1950-luvun talon tyypillisiä virheitä ja kaupan purkaminen?

1950-luvun rakennuksia on jo usein peruskorjattu laajasti mutta korjausten taso vaihtelee ja alapohjan ja seinien puru- tai villaeristeet ja muut rakenteet ovat tyypillisesti tämän ikäisessä talossa jo mikrobivaurioituneet. Korjaukset ovat usein liian kalliita.

Katso hometalkoot.fi

Kauppahinta oli 127.000 euroa ja korjauskustannusten arvioitiin nousevan yli 50.000 euron. Käräjäoikeus purki kaupan samoinkuin hovioikeus. Perusongelma oikeudenkäynnissa on näissä aina näyttö eli ostajan/kantajan on osoitettava virheet yksilöidysti ja niistä aiheutuva terveyshaitta. Asiantuntijoiden näkemykset usein vaihtelevat ja oikeus joutuu aina ratkaisemaan virhekysymykset ristiriitaisen asiantuntijanäytön perusteella. Hovioikeuden yksi tuomarijäsen olisikin hylännyt lähes kaikki vaatimukset näyttämättöminä. (Katso perustelu hovioikeuden tuomiossa.) Mutta ennemmistö siis katsoi, että virheet ja terveyshaitta oli näytetty toteen ja pysytti käräjäoikeuden purkupäätöksen.


Käräjäoikeus:
Kyseessä on ollut yli 50 -vuotta vanha rakennus, joka on myyty laajasti peruskorjattuna. Kaupan edellytyksenä olleen kuntotarkastusraportin mukaan rakennuksessa ei ole havaittu kosteusvaurioita tai muita vaurioita, joilla olisi ollut selvää vaikutusta rakennuksen asumiskelpoisuuteen. Rakennusteknisessä kuntoluokituksessa ei ole todettu välittömiä korjaustarpeita.

Kohteessa kaupan jälkeen tehdyssä todistaja Kattten tutkimuksesta on kuitenkin käynyt ilmi, että rakennuksessa on laaja kosteus- ja homevaurio. Tehtyjen löydösten perusteella on voitu todeta, että rakennuksesta voi aiheutua tilojen käyttäjille vakavaa terveydellistä haittaa ja vaaraa. Kattt on lausunnossaan suositellut, ettei rakennusta käytetä asuinkäyttöön ennen erittäin laajamittaisia korjaustoimia. Todistaja Rätttn mukaan kiinteistön käyttö ilman laajoja korjaustoimia aiheuttaa täysin varmasti vakavaa vaaraa käyttäjän terveydelle. Rakennuksen iän, kunnon ja todetut vauriot huomioon ottaen Kattt on katsonut, että rakennuksen korjaaminen ei ole kannattavaa.

Edellä korjauskustannukset -kohdassa esitetyn perusteella kiinteistössä olevien virheiden korjauskustannukset tulevat olemaan yhteensä ainakin noin 40.000 euroa eli noin 31 prosenttia kauppahinnasta.

Käräjäoikeus katsoo kiinteistön poikkeavan merkittävästi siitä, mitä ostaja on perustellusti voinut edellyttää, kun otetaan huomioon yhtäältä kauppahinta sekä ne tiedot, jotka ostajalla on ennen kauppaa myydystä kiinteistöstä ollut sekä toisaalta todetut virheet ja niiden korjauskustannukset. Täten kiinteistössä on salainen virhe.




Turun hovioikeus Tuomio Nro 534


Antopäivä
13.6.2017

Diaarinumero
S 16/551


Ratkaisu, johon on haettu muutosta

Kanta-Hämeen käräjäoikeus 15.1.2016 nro 523 (liitteenä)

Asia
Kiinteistöä koskeva riita


Valittaja Vastapuoli


H. K. A. Mxxx
I. Oxxxx

Vaatimukset hovioikeudessa
Valitus
Mxxx on vaatinut, että käräjäoikeuden tuomio kumotaan siltä osin kuin Vättten kanne on hyväksytty ja että kanne hylätään kokonaisuudessaan. Lisäksi Mxxx on vaatinut, että Oxxxx velvoitetaan korvaamaan hänen asianosais­ ja oikeudenkäyntikulunsa asiassa korkoineen.

Perusteinaan Mxxx on lausunut, että kaupan kohteessa ei ole maakaaren 2 luvun 17 §:n tarkoittamaa salaista virhettä eikä virheen olennaisuutta. Kaupan purkamiselle on saman lain 2 luvun 22 §:n ja 25 §:n tarkoittama este.

Oxxxx ei ollut reklamoinut väittämistään virheistä kohtuullisessa ajassa. Oxxxx oli laiminlyönyt merkittäviltä osin myös kuntotarkastuksessa edellytetyt kiinteistön tarkastus-, huolto- ja korjaustoimenpiteet, mikä oli vaikuttanut rakennuksen kuntoon. Tuuletusluukkujen määrä on ollut riittävä. Lisäksi niiden määrä ja koko oli ollut Oxxxen tiedossa koko ajan. Rakennuksen laajennusosa ei ollut estänyt rossipohjan tuuletusta. Oxxxx ei ollut huolehtinut kellarin riittävästä ilmanvaihdosta. Ulkoseinän lateksimaali ei ollut estänyt seinärakenteen tuulettumista. Oxxxx ei ole osoittanut, että maali olisi ollut koh­teeseensa sopimatonta. Seinän ei ole näytetty vaurioituneen kuin yhdestä kohdasta. Ei ole myöskään näytetty, että talon rakenteessa olisi vaurio, joka aiheuttaisi terveydellistä haittaa tai vaaraa. Arvio virheiden korjauskustannuksista on virheellinen, eikä perusparantamisen vaikutusta ole huomioitu mahdollisia korjauskustannuksia arvioitaessa. Oikeudenkäyntikulujen korvausvelvollisuuden osalta tulee huomioida, että hän oli 3.3.2015 tehnyt Oxxxxelle 10.500 euron suuruisen sovintotarjouksen, jota tämä ei ollut hyväksynyt.



Vastaus

Oxxxx on käräjäoikeuden tuomion perusteluihin viitaten vaatinut, että Ahxxxen valitus hylätään ja että Mxxx velvoitetaan korvaamaan hänen asianosais­ ja oikeudenkäyntikulunsa korkoineen.

Lausumat

Mxxx on 23.5.2016 hovioikeudelle to1m1ttamassaan lausumassa vaatinut, että Oxxxen vaatimus oikeudenkäyntikulujensa korvaamisesta hylätään.
Oxxxx on 4.4.2017 toimittanut hovioikeudelle Ahxxxen oikeudenkäyntikuluja koskevan lausuman.

Todistelu hovioikeudessa

Kirjalliset todisteet

Samat kuin käräjäoikeudessa lukuunottamatta myyjän kirjeitä 5.11.2012 ja 27.11.2012, selvittely ja vuokrakulutositteita, vuokrasopimusta 20.9.2012 ja laskua 26.6.2008.

Henkilötodistelu

Sama kuin käräjäoikeudessa.

Hovioikeuden ratkaisu

Perustelut

Pääasia

Hovioikeudessa kuullut henkilöt ovat merkityksellisiltä osilta kertoneet samalla tavalla kuin käräjäoikeuden tuomioon on heidän kertomakseen kirjattu. Todistajina kuullut R. A. Kattt ja P. B. H. Rättt ovat lisäksi kertoneet asuinrakennukseen myöhemmin rakennetun kellarin merkityksestä alapohjan tuulettumisessa.

Alapohjan tuulettuminen

Hovioikeus pitää Kattten ja Rätttn kertomusten perusteella selvitettynä, että asuinrakennukseen myöhemmin rakennettu kellari on myös osaltaan estänyt alapohjan riittävän tuulettumisen.

Korjauskustannukset

Oxxxx on esittänyt Taloterveys Kattt Oy:n kustannuslaskelman 6.7.2012 perusteella asuinrakennuksen virheiden korjauskustannusten määräksi arvonlisäveroineen 95.748 euroa lisättynä erillisillä 3.000 euron suuruisilla kustannuksilla.



Alapohja

Kattten kertoman perusteella alapohjan korjauskustannukset ovat edellä mainitun kustannuslaskelman mukaan 13.021,07 euroa. Alapohjan korjauskustannukset olisivat siten käräjäoikeuden toteaman noin 13.000 euron asemesta vaadittuine arvonlisäveroineen 16.015,92 euroa.

Käräjäoikeus on hylännyt Oxxxen kanteen kiinteistössä väitettyjen virhekohtien 2.3. - 2.5. osalta, joissa on ollut kysymys alapohjarakenteiden vaurioitumisesta ja mikrobeista. Tältä osin asia ei ole ollut enää hovioikeuden tutkittavana, vaan hovioikeudessa on alapohjan osalta ollut kysymys sen tuuletuksen toimivuudesta.

Edellä lausutun perusteella ja erityisesti oikeudenkäynnin kohde hovioikeudessa huomioon ottaen hovioikeus arvioi oikeudenkäymiskaaren 17 luvun 2 §:n 3 momentin nojalla alapohjan tuuletuksen korjauskustannusten määräksi vaadittuine arvonlisäveroineen 7.380 euroa.

Ulkoseinät

Oxxxx on selvittänyt, että talon seinärakenteissa on ollut laatuvirhe. Mxxx ei sen sijaan ole esittänyt selvitystä sen väitteensä tueksi, että talon seinä olisi vaurioitunut vain yhdestä kohdasta. Talon seinistä esitetyt valokuvat ja Kattten kertomus huomioon ottaen tämän seikan selvittäminen on ollut Ahxxxen vastuulla. Edellä lausutun perusteella asiassa ei ole aihetta arvioida ulkoseinien virheen laajuutta toisin kuin käräjäoikeus on tehnyt.

Kattten kertoman perusteella ulkoseinien ja julkisivujen korjauskustannukset ovat edellä mainitun kustannuslaskelman mukaan 26.246,58 euroa. Sanotuilta osilta korjauskustannukset olisivat siten käräjäoikeuden toteaman noin 27.000 euron asemesta vaadittuine arvonlisäveroineen 32.283,29 euroa.

Kerrotun perusteella kiinteistön virheiden korjauskustannukset olisivat yhteensä 39.663,29 euroa, mikä on noin 31 prosenttia kiinteistön kauppahinnasta.

Muilta osilta ei ole ilmennyt aihetta arvioida todistelua ja siitä tehtäviä johtopäätöksiä toisin kuin käräjäoikeus on tehnyt. Käräjäoikeuden ratkaisun muuttamiseen ei muutoinkaan ole ilmennyt aihetta.

Asianosais- ja oikeudenkäyntikulut hovioikeudessa

Oxxxx on vaatinut hovioikeuden pääkäsittelyyn saapumisestaan asianosaiskuluina päivärahaa 41 euroa ja matkakuluina 40 euroa. Mxxx on vastustanut vaatimusta.

Oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 8 §:n mukaan oikeudenkäyntikuluina korvataan myös oikeudenkäynnin asianosaiselle aiheuttama työ ja oikeudenkäyntiin välittömästi liittyvä menetys. Lain esitöiden (HE 107/1998 vp.) mukaan asianosaiselle itselleen avustajan tai asiamiehen käyttämisestä aiheutuneiden oikeudenkäyntikulujen lisäksi suoritettava oikeudenkäyntikulukorvaus on poikkeuksellinen. Korvausta ei tule suorittaa oikeudenkäyntiin osallistumisesta tai siihen valmistautumisesta aiheutuvasta tavanomaisesta vaivannäöstä.

Edellä lausutun perusteella hovioikeus hylkää Oxxxen asianosaiskuluvaatimuksen hovioikeudessa.

Oxxxx on hovioikeuden toimittamassa pääkäsittelyssä ilmoittanut, että Kanta-Hämeen käräjäoikeuden 15.1.2016 hänelle myöntämästä 30 tunnista oikeusapua on jäljellä kolme ja puoli tuntia ja että tämä tulee huomioida oikeudenkäyntikulujen korvaamisessa.

Mxxx on hävinnyt valituksensa hovioikeudessa. Hän on siten oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 1 §:n, 16 §:n 1 momentin ja oikeusapulain 22 §:n nojalla velvollinen korvaamaan Oxxxen tarpeellisista toimenpiteistä aiheutuneet kohtuulliset oikeudenkäyntikulut hovioikeudessa korkoineen.

Tuomiolauselma

Käräjäoikeuden tuomiolauselmaa ei muuteta.

Hovioikeus vahvistaa oikeusapulain 17 §:n nojalla asianajaja H. Sixxxen palkkioksi oikeusapua 75 prosentin omavastuuosuudella saavan I. Oxxxen avustamisesta hovioikeudessa ajalla 3.5.2016 - 24.3.2017 vastauksen laatimisesta ja muista pääkäsittelyä edeltävistä valmistelutoimista kolmen ja puolen tunnin ajankäytön perusteella 385 euroa sekä arvonlisäveron osuutena 92,40 euroa eli yhteensä 477,40 euroa.

Valtion varoista maksetaan asianajaja Sixxelle Oxxxen 75 prosentin omavastuuosuus vähentäen palkkiona 96,25 euroa ja arvonlisäveron osuutena 23,10 euroa eli yhteensä 119,35 euroa, mikä määrä Mxxx velvoitetaan oikeusapulain 22 §:n 1 momentin nojalla korvaamaan valtiolle korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine korkoineen kuukauden kuluttua tämän ratkaisun antamisesta lukien.

Oxxxx velvoitetaan oikeusapulain 20 §:n 2 momentin nojalla suorittamaan omavastuuosuutenaan asianajaja Sixxelle 75 prosenttia palkkion määrästä eli 358,05 euroa, mihin sisältyvä arvonlisäveron osuus on 69,30 euroa.

Mxxx velvoitetaan suorittamaan Oxxxxelle oikeusavun omavastuuosuus 358,05 euroa. Siitä lähtien, kun kuukausi on kulunut tämän korvauksen tuomit­semispäivästä, sille on maksettava viivästyskorkoa korkolain 4 §:n 1 momentissa tarkoitetun korkokannan mukaan.

Mxxx velvoitetaan suorittamaan Oxxxxelle korvaukseksi oikeudenkäyntikuluista hovioikeudessa 4.691,40 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine korkoineen kuukauden kuluttua tämän ratkaisun antamisesta lukien.

Oxxxen asianosaiskuluvaatimus hovioikeudessa hylätään.

Ahxxxen asianosais- ja oikeudenkäyntikuluvaatimus hovioikeudessa hylätään.



Muutoksenhaku

Muutosta tähän ratkaisuun saadaan hakea korkeimmalta oikeudelta valittamalla vain, jos korkein oikeus niillä erityisillä perusteilla, jotka ilmenevät oheisesta valitusosoituksesta, myöntää valitusluvan.

Valitusosoituksessa tarkoitettu määräaika valitusluvan pyytämiseen ja valituk­sen tekemiseen päättyy 14.8.2017.

Asian ovat ratkaisseet pääkäsittelyssä:

Hovioikeudenneuvos H. SMxxx (eri mieltä) Hovioikeudenneuvos P. TMxx, Hovioikeudenneuvos M. Koxxx

Valmistelija: Hovioikeuden esittelijä M. Kuxxx

Äänestys

ERI MIELTÄ OLEVAN JÄSENEN LAUSUNTO ASIASSA S 16/551

Hovioikeudenneuvos H. SMxxx:

Reklamaatio

Olen reklamaation osalta samaa mieltä kuin hovioikeuden enemmistö eli, että sen osalta käräjäoikeuden ratkaisun muuttamiseen ei ole ilmennyt aihetta.

Rakennuksen alapohjan tuuletus

Asianosaiset ovat hovioikeudessa olleet yksimielisiä siitä, että rakennuksen vanhan osan rossipohjan alla olevassa tuuletustilassa on ollut viisi tuuletusaukkoa, mutta erimielisiä tuuletuksen riittävyydestä

Todistajat Katttja Rättt ovat katsoneet, ettei alapohjan tuuletus ole ollut riittävä ja että rakennuksen laajennusosa on estänyt sen tuulettumisen etupihan puoleiselta sivulta. Sen sijaan todistaja H. R. Kattt on hovioikeudessa kertonut, ettei hän vuonna 2008 tehdessään kohteen kuntotarkastusta ollut havainnut puutteita alapohjan tuulettumisessa eikä hän siksi ollut merkinnyt asiasta mitään raporttiinsa. Kattten mukaan rakennuksen laajennusosa ei estänyt alapohjan tuulettumista, koska se ei peittänyt sen kanssa samalla seinustalla olevaa tuuletusaukkoa.
Kattt on katsonut, että alapohjan kosteusrasitusriski on ollut sinne jätetyissä purussa ja muussa eloperäisessä aineessa. Myöskin todistaja S. A. Vittt on hovioikeudessa kertonut, että alapohjan tuuletus on ollut riittävä ja että sen tuuletusaukkojen määrä on nykyistenkin rakennusmääräysten mukaan riittävä Todisteena olevassa Vitttan kirjallisessa lausunnossa 7.8.2013 on todettu, että rakennuksen laajennusosa on tehty alkuperäisen kylmän eteisen ulkopuolelle eikä se ole sulkenut varsinaisen asuinrakennusosan alapohjan tuuletusta.

Katson asiassa selvitetyn, että rakennuksen alapohjan tuuletustilassa on ollut viisi tuuletusaukkoa ja että niitä on ollut sen kaikilla seinillä. Toisaalta Kattten ja Rätttn sekä toisaalta Kattten ja Vitttan todistajalausumat ovat ristiriitaiset siitä, onko alapohjan tuuletus ollut riittävä. He kaikki ovat rakennusalan asiantuntijoita eikä ketään heistä voi pitää toinen toistaan luotettavampana. Alapohjan rakenteissa todetut homevauriot eivät välttämättä osoita tuuletuksen puutteellisuutta, koska tuuletustilassa on ollut maasta nousseen kosteuden vaikutuksesta homettunutta purua ja muuta eloperäistä ainetta, josta home on saattanut levitä lattiarakenteisiin kuten todisteina olevissa Kattten ja Kattten tarkastuslausunnoissa on todettu. Oxxxxellä kantajana on näyttötaakka väittämästään virheestä.

Edellä lausutun perusteella katson, ettei Oxxxx ole kyennyt näyttämään, että rakennuksen alapohjan tuuletus olisi ollut riittämätön ja että kiinteistön kaupassa olisi tuon seikan vuoksi maakaaren 2 luvun 17 §:n mukainen laatuvirhe.

Ulkoseinä ja julkisivu

Kattten, Rätttn ja Vitttan hovioikeudessa antamat todistajankertomukset vastaavat käräjäoikeuden tuomion sivuille 19-20 ja 23 heidän kertomuksistaan kirjattua.

Todistaja Kattt on hovioikeudessa kertonut, että lateksimaali on sinänsä seinäpinnalle hyvä valinta ja että maalin hilseilyn syynä saattaa olla huonosti tehty pohjustustyö tai maalausvirheet.
Kattten vuonna 2008 ennen kiinteistön kauppaa tekemässä kohteen kuntotarkastuksessa on todettu, että rakennuksen vanha julkisivuverhous on jätetty uuden verhouksen alle ja että julkisivun tuuletus on järjestetty sen alareunan kautta eikä verhouksessa ole havaittu puutteita tai vaurioita.

Kattten ja Vitttan lausumat näytteenottokohdasta mitatun vinolaudoituksen kosteusarvon merkityksestä ovat keskenään ristiriitaiset eikä heitä kumpaakaan rakennusalan ammattilaisena voi pitää toistaan luotettavampana. Pelkästään se, että lateksimaali on hilseillyt kahdelta näytteenottoseinältä, ei osoita sitä, että mikrobi- ja lahovaurioita olisi ollut näiden hilseilevien seinien koko alueella tai muissa seinissä taikka että ulkoseinärakenteen tuuletus ei toimisi. Toisin kuin käräjäoikeus pidän esitetyn todistelun perusteella todennäköisempänä syynä lateksimaalin hilseilyyn virheellistä pohjustustyötä ja sääolosuhteita huomioon ottaen, että sekä Ahxxxen että Oxxxen mukaan hilseilyä oli tapahtunut vain rakennuksen auringoisimmilla seinustoilla. Pidän myös selvänä, että ulkoseinärakenteen tuuletuksen kuuluu tapahtua tuuletusrakojen kautta eikä maalipinnan läpi.

Esitetyn todistelun perusteella katson asiassa selvitetyksi, että vuonna 2012 rakennuksen päätyseinän sokkelin päältä avatun näytteenottokohdan vinolaudoituksessa on ollut mikrobi- ja lahovaurioita sekä puuntuholaisen aiheuttamia vaurioita ja että myös rakennuksen pihanpuoleisen seinän alaosan näytteenottokohdassa on todettu vinolaudoituksen lahovaurio. Selvitystä siitä, että vastaavia vaurioita olisi näiden seinien yläosassa tai muissa rakennuksen seinissä, asiassa ei ole esitetty. Edelleen asiassa on selvitetty, että rakennuksen ulkoseinien rakenteissa on ollut tuuletusraot. Sen sijaan näyttämättä on jäänyt, että puheena olevat mikrobi- ja lahovauriot olisivat aiheutuneet rakennuksen koko seinärakenteiden puutteellisesta tuulettumisesta ja että kaikkien rakennuksen seinien tuulettuminen olisi ollut puutteellista. Samoin näyttämättä on jäänyt, että sanotut seinien sisällä olevat mikrobi- ja lahovauriot olisivat aiheuttaneet vakavaa terveydellistä haittaa tai vaaraa rakennuksessa asuville henkilöille. Edellä olevaan nähden Ahxxxen hyväksymä Vitttan korjauskustannuslausumassa esitetty seinärakenteiden alaosan korjaaminen vain noin 50 senttimetrin korkeudelta eli 20 neliömetrin alalta on perusteltua. Vittt on kustannuslausumassaan katsonut vaurioiden korjauskustannusten olevan 4.600 euroa, johon on hänen mukaansa sisältynyt myös arvonlisäveron osuus.

Katson, että edellä todettujen mikrobi- ja lahovaurioiden on niiden syntymekanismi huomioon ottaen täytynyt olla olemassa tai ainakin kehittymässä jo kaupantekohetkellä vuonna 2008. Vauriot ovat olleet seinärakenteiden sisällä. Ne eivät siten ole olleet ostajan tai myyjän havaittavissa kaupanteon aikaan tai sitä ennen. Kiinteistö on vaurioiden vuoksi poikennut laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta peruskorjatulta kiinteistöltä voidaan
kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen odottaa. Kysymyksessä on siten puheena olevien vaurioiden osalta maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 5 kohdassa tarkoitettu salainen virhe. Huomioon ottaen virheen korjauskustannusten määrä suhteessa kauppahintaan, katson, ettei virhe ole niin olennainen, että Oxxxxellä olisi oikeus kaupan purkuun. Sen sijaan katson hänellä olevan oikeuden hinnanalennukseen, jonka määräksi arvioin tarkemman selvityksen puuttuessa 4.000 euroa.

Edellä lausutun perusteella kumoan käräjäoikeuden tuomiolauselman siltä osin kuin kiinteistön kauppa on purettu ja Mxxx velvoitettu palauttamaan kauppahinnan ja vastasaatavansa erotus korkoineen sekä velvoitan Ahxxxen hinnanalennuksena palauttamaan Oxxxxelle kauppahinnasta 4.000 euroa korkolain 3
§:n 2 momentin mukaisine tuottokorkoineen 28.7.2008 lukien 19.9.2012 asti ja tästä eteenpäin korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen palautuspäivään asti. Hylkään myös Oxxxen toissijaisessa kanteessaan esittämät vaatimukset kohtien 1.4-1.7 ja 1.10-1.11 osalta perusteettomina.

Asianosais- ja oikeudenkäyntikulut

Äänestyssääntöjen mukaan olen velvollinen lausumaan asianosais­ ja oikeudenkäyntikuluista hovioikeuden enemmistön ratkaisun lopputuloksen perusteella ja ilmoitan olevani niistä samaa mieltä kuin enemmistö.



KANTA-HÄMEEN KÄRÄJÄOIKEUS


Käräjätuomari S. Sxxx
Tuomio 15.1.2016
Kantaja Oxxxx
Vastaaja Ahxxx


Asia Vireille 15.4.2014

KANNE

Kiinteistöä koskeva riita

Vaatimukset

Oxxxx on vaatinut ensisijaisesti, että

1.1 hänen ja vastaaja H. Ahxxxen välillä 28.7.2008 tehty kiinteistön kauppa koskien P - nimistä tilaa, RN:o 1:xx Jn kunnan Rn kylässä (kiinteistötunnus 169-xx) sillä olevine rakennuksineen puretaan ja että vastaaja velvoitetaan

1.2 palauttamaan kantajan maksama 127.000 euron suuruinen kauppahinta korkolain 3 §:n 2 momentin mukaisine tuottokorkoineen kauppahinnan maksupäivästä eli 28.7.2008 lukien vaatimuksen 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen palautuspäivään asti,

1.3 korvaamaan kantajalle hänen tekemistään asunnon ja kiinteistön korjaus- ja parannustöistä yhteensä 12.600 euroa korkolain 4.1 §:n mukaisine viivästyskorkoineen 19.9.2012 lukien maksupäivään saakka,

1.4 korvaamaan kantajalle virheiden ja puutteiden selvittelystä ensisijaisesti vahingonkorvauksena ja toissijaisesti oikeudenkäyntikuluina 3.918,91 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 19.9.2012 lukien maksupäivään saakka,

1.5 korvaamaan kantajalle asuntoon muuttokulut ja asunnosta poismuuttokulut 1.200 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 19.9.2012 lukien maksupäivään saakka,

1.6 korvaamaan kantajalle asumiskuluina 50 euroa kuukaudessa 1.9.2012 lukien, 488 euroa lokakuusta 2012 lukien, 386,13 euroa joulukuusta 2013 lukien, 510 euroa tammikuusta 2014 lukien, kesäkuusta 2014 lukien 495 euroa, kunnes asia on lainvoiman saaneella tuomiolla ratkaistu korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen kunkin kuukauden 2. päivästä lukien maksupäivään saakka,

1.7 korvaamaan kantajalle asumis- ja terveyshaitasta, tilanahtaudesta ja elämisen laadun alenemisesta sekä kohteesta huolehtimisesta muualla asumisen aikana 1.9.2012 lukien 300 euroa kuukaudessa siihen saakka, kunnes asia on lainvoimaisesti tuomiolla ratkaistu korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen kunkin kuukauden 1. päivästä lukien maksupäivään saakka,

1.8 korvaamaan kantajalle kaupan johdosta aiheutuneita kuluja 100 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 19.9.2012 lukien maksupäivään saakka,

1.9 korvaamaan kantajalle kohteen ylläpitokuluja 243,19 euroa kuukaudessa 1.9.2012 lukien korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen kunkin kuukauden 1. päivästä lukien maksupäivään saakka,

1.10 korvaamaan kantajalle mikrobien tuhoamasta koti-irtaimistosta
20.200 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 19.9.2012 lukien maksupäivään saakka,

1.11 korvaamaan kantajalle koti-irtaimiston pesemisestä ja desinfioimisesta 400 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 19.9.2012 lukien maksupäivään saakka ja

1.12 korvaamaan kantajalle asianosais- ja oikeudenkäyntikulut 25.888,52 eurolla korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua tuomiopäivästä lukien maksupäivään saakka.

Toissijaisesti Oxxxx on vaatinut, että

2.1. hänen ja vastaajan välillä tehdyn kohdan 1.1. mukaisen kiinteistön 127.000 euron suuruista kauppahintaa alennetaan asuinrakennuksen virheiden korjauskulujen määrällä 98.748 eurolla ja että vastaaja velvoitetaan palauttamaan kantajalle edellä mainittu kauppahinnan alennuksen määrä korkolain 3.2 §:n mukaisine tuottokorkoineen kauppahinnan maksupäivästä 28.7.2008 lukien vaatimuksen esittämispäivään 19.9.2012 saakka ja tästä eteenpäin korkolain 4 § :n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen palautuspäivään saakka.

Lisäksi Oxxxx on toistanut kohdissa 1.4-1.7 ja 1.10-1.12 esittämänsä vaatimukset.

Perusteet


Tausta


I. Oxxxx (jäljempänä myös kantaja/ ostaja) on ostanut 28.7.2008 H. Ahxxelta (jäljempänä myös vastaaja/myyjä) Jn kunnassa Rn kylässä sijaitsevan Penttilä- nimisen tilan RN:o 1:xx sillä olevine vuonna 1954 käyttöön otettuine rakennuksineen 127.000 euron kauppahinnalla. Kiinteistöön on tehty peruskorjauksia: ulkomaalaus 2008, talo remontoitu sisältä 2001-2002, sähköt ja putket uusittu 2001, yläkerran seinien villoitus 1998, alakerran seinät on villoitettu, lattiat avattu (40 cm purua) 1996, lisäsiipi, ikkunat ja ulkovuoraus uusittu 1994. Myyntiesitteessä on kerrottu, että runsaalla sateella kellariin tulee vettä, mutta vuonna 2008 asennettu automaattipumppu hoitaa vedenpoiston. Omakotitalo on ollut pinnoilta siisti ja kunnossa oleva.

Kiinteistöllä on ennen kauppaa tehty kuntotarkastus, päivätty 11.6.2008. Tarkastusraportissa peruskorjauksiksi on merkitty ilmalämpöpumpun asentaminen vuonna 2006, pesutilojen remontointi 2002, alkuperäisen osan ulkoseinien purueristeiden poistaminen ja eristeiden korvaaminen villalla sekä alakerran lattioiden oleminen auki ja peruskunnostus ja salaojien asentaminen vuosina 2001 ja 2002, sähköpattereita on asennettu 2000- luvun alussa, vuonna 1998 yläkerta on muutettu asuintiloiksi ja tälle on saatu rakennuslupa, ulkovuorauksen asentaminen vanhan päälle vuonna 1994. Rakennuksessa ei ole havaittu kosteusvaurioita tai muita vaurioita, joilla olisi selvää vaikutusta rakennuksen asumiskelpoisuuteen. Kohteessa ei ole ollut peruskunnostus- tai korjaustarvetta 4-6 vuoden aikana, ainoastaan pieniä huolto- ja korjaustarpeita.



Virheet ja aiheutunut vahinko

Kuntotarkastusraportissa on todettu seuraavat viat:
-Tuulettuvaan alapohjaan kohdistuu kosteusrasitusta. Rakennuksen vierustan ja perustusten kosteusteknisistä asioista tulee huolehtia. (Tehty kaupan jälkeen.)
-Tuulettuvaan alapohjaan ei ole tarkastusluukkua.
-Yläpohjaan ei ole tarkastusluukkua.
-Portaat ovat liukkaat ja niissä ei ole käsijohdetta.
-Yläkerran hätäpoistumistien tikkaat puuttuvat. (Myyjä ei lupauksesta huolimatta asentanut.)
-Ikkunoiden huoltokäsittelyä suositellaan.
-Yläpohjan tuuletusta suositellaan tehostettavaksi. (Myyjä tehnyt tuuletusaukot)
-Sisätilojen ilmanvaihtoa suositellaan tehostettavaksi.
-Kellarin riittävästä ilmanvaihdosta tulee huolehtia.
-Korvausilmansaantia rakennukseen on tehostettava.

Kiinteistöön on kaupanteon jälkeen myös tehty kattoremontti. Kaikki korjaukset ovat maksaneet vaatimuksista ilmenevän summan. Kaupan purkutilanteessa myyjä saa näistä hyödyn itselleen ja työt sekä materiaalit ostajan osalta menevät hukkaan.

Syksyllä 2011 ostaja on kiinnittänyt huomiota julkisivumaalauksen irtoiluun ja kupruiluun sekä pistävään hajuun. Asunnossa asuneille alkoi myös ilmaantua terveydellisiä oireita. Asunnolle tehtiin tutkimus 24.5.2012, josta on saatu raportti virhehavainnoista, korjaustyöselityksestä ja kustannusarviosta 19.9.2012. Ostaja on reklamoinut maalien irtoamisesta seinistä suullisesti. Kirjallinen reklamaatio kaikista virheistä on tehty 19.9.2012.

Kohteen virheet ja puutteet ovat aiheuttaneet rakenteiden homehtumisen ja muita mikrobivaurioita. Rakenne on kosteustekniseltä toimivuudeltaan erittäin vakavasti virheellinen perustuksen, alapohjan, seinien ja vesikaton osalta. Rakennus on asumiskelvoton. Rakennusta ei ole järkevää korjata.
Rakennuksessa on seuraavat virheet:
1. Suunnitelmat
1.1.LVI- suunnitelmat puuttuvat
1.2.yläkerran muuttamiselle asuintilaksi ei ole haettu rakennuslupaa eikä laadittu suunnitelmia
1.3.lopputarkastukset on suorittamatta

2.Sokkeli, perustus ja kellari
2.1.tuulettuvan alapohjan tuuletusluukkujen määrä on riittämätön
2.2.rossipohjan tuuletus on estetty yhdistämällä laajennusosan maanvarainen teräsbetonilaatta etupihan puoleiselta sivustalla vanhan rossin yläpohjaan
2.3.vanhat lattioiden purueristeet on pudotettu vuonna 2001-2002 ryömintätilan maanpohjalle, missä ne ovat lahonneet
2.4.alapohjarakenteet ovat mikrobien ja puutuholaisten vaurioittamia
2.5.alapohjan mikrobit ja niiden aineenvaihduntatuotteet kulkeutuvat vuotoilmareittejä pitkin sisätiloihin pilaten sisäilman
2.6.asuintiloissa on homeen haju
2.7.salaojitus puuttuu
2.8.sokkelista puuttuu vedeneristys
2.9.LVI- työt on tehty laajennusosaa rakennettaessa siten virheellisesti, että järjestelmän osat roikkuvat seinustalla

3.Vesikatto ia ullakko
3.1.vuonna 1998 lämmöneristetyn yläpohjan eristepaksuus, 150 mm on riittämätön
3.2.yläpohjassa on käytetty höyrynsulkuna SFS standardin 4225 vastaisesti kirkasta rakennusmuovia
3.3.yläpohjan vinojen sivujen lämmöneristeet on asennettu kiinni kattorakenteisiin, vähintään 75 mm:n tuuletusrako puuttuu ja rakenteen tuuletus on estynyt
3.4.asuintilat ovat lämmöneristysheikkouden vuoksi viileät

4.Ulkoseinä ja julkisivu
4.1.julkisivuverhous on maalattu hengittämättömällä lateksi- maalilla
4.2.uuden julkisivuverhouksen takana olevaa vanhaa, huonokuntoista julkisivuverhousta ei ole purettu
4.3.ulkoseinärakenne ei tuuletu riittävästi
4.4.vanhan julkisivuverhouksen takana oleva vinolaudoitus on lahonnut
4.5.vanhan julkisivuverhouksen takana oleva vinolaudoitus on puutuholaisen vaurioittama
4.6.alkuperäinen purueriste on mikrobivaurioitunut
4.7.vinolaudoituksessa on kohonnutta kosteutta
4.8.vinolaudoitus ei pääse kuivumaan julkisivuverhouksen tiiviiden maalikalvojen vuoksi
4.9.seinärakenteet ovat home- ja lahovaurioituneet
4.10.sisäpuolelta tehdyn lisälämmöneristyksen seurauksena ulkoseinän kastepiste on siirtynyt rakenteessa sisäänpäin ja osaltaan lisännyt vaurioitumista

5.Märkätilat
5.1.kodinhoitohuoneen lattia on painunut useita senttejä huonosti tiivistetyn, maanvaraisen lattianalustäytön painumisen vuoksi
5.2.kodinhoitohuoneen lattian laatoitus on haljennut lattian painumisen vuoksi
5.3.kodinhoitohuoneen lattiasta, jossa on lattiakaivo, puuttuu vedeneriste
5.4.kodinhoitohuoneen vesijohtotyöt on tehty hyvän rakennustavan vastaisesti mm. lattian läpivientejä ei ole tiivistetty ja vesijohdot on niputettu ilmastointiteipillä
5.5.pesuhuoneen vesijohdot on tuotu lattian läpi suojaamattomina
5.6.pesuhuoneen vesijohdot on kiinnitetty seinään sähkökaapeloinnin kiinnitykseen tarkoitetuilla kannakkeilla
5.7.pesuhuoneen LVI- työt on tehty rakennusmääräysten vastaisesti
5.8.pesuhuoneen lattia on painunut
5.9.löylyhuoneen paneloinnin takaa puuttuu tuuletusrako
5.10.lattioiden kaadot ovat lattian painumisen johdosta muuttuneet siten, että ne kallistuvat osittain lattiakaivoista poispäin

6.Ilmanvaihto
6.1.rakennuksen painovoimaisen ilmanvaihdon korvausventtiilien määrä on riittämätön.

Korjaukset tulisivat maksamaan 95.748 euroa lisättynä 3.000 euron tuenta-, sähkö- ja vesikustannuksilla. Korjaaminen ei ole kannattavaa. Asiassa on huomioitava, että kaupan kohteen on omistanut myyjän sisko jonka omistusaikana kohteessa on tehty homekorjauksia. Myyjä on vuonna 2008 seinien malaamisen yhteydessä nähnyt seinävaurioiden olemassaolon.

Ostaja on joutunut muuttamaan pois kohteelta kuten myös hänen veljensä ja vanhempansa. Muutosta on aiheutunut hänelle ajanhukkaa yhteensä 20 tuntia. Kohtuullinen korvaus on 20 euroa tunnilta eli yhteensä 1.200 euroa. Ostaja maksaa vuokraa tällä hetkellä 400 euroa kuukaudessa sekä sähkö- ja vesimaksua.

Ostajalle on aiheutunut asumishaittaa. Kyse on poikkeuksellisen huonosta sisäilmasta, mikä on aiheuttanut sairastelua. Ostaja on myös joutunut osallistumaan virheiden ja puutteiden selvittelyyn. Ostajan nykyinen asunto ei vastaa samaa kuin omakotitalossa asuminen.
Kohteella käymisestä ostajalle on aiheutunut ajanhukkaa.

Ostajan irtaimistoa on pilaantunut. Korvausvaatimuksessa on huomioitu normaali kuluminen ja ikääntyminen. Osa irtaimistosta on pesty, josta aiheutunut ajanhukka on 40 tuntia.


Oikeudellinen arviointi

Kiinteistössä on maakaaren 2 luvun 17 §:ssä tarkoitettu laatuvirhe, jonka perusteella ostajalla on oikeus purkaa kauppa tai ainakin saada kauppahinnan alennusta. Myyjä on jättänyt kertomatta olennaisia kaupan kohteen kuntoon, toimintoihin ja ominaisuuksiin liittyviä seikkoja, mm. seinien, lattioiden ja katon rakenteiden virheistä ja vaurioista. Vauriot ovat olleet myyjän tiedossa tämän tehdessä perusparannuksia ja
-korjauksia. Myyjä on antanut kohteen ominaisuuksista erittäin hyvässä, vähintään hyvässä kunnossa olevan kuvan. Kohde on ollut liki kaikilta runkorakenteellisilta osiltaan peruskorjattuja parannettu. Myyjä on antanut ostajalle ja asuntokaupan kuntotarkastajalle tahallaan vääriä tietoja kohteen ominaisuuksista. Myyjä on jättänyt kertomatta, että kohteen peruskorjaukset ja -parannukset on tehty suunnittelemattomasti niin rakennusteknisesti kuin erikoistöidenkin eli sähkö- ja LVI- töiden osalta. Myyjä on antanut väärän tiedon siitä, että yläpohjan ja kattorakenteen tuulettuvuudesta on varmistuttu yläkerran käyttötarkoituksen muutoksen toteutuksen yhteydessä samoin kuin siihen liittyvän viranomaisluvan hakemisesta. Sama koskee kohteen salaojitusta ja alapohjan kuntoa. Myyjä on jättänyt kertomatta, että vanhat lattioiden purulämpöeristeet oli pudotettu maanpinnalle ja että lattioiden ollessa auki vanhoja lattiakannatuksia oli jouduttu uusimaan.
Myyjä on jättänyt kertomatta, että keittiönpuoleinen ulkoseinä oli avattu ja tehty korjauksia edellisenä kesänä ennen kauppaa. Seinäkorjaus ja julkisivumaalaus on epäonnistunut. Myyjän on täytynyt tietää sisarensa omistusaikaisesta laajennusosan ja yläkerran käyttötarkoitukseen liittyvästä rakennusteknisestä virheellisyydestä ja määräysten vastaisuudesta. Ostajalla ei ole ollut kiinteistön ikä ja pyydetty kauppahinta huomioon ottaen aihetta epäillä, että kiinteistössä on home- ja kosteusvaurioita.

Havaitut vauriot ovat erittäin pahoja ja vakavia eikä niiden korjaaminen ole kannattavaa. Virheistä on aiheutunut jo vakavia terveydellisiä haittoja. Asunto ei ole asumiskunnossa. Vian syy tai peruste on ollut olemassa jo kaupantekohetkellä. Virheet eivät ole olleet havaittavissa ostajalle kaupantekohetkellä.

Virhe on olennainen. Asunnossa ei voi asua korjaamattomana eikä korjausaikana. Asunnossa on selvä kosteusvauriomikrobeista aiheutuvat terveyshaitta. Korjausaika on pitkä ja kustannukset suuret. Korjaus on kannattamatonta. Ostajan mahdollisena asumishyötynä voidaan ottaa huomioon 100 euroa kuukaudessa.

Ostajalla on maakaaren 2 luvun 17 §:n 2 momentin mukaan kaupan kohteen virheellisyyden perusteella oikeus saada korvaus hänelle aiheutuneesta vahingosta. Maakaaren 2 luvun 32 §:n mukaan vahingonkorvaus sisältää täyden korvauksen sopimusrikkomuksesta aiheutuneesta vahingosta. Myyjä vastaa myös virheiden ja puutteiden aiheuttamista välittömistä ja välillisistä vahingoista. Vaikka kyse olisi salaisesta virheestä, myyjä vastaa sopimusrikkomuksesta johtuvista korjauskustannuksista sekä muista tarpeellisista kustannuksista ja hyödyttömäksi käyneistä toimenpiteistä aiheutuneista kuluista.
Maakaaren 2 luvun 22 §:n mukaan myyjä on vastuussa virheestä, vaikka ostajan katsottaisiin täytyneen havaita virheet aiemmin. Ostajalla ei ole ollut velvollisuutta ulottaa tarkastusta seikkoihin, joiden selvittäminen on edellyttänyt teknistä tai muuta tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä ja myyjä on menetellyt kaupan tekemisessä kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai törkeän huolimattomasti.


VASTAUS

H. Mxxx on vaatinut, että kanne hylätään ja kantaja velvoitetaan korvaamaan hänen asianosais- ja oikeudenkäyntikulut 27.320,62 eurolla korkolain 4 §:n 1 momentin korkoineen kuukauden kuluttua käräjäoikeuden tuomion antamisesta lukien.


Perusteet

Reklamoinnin oikea-aikaisuus, ostajan tietoisuus kaupan kohteesta ja vastuu mahdollisista virheistä

Kantaja on laiminlyönyt reklamoida virheistä kohtuullisessa ajassa. Ostaja on reklamoinut myyjälle yleisesti ja vaatinut kaupanpurkua vuonna 2012 eli neljä vuotta kaupanteon jälkeen ja vuoden kuluttua siitä kuin ostaja on kertonut havainneensa sisäilmaongelmia.

Kaupantekohetkellä tehdyssä tarkastuksessa ei ole havaittu sisäilmaongelmaa. Jälkikäteen tehdyssä sisäilmatutkimuksessa väitetään, että neljä vuotta myöhemmin asuintiloissa olisi havaittavissa selkeää homeen hajua. Jälkimmäisessä tarkastuksessa arviot on tehty nykykriteerien mukaan. Tarkastuksessa on todettu lukuisia ongelmakohtia, joiden osalta ostaja on tullut niistä tietoiseksi ja joiden osalta on kehotettu ryhtymään nopeasti toimenpiteisiin. Jälkimmäisessä tarkastuksessa on kiinnitetty huomiota pääosin samoihin epäkohtiin, jotka on jo kaupantekohetkellä todettu. Yksilöidysti vaatimukset on ilmoitettu vasta haastehakemuksessa, joka on tehty yli viisi vuotta kaupanteon jälkeen.

Ennen kaupantekoa tehdyssä kuntotarkastuksessa 5.6.2008 ei ole havaittu kosteusvaurioita tai muita vaurioita, joilla olisi selvää vaikutusta rakennuksen asumiskelpoisuuteen. Kuitenkin raportissa on todettu lukuisia merkittäviä riskitekijöitä, jotka on hoidettava kuntoon, jotta rakennus pysyy hyvässä kunnossa. Kohdetta ei ole myyty hyväkuntoisena. Kauppakirjan on kirjattu merkittävimmät kuntotarkastuksessa havaitut huomiot ja toimenpiteet sekä vaurioiden arvo, jotka on huomioitu kauppahinnassa. Nyt vaaditaan samoja kustannuksia hinnanalennuksena. Kuntotarkastusraportissa mainitut korjaustoimenpiteet olisi tullut ostajan toimesta jo tehdä.


Näitä korjaustoimenpiteitä ovat olleet kantajan kanteessaan esittämät kymmenen vikaa sekä seuraavat:
-sadevesisyöksyjen alle suositellaan asennettavaksi loiskealtaat ja sadevesiviemärit, joilla kattovedet ohjataan kauemmas rakennuksesta
-kasvillisuuden poistoa rakennuksen vierustalta suositellaan
-rakennuksen vierusta suositellaan sorastettavaksi
-perusmuurin kosteuseristyksen (patolevyt) asennusta suositellaan
-tuulettuvaan alapohjaan tulee tehdä tarkastusluukku ja sen rakenteet tulee tarkastaa
-eloperäinen aines tulee poistaa tuulettuvan alapohjan maapohjan päältä
-tuulettuvan alapohjan maapohjan päälle suositellaan asennettavaksi kapilaarisen maakosteuden nousua vähentävä rakennekerros
-yläpohjan tuuletusta suositellaan tehostettavaksi esim. harjakolmioihin asennettavien tuuletusventtiilien kautta
-ullakoihin suositellaan asennettavaksi tuuletusventtiilit
-vesikatteen sammalten poistoa vesikatteelta suositellaan
-yläpohjaan suositellaan tehtäväksi tarkastusluukku ja se tulee tarkastaa
-sisätilojen ilmanvaihto ei ole korvausilman osalta riittävä, ilmanvaihtoa suositellaan tehostettavaksi
-kellarissa olevien putkien kannatus ja ankkurointi tulee saattaa asianmukaiseksi
-korvausilman saantia on rakennuksessa tehostettava
-piipun läpiviennin tiiveys tulee tarkastaa yläpohjasta

Edellä mainittuja korjaustoimenpiteitä ei suurimmilta osin ole tehty. Kiinteistössä nyt havaitut vauriot ovat seurausta siitä, ettei ostaja ole tehnyt ennen kaupantekoa suoritetussa kuntotarkastuksessa tarkoitettuja korjaustoimenpiteitä. Ne puutteet, jotka on todettu kuntotarkastuksessa, ovat olleet kohteessa kaupantekohetkellä. Asuntoa on tullut korjata osin 1-3 vuoden aikana ja osin 4-6 vuoden aikana. Kun kaupanteosta on kulunut jo kuusi vuotta, kaikki kuntotarkastusraportissa ehdotetut toimenpiteet olisi tullut jo tehdä.

Ostaja on ostanut kiinteistön tietäen kuntotarkastusraportissa mainitut seikat ja on ostanut kiinteistön siinä kunnossa kuin ne on ostajille esiteltäessä kaupantekohetkellä ollut. Edelleen osapuolet ovat sopineet, että myyjä ei ole vastuussa kuntotarkastusraportissa ilmenevistä vaurioista. Kaikki vaatimusten pohjalla olevat korjaustoimenpiteet ovat kiinteistön perusparantamista. Perusparantamisen osuus korjaustoimenpiteistä on 80 prosenttia talon iän huomioon ottaen.

Vastaaja ei ole ole rakennusalan ammattilainen. Hän työskentelee kuljetusalalla ja hänellä on asentajakoulutus. Myyjä on itse ostanut rakennuksen vasta vuonna 2007 eikä ole osallistunut sitä ennen tehtyihin remontteihin. Näiden osalta hänellä ei ole mitään erityistä tietoa tai osaamista.

Kun on laiminlyöty korjauksia, joiden korjausten yhteydessä olisi pitänyt havaita väitettyjä virheitä, laiminlyönti ei voi pidentää reklamointiaikaa.



Väitetyt virheet


Väitettyjen virheiden osalta vastaaja on vastannut seuraavasti: Kohta 1. Suunnitelmat
Kohteen suunnitelmat ja piirustukset ovat olleet ostajan tiedossa kaupantekohetkellä. Mahdollisten puutteiden osalta ei ole reklamoitu maakaaren edellyttämässä määräajassa. Kohteen suunnitelmat ovat rakennusviranomaisten hyväksymiä rakentamisajankohtana edellytetyssä laajuudessa. Erillisiä detaljisuunnitelmia ei ole edes edellytetty. Vuoden 1996 muutostöihin on saatu rakennuslupa 5.8.1996.

Kohta 2. Sokkeli, perustus ja kellari

2.1.tuulettuvan alapohjan tuuletusluukkujen määrä on riittämätön
-todettu kauppakirjassa ja ennen kauppaa tehdyssä kuntotarkastuksessa
2.2.rossipohjan tuuletus on estetty yhdistämällä laajennusosan maanvarainen teräsbetonilaatta etupihan puoleiselta sivustalla vanhan rossin yläpohjaan
-ei pidä paikkansa, laajennusosa on tehty alkuperäisen kylmä eteisen ulkopuolelle eikä laajennusosa ei ole sulkenut varsinaisen asuinrakennusosan alapohjan tuuletusta
-rakenne on ollut tiedossa kaupantekohetkellä
2.3.vanhat lattioiden purueristeet on pudotettu vuonna 2001-2002 ryömintätilan maanpohjalle, missä ne ovat lahonneet
-tämä on todettu jo kuntotarkastuksessa, jossa on annettu suositus aineksen poistamiseksi
2.4.alapohjarakenteet ovat mikrobien ja puutuholaisten vaurioittamia
-kauppakirjassa ja kauppaa edeltävässä tarkastuksessa on todettu puute ja korjaustarve
2.5.alapohjan mikrobit ja niiden aineenvaihduntatuotteet kulkeutuvat vuotoilmareittejä pitkin sisätiloihin pilaten sisäilman
-tästä ei ole tietoa, mutta jos näin tapahtuu se johtuu laiminlyödyistä korjauksista
2.6.asuintiloissa on homeen haju
-väitetty homeen haju on ostajan subjektiivinen kokemus, joka ei osoita
mitään kohteen kunnosta
2.7.salaojitus puuttuu
-salaojien olemassaoloa ei ole pystytty selvittämään
-joka tapauksessa, kun niiden käyttöikä on 30 vuotta, ne ovat olleet käyttöikänsä päässä kaupantekohetkellä
-kaupantekohetkellä vastaaja ei ole antanut mitään salaojiin liittyviä tietoja
2.8.sokkelista puuttuu vedeneristys
-tätä ei ole edellytetty rakennusajankohtana
-vedeneristykselle ei ole tarvetta
2.9.LVI- työt on tehty laajennusosaa rakennettaessa siten virheellisesti, että järjestelmän osat roikkuvat seinustalla
-LVI- järjestelmä on ollut ostajan nähtävissä katselmuksessa ja sen asettelu on todettu myös ennen kaupantekoa kuntotarkastuksen yhteydessä


Kohta 3. Vesikatto ja ullakko

3.1.vuonna 1998 lämmöneristetyn yläpohjan eristepaksuus, 150 mm on riittämätön
-viitaten S. Vitttan lausuntoon eristepaksuus on riittävä
3.2.yläpohjassa on käytetty höyrynsulkuna SFS standardin 4225 vastaisesti kirkasta rakennusmuovia
-höyrynsulkumuovi täyttää vaatimukset
3.3.yläpohjan vinojen sivujen lämmöneristeet on asennettu kiinni kattorakenteisiin, vähintään 75 mm:n tuuletusrako puuttuu ja rakenteen tuuletus on estynyt
-kuntotarkastuksessa on todettu, että tuuletus on riittämätön. Tämä on siten ollut kantajan tiedossa. Tuuletusraon suuruudesta on annettu ohjeita, ei määräyksiä.
3.4.asuintilat ovat lämmöneristysheikkouden vuoksi viileät
-väite ei kerro mitään kohteen kunnosta Kohta 4. Ulkoseinä ja julkisivu
4.1.julkisivuverhous on maalattu hengittämättömällä lateksi- maalilla
-kyseessä on tyypillinen rakentamisajankohdan mukainen maalaustapa
4.2.uuden julkisivuverhouksen takana olevaa vanhaa, huonokuntoista julkisivuverhousta ei ole purettu
-kuntotarkastuksessa on todettu, että ulkovuoraus on asennettu vanhan päälle vuonna 1994
4.3.ulkoseinärakenne ei tuuletu riittävästi
-mittauksessa saadut arvot eivät ole poikkeuksellisia eivätkä anna viitteitä rakenteen toimimattomuudesta
4.4.vanhan julkisivuverhouksen takana oleva vinolaudoitus on lahonnut
-pitää paikkansa, vrt. S. Vitttan lausunto, korjauskustannukset noin 4.600 euroa
4.5.vanhan julkisivuverhouksen takana oleva vinolaudoitus on puutuholaisen vaurioittama
-kuten edellä
4.6.alkuperäinen purueriste on mikrobivaurioitunut
4.7.vinolaudoituksessa on kohonnutta kosteutta
-mittauksessa saadut kosteusarvot eivät ole poikkeuksellisia
4.8 vinolaudoitus ei pääse kuivumaan julkisivuveihouksen tiiviiden maalikalvojen vuoksi
-S. Vitttan lausunnon mukaan lateksimaalia käytetään yleisesti, se ei ole aiheuttanut vauriota rakenteelle
4.9. seinärakenteet ovat home- ja lahovaurioituneet
-kohtien 4.3.-4.8. osalta ulkoseinässä ei ole todettu vaurioita, vaan vanhan aluslaudoituksen alaosassa. Korjauskustannukset ovat tältä osin noin 4.600 euroa. Kustannukset ovat vähäiset.
-seinän rakenne ja vanhan seinän alla oleminen ovat olleet ostajan tiedossa.
-kaupantekohetkellä ei ole ollut ongelmia
-vaurioitumisen syy on jäänyt selvittämättä
-korjauksen osalta kyse on joka tapauksessa perusparannustyöstä, johon on täytynyt varautua ostettaessa tämän ikäinen kiinteistö.
Perusparannuksen osuus tulee myös arvioida kokonaiskustannuksessa - huomioon tulee ottaa myös kotitalousvähennyksen määrä
4.10.sisäpuolelta tehdyn lisälämmöneristyksen seurauksena ulkoseinän kastepiste on siirtynyt rakenteessa sisäänpäin ja osaltaan lisännyt vaurioitumista- ei pidä paikkansa
Kohta 5. Märkätilat
5.1.kodinhoitohuoneen lattia on painunut useita senttejä huonosti tiivistetyn, maanvaraisen lattianalustäytön painumisen vuoksi
-todettu kuntotarkastuksessa
5.2.kodinhoitohuoneen lattian laatoitus on haljennut lattian painumisen vuoksi
-johtuu lattian painumisesta
5.3.kodinhoitohuoneen lattiasta, jossa on lattiakaivo, puuttuu vedeneriste
-ennen kauppaa on todettu, ettei vedeneristyksestä ole saatu selvyyttä
-kantaja on ennen kauppaa tiennyt, ettei varmuutta vedeneristyksestä ole.
-rakennusajankohtana ei ole ollut vedeneristystä koskevia vaatimuksia
-kodinhoitohuoneessa ei ole kosteusvauriota
-kodinhoitohuone ei ole ollut märkätila
5.4.kodinhoitohuoneen vesijohtotyöt on tehty hyvän rakennustavan vastaisesti mm. lattian läpivientejä ei ole tiivistetty ja vesijohdot on niputettu ilmastointiteipillä
-ollut ostajan nähtävillä
-vähäinen korjaustyö
5.5.pesuhuoneen vesijohdot on tuotu lattian läpi suojaamattomina
-kuten kohdassa 5.4.
5.6.pesuhuoneen vesijohdot on kiinnitetty seinään sähkökaapeloinnin kiinnitykseen tarkoitetuilla kannakkeilla
-kuten kohdassa 5.4.
5.7.pesuhuoneen lvi-työt on tehty rakennusmääräysten vastaisesti
-väite on yksilöimätön
5.8.pesuhuoneen lattia on painunut
-seikka ollut ostajan tiedossa kaupantekohetkellä
5.9.löylyhuoneen paneloinnin takaa puuttuu tuuletusrako
-tuuletus on riittävä
5.10.lattioiden kaadot ovat lattian painumisen johdosta muuttuneet siten, että ne kallistuvat osittain lattiakaivoista poispäin
-seikasta reklamoitu vasta haastehakemuksessa, ei siis kohtuullisessa ajassa
-liittyvät lattian painaumiin, jotka ovat olleet ostajan tiedossa Kohta 6. Ilmanvaihto
6.1. rakennuksen painovoimaisen ilmanvaihdon korvausventtiilien määrä on riittämätön.
-rakentamisajankohdan määräysten mukainen ja tyypillinen
-kohteessa ei ole virhettä
-vaatimusta ei ole yksilöity

Oikeudellinen arviointi

Koska kaupan kohteessa ei ole virhettä eikä perusteita edes kauppahinnan alentamiselle, kyse ei ole virheiden osalta olennaisista virheistä. Edellytyksiä kaupan purulle ei ole. Kohteessa ei ole ilmennyt kaupantekohetkellä mitään sellaista puutetta, joka ei olisi ollut ostajan tiedossa. Kohteessa ei ole kaupantekohetkellä ollut kosteusvauriota. Ostajan on tullut kuntotarkastuksen perusteella ryhtyä toimenpiteisiin rakennuksen kunnon ylläpitämiseksi, minkä hän on laiminlyönyt. Virheet ovat ostajan vastuulla.

Joka tapauksessa kyse on enintään salaisesta virheestä. Myyjällä ei ole ollut tietoa virheen olemassaolosta. Perustetta vahingonkorvausvaatimuksille ei tällöin ole.

Ostaja on asunut kiinteistöllä 4 vuotta ennen kuin hän on reagoinut virheeseen. Ostaja on saanut asumishyötyä 600 euroa kuukaudessa eli 49 kuukaudelta, kun otetaan huomioon vastaavan omakotitalon vuokrakustannusten (900 euroa) ja hoitokulujen (300 euroa) erotus. Näin ollen ostaja on saanut 49 kuukaudelta asumishyötyä yhteensä 29.400 euroa, joka tulee purkutilanteessa ottaa huomioon.

Kohde on käytöstä johtuvien vaurioiden vuoksi sekä tehtyjen muutosten vuoksi huonommassa kunnossa kuin kaupantekohetkellä. Kohteen ennallistamiskustannukset tulisivat olemaan 15.000 euroa, joka tulee niin ikään ottaa huomioon mahdollisessa kaupan purkutilanteessa.

Ostaja on tehnyt kohteessa vähäisessä määrin sellaisia parannustöitä, mm. katon osalta, joiden välttämättömyys on todettu jo kaupantekohetkellä. Ostaja on asunut kohteella vuosia, joten parannustyöt ovat tulleet ostajan eduksi. Korjaus- ja parannustöiden kustannuksia ei ole yksilöity tai eritelty. Korjaustoimen peruste ja laajuus sekä korjauskustannusten määrä on jäänyt selvittämättä. Mikäli vastoin vastaajan näkemystä kanne hyväksyttäisi joltain osin perusteeltaan, on vastaaja myöntänyt asunnon ja kiinteistön korjaus- ja parannustöistä (1.3) kattoremontin osuuden 12.300 euroa. Korjauskustannusten määrää harkittaessa tulee kuitenkin ottaa huomioon kotitalousvähennyksen määränä 17.450 euroa.

Kantajan teettämässä selvityksessä ei ole otettu huomioon rakennusajankohtaa ja sen edellyttämiä rakentamismääräyksiä ja ohjeita. Tarkastuskertomuksella ei ole mitään todistusarvoa asiassa eikä perustetta kustannusten korvaamiseen ole. Samasta syystä vaaditut omaa työtä koskevat korvaukset ovat perusteettomia ja erittelemättömiä.

Kantaja on asunut vuosia kohteessa, joten muuttokustannukset eivät voi olla myyjän vastuulla. Vaatimuksen perusteena ei ole todellisia kantajalle maksettavaksi aiheutuneita kustannuksia.

Muualla asumisen kustannukset ovat pienemmät kuin kantajan normaalit asumiskustannukset riidan kohteessa. Kantaja on itse tehnyt ratkaisun asumisen laadun ja paikan suhteen. Asumishaitan osalta ei ole kyse todellisesta kantajalle aiheutuneesta vahingosta.


Asunnon sisäilmaa ei ole mitenkään tutkittu eikä mikään osoita sisäilman poikkeavuutta. Mikään ei osoita, että koti-irtaimisto olisi pilaantunut.
Luettelo omaisuudesta on yksilöimätön. Irtaimisto olisi ollut puhdistettavissa. Osa irtaimistosta ei ole edes kantajan omaisuutta. Edellä mainitulla perusteella vastaaja on kiistänyt vaatimukset menetetystä koti-irtaimistosta ja irtaimiston pesemisestä.

Mikäli vastoin vastaajan näkemystä kanne hyväksyttäisi joltain osin perusteeltaan, on vastaaja myöntänyt asumiskuluina (1.6) syyskuulta 2013 50 euroa ja siitä eteenpäin 400 euroa kuukaudessa, kaupan johdosta aiheutuneina kuluina (1.8) 100 euroa sekä kohteen ylläpitokuluista (1.9) 100 euroa kuukaudessa.
Hinnanalennusvaatimuksen vastaaja on hyväksynyt 4.600 euron osalta. Muilta osin vastaaja on kiistänyt vaatimukset myös määrällisesti.

Myyjä on tehnyt ostajalle 30.000 euron sovintotarjouksen, joka tulee ottaa huomioon oikeudenkäyntikuluvastuussa.


TODISTELU

Kirjalliset todisteet


Kantaja


K1. Myyntiesite
K2. Ostotarjous 28.5.2008
K3. Kauppakirja 28.7.2008
K4. TaloTerveys Kattt Oy:n lausunto 19.9.2012 Rakennusturvakeskus Oy:n 5.6.2008 päivättyine kuntotarkastusraportteineen (liite nro 4) ja Työterveyslaitoksen mikrobianalyysivastauksineen 12.6.2012 (liite nro 5)
K5. Kolme valokuvaa rakennuksen ulkoseinästä K6. Kirje myyjälle 19.9.2012
K7. Myyjän kirjeet 5.11.2012 ja 27.11.2012 KS. Selvittely- ja vuokrakulutositteet
K9. Rakennuslupapiirustukset K10. vuokrasopimus 20.9.2012
K11. Lasku 26.6.2008



Vastaaja


V1. Myyntiesite (K1)
V2. Kauppakirja 28.7.2008 (K3)
V3. Rakennuslupapäätös, Jokioisten kunta 5.8.1996
V4. Rakennustarkastus Oy:n kuntotarkastusraportti 5.6.2008 (K4) V5. SKR-Kiinteistöt Oy:n katselmuslausunto 7.8.2013


Henkilötodistelu

Kantaja

1.I. Oxxxx todistelutarkoituksessa
2.todistaja R. Kattt
3.todistaja H. Rättt
4.todistaja E. Oxxxx
5.todistaja H. Kattt

Vastaaja

1.H. Mxxx todistelutarkoituksessa
2.todistaja S. Vittt
3.todistaja H. Kattt


KÄRÄJÄOIKEUDEN RATKAISU

Perustelut

Sovellettavat säännökset

Maakaaren 2 luvun 17 §:n mukaan kiinteistössä on laatuvirhe muun ohella, jos:

1)kiinteistö ei ominaisuuksiltaan ole sellainen kuin on sovittu;
2)myyjä on ennen kaupan tekemistä antanut ostajalle virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon kiinteistön pinta-alasta, rakennusten kunnosta tai rakenteista taikka muusta kiinteistön laatua koskevasta ominaisuudesta ja annetun tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan;
3)myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt ilmoittamatta ostajalle sellaisesta tyypillisesti myydyn kaltaisen kiinteistön käyttöön tai arvoon vaikuttavasta 2 kohdassa tarkoitetusta ominaisuudesta, josta myyjä tiesi tai hänen olisi pitänyt tietää, ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan; tai
5) kiinteistö salaisen virheen vuoksi poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää.
Ostajalla on virheen perusteella oikeus hinnanalennukseen tai, jos virhe on olennainen, oikeus purkaa kauppa. Ostajalla on lisäksi 1 momentin 1-4 kohdassa tarkoitetun virheen perusteella oikeus saada korvaus vahingostaan.

Sanotun luvun 22 §:n mukaan ostaja ei saa laatuvirheenä vedota seikkaan, joka olisi voitu havaita kiinteistön tarkastuksessa ennen kaupan tekemistä. Ostajalla ei ole velvollisuutta ilman erityistä syytä tarkistaa myyjän kiinteistöstä antamien tietojen paikkansapitävy-yttä eikä ulottaa tarkastusta seikkoihin, joiden selvittäminen edellyttää teknisiä tai muita tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä. Ostaja ei saa virheenä vedota seikkaan, josta hänen täytyy olettaa tienneen kauppaa tehtäessä.

Saman luvun 25 §:n mukaan ostaja ei saa vedota virheeseen, ellei hän ilmoita virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistaan myyjälle kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän havaitsi virheen tai kun hänen olisi pitänyt se havaita.


Kaupan kohde, siitä annetut tiedot ja kaupan kohteeseen tutustuminen

Kaupan kohteena on ollut vuonna 1954 rakennettu omakotitalo, johon on rakennettu lisäsiipi vuonna 1996. Rakennuksen ikkunat on uusittu ja

ulkovuoraus tehty vuonna 1994, yläkerran seinät on villoitettu vuonna 1998, sähköt ja putket on korjattu vuonna 2001 ja ulkomaalaus on tehty vuonna 2008. Talo on remontoitu sisältä vuosina 2001-2002. Kiinteistön myyntiesitteen (K1, V1) perusteella tiedossa on ollut, että runsaalla sateella rakennuksen kellariin saattaa tulla vettä, jonka poistosta huolehtii vuonna 2008 asennettu automaattiuppopumppu.

I. Oxxxx on häntä todistelutarkoituksessa kuultaessa kertonut käyneensä tutustumassa kaupan kohteeseen kaksi kertaa keväällä 2008. Lisäksi hänen vanhempansa olivat keskenään käyneet tutustumassa kohteeseen kerran. Oxxxx oli tehnyt kohteesta ostotarjouksen (K2), jossa kaupan edellytykseksi oli asetettu kuntotarkastus, jossa ei ilmene rakennuksen ikä ja vastaavat seikat huomioon ottaen sellaisia merkittäviä vikoja tai puutteita, joista ostaja ei ole aiemmin ollut tietoinen.

H. Mxxx on häntä todistelutarkoituksessa kuultaessa kertonut ostaneensa kiinteistön siskoltaan vuonna 2006. Hänen oma isänsä oli kuollut vuonna 2008, jolloin hän oli vaimonsa kanssa ostanut isänsä kuolinpesältä vanhempiensa kodin. Tästä syystä riidan kohteena oleva kiinteistö oli myyty. Oxxxx ja hänen vanhempansa olivat käyneet katsomassa kohdetta ainakin kolme kertaa.

Myyjän ja ostajan toimeksiannosta kohteessa on suoritettu kuntotarkastus ennen kaupantekoa ja tästä on laadittu Suomen Rakennustarkastus Oy:n raportti 5.6.2008 (V4). Läsnä tarkastuksessa on myyjän ja ostajan lisäksi olleet muun ohella kiinteistövälittäjä ja ostajan äiti E. Oxxxx. Raportissa on kiinnitetty huomiota vikoihin, puutteisiin ja korjaustarvesuosituksiin, joita käydään jäljempänä väitettyjä virheitä yksityiskohtaisesti tarkasteltaessa läpi. Yhteenvetona näistä havainnoista on kuitenkin todettu, että rakennuksessa ei ole havaittu kosteusvaurioita tai muita vaurioita, joilla olisi selvää vaikutusta rakennuksen asumiskelpoisuuteen.

Kiinteistön kauppa on tehty 28.7.2008 (K2, V2). Kohteen kauppahinta on ollut pyydetty, 127.000 euroa. Kauppakirjassa on todettu, että ostaja ja myyjä ovat tutustuneet Suomen Rakennustarkastus Oy:n kuntotarkastusraporttiin ja ovat tietoisia sen sisällöstä. Kauppakirjassa on erikseen mainittu muun ohella seuraavat viat ja puutteet, joista ostajan on ilmoitettu tulleen tietoiseksi: tuulettuvaan alapohjaan kohdistuu kosteusrasitusta, tuulettuvaan alapohjaan ei ole tarkastusluukkua, yläpohjaan ei ole tarkastusluukkua, yläpohjan tuuletusta suositellaan tehostettavaksi, sisätilojen ilmanvaihtoa suositellaan tehostettavaksi, kellarin riittävästä ilmanvaihdosta tulee huolehtia, korvausilmansaantia rakennukseen on tehostettava.
Kauppakirjassa on todettu, että ostaja ottaa tästä huolimatta kiinteistön ja rakennukset vastaan siinä kunnossa, kun ne ostajalle esiteltäessä olivat eikä myyjä ole vastuussa kyseisistä vaurioista tai niiden rakenteille tai muille vastaaville mahdollisesti aiheuttamista vahingoista. Vielä on todettu, että vaurion arvo ja mahdolliset korjauskulut on huomioitu maksetussa kauppahinnassa.

Väitetyt virheet


Asiassa on kuultu asiantuntevina todistajina R. Katttaa, joka on rakennusmestari ja rakennusterveysasiantuntija, H. Rätttää, joka on rakennusmestari, rakennusterveysasiantuntija ja johtava asumisterveysneuvoja, rakennusarkkitehti S. Vittta sekä tarkastusinsinööri H. KMxxxta. Todistaja Kattt on suorittanut kiinteistöllä kuntotarkastuksen ennen kaupantekoa ja laatinut siitä kuntotarkastusraportin 5.6.2008 (V4). Todistaja Kattt on suorittanut kohteessa tutkimuksen 24.5.2012 ja laatinut siitä 6.7.2012 päivätyn lausunnon, jota on täydennetty 19.9.2012 (K4). Todistaja Vittt on suorittanut kohteessa katselmuksen 5.3.2013 ja laatinut siitä 7.8.2013 päivätyn katselmuslausunnon (V5) tehtävänantonaan verrata Suomen Rakennustarkastus Oy:n raporttia ja TaloTerveys Kattt Oy:n raporttia. Todistaja Rättt on suorittanut kohteessa katselmuksen 9.12.2015.

Kantaja on vedonnut sekä siihen, että myyjä on antanut ostajalle virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon rakennuksen kunnosta tai laiminlyönyt ilmoittaa tyypillisesti kiinteistön käyttöön tai arvoon vaikuttavasta ominaisuudesta ja tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan sekä siihen; että vähintäänkin kiinteistö salaisen virheen vuoksi poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää.

Ostajan ennakkotarkastusvelvollisuuden osalta käräjäoikeus toteaa, että ostaja on täyttänyt tarkastusvelvollisuutensa tutustumalla kiinteistöön henkilökohtaisesti ja teettämällä kohteesta kaupan ehtona olleen kuntotarkastuksen. Myyntiesitteen, kauppakirjaan kirjattujen vikojen ja puutteiden sekä jäljempänä yksilöityjen, kuntotarkastusraportissa esiin tulleiden havaintojen jälkeenkin ostajalla on ollut perusteltu syy olettaa, että havaitut viat ja puutteet eivät ole olleet este rakennuksessa asumiselle eikä rakennuksessa ole välitöntä tarkastus- tai korjaustarvetta. Rakennuksen kuntotarkastuksessa ei ole havaittu kosteusvaurioita tai muita asumiskelpoisuuteen vaikuttavia vaurioita, joka puoltaa sitä, että Oxxxxelle ei ole syntynyt erityistä tarkastusvelvollisuutta mihinkään yksittäiseen kuntotarkastuksessa todettuun seikkaan. Joiltain osin kuntotarkastuksessa on kuitenkin suositeltu rakenteiden tarkastamista, jonka vaikutuksesta ostajan selonottovelvollisuuteen lausutaan jäljempänä.

Seuraavassa käydään läpi väitetyt virheet ja otetaan yksilöidysti kantaa siihen, onko kiinteistössä ollut kaupantekohetkellä kantajan väittämiä virheitä tai puutteita. Lisäksi otetaan kantaa siihen, onko ostaja tiennyt tai voidaanko hänen olettaa tienneen virheestä kaupantekohetkellä ja onko hänelle syntynyt erityinen tarkastusvelvollisuus, jonka laiminlyömällä hän on menettänyt oikeutensa vedota virheeseen.

1. Suunnitelmat

Kanne koskee LVI -suunnitelmien puuttumista, yläkerran asuintilaksi muuttamisen rakennuslupaa ja suunnitelmia sekä lopputarkastusten suorittamatta jättämistä.

I. Oxxxx on kertonut saaneensa myyjän kertomasta sen kuvan, että peruskorjausten suunnitelmat oli tehty hyväksytysti ja että niitä koskevat asiakirjat olisi ollut saatavilla Jokioisten rakennusvalvontaviranomaisilta. Näin ei kuitenkaan ole ollut.

Kirjallisena todisteena on esitetty lisäsiiven rakentamiselle myönnetty rakennuslupapäätös 5.8.1996 (V3). Kanne ei perustu lisäsiiven rakennuslupaan liittyvään puutteeseen, mutta asiakirja osoittaa, että kohteesta on ollut saatavissa peruskorjauksiin liittyviä asiakirjoja.

Todistajana kuullun S. Vitttan mukaan taloa 1950 -luvulla rakennettaessa on riittänyt, että kohteesta on ollut ne rakennuslupapiirustukset, jotka tästä kohteesta on ollut. Vielä 1990-luvullakin lupamenettely on ollut varsin kevyttä. Jos
rakennusvalvonta on hyväksynyt tietyn tason lupamenettelyssä, niin asiakkaan on tullut voida luottaa siihen. Rakennusvalvonnasta ilmenee, jos jotain tarvittavia asiakirjoja ei ole toimitettu tai mikäli muita puutteita on ollut. Viranomaisen tehtävänä on ollut päättää, antaako se hyväksyvän päätöksen puutteista huolimatta.

Käräjäoikeus katsoo jääneen näyttämättä, että suunnitelmien osalta kyseessä olisi ollut virhevastuun edellytyksenä oleva vaikutuksellinen virhe. Todistaja Vitttan kertomuksen perusteella käräjäoikeus pitää uskottavana, että kohteesta on ollut saatavilla ne asiakirjat, jotka rakennusviranomainen on kunakin ajankohtana edellyttänyt eikä kyseessä näin ollen ole virhe. Kohteen suunnitelmat ja piirustukset ovat joka tapauksessa olleet ostajan tiedossa kaupantekohetkellä.

2. Sokkeli, perustus ja kellari

Suomen Rakennustarkastus Oy:n tarkastusraporttiin (V4) on kirjattu, että merkittävimmät yleisesti huomioitavat asiat ovat tuulettuvan alapohjan kosteusteknisistä asioista huolehtiminen. Olennaisimpiin epäkohtiin ja riskeihin on kirjattu, että tuulettuvaan alapohjaan kohdistuu kosteusrasitusta. Raportin havaintoihin (kohta 9) on kirjattu muun ohella, että perusmuuria vasten ei ole kosteuseristystä ja että tuulettuvan alapohjan maapohjan päällä on purua ynnä muuta eloperäsitä aineista. Raportissa on todettu, ainekseen kohdistuvan maakosteuden johdosta niihin kasvavat lahottajasienet ynnä muut voivat levitä alapohjan rakenteisiin. Tuulettuvaa alapohjaa tarkastuksessa ei puuttuvan tarkastusluukun vuoksi ole voitu tarkistaa. Alapohjaa on havainnoitu tuuletusaukoista otetuista valokuvista, joista ei ole ollut havaittavissa selviä merkkejä kosteus- tai muista vastaavista vaurioista alapohjassa. Korjaustoimenpide- ja korjausehdotukseksi on kirjattu muun ohella, että perusmuurin kosteuseristyksen asennusta suositellaan, eloperäinen aines poistetaan tuulettuvan alapohjan maapohjan päältä ja maapohjan päälle rakennetaan kapillaarisen maakosteuden nousua vähentävä rakennekerros. Kellarin seinissä ja lattialaatassa on havaittu kapillaarista maakosteutta, jonka raportin toimenpide-ehdotukseksi on kirjattu kellarin riittävästä ilmanvaihdosta huolehtiminen. Raportissa on edelleen todettu, että kellarissa olevien käyttövesi- ja viemäriputkien kannakkeiden määrä ei ole riittävä, jonka aiheuttaman rasituksen vuoksi putkiston liitokset saattavat murtua tai aueta. Toimenpide-ehdotuksena on kannatuksen ja ankkuroinnin saattaminen asianmukaiseksi. Rakennusteknisessä kuntoluokituksessa alapohja, perustukset sekä vesi- ja viemärilaitteisiin kohdistuvat havainnot on luokiteltu luokkaan 3, joka tarkoittaa, että havainnot on todettu mahdolliseksi riskiksi, jonka korjaustarve on lähivuosina (1-3 v). Kellarista tehdyt havainnot on luokiteltu luokkaan 2, joka tarkoittaa, että havainnot eivät johda laajaan välittömään peruskunnostus- tai korjaustarpeeseen (korjaustarve 4-6 v). Alapohjan rakenteiden tarkastusta on suositeltu.

Oikeuskäytännössä asiantuntijan antamalla tarkastuskehotuksella on todettu olevan vaikutusta ostajan selonottovelvollisuuden laajuuteen (esim. Turun HO 16.10.2000, S 99/1117). Kuntotarkastusraportissa alapohja on todettu mahdolliseksi riskirakenteeksi ja sen tarkastusta on suositeltu. Tämä sekä kuntotarkastusraportissa tehdyt havainnot huomioon ottaen käräjäoikeus katsoo, että ostajan olisi tullut tarkastaa rakennuksen alapohja. Koska ostaja ei ole ryhtynyt tähän tarkastukseen, hän ei voi vedota niihin alapohjarakenteissa ilmenneisiin virheisiin, jotka olisi tässä tarkastuksessa havaittu. Näihin käräjäoikeus lukee kanteessa yksilöidyt kohdat 2.3-2.5.

Sokkelin vedeneristyksen puuttuminen sekä LVI-töiden virheellisyys on ollut selvästi havaittavissa ja todettu ennen kauppaa tehdyssä kuntotarkastuksessa, jonka vuoksi ostajan täytyy olettaa olleen tietoinen näistä seikoista kauppaa tehtäessä eikä hänellä ole maakaaren 2 luvun 22 §:n 2 momentin nojalla tästä syystä oikeutta vedota virheenä mainittuihin seikkoihin.

Todistaja Kattten kertomat havainnot sokkeliin, perustuksiin ja kellariin liittyen vastaavat sitä, mitä niistä on Kattten kirjallisena todisteena esitettyyn lausuntoon (K4) kirjattu. Kattten mukaan sokkelissa olleet tuuletusaukot eivät ole olleet riittävät alapohjan tuuletukselle. Alapohjan tuuletus on ollut riittämätön myös siitä syystä, että rakennuksen laajennusosaa rakennettaessa maanvarainen teräsbetonilaatta on yhdistetty vanhan osan rossipohjaan, jonka johdosta rossipohjan pitkältä, etupihanpuoleiselta sivustalta on loppunut tuuletus. Nämä seikat olisi tullut havaita kuntotarkastusta suoritettaessa. Kattten havaintojen mukaan rakennuksessa ei ole ollut salaojitusta eikä peiUstuksia ollut vesieristetty. Kattten päätelmä salaojien puutteesta on perustunut siihen, että kohteessa ei ole ollut tarkastuskaivoja.

Todistaja Rätttn havainnot ja päätelmät alapohjan puutteellisesta tuuletuksesta ovat vastanneet todistaja Kattten havaintoja. Rättt ei ole tehnyt havaintoja salaojista, mutta oli havainnut, että rännivesien poistojärjestelmä oli tehty.

Todistaja Vittt ei ole pystynyt vastaamaan siihen, onko alapohjan tuuletus ollut riittävä. Hänen mukaansa vuonna 1996 rakennettu laajennusosa ei kuitenkaan ole voinut tukkia vanhan osan tuuletusluukkuja. Vittt ei ole pystynyt sanomaan, oliko kohteessa ollut homeenhajua. Rakennuksen sokkeli ei rakennusajankohdan määräysten mukaan ole edellyttänyt vedeneristystä.


Asiassa esitetyllä todistelulla ei ole pystytty luotettavasti selvittämään sitä, että kohteesta puuttuisi salaojitus tai että rakennuksessa olisi kaupantekohetkellä ollut homeen hajua.

Käräjäoikeus katsoo todistaja Kattten ja Rätttn kertomuksilla tulleen selvitetyksi, että tuulettuvan alapohjan tuuletusluukkujen määrä on ollut riittämätön ja että rossipohjan tuuletus on estetty laajennusosaa rakennettaessa kanteen 2.2 -kohdassa kerrotulla tavalla. Nämä seikat olisi todistaja Katttenkin kertomin tavoin olleet asiantuntijan havaittavissa myös kuntotarkastuksessa.

Ostajan ei voida maallikkona olettaa kuntotarkastuksessa tehtyjen havaintojen ja johtopäätösten perusteella tulleen tietoiseksi alapohjan tuuletukseen liittyvistä puutteista.

3. Vesikatto ja ullakko

Suomen Rakennustarkastus Oy:n tarkastusraportissa (V4) on todettu, että yläpohjaa ei ole voitu tarkistaa. Saatujen havaintojen perusteella on kuitenkin todettu, että yläpohjan tuuletus ei ole riittävä. Yläpohja on kuntoluokituksessa luokiteltu mahdolliseksi riskirakenteeksi ja sen tarkastusta on suositeltu.

Kuntotarkastusraportissa yläpohjan tarkastusta on suositeltu. Tämä sekä kuntotarkastusraportissa tehdyt havainnot huomioon ottaen käräjäoikeus katsoo, että ostajan olisi tullut tarkastaa rakennuksen yläpohja, jolloin yläpohjassa todetut virheet olisi havaittu. Koska ostaja ei ole ryhtynyt tähän tarkastukseen, hän ei voi vedota vesikatossa ja ullakolla ilmenneisiin virheisiin.


4. Ulkoseinä ja julkisivu

Kuntotarkastusraportissa 5.6.2008 (V4) on todettu, että tuuletus on järjestetty sen alaraon kautta. Raportissa on lisäksi todettu, että ulkovuoraus on asennettu vanhan päälle vuonna 1994.

Todistaja Kattt on avannut rakennuksen ulkoseinärakennetta rakennuksen päädystä ja pihan puolelta (K4, liite 6, avaukset 1 ja 2). Uloimpana kerroksena on ollut vaakapaneeli, joka oli maalattu lateksimaalilla. Ulkoverhouksen alle on Kattten mukaan virheellisesti jätetty vanha, huonokuntoinen ulkoverhousloudoitus, jonka alla on ollut lahovaurioitunut vinolaudoitus. Lateksimaalin ja virheellisesti toteutetun ulkoseinärakenteen vuoksi ulkoseinä ei ole päässyt tuulettumaan asianmukaisella tavalla ja tutkimusten mukaan rakenne on molemmista näytteenottokohdista home- ja lahovaurioitunut. Kirjallisena todisteena esitetyistä ulkoseinän valokuvista (K5) ilmenevät maalivauriot johtuvat Kattten mukaan nimenomaan siitä, ettei seinärakenne ole tuulettunut. Ulkoseinä oli selvästi kärsinyt pitkään liiallisesta kosteudesta.
Vinolaudoituksen kosteudeksi Kattt oli mitannut 16.8 prosenttia, kun normaalioloissa puun kosteus olisi ollut noin 12-13 prosenttia. Kattten mittausten mukaan sisäpuolelta tehdyn lisälämmöneristyksen seurauksena ulkoseinän kastepiste on siirtynyt rakenteessa sisäänpäin.

Todistaja Rätttn mukaan kirjallisena todisteena esitetyistä, ulkoseinää koskevista valokuvista (K5) havaittavissa oleva maalin irtoaminen viittaa siihen, että seinä on maalattu maalilla, joka ei ole hengittänyt eikä ole sopinut kyseiselle puumateriaalille. Rakennuksen ulkopuolelta Rättt oli tehnyt myös havainnon siitä, että ulkovuorauksesta on puuttunut vaakarimoitus, jonka vuoksi seinä ei ole tuulettunut kunnolla.
Rakennuksen päätyosan avausaukosta on ollut havaittavissa, että vinolaudoitus on ollut täysin lahovaurioitunut. Alapohjan vaurioitumisen tavoin Kattten lausunnon liitteenä 5 olevasta materiaalinäytteen mikrobianalyysistä on Rätttn mukaan ollut todettavissa, että ulkoseinän eristetilassa on vahva viite materiaalin kostumisesta ja vaurioitumisesta, joka tarkoittaa, että näissä tiloissa on runsaasti elinkykyisiä sieni-itiöitä. Analyysituloksesta ilmenevä mikrobien lajiston laatu ja suuri määrä osoittaa, että kysymys on ollut pitkäaikaisesta prosessista, josta aiheutuneet vauriot ovat olleet olemassa kauan.

Todistaja Vitttan mukaan lateksimaalia on yleisesti käytetty ulkomaaIina ja se on perinteisesti kestänyt hyvin. Ulkoseinärakenne on Vitttan mukaan tässäkin kohteessa tuulettunut riittävästi. Se, että maali oli lähtenyt ulkoverhouksesta isoina luiskina, viittaa siihen, että työn pohjustuksessa tai maalissa on ollut jotain vikaa. Vitttan mukaan vanha, huonokuntoinen julkisivuverhous olisi hyvän rakennustavan mukaan pitänyt poistaa uutta julkisivuverhousta tehtäessä. Vanhan julkisivulaudoituksen takana oleva vinolaudoitus oli lahonnut ja puutuholaisen vaurioittama. Sen osalta voidaan korjata ainoastaan lahonnut ala, jonka korjauskustannus olisi Vitttan kustannusarvion mukaan noin 4.600 euroa. Vitttan mukaan vinolaudoituksen kosteudeksi Kattten lausunnossa mitattu 16,8 prosenttia on ollut hyvä arvo eikä se anna viitettä rakenteen toimimattomuudesta etenkään, kun Kattten lausunnossa ei ole otettu huomioon ulkoilman kosteutta. Vitttan mukaan seinät ovat olleet lahovaurioituneet, mutta homevauriota hän ei ollut voinut todentaa. Vittt on mitannut ulkoseinärakenteen kastepisteen, jota todentaa hänen katselmuslausunnon liitteenä olevat asiakirjat 2 ja 2B. Näistä on havaittavissa, että kastepiste on ollut rakenteen tuuletustilan ulkopuolella.

Asiassa on riidatonta, että uuden julkisivuverhouksen takana olevaa vanhaa, huonokuntoista julkisivuverhousta ei ollut purettu ja että vanhan julkisivuverhouksen takana oleva vinolaudoitus on ainakin osittain lahonnut ja puutuholaisen vaurioittama. Riidanalaiseksi on asiantuntijatodistajien kuulemisen jälkeenkin jäänyt se, onko ulkoseinä tuulettunut riittävästi ja onko tiiviillä maalikalvoilla osuutta tuuletuksen toimivuuteen. Riidanalaista on myös se, onko alkuperäinen purueriste ollut mikrobivaurioitunutta, onko vinolaudoituksessa kohonnutta kosteutta, onko seinärakenteet homevaurioituneet ja onko kastepiste siirtynyt rakenteessa sisäänpäin lisäten vaurioitumista.

Kirjallisena todisteena esitetyistä valokuvista (K5) on havaittavissa, että maali on suurelta osin lähtenyt kuvatuilta seiniltä isoina liuskoina.
Toisaalta kuvista voidaan myös havaita paikkoja, joissa maalipinta on säilynyt moitteettomana. Käräjäoikeuden käsityksen mukaan tämä viittaa

todistaja Vitttan kertomuksesta poiketen siihen, että maali on lähtenyt muusta syystä kuin puutteellisesta pohjustuksesta tai maalissa olevasta virheestä johtuen. Todistaja Kattten ja Rätttn sekä kirjallisena todisteena esitetyn Kattten lausunnon perusteella käräjäoikeus katsoo tulleen luotettavasti selvitetyksi, että lateksimaali on virheellisesti toteutetun ulkosivurakenteen ohella vaikuttanut siihen, ettei seinärakenne ole päässyt tuulettumaan riittävästi.

Kattten suorittaman mikrobianalyysin tuloksen perusteella on havaittavissa, että purueriste on ollut mikrobivaurioitunutta ja seinärakenteet ovat olleet home- ja lahovaurioituneita. Kattten mittausten perusteella on niin ikään tullut luotettavasti selvitetyksi, että vinolaudoituksessa on ollut kohonnutta kosteutta. Tutkimus on suoritettu toukokuun lopulla, jonka vuoksi käräjäoikeus katsoo, että mittaustulosta voidaan Vitttan kritiikistä huolimatta pitää luotettavana.

Vitttan katselmuslausunnon (V5) liitteen 2 ja 28 perusteella voidaan sen sijaan havaita, että ulkoseinän kastepiste ei ole siirtynyt rakenteessa sisäänpäin.

Ulkoseinän vakavimmat virheet ovat käräjäoikeuden käsityksen mukaan olleet sen puutteellisessa tuuletuksessa ja siitä aiheutuneissa home-, mikrobi- ja lahovaurioissa. Kuntotarkastuksessa ei ole tehty havaintoja näihin seikkoihin liittyen.

Todistaja Kattten ja Rätttn kertoman mukaan todetut laho-, home- ja mikrobivauriot ovat olleet olemassa rakennuksessa kauan. Kyseisten todistajien koulutuksen ja asiantuntemuksen huomioon ottaen käräjäoikeus pitää tätä johtopäätöstä uskottavana. Epätodennäköisenä on yleisen elämänkokemuksenkin perusteella pidettävä sitä, että laudoitukset ja purueristeet olisivat olleet virheettömiä kaupantekohetkellä, kun otetaan huomioon, että homevaurio etenee vähitellen ja sen kehittynein muoto on lahovaurio. Todennäköistä on, että vaurio on pahentunut ostajien hallinta-aikana, mutta tällä seikalla ei asian ratkaisun kannalta ole olennaista merkitystä, kun vaurio on johtunut sellaisesta virheestä, joka on ollut jo myyjän hallinta-aikana.

5. Märkätilat

Kuntotarkastusraportissa 5.6.2008 (V4) kodinhoitohuoneen lattian on todettu painuneen. Pesuhuoneen osalta on todettu, että vedeneristyksen materiaaleista ei ole saatu varmaa tietoa. Saunan osalta on todettu, että paneelin takainen ilmarako on riittävä. Kuntotarkastuksessa märkätiloiksi on luettu pesuhuone, sauna ja kodinhoitohuone. Tällä perusteella käräjäoikeus pitää tässä kohteessa kodinhoitohuonetta märkätilana, johon tulee soveltaa tätä koskevia määräyksiä.

Todistaja Kattten havaintojen mukaan rakennuksen kodinhoitohuoneen lattia oli painunut useita senttejä, jonka vuoksi myös laatoitus oli haljennut. Kodinhoito- ja pesuhuoneen LVI-työt oli kaiken kaikkiaan tehty rakentamishetkellä voimassa olleiden rakennusmääräysten ja hyvän rakennustavan vastaisesti. Kodinhoitohuoneen lattiasta oli puuttunut vedeneristys eikä lattian läpivientejä ollut tiivistetty. Kodinhoitohuoneen vesijohtotöitä ei ollut tehty hyvän rakennustavan mukaisesti. Lausunnon liitteenä olevasta kuvasta 10 ilmenevällä tavalla vesijohdot oli niputettu virheellisesti ilmastointiteipillä. Pesuhuoneessa vesijohdot oli tuotu niin ikään virheellisesti suojaamattomina lattian lävitse ja niiden seinään kiinnityksessä oli käytetty sähkökaapeloinnin kiinnitykseen tarkoitettuja kannakkeita. Edelleen löylyhuoneen paneloinnin takaa on puuttunut toimiva tuuletusrako.

Todistaja Rättt on kertonut kodinhoitohuoneen lattian painumisesta ja löylyhuoneen paneloinnin takaa puuttuvasta tuuletusraosta kuten Kattt.

Todistaja Vitttan havaintojen mukaan kodinhoitohuoneen lattia oli painunut ja tämän luonnollinen seuraus on ollut laatoituksen halkeaminen. Kodinhoitohuoneen kaadot oli lattian painumisen vuoksi muuttuneet siten, että ne kallistuivat osittain lattiakaivosta poispäin.
Vitttan mukaan hän ei ollut saanut luotettavasti selvitettyä vedeneristyksen olemassaoloa tässä kohteessa. Kodinhoitohuoneen vesijohtotyöt läpivienteineen ja kiinnityksineen (kohdat 5.4-5.6) on ollut selvästi havaittavissa olevia seikkoja. Vitttan havaintojen mukaan löylyhuoneen tuuletusrako on ollut riittävä.

Kodinhoitohuoneen lattian painuminen on edellä kerrotuin tavoin todettu ennen kauppaa tehdyssä kuntotarkastuksessa. Painumisen seurauksena on ollut laatoituksen halkeaminen ja todennäköisesti myös lattioiden kaatojen muuttuminen. Pesuhuoneen- ja kodinhoitohuoneen LVI -työt (kohdat 5.4-5.6) on maallikonkin näkökulmasta huomiota herättävät ja ne ovat olleet selvästi ostajan havaittavissa ennen kaupantekoa. Ostaja on näin ollen ollut tietoinen edellä mainituista seikoista kauppaa tehtäessä eikä hänellä maakaaren 2 luvun 22 §:n 2 momentin nojalla ole tästä syystä oikeutta vedota virheenä kohtiin 5.1, 5.2, 5.4-5.6 ja 5.10.

Asiantuntijatodistajat ovat olleet eri mieltä vedeneristyksen olemassaolosta ja löylyhuoneen paneloinnin takana olevasta tuuletusraosta. Näiltä osin ketään todistajaa ei ammattitaitonsa tai havaintojensa tekotavan perusteella voida asettaa toista luotettavammaksi, jonka vuoksi käräjäoikeus katsoo, ettei näiden virheiden tueksi ole esitetty riittävän luotettavaa selvitystä.

Väite pesuhuoneen LVI -töiden tekemisestä rakennusmääräysten vastaisesti on yksilöimätön, jonka vuoksi se hylätään. Väite pesuhuoneen lattian painumisesta hylätään näyttämättömänä.

6. Ilmanvaihto

Todistaja Kattten mukaan kohteen ilmanvaihto on ollut puutteellinen johtuen siitä, että korvausilmaventtiilien määrä ei ole ollut riittävä.
Todistaja Vitttan mukaan rakennuksen ilmanvaihdon toimivuuden toteaminen olisi edellyttänyt paineilmatutkimuksia.

Käräjäoikeus katsoo, että ilmanvaihdon puutteellisuutta ei ole tullut luotettavasti selvitettyä.


Korjauskustannukset

Käräjäoikeus on edellä katsonut, että asuinrakennuksessa on virhe alapohjan tuuletuksessa sekä ulkoseinässä ja julkisivussa. Kattten lausunnon (K 4) liitteenä on kustannuserien mukaan eritelty laskelma korjauskustannuksista. Muun selvityksen puuttuessa käräjäoikeus perustaa korjauskustannusarvionsa tähän laskelmaan siltä osin, kun siitä on eriteltävissä todettujen virheiden korjauskustannukset.

Alapohjan osalta Kattten korjauskustannuslaskelma perustuu siihen, että lattiarakenteet puretaan kokonaisuudessaan ja tehdään uudelleen. Tarpeellisiksi kustannuksiksi alapohjan tuuletuksen korjauksen osalta
.voidaan lukea korjauskustannuslaskelman kohdissa 1-4 luetellut korjaustoimenpiteet, joista aiheutuvina korjauskustannuksina voidaan pitää noin 13.000 euroa.

Ulkoseinärakenteiden osalta Kattt on katsonut, että ulkoseinää tulisi korjata 120 neliömetrin alueelta, joka vastaa rakennuksen
asuinpinta-alaa. Kattten korjauslaskelma perustuu siihen, että ulkoseinärakenne puretaan runkovaiheeseen ja uusitaan. Todistaja Vittt on sen sijaan katsonut, että korjaustoimenpiteeksi riittää seinän alaosan korjaus 20 neliömetrin alalta siten, että ulkoseinää avataan noin 50 senttimetrin korkeudelta, eristeet vaihdetaan avauskohdalta, asennetaan tuulensuojalevy, tuuletusvälin rimoitus korjataan, ulkoverhous uusitaan, alaosa maalataan ja alaosan rakenteisiin tehdään homeenestokäsittely. Todetut virheet ja niiden laajuus huomioon ottaen Vitttan korjauskustannusarviota, joka perustuu mahdollisimman vähäisiin toimenpiteisiin ja kustannuksiin, ei voida pitää riittävänä. Edellä virheeksi on todettu koko ulkoseinän tuulettumaton rakenne, joka edellyttää sen purkamista koko 120 neliömetrin alueelta. Käräjäoikeus ottaa korjauskustannuksina huomioon ulkoseinän ja julkisivun purusta aiheutuvat kulut sekä kulut, jotka on katsottava aiheutuvan julkisivun korjauksesta ja maalaamisesta. Käräjäoikeus arvioi ulkoseinän ja julkisivun korjauskustannusten olevan noin 27.000 euroa.

Virheiden korjauskustannukset tulisivat täten olemaan yhteensä ainakin noin 40.000 euroa eli noin 31 prosenttia kauppahinnasta.


Onko kyseessä laatuvirhe?

Poikkeama sopimuksesta

Oikeuskirjallisuudessa (Hoffren, Mia: Kuntotarkastetun asuinkiinteistön laatuvirhe - voidaanko virhesäännösten tulkinnalla pienentää epäonnistuneiden kauppojen ongelmaa?, s. 263-264. Teoksessa Oikeustiede jurisprudentia XLIV 2011. Sastamala 2011) on katsottu, että maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 kohtaa tulee tulkita suppeasti siten, että sovituksi tulee lukea vain ne seikat, joista on nimenomaisesti sovittu joko kauppakirjassa tai sen ulkopuolella kirjallisesti tai suullisesti.
Käräjäoikeus katsoo jääneen näyttämättä, että kiinteistön ominaisuuksista olisi sovittu kauppakirjassa tai sen ulkopuolella suullisesti tai kirjallisesti mitään erityistä. Pelkästään se, että ennen kiinteistön kauppaa tehdyssä kuntotarkastuksessa on todettu jotakin yleisluontoista kiinteistön kunnosta tai kauppaesitteessä olevat yleisluontoiset maininnat kiinteistön kunnosta eivät johda siihen, että nyt kyseessä olevaan tapaukseen tulisi sovellettavaksi maakaaren 17 §:n 1 kohta.

Myyjän antamat tiedot/tiedonantovelvollisuuden laiminlyönti

Myyjän vastuu annetuista tiedoista koskee konkreettisesti virheellisiä tai harhaanjohtavia tietoja. Virhevastuu edellyttää, että myyjän antamat tiedot ovat vaikuttaneet kaupan syntymiseen tai ehtoihin (Palo ja Linnainmaa, 2002: Asuntokaupan virheet ja vastuut oikeuskäytännössä,
s. 156-157) Myynnin edistämiseksi annetut yleisluotoiset lausumat kaupan kohteesta eivät aiheuta myyjälle virhevastuuta (HE 120/1994, s.50).

Ahxxxen tiedonantovelvollisuutta arvioitaessa on kiinnitettävä huomiota siihen, että hän on asunut kiinteistöllä vuodesta 2006 eli vain kaksi vuotta ennen kaupan tekoa. Kiinteistön sisarelta ostaessaan hän on ollut 20 -vuotias. Kiinteistöllä suoritetuista perusparannuksista Mxxx on suorittanut ainoastaan ulkomaalauksen vuonna 2008. Hänellä ei ole rakennusalan koulutusta.

I. Oxxxen mukaan myyjä ei ollut antanut hänelle mitään erityistä tietoa kaupan kohteesta kiinteistön kuntoon liittyen.

Todistajana kuullun Kattten mukaan nyt havaitut virheet ovat pääasiassa olleet valmiiden pintojen ja rakenteiden alla piilossa. Niiden havaitseminen ei ole ollut mahdollista ilman rakenteiden rikkomista tai hyvää rakennusteknistä tietämystä.

Asiassa ei ole esitetty näyttöä siitä, että myyjä olisi seinän vuonna 2008 maalatessaan havainnut seinävaurion olemassaoloa. Myyjän koulutuksen huomioon ottaen käräjäoikeus pitää uskottavana sitä, ettei Mxxx ole seinää maalatessaan havainnut vauriota tai ainakaan ymmärtänyt sen merkitystä.


Asiassa ei ole ilmennyt, että myyjä olisi tiennyt tai että hänen olisi p´pitänyt tietää edellä selostetuista virheistä tai että hän olisi antanut ostajalle kaupan kohteesta virheellistä tai harhaanjohtavaa tietoa.

Täten arvioitavaksi jää kysymys siitä, poikkeaako kiinteistö salaisen virheen vuoksi laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää.

Salainen virhe

Korkein oikeus on ratkaisussaan KKO 2015:58 katsonut, että maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 5 kohdassa tarkoitetun salaisen virheen olennaisuusarviointi on tehtävä kokonaisharkinnan perusteella, jossa voidaan kiinnittää huomiota paitsi siihen, millainen kiinteistö on laadultaan verrattaessa sitä muihin vastaaviin kohteisiin ja rakentamisajan tyypilliseen laatutasoon, myös kaupan kohteen sopimuksen mukaisiin ominaisuuksiin sekä kaupantekohetkellä ostajalla käytettävissä olleisiin tietoihin esimerkiksi kiinteistön käyttötarkoituksesta ja arvosta. Jos kiinteistö poikkeaa ominaisuuksiltaan näin määrittyvästä tasosta salaisen virheen vuoksi sellaisella tavalla, ettei ostaja voi käyttää kiinteistöä aikomallaan tavalla kohtuullisen ajan kuluessa virheen havaitsemisesta, virhettä voidaan jo tästä syystä pitää olennaisena.
Virhettä voidaan pitää olennaisena myös silloin, jos sen korjaaminen on asianmukaisen kiinteistön käytön kannalta välttämätöntä, mutta sitä ei voida kohtuullisin kustannuksin korjata. Vanhan omakotitalokiinteistön ostajan on lähtökohtaisesti varauduttava siihen, että taloa joudutaan korjaamaan rakennusosien normaalin kulumisen vuoksi aikaisemmin kuin esimerkiksi kaupan kohteesta laaditun kuntotarkastuksen perusteella on ennakoitu. Mikäli salaisen virheen korjauskustannukset kuitenkin poikkeavat rahamäärältään merkittävästi sellaisista korjauskustannuksista, joihin ostajan on perustellusti tullut varautua kaupan kohteen kunnosta saamiensa tietojen perusteella, virhettä voidaan pitää merkittävänä. Tällöin arvioitavana on myös kysymys siitä, onko virhe niin olennainen, että ostajalla on oikeus kaupan purkamiseen. Korkeimman oikeuden ratkaisun lisäksi olennaisuusarviointia on suoritettu uudemmassa oikeuskäytännössä esimerkiksi Turun hovioikeuden 13.11.2015 antamassa tuomiossa numero 1183 (ei lainvoimainen).

Kyseessä on ollut yli 50 -vuotta vanha rakennus, joka on myyty laajasti peruskorjattuna. Kaupan edellytyksenä olleen kuntotarkastusraportin mukaan rakennuksessa ei ole havaittu kosteusvaurioita tai muita vaurioita, joilla olisi ollut selvää vaikutusta rakennuksen asumiskelpoisuuteen. Rakennusteknisessä kuntoluokituksessa ei ole todettu välittömiä korjaustarpeita.

Kohteessa kaupan jälkeen tehdyssä todistaja Kattten tutkimuksesta on kuitenkin käynyt ilmi, että rakennuksessa on laaja kosteus- ja homevaurio. Tehtyjen löydösten perusteella on voitu todeta, että rakennuksesta voi aiheutua tilojen käyttäjille vakavaa terveydellistä haittaa ja vaaraa. Kattt on lausunnossaan suositellut, ettei rakennusta käytetä asuinkäyttöön ennen erittäin laajamittaisia korjaustoimia. Todistaja Rätttn mukaan kiinteistön käyttö ilman laajoja korjaustoimia aiheuttaa täysin varmasti vakavaa vaaraa käyttäjän terveydelle. Rakennuksen iän, kunnon ja todetut vauriot huomioon ottaen Kattt on katsonut, että rakennuksen korjaaminen ei ole kannattavaa.

Edellä korjauskustannukset -kohdassa esitetyn perusteella kiinteistössä olevien virheiden korjauskustannukset tulevat olemaan yhteensä ainakin noin 40.000 euroa eli noin 31 prosenttia kauppahinnasta.

Käräjäoikeus katsoo kiinteistön poikkeavan merkittävästi siitä, mitä ostaja on perustellusti voinut edellyttää, kun otetaan huomioon yhtäältä kauppahinta sekä ne tiedot, jotka ostajalla on ennen kauppaa myydystä kiinteistöstä ollut sekä toisaalta todetut virheet ja niiden korjauskustannukset. Täten kiinteistössä on salainen virhe.


Kaupan purkaminen

Maakaaren esitöissä (HE 120/1994 vp s. 51) on todettu, että jos kiinteistössä oleva virhe on olennainen, ostaja voi valita, haluaako hän hinnanalennuksen sijasta purkaa kaupan. Virheen olennaisuutta on arvioitava sen kokonaismerkityksen perusteella. Jollei ostaja voi käyttää kiinteistöä aikomallaan tavalla eikä virhettä voida kohtuullisessa ajassa ja kohtuullisin kustannuksin korjata, virhe on olennainen. Arviointia ei tehdä vain ostajan oman käsityksen mukaan, vaan sillä tulee olla objektiiviset perusteet.

Edellä mainitussa korkeimman oikeuden ratkaisussa KKO 2015:58 sekä Turun hovioikeuden 13.11.2015 antamassa ratkaisussa nro 1183 todetut laatuvirheet ovat laajuutensa ja vaikuttavuutensa perusteella rinnastettavissa nyt kyseessä olevan kohteen virheisiin. Molemmissa ratkaisuissa on todettu, ettei mainitun kaltaisen laatuvirheen kohdalla kaupan purkamisen edellytyksen täyttymistä voida arvioida yksinomaan tarkastelemalla korjauskustannusten suhdetta kiinteistön kauppahintaan tai virheen korjaamiseksi tarvittavien rakennustöiden kestoajan pituutta.

Todistaja Kattten ja Rätttn kertoman perusteella voidaan todeta, että virheiden korjaamatta jättäminen olisi omiaan altistamaan rakennuksen asukkaat haitallisille terveysvaikutuksille. Rakennuksen virheet ovat laadultaan sellaisia, että rakennuksen käyttö asuntona ja rakennuksen lisävaurioitumisen estäminen edellyttää havaittujen virheiden korjaamista ilman aiheetonta viivytystä. Kattt on kustannuslaskelmassaan arvioinut kaikkien siinä lueteltujen korjaustöiden vaativan 981 työtuntia, joka vastaa kahden työmiehen kolmen kuukauden työaikaa. Näistä korjaustoimista kuitenkin vain osa kohdistuu myyjän vastuulla oleviin virheisiin. Tästäkin huolimatta rakennustyöt tulisivat kestämään käräjäoikeuden arvion mukaan huomattavan kauan.

Korjauskustannusten määrä on suuruudeltaan merkittävä suhteessa kiinteistön kauppahintaan. Kysymys on laaja-alaisesta virheestä rakenteissa, jolloin korjauskustannusten määrää riittävällä varmuudella on vaikea arvioida. Talossa on todettu olevan tilojen käyttäjälle vakavaa terveydellistä haittaa ja vaaraa, joka johtuu osittain myös myyjän
kiinteistön käyttötarkoitus huomioon ottaen välttämättömänä. Kohteen korjaaminen tulisi kestämään huomattavan kauan. Ostajan ei kohtuudella voida olettaa varautuneen määrällisesti mainittuihin korjauskustannuksiin kiinteistöön kauppaa tehdessään. Kun lisäksi otetaan huomioon virheiden laajuus, käräjäoikeus pitää todennäköisenä, ettei Oxxxx olisi tehnyt kauppaa edes alennettuun hintaan, jos hän olisi tiennyt virheistä kaupantekohetkellä.

Edellä kerrotuilla perusteilla asiassa on edellytykset kiinteistön kaupan purkamiselle.


Reklamaatio
I. Oxxxx on reklamoinut virheistä 19.9.2012 päivätyllä kirjeellä.

Reklamaatiossa hän on viitannut TaloTerveys Kattt Oy:n 6.7.2012 päivättyyn ja 19.9.2012 täydennettyyn lausuntoon ja todennut kohteessa olevan lausunnon mukaiset virheet ja puutteet sekä vauriot.
Reklamaatiossa on niin ikään todettu, että asunnossa on erittäin paha terveyshaitta eikä sitä voi käyttää asuntona. Reklamaatio on sisältänyt tiedon ostajan vaatimuksista.

TaloTerveys Kattt Oy:n lausunnossa virheet, puutteet ja vauriot on kanteen perusteena olevia suunnitelmia lukuun ottamatta lueteltu yksityiskohtaisesti ja perusteellisesti. Kanne perustuu pääosin Kattten tarkastuksessaan tekemiin havaintoihin.

H. Oxxxen kertoman mukaan hän oli syksyllä 2011 kiinnittänyt huomiota julkisivumaalauksen irtoiluun ja kupruiluun. Tuolloin Oxxxx ja hänen äitinsä olivat alkaneet kiinnittäneensä huomiota myös rakennuksessa olleeseen pistävään hajuun. Oxxxx ja hänen vanhempansa olivat kärsineet monimuotoisista terveydellisistä oireista (muun muassa kuumeilusta, hengitystieoireista ja nivelkivuista) lähes koko sen ajan, jonka he olivat kiinteistöllä asuneet ja näiden oireiden selvittämiseksi kiinteistöllä oli loppuen lopuksi päädytty suorittamaan kuntotutkimus. Kuntotutkimuksen tuloksen selvittyä Vätttet olivat välittömästi muuttaneet pois kiinteistöltä. Oxxxen mukaan hän ei ollut osannut havaita virheitä, koska hän ei ole perehtynyt rakennusalaan.
Kattoremontin hän oli teettänyt ulkopuolisella taholla.

Kysymys on rakennuksen eri osia koskevista virheistä, jotka ovat paljastuneet vasta TaloTerveys Kattt Oy:n suorittamassa kuntotutkimuksessa 24.5.2012. H. Oxxxx on välittömästi täydennetyn raportin saatuaan reklamoinut virheistä. Käräjäoikeus katsoo, että H. Oxxxx on toiminut riittävän aktiivisesti ja huolellisesti virheet havaittuaan. Kohtuulliseen reklamaatioaikaan on katsottava sisältyvän se aika, jonka ostaja on käyttänyt selvittääkseen talon kuntoa. H. Oxxxx on reklamoinut Ahoselle virheistä kohtuullisessa ajassa.

Vahingonkorvausvaatimukset

Kysymys on kaikkien todettujen virheiden osalta ollut salaisista virheistä eikä myyjä ole näin ollen menetellyt tuottamuksellisesti, joka on vahingonkorvausvastuun edellytys. Tästä syystä vaatimukset asunnon­ ja kiinteistön korjaus- ja parannustöistä, virheiden ja puutteiden selvittelystä, muuttokuluista, asumiskuluista, asumis- ja terveyshaitasta, kaupan johdosta aiheutuneista kuluista, ylläpitokuluista, mikrobien tuhoamasta koti-irtaimistosta sekä koti-irtaimiston pesemisestä ja desinfioimisesta hylätään.

Virheiden ja puutteiden selvittelystä johtuvia kuluja on vaadittu toissijaisesti korvattavaksi oikeudenkäyntikuluina, jonka vuoksi niistä lausutaan tältä osin jäljempänä.

Asumishyöty ja ennallistamiskulut

Vastaaja on vaatinut, että ostajan on maksettava saamastaan
asumishyödystä korvaus myyjälle sekä korvattava rakennuksen ennallistamiskulut, koska talo on tällä hetkellä kaupantekohetkeä huonommassa kunnossa.

Oxxxx on riidattomasti asunut kiinteistöllä 49 kuukautta ennen pois muuttamistaan. Asumisajan pituuden huomioon ottaen Oxxxen on katsottava saaneen kiinteistöstä asumishyötyä, jota on pidettävä merkittävänä.

Asumishyödyn korvausta määrättäessä noudatetaan kohtuusperiaatetta. Korvausta ei määrätä maksettavaksi esimerkiksi käyvän vuokran perusteella (Palo ja Linnainmaa, 2002: Asuntokaupan virheet ja vastuut oikeuskäytännössä, s. 302). Käräjäoikeus katsoo, että asumishyödyn määrää harkittaessa on otettava huomioon paitsi ostajan suorittamat kiinteistön hoitokustannukset, niin myös kohtuullisessa määrin se seikka, että ostaja on suorittanut kiinteistöllä korjaus- ja parannustöitä, jotka eivät tule vahingonkorvauksena korvattaviksi, mutta ovat rakennuksen hoidon kannalta olleet tarpeellisia kustannuksia. Ostajan saama asumishyöty ja myyjän kiinteistön hoidosta saama etu huomioon ottaen käräjäoikeus arvioi kohtuulliseksi korvaukseksi asumishyödystä 400 euroa kuukaudessa eli 49 kuukaudelta ostaja on saanut asumishyötyä yhteensä 19.600 euroa. Käräjäoikeus katsoo, että myyjällä on oikeus käyttää vastasaatavaansa kuittaukseen vaatimuksen esittämispäivästä 30.5.2014 lukien.

Asiassa ei ole esitetty näyttöä, joka tukisi Ahxxxen kertomusta siitä, että rakennus on tällä hetkellä kaupantekohetkeä huonommassa kunnossa. Tästä syystä vaatimus ennallistamiskuluista hylätään selvittämättömänä.

Oikeudenkäyntikulut

Virheiden ja puutteiden selvittely (1.4)

Kantaja on vaatinut, että hänelle virheiden ja puutteiden selvittelystä johtuvat kulut korvataan toissijaisesti oikeudenkäyntikuluina. Mainituista kuluista kantaja on esittänyt Insinööritoimisto H. Hixxxin 5.3.2013 päivätyn laskun ja TaloTerveys Kattten 6.7.2012 päivätyn laskun (K8). Kumpaakaan laskua ei ole osoitettu kantajana olevalle I. Oxxxxelle. I. Oxxxen oikeudenkäyntikuluista on esitetty edellä mainitusta vaatimuksesta erillinen vaatimus, joka perustuu hänen avustajiensa eriteltyihin toimenpiteisiin. Edellä mainituin perustein käräjäoikeus katsoo, ettei asiassa ole esitetty selvitystä siitä, että virheiden ja puutteiden selvittelystä johtuvat kulut olisivat I. Oxxxen oikeudenkäyntikuja.
Asianosais- ;a oikeudenkäyntikulut
Kantajan ilmoittamien oikeudenkäyntikulujen määrä on ollut 25.888,52 euroa, josta todistajanpalkkioiden osuus on ollut 2.400 euroa.
Vastaajalla ei ole ollut huomauttamista kantajan oikeudenkäyntikulujen määrään.

Oxxxx on pääkäsittelyssä 10.12.2015 velvoitettu suorittamaan
kuulustuttamalleen todistaja Katttelle 1.400 euroa ja 11.12.2015 Rätttlle 1.000 euroa. Oxxxx on 11.12.2015 vireille tulleessa oikeusapuhakemuksessa hakenut oikeusapua oikeusturvavakuutuksen ylittävään osuuteen, joka hänelle on Kanta-Hämeen käräjäoikeuden 15.1.2016 antamalla päätöksellä nro 16/491 myönnetty.
Käräjäoikeudella ei ole ollut tietoa mainitusta hakemuksesta ja sen vireille tulosta pääkäsittelyssä kantajan todistajia kuultaessa, jonka vuoksi asian vaikutusta maksettavaksi määrättyihin todistajanpalkkioihin ei ole ollut mahdollista ottaa huomioon.

Käräjäoikeus katsoo, että todistajanpalkkiovaatimusten osalta kyse on ollut oikeudenkäyntiin välittömästi liittyvästä menetyksestä asianosaiselle, jolloin niitä käsitellään asianosaiskuluina.

H. Mxxx, joka häviää asian, on oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 1§:ssä ilmenevän pääsäännön mukaisesti velvollinen korvaamaan kaikki vastapuolensa tarpeellisista toimenpiteistä johtuvat oikeudenkäynti- ja asianosaiskulut, joiden määrään hänellä ei ole ollut huomautettavaa.
Niiltä osin, kun palkkio on määrätty maksettavaksi valtion varoista, Mxxx on oikeusapulain 22 §:n nojalla velvollinen korvaamaan valtiolle sen varoista maksettavaksi määrätyt oikeudenkäyntikulut.

Asian näin päättyessä Ahxxxen oikeudenkäyntikuluvaatimus hylätään.

Asian laadun ja laajuuden huomioon ottaen käräjäoikeus pitää asianajaja Sixxen laskuerittelystä ilmeneviä toimenpiteitä tarpeellisina ja niihin käytettyä aikaa kohtuullisena.

TUOMIOLAUSELMA

I. Oxxxen ja H. Ahxxxen 28.7.2008 tekemä kiinteistön kauppa koskien Pexxx- nimistä tilaa, RN:o 1:xx Jokioisten kunnan Rehtilän kylässä (kiinteistötunnus 169-xx-x-xx) sillä olevine rakennuksineen puretaan.

Mxxx velvoitetaan palauttamaan kantajan maksama 127.000 euron suuruisen kauppahinnan ja Ahxxxen 19.600 euron vastasaatavan erotus 107.400 euroa korkolain 3 §:n 2 momentin mukaisine tuottokorkoineen 127.000 eumlle 28.7.2008 lukien vaatimuksen esittämispäivään eli 19.9.2012 saakka ja tästä eteenpäin korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen kuittausvaatimuksen esittämispäivään 30.5.2014 saakka ja sen jälkeen 31.5.2014 lukien korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine korkoineen 107.400 euron määrälle kauppahinnan palautuspäivään saakka.

Muilta osin kanne hylätään.

Käräjäoikeus vahvistaa julkista oikeusapua 75 prosentin omavastuuosuudella saavan I. Oxxxen avustajaksi määrätyn asianajaja H. Sixxen palkkioksi 2.929,08 euroa ja arvonlisäveron osuudeksi 702,98 euroa eli yhteensä 3.632,06 euroa.

Valtion varoista maksetaan asianajaja Sixxelle palkkiona 690,10 euroa ja arvonlisäveron osuutena 217,92 euroa eli yhteensä 908,02 euroa, mikä määrä H. Mxxx velvoitetaan korvaamaan valtiolle.

I. Oxxxx velvoitetaan suorittamaan avustajalleen asianajaja H. Sixxelle 75 %:n omavastuuosuutensa määrä 2.724,04 euroa.

H. Mxxx velvoitetaan korvaamaan I. Oxxxen asianosais- ja oikeudenkäyntikulut 24.980,50 eurolla korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua ratkaisun antamisesta lukien.

1 (1)
Kanta-Hämeen käräjäoikeus Tuomiolauselma 16/523



15.01.2016

Asianumero S 14/2835



Vastaaja

Korvausvelvollisuus


H. K. A. Mxxx,



H. Mxxx velvoitetaan korvaamaan valtiolle valtion varoista AA H. Sixxelle maksetut oikeudenkäyntikulut 908,02 euroa.