Voidaanko sopimussakkoa käyttää kiinteistökaupoissa?

Alla olevassa riidassa kaupunki myyjänä oli myynyt tontin käypää hintaa halvemmalla ostajalle ja asettanut sille sopimussakon mikäli rakentamisvelvoite laiminlyödään. Ostaja oli kuitenkin myynyt kiinteistön rakentamatta sille mitään.Kaupunki vaati kanteessa kiinteistön kauppakirjan mukaista sopimussakkoa ostajalta 2 vuoden ajalta. Käräjäoikeus hyväksyi kanteen 1 vuoden ajalta mutta ei toisen koska ostaja oli silloin myynyt kiinteistön eteenpäin. Hovioikeus kuitenkin katsoi, että sopimuksen sananmuoto ei sitonut sopimussakko omistamiseen ja velvoitti ostajan maksamaan myös toisen vuoden ajalta sopimussakkoa.


Sopimussakkoehdon voimassaolo

Käräjäoikeus lausui:
"Maakaaren 2 luvun 11 §:ssä säädetään pätemättömistä ehdoista eli sellaisista kiinteistökaupan ehdoista, jotka eivät ole sitovia. Säännöksen esitöiden (HE 120/1994) mukaan säännöksen tarkoituksena on, että kiinteistön kaupassa ei hyväksytä ehtoja, jotka rajoittavat kiinteistön omistajalle säännöllisesti kuuluvia oikeuksia. Oikeuskirjallisuudessa on katsottu, että kiinteistökaupassa lähtökohtaisesta sopimusvapaudesta huolimatta ei hyväksytä ehtoja, jotka rajoittavat kiinteistön omistajalle säännöllisesti kuuluvia oikeuksia. Näillä oikeuksilla tarkoitetaan ehtoja, jotka rajoittavat ostajan oikeutta myydä tai muutoin luovuttaa kiinteistö. (Tepora ym.: Kiinteistön kauppa, muu luovutus ja kirjaus, 2010, s. 146)

Kantajan kanne perustuu osapuolten 25.6.2008 tekemään kiinteistökauppaan ja kauppakirjassa sovittuun rakentamisvelvoitteen . (kohta 8) laiminlyönnistä sovittuun sopimussakkoon (kohta 12).

Kauppakirjasta ei ilmene, että edellä mainituissa ehtokohdissa sovittu rakentamisvelvoite tai rakentamisvelvoitteen laiminlyönnistä seuraava sopimussakko sisältäisivät sellaisia maakaaren 2 luvun 11 §:n säännöksessä tarkoitettuja ehtoja, jotka rajoittaisivat ostajan oikeutta luovuttaa kiinteistö edelleen tai muutoin oikeutta määrätä oikeudellisesti kiinteistöstä. Näin ollen sopimusehdon, johon kantajan vaatimus perustuu, ei ole katsottava olevan sellainen maakaaren 2 luvun 11 § :ssä tarkoitettu ehto, jonka voimassaoloon sovelletaan maakaaren 2 luvun 2
§:ä."

Hovioikeus puolestaan totesi:
"Kauppakirjan sopimussakkoa koskevan ehdon (kohta 12) mukaan rakentamisvelvollisuuden laiminlyönnistä seuraa, että ostaja on velvollinen suorittamaan myyjälle sopimussakkona 20 prosenttia kauppahinnasta määräajan umpeenkuluttua ja jokaiselta seuraavalta 12 kuukauden kaudelta, kunnes velvoite on täytetty. Sopimusehdon sanamuodon mukaan sopimussakkovelvoite ei ole sidottu ostajan omistusaikaan.

Oikeuskirjallisuudessa on katsottu, että suorituksen muodostuminen mahdottomaksi tai sen riittävän vakava-asteinen vaikeutuminen voi johtaa velvoitteen lakkaamiseen. Suoritusesteestä johtuva velvoitteen lakkaaminen kohdistuu kuitenkin ainoastaan alkuperäisen suoritusvelvollisuuden sisältöön, ei velallisen sidonnaisuuteen muuten. Tällaisessa tilanteessa velkojan asemaa turvaavat muun ohella vahingonkorvaus ja muut suoritushäiriön seuraamukset (Norros, Olli: Velvoiteoikeus, 2012, s. 395-397). Vanhemmassa oikeuskirjallisuudessa on lisäksi pidetty selvänä, että sopimussakko on maksettava, mikäli pääsopimuksen täyttäminen tulee mahdottomaksi velallisen omasta syystä (Vihma, Väinö: Sopimussakko, 1950, s. 200).

Hovioikeus toteaa, että laiminlyömällä rakentaa kiinteistölle määräajassa ja myymällä kiinteistön rakentamattomana edelleen As.oy Valkeakosken Valmarintie on omalla toiminnallaan aiheuttanut sen, että rakentamisvelvoitteen täyttäminen on käynyt sille mahdottomaksi tai ainakin vaikeutunut huomattavasti. Vaikka yhtiön rakentamisvelvoitteen voidaan katsoa näin suoritusesteen vuoksi lakanneen, yhtiö ei ole kiinteistön myymällä vapautunut rakentamisvelvoitteen laiminlyömiseen perustuvasta sopimussakkovelvoitteestaan. Koska rakentamisvelvoitetta ei ollut täytetty ajanjaksolla 25.6.2013-24.6.2014, As.oy Valkeakosken Valmarintie on velvollinen suorittamaan sopimussakkoa kyseiseltä kaudelta."



Turun hovioikeus Tuomio Nro 915


Antopäivä 26.10.2017

Diaarinwnero S 16/1882



Ratkaisu, johon on haettu muutosta

Pirkanmaan käräjäoikeus 21.9.2016 nro 29083 (liitteenä)

Asia Kiinteistön virhe tai muu sopimusrikkomus


Valittaja Vastapuoli

Valkeakosken kaupunki

As.oy Valkeakosken Valmarintie


Vaatimukset hovioikeudessa
Valitus
Valkeakosken kaupunki on vaatinut, että As.oy Valkeakosken Valmarintie velvoitetaan suorittamaan sille sopimussakkoa ajalta 25.6.2013-24.6.2014 yhteensä 6.532,20 euroa viivästyskorkoineen 18.7.2014 lukien. Lisäksi Valkeakosken kaupunki on vaatinut, että As.oy Valkeakosken Valmarintie velvoitetaan korvaamaan sen oikeudenkäyntikulut hovioikeudessa viivästyskorkoineen.

Perusteinaan Valkeakosken kaupunki on lausunut, että sopimussakkovelvoite oli jatkunut kiinteistön luovutuksesta huolimatta, kun rakentamisvelvoitetta koskevaa sopimusehtoa ei ollut täytetty. As.oy Valkeakosken Valmarintie ei ollut edes vedonnut siihen, ettei sopimussakkoa tulisi velvoittaa maksettavaksi ajalta 25.6.-16.10.2013.

Vastaus

As.oy Valkeakosken Valmarintie ei ole vastannut valitukseen.

Oikeudenkäymiskaaren 26 luvun 12 §:n 2 momentin mukaisesti asiassa on otettu huomioon asuntoyhtiön aikaisemmin esittämä oikeudenkäyntiaineisto.

Hovioikeuden ratkaisu

Perustelut

Vaatimis- ja väittämistaakka

Vaatimistaakasta säädetään oikeudenkäymiskaaren 24 luvun 3 §:n 1 momentissa, jonka mukaan tuomioistuin ei saa tuomita muuta tai enempää kuin asianosainen on vaatinut. Väittämistaakkaa koskevan oikeudenkäymiskaaren 24 luvun 3 §:n 2 momentin mukaan asiassa, jossa sovinto on sallittu, tuomiota ei saa perustaa seikkaan, johon asianosainen ei ole vaatimuksensa tai vastustamisensa tueksi vedonnut. Seikalla tarkoitetaan lainkohdassa oikeusseuraarnuksen kannalta välittömästi ratkaisuun vaikuttavaa tosiasiaa eli niin sanottua oikeustosiseikkaa (KKO 2006:54). Väittämistaakka ei koske oikeustosiseikkojen oikeudellista arviointia (KKO 1997:90).

Käräjäoikeuden tuomion perusteella As.oy Valkeakosken Valmarintie on käräjäoikeudessa kiistänyt Valkeakosken kaupungin vaatimukset perusteettomina ja määriltään kokonaisuudessaan sekä vaatinut toissijaisesti sopimussakkovaatimuksen hylkäämistä 16.10.2013 jälkeiseltä ajalta tai ainakin sen kohtuullistamista. Vastustamisensa tueksi As.oy Valkeakosken Valmarintie on vedonnut sopimussakkoehdon pätemättömyyteen ja siihen, ettei yhtiö ollut omistanut rakentamisvelvoitteen kohteena ollutta kiinteistöä 16.10.2013 jälkeen. Käräjäoikeus on hylännyt sopimussakkovaatimuksen ajalta 25.6.2013-24.6.2014 sillä perusteella, ettei sopimussakkokautta koskeva 12 kuukauden ajanjakso ollut täyttynyt, kun As.oy Valkeakosken Valmarintie oli luovuttanut kiinteistön edelleen 16.10.2013.

Yhtiö on käräjäoikeudelle antamassaan vastauksessa kiistänyt Valkeakosken kaupungin vaatimukset kokonaisuudessaan. Hovioikeus tulkitsee yhtiön vastausta siten, että yhtiö on vaatinut kanteen hylkäämistä kokonaan. Käräjäoikeus ei siten ole tuominnut muuta tai enempää kuin asianosainen on vaatinut hylätessään sopimussakkovaatimuksen ajalta 25.6.-16.10.2013.

Ottaen huomioon, että As.oy Valkeakosken Valmarintie on edellä todetulla tavalla vedonnut kiinteistön edelleenluovutukseen, käräjäoikeus on voinut tutkia, mikä oikeudellinen merkitys kyseisellä seikalla on ollut sopimussakkoehdossa määritellyn sopimussakkokauden täyttymisen kannalta. Käräjäoikeus ei siten ole perustanut tuomiotaan seikkaan, johon asianosainen ei ole vastustamisensa tueksi vedonnut.

Sopimussakkovelvoite

Käräjäoikeuden lausumin tavoin riidatonta on, että As.oy Valkeakosken Valmarintie ei ollut rakentanut kiinteistölle 25.6.2008 päivätyssä kauppakirjassa sovitun rakentamisvelvoitteen mukaisesti ja että yhtiö oli myynyt kiinteistön rakentamattomana edelleen 16.10.2013. Asiassa on kysymys siitä, onko yhtiö kiinteistön luovuttamisesta huolimatta velvollinen suorittamaan Valkeakosken kaupungille sopimussakkoa ajalta 25.6.2013-24.6.2014 rakentamisvelvoitteen laiminlyömisen perusteella.

Kauppakirjan 25.6.2008 rakentamisvelvoitetta koskevan ehdon (kohta 8) mukaan ostaja on sitoutunut rakentamaan asemakaavan, rakennusjärjestyksen ja hyväksyttyjen piirustusten mukaisen uudisrakennuksen kolmen vuoden kuluessa kaupanteosta siihen valmiusasteeseen, että rakennustarkastusviranomainen voi suorittaa siinä rakennusjärjestyksen edellyttämän hyväksyttävän käytöönottotarkastuksen. Kuten käräjäoikeus on tuomiossaan lausunut, rakentamisvelvoitetta koskeva ehto ei ole sellainen maakaaren 2 luvun 11 §:ssä tarkoitettu ehto, joka olisi kiinteistön kaupassa pätemätön tai jonka voimassaoloa olisi rajoitettu.

Kauppakirjan sopimussakkoa koskevan ehdon (kohta 12) mukaan rakentamisvelvollisuuden laiminlyönnistä seuraa, että ostaja on velvollinen suorittamaan myyjälle sopimussakkona 20 prosenttia kauppahinnasta määräajan umpeenkuluttua ja jokaiselta seuraavalta 12 kuukauden kaudelta, kunnes velvoite on täytetty. Sopimusehdon sanamuodon mukaan sopimussakkovelvoite ei ole sidottu ostajan omistusaikaan.

Oikeuskirjallisuudessa on katsottu, että suorituksen muodostuminen mahdottomaksi tai sen riittävän vakava-asteinen vaikeutuminen voi johtaa velvoitteen lakkaamiseen. Suoritusesteestä johtuva velvoitteen lakkaaminen kohdistuu kuitenkin ainoastaan alkuperäisen suoritusvelvollisuuden sisältöön, ei velallisen sidonnaisuuteen muuten. Tällaisessa tilanteessa velkojan asemaa turvaavat muun ohella vahingonkorvaus ja muut suoritushäiriön seuraamukset (Norros, Olli: Velvoiteoikeus, 2012, s. 395-397). Vanhemmassa oikeuskirjallisuudessa on lisäksi pidetty selvänä, että sopimussakko on maksettava, mikäli pääsopimuksen täyttäminen tulee mahdottomaksi velallisen omasta syystä (Vihma, Väinö: Sopimussakko, 1950, s. 200).

Hovioikeus toteaa, että laiminlyömällä rakentaa kiinteistölle määräajassa ja myymällä kiinteistön rakentamattomana edelleen As.oy Valkeakosken Valmarintie on omalla toiminnallaan aiheuttanut sen, että rakentamisvelvoitteen täyttäminen on käynyt sille mahdottomaksi tai ainakin vaikeutunut huomattavasti. Vaikka yhtiön rakentamisvelvoitteen voidaan katsoa näin suoritusesteen vuoksi lakanneen, yhtiö ei ole kiinteistön myymällä vapautunut rakentamisvelvoitteen laiminlyömiseen perustuvasta sopimussakkovelvoitteestaan. Koska rakentamisvelvoitetta ei ollut täytetty ajanjaksolla 25.6.2013-24.6.2014, As.oy Valkeakosken Valmarintie on velvollinen suorittamaan sopimussakkoa kyseiseltä kaudelta.

Viivästyskoron maksuvelvollisuus on alkanut korkolain 6 §:n 1 momentin mukaisesti 30 päivän kuluttua 27.6.2014 päivätystä laskusta eli 28.7.2014. Viivästyskorkovaatimus aiemmalta ajalta hylätään.

Sopimussakon sovittelu

Kiinteistön kauppaa koskevan maakaaren 2 luvun 11 §:n 3 momentin mukaan kohtuuttoman ehdon sovittelusta säädetään varallisuusoikeudellisista oikeustoimista annetun lain 36 §:ssä. Kyseisen säännöksen 1 momentin mukaan oikeustoimen ehtoa voidaan joko sovitella tai jättää se huomioon ottamatta, jos ehto on kohtuuton tai sen soveltaminen johtaisi kohtuuttomuuteen. Kohtuuttomuutta arvosteltaessa on otettava huomioon oikeustoimen koko sisältö, osapuolten asema, oikeustointa tehtäessä ja sen jälkeen vallinneet olosuhteet sekä muut seikat.

Luovuttaessaan kiinteistön yksityiselle ostajalle kunta antaa tämän velvoitteiden vastineeksi yleensä taloudellisen edun kiinteistön alhaisen kauppahinnan muodossa. Oikeuskirjallisuudessa on katsottu, ettei yksityiselle asetetun rakentamisvelvollisuuden sanktiointi sopimussakoin voi lähtökohtaisesti olla tälle kohtuutonta, mikäli sopimussakko ja kiinteistön kauppahinta eivät yhdessäkään ylitä olennaisesti kiinteistön käypää hintaa (Kartio, Leena: Sopimusoikeuden roolikäsitteet ja julkisintressi. Teoksessa Juhlajulkaisu Pertti Juhani Muukkonen, 1987, s. 72).

Kirjallisesta todistelusta ilmenee, että As.oy Valkeakosken Valmarintie oli ostanut kiinteistön Valkeakosken kaupungilta 32.661 eurolla ja myynyt sen viisi vuotta myöhemmin 50.000 eurolla. Kiinteistön ostohinnan ja sopimussakkojen yhteismäärän ei siten voida katsoa ylittävän merkittävästi kiinteistön käypää hintaa. Myöskään sen seikan, että kiinteistö ei ollut ollut yhtiön omistuksessa 16.10.2013 jälkeen, ei voida katsoa johtavan sopimussakon kohtuuttomuuteen ottaen huomioon, että As.oy Valkeakosken Valmarintie oli myynyt kiinteistön tietoisena sopimussakkovelvoitteestaan ja nimenomaisesti ottanut kaupanteos­ sa myyjänä edelleen vastattavakseen Valkeakosken kaupungin mahdolliset vaatimukset rakentamisvelvoitteen osalta.

Edellä lausutun perusteella hovioikeus katsoo, ettei sopimussakkoa koskeva ehto ole kohtuuton eikä sen soveltaminen johda kohtuuttomuuteen. Perusteita sopimussakon sovitteluun ei siten ole.

Oikeudenkäyntikulut

Valkeakosken kaupunki voittaa muutoksenhakunsa ja hylätyksi tulevalla viivästyskorkovaatimuksen osalla on vain vähäinen merkitys.

Hovioikeuden ratkaisun lopputulos ilmenee tuomiolauselmasta.

Tuomiolauselma

Muutos käräjäoikeuden tuomiolauselmaan

As.oy Valkeakosken Valmarintie velvoitetaan suorittamaan Valkeakosken kaupungille käräjäoikeuden tuomitseman määrän lisäksi sopimussakkoa ajalta 25.6.2013-24.6.2014 yhteensä 6.532,20 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 28.7.2014 lukien.

Muilta osin asia ei ole ollut hovioikeuden tutkittavana.

As.oy Valkeakosken Valmarintie velvoitetaan suorittamaan Valkeakosken kaupungille korvaukseksi oikeudenkäyntikuluista hovioikeudessa 3.293,33 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua tämän ratkaisun antamisesta lukien.




Muutoksenhaku


Muutosta tähän ratkaisuun saadaan hakea korkeimmalta oikeudelta valittamalla vain, jos korkein oikeus niillä erityisillä perusteilla, jotka ilmenevät oheisesta valitusosoituksesta, myöntää valitusluvan.

Valitusosoituksessa tarkoitettu määräaika valitusluvan pyytämiseen ja valituksen tekemiseen päättyy 27.12.2017.


Asia on ratkaistu esittelystä.

Hovioikeudenneuvos Tarja H. (eri mieltä) Hovioikeudenneuvos Rita M. Hovioikeudenneuvos Kari L.

Hovioikeuden esittelijä Miia Y.

Äänestys

ERI MIELTÄ OLEVAN JÄSENEN LAUSUNTO ASIASSA S 16/1882

Hovioikeudenneuvos Tarja H.:

Vaatimis- ja väittämistaakan osalta olen samaa mieltä kuin hovioikeuden enemmistö.

Valkeakosken kaupunki oli 25.6.2008 päivätyllä kauppakirjalla myynyt rakentamattoman kiinteistön Martti Saxxxselle perustettavan asunto-osakeyhtiön eli nyt kysymyksessä olevan As.oy Valkeakosken Valmarintien lukuun. Kauppakirjan ehdon numero 8 mukaan ostaja on sitoutunut rakentamaan asemakaavan, rakennusjärjestyksenja hyväksyttyjen piirustusten mukaisen uudisrakennuksen kolmen vuoden kuluessa kaupanteosta siihen valmiusasteeseen, että rakennustarkastusviranomainen voi siinä suorittaa rakennusjärjestyksen edellyttämän käyttöönottotarkastuksen. Kauppakirjan ehdon numero 12 mukaan mikäli ostaja laiminlyö rakentamisvelvollisuuden, hän on velvollinen suorittamaan myyjälle sopimussakkoa 20 prosenttia kauppahinnasta määräajan umpeenkuluttua ja jokaiselta seuraavalta 12 kuukauden kaudelta, kunnes velvoite on täytetty. Kauppakirjan ehdon numero 10 mukaan ostaja oli sitoutunut olemaan myymättä tai muutoin luovuttamatta edelleen kiinteistöä rakentamattomana, ellei myyjä anna siihen kirjallista suostumusta

As.oy Valkeakosken Valmarintie oli 16.10.2013 päivätyllä kauppakirjalla myynyt kiinteistön rakentamattomana edelleen

Maakaaren 2 luvun 11 §:ssä on säädetty ehdoista, jotka ovat kiinteistönkaupassa pätemättömiä. Sen 2 momentin mukaan kiinteistönkaupassa saadaan sopia ehdosta, jonka mukaan ostaja ei saa myyjän suostumuksetta luovuttaa kiinteistöä rakentamattomana edelleen. Tällainen ehto on luvun 2 §:n 2 momentin perusteella voimassa enintään viisi vuotta kaupantekopäivästä.

Edellä mainittujen maakaaren säännösten perusteella kauppakirjan kiinteistön myyntiä koskenut ehto (numero 10) on ollut voimassa viisi vuotta kaupantekopäivästä, joten se ei ole ollut enää yhtiötä sitova kaupantekohetkellä 16.10.2013. Näin ollen totean, että As.oy Valkeakosken Valmarintie on voinut, ilman Valkeakosken kaupungin suostumusta, myydä kiinteistön rakentamattomana edelleen.

Valkeakosken kaupungin vaatimus perustuu siihen, että As.oy Valkeakosken Valmarintie on ollut sidottu sopimuksen mukaiseen rakentamisvelvoitteeseen vielä senkin jälkeen, kun yhtiö oli 16.10.2013 myynyt kiinteistön Asiassa ei ole edes väitetty, että yhtiöllä olisi ollut kiinteistöön hallinta- tai jokin muun oikeus enää sen jälkeen, kun se oli myynyt kiinteistön Näin ollen koska yhtiöllä 16.10.2013 jälkeen ei ole ollut kiinteistöön omistus- eikä muutakaan oikeutta ja koska yhtiöllä oli ollut edellä lausutun

mukaisesti oikeus myydä kiinteistö rakentamattomana, katson, ettei yhtiöllä enää 16.10.2013 jälkeen ole ollut velvollisuutta rakentaa kiinteistölle. Näin ollen Valkeakosken kaupungin sopimussakkoa koskeva vaatimus on perusteeton.

Mainituin täydennyksin hyväksyn käräjäoikeuden ratkaisun

En muuta käräjäoikeuden tuomiolauselmaaja hylkään Valkeakosken kaupungin hovioikeudessa aiheutuneiden oikeudenkäyntikulujen korvaamista koskevan vaatimuksen.


PIRKANMAAN KÄRÄJÄOIKEUS
1. osasto
Käräjätuomari Kirsi T.


TUOMIO
Annettu kansliassa

1
16129083

21.9.2016 L 1512436








Asia Vireille
Asian taustatiedot



KANNE

Vaatimukset
Kantaja
Valkeakosken kaupunki

Vastaaja
As.oy Valkeakosken Valmarintie
Kiinteistön virhe tm. sopimusrikkomus 26.1.2015

Osapuolet ovat 25.6.2008 tehneet kiinteistökaupan. Kaupan kohteena on ollut rakentamaton tontti nro 2 Valkeakosken kaupungin 14. kaupunginosan korttelissa nro 5. Kiinteistökauppa on tehty perustettavan asunto-osakeyhtiön lukuun.

Vaatimukset
Valkeakosken kaupunki on vaatinut, että As.oy Valkeakosken Valmarintie velvoitetaan suorittamaan kantajalle rakentamisvelvoitteen laiminlyöntiin perustuvana saatavana 13.064,40 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 6.532,20 eurolle (saatava ajalta 25.6.2012 - 24.6.2013) 25.6.2013 lukien ja 6.532,20 eurolle
(saatava ajalta 25.6.2013 - 24.6.2014) 25.6.2014 lukien.
Lisäksi kantaja on vaatinut, että vastaaja velvoitetaan korvaamaan kantajan oikeudenkäyntikulut yhteensä 6.185,03 euroa (sis.alv.) korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua ratkaisun antamisesta lukien.

Kantaja on pyytänyt, että käräjäoikeus määrää koko oikeudenkäyntiaineiston oikeudenkäynnin julkisuudesta annetun lain 10
§:n nojalla salassapidettäväksi.


Perusteet

Oikeudenkäyntiaineiston salassapito

Perusteinaan salassapitovaatimukselle kantaja on lausunut, että oikeudenkäyntiaineisto on kuntien maankäytön suunnittelun ynnä vastaavien kunnallisten prosessien intressissä salassa pidettävää. Kantaja on vedonnut viranomaisten toiminnan julkisuudesta annetun lain 24 §:n 1 momentin 19 kohtaan ja oikeudenkäynnin julkisuudesta yleisissä tuomioistuimissa annetun lain 10 §:ään.


Pääasia

Kantajan vastaajaan kohdistama vaatimus perustuu rakentamisvelvoitteen laiminlyöntiin.

Osapuolten 25.6.2008 tekemän kiinteistökaupan kauppakirjaan on sisältynyt rakentamisvelvoitetta koskeva ehto, mitä ehtoa vastaaja on rikkonut ennen kuin on luovuttanut kyseessä olevan kiinteistön rakentamattomana edelleen 16.10.2013. Erääntynyttä saatavaa on yritetty periä vastaajalta. Vastaaja ei ole kehotuksista huolimatta suorittanut saatavaa. Sopimussakon määrä kummaltakin vaaditulta ajanjaksolta on 6.532,20 euroa.

Kauppakirjaan on sisältynyt sopimussakkoklausuuli, jonka mukaan ostajan laiminlyödessä edellä mainitun rakentamisvelvollisuuden, ostaja on velvollinen suorittamaan myyjälle sopimussakkona 20 prosenttia kauppahinnasta määräajan umpeen kuluttua ja jokaiselta seuraavalta 12 kuukauden kaudelta, kunnes velvoite on täytetty.

Vastaaja ei ole rakentanut taikka rakennuttanut tontille rakentamisvelvoitetta koskevan kauppakirjan ehdon mukaista uudisrakennusta. Vastaaja on myynyt tontin rakentamattomana edelleen. Vastaaja on kiinteistökaupasta laaditun sopimuksen perusteella velvollinen suorittamaan kantajan vaatimat saatavat.

Rakentamisvelvoitetta koskeva ehto ei ole maakaaren 2 luvun 11 §:n mukainen vallintarajoitus- tai luovutusrajoitusehto, eikä siihen myöskään sovelleta maakaaren 2 luvun 2 §:ssä tarkoitettua viiden vuoden voimassaoloaikaa. Kyseessä oleva ehto ei estä ostajaa luovuttamasta kiinteistöä eteenpäin tai käyttämästä sitä muutoin oikeudellisesti hyväkseen. Kantajan vaatima sopimussakkoehto on kiinteästi yhteydessä rakentamisvelvoitetta koskevaan ehtoon. Kysymys ei ole luovutusoikeudesta vaan rakentamisvelvoitteesta. Mikään sääntely ei rajoita rakentamisvelvoitetta tai sen tehosteena olevan sopimussakon voimassaoloa.

Rakentamisvelvoitetta koskevaan ehtoon liittyvä sopimussakkoehto on velvoittava, joten sen periminen on suoraan sopimuksen täytäntöönpanoa. Sopimussakkoehto ei ole ehdollinen, eikä se myöskään sisällä harkinnanvaraa. Sopimusehtoa ei voida pitää kohtuuttomana. Sopimussakkojen perimisessä on kysymys kaupungin noudatettavasta yhdenmukaisesta käytännöstä. Kyse ei ole shikaaninomaisesta velkomisesta.

Kauppakirjaan otettu rakentamisvelvoitetta koskeva ehto on edelleen sitova ja sopimussakkoehtoon perustuva kantajan oikeus edelleen voimassaoleva. Sopimussakko ei ole sidottu kiinteistön omistusaikaan. Sopimuksen mukaan sakkovelvollisuus säilyy, vaikka kiinteistön omistus olisi siirretty, aina siihen saakka, kunnes rakentamisvelvoite on täytetty.

Vastaaja ei ole luovuttaessaan kiinteistön edelleen siirtänyt rakentamisvelvoitetta koskevaa ehtoa, vaikka siihen on vastaajalla ollut kauppakirjan ehdon 10 mukaan velvollisuus. Kiinteistökaupan 16.10.2013 kauppakirjassa vastaaja on ottanut vastatakseen näistä velvoitteista ja vaatimuksista. Vastaaja on siten ollut tietoinen velvoitteestaan ja näiden velvoitteiden laiminlyönti on selkeä osoitus siitä, että vastaaja on myös mieltänyt ja ymmärtänyt mahdollisuuden sille, että kantaja tulee perimään kantajan ja vastaajan väliseen kauppakirjaan perustuvaa sitovaa sopimussakkoa. Vastaaja on myynyt kiinteistön suuremmalla kauppahinnalla edelleen ja siten saanut taloudellista hyötyä. Vastaaja on ymmärtänyt, että sopimussakko jatkaa kertymistään kunnes rakennusvelvollisuusehto on täytetty.

Saatavalle vaadittu viivästyskorko määräytyy ensisijaisesti korkolain 5
§:n mukaan eräpäivästä eteenpäin, koska eräpäivästä oli sovittu. Toissijaisesti kantaja on hyväksynyt vastaajan esittämän viivästyskoron laskutavan.


VASTAUS


As. oy Valkeakosken Valmarintie on kiistänyt kaikki vaatimukset perusteettomina ja määriltään kokonaisuudessaan ja katsonut, että ensisijaisesti sopimussakkovaatimus on jätettävä tutkimatta ja toissijaisesti sopimussakkovaatimus on hylättävä 16.10.2013 jälkeiseltä ajalta tai ainakin sopimussakkoa tulee kohtuullistaa.

Vastaaja on kiistänyt viivästyskoron alkamispäivät ja katsonut, että viivästyskorko voi alkaa aikaisintaan 30 päivän kuluttua laskujen eräpäivistä.

Lisäksi vastaaja on vaatinut, että kantaja velvoitetaan korvaamaan sen oikeudenkäynti- ja asianosaiskulut yhteensä 2.495,50 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua ratkaisun antamisesta lukien.


Perusteet

Oikeudenkäyntiaineiston salassapito

Vastaaja on lausunut kantajan salassapitomääräystä koskevasta vaatimuksesta. Vastaaja on katsonut, että lähtökohtaisesti asiakirjat ovat julkisia. Kantajan laatimat ja hankkimat asiakirjat voidaan kuitenkin määrätä salassapidettäviksi.


Pääasia


Maakaaren mukaan minkäänlaiset luovutusrajoitukset tai sakkoehdot eivät voi olla voimassa viittä vuotta pidempään. Kantaja yrittää perusteettomasti, shikaaninomaisesti velkaa väittämiään saatavia sopimuksesta, joka on ollut voimassa yli viisi vuotta ennen kantajan väittämää sopimusrikkomusta. Yhdenmukainen käytäntö ei ole lainmukainen peruste poiketa maakaaren sitovista säännöksistä.

Ostajan määräämisvaltaa rajoittava ehto on pätemätön. Luovutuskielto on eräs tapa rajoittaa ostajan määräämisvaltaa. Kiinteän omaisuuden luovutuksessa luovutuskielto on pääsääntöisesti pätemätön. Maakaaren mukaan voidaan kuitenkin sopia, että ostaja ei saa ilman myyjän suostumusta luovuttaa kaupan kohdetta rakentamattomana tai korkeammalla hinnalla kuin määrätyllä hinnalla. Tällainen ehto on otettava kauppakirjaan ja se on voimassa enintään viisi vuotta. Tälle määräajalle ei ole asetettu poikkeusta. Näin ollen luovutuskieltoon perustuva sopimussakkoehto tai - vaatimus ei ole voimassa kuin enintään viisi vuotta. Muu ehto on pätemätön ja siihen perustuvat vaatimukset oikeudettomia ja lakiin perustumattomia.

Vastaaja ei ole omistanut kiinteistöä 16.10.2013 jälkeen. Sopimussakkovaatimus ei voi kohdistua 16.10.2013 jälkeiseen aikaan.

Kantaja on ennen 16.10.2013 lähettänyt vastaajalle aiheettoman ja lakiin perustumattoman sopimussakkovaatimuksen ajalta
25.6.2012-24.6.2013. Vastaaja ei ole maksanut vaadittua saatavaa, vaan on ilmoittanut kantajalle, että kyseessä on perusteeton vaatimus.
Koska oli ollut olettavaa, että kantaja tulee vaatimaan perusteetonta saatavaa, 16.10.2013 laadittuun kauppakirjaan on tehty kirjaus vastaajan vastuusta.

Vastaaja on aikaisemmin maksanut kaksi aikaisempaan aikaan kohdistunutta sopimussakkoerää a 6.532,20 euroa. Vastaajalle on lisäksi aiheutunut huomattava määrä kuluja. Vastaaja ei ole saanut kiinteistöstä
myyntivoittoa. Sopimussakkoehdon noudattaminen viiden vuoden jälkeen olisi täten kohtuutonta. Sopimussakkoa tulee kohtuullistaa, sillä vastaaja ei ole saanut kiinteistöstä myyntivoittoa eikä ole omistanut kiinteistöä 16.10.2013 jälkeen.

TODISTELU

Kirjalliset todisteet

Kantaja
1.Kauppakirja 25.6.2008
2.Kaupanvahvistajan ilmoitus 16.10.2013
3.Laskut 11.4.2014 (nro 61005726) ja 27.6.2014 (nro 61005845)
4.Kuntaliiton lausunto
5.Kauppakirja 16.10.2013

Vastaaja


ASIAN KÄSITTELYSTÄ

Käräjäoikeus on laatinut asiassa yhteenvedon ja varannut asianosaisille tilaisuuden lausua siitä sekä tiedustellut asianosaisilta suostuvatko nämä asian ratkaisemiseen kirjallisen valmistelun perusteella.

Kantaja on lausunut yhteenvedosta ja ilmoittanut, ettei vastusta asian käsittelyä kirjallisessa menettelyssä. Vastaaja on lausunut yhteenvedosta ja ilmoittanut suostuvansa asian ratkaisemiseen kirjallisessa käsittelyssä.

Käräjäoikeus on päivittänyt yhteenvetoa annettujen lausumien pohjalta ja varannut asianosaisille tilaisuuden lausua. Molemmat asianosaiset ovat edelleen lausuneet asiassa.

Käräjäoikeus on varannut asianosaisille tilaisuuden lausua asiassa oikeudenkäyntikulujen määristä. Kantaja on lausunut, ettei sillä ole huomauttamista päivitettyyn yhteenvetoon eikä vastaajan oikeudenkäyntikulujen määrästä. Vastaaja ei ole antanut lausumaa.

Koska kukaan asianosaisista ei ole vastustanut asia ratkaisemista kirjallisessa menettelyssä ja koska asia on laadultaan sellainen, ettei asian ratkaiseminen edellytä pääkäsittelyn toimittamista, käräjäoikeus on ratkaissut asian kirjallisessa menettelyssä oikeudenkäymiskaaren 5 luvun 27 a §:n mukaisesti.


KÄRÄJÄOIKEUDEN RATKAISU

Perustelut

Oikeudenkäyntiaineiston salassapito

Lähtökohtaisesti oikeudenkäyntiasiakirjat ovat julkisia. Täten arvioitavana on kysymys siitä, onko tässä asiassa perusteet poiketa julkisuudesta muiden etujen vuoksi. Mikäli sellaiset perusteet ovat olemassa, on arvioitava miltä osin salassapitomääräys asiassa on tarpeen.

Oikeudenkäynnin julkisuudesta yleisissä tuomioistuimissa annetun lain 10 §:n mukaan tuomioistuin voi asianosaisen pyynnöstä tai erityisestä syystä muutoinkin päättää, että oikeudenkäyntiasiakirja on pidettävä tarpeellisin osin salassa, jos siihen sisältyy muussa laissa salassa pidettäviksi säädettyjä tietoja, joiden julkisiksi tuleminen todennäköisesti aiheuttaisi merkittävää haittaa tai vahinkoa niille eduille, joiden suojaamiseksi salassapitovelvollisuus on säädetty.

Kantaja on esittänyt salassapitomääräystä koskevan vaatimuksen lausuman yhteydessä toimittaessaan kirjallisena todisteena esitetyn Kuntaliiton lausunnon. Kantaja on myöhemmin ilmoittanut, että salassapitomääräystä koskeva vaatimus kohdistuu koko oikeudenkäyntiaineistoon. Kantaja on vedonnut asiassa viranomaisten toiminnan julkisuudesta annetun lain 24 §:n 1 momentin 19 kohtaan ja oikeudenkäynnin julkisuudesta yleisissä tuomioistuimissa annetun lain 10 §:ään. Kantaja on perusteena vedonnut kuntien maankäytön suunnittelun ynnä vastaavien kunnallisten prosessien intressiin.

Viranomaisten toiminnan julkisuudesta annetun lain 24 §:n 19 kohdan esitöiden (HE 30/1998) mukaan säännöksen tarkoitus on suojata julkisyhteisön etua oikeudenkäyntiin valmistauduttaessa. Salassa pidettäviä ovat viranomaisen oikeudenkäynnin osapuolena oikeudenkäyntiin valmistautumista varten laatimat sekä hankkimat asiakirjat, jos tiedon antaminen asiakirjasta on vastoin julkisyhteisön etua oikeudenkäynnissä. Julkisyhteisön yksiköiden on voitava valmistautua rauhassa oikeudenkäyntiin ilman, että valmistautumista koskevat asiakirjat olisivat aina julkisia. Tuomioistuimelle annettujen asiakirjojen julkisuus määräytyy niihin sovellettavien säännösten mukaan.

Viranomaisten toiminnan julkisuudesta annetun lain 7 §:n mukaan viranomaiselle asian käsittelyä varten toimitettu asiakirja tulee julkiseksi, kun viranomainen on sen saanut, jollei toisin säädetä.

Arvioidessaan salassapitomääräyksen edellytysten täyttymistä käräjäoikeus katsoo, ettei asiassa ole tullut selvitetyksi, että tuomioistuimeen toimitettujen asiakirjojen julkisuus olisi laissa tarkoitetulla tavalla vastoin julkisyhteisön etua tai että asiakirjojen julkisiksi tuleminen todennäköisesti aiheuttaisi haittaa tai vahinkoa niille eduille, joiden suojaamiseksi salassapitovelvollisuus on säädetty.

Näin ollen käräjäoikeus katsoo, etteivät oikeudenkäynnin julkisuudesta yleisissä tuomioistuimissa annetun lain 10 §:ssä säädetyt edellytykset salassapitomääräykselle täyty. Vaatimus salassapitomääräyksestä hylätään.


Pääasia


Kysymyksenasettelu

Asiassa on ensin kysymys siitä sovelletaanko kysymyksessä olevaan sopimussakkoehtoon maakaaressa säädettyä viiden vuoden voimassaoloaikaa. Tämän jälkeen arvioitavaksi tulee sopimussakkovelvoite ja kiinteistön edelleenluovutuksen vaikutus siihen. Viimesijaisena asiassa on kysymys sopimussakon kohtuullistamisesta.

Sopimussakkoehdon voimassaolo

Maakaaren 2 luvun 11 §:ssä säädetään pätemättömistä ehdoista eli sellaisista kiinteistökaupan ehdoista, jotka eivät ole sitovia. Säännöksen esitöiden (HE 120/1994) mukaan säännöksen tarkoituksena on, että kiinteistön kaupassa ei hyväksytä ehtoja, jotka rajoittavat kiinteistön omistajalle säännöllisesti kuuluvia oikeuksia. Oikeuskirjallisuudessa on katsottu, että kiinteistökaupassa lähtökohtaisesta sopimusvapaudesta huolimatta ei hyväksytä ehtoja, jotka rajoittavat kiinteistön omistajalle säännöllisesti kuuluvia oikeuksia. Näillä oikeuksilla tarkoitetaan ehtoja, jotka rajoittavat ostajan oikeutta myydä tai muutoin luovuttaa kiinteistö. (Tepora ym.: Kiinteistön kauppa, muu luovutus ja kirjaus, 2010, s. 146)

Kantajan kanne perustuu osapuolten 25.6.2008 tekemään kiinteistökauppaan ja kauppakirjassa sovittuun rakentamisvelvoitteen . (kohta 8) laiminlyönnistä sovittuun sopimussakkoon (kohta 12).

Kauppakirjasta ei ilmene, että edellä mainituissa ehtokohdissa sovittu rakentamisvelvoite tai rakentamisvelvoitteen laiminlyönnistä seuraava sopimussakko sisältäisivät sellaisia maakaaren 2 luvun 11 §:n säännöksessä tarkoitettuja ehtoja, jotka rajoittaisivat ostajan oikeutta luovuttaa kiinteistö edelleen tai muutoin oikeutta määrätä oikeudellisesti kiinteistöstä. Näin ollen sopimusehdon, johon kantajan vaatimus perustuu, ei ole katsottava olevan sellainen maakaaren 2 luvun 11 § :ssä tarkoitettu ehto, jonka voimassaoloon sovelletaan maakaaren 2 luvun 2
§:ä.

Sopimussakkovelvoite


Asiassa on riidatonta, että vastaaja ei ole rakentanut kiinteistölle kiinteistökaupassa sovitun rakentamisvelvoitteen mukaisesti. Asiassa on myös riidatonta, että vastaaja on edelleen luovuttanut kiinteistön rakentamattomana 16.10.2013.

Kantajan kannevaatimus on perustunut osapuolten tekemän kauppakirjan sopimussakkoehtoon (kohta 12). Käräjäoikeus on pyytänyt kantajaa lausumaan siitä, perustuuko kantajan vastaajaan kohdistama vaatimus pelkästään rakentamisvelvoitteen laiminlyöntiin. Kantaja on lausunut, että kantajan vastaajaan kohdistama vaatimus perustuu rakentamisvelvoitteen laiminlyöntiin. Näin ollen asiassa on kysymys pelkästään sopimussakkovelvoitteesta, joka perustuu siihen, että vastaaja on laiminlyönyt rakentamisvelvoitteen.

Sopimussakkoa koskevassa ehdossa (kohta 12) on sovittu sekä sopimussakon määräytymisperuste, sopimussakon määrä ja kunkin erääntyvän sopimussakkokauden ajanjakso. Ehdon mukaan "mikäli ostaja laiminlyö edellä tarkoitetun rakentamisvelvollisuuden, hän on velvollinen suorittamaan myyjälle sopimussakkona 20 prosenttia kauppahinnasta määräajan umpeenkuluttua ja jokaiselta seuraavalta 12 kuukauden kaudelta, kunnes velvoite on täytetty."

Koska kiinteistö on ollut rakentamaton ja vastaajan omistuksessa, vastaaja on velvollinen suorittamaan kantajalle sopimussakkoehdon mukaisesti sopimussakon ajalta 25.6.2012 - 24.6.2013.

Koska vastaaja on 16.10.2013 luovuttanut kiinteistön edelleen, 25.6.2012 jälkeen seuraavaa sopimussakkokautta koskeva 12 kuukauden ajanjakso ei ole täyttynyt. Tämän johdosta sopimussakkovaatimus hylätään kaudelta 25.6.2013 - 24.6.2014.

Koska vaatimus kohdistuen jälkimmäiseen sopimussakkokauteen on hylätty ja koska vastaajan esittämät perusteet kohtuullistamisesta ovat kohdistuneet jälkimmäiseen sopimussakkokauteen, käräjäoikeus ei lausu kohtuullistamisen osalta.

Viivästyskorko

Asiassa on riitaista saatavalle maksettavan viivästyskoron alkamispäivä

Kantaja on vaatinut sopimussakolle 25.6.2012 - 24.6.2013 viivästyskorkoa 25.6.2013 lukien. Kauppakirjasta ei ilmene, että sopimussakon eräpäivä olisi ennalta määrätty. Kirjallisena todisteena on esitetty 11.4.2014 päivätty vastaajalle osoitettu lasku kyseisestä sopimussakosta. Näin ollen koska asiassa ei ole näytetty, että eräpäivää olisi velallista sitovasti ennalta määrätty tai että velkoja olisi ennen 11.4.2014 päivättyä laskua vaatinut määrän suorittamista, korkolain 6
§:n 1 momentin nojalla viivästyskorkovaatimus hylätään 12.5.2014 edeltävältä ajalta.

Oikeudenkäyntikulut

Kantaja on osittain voittanut kanteensa. Asiassa on keskeisenä kysymyksenä ollut kysymys sopimussakkoehdon voimassaolosta, mikä on ratkaistu kantajan hyväksi. Käräjäoikeus katsoo, että asiassa on oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 3 §:n nojalla syytä velvoittaa vastaaja korvaamaan kaksikolmasosaa kantajan oikeudenkäyntikuluista.


Tuomiolauselma

Oikeudenkäyntiaineiston salassapito

Vaatimus oikeudenkäyntiaineiston määräämisestä salassapidettäväksi hylätään.


Pääasia


As.oy Valkeakosken Valmarintie (2341543-6) velvoitetaan suorittamaan Valkeakosken kaupungille (0157568-2) rakentamisvelvoitteen laiminlyöntiin perustuvana saatavana (ajalta 25.6.2012 - 24.6.2013) 6.532,20 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 12.5.2014 lukien.

As.oy Valkeakosken Valmarintie velvoitetaan suorittamaan Valkeakosken kaupungille oikeudenkäyntikulujen korvauksena 4.123,35 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua ratkaisun antamisesta lukien.

Muilta osin ja muut asiassa esitetyt vaatimukset hylätään.


Lainkohdat

Perusteluissa mainitut ja
laki oikeudenkäynnin julkisuudesta yleisissä tuomioistuimissa 33 §