Valesokkeli ja hinnanalennus

Riidan kohteena oli ostajien ostama Valkeakoskella sijaitseva kiinteistö, jolla on vuonna 1972 valmistunut asuinrakennus. Kauppahinta oli 159.000 euroa.

Virhettä selvitettäessä näytteita otettiin 4 eri kohdasta. Mikrobivaurioita oli valesokkelissa ja lattiarakenteessa. Ostajien asiantuntijan arvion mukaan korjaus maksaa 90.000 euroa ja myyjien 30.000 euroa. Oikeus päätyi 45.000 euroon koska kaikista ostajien esittämistä korjauskustannuksista ei ollut selvyyttä virheestä.

Ostajat vaativat kaupan purkua tai hinnanalennusta 130.000 euroa. Käräjäoikeus tuomitsi 45.000 euroa ja kummankin vastaamaan omista oikeudenkäyntikuluistaan. Hovioikeus pysytti hinnanalennuksen 45.000 euroa ja kummankin maksamaan omat oikeudenkäyntikulut hovioikeudessa mutta velvoitti ostajat korvaamaan myyjien käräjäoikeuden n. 14.000 euron oikeudenkäyntikuluista puolet n. 7.000 euroa koska hovioikeuden mukaan:
"Asian lopputulokseen nähden oikeudenkäynti ei sovintotarjouksen jälkeenkään ole ollut ostajille tarpeeton. Toisaalta suhteutettuna asiassa esitettyihin vaatimuksiin ostajat ovat pääosin hävinneet asian. Siltä osin kuin asia on ollut hinnanalennuksen määrän osalta riitainen, heidän vaatimuksensa on menestynyt vain hieman alle viidesosan osalta. Hinnanalennuksen määrä ei perustu ainoastaan harkinnanvaraiseen seikkaan."

Eli tässä korostuu se, että ostajien on selvitettävä virheet perusteellisesti ja mitoitettava vaatimukset oikein korjauskustannuksiin nähden.

Turun hovioikeus Tuomio Nro 1006

Antopäivä 29.11.2017

Diaarinumero
S 17/628

Ratkaisu, johon on haettu muutosta

Pirkanmaan käräjäoikeus 15.2.2017 mo 4920 (liitteenä)

Asia Kiinteistön virhe

Asianosaiset hovioikeudessa

Heidi Ostaja Arto Ostaja toisella ja

Jukka Myyjä Matti Myyjä Valle Myyjä Kaisa Myyjä toisella puolen

vuoroin valittajinaja toistensa vastapuolina


Vaatimukset hovioikeudessa
Valitukset
Ostajien valitus

Ostajat ovat vaatineet, että heidän sekä Myyjien välinen 2.8.2013 solmittu kiinteistönkauppa vahvistetaan puretuksi ja että Myyjät velvoitetaan palauttamaan heille kauppahinta 159.000 euroa korkoineen. Lisäksi he ovat vaatineet, että Myyjät velvoitetaan suorittamaan heille korvauksena kiinteistön arvoa lisänneistä kustannuksista 11.695 euroa korkoineen. Toissijaisesti he ovat vaatineet, että Myyjät velvoitetaan suorittamaan heille hinnanalennuksena 130.000 euroa korkoineen käräjäoikeuden tuomitseman 45.000 euron asemesta. Vielä he ovat vaatineet, että Myyjät velvoitetaan korvaamaan heidän asianosais- ja oikeudenkäyntikulunsa käräjäoikeudessa ja hovioikeudessa viivästyskorkoineen siltä osin kuin niitä ei korvata valtion varoista.

Perusteinaan Ostajat ovat lausuneet, että kaupan kohteena olleessa kiinteistössä oli kokonaisuutena arvioiden ollut olennainen virhe. Kiinteistö ei sovellu asuinkäyttöön, koska asumisesta aiheutuu terveyshaittaa. Virhe on laaja­ alainen ja riski sen korjaamisen onnistumisesta ja korjauskustannuksista kuuluu myyjille. Virheiden korjaus kestää useita kuukausia ja sinä aikana kiinteistöä ei voida käyttää asumiseen. Korjauskustannukset ovat noin 88.000 euroa. Tuomittu hinnanalennus on 28,3 prosenttia kauppahinnasta. Kiinteistöä on ostajien toimesta peruskorjattu, muun muassa keittiötä on remontoitu, mikä on nostanut kiinteistön arvoa.

Myyjien valitus

Myyjät ovat vaatineet, että tuomittu hinnanalennus alennetaan 25.000 euroon. Lisäksi he ovat vaatineet, että Ostajat velvoitetaan yhteisvastuullisesti korvaamaan heidän oikeudenkäyntikulunsa käräjäoikeudessa ja hovioikeudessa viivästyskorkoineen. Jukka Myyjä on vielä vaatinut, että Ostajat velvoitetaan yhteisvastuullisesti korvaamaan hänen asianosaiskulunsa hovioikeudessa.

Perusteinaan Myyjät ovat lausuneet, että virheen korjauskustannukset ovat 27.000-33.500 euroa. Korjaustoimenpiteistä seuraa tasonparannus, minkä vuoksi hinnanalennusta ei voida määrittää suoraan korjauskustannusten perusteella. Kiinteistön korjaustarve ei ollut voinut tulla Ostajalle täytenä yllätyksenä, mikä tulee ottaa huomioon hinnanalennusta määrättäessä. Kiinteistö ei aiheuta terveyshaittaa. Oikeudenkäyntikuluvaatimuksensa osalta Myyjät ovat perusteinaan lausuneet, että he olivat myöntäneet hinnanalennuksen määräksi 25.000 euroa, mihin nähden he ovat voittaneet asiansa käräjäoikeudessa merkittäviltä osin.

Vastaukset

Vastaus Ostajin valitukseen

Myyjät ovat vaatineet, että Ostajin valitus hylätään perusteettomana.

Vastaus Myyjien valitukseen

Ostajat ovat vaatineet, että Myyjien valitus hylätään.

Perusteinaan Ostajat ovat lausuneet, että virheen syynä ovat rakenteet, joiden tulee kestää koko rakennuksen elinkaaren. Tästä syystä korjauksista ei seuraa tasonparannusta. Myyjät eivät olleet voittaneet asiaa käräjäoikeudessa.

Todistelu hovioikeudessa

Sama kuin käräjäoikeudessa ja lisäksi kustannuslaskelma 24.10.2017


Hovioikeuden ratkaisu
Perustelut
Näyttö

Hovioikeudessa on esitetty asiasta sen ratkaisuun vaikuttavilta osin sama näyttö kuin käräjäoikeudessa seuraavin lisäyksin.

Uutena todisteena esitetyn Raimo Lxxxsen laatiman 24.10.2017 päivätyn kustannuslaskelman mukaan korjauskustannusten määrä käytettäessä termokenkämenetelmää on 88.762,13 euroa.

Asiantuntijana kuultu Lxxxnen on lisäksi kertonut, että korjaus kestää noin kolme kuukautta. Ulkoseinän alaohjauspuu ei ollut vaurioitunut päältäpäin, joten rakenteeseen ei ollut kohdistunut voimakasta alapuolista kosteutta.

Asiantuntijana kuultu Jommi Sxxxto on lisäksi kertonut, että lahoa ei ollut havaittavissa, joten rakenteeseen ei ollut kohdistunut ankaraa kosteusrasitusta. Sxxxdon mukaan kosteusvauriot ovat aiheutuneet rakenteen huonosta raken­ nusfysikaalisesta toiminnasta ja syntyneet vuosien aikana. Hän on arvioinut korjausajaksi noin kaksi kuukautta.

Todistajana kuultu Kari Matti Saxxnen on lisäksi kertonut, että korjausaika on noin kaksi kuukautta.

Näytön arviointi ja johtopäätökset

Hovioikeus hyväksyy käräjäoikeuden omaksuman lähtökohdan virheen olennaisuuden arvioimiselle.

Lxxxsen, Sxxxdon ja Saxxsen kertomusten perusteella on näytetty, että ulkoseinärakenteen eristeiden alaosassa oleva vaurio on ulottunut lähes kauttaaltaan koko ulkoseinärakenteeseen. Näyttämättä on jäänyt, että eristeet olivat vaurioituneet autotalliin rajoittuvalla seinärakenneosuudella tai väliseinissä. Esitetyn todistelun perusteella hovioikeus käräjäoikeuden perustelut hyväksyen katsoo kuten käräjäoikeuskin, että ulkoseinärakenteessa ja lattiassa olleiden virheiden korjauskustannukset ovat tarvittavine rakennuslupineen ja kuvineen yhteensä 45.000 euroa, ja korjausaika vähintään kaksi kuukautta. Ostajat ovat voineet kauppaa tehdessään edellyttää, että rakennus soveltuu sellaisenaan asuinkäyttöön eikä rakennuksen perusrakenteisiin kuuluvia ulkoseinä- ja lattiarakenteita tarvitse korjata. Mainitut seikat yhdistettynä asiassa esitettyyn selvitykseen rakennuksen terveyshaitasta puoltavat virheen katsomista olennaiseksi.

Kirjallisena todisteena olevasta TaloTerveys Lxxxnen Oy:n lausunnosta 11.4.2014 ja sen liitteenä olevasta raportista ilmenee, että ulkoseinärakenteesta otetut kaksi näytettä, joissa esiintyi mikrobikasvustoa, on otettu eristetilan mineraalivillasta. Esitetystä todistelusta on ilmennyt, ettei seinärakenteen puuosista ole löytynyt lahoa. Alaohjauspuussa ja valesokkelin yläpuolella ei ole todettu vaurioita. Rakennukseen ei ole edes väitetty kohdistuneen erityistä kosteusrasitusta. Eristeestä löytyneen mikrobikasvuston on näytetty aiheutuneen valesokkelirakenteen, joka on vastannut tyypillistä rakennuksen rakentamisaikana käytettyä rakentamistapaa, huonosta toiminnasta. Nämä seikat puhuvat sitä vastaan, että virhe voitaisiin katsoa olennaiseksi.

Harkitessaan mainittuja seikkoja kokonaisuudessaan hovioikeus katsoo kuten käräjäoikeuskin, ettei virhettä ole pidettävä maakaareen 2 luvun 17 §:n 2 momentissa tarkoitetulla tavalla olennaisena.

Hovioikeus hyväksyy käräjäoikeuden ratkaisun hinnanalennuksen määrästä.

Oikeudenkäyntikulut käräjäoikeudessa

Ostajat ovat käräjäoikeudessa vaatineet kiinteistönkaupan purkua oheisvaatimuksineen ja toissijaisesti hinnanalennusta 130.000 euroa. Myyjiset ja Myyjä ovat vastustaneet vaatimusta kaupan purkamisesta perusteeltaan ja hinnanalennusvaatimusta 25.000 euroa ylittäviltä osin. Todistajana kuullun Seija Myyjän kertomuksella on näytetty, että Myyjät olivat ennen oikeudenkäyntiä tehneet sovintotarjouksen, jonka mukaan he olisivat suorittaneet Ostajalle 25.000 euroa hinnanalennuksena. Käräjäoikeus on hylännyt vaatimuksen kaupan purkamisesta ja tuominnut hinnanalennukseksi 45.000 euroa korkoineen.

Asian lopputulokseen nähden oikeudenkäynti ei sovintotarjouksen jälkeenkään ole ollut Ostajalle tarpeeton. Toisaalta suhteutettuna asiassa esitettyihin vaatimuksiin Ostajat ovat pääosin hävinneet asian. Siltä osin kuin asia on ollut hinnanalennuksen määrän osalta riitainen, heidän vaatimuksensa on menestynyt vain hieman alle viidesosan osalta. Hinnanalennuksen määrä ei perustu ainoastaan harkinnanvaraiseen seikkaan. Näihin seikkoihin nähden asiassa on syytä velvoittaa Ostajat korvaamaan Myyjille puolet näiden 14.308,45 euron määräisistä oikeudenkäyntikuluista käräjäoikeudessa. Oikeudenkäyntikulut ovat olleet määrältään riidattomat.

Myyjilla ei ole muutoksenhakuintressiä siltä osin kuin valtion varoista hänen avustajalleen maksettu palkkio, kulut ja arvonlisävero on käräjäoikeudessa määrätty jäämään valtion vahingoksi. Tämän vuoksi käräjäoikeuden ratkaisua ei muuteta tuolta osin.

Avustajien palkkiot

Kun avustajalla on samassa oikeudenkäynnissä kaksi tai useampia päämiehiä, oikeusavun palkkioperusteista annetun valtioneuvoston asetuksen 10 §:n 1 momentin mukaan kunkin päämiehen osuus yhteisistä toimenpiteistä määräytyy pääluvun mukaan. Saman lainkohdan 2 momentin mukaan sanottu koskee myös kulujen korvausta.

Asianajaja R on toiminut oikeusapua omavastuuosuudetta oikeusturvavakuutuksen enimmäiskorvausmäärän ylittäviin kustannuksiin saavan Heidi Ostajin sekä Arto Ostajin yhteisenä avustajana. Kaikki hänen suorittamansa toimenpiteet ovat olleet yhteisiä molemmille päämiehille. Heidi Ostajin osuus yhteisistä toimenpiteistä on puolet. Hovioikeus toteaa pääkäsittelyn matkoineen kestäneen yhdeksän tuntia. Mainitut perustelut huomioon ottaen hovioikeus hyväksyy Rn vaatimuksen ottaen kuitenkin huomioon, että kokonaisajankäyttö on ollut 8.3.2017 lukien 20,5 tuntia, josta Heidi Ostajan osuus on pyöristettynä oikeusavun palkkiopemsteista annetun asetuksen 2 §:n 2 momentin mukaisesti 10,5 tuntia.

Asianajaja A on toiminut oikeusapua omavastuuosuudetta saavan myyjän yhteisenä asiamiehenä ja avustajana. Kaikki hänen suorittamansa toimenpiteet ovat olleet yhteisiä kaikille päämiehille. Asianajaja A on vaatinut Myyjän osuutena palkkiota kuudesosaa laskusta, joka asiassa olisi jätetty, jos kaikilla päämiehillä olisi ollut oikeusapu. Hovioikeus hyväksyy An vaatimuksen ottaen kuitenkin huomioon, että kokonaisajankäyttö on pääkäsittelyn kesto huomioon ottaen 29 tuntia, josta kuudesosa pyöristettynä oikeusavun palkkiopemsteista annetun asetuksen 2 §:n 2 momentin mukaisesti on viisi tuntia.

Oikeudenkäyntikulut hovioikeudessa

Oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 16 §:n 1 momentin mukaan velvollisuus korvata oikeudenkäyntikulut ylemmässä tuomioistuimessa on määrättävä sen mukaisesti, mitä muutoksenhakumenettelyssä on tapahtunut, ja onko asianosainen voittanut vai hävinnyt muutoksenhaun.

Ostajat ovat hävinneet valituksensa hovioikeudessa. Myyjien valitus on menestynyt ainoastaan siltä osin kuin se on koskenut myyjien oikeudenkäyntikuluja käräjäoikeudessa. Ottaen huomioon asiassa esitetyt vaatimukset ja asian lopputulos samoin kuin se, että suurin osa myyjien oikeudenkäyntikuluista on aiheutunut hinnanalennusta koskevan vaatimuksen käsittelemisestä, hovioikeus katsoo käsillä olevan oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 3 §:n 2 momentin tarkoittama tilanne, jossa osa asiassa esitetyistä vaatimuksista ratkaistaan toisen ja osa toisen hyväksi. Asianosaiset saavat sen vuoksi pitää oikeudenkäyntikulunsa hovioikeudessa vahinkonaan. Tähän nähden myös valtion varoista maksetut todistelukustannukset hovioikeudessa on jätettävä valtion vahingoksi.

Tuomiolauselma

Muutokset käräjäoikeuden tuomiolauselmaan

Arto Ostaja ja Heidi Ostaja velvoitetaan yhteisvastuullisesti suorittamaan Jukka, Matti ja Valle Myyjille korvaukseksi oikeudenkäyntikuluista käräjäoikeudessa 7.154,23 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua hovioikeuden ratkaisun antamisesta lukien.

Muilta osin käräjäoikeuden tuomiolauselmaa ei muuteta.

Oikeudenkäyntiä hovioikeudessa koskevat lausunnot

Valtion varoista maksetaan asianajaja Mika Alle palkkioksi Kn avustamisesta hovioikeudessa viiden tunnin ajankäytön pemsteella 550euroa sekä korvaukseksi matkakuluista 19,82 euroa ja arvonlisäveron osuutena - 136,76 euroa, mitkä määrät jäävät valtion vahingoksi.

Valtion varoista maksetaan asianajaja Jukka Rlle palkkioksi Hn avustamisesta hovioikeudessa 10,5 tunnin ajankäytön perusteella 1.155 euroa sekä korvaukseksi matkakuluista 65,60 euroa ja arvonlisäveron osuutena 292,94 euroa, mitkä määrät jäävät valtion vahingoksi.

Hovioikeuden pääkäsittelyssä valtion varoista maksettavaksi määrätyt todistelukustannukset jäävät valtion vahingoksi.

Asianosaisten asianosaiskulu- ja oikeudenkäyntikuluvaatimukset hylätään.

Muutoksenhaku

Muutosta tähän ratkaisuun saadaan hakea korkeimmalta oikeudelta valittamalla vain, jos korkein oikeus niillä erityisillä perusteilla, jotka ilmenevät oheisesta valitusosoituksesta, myöntää valitusluvan.

Valitusosoituksessa tarkoitettu määräaika valitusluvan pyytämiseen ja valituksen tekemiseen päättyy 29.1.2018.


Asian ovat pääkäsittelyssä ratkaisseet:

Hovioikeudenneuvos Tarja H Hovioikeudenneuvos Elina P Hovioikeudenneuvos Pekka V

Valmistelija: hovioikeuden esittelijä Johannes K

Ratkaisu on yksimielinen.




PIRKANMAAN KÄRÄJÄOIKEUS
2. osasto


TUOMIO
Annettu kansliassa

17/4920 1 .



Käräjätuomari Marja L

15.2.2017 L 16/14275



Kantajat
Ostaja, Heidi
Ostaja, Arto


Vastaajat
Myyjä, Jukka, Onni ja Eine Sohvi Myyjien kuolinpesien oikeudenomistajana
Myyjä, Matti, Onni ja Eine Sohvi Myyjien kuolinpesien oikeudenomistajana
Myyjä, Valle, Onni ja Eine Sohvi Myyjien kuolinpesien oikeudenomistajana


Myyjä, Kaisa, Onni ja Eine Sohvi Myyjien kuolinpesien oikeudenomistajana



Asia Vireille

Kiinteistön virhe tm. sopimusrikkomus
16.5.2016


Vaatimukset
Kantajat Heidi ja Arto Ostaja ovat vaatineet, että käräjäoikeus

1)ensisijaisesti vahvistaa kantajien ja vastaajien välisen 2.8.2013 allekirjoitetulla kauppakirjalla sovitun kiinteistön kaupan puretuksi;

2)velvoittaa vastaajat yhteisvastuullisesti suorittamaan kantajille kauppahinnan palautuksena 159.000 euroa, jolle haasteen
tiedoksiantopäivästä 30.5.2016 lukien korkolain 4 § 1 momentin mukaista viivästyskorkoa sekä kauppahinnan maksupäivästä 2.8.2013 lukien haasteen tiedoksiantopäivää edeltävään päivään saakka korkolain 3 § 2 momentin mukaista korkoa;

3)velvoittaa vastaajat yhteisvastuullisesti suorittamaan kantajille korvauksena kiinteistön arvoa lisänneistä kustannuksista 11.695 euroa korkolain 4 § 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen haasteen tiedoksiantopäivästä 30.5.2016 lukien;

4)toissijaisesti, mikäli ensisijaista vaatimusta kaupan purusta ei katsota voitavan hyväksyä, velvoittaa vastaajat yhteisvastuullisesti suorittamaan kantajille hinnanalennuksena 130.000 euroa, jolle haastehakemuksen tiedoksiantopäivästä lukien korkolain 4 § 1 momentin mukaista viivästyskorkoa sekä kauppahinnan maksupäivästä 2.8.2013 lukien haasteen tiedoksiantopäivää edeltävään päivään saakka korkolain 3 § 2 momentin mukaista korkoa.

Kantajat ovat lisäksi vaatineet, että vastaajat velvoitetaan yhteisvastuullisesti korvaamaan kantajien oikeudenkäyntikulut 18.352,24 euroa ja asianosaiskuluina Arto Ostajille 300 euroa sekä Heidi Ostajille 300 euroa, kaikki määrät korkolain 4 § 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua tuomion antamisesta lukien.


Perusteet
Kantajat ostivat Onni ja Eine Sohvi Myyjien jakamattomien kuolinpesien oikeudenomistajina olevilta vastaajilta 2.8.2013 allekirjoitetulla kauppakirjalla Valkeakosken 12. kaupunginosassa, korttelissa x sijaitsevan tontin x sillä sijaitsevina rakennuksineen ja liittymiin liittyvine oikeuksineen. Kaupan kohteen osoite on Ttie x, 37600 Valkeakoski Kiinteistön kauppahinta oli 159.000 euroa.

Kaupantekohetkellä kantajien käsitys oli, että rakennuksessa ei ollut kosteus- tai homevaurioita.

Muutettuaan asumaan kiinteistölle kantajat ja heidän silloin 1-vuotias lapsensa sairastuivat jatkuvaan infektiokierteeseen. Erityisesti heidän lapsensa kärsi toistuvista hengitystieinfektioista, korvatulehduksista, hengenahdistuksesta, yskästä ja ihottumasta: Oireet loppuivat perheen muutettua pois talosta joulukuussa 2013. Pitkittyneiden sairauksien vuoksi omakotitalossa selvitettiin kosteus- ja homevaurioita, jotka olisivat aiheuttaneet sairastumiset.

Kantajien toimesta Homekoira Team Oy:n suorittamassa homekoiratutkimuksessa homekoira merkkasi talon useista eri tiloista, lattiasta ja seinistä useita aktiivisia, ihmisen terveydelle haitallisia hameiden itiöitä ja aineenvaihduntatuotteita. Lisäksi kantajat teettivät TaloTerveys Lxxxnen Oy:llä tutkimuksen, jossa kävi ilmi, että rakennuksessa on laaja kosteus/homevaurio.

TaloTerveys Lxxxnen Oy:n suorittaman tutkimuksen perusteella laaditussa x päivätyssä lausunnossa todetaan, että talon eri
tiloista otetuissa materiaalinäytteissä esiintyy runsaasti elinkykyisiä homesieniä. Vaurioalueet ovat samat, jotka myös homekoira merkkasi Homekoira Team Oy.n tutkimuksessa. TaloTerveys Lxxxnen Oy:n lausunnossa todetaan, että näytteiden tulokset osoittavat, että rakenteissa on laaja kosteus/homevaurio, josta voi aiheutua rakennuksessa oleskeleValle henkilöille terveydellistä haittaa ja vaaraa. Lausunnon mukaan asuintilat eivät täytä terveydensuojelulain 7 luvun 26
§:n vaatimusta.

Tampereen kaupungin ympäristöterveys/terveystarkastaja Milla Ikonen on 22.1.2015 suorittanut tarkastuksen kiinteistöllä Raimo Lxxxsen antaman lausunnon pohjalta. Tarkastuksesta on annettu 19.2.2016 päivätty pöytäkirja, jossa todetaan, että omakotitalossa havaitaan terveyshaittaa aiheuttava olosuhde ja kohteessa suositellaan toimittamaan laajempi kuntotutkimus. Terveystarkastaja suosittaa, että kohdetta ei käytetä asumiseen ennen kuin laajempi tutkimus on tehty ja toteutettu korjaustoimenpiteet terveyshaittojen estämiseksi.

Kiinteistökaupan tekohetkellä kantajilla ei ollut mitään tietoa kosteus- ja homevaurioista. Kaupantekohetkellä kantajilla oli käytössään kiinteistöstä 12.5.2011 laadittu kuntotarkastusraportti, jossa todetaan, että rakennuksessa ei havaittu merkittäviä kosteusvaurioita tai puutteita, joilla on vaikutusta rakennuksen asumiskelpoisuuteen, eikä rakenteissa havaittu rakenteellisia riskejä.

TaloTerveys Lxxxnen Oy:n 24.8.2015 laatiman arvion mukaan kiinteistön kosteus- ja homevaurion korjauskustannukset ovat vähintään 92.358 euroa. Todennäköistä on, että homeitiöt ovat levinneet ympäri rakenteita, jolloin on vaikea etukäteen arvioida miten laajaa korjausta vauriot vaativat.

Kantajat ovat kunnostaneet taloa huomattavasti ja tehneet muun muassa seuraavia parannustöitä, jotka ovat lisänneet kiinteistön arvoa:
-keittiö 2.312 euroa (ei sisällä jääkaappia eikä astianpesukonetta)
-eteinen, keittiö ja takkahuone lattia sekä kaikki sähkötyöt (lattialämpö ja laatoitus) 3.644 euroa
-purku (jätelava ja kylmiön purku) 838 euroa
-pinnat, vaatekaapit yms. 2.834 euroa
-tutkimukset 2.067 euroa, josta on vähennetty vastaajien osuus 600 euroa. Kaikkien edellä mainittujen kustannusten yhteismäärä on 11.695 euroa.

Talossa olevat vauriot ja niiden korjaaminen koskevat koko rakennusta. Ulkoseinien osalta korjauksen laajuus on 68 jm. Vastaajien vastauksessa ei ole huomioitu, että myös talon sisäseiniä joudutaan purkamaan ja kantavat seinät kengittämään sekä korjaamaan.
Sisäseinien osalta korjauksen laajuus on 43 jm.

Kun kyseessä on terveysperusteinen korjaustoimenpide, on korjaustyölle oltava korjaussuunnitelma sekä rakennusluvat. Näitä kustannuksia vastaajien vastauksessa ei ole huomioitu.

Kun kaupan kohteessa olevia virheitä arvioidaan, on asiaa harkittava kokonaisuutena. Rakennuksessa on erittäin laaja vaurioalue, käytännössä rakennuksen ulkoseinät kokonaisuudessaan joudutaan korjaamaan. Samoin suuri osa lattiasta on korjattava.

Oikeudellinen arviointi

Kaupan purku

Kiinteistöllä oleva rakennus on myyty kantajille asumiskuntoisena, mutta rakennus on asuinkelvoton, koska rakennuksen laaja kosteus- ja homevaurio on omiaan aiheuttamaan terveyshaittaa. Kiinteistö on siten maakaaren 2 luvun 17 §:n 5 kohdan mukaisen salaisen virheen vuoksi poikennut laadultaan merkittävästi siitä, mitä kantajat ovat voineet perustellusti edellyttää ottaen huomioon kiinteistön kauppahinta ja muut olosuhteet, joten kiinteistössä on laatuvirhe.

Vastaajille on esitetty kiinteistökaupan purkamista 28.4.2014 lähetetyllä kirjeellä.

Kosteus- ja homevaurion korjauskustannuksiksi on arvioitu vähintään noin 92.000 euroa, mikä muodostaa lähes 60 prosenttia kiinteistön 159.000 euron kauppahinnasta. Kiinteistön kaupan purkuun oikeuttavana olennaisena virheenä on pidetty korjauskustannuksia, jotka ovat vähintään 40 prosenttia kiinteistön kauppahinnasta, eikä ostajan voida vaatia pysyvän kaupassa, jos kiinteistöä ei voida käyttää tarkoitukseensa tai korjata kohtuullisin kustannuksin.

Kun lisäksi kyseessä on kosteus- ja homevaurio, josta voi aiheutua rakennuksessa oleskeleValle henkilöille terveydellistä haittaa ja vaaraa ja että asuintilat eivät täytä terveydensuojelulain 7 luvun 26 §:n vaatimusta, on selvää, ettei kiinteistöä voida käyttää tarkoitukseensa ja kyseessä on kaupan purkamiseen oikeuttava olennainen virhe.

Korvaus kiinteistön arvon nostamisesta

Kantajat ovat tehneet rakennuksessa runsaasti parannustöitä ja kunnostaneet rakennusta ja tämän vuoksi kantajat vaativat maakaaren 2 luvun 33 §:n nojalla vastaajilta korvausta edellä eritellyillä perusteilla yhteensä 11.695 euroa.

Hinnanalennus

Toissijaisesti kantajat vaativat, että vastaajat velvoitetaan yhteisvastuullisesti suorittamaan kantajille maakaaren 2 luvun 31 §:n nojalla hinnanalennuksena 130.000 euroa ottaen huomioon, että Wipeway Oy:n/Wille Peltosen 16.11.2015 antaman arvion mukaan kiinteistön käypä arvo mikrobivauriot huomioon ottaen on 25.000-45.000 euroa.


VASTAUS

Vastaajat Jukka, Matti ja Valle Myyjä sekä Kaisa Myyjä ovat kiistäneet kantajien vaatimuskohdat 1, 2 ja 3 kokonaisuudessaan sekä vaatimuskohdan 4 siltä osin kuin se ylittää 25.000 euroa. Vastaajat ovat kiistäneet myös kantajien oikeudenkäyntikuluvaatimuksen kokonaisuudessaan.

Vastaajat ovat vaatineet, että

1) kantajien vaatimukset muilta kuin myönnetyiltä osin hylätään ja

2) kantajat velvoitetaan yhteisvastuullisesti korvaamaan Jukka, Matti ja Valle Myyjille oikeudenkäyntikulujen sekä kiinteistön tutkimuskulujen korvauksena 14.308,45 euroa laillisine viivästyskorkoineen.


Perusteet Kaupan kohteessa on vastaajien osalta laatuvirhe eli salainen virhe.

Kaupan kohteessa tehdyissä tutkimuksissa on havaittu, että asuinrakennuksen ulkoseinässä, jossa on rakennusaikana tyypilliseen tapaan niin sanottu valesokkelirakenne, on seinärakenteen alaosaan rajoittuva vaurio. Alaohjauspuu ei ole vaurioitunut, vaan vaurio on johtunut rakenteen huonosta rakennusfysikaalisesta toimivuudesta.
Asuinrakennus on rakennettu vuonna 1972, silloisten määräysten mukaisesti. Rakennustapa on kyseisellä asuinalueella hyvin yleinen, jopa pääsääntö. Kantajien on täytynyt jo asuinrakennuksen iän perusteella ymmärtää, että heidän tulee varautua suuriinkin korjauksiin. Ei voida ajatella, että yli 40 vuotta vanha talo olisi uutta vastaavassa kunnossa.

Ulkoseinien korjaus on rajattavissa ikkunoiden alapuoliseen korjaukseen asuintiloissa esimerkiksi termokenkäratkaisulla sekä uusimalla mineraalivillat, rakennusmuovi ja sisäpuolinen cyproc-levy. Mahdollisesti riittävänä korjaustapana saattaisi tulla kysymykseen myös mainittu korjaustapa ilman termokenkäratkaisua, koska alaohjauspuu ei ole vaurioitunut. Välttämättömän korjauksen laajuus on 55 jm noin yhden metrin korkeudelle. Korjaustarve rajoittuu vain asuintiloihin ja vain ulkoseinien sisäosiin. Mitään perustetta väliseinien taikka saunaosaston uusimiseen ei ole.

Vaurio on havaittu myös olohuoneen ja sen takana olevan makuuhuoneen lattiarakenteessa. Korjaustapana on lattian rakenteen muuttaminen niin sanotuksi kaksoislaattarakenteeksi solumuovilämmöneristeellä. Korjauksen laajuus on 42 m2.

Oikeudellinen arviointi

Kaupan purku

Kaupan kohteen virhe ei ole kantajien väittämällä tavalla siinä määrin olennainen, että se oikeuttaisi kaupan purkuun, joten kantajilla ei ole oikeutta maakaaren 2 luvun 33 §:n mukaiseen korvaukseen. Kantajien kiinteistöllä tekemät muutostyöt eivät lisää kiinteistön arvoa, joten kantajilla ole oikeutta korvaukseen tälläkään perusteella.

Vastaajat ovat maksaneet tutkimuskuluja antamansa sitoumuksen mukaisesti 600 euroa, jota ei ole vähennetty kantajien vaatimasta 2.067 eurosta.

Kantajat eivät kykene palauttamaan kaupan kohdetta vastaajille siinä kunnossa kuin se on hallinnan siirtyessä ollut, koska kantajat ovat laiminlyöneet kiinteistöstä huolehtimisen ainakin kesästä 2014 lähtien. Kantajat eivät ole myöskään huolehtineet muun muassa rännien tyhjentämisestä taikka sadevesien pois johtamisesta kiinteistön sokkelin vierestä. Kantajat ovatkin mitä ilmeisimmin aiheuttaneet laiminlyönneillään kiinteistöllä olevan vaurion laajenemisen sekä mahdollisesti muita vaurioita, Sikäli kun virheitä havaitaan kaupan kohteessa nyt enemmän kuin kesällä 2014, jäävät kaikki sanotut virheet ostajien vastattaviksi.

Virheen olennaisuus

Tasonparannus huomioiden voisivat vastaajien vastuulle jäävät korjauskustannukset nousta 15 %:iin kauppahinnasta, mikä ei vielä täytä olennaisuuden kriteeriä.

Asumishaitan kesto ei täytä virheen olennaisuutta. Kiinteistön asumishaitta olisi korjattavissa ja kiinteistö saatettavissa objektiivisesti arvioiden turvalliseksi enintään kaksi-kolme kuukautta kestävällä korjaustyöllä, mitä on pidettävä kohtuullisena korjausaikana kiinteistön ikä huomioiden.

Heidi Ostaja muutti kiinteistöltä joulukuussa 2013 kantajien lapsen kanssa kantajien avioeron vuoksi. Arto Ostaja on muuttanut kiinteistöltä huhtikuussa 2014. Kantajien tai heidän lapsensa mahdollisesti saamilla oireilla ei ole merkitystä, koska kaupan kohteessa on ollut salainen virhe. Virheen olennaisuutta tarkasteltaessa ei merkitystä tule antaa subjektiiviselle tarkastelulle, vaan olennaisuuden kriteerin tulee täyttyä objektiivisesti tarkastellen. Tieteellistä näyttöä "hometalosairaudesta" ei ole olemassa.

Erityisesti olennaisuustarkastelussa on huomioitava rakennuksen ikä ja sen rakentamisaikana tyypillisesti noudatettu rakennustapa. Kun kyse on yli 40 vanhasta rakennuksesta, ostajan tulee varautua kiinteistö hankkiessaan peruskorjaukseen. Nyt puheena oleva vaurio ei merkittävästi laajenna odotettavissa ollutta peruskorjaustarvetta.

Valesokkeli on rakentamisaikaan hyvin tyypillinen rakenne, joka nykyään tiedetään riskirakenteeksi. Rakenteen korjaustarve ei voi tulla kovin suurena yllätyksenä valveutuneelle ostajalle.

Ennakkotarkastuksesta

Molemmat kantajat toimivat kiinteistön ostaessaan rakennusalalla. Arto Ostaja työskentelee edelleen suoranaisesti rakennustöissä, vieläpä lattioiden parissa. Heidän on huolellista ennakkotarkastusta tehdessään täytynyt ymmärtää, että kiinteistön asuinrakennuksessa on niin sanottu valesokkeli. Kokemustiedon perusteella heidän on myös täytynyt osata varautua siihen, että riskirakenteeksi tiedetyn valesokkelin vuoksi rakennuksessa saattaa ilmetä seinärakenteen peruskorjauksen tarve. Rakennusalan ammattilainen ja jopa kiinteistön laatuvirheriitoja hoitava asianajaja kykenee valesokkelin ,havaitsemaan jo lattian korkeusasemasta täysin siitä riippumatta, onko siitä mainittu kiinteistön kuntoarviossa.

Erityisesti lattian osalta on kantajien täytynyt osaltaan varautua siihen, että rakenne on teknisen käyttöiän päässä.

Kukaan myyjistä ei ole rakennusalan ammattilainen. He eivät ole voineet ymmärtää kaupan kohteen virheitä ennen kauppaa.

Huolellisen ennakkotarkastuksen laiminlyönnin vuoksi kantajilla ei olisi asiassa oikeutta edes hinnanalennukseen.

Hinnanalennus

Kaupan kohteen laatuvirhe on merkityksellinen, joten peruste hinnanalennukseen on olemassa. Korjauskustannuksiksi on arvioitu
29.150 euroa ja kun huomioidaan tasonparannus sekä purkutyön ja betonin hinnoittelu niin kauppahinnan alennuksena voidaan hyväksyä 25.000 euroa.

Oikeudenkäyntikulut

Kantajat on velvoitettava korvaamaan vastaajien oikeudenkäyntikulut ottaen huomioon, että vastaajat ovat heti vaurion, sen korjaustavan ja korjauskustannusten tultua selvitetyksi esittäneet kantajille hinnanalennuksesta tarjouksen, joka vähintäänkin kattaa sen mahdollisen hinnanalennuksen määrän, joka asiassa heidät voitaisiin velvoittaa suorittamaan. Kantajat sen sijaan ovat viivytelleet asiaa, eivätkä ole osoittaneet minkäänlaista neuvotteluhalukkuutta asiassa. Vastaajien tilaamista tarkastuksista kertyneet kustannukset ovat yhteensä 2.120,92 euroa. Lisäksi vastaajat ovat osallistuneet kantajien tilaaman tarkastuksen kustannuksiin 600 eurolla.




Riidattomat seikat


Riidattomia ovat ainakin seuraavat seikat:
1. Asianosaisten välillä on tehty kiinteistönkauppa 2.8.2013 ja kauppahinta on ollut 159.000 euroa.
2. Virhe on asuinrakennuksessa.
3. Vastaajille on esitetty kiinteistökaupan purkua 28.4.2014.
4. Rakennus oli ollut tyhjillään ainakin joitakin kuukausia ennen kauppaa.
5. 1.6.2014 lähtien rakennuksessa ei ole ollut sähköt päällä eikä myöskään lämmitys.
6. Korjaamatta rakennus aiheuttaa terveysriskin.



Riitaiset seikat

Riitaisia ovat ainakin seuraavat seikat:
1. Onko virhe niin olennainen, että on oikeus kaupan purkuun.
2. Ovatko kantajat täyttäneet enriakkotarkastusvelvollisuutensa.
3. Hinnanalennuksen määrä.
4. Terveyshaittojen vaikutus virheen olennaisuutta arvioitaessa.
5. Mikä on vaadittava korjauksen laajuus ja vaadittavan asumisterveyden taso


TODISTELU

Kirjalliset todisteet


Kantajat
K1. Kauppakirja liitteineen, päivätty 2.8.2013
K2. Homekoira Team Oy:n raportti, päivätty 3.1.2014
K3. TaloTerveys Lxxxnen Oy:n lausunto, päivätty 11.4.2014
K4. Tampereen kaupungin ympäristöterveyden pöytäkirja 19.2.2016 K5. TaloTerveys Lxxxnen Oy:n lausunto, päivätty 24.8.2015
K6. Wipeway Oy:n arviolausunto 16.11.2015
K7. Jouko Ln laatima kuntotarkastusraportti
K8. Mikko Ostajin sairaskertomus
K9. TaloTerveys Lxxxnen Oy:n kustannusarvion erittely Ttie 21, 9.1.2017

Vastaajat
V1. Lausunto 8.8.2014 / Dl Jommi So
V2. Kustannusarvio 16.11.2014 /, RI Juha K
V3. Tarjous 27.11.2014 /Suomeh Timanttiporaus Oy
V4. Tarjouslaskelma 25.11.2014 / Rudus Oy
V5. Pohjapiirros
V6. LUOVUTTU
V7. Valokuvaliite
VB. Valokuva katselmuksesta kesällä 2014


Henkilötodistelu kantajat

1. Kantaja Arto Ostaja todistelutarkoituksessa
2. Kantaja Heidi Ostaja todistelutarkoituksessa
3. Asiantuntija Raimo Lxxxnen

Henkilötodistelu vastaajat

1. Asiantuntija Jommi Sxxxto
2. Todistaja Kari Saxxnen
3. Todistaja Seija Myyjä

Muu oikeudenkäyntiaineisto

Vastaajat
1. Suomalaisen Lääkäriseura Duodecimin Käypä hoito suositus: Kosteus- ja homevaurioista oireileva potilas
2. Termokenkäratkaisun asennusvideo, www.lamox.fi


Katselmus

Riidan kohteena olevalla kiinteistöllä on toimitettu katselmus 10.1.2017

KÄRÄJÄOIKEUDEN RATKAISU

Perustelut

Asiassa esitetty kirjallinen todistelu

Kirjallisena todisteena (K1) on esitetty 2.8.2013 päivätty kauppakirja liitteineen. Kantajat ovat ostaneet vastaajilta riidan kohteena olevan kiinteistön 159.000 euron kauppahinnalla. Kauppakirjaan kaupankohteen kunto-kohtaan on kirjattu "Ostajat ovat tarkastaneet tontin rajat ja maasto-olosuhteet sekä rakennukset ja kauppaan kuuluvat ainesosat ja tarpeiston haluamassaan laajuudessa ja toteavat tällä perusteella kaupan kohteen vastaavan siitä esitettyjä asiakirjoja, tietoja ja kuntoa, sekä hyväksyvät sen siinä kunnossa kuin se tarkastushetkellä oli. Myyjät eivät kuitenkaan vastaa tämän jälkeen tapahtuneesta rakennusten ja kaluston normaalista kulumisesta tai virheistä eikä kauppaan kuuluvien laitteiden toiminnasta, jollei vikaantumiseen ole syynä myyjän tavanomaisesta poikkeava menettely".

Kirjallisena todisteena (K2) on esitetty 3.1.2014 päivätty Homekoira Team Oy:n raportti. Raportin mukaan homekoira merkkasi riidan kohteena olevassa omakotitalossa aktiivisia, ihmisen terveydelle haitallisia, homeiden itiöitä sekä aineenvaihduntatuotteita useista eri kohteista.

Kirjallisena todisteena (K3) on esitetty TaloTerveys Lxxxnen Oy:n 11.4.2014 päivätty lausunto, jonka on laatinut asiantuntijana kuultu Raimo Lxxxnen. Omakotitalosta on otettu neljä erillistä näytettä ja näiden näytteiden havainnoitiin myös kohteessa tehdyssä katselmuksessa 10.1.2017. Materiaalinäyte yksi (M1) otettiin nykyisen takkahuoneen ulkoseinästä. Näytteessä esiintyi runsaasti elinkykyisiä homesieniä.
Näyte kaksi (M2) otettiin olohuoneen lattian eristetilasta lattian keskivaiheilta. Näytteessä esiintyi runsaasti elinkykyisiä homesieniä. Näytteen tulos osoittaa, että rakenne on kosteus/homevaurioitunut. Näyte kolme (M3) otettiin WC:n seinärakenteesta lastulevyä. Näytteessä ei esiinny poikkeavaa mikrobikasvua, vaikka rakenne on silminnähden kosteusvaurioitunut. Näyte neljä (M4) otettiin keittiön ulkoseinän eristetilasta. Näytteessä esiintyi runsaasti elinkykyisiä homesieniä.

Johtopäätöksenä lausunnossa on todettu, että rakennuksessa on selkeä mikrobiperäinen haju. Näytteiden tulokset osoittavat, että rakenteissa on laaja kosteus/homevaurio. Vaurioiden lopullinen laajuus tulee selvittää lisänäytteillä. Kun vaurioiden laajuus on selvillä, voidaan kohteesta laatia korjauskustannusarvio. Arviolla osoitetaan millaiset kustannukset tulevat olemaan, kun rakennus korjataan asuinkelpoiseen kuntoon. Edelleen lausunnossa on todettu, että rakennuksessa oleskeleValle henkilöille voi aiheutua rakenteissa olevista vaurioista terveydellistä vaaraa ja haittaa.

Asuintilat eivät täytä terveydensuojelulain vaatimusta.

Kirjallisena todisteena (K4) on esitetty Tampereen kaupungin ympäristöterveyden tarkastuspöytäkirja, joka on päivätty 19.2.2016. Pöytäkirjassa on todettu, että kiinteistön omistaja toimitti terveysvalvontaan lausunnon, jonka oli tehnyt TaloTerveys Lxxxnen Oy/Raimo Lxxxnen. Asunhontarkastuksella 22.1.2015 käytiin läpi kyseistä lausuntoa. Johtopäätöksenä on todettu, että asunnontarkastuksen ja terveydensuojeluviranomaisen hyväksymän ulkopuolisen asiantuntijan eli Raimo Lxxxsen ottamien rakennusmateriaalinäytteiden perusteella omakotitalossa T, Valkeakoski todetaan terveyshaitaa aiheuttava olosuhde (mikrobivauriot takkahuoneessa, olohuoneessa ja keittiössä). Lisäksi WC:n seinän puurakenteissa oli silminnähden aurioita. Tarkastuspöytäkirjan mukaan terveystarkastaja suosittelee, ett kohdetta ei käytetä asumiseen ennen kuin laajempi, vaurioiden syyt ja laajuudet selvittävä kuntotutkimus on tehty ja toteutettu korjaustoimenpiteet terveyshaittojen estämiseksi.
Jatkotutkimuksien tekevän ulkopuolisen asiantuntijan pätevyysvaatimuksissa on huomijoitava asumisterveysasetus·.

Virheen korjauskustannusten määrästä on kirjallisena todisteena (KS) esitetty TaloTerveys Lxxxnen Oy:n 24.8.2015 päivätty lausunto, johon liittyy kirjallisena todisteena (K9) esitetty kustannusarvion erittely.
Laskelmien mukaan riidan kohteena olevan omakotitalon arvonlisäverolliset korjauskustannukset ovat yhteensä 92.358 euroa.

Edelleen kirjallisena todisteena (lk6) on esitetty Wipeway Oy:n 16.11.2015 päivätty hinta-arviolaµsunto riidan kohteesta. Lausunto perustuu kiinteistöllä toimitettuun katselmukseen 11.11.2015. Arvion tarkoituksena on määritellä kiinteistön euromääräinen arvo vapailla markkinoilla. Hinta-arvio lausunnon mukaan on noin 25.000-45.000 euroa.

Kirjallisena todisteena (K7) on esitetty Jouko Ln laatima kuntotarkastusraportti, jonka mukaan kiinteistöllä on tehty tarkastus 12.5.2011. Mainittu kuntotarkastusraportti on esitetty kantajille kaupan tekemisen yhteydessä ja se on ollut kauppakirjan liitteenä. Raportin kohdassa "olennaisimmat epäkohdat ja riskit" on korjattu seuraavat seikat: vesijohtojen uusiminen, sähköpatterien uusimiseen tulee varautua ja sadevesien johtaminen pois rakennuksen seinustoilta 1uotettavasti.

Kirjallisena todisteena (KS) on esitetty 12.6.2014 päivätty Mikko Ostajia koskeva Tampereen yliopistollisen sairaalan epikriisi. Tulosyynä on toistuva lämpöily. Elokuusta 2013 joulukuuhun 2013 asuneet hometalossa. Tämän asuntojakson aikana lapsella ollut toistuvia hengitystieinfektioiden, hengenahdistusten ja yskän johdosta astmalääkitys. Tammikuussa 2014 muuttaneet uuteen asuntoon, jossa ollut ilmanvaihto-ongelmia. Sieltä siirtyneet 1.4..terveeseen taloon.
Kevään 2014 aikana ei varsinaisesti hengenahdistuksia, ei toistuvia korvatulehduksia eikä ihottumia. Nämä oireilut rajoittuvat syksyyn 2013 hometalossa asumisen aikaan. Nykyongelmana on kirjattu 1.4.alkaen toistuvaa lämpöilyä 2 viikon välein eli nyt noin 5-6- kappaletta.Diagnoosiksi on kirjattu epäselvä kuumeilu.

Kirjallisena todisteena (V1) on esitetty Jommi Sxxxdon 8.8.2014 päiväämä lausunto. Lausunnon mukaan Sxxxto on antanut arvionsa korjaustarpeesta ja sen tavasta ulkoseinärakenteen, alapohjarakenteiden ja WC:n tilan osalta. Sxxxto on lausunnossaan antanut korjaussuosituksen ja on todennut, että suurin osuus korjauskustannuksista tulee valesokkelirakenteen korjauksesta eli noin 55 juoksumetriä. Puukoolattua lattia on yhteensä noin 42 m2. Lattian korjauskustannuksia arvioitaessa on huomiota rakenteen peruskorjauksessa syntyvä teknisen käyttöiän kasvaminen. Sxxxto on suositellut tarjouksen pyytämistä Termokenkä korjaustapaan perehtyneeltä urakoitsijalta.

Kirjallisena todisteena (V2) on esitetty rakennusinsinööri Juha Kn 16.11.2014 päivätty kustannusarvio riidan kohteena olevan
omakotitalon korjauskustannuksista. Kärkimaan kustannusarvio perustuu Jommi Sxxxdon lausuntoon ja siinä olevaan omakotitalon korjaustarpeeseen. Kustannusarvio kohteesta on +-20 prosenttia 29.150 euroa.

Kirjallisena todisteena (V3) on esitetty Suomen Timanttiporaus Oy:n 27.11.2014 päivätty tarjous, joka sisältää riidan kohteena olevan kohteen purkutyöt, joiden arvonlisäverollinen määrä on 4.921,81 euroa.

Kirjallisena todisteena (V4) on esitetty 25.11.2014 päivätty Rudus Oy:n tarjouslaskelma betonista ja tarjouslaskelman loppusumma arvonlisäveroineen on 886,23 euroa.

Kirjallisena todisteena (V5) on esitetty pohjapiirros, johon on merkitty korjauksen tarpeessa olevat seinät.

Kirjallisina todisteina (V7 ja V8) on valokuvia riidan kohteena olevasta kiinteistöstä kaupantekohetkellä, katselmuksessa kesällä 2014 ja syksyllä 2016. -



Asiassa esitetty henkilötodistelu

Asiantuntija Raimo Lxxxnen on kertonut, että hän on ensin opiskellut rakennusmestariksi, vuonna 2000 sisäilmaongelmien asiantuntijaksi ja myöhemmin rakennusterveysasiantuntijaksi. Vuonna 2016 hänestä on tullut FISE:n hyväksymä.

Laatimastaan raportista (K3) hän on kertonut käyneensä paikalla, koska perheellä oli terveyshaittoja ja kantajat pyysivät häntä tutkimaan talon.
Hän kävi kohteessa 6.3.2014 ja antoi 11.4.2014 lausunnon. Kohteessa otettiin 4 näytettä ja hän totesi, että talossa on laajamittainen kosteusvaurio. Talossa oli mikrobiperäinen haju aistittavissa.

Tutkimuskohde on tyypillinen aikakautensa talo, koska siinä on valesokkelirakenne ja muita riskirakenteita. Ongelmat eivät realisoidu jokaisessa talossa, eikä hän usko, että puolessakaan määrässä ongelmat realisoituvat. Valesokkeli ei ole automaattisesti "pommi" vaan riskirakenne. !

Valesokkeli on karboksyylipiellä käsitelty. Valesokkelijärjestelmän alapuolelle kertyy vähitellen kosteutta johtuen rakennusteknisistä syistä. Lattian eristeet ovat erittäin ohuita, betonipinta jää "kylmälle" puolelle eikä eristekerros ole riittävä. Piki on valesokkelin "kylmällä" puolella, joten kosteus siirtyy diffuusion vaikutuksesta ulospäin eikä piki hidasta siirtymistä. Tästä syntyy kosteusvaurioita.

Paikalta otettiin neljä näytettä ja kaikissa esiintyi mikrobistoa, jotka voivat tuottaa toksiineja, jotka ovat terveydelle erityisen haitallisia ja näiden haju on selvästi tunnistettavissa. WC:n seinässä kosteus oli siirtynyt myös runkorakenteisiin. Pesuhuoneen puolelle oli tehty myös uutta koolausta, mutta: liian ohuena kerroksena.

Korjauksien tapa tehdään pääsääntöisesti korjausajankohdan mukaisten säännösten mukaan. Korjauksissa ei voi saada 100 prosentin varmuutta, mutta korjaustoimenpiteiden on näin oltava riittävän laajat, jotta saadaan terve ja toimiva rakennus. Talon ympärys kengitetään ja valesokkeli hävitetään. Sama tehdään väliseinille, mikä edellyttää, että rakenteita joudutaan aukomaan. Avataan ikkunoita ynnä muuta. Hänen mielestään ei pitäisi valaa pintabetonilaattaa, sillä se hidastaisi työn prosessointia.
Hän tekisi puulattian, eikä käytetä vettä ollenkaan kuten betonipinnassa. Valesokkelissa on karboksyylipikeä, mikä muuttaa hiukan suunnitelmia. Tämä pitäisi kapseloida, koska ei täytä nykyisiä rakennusvaatimuksia.

Lain mukaan rakennuslupia korjaamiseen tarvitaan, koska terveysperusteinen korjausrakentaminen vaatii aina rakennusluvan ja tarvitaan tietyt liitteet kuten tutkimusselvityksiä, työselvityksiä ja korjaustapaselvityksiä sekä kuvia. Nämä kustannukset on otettu huomioon hänen lausunnossaan.

Lxxxselle näytettiin kirjallista todistetta K9. Kenenkään suunnitelmassa ei ole otettu huomioon ilmanvaihtosuunnitelmaa ja rakennusvalvonta sen vaatii. Kustannukset on laskettu Klarabits -urakkalaskentaonjelmalla.
Juokseva numero kertoo, mitkä kohdat on missäkin laskunosassa otettu huomioon. Kärkimaan tekemässä kustannusarviossa (kirjallinen todiste V2) ollaan samoissa lukemissa yksikköhinnoissa. Erot tulevat juuri lupamenettelyissä, mitkä Lxxxsella on huomioitu "Muut" -kohdassa erittelyssä. Muut -kohtaan on myös lisätty mahdolliset yllätykset, mitä tulee korjausrakentamisessa.

Karboksyylipiki ja sen vaikutus kustannuksiin vaikuttaa siten, että kapsulointiin menee arviolta ehkä noin 50-60 euroa per neliö eli 300-400 euroa varmaankin yhteensä.

Kyse on enemmän korjauksesta kuin tason parantamisesta. Ainoastaan valesokkeli paranee parempaan sokkeliin valesokkelista. Hyvän rakentamistavan mukaan valesokkeli on pakko vaihtaa.
Rakennustarkastaja hyväksyy viime kädessä suunnitelman korjauksesta. Mutta FISE:n suunnitelmaa ei tarvitse rakennustarkastajan enää hyväksyä, vaan FISE:n hyväksyntä riittää.
Loppusiivoukset eivät ole kummankaan laskuissa mukana eikä purkamista voi suorittaa ihan miten tahansa. Työn kesto on noin 3 kuukautta kahdella miehellä. Kyse on ennemmin peruskorjauksesta kuin pintaremontista eli remontti on laaja-alainen.

Terveysvaikutuksina kokemuksina tällaisesta pahimmillaan hänellä on, että eräs asiakas kuoli 2 kuukauden jälkeen altistumisesta. Monenlaisia terveydellisiä vaikutuksia on, mutta vaikutus riippuu henkilöstäkin.

WC:n lastulevyjen vauriot olivat näkyvissä jo vuonna 2014,mutta ei voinut päätellä, miten pitkän aikaa vauriot ovat olleet. Mikrobit menevät lepotilaan kun kostea materiaali kuivaa. Mikroskooppianalyysissä itiöt voivat olla jo kuolleet jos näin on käynyt. Vaurion ajankohta ei voi päätellä näytteistä suoraan.

Väliseinät on korjattava hyvän rakennustavan takia, mutta väliseiniä ei ole tutkittu.

Hän on laatinut antamansa lausunnon ja korjauskustannusarvion sen perusteella, mitä tietoja on ollut saatavilla paikasta.

Ulkoseinärakenteita autotallin osalta ei ole eritelty ja lasku on laskettu talon ympärysmitoilla.

Valesokkeli on nähtävissä julkisivukuvasta. Valesokkeli näkyy kun lattia ja kynnys ovat samalla tasolla.

Alaohjauspuu ei ole ainakaan päältä päin vaurioitunut. Esimerkiksi äkkinäinen vesivaurio olisi näkynyt selvästi puussa vaurioina.
Vaurioituminen on voinut tapahtua jo rakennusvaiheessa ja tämä alkaa vähitellen näkyä vuosien saatossa.

Saunaosaston laatoitus on tehtävä kengityksen takia uusiksi. Saunassa on myös vaurioita. Vesieristeen on myös oltava yhtenevä, jos korjausta ei tehdä perusteellisesti niin siitä ei saada yhtenevää.

Puulattian pitäisi suurin piirtein noin 40 vuotta säilyä vaurioitumattomana. Tasonparannus ei ole hänen mielestään lattioiden osalta kyseessä, sillä lattiapinnat ovat jo nyt hyvässä kunnossa.

Kn kustannusarviosta (kirjallinen todiste V2) Lxxxnen on todennut, että K ei ole ottanut huomioon lupia tai yllättäviä menoja taikka lattioiden pinnoittamista.

Pintabetonilaatasta Lxxxnen on kertonut, että betonin kuivuminen vaatii noin 2 kuukautta lisäaikaa remonttiin. Uivalattia käyttää vain kuivarakenteita ja se rakentuu nopeammin.

Hän on pyrkinyt tekemään erittelyn mahdollisimman yksityiskohtaisesti. Lopullinen korjaustarve tiedetään vasta kun kaikki purkutyö on tehty.

Korjausten laajuus on erittelyn mukaan Lxxxsella hiukan laajempi kuin Klla. Kärkimaan kustannusarvio perustuu Jommi Sxxxdon raporttiin ja Kärkimaan kustannusarvio on vain raakarakentamista.

Kantaja Arto Ostaja on todistelutarkoituksessa kuultuna kertonut, että hän on vuonna 2011 valmistunut Jyväskylän aikuisopistolta lähinnä lattiarakentajaksi.

Kohteen välittäjänä toimi Valkeakosken OP-Kiinteistökeskus ja kaupanteon yhteydessä saatiin kuntotarkastusraportti, joka pikaisesti käytiin läpi.

Erityisiä seikkoja kiinteistöstä kaupanteon aikana ei tullut puheeksi eli vain kuntotarkastusraportti oli pohjana. Ainoastaan kiinteistönvälittäjän kanssa käytiin keskusteluja. Kaupanteon yhteydessä ei käyty mitään erikoista läpi ja kiinteistönvälittäjä antoi vain yhteystietonsa.

Ennakkotarkastuksessa oli mukana myös Heidi Ostajin vanhemmat ja tehtiin alustava remonttisuunnitelma. Kun kaupat tehtiin niin remontti aloitettiin välittömästi. Hän teki itse remonttia siihen kuntoon missä se nyt on. Parisuhteessa oli vaikea aika ja tuli ero, joten remontti vähän keskeytyi. Eron jälkeen remontti loppui siihen, kun homekoira kävi talon tutkimassa. Koira oli merkannut melkein koko talon ja kaikki ulkoseinät. Koira sai "hepulin" kylpyhuoneessa ja silloin huomattiin lastulevyjen vauriot.

Kaikki perheenjäsenet saivat jonkinlaisia terveysoireita. Keväällä 2014 hän sai ensimmäisen kerran astmalääkkeet. Talossa vieraileminen aiheutti nenän ärtymistä ja aivastuskohtauksia. Poismuuton jälkeen ei niinkään ollut astmalääkkeille tarvetta, mutta jos talossa käy, on tarvetta astmalääkkeille. Aiemmin hänellä ei ollut mitään ongelmia hengitysteiden kanssa. Hänen ja Heidi Ostajin poika Mikko sai rajuja oireita. Mikko vietti paljon aikaa isovanhempien luona asumisen loppuvaiheessa. Kaksi viikkoa taloon muuttamisen jälkeen alkoivat rajut yskät ja korvakivut. Mikon arki luistaa nykyisin kun otetaan tietyt asiat huomioon.

Ennen kaupan tekoa ei ollut aihetta epäillä talon kuntoa kuntotarkastuksen perusteella eikä kukaan siitä sanonut. Valesokkelista ei ollut mitään puhetta ennen kaupantekoa.

Käytiin kerran kohteessa Heidi Ostajan vanhempien kanssa. Ei ollut pitkää väliä tarkastuksen ja kaupan teon välillä. Jokainen huone käytiin läpi ennakkotarkastuksessa ja suunniteltiin remonttia. Kuntotarkastus ei antanut aihetta epäillä mitään, joten katsottiin pinnat päällisin puolin. Kuntotarkastusraportin mukaisia riskikohteita käytiin kyllä läpi ja kaikkien korjaamisesta oli oma visio. Niin pitkälle ei kuitenkaan päästy, että ne olisi kaikki korjattu.

Rakennus on ollut kylmillään ilman sähköä vuodesta 2014 lähtien, koska rahat eivät yksinkertaisesti riitä pitämään asuntoa lämpimänä.

Kantaja Heidi Ostaja on todistelutarkoituksessa kuultuna kertonut,ensimmäiseltä ammatilta hän on lähihoitaja ja toiselta ammatiltaan merkonomi. Kaupantekohetkellä hän oli Vismalla kirjanpitäjänä.
Hänen vanhemmillaan ei ole mitään rakennusalan koulutusta ja vanhemmat olivat isännöitsijöitä viimeisimmiltä ammateiltaan ja hänen äitinsä oli myös kartanpiirtäjä.

Kiinteistökauppa tehtiin aika nopeasti. Selattiin monia taloja ja kyseiseen taloon ihastuttiin. Kierrettiin kaikki paikat läpi ja suunniteltiin remontteja. Taloa esitteli Valkeakosken OP-Kiinteistökeskuksen Juha V. Esille ei tullut erityisiä seikkoja rakennuksen kunnosta.

Terveydellisinä oireina hänelle tulivat keuhkokuume, keuhkoputken tulehdus ja jatkuva silmätulehdus asumisen aikana sekä keskenmeno viimeisillä viikoilla. Mikolla aloitettiin astmalääkitys kaksi viikkoa asumisen alkamisesta eli ensin lasten annoksilla ja lopulta tuplattuna aikuisten annos. Mikolle annettiin avaavaa lääkettä päivittäin sekä kortisonipiikkejä sairaalassa. Mikolla epäiltiin hinkuyskää ja tuli kuulovaurio sekä korvatulehduskierre. Mikon tärykalvo oli paksuuntunut paljon. Pahimmillaan Mikolla meni limaa keuhkoihin ja tehtiin limaimuja. Tänä päivänä Mikolla on oireina esimerkiksi tikahtumistyyppinen yskä sekä korvatulehduksiin antibioottikuureja ja korvat operoitu viisi kertaa.
Mikon kunto oli hyvä ennen muuttoa ja Mikolla oli vain muutama ruoka-aineallergia sekä 5 kuukauden ikäisenä RS-virus.

Asiantuntija Jommi Sxxxto on kertonut, että hän on valmistunut 23 vuotta sitten diplomi-insinööriksi rakennusalalta. Hän on pääosin tehnyt tutkimusta, jonkin verran rakennussuunnittelua ja rakennusvalvontaa sekä ollut Turun yliopistolla tutkijana. Hän tekee kenttätutkimuksia jopa viikottain ja rakentamista hän on tehnyt koko ikänsä.

Riidan kohteena olevassa omakotitalossa olivat elokuussa 2014 samat vauriokohdat havaittavissa kuin katselmuksessa 10.1.2017 voitiin havaita. Kohteessa ei tosin ole silmin nähtäviä kosteusvaurioita ja voi päätellä, ettei kiinteistöllä ole tapahtunut mitään vesivahinkoa.
Pohjabetonilaatta ei lattian alla ollut märkä, mistä voidaan päätellä, ettei kosteus pääse pohjalle asti. Rakennustapa on nykyisten sääntöjen vastainen, mutta aikanaan 1970-luvulla se oli normaali. Kun olosuhteet ovat kylmät ja huoneilmassa on kosteutta, eikä ilma pääse kuivumaan, tulee suhteellinen kosteus olemaan korkea ja siitä alkaa mikrobikasvu. Alkaa vähäisenä ja välillä taantuu, mutta ajan myötä prosessin toistuessa ongelmia tulee. Vastaavaa vauriomekanismia löytyy saman aikakauden taloista. Molemmissa ulkoseinän näytteissä oli mikrobikasvua. Vastaavaa vauriota voi löytyä muistakin seinistä kuin näytteissä olevista. Autotallissa oleva mikrobikasvu ei voi aiheuttaa terveyshaittaa, joten autotallin rakennetta ei tarvitse korjata. Sisäilman haitan riskin takia rakenteita korjataan ja autotallissa rakenteihin ei pääse ilmaa sisälle, joten mikrobikasvun vaikutus ei pääse hengitysilmaan. Autotallin kuuluu erillinen palo-osasto. Autotallia ei ole edes tutkittu, joten ei tiedetä millainen rakenne siellä on.

Hänen mielestään seinärakenteissa ei ole karboksyylipikeä eli kivihiilipikeä, joka on kaasusta tehtyä. Kivihiilipikeä käytettiin 1950-luvulle saakka Suomessa. Bitumin saatavuus parani 1950-luvulla, eikä kivihiilipikeä ollut enää saatavilla 1960-luvun jälkeen. Joissain 1960-luvun alun taloissa kivihiilipiki on ollut käytössä. Kivihiilipiessä on terveydelle haitallisia aineita. Kivihiilipien purkutyö pitää tehdä samalla tavalla kuin asbestin poistossa. 1970-luvulla tehdyssä talossa ei hänen - mielestään ole yhtään kivihiilipikeä käytetty. Bitumin raaputtamisella ei voi sanoa, onko kyseessä kivihiilipiki. Kivihiilipien pitäisi sisältää haitallisia PAH-yhdisteitä ja ainoa tapa varmistaa se on viedä näyte laboratorioon. Ei ole mitään näyttöä, että riidan kohteena olevassa talossa kyse on kivihiilipiestä.

Väliseinien osalta on ainoa näyte WC:n seinästä, jossa on paikallinen vaurio, mutta ei ole tietoa mistä vaurio on aiheutunut. Kun kosteus näkyy seinässä, kyse on varmaankin rajummasta kosteusvauriosta.
Vanhasta pesuhuoneesta on päässyt vettä seinän väliin, mutta mikrobeja siinä ei jostain syystä enää kasvanut. Seinät rakennettiin suoraan betonilaatan päälle. Väliseinät menevät ulkoseinään saakka, jolloin voi olla, että väliseinän päässä on vaurioita kun ulkoseinässäkin on vaurioita. Väliseinien rakenteet pitäisi selvittää, niiden remontointia hän ei ole laittanut laskuerittelyynikään kun ei tiedetä niiden rakenteita.

Valesokkelikorjauksissa on vakiintunut korjaustapa. Hänen lausuntonsa (kirjallinen todiste V1) sivulla 5 on periaatekuva termokenkäkorjauksesta. Ongelma on seinän alaosassa ja vaurioaluetta on varsinaisesti valesokkelin tasalla oleva rakenne, mutta korjaus on aloitettava rakenteen alaosasta. Otetaan eristeet pois ja puuosat valesokkelin tasolta korvataan peltivalmisteisilla osilla. Termokenkärunkotolpat maksavat noin 30 euroa per kappale ja eristeenä käytetään vaahtoa.
Hinnaksi tulee 60 euroa per juoksumetri. Lattiana voidaan tehdä betoninen kaksoislaatta tai niin sanottu kelluva lattia.

Kuivarakentaminen on hyvä sen vuoksi, ettei tarvitse odottaa betonin kuivumista. Betonivalusta saadaan hyötynä esimerkiksi helposti lattialämmitystä eli tasonnostoa.

Hänen käsityksensä mukaan valesokkelin yläpuolella ei ole mitään vaurioita, siksi korjattaisiin vain alapuolet valesokkeleista. Mikrobikasvu tarvitsee kosteutta, eikä valesokkelin yläpuolelta ole näytettä otettu.
Hänen käsityksensä mukaan se on yläpuolelta kuiva.

llmanvaihdolla ei ole mitään merkitystä vaurion syntymisen suhteen. Talon alaosassa on alapaine ja yläosassa on ylipaine, jolloin ilma pyrkii alapuolella sisään ja ylhäällä ulos talosta.

Lattioiden tekninen käyttöikä on 30-50 vuotta, joten kaikki lattioihin kohdistuvat korjaukset ovat käytännössä tasoa parantavia.

Pesuhuoneen puoliset pinnat ovat kokonaan uusia, mutta varsinainen väliseinän runko oli vanha. Voi päätellä, että pesuhuoneen korjauksen yhteydessä rakenteet on päällisin puolin korjattu. Pesuhuoneen pinnat ovatkin varmaan kunnossa. Pesuhuoneen ja WC:n välinen seinä on varmaankin osittain vaurioitunut, Pesuhuoneen puolinen kipsiseinä oli kiinni rimoituksissa, jolloin ne voidaan helposti korjata. Vesieristeet voidaan osin korjata, koska ne ovat niin uusia.

Rakenteellisesti talo on samankaltainen kuin aikakautensa talot, mutta kalliolle rakennettu talo on epätavallista. Ei voi sanoa, onko se hyvä vai huono asia, mutta kallio johtaa kylmää ilmaa betonilaatalle, joten mikrobikasvusto voi siitä hyötyä. Kalliota voi olla louhittu poiskin, sitä ei näe ulospäin.

Sxxxdolle näytettiin todisteet K5 ja K9 eli Raimo Lxxxsen laatimat kustannuslaskelmat. Korjaustyön laajuudesta Sxxxto on todennut, että rnärkätilojen vauriot eivät liity ulkoseinillä oleviin vaurioihin. Ainoa tieto korjaustarpeesta on, että yhdessä runkotolpassa on kosteusvaurio. Hänen tiedoillaan se ei tarkoita sitä, että koko märkätila pitäisi purkaa ja uusia. Teknisesti on todennäköistä, että pelkän tolpan korjaaminen riittää, joten ei ole mitään syytä korjata koko märkätilaa.

Sxxxdolle näytettiin riviä 9 todisteesta K5. Sxxxto on todennut, että tässä määränä 95 on neliömetriä, mutta ei yli 60 sentin korkeudelta tarvitse väliseinän rakennetta avata. Tämän vuoksi hän ei voi ymmärtää laskelmassa esitettyä neliömäärää. Sxxxdon laskujen mukaan riittävä korjaus on jo 6 neliömetriä. Tuntiveloitus on todella suuri. Kalusteiden purku -kohdassa oleva työtuntien määrä ja kustannus on käytännössä 29 euroa per tunti. Purku -kohdassa työkustannus on 2.708 euroa ja työtunteja on 27 tuntia eli 133 euroa per tunti. Sama toistuu esimerkiksi väliseinän alaohjaimen purku, 4.400 euroa ja 32 tuntia eli 133 euroa tunti. Pätevä timpuri voi olla kustannuksiltaan jopa 50 euroa per tunti, mutta tyypillisesti 40 - 45 euroa per tunti Pirkanmaan alueella.

Sxxxdolle näytettiin todisteesta K5 rivit 38, 40, 41. Valesokkelikorjaus ja ulkoseinän sekä lattian korjaus on hänen mielestään selviä, eikä niiden korjaamisessa pitäisi mitään yllättävää tulla. Yllättävyys pitäisi olla mukana jo vaikeuskertoimissa ja muuten hinnassa koska korjausrakentaminen on vaikeampaa. Hän ei osannut sanoa, mihin rakennuttamisen kustannus 6.600 euroa perustuu.

Korjausrakentamisen mahdollisiin tarvittaviin lupiin Sxxxto on todennut, että tässä korjauksessa ei muuteta huonetiloja, eikä vaikuteta millään lailla rakennuksen ulkonäköön eikä rakennuksen julkisivu muutu. Todennäköisesti rakennusvalvoja sanoo, ettei tähän tarvita lupaa eikä mikrobivaurion korjaaminen hänen mielestään edellytä rakennuslupaa.

Sxxxto teki oman hinta-arvion korjauksesta. Valesokkelin korjauskustannus on 11.000-15.000 euroa, lattian korjaus on noin 200 euroa per neliömetri, väliseinät 200 euroa per juoksumetri ja ei-kantavat väliseinät arviolta 3.000 euroa eli 150 euroa per juoksumetri. Mainitut määrät on hänen omalla korjauslaajuudellaan laskettu..Ei-kantavia väliseiniä ei tarvitse.korjata jos ne eivät lähde pohjalaatan päältä. Pohjalaatan päältä lähtevät seinät menevät ulkoseinään asti, joten vauriota voi olla.

WC:n näytekohdan lastulevyissä ei ollut enää kosteutta ja niissä oli vain vaurioita. Tolpan pesuhuoneen puolella oleva rima oli jäljetön, niin voidaan päätellä, että vaurio on syntynyt ennen kuin pesuhuone on remontoitu. Tarkkaa aikaa ei voi kuitenkaan sanoa. Vaurio on ollut paikalla jo silloin kun kylpyhuone on remontoitu. WC:n puolelta puretaan
rakenne ja päästään runkotolppaan, joten se saadaan paikallisesti korjattua, ettei koko pesuhuonetta tarvitse rikkoa.

Takkahuoneen näytekohdasta Sxxxto on todennut, että rakenteissa oleva kosteus pyrkii tiivistymään tiiviiseen pintaan. Maallikko ei pysty , näitä näkemään rakennetta avaamatta muuten kuin että valesokkeli on selvästi talossa. Väliseinien korjaustarve on lisäystä hänen lausumaansa, Hän ei ole käytännössä sen kummempaa kustannusarviota antanut ja hän totesi lausunnossaan, että ne kannattaa kysyä vasta urakoitsijalta. Urakkana tehtyyn remonttiin tarvitaan
suunnitelmat, eivätkä useat urakoitsijat tarjoa hinta-arviota vaan kiinteän veloituksen. Hän ei ole tarkasti maininnut tulevista remontin tarpeista lausunnossaan. Rakennuksen iän takia ei tarvitse tehdä korjauksia, mutta esimerkiksi puukoolattua lattiaa pitää korjata koska se on tehty nykyisten oppien vastaisesti. Valesokkeleille ei ole erikseen annettu teknistä käyttöikää.

Sxxxdolle näytettiin kirjallisesta todisteesta K3 siinä oleva tulosraportti. Sxxxto on todennut, että terveysperusteisia raja-arvoja ei vieläkään ole, koska se alue on tieteelle edelleen hiukan tuntematon.
Viranomaisilla on oma kantansa siitä, mitkä arvot ovat yläkanttiin. Tietyissä näytteissä on pieniä arvojen ylityksiä ja joissain aivan siinä rajalla, onko kosteusvaurio kyseessä. Kosteusvaurioindikaattoreissa jos on kolme+- merkkiä on kyseessä runsas kasvusta. Jos on kaksi+­ merkkiä, niin kyseessä on epänormaali löydös. Tässä tapauksessa raja-arvot ovat ylittyneet kolmessa näytteessä.

Ulkotöiden alaosan eli valesokkelirakenteen osalta, näkemys korjaussuosituksista ja tavoista on aika pitkälti samanlainen hänellä ja Lxxxsella. Lattian osalta Lxxxnen on ajatellut korjata lattian takaisin puukoolatuksi lattiaksi. Hän ei lähtisi sitä korjaamaan, koska kyseessä on nykyisten ohjeiden vastainen rakenne. Alapuolella ei ole lämpöeristettä.

Autotallin seinää ei tiedetä ja Lxxxnen lähtee korjaamaan sitä asumistilan kaltaisesti, vaikka sitä se ei ole. Kohteet ovat muuten oikeastaan kummallakin samat, mutta erot tulevat märkätiloissa ja autotallissa.
Omassa laskelmassaan hän päätyi arviolta arvonlisäverolliseen 30.000-33.500 euron korjausremontin hinnaksi. Arvio korjausajasta on noin kuukausi jos työ saadaan ajoissa valmiiksi. Kahteen kuukauteen sisältyy jos ajallisesti epävarmuutta ja siinä ehtii betonivalutkin jo kuivumaan.

liman arvonlisäveroja remontin hinta olisi 24.400-27.150 euroa ja 30.00-33.500 euroa arvonlisävero mukaan luettuna.

Valesokkelitaloja hän on tutkinut 20 vuoden aikana muutama sata kappaletta eli ehkä 100-200 taloa ja tutkittuja kohteita on yhteensä noin 1.500 kappaletta. Hän on toiminut korjausten suunnittelijana ja valvojana ja on esittänyt korjaustavat myös tutkimilleen kohteille. Valvonta ei ole hänen pääpainoalueensa, mutta niitä tulee noin muutama vuodessa eli parisenkymmentä uransa aikana.

Jos valesokkelin yläpuolella on vaurioita, niin silloin kyseessä on joku muu syy kuin valesokkeli. Autotallia ei ole rakennettu edes asuintilana, joten hän ei usko, että siellä on rakenteissa kosteutta. 1970-luvun rakennuksilla tekninen käyttöikä olisi maksimissaan noin 50 vuotta.

Todistaja Kari Saxxnen on kertonut, että hän on peruskoulutukseltaan talonrakennustekniikan insinööri ja hänellä on lisäkoulutuksia talotutkimuksesta. Hänellä on kokemusta vanhempiensa rakennusliikkeestä asti ja hän on suorittanut insinööritoimistossa rakennusvalvontaa ja nykyisin hän on Suomen Sisäilmatutkimus Oy:n toimitusjohtaja ja hän tekee kenttätyötä siihen liittyen.

Hän ei ole käynyt riidan kohteena olevalla kiinteistöllä. Saxxselle näytettiin kirjallinen todiste K3. Saxxnen on kertonut, että rakennuksen ulkoseinärakenteissa on piilo-/valesokkeli rakenne. Sisäilma pyrkii rakennusfysikaalisista syistä ulospäin ja kun valesokkeli tulee vastaan niin kosteutta muodostuu. Valesokkeli ei muodosta kosteutta valesokkelin yläpuolelle vaan kosteus kerääntyy valesokkelin pohjalle, eikä villa siirrä kosteutta ylöspäin.

Sxxxdon ja Lxxxsen raportit ovat aikapaljon yhteneviä ulkoseinän alapään suhteen, Sxxxdolla ei ole kustannuksia eritelty. Lxxxsen laskemista kustannuksista hän on eri mieltä.

Saxxselle näytettiin kirjallinen todiste K8. Saxxnen on kertonut, että alaohjauspuun alla on bitumihuopa ja rakenne näyttää silmämääräisesti terveeltä. Olemassa oleva riski on kuitenkin, kun kyseessä on riskirakenne. Kun valesokkeli vaurioituu, ei kyseessä ole yleensä vain paikallinen vaurio. Autotalli on paloturvallisuussyistä jo erillinen tila asuintilasta, eikä sieltä ole näytettä otettu.

Ulkoseinän rakenteen korjauksessa käytetään nykyään termopalkkia, 1980-luvulla korjattiin puulla ja 1990-luvulla korjattiin harkolla. Runko katkaistaan lattiatasoon, siihen laitetaan termokenkä, villaa otetaan ikkunatasoon asti ja koko seinään tehdään uusi höyrysulku ja uusi kipsi. Kustannus on noin 400 euroa per juoksumetri sisältäen arvonlisäveron. Tässä hinnassa on mukana maali ja tapetti.

Lattian korjaukseen on kolme tapaa: puretaan ja laitetaan betonia päälle lämpöeristeineen, tasoitetaan sekä laitetaan betoni/kipsivalu tai tehdään koolaus. Seinien korjaukseen kuluu noin kuukausi ja myös lattian korjaukseen. Betonin kuivumiseen menee oma aikansa, joten kaikkiaan korjaukseen aikaa kuluu noin puolitoista kuukautta.

Korjaustarve on ulkoseinissä vauriomekanismin mukaan. Väliseiniä ei ole tutkittu, mutta ulkoseinän korjauksen takia väliseiniä ei tarvitse korjata. Vaikka väliseinä menee ulkoseinään asti, sitä ei tarvitse korjata. Jos väliseinä lähtee pohjalaatasta ja jos on vaurioita niin korjaus voidaan tehdä harkolla upottamalla pohjalaatan ja väliseinän väliin. Jos väliseinissä ei ole vaurioita, niin ulkoseinien korjauksen takia niitä ei tarvitse korjata.

Saxxselle näytettiin kirjallista todisteen K3 valokuvaa 3. Saxxnen totesi, että puu alkaa mustua kun siinä on ollut kosteutta, jos vaurio on paikallinen niin pinta voidaan vaikka hioa. Tolppaa ei tarvitse uusia.

Saxxselle näytettiin todiste K5. Saxxnen totesi purkukustannuksista (kohdat 1-9, 14-18)-eli kustannuksesta 21.700 euroa, joka tarkoittaa 540 tuntia työtä kahdelta mieheltä puolentoista kuukauden työtä. Saxxsen mukaan joku virhe on oltava, sillä purkaminen ei mitenkään voi kestää 540 tuntia. Ylimääräiset kulut (kohdat 38, 40, 41) ovat turhia. Lxxxsen käyttämän tietokoneohjelman epäkohta on, että siihen voi itse syöttää mitä lukuja halutaan.

Rakennuslupiin voi mennä muutama tuhat euroa. Rakennuslaissa sanotaan, että jos puututaan asukkaiden terveydellisiin oloihin; niin vaaditaan rakennuslupa. Valkeakoskella sitä vaaditaan ainakin hänen oman kokemuksensa perusteella, mutta osa kunnista ei vaadi lupaa. Tässähän puututaan asukkaiden terveydellisiin olosuhteisiin, mutta jokainen tulkitkoon lakia miten haluaa. Hän ei pysty kuitenkaan tarkasti sanomaan tästä kohteesta.

Tarpeellisen korjaustyön kokonaiskustannukset ovat yhteensä noin 30.00 euroa.

Valesokkelin piki ei voi olla kivihiilipikeä, koska sen käyttö lopetettiin asuintaloissa 1960-luvulla.. Bitumin koostumus ei ole raaputtamalla selvitettävissä. Kollegoilla ei ole tullut vastaan, että 1970-luvun taloissa olisi ollut käytössä kivihiilipikeä.

Korjauskulujen kustannusarviossa ovat mukana purkutyöt, uudelleenrakentaminen sekä materiaalit eli seinissä tasoite ja halpa maalipinta sekä lattiassa halpa laminaattipinta. Purkutyö katsotaan työturvallisuuden kannalta asbestityöksi, vaikka laissa siitä ei vielä sanota.

Koko runkotolppaa WC:ssä ei saada pois yksinään. Tolppa ei ole kuvien perusteella menettänyt lujuuttaan, joten hiomalla se saataisiin kuntoon. Jos tolpan vaurio on ollut nähtävillä pesuhuoneen remontin yhteydessä, niin se olisi pitänyt korjata.

Todistaja Myyjä on kertonut, että hänen muistamansa mukaan talo tyhjentyi Eini Myyjien kuoltua 2010-2011 vuoden vaihteessa. Talon hoito O ja E kuoltua järjestettiin niin, että lähistöllä asui kaksi kuolinpesän osakasta, jotka kolasivat lumet ja hoitivat puutarhaa. Talossa oli lisäksi ilmalämpöpumppu päällä.
Sadevesijärjestelmä talossa oli sellainen, että rännien alla oli saavit ja ämpärit, joista letku johti pois vettä. Toimivuus edellytti roskien poistoa eli niitä piti huoltaa silloin tällöin. Pienemmän WC:n seinässä oli ruskea kohta, mutta ei tiedetty, onko se vaurio.

Hän ei ollut mukana kaupanteossa. Yhteydenpitoa kantajiin oli lähinnä vasta kun kiinteistönvälittäjä laittoi viestiä, että hän ottaisi yhteyttä Heidi Ostajien. Häneltä kysyttiin, voidaanko kiinteistöllä tehdä tarkistuksia. Tarkastuksen hinta 1.200 euroa laitettiin puoleksi eli 600 euroa kummallekin osapuolelle ja osuus on maksettukin Heidi Ostajille kuolinpesän varoista. Maaliskuussa 2014 kerrottiin, että Heidi ja Arto Ostaja ovat eronneet ja huhtikuussa vuonna 2014 tuli kaupanpurkuvaatimus.

Kuolinpesä toimintana asian selvittämisessä oli, että koitettiin hakea paras asiantuntija. Hankittiin laskelmat remontista sekä pyydettiin kantajilta sovittelua ja sopimusta. Joulukuussa 2014 ehdotettiin vielä sovintoa, mutta sen jälkeen tuli hiljaisuus.

WC:n ruskealle paikalle ei tehty mitään sen vuoksi, että hän ajatteli, että seuraava ostaja maalaa sen päälle. Kuntotarkastaja mittasi WC:n ruskean kohdan, silloin kun kuntotarkastusraportti tehtiin. Pesuhuoneen remonttia vuonna 2006 oli tekemässä rakennusfirma. Itse hän ei ole tarkemmin siihen tutustunut. Hän ei ollut missään yhteydessä kantajiin ennen kaupan tekoa ja kaikki tieto meni kiinteistönvälittäjän kautta. Hän ei muista kertoneensa kiinteistönvälittäjälle mitään huomioitavaa talon myyntiä ajatellen.


Näytön arviointi ja johtopäätökset

Kaupan purku

Kiinteistön laatuvirheestä on maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 5-kohdan mukaan kyse silloin, kun kiinteistö salaisen virheen vuoksi poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää. Kyseisen lainkohdan 2 momentin mukaan
ostajalla on virheen perusteella oikeus hinnanalennukseen, tai jos virhe on olennainen, oikeus purkaa kauppa. Maakaaren 2 luvun 31 §:n mukaan hinnanalennus määrätään vähentämällä sovitusta kauppahinnasta virheellisen kiinteistön arvo kaupantekohetkellä.

Asiassa on riidatonta, että kantajien vastaajilta ostamalla kiinteistöllä sijaitsevassa asuinrakennuksessa on maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 5-kohdan mukainen salainen virhe. Salainen virhe on asuinrakennuksen ulkoseinässä sekä olohuoneen ja sen takana olevan makuuhuoneen lattiarakenteessa. Salainen virhe on todennettu kirjallisina todisteina esitettyjen TaloTerveys Lxxxnen Oy:n 11.4.2014 päivätyn lausunnon sekä Tampereen kaupungin ympäristöterveyden 19.2.2016 päivätyn pöytäkirjan perusteella.

Riidatonta, että kantajilla on oikeus hinnanalennukseen edellä olevan salaisen virheen vuoksi, mutta riitaista on, onko salainen virhe niin olennainen, että kantajilla on oikeus purkaa kiinteistökauppa.

Maakaaren esitöissä (HE 120/1994 vp s.51) on todettu, että jos kiinteistössä oleva virhe on olennainen, ostaja voi valita, haluaako hän hinnanalennuksen sijasta purkaa kaupan. Virheen olennaisuutta on arvioitava sen kokonaismerkityksen perusteella. Jollei ostaja voi käyttää kiinteistöä aikomallaan tavalla eikä virhettä voida kohtuullisessa ajassa ja kohtuullisin kustannuksin korjata, virhe on olennainen. Arviointia ei tehdä vain ostajan oman käsityksen mukaan, vaan sillä tulee olla objektiiviset perusteet.

Korkein oikeus on ennakkopäätöksessään KKO:2015:58 katsonut, että maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 5-kohdan salaisen virheen olennaisuusarviointi on tehtävä kokonaisharkinnan perusteella, jossa voidaan kiinnittää huomiota paitsi siihen, millainen kiinteistö on laadultaan verrattaessa sitä muihin vastaaviin kohteisiin ja rakentamisajan tyypilliseen laatutasoon, myös kaupan kohteen sopimuksen mukaisiin ominaisuuksiin sekä kaupantekohetkellä ostajalla käytettävissä olleisiin tietoihin esimerkiksi kiinteistön käyttötarkoituksesta ja arvosta. Tällaisten seikkojen perusteelta voidaan muodostaa kokonaiskäsitys siitä, millaista tasoa ostaja on voinut kaupan kohteelta perustellusti edellyttää.

Mainitussa ennakkopäätöksessä korkein oikeus on ensinnäkin katsonut, että useita kymmeniä vuosia vanhan omakotitalokiinteistön ostajalta voidaan lähtökohtaisesti edellyttää varautumista siihen, että taloa joudutaan korjaamaan rakennusosien normaalin kulumisen vuoksi aikaisemmin kuin esimerkiksi kaupan kohteesta laaditun kuntotarkastuksen perusteella on ennakoitu. Mikäli salaisen virheen korjauskustannukset kuitenkin poikkeavat rahamäärältään merkittävästi sellaisista korjauskustannuksista, joihin ostajan on tullut perustellusti varautua kaupan kohteen kunnosta saamiensa tietojen perusteella, virhettä voidaan pitää merkittävänä. Tällöin arvioitavana on se kysymys, onko virhe myös niin olennainen, että ostajalla on oikeus kaupan purkamiseen.

Kiinteistön kaupan purkamisen edellytyksenä oleva olennaisuuskynnys on korkeampi kuin salaiselta virheeltä edellytettävä merkittävyyskynnys. Tämä on otettava huomioon, kun arvioidaan kysymystä siitä, milloin korjauskustannukset nousevat niin korkeiksi, että kauppa on ostajan niin vaatiessa purettava, Korkein oikeus on katsonut, että lähtökohtaisesti purkamisen edellytyksenä voidaan pitää sitä, ettei kauppaa olisi edes alennettuun hintaan lainkaan syntynyt, jos virhe olisi ollut ostajan tiedossa. Tilanne voi olla sellainen, että virheen korjaaminen ilman viivytystä on välttämätöntä, jotta kiinteistöä voidaan käyttää aiotun tarkoituksen mukaisesti ja korjauskustannuksiin liittyy varteenotettava riski siitä, että ne nousevat kohtuuttomiksi verrattuna siihen, mihin ostajan voidaan katsoa perustellusti varautuneen. Tällaisessa tilanteessa ostajalta ei voida edellyttää sitä, että hän kantaisi riskin korjauskustannusten määrästä ja korjaustöiden onnistumisesta.
Edellytykset kaupan purkamiselle voivat tällöin olla olemassa.

Korkein oikeus on edelleen katsonut, että mainitun kaltaisen laatuvirheen kohdalla kaupan purkamisen edellytyksen täyttymistä ei voida arvioida yksinomaan tarkastelemalla korjauskustannusten suhdetta kiinteistön kauppahintaan. Mikäli edellytyksenä olisi se, että korjauskustannusten tulisi nousta johonkin prosenttimäärään, kuten vähintään 40 prosenttiin kauppahinnasta, voisi se tapauksesta riippuen johtaa joko myyjän tai ostajan kannalta kohtuuttomaan lopputulokseen.

Vielä korkein oikeus on katsonut, ettei virheen olennaisuutta asumiselle aiheutuvan haitan kannalta voida arvioida pelkästään virheen korjaamiseksi tarvittavien rakennustöiden kestoajan pituuden perusteella. Laatuvirheen vuoksi kiinteistöllä olevan asuinrakennuksen käyttö voi olla kokonaan estynyt siihen saakka, kunnes virhe on lopulta asianmukaisesti korjattu. Ostajalle on ehtinyt aiheutua monesti haittaa jo siinä vaiheessa, kun haitan syy lopulta selviää. Asumishaitan arvioinnissa merkityksellisiä ovat myös terveysviranomaisten kannanotot rakennuksessa asumiseen liittyvistä terveydellisistä riskeistä.

Käräjäoikeuden käsiteltävänä olevan asian kaupan kohteena on ollut Valkeakoskella sijaitseva kiinteistö, jolla on vuonna 1972 valmistunut asuinrakennus.

Kiinteistön kauppakirjassa on rakennusten kunnon osalta todettu kaupan kohteen vastaavan siitä esitettyjä asiakirjoja, tietoja ja kuntoa, sekä ostajien hyväksyvän sen siinä kunnossa kuin se tarkastushetkellä oli. Myyjien vastuuta kauppakirjan mukaan on rajoitettu siten, etteivät he vastaa kupan jälkeen tapahtuneesta rakennusten ja kaluston normaalista kulumisesta tai virheistä eikä kauppaan kuuluvien laitteiden toiminnasta, jollei vikaantumiseen ole syynä myyjän tavanomaisesta poikkeava menettely.

Kauppakirjan liitteenä on kiinteistöstä 12.5.2011 suoritettuun kuntotarkastukseen liittyvä raportti. Kuntotarkastus oli siten tehty noin kaksi vuotta ennen kauppaa. Kuntotarkastuksessa olennaisimpana epäkohtina ja riskeinä on mainittu vesijohtojen uusiminen,sähköpatterien uusimiseen tulee varautua ja sadevesien johtaminen pois rakennuksen seunustoilta luotettavasti. Raportissa on edelleen todettu, että sokkelissa ei havaittu merkkejä perustusten haitallisista halkeamista tai painumista. Sokkelin korkeus on noin 30 cm ylempänä maan pintaa.

Käräjäoikeus toteaa, että Lxxxnen, Sxxxto ja Saxxnen ovat yhtäpitävästi kertoneet, että riidan kohteena olevassa asuinrakennuksessa on niin sanottu valesokkeli, joka puolestaan on riskirakenne, mutta riskit eivät välttämättä toteudu. Tässä kohteessa riski on toteutunut ja näytteiden mukaiset, havaitut vauriot asuinrakennuksessa mitä ilmeisemmin ovat seurausta valesokkelirakenteesta. Mainitussa kuntotarkastusraportissa ei ole sen sijaan ole mitään mainintaa siitä, että kyseessä on valesokkeli, minkä vuoksi on mahdollisuus riskin toteutumiseen.

Maakaaren 2 luvun 22 §:n 1 momentin mukaan ostaja ei saa laatuvirheenä vedota seikkaan, joka olisi voitu havaita kiinteistön tarkastuksessa ennen kaupan tekemistä. Ostajalla ei ole velvollisuutta ilman erityistä syytä tarkastaa myyjän kiinteistöstä antamien tietojen paikkansapitävyyttä eikä ulottaa tarkastusta seikkoihin, joiden selvittäminen edellyttää teknisiä tai muita tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä.

Käräjäoikeus ei vastaajien väitteestä huolimatta katso, että kantajien on tullut havaita, että talossa on valesokkeli, eikä varsinkaan sitä, että kyseessä on riskirakenne. Lattioiden osaltakaan kantajien ei ole täytynyt
varautua siihen, että niiden rakenne on teknisen käyttöiän päässä. Näin ollen kantajat ovat täyttäneet kiinteistön ennakkotarkastusvelvollisuutensa.

Käräjäoikeus katsoo, että kantajat ovat kauppakirjan ehtojen ja kuntotarkastusraportin tietojen perusteella voineet edellyttää, ettei rakennuksessa tarvinnut tehdä lähiaikoina mittavia korjaustöitä, vaan että asuinrakennus soveltui sellaisenaan asuinkäyttöön. Asumiskäyttöön myytävän asuinkiinteistön tulee olla asuttavassa kunnossa siten, että asuminen ei aiheuta tai ole omiaan aiheuttamaan terveyshaittaa.

Kantajien kirjallisena todisteena olevassa TaloTerveys Lxxxnen Oy:n lausunnossa todetaan, että kanteen kohteena olevan asuinrakennuksen sisätiloissa oleskelevat henkilöt voivat altistua rakenteissa oleValle mikrobeille ja että asumisterveysasetuksen mukainen toimenpideraja ylittyy. Lxxxnen on häntä kuultaessa vahvistanut lausunnossaan toteamansa asiat.

Arto ja Heidi Ostaja ovat kertoneet heitä kuultaessa omista ja lapsensa Mikko Ostajin terveysongelmista ja oireiluista, jotka ovat alkaneet heidän muutettuaan taloon. Kantajien kirjallisena todisteena olevasta epikriisistä ilmenee, että Mikko Ostajin erilaiset oireilut rajoittuvat syksyyn 2013, jolloin hän asui riidan kohteena olevassa talossa. Epikriisissä ei ole kuitenkaan otettu kantaa siihen, ovatko Mikko Ostajin oireet syy-yhteydessä epikriisissä mainitussa "hometalossa" asumiseen.

Vastaajat ovat kiistäneet, että asuinrakennuksesta löytyneet kosteus- ja mikrobivauriot olisivat syy-yhteydessä kantajien ja heidän alaikäisen lapsensa Mikko Ostajin terveysongelmiin.

Vastaajien puolesta on vedottu oikeudenkäyntimateriaaliksi jättämäänsä Duodemicin-artikkeliin. Kyseisessä artikkelissa on todettu, että rakennuksen kosteusvaurio on yksi hengitystieoireiden ja astman riskitekijä, mutta ei ole olemassa "hometalosairautta".

Edellä olevaa näyttöä arvioidessaan käräjäoikeus katsoo, että kantajien ja heidän lapsensa asuinrakennuksessa asuessaan saamat oireet vahvasti viittaavat siihen, että asuinrakennuksen mikrobi- ja kosteusvauriot ovat syy-yhteydessä toisiinsa ottaen huomioon Lxxxsen ja terveystarkastajan lausunnot asiassa. Käräjäoikeus toteaa, että korkeimman oikeuden ennakkopäätöksen KKO:2015:58 mukaan salaisen virheen olennaisuusarviointi tehdään kokonaisharkinnan perusteella, joten asiassa näytetty terveyshaitta otetaan huomioon yhtenä osatekijänä kokonaisuutena olennaisuutta arvioitaessa.

Riidatonta on, että asuinrakennuksesta on otettu neljästä eri kohteesta näytteet, jotka on analysoitu takkahuoneen ulkoseinän, olohuoneen lattian eristetilasta ja keittiön ulkoseinän eristetilasta otetuissa näytteissä on esiintynyt runsaasti elinkykyisiä homesieniä. Terveystarkastaja on käynyt riidan kohteena olevassa asuintalossa ja hänen käytettävissään on Lxxxsen lausunto näytteiden tuloksista. Terveystarkastaja on suositellut, että kohdetta ei käytetä asumiseen ennen kuin laajempi vaurioiden syyt ja laajuudet selvittävä kuntotutkimus on tehty ja toteutettu korjaustoimenpiteet terveyshaittojen estämiseksi. Myös Lxxxsen lausunnossa on todettu, että vaurioiden lopullinen laajuus tulee selvittää lisänäytteillä. Tällaista laajempaa kuntotutkimusta ei ole tehty vaan sekä kantajien että vastaajien vaatimukset perustuvat niihin tietoihin, jotka asuinrakennuksesta saatiin ottamalla neljä eri näytettä asuinrakennuksen eri kohteista.

Lxxxsen, Sxxxdon ja Saxxsen kertomuksista on ilmennyt, ettei asuinrakennuksen väliseiniä ole tutkittu, joten niiden mahdollisista vaurioista ja korjaustarpeesta tämän vuoksi ei ole todistelun perusteella saatu selvitystä. Lisäksi märkätilojen mahdollisten vaurioiden laajuudesta ja siten korjaustarpeen laajuudesta ei ole saatu tarkkaa selvitystä. Ainoa tarkka tieto on, että yhdessä runkotolpassa on kosteusvaurio, mutta todistelun perusteella ei ole saatu varmuutta siitä, miten laajaa korjausta märkätilat vaativat. Valesokkelin yläpuolelta ei ole otettu näytettä ja Sxxxdon mukaan luultavaa on, ettei valesokkelin yläpuolella ole vaurioita.

Lxxxsen ja Kärkimaan laatimat kustannusarviot vaurioiden korjauskustannuksista poikkeavat toisistaan merkittäviltä euromääriltään kuten myös osittain korjauslaajuudeltaan. Lxxxsen korjauslaskelma arvonlisäveroineen on yhteensä 92.358 euroa. Korjauslaskelma sisältää korjauslaskelmat kalusteista, ulkoseinistä, lattioista, väliseinistä, märkätiloista, kuivatilan mattotyöstä sekä omana kustannuseränään nimikkeellä "muut", johon sisältyy desinfiointi, muut yllättävät kulut, jätekustannukset, rakennesuunnittelu ja rakennuttaminen. Kärkimaan kustannusarvio perustuu Sxxxdon lausuntoon sekä niin sanotun ATOP-kustannusarvion perusteisiin. Kärkimaa on kustannusarviossaan päätynyt +-20 % 29.150 euroon eli noin kolmasosaan Lxxxsen laskelmaan verrattuna. Kärkimaan korjauskustannukset muodostuvat valesokkelin korjaamisesta ja lattian korjaamisesta.

Lxxxsta ja Sxxxtoa kuultaessa on tullut ilmi, että he ovat eri mieltä tarvittavien korjaustoimenpiteiden laajuudesta. Kärkimaan kustannusarviossa ei ole otettu huomioon tarvittavia lupia, lattioiden pinnoittamista eikä niin sanottuja yllättäviä menoja, jotka Lxxxnen on arviossaan ottanut huomioon. Käräjäoikeus pitää uskottavana, että rakentamiseen tarvitaan rakennusluvat ottaen huomioon, että Lxxxsen lisäksi todistaja Saxxsen kertomuksen mukaan Valkeakoskella vaaditaan asianmukaiset luvat kun puututaan asukkaiden terveydellisiin oloihin.

Yllättävien menojen osalta käräjäoikeus katsoo, ettei niiden kustannuksia voida ottaa tarvittavana kustannuseränä huomioon sillä niitä ei ole yksilöity riittävällä tavalla ja niiden toteutuminen on epävarmaa.

Käräjäoikeus katsoo, että lattioiden pinnoittamiskustannukset voidaan kustannuseränä ottaa huomioon tarvittavia korjauskustannuksia laskettaessa.

Edellä olevan perusteella käräjäoikeus katsoo, ettei Lxxxsen esittämää kustannuslaskelmaa voida sellaisenaan asettaa korjauskustannusten määräksi. Kantaansa käräjäoikeus perustelee sillä, että esitetyn näytön
perusteella Lxxxsen laskelma sisältää sellaisia korjauskustannuksia, joiden toteutuminen on esitetyn näytön perusteella epävarmaa. Tällaisia ovat ainakin väliseinät, märkätilat, muut yllättävät kulut, rakennesuunnittelu ja rakennuttaminen. Lisäksi käräjäoikeus pitää uskottavana Sxxxtoa ja Saxxsta kuultuaan, että Lxxxsen laskelmassa on työtuntien osuudeksi laskettu huomattavan liiallinen määrä työtunteja ja myös koko asuinrakennuksen ulkopuolinen kengittäminen ei ole näytetty olevän välttämätöntä.

Esitetyn näytön perusteella käräjäoikeus pitää uskottavana, että valesokkelirakenteen korjaaminen sinällään on mahdollista Sxxxdon ja Saxxsen kertomalla niin sanotulla termokenkävienetelmälläja kuten edellä on todettu, asuinrakennuksesta ei ole otettu lisänäytteitä, joiden perusteella voitaisiin todentaa laajemman korjaamisen tarve.

K on kustannusarviossaan päätynyt +-20 % 29.150 euroon. Käräjäoikeus katsoo, että vastaajien esittämä Kn kustannusarvio on liian suppea korjauskustannusten perustaksi. Kn kustannusarviossa on kustannuksina valesokkelin korjaaminen ja lattian korjaaminen. Kuten edellä on todettu, kustannuksina on otettava huomioon myös tarvittavat rakennusluvat ja lattioiden pinnoitus, joita ei ole otettu huomioon Kärkimaan kustannusarviossa. Käräjäoikeus hyväksyy edellä olevan perusteella arvion mukaisina korjauskustannuksina 45.000 euroa.

Esitetyn näytön perusteella korjausten tekeminen asuinrakennuksessa kestää yksi tai kaksi kuukautta.


Hinnanalennus

Edellä olevien seikkojen perusteella käräjäoikeus päätyy asiaa kokonaisuutena arvioidessaan siihen, ettei kaupan purkamiselle ole edellytyksiä. Yhteenvetona käräjäoikeus perustelee kantaansa sillä, että siltä osin kuin asuinrakennuksessa todetut vauriot terveyshaittoineen on tutkittu, niiden korjaamisen kustannuksista ja korjaamiseen kuluvasta ajasta on esitetty selvitys, virhettä ei voida pitää kokonaisuutena arvioiden olennaisena.

Kantajilla on oikeus hinnanalennukseen. Maakaaren 2 luvun 31 §:n mukaan hinnanalennus määrätään vähentämällä sovitusta kauppahinnasta virheellisen kiinteistön arvo kaupantekohetkellä.
Virheellisen kiinteistön arvolla tarkoitetaan käypää hintaa, joka todennäköisesti olisi saatu kiinteistöstä virheellisessä kunnossa myytynä.

Vastaajat ovat todisteena kaupan kohteen käyvästä arvosta esittäneet Wipeway Oy:n hinta-arviolausunnon 16.11.2015, jonka mukaan kohteen hinta-arvio on noin 25.000-45.000 euroa. Lausunto perustuu kirjallisiina todisteina esitettyihin mikrobiolonin tulosraporttiin, TaloTerveys Lxxxnen Oy:n lausuntoon ja TaloTerveys Lxxxnen Oy:n tiiviiseen kustannuslaskelmaan. Kiinteistörekisteriotetta, rasitustodistusta, lainhuutotodistusta, kiinteistörekisterikarttaa, eikä myöskään otetta
kaavasta ja kaavamerkintöjä ollut lausunnon mukaan käytettvissä.

Käräjäoikeus katsoo, ettei edellä mainittua Wipeway Oy:n lausuntoa voida ottaa pohjaksi arvioitaessa kiinteistön arvoa ottaen huomioon, että lausunto perustuu osaltaan TaloTerveys Lxxxnen Oy:n kustannuslaskelmaan, jota edellä perustelluin tavoin ei voida sellaisenaan ottaa korjauskustannusten määrän arvioinnin perustaksi.

Tämän vuoksi käräjäoikeus katsoo oikeaksi määrittää hinnanalennuksen määrä korjauskustannuksista esitetyn selvityksen perusteella.

Edellä mainitut seikat huomioon ottaen käräjäoikeus arvioi oikeaksi ja kohtuulliseksi hinnanalennuksen määräksi 45.000 euroa, minkä ylittävältä osaltaan hinnanalennusvaatimus hylätään.


Oikeudenkäynti- ja asianosaiskulut

Lapin oikeusaputoimisto on 25.10.2016 tekemällään päätöksellä myöntänyt julkista oikeusapua Kaisa Myyjäille 13.5.2014 lukien ja hänen oikeudenkäyntiavustajakseen on määrätty asianajaja Mika Allen. Myyjäin perusomavastuu on O prosenttia.

Pääkäsittelyssä 11.1.2017 on kuultu vastaajien nimeämänä asiantuntijana Jommi Sxxxtoa, joka on pyytänyt palkkiona 960 euroa, jonka vastaajien avustaja on hyväksynyt. Käräjäoikeus on välittömästi velvoittanut vastaajat yhteisvastuullisesti suorittamaan Sxxxdolle palkkiona tämän vaatiman palkkiomäärän.

Sxxxdon jälkeen vastaajien nimeämänä todistajana on kuultu Kari Saxxsta, joka on pyytänyt todistajanpalkkiona 700 euroa. Vasta tässä vaiheessa käräjäoikeuden tietoon on tullut, että Myyjäille on myönnetty julkinen oikeusapu edellä todetuin.tavoin. Tämän vuoksi todistaja Saxxsen palkkion maksamisesta käräjäoikeus ei ole tehnyt välittömästi ratkaisua vaan on ilmoittanut, että todistaja Saxxsen palkkiosta annetaan päätös pääasian tuomion antamisen yhteydessä.

Edellä todetuin tavoin myös Myyjä on velvoitettu yhteisvastuuHisesti muiden vastaajien kanssa maksamaan Sxxxdolle palkkiona 960 euroa, vaikka Myyjäille on myönnetty julkinen oikeusapu ja näin ollen Myyjäin osalta olisi tullut noudattaa valtioneuvoston asetusta oikeusavun palkkioperusteista. Tämän vuoksi käräjäoikeus ei velvoita Myyjäia osallistumaan todistaja Saxxselle maksetun todistajanpalkkion maksamiseen vaan käräjäoikeus velvoittaa Jukka Myyjien, Matti Myyjien ja Valle Myyjien yhteisvastuullisesti suorittamaan todistaja Saxxselle palkkiona 700 euroa.

Käräjäoikeus hyväksyy ja vahvistaa Myyjäin avustajaksi määrätylle asianajaja Allenille kulujen korvauksena 285,07 euroa ja palkkiona Oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 3 §:n mukaan kun samassa asiassa on esitetty useita vaatimuksia, joista osa ratkaistaan toisen ja osa toisen hyväksi, he saavat pitää oikeudenkäyntikulunsa vahinkonaa jollei ole syytä velvoittaa asianosaista korvaamaan niitä osaksikaan vastapuolelle.

Kantajien vaatimus kaupan purusta on hylätty ja heidän vaatimuksensa hinnanalennuksesta on perusteeltaan hyväksytty, mutta hinnanalennuksen määrää ei ole täysimääräisesti hyväksytty. Vastaajien vastaus hinnanalennuksesta on perusteeltaan hyväksytty, mutta heidän hyväksymäänsä hinnanalennuksen määrää ei ole hyväksytty.

Käräjäoikeus katsoo, että perusteita määrätä toista osapuolta osaksikaan korvaamaan vastapuolen oikeudenkäyntikuluja ei ole ja näin ollen kantajat ja vastaajat saavat pitää oikeudenkäyntikulunsa ja asianosaiskulunsa vahinkonaan. Käräjäoikeus katsoo, ettei ole perusteita määrätä kantajia korvaamaan vastaajien oikeudenkäyntikuluja vastaajien esittämien seikkojen perusteella.

TUOMIOLAUSELMA

Vastaajat Jukka Myyjä, Matti Myyjä, Valle Myyjä ja Kaisa Myyjä velvoitetaan yhteisvastuullisesti suorittamaan kantajille Arto Ostajille ja Heidi Ostajille hinnanalennuksena 45.000 euroa, jolle 30.5.2016 lukien korkolain 4 § 1 momentin mukaista viivästyskorkoa sekä 2.8.2013 lukien 29.5.2016 saakka korkolain 3 § 2 momentin mukaista korkoa.


Valtion varoista maksetaan Kaisa Myyjän oikeudenkäyntiavustajaksi määrätylle asianajaja Mika Alle kulujen korvauksena 285,07 euroa, palkkiona 884,58 euroa lisättynä 280,71 euron suuruisella arvonlisäverolla eli yhteensä 1450,36 euroa, mikä määrä jätetään valtion vahingoksi.

Jukka Myyjä, Matti Myyjä ja Valle Myyjä velvoitetaan yhteisvastuullisesti suorittamaan todistaja Kari Saxxselle palkkiona 700 euroa.