Kiinteistökaupan purku alapohjan ja seinien mikrobivaurioiden ja terveyshaittojen johdosta


Kantaja ostanut kiinteistön joka on rakennettu 1965 ja josta kaupan jälkeen paljastui mikrobivaurioita alapohjasta ja seinärakenteista ja muualta. Alapohjassa oli myös kreosoottia. Kysymys oli korjaustavasta eli onko rakenteita purettava vai päästäänkö kapseloinnilla ratkaisemaan terveyshaitta. Käräjäoikeus purki kaupan ja hovioikeus ei antanut valituslupaa koska katsoi käräjäoikeuden päätyneen oikeaan ratkaisuun. Kysymys myös asumishyödystä ja siitä kuinka paljon ostajan suorittamat korjaukset olivat nostaneet kiinteistön arvoa.

Käräjäoikeus lausui perusteluissaan katsoi, ettei alapohjan ja ulkoseinien korjauskustannusten määrää arvioitaessa voida lähteä kapseloinnin kustannuksista ottaen huomioon toimenpiteen onnistumisen ja kestävyyden epävarmuus sekä jo tehtyjen kapselointien tuloksettomuuus sisäilmahaitan poistamisessa. Sanotulla korjaustavalla ei myöskään korjata itse vauriota, vaan ainoastaan pyritään peittämään vaurioista aiheutuvat sisäilmahaitat, mikä mahdollistaa rakenteiden vaurioiden laajentumisen entisestään. Ostajilta ei voida edellyttää, että he kantaisivat riskin korjauskustannusten määrästä ja korjausten onnistumisesta.

Alapohjan ja ulkoseinien korjauskustannukset rakenteet purkavalla korjaustavalla ovat todistajien mukaan noin 149.000 euroa. Vastaajat eivät ole esittäneet käsitystään sanotun korjaustavan kustannuksista. Käräjäoikeus toteaa, että vaikka esitetty korjaustapa sisältäisi jossakin määrin sellaista tason parannusta, jota ei voida pitää virheen korjaamiseksi välttämättömänä, korjauskustannusten määrä on joka tapauksessa huomattava. Esitetyn selvityksen perusteella käräjäoikeus arvioi, että alapohjan ja ulkoseinien korjauskustannusten määrä nousee joka tapauksessa yli 100.000 euron.

Yläpohjan osalta käräjäoikeus katsoo jääneen näyttämättä, että yläpohjan puurakenteet olisivat vaurioituneet korjausta edellyttävällä tavalla. Myöskään lämmöneristeen uusimisen tarpeesta taikka tällaisen tarpeen laajuudesta ei ole esitetty riittävää selvitystä. Esitetyn selvityksen perusteella yläpohjan osalta korjausta edellyttävänä vikana voidaan pitää höyrysulun epätiiveyttä, minkä korjaamisesta aiheutuvien kustannusten määräksi käräjäoikeus arvioi enintään noin 1.000 euroa.

Tuulikaapin osalta korjauskustannukset ovat asianosaisten ilmoitusten mukaan 4.000 - 8.150 euroa.

Kaupan kohteena ollut omakotitalo on rakennettu vuonna 1965. Rakennuksessa on ennen kauppaa suoritettu kuntotarkastus, jossa todettuihin korjaustarpeisiin ostajat ovat kauppaa tehdessään varautuneet. Kuntotarkastuksessa ei ole havaittu nyt ilmenneitä kosteusvaurioita tai sisäilman ongelmia. Tarkastusraportissa ei ole myöskään mainittu alapohjan tai ulkoseinien rakenteisiin liittyvistä riskeistä taikka yläpohjan höyrysulun puutteellisuudesta.

Asiassa on selvitetty, että rakennuksessa kaupanteon jälkeen ilmenneet mikrobivauriot ja alapohjan kreosootti ovat syy-yhteydessä todettuun sisäilmahaittaan, joka on omiaan altistamaan asukkaat haitallisille terveysvaikutuksille. Vauriot ja kreosootti edellyttävät siten välttämättömiä korjaustoimia, eivätkä ostajat voi käyttää rakennusta siihen tarkoitukseen, johon se on hankittu eli asumiseen. Vaurioiden korjaamisesta aiheutuu huomattavat korjauskustannukset ja ne poikkeavat olennaisesti siitä, mihin Oitttjen on tullut kaupan kohteen kunnosta saamiensa tietojen perusteella varautua. Voidaan pitää ilmeisenä, että ostajat eivät olisi tehneet kauppaa, jos he olisivat tienneet nyt ilmenneistä virheistä. Kaupan kohde on näin ollen poikennut laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta, kaupan kohteesta annetut tiedot ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää. Kaupan kohteessa on näin ollen maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 5 kohdassa tarkoitettu virhe.

Asiassa ei ole esitetty selvitystä paikkakunnan yleisestä vuokratasosta. Muun selvityksen puuttuessa käräjäoikeus arvioi ostajien 6-henkisen perheen asumishyödyn määräksi 800 euroa kuukaudessa. Määrässä on huomioitu hyötyä vähentävinä Oitttille kiinteistöllä asumisesta aiheutuneet kustannukset.

Ostajat ovat vaatineet, että vastaajat velvoitetaan suorittamaan heille korvaukseksi kiinteistön arvoa nostaneista hyödyllisistä parannuksista 30.000 euroa. Vaatimus perustuu ikkunapeltien ja piipunhattujen uusimiseen, asbestityöhön, maalämpötöihin ja paisunta-astian uusimiseen sekä salaojien uusimiseen, mistä toimenpiteistä ostajille aiheutuneet kustannukset ovat olleet yhteensä 31.355,76 euroa. Lisäksi kiinteistöllä on suoritettu kuntotarkastuskertomuksessa edellytetyt korjaustoimet sekä tehty rakennuksen yläkerran tiloihin täydellinen pintaremontti.

Oikeuskirjallisuudessa on katsottu, että myyjän korvattaviksi voivat maakaaren 2 luvun 33 §:n 2 momentin mukaan tulla kustannukset, jotka ovat objektiivisesti arvioiden johtaneet kiinteistön paranemiseen. Lisäksi on todettu, että korvauksen ylärajana on myyjän saama hyöty eli kiinteistön arvonlisäys, vaikka ostajan sijoittamien kustannusten määrä olisi tätä suurempi.

Käräjäoikeus katsoo, että kantajien vetoamat toimet ovat nostaneet kiinteistön arvoa. Toisaalta voidaan pitää ilmeisenä, ettei kiinteistön arvo ole noussut toimenpiteistä maksettuja kustannuksia vastaavasti.
Myöskään kiinteistön vakuusarvon noususta todisteena (K19) esitettyä luottohakemusta ei voida pitää riittävänä osoituksena siitä, että kiinteistön arvo olisi nyt vedottujen toimenpiteiden johdosta noussut kantajien esittämän määrän. Käräjäoikeus arvioi kohtuulliseksi korvaukseksi ostajalle aiheutuneista kiinteistön arvoa lisänneistä hyödyllisistä kustannuksista 10.000 euroa, minkä määrän vastaajat ovat velvolliset suorittamaan Oitttille.

Käräjäoikeus tuomitsi selvittelykuluista 8.000 euroa sekä korvaukseksi oikeudenkäyntikuluista 37.823,67 euroa.


Turun hovioikeus 25.9.2017
Päätös Nro 840

Ratkaisu, johon on haettu muutosta

Länsi-Uudenmaan käräjäoikeus 24.5.2017 nro 56433 (liitteenä)

Asia
Kiinteistöä koskeva riita

Valittajat
Loxxx
Jäxxx


Vaatimukset hovioikeudessa
Valitus
Loxxx ja Jäxxx ovat vaatineet, että käräjäoikeuden tuomio kumotaan ja kantajien vaatimukset hylätään ja että kantajat velvoitetaan korvaamaan heidän oikeudenkäyntikulunsa asiassa korkoineen.

Hovioikeuden ratkaisu
Perustelut
Hovioikeus on tutkinut edellytykset jatkokäsittelyluvan myöntämiselle.

Oikeudenkäymiskaaren 25 a luvun 14 §:ssä tarkoitetun oikeudenkäyntiaineis­ton perusteella asiassa ei ole
- ilmennyt aihetta epäillä käräjäoikeuden ratkaisun lopputuloksen oikeellisuut­ta,
- tärkeätä lain soveltamisen kannalta myöntää jatkokäsittelylupaa eikä
- muuta painavaa syytä luvan myöntämiselle.

Käräjäoikeuden ratkaisun lopputuloksen oikeellisuus on ollut mahdollista arvioida jatkokäsittelylupaa myöntämättä.

Valituksessa esitettyjen seikkojen perusteella asiassa ei myöskään ole perusteltua aihetta epäillä käräjäoikeuden näyttöratkaisun oikeellisuutta.

Hovioikeuden ratkaisun lopputulos ilmenee päätöslauselmalta.

Päätöslauselma

Jatkokäsittelylupaa ei myönnetä. Käräjäoikeuden ratkaisu jää pysyväksi.

Valtion varoista maksetaan varatuomari Maxxxlle palkkioksi J-P. Jäxxxsen avustamisesta vaaditun 10 työtunnin perusteella 1.100 euroa ja arvonlisäveron osuutena 264 euroa, mitkä määrät jäävät valtion vahingoksi.


Muutoksenhaku


Muutosta tähän ratkaisuun saadaan hakea korkeimmalta oikeudelta valittamalla vain, jos korkein oikeus niillä erityisillä perusteilla, jotka ilmenevät oheisesta valitusosoituksesta, myöntää valitusluvan.

Valitusosoituksessa tarkoitettu määräaika valitusluvan pyytämiseen ja valituksen tekemiseen päättyy 24.11.2017.


Asia on ratkaistu esittelystä.

Hovioikeudenneuvos K. Suxxx
Hovioikeudenneuvos K. Soxxx
Hovioikeudenneuvos A. Sixxx

Ratkaisu on yksimielinen.

LÄNSI-UUDENMAAN KÄRÄJÄOIKEUS


Asia
Kiinteistöä koskeva riita

Vireille
15.12.2015

ASIAN TAUSTA

KANNE

Vaatimukset
Oittt ovat kauppakirjalla 16.12.2011 ostaneet Loxxxlta ja Jäxxxseltä Vihdin kunnan Paxxxn kylässä sijaitsevat Pääxxxskylä-nimisen tilan RN:o 9:xxx ja Rxxx-nimisen tilan RN:o 9:xxx niillä sijaitsevine vuonna 1965 rakennettuine asuin- ja autotalli-/ varastorakennuksineen. Kaupan kohteiden osoite on Karjalantie x, 03x00 Vihti. Kauppahinta kiinteistöistä on ollut yhteensä 260.000 euroa. Omistusoikeus kohteeseen on siirtynyt ostajille kauppakirjan allekirjoituksin 16.12.2011.


Oittt ovat vaatineet ensisijaisesti, että 16.12.2011 tehty kiinteistön kauppa puretaan seuraavasti:

-vastaajat velvoitetaan yhteisvastuullisesti palauttamaan kantajille kauppahinta 260.000 euroa korkolain 3 §:n 2 momentin mukaisine korkoineen 16.12.2011 lukien 19.12.2014 asti ja 20.12.2014 lukien korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen,


-vastaajat velvoitetaan yhteisvastuullisesti suorittamaan kantajille korvauksena kiinteistön arvoa nostaneista hyödyllisistä parannuksista ja toimenpiteistä 30.000 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen haasteen tiedoksiannosta lukien, ja

-kaupan kohteen omistus- ja hallintaoikeus siirtyy vastaajille, kun nämä ovat suorittaneet kaikki tuomitut vaatimukset korkoineen.

Toissijaisesti Oittt ovat vaatineet, että vastaajat velvoitetaan yhteisvastuullisesti suorittamaan heille hinnanalennuksena kiinteistön laatuvirheen perusteella 100.000 euroa korkolain 3 §:n 2 momentin mukaisine korkoineen 16.12.2011 lukien 19.12.2014 asti ja 20.12.2014 lukien korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen.

Lisäksi kantajat ovat vaatineet, että vastaajat velvoitetaan yhteisvastuullisesti korvaamaan virheiden välttämättömät selvittelykulut 13.870,99 euroa ja kantajien oikeudenkäyntikulut 37.823,67 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua käräjäoikeuden tuomion antamisesta lukien.

Kantajat ovat edelleen vaatineet, että vastaajien vaatimus asumishyödyn korvaamisesta hylätään ja toissijaisesti, että asumishyödyn määrä on enintään 500 euroa kuukaudessa aikaväliltä maaliskuu 2012 - syyskuu 2014.

Perusteet

Kantajien ostamalla kiinteistöllä sijaitsevassa asuinrakennuksessa on siinä todettujen lukuisien vaurioiden ja laajan korjaustarpeen johdosta laatuvirhe, joka on maakaaren 2 luvun 17 §:ssä tarkoitettu salainen virhe. Rakennuksessa todettujen poikkeuksellisen laajojen kosteus- ja lahovaurioiden, terveydelle haitallisten mikrobivaurioiden sekä rakennusvirheiden johdosta kohde ei vastaa kunnoltaan ja laadultaan sitä, mitä siltä on voinut perustellusti edellyttää. Virheen korjauskustannukset 171.497 euroa vastaavat yli 65 prosenttia kiinteistön kauppahinnasta, joten kysymyksessä on merkittävä salainen virhe, jonka perusteella kantajilta on maakaaren 2 luvun 17 §:n 2 momentin nojalla oikeus purkaa kauppa.

Kiinteistössä on lisäksi maakaaren 2 luvun 17 §:n mukainen laatuvirhe sillä perusteella, ettei ostajille ole ennen kaupantekoa kerrottu, että kellarikerros ei olekaan asuintilaa. Rakennus on myyty hyväkuntoisena ja. alakerran huoneet on myyty asuintiloina. Asuintilojen pinta-ala 200 neliömetriä on sisältänyt myös alakerran huoneet. Ne ovat olleet myös myyjillä asuinkäytössä. Ostajille ei ole ennen kaupantekoa myöskään kerrottu, että yksi alakerran huone on muutettu luvatta polttoainevarastosta asuintilaksi.

Ennen kauppaa 9.12.2011 suoritetussa kiinteistön kuntotarkastuksessa on todettu vain vähäisiä korjaustarpeita, joiden mukaisia korjauksia kantajat ovat kiinteistöllä tehneet. Lisäksi kantajat ovat tehneet laajaa pintaremonttia. Kiinteistölle muuttamisen jälkeen kantajat havaitsivat rakennuksessa poikkeuksellista hajua ja asukkaat saivat erilaisia oireita, jotka liitettiin rakennuksessa oleiluun. Vastaajien ottaman piilovirhevakuutuksen avulla hajuhaittaa on tuloksetta pyritty poistamaan mm. tiivistystoimenpiteillä, otsonoinnilla ja diffuusiosulkukäsittelyllä.
Useissa lisätutkimuksissa talon rakenteissa on todettu kosteus- ja mikrobivaurioita sekä sisäilmaan haihtuvia terveydelle vaarallisia PAH-yhdisteitä. Kaupan jälkeen esille tulleiden virheiden vuoksi asuinrakennuksen käyttäminen on kokonaan estynyt. Korjaustarve koskee talon koko alapohjaa, ulkoseiniä, tuulikaappia ja yläpohjaa.
Kantajat eivät olisi ostaneet kiinteistöä, jos virheet olisivat olleet heidän tiedossaan ennen kauppaa.

Kellarikerroksen maanvastaisten seinien sekä välipohjan korjaustarpeen osalta kantajat eivät esitä vaatimuksia.

Kantajat ovat suorittaneet kiinteistöllä runsaasti toimenpiteitä, jotka ovat nostaneet kiinteistön arvoa ja joiden perusteella heillä on maakaaren 2 luvun 33 §:n 2 momentin mukaan oikeus korvaukseen. Pankin arvioima kiinteistön vakuusarvo on toimenpiteiden vuoksi noussut 30.000 euroa.

Kantajat eivät ole saaneet kiinteistöstä maakaaren 2 luvun 33 §:n mukaista merkittävää hyötyä. Oittt ovat muuttaneet taloon maaliskuussa 2012 ja he ovat muuttaneet talosta pois oireilun vuoksi 30.9.2014. Heidän perheenjäsenensä ovat oireilleet talossa asuessaan ja asumista ovat haitanneet myös tiivistyskorjausyritykset. Lisäksi heillä on asumisaikanaan ollut maksettavana kiinteistöstä kuluja yhteensä 273 euroa kuukaudessa jätemaksu 13 euroa, lämmitys 100 euroa, kiinteistövero 37 euroa, kiinteistövakuutus 32 euroa ja lainanhoitokulut 91 euroa kuukaudessa).

Piilovirhevakuutusta on käytetty niin pitkälle kuin se on ollut mahdollista. Vakuutus ei ole käytettävissä, jos kauppa puretaan. Piilovirhevakuutuksen vakuutusturva ei ole yhteneväinen myyjän kaupanvastuun kanssa. Vakuutusta ei ole käytetty väärin, eikä kantajien omien remonttien aiheuttamien hajuhaittojen poistamiseen vastaajien väittämin tavoin. Vakuutuksesta korvattujen tiivistystoimenpiteiden tekemiseen kantajia on ohjeistanut vastaaja Jäxxxsen isäpuoli Sattt ja hänen yrityksensä on ne teettänyt.

Kantajilla on joka tapauksessa oikeus hinnanalennukseen maakaaren 2 luvun 17 §:n nojalla. Hinnanalennusvaatimuksen määrässä on otettu huomioon rakennuksen ikä, korjauksista osittain aiheutuva tasonparannus sekä piilovirhevakuutuksesta korvatut toimenpiteet 43.378,41 euroa.

Yksityiskohtaiset perusteet kiinteistön virheistä

Alapohjan virheet

Rakennuspalvelu Taxx Oy:n / Hatttsen laatima tarkastusraportti 13.11.2014 osoittaa, että alapohjarakenne on kostea/ märkä ja alapohjan lämmöneristeissä on mikrobivaurioita. Talon alapohjan kaksoislaattarakenne on nykytietämyksen perusteella riskirakenne. Alemman laatan pinnassa on pikisively, joka sisältää kreosoottia ja sisäilmassa on todettu hajukynnyksen ylittävä pitoisuus naftaleenia.

Terveyshaittojen poistamiseksi koko kaksoisrakenne on purettava, eikä rakenteen korjaaminen tiivistämällä tai pintalaatta purkamalla ole riittävä toimenpide.

Kantajat eivät ole kuntotarkastusraportin perusteella tienneet alapohjan riskirakenteesta. Kaksoislaattarakennetta ei ole kuntotarkastusraportissa todettu riskirakenteeksi.

Ulkoseinien virheet

Hatttsen laatima tarkastusraportti osoittaa, että ulkoseinien lämmöneristeissä on mikrobikasvustoa. Ulkoseinien tiili-villa-tiili -rakenne on nykytietämyksen mukaan riskirakenne, eikä rakenteessa ole höyrysulkua. Diffuusiosulkukäsittely tai tiivistys eivät ole korjanneet tilannetta ja rakenteet on korjattava purkamalla vaurioituneet rakenteet.

Yläpohjan virheet

Hatttsen tarkastusraportti, Vakatuuli Oy:n raportti ja AIRKOS Oy:n raportti osoittavat, että yläpohjan höyrysulku / ilmasulku on epätiivis ja yläpohjasta on ilmavuotoja sisäilmaan. Yläpohjan puurakenteissa on valumajälkiä ja vaurioituneita lämmöneristeitä, joissa on havaittu korkeaa suhteellista kosteutta vaativaa homeitiölajia, mikä viittaa siihen, että rakenteissa on pistemäisiin vuotokohtiin syntyneitä paikallisia homekasvustoja. Yläpohjan ja sisätilojen välillä tulisi olla ilmavuodot estävä tiivis ilma- ja höyrynsulku ja vaurioituneet eristeet tulee vaihtaa.

Ennen kauppaa tehdyssä kuntotarkastuksessa ei tullut ilmi, että yläpohjan höyrysulku on epätiivis. Kuntotarkastusraportin mukaisesti kantajat ovat tehostaneet yläpohjan tuuletusta sekä poistaneet yläpohjasta ylimääräiset materiaalit.

Tuulikaapin / eteisen virheet

Vakatuuli Oy:n raportin 21.5.2014 ja Metropolilabin analyysivastauksen 27.5.2014 mukaan tuulikaapin ja wc:n välisessä seinässä on kosteus- ja mikrobivaurioita. Viemärin tuuletusputken eristys on ollut puutteellinen. Vauriot on korjattava purkamalla ja rakentamalla uudelleen vaurioituneet seinä, lattia ja katto näihin tiloihin.

Korjauskustannukset

Hatttsen laatiman laskelman mukaan virhekohtien korjauskustannukset ovat:
-alapohja 62.111 e + osuus yleiskuluista n. 9.750 e = 71.861 euroa,
-ulkoseinät 66.662 e + osuus yleiskuluista n. 10.534 e = 77.196 euroa,
-yläpohja 12.340 e + osuus yleiskuluista n. 1.950 e = 14.290 euroa.

Lisäksi LU Rakennus Oy:n laskelman mukaan tuulikaapin korjauskustannukset ovat 8.150 euroa. Korjauskustannusten yhteismäärä on 171.497 euroa.

Oikeudenkäyntikulut

Vastaajat ovat esittäneet hinnanalennuksesta sovintotarjouksen, joka on sisältänyt ehdon piilovirhevakuutuksen täysimääräisestä hyödyntämisestä. Vakuutus ei ole kuitenkaan hyödynnettävissä vastaajien esittämällä tavalla. Vastaajat ovat näin ollen tarjonneet sovintoratkaisuksi sellaista, mitä ei ole tosiasiassa saatavilla. Kantajat ovat kaikin keinoin koettaneet saada vakuutusta maksimaalisesti käyttöön. Vastaajien esittämää sovintotarjousta ei voida ottaa huomioon siinä merkityksessä, että he olisivat ilman oikeudenkäyntiä tarjonneet kantajille pätevän hinnanalennuksen.


VASTAUKSET
Vaatimukset
Perusteet

Loxxx ja Jäxxx ovat vaatineet, että kanne hylätään. Toissijaisesti vastaajat ovat vaatineet, että jos kauppa puretaan, kantajille suoritettavasta kauppahinnasta vähennetään asumishyödyn arvo 50.000 euroa.

Vastaajat ovat lisäksi vaatineet kantajilta korvausta oikeudenkäyntikuluistaan, Loxxx 12.221,97 euroa ja Jäxxx 3.890,63 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua käräjäoikeuden tuomion antamisesta lukien.

Kaupan purulle tai hinnanalennukselle ei ole maakaaressa säädettyjä edellytyksiä. Rakennuksen ulkoseinien tiili-villa-tiili-rakenne sekä alapohjan kaksoisbetonilaattarakenne kreosoottisivelyineen on ollut rakennusvuonna 1965 hyvän rakennustavan mukainen menettely.

Kiinteistössä ei ole kanteessa väitettyä maakaaressa tarkoitettua piilevää virhettä. Kantajat ovat ostaneet vanhan omakotitalon. Vastaaja myöntää, että asuinrakennuksen tuulikaappi on osin vaurioitunut, mutta tältäkään osin piilevän virheen kynnys ei asiassa täyty.

Vastaajat kiistävät alapohjan, ulkoseinien ja yläpohjan osalta väitetyt virheet kokonaan. Joka tapauksessa kantajien esittämä korjaamisen tapa ja laajuus ovat ylimitoitettuja. Rakenteiden tiivistämisellä saavutetaan vastaava lopputulos merkittävästi pienemmillä kustannuksilla. Vastaajien myöntämän tuulikaapin virheen korjauskustannus on enintään 4.000 euroa, joka tulee kattaa piilovirhevakuutuksesta.

Kaupassa sovitun mukaisesti myyjien ottama piilovirhevakuutus tulee olla ensisijainen keino kattaa kosteusvaurioiden kustannukset. Kantajilla ei ole oikeutta kaupan purkamiseen tai hinnanalennukseen, koska piilovirhevakuutuksen korvaussummaa (yhteensä 75.000 euroa) on edelleen merkittävästi jäljellä mahdollisten virheiden korjaamiseen.
Kantajat eivät ole riittävästi hyödyntäneet vakuutusta ja lisäksi vakuutusta on käytetty väärin omien remonttien aiheuttamien hajuhaittojen poistamiseen.

Kantajien väitteet asunnosta aiheutuvasta vakavasta terveyshaitasta tai asunnon asumiskelvottomuudesta ovat perusteettomia. Sisäilma on ollut puhdasta, asunnolle ei ole haettu asumiskieltoa, eikä terveystarkastajan käynneistä huolimatta toimenpiteisiin ole ryhdytty.

Asiassa ei ole perusteita kaupan purkamiselle eikä kiinteistössä ole hinnanalennukseen oikeuttavaa piilevää virhettä ottaen huomioon piilovirhevakuutuksen voimassaolo ja ensisijaisuus sekä maakaaren 2 luvun 17 §:ssä asetettu salaisen virheen merkittävyyskynnys.

Mikäli vastoin vastaajien käsitystä kauppa puretaan, kauppahinnasta on vähennettävä kantajien saama merkittävä asumishyöty, jonka arvo on 1.000 euroa kuukaudessa eli aikavälillä 1.2.2012 - 31.3.2016 yhteensä 50.000 euroa.

Väitetyt kiinteistön virheet

Alapohjan väitetyt vauriot

Alapohjan rakenne on rakentamisvuoden 1965 hyvän rakennustavan mukainen. Asunnon alapohjasta otettujen materiaalinäytteiden perusteella ei voida tehdä oletusta, että koko alapohja on kostea / märkä tai että alapohjan lämmöneristeessä on laajalti mikrobivaurioita.

Löydökset osoittavat ainoastaan pistemäisiä kohtia, joissa mikrobien määrä on selvästi kohonnut. Vuonna 1965 rakennetun valesokkelirakenteisen omakotitalon alapohjarakenteissa on lähes poikkeuksetta jossain määrin tai jopa runsaasti mikrobeja, mikä ei kuitenkaan tarkoita, että kiinteistössä olisi terveyshaitta tai kantajien väittämä korjaustoimenpiteitä vaativa tai kaupan purkuun oikeuttava virhe. Asiassa ei ole selvitetty lainkaan, onko mikrobeja käsittävän vuotoilman kulkeutumista sisätiloihin tapahtunut. Mahdollinen väitetty hajuhaitta on peräisin muualta, muista rakenneosista tai ulkoilmasta. Kummassakaan tehdyssä sisäilmatutkimuksessa ei ole löydetty mitään poikkeavaa sisäilman laadussa.

Asumisterveysasetuksen/-ohjeen raja-arvot eivät sovellu kellariin, koska kyse ei ole ikkunapinta-ala ja huonekorkeus (n. 2,15 m) huomioiden asuintilasta. Kellarin huoneista iso varasto ei ole myöskään käyttötarkoitukseltaan asuintila, ei myöskään V huone, joka on vanha polttoainevarasto eikä pojan huone, joka on käyttötarkoitukseltaan askarteluhuone.

Ostajat ovat kuntotarkastusraportin mukaisesti tienneet alapohjan riskirakenteesta ja saamiensa piirustusten perusteella myös alapohjan pikisivelystä eli kreosootista.

Alapohjan laatan kosteusmittaukset on tehty väärillä menetelmillä, vastoin RT-kortin 14-10984 ohjeita, eivätkä tulokset siten osoita laatan olevan märkä/kostea. Alapohjassa myöhemmin havaittu vesi on kerääntynyt sinne puutteellisen salaojaremontin seurauksena.

Kreosootti

Riidatonta on, että alapohjan rakenteissa on kreosoottia, joka on vuonna
1965 ollut hyvin yleisesti kosteudentorjuntaan käytetty materiaali. Kreosootin esiintyminen ei tee rakenteista virheellistä, vaan vasta sen pääseminen sisäilmaan raja-arvot ylittävällä tavalla on osoitus korjattavasta virheestä. Taxxx Oy:n tutkimusraportista ei ilmene, onko kreosootti kulkeutunut alapohjasta huoneilmaan tilanteessa, jossa rakenteet olisivat rakennusteknisesti ehjässä ja ns. tavanomaisessa tilassa.

Työterveyslaitoksen analyysivastauksen 26.6.2016 tulokset ovat vääristyneet, koska näyte on otettu, kun alapohjan rakenteita oli avattu, alapohjaan ja maanvastaiseen seinään oli porattu lukuisia reikiä ja naftaleenia oli päässyt sitä kautta huoneilmaan. Tutkimuksen perusteella ei voida tehdä johtopäätöksiä rakenteiden sisällä olevan kreosootin pääsystä sisäilmaan. Joka tapauksessa naftaleenin määrä ei täytä asumisterveysasetuksen toimenpiderajoja, eikä niitä muutoinkaan sovelleta kellarikerrokseen rakennusluvan mukainen käyttötarkoitus huomioiden. Naftaleenia on voinut päästä sisäilmaan kellarin maanvastaisesta seinästä ja välipohjasta. Ostajat ovat itse aiheuttaneet hajuhaitan, koska se havaittiin vasta ostajien tekemän salaojaremontin jälkeen.

Poikkeava haju

Vastaajien asumisaikana tai ennen kauppaa tehdyssä kuntotarkastuksessa ei ole havaittu poikkeavaa hajua. Sisäilman poikkeava haju on aiheutunut kantajien suorittamista remonteista ja eteisen tuulikaapista ja betoniseinästä sekä välipohjasta.

Poikkeava haju ja väitetyt sisäilmaongelmat johtuvat lisäksi asunnon huonosta ilmanvaihdosta. Asunnon painovoimainen ilmanvaihto ei toimi riittävän hyvin. Korvausilmaa ei tule asuntoon riittävästi ja tästä syystä - ilmaa rakennukseen virtaa myös rakenteiden mahdollisista epätiiveyskohdista.

Korjaussuosituksesta

Kaikki rakenteet purkava korjaustapa on ylimitoitettu ja tarpeeton. Jos vastoin vastaajien käsitystä katsotaan, että rakenteista pääsee mikrobeja tai kreosoottia sisäilmaan, ilmavuodon korjaus voidaan tehdä kapseloimalla alapohja, jonka kustannukset olisivat 14.508 euroa.

Vastaajat kiistävät väitteen, että suoritetut kapseloinnit olisi tehty virheellisesti. Kapseloinnin seurauksena hajuhaitat ovat kyseisten tilojen osalta poistuneet.

Vastaajien vastuulle myyjinä ei kuulu asunnon laatua ja kuntoa selvästi parantavat korjaustoimet, vaan enintään mahdollisen kosteusvaurion aiheuttamien terveyshaittojen poistaminen, joka onnistuu kapseloinnilla.

Ulkoseinät

Ulkoseinissä havaituista mikrobikasvustoista yksi näyte osoittaa ns. vahvan viitteen vaurioon. Kaikki rakenteet purkavat korjaustapa on liiallinen ja ylimitoitettu saatuihin selvityksiin nähden. Tarvittavat korjaukset voidaan suorittaa kapseloinnilla, jonka kustannukset olisivat 21.377,60 euroa.

Ulkoseinistä otettuja materiaalinäytteitä on liian vähän koko seinärakenteen kunnon arvioimiseksi. Rakenteissa mahdollisesti paikoin olevilla mikrobeilla ei ole yhteyttä sisäilmaan. Sisäilmatutkimusten perusteella toimenpiderajat eivät ole ylittyneet.

Yläpohja

Vastaajat kiistävät yläpohjan virheen kokonaisuudessaan. Yläpohjasta otetussa näytteessä on ollut vain niukasti mikrobeja, eikä siellä ole korjattavaa vikaa. Yläpohjan kondenssivauriot olivat havaittavissa kuntotarkastuskertomuksesta.

Tuulikaappi

Vastaajat myöntävät, että tuulikaapissa on korjattava virhe viemärin tuuletusputken puutteellisen eristyksen vuoksi, minkä vuoksi rakenteisiin on kondensoitunut vettä vuosikymmenten aikana. Vastaajat kiistävät kantajien kustannusarvion liiallisena. Korjauskustannusten määrä on enintään 4.000 euroa, joka tulee kattaa piilovirhevakuutuksesta.

Piilovirhevakuutus

Mikäli hinnanalennusta tuomitaan, piilovirhevakuutuksen ehdollinen korvauspäätös 5.839,17 euroa tulee huomioida. Ulkoseinien osalta vakuutusyhtiölle ei ole toimitettu riittäviä selvityksiä ja tästä syystä oikeus korvaukseen on menetetty.

Selvittelykulut

Vastaajat kiistävät kantajien selvittelykustannusvaatimuksen perusteeltaan ja määrällisesti joka tapauksessa 4.932,80 euroa ylittävältä osin. Selvittelykustannuksia on aiheutunut paljon myös välipohjasta ja kellarin maanvastaisesta seinästä, jotka eivät ole riidan kohteena.

Oikeudenkäyntikulut

Vastaajat ovat esittäneet kantajille 30.000 euron määräisen sovintotarjouksen, minkä määrän lisäksi kantajilla on mahdollisuus hyödyntää piilovirhevakuutus täysimääräisesti. Esitetty sovintotarjous tulee huomioida oikeudenkäyntikulujen korvausvelvollisuudesta määrättäessä.


TODISTELU

Katselmus

Kirjalliset todisteet

Käräjäoikeus on 30.3.2017 toimittanut katselmuksen riidan kohteena olevalla kiinteistöllä osoitteessa Karjxxxx, 03400 Vihti.

Kantajat

K1. Kauppakirja 16.12.2011
K2. Kuntotarkastusraportti 12.12.2011 K3. Muistio 3.12.2012/ J. Sattt
K4. Asiantuntijalausunto 23.12.2012/ A. Hettt
K5. Sisäilmakatselmusraportti 11.1.2014/ Insinööritoimisto Airkos Oy, T. Kottt
K6. Ensiselvitysmuistio 5.4.2014 ja raportti "Rakennetutkimuksia ja
sisäilman hajuhaitan selvityksiä" 21.5.2014/ Vakatuuli Oy, J. Tuttt K7. Testausseloste 27.5.2014/ Metropolilab
K8. Vauriokartoitus koulutetun homekoiran avulla 18.5.2014/ Homekoirat
Velho
K9. Analyysivastaus 26.6.2014/ Työterveyslaitos K10. Muistio 23.9.2014/ J. Sattt ·
K11. Tarkastusraportti 13.11.2014/ A. Hattt
K12. Tarkastusraportti merkkiainekoe 18.5.2015/ A. Hattt K13. Korjauskustannuskooste 14.11.2014/ A. Hattt
K14. Kustannuslaskelmat 24.6.2015 ja 25.6.2015/ LU Rakennus Oy, tarjous 12.11.2015/ Orollo Oy, tarjous 17.9.2014/ Hämeen Ilme Saneeraus Oy
K15. Tarkastuspöytäkirjat 30.4.2013 ja 11.2.2015/ terveystarkastaja E. Kettt
K16. Lääkärinlausunto 22.10.2015/ A. Hettt ja lgE-analyysivastaus 3.10.2014/ Työterveyslaitos
K17. Yhteenveto piilovirhevakuutuspäätöksistä ja maksuista K18. Tositeliite
K19. Luottohakemus 26.5.2014/ Nordea Pankki Oyj
K20. Tositeliite ja laskut 26.6.2014, 30.6.2016 ja 29.8.2016 K21. Kiinteistön myyntiesite
K22. Asiantuntijalausunto 11.8.2016
K23. Asumisterveysasetuksen soveltamisohje, osa 111
K24. Diplomityö ja tiivistelmä K25. Tositteet asumiskuluista
K26. Välitysliike SKV:n ottama valokuva

Vastaajat

V1. Kauppakirja 16.12.2011 (= K1)
V2. Kuntotarkastusraportti 12.12.2011 (= K2) V3. Muistio 3.12.2012/ J. Sattt(= K3)
V4. Asiantuntijalausunto 23.12.2012/ A. Hettt (= K4)
V5. Sisäilmakatselmusraportti 11.1.2014/ Airkos Oy, T. Kottt (= K5)
V6. Vakatuuli Oy:n muistiot 5.4.2014 sekä 21.5.2014 (= K6)
V7. Analyysivastaus 26.6.2014/ Työterveyslaitos(= K9)
V8. Muistio 23.9.2014/ J. Sattt(= K10)
V9. Tarkastusraportti 13.11.2014 A. Hattt/ Talokki Oy (= K11)
V10. Tarkastusraportti merkkiainekoe 18.5.2014/ A. Hattt(= K12)
V11. Tarkastuspöytäkirjat 30.4.2013 ja 11.2.2015 / terveystarkastaja E. Kettt(= K15)
V12. Yhteenveto piilovirhevakuutuspäätöksistä ja maksuista (= K17)
V13. Urakkatarjous P&J Konsultointi Oy
V14. Urakkatarjous P&J Konsultointi Oy
V15. Testausseloste Metropolilab 27.5.2014
V16. Ositum Oy:n analyysiraportti 6.5.2014
V17. Ositum Oy:n tilastovertailu sisäilman WOC- ja VOC-analyysistä
V18. Testausseloste Metropolilab 14.5.2014
V19. Lääkärintodistukset J. Mattt
V20. Lausunto rakenteiden korjaamisesta tiivistämällä (P. Sattt, V. Rakennusfysiikka Oy)
V21. RT 14-10984 Betonin suhteellisen kosteuden mittaus
V22. Sähköposti C. Oittt - P. Sattt 11.4.2013 V23. Asumisterveysasetuksen soveltamisohje
V24. Ote käypä hoito -suosituksesta, kosteus- ja homevauriot
V25. Kiinteistövero-ote 2010
V26. Kiinteistön myyntiesite (= K21)
V27. Asiantuntijalausunto 11.8.2016 (= K22)
V28. Asumisterveysasetuksen soveltamisohje, osa 111 (= K23) V29. Diplomityö ja tiivistelmä (= K24)
V30. Kiinteistön pohja- ja rakennepiirustus


Henkilötodistelu
Kantajat

1. C. Oittt todistelutarkoituksessa
2. Todistaja J. Juttt
3. Todistaja J. Tuttt, Vakatuuli Oy
4. Todistaja M. Lattt
5. Todistaja A. Hattt, Talokki Oy
6. Todistaja M. Sittt, Matti Eklund Oy
7. Todistaja E. Kettt, terveystarkastaja

Vastaajat

8. H. Loxxx todistelutarkoituksessa
9. J. Jäxxx todistelutarkoituksessa
10. Todistaja P. Sattt, P&J Konsultointi Oy
11. Todistaja V. Tottt, Tehopuhdistus Tottt
12. Todistaja P. Kattt, Kattt Oy


KÄRÄJÄOIKEUDEN RATKAISU

Perustelut

1. Sovellettavat säännökset

Maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 3 kohdan mukaan kiinteistössä on laatuvirhe, jos myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt
ilmoittamatta ostajalle sellaisesta tyypillisesti myydyn kaltaisen kiinteistön käyttöön tai arvoon vaikuttavasta ominaisuudesta, josta myyjä tiesi tai hänen olisi pitänyt tietää, ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan.

Saman pykälän 5 kohdan mukaan kiinteistössä on niin ikään laatuvirhe, jos kiinteistö salaisen virheen vuoksi poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää.

Maakaaren 2 luvun 21 §:n 1 momentin mukaan kiinteistön virheellisyys määräytyy sen mukaan, millainen kiinteistö on kauppaa tehtäessä. Myyjä vastaa kiinteistössä tällöin olevasta virheestä, vaikka virhe ilmenee vasta myöhemmin.

Maakaaren 2 luvun 22 §:n 1 momentin mukaan ostaja ei saa laatuvirheenä vedota seikkaan, joka olisi voitu havaita kiinteistön tarkastuksessa ennen kaupan tekemistä. Ostajalla ei ole velvollisuutta ilman erityistä syytä tarkistaa myyjän kiinteistöstä antamien tietojen paikkansapitävyyttä eikä ulottaa tarkastusta seikkoihin, joiden selvittäminen edellyttää teknisiä tai muita tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä. Saman pykälän 2 momentin mukaan ostaja ei saa virheenä vedota myöskään seikkaan, josta hänen täytyy olettaa tienneen kauppaa tehtäessä.

Laatuvirheen seuraamuksista säädetään maakaaren 2 luvun 17 §:n 2 momentissa. Lainkohdan mukaan ostajalla on virheen perusteella oikeus hinnanalennukseen tai, jos virhe on olennainen, oikeus purkaa kauppa.

2. Maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 3 kohdan mukainen virhe

Oitttjen mukaan myyjät ovat jättäneet heille ennen kaupantekoa kertomatta, että asuinrakennuksen kellarikerros ei ole asuintilaa. Sanottu Oitttjen väite koskee kellarikerroksen kolmea huonetta (ns. Viiman huone, välihuone/arkiolohuone ja pojan huone). Väite ei sen sijaan koske kellarikerroksessa sijaitsevaa varastoa ja pannu-/kattilahuonetta.

Asiassa on riidatonta, että rakennuksen kellarikerros ei ole miltään osin virallista asuintilaa. Kiinteistön pohja- ja rakennepiirustuksessa (V 30) kanteessa tarkoitetut kolme huonetta on merkitty askarteluhuoneiksi ja polttoainevarastoksi.

Kiinteistön myyntiesitteen (K21) mukaan myynnin kohteena on ollut omakotitalo, jonka asuintiloina on mainittu 6 h, k, rt, iso varastohuone, vh, 2xwc, kph/saunaosasto ja reilusti säilytystiloja. Talon kerrosalaksi on merkitty 280,00 m2 ja asuintilojen pinta-alaksi 200,00 m2. Verrattaessa sanottuja pinta-aloja kiinteistövero-otteeseen (V25) voidaan todeta, että myyntiesitteessä myös alakerran kolme huonetta on laskettu asuinpinta-alaan. Sanotut huoneet ovat olleet myös myyjillä asuinkäytössä (V26). Kiinteistön kauppakirjassa (K1) rakennuksen tiloja ei ole lainkaan yksilöity.

Edellä todetun perusteella kiinteistön myyntiesitteen tiedot ovat olleet harhaanjohtavia. Kauppakirjan (K1, s. 3) mukaan ostajat ovat kuitenkin ennen kauppaa tutustuneet edellä mainittuun pohja- ja rakennepiirustukseen (V30), josta huoneiden alkuperäinen käyttötarkoitus on ilmennyt. Ostajat ovat myös asuntoon tutustuessaan voineet itse havaita, että huoneiden lattiapinta on ollut huomattavasti maanpinnan alapuolella, huoneissa on ollut ainoastaan lähellä maan pintaa sijaitsevat yläikkunat ja huonekorkeus on ollut tavanomaista huonekorkeutta matalampi. Lisäksi vastaaja Jäxxx on uskottavasti kertonut maininneensa kiinteistöä esitellessään useampiakin seikkoja, joista on ilmennyt alakerran huoneiden rakennusluvan mukainen käyttötarkoitus sekä se, etteivät ne ole "virallisia neliöitä".

Edellä lausutuin perustein Oitttjen on täytynyt ennen kaupantekoa tulla tietoisiksi siitä, että alakerran huoneet eivät ole virallista asuinpinta-alaa. Myyjät eivät siten ole tältä osin laiminlyöneet tiedonantovelvollisuuttaan eikä kaupan kohteessa ole maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 3 kohdassa tarkoitettua virhettä. Kellarikerroksen tilojen asumiskelpoisuudesta sekä sen vaikutuksesta kiinteistön salaisen virheen arviointiin lausutaan jäljempänä perustelujen kohdassa 3.3.2.

3. Maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 5 kohdan mukainen virhe

3.1. Väitetyt rakennuksen viat ja puutteet

Oitttt ovat vedonneet kiinteistön salaisena virheenä asuinrakennuksen alapohjan, ulkoseinien, yläpohjan ja tuulikaapin rakennusvirheisiin ja vaurioihin sekä sisäilman haju-/terveyshaittaan.

3.1.1. Hajuhaitta

Asiassa on selvitetty, että asuinrakennuksessa on pian kaupan jälkeen ilmennyt hajuhaitta, jota ei ollut havaittu ennen kauppaa 9.12.2011 tehdyssä kuntotarkastuksessa eikä vastaajien kertoman mukaan myöskään heidän asumisaikanaan.

Todistaja Juttt on kertonut käyneensä Oitttilla pian näiden muutettua kiinteistölle touko-kesäkuussa 2012 ja haistaneensa homeen hajun.
Myös todistaja Lattt on kertonut havainneensa voimakkaan homeen hajun vuoden 2012 aikana kaksi kertaa C. Oitttn käytyä heillä.
C. Oitttn mukaan myös päiväkodista ja koulusta oli alettu huomautella lasten vaatteiden haisevan.

Hajuhaitan syytä on alettu tutkia syksyllä 2012. Hajuhaitan ovat aistineet lähes kaikki asunnossa käyneet asiantuntijat. Todistajien kertomusten mukaan rakennuksessa on havaittu sekä mikrobiperäistä että kemikaalimaista hajua.

Marraskuussa 2012 Oitttt ovat teettäneet rakennuksessa homekartoituksen koulutetun homekoiran avulla. Koira on merkannut kohtia yläkerrassa ns. tyttöjen makuuhuoneessa ja alakerrassa ns.Viiman huoneessa sekä varastohuoneen takaseinän kulmassa.

Tämän jälkeen hajun lähdettä on käynyt 3.12.2012 selvittämässä piilovirhevakuutuksen myöntäneen vakuutusyhtiön, Anticimex Försäkringar Ab:n edustaja J. Sattt (muistio K3). Hajuhaitan lähde tai syy ei ole kohdekäynnin perusteella selvinnyt.

Raksystems Anticimex Insinööritoimisto Oy:n edustaja A. Hettt on tehnyt kohteessa tarkastuksen 12.12.2012 tarkoituksenaan selvittää yläkerroksessa havaitun hajun johdosta suositeltavia toimenpiteitä.
Hetttin lausunnon (K4) johtopäätöksinä on todettu, että havaintojen sekä mittaustuloksien perusteella todennäköisin syy tilassa tehtyihin hajuhavaintoihin sekä homekoiran tekemiin merkkauksiin on rakennuksen takasivun puoleisen osan rakenteiden viileneminen kylminä vuodenaikoina, mikä voi aiheuttaa kosteuden tiivistymistä rakenteeseen sekä siitä johtuen hajuja ja mahdollisia kosteusvaurioita materiaaleihin rakenteen sisällä. Ikkunoiden ja ovien ollessa suljettuina asuntoon tulee korvausilmaa hallitsemattomina vuotovirtauksina rakenteiden läpi, jolloin rakenteista voi kulkeutua epäpuhtauksia huoneilmaan. Toimenpiteiksi on suositeltu korvausilmaventtiilien asentamista ja ns. tyttöjen makuuhuoneen lattia- ja seinärakenteiden tiivistämistä hajujen ja mahdollisten epäpuhtauksien pääsyn estämiseksi sisätiloihin.

Edellä todetun lausunnon ja toimenpide-ehdotuksen pohjalta on alkuvuonna 2013 ryhdytty tiivistys-/kapselointikorjaukseen yläkerran tyttöjen makuuhuoneen seinien ja lattian osalta, joihin on tehty diffuusiosulkukäsittely epoksipinnoitteella. Työt on suoritettu P&J Konsultointi Oy:n antaman urakkatarjouksen pohjalta. Sanotut työt on korvattu piilovirhevakuutuksesta. Lisäksi rakennuksen ikkunoihin on asennettu korvausilmaventtiileitä.

Hajuhaitat ovat kuitenkin edellä todetuista toimenpiteistä huolimatta palanneet. Terveystarkastaja E. Kettt on tehnyt kohteeseen asuntotarkastuksen 29.4.2013. Tarkastuspöytäkirjan 30.4.2013 (K15) mukaan asunnon sisäilmassa on todettu vierasta tunkkaista hajua, joka on viitannut kosteuden vaurioittamiin rakennusmateriaaleihin. Pöytäkirjan johtopäätöksinä on todettu, että asunnon sisäilmassa jatkuvasti tai säännöllisesti esiintyvät vieraat hajut sekä korjaamattomat
kosteusvauriot voivat aiheuttaa terveyshaittaa. Jatkotoimenpiteinä on edellytetty, että asunnon omistajan tulee selvittää hajua aiheuttavien epäkohtien syyt, kuten mahdolliset kosteus- tai muut rakennusmateriaalien vauriot ja saneerata epäkohdat.

Terveystarkastajan lausunnon johdosta tiivistystyötä on jatkettu loppukeväällä 2013 yläkerran koko lattian osalle P&J Konsultointi Oy:n toimesta.

Hajuhaitta ei ole edelleenkään poistunut ja kiinteistöllä on 31.12.2013 suoritettu kosteus- ja rakennustekninen sisäilmakatselmus Airkos Oy:n toimesta. Katselmuksesta laaditun raportin (K5) mukaan rakennuksessa on todettu erityyppisiä poikkeavia hajuja (homemainen ja kemikaalimainen haju) ja yläkerran kaikissa asuintiloissa katon ja ulkoseinien liitoskohdissa ilma- ja lämpövuotokohtia. Raportin johtopäätöksinä on todettu, että rakennuksen ilma- ja lämpövuotokohdat toimivat sisäilman epäpuhtauslähteinä. Sisätiloihin tulee osa korvausilmasta ilma- ja lämpövuotokohdista, jolloin rakenteissa muodostuvat ja niihin kerääntyneet epäpuhtaudet ja niiden hajut kulkeutuvat sisätiloihin. Jatkotoimenpiteiden osalta on todettu, että hajuhaitan selvittäminen edellyttää lisätutkimuksia sisäilman terveellisyyden, kosteus- ja homevaurioiden sekä korjaustoimien arvioimiseksi. Kiireellisinä korjaustoimina on suositeltu olohuoneen ja aulan seinäpintojen diffuusiosulkukäsittelyä epoksipinnoituksella.

Tämän tutkimuksen jälkeen on diffuusiosulkukäsitelty myös olohuoneen ja aulan seinäpinnat Airkos Oy:n suosituksen mukaisesti.

Seuraavaksi Vakatuuli Oy/ J. Tuttt on keväällä 2014 tullut selvittämään hajuhaittaa. J. Tuttt on todistajana kuultuna sekä
·laatimissaan raporteissa (K6) todennut, että talossa on selkeä mikrobiperäinen haju ja että vaatteet ovat hänen kummankin käyntinsä jälkeen haisseet hyvin vahvasti homeelle. Havaintojensa perusteella hän on todennut, että talossa on merkittävä mikrobitoiminnan lähde. Lisäksi Tuuli on aistinut asunnon kellarikerroksessa ns. pojan huoneessa kreosoottiin viittaavaa hajua. Sittemmin tehdyissä rakennetutkimuksissa on todettu, että alapohjan vesieristeenä on käytetty kreosoottia, joka on. syöpävaaralliseksi luokiteltu aine.


Toimenpiteiden osalta J. Tuttt on todennut, että hajujen lähteet tulee paikantaa ja hajujen pääsy huoneilmaan tulee estää. Tuulin mukaan yläkerran hajujen lähteestä ainakin osa on arviolta peräisin alakerrasta. Lisäksi on mahdollista, että yläkerran ulkoseinien rakenteet sisältävät niin paljon mikrobitoimintaa, että se aiheuttaa sisäilmaan hajuhaittaa.
Myös yläpohjan höyrynsulun epätiiveys on oleellinen seikka hajujen kannalta.

Elo-syyskuussa 2014 rakennusterveysasiantuntija A. Hatttlainen Rakennuspalvelu Talokki Oy:stä on selvittänyt rakenteiden kuntoa ja mahdollisten vaurioiden laajuutta. Hatttlainen on todistajana kuultuna sekä laatimassaan raportissa (K11) todennut, että rakennuksessa on tehdyistä tiivistyskorjauksista huolimatta ollut aistittavissa selvä mikrobiperäinen haju sekä kellarikerroksessa pistävä kivihiilitervan (kreosootin) haju.

Hatttlainen on tutkinut rakenteiden kuntoa rakenneavauksin, kosteusmittauksin sekä materiaalinäytteitä ottamalla. Materiaalinäytteet on analysoitu Työterveyslaitoksen työympäristömikrobiologian laboratoriossa. Tehtyjen tutkimusten perusteella Talokki Oy:n raportissa (K 11, s. 54) on loppuyhteenvetona todettu, että rakennuksessa on useita rakenteita, jotka nykytietämyksellä ovat osoittautuneet riskirakenteiksi. Näitä ovat ylemmän kerroksen tiili-villa-tiili -rakenteiset ulkoseinät, kellarin maanvastaiset ulkoseinät sekä välipohja ja alapohja. Näistä riskirakenteista on tehdyissä tutkimuksissa löytynyt mikrobivaurioita ulkoseinistä, kellarin maanvastaisista seinistä ja alapohjasta sekä lisäksi kreosoottia alapohjasta. Yläpohjan höyrysulussa on todettu puutteita ja epäjatkuvuuskohtia liitoksissa ympäröiviin rakenteisiin. Kaikilla edellä todetuilla vaurioilla on Hatttlaisen mukaan oma osuutensa hajulähteinä. Tarkemmat tutkimustulokset kanteessa vedottujen rakenteiden vioista ja vaurioista ilmenevät jäljempänä perustelujen kohdista 3.1.2. - 3.1.5.

Terveystarkastaja E. Kettt on tehnyt kohteeseen vielä toisen tarkastuksen 5.2.2015. Asuntotarkastuksen pöytäkirjan 11.2.2015 (K15) mukaan asunnon sisäilmassa on todettu edelleen kauttaaltaan vierasta kosteusvaurioihin viittaavaa hajua. Johtopäätöksinä on todettu, että tarkastuksessa tehtyjen havaintojen ja Talokki Oy:n raportin perusteella asunnossa on kosteus- ja homevaurioista johtuen olosuhteet, joista voi aiheutua terveyshaittaa. Jatkotoimenpiteinä on edellytetty, että asunnon omistajan tulee selvittää rakennuksen kosteusvaurioiden syyt ja laajuus ja saneerata vauriot.

Esitetyn selvityksen perusteella käräjäoikeus toteaa asiassa näytetyksi, että kaupan kohteena olleessa asuinrakennuksessa on kanteessa väitetty hajuhaitta.

3.1.2. Alapohja

Asiassa on selvitetty, että rakennuksen alapohjassa on kaksoisbetonilaattarakenne ja laattojen välissä lämmöneristeenä kivivilla.

Rakennusterveysasiantuntija A. Hatttlainen Talokki Oy:stä on mitannut alapohjan rakenteiden kosteuksia useista kohdin (pojan huone, varasto, Viiman huone, arkiolohuoneen ulkonurkka ja sisänurkka).
Talokki Oy:n raportin (K11, s. 14-18) ja Hatttlaisen kertoman mukaan kosteudet alapohjan eristetilassa ovat saatujen mittaustulosten perusteella olleet kaikissa kohdin korkeita ja tasolla, jossa mikrobikasvustoa tapahtuu. Vaikka tulokset ovat olleet joiltakin osin vain suuntaa-antavia, käräjäoikeus pitää Hatttlaisen johtopäätöstä alapohjarakenteen kosteudesta luotettavana.

Alapohjan lämmöneristeestä (kivivillasta) on otettu Talokki Oy:n / Hatttlaisen toimesta kaksi materiaalinäytettä, toinen ns. pojan huoneesta läheltä maanvastaista seinää ja toinen keskeltä rakennusta. Kummankin näytteen osalta työterveyslaitoksen analyysivastaus on ollut "vahva viite vauriosta" ja näytteiden mikrobipitoisuudet ovat olleet runsaita (+++). Tämä vastaa Asumisterveysohjeen materiaalinäytteen tulkintaohjeen yli 10 000 cfu/g mikrobipitoisuutta, jolloin rakennusmateriaalissa voidaan katsoa olevan homekasvustoa. Todetut homelajit (mm. sädesieni ja Aspergillus versicolor -home) ovat Hatttlaisen mukaan allergisoivia ja mahdollisia mytoksiinien tuottajia.

Myös todistaja Tuttt Vakatuuli Oy:stä on ottanut alapohjan lämmöneristeestä materiaalinäytteen varaston ulkoseinän vierestä.
Tässä näytteessä on todettu neljän sienilajin itiöitä, mutta sieni-itiöpitoisuus (mikrobipitoisuus) on alittanut sienikasvustoksi tulkittavan pitoisuuden (K7, V15). Työterveyslaitoksen mikrobiologian laboratorion tulkintaohjeessa (todisteen K11 liitteenä) on kuitenkin todettu, että materiaalinäytteen tulos viittaa materiaalin kostumiseen ja vaurioitumiseen runsaan sieni-itiöpitoisuuden ohella myös silloin, kun materiaalinäytteessä esiintyy lajiltaan kosteusvaurioon viittaavia mikrobeja. Nyt kysymyksessä olevassa näytteessä on todettu mm.
Aspergillus -lajistaan kuuluvia itiöitä, jotka katsotaan kosteusvaurioindikaattoreiksi.

Todistaja Hatttlainen on kertonut, että edellä kuvatun kaltaisessa tilanteessa on kysymys vanhasta, ei-kasvavasta kasvustosta.
Tällaisistakin mikrobeista on terveyshaittaa. Rakennusmateriaaliin muodostuneet rihmastot hajoavat kuivuessaan, jolloin sisäilmaan joutuu hajonneen rihmaston tai kuolleiden itiöiden ja mikrobisolujen osasia (fragmentteja). Näissä esiintyy samoja toksiineja ja allergeeneja kuin itiöissäkin ja altistusta tapahtuu hengitysteiden ja ihon kautta. Näiden altisteiden poistamiseksi kuivunutkin mikrobivaurio on Hatttlaisen mukaan korjattava.

Todistaja Hatttlaisen ja todistaja Tutttin rakennetutkimuksissa on lisäksi ilmennyt, että alapohjan vedeneristeenä on alemman betonilaatan pinnalla kreosoottikäsittely (kivihiilipiki). Kreosootti on luokiteltu karsinogeeniseksi eli syöpäsairauden vaaraa aiheuttavaksi aineeksi, josta haihtuu terveydelle haitallisia pah-yhdisteitä (naftaleenia).
. Asumisterveysasetuksen mukaan kreosootin hajua ei saa esiintyä huoneilmassa.

Esitetyn selvityksen perusteella asiassa on näytetty, että alapohjarakenteesta on mitattu kohonneita kosteusarvoja ja kosteus on ollut tasolla, jossa mikrobikasvustoa tapahtuu. Alapohjan lämmöneristeessä on mikrobivaurioita ja homekasvustoa ja alapohjan vedeneristeenä on kreosootti.

3.1.3. Ulkoseinät

Asiassa on selvitetty, että ulkoseinien rakenteena on ns. tiili-villa-tiili
-rakenne ilman tuuletusväliä, mikä on nykytietämyksen mukaan riskirakenne. Todistajat Hatttlainen ja Sittt ovat kuvanneet, että tällaisen heikosti tuulettuvan rakenteen ongelmana on sekä sisäilmasta että ulkoa päin tulevan kosteuden tiivistyminen ulomman tiilen sisäpintaan, jolloin lämmöneristeen suhteellinen kosteus nousee tasolle, jossa tiilen ja villan rajapintaan muodostuu mikrobikasvustoa. Kuntotarkastusraportissa (K2) ei ole mainintaa ulkoseiniin tai niiden rakenteisiin liittyvistä riskeistä.

Todistaja Hatttlainen on ottanut ulkoseinien lämmöneristeestä (lasivillasta) kolme materiaalinäytettä eri puolilta rakennusta eli päätyulkoseinästä ns. aikuisten makuuhuoneen kohdalta, ns. tyttöjen huoneen kohdalta ja talon takasivulta olohuoneen kohdalta. Kahden ensiksi mainitun näytteen osalta analyysivastaus on ollut "viittaa vaurioon" ja näytteissä on ollut Aspergillus restrictus -homeen itiöitä ja sädesientä niukasti (+) tai kohtalaisesti (++). Lajistot ovat kosteusvaurioon viittaavia.

Kolmannessa, olohuoneen kohdalta otetussa näytteessä analyysivastaus on ollut "vahva viite vauriosta" ja kosteusvaurioon viittaavien hameiden itiömäärä on ollut runsas (+++).

Materiaalinäytteillä on osoitettu, että rakennuksen ulkoseinissä on mikrobivaurioita ja homekasvustoa. Näytteiden tulkinnan osalta viitataan edellä kohdassa 3.1.2. alapohjan näytteiden osalta lausuttuun.

3.1.4. Yläpohja

Talokki Oy:n raportissa on yläpohjan osalta todettu (K11, s. 44), että puuosissa on paikoitellen nähtävissä kondenssiveden aiheuttamia valumajälkiä ja että ilmasulkupaperin liitokset läpivienteihin ovat puutteellisia. Valumajälkien perusteella Talokki Oy:n raportissa on päätelty, että myös lämmöneristeet laudoitusten vierustoilla ovat ajoittain kastuneet ja sen seurauksena mikrobivaurioituneet.

Yläpohjan lämmöneristeestä on Talokki Oy:n toimesta otettu materiaalinäyte, josta analyysivastaus on ollut "heikko viite vauriosta". Talokki Oy:n raportin mukaan lajistossa on esiintynyt kolmen kosteusvaurioon viittaavan homeen itiöitä niukasti ja tulos viittaa siihen, että rakenteissa on pistemäisiin vuotokohtiin syntyneitä paikallisia homekasvustoja.

Myös todistaja Tuttt on ottanut yläpohjasta kaksi materiaalinäytettä. Näissä näytteissä ei Tutttin mukaan ole havaittu erityistä hajua, tummentumaa tai muutoin merkkejä kostumisesta.

Myös todistaja Sittt on todennut, että yläpohjassa on ollut havaittavissa ajoittaista kondenssiongelmaa. Sitttin mukaan rakenteiden kastuminen ja kuivuminen on kuitenkin luonnollista vanhassa katossa ja hän on pitänyt mikrobianalyysin tulosta "heikko viite vauriosta" melko tavanomaisena. Hänen mukaansa rakennuksen yläpohja on valokuvien perusteella ollut ikäistään paremmassa kunnossa, eikä siinä ole ollut havaittavissa sellaisia vaurioita, jotka edellyttäisivät koko rakenteen uusimista.

Esitetyn selvityksen perusteella asiassa on näytetty, että yläpohjan puurakenteissa on havaittu kondenssiveden aiheuttamia jälkiä, yhdessä eristevillasta otetussa näytteessä on ollut niukasti kosteusvaurioon viittaavia mikrobeja ja yläpohjan höyrysulku on epätiivis. Kondensiokosteuden merkit puurakenteissa on kuitenkin havaittu jo kuntotarkastuksessa (K2, s. 15).

3.1.5. Tuulikaappi

Asiassa on riidatonta, että tuulikaapin ja wc:n välisessä seinässä on homekasvustoa, joka on aiheutunut viemärin tuuletusputken puutteellisesta eristyksestä.

3.2. Vaurioiden laajuus

Vastaajat ovat katsoneet, että otettujen materiaalinäytteiden perusteella löydökset osoittavat ainoastaan pistemäisiä kohtia, joissa mikrobien määrä on selvästi kohonnut. Käräjäoikeus toteaa, että alapohjasta on mitattu kohonneita kosteusarvoja useista kohdin ja kaikki lämmöneristeestä otetut näytteet ovat olleet mikrobivaurioituneita. Myös ulkoseinien kaikissa näytteissä on todettu mikrobivaurioita. Todistaja Hatttlaisen ja todistaja Sitttin kertomuksilla on selvitetty, että kyseiset alapohja- ja ulkoseinärakenteet ovat riskirakenteita, joissa tyypillisesti esiintyy nyt todetun kaltaisia vauriota kauttaaltaan. Rakenteiden toimimattomuus nyt kysymyksessä olevassa rakennuksessa on osoitettu ilmenneillä mikrobivauriolla. Myöskään yleisen elämänkokemuksen mukaan ei voida pitää uskottavana, että juuri näytteenottokohdat olisivat ainoat rakenteiden vaurioituneet kohdat. Myös todistaja Tuttt on käräjäoikeudessa kuultuna todennut, että kun vaatteisiin tarttuu hajua, kysymyksessä on lähes aina laaja-alainen, ei pistemäinen, mikrobivaurio. Näillä perusteilla käräjäoikeus katsoo riittävällä varmuudella selvitetyksi, etteivät rakenteiden mikrobivauriot rajoitu ainoastaan materiaalinäyteanalyysein osoitettuihin yksittäisiin vaurioihin. Vaurioiden kokonaisvaltainen selvittäminen on mahdollista vain rakenteita purkamalla.

3.3. Rakennetutkimuksissa ilmenneiden seikkojen yhteys sisäilmaan

Vastaajat ovat katsoneet, ettei asiassa ole selvitetty mikrobeja käsittävän vuotoilman kulkeutumista alapohjasta, ulkoseinistä ja yläpohjasta sisätiloihin taikka myöskään kreosootin pääsyä alapohjasta sisäilmaan tilanteessa, jossa rakenteet ovat rakennusteknisesti ehjässä tilassa.
Vastaajat ovat vedonneet tehtyihin sisäilmatutkimuksiin, jotka heidän mukaansa osoittavat, että yläkerran sisäilma on puhdasta. Alakerran osalta he ovat katsoneet, etteivät asumisterveysasetuksen normit sovellu näihin tiloihin, koska ne eivät ole virallista asuintilaa.

3.3.1 llmavuodot

Käräjäoikeus toteaa asiassa näytetyksi, että kaikista vaurioituneiksi todetuista rakenteista on ilmavuotoja sisäilmaan. Alapohjan osalta Anticimex Försäkringar Ab:n/J. Satttn muistiossa (K3) sekä Vakatuuli Oy:n ja Talokki Oy:n raporteissa (K6 ja K11) on kaikissa todettu, että varaston seinien ja lattian rajassa on selviä rakoja, joista alapohjan eristetila on yhteydessä sisäilmaan. Tämä mahdollistaa niin mikrobeja käsittävän vuotoilman kuin kreosootinkin kulkeutumisen alapohjasta sisäilmaan. Ulkoseinien ilmavuotokohdat on niin ikään todettu useissa asiantuntijaraporteissa (K4, K5, K11 ja K22). Lisäksi todistaja Hatttlaisen suorittamalla merkkiainekokeella (K11, s. 37) on osoitettu, että ulkoseinien rakenteita ei ole saatu sisäilmaan nähden tiiviiksi edes suoritetuilla diffuusiosulkukäsittelyillä (kapseloinneilla). Myös ilmavuodot yläpohjasta ovat tiiviin ilma-/höyrysulun puuttuessa mahdollisia.

Vastaajien vetoamien sisäilmanäytteiden (V17, V18 ja K9) osalta näytteitä ottanut todistaja V. Tottt on kertonut, ettei näytteistä tehdyillä analyyseillä ole mitattu lainkaan mikrobeja, vaan materiaaleista haihtuvia yhdisteitä, kuten liimahaittoja ym. Tähän nähden näyteanalyysien ei voida katsoa osoittavan yläkerran sisäilman olleen vastaajien väittämin tavoin puhdasta. Tätä vastaan puhuu myös lukuisten todistajien kertoma asunnossa ilmennyt selkeä mikrobiperäinen haju.

Talokki Oy:n raportissa (K11) on tehtyjen tutkimusten johtopäätöksenä todettu, että kaikilla todetuilla vaurioilla sekä yläpohjan höyrysulun puutteilla on oma osuutensa mikrobiperäisen hajun lähteinä. Samoin ovat katsoneet todistajat Tuttt ja Sittt. Esitetyn selvityksen perusteella käräjäoikeus katsoo näytetyksi, että mikrobivaurioituneet rakenteet ovat syy-yhteydessä asunnon sisäilmahaittaan.

3.3.2. Kreosootti

Asiassa on selvitetty, että alapohjan vedeneristeenä on käytetty kreosoottia, josta haihtuu terveydelle haitallista PAH-yhdistettä, naftaleenia. Asumisterveysasetuksen 15 §:ssä naftaleenin toimenpiderajaksi on säädetty "ei saa esiintyä hajua, 10 mikrogrammaa/m3". Asetuksen soveltamisohjeen (K23, s. 5) mukaan naftaleenia voidaan pitää kreosootin indikaattoriyhdisteenä, minkä vuoksi asunnossa ei siten saa esiintyä kreosootin hajua. Terveystarkastaja Kettt on kertonut, että hajukynnys on yksilöllinen, mutta se sijoittuu alle 1 milligramman/m3.

Todistajat Tuttt, Tottt ja Sattt ovat kertoneet aistineensa rakennuksen alakerrassa kreosootin hajua. Kreosootista haihtuvaa
PAH-yhdistettä, naftaleenia, on todettu myös alakerran makuuhuoneesta otetun sisäilmanäytteen analyysissä 6,0 mikrogrammaa/m3 (V9).
Asiassa on siten sekä todistajien kertomuksilla että näyteanalyysein osoitettu, että rakennuksen alakerran sisäilmassa on ollut kreosootista peräisin olevaa naftaleenia toimenpiderajat ylittävä pitoisuus. Myös yläkerran olohuoneesta otetuissa sisäilmanäytteissä on todettu naftaleenia, mutta sen pitoisuus on ollut vähäinen.

Vastaajat ovat katsoneet, etteivät asumisterveysnormit sovellu alakerran tiloihin, koska ne eivät ole virallista asuintilaa. Kantansa tueksi he ovat vedonneet asumisterveysasetuksen soveltamisohjeeseen (V23), jossa on todettu, että mikäli terveyshaittaepäily kohdistuu tilaan, jota käytetään pysyvään asumiseen, mutta tilan käyttötarkoitus on rakennusluvassa muu, esimerkiksi varasto, on toimenpiteenä mahdollisen terveyshaitan poistamiseksi joko muutettava tilan käyttötarkoitus pysyväksi asumiseksi ja tällöin tilan on täytettävä tämän asetuksen vaatimukset tai vaihtoehtoisesti tilan käyttö on muutettava vastaamaan alkuperäistä käyttötarkoitusta.

Käräjäoikeus toteaa, että arvioitaessa maakaaren mukaista salaista laatuvirhettä, olennaista on, onko kaupan kohde poikennut laadultaan siitä, mitä ostajat ovat voineet perustellusti edellyttää. Nyt käsillä olevassa asiassa on selvitetty, että alakerran kolmen asuinhuoneena käytetyn huoneen alkuperäiseksi käyttötarkoitukseksi on pohja- ja rakennepiirustukseen merkitty polttoainevarasto ja 2 x askarteluhuone. Sanotut huoneet on kuitenkin myyty Oitttille asuinhuoneina ja ne ovat myös myyjillä olleet tällaisessa käytössä. Vaikka tilat eivät ole olleet virallista asuinpinta-alaa, Oittt ovat muun muassa tilojen kaupantekohetkisen käyttötarkoituksen ja myyntiesitteen tietojen perusteella voineet perustellusti edellyttää, että tilat soveltuvat asuinkäyttöön. Oitttilla on neljä lasta ja C. Oittt on kertonut heidän etsineen taloa, jossa on riittävä määrä makuuhuoneita heidän perheensä tarpeisiin. On pidettävä selvänä, että Oitttt eivät olisi ostaneet kiinteistöä, mikäli he olisivat tienneet, ettei alakerran huoneita voi käyttää asumiseen. Myös alakerran tiloissa ilmennyt sisäilmahaitta on näin ollen merkityksellinen seikka laatuvirheen olemassaoloa arvioitaessa.

Vastaajat ovat lisäksi katsoneet, että kantajat ovat tekemällään salaojaremontilla sekä suorittamillaan alapohjan ja maanvastaisten seinien rakennetutkimuksilla itse aiheuttaneet kreosootista johtuvan sisäilmahaitan. Tältä osin käräjäoikeus toteaa todistaja Tuttt ja todistaja Kattt kertoneen, että kreosootti voi tyypillisesti reagoida lämpötilan ja kosteuden muutoksiin. Näin ollen on mahdollista, että Oitttjen rakennuksen vierellä teettämät salaaja- ja maankaivuutyöt sekä maanvastaisten seinien vedeneristeiden uusiminen ovat voineet voimistaa kreosootin hajua. Oitttjen suorittamissa toimenpiteissä on kuitenkin ollut kysymys kuntotarkastusraportissa (K2) edellytetyistä töistä ja lisätutkimuksista. Kreosoottia on talon alkuperäisissä rakenteissa ja todistaja Tuttt on kertonut havainneensa kreosootin hajun jo ennen rakenteiden avaamista. Asiassa ei ole näytetty, että kreosootin pääsy sisäilmaan olisi aiheutunut Oitttjen toimenpiteistä.


3.3.3. Johtopäätökset

Esitetyn selvityksen perusteella asiassa on näytetty, että mikrobeja sekä kreosoottia (naftaleenia) käsittävää vuotoilmaa pääsee kulkeutumaan sisäilmaan rakennuksen alapohjasta, ulkoseinistä ja yläpohjasta ja että kyseisten rakenteiden mikrobivauriot ja alapohjan kreosootti ovat syyyhteydessä rakennuksen sisäilmahaittaan. Sillä seikalla, että sisäilmahaittaa aiheutuu mahdollisesti myös muista rakenteista, joista ei ole kanteessa kysymys, ei ole asian arvioinnin kannalta merkitystä.

3.4. Virheen merkittävyys arviointi

Asiassa on edeltä ilmenevin perustein näytetty, että kaupan kohteena olleen rakennuksen alapohjassa, ulkoseinissä ja tuulikaapin ja eteisen välisessä seinässä on mikrobivaurioita ja homekasvustoa, joista aiheutuu rakennukseen mikrobiperäisenä hajuna ilmenevää sisäilmahaittaa. Lisäksi asiassa on selvitetty, että rakennuksen yläpohjan höyrysulku on epätiivis ja rakennuksen alapohjassa on käytetty vedeneristeenä karsinogeeniseksi aineeksi luokiteltua kreosoottia, josta haihtuvaa naftaleenia on todettu huoneilmassa asumisterveysasetuksen toimenpiderajan ylittävä määrä.

Jotta kysymys on maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 5 kohdassa tarkoitetusta laatuvirheestä, kiinteistön tulee sen vuoksi poiketa laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää. Tässä arvioinnissa voidaan ottaa oikeuskäytännön mukaan huomioon virheen korjauskustannukset, minkä lisäksi tulee huomioida virheen merkitys muutoinkin (KKO 2009:39).

3.4.1. Terveyshaitta

Terveydensuojelulain 26 §:n mukaan asunnon ja muun sisätilan olosuhteiden tulee muun ohella sisäilman laadun osalta olla sellaiset, ettei niistä aiheudu asunnossa tai sisätilassa oleskeleville terveyshaittaa. Terveyshaitalla tarkoitetaan lain 1 §:n 1 momentin mukaan esimerkiksi sellaisen tekijän tai olosuhteen esiintymistä, joka voi vähentää elinympäristön terveellisyyttä. Terveyshaittana pidetään näin ollen jo altistumista haitalliselle olosuhteelle siten, että sairauden tai sen oireiden ilmeneminen on mahdollista. Näyttöä sairastumisesta taikka olosuhteen ja sairauden välisestä syy-yhteydestä yksilötasolla ei edellytetä.

Terveydensuojelulain 27 §:n mukaan jos asunnossa tai muussa oleskelutilassa esiintyy esimerkiksi hajua tai mikrobeja siten, että siitä voi aiheutua terveyshaittaa tilassa oleskelevalle, toimenpiteisiin haitan ja siihen johtaneiden tekijöiden selvittämiseksi, poistamiseksi tai rajoittamiseksi on ryhdyttävä viipymättä. Kunnan terveydensuojeluviranomainen voi velvoittaa haitasta vastuullisen tahon sanottuihin toimenpiteisiin. Haitan poistamisesta rakennuksen
rakenteista tai eristeistä vastaa saman lainkohdan nojalla rakennuksen omistaja.

Terveystarkastaja Kettt on tehnyt rakennukseen asuntotarkastukset 30.4.2013 ja 5.2.2015. Kummallakin kerralla Kettt on havainnut asunnossa vierasta kosteusvaurioihin viittaavaa hajua. Kettt on todistajana kuultuna sekä laatimissaan tarkastuspöytäkirjoissa todennut, että asunnossa on olosuhteet, joista voi aiheutua terveyshaittaa ja velvoittanut asunnon omistajat selvittämään rakennuksen kosteusvaurioiden syyt ja laajuuden sekä saneeraamaan vauriot.

Vastaajat ovat vedonneet siihen, että rakennusta ei ole asetettu asumiskieltoon. Terveystarkastaja Kn kertomuksella on kuitenkin selvitetty, ettei asumiskiellon määrääminen ole soveltunut nyt käsillä olevaan tilanteeseen. Asumiskielto on viimesijainen hallinnollinen pakkotoimi, joka määrätään silloin, kun haittaa ei voida korjata tai jos haitan poistamiseen velvoitettu kieltäytyy noudattamasta korjaus- tms. määräystä.

Terveystarkastaja Kn kertomuksella sekä naftaleenin pitoisuutta osoittavalla työterveyslaitoksen analyysivastauksella (K9) on näytetty, että asunnossa on kanteessa vedotuista rakenteiden vaurioista sekä kreosootista johtuen olosuhteet, joista voi aiheutua terveyshaittaa ja joiden poistamiseksi terveysviranomainen on antanut terveydensuojelulain 27 §:ssä tarkoitetun asunnon omistajaa velvoittavan korjausmääräyksen.

3.4.2. Korjaustapa ja korjauskustannukset

Kantajat ovat Talokki Oy:n korjauskustannuskoosteeseen (K13) sekä tuulikaapin osalta LU Saneeraus Oy:n antamaan tarjoukseen (K14) vedoten katsoneet, että vaurioiden korjauskustannusten määrä on yhteensä 171.497 euroa. Tämä määrä perustuu rakenteet purkavaan korjaustapaan.

Vastaajat ovat puolestaan katsoneet korjauskustannusten määräksi yhteensä 39.855,60 euroa. Heidän näkemyksensä mukaan rakenteet purkava korjaustapa on ylimitoitettu ja korjaus voidaan tehdä kapseloimalla kellarikerroksen lattia sekä yläkerran ulkoseinät. Yläpohjan osalta vastaajat ovat katsoneet, ettei yläpohjassa ole korjattavaa vikaa, eikä heidän esittämänsä korjauskustannusten määrä sen vuoksi sisällä yläpohjan korjaustoimenpiteitä.

Talokki Oy:n korjauskustannuskoosteen laatinut rakennusterveysasiantuntija Hatttlainen on katsonut, että koska sisäilmaongelmat liittyvät rakennusmateriaalien mikrobivaurioihin ja kosteuseristeenä käytettyyn kreosoottiin, ainoa terveysriskin poistava ja kestävä korjaustapa on poistaa kyseiset materiaalit ja puhdistaa rakenteet sekä korvata poistetut materiaalit uusilla, jolloin samalla suunnitellaan ja korjataan rakenteet kosteusteknisesti toimiviksi.
Hatttlainen on lisäksi todennut, että kokonaisuudessaan korjaukset tarkoittavat erittäin laajoja purkutöitä ja uudelleen rakentamista, jotka kohdistuvat rakennuksen kaikkiin keskeisiin osiin. Korjauskustannukset nousevat Hatttlaisen mukaan sen vuoksi tasolle, jossa on mietittävä, onko korjaus taloudellisesti järkevä.

Alapohja ja ulkoseinät
Talokki Oy:n korjauskustannuskoosteessa (K13) alapohjan korjauskustannukset ovat yhteensä 71.861 euroa (62.111 euroa+ osuus yleiskuluista 9.750 euroa) ja ulkoseinien korjauskustannukset yhteensä
77.196 euroa (66.662 euroa+ osuus yleiskuluista 10.534 euroa).

Vastaajien mukaan alapohjan korjauskustannukset ovat 14.508 euroa (11.700 + alv) ja ulkoseinien korjauskustannukset 21.377,60 euroa (17.240 euroa+ alv). Nämä määrät perustuvat P&J Konsultointi Oy:n / P. Sattten kellarin lattian ja ulkoseinien kapseloinnista antamiin urakkatarjouksiin (V13 ja V14).

Talokki Oy:n korjauskustannuskoosteen laatineen todistaja Hatttlaisen mukaan alapohjan asianmukainen korjaaminen edellyttää korjauskustannuskoosteesta ilmeneviä toimenpiteitä eli koko alapohjarakenteen purkamista, maa-ainesten vaihtotöitä ja alapohjan uudelleenrakentamista. Myös alapohjan alempi betonilaatta on purettava rakennuksen alapuolisen kosteusrasituksen ja kreosootista aiheutuvan terveysriskin poistamiseksi. Alapohjaa ei Hatttlaisen mukaan voida näistä syistä korjata kapseloimalla.

Ulkoseinien osalta korjauskustannuskooste sisältää seinien ulomman tiilivuorauksen purkamisen, mikrobikontaminoituneen lämmöneristeen vaihtamisen ja uuden verhouksen asentamisen siten, että huomioidaan rakenteeseen tuuletusväli. Ulkoseinien kapselointi/tiivistyskorjaus on Hatttlaisen mukaan sinänsä mahdollista, mutta sen tekeminen onnistuneesti on kokemusten perusteella vaikeaa ja lopputulos epävarma. Tiivistyskorjaus ei poista vaurioiden syitä eikä materiaaleissa olevia haitta-aineita, jotka jäävät kuitenkin riskinä rakenteisiin. Joka tapauksessa tiivistyskorjaus vaatii kohdekohtaisen yksityiskohtien suunnittelun ja rakenteen rakennusfysikaalisen toimivuuden analysoinnin ennen ja jälkeen korjauksen. Lisäksi korjaukset tulee valvoa ja dokumentoida ja korjauksen jälkeen on tehtävä laadunvarmistus merkkiainekokein. Tiivistyskorjausten käyttöikä on tapauskohtainen ja tiiviyden säilymisen toteaminen vaatii muutamien vuosien välein merkkiainekokein tehtävää seurantaa. Tiivistyskorjauskaan ei Hatttlaisen mukaan ole siten oikein toteutettuna halpa korjaus. Jos lisäksi ajoittain joudutaan tekemään lisäkorjauksia, se nostaa vielä osaltaan tämän ratkaisun hintaa.

Matti Eklund Oy:n asiantuntijalausunnon (K22) laatinut rakennusterveysasiantuntija M. Sittt on lausunnossa ja todistajana kuultuna ollut alapohjan ja ulkoseinien korjaustavasta ja niiden kustannuksista samaa mieltä kuin Hatttlainen. Alapohjaa ei voida Sitttin mukaan korjata kapseloimalla johtuen rakennuksen alla olevasta kosteudesta ja kreosootista. Kapselointikäsittelyä pidetään hänen mukaansa ylipäätään tilapäisenä korjaustapana, kun tarvitaan lisäaikaa perusteellisemmille korjauksille. Kapseloinnin elinkaarta ja kestävyyttä ei osata vielä nykyisin luotettavasti arvioida.

Todistaja Tuttt on alapohjan osalta katsonut, että alapohjan ylempi betonilaatta tulee purkaa ja lämmöneristeet poistaa. Hän on kuitenkin pitänyt mahdollisena pohjalaatan säilyttämistä siten, että kreosootti poistetaan pohjalaatasta mekaanisesti, minkä jälkeen kreosootin jäämät alusrakenteissa haitta-ainekapseloidaan kauttaaltaan. Mikäli alapohjassa on kuitenkin kosteutta, myös alempi laatta tulee poistaa.

Ulkoseinien osalta Tuttt on katsonut, että tilanne todennäköisesti vain huononisi kapseloinnilla. Talo hengittää ulkopuolella olevaa ilmaa ja muutaman vuoden kuluttua rakenteiden tila voisi olla huomattavasti huonompi. Lisäksi Tuttt on todennut, että pystypintojen kapselointi on usein onnistunut huonosti.

Vastaajien kantaa kapseloinnin mahdollisuudesta ovat tukeneet kapseloinnista urakkatarjoukset antaneen P. Sattten sekä rakennuksen aiemmat kapselointityöt suorittaneen P. Kattten kertomukset. Toisaalta heidänkin kertomuksistaan on ilmennyt, että kosteusolosuhteet rakennuksen alla, eristevillojen kosteus tai mikrobivaurioiden laatu saattavat edellyttää rakenteiden purku- ym. toimenpiteitä. P. Sattt on korostanut työn suunnittelun merkitystä, mutta toisaalta vahvistanut, että hänen alapohjan ja ulkoseinien kapseloinnista antamansa tarjoukset eivät sisällä työn suunnittelua, eivätkä myöskään valvontaa taikka laadunvarmistusta. P. Saarisen mukaan Talokki Oy:n raportissa todetut toimenpiteet olisivat sinänsä asianmukaisia, mutta ne merkitsisivät rakennuksen tason merkittävää parantamista. Hän itse oli pyrkinyt löytämään sellaiset ratkaisut, että olisi voitu käyttää piilovirhevakuutusta.

Myös kirjallisena todisteena esitetyssä V. Rakennusfysiikka Oy:n korjattavuusarviossa (V20) on katsottu, että rakenteiden tiivistäminen on oikein suunniteltuna ja valvottuna soveltuva tapa korjata tutkimuksissa havaittuja haittoja. Asiakirjassa on todettu, että tiivistyskorjaus muodostuu tarkoituksenmukaisista rakenteiden uusimisista ja jäävien epäpuhtauksien sisäilmavaikutusten suunnitelmallisesta ehkäisemisestä rakenteiden tiiviyttä parantamalla. Kaikki toimenpiteet tulee suunnitella jokaiseen rakennetyyppiin ja rakenneliitokseen erikseen ja toimenpiteiden suunnitteleminen kokonaisuutena on tärkeää. Osittaisilla tiivistyksillä harvoin saavutetaan hyvää lopputulosta ilmavuotojen vain siirtyessä uusiin kohtiin rakennetta. Kunnollisen suunnitelman laatiminen edellyttää selvityksiä kohteen rakenteista ja olosuhteista. Lisäksi itse korjausten onnistuminen edellyttää tehtävän työn tarkkaa valvontaa ja tiivistyskorjausten laadunvarmistamista merkkiainemenetelmällä.

Yläpohja
Yläpohjan korjauskulut ovat kantajien mukaan yhteensä 14.290 euroa (12.340 euroa + osuus yleiskuluista 1.950 euroa). Vastaajat ovat katsoneet, ettei yläpohjassa ole korjattavaa vikaa eivätkä he ole esittäneet näkemystään korjauskulujen määrästä.

Kantajien esittämä korjauskustannusten määrä perustuu Talokki Oy:n korjauskustannusarvioon (K13), jossa tarpeellisiksi korjaustoimiksi on katsottu lämmöneristeiden poistaminen kokonaisuudessaan, rakenteiden tarkastaminen ja vaihtaminen vaurioituneilta osin sekä uuden höyrysulun ja uuden lämmöneristeen asentaminen.

Tuulikaappi
Tuulikaapin osalta kantajat ovat esittäneet korjauskustannusten määräksi 8.150 euroa ja vastaajat 4.000 euroa.

Johtopäätökset korjaustavasta ja -kustannuksista

Esitetyn selvityksen perusteella käräjäoikeus katsoo, ettei alapohjan ja ulkoseinien korjauskustannusten määrää arvioitaessa voida lähteä kapseloinnin kustannuksista ottaen huomioon toimenpiteen onnistumisen ja kestävyyden epävarmuus sekä jo tehtyjen kapselointien tuloksettomuuus sisäilmahaitan poistamisessa. Sanotulla korjaustavalla ei myöskään korjata itse vauriota, vaan ainoastaan pyritään peittämään vaurioista aiheutuvat sisäilmahaitat, mikä mahdollistaa rakenteiden vaurioiden laajentumisen entisestään. Joka tapauksessa vastaajien kapseloinnistakin esittämä korjauskustannusarvio on selkeästi alimitoitettu. Arvion pohjana olleet P&J Konsultointi Oy:n tarjoukset eivät sisällä työn suunnittelua, valvontaa tai laadunvarmistusta, joiden merkitystä on korostettu niin todistaja Hatttlaisen kertomuksessa kuin V. Rakennusfysiikka Oy:n korjattavuusarviossakin. Siinäkin tapauksessa, että korjaus suoritettaisiin kapseloimalla, kustannusten määrän voidaan olettaa nousevan merkittäväksi. Ostajilta ei voida edellyttää, että he kantaisivat riskin korjauskustannusten määrästä ja korjausten onnistumisesta.

Alapohjan ja ulkoseinien korjauskustannukset rakenteet purkavalla korjaustavalla ovat Hatttlaisen ja Sittten mukaan noin 149.000 euroa. Vastaajat eivät ole esittäneet käsitystään sanotun korjaustavan kustannuksista. Käräjäoikeus toteaa, että vaikka esitetty korjaustapa sisältäisi jossakin määrin sellaista tason parannusta, jota ei voida pitää virheen korjaamiseksi välttämättömänä, korjauskustannusten määrä on joka tapauksessa huomattava. Esitetyn selvityksen perusteella käräjäoikeus arvioi, että alapohjan ja ulkoseinien korjauskustannusten määrä nousee joka tapauksessa yli 100.000 euroon.

Yläpohjan osalta käräjäoikeus katsoo perustelujen kohtaan 3.1.4. viitaten asiassa jääneen näyttämättä, että yläpohjan puurakenteet olisivat vaurioituneet korjausta edellyttävällä tavalla. Myöskään lämmöneristeen uusimisen tarpeesta taikka tällaisen tarpeen laajuudesta ei ole esitetty riittävää selvitystä. Esitetyn selvityksen perusteella yläpohjan osalta korjausta edellyttävänä vikana voidaan pitää höyrysulun epätiiveyttä, minkä korjaamisesta aiheutuvien kustannusten määräksi käräjäoikeus arvioi enintään noin 1.000 euroa.

Tuulikaapin osalta korjauskustannukset ovat asianosaisten ilmoitusten mukaan 4.000 - 8.150 euroa.

3.4.3. Johtopäätös kiinteistön laatuvirheestä

Kaupan kohteena ollut omakotitalo on rakennettu vuonna 1965. Rakennuksessa on ennen kauppaa suoritettu kuntotarkastus, jossa todettuihin korjaustarpeisiin Oitttt ovat kauppaa tehdessään varautuneet. Kuntotarkastuksessa ei ole havaittu nyt ilmenneitä kosteusvaurioita tai sisäilman ongelmia. Tarkastusraportissa ei ole myöskään mainittu alapohjan tai ulkoseinien rakenteisiin liittyvistä riskeistä taikka yläpohjan höyrysulun puutteellisuudesta.

Asiassa on selvitetty, että rakennuksessa kaupanteon jälkeen ilmenneet mikrobivauriot ja alapohjan kreosootti ovat syy-yhteydessä todettuun sisäilmahaittaan, joka on omiaan altistamaan asukkaat haitallisille terveysvaikutuksille. Vauriot ja kreosootti edellyttävät siten välttämättömiä korjaustoimia, eivätkä ostajat voi käyttää rakennusta siihen tarkoitukseen, johon se on hankittu eli asumiseen. Vaurioiden korjaamisesta aiheutuu huomattavat korjauskustannukset ja ne poikkeavat olennaisesti siitä, mihin Oitttjen on tullut kaupan kohteen kunnosta saamiensa tietojen perusteella varautua. Voidaan pitää ilmeisenä, että Oittt eivät olisi tehneet kauppaa, jos he olisivat tienneet nyt ilmenneistä virheistä. Kaupan kohde on näin ollen poikennut laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta, kaupan kohteesta annetut tiedot ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää. Kaupan kohteessa on näin ollen maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 5 kohdassa tarkoitettu virhe.

4. Virheen seuraamukset

Maakaaren 2 luvun 17 §:n 2 momentin mukaan ostajalla on virheen perusteella oikeus hinnanalennukseen tai, jos virhe on olennainen, oikeus purkaa kauppa. Kantajat ovat vaatineet ensisijaisesti kaupan purkamista ja toissijaisesti hinnanalennusta.

Maakaaren esitöissä (HE 120/1994 vp, s. 51) on todettu, että jos kiinteistössä oleva virhe on olennainen, ostaja voi valita, haluaako hän hinnanalennuksen sijasta purkaa kaupan. Virheen olennaisuutta on arvioitava sen kokonaismerkityksen perusteella. Jollei ostaja voi käyttää kiinteistöä aikomallaan tavalla eikä virhettä voida kohtuullisessa ajassa ja kohtuullisin kustannuksin korjata, virhe on olennainen.

Kiinteistön kaupan purkamisen edellytyksenä oleva olennaisuuskynnys on korkeampi kuin salaiselta virheeltä edellytettävä merkittävyyskynnys. Nyt käsillä olevassa asiassa virhettä on kuitenkin edellä kohdassa 3.4.3. lausutuin perustein pidettävä myös maakaaren 2 luvun 17 §:n 2 momentissa tarkoitetulla tavalla olennaisena. Ostajilla on siten oikeus kaupan purkuun.

Piilovirhevakuutuksen merkitys

Myyjät ovat ottaneet kiinteistöön ostajien hyväksi piilovirhevakuutuksen, jonka enimmäismäärä on ollut 75.000 euroa. Vastaajat ovat katsoneet, että kantajilla ei ole oikeutta kaupan purkamiseen tai hinnanalennukseen, koska piilovirhevakuutus on ensisijainen keino kattaa kosteusvaurioiden kustannukset ja korvaussummaa on edelleen merkittävästi, noin 30.000 euroa, jäljellä mahdollisten virheiden korjaamiseen.

Kauppakirjassa (K1) on todettu, että myyjä ottaa kohteeseen piilovirhevakuutuksen ja että muilta osin myyjän vastuu määräytyy maakaaren säännösten mukaan. Käräjäoikeus katsoo, että vaikka kiinteistön piilevät virheet on tarkoitettu korvattavan ensisijaisesti piilovirhevakuutuksesta, kauppakirjan lausumilla ei voida katsoa sovitun, että ostajat olisivat luopuneet oikeudestaan vaatia kaupan purkua.
Sanotut kauppakirjan lausumat eivät siten poista ostajien oikeutta kaupan purkuun maakaaren 2 luvun 17 §:n 2 momentin nojalla.

Kirjallisena todisteena (K17) esitetyistä vakuutuspäätöksistä ilmenee, että piilovirhevakuutuksesta ei vakuutusehtojen mukaan korvata virhettä tai virheen aiheuttamaa vahinkoa, jonka syynä on kivihiilipiki (kreosootti). Lisäksi vakuutuskorvausta määritettäessä tehdään rakennekohtaiset ikävähennykset. Vähennyksen määrä on nyt kysymyksessä olevan alapohjarakenteen osalta 80 prosenttia. Alapohjaa koskevasta vakuutusyhtiön ehdollisesta korvauspäätöksestä ilmenee, että kantajien olisi edellä todettujen vakuutusehtojen johdosta mahdollista saada alapohjan kymmenien tuhansien eurojen korjauskustannuksista vakuutuskorvausta ainoastaan noin 3.000 euroa.

Muiden korjattavien rakenteiden osalta voidaan muun selvityksen puuttuessa olettaa tulevan tehtäväksi vastaavanlainen ikävähennys kuin alapohjan osalta on tehty. Näin ollen käräjäoikeus katsoo, että kantajilla olisi mahdollisuus saada piilovirhevakuutuksesta korvatuksi vain murto-osa nyt todettujen vaurioiden korjauskustannuksista. Piilovirhevakuutus tai siitä teoreettisesti jäljellä oleva korvaussumma eivät siten poista ostajien oikeutta kaupan purkuun.


5. Kaupan purku

Myöskään sillä vastaajien väittämällä seikalla, että kantajat olisivat käyttäneet piilovirhevakuutusta väärin omien remonttiensa aiheuttamien hajuhaittojen poistamiseen, ei ole asian arvioinnissa merkitystä. Kantajat eivät ole itse aiheuttaneet rakennuksen alkuperäisissä rakenteissa oleviin mikrobivaurioihin perustuvaa hajuhaittaa ja he ovat haitan korjaukseen tähtääviä toimia teettäessään luottaneet korjaustavan valinnassa rakennusalan amMaxxxisiin. Heillä ei voida edellyttää olleen asiasta parempaa tietoa kuin alan amMaxxxisilla.


5.1. Sovellettava säännös

Maakaaren 2 luvun 33 §:n 1 momentin mukaan kaupan tullessa
puretuksi ostajan on luovutettava kiinteistö takaisin myyjälle ja myyjän on. palautettava saamansa kauppahinta ostajalle.

Saman pykälän 2 momentin mukaan jos ostaja on saanut kiinteistöstä merkittävää tuottoa tai hyötyä, hänen on maksettava siitä korvaus myyjälle. Myyjän on suoritettava ostajalle kohtuullinen korvaus kiinteistön hoidosta aiheutuneista tarpeellisista kustannuksista sekä sellaisista hyödyllisistä kustannuksista, jotka ovat lisänneet kiinteistön arvoa.
Myyjän on maksettava palautettavalle kauppahinnalle korkolain 3 §:n2 momentin mukaista korkoa siitä päivästä lukien, jona hän vastaanotti kauppahinnan.

Pykälän 4 momentin mukaan sopijapuoli saa pidättyä omasta palautuksestaan, kunnes toinen sopijapuoli täyttää oman velvollisuutensa sekä maksaa korvauksen ja koron, jotka tämä on velvollinen suorittamaan, tai asettaa hyväksyttävän vakuuden niiden suorittamisesta.

5.2 Suoritusten palauttaminen

Kaupan tullessa puretuksi Oitttjen on maakaaren 2 luvun 33 §:n nojalla luovutettava kiinteistö takaisin myyjille ja myyjien on palautettava saamansa kauppahinta 260.000 euroa ostajille korkolain 3 §:n 2 momentin mukaisine korkoineen.

5.3. Asumishyöty

Vastaajat ovat vaatineet, että palautettavasta kauppahinnasta vähennetään ostajien kiinteistöstä saama asumishyöty, joka määräksi he ovat katsoneet 50.000 euroa (1.000 euroa kuukaudessa ajalta 1.2.2012 - 31.3.2016).

Kantajat ovat katsoneet vaatimuksen ensisijaisesti perusteettomaksi ja toissijaisesti asumishyödyn määräksi enintään 500 euroa kuukaudessa ajalta maaliskuu 2012 - syyskuu 2014.

Käräjäoikeus katsoo, että Oitttt ovat saaneet kiinteistöstä merkittävää asumishyötyä, josta heidän on maakaaren 2 luvun 33 §:n 2 momentin nojalla maksettava korvaus myyjälle. Käräjäoikeus katsoo, että korvaus asumishyödystä on laskettava kiinteistön hallinnan luovutuksesta lukien siihen saakka, kunnes Oittt ovat asunnossa todetun terveyshaitan vuoksi muuttaneet sijaisasuntoon. Korvausta on siten maksettava ajalta 1.2.2012 - 30.9.2014.

Asiassa ei ole esitetty selvitystä paikkakunnan yleisestä vuokratasosta. Muun selvityksen puuttuessa käräjäoikeus arvioi Oitttjen 6-henkisen perheen asumishyödyn määräksi 800 euroa kuukaudessa. Määrässä on huomioitu hyötyä vähentävinä Oitttille kiinteistöllä asumisesta aiheutuneet kustannukset.

Oitttjen kiinteistöstä saaman asumishyödyn määrä on siten yhteensä 25.600 euroa, minkä määrän vastaajat saavat vähentää Oitttille suoritettavasta kauppahinnan palautuksesta ja korvauksesta.

5.4. Korvaus tarpeellisista ja hyödyllisistä kustannuksista

Oittt ovat vaatineet, että vastaajat velvoitetaan suorittamaan heille korvaukseksi kiinteistön arvoa nostaneista hyödyllisistä parannuksista 30.000 euroa. Vaatimus perustuu kirjallisen todisteen K 18 mukaan ikkunapeltien ja piipunhattujen uusimiseen, asbestityöhön, maalämpötöihin ja paisunta-astian uusimiseen sekä salaojien uusimiseen, mistä toimenpiteistä Oitttille aiheutuneet kustannukset ovat olleet yhteensä 31.355,76 euroa. Lisäksi C. Oittt on kertonut, että kiinteistöllä on suoritettu kuntotarkastuskertomuksessa edellytetyt korjaustoimet sekä tehty rakennuksen yläkerran tiloihin täydellinen pintaremontti.

Oikeuskirjallisuudessa on katsottu, että myyjän korvattaviksi voivat maakaaren 2 luvun 33 §:n 2 momentin mukaan tulla kustannukset, jotka ovat objektiivisesti arvioiden johtaneet kiinteistön paranemiseen. Lisäksi - on todettu, että korvauksen ylärajana on myyjän saama hyöty eli kiinteistön arvonlisäys, vaikka ostajan sijoittamien kustannusten määrä olisi tätä suurempi.

Käräjäoikeus katsoo, että kantajien vetoamat toimet ovat nostaneet kiinteistön arvoa. Toisaalta voidaan pitää ilmeisenä, ettei kiinteistön arvo ole noussut toimenpiteistä maksettuja kustannuksia vastaavasti.
Myöskään kiinteistön vakuusarvon noususta todisteena (K19) esitettyä luottohakemusta ei voida pitää riittävänä osoituksena siitä, että kiinteistön arvo olisi nyt vedottujen toimenpiteiden johdosta noussut kantajien esittämän määrän. Käräjäoikeus arvioi kohtuulliseksi korvaukseksi Oitttille aiheutuneista kiinteistön arvoa lisänneistä hyödyllisistä kustannuksista 10.000 euroa, minkä määrän vastaajat ovat velvolliset suorittamaan Oitttille.


6. Selvittelykulut

Oittt ovat vaatineet korvausta virheiden selvittelykuluista yhteensä 13.870,99 euroa (K20). Käräjäoikeus toteaa, että Talokki Oy:n ja M. Ekttt Oy:n selvitykset ovat kohdistuneet kanteen kohteena olevien rakenteiden lisäksi myös rakennuksen maanvastaisten seinien ja välipohjan tutkimuksiin. Tähän nähden käräjäoikeus arvioi tarpeellisten selvittelykulujen määräksi 8.000 euroa, minkä määrän vastaajat ovat velvolliset korvaamaan kantajille.


7. Oikeudenkäyntikulut

Kantajat ovat voittaneet asian merkityksellisiltä osin. Niiltä osin kuin heidän vaatimuksiaan on hyväksytty vain osaksi, kysymys on ollut ainoastaan harkinnanvaraisista seikoista, joilla ei ole ollut sanottavaa vaikutusta asianosaisten oikeudenkäyntikulujen määrään. Sen vuoksi kantajilla on oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 3 §:n nojalla oikeus saada täysi korvaus oikeudenkäyntikuluistaan.

Vastaajat ovat myöntäneet kantajien oikeudenkäyntikuluvaatimuksen määrältään oikeaksi.

Avustajan palkkio

Vastaaja J-P. Jäxxxselle on myönnetty asiassa oikeusapu 1.6.2014 lukien ja hänen avustajakseen on määrätty varatuomari P. Maxxx.

VT Maxxx on esittänyt Jäxxxsen avustamisesta yhteensä 6.663,27 euron määräiset laskut. Maxxxn laskuista ilmenevät toimenpiteet ovat olleet Jäxxxsen avustamiseksi tarpeellisia ja niistä vaaditut palkkiot ovat kohtuullisia. Sen vuoksi Maxxxn palkkio vahvistetaan esitetyn määräisenä ja maksetaan valtion varoista Jäxxxsen omavastuuosuudella vähennettynä. Valtion varoista maksettu määrä jää asian lopputulokseen nähden valtion vahingoksi.

Jäxxx on oikeusapulain 20 §:n 2 momentin nojalla velvollinen suorittamaan VT Maxxxlle omavastuuosuutensa määrän. Jäxxx on hyväksynyt Maxxxn laskut.



Tuomiolauselma

Lainkohdat

H. Loxxxn ja J-P. Jäxxxsen (myyjät) sekä C. ja S. Oitttn (ostajat) välillä 16.12.2011 tehty kiinteistön kauppa, joka koskee xxxxx niillä sijaitsevine rakennuksineen määrätään puretuksi.

C. ja S. Oittt velvoitetaan luovuttamaan kaupan kohteena olleet kiinteistöt takaisin H. Loxxxlle ja J-P. Jäxxxselle.

H. Loxxx ja J-P. Jäxxx velvoitetaan yhteisvastuullisesti

-palauttamaan C. ja S. Oitttlle kiinteistöjen kauppahinta
260.000 euroa korkolain 3 §:n 2 momentin mukaisine tuottokorkoineen 16.12.2011 lukien 19.12.2014 asti ja 20.12.2014 lukien korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen sekä

-suorittamaan C. ja S. Oitttlle korvauksena kiinteistön arvoa lisänneistä hyödyllisistä kustannuksista 10.000 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen haasteen tiedoksiannosta lukien eli Loxxx 26.1.2016 ja Jäxxx 16.3.2016 lukien.

Loxxx ja Jäxxx saavat vähentää tuomitusta määrästä Oitttjen kiinteistöstä saaman asumishyödyn määrän 25.600 euroa.

Osapuoli saa pidättyä omasta palautuksestaan, kunnes toinen osapuoli täyttää oman velvollisuutensa sekä maksaa korvauksen ja koron, jotka tämä on velvollinen suorittamaan, tai asettaa hyväksyttävän vakuuden niiden suorittamisesta.

Lisäksi Loxxx ja Jäxxx velvoitetaan yhteisvastuullisesti suorittamaan C. ja S. Oitttlle korvaukseksi virheiden selvittelykuluista 8.000 euroa sekä korvaukseksi oikeudenkäyntikuluista 37.823,67 euroa, molemmat määrät korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 24.6.2017 lukien.

Avustajan palkkio

Varatuomari Maxxxn palkkioksi vastaaja Jxxxxsen avustamisesta vahvistetaan arvonlisäveroineen yhteensä 6.663,27 euroa. Kun tästä määrästä vähennetään Jxxxsen 100 prosentin omavastuu ajalta 1.6. -31.12.2014ja 1.1.-31.12.2016 sekä 75 prosentin omavastuuosuus ajalta 1.1.-31.12.2015, suoritetaan valtion varoista VT Maxxxlle palkkioksi tehtävästään 2.175,80 euroa, korvaukseksi kuluista 60,20 euroa sekä arvonlisäveron osuutena 536,64 euroa eli yhteensä 2.772,64 euroa. Tämä määrä jää valtion vahingoksi.

Jxxx velvoitetaan suorittamaan VT P. Maxxxlle omavastuuosuutenaan 3.890,63 euroa.

Maakaari 2 luku 17 §, 21 §, 22 § ja 33 §
Oikeudenkäymiskaari 21 luku 3 §
Oikeusapulaki 17 §, 18 § ja 20 §