Milloin peruskorjaus on uudisrakentamista?

Kun myydään peruskorjattuja asuntoja, suojataan ostajia asuntokauppalain 4 luvun mukaisesti. Muutenhan käytettyjen asunto-osakkeiden kauppa menee 6 luvun mukaan. Vastuu-aika pitenee 10 vuoteen normaalin 2 vuoden sijasta. Edellytyksenä on silloin, että peruskorjaaminen voidaan rinnastaa uudisrakentamiseen. Alla oli kysymys juuri siitä, oliko peruskorjaaminen ollut niin laajaa, että se voitiin rinnastaa uudisrakentamiseen.

Kyseessä oli kolmikerroksinen vuonna 1967 rakennettu asuinkerrostalo. Vastaajayhtiö myyjäurakoitsija oli hankkinut kerrostalon vuonna 2009 Pirkkalan kunnalta. Vastaajayhtiö oli perustanut 25.3.2009 Asunto Oy Pirkkalan Kyxxxtie 2:n ja saneerannut kiinteistöä vuosina 2009 ja 2010. Asunnot oli myyty 2009-2010.

Korvauksia vaadittiin koko katon korjaamisesta. Käräjäoikeus katsoi, että ennen myyntiä peruskorjaus kohdistui pääosin sisäpintoihin eikä siten ollut uudisrakentamista vastaava. Käräjäoikeus velvoitti myyjäurakoitsijan maksamaan katon korjauskuluja n. 5000e. Mutta hovioikeus katsoi päinvastoin, että kysymys oli juuri uudisrakentamiseen verrattavasta peruskorjaamisesta kuten tapauksessa KKO 2016:22 eli urakoitsija oli korjannut asunnot uudenveroiksiksi ja markkinoinut huoletonta asumista. Sen sijaan hovioikeus hylkäsi korvausvaatimukset ja katsoi, että katon vuotovirheet, joista katon koko korjaaminen seurasi, olivat syntyneet vasta kaupan jälkeen, eivätkä siten kuuluneet myyjäurakoitsijan vastuulle.

Käräjäoikeus perusteli päätöstään seuraavasti:
"Valtaosa edellä mainituista remontti- ja saneeraustoimista on kohdistunut asunnon sisäosiin, laitteisiin, ulkopintoihin ja piha-alueeseen. Saneerauksessa ei ole uusittu kaikkia teknisiä järjestelmiä ainakaan siinä määrin, että koko rakennuksen käyttöikä vastaisi uuden rakennuksen käyttöikää, jolloin voitaisiin puhua uutta vastaavasta rakennuksesta ja että saneerauksen perusteella korjausrakentaminen voitaisiin rinnastaa uudisrakentamiseen. Isännöitsijäntodistuksessa, remonttiselosteessa ja myyntiesitteessä on kerrottu talossa aikaisemmin tehdyt ja 2009-2010 tehtävät korjaustoimenpiteet. Kauppakirjassa on todettu ostajan olevan tietoinen, että taloon ja huoneistoon pitkällä aikavälillä tulee tehtäväksi peruskorjauksista ja -parannuksia. Vaikka asuntoja on myyty mainostamalla huoletonta asumista vuosiksi kantaja ei ole näyttänyt, että ostajille olisi annettu virheellisiä tietoja tehdyistä korjauksista. Vesikatosta ei ole ollut muuta mainintaa kuin , että vesikatteen uusinta vuonna 1995. Näin ollen kyse on ollut enemmän kattavasti pintaremontista kuin kattavasta kaikkien teknisten järjestelmien korjauksesta, jolla rakennus olisi saatu uutta vastaavaksi. Tapaukseen on siten sovellettava asuntokauppalain 6 luvun säännöksiä."

Tässä asiassa on kysymys talon vesikatosta, joka riidattomasti kuuluu taloyhtiön kunnossapitovastuulle. Näin ollen osakkeenomistajat ovat voineet osaltaan siirtää kanneoikeutensa taloyhtiölle. Käräjäoikeus velvoitti myyjäurakoitsijan suorittamaan katon korjauskuluja n. 5000e ja oikeudenkäyntikuluja n. 30.000e.

Hovioikeus kuitenkin katsoi, että kyseeseen tuli asuntokauppalain 4 luvun soveltaminen perustellen päätöstä seuraavasti:

"Asuntokauppalain uuden asunnon kauppaa koskevan 4 luvun 1 §:n 1 momentin mukaan luvun säännöksiä sovelletaan, kun 1) perustajaosakas rakentamisvaiheessa tai sen jälkeen myy asunnon otettavaksi käyttöön ensimmäistä kertaa; tai 2) elinkeinonharjoittaja muuten myy asunnon otettavaksi käyttöön ensimmäistä kertaa uudisrakentamisen tai uudisrakentamiseen verrattavan korjausrakentamisen jälkeen.

Asuntokauppalain esitöiden mukaan momentin 2 kohdassa tarkoitetusta uudisrakentamiseen verrattavasta korjausrakentamisesta on kysymys, jos kokonaiseen rakennukseen tehdään raskaita korjauksia, joiden tarkoituksena on tehdä rakennuksesta uudenveroinen (HE 21/2005 vp s. 23).

Korkeimman oikeuden ratkaisun KKO 2016:22 (perusteluiden kappaleet 9, 10 ja 14) mukaan yleisesti ei voida määritellä toimenpiteitä, joiden tekeminen tai tekemättä jättäminen ratkaisisi sen, onko kysymys asuntokauppalain 4 luvussa tarkoitetusta uudisrakentamiseen verrattavasta korjausrakentamisesta vai ei. Merkityksellistä on se, onko korjausrakentamisella pyritty tekemään kunnoltaan ja ominaisuuksiltaan uutta vastaava rakennus. Lisäksi korkein oikeus on antanut merkitystä sille, että asunnon ostaja on voinut perustellusti arvioida, ettei myytävään huoneistoon eikä rakennukseen tarvitse pitkään aikaan tehdä uusia korjauksia, jotka olisivat laajuudeltaan tai kustannuksiltaan merkittäviä tai jotka aiheuttaisivat huomattavaa haittaa asumiselle. Korkein oikeus on katsonut mainitussa ratkaisussaan, että siinä tarkoitettu rakennus oli korjausrakennettu uudisrakentamiseen verrattavalla tavalla.

Ostajille kaupan yhteydessä annetussa isännöitsijäntodistuksessa on selvitetty Taxxxren kerrostaloon tekemä saneeraus, joka on ollut laajuudeltaan erittäin kattava. Isännöitsijäntodistuksen mukaan vuonna 2009 tiedossa ei ole ollut, että rakennukselle täytyisi tehdä lähitulevaisuudessa muita huomattavia perusparannuksia kuin Taxxxren jo tekemät korjaustoimenpiteet. Kitttsen mukaan Taxxxren tekemät korjaustoimenpiteet ovat vastanneet korkeimman oikeuden ratkaisussa KKO 2016:22 tarkoitetussa rakennuksessa tehtyjä korjaustoimenpiteitä. Taxxxren tekemällä remontilla on siten katsottava pyrityn saattamaan talo uutta vastaavaan kuntoon. Vuorisen, Katttn, Antttn, Ekttt ja Mättt kertomuksilla on näytetty ostajien ymmärtäneen asuntojen markkinoinnin perusteella, että asunnot oli remontoitu uuden veroisiksi ja ettei uusia remontteja ollut tiedossa kymmeneen vuoteen. Myös Hjttt kertomus tukee tätä käsitystä, vaikka hänen mukaansa ostajille ei oltukaan nimenomaisesti luvattu huoletonta asumista kymmeneksi vuodeksi. Näin ollen ostajat ovat isännöitsijäntodistuksen, kauppakirjan ja myyntiesitteen perusteella voineet perustellusti arvioida, ettei huoneistoon eikä rakennukseen tarvitse pitkään aikaan tehdä uusia korjauksia, jotka olisivat laajuudeltaan tai kustannuksiltaan merkittäviä tai jotka aiheuttaisivat merkittävää haittaa asumiselle. Edellä lausutun perusteella Taxxxren teettämä korjausrakentaminen on ollut asuntokauppalain 4 luvun 1 §:n 1 momentin 2 kohdassa tarkoitetulla tavalla uudisrakentamiseen verrattavaa ja näin ollen asuntokauppoihin tulee soveltaa asuntokauppalain 4 lukua."

Näin ollen asuntokauppalain 4 luvun 18 a §:n mukaan, jos virhe ilmenee asuntoyhteisön kunnossapitovastuulle kuuluvassa kiinteistön osassa kuten vesikatto, yhteisöllä on ostajan sijasta oikeus vedota virheeseen.

Todistajien kertomuksilla on näytetty, että rakennuksen vesikate oli ollut vuosina 2009-2010 ikäänsä nähden tavanomaisessa kunnossa ja että vesikatteen uusiminen ei olisi ollut vielä tarpeen vuosina 2009 ja 2010. Todistajan mukaan vesikatteella olisi ollut vielä useita vuosia käyttöikää jäljellä, mikäli vesikatetta olisi huollettu asianmukaisesti. Todistajan kertomuksella on selvitetty, että vesikate oli vaurioitunut talven 2010-2011 aikana, mikä ei kuulu myyjäurakoitsijan vastuulle.

Hovioikeuden mukaan rakennuksen vesikatteessa ei ole ollut kaupanteko hetkellä virhettä. Vesikatteen remontointi ei ole ollut kaupantekohetkellä tarpeellista sen käyttöikään ja kuntoon nähden. Ostajat olivat ennen asunnon ostamista saaneet tiedon rakennukselle tehdyistä korjaustoimenpiteistä. Ostajien tiedossa oli ollut, että talo oli rakennettu vuonna 1967 ja että vesikate oli viimeksi uusittu vuonna 1995. Asunto-osakeyhtiö oli teettänyt koko vesikaton peruskorjauksen syksyllä 2011. Peruskorjauksen tarpeellisuuteen oli vaikuttanut vesikatteen mekaaninen vaurioituminen talvella 2010-2011. Vesikate ja asun­not olivat kaupantekohetkellä vastanneet sovittua ja sitä, mitä asunnonostajilla oli ollut perusteltua aihetta olettaa, ottaen huomioon myös asuntojen edullinen kauppahinta.

Asiassa ei ole myöskään näytetty, että myyjäurakoitsija olisi antanut asunnoista ostajille virheellistä tietoa tai jättänyt antamatta tietoja asuntokauppalain 4 luvun 15 §:ssä tarkoitetuista seikoista.

Edellä lausutun perusteella asunnoissa ei ole ollut asuntokauppalain 4 luvun 14§:n tai 15 §:n tarkoittamaa virhettä. Asunto-osakeyhtiön ensisijainen vaatimus vahingonkorvauksesta tuli hylätyksi.

Kun asunnoissa tai vesikatteessa ei ole virhettä asuntokauppalain 4 luvun nojalla, asunnoissa ei olisi ollut myöskään asuntokauppalain 6 luvun 11 §:ssä tai 20 §:ssä tarkoitettua virhettä, mikäli asuntokauppoihin olisi sovellettu asuntokauppalain 6 lukua.

Asunto-osakeyhtiö velvoitettiin korvaamaan myyjäurakoitsijan oikeudenkäyntikuluja käräjäoikeudessa 43.000 euroa ja hovioikeudessa 23 100 euroa.

Oikeuskäytäntöön perustuva grynderin vastuu vanhentunut

Asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 18 a § on tullut voimaan 1.1.2006. Tätä edeltävässä oikeuskäytännössä (esimerkiksi ratkaisu KKO 1984-II-76) on katsottu, että grynderi voi olla korvausvastuussa asunnon virheestä asunto-osakeyhtiötä kohtaan, mikäli virhe ilmenee asunto-osakeyhtiön vastuulle kuuluvassa rakennuksen osassa. Oikeuskäytäntö on sittemmin vanhentunut, kun asunto-osakeyhtiön oikeudesta vedota virheeseen on säädetty asuntokauppalain 4 luvun 18 a §:ssä. Myös ennen kyseisen lainkohdan säätämistä oikeuskäytäntöön perustuva grynderin korvausvastuu asunto-osakeyhtiötä kohtaan edellytti kiinteistössä olevaa virhettä. Viitaten edellä lausuttuun siitä, ettei asunnoissa tai vesikatteessa ole virhettä, asunto-osakeyhtiön vaatimus oikeuskäytäntöön perustuvasta grynderin eli tässä myyjäurakoitsijan korvausvastuusta on hylättävä.

Asiassa oli esillä Vaasan HO:n tuomio 7.3.2013 nro 309 (S 11/1004)/Satakunnan KO 1.7.2011.
Siinä hovioikeus ja käräjäoikeus totesivat yksituumaisesti, että puheena olevassa kerrostalon korjausrakentamisessa, joka on suoritettu Porin kaupungin rakennusvalvonnan 28.7.2006 myöntämän toimenpideluvan nojalla, on ollut kysymys uudisrakentamiseen verrattavasta korjausrakentamisesta.




Turun hovioikeus
Tuomio
Nro 1174


Antopäivä 29.11.2016

Diaarinumero S 15/1915



Ratkaisu, johon on haettu muutosta

Pirkanmaan käräjäoikeus 21.8.2015 nro 27939 (liitteenä)


Asia Asianosaiset

Asunto-osakeyhtiöasia

Asunto Oy Pirkkalan Kyxxxtie 2 Taxxxri Oy

vuoroin valittajina ja vastaajina



Vaatimukset hovioikeudessa Valitukset
Asunto Oy Pirkkalan Kyxxxtie 2 (jäljempänä "asunto-osakeyhtiö") on käräjäoikeudessa esittämänsä mukaisesti vaatinut, että Taxxxri Oy (jäljempänä "Taxxxri") velvoitetaan maksamaan sille asunto-osakeyhtiön kunnossapito­vastuulla olevassa kiinteistön osassa ilmenneen virheen perusteella vahingon­korvausta 39.812,75 euroa korkoineen tai toissijaisesti sen osakkaiden siirtämään oikeuteen perustuen taloudellisen virheen johdosta hinnanalennusta 31.077,84 euroa korkoineen. Lisäksi asunto-osakeyhtiö on vaatinut, että Taxxxri velvoitetaan korvaamaan asunto-osakeyhtiön oikeudenkäyntikulut asiassa täysimääräisesti korkoineen.

Perusteinaan asunto-osakeyhtiö on lausunut, että Taxxxren kunnostaman asuinkerrostalon korjaustoimet olivat olleet niin laajoja, että niitä on pidettävä asuntokauppalain 4 luvun 1 §:n tarkoittamana uudisrakentamiseen verrattavana korjausrakentamisena huomioon ottaen myös, että Taxxxri oli hankkinut saneerausta varten yhtiön koko osakekannan, asunnot oli myyty ostajille ennen saneerauksen valmistumista ja Taxxxri oli rahoittanut korjausrakentamista asuntojen kauppahinnoilla. Asunto-osakeyhtiö on katsonut, että sillä on asuntokauppalain 4 luvun 18 a §:n nojalla oikeus vedota virheeseen ja vaatia mainitun lain 4 luvun 26 §:n perusteella vahingonkorvausta, koska virhe oli koskenut asunto-osakeyhtiön vastuulle kuuluvaa kiinteistön osaa. Lisäksi asunto­osakeyhtiö on katsonut, että sillä on oikeus vahingonkorvaukseen myös vahingonkorvauslain nojalla Taxxxren tuottamuksen perusteella. Vahingonkorvausvaatimuksen määrä perustuu asunto-osakeyhtiölle aiheutuneisiin korjaus­kustannuksiin, joista on vähennetty saneerauksesta seuranneen laadunparannuksen osuus sekä 50 prosentin suuruinen eduntasoitus.

Toissijaisen vaatimuksensa perusteena asunto-osakeyhtiö on viitannut käräjäoikeudessa esittämäänsä ja katsonut, ettei käräjäoikeuden tämän kannevaatimuksen perusteella tuomitsema korvausmäärä ole riittävä. Asuntojen kaupassa on ollut asuntokauppalain 6 luvun 20 §:n 3 kohdan tarkoittama taloudellinen virhe. Ostajilla oli ollut perusteltu syy luottaa talon vesikatteen kestävän vielä noin 15 vuotta kaupanteosta. Vesikatteessa ilmenneiden virheiden perusteella koko katto oli täytynyt saneerata uudelleen, eikä tyytyä vain vesikatteen hätäpaikkaukseen. Oikeutensa siirtäneiden osakkaiden osuus 79.934,61 euron suuruisista korjauskustannuksista on 78,06 prosenttia eli 62.396,96 euroa. Lisäksi vaatimuksessa on huomioitu 50 prosentin eduntasoitukseen perustuva vähennys, joten hinnanalennusvaatimuksen määrä on 31.198,48 euroa.

Asunto-osakeyhtiö on katsonut, että sen korvauskanne perustuu myös vakiintuneeseen oikeuskäytäntöön, jota asuntokauppalain tarkoituksena ei ole ollut muuttaa.

Taxxxri Oy on vaatinut, että asunto-osakeyhtiön vaatimukset jätetään tutkimatta tai hylätään kokonaisuudessaan. Lisäksi Taxxxri on vaatinut, että asunto-osakeyhtiö velvoitetaan korvaamaan Taxxxrelle sen oikeudenkäyntikulut asiassa täysimääräisesti korkoineen.

Perusteinaan Taxxxri on lausunut, että asunto-osakeyhtiöllä ei ole kanneoikeutta, koska tapaukseen ei voida soveltaa asuntokauppalain 4 luvun 18 a §:ää. Rakennus ei ole ollut sitä myytäessä uusi eikä uudenveroinen. Kanne on tällä perusteella jätettävä tutkimatta tai hylättävä. Lisäksi Taxxxri on lausunut, että asunto-osakeyhtiön ja Taxxxren välillä ei ole ollut mitään sopimusta eivätkä asunto-osakeyhtiön osakkaat ole voineet siirtää kanneoikeuttaan asunto­osakeyhtiölle. Kanneoikeuden siirtäminen ei ole mahdollista ilman laista ilmenevää perustetta. Asuntokauppalain 6 luvun mukaisessa käytetyn asunnon kaupassa kanneoikeus on vain osakkeenomistajilla, ei taloyhtiöllä.

Asunto-osakeyhtiön vaatimus perustuu katon väitettyyn virheeseen, vaikka missään vaiheessa ei ole edes väitetty Taxxxren korjanneen kattoa ennen asuntojen myymistä. Ostajat ovat joka tapauksessa menettäneet oikeutensa vedota virheeseen, koska siitä ei ole reklamoitu. Kaupan kohteessa ei ole ollut asuntokauppalain 6 luvun 20 §:n 3 kohdassa tarkoitettua korvaukseen oikeuttavaa taloudellista virhettä, koska kattoon liittyvä korjaustarve ei ollut ollut odottamaton ja koska korjaustarpeesta ei ollut seurannut sitä, että asunnon omistamiseen tai käyttämiseen liittyvät taloudelliset velvoitteet tai vastuut olisivat osoittautuneet virheen johdosta merkittävästi suuremmiksi kuin ostajalla oli ollut perusteltua aihetta edellyttää. Käräjäoikeuden tuomion perustelut ja tuomiolauselma ovat keskenään ristiriidassa oikeudenkäyntikulujen osalta.

Vastaukset

Taxxxri Oy on vaatinut, että asunto-osakeyhtiön valitus hylätään.

Perusteinaan Taxxxri on viitannut käräjäoikeudessa ja omassa valituksessaan lausumaansa. Lisäksi Taxxxri on lausunut, ettei se voi olla asiassa vahingonkorvauslain nojalla tuottamukseen perustuvassa korvausvastuussa, koska kyse ei ole henkilö- eikä esinevahingosta, eikä asiassa ole esitetty sellaisia erittäin painavia syitä, joiden perusteella puhdas taloudellinen vahinko voisi tulla korvattavaksi. Asunto-osakeyhtiön vaatimus tuomitun korvauksen korottamisesta on perusteeton. Huomattavaa on myös, että talon vesikatteeseen oli syntynyt reikiä taloyhtiön teettämien lumenpudotustöiden yhteydessä keväällä 2011. Asian käsittely alioikeudessa oli pitkittynyt asunto-osakeyhtiöstä johtuvista syistä, mikä pitää ottaa huomioon oikeudenkäyntikuluratkaisussa.

Asunto Oy Pirkkalan Kyxxxtie 2 on vaatinut, että Taxxxren valitus jätetään tutkimatta, koska valituskirjelmästä puuttuu allekirjoitus, tai että se hylätään.

Perusteinaan asunto-osakeyhtiö on lausunut, että sen toissijaista kannetta ei tule jättää tutkimatta, koska sen osakkeenomistajilla on ollut oikeus siirtää sille Taxxxren kanssa tekemiinsä kauppasopimuksiin liittyvät hinnanalennusta koskevat oikeutensa. Katon saneerauksesta aiheutuneet kustannukset ovat olleet odottamattomat ja merkittävästi suuremmat kuin ostajilla on ollut perusteltua aihetta edellyttää. Taxxxren korkovaatimus oikeudenkäyntikuluille 21.9.2015 alkaen on perusteeton. Muilta osin asunto-osakeyhtiö on viitannut valituksessa lausumaansa.

Uusia todisteita koskevat lausumat

Taxxxri Oy on ennen pääkäsittelyä hovioikeudelle toimittamissaan kirjallisissa lausumissa sekä pääkäsittelyssä pyytänyt saada vedota jäljempänä mainittuihin uusiin kirjallisiin todisteisiin, joihin se ei ollut vedonnut käräjäoikeudessa.

Asunto Oy Pirkkalan Kyxxxtie 2 on pääkäsittelyssä pyytänyt saada vedota jäljempänä mainittuun uuteen kirjalliseen todisteeseen, johon se ei ollut vedonnut käräjäoikeudessa.

Kummallakaan asianosaisella ei ole ollut pääkäsittelyssä lausuttavaa toistensa uusien todisteiden esittämistä koskevien pyyntöjen johdosta.

Hovioikeudessa esitetyt todisteet

Kirjalliset todisteet

Samat kuin käräjäoikeudessa lukuun ottamatta uuden asunto-osakeyhtiölain mukaista taloyhtiön vastuunjakotaulukkoa (K20). Lisäksi uusina todisteina asunto-osakeyhtiö on vedonnut todistaja T. Vixxxn ansioluetteloon (K37) ja Taxxxri tapaukseen KKO 2016:22 liittyviin rakennuslupahakemukseen, markkinointiesitteeseen ja kauppakirjaan (Vll-13) sekä Asunto Oy Pirkkalan Kyxxxtie 2:n selvitykseen yhtiössä suoritetuista merkittävistä korjauksista (V14), Kuluttaja-asiamiehen ohjeistukseen (V15) ja todistaja J. Nitttsen ha­vainnekuvaan (Vl6).

Henkilötodistelu

Sama kuin käräjäoikeudessa lukuun ottamatta S. M. Lattt ja K. T. Ratttisen kuulemista.

Hovioikeuden ratkaisut

Käsittelyratkaisu

Oikeudenkäymiskaaren 25 luvun 16 §:n 2 momentin mukaan valituskirjelmä on valittajan tai, jollei hän ole sitä laatinut, sen laatijan allekirjoitettava. Sähköisestä asioinnista viranomaistoiminnassa annetun lain 9 §:n 1 momentin mukaan vireillepanossa ja asian muussa käsittelyssä vaatimuksen kirjallisesta muodosta täyttää myös viranomaiselle toimitettu sähköinen asiakirja. Saman pykälän 2 momentin mukaan viranomaiselle saapunutta sähköistä asiakirjaa ei tarvitse täydentää allekirjoituksella, jos asiakirjassa on tiedot lähettäjästä eikä asiakirjan alkuperäisyyttä tai eheyttä ole syytä epäillä. Viimeksi mainitun lain esitöiden mukaan sähköpostina toimitettua muutoksenhakukirjelmää ei tarvitse täydentää vain sen vuoksi, että asiakirjaa ei ole käytetyn sähköisen tiedonsiirtomenetelmän vuoksi allekirjoitettu (HE l 7/2002 vp, s. 39-40).

Taxxxren asiamies on toimittanut Taxxxren valituskirjelmän käräjäoikeudelle sähköpostitse. Valituskirjelmän alkuperäisyyttä tai eheyttä ei ole syytä epäillä. Edellä lausutun perusteella asunto-osakeyhtiön vaatimus Taxxxren valituksen tutkimatta jättämisestä allekirjoituksen puuttumisen vuoksi hylätään.

Pääasiaratkaisun perustelut

Näyttö

Kirjallinen todistelu

Isännöitsijäntodistuksen (K3) mukaan vuonna 2009 asunto-osakeyhtiössä ei ole ollut tiedossa mitään huomattavia remontteja vuoden 2009 jälkeen. Kauppakirjasta (KS) on käynyt ilmi, että ostajat olivat saaneet ennen kaupantekoa tiedon isännöitsijäntodistuksessa mainituista remonteista. Lisäksi kauppakirjassa on painotettu ostajalle sitä, että taloon ja huoneistoon tulee pitkällä aikavälillä tehtäväksi peruskorjauksia ja -parannuksia.

Icopalin huoltoraportista 29.10.2010 (K8) ilmenee, että S. Töttt oli lokakuussa 2010 pitänyt katon vuotoriskiä suurena ja oli suositellut mahdollisten vuotopaikkojen korjaamista ja katon saneerausta lähiaikoina.

Lassila & Tikanojan laatiman kosteusvauriokartoituksen 8.2.2011 (K9) mukaan vuotovahinko oli aiheutunut vesikaton sadevesijärjestelmän jäätymisestä/padotuksesta.

V. Kätttsen laatimasta vesikaton kuntokartoituksesta 16.5.2011 (K6) ilmenee, että Kätttnen oli havainnut vuonna 2011 vesikatteessa mekaanisesti aiheutettuja reikiä. Kätttnen on kuntokartoituksessa katsonut, että vesikate alkaa olla elinkaarensa loppupäässä, mutta sen uusiminen ei ole tarpeen, jos vesikate paikataan vuonna 2011 ja sitä huolletaan vuosittain. Kätttnen on arvioinut välittömien paikkauskorjausten kustannukseksi 6.703,50 euroa ja myöhempien vuosien huoltokustannuksiksi 250 euroa vuodessa sekä suositellut uutta kuntokartoitusta viiden vuoden kuluttua. Kätttnen ei ole ottanut kuntokartoituksessaan kantaa siihen, onko vesikatteessa jotain sellaista vikaa, joka olisi aiheuttanut vuotovahingon.

Urakkasopimuksen (Kl 7) mukaan asunto-osakeyhtiö oli teettänyt Tampereen Bitumikate Oy:llä vesikaton peruskorjauksen syksyllä 2011.

K. Ratttisen laatiman vesikattoa koskevan Masters Brainwork Oy:n lausunnon 16.5.2013 (Vl) mukaan vesikate ei ollut vuotanut, vaan vuotovahinko oli todennäköisesti aiheutunut vedenpoistojärjestelmän tulvimisesta korroosio­ ja jäätymisvaurion, mahdollisten poikkeuksellisten sääolosuhteiden, riittämättömien huoltotoimenpiteiden ja vedenpoistojärjestelmän viallisen mitoituksen seurauksena.

Henkilötodistelu

Hovioikeudessa todistelutarkoituksessa ja todistajina kuultujen henkilöiden kertomukset ovat asiaan vaikuttavilta osin vastanneet heidän käräjäoikeuden tuomioon kirjattuja kertomuksiaan.

Rattt on häntä hovioikeudessa todistelutarkoituksessa kuultaessa kertonut kattoremontin kustannuksista. Rajantauksen kertomuksesta ei ole ilmennyt sellaista, joka vaikuttaisi asian arviointiin.

Todistajat S. A. K. Vuttt, K-M. Kattt ja H. J. Anttt ovat kertoneet samansuuntaisesti siitä, miten heille oli ennen kaupantekoa markkinoitu asuntoja. Heidän kertomuksistaan on uskottavasti käynyt ilmi, että asuntojen ostajat olivat markkinoinnin perusteella olettaneet voi­vansa asua asunnoissaan kaupanteon jälkeen huolettomasti noin kymmenen vuotta ilman, että talossa täytyy tehdä asumista haittaavia remontteja.

Todistaja A. K. Mättt on kertonut välittäneensä asunto-osakeyhtiön asuntoja ja ostaneensa itsekin samasta asunto-osakeyhtiöstä asunnon. Mättt oli ollut siinä käsityksessä, että asunnot ovat lähes uuden veroisia ja että asukkaiden ei tarvitse ainakaan kymmeneen vuoteen varautua remontteihin. Mättt oli asuntoja välittäessään sanonut yhdelle asiakkaalle, että asunto on uuden veroinen ja ettei remontteja ole tiedossa kymmeneen vuoteen.

Todistelutarkoituksessa kuultu asunto-osakeyhtiön hallituksen puheenjohtaja K. P. Ekttt on kertonut, että hänen käsityksensä mukaan vuotovahingot olivat johtuneet katon huonosta kunnosta. Hänen käsityksensä katon huonosta kunnosta oli perustunut S. Tötttn tekemään 29.10.2010 päivättyyn lcopalin huoltoraporttiin (K8). Ektttin mukaan katon remontin suunnittelu oli päätetty käynnistää Kätttsen tekemän vesikaton kuntokartoituksen (K6) perusteella. Ekttt on kertonut, että Kätttsen suositteleman paikkauksen sijasta asunto-osakeyhtiö oli päättänyt uusia vesikatteen kokonaan, koska se oli pidemmän päälle kannattavampaa. Ektttin käsityksen mukaan talon tekniset järjestelmät olivat toukokuussa 2010 olleet silloin voimassa olleiden määräysten mukaisia ja asunnot ajanmukaisia ja uuden veroisia.

Todistaja T. I. Vittt oli käynyt katolla keväällä 2011. Hänen mielestään katto oli ollut viallinen ja vuoto oli todennäköisesti aiheutunut siitä, että vesi oli päässyt vuotamaan kattorakenteen läpi. Vittt on pitänyt vähemmän todennäköisenä, mutta kuitenkin mahdollisena vaihtoehtona myös sitä, että vesi on rännin jäätymisen seurauksena päässyt tulvimaan seinälle ja sitä kautta vuotanut seinän ja katon väliseen saumaan. Vittt oli suositellut asunto-osakeyhtiölle vesikaton uusimista kokonaan.

Todistaja M. A. T. Jattt on katsonut, ettei Taxxxren teettämässä saneerauksessa ole ollut kysymys uudisrakentamiseen verrattavasta korjausrakentamisesta. Jattt mukaan 19.5.2010 valitulle, talon asukkaista koostuvalle asunto-osakeyhtiön hallitukselle ei oltu kerrottu huhtikuussa 2010 tapahtuneesta vuotovahingosta. Jattt kertomus on ollut yleisesti ottaen voi­makkaan asenteellinen, mikä vaikuttaa hänen kertomuksensa luotettavuuteen.

Todistaja K. K. Hjttt kertomuksesta on käynyt ilmi, että talossa asuneet vuokralaiset oli häädetty talosta saneerauksen ajaksi ja että asuntojen hallintaan oikeuttavien osakkeiden hinnat olivat olleet vastaaviin uudiskohteisiin verrattuna edullisia. Hjttt mukaan ostajille ei oltu missään vaiheessa nimenomaisesti luvattu huoletonta asumista kymmeneksi vuodeksi. Ostajille oli kerrottu, että remontteja on tehtävä vasta pitkällä aikavälillä. Hjttt mukaan tämä tarkoitti viittä vuotta pidempää aikaa.

Todistaja J. I. Nitttnen on kertonut, että hänen välittäjille antamat tiedot saneeraustöistä olivat koskeneet asuntojen sisätiloja. Taxxxri ei ollut saneerannut rakennusta uuden veroiseksi, eikä hän ollut antanut välittäjille sellaista tietoa, ettei rakennuksessa tarvitsisi tehdä remontteja kymmeneen vuoteen. Hän oli vuonna 2009 ennen saneerausta tarkastanut koko rakennuksen ja käynyt siinä yhteydessä myös rakennuksen katolla. Katto oli ollut tuolloin hyvässä kunnossa. Hän olisi kutsunut kattoalan ammattilaisen paikalle ja huolehtinut katon korjaamisesta, mikäli hän olisi havainnut siinä jotain vikaa. Nitttsen mukaan vuotovahinko oli johtunut siitä, että ränni oli jäätynyt ja vesi oli tämän seurauksena tulvinut ylimmän huoneiston katon ja seinän välisestä saumasta sisään. Nitttnen on hänen kuulemisensa yhteydessä havainnollistanut vuotomekanismia havainnekuvalla (V16).

Todistaja Kätttnen on kertonut, että hänen kuntokartoituksessaan (K6) suosittelemillaan paikkauksilla ja asianmukaisella huollolla vesikate olisi kestänyt viisi vuotta ilman korjaustoimenpiteitä. Kätttsen mukaan se, milloin koko katon korjaus olisi tullut ajankohtaiseksi, olisi riippunut siitä, kuinka kattoa olisi hoidettu hänen suosittelemansa paikkauksen jälkeen.

Todistaja T. P. Kitttnen on arvioinut, että Taxxxren tekemässä saneerauksessa ei ole ollut kysymys uudisrakentamiseen verrattavasta korjausrakentamisesta. Kitttnen on todennut, että hänen arvionsa uudisrakentamiseen verrattavan korjausrakentamisen kriteereiden täyttymisestä perustuu maankäyttö- ja rakennuslain eikä asuntokauppalain käsitteistöön. Kitttsen arvion mukaan Taxxxren tekemät korjaustoimenpiteet ovat kuitenkin vastanneet niitä korjaustoimenpiteitä, jotka ratkaisussa KKO 2016:22 tarkoitetussa rakennuksessa oli tehty.

Todistaja S. K. Töttt oli käynyt katolla vuonna 2010. Hän on kertonut, että katto oli silloin ollut ikäänsä nähden tavanomaisessa kunnossa. Hän oli havainnut katolla useita mahdollisia vuotopaikkoja ja suositellut niiden paikkaamista. Lisäksi hän oli suositellut katon saneerausta lähiaikoina. Töttt oli käynyt katolla myös keväällä 2011, jolloin hän oli todennut, että katolle oli vuonna 2010 tekemiensä havaintojen jälkeen syntynyt mekaanisesti aiheutettu­ ja vaurioita. Tötttn mukaan taloyhtiön teettämän vesikatteen remontin tarpeellisuuteen on vaikuttanut talvella 2010-2011 vesikatteeseen tehdyt mekaaniset vauriot. Kysyttäessä Töttt on vastannut, että Kätttsen tekemän kuntokartoituksen (K6) liitteenä olevasta valokuvasta numero 4 ilmenevästä bitumin halkeilusta ei aiheudu vuotoriskiä.

Näytön arviointi ja johtopäätökset

Asuntokauppalain 4 luvun soveltaminen

Asuntokauppalain uuden asunnon kauppaa koskevan 4 luvun 1 §:n 1 momentin mukaan luvun säännöksiä sovelletaan, kun 1) perustajaosakas rakentamisvaiheessa tai sen jälkeen myy asunnon otettavaksi käyttöön ensimmäistä kertaa; tai 2) elinkeinonharjoittaja muuten myy asunnon otettavaksi käyttöön ensimmäistä kertaa uudisrakentamisen tai uudisrakentamiseen verrattavan korjausrakentamisen jälkeen.

Asuntokauppalain esitöiden mukaan momentin 2 kohdassa tarkoitetusta uudisrakentamiseen verrattavasta korjausrakentamisesta on kysymys, jos kokonaiseen rakennukseen tehdään raskaita korjauksia, joiden tarkoituksena on tehdä rakennuksesta uudenveroinen (HE 21/2005 vp s. 23).

Korkeimman oikeuden ratkaisun KKO 2016:22 (perusteluiden kappaleet 9, 10 ja 14) mukaan yleisesti ei voida määritellä toimenpiteitä, joiden tekeminen tai tekemättä jättäminen ratkaisisi sen, onko kysymys asuntokauppalain 4 luvussa tarkoitetusta uudisrakentamiseen verrattavasta korjausrakentamisesta vai ei. Merkityksellistä on se, onko korjausrakentamisella pyritty tekemään kunnoltaan ja ominaisuuksiltaan uutta vastaava rakennus. Lisäksi korkein oikeus on antanut merkitystä sille, että asunnon ostaja on voinut perustellusti arvioida, ettei myytävään huoneistoon eikä rakennukseen tarvitse pitkään aikaan tehdä uusia korjauksia, jotka olisivat laajuudeltaan tai kustannuksiltaan merkittäviä tai jotka aiheuttaisivat huomattavaa haittaa asumiselle. Korkein oikeus on katsonut mainitussa ratkaisussaan, että siinä tarkoitettu rakennus oli korjausrakennettu uudisrakentamiseen verrattavalla tavalla.

Ostajille kaupan yhteydessä annetussa isännöitsijäntodistuksessa on selvitetty Taxxxren kerrostaloon tekemä saneeraus, joka on ollut laajuudeltaan erittäin kattava. Isännöitsijäntodistuksen mukaan vuonna 2009 tiedossa ei ole ollut, että rakennukselle täytyisi tehdä lähitulevaisuudessa muita huomattavia perusparannuksia kuin Taxxxren jo tekemät korjaustoimenpiteet. Kitttsen mukaan Taxxxren tekemät korjaustoimenpiteet ovat vastanneet korkeimman oikeuden ratkaisussa KKO 2016:22 tarkoitetussa rakennuksessa tehtyjä korjaustoimenpiteitä. Taxxxren tekemällä remontilla on siten katsottava pyrityn saattamaan talo uutta vastaavaan kuntoon. Vuorisen, Katttn, Antttn, Ekttt ja Mättt kertomuksilla on näytetty ostajien ymmärtäneen asuntojen markkinoinnin perusteella, että asunnot oli remontoitu uuden veroisiksi ja ettei uusia remontteja ollut tiedossa kymmeneen vuoteen. Myös Hjttt kertomus tukee tätä käsitystä, vaikka hänen mukaansa ostajille ei oltukaan nimenomaisesti luvattu huoletonta asumista kymmeneksi vuodeksi. Näin ollen ostajat ovat isännöitsijäntodistuksen, kauppakirjan ja myyntiesitteen perusteella voineet perustellusti arvioida, ettei huoneistoon eikä rakennukseen tarvitse pitkään aikaan tehdä uusia korjauksia, jotka olisivat laajuudeltaan tai kustannuksiltaan merkittäviä tai jotka aiheuttaisivat merkittävää haittaa asumiselle. Edellä lausutun perusteella Taxxxren teettämä korjausrakentaminen on ollut asuntokauppalain 4 luvun 1 §:n 1 momentin 2 kohdassa tarkoitetulla tavalla uudisrakentamiseen verrattavaa ja näin ollen asuntokauppoihin tulee soveltaa asuntokauppalain 4 lukua.

Asuntokauppalain 4 luvun 18 a §:n mukaan, jos virhe ilmenee asuntoyhteisön kunnossapitovastuulle kuuluvassa kiinteistön osassa, yhteisöllä on ostajan sijasta oikeus vedota virheeseen.

Vesikate on taloyhtiön kunnossapitovastuulle kuuluva rakennuksen osa. Asunto-osakeyhtiöllä on siten oikeus vedota ostajan sijasta virheeseen asuntokaup­palain 4 luvun 18 a §:n nojalla.

Onko asunnoissa ollut asuntokauppalain 4 luvun tarkoittama virhe

Lassila & Tikanojan laatiman kosteusvauriokartoituksen (K9), Masters Brainwork Oy:n asiantuntijalausunnon (Vl) sekä Nitttsen kertomuksen perusteella on näytetty rakennuksen vuotovahinkojen aiheutuneen siitä, että vedenpoisto­ järjestelmä oli jäätynyt ja vettä oli tämän vuoksi tulvinut seinän ja katon sauman väliin. Vuotovahingot eivät olleet siten johtuneet vesikatteen viallisuudesta vaan katon vedenpoistojärjestelmän puutteellisesta talvikunnossapidosta. Virkin arviolle katon viallisuudesta ei tule antaa ratkaisevaa merkitystä, koska hän on perustellut itse suunnittelemansa vesikattoremontin tarpeellisuutta eikä hänellä ole ollut tietoa katon kunnosta vuotta 2011 edeltävältä ajalta.

Tötttn, Kätttsen ja Nitttsen kertomuksilla on näytetty, että rakennuksen vesikate oli ollut vuosina 2009-2010 ikäänsä nähden tavanomaisessa kunnossa ja että vesikatteen uusiminen ei olisi ollut vielä tarpeen vuosina 2009 ja 2010. Kättt kertomuksen perusteella vesikatteella olisi ollut vielä useita vuosia käyttöikää jäljellä, mikäli vesikatetta olisi huollettu asianmukaisesti. Tötttn kertomuksella on selvitetty, että vesikate oli vaurioitunut talven 2010-2011 aikana, mikä ei kuulu Taxxxren vastuulle.

Edellä lausutun perusteella rakennuksen vesikatteessa ei ole ollut kaupanteko hetkellä virhettä. Vesikatteen remontointi ei ole ollut kaupantekohetkellä tarpeellista sen käyttöikään ja kuntoon nähden. Ostajat olivat ennen asunnon ostamista saaneet tiedon rakennukselle tehdyistä korjaustoimenpiteistä. Ostajien tiedossa oli ollut, että talo oli rakennettu vuonna 1967 ja että vesikate oli viimeksi uusittu vuonna 1995. Asunto-osakeyhtiö oli teettänyt koko vesikaton peruskorjauksen syksyllä 2011. Peruskorjauksen tarpeellisuuteen oli vaikuttanut vesikatteen mekaaninen vaurioituminen talvella 2010-2011. Vesikate ja asun­not olivat kaupantekohetkellä vastanneet sovittua ja sitä, mitä asunnonostajilla oli ollut perusteltua aihetta olettaa, ottaen huomioon myös asuntojen edullinen kauppahinta.

Asiassa ei ole myöskään näytetty, että Taxxxri olisi antanut asunnoista ostajille virheellistä tietoa tai jättänyt antamatta tietoja asuntokauppalain 4 luvun 15 §:ssä tarkoitetuista seikoista.

Edellä lausutun perusteella asunnoissa ei ole ollut asuntokauppalain 4 luvun 14§:n tai 15 §:n tarkoittamaa virhettä. Asunto-osakeyhtiön ensisijainen vaatimus vahingonkorvauksesta tulee hylätä.

Onko asunnoissa ollut asuntokauppalain 6 luvun tarkoittama virhe

Viitaten edellä lausuttuihin perusteluihin siitä, ettei asunnoissa tai vesikatteessa ole virhettä asuntokauppalain 4 luvun nojalla, asunnoissa ei olisi ollut myöskään asuntokauppalain 6 luvun 11 §:ssä tai 20 §:ssä tarkoitettua virhettä, mikäli asuntokauppoihin olisi sovellettu asuntokauppalain 6 lukua.

Oikeuskäytäntöön perustuva grynderin vastuu

Asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 18 a § on tullut voimaan 1.1.2006. Tätä edeltävässä oikeuskäytännössä (esimerkiksi ratkaisu KKO 1984-II-76) on katsottu, että grynderi voi olla korvausvastuussa asunnon virheestä asunto-osakeyhtiötä kohtaan, mikäli virhe ilmenee asunto-osakeyhtiön vastuulle kuuluvassa rakennuksen osassa. Oikeuskäytäntö on sittemmin vanhentunut, kun asunto-osakeyhtiön oikeudesta vedota virheeseen on säädetty asuntokauppalain 4 luvun 18 a §:ssä. Myös ennen kyseisen lainkohdan säätämistä oikeuskäytäntöön perustuva grynderin korvausvastuu asunto-osakeyhtiötä kohtaan edellytti kiinteistössä olevaa virhettä. Viitaten edellä lausuttuun siitä, ettei asunnoissa tai vesikatteessa ole virhettä, asunto-osakeyhtiön vaatimus oikeuskäytäntöön perustu vasta Taxxxren korvausvastuusta on hylättävä.

Tuottamukseen perustuva vastuu

Asiassa ei ole näytetty, että Taxxxri olisi aiheuttanut vesikatteen vaurioita tai muulla tavoin tuottamuksellaan aiheuttanut asunto-osakeyhtiölle vahinkoa. Näin ollen vaatimus tuottamukseen perustuvasta vahingonkorvauksesta vahingonkorvauslain perusteella on hylättävä.

Oikeudenkäyntikulut

Asunto-osakeyhtiö on pääkäsittelyn jälkeen hovioikeudelle toimittamassaan kirjallisessa lausumassa paljoksunut Taxxxren oikeudenkäyntikululaskua siltä osin, kuin Taxxxren avustaja on käyttänyt valituksen laatimiseen ja muuhun pääkäsittelyä edeltäneeseen valmistautumiseen yli 30 tuntia.

Taxxxri on pääkäsittelyn jälkeen hovioikeudelle toimittamassaan kirjallises­sa lausumassa paljoksunut asunto-osakeyhtiön oikeudenkäyntikululaskua siltä osin, kuin asunto-osakeyhtiö on vaatinut korvausta avustajan pitämästä informaatiotilaisuudesta ja tämän laatimasta selonteosta asunto-osakeyhtiön osakkaille. Taxxxri on lausunut, etteivät nämä toimenpiteet ole olleet oikeudenkäynnin kannalta tarpeellisia.

Asunto-osakeyhtiö häviää asian ja on siten oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 1§:n ja 16 §:n nojalla velvollinen korvaamaan Taxxxren tarpeellisista toimenpiteistä johtuvat kohtuulliset oikeudenkäyntikulut asiassa korkoineen. Asian laatuja laajuus huomioon ottaen tarpeellinen työmäärä käräjäoikeudessa on ollut 140 tuntia. Tuntihinta 250 euroa sekä aiheutuneet kulut huomioon ottaen Taxxxrella on oikeus 43.000 euron korvaukseen oikeudenkäyntikuluista käräjäoikeudessa. Hovioikeuden osalta tarpeellinen työmäärä on ollut 83 tuntia. Tuntihinta 250 euroa sekä yhtiölle aiheutuneet kulut huomioon ottaen Taxxxlla on oikeus 23.100 euron korvaukseen oikeudenkäyntikuluista hovioikeudessa.

Hovioikeuden ratkaisun lopputulos ilmenee tuomiolauselmalta.

Tuomiolauselma

Käräjäoikeuden tuomio kumotaan.

Asunto Oy Pirkkalan Kyxxxtie 2:n kanne hylätään ja Taxxxri Oy vapautetaan käräjäoikeuden tuomitsemista korvausvelvollisuuksista.

Asunto Oy Pirkkalan Kyxxxtie 2 velvoitetaan suorittamaan Taxxxri Oy:lle korvaukseksi oikeudenkäyntikuluista käräjäoikeudessa 43.000 euroa ja hovioikeudessa 23.100 euroa eli yhteensä 66.100 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua hovioikeuden tuomion an­topäivästä lukien. Tuomitut oikeudenkäyntikulut eivät sisällä arvonlisäveroa.

Muutoksenhaku


Muutosta tähän ratkaisuun saadaan hakea korkeimmalta oikeudelta valittamalla vain, jos korkein oikeus niillä erityisillä perusteilla, jotka ilmenevät oheises­ta valitusosoituksesta, myöntää valitusluvan.

Valitusosoituksessa tarkoitettu määräaika valitusluvan pyytämiseen ja valituksen tekemiseen päättyy 30.1.2017.



Asian ovat ratkaisseet:
hovioikeudenneuvos P. Mäxxx
hovioikeudenneuvos H. Saxxx
hovioikeudenneuvos M. Koxxx


Käräjäoikeus

Asia Vireille

Asunto-osakeyhtiöasia 13.3.2013


KANNE

Vaatimukset
1. Vastaajayhtiö on velvoitettava suorittamaan kantajayhtiölle sen kunnossapitovastuulle kuuluvan kerrostalon vesikaton uusimisesta aiheutuneista kustannuksista 79.934,62 eurosta eduntasoituksen huomioon ottaen 50 prosenttia vastaavat 39.967,31 euroa korkolain 4§:n 1 momentissa tarkoitetun korkokannan mukaisine viivästyskorkoineen haasteen tiedoksiannosta lukien.

2. Vastaajayhtiö on lisäksi velvoitettava korvaamaan kantajan oikeudenkäyntikulut korkoineen tässä asiassa.

Perusteet

Taustatiedot ja tapahtumien kulku

Vastaajayhtiö hankki 2009 Pirkkalan kunnalta osoitteessa Kyxxxtie 2 olevan kolmikerroksisen 1967 rakennetun huonokuntoisen ja rapistuneen asuinkerrostalon. Kerrostalossa oli 30 kunnan vuokra-asuntoa. Yhtiö ryhtyi saneeraamaan kiinteistöä ja siinä tarkoituksessa perusti 25.3.2009 Asunto Oy Pirkkalan Kyxxxtie 2.

Asuinkerrostaloon tehtiin perusteellinen korjausrakentaminen; entisistä kunnan vuokra-asunnoista tehtiin nykyaikaisia asuntoja ja ne varustettiin ajanmukaisilla koneilla ja laitteilla. Kerrostalon rakenteet uusittiin kattavasti; jopa pystyviemärit ja huoneistojen hajotusviemärit uusittiin, pihat asvaltoitiin, pihakiveykset ja nurmikot uusittiin, parvekkeiden vesikatteet rakennettiin uudestaan ja parvekkeet lasitettiin jne. (ks. liitteet 3 ja 4). Ainoastaan kerrostalon vesikatto ja talon ikkunat jätettiin uusimatta. Talon vesikate oli uusittu 1995, jolloin talo oli 28 vuotta. Yhtiön ostaessa kerrostalon vesikatolla oli ikää vasta 14 vuotta ja se oli silloin normaalin käyttöikänsä puolessa välissä.

Taxxxri Oy ryhtyi myymään saneerauksen kohteena olleita uuden veroisiksi saneerattavia huoneistoja vuoden 2009 lopulla asunnonostajille siinä vaiheessa, jolloin korjausrakentamiseen liittyvät työt olivat vielä kesken.

Saneerattavien asuntojen käytännön myyntityön hoiti Taxxxri Oy:n toimeksiannosta kiinteistönvälitysyhtiö Kotineliö Oy ja sen välittäjät.
Nämä vakuuttivat saneerauskohteen asunnonostajille saneerattavana olevan kerrostalon tulevan täydellisen remontin johdosta uutta vastaavaan kuntoon, minkä vuoksi asukkaiden ei tarvitse tehdä mitään merkittävämpää remonttia taloyhtiössä ainakaan kymmeneen vuoteen ja senkin jälkeen vian kerrostalon ikkunaremontti saattaa tulla ajankohtaiseksi. Vesikaton huonosta kunnosta sen sijaan ei kerrottu tässä tilanteessa mitään.

Kerrostalon vesikaton kuntoa kukaan ostajista ei osannut epäillä, kun siitä ei mainittu mitään ja katto oli isännöitsijäntodistuksenkin mukaan uusittu vain 14 vuotta aiemmin.

Vuoto- ja kosteusvaurio-ongelmat alkoivat kuitenkin heti, kun ostajat olivat talvella 201O päässeet muuttamaan uusilta vaikuttaviin asuntoihinsa.

Taxxxri Oy on tiennyt saneerauskohteen vesikaton kestämättömän huonon kunnon 2009 myydessään silloin tuosta kohteesta uuden veroisiksi ilmoittamiaan huoneistoja 30 kappaletta. Taxxxri Oy oli perehtynyt vesikaton huonoon kuntoon, koska yhtiö oli tilapäisin korjauksin paikannut pahimmat kohdat katosta, mutta ei ollut korjausrakentanut koko vesikattoa.

Täydellä varmuudella vesikaton huono kunto on ollut Taxxxri Oy:n tiedossa jo ainakin 29.10.201O (liite 8) Taxxxri Oy:n suorittamat vesikaton tilapäiset ja auttavat korjaukset eivät riittäneet ehkäisemään jatkuvia vuotovahinkoja, sillä vuodenvaihteen jälkeen helmikuun alussa 2011 huoneistoon D 28 tuli jälleen vesivuoto.

Kun Taxxxri Oy ei enää ottanut vastatakseen kosteusvaurioiden korjaamisesta, taloyhtiö ryhtyi selvittämään vesikaton kokonaisvaltaista uusimista. Tämän prosessin tuloksena taloyhtiö allekirjoitti 15.9.2011 urakoitsijan Tampereen Bitumikate Oy:n kanssa vesikaton peruskorjausurakkaa koskevat asiakirjat (liitteet 12 - 17).

Urakka-asiakirjoista ilmeneviin kustannuksiin viitaten Taxxxri Oy:lle tehtiin 28.10.2011 päivätty korvausvaatimus koskien vesikaton korjauskustannuksiin osallistumista (liite 18).

Lopulliseksi kattoremontin kustannusten määräksi on taloyhtiön isännöitsijän 14.1.2013 antaman ilmoituksen mukaan varmistunut 88.597,11 euroa, josta puolet on kanteessa vaaditut 44.298,56 euroa.

Asiaan sovellettavat oikeusohjeet

Taxxxri Oy on myynyt puheena olevan saneerauskohteen kaikkien 30 huoneiston hallintaan oikeuttavat osakkeet kantajayhtiön osakkaille rakentamisvaiheen aikana (AsKL 1:2 §:n 3. kohta, rakentamisvaihe).

Uudisrakentamiseen verrattavasta korjausrakentamisesta on kysymys silloin, kun kokonaiseen rakennukseen tehdään laajoja korjauksia, joiden tarkoituksena on tehdä rakennuksesta uudenveroinen (ks. HE 21/2005, AsKL 1:5 §).

Taxxxri Oy:n toimeksiannosta kyseisiä asuntoja välittäneet Kotineliö Oy:n kiinteistönvälittäjät ovat asuntoja esitellessään nimenomaisesti vakuuttaneet ostajille huoneistojen olevan uutta vastaavassa kunnossa. Taloyhtiön saneerattuja asuntoja koskevat myyntiesitteet tukevat myös tätä näkemystä, samoin kuin isännöitsijäntodistuksesta nähtävissä olevat saneeraustyöt ja niiden laatu ja laajuus. Tällaisessa tilanteessa hallituksen esityksen mukaan AsKL:n 4 luvun säännökset tulevat sovellettaviksi.

AsKL:n 4:18a §:n mukaan asuntoyhteisöllä on ostajan sijasta oikeus vedota virheeseen, jos virhe ilmenee yhteisön kunnossapitovastuulle kuuluvassa kiinteistön osassa.

Jos kuitenkin vastoin kantajayhtiön käsitystä katsottaisiin, ettei nyt ole käsillä sellainen tilanne, johon sovelletaan AsKL:n 4 luvun säännöksiä, taloyhtiön osakkeenomistajat ovat siirtäneet Taxxxri Oy:n kanssa tekemiinsä osakekauppoihin perustuvan puhuvaltansa myyjäyhtiötä vastaan hallinnoimalleen taloyhtiölle. Tässä tapauksessa suoritusvirheen arvosteluun sovelletaan AsKL:n 6 luvun käytetyn asunnon kauppaa koskevia virhesäännöksiä, mitkä vastaavat AsKL:n 4 luvun säännöksiä.

AsKL:n 4 luvun mukaan asunnossa on virhe, jos se ei vastaa niitä tietoja, jotka myyjä on ennen kaupantekoa antanut asunnosta ja joiden voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan (4:15 § 1 mom. 1. kohta) tai jos myyjä on ennen kaupantekoa jättänyt antamatta ostajalle tiedon sellaisesta asuntoa koskevasta seikasta, joka hänen asuntojen markkinoinnissa annettavista tiedoista annetun valtioneuvon asetuksen (130/2001) mukaan olisi pitänyt antaa, ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan (4:15 § 1 mom. 2 kohta).

Vastaavasti AsKL:n 6:11 §:n 1 momentin 2 kohdassa on täsmälleen samansisältöinen virhemääritelmä kuin 4:15 §:n 1 momentin 1 kohdassa ja niin myös 6:11 §:n 3 momentissa on samansisältöinen virhemääritelmä kuin 4:15 §:n 1 momentin 2 kohdassa, kun otetaan huomioon, että Taxxxri Oy on elinkeinonharjoittajana myynyt puheena olevat osakkeet.

Kantaja on lisäksi vedonnut AsKL:n 6:20 §:ään. Sanotun lainkohdan mukaan kaupan kohteessa on taloudellinen virhe, jos asunnon omistamiseen tai käyttämiseen liittyvät taloudelliset velvoitteet tai vastuut ovat asunnossa tai kiinteistön muissa osissa kaupanteon jälkeen ilmenneen odottamattoman vian tai puutteen vuoksi osoittautuneet merkittävästi suuremmiksi kuin ostajilla on ollut perusteltua aihetta edellyttää (6:20 §:n 1 momentti 3. kohta).

AsKL:n 20 §:n 2 momentin mukaan kohteessa on aina taloudellinen virhe, milloin elinkeinoa harjoittava myyjä on jättänyt antamatta sellaisen 1 momentin 1 kohdassa tarkoitettua seikkaa koskevan tiedon, jonka hän asuntojen markkinoinnissa annettavista tiedoista annetun valtioneuvoston asetuksen mukaan olisi ollut velvollinen antamaan ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan. Kun Taxxxri Oy on antanut ostajille ennen kaupantekoa tiedon, jonka mukaan talossa ei tarvitse ainakaan kymmeneen vuoteen tehdä peruskorjauksia tai mitään isoja remontteja ja kun vain pari vuotta kaupanteon jälkeen taloon on jouduttu tekemään lähes 100.000 euron vesikattoremontti, on Taxxxri Oy antanut ostajille virheellisen ja harhaanjohtavan tiedon ja tiedon voidaan varmuudella olettaa vaikuttaneen kauppaan.

Taxxxri Oy:n prokuristi, kantajayhtiön isännöitsijänä 30.4.2011 saakka toiminut M. Jattt on 8.10.2009 päivätyssä isännöitsijäntodistuksessa (liite 3) maininnut muutamia taloyhtiössä päätettyjä tai varmuudella tiedossa olevia huomattavia perusparannuksia, korjauksia tai muita velvoitteita, mutta hän on jättänyt mainitsematta siinä yhteydessä talon vesikaton vauriot ja puutteet, vaikka niiden on täytynyt olla hänen/Taxxxri Oy:n tiedossa.

Kerrostalon vesikaton huonokuntoisuudesta ja ostajille aiheutuneista vuotovahingoista on ilmoitettu välittömästi vahinkojen tapahduttua Taxxxri Oy:n prokuristille M. Jattt. Virheilmoitukset on tehty asuntokauppalain 6:14 §:n 1 momentissa säädettävässä määräajassa eli kohtuullisessa ajassa siitä, kun ostaja havaitsi virheen tai hänen olisi se pitänyt havaita.

Ostajat eivät ole voineet päästä selV. vesikaton huonokuntoisuuden merkityksestä ja taloudellisista vaikutuksista ennen kuin taloyhtiö on allekirjoittanut 15.9.2011 vesikaton peruskorjausta koskevan urakkasopimuksen ja lopullisesti virheen merkitys ja kustannusvaikutus on tullut ostajille selväksi vasta alkukesästä 2012.

Vuotovahingoista on reklamoitu Taxxxri Oy:n prokuristia/isännöitsijää M. Jattt 4/2010 alkaen aina välittömästi vahingon tapahduttua. Sen lisäksi taloyhtiö on 28.10.2011 kirjallisesti reklamoinut Taxxxri Oy:lle yhtiön/kaikkien yhtiön osakkaiden puolesta heti, kun oli saatu tieto vesikaton peruskorjausurakan kustannusten määrä.

Taxxxri Oy:n prekluusioväitteet ovat perusteettomia.

VASTAAJAN VASTAUS 17.5.2013

Vastaaja on tehnyt prosessiväitteen siitä, että As Oy Pirkkalan Kyxxxtie 2:lla ei ole kanneoikeutta tässä asiassa, minkä vuoksi juttu on jätettävä tutkimatta ja kantaja on velvoitettava maksamaan vastaajan oikeudenkäyntikulut laillisine korkoineen kuukauden kuluttua tuomion antamisesta.


Asuntokauppalain 4 luvun säännöksiä sovelletaan uudisrakentamiseen ja tilanteisiin, joissa elinkeinonharjoittaja muuten myy asunnon otettavaksi käyttöön ensimmäistä kertaa uudisrakentamiseen verrattavan korjausrakentamisen jälkeen. Mikäli tämän luvun säännöksiä sovelletaan tähän asiaan, on kantajalla asuntokauppalain 4 luvun 18 a §:n perusteella asialegitimaatio tässä asiassa.

Kaupan osapuolet ovat kaupantekotilaisuudessa mieltäneet ja sopineet, että hän asiaan sovelletaan asuntokauppalain 6 luvun säännöksiä.

Koska asuntokauppalain säännökset kuluttajan hyväksi ovat pakottavia, tulee asiassa selvittää, onko kyseisessä kohteessa tehty asuntokauppalain tarkoittama niin perusteellinen remontti, että asiaan soveltuu asuntokauppalain 4 luvun säännökset.

Säännöksen tulkintaan saa johtoa Kuluttajaviraston nettisivuilla olevasta määritelmästä, jonka mukaan, "Uudisrakentamiseen verrattavasta korjausrakentamisesta on kysymys, jos kokonaiseen rakennukseen tehdään raskaita korjauksia, joiden tarkoituksena on tehdä rakennuksesta uudenveroinen. Kyse on tällöin laajoista huoneistojen perusrakenteisiin liittyvistä töistä, jotka sisältävät täydellisen pintaremontin ja kalusteiden uusimisen lisäksi esimerkiksi kattavat sähkö- ja putkityöt sekä uusien kosteiden tilojen ja saunojen rakentamisen".

Kohteessa ei ole tehty rakennuksen rakenteisiin tai järjestelmiin liittyviä raskaita remontteja.

Kantaja väittää "puhevaltansa" perustuvan toissijaisesti siihen, että "Taloyhtiön osakkeenomistajat ovat siirtäneet Taxxxri Oy:n kanssa tekemiinsä osakekauppoihin perustuvan puhevaltansa myyjäyhtiötä vastaan hallinnoimalleen taloyhtiölle, joten taloyhtiöllä on joka tapauksessa oikeus vedota Taxxxri Oy:n suoritusvirheeseen".
Puhevallalla haastehakemuksessa tarkoitetaan ilmeisesti asialegitimaatiota.

Asialegitimaatiota ei ole mahdollista laillisesti siirtää asunto-osakeyhtiön osakkeenomistajalta asunto-osakeyhtiölle.

Materiaalinen vastaus

Vastaus
Vastaaja kiistää kanteen perusteiltaan ja määrältään ja vaatii kantajan velvoittamista korvaamaan vastaajan oikeudenkäyntikulut laillisine korkoineen kuukauden kuluttua tuomion antamisesta.

Asunto-osakeyhtiö Pirkkalan Kyxxxtie 2:n vesivahingot eivät ole aiheutuneet katon huonosta kunnosta, mikä on kantajalle selvitetty jo ennen kanteen nostamista kirjeessä 18.1.2012. Vesivahingot johtuvat vedenpoistokourujen vaurioitumisesta ja huonosta huollosta.

KattoMaailma Oy:n tekemän vesikaton kuntotarkastuksen perusteella (kjan liite 6 per 16.11.2011) ei ole esitetty vesikaton uusimista, vaan huoltokorjauksia kustannusarvioltaan 5.450 euroa. Lausunnossa todettiin "Vesikourut ovat ruostuneet ja kourujen päässä on reiät. Rei'istä menevä vesi voi vahingoittaa talon ulkoverhousta".

Vastuu talon vedenpoistojärjestelmän ongelmista on toukokuusta 201O alkaen asunto-osakeyhtiön hallituksella, johon ei kuulu yhtään Taxxxri Oy:n edustajaa.

Asuntokauppalain 4 luvun 19 §:n mukaan asunnon ostajalla on velvollisuus reklamoida myyjä virheestä kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän havaitsi tai kun hänen olisi pitänyt havaita virhe. Yksikään asunnon ostaja ei ole reklamoinut Taxxxri Oy:lle tähän päivään mennessä kaupan virheestä. Kantajan liitteestä 11 ilmenevä reklamaatio on kohdistettu asunto-osakeyhtiölle, joka on oikea vastaaja, jolle reklamaatio on tullut osoittaakin.

KANTAJAN LAUSUMAB.7.2013

Uudisrakentamiseen verrattava korjausrakentaminen / kanneoikeus

Taxxxri Oy on hankkinut yhtiön koko osakekannan toteuttaakseen korjausrakentamisen ja myydäkseen asunnot korjausrakentamisen aikana. Tämä on asunnonostajan oikeusturvatarpeen kannalta rinnastettavissa uustuotannon yhteydessä tapahtuvaan asuntojen myyntiin.

Rakentamisvaihe jatkuu yhtiössä siihen saakka, kunnes rakennusvalvontaviranomainen on hyväksynyt yhtiön rakennukset kokonaisuudessaan käyttöön otettaviksi ja yhtiölle on 2 luvun 23 §:ssä edellytetyllä tavalla valittu uusi hallitus. Rakentamisvaihe on siten päättynyt vasta 19.5.2010 ja rakennus on ollut käyttökiellossa ainakin 14.5.2009 - 29.1.2010, jolloin rakennus on ollut tyhjillään, kun asuntoja on myyty. Näin ollen Taxxxri Oy:n hanketta on pidettävä sellaisena, joka perustaa kantajayhtiölle asuntokauppalain 4:18a §:ssä tarkoitetun asialegitimaation vedota vesikaton osalta virheeseen ostajien sijasta ilman eri selvitystä asialegitimaation olemassaolosta.

Arvio siitä, onko korjaustöiden luonne ja laajuus sellainen, että niiden tarkoituksena on ollut tehdä rakennuksesta uudenveroinen, vai onko niiden tarkoituksena on ollut ehostaa / stailata huoneistot myyntikuntoon kevyellä pintaremontilla, perustuu kussakin yksittäistapauksessa jonkinlaiseen kokonaisarvosteluun.

Asuntokauppalain säätämiseen johtaneessa hallituksen esityksessä todetaan "Tällaisesta korjausrakentamisesta on kysymys, jos kokonaiseen rakennukseen tehdään raskaita korjauksia, joiden tarkoituksena on tehdä rakennuksesta uudenveroinen".

Kantajan rakennuksen osalta rakenteisiin ja julkisivuun kohdistuvia muutostöitä ovat esimerkiksi betonisten parvekekaiteiden purku ja uusinta. Raskaita korjauksia lienevät myös rakennuksen pystyviemäreiden ja huoneistojen hajotusviemäreiden uudelleen rakentaminen, koska näiden töiden tekeminen on edellyttänyt tässä kerrostalossa kokonaan uuden rakennusluvan hankintaa. Töiden sisältönä on ollut:
- vesi- ja viemärijohtojen osittainen uusinta;
- ammeet ja suihkutilat korvattu höyrysuihku-/suihkukaapeleilla;
- osassa kylpyhuoneita on tehty vähäisiä tilamuutoksia;
- uusia pystyhormeja on lisätty (palokatkot välipohjissa) (liite 4).

Raskaina korjaustöinä on pidettävä myös kaikkea rakennuksen julkisivuun kohdistuvia muutostöitä kuten a) julkisivupaneeleiden uusimista, b) pyykinkuivaustelineiden uusimista, c) jätekeräyspisteiden uusimista. Samoin merkittävänä kerrostalon asuntojen lämmönjakeluun liittyvänä muutostyönä voitaneen pitää patteritermostaattien vaihtoa.

Merkittävin julkisivuun kohdistunut muutostyö lienee kerrostalon parvekkeiden kokonaisvaltainen uusimistyö ja parvekkeiden lasitus sekä kerrostalon sokkeliin kohdistuneet korjaustyöt, jotka kaikki ovat epäilemättä raskaita korjauksia eivätkä kevyttä pintaremonttia.

Taxxxri Oy:n puolesta asunnot välittäneen Kotineliö Oy LKV:n välittäjät ovat vakuuttaneet ostajille huoneistojen olevan uutta vastaavassa kunnossa eli siis uudenveroisia.

Kantajan omistamassa rakennuksessa on tehty laajoja huoneistojen perusrakenteisiin liittyviä töitä, jotka sisältävät täydellisen pintaremontin ja kalusteiden uusimisen lisäksi kattavat putkityöt (rakennuksen pystyviemärit + huoneistojen hajotusviemärit), vesijohtojen osittaisen uusimisen (ks. Nevan lupahakemus 25.8.2009 / liite 4), sekä kosteiden tilojen ja saunatilojen remontoinnin (uusia ei tarvinnut rakentaa, kun ne olivat jo olemassa, ne vain remontoitiin perusteellisesti). Viraston esimerkkiluettelosta jää siis puuttumaan vain kattavat sähkötyöt, mutta sähköremontin sijalle tulevat täydennyksenä viraston arvioimaan verrokkikohteeseen nähden a) julkisivupaneeleiden uusiminen, b) pyykinkuivaustelineiden uusiminen, c) jätekeräyspisteiden uusiminen, d) asuntojen lämmönjakeluun liittyvänä muutostyönä patteritermostaattien vaihto, joita ei ole toteutettu viraston arvioimassa As. Oy Pirkkalan Kartanontie 16:ssa.

Asialegitimaation siirto

Ostajilla on asuntokauppalain 4:18a §:n 2 momentin nojalla ollut yksinomainen kanneoikeus osakkeen ostopäivästä alkaen 19.5.2010 saakka, jolloin asuntoyhtiölle on valittu asuntokauppalain 2:23 §:ssä tarkoitettu hallitus; siitä alkaen ostajilla ja asuntoyhtiöllä on ollut rinnakkainen kanneoikeus, minkä vuoksi ostajat ovat selvyyden vuoksi siirtäneet omat oikeutensa hinnanalennukseen asuntoyhtiölle.
Muodollisesti siirto on tapahtunut 12.4.2011 ja 18.6.2012 välisenä aikana

(liite 5).

Vastaajan väite väärästä kantajasta ei olekaan asialegitimaatiota koskeva prosessiväite, vaan asiaväite, jossa väitetään, että kantajalla ei ole oikeutta saada vastaajalta hinnanalennusta.

Tämän vuoksi vastaajan vastauksessa esitetty prosessiväite on perusteeton.

Vaatimuksen perustelut

Hinnanalennusvaatimus perustuu yksinomaan vesikaton saneerauksesta aiheutuneisiin kustannuksiin.

Vastauksessa vedotussa Kattomaailman raportissa ilmoitettu kustannusarvio 5.450 euroa koski vesikaton korjausta ja siinä on kysymys vain hätätilakorjauksesta eli vesikaton välittömästä korjaustarpeesta. Tällaisella korjauksella vesikattoa ei saada sellaiseen kuntoon, jossa ostajat saattoivat perustellusti olettaa vesikaton olevan 14-15 vuoden käytön jälkeen, jolloin jäljellä olevaa tehokasta taloudellista käyttöaikaa olisi pitänyt olla jäljellä vielä saman verran.

Merkitsevää on se tietoisuus, joka Taxxxri Oy:llä on ollut sen myydessä kerrostalon 30 osakehuoneistoa 2009-2010. Taxxxri Oy:n nimenkirjoittajalla ja prokuristilla sekä samaan aikaan kantajayhtiön isännöitsijänä toimineella M. Jattt on ollut viimeistään 29.10.2010 varma tieto siitä, että vesikatolla on niin suuri vuotoriski, että se edellyttää koko vesikaton saneerausta lähiaikoina. Tarkastuksen suorittaneen ja siitä huoltoraportin laatineen asiantuntijan lcopal Katto Oy:n työnjohtajan S. Töttt mukaan hänen suosittelemansa vesikaton saneeraus lähiaikoina tarkoitti enintään vuoden-parin viivettä ja pikakorjaukset heti, kuten raporttiin on merkittykin.

VASTAAJAN LAUSUMA 21.8.2013

Tässä asiassa tulee arvioitavaksi, onko tässä asiassa kyse asuntokauppalain 4 luvun piiriin kuuluvasta asiasta vai tuleeko asiaa arvostella asuntokauppalain 6 luvun perusteella.

Lain 2 ja 4 luvun säännökset tulevat sovellettaviksi vain, jos korjausrakentamisessa on kysymys kokonaiseen rakennukseen tehtävistä raskaista korjauksista, joiden tarkoituksena on tehdä rakennuksesta uudenveroinen.

Tässä asiassa on kyse korjausrakentamisesta, jossa ei ole lainkaan koskettu rakennuksen perusrakenteisiin, kuten vastaajan kirjallisessa vastauksessa selvitettiin. Rakennuksessa ei ole remontoitu sen runkoa, katon pinnoitteita tai rakenteita, julkisivun pinnoitteita tai rakenteita poislukien sokkeli, pohja- tai tonttiviemäreitä, lämpimän käyttöveden tuottojärjestelmää, sähköjärjestelmää johdotuksin, lämmitysjärjestelmää putkituksineen eikä ilmanvaihtojärjestelmää.

Korjattavassa rakennuksessa ei esimerkiksi ole uusittu lainkaan vesikattoa, joka on tämän asian ytimessä.

Mikäli tässä asiassa olisi kyse 4 luvun soveltamisalaan kuuluvasta asiasta, kantajalla olisi oikeus vedota vesikattoon liittyviin virheisiin, koska rakennuksen vesikatto kuuluu yhteisön kunnossapitovastuun piiriin.

Kantajan kanteessa on perustavaa laatua oleva ongelma, koska tässä asiassa ei ole olemassa remonttia, josta vastaaja olisi vastuussa ja johon kantaja voisi kohdistaa väitteitä vastaajaa vastaan. Vastaaja ei ole tehnyt rakennuksen vesikattoon remonttia, jossa olisi väitetyllä tavalla virheitä. Jos rakennukseen olisi tehty lain esitöistä ilmenevällä tavalla koko rakennusta koskevia raskaita remontteja, jotka tekisivät rakennuksesta uudenveroisen, olisi rakennuksen katto myöskin remontoitu. Näin ei ole tapahtunut, minkä vuoksi kyse ei voi olla 4 luvun piiriin kuuluvasta asiasta.

Kantajan tieten on ollut kyse remontista, joka ei ole kohdistunut raken­nuksen perusrakenteisiin mukaan lukien vesikatto, vaan kyse on ollut niin sanotusta rakennuksen ehostuksesta, ei mistään uudenveroiseksi tekemisestä.

Kantaja ei ole missään vaiheessa reklamoinut vastaajaa väittämästään virheestä, minkä vuoksi kantaja on menettänyt oikeutensa vedota virheeseen asuntokauppalain 4 luvun 19 §:n tarkoittamin tavoin. Kantaja ei myöskään ole tarjonnut vastaajalle mahdollisuutta korjata väitettyä virhettä asuntokauppalain tarkoittamalla tavalla.


Tässä asiassa ei ole kyse asuntokauppalain 4 luvun piiriin kuuluvasta asiasta. Riidatonta asiassa on, että kukaan ei ole väittänyt, että vesikatto olisi remontoitu, joten katon remonttia ei ole mahdollista tällöin myöskään moittia. Jotta rakennus olisi lain tarkoittamalla tavalla saneerattu uudenveroiseksi olisi rakennuksen perusrakenteiden lisäksi korjattu myöskin talon vesikatto. Tässä tapauksessa mitään perusrakenteita ei ole korjattu, ei myöskään vesikattoa. Kyse ei ole lain edellyttämästä raskaasta remontista.

Kantajan kirjelmästä s uuri osa kantajan esittämistä väitteistä on asian ratkaisemisen kannalta irrelevantteja.

Sillä seikalla, että asuntoja on myyty ostajille jo korjausvaiheen aikana ei ole mitään merkitystä arvioitaessa 4 luvun säännösten soveltuvuutta asiaan.
Kantajan kirjelmässään esittämä väite siitä, että rakennus olisi ollut käyttökiellossa on väärä ja virheellinen. Väite käyttökiellosta perustuu parvekekorjausten toimenpideluvassa, ja putkiremontin rakennusluvassa olevaan määräykseen, jonka mukaan: "rakennusta tai sen osaa ei saa ottaa käyttöön ennen kuin se on katselmuksessa hyväksytty".

Lainattu lause on suora lainaus maankäyttö- ja rakennuslain 153 §:stä, joka liittyy kaikkiin sellaisiin töihin, jotka edellyttävät rakennuslupaa.

Rakennuslupaa edellyttäviä rakennelmia tms. ei saa ottaa käyttöön ennen loppukatselmusta. Määräys sisältyy kaikkiin rakennuslupiin. Se ei tarkoita että rakennus olisi ollut käyttökiellossa. Kunnan viranomainen voi määrätä rakennuksen asumiskieltoon terveydensuojelulain perusteella, jos rakennus on terveydelle vaaraksi. Tästä ei todellakaan ole kysymys.

Parvekeremontin osalta siis parvekkeita ei saanut ottaa käyttöön ennen loppukatselmusta. Parvekeremontin aikana talossa myös asuttiin.
Putkiremontin osalta putkia ei saanut ottaa käyttöön ennen loppukatselmusta siltä osin kun putkia korjattiin.

Kantaja pyrkii kirjelmässään hahmottamaan korjauksia, jotka kuuluvat raskaaseen remonttiin. Tätä asiaa on käsitelty kattavasti edellä ja vastaajan kirjallisessa vastauksessa aikaisemmin. Yhtenä erotusperusteena erilaisten remonttien raskauden arvioimiseksi on mahdollista käyttää sitä, edellyttääkö remontti rakennuslupaa vai ei. Tässä asiassa ainoastaan viemäröinnin uusiminen on edellyttänyt rakennuslupaa, kaikki muu korjausrakentaminen on ollut huoneistojen ehostusta. Kantajan esittämä väite, jonka mukaan pyykinkuivaustelineiden uusiminen, jätekeräyspisteiden uusiminen ja termostaattien asentaminen pattereihin olisi raskasta remonttia, osoittaa kantajan täydellisen väärää käsitystä asuntokauppalain sisällöstä täitä osin.

Kantajan väite siitä, että asunnonvälittäjät olisivat ilmoittaneet ostajille asuntojen olevan uutta vastaavassa kunnossa, ei ole totta. Tämä ilmenee parhaiten välittäjiä kuulemalla, mutta asia ilmenee myös asunto-osakkeiden kauppakirjoista. Kantajan liitteessä numero viisi on asunto kauppakirja, jonka kohdasta 10 ilmenee, että myyjän vastuu asunnon laatuvirheestä, oikeudellisesta virheestä ja taloudellisesta virheestä määräytyy asuntokauppalain 6 luvun mukaan, eli kyse on osapuolten käsityksen mukaan vanhan asunnon kaupasta.

Tämän lisäksi asuntokauppalain 6 lukuun viitataan kauppakirjan kohdassa 7, "kaupan yhteydessä ostajalle siirtyy asuntokauppalain 6 luvun 3 §:ssä tarkoitetut tavanomaiset tarpeistoesineet," mutta mikä oleellista, samasta kohdasta ilmenee, että on odotettavissa, että rakennukseen on tarpeen tehdä peruskorjauksia ja parannuksia, "Ostaja on ennen sitovan ostopäätöksen tekemistä saanut tiedon yhtiössä suoritetuista korjauksista. Todetaan, että ostaja on tietoinen, että taloon ja huoneistoon tulee pitkällä aikavälillä tehtäväksi peruskorjauksia ja parannuksia, jotka on otettu huomioon kauppahinnassa."

Ostajan ja myyjän välinen kauppakirja on paras todiste kaupanehdoista ja siitä, mitä kaupan yhteydessä ostajalle on kerrottu. Edellä referoitu osoittaa, että kauppakirjan mukaan kyse on käytetyn asunnon kaupasta, jossa kauppahintaa on alennettu odotettavissa olevien rakennukseen tulevien peruskorjaustarpeitten vuoksi. Kantajan haastehakemuksen liitteeksi ottaman kauppakirjan mukaan asunnon kauppahinta on ollut 1 665 euroa neliö. Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskuksen ja ympäristöministeriön ylläpitämän asuntojen hintatietopalvelun mukaan samalla postinumeroalueella uudiskohteitten neliöhinta on yli 2500euroa.

Jos kyse olisi 4 luvun piiriin kuuluvasta uuden asunnon kaupasta tai remontista, jolla rakennus on saatettu uutta vastaavaan kuosiin, tällaisia ehtoja kauppakirjaan ei olisi merkitty. Tätä tukee myös ostajalle luovutetut asiakirjat mukaan lukien isännöitsijäntodistus, josta ilmenee talon valmistumisvuosi, 1967 ja siihen tehdyt korjaukset.

Asialegitimaatiosta Kantajan lausumassa perustellaan laajasti, että asunnon ostajilla olisi joka tapauksessa asuntokauppalain 6 luvun säännösten perusteella oikeus vaatia hinnanalennusta eri perustein. Tämä onkin riidatonta.

Hieman yli puolet yhtiön osakkaista, 16/30, on allekirjoittanut asiakirjan, jolla yhtiölle luovutetaan asuntokauppalain 6 lukuun perustuvat oikeudet. Kantajan lausuman sivulla 11 alimmassa kappaleessa katsotaan, että oikeus hinnanalennukseen on varallisuusoikeus, jonka asukkaat ovat siirtäneet kantajalle.

Varallisuusoikeuksia ovat perinteisesti erilaiset saamisoikeudet, omistusoikeus ja rajoitetut esineoikeudet. Varallisuusoikeuksien tunnusmerkkejä ovat siirtokelpoisuus ja ulosmittauskelpoisuus. Oikeus vahingonkorvaukseen, siis vahingonkorvaussaatava on siirtokelpoinen, oikeus vaatia vahingonkorvausta ei ole.

Sopimusvapauteen kuuluu toisaalta, että sopimus sitoo vain osapuolten kesken. Osapuolten kesken ei yleensä voida tehdä kolmatta velvoittavaa sopimusta. Näin ollen osakkaan ja yhtiön välisen varallisuusoikeuden luovutuksen sisältönä on, että osakas on velvollinen luovuttamaan yhtiölle mahdollisen vahingonkorvauksen. Osakkaan oikeusasema suhteessa myyjään (Taxxxreen) sen sijaan voidaan ratkaista vain tuon sopimussuhteen osallisten välillä. Ainoastaan lain säännöksen perusteella voi oikeus vahingonkorvaukseen tai oikeus vaatia vahingonkorvausta syntyä muulle kuin vahingonkärsijällä (deliktiperusteiset vahingot) tai sopijakumppanille.


KANTAJAN LAUSUMA4.10.2013
Yhtiön lausumassa väitetään kantajan vetoavan väärään hallituksen esitykseen asuntokauppalain (AsKL) tulkinnassa, kun kantaja tarkoittaa HE 14/1994, vaikka pitäisi puhua HE 21/2005. Tässä ei ole kuitenkaan mitään ristiriitaa, sillä ensiksi mainittu HE 14/1994 on perusta koko AsKL:n tulkinnalle ja viimeksi mainittu HE 21/2005 on vain tarkoitettu täydentämään lakia erityisesti juuri alkuperäisen lain "korjausrakentamisen" käsitteen tulkinnalle. Näin sen vuoksi, että käytännössä oli ilmaantunut vaikeuksia määrittää tuon käsitteen sisältöä; mitä lainsäätäjä tarkoitti "korjausrakentamisella" AsKL:ssa.

Lähtökohtana kaikelle AsKL:n tulkinnalle on siten HE 14/1994 ja sen vuoksi kantaja vetoaa siihen. Itse asiassa lain täsmennykseen johtanut HE 21/2005 ei edes muuttanut asiallisesti millään tavalla siihen mennessä vallinnutta tilannetta, kuten esityksessä nimenomaisesti todetaan: "Määritelmän tarkistus ei muuta asiallisesti nykytilaa, sillä asuntokauppalaista annetun hallituksen esityksen (HE 14/1994 vp, s. 50) mukaan tarkoituksena on alun perinkin ollut, että määritelmässä tarkoitettuna korjausrakentamisena pidetään vain uudisrakentamiseen verrattavissa olevia korjaus-ia parannustöitä."


Yhtiö on oikeassa siinä, että tässä jutussa on kysymys joko AsKL:n 4 luvun tai 6 luvun soveltamisesta; kumman normiston mukaan asiaa tulee arvioida. Kumpaa normistoa asiaan sovelletaan, ratkeaa sen perusteella, kuinka perusteellisesta ja monipuolisesta korjausrakentamisesta on kysymys; onko korjausrakentaminen ollut sellaista, että se on kohdistunut kokonaiseen rakennukseen ja onko sen tarkoituksena ollut tehdä rakennuksesta uudenveroinen. Jos tähän kysymykseen vastataan myöntävästi, sovelletaan asiaan AsKL:n 4 luvun säännöksiä ja päinvastaisessa tapauksessa AsKL:n 6 luvun säännöksiä. Ratkaistiinpa kysymys kumman normiston hyväksi tahansa, joudutaan asiassa joka tapauksessa vastaanottamaan runsaasti todistelua. Oikeudellisesti perustellun ratkaisun antaminen edellyttää monien seikkojen ja todisteiden ottamista samanaikaisesti huomioon, koska missään ei ole säädetty yksiselitteisesti, millaisten seikkojen vallitessa korjausrakentamista voidaan pitää uudisrakentamiseen verrattavana rakentamisena.

Yhtiön lausuman mukaan (s. 3) tässä on kyse korjausrakentamisesta, jossa ei ole lainkaan koskettu rakennuksen perusrakenteisiin, mikä seikka puoltaa sitä, että kyseessä ei ole uudisrakentamiseen verrattava korjausrakentaminen. Kuitenkin heti seuraavassa lauseessa yhtiö myöntää itsekin useita rakentamiskohteita, joissa äsken mainitusta poiketen korjaustoimet ovat kohdistuneet rakennuksen perusrakenteisiin kuten

• rakennuksen sokkeliin kohdistuneet korjaus-Ja parannustyöt;
• pohja ja tonttiviemäreihin kohdistuneet korjaustyöt;
• lämpimän käyttöveden tuottojärjestelmän korjaus ja parannustyöt;
• sähköjärjestelmään kohdistuneet korjaustyöt;
lämmitysjärjestelmään putkituksineen kohdistuneet korjaustyöt,·
• ilmanvaihtojärjestelmän rakentamistyöt;

Näin ollen yhtiön omankin käsityksen mukaan on sangen tuikinnanvaraista, ovatko rakennukseen kohdistuneet korjaustoimenpiteet olleet niin laajoja, että korjausrakentamista voitaisiin pitää uudisrakentamiseen verrattavana.

Sitä paitsi yhtiön edellä mainitusta rakennuksen perusrakenteisiin kohdistuvia korjaustöitä koskevasta luettelosta on jäänyt pois muitakin töitä kuten esimerkiksi julkisivupaneelien uusiminen, mikä epäilemättä 011 rakennuksen julkisivun pinnoitetyötä. Yhtiöhän toteaa lausumassaan erheellisesti, että rakennuksessa ei ole remontoitu julkisivun pinnoitteita.

Luetteloa on täydennettävä vielä eräillä muillakin rakennuksen perusrakenteisiin kohdistuneilla korjaus- ja parannustöillä, jotka ovat tulleet esille kantajan 8.7.2013 päivätyn käräjäoikeudelle toimitetun lausuman jälkeen taloyhtiön hallituksen suorittamassa kokonaisvaltaisessa tarkastuksessa, minkä vuoksi näitä korjaustöitä ei ole mainittu käräjäoikeudelle annetussa lausumassa. Näitä edellä mainittuun luetteloon vielä lisättäviä töitä ovat:
- saunan pukuhuoneen purkaminen ja harrastetilan rakentaminen;
- kellarikäytävien valaistus on uusittu kokonaisuudessaan;
-CAT-kaapelointi I Dataverkon rakentaminen jokaiseen huoneistoon; rakennuksen sisäänkäyntien ulkoseinien, katon ja lattian pinnoitteet on saneerattu kokonaisuudessaan remontin yhteydessä;
- huoneistojen ryhmäkeskukset on uusittu täydellisesti samoin kuin suihku ja keittiötilojen kaapelointi nykymääräysten mukaisiksi;
- kaikissa huoneistoissa olohuoneen ja parvekkeen välisen ulkoseinän rakenteet ja eristykset uusittu;
- talousrakennuksen laatoitukset ja vessat uusittu;
- autotallien valaistus on uusittuja pinnat maalattu; autotallien sähköistykset uusittu (ks. kaapelihyllyt);
- pihan sadevesiviemäröinti uusittu;

Mitä muutoin tulee rakennuksessa suoritettujen korjaus ja parannustöiden sisältöön ja määrään viittaan siltä osin niitä enempää tässä toistamatta kantajan 8.7.2013 antaman lausuman sivuille 3-8.

Taxxxri Oy:n omankin käsityksen mukaan Kyxxxtie 2:n kunto ennen saneerauksen aloittamista on ollut niin huono, että talo on ollut rakennettava käytännössä uudestaan ja remontoitava siten kokonaan. Ainakin tällaisen lausunnon yhtiön edustaja ja asiantuntija M. Jattt on10.6.2009 antanut Pirkkalan paikallislehdelle Pirkkalaiselle (ks. liite 1):

"Koko talo (Kyxxxtie 2) on niin huonossa kunnossa, että se on remontoitava kokonaan. Se taas tulee niin kalliiksi, että kustannuksia ei voi kattaa vuokrilla. Remontin hinta saadaan katettua asuntojen myynnillä, Jattt perustelee.

Yhtiönkin käsityksen mukaan lienee riidatonta, että sen suorittamassa korjausrakentamisessa on tehty täydellinen pintaremontti ja kalusteiden uusiminen. Sen lisäksi rakennuksessa on tehty kattavia sähkö- ja putkitöitä sekä kosteiden tilojen rakentamista ja saunan pukuhuoneen purkaminen ja rakentaminen harrastetilaksi sillä tavoin kuin yhtiö itsekin myöntää edellä mainitussa luettelossa (6 kohtaa) ja siliä tavoin kuin viimeksi mainitussa taloyhtiön hallituksen toteamassa luettelossa todetaan (10 kohtaa) sekä siten kuin kantajan edellä mainitussa lausumassa on selvitetty.

Yhtiön lausuman keskeisin argumentti AsKL:n 4 luvun soveltumattomuudesta tähän asiaan onkin tämän jutun ydin: kun rakennuksen vesikattoa ei ole uusittu, ei korjausrakentamista voida pitää uudisrakentamiseen verrattavana. Yhtiö lähtee näin siitä, että kun rakennuksen vesikattoa ei ole korjattu, se automaattisesti estää pitämästä korjausrakentamista uudisrakentamiseen verrattavana riippumatta rakennuksessa suoritettujen muiden korjaus- ja parannustöiden sisällöstä ja määrästä.

Yhtiön omaksuman näkemyksen johdosta on pakko todeta, ettei sille ole olemassa mitään lainsäädännöllistä tai lain esitöihin taikka edes oikeuskirjallisuuteen perustuvaa tukea; missään ei ole säädetty, että uudisrakentamiseen verrattava korjaus- ja parannustyö olisi sidoksissa rakennuksen vesikattoon yhtiön nyt lausumassaan esittämällä tavalla.

Edes Kuluttajaviraston 28.3.2011 esittämän näkemyksen mukaan uudisrakentamiseen verrattava korjausrakentaminen ei määräydy sen mukaan, onko korjaustoimenpiteiden kohteena rakennuksen vesikatto vai jotkut muut rakennuksen osat. Kuluttajaviraston käsityksen mukaan uudisrakentamiseen verrattavissa korjaustöissä on kysymys "laajoista huoneistojen perusrakenteisiin liittyvistä töistä, jotka sisältävät täydellisen pintaremontin ja kalusteiden uusimisen lisäksi esimerkiksikattavat sähkö- ia putkityöt sekä uusien kosteiden tilojen ja saunojen rakentamisen." Vesikattoon kohdistuvat korjaustyöt eivät siten ylipäätänsä ole sellainen vedenjakaja, joka ratkaisee, onko korjaustyötä pidettävä uudisrakentamiseen verrattavana vai ei.

Asuntoyhtiön käsityksen mukaan edellä luetellut rakennuksen perusrakenteisiin kohdistuneet korjaus- ja parannustyöt ovat kohdistuneet koko rakennukseen ja ne ovat olleet siinä määrin laajoja ja perusteellisia, että niiden tarkoituksena on ollut tehdä rakennuksesta uudenveroinen, kuten asuntoja välittäneet kiinteistönvälittäjät ovat asuntoja ostaneille asuntoyhtiön nykyisille osakkaille kertoneetkin.

Muutoinkin on oikeusjärjestyksemme vastaista, että Taxxxri Oy saisi vedota hyväkseen vesikaton korjauksen laiminlyöntiin, vaikka se on ollut varmuudella tietoinen vesikaton pikaisesta korjaustarpeesta viimeistään 29.10.2010. Näinhän kävisi, jos uudisrakentamiseen verrattava korjausrakentaminen olisi automaattisesti sidottu vesikaton korjaamiseen ja asuntoyhtiöllä ei siten olisi itsenäistä kanneoikeutta, kun Taxxxri Oy on laiminlyönyt tehdä välttämättömäksi tietämänsä vesikaton korjauksen.


Kerrotuilla perusteilla Taxxxri Oy:n lausumassa esitetty näkemys (s. 5), jonka mukaan asuntoyhtiön omistamaan kohteeseen (kerrostalo+ talousrakennus) tehdyssä remontissa on ollut kyse vain niin sanotusta ehostuksesta eikä mistään uudenveroiseksi tekemisestä, on selvästi ristiriidassa korjaus- ja parannustöiden laajuudesta ja määrästä edellä esitettyjen faktojen kanssa.

Käräjäoikeuden asiana on nyt ensi asteena ottaa kantaa siihen, onko kohteessa suoritettuja rakennustöitä pidettävä uudisrakentamiseen verrattavina korjaus- ja parannustöinä, minkä perusteella kantajan asialegitimaatioon liittyvä erimielisyys ratkeaa osittain.

Vastaajayhtiön lausuman mukaan suuri osa kantajan esittämistä väitteistä on asian ratkaisemisen kannalta irrelevantteja. Esimerkkinä näistä väitteistä vastaaja toteaa lausumassaan, ettei sillä seikalla, että asuntoja on myyty ostajille jo korjausvaiheen aikana, ole mitään merkitystä arvioitaessa AsKL:n 4 luvun säännösten soveltuvuutta asiaan Kantaja ei ole kuitenkaan itse keksinyt tätä näkökohtaa, vaan kantaja on kirjoittanut sen suoraan hallituksen esityksestä (HE 14/1994, s. 50).

Tämä seikka -että asuntoja myydään korjausrakentamisen aikana uusille asunnonostajille - on lainsäätäjän mukaan yksi tyypillinen tunnusmerkki uudisrakentamiseen verrattavalle korjausrakentamiselle. Kuinka irrelevantti tämä seikka on, sen päättää ensi kädessä käräjäoikeus.

Mitä tulee rakennuksen käyttökieltoon, ei kantaja ole sitäkään keksinyt itse, vaan todennut sen suoraan Pirkkalan kunnan rakennusvalvonnan dokumenteista, joiden mukaan kyseistä taloyhtiön rakennusta tai sen osaa ei ole saanut ottaa käyttöön dokumenteissa ilmoitettuna aikana eli 14.5.2009 - 29.1.2010. Yhtiön lausuman mukaan käyttökieltoa koskeva kohta on suora lainaus MRL:n 153 §:stä eikä se tarkoita sitä, että rakennus olisi ollut käyttökiellossa. Epäilemättä kielto perustuu lakiin, sillä tuskinpa rakennusvalvonta omasta tahdostaan sellaisia kieltoja antaisi. Rakennusvalvonnan dokumentin mukaan kielto on joka tapauksessa määrätty ja on todellinen ja kohdistuipa kielto sitten mihin seikkaan tahansa, notorinen tieto lienee, että jos rakennus tai sen osa on putkiremontin vuoksi käyttökiellossa, on siellä käytännössä lähes mahdoton asua samanaikaisesti. Rakennusvalvonnasta saadun tiedon mukaan kyseisessä kerrostalossa on remontin aikana ollut joku vuokralaisasukas, mutta käytännössä rakennus oli ollut valtaosaltaan tyhjillään.

Taxxxri Oy:n lausumassa vedotaan (s. 8) vielä asunnonostajien kauppakirjoissa oleviin ehtoihin, joissa sopijapuolten oikeudet ja velvollisuudet on sovittu määräytyvän AsKL:n 6 luvun mukaisesti. Yhtiö katsoo, että sillä perusteella osapuolten oikeuksia ja velvollisuuksia on arvioitava sen mukaisesti, mitä vanhan asunnon kaupasta säädetään. Erityisesti yhtiö vetoaa asunnonostajan kauppakirjan ehtoon, jonka mukaan "ostaja on ennen sitovan ostopäätöksen tekemistä saanut tiedon yhtiössä suoritetuista korjauksista. Todetaan, että ostaja on tietoinen, että taloon ja huoneistoon tulee pitkällä aikavälillä tehtäväksi peruskorjauksia ja parannuksia, jotka on otettu huomioon kauppahinnassa."

Nyt onkin kysymys siitä, tarkoittaako tuo tässä alleviivattu kaupan ehto sitä, että ostajan on ollut varauduttava taloon noin 10 kuukautta kaupan teon jälkeen tulevaan lähes 100.000 euron suuruiseen vesikattoremonttiin. On vaikea nähdä, että "pitkällä aikavälillä" tarkoitettaisiin tässä yhteydessä alle vuoden pituista ajanjaksoa.
Asuntoja tästä rakennuksesta uusille asunnonostajille myyneet välittäjät ovat arvioineet tuolla "pitkällä aikavälillä" noin 10 vuoden ajanjaksoa, jonka aikana välittäjien vakuuttelujen mukaan rakennukseen ei tarvitse tehdä mitään mainittavampaa remonttia ja sen jälkeenkin remonttilistalla ensimmäisenä ovat rakennuksen ikkunat.

Kantajan käsityksen mukaan nyt kysymyksessä oleva vesikattoremontti ei ole sellainen, joka on sanotun kauppaehdon mukaisesti otettu kauppaa tehtäessä huomioon kauppahinnassa, koska vesikattoremontti on tullut välttämättömäksi tehdä taloon merkittävästi aikaisemmin kuin mitä sanottu ehto tarkoittaa. Asunnonostajat ovat perustellusti voineet odottaa vesikaton kestävän kauemmin.

Tulkittaessa kauppaehtojen merkitystä asian ratkaisulle on lisäksi otettava huomioon se kaikessa sopimusten tulkinnassa tärkeä seikka, kuka on laatinut sopimustekstin. Tässä tapauksessa sopimustekstin on poikkeuksettomasti laatinut aina Taxxxri Oy:n edustaja tai sen toimeksiannosta välittäjä. Tämän lisäksi on vielä niin, ettei sopijapuoli voi yksipuolisesti vapauttaa itseään pelkästään sopimusehdoin laissa säädetystä pakottavasta kaupanvastuusta, kun toisena osapuolena on kuluttajan asemassa oleva ostaja.

Rakennuksessa olevien asuntojen neliöhintojen vertailu markkinoilla myytävänä oleviin uudiskohteisiin ei myöskään ole kestävä, koska 1967 rakennetun talon tonttikustannukset ovat olleet aivan eri maailmasta kuin tämän päivän tonttikustannukset uudiskohteissa. Maanrakentamiseen ja perustuksiin liittyviltä kustannuksilta on tässä vältytty, kun ne ovat olleet jo valmiina. Se selittää jo yksin valtaosan hinnaneroista. Vaikka rakennus olisi korjattu uudisrakentamiseen verrattavalla tavalla, ei sillä ole vaikutusta maapohjan hintaan, joka on ollut varmasti 43 vuotta sitten vain murto-osa tämän päivän hintatasosta.

Taxxxri Oy:n lausumassa myönnetään riidattomaksi, että asunnonostajilla on joka tapauksessa oikeus AsKL:n 6 luvun säännösten nojalla vaatia hinnanalennusta myyjältä. Asunnonostajat ovat prosessitaloudellisista syistä siirtäneet oikeutensa asuntoyhtiölle, joka ensi kädessä muutoinkin vastaa virheen korjaamisesta, koska virhe on ilmennyt asuntoyhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvassa rakennuksen osassa.

Taxxxri Oy katsoo, että asunnonostajat eli asuntoyhtiön osakkaat eivät voi laillisesti siirtää ostajalle kuuluvia oikeuksiaan asuntoyhtiölle ja perustaa tälle prosessimandaattia siten, että asuntoyhtiö saisi prosessaaisoikeuden, kun asuntoyhtiöllä ei sitä muutoin sopimussuhteen puuttuessa ole.

Asunnonostajien kanneoikeus on, kuten edellä on todettu, riidaton. Asunnonostajien kanneperusteet on esitetty täsmällisesti kantajan lausuman 8.7.2013 sivuilla 9-11. Näillä perusteilla asuntoyhtiö on asunnonostajien sille luovuttamien oikeuksien nojalla vaatinut Taxxxri Oy:ltä hinnanalennusta perustaen prosessimandaattinsa ensisijaisesti AsKL:n 4:18 a §:ään ja toissijaisesti asunnonostajien sille siirtämään oikeuteen. Riippuen siitä, minkä kannan käräjäoikeus omaksuu ensisijaisen perusteen osalta, asuntoyhtiöllä on joka tapauksessa oikeus ajaa vaatimuksia haasteen nojalla sanotun toissijaisen perusteen nojalla. Taxxxri Oy:n väärää kantajaa koskeva väite ei tältä osin olekaan asialegitimaatiota koskeva prosessiväite, vaan asiaväite, jonka mukaan kantajalla ei ole oikeutta saada vastaajalta hyvitystä asunnonostajien kauppojen kohteessa olevasta virheestä eli vesikaton korjauksesta. Viittaan J. Latttlaisen Taxxxri Oy:n siteeraaman teoksen sivuile 306, jossa hän lausuu tästä teemasta näin:

"Varallisuusoikeudellisissa asioissa onkin lähtökohtana, että kantajan kanteessa esittämä väite hänen vastaajaan kohdistuvasta oikeudestaan synnyttää niin kantajalle kuin vastaajallekin asialegitimaation. He ovat puolin ja toisin tuon väitteen perusteella "oikeita" asianosaisia. Jutussa on kysymys siitä, pitääkö väite paikkansa. Esimerkiksi velkomisjutussa vastaajan väite väärästä kantajasta tai vastaajasta ei ote asialegitimaatiota koskeva prosessiväite, vaan asiaväite, jossa väitetään, ettei vastaaja ole kantajalle mitään velkaa. Jos väite osoittautuu paikkansa pitäväksi, kanne hylätään. On väärin muotoilla ratkaisu niin, että kanne 'jätetään tutkimatta" Kanne on tutkittu, mutta hylätty.

Oikeuskirjallisuudessa on käsitelty laajasti velkojan vaihdokseen liittyvää saamisen siirtoa, Yksimielisyys vallitsee siitä, että siirron jälkeen luovutuksensaajasta tulee uusi velkoja ja hän käyttää velkojan oikeuksia. Hän saa pääsäännön mukaan yhtä hyvän aseman kuin siirtäjällä oli.
Velallinen voi tehdä häntä vastaan samat väitteet kuin olisi voinut tehdä siirtäjää vastaan. Siirtäjä puolestaan menettää omat saatavaan perustuvat oikeutensa. Luovutuksensaajasta tulee saatavan siirrolla velkoja, mutta hän ei saa muita, saatavan syntyyn mahdollisesti liittyviä oikeuksia. Jos esimerkiksi halutaan siirtää saatavan lisäksi osamaksuesineen omistusoikeus, siitä on sovittava erikseen (ks. esim. Ari Saarnilehto ym. Oikeuden perusteokset Varallisuusoikeus s. 236, toinen, uudistettu painos 2012).

Oikeus hinnanalennukseen on siten siirrettävissä ilman, että samalla pitäisi siirtää omistusoikeus hinnanalennuksen kohteena olevaan esineeseen.

Tässä vaiheessa asuntoyhtiön 30 osakkaasta 18 huoneiston ostajaa on siirtänyt oikeutensa hinnanalennukseen asuntoyhtiölle (ks. liite 2).
Näiden siirtäjien omistusosuus yhtiön koko osakekannasta 3724 osakkeesta on 2325 osaketta, mikä vastaa 62,4 prosenttia. Tämän vuoksi heillä on oikeus vaatia kanteessa tarkoitetusta hinnanalennuksesta 44.298,56 eurosta omistusosuuttaan vastaavat 27.642,30 euroa hinnanalennusta.

Jos siis kantajalla ei katsottaisi olevan AsKL:n 4:18 a §:n perusteella itsenäistä kannevaltaa, vaan kantaja joutuisi perustamaan kanneoikeutensa edellä mainittuun oikeudensiirtoon, kantajan kannevaatimus rajoittuu silloin mainittuun 27.642,30 euroon. Näin sen vuoksi, että kantaja ei voi siirron perusteella saada parempaa oikeutta kuin siirtäjillä on.


Kantajan lausuma 10.8.2014

Kantajan muu oikeudenkäyntiaineisto

Vaasan HO:n tuomio 7.3.2013 nro 309 (S 11/1004)/Satakunnan KO 1.7.2011
Hovioikeus ja käräjäoikeus totesivat yksituumaisesti, että puheena olevassa kerrostalon korjausrakentamisessa, joka on suoritettu Porin kaupungin rakennusvalvonnan 28.7.2006 myöntämän toimenpideluvan nojalla, on ollut kysymys uudisrakentamiseen verrattavasta korjausrakentamisesta, kun

-asuntojen kylpyhuoneet on saneerauksen yhteydessä vesi eristetty ja kaakeloitu ja niihin on asennettu lattialämmitykset,
-asuntojen keittiöihin keittiön, eteisen, olohuoneen ja makuuhuoneen lattioihin on asennettu tammiparketti ja näiden huoneiden kalusteet on olohuonetta lukuun ottamatta uusittu,
-huoneistojen sisäpinnat on maalattu tai tapetoitu ja laakaovet on maalattu,
-asuntoihin on asennettu uudet kodinkoneet ja niiden parvekkeet on
peruskorjattu sekä varustettu parvekelasituksella ja sähköpistokkeella,
-asuntoihin on asennettu huoneistokohtaiset vesimittarit ja ovipuhelinjärjestelmä,
-asuinhuoneiden kytkimet, kattorasiat ja pistorasiat on uusittu,
-TV- ja puhelinkaapelointi on nykyaikaistettu,
-asuntojen ja saunatilojen vesi- ja viemärikalusteet on uusittu,
-rakennuksen porrashuone on maalattu ja sen lattiapinnoite, pistorasiat, kytkimet ja valaisimet on uusittu,
-porrashuoneen kaiteisiin on asennettu pyökkikäsijohteet,
-rakennuksen peltikatto on maalattu ja sen saunaosasto on peruskorjattu,
-uudet jätevesiviemärit on liitetty vanhoihin valurautaputkiin,
-asuntojen lämmitysjärjestelmään ei ole saneerauksen yhteydessä tehty muutoksia lukuun ottamatta asuntoihin laitettuja patteriventtiilejä sekä asuntojen kylpyhuoneisiin lisättyjä sähkövastuksia,
-tätä saneerausta aiemmin rakennukseen oli 1998 uusittu keittiön ikkunat ja parvekeovet ja 2001 muut huoneistojen ikkunat sekä rakennuksen lämmitysjärjestelmä -> rakennuksen lämpöputkisto ja lämpöpatterit olivat kuitenkin alkuperäiset,
-rakennuksen hissi oli peruskorjattu 1996.

Näiden korjaustoimenpiteiden perusteella hovioikeus ja käräjäoikeus katsoivat, että uudisrakentamiseen verrattavana korjausrakentamisena voidaan pitää sellaista kattavaa korjausta, joka pitää sisällään täydellisen pintaremontin ja sen, että rakennuksen kaikki rakenteet, kuten sähkö-, vesi-, viemäri- ja lämmityslaitteet ovat korjauksen jälkeen korjausajankohdan määräysten mukaisessa kunnossa.

Hovioikeus ja käräjäoikeus lausuivat vielä, että vaikka rakennuksen rakentamiseen (= uudisrakentamiseen) verrattavissa olevaan korjaus- tai muutostyöhön lähtökohtaisesti tarvitaan maankäyttö- ja rakennuslain 12e§:n 2 momentin nojalla rakennuslupa, uudisrakentamiseen verrattavalta korjausrakentamiselta ei ole perusteltua ehdottomasti edellyttää rakennuslupaa, koska kuntien rakennusvalvontaviranomaiset eivät välttämättä tulkitse rakennusluvan kriteerejä yhdenmukaisesti.

Hovioikeuden ja käräjäoikeuden yhdenmukaisessa tulkinnassa uudisrakentamiseen verrattavan korjausrakentamisen arvioinnissa on vielä yksi erittäin mielenkiintoinen seikka: molemmat tuomioistuimet katsoivat nimittäin, että arvioinnissa on otettava huomioon paitsi juuri ennen myyntiä tehdyn saneerauksen yhteydessä suoritetut korjaustoimet myös rakennukseen aiemmin sen ollessa vuokrakäytössä tehdyt korjaukset, sillä ne ovat pidentäneet korjattujen osien elinkaarta. Siten vuokrakäytön aikaan tehdyillä korjauksilla on osaltaan merkitystä arvioitaessa sitä, onko rakennus saneerauksen jälkeen ollut kokonaisuudessaan uuteen verrattavassa kunnossa. Tältä osin hovioikeus on kiinnittänyt huomiota siihen, että myös rakennuksen lämmitysjärjestelmä on ollut elinkaarensa alkupäässä, sillä vaikka lämmitysjärjestelmään on saneerauksen yhteydessä tehty verraten vähäisiä muutoksia, rakennus on sen ollessa vuokrakäytössä vuonna 2001 liitetty kaukolämpöverkkoon.

Tämä näkökohta on kantajan mielestä merkittävä nyt esillä olevassa riidassa, sillä sen seurauksena kantajayhtiön rakennuksen uudisrakentamiseen verrattavaa korjausrakentamista arvioitaessa on otettava huomioon - paitsi Taxxxri Oy:n toimesta saneerauksessa tehdyt muutokset - myös rakennukseen aiemmin sen ollessa vuokrakäytössä tehdyt korjaukset, kuten esimerkiksi vuonna 1995 tehty vesikatteen uusinta ja vuonna 1999 tehty koko talon käyttövesiputkien uusinta, kuten asuntojen myyntiesitteessä kerrotaan. Kantajayhtiön talo on rakennettu 1967 ja sen jälkeen siihen on 28 vuotta myöhemmin tehty uusi vesikatto ja 32 vuotta myöhemmin täydellinen putkiremontti. Näiden toimenpiteiden johdosta ostajat ovat voineet luottaa siihen, että rakenteet ovat 2009 korjausajankohdan määräysten mukaisessa kunnossa, kun vesikatolla oli ikää vasta 14 vuotta ja uusituilla käyttövesiputkilla vain 10 vuotta.

Kokonaisarvioinnissa hovioikeuden mukaan uudisrakentamiseen verrattavaa korjausrakentamista vastaan puhuvina seikkoina tuli esiin vain se, että korjaukset oli tehty toimenpideluvan (MRL 126 §) eikä rakennusluvan (MRL 125 §) perusteella. Nyt esillä olevassa kantajayhtiön riidassa tämäkin rasite on poissa, sillä Txxxri Oy on joutunut hankkimaan kerrostalon vesi- ja viemärijohtojen uusintaa varten Pirkkalan kunnan rakennusvalvonnan 24.9.2009 myöntämän rakennusluvan, koska näin raskaita korjaustöitä ei rakennusvalvonnan käsityksen mukaan ole ollut mahdollista tehdä pelkän toimenpideluvan turvin kuten parvekkeiden lasitus- ja korjaustöitä, jotka rakennusvalvonta katsoi voitavan tehdä 14.5.2009 myönnetyn toimenpideluvan varassa.

Hovioikeus katsoi vielä, että uudisrakentamiseen verrattavaa korjausrakentamista vastaan puhuvina seikkoina äsken mainitun rakennusluvan puuttumisen lisäksi oli vain se, että rakennuksen ilmastointi, sähköjärjestelmän nousujohdot sekä lämpöputkisto ja lämpöpatterit oli saneerauksessa jätetty ennalleen.

Hovioikeus lausui kuitenkin, että uudisrakentamiseen verrattavan korjausrakentamisen puolesta puhuvia seikkojen punninta osoittaa, että rakennukseen tehdyt korjaukset ovat olleet raskaita ja että myyntiesitteestä voidaan tehdä päätelmä, jonka mukaan rakennus on tarkoitettu saattaa korjausajankohdan määräyksiä vastaavaksi (alleviivaus tässä). Hovioikeuden arvion mukaan myös saneerauksen suorittajan voidaan katsoa tavoitelleen sitä, että asunnot olisivat uutta vastaavassa kunnossa. Esitteen mukaisilla korjauksilla sekä rakennukseen aikaisemmin tehdyillä korjauksilla rakennuksen elinkaari on olennaisesti pidentynyt ja rakennus on rakenteiden ja teknisten järjestelmien suhteen käytännössä vastannut uutta rakennusta. Sen vuoksi kyseessä on siten ollut uudisrakentamiseen verrattava korjausrakentaminen.

Asunto Oy Pirkkalan Kyxxxtie 2:ssa tehdyt korjaustoimet

Hovioikeuden edellä mainitussa ratkaisussa tarkoitettu kerrostalo oli rakennettu 1967 eli täsmälleen samana vuonna kuin kantajayhtiönkin kerrostalo.

Vertailun vuoksi on syytä katsoa, millaisia korjaustoimia kantajayhtiön rakennuksessa on tehty, jotta nähdään poikkeavatko ne laatunsa ja laajuutensa puolesta merkittävästi siitä, mitä hovioikeuden ratkaiseman talon saneerauksessa oli tehty.

Asiakirjoista ja taloyhtiön johdolta saatujen tietojen mukaan Asunto Oy Pirkkalan Kyxxxtie 2:n saneerauksessa on tehty seuraavat korjaustoimet, kun otetaan huomioon myös rakennukseen aiemmin sen ollessa vuokra käytössä tehdyt korjaukset, kuten hovioikeuden omaksuman kannan mukaa tulee tehdä:

- käyttövesiputket uusittu myyntiesitteen mukaan 1999 (myyjä vetoaa tähän)
- vesikatteen uusinta 1995 (alkuper. rak. 1967) -> seur. uusinta siten v. 2023
- saunatilojen remontointi,
- harrastetilan rakentaminen ja kuntolaitteiden hankinta,
- jätteenkeräyspisteen uusinta,
-l eikkipaikan korjaus,
- patteritermostaattien vaihto,
- grillikatoksen rakentaminen naapuriyhtiön kanssa,
- parvekkeiden katon vedenpoisto ja vesikatto reunapelteineen uusittu,
- parvekkeiden seinät, katot ja lattiat kunnostettu ja pinnoitettu,
- parvekkeiden etukaide uusittu kokonaan,
- parvekkeet lasitettu,
- parvekkeen ja olohuoneen välisen seinän eristeiden ja rakennuslevyjen uusinta,
- pystyviemäreiden ja huoneistojen hajoitusviemäreiden uusinta,
- porraskäytävien maalaus ja valaisimien uusinta,
- uiko-oven potkupeltien uusintoja ovien maalaus
- julkisivujen sokkeleiden puhdistus ja uudelleen pinnoitus,
- autotallien ovien paneleiden ja potkupeltien uusinta,
- ikkunoiden maalaus ja tiivisteiden vaihto,
- pihan asfaltointi, kiveysten uusinta, nurmikon uusinta, lipputangon uusinta,
- autonlämmitystolppien ja ulkovalaistuksen uusinta,
- pesulatilojen maalaus ja julkisivupaneleiden uusinta ja pyykinkuivaustelineiden uusinta,
- vesi- ja viemärijohtojen osittainen uusinta (rak.lupa 24.9.2009),
- ammeet ja suihkutilat korvattu höyrysuihkukaapeilla (rak.lupa
24.9.2009),
- osassa kylpyhuoneita on tehty vähäisiä tilamuutoksia (rak.lupa
24.9.2009),
- uusia pystyhormeja lisätty/ palokatkot välipohjissa (rak.lupa 24.9.2009) - kellarikäytävien valaistus on uusittu kokonaisuudessaan,
- CAT-kaapelointi I Dataverkon rakentaminen jokaiseen huoneistoon,
- rakennuksen sisäänkäyntien ulkoseinien, katon ja lattian pinnoitteet on saneerauksen yhteydessä uusittu kokonaisuudessaan,
- huoneistojen ryhmäkeskukset on uusittu täydellisesti samoin kuin suihku- ja keittiötilojen kaapelointi nykymääräysten mukaisiksi,
- talousrakennuksen laatoitukset ja vessat uusittu
- autotallien valaistus on uusittu ja pinnat maalattu, -
- autotallien sähköistykset uusittu (ks. kaapelihyllyt),
- pihan sadevesijärjestelmä on uusittu.

Vertailu osoittaa, että Asunto Oy Kyxxxtie 2:een tehdyt korjaus- ja parannustyöt ovat laadultaan ja laajuudeltaan vielä raskaampia kuin hovioikeuden ratkaisussa tarkoitettuun kerrostaloon kohdistunut korjausrakentaminen. Silmiinpistävimpänä erona on se, että hovioikeuden ratkaisemassa jutussa rakennuksen korjaus- ja parannustyöt oli tehty pelkästään Porin kaupungin rakennusvalvonnan 27.7.2006 myöntämän toimenpideluvan turvin, mitä hovioikeus piti uudisrakentamiseen verrattavaa korjausrakentamista vastaan puhuvana seikkana. Sen sijaan Asunto Oy Kyxxxtie 2:n korjaus- ja parannustyöt ovat edellyttäneet Pirkkalan kunnan rakennusvalvonnan 24.9.2009 myöntämää rakennuslupaa, joka lähtökohtaisesti tarvitaan aina uudisrakentamiseen verrattavissa olevaan korjaus- ja muutostyöhön.

Hovioikeus on kuitenkin päätynyt ratkaisemassaan jutussa omaksumaansa kantaan, vaikka korjaus- ja muutostyöt oli tehty ilman rakennuslupaa katsoen, että uudisrakentamiseen verrattavalta korjausrakentamiselta ei ole perusteltua ehdottomasti edellyttää aina rakennuslupaa, koska kuntien rakennusvalvontaviranomaiset eivät välttämättä tulkitse rakennusluvan kriteerejä yhdenmukaisesti.

Taxxxri Oy:n suorittamat korjaus- ja parannustyöt ovat merkinneet kantajayhtiön omistaman kerrostalon kaikkiin huoneistoihin tehtyä täydellistä pintaremonttia ja korjauksen jälkeen taloyhtiön rakennusten kaikki rakenteet, kuten sähkö-, vesi-, viemäri- ja lämmityslaitteet ovat olleet korjausajankohdan määräysten mukaisessa kunnossa.

Riidatonta lienee se, että Taitokaan Oy:n tarkoituksena on ollut saattaa Asunto Oy Pirkkalan Kyxxxtie 2:n rakennukset korjausajankohdan 2009- 2010 määräyksiä vastaavaksi; ainakaan vastaajayhtiö ei ole edes väittänyt, että sen saneeraamat taloyhtiön rakennukset eivät joltakin osin vastaisi korjausajankohdan määräyksiä.

Samoin myös Taitokaan Oy:n toimeksiannosta korjausrakennetun talon huoneistoja välittäneet kiinteistönvälittäjät ovat vakuuttaneet huoneistojen ostajille, että asunnot olivat korjausten jälkeen uudenveroisia tai uuteen verrattavia ja hyvälaatuisia. Mikään pintaremontti tai ehostus, kuten Taitokaan Oy väittää korjaustoimien laajuuden olevan, ei olisikaan voinut tulla kysymykseen tämän entisen vuokratalon saneerauksessa, sillä niin huonokuntoinen talo oli ennen saneerauksen alkua.


Tätä johtopäätöstä tukee vielä sekin, mitä Taitokari Oy:n edustaja ja yhtiön nimenkirjoittaja sekä samanaikaisesti Asunto Oy Pirkkalan Kyxxxtie 2:n isännöitsijänä 28.4.2009 - 30.4.2011 toiminut M. Jattt on heti isännöitsijän toimikautensa alussa 10.6.2009 julkisuuteen antamassaan lausunnossa ilmoittanut tästä teemasta:

"Koko talo (Kyxxxtie 2) on niin huonossa kunnossa, että se on remontoitava kokonaan. Se taas tulee niin kalliiksi, että kustannuksia ei voi kattaa vuokrilla. Remontin hinta saadaan katettua asuntojen myynnillä, Jattt perustelee." (ks. Pirkkalainen verkkolehti 10.6.2009 nro 24 -> kantajan kirj. todiste nro K 28).

Asunto Oy Pirkkalan Kyxxxtie 2;n korjausrakentamiseen liittyy vielä yksi merkittävä eroavaisuus, joka puoltaa korjausrakentamisen pitämistä uudisrakentamiseen verrattavana korjausrakentamisena ja jota ei ollut olemassa hovioikeuden ratkaisemassa edellä selostetussa asiassa.
Tämä liittyy korjattavina olleiden asuntojen myyntiajankohtaan.

Hallituksen esityksen mukaan (HE 21/2005), jossa ilmaisu "korjausrakennettu rakennus" muutettiin muotoon "uudisrakentamiseen verrattavalla tavalla korjausrakennettu rakennus", määritelmän tarkistus ei muuta asiallisesti nykytilaa, sillä asuntokauppalaista annetun hallituksen esityksen (HE 14/1994) vp, s. 50) mukaan tarkoituksena on alun perinkin ollut, että määritelmässä tarkoitettuna korjausrakentamisena pidetään vain uudisrakentamiseen verrattavissa olevia korjaus- ia parannustöitä. Hallituksen esityksen (HE 14/1994) mukaan korjausrakentamisella tarkoitetaan tässä yhteydessä sitä, että yhtiön omistamaan kokonaiseen asuinrakennukseen tehdään uudisrakentamiseen verrattavissa olevia korjaus- ja perusparannustöitä "Rakennuksen korjausrakentamisen yhteydessä on tavallista, että yhtiön koko osakekanta tai huomattava osa siitä on hankittu korjausrakentamisen toteuttamisesta vastaavan tahon omistukseen, ja asuntojen myynti korjausrakentamisen aikana on asunnonostajan oikeusturvatarpeen kannalta rinnastettavissa uustuotannon yhteydessä tapahtuvaan asuntojen myyntiin. Sen vuoksi rakentamisvaiheeseen liittyvät asunnonostajan oikeudellisen ja taloudellisen aseman suojaamiseksi ehdotetut järjestelyt koskisivat myös korjausrakentamistilanteita, kun asunnot myydään uusille asunnonostajille ennen töiden valmistumista."

Hovioikeuden ratkaisemassa jutussa saneeratut asunnot myytiin vasta saneerauksen jälkeen uusille ostajille eli eri tilanteessa kuin hallituksen esityksessä todetaan. Sen sijaan Asunto Oy Pirkkalan Kyxxxtie 2:n asunnot on myyty jo ennen saneeraustöiden valmistumista, jolloin Taitokaan Oy on rahoittanut korjausrakentamista asunnoista saaduilla kauppahinnoilla.

Asunnon koko kauppahinta on maksettu heti kaupantekotilaisuudessa, vaikka asunto on valmistunut vasta kuukausia kaupanteon jälkeen, kuten kanteen liitteenä oleva kirjallinen todiste nro K 5 osoittaa. Tämä on yksi tärkeä seikka, joka lainsäätäjän mukaan antaa perusteen pitää korjausrakentamista uudisrakentamiseen verrattavana, koska asuntojen myynti korjausrakentamisen aikana on asunnonostajan oikeusturvatarpeen kannalta rinnastettavissa uustuotannon yhteydessä tapahtuvaan asuntojen myyntiin. Tämäkin tunnusmerkistö siis puuttui hovioikeuden ratkaisemassa jutussa ja siitä huolimatta hovioikeus päätyi siihen lopputulokseen, että korjausrakentamista oli pidettävä uudisrakentamiseen verrattavana korjauksena.

Asuntokauppalain 4 luvun 18 a §:n mukaan yhteisöllä on ostajan sijasta oikeus vedota virheeseen, jos virhe ilmenee asuntoyhteisön kunnossapitovastuulle kuuluvassa kiinteistön osassa. Taitokaan Oy on myöntänyt, että kanteessa tarkoitettu virhe kuuluu taloyhtiön kunnossapitovastuulle.

Hallituksen esityksen (HE 21/2005, s. 15) mukaan vain asuntoyhteisöllä olisi oikeus vedota sellaisiin virheisiin, jotka ilmenevät yhteisön kunnossapitovastuulle kuuluvissa kiinteistön osissa. Yksittäisen asunnon ostaja voisi kuitenkin vedota tällaisiin virheisiin silloin, kun asuntoyhteisö ei vielä ole siirtynyt ostajien hallintoon. Tämä tapahtui kantajayhteisön kohdalla 19.5.2010. Hallinnon siirtymisen jälkeen ostajalla olisi oikeus vedota tällaiseen virheeseen vain, jos virheellä on suoria haitallisia vaikutuksia ostajan hallinnassa olevaan huoneistoon, mutta yhteisö ei ryhdy toimiin virheen johdosta. Hallituksen esityksen sivulla 16 todetaan, että ehdotettu yhteisön oikeus vedota 4 luvun virhevastuusäännöksiin merkitsee sitä, että useimmat ja käytännössä myös merkittävimmät rakennusvirheet jäisivät selvitettäväksi yhteisön ja perustajaosakkaan välillä. Kantajayhtiön puhevallan käyttämiselle on siten olemassa kestävä lainsäädännöllinen perusta tässä asiassa.

Taxxxi Oy ei vedota tietämättömyyteensä vesikaton kunnosta, sillä yhtiön edustaja ja nimenkirjoittaja M. Jattt on ollut läsnä 29.10.2010 suoritetussa vesikaton tarkastuksessa ja saanut tarkastusta koskevan huoltoraportin, jonka mukaan vesikaton yleiskunto ja vedeneristys on niin heikko, että katto vaatii heti tehtäviä korjaustöitä.
Korjaustöiden laajuus ja kustannusvaikutus selvisi vasta keväällä 2011, kun taloyhtiö teetti 16.5.2011 päivätyn vesikaton kuntokartoituksen (K6). Sen jälkeen teetettiin ripeästi 3.8.2011 vesikattokorjauksen rakennusselitys (K13) ja 16.8.2011 urakkaohjelma (K14) sekä 15.9.2011 urakkasopimus (K17). Kantaja on reklamoinut virheestä 28.10.2011 eli heti, kun virheen merkitys ja sen kustannusvaikutus on selvinnyt. Sitä ennen yksityiset asunnonostajat olivat reklamoineet vesikaton vuotovirheistä omien asuntojansa osalta isännöitsijä M. Jattt pitkin kevättä 2011.


HAASTEHAKEMUS / KANTEEN TÄYDENNYS 26.8.2014

VAATIMUKSET
1) Vastaajayhtiö on velvoitettava suorittamaan kantajayhtiölle ensisijaisesti vahingonkorvauksena sen kunnossapitovastuulle kuuluvan kerrostalon vesikatteen uusimisesta aiheutuneista kustannuksista 79.934,62 eurosta eduntasoituksen huomioon ottaen 50 prosenttia vastaavat 39.967,31 euroa korkolain 4 §:n 1 momentissa tarkoitetun korkokannan mukaisine viivästyskorkoineen 27.11.2011 lukien.

2) Toissijaisesti vastaajayhtiö on velvoitettava suorittamaan kantajalle aiemmin vaaditun 2325 osakkeen asemesta 2.907 osakkeen osalta taloyhtiölle siirretyn oikeuden nojalla sitä vastaavat 78,06 prosenttia virheen arvosta 39.934,31 eurosta eli 31.198,48 euroa edellä mainittuine viivästyskorkoineen.




PERUSTEET

3) Vastaajayhtiö on lisäksi velvoitettava korvaamaan kantajan oikeudenkäyntikulut korkoineen tässä asiassa.

Lisä haastehakemuksen / kanteen täydennyksen syy

Kantajayhtiö on nostanut Taxxxri Oy:tä vastaan 13.3.2013 vireille tulleen kanteen, joka perustuu Taxxxri Oy:n kantajayhtiön osakkaille myymien asuntojen virheisiin. Kanteessa on vaadittu vastaajayhtiöltä ensisijaisesti asuntokauppalain 4 luvun 18 a §:n nojalla hinnanalennuksena 44.298,56 euroa eli täsmälleen sama summa kuin tässä lisähaastehakemuksessakin. Kannetta kehiteltäessä kantajayhtiö on esittänyt toissijaisena vaatimuksena sen varalta, että sillä ei katsottaisi olevan jutussa itsenäistä puhevaltaa, vaatimuksen, jonka mukaan Taxxxri Oy:n on joka tapauksessa suoritettava hinnanalennuksena kantajayhtiölle 62,4 prosenttia virheen arvosta vastaavat 27.642,30 euroa edellä mainittuine korkoineen. Toissijainen vaatimus perustuu siihen, että kantajayhtiön koko osakekannasta 3724 osakkeesta 2325 osakkeen omistajat ovat siirtäneet oikeutensa hinnanalennukseen Taxxxi Oy:ltä asuntojen virheiden perusteella kantajayhtiölle. Nyt tehty tarkistus on osoittanut, että taloyhtiölle oikeutensa siirtäneitä osakkeenomistajia on aiemmin ilmoitetun 18 asemesta kaikkiaan 22 ja heidän edustamiensa osakkeiden määrä on yhteensä 2.907 osaketta, mikä vastaa 78,06 prosenttia yhtiön koko osakekannasta (ks. K 27 -> kantajan lausuman 8.7.2013 liite 5) Asianosaiset ovat yhtä mieltä siitä, että väitetyt virheet ovat ilmenneet kantajayhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvassa kiinteistön osassa.

Jutussa on pidetty ensimmäinen suullinen valmisteluistunto 11.8.2014 Pirkanmaan käräjäoikeuden 1. osastolla käräjätuomari A. Littt johdolla. Silloin Taxxxri Oy:n puolesta nostettiin esiin kysymys siitä, voiko kantajayhtiö ylipäätänsä kohdistaa Taxxxri Oy:hyn minkäänlaista hinnanalennusvaatimusta millään perusteella.

Kantajayhtiön puolesta ilmoitettiin tällöin käräjäoikeudelle, että yhtiön ensisijainen kannevaatimus ei ole luonteeltaan hinnanalennusvaatimus, vaan vahingonkorvausvaatimus, koska kantajayhtiö ei ole sopimussuhteessa Taxxxri Oy:n. Vaikka vaatimus perusteeltaan onkin hinnanaiennusvaatimus, koska se perustuu ostajan oikeuteen vaatia Taxxxri Oy.itä kaupan kohteessa todetun virheen oikaisemista, on kantajayhtiön ensisijainen kannevaatimus edellä mainitusta syystä nimenomaisesti vahingonkorvausvaatimus, jota kantajayhtiöllä on lainsäätäjän asuntokauppalain 4 luvun 18 a §:n 1 momentissa osoittaman sääntelyn nojalla oikeus ostajan sijasta ajaa itsenäisesti omissa nimissään silloin, kun kaupan kohteessa todettu virhe ilmenee taloyhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvassa kiinteistön osassa ja kyseessä on uudisrakentamiseen verrattavalla tavalla korjausrakennettu rakennus, jolloin asuntokauppalain 4 luvun soveltamisen edellytykset täyttyvät.

Kantajayhtiön toissijainen kannevaatimus on ostajien kantajayhtiölle siirtämään oikeuteen perustuva hinnanalennusvaatimus sen varalta, että kanteeseen ei sovelleta asuntokauppalain 4 luvun uuden asunnon kauppaa koskevia vaatimuksia. Ostajien taloyhtiölle siirtämien oikeuksien juridiset perusteet on yksilöity seikkaperäisesti kantajayhtiön 8.7.2013 päivätyn lausuman sivuilla 9-11. Kun taloyhtiö on ryhtynyt vaatimaan Taitokaan Oy:ltä kaupan kohteen virheen perusteella vahingonkorvausta hallinnon luovutuksen 19.5.2010 siirryttyä taloyhtiölle, ei yksityisillä osakkeenomistajilla enää sen jälkeen ole ollut oikeutta vaatia hinnanalennusta asuntokauppalain 4 luvun perusteella, kuten lain esitöissä todetaan (HE 21/2005 s. 16).

Vahingonkorvausvaatimuksen perusteet

Mitä tulee asuntokauppalain 4 luvun soveltamisen edellytyksenä olevan kriteerin "uudisrakentamiseen verrattavalla tavalla korjausrakennettu rakennus"- tunnusmerkistön täyttymiseen, kantaja viittaa käräjäoikeudelle jo aiemmin esitettyyn ja erityisesti Vaasan hovioikeuden 7.3.2013 antamassa tuomiossa nro 309 (S 11/1004) mainittuihin rakennuksen korjaustoimenpiteisiin verrattuna kantajayhtiön rakennuksessa suoritettuihin korjauksiin (ks. kantajan lausuma 10.8.2014 sivu 6 verrattuna sivuilla 9-10 lueteltuihin korjauksiin).

Lähtökohtana tuon kriteerin täyttymisessä on Vaasan hovioikeuden omaksuman kannan mukaan, että on riittävää, kun korjaus pitää sisällään täydellisen pintaremontin ja sen, että rakennuksen kaikki rakenteet, kuten sähkö-, vesi-, viemäri ja lämmityslaitteet ovat korjauksen jälkeen korjausajankohdan määräysten mukaisessa kunnossa. Taxxxri Oy:n myymien asuntojen myyntiesitteet (K 4) osoittavat, että asuntoihin on tehty täydellinen pintaremontti ja rakennuksen sähkö-, vesi-, viemäri- ja lämmityslaitteet on tarpeellisilta osin saneerattu siten, että ne ovat olleet 2010 voimassa olleiden rakennusmääräysten mukaisessa kunnossa. Taxxxri Oy ei ole edes väittänyt, että sen nyt saneeraaman rakennuksen jotkut rakenteet eivät täyttäisi tuolloin voimassa olleita rakentamismääräyksiä.

Ostajilla on niin ikään ollut perusteltu syy uskoa rakennukseen tehdyn korjauksen olleen uudisrakentamiseen verrattava sen vuoksi, että Taxxxri Oy:n toimeksiannosta asunnot välittäneen Kotineliö Oy LKV:n kiinteistönvälittäjät ovat vakuuttaneet ostajille asuntojen olevan uudenveroisia tai uuteen verrattavia; välittäjien mukaan ostajien ei tarvinnut taloyhtiössä varautua ainakaan kymmeneen vuoteen mihinkään merkittävämpään remonttiin ja senkin jälkeen ensimmäisenä remonttikohteena piti tulla eteen kerrostalon ikkunoiden uusiminen.

Korjaustoimenpiteiden laadusta ja laajuudesta käräjäoikeudelle jo esitetyn selvityksen perusteella koko rakennus on ollut tarkoitus saattaa korjausajankohdan määräyksiä vastaavaksi ja kunnostaa ne kohdat, joita ei erikseen mainitusti ollut aikaisemmin kunnostettu. Erikseen mainiten rakennukseen oli aikaisemmin uusittu vesikate (1995) ja käyttövesiputket (1998), kuten alkuperäisen kanteen liitteenä oleva isännöitsijäntodistus osoittaa (ks. K3). Oikeuskäytännössä on lähdetty siitä, että myös nämä aiemmin rakennukseen tehdyt korjaus- ja perusparannustyöt on otettava lukuun arvioitaessa kriteerin täyttymistä, koska ne ovat omiaan lisäämään rakennuksen elinkaarta.

Uudisrakentamiseen verrattavan korjausrakentamisen keskeisimpiä tunnusmerkkejä on maankäyttö- ja rakennuslain 18 luvun 125 §:n mukaan rakennuslupa: se tarvitaan uuden rakennuksen rakentamiseen ja sellaiseen korjaus- ja muutostyöhön, joka on verrattavissa rakennuksen rakentamiseen. Oikeuskirjallisuuden mukaan muun muassa rakennuksen laajentamiseen, olennaiseen muuttamiseen tai käyttötarkoituksen muuttamiseen sovelletaan uutta rakentamista koskevia säännöksiä (E.J. Hollo: Johdatus ympäristöoikeuteen 2009,
12.4.2. Rakennuslupa.

Myös tämä uudisrakentamiseen verrattavan korjausrakentamisen tunnusmerkki täyttyy kantajayhtiön omistaman rakennuksen korjaamisen osalta, sillä rakennukseen on tehty niin olennaisia vesi- ja viemärijohtojen muutostöitä, että ne ovat vaatineet Pirkkalan kunnan rakennusvalvonnan 24.9.2009 myöntämän rakennusluvan (ks. K33).

Uudisrakentamiseen verrattavan korjausrakentamisen tyypillisimpiä tunnusmerkkejä asuntokauppalain säätämiseen johtaneen hallituksen esityksen mukaan (HE 14/1994) ovat lisäksi seuraavat seikat:

- yhtiön koko osakekanta on hankittu korjausrakentajan käsiin;
- yhtiön omistamaan kokonaiseen asuinrakennukseen tehdään uudisrakentamiseen verrattavissa olevia korjaus- ja perusparannustöitä;
- rakennukseen tehdään asuinhuoneistoja;
- asuntojen myynti aloitetaan korjausrakentamisen aikana;
- asunnot myydään asunnonostajille ennen töiden valmistumista.

Kaikki nämä lainsäätäjän esimerkinomaisesti mainitsemat tunnusmerkitkin toteutuvat Taitokari Oy:n kantajayhtiön rakennukseen kohdistamissa toimenpiteissä.

Tämän vuoksi asiaan on sovellettava asuntokauppalain 4 luvun uuden asunnon kauppaa koskevia säännöksiä ja silloin kantajayhtiöllä on ostajien sijasta oikeus vedota kaupan kohteen virheeseen.

Mitä tulee virheen sisältöön, asuntokauppalain 4 luvun 14 §:n mukaan asunnossa on virhe, jos se ei vastaa sitä, mitä voidaan katsoa sovitun. Taitokaan Oy:n puolesta on ilmoitettu asuntojen ostajille asuntoja 2009-2010 myytäessä muun ohessa, että rakennuksen vesikate on uusittu 1995 ja että rakennukseen ei tarvitse tehdä ainakaan kymmeneen vuoteen mitään merkittävämpiä remontteja.

Taxxxri Oy:n suorittama rakentamisvaihe on päättynyt 19.5.2010, kun taloyhtiölle on valittu asuntokauppalain 2 luvun 23 §:ssä tarkoitettu hallitus.

Kohta tämän jälkeen Taxxxri Oy:n edustaja ja taloyhtiön isännöitsijänä 30.4.2011 saakka toiminut Taxxxri Oy:n prokuristi M. Jattt ryhtyi selvittämään taloyhtiön rakennuksen vesikatteen kuntoa, kun talossa oli sattunut ensimmäisiä vuotovahinkoja jo keväällä 2010. Paikan päällä 29.10.2010 suoritetussa tarkastuksessa Jattt ollessa läsnä taloyhtiön rakennuksen vesikatteen vedeneristyksen yleiskunto, pinta, saumat ja tuuletusputkien läpiviennit todettiin niin huonokuntoisiksi, että ne vaativat välittömiä korjaustoimenpiteitä. Kokonaisarviona tarkastuksessa todettiin: "Katolla useita mahdollisia vuotopaikkoja.
Suositellaan akuutit vuotopaikat korjattaviksi. Katolla vuotoriski on suuri, joten suosittelemme katon saneerausta lähiaikoina."

Taitokari Oy:n suorittama kerrostalon rakentamisvaihe oli kestänyt 29.4.2009 - 19.5.201Oja ostajille oli ilmoitettu, että talon vesikate oli uusittu vain 14-15 vuotta aiemmin ja että talo on korjattu niin hyvin, ettei siihen tarvitse tehdä mitään merkittävää remonttia ainakaan kymmeneen vuoteen.

Ei ole uskottavaa, että kerrostalon vesikate olisi muutaman kesäkuukauden aikana 20.5. - 29.10.2010 päässyt tuhoutumaan niin rappiolle, että Taxxxri Oy ei olisi jo 19.5.2010 rakentamisvaiheen lopussa rakentamista ja kiinteistönjalostusta elinkeinonaan ja ammattinaan harjoittavana perustajaosakkaana/grynderinä tuolloin pannut merkille vesikatteen katastrofaalisen huonoa kuntoa - ainakin Taxxxri Oy:n olisi pitänyt se havaita eikä sen sijaan vakuutella asunnon ostajille, että taloon ei tarvitse tehdä ainakaan kymmeneen vuoteen merkittävämpää remonttia. Näin on erityisesti sen vuoksi, että Taxxxri Oy oli uusinut muun muassa parvekkeiden vesikatteen reunapelteineen 2009, kuten isännöitsijä Jattt 8.10.2009 allekirjoittamasta isännöitsijäntodistuksesta ilmenee (ks. K3). Talon ylimmän kerroksen parvekkeiden vesikatteet sijaitsevat käytännössä samassa tasossa kerrostalon vesikatteen kanssa, vain hiukan sen alapuolella, kuten valokuvasta selvästi nähdään (ks. K6, s. 10, kuva 2). Tällöin ylimmän kerroksen parvekkeiden vesikatteen rakentajilta ei ole voinut jäädä havaitsematta kerrostalon vesikatteen huono kunto, kun he ovat pakostakin joutuneet liikkumaan kerrostalon katolla.

Tämän vuoksi kaupan kohde ei ole vastannut sitä, mitä on katsottava sovitun (4:14 §) eikä se ole vastannut niitä tietoja, jotka Taxxxri Oy on ennen kaupantekoa antanut asunnoista ja joiden voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan (4:15 § 1,1). Taxxxri Oy on vielä ennen kaupantekoa jättänyt antamatta ostajille tiedon sellaisesta asuntoja koskevasta erityisestä seikasta(= vesikatteen välitöntä korjausta vaativa kunto), josta yhtiön grynderinä ja perustajaosakkaana täytyy olettaa tienneen ja josta ostajat perustellusti saattoivat olettaa saavansa tiedon, ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan (4:15 § 1,3).
Kaupan kohteessa on siten ollut virhe.

Taloyhtiön oikeutta vedota virheeseen ei ole tarkoitettu rajata vain asunnossa oleviin tai asuntoon rajoittuviin, taloyhtiön kunnossapitovastuulle kuuluviin rakennuksen osiin, vaan taloyhtiöllä on oikeus vedota virheeseen ilmenipä se missä kiinteistön osassa hyvänsä, kuten 4:18 a §:n 1 momentin sanamuoto osoittaa. Siten taloyhtiön omistaman kerrostalon vesikatteessa todettu virhe kuuluu taloyhtiön itsenäisen puhevallan piiriin. Kun taloyhtiön hallinto on 19.5.2010 siirtynyt Taxxxri Oy:ltä ostajille ja taloyhtiö on ryhtynyt heti selvittämään vesikatteen kuntoa ja virheen laatua ja laajuutta, ei yksittäisellä asunnon ostajalla enää sen jälkeen ole ollut oikeutta vedotakaan virheeseen, vaan ainoastaan taloyhtiö on sen jälkeen ollut yksinomainen puhevallan käyttäjä asiassa ja vain sillä on ollut oikeus vedota sen kunnossapitovastuulle kuuluvissa kiinteistön osissa todettuihin virheisiin (ks. HE 21/2005 s. 16).

Virheen korjaaminen on aiheuttanut taloyhtiölle 88.597,11 euron korjauskustannukset, josta vahingon määrä on puolta vastaavat 44.298,56 euroa. Vahingon määrä on laskettu sen mukaisesti, että taloyhtiön omistaman rakennuksen edellisen vesikatteen käyttöikä oli 28 vuotta (1967 - 1995 / ks. isännöitsijän todistus, K3), minkä vuoksi asuntojen ostajat saattoivat perustellusti lähteä 2009 ostopäätöstä tehdessään siitä, että talon vesikatteen käyttöiästä on jäljellä vielä noin 14 vuotta eli puolet (1995-2023). Taxxxri Oy:n asunnon ostajille antama ilmoitus talon hyvästä kunnosta ja vakuuttelu siitä, että talossa ei tarvitse tehdä remontteja kymmeneen vuoteen, vielä entisestään lisäsi ostajien luottamusta tähän seikkaan.

Taxxxri Oy on myynyt kaikki taloyhtiön 30 asuntoa rakentamisvaiheen aikana 29.4.2009 - 19.5.2010. Taxxxri Oy on perustajaosakas, koska se on omistanut kaikki osakkeet rakennusaikana ja silloin, kun osakkeita on myyntiesitteessä 8.10.2009 tarjottu kuluttajille. Asuntokauppalain 4 luvun 1 §:n 1 momentin 1 kohdan mukaan uuden asunnon kauppaa koskevia säännöksiä sovelletaan muun muassa silloin, kun perustajaosakas rakentamisvaiheessa tai sen jälkeen myy asunnon otettavaksi käyttöön ensimmäistä kertaa tai saman lainkohdan 2 kohdan mukaan, kun elinkeinonharjoittaja muuten myy asunnon otettavaksi käyttöön ensimmäistä kertaa uudisrakentamisen tai uudisrakentamiseen verrattavan korjausrakentamisen jälkeen.

Taitokaan Oy on toiminut asuntoja myydessään ensin mainitun lainkohdan tarkoittamana perustajaosakkaana ja joka tapauksessa yhtiö on toiminut viimeksi mainitun lainkohdan tarkoittamana elinkeinonharjoittajana.

Taloyhtiön kanne perustuu toisaalta myös vakiintuneeseen oikeuskäytäntöön, jonka perusteella kantajalla on oikeus vaatia kanteessa tarkoitettua korvausta (ks. KKO:1984-11-76 ja KKO:1997:209 sekä Turun HO 26.5.2000 nro 1157 ja Helsingin HO 5.11.2009 nro 2874).Asuntokauppalain tarkoituksena ei ole ollut tältä osin muuttaa vakiintunutta käytäntöä eikä ainakaan lisätä ja parantaa grynderin oikeussuojaa siitä, mihin sanottu käytäntö on sen linjannut.

Koska taloyhtiön ensisijaisessa kannevaatimuksessa on kysymys sopimussuhteen ulkopuolisesta korvausvastuusta, taloyhtiö vetoaa vielä myös vahingonkorvauslain tuottamusvastuuseen, sillä Taitokaan Oy:n edellä kerrottu menettely täyttää kantajan käsityksen mukaan sille korvausvastuun perustavan tuottamuksen.

VASTAAJAN VASTAUS 16.10.2014

Kantaja on tähän asti vaatinut tässä asiassa vastaajalta hinnanalennusta. Nyt kantaja on muuttanut vaatimuksensa vahingonkorvaukseksi, kun kantajalle valmisteluistunnossa selvitettiin, että kantajan hinnanalennusvaade ei perustu lakiin. Kantajalla ei ole mahdollista esittää vastaajaa kohtaan hinnanalennusvaadetta, "Koska yhteisö ei ole asuntokaupan osapuoli, sopimussuhteeseen liittyvät virheen seuraamukset, kuten hinnanalennus tai kaupan purku, eivät voi tulla sovellettavaksi myyjän ja yhteisön välillä."

Vastaaja vaatii, että käräjäoikeus jättää kantajan alkuperäisen vaatimuksen tutkimatta tai hylkää sen, koska kantajan vaatimus ei perustu lakiin. Kantajalla ei ole oikeutta esittää vastaajaa kohtaan hinnanalennusvaatimusta. Kantajalla ei myöskään ole kanneoikeutta sen perusteella, että se olisi saanut kanneoikeuden alkuperäisiltä ostajilta, sillä lain mukaan kanneoikeutta ei tällä tavoin ole mahdollista siirtää.
Tästä vastaaja on lausunut yksityiskohtaisesti jo aikaisemmin.

Vastaaja vaatii tähänastisten oikeudenkäyntikulujensa korvaamista samalla kun käräjäoikeus hylkää/jättää kantajan alkuperäiset vaatimukset tutkimatta yllä mainituin perustein. Kantajan olisi tullut alkuperäistä haastehakemusta laatiessaan ymmärtää, että sillä ei ole oikeutta esittää vastaajaa vastaan hinnanalennusvaatimusta.

Kantajan nyt esittämä uusi vaatimus perustuu jo aikaisemmin esitettyihin seikkoihin, miltä osin vastaaja uudistaa kaiken tässä asiassa aikaisemmin lausumansa.


Riitaiset seikat

-sovelletaanko asiassa asuntokauppalain 4 luvun vai 6 luvun säännöksiä eli onko korjausrakentaminen ollut sellaista, että se on kohdistunut kokonaiseen rakennukseen ja onko sen tarkoituksena ollut tehdä rakennuksesta uudenveroinen

-onko Asunto Oy Kyxxxtie 2:lla mahdollisuus esittää asuntokauppalain mukaan hinnanalennusvaatimusta

-onko asunnon omistajilla oikeutta siirtää kanneoikeutta Asunto Oy Kyxxxtie 2:lle

-korvauksen peruste ja määrä


Riidattomat seikat


-kattoa ei ole korjattu Taxxxri Oy:n toimesta

-29.10.201O M. Jattt on Asunto Oy Kyxxxtie 2:n puolesta allekirjoittanut huoltosopimuksen lcopal Katto Oy:n kanssa

-M. Jattt on toiminut Asunto Oy Kyxxxtie 2:n isännöitsijänä 30.4.2011 saakka


TODISTELU

Kantajan kirjalliset todisteet

1. Asunto Oy Pirkkalan Kyxxxtie 2:n kaupparekisteriote
2. Asunto Oy Pirkkalan Kyxxxtie 2:n yhtiöjärjestys
3. Asuntoyhtiön isännöitsijäntodistus 8.10.2009 / M. Jattt, Taxxxri Oy
4. Esite saneerauksessa kunnostetuista myytävinä olevista asunnoista
5. Kauppakirja ja remonttiseloste huoneistosta B 10 / 72 m2
6. Vesikaton kuntokartoitus 16.5.2011 / Kattomaailma, V. Kätttnen
7. Asuntoyhtiön isännöitsijän kirje 14.1.2013 ja sen liitteinä olevat yhtiön pääkirjan kopiot 2011 ja 2012
8. lcopal Katto Oy:n huoltoraportti 29.10.2010/tarkastaja S. Töttt
9. Kosteusvaurioiden laajuuden kartoitusraportti 8.2.2011 / L & T
10. Asuntoyhtiön hallituksen kokouksen pöytäkirja 28.4.2011
11. Huoneiston D 28:n omistajan reklamaatio asuntoyhtiön hallitukselle ja isännöitsijälle vuotovahingon korjausten viivästymisestä
12. Pirkanmaan Kuivaustekniikka Oy:n mittauspöytäkirja 14.7.2011 / asunto D 28
13. Vesikattokorjauksen rakennusselitys 3.8.2011 / HS-Tee Oy, T. Vittt Teema: vesikaton korjaussuunnitelma
14. Vesikaton korjauksen urakkaohjelma 16.8.2011
15. Tampereen Bitumikate Oy:n urakkatarjous 31.8.2011 vesikaton korjauksesta
16. Urakkaneuvottelumuistio 6.9.2011
17. Vesikaton korjausta koskeva urakkasopimus 15.9.2011
18. Asuntoyhtiön reklamaatio 28.10.2011 Taxxxri Oy:lle
19. Asuntoyhtiön kirje 22.5.2012 Taxxxri Oy:n asiamiehelle
20. Uuden asunto-osakeyhtiölain mukainen taloyhtiön vastuunjakotaulukko
21. Rakennuslupa 24.9.2009 kerrostalon vesi- ja viemärijohtojen uusimiseksi
22. Toimenpidelupa 14.5.2009 kerrostalon parvekkeiden lasitusta ja korjaustöitä varten
23. Toimenpidelupaa koskeva lupahakemus 8.5.2009
24. Rakennuslupaa koskeva lupahakemus 25.8.2009
25. Asuntokauppaan perustuvien ostajalle kuuluvien oikeuksien siirtokirja
26. Ote Pirkkalaisen verkkolehdestä 10.6.2009 nro 24
27. Asunnonostajien siirtokirja kantajayhtiölle
30) Kauppakirja 29.4.2009, jolla vastaajayhtiön perustama Asunto Oy Pirkkalan Kyxxxtie 2 osti saneerauskohteen vuokraoikeuksineen
31) Rakennustarkastajan päätös 14.5.2009 § 6 / Toimenpidelupa, lupahakemuksineen 8.5.2009, katselmuspöytäkirjoineen 14.10.2009 ja vastaavan työnjohtajan hakemuksineen
32) Pöytäkirjanote 26.1.2010 Pirkkalan kunnan ympäristölautakunnan kokouksesta 9 §, Kiinteistöjen yhteisjärjestely / As. Oy Pirkkalan Kyxxxtie 2, As Oy Pirkkalan Kartonontie 16 ja Pirkkalan kunta ja siihen liittyvä Yhteisjärjestelysopimus 14.10.2009 ja 11.1.2010 sivu 3/14
33) Rakennustarkastajan päätös 24.9.2009 § 4 / Rakennuslupa (lupanumero 2009-0164), lupahakemuksineen 25.8.2009, kellarin vesi­ ja viemäripiirustuksineen ja kerrostalon 1-3 kerroksen vesi- ja viemäripiirustuksineen sekä rakennustapaselityksineen ja katselmuspöytäkirjoineen 29.1.2010 ja vastaavan työnjohtajan ilmoituksineen
34) Huoltosopimus 29.10.2010: As Oy Pirkkalan Kyxxxtie 2 / lcopal Katto Oy
35) Remonttilasku 4.542,65
36) As. oy: hallituksen kokouksen pöytäkirja 11.4.2011


Kantajan henkilötodistelu

1. Taxxxri Oy:n prokuristi ja entinen taloyhtiön isännöitsijä M. Jattt
2. S. Vuttt (huoneisto C 21:n omistaja)
3. K. Kattt (huoneisenon C 20:n omistaja)
4. S. Lattt (huoneisto D 29:n omistaja) 5, H. Anttt (huoneiston D 28:n omistaja)
6. Taloyhtiön nykyinen isännöitsijä J. Rattt, todistelutarkoituksin
7. K. Ekttt (huoneiston B 13 omistaja)
8. RI, taloushallinnon maisteri (MBA), rakennusvalvoja T. Vittt
9. A. Mättt

Vastaajan kirjalliset todisteet

V 1. K. Ratttisen asiantuntijalausunto 16.5.2013 liitteineen V 1. liitteet Liite 1. (K6) Vesikaton kuntotarkastus 16.52011 (Kattomaailma Oy)
Liite 2. (KS) Vesikaton huoltoraportti 29.10.2010 (lcopal Oy)
Liite 3. (K9) Kosteusvaurioiden laajuuden kartoitus 8.2.2011 (Lassila & Tikanoja Oyj)
Liite 4. Kiinteistöhuoltoa koskeva kiinteistönhoitosopimus Satokoti Oy/ Kyxxxtie Todistusteema: Katon huollon kuuluminen kiinteistöhuollon vastuulle
Liite 5. (K6) Valokuvia 8kpl (Kattomaailma Oy / V. Kätttnen
Liite 6. RT 85-10738 ohjetiedosto, vesikaton korjaus, korjausrakentaminen 0oulukuu 2000)
Liite 7. RT 85-10851 ohjetiedosto, loivat bitumikatot (elokuu 2005) Liite 8. RT 85-11020 ohjeet, metalliset sadevesijärjestelmät (helmikuu 2010)
Liite 9. lcopal Oy (Kattohuolto) Vesikaton suojeluja hoito
Liite 10. Katepal Oy, bitumikattojen hoito-ohjeet Liite 11, (K3) isännöitsijätodistus
V2 Sähköposti Jattt - Ekttt 18.3.2011 ja 2kpl valokuvia
V3 Asoy Nokian Orellinkatu 55 isännöitsijäntodistus + Pirkanmaan käräjäoikeuden tuomio jutussa L 13/6949,
V 4 sama kuin K 6,
V 5 sama kuin K 3,
V 6 sama kuin K 5,
V 7 Kuluttajaviraston päätös 28.3.2011 KUV/196/41/2011 ja Taxxxren 2.2.2011 antama selvitys,
V 8 (VI) liite 4, huoltosopimus,
V 9 Katselmuspöytäkirja
V 10 Valokuva


Vastaajan henkilötodistelu

1. M. Jattt,
2. K. Hjelt
3. Asiantuntijatodistaja K. Ratttinen, rakennusmestari, talonrakennustyön ylivalvoja
4. J. Nitttnen,
5. V. Kätttnen,
6. T. Kitttnen
7. S. Töttt




KÄRÄJÄOIKEUDEN RATKAISU

PERUSTELUT

Asiassa on ensin ratkaistavana se, että sovelletaanko asiaan asuntokauppalain 4 luvun vai 6 luvun säännöksiä eli onko korjausrakentaminen ollut sellaista, että se on kohdistunut kokonaiseen rakennukseen ja onko sen tarkoituksena ollut tehdä rakennuksesta uudenveroinen. Kyseessä on kolmikerroksinen vuonna 1967 rakennettu asuinkerrostalo. Vastaajayhtiö on hankkinut kerrostalon vuonna 2009 Pirkkalan kunnalta. Vastaajayhtiö on perustanut 25.3.2009 Asunto Oy Pirkkalan Kyxxxtie 2:n ja saneerannut kiinteistöä vuosina 2009 ja 2010.

8.10.2009 päivätyn isännöitsijäntodistuksen ( K 3) sivun 2 kohdassa suoritetut huomattavat korjaukset, perusparannukset ja muut velvoitteet todetaan seuraavaa: 2009 parvekkeiden katon vedenpoisto ja vesikate reunapelteineen uusittu, 2009 parvekkeiden seinät, katot ja lattiat kunnostettu ja pinnoitettu, 2009 parvekkeiden etukaide uusittu kokonaan, 2009 parvekkeet lasitettu, 2009 parvekkeiden ja olohuoneen välisen seinän eristeiden ja rakennuslevyjen uusinta, 2009 pystyviemäreiden ja huoneistojen hajoitusviemäreiden uusinta, 2009 porraskäytävien maalaus ja valaisimien uusinta, 2009 ulko-ovien potkupeltien uusinta ja ovien maalaus, 2009 julkisivujen sokkeleiden puhdistus ja uudelleen pinnoitus, 2009 autotallien ovien paneleiden ja potkupeltien uusinta, 2009 ikkunoiden maalaus ja tiivisteiden vaihto, 2009 pihan asfaltointi, kiveysten uusinta, nurmikon uusinta, lipputangon uusinta, 2009 autolämmitystolppien ja ulkovalaistuksen uusinta, pesulatilojen maalaus ja julkisivupaneleiden uusinta, pyykinkuivaustelineiden uusinta, 1998 käyttövesiputkien uusinta, 1995 vesikatteen uusinta ja kohdassa päätetyt tai varmuudella tiedossa olevat huomattavat perusparannukset, korjaukset ja muut velvoitteet: 2009 saunatilojen remontointi, 2009 harrastetilan rakentaminen ja kuntolaitteiden hankinta, 2009 jätekeräyspisteen uusinta, 2009 leikkipaikan korjaus, 2009 patteritermostaattien vaihto, 2009 grillikatoksen rakentaminen naapuriyhtiön kanssa.

Myyntiesitteen ( K 4) mukaan talo on rakennettu vuonna 1967. Kesällä ja syksyllä 2009 toteutetussa remontissa korjattiin ja lasitettiin parvekkeet, remontoitiin porraskäytävät sekä uusittiin piha-alue.
Huoneistot remontoitiin kattavasti ja talon viemäröintiä uusittiin. Käyttövesiputkistot on uusittu vuonna 1999. Talonyhtiön osalta lisätietoa remontista löytyy isännöitsijätodistuksesta ja huoneistojen osalta erillisestä remonttiselosteesta. Remonttiselosteeseen ( K) on kirjattu saneerattavat asiat ja keskeneräisten asuntojen ostajat ovat voineet vaikuttaa materiaali- ja laitevalintoihin. Asuntojen kauppakirjan ( K 5) kohdassa 7 on todettu muun muassa "ostaja on ennen sitovan ostopäätöksen tekemistä saanut tiedon yhtiössä suoritetuista korjauksista. Todetaan, että ostaja on tietoinen, että taloon ja huoneistoon tulee pitkällä aikavälillä tehtäväksi peruskorjauksia ja -parannuksia, jotka on otettu kauppahinnassa huomioon". Kohdassa 10 myyjän vastuu todetaan "myyjän vastuu asunnon laatuvirheestä, oikeudellisesta ja taloudellisesta virheestä määräytyy asuntokauppalain 6 luvun mukaan".

Talossa on tehty erilaisia ja varsin laajoja remontteja, joille osalle on myönnetty rakennuslupa seuraavasti:

- käyttövesiputket uusittu myyntiesitteen mukaan 1999 (myyjä vetoaa tähän) - vesikatteen uusinta 1995 (alkuper. rak. 1967) -> seur.uusinta siten v. 2023 - saunatilojen remontointi,
- harrastetilan rakentaminen ja kuntolaitteiden hankinta,
- jätteenkeräyspisteen uusinta,
- leikkipaikan korjaus,
- patteritermostaattien vaihto,
- grillikatoksen rakentaminen naapuriyhtiön kanssa,
- parvekkeiden katon vedenpoisto ja vesikatu reunapelteineen uusittu,
- parvekkeiden seinät, katot ja lattiat kunnostettu ja pinnoitettu,
- parvekkeiden etukaide uusittu kokonaan,
- parvekkeet lasitettu,
- parvekkeen ja olohuoneen välisen seinän eristeiden ja rakennuslevyjen uusinta,
- pystyviemäreiden ja huoneistojen hajoitusviemäreiden uusinta,
- porraskäytävien maalaus ja valaisimien uusinta,
- ulko-oven potkupeltien uusinta ja ovien maalaus
- julkisivujen sokkeleiden puhdistus ja uudelleen pinnoitus,
- autotallien ovien paneleiden ja potkupeltien uusinta,
- ikkunoiden maalaus ja tiivisteiden vaihto,
- pihan asfaltointi, kiveysten uusinta, nurmikon uusinta, lipputangon uusinta,
- autonlämmitystolppien ja ulkovalaistuksen uusinta,
- pesulatilojen maalaus ja julkisivupaneleiden uusinta ja pyykinkuivaustelineiden uusinta,
- vesi- ja viemärijohtojen osittainen uusinta (rak.lupa 24.9.2009),
- ammeet ja suihkutilat korvattu höyrysuihku-/suihkukaapeilla (rak.lupa 24.9.2009),
- osassa kylpyhuoneita on tehty vähäisiä tilamuutoksia (rak.lupa 24.9.2009),
- kellarikäytävien valaistus on uusittu kokonaisuudessaan,
- CAT-kaapelointi / Dataverkon rakentaminen jokaiseen huoneistoon,
- rakennuksen sisäänkäyntien ulkoseinien, katon ja lattian pinnoitteet on saneerauksen yhteydessä uusittu kokonaisuudessaan,
- huoneistojen ryhmäkeskukset on uusittu täydellisesti samoin kuin
suihku- ja keittiötilojen kaapelointi nykymääräysten mukaisiksi,
- talousrakennuksen laatoitukset ja vessat uusittu,
- autotallien valaistus on uusittu ja pinnat maalattu,
- autotallien sähköistykset uusittu (ks. kaapelihyllyt),
- pihan sadevesijärjestelmä on uusittu.

Erilaisten remonttien ja korjausten kohteena on ollut koko talo siten, että kaikki huoneistot ovat remontin jälkeen olleet myynnissä.

Asuntokauppalaissa tai lain eritöissä ei ole yksityiskohtaisesti määritelty sitä, miten laajoja korjausten tulee olla, että korjaus rinnastettaisiin uudisrakentamiseen. Oikeuskirjallisuudessa on yhtenä kriteerinä pidetty sitä, että rakennusten ja huoneistojen olisi oltava tyhjillään korjausten aikana. Tämä edellytys on tässä tapauksessa toteutunut. Remonttien laajuus ja kaikkien huoneistojen myynti samanaikaisesti saattaisi viitata siihen, että korjausrakentamista voidaan pitää uudisrakentamiseen verrattavana.

Oikeuskirjallisuudessa (Nevala, Asuntokauppalaki) uudisrakentamiseen verrattavasta korjausrakentamisesta on katsottu olevan kysymys, jos kokonaiseen rakennukseen tehdään suuria korjauksia, joiden tarkoituksena on tehdä rakennuksesta uudenveroinen. Käytännössä tämä tarkoittaisi kaikkien teknisten järjestelmien uusimista eikä pelkästään huoneistojen peruskorjaamista. Koko rakennuksesta pitää tulia uudenveroinen ja tällaiseen uudisrakentamiseen vaaditaan rakennuslupa. Rakennusluvan tarpeellisuuden perusteella ei kuitenkaan voida päätellä, että kyse olisi lain tarkoittamasta korjausrakentamisesta. Oikeuskirjallisuudessa (Palo-Linnainmaa, Asuntokaupan virheet ja vastuut oikeuskäytännössä) on tältä osin myös todettu, että lähtökohtaisesti rakennuksessa on tehtävä täydellisen pintaremontin lisäksi ainakin sähkö- ja vesijohtojen sekä lämmitysjärjestelmään liittyvien laitteiden ja johtojen uusiminen. Mahdollista on, että lisäksi vaadittaisiin myös julkisivuremontin tekeminen.

Valtaosa edellä mainituista remontti- ja saneeraustoimista on kohdistunut asunnon sisäosiin, laitteisiin, ulkopintoihin ja piha-alueeseen. Saneerauksessa ei ole uusittu kaikkia teknisiä järjestelmiä ainakaan siinä määrin, että koko rakennuksen käyttöikä vastaisi uuden rakennuksen käyttöikää, jolloin voitaisiin puhua uutta vastaavasta rakennuksesta ja että saneerauksen perusteella korjausrakentaminen voitaisiin rinnastaa uudisrakentamiseen. Isännöitsijäntodistuksessa, remonttiselosteessa ja myyntiesitteessä on kerrottu talossa aikaisemmin tehdyt ja 2009-2010 tehtävät korjaustoimenpiteet. Kauppakirjassa on todettu ostajan olevan tietoinen, että taloon ja huoneistoon pitkällä aikavälillä tulee tehtäväksi peruskorjauksista ja -parannuksia. Vaikka asuntoja on myyty mainostamalla huoletonta asumista vuosiksi kantaja ei ole näyttänyt, että ostajille olisi annettu virheellisiä tietoja tehdyistä korjauksista. Vesikatosta ei ole ollut muuta mainintaa kuin , että vesikatteen uusinta vuonna 1995. Näin ollen kyse on ollut enemmän kattavasti pintaremontista kuin kattavasta kaikkien teknisten järjestelmien korjauksesta, jolla rakennus olisi saatu uutta vastaavaksi. Tapaukseen on siten sovellettava asuntokauppalain 6 luvun säännöksiä.

Tässä asiassa on kysymys talon vesikatosta, joka riidattomasti kuuluu taloyhtiön kunnossapitovastuulle. Näin ollen osakkeenomistajat ovat voineet osaltaan siirtää kanneoikeutensa taloyhtiölle.

Asuntokauppalain 6 luvun 11 §:n 1 momentin mukaan asunnossa on virhe, jos 1) se ei vastaa sitä, mitä voidaan katsoa sovitun, 2) se ei vastaa niitä tietoja, jotka myyjä on ennen kaupantekoa antanut asunnosta ja joiden voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan, 3) myyjä on ennen kaupantekoa jättänyt antamatta ostajalle tiedon sellaisesta asuntoa koskevasta erityisestä seikasta, josta hänen on täytyy olettaa tienneen, josta ostaja perustellusti saattoi olettaa saavansa tiedon ottaen huomioon hänen mahdollisuutensa havaita kyseinen seikka 12 §:ssä tarkoitetussa asunnon tarkastuksessa, myyjän tietoisuus ostajan asettamista erityisvaatimuksista sekä muut seikat ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan tai 4) se on varustukseltaan, kunnoltaan tai muilta ominaisuuksiltaan merkittävästi huonompi kuin ostajilla on ollut perusteltua aihetta edellyttää ottaen huomioon asunnon hinta, sen ikä, alueella tavanomainen varustetaso kohtuullista asumistasoa koskevat yleiset vaatimukset sekä muut seikat.

Asuntokauppalain 6 luvun 20 §:n 1 momentin 3 kohdan mukaan kaupan kohteessa on taloudellinen virhe, jos asunnon omistamiseen tai käyttämiseen liittyvät taloudelliset velvoitteet tai vastuut ovat asunnossa tai kiinteistön muissa osissa kaupanteon jälkeen ilmenneen odottamattoman vian tai puutteen vuoksi osoittautuneet merkittävästi suuremmiksi kuin ostajalla on ollut perusteltua aihetta edellyttää.

Asuntokauppalain 6 luvun 20 §:n 2 momentin mukaan, jos myyjänä on elinkeinon harjoittaja ja kaupan kohteessa on 1 momentin 2 kohdan säännöksistä riippumatta taloudellinen virhe aina jos myyjä on jättänyt antamatta sellaisen 1 momentin 1 kohdassa tarkoitettua seikkaa koskevan tiedon, jonka hän asuntojen markkinoinnissa annettavista tiedoista annetun valtioneuvoston asetuksen mukaan olisi ollut velvollinen antamaan ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan.

Hallituksen esityksessä (HE 14/1994vp) todetaan, että myyjä on velvollinen ilmoittamaan ostajalle tiedossaan olevista merkittävimmistä vioista ja puutteista, jotka eivät ole ostajan havaittavissa tavanomaisessa tarkastuksessa. Lain 12 §:n mukaan ostaja ei saa virheenä vedota seikkaan, josta hänen täytyy olettaa tienneen kauppaa tehtäessä. Jos ostaja ennen kaupantekoa on tarkastanut asunnon tai ilman hyväksyttävää syytä jättänyt käyttämättä myyjän tarjoaman tilaisuuden asunnon tarkastamiseen hän ei saa virheenä vedota seikkaan, joka hänen olisi pitänyt havaita tarkastuksessa. Tässä asiassa on kyse kerrostalon vesikatosta. Asiassa on riidatonta, että vesikatto ja/tai vedenpoistojärjestelmä ei ole toiminut, minkä seurauksena vettä on valunut taloon sisälle. Osapuolet ovat erimielisiä siitä, mikä on ollut katon kunto asuntoja myytäessä 2009 / 2010 ja siitäkin, onko katon kunto ollut tuolloin vastaajayhtiön tiedossa.


Näyttö
8.10.2009 päivätystä isännöitsijän todistuksesta ilmenee, että vuonna 1995 vesikate on uusittu.

Todistaja H. Anttt on kertonut ostaneensa huoneiston 4.1.2010 ja muuttaneensa asuntoon 1.2.2010. Anttt on kertonut, että pian muuton jälkeen vesi tuli katosta sisälle asuntoon ja hän reklamoi heti asiasta Nitttselle ja Jattt vahingon jälkeisenä arkipäivänä. Korjaukset tehtiin heti ja Anttt oletti, että Nitttnen vastasi katon korjauksesta.
Anttt oli nähnyt työntekijöitä katolla. Antttn mukaan kattoa ja saumaa korjattiin huhtikuussa 2010 ja korjaus kesti huoneiston osalta muutaman päivän.

Todistaja kertoi, että kun asuntoa hänelle esiteltiin, kaikki sisäseinät olivat paljaalla betonilla. Näyttelyasunnossa kaikki pinnat oli korjattu, samoin sauna; kuntosali ja kaikki muut yhteiset tilat, kaikki olivat uudistettu. Anttt kertoi, että hänelle jäi mielikuva, että vesikattokin olisi uusittu. Anttlla ei kertomansa mukaan käynyt katsomassa katon kuntoa.


Remonttiselosteesta kysyttäessä Anttt kertoi vaatineensa asentamaan uudet pistorasiat.

Todistaja Siipa Vuttt on kertonut saaneensa tiedon myytävistä asunnoista televisio- ja lehtimainoksista. Vuttt kävi katsomassa kohdetta kaksi kertaa ja A. Tyttt esitteli asuntoja. Näyttelyasunto oli laitettu kauniiksi. Vuttt kertoi, että hän on hyvin tarkka asioissa ja hän soitti isännöitsijälle ja kysyi, että kaikki on kunnossa. Vuttt kertoi tarkistaneensa, että putkiremontti ja kattokin ovat kunnossa. Esittelijä oli vakuuttanut, että asunnossa on ainakin 10 vuotta huoletonta elämää.
Vuttt kertoi tienneensä, että kyseessä on vanha talo mutta että se on täysin uudenveroinen "täyssaneerattu talo". Tulevista remonteista ei kerrottu mitään muuta kuin 10 vuoden päästä ehkä ikkunaremontti tulisi tehtäväksi.

Keväällä 2010 O-rapun asukas oli pyytänyt todistajaa tulemaan katsomaan, kun hänen huoneistoonsa oli tullut vettä seinää pitkin. Todistaja oli nähnyt Lassila & Tikanojan auton pihalla, mutta muuta hän ei asiasta tiennyt.

Todistajalle ei kaupanteon yhteydessä kerrottu, mitä asuntokauppalain 6 luku tarkoittaa.

Vuttt kertoi, että hänen ostamansa asunto oli "pommi". Se oli likainen ja pölyinen eikä se ollut yhtä nätti kuin esittelyasunto, vaikka asuntoa myytiin uudenveroisena.

K. M. Kattt on kertonut käyneensä katsomassa asuntoja yleisellä näytöllä ja tehneensä heti varauksen varmistuttuaan, että varauksen voi perua, jos ei saa lainaa. M. Sittt oli esitellyt asuntoa ja marraskuussa 2009 kaupanteon aikaan talossa oli ollut kolme valmista asuntoa, joita sai käydä katsomassa. Esittelyssä ei painotettu, että kyseessä on vanha talo, korostettiin vain sitä, mitä on tehty. Todistaja muutti asuntoon tammikuun puolivälissä ja heti ensimmäinen yö oli shokki, sänky oli ikkunaa vasten ja tyyny oli jäässä. Keväällä talossa oli ensimmäinen vesivahinko D-rapussa.

Todistaja ei muistanut, että kerrottiinko hänelle myyjän toimesta, mitä asuntokauppalaki 6 luku tarkoittaa. Todistaja on kertonut, että asunnot on myyty pimittäen tietoa siitä, että katto on ollut huonossa kunnossa.

Todistaja K. Ekttt on toiminut taloyhtiön hallituksen puheenjohtajana keväästä 2010 lukien. Ekttt on kertonut tutustuneensa asuntoonsa netissä. Asuntoja markkinoitiin remontoituina ja kohtuuhintaisina.
Ekttt oli tutustunut loka- marraskuussa 2009 malliasuntoihin, jotka olivat juuri remontoitu ja kaikki näytti siistiltä ja juuri uudistetulta.
Ektttin ostama asunto oli sisäpuolelta betonipinnoilla. Asuntoja markkinoitiin sillä, että mitään remontteja ei ole tulossa ja seuraava remontti olisi 10 vuoden päästä toteutettava ikkunaremontti.

Ekttt kertoi kantajan yhteenvedosta ilmenevien laskujen kohdistuneen kattoremonttiin.

Kantajan kirjallisen todisteen 36 osalta kyse on ollut jälkivahinkotöistä ja Lassila & Tikanoja ei ollut rajannut vesivahinkoa ja vesi oli päässyt porraskäytävään. Näistä töistä on laskutettu vain osa ja Lassila & Tikanojan antama hyvitys on huomioitu vaatimuksessa.

Vuoden 2010 vesivahingosta Ekttt sai tietää joko syksyllä tai toisen vesivahingon jälkeen. Vuonna 2011 vesivuodon jälkeen oli huoltoyhtiö soitettu paikalle, ettei vahinko pääsisi laajenemaan. Taloyhtiöllä on huoltosopimus Lassila & Tikanojan kanssa. Kantajan kirjallisessa todisteessa 36 selostettu reklamaatiokokous on kutsuttu M. Jattt toimesta ja tarkoitus on ollut reklamoida Lassila & Tikanojan työstä, koska heidän olisi pitänyt poistaa enemmän lunta katolta ja laajemmalta alueelta ja heidän tehtävänsä olisi ollut estää vahingon laajeneminen.
Todistaja on kertonut tutustuneensa kantajan kirjallisen todisteen 6 vesikaton kuntokartoitukseen ja kantajan kirjallisen todisteen 8 kuntoraporttiin. Vuonna 2011 taloyhtiössä tehtiin päätös uudistaa koko katto ja päätös perustui edellä mainittuihin raporttiin ja kuntokartoitukseen ja siihen, että katossa oli ollut jo vuotoja.

Todistaja Anja Mättt on toiminut kiinteistönvälittäjänä vuodesta 1994 lukien. Mättt on kertomansa mukaan ostanut talon B-rapusta kolmion. Mättt on kertonut, että Taxxxrelta ei saatu mitään ohjeistusta. lsännöitsijäntodistuksesta ja remonttiselosteesta ilmeni kaikki tehdyt korjaukset, huoneisto B 11, C 16 ja 17 olivat valmiiksi remontoituja, joita esiteltiin. Mättt on kertonut, ettei hän ole kenellekään sanonut, ettei remontteja ainakaan 10 vuoteen tulisi.

Ostaessaan itselleen B-rapusta kolmion, Mättt kertoi luottaneensa talon olevan kunnossa ja hänelle tuli yllätyksenä kattojen vuodot. Koska parvekkeiden katot on remontin yhteydessä uusittu, Taxxxren on vuonna 2009 täytynyt tietää minkälaisessa kunnossa talon katto on.
Todistaja on ollut taloyhtiön hallituksessa vuodesta 2010 vuoteen 2012. Taxxxren henkilöistä muodostunut edellinen hallitus ei tiedottanut uutta hallitusta vuoden 2010 vesivahingosta. Kysyttäessä miksi vesikatto korjattiin kokonaan, todistaja kertoi, ettei osaa sanoa, mutta eiköhän se ole sellainen asia, että katto piti vallan uusia, ettei joka vuosi tule vettä asuntoihin.

Rakennusinsinööri T. Vittt on todistajana kertonut, että loppukesästä 2011 on aloitettu suunnittelemaan kattoremonttia. Katosta oli kattotutkimus tehty ja vesi seisoi jiireissä ja läpiviennit oli tehty väärin eikä esimerkiksi hajuputkiin oltu asennettu mansetteja. Suunnittelussa käytettiin kantajan kirjallisia todisteita 6 ja 8 ja todistaja kertoi laatineensa kantajan kirjallisen todisteen 13 vesikattokorjauksen rakennusselityksen. Taloyhtiön isännöitsijä oli ottanut todistajaan yhteyttä ja taloyhtiön hallituskin oli ollut mukana suunnittelussa. Korjaustarve oli lähtenyt liikkeelle kattovuodoista ja selvityksessä todettiin, että katto on uusimisen tarpeessa. Katossa oli rakenteellisia ongelmia ja koko katto oli "susikeksintö". Katolla ei ole normaaleja kattokaivoja, vaan vesi poistetaan neljän rapun otsakourujen kautta, mikä on osoittautunut ongelmalliseksi ratkaisuksi.

J. Rattt on ollut taloyhtiön isännöitsijä 1.12.2012 alkaen ja on koulutukseltaan rakennusinsinööri. Rattt selosti, että vaatimuksessa olevat laskut ovat muutoin perusteltuja, mutta korkolasku ja lisäeristyksen osuus eivät kuulu vastaajan korvausvastuuseen.

S. Lattt on todistajana kertonut ostaneensa asunnon 26.11.2009 ja muuttaneensa asuntoon tammikuussa 2010. Todistaja oli käynyt katsomassa kohdetta yhden kerran. Nettimyynnissä asunnosta oli kuvia, jotka antoivat käsityksen, että kyseessä on uusi kohde. Esittelyasunnot olivat upeakuntoisia ja todistaja sai käsityksen, että kyseessä oli tavallaan uusi kohde ja ostaja sai valita materiaalit itse. Myytävissä asunnoissa käyntikerralla kaikki oli vielä laittamatta. Todistaja kertoi olleensa siinä käsityksessä, että hän ostaa remontoidun asunnon ja ikkunat on homekäsitelty ja ne kestävät ainakin 15 vuotta. Asunto oli todistajalle työpaikka-asunto ja kerran ajaessaan auton parkkipaikalle, hän oli katsonut, että mitä ukkoja on katolla ja oli saanut kuulla, että vettä on vuotanut asuntoihin.

Asuntoja oli myyty kuin uusia asuntoja ja sanottiin, ettei mitään remontteja olisi tulossa. Todistajan mukaan myyntitilanteessa ei mitenkään käyty läpi mitään pykäliä esimerkiksi asuntokauppalain 6 luvun 3 §:ää. Todistajan mukaan välittäjä oli myynyt hänelle uutta kohdetta ja todistaja sai valita oman yksiön materiaalit.

Todistaja kertoi tietäneensä, että talon ulkokuori on vanha, mutta kun huoneiston seinät olivat pelkällä betonilla, todistaja käsitti, että asunnot korjataan uusiksi ja ikkunoita piti korjata vasta 15 vuoden päästä.

Todistaja M. Jattt on kertonut, että hän on toiminut taloyhtiössä isännöitsijänä Taxxxren omistusaikana, hän on tradenomi ja hänellä on LKV-tutkinto. Todistaja kertoi, että viemäreiden uusinta ja parvekkeiden korjaus ovat perusparannusta, muut isännöitsijäntodistuksesta ilmenevät kunnostukset ja korjaukset eivät ole peruskorjausta. Todistaja kertoi, että Taxxxri saneerasi Kartanontie 16, jossa tehtiin vähän laajempi korjaus, muun muassa ikkunat uusittiin, Kartanontien yhden osakkaan oltua sitä mieltä, että kohteessa toteutettiin uudiskorjausta vastaava remontti ja asiassa olisi tullut asettaa suorituskyvyttömyysvakuutus, selvityksen jälkeen kuluttajavirasto teki päätöksen, ettei kohteessa tarvita suorituskyvyttömyysvakuutta.
Todistaja kertoi, että remonttiin käytettiin rahaa alle 500 euroa neliöltä, mikä ei riitä uuttaa vastaavaan kunnostukseen, jolloin taloon jätetään vain runko pystyyn ja kaikki uusitaan, muun muassa sähköpääkeskus uusitaan, sähköjen nousut uusitaan, lämmitysjärjestelmä uusitaan kokonaan, ikkunat uusitaan, lämmöneristys korjataan, perustukset aukaistaan ja vedenpoisto ja katto uusitaan. Kyxxxtie 2:ssa ei tällaisia perusremontteja tehty lainkaan. Katto oli rakenteeltaan alkuperäinen ja vesikate oli uusittu 1995. Todistaja on kertonut, ettei asunnosta ole muuta kerrottu, kuin mitä isännöitsijäntodistuksessa lukee. Katon kunnosta ei ole ollut tietoa eikä siitä, että katto vuotaisi silloin kun isännöitsijäntodistusta on kirjoitettu. Todistaja ei ole kertomansa mukaan käynyt katolla.

Vuoden 2010 vesivahingon syyksi paljastui rännin jäätyminen, vesi vuosi seinälle ja sitä kautta vesi pääsi asuntoon. Vahingon jälkeen ränni oli aukaistu ja todistaja oli pyytänyt rakennusmiehiä korjaamaan O-rapun yhden asunnon. Asunnossa ei ollut mitään isoja vahinkoja tullut.

Taloyhtiön hallituksella on toimintavelvollisuus taloyhtiön kunnossapidon vastuulla olevilla alueilla. 19.5.2010 taloyhtiön hallinto siirtyi Taxxxrelta osakkeenomistajille. Todistaja kertoi toimineensa vielä tämänkin jälkeen isännöitsijänä. Taloyhtiön hallitus pyysi lcopal Katto Oy:lta huoltoraportin (kantajan todiste 8). Huoltoraportin saatuaan taloyhtiön hallitus päätti korjauttaa akuutit asiat talvea vasten, mistä aiheutui kustannuksia joitakin satoja euroja. Helmikuussa 2011 sattui uusi vesivahinko. Talvella satoi paljon lunta ja lämpötila sahasi edestakaisin, jolloin lumen alle kertyi jäätä ja vettä ja katolle tuli ylivuototilanne. Vuoto oli hyvin samanlainen kuin edellinen vuoto 2010.
Vedenpoisto oli jäätynyt eikä vesi päässyt katolta pois, koska rännit olivat jäässä. Tätä huoltoyhtiö ei ollut huomannut, asukas huomasi vuodon, kun vettä tuli yläkerran asuntoon. Kantajan kirjallisesta todisteesta 9 selviää, että vesivahinko on aiheutunut vesikaton sadevesijärjestelmän jäätymisestä / padotuksesta eli ränni on jäätynyt ja vesi on valunut sisätiloihin. Kantajan kirjallinen todiste 36 kertoo reklamaatiosta, joka johtui siitä, kun vettä oli tullut asuntoon ja hälytettiin huoltoyhtiö heti hoitamaan asia, jolloin Lassila & Tikanojan henkilö oli poistanut katolta jäätä ja lunta, työ tuli kuitenkin huonosti ja riittämättömästi tehdyksi, jolloin vettä oli tullut lisää porraskäytävään ja asuntoon, myös alapuoliseen asuntoon. Vedentulo olisi päättynyt yläkerran asuntoon, jos vuoto olisi korjattu kunnolla. Todistajan mukaan vuodon aikaan oli poikkeuksellinen säätila. Huoltomiehen vastuulla on seurata kiinteistöä, mutta jos ajaa ohi, ei huomaa, että ränni on jäässä. Todistaja on kertonut, ettei Kyxxxtie 2:een ole tehty täydellistä saneerausta, vaan huoneistoihin on tehty pintaremontti. Remonttiselosteessa on lueteltu, mitä kohteita on korjattu. Todistaja on kertonut, että Taxxxri on omistanut koko osakekannan ja asunto-osakeyhtiö on teettänyt sellaisen remontin, mitä isännöitsijäntodistuksessa lukee.

Taxxxri on hallinnoinut yhtiötä toukokuulle 2010 saakka. Todistajan mukaan isännöitsijäntodistuksessa (kantajan todiste 3) ei ole mainintaa vesikattoremontista, koska siihen asti vesikatto on pitänyt ja vesikaton kunto on tullut tiedoksi ensimmäisen kerran 29.10.2010.

Kantajan kirjallisen todisteen 26 lehtileikkeestä todistaja totesi, että se sisältää paljon asiavirheitä, mutta sen suuntaista mitä siinä on kirjoitettu, todistaja on kertonut voineensa lausua. Todistaja korosti sitä, että isännöitsijäntodistuksessa lukee se, mitä korjauksia talossa on tehty.

Todistaja S. Töttt on kertonut toimineensa kattotöissä vuodesta 1981 alkaen. lcopal Katto Oy:llä on huoltosopimus taloyhtiön kanssa. Katon kunto tarkastetaan ja puhdistetaan, läpiviennit tarkastetaan ja vedenpoistot tarkastetaan. Sopimus on allekirjoitettu 2010.
Ensimmäinen käynti katolla oli 29.10.2010, jolloin katolla oli yksi sauma auki noin 3 juoksumetrin matkalta, tuuletusputken juuressa oli vettä välissä. Todistaja kertoi laatineensa huoltoraportin (kantajan kirjallinen todiste 8). Todistajan mukaan katto oli samaa luokkaa, kuin tämän ikäisissä yleensä (vesikate uusittu 1995). Katto ei ollut loistava eikä nyt erityisen huonokuntoinenkaan. Todistaja kertoi, ettei hän ollut heti huomannut avonaista saumaa, mutta kun oli alkanut tutkimaan tarkemmin, se oli löytynyt ja katossa oli ollut ryppyjä. Todistajan mukaan tällaisen katon elinkaari on 20 - 30 vuotta huollettuna, kausihuollossa pystytään tarkkailemaan katon tilaa, saadaan roskat pois ja voidaan tehdä pienet korjaukset, mitkä suoritetaan ilman tulitöitä. Isompiin korjauksiin pyydetään lupa taloyhtiön isännöitsijältä. Todistaja kertoi, että 4.3.2011 oli saatu hälytys katolle. Huoltomies oli todennut, että katto oli hakattu rikki jäänpoiston yhteydessä, katolla oli useita reikiä, joita ei ollut todistajan käydessä katolla 29.10.2010. Jiiri ja räystäskourut oli hakattu rikki jollakin metalliesineellä, esimerkiksi lapiolla. 4.3.2011 katolla oli ollut vuoto ja kyseessä oli niin sanottu paikkauskeikka. Katon rikkoutuminen on aiheutunut jään poiston yhteydessä, jolloin on oltu varomattomia ja tuskin on ollut ammattiliikkeellä teetettyä. Kourut olivat olleet jäätyneitä ja jäätä oli tullut katolle.

Huoltoraportissa 29.10.2010 on maininta katon saneerauksesta lähiaikoina, millä todistaja kertoi tarkoittaneensa 3 - 5 vuotta.
Todistajalta kysyttäessä, miksi taloyhtiö on teettänyt 2011 katon saneerauksen, todistaja kertoi, että varmaankin kourujen rikkominen on jouduttanut hanketta. Todistajan mukaan katon kunto on ollut sellainen, ettei katon osalta taloa voida pitää "täysin saneerattuna".

Todistaja J. Nitttnen on kertonut olevansa koulutukseltaan sähköasentaja ja tehneensä kirvesmiehen töitä ja nykyään olevansa työnjohtajana Taxxxrella. Todistajan mukaan Kyxxxtietä ei remontoitu uuden veroiseksi, kellaritilat maalattiin, huoneistot maalattiin ja uusittiin, samoin parvekkeet uusittiin. Todistajan mukaan tämä korjaus oli ehostusta ja jos tehdään uuden veroista, talosta jää vain vanha runko.

Todistaja kertoi käyneensä katsomassa katon ja katto oli näyttänyt hyvältä, saumat eivät repsottaneet ja todistajan mukaan, jos hän olisi havainnut jotain, hän olisi kutsunut kattoasiantuntijan paikalle.

Todistaja kertoi, että siinä vaiheessa kun saatiin malliasunnot valmiiksi, kaikki välittäjät kutsuttiin paikalle ja heille kerrottiin, mitä korjauksia oli tehty. Todistaja on kertonut välittäjille, että talossa on tehty täydellinen pintaremontti, mutta sellaista hän ei ole sanonut, ettei taloon ole tulossa mitään isompia remontteja. Paikalle oli tullut 10 välittäjää, joista puolet keskusteli omia asioitaan ja todistaja oli joutunut heille toteamaan, että kuunnelkaa tätä asiaa. Todistaja on kertonut olleensa ostajien kanssa tekemisissä vain silloin, kun asunnossa on ollut jotain korjattavaa.
Vuoden 2010 vesivahingosta todistaja kertoi, että talvella oli paljon lunta ja jäätä, rännit olivat jäätyneet ja alapuolisen asunnon keittiöön oli tullut vettä. Vuoden päästä sattuneen vesivuodon yhteydessä Lassila & Tikanojan työntekijät olivat sössineet asian. Todistaja oli mennyt illalla katsomaan sulatustyötä, joka oli jäänyt kesken, rännikaivot olivat jäässä ja vedet menivät rännien kautta porraskäytäviin ja huoneistoon.

Reklamaatiokokouksen (kantaja 36) aiheena oli vahinkosaneerauksen kesken jääminen. Kokouksessa Lassila & Tikanoja myönsi, että asia oli hoidettu huonosti.

Todistaja on ollut töissä Taxxxrella 10 vuotta ja tänä aikana on korjattu 30 - 40 kerrostaloa eli satoja huoneistoja. Todistajan mukaan Taxxxri harjoittaa ammattimaista liiketoimintaa korjaamalla ja myymällä asuntoja.

Todistaja T. Kitttnen on kertonut olevansa rakennustarkastajainsinööri ja tuntevansa Kyxxxtie 2:n siltä osin, kun kohteelle on myönnetty rakennuslupa vuonna 2009. Todistaja on kertonut, ettei tämä kohde ole tarvinnut suorituskyvyttömyysvakuutta, vakuus vaaditaan silloin jos korjataan niin täydellisesti, että talon käyttöikä tulee samaksi kuin uudella rakennuksella. Todistaja on kertonut, että Kartanonkatu 16 luvat ovat olleet kattavampia kuin Kyxxxtie 2:n lupa. Todistaja ei kertomansa mukaan ole asunto-osakeyhtiölain asiantuntija eikä hänen tehtäviinsä kuulu pohtia, tarvitaanko suorituskyvyttömyysvakuus vaan tämä kuuluu kuluttajaviraston tehtäviin. Todistaja kertoi lähettäneensä kuluttajavirastolle ilmoituksen Kartanonkatu 16:sta, että suorituskyvyttömyysvakuutusta ei ole asetettu ja kuluttajavirasto vastasi, ettei sitä tarvitse asettaakaan. Todistajan mukaan suorituskyvyttömyysvakuus pitää asettaa uudisrakentamiseen verrattavissa kohteissa, rakennusvalvonta vain pohtii luvan tarvetta ja sen edellytyksiä.

Todistaja K. Hjelt on kertonut olleensa rakennusurakoitsija ja vuodesta 2003 lähtien kiinteistövälittäjä. Hjelt on kertonut, että heidän yrityksensä on toiminut asuntojen välittäjänä sekä Kyxxxtie 2:ssa että Kartanonkatu 16:ta. Näissä kohteissa perusremontti oli samantasoinen sillä poikkeuksella, että Kyxxxtiellä ikkunat vain maalattiin ja valokytkimiä ei uusittu. Sisäremontti oli kattava, mutta talosta ei tullut uudenveroista. Esitteessä oli mainittu, mitä tullaan tekemään, siinä oli lueteltu kaikki toimenpiteet, mitkä on suunniteltu tehtäviksi ja ne on sillä tavalla esitelty ostajille. Esittelytilanteessa malliasunnot oli tehty valmiiksi ja ostajan kanssa käytiin läpi vaihtoehdot, mitä kukin haluaa huoneistoonsa. Toimeksiantaja toimitti aineistot välittäjälle ja ostaja hyväksyi remonttiselosteen allekirjoituksellaan. Tässä kohteessa asunto oli hyvä myydä, kun tiedettiin, mitä asuntoon tehdään ja myyntihetkellä jo osa asunnoista oli valmiina ja ostaja näki mitä on ostamassa. Todistajan mukaan isännöitsijäntodistus ja remonttiselostus pitävät paikkansa ja välittäjät eivät ole luvanneet mitään sellaista, ettei taloon tulisi remontteja ainakaan 10 vuoteen. Ei mitään sellaista voi luvatakaan. Sisäremontti oli tehty hyvin. Ikkunoista näki, että niillä menee muuttaman vuoden, kun niitä oli maalattu. Todistaja kertoi, ettei hän osaa sanoa, että onko joku sanonut, että 10 vuotta menisi ilman remonttia. Todistaja kertoi itse myyneensä ainakin 20 asuntoa. Todistajan mukaan myyntiesitteestä ei ilmene, että kohde olisi uudenveroinen eikä se anna kuvaa uudenveroisesta. Esitteessä viitataan isännöitsijäntodistukseen ja remonttiselosteeseen. Todistaja on kertonut, että kauppakirjaan on kirjoitettu, että ostaja on tietoinen siitä, että taloon ja huoneistoon tulee pitkällä aikavälillä tehtäväksi peruskorjauksia ja parannuksia, jotka on otettu kauppahinnassa huomioon, tarkoittaa sitä, että on varmistuttu ettei kyseessä ole uusi talo vaan remontoitu talo. Asuntojen hinnat eivät ole lähelläkään uuden asunnon hintaa. Kantajan todiste 5 asunnon hinta on ollut noin 120.000 ja uusi asunto olisi kaupantekohetkellä maksanut 185.00 - 200.000 euroa, eli uusi asunto olisi noin 60.000 euroa kalliimpi.

Todistaja K. Ratttinen on kertonut, että hän on rakennusmestari, rakennussuunnittelija, työnjohtaja, työpäällikkö, rakennusvalvoja, tavarantarkastaja ja märkätöiden valvoja. Todistaja on kertonut käsityksenään sen, että vedenpoistojärjestelmä ei ole toiminut niin kuin sen olisi pitänyt toimia. Syöksytorvet ovat jäätyneet ja vesi on vuotanut huoneistoihin. Vuoden 2011 tammikuussa oli ensin pakkasia, sen jälkeen ilma lämpeni siten, että lämpötila vaihteli nollan molemmin puolin, helmikuussa aurinko alkoi lämmittämään. Alimittainen syöksytorvi on jäätynyt pakkaskelillä ja kun keli lämpeni, vettä tuli katolle ja vesi pääsi vuotamaan rakennuksen sisälle. Ratttisen lausunto vastaajan kirjallinen todiste 1 liite 5 sivu 3, katossa on reikä, joka todistajan mukaan näyttää rautakangen jäljeltä, lapion jäljeksi se ei sovi. Todistaja on kertonut, että katto on riskialtis rakenne ja hän ei ole koskaan tällaista ratkaisua nähnyt. Pitkä lape työntää vettä ja jos kouru pääsee jäätymään, se menee tukkoon ja vesi menee pitkin seiniä. Syöksytorvet ovat liian pieniä, mikä lisää jäätymisriskiä. Todistaja on kertonut, että huoltamalla ja korjaamalla katon ikää olisi voitu jatkaa, katon käyttöikä on ainakin 15 - 20 vuotta, jos se pidetään kunnossa ja korjataan.

Todistaja on kertonut, että jos vettä kertyy katolle ja se jäätyy, se vaikuttaa koko kattoon, jäätyminen ja sulaminen vaikuttaa katon saumoihin, mekaaniset vauriot katolle ovat syntyneet, kun katolla on käyty työkalujen kanssa.

Todistaja V. Kätttnen on kertonut olevansa puuseppä, korjausrakentaja, erityisesti vesikatot. Todistaja kertoi tehneensä kuntokartoituksen isännöitsijän tilauksesta 16.5.2011.
Kuntokartoituksessa katto tutkitaan silmämääräisesti ja aistinvaraisesti. Todistaja kertoi, että kartoituksesta on kulunut jo niin kauan aikaa, ettei hän tarkasti muista, kun on käynyt lukuisilla katoilla, mutta raporttiin kirjoitettu vastaa sitä, mitä havaintoja hän on tehnyt. Katto on yleisilmeiltään siisti, todistajalla ei ollut muistikuvaa mekaanisesti aiheutetuista reistä.

Todistaja kertoi, että hänen arvioon kirjoittamansa kustannusarvio 5.450 alv 0, vastaa hänen näkemystään korjauskustannusten määrästä.
Todistaja kertoi, että on mahdotonta sanoa milloin painumavauriot ovat syntyneet, voi olla, että ne ovat edellistalven tai viime talven jälkiä.

Huopakaton ikä on keskimäärin 20 - 30 vuotta, hyvin hoidettuna 30 - 40 vuotta. Nyt kyseessä oli 1995 saneerattu katto.

Kantaja ja vastaaja hyväksyivät toistensa oikeudenkäyntilaskuista 140 tuntia kohtuulliseksi korvaukseksi tässä asiassa.

Näytön arviointi ja johtopäätökset

Talon vesikatossa/vedenpoistojärjestelmässä on tapahtunut vesivuoto vuosina 2010 ja 2011. Ensimmäinen vuoto tapahtui Taxxxren hallinnon aikana ja toinen taloyhtiön osakkaiden hallinnon aikana.
Todistaja Mättt kertomuksella on näytetty, ettei Taxxxren aikainen hallinto ollut ilmoittanut seuraavalle hallitukselle vuoden 2010 vesivahingosta.

Todistaja Nitttnen on käynyt vuonna 2009 katsomassa katon ja se on näyttänyt hyvältä. Nitttnen olisi kertomansa mukaan kutsunut paikalle kattoasiantuntijan, jos hän olisi havainnut jotain hälyttävää. Heti seuraavina vuosina sattuneet peräkkäiset vuodot osoittavat, ettei Nitttsen tekemä havainto ole ollut oikea vaan katto olisi tullut tarkistuttaa asiantuntijalla korjaustarpeen selvittämiseksi. Katon kunto on ollut havaittavissa myös parvekkeiden kattojen kunnostamisen yhteydessä, koska ne ovat lähes samassa tasossa talon katon kanssa.

Todistajina kuultujen S. Tötttn ja V. Kätttsen kertomuksilla on tullut näytetyksi, että huopakaton käyttöikä on 20-30 vuotta hyvin hoidettuna jopa 30-40 vuotta. Kätttnen on 19.5.2011 suorittamassaan vesikaton kuntokartoituksessa todennut 11 kohtaa, jotka vaativat välittömän korjauksen. Kustannusarvio näiden osalta on ollut 6.703,50 euroa. Myöhemmin suositeltavaksi toimenpiteeksi Kätttnen on kirjannut uuden kuntokartoituksen noin viiden vuoden kuluttua. Kätttnen on suorittanut vesikaton kuntokartoituksen kahden edellä mainitun vesivuodon jälkeen. Tämän vuoksi Kätttsen arviota katon kunnosta ja korjauskustannuksista voidaan pitää luotettavina.
Taloyhtiö on vuonna 2011 päättänyt korjata koko katon ja on vaatinut Taxxxrelta puolet korjauskustannusten määrästä.

lsännöitsijäntodistuksen mukaan talon vesikate on uusittu 1995. Asiassa ei ole esitetty mitään näyttöä siitä, että Taxxxri olisi vesikaton osalta antanut mitään muuta tietoa vesikatosta asunnon ostajille.

Todistajina kuultujen kiinteistönvälittäjien kertomusten perusteella voidaan todeta, ettei ostajille ole nimenomaisesti vakuutettu talon vesikaton olevan uusittu. Talon kunnosta ja tulevista remonttitarpeista on keskusteltu yleisellä tasolla ja tehdyt korjaukset on ilmoitettu isännöitsijäntodistuksessa ja remonttiselosteessa.

Kiinteistöön tehdyt edellä kerrotut korjaukset ja huoneistojen markkinointi siten, että ostajille on luvattu huoletonta asumista antavat ostajille oikeuden luottaa, että esimerkiksi talon vesikatto on kunnossa. Sitä, että asuntojen myynnin aikana ja seuraavana vuonna vesikatto/vedenpoistojärjestelmä vuotaa ja aiheuttaa normaalia kausihuoltoa suuremman korjaustarpeen, on pidettävä asuntokauppalain 6 luvun 20 §:n 3 kohdan mukaisena odottamattomana vikana, joka aiheuttaa kiinteistön muissa osissa merkittävästi suuremmat taloudelliset velvoitteet asunnon ostajille kuin ostajilla on ollut perusteltua aihetta olettaa.

Korvattavan virheen määrä

V. Kätttnen on 16.5 2011 arvioinut katon välittömän korjaustarpeen kustannuksiksi 6703,50 euroa ja vuotokohtien yläpohjan lämpökamerakuvaamisen huoneistosta talvella 2011-2012. Kätttsen mukaan uusi vesikaton kuntokartoitusraportti olisi tarpeen noin viiden vuoden kuluttua. Kätttnen on suorittanut katon tarkastuksen pian toisen vesivuodon jälkeen. Kantaja ei ole näyttänyt, ettei katto olisi tullut kuntoon Kätttsen esittämällä tavalla korjaamalla. Taloyhtiö on päättänyt uudistaa vesikaton kokonaan ja vaatinut vastaajalta puolet korjauskustannuksista.

Kiinteistöä ei ole edellä kerrotusti kunnostettu uutta vastaavaan kuntoon. Näin ollen Taxxxri Oy:n korvattavana määränä on pidettävä kuntokartoituksen mukaisia korjauskustannuksia eikä puolta katon uusimisen kustannuksista. Osakkeen omistajista 78,06 prosenttia on siirtänyt oikeutensa korvaukseen taloyhtiölle eli korvattava määrä on 5.232 euroa.

Oikeudenkäyntikulut

Kantaja on hävinnyt jutun siltä osin, kun se on vedonnut siihen, että kyseessä olisi ollut uudisrakentamiseen verrattavasta korjauksesta. Vastaaja on velvoitettu maksamaan kantajalle taian vesikaton laskennalliset korjauskustannukset. Näin ollen osa vaatimuksista on hyväksytty kantajan hyväksi ja osa vastaajan hyväksi. Asiassa on pääosin ollut kyse katon kunnosta ja korjaustarpeesta. Tämän vuoksi vastaaja on velvollinen korvaaman puolet kantajan tarpeellisista toimenpiteistä johtuvista oikeudenkäyntikuluista.

Osapuolet ovat puolin ja toisin pitäneet tarpeellisena työmääränä 140 tuntia. Vastaaja ei ole kiistänyt kantajan tuntiveloitusta 230 euroa.

TUOMIOLAUSELMA

Taxxxri Oy velvoitetaan maksamaan Asunto Oy Pirkkalan Kyxxxtien 2:lle 5.232 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen haasteen tiedoksiannosta 19.9.2014 lukien sekä korvaamaan kantajan oikeudenkäyntikuluista 30.406,28 euroa korkolain 4 §:n momentin mukaisine viivästyskorkoineen 21.9.2015 lukien.