Onko kaupan jälkeinen vahinkotapahtuma esim. viemärin tulviminen kaupan laatuvirhe, josta myyjä vastaa?

Lähtökohta on, että virheen on oltava rakentamisajankohdan tai myöhemmin toteutetun korjausajankohdan virhe. Virhe voi olla selvä poikkeama suunnitelmista tai rakentamisajankohdan määräysten vastainen toteutus. Myös hyvän rakennustavan vastainen rakentaminen voi olla virhe. Mikä on hyvä rakentamistapa on epämääräinen käsite mutta sitä selvitellään todistajanäytöllä. Lisäksi tällaisen laatuvirheen pitää olla syy-yhteydessä vahinkoon.

Alla olevassa tapauksessa ostaja osti Porissa sijaitsevan kiinteistön 2010 92 000 euron kauppahinnalla. Kesällä 2012 viemäri tulvi ja ostaja vaati myyjältä 14.000 euroa hinnanalennusta mm. tulvimisen perusteella.

Käräjäoikeus totesi, että korkeusero sakokaivon viemärin ja kellarin pesuhuoneen lattiakaivon välillä on ollut noin 20 cm. Todistajakertomusten perusteella on näytetty, että tämä korkeusero on niin pieni, että pienikin häiriö nostaa jäteveden lattiakaivosta kellarin lattialle. Käräjäoikeus tuomitsi tästä 8.000e hinnanalennusta. Myyjä valitti hovioikeuteen ja hovioikeus kumosi käräjäoikeuden tuomion ja totesi, että jätevesien tulvimisesta aiheutunut vahinko ei ole aiheutunut kanteessa tarkoitetusta, hinnanalennukseen oikeuttavasta laatuvirheestä. Hovioikeus katsoi, että omakotitaloa ei ole nyt kyseessä olevalta osalta näytetty saneeratun vuoden 2007 jälkeen rakennuslupaa edellyttävällä tavalla eikä myöskään padotusventtiilin tai pumppukaivon puuttumista ole siten pidettävä kyseisen rakennuksen osalta kanteessa tarkoitettuna, hinnanalennukseen oikeuttavana rakennusvirheenä. Hovioikeus siis katsoi, että kyseessä oli ominaisuus, joka ei ollut rakentamisajankohdan virhe eikä rakentamisajankohdan hyvän rakentamistavan vastainen toteutus.

Asiassa oli kysymys myös katon vuotamisesta ja sen aiheuttamista vaurioista. Käräjäoikeus katsoi kuitenkin, että katon vuotaminen olit tullut ostajan tietoon, että ostajan olisi ennen kauppaa pitänyt selvittää katon vuotojen vauriot. 19.11.2009 päivätyn kosteusmittauspöytäkirjan mukaan rakennuksen yläkerran kylmäullakoilla suoritettiin silmämääräistä tarkastelua, samoin vesikatolla, yläpohjan rakenteita ei päästy tarkistamaan koska tilaa ei pääse näkemään kuin rakenteita purkamalla. Kylmäullakolta tarkastettuna vesikaton pohjalaudoitus oli tummunut, lähinnä räystäsrakenteessa. Toimenpide-ehdotuksena on suositeltu piipun päälle asennettavaksi sadehattua suojaamaan hormia rapautumiselta.

Käräjäoikeus oli velvoittanut myyjän maksamaan ostajalle 7366e oikeudenkäyntikuluja. Kun hovioikeus hylkäsi kanteen se velvoitti nyt ostajan suorittamaan myyjälle oieudenkäyntikuluja 22.117€. Hovioikeus myös poikkeuksellisesti kohtuullisti oikeudenkäyntikuluja. Myyjän avustajan laskuttama ajankäyttö asian hoitamisesta oli ollut käräjäoikeuden osalta 42 tuntia ja hovioikeuden osalta 28,3 tuntia ja tuntiveloitusperuste oli ollut 270 euroa tunnilta. Hovioikeus hyväksyi kohtuulliseksi käräjäoikeuden osalta 40 tuntia ja hovioikeuden osalta 20 tuntia sekä kohtuullisen tuntiveloituksen määräksi 250 euroa.




Vaasan hovioikeus Tuomio

Antamispäivä 1.12.2016

Nro 538

Diaarinumero S 16/707

Ratkaisu, josta on valitettu

Satakunnan käräjäoikeuden tuomio 6.6.2016 nro 7374 (liitteenä)

Asia
Kiinteistön kaupan hinnanalennus

Valittaja
M A Myyyas

Vastapuoli
J M Oxxxg

Oikeudenkäynti hovioikeudessa


Pääkäsittely


Hovioikeus on toimittanut asiassa pääkäsittelyn 10.11.2016. Pääkäsittelystä on laadittu erillinen pöytäkirja.


Valitus

Vaatimukset

M A (M) Myyyas on vaatinut, että käräjäoikeuden tuomio kumotaan ja että J M Oxxxgin kanne kokonaisuudessaan hylätään
ja että Oxxxg velvoitetaan korvaamaan M Myyyaksen oikeudenkäyntikulut käräjäoikeudesta 14.311,60 eurolla ja hovioikeudesta 12.753,20 eurolla,
olemmat määrät laillisine viivästyskorkoineen.

Sen varalta, että kannetta ei kokonaisuudessaan hylätä, M Myyyas on vaatinut, että Oxxxg joka tapauksessa velvoitetaan korvaamaan
hänen oikeudenkäyntikulunsa käräjä- ja hovioikeudesta tai että asianosaiset ainakin määrätään pitämään oikeudenkulunsa vahinkonaan.

Perusteet

Oxxxg ei ole näyttänyt, että kaupan kohteessa olisi ollut hinnanalennukseen oikeuttava salainen virhe koskien
pesuhuoneen lattiakaivon ja sakokaivon välistä korkeuseroa. Käräjäoikeus on arvioinut asiassa esitetyn näytön tältä osin väärin.
Oxxxgin väittämä 20 senttimetrin korkeusero on ollut omakotitalon rakennusaikaisten suunnitelmien mukainen ja vastaa vielä nykyisinkin
voimassa olevia viemärirakentamista koskevia määräyksiä. Viemärin tulviminen ei ole johtunut viemärin virheeksi tai puutteeksi katsottavasta
ominaisuudesta, vaan viemärin tukkeutumisesta tarkastuskaivon ja kaupungin viemärin välillä.

Oxxxgin kirjallisena todisteena esittämää kustannusarviota korjaustoimenpiteistä ei voida pitää osoituksena korjaustoimenpiteiden tarpeellisuudesta,koska enää neljä vuotta vahingon tapahtumisen jälkeen ei voida luotettavasti arvioida korjauskustannusten määrää heti vahingon tapahtumisen jälkeen ja koska korjaustoimenpiteisiin ei vielä käräjäoikeuden pääkäsittelyyn mennessäkään ollut ryhdytty. Oxxxg ei ole myöskään ryhtynyt toimenpiteisiin vahingon rajoittamiseksi tai mahdollisten lisävahinkojen estämiseksi.

Käräjäoikeus on hylännyt kanteen kokonaisuudessaan siinä väitetyn toisen kaupan kohteen virheen osalta ja on hyväksynyt Oxxxgin alkuperäisen kannevaatimuksen määrästä alle puolet. Vaatimusten hyväksymättä jäänyt osa koskee muutakin kuin harkinnanvaraista seikkaa ja tämän vuoksi käräjäoikeuden oikeudenkäyntikulujen korvausvelvollisuuden osalta tekemä ratkaisu on joka tapauksessa virheellinen. Lisäksi Oxxxgin asian ajamisen tapa on lisännyt M Myyyaksen oikeudenkäyntikulujen määrää huomattavasti käräjäoikeuden arvioimaa enemmän.

Vastaus

Vaatimukset

Oxxxg on vaatinut, että valitus hylätään ja että M Myyyas velvoitetaan korvaamaan hänen oikeudenkäyntikulunsa hovioikeudesta 8.887,99 eurolla laillisine viivästyskorkoineen.

Perusteet

Käräjäoikeus on arvioinut asiassa esitetyn näytön kaupan kohteen sakokaivon viemärin ja pesuhuoneen lattiakaivon 20 cm:n korkeuserosta johtuvasta virheestä ja sen vaikutuksesta hinnanalennuksen määrään oikein ja tehnyt niistä oikeat johtopäätökset.
Virheenä on pidettävä myös padotusventtiilin tai pumppukaivon puuttumista, koska ne olisivat estäneet tulvimisen.

Stjerbergin menettely hinnanalennusvaatimuksen lisäperusteiden esittämiseksi ei ole merkittävästi vaikuttanut M Myyyaksen oikeudenkäyntikulujen määrään.
M Myyyaksen tulee joka tapauksessa itse vastata omista oikeudenkäyntikustannuksistaan siltä osin, kuin hän on käräjäoikeudessa vedonnut
Oxxxgin selonottovelvollisuuteen ja reklamoinnin virheellisyyteen.


Todistelu


Asianosaiset ovat hovioikeudessa viitanneet kirjallisina todisteina käräjäoikeuden tuomiossa kohdissa K1-K4, K7-K9 ja V3 -V4 lueteltuihin kirjallisiin todisteisiin. Hovioikeuden pääkäsittelyssä on kuulusteltu kuten käräjäoikeudessakin Oxxxgiä henkilökohtaisesti todistelutarkoituksessa sekä käräjäoikeudessa kuulustelluista todistajista Miia Janita Kttttoa, Juha Henrik Mttttoa, Ville Antero Sttttaa, Jori Matti Lttttaa ja Kristen Ensio (Kristen) Myyyasta. M Myyyas on lisäksi nimennyt uusiksi kirjallisiksi todisteiksi rakennusinsinööri Jouko Ktttton 29.6. ja 31.8.2016 antamat lausunnot ja nimennyt Ktttton kuultavaksi uutena todistajana. Hovioikeus on päätöksellään 11.10.2016 sallinut M Myyyaksen vedota mainittuun uuteen todisteluun. Oxxxg on tämän jälkeen hovioikeuden hänelle edellä mainitussa päätöksessä varaaman tilaisuuden johdosta vedonnut vielä uutena kirjallisena todisteena Lttttan lausuntoon 2.11.2016 liitteineen, johon hovioikeus on pääkäsittelyssä tekemällään päätöksellä sallinut Oxxxgin vedota.

Hovioikeuden ratkaisu

Perustelut

Tapahtumatiedot ja kysymyksenasettelu

Oxxxg on kauppakirjalla 8.4.2010 ostanut kyseessä olevan omakotitalokiinteistön M Myyyakselta. Oxxxg on palattuaan 17.7.2012 yli kuukauden kestäneeltä matkaltaan havainnut jälkien perusteella, että omakotitalon kellarissa olleeseen pesuhuoneeseen ja sieltä saunan eteiseen oli tulvinut viemäristä jätevettä.

Hovioikeudessa on kysymys siitä, onko M Myyyaksen ja Oxxxgin kaupan kohteessa hinnanalennukseen oikeuttava, maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentissa tarkoitettu laatuvirhe, joka on johtanut veden tulvimiseen omakotitalon kellaritiloihin. Oxxxgin kanneperusteiden mukaan kyseiseen vahinkoon johtaneena laatuvirheenä on pidettävä sitä, että pesuhuoneen lattiakaivon ja sakokaivon viemärin korkeusero on ollut liian pieni tai ainakin sitä, että kiinteistön viemärijärjestelmästä on puuttunut vahingon estävä padotusventtiili tai pumppukaivo. M Myyyas on puolestaan katsonut, että viemärin tulviminen ei ole johtunut hinnanalennukseen oikeuttavasta virheestä kiinteistössä, vaan viemärin tukkeutumisesta.

Mikäli kiinteistössä katsotaan olleen kanteessa tarkoitettu virhe, asiassa on lisäksi kysymys siitä, mitkä korjaustoimenpiteet ovat tarpeen ja oikeuttavatko ne hinnanalennukseen ja mikä on niiden perusteella määräytyvän hinnanalennuksen määrä.
Asiassa on lisäksi kyse oikeudenkäyntikulujen korvausvelvollisuudesta.

Hovioikeus selostaa jäljempänä asiassa esitetyn näytön vain siltä osin kuin se on asian ratkaisun kannalta tarpeen.

Viemärin virheellisyys

Todistajina kuulusteltujen rakennusmestari Lttttan ja rakennusinsinööri Ktttton kertomusten sekä Lttttan 2.11.2016 laatiman lausunnon liitteenä olevan periaatepiirroksen perusteella on tullut selvitetyksi, että pesuhuoneen lattiakaivosta on johtanut muovinen viemäriputki rakennuksen ulkopuolella olleeseen sakokaivoon. Sakokaivosta jätevedet on johdettu edelleen sen lähettyvillä olleeseen, neljän kiinteistön yhteiseen kokoojakaivoon ja tästä kokoojakaivosta edelleen kaupungin viemäriverkostoon. Todistajana kuulustellun vahinkokartoittaja Sttttan arvion mukaan pesuhuoneen lattiakaivosta oli noussut jätevettä lattialle jopa yli 2.000 litraa. Oxxxgin mukaan omakotitalo oli ollut vahingon sattuessa tyhjillään eikä sieltä ollut laskettu vettä viemäriin useisiin viikkoihin ennen vahinkoa kuin enintään vähäisessä määrin. Näihin seikkoihin nähden todennäköisintä on, että rakennuksen pesuhuoneen ja saunan eteisen lattialle sakokaivosta noussut suuri jätevesimäärä on ollut peräisin kokoojakaivoon muista kiinteistöistä tulleista viemärivesistä kokoojankaivon ja kaupungin viemäriverkoston välillä olleen tukoksen seurauksena.

Lttttan tekemien tarkkojen mittausten mukaan lattiakaivosta sakokaivoon johtanut viemäriputki on ollut 7,5 metriä pitkä ja se on sillä matkalla laskenut sakokaivoon päin 16 senttimetriä eli sen kallistus on ollut hieman yli kaksi senttimetriä metrillä. Lttttan ja Ktttton yhdenmukaisten kertomusten mukaan sekä omakotitalon rakennusaikaisten että nykyisten rakennusmääräysten mukaan viemärin kaadon on tullut olla yksi senttimetri metrillä. Näin ollen viemärin kaato eli pesuhuoneen lattiakaivon ja sakokaivon viemärin korkeusero ei ole ollut kanteessa tarkoitetulla tavalla liian pieni eikä kyseinen korkeusero muodosta hinnanalennukseen oikeuttavaa virhettä toisin kuin käräjäoikeus on asiaa arvioidessaan katsonut.

Todistajina kuulusteltujen kosteuskartoittaja Mtttton, Sttttan, Lttttan ja Ktttton kertomusten mukaan jäteveden nousu viemäristä kellaritiloihin olisi kuitenkin estynyt, mikäli viemäriin olisi ollut asennettuna padotusventtiili tai pumppukaivo. Lttttan ja Ktttton yhdenmukaisten kertomusten mukaan Porin kaupunki antoi Porissa vuonna 2007 sateiden aiheuttamien suurien tulvavahinkojen jälkeen suositukset ja määräykset padotusventiilin asentamisesta tai pumppukaivon rakentamisesta nyt kyseessä olevan kaltaisiin kohteisiin. Padotusventtiilin asentaminen tai pumppukaivon rakentaminen on silloin annettujen määräysten mukaan tullut pakolliseksi kaiken rakennuslupaa edellyttävän rakentamisen tai saneerauksen yhteydessä ja se on Lttttan ja Ktttton mukaan ollut myös hyvän rakennustavan mukaista.

Kristen Myyyas on kertonut, että M Myyyaksen omistusaikana 2009-2010 rakennuksen kellaritiloissa olevassa saunassa tehtiin pintaremonttia maalaamalla saunan eteisen betonilattia sekä uusimalla pesuhuoneen vesieristys, laatoitus ja saunan paneelit. Betonista lattialaattaa ei silloin ollut purettu eikä viemäröintiä uusittu. Rakennuksen viemäriputket on Myyyaksen mukaan viemäriputkessa olleesta valmistusvuodesta päätellen uusittu vuonna 1992. Lttttan mukaan olemassa olevien rakenteiden korjaamiseen ei tarvita rakennuslupaa. Tähän selvitykseen nähden omakotitaloa ei ole nyt kyseessä olevalta osalta näytetty saneeratun vuoden 2007 jälkeen rakennuslupaa edellyttävällä tavalla eikä myöskään padotusventtiilin tai pumppukaivon puuttumista ole siten pidettävä kyseisen rakennuksen osalta kanteessa tarkoitettuna, hinnanalennukseen oikeuttavana rakennusvirheenä.

Edellä mainituin perustein jätevesien tulvimisesta aiheutunut vahinko ei ole aiheutunut kanteessa tarkoitetusta, hinnanalennukseen oikeuttavasta laatuvirheestä ja kanne tulee siten kokonaisuudessaan hylätä. Tämän vuoksi asiassa ei ole tarpeen lausua hinnanalennuksen määräämiseen liittyvästä, korjaustarpeen laajuutta koskevasta riitaisuudesta.

Oikeudenkäyntikulujen korvausvelvollisuus

Kanteen tullessa kokonaisuudessa hylätyksi Oxxxg on velvoitettava korvaamaan kokonaisuudessaan M Myyyaksen oikeudenkäyntikulut
sekä käräjä- että hovioikeudesta. Oxxxg on paljoksut M Myyyaksen oikeudenkäyntikuluvaatimusta avustajan ajankäytön ja tuntiveloituksen osalta.

M Myyyaksen avustajan laskuttama ajankäyttö asian hoitamisesta on ollut käräjäoikeuden osalta 42 tuntia ja hovioikeuden osalta 28,3 tuntia ja tuntiveloitusperuste on ollut 270 euroa tunnilta. Hovioikeus hyväksyy kohtuulliseksi ajankäytöksi asian ajamisen edellyttämistä tarpeellisista toimenpiteistä käräjäoikeuden osalta 40 tuntia ja hovioikeuden osalta 20 tuntia sekä kohtuullisen tuntiveloituksen määräksi 250 euroa.
M Myyyaksen kohtuulliseksi hyväksyttävien asianajokulujen määrä on siten 10.000 euroa käräjäoikeudesta ja
5.000 euroa hovioikeudesta. Lisäksi Oxxxg on velvoitettava korvaamaan M Myyyakselle näille määrille laskettavan arvonlisäveron määrä 3.600 euroa ja laskuihin sisältyvät, määriltään riidattomat, arvonlisäverottomat kulut, käräjäoikeuden osalta 250 ja hovioikeuden osalta 3.267,20 euroa.
Viivästyskoron maksuvelvollisuus alkaa käräjäoikeuden Oxxxgin maksettavaksi tuomitseman 570 osalta käräjäoikeuden tuomiossa annetun määräyksen mukaisesti ja tämän ylittävän määrän osalta kuukauden kuluttua hovioikeuden tuomion antamispäivästä lukien.


Tuomiolauselma

Käräjäoikeuden tuomio kumotaan. J Oxxxgin kanne hylätään kokonaisuudessaan.

J Oxxxg velvoitetaan korvaamaan M Myyyaksen oikeudenkäyntikulut käräjä- ja hovioikeudesta yhteensä 22.117,20 eurolla
korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 570 eurolle 6.7.2016 lukien ja 21.547,20 eurolle kuukauden kuluttua hovioikeuden tuomion antamispäivästä lukien.




Muutoksenhaku

Muutosta tähän ratkaisuun saadaan hakea korkeimmalta oikeudelta valittamalla vain, jos korkein oikeus niillä erityisillä perusteilla,
jotka ilmenevät oheisesta valitusosoituksesta, myöntää valitusluvan.

Valitusosoituksessa tarkoitettu määräaika valitusluvan pyytämiseen ja valituksen tekemiseen päättyy 30.1.2017.

Asian ovat ratkaisseet:
hovioikeudenlaamanni Robert L.
hovioikeudenneuvos Pirkko L.
hovioikeudenneuvos Pasi V.

Ratkaisu on yksimielinen.


SATAKUNNAN KÄRÄJÄOIKEUS
Käräjätuomari M I.
Tullipuominkatu 5
28100 Pori

TUOMIO 16/7374
Annettu kansliassa klo 15.00

6.6.2016 L 15/4321


Kantaja
Oxxxg,
Vastaaja
J Myyyas, M
Asia
Kiinteistökaupan hinnanalennus
Vireille 9.4.2015
Tiedoksiannettu 19.5.2015


SELOSTUS

KANTAJAN KANNE

Vaatimukset


Perusteet

J Oxxxg on vaatinut, että M Myyyas velvoitetaan suorittamaan hänelle kiinteistökaupan hinnanalennuksena yhteensä 14 000 euroa tuottokorkoineen kaupantekopäivästä lukien sekä korvaamaan hänen oikeudenkäyntikulunsa 7 366,07 euroa laillisine korkoineen kuukauden kuluttua päätöspäivästä lukien.

Oxxxg on ostanut Myyyakselta 8.4.2010 laaditulla kauppakirjalla omakotitalokiinteistön osoitteessa xxxx, Pori.

Ennen kaupantekoa on rakennus peruskorjattu ja kellariin on rakennettu sauna- ja pesutilat. Oxxxgille oli ilmoitettu, että koko rakennus on remontoitu ja korjattu. Sisäpuolelta rakennus oli täysin pintaremontoitu, joten Oxxxgillä ei ole ollut mitään syytä epäillä, etteikö rakenteet olisi korjattu hyvän rakennustavan mukaisesti. Havaittavissa ei ole ollut kaupantekohetkellä mitään vaurioita. Oxxxg ei ollut suunnitellut tekevänsä kattoremonttia eikä ole sellaisesta aikomuksesta ilmoittanut myyjälle.

Oxxxg on havainnut kesällä 2012 pesuhuoneessa selvät jäljet jätevedestä. Lassila & Tikanoja / Ville Stttta on tehnyt tiloissa tarkastuksen ja todennut, että saostuskaivon täyttyminen on padottanut suihkun lattiakaivosta jätevedet pesuhuoneeseen.

Tarkastusraportin mukaan saunan, suihkun ja kellarin eteistilan lattia ja seinien alapäät ovat kastuneet kauttaaltaan.

Välittömästi tämän jälkeen Oxxxg on ollut yhteydessä Myyyakseen ja reklamoinut kiinteistökaupasta. Vastaajan aviopuoliso Kristen Myyyas kävi välittömästi reklamaation jälkeen paikan päällä ja on ilmoittanut olevansa myyjän asiamies ja yhteyshenkilö. M Myyyas on ollut asiassa passiivinen eikä vastannut Oxxxgin asiamiehen kirjeisiinkään.

Tutkimusraportissa on toimenpide-ehdotuksina lattiapinnoitteiden ja seinäpinnoitteiden poisto, kuivaus ja desinfiointi. Myös kaivot ja viemärit sekä niiden toiminta tulee tutkia.

Tehokuivaus / Juha Mtttto on tehnyt 23.5.2013 kosteuskartoituksen rakennuksessa. Kosteusmittauspöytäkirjassa todetaan, että rakennuksen peltikaton läpivienneissä ja pellityksissä on puutteita, jonka johdosta vettä pääsee valumaan rakenteisiin.

Raportin mukaan on todennäköistä, että kellarin lattiapintaa on laskettu kaivamalla kellarin lattiasta täyttömaata. Sakokaivon viemärin ja lattiakaivon korkeusero on niin pieni, että pienikin häiriötekijä tai tukkeuma nostaa viemärivedet pesuhuoneen lattiakaivosta pesuhuoneen lattialle.

Tehokuivaus Oy:n raportissa mainitut rakennus- ja korjausvirheet ovat aiheuttaneet kosteusvaurioita yläkerran makuuhuoneessa, yläkerran aulan seinissä ja katossa, sivu-ullakon katon ruodelaudoissa, c1lapuolella olevassa lattiassa ja portaikon katossa on kosteusjälkiä. Olohuoneen oviaukolla on kosteusjälkiä ja kellarissa on kohonneita kosteusarvoja lattiapinnoilla ja seinäanturoiden alaosissa.

Toimenpide-ehdotuksena on esitetty, että makuuhuoneen vaurioituneet sisäkatot ja seinälevyt puretaan ja vaurioituneet kattorakenteet tarkistetaan ja uusitaan. Yläpohjan riittävä tuulettuvuus on myös tarkastettava ja tarvittaessa korjattava.

Yläaulan vaurioituneet sisäkatot ja seinälevyt puretaan ja tarkistetaan ja uusitaan vaurioituneet kattorakenteet. Samoin riittävä tuulettuvuus on varmistettava. Sivu-ullakon kosteusvauriot tulee korjata. Alakerran portaikon, olohuoneen seinän ja oviaukon kosteusvaurioita korjataan.
Edelleen maakosteuden poistaminen korjataan maapinnan massanvaihdolla ja kaivuutöillä. Pesuhuoneen vauriot on korjattava.

Rakennusvirheet

1. Kellarin lattiapintaa on virheellisesti laskettu kaivamalla kellarin lattiasta täyttömaata. Sakokaivon viemärin ja lattiakaivon korkeusero on liian pieni. Pienikin häiriötekijä tai tukkeuma nostaa viemärivedet pesuhuoneen lattiakaivosta pesuhuoneen lattialle.

Saostuskaivon täyttyminen on padottanut suihkun lattiakaivosta jätevedet pesuhuoneeseen, joka on seurausta edellä mainitusta virheellisestä lattiakaivon asentamisesta tai vääränlaisesta kaivosta. Rakenteesta puuttuu pumppukaivo tai kiristysrengas/takasulkuventtiili. Pumppukaivon tai takasulkuventtiilin asentaminen korjausrakentamisen yhteydessä olisi estänyt vaurioiden syntymisen.

2. Rakennuksen peltikaton läpivienneissä ja pellityksissä on puutteita, jonka johdosta vettä pääsee valumaan rakenteisiin.

Vaikka kauppakirjassa todetaan, että katto on vuotanut, niin siellä todetaan lisäksi, että "vuotokohtia on korjattu, mutta yläpohjassa, rakenteissa ja eristeissä saattaa olla kosteus- ja lahovaurioita."

Tällä on tarkoitettu, että vaikka kattorakenteissa on aikoinaan ollut vuotoja, on vuotokohdat korjattu. Näin ei kuitenkaan asia ole, vaan yläpohjassa on edelleen vuotokohtia.

Reklamaatio

Oxxxg on reklamoinut suullisesti välittömästi virheiden havaitsemisen jälkeen ja keskustellut asiasta puhelimitse useaan kertaan Kristen Myyyaksen kanssa. Hän on lisäksi reklamoinut sähköpostin välityksellä 19.11.2012. Oxxxgille on selvinnyt pesutilojen lattiakaivon virheellinen rakentaminen vasta sen jälkeen kun hän on saanut käyttöönsä Lassila & Tikanojan raportin. Oxxxg on ilmoittanut 19.11.2012 sähköpostissaan, että hänellä ei ole vielä käytössään Lassila & Tikanojan raporttia, mutta toimittanut homekoiratutkimuksen 18.10.2012. Tätä ennen Myyyakseen on oltu puhelimitse yhteydessä lukuisia kertoja.

Yläpohjan virheistä Oxxxg on tullut tietoiseksi Tehokuivaus Oy:n tarkastuksen yhteydessä, josta on laadittu tarkastusraportti 23.5.2013. Tältä osin reklamaatiokirje on päivätty 7.6.2013.

Reklamaatio 7.6.2013 on tehty kohtuullisessa ajassa. Selonottovelvollisuus
Oxxxgille ei ole syntynyt erityistä selonottovelvollisuutta.

Maakaaren 2 luvun 22 §:n 1 momentin mukaan ostajalla ei ole velvollisuutta ilman erityistä syytä tarkistaa myyjän kiinteistöstä antamien tietojen paikkansapitävyyttä eikä ulottaa tarkastusta seikkoihin, joiden selvittäminen edellyttää teknisiä tai muita tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä.

Kauppakirjassa ei ole yksilöity edellä mainittuja rakennusvirheitä eikä tällaisten johdosta aiheutuneita vaurioita. Kauppakirjassa todetaan sitä vastoin yläpohjan vaurioiden osalta, että niitä on korjattu. Oxxxgillä ei ole ollut syytä epäillä asiakirjasta ilmenevien tietojen paikkansapitävyyttä eli vuotokohtien korjausta, eikä tarkistaa muulla tavoin asiakirjasta ilmeneviä seikkoja, kuten ennen kaupantekoa rakennetun sauna- ja pesutilan rakenteiden kuntoa.

Lopuksi

Rakennus- ja korjaustöitä ei ole tehty hyvän rakennustavan mukaisesti eikä ammattitaitoisesti. Oxxxg on ostanut korjatun omakotitalon.
Kuitenkin rakennus vaatii merkittäviä korjaustoimenpiteitä virheellisesti rakennetun pesuhuoneen ja yläpohjan johdosta.

Kiinteistön kauppahinta on ollut 92 000 euroa ja virheellisen kiinteistön kaupantekohetken arvo on ollut 78 000 euroa, mikä perustuu LKV Miia Ktttton arvioon. Hinnanalennuksen määrä on siten maakaaren 2 luvun 31 §:n mukaisesti 14 000 euroa. Korjauskustannusten määrä on
15 075,92 euroa.

Hinnanalennusvaatimus koskee ainoastaan saunan / pesutilojen virheellisestä rakentamisesta (mukaan lukien täyttömaan poiskaivaminen) sekä yläpohjan korjausvirheitä. Sinänsä vaatimus ei koske sitä, että kellaritiloissa saattaa olla maakosteutta tai yläpohjassa vanhojen yläpohjavuotojen aiheuttamia vaurioita. Kiinteistöllä ei ole omaa sakokaivoa.

Mikäli Oxxxg olisi ollut tietoinen rakennuksen todellisesta kunnosta ja siellä olevista virheistä, ei hän olisi tehnyt kauppaa sovitulla kauppahinnalla. Myyyas sitä vastoin on ammatiltaan kiinteistönvälittäjä, joka on pyrkinyt kauppakirjassa ym. asiakirjoissa rajaamaan vastuunsa kokonaan.

VASTAAJAN VASTAUS

Vaatimukset

Myyyas on kiistänyt kanteen kaikilta osin ja vaatinut, että kanne hylätään ja Oxxxg velvoitetaan kovaamaan hänen oikeudenkäyntikulunsa 14 311,60 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine korkoineen kuukauden kuluttua tuomion antopäivästä lukien.

Haastehakemus on vaaditun hinnanalennuksen määrän osalta yksilöimätön ja erittelemätön. Tyhjentävän vastauksen antaminen edellyttäisi tietoa siitä, mitä, miten, missä laajuudessa, millä kustannuksin ja milloin väitetyt virheet on korjattu tai mahdollisesti aiotaan korjata.

Oxxxgin kanne on alunperin perustunut määrällisesti korjauskustannusarvioon, josta hän on ilmoittanut tulevansa esittämään näyttöä myöhemmin. Sittemmin hän on muuttanut kanteensa perustetta ja ilmoittanut sen perustuvan kiinteistönvälittäjä Ktttton suulliseen arvioon.

Oxxxg ei ole esittänyt minkäänlaista perustetta tai erittelyä siitä, mihin väite kiinteistön kaupantekohetken arvosta 78 000 perustuu.


Perusteet

1. Oxxxg ei ole reklamoinut kohtuullisessa ajassa yksilöidysti.
2. Kaupan kohteessa ei ole salaista virhettä, joka oikeuttaisi hinnanalennukseen.

3. Oxxxg on laiminlyönyt selonottovelvollisuutensa.

1. Reklamoidessaan virheestä ostajan tulee ilmoittaa, mitä virheellisyys koskee ja kuinka se ilmenee. Ostajan on myös ilmoitettava, minkälaisia vaatimuksia hän tulee esittämään eli vaatiiko ostaja kaupan purkua, hinnanalennusta ja / tai vahingonkorvausta.

Reklamaatioaika lasketaan siitä ajankohdasta lähtien kun ostajan olisi pitänyt havaita virhe ja käsittää sen merkitys. Kohtuullisena reklamaatioaikana on yleisesti pidetty muutamaa kuukautta siitä, kun virheen merkitys on selvinnyt. Yleisimmin noin 3-4 kuukautta siitä, kun virhe on havaittu tai se olisi pitänyt havaita.

a) Viemäri / lattiakaivo

Lassila & Tikanoja on suorittanut kiinteistöllä kartoituksen 19.7.2012. Tarkastusraportissa todetaan mm. että "Omistajan kertoman mukaan viemärit vetäneet talvella huonosti". Oxxxg on siis tullut tietoiseksi väittämästään virheestä talvella 2012 ja viimeistään 18.7.2012, jolloin virhe tarkastusraportin mukaan on havaittu.

Oxxxg on reklamoinut virheestä vasta 19.11.2012 ilmoittamatta tuolloinkaan minkälaisia vaatimuksia hänellä asian suhteen mahdollisesti on. Reklamaatio on myöhästynyt ja yksilöimätön. Oxxxgin avustajan laatima reklamaatiokirje on päivätty 7.6.2013.

b) Peltikaton pellitykset ja läpiviennit

Tältä osin Oxxxg on myös esittänyt epämääräisen huomautuksen 19.11.2012, jota ei voida pitää asianmukaisena reklamaationa. Tämä osoittaa Oxxxgin havainneen väittämänsä vahingon jo tuona ajankohtana. Vasta Tehokuivauksen tehtyä kiinteistöllä 23.5.2013 kartoituksen on Oxxxgin asiamies lähettänyt tältä osin reklamaationa pidettävän 7.6.2013 päivätyn kirjeen.

Reklamaatiota ei ole tehty kohtuullisessa ajassa.

2. Kaupan kohteessa ei ole salaista virhettä, joka oikeuttaisi hinnanalennukseen

MK 2:17 luvun 5 kohdan mukaan kiinteistössä on laatuvirhe, jos kiinteistö salaisen virheen vuoksi poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kiinteistön kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää. MK:n perustelujen mukaan arvioitaessa mitä ostaja voi perustellusti kiinteistöltä edellyttää, on erityistä huomiota kiinnitettävä rakennuksen ikään ja niihin tehtyihin perusparannuksiin.

Rakennus on kaupantekohetkellä ollut noin 80 vuotta vanha ja se on rakennettu sen aikaisin rakennustavoin ja -materiaalein. Kauppahinta on vastannut kaupantekoajankohtana kyseisellä alueella vastaavankaltaisista kohteista yleisesti maksettua tasoa.

Kellarin lattiapintaa ei Myyyaksen toimesta ole laskettu, vaan hänen käsityksensä mukaan kellarin lattiapinta on alkuperäisessä tasossaan.

Koska esitetty vaatimus on määrällisesti summaarinen ja yksilöimätön on mahdotonta ottaa kantaa ylittäisivätkö virheet toteennäytettyinäkään merkittävyyskynnystä.

Oxxxg ei ole tehnyt rakennuksessa korjaustöitä väittämiensä virheiden johdosta. Mahdollisesti tehtävien korjaustöiden tarpeellisuutta ja niistä aiheutuvien kustannusten määrää on siten mahdoton arvioida.

3. Kantaja on laiminlyönyt selonottovelvollisuutensa

Maakaaren 2:22.1:n mukaan ostaja ei saa laatuvirheenä vedota seikkaan, joka olisi voitu havaita kiinteistön tarkastuksessa ennen kaupan tekemistä. Ostajan edellytetään aina tarkastavan kiinteistön ja asunnon ominaisuudet ennen kaupan tekemistä, Tarkastus on suoritettava tavanomaisella huolellisuudella, jota voidaan yleensä olettaa käytettävän arvokasta omaisuutta hankittaessa.

MK 2:22.1:n mukaan ostajalla ei ole velvollisuutta ilman erityistä syytä tarkistaa myyjän kiinteistöstä antamien tietojen paikkansapitävyyttä eikä ulottaa tarkastusta seikkoihin, joiden selvittäminen edellyttää teknisiä tai muita tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä. Esimerkiksi · havaittavissa olevat vauriojäljet, myyjän antamat tiedot taikka esimerkiksi kuntotarkastusraportissa mainitut virheet/ puutteet voivat synnyttää ostajalle niin sanotun erityisen ennakkotarkastusvelvollisuuden jolloin ostajan on tutkittava rakenteiden kuntoa tarkemmin erimerkiksi niitä avaamalla.

Ostaja on ennen tarjouksen tekemistä ja kauppaa tutustunut kaupan kohteeseen sekä kauppakirjassa yksilöityihin kiinteistöä koskeviin asiakirjoihin. Kauppakirjassa mainitussa omistajan antamassa kiinteistön selostusliitteessä on kaupan kohteesta annettu mm. seuraavia tietoja:
- Rakenteet ja perustukset yms. alkuperäisiä ja vanhoja
- Rakennus on alun perin vanha ja se on rakennettu sen aikasin rakennustavoin ja -materiaalein. Rakennuksessa saattaa olla kosteus- ja lahovaurioita mutta niiltä osin kuin niitä löytynyt ne on korjattu.
- Välip. tai yläpohja ei ole aukaistu, joten niiden kuntoa ei voi tietää.
- Kellarikerroksessa esiintyy maakosteutta ja siiroja. Betonimaali ja muut maalit ei välttämättä pysy pinnoissa.
- Ostajalle on kerrottu miten ja mitä remonttia on tehty sekä tutustunut valokuviin remonttiajalta.
- Vesikatto vaatii kunnostusta, ei aluskatetta, hikoilee
- Ostajaa kehotetaan käyttämään omaa rakennusalan asiantuntijaa kohteen tutkimiseksi.

Edellä mainittujen ostajalle ennen kaupan tekemistä annettujen tietojen johdosta kantajalle on syntynyt erityinen ennakkotarkastusvelvollisuus, jonka hän on laiminlyönyt ja siten menettänyt oikeutensa vedota väittämiinsä virheisiin.

Oxxxg on lisäksi ennen kauppaa käydyissä neuvotteluissa

ilmoittanut kiinteistönvälittäjälle tekevänsä taloon kattoremontin.

RIIDATTOMAT SEIKAT

1. J Oxxxg on ostanut kanteessa tarkoitetun kiinteistön (1/16 osa tontista 322, korttelissa 43, Porin kaupungin xxxx, eli 5. kaupunginosassa ja sillä sijaitsevan rakennuksen liittymineen, kiinteistötunnus 609-5-43-322) 8.4.2010 päivätyllä kauppakirjalla kauppahinnan ollessa 92 000 euroa.


RIITAISET SEIKAT

1. Onko Oxxxg reklamoinut ajoissa?

2. Onko kaupan kohteessa ollut virhe? Minkälainen? Mitä korjaustöitä mahdolliset virheet edellyttävät?

3. Onko ostajalla ollut erityinen selonottovelvollisuus? Miltä osin? Onko hän laiminlyönyt selonottovelvollisuutensa?

4. Onko ostajalla oikeus hinnanalennukseen mahdollisen virheen johdosta? Mikä kaupan kohteen arvo on ollut kaupantekohetkellä?



TODISTELU

Asiakirjat

Kantaja

K1. Kauppakirja
K2. Lassila & Tikanoja Oyj:n raportti
K3. Tehokuivaus Oy:n raportti
K4. Satakunnan Rakennekuivaus Oy:n kosteusmittauspöytäkirja
KS. Oxxxgin sähköposti 19.11.2012 ja Kristen Myyyaksen vastaus
K6. Homekoiratutkimuksen raportti 18.10.2012
K7. Vakuutusyhtiön korvauspäätös 2.10.2012
K8. RI Jori Lttttan lausunto ja kustannusarvio
K9. Myyntiesite, Asuntokeskus Kotipaja Oy


Vastaaja

V1. Kiinteistön selostusliite 20.11.2009
V2. Kauppakirja (K1)
V3. Korvauspäätös 2.10.2012, Aktia Vahinkovakuutus (K7)
V4. Lassila & Tikanoja Oyj:n raportti (K2)
V5. Satakunnan Rakennekuivaus Oy:n kosteusmittauspöytäkirja (K4)
V6. Ote Porin Veden yleisistä toimitusehdoista



Henkilötodistelu Kantaja

K1. Oxxxg, J todistelutarkoituksessa
K2. Ktttto, Miia
K3. Mtttto, Juha
K4. Stttta, Ville K5. Ltttta, Jori


Vastaaja

V1. Vttto, Arja
V2. Myyyas, Kristen V3. Vttttlo, Miia

KÄRÄJÄOIKEUDEN RATKAISU


Perustelut


Virhe

J Oxxxg on ostanut kanteessa tarkoitetun kiinteistön (1/16 osa tontista 322, korttelissa 43, Porin kaupungin ltätullin, eli 5. kaupunginosassa ja sillä sijaitsevan rakennuksen liittymineen, kiinteistötunnus 609-5-43-322) 8.4.2010 päivätyllä kauppakirjalla
kauppahinnan ollessa 92 000 euroa.

Asiassa on kysymys ensinnäkin siitä, onko kaupan kohteessa ollut maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 5 kohdan mukainen laatuvirhe, toiseksi siitä, onko Oxxxxllä ollut maakaaren 2 luvun 22 §:n 1 momentissa tarkoitettu erityinen syy ulottaa kohteen tarkastuksen seikkoihin, joiden selvittäminen on edellyttänyt teknisiä tai muita tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä ja kolmanneksi siitä, onko Oxxxg ilmoittanut väittämistään virheistä maakaaren 2 luvun 25 §:n 1 momentin tarkoittamassa kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän havaitsi virheen tai kun hänen olisi pitänyt se havaita.

Maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 5 kohdan mukaan kiinteistössä on laatuvirhe, jos kiinteistö salaisen virheen vuoksi poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää.

Oxxxg on kanteessaan vedonnut virheenä kahteen seikkaan. Toisaalta sakokaivon viemärin ja pesuhuoneen lattiakaivon korkeusero on niin pieni, että pienikin häiriötekijä tai tukkeuma nostaa viemärivedet pesuhuoneen lattiakaivosta pesuhuoneen lattialle ja toisaalta rakennuksen peltikatossa on läpivienneissä ja pellityksissä sellaisia puutteita, että vesi pääsee valumaan rakenteisiin.

Kellarin pesuhuoneen viemäri

Oxxxg on oikeudessa kertonut, että kun hän oli kesällä 2012 tullut kotiin Norjasta, hän oli nähnyt pesuhuoneessa jäljet siitä, että vesi oli maannut jonkin aikaa pesuhuoneen lattialla.

Oxxxxg on kääntynyt asiassa vakuutusyhtiön puoleen ja vakuutusyhtiön toimeksiannosta Lassila & Tik;;rnoja Oyj on suorittanut kartoituksen 18.7.2012.

Lassila & Tikanoja Oyj:n 23.7.2012 laaditun tarkastusraportin mukaan saostuskaivon täyttyminen on padottanut suihkun lattiakaivosta jätevedet. Saunan, suihkun ja kellarin eteistilan lattia ja seinän alapäät ovat kastuneet kauttaaltaan. Oxxxg oli tarkastuksen tekijälle kertonut viemäreiden vetäneen talvella huonosti. Kaivon tyhjennyksen jälkeen viemärit olivat alkaneet vetämään normaalisti. Kartoituksessa oli sakokaivossa olevan viemäriputken ja lattiakaivon korkeuseroksi mitattu
n. 20 cm. Mittaus oli suuntaa antava.

Tehokuivaus Oy on suorittanut kohteessa kosteuskartoituksen 23.5.2013. Tarkastuksesta laaditussa raportissa lausutaan, että on todennäköistä, että kellarin lattiapintaa on laskettu kaivamalla kellarin lattiasta täytemaata. Raportissa on viitattu Lassila & Tikanoja Oyj:n suorittamaan, sakokaivon viemäriputken ja pesuhuoneen lattiakaivon korkeuseron mittaukseen ja todettu, että korkeusero on niin pieni, että pienikin häiriötekijä tai tukkeuma nostaa viemärivedet pesuhuoneen lattiakaivosta pesuhuoneen lattialle. Lattiakaivon päällä oli tarkastushetkellä ollut paino. Jos paino olisi poistettu, viemärivedet olisivat nousseet pesuhuoneen lattialle.

Todistajana kuultu yrittäjä Juha Mtttto, joka oli suorittanut Tehokuivaus Oy:n tarkastuksen, on kertonut, että sakokaivon viemärin ja lattiakaivon 20 cm:n korkeusero on niin pieni, että pienikin häiriö nostaa likaveden kaivosta lattialle. Raporttiin kirjattu oletus kellarin lattiapinnan laskemisesta perustui johonkin paikalla tehtyyn havaintoon. Yleensä lattiapinnan laskemisen saattoi päätellä siitä, että jonkun kellaritilan lattia oli muita tiloja alempana. Jätevesien nouseminen kellariin Porin 5. osassa ei ollut mitenkään poikkeuksellista.

Jori Ltttta/Progant Oy:n 12.5.2016 päivätyn lausunnon mukaan rakennettaessa viemäröintiä kellaritiloihin lähelle viemärin padotuskorkeutta tulisi ensisijaisesti järjestelmään asentaa pumppukaivo, jolla varmistetaan jätevesien siirtyminen yleiseen viemäriverkostoon. Vähimmäisvaatimuksena viemärijärjestelmään tulisi asentaa ns. padotusventtiili. Padotusventtiili estää viemärin tulvimisen padotuskorkeuden alapuoleisiin tiloihin jos järjestelmään tulee häiriöitä. Todennäköisesti kumpi tahansa näistä vaihtoehdoista olisi tässä tapauksessa estänyt veden tulvimisen kellariin.

Todistajana kuultu rakennusmestari Jori Ltttta on kertonut, että 20 cm:n korkeusero sakokaivon viemärin ja lattiakaivon välillä oli aika vähän. Jos järjestelmään tulee häiriö, jätevesi saattaa nousta lattiakaivosta. Sakokaivon tyhjentäminen on luonnollista ja tämä kuuluu kiinteistön omistajalle. Sakokaivon tyhjentäminen ei tällaisessa tapauksessa kuitenkaan ole vaihtoehto, koska verkostossa vesi voi nousta vaikka kaivo olisi tyhjennetty. Pumppukaivolla varmistetaan se, että jätevesi ei pääse nousemaan lattiakaivosta. Sauna, pesuhuone ja kellarin eteistila sijaitsivat noin 15 cm alempana kuin kellarin pyörävarasto.

Käräjäoikeus toteaa Lassila & Tikanoja Oyj:n tarkastusraportin perusteella, että korkeusero sakokaivon viemärin ja kellarin pesuhuoneen lattiakaivon välillä on ollut noin 20 cm. Tehokuivaus Oy:n tarkastusraportin sekä todistaja Mtttton ja todistaja Lttttan kertomusten perusteella on näytetty, että tämä korkeusero on niin pieni, että pienikin häiriö nostaa jäteveden lattiakaivosta kellarin lattialle.
Todistaja Lttttan kertomuksen nojalla on näytetty, että normaali sakokaivon tyhjennys ei poista tätä riskiä. Tämän vuoksi kiinteistö poikkeaa salaisen virheen vuoksi laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan perustellusti odottaa.
Kiinteistössä on tältä osin laatuvirhe.

Peltikatto

Tehokuivaus Oy:n tarkastusraportissa on todettu, että rakennuksen peltikatossa on läpivienneissä ja pellityksissä puutteita ja vesi pääsee
valumaan rakenteisiin. Yläkerran makuuhuoneen panelikatossa ja seinässä oli kuivuneita kosteusvauriojälkiä. Yläkerran aulassa oli seinässä ja katossa kosteutta/kosteusvaurioita. Sivu-ullakolla oli kosteutta katon ruodelaudoissa ja vuotanut vesi oli valunut vuotopaikan alapuolella olevaan astiaan. Lattiassa ja portaikon katossa oli samalla kohdalla kuivuneita kosteusjälkiä. Olohuoneen oviaukolla oli kuivia osteusvauriojälkiä. Raportin valokuvateksteistä ilmenee, että katolla viemärin kattoläpivientinä olevan huopakaistan naulaukset olivat nousseet. Alapuolella olevassa yläkerran aulassa oli kosteusjälki samalla kohdalla. Kattoikkunan juuresta pääsi vettä sivu-ullakolle.

Kiintestön kauppaa koskevassa 8.4.2010 päivätyssä kauppakirjassa mainitaan, että ostaja on tutustunut kaupan kohteeseen ja sillä sijaitseviin rakennuksiin. Ostaja on lisäksi tutustunut Satakunnan Rakennekuivaus Oy Nesa Ktttttsen 9.11.2009 suorittamasta kosteusmittauksesta laadittuun pöytäkirjaan sekä omistajan antamaan kiinteistön selostusliitteeseen. Ostaja on tietoinen siitä, että katto (yläpohja) on vuotanut. Vuotokohtia on korjattu mutta yläpohjassa, rakenteissa ja eristeissä saattaa olla kosteus- ja lahovaurioita. Ostaja ottaa yksin vastatakseen edellä mainituista asioista sekä edellä mainituissa asiakirjoissa mainituista puutteellisuuksista ja vaurioista ja niistä mahdollisesti aiheutuneista vaurioista aiheutuvat korjaus- ja muut kustannukset.

Satakunnan Rakennekuivaus Oy:n 19.11.2009 päivätyn kosteusmittauspöytäkirjan mukaan rakennuksen yläkerran kylmäullakoilla suoritettiin silmämääräistä tarkastelua, samoin vesikatolla, yläpohjan rakenteita ei päästy tarkistamaan koska tilaa ei pääse näkemään kuin rakenteita purkamalla. Kylmäullakolta tarkastettuna vesikaton pohjalaudoitus oli tummunut, lähinnä räystäsrakenteessa. Toimenpide-ehdotuksena on suositeltu piipun päälle asennettavaksi sadehattua suojaamaan hormia rapautumiselta.

Kiinteistön selostusliitteen mukaan rakennus on vanha ja se on rakennettu sen aikaisin rakennustavoin ja -materiaalein. Rakenteissa saattaa olla kosteus- ja lahovaurioita mutta niiltä osin kun niitä on löytynyt ne on korjattu. Välipohjia tai yläpohjaa ei ole aukaistu, joten niiden kuntoa ei voida tietää. Vesikatto vaatii kunnostusta, ei aluskatetta, hikoilee. Vuotokohta ollut katossa, paikattu kesällä -09. Ostajaa kehotetaan käyttämään omaa rakennusalan asiantuntijaa kohteen tutkimiseksi.

Maakaaren 2 luvun 9 §:n 2 momentin mukaan ostajalle kuuluvaa oikeutta esittää laatuvirheeseen perustuvia vaatimuksia voidaan rajoittaa vain sopimalla yksilöidysti siitä, millä tavalla hänen asemansa poikkeaa laissa säädetystä.

Käräjäoikeus toteaa, että kauppakirjan ja kiinteistön selostusliitteen mukaan rakennuksen vesikatossa on ollut vuoto, mutta se on korjattu. Vuodosta on saattanut aiheutua kosteus- tai lahovaurioita, jotka eivät ole näkyvissä. Kauppakirjasta, Satakunnan Rakennekuivaus Oy:n kosteusmittauspöytäkirjan tai kiinteistön selostusliitteestä ei kuitenkaan ilmene, että vesikatto edelleen vuotaisi.


Tehokuivaus Oy, jonka tarkastusraportissa vuotokohdat ja vauriot on todettu on suorittanut kosteuskartoituksen 23.5.2013 eli kolme vuotta kaupanteon jälkeen. Kyseessä on noin vuonna 1932 rakennettu talo. Vesikaton katteena on konesaumapelti. Asiassa ei ole osoitettu, että vuonna 2013 todetut vuotokohdat olisivat olleet olemassa jo kaupantekohetkellä. Oxxxg on ennen kauppaa tullut tietoiseksi siitä, että vesikatto oli aikaisemmin vuotanut. Vesikatteen ikä huomioon ottaen, hänen on täytynyt pitää mahdollisena, että katto myös jatkossa saattaa vuotaa. Se seikka, että katto on kolme vuotta kaupanteon jälkeen vuotanut ei merkitse sitä, että kaupan kohteessa on ollut laatuvirhe tältä osin.

Ostajan selonottovelvollisuus

Ostaja ei saa maakaaren 2 luvun 22 §:n 1 momentin nojalla laatuvirheenä vedota seikkaan, joka olisi voitu havaita kiinteistön tarkastuksessa ennen kaupan tekemistä. Ostajalla ei ole velvollisuutta ilman erityistä syytä tarkistaa myyjän kiinteistöstä antamien tietojen paikkansapitävyyttä eikä ulottaa tarkastusta seikkoihin, joiden selvittäminen edellyttää teknisiä tai muita tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä.

Kiinteistön virhe muodostuu siitä, että sakokaivon viemärin ja pesuhuoneen lattiakaivon korkeusero on niin pieni, että pienikin häiriö järjestelmässä aiheuttaa jäteveden nousun pesuhuoneen lattialle.

Kyseinen virhe on sen laatuinen, ettei se ole ollut normaalin kaupankohteen tarkastuksen yhteydessä havaittavissa.

Satakunnan Rakennekuivaus Oy:n kosteusmittauspöytäkirjan mukaan jätevedet johdetaan alueen viemäriverkostoon.

Kiinteistön selostusliitteessä on Myyyallistekniikan kohdalla rastitettu kohta "on". Jätevedenkäsittelyä koskevassa kohdassa ei ole rastitettu kohtaa "saostuskaivot".

Mikään myyjän ilmoittama seikka tai kauppakirjan, Satakunnan Rakennekuivaus Oy:n kosteusmittauspöytäkirjan tai kiinteistön selostusliitteen merkintä, ei ole antanut Oxxxgille aihetta ryhtyä selvittämään sakokaivon viemärin ja lattiakaivon korkeuseroa ja tämän korkeuseron merkitystä. Kyse olisi ollut sellaisesta tavanomaisesta poikkeavasta toimenpiteestä, johon ostajalla ei ole ollut velvollisuutta ryhtyä ilman erityistä syytä.

Satakunnan Rakennekuivaus Oy:n kosteusmittauspöytäkirjan ja kiinteistön selostusliitteen tietojen perusteella Oxxxg on perustellusti voinut olla siinä uskossa, että kiinteistön jätevedet johdetaan suoraan Kunnalliseen viemäriverkostoon ilman sakokaivoja.

Todistaja Lttttan kertomuksen perusteella on näytetty, että saunan, pesuhuoneen ja kellarin eteistilan lattia sijaitsi muuta kellaritilaa alemmassa tasossa. Todistaja Mtttto oli ilmeisesti tästä korkeuserosta päätellyt, että lattiatasoa oli aikanaan laskettu. Ostaja Oxxxgin ei kuitenkaan ole lattiatasojen korkeuserojen perusteella tullut epäillä, että oli olemassa riski jätevesien nousemiselle lattiakaivosta.

Oxxxg ei ole laiminlyönyt selonottovelvollisuuttaan.


Reklamaatio

Ostaja ei saa maakaaren 2 luvun 25 §:n 1 momentin perusteella vedota virheeseen, ellei hän ilmoita virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistaan myyjälle kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän havaitsi virheen tai kun hänen olisi pitänyt se havaita.

Jäteveden nouseminen pesuhuoneen viemäristä on tullut ilmi kun Oxxxg on kesällä 2012 palannut matkalta kotiinsa.

Lassila & Tikanoja Oyj:n vahinkokartoittaja Ville Stttta on käynyt paikan päällä 19.7.2012 havaitsemassa tilanteen.

Vastaaja M Myyyaksen puoliso todistaja Kristen Myyyas on kertonut, että Oxxxg oli soittanut Lassila & Tikanoja Oyj:n vahinkokartoittajan käynnin jälkeen, jolloin todistaja oli jäänyt odottamaan Lassila & Tikanoja Oyj:n raporttia. Todistaja on myös kertonut saaneensa Oxxxgiltä vakuutusyhtiön korvauspäätöksen. Päätös oli ollut ruotsinkielinen, minkä vuoksi todistaja oli pyytänyt, että Oxxxg toimittaisi hänelle suomenkielisen päätöksen.

Aktia Vahinkovakuutus Oy on antanut suomenkielisen korvauspäätöksen 2.10.2012. Päätöksen mukaan vakuutusyhtiö ei korvaa lattiakaivon tulvimisesta aiheutunutta vahinkoa, koska vahinko on Lassila & Tikanojan kartoitusraportin mukaan aiheutunut saostuskaivon täyttymisestä. Vakuutusehtojen mukaan kotivakuutus ei korvaa vahinkoa, joka johtuu viemäritukoksesta.

Oxxxg on 19.11.2012 lähettänyt Kristen Myyyakselle sähköpostiviestin, Viestissä Oxxxg kirjoittaa, että hän ei ole vielä saanut Lassila & Tikanojan tarkastusraporttia, mutta että homekoira oli käynyt haistelemassa ja mittauksia oli tehty. Lisäksi Oxxxg toteaa, että "Sauna/suihkun lattia edelleen märkä, eli purkatta ei varmaan kuivu... Saan raportin näinä päivinä.... Sisäilmatutkimus tilauksessa. Olisi varmaan aika istua alas ja punnita tilannetta? Minusta sauna olisi myyjän vastuulla ja ehkä myös osittain yläkerta."

Käräjäoikeus toteaa, että Oxxxg on ollut yhteydessä myyjän edustajana toimineeseen Kristen Myyyakseen havaittuaan kellarin jätevesivahingon kesällä 2012. Oxxxg on tehnyt vahinkoilmoituksen Aktia Vahinkovakuutus Oy:lle. Vakuutusyhtiö on antanut Lassila & Tikanoja Oyj:lle toimeksiannon suorittaa tarkastuksen Oxxxgin kiinteistöllä. Oxxxg on saanut syksyllä 2012 kielteisen päätöksen vakuutusyhtiöltä. Hän on toimittanut tämän päätöksen Myyyakselle, joka on pyytänyt päätöstä suomenkielisenä. Oxxxg on saanut päätöksestä suomenkielisen version 2.10.2012 ja hän on toimittanut sen Myyyakselle. Sähköpostista 19.11.2012 ilmenee, ettei Oxxxg ollut vielä saanut käsiinsä Lassila & Tikanojan tarkastusraporttia, mutta hän on katsonut myyjän olevan vastuussa kellarin viemärin aiheuttamasta vahingosta.

Lassila & Tikanoja Oyj:n tarkastusraportista ilmenee, että Oxxxg on vahinkokartoittajalle kertonut, että viemärit olivat vetäneet talvella huonosti. Kaivon tyhjennyksen jälkeen viemärit olivat alkaneet vetämään normaalisti.

Käräjäoikeus toteaa, että viemärien huono vetäminen talvella ei ole merkinnyt sitä, että Oxxxgin olisi tullut ymmärtää, että viemäri saattaa tulvia. Kyseinen virhe on ilmennyt vasta kun Oxxxg on saapunut kotiin 17.7.2012 päättyneeltä matkaltaan.

Käräjäoikeus toteaa, että Oxxxg on kohtuullisessa ajassa ilmoittanut myyjälle virheestä ja myös virheestä perustuvista vaatimuksistaan.


Hinnanalennus

Ostajalla on maakaaren 2 luvun 17 §:n 2 momentin. nojalla virheen perusteella oikeus hinnanalennukseen. Hinnanalennus määrätään maakaaren 2 luvun 31 §:n perusteella vähentämällä sovitusta kauppahinnasta virheellisen kiinteistön arvo kaupantekohetkellä.

Hinnanalennuksen määrittelyssä käytetään yleisesti apuna virheiden aiheuttamien korjauskustannusten määrää.

Lassila & Tikanoja Oyj:n tarkastusraportissa esitetään korjaustoimenpiteinä, että lattioista poistetaan pinnoitteet puhtaalle kivipinnalle. Samoin seinistä poistetaan pinnoitteet. Eteisen kipsilevyseinistä poistetaan levytys kokonaisuudessaan. Suoritetaan koneellinen kuivaus ja desinfiointi. Lisäksi tutkitaan kaivot ja viemärit ja niiden toiminta.

Tehokuivaus Oy:n tarkastusraportissa suositellaan toimenpiteenä, että pesuhuoneen viemärin toimivuuden varmistamisesta tehdään erillinen suunnitelma.

Oxxxg on ostanut kiinteistön 8.4.2010 92 000 euron kauppahinnalla.

Todistajina kuullut kiinteistönvälittäjät Miia Ktttto, Arja Valo ja Miia Vuorisalo ovat olleet sitä mieltä, että kauppahinta on vastannut kaupantekohetken yleistä hintatasoa.

Todistaja Ktttto, jolla on myös kokemusta korjauskustannuksista on arvioinut kiinteistön arvoksi virheineen (sekä kellarin viemäri että vesikaton vuodot) 78 000 euroa. Todistaja on todennut, että alakerrassa on suoritettava remontti ennen kun seuraava asukas voi muuttaa asuntoon. Kaikki pinnat on avattava, muutokset viemäriin on tehtävä, tila on mahdollisesti kuivattava, työstä aiheutuu sähkökustannuksia ja lisäksi ostaja joutunee teettämään työn. Todistaja on arvioinut korjaustyön kustannuksiksi 10 000 - 14 000 euroa. Kiinteistön arvo virheineen olisi
ollut selkeästi alle 80 000 euroa.

Todistaja Jori Ltttta on suorittanut kustannusarvion virheiden korjauskustannuksista. Kustannusarvio on laadittu Rakennustiedon Klara Net-laskentaohjelmalla. Todistaja on arvioinut korjauskustannusten määräksi sekä kellarin että vesikaton osalta yhteensä 11 356 euroa (alv· 24 %).Todistaja on arvioinut, että katon osuus olisi noin 3 500 euroa ja kellarin korjauksen osuus olisi noin 7 800 euroa. Kellarin arvioitu korjauskustannus ei sisältänyt pumppukaivon asentamisesta aiheutuvia kustannuksia. Pumppukaivo maksaisi asennettuna noin 3 000 euroa (alv 0 %). Porin Vesi suositteli pumppukaivon asentamista tällaisissa tapauksissa. Vähimmäisvaatimuksena olisi padotusventtiilin asentaminen. Tämän kustannus olisi muutama 100 euroa.

Vakuutusyhtiön korvauspäätöksessä todetaan, että viemäriputkeen tulisi asentaa takasulkuventtiili, joka estää jäteveden virtaamista väärään suuntaan.

Käräjäoikeus toteaa, että virheeksi on todettu ainostaan pesuhuoneen lattiakaivon matala sijainti suhteessa sakokaivon viemäriin.
Hinnanalennuksen määrittelyssä ei voida ottaa huomioon vesikaton ja yläkerran tilojen korjauksesta aiheutuvia kustannuksia.

Padotusventtiilin kustannukset ovat huomattavasti pienemmät kuin pumppukaivon asentamisesta aiheutuvat kustannukset. Pumppukaivoa on pidettävä toimintavarmuudeltaan parempana. Padotusventtiilin on kuitenkin katsottava täyttävän vähimmäisvaatimukset. Käräjäoikeus ei tämän vuoksi ota huomioon pumppukaivon asentamisesta aiheutuvia kustannuksia.

Käräjäoikeus pitää todistaja Lttttan arviota korjauskustannuksista tarkempana kuin todistaja Ktttton arviota. Todistaja Lttttan arvio perustuu eriteltyyn laskelmaan. Käräjäoikeus päätyy näin ollen siihen, että kellaritilojen korjauskustannukset tulevat olemaan noin 8 000 euroa. Sauna- ja pesuhuonetilat ovat olleet remontoidut ennen kauppaa. Kun korjattaviin tiloihin tulee uudet pinnoitteet tämä ei sen vuoksi merkitse tasonparannusta.

Käräjäoikeus harkitsee näillä perusteilla hinnanalennuksen määräksi 8 000 euroa.


Oikeudenkäyntikulut

Oxxxgin vaatimukset eivät menesty vesikaton osalta. Kellarin korjauskustannukset ovat suuremmat kuin katon ja yläkerran korjauskustannukset. Hinnanalennuksen määrä perustuu lopulta arvioon. Oxxxgin on katsottava voittaneen asian. Oxxxgin oikeudenkäyntikuluista ei voida osankaan katsoa aiheutuneen pelkästään vesikaton väitettyä laatuvirhettä koskevan hinnanalennusvaatimuksen esittämisestä. Tämän vuoksi M Myyyaksen on korvattava kaikki Oxxxgin toimenpiteistä aiheutuneet kohtuulliset oikeudenkäyntikulut. Myyyas on määrällisesti hyväksynyt Oxxxgin oikeudenkäyntikuluvaatimuksen.

Oxxxg on haastehakemuksessaan ilmoittanut, että hinnanalennusvaatimus perustuu määrällisesti korjauskustannusarvioon, josta tullaan esittämään näyttöä myöhemmin. Käräjäoikeus on antanut Oxxxgille 11.9.2015 päivätyn lausumapyynnön, jossa häntä on kehotettu ilmoittamaan mitä ja minkälaisia korjaustöitä kanteessa väitetyt virheet ovat edellyttäneet tai vielä edellyttävät sekä mitkä ovat ne korjaustöistä aiheutuneet tai vielä aiheutuvat yksilöidyt kustannukset, jotka ovat hinnanalennusta koskevan vaatimuksen perusteena.

Oxxxg on tämän jälkeen ilmoittanut, että hinnanalennusvaatimusta tarkennetaan siten, että kauppahinnan hinnanalennuksena vaaditaan 14 000 euroa tuottokorkoineen kaupantekopäivästä lukien ja että vaatimus perustuu kiinteistön kauppahinnan (92 000 euroa) ja virheellisen kiinteistön kaupantekohetken arvon (78 000 euroa) erotukseen. Oxxxg on sitten 17.5.2016, eli päivää ennen jatketun suullisen valmistelun istuntoa ja pääkäsittelyä nimennyt Jori Lttttan todistajaksi ja nostanut todistusteemaksi korjauskustannukset.

Oxxxgin tai hänen avustajansa menettely asian ajamisessa on vaikeuttanut vastapuolen valmistautumista oikeudenkäyntiin. Varsinaisia ylimääräisiä oikeudenkäyntikuluja Myyyakselle on hänen asiamiehensä toimenpiteiden muodossa aiheutunut 17.5.2016 käräjäoikeuden arvion mukaan 2 tunnin edestä. Käräjäoikeus harkitsee Myyyakselle aiheutuneiden ylimääräisten kustannusten kohtuulliseksi määräksi tältä osin 570 euroa. Oxxxgin on korvattava tämä kustannus Myyyakselle.


Tuomiolauselma

M Myyyas velvoitetaan suorittamaan J Oxxxgille hinnanalennuksena 8 000 euroa korkolain 3 §:n 2 momentin mukaisine
korkoineen 8.4.2010 lukien.

M Myyyas velvoitetaan suorittamaan Oxxxgille korvauksena oikeudenkäyntikuluista 7 366,07 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin korkoineen kuukauden kuluttua ratkaisupäivästä lukien.

J Oxxxg velvoitetaan suorittamaan M Myyyakselle korvauksena oikeudenkäyntikuluista 570 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine korkoineen kuukauden kuluttua ratkaisupäivästä lukien.


MUUTOKSENHAKU

Annettiin muutoksenhakuohjeet.
Valitusosoitus liitteenä.

Hyväksytty tyytymättömyyden ilmoitus

- M Myyyas/AA Markku L. koko tuomioon.

Määräaika valituksen tekemiselle

Keskiviikko 6.7.2016 Määräaika vastavalituksen tekemiselle
Keskiviikko 20.7.2016


Käräjätuomari M.l.