Virhevaatimuksen uudistaminen 3v välein?


Reklamointia ei voi tehdä enää kiinteistökaupoissa 5v tai asunto-osakekaupoissa 2v kaupan (hallinnan luovutuksen) jälkeen, ellei kysymys ole myyjän petollisesta menettelystä (jolloin virheen havaitsemisen aika pitenee 10 vuoteen). Mutta jos virhe havaitaan tuon ajan kuluessa niin ostajan on suoritettava maakaaren (tai asuntokauppalain) edellyttämä virheilmoitus eli reklamaatio aina nopeasti (n. pari kuukautta) virheen havaitsemisen jälkeen. Reklamaatiossa on ilmoitettava vaatimus ja perustelut niin tarkasti kuin se on mahdollista. Ostaja ei voi jäädä silloinkaan passiiviseksi reklamoinnin jälkeen vaan hänen on selvitettävä virhettä muuten vaatimus vanhenee. Tälle ei ole tarkkaa aikaa mutta jo esim. 12kk aika on johtanut vanhentumiseen. Jos ostajalla on hyvä perusteltu syy siihen, että toimenpiteet (virheen selvitys, korjaukset) venyvät ostajan on kuitenkin uudistettava vaatimuksensa 3 vuoden välein eli katkaistava vanhentumislain 4§:n 3 vuoden vanhentumisaika. Reklamointiin liittyvät vanhentumislain 3 v. vanhentumisajat ovat sellaisia joihin ei vaikuta edes myyjän petollinen menettely asuntokauppa tehtäessä. Vanhentumisaikojen johdosta kanteita hylätään jatkuvasti, jonka johdosta olisi tärkeää ottaa yhteys asianajajaan mahdollisimman pian kun ongelmia on havaittu. Katso kirjoitus virheilmoituksista.

Alla olevassa tapauksessa ostajat olivat ostaneet 15.1.2010 päivätyllä kauppakirjalla Kajaanissa sijaitsevan vuokraoikeuden ja rakennukset (asuin-, sauna- ja talousrakennukset). Kauppahinta oli 145.000 euroa. Rintamamiestalo oli rakennettu vuonna 1947 ja sitä oli peruskorjattu 1980-luvun alkupuolella ja myös sen jälkeen. Myyjä oli ostanut kohteen vuonna 2005. Talossa oli tehty ennen kaupan tekemistä kuntotarkastus 11.11.2009, jolloin ostajat olivat tulleet tietoisiksi eräistä korjaustarpeista talossa. Kaupanteon jälkeen talossa oli tehty 20.5.2010 kuntotarkastus. Yläpohja, ullakot ja sisätilat oli tarkastettu 16.2.201O ja alapohja 20.5.2010. Rakennuksessa oli todettu useita vaurioita. Ostajat olivat reklamoineet muun muassa 28.12.2010. Siihen oli vastattu 10.2.2011. Käräjäoikeus velvoitti myyjän maksamaan ostajille hinnanalennusta 45.000 euroa. Hovioikeus kumosi päätöksen.

Ongelmana oli vaatimuksen vanhentuminen. Ostajat olivat reklamoineet 2010 lopulla ja seuraavan kerran uudistaneet vaatimuksen vasta 2015 alussa. Syy oli varojen vähyys selvityksiin ja korjauksiin. Käräjäoikeus katsoi, että esillä oleva hinnanalennusvaatimus ei ollut vanhentunut vanhentumislain 10 §:n 2 momentti huomioon ottaen (tarkemmin tätä kuitenkaan perustelematta).

Hovioikeus totesi, että maakaaressa säädettyjen määräaikojen lisäksi virheeseen vetoavan ostajan rahamääräisiä vaatimuksia koskee vanhentuminen. Velan vanhentumisesta annetun lain (vanhentumislaki) 4 §:n mukainen kolmen vuoden vanhentumisaika alkaa suoritusvirheeseen perustuvassa hyvityksessä lain 7 §:n 1 momentin 1 kohdan mukaan siitä, kun ostaja on havainnut virheen tai puutteen kaupan kohteessa tai hänen olisi se pitänyt havaita. Vanhentumisaika alkaa näin ollen rinnakkain reklamaatioajan kanssa. Maakaaren edellyttämä reklamaatio katkaisee vanhentumisen. Vanhentumisen katkaisemisesta, tässä tapauksessa 28.12.2010 tehdystä reklamaatiosta, alkaa uusi vanhentumisaika, jonka kuluessa vanhentuminen on katkaistava uudelleen tai nostettava kanne. Tämä seikka ilmenee korkeimman oikeuden ratkaisusta 2012:75 erityisesti perustelujen kohdasta 21. Kirjallisuudessa asiasta on todettu: ”Vanhentumisen katkaisemisesta, tässä tapauksessa reklamaatioista, alkaa uusi vanhentumisaika, jonka kuluessa vanhentuminen on katkaistava uudelleen tai nostettava kanne ”(Matti Ilmari Niemi, Maakaaren järjestelmä I, 2016, sivu 390). Kuten asiassa on edellä todettu, osapuolet eivät ole vuosien 2010 ja 2011 vuodenvaihteessa tapahtuneen reklamaatiota koskeneen kirjeenvaihdon ja kanteen nostamisen 14.1.2015 välisenä aikana olleet millään tavoin yhteydessä keskenään. Näin ollen, ja koska kannetta ei ole nostettu kolmen vuoden vanhentumisajan kuluessa reklamaatiosta ja siihen 10.2.2011 annetusta vastauksesta, eikä asiassa ole edes väitetty vanhentumista katkaistun muulla vanhentumislain 10 tai 11 §:ssä tarkoitetulla tavalla, kanne on hylättävä vanhentuneena.

Käräjäoikeudessa myyjä velvoitettiin korvaamaan ostajien oikeudenkäyntikulut 16.492,53 eurolla. Hovioikeuden hylättyä kanteen ostajat velvoitettiin korvaamaan oikeudenkäyntikuluja käräjäoikeuden ja hovioikeuden osalta valtiolle 7 467,12 (myyjälle oli myönnetty oikeusapu).

Asiasanat
- reklamaatio, vanhentuminen
- yläpohja, alapohja, sähköasennukset, kylmyys, ulkoseinät
- tasonparannus
- rintamamiestalo
- vastuunrajoitusehto



Rovaniemen hovioikeus Tuomio

Antamispäivä 7.11.2016

Nro 549

Diaarinumero S 15/1006

Ratkaisu josta valitettu

Kainuun käräjäoikeus 11.6.2015 nro 2453 (liitteenä)

Asia Kiinteistöä koskeva riita

Valittaja V Hmmmnen

Vastapuoli H E Kooonen, T Looonen


Vaatimukset hovioikeudessa


Valitus

Hmmmnen on vaatinut, että käräjäoikeuden tuomio kumotaan ja että kanne hylätään kokonaisuudessaan. Toissijaisesti Hmmmnen on vaatinut, että hänen maksettavakseen tuomitun hinnanalennuksen määrää sekä oikeudenkäyntikulujen määrää alennetaan. Joka tapauksessa Hmmmnen on vaatinut, että hinnanalennusta sovitellaan vahingonkorvauslain 2 luvun 1 §:n nojalla 0 euroon.

Hmmmnen on lausunut, että Kooonen ja Looonen olivat menettäneet oikeutensa vedota väitettyihin virheisiin, koska he eivät olleet reklamoineet asiassa kohtuullisessa ajassa.

Kooosen ja Looosen konekielisesti toimittama yksilöimätön haastehakemus ei ollut täyttänyt maakaaressa edellytettyä yksilöityä vaatimusta. Lisäksi haastehakemuksen täydennys oli toimitettu käräjäoikeudelle yli viisi vuotta hallinnan luovutuksen jälkeen. Näin ollen heidän vaatimuksensa oli maakaaren 2 luvun 25 §:n 2 momentinkin nojalla vanhentunut. Lisäksi kanteen perusteet oli esitetty kanteenmuutoskiellon vastaisesti vasta haastehakemuksen täydennyksessä ja myöhemmissä lausumissa. Kanne oli tullut vireille yli kolmen vuoden jälkeen virheiden havaitsemisesta, tehdyistä korjauksista ja kustannusten syntymisestä, joten joka tapauksessa kanne tuli hylätä jo yleisen velan vanhentumista koskevan kolmen vuoden ajan kulumisen perusteella. Hmmmnen oli 10.2.2011 vastannut reklamaatioon, joka oli toimitettu hänelle 28.12.2010. Tämän jälkeen asiassa ei ollut tapahtunut mitään ennen kuin asia oli laitettu vireille 14.1.2015.

Kooonen ja Looonen olivat laiminlyöneet asuinrakennuksen ennakkotarkastuksen. Kooonen oli rakennusalan yrittäjä, joten hänellä oli rakennusalan ammattilaisena ”tiukempi” tarkastusvelvollisuus. Hänellä ei siten ollut oikeutta esittää hinnanalennusvaatimusta väitetyistä virheistä, jotka olisivat olleet havaittavissa tarkastuksessa jo ennen kaupantekoa.

Asiassa oli jäänyt näyttämättä, että asuinrakennus olisi ollut huonommassa kunnossa kuin mitä Hmmmnen oli kaupantekohetkellä antanut ymmärtää. Asiassa ei myöskään ollut esitetty näyttöä siitä, että Hmmmnen olisi antanut ostajille harhaanjohtavia tietoja taikka jättänyt jotain ilmoittamatta. Hmmmsen menettely ei ollut ollut miltään osin kunnianvastaista ja arvotonta tai törkeän huolimatonta.

Kaupan kohteen virhevastuu tuli arvioida maakaaren 2 luvun 17 §:n 5 kohdan salaista virhettä koskevan säännöksen perusteella. Kyse oli rakentamisajalle tyypillisestä rakentamistavasta, ei myyjän vastuulle kuuluvasta rakennusvirheestä. Vaikka rakentamistapa ei vastannut nykypäivän määräyksiä ja vaatimuksia, kyse ei ollut ollut myyjän vastuulla olevasta laatuvirheestä.

Osapuolet olivat 15.1.2010 allekirjoittamassaan kauppakirjassa sopineet kellarissa sijaitsevaa yhtä lahonnutta palkkia lukuun ottamatta, että muut mahdolliset viat ja puutteet ostajat ottivat vastattavakseen ja vastasivat mahdollisista kunnostustoimista omalla kustannuksellaan. Kysymys oli ollut maakaaren 2 luvun 9 §:n 2 momentin mukaisesta yksilöidystä sopimusehdosta, vastuunrajoituksesta. Ostajilla ei siten vastuunrajoituslausekkeenkaan vuoksi ollut ollut oikeutta hinnanalennukseen.

Korjaukseen käytettyjen työtuntien määrä oli ollut ylimitoitettu ja kohtuuton. Ostajat eivät olleet esittäneet selvitystä Kooosen omistaman yrityksen työntekijöiden työtunneista. Asuinrakennuksen uusiminen kokonaan oli ollut tasonparannusta ja rakennuksessa oli tehty laajoja muutoksia. Näin ollen hinnanalennusta ei tullut tuomita lainkaan. Vaatimukset olivat tältä osin joka tapauksessa vanhentuneet, koska työntekijöiden kustannukset olivat kokonaan laskuttamatta.

Hinnanalennusta koskevan sovitteluvaatimuksen osalta Hmmmnen on lausunut, että hän oli etenevän sairautensa vuoksi kykenemätön töihin eikä hänellä siten ollut edellytyksiä suorittaa tuomittua hinnanalennusta osaksikaan. Ottaen huomioon Hmmmsen terveydentilan, osapuolten varallisuusolot sekä sen, että kysymys oli ollut piilevästä virheestä, johtaisi tuomittu hinnanalennus kohtuuttomaan lopputulokseen.

Vastaus

Kooonen ja Looonen ovat vaatineet, että valitus hylätään ja että Hmmmnen velvoitetaan korvaamaan heidän oikeudenkäyntikulunsa hovioikeudessa
5 276,20 eurolla korkoineen.

Kooonen ja Looonen ovat lausuneet, että käräjäoikeus oli ratkaissut asian oikein. Kooonen ja Looonen olivat ilmoittaneet virheestä kohtuullisessa ajassa. Myös kanne oli nostettu maakaaren määräämässä ajassa.

Asiassa oli riidatonta, että myyjä oli tullut tietoiseksi rakennuksen laajoista lahovaurioista asumisaikanaan suoritettujen purku- ja huoltotöiden yhteydessä. Kyse ei ollut ollut salaisesta virheestä. Hmmmnen oli laiminlyönyt tiedonantovelvollisuutensa, kun hän ei ollut kertonut lahovaurioista ostajille. Laiminlyöntiä oli pidettävä törkeänä, koska lahovauriot olivat olleet erittäin pahoja.


Pääkäsittely


Hovioikeus on toimittanut asiassa pääkäsittelyn 27. - 28.9.2016. Pääkäsittelystä on laadittu erillinen pöytäkirja.


Todistelu hovioikeudessa

Käräjäoikeuden tuomiosta ilmenevien kirjallisten todisteiden lisäksi hovioikeudessa on vedottu lääkärinlausuntoon 30.6.2015.

Hovioikeudessa on kuultu V Hmmmstä ja H E Kooosta todistelutarkoituksessa sekä todistajina T K Rtttaista, J P Ktttsta, VP Mtttsta ja K H Ptttää.

Hovioikeuden ratkaisun perustelut

H Kooonen ja T Looonen (jäljempänä ostajat) ovat 15.1.2010 allekirjoitetulla kauppakirjalla ostaneet V Hmmmseltä Kajaanissa osoitteessa Hxxxxkatu 12 sijaitsevan kiinteistön, jolloin myös kiinteistön hallintaoikeus on siirtynyt ostajille.

Ostajien muutettua taloon he kiinnittivät huomiota talon kylmyyteen sekä siihen, että talon putket jäätyivät pakkasella. Tämän johdosta he ottivat yhteyttä VP Mtttseen, jotta tämä tutkisi mahdolliset viat talossa ja tekisi talosta tarkastusraportin. Tarkastus kohteessa on yläpohjan, ullakon ja sisätilojen osalta suoritettu 16.2.2010 ja alapohjan osalta 20.5.2010. Mtttsen laatima tarkastusraportti on valmistunut 26.7.2010. Ostajat olivat tuolloin lähettäneet tarkastusraportin tiedoksi Hmmmselle, kuten kirjallisesta todisteesta 15 ilmenee. Hmmmnen on kuitenkin kiistänyt saaneensa kyseistä sähköpostia tai tar- kastusraporttia. Sähköposti ei kuitenkaan ole sisältänyt reklamaatiota.

Ostajat ovat reklamoineet Hmmmselle talossa havaituista virheistä kirjeitse 28.12.2010 päivätyllä reklamaatiolla, johon Hmmmnen on vastannut 10.2.2011 päivätyllä vastauksellaan. Hovioikeus toteaa, että reklamaatio on toimitettu myyjälle noin viiden kuukauden kuluttua siitä, kun ostajat ovat tulleet tietoi- siksi virheiden laajuudesta ja niiden merkityksestä. Reklamaatiossa on todettu kysymyksessä olevan laajat rakennusvirheet, joiden aiheuttamien vaurioiden korjaaminen edellyttää laajoja korjauksia. Lisäksi reklamaatiossa on esitetty ensisijainen vaatimus kaupan purkamisesta tai vaihtoehtoisesti virheiden korjaamisesta myyjän kustannuksella taikka hinnanalennuksesta. Hovioikeus katsoo, että ostajat ovat pätevästi reklamoineet kohtuullisen ajan kuluessa siitä, kun he ovat tulleet tietoisiksi väitetyistä virheistä ja niiden vaikutuksista.

Tämän jälkeen ostajat ovat 14.1.2015 nostaneet kanteen asiassa. Asiassa on riidatonta, että edellä todetun reklamaatiota koskevan kirjeenvaihdon ja kanteen
nostamisen välisenä aikana osapuolet eivät ole virheiden tai niitä koskevien vaatimusten suhteen olleet yhteydessä keskenään.

Hovioikeus toteaa, että maakaaressa säädettyjen määräaikojen lisäksi virheeseen vetoavan ostajan rahamääräisiä vaatimuksia koskee vanhentuminen. Velan vanhentumisesta annetun lain (vanhentumislaki) 4 §:n mukainen kolmen vuoden vanhentumisaika alkaa suoritusvirheeseen perustuvassa hyvityksessä lain 7 §:n 1 momentin 1 kohdan mukaan siitä, kun ostaja on havainnut virheen tai puutteen kaupan kohteessa tai hänen olisi se pitänyt havaita. Vanhentumisaika alkaa näin ollen rinnakkain reklamaatioajan kanssa. Maakaaren edellyttämä reklamaatio katkaisee vanhentumisen. Vanhentumisen katkaisemisesta, tässä tapauksessa 28.12.2010 tehdystä reklamaatiosta, alkaa uusi vanhentumisaika, jonka kuluessa vanhentuminen on katkaistava uudelleen tai nostettava kanne. Tämä seikka ilmenee korkeimman oikeuden ratkaisusta 2012:75 erityisesti perustelujen kohdasta 21. Kirjallisuudessa asiasta on todettu: ”Vanhentumisen katkaisemisesta, tässä tapauksessa reklamaatioista, alkaa uusi vanhentumisaika, jonka kuluessa vanhentuminen on katkaistava uudelleen tai nostettava kanne ”(Matti Ilmari Niemi, Maakaaren järjestelmä I, 2016, sivu 390). Kuten asiassa on edellä todettu, osapuolet eivät ole vuosien 2010 ja 2011 vuodenvaihteessa tapahtuneen reklamaatiota koskeneen kirjeenvaihdon ja kanteen nostamisen 14.1.2015 välisenä aikana olleet millään tavoin yhteydessä keskenään. Näin ollen, ja koska kannetta ei ole nostettu kolmen vuoden vanhentumisajan kuluessa reklamaatiosta ja siihen 10.2.2011 annetusta vastauksesta, eikä asiassa ole edes väitetty vanhentumista katkaistun muulla vanhentumislain 10 tai 11 §:ssä tarkoitetulla tavalla, kanne on hylättävä vanhentuneena.

Siltä osin kuin asiassa on vedottu Hmmmsen kunnianvastaiseen ja arvottomaan menettelyyn, asiasta ei ole tarpeen lausua, koska sillä ei tässä tapauksessa ole merkitystä vanhentumislain mukaista vanhentumista arvioitaessa kun otetaan huomioon se, että asiassa on tehty reklamaatio 28.12.2010. Kyse on siitä, että vaatimus on vanhentunut reklamaation ja kanteen nostamisen välillä.

Todistelukustannukset

Hovioikeuden pääkäsittelyssä todistajana kuultu K Ptttä on esittänyt 750 euron palkkiovaatimuksen. Koska Hmmmselle on myönnetty asiassa oikeusapua ilman omavastuuosuutta, Ptttälle on maksettu palkkiona valtion varoista 40 euroa päivärahaa, 80 euroa taloudellisena menetyksenä sekä matkakuluina 172 euroa, yhteensä 292 euroa. Oikeusapulain 4 §:n 2 momentin mukaan valtion varoista suoritetaan oikeusapua saaneen asianosaisen nimeämälle todistajalle tulevat korvaukset. Oikeusapulain 18 §:n 4 momentin mukaan todistajalle tulevien korvausten määräämisestä ja niiden suorittamisesta on voimassa, mitä tuomioistuimessa kuululle todistajalle valtion varoista maksettavista korvauksista säädetään. Siten Ptttälle ei voi valtion varoista maksaa edellä lausuttua enempää.

Hovioikeus ei voi velvoittaa Hmmmstä maksamaan Ptttän palkkiota siltä osin kuin se ylittää valtion varoista maksettavan enimmäismäärän. Tämä ei kuitenkaan estä sitä, etteikö Hmmmnen voisi omaehtoisesti maksaa Ptttän vaatimaa lisäpalkkiota.



Oikeudenkäyntikulut käräjäoikeudessa ja hovioikeudessa

Kooonen ja Looonen ovat hävinneet asian. Sen vuoksi he ovat oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 1 §:n ja 16 §:n ja oikeusapulain 22 §:n 1 momentin nojalla velvollisia korvaamaan valtiolle sen varoista käräjäoikeudessa ja hovioikeudessa maksetut Hmmmsen oikeudenkäyntikulut.

Koska Kooonen ja Looonen ovat hävinneet asiassa, saavat he pitää oikeudenkäyntikulunsa asiassa vahinkonaan.

Hovioikeuden ratkaisu

Käräjäoikeuden tuomio kumotaan. Kooosen ja Looosen kanne hylätään.

Hmmmnen vapautetaan velvollisuudesta maksaa Koooselle ja Loooselle käräjäoikeuden määräämä hinnanalennus 45 000 euroa käräjäoikeuden määräämine viivästyskorkoineen.

Hmmmnen vapautetaan velvollisuudesta korvata Koooselle ja Loooselle heidän oikeudenkäyntikulunsa käräjäoikeudessa 16 492,53 euroa sekä Koooon asianosaiskulut 500 euroa, molemmat määrät käräjäoikeuden tuomitsemine viivästyskorkoineen.

Kooonen ja Looonen velvoitetaan yhteisvastuullisesti korvaamaan valtiolle sen varoista käräjäoikeudessa asianajaja J Klle maksettu määrä
7 467,12 euroa, josta palkkiota on 4 592,50 euroa, kuluja 1 429,37 euroa ja arvonlisäveroa 1 445,25 euroa.

Valtion varoista maksetaan asianajaja J Klle palkkioksi V Hmmmsen avustamisesta hovioikeudessa valituksen laatimisesta, asian valmistelusta ja jälkitoimista ilmoitetun 22,5 tunnin ajankäytön, 5 tunnin matka-ajan, 8 tunnin pääkäsittelyn keston perusteella 3 905 euroa, matkakulut 154,80 euroa ja majoituskulut 227,27 euroa sekä arvonlisäveron määrä 1 028,90 euroa, yhteensä 5 315,97 euroa.

Kooonen ja Looonen velvoitetaan yhteisvastuullisesti korvaamaan valtiolle sen varoista hovioikeudessa Kmmmmlle maksettu määrä 5 315,97 euroa.

Muutoksenhaku

Muutosta tähän ratkaisuun saadaan hakea korkeimmalta oikeudelta valittamalla vain, jos korkein oikeus niillä erityisillä perusteilla, jotka ilmenevät oheises- ta valitusosoituksesta, myöntää valitusluvan.

Valitusosoituksessa tarkoitettu määräaika valitusluvan pyytämiseen ja valituksen tekemiseen päättyy 9.1.2017.


Asian ovat ratkaisseet: hovioikeudenneuvos Tapio K.
hovioikeudenneuvos Juhani L.
määräaikainen hovioikeudenneuvos Timo L.

Valmistelija: viskaali Sari S.



KAINUUN KÄRÄJÄOIKEUS
käräjätuomari Anne M.

TUOMIO 15/2453


11.6.2015 W 15/179


Kantaja
Koonen Loonen

Vastaaja Asia Vireille

Vastaaja
Hmmmnen, V

Asia
Kiinteistöä koskeva riita

Vireille
14.1.2015

Viite: KIINTEISTÖNKAUPPA



SELOSTUS ASIASTA

H Kooonen ja T Looonen olivat ostaneet V Hltä 15.1.2010 päivätyllä kauppakirjalla Kajaanin kaupungissa, L kaupunginosassa osoitteessa Hxxxkatu 12 sijaitsevan vuokraoikeuden ja rakennukset (asuin-, sauna- ja talousrakennukset). Kauppahinta oli 145.000 euroa. Hallintaoikeus oli siirtynyt ostajille kaupantekopäivänä.

Asuinrakennuksena toimiva omakotitalo oli rakennettu vuonna 1947. Talo oli puurakenteinen. Taloa oli peruskorjattu 1980-luvun alkupuolella ja myös sen jälkeen. Virpi Hmmmnen oli ostanut kohteen vuonna 2005.

Talossa oli tehty ennen kaupan tekemistä kuntotarkastus 11.11.2009, Kajaanin Rakennusvisio Oy:n tarkastuskertomus 12.11.2009. Tässä yhteydessä ostajat olivat tulleet tietoisiksi eräistä korjaustarpeista talossa.

Kaupanteon jälkeen talossa oli ostajien pyynnöstä tehty 20.5.2010 kuntotarkastus, josta on laadittu Rakennusinsinöörit Oy:n tarkastuskertomus 26.7.2010. Yläpohja, ullakot ja sisätilat oli tarkastettu 16.2.201Oja alapohja 20.5.2010. Rakennuksessa oli todettu vaurioita kuten raportista ilmenee.

Ostajat olivat reklamoineet muun muassa 28.12.2010. Siihen oli vastattu 10.2.2011.

Asianosaiset eivät olleet päässeet asiassa sovinnolliseen ratkaisuun.


KANNE

Vaatimukset

Kooonen ja Looonen ovat vaatineet, että Hmmmnen velvoitetaan maksamaan edellä mainitun kaupan kohteessa todetun virheen perusteella hinnanalennusta 63.000 euroa korkolain 3 §:n 2 momentin mukaisine korkoineen haasteen tiedoksiantamisesta (23.2.2015) lukien.

Lisäksi he ovat vaatineet, että Hmmmnen velvoitetaan korvaamaan heidän oikeudenkäyntikulunsa 16.492,53 eurolla ja asianosaiskulunsa
1.000 eurolla, molemmat määrät laillisine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua käräjäoikeuden tuomion antamisesta lukien.

Perusteet

Hinnanalennukselle on ensisijaisesti maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 1-4 kohdan mukainen peruste. Toissijaisesti kyse on mainitun säännöksen 5 kohdan mukaisesta salaisesta virheestä. Kaupan kohde oli todettujen virheiden vuoksi poikennut merkittävästi siitä, mitä kyseisen kaltaiselta kiinteistöltä oli voitu kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää.

Virheitä ei ollut voitu havaita ennen kaupan tekemistä. Vaurioiden toteaminen olisi edellyttänyt rakenteiden avaamista, mihin ei ollut ollut mahdollisuutta eikä tarvettakaan, koska rakenteet olivat näyttäneet päällisin puolin siisteiltä.

Myyjän oli täytynyt olla tietoinen rakennusvirheistä ja talon huonosta kunnosta, koska hän oli suorittanut talon korjaustöitä osaksi itse.
Jättämällä kertomatta kyseisistä seikoista myyjän on katsottava rikkoneen hänelle kuuluvan tiedonantovelvollisuuden.

Talossa on todettu virheitä seuraavasti:

- Yläpohja

Yläpohjassa, kuten jäljempänä luetelluissa muissakin kohteissa, oli todettu ostajien toimesta kaupan jälkeen teetetystä Rakennusinsinöörit Oy:n kuntotarkastuksessa 20.5.2010 havaitut virheet ja nimenomaiset rakennusvirheet.

-Kylmät ullakkotilat

Ullakkotilojen tuuletus oli puutteellinen. Puurakenteissa oli todettu sinistymää ja vaaleaa mikrobikasvustoa. Vinokattojen tuuletus oli tukittu mineraalivillalla ja tuulensuojalevyillä (rakennusvirhe).

-Ulkoseinät

Ulkoverhous oli asennettu vinolaudoituksen päälle ilman tuuletusrakoa (rakennusvirhe). Kadun puoleisen seinän yläosa oli pullistunut ulospäin.
Lämpökuvien mukaan ulkoseinissä oli runsaasti lämpövuotokohtia (rakennusvirhe).

-Alapohja

Osa alapohjan puurakenteista oli kosketuksissa maapintaan. Alapohjassa oli todettu mikrobivaurioita tulisijojen perustusten ympäristössä niin sanotussa purukaukalossa, josta lämpöeristykset olivat tippuneet osin kokonaan pois ja lattialaudat olivat näkyvissä. Myös alapohjan muissa osissa oli todettu epäilyjä mikrobivaurioista.

- Sähkötarkastus

Yläkerran ryhmäkeskukseen menevän MMJ-kaapelin käyttöeristetyt johtimet olivat näkyvillä. Yläkerran ryhmäkeskuksen vierestä piharakennukseen menevän MMJ-kaapelin ke-vi johtimen asennus oli virheellinen.

Alakerran eteisen seinällä jakorasiasta tuli MMJ-kaapelin pätkä. Kosketussuojaamattomissa käyttöeristetyissä johtimen päissä oli 230 V:n jännite.

Eteisen seinällä MMJ-kaapelin käyttöeristettyihin, kosketussuojaamattomiin johtimiin oli asennettava kosketussuojat.

Seinä- ja kattorakenteiden alle jääneet kaikki pinta-asennuskaapeleiden asennukset oli korjattava määräysten mukaisiksi.

Pistorasioita ja valaisimien suojakupuja oli vaihdettava ja korjattava.

Hinnanalennuksen määrä

Talon korjaaminen asumiskelpoiseen, kauppahintaansa vastaavaan kuntoon on edellyttänyt mittavien korjausten tekemistä. Kustannukset ovat nousseet noin 70.000 euroon.

Mainittu hinnanalennuksen määrä koostuu pääasiassa piilossa olleiden, virheellisten ja lahonneiden rakenteiden korjaamisesta eikä siinä ole otettu huomioon sisäpintamateriaalien kustannuksia eikä pintamateriaalien asennusta.

Hinnanalennuksen lähtökohtana on korjauskustannusten määrä 70.000 euroa. Kun tästä vähennetään 10 %:n alennus, tulee hinnanalennuksen määräksi 63.000 euroa.


VASTAUS

Vaatimukset

Hmmmnen on kiistänyt kanteen ja vaatinut, että se hylätään.

Perusteet

Hmmmnen oli ostanut vuokraoikeuden rakennuksineen vuonna 2005. Hän ei ole toteuttanut rakennuksen peruskorjausta eikä muitakaan kanteessa väitettyjä korjaustöitä. Hän ei o!e ennen kaupan tekemistä antanut ostajalle virheellistä tai harhaanjohtavaa tietoa rakennuksen kunnosta tai rakenteista eikä jättänyt kertomatta sellaista tiedossaan olevaa seikkaa, joka vaikuttaisi kiinteistön käyttöön tai arvoon. Vastuu ei siten voi perustua myöskään siihen, että Hmmmnen olisi jättänyt oikaisematta jonkin ostajan virheellisen käsityksen.

Virheistä ei ole ilmoitettu myyjälle kohtuullisessa ajassa. Yksilöimätön reklamaatio, jollainen ostajien kirje 28.12.201O oli, ei täytä maakaaren mukaista yksilöintivaatimusta eikä näin ollen ole riittävä. Ostajien ei ole edes väitetty ryhtyneen virheiden havaitsemisen ja reklamaation välisenä aikana mihinkään toimenpiteisiin väitettyjen virheiden laajuuden tai laadun selvittämiseksi. Tämän vuoksi oikeus vedota väitettyihin virheisiin on menetetty.

Konekielisesti 14.1.2015 vireille pantu haastehakemus ei täytä maakaaressa edellytettyä yksilöityä vaatimusta. Kun haastehakemuksen täydennys on toimitettu käräjäoikeudelle vasta yli viisi vuotta kiinteistön hallinnanluovutuksen jälkeen, on kantajien vaatimus tämänkin perusteella vanhentunut.

Vaatimus on vanhentunut myös velan vanhentuisesta annetun lain nojalla, koska Kooonen ja Looonen ovat edellä kerrotun asiamiesten välityksin käydyn kirjeenvaihdon jälkeen jättäytyneet täysin passiivisiksi väitetyn saatavansa suhteen. Reiluun neljään vuoteen vaatimusta ei ole tarkennettu tai yksilöity. Hmmmselle on syntynyt perustellusti käsitys, että kantajat ovat luopuneet vaatimuksistaan. Vaatimus on siis vanhentunut ja kanne tulee hylätä.

Kauppakirjan vastuunrajoitusehto

Kauppakirjassa 15.1.2010 on Rakennusvisio Oy:n kuntotarkastusraporttiin viitaten sovittu kellarissa sijaitsevaa lahonnutta palkkia lukuun ottamatta, että "Muut mahdolliset viat ja puutteet ostajat ottavat vastattavakseen ja vastaavat mahdollisista kunnostustoimista omalla kustannuksellaan". Tämä sopimusehto on osapuolia sitova eikä kantajilla ole tälläkään perusteella oikeutta hinnanalennukseen.

Ostajien tarkastusvelvollisuus

Mainitun kuntotarkastusraportin nojalla ostajille oli syntynyt tavanomaista tiukempi tarkastusvelvollisuus. Rakennusalan ammattilaisena Kooosen asiantuntemus on yleistä tasoa parempi. Koska ostajat ovat laiminlyöneet tiukennetun tarkastusvelvollisuutensa, heillä ei voi olla oikeutta hinnanalennukseen virheistä, jotka olisi voitu havaita jo ennen kauppaa.

Tason parannus ja käyttöiän pidennys

Käyttöiän päässä olleen omakotitalon korjauksissa on kysymys ostajien hyväksi tulevasta tasonparannuksesta ja käyttöiän pidennyksestä, mikä ei kuulu myyjän korvattavaksi. Kun huomioidaan rakennuksen ikä ja liiallisiinkin korjauskustannuksiin sisältyvä uusien rakenteiden ja materiaalien aiheuttama rakennuksen kunnon muuttuminen paljon paremmaksi, ei kyse joka tapauksessa ole vaikutuksellisesta laatuvirheestä. Ostajilla ei tälläkään perusteella ole oikeutta hinnanalennukseen.

Hinnanalennuksen määrä

Määrältään vaatimus on liiallinen. Kysymys on Kooosen omistaman yrityksen laskutuksesta, johon sisältyy kate ja jossa hyödynsaajana on sama henkilö. Kohtuutonta ja maakaaren tarkoituksen vastaista olisi, jos Hmmmnen velvoitettaisiin korvaamaan ilman tarjouskilpailua tai edes tietoa tehtävistä korjauksista ja niiden laajuudesta vaaditut kustannukset.

Joka tapauksessa työtuntien määrä on kohtuuton ja liiallinen ja vastaa määrältään lähinnä omakotitalon rakentamiseen käytettävää työmäärää.

Remonttikustannuksista

Se seikka, että Kooonen ja Looonen haluavat remontoida ja korjata taloa haluamallaan tavalla ja vaikka vanha rakennustapa ei vastaisikaan tämän päivän rakennusmääräyksiä, ei synnytä korvausvelvollisuutta ja vastuuta myyjälle. Kysymys tältä osin ei ylipäätään ole virheistä kaupan kohteessa.

Sähkötarkastuksesta ja siinä ilmenneistä puutteista ei ole missään vaiheessa reklamoitu, joten sitä koskevat vaatimukset ovat myös reklamoinnin laiminlyönnin vuoksi vanhentuneet. Joka tapauksessa sähkötarkastuspöytäkirjan mukaan sähkölaitteista on täyttänyt normien edellyttämän tason eikä väitettyjen puutteellisuuksien osalta ole kyse myyjän vastuulla olevasta laatuvirheestä.

Hmmmnen kiistänyt myöskään toimineensa kunnianvastaisesti tai arvottomasti tai törkeän huolimattomasti. Hmmmnen ei ole antanut väärää tietoa eikä johtanut harhaan ostajaa. Hmmmsen menettely ei ole ollut maakaareen mukaisesti petollista eikä hän ole jättänyt kertomatta tiedossa olevia virheitä. Hmmmsen toiminta ei ole ollut piittaamatonta eikä hänen ole edes väitetty laiminlyöneen vahinkojen rajoittamiseksi tarpeellisia toimenpiteitä.


LAUSUMA

Kantajat ovat antaneet lausuman vastauksen johdosta 24.4.2015.

Virheistä oli ilmoitettu kohtuullisessa ajassa eikä väite siitä, että virheistä olisi reklamoitu vasta 28.12.2010 pidä paikkaansa. Myyjälle oli heti tarkastusraportin 26.7.2010 valmistumisen jälkeen ilmoitettu vioista ja ehdotettu sovintoneuvotteluja. Tätäkin ennen alkukesästä myyjälle oli puhelimitse ja sähköpostin välityksin ilmoitettu muun muassa epämiellyttävästä hajusta ja talon kylmyydestä ja siitä, että talossa aiottiin tehdä tarkempia tutkimuksia. Koska myyjä oli täysin passiivinen, hänelle esitettiin ilmoitus virheistä ja vaatimuksista vielä 28.12.2010 saantitodistuskirjeellä.

Konekielinen haastehakemus 14.1.2015 on ollut riittävästi yksilöity, koska siitä käy ilmi euromääräinen vaatimus ja vaatimuksen peruste. Se seikka, että haastehakemusta on täydennetty viiden vuoden määräaika ylittäen, on asian ratkaisun kannalta merkityksetön.

Myyjän menettelyä on pidettävä kunnianvastaisena ja arvottomana tai törkeän huolimattomana, koska hän oli salannut varmuudella tiedossaan olleet virheet. Myyjä oli itse toteuttanut rakennuksen peruskorjauksen, jonka yhteydessä oli tehty lukuisia törkeitä rakennusvirheitä.

Velan vanhentumista koskeva laki ei tule sovellettavaksi nyt.

Ostajien tarkastusve/vollisuudesta ja vastuunrajoituksesta

Kooosella ei ole erityistä asiantuntemusta talonrakennuksen alalta. Hänen yrityksensä toimivat pääasiassa betoniraudoitustöissä.

Kuten edelläkin todettu, virheitä ei ollut voitu havaita muuten kuin purkamalla rakenteet. Virheitä ei ollut havaittu kuntokartoituksessakaan eikä tuolloin tullut esille, kellarissa todettua kosteutta lukuun ottamatta, mitään sellaista, joka olisi antanut aiheen epäillä talon rakenteiden kosteus- ja lahovaurioita. Se seikka, että kuntokartoituksessa oli todettu kellarissa yhden palkin pää lahonneeksi, ei ole antanut aihetta päätellä, että koko talo oli laho ja purkukuntoinen.
Myyjän menettely huomioon ottaen vastuunrajoitusehtoon ei voi vedota. Siihen nähden, että kauppahinta on ollut poikkeuksellisen korkea
145.000 euroa ja että kantajat ovat joutuneet korjaamaan talon suurin kustannuksin, hinnanalennusvaatimus on perusteltu ja varsin kohtuullinen.

Hinnanalennusvaatimus koskee vain piilossa olleiden rakenteiden korjaamista. Korjausmateriaalien laskutushinnat ovat vain 60 prosenttia tavanomaisista rautakauppahinnoista johtuen Kooosen liikkeen saamista alennuksista. Tosiasiassa kantajille olisi tullut edullisemmaksi purkaa koko rakennus ja rakentaa paikalle kokonaan uusi.


TODISTELU

Kirjalliset todisteet

K1. Kauppakirja 15.1.2010
K2. Mtttnen & co, Rakennusinsinöörit Oy tarkastuskertomus 26.7.2010
K3. Kajaanin Rakennusvisio Oy tarkastuskertomus 12.11.2009
K4. Schneider Electric Buildings Finland Oy sähkötarkastus 11.2.2011
K5. Selvitys korjauskustannusten määrästä kantajien suorittamista töistä
K6. Valokuvat korjaustyön ajalta (49 kpl)
K7. Myyjälle lähetetty kirje 28.12.2010, jäljennös
K8. Myyjän / VT Jaana N kirje 10.2.2011
K9. Rakennus Eemeli Oy, työajanseurantaraportti 3.4.-25.4.2013 K10. Laskut rakennusmateriaaleista Puukeskus Oy:ltä (4 kpl)
K11. Vesikattopalvelu Kooonen Oy:n lasku 26.11.2014
K12. Laskut rakennusmateriaaleista Puutavaraliike NGT Oy (2 kpl)
K13. Laskut rakennusmateriaaleista K-Rauta Kajaani (7 kpl)
K14. Laskut rakennustarvikkeista Cramo Finland Oy (2 kpl)
K15. Sähköposti Koooselta Hmmmselle 27.7.2010

V1. (=K1)
V2. (= K3)
V3. (= K2)
V4. (= K7)
V5. Kari Ptttän lausunto 13.5.2015

Henkilötodistelu

1. H E Kooonen, todistelutarkoituksessa
2. V Hmmmnen, todistelutarkoituksessa
3. T K Rtttainen
4. M O Itttnen
5. l A Lttti
6. J P Ktttnen
7. VP Mtttnen
8. K H Ptttä

KÄRÄJÄOIKEUDEN RATKAISU

Perustelut
H Kooosen ja T Looosen kanne on perustunut keskeisesti sille lähtökohdalle, että myydyssä asuinrakennuksessa on ollut kaupantekohetkellä sittemmin havaitut kosteus- ja lahovaurioihin pohjautuvat vakavat vauriot talon rakenteissa, jotka ovat vaatineet laajoja korjauksia, ja että Hmmmnen on salannut nämä tiedossaan olleet virheet, kuten myös niihin viittaavat seikat, kaupanteon yhteydessä ostajilta. Kanteessa on väitetty, että myyjä oli kerrotulla tavalla menetellessään toiminut kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai törkeän huolimattomasti. Ensisijaisesti kysymys on maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 1-4 kohtien tarkoittamasta virheestä ja toissijaisesti 5 kohdan salaisesta virheestä.

Hmmmnen on kiistänyt kanteen vedoten ostajien selonottovelvollisuuden laiminlyöntiin ja kauppakirjan vastuunrajoitusehtoon ja myös reklamaation laiminlyöntiin ja siihen, että vaatimukset ovat vanhentuneet myös velan vanhentumisesta annetun lain nojalla. Hmmmnen on kiistänyt menetelleensä kunnianvastaisesti tai arvottomasti tai törkeän huolimattomasti.

Kooosen ja Looosen ilmoituksen mukaan kanne koskee vain piilossa olleiden, virheellisten ja lahonneiden rakenteiden korjaamista eikä siihen ole sisällytetty sisäpintamateriaalien kustannuksia ja asennusta, sähkötöiden kustannuksia, uuden eteisen rakentamisen kustannuksia eikä korjaustöitä pihasaunan osalta. Käräjäoikeus toteaa hyväksyneensä tämän lähtökohdaksi tässä tuomiossa.

Myyjän tiedonantovelvollisuudesta ja ostajan tarkastusvelvollisuudesta

Maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentissa on säädetty kiinteistön laatuvirheestä. Säännöksen mukaan kiinteistössä on laatuvirhe, jos:
1) kiinteistö ei ole ominaisuuksiltaan sellainen kuin on sovittu;
2) myyjä on ennen kaupan tekemistä antanut ostajalle virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon kiinteistön pinta-alasta, rakennusten kunnosta tai rakenteista taikka muusta kiinteistön laatua koskevasta ominaisuudesta ja annetun tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan;
3) myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt ilmoittamatta ostajalle sellaisesta tyypillisesti myydyn kaltaisen kiinteistön käyttöön tai arvoon vaikuttavasta 2 kohdassa tarkoitetusta ominaisuudesta, josta myyjä tiesi tai hänen olisi pitänyt tietää ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen
kauppaan;
4) myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt oikaisematta havaitsemansa ostajan virheellisen käsityksen jostakin kiinteistön ominaisuudesta, joka vaikuttaa kiinteistön soveltumiseen aiottuun käyttöön; tai
5) kiinteistö salaisen virheen vuoksi poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää.

Pykälän 2 momentin mukaan ostajalla on virheen perusteella oikeus hinnanalennukseen tai, jos virhe on olennainen, oikeus purkaa kauppa. Ostajalla on lisäksi 1 momentin 1-4 kohdassa tarkoitetun virheen perusteella oikeus saada korvaus vahingostaan.

Maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentista ilmenevällä tavalla myyjällä on ostajaan nähden tiedonantovelvollisuus ja sen täyttämisen edellyttämä selonottovelvollisuus myytävän kiinteistön ominaisuuksista, joilla voi olla vaikutusta ostajan ostopäätökseen. Myyjän vastuu laatuvirheestä voi siten perustua hänen antamiinsa virheellisiin tai harhaanjohtaviin tietoihin tai tiedonantovelvollisuuden muunlaiseen laiminlyöntiin. Myyjä ei voi vedota omaan erehdykseensä tai tietämättömyyteensä, jos hänen ostajalle antamansa tiedot osoittautuvat virheellisiksi tai harhaanjohtaviksi.

Lain esitöiden mukaan (HE 120/1994 vp s. 50) lähtökohtana on, että myyjä rehellisesti antaa ostajalle ne tiedot kiinteistöstä, jotka tyypillisesti vaikuttavat myytävän kiinteistön arvoon tai käyttöön. Myyjän edellytetään kertovan ostajalle havaitsemistaan seikoista, joista voidaan perustellusti epäillä rakenteissa olevaa vikaa ja arvioida korjaustarvetta. Myyjän tiedonantovelvollisuutta arvioidaan sen mukaan, mitä myyjän asemassa olevan pitäisi tietää omistamastaan kiinteistöstä (s. 51).

Maakaaren 2 luvun 22 §:n 1 momentin mukaan ostaja ei kuitenkaan saa laatuvirheenä vedota seikkaan, joka olisi voitu havaita kiinteistön tarkastuksessa ennen kaupan tekemistä. Ostajalla ei ole velvollisuutta ilman erityistä syytä tarkistaa myyjän kiinteistöstä antamien tietojen paikkansapitävyyttä eikä ulottaa tarkastusta seikkoihin, joiden selvittäminen edellyttää teknisiä tai muita tavanomaisuudesta poikkeavia toimenpiteitä.

Ostajan ennakkotarkastusvelvollisuus on suoritettava tavanomaisella huolellisuudella, mikä ei edellytä ostajalta erityisiä teknisiä toimenpiteitä tai mittauksia tai muitakaan tavanomaisesta poikkeavia järjestelyjä (HE 120/1994 vp s. 56). Ostajan tarkastusvelvollisuuden laajuutta arvioitaessa voidaan kiinnittää huomiota: rakennuksen ikään, erilaisten tilojen saavutettavuuteen, voidaanko tarkastus tehdä i!man teknisiä tai tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä, myyjän yksilöityihin ilmoituksiin kohteen laadullisista ominaisuuksista ja siihen, onko ostajalla rakennusalan tietämystä. Näin on todettu muun muassa Vaasan hovioikeuden tuomiossa 17.4.2013 nro 494 (Finlex, VaaH0:2013:3).

Mikäli ennen kauppaa on tehty kuntotarkastus, sitä myöten tietoon tulleet havainnot vaikuttavat siihen, mitä ostajan katsotaan kaupantekohetkellä
tienneen. Tällöin tarkastusraportin havainnot voivat rajoittaa ostajan mahdollisuutta vedota kyseisiin seikkoihin virheenä ja toisaalta synnyttää ostajalle erityisen ennakkotarkastusvelvollisuuden. Oikeuskäytännössä asiaa on tulkittu eri tavoin. Viime kädessä kyse on tapauskohtaisesta arvioinnista. Katso tältä osin esimerkiksi ennakkoratkaisut KKO 2004:78 ja KKO 2009:31.

Ennen kauppaa tiedossa olleista seikoista

Asuinrakennuksessa oli tehty kuntotarkastus 11.11.2009 Kajaanin Rakennusvision Oy:n toimesta. Kyse ei ollut nimenomaisesti esillä olevaa kauppaa varten teetätystä kuntotarkastuksesta, vaan aiempaa, toteutumatta jäänyttä kauppaa varten tehdystä. Myyjä eikä ostaja eivät olleet olleet läsnä tilaisuudessa.

Kuntotarkastuksesta laadittu raportti on ollut käsillä nyt esillä olevaa kauppaa tehtäessä ja siihen on viitattu kauppakirjassa 15.1.2010.
Kooosen kertomuksen mukaan ostajat olivat perehtyneet raporttiin ennen kauppaa.

Kooonen on kertonut, että taloa oli myyty hyväkuntoisena ja myös myyjä oli antanut niin ymmärtää. Talo oli näyttänyt päällisin puolin siistiltä ja olevan kunnossa. Ostajat olivat käyneet katsomassa taloa kiinteistönvälittäjän kanssa kaksi kolme kertaa ennen kauppaa. Kaupan edellytyksenä oli, että talo olisi lähellä keskustaa ja heti asuttava ilman, että tarvitsi tehdä remonttia.

Hmmmnen on kertonut ostaneensa kohteen vuonna 2005, joten talo oli hänen omistuksessaan noin viisi ja puoli vuotta. Talo oli ostettaessa hyvässä asuttavassa kunnossa. Kohdinhoitohuoneen lattia oli ollut avattuna, kun hän oli ostamassa taloa. Koolaukset ja purueriste olivat näkyvillä. Hmmmnen oli tehnyt tai teettänyt remontin, jotta kyseisestä tilasta tulisi pyykkihuone. Lattiaan oli laitettu laatta, sen alle tuplakipsilevyt ja vesieriste. Vanhan lattiaviemärin tilalle oli laitettu kurakaukaloviemäri. Kodinhoitohuoneen oikean takanurkan koolauksia oli vahvistettu. Lisäksi oli lisätty purueristettä. Hmmmnen oli tehnyt itse pintaremonttia. Yläkerrassa oli remontoitu toisen makuuhuoneen viereinen viistokattoinen kylmäullakko lämpimäksi tilaksi purkamalla väliseinä ja viistotila tuli makuuhuoneen käyttöön. Viistoullakolla oli laudoitusta ja pinkopahvia ja katto-osalla villaa. Hmmmnen ei ollut havainnut mitään vaurioita yläpohjassa tai kylmissä ullakkotiloissa. Hän oli kerran käynyt miesystävänsä mukana ullakkotilassa lisäämässä sahanpurua täyttöaukoista. Hmmmnen ei ollut korjauttanut yläpohjaa eikä hän ollut laudoittanut räystäitä umpeen. Talo ei Hmmmsen mielestä ollut ollut kylmä eikä sisäilmassa ollut ollut hajua.

Hmmmsen kertoman mukaan talo oli kauniisti sisustettu ja hyväkuntoinen. Hmmmnen oli luottanut kuntotarkastuksen tehneen asiantuntijan ammattitaitoon. Hmmmsellä itsellään ei ole tietotaitoa rakennusalalta, vaan enemmän sisustusasioista.

Kooonen on kertonut, että myyjä oli ilmoittanut tehneensä taloon remonttia yläkerrassa, kun kylmäullakko oli muutettu lämpimäksi, remonttia lattioiden osalta ja kodinhoitohuoneen osalta ja lisäksi myyjä oli sanonut käyneensä lisäämässä ullakolla purua lisäeristeeksi. Myyjä oli tehnyt myös pintaremonttia, muun muassa maalannut seinäpintoja.

Kuntotarkastuksessa ei, lukuun ottamatta kellarissa todettua kosteutta, oltu havaittu kohonneita kosteusarvoja talossa tai sen rakenteissa.
Alapohjan puurakenteet oli tarkistettu silmämääräisesti säleikköjen kautta ja niiden oli todettu näyttäneen hyväkuntoisilta. Tähän nähden se seikka, että tuuletustilassa oli havaittu maanpinnassa kuoppia, joihin vesi voi jäädä seisomaan, ja tuuletustilan pohjalla eloperäistä materiaalia, ei käräjäoikeuden arvion mukaan ole sellaisenaan aiheuttanut ostajille erityistä velvollisuuta tarkistaa alapohjan rakenteiden kuntoa mahdollisten laaja-alaisten kosteus- ja lahovaurioiden varalta.

Rakennuksen poskiullakossa ei havaittu puurakenteissa vaurioita. Muilta osin eli vesikatetta ja yläpohjatilaa ei oltu tutkittu katon lumipeitteen vuoksi. Käräjäoikeus toteaa, että tutkimatta jättämistä näiltä osin ei ole nähtävä ostajien riskinottona sen suhteen, oliko vesikatto asianmukainen ja oliko yläpohjatilassa mahdollisia kosteus- tai lahovaurioita vaiko ei, kun otetaan huomioon, että mitään viitteitä siihen suuntaan ei muutoin ollut ilmennyt.

Kellarin etupihan puoleisessa nurkassa oli todettu puisen palkin pään lahonneen. Kellarissa muutoin maaperän kosteuden ja vaurioituneiden puurakenteiden osalta suositus oli, että ne uusitaan ja tuolloin tarkastetaan ympäröivien rakenteiden kunto. Käräjäoikeus toteaa, että tältä osin riski mahdollisista laajemmista vaurioista on ollut ostajien tiedossa, joskaan raportin perusteella ei ole ollut perustellusti pääteltävissä, että rakenteet olisivat vaurioituneita kauttaaltaan. Tähän viittaa kauppakirjassa oleva maininta siitä, että mainittu lahonnut palkki vaihdetaan myyjän kustannuksella 30.6.2010 mennessä ja "Muilta osin rakenteiden todetaan olevan kunnossa".

Edellä olevan perusteella käräjäoikeus katsoo, että talon rakenteissa sittemmin todetut kosteus- ja lahovauriot eivät ole olleet ostajien havaittavissa pelkästään mainitun kuntotarkastuksen raportin ja silmämääräisten havaintojen perusteella. Vaurioiden toteaminen olisi edellyttänyt rakenteiden avaamista, mihin ei esitetyn selvityksen mukaan ollut aihetta, koska rakenteet olivat, kellaria lukuun ottamatta, näyttäneet päällisin puolin siisteiltä ja myyjä oli sanonut talon olevan talon ikäkin huomioon ottaen hyväkuntoinen. Käräjäoikeus katsoo, että esille ei ole tullut seikkoja, joiden perusteella ostajien voitaisiin katsoa laiminlyöneen selonottovelvollisuuttaan ennen kauppaa.

Kooosella ei kertomuksensa mukaan ole erityistä asiantuntemusta ta!onrakennuksesta. Hänen yrityksensä toimivat pääasiassa betoniraudoitustöissä. Työntekijöinä on muutama kirvesmies, mutta Kooonen itse ei ole talonrakennuksen ammattilainen. Käräjäoikeus toteaa, että on silti mahdollista, että Kooosella on tavanomaista tasoa jonkun verran parempi tietämys. Käräjäoikeus katsoo, että tällä kuitenkaan ei, kun muuta ei ole tullut esille ja kun kuntotarkastuksen valossa ei edellä todetusti ilmennyt aihetta epäillä kellarin kosteutta lukuun ottamatta laajempia kosteus- ja lahovaurioita asuinrakennuksen iänkään perusteella, ole väitettyä tiukentavaa vaikutusta ostajien selonottovelvollisuuden sisältöön.

Kauppakirjan vastuunrajoitusehdosta

Kauppakirjan luonnos on ollut Kooosen hankkima. Itse hän ei ollut sitä laatinut, vaan laatija oli Kuhmosta eräästä kiinteistönvälitysliikkeestä. Sitä, miten ja kenen aloitteesta kauppakirjan sisältö oli laatimisvaiheessa muotoutunut, ei ole enemmälti todistelulla avattu.

Kauppakirjaan on kirjattu: "Muilta osin rakenteiden todetaan olevan kunnossa. Muut mahdolliset viat ja puutteet ostajat ottavat vastattavakseen ja vastaavat mahdollisista kunnostustoimista omalla kustannuksellaan."

Maakaaren 2 luvun 9 §:n 2 momentin mukaan ostajalle kuuluvaa oikeutta esittää laatuvirheeseen perustuvia vaatimuksia voidaan rajoittaa vain sopimalla yksilöidysti siitä, millä tavalla hänen asemansa poikkeaa laissa säädetystä.

Siihen nähden, että kauppakirjassa on yksilöidysti mainittu Rakennusvisio Oy:n kuntotarkastusraporttiin 12.11.2009 viitaten vain lahonneen palkin vaihtamisesta, maininta "Muut mahdolliset viat ja puutteet" on varsin yleisluontoinen. Edellä todetusti kuntotarkastuksessa ei oltu löydetty suoria viitteitä rakenteiden kosteus- ja lahovaurioihin muutoin kuin juuri kellarin osalta. Taloa oli myyjänkin sanomana myyty hyväkuntoisena. Esille ei ole tullut, että kaupantekotilaisuudessa olisi nimenomaisesti keskusteltu mahdollisista epäilyistä vaurioista talon rakenteissa muualla kuin kellarissa siten, että ostajat olisivat mieltäneet sen, mitä ehto tosiasiassa tarkoittaa ja arvioida ehdon merkitystä koko kaupan ja myös kauppahinnan kannalta.

Se edellä mainittu seikka, että kauppakirjan luonnos oli Kooosen hankkima ei saa kokonaisuuden valossa olennaista merkitystä kysymyksen ratkaisussa.

Näillä perusteilla käräjäoikeus katsoo, että vastuunrajoitusehto ei estä vetoamasta talossa kaupan jälkeen todettuihin vaurioihin.

Havainnot kaupan tekemisen jälkeen

Kaupan jälkeen oli ostajien pyynnöstä tehty uusi kuntotarkastus. Yläpohjan, ullakoiden ja sisätilojen osalta se oli tehty 16.2.2010 ja alapohjan osalta 20.5.2010. Tarkastusta koskeva Rakennusinsinöörit Oy:n raportti oli valmistunut 26.7.2010.

Tarkastuksessa todetut löydökset ja vauriot, joita on käsitelty jäljempänä, ovat sinänsä riidattomia. Riita tältä osin koskee niistä tehtäviä päätelmiä.

Mainitun kuntotarkastuksen tehnyt rakennusinsinööri VP Mtttnen on kertonut, että asuinrakennuksen sisätilat olivat näyttäneet päällisin puolin siisteiltä, mutta eteisaulassa oli tuntunut mikrobivaurioihin viittaava haju. Mtttnen on todennut pitävänsä taloa tiedossaan olevien vaurioiden perusteella heikkokuntoisena.

Mtttsen kertomuksesta ja hänen laatimastaan raportista 26.7.2010 on pääteltävissä, että todetut löydökset ja vauriot, joita on pidetty osin rakennusvirheinä, olivat ainakin osaksi seurausta 1980-luvulla ja sen jälkeen virheellisesti tehdystä peruskorjauksesta.

Yläpohja ja kylmät ul/akkotilat

Yläpohjan osalta kuntotarkastuksessa oli todettu muun muassa seuraavaa (s. 3): yläpohjan tuuletus oli olematon; räystäät oli laudoitettu lähes umpeen; vinokattojen tuuletus oli Hoikankadun puoleisella sivulla tukittu käytännössä kokonaan, näin oli myös kylmien poskiullakoiden puolelta; tukittujen vinokattojen tuuletusrakojen läheisissä puurakenteissa havaittiin paikoitellen voimakasta sinistymää ja luultavasti vaaleaa mikrobikasvustoa sekä alkavia lahovaurioita; savuhormistoa ympäröivissä puurakenteissa havaittiin sinistymää ja lahoa sekä paikoitellen luultavasti mikrobikasvustoa ja lämpövuotokohtia.


Lisäksi todettiin (s. 3), että peltikate oli asennettu vanhan huopakatteen päälle kiinnitettyihin korokerimoihin ja aluskatteena käytetty kevytpeite oli asennettu heti pellin alle (pidetty rakennusvirheenä), jolloin aluskatteen ja vanhan huopakatteen välitilan tuulettuvuudesta ei ole varmuutta.
Lisäksi katolla olevan tuuletusluukun rakenne todettiin virheelliseksi (pidetty rakennusvirheenä).

Kattorakenteiden todettiin painuneen tai eläneen (kuva 3), lahoa kantavissa rakenteissa ja onkaloita lämpöeristeissä (kuvat 4-5), kosteusjälkiä, sinistymää ja mikrobikasvustoa (kuvat 6-8, 12-14).

Esillä on ollut myös kantajien esittämät valokuvat yläpohjasta (muun muassa kuvat 29 ja 47), joista näkyy niin ikään, että yläpohjan tuuletus on tukittu vanhoilla muhaeristeillä ja osin myös villalla ja että yläpohjan rakenteissa näkyy selkeitä kosteusjälkiä.

Mtttnen on kertonut yläpohjassa toteamistaan havainnoista edellä kuvatun mukaisesti. Tarkastusraportissa 26.7.2010 on suositeltu yläpohjan peruskorjausta.

l A Lttti, joka on ammatiltaan vesikattoasentaja 40-50 katon kokemuksella ja jolla on kokemusta rintamamiestaloista ja niiden kattokorjauksista, on kertonut olleensa purkamassa talon kattoa keväällä 2013. Lttti on todennut, että katto oli saneerattu selvästi väärin.
Kevytpeite oli asennettu suoraan pellin alle, jolloin välitila ei tuuletu. Ylipäätään kevytpeitteen käyttö aluskatteena on kyseenalaista ja hyvän rakennustavan vastaista. Nämä virheet oli siis tehty peruskorjauksen yhteydessä. Peltikaton alla oli tummuneita, kosteusvaurioituneita lautoja. Näitä vaurioita oli myös peruskorjauksen yhteydessä saneeratuissa rakenteissa. Vauriot johtuivat Lttten mukaan juuri siitä, että katon virheellisen rakenteen johdosta tuulettuminen oli estynyt. Piipun kyljessä oli palovaurioita ja ne oli rapattu piiloon.

Ltttti on todennut, että hän ei ollut koskaan aiemmin nähnyt tällaisia virheellisiä rakennusratkaisuja. Ltttven mukaan todettujen vaurioiden vuoksi katon rakenteet oli täytynyt uusia.

Kysyttäessä sitä, oliko vielä olemassa hyväkuntoisia rintamamiestaloja, Lttti on vastannut, että on ja se riippui juuri peruskorjauksesta ja sen ammattitaitoisesta suorittamisesta. Tässä tapauksessa peruskorjaus ei ollut ollut sellainen ainakaan katon korjauksen osalta. Mtttnen on kertonut tästä samansuuntaisesti ja todennut tietävänsä, että Kajaanissa Lehtikankaalla on rintamamiestaloja, joihin ei ole jouduttu vaihtamaan runkotavaraa.

M O Itttnen on kertonut olleensa vesikaton korjaustyössä toista viikkoa keväällä 2013. Hän ei ollut ollut mukana katon purkamisessa, mutta hän oli nähnyt talon pihalla tummuneita, osin täysin mustuneita lautoja.

Ulkoseinät

Tarkastuksen mukaan ulkoverhous oli asennettu vinolaudoituksen päälle ilman tuuletusrakoa, mitä on pidetty rakennusvirheenä. Hoikankadun puoleisen ulkoseinän yläosa oli pullistunut ulospäin. Lämpökuvien mukaan ulkoseinissä oli runsaasti lämpövuotokohtia, mitä on pidetty rakennusvirheenä ja jota on esitetty korjattavaksi.

Hmmmsen ja Looosen ilmoituksen mukaan hinnanalennusvaatimukseen ei sisälly ulkoseinien korjaukseen liittyviä kustannuksia. Tämän vuoksi käräjäoikeus toteaa, että näiltä osin ei ole tarvetta lausua asian ratkaisussa enemmälti.

Sähkötarkastus

Hinnanalennusvaatimus ei perustu myöskään väitettyihin puutteisiin sähkökytkentöjen osalta. Tältä osin on kantajan taholta esitetty, että väitetyt virheelliset sähköasennukset osoittavat kauttaaltaan huonoa rakentamistapaa.

Käräjäoikeus toteaa, että reklamaatio ei ole sisältänyt väitteitä tältä osin eikä käräjäoikeudella ole tarvetta lausua sähkötarkastukseen liittyvistä seikoista ratkaisussa enemmälti.

Alapohja

Mtttnen oli tarkastanut alapohjan ryömintätilasta 20.5.2010. Hänen havaintonsa mukaan puurakenteet olivat maakosketuksessa ja niissä oli lahoa ja mikrobikasvustoa. Puuhe!lan alla lattiaeristeet puuttuivat kokonaan ja lattialaudat olivat näkyvillä. Hormiston ympärillä oleva purukaukalo oli laho- mikrobivaurioinen ja rakenteeltaan virheellinen.

Tarkastusraportissa 26.7.2010 on suositeltu alapohjan peruskorjausta. Taloskellarin vaurioista ei ole kysymys tässä riidassa sikäli, että ostajat olivat edellä todetusti olleet tietoisia kellarin kosteudesta ja lahonneesta puurakenteesta.

Kodinhoitohuoneen ja keittiön alue

Raportissa 26.7.2010 on suositeltu, että kuistille rakennetun kodinhoito­ ja kuivaushuoneen seinä- ja lattiarakennekerrokset tarkastetaan rakenteita avaamalla lämpökuvausraportissa todettujen lämpö- ja/taii ilmavuotojen takia ja korjattava rakennusmääräysten mukaisiksi.

Kooonen on kertonut, että korjaustyö oli kaikkinensa aloitettu kodinhoitohuoneesta, jotta tila saataisiin tiiviiksi eikä vesiputket enää jäätyisi pakkasella. Putket olivat jäätyneet ensimmäisillä pakkasilla heti kaupan jälkeen helmikuussa 2010. Talossa oli kylmyyttä ja vetoisuutta, mikä viittasi lämpövuotoihin. Korjaustyöt aloitettiin tammikuulla 2011.

Kooonen on arvioinut, että kodinhoitohuone oli arviolta 10 neliötä.

Ilmeni, että alapohjan rakenteesta ei löytynyt tervettä puuta ja seinän tukirakenteetkin olivat täysin lahoja. Vaurioalue laajeni koko ajan purku­ ja korjaustyön edetessä. Lattiassa oli eristeenä sekaisin vanhaa muhaa, joka oli osin märkää (mm. kuvat 18, 21), villaa, sanomalehteä ja pahvia (mm. kuvat 8, 9, 22). Näkyvissä oli, että eristystä oli yritetty parantaa lisäämällä mainittuja materiaaleja suoraan vanhojen eristeiden päälle (mm. kuvat 15, 17, 20). Rakenteita oli niin ikään vahvistettu uudella puutavaralla suoraan vanhojen vaurioituneiden rakenteiden päälle (mm. kuva 46). Rakenteista löytyi raakalautaa. Pintamateriaalin purkamisen jälkeen näkyi, että seinissä oli vanhoja kosteusvaurioiden jälkiä (mm. kuvat 28, 36, 38).

T K Rtttainen on kertonut olleensa muun muassa kodinhoitohuoneen purkutyössä apumiehenä. Kodinhoitohuoneen lattia oli noin 20 senttimetriä muuta lattia-alaa korkeammalla. Purkutyön edetessä näkyviin tuli lahonneita rakenteita. Vanhaa lahoa oli tuettu uudella puulla. Rakenteen kantava palkki oli ollut koko matkalta laho.
Puu oli niin lahoa, että se mureni käsillä. Korjausten myötä uusittiin kantavat rakenteet ja koolaukset ja eristeet asianmukaisiksi.
Kodinhoitohuoneen ja keittiön välinen seinä ja keittiön lattia oli avattu, poistettu pilaantuneet rakenteet ja eristeet ja uusittu.

J P Ktttnen on kertonut olleensa purkutyössä Rtttaisen kanssa. Hän on kertonut todetuista vaurioista ja korjaustyöstä olennaisilta osin samalla tavalla kuin Rtttainen. Ktttnen on todennut, että tällainen vanhan saneeraus on työläämpi kuin uuden rakenteen rakentaminen.

Käräjäoikeuden johtopäätökset edellä olevasta

Kuten edellä on todettu, kaupan jälkeen suoritetussa kuntotarkastuksessa todetut rakenreiden kosteus- ja lahovaurioihin pohjautuvat virheet, joiden on edellä kerrotulla tavalla todettu olleen osin rakennusvirheitä, eivät ole olleet havaittavissa rakenteita avaamatta.
Kysymys ei ole ollut ostajien selonottovelvollisuuden laiminlyönnistä.

Vauriot talon rakenteissa ovat vaatineet laajoja korjauksia, mikä seikka on tullut näytetyksi Kooosen kertomuksella. Korjaustyöhön
osallistuneet työmiehet ja kuntotarkastuksen tehnyt Mtttnen ovat kertoneet samansuuntaisesti. Selvää on, että mainitunlainen korjaus- tai saneeraustyö on ollut työläämpää verrattuna yksinomaan uudisrakentamiseen.

Talon ikä on ollut kaupantekohetkellä yli 60 vuotta. Tietona on ollut, että taloa oli peruskorjattu 1980-luvun alkupuolella ja sen jälkeen. Muun muassa katto oli uusittu, samoin ikkunat, tehty lisäeristyksiä ja muutettu lämmitysjärjestelmä sähkölämmitykseksi. Muutoin tarkkaa tietoa peruskorjausten sisällöstä ei ole ollut esillä. Käräjäoikeus toteaa, että sen perusteella, mitä asiassa on tullut esille, mainittu peruskorjaus ei ole voinut käsittää kovin mittavia rakenteellisia korjauksia, mikä seikka on ollut ostajienkin pääteltävissä ennen kauppaa annetuista tiedoista.

Käräjäoikeus toteaa, että lähtökohta on, että mainitunlaisessa vanhassa asunnossa vikojen sietokynnyksen edellytetään olevan korkeammalla kuin uudessa.

Toisaalta oikeuskirjallisuudessa on esitetty, että iän itsenäinen merkitys rakennusten kunnolle voi tosiasiassa olla melko vähäinen.
Rakennuksessa käytetyt materiaalit, rakentamisaikaiset määräykset, ympäristön aiheuttamat poikkeukselliset rasitukset sekä rakennusten aikaisempi käyttöaste voidaan mainita esimerkkeinä, jotka voivat vaikuttaa rakennusten kuntoon enemmän kuin rakennuksen ikä.
Vanhahkon rakennuksen kyseessä ollen merkitystä on sillä, onko ja miten laajasti rakennusta on peruskorjattu ja mitä siitä on ostajalle kerrottu.

Yleisenä tietona on, että sodan jälkeen rakennetut rintamamiestalot ovat, kuten diplomi-insinööri K H Ptttä on kertonut, nykypäivän tasoon nähden vaatimattomia. Perusparannuksiksi nimetyt korjaukset ovat yleensä niin sanotusti kunnossapitoluonteisia korjauksia, mikä on ollut kuvaavaa juuri 1980-luvulla tehdyille korjaustoimenpiteille. Näihin korjaustoimiin erotuksena mittavamman perusparannuksen tarve on yleensä 30 vuoden välein. Tällaista korjausta ei ollut tehty nyt esillä olevassa tapauksessa, mikä seikka on omiaan korottamaan kynnystä sille, onko todettuja vikoja, puutteita tai vaurioita pidettävä varsinaisesti laatuvirheinä, ja toisaalta painottamaan sitä, oliko ostajien tullut tällaiseen varautua kauppaa tehdessään.

Arvioinnissa on annettava painoarvoa toistaalta sille, että taloa oli myyty hyväkuntoisena, mikä seikka on tullut näytetyksi Kooosen ja toisaalta Hmmmsen kertomana. Ennen kauppaa tehdyssä kuntotarkastuksessa ei oltu havaittu epäilyjä laaja-alaisista vaurioista talon rakenteissa lukuun ottamatta kellarissa todettua kosteutta. Kauppahinta oli vastannut esitetyn selvityksen mukaan vähintäänkin käypää hintaa kunnossa olevasta vastaavanlaisesta kohteesta alueen asuntokauppatilanne huomioon ottaen.

Käräjäoikeus toteaa, että Hmmmnen oli kertomallaan tavalla kodinhoitohuoneen remontin yhteydessä nähnyt lattiarakenteen avattuna vuonna 2005, jolloin näkyvissä on täytynyt olla ne alapohjan kosteus- ja lahovauriot, joista nyt on kysymys ja joista on ollut esillä valokuviakin.

Nämä vauriot ovat täytyneet olla Hmmmsen nähtävissä niin ikään kurakaukalon viemärin asentamisen yhteydessä. Hmmmsen kertomuksen mukaan korjaustyön kodinhoitohuoneen lattian osalta olivat tehneet hänen miesystävänsä ja talon aiempi asukas yhdessä. Käräjäoikeus toteaa, että tällaiset olosuhteet huomioon ottaen myyjän vastuuta ostajaan nähden ei poista se, että Hmmmnen itse ei ollut ollut konkreettisesti osallistunut mainittuihin korjaus- tai asennustöihin eikä se mahdollisuus, että myyjä itse ei ole pitänyt mainittua seikkaa puutteena, vikana tai haittana.

Se seikka, että talossa oli kylmyyttä ja vetoisuutta, mikä oli Kooosen mukaan ilmennyt ensimmäisenä talvena ja kun vesiputket olivat jäätyneet kodinhoitohuoneessa pakkasilmalla, on täytynyt olla Hmmmsenkin tiedossa. Tämä on viitannut paitsi lämpövuotoihin myös niihin ongelmiin alapohjan rakenteissa, joita Rakennusinsinöörit Oy:n tarkastuskertomuksessa on todettu. Kooosen kertomuksen perusteella ostajille ei ollut ilmoitettu mitään tähän viittaavaa kauppaa tehtäessä.

Sen sijaan se, että eteisaulassa oli tuntunut Mtttsen mainitsema mikrobivaurioihin viittaava haju, on ollut ostajien todettavissa ennen kauppaa. Kyse tältä osin ei ole sellaisesta seikasta, jonka myyjän olisi katsottava jättäneen kertomatta ostajille tietoisesti.

Kooosen kertomana on luotettavasti näytetty, että myyjä oli kauppaa tehtäessä sanonut lisänneensä yläpohjaan purua lisäeristeeksi.
Käräjäoikeus katsoo, että Hmmmsen on mainitussa yhteydessä täytynyt tulla tietoiseksi yläpohjan rakenteiden kosteus- ja lahovaurioista ja siitä, että yläpohjatila ei tuuletu asianmukaisesti ja sen seurauksista.

Hmmmnen oli jättänyt kertomatta mainituista tiedossaan olleista seikoista ostajille ennen kauppaa. Näin menetellessään hän oli rikkonut myyjälle kuuluvan tiedonantovelvollisuuden.

Edellä kerrotut perusteet kokonaisuutena huomioon ottaen käräjäoikeus päätyy siihen, että asuinrakennuksessa on nähtävä olleen maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 1-4 kohdissa tarkoitetut laatuvirheet, joiden nojalla vaaditun hinnanalennuksen edellytykset täyttyvät.

Siltä osin kuin kysymys on vesikaton peltikatetta ja kevytpeitteen käyttöä koskevista rakennusvirheistä ja sen seurauksista käräjäoikeus katsoo, että esitetyn selvityksen perusteella myyjä ei välttämättä ole ollut tietoinen tällaisista virheistä. Kysymys siten on maakaaren 2 luvun 17
§:n 1 momentin 5 kohdassa tarkoitetuista salaisista virheistä, joita on kokonaisuutena arvioiden asuinrakennuksen ikä ja kauppahinta sekä muut olosuhteet huomioon ottaen pidettävä kaupan kannalta oleellisina Vaaditun hinnanalennuksen edellytykset täyttyvät myös näiltä osin.

Väitetty kunnianvastainen ja arvoton tai törkeän huolimaton menettely

Mitä tulee väitteeseen myyjän kunnianvastaisesta ja arvottomasta tai törkeän huolimattomasta menettelystä käräjäoikeus toteaa, että tältä osin lähtökohta on, että myyjän menettelyn tulee poiketa selvästi siitä, mitä voidaan pitää kyseisessä sopimuksentekotilanteessa yleisesti hyväksyttävänä. Esimerkiksi kaupan kohteen ominaisuuksien tavanomainen kaupallinen kehuminen ei yleensä vielä sellaisenaan voi täyttää näitä edellytyksiä, jolleivät annetut tiedot ole virheellisiä tai ainakaan anna olennaisesti virheellistä kuvaa kaupan kannalta merkityksellisistä seikoista. Maakaaren 2 luvun 25 §:n 3 momentin esitöissä on mainittu esimerkkinä kunnianvastaisesta ja arvottomasta menettelystä virheiden tietoinen salaaminen (HE 120/1994 vp s. 59).
Kysymys on viime kädessä yksittäistapauksittain arvioitava. Ks. esim. KKO 2007:91 ja Vaasan hovioikeuden tuomio 17.4.2013 nro 494 (Finlex VaaHO 2013:3).

Siihen nähden, mitä edellä on lausuttu näytetyksi Hmmmsen tietoisuudesta kodinhoitohuoneen lattian ja yläpohjatilan rakenteiden kunnosta sekä talon kylmyydestä vastoin sitä, että taloa oli myyty Hmmmsen tieten ikäänsäkin nähden hyväkuntoisena, ja kun tältä osin Hmmmsen on todettu rikkoneen myyjälle kuuluvan tiedonantovelvollisuuden, käräjäoikeus katsoo, että Hmmmsen menettelyssä ei ole ollut kysymys pelkästään yleisellä tasolla tapahtuneesta kohteen kehumisesta, vaan hänen menettelyään voidaan perustellusti pitää epälojaalina ja sopimattomana ostajien kannalta.

Käräjäoikeus pitää Hmmmsen menettelyä, vaikka kyse ei näytön perusteella ole ollut sinänsä tahallisesta toiminnasta, siinä määrin moitittavana, että käsillä on perusteet pitää menettelyä kunnianvastaisena ja arvottomana tai törkeän huolimattomana.

Kysymys reklamaatiosta

Käräjäoikeus toteaa ensinnäkin, että se väite, että myyjään olisi oltu yhteydessä jo alkukesästä 2010 puhelimitse ja sähköpostilla, on jäänyt näytön perusteella epämääräiseksi ja siten riittävästi näyttämättä.

Myös se oikeudenkäynnissä käyty keskustelu, oliko osapuolten kesken ollut yhteydenpitoa kaupanteon jälkeen kauppakirjassa myyjän vastuulle määrätystä lahonneen palkin vaihtamisesta vaiko ei ja minkä sisältöisesti, on jäänyt näytön perusteella epäselväksi.

Kooosen kertomana on näytetty, että hän oli heti Rakennusinsinöörit Oy:n raportin valmistuttua 23.7.2010 ottanut yhteyttä myyjään puhelimitse, mutta myyjä ei ollut vastannut. Kooonen oli sen jälkeen lähettänyt raportin myyjän kaupanteon yhteydessä ilmoittamaan sähköpostiin ja pyytänyt yhteydenottoa raportista ilmenevien virheiden vuoksi. Myyjä ei ollut vastannut viestiin.

Käräjäoikeus katsoo Kooosen kertomuksen perusteella, ja kun Kooosen mukaan ei ollut ilmennyt aihetta epäillä sitä, että mainittu viesti ei olisi mennyt perille, näytetyksi, että raportissa kerrotuista virheistä oli ilmoitettu myyjälle mainittuna ajankohtana.

Koska myyjästä ei ollut kuulunut mitään, ostajat olivat esittäneet hänelle ilmoituksen virheistä ja vaatimuksista vielä 28.12.2010 asiamiehen välityksin saantitodistuskirjeellä. Käräjäoikeus katsoo, vastoin Hmmmsen näkemystä, että reklamaatio on ollut sisällöltään asianmukainen ja kerrotunlaisiin olosuhteisiin nähden maakaaren 2 luvun 25 §:n 1 momentissa tarkoitetulla tavalla kohtuullisessa ajassa tehty. Koska reklamaatio oli ajoissa, ei ole tarvetta erikseen arvioida mainitun säännöksen 3 momentin tarkoittamaa tilannetta.

Se seikka, että haastehakemus on pantu vireille vasta 14.1.2015 on Kooosen kertomuksen mukaan johtunut siitä, että talon korjaukset oli tehty varallisuustilanteesta johtuen osissa siten, että korjauksia oli tehty aina loppuvuoteen 2014 asti eivätkä ne kaikilta osin olleet vieläkään valmiit. Kooosen mukaan nyt esillä olevan vaatimuksen määrää ei tästä johtuen ole voitu tarkentaa ja yksilöidä aiemmin.

Käräjäoikeus katsoo, että esillä oleva hinnanalennusvaatimus ei ole vanhentunut vanhentumislain 10 §:n 2 momentti huomioon ottaen. Se seikka, että 14.1.2015 vireille tullutta konekielistä haastehakemusta on täydennetty Hmmmsen esittämin tavoin maakaaren 2 luvun 25 §:n 2 momentti ylittäen ja sen jälkeen, kun virheistä oli edellä todetusti asianmukaisesti 28.12.2010 ilmoitettu myyjälle, on asian ratkaisun kannalta merkityksetön.

Hinnanalennuksen määrä

Kooonen ja Looonen ovat näyttäneet, että asuinrakennuksessa on ollut edellä kerrotut laatuvirheet kaupantekohetkellä ja että heillä on oikeus vaatimaansa hinnanalennukseen.

Korjaustyö on teetetty Rakennus Eemeli Oy:llä, joka on Kooosen yritys. Tämä oli Kooosen mukaan johtunut siitä, että materiaalien laskutushinnat olivat liikkeen saamien alennusten vuoksi edullisemmat kuin normaalisti, mikä tuli paitsi ostajien myös myyjän eduksi.

Rakennuksen korjaaminen oli edellyttänyt suhteellisen mittavien korjausten tekemistä. Hinnanalennuksena vaaditut piilossa olleiden virheellisten ja lahonneiden rakenteiden korjauskustannukset ovat yhteensä 73.567,49 euroa. Tähän määrään ei ole sisällytetty talon sisällä pintamateriaaleja eikä niiden asennusta. Kun mainittuun määrään lisätään Insinööritoimisto Mtttnen&Co:n lasku 657,20 euroa, tulee loppusummaksi yhteensä 74.224,69 euroa.

Talon korjaamisen kokonaiskustannukset ovat kantajien ilmoituksen mukaan olleet noin 100.000 euroa. Korjaustyö ei ole vieläkään täysin valmis.

Hmmmsen mukaan hän ei ole ollut tietoinen oikeudenkäynnissä esille tuoduista korjaustöistä eikä niiden laajuudesta saati kustannuksista. Hänellä ei ole myöskään ollut mahdollisuutta vaikuttaa siihen, miten korjaustyö tehtäisiin. Tämän perusteella Hmmmnen on kiistänyt hinnanalennusvaatimuksen myös määrältään.

Kodinhoitohuone ja keittiö

Kustannukset ovat koostuneet esitetyn taulukon (todiste K5) mukaan kodinhoitohuoneen lattian, seinien ja katon purkamiseen ja rungon tekemiseen kuuluvista töistä 424 tuntia eli 18.401,60 euroa, keittiön lattian ja ikkunoiden kulman seinän purkamiseen ja uuden rungon tekoon kuuluvista töistä 236 tuntia eli 10.242,40 euroa, eteisaulan lattian, WC:n lattian / kellarin katon purkuun ja uuden rungon tekoon kuuluvista töistä 266 tuntia eli 11.544,40 euroa.

Näiltä osin ei ole esitetty työtuntilistoja tehdyistä työtunneista. Tarkempi erittely siitä, mitä ja miksi on tehty, puuttuu, mitä on lähtökohtaisesti pidettävä puutteena kanteen menestymisen kannalta. Kuten aiemmin on todettu, Hmmmnen on tullut tietämään korjaustöistä ja niiden laajuudesta vasta tässä oikeudenkäynnissä.

Käräjäoikeus katsoo, että Kooosen ja osaltaan Rtttaisen ja Ktttsen kertomusten ja vaurioiden laadusta ja laajuudesta esitetyn selvityksen perusteella on näytetty, että rakenteiden vaurioiden vuoksi korjaustyön oli täytynyt olla laaja-alaista ja että tällaisen vanhan rakenteen korjaaminen on ollut käytännön syistä työläämpää kuin pelkästään uuden rakentaminen.

Kyseisen alueen pinta-alaan nähden ilmoitetut työtunnit vaikuttavat verraten paljolta. Käräjäoikeus kuitenkin katsoo, kun aihetta epäillä esitetyn laskelman luotettavuutta ei ole ilmennyt, että mainittu seikka ei sellaisenaan merkitse sitä, että ilmoitetut työtunnit olisivat automaattisesti liiallisia.

Käräjäoikeus päätyy siihen, että työtunnit ovat olennaisilta osiltaan riittävästi näytetty. Kooosen kertomuksella on näytetty, että apumiehen työtunteja ei ole laskettu mukaan eikä mainittuihin summiin sisälly työtunteja uusitun ulko-oven ja eteisen tai ulkosaunaan tehtyjen korjausten osalta.

Materiaalikustannukset

Materiaalikustannukset mainituista korjaustöistä ovat olleet 3.585,31 euroa. Tältä osin on esitetty laskuja ajalta 17.1.-30.9.2011 (K10-14). Käräjäoikeus katsoo kustannukset riittävästi näytetyksi. Esille ei ole tullut perustetta epäillä esitetyn selvityksen luotettavuutta eikä pitää vaadittua määrää liiallisena. Tällä perusteella käräjäoikeus katsoo, että vaadittu määrä on kohtuullinen.

Talon katto

Katon purkamisen ja korjaamisen osalta vaaditut kustannukset ovat olleet yhteensä 29.793,78 euroa. Tältä osin tehdyistä työtunneista 542,5
tuntia on esitetty työajan seurantaraportti 3.-25.4.2013 (K9) joskaan siinä ei ole avattu sitä, mistä töistä kulloinkin on tarkalleen ottaen ollut kysymys. Katon materiaalikustannuksista on esitetty laskuja ajalta 12.4.-30.4.2013.

Ptttän kertomuksen perusteella vesikaton korjauskustannukset ja työmäärä viittaavat siihen, että korjaus on tehty varsin perusteellisesti, mikä voisi antaa aiheen päätellä, että vaatimus tältä osin olisi jonkin verran liiallinen. Ptttä on toisaalta todennut kuulustelunsa yhteydessä, että hänen laskelmassaan kanteessa ilmoitettuja tuntimääriä on verrattu uudisrakentamisen vastaaviin, joten lausuma ei ilmeisesti ole suoraan vertailukelpoinen toteutuneeseen tilaan nähden. Kun toisaalta Immonen ja Leppijärvi ovat kertoneet katon purku- ja korjaustyöstä ja kun asiassa esitetyn mukaisesti otetaan huomioon, että saneeraustyö on lähtökohtaisesti kalliimpaa kuin vastaava uudisrakentaminen, kuten Ptttäkin on todennut, käräjäoikeus katsoo kustannukset myös tältä osin riittävästi ja luotettavasti näytetyksi.

Siltä osin kuin kantajien esittämässä vaatimuksessa on ollut mukana Vesikattopalvelu Kooosen tarjous 26.11.2014, joka on koskenut muun muassa räystäskouruja ja piipunpellityksiä asennuksineen loppusumma 2.491,81 euroa, käräjäoikeus toteaa, että kuluerä ei ole aktualisoitunut ja tulee Hmmmsen väitteestä hylätä.

Lopputulema korjauskustannuksista

Edellä olevan perusteella hyväksytyt korjauskustannukset ovat 71.732,88 euroa.

Käräjäoikeus toteaa, että se Hmmmsen väite, että korjaustöissä olisi käytetty kalliita tai saatavilla olevista kalleimpia materiaaleja, mikä tulisi ottaa huomioon hinnanalennusta alentavana tekijänä, on jäänyt esitetyn selvityksen valossa riittävästi näyttämättä.

Se, että korjaustyö on teetetty Kooosen yrityksen kautta, ei näytön perusteella ole vaikuttanut kustannuksiin ainakaan niitä lisäävästi.
Hmmmsen tätä koskeva väite ei siten menesty. Korjaustyö on kanteessa olevalta osin tehty. Kustannukset ovat aktualisoituneet, koska työstä on laskutettu. Se seikka, että niitä ei ole vielä peritty, ei vaikuta asian ratkaisuun.

Tasonparannus

Ptttän kertomuksin ja lausunnon perusteella on näytetty, että kyseisenkaltaisen puurakenteisen asuinrakennuksen kesto- ja suunnitteluikä on 60-70 vuotta. Peruskorjausväli on noin 30 vuotta.

Rakennuksen ikä 68 vuotta, kaupantekohetkellä 63 vuotta, huomioon ottaen sen kestoiästä on kulunut valtaosa. Ptttä on arvioinut, että iän perusteella laskettuna kestoiästä olisi kulunut 68/70 eli noin 97 prosenttia.

Mtttnen on toisaalta todennut, että rakennuksen rungon korjauksen osalta ei synny tasonparannusta, koska talo oli myyty hyväkuntoisena eikä tähän vaikuta se, että kysymys oli rintamamiestalosta.

Käräjäoikeus toteaa, että vaikka asuinrakennusta oli myyty hyväkuntoisena ja vaikka myyjä oli edeltä ilmenevin tavoin laiminlyönyt tiedonantovelvollisuuttaan ostajia kohtaan, että ostajien oli täytynyt jo alun perin varautua siihen, että näin vanhassa asuinrakennuksessa ja sen puurakenteissa, etenkin kun mittavaa perusparannusta ei oltu 1980-luvulla korjausten yhteydessä tehty, voi olla sellaisia puutteita, joita ei ollut tullut kaupantekohetkellä esille. Tällä on vaikutusta siihen, millaista tasoa ostajilla on ollut kauppakirja ja muut olosuhteet huomioon ottaen perusteltu aihe odottaa.

Tällä perusteella ja kaikki edellä kerrotut seikat kokonaisuutena huomioon ottaen käräjäoikeus katsoo asuinrakennuksen tulleen esillä olevilta osin parempaan kuntoon kuin kaupantekohetkellä on voitu perustellusti odottaa. Lähtökohta siten on, kuten kanteessakin on esitetty, että korjaustöiden kustannusten perusteella laskettavaa hinnanalennusta on sen vuoksi alennettava.

Mitä tulee eduntasoituksen määrään, käräjäoikeus toteaa kanteessa käytetyn 10 prosentin alennusta, mikä määrä on käräjäoikeuden arvion mukaan esillä oleviin olosuhteisiin nähden liian vähäinen. Ptttä on arvioinut, että tasonparannusta olisi mainitun laskentatavan mukaisesti 97 prosenttia tai ainakin puolet. Ptttä on kuulemisensa aikana maininnut myös määrän 68 prosenttia korjauskustannuksista.

Käräjäoikeus on, kaikki asiassa esitetyt seikat huomioon ottaen, päätynyt punninnassaan siihen, että oikeudenmukainen ja kohtuullinen lopputulos on hinnanalennus 45.000 euroa, jolloin vaadituista korjauskustannuksista on vähennetty tasonparannusta noin 36 prosenttia.

Oikeudenkäyntikulut ja avustajan palkkio

Lopputulos huomioon ottaen käräjäoikeus katsoo, että Hmmmsen on korvattava kantajien oikeudenkäyntikulut.

Hmmmnen on paljoksunut kantajien asiamiehen asianajolaskun tuntimäärää 68 tuntia. Käräjäoikeus katsoo, ettei ilmoitettua tuntimäärää ole pidettävä liiallisena huomioon ottaen asian laatu ja laajuus sekä kantajien taholta vastaajan kiistämisen vuoksi esitetty todistelu.
Hmmmsen on siten korvattava vaaditut oikeudenkäyntikulut täysimääräisesti.

Hmmmnen on myöntänyt Kooosen asianosaiskuluvaatimuksesta määrältään 500 euroa. Käräjäoikeus katsoo, että tämä määrä on enemmän selvityksen puuttuessa kohtuullinen. Vaatimus on tämän ylittävältä osalta hylättävä.

Käräjäoikeus hyväksyy asianajaja J Kn laskun. Lisäksi on määrätty palkkio pääkäsittelystä viiden tunnin mukaan. Valtion varoista maksetut määrät jäävät valtion vahingoksi.

Tuomiolauselma Pääasia

Hmmmnen velvoitetaan maksamaan yhteisesti Koooselle ja Loooselle hinnanalennuksena 45.000 euroa korkolain 3 §:n 2 momentin mukaisine korkoineen haasteen tiedoksiantamisesta 23.2.2015 lukien.

Vaatimukset ja väitteet on puolin ja toisin enemmälti hylätty.

Oikeudenkäyntikulut

Hmmmnen velvoitetaan korvaamaan Hmmm Kooosen ja T Looosen oikeudenkäyntikulut 16.492,53 eurolla ja Kooosen asianosaiskulut 500 eurolla, molemmat määrätä korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua käräjäoikeuden tuomion antamisesta.

Avustajan palkkio

Valtion varoista maksetaan asianajaja J Klle palkkiona 4.592,50 euroa, matkakulut 429,37 euroa ja kulujen korvauksena 1.000 euroa sekä arvonlisäverona 1.445,25 euroa eli yhteensä 7.467,12 euroa, mikä määrä jää valtion vahingoksi.

Muutoksenhaku Muutoksenhakuohjaus

TYYTYMÄTTÖMYYDEN ILMOITUS

Vastaaja V Hmmmnen on määräajassa hyväksytysti ilmoittanut tyytymättömyyttä koko tuomioon.

Valitusosoitus.

Määräajat: valitus maanantai 13.7.2015 vastavalitus maanantai 27.7.2015

Käräjätuomari Anne M.