Velaton hinta ja ostajien selonottovelvollisuus putkiremontin kustannuksista asunto-osakkeiden kaupassa?
Ostajan tulee asunto-osakkeita ostaessaan tarkasti selvittää yhtiön ja asunnon velat sekä tulevat korjaushankkeet. Kaikkia korjaushankkeita ei ole välttämättä vielä edes päätetty toteuttaa ja tällaiset ilmenevät parhaiten yhtiön korjaussuunnitelmasta. Pahimmassa tapauksessa ostajan velkataakka saattaa kasvaa neljänneksellä, mihin harva ostaja varautuu. Katso mitä asioita ostajan on selvitettävä.
Miten yhtiön velka, tässä linjasaneerausvelka eli putkilaina, kun se on jyvittämätön (eli ei vielä huoeneistokohtaiseksi jaettu ja osakkeille merkitty velka) tulee ilmoittaa myyntitilanteessa ostajille? Enät mitä ostajan pitäisi itse käsittää tai selvittää velkaosuudesta? Näistä oli kysymys alla olevassa riidassa. Käräjäoikeus hyväksyi kanteen katsoen että ostajat ovat voineet luottaa ilmaisuun "velaton hinta" mutta hovioikeus hylkäsi sen ja katsoi, että ostajien olisi pitänyt selvittää epäselvä velkaosuus kun siitä oli kuitenkin riidattomasti asiakirjoissa merkintöjä.
Kantajat ovat nuoria, kaupantekohetkellä 20 ja 23 vuotiaita ensiasunnon ostajia, jolla saattoi olla taustalla vaikutusta asiassa. Kantajat ovat ennen kauppaa tulleet tietoisiksi asunto-osakeyhtiössä tehdystä linjasaneerauksesta, eli putkiremontista. Putkiremontti on otettu vastaan joulukuussa 2014.
Taustatietoina on todettu, että sekä ostotarjoukseen että kauppakirjaan on merkitty, että asuntoon kohdistuu 7.529,50 euron velkaosuus. Ostotarjoukseen ja kauppakirjaan on välitysliikkeen välittäjä kirjannut "ostaja on tietoinen asuntoon kohdistuvasta putkiremonttilainasta, joka jyvitetään asuntokohtaisesti kesällä 2015". Ostotarjouksessa on tämän lauseen jälkeen huutomerkki.
Asunnon ostotarjous on tehty 8.2.2015 eli 11 päivää ennen kauppaa. Tarjouksen liitteenä on ollut mm. esite ja isännöitsijäntodistus.
Kauppakirja on toimitettu tarkastettavaksi ostajille sähköpostitse 18.2.2015 klo 12.02 ja pankille sähköpostitse tätä ennen 16.2.2015.
Kantajat ovat vastaanottaneet kauppakirjaan merkityn mukaisesti 10.2.2015 päivätyn isännöitsijäntodistuksen, jossa sivulla 1 on todettu kohdassa Huoneiston vastikkeet ja maksut lainaosuudeksi ainoastaan kattolainaan kohdistuva osuus. Sivulla 2 on todettu kohdassa Huomattavat korjaukset/perusparannukset: Yhtiökokous 29.4.2013 päätti linjasaneerauksesta. Kustannusarvio 2.080.000 euroa. Sivulla 3 ilmenee, että yhtiöllä on luotollinen tili OP 2.080.000 euroa. Sivulla 3 yhtiön lainaerittelyt -kohdassa todetaan kaksi lainaa. Laina 1 julkisivu-parvekeurakka ja laina 2 kattolaina.
Myyjän ja välittäjän välisestä vastuunjaosta säädetään mm. asuntokauppalain 6 luvun 27 §:ssä. Korvausvastuu /vaatimus myyjää kohtaan perustuu asuntokauppalain 16 §:ään ja välittäjän osalta kiinteistövälityslakiin 14§:ään.
Kysymys on siitä, ovatko myyjät jättäneet selvittämättä ostajille (tiedonantovelvollisuus) putkiremontin taloudelliset vaikutukset myytävään asuntoon siten, että kantajilla on oikeus korvaukseen ja mikäli tiedonantovelvollisuutta ei ole täytetty, onko laiminlyönti / korvausvelvollisuus yhteisvastuullista vastaajiin nähden vai jossakin toisessa suhteessa. (vahingonkorvauslaki 6 luku 3 § 1. mom)
Käräjäoikeus on perustellut päätöstään seuraavasti:
"Ostaja mitoittaa tyypillisesti lainanottonsa ja oman taloudenpitonsa keskeisesti laina- ja asumismenojen perusteella. Siksi voidaan olettaa, etteivät kantajat olisi tehneet kauppoja sovituin ehdoin, jos he olisivat saaneet ymmärrettävästi tietoonsa asunnon todellisen hinnan ainakin suunnilleen arviona.
Välittäjä on jättänyt selvittämättä kantajille, että heidän maksettavaksi lankeaa vielä putkiremonttikustannukset. Kantajat ovat esitetyn selvityksen mukaan kuunnelleet mitä välittäjä on heille kertonut ja tämän perusteella he ovat ymmärtäneet, että kattoremonttia ei voida maksaa etukäteen pois, velatonhinta on se mikä lukee kauppakirjassa, he joutuvat maksamaan sopimussakkona 3.600 euroa mikäli kauppa peruuntuu heistä johtuvista syistä ja putkiremonttikustannukset kyllä jyvitetään mutta kun se ei kuulu heille eikä tule heidän maksettavaksi minkä vuoksi heidän ei tarvinnut kiinnittää siihen huomiota. Välittäjä on esitetyn selvityksen mukaan antanut kantajien ymmärtää, että heille ei tule muita lisäkustannuksia kun mitä lukee kohdassa velaton hinta. Asia ei muutu toiseksi vaikka välittäjä on kirjannut jotakin johonkin, jyvittämisestä ja maksamisesta.
Kysymys ei tässä asiassa ole siitä ovatko kantajat ymmärtäneet mitä tarkoittaa jyvittäminen vaan siitä, että heidän on annettu ymmärtää asioita siten, että heidän selonottovelvollisuutensa loppuu siihen, että he tarkistavat mikä on velatonhinta ja ymmärtävät, että sopimussakon määrä on 3.600 euroa. Käräjäoikeudelle ei jää pienintäkään epäillystä siitä etteikö välittäjän toiminta ole aiheuttanut sen, että kantajat ovat pyyteettömästi uskoneet siihen, että muita kustannuksia ei tule kun se mitä on merkitty kohtaan velatonhinta ja he ovat tätä taustaa vasten täyttäneet selonottovelvollisuutensa.
Edellä mainitun perusteella on selvitetty, että välittäjä on laiminlyönyt tiedonantovelvollisuutensa."
Hovioikeus puolestaan katsoi, että:
"Ostajat ovat ennen kauppaan sitoutumistaan saaneet tiedon sekä putkiremontista että sen perusteella myös kyseiseen asuntoon kohdistettavan ja siis avoinna olevan lainan olemassaolosta tai ainakin putkiremontin asuntokohtaisen rahoitusvastuuosuuden määrän toistaiseksi täsmentymättömyydestä. Tiedot olisi voinut esittää jo asunnon myyntiesitteessä informatiivisemmin tai kirjata ainakin huoneiston ostotarjouslomakkeeseen selkeämmin. Kyseisen asunnon markkinointia ei selvitetyksi tulleen mukaisena ole kuitenkaan pidettävä sellaisena, että se olisi asunnosta annettujen tietojen osalta ilmeisessä ristiriidassa sen kanssa, mitä valtioneuvoston asuntojen markkinoinnista annettavista tiedoista koskevan asetuksen 8 §:n 1 momentin 15-kohdassa ja asuntokauppalain 6 luvussa sekä myös osaltaan kuluttajansuojalain 2 luvun 6 §:ssä säädetyllä tarkoitetaan.
Saaminsa tiedoin olisi selonottovelvollisten ostajien pitänyt ennen kaupan ehtoihin lopullisesti sitoutumista ymmärtää riittävän kattavasti selvittää itselleen mahdollisesti epäselviksi jääneet kaupan, sen kaikkien ehtojen ja niiden varauksettoman hyväksymisen merkitys. Kyseiseen kauppaan ei toteutuneessa muodossaan ja allekirjoitetun ehtoisena voida katsoa liittyvän tai sisältyvän mitään sellaista, joka merkitsisi sellaista epäselvää ehtoa tai muutakaan koh tuuttomuutta, joka oikeuttaisi ostajat hinnanalennukseen tai vahingonkorvaukseen."
Turun hovioikeus Tuomio Nro 384
Antopäivä 16.5.2018
Diaarinumero
S 17/739
Ratkaisu, johon on haettu muutosta
Varsinais-Suomen käräjäoikeus 2.3.2017 nro 7349 (liitteenä)
Asia Valittajat
Vastapuolet
Irtaimen kauppahinnan alentaminen ym.
P J Laxxxn
K Oy LKV (käräjäoikeuden tuomiossa Kiinteistömaailma K Oy)
N S Rxxxxxt J S Kxxxxtti
Vaatimukset hovioikeudessa Valitukset
Laxxxn on vaatinut, että käräjäoikeuden tuomio kumotaan ja hänet vapautetaan
velvollisuudesta suorittaa Rxxxxxtille ja Kxxxxttille hinnanalennuksena 18.791,48 euroa korkoineen sekä velvollisuudesta korvata Rxxxxxtin ja Kxxxxttin oikeudenkäyntikulut käräjäoikeudessa korkoineen. Lisäksi hän on vaatinut, että Rxxxxxt ja Kxxxxtti velvoitetaan korvaamaan hänen oikeudenkäyntikulunsa asiassa korkoineen.
Perusteinaan Laxxxn on lausunut, että tiedonantovelvollisuutta ei ollut laiminlyöty. Ostotarjoukseen oli merkitty, että "Ostaja on tietoinen asuntoon kohdistuvasta putkiremonttilainasta, joka jyvitetään kesällä 2015!" Rxxxxxt ja Kxxxxtti ovat kertoneet, etteivät he olleet ymmärtäneet, mitä jyvitys-sanalla tarkoitetaan. He eivät olleet kuitenkaan yrittäneet selvittää asiaa, vaikka heillä oli ollut selonottovelvollisuus. Välittäjä oli kertonut heille suullisesti, että heidän maksettavakseen tulee lisäksi noin 21.000 - 22.000 euron suuruinen velkaosuus huoneistoon kohdistuvasta putkiremonttilainasta. Kauppahinta oli vastannut asunnon käypää hintaa ottaen huomioon asunnon tulevan remonttilainan velkaosuus.
Käräjäoikeus on perustanut ratkaisunsa seikkaan, joka ei ole ollut oikeudenkäynnin kohteena. Oikeudenkäynnin kohteena ei ollut missään vaiheessa ollut väite siitä, että välittäjä olisi ymmärtänyt ostajien virheellisen käsityksen ja jättänyt sen oikaisematta.
K Oy LKV on vaatinut, että käräjäoikeuden tuomio kumotaan ja yhtiö vapautetaan velvollisuudesta suorittaa Rxxxxxtille ja Kxxxxttille hinnanalennuksena 18.791,48 euroa korkoineen sekä velvollisuudesta korvata Rxxxxxtin ja Kxxxxttin oikeudenkäyntikulut käräjäoikeudessa korkoineen. Lisäksi yhtiö on vaatinut, että Rxxxxxt ja Kxxxxtti velvoitetaan korvaamaan yhtiön oikeudenkäyntikulut asiassa korkoineen.
Perusteinaan K Oy LKV on lausunut, että kiinteistönvälittäjä J K oli kertonut lainaosuuden määrästä tarjouksentekotilaisuudessa sekä vielä uudelleen kaupantekotilaisuudessa. Ostotarjouslomakkeeseen oli kirjattu "Ostaja on tietoinen putkiremonttilainasta, joka jyvitetään asuntoja kohden kesällä 2015!". Ostajat eivät ole kiistäneet tätä. Ostajien mukaan he eivät olleet kiinnittäneet tähän huomiota. Arvio lainaosuuden määrästä oli ollut selvillä jo kaupantekohetkellä, ja Kixxxen oli sen kaupantekotilaisuudessa ilmoittanut ostajille. Putkiremontin arvioitu hinta oli ilmennyt myös ostajille annetusta isännöitsijäntodistuksesta.
Kantajien kanne on perustunut siihen, että välitysliike ei ole täyttänyt tiedoksiantovelvollisuuttaan. Käräjäoikeuden tuomio on perustunut siihen, että välittäjä olisi käyttänyt hyväkseen ostajien ymmärtämättömyyttä tai että välittäjä olisi huomannut ostajien erehdyksen ja jättänyt korjaamatta tämän. Tuomio perustuu sellaiseen oikeustosiseikkaan, joka ei ole ollut oikeudenkäynnin kohteena.
Kantajien maksama velaton kauppahinta vastaa asunnon käypää arvoa ilman putkiremonttilainan osuutta. Kantajille ei ollut aiheutunut kaupasta vahinkoa.
Vastaus
Rxxxxxt ja Kxxxxtti ovat vaatineet, että valitus hylätään ja että K Oy LKV ja Laxxxn velvoitetaan yhteisvastuullisesti korvaamaan heidän oikeudenkäyntikulunsa hovioikeudessa korkoineen.
Perusteinaan Rxxxxxt ja Kxxxxtti ovat lausuneet, että välitysliike oli laiminlyönyt tiedonantovelvollisuutensa. He eivät olleet laiminlyöneet selonottovelvollisuuttaan. Missään myyntiasiakirjassa ei ollut mainittu putkiremontista heidän asuntonsa osalle tulevaa lainaosuutta tai lainan arviomäärää. Kauppakirjassa kauppahinnan kohdalla mainitaan velaton kauppahinta 91.500 euroa ja että osakkeita rasittaa 7.529,50 euron suuruinen osuus yhtiön kattoremonttilainasta. Ostajille ei ollut suullisestikaan kerrottu, että asuntoon kohdistuu tuon kattolainan lisäksi noin 20.000 euron osuus putkiremontista ja että se tulee ostajien maksettavaksi. Asiaa käräjäoikeudessa käsiteltäessä kumpikaan valittajista ei ole edes väittänyt kertoneensa maksun määrää.
Ostajille ei ollut missään vaiheessa kerrottu, että putkiremontti kohdistuu heihin tai että heille tulisi sen perusteella maksettavaa. Ottaen huomioon ostajien ikä sekä se, että he olivat ensiasunnonostajia, välittäjillä oli ollut korostunut velvollisuus huolehtia siitä, että asiat tulevat erityisesti kaupan kohteen maksujen osalta selvitetyiksi.
Tuomio ei ole perustunut sellaiseen oikeustosiseikkaan, joka ei ole ollut oikeudenkäynnin kohteena. Ostajat ovat perustaneet kanteensa siihen, ettei myyjä ole täyttänyt tiedonantovelvollisuuttaan eli kertonut asuntoon kohdistuvasta putkiremonttilainan osuudesta sen määrästä tai sen arviosta. Tällä perusteella käräjäoikeus on ratkaissut asian.
Asunnon hintaan olennaisesti vaikuttava tieto oli merkitty muualle kuin "kauppahinta" -kohtaan. Annettu tieto oli sisällöltäänkin selLaxxxnn, ettei se avaudu muille kuin alan ammattilaisille. Edellä kuvatuissa olosuhteissa "olisi pitänyt tietää ja ymmärtää" -kriteeri ei täyty.
Käräjäoikeus on arvioinut oikein taloudellisen vahingon ja hinnanalennuksen määrän. Ostajien maksama velaton kauppahinta on ollut selLaxxxnn, että siihen on ollut perusteltu syy edellyttää sisältyneen aiemmin tehdyn putkiremontin asuntoon tuoma arvonkorotus. Ostajat ovat voineet tilastojenkin valossa edel lyttää putkiremontin arvonkorotuksen sisältyneen maksamaansa kauppahin taan. Putkiremontin tuoma arvonnousu asuntoon ei ole sama kuin asuntoon kohdistuvat remonttikustannukset, vaan sitä vähemmän.
Todistelu hovioikeudessa
Kaikilta osin kuten käräjäoikeudessa.
Hovioikeuden ratkaisu Perustelut Kysymyksenasettelu
Johtopäätökset
Hovioikeudessa on keskeisimmiltä osiltaan kysymys sekä siitä, onko asiassa esitetyn perusteella katsottava käytetyn asunnon kauppaa rasittaneen sellaisen myyjän puolella olevan asuntokauppalain 6 luvussa tarkoitetun mukaisen virheen, jonka perusteella ostajilla olisi perusteltu oikeus sitä vastaavaan hinnan alennukseen, että samalla myös siitä, onko välittäjänä toiminut yritys antanut asuntoa ostajille markkinoidessaan siitä asuntojen markkinoinnissa annettavista tiedoista koskevan valtioneuvoston asetuksen 8 §:n 1 momentin 15-kohdan mukaiset tiedot.
Hovioikeuden pääkäsittelyssä kuullut henkilöt ovat olennaisilta ja asian ratkaisuun vaikuttavilta osin kertoneet siitä samalla tavalla kuin heidän kertomak seen on käräjäoikeuden tuomioon kirjattu. Niiltä osin, kuin kuultujen kertomukset ovat muuttuneet tai muutoin poikenneet taikka niitä täydennetty tai tar kennettu käräjäoikeuden tuomioon kirjatusta, ei ole merkitystä asian ratkaisun kannalta. Hovioikeudessa esitetty kirjallinen todistelu on vastannut käräjäoi keudessa esitettyä.
Käräjäoikeuden ratkaisussaan toteamin tavoin myös hovioikeudessa on osoittautunut riidattomaksi, että putkiremontista on ollut mainintoja kiinteistönvä littäjän myyntiesitteessä, ostotarjouslomakkeeseen käsin kirjattuna ja kaupan ehtoina kauppakirjassa. Edelleen uskottavasti on selvitetty myös, etteivät ostajat ole ymmärtäneet heidän maksettavakseen koituvan muutakin kuin velattoman kauppahinnan määrän eivätkä putkiremontin kustannusten jyvittämisen konkreettisena merkittävänä maksuvelvollisuutena liittyvän heihin.
Kaikkien asiasta kertoneiden esittämää kokonaisuutena arvioiden ja myös todisteina esitetyt asiakirjat huomioon ottaen voidaan uskottavana pitää sitä, että kiinteistönvälittäjä on ensimmäisen kerran jo ostajien ostotarjousta vastaanottaessaan ja siihen erikseen putkiremonttilainan jyvityksestä merkinnän tehdessään myös kertonut jyvityksen yhteydessä kyseisen asunnon osalle tulevan osuuden suuruusluokasta ja ilmoittanut tästä ostajaehdokkaille kertomastaan myös myyjälle. Ostajien huomio oli heidän kertomansa mukaan kuitenkin kiinnittynyt tämän sijasta siihen seikkaan, että heille aiheutuisi 3.600 euron menetys, jos he vetäytyisivät kaupasta ostotarjouksen hyväksymisen jälkeen. Uskottavaa on myös, että putkiremontista asunnon ostajien lopulta maksettavaksi lankeavat kustannukset on asiana tullut esille myös kaupan ehtoja ennen kauppakirjan allekirjoittamista läpikäytäessä ja myyjän ollessa läsnä tilaisuudessa. Edellä lausutusta huolimatta ostajat ovat ilmeisesti tosiasiassa jääneet siihen käsitykseen, että putkiremontin kustannusten kohdentaminen asuntokohtaisesti ei aiheuta heille maksuvelvollisuutta vaan rahoitus on hoidettu muulla tavalla. Kaupasta viiveellä aiheutuva merkittäväkään lisäkustannus, ei itsessään osoita ylihintaa itse kaupan osalla.
Ostajat ovat ennen kauppaan sitoutumistaan saaneet tiedon sekä putkiremontista että sen perusteella myös kyseiseen asuntoon kohdistettavan ja siis avoinna olevan lainan olemassaolosta tai ainakin putkiremontin asuntokohtaisen rahoitusvastuuosuuden määrän toistaiseksi täsmentymättömyydestä. Tiedot olisi voinut esittää jo asunnon myyntiesitteessä informatiivisemmin tai kirjata ainakin huoneiston ostotarjouslomakkeeseen selkeämmin. Kyseisen asunnon markkinointia ei selvitetyksi tulleen mukaisena ole kuitenkaan pidettävä sellaisena, että se olisi asunnosta annettujen tietojen osalta ilmeisessä ristiriidassa sen kanssa, mitä valtioneuvoston asuntojen markkinoinnista annettavista tiedoista koskevan asetuksen 8 §:n 1 momentin 15-kohdassa ja asuntokauppalain 6 luvussa sekä myös osaltaan kuluttajansuojalain 2 luvun 6 §:ssä säädetyllä tarkoitetaan.
Saaminsa tiedoin olisi selonottovelvollisten ostajien pitänyt ennen kaupan ehtoihin lopullisesti sitoutumista ymmärtää riittävän kattavasti selvittää itselleen mahdollisesti epäselviksi jääneet kaupan, sen kaikkien ehtojen ja niiden varauksettoman hyväksymisen merkitys. Kyseiseen kauppaan ei toteutuneessa muodossaan ja allekirjoitetun ehtoisena voida katsoa liittyvän tai sisältyvän mitään sellaista, joka merkitsisi sellaista epäselvää ehtoa tai muutakaan koh tuuttomuutta, joka oikeuttaisi ostajat hinnanalennukseen tai vahingonkorvaukseen.
Oikeudenkäyntikuluja koskevat lausunnot
Rxxxxxt ja Kxxxxtti ovat hävinneet asian, joten he ovat oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 1 §:n ja 16 §:n 1 momentin nojalla yhteisvastuullisesti velvollisia korvaamaan molemmille vastapuolilleen asian käsittelystä sekä käräjä- että hovioikeudessa aiheutuneet oikeudenkäyntikulut.
Rxxxxxt ja Kxxxxtti ovat paljoksuneet K Oy LKV:n oikeudenkäyntikuluvaatimuksen määrää erityisesti sillä perusteella, että yhtiö on käyttänyt paikallisen oikeudenkäyntiasiamiehen sijasta helsinkiläistä asiamiestä, mistä on aiheutunut ylimääräisiä kuluja. Hovioikeus katsoo, että vaikka asiamiehen ottaminen Helsingistä on johtanut oikeudenkäyntikulujen muodostumiseen jonkin verran suuremmiksi kuin jos asiamies olisi ollut Turusta, kulujen kokonaismäärä ei asian laatuja laajuus huomioon ottaen ylitä kohtuullista määrää.
K Oy LKV on ilmoittanut olevansa arvonlisäverovelvollinen. Tähän nähden lähtökohtana on, että yhtiö saa vähentää oikeudenkäyntikululaskuihinsa sisältyvän arvonlisäveron, eikä Rxxxxxtiä ja Kxxxxttia tule velvoittaa sitä yhtiölle korvaamaan.
Hovioikeuden ratkaisun lopputulos ilmenee tuomiolauselmasta.
Tuomiolauselma
Käräjäoikeuden tuomio kumotaan.
K Oy LKV (käräjäoikeuden tuomiolauselmassa Kiinteistömaailma K Oy) ja P Laxxxn vapautetaan kaikesta tuomitusta korvausvelvollisuudesta N Rxxxxxtille ja J Kxxxxtille.
N Rxxxxxt ja J Kxxxxtti velvoitetaan yhteisvastuullisesti suorittamaan K Oy LKV:lle korvaukseksi oikeudenkäyntikuluista käräjäoikeudessa 9.655,76 euroa ja hovioikeudessa 8.884,50 euroa, molemmat määrät korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine korkoineen kuukauden kuluttua tämän ratkaisun antamisesta lukien.
N Rxxxxxt ja J Kxxxxtti velvoitetaan yhteisvastuullisesti suorittamaan P Laxxxnelle korvaukseksi oikeudenkäyntikuluista käräjäoikeudessa 6.577,10 euroa ja hovioikeudessa 4.902 euroa, molemmat määrät korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine korkoineen kuukauden kuluttua tämän ratkaisun antamisesta lukien.
Muutoksenhaku
Muutosta tähän ratkaisuun saadaan hakea korkeimmalta oikeudelta valittamalla vain, jos korkein oikeus niillä erityisillä perusteilla, jotka ilmenevät oheisesta valitusosoituksesta, myöntää valitusluvan.
Valitusosoituksessa tarkoitettu määräaika valitusluvan pyytämiseen ja valituksen tekemiseen päättyy 16.7.2018.
Asian ovat ratkaisseet pääkäsittelyssä:
Hovioikeudenneuvos Kirsi Hovioikeudenneuvos Juha K Hovioikeudenneuvos Atso S
Valmistelija:
Ratkaisu on yksimielinen.
Hovioikeuden esittelijä Jussi V
VARSINAIS-SUOMEN KÄRÄJÄOIKEUS
2. osasto
Käräjätuomari Elise S.
TUOMIO
Annettu kansliassa
2.3.2017
Kello 10:00
1717349
L 15129206
Kantaja Rxxxxxt, N S Kxxxxtti, J S
Vastaaja Laxxxn, P J
Kiinteistömaailma K
Asia Vireille
Irtaimen kauppahinnan alentaminen 7.10.2015
SELOSTUS ASIASTA/ RIIDATTOMAT TAUSTATIEDOT
Kantajat ovat 19.2.2015 ostaneet Asunto-Oy Jxxxxxnrinne-nimisen yhtiön osakkeet nrot x-x., jotka oikeuttavat hallitsemaan huoneistoa osoitteessa Jxxxxxnkatu x, Turku. Kantajat ovat nuoria, kaupantekohetkellä 20 ja 23 vuotiaita ensiasunnon ostajia.
Kantajat ovat ennen kauppaa tulleet tietoisiksi asunto-osakeyhtiössä tehdystä linjasaneerauksesta, eli putkiremontista. Putkiremontti on otettu vastaan joulukuussa 2014.
Sekä ostotarjoukseen että kauppakirjaan on merkitty että asuntoon kohdistuu 7.529,50 euron velkaosuus. Ostotarjoukseen ja kauppakirjaan on välitysliikkeen välittäjä kirjannut "ostaja on tietoinen asuntoon kohdistuvasta putkiremonttilainasta, joka jyvitetään asuntokohtaisesti kesällä 2015". Ostotarjouksessa on tämän lauseen jälkeen huutomerkki.
Asunnon ostotarjous on tehty 8.2.2015 eli 11 päivää ennen kauppaa. Tarjouksen liitteenä on ollut mm. esite ja isännöitsijäntodistus.
Kauppakirja on toimitettu tarkastettavaksi ostajille sähköpostitse 18.2.2015 klo 12.02 ja pankille sähköpostitse tätä ennen 16.2.2015.
Kantajat ovat vastaanottaneet kauppakirjaan merkityn mukaisesti 10.2.2015 päivätyn isännöitsijäntodistuksen, jossa sivulla 1 on todettu kohdassa Huoneiston vastikkeet ja maksut lainaosuudeksi ainoastaan kattolainaan kohdistuva osuus. Sivulla 2 on todettu kohdassa Huomattavat korjaukset/perusparannukset: Yhtiökokous 29.4.2013 päätti linjasaneerauksesta. Kustannusarvio 2.080.000 euroa. Sivulla 3
ilmenee, että yhtiöllä on luotollinen tili OP 2.080.000 euroa. Sivulla 3 yhtiön lainaerittelyt -kohdassa todetaan kaksi lainaa. Laina 1 julkisivu-parvekeurakka ja laina 2 kattolaina.
Vastaaja P Laxxxnen ja kanssavastaaja Kiinteistömaailma K Oy:n välisestä vastuunjaosta säädetään mm. asuntokauppalain 6 luvun 27 §:ssä. Korvausvastuu /vaatimus myyjää kohtaan perustuu asuntokauppalain 16 §:ään ja välittäjän osalta Kiinteistövälityslakiin 14 §:ään.
Kysymys on siitä ovatko vastaajat jättäneet selvittämättä kantajille (tiedonantovelvollisuus) putkiremontin taloudelliset vaikutukset myytävään asuntoon siten, että kantajilla on oikeus korvaukseen ja mikäli tiedonantovelvollisuutta ei ole täytetty, onko laiminlyönti / korvausvelvollisuus yhteisvastuullista vastaajiin nähden vai jossakin toisessa suhteessa. (vahingonkorvauslaki 6 luku 3 § 1. mom)
Kantajien vaatimukset
Kantajat vaativat, että vastaajat velvoitetaan yhteisvastuullisesti suorittamaan heille 18.791,48 euroa, myyjä korkolain 3 §:n 2 momentin mukaisine korkoineen siitä päivästä lukien, jona myyjä vastaanotti kauppahinnan eli 19.2.2015 lukien 29.6.2015 asti ja siitä eteenpäin korkolain 4 § 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen ja välitysliike korkolain 4 § § momentin mukaisine viivästyskorkoineen 29.7.2015 lukien, myyjä asuntokaupan virheeseen perustuvana hinnanalennuksena ja välitysliike vahingonkorvauksena virheellisestä menettelystä sekä korvaamaan kantajien oikeudenkäyntikulut laillisine viivästyskorkoineen.
Perusteet Kantajien ostopäätökseen vaikutti, että putkiremontti oli vuonna 1970 rakennetussa talossa tehty ja kantajat pitivät itsestään selvänä, että ostamansa asunnon velattomassa hinnassa olisivat jo mukana putkiremontin kustannukset. He eivät olisi ostaneet asuntoa, jos he olisivat tienneet, että sen todellinen velaton hinta olisikin 91.500 euron sijasta 110.294,48 euroa eli yli 20% kalliimpi. Se olisi poikennut huomattavasti alueen muusta hintatasosta.
Kantajat eivät ole ymmärtäneet, että asuntoon kohdistuisi jo ilmoitetun velkaosuuden (7.529,50 euron) lisäksi jokin muu osuus yhtiön veloista.
Ostajille ei ole kerrottu, että asuntoon kohdistuu velattoman kauppahinnan lisäksi yli 18.000 euron suuruinen osuus yhtiön putkiremontista. Mistään määrästä tai edes arviosta asuntoon kohdistuvasta velasta ei ole mainittu suullisesti eikä kirjallisesti, ei myyntiesitteessä tai asunnon esittelyssä, ei ostotarjouksessa eikä kauppakirjassa eikä niiden laatimisen yhteydessä. Myyntiesitteessä ei ole mainittu, että yhtiökokouksen v.2012 päättämässä linjasaneerauksesta aiheutuisi ostajille kustannuksia, vaikka myyntiesitteessä on sitä varten oma kohtansa.
Koko kaupankäynti käytiin läpi hyvin lyhyessä aikataulussa. Kiinteistönvälittäjä laati kauppakirjan. Kiinteistönvälittäjä ei lukenut kauppakirjaa kaupantekotilaisuudessa ja se käytiin läpi hyvin nopeasti. Vasta kesäkuussa 2015 selvisi, että asuntoon kohdistui vielä 18.794,48 euron velkaosuus yhtiön lainasta.
Oikeudellinen peruste
Asiasta on reklamoitu sekä myyjälle että välittäjälle 25.6.2015 päivätyllä kirjeellä.
K Oy:n vastaus
Perusteet
Vä!itysliike on sekä kirjallisesti että suullisesti ilmoittanut huoneistoon kohdistuvasta putkiremonttilainasta. Tämä ilmoitus ilmenee ostotarjouksesta, esitteestä, isännöitsijäntodistuksesta ja kauppakirjasta.
Ostotarjous jonka liitteenä on ollut esite ja isännöitsijäntodistus on annettu 11 päivää ennen kaupantekoa. Lisäksi välittäjä Janne Kixxxen on käynyt ostotarjousvaiheessa putkiremonttilainan kohdistamiseen liittyvät seikat lävitse, kuten myös kauppatilaisuudessa uudemman kerran.
P Laxxxnen vastaus
Toissijaisesti vastaaja vaatii, että mikäli vastaajat kuitenkin vastoin hänen käsitystään tuomittaisiin maksuvelvollisiksi, on tuomittu määrä sovitettava vastaamaan kunkin vastaajan vastuulla olevaa määrää, jolloin myös maksuvelvollisuuden yhteisvastuullisuus tulee poistaa.
Vastaaja vaatii siinä tapauksessa, että hänen maksuvelvollisuutensa vahvistetaan O euroksi tai ainakin mahdollisimman alhaiseksi.
Lisäksi vastaaja vaatii, että kantajat velvoitetaan yhteisvastuullisesti korvaamaan hänen oikeudenkäyntikulunsa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua tuomion antamisesta.
Perusteet
Pankille oli lähetetty kauppakirja sähköisesti 16.2.2015. Kauppakirja käytiin läpi kaupantekotilaisuudessa asian edellyttämällä tarkkuudella ja myös ajan kanssa. Koska ostajat ovat saaneet kaikki kauppaan olennaisesti vaikuttavat tiedot ja allekirjoittaneet kauppakirjan, on kauppa syntynyt asuntokauppalain ja oikeustoimilain edellyttämällä tavalla.
Ensinnäkään myyjä ei ole antanut mitään virheellistä tai harhaanjohtavaa tietoa asunnon omistamiseen liittyvistä taloudellisista velvoitteista tai vastuista. Toiseksi myyjä ei ole myöskään jättänyt kertomatta asunnon omistamiseen liittyvästä taloudellisesta velvoitteesta tai vastuusta josta hänen täytyy olettaa tienneen. Myyjän ei voida katsoa laiminlyöneen asuntokauppalain mukaisia velvollisuuksiaan eikä kaupan kohdetta siten rasita mikään taloudellinen virhe.
Myyjän vastuu suhteessa kiinteistövälittäjään
Mikäli vastoin Laxxxnen käsitystä kaikesta huolimatta katsottaisiin, että myyjäpuolella on tapahtunut jonkinLaxxxnn virhe, on välitysliike siitä vastuussa oman tehtävänsä ja siinä edellytettävän ammattitaidon perusteella. Ostajilla on myös itsenäinen selonottovelvollisuus.
Peruste toissijaiselle vaatimukselle on, että P Laxxxn on kuluttajan asemassa oleva henkilö ilman alan asiantuntemusta. Kiinteistövälittäjä on alan ammattiLaxxxnn, jonka tulee toimia tehtävänsä edellyttämällä tavalla. Kiinteistövälittäjällä tulee myös olla voimassa vastuuvakuutus tällaisten tapahtumien varalle.
Hinnanalennuksen määrä
Vastaaja on myynyt asunnon kaikki olosuhteet huomioon ottaen käypään hintaan. Myyjän vahingoksi ei siis voida määrätä 18.791,48 euron hinnanalennusta siinäkään tapauksessa, että myyjän katsottaisiin olevan vastuussa väitetystä virheestä. Myyjä on vapaa pyytämään kohteesta minkä tahansa hinnan. Linjasaneerauksen lopulliset kustannukset eivät olleet myyjän tiedossa, minkä vuoksi kantajien jälkikäteisen velattoman kauppahinnan hinta-arvion tekeminen ei kuvaa niitä olosuhteita, joissa myyjä on muodostanut käsityksensä kauppahinnasta.
TODISTELU
Kirjalliset todisteet
Kantajat
K3. Kauppakirja 19.2.2015
K4. Reklamaatio 25.6.2015
K5. Arviokirja 5.10.015 (Huoneistokeskus Oy)
Vastaajat
K Oy
2. Myyntiesite 28.1.2015 (sama kuin K1)
3. lsännöitsijäntodistus 10.2.2015
4. Kauppakirja 19.2.2015 (sama kuin K3)
5. Hintatilastot 1/2012-5/2016
P Laxxxn
1. Ostotarjous 8.2.2015 (sama kuin K2)
2. Kauppakirja 19.2.2015 (sama kuin K3)
3. Myyntiesite 28.1.2015 (sama kuin K1)
4. lsännöitsijäntodistus (sama kuin K Oy:n todiste nro 3)
5. Isännöitsijän tiedote 10.6.2015 (Sama kuin K4 Liite)
6. Internetistä tulostettu talosivu (x turku)
7. Hintatilastot 1/2012-5/2016 (sama kuin K Oy:n nro 5)
Henkilötodistelu
Kantajat
K Oy
Vastaaja P Laxxxn
1. N S Rxxxxxt todistelutarkoituksessa
2. J S Kxxxxtti todistelutarkoituksessa
3. Todistaja M O Räxxxx
1. Todistaja J J Kixxxen
2. E Pxxxn todistelutarkoituksessa
1. P J Laxxxn todistelutarkoituksessa
KÄRÄJÄOIKEUDEN RATKAISU
Esitetty näyttö
Henkilötodistelu
Hän on avovaimonsa kanssa etsinyt edullista asuntoa missä putkiremontti on tehty. Sijainnilla on myös ollut merkitystä. Hän on tiennyt, että putkiremontti on valmistunut joulukuussa 2014.
Ostotarjouskaavake on välittäjän tekemä. Ostotarjouksen allekirjotustilaisuudessa välittäjä on painottanut, että ostajien maksettavaksi tulee 3.600 euroa mikäli he irtaantuvat kaupasta ostotarjouksen allekirjoittamisen jälkeen. Välittäjä on maininut jotakin jyvittämisestä mutta sen merkitys on mennyt Rxxxxxtilta ohi. Ainoa mikä on jäänyt Rxxxxxtin mieleen on 3.600 euroa mikäli kaupan peruuntuminen johtuu heistä. Rxxxxxt ei ole noteerannut jyvittämistä.
Kantajat ovat saaneet kauppakirjan edeltävänä päivänä luettavaksi. Kauppakirjassa kohdassa velatonhinta ei ollut mitään poikkeavaa. Kauppakirjaa ei käyty lause lauseelta läpi kaupantekotilaisuudessa. Mitään keskustelua ei ollut mahdollisesta lisämaksuista.
He ovat avovaimon kanssa ajatelleet, että kun putkiremontti on tehty niin niihin liittyvät kulut on maksettu. Missään vaiheessa ei ollut puhetta mistään summasta jonka ostajat joutuisivat vielä maksamaan.
Kauppaa ei olisi syntynyt jos kantajat olisivat ymmärtäneet, että hinta on melkein 20.000 euroa kalliimpi. Sillä hinnalla ostajat olisivat saaneet
suuremman asunnon.
Kysyttäessä Rxxxxxtille onko sana jyvittäminen jotenkin epäselvä hän on vastannut, että he eivät osanneet ajatella, että se tarkoittaa, että he joutuvat vielä maksamaan jotakin.
Kysyttäessä Rxxxxxtiltä eikö hän ole tutustunut isännöitsijätodistukseen ja ostotarjouslomakkeeseen hän on vastannut kyllä, mutta hän ei osannut ajatella, että jyvittäminen liittyi heihin. Kun heille on koko ajan puhuttu velattomasta hinnasta niin he ajattelivat, että se on se mikä tulee heidän maksettavaksi.
Ostotarjous on allekirjoitettu välittäjän ja kantajien läsnäollessa. Rxxxxxt on vielä todennut, että välittäjä on koko ajan puhunut jostakin muusta kirjoittaessaan putkiremontista jotakin. Välittäjä on ainoastaan painottanut, että heidän maksettavaksi tulee 3.600 euroa mikäli he vetäytyvät kaupasta. Rxxxxxt on vielä toistamiseen todennut, että välittäjä on puhunut toisesta asiasta täyttäessään ostotarjousta.
Ostajat ovat nähneet Laxxxnen vasta kaupantekotilaisuudessa.
Rxxxxxt on vielä kertonut, että hän ei voinut ymmärtää, että heiltä vielä jälkeenpäin jotakin veloitetaan. Hän on ajatellut, että putkiremonttia varten on rahaa rahastoituna. Välittäjältä ei kysytty putkiremontista sen enempää koska kantajat ovat saanet välittäjältä sen käsityksen, että asia ei koske heitä.
J Kxxxxtti on kertonut, että he hakivat asuntoa joka ei ole ihan keskustassa ja mihin Rxxxxxt saa kuorma-autonsa. Ensiasunnon ostajia varoitetaan kaikenlaisesta ja hän tietää, että remonteista pitää kysyä ja isännöitsijätodistukseen tulee tutustua.
Kxxxxtti on ammatiltaan myyjä ja koulutukseltaan rakennusmaalari.
Kun he olivat tutustumassa asuntoon siellä oli toinen ostajaehdokas samanaikaisesti.
Kxxxxtti on vielä todennut, että he ovat ensiasunnon ostajia ja yrittivät ottaa selvää kaikesta parhaan kykynsä mukaan. Missään vaiheessa heille ei ole tehty selväksi, että putkiremontti kohdistuu heihin. Heille on selvitetty, että kattoremontti voidaan maksaa vasta kesällä. He ovat luottaneet suureen välitysliikkeeseen. Välitysliike olisi voinut antaa heille suuntaa-antavan arvion siitä mitä ostajan maksettavaksi vielä tulee.
He eivät ymmärtäneet jyvityssanaa. Välittäjä on antanut heidän ymmärtää, että heidän ei tarvitse sitä huomioida. Välittäjä on ammattimies ja ostajat ovat luottaneet häneen. Ostajille ei tullut mieleen, että jyvitys oli hintaan kohdistuva asia.
Kauppakirjan ostajat ovat katsoneet edellisenä iltana. Kaupantekotilaisuudessa allekirjoitettiin kauppakirja ja kauppakirjasta välittäjä totesi, että se on sama asiakirja jonka hän on heille aikaisemmin lähettänyt. Ostajat ovat ymmärtäneet, että velaton hinta on heidän hinta.
Välittäjä sanoi vielä kaupantekotilaisuudessa "kestääkö vielä kauan".
Kysyttäessä Kxxxxtilta puhuttiinko kaupantekotilaisuudessa kauppakirjan Muut ehdot 6 kpl kohdasta hän on vastannut, että ei kaupantekotilaisuudessa. Ainoa kerta kun se mainittiin oli tarjouksen laatimisen yhteydessä ja silloin välittäjä on antanut ymmärtää, että heidän ei tarvitse sen tiimoilta kysyä mitään.
Ostajat saivat tietää putkiremontin kustannuksista kun postiluukusta tuli siitä kirje. Kustannukset ovat tulleet heille täytenä yllätyksenä. Tieto tuli sokkina ja heidän ensimmäinen ajatus oli, että on tapahtunut joku virhe.
Välittäjä ei ole missään vaiheessa puhunut asiasta. Ostajat ovat nähneet myyjän vasta ensimmäisen kerran kaupantekotilaisuudessa.
Välittäjä on ainoastaan kertonut, että kattolaina on maksamatta.
P Laxxxn on kertonut, että hän työskentelee myyjänä ja hänellä on myyjän ammattitutkinto. Kyseinen asunto on ollut hänen ensiasuntonsa. Koska hänellä on pieni koira hän päätti muuttaa kerrostalosta rivitaloon.
Hän on valinnut välittäjäksi ison ja luotettavan välitysliikkeen. Välittäjä on hankkinut kaikki tarvittavat asiakirjat. Siitä työstä Laxxxn on maksanut välittäjälle. Hänelle ei missään vaiheessa ole herännyt hälytyskelloja.
Laxxxn on todennut, että välittäjä kävi läpi kauppakirjan kaupantekotilaisuudessa otsikko kerrallaan.
Välittäjä Kixxxen on ilmoittanut Laxxxnelle suuntaa antavasti putkiremontin kustannukset. Kixxxen on kertonut Laxxxnelle, että hän on sanallisesti ilmoittanut myös ostajille putkiremontin arviohinnan.
Kantajan vaatimukset ovat tulleet Laxxxnelle täytenä yllätyksenä. Laxxxn on olettanut, että Kixxxen on kertonut ostajille putkiremontista. Kixxxen on Laxxxnelle ilmoittanut putkiremontin hinnaksi 22.000 euroa. Kixxxen on ilmoittanut arvion Laxxxnelle hyvin Pn toimeksiannon allekirjoittamisen jälkeen.
E Pxxxx on kertonut, että hän omistaa Kiinteistömaailma K Oy:n. Hänellä on suorittanut LKV-tutkinnon 2010 ja ollut 6-vuotta välitysalalla yrittäjänä. Hän ei kuitenkaan ole tässä toimeksiannossa ollut mukana. Välittäjän työ perustuu arviotoimintaan.
Kirjallinen todiste 5, Hintaseurantapalvelu: on luettavissa toteutuneet kaupat, myyntiajankohta ja velaton kauppahinta. Poikolaisen mukaan keskihinta alueella missä nyt käsiteltävänä olevan asunto sijaitsee on 1443 euroa/ m2. Asuntojen joukossa on kaikki toteutuneet kaupat, eli joukossa on hyvä- , huono- ja keskikuntoisia asuntoja. Ainoa talo missä putkiremontti on saatettu loppuun on Jxxxxxnkatu 7, eli se talo mistä kyseinen asunto on ostettu. Hintaseurannassa ei ole huomioitu putkiremonttikustannuksia.
Todistaja M Räxxxx on kertonut, että hän on töissä myyntijohtajana Huoneistokeskuksessa ja hänellä on alalta yli 20 vuoden työkokemus.
Kirjallinen todiste K5, Arviokirja: mukaan asunnon velatonhinta on 93.000 euroa. Arviokirjan on allekirjoittanut Mika Räxxxx ja Tero lsosomppi. Räxxxx on vielä todennut, että arvion on käytännössä laatinut lsosomppi ja syy miksi hänet on pyydetty todistamaan on todennäköisesti se, että hän osaa kertoa onko nyt käsiteltävänä olevassa asiassa toteutunut hyvä välitystapa.
Räxxxxn mukaan putkiremontista tulee selkeästi ilmoittaa myyntiesitteessä ja suullisesti ostajaehdokkaille. On välittäjän vastuulla selvittää kaikki tulevat kulut myytävään kohteeseen ja ainakin selvittää/ antamaan arvion siitä mitä kustannuksia ostajalle vielä tulee. Jos tiedot ovat epävarmoja tämäkin tulee ilmoittaa.
Räxxxx on vielä todennut, että ammattiLaxxxnn ymmärtää mitä tarkoittaa jyvittäminen, tärkeämpää kuitenkin on, että ostaja ja myyjä ymmärtävät mitä sana tarkoittaa.
Kysyttäessä Räxxxltä onko sama teksti luettavissa sekä ostotarjouksessa, että kauppakirjassa kohdassa: Muut ehdot 6 kpl hän on vastannut, että asian voi kirjoittaa selkeämminkin esim. ilmoittamalla kustannusarvion.
Todistaja J Kixxxen on kertonut, että hän on ollut asuntojen myyntitehtävissä 5½ vuotta ja suorittanut LKV-tutkinnon 2015. Kixxxen on edelleen töissä kiinteistönvälittäjänä mutta ei ole enää työsuhteessa Kiinteistömaailma K Oy:n kanssa.
Hän on laatinut esitteen nyt käsiteltävänä olevasta kohteesta. Hän on kertonut ostajille, että" tulee aavistuksen verran vielä maksettavaa". Asuntokauppa toteutettiin ihan viimeisiä hetkiä ennen pankin sulkemista eli klo. 15.30 jälkeen. Kauppakirjaa käytiin läpi ostajien kanssa kaupantekotilaisuudessa.
Kysyttäessä mitä Kixxxen on kertonut kauppakirjan kohdan: Muut ehdot 6 kpl asiasta hän on vastannut, että hän on selittänyt mitä se tarkoittaa: kun putkiremontti on valmis siitä syntyy kustannuksia. Hän on puhunut noin 21 - 22.000 eurosta. Asiasta on ollut puhetta myös esittelytilaisuudessa missä on ollut toinen ostajaehdokas paikalla.
Kixxxen on vielä todennut, että myyjä ei ole missä vaiheessa ollut kuvioissa mukana muuta kuin kaupantekotilaisuudessa. Hänen tehtävänsä on ollut hoitaa kaikki kauppaan liittyvät asiat.
Kysyttäessä Kixxxltä miten kauppakirjaa käytiin läpi kaupantekotilaisuudessa hän on vastannut, että hänellä on tapana avata asiaa jos hän kokee, että sitä ei ymmärretä ja hän lukee kauppakirjan.
Hän on kaupantekotilaisuudessa vielä kertonut, että putkiremontti on menossa ja lainaosuus noin 21 - 22.000 euroa tulee maksettavaksi 2015.
Kirjalliset todisteet
Kixxxen on vahvistanut, että hänellä on provisiopalkka ja hänen mukaan sillä ei ole mitään merkitystä vaikka kauppahinta myöhemmin muuttuisi. Hänen provisio pysyy samana.
Kirjalliset todisteet osoittavat riidattomasti, että ostotarjouksessa (K2) on ollut maininta putkiremonttilainasta joka jyvitetään kesällä 2015.
Kauppakirjassa (K3) on kohdassa: Muut ehdot 6 kpl viimeinen lause ollut maininta siitä, että "Ostaja on tietoinen asuntoon kohdistuvasta putkiremonttilainasta, joka jyvitetään asuntokohtaisesti kesällä 2015".
Myyntiesiteen (K1) mukaan" tämän asunnon osalta putkiremontti on juuri valmistunut, huoletonta asumista siis vuosiksi eteenpäin".
Kohdassa: Tulossa olevat korjaukset tämän jälkeen: Yhtiökokous valtuutti 19.4.2012 hallituksen teettämään työselityksen ja järjestämään tarjouskilpailun "suppeammasta" linjasaneerausvaihtoehdosta, lainanottolupaus 2.080.000 euroa (korjaus alkanut 2013) kts. yllä.
Kohdassa: Ostajalle aiheutuvat kustannukset: on tyhjä.
Mikä tarkoittaa, että myyntiesitteessä ei ole mainittu, että yhtiökokouksen vuonna 2012 päättämässä linjasaneerauksesta aiheutuisi ostajille kustannuksia, vaikka myyntiesitteessä on sitä varten oma kohtansa.
Hinnan kohdalla on luettavissa: Myyntihinta 85.045,55 euroa (1546,28 e/m2), Velkaosuus: 7954,45 (144,63 e/m2), Velaton hinta 93.000 (1690,91 e/m2).
Kantajien omistaman asunnon velatonhinta on kirjallisena todisteena esitetyn arviokirjan K5 mukaan 93.000 euroa.
lsännöitsijätodistuksesta 3 sivulla 2 lukee kohdassa Päätetyt Yhtiökokous päätti 29.4.2013 linjasaneerauksesta.
2.080.000 euroa (sis. yleiskaapeloinnin) Korjaus alkanut 2012/2013.
Sivulla 3 lukee kohdassa Yhtiön lainaerittely, että yhtiöllä on
julkisivu-parvekeurakka ja kattolaina ja sen alla kohdassa luotolliset tilit OP 2 080 000. Sivulla 1 lukee kohdassa huoneiston vastikkeet ja muut maksut kohdassa erääntyneet vastikkeet O euroa ja osuus yhtiön lainoista: kattolaina 7.529,50.
Poxxxxn on kommentoinut todiste 5 (K) ja 7 (Laxxxn), Hintaseurantapalvelua siten, että siitä ilmenee tilastoa ja toteutuneitten asuntojen keskihinnat jotka ovat kyseisellä alueella ja ajankohtana ollut 1443 euroa/ m2.
Laxxxnen todiste 5 Isännöitsijän tiedote päivätty 10.6.2015 ilmenee, että vasta tässä vaiheessa on ollut tarkka tieto siitä miten putkiremontinkustannukset jakaantuvat osakkeenomistajien kesken.
Laxxxnen todiste 6 Internetistä tulostettu talosivun mukaan vastaavia asuntoja on myyty myös kalliimmalla hinnalla kun mitä kyseisessä kaupassa on toteutunut.
Näytön arviointi
Kixxxen on kertonut, että hän on vielä kaupantekotilaisuudessa kertonut, että putkiremontinkustannukset noin 22.000 euroa tulee ostajien maksettavaksi tulevaisuudessa. Laxxxn on kertonut, että Kixxxen on ilmoittanut hänelle, että putkiremonttikustannukset ovat edellä mainitun suuruiset heti toimeksiannon allekirjoittamisen jälkeen. Laxxxn on vielä todennut, että Kixxxen on kertonut hänelle, että hän on suullisesti kertonut ostajille putkiremontin kustannuksista. Laxxxnen mukaan mistään määristä tai maksamisesta ei kuitenkaan ollut puhetta kaupantekotilaisuudessa. Laxxxnella ei ole mitään syytä kertoa asioista toisin kun miten ne ovat todellisuudessa menneet. Laxxxnen ja kantajien kertomuksilla on osoitettu, että Kixxxxn kertomus siitä, että hän olisi vielä kaupantekotilaisuudessa puhunut putkiremontin kustannuksista ei ole näytetty toteen.
Kantajat ovat yhteneväisesti kertoneet, että Kixxxen on ostotarjousta tehtäessä puhunut muista asioista ja painottanut ostajille ainoastaan 3600 euron maksua mikäli kauppa peruuntuu heistä johtuvista syistä ostotarjouksen allekirjoittamisen jälkeen. Kixxxen on taas on kertonut, että hän on ostotarjouksen allekirjoitustilaisuudessa maininnut ostajille, että tulee "hieman lisämaksettavaa". Kysyttäessä samaa asiaa myöhemmässä vaiheessa uudestaan hän on kertonut, että hän olisi myös kyseisessä tilaisuudessa kertonut, että ostajien maksettavaksi tulee vielä noin 22.000 euroa. Ensinnäkin jo yleisen elämänkokemuksen mukaan yli 20 % hinnasta ei ole "hieman lisämaksettavaa" ja ottaen huomioon, että asiassa on jo aikaisemmin selvitetty, että Kixxxxn kertomus ei ole kaikilta osin paikkansapitävä, kantajien yhteneväiset kertomukset tapahtumien kulusta ostotarjouksen allekirjoittamistilaisuudessa ovat riittävä näyttö osoittamaan, että tapahtumat ovat edenneet heidän kertomallaan tavalla. Varsinkin kun vielä ottaa huomioon, että Kixxxen ei ole kertonut mitään tarkkaa summaa "vapaan kerronan yhteydessä" vaan todennut, että hän on ostajille ilmoittanut ainoastaan, että tulee hieman lisää maksettavaa.
Edellä mainittua taustaa vasten käräjäoikeus katsoo näytetyn, että Kixxxen on keskustellut muista asioista / painottanut muita asioita ostotarjouksen laatimistilaisuudessa siten, että ostajat eivät ole ymmärtäneet, että putkiremontin kustannukset ja sana jyvittäminen liittyvät heihin.
Asiassa on myös erikoista, että vasta pääkäsittelyssä Kixxxxn toimesta yllättäen on tuotu esille, että Kixxxen on kertonut tarkan arvion putkiremontista ostajille (22.000 euroa) sekä ostotarjouksen tekemisen yhteydessä, että kaupantekotilaisuudessa. Yleensä tämä on asia joka on selvitetty ennen kanteen vastaamista ja siten asian selvittämättäjättäminen ennen pääkäsittelyä puhuu myös sen puolesta, että Kixxxxn kertomus ei tältä osin pidä paikkaansa.
Räxxxxn kertomuksella on näytetty, että myyntiesitteissä on usein selkeä arvio/ maininta mikä on myytävän asunnon osuus putkiremonttikustannuksista. Räxxxxn mukaan tärkeintä on kuitenkin, että ostajat ymmärtävät mitä ovat ostamassa ja millä hinnalla. Kyseessä oleva myyntiesite on tältä osin ollut epäselvä.
Myös kauppakirjan kirjaus kohdassa: Muut ehdot 6 kpl putkiremontin jyvittämisestä on harvinaisen hyvin piilotettu ottaen huomioon miten asiaa on esitetyn näytön perusteella selvitetty ostajille.
Tässä asiassa ei ole kysymys siitä etteikö putkiremontista ole ollut maininta ostotarjouksessa, esitteessä eikä siitäkään tuleeko aikuisen ihmisen ymmärtää mitä tarkoittaa sana "jyvitetään" vaan siitä, että ostajat ovat luottaneet välittäjään ja hänen puheisiin. Esitetyn näytön perusteella on selvää, että välittäjä on ymmärtänyt, että ostajat eivät ole laskeneet sen päälle, että heille tulee vielä putkiremontin osalta maksettavaa ja tästä huolimatta välittäjä ei ole tehnyt asiaa heille selväksi. Kysymys kuuluu voiko välittäjä piiloutua sen taakse, että asiakirjoihin, jotka välitysliike on laatinut, on kirjattu asioita mitä ei ole selvitetty ostajille ymmärrettävästi.
Kysymys on siten siitä ovatko vastaajat täyttäneet tiedonantovelvollisuutensa ja kantajat selonottovelvollisuutensa.
Selonottovelvollisuus
Lähtökohta on, että vastuu asunnon hoito-, ylläpito- ja parannuskustannuksista määräytyvät sen mukaan, milloin kustannukset syntyvät. Tämä tukee kantajien käsitystä siitä (että he voivat olla siinä käsityksessä), että joulukuussa 2014 valmistuneen putkiremontin kustannukset kuuluvat myyjän vastuulle kun asuntokauppa on tehty vasta helmikuun puolessa välissä 2015.
Asuntokauppalain 6 luvun 12 §:n mukaan ostaja ei saa virheenä vedota seikkaan, josta hänen täytyy olettaa tienneen kauppaa tehtäessä.
Jos ostaja on ennen kaupantekoa tarkastanut asunnon tai ilman hyväksyttävää syytä jättänyt käyttämättä myyjän tarjoaman tilaisuuden asunnon tarkastamiseen, hän ei saa virheenä vedota seikkaan, joka hänen olisi pitänyt havaita tarkastuksessa.
Ostaja ei ilman myyjän kehotusta tai muuta erityistä syytä ole velvollinen takistamaan myyjän asunnosta antamien tietojen paikkansapitävyyttä eikä ulottamaan asunnon tarkastusta seikkoihin, joiden tutkiminen edellyttää erityisiä teknillisiä toimenpiteitä tai muita tavanomaisesta poikkeavia järjestelyjä.
Mitä 1 ja 2 momentissa säädetään ei sovelleta, jos ostajan ei kaupantekoajankohtana voida edellyttää käsittäneen kyseisen seikan merkitystä tai jos hänellä on ollut aihetta olettaa, että se oikaistaan ennen asunnon hallinnan luovuttamista. Mainittuja säännöksiä ei sovelleta myöskään, jos myyjä on menetellyt törkeän huolimattomasti tai kunnianvastaisesti ja arvottomasti eikä myöskään sikäli kuin tämän luvun 19 §:stä muuta johdu.
19 §:n mukaan tarkastusvelvollisuuden laiminlyönyt ostajakin voi vedota virheeseen, jos myyjä on puolestaan laiminlyönyt tiedonantovelvollisuutensa. Hän voi kuitenkin vaatia vain olosuhteisiin nähden kohtuullista hinnanalennusta, ei virheen muita seuraamuksia.
Saman lain 12 §:n mukaan tarkastusvelvollisuuden laiminlyönnillä ei ole merkitystä silloin, jos myyjä on toiminut kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai törkeän huolimattomasti. Tällöin myyjä vastaa virheestä.
Eli selonottovelvollisuutta rajoittavat myyjän (välittäjän) antamat tiedot. Lähtökohta on, että ostaja saa luottaa myyjän (välittäjän) antamiin tietoihin, eikä hänen tarvitse ilman erityistä syytä tarkistaa niiden paikkansapitävyyttä.
Välittäjän ilmoituksen on oltava objektiivisesti arvioiden niin selkeä ja yksilöity, että ostaja voi sen perusteella saada selville, mitkä seikat on syytä tarkastaa. Tarkistus kehotuksen on kohdistuttava sellaiseen seikkaan, josta myyjällä ei itsellään ole varmaa tietoa.
Tiedonantovelvollisuus
Myyjä on laiminlyönyt tiedonantovelvollisuutensa, jos hän on jättänyt antamatta ostajalle tiedon sellaisesta asuntoa koskevasta erityisestä seikasta, josta hänen täytyy olettaa tienneen ja josta ostaja perustellusti saattoi olettaa saavansa tiedon.
Asuntokauppalaki 6 luku 11 § 1 mom kohdat 1 - 4 on lueteltu koska katsotaan olevan virhe asunnossa.
Onko asunto ollut ylihintainen kun siihen lisätään putkiremontin kustannukset?
Poxxxxn on kertonut, että keskihinta alueella ostoajankohtana on ollut 1.443 euroa /m2. Toteutuneissa kaupoissa on Poikolaisen mukaan kaiken kuntoisia asuntoja. Mikäli kauppa olisi toteutunut keskihinnalla asunnon hinta olisi 79 365 euroa. Kun siihen lisätään putkiremontinhinta ollaan noin 98.000 eurossa, eli vielä reilusti 12.000 euroa halvempi kun kantajien toteutunut kustannus asunnosta (110.294,48 euro).
Kirjallisen todisteen K5 mukaan asuntokauppojen keskineliöhinnat on vaihdellut 1.500 euron molemmin puolin. Viimeisen vuoden aikana hintataso on pysynyt suhteellisen vakiona ja tilastoitujen 19 kaksiokaupan keskineliöhinta on 1438 euroa. Jxxxxxnkatu 7:n kaksioiden keskineliöhinta on 1389 ajalta 1.10.2014 - 30.9.2015. Mikä tarkoittaa, että 55 m2 asunto maksaisi keskineliöhinnan mukaan 76.395 euroa lisättyn putkiremonttikustannuksilla noin 95.000 euroa, eli reilusti yli 15.000 euroa halvempi kuin kantajan toteutunut kustannus asunnosta (110.294,48).
Edellä mainittua taustaa vasten käräjäoikeus katsoo näytetyn, että kantajat ovat maksamansa hinnan perusteella perusteellusti voineet olettaa, että putkiremonttikustannukset eivät enää kohdistuu heihin vaan
on myyjän toimesta maksettu.
Hinnanalennuksella kauppahinta pyritään oikaisemaan vastaamaan sellaista kauppahintaa, jonka myyjä olisi kohteesta saanut, jos sen puutteet olisivat kaupantekotilaisuudessa olleet ostajan tiedossa.
16§ mukaan hinnanalennuksen on oltava suuruudeltaan virhettä vastaava tai muuten virheeseen nähden kohtuullinen.
Yhteenveto
Ostaja mitoittaa tyypillisesti lainanottonsa ja oman taloudenpitonsa keskeisesti laina- ja asumismenojen perusteella. Siksi voidaan olettaa, etteivät kantajat olisi tehneet kauppoja sovituin ehdoin, jos he olisivat saaneet ymmärrettävästi tietoonsa asunnon todellisen hinnan ainakin suunnilleen arviona.
Välittäjä on jättänyt selvittämättä kantajille, että heidän maksettavaksi lankeaa vielä putkiremonttikustannukset. Kantajat ovat esitetyn selvityksen mukaan kuunnelleet mitä välittäjä on heille kertonut ja tämän perusteella he ovat ymmärtäneet, että kattoremonttia ei voida maksaa etukäteen pois, velatonhinta on se mikä lukee kauppakirjassa, he joutuvat maksamaan sopimussakkona 3.600 euroa mikäli kauppa peruuntuu heistä johtuvista syistä ja putkiremonttikustannukset kyllä jyvitetään mutta kun se ei kuulu heille eikä tule heidän maksettavaksi minkä vuoksi heidän ei tarvinnut kiinnittää siihen huomiota. Välittäjä on esitetyn selvityksen mukaan antanut kantajien ymmärtää, että heille ei tule muita lisäkustannuksia kun mitä lukee kohdassa velaton hinta. Asia ei muutu toiseksi vaikka välittäjä on kirjannut jotakin johonkin, jyvittämisestä ja maksamisesta.
Kysymys ei tässä asiassa ole siitä ovatko kantajat ymmärtäneet mitä tarkoittaa jyvittäminen vaan siitä, että heidän on annettu ymmärtää asioita siten, että heidän selonottovelvollisuutensa loppuu siihen, että he tarkistavat mikä on velatonhinta ja ymmärtävät, että sopimussakon määrä on 3.600 euroa. Käräjäoikeudelle ei jää pienintäkään epäillystä siitä etteikö välittäjän toiminta ole aiheuttanut sen, että kantajat ovat pyyteettömästi uskoneet siihen, että muita kustannuksia ei tule kun se mitä on merkitty kohtaan velatonhinta ja he ovat tätä taustaa vasten täyttäneet selonottovelvollisuutensa.
Edellä mainitun perusteella on selvitetty, että välittäjä on laiminlyönyt tiedonantovelvollisuutensa.
Vastuun jakaminen välittäjän ja myyjän välillä
Asuntokauppalain 6 luku 27 §:n mukaan; Säännöksiä myyjän vastuusta ennen kaupantekoa annetuista tai antamatta jätetyistä tiedoista sovelletaan myös, kun tiedot on antanut tai laiminlyöntiin on syyllistynyt myyjän toimeksiannosta kaupan välittäjänä toiminut kiinteistönvälitysliike tai muu myyjän edustaja ja myös, kun myyjän tai hänen edustajansa antamat tiedot sisältyvät isännöitsijätodistukseen tai ovat muuten peräisin sen yhteisön edustajalta, jonka osakkeet tai muut osuudet ovat kaupan kohteena.
Välittäjän ja Laxxxnen mukaan välittäjä on kertonut Laxxxnelle, että hän on kertonut ostajille, että putkiremonttikustannukset 22.000 euroa tulee vielä kauppahinnan lisäksi maksettavaksi. Esitetyn selvityksen mukaan näin ei kuitenkaan ole tapahtunut. Laxxxn ei ole missään vaiheessa ollut tekemässä kauppaa ja antamassa tietoja ostajille. Välittäjä on hoitanut kaikki asuntokauppaan liittyvät asiat.
Välitysliikkeen asiantuntijapalveluun turvautuvalla toimeksiantajalla on oikeus luottaa siihen, että välitysliikkeen välittämä kauppa toteutuu toimeksiantosopimuksessa sovitulla ehdoilla. Jos näin ei tapahdu ja syy johtuu välitysliikkeestä, sen suorituksessa on ollut virhe, josta toimeksiantajalle aiheutuva vahinko on lain mukaan korvattava.
Hinnanalennuksen suorittaminen merkitsee myyjän näkökulmasta sitä, että hän jälkikäteen menettää osan siitä kauppahinnasta, josta välitysliikkeen välittämäsä kaupassa on jo sovittu. Tästä aiheutuu hänelle toimeksiantosuhteessa korvattavaa taloudellista vahinkoa siitä riippumatta, mikä kaupan kohteen niin sanottu käypä arvo on ollut.
Välitysliikkeellä ei taas ole oikeutta toimeksiantosuhteessa vedota siihen, että toimeksiantosopimuksen edellyttämään kauppahintaan olisi sisältynyt perusteetonta etua siltä osin kuin kauppahinta on mahdollisesti ylittänyt kaupan kohteen käyvän arvon.
Kuluttajasuojasta kiinteistövälityksessä annetun lain 14 §:n nojalla käräjäoikeus katsoo, että myyjän ja välitysliikkeen keskinäisessä suhteessa lopullinen vastuu ostajille suoritettavast korvauksesta kuuluu tässä tapauksessa viime kädessä välitysliikkeelle, jonka tiedonantovelvollisuuden laiminlyönnistä korvausvelvollisuus on johtunut. Tämä vastuu koskee myös korvaukselle suoritettavaa viivästyskorkoa, joka on pääsuoritukseen nähden liitännäinen.
Edellä mainitun perusteella Laxxxnen vaatima hinnanalennuksen sovittelu hylätään.
Oikeudenkäyntikulut
Pääsäännön mukaan asianosainen, joka häviää asian, on velvollinen korvaamaan kaikki vastapuolensa tarpeellisista toimenpiteistä johtuvat kohtuulliset oikeudenkäyntikulut.
Vastaajilla ei ole ollut huomautettavaa kantajien laskusta.
Asuntokauppalain 6 luku 16 §:n mukaan hinnanalennukselle maksetaan tuottokorkoa korkolain 3 § 2 momentin mukaan.
Todistaja Räxxxxn todistajapalkkiovaatimus on pöytäkirjan mukaan 400 euroa ja kantajien lasku korjataan tämän mukaisesti. Kantajan oikeudenkäyntikulut yhteensä ovat siten 8.948,84 euroa.
Kuluttajasuojasta kiinteistövälityksessä annetun lain 14 §:n nojalla käräjäoikeus katsoo, että myyjän ja välitysliikkeen keskinäisessä suhteessa lopullinen vastuu ostajille suoritettavast korvauksesta kuuluu tässä tapauksessa viime kädessä välitysliikkeelle, jonka tiedonantovelvollisuuden laiminlyönnistä korvausvelvollisuus on johtunut.
TUOMIOLAUSELMA
P Laxxxn ja Kiinteistömaailma K Oy velvoitetaan yhteisvastuullisesti suorittamaan N Rxxxxxtille ja J Kxxxxtille 18.791,48 euroa, Laxxxn korkolain 3 §:n 2 momentin mukaisine korkoineen 19.2.2015 lukien 29.6.2015 asti ja siitä eteenpäin korkolain 4 § 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen ja Kiinteistömaailma K Oy korkolain 4§ 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 29.7.2015 lukien. Laxxxn asuntokaupan perustuvana hinnanalennuksena ja Kiinteistömaailma K Oy vahingonkorvauksena virheellisestä menettelystä.
P Laxxxnen ja Kiinteistömaailma K Oy:n keskinäisessä suhteessa yhtiö on viime kädessä vastuussa N Rxxxxxtille ja J Kxxxxtille maksettavaksi tuomitusta yhteisvastuullisesta korvauksesta viivästyskorkoineen.
Kiinteistömaailma K Oy ja P Laxxxn velvoitetaan yhteisvastuullisesti korvaamaan N Rxxxxxtin ja J Kxxxxtin oikeudenkäyntikuluina 8.948,84 euroa ja korko korkolain 4 § 1 momentin mukaan siitä kun kuukausi on kulunut käräjäoikeuden tuomion antamisesta.
P Laxxxnen ja Kiinteistömaailma K Oy:n keskinäisessä suhteessa yhtiö on viime kädessä vastuussa N Rxxxxxtille ja J Kxxxxtille maksettavaksi tuomituista oikeudenkäyntikuluista viivästyskorkoineen.
Kiinteistömaailma K Oy:n ja P Laxxxnen oikeudenkäyntikuluvaatimukset hylätään.