Oikeuttaako kreosootti eli kivihiilipiki rakennuksessa kaupan purkamiseen?
Ostajien mukaan rakennuksen kellarin sokkelissa ja asuinkerroksen betonilaatassa on ollut kaupantekohetkellä kivihiilipikeä, josta aiheutuu PAH-yhdisteiden aiheuttama terveyshaitta. Yhdisteitä pääsee lattiarakenteesta huoneilmaan ilmanvirtauksen ja ilmavuotojen mukana sekä kaasumaisesti lattiamateriaalin ja sokkelin läpi. Tämä aiheuttaa välitöntä vaaraa asumisterveydelle tai ainakin terveydensuojelulain 1 §:ssä tarkoitetun terveyshaitan mahdollisuuden. Kantajat ovat voineet olettaa, että rakennus on asumiskelpoinen eikä siinä ole kohtuuttoman kalliita korjaustarpeita. PAH-yhdisteitä ei ole voitu havaita tavanomaisessa kiinteistön kauppaan liittyvässä tarkastuksessa ja kuntotarkastuksen perusteella välittömiä korjaustarpeita ei ole ollut. Asukkaat altistuvat kivihiilipiestä haihtuville PAH-yhdisteille, joka on terveydensuojelulaissa tarkoitettu terveyshaitta.
Käräjäoikeus on todennut, että kirjallisilla todisteilla ja todistajakertomuksella, että rakennuksessa on kreosoottia ensimmäisen kerroksen lattiassa ja kellarin seinässä tiilimuurauksen takana. Lisäksi on näytetty, että kreosootti on terveydelle vaarallinen aine, josta haihtuu terveydelle vaarallisia yhdisteitä. Edelleen mainituilla kertomuksilla on näytetty, että yhdisteet ovat kaasumaisia ja ne pääsevät rakennusten rakenteiden läpi koska rakenteet eivät ole kaasutiiviitä. On näytetty, että yhdisteitä haihtuu ilmaan niin kauan kuin kreosoottia on jossakin materiaalissa.
Vaikka asiassa ei ole tehty ilman naftaleenipitoisuuden määritystä, edellä mainituista seikoista seuraa se, että rakenteessa olevasta kreosootista haihtuvia yhdisteitä pääsee huoneilmaan ja tilanne on ollut tämä myös kaupantekoajankohtana. Kreosootista haihtuvien yhdisteiden määrästä ei ole esitetty näyttöä, mutta todistaja on arvellut, että määrä olisi melko suuri, koska materiaalinäytteen pitoisuudet olivat olleet suuria. Todistajat ovat kertoneet, että kreosootista haihtuvalle naftaliinille on asetettu työterveysmielessä raja-arvo, mutta terveydelle vaarattoman määrän määrittäminen ei ole mahdollista. Puhutaan pikemminkin hyväksyttävästä määrästä haitallisia yhdisteitä. Ottaen huomioon, että kreosoottia on kysymyksessä olevassa rakennuksessa laajalla alueella, käräjäoikeus katsoo, että se aiheuttaa asumiseen liittyvän terveydellisen riskin. Tätä johtopäätöstä tukee myös kirjallisena todisteena esitetty terveystarkastajan tarkastuspöytäkirja. Korjaamattomana kreosootti on omiaan altistamaan omakotitalon asukkaat haitallisille terveysvaikutuksille.
Ratkaisusta KKO 1990:166 ilmenevän oikeusohjeen perusteella yleisesti hyväksytty rakennustapa voi osoittautua myöhemmin toimimattomaksi ja ostaja voi vedota silloin salaiseen virheeseen. Kirjallisena todisteena (V1) esitetyssä kuntotarkastusraportissa on maininta asbestista (s. 20), jota on sen mukaan kellarissa putkien ympärillä eristeenä. Tästä ei kuitenkaan käräjäoikeuden käsityksen mukaan seuraa ostajalle erityistä kreosoottiin liittyvää tarkastusvelvollisuutta ja kreosootin havaitseminen olisi edellyttänyt rakenteiden avaamista. Kreosootin havaitseminen ennen purkutöitä ei olisi myöskään vaikuttanut asiaan, koska todistajien kertomusten perusteella sen poistaminen on ainoa varteenotettava korjaustapa.
Kiinteistön asuinrakennuksessa rakenteissa laajalti havaittu kreosootti aiheuttaa sen, että kiinteistön käyttö asumistarkoitukseen edellyttää sen poistamista. Mainitun virheen korjauskustannukset ovat suuruusluokaltaan merkittävät ja olennaisesti suuremmat verrattuna siihen, mitä ostajat ovat voinut kauppaa tehtäessä otaksua joutuvansa rakennuksen kohtuullisina korjauskuluina maksamaan. Korjauskustannusten arvioitua määrää on pidettävä suurena myös suhteessa kiinteistön kauppahintaan, joka oli ollut 202.500 euroa. Kiinteistön virhettä on pidettävä olennaisena ja asiassa on siten edellytykset kaupan purkamiselle.
Hovioikeus pysytti käräjäoikeuden tuomion.
Asia on vireillä korkeimmassa oikeudessa ja sille on myönnetty valituslupa.
Turun hovioikeus Tuomio Nro 437
Antopäivä 9.5.2017
Diaarinumero S 16/928
Ratkaisu, johon on haettu muutosta
Varsinais-Suomen käräjäoikeus 18.3.2016 no 7813 (liitteenä)
Asia
Kiinteistön virhe/sopimusrikkomus
Valittajat
Vitttnen M. Vitttnen Satttnen
A-M. J. Kuttt A-L. Litttnen (myyjät)
Vastapuolet
J. K. Ruttt L. Ruttt (ostajat)
Vaatimukset hovioikeudessa
Valitus
M. Vitttnen, M. Vitttnen, M-R. Satttnen, A-M. Kuttt ja A-L. Litttnen ovat yhteisesti vaatineet, että kanne hylätään ja että J. ja L. Ruttt velvoitetaan yhteisvastuullisesti korvaamaan heidän oikeudenkäyntikulunsa asiassa korkoineen.
Kaupanpurkuun tai hinnanalennukseen ei ole perusteita. Rakennuksessa ei ole ollut kaupantekohetkellä kivihiilipien aiheuttamaa terveyshaittaa eikä hajua. Ostajilla on ollut erityinen selonottovelvollisuus käytetyistä rakennusmateriaaleista ottaen huomioon rakennuksen ikä ja rakenteissa kuntotarkastuksen yhteydessä havaittu asbesti, minkä seikkojen johdosta ostajien on tullut myös varautua mittaviin kunnostustöihin. Vaaditun uudelleenrakentamisen välttämättömyyttä eikä kustannuksia ole näytetty.
Vastaus
J. ja L. Ruttt ovat yhteisesti vaatineet, että valitus hylätään ja että M. Vitttnen, M. Vitttnen, M-R. Satttnen, A-M. Kuttt ja A-L. Litttnen velvoitetaan yhteisvastuullisesti korvaamaan heidän oikeudenkäyntikulunsa hovioikeudessa laillisine korkoineen.
Kaupan purulle on ollut perusteet. Terveydelle haitallista kivihiilipikeä on käytetty talon sellaisissa rakenteissa, jotka ovat suoraan yhteydessä rakennuksen sisäilmaan. Kuntotarkastuksessa tehdyt havainnot eivät ole asettaneet ostajille erityistä selonottovelvollisuutta. Kuntotarkastuksen perusteella välittömiä korjaustarpeita ei ole ollut. Kivihiilipien poistaminen on ainoa korjaustapa. Korjauskustannukset ja laatuvirheen vaikutukset ovat olennaisia.
Todistelu hovioikeudessa
Sama kuin käräjäoikeudessa.
Hovioikeuden ratkaisu
Perustelut
Hovioikeus on pääkäsittelyssä vastaanottanut saman todistelun kuin käräjäoikeus. Asianosaisten ja todistajien kertomukset hovioikeudessa ovat asian ratkaisuun vaikuttavilta osilta vastanneet käräjäoikeuden tuomioon kirjattua. Asiassa ei ole aihetta arvioida todistelua, eikä asiaa toisin kuin käräjäoikeus on tehnyt.
Asian hävinneet valittajat ovat yhteisvastuullisesti velvollisia korvaamaan J. ja L. Rutttsen oikeudenkäyntikulut hovioikeudessa korkoineen.
Hovioikeuden ratkaisun lopputulos ilmenee tuomiolauselmasta.
Tuomiolauselma
Käräjäoikeuden tuomiota ei muuteta.
M. Vitttnen, M. Vitttnen, M-R. Satttnen, A-M. Kutttt ja A-L. Litttnen velvoitetaan yhteisvastuullisesti suorittamaan J. ja L. Rutttselle korvaukseksi näiden yhteisistä oikeudenkäyntikuluista hovioikeudessa 6.427,80 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine korkoineen kuukauden kuluttua hovioikeuden ratkaisun antamisesta lukien.
M. Vitttsen, M. Vitttsen, M-R. Satttsen, A-M. Kutttn ja A-L. Litttsen oikeudenkäyntikuluvaatimus hovioikeudessa hylätään.
Muutoksenhaku
Muutosta tähän ratkaisuun saadaan hakea korkeimmalta oikeudelta valittamalla vain, jos korkein oikeus niillä erityisillä perusteilla, jotka ilmenevät oheisesta valitusosoituksesta, myöntää valitusluvan.
Valitusosoituksessa tarkoitettu määräaika valitusluvan pyytämiseen ja valituksen tekemiseen päättyy 10.7.2017.
Asia
Kiinteistön virhe tm. sopimusrikkomus
Vireille
9.10.2015
Kanne
J. Ruttt ja L. Ruttt ovat vaatineet, että kantajien ja vastaajien välinen kiinteistökauppa puretaan ja kauppahinta 202.500 euroa palautetaan. Palautettavalle kauppahinnalle on maksettava korkolain 3 §:n 2 momentin mukaista korkoa 25.5.2011 lukien 2.11.2015 asti sekä viivästyskorkoa 3.11.2015 lukien.
Toissijaisesti kantajat ovat vaatineet, että vastaajat velvoitetaan suorittamaan 50.000 euroa hinnanalennuksena kauppahinnan palautuksen yhteydessä mainittuine korkoineen. Lisäksi kantajat ovat vaatineet, että heidän oikeudenkäyntikulunsa korvataan viivästyskorkoineen.
Perusteinaan kantajat ovat lausuneet, että heidän vastaajilta ostamallaan kiinteistöllä sijaitsevassa asuinrakennuksessa on salainen laatuvirhe, eli se poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä asumiskäytössä ylläpidetyltä kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen edellyttää (maakaari 2 luku 17.1 § 5 kohta).
Rakennuksen kellarin sokkelissa ja asuinkerroksen betonilaatassa on ollut kaupantekohetkellä kivihiilipikeä, josta aiheutuu PAH-yhdisteiden aiheuttama terveyshaitta. Yhdisteitä pääsee lattiarakenteesta huoneilmaan ilmanvirtauksen ja ilmavuotojen mukana sekä kaasumaisesti lattiamateriaalin ja sokkelin läpi. Tämä aiheuttaa välitöntä vaaraa asumisterveydelle tai ainakin terveydensuojelulain 1 §:ssä tarkoitetun terveyshaitan mahdollisuuden. Kantajat ovat voineet olettaa, että rakennus on asumiskelpoinen eikä siinä ole kohtuuttoman kalliita korjaustarpeita. PAH-yhdisteitä ei ole voitu havaita tavanomaisessa kiinteistön kauppaan liittyvässä tarkastuksessa ja kuntotarkastuksen perusteella välittömiä korjaustarpeita ei ole ollut. Asukkaat altistuvat kivihiilipiestä haihtuville PAH-yhdisteille, joka on terveydensuojelulaissa tarkoitettu terveyshaitta.
Korjauskustannukset kaupan kohteen saattamisesta asumiskäyttöön turvalliseksi ovat suuret ja mikäli virhe olisi ollut tiedossa kantajat eivät olisi tehneet kauppaa. Hinnanalennuksen määrän osalta kiinteistön arvo on virheellisenä 120.000 euroa ja korjausten jälkeen 180.000 euroa. Korjauskustannukset ovat yhteensä 72.490 euroa. Hinnanalennusvaatimuksessa on otettu huomioon laadunparannuksen vaikutus.
Kantajilla ei ole ollut erityistä selonottovelvollisuutta ja asbesti on eri tyyppinen materiaali kuin kreosootti, koska asbestista ei tapahdu haihtumista.
Asbestin mainitsemisesta kuntotarkastusraportissa ei seuraa erityistä selonottovelvollisuutta. Asbestikartoitus tehdään silmämääräisesti rakenteita avaamatta ja kreosoottia ei olisi havaittu asbestikartoituksen yhteydessä. Kun lattian pintaa remontoidaan, ei ole tarvetta asbestikartoitukselle. Ostajat eivät ole hyväksyneet sitä, että kreosoottia on rakennuksessa.
Vastaus
Vastaajat ovat vaatineet, että kanne hylätään ja että heidän oikeudenkäyntikulunsa korvataan korkoineen.
Perusteinaan vastaajat ovat lausuneet, että kivihiilipiestä eli kreosootistä saattaa aiheutuu terveyshaittaa vain, mikäli sitä vapautuu sisäilmaan. Tätä tapahtuu vain silloin kun rakenteita puretaan.
Kysymyksessä on ollut 1950-luvulla rakennettu rakennus, jota ei ole peruskorjattu, joten tuohon aikaan käytetyt rakennusmateriaalit kuten kivihiilipiki eivät ole virhe. PAH-yhdisteistä vain naftaleenille on sisäilman osalta asetettu tavoitetaso, joka on 2 mikrogrammaa kuutiometriä kohti ja tämäkin on ainoastaan suositus. Tavoitetason asettaminen johtuu siitä, että naftaleeni on PAH-yhdisteistä ainoa, josta työterveyslaitoksen mukaan voi tapahtua jonkinasteista haihtumista. Myös ihmisen toiminnasta aiheutuu PAH-yhdisteitä ja ulkoilmastakin tulee sisäilmasta PAH-yhdisteitä, esimerkiksi tupakoinnin johdosta tai moottoriajoneuvojen päästöistä. PAH-yhdisteiden pitoisuuksia ei ole mitattu ennen rakenteiden purkua ja kiinteistöllä ei ole havaittu kivihiilipien hajua ennen purkutöitä. Rakennuksessa ei ole ollut terveyshaittaa kaupantekoajankohtana.
Ostajilla on ollut erityinen selonottovelvollisuus, kun otetaan huomioon rakennuksen ikä ja rakenteissa kuntotarkastuksen yhteydessä havaittu asbesti, joka on vastaavantyyppinen materiaali kuin kivihiilipiki. Kantajien tietoisuus asbestin olemassaolosta aiheuttaa erityisen selonottovelvollisuuden viimeistään silloin kun rakenteita aletaan purkamaan, koska ennen vuotta 1988 rakennetuissa taloissa on tehtävä asbestikartoitus ennen purkutöitä. Asbestikartoituksen yhteydessä tehdään yleensä myös haitta-ainekartoitus, jonka yhteydessä yleensä tutkitaan myös kreosootin olemassaolo. Lattian purku on ollut niin laaja, että asbestikartoitus olisi pitänyt tehdä. Asbestikartoituksen yhteydessä kreosootti olisi havaittu ja lattia olisi korjattu eri menetelmällä eli rakenteita avaamatta.
Asiassa ei ole edellytyksiä hinnanalennukselle ja kuntotarkastusraportissa on todettu, että kyseisen ikäisessä rakennuksessa lähes kaikki rakennustekniset järjestelmät ja materiaalit ovat tulleet teknisen käyttöikänsä loppusuoralle, joten kantajien oli tullut varautua mittaviin peruskorjauksiin. Hinnanalennusvaatimuksen erittelyn ja yhteydestä kreosoottiin ei ole esitetty selvitystä. Korjauksia ei ole tarpeen tehdä kreosootin vuoksi.
Kantajien olisi pitänyt varautua siihen, että rakenteista voi löytyä jotain muutakin rakennusajankohdalle tyypillistä nyttemmin haitalliseksi todettua materiaalia kuin asbesti. Kivihiilipiki on mainittu kuntotarkastusraportissa (s. 26).
Joka tapauksessa purkukynnys ei ylity ja hinnanalennusvaatimus on liian suuri, koska siinä ei ole huomioitu riittävästi tasonparannuksen vaikutusta.
Riidattomat seikat
1.Pistävää kivihiilipien hajua ei ole havaittu ennen lattian avaamista.
2.Myyjät R. Vitttnen ja E. Vitttnen ovat asuneet rakennuksessa vuodesta 1962 vuoteen 2011. Myös vastaajat ovat asuneet kiinteistöllä noin 20 vuotta. Kauppa on tehty 25.5.2011.
3.Kuntotarkastusraportissa on mainittu asbesti.
4.Pah-yhdisteet asuinhuoneen ilmassa voivat aiheuttaa terveyshaitan
Todistelu
Kirjalliset todisteet
Kantaja
K1. Kiinteistön kauppakirja 25.5.2011
K2. Ositum Oy:n raportti 19.3.2015
K3. Ositum Oy:n raportti 20.4.2015
K4. Terveystarkastajan tarkastuspöytäkirja
K5. LKV, KiAT Lettt Ratttan 14.9.2015 päivätty hinta-arvio
K6. AT Kiinteistökontrol Oy:n tarjous
Vastaaja
V1. Kuntotarkastusraportti 9.5.2011
V2. PAH-yhdisteiden viitearvot Suomessa
Henkilötodistelu
Kantaja
1.J. Ruttt todistelutarkoituksessa
2.RI, asumisterveysasiantuntija E. Helttt
3.H. Rättt, Asumisterveysliitto AsTe ry
4.LKV, KiAT Lettt Rattts
Vastaaja
1.Vastaaja M-R. Satttnen todistelutarkoituksessa
2.Rakennusinsinööri I Patttnen
KÄRÄJÄOIKEUDEN RATKAISU
Henkilötodistelu
J. Ruttt on kertonut, että hän on koulutukseltaan huonekalupuuseppä ja L. Ruttt on filosofian maisteri. J. Ruttt oli käynyt katsomassa kaupan kohdetta ja kuntotarkastuksen jälkeen kohdetta oli käyty katsomassa vielä uudelleen. Hän oli ollut myös yhteydessä kuntotarkastuksen tekijään ja hän oli mennyt katon kautta tutustumaan yläkolmioon, josta oli maininta kuntotarkastusraportissa. Hän ei ollut havainnut mitään erityistä hajua rakennuksessa, ehkä vanhan rakennuksen hajua, mutta ei mitään erityistä. Tarkoituksena oli ollut muuttaa heti ja kunnostaa kohdetta huone kerrallaan, ja näin oli myös tehty. Kuntotarkastuksessa mainittuja kohtia oli korjattu, kuten kellarin osalta materiaaleja oli poistettu, kuten muovimattoja. Puukoolattuja rakenteita oli tarkistettu ja niistä ei ollut löytynyt ongelmia. Myös kellarin ilmanvaihtoa oli lisätty. J. Ruttt oli ottanut yhteyttä Helttton ilmanvaihtoasioissa, koska kellarissa oli huone, jossa kengät ja vaatteet olivat homehtuneet. Kyseisessä varastokopissa ei ollut ollut ilmanvaihtoa lainkaan.
J. Ruttt ei ollut kiinnittänyt huomiota asbestiin, koska sillä oli eristetty vesiputkia kellarissa ja niihin ei ollut puututtu.
Ensimmäisessä kerroksessa on kunnostettu lattiaa ja kaikki viemäriputket on vaihdettu vessaremonttiin liittyen. Uudet käyttövesiputket on vedetty mutta niitä ei ollut kytketty. Ensimmäisen kerroksen lattiasta vanha laminaatti oli otettu pois ja sen alla ollut lattialaudoitus oli poistettu ja laitettu uusi laudoitus.
Vessaremontin yhteydessä oli havaittu, että viemäri oli vuotanut ja kastellut purueristeitä. Asiantuntijan ohjeena oli ollut se, että purujen vaihto riittää korjaukseksi. Kun puruja oli poistettu, niin niiden alla oli ollut mustaa ainetta, joka oli ollut kreosoottia. Helttt oli kehottanut tekemään mustan aineen määrityksen näytteitä ottamalla.
Aine voidaan poistaa tai kapseloida, mutta kapselointi on epävarmempi tapa ja joka tapauksessa avaus ja purkutyöt on tehtävä. Kreosoottipurusta oli pyydetty myös muita tarjouksia kuin todisteena esitetty tarjous. Samoin rakenteiden korjaamisesta oli pyydetty useita tarjouksia.
Silloin kun tulos Pah-yhdisteistä oli tullut, kantajat olivat muuttaneet pois rakennuksesta. Kun rakennuksessa on syöpää aiheuttavia yhdisteitä, ei siellä oikein voi asua. Viemäriputkien remontointi oli edellyttänyt lattiarakenteen avaamista.
Kantajat olivat asuneet neljä vuotta rakennuksessa, eikä silloin ollut havaittu kreosootin hajua. Mikäli tiedossa olisi ollut, että kyseistä materiaalia on rakenteissa, kauppaa ei olisi tehty, koska sen poistaminen on niin kallista, että kauppaa ei olisi ollut kannattanut tehdä. Kreosootti on joka tapauksessa poistettava rakenteista. Rakennuksessa ei voi asua, kun lattian alla on kreosoottia. Jo tehty remontti on turha, koska lattiat kannatuspuineen on purettava ja kivihiilipiki täytyy jyrsiä pois.
M-R. Satttnen on kertonut, että hänen vanhempansa ovat asuneet kysymyksessä olevassa omakotitalossa lähes neljäkymmentä vuotta ja hän siskoineen olivat asuneet siellä noin kaksikymmentä vuotta eikä kenelläkään ole ollut astmaa, syöpää tai hengitystieongelmia. Satttnen ei ole havainnut rakennuksessa mitään hajuja.
Helttt on kertonut, että hän on koulutukseltaan rakennusinsinööri ja toiminut pitkään rakennusalalla. Helttt on erikoistunut sisäilma- ja homeasioihin ja hän on käynyt siihen liittyvän koulutuksen ja saanut VTT:ltä asiaa koskevan sertifikaatin.
Helttt on käynyt kiinteistöllä ensimmäisen kerran kellarin ilmanvaihdon parantamisen puitteissa ja toinen käynti oli ollut sisäilmaan liittyvä, kun oli arvioitu asukkaan tekemiä rakenneavauskohtia, eli ensimmäisen kerroksen lattiaa. Silloin oli ollut havaittavissa mikrobien ja kemikaalien hajua. Helttt oli ottanut näytteen kellarin seinästä tiilirakenteen takaa ja ensimmäisen kerroksen lattian betonirakenteen päältä. Näytteet osoittivat, että kysymyksessä oli kivihiilipiki eli kreosootti, jonka haittavaikutuksia ovat syöpää aiheuttavat tekijät. Helttt noudattaa uudempaa ajattelutapaa, eli pyritään löytämään kreosootti rakenteesta ja analysoidaan sen pitoisuus. Mikäli pitoisuus jää alle 200mg eli alle kaatopaikkarajan, niin voidaan ajatella, että se voidaan jättää rakenteeseen. Koska pitoisuus oli niin suuri, ei ilmanäytettä ollut järkevää ottaa. Ilmanäyte tulee ottaa asumistilanteesta ja kun rakenteet olivat auki ei näytteen ottaminen ollut järkevää. Muista huoneista ei voida ottaa ilmanäytettä, koska kaasumaiset aineet leviävät helposti paikasta toiseen. Kreosootti koostuu useista kymmenistä PAH-yhdisteistä ja naftaleeni on korostunut näytteenotossa, koska se on ratapölkkyhajun aiheuttaja. Terveyshaittavaikutus tulee kaikista aineista yhdessä, eikä niiden vaikutuksia tiedetä tarkasti. Kun materiaali on laitettu taloon, niin se on alkanut haihtumaan. Kysymys on kaasumaisesta aineesta, eli ilmatiiviys ei riitä. Kaasumaiset aineet tulevat rakenteiden ja muovien läpi. Kun pitoisuudet ovat suuret, niin haihtuvaa ainetta on paljon mikä vaikuttaa asiaan. Asukkaat ovat varmaan tehneet hyvän päätöksen, kun ovat muuttaneet pois. Helttt oli suositellut muualle muuttamista.
Asunnossa ei saa olla sairastumisen vaaraa, mikä tulee terveydensuojelulaista. Työsuojelulaissa kriteerit ovat erilaiset. Kreosootin takia asunnossa on sairastumisen vaara. Kreosootti täytyy poistaa jyrsimällä ja se on hankalaa, koska kaikki rakenteet täytyy ottaa pois edestä. Alakerrassa on tiilimuuraus, joka täytyy purkaa ja varaajat ja muut laitteet ovat tiellä. Purku vaatii alalle erikoistuneen yrityksen. Purkukustannukset ovat noin 25.000 euroa ja kaikki kulut eivät voi olla alle 60.000 euroa, on todennäköistä, että yllätyksiä tulee ja ne nostavat hintaa.
Helttt oli todennut ensimmäisellä käynnillä hajua, mutta siitä ei ollut erottanut kreosootin hajua, koska se oli sekoittunut muihin hajuihin. Asukkaat eivät olleet epäilleet kreosootin olemassaoloa tai kertoneet sen hajusta. Oleellinen asia on kreosootin aiheuttama terveyshaitta. Kreosootti on kaasumainen yhdiste, joka tulee sisäilmaan ja se ei aina haise. Naftaleeni haisee, mutta muut yhdisteet eivät välttämättä haise. Haju ei ole ensisijainen kriteeri vaan se, että kreosootti on rakenteessa niin suurena pitoisuutena, että siitä voi olla haittaa asukkaille.
Asumisterveyspuolella on tulossa käyttöön raja-arvo, joka on 10 mikrogrammaa kuutiometrissä ja tähän saakka on noudatettu työpaikoilla käytössä olevia raja-arvoja. Rajat eivät takaa sitä, että terveyshaittaa ei olisi, ne on asetettu jollekin hyväksyttävänä pidettävälle tasolle.
Yksittäisistä mittauksista pitäisi siirtyä kokonaisuuden arviointiin eli siihen, miten paljon ja mitä haitallista materiaalia rakenteissa on. Vaikka hajua ei olisi ja työterveysnormit eivät ylity, terveyshaittaa voi silti olla.
Rättt on kertonut, että hän on valmistunut 1975 sähköasentajaksi, lisäksi hän on valmistunut 1990 luvulla on rakennusmestariksi. Rättt on kouluttautunut yliopistolla rakennusterveysasioissa ja saanut asiaa koskevan sertifikaatin. Hänellä on useiden vuosien kokemus rakennusalalta. H. Rättt on vuodesta 1998 alkaen toiminut rakennusterveysasiantuntijana. Hän on myös toiminut erilaisissa sisäilma-asioita koskevissa työryhmissä.
Rättt ei ole ollut puhtaasti kreosoottia koskevassa työryhmässä, mutta hän oli ollut asumisterveyteen liittyvissä ilman epäpuhtauksia koskevissa työryhmissä. Yksi työryhmistä oli ollut niin sanottu tiivistämistyöryhmä ja tarkoituksena oli ollut saada konsensus rakennuksen tiivistämiskorjaamisesta. Tiivistämisestä ei saatu konsensusta aikaan, koska kysymys on eri aineista ja sen vuoksi rakennuksen tiivistämisestä tai haitallisten aineiden kapseloinnista ei ole tehty ohjetta. Ylipäänsä rakennustekniikassa ilma ja kaasutiiviys ei ole mahdollista.
Rättt oli käynyt nyt kysymyksessä olevassa kohteessa ja hän oli todennut, että siellä oli tehty rakenneavauksia ja purueriste oli poistettu ensimmäisen kerroksen lattiasta. Rakennuksessa oli voimakas kreosootin eli sen runkoaineen eli naftaleenin haju. Kellarissa runkorakenteet oli vedetty yli kivihiilipiellä eli kreosootilla.
Kivihiilipikeä on aiemmin käytetty vesieristeenä, mutta harvoin asuintiloissa holvin päällä eli kellarikerroksen päällä olevassa betonilaatassa, kuten tässä kohteessa. Sitä on käytetty myös märkätiloissa ja teknisten tilojen lattiassa.
PAH-yhdisteet erittyvät huoneilmaan niin kauan kuin tuotetta on materiaalissa. Vastaavaan kohteeseen olisi saanut asuntorahaston korjausavustusta ilman enempää selvitystä, koska kreosootti on karsinogeeni ja siitä aiheutuu iho-oireita ja ärsytysoireita. Kreosootti on hyvin haitallista.
Näytteissä havaitut pitoisuudet ovat niin suuria, että materiaalit on poistettava, jos rakennusta halutaan käyttää asumiseen. Kysymyksessä ovat kaasumaiset yhdisteet, jotka emittoituvat huoneilmaan niin kauan kuin niitä on rakenteissa. limasta ei tarvitse tehdä tutkimuksia, nämä näytteet riittävät. Kreosootti on syöpävaarallinen aine ja aina kun sitä on asuintiloissa, niin se poistetaan.
Asumisterveysasetukseen ollaan ottamassa naftaleenin raja-arvoksi WHO:n keskiarvo eli 10 mikrogrammaa kuutiossa ja arvoa on pidetty korkeana. Lisäksi hajua ei saa olla.
Kivihiilipiki on ongelmajätettä ja se on käsiteltävä asiallisesti. Kreosootti jyrsitään pois kivimateriaalista ja puumateriaali hävitetään. Terveyshaitan poistaminen edellyttää rakennuslupaa, jolloin korjauksen pitäisi täyttää uudet rakennusnormit. Kustannusarvio 72.900 euroa vaikuttaa pieneltä, kun ajatellaan kokonaisuutta.
Kreosootti on terveyshaitta ja ihmiset, jotka ovat rakennuksessa altistuvat sille. Ihmiset eivät miellä kemikaalien hajuja asuntoon kuulumattomaksi vaan usein puhutaan mummolan hajusta tai vanhan talon hajusta.
Rattts on kertonut, että hän on vuonna 2009 suorittanut LKV tutkinnon ja peruskoulutukseltaan Yo-merkonomi.
Rattts on laatinut kirjallisena todisteena olevan kiinteistön arviokirjan ja hän oli käynyt kohteessa. Arviota varten Rattts oli myös lukenut kuntotarkastusraportin ja käynnillä hän oli kiinnittänyt huomiota kreosoottiin. 60.000 euroa korjauksen yhteiskustannuksista perustui purusta annettuun tarjoukseen ja siihen, että ostaja oli suullisesti tiedustellut korjauskustannuksia. Mainitut kustannukset eivät ainakaan ole liian suuret, kun korjaus on käsityötä ja työlästä.
Arvio perustuu toteutuneisiin kauppoihin alueilla ja tyydyttäväkuntoiset talot ovat olleet 180.000 euron paikkeilla. Pari vuotta sitten oli naapuritalo myyty hinnalla 150.000 euroa. Kreosootin poiston ja jälleenrakentamisen huomioiminen alentaa hinnan 120.000 euroon. Tämän tyyppisistä asioista voi jäädä leima, joka vaikeuttaa myyntiä.
Patttnen on kertonut, että hän on 1986 valmistunut rakennusinsinööriksi ja hänellä on pitkä kokemus rakennusalalta. Vuonna 1999 hän oli aloittanut kuntotarkastukset ja hän on kuntotarkastanut noin 2.000 rakennusta. Hän toimii osakkaana yrityksessä, jonka nimi on Suomen rakennusasiantuntijat.
Kreosootti on tavallinen aine vanhoissa taloissa. Kuntotarkastuksessa harvoin päästään kiinni siihen, että onko rakennuksessa kivihiilipikeä. Yleensä se havaitaan rakenteiden avaamisen yhteydessä, sisäilmasta haju on vaikea erottaa. Rakenteiden sisältä hajun pääseminen sisäilmaan vähäistä ja sen vuoksi sen havaitseminen on vaikeaa.
Kreosoottia on käytetty yleisesti ja vielä vuonna 1970 löytyy rakennustekniikan käsikirjasta ohje aineen käytöstä. Sen mukaan kivihiilipikeä voidaan käyttää ulkorakenteisiin suoja-aineena, mutta on kuitenkin otettava huomioon, että haju estää käytön suljetussa tilassa ja tiloissa missä säilytetään ruokatavaroita.
On mahdollista, että riski joka rakenteessa on, ei ole toteutunut, kun rakennuksessa on asunut useita eri ihmisiä. Aine on vaarallisinta purkutyön yhteydessä ja se on poistettava. Normaalikäytössä ongelmia ei välttämättä tulekaan. Myös kapselointia on yritetty.
Haihtuville yhdisteille on olemassa raja-arvoja, kuten naftaleenille. Ongelmana on se, että ei tiedetä mikä on haitallisuuden raja, vaan haetaan sitä, mikä olisi normaali määrä yhdistettä ilmassa. Selkeää rajaa sairastumisen aiheuttavasta ja toisaalta turvallisesta määrästä ei ole.
Materiaalista otettu näyte kertoo siitä, että mikäli sitä on tarpeeksi, on purussa käytettävä suojaimia ja hävitettävä jäte ongelmajätteenä. Siitä, miten ilma liikkuu rakenteessa ei saada tietoa materiaalinäytteestä.
On pakollista tehdä haitta-aineselvitys, kun ryhdytään tekemään laajaa remonttia vanhaan rakennukseen. Otetaan näytteitä ja tehdään avauksia, jotta saadaan selville mahdolliset haitalliset aineet. Kun puretaan lattiaa, niin liimat ja tasoitteet voivat sisältää asbestia, minkä takia pitäisi tehdä kartoitus haitta-aineista. Kartoituksia ei juuri tehdä, kun ihmiset remontoivat itse asuntojaan, mutta suuremmissa kohteissa niitä tehdään, kun ollaan kiinnostuneita työntekijöiden hyvinvoinnista.
PAH-yhdisteet pääsevät kaasumaisesti rakenteen läpi eli ne leviävät haihtumalla. Kapseloinnin kannalta ongelmana on se, että saadaan riittävällä varmuudella tiivis lopputulos, kun rakenteet elävät. On tutkimuksia, joiden mukaan kapselointi on huolellisesti tehtynä onnistunut ja on tutkimuksia, joissa se ei ole onnistunut. Kivihiilipiki on tarttuvuudeltaan huomattavasti paremmin tarttuvaa kuin bitumi ja sitä käytettiin myös bitumiin sekoitettuna. Rakennuksissa kivihiilipikeä oli käytetty veden ja kosteuden eristeenä, koska se oli edullista ja se tarttui hyvin eri materiaaleihin.
Kuntotarkastusraportissa on mainittu vain asbesti ja radan, koska muuten luettelosta olisi tullut liian pitkä. Kun asbestia on havaittu, niin olisi pitänyt kiinnittää huomiota siihen, että talon iän perusteella on mahdollista, että on käytetty nykyään vaaralliseksi katsottuja materiaaleja.
Perustelut
Kiinteistön virhettä koskevat normit
Maakaaren 2 luvun 17 §:n mukaan kiinteistössä on laatuvirhe, jos kiinteistö salaisen virheen vuoksi poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää. Ostajalla on virheen perusteella oikeus hinnanalennukseen tai, jos virhe on olennainen, oikeus purkaa kauppa.
Lainkohtaa koskevan hallituksen esityksen 120/1994 yksityiskohtaisissa perusteluissa todetaan, että jos kiinteistö merkittävästi poikkeaa siitä tasosta, mitä samalla seudulla olevat ja vastaavan ikäiset ja laatuiset kiinteistöt ovat, sen voidaan katsoa olevan virheellinen. Säännös tulee sovellettavaksi silloin, kun kiinteistössä tai sillä olevissa rakennuksissa tai laitteissa on sellaisia vikoja ja puutteita, joita myyjä ja ostaja eivät ole voineet ennen kaupantekoa havaita. Arvioitaessa mitä ostaja voi perustellusti kiinteistöltä edellyttää, on erityistä huomiota kiinnitettävä rakennusten ikään ja niihin tehtyihin peruskorjauksiin. Mitä uudemmasta rakennuksesta on kysymys, sitä parempaa kuntoa ja nykyaikaisempaa rakennustapaa voidaan edellyttää. Olennainenkaan poikkeama tästä normaalitasosta ei ole virheen perustana, jos ostaja on sen tiennyt taikka jos poikkeama on otettu huomioon kauppahinnassa tai muissa kaupan ehdoissa.
Oikeuskirjallisuudessa on katsottu, että virheen merkittävyyttä arvioitaessa voidaan hyödyntää samoja kriteerejä kuin arvioitaessa virheen vaikuttavuutta: virheen taloudellista merkitystä ja sen merkitystä käytettäessä kohdetta asumiseen (Hoffren 2013: Virhevastuu asunnon ja asuinkiinteistön kaupassa s.124). Oikeuskirjallisuudessa (ibid.) ja ratkaisussa KKO 2015:58 on katsottu, että asumishaitan arvioinnissa merkityksellisiä ovat myös arvioit rakennuksessa asumiseen liittyvistä terveydellisistä riskeistä.
Kiinteistön virhe
Asiassa on kysymys siitä, onko kiinteistössä salainen virhe siinä käytetyn kreosootin eli kivihiilipien aiheuttaman terveyshaitan takia.
Kirjallisena todisteena esitetyillä Ositum Oy:n raporteilla (K2 ja K3) ja J. Rutttsen kertomuksella on näytetty, että rakennuksessa on kreosoottia ensimmäisen kerroksen lattiassa ja kellarin seinässä tiilimuurauksen takana. Hetttn, Rätttn ja Patttsen kertomuksilla on näytetty, että kreosootti on terveydelle vaarallinen aine, josta haihtuu terveydelle vaarallisia yhdisteitä. Edelleen mainituilla kertomuksilla on näytetty, että yhdisteet ovat kaasumaisia ja ne pääsevät rakennusten rakenteiden läpi koska rakenteet eivät ole kaasutiiviitä. Rätttn kertomuksella on näytetty, että yhdisteitä haihtuu ilmaan niin kauan kuin kreosoottia on jossakin materiaalissa.
Vaikka asiassa ei ole tehty ilman naftaleenipitoisuuden määritystä, edellä mainituista seikoista seuraa se, että rakenteessa olevasta kreosootista haihtuvia yhdisteitä pääsee huoneilmaan ja tilanne on ollut tämä myös kaupantekoajankohtana. Kreosootista haihtuvien yhdisteiden määrästä ei ole esitetty näyttöä, mutta Rättt on arvellut, että määrä olisi melko suuri, koska materiaalinäytteen pitoisuudet olivat olleet suuria. Hettt, Rättt ja Patttnen ovat kertoneet, että kreosootista haihtuvalle naftaliinille on asetettu työterveysmielessä raja-arvo, mutta terveydelle vaarattoman määrän määrittäminen ei ole mahdollista. Puhutaan pikemminkin hyväksyttävästä määrästä haitallisia yhdisteitä. Ottaen huomioon, että kreosoottia on kysymyksessä olevassa rakennuksessa laajalla alueella, käräjäoikeus katsoo, että se aiheuttaa asumiseen liittyvän terveydellisen riskin. Tätä johtopäätöstä tukee myös kirjallisena todisteena esitetty terveystarkastajan tarkastuspöytäkirja (K4). Korjaamattomana kreosootti on omiaan altistamaan omakotitalon asukkaat haitallisille terveysvaikutuksille.
Ratkaisusta KKO 1990:166 ilmenevän oikeusohjeen perusteella yleisesti hyväksytty rakennustapa voi osoittautua myöhemmin toimimattomaksi ja ostaja voi vedota silloin salaiseen virheeseen. Kirjallisena todisteena (V1) esitetyssä kuntotarkastusraportissa on maininta asbestista (s. 20), jota on sen mukaan kellarissa putkien ympärillä eristeenä. Tästä ei kuitenkaan käräjäoikeuden käsityksen mukaan seuraa ostajalle erityistä kreosoottiin liittyvää tarkastusvelvollisuutta ja kreosootin havaitseminen olisi edellyttänyt rakenteiden avaamista. Kreosootin havaitseminen ennen purkutöitä ei olisi myöskään vaikuttanut asiaan, koska Hetttn, Rätttn ja Patttsen kertomusten perusteella sen poistaminen on ainoa varteenotettava korjaustapa.
Vaikka ostajien on tullut kiinteistöllä sijaitsevan rakennuksen ikä huomioon ottaen varautua mittaviin peruskorjauksiin, joita on J. Rutttsen kertomuksen mukaan osittain tehtykin, on kiinteistö poikennut siinä havaitun kreosootin, sen aiheuttaman asumishaitan ja kreosootin poiston kustannusten vuoksi laadultaan merkittävästi siitä mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää. Kaupan kohteessa on siten maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 5 kohdassa tarkoitettu salainen virhe.
Kaupan purku
Maakaaren 2 luvun 17 §:n 2 momentin mukaan ostajalla on virheen perusteella oikeus hinnanalennukseen tai, jos virhe on olennainen, oikeus purkaa kauppa. Maakaaren esitöissä (HE 120/1994) on todettu, että jos kiinteistössä oleva virhe on olennainen, ostaja voi valita, haluaako hän hinnanalennuksen sijasta purkaa kaupan. Virheen olennaisuutta on arvioitava sen kokonaismerkityksen perusteella. Jollei ostaja voi käyttää kiinteistöä aikomallaan tavalla eikä virhettä voida kohtuullisessa ajassa ja kohtuullisin kustannuksin korjata, virhe on olennainen. Arviointia ei tehdä vain ostajan oman käsityksen mukaan, vaan sillä tulee olla objektiiviset perusteet.
Virheen olennaisuuden kriteerejä on tarkasteltu myös ratkaisussa KKO 2015:58. Siinä on todettu, että maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 5 kohdan salaisen virheen olennaisuusarviointi on tehtävä kokonaisharkinnan perusteella, jossa voidaan kiinnittää huomiota paitsi siihen, millainen kiinteistö on laadultaan verrattaessa sitä muihin vastaaviin kohteisiin ja rakentamisajan tyypilliseen laatutasoon, myös kaupan kohteen sopimuksen mukaisiin ominaisuuksiin sekä kaupantekohetkellä ostajalla käytettävissä olleisiin tietoihin esimerkiksi kiinteistön käyttötarkoituksesta ja arvosta. Tällaisten seikkojen perusteella voidaan muodostaa kokonaiskäsitys siitä, millaista tasoa ostaja on voinut kaupan kohteelta perustellusti edellyttää.
Jos kiinteistö poikkeaa ominaisuuksiltaan näin määrittyvästä tasosta salaisen virheen vuoksi sellaisella tavalla, ettei ostaja voi käyttää kiinteistöä aikomallaan tavalla kohtuullisen ajan kuluessa virheen havaitsemisesta, virhettä voidaan pitää jo tästä syystä olennaisena. Virhettä voidaan pitää olennaisena myös silloin, jos sen korjaaminen on asianmukaisen kiinteistön käytön kannalta välttämätöntä, mutta sitä ei voida kohtuullisin kustannuksin korjata.
Kiinteistön kaupan purkamisen edellytyksenä oleva olennaisuuskynnys on korkeampi kuin salaiselta virheeltä edellytettävä merkittävyyskynnys. Tämä on otettava huomioon, kun arvioidaan kysymystä siitä, milloin korjauskustannukset nousevat niin korkeiksi, että kauppa on ostajan niin vaatiessa purettava. Korkein oikeus katsoo mainitussa ratkaisussa, että lähtökohtaisesti purkamisen edellytyksenä voidaan pitää sitä, ettei kauppaa olisi edes alennettuun hintaan lainkaan syntynyt, jos virhe olisi ollut ostajan tiedossa. Tilanne voi olla sellainen, että virheen korjaaminen ilman viivytystä on välttämätöntä, jotta kiinteistöä voidaan käyttää aiotun tarkoituksen mukaisesti, ja korjauskustannuksiin liittyy varteenotettava riski siitä, että ne nousevat kohtuuttomiksi verrattuna siihen, mihin ostajan voidaan katsoa perustellusti varautuneen. Tällaisessa tilanteessa ostajalta ei voida edellyttää sitä, että hän kantaisi riskin korjauskustannusten määrästä ja korjaustöiden onnistumisesta. Edellytykset kaupan purkamiselle voivat tällöin olla olemassa.
Tässä tapauksessa ei voida edellyttää, että ostajat käyttävät kiinteistöllä olevaa asuinrakennusta asumiseen ennen kuin siellä oleva terveyshaitta on poistettu. Kantajan kirjallisella todisteella K6 ja Heltttn kertomuksella on näytetty, että kreosootin poistokustannukset ovat noin 24.000 euroa ja ne edellyttävät laajoja purkutoimia. Purun jälkeen ensimmäisen kerroksen lattia on rakennettava uudelleen samoin kuin kellarin sisäseinät. Todistaja Rättt on pitänyt kanteessa esitettyä 72.490 euron kokonaiskustannusta purkamisen ja uudelleenrakentamisen osalta melko pienenä. Kirjallisena todisteena esitetyn kiinteistön arviokirjan (KS) mukaan yhteiskustannukset ovat vähintään 60.000 euroa ja arvion laatinut Rattts on kertonut, että määrä perustuu J. Rutttselta saatuun tietoon, kun J. Ruttt oli kysellyt suullisesti tarjouksia korjaustyöstä. Uudelleenrakentamisen kustannuksista esitetty näyttö on jäänyt melko epäluotettavaksi. Heltttn kertomuksella on näytetty, että vanhan talon korjaamisessa tulee usein yllätyksiä, jotka nostavat korjauskustannuksia. Hetttn ja Rätttn kertomuksilla on näytetty, että uudelleenrakennuksen kustannukset ovat huomattavat, mitä myös purkutöistä annettu tarjous (K6) tukee.
Käräjäoikeus katsoo, että kun kysymys on rakenteissa olevasta laaja-alaisesta virheestä, jonka korjauskustannusten lopullista määrää ei voida riittävällä varmuudella arvioida, on perusteltua, että kiinteistön ostaja voi valita, tyytyykö hän rahamääräiseen hinnanalennukseen vai haluaako hän, että riski korjauskustannuksista ja korjaustoimenpiteiden onnistumisesta palautuu kaupan purkamisen perusteella myyjälle. Purkamisen jälkeen myyjä voi saada myös tarpeellisiksi katsomistaan korjaustöistä mahdollisesti tulevan tasonparannuksen hyväkseen.
Kiinteistön asuinrakennuksessa rakenteissa laajalti havaittu kreosootti aiheuttaa sen, että kiinteistön käyttö asumistarkoitukseen edellyttää sen poistamista. Mainitun virheen korjauskustannukset ovat suuruusluokaltaan merkittävät ja olennaisesti suuremmat verrattuna siihen, mitä ostajat ovat voinut kauppaa tehtäessä otaksua joutuvansa rakennuksen kohtuullisina korjauskuluina maksamaan. Korjauskustannusten arvioitua määrää on pidettävä suurena myös suhteessa kiinteistön kauppahintaan, joka oli ollut 202.500 euroa. Kiinteistön virhettä on pidettävä olennaisena ja asiassa on siten edellytykset kaupan purkamiselle.
Oikeudenkäyntikulut
Asian näin päättyessä vastaajat ovat velvollisia korvaamaan kantajien oikeudenkäyntikulut. Oikeudenkäyntikulujen määrä on myönnetty oikeaksi.
Tuomiolauselma
R. Vitttsen ja E. Vitttsen sekä J. Rutttsen ja L. Rutttsen välillä 25.5.2011 tehty kiinteistöä xxxxx koskeva kauppa puretaan.
E. Vitttnen, M. Vitttnen, M-R. Satttnen, A-M. Kuttt ja A-L. Litttnen velvoitetaan palauttamaan J. Rutttselle ja L. Rutttselle kauppahinta 202.500 euroa korkolain 3§:n mukaisine korkoineen kauppahinnan maksupäivästä 25.5.2011 lukien haasteen tiedoksiantopäivään 2.11.2015 asti ja korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 2.11.2015 lukien.
Kiinteistön xxxxx omistus- ja hallintaoikeus siirtyy vastaajille vasta kun koko palautettava kauppahinta on suoritettu.
E. Vitttnen, M. Vitttnen, M-R. Satttnen, A-M. Kuttt ja A-L. Litttnen velvoitetaan suorittamaan J. Rutttselle ja L. Rutttselle korvaukseksi oikeudenkäyntikuluista 12.636,80 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua tuomion antopäivästä lukien.
MUUTOKSENHAKU
Tähän ratkaisuun voi hakea muutosta hovioikeudelta valittamalla tai ennakkopäätösvalituksella korkeimmalta oikeudelta.
Muutoksenhakuohjeet.
Tyytymättömyyden ilmoitus
Vastaajat Vitttnen E., Vitttnen M., Satttnen M-R., Litttnen A-L. ja Kuttt A-M. ovat ilmoittaneet tyytymättömyyttä koko tuomioon.
Valituksen määräpäivä 18.4.2016
Vastavalituksen määräpäivä 2.5.2016
Käräjätuomari T. Hittt
Ostajien mukaan rakennuksen kellarin sokkelissa ja asuinkerroksen betonilaatassa on ollut kaupantekohetkellä kivihiilipikeä, josta aiheutuu PAH-yhdisteiden aiheuttama terveyshaitta. Yhdisteitä pääsee lattiarakenteesta huoneilmaan ilmanvirtauksen ja ilmavuotojen mukana sekä kaasumaisesti lattiamateriaalin ja sokkelin läpi. Tämä aiheuttaa välitöntä vaaraa asumisterveydelle tai ainakin terveydensuojelulain 1 §:ssä tarkoitetun terveyshaitan mahdollisuuden. Kantajat ovat voineet olettaa, että rakennus on asumiskelpoinen eikä siinä ole kohtuuttoman kalliita korjaustarpeita. PAH-yhdisteitä ei ole voitu havaita tavanomaisessa kiinteistön kauppaan liittyvässä tarkastuksessa ja kuntotarkastuksen perusteella välittömiä korjaustarpeita ei ole ollut. Asukkaat altistuvat kivihiilipiestä haihtuville PAH-yhdisteille, joka on terveydensuojelulaissa tarkoitettu terveyshaitta.
Käräjäoikeus on todennut, että kirjallisilla todisteilla ja todistajakertomuksella, että rakennuksessa on kreosoottia ensimmäisen kerroksen lattiassa ja kellarin seinässä tiilimuurauksen takana. Lisäksi on näytetty, että kreosootti on terveydelle vaarallinen aine, josta haihtuu terveydelle vaarallisia yhdisteitä. Edelleen mainituilla kertomuksilla on näytetty, että yhdisteet ovat kaasumaisia ja ne pääsevät rakennusten rakenteiden läpi koska rakenteet eivät ole kaasutiiviitä. On näytetty, että yhdisteitä haihtuu ilmaan niin kauan kuin kreosoottia on jossakin materiaalissa.
Vaikka asiassa ei ole tehty ilman naftaleenipitoisuuden määritystä, edellä mainituista seikoista seuraa se, että rakenteessa olevasta kreosootista haihtuvia yhdisteitä pääsee huoneilmaan ja tilanne on ollut tämä myös kaupantekoajankohtana. Kreosootista haihtuvien yhdisteiden määrästä ei ole esitetty näyttöä, mutta todistaja on arvellut, että määrä olisi melko suuri, koska materiaalinäytteen pitoisuudet olivat olleet suuria. Todistajat ovat kertoneet, että kreosootista haihtuvalle naftaliinille on asetettu työterveysmielessä raja-arvo, mutta terveydelle vaarattoman määrän määrittäminen ei ole mahdollista. Puhutaan pikemminkin hyväksyttävästä määrästä haitallisia yhdisteitä. Ottaen huomioon, että kreosoottia on kysymyksessä olevassa rakennuksessa laajalla alueella, käräjäoikeus katsoo, että se aiheuttaa asumiseen liittyvän terveydellisen riskin. Tätä johtopäätöstä tukee myös kirjallisena todisteena esitetty terveystarkastajan tarkastuspöytäkirja. Korjaamattomana kreosootti on omiaan altistamaan omakotitalon asukkaat haitallisille terveysvaikutuksille.
Ratkaisusta KKO 1990:166 ilmenevän oikeusohjeen perusteella yleisesti hyväksytty rakennustapa voi osoittautua myöhemmin toimimattomaksi ja ostaja voi vedota silloin salaiseen virheeseen. Kirjallisena todisteena (V1) esitetyssä kuntotarkastusraportissa on maininta asbestista (s. 20), jota on sen mukaan kellarissa putkien ympärillä eristeenä. Tästä ei kuitenkaan käräjäoikeuden käsityksen mukaan seuraa ostajalle erityistä kreosoottiin liittyvää tarkastusvelvollisuutta ja kreosootin havaitseminen olisi edellyttänyt rakenteiden avaamista. Kreosootin havaitseminen ennen purkutöitä ei olisi myöskään vaikuttanut asiaan, koska todistajien kertomusten perusteella sen poistaminen on ainoa varteenotettava korjaustapa.
Kiinteistön asuinrakennuksessa rakenteissa laajalti havaittu kreosootti aiheuttaa sen, että kiinteistön käyttö asumistarkoitukseen edellyttää sen poistamista. Mainitun virheen korjauskustannukset ovat suuruusluokaltaan merkittävät ja olennaisesti suuremmat verrattuna siihen, mitä ostajat ovat voinut kauppaa tehtäessä otaksua joutuvansa rakennuksen kohtuullisina korjauskuluina maksamaan. Korjauskustannusten arvioitua määrää on pidettävä suurena myös suhteessa kiinteistön kauppahintaan, joka oli ollut 202.500 euroa. Kiinteistön virhettä on pidettävä olennaisena ja asiassa on siten edellytykset kaupan purkamiselle.
Hovioikeus pysytti käräjäoikeuden tuomion.
Asia on vireillä korkeimmassa oikeudessa ja sille on myönnetty valituslupa.
Turun hovioikeus Tuomio Nro 437
Antopäivä 9.5.2017
Diaarinumero S 16/928
Ratkaisu, johon on haettu muutosta
Varsinais-Suomen käräjäoikeus 18.3.2016 no 7813 (liitteenä)
Asia
Kiinteistön virhe/sopimusrikkomus
Valittajat
Vitttnen M. Vitttnen Satttnen
A-M. J. Kuttt A-L. Litttnen (myyjät)
Vastapuolet
J. K. Ruttt L. Ruttt (ostajat)
Vaatimukset hovioikeudessa
Valitus
M. Vitttnen, M. Vitttnen, M-R. Satttnen, A-M. Kuttt ja A-L. Litttnen ovat yhteisesti vaatineet, että kanne hylätään ja että J. ja L. Ruttt velvoitetaan yhteisvastuullisesti korvaamaan heidän oikeudenkäyntikulunsa asiassa korkoineen.
Kaupanpurkuun tai hinnanalennukseen ei ole perusteita. Rakennuksessa ei ole ollut kaupantekohetkellä kivihiilipien aiheuttamaa terveyshaittaa eikä hajua. Ostajilla on ollut erityinen selonottovelvollisuus käytetyistä rakennusmateriaaleista ottaen huomioon rakennuksen ikä ja rakenteissa kuntotarkastuksen yhteydessä havaittu asbesti, minkä seikkojen johdosta ostajien on tullut myös varautua mittaviin kunnostustöihin. Vaaditun uudelleenrakentamisen välttämättömyyttä eikä kustannuksia ole näytetty.
Vastaus
J. ja L. Ruttt ovat yhteisesti vaatineet, että valitus hylätään ja että M. Vitttnen, M. Vitttnen, M-R. Satttnen, A-M. Kuttt ja A-L. Litttnen velvoitetaan yhteisvastuullisesti korvaamaan heidän oikeudenkäyntikulunsa hovioikeudessa laillisine korkoineen.
Kaupan purulle on ollut perusteet. Terveydelle haitallista kivihiilipikeä on käytetty talon sellaisissa rakenteissa, jotka ovat suoraan yhteydessä rakennuksen sisäilmaan. Kuntotarkastuksessa tehdyt havainnot eivät ole asettaneet ostajille erityistä selonottovelvollisuutta. Kuntotarkastuksen perusteella välittömiä korjaustarpeita ei ole ollut. Kivihiilipien poistaminen on ainoa korjaustapa. Korjauskustannukset ja laatuvirheen vaikutukset ovat olennaisia.
Todistelu hovioikeudessa
Sama kuin käräjäoikeudessa.
Hovioikeuden ratkaisu
Perustelut
Hovioikeus on pääkäsittelyssä vastaanottanut saman todistelun kuin käräjäoikeus. Asianosaisten ja todistajien kertomukset hovioikeudessa ovat asian ratkaisuun vaikuttavilta osilta vastanneet käräjäoikeuden tuomioon kirjattua. Asiassa ei ole aihetta arvioida todistelua, eikä asiaa toisin kuin käräjäoikeus on tehnyt.
Asian hävinneet valittajat ovat yhteisvastuullisesti velvollisia korvaamaan J. ja L. Rutttsen oikeudenkäyntikulut hovioikeudessa korkoineen.
Hovioikeuden ratkaisun lopputulos ilmenee tuomiolauselmasta.
Tuomiolauselma
Käräjäoikeuden tuomiota ei muuteta.
M. Vitttnen, M. Vitttnen, M-R. Satttnen, A-M. Kutttt ja A-L. Litttnen velvoitetaan yhteisvastuullisesti suorittamaan J. ja L. Rutttselle korvaukseksi näiden yhteisistä oikeudenkäyntikuluista hovioikeudessa 6.427,80 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine korkoineen kuukauden kuluttua hovioikeuden ratkaisun antamisesta lukien.
M. Vitttsen, M. Vitttsen, M-R. Satttsen, A-M. Kutttn ja A-L. Litttsen oikeudenkäyntikuluvaatimus hovioikeudessa hylätään.
Muutoksenhaku
Muutosta tähän ratkaisuun saadaan hakea korkeimmalta oikeudelta valittamalla vain, jos korkein oikeus niillä erityisillä perusteilla, jotka ilmenevät oheisesta valitusosoituksesta, myöntää valitusluvan.
Valitusosoituksessa tarkoitettu määräaika valitusluvan pyytämiseen ja valituksen tekemiseen päättyy 10.7.2017.
Asia
Kiinteistön virhe tm. sopimusrikkomus
Vireille
9.10.2015
Kanne
J. Ruttt ja L. Ruttt ovat vaatineet, että kantajien ja vastaajien välinen kiinteistökauppa puretaan ja kauppahinta 202.500 euroa palautetaan. Palautettavalle kauppahinnalle on maksettava korkolain 3 §:n 2 momentin mukaista korkoa 25.5.2011 lukien 2.11.2015 asti sekä viivästyskorkoa 3.11.2015 lukien.
Toissijaisesti kantajat ovat vaatineet, että vastaajat velvoitetaan suorittamaan 50.000 euroa hinnanalennuksena kauppahinnan palautuksen yhteydessä mainittuine korkoineen. Lisäksi kantajat ovat vaatineet, että heidän oikeudenkäyntikulunsa korvataan viivästyskorkoineen.
Perusteinaan kantajat ovat lausuneet, että heidän vastaajilta ostamallaan kiinteistöllä sijaitsevassa asuinrakennuksessa on salainen laatuvirhe, eli se poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä asumiskäytössä ylläpidetyltä kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen edellyttää (maakaari 2 luku 17.1 § 5 kohta).
Rakennuksen kellarin sokkelissa ja asuinkerroksen betonilaatassa on ollut kaupantekohetkellä kivihiilipikeä, josta aiheutuu PAH-yhdisteiden aiheuttama terveyshaitta. Yhdisteitä pääsee lattiarakenteesta huoneilmaan ilmanvirtauksen ja ilmavuotojen mukana sekä kaasumaisesti lattiamateriaalin ja sokkelin läpi. Tämä aiheuttaa välitöntä vaaraa asumisterveydelle tai ainakin terveydensuojelulain 1 §:ssä tarkoitetun terveyshaitan mahdollisuuden. Kantajat ovat voineet olettaa, että rakennus on asumiskelpoinen eikä siinä ole kohtuuttoman kalliita korjaustarpeita. PAH-yhdisteitä ei ole voitu havaita tavanomaisessa kiinteistön kauppaan liittyvässä tarkastuksessa ja kuntotarkastuksen perusteella välittömiä korjaustarpeita ei ole ollut. Asukkaat altistuvat kivihiilipiestä haihtuville PAH-yhdisteille, joka on terveydensuojelulaissa tarkoitettu terveyshaitta.
Korjauskustannukset kaupan kohteen saattamisesta asumiskäyttöön turvalliseksi ovat suuret ja mikäli virhe olisi ollut tiedossa kantajat eivät olisi tehneet kauppaa. Hinnanalennuksen määrän osalta kiinteistön arvo on virheellisenä 120.000 euroa ja korjausten jälkeen 180.000 euroa. Korjauskustannukset ovat yhteensä 72.490 euroa. Hinnanalennusvaatimuksessa on otettu huomioon laadunparannuksen vaikutus.
Kantajilla ei ole ollut erityistä selonottovelvollisuutta ja asbesti on eri tyyppinen materiaali kuin kreosootti, koska asbestista ei tapahdu haihtumista.
Asbestin mainitsemisesta kuntotarkastusraportissa ei seuraa erityistä selonottovelvollisuutta. Asbestikartoitus tehdään silmämääräisesti rakenteita avaamatta ja kreosoottia ei olisi havaittu asbestikartoituksen yhteydessä. Kun lattian pintaa remontoidaan, ei ole tarvetta asbestikartoitukselle. Ostajat eivät ole hyväksyneet sitä, että kreosoottia on rakennuksessa.
Vastaus
Vastaajat ovat vaatineet, että kanne hylätään ja että heidän oikeudenkäyntikulunsa korvataan korkoineen.
Perusteinaan vastaajat ovat lausuneet, että kivihiilipiestä eli kreosootistä saattaa aiheutuu terveyshaittaa vain, mikäli sitä vapautuu sisäilmaan. Tätä tapahtuu vain silloin kun rakenteita puretaan.
Kysymyksessä on ollut 1950-luvulla rakennettu rakennus, jota ei ole peruskorjattu, joten tuohon aikaan käytetyt rakennusmateriaalit kuten kivihiilipiki eivät ole virhe. PAH-yhdisteistä vain naftaleenille on sisäilman osalta asetettu tavoitetaso, joka on 2 mikrogrammaa kuutiometriä kohti ja tämäkin on ainoastaan suositus. Tavoitetason asettaminen johtuu siitä, että naftaleeni on PAH-yhdisteistä ainoa, josta työterveyslaitoksen mukaan voi tapahtua jonkinasteista haihtumista. Myös ihmisen toiminnasta aiheutuu PAH-yhdisteitä ja ulkoilmastakin tulee sisäilmasta PAH-yhdisteitä, esimerkiksi tupakoinnin johdosta tai moottoriajoneuvojen päästöistä. PAH-yhdisteiden pitoisuuksia ei ole mitattu ennen rakenteiden purkua ja kiinteistöllä ei ole havaittu kivihiilipien hajua ennen purkutöitä. Rakennuksessa ei ole ollut terveyshaittaa kaupantekoajankohtana.
Ostajilla on ollut erityinen selonottovelvollisuus, kun otetaan huomioon rakennuksen ikä ja rakenteissa kuntotarkastuksen yhteydessä havaittu asbesti, joka on vastaavantyyppinen materiaali kuin kivihiilipiki. Kantajien tietoisuus asbestin olemassaolosta aiheuttaa erityisen selonottovelvollisuuden viimeistään silloin kun rakenteita aletaan purkamaan, koska ennen vuotta 1988 rakennetuissa taloissa on tehtävä asbestikartoitus ennen purkutöitä. Asbestikartoituksen yhteydessä tehdään yleensä myös haitta-ainekartoitus, jonka yhteydessä yleensä tutkitaan myös kreosootin olemassaolo. Lattian purku on ollut niin laaja, että asbestikartoitus olisi pitänyt tehdä. Asbestikartoituksen yhteydessä kreosootti olisi havaittu ja lattia olisi korjattu eri menetelmällä eli rakenteita avaamatta.
Asiassa ei ole edellytyksiä hinnanalennukselle ja kuntotarkastusraportissa on todettu, että kyseisen ikäisessä rakennuksessa lähes kaikki rakennustekniset järjestelmät ja materiaalit ovat tulleet teknisen käyttöikänsä loppusuoralle, joten kantajien oli tullut varautua mittaviin peruskorjauksiin. Hinnanalennusvaatimuksen erittelyn ja yhteydestä kreosoottiin ei ole esitetty selvitystä. Korjauksia ei ole tarpeen tehdä kreosootin vuoksi.
Kantajien olisi pitänyt varautua siihen, että rakenteista voi löytyä jotain muutakin rakennusajankohdalle tyypillistä nyttemmin haitalliseksi todettua materiaalia kuin asbesti. Kivihiilipiki on mainittu kuntotarkastusraportissa (s. 26).
Joka tapauksessa purkukynnys ei ylity ja hinnanalennusvaatimus on liian suuri, koska siinä ei ole huomioitu riittävästi tasonparannuksen vaikutusta.
Riidattomat seikat
1.Pistävää kivihiilipien hajua ei ole havaittu ennen lattian avaamista.
2.Myyjät R. Vitttnen ja E. Vitttnen ovat asuneet rakennuksessa vuodesta 1962 vuoteen 2011. Myös vastaajat ovat asuneet kiinteistöllä noin 20 vuotta. Kauppa on tehty 25.5.2011.
3.Kuntotarkastusraportissa on mainittu asbesti.
4.Pah-yhdisteet asuinhuoneen ilmassa voivat aiheuttaa terveyshaitan
Todistelu
Kirjalliset todisteet
Kantaja
K1. Kiinteistön kauppakirja 25.5.2011
K2. Ositum Oy:n raportti 19.3.2015
K3. Ositum Oy:n raportti 20.4.2015
K4. Terveystarkastajan tarkastuspöytäkirja
K5. LKV, KiAT Lettt Ratttan 14.9.2015 päivätty hinta-arvio
K6. AT Kiinteistökontrol Oy:n tarjous
Vastaaja
V1. Kuntotarkastusraportti 9.5.2011
V2. PAH-yhdisteiden viitearvot Suomessa
Henkilötodistelu
Kantaja
1.J. Ruttt todistelutarkoituksessa
2.RI, asumisterveysasiantuntija E. Helttt
3.H. Rättt, Asumisterveysliitto AsTe ry
4.LKV, KiAT Lettt Rattts
Vastaaja
1.Vastaaja M-R. Satttnen todistelutarkoituksessa
2.Rakennusinsinööri I Patttnen
KÄRÄJÄOIKEUDEN RATKAISU
Henkilötodistelu
J. Ruttt on kertonut, että hän on koulutukseltaan huonekalupuuseppä ja L. Ruttt on filosofian maisteri. J. Ruttt oli käynyt katsomassa kaupan kohdetta ja kuntotarkastuksen jälkeen kohdetta oli käyty katsomassa vielä uudelleen. Hän oli ollut myös yhteydessä kuntotarkastuksen tekijään ja hän oli mennyt katon kautta tutustumaan yläkolmioon, josta oli maininta kuntotarkastusraportissa. Hän ei ollut havainnut mitään erityistä hajua rakennuksessa, ehkä vanhan rakennuksen hajua, mutta ei mitään erityistä. Tarkoituksena oli ollut muuttaa heti ja kunnostaa kohdetta huone kerrallaan, ja näin oli myös tehty. Kuntotarkastuksessa mainittuja kohtia oli korjattu, kuten kellarin osalta materiaaleja oli poistettu, kuten muovimattoja. Puukoolattuja rakenteita oli tarkistettu ja niistä ei ollut löytynyt ongelmia. Myös kellarin ilmanvaihtoa oli lisätty. J. Ruttt oli ottanut yhteyttä Helttton ilmanvaihtoasioissa, koska kellarissa oli huone, jossa kengät ja vaatteet olivat homehtuneet. Kyseisessä varastokopissa ei ollut ollut ilmanvaihtoa lainkaan.
J. Ruttt ei ollut kiinnittänyt huomiota asbestiin, koska sillä oli eristetty vesiputkia kellarissa ja niihin ei ollut puututtu.
Ensimmäisessä kerroksessa on kunnostettu lattiaa ja kaikki viemäriputket on vaihdettu vessaremonttiin liittyen. Uudet käyttövesiputket on vedetty mutta niitä ei ollut kytketty. Ensimmäisen kerroksen lattiasta vanha laminaatti oli otettu pois ja sen alla ollut lattialaudoitus oli poistettu ja laitettu uusi laudoitus.
Vessaremontin yhteydessä oli havaittu, että viemäri oli vuotanut ja kastellut purueristeitä. Asiantuntijan ohjeena oli ollut se, että purujen vaihto riittää korjaukseksi. Kun puruja oli poistettu, niin niiden alla oli ollut mustaa ainetta, joka oli ollut kreosoottia. Helttt oli kehottanut tekemään mustan aineen määrityksen näytteitä ottamalla.
Aine voidaan poistaa tai kapseloida, mutta kapselointi on epävarmempi tapa ja joka tapauksessa avaus ja purkutyöt on tehtävä. Kreosoottipurusta oli pyydetty myös muita tarjouksia kuin todisteena esitetty tarjous. Samoin rakenteiden korjaamisesta oli pyydetty useita tarjouksia.
Silloin kun tulos Pah-yhdisteistä oli tullut, kantajat olivat muuttaneet pois rakennuksesta. Kun rakennuksessa on syöpää aiheuttavia yhdisteitä, ei siellä oikein voi asua. Viemäriputkien remontointi oli edellyttänyt lattiarakenteen avaamista.
Kantajat olivat asuneet neljä vuotta rakennuksessa, eikä silloin ollut havaittu kreosootin hajua. Mikäli tiedossa olisi ollut, että kyseistä materiaalia on rakenteissa, kauppaa ei olisi tehty, koska sen poistaminen on niin kallista, että kauppaa ei olisi ollut kannattanut tehdä. Kreosootti on joka tapauksessa poistettava rakenteista. Rakennuksessa ei voi asua, kun lattian alla on kreosoottia. Jo tehty remontti on turha, koska lattiat kannatuspuineen on purettava ja kivihiilipiki täytyy jyrsiä pois.
M-R. Satttnen on kertonut, että hänen vanhempansa ovat asuneet kysymyksessä olevassa omakotitalossa lähes neljäkymmentä vuotta ja hän siskoineen olivat asuneet siellä noin kaksikymmentä vuotta eikä kenelläkään ole ollut astmaa, syöpää tai hengitystieongelmia. Satttnen ei ole havainnut rakennuksessa mitään hajuja.
Helttt on kertonut, että hän on koulutukseltaan rakennusinsinööri ja toiminut pitkään rakennusalalla. Helttt on erikoistunut sisäilma- ja homeasioihin ja hän on käynyt siihen liittyvän koulutuksen ja saanut VTT:ltä asiaa koskevan sertifikaatin.
Helttt on käynyt kiinteistöllä ensimmäisen kerran kellarin ilmanvaihdon parantamisen puitteissa ja toinen käynti oli ollut sisäilmaan liittyvä, kun oli arvioitu asukkaan tekemiä rakenneavauskohtia, eli ensimmäisen kerroksen lattiaa. Silloin oli ollut havaittavissa mikrobien ja kemikaalien hajua. Helttt oli ottanut näytteen kellarin seinästä tiilirakenteen takaa ja ensimmäisen kerroksen lattian betonirakenteen päältä. Näytteet osoittivat, että kysymyksessä oli kivihiilipiki eli kreosootti, jonka haittavaikutuksia ovat syöpää aiheuttavat tekijät. Helttt noudattaa uudempaa ajattelutapaa, eli pyritään löytämään kreosootti rakenteesta ja analysoidaan sen pitoisuus. Mikäli pitoisuus jää alle 200mg eli alle kaatopaikkarajan, niin voidaan ajatella, että se voidaan jättää rakenteeseen. Koska pitoisuus oli niin suuri, ei ilmanäytettä ollut järkevää ottaa. Ilmanäyte tulee ottaa asumistilanteesta ja kun rakenteet olivat auki ei näytteen ottaminen ollut järkevää. Muista huoneista ei voida ottaa ilmanäytettä, koska kaasumaiset aineet leviävät helposti paikasta toiseen. Kreosootti koostuu useista kymmenistä PAH-yhdisteistä ja naftaleeni on korostunut näytteenotossa, koska se on ratapölkkyhajun aiheuttaja. Terveyshaittavaikutus tulee kaikista aineista yhdessä, eikä niiden vaikutuksia tiedetä tarkasti. Kun materiaali on laitettu taloon, niin se on alkanut haihtumaan. Kysymys on kaasumaisesta aineesta, eli ilmatiiviys ei riitä. Kaasumaiset aineet tulevat rakenteiden ja muovien läpi. Kun pitoisuudet ovat suuret, niin haihtuvaa ainetta on paljon mikä vaikuttaa asiaan. Asukkaat ovat varmaan tehneet hyvän päätöksen, kun ovat muuttaneet pois. Helttt oli suositellut muualle muuttamista.
Asunnossa ei saa olla sairastumisen vaaraa, mikä tulee terveydensuojelulaista. Työsuojelulaissa kriteerit ovat erilaiset. Kreosootin takia asunnossa on sairastumisen vaara. Kreosootti täytyy poistaa jyrsimällä ja se on hankalaa, koska kaikki rakenteet täytyy ottaa pois edestä. Alakerrassa on tiilimuuraus, joka täytyy purkaa ja varaajat ja muut laitteet ovat tiellä. Purku vaatii alalle erikoistuneen yrityksen. Purkukustannukset ovat noin 25.000 euroa ja kaikki kulut eivät voi olla alle 60.000 euroa, on todennäköistä, että yllätyksiä tulee ja ne nostavat hintaa.
Helttt oli todennut ensimmäisellä käynnillä hajua, mutta siitä ei ollut erottanut kreosootin hajua, koska se oli sekoittunut muihin hajuihin. Asukkaat eivät olleet epäilleet kreosootin olemassaoloa tai kertoneet sen hajusta. Oleellinen asia on kreosootin aiheuttama terveyshaitta. Kreosootti on kaasumainen yhdiste, joka tulee sisäilmaan ja se ei aina haise. Naftaleeni haisee, mutta muut yhdisteet eivät välttämättä haise. Haju ei ole ensisijainen kriteeri vaan se, että kreosootti on rakenteessa niin suurena pitoisuutena, että siitä voi olla haittaa asukkaille.
Asumisterveyspuolella on tulossa käyttöön raja-arvo, joka on 10 mikrogrammaa kuutiometrissä ja tähän saakka on noudatettu työpaikoilla käytössä olevia raja-arvoja. Rajat eivät takaa sitä, että terveyshaittaa ei olisi, ne on asetettu jollekin hyväksyttävänä pidettävälle tasolle.
Yksittäisistä mittauksista pitäisi siirtyä kokonaisuuden arviointiin eli siihen, miten paljon ja mitä haitallista materiaalia rakenteissa on. Vaikka hajua ei olisi ja työterveysnormit eivät ylity, terveyshaittaa voi silti olla.
Rättt on kertonut, että hän on valmistunut 1975 sähköasentajaksi, lisäksi hän on valmistunut 1990 luvulla on rakennusmestariksi. Rättt on kouluttautunut yliopistolla rakennusterveysasioissa ja saanut asiaa koskevan sertifikaatin. Hänellä on useiden vuosien kokemus rakennusalalta. H. Rättt on vuodesta 1998 alkaen toiminut rakennusterveysasiantuntijana. Hän on myös toiminut erilaisissa sisäilma-asioita koskevissa työryhmissä.
Rättt ei ole ollut puhtaasti kreosoottia koskevassa työryhmässä, mutta hän oli ollut asumisterveyteen liittyvissä ilman epäpuhtauksia koskevissa työryhmissä. Yksi työryhmistä oli ollut niin sanottu tiivistämistyöryhmä ja tarkoituksena oli ollut saada konsensus rakennuksen tiivistämiskorjaamisesta. Tiivistämisestä ei saatu konsensusta aikaan, koska kysymys on eri aineista ja sen vuoksi rakennuksen tiivistämisestä tai haitallisten aineiden kapseloinnista ei ole tehty ohjetta. Ylipäänsä rakennustekniikassa ilma ja kaasutiiviys ei ole mahdollista.
Rättt oli käynyt nyt kysymyksessä olevassa kohteessa ja hän oli todennut, että siellä oli tehty rakenneavauksia ja purueriste oli poistettu ensimmäisen kerroksen lattiasta. Rakennuksessa oli voimakas kreosootin eli sen runkoaineen eli naftaleenin haju. Kellarissa runkorakenteet oli vedetty yli kivihiilipiellä eli kreosootilla.
Kivihiilipikeä on aiemmin käytetty vesieristeenä, mutta harvoin asuintiloissa holvin päällä eli kellarikerroksen päällä olevassa betonilaatassa, kuten tässä kohteessa. Sitä on käytetty myös märkätiloissa ja teknisten tilojen lattiassa.
PAH-yhdisteet erittyvät huoneilmaan niin kauan kuin tuotetta on materiaalissa. Vastaavaan kohteeseen olisi saanut asuntorahaston korjausavustusta ilman enempää selvitystä, koska kreosootti on karsinogeeni ja siitä aiheutuu iho-oireita ja ärsytysoireita. Kreosootti on hyvin haitallista.
Näytteissä havaitut pitoisuudet ovat niin suuria, että materiaalit on poistettava, jos rakennusta halutaan käyttää asumiseen. Kysymyksessä ovat kaasumaiset yhdisteet, jotka emittoituvat huoneilmaan niin kauan kuin niitä on rakenteissa. limasta ei tarvitse tehdä tutkimuksia, nämä näytteet riittävät. Kreosootti on syöpävaarallinen aine ja aina kun sitä on asuintiloissa, niin se poistetaan.
Asumisterveysasetukseen ollaan ottamassa naftaleenin raja-arvoksi WHO:n keskiarvo eli 10 mikrogrammaa kuutiossa ja arvoa on pidetty korkeana. Lisäksi hajua ei saa olla.
Kivihiilipiki on ongelmajätettä ja se on käsiteltävä asiallisesti. Kreosootti jyrsitään pois kivimateriaalista ja puumateriaali hävitetään. Terveyshaitan poistaminen edellyttää rakennuslupaa, jolloin korjauksen pitäisi täyttää uudet rakennusnormit. Kustannusarvio 72.900 euroa vaikuttaa pieneltä, kun ajatellaan kokonaisuutta.
Kreosootti on terveyshaitta ja ihmiset, jotka ovat rakennuksessa altistuvat sille. Ihmiset eivät miellä kemikaalien hajuja asuntoon kuulumattomaksi vaan usein puhutaan mummolan hajusta tai vanhan talon hajusta.
Rattts on kertonut, että hän on vuonna 2009 suorittanut LKV tutkinnon ja peruskoulutukseltaan Yo-merkonomi.
Rattts on laatinut kirjallisena todisteena olevan kiinteistön arviokirjan ja hän oli käynyt kohteessa. Arviota varten Rattts oli myös lukenut kuntotarkastusraportin ja käynnillä hän oli kiinnittänyt huomiota kreosoottiin. 60.000 euroa korjauksen yhteiskustannuksista perustui purusta annettuun tarjoukseen ja siihen, että ostaja oli suullisesti tiedustellut korjauskustannuksia. Mainitut kustannukset eivät ainakaan ole liian suuret, kun korjaus on käsityötä ja työlästä.
Arvio perustuu toteutuneisiin kauppoihin alueilla ja tyydyttäväkuntoiset talot ovat olleet 180.000 euron paikkeilla. Pari vuotta sitten oli naapuritalo myyty hinnalla 150.000 euroa. Kreosootin poiston ja jälleenrakentamisen huomioiminen alentaa hinnan 120.000 euroon. Tämän tyyppisistä asioista voi jäädä leima, joka vaikeuttaa myyntiä.
Patttnen on kertonut, että hän on 1986 valmistunut rakennusinsinööriksi ja hänellä on pitkä kokemus rakennusalalta. Vuonna 1999 hän oli aloittanut kuntotarkastukset ja hän on kuntotarkastanut noin 2.000 rakennusta. Hän toimii osakkaana yrityksessä, jonka nimi on Suomen rakennusasiantuntijat.
Kreosootti on tavallinen aine vanhoissa taloissa. Kuntotarkastuksessa harvoin päästään kiinni siihen, että onko rakennuksessa kivihiilipikeä. Yleensä se havaitaan rakenteiden avaamisen yhteydessä, sisäilmasta haju on vaikea erottaa. Rakenteiden sisältä hajun pääseminen sisäilmaan vähäistä ja sen vuoksi sen havaitseminen on vaikeaa.
Kreosoottia on käytetty yleisesti ja vielä vuonna 1970 löytyy rakennustekniikan käsikirjasta ohje aineen käytöstä. Sen mukaan kivihiilipikeä voidaan käyttää ulkorakenteisiin suoja-aineena, mutta on kuitenkin otettava huomioon, että haju estää käytön suljetussa tilassa ja tiloissa missä säilytetään ruokatavaroita.
On mahdollista, että riski joka rakenteessa on, ei ole toteutunut, kun rakennuksessa on asunut useita eri ihmisiä. Aine on vaarallisinta purkutyön yhteydessä ja se on poistettava. Normaalikäytössä ongelmia ei välttämättä tulekaan. Myös kapselointia on yritetty.
Haihtuville yhdisteille on olemassa raja-arvoja, kuten naftaleenille. Ongelmana on se, että ei tiedetä mikä on haitallisuuden raja, vaan haetaan sitä, mikä olisi normaali määrä yhdistettä ilmassa. Selkeää rajaa sairastumisen aiheuttavasta ja toisaalta turvallisesta määrästä ei ole.
Materiaalista otettu näyte kertoo siitä, että mikäli sitä on tarpeeksi, on purussa käytettävä suojaimia ja hävitettävä jäte ongelmajätteenä. Siitä, miten ilma liikkuu rakenteessa ei saada tietoa materiaalinäytteestä.
On pakollista tehdä haitta-aineselvitys, kun ryhdytään tekemään laajaa remonttia vanhaan rakennukseen. Otetaan näytteitä ja tehdään avauksia, jotta saadaan selville mahdolliset haitalliset aineet. Kun puretaan lattiaa, niin liimat ja tasoitteet voivat sisältää asbestia, minkä takia pitäisi tehdä kartoitus haitta-aineista. Kartoituksia ei juuri tehdä, kun ihmiset remontoivat itse asuntojaan, mutta suuremmissa kohteissa niitä tehdään, kun ollaan kiinnostuneita työntekijöiden hyvinvoinnista.
PAH-yhdisteet pääsevät kaasumaisesti rakenteen läpi eli ne leviävät haihtumalla. Kapseloinnin kannalta ongelmana on se, että saadaan riittävällä varmuudella tiivis lopputulos, kun rakenteet elävät. On tutkimuksia, joiden mukaan kapselointi on huolellisesti tehtynä onnistunut ja on tutkimuksia, joissa se ei ole onnistunut. Kivihiilipiki on tarttuvuudeltaan huomattavasti paremmin tarttuvaa kuin bitumi ja sitä käytettiin myös bitumiin sekoitettuna. Rakennuksissa kivihiilipikeä oli käytetty veden ja kosteuden eristeenä, koska se oli edullista ja se tarttui hyvin eri materiaaleihin.
Kuntotarkastusraportissa on mainittu vain asbesti ja radan, koska muuten luettelosta olisi tullut liian pitkä. Kun asbestia on havaittu, niin olisi pitänyt kiinnittää huomiota siihen, että talon iän perusteella on mahdollista, että on käytetty nykyään vaaralliseksi katsottuja materiaaleja.
Perustelut
Kiinteistön virhettä koskevat normit
Maakaaren 2 luvun 17 §:n mukaan kiinteistössä on laatuvirhe, jos kiinteistö salaisen virheen vuoksi poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää. Ostajalla on virheen perusteella oikeus hinnanalennukseen tai, jos virhe on olennainen, oikeus purkaa kauppa.
Lainkohtaa koskevan hallituksen esityksen 120/1994 yksityiskohtaisissa perusteluissa todetaan, että jos kiinteistö merkittävästi poikkeaa siitä tasosta, mitä samalla seudulla olevat ja vastaavan ikäiset ja laatuiset kiinteistöt ovat, sen voidaan katsoa olevan virheellinen. Säännös tulee sovellettavaksi silloin, kun kiinteistössä tai sillä olevissa rakennuksissa tai laitteissa on sellaisia vikoja ja puutteita, joita myyjä ja ostaja eivät ole voineet ennen kaupantekoa havaita. Arvioitaessa mitä ostaja voi perustellusti kiinteistöltä edellyttää, on erityistä huomiota kiinnitettävä rakennusten ikään ja niihin tehtyihin peruskorjauksiin. Mitä uudemmasta rakennuksesta on kysymys, sitä parempaa kuntoa ja nykyaikaisempaa rakennustapaa voidaan edellyttää. Olennainenkaan poikkeama tästä normaalitasosta ei ole virheen perustana, jos ostaja on sen tiennyt taikka jos poikkeama on otettu huomioon kauppahinnassa tai muissa kaupan ehdoissa.
Oikeuskirjallisuudessa on katsottu, että virheen merkittävyyttä arvioitaessa voidaan hyödyntää samoja kriteerejä kuin arvioitaessa virheen vaikuttavuutta: virheen taloudellista merkitystä ja sen merkitystä käytettäessä kohdetta asumiseen (Hoffren 2013: Virhevastuu asunnon ja asuinkiinteistön kaupassa s.124). Oikeuskirjallisuudessa (ibid.) ja ratkaisussa KKO 2015:58 on katsottu, että asumishaitan arvioinnissa merkityksellisiä ovat myös arvioit rakennuksessa asumiseen liittyvistä terveydellisistä riskeistä.
Kiinteistön virhe
Asiassa on kysymys siitä, onko kiinteistössä salainen virhe siinä käytetyn kreosootin eli kivihiilipien aiheuttaman terveyshaitan takia.
Kirjallisena todisteena esitetyillä Ositum Oy:n raporteilla (K2 ja K3) ja J. Rutttsen kertomuksella on näytetty, että rakennuksessa on kreosoottia ensimmäisen kerroksen lattiassa ja kellarin seinässä tiilimuurauksen takana. Hetttn, Rätttn ja Patttsen kertomuksilla on näytetty, että kreosootti on terveydelle vaarallinen aine, josta haihtuu terveydelle vaarallisia yhdisteitä. Edelleen mainituilla kertomuksilla on näytetty, että yhdisteet ovat kaasumaisia ja ne pääsevät rakennusten rakenteiden läpi koska rakenteet eivät ole kaasutiiviitä. Rätttn kertomuksella on näytetty, että yhdisteitä haihtuu ilmaan niin kauan kuin kreosoottia on jossakin materiaalissa.
Vaikka asiassa ei ole tehty ilman naftaleenipitoisuuden määritystä, edellä mainituista seikoista seuraa se, että rakenteessa olevasta kreosootista haihtuvia yhdisteitä pääsee huoneilmaan ja tilanne on ollut tämä myös kaupantekoajankohtana. Kreosootista haihtuvien yhdisteiden määrästä ei ole esitetty näyttöä, mutta Rättt on arvellut, että määrä olisi melko suuri, koska materiaalinäytteen pitoisuudet olivat olleet suuria. Hettt, Rättt ja Patttnen ovat kertoneet, että kreosootista haihtuvalle naftaliinille on asetettu työterveysmielessä raja-arvo, mutta terveydelle vaarattoman määrän määrittäminen ei ole mahdollista. Puhutaan pikemminkin hyväksyttävästä määrästä haitallisia yhdisteitä. Ottaen huomioon, että kreosoottia on kysymyksessä olevassa rakennuksessa laajalla alueella, käräjäoikeus katsoo, että se aiheuttaa asumiseen liittyvän terveydellisen riskin. Tätä johtopäätöstä tukee myös kirjallisena todisteena esitetty terveystarkastajan tarkastuspöytäkirja (K4). Korjaamattomana kreosootti on omiaan altistamaan omakotitalon asukkaat haitallisille terveysvaikutuksille.
Ratkaisusta KKO 1990:166 ilmenevän oikeusohjeen perusteella yleisesti hyväksytty rakennustapa voi osoittautua myöhemmin toimimattomaksi ja ostaja voi vedota silloin salaiseen virheeseen. Kirjallisena todisteena (V1) esitetyssä kuntotarkastusraportissa on maininta asbestista (s. 20), jota on sen mukaan kellarissa putkien ympärillä eristeenä. Tästä ei kuitenkaan käräjäoikeuden käsityksen mukaan seuraa ostajalle erityistä kreosoottiin liittyvää tarkastusvelvollisuutta ja kreosootin havaitseminen olisi edellyttänyt rakenteiden avaamista. Kreosootin havaitseminen ennen purkutöitä ei olisi myöskään vaikuttanut asiaan, koska Hetttn, Rätttn ja Patttsen kertomusten perusteella sen poistaminen on ainoa varteenotettava korjaustapa.
Vaikka ostajien on tullut kiinteistöllä sijaitsevan rakennuksen ikä huomioon ottaen varautua mittaviin peruskorjauksiin, joita on J. Rutttsen kertomuksen mukaan osittain tehtykin, on kiinteistö poikennut siinä havaitun kreosootin, sen aiheuttaman asumishaitan ja kreosootin poiston kustannusten vuoksi laadultaan merkittävästi siitä mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää. Kaupan kohteessa on siten maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 5 kohdassa tarkoitettu salainen virhe.
Kaupan purku
Maakaaren 2 luvun 17 §:n 2 momentin mukaan ostajalla on virheen perusteella oikeus hinnanalennukseen tai, jos virhe on olennainen, oikeus purkaa kauppa. Maakaaren esitöissä (HE 120/1994) on todettu, että jos kiinteistössä oleva virhe on olennainen, ostaja voi valita, haluaako hän hinnanalennuksen sijasta purkaa kaupan. Virheen olennaisuutta on arvioitava sen kokonaismerkityksen perusteella. Jollei ostaja voi käyttää kiinteistöä aikomallaan tavalla eikä virhettä voida kohtuullisessa ajassa ja kohtuullisin kustannuksin korjata, virhe on olennainen. Arviointia ei tehdä vain ostajan oman käsityksen mukaan, vaan sillä tulee olla objektiiviset perusteet.
Virheen olennaisuuden kriteerejä on tarkasteltu myös ratkaisussa KKO 2015:58. Siinä on todettu, että maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 5 kohdan salaisen virheen olennaisuusarviointi on tehtävä kokonaisharkinnan perusteella, jossa voidaan kiinnittää huomiota paitsi siihen, millainen kiinteistö on laadultaan verrattaessa sitä muihin vastaaviin kohteisiin ja rakentamisajan tyypilliseen laatutasoon, myös kaupan kohteen sopimuksen mukaisiin ominaisuuksiin sekä kaupantekohetkellä ostajalla käytettävissä olleisiin tietoihin esimerkiksi kiinteistön käyttötarkoituksesta ja arvosta. Tällaisten seikkojen perusteella voidaan muodostaa kokonaiskäsitys siitä, millaista tasoa ostaja on voinut kaupan kohteelta perustellusti edellyttää.
Jos kiinteistö poikkeaa ominaisuuksiltaan näin määrittyvästä tasosta salaisen virheen vuoksi sellaisella tavalla, ettei ostaja voi käyttää kiinteistöä aikomallaan tavalla kohtuullisen ajan kuluessa virheen havaitsemisesta, virhettä voidaan pitää jo tästä syystä olennaisena. Virhettä voidaan pitää olennaisena myös silloin, jos sen korjaaminen on asianmukaisen kiinteistön käytön kannalta välttämätöntä, mutta sitä ei voida kohtuullisin kustannuksin korjata.
Kiinteistön kaupan purkamisen edellytyksenä oleva olennaisuuskynnys on korkeampi kuin salaiselta virheeltä edellytettävä merkittävyyskynnys. Tämä on otettava huomioon, kun arvioidaan kysymystä siitä, milloin korjauskustannukset nousevat niin korkeiksi, että kauppa on ostajan niin vaatiessa purettava. Korkein oikeus katsoo mainitussa ratkaisussa, että lähtökohtaisesti purkamisen edellytyksenä voidaan pitää sitä, ettei kauppaa olisi edes alennettuun hintaan lainkaan syntynyt, jos virhe olisi ollut ostajan tiedossa. Tilanne voi olla sellainen, että virheen korjaaminen ilman viivytystä on välttämätöntä, jotta kiinteistöä voidaan käyttää aiotun tarkoituksen mukaisesti, ja korjauskustannuksiin liittyy varteenotettava riski siitä, että ne nousevat kohtuuttomiksi verrattuna siihen, mihin ostajan voidaan katsoa perustellusti varautuneen. Tällaisessa tilanteessa ostajalta ei voida edellyttää sitä, että hän kantaisi riskin korjauskustannusten määrästä ja korjaustöiden onnistumisesta. Edellytykset kaupan purkamiselle voivat tällöin olla olemassa.
Tässä tapauksessa ei voida edellyttää, että ostajat käyttävät kiinteistöllä olevaa asuinrakennusta asumiseen ennen kuin siellä oleva terveyshaitta on poistettu. Kantajan kirjallisella todisteella K6 ja Heltttn kertomuksella on näytetty, että kreosootin poistokustannukset ovat noin 24.000 euroa ja ne edellyttävät laajoja purkutoimia. Purun jälkeen ensimmäisen kerroksen lattia on rakennettava uudelleen samoin kuin kellarin sisäseinät. Todistaja Rättt on pitänyt kanteessa esitettyä 72.490 euron kokonaiskustannusta purkamisen ja uudelleenrakentamisen osalta melko pienenä. Kirjallisena todisteena esitetyn kiinteistön arviokirjan (KS) mukaan yhteiskustannukset ovat vähintään 60.000 euroa ja arvion laatinut Rattts on kertonut, että määrä perustuu J. Rutttselta saatuun tietoon, kun J. Ruttt oli kysellyt suullisesti tarjouksia korjaustyöstä. Uudelleenrakentamisen kustannuksista esitetty näyttö on jäänyt melko epäluotettavaksi. Heltttn kertomuksella on näytetty, että vanhan talon korjaamisessa tulee usein yllätyksiä, jotka nostavat korjauskustannuksia. Hetttn ja Rätttn kertomuksilla on näytetty, että uudelleenrakennuksen kustannukset ovat huomattavat, mitä myös purkutöistä annettu tarjous (K6) tukee.
Käräjäoikeus katsoo, että kun kysymys on rakenteissa olevasta laaja-alaisesta virheestä, jonka korjauskustannusten lopullista määrää ei voida riittävällä varmuudella arvioida, on perusteltua, että kiinteistön ostaja voi valita, tyytyykö hän rahamääräiseen hinnanalennukseen vai haluaako hän, että riski korjauskustannuksista ja korjaustoimenpiteiden onnistumisesta palautuu kaupan purkamisen perusteella myyjälle. Purkamisen jälkeen myyjä voi saada myös tarpeellisiksi katsomistaan korjaustöistä mahdollisesti tulevan tasonparannuksen hyväkseen.
Kiinteistön asuinrakennuksessa rakenteissa laajalti havaittu kreosootti aiheuttaa sen, että kiinteistön käyttö asumistarkoitukseen edellyttää sen poistamista. Mainitun virheen korjauskustannukset ovat suuruusluokaltaan merkittävät ja olennaisesti suuremmat verrattuna siihen, mitä ostajat ovat voinut kauppaa tehtäessä otaksua joutuvansa rakennuksen kohtuullisina korjauskuluina maksamaan. Korjauskustannusten arvioitua määrää on pidettävä suurena myös suhteessa kiinteistön kauppahintaan, joka oli ollut 202.500 euroa. Kiinteistön virhettä on pidettävä olennaisena ja asiassa on siten edellytykset kaupan purkamiselle.
Oikeudenkäyntikulut
Asian näin päättyessä vastaajat ovat velvollisia korvaamaan kantajien oikeudenkäyntikulut. Oikeudenkäyntikulujen määrä on myönnetty oikeaksi.
Tuomiolauselma
R. Vitttsen ja E. Vitttsen sekä J. Rutttsen ja L. Rutttsen välillä 25.5.2011 tehty kiinteistöä xxxxx koskeva kauppa puretaan.
E. Vitttnen, M. Vitttnen, M-R. Satttnen, A-M. Kuttt ja A-L. Litttnen velvoitetaan palauttamaan J. Rutttselle ja L. Rutttselle kauppahinta 202.500 euroa korkolain 3§:n mukaisine korkoineen kauppahinnan maksupäivästä 25.5.2011 lukien haasteen tiedoksiantopäivään 2.11.2015 asti ja korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 2.11.2015 lukien.
Kiinteistön xxxxx omistus- ja hallintaoikeus siirtyy vastaajille vasta kun koko palautettava kauppahinta on suoritettu.
E. Vitttnen, M. Vitttnen, M-R. Satttnen, A-M. Kuttt ja A-L. Litttnen velvoitetaan suorittamaan J. Rutttselle ja L. Rutttselle korvaukseksi oikeudenkäyntikuluista 12.636,80 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua tuomion antopäivästä lukien.
MUUTOKSENHAKU
Tähän ratkaisuun voi hakea muutosta hovioikeudelta valittamalla tai ennakkopäätösvalituksella korkeimmalta oikeudelta.
Muutoksenhakuohjeet.
Tyytymättömyyden ilmoitus
Vastaajat Vitttnen E., Vitttnen M., Satttnen M-R., Litttnen A-L. ja Kuttt A-M. ovat ilmoittaneet tyytymättömyyttä koko tuomioon.
Valituksen määräpäivä 18.4.2016
Vastavalituksen määräpäivä 2.5.2016
Käräjätuomari T. Hittt