Kiinteistökaupan purkukynnys erityisesti melun johdosta?
Kysymys alla oli siitä, miten junaradan melu ja tärinä tuli huomioida virheenä.
Kantaja oli ostanut 2013 hintaan 213 500 euroa kiinteistön. Sillä sijaitsi 128m2 vuonna 2010 rakennettu rakennus. Kysymys oli useista virheitä koskien mm. melua ja alapohjia ja salaojitusta. Käräjäoikeus hylkäsi purun mutta tuomitsi 80 000 euroa hinnanalennusta. Osapuolet valittivat hovioikeuteen mutta sopivat, että kauppa puretaan ennen käsittelyä. Hovioikeus vahvisti sovinnon.
Käräjäoikeuden perusteluista:
"Kantajat ovat ennen kaupan tekemistä tienneet junaradan sijainnista kysymyksessä olevan kiinteistön läheisyydessä. On lähtökohtaisesti selvää, että heidän on täytynyt varautua siihen, että junista aiheutuu ainakin jossain määrin melua ja tärinää lähellä rautatietä sijaitsevalle kiinteistölle. Kantajat ovat voineet kiinteistöllä päivällä käydessään tehdä havaintoja niistä ainakin osittain. Toisaalta kantajat ovat voineet rakennuksen sisätilojen osalta lähteä siitä, että rakennus on rakennettu melu- ja tärinävaikutuksen estämiseksi asianmukaisesti. Rakennuksen sisällä ei ole osoitettu olleen ohjearvot ylittävää melua.
Poitttsen kertomuksesta ilmenevin tavoin päätöksiä junaradan laajentamisesta Parolan kohdalla ei ole tehty. Radan laajentamisen tarvetta vasta tutkitaan kesällä 2016 alkavassa tarveselvityksessä. Taltttn mukaan tulevaisuudessa junaratojen perusparannuksen myötä tärinähaitat voivat vähentyä. Näyttämättä on jäänyt, että radan laajentamisen osalta vastaaja olisi laiminlyönyt
tiedonantovelvollisuutensa kantajille ja että kaupan kohteessa olisi siten tältä osin virhe.
Esitetyn selvityksen perusteella käräjäoikeus katsoo, että asuinrakennuksessa jo todetun tärinävaikutuksen osalta kaupan kohteessa on kanteessa tarkoitettu maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 3 kohdan mukainen virhe, joka ei ole ennen kaupan tekemistä ollut kantajien havaittavissa tarkastuksessa.
Ulkona kiinteistöllä olevan melun määrän kantajat ovat voineet todeta kiinteistön tarkastuksessa ennen kaupan tekemistä. Lisäksi Helmttttsen kertomuksesta on pääteltävissä, että myös Hattulan kunnan teettämä meluselvitys (K11) on ollut kantajien tutustuttavissa kiinteistön esittelyissä.
Melun osalta käräjäoikeus siten katsoo, että kaupan kohteessa ei ole maakaaressa tarkoitettua laatuvirhettä, johon ostajat voivat vedota."
Käräjäoikeuden perusteluista riittivätkö virheet kaupan purkuun:
"Johtopäätös virheistä ja niiden seuraamukset
Edellä selvitetyiksi katsotut virheet erityisesti tärinävaikutuksen sekä rakennuksen perustusten ja sen vierustalla olevien routaeristysten ja salaojien osalta ovat laadultaan sellaisia, että niiden voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan, mikäli ne olisivat olleet kaikilta osin kantajien tiedossa ennen kaupan tekemistä.
Kaupan kohteessa todetuissa virheissä on tässä tapauksessa kysymys lähinnä maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 1 ja 3 kohdassa tarkoitetuista laatuvirheistä.
Maakaarta koskevissa lain esitöissä (HE 120/1994 vp.) on todettu, että virheen olennaisuutta on arvioitava sen kokonaismerkityksen perusteella. Jollei ostaja voi käyttää kiinteistöä aikomallaan tavalla eikä virhettä voida kohtuullisessa ajassa ja kohtuullisin kustannuksin korjata, virhe on olennainen. Arviointia ei tehdä vain ostajan oman käsityksen mukaan, vaan sillä tulee olla objektiiviset perusteet.
Ainakin rakennuksen perustusta sekä routaeristystä ja salaojia koskevat virheet lähtökohtaisesti lyhentävät rakennukselle alun perin suunniteltua käyttöikää. Kysymyksessä olevan omakotitalorakennuksen sisällä ei toisaalta ole todettu kosteusvaurioita tai muita rakenteellisia vaurioita. Tämä ilmenee myös kuntotarkastusraportista 24.1.2014 (K4). Mainitussa raportissa rakennuksen rakennusteknisen kuntoluokituksen yleisarvosanaksi on arvioitu 7,8 asteikolla 4 - 10. Asiassa ei ole myöskään ilmennyt eikä osoitettu, että rakennuksen perustuksissa tai muissa rakenteissa olisi todettu vaurioita. A. Haxxxsen heräämisten öisin ei ole näytetty johtuneen pelkästään junaliikenteestä. Asiassa esitetty selvitys ei osoita, että rakennuksessa asuville henkilöille aiheutuisi asumisesta siinä muutakaan välitöntä terveydellistä haittaa tai vahinkoa. Myöskään näihin seikkoihin nähden kysymyksessä olevaa rakennusta ei voida pitää asuinkelvottomana. Toisaalta ohjearvot ylittävästä junaliikenteen tärinävaikutuksesta rakennuksen sisällä aiheutuu jossain määrin haittaa kantajien asumismukavuudelle rakennuksessa. Tämä haitta liittyy kuitenkin lähinnä vain raskaisiin tavarajuniin, joita on selvitetty kulkevan kiinteistön ohi suhteellisen harvoin vuorokaudessa. Edellä tässä tuomiossa todetuin tavoin tärinävaikutuksella voi olla lähtökohtaisesti kielteistä merkitystä myös kiinteistöä edelleen myytäessä. Tällainen vaikutus voi olla myös suunnitelmien vastaisilla rakennuksen perustuksilla. Esitetyn selvityksen mukaan tärinävaikutuksen poistaminen tai vähentäminen rakennusteknisin keinoin on erittäin hankalaa sekä epävarmaa ja kallista. Myöskään rakennuksen perustusten korjaaminen suunnitelmien mukaiseksi ei ole tässä tapauksessa taloudellisesti järkevää.
Edellä mainitut seikat ja käräjäoikeuden selvitetyksi katsomien virheiden laatu ja määrä sekä kiinteistön kauppahinta ja virheiden jäljempänä mainitut korjauskustannukset huomioon ottaen asiaa kokonaisuutena arvioiden käräjäoikeus katsoo, että kaupan kohteena olevan kiinteistön virheet eivät tässä tapauksessa yhdessäkään ole maakaaren 2 luvun 17 §:n 2 momentissa tarkoitetulla tavalla niin olennaisia, että kaupan purun edellytykset täyttyisivät."
Turun hovioikeus Tuomio Nro 963
Antopäivä 10.11.2017
Diaarinumero S 16/1445
Ratkaisu, johon on haettu muutosta
Kanta-Hämeen käräjäoikeus 3.6.2016 nro 5078 (liitteenä)
Asia
Muu kiinteistöä koskeva riita
Valittajat
J. Hexxx A. Haxxxnen S. Haxxxnen
Vastapuolet
A. Haxxxnen S. Haxxxnen J. Hexxx
Selostus asiasta
Hexxx on valituksessaan vaatinut, että käräjäoikeuden tuomio kumotaan ja hä¬net vapautetaan kokonaan velvollisuudesta suorittaa A. ja S. Haxxxselle tärinästä ja suunnitelmien vastaisista perustuksista johtuvien virheiden perusteella tuomittua kauppahinnan alennusta tai että hinnanalennuksen määrää näiltä osin ainakin alennetaan. Lisäksi Hexxx on vaatinut, että kauppahinnan alennuksen määrää alennetaan routaeristyksestä ja salaojista johtuvien virheiden osalta 5.000 euroon sekä muiden virheiden osalta 6.000 euroon. Vielä Hexxx on vaatinut, että Haxxxset velvoitetaan korvaamaan hänen oikeudenkäyntikulunsa hovioikeudessa korkoineen.
A. ja S. Haxxxnen ovat yhteisessä valituksessaan ensisijaisesti vaatineet, että käräjäoikeuden tuomiota muutetaan siten, että heidän ja Hexxxn 16.4.2013 tekemä kiinteistön kauppa vahvistetaan puretuksi ja että Hexxx velvoitetaan suorittamaan heille kauppahinnan palautuksena 213.500 euroa korkoineen kaupantekopäivästä lukien sekä suorittamaan heille korvauksena kiinteistöön panemistaan hyödyllisistä kustannuksista 10.166,46 euroa ja kiinteistön tarkastamisesta aiheutuneista kustannuksista määrättyä korvausta korotetaan 14.536,48 euroksi. Lisäksi A. ja S. Haxxxnen ovat vaatineet, että Hexxx velvoitetaan korvaamaan heidän asianosaiskulunsa asian selvittämisestä 8.775 euroa sekä heidän oikeudenkäyntikulunsa käräjä- ja hovioikeudessa korkoineen. Haxxxset ovat toissijaisesti vaatineet, että käräjäoikeuden tuomiota muutetaan siten, että tuottokorko määrätään korkolain 3 §:n 2 momentin mukaisine korkoineen 16.4.2013 lukien siihen asti, kun vaatimus on esitetty ja että hinnanalennukselle määrätään maksettavaksi viivästyskorkoa 30.11.2014 lukien.
A. ja S. Haxxxnen ovat yhteisessä vastauksessaan vaatineet, että Hexxxn valitus hylätään ja että Hexxx velvoitetaan korvaamaan heidän oikeudenkäyntikulunsa hovioikeudessa korkoineen.
Hexxx on vastauksessaan vaatinut, että A. ja S. Haxxxsen valitus hylätään ja että Haxxxset velvoitetaan yhteisvastuullisesti korvaamaan hänen oikeudenkäyntikulunsa hovioikeudessa korkoineen. Lisäksi Hexxx on vaatinut, että mikäli kauppa puretaan, Haxxxset velvoitetaan korvaamaan hänelle saa¬mastaan asumishyödystä 1.000 euroa kuukaudessa 16.4.2013 lukien.
Asianosaiset ovat hovioikeuden valmisteluistunnossa 26.10.2017 sopineet asian jäljempänä selostetuin tavoin. Sovinto on ollut ehdollinen, ja asianosaiset ovat 2.11.2017 ilmoittaneet sen ehdon täyttyneen ja sopimuksen tulleen voimaan. Asianosaiset ovat pyytäneet sovinnon vahvistamista.
Hovioikeuden ratkaisu
Perustelut
Asianosaisten tekemä sovinto ei ole oikeudenkäymiskaaren 20 luvun 3 §:n l momentissa tarkoitetulla tavalla lain vastainen tai selvästi kohtuuton eikä se loukkaa sivullisen oikeutta. Estettä sovinnon vahvistamiselle ei siten ole.
Hovioikeus on ratkaissut asian tuomiolauselmasta ilmenevällä tavalla.
Tuomiolauselma
Käräjäoikeuden tuomio kumotaan siltä osin kuin J. Hexxx on velvoitettu suorittamaan A. ja S. Haxxxselle kauppahinnan alennusta korkoineen.
Hovioikeus vahvistaa J. Hexxxn sekä A. ja S. Haxxxsen välisen seuraavansisältöisen sopimuksen sovinnoksi asiassa:
Osapuolet toteavat yhteisymmärryksessä kaupan kohteessa olevan sellaisia virheitä, että kaupan purkua voidaan pitää perusteltuna. Tämän johdosta ja päättääkseen vireillä olevan riita-asian osapuolet luopuvat valituksissaan ja vastauksissaan esittämistään vaatimuksista ja hyväksyvät hovioikeuden seuraavat määräykset:
- osapuolten välinen 16.4.2013 tehty kiinteistönkauppa koskien Hn kunnan Hurttalan kylässä sijaitsevaa R-nimistä tonttia Rn:o x määrätään purkautuneeksi,
- Hexxx velvoitetaan palauttamaan saamastaan kauppahinnasta 180.000 euroa,
- kauppahinnan palautus tapahtuu kiinteistön luovutuksen yhteydessä,
- luovutushetkellä suorittamatta olevalle kauppahinnalle tai sen osalle on suoritettava korkolain mukaista korkoa
- kiinteistön luovutus tapahtuu Haxxxsten löydettyä itselleen uuden asunnon ja viimeistään 31.12.2017,
- Haxxxset ilmoittavat luovutuspäivän vähintään viikkoa ennen luovutusta,
- palautettavaan kohteeseen kuuluu taloon hankittu ilmalämpöpumppu ja muu nykyinen talon ja kiinteistön tarpeista,
- kiinteistöstä johtuvista maksuista, kuten kiinteistövero, vastaavat Haxxxset vuoden 2017 ajalta, tämän jälkeen Hexxx,
- kiinteistön omistusoikeus siirtyy luovutushetkellä kauppahinnan edellä mainittu sovittu osa palautettaessa, vaaranvastuu kohteesta samoin ja kiinteistö luovutetaan rasitteettomana ja
- Haxxxset luovuttavat kauppahinnan saatuaan hallussaan olevat panttikirjat Hexxxlle.
Muilta osin käräjäoikeuden tuomiolauselmaa ei muuteta.
Muutoksenhaku
Muutosta tähän ratkaisuun saadaan hakea korkeimmalta oikeudelta valittamalla vain, jos korkein oikeus niillä erityisillä perusteilla, jotka ilmenevät oheisesta valitusosoituksesta, myöntää valitusluvan.
Valitusosoituksessa tarkoitettu määräaika valitusluvan pyytämiseen ja valituk¬sen tekemiseen päättyy 9.1.2018.
Asia on ratkaistu esittelystä.
hovioikeudenlaamanni A. Nuxxx hovioikeuden esittelijä M. Ylxxx
Ratkaisu on yksimielinen.
KANTA-HÄMEEN KÄRÄJÄOIKEUS
Käräjätuomari M. Laxxx
TUOMIO 16/5078
3.6.2016 L 15/6644
Asia
Kiinteistöä koskeva riita
Vireille
20.8.2015
KANNE
Vaatimukset
A. Haxxxnen ja S. Mätttnen (jäljempänä kantajat) on yhteisessä kanteessaan vaatineet, että käräjäoikeus vahvistaa kantajien ja J. Hexxxn (jäljempänä vastaaja) 16.4.2013 tekemän kiinteistön kaupan puretuksi sekä velvoittaa vastaajan suorittamaan kantajille kauppahinnan palautuksena 213.500 euroa laillisine korkoineen kaupantekopäivästä 16.4.2013 lukien.
Vaihtoehtoisesti vastaaja on velvoitettava suorittamaan kantajille kauppahinnan alennuksena 200.000 euroa laillisine korkoineen kaupantekopäivästä 16.4.2013 lukien.
Lisäksi vastaaja on velvoitettava suorittamaan kantajille vahingonkorvauksena kantajien taloon panemia hyödyllisiä kustannuksia 10.166,46 euroa laillisine korkoineen kaupantekopäivästä 16.4.2013 lukien ja kantajien kiinteistön tarkistamisesta aiheutuneita kustannuksia 14.536,48 euroa.
Edelleen kantajat ovat vaatineet, että vastaaja velvoitetaan korvaamaan heidän asianosaiskulunsa asian selvittämisestä enintään 8.775 eurolla ja oikeudenkäyntikulunsa asiassa 27.244,56 eurolla korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine korkoineen kuukauden kuluttua tuomion julistamisesta lukien.
Perusteet
Kaupan kohteessa on maakaaren 2 luvun 1 §:n 1 momentin 1- 5 kohdissa tarkoitettu laatuvirhe.
Taustaa
Kantajat ovat 16.4.2013 allekirjoitetulla kauppakirjalla ostaneet vastaajalta x kiinteistön, jolla sijaitsee asuinpinta-alaltaan 128 m2:n omakotitalo ja autotallirakennus 213.500 euron kauppahinnalla. Talo on rakennettu ja otettu käyttöön vuonna 2010 ja käyttöönottotarkastus on suoritettu 18.11.2010. Taloa on sittemmin laajennettu vuonna 2011 toiseen kerrokseen. Kantajat ovat muuttaneet taloon 1.5.2013.
Rakennusluvan edellytyksistä
Rakennusluvan ja poikkeamispäätösten edellytyksenä on ollut, että ennen rakennustöiden aloittamista tulee tehdä selvitys ja arviointi rataliikenteen tärinän vaikutuksesta, tehdä suunnitelma tärinähaittojen estämisestä sekä tehdä selvitys vaipparakenteiden äänieristävyydestä. Mitään lupaprosessin edellyttämiä selvityksiä ei ole tehty. Rakennusta suunniteltaessa tai rakentaessa ei ole muutenkaan otettu huomioon rakennuspaikkaan oleellisesti liittyviä erityisedellytyksiä.
Vastaaja on jättänyt tietoisesti kertomatta kantajille kiinteistön viereisen rautatien ratasuunnitelman laajentumisesta. Vastaaja ei ole kertonut Ratahallintokeskuksen suunnitelmista lisäraiteiden rakentamisesta talon suuntaan. Melu-, ja tärinävaikutuksen ehkäisemiseksi Ratahallintokeskus velvoitti tontin omistajan huolehtimaan meluntorjuntarakenteiden rakentamisesta tontille omalla kustannuksellaan. Lisäraiteiden rakentaminen vaikuttaa myös tontille kulkemiseen, sillä vaihtoehtoista poistumistietä ei ole suunniteltu Junailijantien sulkeutumisen johdosta.
Vastaaja on ollut tietoinen näistä suunnitelmista ja vastaajaa on nimenomaisesti huomautettu kysymyksessä olevista seikoista jo rakennuslupahakemusvaiheessa.
Tärinävaikutus ja melu
Tontti sijaitsee noin 30 metrin päässä pääradasta. Hattulan kunnan asemakaavassa alue on merkitty julkisten varastorakennusten korttelialueeksi. Asuinrakentaminen alueelle ilman poikkeuslupaa ei ole ollut mahdollista. Vastaaja on hakenut ensimmäistä poikkeuslupaa rakentamiselle vuonna 2007. Tämä vastaajan hakemus on hylätty. Sittemmin vastaaja on uudistanut poikkeuslupahakemuksensa vuonna 2009 ja poikkeuslupa on myönnetty erityisin ehdoin.
Rakennusluvan ehtona on ollut, että vastaajan tulee huomioida Ratahallintokeskuksen 11.6.2009 antamassaan lausunnossa esittämät seikat sekä rakennuksen suunnittelussa että rakentamisessa. Lausunnon mukaan tontin erikoissijainnista johtuen vastaajan tulee huolehtia tontille ja sisätiloihin kantautuvan melun torjunnasta siten, ettei melun taso ylitä Valtioneuvoston päätöksen 993/1992 mukaisia ohjearvoja. Vastaaja on kuitenkin laiminlyönyt häneltä vaaditut toimenpiteet. Tontin melutaso on päiväsaikaan 60-65 dB, kun se Valtioneuvoston ohjeen mukaan saisi olla enintään 55 dB. Yöaikaan tontin melutaso on niin ikään 60-65 dB, vaikka ohjeen mukaan arvo ei saisi ylittää 40 dB:ä. Ulkoista melua varten ei ole tehty rakenteellisia ratkaisuja.
Tulevaisuudessa melutaso tontilla tulee arvion mukaan nousemaan jopa 70 dB asti. Lisäksi Ratahallinnon suunnittelema mahdollinen kolmas raide nostaa melutasoja vielä ennustettakin enemmän. Vastaaja on ollut tietoinen myös rautatien laajentamissuunnitelmasta, mutta on salannut sen kantajilta kaupanteon yhteydessä. Tontille ja sisätiloihin kantautuva melu estää normaalin elämisen rakennuksessa etenkin yöaikaan.
Rakennusluvan ehtona on myös ollut se, että vastaaja huomioi muun muassa junaradan liikenteestä aiheutuvan tärinän. Tärinän vaikutukset on tullut ottaa huomioon sekä suunnittelussa että rakentamisessa. Kohteessa 13.5 -20.5.2015 suoritettujen mittausten perusteella on todettu, että sisätilojen värähtelyarvo ylitti tavoitetason käytännössä kaksinkertaisesti.
Perustuksista, sokkeleista, alapohjista ja rakennuksen vierustasta
Tontilla sijaitsevan asuinrakennuksen perustukset on valettu rakennusvaiheessa paikan päällä. Perustuksen paksuus on 300 mm. Talon sokkelirakenne on tehty virheellisesti ilman anturarakennetta. Joka tapauksessa perustamisrakenne on tehty puutteellisesti. Sokkelirakenne päättyy noin 100 mm ulkopuolisen maanpinnan alapuolelle. Rakentamismääräyskokoelman mukaan anturaperustuksen perustamissyvyys tulee olla vähintään 0,5 metriä viereisestä maanpinnasta mitattuna. Perustamistapa ei ole rakentamismääräysten mukainen ja savimaalle virheellisesti rakennetut perusteet luovat erityisen vaurioitumisriskin.
Perustamisrakenteessa ei ole otettu huomioon tärinästä ja melusta aiheutuvia erityisehtoja.
Etenkin anturarakenteen puuttuminen häiriintyvällä savimaalla sijaitsevalle rakennukselle luo erityisen riskin perustusten kantokyvyn osalta. Tontin pohjatutkimus on tehty huolimattomasti ja perustussuunnittelu on ollut sen takia puutteellista. Tämä on johtanut virheelliseen perustukseen, jonka korjaaminen on jälkikäteen käytännössä mahdotonta. Vastaaja on ollut tietoinen perustusten rakennustavasta ja rakennuspaikan asettamista erityisvaatimuksista.
Vastaaja ei ole suorittanut asianmukaisia toimenpiteitä seinäverhouksen taustan tuuletuksesta huolehtimiseksi.
Perusmuurin ulkopinnassa oleva 50 mm eriste yhdistettynä perusmuurin puutteelliseen suoruuteen ja huomattavaan suoruuspoikkeamaan aiheuttaa tuuletusrakojen tukkeutumisen. Tämän seurauksena puuverhouksen tuuletusrako on osittain tukossa rakennuksen kaikilta sivuilta. Seinärakenne ei tuuletu toivotulla tavalla. Ulkoverhouspaneelin takapinta on jo alkanut vaurioitumaan ja mustumaan kosteuden vaikutuksesta. Pinnoille on jo alkanut muodostumaan mikrobikasvustoa, jotka rakennuksen epätiiveyskohtien kautta pääsevät asuintiloihin.
Sokkelin pintarakenteena on kivirouhepintainen kuitusementtilevy. Rakennussuunnitelman mukaan levyt kiinnitetään betoniporaruuveilla 600 mm jaolla oleviin EPDM eristeisiin. Pintalevyjen on kuitenkin kiinnitetty liimalla ohuisiin eristesoiroihin. Levyjen liimaus on pettänyt ja levyt ovat irronneet kiinnityksistään. Osa levyistä on irti. Puuosa tulee mikrobivaurioitumaan ja lahoamaan sekä aiheuttamaan myös hajuhaittoja. Samalla sokkeliin tulee syntymään puupalan kokoinen reikä.
Rakennuksen routaeristys on lähellä maanpintaa. Rakennussuunnitelman mukaan rakennuksen ympärillä oleva routaeristys on 1,5 metriä perusmuurista ja kylmiltä osilta 0,5 metriä laajempi. Eristeen paksuus tulee routivalla savi maalla olla paksuudeltaan vähintään 100 mm ja nurkka-alueilla vähintään 150 mm. Rakennussuunnitelman mukaan eristeiden päälle on merkitty muovikalvo ja eristeiden peittosyvyydeksi on merkitty 20-30 cm maanpinnasta. Eristeenä on käytetty vain 5 cm paksua EPS levyä ja eristys ulottuu vain 1-1,2 metrin päähän perusmuurista. Eristeiden päälle ei myöskään ole asennettu suunnitelman mukaista muovikerrosta. Routaeristysten laajuus ja paksuus eivät ole suunnitelman mukaisia, eikä eristyksen päällä ole suunnitelman mukaista kaivoa eikä maakerrosta. Routaeristys on väärin asennettu.
Rakennusten vierustojen maanpinnat ovat tasaiset ja paikoin rakennukseen päin laskevat. Rakennusmääräysten mukaan kallistusta tulisi olla noin 150 mm kolmen metrin matkalta rakennuksesta poispäin. Näin ollen vierustojen kallistukset eivät ole rakennusmääräysten mukaiset.
Rakentamismääräykset edellyttävät, että salaojittavaksi maa-ainekseksi ovat sopivat singeli, sepeli tai muu vastaava maa-aines. Salaojittavana maa-aineksena on kohteessa kuitenkin käytetty kalliomursketta, jossa on erittäin runsaasti hienoainesta. Rakennuksen salaojitus jää vaille merkitystä putket tukkivan hienoaineksen vuoksi. Salaojituksen peittosyvyys on väärän perustamistavan vuoksi matala ja salaojituksen korkeusasema liian matala.
Vesikatto ja sen varusteet
Kuistin jiiripellit on asennettu virheellisesti. Sateiden aikaan vedet pääsevät ohjautumaan jiireistä aluskatteelle ja sitä kautta räystään ala pinnan laudoitukselle. Sadevesien ei koskaan tulisi päästä aluskatteen alle. Jiirien alapäiden pellitysten vedenohjauskyky ja tiiveydet ovat puutteellisia. Räystään alalaudoitus on alati alttiina kosteudelle, mikä tulee aiheuttamaan mikrobikasvustoa märkään puuhun.
Räystäillä ei autotalliin johtavan ajotien puoleisella osalla ole lumiesteitä, mikä muodostaa huomattavan käyttöturvallisuusriskin. Talon tienpuoleisella lappeella on jiireissä rikkoutuneita tiiliä, josta vesi pääsee aluskatteelle.
Yläpohja ja ullakko
Käynti ullakolle tapahtuu ajotien puoleisessa päädyssä olevien luukkujen kautta. Kulkeminen ullakolla ei ole mahdollista, sillä ullakolla ei ole vaadittavia kulkusiltoja. Ullakolla vesikaton suuntaisessa rakenteessa ei ole ilma-/ tuuletusrakoa villaeristeen ja aluskatteen välissä. Rakenne ei pääse tuulettumaan. Levyvillaeristeet on ohjeiden vastaisesti asennettu kiinni aluskatteeseen eikä rakenteessa ole vaadittua 100 mm tuuletustilaa. Tämän vuoksi kyseessä on riskirakenne, jolloin sisäilman kosteus voi tiivistyä yläpohjarakenteisiin aiheuttaen rakenteen vaurioitumisen. Ostajilla ei ole ollut erityisiä syitä tarkastaa myyjän antamien tietojen paikkansapitävyyttä. Tarkastuksessa ei ole ollut mahdollisuutta selvittää virhettä.
Aluskatteessa on paikattu putken siirtämisen johdosta läpiviennin reikä. Reikä on paikattu aluskatteen yläpintaan elastisella massalla kiinnitetyllä aluskatekappaleella, eikä kappaleen reunat limity aluskatteen alle. Aluskatepaikkauksen korjaustapa on virheellinen. Kappaleen liimakiinnitys on irti ja veden sekä kosteuden on mahdollista ohjautua suoraan yläpohjan villatilaan villoihin ja muihin rakenteisiin.
Pesuhuone ja sauna
Pesuhuoneen kaivossa ei ole käytetty vedeneristeen kiinnitykseen tarkoitettua kiristysrengasta. Kaivon korokerenkaana on käytetty eri tuoteperheeseen kuuluvaa korokerengasta, jossa ei ole paikkaa vedeneristeen kiinnitysrenkaalle. Nämä puutteet ja virheet kaivojen asennuksessa heikentävät rakenteiden vesitiiveyttä. Saunan kaivon vieressä on lattiassa painanne, mihin vesi lammikoituu puutteellisen lattiakaadon vuoksi. Kaivoa ja lattiaa ei ole rakennettu hyvän rakennustavan mukaisesti.
Saunan seinäpanelointi on pystysuuntainen ja alla olevat ristipuut ovat vaakasuuntaisia. Pystysuuntaisen verhouksen tuuletustila tulee tehdä ristikoolauksella. Toteutustapa ei ole hyvän rakennustavan mukainen. Puuverhouksen taustan tuulettuvuus on riittämätön ja tämä lyhentää puuverhouksen käyttöikää oleellisesti.
Yläkerran WC
WC-istuimen vesiputki on asennettu ohjeiden vastaisesti ulkoseinärakenteeseen. Tämän seurauksena vesiputki on jäätynyt ja se on poistettu käytöstä. Uusi vesiputki on asennettu seinärakenteiden pintaan. Käytöstä poistettua vesiputkea ei ole kuitenkaan purettu, vaan se on jätetty tulpattuna seinärakenteen sisään. Käytöstä poistettu vesiputki muodostaa kylmäsillan ja mahdollistaa kosteuden tiivistymisen rakenteisiin. Yläkerrassa vesijohto jäätyy edelleen talvella.
Kodinhoitohuone
Huoneessa sijaitsevan vesivaraajan putkien lattialäpiviennit ovat tiivistetty puutteellisesti. Putkien kohdalla ei lattiassa ole korotusvalua,
eikä vedeneristys kiinnity putkiin asianmukaisesti. Käyttövesiputkiston jakotukin tiivistys on riittämätön.
Lämpövuodot
Lämpökuvauksesta 20.1.2015 annetun raportin mukaan kohteessa havaittiin useita lämpövuotoja ja epätiiviyskohtia mitatuilla alueilla. Rakennuksen vaipan ulkonurkkien alueella on todettu merkittäviä lämpövuotoja.
Suurimmat lämpövuodot todettiin rakennuksen ikkunoiden karmien ja ulkoseinän välillä lähes kaikkien ikkunoiden osalta, koska rakennuksen ikkunat on asennettu ja tiivistetty virheellisesti. Ikkunoiden asennus on toteutettu rakennusmääräysten vastaisesti. Ikkunoiden tiivistäminen on tehty virheellisesti ja vuotoilmaa pääsee virtaamaan tiivisteenä olevan tilkevillan läpi villan toimien suodattimena. Tiivistys ei ole hyvän rakennustavan mukainen. Ikkunoiden puutteellinen tiiveys on todettavissa villan mustumisesta ja lämpökuvausmittauksista. lima- ja lämpövuotojen sekä mikrobikasvuston synnyn estämiseksi kaikkien ikkunoiden tiivistys on uusittava siten, että saavutetaan rakennusmääräysten vaatima ilmapitävyys.
Kohteessa on havaittu ilmavuotoja myös höyrynsulun osalta. Rakenneavauksessa on todettu kattorakenteen höyrynsulku rikkoutuneeksi sähkökeskuksen yläpuolelta. Avattaessa kattorakennetta yläkerran oleskelutilan kohdalta todettiin höyrynsulun rakenteen olevan virheellinen. Höyrynsulkua ei ole teipattu rakennusmääräysten edellyttämällä tavalla ja ilma pääsee virtaamaan höyrynsulun liitosten läpi.
Sähköasennuksista
Sähköjohtojen asennus on virheellinen. Alakerran eteistilan rakenneavauksissa on todettu sähköjohtojen kulkevan suojaamattomina lämmöneristeenä toimivan mineraalivillakerroksen sisällä. Asennus on SFS standardin 6000-5-52 mukaan virheellinen.
Autotallirakennuksesta
Autotallirakennuksesta puuttuvat salaojasuunnitelmat. Autotallirakennuksen routaeristeiden peitesyvyys on vain 10 cm. Eristeiden saumakohdissa on 2-3 cm rakoja ja eristeiden päältä puuttuu muovikalvo.
Autotallirakennuksen aluskatemateriaali on virheellinen. Aluskatemateriaalina on käytetty rakennusmuovia minkä pitkäaikaiskestävyys on heikko auringon valon ja lämpösäteilyn vaikutuksesta. Lämpötilavaihtelun seurauksena muovin alapintaan pääsee tiivistymään kosteutta, jonka on mahdollista pisaroitua ja tippua eristepinnoille. Muovi ei ole eheä, vaan siinä on kaksi pientä reikää.
Virheiden olennaisuudesta
Kiinteistöllä havaitut virheet ovat huomattavia riskirakenteita, jotka eivät kestä vaurioitumattomina normaalia teknistä käyttöikäänsä. Virheiden laatu ja rakennusmääräysten sekä ohjeiden noudattamatta jättäminen kuvaa vastaajan toimien tahallisuutta. Vastaaja on rakennusvaiheessa laiminlyönyt tiedostamansa velvollisuutensa ja rakennukset ovat rakennettu hyvän rakennustavan vastaisesti. Kantajat ovat ostaneet talon, joka on käyttöiältään uusi ja sitä on myyty hyvällä kuntoarviolla. Sittemmin paljastuneet virheet ja puutteet ovat muuttaneet tämän käsityksen. Kantajat eivät virheistä tietoisina olisi ostaneet tai edes harkinneet kiinteistön ostamista.
Saatujen kuntotarkastusten ja lausuntojen perusteella kiinteistöllä suoritettaviksi tulevat korjaustoimenpiteet ovat huomattavia. Suurin osa näistä korjauksista on kiireellisiä. Lisäksi osa virheistä kuten virheellinen perustus ovat sellaisia, että niiden korjaaminen ei ole edes mahdollista. Joka tapauksessa korjauskustannukset nousevat yli 200.000 euron.
Vastaaja ei ole etukäteen kertonut rakentamiseen liittyvistä ongelmista ja virheistä.
Kantajien kiinteistöön panemista hyödyllisistä kustannuksista
Autotallirakennus on kaupan yhteydessä myyty kylmänä rakennuksena. Kaupan jälkeen kantajat ovat muuttaneet autotallirakennuksen lämpimäksi harrastetilaksi. Perusparannuksesta on aiheutunut kantajille 10.166,46 euron kustannukset. Mainitut kulut ovat maakaaren 2 luvun 33 §:ssä tarkoitettuja hyödyllisiä kustannuksia, jotka ovat lisänneet kiinteistön arvoa.
Kantajien saaman asumishyödyn määrä on yhteensä 9.250 euroa, mikä oli vuokran hyväksyttävänä pidettävä määrä 250 euroa kuukaudessa kantajien tähänastiselta asumisajalta eli 37 kuukaudelta.
Kantajille kiinteistön tarkistamisesta aiheutuneet kustannukset
Kantajille on aiheutunut asiassa kiinteistön tarkistamisesta aiheutuneita kustannuksia yhteensä 14.536,48 euroa, jonka vastaaja on velvollinen heille korvaamaan.
VASTAUS
Vaatimukset
Vastaaja on kiistänyt kantajien kaikki vaatimukset perusteeltaan ja paljoksunut niitä määriltään.
Lisäksi vastaaja on vaatinut, että kantajat velvoitetaan yhteisvastuullisesti korvaamaan hänen oikeudenkäyntikulunsa asiassa 20.790,51 eurolla viivästyskorkoineen.
Perusteet
Kysymyksessä olevassa kiinteistössä ei ole sellaisia olennaisia virheitä, että kaupan purkaminen tulisi kysymykseen. Kiinteistössä ei ole laatu- tai muuta sellaista virhettä, joka oikeuttaisi alentamaan kauppahintaa.
Rakennuslupa-asiakirjat
Hattulan kuntaan on toimitettu kaikki kyseisen rakennuksen rakentamiseen liittyvät asiakirjat ja rakennus on lopputarkastuksessa hyväksytty käyttöön otettavaksi. Ei ole väitettykään, että kunta olisi jotakin asiakirjaa kantajilta karhunnut ja jota ei ole voitu sen puuttumisen vuoksi toimittaa.
Ratasuunnitelma
Rautatien olemassaolo noin 30 metrin päässä rakennuksesta on tosiasia, joka on ollut ostajien tiedossa. Kyseessä on valtakunnan päärata. Itsestään selvää on, että rataa tulee ylläpitää ja kunnostaa. Kukaan ei voi tietää, minkälaisia liikennevirtoja radalla tulevaisuudessa kulkee.
Kantajien esittämistä asiakirjoista ei ilmene suunnitelmia, että rata-aluetta oltaisiin laajentamassa talon suuntaan rakentamalla jo olemassa olevien raiteiden lisäksi uusia lähemmäksi taloa tulevia raidepareja. Kiinteistön kohdalla on jo tällä hetkellä neljä raideparia, Jos ja kun päärataa kunnostetaan, radanpitäjä tietysti ottaa huomioon rataa lähellä olevan asutuksen ja käyttää parasta mahdollista tietämystä ja tekniikkaa radasta aiheutuvien haittojen minimoimiseksi. Täten on täysin mahdollista ja jopa ilmeistä, että radasta aiheutuvat haitat tulevaisuudessa pienenevät, eivätkä suurene kantajien ilmoittamalla tavalla.
Tärinävaikutus ja melu
Taratest Oy:n selvityksen 5.6.2014 mukaan runkomelun maksimiarvo jää alle asuintilojen sallitun arvon 35 dB. Saman tutkimuksen mukaan junatärinä kyseisellä tontilla ylittää tärinämittauksen perusteella värähtelyluokituksen D. Kyseessä on pieni epämukavuustekijä, jolla ei ole käytännön merkitystä asumismukavuuteen eikä se vaaranna asukkaiden turvallisuutta tai terveyttä. Selvityksessä on myös todettu, että liikennetärinä ei voi aiheuttaa mittausten perusteena rakenteille vaurioita.
Rakennuksessa on normaaliin verrattuna lisätty seiniin 50 mm villaa sekä kaksinkertainen Gyproclevy.
Perustus, sokkeli. alapohjat ja rakennuksen vierusta
Kantajat ovat katsoneet, että talon perustukset on tehty virheellisesti ilman anturarakennetta. Tämä käsitys on väärä. Rakennus on perustettu reunavahvistetun laatan varaan.
Alapuolisen paksun routimattoman murskekerroksen takia routaeristykseksi on asennettu 50 mm-1,2 metriin+ 50 mm-1,0 metriin. Routaeristys poikkeaa hieman suunnitelmista, mutta näissä olosuhteissa kyse ei ole virheestä eikä asialla ole käytännön merkitystä. Merkitystä ei ole myöskään muovikalvon puuttumisella routaeristyksen päältä. Kyseessä ei ole sellainen puute, jota olisi järkevää lähteä korjaamaan kaivamalla rakennuksen ympärys auki.
Routimattoman maa-aineksen paksuus laatan keskellä on noin 1 metri ja laatan reunavahvisteen alapuolella noin 0,5 metriä.
Routaeristyksen päältä on suunnitelman mukainen maakerros.
Salaojien yhteydessä on käytetty salaojasoraa eli täysin oikeaa kiviainesta eli sepeliä 6-18 mm. Kantajien väittämää hienoainesta on saattanut mennä salaojasoran sekaan asiaa tutkittaessa.
Salaojien korkeusasema perustuksiin nähden on oikea ja suunnitelmien mukainen sekä salaojien toimivuus on hyvä.
Maapintojen kallistukset ovat olleet nähtävissä kiinteistöä tarkastettaessa. Näin ollen asia on ollut kantajien tiedossa eikä kyseessä ole virhe, johon voidaan vedota.
Talon sokkelissa on 60 mm:n pullistuma muutaman metrin matkalla. Poikkeama olisi saanut olla maksimissaan 10 mm. Tältä osin virhe on helposti kyseessä olevalta muutaman metrin matkalta korjattavissa siten, että haittaa asiasta ei ole ja korjauksella ulkoverhouksen tuuletus tulee kuntoon.
Sokkelin pintarakenteena on käytetty Sokkeli-Sakke -sokkelilevyä ja levyt on kiinnitetty ympäröivään lämmöneristeeseen Penosil-erikoisrakennusliimalla. Menetelmä on vaihtoehtoinen ruuvikiinnitykselle. Mikäli levyjä on irronnut, ne on helppo kiinnittää uudestaan.
Vesikatto ja sen varusteet
Hämeen Kattomiehet Oy:n selvityksestä ilmenee, että tienpuolen lappeella olevassa sisäjiirissä oli useita rikkinäisiä tiiliä. Kaupantekohetkellä rikkinäisiä tiiliä ei ollut. Vastaaja ei voi tietää syytä tiilien rikkoontumiseen. Normaaliin kiinteistön huoltoon liittyy katon tarkastaminen ja rikkinaisten tiilien vaihtaminen.
Sisäjiirin pellin lopetus on korjattava ja pelti asennettava tiilien päälle. IV - tuuletusputken aluskatteen on läpivienti irronnut ja pitää kiinnittää uudelleen. Wakaflex -tiivisteiden asennus on korjattava.
Lumiesteiden vajavuus, vesikourun asennus liian ylös ja kannakkeiden vähyys sekä tippapeltien puuttuminen ovat olleet nähtävissä tarkastuksessa, joten niiden osalta kysymys ei ole korvattavasta virheestä. Rakennusvalvonta on hyväksynyt lumiesteet sellaisenaan.
Yläpohja ja ullakko
Ullakolla ei tarvitse olla käyntisiltoja, koska siellä ei ole huoltokohteita.
Ullakon vinolla osalla on kova villa ja ilmarako. Talopakettiin kuuluvana puhallusvilloittaja on puhaltanut huolimattomasti ja jättänyt viimeistely tekemättä eli villaa ei ole vedetty pois tuuletusvälistä. Korjaustoimenpide on yksinkertainen. Siinä ylimääräinen villa vedetään pois, jolloin ilmarako syntyy.
Pesuhuone ja sauna
Lattiakaivon kiristysrengasta koskevalla seikalla ei käytännön merkitystä eikä siitä ole edes väitetty ilmenneen haittaa.
Lattian painannetta saunan kaivon vieressä koskevalla seikalla ei käytännön merkitystä. Kaakelipinnalle jää aina vettä ja käytön jälkeen lattia on syytä kuivata lastalla, Lattian kaato on ollut nähtävissä tarkastuksessa.
Saunan paneloinnin takana on ilmarako ja tuuletus on riittävä.
Yläkerran WC
Käytöstä poistettu vesiputki on seinän sisällä. Seinärakenne ei sinänsä ole virheellinen. Putken voi poistaa, mutta sillä ei ole käytännön merkitystä.
Kodinhoitohuone
Korotusvalulla putkien kohdalla ja lattialäpivientien tiivistystä sekä vedeneristeen kiinnitystä koskevilla seikoilla ei ole käytännön merkitystä. Ne ovat korjattavissa helposti.
Lämpövuodot
Lämpökuvausraportin johtopäätöksissä suositellaan muun muassa ilmanvaihdon säätämistä ja uutta lämpökuvausta sekä lämmitysjärjestelmän toiminnan selvittämistä. Samoin suositellaan ikkunoiden karmien ja seinäpuurungon liitosten toteutumistavan tarkistamista ja rakenteen tiivistämisen tarpeen arviointia tämän jälkeen.
Ikkunoiden karmien ja ulkoseinän tiivistäminen voidaan niin haluttaessa toteuttaa teippaamalla ne höyrysulkuteipillä.
Sähköasennukset
Sähkötyöt on tehty määräysten mukaan. Kantajien esittämän kuvan perusteella sähköjohdot on asennettu lämmöneristeen toiselle puolelle, ei keskelle eristettä.
Autotallirakennus
Rakennus on myyty kylmänä tilana. Salaojasuunnitelmat ovat olleet kunnan rakennusvalvonnan käytössä tarkastusten yhteydessä. Aluskatteena on käytetty muovia. Aluskate ja katto ovat toimineet moitteettomasti. Muovissa olevista kahden reiän synnystä tai olemassaolosta vastaaja ei tiedä mitään. Ne on kuitenkin helposti korjattavissa.
Virheiden olennaisuus
Kantajien esittämät väitteet virheiden olennaisuudesta eivät pidä paikkaansa. Kantajien väitteet korjauskustannuksista eivät perustu mihinkään laskelmiin. Mitään varteenotettavaa selvitystä väitettyjen virheiden korjauskustannuksista ei ole esitetty, Myöskään ei ole esitetty selvitystä väitettyjen virheiden vaikutuksesta asumismukavuuteen tai asukkaiden terveyteen, mitkä tekijät ovat tärkeitä arvioitaessa virheiden olennaisuutta. Pelkät teknisesti mitatut seikat ja ohjearvot eivät sellaisenaan kerro virheiden olennaisuudesta riittävästi.
Purkuoikeuden muista rajoituksista
Maakaaren 2 luvun 34 §:n mukaan, jos kiinteistöä rasittaa ostajan perustama panttioikeus, ostaja saa purkaa kaupan vain maksettuaan myyjälle sen, mikä voidaan panttioikeuden nojalla periä kiinteistöstä.
Ostajat ovat hakeneet kiinteistöön 28.10.2015 päivätyn rasitustodistuksen perusteella kolme kiinnitystä 25.4.2013 a` 100.000 euroa. Kantajien tulee esittää asiassa selvitys, paljonko panttioikeuden perusteella kiinteistöstä voidaan periä.
Kantajien kiinteistöön panemat hyödylliset kustannukset
Kiinteistön arvo ei ole noussut vajaalla 10.000 eurolla vaan murto-osalla kantajien kiinteistöön sijoittamista kustannuksista.
Kantajat ovat saaneet kiinteistöstä asumishyötyä, joka heidän on kaupan purkutilanteessa korvattava myyjälle maakaaren 2 luvun 33 §:n perusteella. Tämänkaltaisen talon kuukausivuokra on vuokralaisen siitä maksama 1.000 euroa kuukaudessa, jolla perusteella ostajien saama hyöty on laskettava.
Kantajille kiinteistön tarkastamisesta aiheutuneet kustannukset
Osa kysymyksessä olevista kustannuksista on tarpeettomia ja osa päällekkäisiä kustannuksia kuten kahteen kertaan kohteessa tehty kuntotarkastus. Määrältään kysymyksessä olevista kustannuksista voidaan hyväksyä enintään 5.000 euroa.
TODISTEET
Kantajien kirjalliset todisteet
K1) Kiinteistön kauppakirja 16.4.2013
K2) Myyntiesite - SP-Koti Kotiapaja Oy 7.2.2013
K3) Kuntotarkastus 31.8.2014 Raksystems Anticimex/ T. Nittten
K4) Kuntotarkastusraportti 24.1.2014 Rakennustarkastus
K5) Tiiviysmittaustarkastus 30.3.2015
K6) Rakennusterveysasiantuntija R. Lajtttsen lausunto 2.7.2015 liitteineen
K7) Dl K. Imtttsen lausunto 15.7.2015 liitteineen
K8) Tärinäselvitys 5.6.2015 / Taratest Oy
K9) Selvitys vesikatteen puutteista 14.1.2015 / Hämeen Kattomiehet Oy
K10) Lämpökuvausraportti 20.1.2015 / Raksystems Anticimex
K11) Meluselvitys 27.10.2010 / Ramboll Oy
K12) R. Lajtttsen lisälausunto 15.- 17.1.2016
K13) VTT:n asiakasraportti 19.2.2015
K14) Hämeenlinnan kaupungin tarkastus 28.5.2015
K15) Sairauskäynti 11.1.2016 työterveysasemalla
K16) Julkisivun asennusohje
K17) Valokuvat (2 kpl)
K18) R-M. Tottt-Satttn arviolausunto 19.1.2016
K19) Hotelli Emtttn tarjous majoituksesta,
K20) Muuttotarjous Niemi (tarjous 1)
K21) Muuttotarjous Niemi (tarjous 2)
K22) A-Tiilikatteen selvitys kattotiilien vaurion syystä
K23) Rakennusmääräyskokoelma C2
K24) Hattulan kunnan rakennusjärjestys 44 §,
K25) Rakennusmääräyskokoelma A2
K26) Heräämispäiväkirja juna-aikatauluineen
K27) Liikenneviraston tavaraliikenteen kuljetustilastot
K28) Hyvinvointianalyysi /
K29) Tilantarveselvitys 18.3.2010; Pöyry Oyj, Ramboll
K30) Video putkiston jäätymisestä
K31) Video routaeristeen asennuksesta autotallirakennuksessa
K32) Video salaojien asemasta
K33) Rakennusvalvonnan hyväksymä salaojasuunnitelma
K34) Cermit Rock asennusohje
Vastaajan kirjalliset todisteet
V1) V. Alatttn kirje kantajien asiamiehelle 30.10.2014
V2) Niemisen Sora Oy:n lasku 11.6.2010 ja Hämeen Kuljetus Oy:n lasku 6.7.2009
V3) Loppukatselmus 22.1.2014
V4) Tarkastuspöytäkirja sähkötöistä 2.11.2010
V5) Talotoimittajan posti 1
V6) J.talon toimitussisältö 8.5.2009
V7) Rakennepiirustus 30.6.2009
V8) Rakennepiirustus 30.6.2009
V9) Valokuvat (4 kpl) saunasta 1 /
V10) Valokuva rakennusvaiheesta
V11) K. Imtttsen lausunnon 15.7.2015 liite B 3 (R. Haltttin perustamis- ja pohjaolosuhdeselvitys 5.7.2009) (K7)
V12) Kauppakirja 16.4.2013 (K1)
V13) Valokuva kohteesta
V14 - 16) 3 valokuvaa kohteesta
V17) Valokuva kohteesta
V18) Esite kohteen rungon rakenteesta/J.talo
V19) Todisteeseen K8 liittyvä listaus "Hattulan keskustan kohdalla suurimmat 10 mitattua tärinätapahtumaa, Junailijantie 9"
V20) Hattulan kunnan tärinäselvitystä koskeva raportti 10.8.2010/Ramboll.
Kantajien henkilötodistelu
1) A. Haxxxnen
2) S. Mätttnen
3) T. Niitttnen
4) T. Nittten
5) H. Kuuttt
6) J. Linttt
7) D. Sakttti
8) K. Imtttnen
9) E. Huottt
10) A. Talttt
11) R-M. Tottt-Sattt
12) E. Poitttnen
13) R. Lajtttnen
Vastaajan henkilötodistelu
1) J. Hexxx
2) P. Virtttnen
3) R. Vainttt
4) M. Helmttttnen
5) H. Hartttnen
6) U. Lehtttta
7) R. Halttt
8) T. Kortttki
KÄRÄJÄOIKEUDEN RATKAISUN PERUSTELUT
Taustaa
Kanteessa mainittu kiinteistön kauppa 213.500 euron kauppahinnalla on tehty myyjänä olleen vastaajan ja ostajina olleiden kantajien välillä 16.4.2013. Kaupan kohteena on ollut Parolassa sijaitseva omakotitalokiinteistö, jolla oleva asuinpinta-alaltaan 128 m2:n omakotitalo on rakennettu ja otettu käyttöön vuonna 2010. Sitä on laajennettu toiseen kerrokseen vuonna 2011. Kantajat ovat muuttaneet kysymyksessä olevaan omakotitaloon 1.5.2013.
Asiassa on riitaista ja keskeisesti kysymys siitä
- onko kaupan kohteessa kantajien kanteessa väitettyjä maakaaren 2 luvun 17 §:ssä tarkoitettuja laatuvirheitä
- ovatko väitetyt virheet olleet kauppaa tehtäessä kantajien havaittavissa ja ovatko kantajat laiminlyöneet kaupan kohdetta koskevan maakaaren 2 luvun 22 §:ssä tarkoitetun tarkastusvelvollisuutensa
- ovatko väitetyt virheet olennaisia
- tuleeko kauppa edellä tarkoitettujen virheiden johdosta purkaa ja vastaaja velvoittaa suorittamaan kantajille näiden vaatima kauppahinnan palautus
- tai vaihtoehtoisesti tuleeko ja missä määrin vastaaja velvoittaa suorittamaan kantajien vaatimaa kauppahinnan alennusta
- tuleeko ja missä määrin vastaaja velvoittaa suorittamaan kantajille näiden vaatimaa vahingonkorvausta taloon panemistaan hyödyllisistä kustannuksista ja kiinteistön tarkistamisesta aiheutuneista kustannuksista.
Asiaan sovellettavista säännöksistä
Maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin mukaan kiinteistössä on laatuvirhe, jos:
1) kiinteistö ei ominaisuuksiltaan ole sellainen kuin on sovittu
2) myyjä on ennen kaupan tekemistä antanut ostajalle virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon kiinteistön pinta-alasta, rakennusten kunnosta tai rakenteista taikka muusta kiinteistön laatua koskevasta ominaisuudesta ja annetun tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan;
3) myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt ilmoittamatta ostajalle sellaisesta tyypillisesti myydyn kaltaisen kiinteistön käyttöön tai arvoon vaikuttavasta 2 kohdassa tarkoitetusta ominaisuudesta, josta myyjä tiesi tai hänen olisi pitänyt tietää, ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan;
4) myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt oikaisematta havaitsemansa ostajan virheellisen käsityksen jostakin kiinteistön ominaisuudesta, joka vaikuttaa kiinteistön soveltumiseen aiottuun käyttöön; tai
5) kiinteistö salaisen virheen vuoksi poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää.
Säännöksen 2 momentin mukaan ostajalla on virheen perusteella oikeus hinnanalennukseen tai, jos virhe on olennainen, oikeus purkaa kauppa. Ostajalla on lisäksi 1 momentin 1 - 4 kohdassa tarkoitetun virheen perusteella oikeus saada korvaus vahingostaan.
Maakaaren 2 luvun 22 §:n 1 momentin mukaan ostaja ei saa laatuvirheenä vedota seikkaan, joka olisi voitu havaita kiinteistön tarkastuksessa ennen kaupan tekemistä. Ostajalla ei ole velvollisuutta ilman erityistä syytä tarkistaa myyjän kiinteistöstä antamien tietojen paikkansapitävyyttä eikä ulottaa tarkastusta seikkoihin, joiden selvittäminen edellyttää teknisiä tai muita tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä. Säännöksen 2 momentin mukaan ostaja ei saa virheenä vedota seikkaan, josta hänen täytyy olettaa tienneen kauppaa tehtäessä.
Maakaaren 2 luvun 31 §:n 1 momentin mukaan hinnanalennus määrätään vähentämällä sovitusta kauppahinnasta virheellisen kiinteistön arvo kaupantekohetkellä. Oikeuskäytännön (esim. KKO 1999:76) mukaan korjaustöistä aiheutuneiden kustannusten määrä otetaan huomioon arvioitaessa virheen vaikutusta kiinteistön arvoon. Huomioon on toisaalta otettava kiinteistön mahdollinen arvonnousu korjausten johdosta.
Kaupan tekemisestä esitetystä selvityksestä
Kantajat ovat käräjäoikeudessa todistelutarkoituksessa kertoneet tapahtumista asiassa olennaisin osin kanteensa perusteista ilmenevällä tavalla.
A. Haxxxnen on lisäksi kertonut, että kaupan kohteen oli alun perin ilmoitettu olevan hyväkuntoinen. Kantajat olivat ennen kaupan tekemistä käyneet esittelyssä kysymyksessä olevalla kiinteistöllä kaksi kertaa, joista toinen oli ollut yleinen näyttö lokakuussa 2012 ja toinen erikseen sovittu näyttö marraskuussa 2012. Molemmilla kerroilla kantajat olivat olleet paikalla noin 15 - 20 minuutin ajan. Paikalla ollut kiinteistönvälittäjä ei ollut kertonut kantajille mitään kiinteistön virheistä tai kaavasta eikä kantajilla ollut ollut niistä muutakaan tietoa. Myyntiesitettä lukuun ottamatta mitään asiakirjoja ei tuolloin esitelty tai käyty läpi. Kantajat olivat saaneet niitä vasta kaupan tekemisen jälkeen.
S. Haxxxnen on lisäksi kertonut, että esittelyiden aikana kiinteistönvälittäjällä oli ollut asiakirjakansio keittiön pöydällä. Kantajia ei ollut pyydetty tutustumaan kansiossa oleviin asiakirjoihin. He eivät olleet saaneet kaikkia kiinteistön asiakirjoja kaupan tekemisen jälkeenkään, vaan niitä oli pitänyt hakea Hattulan kunnalta.
Vastaaja on käräjäoikeudessa todistelutarkoituksessa kertonut, tapahtumista asiassa olennaisin osin vastauksensa perusteista ilmenevällä tavalla. Lisäksi vastaaja on kertonut, että hän oli myös itse osallistunut kaupan kohteen rakentamiseen ja asunut siinä ennen kysymyksessä olevan kaupan tekemistä noin 7 kuukauden ajan. Vastaaja oli omistanut noin 15 vuoden ajan kaupan kohteen viereisellä tontilla olevan asuinrakennuksen, jota hän käytti edelleen loma-asuntonaan, mutta oli käynyt siellä viime vuosina vähän.
Kysymyksessä olevassa kaupassa kiinteistönvälittäjänä toiminut myyntijohtaja/yrittäjä M. Helmttttnen on käräjäoikeudessa kertonut, että kiinteistön toinen näyttö kantajille oli kestänyt noin puoli tuntia. Myös sen yhteydessä oli ollut esillä kohteen myyntiesite ja keittiön pöydällä kansio, jossa oli ollut kohteen kaikki piirustukset ja luvat sekä Hattulan kunnan tilaama meluselvitys (K11). Helmttttnen ei muistanut, oliko kansiossa myös joku tärinään liittyvä selvitys. Helmttttnen oli tarjonnut kansiota asiakirjoineen kantajille tutustuttavaksi, kuten hän esittelyissä aina teki. Kantajat olivat tuolloin käyneet kansiota läpi. He olivat katsoneet myös yhdessä Helmttttsen kanssa jotain piirustusta. Kiinteistöä koskevista tutkimuksista ei ollut erikseen puhetta. Kantajat eivät olleet halunneet kohteesta kuntotutkimusta, koska kohde oli uusi. S. Haxxxnen oli sanonut Helmttttselle asuneensa aikoinaan junaradan varressa ja ettei se ollut heille ongelma.
Myyntiesitteessä 7.2.2013 (K2) on todettu, että rakennuksen kunto oli hyvä ja katon kunto erinomainen. Kohdassa Kaavoitus on todettu "Asemakaava. Hattulan kunta" ja kohdassa Esittelyteksti "Upea omakotitalo hyvällä paikalla".
Kiinteistön kauppakirjassa 16.4.2013 (K1) on todettu, että "Kiinteistön nykykunto on otettu huomioon kauppahintaa määritettäessä" ja "Ostaja on suorittanut kiinteistöllä katselmuksen ja on huolellisesti tutustunut kaupan kohteeseen. Ostaja on tällöin tarkastanut rakennukset, kiinteistön rajat ja sen alueen. Ostaja on katselmuksessa todennut kaupan kohteen vastaavan siitä esitettyjä asiakirjoja ja annettuja tietoja. Ostaja ottaa vastaan rakennuksen siinä kunnossa ja niine varusteineen kuin se kiinteistöä viimeksi esiteltäessä oli. Ostaja ottaa yksin vastattavakseen katselmuksessa havaitsemistaan ja mainituissa raporteissa mainituista mahdollisista vaurioista korjauskuluineen, mikä on huomioitu kauppahinnassa." Helmttttsen mukaan edellä esitetty oli kauppakirjoihin otettu vakiolauseke.
Kauppakirjassa on myös todettu, että "Ostaja on tutustunut edellä esitetyn lisäksi kiinteistön myyntiesitteeseen, kiinteistön 16.4.2013 päivättyihin kiinteistörekisteriotteeseen, lainhuutotodistukseen, rasitustodistukseen sekä tonttikarttaan ja asemakaavamääräyksiin", "Ostaja ilmoittaa saaneensa asuntojen markkinoinnista annettavista tiedoista annetussa asetuksessa (130/2001) säädetyt tiedot" ja "Kaupan vakiolausekkeiden lisäksi osapuolet toteavat rajoituslausekkeena seuraavaa: Ostaja on saanut tutustua kiinteistöön haluamallaan tavalla ja laajuudessa".
Virheet
Tärinävaikutus ja melu
Asiassa esitetystä selvityksestä
Asiassa esitetyn selvityksen mukaan kaupan kohteena ollut kiinteistö sijaitsee pääradan (Helsinki-Tampere) varrella. Kysymyksessä olevan kiinteistön kohdalla on neljä junaraidetta, joista lähin on 30 metrin etäisyydellä kiinteistöllä sijaitsevasta asuinrakennuksesta. Radan toisella puolella vasemmalla on Parolan rautatieasema. Hattulan kunnan asemakaavassa kiinteistön alue on merkitty julkisten varastorakennusten korttelialueeksi. Asuinrakentaminen alueelle ilman poikkeuslupaa ei ole ollut mahdollista.
Hattulan kunnan kunnanhallitus on päätöksellään 10.9.2007 hyväksynyt vastaajan poikkeamislupahakemuksen asemakaavan mukaisesta korttelin käyttötarkoituksesta (K7; A3). Päätöksessä on todettu, että "Rakentamisen sijainnin vuoksi tulee huomioida Valtioneuvoston antamat ohjearvot melutasolle (VNP 993/1992) sekä raideliikenteestä aiheutuva tärinä. Tarvittavat selvitykset ja suunnitelmat tulee laatia asiantuntijan toimesta ja ratkaisut esittää rakennuslupaa haettaessa. Tarvittavat toimenpiteet tulee suorittaa hakijan toimesta ja kustannuksella rakentamisen yhteydessä ennen käyttöönottoa." Samasta päätöksestä ilmenee, että ympäristötarkastaja ei ollut puoltanut poikkeamislupaa. Hän oli lausunnossaan todennut, että rakennuspaikka sijaitsi rautatien melualueella ja raideliikenteestä aiheutui myös haitallista tärinää. Tilanne ei ollut muuttunut aiemmasta, vuoden 2002 tilanteesta.
Edellä mainitusta päätöksestä myös ilmenee, että vastaaja oli vuonna 2002 hakenut poikkeuslupaa vastaavalle hankkeelle. Kunnanhallitus oli tuolloin hylännyt hakemuksen sillä perusteella, että uuden pientalorakennuspaikan muodostamisella rautatien melualueelle on haitallisia vaikutuksia asukkaiden terveyteen ja viihtyvyyteen. Toimenpiteen katsottiin myös tuottavan haittaa kaavoitukselle, kaavan toteuttamiselle ja alueiden käytön muulle järjestämiselle.
Ratahallintokeskuksen lausunnossa vastaajan rakennuslupahakemukseen 10.6.2009 (K7; A4) on viitattu Valtioneuvoston päätöksen melutason ohjearvoista (993/92) noudattamiseen ja todettu, että mahdollisesti tarvittavat meluntorjuntarakenteet on tehtävä tontille (rautatiealueen ulkopuolelle) tontin omistajan toimesta ja kustannuksella. Lisäksi lausunnossa on todettu, että liikenteen tärinästä oli olemassa VTT:n selvitys vuodelta 2004, jossa oli annettu tärinään liittyviä suosituksia. Maaperän koostumus ja rakenne voi vaikuttaa merkittävästi tärinän leviämiseen. Rakenteiden suunnittelussa ja rakentamisessa oli huomioitava toimenpiteet mahdollisesti tulevaisuudessa ympäristössä tapahtuvasta liikenteestä aiheutuvan tärinän vaikutusten poistamiseksi.
Vastaajalle myönnetyn rakennusluvan 23.6.2009 (K7; B1) mukaan sen ehtona on ollut, että ennen kunkin työvaiheen suorittamista rakennusvalvontatoimistoon toimitetaan luvassa mainitut asiakirjat kuten pohjatutkimus. Muina lupaehtoina luvassa on mainittu, että "Perustussuunnittelijan tulee tehdä selvitys ja arviointi tärinän vaikutuksista sekä suunnitelma tärinähaittojen estämiseksi. Em. toimitettava rakennusvalvontaan. Selvitys rakennuksen vaipparakenteiden ääneneristävyydestä toimitettava rakennusvalvontaan. Rakennustyön tarkastusasiakirja."
Hattulan kunnan rakennusjärjestyksen 44 §:n (K24) mukaan rakennuksen ja sen ulkotilojen suunnittelussa ja rakentamisessa on kiinnitettävä erityistä huomiota ympäristöstä mahdollisesti aiheutuvan melun torjuntaan. Rakennuksen eri tilojen enimmäisäänitasojen osalta noudatetaan asiasta erikseen annettuja määräyksiä.
Hattulan kunnan tilaamasta kaavakohteiden meluselvityksestä 27.10.2010/Ramboll (K11) ilmenee, että Valtioneuvoston päätöksen 993/92 mukaiset yleiset melutason ohjearvot olivat ulkona päivällä 55 dB ja yöllä 45 - 50 dB sekä sisällä asuinhuoneissa päivällä 35 dB ja yöllä 30 dB. Mainitun selvityksen mukaan lähinnä raideliikenteestä peräisin oleva päiväajan yli 55 dB melualue yltää noin 170 - 200 metrin etäisyydelle rautatiestä itään. Yöaikaan suuri osa Parolan alueesta on yli 45 dB melualuetta ja 50 dB melualue yltää noin 300 metrin päähän rautatiestä itään. Tätä koskevat laskennat oli tehty pihatasolle (=maanpinta+2 metriä).
Taratest Oy:n liikennetärinäselvityksen 5.6.2015 (K8) mukaan nyt kysymyksessä olevan asuinrakennuksen runkomelun maksimiarvo jää alle asuintilojen sallitun arvon 35 dB.
A. Haxxxnen on kertonut, että kysymyksessä olevassa omakotitalossa asumisaikana hänelle oli junaliikenteestä aiheutunut yöllisiä heräämisiä ja valvomisia, minkä vuoksi hän oli ollut aamulla väsynyt. Tämä vaikutti haitallisesti hänen yleiskuntoonsa ja työskentelyynsä järjestelmäinsinöörinä, jossa piti olla tarkkana. Heräämiset olivat pääsääntöisesti aiheutuneet tavarajunien tärinästä. Hän oli pitänyt heräämisistään päiväkirjaa ja hänelle oli tehty työterveyshuollon kautta hyvinvointianalyysi. A. Haxxxsen mukaan hänellä oli ennen oikeudenkäyntiä todettu eräs sairaus, joka oli leikattu keväällä 2016.
Edellä mainittuun heräämispäiväkirjaan (K26) on merkitty yöaikaan tapahtuneita heräämisiä useina eri päivinä 8.7.2015 - 31.3.2016. Hyvinvointianalyysistä (K28) ilmenee, että unen palautumisen laadun osalta sykevälivaihtelusta laskettavan mittausten keskiarvo oli 37 ms, mikä vastasi kohtalaista.
Sairauskäyntiä 11.1.2016 työterveysasemalla koskevasta todisteesta (K15) ilmenee, että siihen merkittyjen esitietojen mukaan A. Haxxxnen herää 2 - 3 kertaa viikossa talon vieressä kulkevaan junan ääneen ja tärinään ja sen jälkeen heräilee 15 -30 minuutin välein. Kohdassa jatkosuunnitelma on todettu, että unenpuute heikentää hänen elämänlaatuaan ja fyysistä ja henkistä palautumista. Saman todisteen mukaan lääketieteellisin toimenpitein tilannetta ei voida olennaisesti parantaa.
S. Haxxxnen on kertonut heräilleensä satunnaisesti junan tärinään sen mennessä ohi. Tällöin sänky hytkyi ja rakenteet natisivat. S. ja A. Haxxxnen nukkuvat talon yläkerrassa. Myös heidän alakerrassa nukkuvat alaikäiset lapsensa olivat heräilleet samasta syystä. Heräämisistään johtuen S. Haxxxnen oli ollut väsyneempi töissä.
Vastaaja on kertonut, että hänellä ei ollut ollut ongelmia tärinävaikutuksen ja melun kanssa asuessaan nyt kysymyksessä olevassa ja sen naapurikiinteistössä olevissa rakennuksissa.
Liikenneviraston julkaisusta Tavaraliikenteen kuljetusvirrat 2014 ja 2015 (K27) ilmenee ja on pääteltävissä, että nyt kysymyksessä olevalla rataosuudella on suhteellisen paljon tavaraliikennettä muihin rataosuuksiin Suomessa verrattuna.
Kantajat ovat ilmoittaneet, että kiinteistön ohittaa vuorokaudessa noin 30 - 40 tavarajunaa, pääsääntöisesti yöllä. Raskaimmat tavarajunat (ns. Rautaruukin junat), jotka kantajien käsityksen mukaan painavat 4.000 - 5.000 tonnia, ohittavat kiinteistön 5 kertaa vuorokaudessa, osittain päivällä ja osittain yöllä. Vastaajan ilmoituksen mukaan kiinteistön ohittaa vuorokaudessa noin 30 tavarajunaa, pääsääntöisesti yöllä. Raskaimmat junat (ns. Rautaruukin junat), jotka vastaajan käsityksen mukaan painavat 1.500 tonnia, ohittavat kiinteistön 2 kertaa vuorokaudessa, kerran yöllä ja kerran päivällä.
Taratest Oy on suorittanut kohteessa liikennetärinämittauksen 13.5. - 20.5.2015. Sitä koskevassa liikennetärinäselvityksessä (K8) on todettu, että junaliikenne tontin kohdalla oli vilkasta. Kohteen ohitti päivittäin runsaasti paikallisjunia ja muutamia IC-junia, myös tavarajunia. Yhteensä junia kulki noin 90 -100 vuorokaudessa. Mainitusta selvityksestä ja sitä tekemässä olleen rakennusinsinööri E. Huotttn kertomuksesta käräjäoikeudessa ilmenee, että viikon kestänyt mittaus tehtiin rakennuksen perustuksista sokkelissa, yläkerran lattiasta ja maastossa tontilla. Tutkimustuloksista seulottiin 15 merkittävintä tärinätapahtumaa, joista 6 oli tavarajunia molempiin suuntiin kokonaispainoltaan 1.335 - 2.090 tonnia. Mittaamisessa käytettiin VTT:n vuonna 2004 julkaisemaa ohjetta "Suositus liikennetärinän mittaamisesta ja luokituksesta" ja sen mukaista värähtelyluokitusta A - D. Tässä tapauksessa arvioinnissa oli käytetty luokkaa D (< 0,60), joka koski olosuhteita, joihin pyrittiin vanhoilla asuinalueilla ja jonka osalta keskimäärin 25 prosenttia asukkaista pitää värähtelyitä häiritsevinä ja voi valittaa häiriöistä. Huotttn mukaan oli kuitenkin tulkinnanvaraista, tuliko värähtelyluokkana nyt käyttää luokkaa D vai C (< 0,30), joka koski suositusta uusien rakennusten ja väylien suunnittelussa ja jonka osalta keskimäärin 15 prosenttia asukkaista pitää värähtelyitä häiritsevinä ja voi valittaa häiriöistä. Maastossa mitatusta tärinästä tehtyyn tasaiseen voimistumiseen perustuvaksi sisätilojen värähtelyksi oli arvioitu 0,968 mm/s, mikä ylitti selvästi tavoitetason (< 0,6 mm/s). Tämä tarkoitti sitä, että ohjeen mukaan olisi muutettava rakennuksen käyttötarkoitusta tai vaimennettava värähtely. Sokkelista mitatusta tärinästä saatiin tunnusluvuksi 0,618 mm/s, mikä ylitti tavoitetason. Toisen kerroksen mitatusta tärinästä saatiin tunnusluvuksi 1,46 mm/s, mikä ylitti selvästi tavoitetason. Huotttn mukaan, mikäli kysymyksessä oleva tärinämittaus olisi tehty ennen rakennuksen rakentamista, siitä olisi annettu lausunto, jonka mukaan kysymyksessä olevalle tontille ei voinut rakentaa asuinrakennusta. Tärinäselvityksen yhteenvedossa on todettu, että junatärinä tutkimuksen kohteena olevalla tontilla ylitti tärinämittauksen perusteella vaaditun värähtelyluokituksen D. Runkomelun maksiarvo jäi alle asuintilojen sallitun arvon 35 dB. Saman yhteenvedon mukaan liikennetärinä ei voi aiheuttaa mittausten perusteella rakenteille vaurioita.
Hattulan kunnan tärinäselvitystä koskevan raportin 10.8.2010 (V20) mukaan 17.6.2010 klo 12.00 -16.30 suoritettujen mittausten ja laskennallisten arvioiden pohjalta Parolan kaava-alueella uusille rakennuksille sovellettavan värähtelyluokan C raja 0,30 mm/s alitettiin, kun rakennuksen etäisyys rataan nähden on vähintään 45 metriä. Saman raportin mukaan alueen ohittaa normaalina arkivuorokautena noin 100 junaa vuorokaudessa, joista noin 30 tavarajunia ja loput henkilöjunia.
Muun muassa tavarantarkastajana toiminut talonrakennusalan diplomi-insinööri K. Imtttnen on käräjäoikeudessa käsityksenään kertonut, että tässä tapauksessa tärinämittauksessa tuli soveltaa VTT:n ohjeiden värähtelyluokkaa C eikä D, koska kysymys oli uudesta asuinrakennuksesta. Imtttsen mukaan rakennusluvassa edellytettyjä pohjatutkimusta sekä tärinä- ja meluselvityksiä ei ollut tehty, mikä oli rakennushankkeeseen ryhtyvän velvollisuus ja viime kädessä tämän vastuulla. Tärinästä aiheutuu talon rakenteiden halkeilemista, mikä lyhentää rakennuksen suunniteltua ja ajateltua käyttöikää, joka oli 60 - 80 vuotta rakennuksen ja 100 vuotta perustusten osalta. Toisaalta Imtttnen ei ollut tehnyt havaintoja halkeilusta tässä tapauksessa. Asiassa oli myös riski, että savimaalla oleva asuinrakennus jossain vaiheessa kallistuu. Imtttsen mielestä kysymyksessä olevaa rakennusta ei voida käyttää asumiseen sen tärinän, melun, ilmanvaihdon ja lämmityksen vuoksi. Melusta rakennuksen sisällä Imtttsella ei ollut tietoa. Asiassa ei ollut mitään taloudellisesti järkevää keinoa korjata tärinävaikutusta, koska siitä aiheutuvat kustannukset ylittävät selvästi talon rakentamiskustannukset.
Imtttnen on edelleen kertonut, että liikenneolosuhteet rakennuspaikalta eivät olleet muuttuneet aikaisempaan verrattuna parempaan suuntaan. Rakennuksen etäisyys lähimpään raiteeseen oli 30 metriä ja junaraiteiden keskelle 55 metriä. Imtttsen käsityksen mukaan nykyisten raiteiden ja rakennuksen väliin tulee nopea raide, mistä aiheutuu merkittävä haitta rakennuksen tekniselle suunnittelulle. Imtttnen ei ole tiennyt tätä koskevista päätöksistä.
VTT:n erikoistutkija A. Talttt on käräjäoikeudessa kertonut, että liikennetärinästä ei ollut nimenomaisia säädöksiä, mutta VTT:n asiaa koskevien suositusten ja ohjeiden mukaista värähtelyluokitusta A - D noudatettiin yleisesti. Luokitus vastasi myös kansainvälistä käytäntöä. Nyrkkisääntönä voitiin pitää, että junan nopeuden puolittaminen puolitti sen tärinävaikutusta ja päinvastoin. Sama koski junan painon vaikutusta. Junan pituudella oli vaikutusta tärinän kestoon, mutta ei välttämättä sen tasoon. Taltttn mielestä Taratest Oy:n liikennetärinäselvitys (K8) oli tehty VTT:n suositusten mukaisesti. Mainitusta selvityksestä oli pääteltävissä, että tärinä oli tässä tapauksessa suurta ja talon asukkaat voivat herätä siihen sängyssä ja että kuka tahansa voi huomata kysymyksessä olevan tärinän. Yleensä isoimmat junat olivat tärinän kannalta häiritsevämpiä. Resonanssi-ilmiön johdosta rakennuksen yläkerrassa tärinä oli voimakkaampaa kuin alakerrassa. Vanhoilla asuinalueilla voitiin tietyissä tapauksissa soveltaa värähtelyluokkaa D, kuten esimerkiksi vanhaa rakennusta laajennettaessa. Koska Talttt ei tuntenut alueen kaavatilannetta, ei hän osannut sanoa, tuliko asiassa soveltaa luokkaa D vai C. Tärinän kannalta ongelmallisimpia tapauksia olivat savimaalle rakennetut rakennukset. Taltttn mukaan nykytietämyksen mukaan rakenteellisilla toimenpiteillä oli erittäin vaikea saada tärinää vähennettyä savimaalla. Toimenpiteiden vaikutuksen lopputuloksesta ei ole varmuutta. Edes uuden rakennuksen rakentamisella asia ei välttämättä korjaannu. Rakennuksen perustuksen paalutus voi jopa voimistaa vaakasuuntaista tärinää. Tehokkain tapa vaikuttaa tärinään oli liikenteen rajoittaminen eli raskaiden junien nopeusrajoitukset, mikä ilmenee myös VTT:n asiakasraportista 19.2.2015 (K13). Tärinän mittaaminen jo ennen rakentamisen aloittamista oli edullista verrattuna myöhemmin tärinän poistamisesta aiheutuviin kustannuksiin. Taltttn mukaan tulevaisuudessa junaratojen perusparannuksessa käytettävän paalulaatan myötä tärinähaitat voivat vähentyä, mikä oli kuitenkin kallista ja sen käyttö rahasta kiinni ja siten epävarmaa.
Liikenneviraston ylitarkastaja, melu- ja tärinäasiantuntija E. Poitttnen on käräjäoikeudessa kertonut, että Suomessa oli melulle ohjearvot, mutta ei tärinälle, joka oli ilmiönä hankala. Kuitenkin VTT:n tärinää koskevien ohjeiden arvot olivat tulleet käytännössä normin asemaan. Ne vastasivat esimerkiksi muissa Pohjoismaissa noudatettuja arvoja. VTT:n tärinän värähtelyluokitus A - D oli rakennusterveyden kannalta merkityksellinen ja se oli laadittu terveyden näkökulmasta. Ihminen aistii tärinää herkästi ja heräämisellä tärinään oli vaikutusta hänen terveyteensä. Luokitus oli ohjaava, mutta käytännöt vaihtelivat kunnittain. Tärinän estäminen oli todella vaikeaa ja sen vaimentamisen onnistumiseen liittyi suuria riskejä. Tärinä pitäisi estää lähellä sen lähdettä. Lähellä rakennusta sitä koskevat toimenpiteet eivät ole yleensä onnistuneet. Yleensä esimerkiksi paalutuksella tai tärinäesteillä oli saatu enintään 50 prosenttia vähennettyä tärinää. Kustannukset siitä olivat noin 2.000 euroa/m2. Tärinän ja melun yhteisvaikutuksesta ei ollut ohjearvoja. Kustannukset melun torjunnasta olivat noin 1.100 - 1.300 euroa/m2. Poitttsen mukaan välillä Helsinki-Tampere kulki vuorokaudessa noin 100 - 200 junaa, johon sisältyi kohtalaisen paljon tavaraliikennettä. Tavarajunat joutuivat muusta junaliikenteestä johtuen ajamaan yleensä öisin ja 60 - 80 kilometrin tuntinopeudella.
Poitttnen on edelleen kertonut, että hänen saamiensa tietojen mukaan junaradan laajentamisen tarveselvitys Parolan aseman kohdalla aloitetaan kesällä 2016. Tuolloin tutkitaan radan laajentamisen tarve ja tehdään yleissuunnitelma, josta alueen asukkaita viimeistään informoidaan. Tämän jälkeen tehdään rakentamissuunnitelma, jossa päätetään esimerkiksi se, kummalle puolelle mahdollinen lisäraide tulisi. Muita päätöksiä kuin tarveselvityksen tekemisen aloittaminen ei ollut asiassa tehty. Poitttnen ei osannut sanoa, oliko asia ollut yleisesti tiedossa. Asian eteneminen riippui puhtaasti hallituksen poliittisesta päätöksestä ja rahoituksesta. Lyhyimmillään aikaa rakentamisen alkamiseen menisi ehkä 3 - 5 vuotta, mutta varmuudella tätä ei voinut sanoa, vaan mainittu aika voi olla esimerkiksi 10 tai 20 vuottakin. Mikäli lisäraide tulisi, tavarajunat käyttäisivät ilmeisesti edelleen yleensä samoja raiteita kuin nytkin. Poitttsen mukaan Pöyry Oyj:n laatima tilantarveselvitys 18.3.2010 (K29) oli esiselvitys, jossa kerättiin perustietoa siitä, oliko tarpeen jatkaa selvitystä. Viimeksi mainitussa asiakirjassa on muun muassa todettu, että lisäraiteet ovat sijoitettavissa koko tarkastelualueelle ja Parolan asemanseudulla lisäraiteiden sijoitus on tarkennettava jatkosuunnittelussa.
Rakennusterveysasiantuntija ja rakennusmestari R. Lajtttnen on käräjäoikeudessa kertonut ja hänen laatimastaan lisälausunnosta 15. - 17.1.2016 (K12) ilmenee, että tärinänvaimennuksesta aiheutuvat kustannukset olivat noin 60.000 euroa, mikäli vaimennus tehdään rakentamalla kalkkipaaluista noin 80 metrin pituinen pilariseinä rakennuksen ja tontin rajan väliin. Lajtttsen mukaan vaimennuksen vaikutuksesta ei ollut täyttä varmuutta. Tärinävaikutukset tuli selvittää jo etukäteen rakennettaessa sille alttiille rakennuspaikalle kuten savimaalle. Pohjatutkimus tehdään maahan kairaamalla. Ohjearvot ylittävä tärinä oli haitallista rakenteille ja tiloja käyttäville henkilöille. Rakennushankkeeseen ryhtyvällä oli viime kädessä vastuu rakennusluvan ehtojen täyttämisestä.
Neurologian erikoislääkäri H. Kuuttt on käräjäoikeudessa kertonut, että katkonainen yöuni ei ole sinänsä terveyshaitta, jos henkilö nukahtaa uudestaan eikä hänellä ole univajetta. Herääminen 1 - 2 kertaa yössä ei ollut epänormaalia. Noin 20 prosenttia suomalaisista kärsii univajeesta. Uni on merkityksellistä aivoille ja unen puute voi altistaa erilaisille sairauksille sekä verenpaineen nousulle. Turhautuminen, ahdistuminen ja stressireaktio liittyivät univajeeseen, mutta tämä oli kovin yksilöllinen asia. Oli arveltu, että univaje voi vaikuttaa myös työtehtävien laatuun, mutta toisenlaisiakin tutkimuksia asiasta oli olemassa.
Rakennustekniikan diplomi-insinööri T. Kortttki on käräjäoikeudessa käsityksenään kertonut, että Taratest Oy:n liikennetärinäselvityksessä (K8) värähtelyn aiheuttama ääni ei ylittänyt ohjearvoja eikä ongelmana ollut rakenteiden kestävyys, vaan rakennuksen välipohjan värähtely.
Eläkkeellä oleva rakennusinsinööri U. Lehtttta on käräjäoikeudessa kertonut, että hän oli suunnitellut kysymyksessä olevan rakennuksen perustukset. Suunnitteluvaiheessa vastaaja oli sanonut Lehtttnalle, että kohteessa oli jotain tärinävaatimuksia. Heidän välillään oli ollut puhetta siitä, että niihin täytyi varautua vahvalla sorapatjalla ja perustuksilla. Lehtttta ei ollut nähnyt rakennuslupaa eikä tiennyt siihen liittyvistä selvityksistä.
Rakennusinsinööri R. Halttt on käräjäoikeudessa kertonut toimineensa kysymyksessä olevassa rakennuskohteessa vastaavana työnjohtajana ja pääsuunnittelijana. Haltttin mukaan radan läheisyyteen oli varauduttu laittamalla rakennukseen "desibeli-ikkunat" ja seiniin kaksinkertainen määrä Gyproc-levyä. Lisäeristyksestä on todettu myös talotoimittajan postissa (V5) ja J.talon toimitussisällössä 8.5.2009 (V6). Haltttin mukaan käytettävissä oli ollut Hattulan kunnalta saatu tehty meluselvitys. Tärinästä oli ollut maininta rakennusluvassa. Selvitystä tärinän vaikutuksista ei kuitenkaan tehty, koska vastaaja oli näin päättänyt eikä Halttt pääsuunnittelijana ollut voinut tehdä asialle mitään. Rakennusluvassa mainittuna pohjatutkimuksena oli tehty maastokatselmus ja perustamistapalausunto (K7;83).
P. Virtttnen on käräjäoikeudessa kertonut, että hän oli perheineen asunut kysymyksessä olevassa omakotitalossa vuokralla vuoden ajan melkein sen valmistumisesta lähtien. Virtttsen mukaan talon sisällä esimerkiksi sohvalla istuttaessa oli tavarajunan ohittaessa kiinteistön tuntenut vähän tärinää, mikä oli ollut sitä voimakkaampaa mitä raskaampi juna oli kyseessä. Raskaita tavarajunia oli kulkenut ohi välillä päivälläkin. Aluksi Virtttnen oli herännyt yöllä siihen. Kysymyksessä oleva tärinä ei ollut kuitenkaan häirinnyt heitä. Melua junista talon sisällä tai ulkona he eivät olleet kokeneet mitenkään häiritsevänä, vaikka junien ohittaessa kiinteistön sen oli huomannut. Virtttsen mukaan he olisivat asuneet kysymyksessä olevassa talossa pitempäänkin, ellei sitä olisi myyty.
R. Vainttt on käräjäoikeudessa kertonut, että osallistuttuaan kysymyksessä olevan asuinrakennuksen rakennustöihin hän oli majoittunut siinä syksyllä 2009. Vaintttn mukaan hän oli saattanut huomioida tärinää ns. Rautaruukin tavarajunasta, joka oli kulkenut kiinteistön ohi kerran vuorokaudessa noin kello 04.00 - 05.00, jos hän oli ollut tuolloin hereillä. Vainttt ei osannut sanoa, heräsikö siihen. Muista junista hän ei ollut tehnyt havaintoja. Vainttt oli useita kertoja yöpynyt myös vastaajan luona naapuritalossa, joka oli "hytkynyt" Rautaruukin junan ohittaessa sen.
Sähköasentaja/urakoitsija H. Hartttnen on käräjäoikeudessa kertonut, että tehdessään sähköasennuksia kysymyksessä olevalla rakennustyömaalla hän oli havainnut jotain jytinää ja melua tms. korkeintaan Rautaruukin tavarajunasta, mikä ei ollut kuitenkaan häirinnyt häntä.
Käräjäoikeus on toimittanut asianosaisten pyynnöstä torstaina 19.5.2016 noin kello 14.00 - 14.35 kysymyksessä olevalla kiinteistöllä katselmuksen, jossa olivat paikalla käräjäoikeuden puheenjohtaja, asianosaisten avustajat, A. Haxxxnen, vastaaja ja T. Kortttki. Katselmus toimitettiin omakotitalon pihamaalla ja siinä tarkasteltiin A. Haxxxsen haluamin ja esittelemin tavoin rakennuksen ulkoverhouksen tuuletusta, sokkelia, routaeristystä, salaojajärjestelmää, tiilikaton jiiriä, kulkumahdollisuuksia katolle sekä junien melu- ja tärinävaikutusta. Katselmuksen aikana kiinteistön ohitti yksi henkilöjuna ja vastaajan VR:ltä saamien tietojen mukaan 725.000 tonnia painava 700 metriä pitkä tavarajuna, jonka ohittaessa kiinteistön katselmukseen osallistujat tarkastelivat tärinävaikutusta kantajan pyytämällä tavalla laittamalla kätensä kiinni omakotitalorakennuksen junaradan puoleiseen ulkoseinään.
Katselmuksessa käräjäoikeus teki tärinän osalta havainnon, että edellä mainitusta tavarajunasta ei ollut aistittavissa merkittävässä määrin tärinävaikutusta. Henkilöjunan osalta tärinävaikutusta ei ollut aistittavissa rakennuksen pihamaalla lainkaan. Katselmuksen aikana kiinteistön ohittaneista junista aiheutunutta melua junaradan puoleisella pihalla ei ollut pidettävä erityisen häiritsevänä.
Vastaaja on pääkäsittelyssä ilmoittanut, että hän oli pyytänyt lupaa päästä kysymyksessä olevalle kiinteistölle huhtikuussa 2016 tärinä- ja meluselvitysten tekemistä varten sekä 4.5.2016 vastaajan todistajien siellä käyntiä varten, mistä kantajat olivat kieltäytyneet. Kantajien mukaan tämä oli johtunut siitä, että todistelu asiassa oli pitänyt ilmoittaa ja toimittaa käräjäoikeudelle sen valmisteluistunnossa asettamissa määräajoissa.
Johtopäätökset näytöstä
Kiinteistön ja sillä olevan rakennuksen ostajalla on oikeus edellyttää, että rakennus on kaikilta osin rakennettu rakennusluvan sekä sen sisältämien ehtojen ja suunnitelmien sekä hyvän rakennustavan mukaisesti. Myyjänä olevan rakennushankkeeseen ryhtyneen henkilön vastuuta edellä mainituista seikoista ei poista se, että rakennus olisi rakennusviranomaisen suorittamassa lopputarkastuksessa hyväksytty käyttöön otettavaksi.
Asiassa esitetty selvitys ei osoita, että vastaaja on toimittanut rakennusviranomaiselle rakennusluvan ehtona olleet edellä tässä tuomiossa mainitut selvitykset, tutkimukset ja suunnitelmat. Tällaisena ei voida pitää myöskään Haltttin laatimaa perustamis- ja olosuhdeselvitystä 5.7.2009 (K7;83). Tästä huolimatta rakennustyöt on aloitettu 7.7.2009 ja asuinrakennus on lopputarkastuksessa hyväksytty käyttöön otettavaksi.
Asiassa esitetystä selvityksestä ja todistelusta ilmenee, että junaliikenteestä aiheutuva tärinä kysymyksessä olevassa asuinrakennuksessa ylittää yleisesti noudatettavien VTT:n ohjeiden värähtelyluokitusten D ja C tavoitetasot. Näin varsinkin silloin kun on kysymys raskaista tavarajunista (ns. Rautaruukin tavarajunat). Asiassa on toisaalta jäänyt näyttämättä, että raskaita tavarajunia kulkisi kiinteistön ohi säännöllisesti enemmän kuin kaksi kertaa vuorokaudessa.
Erityisesti Taltttn, Poitttsen, Huotttn ja Imtttsen asiantuntevilla kertomuksilla on selvitetty, että kysymyksessä olevasta mitatusta ohjearvot ylittävästä tärinävaikutuksesta aiheutuu haittaa asumismukavuudelle rakennuksessa ja siitä voi aiheutua myös heräämisiä ja terveysvaikutuksia. Näyttämättä kuitenkin on jäänyt, että A. Haxxxsen heräämiset öisin ainakaan kaikilta osin aiheutuisivat pelkästään junaliikenteestä. Tätä arvioidessaan käräjäoikeus on ottanut huomioon myös muiden rakennuksessa asuneiden, yöpyneiden tai työskennelleiden henkilöiden edellä selostetut kertomukset, joiden mukaan he eivät ole kokeneet tärinää rakennuksessa erityisen häiritseväksi. Myös S. Haxxxnen on kertonut heräilevänsä junan aiheuttamaan tärinään vain satunnaisesti. Kuutttn kertomuksesta ilmenevin tavoin heräily öisin ei sinänsä ole epätavanomaista. Asiaa ei ole arvioitava toisin myöskään A. Haxxxsen sairauskäyntiä työterveysasemalla 11.1.2016 koskevien merkintöjen perusteella, koska esitiedoissa olevat merkinnät heräämisensä syystä ilmeisesti keskeisesti perustuvat vain hänen lääkärissä kertomiinsa seikkoihin.
Käräjäoikeus pitää uskottavana kantajien ilmoitusta siitä, että kysymyksessä olevalla tärinävaikutuksella on kielteistä merkitystä heille myös kiinteistöä edelleen myytäessä heidän joutuessaan kertomaan asiasta mahdolliselle ostajalle.
Vastaaja on ollut tietoinen rakennusluvassa myös mainitusta ja edellytetystä selvityksen tekemisestä tärinän vaikutuksista ja suunnitelmasta tärinähaittojen estämiseksi. Haltttin kertomuksesta ilmenee, että vastaaja on tehnyt tietoisen päätöksen olla tekemättä mainittua selvitystä ennen rakentamisen aloittamista. Vastaajan on täytynyt olla tietoinen varsinkin raskaiden tavarajunien aiheuttamasta tärinävaikutuksesta asuttuaan kysymyksessä olevassa omakotitalossa ennen kaupan tekemistä noin 7 kuukautta ja käytettyään useita vuosia naapurikiinteistöllä olevaa rakennusta loma-asuntonaan.
Asiassa esitetyn selvityksen mukaan vastaaja ei ole ennen kaupan tekemistä kertonut tärinäselvityksen tekemättä jättämisestä kantajille.
Kantajat ovat ennen kaupan tekemistä tienneet junaradan sijainnista kysymyksessä olevan kiinteistön läheisyydessä. On lähtökohtaisesti selvää, että heidän on täytynyt varautua siihen, että junista aiheutuu ainakin jossain määrin melua ja tärinää lähellä rautatietä sijaitsevalle kiinteistölle. Kantajat ovat voineet kiinteistöllä päivällä käydessään tehdä havaintoja niistä ainakin osittain. Toisaalta kantajat ovat voineet rakennuksen sisätilojen osalta lähteä siitä, että rakennus on rakennettu melu- ja tärinävaikutuksen estämiseksi asianmukaisesti. Rakennuksen sisällä ei ole osoitettu olleen ohjearvot ylittävää melua.
Poitttsen kertomuksesta ilmenevin tavoin päätöksiä junaradan laajentamisesta Parolan kohdalla ei ole tehty. Radan laajentamisen tarvetta vasta tutkitaan kesällä 2016 alkavassa tarveselvityksessä. Taltttn mukaan tulevaisuudessa junaratojen perusparannuksen myötä tärinähaitat voivat vähentyä. Näyttämättä on jäänyt, että radan laajentamisen osalta vastaaja olisi laiminlyönyt tiedonantovelvollisuutensa kantajille ja että kaupan kohteessa olisi siten tältä osin virhe.
Esitetyn selvityksen perusteella käräjäoikeus katsoo, että asuinrakennuksessa jo todetun tärinävaikutuksen osalta kaupan kohteessa on kanteessa tarkoitettu maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 3 kohdan mukainen virhe, joka ei ole ennen kaupan tekemistä ollut kantajien havaittavissa tarkastuksessa.
Ulkona kiinteistöllä olevan melun määrän kantajat ovat voineet todeta kiinteistön tarkastuksessa ennen kaupan tekemistä. Lisäksi Helmttttsen kertomuksesta on pääteltävissä, että myös Hattulan kunnan teettämä meluselvitys (K11) on ollut kantajien tutustuttavissa kiinteistön esittelyissä.
Melun osalta käräjäoikeus siten katsoo, että kaupan kohteessa ei ole maakaaressa tarkoitettua laatuvirhettä, johon ostajat voivat vedota.
Perustukset, sokkeli, alapohja ja rakennuksen vierusta
Esitetyn riidattoman selvityksen mukaan kysymyksessä oleva asuinrakennus on perustettu maanvaraisesti reunavahvistetun betonilaatan varaan ilman anturarakennetta. Alueella on savimaata. Rakennuksen sokkelissa on 60 mm:n pullistuma muutaman metrin matkalla, mikä on ylittänyt sallitun poikkeaman.
Rakennusmestari T. Nittten, joka on toiminut viimeiset 13 vuotta kuntotarkastajana yhteensä noin 2.000:ssa tarkastuksessa, kertomuksesta käräjäoikeudessa ja laatimasta kuntotarkastuksesta 31.8.2014 (K3) ilmenee, että rakennuksen perusmuuri on 30 cm matalampi verrattuna perustamissuunnitelmiin, mikä oli Nittten mukaan merkittävä rakentamisvirhe. Nittten oli tarkastanut kohteen 29.7.2014. Lajtttsen kertomuksesta ja lausunnosta 2.7.2015 (K6) ilmenee, että perustukset ovat noin 100 mm ulkopuolisen maanpinnan alapuolella, kun rakennusmääräykset edellyttivät peitesyvyydeksi vähintään 500 mm. Perustusten vahvuus riitti, mutta ei korkeus. Lajtttsen mukaan kysymyksessä oli vakava rakennusvirhe.
Lehtttta on kertonut, että hänen mielestään rakennuksen perustustyyppi oli oikea ja anturaperustusta vahvempi. Lehtttnan mukaan perustuksissa oli 100 - 150 mm:n ero suunnitelmiin verrattuna, mutta erityistä riskiä tästä ei ollut, koska reunavahvistettu laatta oli todella vahva rakenne. Halttt on kertonut, että rakennuksen perustukset olivat suunnitelmien mukaiset ja toteutettu perustustapa ainoa oikea rakennuspaikalle, jossa oli 2 metrin kuivakuorikerros ja sen alla 9 - 15 metrin kerros savea. Kortttki on kertonut, että hänen mielestään reunavahvistettu laatta oli tässä tapauksessa oikea perustamistapa. Sen anturaperustusta lujempi ja jäykempi rakenne kesti paremmin värähtelyä. Korttten mukaan perustukset tulisi kuitenkin olla rakennekuvien mukaiset.
Imtttnen on lausunnossaan 15.7.2015 (K7) todennut, että pelkästään rakennuksen perustusten uusiminen rakennuspaikan vaatimusten mukaisiksi oli suuruusluokaltaan 100.000 euron työ ja että asuinrakennus oli kokonaisuutena tehty vastoin rakentamisen säännöksiä.
Käräjäoikeus toteaa, että Nittten ja Lajtttsen kertomuksia asiassa on pidettävä näyttöarvoltaan suurempina kuin Lehtttnan ja Haltttin kertomuksia, koska Nittten ja Lajtttnen ovat tapahtumiin nähden ulkopuolisia, mutta Lehtttta ja Halttt eivät. Nittten ja Lajtttsen kertomuksilla on selvitetty, että rakennuksen perustuksissa on kanteessa tarkoitetut edellä mainitut virheet. Asiaa ei ole arvioitava toisin Korttten kertomuksen perusteella.
Katselmuksessa 19.5.2016 tehtyjen havaintojen mukaan rakennuksen sokkelin pintarakenteena käytetty kivirouhepintainen kuitusementtilevy oli tarkastelluilta osin lähes kauttaaltaan irti sokkelista. Vastaajan mukaan mainitut levyt oli kiinnitetty sokkeliin liimalla. Nittten kertomuksesta ja kuntotarkastuksesta ilmenee, että mainittu kiinnitystapa ei ole suunnitelmien mukainen. Kiinnitys olisi tullut tapahtua ruuveilla, mikä ilmenee myös asennusohjeista (K16, K34). Mainituilla perusteilla on selvitetty, että rakennuksen sokkelissa on tältä osin kanteessa tarkoitettu virhe.
Katselmuksessa 19.5.2016 tehtyjen havaintojen mukaan rakennuksen puuverhouksen taustan tuuletus oli seinien alaosassa tarkastelluilta osin lähes kauttaaltaan puutteellinen. Tämä ilmenee myös Nittten kertomuksesta ja kuntotarkastuksesta. Nittten mukaan tähän oli voinut vaikuttaa perusmuurin pullistuman lisäksi perusmuurin ja ulkoseinän välissä olleet eriste- ja bitumikermikaistat. Tähän liittyviä mahdollisia vaurioita Nittten ei ollut tutkinut. Myös Lajtttsen kertomuksesta ja lausunnosta ilmenee, että ulkoverhouksen takaa puuttui toimiva tuuletusrako. Ulkoseinälle satava vesi joutui paneloinnin sisäpinnalle ja valui paneloinnin sisäpuolelta perustuksille. Lajtttsen mukaan tästä aiheutui varmuudella vaurioita rakennukselle. Ulkoverhouksen paneloinnin takana oli jo tummentumia eli alkavia mikrobivaurioita, joista voi aiheutua terveyshaittaa ainakin silloin, jos mikrobeja pääsee kulkeutumaan asuinrakennuksen sisälle sen epätiiveyskohtien kautta.
Kortttki on ennen katselmusta käymättä kohteessa kertonut, että ulkoverhous oli asennettu talotehtaalla valmiiksi paikalleen kysymyksessä olevaan taloon ja että mikrobikasvusto paneloinnin taakse oli voinut aiheutua kosteasta ulkoilmasta. Vaintttn mukaan talotoimittajan suunnitelmissa oli otettu huomioon ilmankierto. Perusmuurin pullistuman kohdalla oli tehty viilto uretaanilevyihin. Rakennustarkastus Oy:n kuntotarkastusraportissa 24.1.2014 (K4) on todettu kohdassa olennaisimmat epäkohdat ja riskirakenteet, että julkisivuverhouksen tuuletus oli paikoin puutteellinen ja paikoittain niukka.
Lajtttsen ja Nittten kertomuksilla sekä katselmuksessa tehtyjen havaintojen ja edellä mainittujen kuntotarkastusten perusteella käräjäoikeus katsoo selvitetyksi, että rakennuksen ulkoverhouksen taustan tuuletuksessa on kanteessa tarkoitettu virhe. Asiaa ei ole arvioitava toisin Korttten kertomuksen perusteella.
Nittten kertomuksesta ja kuntotarkastuksesta ilmenee, että suunnitelman (K33) mukaan routaeristyksen tuli olla rakennuksen ympärillä 1,5 metriä perusmuurista ja kylmien osien kohdalla vielä 0,5 metriä etäämpänä. Routaeristeen paksuus tuli olla 1 metrin matkalla 10 cm ja ulommalla reunalla 5 cm. Eristeiden päälle oli suunnitelmissa merkitty muovikalvo ja eristeiden peittosyvyydeksi maanpinnasta 20 - 30 cm. Nittten mukaan rakennuksen pihasivun puolella oli eristeenä 5 cm paksua EPS -levyä ja eristys ulottui noin 1 - 1,2 metrin etäisyydelle perusmuurista. Eristeiden päällä ei ollut muovikalvoa. Nittten mukaan routasuojauksen laajuus ja paksuus eivät olleet suunnitelmien mukaiset eikä eristyksen päällä ollut suunnitelman mukaista muovikalvoa ja maakerrosta. Nittten on lisäksi kertonut, että puutteellinen routaeristys oli riski rakenteiden liikkumiselle. Tästä on kertonut myös Lajtttnen, jonka lausunnon mukaan routaeristyksenä oli nyt käytetty vain 50 mm routaeristyslevyä. Lehtttta ei ole pitänyt toteutettu routaeristystä suunnitelman mukaisena ja hyvänä. Myös katselmuksessa 19.5.2016 tehtyjen havaintojen mukaan routaeristys oli lähellä maanpintaa ainakin rakennuksen pihasivun puolella lähellä perusmuuria. Mainituilla perusteilla käräjäoikeus katsoo selvitetyksi, että rakennuksen routaeristyksessä on kanteessa tarkoitettu virhe. Asiaa ei ole arvioitava toisin sillä perusteella, että Vainttt on kertonut, että 5 cm:n paksuiset routalevyt oli asennettu sokkelikehikon ulkopuolelle kahteen kerrokseen lomitettuna koko talon ympäri limittäin saumojen kohdalla.
Nittten kertomuksesta ja kuntotarkastuksesta ilmenee, että rakennuksen vierustojen maapinnat ovat tasaiset ja paikoin rakennukseen päin laskevat. Kallistusta tulisi olla noin 150 mm kolmen metrin matkalla rakennuksesta poispäin. Vierustojen kallistukset eivät siten olleet rakennusmääräysten mukaiset. Myös Halttt on kertonut, että rakennuksen piha oli liian tasainen ja sen pitäisi viettää enemmän poispäin rakennuksesta. Koska rakennuksen vierustojen maapintojen kallistukset ovat olleet kiinteistön tarkastuksessa ennen kaupan tekemistä kantajien havaittavissa, käräjäoikeus katsoo, että niiden osalta kysymys ei ole maakaaressa tarkoitetusta laatuvirheestä, johon ostajat voivat vedota.
Nittten kertomuksesta ja kuntotarkastuksesta ilmenee, että rakennuksen salaojituksen korkeusasema rakennuksen nurkilla olevissa kaivoissa oli noin 30 cm maanpinnan tason alapuolella. Salaojien peittosyvyys tulisi olla vähintään 0,5 metriä. Kuistin alle tehdyn avauksen kohdalla salaojituksen ympärillä oleva maa-aines oli pääosin hienoa hiekkaa, mikä heikensi salaojaputkien toimivuutta. Salaojituksen korkeusasema ja peittosyvyys sekä ympärillä oleva maa-aineis eivät siten olleet perustussuunnitelmien mukaiset. Nittten mukaan salaojien osalta oli olemassa kosteusriski rakennukselle. Lajtttsen kertomuksesta ja lausunnosta ilmenee, että salaojittavana maa-aineksena oli käytetty kalliomursketta, jossa oli erittäin runsaasti hienoainesta rakennuksen etu- ja takapihalla. Hienoaines tukkii salaojaputkien rei´ityksen. Halttt on kertonut, että salaojasora oli määräysten mukaista. Lehtttnan mukaan hienoaineista ei saisi olla liikaa salaojasorassa. Niemisen Sora Oy:n laskuun 11.6.2010 (V2) on merkitty "Sepeliä 8-16 kuormattuna 17,90 tn".
Nittten ja Lajtttsen uskottavina pidettävillä kertomuksilla käräjäoikeus katsoo selvitetyksi, että salaojien osalta kaupan kohteessa on kanteessa tarkoitettu virhe.
Vesikatto ja sen varusteet
Nittten kertomuksesta ja kuntotarkastuksesta ilmenee, että rakennuksen vesikaton jiireissä oli rikkoutuneita tiiliä. Jiirien leikatut tiilet olivat vaurioituneet ja liikkuneet lumien aiheuttamien liikkeiden seurauksena. Räystäillä autotalliin johtavan ajotien puoleisella osalla ei ollut lumiesteitä, mikä muodosti käyttöturvallisuusriskin. Mainittua lumiesteen puuttumista on pidetty turvallisuutta vaarantavana myös Rakennustarkastus Oy:n kuntotarkastusraportissa 24.1.2014 (K4).
Lumen ja jään aiheuttamasta tiilien rikkoutumisesta on lausuttu myös A-Tiilikatteen selvityksessä 8.2.2016 (K22), jossa on lisäksi todettu lumiesteiden tarpeellisuus asiassa ja se, että kysymys oli kiinteistön hoitoon ja huoltoon kuuluvista toimenpiteistä.
Kattoalalla 30 vuotta lähinnä asennustehtävissä toimineen D. Saktttin kertomuksesta käräjäoikeudessa ja laatimasta Hämeen Kattomiehet Oy:n selvityksestä vesikatteen puutteista 14.1.2015 (K9) ilmenee, että tiepuolen lappeella olevissa sisäjiirissä oli useita rikkinäisiä tiiliä, mitkä oli lumikuorma rikkonut. Tämä oli tiilikatoilla yleinen ilmiö, minkä vuoksi katto täytyi tarkistaa joka vuosi. Mainitun tiilien rikkoutumisen seurauksena vettä meni aluskatteelle. Saktttin mukaan sisäjiirin lopetus tieltä katsoen vasemmassa jiirissä oli tehty väärin. Jiiripelti meni tiilien alle eikä päälle kuten pitäisi ja jiiriä pitkin tulleet valumavedet olivat menneet suoraan tiilien alle ja sieltä aluskatetta pitkin räystään aluslaudoituksen läpi maahan. Kohteen pihanpuolen lumiesteet oli jätetty vajaiksi ja täytyisi jatkaa asianmukaisiksi koko lappeen mitalle. Sakttti ei tiennyt, kauanko edellä mainitut tiilet olivat olleet rikki.
Saktttin kertomuksella on selvitetty, että sisäjiirin lopetuksen eli jiiripellin asennuksen osalta rakennuksessa on kanteessa tarkoitettu virhe.
Koska rakennuksen lumiesteet ovat olleet kiinteistön tarkastuksessa ennen kaupan tekemistä kantajien havaittavissa myös maasta käsin, käräjäoikeus katsoo, että niiden osalta kysymys ei ole maakaaressa tarkoitetusta laatuvirheestä, johon ostajat voivat vedota.
Vastaajan mukaan kaupantekohetkellä ei ollut rikkinäisiä tiiliä katolla. A. Haxxxnen on käräjäoikeudessa kertonut, ettei hän osannut sanoa, olivatko tiilet rikki jo kauppaa tehtäessä, koska hän ei ollut käynyt silloin katolla. Saktttin kertomus tiilien rikkoutumisen ajankohdasta myös huomioon ottaen asiassa on vastoin vastaajan kiistämistä jäänyt näyttämättä, että kauppaa asianosaisten välillä tehtäessä kanteessa tarkoitetut tiilit jiireissä ovat olleet rikki. Tältä osin kysymys ei siten ole virheestä kaupan kohteessa, johon ostajat voivat vedota.
Yläpohja ja ullakko
Riidattoman selvityksen mukaan käynti asuinrakennuksen ullakolle tapahtuu ajotien puoleisessa päädyssä olevien luukkujen kautta. Ullakolla ei ole kulkusiltoja.
Nittten kertomuksesta ja kuntotarkastuksesta sekä siihen liitetyistä valokuvista ilmenee, että ullakolla vesikaton suuntaisessa rakenteessa ei ole ilma-/ tuuletusrakoa eikä rakenne päässyt tuulettumaan. Levyvillaeristeet oli ohjeiden vastaisesti asennettu kiinni aluskatteeseen, mikä Nittten mukaan oli merkittävä virhe. Lisäksi aluskatteessa putken läpiviennin yläpuolella olevan reiän paikkaus oli virheellinen. Ullakkotiloihin tuli asentaa kulkusillat huoltoa ja tarkastusta varten. Myös Saktttin kertomuksesta ja laatimasta selvityksestä (K9) ilmenee, että tuuletusputken aluskatteen läpiviennissä oli tehty virhe.
Haltttin mukaan urakoitsija oli laittanut puhallusvillaa huolimattomasti ilmarakoihin, mutta ilmarako oli riittävä.
Esitetyn selvityksen mukaan liikkuminen rakennuksen ullakolla, jossa on eristeenä muun muassa puhallusvillaa, ei ole tässä tapauksessa mahdollista ilman asianmukaisia kulkusiltoja. Käräjäoikeus pitää kulkusiltojen asentamista ullakolle sen tarkastus- ja mahdollisia huoltotoimenpiteitä varten tarpeellisena ja hyvän rakennustavan mukaisena.
Tämän vuoksi sekä Nittten ja osittain Saktttin kertomuksilla käräjäoikeus katsoo selvitetyksi, että rakennuksen yläpohjassa ja ullakolla on kanteessa tarkoitetut virheet.
Pesuhuone ja sauna
Nittten kertomuksesta ja kuntotarkastuksesta sekä siihen liitetyistä valokuvista ilmenee, että asuinrakennuksen pesuhuoneen kaivossa ei ole käytetty vedeneristeen kiinnitykseen tarkoitettua kiristysrengasta. Kaivon korokerenkaana on käytetty eri tuoteperheeseen kuuluvaa korokerengasta, jossa ei ole paikkaa vedeneristeen kiinnitysrenkaalle. Mainitut puutteet ja virheet kaivojen asennuksessa heikensivät rakenteiden vesitiiveyttä. Lisäksi saunan kaivon vieressä oli lattiassa painanne, mihin syntyi lammikko puutteellisen lattiakaadon vuoksi. Kaivoa ja lattiaa ei ole rakennettu hyvän rakennustavan mukaisesti.
Edelleen Nittten kertomuksen ja kuntotarkastuksen mukaan saunan seinäpanelointi oli pystysuuntainen ja alla olevat ristipuut olivat vaakasuuntaisia. Pystysuuntaisen verhouksen tuuletustila tuli hyvän rakennustavan mukaan tehdä ristikoolauksella. Kohteen toteutustapa ei ollut hyvän rakennustavan mukainen. Puuverhouksen taustan tuulettuvuus oli riittämätön, mikä lyhensi puuverhouksen käyttöikää oleellisesti.
Kuntotarkastusraportin 24.1.2014 (K4) kohdassa olennaisimmat epäkohdat ja riskirakenteet on todettu, että saunan puupaneloinnin takainen tuuletus oli puutteellinen.
Halttt on kertonut, että pesuhuoneen väitetyillä virheillä ei ollut merkitystä. Saunan koolaukseen oli tehty ilmaraot, jotka vastaajan mukaan ilmenevät saunasta otetuissa valokuvissa (V9).
Nittten uskottavana pidettävän kertomuksen ja edellä mainitun kuntotarkastusraportin perusteella käräjäoikeus katsoo selvitetyksi, että rakennuksen pesuhuoneessa ja seinäpaneloinnin taustan tuulettuvuuden osalta saunassa on kanteessa tarkoitetut virheet. Asiaa ei ole arvioitava toisin vastaajan vetoamien seikkojen ja saunasta otettujen valokuvien tai Haltttin kertomuksen perusteella. Niillä ei ole luotettavasti osoitettu, että asianmukaisen tuuletuksen kannalta on riittävää reikien tekeminen koolaukseen.
Saunan lattian kaato on ollut kantajien havaittavissa kiinteistön tarkastuksessa ennen kaupan tekemistä. Tämän vuoksi käräjäoikeus katsoo, että sen osalta kysymys ei ole maakaaressa tarkoitetusta laatuvirheestä, johon ostajat voivat vedota.
Yläkerran WC
A. Haxxxnen on käräjäoikeudessa kertonut, että asuinrakennuksen yläkerran vesijohto oli jäätynyt ensin vuonna 2014, jolloin vastaaja oli maksanut tähän liittyneen korjauksen. Mainittu ongelma ei ollut kuitenkaan sillä poistunut, vaan vesijohtoputki oli jäätynyt uudelleen vuonna 2016. Tällöin se oli erään yhtiön toimesta sulatettu, mutta ongelmaa ei muuten korjattu. S. Haxxxsen kertomuksesta ilmenee, että vuonna 2014 vastaajan kustannuksella oli vedetty WC:n lavuaarilta uusi vesijohtoputki WC-istuimelle, jolloin vanha vesijohtoputki oli jäänyt seinärakenteeseen. Mainittu korjaus ei ollut kuitenkaan toiminut.
Nittten kertomuksesta ja kuntotarkastuksesta ilmenee, että yläkerran WC-istuimen alkuperäinen vesiputki oli asennettu ohjeiden vastaisesti ulkoseinärakenteeseen. Käytöstä poistettu vesiputki muodosti kylmäsillan ja mahdollistaa esimerkiksi kosteuden tiivistymisen rakenteisiin. Nittten mukaan käytöstä poiskytketty vesijohto tuli poistaa ja rakenne tiivistää asianmukaisesti.
Kuntotarkastusraportin 24.1.2014 (K4) kohdassa olennaisimmat epäkohdat ja riskirakenteet on mainittu yläkerran WC:n jäätynyt käyttövesiputki. Saman raportin kohdassa havainnot kohteesta on todettu, että WC-istuimen vesiputki oli jäässä.
Edellä esitetyn selvityksen perusteella käräjäoikeus katsoo selvitetyksi, että yläkerran WC:ssä on kanteessa tarkoitettu virhe.
Kodinhoitohuone
Nittten kertomuksesta ja kuntotarkastuksesta ilmenee, että asuinrakennuksen kodinhoitohuoneessa sijaitsevan vesivaraajan alapuolisessa tilassa lattian läpi tulevien vesiputkien tiivistys oli puutteellinen. Putkien kohdalla ei ollut tarvittavaa korotusvalua eikä putkiin kiinnitettyä vedeneristystä. Myös Korttten kertomuksesta ilmenee, että hyvä rakennustapa edellyttää nyt puuttuvaa korotusvalua.
Tämän perusteella käräjäoikeus katsoo selvitetyksi, että kodinhoitohuoneessa on kanteessa tarkoitetut edellä mainitut virheet.
Lämpövuodot
Rakennusmestari ja kuntotarkastaja T. Niitttnen on suorittanut kysymyksessä olevassa omakotitalossa 20.1.2015 lämpökuvauksen ja 30.3.2015 tiiviysmittauksen. Niitttsen kertomuksesta käräjäoikeudessa ja hänen laatimastaan lämpökuvausraportista 27.1.2015 (K10) ilmenee, että lämpökuvauksessa ikkunoiden karmien ja ulkoseinän puurungon välistä havaittiin ilmavuotoa lähes kauttaaltaan alipaineen aikana. Niitttsen mukaan mainittu ilmavuoto kohteen ikkunoissa oli lähes toistuvaa ja niiden kohdalla voi tuntua vetoa. Rakennuksen alapohjassa havaittiin viileitä alueita ulkoseinien vierillä, mikä saattoi johtua lämmityksen puutteellisesta toiminnasta tai rakenteessa olevasta kylmäsillasta. Niitttsen mukaan alapohjan viileys oli poikkeuksellista. Raportissa on suositeltu muun muassa lämmitysjärjestelmän sekä ikkunoiden karmien ja seinäpuurungon liitosten toteutumistavan tarkistamista ja rakenteen tiivistämisen tarpeen arviointia. Niitttsen mukaan muissakin hänen tarkastamissaan rakennuskohteissa oli ollut ilmavuotoja ikkunoissa. Mainittujen vuotojen korjaaminen oli yleensä helppo tehdä rakenteesta riippuen esimerkiksi tiivistämällä tai massaamalla. Niitttsen laatimassa tiiviysmittausraportissa tarkastuksesta 30.3.2015 (K5) on todettu, että mitatun ilmavuotolukuarvon perusteella rakennuksen ilmanpitävyys oli tyydyttävällä tasolla.
Lajtttsen kertomuksesta ja lausunnosta 2.7.2015 (K6) ilmenee, että ikkunoiden tiivistäminen oli toteutettu rakennusmääräysten vastaisesti. Ikkunat oli tiivistetty villalla. Ne tuli tiivistää polyuretaanivaahdolla ja massalla. Lajtttsen mukaan rakennuksen kaikissa ikkunoissa oli ilmavuotoa ja ikkunat tuli tiivistää uudelleen.
Lajtttsen kertomuksesta ja lausunnosta edelleen ilmenee, että rakennuksen kattorakenteen höyrynsulku oli rikki sähkökeskuksen yläpuolelta. Siitä virtasi ilmaa. Myöskään yläkerran oleskelutilan kattorakenteen höyrynsulkua ei ollut teipattu rakennusmääräysten edellyttämällä tavalla. Siitä pääsi virtaamaan ilmaa sisätiloihin. Lajtttsen mukaan höyrynsuluissa oli merkittäviä asennusvirheitä.
Kortttki on kertonut, että mittaustulosten perusteella kysymyksessä oleva rakennus ei ollut kovin vuotava, mutta jotain ilmavuodoille pitäisi tehdä. Ikkunoiden uudelleen tiivistäminen uretaanivaahdolla tai teippaamalla ei ole kovin vaikea tehdä.
Halttt on kertonut, että hänen käsityksensä mukaan ikkunoiden ilmavuodot aiheutti vika ikkunoissa tai elementtien liitoskohdassa.
Ilmavuodot oli korjattavissa uudelleen ne tiivistämällä.
Vastaaja ja Virtttnen ovat kertoneet, että kysymyksessä olevassa rakennuksessa asumisaikanaan he eivät olleet havainneet vetoa tai kylmyyttä talvella. Virtttsen mukaan joissakin ikkunoissa oli ollut hieman kosteutta tai jäätä kylmällä ilmalla.
Niitttsen ja Lajtttsen kertomuksilla käräjäoikeus katsoo selvitetyksi, että rakennuksessa on lämpövuotoja koskevat kanteessa tarkoitetut virheet.
Sähköasennukset
Lajtttsen kertomuksesta ja lausunnosta 2.7.2015 {K6) sekä siihen liitetystä valokuvasta ilmenee, että asuinrakennuksen alakerran eteistilassa sähköjohdot kulkevat suojaamattomina lämmöneristeenä toimivan mineraalivillakerroksen sisällä. Lajtttsen mukaan mainittu asennus on SFS standardin 6000-5-52 vastaisena virheellinen.
Sähköurakoitsijana kysymyksessä olevassa rakennuskohteessa toiminut Hartttnen on kertonut, että sähköjohtaja ei saa upottaa sisälle lämpöeristeeseen valokuvasta ilmenevällä tavalla. Samalla tavalla asiasta on käräjäoikeudessa kertonut sähköinsinööri J. Linttt.
Edellä mainituilla perusteilla käräjäoikeus katsoo selvitetyksi, että rakennuksessa on sähköasennusten osalta kanteessa tarkoitettu virhe.
Autotallirakennus
Asiassa esitetyn selvityksen mukaan kiinteistöllä oleva autotallirakennus on myyty kantajille kylmänä tilana ja siinä on aluskatteena käytetty muovia.
Kantajien mukaan autotallirakennuksen osalta puuttuivat salaojasuunnitelmat. Vastaajan mukaan ne ovat olleet kunnan rakennusvalvonnan käytössä tarkastusten yhteydessä.
Nittten kertomuksesta ja kuntotarkastuksesta ilmenee, että kiinteistöllä olevan autotallirakennuksen routaeristyksessä on kanteessa tarkoitettuja puutteita ja että autotallirakennuksen aluskatteena on käytetty rakennusmuovia, minkä pitkäaikaiskestävyys oli auringonvalon ja lämpösäteilyn seurauksena heikko. Lisäksi muovin alapintaan lämpötilan vaihteluiden seurauksena tiivistyvän kosteuden oli mahdollista pisaroitua ja tippua eristepinnoille. Muovissa oli myös kaksi pientä reikää.
Kortttki on käsityksenään kertonut, että autotallin aluskatteena voitiin käyttää myös ehjää muovia, jos se ei ollut alttiina ultraviolettisäteilylle. Tällöin se ei haurastunut.
Salaojasuunnitelmien osalta käräjäoikeus toteaa, että maakaaressa tarkoitetuissa laatuvirheissä on kysymys virheistä kiinteistön tosiasiallisissa ominaisuuksissa. Kiinteistön rakennuksia koskevat suunnitelmat eivät sellaisenaan kuulu näihin ominaisuuksiin. Mainitun suunnitelman osalta kysymys ei ole virheestä kaupan kohteessa.
Esitetyn selvityksen mukaan rakennusten aluskatteena ei yleensä käytetä muovia, vaan sitä kestävämpiä siihen tarkoitukseen tehtyjä materiaaleja. Myös tämä huomioon ottaen Nittten uskottavana pidettävällä kertomuksella käräjäoikeus katsoo selvitetyksi, että autotallirakennuksessa on kanteessa tarkoitetut virheet. Asiaa ei ole arvioitava toisin sillä perusteella, että rakennusvalvontaviranomainen on loppukatselmuksessa 22.1.2014 (V3) hyväksynyt kysymyksessä olevan talousrakennuksen muutostyön.
Johtopäätös virheistä ja niiden seuraamukset
Edellä selvitetyiksi katsotut virheet erityisesti tärinävaikutuksen sekä rakennuksen perustusten ja sen vierustalla olevien routaeristysten ja salaojien osalta ovat laadultaan sellaisia, että niiden voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan, mikäli ne olisivat olleet kaikilta osin kantajien tiedossa ennen kaupan tekemistä.
Kaupan kohteessa todetuissa virheissä on tässä tapauksessa kysymys lähinnä maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 1 ja 3 kohdassa tarkoitetuista laatuvirheistä.
Maakaarta koskevissa lain esitöissä (HE 120/1994 vp.) on todettu, että virheen olennaisuutta on arvioitava sen kokonaismerkityksen perusteella. Jollei ostaja voi käyttää kiinteistöä aikomallaan tavalla eikä virhettä voida kohtuullisessa ajassa ja kohtuullisin kustannuksin korjata, virhe on olennainen. Arviointia ei tehdä vain ostajan oman käsityksen mukaan, vaan sillä tulee olla objektiiviset perusteet.
Ainakin rakennuksen perustusta sekä routaeristystä ja salaojia koskevat virheet lähtökohtaisesti lyhentävät rakennukselle alun perin suunniteltua käyttöikää. Kysymyksessä olevan omakotitalorakennuksen sisällä ei toisaalta ole todettu kosteusvaurioita tai muita rakenteellisia vaurioita. Tämä ilmenee myös kuntotarkastusraportista 24.1.2014 (K4). Mainitussa raportissa rakennuksen rakennusteknisen kuntoluokituksen yleisarvosanaksi on arvioitu 7,8 asteikolla 4 - 10. Asiassa ei ole myöskään ilmennyt eikä osoitettu, että rakennuksen perustuksissa tai muissa rakenteissa olisi todettu vaurioita. A. Haxxxsen heräämisten öisin ei ole näytetty johtuneen pelkästään junaliikenteestä. Asiassa esitetty selvitys ei osoita, että rakennuksessa asuville henkilöille aiheutuisi asumisesta siinä muutakaan välitöntä terveydellistä haittaa tai vahinkoa. Myöskään näihin seikkoihin nähden kysymyksessä olevaa rakennusta ei voida pitää asuinkelvottomana. Toisaalta ohjearvot ylittävästä junaliikenteen tärinävaikutuksesta rakennuksen sisällä aiheutuu jossain määrin haittaa kantajien asumismukavuudelle rakennuksessa. Tämä haitta liittyy kuitenkin lähinnä vain raskaisiin tavarajuniin, joita on selvitetty kulkevan kiinteistön ohi suhteellisen harvoin vuorokaudessa. Edellä tässä tuomiossa todetuin tavoin tärinävaikutuksella voi olla lähtökohtaisesti kielteistä merkitystä myös kiinteistöä edelleen myytäessä. Tällainen vaikutus voi olla myös suunnitelmien vastaisilla rakennuksen perustuksilla. Esitetyn selvityksen mukaan tärinävaikutuksen poistaminen tai vähentäminen rakennusteknisin keinoin on erittäin hankalaa sekä epävarmaa ja kallista. Myöskään rakennuksen perustusten korjaaminen suunnitelmien mukaiseksi ei ole tässä tapauksessa taloudellisesti järkevää.
Edellä mainitut seikat ja käräjäoikeuden selvitetyksi katsomien virheiden laatu ja määrä sekä kiinteistön kauppahinta ja virheiden jäljempänä mainitut korjauskustannukset huomioon ottaen asiaa kokonaisuutena arvioiden käräjäoikeus katsoo, että kaupan kohteena olevan kiinteistön virheet eivät tässä tapauksessa yhdessäkään ole maakaaren 2 luvun 17 §:n 2 momentissa tarkoitetulla tavalla niin olennaisia, että kaupan purun edellytykset täyttyisivät.
Hinnanalennus
Edellä kaupan purun yhteydessä todettuihin seikkoihin nähden käräjäoikeus katsoo, että kantajilla on kysymyksessä olevien virheiden perusteella oikeus hinnanalennukseen.
Asiassa esitetyn todistelun perusteella on ilmeistä, että selvitetyksi katsotun tärinävaikutuksen poistaminen ja rakennuksen perustusten virheiden korjaaminen ei ole tässä tapauksessa rakennusteknisesti ja taloudellisesti järkevää eikä välttämättä edes mahdollista. Toisaalta näistä virheistä aiheutuneiden haittojen laatuun nähden korjaamisen ei ole osoitettu olevan välttämätöntä.
Rakennusmestari ja auktorisoitu kiinteistöarvioitsija R-M. Tottt-Sattt on käräjäoikeudessa kertonut, että kysymyksessä olevalle kaupan kohteelle ei voitu määritellä siinä todettujen vikojen ja puutteiden vuoksi markkina-arvoa kaupantekopäivänä, mikäli kohteen viat ja puutteet olisivat olleet tiedossa. Tottt-Satttn laatimassa arviolausunnossa 19.1.2016 (K18) on viitattu tässä oikeudenkäynnissä kirjallisina todisteina esitettyihin rakennuksen kuntoa koskeviin tarkastuksiin, lausuntoihin ja selvityksiin. Tottt-Satttn mukaan tehtyjen selvitysten mukaan rakennuksessa oli oleellisia rakennusvirheitä. Hän on pitänyt merkittävimpinä hinta-arvion tekemistä hankaloittavina asioina tärinävaikutusta ja rakennuksen perustustapaa.
A. Haxxxnen on kertonut saaneensa Rakennusliike Petterssonilta 135.000 euron tarjouksen kanteessa mainittujen virheiden korjaamisesta lukuun ottamatta tärinää ja melua. Hän oli pyytänyt mainittua tarjousta 13.4.2016 eli valmistelun päättymisen jälkeen. Tuota tarjousta ei ole esitetty kirjallisena käräjäoikeudelle.
Lajtttnen on kertonut ja todennut lausunnossaan 2.7.2015 (K6), että kokonaisuutena arvioiden korjauskustannukset tulevat olemaan erittäin suuret. Perustuksien korjaaminen määräysten mukaiseksi ei ole taloudellisesti kannattavaa. Vesikaton korjauksesta aiheutui noin 10.000 euron kustannukset. Korjauskustannukset höyrynsulun ja ikkunoiden osalta olivat kymmeniä tuhansia euroja. Lausunnossa 15.- 17.1.2016 (K12) Lajtttnen on todennut, että pelkästä tärinän vaimentamisesta aiheutui ainakin 60.000 euron lisäkustannukset. Tehdyt lisäselvitykset tukivat jo aikaisemmin tehtyä johtopäätöstä, ettei rakennusta ollut taloudellisesti kannattavaa korjata.
Kortttki on kertonut, että hänen käsityksensä mukaan kanteessa mainittujen virheiden korjauskustannukset olivat kaikkiaan enintään noin 20.000 euroa. Routaeristyksen ja salaojien osalta korjauskustannukset olivat noin 8.000 euroa.
Lehtttta on kertonut, että virheellisten routasuojausten korjauskustannukset olivat noin 10.000 - 20.000 euroa.
Sakttti on kertonut ja hänen laatimastaan selvityksestä (K9) ilmenee, että hänen kertomiensa virheiden eli muun muassa asuinrakennuksen jiirien, aluskatteen läpiviennin, päätypeltien tiivisteiden asennusten ja lumiesteiden korjauskustannusten hinta-arvio oli 2.730 euroa, josta lumiesteiden osuus oli 150 - 200 euroa. Autotallin aluskatteen uusimisen, lumiesteen ja sadevesijärjestelmän lisäämisen kustannukset olivat arviolta 6.734 euroa. Saktttin mukaan viimeksi mainitut kustannukset olivat 1.200 euroa alhaisemmat, mikäli lumiestettä, syöksytorvia ja räystäskouruja ei asenneta.
Nittten on kertonut, että rakennuksen yläpohjan tuuletuksen korjaaminen voitiin tehdä muun muassa kattoa korottamalla, mikä oli kallista. Haltttin mukaan tuuletus voitiin korjata villoja auki kaapimalla, josta aiheutui 1 - 2 tunnin työ. Korttten mukaan kysymys oli enintään 2.000 euron korjauskustannuksista.
Kortttki on kertonut, että saunan paneloinnin ja korotusvalun osalta korjauksista aiheutui parin päivän työ.
Niitttnen on kertonut, että rakennuksen ikkunoiden ja karmien lämpövuotojen korjauskustannusten osalta puhuttiin sadoista euroista. Lajtttsen mukaan kaikkien ikkunoiden tiivistämisestä aiheutui 3 - 4 päivän työ ja Haltttin mukaan noin 2 päivän työ. Kortttki on katsonut lämpövuotojen korjauskustannusten olevan muutama tuhat euroa.
Linttt on kertonut, että virheellisiä sähköasennuksia ei voitu korjata muuten kuin purkamalla ja rakentamalla ne uudelleen. Hartttsen mukaan kysymyksessä olevien sähköasennusten korjauskustannusten osalta puhuttiin sadoista euroista.
Saktttin hinta- ja kustannusarvioita lukuun ottamatta asiassa on esitetty lähinnä vain suuntaa-antavia arvioita virheiden korjauskustannuksista. Kortttki on antanut käräjäoikeudessa kertomansa kustannusarvion käymättä kohteessa, mikä lähtökohtaisesti vähentää arvion luotettavuutta. Vastaajan mukaan tämä oli kuitenkin johtunut siitä, etteivät kantajat olleet antaneet Kortttelle mahdollisuutta tutustua kohteeseen ennen katselmusta, joka on toimitettu henkilötodistelun vastaanottamisen jälkeen.
Kantajat asuvat edelleen kysymyksessä olevalla kiinteistöllä. Asiassa esitetty selvitys ei osoita, etteivätkö he voisi suoritettavissa olevien korjausten aikana asua edelleen kiinteistön asuinrakennuksessa. Tähän nähden hinnanalennuksen määrää arvioitaessa olennaista merkitystä ei ole kantajien vetoamilla majoitus- ja muuttotarjouksilla (K19-21).
Käräjäoikeuden tässä tuomiossa selvitetyksi katsomien kiinteistön virheiden laatuun sekä niistä ilmenneisiin haittoihin ja korjauskustannusten määriin nähden käräjäoikeus arvioi kohtuulliseksi hinnanalennuksen määräksi yhteensä 80.000 euroa, josta on tärinävaikutuksen osuus 30.000 euroa, suunnitelmien vastaisten perustusten osuus 10.000 euroa, routaeristystä ja salaojia koskevien virheiden osuus 10.000 euroa sekä muiden selvitetyksi katsottujen virheiden osuus 30.000 euroa. Mainituissa määrissä on otettu toisaalta huomioon myös korjauksista aiheutuva kiinteistön arvon nousu, joka ei ole tässä tapauksessa merkittävä, koska kysymys on suhteellisen uudesta rakennuskohteesta.
Vahingonkorvaus
Hyödylliset kustannukset
Koska kantajien vaatimusta kaupan purkamisesta ei ole hyväksytty, ei heillä ole oikeutta saada kanteessa vaadittua korvausta maakaaren 2 luvun 33 §:n 2 momentissa tarkoitetuista kiinteistön arvoa lisänneistä hyödyllisistä kustannuksista.
Kiinteistön tarkistamisesta aiheutuneet kustannukset
Asiassa esitetyn riidattoman selvityksen mukaan kantajat ovat maksaneet kanteessa väitettyjen virheiden tarkistamisesta aiheutuneita kustannuksia 14.536,48 euroa. Vastaaja on kiistänyt kantajien tätä koskevan korvausvaatimuksen perusteeltaan kokonaan ja määrältään 5.000 euroa ylittävältä osalta.
Kantajien vetoamista kirjallisista todisteista ilmenee, että kysymyksessä olevasta kiinteistöstä on heidän toimeksiannostaan tehty muun muassa kaksi kuntotarkastusta sekä annettu useita laajoja lausuntoja ja selvityksiä, jotka ovat ainakin osittain koskeneet samoja vikoja ja puutteita kiinteistössä. Käräjäoikeus ei ole hyväksynyt kantajien vaatimuksia kaikkien kanteessa väitettyjen virheiden osalta.
Tämän vuoksi ja koska vahingonkärsijä on lähtökohtaisesti velvollinen rajoittamaan hänelle aiheutuneen vahingon määrää, käräjäoikeus katsoo, että kiinteistön tarkistamisesta aiheutuneiden tarpeellisten kustannusten hyväksyttävänä määränä on tässä tapauksessa pidettävä
6.000 euroa.
Oikeudenkäynti- ja asianosaiskulut
Asianosaisten vaatimukset on hyväksytty vain osaksi. Tähän nähden he saavat oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 3 §:n nojalla pitää oikeudenkäyntikulunsa ja kantajat asianosaiskulunsa vahinkonaan.
TUOMIOLAUSELMA
J. Hexxx velvoitetaan suorittamaan A. Haxxxselle ja S. Haxxxselle yhteisesti kauppahinnan alennuksena 80.000 euroa korkolain 3 §:n 2 momentin mukaisine korkoineen 16.4.2013 lukien ja kiinteistön tarkistamisesta aiheutuneita kustannuksia 6.000 euroa.
Muilta osin kanne ja asianosaisten vaatimukset on hylätty.
Asiassa 26.1.2016 määrätty turvaamistoimi on voimassa kahden kuukauden ajan tämän tuomion lainvoimaiseksi tulosta lukien.
Kysymys alla oli siitä, miten junaradan melu ja tärinä tuli huomioida virheenä.
Kantaja oli ostanut 2013 hintaan 213 500 euroa kiinteistön. Sillä sijaitsi 128m2 vuonna 2010 rakennettu rakennus. Kysymys oli useista virheitä koskien mm. melua ja alapohjia ja salaojitusta. Käräjäoikeus hylkäsi purun mutta tuomitsi 80 000 euroa hinnanalennusta. Osapuolet valittivat hovioikeuteen mutta sopivat, että kauppa puretaan ennen käsittelyä. Hovioikeus vahvisti sovinnon.
Käräjäoikeuden perusteluista:
"Kantajat ovat ennen kaupan tekemistä tienneet junaradan sijainnista kysymyksessä olevan kiinteistön läheisyydessä. On lähtökohtaisesti selvää, että heidän on täytynyt varautua siihen, että junista aiheutuu ainakin jossain määrin melua ja tärinää lähellä rautatietä sijaitsevalle kiinteistölle. Kantajat ovat voineet kiinteistöllä päivällä käydessään tehdä havaintoja niistä ainakin osittain. Toisaalta kantajat ovat voineet rakennuksen sisätilojen osalta lähteä siitä, että rakennus on rakennettu melu- ja tärinävaikutuksen estämiseksi asianmukaisesti. Rakennuksen sisällä ei ole osoitettu olleen ohjearvot ylittävää melua.
Poitttsen kertomuksesta ilmenevin tavoin päätöksiä junaradan laajentamisesta Parolan kohdalla ei ole tehty. Radan laajentamisen tarvetta vasta tutkitaan kesällä 2016 alkavassa tarveselvityksessä. Taltttn mukaan tulevaisuudessa junaratojen perusparannuksen myötä tärinähaitat voivat vähentyä. Näyttämättä on jäänyt, että radan laajentamisen osalta vastaaja olisi laiminlyönyt
tiedonantovelvollisuutensa kantajille ja että kaupan kohteessa olisi siten tältä osin virhe.
Esitetyn selvityksen perusteella käräjäoikeus katsoo, että asuinrakennuksessa jo todetun tärinävaikutuksen osalta kaupan kohteessa on kanteessa tarkoitettu maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 3 kohdan mukainen virhe, joka ei ole ennen kaupan tekemistä ollut kantajien havaittavissa tarkastuksessa.
Ulkona kiinteistöllä olevan melun määrän kantajat ovat voineet todeta kiinteistön tarkastuksessa ennen kaupan tekemistä. Lisäksi Helmttttsen kertomuksesta on pääteltävissä, että myös Hattulan kunnan teettämä meluselvitys (K11) on ollut kantajien tutustuttavissa kiinteistön esittelyissä.
Melun osalta käräjäoikeus siten katsoo, että kaupan kohteessa ei ole maakaaressa tarkoitettua laatuvirhettä, johon ostajat voivat vedota."
Käräjäoikeuden perusteluista riittivätkö virheet kaupan purkuun:
"Johtopäätös virheistä ja niiden seuraamukset
Edellä selvitetyiksi katsotut virheet erityisesti tärinävaikutuksen sekä rakennuksen perustusten ja sen vierustalla olevien routaeristysten ja salaojien osalta ovat laadultaan sellaisia, että niiden voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan, mikäli ne olisivat olleet kaikilta osin kantajien tiedossa ennen kaupan tekemistä.
Kaupan kohteessa todetuissa virheissä on tässä tapauksessa kysymys lähinnä maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 1 ja 3 kohdassa tarkoitetuista laatuvirheistä.
Maakaarta koskevissa lain esitöissä (HE 120/1994 vp.) on todettu, että virheen olennaisuutta on arvioitava sen kokonaismerkityksen perusteella. Jollei ostaja voi käyttää kiinteistöä aikomallaan tavalla eikä virhettä voida kohtuullisessa ajassa ja kohtuullisin kustannuksin korjata, virhe on olennainen. Arviointia ei tehdä vain ostajan oman käsityksen mukaan, vaan sillä tulee olla objektiiviset perusteet.
Ainakin rakennuksen perustusta sekä routaeristystä ja salaojia koskevat virheet lähtökohtaisesti lyhentävät rakennukselle alun perin suunniteltua käyttöikää. Kysymyksessä olevan omakotitalorakennuksen sisällä ei toisaalta ole todettu kosteusvaurioita tai muita rakenteellisia vaurioita. Tämä ilmenee myös kuntotarkastusraportista 24.1.2014 (K4). Mainitussa raportissa rakennuksen rakennusteknisen kuntoluokituksen yleisarvosanaksi on arvioitu 7,8 asteikolla 4 - 10. Asiassa ei ole myöskään ilmennyt eikä osoitettu, että rakennuksen perustuksissa tai muissa rakenteissa olisi todettu vaurioita. A. Haxxxsen heräämisten öisin ei ole näytetty johtuneen pelkästään junaliikenteestä. Asiassa esitetty selvitys ei osoita, että rakennuksessa asuville henkilöille aiheutuisi asumisesta siinä muutakaan välitöntä terveydellistä haittaa tai vahinkoa. Myöskään näihin seikkoihin nähden kysymyksessä olevaa rakennusta ei voida pitää asuinkelvottomana. Toisaalta ohjearvot ylittävästä junaliikenteen tärinävaikutuksesta rakennuksen sisällä aiheutuu jossain määrin haittaa kantajien asumismukavuudelle rakennuksessa. Tämä haitta liittyy kuitenkin lähinnä vain raskaisiin tavarajuniin, joita on selvitetty kulkevan kiinteistön ohi suhteellisen harvoin vuorokaudessa. Edellä tässä tuomiossa todetuin tavoin tärinävaikutuksella voi olla lähtökohtaisesti kielteistä merkitystä myös kiinteistöä edelleen myytäessä. Tällainen vaikutus voi olla myös suunnitelmien vastaisilla rakennuksen perustuksilla. Esitetyn selvityksen mukaan tärinävaikutuksen poistaminen tai vähentäminen rakennusteknisin keinoin on erittäin hankalaa sekä epävarmaa ja kallista. Myöskään rakennuksen perustusten korjaaminen suunnitelmien mukaiseksi ei ole tässä tapauksessa taloudellisesti järkevää.
Edellä mainitut seikat ja käräjäoikeuden selvitetyksi katsomien virheiden laatu ja määrä sekä kiinteistön kauppahinta ja virheiden jäljempänä mainitut korjauskustannukset huomioon ottaen asiaa kokonaisuutena arvioiden käräjäoikeus katsoo, että kaupan kohteena olevan kiinteistön virheet eivät tässä tapauksessa yhdessäkään ole maakaaren 2 luvun 17 §:n 2 momentissa tarkoitetulla tavalla niin olennaisia, että kaupan purun edellytykset täyttyisivät."
Turun hovioikeus Tuomio Nro 963
Antopäivä 10.11.2017
Diaarinumero S 16/1445
Ratkaisu, johon on haettu muutosta
Kanta-Hämeen käräjäoikeus 3.6.2016 nro 5078 (liitteenä)
Asia
Muu kiinteistöä koskeva riita
Valittajat
J. Hexxx A. Haxxxnen S. Haxxxnen
Vastapuolet
A. Haxxxnen S. Haxxxnen J. Hexxx
Selostus asiasta
Hexxx on valituksessaan vaatinut, että käräjäoikeuden tuomio kumotaan ja hä¬net vapautetaan kokonaan velvollisuudesta suorittaa A. ja S. Haxxxselle tärinästä ja suunnitelmien vastaisista perustuksista johtuvien virheiden perusteella tuomittua kauppahinnan alennusta tai että hinnanalennuksen määrää näiltä osin ainakin alennetaan. Lisäksi Hexxx on vaatinut, että kauppahinnan alennuksen määrää alennetaan routaeristyksestä ja salaojista johtuvien virheiden osalta 5.000 euroon sekä muiden virheiden osalta 6.000 euroon. Vielä Hexxx on vaatinut, että Haxxxset velvoitetaan korvaamaan hänen oikeudenkäyntikulunsa hovioikeudessa korkoineen.
A. ja S. Haxxxnen ovat yhteisessä valituksessaan ensisijaisesti vaatineet, että käräjäoikeuden tuomiota muutetaan siten, että heidän ja Hexxxn 16.4.2013 tekemä kiinteistön kauppa vahvistetaan puretuksi ja että Hexxx velvoitetaan suorittamaan heille kauppahinnan palautuksena 213.500 euroa korkoineen kaupantekopäivästä lukien sekä suorittamaan heille korvauksena kiinteistöön panemistaan hyödyllisistä kustannuksista 10.166,46 euroa ja kiinteistön tarkastamisesta aiheutuneista kustannuksista määrättyä korvausta korotetaan 14.536,48 euroksi. Lisäksi A. ja S. Haxxxnen ovat vaatineet, että Hexxx velvoitetaan korvaamaan heidän asianosaiskulunsa asian selvittämisestä 8.775 euroa sekä heidän oikeudenkäyntikulunsa käräjä- ja hovioikeudessa korkoineen. Haxxxset ovat toissijaisesti vaatineet, että käräjäoikeuden tuomiota muutetaan siten, että tuottokorko määrätään korkolain 3 §:n 2 momentin mukaisine korkoineen 16.4.2013 lukien siihen asti, kun vaatimus on esitetty ja että hinnanalennukselle määrätään maksettavaksi viivästyskorkoa 30.11.2014 lukien.
A. ja S. Haxxxnen ovat yhteisessä vastauksessaan vaatineet, että Hexxxn valitus hylätään ja että Hexxx velvoitetaan korvaamaan heidän oikeudenkäyntikulunsa hovioikeudessa korkoineen.
Hexxx on vastauksessaan vaatinut, että A. ja S. Haxxxsen valitus hylätään ja että Haxxxset velvoitetaan yhteisvastuullisesti korvaamaan hänen oikeudenkäyntikulunsa hovioikeudessa korkoineen. Lisäksi Hexxx on vaatinut, että mikäli kauppa puretaan, Haxxxset velvoitetaan korvaamaan hänelle saa¬mastaan asumishyödystä 1.000 euroa kuukaudessa 16.4.2013 lukien.
Asianosaiset ovat hovioikeuden valmisteluistunnossa 26.10.2017 sopineet asian jäljempänä selostetuin tavoin. Sovinto on ollut ehdollinen, ja asianosaiset ovat 2.11.2017 ilmoittaneet sen ehdon täyttyneen ja sopimuksen tulleen voimaan. Asianosaiset ovat pyytäneet sovinnon vahvistamista.
Hovioikeuden ratkaisu
Perustelut
Asianosaisten tekemä sovinto ei ole oikeudenkäymiskaaren 20 luvun 3 §:n l momentissa tarkoitetulla tavalla lain vastainen tai selvästi kohtuuton eikä se loukkaa sivullisen oikeutta. Estettä sovinnon vahvistamiselle ei siten ole.
Hovioikeus on ratkaissut asian tuomiolauselmasta ilmenevällä tavalla.
Tuomiolauselma
Käräjäoikeuden tuomio kumotaan siltä osin kuin J. Hexxx on velvoitettu suorittamaan A. ja S. Haxxxselle kauppahinnan alennusta korkoineen.
Hovioikeus vahvistaa J. Hexxxn sekä A. ja S. Haxxxsen välisen seuraavansisältöisen sopimuksen sovinnoksi asiassa:
Osapuolet toteavat yhteisymmärryksessä kaupan kohteessa olevan sellaisia virheitä, että kaupan purkua voidaan pitää perusteltuna. Tämän johdosta ja päättääkseen vireillä olevan riita-asian osapuolet luopuvat valituksissaan ja vastauksissaan esittämistään vaatimuksista ja hyväksyvät hovioikeuden seuraavat määräykset:
- osapuolten välinen 16.4.2013 tehty kiinteistönkauppa koskien Hn kunnan Hurttalan kylässä sijaitsevaa R-nimistä tonttia Rn:o x määrätään purkautuneeksi,
- Hexxx velvoitetaan palauttamaan saamastaan kauppahinnasta 180.000 euroa,
- kauppahinnan palautus tapahtuu kiinteistön luovutuksen yhteydessä,
- luovutushetkellä suorittamatta olevalle kauppahinnalle tai sen osalle on suoritettava korkolain mukaista korkoa
- kiinteistön luovutus tapahtuu Haxxxsten löydettyä itselleen uuden asunnon ja viimeistään 31.12.2017,
- Haxxxset ilmoittavat luovutuspäivän vähintään viikkoa ennen luovutusta,
- palautettavaan kohteeseen kuuluu taloon hankittu ilmalämpöpumppu ja muu nykyinen talon ja kiinteistön tarpeista,
- kiinteistöstä johtuvista maksuista, kuten kiinteistövero, vastaavat Haxxxset vuoden 2017 ajalta, tämän jälkeen Hexxx,
- kiinteistön omistusoikeus siirtyy luovutushetkellä kauppahinnan edellä mainittu sovittu osa palautettaessa, vaaranvastuu kohteesta samoin ja kiinteistö luovutetaan rasitteettomana ja
- Haxxxset luovuttavat kauppahinnan saatuaan hallussaan olevat panttikirjat Hexxxlle.
Muilta osin käräjäoikeuden tuomiolauselmaa ei muuteta.
Muutoksenhaku
Muutosta tähän ratkaisuun saadaan hakea korkeimmalta oikeudelta valittamalla vain, jos korkein oikeus niillä erityisillä perusteilla, jotka ilmenevät oheisesta valitusosoituksesta, myöntää valitusluvan.
Valitusosoituksessa tarkoitettu määräaika valitusluvan pyytämiseen ja valituk¬sen tekemiseen päättyy 9.1.2018.
Asia on ratkaistu esittelystä.
hovioikeudenlaamanni A. Nuxxx hovioikeuden esittelijä M. Ylxxx
Ratkaisu on yksimielinen.
KANTA-HÄMEEN KÄRÄJÄOIKEUS
Käräjätuomari M. Laxxx
TUOMIO 16/5078
3.6.2016 L 15/6644
Asia
Kiinteistöä koskeva riita
Vireille
20.8.2015
KANNE
Vaatimukset
A. Haxxxnen ja S. Mätttnen (jäljempänä kantajat) on yhteisessä kanteessaan vaatineet, että käräjäoikeus vahvistaa kantajien ja J. Hexxxn (jäljempänä vastaaja) 16.4.2013 tekemän kiinteistön kaupan puretuksi sekä velvoittaa vastaajan suorittamaan kantajille kauppahinnan palautuksena 213.500 euroa laillisine korkoineen kaupantekopäivästä 16.4.2013 lukien.
Vaihtoehtoisesti vastaaja on velvoitettava suorittamaan kantajille kauppahinnan alennuksena 200.000 euroa laillisine korkoineen kaupantekopäivästä 16.4.2013 lukien.
Lisäksi vastaaja on velvoitettava suorittamaan kantajille vahingonkorvauksena kantajien taloon panemia hyödyllisiä kustannuksia 10.166,46 euroa laillisine korkoineen kaupantekopäivästä 16.4.2013 lukien ja kantajien kiinteistön tarkistamisesta aiheutuneita kustannuksia 14.536,48 euroa.
Edelleen kantajat ovat vaatineet, että vastaaja velvoitetaan korvaamaan heidän asianosaiskulunsa asian selvittämisestä enintään 8.775 eurolla ja oikeudenkäyntikulunsa asiassa 27.244,56 eurolla korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine korkoineen kuukauden kuluttua tuomion julistamisesta lukien.
Perusteet
Kaupan kohteessa on maakaaren 2 luvun 1 §:n 1 momentin 1- 5 kohdissa tarkoitettu laatuvirhe.
Taustaa
Kantajat ovat 16.4.2013 allekirjoitetulla kauppakirjalla ostaneet vastaajalta x kiinteistön, jolla sijaitsee asuinpinta-alaltaan 128 m2:n omakotitalo ja autotallirakennus 213.500 euron kauppahinnalla. Talo on rakennettu ja otettu käyttöön vuonna 2010 ja käyttöönottotarkastus on suoritettu 18.11.2010. Taloa on sittemmin laajennettu vuonna 2011 toiseen kerrokseen. Kantajat ovat muuttaneet taloon 1.5.2013.
Rakennusluvan edellytyksistä
Rakennusluvan ja poikkeamispäätösten edellytyksenä on ollut, että ennen rakennustöiden aloittamista tulee tehdä selvitys ja arviointi rataliikenteen tärinän vaikutuksesta, tehdä suunnitelma tärinähaittojen estämisestä sekä tehdä selvitys vaipparakenteiden äänieristävyydestä. Mitään lupaprosessin edellyttämiä selvityksiä ei ole tehty. Rakennusta suunniteltaessa tai rakentaessa ei ole muutenkaan otettu huomioon rakennuspaikkaan oleellisesti liittyviä erityisedellytyksiä.
Vastaaja on jättänyt tietoisesti kertomatta kantajille kiinteistön viereisen rautatien ratasuunnitelman laajentumisesta. Vastaaja ei ole kertonut Ratahallintokeskuksen suunnitelmista lisäraiteiden rakentamisesta talon suuntaan. Melu-, ja tärinävaikutuksen ehkäisemiseksi Ratahallintokeskus velvoitti tontin omistajan huolehtimaan meluntorjuntarakenteiden rakentamisesta tontille omalla kustannuksellaan. Lisäraiteiden rakentaminen vaikuttaa myös tontille kulkemiseen, sillä vaihtoehtoista poistumistietä ei ole suunniteltu Junailijantien sulkeutumisen johdosta.
Vastaaja on ollut tietoinen näistä suunnitelmista ja vastaajaa on nimenomaisesti huomautettu kysymyksessä olevista seikoista jo rakennuslupahakemusvaiheessa.
Tärinävaikutus ja melu
Tontti sijaitsee noin 30 metrin päässä pääradasta. Hattulan kunnan asemakaavassa alue on merkitty julkisten varastorakennusten korttelialueeksi. Asuinrakentaminen alueelle ilman poikkeuslupaa ei ole ollut mahdollista. Vastaaja on hakenut ensimmäistä poikkeuslupaa rakentamiselle vuonna 2007. Tämä vastaajan hakemus on hylätty. Sittemmin vastaaja on uudistanut poikkeuslupahakemuksensa vuonna 2009 ja poikkeuslupa on myönnetty erityisin ehdoin.
Rakennusluvan ehtona on ollut, että vastaajan tulee huomioida Ratahallintokeskuksen 11.6.2009 antamassaan lausunnossa esittämät seikat sekä rakennuksen suunnittelussa että rakentamisessa. Lausunnon mukaan tontin erikoissijainnista johtuen vastaajan tulee huolehtia tontille ja sisätiloihin kantautuvan melun torjunnasta siten, ettei melun taso ylitä Valtioneuvoston päätöksen 993/1992 mukaisia ohjearvoja. Vastaaja on kuitenkin laiminlyönyt häneltä vaaditut toimenpiteet. Tontin melutaso on päiväsaikaan 60-65 dB, kun se Valtioneuvoston ohjeen mukaan saisi olla enintään 55 dB. Yöaikaan tontin melutaso on niin ikään 60-65 dB, vaikka ohjeen mukaan arvo ei saisi ylittää 40 dB:ä. Ulkoista melua varten ei ole tehty rakenteellisia ratkaisuja.
Tulevaisuudessa melutaso tontilla tulee arvion mukaan nousemaan jopa 70 dB asti. Lisäksi Ratahallinnon suunnittelema mahdollinen kolmas raide nostaa melutasoja vielä ennustettakin enemmän. Vastaaja on ollut tietoinen myös rautatien laajentamissuunnitelmasta, mutta on salannut sen kantajilta kaupanteon yhteydessä. Tontille ja sisätiloihin kantautuva melu estää normaalin elämisen rakennuksessa etenkin yöaikaan.
Rakennusluvan ehtona on myös ollut se, että vastaaja huomioi muun muassa junaradan liikenteestä aiheutuvan tärinän. Tärinän vaikutukset on tullut ottaa huomioon sekä suunnittelussa että rakentamisessa. Kohteessa 13.5 -20.5.2015 suoritettujen mittausten perusteella on todettu, että sisätilojen värähtelyarvo ylitti tavoitetason käytännössä kaksinkertaisesti.
Perustuksista, sokkeleista, alapohjista ja rakennuksen vierustasta
Tontilla sijaitsevan asuinrakennuksen perustukset on valettu rakennusvaiheessa paikan päällä. Perustuksen paksuus on 300 mm. Talon sokkelirakenne on tehty virheellisesti ilman anturarakennetta. Joka tapauksessa perustamisrakenne on tehty puutteellisesti. Sokkelirakenne päättyy noin 100 mm ulkopuolisen maanpinnan alapuolelle. Rakentamismääräyskokoelman mukaan anturaperustuksen perustamissyvyys tulee olla vähintään 0,5 metriä viereisestä maanpinnasta mitattuna. Perustamistapa ei ole rakentamismääräysten mukainen ja savimaalle virheellisesti rakennetut perusteet luovat erityisen vaurioitumisriskin.
Perustamisrakenteessa ei ole otettu huomioon tärinästä ja melusta aiheutuvia erityisehtoja.
Etenkin anturarakenteen puuttuminen häiriintyvällä savimaalla sijaitsevalle rakennukselle luo erityisen riskin perustusten kantokyvyn osalta. Tontin pohjatutkimus on tehty huolimattomasti ja perustussuunnittelu on ollut sen takia puutteellista. Tämä on johtanut virheelliseen perustukseen, jonka korjaaminen on jälkikäteen käytännössä mahdotonta. Vastaaja on ollut tietoinen perustusten rakennustavasta ja rakennuspaikan asettamista erityisvaatimuksista.
Vastaaja ei ole suorittanut asianmukaisia toimenpiteitä seinäverhouksen taustan tuuletuksesta huolehtimiseksi.
Perusmuurin ulkopinnassa oleva 50 mm eriste yhdistettynä perusmuurin puutteelliseen suoruuteen ja huomattavaan suoruuspoikkeamaan aiheuttaa tuuletusrakojen tukkeutumisen. Tämän seurauksena puuverhouksen tuuletusrako on osittain tukossa rakennuksen kaikilta sivuilta. Seinärakenne ei tuuletu toivotulla tavalla. Ulkoverhouspaneelin takapinta on jo alkanut vaurioitumaan ja mustumaan kosteuden vaikutuksesta. Pinnoille on jo alkanut muodostumaan mikrobikasvustoa, jotka rakennuksen epätiiveyskohtien kautta pääsevät asuintiloihin.
Sokkelin pintarakenteena on kivirouhepintainen kuitusementtilevy. Rakennussuunnitelman mukaan levyt kiinnitetään betoniporaruuveilla 600 mm jaolla oleviin EPDM eristeisiin. Pintalevyjen on kuitenkin kiinnitetty liimalla ohuisiin eristesoiroihin. Levyjen liimaus on pettänyt ja levyt ovat irronneet kiinnityksistään. Osa levyistä on irti. Puuosa tulee mikrobivaurioitumaan ja lahoamaan sekä aiheuttamaan myös hajuhaittoja. Samalla sokkeliin tulee syntymään puupalan kokoinen reikä.
Rakennuksen routaeristys on lähellä maanpintaa. Rakennussuunnitelman mukaan rakennuksen ympärillä oleva routaeristys on 1,5 metriä perusmuurista ja kylmiltä osilta 0,5 metriä laajempi. Eristeen paksuus tulee routivalla savi maalla olla paksuudeltaan vähintään 100 mm ja nurkka-alueilla vähintään 150 mm. Rakennussuunnitelman mukaan eristeiden päälle on merkitty muovikalvo ja eristeiden peittosyvyydeksi on merkitty 20-30 cm maanpinnasta. Eristeenä on käytetty vain 5 cm paksua EPS levyä ja eristys ulottuu vain 1-1,2 metrin päähän perusmuurista. Eristeiden päälle ei myöskään ole asennettu suunnitelman mukaista muovikerrosta. Routaeristysten laajuus ja paksuus eivät ole suunnitelman mukaisia, eikä eristyksen päällä ole suunnitelman mukaista kaivoa eikä maakerrosta. Routaeristys on väärin asennettu.
Rakennusten vierustojen maanpinnat ovat tasaiset ja paikoin rakennukseen päin laskevat. Rakennusmääräysten mukaan kallistusta tulisi olla noin 150 mm kolmen metrin matkalta rakennuksesta poispäin. Näin ollen vierustojen kallistukset eivät ole rakennusmääräysten mukaiset.
Rakentamismääräykset edellyttävät, että salaojittavaksi maa-ainekseksi ovat sopivat singeli, sepeli tai muu vastaava maa-aines. Salaojittavana maa-aineksena on kohteessa kuitenkin käytetty kalliomursketta, jossa on erittäin runsaasti hienoainesta. Rakennuksen salaojitus jää vaille merkitystä putket tukkivan hienoaineksen vuoksi. Salaojituksen peittosyvyys on väärän perustamistavan vuoksi matala ja salaojituksen korkeusasema liian matala.
Vesikatto ja sen varusteet
Kuistin jiiripellit on asennettu virheellisesti. Sateiden aikaan vedet pääsevät ohjautumaan jiireistä aluskatteelle ja sitä kautta räystään ala pinnan laudoitukselle. Sadevesien ei koskaan tulisi päästä aluskatteen alle. Jiirien alapäiden pellitysten vedenohjauskyky ja tiiveydet ovat puutteellisia. Räystään alalaudoitus on alati alttiina kosteudelle, mikä tulee aiheuttamaan mikrobikasvustoa märkään puuhun.
Räystäillä ei autotalliin johtavan ajotien puoleisella osalla ole lumiesteitä, mikä muodostaa huomattavan käyttöturvallisuusriskin. Talon tienpuoleisella lappeella on jiireissä rikkoutuneita tiiliä, josta vesi pääsee aluskatteelle.
Yläpohja ja ullakko
Käynti ullakolle tapahtuu ajotien puoleisessa päädyssä olevien luukkujen kautta. Kulkeminen ullakolla ei ole mahdollista, sillä ullakolla ei ole vaadittavia kulkusiltoja. Ullakolla vesikaton suuntaisessa rakenteessa ei ole ilma-/ tuuletusrakoa villaeristeen ja aluskatteen välissä. Rakenne ei pääse tuulettumaan. Levyvillaeristeet on ohjeiden vastaisesti asennettu kiinni aluskatteeseen eikä rakenteessa ole vaadittua 100 mm tuuletustilaa. Tämän vuoksi kyseessä on riskirakenne, jolloin sisäilman kosteus voi tiivistyä yläpohjarakenteisiin aiheuttaen rakenteen vaurioitumisen. Ostajilla ei ole ollut erityisiä syitä tarkastaa myyjän antamien tietojen paikkansapitävyyttä. Tarkastuksessa ei ole ollut mahdollisuutta selvittää virhettä.
Aluskatteessa on paikattu putken siirtämisen johdosta läpiviennin reikä. Reikä on paikattu aluskatteen yläpintaan elastisella massalla kiinnitetyllä aluskatekappaleella, eikä kappaleen reunat limity aluskatteen alle. Aluskatepaikkauksen korjaustapa on virheellinen. Kappaleen liimakiinnitys on irti ja veden sekä kosteuden on mahdollista ohjautua suoraan yläpohjan villatilaan villoihin ja muihin rakenteisiin.
Pesuhuone ja sauna
Pesuhuoneen kaivossa ei ole käytetty vedeneristeen kiinnitykseen tarkoitettua kiristysrengasta. Kaivon korokerenkaana on käytetty eri tuoteperheeseen kuuluvaa korokerengasta, jossa ei ole paikkaa vedeneristeen kiinnitysrenkaalle. Nämä puutteet ja virheet kaivojen asennuksessa heikentävät rakenteiden vesitiiveyttä. Saunan kaivon vieressä on lattiassa painanne, mihin vesi lammikoituu puutteellisen lattiakaadon vuoksi. Kaivoa ja lattiaa ei ole rakennettu hyvän rakennustavan mukaisesti.
Saunan seinäpanelointi on pystysuuntainen ja alla olevat ristipuut ovat vaakasuuntaisia. Pystysuuntaisen verhouksen tuuletustila tulee tehdä ristikoolauksella. Toteutustapa ei ole hyvän rakennustavan mukainen. Puuverhouksen taustan tuulettuvuus on riittämätön ja tämä lyhentää puuverhouksen käyttöikää oleellisesti.
Yläkerran WC
WC-istuimen vesiputki on asennettu ohjeiden vastaisesti ulkoseinärakenteeseen. Tämän seurauksena vesiputki on jäätynyt ja se on poistettu käytöstä. Uusi vesiputki on asennettu seinärakenteiden pintaan. Käytöstä poistettua vesiputkea ei ole kuitenkaan purettu, vaan se on jätetty tulpattuna seinärakenteen sisään. Käytöstä poistettu vesiputki muodostaa kylmäsillan ja mahdollistaa kosteuden tiivistymisen rakenteisiin. Yläkerrassa vesijohto jäätyy edelleen talvella.
Kodinhoitohuone
Huoneessa sijaitsevan vesivaraajan putkien lattialäpiviennit ovat tiivistetty puutteellisesti. Putkien kohdalla ei lattiassa ole korotusvalua,
eikä vedeneristys kiinnity putkiin asianmukaisesti. Käyttövesiputkiston jakotukin tiivistys on riittämätön.
Lämpövuodot
Lämpökuvauksesta 20.1.2015 annetun raportin mukaan kohteessa havaittiin useita lämpövuotoja ja epätiiviyskohtia mitatuilla alueilla. Rakennuksen vaipan ulkonurkkien alueella on todettu merkittäviä lämpövuotoja.
Suurimmat lämpövuodot todettiin rakennuksen ikkunoiden karmien ja ulkoseinän välillä lähes kaikkien ikkunoiden osalta, koska rakennuksen ikkunat on asennettu ja tiivistetty virheellisesti. Ikkunoiden asennus on toteutettu rakennusmääräysten vastaisesti. Ikkunoiden tiivistäminen on tehty virheellisesti ja vuotoilmaa pääsee virtaamaan tiivisteenä olevan tilkevillan läpi villan toimien suodattimena. Tiivistys ei ole hyvän rakennustavan mukainen. Ikkunoiden puutteellinen tiiveys on todettavissa villan mustumisesta ja lämpökuvausmittauksista. lima- ja lämpövuotojen sekä mikrobikasvuston synnyn estämiseksi kaikkien ikkunoiden tiivistys on uusittava siten, että saavutetaan rakennusmääräysten vaatima ilmapitävyys.
Kohteessa on havaittu ilmavuotoja myös höyrynsulun osalta. Rakenneavauksessa on todettu kattorakenteen höyrynsulku rikkoutuneeksi sähkökeskuksen yläpuolelta. Avattaessa kattorakennetta yläkerran oleskelutilan kohdalta todettiin höyrynsulun rakenteen olevan virheellinen. Höyrynsulkua ei ole teipattu rakennusmääräysten edellyttämällä tavalla ja ilma pääsee virtaamaan höyrynsulun liitosten läpi.
Sähköasennuksista
Sähköjohtojen asennus on virheellinen. Alakerran eteistilan rakenneavauksissa on todettu sähköjohtojen kulkevan suojaamattomina lämmöneristeenä toimivan mineraalivillakerroksen sisällä. Asennus on SFS standardin 6000-5-52 mukaan virheellinen.
Autotallirakennuksesta
Autotallirakennuksesta puuttuvat salaojasuunnitelmat. Autotallirakennuksen routaeristeiden peitesyvyys on vain 10 cm. Eristeiden saumakohdissa on 2-3 cm rakoja ja eristeiden päältä puuttuu muovikalvo.
Autotallirakennuksen aluskatemateriaali on virheellinen. Aluskatemateriaalina on käytetty rakennusmuovia minkä pitkäaikaiskestävyys on heikko auringon valon ja lämpösäteilyn vaikutuksesta. Lämpötilavaihtelun seurauksena muovin alapintaan pääsee tiivistymään kosteutta, jonka on mahdollista pisaroitua ja tippua eristepinnoille. Muovi ei ole eheä, vaan siinä on kaksi pientä reikää.
Virheiden olennaisuudesta
Kiinteistöllä havaitut virheet ovat huomattavia riskirakenteita, jotka eivät kestä vaurioitumattomina normaalia teknistä käyttöikäänsä. Virheiden laatu ja rakennusmääräysten sekä ohjeiden noudattamatta jättäminen kuvaa vastaajan toimien tahallisuutta. Vastaaja on rakennusvaiheessa laiminlyönyt tiedostamansa velvollisuutensa ja rakennukset ovat rakennettu hyvän rakennustavan vastaisesti. Kantajat ovat ostaneet talon, joka on käyttöiältään uusi ja sitä on myyty hyvällä kuntoarviolla. Sittemmin paljastuneet virheet ja puutteet ovat muuttaneet tämän käsityksen. Kantajat eivät virheistä tietoisina olisi ostaneet tai edes harkinneet kiinteistön ostamista.
Saatujen kuntotarkastusten ja lausuntojen perusteella kiinteistöllä suoritettaviksi tulevat korjaustoimenpiteet ovat huomattavia. Suurin osa näistä korjauksista on kiireellisiä. Lisäksi osa virheistä kuten virheellinen perustus ovat sellaisia, että niiden korjaaminen ei ole edes mahdollista. Joka tapauksessa korjauskustannukset nousevat yli 200.000 euron.
Vastaaja ei ole etukäteen kertonut rakentamiseen liittyvistä ongelmista ja virheistä.
Kantajien kiinteistöön panemista hyödyllisistä kustannuksista
Autotallirakennus on kaupan yhteydessä myyty kylmänä rakennuksena. Kaupan jälkeen kantajat ovat muuttaneet autotallirakennuksen lämpimäksi harrastetilaksi. Perusparannuksesta on aiheutunut kantajille 10.166,46 euron kustannukset. Mainitut kulut ovat maakaaren 2 luvun 33 §:ssä tarkoitettuja hyödyllisiä kustannuksia, jotka ovat lisänneet kiinteistön arvoa.
Kantajien saaman asumishyödyn määrä on yhteensä 9.250 euroa, mikä oli vuokran hyväksyttävänä pidettävä määrä 250 euroa kuukaudessa kantajien tähänastiselta asumisajalta eli 37 kuukaudelta.
Kantajille kiinteistön tarkistamisesta aiheutuneet kustannukset
Kantajille on aiheutunut asiassa kiinteistön tarkistamisesta aiheutuneita kustannuksia yhteensä 14.536,48 euroa, jonka vastaaja on velvollinen heille korvaamaan.
VASTAUS
Vaatimukset
Vastaaja on kiistänyt kantajien kaikki vaatimukset perusteeltaan ja paljoksunut niitä määriltään.
Lisäksi vastaaja on vaatinut, että kantajat velvoitetaan yhteisvastuullisesti korvaamaan hänen oikeudenkäyntikulunsa asiassa 20.790,51 eurolla viivästyskorkoineen.
Perusteet
Kysymyksessä olevassa kiinteistössä ei ole sellaisia olennaisia virheitä, että kaupan purkaminen tulisi kysymykseen. Kiinteistössä ei ole laatu- tai muuta sellaista virhettä, joka oikeuttaisi alentamaan kauppahintaa.
Rakennuslupa-asiakirjat
Hattulan kuntaan on toimitettu kaikki kyseisen rakennuksen rakentamiseen liittyvät asiakirjat ja rakennus on lopputarkastuksessa hyväksytty käyttöön otettavaksi. Ei ole väitettykään, että kunta olisi jotakin asiakirjaa kantajilta karhunnut ja jota ei ole voitu sen puuttumisen vuoksi toimittaa.
Ratasuunnitelma
Rautatien olemassaolo noin 30 metrin päässä rakennuksesta on tosiasia, joka on ollut ostajien tiedossa. Kyseessä on valtakunnan päärata. Itsestään selvää on, että rataa tulee ylläpitää ja kunnostaa. Kukaan ei voi tietää, minkälaisia liikennevirtoja radalla tulevaisuudessa kulkee.
Kantajien esittämistä asiakirjoista ei ilmene suunnitelmia, että rata-aluetta oltaisiin laajentamassa talon suuntaan rakentamalla jo olemassa olevien raiteiden lisäksi uusia lähemmäksi taloa tulevia raidepareja. Kiinteistön kohdalla on jo tällä hetkellä neljä raideparia, Jos ja kun päärataa kunnostetaan, radanpitäjä tietysti ottaa huomioon rataa lähellä olevan asutuksen ja käyttää parasta mahdollista tietämystä ja tekniikkaa radasta aiheutuvien haittojen minimoimiseksi. Täten on täysin mahdollista ja jopa ilmeistä, että radasta aiheutuvat haitat tulevaisuudessa pienenevät, eivätkä suurene kantajien ilmoittamalla tavalla.
Tärinävaikutus ja melu
Taratest Oy:n selvityksen 5.6.2014 mukaan runkomelun maksimiarvo jää alle asuintilojen sallitun arvon 35 dB. Saman tutkimuksen mukaan junatärinä kyseisellä tontilla ylittää tärinämittauksen perusteella värähtelyluokituksen D. Kyseessä on pieni epämukavuustekijä, jolla ei ole käytännön merkitystä asumismukavuuteen eikä se vaaranna asukkaiden turvallisuutta tai terveyttä. Selvityksessä on myös todettu, että liikennetärinä ei voi aiheuttaa mittausten perusteena rakenteille vaurioita.
Rakennuksessa on normaaliin verrattuna lisätty seiniin 50 mm villaa sekä kaksinkertainen Gyproclevy.
Perustus, sokkeli. alapohjat ja rakennuksen vierusta
Kantajat ovat katsoneet, että talon perustukset on tehty virheellisesti ilman anturarakennetta. Tämä käsitys on väärä. Rakennus on perustettu reunavahvistetun laatan varaan.
Alapuolisen paksun routimattoman murskekerroksen takia routaeristykseksi on asennettu 50 mm-1,2 metriin+ 50 mm-1,0 metriin. Routaeristys poikkeaa hieman suunnitelmista, mutta näissä olosuhteissa kyse ei ole virheestä eikä asialla ole käytännön merkitystä. Merkitystä ei ole myöskään muovikalvon puuttumisella routaeristyksen päältä. Kyseessä ei ole sellainen puute, jota olisi järkevää lähteä korjaamaan kaivamalla rakennuksen ympärys auki.
Routimattoman maa-aineksen paksuus laatan keskellä on noin 1 metri ja laatan reunavahvisteen alapuolella noin 0,5 metriä.
Routaeristyksen päältä on suunnitelman mukainen maakerros.
Salaojien yhteydessä on käytetty salaojasoraa eli täysin oikeaa kiviainesta eli sepeliä 6-18 mm. Kantajien väittämää hienoainesta on saattanut mennä salaojasoran sekaan asiaa tutkittaessa.
Salaojien korkeusasema perustuksiin nähden on oikea ja suunnitelmien mukainen sekä salaojien toimivuus on hyvä.
Maapintojen kallistukset ovat olleet nähtävissä kiinteistöä tarkastettaessa. Näin ollen asia on ollut kantajien tiedossa eikä kyseessä ole virhe, johon voidaan vedota.
Talon sokkelissa on 60 mm:n pullistuma muutaman metrin matkalla. Poikkeama olisi saanut olla maksimissaan 10 mm. Tältä osin virhe on helposti kyseessä olevalta muutaman metrin matkalta korjattavissa siten, että haittaa asiasta ei ole ja korjauksella ulkoverhouksen tuuletus tulee kuntoon.
Sokkelin pintarakenteena on käytetty Sokkeli-Sakke -sokkelilevyä ja levyt on kiinnitetty ympäröivään lämmöneristeeseen Penosil-erikoisrakennusliimalla. Menetelmä on vaihtoehtoinen ruuvikiinnitykselle. Mikäli levyjä on irronnut, ne on helppo kiinnittää uudestaan.
Vesikatto ja sen varusteet
Hämeen Kattomiehet Oy:n selvityksestä ilmenee, että tienpuolen lappeella olevassa sisäjiirissä oli useita rikkinäisiä tiiliä. Kaupantekohetkellä rikkinäisiä tiiliä ei ollut. Vastaaja ei voi tietää syytä tiilien rikkoontumiseen. Normaaliin kiinteistön huoltoon liittyy katon tarkastaminen ja rikkinaisten tiilien vaihtaminen.
Sisäjiirin pellin lopetus on korjattava ja pelti asennettava tiilien päälle. IV - tuuletusputken aluskatteen on läpivienti irronnut ja pitää kiinnittää uudelleen. Wakaflex -tiivisteiden asennus on korjattava.
Lumiesteiden vajavuus, vesikourun asennus liian ylös ja kannakkeiden vähyys sekä tippapeltien puuttuminen ovat olleet nähtävissä tarkastuksessa, joten niiden osalta kysymys ei ole korvattavasta virheestä. Rakennusvalvonta on hyväksynyt lumiesteet sellaisenaan.
Yläpohja ja ullakko
Ullakolla ei tarvitse olla käyntisiltoja, koska siellä ei ole huoltokohteita.
Ullakon vinolla osalla on kova villa ja ilmarako. Talopakettiin kuuluvana puhallusvilloittaja on puhaltanut huolimattomasti ja jättänyt viimeistely tekemättä eli villaa ei ole vedetty pois tuuletusvälistä. Korjaustoimenpide on yksinkertainen. Siinä ylimääräinen villa vedetään pois, jolloin ilmarako syntyy.
Pesuhuone ja sauna
Lattiakaivon kiristysrengasta koskevalla seikalla ei käytännön merkitystä eikä siitä ole edes väitetty ilmenneen haittaa.
Lattian painannetta saunan kaivon vieressä koskevalla seikalla ei käytännön merkitystä. Kaakelipinnalle jää aina vettä ja käytön jälkeen lattia on syytä kuivata lastalla, Lattian kaato on ollut nähtävissä tarkastuksessa.
Saunan paneloinnin takana on ilmarako ja tuuletus on riittävä.
Yläkerran WC
Käytöstä poistettu vesiputki on seinän sisällä. Seinärakenne ei sinänsä ole virheellinen. Putken voi poistaa, mutta sillä ei ole käytännön merkitystä.
Kodinhoitohuone
Korotusvalulla putkien kohdalla ja lattialäpivientien tiivistystä sekä vedeneristeen kiinnitystä koskevilla seikoilla ei ole käytännön merkitystä. Ne ovat korjattavissa helposti.
Lämpövuodot
Lämpökuvausraportin johtopäätöksissä suositellaan muun muassa ilmanvaihdon säätämistä ja uutta lämpökuvausta sekä lämmitysjärjestelmän toiminnan selvittämistä. Samoin suositellaan ikkunoiden karmien ja seinäpuurungon liitosten toteutumistavan tarkistamista ja rakenteen tiivistämisen tarpeen arviointia tämän jälkeen.
Ikkunoiden karmien ja ulkoseinän tiivistäminen voidaan niin haluttaessa toteuttaa teippaamalla ne höyrysulkuteipillä.
Sähköasennukset
Sähkötyöt on tehty määräysten mukaan. Kantajien esittämän kuvan perusteella sähköjohdot on asennettu lämmöneristeen toiselle puolelle, ei keskelle eristettä.
Autotallirakennus
Rakennus on myyty kylmänä tilana. Salaojasuunnitelmat ovat olleet kunnan rakennusvalvonnan käytössä tarkastusten yhteydessä. Aluskatteena on käytetty muovia. Aluskate ja katto ovat toimineet moitteettomasti. Muovissa olevista kahden reiän synnystä tai olemassaolosta vastaaja ei tiedä mitään. Ne on kuitenkin helposti korjattavissa.
Virheiden olennaisuus
Kantajien esittämät väitteet virheiden olennaisuudesta eivät pidä paikkaansa. Kantajien väitteet korjauskustannuksista eivät perustu mihinkään laskelmiin. Mitään varteenotettavaa selvitystä väitettyjen virheiden korjauskustannuksista ei ole esitetty, Myöskään ei ole esitetty selvitystä väitettyjen virheiden vaikutuksesta asumismukavuuteen tai asukkaiden terveyteen, mitkä tekijät ovat tärkeitä arvioitaessa virheiden olennaisuutta. Pelkät teknisesti mitatut seikat ja ohjearvot eivät sellaisenaan kerro virheiden olennaisuudesta riittävästi.
Purkuoikeuden muista rajoituksista
Maakaaren 2 luvun 34 §:n mukaan, jos kiinteistöä rasittaa ostajan perustama panttioikeus, ostaja saa purkaa kaupan vain maksettuaan myyjälle sen, mikä voidaan panttioikeuden nojalla periä kiinteistöstä.
Ostajat ovat hakeneet kiinteistöön 28.10.2015 päivätyn rasitustodistuksen perusteella kolme kiinnitystä 25.4.2013 a` 100.000 euroa. Kantajien tulee esittää asiassa selvitys, paljonko panttioikeuden perusteella kiinteistöstä voidaan periä.
Kantajien kiinteistöön panemat hyödylliset kustannukset
Kiinteistön arvo ei ole noussut vajaalla 10.000 eurolla vaan murto-osalla kantajien kiinteistöön sijoittamista kustannuksista.
Kantajat ovat saaneet kiinteistöstä asumishyötyä, joka heidän on kaupan purkutilanteessa korvattava myyjälle maakaaren 2 luvun 33 §:n perusteella. Tämänkaltaisen talon kuukausivuokra on vuokralaisen siitä maksama 1.000 euroa kuukaudessa, jolla perusteella ostajien saama hyöty on laskettava.
Kantajille kiinteistön tarkastamisesta aiheutuneet kustannukset
Osa kysymyksessä olevista kustannuksista on tarpeettomia ja osa päällekkäisiä kustannuksia kuten kahteen kertaan kohteessa tehty kuntotarkastus. Määrältään kysymyksessä olevista kustannuksista voidaan hyväksyä enintään 5.000 euroa.
TODISTEET
Kantajien kirjalliset todisteet
K1) Kiinteistön kauppakirja 16.4.2013
K2) Myyntiesite - SP-Koti Kotiapaja Oy 7.2.2013
K3) Kuntotarkastus 31.8.2014 Raksystems Anticimex/ T. Nittten
K4) Kuntotarkastusraportti 24.1.2014 Rakennustarkastus
K5) Tiiviysmittaustarkastus 30.3.2015
K6) Rakennusterveysasiantuntija R. Lajtttsen lausunto 2.7.2015 liitteineen
K7) Dl K. Imtttsen lausunto 15.7.2015 liitteineen
K8) Tärinäselvitys 5.6.2015 / Taratest Oy
K9) Selvitys vesikatteen puutteista 14.1.2015 / Hämeen Kattomiehet Oy
K10) Lämpökuvausraportti 20.1.2015 / Raksystems Anticimex
K11) Meluselvitys 27.10.2010 / Ramboll Oy
K12) R. Lajtttsen lisälausunto 15.- 17.1.2016
K13) VTT:n asiakasraportti 19.2.2015
K14) Hämeenlinnan kaupungin tarkastus 28.5.2015
K15) Sairauskäynti 11.1.2016 työterveysasemalla
K16) Julkisivun asennusohje
K17) Valokuvat (2 kpl)
K18) R-M. Tottt-Satttn arviolausunto 19.1.2016
K19) Hotelli Emtttn tarjous majoituksesta,
K20) Muuttotarjous Niemi (tarjous 1)
K21) Muuttotarjous Niemi (tarjous 2)
K22) A-Tiilikatteen selvitys kattotiilien vaurion syystä
K23) Rakennusmääräyskokoelma C2
K24) Hattulan kunnan rakennusjärjestys 44 §,
K25) Rakennusmääräyskokoelma A2
K26) Heräämispäiväkirja juna-aikatauluineen
K27) Liikenneviraston tavaraliikenteen kuljetustilastot
K28) Hyvinvointianalyysi /
K29) Tilantarveselvitys 18.3.2010; Pöyry Oyj, Ramboll
K30) Video putkiston jäätymisestä
K31) Video routaeristeen asennuksesta autotallirakennuksessa
K32) Video salaojien asemasta
K33) Rakennusvalvonnan hyväksymä salaojasuunnitelma
K34) Cermit Rock asennusohje
Vastaajan kirjalliset todisteet
V1) V. Alatttn kirje kantajien asiamiehelle 30.10.2014
V2) Niemisen Sora Oy:n lasku 11.6.2010 ja Hämeen Kuljetus Oy:n lasku 6.7.2009
V3) Loppukatselmus 22.1.2014
V4) Tarkastuspöytäkirja sähkötöistä 2.11.2010
V5) Talotoimittajan posti 1
V6) J.talon toimitussisältö 8.5.2009
V7) Rakennepiirustus 30.6.2009
V8) Rakennepiirustus 30.6.2009
V9) Valokuvat (4 kpl) saunasta 1 /
V10) Valokuva rakennusvaiheesta
V11) K. Imtttsen lausunnon 15.7.2015 liite B 3 (R. Haltttin perustamis- ja pohjaolosuhdeselvitys 5.7.2009) (K7)
V12) Kauppakirja 16.4.2013 (K1)
V13) Valokuva kohteesta
V14 - 16) 3 valokuvaa kohteesta
V17) Valokuva kohteesta
V18) Esite kohteen rungon rakenteesta/J.talo
V19) Todisteeseen K8 liittyvä listaus "Hattulan keskustan kohdalla suurimmat 10 mitattua tärinätapahtumaa, Junailijantie 9"
V20) Hattulan kunnan tärinäselvitystä koskeva raportti 10.8.2010/Ramboll.
Kantajien henkilötodistelu
1) A. Haxxxnen
2) S. Mätttnen
3) T. Niitttnen
4) T. Nittten
5) H. Kuuttt
6) J. Linttt
7) D. Sakttti
8) K. Imtttnen
9) E. Huottt
10) A. Talttt
11) R-M. Tottt-Sattt
12) E. Poitttnen
13) R. Lajtttnen
Vastaajan henkilötodistelu
1) J. Hexxx
2) P. Virtttnen
3) R. Vainttt
4) M. Helmttttnen
5) H. Hartttnen
6) U. Lehtttta
7) R. Halttt
8) T. Kortttki
KÄRÄJÄOIKEUDEN RATKAISUN PERUSTELUT
Taustaa
Kanteessa mainittu kiinteistön kauppa 213.500 euron kauppahinnalla on tehty myyjänä olleen vastaajan ja ostajina olleiden kantajien välillä 16.4.2013. Kaupan kohteena on ollut Parolassa sijaitseva omakotitalokiinteistö, jolla oleva asuinpinta-alaltaan 128 m2:n omakotitalo on rakennettu ja otettu käyttöön vuonna 2010. Sitä on laajennettu toiseen kerrokseen vuonna 2011. Kantajat ovat muuttaneet kysymyksessä olevaan omakotitaloon 1.5.2013.
Asiassa on riitaista ja keskeisesti kysymys siitä
- onko kaupan kohteessa kantajien kanteessa väitettyjä maakaaren 2 luvun 17 §:ssä tarkoitettuja laatuvirheitä
- ovatko väitetyt virheet olleet kauppaa tehtäessä kantajien havaittavissa ja ovatko kantajat laiminlyöneet kaupan kohdetta koskevan maakaaren 2 luvun 22 §:ssä tarkoitetun tarkastusvelvollisuutensa
- ovatko väitetyt virheet olennaisia
- tuleeko kauppa edellä tarkoitettujen virheiden johdosta purkaa ja vastaaja velvoittaa suorittamaan kantajille näiden vaatima kauppahinnan palautus
- tai vaihtoehtoisesti tuleeko ja missä määrin vastaaja velvoittaa suorittamaan kantajien vaatimaa kauppahinnan alennusta
- tuleeko ja missä määrin vastaaja velvoittaa suorittamaan kantajille näiden vaatimaa vahingonkorvausta taloon panemistaan hyödyllisistä kustannuksista ja kiinteistön tarkistamisesta aiheutuneista kustannuksista.
Asiaan sovellettavista säännöksistä
Maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin mukaan kiinteistössä on laatuvirhe, jos:
1) kiinteistö ei ominaisuuksiltaan ole sellainen kuin on sovittu
2) myyjä on ennen kaupan tekemistä antanut ostajalle virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon kiinteistön pinta-alasta, rakennusten kunnosta tai rakenteista taikka muusta kiinteistön laatua koskevasta ominaisuudesta ja annetun tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan;
3) myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt ilmoittamatta ostajalle sellaisesta tyypillisesti myydyn kaltaisen kiinteistön käyttöön tai arvoon vaikuttavasta 2 kohdassa tarkoitetusta ominaisuudesta, josta myyjä tiesi tai hänen olisi pitänyt tietää, ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan;
4) myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt oikaisematta havaitsemansa ostajan virheellisen käsityksen jostakin kiinteistön ominaisuudesta, joka vaikuttaa kiinteistön soveltumiseen aiottuun käyttöön; tai
5) kiinteistö salaisen virheen vuoksi poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää.
Säännöksen 2 momentin mukaan ostajalla on virheen perusteella oikeus hinnanalennukseen tai, jos virhe on olennainen, oikeus purkaa kauppa. Ostajalla on lisäksi 1 momentin 1 - 4 kohdassa tarkoitetun virheen perusteella oikeus saada korvaus vahingostaan.
Maakaaren 2 luvun 22 §:n 1 momentin mukaan ostaja ei saa laatuvirheenä vedota seikkaan, joka olisi voitu havaita kiinteistön tarkastuksessa ennen kaupan tekemistä. Ostajalla ei ole velvollisuutta ilman erityistä syytä tarkistaa myyjän kiinteistöstä antamien tietojen paikkansapitävyyttä eikä ulottaa tarkastusta seikkoihin, joiden selvittäminen edellyttää teknisiä tai muita tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä. Säännöksen 2 momentin mukaan ostaja ei saa virheenä vedota seikkaan, josta hänen täytyy olettaa tienneen kauppaa tehtäessä.
Maakaaren 2 luvun 31 §:n 1 momentin mukaan hinnanalennus määrätään vähentämällä sovitusta kauppahinnasta virheellisen kiinteistön arvo kaupantekohetkellä. Oikeuskäytännön (esim. KKO 1999:76) mukaan korjaustöistä aiheutuneiden kustannusten määrä otetaan huomioon arvioitaessa virheen vaikutusta kiinteistön arvoon. Huomioon on toisaalta otettava kiinteistön mahdollinen arvonnousu korjausten johdosta.
Kaupan tekemisestä esitetystä selvityksestä
Kantajat ovat käräjäoikeudessa todistelutarkoituksessa kertoneet tapahtumista asiassa olennaisin osin kanteensa perusteista ilmenevällä tavalla.
A. Haxxxnen on lisäksi kertonut, että kaupan kohteen oli alun perin ilmoitettu olevan hyväkuntoinen. Kantajat olivat ennen kaupan tekemistä käyneet esittelyssä kysymyksessä olevalla kiinteistöllä kaksi kertaa, joista toinen oli ollut yleinen näyttö lokakuussa 2012 ja toinen erikseen sovittu näyttö marraskuussa 2012. Molemmilla kerroilla kantajat olivat olleet paikalla noin 15 - 20 minuutin ajan. Paikalla ollut kiinteistönvälittäjä ei ollut kertonut kantajille mitään kiinteistön virheistä tai kaavasta eikä kantajilla ollut ollut niistä muutakaan tietoa. Myyntiesitettä lukuun ottamatta mitään asiakirjoja ei tuolloin esitelty tai käyty läpi. Kantajat olivat saaneet niitä vasta kaupan tekemisen jälkeen.
S. Haxxxnen on lisäksi kertonut, että esittelyiden aikana kiinteistönvälittäjällä oli ollut asiakirjakansio keittiön pöydällä. Kantajia ei ollut pyydetty tutustumaan kansiossa oleviin asiakirjoihin. He eivät olleet saaneet kaikkia kiinteistön asiakirjoja kaupan tekemisen jälkeenkään, vaan niitä oli pitänyt hakea Hattulan kunnalta.
Vastaaja on käräjäoikeudessa todistelutarkoituksessa kertonut, tapahtumista asiassa olennaisin osin vastauksensa perusteista ilmenevällä tavalla. Lisäksi vastaaja on kertonut, että hän oli myös itse osallistunut kaupan kohteen rakentamiseen ja asunut siinä ennen kysymyksessä olevan kaupan tekemistä noin 7 kuukauden ajan. Vastaaja oli omistanut noin 15 vuoden ajan kaupan kohteen viereisellä tontilla olevan asuinrakennuksen, jota hän käytti edelleen loma-asuntonaan, mutta oli käynyt siellä viime vuosina vähän.
Kysymyksessä olevassa kaupassa kiinteistönvälittäjänä toiminut myyntijohtaja/yrittäjä M. Helmttttnen on käräjäoikeudessa kertonut, että kiinteistön toinen näyttö kantajille oli kestänyt noin puoli tuntia. Myös sen yhteydessä oli ollut esillä kohteen myyntiesite ja keittiön pöydällä kansio, jossa oli ollut kohteen kaikki piirustukset ja luvat sekä Hattulan kunnan tilaama meluselvitys (K11). Helmttttnen ei muistanut, oliko kansiossa myös joku tärinään liittyvä selvitys. Helmttttnen oli tarjonnut kansiota asiakirjoineen kantajille tutustuttavaksi, kuten hän esittelyissä aina teki. Kantajat olivat tuolloin käyneet kansiota läpi. He olivat katsoneet myös yhdessä Helmttttsen kanssa jotain piirustusta. Kiinteistöä koskevista tutkimuksista ei ollut erikseen puhetta. Kantajat eivät olleet halunneet kohteesta kuntotutkimusta, koska kohde oli uusi. S. Haxxxnen oli sanonut Helmttttselle asuneensa aikoinaan junaradan varressa ja ettei se ollut heille ongelma.
Myyntiesitteessä 7.2.2013 (K2) on todettu, että rakennuksen kunto oli hyvä ja katon kunto erinomainen. Kohdassa Kaavoitus on todettu "Asemakaava. Hattulan kunta" ja kohdassa Esittelyteksti "Upea omakotitalo hyvällä paikalla".
Kiinteistön kauppakirjassa 16.4.2013 (K1) on todettu, että "Kiinteistön nykykunto on otettu huomioon kauppahintaa määritettäessä" ja "Ostaja on suorittanut kiinteistöllä katselmuksen ja on huolellisesti tutustunut kaupan kohteeseen. Ostaja on tällöin tarkastanut rakennukset, kiinteistön rajat ja sen alueen. Ostaja on katselmuksessa todennut kaupan kohteen vastaavan siitä esitettyjä asiakirjoja ja annettuja tietoja. Ostaja ottaa vastaan rakennuksen siinä kunnossa ja niine varusteineen kuin se kiinteistöä viimeksi esiteltäessä oli. Ostaja ottaa yksin vastattavakseen katselmuksessa havaitsemistaan ja mainituissa raporteissa mainituista mahdollisista vaurioista korjauskuluineen, mikä on huomioitu kauppahinnassa." Helmttttsen mukaan edellä esitetty oli kauppakirjoihin otettu vakiolauseke.
Kauppakirjassa on myös todettu, että "Ostaja on tutustunut edellä esitetyn lisäksi kiinteistön myyntiesitteeseen, kiinteistön 16.4.2013 päivättyihin kiinteistörekisteriotteeseen, lainhuutotodistukseen, rasitustodistukseen sekä tonttikarttaan ja asemakaavamääräyksiin", "Ostaja ilmoittaa saaneensa asuntojen markkinoinnista annettavista tiedoista annetussa asetuksessa (130/2001) säädetyt tiedot" ja "Kaupan vakiolausekkeiden lisäksi osapuolet toteavat rajoituslausekkeena seuraavaa: Ostaja on saanut tutustua kiinteistöön haluamallaan tavalla ja laajuudessa".
Virheet
Tärinävaikutus ja melu
Asiassa esitetystä selvityksestä
Asiassa esitetyn selvityksen mukaan kaupan kohteena ollut kiinteistö sijaitsee pääradan (Helsinki-Tampere) varrella. Kysymyksessä olevan kiinteistön kohdalla on neljä junaraidetta, joista lähin on 30 metrin etäisyydellä kiinteistöllä sijaitsevasta asuinrakennuksesta. Radan toisella puolella vasemmalla on Parolan rautatieasema. Hattulan kunnan asemakaavassa kiinteistön alue on merkitty julkisten varastorakennusten korttelialueeksi. Asuinrakentaminen alueelle ilman poikkeuslupaa ei ole ollut mahdollista.
Hattulan kunnan kunnanhallitus on päätöksellään 10.9.2007 hyväksynyt vastaajan poikkeamislupahakemuksen asemakaavan mukaisesta korttelin käyttötarkoituksesta (K7; A3). Päätöksessä on todettu, että "Rakentamisen sijainnin vuoksi tulee huomioida Valtioneuvoston antamat ohjearvot melutasolle (VNP 993/1992) sekä raideliikenteestä aiheutuva tärinä. Tarvittavat selvitykset ja suunnitelmat tulee laatia asiantuntijan toimesta ja ratkaisut esittää rakennuslupaa haettaessa. Tarvittavat toimenpiteet tulee suorittaa hakijan toimesta ja kustannuksella rakentamisen yhteydessä ennen käyttöönottoa." Samasta päätöksestä ilmenee, että ympäristötarkastaja ei ollut puoltanut poikkeamislupaa. Hän oli lausunnossaan todennut, että rakennuspaikka sijaitsi rautatien melualueella ja raideliikenteestä aiheutui myös haitallista tärinää. Tilanne ei ollut muuttunut aiemmasta, vuoden 2002 tilanteesta.
Edellä mainitusta päätöksestä myös ilmenee, että vastaaja oli vuonna 2002 hakenut poikkeuslupaa vastaavalle hankkeelle. Kunnanhallitus oli tuolloin hylännyt hakemuksen sillä perusteella, että uuden pientalorakennuspaikan muodostamisella rautatien melualueelle on haitallisia vaikutuksia asukkaiden terveyteen ja viihtyvyyteen. Toimenpiteen katsottiin myös tuottavan haittaa kaavoitukselle, kaavan toteuttamiselle ja alueiden käytön muulle järjestämiselle.
Ratahallintokeskuksen lausunnossa vastaajan rakennuslupahakemukseen 10.6.2009 (K7; A4) on viitattu Valtioneuvoston päätöksen melutason ohjearvoista (993/92) noudattamiseen ja todettu, että mahdollisesti tarvittavat meluntorjuntarakenteet on tehtävä tontille (rautatiealueen ulkopuolelle) tontin omistajan toimesta ja kustannuksella. Lisäksi lausunnossa on todettu, että liikenteen tärinästä oli olemassa VTT:n selvitys vuodelta 2004, jossa oli annettu tärinään liittyviä suosituksia. Maaperän koostumus ja rakenne voi vaikuttaa merkittävästi tärinän leviämiseen. Rakenteiden suunnittelussa ja rakentamisessa oli huomioitava toimenpiteet mahdollisesti tulevaisuudessa ympäristössä tapahtuvasta liikenteestä aiheutuvan tärinän vaikutusten poistamiseksi.
Vastaajalle myönnetyn rakennusluvan 23.6.2009 (K7; B1) mukaan sen ehtona on ollut, että ennen kunkin työvaiheen suorittamista rakennusvalvontatoimistoon toimitetaan luvassa mainitut asiakirjat kuten pohjatutkimus. Muina lupaehtoina luvassa on mainittu, että "Perustussuunnittelijan tulee tehdä selvitys ja arviointi tärinän vaikutuksista sekä suunnitelma tärinähaittojen estämiseksi. Em. toimitettava rakennusvalvontaan. Selvitys rakennuksen vaipparakenteiden ääneneristävyydestä toimitettava rakennusvalvontaan. Rakennustyön tarkastusasiakirja."
Hattulan kunnan rakennusjärjestyksen 44 §:n (K24) mukaan rakennuksen ja sen ulkotilojen suunnittelussa ja rakentamisessa on kiinnitettävä erityistä huomiota ympäristöstä mahdollisesti aiheutuvan melun torjuntaan. Rakennuksen eri tilojen enimmäisäänitasojen osalta noudatetaan asiasta erikseen annettuja määräyksiä.
Hattulan kunnan tilaamasta kaavakohteiden meluselvityksestä 27.10.2010/Ramboll (K11) ilmenee, että Valtioneuvoston päätöksen 993/92 mukaiset yleiset melutason ohjearvot olivat ulkona päivällä 55 dB ja yöllä 45 - 50 dB sekä sisällä asuinhuoneissa päivällä 35 dB ja yöllä 30 dB. Mainitun selvityksen mukaan lähinnä raideliikenteestä peräisin oleva päiväajan yli 55 dB melualue yltää noin 170 - 200 metrin etäisyydelle rautatiestä itään. Yöaikaan suuri osa Parolan alueesta on yli 45 dB melualuetta ja 50 dB melualue yltää noin 300 metrin päähän rautatiestä itään. Tätä koskevat laskennat oli tehty pihatasolle (=maanpinta+2 metriä).
Taratest Oy:n liikennetärinäselvityksen 5.6.2015 (K8) mukaan nyt kysymyksessä olevan asuinrakennuksen runkomelun maksimiarvo jää alle asuintilojen sallitun arvon 35 dB.
A. Haxxxnen on kertonut, että kysymyksessä olevassa omakotitalossa asumisaikana hänelle oli junaliikenteestä aiheutunut yöllisiä heräämisiä ja valvomisia, minkä vuoksi hän oli ollut aamulla väsynyt. Tämä vaikutti haitallisesti hänen yleiskuntoonsa ja työskentelyynsä järjestelmäinsinöörinä, jossa piti olla tarkkana. Heräämiset olivat pääsääntöisesti aiheutuneet tavarajunien tärinästä. Hän oli pitänyt heräämisistään päiväkirjaa ja hänelle oli tehty työterveyshuollon kautta hyvinvointianalyysi. A. Haxxxsen mukaan hänellä oli ennen oikeudenkäyntiä todettu eräs sairaus, joka oli leikattu keväällä 2016.
Edellä mainittuun heräämispäiväkirjaan (K26) on merkitty yöaikaan tapahtuneita heräämisiä useina eri päivinä 8.7.2015 - 31.3.2016. Hyvinvointianalyysistä (K28) ilmenee, että unen palautumisen laadun osalta sykevälivaihtelusta laskettavan mittausten keskiarvo oli 37 ms, mikä vastasi kohtalaista.
Sairauskäyntiä 11.1.2016 työterveysasemalla koskevasta todisteesta (K15) ilmenee, että siihen merkittyjen esitietojen mukaan A. Haxxxnen herää 2 - 3 kertaa viikossa talon vieressä kulkevaan junan ääneen ja tärinään ja sen jälkeen heräilee 15 -30 minuutin välein. Kohdassa jatkosuunnitelma on todettu, että unenpuute heikentää hänen elämänlaatuaan ja fyysistä ja henkistä palautumista. Saman todisteen mukaan lääketieteellisin toimenpitein tilannetta ei voida olennaisesti parantaa.
S. Haxxxnen on kertonut heräilleensä satunnaisesti junan tärinään sen mennessä ohi. Tällöin sänky hytkyi ja rakenteet natisivat. S. ja A. Haxxxnen nukkuvat talon yläkerrassa. Myös heidän alakerrassa nukkuvat alaikäiset lapsensa olivat heräilleet samasta syystä. Heräämisistään johtuen S. Haxxxnen oli ollut väsyneempi töissä.
Vastaaja on kertonut, että hänellä ei ollut ollut ongelmia tärinävaikutuksen ja melun kanssa asuessaan nyt kysymyksessä olevassa ja sen naapurikiinteistössä olevissa rakennuksissa.
Liikenneviraston julkaisusta Tavaraliikenteen kuljetusvirrat 2014 ja 2015 (K27) ilmenee ja on pääteltävissä, että nyt kysymyksessä olevalla rataosuudella on suhteellisen paljon tavaraliikennettä muihin rataosuuksiin Suomessa verrattuna.
Kantajat ovat ilmoittaneet, että kiinteistön ohittaa vuorokaudessa noin 30 - 40 tavarajunaa, pääsääntöisesti yöllä. Raskaimmat tavarajunat (ns. Rautaruukin junat), jotka kantajien käsityksen mukaan painavat 4.000 - 5.000 tonnia, ohittavat kiinteistön 5 kertaa vuorokaudessa, osittain päivällä ja osittain yöllä. Vastaajan ilmoituksen mukaan kiinteistön ohittaa vuorokaudessa noin 30 tavarajunaa, pääsääntöisesti yöllä. Raskaimmat junat (ns. Rautaruukin junat), jotka vastaajan käsityksen mukaan painavat 1.500 tonnia, ohittavat kiinteistön 2 kertaa vuorokaudessa, kerran yöllä ja kerran päivällä.
Taratest Oy on suorittanut kohteessa liikennetärinämittauksen 13.5. - 20.5.2015. Sitä koskevassa liikennetärinäselvityksessä (K8) on todettu, että junaliikenne tontin kohdalla oli vilkasta. Kohteen ohitti päivittäin runsaasti paikallisjunia ja muutamia IC-junia, myös tavarajunia. Yhteensä junia kulki noin 90 -100 vuorokaudessa. Mainitusta selvityksestä ja sitä tekemässä olleen rakennusinsinööri E. Huotttn kertomuksesta käräjäoikeudessa ilmenee, että viikon kestänyt mittaus tehtiin rakennuksen perustuksista sokkelissa, yläkerran lattiasta ja maastossa tontilla. Tutkimustuloksista seulottiin 15 merkittävintä tärinätapahtumaa, joista 6 oli tavarajunia molempiin suuntiin kokonaispainoltaan 1.335 - 2.090 tonnia. Mittaamisessa käytettiin VTT:n vuonna 2004 julkaisemaa ohjetta "Suositus liikennetärinän mittaamisesta ja luokituksesta" ja sen mukaista värähtelyluokitusta A - D. Tässä tapauksessa arvioinnissa oli käytetty luokkaa D (< 0,60), joka koski olosuhteita, joihin pyrittiin vanhoilla asuinalueilla ja jonka osalta keskimäärin 25 prosenttia asukkaista pitää värähtelyitä häiritsevinä ja voi valittaa häiriöistä. Huotttn mukaan oli kuitenkin tulkinnanvaraista, tuliko värähtelyluokkana nyt käyttää luokkaa D vai C (< 0,30), joka koski suositusta uusien rakennusten ja väylien suunnittelussa ja jonka osalta keskimäärin 15 prosenttia asukkaista pitää värähtelyitä häiritsevinä ja voi valittaa häiriöistä. Maastossa mitatusta tärinästä tehtyyn tasaiseen voimistumiseen perustuvaksi sisätilojen värähtelyksi oli arvioitu 0,968 mm/s, mikä ylitti selvästi tavoitetason (< 0,6 mm/s). Tämä tarkoitti sitä, että ohjeen mukaan olisi muutettava rakennuksen käyttötarkoitusta tai vaimennettava värähtely. Sokkelista mitatusta tärinästä saatiin tunnusluvuksi 0,618 mm/s, mikä ylitti tavoitetason. Toisen kerroksen mitatusta tärinästä saatiin tunnusluvuksi 1,46 mm/s, mikä ylitti selvästi tavoitetason. Huotttn mukaan, mikäli kysymyksessä oleva tärinämittaus olisi tehty ennen rakennuksen rakentamista, siitä olisi annettu lausunto, jonka mukaan kysymyksessä olevalle tontille ei voinut rakentaa asuinrakennusta. Tärinäselvityksen yhteenvedossa on todettu, että junatärinä tutkimuksen kohteena olevalla tontilla ylitti tärinämittauksen perusteella vaaditun värähtelyluokituksen D. Runkomelun maksiarvo jäi alle asuintilojen sallitun arvon 35 dB. Saman yhteenvedon mukaan liikennetärinä ei voi aiheuttaa mittausten perusteella rakenteille vaurioita.
Hattulan kunnan tärinäselvitystä koskevan raportin 10.8.2010 (V20) mukaan 17.6.2010 klo 12.00 -16.30 suoritettujen mittausten ja laskennallisten arvioiden pohjalta Parolan kaava-alueella uusille rakennuksille sovellettavan värähtelyluokan C raja 0,30 mm/s alitettiin, kun rakennuksen etäisyys rataan nähden on vähintään 45 metriä. Saman raportin mukaan alueen ohittaa normaalina arkivuorokautena noin 100 junaa vuorokaudessa, joista noin 30 tavarajunia ja loput henkilöjunia.
Muun muassa tavarantarkastajana toiminut talonrakennusalan diplomi-insinööri K. Imtttnen on käräjäoikeudessa käsityksenään kertonut, että tässä tapauksessa tärinämittauksessa tuli soveltaa VTT:n ohjeiden värähtelyluokkaa C eikä D, koska kysymys oli uudesta asuinrakennuksesta. Imtttsen mukaan rakennusluvassa edellytettyjä pohjatutkimusta sekä tärinä- ja meluselvityksiä ei ollut tehty, mikä oli rakennushankkeeseen ryhtyvän velvollisuus ja viime kädessä tämän vastuulla. Tärinästä aiheutuu talon rakenteiden halkeilemista, mikä lyhentää rakennuksen suunniteltua ja ajateltua käyttöikää, joka oli 60 - 80 vuotta rakennuksen ja 100 vuotta perustusten osalta. Toisaalta Imtttnen ei ollut tehnyt havaintoja halkeilusta tässä tapauksessa. Asiassa oli myös riski, että savimaalla oleva asuinrakennus jossain vaiheessa kallistuu. Imtttsen mielestä kysymyksessä olevaa rakennusta ei voida käyttää asumiseen sen tärinän, melun, ilmanvaihdon ja lämmityksen vuoksi. Melusta rakennuksen sisällä Imtttsella ei ollut tietoa. Asiassa ei ollut mitään taloudellisesti järkevää keinoa korjata tärinävaikutusta, koska siitä aiheutuvat kustannukset ylittävät selvästi talon rakentamiskustannukset.
Imtttnen on edelleen kertonut, että liikenneolosuhteet rakennuspaikalta eivät olleet muuttuneet aikaisempaan verrattuna parempaan suuntaan. Rakennuksen etäisyys lähimpään raiteeseen oli 30 metriä ja junaraiteiden keskelle 55 metriä. Imtttsen käsityksen mukaan nykyisten raiteiden ja rakennuksen väliin tulee nopea raide, mistä aiheutuu merkittävä haitta rakennuksen tekniselle suunnittelulle. Imtttnen ei ole tiennyt tätä koskevista päätöksistä.
VTT:n erikoistutkija A. Talttt on käräjäoikeudessa kertonut, että liikennetärinästä ei ollut nimenomaisia säädöksiä, mutta VTT:n asiaa koskevien suositusten ja ohjeiden mukaista värähtelyluokitusta A - D noudatettiin yleisesti. Luokitus vastasi myös kansainvälistä käytäntöä. Nyrkkisääntönä voitiin pitää, että junan nopeuden puolittaminen puolitti sen tärinävaikutusta ja päinvastoin. Sama koski junan painon vaikutusta. Junan pituudella oli vaikutusta tärinän kestoon, mutta ei välttämättä sen tasoon. Taltttn mielestä Taratest Oy:n liikennetärinäselvitys (K8) oli tehty VTT:n suositusten mukaisesti. Mainitusta selvityksestä oli pääteltävissä, että tärinä oli tässä tapauksessa suurta ja talon asukkaat voivat herätä siihen sängyssä ja että kuka tahansa voi huomata kysymyksessä olevan tärinän. Yleensä isoimmat junat olivat tärinän kannalta häiritsevämpiä. Resonanssi-ilmiön johdosta rakennuksen yläkerrassa tärinä oli voimakkaampaa kuin alakerrassa. Vanhoilla asuinalueilla voitiin tietyissä tapauksissa soveltaa värähtelyluokkaa D, kuten esimerkiksi vanhaa rakennusta laajennettaessa. Koska Talttt ei tuntenut alueen kaavatilannetta, ei hän osannut sanoa, tuliko asiassa soveltaa luokkaa D vai C. Tärinän kannalta ongelmallisimpia tapauksia olivat savimaalle rakennetut rakennukset. Taltttn mukaan nykytietämyksen mukaan rakenteellisilla toimenpiteillä oli erittäin vaikea saada tärinää vähennettyä savimaalla. Toimenpiteiden vaikutuksen lopputuloksesta ei ole varmuutta. Edes uuden rakennuksen rakentamisella asia ei välttämättä korjaannu. Rakennuksen perustuksen paalutus voi jopa voimistaa vaakasuuntaista tärinää. Tehokkain tapa vaikuttaa tärinään oli liikenteen rajoittaminen eli raskaiden junien nopeusrajoitukset, mikä ilmenee myös VTT:n asiakasraportista 19.2.2015 (K13). Tärinän mittaaminen jo ennen rakentamisen aloittamista oli edullista verrattuna myöhemmin tärinän poistamisesta aiheutuviin kustannuksiin. Taltttn mukaan tulevaisuudessa junaratojen perusparannuksessa käytettävän paalulaatan myötä tärinähaitat voivat vähentyä, mikä oli kuitenkin kallista ja sen käyttö rahasta kiinni ja siten epävarmaa.
Liikenneviraston ylitarkastaja, melu- ja tärinäasiantuntija E. Poitttnen on käräjäoikeudessa kertonut, että Suomessa oli melulle ohjearvot, mutta ei tärinälle, joka oli ilmiönä hankala. Kuitenkin VTT:n tärinää koskevien ohjeiden arvot olivat tulleet käytännössä normin asemaan. Ne vastasivat esimerkiksi muissa Pohjoismaissa noudatettuja arvoja. VTT:n tärinän värähtelyluokitus A - D oli rakennusterveyden kannalta merkityksellinen ja se oli laadittu terveyden näkökulmasta. Ihminen aistii tärinää herkästi ja heräämisellä tärinään oli vaikutusta hänen terveyteensä. Luokitus oli ohjaava, mutta käytännöt vaihtelivat kunnittain. Tärinän estäminen oli todella vaikeaa ja sen vaimentamisen onnistumiseen liittyi suuria riskejä. Tärinä pitäisi estää lähellä sen lähdettä. Lähellä rakennusta sitä koskevat toimenpiteet eivät ole yleensä onnistuneet. Yleensä esimerkiksi paalutuksella tai tärinäesteillä oli saatu enintään 50 prosenttia vähennettyä tärinää. Kustannukset siitä olivat noin 2.000 euroa/m2. Tärinän ja melun yhteisvaikutuksesta ei ollut ohjearvoja. Kustannukset melun torjunnasta olivat noin 1.100 - 1.300 euroa/m2. Poitttsen mukaan välillä Helsinki-Tampere kulki vuorokaudessa noin 100 - 200 junaa, johon sisältyi kohtalaisen paljon tavaraliikennettä. Tavarajunat joutuivat muusta junaliikenteestä johtuen ajamaan yleensä öisin ja 60 - 80 kilometrin tuntinopeudella.
Poitttnen on edelleen kertonut, että hänen saamiensa tietojen mukaan junaradan laajentamisen tarveselvitys Parolan aseman kohdalla aloitetaan kesällä 2016. Tuolloin tutkitaan radan laajentamisen tarve ja tehdään yleissuunnitelma, josta alueen asukkaita viimeistään informoidaan. Tämän jälkeen tehdään rakentamissuunnitelma, jossa päätetään esimerkiksi se, kummalle puolelle mahdollinen lisäraide tulisi. Muita päätöksiä kuin tarveselvityksen tekemisen aloittaminen ei ollut asiassa tehty. Poitttnen ei osannut sanoa, oliko asia ollut yleisesti tiedossa. Asian eteneminen riippui puhtaasti hallituksen poliittisesta päätöksestä ja rahoituksesta. Lyhyimmillään aikaa rakentamisen alkamiseen menisi ehkä 3 - 5 vuotta, mutta varmuudella tätä ei voinut sanoa, vaan mainittu aika voi olla esimerkiksi 10 tai 20 vuottakin. Mikäli lisäraide tulisi, tavarajunat käyttäisivät ilmeisesti edelleen yleensä samoja raiteita kuin nytkin. Poitttsen mukaan Pöyry Oyj:n laatima tilantarveselvitys 18.3.2010 (K29) oli esiselvitys, jossa kerättiin perustietoa siitä, oliko tarpeen jatkaa selvitystä. Viimeksi mainitussa asiakirjassa on muun muassa todettu, että lisäraiteet ovat sijoitettavissa koko tarkastelualueelle ja Parolan asemanseudulla lisäraiteiden sijoitus on tarkennettava jatkosuunnittelussa.
Rakennusterveysasiantuntija ja rakennusmestari R. Lajtttnen on käräjäoikeudessa kertonut ja hänen laatimastaan lisälausunnosta 15. - 17.1.2016 (K12) ilmenee, että tärinänvaimennuksesta aiheutuvat kustannukset olivat noin 60.000 euroa, mikäli vaimennus tehdään rakentamalla kalkkipaaluista noin 80 metrin pituinen pilariseinä rakennuksen ja tontin rajan väliin. Lajtttsen mukaan vaimennuksen vaikutuksesta ei ollut täyttä varmuutta. Tärinävaikutukset tuli selvittää jo etukäteen rakennettaessa sille alttiille rakennuspaikalle kuten savimaalle. Pohjatutkimus tehdään maahan kairaamalla. Ohjearvot ylittävä tärinä oli haitallista rakenteille ja tiloja käyttäville henkilöille. Rakennushankkeeseen ryhtyvällä oli viime kädessä vastuu rakennusluvan ehtojen täyttämisestä.
Neurologian erikoislääkäri H. Kuuttt on käräjäoikeudessa kertonut, että katkonainen yöuni ei ole sinänsä terveyshaitta, jos henkilö nukahtaa uudestaan eikä hänellä ole univajetta. Herääminen 1 - 2 kertaa yössä ei ollut epänormaalia. Noin 20 prosenttia suomalaisista kärsii univajeesta. Uni on merkityksellistä aivoille ja unen puute voi altistaa erilaisille sairauksille sekä verenpaineen nousulle. Turhautuminen, ahdistuminen ja stressireaktio liittyivät univajeeseen, mutta tämä oli kovin yksilöllinen asia. Oli arveltu, että univaje voi vaikuttaa myös työtehtävien laatuun, mutta toisenlaisiakin tutkimuksia asiasta oli olemassa.
Rakennustekniikan diplomi-insinööri T. Kortttki on käräjäoikeudessa käsityksenään kertonut, että Taratest Oy:n liikennetärinäselvityksessä (K8) värähtelyn aiheuttama ääni ei ylittänyt ohjearvoja eikä ongelmana ollut rakenteiden kestävyys, vaan rakennuksen välipohjan värähtely.
Eläkkeellä oleva rakennusinsinööri U. Lehtttta on käräjäoikeudessa kertonut, että hän oli suunnitellut kysymyksessä olevan rakennuksen perustukset. Suunnitteluvaiheessa vastaaja oli sanonut Lehtttnalle, että kohteessa oli jotain tärinävaatimuksia. Heidän välillään oli ollut puhetta siitä, että niihin täytyi varautua vahvalla sorapatjalla ja perustuksilla. Lehtttta ei ollut nähnyt rakennuslupaa eikä tiennyt siihen liittyvistä selvityksistä.
Rakennusinsinööri R. Halttt on käräjäoikeudessa kertonut toimineensa kysymyksessä olevassa rakennuskohteessa vastaavana työnjohtajana ja pääsuunnittelijana. Haltttin mukaan radan läheisyyteen oli varauduttu laittamalla rakennukseen "desibeli-ikkunat" ja seiniin kaksinkertainen määrä Gyproc-levyä. Lisäeristyksestä on todettu myös talotoimittajan postissa (V5) ja J.talon toimitussisällössä 8.5.2009 (V6). Haltttin mukaan käytettävissä oli ollut Hattulan kunnalta saatu tehty meluselvitys. Tärinästä oli ollut maininta rakennusluvassa. Selvitystä tärinän vaikutuksista ei kuitenkaan tehty, koska vastaaja oli näin päättänyt eikä Halttt pääsuunnittelijana ollut voinut tehdä asialle mitään. Rakennusluvassa mainittuna pohjatutkimuksena oli tehty maastokatselmus ja perustamistapalausunto (K7;83).
P. Virtttnen on käräjäoikeudessa kertonut, että hän oli perheineen asunut kysymyksessä olevassa omakotitalossa vuokralla vuoden ajan melkein sen valmistumisesta lähtien. Virtttsen mukaan talon sisällä esimerkiksi sohvalla istuttaessa oli tavarajunan ohittaessa kiinteistön tuntenut vähän tärinää, mikä oli ollut sitä voimakkaampaa mitä raskaampi juna oli kyseessä. Raskaita tavarajunia oli kulkenut ohi välillä päivälläkin. Aluksi Virtttnen oli herännyt yöllä siihen. Kysymyksessä oleva tärinä ei ollut kuitenkaan häirinnyt heitä. Melua junista talon sisällä tai ulkona he eivät olleet kokeneet mitenkään häiritsevänä, vaikka junien ohittaessa kiinteistön sen oli huomannut. Virtttsen mukaan he olisivat asuneet kysymyksessä olevassa talossa pitempäänkin, ellei sitä olisi myyty.
R. Vainttt on käräjäoikeudessa kertonut, että osallistuttuaan kysymyksessä olevan asuinrakennuksen rakennustöihin hän oli majoittunut siinä syksyllä 2009. Vaintttn mukaan hän oli saattanut huomioida tärinää ns. Rautaruukin tavarajunasta, joka oli kulkenut kiinteistön ohi kerran vuorokaudessa noin kello 04.00 - 05.00, jos hän oli ollut tuolloin hereillä. Vainttt ei osannut sanoa, heräsikö siihen. Muista junista hän ei ollut tehnyt havaintoja. Vainttt oli useita kertoja yöpynyt myös vastaajan luona naapuritalossa, joka oli "hytkynyt" Rautaruukin junan ohittaessa sen.
Sähköasentaja/urakoitsija H. Hartttnen on käräjäoikeudessa kertonut, että tehdessään sähköasennuksia kysymyksessä olevalla rakennustyömaalla hän oli havainnut jotain jytinää ja melua tms. korkeintaan Rautaruukin tavarajunasta, mikä ei ollut kuitenkaan häirinnyt häntä.
Käräjäoikeus on toimittanut asianosaisten pyynnöstä torstaina 19.5.2016 noin kello 14.00 - 14.35 kysymyksessä olevalla kiinteistöllä katselmuksen, jossa olivat paikalla käräjäoikeuden puheenjohtaja, asianosaisten avustajat, A. Haxxxnen, vastaaja ja T. Kortttki. Katselmus toimitettiin omakotitalon pihamaalla ja siinä tarkasteltiin A. Haxxxsen haluamin ja esittelemin tavoin rakennuksen ulkoverhouksen tuuletusta, sokkelia, routaeristystä, salaojajärjestelmää, tiilikaton jiiriä, kulkumahdollisuuksia katolle sekä junien melu- ja tärinävaikutusta. Katselmuksen aikana kiinteistön ohitti yksi henkilöjuna ja vastaajan VR:ltä saamien tietojen mukaan 725.000 tonnia painava 700 metriä pitkä tavarajuna, jonka ohittaessa kiinteistön katselmukseen osallistujat tarkastelivat tärinävaikutusta kantajan pyytämällä tavalla laittamalla kätensä kiinni omakotitalorakennuksen junaradan puoleiseen ulkoseinään.
Katselmuksessa käräjäoikeus teki tärinän osalta havainnon, että edellä mainitusta tavarajunasta ei ollut aistittavissa merkittävässä määrin tärinävaikutusta. Henkilöjunan osalta tärinävaikutusta ei ollut aistittavissa rakennuksen pihamaalla lainkaan. Katselmuksen aikana kiinteistön ohittaneista junista aiheutunutta melua junaradan puoleisella pihalla ei ollut pidettävä erityisen häiritsevänä.
Vastaaja on pääkäsittelyssä ilmoittanut, että hän oli pyytänyt lupaa päästä kysymyksessä olevalle kiinteistölle huhtikuussa 2016 tärinä- ja meluselvitysten tekemistä varten sekä 4.5.2016 vastaajan todistajien siellä käyntiä varten, mistä kantajat olivat kieltäytyneet. Kantajien mukaan tämä oli johtunut siitä, että todistelu asiassa oli pitänyt ilmoittaa ja toimittaa käräjäoikeudelle sen valmisteluistunnossa asettamissa määräajoissa.
Johtopäätökset näytöstä
Kiinteistön ja sillä olevan rakennuksen ostajalla on oikeus edellyttää, että rakennus on kaikilta osin rakennettu rakennusluvan sekä sen sisältämien ehtojen ja suunnitelmien sekä hyvän rakennustavan mukaisesti. Myyjänä olevan rakennushankkeeseen ryhtyneen henkilön vastuuta edellä mainituista seikoista ei poista se, että rakennus olisi rakennusviranomaisen suorittamassa lopputarkastuksessa hyväksytty käyttöön otettavaksi.
Asiassa esitetty selvitys ei osoita, että vastaaja on toimittanut rakennusviranomaiselle rakennusluvan ehtona olleet edellä tässä tuomiossa mainitut selvitykset, tutkimukset ja suunnitelmat. Tällaisena ei voida pitää myöskään Haltttin laatimaa perustamis- ja olosuhdeselvitystä 5.7.2009 (K7;83). Tästä huolimatta rakennustyöt on aloitettu 7.7.2009 ja asuinrakennus on lopputarkastuksessa hyväksytty käyttöön otettavaksi.
Asiassa esitetystä selvityksestä ja todistelusta ilmenee, että junaliikenteestä aiheutuva tärinä kysymyksessä olevassa asuinrakennuksessa ylittää yleisesti noudatettavien VTT:n ohjeiden värähtelyluokitusten D ja C tavoitetasot. Näin varsinkin silloin kun on kysymys raskaista tavarajunista (ns. Rautaruukin tavarajunat). Asiassa on toisaalta jäänyt näyttämättä, että raskaita tavarajunia kulkisi kiinteistön ohi säännöllisesti enemmän kuin kaksi kertaa vuorokaudessa.
Erityisesti Taltttn, Poitttsen, Huotttn ja Imtttsen asiantuntevilla kertomuksilla on selvitetty, että kysymyksessä olevasta mitatusta ohjearvot ylittävästä tärinävaikutuksesta aiheutuu haittaa asumismukavuudelle rakennuksessa ja siitä voi aiheutua myös heräämisiä ja terveysvaikutuksia. Näyttämättä kuitenkin on jäänyt, että A. Haxxxsen heräämiset öisin ainakaan kaikilta osin aiheutuisivat pelkästään junaliikenteestä. Tätä arvioidessaan käräjäoikeus on ottanut huomioon myös muiden rakennuksessa asuneiden, yöpyneiden tai työskennelleiden henkilöiden edellä selostetut kertomukset, joiden mukaan he eivät ole kokeneet tärinää rakennuksessa erityisen häiritseväksi. Myös S. Haxxxnen on kertonut heräilevänsä junan aiheuttamaan tärinään vain satunnaisesti. Kuutttn kertomuksesta ilmenevin tavoin heräily öisin ei sinänsä ole epätavanomaista. Asiaa ei ole arvioitava toisin myöskään A. Haxxxsen sairauskäyntiä työterveysasemalla 11.1.2016 koskevien merkintöjen perusteella, koska esitiedoissa olevat merkinnät heräämisensä syystä ilmeisesti keskeisesti perustuvat vain hänen lääkärissä kertomiinsa seikkoihin.
Käräjäoikeus pitää uskottavana kantajien ilmoitusta siitä, että kysymyksessä olevalla tärinävaikutuksella on kielteistä merkitystä heille myös kiinteistöä edelleen myytäessä heidän joutuessaan kertomaan asiasta mahdolliselle ostajalle.
Vastaaja on ollut tietoinen rakennusluvassa myös mainitusta ja edellytetystä selvityksen tekemisestä tärinän vaikutuksista ja suunnitelmasta tärinähaittojen estämiseksi. Haltttin kertomuksesta ilmenee, että vastaaja on tehnyt tietoisen päätöksen olla tekemättä mainittua selvitystä ennen rakentamisen aloittamista. Vastaajan on täytynyt olla tietoinen varsinkin raskaiden tavarajunien aiheuttamasta tärinävaikutuksesta asuttuaan kysymyksessä olevassa omakotitalossa ennen kaupan tekemistä noin 7 kuukautta ja käytettyään useita vuosia naapurikiinteistöllä olevaa rakennusta loma-asuntonaan.
Asiassa esitetyn selvityksen mukaan vastaaja ei ole ennen kaupan tekemistä kertonut tärinäselvityksen tekemättä jättämisestä kantajille.
Kantajat ovat ennen kaupan tekemistä tienneet junaradan sijainnista kysymyksessä olevan kiinteistön läheisyydessä. On lähtökohtaisesti selvää, että heidän on täytynyt varautua siihen, että junista aiheutuu ainakin jossain määrin melua ja tärinää lähellä rautatietä sijaitsevalle kiinteistölle. Kantajat ovat voineet kiinteistöllä päivällä käydessään tehdä havaintoja niistä ainakin osittain. Toisaalta kantajat ovat voineet rakennuksen sisätilojen osalta lähteä siitä, että rakennus on rakennettu melu- ja tärinävaikutuksen estämiseksi asianmukaisesti. Rakennuksen sisällä ei ole osoitettu olleen ohjearvot ylittävää melua.
Poitttsen kertomuksesta ilmenevin tavoin päätöksiä junaradan laajentamisesta Parolan kohdalla ei ole tehty. Radan laajentamisen tarvetta vasta tutkitaan kesällä 2016 alkavassa tarveselvityksessä. Taltttn mukaan tulevaisuudessa junaratojen perusparannuksen myötä tärinähaitat voivat vähentyä. Näyttämättä on jäänyt, että radan laajentamisen osalta vastaaja olisi laiminlyönyt tiedonantovelvollisuutensa kantajille ja että kaupan kohteessa olisi siten tältä osin virhe.
Esitetyn selvityksen perusteella käräjäoikeus katsoo, että asuinrakennuksessa jo todetun tärinävaikutuksen osalta kaupan kohteessa on kanteessa tarkoitettu maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 3 kohdan mukainen virhe, joka ei ole ennen kaupan tekemistä ollut kantajien havaittavissa tarkastuksessa.
Ulkona kiinteistöllä olevan melun määrän kantajat ovat voineet todeta kiinteistön tarkastuksessa ennen kaupan tekemistä. Lisäksi Helmttttsen kertomuksesta on pääteltävissä, että myös Hattulan kunnan teettämä meluselvitys (K11) on ollut kantajien tutustuttavissa kiinteistön esittelyissä.
Melun osalta käräjäoikeus siten katsoo, että kaupan kohteessa ei ole maakaaressa tarkoitettua laatuvirhettä, johon ostajat voivat vedota.
Perustukset, sokkeli, alapohja ja rakennuksen vierusta
Esitetyn riidattoman selvityksen mukaan kysymyksessä oleva asuinrakennus on perustettu maanvaraisesti reunavahvistetun betonilaatan varaan ilman anturarakennetta. Alueella on savimaata. Rakennuksen sokkelissa on 60 mm:n pullistuma muutaman metrin matkalla, mikä on ylittänyt sallitun poikkeaman.
Rakennusmestari T. Nittten, joka on toiminut viimeiset 13 vuotta kuntotarkastajana yhteensä noin 2.000:ssa tarkastuksessa, kertomuksesta käräjäoikeudessa ja laatimasta kuntotarkastuksesta 31.8.2014 (K3) ilmenee, että rakennuksen perusmuuri on 30 cm matalampi verrattuna perustamissuunnitelmiin, mikä oli Nittten mukaan merkittävä rakentamisvirhe. Nittten oli tarkastanut kohteen 29.7.2014. Lajtttsen kertomuksesta ja lausunnosta 2.7.2015 (K6) ilmenee, että perustukset ovat noin 100 mm ulkopuolisen maanpinnan alapuolella, kun rakennusmääräykset edellyttivät peitesyvyydeksi vähintään 500 mm. Perustusten vahvuus riitti, mutta ei korkeus. Lajtttsen mukaan kysymyksessä oli vakava rakennusvirhe.
Lehtttta on kertonut, että hänen mielestään rakennuksen perustustyyppi oli oikea ja anturaperustusta vahvempi. Lehtttnan mukaan perustuksissa oli 100 - 150 mm:n ero suunnitelmiin verrattuna, mutta erityistä riskiä tästä ei ollut, koska reunavahvistettu laatta oli todella vahva rakenne. Halttt on kertonut, että rakennuksen perustukset olivat suunnitelmien mukaiset ja toteutettu perustustapa ainoa oikea rakennuspaikalle, jossa oli 2 metrin kuivakuorikerros ja sen alla 9 - 15 metrin kerros savea. Kortttki on kertonut, että hänen mielestään reunavahvistettu laatta oli tässä tapauksessa oikea perustamistapa. Sen anturaperustusta lujempi ja jäykempi rakenne kesti paremmin värähtelyä. Korttten mukaan perustukset tulisi kuitenkin olla rakennekuvien mukaiset.
Imtttnen on lausunnossaan 15.7.2015 (K7) todennut, että pelkästään rakennuksen perustusten uusiminen rakennuspaikan vaatimusten mukaisiksi oli suuruusluokaltaan 100.000 euron työ ja että asuinrakennus oli kokonaisuutena tehty vastoin rakentamisen säännöksiä.
Käräjäoikeus toteaa, että Nittten ja Lajtttsen kertomuksia asiassa on pidettävä näyttöarvoltaan suurempina kuin Lehtttnan ja Haltttin kertomuksia, koska Nittten ja Lajtttnen ovat tapahtumiin nähden ulkopuolisia, mutta Lehtttta ja Halttt eivät. Nittten ja Lajtttsen kertomuksilla on selvitetty, että rakennuksen perustuksissa on kanteessa tarkoitetut edellä mainitut virheet. Asiaa ei ole arvioitava toisin Korttten kertomuksen perusteella.
Katselmuksessa 19.5.2016 tehtyjen havaintojen mukaan rakennuksen sokkelin pintarakenteena käytetty kivirouhepintainen kuitusementtilevy oli tarkastelluilta osin lähes kauttaaltaan irti sokkelista. Vastaajan mukaan mainitut levyt oli kiinnitetty sokkeliin liimalla. Nittten kertomuksesta ja kuntotarkastuksesta ilmenee, että mainittu kiinnitystapa ei ole suunnitelmien mukainen. Kiinnitys olisi tullut tapahtua ruuveilla, mikä ilmenee myös asennusohjeista (K16, K34). Mainituilla perusteilla on selvitetty, että rakennuksen sokkelissa on tältä osin kanteessa tarkoitettu virhe.
Katselmuksessa 19.5.2016 tehtyjen havaintojen mukaan rakennuksen puuverhouksen taustan tuuletus oli seinien alaosassa tarkastelluilta osin lähes kauttaaltaan puutteellinen. Tämä ilmenee myös Nittten kertomuksesta ja kuntotarkastuksesta. Nittten mukaan tähän oli voinut vaikuttaa perusmuurin pullistuman lisäksi perusmuurin ja ulkoseinän välissä olleet eriste- ja bitumikermikaistat. Tähän liittyviä mahdollisia vaurioita Nittten ei ollut tutkinut. Myös Lajtttsen kertomuksesta ja lausunnosta ilmenee, että ulkoverhouksen takaa puuttui toimiva tuuletusrako. Ulkoseinälle satava vesi joutui paneloinnin sisäpinnalle ja valui paneloinnin sisäpuolelta perustuksille. Lajtttsen mukaan tästä aiheutui varmuudella vaurioita rakennukselle. Ulkoverhouksen paneloinnin takana oli jo tummentumia eli alkavia mikrobivaurioita, joista voi aiheutua terveyshaittaa ainakin silloin, jos mikrobeja pääsee kulkeutumaan asuinrakennuksen sisälle sen epätiiveyskohtien kautta.
Kortttki on ennen katselmusta käymättä kohteessa kertonut, että ulkoverhous oli asennettu talotehtaalla valmiiksi paikalleen kysymyksessä olevaan taloon ja että mikrobikasvusto paneloinnin taakse oli voinut aiheutua kosteasta ulkoilmasta. Vaintttn mukaan talotoimittajan suunnitelmissa oli otettu huomioon ilmankierto. Perusmuurin pullistuman kohdalla oli tehty viilto uretaanilevyihin. Rakennustarkastus Oy:n kuntotarkastusraportissa 24.1.2014 (K4) on todettu kohdassa olennaisimmat epäkohdat ja riskirakenteet, että julkisivuverhouksen tuuletus oli paikoin puutteellinen ja paikoittain niukka.
Lajtttsen ja Nittten kertomuksilla sekä katselmuksessa tehtyjen havaintojen ja edellä mainittujen kuntotarkastusten perusteella käräjäoikeus katsoo selvitetyksi, että rakennuksen ulkoverhouksen taustan tuuletuksessa on kanteessa tarkoitettu virhe. Asiaa ei ole arvioitava toisin Korttten kertomuksen perusteella.
Nittten kertomuksesta ja kuntotarkastuksesta ilmenee, että suunnitelman (K33) mukaan routaeristyksen tuli olla rakennuksen ympärillä 1,5 metriä perusmuurista ja kylmien osien kohdalla vielä 0,5 metriä etäämpänä. Routaeristeen paksuus tuli olla 1 metrin matkalla 10 cm ja ulommalla reunalla 5 cm. Eristeiden päälle oli suunnitelmissa merkitty muovikalvo ja eristeiden peittosyvyydeksi maanpinnasta 20 - 30 cm. Nittten mukaan rakennuksen pihasivun puolella oli eristeenä 5 cm paksua EPS -levyä ja eristys ulottui noin 1 - 1,2 metrin etäisyydelle perusmuurista. Eristeiden päällä ei ollut muovikalvoa. Nittten mukaan routasuojauksen laajuus ja paksuus eivät olleet suunnitelmien mukaiset eikä eristyksen päällä ollut suunnitelman mukaista muovikalvoa ja maakerrosta. Nittten on lisäksi kertonut, että puutteellinen routaeristys oli riski rakenteiden liikkumiselle. Tästä on kertonut myös Lajtttnen, jonka lausunnon mukaan routaeristyksenä oli nyt käytetty vain 50 mm routaeristyslevyä. Lehtttta ei ole pitänyt toteutettu routaeristystä suunnitelman mukaisena ja hyvänä. Myös katselmuksessa 19.5.2016 tehtyjen havaintojen mukaan routaeristys oli lähellä maanpintaa ainakin rakennuksen pihasivun puolella lähellä perusmuuria. Mainituilla perusteilla käräjäoikeus katsoo selvitetyksi, että rakennuksen routaeristyksessä on kanteessa tarkoitettu virhe. Asiaa ei ole arvioitava toisin sillä perusteella, että Vainttt on kertonut, että 5 cm:n paksuiset routalevyt oli asennettu sokkelikehikon ulkopuolelle kahteen kerrokseen lomitettuna koko talon ympäri limittäin saumojen kohdalla.
Nittten kertomuksesta ja kuntotarkastuksesta ilmenee, että rakennuksen vierustojen maapinnat ovat tasaiset ja paikoin rakennukseen päin laskevat. Kallistusta tulisi olla noin 150 mm kolmen metrin matkalla rakennuksesta poispäin. Vierustojen kallistukset eivät siten olleet rakennusmääräysten mukaiset. Myös Halttt on kertonut, että rakennuksen piha oli liian tasainen ja sen pitäisi viettää enemmän poispäin rakennuksesta. Koska rakennuksen vierustojen maapintojen kallistukset ovat olleet kiinteistön tarkastuksessa ennen kaupan tekemistä kantajien havaittavissa, käräjäoikeus katsoo, että niiden osalta kysymys ei ole maakaaressa tarkoitetusta laatuvirheestä, johon ostajat voivat vedota.
Nittten kertomuksesta ja kuntotarkastuksesta ilmenee, että rakennuksen salaojituksen korkeusasema rakennuksen nurkilla olevissa kaivoissa oli noin 30 cm maanpinnan tason alapuolella. Salaojien peittosyvyys tulisi olla vähintään 0,5 metriä. Kuistin alle tehdyn avauksen kohdalla salaojituksen ympärillä oleva maa-aines oli pääosin hienoa hiekkaa, mikä heikensi salaojaputkien toimivuutta. Salaojituksen korkeusasema ja peittosyvyys sekä ympärillä oleva maa-aineis eivät siten olleet perustussuunnitelmien mukaiset. Nittten mukaan salaojien osalta oli olemassa kosteusriski rakennukselle. Lajtttsen kertomuksesta ja lausunnosta ilmenee, että salaojittavana maa-aineksena oli käytetty kalliomursketta, jossa oli erittäin runsaasti hienoainesta rakennuksen etu- ja takapihalla. Hienoaines tukkii salaojaputkien rei´ityksen. Halttt on kertonut, että salaojasora oli määräysten mukaista. Lehtttnan mukaan hienoaineista ei saisi olla liikaa salaojasorassa. Niemisen Sora Oy:n laskuun 11.6.2010 (V2) on merkitty "Sepeliä 8-16 kuormattuna 17,90 tn".
Nittten ja Lajtttsen uskottavina pidettävillä kertomuksilla käräjäoikeus katsoo selvitetyksi, että salaojien osalta kaupan kohteessa on kanteessa tarkoitettu virhe.
Vesikatto ja sen varusteet
Nittten kertomuksesta ja kuntotarkastuksesta ilmenee, että rakennuksen vesikaton jiireissä oli rikkoutuneita tiiliä. Jiirien leikatut tiilet olivat vaurioituneet ja liikkuneet lumien aiheuttamien liikkeiden seurauksena. Räystäillä autotalliin johtavan ajotien puoleisella osalla ei ollut lumiesteitä, mikä muodosti käyttöturvallisuusriskin. Mainittua lumiesteen puuttumista on pidetty turvallisuutta vaarantavana myös Rakennustarkastus Oy:n kuntotarkastusraportissa 24.1.2014 (K4).
Lumen ja jään aiheuttamasta tiilien rikkoutumisesta on lausuttu myös A-Tiilikatteen selvityksessä 8.2.2016 (K22), jossa on lisäksi todettu lumiesteiden tarpeellisuus asiassa ja se, että kysymys oli kiinteistön hoitoon ja huoltoon kuuluvista toimenpiteistä.
Kattoalalla 30 vuotta lähinnä asennustehtävissä toimineen D. Saktttin kertomuksesta käräjäoikeudessa ja laatimasta Hämeen Kattomiehet Oy:n selvityksestä vesikatteen puutteista 14.1.2015 (K9) ilmenee, että tiepuolen lappeella olevissa sisäjiirissä oli useita rikkinäisiä tiiliä, mitkä oli lumikuorma rikkonut. Tämä oli tiilikatoilla yleinen ilmiö, minkä vuoksi katto täytyi tarkistaa joka vuosi. Mainitun tiilien rikkoutumisen seurauksena vettä meni aluskatteelle. Saktttin mukaan sisäjiirin lopetus tieltä katsoen vasemmassa jiirissä oli tehty väärin. Jiiripelti meni tiilien alle eikä päälle kuten pitäisi ja jiiriä pitkin tulleet valumavedet olivat menneet suoraan tiilien alle ja sieltä aluskatetta pitkin räystään aluslaudoituksen läpi maahan. Kohteen pihanpuolen lumiesteet oli jätetty vajaiksi ja täytyisi jatkaa asianmukaisiksi koko lappeen mitalle. Sakttti ei tiennyt, kauanko edellä mainitut tiilet olivat olleet rikki.
Saktttin kertomuksella on selvitetty, että sisäjiirin lopetuksen eli jiiripellin asennuksen osalta rakennuksessa on kanteessa tarkoitettu virhe.
Koska rakennuksen lumiesteet ovat olleet kiinteistön tarkastuksessa ennen kaupan tekemistä kantajien havaittavissa myös maasta käsin, käräjäoikeus katsoo, että niiden osalta kysymys ei ole maakaaressa tarkoitetusta laatuvirheestä, johon ostajat voivat vedota.
Vastaajan mukaan kaupantekohetkellä ei ollut rikkinäisiä tiiliä katolla. A. Haxxxnen on käräjäoikeudessa kertonut, ettei hän osannut sanoa, olivatko tiilet rikki jo kauppaa tehtäessä, koska hän ei ollut käynyt silloin katolla. Saktttin kertomus tiilien rikkoutumisen ajankohdasta myös huomioon ottaen asiassa on vastoin vastaajan kiistämistä jäänyt näyttämättä, että kauppaa asianosaisten välillä tehtäessä kanteessa tarkoitetut tiilit jiireissä ovat olleet rikki. Tältä osin kysymys ei siten ole virheestä kaupan kohteessa, johon ostajat voivat vedota.
Yläpohja ja ullakko
Riidattoman selvityksen mukaan käynti asuinrakennuksen ullakolle tapahtuu ajotien puoleisessa päädyssä olevien luukkujen kautta. Ullakolla ei ole kulkusiltoja.
Nittten kertomuksesta ja kuntotarkastuksesta sekä siihen liitetyistä valokuvista ilmenee, että ullakolla vesikaton suuntaisessa rakenteessa ei ole ilma-/ tuuletusrakoa eikä rakenne päässyt tuulettumaan. Levyvillaeristeet oli ohjeiden vastaisesti asennettu kiinni aluskatteeseen, mikä Nittten mukaan oli merkittävä virhe. Lisäksi aluskatteessa putken läpiviennin yläpuolella olevan reiän paikkaus oli virheellinen. Ullakkotiloihin tuli asentaa kulkusillat huoltoa ja tarkastusta varten. Myös Saktttin kertomuksesta ja laatimasta selvityksestä (K9) ilmenee, että tuuletusputken aluskatteen läpiviennissä oli tehty virhe.
Haltttin mukaan urakoitsija oli laittanut puhallusvillaa huolimattomasti ilmarakoihin, mutta ilmarako oli riittävä.
Esitetyn selvityksen mukaan liikkuminen rakennuksen ullakolla, jossa on eristeenä muun muassa puhallusvillaa, ei ole tässä tapauksessa mahdollista ilman asianmukaisia kulkusiltoja. Käräjäoikeus pitää kulkusiltojen asentamista ullakolle sen tarkastus- ja mahdollisia huoltotoimenpiteitä varten tarpeellisena ja hyvän rakennustavan mukaisena.
Tämän vuoksi sekä Nittten ja osittain Saktttin kertomuksilla käräjäoikeus katsoo selvitetyksi, että rakennuksen yläpohjassa ja ullakolla on kanteessa tarkoitetut virheet.
Pesuhuone ja sauna
Nittten kertomuksesta ja kuntotarkastuksesta sekä siihen liitetyistä valokuvista ilmenee, että asuinrakennuksen pesuhuoneen kaivossa ei ole käytetty vedeneristeen kiinnitykseen tarkoitettua kiristysrengasta. Kaivon korokerenkaana on käytetty eri tuoteperheeseen kuuluvaa korokerengasta, jossa ei ole paikkaa vedeneristeen kiinnitysrenkaalle. Mainitut puutteet ja virheet kaivojen asennuksessa heikensivät rakenteiden vesitiiveyttä. Lisäksi saunan kaivon vieressä oli lattiassa painanne, mihin syntyi lammikko puutteellisen lattiakaadon vuoksi. Kaivoa ja lattiaa ei ole rakennettu hyvän rakennustavan mukaisesti.
Edelleen Nittten kertomuksen ja kuntotarkastuksen mukaan saunan seinäpanelointi oli pystysuuntainen ja alla olevat ristipuut olivat vaakasuuntaisia. Pystysuuntaisen verhouksen tuuletustila tuli hyvän rakennustavan mukaan tehdä ristikoolauksella. Kohteen toteutustapa ei ollut hyvän rakennustavan mukainen. Puuverhouksen taustan tuulettuvuus oli riittämätön, mikä lyhensi puuverhouksen käyttöikää oleellisesti.
Kuntotarkastusraportin 24.1.2014 (K4) kohdassa olennaisimmat epäkohdat ja riskirakenteet on todettu, että saunan puupaneloinnin takainen tuuletus oli puutteellinen.
Halttt on kertonut, että pesuhuoneen väitetyillä virheillä ei ollut merkitystä. Saunan koolaukseen oli tehty ilmaraot, jotka vastaajan mukaan ilmenevät saunasta otetuissa valokuvissa (V9).
Nittten uskottavana pidettävän kertomuksen ja edellä mainitun kuntotarkastusraportin perusteella käräjäoikeus katsoo selvitetyksi, että rakennuksen pesuhuoneessa ja seinäpaneloinnin taustan tuulettuvuuden osalta saunassa on kanteessa tarkoitetut virheet. Asiaa ei ole arvioitava toisin vastaajan vetoamien seikkojen ja saunasta otettujen valokuvien tai Haltttin kertomuksen perusteella. Niillä ei ole luotettavasti osoitettu, että asianmukaisen tuuletuksen kannalta on riittävää reikien tekeminen koolaukseen.
Saunan lattian kaato on ollut kantajien havaittavissa kiinteistön tarkastuksessa ennen kaupan tekemistä. Tämän vuoksi käräjäoikeus katsoo, että sen osalta kysymys ei ole maakaaressa tarkoitetusta laatuvirheestä, johon ostajat voivat vedota.
Yläkerran WC
A. Haxxxnen on käräjäoikeudessa kertonut, että asuinrakennuksen yläkerran vesijohto oli jäätynyt ensin vuonna 2014, jolloin vastaaja oli maksanut tähän liittyneen korjauksen. Mainittu ongelma ei ollut kuitenkaan sillä poistunut, vaan vesijohtoputki oli jäätynyt uudelleen vuonna 2016. Tällöin se oli erään yhtiön toimesta sulatettu, mutta ongelmaa ei muuten korjattu. S. Haxxxsen kertomuksesta ilmenee, että vuonna 2014 vastaajan kustannuksella oli vedetty WC:n lavuaarilta uusi vesijohtoputki WC-istuimelle, jolloin vanha vesijohtoputki oli jäänyt seinärakenteeseen. Mainittu korjaus ei ollut kuitenkaan toiminut.
Nittten kertomuksesta ja kuntotarkastuksesta ilmenee, että yläkerran WC-istuimen alkuperäinen vesiputki oli asennettu ohjeiden vastaisesti ulkoseinärakenteeseen. Käytöstä poistettu vesiputki muodosti kylmäsillan ja mahdollistaa esimerkiksi kosteuden tiivistymisen rakenteisiin. Nittten mukaan käytöstä poiskytketty vesijohto tuli poistaa ja rakenne tiivistää asianmukaisesti.
Kuntotarkastusraportin 24.1.2014 (K4) kohdassa olennaisimmat epäkohdat ja riskirakenteet on mainittu yläkerran WC:n jäätynyt käyttövesiputki. Saman raportin kohdassa havainnot kohteesta on todettu, että WC-istuimen vesiputki oli jäässä.
Edellä esitetyn selvityksen perusteella käräjäoikeus katsoo selvitetyksi, että yläkerran WC:ssä on kanteessa tarkoitettu virhe.
Kodinhoitohuone
Nittten kertomuksesta ja kuntotarkastuksesta ilmenee, että asuinrakennuksen kodinhoitohuoneessa sijaitsevan vesivaraajan alapuolisessa tilassa lattian läpi tulevien vesiputkien tiivistys oli puutteellinen. Putkien kohdalla ei ollut tarvittavaa korotusvalua eikä putkiin kiinnitettyä vedeneristystä. Myös Korttten kertomuksesta ilmenee, että hyvä rakennustapa edellyttää nyt puuttuvaa korotusvalua.
Tämän perusteella käräjäoikeus katsoo selvitetyksi, että kodinhoitohuoneessa on kanteessa tarkoitetut edellä mainitut virheet.
Lämpövuodot
Rakennusmestari ja kuntotarkastaja T. Niitttnen on suorittanut kysymyksessä olevassa omakotitalossa 20.1.2015 lämpökuvauksen ja 30.3.2015 tiiviysmittauksen. Niitttsen kertomuksesta käräjäoikeudessa ja hänen laatimastaan lämpökuvausraportista 27.1.2015 (K10) ilmenee, että lämpökuvauksessa ikkunoiden karmien ja ulkoseinän puurungon välistä havaittiin ilmavuotoa lähes kauttaaltaan alipaineen aikana. Niitttsen mukaan mainittu ilmavuoto kohteen ikkunoissa oli lähes toistuvaa ja niiden kohdalla voi tuntua vetoa. Rakennuksen alapohjassa havaittiin viileitä alueita ulkoseinien vierillä, mikä saattoi johtua lämmityksen puutteellisesta toiminnasta tai rakenteessa olevasta kylmäsillasta. Niitttsen mukaan alapohjan viileys oli poikkeuksellista. Raportissa on suositeltu muun muassa lämmitysjärjestelmän sekä ikkunoiden karmien ja seinäpuurungon liitosten toteutumistavan tarkistamista ja rakenteen tiivistämisen tarpeen arviointia. Niitttsen mukaan muissakin hänen tarkastamissaan rakennuskohteissa oli ollut ilmavuotoja ikkunoissa. Mainittujen vuotojen korjaaminen oli yleensä helppo tehdä rakenteesta riippuen esimerkiksi tiivistämällä tai massaamalla. Niitttsen laatimassa tiiviysmittausraportissa tarkastuksesta 30.3.2015 (K5) on todettu, että mitatun ilmavuotolukuarvon perusteella rakennuksen ilmanpitävyys oli tyydyttävällä tasolla.
Lajtttsen kertomuksesta ja lausunnosta 2.7.2015 (K6) ilmenee, että ikkunoiden tiivistäminen oli toteutettu rakennusmääräysten vastaisesti. Ikkunat oli tiivistetty villalla. Ne tuli tiivistää polyuretaanivaahdolla ja massalla. Lajtttsen mukaan rakennuksen kaikissa ikkunoissa oli ilmavuotoa ja ikkunat tuli tiivistää uudelleen.
Lajtttsen kertomuksesta ja lausunnosta edelleen ilmenee, että rakennuksen kattorakenteen höyrynsulku oli rikki sähkökeskuksen yläpuolelta. Siitä virtasi ilmaa. Myöskään yläkerran oleskelutilan kattorakenteen höyrynsulkua ei ollut teipattu rakennusmääräysten edellyttämällä tavalla. Siitä pääsi virtaamaan ilmaa sisätiloihin. Lajtttsen mukaan höyrynsuluissa oli merkittäviä asennusvirheitä.
Kortttki on kertonut, että mittaustulosten perusteella kysymyksessä oleva rakennus ei ollut kovin vuotava, mutta jotain ilmavuodoille pitäisi tehdä. Ikkunoiden uudelleen tiivistäminen uretaanivaahdolla tai teippaamalla ei ole kovin vaikea tehdä.
Halttt on kertonut, että hänen käsityksensä mukaan ikkunoiden ilmavuodot aiheutti vika ikkunoissa tai elementtien liitoskohdassa.
Ilmavuodot oli korjattavissa uudelleen ne tiivistämällä.
Vastaaja ja Virtttnen ovat kertoneet, että kysymyksessä olevassa rakennuksessa asumisaikanaan he eivät olleet havainneet vetoa tai kylmyyttä talvella. Virtttsen mukaan joissakin ikkunoissa oli ollut hieman kosteutta tai jäätä kylmällä ilmalla.
Niitttsen ja Lajtttsen kertomuksilla käräjäoikeus katsoo selvitetyksi, että rakennuksessa on lämpövuotoja koskevat kanteessa tarkoitetut virheet.
Sähköasennukset
Lajtttsen kertomuksesta ja lausunnosta 2.7.2015 {K6) sekä siihen liitetystä valokuvasta ilmenee, että asuinrakennuksen alakerran eteistilassa sähköjohdot kulkevat suojaamattomina lämmöneristeenä toimivan mineraalivillakerroksen sisällä. Lajtttsen mukaan mainittu asennus on SFS standardin 6000-5-52 vastaisena virheellinen.
Sähköurakoitsijana kysymyksessä olevassa rakennuskohteessa toiminut Hartttnen on kertonut, että sähköjohtaja ei saa upottaa sisälle lämpöeristeeseen valokuvasta ilmenevällä tavalla. Samalla tavalla asiasta on käräjäoikeudessa kertonut sähköinsinööri J. Linttt.
Edellä mainituilla perusteilla käräjäoikeus katsoo selvitetyksi, että rakennuksessa on sähköasennusten osalta kanteessa tarkoitettu virhe.
Autotallirakennus
Asiassa esitetyn selvityksen mukaan kiinteistöllä oleva autotallirakennus on myyty kantajille kylmänä tilana ja siinä on aluskatteena käytetty muovia.
Kantajien mukaan autotallirakennuksen osalta puuttuivat salaojasuunnitelmat. Vastaajan mukaan ne ovat olleet kunnan rakennusvalvonnan käytössä tarkastusten yhteydessä.
Nittten kertomuksesta ja kuntotarkastuksesta ilmenee, että kiinteistöllä olevan autotallirakennuksen routaeristyksessä on kanteessa tarkoitettuja puutteita ja että autotallirakennuksen aluskatteena on käytetty rakennusmuovia, minkä pitkäaikaiskestävyys oli auringonvalon ja lämpösäteilyn seurauksena heikko. Lisäksi muovin alapintaan lämpötilan vaihteluiden seurauksena tiivistyvän kosteuden oli mahdollista pisaroitua ja tippua eristepinnoille. Muovissa oli myös kaksi pientä reikää.
Kortttki on käsityksenään kertonut, että autotallin aluskatteena voitiin käyttää myös ehjää muovia, jos se ei ollut alttiina ultraviolettisäteilylle. Tällöin se ei haurastunut.
Salaojasuunnitelmien osalta käräjäoikeus toteaa, että maakaaressa tarkoitetuissa laatuvirheissä on kysymys virheistä kiinteistön tosiasiallisissa ominaisuuksissa. Kiinteistön rakennuksia koskevat suunnitelmat eivät sellaisenaan kuulu näihin ominaisuuksiin. Mainitun suunnitelman osalta kysymys ei ole virheestä kaupan kohteessa.
Esitetyn selvityksen mukaan rakennusten aluskatteena ei yleensä käytetä muovia, vaan sitä kestävämpiä siihen tarkoitukseen tehtyjä materiaaleja. Myös tämä huomioon ottaen Nittten uskottavana pidettävällä kertomuksella käräjäoikeus katsoo selvitetyksi, että autotallirakennuksessa on kanteessa tarkoitetut virheet. Asiaa ei ole arvioitava toisin sillä perusteella, että rakennusvalvontaviranomainen on loppukatselmuksessa 22.1.2014 (V3) hyväksynyt kysymyksessä olevan talousrakennuksen muutostyön.
Johtopäätös virheistä ja niiden seuraamukset
Edellä selvitetyiksi katsotut virheet erityisesti tärinävaikutuksen sekä rakennuksen perustusten ja sen vierustalla olevien routaeristysten ja salaojien osalta ovat laadultaan sellaisia, että niiden voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan, mikäli ne olisivat olleet kaikilta osin kantajien tiedossa ennen kaupan tekemistä.
Kaupan kohteessa todetuissa virheissä on tässä tapauksessa kysymys lähinnä maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 1 ja 3 kohdassa tarkoitetuista laatuvirheistä.
Maakaarta koskevissa lain esitöissä (HE 120/1994 vp.) on todettu, että virheen olennaisuutta on arvioitava sen kokonaismerkityksen perusteella. Jollei ostaja voi käyttää kiinteistöä aikomallaan tavalla eikä virhettä voida kohtuullisessa ajassa ja kohtuullisin kustannuksin korjata, virhe on olennainen. Arviointia ei tehdä vain ostajan oman käsityksen mukaan, vaan sillä tulee olla objektiiviset perusteet.
Ainakin rakennuksen perustusta sekä routaeristystä ja salaojia koskevat virheet lähtökohtaisesti lyhentävät rakennukselle alun perin suunniteltua käyttöikää. Kysymyksessä olevan omakotitalorakennuksen sisällä ei toisaalta ole todettu kosteusvaurioita tai muita rakenteellisia vaurioita. Tämä ilmenee myös kuntotarkastusraportista 24.1.2014 (K4). Mainitussa raportissa rakennuksen rakennusteknisen kuntoluokituksen yleisarvosanaksi on arvioitu 7,8 asteikolla 4 - 10. Asiassa ei ole myöskään ilmennyt eikä osoitettu, että rakennuksen perustuksissa tai muissa rakenteissa olisi todettu vaurioita. A. Haxxxsen heräämisten öisin ei ole näytetty johtuneen pelkästään junaliikenteestä. Asiassa esitetty selvitys ei osoita, että rakennuksessa asuville henkilöille aiheutuisi asumisesta siinä muutakaan välitöntä terveydellistä haittaa tai vahinkoa. Myöskään näihin seikkoihin nähden kysymyksessä olevaa rakennusta ei voida pitää asuinkelvottomana. Toisaalta ohjearvot ylittävästä junaliikenteen tärinävaikutuksesta rakennuksen sisällä aiheutuu jossain määrin haittaa kantajien asumismukavuudelle rakennuksessa. Tämä haitta liittyy kuitenkin lähinnä vain raskaisiin tavarajuniin, joita on selvitetty kulkevan kiinteistön ohi suhteellisen harvoin vuorokaudessa. Edellä tässä tuomiossa todetuin tavoin tärinävaikutuksella voi olla lähtökohtaisesti kielteistä merkitystä myös kiinteistöä edelleen myytäessä. Tällainen vaikutus voi olla myös suunnitelmien vastaisilla rakennuksen perustuksilla. Esitetyn selvityksen mukaan tärinävaikutuksen poistaminen tai vähentäminen rakennusteknisin keinoin on erittäin hankalaa sekä epävarmaa ja kallista. Myöskään rakennuksen perustusten korjaaminen suunnitelmien mukaiseksi ei ole tässä tapauksessa taloudellisesti järkevää.
Edellä mainitut seikat ja käräjäoikeuden selvitetyksi katsomien virheiden laatu ja määrä sekä kiinteistön kauppahinta ja virheiden jäljempänä mainitut korjauskustannukset huomioon ottaen asiaa kokonaisuutena arvioiden käräjäoikeus katsoo, että kaupan kohteena olevan kiinteistön virheet eivät tässä tapauksessa yhdessäkään ole maakaaren 2 luvun 17 §:n 2 momentissa tarkoitetulla tavalla niin olennaisia, että kaupan purun edellytykset täyttyisivät.
Hinnanalennus
Edellä kaupan purun yhteydessä todettuihin seikkoihin nähden käräjäoikeus katsoo, että kantajilla on kysymyksessä olevien virheiden perusteella oikeus hinnanalennukseen.
Asiassa esitetyn todistelun perusteella on ilmeistä, että selvitetyksi katsotun tärinävaikutuksen poistaminen ja rakennuksen perustusten virheiden korjaaminen ei ole tässä tapauksessa rakennusteknisesti ja taloudellisesti järkevää eikä välttämättä edes mahdollista. Toisaalta näistä virheistä aiheutuneiden haittojen laatuun nähden korjaamisen ei ole osoitettu olevan välttämätöntä.
Rakennusmestari ja auktorisoitu kiinteistöarvioitsija R-M. Tottt-Sattt on käräjäoikeudessa kertonut, että kysymyksessä olevalle kaupan kohteelle ei voitu määritellä siinä todettujen vikojen ja puutteiden vuoksi markkina-arvoa kaupantekopäivänä, mikäli kohteen viat ja puutteet olisivat olleet tiedossa. Tottt-Satttn laatimassa arviolausunnossa 19.1.2016 (K18) on viitattu tässä oikeudenkäynnissä kirjallisina todisteina esitettyihin rakennuksen kuntoa koskeviin tarkastuksiin, lausuntoihin ja selvityksiin. Tottt-Satttn mukaan tehtyjen selvitysten mukaan rakennuksessa oli oleellisia rakennusvirheitä. Hän on pitänyt merkittävimpinä hinta-arvion tekemistä hankaloittavina asioina tärinävaikutusta ja rakennuksen perustustapaa.
A. Haxxxnen on kertonut saaneensa Rakennusliike Petterssonilta 135.000 euron tarjouksen kanteessa mainittujen virheiden korjaamisesta lukuun ottamatta tärinää ja melua. Hän oli pyytänyt mainittua tarjousta 13.4.2016 eli valmistelun päättymisen jälkeen. Tuota tarjousta ei ole esitetty kirjallisena käräjäoikeudelle.
Lajtttnen on kertonut ja todennut lausunnossaan 2.7.2015 (K6), että kokonaisuutena arvioiden korjauskustannukset tulevat olemaan erittäin suuret. Perustuksien korjaaminen määräysten mukaiseksi ei ole taloudellisesti kannattavaa. Vesikaton korjauksesta aiheutui noin 10.000 euron kustannukset. Korjauskustannukset höyrynsulun ja ikkunoiden osalta olivat kymmeniä tuhansia euroja. Lausunnossa 15.- 17.1.2016 (K12) Lajtttnen on todennut, että pelkästä tärinän vaimentamisesta aiheutui ainakin 60.000 euron lisäkustannukset. Tehdyt lisäselvitykset tukivat jo aikaisemmin tehtyä johtopäätöstä, ettei rakennusta ollut taloudellisesti kannattavaa korjata.
Kortttki on kertonut, että hänen käsityksensä mukaan kanteessa mainittujen virheiden korjauskustannukset olivat kaikkiaan enintään noin 20.000 euroa. Routaeristyksen ja salaojien osalta korjauskustannukset olivat noin 8.000 euroa.
Lehtttta on kertonut, että virheellisten routasuojausten korjauskustannukset olivat noin 10.000 - 20.000 euroa.
Sakttti on kertonut ja hänen laatimastaan selvityksestä (K9) ilmenee, että hänen kertomiensa virheiden eli muun muassa asuinrakennuksen jiirien, aluskatteen läpiviennin, päätypeltien tiivisteiden asennusten ja lumiesteiden korjauskustannusten hinta-arvio oli 2.730 euroa, josta lumiesteiden osuus oli 150 - 200 euroa. Autotallin aluskatteen uusimisen, lumiesteen ja sadevesijärjestelmän lisäämisen kustannukset olivat arviolta 6.734 euroa. Saktttin mukaan viimeksi mainitut kustannukset olivat 1.200 euroa alhaisemmat, mikäli lumiestettä, syöksytorvia ja räystäskouruja ei asenneta.
Nittten on kertonut, että rakennuksen yläpohjan tuuletuksen korjaaminen voitiin tehdä muun muassa kattoa korottamalla, mikä oli kallista. Haltttin mukaan tuuletus voitiin korjata villoja auki kaapimalla, josta aiheutui 1 - 2 tunnin työ. Korttten mukaan kysymys oli enintään 2.000 euron korjauskustannuksista.
Kortttki on kertonut, että saunan paneloinnin ja korotusvalun osalta korjauksista aiheutui parin päivän työ.
Niitttnen on kertonut, että rakennuksen ikkunoiden ja karmien lämpövuotojen korjauskustannusten osalta puhuttiin sadoista euroista. Lajtttsen mukaan kaikkien ikkunoiden tiivistämisestä aiheutui 3 - 4 päivän työ ja Haltttin mukaan noin 2 päivän työ. Kortttki on katsonut lämpövuotojen korjauskustannusten olevan muutama tuhat euroa.
Linttt on kertonut, että virheellisiä sähköasennuksia ei voitu korjata muuten kuin purkamalla ja rakentamalla ne uudelleen. Hartttsen mukaan kysymyksessä olevien sähköasennusten korjauskustannusten osalta puhuttiin sadoista euroista.
Saktttin hinta- ja kustannusarvioita lukuun ottamatta asiassa on esitetty lähinnä vain suuntaa-antavia arvioita virheiden korjauskustannuksista. Kortttki on antanut käräjäoikeudessa kertomansa kustannusarvion käymättä kohteessa, mikä lähtökohtaisesti vähentää arvion luotettavuutta. Vastaajan mukaan tämä oli kuitenkin johtunut siitä, etteivät kantajat olleet antaneet Kortttelle mahdollisuutta tutustua kohteeseen ennen katselmusta, joka on toimitettu henkilötodistelun vastaanottamisen jälkeen.
Kantajat asuvat edelleen kysymyksessä olevalla kiinteistöllä. Asiassa esitetty selvitys ei osoita, etteivätkö he voisi suoritettavissa olevien korjausten aikana asua edelleen kiinteistön asuinrakennuksessa. Tähän nähden hinnanalennuksen määrää arvioitaessa olennaista merkitystä ei ole kantajien vetoamilla majoitus- ja muuttotarjouksilla (K19-21).
Käräjäoikeuden tässä tuomiossa selvitetyksi katsomien kiinteistön virheiden laatuun sekä niistä ilmenneisiin haittoihin ja korjauskustannusten määriin nähden käräjäoikeus arvioi kohtuulliseksi hinnanalennuksen määräksi yhteensä 80.000 euroa, josta on tärinävaikutuksen osuus 30.000 euroa, suunnitelmien vastaisten perustusten osuus 10.000 euroa, routaeristystä ja salaojia koskevien virheiden osuus 10.000 euroa sekä muiden selvitetyksi katsottujen virheiden osuus 30.000 euroa. Mainituissa määrissä on otettu toisaalta huomioon myös korjauksista aiheutuva kiinteistön arvon nousu, joka ei ole tässä tapauksessa merkittävä, koska kysymys on suhteellisen uudesta rakennuskohteesta.
Vahingonkorvaus
Hyödylliset kustannukset
Koska kantajien vaatimusta kaupan purkamisesta ei ole hyväksytty, ei heillä ole oikeutta saada kanteessa vaadittua korvausta maakaaren 2 luvun 33 §:n 2 momentissa tarkoitetuista kiinteistön arvoa lisänneistä hyödyllisistä kustannuksista.
Kiinteistön tarkistamisesta aiheutuneet kustannukset
Asiassa esitetyn riidattoman selvityksen mukaan kantajat ovat maksaneet kanteessa väitettyjen virheiden tarkistamisesta aiheutuneita kustannuksia 14.536,48 euroa. Vastaaja on kiistänyt kantajien tätä koskevan korvausvaatimuksen perusteeltaan kokonaan ja määrältään 5.000 euroa ylittävältä osalta.
Kantajien vetoamista kirjallisista todisteista ilmenee, että kysymyksessä olevasta kiinteistöstä on heidän toimeksiannostaan tehty muun muassa kaksi kuntotarkastusta sekä annettu useita laajoja lausuntoja ja selvityksiä, jotka ovat ainakin osittain koskeneet samoja vikoja ja puutteita kiinteistössä. Käräjäoikeus ei ole hyväksynyt kantajien vaatimuksia kaikkien kanteessa väitettyjen virheiden osalta.
Tämän vuoksi ja koska vahingonkärsijä on lähtökohtaisesti velvollinen rajoittamaan hänelle aiheutuneen vahingon määrää, käräjäoikeus katsoo, että kiinteistön tarkistamisesta aiheutuneiden tarpeellisten kustannusten hyväksyttävänä määränä on tässä tapauksessa pidettävä
6.000 euroa.
Oikeudenkäynti- ja asianosaiskulut
Asianosaisten vaatimukset on hyväksytty vain osaksi. Tähän nähden he saavat oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 3 §:n nojalla pitää oikeudenkäyntikulunsa ja kantajat asianosaiskulunsa vahinkonaan.
TUOMIOLAUSELMA
J. Hexxx velvoitetaan suorittamaan A. Haxxxselle ja S. Haxxxselle yhteisesti kauppahinnan alennuksena 80.000 euroa korkolain 3 §:n 2 momentin mukaisine korkoineen 16.4.2013 lukien ja kiinteistön tarkistamisesta aiheutuneita kustannuksia 6.000 euroa.
Muilta osin kanne ja asianosaisten vaatimukset on hylätty.
Asiassa 26.1.2016 määrätty turvaamistoimi on voimassa kahden kuukauden ajan tämän tuomion lainvoimaiseksi tulosta lukien.