns. valesokkelirakenne.

Ennen kauppaa Pohjanmaan Talotutkimus Oy on 11.2.2013· suorittanut kohteessa kuntotarkastuksen. Kuntotarkastuksessa on todettu, ettei myyjien tiedossa ole kosteusvaurioita tai niiden aiheuttajia. Ennen kauppaa on mitattu kosteutta ulkoseinän alajuoksusta, jossa mittaustulosten on todettu olleen normaalit.

Kantajat ovat muuttaneet taloon kesäkuussa 2013. He ovat rakentaneet parturi-kampaamoyrittäjänä toimivalle M. Myxxxlle kampaamotilat talon autotalliosaan. Autotallin myyjät olivat jo omistusaikanaan tätä ennen muuttaneet lämpimiksi askartelu ja asuintiloiksi.

Noin puolen vuoden asumisen jälkeen kantajien perhe on alkanut oireilemaan. Perheelle on aiheutunut iho-oireilua, silmäja poskiontelotulehduksia, yskää, astmaa ja kuumeilua joiden takia he ovat alkaneet vuoden 2014 loppupuolella epäilemään talon sisäilman laatua. Epäilysten johdosta kantajat ovat teettäneet tutkimuksia talossa.

Myxxxt ovat oireilustaan johtuen joutuneet 15.5.2015 muuttamaan pois kiinteistöstä ja vuokraamaan sijaisasunnon. M. Myxxx on joutunut lopettamaan tiloissa aloittamansa parturi-kampaamotoiminhan kesällä 2015.

Kaupan jälkeen tehdyt tutkimukset osoittavat, että rakennus on laajalti home-, mikrobija lahovaurioitunut. Rakennus on ollut kastuneessa elinkaaressa ennen kauppaa sekä sisäpuolisesta kosteudesta (esim. patterivuodot) että ulkopuolisesta· kosteudesta (kapilaarinen kosteus ja orgaanisen puun reagoiminen betonin kanssa). ·

Kaupan kohteessa on myös rakennusvirheitä.

Pohjanmaan Talotutkimus Oy:nja Homehukka Oy:n tutkimukset· ·

Pohjanmaan Talotutkimus Oy:n tutkimus/mittauspöytäkirjassa 2.3.2015 on todettu, että 14,3 m2:n makuuhuoneen vaatekaapissa on ollut tunkkainen ja maakellarimainen haju. Tutkimuksessa on avattu pintabetonilaatta. Alajuoksujen on todettu olleen lahovikaisia ja seinälevyissä on ollut näkyvää· homekasvustoa. Alapohjan lecasoraeristeessä on ollut voimakas homeen haju.

Havaitut vauriot on korjattu kantajien tilaamina, mutta vastaajien maksamina. Sisäilmaongelmat eivät ole kuitenkaan poistuneet korjausten myötä. ·

Homekoiratutkimuksessa 9.3.2015 homekoirat ilmaisivat kosteusvaurioihin viittaavia hajuja kuudesta eri kohtaa.
Ilmaisuja oli kahdessa makuuhuoneessa, vaatehuoneessa ja ruokakomerossa.

Varjakka Oy:n tutkimukset

Varjakka Oy:n 17;3.2015 tekemissä rakennusteknisissä tutkimuksissa tehtiin kolme tutkimusaukkoa, joista kahdessa on havaittu selvää mikrobikasvua.

Tutkimusaukko nro 1 on tehty 12,2 m2:n makuuhuoneen ulkoseinään. Tutkimusaukon kautta havaittiin, että kohteessa on valesokkelirakenne. Sokkelin sisäpinta oli pietty. Ulkoseinän mineraalivilla oli asennettu sokkelia vasten. Tämä on rakennusvirhe. Ulkoseinien alaosat eivät tuuletu.

Tutkimusaukon kautta havaittiin, että alaohjauspuun yläosassa oli kosteuden aiheuttamia jälkiä. Sokkelin pinta oli kylmä.
Ulkoseinän mineraalivillasta on otettu materiaalinäyte. Materiaalinäyte on analysoitu homeiden ja bakteerin suoraviljelymenetelmällä. Tulosraportin 1.4.2015 mukaan näytteessä on ollut selvä mikrobikasvu. Näytteestä on todettu aspergillus-suvun homeista Aspepetgillus penicilliooides ja Aspergillus restrictus, jotka aiheuttavat yliherkkyyttä ja llergiasairauksia.

Samasta tutkimusaukosta otettiin näyte alaohjauspuun alla olevasta mineraalivillasta. Laboratoriotulosten mukaan myös tässä näytteessä esiintyi selvää mikrobikasvua. Näytteessä esiintyi mm. pitkäaikaiseen kosteusvaurioon viittaavaa Aspergillus versicolor hometta. Home tuottaa toksineeja.
Tutkimusaukko nro2 on tehty 12,0 m2:n olohuoneen viereisen makuuhuoneen ulkoseinään. Materiaalinäyte on otettu sokkelin päällä olevasta mineraalivillasta.

Laboratoriotulosten perusteella materiaalissa on selvää mikrobikasvustoa. Näytteestä on todettu aspergillus-suvun hometta.

Keittiön ulkoseinän alaohjauspuun päältä otetussa villanäytteessä ei ole todettu mikrobikasvua.

Insinööritoimisto Tehoinssit Oy:n tutkimukset

Insinööritoimisto Tehoinssit Oy:n tutkimuksissa 15.6.2015 todettiin mikrobikasvustoa, kosteutta ja vetoa rakenteissa.

Tehoinssit Oy:n tutkimuksien yhteydessä otetuista kymmenestä materiaalinäytteestä kolmesta (materiaalinäytteet 6,8 ja 10) oli todettu laboratorioanalyysissa ohjearvon ylittävä määrä mikrobeja, joka viittaa kasvustoon näytemateriaalissa.

Pitkäaikaiseen kosteusvaurioon viittaavaa Aspergillus versicolor homesientä esiintyi näytteissä 1, 6 ja 9.

Näytekohta 1. sijaitsee olohuoneen ulkoseinässä. Ulkoseinäeristeen alaosassa mitattiin rakennekosteutta ja runkotolpan kohdalta oli kosteusjälki.

Näytekohta 6. sijaitsee 14,3 m2:n makuuhuoneen oven kynnyksessä. Työlaatan alta otettiin näyte, joka sisälsi Leea-soraa. Tuloksena oli ohjearvon ylittävä määrä mikrobikasvua (sienisuku·Penicillium ). Samassa näytekohdassa todettiin myös kohonneita kosteusarvoja sekä sädesieniä. Penicilliumin pitoisuuksien on todettu korreloivan erityisesti ärsytys ja astmaoireiden kanssa.

Näytekohta 8. sijaitsee keittiön ja aulan välisen kynnyksen kohdalla. Väliseinän alaohjauspuusta mitattiin puunkosteusmittaimella sallittujen kosteusarvojen ylittäviä kosteusarvoja. Rakenneavauksen avulla otettiin materiaalinäyte joka sisälsi pahvia työlaattaa vasten. Materiaalinäytteiden tulos osoitti, että näytekohdassa 8. on mikrobikasvua. Todettu lajike on ollut Acremonium joka tuottaa trikotekeenejä (terveydelle vakavasti haitallisia toksiineja).

Näytekohdat 9. ja 10. sijaitsevat kampaamotilassa. Tilan tiilirakenteisiin porattiin kaksi reikää, josta Tehoinssit ottivat materiaalinäytteet ulkoseinän alaosan lasivillaeristeestä. Näytteessä 9. todettiin kosteusvaurio ja näytteessä 10. mikrobikasvua.

Terveyshaitan toteamisesta

Asumisterveyshaitan havaitseminen ei edellytä sisäilmatutkimusta. Sisäilmatutkimus on vasta toissijainen
materiaalitutkimuksiin nähden.

Asumisterveysasetuksen (545/2015) mukaan asumisterveyshaitan osalta riittää, että kohteessa on todettu mikrobikasvustoa rakenteessa siten, että sisätiloissa oleva voi / sille altistua.

Tehoinssit tekivät kohteessa ilmavuotojen paikantamisen lämpökameralla. llmavuotoja todettiin lukuisia. llmavuotojen mukana sisäilmaan kulkeutuu rakenteista ja täyttökerroksesta poikkeavia hajuja ja epäpuhtauksia.

Mikrobi-, kosteusja homevaurioiden syy

Rakennus on ollut kastuneena elinkaaressa aikana ennen kauppaa sekä sisäpuolisesta kosteudesta (esim. patterivuodot) että ulkopuolisesta kosteudesta (kapilaarinen kosteus ja orgaanisen puun reagoiminen betonin kanssa).

Vastaajien omistusaikana on sattunut vesivahinkoja mm. saunaosastossa, joka on korjattu vuonna 1996.
Todennäköisesti vastaajien omistusaikana on sattunut myös lämpöpaUerija muita vastaavia vuotoja, kun yksi lämpöpatterikin on poistettu käytöstä. Vuodoissa rakenteita ei ole kantajien käsityksen mukaan avattu ja vaihdettu kastuneita rakenteita vaan ainoastaan suoritettu kuivaus.

Väliseinät

Väliseinät on rakennettu pohjalaatan päältä lähteviksi. Tehoinssit oy:n raportissa on todettu, että väliseinien alla oleva pohjalaatan bitumisively on ryhtynyt halkeilemaan eikä toimi enää kosteuskatkona. Tämä on johtanut väliseinie kosteusrasitukseen. Talossa on sattunut vesivahinkoja myyjien omistusaikana. Kosteus ja mikrobivauriot ovat syntyneet pitkän ajan kuluessa.

Ennen kauppaa suoritetussa kuntotarkastuksessa ei ole mitattu väliseinien alajuoksujen kosteuspitoisuuksia. Kuitenkin kaupan jälkeen tehdyssä rakenneavauksessa rakenteista on löytynyt lahonnutta puuta.

Ulkoseinien alaosat

Rakennuksessa on ns. riskirakenteena valesokkelirakenne. Tämä tarkoittaa, että rakennuksen puurunko lähtee sokkelin yläpintaa alempaa rakennusta ympäröivän maapinnan tuntumasta. · '

Valesokkelin alaosassa ulkoseinän puurunko ja villaeriste ovat kiinni bituniisivellyn valesokkelin sisäpinnassa. Bitiumsively on paikoin irronnut kosteuden vaikutuksesta. Sokkelin sisäpinta on kylmempi kuin lämmöneristys ja puurakenteet, jonka vuoksi sokkelin sisäpintaan tiivistyy kosteutta vaurioittaen ulkoseinän villaeristystä. Talossa on sattunut vesivahinkoja myyjien omistusaikana.

Kysymyksessä on rakennusvirhe, sillä ulkoseinän alaosassa tulisi olla tuuletusväli.

Ennen kauppaa suoritetussa kuntotarkastuksessa on mitattu ulkoseinien alajuoksujen kosteuspitoisuuksiksi normaaleja lukemia. Kaupan jälkeen suoritetuissa tutkimuksissa ulkoseinän alajuoksujen kosteutta on mitattu kaikkiaan neljästä eri kohtaa, joista ainoastaan yhdessä 12,2m 2:n makuuhuoneessa kosteus on ollut hieman kehollaan. Tämä vertailu osoittaa sen, että alajuoksut ovat olleet niin kaupantekohetkellä kuin sen jälkeenkin mitatuilta osin kuivia ja että mikrobit ja sädesienet ovat syntyneet pitkän ajan kuluessa ennen kauppaa rakenteissa olleesta ja sittemmin kuivuneesta kosteudesta.

Kantajat eivät ole aiheuttaneet rakennuksen kosteus-, mikrobi­ ja lahovaurioita. He ovat poistaneet tapetteja vain yhdestä olohuoneen yhteydestä olevasta 12,0 m2:n makuuhuoneesta. Tapetteja poistettaessa lattiat on suojattu remonttimuovilla, joka on teipattu lattiaan maalarinteipillä. Poistamisessa on käytetty vain hyvin vähän vettä suihkepullolla, jonka jälkeen seinää on heti painettu pyyhkeellä ettei vesi valu lattialle.
Lisäksi tapetin poistamisessa on käytetty tapetinpoistoliisteriä. Tapetin poistaminen ei ole syy-yhteydessä todettuihin vaurioihin missään kohdin rakennusta.

Oikeudellinen arvio

Kyseessä ovat maakaaren (MK) 2 luvun 17 §:n 1 momentin mukaiset seuraavat virheet:

1) kiinteistö ei ominaisuuksiltaan ole sellainen kuin on sovittu. Kiinteistö on myyty hyväkuntoisena ja ostettu asumistarkoitukseen ja M. Myxxxn työkäyttöön. Terveyshaitasta johtuen se ei sovellu asuintai työtiloiksi.

2) myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt ilmoittamatta ostajalle sellaisesta tyypillisesti myydyn kaltaisen kiinteistön käyttöön tai arvoon vaikuttavasta 2 kohdassa tarkoitetusta ominaisuudesta, josta myyjä tiesi tai hänen olisi pitänyt tietää, ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan. Myyjät ovat itse rakentaneet talon, jossa on rakennusvirheitä. Myyjät eivät ole korjanneet omistusaikanaan sattuneita vesivahinkoja huolellisesti.

5) kiinteistö salaisen virheen vuoksi poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti odottaa.

MK:n 2 luvun 17 §:n 2 momentin mukaan ostajalla on oikeus hinnanalennukseen tai, jos virhe on olennainen, oikeus purkaa kauppa.

Korjauskustannukset

Rakennus tulee korjata perusteellisesti. Ulkoja väliseinät tulee kengittää. Vanhat alajuoksut tulee poistaa ja ulkoseinät purkaa sisäpuolelta eristetiloineen sisäkaton rajaan saakka.
Alapohjarakenteen tulee poistaa pintabetonilaatta ja lecasora. Työlaatta on puhdistettava mekaanisesti.

Kampaamotilan ulkoseinien liittymäpinnat ja alapohjarakenne sekä ikkunaja ovikarmiliittymät on kapseloitava.
Pintamateriaalit tulee uusia entiseen tasoonsa. Tiivistyskorjaus ei ole nykytietämyksen valossa riittävä.
Rakennusvirheiden sekä mikrobija homesekä kosteusvaurioiden korjauskustannukset ovat Insinööritoimisto Tehoinssit oy:n mukaan yhteensä 88.689 euroa. Kohteen korjauskustannukset ovat reilusti yli puolet kauppahinnasta.

Rakennuksessa on todettu terveyshaitta. Kantajista M. Myxxx on menettänyt elinkeinonsa, koska hän ei pysty työskentelemään kampaamotiloissa. Kantajat ovat lapsineen joutuneet muuttamaan kiinteistöltä sijaisasuntoon.

Rakennuksen korjaaminen vaatii mittavia ja pitkäkestoisia korjaustoimenpiteitä, joiden jälkeenkään ei voida saada täyttä varmuutta terveyshaitan poistumisesta.

Vallitsevan oikeuskäytännön mukaan tasonparannusta / arvonnousua ja käyttöiän pidennystä ei ole otettava huomioon kaupanpurkuperustetta arvioitaessa.

Ostajien ei ole tullut kaupan kohdetta ostaessa varautua siihen, että heidän tulee tehdä rakennuksen rakenteisiin kohdistuvia useiden kymmenien tuhansien eurojen korjauksia (ks. KKO 2015:58).

MK:n 2 luvun 21 §:n 1 momentin mukaan kiinteistön virheellisyys määräytyy sen mukaan, millainen kiinteistö on ollut kauppaa tehtäessä. Myyjä vastaa tällöin kiinteistössä olevasta virheestä, vaikka virhe ilmenee vasta myöhemmin. Kaikista tutkimuksista käy ilmi, että vauriot ovat aiheutuneet pitkän ajan kuluessa.

Kiinteistöön sijoitetut kustannukset

Kantajat ovat remontoineet omistusaikanaan kiinteistöä seuraavasti (suluissa omien työtuntien osuus):

- sisäseinienlevytykset, maalaukset, tapetoinnit ja listoitukset, sis. katon maalaus (200 h)
- sisäväliovien maalaus (15 h) väliseinän palauttaminen olohuoneeseen siten, että olohuoneesta on muodostunut olohuone ja 12 neliön makuuhuone (10 h),
- pihatien sorastus (30 h)
- kodinhoitohuoneen/askartelutilan saneeraaminen kampaamotilaksi, toisen wc:n rakentaminen. kodinhoitohuoneen yhteyteen,
- ulkotiiliseinien osittainen (2/3) rappaus (200 h),
- autotallin maalaus (20 h),
- pihatyöt (11 puuta kaadettu, puskat poistettu ym, 100 h). Yhteensä oman työn osuus on 5.750 euroa.
Lisäksi kantajat ovat muuttaneet lämpimät ja muihin huoneisiin
kulkuyhteydellä olevat askartelutilat kampaamotiloiksi sekä teettäneet ulkopuolisilla korjauksia. Kampaamotilojen rakentamisesta aiheutuvat kustannukset ovat olleet 12.740,75 euroa ja muut kustannukset 2.628,87 euroa.

Yhteensä kiinteistöön sijoitetut kustannukset ovat olleet 21.119,56 euroa, jotka vaaditaan ensisijaisesti vahingonkorvauksena ja toissijaisesti MK:n 2 luvun 33 §:n 2 momentin nojalla.

Vahingonkorvaukset

Koska kyseessä on sopimuksenvastainen kiinteistö ja koska myyjät ovat menetelleet tuottamuksellisesti, ostajat ovat oikeutettuja vahingonkorvaukseen.

Vahingonkorvausten yksilöidyt määrät ilmenevät vaatimuksista ja kirjallisista todisteista.


VASTAUS

Vaatimukset

Vastaajat ovat vaatineet, että

1. kanne hylätään ja

2. kantajat velvoitetaan korvaamaan heidän oikeudenkäyntikulunsa 11.040,36 eurolla laillisine viivästyskorkoineen.

Lisäksi vastaajat ovat vaatineet; että kantajien on purkutilanteessa korvattava vastaajille keskeneräiseksi jääneen talon pinnoittamisen loppuun saattamisesta aiheutuvat kulut yhteensä noin 4.000 euroa.

Perusteet

Kaupan kohde on ollut kaupantekohetkellä sopimuksen mukainen. Sopimuksenmukaisuutta harkittaessa on lähtökohdaksi asetettava rakennuksen ikä. Talo on rakennettu 1967 ja vastaa sen ajan rakennustekniikkaa. Talon kunto vastasi kapantekohetkellä sen ikäistä taloa. Ostajat eivät voi edellyttää tästä poikkeavia ominaisuuksia. Rakennuksessa ei ole rakennusvirheitä, vaan vanhanaikainen rakennustekniikka, joka joltakin osin kuten valesokkelin kohdalla luokitellaan nykyisen tietämyksen valossa riskirakenteiksi.

Kantajien aiheuttamat vahingot

Kantajat ovat poistaneet tapetit runsaalla vedellä. Vattten valokuvasta nro 3 näkyy veden valumajälki. Kun viereisen 14,3 m2:n makuuhuoneen kaapista on löydetty tunkkaisen hajun perusteella lahovikaista alajuoksua ja hometta seinälevyssä -­ vasta kaksi vuotta kaupanteon jälkeen, on veden täytynyt päästä myös tämä seinän alle. Tarkastajat ovat arvioineet tämän johtuvan vuotavasta patterista, Vastaajien käsityksen mukaan patteri ei ole kuitenkaan vuotanut, vaan se on poistettu tarpeettomana vuonna 1995.

Keittiö-aulan kynnyksen kohdalta alaohjauspuusta mitattu kosteuspitoisuus on niin korkea, että siinä täytyisi esiintyä lahoamisvaurioita, mikäli vaurio olisi ollut olemassa jo vuosien ajan. Kynnyksen kohdalla esiintyvä kosteus on siis tuore. Kun otetaan huomioon, että havainto on tehty vasta kaksi vuotta kaupanteon jälkeen, täytyy kosteuden olla peräisin kantajien omistusajalta. Sen alkuperä on tuntematon, mutta vaurio voi olla peräisin ostajien käyttämästä liuotinvedestä. Kun löydöstä verrataan kuntotarkastuksen toteamukseen, ettei talosta havaittu poikkeavaa hajua ja otetaan lisäksi huomioon että kantajat ovat reklamoineet vastankohta kaksi vuotta kaupanteon jälkeen, on mahdollista että myös vaatekaapin alta (14,3 m2:n makuuhuone) löydetty lahovika perustuu samaan ongelmaan. Virhe on myyjien kustannuksella korjattu, eikä sitä voida enää asettaa minkään vaatimuksen perusteeksi.

Selvitys kantajien oireilusta

Kantajien väitetystä oireilusta ei ole muuta näyttöä kuin heidän omat kertomuksensa. Homekoiratutkimukset eivät ole riittävä näyttö, koska ne ei pysty määrittelemään epäpuhtauksien pitoisuuksia. Asukkaiden oireet eivät myöskään erottele eriärsykkeiden suhdetta keskenään. Oireiluun voi olla monta lääketieteellistä syytä kuten myös sisäilmaongelmiinkin.
Mikrobien esiintymisestä, kasvuolosuhteista ja haitallisuudesta viitataan Tuulas Hutttenin, P. Rottten ja M. Setttin julkaisuun "Sisäilma Ja terveys Tietoa rakentajalle;' sivut 15 ss. Ihmisten sietokyky on henkilökohtainen ja vaihtelee henkilöittäin.

Talon iän mukaiset ominaisuudet

Talon on aikanaan rakentanut R. Osxxx. Hän on rakentanut kymmeniä omakotitaloja ja toiminut vastaavana työnjohtajana erilaisissa kohteissa parin vuosikymmenen ajan. Taloa on siten pidettävä ammattilaisen rakentamana.


Asiassa on erityisesti otettava huomioon rakennuksen ikä ja sen ominaisuudet sekä kuntotarkastuksessa mainitut suositukset.

Kyseisen kiinteistön rakennus on Arava-talo rakennettu vuonna 1967. Talo oli myyntihetkellä pesuhuonetta ja saunaa lukuun ottamatta alkuperäisessä kunnossa ja vastaa siis vuoden 1967 rakennustekniikkaa. Ostajat eivät voi vaatia tätä parempaa tekniikkaa. Rakennuksessa voi siten olla tekniikkaan liittyviä riskirakenteita ja normaalia ikääntymistä.

Kaupanteon yhteydessä tehtiin talossa seikkaperäinen kuntotarkastus. Tarkastuksessa ei havaittu mitään poikkeavaa. Tarkastuksen yhteydessä ilmoitettiin, että talon saunaosastossa oli ollut vesivahinko, joka on korjattu vuonna 1996.

Tällaisella talolla on joitakin tyypillisiä ominaisuuksia, mitkä pitää ottaa huomioon taloa hoitaessa. Näihin kuuluu ensinnäkin valesokkelin riskirakenne. Tästä on tiedotettu ostajille ennen kaupantekotilaisuutta. On siten ollut tärkeää noudattaa kuntotarkastajan ohjeita sivulla 4 ja huoltaa salaojat vuosittain ja ohjata pintaja sadevedet pois kivijalan vierestä. Tarkastushetkellä alajuoksun kosteudeksi mitattiin 10,2-12,3 · P% normaali arvon ollessa alle 18P%. Alajuoksu oli siten myyntihetkellä kuiva ja terve.

Toinen riskiominaisuus on puutteellinen ilmastointi. Talossa on vain poistoilmaventtiilejä, mikä aiheuttaa alipainetta sisätiloissa. On siten vaarana että syntyy huono sisäilma, mikäli taloa tuuleteta säännöllisesti. Tämän ongelman poistamiseksi suositellaan yleisesti korvausilmaventtiilien asentamista jokaiseen huoneeseen esimerkiksi ikkunoiden yläpuolelle. Näin menetellen talon sisäinen alipaine vähenee, eikä korvausilma siten tule yhtä helposti rakenteiden läpi.
Uusiin taloihin asennetaan nykyään koneellinen ilmastointi sisäisellä ylipaineella, jolloin korvausilman siirtyminen rakenteiden läpi kokonaan estetään. Talon päivittämistä tältä osin kuntotarkastaja on jo ennen kaupantekoa suositellut. Ostajat eivät ole noudattaneet tätä ohjetta/suositusta.

Kysymyksessä olevan ikäisissä taloissa esiintyy yleisesti ilmavuotoja, koska 1960-luvulla ei talon tiiviyteen kiinnitetty paljoakaan huomiota. Siten ei kosteussulkuja ole teipattu, vaan parhaassa tapauksessa kosteussulut on asennettu jatkokohdissa jonkun verran limittäin pyrkimättä määrätietoisesti saamaan niitä ehdottoman tiiviiksi. Ei siis ole yllättävää, että talon rakenteissa esiintyy ilmavuotoja seinän ja lattian sekä seinän ja katon rajakohdissa. Tämä seikka kärjistää sisäilmaongelman tilanteessa, jossa korvausilmaventtiilit puuttuvat.

Kysymyksessä olevan ikäisessä talossa esiintyy usein myös epäpuhtauksia höyrysulun kylmällä puolella aiheuttamatta talon asukkaille ongelmia. Homeet, sienet ja bakteerit kuuluvat elinympäristöömme. Niiden pelkkä esiintyminen ei siten ole kaupan purkuun eikä edes hinnanalennukseen oikeuttava seikka. Asumisviihtyvyyteen vaikuttaa monta eri seikkaa.
Ärsykkeitä ovat paitsi homeet ja bakteerit, kotieläimet, kemikaalit, tupakka ym. Ennen kuin voidaan ruveta harkitsemaan kaupanvastuukysymyksiä, on vahvistettava sisäilmaongelman syyt ja syntyajankohta. Sisäilma on siten aina tutkittava rakenteiden ohella.

Tutkimukset osoittavat, että talossa on kaksi vuotta kaupanteon jälkeen havaittu epäpuhtauksia asumiselle tarkoitetun tiiviin kuoren ulkopuolella; Näiden vaikutus tulisi käsitellä pelkkänä sisäilmaongelmana. Epäpuhtauksien esiintyminen näissä paikoissa ei pitäisi aiheuttaa asukkaille ongelmia. Jos ongelmia kuitenkin tästä syntyy, johtuu se siitä, että ilmaa tulee hallitsemattomasti rakenteiden läpi. Tällainen ongelma korjataan tuloilmaventtiileillä ja rakenteita tiivistämällä. Tämän ikäistä rakennusta ostaessa joudutaan tähän varautumaan.

Tämän lisäksi on löydetty kolme kohtaa, jossa on kosteusongelmia. Näitä tulee pohtia eri tavalla. Keittiö-aulan kynnyksellä on mitattu niin korkea kosteusmäärä, että rakenteiden tulisi olla pitkässä aikavälissä lahonneet.
Lahoamisen merkkejä ei kuitenkaan ole löydetty. Tämä osoittaa, että kosteusvahinko on tuore eikä sen syytä ole selvitetty. Todistustaakka siitä, että ongelmat olivat rakennuksessa ostohetkellä, kuuluu ostajille.

Suomen ilmasto aiheuttaa kaikille taloille pitkässä juoksussa kosteusvaurioita talojen ulkokuoressa. Näitä asioita ei voida pitää poikkeuksellisina ja yllättävinä kun ostetaan tämän ikäistä taloa. On siten väärin yhdistää talon asumiskuntoa home-esiintymään huoneiden kosteussulkujen ulkopuolelta. Homekokeet tulisi ottaa sisäilmasta ja samalla huolehtia riittävästä ilmanvaihdosta. Vain tällä tavalla saadaan selville talon asumiskelpoisuus. Tähän asti sisäilmaa ei ole tutkittu lainkaan.

Väärät huoltotoimenpiteet

Kantajien olisi pitänyt heti kaupanteon jälkeen toteuttaa kuntotarkastajan suositus lisätä taloon tuloilmaventtiilit. Tämän ikäisessä talossa tämä on yleinen puute, jota aina on syytä poistaa, koska kokemusperäisesti se aiheuttaa ongelmia talossa asuville. Kuntotarkastajat ovat osaavia ammattilaisia, joiden suositukset on syytä ottaa vakavasti.

Kun homevaurio oli korjattu, kantajat eivät ole silloinkaan lisänneet taloon tuloilmaventtiilejä, mikä olisi parantanut
sisäilman laatua. He ovat sitä vastoin lähteneet hakemaan talosta homepesäkkeitä kosteussulun ulkopuolelta eli paikalta, josta niillä ei tulisi normaali tilanteessa olla vaikutusta talon sisäilmaan.

Taloon täytyy ehdottomasti lisätä tuloilmaa asentamalla ikkunoiden yläpuolelle. venttiilit. Vasta tämän toimenpiteen jälkeen tulisi ottaa näytteitä huoneilmasta eikä rakenteiden "kylmältä puolelta" eli höyrysulun ulkopuolelta.

Homesienet elävät orgaanisesta. materiaalista ja tarvitsevat elääkseen kosteutta; lämpöä ja happea. Jos joku näistä elementeistä puuttuu, home kuolee. Näytekohteet ovat kaikki näytteenottohetkellä olleet kuivat. Tämä puhuu sen puolesta, ettei talossa ole jatkuvaa kosteusongelmaa, vaan väitetylle homeongelmalle, jos se vielä on olemassa, on löydettävä muu syy. Mitä ilmeisimmin alkuperäinen syy on ollut kaapin alla oleva vahinko, joka nyt on korjattu.

Joka tapauksessa on todettava, ettei talo ole lahoamassa vaan rakenteiltaan terve, vaikka talon ulkoseinien eristyksissä esiintyykin epäpuhtauksia.

Vastaajilla, talon myyjinä ei voi olla täsmällisiä tietoja talon hoidosta kaupanteon jälkeen. Suoritetuista tutkimuksista ja vastaajien käyttämien apulaisten havainnoista on kuitenkin todettava, että kantajien olisi pitänyt heti kaupanteon jälkeen toteuttaa kuntotarkastajan suositus lisätä taloon tuloilmaventtiilit.


Korjaukset

Tutkimuksissa kaikki talon alajuoksut paitsi keittiö-aulan kynnys ovat olleet kuivat. Tutkimuksissa ei muutoinkaan ole löydetty sellaista kosteutta, joka aiheuttaisi rakenteiden lahoamista. Keittiö-aulan kynnyksen korjaaminen kuuluu ostajien vastuulle. Kuten Tehoinsinöörit Oy:n lausunnossa sivulla 20 kohdassa 3.4 lausutaan, ei siinä mainittuja tulkintaperiaatteita voida soveltaa rakennusmateriaaleihin, jotka ovat kosketuksissa maaperän tai ulkoilman kanssa kuten alapohjarakenteisiin ja lämmöneristeisiin. Tämä pätee varsinkin kun niiden kautta ei tapahdu ilmavuotoja sisätiloihin.

Korjausmenetelmä on siten valittava yllälausuttu huomioiden. Talo on jo 60 vuotta vanha eikä tutkimuksissa ole löydetty kosteita tai lahoja rakenteita ja mm. Tehoirisinöörit Oy:n ottamasta kymmenestä koepalasta vain kolmessa esiintyi epäpuhtauksia. Oikeana korjausmenetelmänä voidaan tässä tapauksessa pitää rakenteiden tiivistämistä siten, että ilmavuoto niiden kautta estyy. Tämä yhdistettynä tuloilmaventtiilien asentamisella on tässä tapauksessa riittävä toimenpide. Tämä varsinkin, kun ostajille oli ennen kauppaa ilmoitettu, että valesokkeli on riskirakenne ja he olivat siitä huolimatta ostaneet talon.

Huomionarvoista on, että myyjät ovat ongelmitta asuneet talossa 55-vuotta. Ostajat ovat reklamoineet virheistä vasta kaksi vuotta kaupan jälkeen. Ongelmat eivät ole siten ole syntyneet heti. Varsinainen sisäinen lahoja homevahinko on jo korjattu. Tällöin voidaan olettaa, että pelkkä tuloilmaventtiilien asentaminen parantaa sisäilman laatua sen verran, ettei muihin korjauksiin ole tarvetta.

Ostajille on ennen kaupantekotilaisuutta tiedotettu, että rakennuksen ulkoseinät ovat riskirakenteita. Niiden päivittäminen tiivistämällä kuuluu siten ostajille.


Kampaamotilat

Ostajat ovat itse sisustaneet askartelutiloiksi muutetun autotallin kampaamotiloiksi. Nämä tilat eivät ole alkuunkaan tarkoitettu pysyviksi työtiloiksi, joten niiden sisustaminen olisi edellyttänyt perusteellista suunnittelua ja toteutumista, joiden laiminlyönneistä myyjät eivät missään oloissa voi olla vastuussa.


Muista vaatimuksista

Ostajat ovat korjanneet taloa mieltymyksiään ja käyttötarkoitustaan vastaavaksi. Korjaukset eivät ole nostaneet kiinteistön arvoa. Kustannukset kohdassa 3 on siten luokiteltava vahingonkorvaukseksi, josta myyjät eivät piilevien vikojen johdosta vastaa.

Kiinteistössä on ennen kauppaa tehty seikkaperäinen kuntotarkastus, jossa ei ole löydetty mitään poikkeavaa. Myyjät ovat ilmoittaneet ostajille kaikki asiaan vaikuttavat seikat. · Kantajien vaatimukset perustuvat kaikilta osin sellaisiin olosuhteisiin, jotka joko heti paljastuvat tai johtuvat uusien omistajien tavasta huoltaa ja käyttää kiinteistöä. Mikäli ne voidaan osoittaa olleen kiinteistössä jo kaupantekohetkellä ne ovat joka tapauksessa olleet piileviä virheitä. Piilevien virheiden osalta myyjät eivät ole vahingonkorvausvelvollisia. Näin ollen vaatimukset kohdissa 4-6 ja 9 on tämän perusteella hylättävä.

Hinnanalennus ei voi missään tapauksessa perustua rakennuksen täydelliseen peruskorjaukseen, koska silloin ostajat saavat aivan eri laatuista kohdetta kuin minkä he ovat ostaneet Kohta 8 kiistetään perusteeltaan ja määrältään sitä paljoksutaan. Talon tiivistäminen maksaisi korkeintaan 5.000 euroa.

Kantajien on purkutilanteessa korvattava vastaajille keskeneräiseksi jääneen talon pinnoittamisen loppuun saattamisesta aiheutuneet kulut yhteensä noin 4.000 euroa (materiaalit 500 euroa, työ 3.000 euroa ja telineet ym. 500 euroa).

KANTAJAN LAUSUMA

Kiinteistö on ostettu ja myyty asuinkäyttöön, kuten kauppahinnastakin ilmenee. Asuinrakennus on kuitenkin ollut jo kaupantekohetkellä kosteusja mikrobivaurioitunut. Tätä tukevat laholöydökset ja mikrobilajit, jotka viittaavat pitkäaikaiseen kosteuteen. Lisäksi kaupan kohteessa on rakennusvirheitä tai riskirakenteita, joiden syntyajankohta on rakentamishetki.

Ostajat ovat osittain pinnoittaneet talon tarkoitukseen soveltuvalla sementtipinnoitteella. Talon arvo on toimenpiteen seurauksena noussut, ei laskenut. Ostajat ovat poistaneet kaupan jälkeen myyjien omistusaikaisen kasvuston kivijalan ympäriltä.


TODISTELU

Kirjalliset todisteet

Kantaja

1.Pohjanmaan Talotutkimus Oy:n kuntotarkastusraportti 11.2.2013
2.Kiinteistön kauppakirja 18.2.2013
3.Pohjanmaan Talotutkimus Oy:n tutkimusraportti 2.3.2015
4.Homehukan homekoirakartoitus 9.3.2015 ·
5.Varjakka Oy:n rakennustekninen kuntotutkimus 17.3.2015 ja sen liitteenä oleva Mikrobionin näytteitä koskevat tulokset 1.4.2015
6.Terveystarkastajan lausunto 29.4.2015
7.Insinööritoimisto Tehoinssit Oy:n rakenneavaukset ja materiaalinäytteiden otto raportti 17.8.2015 ja sen liitteenä oleva Oulun kaupungin elintarvikeja ympäristölaboratorion sisäilmatutkimusraportti 6.7.2015
8.Insinööritoimisto Tehoinssit Oy:n raportti ilmavuotojen paikantamisesta 15.6.2015
9.Insinööritoimisto Tehoinssit Oy:n korjaustapaselostus ja korjauskustannuslaskelmat 18.8.2015
10.Rakennus Vetoniemi Oy:n kustannusarvio 22.4.2015
11.Rakenteiden ilmatiiviyden parantaminen sisäilmakorjauksessa, K. Lattten rakennusterveyden opinnäytetyö 2014
12.Rakennuslehden 10.10.2014 artikkeli "Tiivistyskorjauksen elinkaari on ehkä vain viisi vuotta"
13.Tositteet kiinteistöön sijoitetuista kustannuksista
14.Tositteet kiinteistöön sijoitetuista kustannuksista, kampaamo
15.Rakennuslehden artikkeli 9.10.2015
16.Valokuvaliite maaliskuussa 2015 puretusta makuuhuoneen komerosta
17.Terveystarkastaja N. Kotttn lausunto 3.11.2015
17.Tuoteseloste, Tikkurila Finnseco S -sementtipinnoite Vastaaja
18.Kauppakirja (kantajien todiste nro 2),
19.Kuntotarkastuspöytäkirja 11.2.2013 (kantajien todiste nro 1)
20.Rakennustarkastaja T. Hittten lausunto 15.12.2015
21.PTT:n lausunto 8.12.2015
22.PTT:n lausunto 2.3.2015 (kantajien todiste nro 3)
23.Rakennustekninen kuntotutkimus, Varjakka Oy 17.3.2015 (kantajien todiste nro 5)
24.Tehoinssit Oy:n lausunto (kantajien todiste nro 7)
25.Sähköposti V-M. Timtttiltä
26.T. Hatttin lausunto 15.3.2016

Henkilötodistelu

Kantaja

1.T. Myxxx·todistelutarkoituksessa·
2.M. Myxxx M. todistelutarkoituksessa
3.V-M. Tinilin, rakennusinsinööri
4.P. Mettti (M. Myxxxn äiti)
5.N. Kottt, terveystarkastaja
6.T. Puttt, rakennusinsinööri
Vastaaja
1.R. Osxxx, vastaajien poika, rakennusmestari
2.T. Hettt, kosteuskartoittaja
3.T. Himttt, rakennustarkastaja
4.T. Hattti, tekniikan lisensiaatti·

KÄRÄJÄOIKEUDEN RATKAISU

Perustelut

Kysymyksenasettelu

Selvitys

1. Kantajat ovat 9.4.2013 ostaneet vastaajilta 157.000 euron kauppahinnalla Kannuksessa sijaitsevan kiinteistön ja sillä sijaitsevan vuonna 1967 rakennetun omakotitalon. Talo on maanvaraiselle laatalle rakennettu ja ulkoseinien alaosissa on ns. valesokkelirakenne. Kantajat ovat katsoneet, että talo on laajalti home-, mikrobija lahovaurioitunut ja että kaupan kohteessa on lisäksi rakennusvirheitä. Kantajat ovat vaatineet ensisijaisesti kaupan purkamista (muine vaatimuksineen) ja toissijaisesti kauppahinnanalennusta 80.000 .euroa korkoineen. Kantajien mukaan kaupan kohteessa on tarkemmin ottaen seuraavat virheet:

a) 14,3 m2:n makuuhuoneen vaatekaapin alajuoksuissa on lahovikaa ja seinälevyissä homekasvustoa
nämä vauriot on korjattu, mutta sisäilmaongelmat eivät ole kuitenkaan poistuneet korjausten myötä

b) Valesokkelirakenne ja ulkoseinien alaosien tuulettumattomuus

c) 12,2 m2;n makuuhuoneen alaohjauspuun yläosassa kosteuden aiheuttamia jälkiä ja ulkoseinän mineraalivillan materiaalinäytteessä mikrobikasvua (tästä huoneesta ei ole tapetteja poistettu)

d) Olohuoneen ulkoseinäeristeen alaosassa rakennekosteutta ja runkotolpan kohdalla kosteusjälki

e) 14,3 m2:n makuuhuoneen oven kynnyksen työlaatan alla Leca-sorassa mikrobikasvua ja kohonneita kosteusarvoja (sama kuin kohdan a-makuuhuone)

f) Keittiön ja aulan välisen kynnyksen kohdalla väliseinän · alaohjauspuussa sallitut kosteusarvot ylittäviä kosteusarvoja ja materiaalinäytteessä mikrobikasvua

g) kampaamotilassa ulkoseinän alaosan lasivillaeristeessä kosteusvaurio ja mikrobikasvua

h) lukuisia ilmavuotoja, joiden mukana sisäilmaan kulkeutuu rakenteista ja täyttökermksesta poikkeavia hajuja ja epäpuhtauksia ·

i) 12,2 m2:n makuuhuoneen ulkoseinän alaosan lasivillaeristeessä mikrobikasvustoa

Keskeinen selvitys ja johtopäätökset kanteen perusteena olevista vaurioista


2. Pohjanmaan Talotutkimus Oy:n 2.3.2015 päivätystä tutkimusraportista (todiste 3) ilmenee, että 14,3 m2:n makuuhuoneen vaatekaapin alta betonilattia oli avattu ja seinän alajuoksut oli todettu osittain lahovikaisiksi ja levyssä oli näkynyt homekasvustoa. Myös lekasoraeristeessä oli ollut voimakas homeen haju. Asiassa on ollut riidatonta, että nämä vauriot oli korjattu vastaajien kustannuksella.

3.T:mi Homehukan tutkimuksessa 9.3.2015 (todiste 4) homekoirat olivat ilmaisseet kosteusvaurioihin viittaavia hajuja talossa kuudessa eri kohtaa. Ilmaisuja oli ollut kahdessa makuuhuoneessa (14,3 m2.n ja 12,2m2:n), vaatehuoneessa ja ruokakomerossa.

4.Varjakka Oy:n 17.3.2015 tekemissä rakennusteknisissä tutkimuksissa (todiste 5) on talossa ilmennyt mikrobikasvustoa. Tutkimusaukko nro 1 oli tehty 12,2 m2:n (kohdat c ja i) makuuhuoneen ulkoseinään. Tutkimusaukon kautta oli havaittu, että alaohjauspuun yläosassa oli kosteuden aiheuttamia jälkiä. Lisäksi ulkoseinän mineraalivillasta otetussa materiaalinäytteessä oli analysoitu mikrobikasvua, jotka aiheuttavat yliherkkyyttä ja allergiasairauksia. Samasta tutkimusaukosta otetussa näytteessä alaohjauspuun alla olevasta mineraalivillasta oli esiintynyt laboratoriotulosten mukaan selvää mikrobikasvua. Näytteessä esiintyi mm. pitkäaikaiseen kosteusvaurioon viittaavaa hometta. Edelleen tutkimusaukko nro2 oli tehty 12,0 m2:n olohuoneen viereisen makuuhuoneen ulkoseinään. Materiaalinäyte oli otettu sokkelin päällä olevasta mineraalivillasta ja laboratoriotulosten perusteella materiaalissa oli todettu selvää mikrobikasvustoa. Lausunnon antanut rakennusinsinööri Timttt on käräjäoikeudessa kuultuna vahvistanut lausunnon käytäessä sitä läpi.

5.Insinööritoimisto Tehoinssit Oy:n 15.6.2015 tekemissä tutkimuksissa (todiste 7) oli todettu kolmessa kohtaa kosteusvaurioon viittaavaa homesientä ja lausunnon liitteenä olevassa laboratorioanalyysissa ohjearvon ylittävä määrä mikrobeja. Olohuoneen ulkoseinäeristeen alaosassa (kohta d) oli mitattu rakennekosteutta ja runkotolpan kohdalta oli ollut kosteusjälki. 14,3 m2:n makuuhuoneen (kohta e) oven kynnyksen kohdalta työlaatan alta oli otettu Leea-soraa sisältävä näyte, jossa oli ollut ohjearvon ylittävä määrä mikrobikasvua. Samassa näytekohdassa oli todettu myös kohonneita kosteusarvoja sekä sädesieniä. Keittiön ja aulan välisen kynnyksen kohdalla väliseinän alaohjauspuusta (kohta f) oli mitattu puunkosteusmittaimella sallittujen kosteusarvojen ylittäviä kosteusarvoja ja rakenneavauksen avulla otetussa materiaalinäytteessä oli ollut mikrobikasvua. Edelleen kampaamotilan tiilirakenteisiin poratuissa materiaalinäytteissä oli todettu kosteusvaurio ja mikrobikasvua. Lausunnon antanut rakennusinsinööri Puttt on käräjäoikeudessa kuultuna vahvistanut lausunnon käytäessä sitä läpi.

6.Insinööritoimisto Tehoinssit Oy:n ilmavuotojen paikantamista koskevan raportin 15.6.2015 (todiste 8) johtopäätöksiä koskevasta osiosta ilmenee, että rakennuksen alapohjarakenteen / ulkoja väliseinien välisten liittymäpintojen ja läpivientien kautta tapahtuu eripuolilla rakennusta ilmavuotoja. Raportin mukaan suurimmat ilmavuodot tapahtuvat ulko/ väliseinien alaosien ja alapohjarakenteen liittymäpinnoilla. Puttt on käräjäoikeudessa kuultuna vahvistanut lausunnon käytäessä sitä läpi.

Johtopäätökset

7.Vaikka tehdyistä mikrobija kosteusvauriolöydöksistä sinänsä ei ole ollut asiassa edes riitaa, toteaa käräjäoikeus selvyyden vuoksi asiassa tulleen edellä selostettujen kirjallisten todisteiden (nrot3-5 ja 7-8) sekä Timtttin ja Puttten luotettavina pidettävien lausuntojen vahvistamisten perusteella selvitetyksi, että kaupan kohteessa on seuraavia kanteessa mainittuja vaurioita:

-12,2 m2:n makuuhuoneen alaohjauspuun yläosassa kosteuden aiheuttamia jälkiä, ulkoseinän mineraalivillan materiaalinäytteessä mikrobikasvua (kohta c),

-Olohuoneen ulkoseinäeristeen alaosassa rakennekosteutta ja runkotolpan kohdalla kosteusjälki (kohta d),

-14,3 r:n2:ri makuuhuoneen oven kynnyksen työlaatan alla Leca-sorassa mikrobikasvua ja kohonneita kosteusarvoja (kohta e),

-Keittiön ja aulan välisen kynnyksen kohdalla väliseinän alaohjauspuussa sallitut kosteusarvot ylittäviä kosteusarvoja ja materiaalinäytteessä mikrobikasvua (kohta f), ·

-Kampaamotilan entisessä autotallin askartelutiloissa tiilirakenteisiin poratuissa materiaalinäytteissä kosteusvaurio ja mikrobikasvua (kohta g) ja

-12,2 m2:n makuuhuoneen ulkoseinän alaosan lasivillaeristeessä mikrobikasvua (kohta i).

8.Lisäksi asiassa on tullut samoilla perusteilla selvitetyksi, että rakennuksen alapohjarakenteen / ulko, ja väliseinien välisien liittymäpintojen ja läpivientien kautta tapahtuu eripuolilla rakennusta ilmavuotoja. Lisäksi asiassa on ollut riidatonta, että 14,3 m2:n makuuhuoneen vaatekaapin alajuoksuissa on ollut lahovikaa ja seinälevyissä homekasvustoa (kohta a), ja että nämä vauriot on myyjien kustannuksella korjattu. Edelleen riidatonta, on että talossa on ns. valesokkelirakenne, josta oli ennen kaupantekoa ostajille kerrottu. Pääkäsittelyssä kantaja on täsmentänyt, ettei valesokkelirakennetta katsota varsinaiseksi virheeksi, vaan ainoastaan virheet mahdollistavaksi riskirakenteeksi.

9.Edellä todetun jälkeen käräjäoikeus toteaa asiassa olevankin keskeisesti riitaa edellä todettujen vaurioiden syntyajastaja mekanismista, vaurioiden terveysvaikutuksista sekä vaurioiden korjaustavasta. Riitaa on myös siitä, onko vauriot katsottava MK:n 2 luvun 17 §:n mukaisiksi laatuvirheiksi.

Vaurioiden syntymekanismia jaaikaa koskeva keskeinen selvitys ja johtopäätökset

10.Kantajat ovat katsoneet, että vauriot ovat seurausta pitkäaikaisesta kapilaarisesta kosteudesta sekä huolimattomasti korjatuista patterien putkivuodoista, ja että vauriot ovat olleet olemassa jo kaupantekohetkellä. M. ja· T. Myxxxn mukaan vastaajien poika R. Osxxx oli kertonut heille suunnilleen vuonna 1982 poistetusta patterista ja siitä, että saunassa .oli ollut vuonna 1996 vesivahinko. Kantajat ovat katsoneet, että patteri on saatettu poistaa sen vuoksi, että se olisi vuotanut. Talossa on siis kantajien mukaan sattunut Vesivahinkoja myyjien omistusaikana. joiden huolellinen korjaus on laiminlyöty.

11.Vastaajat ovat puolestaan katsoneet, että kantajat ovat ehtineet asua talossa niin pitkään (lähes kaksi vuotta), että vauriot ovat ehtineet syntyä heidän asuinaikanaan. Kantajat ovat laiminlyöneet kiinteistön hoitamisen laiminlyömällä kuntotarkastajan ohjeita huoltaa salaojat vuosittain ja ohjata pintaja sadevedet pois kivijalan vierestä. Erityisesti vastaajien puolelta on viitattu siihen, että vauriot ovat saattaneet syntyä kantajien oman menettelyn seurauksena, koska he ovat poistaneet tapetteja liian runsaalla vedellä, mistä on päässyt valumaan seinää pitkin vettä lattia alle. Lisäksi asiassa on kantajan mukaan jäänyt joka tapauksessa selvittämättä, mistä keskellä taloa olevat hyvin märät vauriokohdat (kohdat e ja f) johtuvat, ja nämä syiltään selvittämättömät vahingot tulisi jäädä kantajien vastuulle. Vauriot eivät voi olla seurausta jostain vanhasta patterivuodosta, koska vauriokohdat ovat hyvin märkiä. Vastaajien mukaan ei ole uskottavaa, että kantajat olisivat asuneet talossa lähes kaksi vuotta, jos tunkkaista hajua makuuhuoneen kaapissa olisi esiintynyt kokoajan. Lisäksi kyseessä olevan ikäisessä talossa on tyypillistä myös se, että mikrobi ja homevaurioita esiintyy kylmällä puolella· (höyrysulun ulkopuolella).

Selvitys

12.Ennen kauppaa tehdyssä talon kuntotarkastus-asiakirjassa (todiste 1) on maininta, että pesuhuoneessa / saunassa on ollut vesivahinko, joka on remontoitu vuonna 1996. Lisäksi kohdassa "rakennusteknisiä tietoja kohteesta" on maininta, että nykyisellä omistajalla ei ole tiedossa kosteusvaurioita tai niiden aiheuttajia. Kuntotarkastuksen kosteusteknisessä tarkastuksessa ei: ole ilmennyt huomautettavaa. Asunnossa ei ole myöskään esiintynyt raportin perusteella hajuhaittaa, jonka alkuperä olisi epäselvä. Kuitenkin asiakirjan sivulla 9 on maininta, että "Ulkoseinän alajuoksu lähtee lattiapinnan· alapuolelta ja on näin tietyllä tapaa riskirakenne ulkopuolisen kosteusrasituksen suhteen. Riskiä voidaan vähentää toimivilla salaojilla ja ohjaamalla pintaja sadevedet pois kivijalan vierestä." Vielä raportissa todetaan, että ulkoseinän alajuoksusta tehdyn kosteusmittauksen tulos on ollut normaali.

13.Kuntotarkastuksen suorittanut entinen kirvesmies ja nykyinen yrittäjä Hettt on käräjäoikeudessa kertonut tarkastaneensa yli 7000 kohdetta. Hetttin mukaan rakenteita ei oltu kuntotarkastuksessa avattu kuten ei kuntotarkastuksissa yleensäkään. Alajuoksu oli ollut mitattaessa kuiva. Mittauspiikeillä suoritettu kosteusmittaus on Hetttin mukaan hyvin luotettava. Myöskään outoa hajua ei oltu huomattu.

Hyörysulkumuovin takaa ei Hetttin saaman koulutuksen mukaan näytteitä ota, koska on selvää, että muovin taakse vuosien saatossa epäpuhtauksia. On varmaa, että kaikissa taloissa on mikrobikasvustoa, jos niitä lähdetään hakemalla hakemaan. ·

14.T. Myxxxn mukaan päätös uuden talon hankkimisesta oli syntynyt, koska hän oli halunnut muuttaa perheensä kanssa silloista kolmitasoisesta talosta yksitasoiseen taloon. Toisena vaikuttavana tekijän oli ollut halu rakentaa uuteen taloon parturikampaajana työskentelevälle M. Myxxxlle kampaamotilat. Myxxxt olivat tunteneet R. Osxxxn entuudestaan ja hän oli tarjonnut vanhempiensa taloa ostettavaksi. R. Osxxx oli huolehtinut myös asunnon esittelystä. Kuntokartoituksen jälkeen Myxxxoille oli tullut vaikutelma, että talo oli ollut hyväkuntoinen. R. Osxxx oli kertonut, että talo oli hänen isänsä R. Osxxxn rakentama.

15.T. ja M. Myxxx ovat kertoneet aloittaneensa toukokuun 2013 lopulla talon remontoimisen ja muuttaneensa taloon kesäkuun 2013 lopulla. Melko nopeasti he olivat havainneet outoa hajua, jota he olivat kuitenkin luulleet aluksi talon ns. ominaishajuksi eivätkä siten asiaankuulumattomaksi. Haju oli tullut 14,3 m2:n makuuhuoneen vaatekaapista (kohdan a makuuhuone). Myxxxt olivat kuitenkin alkaneet miettiä, voisiko talossa olla hometta, koska he olivat sairastelleet. Myxxxt olivat ottaneet yhteyttä Pohjanmaan Talotutkimus Oy:öön ja tästä vaurioiden selvittely oli alkanut. T. ja M. Myxxxn mukaan heillä oli melko pian muuton jälkeen ilmennyt oireita kuten tulehduksia, yskää; silmien kuivumista, kuumeilua ja poskiontelotulehduksia. T. Myxx, M. Myxxx ja erityisesti perheen 6-vuotias tyttö olivat oireilleet pahiten. Perheen 10-vuotiaalla pojalla oireet olivat olleet · lievempiä. Sairastelu ja oireet olivat kuitenkin jatkuneet, vaikka 14,3 m2:n makuuhuoneen vaatekaapin alajuoksuissa ollut lahovika ja seinälevyissä ollut homekasvusto oli korjattu. Toukokuun lopulla.2015 Myxxxt olivat muuttaneen pois talosta ja tämän jälkeen sairastelut olivat loppuneet.

16. Kantajat ovat kiistäneet, että tapetin poistossa olisi käytetty runsaasti vettä tai että sitä olisi päässyt lattian alle. T. ja M. Myxxx ovat kertoneet, että he olivat poistaneet tapetteja 12 m2:n makuuhuoneesta siten, että tapettia oli kostettu suihkepullolla. Kostuttamisen jälkeen seinää oli kuivattu pyyhkeellä. T. ja M. Myxxxn mukaan tapettien poistosta oli kuitenkin melko nopeasti luovuttu, koska se oli osoittautunut mahdottomaksi tapetin kiinnityksessä aikanaan käytetyn liiman ja tapetin monikerroksisuuden vuoksi. Myös M. Myxxxn äiti Mettti, joka oli ollut auttamassa tapetin poistossa; on kertonut samalla tavoin. Mettten mukaan heillä oli ollut käytössä kukkien kasteluun käytettävä pieni suihkepullo ja kangas, jolla he olivat yrittäneet imeyttää vettä tapettiin. Mettten mukaan vettä ei oltu käytetty paljoa ja heillä oli ollut suojamuovi seinän viereen teipattuna suojaamassa lattiaa.

17.R. Osxxxn mukaan hänen tiedossaan ei ole, että talossa olisi ikinä sattunut patterien putkivuotoja. Yksi pattereista oli poistettu aikaan siksi., että se oli ollut keskellä taloa sijainneena tarpeeton. Lisäksi R. Osxxx oli kertonut hänelle, ettei patteriverkostoon ollut tarvinnut lisätä ikinä vettä eli patteriputkisto ei ole voinut vuotaa. R. Osxxxn mukaan 14,3 m2:n makuuhuoneen vaatekaapista poismuuton yhteydessä otetuissa vaatteissa ei ollut ollut homeen hajua. Lisäksi R. Osxxx ja hänen lapsensa olivat viettäneentalossa vielä ennen myyntiä pitkiä aikoja ja muun muassa yöpyneet talossa esimerkiksi jouluna ja lomilla, mutta kukaan R. Osxxxn perheenjäsenistä saatikka hänen vanhempansa eivät olleet kärsineet mistään oireista. R. Osxxxn mukaan ero vaatekaapin hajussa oli ollut suuri sen jälkeen, kun Myxxxt 91ivat muuttaneet taloon. Kaapin alajuoksuissa ollut lahovika.ja seinälevyissä ollut homekasvusto oli kuitenkin päätetty Myxxxeiden vaatimuksesta korjata vastaajien kustannuksella. koska R. Osxxx oli sairastunut syöpään ja asia oli haluttu nopeasti pois päiväjärjestyksestä. R. Osxxx oli ollut auttamassa väliseinän pystytyksessä ja nähnyt, että Myxxxt olivat käyttäneet tapetin poistossa runsaasti vettä; jolloin sitä oli päässyt valumaan suojauksesta huolimatta seinää pitkin lattia rakoon. R. Osxxx on kertonut käsityksensä olevan, että 14,3 m2:n makuuhuoneen vaatekaapin alaohjauspuu oli vaurioitunut tapetin poistossa käytetyn veden seurauksena.

18.Timtttin mukaan on mahdotonta sanoa varmasti mistä mikäkin yksittäinen vaurio on aiheutunut, joskin putkivuoto voisi olla yksi selitys. Timttt on katsonut, että vauriot ovat joka tapauksessa syntyneet pitkän ajan kuluessa ja että niihin on puutteellinen kosteustekninen toteutus.

19.Puttten mukaan todetut kosteus ja mikrobivauriot ovat syntyneet pitkän ajan kuluessa. Tämä on tapahtunut siten, että valesokkelirakenteen bitumisively on ajan kuluessa pettänyt ja alkanut päästämään kapilaarista kosteutta läpi täyttökerroksen kautta ja betonirakenteita pitkin. Tehoinssit Oy:n raportissa on väliseinien osalta mittaustuloksien todettu viittaavan siihen, että väliseinien alla oleva pohjalaatan bitumisively ei enää toimi. kosteuskatkona suunnitellusti Raportissa ulkoseinin osalta bitumisivelyn on todettu paikoin irronneen kosteuden vaikutuksesta. Puttten mukaan seikat ovat selvinneet hänen talolle suorittamassa rakennusteknisessä kuntotutkimuksessa. Tapetin poistossa suihkepullolla suoritettu seinien kostuttaminen ei vauriolöydöksiä selitä. P mukaan kuntokartoituksessa tehdyt kosteusmittaukset eivät välttämättä kerro koko tilannetta, vaan valesokkelin ollessa kyseessä tulisi tehdä rakenneavaus ja ottaa alaohjauspuusta näytepala: .
Kaikissa kyseessä olevan ikäisissä noin 50-vuotta vanhoissa valesokkelirakenteen omaavissa taloissa, joita toki on
suomessa varsin paljon, valesokkelirakenteen riski ei ole realisoitunut, vaan niissä asutaan ilman ongelmia.

20.Asiantuntijatodistajana kuultu eläköitynyt rakennustekniikan yliopettaja ja tekniikan lisensiaatti Hattti (joka on antanut todisteena numero 26 olevan lausunnon) on kertonut näkemyksensä olevan, että valesokkeli on tässä tapauksessa toimiva, koska lattia on 17 senttimetriä sokkelin yläpuolella. Lisäksi jos kosteutta olisi ollut pidempiä aikoja, niin lahovaurioita olisi täytynyt löytyä enemmänkin. Sen sijaan epäselvää on, mikä on aiheuttanut keittiö-aulan välisen kynnyksen kohdalla väliseinän alaohjauspuussa olevan kosteudeltaan korkeapitoisen vaurion. Hattti on arvellut, että vauriot eivät olisi seurausta kapilaarisesta kosteudesta, koska hänen mukaansa sokkelirakenne kohteessa on toimiva. Hattti ei ole osannut sanoa, mistä asunnon sisällä olevat kosteusongelmat (kohdat e ja f) johtuvat.

21.Kirjallisena todisteena esitetyssä valokuvaliitteessä (todiste 16) on nähtävissä kuvia 14,3 m2:n makuuhuoneen vaatekaapin alaohjauspuusta. Kysyttäessä Hettt on todennut olevan vaikea arvioida, olisiko puu ehtinyt vaurioitu kuvassa olevan kaltaiseksi ostajien omistusaikana, mutta Hetttin mukaan kuvan puu näyttäisi olleen kärsineen kauemmankin kosteudesta. Timtttin ja Puttten käsitys kuvasta on ollut, että vaurioituminen on ollut useamman vuoden prosessi ja vaurio että vaurio on siis pitkäaikaisen kosteusrasituksen aiheuttama. Hattti on todennut, ettei hän uskalla lähteä arvioimaan montako vuotta kuvassa näkyvän vaurion syntymiseen menee. Käräjäoikeuden omien havaintojen mukaan alaohjauspuu näyttää kuvissa selvästi lahonneelta ja siltä, että se on ollut altistuneena kosteudelle pidemmän aikaa.

22.Varjakka Oy:n 17.3.2015 tekemissä rakennusteknisissä tutkimuksissa (todiste 5) tutkimusaukoista oli löytynyt homeita ja sen sukuista mikrobikasvustoa materiaaleissa, jotka viittaavat asumisterveysohjeen mukaan (johon kantajien puolelta on viitattu) nimenomaan kosteusvaurioon eikä ulkoilmassa yleisesti oleviin sienisukuihin.

Johtopäätökset

23. Vastaajilla sekä R. Osxxxlla ja tämän perheellä ei ole ollut oireita heidän talossa asuessaan ja oleskellaan. R.· Osxxxn mukaan myöskään outoa hajua ei ollut vastaajienomistusaikana talossa esiintynyt. Kuntokartoituksessa ei oltu tehty kosteusmittauksissa ja aistinvaraisessa tarkastelussa mitään epäilyttäviä löydöksiä Nämä seikat viittaavat siihen, että edellä kappaleissa 7-8 todetut vauriot ovat syntyneet ja aiheutuneet vasta kantajien omistusaikana.

24.Toisaalta asiassa ei ole luotettavaa selvitystä siitä, mikä seikka olisi kantajien vajaan kahden vuoden asumisaikana voinut vauriot aiheuttaa. Vaikka R. Osxxxn mukaan kantajien suorittamassa tapetin poistossa oli käytetty runsaasti vettä siten että sitä oli päässyt valumaan myös lattian alle, niin toisaalta T. ja M. Myxxxn sekä Mettten mukaan vettä oli käytetty vain vähän eikä sitä ollut päässyt valumaan lattian alle. Lisäksi Timtttin ja Puttten mukaan tapetin liottamisessa käytetty vesi ei vaurioita selitä. Vaurioiden syyksi ja aiheuttajaksi Timttt ja Puttt ovat katsoneet pitkäaikaisen kapilaarisen kosteuden ja valesokkelirakenteeseen liittyvän kosteusriskin toteutumisen (väliseinien alla oleva pohjalaatan bitumisively ei enää toimi kosteuskatkona suunnitellusti, ulkoseinien osalta bitumisively on paikoin irronnut kosteuden vaikutuksesta) kun taas Hattti on arvellut, että vauriot eivät olisi seurausta kapilaarisesta kosteudesta.

25.Käräjäoikeus pitää Timtttin ja Puttten näkemyksiä vaurioiden syntymekanismista Hatttin näkemystä luotettavampina ottaen huomioon, että he ovat perustaneet kantansa talossa tekemiinsä rakennusteknisiin tutkimuksiin, kun taas Hattti on perustanut arvionsa lähinnä siihen, että sokkelirakenteen pitäisi olla kohteessa toimiva. Hatttin kirjallisena todisteena (todiste 26) esitetty lausunto on ollut hyvin teoriapainotteinen sisältäen vain vähän selkeitä ja konkreettisia havaintoja sekä johtopäätöksiä kaupan kohteesta. Tapetin poistossa käytetty vesi ei ole voinut aiheuttaa todettuja vaurioita esitetyn selvityksen perusteella. Vaikka ennen kauppaa tehdyn kuntotarkastuksen kosteusmittauksessa ei ole löytynyt mitään kosteus tai mikrobivaurioihin viittaavaa, on tämä johtunut todennäköisesti siitä ettei rakenteita ole Puttten kertomin tavoin avattu ja mitattu alajuoksun alaosan kosteutta. Edelleen vaikka kuntotarkastuksessa ei oltu havaittu poikkeavaa hajua, ovat M. ja T. Myxxx kuitenkin uskottavasti kertoneet huomanneensa outoa hajua heti melko pian muuttonsa jälkeen.

26.Mikään asiassa esitetty selvitys ei siis viittaa siihen, että vauriot olisivat aiheutuneet kantajien omistusaikana esimerkiksi sen seurauksena että kantajat olisivat laiminlyöneet kuntotarkastajan ohjeita huoltaa salaojat vuosittain ja ohjata pintaja sadevedet pois kivijalan vierestä kun otetaan huomioon myös se, että vaurioiden syntyprosessin on selvitetty kestäneen useita vuosia. Toisaalta asiassa ei ole myöskään esitetty luotettavaa selvitystä siitä, että vauriot olisivat seurausta myyjien omistusaikana sattuneista vesivahingoista, joiden huolellinen korjaus olisi laiminlyöty, Tuotu on esiin ainostaan se, että saunassa oli ollut vuonna 1996 vesivahinko, mutta seikasta ei ole esitetty sen enempää selvitystä. Lisäksi vaurioiden patterivuotojen aiheuttamaksi olemista vastaan puhuu se, että R. Osxxxn mukaan hänen isänsä R. Osxxxn mukaan talon suljettuun patterijärjestelmään ei ole tarvinnut lisätä ikinä vettä ja että poistettu patteri oli poistettu ainostaan sen tarpeettomuuden vuoksi sen sijaitessa keskellä taloa.

27.Käräjäoikeus katsoo esitetyn selvityksen perusteella, että vauriot ovat todennäköisesti seurausta pitkäaikaisesta kapilaarisesta kosteudesta, joka on johtunut valesokkelirakenteen ja pohjalaatan bitumisivelyn pettämisestä. Todetut vauriot ovat olleet talossa jo kaupantekohetkellä.

28.Käräjäoikeus katsoo, että kantajat ovat ennen kauppaa saamiensa tietojen perusteella voineet edellyttää, ettei omakotitalossa on todetussa laajuudessa kosteus- ja mikrobivaurioita, vaan että talo soveltui sellaisenaan asuinkäyttöön. Kantajille on muodostanut kuntokartoituksessa käsitys, että valesokkelin riskirakenne ei ole kaupan kohteessa realisoinut, koska vaurioihin viittaavia löydöksiä ei ole tehty. Kiinteistö ei siten ole ollut ominaisuuksiltaan sellainen, kun on sovittu. Talo ei ole ollut vastaajien katsomin tavoin sopimuksenmukainen. Merkitystä ei ole siten vastaajan nimeämän todistajan rakennustarkastaja Himtttn kertomuksella siitä, että kyseessä olevan ikäisistä taloista löytyy alajuoksuista otetuista näytteistä lähes aina jotain vaurioksi mahdollisesti katsottavaa ja että kyseessä olevan ikäisessä valesokkelirakenteen omaavassa talossa esiintyy tyypillisesti mikrobi ja homevaurioita esiintyy ns. kylmällä puolella höyrysulun ulkopuolella.

29. Hittten (joka on antanut todisteena numero 20 olevan lausunnon) ja Hatttin mukaan talo on ollut sen ajan rakennustavan mukainen eikä siinä ole rakennusvirheitä. Lisäksi Putttkin on puhunut vain siitä, että rakennusaikaisessa RT-kortissa olisi suunnitteluvirhe. Käräjäoikeudelle on jäänyt epäselväksi, oliko Putttenkaan mielestä talossa varsinaisesti rakennusvirhettä arvioitaessa asiaa rakennusajan rakentamista koskevien säännösten mukaan. Näin ollen käräjäoikeus katsoo asiassa jääneen näyttämättä, että kohteessa olisi varsinainen rakennusvirhe.

30.Kuten jo edellä on todettu, R. Osxxx on uskottavasti kertonut siitä, että kantajat taikka kukaan hänen perheenjäsenistään ei ollut talossa asuessaan ja oleskellessaan oireillut. Asiassa ei ole myöskään esitetty luotettavaa selvitystä siitä, että vastaajat olisivat olleet vaurioista tietoisia ja ne salanneet taikka antaneet niistä vääriä tietoja. Todetuissa vauriossa on siten kysymys MK 2 luvun 17§:n 1 momentin 5 kohdan mukaisista salaisista virheistä. Kiinteistö poikkeaa laadultaan merkittävistä siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä on voitu kauppahinta ja kohteesta annetut tiedot huomioon ottaen voitu perustellusti edellyttää. Asiassa ei ole merkitystä sillä vastaajan viittaamalla seikalla, että keskellä taloa olevat hyvin märkien vauriokohtien (14;3 m2:n makuuhuoneen oven kynnys ja keittiö-aulan kynnys syntysyytä ei voida sataprosenttisella varmuudella selvittää.

Merkitystä on sen sijaan sillä, että käräjäoikeus on edellä katsonut virheiden olevan tältäkin osin pitkäikäisiä että vauriot ovat siten olleet talossa jo kaupantekohetkellä.

31.Asiassa on edellä todetun jälkeen riitaa siitä, ovatko virheet MK:n 2 luvun 17 luvun 2 momentin tarkoittamalla tavalla olennaisia siten, että ostajilla on oikeus purkaa kauppa. Asiassa ei ole ollut riitaa siitä, etteikö virheisiin ole vedottu kohtuullisessa ajassa siitä kun ne on haivattu.

Kaupan purkamista koskevan arvioinnin oikeudellisista lähtökohdista -

32.Korkeimman oikeuden ratkaisusta KKO 2015:58 ilmenevän oikeusohjeen mukaan olennaisuusarviointi on tehtävä kokonaisharkinnan perusteella, jossa voidaan kiinnittää huomiota paitsi siihen, millainen kiinteistö on laadultaan verrattaessa sitä muihin vastaaviin kohteisiin ja rakentamisajan tyypilliseen laatutasoon, myös kaupan kohteen sopimuksen mukaisiin ominaisuuksiin sekä kaupantekohetkellä ostajalla käytettävissä olleisiin tietoihin esimerkiksi kiinteistön · käyttötarkoituksesta ja arvosta. Tällaisten seikkojen perusteella voidaan muodostaa kokonaiskäsitys siitä, millaista tasoa ostaja on voinut kaupan kohteelta perustellusti edellyttää.
Tapauskohtaisesti voidaan merkitystä antaa myös muille olosuhteille (KKO 2015:58, kappale 13).

33.Jos kiinteistö poikkeaa ominaisuuksiltaan näin määrittyvästä tasosta salaisen virheen vuoksi sellaisella tavalla, ettei ostaja voi käyttää kiinteistöä aikomallaan tavalla kohtuullisen ajan kuluessa virheen havaitsemisesta, virhettä voidaan pitää jo tästä syystä olennaisena. Virhettä voidaan pitää olennaisena myös silloin, jos sen korjaaminen on asianmukaisen kiinteistön käytön kannalta välttämätöntä, mutta sitä ei voida kohtuullisin kustannuksin korjata (KKO 2015:58 kappale 14).

34.Edelleen korkein oikeus on po. ratkaisussaan katsonut korjauskustannusten kohtuullisuutta koskevan arvioinnin osalta, että useita kymmeniä vuosia vanhan omakotitalokiinteistön ostajalta voidaan lähtökohtaisesti edellyttää varautumista siihen, että taloa joudutaan korjaamaan rakennusosien normaalin kulumisen vuoksi aikaisemmin kuin esimerkiksi kaupan kohteesta laaditun kuntotarkastuksen perusteella on ennakoitu. Mikäli salaisen virheen korjauskustannukset kuitenkin poikkeavat rahamäärältään merkittävästi sellaisista korjauskustannuksista, joihin ostajan on tullut perustellusti varautua kaupan kohteen kunnosta saamiensa tietojen perusteella, virhettä voidaan pitää merkittävänä. Tällöin arvioitavana on se kysymys, onko virhe myös niin olennainen, että ostajalla on oikeus kaupan purkamiseen. Lähtökohtaisestipurkamisen edellytyksenä voidaan pitää sitä, ettei kauppaa olisi edes alennettuun hintaan lainkaan syntynyt, jos virhe· olisi ollut ostajan tiedossa. Tilanne voi olla sellainen, että virheen korjaaminen ilman viivytystä on välttämätöntä, jotta kiinteistöä voidaan käyttää aiotun tarkoituksen mukaisesti, ja korjauskustannuksiin liittyy varteenotettava riski siitä, että ne nousevat kohtuuttomiksi verrattuna siihen, mihin ostajan voidaan katsoa perustellusti varautuneen. Tällaisessa tilanteessa ostajalta ei voida edellyttää sitä, että hän kantaisi riskin korjauskustannusten määrästä ja korjaustöiden onnistumisesta. Edellytykset kaupan purkamiselle voivat tällöin olla olemassa. Kaupan purkamisen edellytyksen täyttymistä ei voida arvioida yksinomaan tarkastelemalla korjauskustannusten suhdetta kiinteistön kauppahintaan eikä pelkästään virheen korjaamiseksi tarvittavien rakennustöiden kestoajan pituuden perusteella.

Asumishaitan arvioinnissa merkityksellisiä ovat myös terveysviranomaisten kannanotot rakennuksessa asumiseen liittyvistä terveydellisistä riskeistä (KKO 2015:58, kappaleet 15-18).

Johtopäätökset kaupan purun edellytyksistä

Terveyshaitta

35. Kirjallisena todisteena esitetyn terveystarkastajan lausunnon mukaan (todiste 6) asukkaiden oireilun ja taloon tehtyjen tutkimusten perusteella asunnosta voidaan katsoa aiheutuvana terveyshaittaa asukkaille. Todistajana kuultu terveystarkastaja Kottt on kertonut, että viitatun lausunnon on antanut hänen paikan päällä käynyt kollegansa. Kottt on todennut (kuten hänen kirjallisena todisteena numero 17 esitetystä omasta lausunnostaan ilmenee) talon rakenteissa havaitun mikrobivaurioita ja ilmavuotoja ulkoseinän rakenteista huoneiston sisäilmaan ja että asukkaat ovat oireilleet asuessaan. Kotttn mukaan todetuista syistä terveyshaittaa aiheutuu. Asiaa arvioidaan, asumisterveysasetuksen pohjalta, jolloin suurin merkitys on materiaalinäytteellä. Kyseessä olevassa tapauksessa oli sekä materiaalinäytteitä mikrobeista ja ilmavuotoja rakenteissa, joita pitkin mikrobit pääsevät huoneilmaan, mikä asumisterveysasetuksen pohjalta on riittävää terveyshaitan toteamiseksi. Kotttn mukaan sisäilmanäyte on epävarma ja sitä voidaan käyttää lähinnä sen varmistamiseksi, että korjaus on tehty oikein, ja materiaalinäyte on siis ensisijainen.

36. Käräjäoikeus katsoo asiassa tulleen näytetyksi, että vauriokohdissa todettujen mikrobit saattavat päästä talossa todettujen ilmavuotojen kautta huoneilmaan. Terveystarkastajan toteamin tavoin talossa voi siten altistua mikrobikasvuston aiheuttamalle terveyshaitalle. Myxxxt ovat myös uskottavasti kertoneet siitä, kuinka heidän perheensä olivat taloon muutettuaan alkaneet sairastella ja kuinka sairastelu oli loppunut heidän muutettuaan pois. Terveyshaitan on siten katsottava tässä tapauksessa myös toteutuneen,vaikka asumisterveysasetuksen mukaan terveyshaitan toteamiseksi riittää pelkkä altistumisen mahdollisuus. Tätä johtopäätöstä ei muuta toiseksi R. Osxxxn kertomus siitä, etteivät hänen perheensä taikka hänen vanhempansa ole oireilleet talossa asuessaan ja oleskellessaan, koska mm. Puttten kertomin tavoin ihmiset reagoivat mikrobeihin yksilöllisesti ja eri tavoin. Johtopäätökseen ei näissä oloissa vaikuta myöskään se vastaajien vetoama seikka, että Myxxxeiden perheessä on ärsykkeitä kuten kissa ja koira ja että M. Myxxx olisi altistunut tupakoinnista ja kampaamokemikaaleista. Edelleen merkitystä ei ole terveyshaitan toteamisen kannalta tässä tapauksessa ja näissä oloissa sillä vastaajan vetoamalla seikalla, että sisäilmatutkimuksia ei ole suoritettu, koska terveystarkastajan mukaan sisäilmatutkimusta ei edellytetä terveyshaitan toteamiseksi.

Vaurioiden korjaustapa ja kustannukset

37.Kantajat ovat katsoneet, että ulkoja väliseinät tulee kengittää sekä vanhat alajuoksut tulee poistaa ja ulkoseinät purkaa sisäpuolelta eristetiloineen sisäkaton rajaan saakka, alapohjarakenteesta tulee poistaa pintabetonilaatta ja lecasora, työlaatta on puhdistettava mekaanisesti, kampaamotilan ulkoseinien liittymäpinnat ja alapohjarakenne sekä ikkunaja ovikarmiliittymät on kapseloitava ja pintamateriaalit tulee uusia entiseen tasoonsa. Kantajan mukaan tästä voidaan arvioida aiheutuvan yli 88.000 euron korjauskustannukset eikä tällöinkään pitkäkestoisista korjaustoimenpiteistä huolimatta voida saada täyttä varmuutta terveyshaitan poistumisesta.

38.Vastaajien mukaan oikeana ja riittävänä korjausmenetelmänä voidaan puolestaan pitää rakenteiden tiivistämistä siten, että ilma. vuodot estyvät. Tämän lisäksi tulisi huolehtia riittävästä korvausilman saannista asentamalla taloon tuloilmanventtiilejä, jolloin korvausilma ei enää pääsisi tulemaan huoneilmaan rakenteiden läpi. Vastaajien mukaan mahdollinen sisäilmaongelma saataisiin korjattua jo tällä tavoin.

39.Kantajien kirjallisina todisteina esittämistä rakennuslehden artikkeleista 10.10.2014 (todiste 12) ja 9.10.2015 (todiste 15) ilmenee, että tiivistyskorjaukset ovat useimmiten epäonnistuneet ja niiden elinkaari on jäänyt lyhyeksi, vaikkakin tiivistämiskorjauksen on todettu onnistua myös oikein tehtynä saattavan


40.Timttt on katsonut vaurioiden asianmukaisen korjaamisen edellyttävän vaurioiden poistamista ja rakenteen muuttamista kosteusteknisesti toimivaksi siten, että valesokkelirakenne muutettaisiin kosteusteknisesti toimivaksi niin sanotusti kengittämällä eli nostamalla lattiapinnan rakennetta, jolloin tiivistymiskosteus saadaan poistettua. Ongelman ratkaisemista tiivistämällä Timttt ei ole pitänyt riittävänä korjaustapana ottaen huomioon, että tällöin vauriot jäisivät rakenteisiin eikä tiivistämiskorjauksesta ole Timtttin käsityksen mukaan edes olemassa korjaus ohjetta (korttia). Edelleen tiivistämiskorjaukset eivät ole Timtttin mukaan pitkäikäisiä ratkaisuja, vaan saattavat toimia vain viiden vuoden ajan.

41.Puttt on katsonut (todisteen nro 7 sivulta 23 ilmenevästi), että joidenkin käsitysten mukaan ilmavuotojen tiivistäminen olisi riittävä korjaustoimenpide vaurioituneiden alapohjarakenteiden osalta. Puttt on kuitenkin katsonut oman näkemyksensä olevan, että vaurioituneet rakenteet tulisi poistaa ja valesokkelirakenne kengittää sekä muun muassa pintabetonilaatta poistaa, jolloin epäpuhtaudet saadaan varmasti pois.

42.Hattti on katsonut, että vaikka kengittämällä talon valesokkelirakenne saataisiin muutettua tämän päivän vaatimuksia vastaavaksi, päästäisiin jo ilmanvaihtoakin parantamalla pitkälle. Hattti on myös katsonut, että talossa on joitain kosteita paikkoja, jotka edellyttäisivät toimenpiteitä.

43.Käräjäoikeus katsoo johtopäätöksenään rakennuslehden artikkeleiden sekä Timtttin ja Puttten kertomusten perusteella, että vaurioiden asianmukainen korjaaminen edellyttää mikrobivaurioituneiden materiaalien poistamista ja korjaamista. Lisäksi valesokkelirakenne tulisi päivittää Puttten ja Timtttin kertomuksista ilmenevästi kosteusteknisesti toimivaksi mikäli halutaan välttää vaara vaurioiden uusiutumisesta. Tiivistämiskorjauksen onnistumisesta ei ole näytetty olevan varmuutta, ja asumisterveyteen liittyvät tekijät edellyttävät vaurioiden poistamista. Vaikka kengittämisestä aiheutuisikin tasonparannusta, ei tasonparannusta oteta huomioon kaupan purun olennaisuusarviossa.

Yhteenveto

44.Kantajan kirjallisena todisteena esitettämän Rakennus Vetoniemi Oy:n kustannusarvion 22.4.2015 (todiste 10) mukaan mikrobivaurioiden korjaus ulkoseinien väliseinien osalta muine tarvittavine toimenpiteinen tulisi kustantamaan noin 26.000 euroa (noin 600 työtuntia a 44,64 euroa). Kantajan kirjallisena todisteena (todiste 9) esittämän Insinööritoimisto Tehoinssit Oy:n korjaustapaselostus ja korjauskustannuslaskelman 18.8.2015 mukaan vaurioiden korjaaminen ja talon saattaminen rakennusteknisesti toimivaksi tulisi maksamaan arviolta noin 88.000 euroa.

45.Rakennuksessa todetut kosteus ja mikrobivauriot ovat niin vakavia, ettei niiden korjaamatta jättämistä voida terveystarkastajankaan lausunto huomioon ottaen pitää asumiskäyttöön tarkoitetussa rakennuksessa varteenotettavana vaihtoehtona. Käräjäoikeus katsoo myös, että vastaajien esittämässä tiivistämiskorjauksessa on epäonnistumisen riski esitetyn selvityksen valossa suuri.

46.Vauriot ovat laadultaan sellaisia, että kiinteistön käyttö asumistarkoitukseen ja rakennuksen vaurioitumisen jatkumisen estäminen edellyttävät virheiden korjaamista ilman aiheetonta viivytystä. Virheiden korjauskustannukset ovat . suuruusluokaltaan merkittävät ja olennaisesti suuremmat verrattuna siihen, mitä kantajat ovat voineet kauppaa tehtäessä otaksua joutuvansa rakennuksen kohtuullisina korjauskuluina maksamaan.

47.Koska kysymys on vauriosta ja virheistä, jonka korjauskustannusten lopullista määrää ei voida riittävällä varmuudella arvioida,on perusteltua, että kantajat voivat valita, tyytyvätkö he rahamääräiseen hinnanalennukseen vai haluavatko he että riski korjauskustannuksista ja korjaustoimenpiteiden onnistumisesta palautuu kaupan purkamisen perusteella myyjälle. Purkamisen jälkeen myyjä voi saada myös tarpeellisiksi katsomistaan korjaustöistä mahdollisesti tulevan tasonparannuksen hyväkseen.

48.Tämän vuoksi ja ottaen huomioon myös näihin suuriin korjauskustannuksiin liittyvät epävarmuustekijät käräjäoikeus katsoo, että kaupan kohteen virhettä on pidettävä maakaaren 2 luvun 17 §:n 2 momentissa tarkoitetulla tavalla olennaisena. Sen vuoksi asiassa on edellytykset kiinteistön kaupan purkamiselle.

Vahingonkorvausvaatimukset

49.Kantajat ovat purkuvaatimuksen lisäksi vaatineet vastaajilta vahingonkorvausta heidän kiinteistöön sijoittamista ja sen arvoa nostaneista kustannuksista 21.119,56 euroa, kiinteistön hoidosta aiheutuneista kustannuksista 9.765,70 euroa, asuntolainan korkokustannuksista ja perustamiskuluista 9.277,01 euroa ja sijaisasumisen kustannuksina 7.234,56 korkoineen. Vaatimuksista kahta ensimmäistä on vaadittu toissijaisesti MK:n 2 luvun 33 §:n 2 momentin nojalla. Lisäksi kantajat ovat vaatineet virheiden syiden ja korjaustavan selvittämisestä aiheutuneita selvittelykustannuksia 6.845,48 euroa ensisijaisesti vahingonkorvauksena ja toissijaisesti oikeudenkäyntikuluina.

50.MK:n 2 luvun 32 §:n 2 momentin mukaan jos myyjä osoittaa, ettei kiinteistön virhe johdu hänen huolimattomuudestaan, myyjällä ei ole velvollisuutta korvata vahinkoa. Koska virheet ovat olleet edellä todetusti salaisia eivätkä vastaajat siis ole olleet virheistä tietoisia, ei virheiden voida katsota johtuvan heidän huolimattomuudestaan, kun myöskään rakennusvirheitä ei ole näytetty. Tämän vuoksi vaatimukset tulee kokonaisuudessaan hylätä siltä osin, kun niitä on vaadittu vahingonkorvauksena. Kuitenkin siltä osin kun kantajat ovat vaatineet heidän kiinteistöön sijoittamien ja sen arvoa nostaneiden kustannusten sekä kiinteistön hoidosta aiheutuneiden kustannusten korvaamista toissijaisesti MK:n 2 luvun 33 §:n 2 momentin nojalla, käräjäoikeus lausuu seuraavaa.

51.MK:n 2 luvun 33 §:n 2 momentin mukaan myyjän on suoritettava ostajalle kaupan purun yhteydessä kohtuullinen korvaus kiinteistön hoidosta aiheutuneista tarpeellisista kustannuksista sekä sellaisista hyödyllisistä kustannuksista, jotka ovat lisänneet kiinteistön arvoa. Lain esitöiden (HE 120/1994 vp, s. 64) mukaan kiinteistön ylläpidosta ja välttämättömästä hoidosta aiheutuneita kustannuksia ei korvata, sillä ostaja on tänä aikana voinut korvauksetta käyttää kiinteistöä. Rakentamisesta ja uusien koneiden tai laitteiden hankkimisesta johtuvat kustannukset on korvattava siltä osin kuin ne ovat lisänneet kiinteistön arvoa.

52.Kantajat ovat remontoineet omistusaikanaan kiinteistöä varsin mittavasti. Remonttia on tehty maalaamalla, tapetoimalla ja listoittamalla talon sisäseinät ja maalaamalla sisäkatot ja sisäväliovet. Lisäksi kantajat ovat lohkoneet osan olohuoneesta makuuhuoneeksi ja sorastaneet pihatien. Edelleen kantajat ovat muuttaneet. kodinhoitohuoneen/askartelutilan kampaamotilaksi ja rakentaneet toisen wc:n kodinhoitohuoneen yhteyteen. Myös ulkoseinätiilet on osittain rapattu, autotalli maalattu ja tehty pihatöitä kuten puunkaatoa. Kampaamotilojen rakentamisesta aiheutuvat kustannukset ovat olleet 12.740,75 euroa ja muut kustannukset 2.628,87 euroa. Omaa työtä kantajilla on kulunut 575 tuntia, jonka arvoksi on määritelty 10 euroa/h eli yhteensä 5.750 euroa.

53.Vastaajat eivät ole riitauttaneet kantajien tekemistä muutosja korjaustöistä aiheutuneita kustannuksia määrällisesti. Vastaajat ovat kuitenkin katsoneet, että korjaukset ja muutokset eivät ole korottaneet kiinteistön arvoa vaan ne on tehty talon saattamiseksi vastaajien omien mieltymysten mukaiseksi. Lisäksi vastaajat ovat vaatineet, että kantajien on purkutilanteessa korvattava vastaajille keskeneräiseksi jääneen talon pinnoittamisen loppuun saattamisesta aiheutuvat kulut yhteensä noin 4.000 euroa (materiaalit 500 euroa, työ 3.000 euroa ja telineet ym. 500 euroa).

54.Käräjäoikeus katsoo ensinnäkin, että kampaamotilojen rakentamista kiinteistölle tuleva lisäarvo riippuu täysin siitä, onko niille järkevää käyttöä. Tämä taas riippuu siitä sattumanvaraisesta seikasta, ketkä taloon asettuvat tulevaisuudessa asumaan. Kampaamotilat voivat tuoda mahdollisille tuleville asukkaille lisäarvoa tai sitten eivät. Näin ollen kampaamotilojen rakentamisesta ei ole selvitetty aiheutuneen kiinteistön arvonnousua. Kustannukset ovat kuitenkin pitäneet ilmeisesti sisällään myös toisen wc:n rakentamisen kodinhoitotilan yhteyteen, minkä voidaan objektiivisesti arvioiden katsoa lisänneen kiinteistön arvoa. Tämän vuoksi käräjäoikeus arvio tältä osin kohtuulliseksi. korvaukseksi kiinteistön arvoa nostaneista kustannuksista 1.000 euroa.

55.Vastaajien tekemät talon sisäpintojen remontit ovat todennäköisesti objektiivisesti arvioiden nostaneet kiinteistön arvoa samoin kuin pihatyöt puunkaatoinen ja tien sorastuksineen. Tarkkaa arvonnousua on kuitenkin mahdotonta käräjäoikeuden määrittää varsinkin, kun asiasta ei ole esitetty selvityksenä kiinteistövälittäjän taikka muunkaan puolueettoman tahon arvioita. Lisäksi on otettava huomioon, että talon tiiliverhouksen pinnoitus on jäänyt ilmeisesti kesken ja se tulee luonnollisesti tehdä loppuun että sen voitaisiin katsoa lisäävän kiinteistön arvoa. Tästä syystä käräjäoikeus katsoo, että talon pinnoittamisesta-/ rappaamisesta ei voida laskea tulleen kiinteistölle lisäarvoa, joskaan sen loppuun saattamisesta ei tule myöskään suorittaa vastaajille korvausta, koska valmiiksi saatettuaan se joka tapauksessa lisännee kiinteistön arvoa. Todetuilla perusteella käräjäoikeus arvio kohtuulliseksi korvaukseksi kiinteistön arvoa nostaneista kustannuksista tältä osin 4.000 euroa.

56.Kiinteistön hoidosta aiheutuneiden kustannuksien (sähkö-, kaukolämpöja vakuutusmaksut sekä kiinteistöverot ja veden perusmaksut) yhteensä 9.765,70 euroa korvaamista on vaadittu muodostuen siitä lukien, kun kantajat ovat muuttaneet pois kiinteistöltä. Koska käräjäoikeus on edellä katsonut; että Myxxxeiden perheelle on aiheutunut talossa asumisesta terveyshaittaa, eivät he ole voineet tuona aikana johon vaatimukset kohdistuvat käyttää kiinteistöä, vaan he ovat joutuneet muuttamaan sijaisasuntoon. Tästä syystä vastaajat ovat velvollisia korvaamaan vaaditun summan kantajille korvaukseksi kiinteistön hoidosta aiheutuneista tarpeellisista kustannuksista korkoineen.

57.Selvittelykulut ovat aiheutuneet tarpeellisista rakennusteknisistä tutkimuksista ynnä muista kuluista, joiden määrää ei ole kiistetty. Tämän vuoksi kantajilla on oikeus saada niistä kantajilta korvausta oikeudenkäyntikulujen· luonteisina kuluina.

Oikeusapu

58.Pohjantähti Keskinäinen Vakuutusyhtiö on päätöksellään 22.7.2015 myöntänyt T. ja M. Myxxxlle oikeusturvaedun kiinteistökauppaa koskevassa riita-asiassa. Päätöksen mukaan vakuutuksen enimmäiskorvausmäärä on omavastuun jäkeen 8.500 euroa kuitenkin siten, että korvausvelvollisuuden enimmäismäärä ennen pääkäsittelyn aloittamista aiheutuvista kustannuksista on 50 prosenttia vakuutuskirjaan merkitystä vakuutusmäärästä eli 4.250 euroa ja pääkäsittelyn osalta niin ikään 4.250 euroa.

59. Hakijat ovat hakemuksella 13.4.2016 pyytäneet käräjäoikeudelta, että heille myönnetään asiassa oikeusapua siltä osin kuin heidän oikeudenkäyntikulunsa pääkäsittelyn osalta ylittävät oikeusturvavakuutuksen enimmäiskorvauksen, kuitenkin enintään 10 tuntia. Vakuutuskorvauksesta suuri osa on jouduttu käyttämään todistajanpalkkioiden kattamiseen.

Käräjäoikeuden ratkaisu:

Perustelut

60.Käräjäoikeus on jo päätöksellään 11.4.2016 myöntänyt T. ja M. Myxxxille oikeusavun vakuutusyhtiön enimmäiskorvausmäärän ylittäviin kustannuksiin valmistelun osalta, kuitenkin enintään 30 tuntia. Käräjäoikeus viittaa tuon päätöksen perusteluihin ja toteaa, että kyseessä on kiinteistökaupan purkamista tai hinnanalennusta koskeva laaja riita-asia, joka on kantajina oleville Myxxxoille tärkeä, joten heidän oikeusturvan tarpeensa on suuri. Tämän vuoksi oikeusavun myöntämiseen. Vakuutuksen enimmäiskorvausmäärän ylittävään osaan on erityisiä syitä.

Päätös

61.Käräjäoikeus myöntää T. ja M. Myxxxlle oikeusavun. vakuutusyhtiön enimmäiskorvausmäärän ylittäviin kustannuksiin pääkäsittelyn osalta. Korvattavien toimenpiteiden enimmäistuntimäärä on kuitenkin 10 tuntia. T. ja M. Myxxxn perusomavastuu on 20 prosenttia.

Oikeudenkäyntikulut

62.Myxxxeiden avustaja asianajaja Tattt on jättänyt asiassa kaksi laskua. Toinen on määrältään yhteensä 10.000 euroa (sisältäen todistajanpalkkiot) ja toinen oikeusapulasku määrältään yhteensä 5.456 euroa. Tattt on pyytänyt, että hänen päämiehensä velvoitetaan suorittamaan hänelle oikeusapulaskun 20 prosentin omavastuuosuus. Tatttn päämiehet ovat ilmoittaneet hyväksyvänsä laskun. Vastaajilla ei ole ollut kantajien oikeLidenkäyntikuluvaatimukseen määrällisesti huomautettavaa. Vastaajat ovat kuitenkin pyytäneet, että heidän ei tulisi suorittaa valtion varoista Myxxxeiden asiamiehelle Tatttlle maksettavaa määrää takaisin valtiolle ottaen huomion heidän korkeat yli 8O-vuoden ikänsä.

63.Oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 1 §:n ilmaiseman oikeudenkäyntikulujen jakaantumista koskevan pääsäännön mukaan asianosainen, joka häviää asian, on velvollinen korvaamaan kaikki vastapuolensa tarpeellisista toimenpiteistä johtuvat kohtuulliset oikeudenkäyntikulut, jollei muualla laissa toisin säädetä. Kuitenkin saman luvun 3 §:n 1 momentin mukaan jos samassa asiassa on esitetty useita vaatimuksia, joista osa ratkaistaan toisen ja osa toisen hyväksi, he saavat pitää oikeudenkäyntikulunsa vahinkonaan, jollei ole syytä velvoittaa asianosaista korvaamaan niitä osaksi vastapuolelle. Jos sillä, minkä asianosainen on hävinnyt, on vain vähäinen merkitys asiassa, hänen tulee saada täysi korvaus kuluistaan.

64.Kanne on sisältänyt useita vaatimuksia. Päävaatimus on ollut kaupan purkua koskeva vaatimus, jonka kantajat voittavat ja johon oikeudenkäynti käräjäoikeudessa on keskittynyt myös näytöllisesti. Kantajien katsoma vastaajien huolimattomuus on kuitenkin jäänyt näyttämättä ja osa kantajien vahingonkorvausvaatimuksista on hylätty osan niistä tullessa hyväksytyksi kokonaan tai osittain. Kantajalla on siis aiheutunut jonkin verran oikeudenkäyntikuluja myös sellaisten vahingonkorvausvaatimusten ajamisesta, jotka on hylätty. Näin ollen vastaajat velvoitetaan korvaamaan käräjäoikeuden harkinnan mukaan viisi kuudesosaa (5/6) kantajien määrällisesti oikeaksi myöntämistä oikeudenkäyntikuluista.

65.Oikeusapulaissa ei ole säännöstä oikeusavun saajan vastapuolen korvausvelvollisuutta koskevasta sovittelusta. Tämän vuoksi asiaa on arvioitava oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 8 b §:n nojalla, jonka mukaan on otettava huomioon paitsi asianosaisten asema, myös oikeudenkäyntiin johtaneet seikat ja asian merkitys. Lainkohdan esitöiden mukaan (HE. 107/1998 vp s. 20) säännöksen soveltaminen tulisi kysymykseen poikkeustapauksissa, ja se edellyttäisi säännöksen sisältämien edellytysten täyttymistä kokonaisuutena arvioiden. Se, että valtio on korvauksen saajana vastaajiin nähden olennaisesti erilaisessa asemassa, on korvauksen kohtuullistamista puoltava seikka. Lisäksi oikeudenkäynti on johtunut piilevistä virheistä eikä vastaajien puolella ole todettu olleen huolimattomuutta. Ottaen lisäksi huomioon asian merkitys vastaajille, heidän korkea ikänsä ja heille joka tapauksessa lankeava suuri korvausvelvollisuus suhteessa kantajille, heitä ei tule velvoittaa korvaamaan valtion varoista kantajien asiamiehelle maksettavaa määrää takaisin valtiolle.

TUOMIOLAUSELMA

1.Osapuolten välillä 9.4.2013 tehty kiinteistökauppa määrätään puretuksi. A. R. Osxxx sekä R. E. Osxxx (vastaajat) velvoitetaan yhteisvastuullisesti palauttamaan H. M. K. MyxxxHe sekä T. S. Myxxxlle (kantajat) näiden maksama 157.000 euro.n kauppahinta ja suorittamaan sille korkolain 3 §:n 2 momentin mukaista korkoa kauppahinnan maksupäivästä 10.5.2013)
lukien haasteen tiedoksiantopäivään 10.11.2015 saakka ja siitä lukien korkolain 4 §:n 1 momentin mukaista. viivästyskorkoa siihen saakka, kunnes kauppahinta kokonaisuudessaan on palautettu.

2.Vastaajat velvoitetaan yhteisvastuullisesti suorittamaan kantajille korvauksena kiinteistön arvoa nostaneista kustannuksista 5.000 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen haasteen tiedoksiantopäivästä 10.11.2015 lukien.

3.Vastaajat velvoitetaan yhteisvastuullisesti suorittamaan kantajille korvauksena kiinteistön hoidosta aiheutuneista kustannuksista 9.765,70 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen haasteen tiedoksiantopäivästä 10.11.2015 lukien.

4.Vastaajat velvoitetaan yhteisvastuullisesti suorittamaan kantajille virheiden syiden ja korjaustavan selvittämisestä aiheutuneet selvittelykustannukset 6.845,48 euroa korkolain 4§:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoiheen siitä lukien, kun kuukausi on kulunut käräjäoikeuden tuomion antamisesta.

5.Vastaajat velvoitetaan yhteisvastuullisesti suorittamaan kantajille oikeudenkäyntikulujen korvauksena 8.333,33 euroakorkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen siitä lukien, kun kuukausi on kulunut käräjäoikeuden tuomion antamisesta.

6.Valtion varoista maksetaan asianajaja M. Tatttlle oikeusapua 20 prosentin perusomavastuulla saaneiden päämiestensä T. ja M. Myxxxn avustamisesta 4.364,80 euroa.

MUUTOKSENHAKU
7.T. ja M. Myxxx velvoitetaan suorittamaan Tatttlle oikeusavun omavastuuosuutta vastaavana määränä 1.091,20 euroa, mistä määrästä vastaajat velvoitetaan korvaamaan yhteisvastuullisesti T. ja M. Myxxxelle 909,33 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen siitä lukien, kun kuukausi on kulunut käräjäoikeuden tuomion antamisesta.

Tähän tuomioon saa hakea muutosta valittamalla Vaasan hovioikeuteen.

Tyytymättömyyden ilmoitus

Vastaajat A. ja R. Osxxx ovat säädetyssä järjestyksessä ilmoittaneet tyytymättömyyttä koko tuomioon.

Käräjätuomari
S. Lettt

Valitus: 27.6.2016
Vastavalitus: 11.7.2016