Kiinteistökaupan ehdon sovittelu ja väittämistaakka?
Kiinteistökaupassa voidaan ehtoja kohtuullista mm. muuttuneiden olosuhteiden johdosta. Alla ostajan vaatimuksesta kohtuullistettiin asumisoikeusehtoa poistaen se. Tämä johti siihen, että myyjä voi KKO:n mukaan vielä hovioikeudessa vaatia koko sopimuksen kohtuullistamista vaikka vaatimus olisi pitänyt esittää kaiken varalta jo alioikeudessa.
KKO:2010:9
Oikeudenkäyntimenettely - Väittämistaakka - Prekluusio - Tutkimatta jättäminen
Oikeustoimi - Oikeustoimen kohtuullistaminen
Diaarinumero: S2008/381
Esittelypäivä: 17.2.2009
Antopäivä: 5.2.2010
Taltio: 229
Kiinteistökaupan ehdon mukaan myyjä pidätti itsellään elinikäisen asumisoikeuden kiinteistöllä. Koska asumisoikeusehto oli tullut muuttuneiden olosuhteiden takia kohtuuttomaksi, ostaja vaati kanteessaan kauppasopimuksen sovittelemista siten, että asumisoikeusehto jätetään huomiotta. Vastauksessaan myyjä kiisti kanteen vaatimatta kauppasopimuksen muuta sovittelua siltä varalta, että kanne hyväksytään. Käräjäoikeus hyväksyi ostajan sovitteluvaatimuksen. Koska kauppasopimuksen jääminen voimaan muilta osin johti myyjän kannalta kohtuuttomuuteen, myyjä vaati valituksessaan hovioikeuteen kauppasopimuksen sovittelua siten, että sopimus määrätään kokonaan raukeamaan. Hovioikeuden tuli tutkia myyjän vasta hovioikeudessa tekemä vaatimus. (Ään.)
OK 14 luku 2 § 1 mom 1 kohta
OikTL 36 §
Asian käsittely alemmissa oikeuksissa
Muutoksenhaku Korkeimmassa oikeudessa
Korkeimman oikeuden ratkaisu
Asian käsittely alemmissa oikeuksissa
Asian tausta
RH on 11.8.1998 allekirjoitetulla kauppakirjalla ostanut KM:ltä kiinteistön puoliosuuden 315 000 markan kauppahinnalla. Kauppakirjassa oli ehto, jonka mukaan KM pidätti itsellään elinikäisen asumisoikeuden kaupan kohteessa. Sittemmin RH oli välirikon vuoksi muuttanut pois kiinteistöstä.
Kanne ja vastaus Salon käräjäoikeudessa
RH vaati käräjäoikeudessa ensisijaisesti, että asumisoikeutta koskeva ehto katsotaan pätemättömäksi tai että se ainakin jätetään varallisuusoikeudellisista oikeustoimista annetun lain 36 §:n nojalla huomioon ottamatta. Lisäksi hän vaati, että KM velvoitetaan suorittamaan korvausta saamastaan asumishyödystä tai perusteettomasta edusta.
KM vaati kanteen hylkäämistä.
Käräjäoikeuden tuomio 22.9.2006
Käräjäoikeus hylkäsi ehdon pätemättömyyttä koskevat vaatimukset, mutta kohtuullisti kauppasopimusta siten, että KM:n asumisoikeuden pidättämistä koskeva ehto jätettiin huomioon ottamatta. Lisäksi käräjäoikeus velvoitti KM:n suorittamaan RH:lle korvausta asumishyödystä.
Asian on ratkaissut käräjätuomari Olli Kuusinen.
Turun hovioikeuden tuomio 29.2.2008
KM valitti hovioikeuteen vaatien ensisijaisesti RH:n kanteen hylkäämistä ja toissijaisesti koko kiinteistöosuuden kaupan purkamista. KM lausui, että asumisoikeutta koskevan ehdon jättäminen käräjäoikeuden määräämin tavoin huomiotta merkitsi kaupan muodostumista hänen kannaltaan kohtuuttomaksi.
Hovioikeus jätti KM:n vaatimuksen kaupan purkamisesta tutkimatta, koska KM oli vaatinut kaupan purkua vasta valituksessaan hovioikeudelle, vaikka mainittu vaatimus olisi tullut panna vireille käräjäoikeudessa kirjallisella haastehakemuksella.
Pääasian osalta hovioikeus ei muuttanut käräjäoikeuden tuomion lopputulosta.
Asian ovat ratkaisseet hovioikeuden presidentti Antero Palaja (eri mieltä) sekä hovioikeudenneuvokset Saara Laapas ja Riitta Sandholm. Esittelijä Jussi Isotalo.
Eri mieltä ollut presidentti Palaja lausui käsittelyratkaisussaan, että asiassa oli kysymys asianosaisten välisen sopimuksen kohtuullistuttamisesta. Eräänä kannevaatimuksena oli käräjäoikeudessa ollut sopimuksen sovittelu. KM:n valituksessaan esittämä vaatimus sopimuksen purkamisesta tarkoitti sitä, että sopimuksen purkaminen oli sovittelun eräs mahdollinen lopputulos. Tämän johdosta KM:n vaatimus sopimuksen purkamisesta voitiin ottaa tutkittavaksi hovioikeudessa.
Muutoksenhaku Korkeimmassa oikeudessa
KM:lle myönnettiin valituslupa. Valituksessaan KM vaati, että hovioikeuden tuomiota muutetaan siten, että hänen ja RH:n välillä 11.8.1998 tehty kiinteistön puoliosuuden kauppa määrätään varallisuusoikeudellisista oikeustoimista annetun lain (jäljempänä oikeustoimilaki) 36 §:n nojalla raukeamaan. Lisäksi KM vaati, että hänet vapautetaan suorittamasta RH:lle korvausta asumishyödystä.
RH vastasi valitukseen ja vaati, että KM:n vaatimus kaupan määräämisestä raukeamaan jätetään tutkimatta tai toissijaisesti hylätään ja että KM:n vaatimukset muilta osin hylätään.
Korkeimman oikeuden ratkaisu
Perustelut
Tausta ja kysymyksenasettelu
1. Myydessään RH:lle kiinteistön puoliosuuden KM on kauppakirjan mukaan pidättänyt itselleen elinikäisen asumisoikeuden kaupan kohteeseen. Kanteessaan RH on vaatinut muun muassa, että koska asumisoikeusehto on tullut hänen kannaltaan yhteiselämän päättymisen eli muuttuneiden olosuhteiden takia kohtuuttomaksi, kauppasopimusta sovitellaan siten, että asumisoikeus kumotaan. KM on kiistänyt kanteen sillä perusteella, ettei yhteiselämän päättyminen oikeuttanut vaadittuun kohtuullistamiseen.
2. Katsottuaan kauppasopimuksen mukaisen asumisoikeusehdon tulleen olosuhteiden muuttumisen vuoksi RH:n kannalta kohtuuttomaksi käräjäoikeus on oikeustoimilain 36 §:n nojalla sovitellut kauppasopimusta siten, että KM:n asumisoikeutta koskeva ehto jätettiin huomioon ottamatta. Valituksessaan hovioikeudelle KM on vaatinut ensisijaisesti RH:n kanteen hylkäämistä ja toissijaisesti, jos asumisoikeutta koskeva ehto jätetään huomiotta, että koko kauppasopimus määrätään raukeamaan, koska asumisoikeusehdon rauettua koko sopimus muuttuu KM:n kannalta kohtuuttomaksi. Korkeimmassa oikeudessa on kysymys siitä, onko KM:n vasta hovioikeudessa esittämä toissijainen vaatimus kaupan määräämisestä raukeamaan tullut tutkia.
Oikeustoimilain 36 §:n mukaisista sovittelukeinoista
3. Oikeustoimilain 36 §:n 1 momentissa säädetään, että jos oikeustoimen ehto on kohtuuton tai sen soveltaminen johtaisi kohtuuttomuuteen, ehtoa voidaan joko sovitella tai jättää se huomioon ottamatta. Kohtuuttomuutta arvosteltaessa on otettava huomioon oikeustoimen koko sisältö, osapuolten asema, oikeustointa tehtäessä ja sen jälkeen vallinneet olosuhteet sekä muut seikat. Pykälän 2 momentin mukaan sopimusta voidaan sovitella muiltakin osin tai se voidaan määrätä raukeamaan, jos 1 momentissa tarkoitettu ehto on sellainen, että sopimuksen jääminen voimaan muilta osin muuttumattomana ei ole ehdon sovittelun vuoksi kohtuullista.
4. Kuten mainitusta säännöksestä ilmenee, oikeustoimen ehtoa soviteltaessa ehdon arviointi muusta sopimuskokonaisuudesta irrallaan ei ole mahdollista, vaan ehdon kohtuuttomuutta arvosteltaessa on aina otettava huomioon oikeustoimen koko sisältö ja olosuhteet kokonaisuudessaan. Sovittelusäännöksen tarkoituksena onkin koko oikeustoimen saaminen molempien sopijapuolten edut huomioon ottaen kohtuulliseksi (HE 247/1981 vp s. 1, 14 ja 17). Kun kantaja oikeudenkäynnissä vaatii oikeustoimen sovittelua joltakin osin, oikeustoimilain 36 §:n 2 momentista seuraa, että vastaajan vaatimuksesta myös muut sovittelukeinot tulevat mahdollisiksi ja että jopa koko oikeustoimi voidaan määrätä raukeamaan. Yhtä ehtoa koskeva sovitteluvaatimus voi avata lähtökohtaisesti koko oikeustoimen uuteen arviointiin.
Asian käsittelystä käräjäoikeudessa
5. Vaatiessaan käräjäoikeudessa kanteen hylkäämistä KM ei ollut esittänyt mitään toissijaisia vaatimuksia siltä varalta, että jokin kannevaatimuksista tulisi hyväksytyksi. Tällainen toissijainen vaatimus olisi voinut olla oikeustoimilain 36 §:n 2 momenttiin perustuva vaatimus koko oikeustoimen määräämisestä raukeamaan sen sijaan, että sovittelu kohdistettaisiin vain asumisoikeusehtoon. Toisaalta on oikeustoimilain 36 §:n sisältö huomioon ottaen katsottava hyvään prosessinjohtoon kuuluvaksi, että tuomioistuin voi tällaisessa tapauksessa oikeudenkäymiskaaren 5 luvun 21 §:n 1 ja 2 momentin nojalla kyselyoikeuttaan käyttäen kiinnittää osapuolten huomiota siihen, miten yksittäisen sopimusehdon mahdollinen sovittelu vaikuttaa koko sopimuksen kohtuullisuuden arviointiin.
Vaatimuksen tutkiminen hovioikeudessa
6. Hovioikeudessa KM on esittänyt toissijaisen vaatimuksen koko kaupan purkamisesta, koska pelkän asumisoikeutta koskevan ehdon jättäminen käräjäoikeuden määräämin tavoin huomioon ottamatta johtaa hänen kannaltaan kohtuuttomaan lopputulokseen.
7. Oikeudenkäymiskaaren 14 luvun 2 §:n 1 momentin mukaan kannetta ei saa riita-asiassa oikeudenkäynnin aikana muuttaa. Momentin 1 kohdan ja 2 momentin mukaan muun kuin kanteessa tarkoitetun suorituksen vaatiminen on kuitenkin kanteenmuutoskiellon estämättä sallittua vielä ylemmässäkin tuomioistuimessa, milloin vaatimus perustuu oikeudenkäynnin aikana tapahtuneeseen olosuhteiden muutokseen tai vasta silloin kantajan tietoon tulleeseen seikkaan. Muuttuneilla olosuhteilla tarkoitetaan yleensä niin sanottua välisattumaa eli uuden seikan tyyppistä olosuhteiden muuttumista. Säännös koskee sanamuotonsa mukaan riita-asian kantajaa ja hänen kannettaan. Sitä vastoin säännöksessä ei lausuta mitään vastaajan vastauksesta kanteeseen.
8. Jotta oikeudenkäynnin osapuolet ovat yhdenvertaisessa asemassa keskenään, Korkein oikeus katsoo, että oikeudenkäymiskaaren 14 luvun 2 §:n 1 momentin 1 kohdasta ja 2 momentista ilmenevää periaatetta voidaan soveltuvin osin soveltaa myös vastaajan vastaukseen. Vastaajan on yleensä sallittua vielä ylemmässäkin tuomioistuimessa esittää muu vaatimus kuin alkuperäisessä vastauksessaan, jos vaatimus perustuu oikeudenkäynnin aikana tapahtuneeseen olosuhteiden muutokseen.
9. Tässä tapauksessa käräjäoikeus on ratkaisussaan oikeustoimilain 36 §:n 1 momentin nojalla sovitellut kauppasopimuksen asumisoikeusehtoa siten, että se on jättänyt ehdon huomiotta. Koska asumisoikeutta koskeva ehto on sopimuksessa KM:n kannalta olennainen, tämän ehdon mahdollisen lopullisen raukeamisen seurauksena kauppasopimus muuttuu ehdoiltaan ja kokonaisuudeltaan merkittävästi. Oikeustoimilain 36 §:n 2 momentin nojalla koko sopimuksen uudelleen arviointi on mahdollista. Näistä syistä käräjäoikeuden tuomion mukainen vaikutus kauppasopimuksen ehtoihin on sellainen oikeudenkäynnin aikana tapahtunut olosuhteiden muutos, jonka perusteella KM saa tehdä hovioikeudessa oikeustoimilain 36 §:n 2 momenttiin perustuvan uuden vaatimuksen.
10. Sanotuilla perusteilla Korkein oikeus katsoo, että KM:llä on ollut oikeus saattaa hovioikeuden tutkittavaksi, onko oikeustoimi kokonaisuutena arvioiden muodostunut käräjäoikeuden ratkaisun johdosta hänen kannaltaan kohtuuttomaksi. Näin ollen hovioikeuden ei olisi tullut jättää KM:n hovioikeudessa esittämää toissijaista vaatimusta tutkimatta. Asian käsittelyä on jatkettava hovioikeudessa.
Päätöslauselma
Hovioikeuden tuomio kumotaan. Asia palautetaan Turun hovioikeuteen, jonka tulee ottaa se omasta aloitteestaan uudelleen käsiteltäväkseen ja, huomioon ottaen palauttamisen syy, siinä laillisesti menetellä.
Asian ovat ratkaisseet oikeusneuvokset Kari Raulos, Liisa Mansikkamäki (eri mieltä), Pertti Välimäki, Juha Häyhä (eri mieltä) ja Timo Esko. Esittelijä Paula Helin.
Eri mieltä olevien jäsenten lausunnot
Oikeusneuvos Häyhä:
Asian tausta ja kysymyksenasettelu Korkeimmassa oikeudessa
RH on ostanut KM:ltä kiinteistön puoliosuuden. Kauppakirjan ehdon mukaan KM on pidättänyt itsellään elinikäisen asumisoikeuden kaupan kohteessa. RH ja KM ovat yhdessä asuneet kiinteistöllä sijainneessa asunnossa, kunnes RH on välirikon vuoksi muuttanut muualle ja KM on jäänyt asumaan RH:n omistamaan kiinteistön osaan.
RH on katsonut, että hän on joutunut KM:n pidättämän elinikäisen asumisoikeuden vuoksi kohtuuttomaan asemaan. RH on käräjäoikeudessa muun ohella vaatinut, että asumisoikeutta koskeva ehto kumotaan taikka katsotaan mitättömäksi tai pätemättömäksi oikeustoimilain 36 §:n nojalla.
KM on käräjäoikeudessa vaatinut kanteen hylkäämistä katsoen, että asumisoikeudesta oli sitovasti sovittu ja asumisoikeus oli otettu huomioon RH:n maksamassa kauppahinnassa. Kyseinen ehto ei ollut ollut pätemätön tai kohtuuton. Valituksessaan hovioikeuteen KM on vaatinut paitsi kanteen hylkäämistä, toissijaisesti kaupan purkamista.
Asiassa on katsottu riidattomaksi, että kanteessa tarkoitettu kiinteistön puoliosuuden kauppa oli tehty siinä tarkoituksessa, että kaupan kohteena ollut paritalon puoliosuus saataisiin säilytettyä KM:n asuntona eivätkä KM:n velat asettaisi uhkaa asumiselle. Kuten käräjäoikeus on todennut, asiassa on riitaa siitä, onko asumisoikeuden pidätysehto kantajaa edelleen sitova ja onko kantaja saanut kaupassa hyvityksen myyjän pidättämästä asumisoikeudesta kauppahinnan määrän tai rahoituksen muodossa.
Korkeimmassa oikeudessa on kysymys siitä, olisiko hovioikeuden tullut tutkia KM:n toissijainen vaatimus.
Sovellettavat lainkohdat
Oikeustoimilain 36 §:n 1 momentin mukaan, jos oikeustoimen ehto on kohtuuton tai sen soveltaminen johtaisi kohtuuttomuuteen, ehtoa voidaan sovitella tai jättää se huomioon ottamatta. Tuomioistuin voi oikeustoimilain 36 §:n 2 momentin nojalla sovitella sopimusta muiltakin osin tai määrätä sen raukeamaan, jos sopimuksen jäämistä muilta osin voimaan ei voida sovitellun ehdon vuoksi pitää kohtuullisena.
Oikeustoimilain 36 §:n yleisenä tarkoituksena on saattaa oikeustoimen koko sisältö molempien sopijapuolten edut huomioon ottaen kohtuulliseksi (HE 247/1981 vp s. 1, 14 ja 17). Tuomioistuin voi kohtuullisen lopputuloksen turvatakseen määrätä koko sopimuksen raukeamaan, vaikka sovitteluvaatimus koskisikin ainoastaan yhtä sopimuksen ehtoa.
Kuten oikeudenkäymiskaaren 24 luvun 3 §:n 1 ja 2 momentista kuitenkin ilmenee, tuomioistuin ei saa tuomita muuta tai enempää kuin asianosainen on vaatinut eikä asioissa, joissa sovinto on sallittu perustaa tuomiota seikkaan, johon asianosainen ei ole vaatimuksensa tai vastustamisensa tueksi vedonnut. Riidan kohteen määräävät näin ollen asianosaiset eikä tuomion lopputulos saa olla yllättävä verrattuna siihen, mitä he ovat asiassa vaatineet ja mihin seikkoihin vedonneet.
Vaikka tuomioistuimella onkin oikeustoimilain 36 §:n nojalla laaja valta sovitella oikeustointa, se on samalla sidottu asianosaisten vaatimuksiin ja niihin seikkoihin, joihin he oikeudenkäynnissä vaatimustensa tueksi vetoavat. Tämä tarkoittaa sitä, että mainittu oikeudenkäymiskaaren 24 luvun 3 §:n 2 momentin säännös tulee sovellettavaksi myös silloin, kun asiassa on vaadittu vain oikeustoimen yhden ehdon sovittelua ja tuomioistuimen on oikeustoimilain 36 §:n 2 momentin nojalla arvioitava koko oikeustoimen sovittelun edellytyksiä. Arviointi edellyttää tällöin sitä, että osapuolet ovat vaatimuksensa tai vastustamisensa tueksi vedonneet myös sellaisiin seikkoihin, joihin koko oikeustoimen kohtuullisuutta koskeva arviointi on perustettavissa.
KM:n valituksen perusteet
KM on hovioikeudessa, vaatiessaan kiinteistökaupan purkamista, vedonnut siihen, että asumisoikeutta koskevan ehdon jättäminen huomiotta käräjäoikeuden tuomitsemin tavoin merkitsee sitä, että kauppa muodostuu hänelle kohtuuttomaksi. KM oli lausumansa mukaan toissijaisesti ja tosiasiallisesti vaatinut tätä seuraamusta käräjäoikeudessa, kun hän oli valmisteluistunnossa vedonnut sovintotarjoukseensa.
Asianosaisten vaatimukset ja niiden perusteet käräjäoikeudessa
RH:n kannevaatimuksista ilmenee, että hän on katsonut olevan etujensa mukaista pysyttää kiinteistön puoliosuuden kauppa sitovana lukuunottamatta kaupan ehtona ollutta KM:n asumisoikeutta. RH on käräjäoikeudessa esittänyt asumisoikeusehtoon keskittyneen kanteensa tueksi todistelua siitä, kuinka olosuhteet olivat kaupan tekemisen jälkeen muuttuneet ja etteivät nämä muuttuneet olosuhteet enää vastanneet kaupan tarkoitusta. Todistelu oli tarkoitettu tukemaan hänen asumisoikeusehtoa koskevia vaatimuksiaan.
KM on käräjäoikeudessa kiistänyt kanteen esittämättä sovittelua tai kaupan purkamista koskevaa vaatimusta. KM on käräjäoikeudessa esittänyt todistelua tukeakseen väitettään, jonka mukaan asumisoikeudesta oli sitovasti sovittu ja sen arvo oli otettu huomioon RH:n maksamassa kauppahinnassa. Asumisoikeusehtoon ei KM:n käräjäoikeudessa esittämän mukaan liity lausumattomanakaan edellytyksenä, että sen sisältämät sitoumukset olisivat voimassa vain yhteiselämän jatkuessa.
Asian valmisteluistunnossa KM on esittänyt RH:lle tekemänsä sovintotarjouksen, jossa hän oli esittänyt kaupan purkamista. Sovintotarjous on siihen tehdyn merkinnän mukaan ollut voimassa pääkäsittelyyn saakka.
Sovintotarjous on sisällöltään yksiselitteinen ja se on, kuten käräjäoikeuden tuomiosta ilmenee, ollut nimenomaisen keskustelun kohteena. KM ei ole kuitenkaan käräjäoikeudessa esittänyt perusteita, joiden vuoksi kanteessa vaadittu lopputulos johtaisi hänen kannaltaan kohtuuttomaan lopputulokseen eikä hän ole vaatinut koko kaupan purkamista. KM:ää on käräjäoikeudessa edustanut lainoppinut avustaja. Näissä olosuhteissa käräjäoikeudella ei voida katsoa olleen velvollisuutta kyselyin selvittää, tarkoittaako KM toissijaisesti vaatia kaupan purkamista eikä sitä, mihin seikkoihin hän vaatimuksensa siinä tapauksessa perustaisi. Toisaalta lopputulos, johon käräjäoikeus on päätynyt, ei RH:n kanne ja KM:n siihen esittämä vastaus huomioon ottaen ole voinut olla KM:lle yllätys.
KM ei ole saattanut todennäköiseksi, ettei hän olisi voinut jo käräjäoikeudessa vedota niihin seikkoihin, joiden vuoksi kanteen mukainen ratkaisu johtaisi hänen kannaltaan kohtuuttomaan lopputulokseen tai että hänellä olisi muutoin ollut pätevä aihe olla vetoamatta sanottuihin seikkoihin. Asiassa ei myöskään ole kysymys oikeudenkäymiskaaren 14 luvun 1 momentin 1 - 3 kohdissa tarkoitetuista poikkeustilanteista. Oikeudenkäymiskaaren 25 luvun 17 §:n nojalla hovioikeus on saanut jättää KM:n valituksen tältä osin huomiotta.
Johtopäätös
Mainituilla perusteilla katson, ettei ole syytä muuttaa hovioikeuden tuomion lopputulosta.
Oikeusneuvos Mansikkamäki: Olen samaa mieltä kuin oikeusneuvos Häyhä.