Kunnan käyttäessä etuosto-oikeutta, kenelle kuuluvat tuotot lunastusriidan ajalta?
Kunnilla on etuosto-oikeuslain mukainen oikeus 3 kk ajan ilmoittaa kaupan osapuolille tulevansa kaupassa ostajan asemaan, mikäli etuostolain 1977 edellytykset täyttyvät.
Alla oli kysymys ensin etuostolain soveltamisesta (KHO) ja sitten korvausmääristä. Riita kesti 5 vuotta.
Ostajat ovat ostaneet kiinteistön Senaatti-kiinteistöiltä 26.5.2011 520.000 euron kauppahinnalla. Kunta on päättänyt käyttää etuosto-oikeuttaan 21.6.2011. Korkein hallinto-oikeus on ratkaissut asian kunnan eduksi 20.12.2013 antamallaan päätöksellä.
Ostajat ovat kunnalle toimittamansa kirjanpidon mukaan saaneet kiinteistöltä vuokratuottoja omistusajaltaan 26.5.2011 - 20.12.2013 yhteensä 257.107 euroa. Vuokratuotosta vähennetään kiinteistöstä aiheutuneet kulut 149.330 euroa, jolloin ostajien/vastaajien liikevoiton määräksi omistusajalta on jäänyt 107.777 euroa.
Kanteissa on kysymys siitä, kenelle kuuluu ostajien omistusaikana kiinteistöstä saatu taloudellinen hyöty, jonka määräksi kunta on laskenut 36.387 euroa. Ostajat eivät ole riitauttaneet laskelmaa. Molemmat asianosaiset ovat katsoneet, että puun myyntituloissa on kysymys taloudellisesta hyödystä.
Kuten hallituksen esityksestä 120/1994 ilmenee, etuostolain 2 §:n 1 momentissa on kysymys kiinteistön myyjän eli tässä tapauksessa Senaatti-kiinteistöjen ja kunnan välisestä oikeussuhteesta sekä kunnan suhteesta kolmansiin, mutta ei kiinteistön ostajan ja kunnan välisestä oikeussuhteesta.
Etuostolain 15 §:n 1, 2 ja 3 momenteista sekä hallituksen esityksestä (20/2005 s 7) ilmenee selkeästi, että ostajan kiinteistöstä saama taloudellinen hyöty kuuluu ostajalle ja että kunnan on korvattava ostajalle kiinteistön hoidosta ja hallinnasta aiheutuneet kulut, rahoituskulut ja muut kulut vain siltä osin kuin niiden määrä on suurempi kuin ostajan saaman taloudellisen hyödyn määrä. Tätä tarkoittaa myös kunnan mainitsema hallituksen esityksen kohta. Kunnan laskelma osoittaa Jsen ja Vsen saaman taloudellisen hyödyn määrän ajalta ennen etuosto-oikeuden loppuunsaattamista. Jsen ja Vsen saaman taloudellisen hyödyn määrä on suurempi kuin edellä mainitut kustannukset ja kulut.
Kunta velvoitettiin maksamaan koko kauppahinta korkoineen ja ostajat saivat pitää lisäksi saamansa tuotot mm. puunmyyntituotot ja vuokratuotot lunastusriidan ajalta.
Rovaniemen hovioikeus Tuomio
Antamispäivä 29.12.2016
Nro 609
Diaarinumero S 15/827
Ratkaisu josta valitettu
Kainuun käräjäoikeus 18.5.2015 nro 2046 (liitteenä)
Asia Perusteettoman edun palautus
Valittaja Suomussalmen kunta
Vastapuolet J. Jnen V. Vnen
Vaatimukset hovioikeudessa
Valitus
Suomussalmen kunta on toistanut käräjäoikeudessa esittämän kanteensa ja vaatinut, että Jnen ja Vnen velvoitetaan yhteisvastuullisesti maksamaan kunnalle perusteettoman edun palautuksena 32 685 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 4.2.2014 lukien. Kunta on lisäksi vaatinut, että Jsen ja Vsen vastakanne hylätään kokonaisuudessaan. Kunta on vielä vaatinut, että se vapautetaan velvollisuudesta korvata Jsen ja Vsen oikeudenkäyntikulut käräjäoikeudessa 6 130 euroa ja että Jnen ja Vnen velvoitetaan korvaamaan kunnan oikeudenkäyntikulut käräjäoikeudessa 13 311,40 eurolla ja hovioikeudessa 5 616,40 eurolla, molemmat määrät laillisine viivästyskorkoineen. Kunta on toissijaisesti vaatinut, että osapuolet määrätään pitämään oikeudenkäyntikulunsa vahinkonaan.
Suomussalmen kunta (jäljempänä kunta) on lausunut, että ostajat olivat hyötyneet perusteettomasti kunnan kustannuksella. Jsen ja Vsen (jäljempänä ostajat) saama hyöty oli ollut perusteetonta, koska etuostolain 2 §:n nojalla kunta oli tullut ostajien sijaan kaupantekohetkellä. Näin ollen kiinteistön tuotto, joka oli kertynyt kaupantekohetken ja etuoston loppuun saattamisen välisenä aikana, kuului kunnalle. Koska kiinteistön tuotto oli ollut suurempi kuin kiinteistöstä ostajille aiheutuneet kustannukset, ostajat olivat velvollisia palauttamaan kunnalle kiinteistöstä kertyneen tuoton.
Joka tapauksessa ostajien vaatimus roskakatoksen rakentamiskustannusten korvaamisesta tuli hylätä, koska ostajien olisi tullut kattaa rakentamiskustannukset kiinteistöstä saadulla tuotolla.
Vastaus
Jnen ja Vnen ovat vaatineet, että valitus hylätään ja Suomussalmen kunta velvoitetaan korvaamaan heidän oikeudenkäyntikulunsa hovioikeudessa 3 267,40 eurolla laillisine viivästyskorkoineen. Jnen ja Vnen ovat lisäksi vaatineet, että kunnan toissijaiset vaatimukset jätetään tutkimatta.
Ostajat ovat lausuneet, että käräjäoikeus oli ratkaissut asian oikein.
Kunta oli ensimmäisen kerran vasta hovioikeudessa vedonnut siihen, että roskakatoksen rakentamisesta aiheutuneet kustannukset tuli kattaa kiinteistöstä saaduilla tuotoilla.
Todistelu hovioikeudessa
Hovioikeudessa on vedottu käräjäoikeuden tuomiosta ilmeneviin todisteisiin.
Hovioikeuden ratkaisun perustelut
Hovioikeus on tutkinut käräjäoikeuden ratkaisun siltä osin kuin asia on saatettu hovioikeuden käsiteltäväksi. Ratkaisun muuttamiselle ei ole ilmennyt aihetta.
Kunta on hävinnyt asian ja se on oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 1 §:n ja 16 §:n nojalla velvollinen korvaamaan ostajien oikeudenkäyntikulut hovioikeudessa laillisine viivästyskorkoineen.
Hovioikeuden ratkaisu
Käräjäoikeuden tuomiota ei muuteta.
Suomussalmen kunta velvoitetaan korvaamaan J. Jsen ja V. Vsen oikeudenkäyntikulut hovioikeudessa 3 267,40 eurolla, josta on palkkiota 2 635 euroa ja arvonlisäveroa 632,40 euroa. Korvaukselle on maksettava korkolain 4 §:n 1 momentin mukaista viivästyskorkoa siitä lukien, kun kuukausi on kulunut hovioikeuden tuomion antamispäivästä.
Muutoksenhaku
Muutosta tähän ratkaisuun saadaan hakea korkeimmalta oikeudelta valittamalla vain, jos korkein oikeus niillä erityisillä perusteilla, jotka ilmenevät oheisesta valitusosoituksesta, myöntää valitusluvan.
Valitusosoituksessa tarkoitettu määräaika valitusluvan pyytämiseen ja valituk- sen tekemiseen päättyy 27.2.2017.
Asian ovat ratkaisseet:
hovioikeudenneuvos T. K.
hovioikeudenneuvos J. L.
hovioikeudenneuvos V. S.
Esittelijä: viskaali J. P.
KAINUUN KÄRÄJÄOIKEUS
-laamanni A. K.
TUOMIO 1512046
18.5.2015
L 1412305
Kantaja
Suomussalmen kunta
Vastaaja
Jnen, J.
Vnen, V.
Asia Vireille
L 14/2377
Kantajat
Perusteettoman edun palautus 11.6.2014
Jnen, J.
Vnen, V.
Vastaaja
Suomussalmen kunta
Asia
Vireille 13.6.2014
Asia Etuostolain mukainen suoritevelvollisuus
Etuostolain mukainen suoritusvelvollisuus
ASIAN TAUSTA
Suomussalmen kunnanhallitus on 21.6.2011 tekemällään päätöksellä päättänyt käyttää etuosto-oikeuttaan 26.5.2011 tehdyssä kiinteistökaupassa, jossa Jnen ja Vnen ovat ostaneet Senaatti-kiinteistöiltä noin 14,57 hehtaariin suuruisen määräalan rakennuksineen Suomussalmen kunnassa sijaitsevasta Suomensalmen kasarmialue -nimisestä kiinteistöstä rekisterinumero X.
Korkein hallinto-oikeus on valitusprosessin päätteeksi ratkaissut asian 20.12.2013 antamallaan päätöksellä Suomussalmen kunnan hyväksi ja etuosto on siten tullut loppuun saatetuksi.
Suomussalmen kunta sekä Jnen ja Vnen ovat 3.2.2014 sopineet, että kunta maksaa ostajille kauppahinnan 520.000 euroa ja roskakatoksen rakentamiskustannukset 3.407,10 euroa vähennettynä puun myyntituloilla 7.109,45 eurolla. Näin ollen kunta on maksanut ostajille yhteensä 516.297,65 euroa. Edelleen osapuolet ovat sopineet, että muilta osin taloudelliset vaatimukset puolin ja toisin selvitetään myöhemmin.
Osapuolilla on riitaa etuostolakiin perustuvasta suoritusvelvollisuudesta.
KANNE 14/2305
VAATIMUKSET
Kantaja on vaatinut, että vastaajat velvoitetaan yhteisvastuullisesti maksamaan kantajalle perusteettoman edun palautuksena 32.685 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 4.2.2014 lukien sekä korvaamaan kantajan oikeudenkäyntikulut 13.311,40 eurolla korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen siitä, kun kuukausi on kulunut tuomion antamisesta.
Perustelut
Etuostolain 15 §:n 1 momentin mukaan, kun etuosto on loppuun saatettu, on kunnan korvattava ostajalle, mitä tämä on sitä ennen suorittanut. Lisäksi kunnan on korvattava ostajalle kaupan johdosta syntyneet rahoitus- ja muut tarpeelliset kustannukset. Sama koskee kiinteistön hallinnasta, hoidosta ja kunnossapidosta aiheutuneita tarpeellisia kustannuksia.
Mainitun lainkohdan 3 momentin mukaan kunnan on suoritettava ostajalle korvaus 1 momentissa mainituista kustannuksista sekä niille ja maksetulle kauppahinnan erille 2 momentissa säädetty korko vain siltä osin kuin ne ylittävät ostajan kiinteistöstä saaman tuoton tai muun taloudellisen hyödyn.
Kantaja on 3.2.2014 päivätyn pöytäkirjan mukaisesti maksanut vastaajille enemmän kuin mitä sen etuostolain mukaan olisi pitänyt maksaa sen jälkeen, kun ostajien saama taloudellinen hyöty otetaan kokonaisuudessaan huomioon. Vastaajat ovat hyötyneet kantajan kustannuksella ja saaneet perusteetonta etua.
Vastaajat ovat kantajalle toimittamansa kirjanpidon mukaan saaneet kiinteistöltä vuokratuottoja omistusajaltaan 26.5.2011 - 20.12.2013 yhteensä 257.107 euroa. Vuokratuotosta vähennetään kiinteistöstä aiheutuneet kulut 149.330 euroa, jolloin vastaajien liikevoiton määräksi omistusajalta on jäänyt 107.777 euroa.
Liikevoitosta vähennetään vastaajille kiinteistön ostosta aiheutuneet rahoituskulut 39.990 euroa, kantajan kohtuullisiksi katsomat kiinteistön isännöinnistä aiheutuneet kulut 16.500 euroa, kauppahinnalle maksettavan tuottokoron määrä 14.000 euroa sekä lainhuutoon liittyvät kustannukset 900 euroa, jotka erät kantaja on velvollinen etuostolain mukaisesti vastaajille korvaamaan.
Edellä kerrotuilla perusteilla vastaajien kiinteistöstä saama taloudellinen hyöty on ollut 36.387 euroa. Kun kauppahinnasta 520.000 euroa vähennetään ostajien saama taloudellinen hyöty 36.387 euroa, on tulos 483.613 euroa.
Kantajan olisi pitänyt maksaa vastaajille kauppahinnan ja taloudellisen hyödyn erotus eli 483.613 euroa. Kantaja on maksanut vastaajille yhteensä 516.298 euroa eli 32.685 euroa liikaa.
Ostaja ei voi etuostoprosessin myötä päästä taloudellisesti parempaan asemaan, kuin missä tämä olisi ollut, jos etuostoa ei olisi tapahtunut.
VASTAUS
Vastaajat ovat kiistäneet kanteen ja vaatineet sen hylkäämistä sekä oikeudenkäyntikulujensa korvaamista laillisine korkoineen siitä, kun kuukausi on kulunut tuomion antamisesta.
Perustelut
Vastaajat eivät ole saaneet kiinteistöstä perusteetonta etua. Vastaajien saama tuotto on perustunut lailliseen kiinteistön omistusoikeuteen ja hallintaan sekä laillisena omistus- ja hallinta-aikana voimassa olleisiin sopimussuhteisiin.
Kiinteistöstä saatava tuotto ajalta 26.5.2011 - 31.1.2014 kuuluu joka tapauksessa kiinteistön laillisille omistajille eli Jselle ja Vseelle. Kunta on tullut etuosto-oikeuden kohteen olleen kiinteistön lailliseksi omistajaksi vasta, kun etuosto-oikeus on tullut loppuun saatetuksi. Osapuolet ovat lisäksi sopineet, että määräala rakennuksineen siirtyy kunnan hallintaan 1.2.2014, josta päivämäärästä lukien kunta vastaa kiinteistöstä ja josta lukien kiinteistön vuokra- ym. tuotot siirtyvät kunnalle.
Vastaajat ovat maksaneet kiinteistöstä 520.000 euroa eli 3.702,35 euroa enemmän kuin kunnan maksama palautus. Vastaajat eivät ole hyötyneet kunnan maksaman suorituksen perusteella lainkaan. Kunnan väite maksusuorituksen perusteettomuudesta ei pidä paikkaansa.
Etuostolain 15 §:n 1 momentin mukaan kunnan on palautettava kauppahinta kokonaisuudessaan. Mainitun lainkohdan 3 momentin mukaan kunnan on suoritettava ostajalle korvaus 1 momentissa mainituista kustannuksista sekä niille ja maksetuille kauppahinnan erille 2 momentissa säädetty korko vain siltä osin, kuin ne ylittävät ostajan kiinteistöstä saaman tuoton tai muun taloudellisen hyödyn. Kauppahinta on siis palautettava aina täysimääräisesti ja ostajan kiinteistöstä saamaa tuottoa ja muuta taloudellista hyötyä tarkastellaan siten, että laskelma ei voi muodostua ostajan kannalta negatiiviseksi.
Tässä asiassa ei ole kysymys siitä, että myydyn omaisuuden arvo olisi ostajan toimenpiteiden tai laiminlyöntien johdosta alentunut, joten mitään perustetta jättää kauppahintaa palauttamatta ei ole ollut.
Todistelu
Kirjalliset todisteet:
Kantaja
1.Pöytäkirja 3.2.2014
VASTAKANNE L 14/2377
Kantajat
Jnen, J.
Vnen, V.
Vastaaja
Suomussalmen kunta
Asia Etuostolain mukainen suoritusvelvollisuus
VAATIMUKSET
Kantajat ovat vaatineet, että Suomussalmen kunta velvoitetaan
1) suorittamaan kantajille etuostolain mukaisen kauppahintana 3.702,35 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 20.12.2013 lukien,
2) suorittamaan kantajille roskakatoksen rakentamiskustannukset 3.407,10 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 20.12.2013 lukien,
3) maksamaan korkolain 4 §:n 1 momentin mukaista viivästyskorkoa 516.297,65 euron määrälle ajalta 20.12.2013 - 3.2.2014 eli yhteensä 4.840,29 euroa ja
4) korvaamaan kantajien oikeudenkäyntikulut 6.130 eurolla korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen siitä, kun kuukausi on kulunut tuomion antamisesta.
Perustelut
Kantajilla on oikeus saada maksamansa kauppahinta 520.000 euroa kokonaan. Kunta on maksanut siitä vain 516.297,65 euroa eli maksamatta on 3.702,35 euroa.
Kunta on hyväksynyt roskakatoksen rakentamiskustannusten korvaamisen 3.2.2014 osana suoritusvelvollisuuden täyttämisessä.
Kunta on kuitenkin jättänyt maksamatta roskakatoksen rakentamiskustannukset 3.407,10 euroa.
Kunta on laiminlyönyt suoritusvelvollisuutensa koko määrän osalta etuostoa koskevan päätöksen lainvoimaiseksi tulopäivästä 20.12.2013 aina 3.2.2014 saakka. Viivästyskorkoa edellä mainitulta ajalta on yhteensä 4.840,29 euroa.
Kantajat ovat huolehtineet kaikista kauppakirjaan 26.5.2011 perustuvista velvoitteistaan. Kiinteistön arvo on kantajien toimenpiteillä myös parantunut, koska he ovat huolehtineet maisemallisista puun poistoista ja rakentaneet kiinteistölle uuden roskakatoksen. Kiinteistön tuotto ajalta 26.5.2011 - 31.1.2014 kuuluu joka tapauksessa Jselle ja Vselle.
Kunta ei ole etuosto-oikeuden käyttämisestä huolimatta noudattanut sille etuostolain mukaan kuuluvaa suoritusvelvollisuuttaan kuin osittain. Osittaisen suorituksensa kunta on tehnyt viivästyneenä eikä ole maksanut viivästyneelle suoritukselle viivästyskorkoa.
VASTAUS
Vastaaja on kiistänyt kanteen, lukuun ottamatta viivästyskoron osalta esitettyä vaatimusta, ja vaatinut kanteen hylkäämistä muilta osin sekä että kantajat velvoitetaan korvaamaan vastaajan oikeudenkäyntikulut korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen siitä, kun kuukausi on kulunut tuomion antamisesta. Lisäksi vastaaja on vaatinut, että kantajan viivästyskorkosaatava kuitataan joka tapauksessa vastaajan saatavia vastaan, ja mikäli muut kantajien vaatimukset tai osa niistä hyväksytään, vastaaja on vaatinut toissijaisesti, että kantajan saatavat kuitataan vastaajan saatavia vastaan.
Perustelut
Asianosaiset ovat yhdessä 3.2.2014 sopineet, että vastaaja maksaa kantajille 516.297,65 euroa. Summa koostuu kauppahinnasta 520.000 euroa, johon on lisätty roskakatoksen rakentamiskulut 3.407,10 euroa ja josta on vähennetty kantajien kiinteistöstä saamat puunmyyntitulot 7.109,45 euroa. Vastaaja on näin ollen maksanut etuostosta aiheutuneet kustannukset, minkä vuoksi vaatimus on perusteeton.
Etuostolain 15 §:n mukaan kunnan on etuoston loppuun saattamisen jälkeen korvattava ostajalle kauppahinnan lisäksi rahoitus- ja muut tarpeelliset kustannukset sekä kiinteistön hallinnasta, hoidosta ja kunnossapidosta aiheutuneet tarpeelliset kustannukset. Edellä mainitut erät korkoineen kunnan on korvattava vain siltä osin kuin ne ylittävät ostajan kiinteistöstä saaman tuoton tai muun taloudellisen hyödyn.
Koska ostajalle voi kertyä huomattavaakin tuottoa esimerkiksi vuokratuloina tai kiinteistön käyttämisestä liiketoimintaan, etuostolain 15 §tulivoimaan nykyisessä muodossaan 1.8.2005. Sääntelyn muuttamisen tarkoitus oli toteuttaa paremmin etuostolain 2 §:n 1 momentissa säädetty periaate, jonka mukaan kunnan katsotaan tulleen kaupanteko hetkellä luovutuskirjassa ilmoitetun ostajan sijaan kaupassa sovituilla ehdoilla.
Etuostolain 15 § uudistettiin nimenomaan sen vuoksi, että ostaja saisi korvauksen lain mukaisista eristä vain siltä osin, kuin ne ylittävät ostajan kiinteistöstä saaman tuoton tai muun taloudellisen hyödyn. Näin ollen kunnan ei ole maksettava aina vähintään koko kauppahintaa.
Edellä mainituilla perusteilla vastaajalla ei ole lakiin perustuvaan velvollisuutta maksaa kauppahinnan täydennystä. Puun myyntitulot ovat sellaista etuostolain tarkoittamaa hyötyä, joka tulee vähentää laskettaessa kunnalle korvattavaksi jäävää osuutta. Roskakatoksen rakentamiskulut on hyväksytty ja ne on huomioitu edellä kerrotulla tavalla.
Ostaja ei voi etuostoprosessin myötä päästä taloudellisesti parempaan asemaan, kuin missä tämä olisi ollut, jos etuostoa ei olisi tapahtunut.
Vastaaja ei ole velvollinen maksamaan viivästyskorkoa, koska vastaajalla on kantajalta vastasaatavia siten, että maksettavaa viivästyskoron osalta ei jää.
Todistelu
Kirjalliset todisteet:
Kantaja
1. Kauppakirja 26.5.2011
2. KHO:n päätös 20.12.2013
3. Pöytäkirja 3.2.2014
Vastaaja
4. Pöytäkirja 3.2.2014
Erimielisyydet
Asiassa on kysymys siitä, että kenelle kuuluu Vsen ja Jsen hallinta-aikana kiinteistöstä kertynyt taloudellinen hyöty. Puun myyntitulot 7.109,45 euroa on myös puolin ja toisin katsottu kiinteistöstä saatuun hyötyyn kuuluvaksi.
TUOMION PERUSTELUT
Jutut käsiteltiin ja ratkaistiin yhdessä.
Asianosaiset olivat antaneet suostumuksensa siihen, että asia saadaan ratkaista oikeudenkäymiskaaren 5 luvun 27a §:n nojalla kirjallisen valmistelun perusteella istuntokäsittelyä toimittamatta.
Jnen ja Vnen ovat ostaneet kysymyksessä olevan kiinteistön Senaatti-kiinteistöiltä 26.5.2011 520.000 euron kauppahinnalla. Kunta on päättänyt käyttää etuosto-oikeuttaan 21.6.2011. Korkein hallinto-oikeus on ratkaissut asian kunnan eduksi 20.12.2013 antamallaan päätöksellä.
Kunnan laskelman mukaan Jnen ja Vnen ovat saaneet ajalta 26.5.2011 -20.12.2013 vuokratuloja yhteensä 257.107 euroa. Kun tästä vähennetään kiinteistöstä aiheutuneet kulut 107.777 euroa, rahoituskulut 39.990 euroa, kiinteistön isännöinnistä aiheutuneet kulut 16.500 euroa, kauppahinnannalle laskettava tuottokoron määrä 14.000 euroa sekä lainhuutokustannukset 900 euroa, Jsen ja Vsen saama taloudellinen hyöty on 36.387 euroa. Kun tämä vähennetään kauppahinnasta 520.000 euroa, on kunnan palautettavan kauppahinnan määrä 483.613 euroa. Kun kunta on maksanut 516.298 euroa, ovat Jnen ja Vnen saaneet perusteetonta etua 32.685 euroa. Kunnan maksama suoritus 516.297,65 euroa on muodostunut siten, että kauppahintaan 520.000 euroa on asianosaisten sopimuksen perusteella lisätty Jsen ja Vsen omistusaikana rakennetun roskakatoksen arvo 3.407,10 euroa ja summasta on sitten vähennetty Jsen ja Vsen omistusaikanaan kiinteistöltä saamat puunmyyntitulot 7.109,45 euroa.
Jnen ja Vnen ovat katsoneet, että heidän tulee saada kauppahinta 520.000 euroa kokonaisuudessaan sekä roskakatoksen rakentamiskustannukset 3.407,10 euroa sopimuksen mukaisesti. Puunmyyntitulot kuten myös kiinteistöstä heidän omistustaikanaan saatu taloudellinen hyöty kuuluu heille kiinteistön laillisina omistajina. Jnen ja Vnen eivät ole kiistäneet kunnan laskelmaan sisältyviä kiinteistöstä aiheutuneiden kulujen rahoituskulujen ynnä muiden kulujen määriä.
Lainkohdat ja esityöt
Etuostolain 2 §:n 1 momentin mukaan etuosto-oikeudella tarkoitetaan kunnan oikeutta lunastaa myyty kiinteistö. Etu-osto-oikeuden käyttämisellä, sitten kun se on loppuun saatettu, kunnan katsotaan tulleen kaupantekohetkellä luovutuskirjassa ilmoitetun ostajan sijaan kaupassa sovituilla ehdoilla. Myyjä ei voi vedota sellaiseen kaupan ehtoon, josta hän ei kehotuksesta huolimatta ole ilmoittanut kunnalle ja josta kunta päättäessään etuosto-oikeuden käyttämisestä ei muutoinkaan tiennyt.
Etuostolain 15 §:n 1 momentin mukaan siihen saakka, kun etuosto on loppuunsaatettu, ostajan tulee huolehtia luovutuksensaajalle kauppakirjan mukaan tai muutoin kuuluvien velvoitteiden täyttämisestä. Kun etuosto on loppuunsaatettu, on kunnan korvattava ostajalle, mitä tämä on sitä ennen suorittanut, ei kuitenkaan ostajan laiminlyönnistä aiheutuneita suorituksia. Lisäksi kunnan on korvattava ostajalle kaupan johdosta syntyneet rahoitus- ja muut tarpeelliset kustannukset. Sama koskee kiinteistön hallinnasta, hoidosta ja kunnossapidosta aiheutuneita tarpeellisia kustannuksia.
Etuostolain 15 §:n 2 momentin mukaan ostajan 1 momentissa tarkoitetuille suorituksille kunnan on maksettava kunkin suorituksen maksupäivästä lukien korkolain 3 §:n 2 momentin mukaista korkoa.
Etuostolain 15 §:n 3 momentin mukaan kunnan on suoritettava ostajalle korvaus 1 momentissa mainituista kustannuksista sekä niille ja maksetuille kauppahinnan erille 2 momentissa säädetty korkoa vain siltä osin kuin ne ylittävät ostajan kiinteistöstä saaman tuoton tai muun taloudellisen hyödyn. Etuostolain 2 §:n 1 momentti on saanut nykyisen muotonsa maakaaren säätämisen yhteydessä. Hallituksen esityksessä (HE 120/1994) maakaareksi ja eräiksi siihen liittyviksi laeiksi muun muassa todetaan, että "etuostossa kunta tulee ostajan sijaan kaupassa alun perin sovituilla ehdoilla. Kiinteistökaupan muotovaatimusta ehdotetaan maakaaressa tarkistettavaksi niin, että vain tietyt vähimmäisehdot on otettava vahvistettavaan kirjalliseen kauppakirjaan muiden ehtojen ollessa päteviä myös vapaamuotoisina. Harkitessaan etuosto-oikeuden käyttämistä kunnan tulee saada tieto myös muista kuin vahvistetusta kauppakirjasta ilmenevistä kaupan ehdoista ja määräyksistä. Jos myyjä kehotuksesta huolimatta ei ole selvittänyt kunnalle kaikkia kaupan ehtoja, myyjä ei voi 1 momentin mukaan esittää niihin perustuvia vaatimuksia. Kunta tulee myös suhteessa kolmansiin samaan asemaan kuin missä alkuperäinen omistaja on ollut. Näin kunta voi vedota ostajan vilpittömään mieleen suhteessa esimerkiksi henkilöön, joka väittää omistavansa kiinteistön".
Hallituksen esityksessä laiksi etuostolain muuttamiseksi (HE 20/2005) s 7 on muun muassa lausuttu, että etuosto-oikeuden käyttäminen voi muutoksenhaun johdosta kestää kaksikin vuotta. Ostajalle voi tänä aikana kertyä kaupan johdosta syntyneitä rahoitus- ja muita kustannuksia sekä kustannuksia kiinteistön hallinnasta, hoidosta ja kunnossapidosta, jotka kunnan on tämän 15 §:n 1 momentin mukaan korvattava ja joille laskettaisiin 15 §:n 2 momentissa säädetty tuottokorko. Kunta on velvollinen maksamaan ostajalle vastaavalta ajalta maksetuille kauppahinnan erille lasketun tuottokoron. Kiinteistöstä voi ennen etuosto-oikeuden loppuun saattamista kertyä esimerkiksi vuokratuloina tai liiketoimintaan käyttämisen vuoksi tuottoa tai muuta taloudellista hyötyä. 15 §:n 3 momenttiin ehdotetaan säädettäväksi, että kunnan on suoritettava korvaus 1 momentissa mainituista kustannuksista sekä niille ja maksetuille kauppahinnan erille 2 momentissa säädettyä korkoa vain siltä osin kuin nämä ylittävät ostajan kiinteistöstä saaman tuoton tai muun taloudellisen hyödyn.
Kunnan puolesta on erityisesti viitattu sivulla 8 olevaan seuraavaan lausumaan: Ehdotettu sääntely toteuttaisi ostajalle korvattavien kustannusten sekä kiinteistöstä saadun tuoton ja hyödyn kohdentumisessa nykyistä paremmin etuostolain 2 §:n 1 momentissa säädettyä periaatetta, jonka mukaan kunnan katsotaan tulleen kaupantekohetkellä luovutuskirjassa ilmoitetun ostajan sijaan kaupassa sovituilla ehdoilla.
Johtopäätökset
Kanteissa on kysymys siitä, kenelle kuuluu Jsen ja Vsen omistusaikana kiinteistöstä saatu taloudellinen hyöty, jonka määräksi kunta on laskenut 36.387 euroa. Jnen ja Vnen eivät ole riitauttaneet laskelmaa. Molemmat asianosaiset ovat katsoneet, että puun myyntituloissa on kysymys taloudellisesta hyödystä.
Kuten hallituksen esityksestä 120/1994 ilmenee, etuostolain 2 §:n 1 momentissa on kysymys kiinteistön myyjän eli tässä tapauksessa Senaatti-kiinteistöjen ja kunnan välisestä oikeussuhteesta sekä kunnan suhteesta kolmansiin, mutta ei kiinteistön ostajan ja kunnan välisestä oikeussuhteesta.
Etuostolain 15 §:n 1, 2 ja 3 momenteista sekä hallituksen esityksestä (20/2005 s 7) ilmenee selkeästi, että ostajan kiinteistöstä saama taloudellinen hyöty kuuluu ostajalle ja että kunnan on korvattava ostajalle kiinteistön hoidosta ja hallinnasta aiheutuneet kulut, rahoituskulut ja muut kulut vain siltä osin kuin niiden määrä on suurempi kuin ostajan saaman taloudellisen hyödyn määrä. Tätä tarkoittaa myös kunnan mainitsema hallituksen esityksen kohta. Kunnan laskelma osoittaa Jsen ja Vsen saaman taloudellisen hyödyn määrän ajalta ennen etuosto-oikeuden loppuunsaattamista. Jsen ja Vsen saaman taloudellisen hyödyn määrä on suurempi kuin edellä mainitut kustannukset ja kulut.
Kunnan kanne on perusteeton
Jsella ja Vsellä on oikeus saada koko maksamansa kauppahinta sekä roskakatoksesta sovittu hinta. Jsen ja Vsen kannetta ei ole määrällisesti kiistetty.
Tuomiolauselma
Suomussaimen kunnan kanne hylätään.
Jsen ja Vsen kanteesta Suomussalmen kunta velvoitetaan
1) suorittamaan Jselle ja Vselle etuostolain mukaisena kauppahintana 3.702,35 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 20.12.2013 lukien,
2) suorittamaan Jselle ja Vselle roskakatoksen rakentamiskustannukset 3.407,10 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 20.12.2013 lukien,
3) maksamaan Jselle ja Vselle korkolain 4 §:n 1 momentin mukaista viivästyskorkoa 516.297,65 euron määrälle ajalta 20.12.2013 - 3.2.2014 eli yhteensä 4.840,29 euroa ja
4) korvaamaan Jsen ja Vsen oikeudenkäyntikulut 6.130 eurolla korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen siitä, kun kuukausi on kulunut tuomion antamisesta.
Kunnilla on etuosto-oikeuslain mukainen oikeus 3 kk ajan ilmoittaa kaupan osapuolille tulevansa kaupassa ostajan asemaan, mikäli etuostolain 1977 edellytykset täyttyvät.
Alla oli kysymys ensin etuostolain soveltamisesta (KHO) ja sitten korvausmääristä. Riita kesti 5 vuotta.
Ostajat ovat ostaneet kiinteistön Senaatti-kiinteistöiltä 26.5.2011 520.000 euron kauppahinnalla. Kunta on päättänyt käyttää etuosto-oikeuttaan 21.6.2011. Korkein hallinto-oikeus on ratkaissut asian kunnan eduksi 20.12.2013 antamallaan päätöksellä.
Ostajat ovat kunnalle toimittamansa kirjanpidon mukaan saaneet kiinteistöltä vuokratuottoja omistusajaltaan 26.5.2011 - 20.12.2013 yhteensä 257.107 euroa. Vuokratuotosta vähennetään kiinteistöstä aiheutuneet kulut 149.330 euroa, jolloin ostajien/vastaajien liikevoiton määräksi omistusajalta on jäänyt 107.777 euroa.
Kanteissa on kysymys siitä, kenelle kuuluu ostajien omistusaikana kiinteistöstä saatu taloudellinen hyöty, jonka määräksi kunta on laskenut 36.387 euroa. Ostajat eivät ole riitauttaneet laskelmaa. Molemmat asianosaiset ovat katsoneet, että puun myyntituloissa on kysymys taloudellisesta hyödystä.
Kuten hallituksen esityksestä 120/1994 ilmenee, etuostolain 2 §:n 1 momentissa on kysymys kiinteistön myyjän eli tässä tapauksessa Senaatti-kiinteistöjen ja kunnan välisestä oikeussuhteesta sekä kunnan suhteesta kolmansiin, mutta ei kiinteistön ostajan ja kunnan välisestä oikeussuhteesta.
Etuostolain 15 §:n 1, 2 ja 3 momenteista sekä hallituksen esityksestä (20/2005 s 7) ilmenee selkeästi, että ostajan kiinteistöstä saama taloudellinen hyöty kuuluu ostajalle ja että kunnan on korvattava ostajalle kiinteistön hoidosta ja hallinnasta aiheutuneet kulut, rahoituskulut ja muut kulut vain siltä osin kuin niiden määrä on suurempi kuin ostajan saaman taloudellisen hyödyn määrä. Tätä tarkoittaa myös kunnan mainitsema hallituksen esityksen kohta. Kunnan laskelma osoittaa Jsen ja Vsen saaman taloudellisen hyödyn määrän ajalta ennen etuosto-oikeuden loppuunsaattamista. Jsen ja Vsen saaman taloudellisen hyödyn määrä on suurempi kuin edellä mainitut kustannukset ja kulut.
Kunta velvoitettiin maksamaan koko kauppahinta korkoineen ja ostajat saivat pitää lisäksi saamansa tuotot mm. puunmyyntituotot ja vuokratuotot lunastusriidan ajalta.
Rovaniemen hovioikeus Tuomio
Antamispäivä 29.12.2016
Nro 609
Diaarinumero S 15/827
Ratkaisu josta valitettu
Kainuun käräjäoikeus 18.5.2015 nro 2046 (liitteenä)
Asia Perusteettoman edun palautus
Valittaja Suomussalmen kunta
Vastapuolet J. Jnen V. Vnen
Vaatimukset hovioikeudessa
Valitus
Suomussalmen kunta on toistanut käräjäoikeudessa esittämän kanteensa ja vaatinut, että Jnen ja Vnen velvoitetaan yhteisvastuullisesti maksamaan kunnalle perusteettoman edun palautuksena 32 685 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 4.2.2014 lukien. Kunta on lisäksi vaatinut, että Jsen ja Vsen vastakanne hylätään kokonaisuudessaan. Kunta on vielä vaatinut, että se vapautetaan velvollisuudesta korvata Jsen ja Vsen oikeudenkäyntikulut käräjäoikeudessa 6 130 euroa ja että Jnen ja Vnen velvoitetaan korvaamaan kunnan oikeudenkäyntikulut käräjäoikeudessa 13 311,40 eurolla ja hovioikeudessa 5 616,40 eurolla, molemmat määrät laillisine viivästyskorkoineen. Kunta on toissijaisesti vaatinut, että osapuolet määrätään pitämään oikeudenkäyntikulunsa vahinkonaan.
Suomussalmen kunta (jäljempänä kunta) on lausunut, että ostajat olivat hyötyneet perusteettomasti kunnan kustannuksella. Jsen ja Vsen (jäljempänä ostajat) saama hyöty oli ollut perusteetonta, koska etuostolain 2 §:n nojalla kunta oli tullut ostajien sijaan kaupantekohetkellä. Näin ollen kiinteistön tuotto, joka oli kertynyt kaupantekohetken ja etuoston loppuun saattamisen välisenä aikana, kuului kunnalle. Koska kiinteistön tuotto oli ollut suurempi kuin kiinteistöstä ostajille aiheutuneet kustannukset, ostajat olivat velvollisia palauttamaan kunnalle kiinteistöstä kertyneen tuoton.
Joka tapauksessa ostajien vaatimus roskakatoksen rakentamiskustannusten korvaamisesta tuli hylätä, koska ostajien olisi tullut kattaa rakentamiskustannukset kiinteistöstä saadulla tuotolla.
Vastaus
Jnen ja Vnen ovat vaatineet, että valitus hylätään ja Suomussalmen kunta velvoitetaan korvaamaan heidän oikeudenkäyntikulunsa hovioikeudessa 3 267,40 eurolla laillisine viivästyskorkoineen. Jnen ja Vnen ovat lisäksi vaatineet, että kunnan toissijaiset vaatimukset jätetään tutkimatta.
Ostajat ovat lausuneet, että käräjäoikeus oli ratkaissut asian oikein.
Kunta oli ensimmäisen kerran vasta hovioikeudessa vedonnut siihen, että roskakatoksen rakentamisesta aiheutuneet kustannukset tuli kattaa kiinteistöstä saaduilla tuotoilla.
Todistelu hovioikeudessa
Hovioikeudessa on vedottu käräjäoikeuden tuomiosta ilmeneviin todisteisiin.
Hovioikeuden ratkaisun perustelut
Hovioikeus on tutkinut käräjäoikeuden ratkaisun siltä osin kuin asia on saatettu hovioikeuden käsiteltäväksi. Ratkaisun muuttamiselle ei ole ilmennyt aihetta.
Kunta on hävinnyt asian ja se on oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 1 §:n ja 16 §:n nojalla velvollinen korvaamaan ostajien oikeudenkäyntikulut hovioikeudessa laillisine viivästyskorkoineen.
Hovioikeuden ratkaisu
Käräjäoikeuden tuomiota ei muuteta.
Suomussalmen kunta velvoitetaan korvaamaan J. Jsen ja V. Vsen oikeudenkäyntikulut hovioikeudessa 3 267,40 eurolla, josta on palkkiota 2 635 euroa ja arvonlisäveroa 632,40 euroa. Korvaukselle on maksettava korkolain 4 §:n 1 momentin mukaista viivästyskorkoa siitä lukien, kun kuukausi on kulunut hovioikeuden tuomion antamispäivästä.
Muutoksenhaku
Muutosta tähän ratkaisuun saadaan hakea korkeimmalta oikeudelta valittamalla vain, jos korkein oikeus niillä erityisillä perusteilla, jotka ilmenevät oheisesta valitusosoituksesta, myöntää valitusluvan.
Valitusosoituksessa tarkoitettu määräaika valitusluvan pyytämiseen ja valituk- sen tekemiseen päättyy 27.2.2017.
Asian ovat ratkaisseet:
hovioikeudenneuvos T. K.
hovioikeudenneuvos J. L.
hovioikeudenneuvos V. S.
Esittelijä: viskaali J. P.
KAINUUN KÄRÄJÄOIKEUS
-laamanni A. K.
TUOMIO 1512046
18.5.2015
L 1412305
Kantaja
Suomussalmen kunta
Vastaaja
Jnen, J.
Vnen, V.
Asia Vireille
L 14/2377
Kantajat
Perusteettoman edun palautus 11.6.2014
Jnen, J.
Vnen, V.
Vastaaja
Suomussalmen kunta
Asia
Vireille 13.6.2014
Asia Etuostolain mukainen suoritevelvollisuus
Etuostolain mukainen suoritusvelvollisuus
ASIAN TAUSTA
Suomussalmen kunnanhallitus on 21.6.2011 tekemällään päätöksellä päättänyt käyttää etuosto-oikeuttaan 26.5.2011 tehdyssä kiinteistökaupassa, jossa Jnen ja Vnen ovat ostaneet Senaatti-kiinteistöiltä noin 14,57 hehtaariin suuruisen määräalan rakennuksineen Suomussalmen kunnassa sijaitsevasta Suomensalmen kasarmialue -nimisestä kiinteistöstä rekisterinumero X.
Korkein hallinto-oikeus on valitusprosessin päätteeksi ratkaissut asian 20.12.2013 antamallaan päätöksellä Suomussalmen kunnan hyväksi ja etuosto on siten tullut loppuun saatetuksi.
Suomussalmen kunta sekä Jnen ja Vnen ovat 3.2.2014 sopineet, että kunta maksaa ostajille kauppahinnan 520.000 euroa ja roskakatoksen rakentamiskustannukset 3.407,10 euroa vähennettynä puun myyntituloilla 7.109,45 eurolla. Näin ollen kunta on maksanut ostajille yhteensä 516.297,65 euroa. Edelleen osapuolet ovat sopineet, että muilta osin taloudelliset vaatimukset puolin ja toisin selvitetään myöhemmin.
Osapuolilla on riitaa etuostolakiin perustuvasta suoritusvelvollisuudesta.
KANNE 14/2305
VAATIMUKSET
Kantaja on vaatinut, että vastaajat velvoitetaan yhteisvastuullisesti maksamaan kantajalle perusteettoman edun palautuksena 32.685 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 4.2.2014 lukien sekä korvaamaan kantajan oikeudenkäyntikulut 13.311,40 eurolla korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen siitä, kun kuukausi on kulunut tuomion antamisesta.
Perustelut
Etuostolain 15 §:n 1 momentin mukaan, kun etuosto on loppuun saatettu, on kunnan korvattava ostajalle, mitä tämä on sitä ennen suorittanut. Lisäksi kunnan on korvattava ostajalle kaupan johdosta syntyneet rahoitus- ja muut tarpeelliset kustannukset. Sama koskee kiinteistön hallinnasta, hoidosta ja kunnossapidosta aiheutuneita tarpeellisia kustannuksia.
Mainitun lainkohdan 3 momentin mukaan kunnan on suoritettava ostajalle korvaus 1 momentissa mainituista kustannuksista sekä niille ja maksetulle kauppahinnan erille 2 momentissa säädetty korko vain siltä osin kuin ne ylittävät ostajan kiinteistöstä saaman tuoton tai muun taloudellisen hyödyn.
Kantaja on 3.2.2014 päivätyn pöytäkirjan mukaisesti maksanut vastaajille enemmän kuin mitä sen etuostolain mukaan olisi pitänyt maksaa sen jälkeen, kun ostajien saama taloudellinen hyöty otetaan kokonaisuudessaan huomioon. Vastaajat ovat hyötyneet kantajan kustannuksella ja saaneet perusteetonta etua.
Vastaajat ovat kantajalle toimittamansa kirjanpidon mukaan saaneet kiinteistöltä vuokratuottoja omistusajaltaan 26.5.2011 - 20.12.2013 yhteensä 257.107 euroa. Vuokratuotosta vähennetään kiinteistöstä aiheutuneet kulut 149.330 euroa, jolloin vastaajien liikevoiton määräksi omistusajalta on jäänyt 107.777 euroa.
Liikevoitosta vähennetään vastaajille kiinteistön ostosta aiheutuneet rahoituskulut 39.990 euroa, kantajan kohtuullisiksi katsomat kiinteistön isännöinnistä aiheutuneet kulut 16.500 euroa, kauppahinnalle maksettavan tuottokoron määrä 14.000 euroa sekä lainhuutoon liittyvät kustannukset 900 euroa, jotka erät kantaja on velvollinen etuostolain mukaisesti vastaajille korvaamaan.
Edellä kerrotuilla perusteilla vastaajien kiinteistöstä saama taloudellinen hyöty on ollut 36.387 euroa. Kun kauppahinnasta 520.000 euroa vähennetään ostajien saama taloudellinen hyöty 36.387 euroa, on tulos 483.613 euroa.
Kantajan olisi pitänyt maksaa vastaajille kauppahinnan ja taloudellisen hyödyn erotus eli 483.613 euroa. Kantaja on maksanut vastaajille yhteensä 516.298 euroa eli 32.685 euroa liikaa.
Ostaja ei voi etuostoprosessin myötä päästä taloudellisesti parempaan asemaan, kuin missä tämä olisi ollut, jos etuostoa ei olisi tapahtunut.
VASTAUS
Vastaajat ovat kiistäneet kanteen ja vaatineet sen hylkäämistä sekä oikeudenkäyntikulujensa korvaamista laillisine korkoineen siitä, kun kuukausi on kulunut tuomion antamisesta.
Perustelut
Vastaajat eivät ole saaneet kiinteistöstä perusteetonta etua. Vastaajien saama tuotto on perustunut lailliseen kiinteistön omistusoikeuteen ja hallintaan sekä laillisena omistus- ja hallinta-aikana voimassa olleisiin sopimussuhteisiin.
Kiinteistöstä saatava tuotto ajalta 26.5.2011 - 31.1.2014 kuuluu joka tapauksessa kiinteistön laillisille omistajille eli Jselle ja Vseelle. Kunta on tullut etuosto-oikeuden kohteen olleen kiinteistön lailliseksi omistajaksi vasta, kun etuosto-oikeus on tullut loppuun saatetuksi. Osapuolet ovat lisäksi sopineet, että määräala rakennuksineen siirtyy kunnan hallintaan 1.2.2014, josta päivämäärästä lukien kunta vastaa kiinteistöstä ja josta lukien kiinteistön vuokra- ym. tuotot siirtyvät kunnalle.
Vastaajat ovat maksaneet kiinteistöstä 520.000 euroa eli 3.702,35 euroa enemmän kuin kunnan maksama palautus. Vastaajat eivät ole hyötyneet kunnan maksaman suorituksen perusteella lainkaan. Kunnan väite maksusuorituksen perusteettomuudesta ei pidä paikkaansa.
Etuostolain 15 §:n 1 momentin mukaan kunnan on palautettava kauppahinta kokonaisuudessaan. Mainitun lainkohdan 3 momentin mukaan kunnan on suoritettava ostajalle korvaus 1 momentissa mainituista kustannuksista sekä niille ja maksetuille kauppahinnan erille 2 momentissa säädetty korko vain siltä osin, kuin ne ylittävät ostajan kiinteistöstä saaman tuoton tai muun taloudellisen hyödyn. Kauppahinta on siis palautettava aina täysimääräisesti ja ostajan kiinteistöstä saamaa tuottoa ja muuta taloudellista hyötyä tarkastellaan siten, että laskelma ei voi muodostua ostajan kannalta negatiiviseksi.
Tässä asiassa ei ole kysymys siitä, että myydyn omaisuuden arvo olisi ostajan toimenpiteiden tai laiminlyöntien johdosta alentunut, joten mitään perustetta jättää kauppahintaa palauttamatta ei ole ollut.
Todistelu
Kirjalliset todisteet:
Kantaja
1.Pöytäkirja 3.2.2014
VASTAKANNE L 14/2377
Kantajat
Jnen, J.
Vnen, V.
Vastaaja
Suomussalmen kunta
Asia Etuostolain mukainen suoritusvelvollisuus
VAATIMUKSET
Kantajat ovat vaatineet, että Suomussalmen kunta velvoitetaan
1) suorittamaan kantajille etuostolain mukaisen kauppahintana 3.702,35 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 20.12.2013 lukien,
2) suorittamaan kantajille roskakatoksen rakentamiskustannukset 3.407,10 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 20.12.2013 lukien,
3) maksamaan korkolain 4 §:n 1 momentin mukaista viivästyskorkoa 516.297,65 euron määrälle ajalta 20.12.2013 - 3.2.2014 eli yhteensä 4.840,29 euroa ja
4) korvaamaan kantajien oikeudenkäyntikulut 6.130 eurolla korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen siitä, kun kuukausi on kulunut tuomion antamisesta.
Perustelut
Kantajilla on oikeus saada maksamansa kauppahinta 520.000 euroa kokonaan. Kunta on maksanut siitä vain 516.297,65 euroa eli maksamatta on 3.702,35 euroa.
Kunta on hyväksynyt roskakatoksen rakentamiskustannusten korvaamisen 3.2.2014 osana suoritusvelvollisuuden täyttämisessä.
Kunta on kuitenkin jättänyt maksamatta roskakatoksen rakentamiskustannukset 3.407,10 euroa.
Kunta on laiminlyönyt suoritusvelvollisuutensa koko määrän osalta etuostoa koskevan päätöksen lainvoimaiseksi tulopäivästä 20.12.2013 aina 3.2.2014 saakka. Viivästyskorkoa edellä mainitulta ajalta on yhteensä 4.840,29 euroa.
Kantajat ovat huolehtineet kaikista kauppakirjaan 26.5.2011 perustuvista velvoitteistaan. Kiinteistön arvo on kantajien toimenpiteillä myös parantunut, koska he ovat huolehtineet maisemallisista puun poistoista ja rakentaneet kiinteistölle uuden roskakatoksen. Kiinteistön tuotto ajalta 26.5.2011 - 31.1.2014 kuuluu joka tapauksessa Jselle ja Vselle.
Kunta ei ole etuosto-oikeuden käyttämisestä huolimatta noudattanut sille etuostolain mukaan kuuluvaa suoritusvelvollisuuttaan kuin osittain. Osittaisen suorituksensa kunta on tehnyt viivästyneenä eikä ole maksanut viivästyneelle suoritukselle viivästyskorkoa.
VASTAUS
Vastaaja on kiistänyt kanteen, lukuun ottamatta viivästyskoron osalta esitettyä vaatimusta, ja vaatinut kanteen hylkäämistä muilta osin sekä että kantajat velvoitetaan korvaamaan vastaajan oikeudenkäyntikulut korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen siitä, kun kuukausi on kulunut tuomion antamisesta. Lisäksi vastaaja on vaatinut, että kantajan viivästyskorkosaatava kuitataan joka tapauksessa vastaajan saatavia vastaan, ja mikäli muut kantajien vaatimukset tai osa niistä hyväksytään, vastaaja on vaatinut toissijaisesti, että kantajan saatavat kuitataan vastaajan saatavia vastaan.
Perustelut
Asianosaiset ovat yhdessä 3.2.2014 sopineet, että vastaaja maksaa kantajille 516.297,65 euroa. Summa koostuu kauppahinnasta 520.000 euroa, johon on lisätty roskakatoksen rakentamiskulut 3.407,10 euroa ja josta on vähennetty kantajien kiinteistöstä saamat puunmyyntitulot 7.109,45 euroa. Vastaaja on näin ollen maksanut etuostosta aiheutuneet kustannukset, minkä vuoksi vaatimus on perusteeton.
Etuostolain 15 §:n mukaan kunnan on etuoston loppuun saattamisen jälkeen korvattava ostajalle kauppahinnan lisäksi rahoitus- ja muut tarpeelliset kustannukset sekä kiinteistön hallinnasta, hoidosta ja kunnossapidosta aiheutuneet tarpeelliset kustannukset. Edellä mainitut erät korkoineen kunnan on korvattava vain siltä osin kuin ne ylittävät ostajan kiinteistöstä saaman tuoton tai muun taloudellisen hyödyn.
Koska ostajalle voi kertyä huomattavaakin tuottoa esimerkiksi vuokratuloina tai kiinteistön käyttämisestä liiketoimintaan, etuostolain 15 §tulivoimaan nykyisessä muodossaan 1.8.2005. Sääntelyn muuttamisen tarkoitus oli toteuttaa paremmin etuostolain 2 §:n 1 momentissa säädetty periaate, jonka mukaan kunnan katsotaan tulleen kaupanteko hetkellä luovutuskirjassa ilmoitetun ostajan sijaan kaupassa sovituilla ehdoilla.
Etuostolain 15 § uudistettiin nimenomaan sen vuoksi, että ostaja saisi korvauksen lain mukaisista eristä vain siltä osin, kuin ne ylittävät ostajan kiinteistöstä saaman tuoton tai muun taloudellisen hyödyn. Näin ollen kunnan ei ole maksettava aina vähintään koko kauppahintaa.
Edellä mainituilla perusteilla vastaajalla ei ole lakiin perustuvaan velvollisuutta maksaa kauppahinnan täydennystä. Puun myyntitulot ovat sellaista etuostolain tarkoittamaa hyötyä, joka tulee vähentää laskettaessa kunnalle korvattavaksi jäävää osuutta. Roskakatoksen rakentamiskulut on hyväksytty ja ne on huomioitu edellä kerrotulla tavalla.
Ostaja ei voi etuostoprosessin myötä päästä taloudellisesti parempaan asemaan, kuin missä tämä olisi ollut, jos etuostoa ei olisi tapahtunut.
Vastaaja ei ole velvollinen maksamaan viivästyskorkoa, koska vastaajalla on kantajalta vastasaatavia siten, että maksettavaa viivästyskoron osalta ei jää.
Todistelu
Kirjalliset todisteet:
Kantaja
1. Kauppakirja 26.5.2011
2. KHO:n päätös 20.12.2013
3. Pöytäkirja 3.2.2014
Vastaaja
4. Pöytäkirja 3.2.2014
Erimielisyydet
Asiassa on kysymys siitä, että kenelle kuuluu Vsen ja Jsen hallinta-aikana kiinteistöstä kertynyt taloudellinen hyöty. Puun myyntitulot 7.109,45 euroa on myös puolin ja toisin katsottu kiinteistöstä saatuun hyötyyn kuuluvaksi.
TUOMION PERUSTELUT
Jutut käsiteltiin ja ratkaistiin yhdessä.
Asianosaiset olivat antaneet suostumuksensa siihen, että asia saadaan ratkaista oikeudenkäymiskaaren 5 luvun 27a §:n nojalla kirjallisen valmistelun perusteella istuntokäsittelyä toimittamatta.
Jnen ja Vnen ovat ostaneet kysymyksessä olevan kiinteistön Senaatti-kiinteistöiltä 26.5.2011 520.000 euron kauppahinnalla. Kunta on päättänyt käyttää etuosto-oikeuttaan 21.6.2011. Korkein hallinto-oikeus on ratkaissut asian kunnan eduksi 20.12.2013 antamallaan päätöksellä.
Kunnan laskelman mukaan Jnen ja Vnen ovat saaneet ajalta 26.5.2011 -20.12.2013 vuokratuloja yhteensä 257.107 euroa. Kun tästä vähennetään kiinteistöstä aiheutuneet kulut 107.777 euroa, rahoituskulut 39.990 euroa, kiinteistön isännöinnistä aiheutuneet kulut 16.500 euroa, kauppahinnannalle laskettava tuottokoron määrä 14.000 euroa sekä lainhuutokustannukset 900 euroa, Jsen ja Vsen saama taloudellinen hyöty on 36.387 euroa. Kun tämä vähennetään kauppahinnasta 520.000 euroa, on kunnan palautettavan kauppahinnan määrä 483.613 euroa. Kun kunta on maksanut 516.298 euroa, ovat Jnen ja Vnen saaneet perusteetonta etua 32.685 euroa. Kunnan maksama suoritus 516.297,65 euroa on muodostunut siten, että kauppahintaan 520.000 euroa on asianosaisten sopimuksen perusteella lisätty Jsen ja Vsen omistusaikana rakennetun roskakatoksen arvo 3.407,10 euroa ja summasta on sitten vähennetty Jsen ja Vsen omistusaikanaan kiinteistöltä saamat puunmyyntitulot 7.109,45 euroa.
Jnen ja Vnen ovat katsoneet, että heidän tulee saada kauppahinta 520.000 euroa kokonaisuudessaan sekä roskakatoksen rakentamiskustannukset 3.407,10 euroa sopimuksen mukaisesti. Puunmyyntitulot kuten myös kiinteistöstä heidän omistustaikanaan saatu taloudellinen hyöty kuuluu heille kiinteistön laillisina omistajina. Jnen ja Vnen eivät ole kiistäneet kunnan laskelmaan sisältyviä kiinteistöstä aiheutuneiden kulujen rahoituskulujen ynnä muiden kulujen määriä.
Lainkohdat ja esityöt
Etuostolain 2 §:n 1 momentin mukaan etuosto-oikeudella tarkoitetaan kunnan oikeutta lunastaa myyty kiinteistö. Etu-osto-oikeuden käyttämisellä, sitten kun se on loppuun saatettu, kunnan katsotaan tulleen kaupantekohetkellä luovutuskirjassa ilmoitetun ostajan sijaan kaupassa sovituilla ehdoilla. Myyjä ei voi vedota sellaiseen kaupan ehtoon, josta hän ei kehotuksesta huolimatta ole ilmoittanut kunnalle ja josta kunta päättäessään etuosto-oikeuden käyttämisestä ei muutoinkaan tiennyt.
Etuostolain 15 §:n 1 momentin mukaan siihen saakka, kun etuosto on loppuunsaatettu, ostajan tulee huolehtia luovutuksensaajalle kauppakirjan mukaan tai muutoin kuuluvien velvoitteiden täyttämisestä. Kun etuosto on loppuunsaatettu, on kunnan korvattava ostajalle, mitä tämä on sitä ennen suorittanut, ei kuitenkaan ostajan laiminlyönnistä aiheutuneita suorituksia. Lisäksi kunnan on korvattava ostajalle kaupan johdosta syntyneet rahoitus- ja muut tarpeelliset kustannukset. Sama koskee kiinteistön hallinnasta, hoidosta ja kunnossapidosta aiheutuneita tarpeellisia kustannuksia.
Etuostolain 15 §:n 2 momentin mukaan ostajan 1 momentissa tarkoitetuille suorituksille kunnan on maksettava kunkin suorituksen maksupäivästä lukien korkolain 3 §:n 2 momentin mukaista korkoa.
Etuostolain 15 §:n 3 momentin mukaan kunnan on suoritettava ostajalle korvaus 1 momentissa mainituista kustannuksista sekä niille ja maksetuille kauppahinnan erille 2 momentissa säädetty korkoa vain siltä osin kuin ne ylittävät ostajan kiinteistöstä saaman tuoton tai muun taloudellisen hyödyn. Etuostolain 2 §:n 1 momentti on saanut nykyisen muotonsa maakaaren säätämisen yhteydessä. Hallituksen esityksessä (HE 120/1994) maakaareksi ja eräiksi siihen liittyviksi laeiksi muun muassa todetaan, että "etuostossa kunta tulee ostajan sijaan kaupassa alun perin sovituilla ehdoilla. Kiinteistökaupan muotovaatimusta ehdotetaan maakaaressa tarkistettavaksi niin, että vain tietyt vähimmäisehdot on otettava vahvistettavaan kirjalliseen kauppakirjaan muiden ehtojen ollessa päteviä myös vapaamuotoisina. Harkitessaan etuosto-oikeuden käyttämistä kunnan tulee saada tieto myös muista kuin vahvistetusta kauppakirjasta ilmenevistä kaupan ehdoista ja määräyksistä. Jos myyjä kehotuksesta huolimatta ei ole selvittänyt kunnalle kaikkia kaupan ehtoja, myyjä ei voi 1 momentin mukaan esittää niihin perustuvia vaatimuksia. Kunta tulee myös suhteessa kolmansiin samaan asemaan kuin missä alkuperäinen omistaja on ollut. Näin kunta voi vedota ostajan vilpittömään mieleen suhteessa esimerkiksi henkilöön, joka väittää omistavansa kiinteistön".
Hallituksen esityksessä laiksi etuostolain muuttamiseksi (HE 20/2005) s 7 on muun muassa lausuttu, että etuosto-oikeuden käyttäminen voi muutoksenhaun johdosta kestää kaksikin vuotta. Ostajalle voi tänä aikana kertyä kaupan johdosta syntyneitä rahoitus- ja muita kustannuksia sekä kustannuksia kiinteistön hallinnasta, hoidosta ja kunnossapidosta, jotka kunnan on tämän 15 §:n 1 momentin mukaan korvattava ja joille laskettaisiin 15 §:n 2 momentissa säädetty tuottokorko. Kunta on velvollinen maksamaan ostajalle vastaavalta ajalta maksetuille kauppahinnan erille lasketun tuottokoron. Kiinteistöstä voi ennen etuosto-oikeuden loppuun saattamista kertyä esimerkiksi vuokratuloina tai liiketoimintaan käyttämisen vuoksi tuottoa tai muuta taloudellista hyötyä. 15 §:n 3 momenttiin ehdotetaan säädettäväksi, että kunnan on suoritettava korvaus 1 momentissa mainituista kustannuksista sekä niille ja maksetuille kauppahinnan erille 2 momentissa säädettyä korkoa vain siltä osin kuin nämä ylittävät ostajan kiinteistöstä saaman tuoton tai muun taloudellisen hyödyn.
Kunnan puolesta on erityisesti viitattu sivulla 8 olevaan seuraavaan lausumaan: Ehdotettu sääntely toteuttaisi ostajalle korvattavien kustannusten sekä kiinteistöstä saadun tuoton ja hyödyn kohdentumisessa nykyistä paremmin etuostolain 2 §:n 1 momentissa säädettyä periaatetta, jonka mukaan kunnan katsotaan tulleen kaupantekohetkellä luovutuskirjassa ilmoitetun ostajan sijaan kaupassa sovituilla ehdoilla.
Johtopäätökset
Kanteissa on kysymys siitä, kenelle kuuluu Jsen ja Vsen omistusaikana kiinteistöstä saatu taloudellinen hyöty, jonka määräksi kunta on laskenut 36.387 euroa. Jnen ja Vnen eivät ole riitauttaneet laskelmaa. Molemmat asianosaiset ovat katsoneet, että puun myyntituloissa on kysymys taloudellisesta hyödystä.
Kuten hallituksen esityksestä 120/1994 ilmenee, etuostolain 2 §:n 1 momentissa on kysymys kiinteistön myyjän eli tässä tapauksessa Senaatti-kiinteistöjen ja kunnan välisestä oikeussuhteesta sekä kunnan suhteesta kolmansiin, mutta ei kiinteistön ostajan ja kunnan välisestä oikeussuhteesta.
Etuostolain 15 §:n 1, 2 ja 3 momenteista sekä hallituksen esityksestä (20/2005 s 7) ilmenee selkeästi, että ostajan kiinteistöstä saama taloudellinen hyöty kuuluu ostajalle ja että kunnan on korvattava ostajalle kiinteistön hoidosta ja hallinnasta aiheutuneet kulut, rahoituskulut ja muut kulut vain siltä osin kuin niiden määrä on suurempi kuin ostajan saaman taloudellisen hyödyn määrä. Tätä tarkoittaa myös kunnan mainitsema hallituksen esityksen kohta. Kunnan laskelma osoittaa Jsen ja Vsen saaman taloudellisen hyödyn määrän ajalta ennen etuosto-oikeuden loppuunsaattamista. Jsen ja Vsen saaman taloudellisen hyödyn määrä on suurempi kuin edellä mainitut kustannukset ja kulut.
Kunnan kanne on perusteeton
Jsella ja Vsellä on oikeus saada koko maksamansa kauppahinta sekä roskakatoksesta sovittu hinta. Jsen ja Vsen kannetta ei ole määrällisesti kiistetty.
Tuomiolauselma
Suomussaimen kunnan kanne hylätään.
Jsen ja Vsen kanteesta Suomussalmen kunta velvoitetaan
1) suorittamaan Jselle ja Vselle etuostolain mukaisena kauppahintana 3.702,35 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 20.12.2013 lukien,
2) suorittamaan Jselle ja Vselle roskakatoksen rakentamiskustannukset 3.407,10 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 20.12.2013 lukien,
3) maksamaan Jselle ja Vselle korkolain 4 §:n 1 momentin mukaista viivästyskorkoa 516.297,65 euron määrälle ajalta 20.12.2013 - 3.2.2014 eli yhteensä 4.840,29 euroa ja
4) korvaamaan Jsen ja Vsen oikeudenkäyntikulut 6.130 eurolla korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen siitä, kun kuukausi on kulunut tuomion antamisesta.