Kiinteistökaupan purku ja todistajanäyttö virheistä

Kuolinpesä (jakamattoman kuolinpesän osakkaat) olivat alla olevassa riidassa myyneet 2010 kiinteistön ja 1975-1988 rakennetun omakotitalon 125000 euron kauppahinnalla. Ennen kauppaa on tilattu kuntoarvio. Rakennuksessa paljastui yläpohjan, seinien ja alapohjan virheitä ja mikrobivaurioitumista. Myyjä väitti että ostajan olisi pitänyt varautua korjauksiin. Asiassa esitettiin ristiriitaista asiantuntijatodistajanäyttöä virheistä sekä korjauksen laajuudesta ja kustannuksista. Asiassa pidettiin kantajien todistajakertomuksia luotettavampana. Sekä käräjäoikeus että hovioikeus purkivat kaupan.

Käräjäoikeuden mukaan todistajan kertomuksella on selvitetty, että asuinrakennuksessa havaitut kosteusvauriot ja mikrobipitoisuudet ovat aiheutuneet kerrannaisvaikutuksesta, joka on liittynyt rakennuksen puutteelliseen/puuttuvaan ulkoseinän ja alapohjan tuuletukseen, asianmukaisen höyrynsulun puuttumiseen sekä edellä kerrotuista seikoista aiheutuviin ilma- ja lämpövuotoihin, jotka ovat mahdollistaneet kosteuden tiivistymisen rakenteisiin. Ilma- ja lämpövuotojen olemassaolo voidaan luotettavasti todeta kirjallisina todisteina esitetyistä Polygon Oy:n mittaustuloksista sekä valokuvista, joista ilmavuotokohdat ovat selvästi myös silmin havaittavissa. Edelleen asiassa on todistajan kertomuksella näytetty, että seinärakenteessa eristeenä käytetty mineraalivilla on materiaalina sellaista, jonka kanssa edellytetään käytettävän höyrynsulkua ja että seinärakenne höyrynsulun puuttumisen johdosta on hyvän rakennustavan vastainen. Myöskään lattiarakenteessa ja muualla höyrynsulkuna käytetty vesivaneri, alumiinipaperi tai paperi eivät ole hyvän rakennustavan mukaisia tai höyrynsulkumateriaaleina hyväksyttäviä. Tässä tapauksessa ottaen huomioon mitä edellä on todettu rakenteiden havaituista kosteus- ja mikrobivaurioista kerrottu rakenneratkaisu ei ole myöskään ole ollut rakenteena toimiva. Kysymyksessä on siten virhe. Edellä kerrottua johtopäätöstä ei muuta toiseksi se, että toisen todistajan käsitys edellä kerrotuista johtopäätöksistä on erilainen.

Käräjäoikeus pitää edellä kerrotuin tavoin näytettynä, että kiinteistössä on olennaisia virheitä ja että kiinteistö on asumiskelvoton. Virheiden korjaaminen edellyttää asuinrakennuksen seinä- lattia- ja välipohjan avaamista sekä niihin kohdistuvia suunnittelu-, purkamis-, muutos- ja korjaustoimenpiteitä, joita ei voida toteuttaa kohtuullisessa ajassa ja jotka ovat välttämättömiä kohteen asumiskelpoisuuden kannalta. On selvää, että mikrobikasvustojen saastuttamat materiaalit on uusittava kokonaan ja siltä osin kuin uusiminen ei ole mahdollista, esimerkiksi alapohjan kantavien rakenteiden osalta, mikrobikasvusot on poistettava mekaanisesti ja desinfioitava. Asuinrakennus on eristettävä ja alipaineistettava korjausten ajaksi. Seinärakenteeseen on tehtävä asianmukainen höyrynsulku ja ulkoseinän tuuletus on saatettava kuntoon. On selvää, ettei edellä kerrottuja toimenpiteitä voida toteuttaa oikeaoppisesti ilman asianmukaista korjaussuunnitelmaa, eikä niitä voida myöskään toteuttaa kohtuullisessa ajassa. Lisäksi asiassa esitetyn selvityksen mukaan rakennusluvan saaminen kiinteistölle on hyvin epävarmaa, jonka johdosta uudisrakentaminen tai vanhan rakennuksen peruskorjaaminen nykypäivänmääräyksiä vastaavaksi on todennäköisesti poissuljettu mahdollisuus.

Myös hovioikeus hyväksyi käräjäoikeuden purkuperusteet. Myyjät velvoitettiin korvaamaan ostajien oikeudenkäyntikulut lähes 30.000 euroa yhteensä.




Turun hovioikeus Tuomio Nro 1067

Antopäivä 30.9.2014

Diaarinumero S 13/1532

Ratkaisu, johon on haettu muutosta

Länsi-Uudenmaan käräjäoikeus 3.7.2013 nro 8427 (liitteenä)

Asia
Kiinteistöä koskeva riita


Valittajat
I. A. Tixxxa
M. J. Tixxxa
M. I. Tixxxa

Vastapuolet
K. H. Hexxxnen
S.-M. Hexxxnen

Vaatimukset hovioikeudessa
Valitus
I., M. ja M. Tixxxa (Tixxxat) ovat vaatineet, että käräjäoikeuden tuomio kumotaan ja kanne hylätään ja että K. ja S.-M. Hexxxnen (Hexxxset) velvoitetaan korvaamaan heidän oikeudenkäyntikulunsa käräjä- ja hovioikeudessa korkoineen.

Perusteet

Edellytyksiä kaupan purkamiseen ei ole. Rakennuksen virheet ovat olleet siinä määrin vähäiset, että ne olisivat olleet kohtuullisessa ajassa ja kohtuullisin kustannuksin korjattavissa. On jäänyt näyttämättä, että rakennus olisi laajamittaisesti kosteus- ja homevaurioitunut. S.-M. Hexxxsen sairauden ja rakennuksen kunnon välillä ei ole syy-yhteyttä.

Ulkoverhouksen alla olevan tuuletusraon puuttuminen on ollut todettavissa kuntoarvion perusteella. Tixxxat eivät ole vastuussa pesuhuoneen vesieristyksen puuttumisesta johtuvista vaurioista, koska vesieristyksen puuttuminen on ollut Hexxxsten tiedossa jo ennen kauppaa. Kuntoarvion perusteella Hexxxsten on myös tullut ymmärtää, että alapohja ei ole kaikilta osin kunnossa ja että se edellyttää ainakin jonkinlaisia korjaus ja parannustoimenpiteitä.

Höyrynsulun puuttuminen on sellainen tieto, jota Hexxxsilla ei voida katsoa olleen ennen kauppaa. Rakennus on korjattu kuntoon siltä osin kuin se on kuulunut myyjien vastuulle. Kiinteistö ei ole asumiskelvoton.

Rakennus ei ole virheiden vuoksi merkittävästi poikennut vastaavan laatuisten kiinteistöjen tasosta samalla seudulla. Tosin saman seudun samanikäisten talojen kuntoa ei olisi edes tullut käyttää vertailukohtana, koska tätä seikkaa ei ole käsitelty käräjäoikeudessa.

Ei ole näytetty, että aita ja varastorakennus sijaitsisivat kiinteistön rajojen ulkopuolella. Vaikka näin olisikin, Hexxxsilla on ollut mahdollisuus saada tämä seikka tietoonsa ennen kauppaa tutustumalla kiinteistörekisteriotteeseen ja karttaan ja vertaamalla näiden tietoja rajapyykkeihin. Tästä seikasta ei myöskään ole reklamoitu kohtuullisessa ajassa.

Vastaus

Hexxxset ovat vaatineet, että valitus hylätään ja että Tixxxat velvoitetaan korvaamaan heidän oikeudenkäyntikulunsa hovioikeudessa korkoineen.

Perusteet

Kiinteistössä on ollut useita salaisia virheitä, joista merkittävin oli asuinrakennuksen laaja, talon asuinkelvottomaksi tekevä ja terveydelle vaarallinen homevaurio. Monet rakennuksen virheet yhdessä olisivat muodostaneet maakaaren 2 luvun 17 §:ssä tarkoitetun salaisen virheen, vaikka homeongelmaa ei olisi esiintynytkään. Virheitä ei olisi pystynyt korjaamaan valittajien väittämällä tavalla, joten on olemassa purkuperuste.

Hovioikeuden ratkaisu

Perustelut

Todistelu hovioikeudessa

Sama todistelu kuin käräjäoikeudessa.

Hovioikeus toteaa, että käräjäoikeuden tuomiossaan käyttämällä termillä "välipohja" (sivut 17, 21 ja 24) on tarkoitettu yläpohjaa, koska kysymyksessä on ollut yksikerroksinen rakennus, jossa ei ole välipohjaa.

Hexxxset ovat kertomansa mukaan olleet kaupantekohetkellä tietoisia vesikaton kunnosta. Siltä osin kuin asiassa on kysymys vesikaton kunnosta tai siitä mahdollisesti johtuvista kosteusvaurioista, kaupan kohteessa ei näin ollen ole ollut virhettä.

Hexxxset ovat hovioikeudessa myös kertoneet, että he olivat jo asuinaikanaan poistaneet suihkutilassa olleen suihkuammeen ja laittaneet sen nojaamaan kylpyhuoneen seinään. He olivat käyttäneet enemmän pihasaunaa kuin suihkua, eivätkä olleet käyttäneet suihkua ilman allasta. He olivat kuitenkin pesseet koiraa suihkussa ilman allasta, mutta tämän jälkeen he olivat kuivanneet lattian.

Käräjäoikeus on tuomiossaan seikkaperäisesti selostanut kirjallisia todisteita ja todistajankertomuksia. Sama todistelu on esitetty hovioikeudessa. Hovioikeus päätyy esitetyn todistelun perusteella samaan lopputulokseen kuin käräjäoikeus
ja katsoo, että kaupan kohteena olleessa kiinteistössä on ollut salainen virhe. Virheen laadusta esitetyn selvityksen perusteella hovioikeus on tullut johtopäätökseen, että rakennus on ollut niin laajamittaisesti vaurioitunut, että hinnanalennus ei tule kysymykseen, vaan kauppa on purettava. Hovioikeus katsoo, että kylpyhuoneen vesieristyksen puuttumisesta huolimatta suihkuammeen poistaminen ei ole merkittävästi vaikuttanut kosteusvaurioiden syntymiseen kun otetaan huomioon Hexxxsten asumisajan lyhyehkö kesto ja rakennuksen vaurioiden laajuus.

Tixxxat ovat käräjäoikeudessa kanteeseen vastatessaan ja myös valituksessaan hovioikeudelle vedonneet siihen, että kiinteistön rajojen sijainnin osalta reklamaatio on tehty myöhässä. Hexxxset eivät ole käräjäoikeudessa tai hovioikeudessa nimenomaan ottaneet kantaa siihen, milloin reklamaatio on tapahtunut. Tästä on pääteltävissä, että virheeseen on ensimmäisen kerran vedottu kanteen täydennyksessä tammikuussa 2013. Käräjäoikeus on tuomiossaan sivulla 18 ja 19 selostanut Hexxxsten kertomusta kiinteistön rajojen esittelystä ennen kaupantekoa. Käräjäoikeus on katsonut, että Hexxxsilla on ollut oikeus luottaa siihen, että rajat sijaitsevat siellä, missä niiden on esittelyhetkellä näytetty sijaitsevan, eikä Hexxxsilla ole enää tämän jälkeen ollut velvollisuutta tarkistaa rajojen paikkansapitävyyttä. Hexxxsilla on käräjäoikeuden mukaan ollut oikeus luottaa siihen, että aita on myydyn kiinteistön alueella. Sama on koskenut varastorakennusta, joka kauppakirjan mukaan sijaitsee kiinteistöllä. Kiinteistössä on käräjäoikeuden mukaan ollut laatuvirhe siltä osin kuin aita ja varastorakennus sijaitsevat kiinteistön rajojen ulkopuolella. Käräjäoikeus on sivulla 21 katsonut, että Tixxxoille kaupantekotilaisuudessa luovutettu kiinteistörekisteriote ja -kartta eivät ole antaneet heille aihetta arvioida aidan ja varastorakennuksen sijaintia kiinteistöllä toisin kuin mitä heille on esittelytilaisuudessa ja kauppa­ kirjassa ilmoitettu. Koska kerrottuun seikkaan on vedottu virheenä kanteen vireilläolon aikana, reklamointi ei ole käräjäoikeuden mukaan myöskään tapahtunut liian myöhään eivätkä Hexxxset ole menettäneet oikeutta vedota virheeseen. Hovioikeus toteaa, että rajojen sijaintia koskevaan virheeseen on vedottu lähes kaksi ja puoli vuotta kaupanteon jälkeen, mitä on pidettävä huomattavan pitkänä aikana. Vastaavan laatuisen virheen kyseessä ollessa reklamaatio saatettaisiin katsota myöhään tehdyksi. Kuitenkin tässä tapauksessa, edellä kuvatut kiinteistön esittelytilanne ja kauppakirjan sisältö huomioon ottaen hovioikeus katsoo käräjäoikeuden tavoin, etteivät Hexxxset ole menettäneet oikeuttaan vedota virheeseen.

Näillä ja käräjäoikeuden lausumilla perusteilla hovioikeus on ratkaissut asian tuomiolauselmasta ilmenevällä tavalla.

Tuomiolauselma

Käräjäoikeuden ratkaisun lopputulosta ei muuteta.

I. A. Tixxxa, M. J. Tixxxa ja M. I. Tixxxa velvoitetaan yhteisvastuullisesti suorittamaan K. H. Hexxxselle ja S.-M. Hexxxselle korvaukseksi näiden yhteisistä oikeudenkäyntikuluista hovioikeudessa 7.172 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine korkoineen kuukauden kuluttua tämän ratkaisun antamisesta lukien.

Muutoksenhaku

Muutosta tähän ratkaisuun saadaan hakea korkeimmalta oikeudelta valittamalla vain, jos korkein oikeus niillä erityisillä perusteilla, jotka ilmenevät oheisesta valitusosoituksesta, myöntää valitusluvan.

Valitusosoituksessa tarkoitettu määräaika valitusluvan pyytämiseen ja valituksen tekemiseen päättyy 1.12.2014

Asian ovat ratkaisseet:
hovioikeudenneuvos M. Niettt
hovioikeudenneuvos E. Pettt
hovioikeudenneuvos A. Lattt

Ratkaisu on yksimielinen.

LÄNSI-UUDENMAAN KÄRÄJÄOIKEUS
Lohja
Käräjätuomari P. Virttt

TUOMIO
Annettu kansliassa

13/8427

Postikatu 3 C, 08100 LOHJA
Puh. 029 564 4100
Faksi 029 564 4110
lansi-uusimaa.ko@oikeus.fi

3.7.2013 L 12/3146

Asia
Vireille
Selostus asiasta

Kiinteistöä koskeva riita 21.3.2012
Vastaajat ovat E. A. Grttt ja A. A. A. Grttt jakamattomien kuolinpesien osakkaina myyneet kantajille 23.7.2010 päivätyllä kauppakirjalla Karkkilan kaupungin T.n kylässä sijaitsevan K.-nimisen tilan RN:o 1:199 (kiinteistötunnus XXX-XXX-X-XXX) sillä sijaitsevine rakennuksineen ja liittymineen. Kiinteistöllä sijaitsee vuosina 1975-1988 rakennettu omakotitalo, jonka lopputarkastus on pidetty vuonna 1989. Kiinteistön kauppahinta on ollut 125.000 euroa. Kiinteistöllä on ennen kaupantekoa suoritettu vastaajien tilaamana kuntoarvio, joka on ollut kantajien käytössä kauppaa tehtäessä.

Kantajat ovat vaatineet vastaajilta 26.8.2011 kaupan purkua, mihin vastaajat eivät ole suostuneet. Vastaajat ovat esittäneet 20.9.2011o kantajille kertakaikkisen sovintotarjouksen 6.000 euroa, jota tarjousta kantajat eivät ole hyväksyneet.

Asiassa on toimitettu valmisteluistunto 5.4.2013 sekä jatkettu valmistelu ja sitä seuraava välitön pääkäsittely 29.5 - 30.5.2013.

KANNE

Vaatimukset

Kantajat ovat vaatineet, että käräjäoikeus

- ensisijaisesti purkaa osapuolten välillä 23.7.2010 tehdyn kiinteistökaupan ja velvoittaa vastaajat yhteisvastuullisesti palauttamaan kantajalle kauppahintaa vastaavat 125.000 euroa korkolain 3 luvun 2 §:n mukaisine tuottokorkoineen 23.7.2010 - 20.4.2012 väliseltä ajalta ja korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 21.4.2012 lukien sekä velvoittaa vastaajat yhteisvastuullisesti korvaamaan kantajille asiantuntija-, asianosais- ja oikeudenkäyntikulujen korvauksena yhteensä 21.765,35 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua käräjäoikeuden tuomion antopäivästä lukien

- toissijaisesti velvoittaa vastaajat suorittamaan yhteisvastuullisesti kantajille hinnanalennuksena 81.611 euroa korkolain 3 luvun 2 §:n mukaisine tuottokorkoineen 23.7.2010 -20.4.2012 väliseltä ajalta ja korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 21.4.2012 lukien sekä velvoittaa vastaajat yhteisvastuullisesti korvaamaan kantajille asiantuntija-, asianosais- ja oikeudenkäyntikulujen korvauksena 21.765,35 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua käräjäoikeuden tuomion antopäivästä lukien

Perusteet

Kiinteistössä on maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 1-3 kohtien tarkoittama virhe. Joka tapauksessa kiinteistössä on edellä mainitun lainkohdan 5-kohdassa tarkoitettu salainen virhe.

Kiinteistö ei ole ominaisuuksiltaan sellainen kuin oli sovittu (1-kohta). Kiinteistöllä sijaitseva omakotitalorakennus on ostohetkellä ollut vanhan puolen osalta 34 vuotta ja uuden puolen osalta 20 vuotta vanha ja sitä on markkinoitu hyvin pidettynä ja kunnoltaan tyydyttävänä. Annetut tiedot kiinteistön hyväkuntoisuudesta ovat vaikuttaneet kantajien ostopäätökseen, eivätkä kantajat vioista ja puutteista tietoisina olisi ostaneet kiinteistöä. Vastaajat ovat ennen kaupan tekemistä antaneet kantajille virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon omakotitalon ja sen rakenteiden kunnosta sekä muusta kiinteistön laatua koskevasta ominaisuudesta ja tämä tieto on vaikuttanut kauppaan (2-kohta). Lisäksi vastaajat ovat ennen kaupan tekemistä jättäneet ilmoittamatta kantajille sellaisesta tyypillisesti myydyn kaltaisen kiinteistön käyttöön tai arvoon vaikuttavasta edellä todetusta ominaisuudesta, josta vastaajat ovat tienneet tai heidän on pitänyt tietää ja tämä laiminlyönti on vaikuttanut kauppaan (3-kohta).

Omakotitalossa on huomattavia rakennusvirheitä ja niistä aiheutuvia kosteus- ja homevaurioita, joiden johdosta kiinteistö ei ole asumiskelpoinen. Kantajat ovat terveydellisistä syistä joutuneet muuttamaan kiinteistöltä kokonaan pois syyskuussa 2011. Kiinteistöstä otetuissa laboratorionäytteissä on todettu korkeita asumis- ja terveysohjeen 2003 ylittäviä bakteeri- ja sienipitoisuuksia. Lisäksi kiinteistön rakenteissa on todettu lahovaurioita. Kiinteistö on asumiskelvoton. Kantajista S. Hexxxnen on sairastunut pahaan homeperäiseen astmaan.

Kiinteistöstä puuttuu kokonaan höyrynsulku vanhan osan seinistä, katosta ja lattiasta, mikä on mahdollistanut kosteuden tunkeutumisen seinä- ja lattiarakenteisiin sekä rakenteiden alkavan lahoamisen. Vanhan osan ulkoseinästä puuttuu kokonaan tuuletusrako, minkä vuoksi seinärakenteeseen johtuva kosteus ei pääse kuivumaan. Myös laajennusosan eli uuden osan ulkoseinistä puuttuu kokonaan rakennussuunnitelmiin merkitty tuuletusrako. Laajennusosan alapohjan toteutus poikkeaa merkittävästi rakennesuunnitelmista ja alapohja on kauttaaltaan kosteus- ja lahovaurioitunut. Ryömintätilassa on nähtävillä valkohometta. Kaupantekohetkellä rakennuksen alapohjaa ei ole päästy tutkimaan, koska laajennusosan alapohja on ollut tukittuna ja vanhan osan alapohja on ollut täynnä rajua. Myös seinien eristys on tehty virheellisesti. Eristeet on asennuttu huolimattomasti ja eristeen määrä on alle vaaditun vähimmäistason. Myös yläpohjan eristemäärä on alle vaaditun vähimmäistason. Sisätiloissa on kylmää ja vetoista. Esimerkiksi olohuoneen seinän pintalämpötila on ollut mittauksissa alhaisemmillaan + 3 c astetta. Lattiarakenteissa on kylmäsiltoja ja ilmavuotoja. Katto on vuotanut useasta kohdasta ja aiheuttanut kosteusrasitusta yläpohjarakenteeseen. Savupiippu on huonossa kunnossa ja siinä on palovaara. Rakennuksen ulko- ja sisätiloissa on aistittavissa huomattavaa rakenteista lähtöisin olevaa homeen tyyppistä maakellarimaista tuoksua.

Myös kiinteistön koko ja rajat ovat osoittautuneet todellisuudessa vastaajien esittämää pienemmäksi. Esittelyssä tontin näytettiin ylettyvän tien penkkaan saakka, vaikka sen ja penkan välissä on pitkä toiseen päähän levenevä kaista, joka on erotettu tien vierialueeksi. Kiinteistöllä sijaitsevaksi kerrottu puuvaja/kanakoppi sijaitsee todellisuudessa tontin ulkopuolella. Myös aita on rakennettu kiinteistön rajojen ulkopuolella kaupungin maalle. Ostajilla oli täysi syy uskoa, että esitellyt aidan osoittamat tontin rajat ovat oikeat. Tonttikartat annettiin ostajille vasta kaupantekotilaisuudessa kauppakirjojen tultua jo allekirjoitetuksi, eikä kantajilla ollut enää mahdollisuutta arvioida tilannetta uudelleen.

Kiinteistön rakenteelliset virheet ja vauriot ovat olleet olemassa jo kaupantekohetkellä ja ne ovat olleet sellaisia, joita kantajat eivät ole voineet havaita kiinteistöön tutustuessaan. Koska edellä kerrotut kiinteistöä koskevat virheet ovat laajuudeltaan suuria ja mittavia, vastaajat ovat olleet niistä tietoisia tai ainakin heidän on pitänyt olla niistä tietoisia kaupantekohetkellä ottaen erityisesti huomioon, että kysymyksessä on ollut vastaajien suvun hallinnassa pitkään ollut kiinteistö. Edellä sanotun johdosta vastaajat ovat vastuussa kerrotuista virheistä.

Koska kiinteistössä on edellä kerrottu olennainen laatuvirhe, kantajilla on oikeus kaupanpurkuun. Kiinteistöä ei voi käyttää asumiseen, mihin tarkoitukseen se oli hankittu. Kerrotut rakennevauriot edellyttävät rakennuksen perusteellista korjaamista seinien, ylä- ja alapohjan avausta ja eristeiden uusimista, höyrynsulun ja ulkoseinien tuuletuksen uusimista sekä rakenteiden homekäsittelyä. Lisäksi osa kantavista rakenteista tulee uusia ja vahvistaa. Käytännössä jäljelle voi jäädä vain rakennuksen runko, joka sekin pitää homemyrkyttää. Kaikki muu pitää rakentaa uudelleen.

Ostajat ovat selvittäneet myös mahdollisuuksia uuden talon rakentamiselle tai vanhan täydelliselle peruskorjaamiselle nykyiselle paikalle. Rakennusviranomainen on ilmoittanut kantajille, ettei kumpikaan edellä kerrotusta onnistu.

Kauppahinta on vastannut vastaavanlaisten kiinteistöjen kuin nyt kysymyksessä oleva kiinteistö käypää hintatasoa kaupantekohetkellä Karkkilan alueella. Korjauskustannukset ylittävät nyt esitetyt hinnanalennusvaatimukset. Korjausten jälkeen talo olisi käyttöarvoltaan entistä vastaava, mutta materiaaleiltaan aiempaa parempi. Kiinteistön täydellinen peruskorjaaminen edellyttää päivän rakennusmääräysten täyttämistä ja erikseen saatavaa rakennuslupaa. Arvioidut korjauskustannukset ovat yhteensä noin 80.000 euroa, mikä vastaa noin 2/3 -osaa kauppahinnasta. Kantajilla ei ole taloudellisia mahdollisuuksia korjata kiinteistöä. Koska kantajilla on pieni lapsi, heidän tulee olla erityisen tarkkoja siitä, että asunto ei aiheuta asukkaille terveydellistä vaaraa.

Ottaen huomioon kerrottujen korjauskustannusten määrä ja korjausten laatu, kantajilla on joka tapauksessa oikeus hinnanalennukseen. Hinnanalennuksen määrään korottavasti vaikuttaa se, ettei välttämättömistä korjaustoimenpiteistä aiheudu tasonparantumista tai huomattavaa käyttöiän pidennystä, koska suurin osa korjaustoimenpiteistä kohdistuu rakennuksen sellaisiin rakenteisiin, joiden on tarkoitus kestää rakennuksen koko käyttöikä.

VASTAUS

Vaatimukset

Vastaajat ovat vaatineet, että kanne hylätään perusteeltaan ja määrältään ja että kantajat velvoitetaan korvaamaan yhteisvastuullisesti vastaajille oikeudenkäyntikulujen korvauksena 16.673,58 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua käräjäoikeuden tuomion antopäivästä lukien.


Perusteet

Kiinteistössä ei ole sellaista laatuvirhettä, jonka perusteella kantajat olisivat oikeutettuja kaupanpurkuun tai hinnanalennukseen. Kiinteistössä ei ole maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 1-3 kohtien tarkoittamaa virhettä tai 5-kohdassa tarkoitettua salaista virhettä. Kiinteistö ominaisuuksiltaan sellainen kuin on sovittu, eikä se poikkea laadultaan siitä, mitä olosuhteet huomioon ottaen kantajat ovat perustellusti voineet odottaa. Kaupan kohde on vastannut sitä, mitä kuntoarvion perusteella ja rakennuksen ikä huomioon ottaen on voinut kohtuudella edellyttää. Kantajat ovat olleet tietoisia kiinteistöllä havaituista ja kanteessa kerrotuista virheistä jo kaupantekohetkellä, eivätkä he siten voi enää vedota niihin virheenä. Kiinteistöllä on ennen kaupantekoa tehty kuntoarvio, josta myös kerrotut virheet ilmenevät. Kiinteistön ainoana sellaisena virheenä, josta vastaajat voisivat olla vastuussa, voitaisiin pitää höyrynsulun puuttumista. Tämäkään mahdollinen virhe ei ole kuitenkaan merkittävä, koska kiinteistölle ei ole höyrynsulun puuttumisen johdosta syntynyt minkäänlaisia rakennevaurioita tai muitakaan vaurioita. Kiinteistö ei ole asumiskelvoton. Mittauksissa todettuja bakteeri- ja sienipitoisuuksia on havaittu vain eristeistä, mikä johtuu höyrynsulun puuttumisesta. Sen sijaan rakenteiden avaamisesta huolimatta kiinteistöllä ei ole havaittu lahovaurioita.

Vastaajat eivät ole olleet tietosia, eikä heidän ole myöskään pitänyt olla tietoisia kanteessa kerrotuista virheistä. Vastaajat eivät ole rakentaneet kiinteistöä, eivätkä he ole myöskään asuneet siellä. Vastaajat ovat kaupantekohetkellä antaneet kantajille kaiken sen tiedon kiinteistöstä ja sen ominaisuuksista, mitä heillä on ollut siitä tiedossa. Mitään sellaista tietoa ei ole, mikä olisi jätetty antamatta. Kantajat ovat olleet tietoisia, että kysymyksessä on ollut vanha rakennus, jonka kunto on määritelty tyydyttäväksi.

Pesuhuoneen ja WC- tilojen alla todetut vauriot johtuvat siitä, että laatoituksen alla ei ole vesieristystä. Tähän vesieristyksen puuttumiseen ja mahdollisiin seurauksiin kantajat eivät voi vedota virheenä, koska he ovat olleet siitä tietoisia. Kantajat ovat myös omilla toimillaan lisänneet pesuhuoneen kosteusrasitusta, koska he ovat poistaneet siellä sijainneen ammeen, jonka kautta vesi aikaisemmin ohjautui kaivoon. Kiinteistöstä otettujen mikrobinäytteiden perusteella ei voida tehdä muuta johtopäätöstä kuin, että homekasvuston syynä on ollut kylpyhuoneen kautta tullut kosteus taikka kosteus, joka johtuu alapohjan puutteellisesta tuuletuksesta. Keittiön väliseinän homesienikasvustolle puolestaan ei ole löytynyt mitään rakenteellista syytä. Syynä ei voi olla höyrysulun puuttuminen vanhan osan seinästä, katosta ja lattiasta tai tuuletusraon puuttuminen, koska rakenteissa ei ole todettu kosteuden tunkeutumista sisätiloista seinä- ja lattiarakenteisiin höyrysulun puuttumisen vuoksi tai puuttuvasta tuuletusraosta johtuneita vaurioita.
Mikäli kysymys olisi jostakin rakenteellisesta syystä, kosteus liittyisi vesikaton vuotoihin. Toinen mahdollisuus on asumiseen liittyvä tekijä, koska näytteenottokohdan vieressä oli katselmushetkellä koiran vesikuppi.

Myöskään ulkoseinän seinärakenteissa ei ole todettu minkäänlaisia lahovaurioita. Kantajat eivät myöskään voi vedota puuttuvaan tuuletusrakoon virheenä, koska kantajat ovat olleet tietoisia sen puuttumisesta. Seinästä yhdestä kohtaa mitattu matala pintalämpötila ei kerro seinärakenteen toimivuudesta muilta kohdin mitään. Myös alapohja on vastannut niitä tietoja, mitkä ilmenevät kuntoarviosta, eivätkä kantajat siten voi alapohjan osalta voi vedota virheenä puun tummumiseen tai eristeiden tummumiseen. Alapohjan rakenteista ei ole myöskään löytynyt lahovaurioita, eikä alapohjassa ole muuta kuin tuuletuksen lisäämistarvetta.


Kantajien on kuntoarvion tietojen perusteella tullut myös ymmärtää, että rakenteissa voi olla lämpövuotoa. Vastaajat tai vastaajan asiantuntijat eivät ole havainneet talon ulkopuolella tai sisätiloissa homeen tyyppistä tuoksua. Näyttöä lattiarakenteen kylmäsillasta ei ole esitetty.

Myös yläpohjan eristeiden puutteet ja savupiipun kunto ovat sellaisia seikkoja, joihin kantajat eivät voi vedota virheenä. Kuntoarviossa on ullakkotilan villaeristeen osalta todettu, että sen määrää ei pääse tarkistamaan, mutta todennäköisesti sen määrä ei ole nykynormien mukainen. Myös savupiipun kunto on ollut nähtävissä silmämääräisesti. Suunnitelmapoikkeamilla ei asiassa ole merkitystä, koska kauppaa tehtäessä nämä suunnitelmat eivät ole olleet tiedossa eikä niihin ole millään tavalla viitattu eikä nämä poikkeamat muutenkaan muodosta virhettä. Eristepaksuuden osalta poikkeama on vähäinen.

Kantajat eivät voi vedota virheenä vesikaton kuntoon, koska he ovat olleet siitä tietoisia. Kiinteistöstä laaditussa kuntoarviossa on todettu, että peltikaton maali hilseilee, että sen tiiviys ei saata ole etenkään piipun kohdalta täysin kunnossa ja että kiinnitysnauloja on koholla. Asiassa ei ole myöskään esitetty minkäänlaista selvitystä, että kattovuodot olisivat vuosien mittaan aiheuttaneet lahovaurioita rakenteisiin ja kosteusvaurioita eristeisiin.

Mikäli kiinteistössä todettaisiin olevan joku virhe, kysymys on korkeintaan salaisesta virheestä.

Joka tapauksessa kantajien vaatima hinnanalennuksen määrä on liiallinen, eikä se voi ylittää vastaajien sovintona esittämää 6.000 euroa. Kantajat ovat perustaneet hinnanalennusvaatimuksensa sellaisiin korjaustoimenpiteisiin, joista vastaajilla ei ole minkäänlaista vastuuta. Muun muassa lattiakorjauksille ei ole esitetty mitään perustetta, eivätkä LVI- ja sähkötyöt tai kylpyhuoneen uudelleen rakentaminen kuulu vastaajien vastuulle. Kustannusarvio on myös näiden töiden osalta liiallinen ja yksilöimätön. Hinnanalennus voisi kohdistua ainoastaan ulkoseinärakenteeseen (ulkoverhous ja eristeet), johon kohdistuvilla korjaustoimenpiteillä tulee korjattua samalla puuttuva tuuletusrako sekä mahdolliset lämpövuodot. Kun tarvittaviin korjaustoimenpiteisiin sisältyy myös tason parantamista ja tarvittavat korjauskulut ovat edellä mainitut, hinnanalennus ei voi ylittää 6.000 euroa.

TODISTELU

Kirjalliset todisteet

1.Kauppakirja 23.7.2010
2.Myyntiesite
3.Kuntoarvio 19.7.2010 (S. Kotttnen)
4.Metropolilab:n testausseloste 13.1.2011
5.Rakennusinsinööri S. Kotttsen lausunto 21.3 .20 11 liitteineen (sis. Polygon Finland Oy:n lausunto 12.1.2011, todisteen nro 4:n sekä Metropolilab:n testauselosteen 11.3.2011)
6.Rakennusinsinööri S. Kotttsen lausunto 24.8.2011 liitteineen
7.Terveystarkastaja P. Kohttt tarkastuspöytäkirja 30.8.2011
8.Rakennusinsinööri S. Kotttsen lausunto 17.10.2011 liitteineen
9.Polygon Finland Oy:n lausunto 30.11.2011
10.Rakennusinsinööri S. Kotttsen kustannusarvio 13.12.2011
11.Kymppi-Katto Oy:n tarjous 25.1.2012
12.Polygon Finland Oy:n raportti 8.10.2012 (sis Työterveyslaitoksen mikrobianalyysin 2.10.2012)
13.Helsingin ja Uudenmaan sairaanhoitopiiri/ Lohjan sairaanhoitoalueen sairauskertomus 17.1.2013 sekä ihon pistotestikoe
14.Aluekartta
15.Pahava Oy:n katselmus ja kustannusselvitys 12.9.2011
16.Pahava Oy:n katselmusraportti 18.11.2011 (sis valokuvaliitteen)
17.Pahava Oy:n kustannuslaskelma 24.4.2012


Henkilötodistelu

1.K. Hexxxnen todistelutarkoituksessa
2.S.-M. Hexxxnen todistelutarkoituksessa
3.Todistaja S. Kotttnen
4.Todistaja J. Hettts
5.Todistaja J. Palttten


Muu oikeudenkäyntiaineisto

1.Lehti-ilmoitus Karkkilalainen- paikallislehdestä sekä internet-tuloste etuovi.com -sivustalta
2.Listaus asiantuntijakuluista

KÄRÄJÄOIKEUDEN RATKAISU

Perustelut

Ratkaistavat kysymykset

Asiassa on ratkaistava ensin kysymys siitä, onko kiinteistössä virheitä ja jos on niin, mitä nämä virheet ovat sekä kysymykset siitä, ovatko kantaja laiminlyöneet selonotto/tarkastusvelvollisuutensa ja menettäneet siten oikeutensa vedota virheisiin sekä ovatko vastaajat vastuussa virheistä. Tämän jälkeen on ratkaistava kysymys siitä, miten virheitä on oikeudellisesti maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin nojalla arvioitava. Lopuksi on ratkaistava kysymys siitä, mikä oikeudellinen seuraamus mahdollisista virheistä seuraa.


Asiassa esitetty näyttö

Kirjallisesta todistelusta ja henkilötodistelusta siltä osin kuin sillä on asian lopputuloksen kannalta ollut merkitystä on ilmennyt seuraavaa.

K. Hexxxnen on kertonut, että hän oli käynyt S.-M. Hexxxsen kanssa läpi kiinteistöstä laaditun kuntoarvion ja todennut, ettei asuinrakennuksessa ole kuntoarvion mukaan normaalia rappeutumaa lukuunottamatta mitään vikoja tai puutteita. Kantajat eivät olleet myöskään havainneet ennen kaupantekoa tehdyssä rakennuksen normaalissa tarkastuksessa mitään erityistä lukuunottamatta rakennuksen vesikattoa ja ikkunoita, jotka olivat uusimisen tarpeessa. Muutoin rakennus oli tyydyttävässä kunnossa. Rakennuksen alapohjaa ei päässyt tarkistamaan kuin makuuhuoneen alapuolelta puoliväliin asti, koska alapohja oli täynnä tavaraa. Rakennuksen ns. uuden puolen alapohja oli taas muurattu siten umpeen, ettei sinne päässyt lainkaan. Siltä osin kuin alapohjaa pystyi tarkistamaan, siellä ei ollut havaittavissa mitään erityistä. Rakennuksen päädyssä, makuuhuoneen yläpuolella oli luukku, josta näkyi sisälle välipohjaan. Välipohjassa ei ollut mitään sellaista, johon kantajat olisivat kiinnittäneet huomiota.

Kantajat kiinnittivät ensimmäisen kerran huomiota rakennuksessa olevaan hajuun sen jälkeen, kun kantajien vieraat olivat huomauttaneet syksyllä 2010 petivaatteisiin tarttuneesta hajusta. Kaupanteon jälkeen kantajat olivat talkoilla tyhjentäneet alapohjan ylimääräisestä romusta. Myöhemmin kun alapohjaa tutkittiin tarkemmin havaittiin, että alapohjan tuuletusreiät olivat kokonaan tukittu sisäpuolelta styroksilla siten, että alapohjan luukkua vastapuolella oli avoinna ainoastaan yksi pieni venttiili. Stryroksin ja sokkelin välissä kasvoi runsaasti valkohometta.
Kylpyhuoneen lattia oli alapohjasta todella märkä. Suihkukaappi poistettiin vasta kun kantajat muuttivat pois kiinteistöltä. Pahin tilanne oli ns uuden puolen makuuhuoneessa, jonka lattia oli vesivanerin alapuolelta aivan märkä. Kantajat olivat poistaneet lattiasta kaksi kerrosta vettä tippuvaa märkää villaa. Myös kannattimet ja kovalevyt villojen alla olivat mustia, märkiä ja homeessa. Rossipohjan puupinta puolestaan oli kauttaaltaan homeen peitossa. Alapohjassa ei pystynyt olemaan pientä hetkeä kauempaa, koska home aiheutti hengitysvaikeuksia ja huonoa oloa. Rakenteista otettiin materiaalinäytteitä, jotka lähettiin tutkittavaksi. Vanhalla puolella tilanne oli parempi, vaikka puurakenteessa olikin tummentumaa. Koska tilanne tuntui huonolta, kantajat pyysivät kuntoarvion laatineen S. Kotttsen paikalle. Laaditut raportit kertovat tilanteen. Kantajat muuttivat vuoden asumisen jälkeen pois kiinteistöltä, koska S.-M. sairastui, eikä kiinteistöllä voinut asua pienen lapsen kanssa. Rakennus on pidetty talvella peruslämmöllä ja kevät/kesällä lämmitys on otettu pois päältä. Lisäksi alapohjan tuuletus laitettiin ennen poismuuttoa kuntoon.

S.-M. Hexxxnen on kertonut, että K. Hexxxsen edellä kertoma pitää paikkansa. Myyntiesittelyssä tontin rajat esiteltiin paikan päällä. Tontti oli aidattu ja aidan kerrottiin olevan tontin rajalla. Myös kiinteistöllä sijaitsevan varastorakennuksen kerrottiin olevan kiinteistöllä. Tonttikartta esiteltiin vasta kaupantekotilanteessa, eikä siitä voinut tehdä huomiota siitä, vastasiko kiinteistön esittely paikanpäällä tonttikarttaa. Kuultava ei ollut uskonut vieraiden kertomaa petivaatteiden hajusta, vaan huomasi itse vasta joulukuussa 2010, että vaatteet todella haisivat homeelle. Kuultavalla oli keväällä 2011 hengitysvaikeuksia, joiden johdosta hän meni lääkärille. Hengitysvaikeudet olivat pahimmillaan kotona sisätiloissa, kun ulkonaolo puolestaan helpotti hengitystä. Kuultavaa tutkittiin erityislääkärin toimesta Lohjalla kirjallisena todisteena esitetystä sairaskertomuksesta ilmenevin tavoin ja hänellä todettiin keuhkoastma, joka pysyy kurissa säännöllisellä ja vahvalla lääkityksellä. Kuultava ei kykene enää asumaan kiinteistöllä, koska hän saa siellä hengitysoireita viiden minuutin jälkeen, vaikka lääkitys on päällä. Kuultavalla ei ole aikaisemmin ennen kiinteistölle muutamista ollut minkäänlaisia allergioita tai siihen liittyviä oireita.

Todistaja S. Kotttnen, joka on koulutukseltaan rakennusinsinööri, on vahvistanut laatineensa kirjallisina todisteina esitetyt kuntoarvion 19.7.2010, lausunnot 21.3.2011, 24.8.2011, 17.10.2011 sekä kustannusarvion 13.12.2011. Todistaja on kertonut tehneensä kuntoarvion kiinteistöllä aistinvaraisesti ja pintakosteusmittarilla mitaten ilman, että rakenteita olisi rikottu tai avattu. Kuntoarvio ei ole täysin vastannut "kuntotarkastus asuntokauppaa varten" ohjeita, vaan se oli ollut ns. kevyempi versio. Ulkoseinän osalta todistaja oli tehnyt havainnon siitä, että puuverhouksen ja seinärakenteen välistä tuuletusrakoa ei ollut havaittavissa. Tämä havainto perustui siihen, että alapuolelta katsottuna lauta oli tiukasti kiinni rakenteessa ja alhaalla oli vaakapuu, joka esti tuuletuksen. Mikäli tuuletusraon olemassaolo tai sen puuttuminen olisi haluttu todentaa tarkemmin rakenteita olisi pitänyt avata, koska on mahdollista, että riman alla olisi ollut tuuletusrakoa. Alapohjaa ei voitu kuntoarvion yhteydessä kokonaan tarkistaa, koska alapohja oli täynnä tavaraa. Koska rossipohjaan tämän ikäisten rakennusten osalta liittyy ongelmia, arvioon on kirjattu periaatteellinen kannanotto siitä, että alapohjaa ja sen kuntoa on syytä seurata ja tarvittaessa avata rakenteita alapohjan tarkemman kunnon selvittämiseksi. Vastaava koski myös mahdollisia tummuneita puuosia, pudonneita villoja sekä "pikkueliöitä". Siltä osin kuin alapohja oli tarkistettavissa, siellä ei ollut havaittavissa vinoutta ja narinaa lukuun ottamatta mitään edellä todettuja seikkoja tai muutakaan erityistä. Rakenne oli toki ikääntynyttä.

Vesikatteen osalta todistaja oli havainnut, että peltikaton maali oli hilseillyt, tiiviys piipun kohdalta oli puutteellinen ja kiinnitysnauloja oli koholla. Edellä kerrottu herätti todistajassa epäilyksen siitä, että katto on koholla olevien naulojen kohdilta mahdollisesti vuotanut. Mikäli näin olisi käynyt, vuoto on kuitenkin ollut vähäistä, eikä siitä ole voinut aiheutua kuin puun tummumista vuotokohtien osilta. Kosteus on toki saattanut tiivistyä myös piipun kylkeen ja jossain määrin vuotaa siitä alemmas rakenteisiin. Mikäli välitila on tuulettuva, eriste ei ole tällaisen vuodon johdosta voinut kastua. Vesikaton kannattimet olivat melko ohuet ja välikannakkeita ei ollut. Todistajan mukaan näytti siltä, että ne olivat alimitoitetut myös rakennusajankohtana voimassa olleisiin rakennusmääräyksiin nähden. Yläpohjaa ei päässyt tarkistamaan muuta kuin tekemällä havaintoja luukun kautta. Luukusta havainnoimalla oli todennäköistä, etteivät nykymääräysten mukaiset eristepaksuudet toteudu. Pesuhuoneessa ei ollut vesieristystä, mutta suihkuammeen poistovesi oli ohjattu suoraan kaivoon. Tällainen järjestely ei aiheuta kosteusrasitusta eikä siitä voi aiheutua pysyvää kosteusvauriota, koska lämmin huoneilma kuivattaa normaalin esim. kosteista jaloista tulevan kosteuden nopeasti rakenteista. Todistaja on kuntoarvion yhteenvedossa todennut, että yläpohjan tuuletusta ja rakenteiden kuntoa sekä niiden kestävyyttä tulisi seurata ja että lattiarakenteiden ja rossipohjan osalta mahdolliset lahonneet puuosat tulisi uusia. Edellä kerrottu oli periaatteellinen kehotus seurata rakennuksen kuntoa, koska rakenteet olivat jo ikääntyneitä. Todistaja ei kuitenkaan havainnut kuntoarvion aikana rakenteessa lahoa tai tummumaa.

Todistaja on tutkinut kirjallisena todisteena esitettyä Metropolilab testausselostetta 13.1.2011, jossa on tutkittu rakenteista otettuja näytteitä. Näiden näytteiden mukaan 15:sta näytteessä 10:ssä on todettu mikrobikasvustoja. Todistajan käsityksen mukaa rakennuksen alapohjassa todetut mikrobikasvustot pääsevät mitä todennäköisemmin ilmavuotokohtien kautta sisäilmaan. llmavuodot puolestaan aiheutuvat siitä, ettei alipaineissa rakennuksessa ole lainkaan höyrynsulkuja ja että eristeet ovat kauttaaltaan huolimattomasti asennettuja. Todistajan mukaan MetroboliLab:n testausselosteessa 11.3.2011 tutkittu materiaalinäyte keittiön väliseinän villasta osoittaa, että mikrobivaurio väliseinässä on vakava.

Lausunto 21.3.2011 on tehty kiinteistöllä suoritetun katselmuksen yhteydessä. Tätä lausuntoa laadittaessa todistajalla oli käytössään myös Polygon Oy:n kosteusmittausraportti 12.1.2011. Katselmuksessa rakenteista otettiin uusia näytteitä mm. keittiön ja eteisen seinistä ja wc-tilan lattiasta. Näytteissä todettiin korkeita aktinomykeettipitoisuuksia sekä sieni-itiöpitoisuuksia. Todistajan käsityksen mukaan on todennäköistä, että rakenteiden korkeat mikrobipitoisuudet johtuvat siitä, ettei rakenteissa ole höyrynsulkua lainkaan tai höyrynsulkumateriaalina on käytetty materiaaleja, jotka eivät toimi asianmukaisesti (alumiini, paperi, vesivaneri) ja että kosteus tämän johdosta tiivistyy rakenteisiin ja muodostaa kasvualustan mikrobeille. Kun todistaja on myöhemmin tutkinut alapohjan rakenteita hänen käsityksensä kylpyhuonetilan homevaurioista on muuttunut lausumassa 21.3.2011 kerrotusta. Todistajan käsityksen mukaan kylpyhuonetilan lattian kosteusongelmat johtuvat todennäköisesti lämpötilaeroista ja kosteuden tiivistymisestä rakenteisiin, eivät niinkään vesieristyksen puuttumisesta. Polygon Oy:n kosteusmittausraportin 12.1.2011 liitteenä olevista valokuvista voidaan havaita kondensiovuotoa kylpyhuonetilan lattian alapinnassa. Edelleen edellä kerrotun lausunnon liitteenä olevista valokuvista on todistajan mukaan havaittavissa tummunutta puuta, joka voi olla ilmavuotojen aiheuttamaa likaa tai alkavaa kosteusvauriota.

Lisäksi todistajan käsityksen mukaan Polygon Oy:n havaitsema lämpövuotokohta on mittava. Mittaukset, jotka on tehty eristetilasta, osoittavat, että rakenteet ovat mitatuilta kohdin kuivia. Todistaja ei ole ollut paikalla mittauksia tehtäessä.

Lausunnon 24.8.2011 lausunnon liitteistä ilmenevistä valokuvista, jotka todistaja on ottanut, ilmenee, että ulkoseinän, lattian rajan ja sisäseinän eristeet on asennettu huolimattomasti ja eristeet ovat hiirien syömiä (kuvat 1-2, 7-10), alapohjan eristeet (kuva 3) ovat pahoin vaurioituneita ja vaihdettavia, alapohjassa ulkoseinän alajuoksussa on kosteuden tummuttamaa puuta (kuva 4), tuulensuojana oleva pikipaperi on kostunutta (kuva 5) seinärakenteessa ei ole tuuletusväliä (kuva 6). Myös alapohjan eriste on huolimattomasti asennettu (kuva 11). Edelleen valokuvista ilmenee, että alapohjassa havaittiin paljon valkohometta, joka on tuulettumattoman tilan ongelma (kuvat 12-17).

Lausunnon 17.10.2011 perustuu katselmukseen ns. laajennusosan lattianavauksesta ja ulkoseinästä, jossa todistaja on ollut paikalla. Lattiarakenteen kosteus oli 24,7 painoprosenttia. joka on todella korkea puukosteus. Tuuletusluukun alla olevassa rakenteessa oli runsaasti kosteuden aiheuttamia jälkiä ja eriste oli märkää. Laajennusosan alapohja oli kauttaaltaan valkohomeen peitossa ja ulkoseinässä ei ollut rakennepiirustusten mukaista tuuletusrakoa.

Vielä todistaja on kertonut, että rakennuksessa oli todettavissa aistinvaraisesti selvä homeenhaju.

Todistaja on kertonut, että rakenteessa eristeenä käytetty mineraalivilla on materiaalina sellaista, jonka kanssa edellytetään käytettävän höyrynsulkua. Mikäli mineraalivillan kanssa ei ole käytetty höyrynsulkua, kuten tässä tapauksessa, rakenne on hyvän rakennustavan vastainen. Kun höyrynsulku puuttuu, sisäilman kosteus pääsee imeytymään eristetilaan. Mikäli kosteus ei pääse eristetilasta/rakenteesta pois, sinne muodostuu mikrobikasvustoa. Tässä tapauksessa kun rakenteesta puuttui myös ulkoseinästä tuuletusrako, tilanne on kaiken kaikkiaan huono. Kosteus ei pääse ulos rakenteesta, vaan muodostaa hyvän kasvualustan mikrobeille. Tämän vuoksi kosteus pääsee tiivistymään myös seinän ulkorakenteisiin. Normien mukaan rakenteiden pitää höyrynläpäisyvyyden osalta täyttää tietyt lukemat ja tässä tapauksessa nämä lukemat eivät täyty. Asuinrakennuksen laajennusosan rakennussuunnitelmiin on merkitty tuuletusrako, mutta sitä ei ole toteutettu. Rakennuksen suurimmat ongelmat ovat nimenomaisesti ilmavuodot ja sisäilman kosteus, joka kondensoituu rakenteisiin.

Todistajan käsityksen mukaan rakennuksen korjaus edellyttää kaikkien seinien, yläpohjan ja alapohjan avausta, eristeiden uusimista ja rakenteiden homekäsittelyä. Ns. uuden puolen eli laajennusosan korjaukset ovat näistä suurimmat. Rakenneavausten perusteella on lisäksi oletettavaa, että osa kantavista rakenteista edellyttää uusimista ja vahvistamista. Kattorakenteet on tehty paikanpäällä kevyistä kattokannattajista ja keskipalkkia on tuettu laudalla. Todistajan mukaan hänen aikaisemmin tekemänsä kustannusarvio (kirjallinen todiste nro 10) ei enää pidä paikkaansa. Koska rakennus on pahoin mikrobivaurioitunut, korjauskustannukset ovat huomattavasti korkeammat kuin lausunnossa arvioidut 58.277 euroa. Mikrobivaurioituneet rakenteet tulee poistaa ja uusia tai desinfioida. Korjaukset vaativat asianmukaiset rakennesuunnitelmat. Mikäli kattorakenteita tai eristepaksuutta lisätään, tarvitaan myös rakennuslupa. Todistajan mukaan Karkkilan rakennustarkastaja P. Mättt on ilmoittanut todistajalle, ettei kohteeseen saisi enää rakennuslupaa, koska se sijaitsee liian lähellä tietä. Tämä tarkoittaa todistajan käsityksen mukaan sitä, että kohteen korjaaminen nykymääräyksiä vastaavaksi saattaa olla vaikeaa.

Todistaja Hettts, joka toimii kosteusvahinkoihin -ja saneerauksiin erikoistuneessa Polygon Oy:ssä kosteuskartoittajana ja pätevöityneenä kosteusmittaajana, on kertonut yhtiön laatineen kohteesta siellä suoritettujen katselmusten perusteella kaksi eri raporttia 12.1.2011 ja 30.11.2011. Ensimmäisessä katselmuksessa rakennuksessa suoritettiin lämpökuvauksia. Tässä katselmuksessa todistaja ei ollut itse läsnä. Asuinrakennuksessa oli havaittavissa selviä ilmavuotoja esimerkiksi aistinavaraisesti havaittavaa selkeää vedon tunnetta. Myös sisäpinnat rakennuksessa olivat äärimmäisen kylmiä (+3 astetta), vaikka ulkona oli vain noin -4 astetta pakkasta. Todistajan mukaan asuinrakennuksen ilmavuodot johtuvat siitä, ettei rakennuksen eristepaksuus ensinnäkään
ole riittävä ja ettei toiseksi rakennuksen höyrynsulku ole toimiva tai ettei sitä ole lainkaan.

Todistaja oli käynyt kiinteistöllä marraskuussa 2011 (valokuvaliite), jolloin makuuhuoneen lattiaa avattiin ja havaittiin, että eriste oli aivan märkää ja rakenteessa oli havaittavissa kosteusvaurioita. Alapohjan kantavissa rakenteissa ns. uudella puolella oli runsaasti mikrobikasvustoa ja vanhalla puolella tummentumia. Asuinrakennuksessa oli aistinvaraisesti havaittavissa myös tunkkainen haju. Todistaja on tutustunut Polygon Oy:n suorittamaan näytteenottoon 14.9.2012, jonka tuloksista on laadittu raportti 8.10.2012. Asuinrakennuksesta otetut materiaalinäytteet ylittivät raja-arvot moninkertaisesti. Jos rakennus on ollut tyhjillään ja peruslämmöllä mikrobien "räjähdysmäinen kasvu", kuten tässä tapauksessa, ei ole mahdollista. Sinänsä avattujen rakenteiden kautta mikrobit pääsevät huoneilmaan herkemmin kuin jos avatut kohdat olisi suljettu.

Todistaja Palttten, joka on rakennusmestari ja toiminut 30 vuotta rakennusalalla, on kertonut käyneensä kiinteistöllä useampaan kertaan katselmuksessa ja laatineensa kirjallisena todisteina esitetyt katselmus ja kustannusselvityksen 12.9.2011, katselmusraportin 18.11.2011 sekä kustannuslaskelman 24.4.2012. Ensimmäisessä katselmuksessa (selvitys 12.9.2011) rakennuksen ulkoverhouksen alla oleva rakenne oli kuivaa, eikä hometta ollut aistinvaraisesti havaittavissa. Runkorakenteet olivat pinnaltaan tummuneita, mutta niissä ei ollut havaittavissa lahovaurioita. Todistaja oli kokeillut puukolla vuolemalla, kaikki ne kohdat, joissa lahovauriota epäiltiin olevan. Myös eristevilla oli tummunutta, ilmeisesti ilmavuotojen johdosta. Tämän puretun ulkoseinän korjauskustannuksiksi tulisi noin 5.000 euroa. Todistaja ei ollut ensimmäisen katselmuksen aikana havainnut pesuhuoneessa silmämääräisesti kosteusvauriota. Mikäli amme on poistettu, niin pesutila, jossa ei ole kosteuseristystä, on vaarassa kosteusvaurioitua. Keittiön väliseinän mikrobipitoisuus on todistajan käsityksen mukaan seurausta todennäköisesti vesikattovuodosta. Rakennuksen vedon tunne on poistettavissa hallitulla korvausilmaventtiileillä. Todistajan käsityksen mukaan höyrynsulun puuttuminen ei ole aiheuttanut kosteusvauriota rakennukselle, minkä vuoksi rakenne on todistajan käsityksen mukaan toiminut.

Todistajan mukaan katselmusraportissa 18.11.2011 todetuin tavoin alapohjan rakenteista ei löytynyt lahoa (kuvat 3-14). Palkistot olivat osittain pinnalta tummentuneita ja osin valkohomeen peitossa. Valkohomeen alla oleva puu oli kuitenkin tervettä, jonka todistaja totesi puuta vuolemalla. On mahdollista, että puu on ollut tummaa jo rakennusvaiheessa. Eniten valkohometta oli ns. uudella puolella. Yläpohjassa (15-18 ) rakenteet olivat pääosin ehjiä. Runko oli suorassa, eikä painaumia ollut näkyvissä. Eristettä oli nykypäivän vaatimuksin nähden vähän. Mitään kosteusvarioita ei ollut havaittavissa. Mikäli vuotoja on ollut, ne ovat olleet todennäköisesti naulanreikävuotoa eli pientä paikallista vuotaa, joka todennäköisesti on kuivunut samantien. Savuhormissa kiinni oleva puu, mikäli se on kiinni hormissa on liian lähellä. Mikäli kysymyksessä on ilmahormi, palovaaraa ei ole. Sisäpuolelta avattiin seinärakenteita, mutta kosteutta ei havaittu. Eriste oli jostain kohdin tummentunutta. Todistaja ei ollut havainnut rakennuksessa minkäänlaista hajua ja hänen käsityksensä mukaan rakennusta voi käyttää asumiseen normaalisti sen jälkeen, kun auki revitetyt rakenteet on palautettu takaisin paikalleen.

Todistajan käsityksen mukaan alapohjan tuuletusta tulee lisätä tuuletusventtiileillä. Muita toimenpiteitä alapohjaan ei kuitenkaan tarvitse tehdä lukuunottamatta valkohomeen mekaanista käsittelyä ja desinfiointia homeenestoaineella. Lisäksi pudonneet villat tulee korjata. Alapohjan korjauskustannukset olisivat siten noin 1.000 euroa.
Sisätilojen osalta vesivaneri toimii todistajan käsityksen mukaan höyrynsulkumateriaalina, mikäli rakennus pysyy peruslämmöllä. Todistajan käsityksen mukaan makuuhuoneen lattian kosteusvaurio on paikallinen ja saattanut aiheutua siitä, että rakennus on ollut asumattomana lämmittämätön.

Kustannuslaskelma 24.4.2012, joka koskee ulkoseinän verhouksen ja eristeen uusimista kauttaaltaan. Eristeenä käytettäisiin puukuitueristettä, jolloin höyrynsulkua ei tarvita. Tällöin rakenne olisi uutta vastaava ja ilmavuoto/lämpövuotokohdat poistuisivat. Eristepaksuus ei kuitenkaan vastaisi nykypäivän normeja. Korjauskustannukset olisivat noin 7.000 euroa. Todistajan käsityksen mukaan rakennuttajakulut ovat tarpeettomia korjausten aikaansaamiseksi. Myöskään erillisiä korjaussuunnitelmaa ulkoseinän verhouksen korjaamiseen ei tarvita.

Todistajan käsityksen mukaan rakenne on toiminut höyrynsulun puuttumisesta huolimatta ja vaikka tuuletusrakoa ei ole ollut. Mineraalilasivillan kanssa käytetään valmistajien ohjeiden mukaisesti aina höyrynsulkua, sen sijaan puueristeiden kanssa höyrynsulku ei ole tarpeen.

Lisäksi kirjallisena todisteena esitetystä Länsi-Uudenmaan ympäristöterveyden tarkastuspöytäkirjasta 30.8.2011 ilmenee, että terveystarkastaja P. Kohttt on todennut rakennuksessa 19.1.2011 ja 25.7.2011 selvää poikkeavaa hajua, joka saattaa aiheuttaa terveyshaittaa. Muilta osin kirjallisiin todisteisiin viitataan näytön arvioinnissa ja johtopäätöksissä siltä osin kuin kirjallisilla todisteille on ollut merkitystä tässä asiassa.

Näytön arviointi ja johtopäätökset

Yleistä näytön arvioinnista ja sen luotettavuudesta

Lähtökohtana arvioitaessa kiinteistön rakenteellisia virheellisyyksiä on pidettävä kiinteistön rakennusaikaisia määräyksiä ja rakennusajankohdan mukaista hyvää rakennustapaa. Toiseksi merkitystä on sillä, mitä kiinteistön rakennuslupakuvissa tai suunnitelmissa on todettu. Huomattavaa on kuitenkin se, ettei rakenteellinen poikkeama rakennuslupapiirustuksista tai suunnitelmista tarkoita automaattisesti sitä, että kysymyksessä on rakennusvirhe. On sangen yleistä, ettei rakentamisessa noudateta täsmällisesti rakennuslupakuvia tai suunnitelmia, vaan niistä poiketaan.

Rakennusvirheestä on kysymys vain silloin, jos poikkeama on vastoin rakennusaikaisia pakottavia määräyksiä ja /tai hyvää rakennustapaa. Tältä osin merkitystä on myös sillä, onko rakenteessa havaittu todellisia vaurioita.

Rakennusteknisten asiantuntijoiden osalta käräjäoikeus pitää todistaja Kotttsen kertomusta kaikkein asiantuntevimpana ja luotettavimpana ottaen huomioon hänen kokemuksensa ja koulutuksensa rakennusalalta. Todistaja Hetttksen kertomusta rasittaa se, ettei hän ole ollut suorittamassa kaikkia Polygon Oy:n suorittamia tutkimuksia/mittauksia.
Yhtäältä käräjäoikeudella ei kuitenkaan ole syytä epäillä hänen osaamistaan tai hänen tekemiensä havaintojen oikeellisuutta ottaen huomioon, että hän on vakuutusyhtiön hyväksymä kosteuskartoittaja ja -mittaaja. Todistaja Palttten on sinänsä kokemuksensa perusteella asiantuntija talon- ja korjausrakentamisessa, mutta hän on ilmoittanut, ettei ole erikoistunut mikrobivaurioihin tai niiden korjaamiseen.

Onko kiinteistössä virheitä ja jos on niin mitä nämä virheet ovat

Kantajat ovat kanteen perusteisiin kirjatuin tavoin väittäneet, että kiinteistössä sijaitsevassa asuinrakennuksessa on huomattavia rakennusvirheitä ja niistä aiheutuvia kosteus- ja mikrobivaurioita, joiden johdosta kiinteistö ei ole asumiskelpoinen. Esitetyn väitteen osalta käräjäoikeus toteaa seuraavaa.

Käräjäoikeus toteaa lähtökohtaisesti, että mikrobikasvusto voi näkyä rakenteiden pinnoilla selvinä kasvustoina ja värimuutoksina tai, koska kasvustoa on normaalisti vaikea erottaa silmämääräisesti, sen olemassaolo voidaan todentaa myös materiaalinäytteillä. Tässä tapauksessa asiassa on edellä yksilöidystä henkilötodistelusta ja valokuvista ilmenevin tavoin näytetty ensinnäkin, että asuinrakennuksen alapohja, ns. uuden puolen laajennusosa on ollut lähes kauttaaltaan valkohomeen peitossa. Kasvusta on ollut niin selvää, ettei materiaalinäytteen ottaminen siitä ole ollut tarpeen. Alapohjan puurakenteissa on useammassa eri kohdassa ollut havaittavissa tummumaa, joka on puurakenteen alkavaa lahoa sekä jälkiä vesi- ja kosteusvaurioista. Laajennusosan lattia on ollut myös sisäpuolelta avatuilta osin eristeen osalta käsinkosketeltavan märkää ja myös levyissä on ollut kosteuden jättämiä jälkiä. Lattian kosteuspainoprosentti on ollut mitattaessa 24,7. Myös ulkoseinien paneelien alla olevassa tuulensuojana käytetyssä pikipaperissa on ollut havaittavissa kosteuden jättämiä jälkiä ja villa on ollut tummunutta.

Kirjallisista todisteista ilmenevin tavoin asuinrakennuksessa on havaittu osin huomattavan suuria mikrobipitoisuuksia. Metropolilab:n testausselosteessa 13.1.2011 asuinrakennuksesta otetuissa 15 näytteessä 10:ssä on todettu sieni-, aktinomykeetti- tai bakteerikasvustoa keittiön, eteisen ja wc:n lattiassa, keittiön ja eteisen seinässä sekä seinien ulkovuorauksessa. Metropolilab:n testausselosteessa 11.3.2011 puolestaan keittiön väliseinän villaeristeessä on todettu homesienipitoisuuksia. Vastaavasti alapohjasta, pesuhuone- ja wc-tilan alta otetussa näytteessä on todettu
huomattavan suuria home- ja aktinomykeettipitoisuuksia. Työterveyslaitoksen mikrobianalyysin 2.10.2012 rakenteissa on todettu vahvoja viitteitä vaurioista olohuoneessa, makuuhuoneessa ja keittiössä. Verrattuna aikaisempien näytteiden tuloksiin, on todettavissa, että mikrobien määrä rakenteissa on kasvanut räjähdysmäisesti. Esimerkiksi makuuhuoneesta otetussa materiaalinäytteessä on havaittu Versicolor ja Oidodendron -nimisiä mikrobeja, jotka ovat vahvoja kosteusindikaattoreita ja toksiineja tuottavia mikrobeja. Keittiön materiaalinäytteessä on puolestaan todettu vahvana kosteusindikaattorina pidettävää Geomyces -nimistä mikrobia.

Käräjäoikeus toteaa, ettei sillä seikalla, että kantajat ovat itse ottaneet Metropolilab:n testausselosteessa 13.1.2011 kerrotut näytteet, ole merkitystä arvioitaessa niiden luotettavuutta. Asiassa ei ole ensinnäkään edes väitetty, etteikö näytteitä olisi otettu niistä kohdista kuin mitä testausselosteeseen on kirjattu. Toiseksi, mikäli kerrotut näytteet olisi otettu virheellisesti esimerkiksi paljain käsin, kerrotulla seikalla olisi vaikutusta ainoastaan näytteissä havaittuihin tavallisiin bakteeripitoisuuksiin, ei sen sijaan niissä havaittuihin home- tai aktinomykeettipitoisuuksiin. Yhtäältä voidaan todeta, että aktinomykeettien esiintyminen talviaikana sisätiloissa on vahva viite kosteusvauriosta. Työterveyslaitoksen mikrobianalyysin 2.10.2012 osalta voidaan todeta, ettei tulosten tulkinnassa ole merkitystä sillä, ettei kiinteistöllä ole enää asuttu ja että rakenteet ovat olleet osittain sisältä auki. Voidaan päinvastoin todeta, että rakenteissa ei ole tällöin ollut ns. mahdollisesta asumisesta peräisin olevia mikrobeja ja että rakenteiden avaamisesta "esiin pöllähtäneet mikrobit" ovat asettuneet takaisin rakenteisiin. Yhtäältä ottaen huomioon mittausajankohta osa räjähdysmaisesta mikrobikasvustosta saattaa selittyä ulkoilmasta tulevista mikrobeista, lähinnä cladosporium ja penicillium -nimisten yleisten ulkoilmamikrobien osalta, mutta se ei selitä muiden todettujen mikrobien määrää tai määrän kasvua.

Todistelusta ei ole käynyt ilmi, missä määrin näytteen analysoinnissa on huomioitu se, että osa näytteistä on otettu rakennusmateriaaleista, jotka ovat kosketuksissa maaperän ja/tai ulkoilman kanssa. Koska seinä- ja lattiarakenteessa ei kuitenkaan ole asianmukaista höyrysulkua ja koska rakenteissa on valokuvista ja henkilötodistelusta ilmi käynein tavoin useita ilmavuoto- ja epätiiviyskohtia, on kuitenkin selvää, että esimerkiksi alapohjan näytteissä todetut mikrobit ja silminnähtävä homekasvusto pääsevät vapaasti kosketuksiin sisäilman kanssa. Tähän viittaa myös se, että henkilötodistelusta ja erityisesti kirjallisena todisteena esitetystä Länsi-Uudenmaan ympäristöterveyden tarkastuspöytäkirjasta 30.8.2011 ilmenee, että asuinrakennuksessa on ollut havaittavissa selvä maakellarimainen haju, joka on nimenomaisesti aktinomykeettien eli sädesienien tuottamaa hajua. Huomionarvoista on, että sädesienet tarvitsevat kasvaakseen kosteutta enemmän kuin esimerkiksi home ja että sädesienten kasvu alkaa vasta, kun rakenteen tasapainokosteus ylittää 80 prosenttia. Koska sädesieni on myös yleisesti tunnettu kosteusindikaattori sekä toksinen eli terveyshaittaa aiheuttaa mikrobi, on selvää, että niiden jatkuva esiintyminen materiaalinäytteissä on selkeä osoitus rakenteiden laajamittaisesta kosteusvaurioista.

Käräjäoikeus toteaa, että vasta pitkäaikainen mikrobikasvusto aiheuttaa silminnähtävää puun lahoamista. Tämä tarkoittaa sitä, että rakenteet voivat näyttää päältäpäin katsottuna kuivilta ja terveiltä, mutta olla silti laajalti mikrobivaurioituneita. Se, että tässä tapauksessa suurimmat mikrobilöydökset on tehty eristeistä, joista pääosa materiaalinäytteistä on nimenomaan otettu, ei tarkoita sitä, etteikö myös puurakenne olisi mikrobivaurioitunutta ottaen huomioon, että eriste ja puu ovat olleet kosketuksissa toisiinsa. Tässä tapauksessa esimerkiksi ns. laajennusosan alapohjan osalta on selvää, että mikäli alapohjan tuuletus on ollut puutteellinen 20 vuoden ajan, myös puurakenne valkohomeen alla on laajalti mikrobivaurioitunutta. Tällaisia pitkäaikaisia kosteus- ja mikrobivaurioita ei ole mahdollista korjata pelkästään esimerkiksi alapohjan tuuletusta lisäämällä.

Edellä kerrotuilla perusteilla asiassa on näytetty, että asuinrakennus on laajamittaisesti kosteus- ja mikrobivaurioitunut. Ottaen huomioon, että mikrobien joukossa on useita terveyshaittaa aiheuttavia toksisia mikrobeja, ja että kantajista S.-M. Hexxxnen on luotettavana pidettävän selvityksen perusteella sairastunut kiinteistöllä oloaikana keuhkoastmaan, asiassa on myös näytetty, että asuinrakennus on myös asumiskelvoton.

Asiassa on riidatonta, ettei kiinteistöllä sijaitsevan asuinrakennuksen ulkoverhouksen alla ole tuuletusrakoa ja että seinärakenteista puuttuu höyrynsulku. Asiassa esitetyn selvitykseen mukaan laajennusosan osalta seinärakenne on puuttuvan tuuletusraon ja alapohjan toteutuksen osalta myös rakennussuunnitelmien vastainen. Henkilötodistelun perusteella on edelleen selvitetty, että alapohjan tuuletus on lähes kauttaaltaan ollut tukittuna ja että pahin tilanne on ollut nimenomaisesti laajennusosan osalta, jossa käytännössä ei ole olut tuuletusta lainkaan. Koska alapohjan toteutus on ollut rakennussuunnitelmien vastainen, alapohjaan kertyvä kosteus ei ole päässyt poistumaan, vaan se on kertynyt rakenteisiin.

Asiassa on riidatonta, ettei pesuhuoneessa ja wc-tilassa ole vesieristystä ja että kantajat ovat olleet siitä tietoisia.

Asiassa esitetyn näytön perusteella voidaan ensinnäkin todeta, ettei näyttöä siitä, että asuinrakennuksessa havaitut kosteus- ja mikrobivauriot olisivat osaksikaan aiheutuneet vesikattovuodoista. Näin ollen tässä asiassa ei ole ratkaisevaa merkitystä sillä, ovatko vastaajat olleet tietoisia vesikaton huonosta kunnosta vai eivät. Näyttämättä on myös jäänyt, että kosteus- ja mikrobivauriot olisivat aiheutuneet asumisesta aiheutuvista seikoista. Edellä todettujen mikrobien laatu ja määrä huomioon ottaen on selvää, ettei esimerkiksi koiran vesikupilla ole mitään yhteyttä havaittuihin kosteus- ja mikrobivaurioihin. Todistaja Kotttsen kertomuksella on selvitetty, että pesuhuoneen ja WC- tilojen alla todetut kosteus- ja mikrobivauriot eivät johdu niinkään vesieristyksen puuttumisesta, vaan lämpötilaeroista ja kondensioilmiöön liittyvästä kosteuden tiivistymisestä rakenteisiin. Näyttämättä on jäänyt, että kantajat olisivat omilla toimillaan lisänneet pesuhuoneen ja WC-tilojen kosteusrasitusta. Kantajien kertomusta siitä, että amme, jonka kautta suihkuvesi on ohjattu kaivoon, on poistettu vasta sen jälkeen, kun kantajat ovat muuttaneet pois kiinteistöltä, ei ole syytä epäillä. Näin ollen tässä asiassa ei ole myöskään ratkaisevaa merkitystä sillä, että pesuhuone- ja WC- tilojen alla ei ole vesieristystä.

Todistaja Kotttsen kertomuksella on selvitetty, että asuinrakennuksessa havaitut kosteusvauriot ja mikrobipitoisuudet ovat aiheutuneet kerrannaisvaikutuksesta, joka on liittynyt rakennuksen puutteelliseen/puuttuvaan ulkoseinän ja alapohjan tuuletukseen, asianmukaisen höyrynsulun puuttumiseen sekä edellä kerrotuista seikoista aiheutuviin ilma- ja lämpövuotoihin, jotka ovat mahdollistaneet kosteuden tiivistymisen rakenteisiin. lima- ja lämpövuotojen olemassaolo voidaan luotettavasti todeta kirjallisina todisteina esitetyistä Polygon Oy:n mittaustuloksista sekä valokuvista, joista ilmavuotokohdat ovat selvästi myös silmin havaittavissa. Edelleen asiassa on todistaja Kotttsen kertomuksella näytetty, että seinärakenteessa eristeenä käytetty mineraalivilla on materiaalina sellaista, jonka kanssa edellytetään käytettävän höyrynsulkua ja että seinärakenne höyrynsulun puuttumisen johdosta on hyvän rakennustavan vastainen. Myöskään lattiarakenteessa ja muualla höyrynsulkuna käytetty vesivaneri, alumiinipaperi tai paperi eivät ole hyvän rakennustavan mukaisia tai höyrynsulkumateriaaleina hyväksyttäviä. Tässä tapauksessa ottaen huomioon mitä edellä on todettu rakenteiden havaituista kosteus- ja mikrobivaurioista kerrottu rakenneratkaisu ei ole myöskään ole ollut rakenteena toimiva. Kysymyksessä on siten virhe. Edellä kerrottua johtopäätöstä ei muuta toiseksi se, että todistaja Palttten käsitys edellä kerrotuista johtopäätöksistä on erilainen.

Edellä kerrotuilla perusteilla asiassa on näytetty, että asuinrakennuksessa on rakennusvirhe siltä osin kuin koko rakennuksen seinärakenteesta ja alapohjasta puuttuu toimiva höyrynsulku ja ulkoseinärakenteesta tuuletusrako. Edelleen asuinrakennuksessa ns. laajennusosassa on virhe siltä osin kuin sen toteutus on seinärakenteen ja alapohjan osalta merkittäviltä osin rakennussuunnitelmien vastainen.

Asuinrakennuksen välipohjan osalta Polygonin raportin 30.11.2011 perusteella asiassa on selvitetty, että viemärin tuuletusputken läpiviennin tiivistys on auennut ja että sadevesi on päässyt em. kohdasta valumaan yläpohjarakenteeseen. Lisäksi viemärin tuuletusputken pinnalla on ollut havaittavissa kondenssivettä. Työterveyslaitoksen mikrobianalyysistä 2.10.2012 ilmenee, että myös asuinrakennuksen yläpohjasta otetussa materiaalinäytteestä (villaeriste) on havaittu vahva viite kosteusvauriosta. Materiaalinäytteen ottokohdassa on ollut Polygonin raportin 14.9.2012 mukaan havaittavissa myös veden valumajälkiä. Se, onko välipohjassa asianmukainen ja/tai toimiva höyrynsulku, on käräjäoikeuden käsityksen mukaan jäänyt tarkemmin selvittämättä. Vastaava koskee myös välipohjan eristepaksuutta ja sitä, onko se vastannut rakennusaikaisia vaatimuksia. Näin ollen nämä seikat jäävät kantajien vahingoksi. Edellä kerrotuilla perusteilla voidaan kuitenkin todeta näyteyksi, että myös asuinrakennuksen välipohjassa on kosteus- ja mikrobivaurioita. Käräjäoikeuden käsityksen mukaan välipohjan kosteus- ja mikrobivauriot ovat syntyneet samasta syystä kuin edellä kerrotut seinä- ja alapohjarakenteen vauriot. Asuinrakennuksessa on siten virhe myös välipohjarakenteen osalta.

Valokuvista ja henkilötodistelusta on ilmennyt, että seinien eristys on tehty huolimattomasti, että se on paikoin pahoin vaurioitunutta ja että eristeen määrä on osin alle vaaditun vähimmäistason. Käräjäoikeuden käsityksen mukaan tämä seikka on ollut omiaan myötävaikuttamaan siihen, että asuinrakennuksessa on lämpö- ja ilmavuotoja ja että sisätiloissa on kylmää ja vetoista. Polygonin raportista 4.1.2011 ilmenee, että lämpökuvauksissa olohuoneen seinän pintalämpötila on ollut mittauksissa alhaisemmillaan + 3 C astetta ja että lämpövuoto olohuoneen alueella on ollut huomattava ja alle välttävän tason. Edelleen kerrotun raportin mukaan olohuoneessa on ollut havaittavissa ilmavuotoa myös aistinvaraisesti havaittavissa olevana vedontunteena. On sinänsä selvää, että lämpövuodot ovat tavanomaisia 1970 - 1980-luvulla rakennetuille rakennuksille, eikä niiden esiintyminen rakennuksissa sinänsä ole poikkeuksellista. Ottaen kuitenkin huomioon asuinrakennuksen olohuoneessa havaitun lämpövuodon merkittävyys, kysymys on tässä tapauksessa normaalista poikkeavasta lämpövuodosta. Rakenteissa havaitut lämpö- ja ilmavuodot eivät sinänsä ole itsenäisiä virheperusteita, vaan pikemminkin höyrynsulun puuttumisesta ja huolimattomasti/puutteellisesti aiheutuneesta eristeen asentamisesta aiheutuvia virheen seurauksia. Vaikka asuinrakennuksen lämpö- ja ilmavuotoja ei käräjäoikeuden käsityksen mukaan ole kerrotuin tavoin pidettävä itsenäisenä virheperusteena, on kuitenkin selvää, että ne merkittävällä tavalla haittaavat rakennuksen käytettävyyttä asumiseen aiheuttaen muun muassa kylmyyttä ja vetoisuutta. Edelleen lämpövuodoilla on vaikutusta, asukkaiden terveyteen, lämmityskustannuksiin ja asumismukavuuteen.

Epäselväksi asiassa on jäänyt, onko lattiarakenteessa ns. kylmäsiltoja ja mikä niiden merkitys tässä asiassa on. Tämä seikka jää siten kantajien vahingoksi. Tällä seikalla ei kuitenkaan ole ratkaisevaa merkitystä tässä asiassa.

Riittävää näyttöä sen toteamiseksi, että savupiippu on huonossa kunnossa ja että siitä aiheutuu palovaara, ei ole esitetty. Tähän johtopäätökseen päätyessään käräjäoikeus on ottanut huomioon todistaja Palttten kertomuksen ja sen, että oikea henkilö toteamaan mahdollisen palovaaran, on kunnallinen nuohooja. Lisäksi kuntoarviosta 19.7.2010 ilmenee, ettei nuohoojalla ole ollut huomautettavaa hieman ennen kaupantekoa tehdyssä nuohouksessa savupiipun kunnosta.

Kantajat ovat kertoneet, että esittelyssä kiinteistön näytettiin ylettyvän tien penkkaan saakka, vaikka kiinteistön ja' penkan välissä on pitkä toiseen päähän levenevä kaista, joka on erotettu tien vierialueeksi, eikä se ole osa kiinteistöä. Kantajilla on ollut sinänsä oikeus luottaa siihen, että kiinteistöjen rajat sijaitsevat siellä, missä niiden on esittelyhetkellä näytetty sijaitsevan, eikä kantajilla ole enää tämän jälkeen ollut velvollisuutta tarkistaa rajojen paikkansapitävyyttä. Aita on yleensä luotettava maamerkki siitä, missä tontin raja kulkee. Koska kiinteistön pinta-ala on kuitenkin vastannut kiinteistörekisterissä ja kauppakirjassa kerrottua pinta-alaa, kiinteistössä ei kuitenkaan ole tältä osin virhettä.
Sen sijaan kantajilla on ollut oikeus luottaa siihen, että aita on myydyn kiinteistön alueella, ei sen sijaan kiinteistön ulkopuolella. Vastaava koskee myös varastorakennusta, joka kauppakirjan mukaan sijaitsee kiinteistöllä, eikä edes osittain kiinteistön rajojen ulkopuolella. Siten kiinteistössä on virhe siltä osin kuin aita ja varastorakennus sijaitsevat kiinteistön rajojen ulkopuolella. Asiassa ei ole edes väitetty, että naapurikiinteistön omistaja on valmis luovuttamaan korvauksetta maata siten, että varastorakennus ja aita sijaitsisivat myydyn kiinteistön alueella tai että tämä vaihtoehtoisesti suostuisi perustamaan korvauksetta rasiteoikeuden edellä kerrotuille rakenteille.


Ovatko vastaajat vastuussa edellä kerrotuista virheistä ja ovatko kantajat laiminlyöneet selonottovelvollisuutensa

Maakaaren 2 luvun 21 §:n 1 momentin mukaan kiinteistön virheellisyys määräytyy sen mukaan, millainen kiinteistö on kauppaa tehtäessä. Myyjä vastaa kiinteistössä tällöin olleesta virheestä, vaikka virhe ilmenee vasta myöhemmin.

Kirjallisena todisteena esitetyn kauppakirjan mukaan hallintaoikeus kiinteistöön on siirtynyt 23.7.2010. Asiassa on edellä kerrotuin tavoin selvitetty, että kosteusvauriot ovat johtuneet rakennusmateriaali- ja teknisistä virheistä, jotka ovat olleet olemassa jo kaupantekohetkellä. Siten tässä asiassa merkitystä ei ole sillä, ovatko kaikki rakenteiden kosteus- ja mikrobivauriot olleet olemassa jo kiinteistökauppaa tehtäessä vai tulleet vasta sen jälkeen. On lisäksi selvää, ettei laajamittainen kosteus- ja mikrobivaurio synny lyhyessä ajassa, vaan sen syntyminen vaati normaalisti vuosia. Mikäli asuinrakennuksen vauriot olisivat puolestaan niiden syntyajankohdan jälkeen laajentuneet sen vuoksi, että kantajat olisivat huolimattomuudellaan tai laiminlyönnillään jättäneet selvittämättä virheen syyn tai seurausten laajuuden tai myötävaikuttaneet vahinkojen suurenemiseen, tämä seikka jäisi kantajien vahingoksi.

Asiassa on esitetyn selvityksen perusteella näytetty, että kantajat ovat muuttaneet pois kiinteistöltä joulukuussa 2011, jonka jälkeen he ovat pitäneet rakennusta talvisin peruslämmöllä. Kerrotun ajankohdan jälkeen kiinteistöllä on lisäksi pidetty useita katselmuksia, joissa havaittujen virheiden syitä ja seurauksia sekä niiden laajuutta on tutkittu. Edelleen kantajat ovat kertoneet muun muassa lisänneensä rakennuksen alapohjan tuulettuvuutta estääkseen alapohjan kosteus/mikrobivaurioiden pahenemisen. Sillä seikalla, ettei katselmuksissa auki revittyjä rakenteita ole suljettu ja palautettu alkuperäiseen tilaan katselmusten jälkeen, ei ole merkitystä tässä asiassa. Aukinaiset seinärakenteet eivät ole pahentaneet havaittuja kosteus/mikrobivaurioita. Mikään asiassa esitetty ei viittaa siihen, että kiinteistön laadulliset ominaisuudet olisivat huonontuneet kaupanteon jälkeen kantajan laiminlyönnistä johtuen. Kantajat ovat lisäksi ilmoittaneet pääkäsittelyssä 30.5.2013 suostuvansa palauttamaan kiinteistön rakenteet kaupanpurkutilanteessa kaupantekohetkistä tilaa vastaaviksi.

Maakaaren 2 luvun 22 §:n 1 momentin mukaan ostaja ei saa laatuvirheenä vedota seikkaan, joka olisi voitu havaita kohteen tarkastuksessa ennen kaupan tekemistä. Lainkohdan mukaan ostajalla ei ole kuitenkaan velvollisuutta ilman erityistä syytä tarkistaa myyjän kohteesta antamien tietojen paikkansapitävyyttä, eikä ulottaa tarkastusta seikkoihin, joiden selvittäminen edellyttää teknistä tai muita tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä.

Vastaajat ovat väittäneet, että kantajat ovat laiminlyöneet selonotto/tarkastusvelvollisuutensa kiinteistöön tutustuessaan, koska ennen kauppaa suoritetun kuntoarvion perusteella kantajien olisi tullut olla tietoinen suurimmasta osasta nyt kysymyksessä olevista virheistä. Käräjäoikeus toteaa seuraavaa.

Asiassa on ensinnäkin edellä kerrotuin tavoin näytetty, että kiinteistössä todetut virheet on rakenteissa olevien mikrobivaurioiden, höyrynsulun ja ulkoseinän tuuletusraon puuttumattomuuden sekä alapohjan tuulettumattomuuden osalta havaittu vasta, kun rakenteita on avattu. Siten virheiden havainnointi on edellyttänyt lainkohdan tarkoittamaa teknisiä ja muita tavanomaisuudesta poikkeavia toimenpiteitä. Kiinteistön normaali tarkastusvelvollisuus ei edellytä ulkopuolisten ammattilaisten käyttöä. Todistaja Kotttsen edellä yksilöidystä kertomuksesta on ilmennyt, että kiinteistöllä ennen kaupantekoa tehty kuntoarvio on ns. kiinteistön pintapuolinen tarkastus, joka ei ole ulottunut kiinteistön rakenteisiin tms, eikä niissä ole havaittu edellä kerrottuja virheitä. Kuntoarviossa kiinteistön riskitekijöiksi nostetut seikat ovat olleet pääosin hyvin yleisluontoisia huomautuksia siitä, mihin seikkoihin kantajien tulee kiinteistössä tulevaisuudessa kiinnittää huomiota. Ne eivät siten ole antaneet kantajille aihetta normaalia laajempaa selonotto/tarkastusvelvollisuutta lukuunottamatta myöhemmin erikseen todettuja kohtia.

Todistaja Kotttsen kertomuksesta on lisäksi käynyt ilmi, ettei hän ole kuntoarviossa pitänyt ulkoverhouksen alla olevan tuuletusraon puuttumista varmana, vaan yhtenä vaihtoehtona. Yhtäältä tällä seikalla ei ole merkitystä asiassa ottaen huomioon, että edellä kerrotuin tavoin kiinteistön kosteus- ja mikrobivaurioiden syy johtuu monien tekijöiden kerrannaisvaikutuksesta. Vaikka kantajien olisikin tullut ymmärtää kuntoarvion perusteella se, ettei ulkoseinässä mahdollisesti ole tuuletusrakoa, heidän ei ole kuitenkaan tullut varautua siihen, että seinärakenteesta puuttuu tuuletusraon ohella myös höyrynsulku ja tämä yhdessä muiden edellä kerrottujen virheellisyyksien ohella muodostaa seinärakenteesta riskirakenteen, jonka johdosta se on kosteus- ja mikrobivaurioitunut.

Vastaavasti kantajat ovat voineet luottaa siihen, ettei pesuhuoneessa lattiapinnoitteen vesieristyksen puuttumisesta huolimatta ole huomattavia kosteusvaurioita. Tähän lopputulokseen päätyessään käräjäoikeus on ottanut huomioon sen, ettei kuntoarvion yhteydessä suoritetussa mittauksessa pesuhuoneen lattia- tai seinärakenteissa ole havaittu kosteutta. Edellä kerrotussa arvioinnissa käräjäoikeus on ottanut huomioon erityisesti myös sen, että todistaja Kotttsen kertomukseen kirjatuin tavoin pesuhuoneen lattian kosteus- ja mikrobivaurion syy ei niinkään ole vesieristyksen puuttuminen, vaan lämpötilaeroista johtuvan kosteuden tiivistyminen rakenteisiin.

Todistaja Kotttsen kertomuksesta ilmenevin tavoin asuinrakennuksen alapohjaa ei ole päässyt tarkistamaan kuntoarvion yhteydessä. Ottaen huomioon tämä ja mitä käräjäoikeus on edellä todennut kuntoarvion lausumien yleisluontoisuudesta, kantajat eivät ole olleet tietoisia alapohjan vaurioista.

Kuntoarviosta ilmenee, että vesikaton maali hilseilee, että sen tiiviys ei saata ole etenkään piipun kohdalta täysin kunnossa ja että kiinnitysnauloja on koholla. Nämä seikat ovat olleet sellaisia, joista kantajat ovat olleet tietoisia ja joiden johdosta heidän on tullut varautua siihen, että katossa on saattanut olla paikallisia vuotokohtia. Koska kosteus- ja mikrobivaurioiden ei ole kuitenkaan näytetty aiheutuneen peltikaton kerrotusta kunnosta, kantajien tietoisuudella kerrotusta seikasta ei ole merkitystä.

Edelleen kuntoarvion perusteella kantajat ovat olleet tietosia siitä, ettei välipohjan eristys täytä nykymääräyksiä, eikä mahdollisesti siten myöskään rakennusaikaisia määräyksiä. Koska käräjäoikeus on edellä todennut, ettei rakennuksessa ole välipohjan eristyksen osalta virhettä, kantajien tietoisuudella ei ole merkitystä asiassa.

Se, että kantajille on kaupantekotilaisuudessa luovutettu kiinteistörekisteriote ja -kartta ei ole antanut heille aihetta arvioida aidan ja varastorakennuksen sijaintia kiinteistöllä toisin kuin mitä heille on esittelytilaisuudessa kauppakirjassa ilmoitettu. Koska kerrottuun seikkaan on vedottu virheenä kanteen vireilläolon aikana, niistä ei ole myöskään reklamoitu liian myöhään. Kantajat eivät siten ole menettäneet oikeuttaan vedota virheeseen.

Asiassa ei ole tullut esille myöskään mitään muutakaan sellaista erityistä syytä, jonka perusteella kantajilla olisi ollut kaupantekovaiheessa syytä epäillä vastaajien kiinteistöstä antamien tietojen paikkansapitävyyttä tai jonka perusteella kantajien olisi pitänyt ulottaa tarkastustaan kiinteistön teknisiin tai rakenteellisiin ominaisuuksiin. Myöskään kauppakirjassa ei ole sovittu mitään esimerkiksi vastuunrajoituksista. Edellä kerrottu huomioon ottaen asiassa on siten jäänyt näyttämättä, että kantajat olisivat ennen kauppaa laiminlyöneet selonotto/ tarkastusvelvollisuutensa kiinteistöstä. Näin ollen kantajat ovat vastuussa kiinteistöllä havaituista ja edellä yksilöidyistä virheistä.

Miten edellä kerrottuja virheitä on oikeudellisesti arvioitava eli onko kiinteistössä maakaaren 2 luvun 17 §:ssä tarkoitettu laatuvirhe

Maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin mukaan kiinteistössä on laatuvirhe, muun muassa jos:
-kiinteistö ei ole ominaisuuksiltaan sellainen kuin on sovittu;
-myyjä on ennen kaupan tekemistä antanut ostajalle virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon kiinteistön pinta-alasta, rakennusten kunnosta tai rakenteista taikka muusta kiinteistön laatua koskevasta ominaisuudesta ja annettujen tietojen voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan;
-kiinteistö salaisen virheen vuoksi poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää.

Onko kiinteistö ominaisuuksiltaan sellainen kuin on sovittu (1-kohta)

Kantaja on kanteensa oikeudelliseksi perusteeksi ensinnäkin väittänyt, ettei kiinteistö ole ominaisuuksiltaan sellainen kuin on sovittu.

Lainkohdassa tarkoitetaan tilannetta, jossa kaupan kohteen ominaisuuksista on nimenomaisesti sovittu jotain. Sitä ei voida soveltaa tilanteessa, jossa ostaja on vain olettanut kohteen olevan virheetön, koska muuta ei ole ilmoitettu. Maakaaren esitöiden mukaan keskeinen virheen arviointiperuste on myyjän ja ostajan välinen sopimus, jolla osapuolet määräävät sen laatutason, jota ostajalla on oikeus vaatia. Jollei kiinteistö joltain osin vastaa kauppakirjaan merkittyä, kiinteistössä on ostajan kannalta virhe. Koska kauppakirjassa ei käytännössä yleensä tarkasti määritetä kiinteistön ominaisuuksia, arvioinnissa otetaan huomioon myös kaikki se, mistä myyjä ja ostaja ovat vapaamuotoisesti sopineet. Jos laadusta ei ole sovittu, niin ostajalla on oikeus edellyttää kaupan kohteelta keskimääräistä rakennuksen valmistusajankohtana vallitsevaa tavanomaista laatutasoa.

Kirjallisena todisteena esitetyistä kauppakirjasta ja myyntiesitteestä on havaittavissa, ettei kiinteistön ominaisuuksista, laadusta ja kunnosta ole sovittu muuta kuin, että se on tyydyttävässä kunnossa. Sen sijaan kiinteistön ja siellä olevien rakennusten rakenteiden teknisistä ominaisuuksista kuten esimerkiksi höyrynsulusta tai lämpöeristyksistä tai muista seikoista, joista tässä asiassa on kysymys, ei ole sovittu mitään erityistä. Kantajien kertomuksesta on ilmennyt, että he ovat pitäneet kiinteistöä tyydyttävänä /peruskuntoisena ja ettei siinä ollut asuinrakennuksen peltikattoa tai ikkunoita lukuunottamatta mitään kiireellisiä toimenpiteitä vaativia korjaus- tai huoltotoimenpiteitä. Vastaajien puolelta on selvitetty, että kysymyksessä on ollut kuolinpesän omistama kiinteistö, jota vastaajat eivät olleet rakentaneet ja jossa he eivät olleet asuneet. Vastaajien puolelta on ilmoitettu, että kantajille ilmoitettiin kaikki, mitä kiinteistöstä tiedettiin ja ettei vastaajien tiedossa ollut mitään sellaisia puutteita tai vikoja, joista heidän olisi pitänyt kertoa kantajille.

Käräjäoikeus toteaa, että asiassa esitetty näyttö puoltaa sitä, että molemmat osapuolet ovat pitäneet kiinteistöä ominaisuuksiltaan ikäänsä nähden kunnoltaan tyydyttävänä ja jossa ei peltikattoa tai ikkunoita lukuunottamatta ole ollut odotettavissa kiireellisiä korjaus- tai huoltotoimenpiteitä ja että kiinteistön on siten sovittu olevan tyydyttävässä kunnossa oleva. Edellä kerrottu yleisluontoinen sopimus kiinteistön kunnosta tai jomman kumman osapuolen olettamus siitä, ettei kiinteistössä ole rakennusteknisiä virheitä, ei kuitenkaan ole edellä yksilöidyn lainkohdan tarkoittamaa sopimista kiinteistön ominaisuuksista. Asiassa on siten jäänyt näyttämättä, että osapuolet olisivat lainkohdan tarkoittamalla tavalla sopineet mitään kiinteistön ominaisuuksista, eikä kiinteistössä siten ole maakaaren 17 luvun 1 momentin 1 kohdassa tarkoitettua laatuvirhettä.

Virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon antaminen tai tiedonantovelvollisuuden laiminlyönti (kohdat 2-3)

Maakaaren esitöiden mukaan myyjällä on velvollisuus oma-aloitteisesti ilmoittaa ostajalle tiedossaan olevat puutteet tai viat rakennuksissa sekä muut kiinteistön laatuun liittyvät seikat, jotka ovat omiaan alentamaan myytävän kiinteistön käyttömahdollisuuksia tai sen arvoa. Säännöksessä ei ole tyhjentävästi lueteltu seikkoja, joista myyjän on annettava tietoja. Merkitykselliset ominaisuudet vaihtelevat muun muassa kiinteistön käyttötarkoituksen mukaan. Myyjä vastaa antamistaan pinta-alatiedoista sekä tiedoista rakennusten ja laitteiden iästä ja kunnosta sekä muista kiinteistön laatua koskevista ominaisuuksista. Kiinteistössä on virhe, jollei se vastaa myyjän tai tämän edustajan ilmoitusta. Sillä, millä tavalla ja milloin virheellinen tieto on annettu ostajalle, ei ole merkitystä.

Myyjän ei edellytetä selvittävän ostajalle sellaisia seikkoja, joiden voidaan olettaa olevan jokaisen huolellisesti toimivan henkilön tiedossa tai jotka voidaan kiinteistön tavanomaisessa tarkastuksessa havaita. Tiedonantovelvollisuus koskee vain sellaisia tietoja, joiden yleensä voidaan olettaa vaikuttavan kaupasta päättämiseen. Myyjän tehtävänä ei ole kaikkien vähämerkityksisten kiinteistön ominaisuuksien luetteleminen. Arvioinnissa otetaan huomioon myös kaikki se, mistä myyjä ja ostaja ovat vapaamuotoisesti sopineet. Se, millä seikoilla katsotaan tyypillisesti olevan vaikutusta kiinteistön hintaan tai käyttöön, arvioidaan objektiivisten perusteiden mukaan. Vaikka ostajan ei ilman erityistä syytä tarvitse tarkistaa saamiensa tietojen paikkaansa pitävyyttä, ostajan vastuulla on selvittää, täyttääkö kiinteistö hänen asettamansa erityisvaatimukset.

Käräjäoikeus on edellä esitettyä ja yksilöityä näyttöä arvioidessaan päätynyt siihen, että asiassa ei ole tullut esille mitään sellaista, jonka perusteella voitaisiin todeta, että vastaajat olisivat olleet tietoisia tai että heidän olisi pitänyt olla tietoisia asuinrakennuksessa havaituista ja edellä kerrotuista virheistä. Siten vastaajat eivät ole myöskään voineet salata mitään tietoa tai jättää oikaisematta kantajien käsitystä asuinrakennuksen kunnosta. Tässä arvioinnissa käräjäoikeus on ottanut huomioon sen, että vastaajat eivät ole rakennuttaneet tai että he eivät ole asuneet kiinteistöllä. Sillä seikalla ei ole merkitystä, että kysymyksessä on ollut pitkään vastaajien suvun hallinnassa oleva kiinteistö.

Sen sijaan asiassa esitetyn selvityksen mukaan kiinteistön aita ja varastorakennus eivät sijaitse kiinteistöllä, vaan kiinteistön rajojen ulkopuolella. Kysymyksessä on seikka, josta vastaajien olisi vähintään pitänyt olla tietoisia kaupantekohetkellä. On lisäksi selvää, että vastaajat vastaavat niistä tiedoista, joita esimerkiksi kiinteistönvälittäjä heidän puolestaan antaa esittelyssä. Siten vastaajat ovat antaneet kiinteistöstä virheellisiä tietoja siltä osin, kuin varastorakennuksen ja aidan on kerrottu sijaitsevan kiinteistöllä. On selvää, että kerrotulla seikalla on ollut objektiivisesti arvioiden vaikutusta kiinteistön hintaan ja sen käyttöön. Edellä kerrotuilla perusteilla kiinteistössä on maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 2 kohdan mukainen laatuvirhe.


Onko kiinteistössä salainen virhe (5-kohta)

Maakaaren esitöiden mukaan kiinteistössä on virhe, vaikka myyjä olisi menetellyt sopimuksen mukaisesti ja täyttänyt lain edellyttämän tiedonantovelvollisuutensa asianmukaisesti, mikäli kiinteistö merkittävästi poikkeaa siitä tasosta, mitä samalla seudulla olevat ja vastaavan ikäiset ja laatuiset kiinteistöt ovat. Salaista virhettä koskeva säännös tulee sovellettavaksi silloin, kun kiinteistössä tai sillä olevissa rakennuksissa tai laitteissa on sellaisia vikoja ja puutteita, joita myyjä ja ostaja eivät ole voineet ennen kaupantekoa havaita. Arvioitaessa mitä ostaja voi perustellusti kiinteistöltä edellyttää, on erityistä huomiota kiinnitettävä rakennusten ikään ja niihin tehtyihin peruskorjauksiin. Mitä uudemmasta rakennuksesta on kysymys, sitä parempaa kuntoa ja nykyaikaisempaa rakennustapaa voidaan edellyttää. Koska ainoastaan merkittävä poikkeama tyypillisestä laatutasosta täyttää salaisen virheen tunnusmerkistön ja oikeuttaa ostajan vetoamaa siihen, virheensietokynnys on asetettu korkeammalle kuin muissa virhetyypeissä.

Käräjäoikeus toteaa, että on selvää, että kiinteistön asuinrakennus on havaittujen ja edellä yksilöityjen virheiden johdosta merkittävästi poikennut siitä tasosta, mitä samalla seudulla olevat ja vastaavan ikäiset ja laatuiset kiinteistöt ovat. Tässä arvioinnissa käräjäoikeus on kiinnittänyt erityistä huomiota siihen, että asuinrakennus on ollut erityisesti laajennusosaltaan ollut sen ikäinen, joka ei normaalisti tarvitse suuria seinärakenteisiin, välipohjaan tai alapohjaan kohdistuvia korjauksia.

On selvää, että kiinteistössä havaitut ja edellä yksilöidyt virheet vaikuttavat olennaisesti kiinteistön käyttöikään ja asumisviihtyvyyteen sekä pidemmällä aikavälillä mahdollisesti myös kiinteistön asumiskelpoisuuteen. Tällaista asumisviihtyvyyttä heikentävällä puutteella on oikeuskäytännössä arvioitu myös olevan vaikutusta kaupan ehtoihin (KKO 2009:39). Objektiivisen arvion mukaan kiinteistö on olennaisesti poikennut asuinkiinteistölle asetettavasta normaalitasosta. On edellä todetuin tavoin uskottavaa, että mikäli kantajat olisivat olleet tietoisia asuinrakennuksen edellä kerrotuista virheistä, he eivät olisi ostanut kiinteistöä. Kiinteistössä on siten maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 5 kohdassa tarkoitettu laatuvirhe.

Kaupanpurku vai hinnanalennus

Maakaaren 2 luvun 17 §:n 2 momentin mukaan ostajalla on virheen perusteella oikeus hinnanalennukseen tai, jos virhe on olennainen, oikeus purkaa kauppa. Kaupan purkua koskeva arviointi tehdään objektiivisin perustein virheen kokonaismerkityksen perusteella. Virhettä voidaan pitää olennaisena, jos se esimerkiksi estää kiinteistöllä asumisen eikä virhettä voida korjata kohtuullisessa ajassa ja kohtuullisin kustannuksin. Oikeuskäytännössä kaupan purkukynnys on oikeutetusti varsin korkealla siten, että virheen korjauskustannusten on oltava vähintään noin 40 prosenttia kauppahinnasta, ennen kuin virhettä pidetään edellä kerrotun lainkohdan tarkoittamalla tavalla olennaisena.

Käräjäoikeus pitää edellä kerrotuin tavoin näytettynä, että kiinteistössä on olennaisia virheitä ja että kiinteistö on asumiskelvoton. Virheiden korjaaminen edellyttää asuinrakennuksen seinä- lattia- ja välipohjan avaamista sekä niihin kohdistuvia suunnittelu-, purkamis-, muutos- ja korjaustoimenpiteitä, joita ei voida toteuttaa kohtuullisessa ajassa ja jotka ovat välttämättömiä kohteen asumiskelpoisuuden kannalta. On selvää, että mikrobikasvustojen saastuttamat materiaalit on uusittava kokonaan ja siltä osin kuin uusiminen ei ole mahdollista, esimerkiksi alapohjan kantavien rakenteiden osalta, mikrobikasvusot on poistettava mekaanisesti ja desinfioitava. Asuinrakennus on eristettävä ja alipaineistettava korjausten ajaksi. Seinärakenteeseen on tehtävä asianmukainen höyrynsulku ja ulkoseinän tuuletus on saatettava kuntoon. On selvää, ettei edellä kerrottuja toimenpiteitä voida toteuttaa oikeaoppisesti ilman asianmukaista korjaussuunnitelmaa, eikä niitä voida myöskään toteuttaa kohtuullisessa ajassa. Lisäksi asiassa esitetyn selvityksen mukaan rakennusluvan saaminen kiinteistölle on hyvin epävarmaa, jonka johdosta uudisrakentaminen tai vanhan rakennuksen peruskorjaaminen nykypäivänmääräyksiä vastaavaksi on todennäköisesti poissuljettu mahdollisuus.

Asiassa esitetyn näytön perusteella kiinteistön arvo on kaupantekohetkellä vuonna 2010 vastannut yleistä hintatasoa. Siten muun näytön puuttuessa on lähdettävä siitä, että kiinteistön arvo myyntiajankohtana ilman virhettä on vastannut 125.000 euron myyntihintaa. Asiassa esitetyn selvityksen perusteella avioidut korjauskustannukset muodostavat 125.000 euron kauppahinnasta vähintään edellä todetut 40 prosenttia ja ne ovat siten merkittävät suhteessa kauppahintaan. Korjauskustannusten arvioinnissa käräjäoikeus on pitänyt todistaja Kotttsen arviota korjauskustannusten määrästä luotettavampana kuin todistaja Palttten vastaavaa arviota. Käräjäoikeus toteaa lisäksi, ettei kaupan purkutilanteessa korjauskustannuksissa oteta huomioon mahdollista käyttöiän pidentymistä tai kohteen tasonparannusta. Esitetyissä korjauskustannusarvioissa ei ole erikseen huomioitu sitä, mikä arvo tai kustannuserä kiinteistön ulkopuolella sijaitseville varastorakennukselle ja aidalle on annettava. Näin ollen ne on vielä lisättävä edellä kerrotun korjauskustannusten vähimmäisarvion päälle.

Objektiivisen arvion mukaan nyt kysymyksessä oleva kiinteistö on olennaisesti poikennut asuinkiinteistölle asetettavasta normaalitasosta. Kaupan kohteessa on siten olennainen laatuvirhe. On uskottavaa, että mikäli kantajat olisivat olleet tietoisia kaupan kohteen edellä kerrotuista virheistä, he eivät olisi ostaneet kiinteistöä. Käräjäoikeus katsoo, että muu oikeudellinen seuraamus kuin kaupanpurku olisi tässä tapauksessa kantajiin nähden kohtuutonta. Siten vaatimus kaupan purkamisesta on perusteltu ja hyväksyttävissä oleva.

Kantajat ovat ilmoittaneet suostuvansa kaupanpurkutilanteessa saattamaan kiinteistön vastaavaan kuntoon kuin se oli kaupantekohetkellä.

Tuottokoron ja viivästyskoron määräytymisperustetta sekä alkamis- ja päättymisajankohtaa ei ole riitautettu.

Oikeudenkäyntikulut

Kantajien asiantuntija- ja asianosaiskulut ovat liittyneet toimenpiteisiin, jotka kantajien on täytynyt tehdä kyetäkseen esittämään haastehakemuksen mukaiset, yksilöidyt vaatimuksensa. Siten niiden korvattavuus arvioidaan osana oikeudenkäyntikuluja.

Oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 1 §:n mukaan se joka häviää asian, on velvollinen korvaamaan kaikki vastapuolensa tarpeellisista toimenpiteistä johtuvat kohtuulliset oikeudenkäyntikulut. Kantajat ovat voittaneet asian kanneperusteiltaan merkityksellisiltä osin. Hävinneiltä osin kysymys on seikoista, joilla ei ole ollut vähäistä suurempaa merkitystä oikeudenkäyntikulujen määrään, vaan kysymys on ollut oikeudellisesta arvioinnista. Asiassa ei edellä lausuttu huomioon ottaen ole esitetty perustetta poiketa edellä todetusta oikeudenkäyntikulujen korvausvelvollisuutta koskevasta pääsäännöstä. Ottaen huomioon ratkaisun lopputulos vastaajien tekemällä sovintotarjouksella ei ole merkitystä arvioitaessa oikeudenkäyntikulujen korvausvelvollisuutta.

Asiantuntija-, asianosais- ja oikeudenkäyntikulujen määrää sekä koronmaksuvelvollisuuden alkamisajankohtaa ei ole riitautettu.


TUOMIOLAUSELMA

Kantajien ja vastaajien välinen 23.7.2010 tehty kiinteistökauppa koskien Karkkilan kaupungin T.n kylässä sijaitsevaa K. -nimistä tilaa 1:19x (XXX-XXX-X-XXX) määrätään puretuksi.

Kerrotun kiinteistön (XXX-XXX-X-XXX) omistusoikeus palautuu vastaajille.

Vastaajat velvoitetaan yhteisvastuullisesti palauttamaan kantajille kauppahintaa vastaavat 125.000 euroa korkolain 3 luvun 2 §:n mukaisine tuottokorkoineen 23.7.2010 - 20.4.2012 väliseltä ajalta ja korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 21.4.2012 lukien.

Lisäksi vastaajat velvoitetaan suorittamaan kantajille asiantuntija-, asianosais- ja oikeudenkäyntikulujen korvauksena yhteensä 21.765,35 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua käräjäoikeuden tuomion antopäivästä lukien

Muilta osin vaatimukset on hylätty.