Kiinteistökaupan purkaminen kun kauppahintaa ei makseta?


Kiinteistökaupoissa (kuten asunto-osakekaupoissakin) pitäisi myyjän pyrkiä aina saamaan kauppahinta haltuunsa kaupantekohetkellä tai sitten ainakin hyvä vakuus maksamamattomalle osalle. Kauppakirjaan voidaan kirjata kaupan purkuehto ja sopimussakkokin viivästykselle. Mutta jos ei samalla varmistuta ostajan maksukyvystä, näillä ei ole merkitystä. Ja lisäksi ostaja saattaa tehdä purkamisen hankalaksi viemällä asian oikeuteen ja pitkittämällä kaupan purkamista parillakin vuodella, koska purkaminen vaatii oikeuden päätöksen. Näin tapahtui alla olevassa tapauksessa.

Asiassa oli kysymys siitä, onko kaksi kiinteistön määräalaa koskevaa kauppasopimusta katsottava mitättömiksi tai pätemättömiksi kokonaan tai ainakin maksua koskevien ja purkavien ehtojen osalta. Ratkaistavana oli myös, oliko kauppakirjojen ehtoja pidettävä joiltain osin kohtuuttomina. Kysymys oli lisäksi yhtiön ja vastapuolten mahdollisesta vahingonkorvausvelvollisuudesta.

Maakaaren mukaan kiinteistökaupoissa ei saa käyttää tietynlaisia kiellettyjä ehtoja. Kiinteistökaupassa pätemättömiä ehtoja koskevan maakaaren 2 luvun 11 §:n mukaan ellei toisin säädetä, kiinteistön kaupassa ei ole sitova: 1) ehto, jonka mukaan myyjällä tai jollakin muulla on oikeus halutessaan lunastaa kiinteistö taikka jonka mukaan ostajalla on velvollisuus tarjota kiinteistö myyjän tai jonkun muun ostettavaksi ennen sen luovuttamista uudelle omistajalle; 2) ehto, joka rajoittaa ostajan oikeutta luovuttaa kiinteistö edelleen, pantata kiinteistö, sopia vuokraoikeuden tai muun erityisen oikeuden perustamisesta kiinteistöön taikka muutoin näihin verrattavalla tavalla oikeudellisesti määrätä kiinteistöstä; 3) ehto, joka rajoittaa myyjän tai hänen edeltäjänsä vastuuta saannonmoitteesta; eikä 4) ehto, joka rajoittaa ostajan henkilökohtaista vapautta tai joka on muutoin sopimaton taikka jonka noudattaminen on lainvastaista. Pykälä 2 momentin mukaan edellä 1 momentin 2 kohdan estämättä saadaan sopia ehdosta, jonka mukaan ostaja ei saa myyjän suostumuksetta luovuttaa kiinteistöä rakentamattomana edelleen tai määrättyä kauppahintaa korkeammasta hinnasta. Tällainen ehto ei ole sitova, ellei sitä ole otettu kauppakirjaan. Ehdon voimassaoloajasta on voimassa, mitä 2 §:n 2 momentissa säädetään. Kohtuuttoman ehdon sovittelusta säädetään 3 momentin mukaan varallisuusoikeudellisista oikeustoimista annetun lain 36 §:ssä.

Purkuehto puolestaan voidaan kirjata kauppakirjaan. Purkavaa ehtoa koskevan maakaaren 2 luvun 2 §:n mukaan kauppakirjassa voidaan sopia, että kauppa saadaan purkaa jollakin muulla kuin tässä laissa tarkoitetulla perusteella taikka että myyjä pidättää omistusoikeuden kiinteistöön, kunnes kauppahinta on maksettu tai muu ehto on toteutunut. Ehto ei ole sitova, ellei sitä ole otettu kauppakirjaan, eikä siltä osin kuin se on sovittu olemaan voimassa viittä vuotta pidemmän ajan kaupantekopäivästä. Jollei ehdon voimassaoloaikaa ole merkitty kauppakirjaan, se on voimassa viisi vuotta.

Purkumahdollisuuden voi purkuehdosta huolimatta kuitenkin menettää jos kannetta ei nosteta ajoissa. Kanne kiinteistön palauttamisesta myyjälle on pantava vireille kolmen kuukauden kuluessa ehdon voimassaolon päättymisestä.

Ostaja tuomittiin molemmissa oikeusasteissa maksamaan vahingonkorvausta, kauppakirjassa sovitut sopimussakot ja kaupat purettiin. Lisäksi ostaja tuomittiin maksamaan myyjien oikeudenkäyntikulut. Ottaen huomioon kulunut aika ja ettei ostaja todennäköisesti pysty maksamaan tuomittja korvauksia kaupasta tuli pelkkää tappiota myyjälle.



Helsingin hovioikeus Tuomio

Antamispäivä 9.3.2017

Nro 289

Diaarinumero S 16/1681




Ratkaisu, johon on haettu muutosta


Vantaan käräjäoikeus 1.6.2015 nro 9796 (liitteenä)

Asia Kiinteistön kaupan purkaminen ym.


Valittaja Turun asuntommmm Oy


Vastapuoli
Leea Heooon-Akooon Laura Heooon Tuomas Heooon Antti Kiooos
Saara Kiooos Helena Kiooos Elli Poooon Eeva Rooo

Asian käsittely hovioikeudessa

Vantaan käräjäoikeus on valituksen kohteena olevalla tuomiollaan vahvistanut asianosaisten tekemät kiinteistöjen määräaloja koskevat kaupat puretuiksi ja velvoittanut Turun asuntommmm Oy:n (jäljempänä yhtiö) muun muassa suorittamaan sopimussakkoa Leea Heooon-Akooonille ja hänen myötäpuolilleen (jäljempänä vastapuolet). Valittaja oli ilmoittanut tyytymättömyyttä käräjäoikeuden tuomioon, mutta käräjäoikeus oli jättänyt valituskirjelmän tutkimatta valitukselle asetetun määräajan jälkeen saapuneena. Helsingin hovioikeus palautti asian päätöksellään 11.3.2016 nro 429 käräjäoikeuteen uuden valitusosoituksen antamiseksi. Käräjäoikeus on päätöksellään 7.6.2016 nro 10540 antanut uuden valitusosoituksen asiassa ja asettanut valituksen toimittamisen uudeksi määräajaksi 7.7.2016. Yhtiö toimitti valituskirjelmänsä määräajassa.

Valitus

Turun asuntommmm Oy (yhtiö) on vaatinut, että käräjäoikeuden tuomio kumotaan ja se vapautetaan kaikesta korvausvelvollisuudesta. Yhtiö on lisäksi vaatinut, että kanteen perustana olevat kaksi kiinteistön määräalan kauppaa puretaan vastapuolen sopimusrikkomuksen vuoksi tai todetaan mitättömiksi. Edelleen yhtiö on vaatinut, että vastapuolet velvoitetaan korvaamaan käräjäoikeudessa esitettyyn vastakanteeseen perustuvat kiinteistöjen suunnittelukustannukset 78.120 euroa viivästyskorkoineen 1.4.2015 lukien sekä yhtiön oikeudenkäyntikulut asiassa korkoineen.

Sopimukset olivat mitättömiä, koska vastapuolilla ei ollut todellista luovutustarkoitusta. Vastapuolet olivat peruuttaneet yksipuolisella ilmoituksellaan valtakirjan rakennuslupa-asioiden hoitamiselle ja hallintaoikeus oli siirtynyt takaisin vastapuolille 15.5.2014. Vastapuolet olivat ilmoittaneet tästä vasta käräjäoikeudessa, mikä oli kohtuutonta.

Sopimukset tuli purkaa, koska vastapuolet olivat rikkoneet kauppaehtoja peruuttamalla rakennuslupa-asioiden hoitamiseen tarkoitetun valtakirjan ja ottamalla hallintaoikeuden takaisin itselleen. Kauppahinnan maksua koskevat ehdot ja purkavat ehdot olivat pätemättömiä. Kauppakirjaan merkityt ehdot eivät vastanneet asianosaisten sopimaa ja sopijapuolten yhteistä tahtoa. Kaupan ehdot olivat myyjien yksipuolisesti laatimat eikä ostaja ollut niitä hyväksynyt. Yhtiölle oli aiheutunut vahinkoa 78.120 euroa tarpeettomaksi käyneiden suunnittelutöiden tilaamisesta.


Vastaus

Leea Heooon-Akooon, Laura Heooon, Tuomas Heooon, Antti Kiooos, Saara Kiooos, Helena Kiooos, Elli Peooon ja Eeva Rooo ( Heooon-Akooon myötäpuolineen) ovat vaatineet, että Turun asuntommmm Oy:n valitus jätetään tutkimatta tai hylätään ja Turun asuntommmm Oy velvoitetaan korvaamaan heidän yhteiset oikeudenkäyntikulunsa hovioikeudessa 3.000 eurolla.

Kauppakirjoissa oli yksiselitteisesti sovittu maksuehdoista ja purkavista ehdoista. Kiinteistökauppojen sitovuuden arvioinnissa ei ollut merkitystä sillä, minkä sisältöisiä neuvotteluja sopijapuolten välillä oli käyty tai mitä ehtoja kauppakirjoihin oli ehdotettu ennen sopimusten allekirjoitusta.

Sopimukset oli voitu purkaa kauppakirjojen nimenomaisten ehtojen mukaisesti ja myös maakaaren 2 luvun 28 §:n 1 momentin perusteella, koska valittaja oli olennaisesti viivästynyt kauppahinnan maksusta jättämällä sen kokonaan maksamatta.

Asiassa ei ollut käsillä valittajan esittämää mitättömyystai pätemättömyysperustetta. Valittaja oli vedonnut kauppojen mitättömyyteen tai pätemättömyyteen vasta oikeudenkäynnin aikana ja näin toimimalla valittaja oli pyrkinyt vain pitkittämään oikeudenkäyntiä.

Valittajan vaatimus kauppojen purkamisesta nyt esitetyillä perusteilla tuli jättää tutkimatta, koska vaatimusta ei ollut esitetty käräjäoikeudessa. Valittaja ei ollut myöskään näyttänyt, että se olisi maksanut mitään tilaamistaan suunnittelutöistä, joista se vaati vasta hovioikeudessa korvausta 78.120 euroa. Tämäkin vaatimus tuli hylätä vasta hovioikeudessa esitettynä.

Lausuma

Turun asuntommmm Oy on oma-aloitteisesti toimittanut lausuman vastauksen johdosta. Lausumassa ei ole riitautettu vastapuolen vaatimien oikeudenkäyntikulujen määrää.

Vastapuolet eivät ole käyttäneet hyväkseen tilaisuutta vastata lausumaan.

Hovioikeuden ratkaisu

Käsittelyratkaisut

Valituksen tutkiminen

Leea Heooon-Akooon ja hänen myötäpuolensa ovat väittäneet, että yhtiön 5.7.2016 päiväämä asiakirja ei ole valitus, koska se on otsikoitu vastineeksi ja siitä ei ilmene riittävän selvästi yhtiön vaatimukset ja niiden perusteet.
He ovat jättäneet hovioikeuden harkittavaksi, voidaanko kirjelmää pitää ylipäätään valituksena.

Hovioikeus katsoo, että yksistään asiakirjan otsikosta ei voida päätellä, onko kysymyksessä valitus vai muu kirjelmä. Kirjelmästä ilmenee, että yhtiö hakee muutosta käräjäoikeuden edellä mainittuun tuomioon ja että valittaja vaatii korvausvelvollisuutensa poistamista. Yhtiö on myös vaatinut vastakanteensa osittaista hyväksymistä. Vaatimukset on myös perusteltu. Siten ja ottaen lisäksi huomioon, että valittaja ei ole koulutukseltaan lakimies eikä hän ole käyttänyt avustajaa, hovioikeus katsoo, että yhtiön valitus täyttää oikeudenkäymiskaaren 25 luvun 15 §:n 1 momentin mukaiset edellytykset ja kirjelmä voidaan ottaa tutkittavaksi valituksena.

Uudet vaatimukset hovioikeudessa

Oikeudenkäymiskaaren 25 luvun 17 §:n 1 momentin mukaan valittaja ei saa hovioikeudessa riita-asiassa vedota muihin seikkoihin tai todisteisiin kuin niihin, jotka on esitetty käräjäoikeudessa, paitsi jos hän saattaa todennäköiseksi, ettei hän ole voinut vedota seikkaan tai todisteeseen käräjäoikeudessa tai että hänellä on ollut pätevä aihe olla tekemättä niin.

Turun asuntommmm Oy on käräjäoikeudessa vaatinut, että kiinteistöjen määräalojen kaupat julistetaan mitättömiksi ja niitä ei ainakaan vahvisteta puretuiksi. Yhtiö on hovioikeudessa vedonnut siihen, että kaupat tulisi vastapuolen sopimusrikkomuksen johdosta purkaa. Tällaista yhtiön purkuvaatimusta ei ole käräjäoikeudessa esitetty ja hovioikeus jättää sen vuoksi vaatimuksen vasta hovioikeudessa tehtynä tutkimatta.

Heooon-Akooon ja hänen myötäpuolensa ovat vaatineet, että yhtiön vaatimus suunnittelukulujen korvaamisesta jätetään tutkimatta vasta hovioikeudessa esitettynä.

Tältä osin hovioikeus toteaa, että vaatimus on esitetty 300.000 euron määräisenä käräjäoikeudessa ja vaatimuksen määrää on hovioikeudessa tarkennettu 78.120 euron määräiseksi. Hovioikeus katsoo, että kysymyksessä ei ole hovioikeudessa esitetty uusi vaatimus, minkä vuoksi sitä ei tule jättää tutkimatta.

Todistelu

Molemmat osapuolet ovat toimittaneet hovioikeudelle valituksen ja vastauksen yhteydessä uutta kirjallista materiaalia, jonka hovioikeus ottaa ratkaisussaan huomioon.

Pääasiaratkaisu

Kysymyksenasettelu

Asiassa on kysymys siitä, onko valituksessa mainitut kaksi kiinteistön määräalaa koskevaa kauppasopimusta katsottava mitättömiksi tai pätemättömiksi kokonaan tai ainakin maksua koskevien ja purkavien ehtojen osalta. Ratkaistavana on myös, onko kauppakirjojen ehtoja pidettävä joiltain osin kohtuuttomina. Kysymys on lisäksi yhtiön ja vastapuolten mahdollisesta vahingonkorvausvelvollisuudesta.

Sopimusten mitättömyys, pätemättömyys ja kohtuuttomuus

Valituksen mukaan sopimukset ovat mitättömiä, koska vastapuolella ei ollut todellista luovutustarkoitusta. Lisäksi valittaja on vedonnut siihen, että sopimuksen purkavat ehdot ovat pätemättömiä. Edelleen myyjien toiminta oli valittajan mukaan ollut kohtuutonta.

Hovioikeus hyväksyy näiltä osin käräjäoikeuden tuomion sivuilta 15–19 ilmenevät perustelut ja katsoo käräjäoikeuden tavoin, että käsillä ei ole perusteita katsoa sopimuksia mitättömiksi, pätemättömiksi tai kohtuuttomiksi.
Syytä käräjäoikeuden tuomion muuttamiseen tältä osin ei ole.

Purkamisen seuraamukset

Valittajan mukaan yhtiön ei tule maksaa kauppakirjoissa mainittuja sopimussakkoja, vahingonkorvausta eikä kiinteistöveroja, koska vastapuolet ovat rikkoneet kiinteistöjen kauppaa koskevia sopimuksia peruuttamalla rakennuslupia koskevan valtakirjan ja ottamalla kiinteistöjen hallinnan itselleen.

Myös tältä osin hovioikeus hyväksyy käräjäoikeuden tuomion sivulta 17–19 ilmenevät perustelut ja johtopäätökset. Hovioikeus katsoo käräjäoikeuden tavoin, että yhtiö on velvollinen suorittamaan vastapuolelle käräjäoikeuden tuomiolauselmalta ilmenevät määrät. Syytä käräjäoikeuden tuomion muuttamiseen tältä osin ei ole.


Vahingonkorvaukset

Valittaja on vaatinut vastapuolilta korvausta kiinteistöjen suunnittelusta aiheutuneista kustannuksista sillä perusteella, että vastapuoli on peruuttanut rakennuslupa-asioiden hoitamiseen tarkoitetun valtakirjan ja ottanut alueen takaisin hallintaansa ja näin rikkonut sopimuksenmukaisia velvollisuuksiaan.

Hovioikeus katsoo, että mainitut vastapuolen toimet ovat johtuneet siitä, että valittaja ei ole täyttänyt sopimuksien mukaista maksuvelvollisuuttaan. Vastapuoli ei siten ole rikkonut kiinteistöjen määräalojen kauppaa koskevia sopimuksia. Tämän vuoksi valittajan vahingonkorvausvaatimukset on hylättävä. Käräjäoikeuden tuomion lopputulosta ei tältäkään osin ole syytä muuttaa.

Oikeudenkäyntikulut

Valittaja on hävinnyt asian kaikilta osin, minkä vuoksi yhtiö on velvollinen korvaamaan vastapuolen kohtuulliset oikeudenkäyntikulut hovioikeudessa. Yhtiö ei ole paljoksunut vastapuolen oikeudenkäyntikulujen määrää.

Tuomiolauselma

Käräjäoikeuden tuomiota ei muuteta.

Turun asuntommmm Oy velvoitetaan korvaamaan Leea Akooon-Heooonin ja hänen myötäpuoliensa yhteiset oikeudenkäyntikulut hovioikeudessa 3.000 eurolla.


Muutoksenhaku

Muutosta tähän ratkaisuun saadaan hakea korkeimmalta oikeudelta valittamalla vain, jos korkein oikeus niillä erityisillä perusteilla, jotka ilmenevät oheisesta valitusosoituksesta, myöntää valitusluvan.

Valitusosoituksessa tarkoitettu määräaika valitusluvan pyytämiseen ja valituksen tekemiseen päättyy 8.5.2017.

Helsingin hovioikeuden puolesta:

Asian ovat ratkaisseet:
hovioikeudenneuvos Timo O.
hovioikeudenneuvos Erkki K.
määräaikainen hovioikeudenneuvos Jukka L.

Esittelijä:
hovioikeuden esittelijä Kalle M.
Ratkaisu on yksimielinen.

VANTAAN KÄRÄJÄOIKEUS

Osasto 3/LEJ


TUOMIO
Annettu kansliassa

1
15/9796



Käräjätuomari Jaana L.

1.6.2015 L 14/15657

Kantajat
Heooon-Akooon, Leea Heooon, Laura
Heooon, Tuomas Kiooos, Antti Kiooos, Helena Kiooos, Saara Peooo, Elli
Rooo, Eeva

Vastaaja
Turun asuntommmm Oy 0762875-7

Asia
Kiinteistön kauppaan perustuva velkomus

Vireille
30.10.2014

Heooon-AkooonIN JA HÄNEN MYÖTÄPUOLIENSA KANNE


Vaatimukset

Heooon-Akooon ja hänen myötäpuolensa (jäljempänä myös myyjät) ovat vaatineet, että käräjäoikeus

1. vahvistaa puretuksi heidän sekä Turun asuntommmm Oy:n (jäljempänä myös ostaja) perustettavan asunto-osakeyhtiön lukuun 26.2.2014 tekemän alla mainittavan kiinteistön kauppakirjan:

Määräala Kxxxx 2, 0yyyy Vantaa
Kaupankohde: Määräala: noin 4556 m2:n suuruinen määräala tiloista 92-xxx-x-401 Pähkinäxxx RN:o 3:xx ja 92-xxx-x-xxx,
Pähkinänxxxxx RN:o 3:x00 Vantaan kaupungin Hämeenkylässä,

2. vahvistaa puretuksi heidän sekä Turun asuntommmm Oy:n 2 perustettavan asunto-osakeyhtiön lukuun 26.2.2014 tekemän alla mainittavan kiinteistön kauppakirjan:

Määräala Kxxx 4, 0xxxxx Vantaa
Kaupankohde: Määräala: noin 7361 m2:n suuruinen määräala tiloista x, Pähkinäxxxx RN:o x ja x,
Pähkinänsärkijä x ja määräaloista x Vantaa kaupungin Hämeenkylässä, '

3. velvoittaa Turun asuntommmm Oy:n suorittamaan heille Kxxx 2 kauppakirjan mukaisena sopimussakkona 63.500 euroa ja tälle määrälle korkolain mukaista viivästyskorkoa 15.5.2014 alkaen maksupäivään saakka,

4. velvoittaa Turun asuntommmm Oy:n suorittamaan heille Kxxx 2 kauppakirjan ja Kxxx 4 kauppakirjan mukaisesti vuoden 2014 kiinteistöveron määrän eli yhteensä 4.396,85 euroa ja tälle määrälle korkolain mukaista viivästyskorkoa 31.8.2014 alkaen maksupäivään saakka,

5. velvoittaa Turun asuntommmm Oy:n suorittamaan heille Kxxx 4 kauppakirjan mukaisesti sopimussakkona 58.500 euroa ja tälle määrälle korkolain mukaista viivästyskorkoa 15.5.2014 alkaen maksupäivään saakka,

6. velvoittaa Turun asuntommmm Oy:n suorittamaan heille Kxxx 2 ja Kxxx 4 kauppakirjojen mukaan vahingonkorvauksena yhteensä 10.000 euroa ja tälle määrälle korkolain mukaista viivästyskorkoa haasteen tiedoksi antamisesta lukien,

7. velvoittaa Turun asuntommmm Oy:n luovuttamaan heille Kx 2 ja Kx 4 kauppakirjojen mukaan kohteissa jo toteutetut suunnittelutyöt,

8. velvoittaa Turun asuntommmm Oy:n luovuttamaan heille Kx 2 ja Kx 4 kauppakirjojen kohteiden hallintaoikeudet välittömästi,

9. velvoittaa Turun asuntommmm Oy:n korvaamaan täysimääräisesti heidän oikeudenkäynti ja asianosaiskulunsa tässä asiassa oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 8 § 2 momentin mukaisine viivästyskorkoineen.


Perusteet

Määräaloja koskevien kauppojen pätevyys

Määräaloja Kx 2 ja Kx 4 koskevat kauppakirjat on laadittu määrämuodossaan. Molemmat kauppakirjat ovat kaupanvahvistajan vahvistamat ja ne sisaltavat maakaaren luvun2 §:ssä määritellyn purkavan ehdon. Asianosaiset ovat allekirJoineet kauppakirjat ja siten hyväksyneet kauppakirjat ehtoineen itseään sitoviksi. Kaupat ovat päteviä ja sisältävät asianosaisten sopimat kaupan iehdot. Kauppakirjaan merkityt ehdot ovat yksiselitteisiä Ja Turun asuntommmm Oy on ne tietoisesti hyväksynyt.

Hallintaoikeus kauppojen kohteena oleviin määräaloihin on siirtynyt ostaJalle kaupantekohetkellä. Turun asuntommmm Oy on hallinnut sanottuja kiinteistöjä yli vuoden ajan ilman maksua. Omistusoikeus ei ole siirtynyt ostajalle, koska kauppahintaa ei ole maksettu.

Purkavat ehdot

Kumpaankin kauppakirjaan on kirjattu kauppahinnan maksamiseen sidottu purkava ehto. Purkava ehto on laadittu maakaaren 2 luvun 2 §:n mukaisesti. Kaupantekopäivästä ei ole kulunut yli viittä vuotta.
Kumpaankin kauppakirjaan merkitty purkava ehto on siten pätevä ja asianosaisia sitova. Asianosaiset ovat hyväksyneet purkavan ehdon itseään sitovaksi kauppakirjan allekirjoittamalla.

Kx 2:a koskevan kauppakirjan sisältämän purkavan ehdon mukaan jos kauppahintaa ei makseta sovittuna eräpäivänä, eikä sen jälkeenkään 14 vuorokauden kuluessa siitä, kun myyjä on kirjallisesti vaatinut kauppahinnan maksamista, on myyjällä oikeus purkaa kauppa ja saada kaupan purkamisesta aiheutuvana sopimussakkona 63.500 euroa sekä muut kauppakirjassa määritetyt korvaukset. Kx 2:n kauppahinta on ollut 635.000 euroa ja siitä on tullut maksaa 70.000 euroa 15.5.2014 mennessä sekä loppuosa 14 päivän sisällä siitä, kun rakennuslupa on lainvoimainen, kuitenkin viimeistään 29.8.2014 mennessä.

Kx 4:ä koskevan kauppakirjan sisältämän purkavan ehdon mukaan jos kauppahintaa ei makseta sovittuna eräpäivänä, eikä sen jälkeenkään 14 vrk:n kuluessa siitä, kun myyjä on kirjallisesti vaatinut kauppahinnan maksamista, on myyjällä oikeus purkaa kauppa ja saada kaupan purkamisesta aiheutuvana sopimussakkona 58.500 euroa sekä muut kauppakirjassa määritetyt korvaukset. Kx 4:n kauppahinta on ollut 585.000 euroa ja siitä on tullut maksaa 30.000 euroa 15.5.2014 mennessä sekä loppuosa 14 päivän sisällä siitä, kun rakennuslupa on lainvoimainen, kuitenkin viimeistään 15.4.2014 mennessä.

Määräaloja koskevien kauppojen purkaminen ja hallintaoikeuden luovuttaminen

Turun asuntommmm Oy on myyjien useista vaatimuksista huolimatta laiminlyönyt maksaa Kx 2 koskevan kauppakirjaehtojen mukaisesti kauppahinnasta 70.000 euroa 15.5.2014 mennessa Ja loppuosan kauppahinnasta 565.000 euroa viimeistään -8.201 mennessä sekä Kx 4 koskevan kauppakirjan ehtojen mukaisesti kauppahinnasta 30.000 euroa 15.5.2014 E:n essa.
Määräaloja koskevat kaupat on sen johdosta kauppakirjoissa olevan purkavan ehdon vuoksi vahvistettva purkautuneeksi. Ostaja on sitoutunut molemmissa kauppakirjoissa allekirjoittamaa kaupan purkua koskevan sopimuksen. Ostaja ei ole myyjien vaatimukse ta huolimatta allekirjoittanut kaupan purkua koskevaa sopimusta. Ostajan laiminlyötyä sille kuuluvan velvollisuuden kauppakirjan purkua koskevan sopimuksen allekirjoittamiseen, kumpikin kauppa on vahvistettava purkautuneeksi ja ostaja on velvoitettava korvaamaan purkavasta ehdosta johtuvat kauppakirJassa määritellyt korvaukset.

Turun asunommmm Oy on laiminlyönyt kauppakirjasta johtuvan velvollisuutensa maksaa kauppahinta. Ostaja on maakaaren 2 luvun g §:n nojalla ollut velvollinen täyttämään sopimuksen mukaiset velvoitteensa. Kun ostaja ei ole maksanut myyjille kauppahintaa kauppakirjojen ehtojen mukaisesti, määräaloja koskevat kiinteistön kaupat tulee vahvistaa puretuiksi.

Myyjillä on oikeus kauppojen purkamiseen myös maakaaren 2 luvun 28 §:n nojalla, koska ostaja on olennaisesti viivästynyt kauppahinnan maksamisessa.

Myyjillä on lisäksi oikeus Kx 4:ä koskevan kaupan purkamiseen maakaaren 2 luvun 29 §:n nojalla, koska on ilmeistä, ettei ostaja tule täyttämään maksuvelvollisuuttaan myöskään Kx 4:n kauppahinnan osalta. Loppuosa Kx 4:n kauppahinnasta tulee kauppakirjan mukaan maksaa viimeistään 15.4.2015 mennessä. Ottaen huomioon, ettei ostaja ole suorittanut myyjille kauppahintaa kummankaan myydyn kiinteistön osalta siitä huolimatta, että yhtiö on hallinnut sanottuja kiinteistöjä yli vuoden ajan, on ilmeistä, ettei se tule täyttämään maksuvelvollisuuttaan.

Hallintaoikeus kaupan kohteena oleviin kiinteistöihin on siirtynyt ostajalle kaupantekohetkellä. Turun asuntommmm Oy on hallinnoinut kiinteistöjä kaupantekohetkestä lähtien, mutta laiminlyönyt maksuvelvollisuutensa myyjiä kohtaan.

Korvausvelvollisuus

Purkavassa ehdossa määritelty korvausvelvollisuus

Purkavassa ehdossa on määrätty, että edellytysten täyttyessä myyjällä on oikeus saada kaupan purkautumisesta aiheutuvana sopimussakkona Kx 2:n osalta 63.500 euroa ja Kx 4:n osalta 58.500 euroa.

Myyjillä on sopimussakon lisäksi oikeus korvaukseen kaupan purkautumisesta aiheutuvasta vahingosta. Myyjille on aiheutunut vahinkoa ostajan menettelyn johdosta. Myyjät ovat joutuneet maksamaan maankäyttömaksun, mutta he eivat ole voineet käyttää kiinteistöjä tai myydä niitä edelleen. Myyjille on aiheutunut vahinkoa myös siitä, että maan hinta on laskenut kaupantekohetken jälkeen. Kanteessa vaadittu 10.000 euroa on arvio myyjille aiheutuneesta vahingosta.
Purkavassa ehdossa on lisäksi määrätty, että edellytysten täyttyessä ostajan on vastattava vuosien 2014 ja 2015 kiinteistöveroista sekä luovutettava myyjille veloituksetta kohteissa jo toteutettu suunnittelutyö.


Ostajan olennainen viivästyminen

Turun Asuntommmma Oy on myyjien vaatimuksista huolimatta laiminlyönyt kauppahintojen maksamisen. Kaupantekohetkestä on kulunut yli vuosi. Kun ostaja on viivästynyt olennaisesti kauppahinnan maksamisesta, myyjillä on maakaaren 2 luvun 28 §:n mukaisesti kaupan purkamisen lisäksi oikeus vahingonkorvaukseen. Asiassa tulee lisäksi ottaa huomioon, että myyjät ovat yksityishenkilöitä ja ostaja on yhtiö, jonka toimialaan kuuluu kiinteistökauppa. Ostaja on asiattomasti viivästyttänyt kauppahinnan maksamista ja aiheuttanut heille siten lisäkustannuksia oikeudenkäyntikulujen muodossa.

Ostajan ennakkoviivästys

Kauppojen tullessa puretuksi maakaaren 2 luvun 29 §:n perusteella myyjillä on sanotun lainkohdan nojalla oikeus myös vahingonkorvaukseen, koska Kx 2:a koskevan maksuvelvollisuuden perusteella on ilmeistä, ettei ostaja tule täyttämään maksuvelvollisuuttaan. Tältä osin on lisäksi otettava huomioon, että ostaja on hallinnoinut kiinteistöjä kaupantekohetkestä lähtien, mutta laiminlyönyt maksuvelvollisuutensa myyjiä kohtaan.

Oikeudenkäyntikulut

Turun asuntommmm Oy tulee velvoittaa korvaamaan myyjien oikeudenkäyntikulut täysimääräisesti. Yhtiö on viivästyttänyt asian käsittelyä perusteettomasti.

TURUN asuntommmm OY:N VASTAUS JA VASTAKANNE

Vaatimukset

Turun asuntommmm Oy on vastustanut kannetta ja vaatinut, että se hylätään. Joka tapauksessa ehtoja tulee sovitella niiden kohtuuttomuuden vuoksi oikeustoimilain 36 §:n nojalla.

Perusteet

Kanteenaan Turun asuntommmm Oy on vaatinut vahvistettavaksi, että 26.2.2014 tehdyt määräaloja koskevat kaupat ovat mitättömiä ja että Heooon-Akooon ja hänen myötäpuolensa velvoitetaan korvaamaan yhtiölle suunnittelukustannuksista aiheutuvat vahingot 300.000 euroa sekä neljän prosentin varainsiirtoverosta aiheutuva vahinko 48.800 euroa eli yhteensä 348.800 euroa viivästyskorkoineen 1.4.2015 lukien.
Turun asuntommmm Oy on vaatinut myös, että myyjät velvoitetaan suorittamaan yhtiölle Kx 2 koskevaan kiinteistönkauppaan perustuen hinnanalennusta 120.000 euroa
Turun asuntommmm Oy on vaatinut myös myyjien velvoittamista korvaamaan sen oikeudenkäyntikulut korkolain mukaisine korkoineen siitä lukien, kun kuukausi on kulunut tuomion antamisesta.

Hinnanalennus

Myyjät ovat antaneet ostajalle vääriä tietoja kaupan kohteena olevien määräalojen maapohjasta. Myyjät ovat 1lmo1ttaneet ostajalle, että pohjatutkimus on tehty ja kiinteistöillä ei tarvitse tehdä mitään suurempia paalutus- tai louhimistöitä. Myyjät eivät ole luovuttaneet ostajalle pohjatutkimusta koskevia asiakirjoja. Yhtiön teettämässä pohjatutkimuksessa on selvinnyt, että molempiin tontteihin joudutaan tekemään ennakoitua suurempia pohjatöitä, mistä aiheutuu yhtiölle yhteensä noin 200.000 euron suuruinen lisäkustannus. Suurempi täyttö Ja siten kustannus kohdistuu määräalaan Kx 2, minkä vuoksi hinnanalennus kohdistuu siihen.

Määräaloja koskevien kauppojen mitättömyys ja vahingonkorvaus

Kx 2 ja Kx 4 koskevat kaupat ovat mitättömiä, koska myyjillä ei ole ollut todellista luovutustarkoitusta.

Myyjillä on kauppoja tehdessään ollut tiedossaan toinen ostaja määräaloille. Heidän tarkoituksenaan on tällä menettelyllä saada taloudellista hyötyä Turun asuntommmm Oy:n kustannuksella. Myyjät ovat alkukesällä vuonna 2014 sekä useasti tämän jälkeen ilmoittaneet haluavansa purkaa määräaloja koskevat kaupat ja myydä ne toiselle ostajalle. Sanottu ostaja on ollut myyjien tiedossa ennen Turun asuntommmm Oy:n kanssa tehtyjen kauppojen solmimista. Myyjien toimintatapa on ollut törkeä ja kohtuuton. Myyjät ovat lisäksi käyttäneet hyväkseen ostajan edustajan puutteellista suomenkielen taitoa.

Turun asuntommmm Oy on toiminut kauppakirjojen ehtojen mukaisesti ja aloittanut suunnittelutyöt rakennuslupahakemusta varten. Suunnittelutyöt ovat jo pitkällä ja rakennuslupahakemus jätetään ennen kesälomia 2015. Vantaan kaupungin lupa-arkkitehti on hyväksynyt kaikki tähän mennessä tehdyt toimenpiteet. Rakennuslupakuvia aletaan suunnitella.
Suunnittelutyötä koskevista sitoumuksista yhtiölle tulee aiheutumaan arvonlisäveroineen yhteensä noin 300.000 euron kustannus. Yhtiölle on lisäksi aiheutunut kauppojen johdosta kustannuksia varainsiirtoveron maksamisesta. Varainsiirtovero on 4 prosenttia kauppahinnasta eli yhteensä 48.800 euroa. Myyjät ovat johtaneet ostajaa harhaan.

Määräaloja koskevien kauppojen purkaminen ja pätemättömät ehdot

Siinä tapauksessa, että kauppoja ei vahvisteta mitättömäksi, niitä ei tule myöskään vahvistaa puretuiksi. Perusteita kauppojen purkamiselle ei ole.
Kauppahinnan maksua koskevat ehdot ja pur avat ehdot ovat pätemättömiä. Näiltä osin kauppakirjaan merkityt ehdot e1vat vastaa asianosaisten sopimaa ja sopijapuolten yhte1sta tahtoa. Kaupan ehdot ovat myyjien yksipuolisesti laatimat eikä ostaja ole niitä hyväksynyt. Turun asuntommmm Oy on tehnyt indikatiivisen/tarjouksen kysymyksessa olevien määräalojen ostamisesta ja sitoutunut siinä määriteltyihin maksuehtoihin. Myyjät ovat hyväksyneet sanotut ehdot, mutta korottaneet kauppahintoja. Kauppakirjat eivät siten vastaa sopijapuolten yhteistä tarkoitusta.
Myyjillä ei ole ollut todellista luovutustarkoitusta ja he ovat laatineet purkavat ehdot tarkoituksenaan hyötyä Turun asuntommmm Oy.sta taloudellisesti. Myyjien toimintatapa on ollut törkeä ja kohtuuton. Myyjät ovat lisaks1 kayttaneet hyväkseen ostajan edustajan puutteellista suomenkielen taitoa.

Turun asuntommmm Oy ei ole viivästynyt kauppahintojen maksamisessa. Kauppahinnat erääntyvät maksettavaksi vasta lainvoimaisten rakennuslupien saamisen jälkeen. Koska sanottuja rakennuslupia ei ole vielä ole saatu, kauppahinnat eivät ole erääntyneet maksettavaksi.

Kaupan ehtojen kohtuuttomuus

Kauppahinnan maksua koskevat ehdot ja purkavat ehdot ovat kohtuuttomia ja niitä tulee tämän vuoksi sovitella. Lisäksi kiinteistöveron jakamista koskeva ehto on kohtuuton. Vastuu kiinteistöveron maksamisesta tulee jakaa siten, että myyjät vastaavat kiinteistöveron maksamisesta siihen asti, kunnes omistusoikeus siirtyy ostajalle.

Asiassa tulee lisäksi ottaa huomioon, että vaikka myyjät ovat yksityishenkilöitä, he harjoittavat kiinteistökauppaa elinkeinonaan. Asiassa tulee myös huomioida, että kanteen hyväksyminen johtaisi siihen, että Turun asuntommmm Oy joutuu selvitystilaan ja mahdollisesti konkurssiin.

Korvausvelvollisuus

Purkavassa ehdossa määritelty korvausvelvollisuus

Turun asuntommmm Oy on vastustanut korvausvaatimuksia, koska asiassa ei ole perusteita kauppojen purkamiselle. Turun asuntommmm Oy on ilmoittanut, ettei yhtiö vastusta sopimussakkoa eikä vuoden 2015 kiinteistöveron osalta esitettyjä korvausvaatimuksia siinä tapauksessa, että kaupat vahvistetaan puretuiksi.

Turun asuntommmm Oyä ei ole omistusoikeutta Kx 2:ssa ja Kx 4:ssä jo toteutettuihin suunnittelutöihin, joten yhtiöllä ei ole mahdollisuutta luovuttaa niitä myyjille. Suunnitelmat ovat ne laatineen arkkitehtiyrityksen omaisuutta.

Muilta osin vaatimukset ovat perusteettomia.

Muu korvausvelvollisuus

Turun asuntommmm Oy ei ole viivästynyt kauppahinnan maksamisessa, joten myyjien maakaaren 2 luvun 28 §:ja 29 §:n noJalla esittamat korvausvaatimukset ovat perusteettomia.
Kauppahinta erääntyy maksettavaksi vasta siinä vaiheessa, kun kaupan kohteena olevia kiinteistöjä koskevat lainvoimaiset rakennusluvat on saatu. Kun sanottuja rakennuslupia ei vielä ole saatu, kauppahinta ei ole erääntynyt maksettavaksi eikä Turun asuntommmm Oy ole viivästynyt kauppahinnan maksamisessa.

Heooon-AkooonIN JA HÄNEN MYÖTÄPUOLIENSA VASTAUS VASTAKANTEESEEN

Heooon-Akooon ja hänen myötäpuolensa ovat vaatineet, että Turun Asuntommm Oy:n vastakanne hylätään ja Turun asuntommmm Oy velvoitetaan korvaamaan heidän oikeudenkäyntija asianosaiskulunsa viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua ratkaisun antamisesta.
Perusteet Turun asuntommmm Oy:n vastakanteessa esittämät vaatimukset tulee hylätä sekä perusteeltaan että määrältään. Turun asuntommmm Oy on tahallisesti laiminlyönyt kauppakirjojen mukaisten kauppahintojen maksun ja tahallisesti kieltäytynyt allekirjoittamasta Kauppakirjojen purkua koskevia sopimuksia. Turun asuntommmm Oy on liiketoimintaa harjoittava yritys, jonka tulee vastata sitoumuksistaan. Turun asuntommmm Oy on tahallisella menettelyllään ja oikeudenkäyntiä pitkittämällä aiheuttanut myyjille merkittävää vahinkoa.

Mitättömyydestä

Myyjillä on ollut todellinen luovutustarkoitus. Kauppakirjat on laadittu maakaaren 2 luvun 1 §:ssä tarkoitetulla tavalla ja ne ovat päteviä.
Myyjien luovutustarkoitus ilmenee sanotun lainkohdan mukaisesti kauppakirjoista. Kauppakirjoissa on määrätty, että Turun asuntommmm Oy saa omistusoikeuden määräaloihin, kun kauppahinta on maksettu. Hallintaoikeus on siirtynyt yhtiölle kauppakirjoja allekirjoitettaessa korvauksetta. Yhtiö ei ole maksanut kauppahintaa tai antanut siitä vakuutta.

Turun asuntommmm Oy ei ole aikaisemmin kiistänyt kauppakirjojen pätevyyttä. tai väittänyt niitä mitättömiksi.

Myyjien tarkoituksena on ollut myydä kauppakirjojen tarkoittamat kaupan kohteet Turun asuntommmm Oy:lle. Myyjät ovat vaatineet Turun asuntommmm Oy:tä allekirjoittamaan kauppojen purkua koskevat sopimukset vasta yhtiön laiminlyötyä kauppakirjoista ilmenevän velvollisuutensa maksaa kauppahinta. Turun asuntommmm Oy on toiminnallaan estänyt myyjiä käyttämästä heille maanomistajana kuuluvaa laillista oikeuttaan.

Myyjät eivät ole käyttäneet hyväkseen ostajan puutteellista suomenkielen taitoa. Ostajalla on ollut oikeus paattaa kenen kanssa Ja millä kielellä se harjoittaa liiketoimintaansa ja minkä kielistä neuvontaa se hankkii itselleen.
Turun asuntommmm Oy on ilmoittanut, että yhtiö on toiminut kauppakirjan ehtojen mukaan ja aloittanut suunnittelutyöt rakennuslupahakemusta varten. Tähän nähden yhtiön väite kauppakirjojen mitättömyydestä on perusteeton. Turun asuntommmm Oy on tehnyt väitteet oikeudenkaynnin pitkittämiseksi ja aiheuttaakseen lisää vahinkoa myyjille.

Pätemättömistä ehdoista

Sopimuksen sitovuus on lain ja oikeuskäytännön tunnustama periaate.

Kauppakirjat sisälsivät maakaaren 2 luvun 11 §:ssä tarkoitettuja patemattom1a ehtoJa. Va1tteet kauppahinnan maksua koskevien ehtojen ja purkavien ehtojen pätemättömyydestä ovat perusteettomia yhtiö ei ole vedonnut maakaaren 2 luvun 11 §:ssä tarkoitettuihin seikkoihin pätemättömyyden perusteena. Vaikka joku kauppakirjan ehto olisi sanotun lainkohdan mukaan pätemätön, ei siitä seuraa, että kauppakirja olisi mitätön.

Kauppakirjat on laadittu asianosaisten neuvotteluiden tuloksena ja ne sisältävät kaikki kaupan ehdot. Kauppahinnan maksua koskevat ehdot ja purkavat ehdot ovat selkeät sekä vastaavat asianosaisten sopimaa ja sopijapuolten yhteistä tahtoa. Turun asuntommmm Oy:n toimitusjohtaja Jan E. on neuvotellut kauppakirjojen lopputuloksen ja toimitusjohtajana allekirjoittanut ne. Asianosaiset ovat hyväksyneet sanotut ehdot itseään sitovaksi kauppakirjat allekirjoittamalla. Ehdot ovat maakaaren 2 luvun 1 §:n mukaisia ja siten päteviä sekä sopijapuolia sitovia. Yhtiön indikatiivisella tarjouksella ei ole merkitystä asiassa.

Kauppakirjoissa on määritelty yksiselitteisesti milloin kauppahinnat olisi tullut maksaa. Ensimmäiset erät on tullut maksaa 15.5.2014 mennessä ja loppuosat viimeistään 29.8.2014 Kx 2:n osalta ja viimeistään 15.4.2015 Kx 4:n osalta. Mikäli kaupan kohteille olisi saatu rakennusluvat ja ne olisivat tulleet lainvoimaisiksi, olisivat kauppahintojen loppuosat erääntyneet jo tätä ennen.
Rakennusluvista riippumatta kauppahintojen loppuosat ovat erääntyneet viimeistään 29.8.2014 ja 15.4.2015. Kun Turun asuntommmm Oy ei ole täyttänyt kauppakirjan mukaista maksuvelvollisuuttaan, se on viivästynyt kauppahintojen maksamisessa.

Turun asuntommmm Oy ei ole kyseenalaistanut kauppakirjojen pätevyyttä niiden laatimisen jälkeen kuluneen yli vuoden aikana. Yhtiö on sitä vastoin luvannut myyjille maksaa kauppahinnan kuitenkaan sitä suorittamatta.

Kohtuuttomuudesta

Kauppakirjojen ehdot eivät ole kohtuuttomia eikä asiassa ole perusteita ehtojen sovittelulle.
Kohtuuttomuutta arvioitaessa tulee ottaa huomioon oikeustoimen koko sisältö, osapuolten asema sekä muut seikat.
Turun asuntommmm Oy on allekirjoittanut kauppakirjat vapaaehtoisesti ja siten hyväksynyt niissä olevat ehdot yhtiötä sitovaksi. Turun asuntommmm Oy on liiketoimintaa harjoittava yritys, jonka toimiala sisältää muun muassa kiinteistövälityksen, kiinteistöjen ostamisen, hallinnon, osto Ja myynnin. Yhtiö on myös ilmoittanut myyjille harjoittavansa monenlaista liiketoimintaa ja neuvottelevansa aktiivisesti en pankkien Ja rakennusliikkeiden kanssa kiinteistöliiketoiminnasta. Turu Asuntommm Oy:n hallituksen jäsen Jan E. on ymmärtänyt mihin kauppakirjoissa sitoutui. Myyjät sen siJaan ovat yks1ty1shenk1l01ta, Jotka eivät harjoita kiinteistökauppaa elinkeinotoimintana.

Turun Asuntommma Oy on erityisen törkeällä tavalla laiminlyönyt kauppahinnan maksamisen, Joka on keskeinen velvoite. Turun
Asuntommm Oy on pitänyt ja pitää edelleen hallussaan kaupan kohteita, vaikka ei ole maksanut kaupan kohteista. Yhtiö on antanut myyjille lukuisia katteettomia lupauksia kauppahinnan maksusta. Myyjillä on ostajan menettelyn johdosta oikeus saada kaupat puretuiksi.

Turun asuntommmm Oy olisi omalla toiminnallaan voinut rajoittaa korvausta ja estää kauppojen purkautumisen maksamalla kauppahinnat kauppakirjojen mukaisesti.

Myyjät ovat jo joutuneet maksamaan kaupan kohteesta maankäyttömaksun 204.298 euroa, vaikka he eivät ole saaneet kaupan kohteen kauppahintaa ja vaikka kaupan kohteen hallintaoikeus on ostajalla eikä myyjillä ole mitään vakuutta kauppahinnan saamiseksi.

Ostaja on tahallisesti ajanut myyjät kohtuuttomaan tilanteeseen, kun ostaja on laiminlyönyt kauppahintojen maksun myyjien muistutuksista huolimatta ja kauppakirjojen yksiselitteisistä ehdoista huolimatta kieltäytynyt sopimasta kauppakirjojen purusta ja edelleen viivyttänyt asian oikeuskäsittelyä.

Asiassa tulee huomioida, että myyjät ovat vaatineet ostajalta sekä Kx 2:n että Kx 4:n osalta vahingonkorvauksena yhteensä vain 10.000 euroa viivästyskorkoineen sekä vuoden 2014 kiinteistöveron määrää 4.396,85 euroa korkoineen, vaikka myyjät olisivat kauppakirjojen mukaan oikeutettuja saamaan ostajalta vuoden 2015 kiinteistöveron Kx 4:n osalta ja korvauksen kaikesta myyjälle kaupan purkautumisesta aiheutuvasta vahingosta, kuten esimerkiksi katemyynnin johdosta kolmannelta saatavan mahdollisesti alhaisemman kauppahinnan ja ostajan kanssa sovitun kauppahinnan välisen erotuksen ja korkotappion sekä myyntikulut. Myyjille on kuitenkin aiheutunut vahinkoa saamatta jääneistä kauppahinnan korkotuloista, asianajoja asianosaiskuluista sekä kiinteistöjen myyntihintojen laskusta aiheutuvasta tappiosta.

Kohtuuttomuutta arvioitaessa ei ole merkitystä sillä seikalla, että kanteen hyväksyminen mahdollisesti johtaa Turun asuntommmm Oy:n asettamiseen selvitystilaan ja konkurssiin. Liiketoiminnassa yrityksen tulee vastata velvoitteistaan, joihin se on sitoutunut. Turun asuntommmm Oy on kauppakirjat solmiessaan tullut velvolliseksi huolehtimaan siitä, että se pystyy maksamaan velkojilleen kauppakirjojen mukaisesti.

Vastakanteen korvausvaatimuksista

Korvausvaatimus on perusteeton. Turun asuntommmm Oy:llä ei ole sopimukseen tai lakiin perustuvaa syytä vaatimukselle. Yhtiö on tahallisesti rikkonut kauppakirjojen ehtoja laiminlyömälla kauppahintojen maksamisen kieltäytymällä allekirjoittamasta kauppakirjojen purkua koskevat sopimukset ja viivyttämällä asian käsittelyä oikeudessa. Turun asuntommmm Oy on tahallisesti pitkittänyt oikeudenkayntia Ja aiheuttanut myyjille tarpeettomia oikeudenkäyntikuluja.
Yhtiö ei ole esittänyt selvitystä siitä, että se olisi maksanut väittämiään sille suunnittelutöiden johdosta aiheutuneita kustannuksia taikka varainsiirtoveroa.

Turun asuntommmm Oy ei ole osoittanut, että se olisi tehnyt sopimuksia palveluntarjoajien kanssa tai että se olisi maksanut mitään palveluntarjoajille. Yhtiö on pyytän.yt mainitut tarjoukset vasta sen jälkeen, kun se oli jo 15.5.2014 laiminlyönyt ensimmäisten maksuerien suorittamisen ja 29.8.2014 Kx 2:n koko kauppahinnan maksamisen sekä saanut useita huomautuksia maksujen laiminlyönnistä ja tiedon siitä, että myyjät vaativat kauppojen purkamista sopimusehtojen mukaisesti. Turun asuntommmm Oy:llä ei ole oikeutta vaatia myyjiltä korvausta kustannuksista, jotka ostaja on mahdollisesti itselleen aiheuttanut laiminlyötyään velvollisuutensa maksaa kauppahinnat ja kieltäytymällä allekirjoittamasta kaupan purkua koskevat sopimukset.

Suunnittelutyöstä

Kauppakirjojen ehtojen mukaan myyjillä on oikeus kauppojen purkautuessa saada omistukseensa kaupan kohteissa jo toteutettu suunnittelutyö veloituksetta. Ostaja vastaa siten siitä, että sillä on oikeus Kauppakirjojen tarkoittamaan suunnittelutyöhön ja että myyjät saavat näin korvauksetta täydet oikeudet näin sill mahdollisesti tulevaan suunnittelutyöhön.

Hinnanalennus

Myyjät eivät ole antaneet ostajalle virheellisiä tietoja kaupan kohteesta. Kauppakirjoissa on todettu, että maaperään on tutustuttu ja ostajalla ei ole ollut huomautettavaa kaupan kohteesta. Ostaja on ollut vastuussa maaperätutkimusten teettämisestä sekä kohteen soveltumisesta ostajan käyttötarkoitukseen.

TODISTELU

Kirjalliset todisteet
Heooon-Akooon ja myötäpuolet
1. Kauppakirja Kx 2 26.2.2014
2. Kauppakirja Kx 4 26.2.2014
3. Sähköposti 16.5.2014 4. Kirje 19.9.2014
5. Kirje 30.9.2014
6. Kirje 13.10.2014
7. Sähköposti 17.10.2014
8. Kaupparekisteriote Turun asuntommmm Oy
9. Sähköposti 5.8.2014
10. Sähköposti 18.8.2014
11. Sähköposti 25.8.2014
12. Maanmittauslaitoksen sähköposti 20.4.2015
Turun asuntommmm Oy
1. SM Maanpää Oy 10.4.2014, vaaitukset, pohjatutkimus ja GEO suunnittelut
2. Arkkitehtitoimisto Sigge Oy 8.4.2014, talosuunnittelu piiruskset rakennuslupa asiat ym. ' '
3. Na p a Y, NL-R_akennuslaskenta Oy 9.4.2014, Valvonta, rakenne
4. ln_smoonto1_m1st Pasi Sainio Oy:n tarjous 11.4.2014, LVIS suunnittelut
5. S1gge arkk1tehd1t, talosuunnitelmat
6. lndikatiivinen kiinteistön ostotarjous 12.1.2014
7. Sähköpostiviestejä kauppaneuvotteluajalta 12.1.-21.2.2014
Heooon-Akooon ja myötäpuolet
Henkilötodistelu
1. Leea Heooon-Aooon
2. Todistaja Tytti Marika Sttt


KÄRÄJÄOIKEUDEN RATKAISU

Asian riidaton tausta

Myyjinä Leea Heooon-Akooon, Laura Heooon, Tuomas Heooon, Antti Kiooos, Helena Kiooos, Saara Kiooos, Elli Peooo ja Eeva Rooo sekä ostajana Turun asuntommmm Oy perustettavan asunto-osakeyhtiön lukuun ovat 26.2.2014 tehneet Kx 2:a ja Kx 4:ä koskevat määräalan kaupat.

Kauppakirjat on laadittu maakaaren 2 luvun 1 §:n mukaisesti määrämuodossa. Kauppakirjat ovat allekirjoittaneet Leea Heooon-Aooon omasta puolestaan ja myötäpuoliensa puolesta valtakirjalla sekä Turun asuntommmm Oy:n puolesta, perustettavan yhtiön lukuun hallituksen varsinainen jäsen Jan E.

Kumpaakin määräalaa koskevaan kauppakirjaan on sisältynyt purkava ehto.

Kauppakirjoissa yksilöidyt kauppahinnat ovat maksamatta.


Perustelut

Näyttö

Leea Heooon-Akooon on kertonut, että hän ja muut myyjät olivat saaneet kysymyksessä olevat kiinteistöt perintönä. Koska myyjillä ei ollut kokemusta kiinteistöalalta, he olivat antaneet toimeksiannon kiinteistövälittäjälle. He olivat päättäneet myydä kohteet, koska eivät kaavoituksen jälkeen halunneet omistaa tällä tavoin kaavoitettua maata.

Ostajaksi oli valikoitunut Turun asuntommmm Oy. Sopimusneuvottelujen aikana kumpikin sopijapuoli oli tehnyt erilaisia esityksiä sopimuksen ehdoiksi ja neuvottelujen aikana oli harkittu myös sitä vaihtoehtoa, että olisi ensin laadittu esisopimukset. Lopulta oli päädytty kauppakirJ01sta ilmeneviin ehtoihin.

Sopijapuolet eivät olleet sopineet kauppahinnan maksamisesta rakennuslupaehtoa, vaan he olivat sopineet, että ostaJa ed1staa npeast1 rakennuslupia ja tarkoitus oli siten saada suoritus kauppahinnasta nopeammin.

Asiassa e1 ollut ollut kysymys siitä, että myyjät olisivat käyttäneet hyvakseen E.in puutteellista suomenkielen taitoa.

Kauppakirjojen allekirjoitustilaisuus oli järjestetty GSP:n tiloissa ja paikalla molemmat sopijapuolet, S. sekä kaupanvahvistaja. He olivat käyneet asiakirjat läpi hyvässä hengessä ja tehneet käsin korjauksen k11nte1stotunnukseen. Heooon-Aooonin mukaan ostaja ei ollut pakotettu allekirjoittamiseen. Myyjät olivat lisäksi antaneet Turun asuntommmm Oy:lle valtakirjan, joka mahdollisti sen, että Turun asuntommmm pystyi aloittamaan rakennusluvan hakemista koskevan prosessin.

Turun asuntommmm Oy ei ollut maksanut kauppahintoja sovitusti. Myyjät olivat yrittäneet tavoitella E.ia turhaan. Toisinaan E. oli vastannut ja kertonut erilaisia syitä sille, miksi maksua ei ollut suoritettu. Sopijapuolet olivat yrittäneet sopia asian, mutta sovinto ei ollut onnistunut. E. ei myöskään ollut suostunut allekirjoittamaan purkusopimuksia.

Kun Turun asuntommmm Oy ei suostunut allekirjoittamaan purkusopimusta, myyjät olivat ehdottaneet pienemmän kustannuksen purkua siten, että yhtiön olisi tullut maksaa 50.000 euroa ja luovuttaa suunnitelmat myyjille. Myyjien tarkoituksena ei ollut ollut rahastaa yhtiötä, vaan päästä siitä eroon, koska heidän luottamuksensa yhtiöön oli mennyt maksuongelmien johdosta.

Heooon-Akooon on lisäksi kertonut, että myyjät olivat maksaneet tonteista maankäyttömaksua yhteensä runsaat 200.000 euroa. He olivat myös maksaneet varainsiirtoveron. Tämän lisäksi myyjille oli aiheutunut vahinkoa siitä, että maan arvo on laskenut kaupantekohetken jälkeen.

Tytti Sttt on kertonut toimineensa kysymyksessä olevien määräalojen myyntivälittäjänä myyjiltä saamansa toimeksiannon perusteella. Turun asuntommmm Oy:n edustaja Jan E. oli ottanut Stttan yhteyttä ja tiedustellut kysymyksessä olevista kiinteistöistä. Sttt oli lähettänyt määräaloja koskevat asiakirjat E.ille, minkä jälkeen neuvottelut olivat alkaneet. Neuvotteluja oli käyty lähinnä puhelimitse ja sähköpostitse.

Sttt oli lähettänyt E.ille indikatiivisen ostotarjouksen muokattavaksi. Kummankin tontin osalta oli laadittu erillinen sopimusluonnos. Määräalojen kokonaishinnasta oli saatu sovittua ensin ja neuvotteluja oli jatkettu määräalojen arvottamisen osalta eli siitä, miten kokonaissumma jaettaisiin määräalojen välillä. Neuvotteluja käytiin myös purkavasta ehdosta, hinnoista ja maksuehdoista. Sopimusneuvottelut olivat kestäneen noin 1,5 kuukauden aJan, Jona aikana niihin oli tehty muutoksia puolin ja toisin. Neuvotteluihin ja kauppakirjojen laatimiseen käytetty aika oli Stttn näkemyksen mukaan tavanomainen.
Neuvottelujen tuloksena saadut kauppak1rJaluonnokset s1sals1vat vain sellaisia ehtoja, jotka molemmat osapuolet olivat hyväksyneet.

E. oli kertonut Stttlle, että hänen edustamansa yritys teki samanlaista konsultointia kuin Stttn työnantajana oleva yritys. Sttt oli varmistanut, että kaupparekisteritietojen mukaan muun muassa kiinteistökauppa ja -välitys kuuluivat yrityksen toimialaan.

E.n oli kertonut haluavansa tontit rakennuspaikaksi asiakkailleen ja etta hänen tarkotuksenaan oh rakennuttaa alueelle pieniä yksiöitä ja kaks101ta. Sttt oli varmistanut Vantaan kaupungilta, että alueella sallittiin E.in kuvaama rakentaminen. E. oli pitänyt hyvänä asiana sitä, että kaavan mukaan alueella sallittiin yksitasorakennus.
E. oli kertonut, että yhtiöllä oli käytettävissään toisesta kohteesta valmis konsepti tällaiseen rakentamiseen. Kun lisäksi se, mitä Turun asuntommmm Oy:n oli tarkoitus lähteä toteuttamaan oli kaavan mukainen, Sttt oli jäänyt siihen käsitykseen, että rakennuslupa saataisiin nopeasti.

Sttt oli lähettänyt E.ille kauppakirjaluonnokset, jotka tämä oli palauttanut 12.1.2014. Stttn mukaan kirjallisena Turun asuntommmm Oy:n todisteena 6 esittämä asiakirja ei ole sama kuin yhtiön Stttlle 12.1.2014 palauttama luonnos. Sanottuun todisteeseen verrattuna Stttlle lähetetyssä asiakirjassa oli purkava ehto ja siitä puuttui allekirjoitus.

Allekirjoitustilaisuus oli järjestetty GSP Groupin tiloissa, jossa paikalla olivat myyjän ja ostajan sekä hänen lisäkseen kaupanvahvistaja.
Tilaisuudessa käytiin läpi kauppakirjojen ehdot siten, että molemmat osapuolet ja kaupanvahvistaja lukivat ne. Kauppakirjoihin tehtiin käsin korjaus tonttinumeroihin. Tämän jälkeen kauppakirjat allekirjoitettiin ja kaupanvahvistaja vahvisti ne. Myyjät olivat lisäksi antaneet E.ille valtakirjan, jotta ostaja pääsisi heti toimimaan rakennusluvan saamiseksi eikä näitä asioita tarvitsisi kierrättää myyjän kautta. Tilaisuuden päätyttyä Sttt oli vielä jäänyt keskustelemaan E.in kanssa jatkotoimista.

Turun asuntommmm Oy:tä ei ollut pakotettu allekirjoittamaan sopimuksia. Yhtiö ei myöskään huomauttanut sopimuksen ehdoista tai väittänyt niitä kohtuuttomiksi. E. oli käyttänyt asiointikielenään suomea eikä hän ollut missään vaiheessa pyytänyt ruotsinkielistä palvelua, jota olisi ollut saatavilla tarvittaessa.

Sttt oli yrittänyt tavoitella E.ia hieman ennen ennakkomaksun määräpäivää, koska oli halunnut tietää missä vaiheessa kohteen suunnittelutyöt olivat. Hän ei ollut tavoittanut E.ia. Turun asuntommmm Oy ei ollut suorittanut ennakkomaksua määräpäivään mennessä. E. oli myöhemmin esittänyt erilaisia syitä sille, miksi kauppahintaa ei ollut maksettu ja luvannut suorittaa sen. Sttt oli kehottanut yhtiötä maksamaan summat ja lopulta, kun maksusuorituksia ei ollut tehty, ilmoittanut myyjien tekevän tilanteesta omat johtopäätöksensä. Yhtiö ei ollut suostunut allekirjoittamaan purkusopimuksia.
Määräaloilla oli ollut toinen ostajaehdokas vuoden 2014 tammikuussa. Tämän tarjouksen myyjät olivat hylänneet, kun Turun asuntommmm Oy:n tarjous oli hyväksytty.

Stttn mukaan määräalojen osalta markkinatilanne on nykyään huonompi kuin kaupantekohetkellä vuonna 2014. Pientalorakentaminen
vähentynyt huomattavasti ja isot toimijat ovat yleisen taloustil1a5nteen vuoksi keskittyneet yleishyödylliseen rakentamiseen.

Sttt on vielä kertonut saaneensa kuluvan vuoden helmikuussa tietää että E. oli yrittänyt myydä määräaloja eteenpäin. Kaupanteko oli jäänyt siihen, että E. ei ollut toimittanut lainhuutotodistusta.

Myyjät eivät olleet tehneet kohteissa maaperätutkimusta eivätkä he olleet näin väittäneet. Turun asuntommmm Oy:lle oli toimitettu kaikki kiinteistöjen myyntiä koskevat asiakirjat.

Kysymyksenasettelu

Turun asuntommmm Oy:n esittämien väitteiden johdosta ratkaistavana on, onko määräaloja koskevat kiinteistökaupat katsottava mitättömiksi tai pätemättömiksi kokonaan tai maksua koskevien ja purkavien ehtojen osalta. Ratkaistavana on myös, onko kauppakirjojen ehtoja pidettävä joiltain osin kohtuuttomina. Kysymys on lisäksi korvausvelvollisuudesta.

Asiassa on ratkaistavana vielä, ovatko myyjät antaneet Turun asuntommmm Oy:lle virheellisiä tietoja kaupan kohteesta ja kohteen soveltuvuudesta ostajan käyttötarkoitukseen siten, että ostajalla on tällä perusteella oikeus hinnanalennukseen.

Kauppakirjojen sitovuus

Mitättömyydellä tarkoitetaan itsestään vaikuttavaa pätemättömyyttä, joka voidaan ottaa huomioon viran puolesta ilman, että asianosainen vetoaa siihen. Mitättömyyden vastakohtana on pätemättömyys, joka otetaan huomioon vain, jos siihen vedotaan.

Kiinteistökaupassa pätemättömiä ehtoja koskevan maakaaren 2 luvun 11 §:n mukaan ellei toisin säädetä, kiinteistön kaupassa ei ole sitova: 1) ehto, jonka mukaan myyjällä tai jollakin muulla on oikeus halutessaan lunastaa kiinteistö taikka jonka mukaan ostajalla on velvollisuus tarjota kiinteistö myyjän tai jonkun muun ostettavaksi ennen sen luovuttamista uudelle omistajalle; 2) ehto, joka rajoittaa ostajan oikeutta luovuttaa kiinteistö edelleen, pantata kiinteistö, sopia vuokraoikeuden tai muun erityisen oikeuden perustamisesta kiinteistöön taikka muutoin näihin verrattavalla tavalla oikeudellisesti määrätä kiinteistöstä; 3) ehto, joka rajoittaa myyjän tai hänen edeltäjänsä vastuuta saannonmoitteesta; eikä 4) ehto, joka rajoittaa ostajan henkilökohtaista vapautta tai joka on muutoin sopimaton taikka jonka noudattaminen on lainvastaista. Pykälä 2 momentin mukaan edellä 1 momentin 2 kohdan estämättä saadaan sopia ehdosta, jonka mukaan ostaja ei saa myyjän suostumuksetta luovuttaa kiinteistöä rakentamattomana edelleen tai määrättyä kauppahintaa korkeammasta hinnasta. Tällainen ehto ei ole sitova, ellei sitä ole otettu kauppakirjaan. Ehdon voimassaoloajasta on voimassa, mitä 2 §:n 2 momentissa säädetään. Kohtuuttoman ehdon sovittelusta säädetään 3 momentin mukaan varallisuusoikeudellisista oikeustoimista annetun lain 36 §:ssä.

Purkavaa ehtoa koskevan maakaaren 2 luvun 2 §:n mukaan kauppakirjassa voidaan sopia, että kauppa saadaan purkaa jollakin muulla kuin tässä laissa tarkoitetulla perusteella taikka että myyjä pidättää omistusoikeuden kiinteistöön, kunnes kauppahinta on maksettu tai muu ehto on toteutunut. Ehto ei ole sitova, ellei sitä ole otettu kauppakirjaan, eikä siltä osin kuin se on sovittu olemaan voimassa viittä vuotta pidemmän ajan kaupantekopäivästä. Jollei ehdon voimassaoloaikaa ole merkitty kauppakirjaan, se on voimassa viisi vuotta. Kanne kiinteistön palauttamisesta myyjälle on pantava vireille kolmen kuukauden kuluessa ehdon voimassaolon päättymisestä.

Asiassa on riidatonta, että myyjät ovat myyneet kysymyksessä olevat määräalat Turun asuntommmm Oy:lle perustettavan yhtiön lukuun ja että sopijapuolet ovat allekirjoittaneet kirjallisina todisteina esitetyt kauppakirjat. Riidatonta on myös, että sanotut kauppakirjat täyttävät maakaaren 2 luvun 1 §:n mukaiset muotovaatimukset.

Kauppakirjoista ilmenee, että kiinteistöjen hallintaoikeus on siirtynyt ostajalle kaupantekohetkellä. Heooon-Akooonin ja Stttn kertomuksista on lisäksi ilmennyt, että myyjät ovat antaneet ostajalle valtakirjan, jotta tämä voi ryhtyä välittömästi toimenpiteisiin rakennuslupien saamiseksi.

Heidän kertomuksillaan on myös näytetty, että toisen ostajaehdokkaan tarjous on hylätty siinä vaiheessa, kun Turun asuntommmm Oy:n tarjous on hyväksytty. Myyjät ovat ilmoittaneet ostajalle haluavansa purkaa kiinteistökaupat vasta sen jälkeen, kun ostaja on jättänyt maksamatta ensimmäiset erät kauppahinnoista. Myyjillä on siten osoitettu olleen todellinen luovutustarkoitus.

Kauppahinnan maksamista koskevat ja purkavat ehdot on merkitty kumpaankin kauppakirjaan.

Kx 2:a koskevaan kauppakirjaan on merkitty seuraavat maksua koskevat ja purkavat ehdot:

"Maksuehdot
Kauppahinnasta maksetaan seitsemänkymmentätuhatta (70.000) euroa 15.5.2014 mennessä myyjän ilmoittamalle pankkitilille. Loppuosa kauppahinnasta 565.000 € maksetaan 14 päivän sisällä siitä, kun rakennuslupa on lainvoimainen, kuitenkin viimeistään 29.8.2014 mennessä myyjän ilmoittamalle pankkitilille.

Purkava ehto
Jos kauppahintaa ei makseta sovittuna eräpäivänä, eikä en jälkeenkään 14 vrk:n kuluessa siitä, kun myyjä on kirjallisesti vaatinut kauppahinnan maksamista, on myyjällä oikeus purkaa kauppa ja saada kaupan purkamisesta a1heutuvana sopimussakkona 63.500 euroa. Myyjällä on lisäksi saada ostajalta korvaus kaikesta myyjälle kaupan purkautumisesta aiheutuvasta vahingosta sopimussakon lisäksi (kuten esimerkiksi katemyynnin johdosta kolmannelta saatavasta mahdollisesti alhaisemman myyntihinnan ja ostajan kanssa sovitun kauppahinnan välinen erotus Ja ko _kotapp1? laskettu _a korkolain 4 §:n mukaisen viivästyskorkokannan ukaan se a myynt1kulut) seka saada itselleen omistukseen jo toteutettu suunnittelutyo ja mahdollinen rakennusoikeustyo veloituksetta. Ostajan vahingoksi jää myös vuoden 2014 k11nte1stovero. OstaJa sitoutuu allekirjoittamaan kaupan purkua koskevan sopimuksen purkamise edellytysten täytyttyä sekä maksamaan siitä aiheutuvan kaupanvahv1staJan palkkion.

Kx 4:ää koskevaan kauppakirjaan on merkitty seuraavat maksua koskevat ja purkavat ehdot:

"Maksuehdot

Kauppahinnasta maksetaan kolmekymmentätuhatta (30.000) euroa 15.5.2014 mennessä myyjän ilmoittamalle pankkitilille. Loppuosa kauppahinnasta 555.000 € maksetaan 14 päivän sisällä siitä, kun rakennuslupa on lainvoimainen kuitenkin viimeistään 15.4.2015 mennessä myyjän ilmoittamalle pankkitilille. '

Purkava ehto

Jos kauppahintaa ei makseta sovittuna eräpäivänä, eikä sen jälkeenkään 14 vrk:n kuluessa siitä, kun myyjä on kirjallisesti vaatinut kauppahinnan maksamista, on myyjällä oikeus purkaa kauppa ja saada kaupan purkamisesta aiheutuvana sopimussakkona ·
58.500 euroa. Myyjällä on lisäksi saada ostajalta korvaus kaikesta myyjälle kaupan purkautumisesta aiheutuvasta vahingosta sopimussakon lisäksi (kuten esimerkiksi katemyynnin johdosta kolmannelta saatavan mahdollisesti alhaisemman myyntihinnan ja ostajan kanssa sovitun kauppahinnan välinen erotus ja korkotappio laskettuna korkolain 4 §:n mukaisen viivästyskorkokannan mukaan sekä myyntikulut) sekä saada itselleen omistukseen jo toteutettu suunnittelutyö ja mahdollinen rakennusoikeustyö veloituksetta. Ostajan vahingoksi jää myös vuoden 2014 ja 2015 kiinteistövero. Ostaja sitoutuu allekirjoittamaan kaupan purkua koskevan sopimuksen purkamisen edellytysten täytyttyä sekä maksamaan siitä aiheutuvan kaupanvahvistajan palkkion."

Turun asuntommmm Oy on väittänyt, että sanotut ehdot ovat pätemättömiä, koska ne eivät vastaa sopijapuolten tarkoitusta. Heooon-Akooonin ja Stttn kertomuksilla on näytetty, että sopijapuolet ovat käyneet pitkään keskustelua kauppakirjojen sisällöstä ja erilaisia luonnoksia ja muutosehdotuksia on tehty puolin ja toisin. Neuvottelujen tuloksena oli päädytty sopimuksiin, joiden sisältö ilmeni kauppakirjoista. Asianosaisille oli vielä sopimuksen allekirjoittamistilaisuudessa annettu tilaisuus tutustua kauppakirjan sisältöön varmistuakseen siitä, että se on sovitun mukainen. Sttt on lisäksi kertonut, että Turun asuntommmm Oy:n kirjallisena todisteena 6 esittämä indikatiivinen ostotarjous ei ole se asiakirja, jonka yhtiö oli hänelle 12.1.2014 lähettänyt. Stttlle sähköpostitse lähetetyssä asiakirjassa oli purkava ehto, joka puuttuu todisteesta ja Stttlle lähetetystä asiakirjasta puuttui allekirjoitus, joka oli todisteessa.
Käräjäoikeus toteaa, että sopijapuolet ovat hyväksyneet kauppakirjoihin merkityt ehdot itseään sitoviksi allekirjoittamalla kauppakirjat. Tähän nähden sillä seikalla, minkä sisältöisiä neuvotteluja heidän välillään on käyty tai mitä ehtoja kauppakirjoihin on ehdotettu ennen kauppakirjojen allekirjoitusvaihetta ei tässä tapauksessa ole merkitystä arvioitaessa kiinteistökauppojen sitovuutta.
Purkavien ehtojen voimassaoloaikaa ei ole merkitty kauppakirjaan. Voimassaoloaika on siten maakaaren mukaisesti viisi vuotta. Kun kauppakirjat on laadittu 26.2.2014, viiden vuoden määräaika ei ole umpeutunut. Purkavat ehdot täyttävät siten lain edellyttamat muoto ja muut vaatimukset.
Turun asuntommmm Oy on esittänyt pätemättömyyden perusteeksi myös, että myyjät ovat käyttäneet hyväksi yhtiön edustajan E.in puutteellista suomenkielen taitoa. Todistaja Stttn kertomuksen mukaan ensimäinen yhteydenotto kauppojen osalta on tullut ostajalta.
E. on käyttanyt tod1staJa Stttn mukaan asiointikielenään suomea eikä ole missään vaiheessa pyytänyt ruotsinkielistä palvelua, vaikka sitä olisi ollut tarjolla. Näin ollen ja kun Turun asuntommmm Oy:llä on tarpeell1seks1 katsoessaan ollut myös mahdollisuus hankkia ruotsinkielistä neuvontaa, käräjäoikeus katsoo jääneen näyttämättä että kauppakirjat olisi katsottava mitättömiksi myöskään ostajan edustajan kielitaidottomuudesta esitetyn väitteen perusteella.

Käräjäoikeus toteaa lisäksi, että Turun asuntommmm Oy on ilmoittanut ryhtyneensä toimiin kauppakirjan ehtojen mukaisesti ja aloittaneensa suunnittelutyöt rakennuslupahakemusta varten. Yhtiö on lisäksi vedonnut kauppojen mitättömyyteen tai pätemättömyyteen vasta tämän oikeudenkäynnin aikana. Kirjallisina todisteina esitetyistä sähköpostiviesteistä (todisteet 7, 9, 10 ja 11) ilmenee, että ennen oikeudenkäyntiä Turun asuntommmm Oy:n edustaja E. on vastannut myyjien puolesta tehtyihin maksukehotuksiin selittämällä viivästyksen syitä, lupaamalla maksaa kauppahinnan sekä ilmoittamalla jo tehneensä suorituksen. Maksusuorituksia ei kuitenkaan ole tehty.
Turun asuntommmm Oy ei myöskään ole allekirjoittanut määräaloja koskevien kiinteistökauppojen purkusopimuksia.

Edellä mainituin perustein käräjäoikeus katsoo, että asiassa ei ole minkään Turun asuntommmm Oy:n esittämän seikan johdosta käsillä mitättömyystai pätemättömyysperuste.

Kohtuuttomuus

Turun asuntommmm Oy on esittänyt, että kauppahinnan maksamista koskevat ehdot ja purkavat ehdot ovat kohtuuttomia ja niitä tulee sovitella. Yhtiö on katsonut myös kiinteistöveron jakamista koskevan ehdon kohtuuttomaksi.
Maakaaren 2 luvun 11 §:n 3 momentin mukaan kohtuuttoman ehdon sovittelusta säädetään varallisuusoikeudellisista oikeustoimista annetun lain 36 §:ssä. Sanotun lainkohdan mukaan jos oikeustoimen ehto on kohtuuton tai sen soveltaminen johtaisi kohtuuttomuuteen, ehtoa voidaan joko sovitella tai jättää se huomioon ottamatta: Kohtuuttomuutta arvosteltaessa on otettava huomioon oikeustoimen koko sisältö, osapuolten asema, oikeustointa tehtäessä ja sen jälkeen vallinneet olosuhteet sekä muut seikat. Jos 1 momentissa tarkoitettu ehto on sellainen, että sopimuksen jääminen voimaan muilta osin muuttumattomana ei ole ehdon sovittelun vuoksi kohtuullista, sopimusta voidaan sovitella muiltakin osin tai se voidaan määrätä raukeamaan.

Oikeustoimen ehtona pidetään myös vastikkeen määrää koskevaa sitoumusta. Kuluttajan ja elinkeinonharjoittajan välisen kultushyödyketta koskevan sopimuksen sovitteluun sovelletaan, mitä kuluttaJansuoJala1ssa (38/78) säädetään.
Heooon-Akooonin ja Stttn kertomuksilla on selvitetty, että ensimmäinen yhteydenotto kauppojen tekemiseksi oli tuli ostajalta, minkä jälkeen myyjät ja ostaja ovat neuvotelleet kauppakirjan sisällöstä pitkään ja päätyneet lopulta kauppakirjoista ilmeneviin ehtoihin. Ostajaa ei ole pakotettu kauppakirjojen allekirjoittamiseen. Kuten edellä on
todettu, asiassa ei myöskään ole näytetty, että myyjät olisivat käyttäneet hyvakseen ostaJan edustaJan puutteellista kielitaitoa.

Mahdollista kohtuuttomuutta arvioitaessa on otettava huomioon myös osapuolten asema. Heooon-Akooon on kertonut, että kysymyksessä olevat kiinteistön olivat tulleet myyjien omistukseen perintönä ja että myyjät ovat yksityishenkilöitä eivätkä he harjoita kiinteistökauppaa elinkeinonaan. Turun asuntommmm Oy:tä koskevasta kaupparekisteriotteesta ilmenee, että yhtiön toimialaan kuuluu muun muassa kiinteistövälitys sekä kiinteistöjen ja kiinteistöosakkeiden omistaminen, hallinnointi, osto, myynti ja vuokraus. Toimialaa koskeva rekisteröinti on tehty 5.10.2000. Näin ollen Turun asuntommmm Oy:llä voidaan katsoa olevan laaja osaaminen kiinteistöalalta toisin kuin myyjillä. Tähän nähden myöskään sitä seikkaa, että Turun asuntommmm Oy joutuu mahdollisesti selvitystilaan, mikäli yhtiö velvoitetaan suorittamaan kanteessa vaaditut summat, ei voida katsoa perusteeksi kauppakirjaan merkittyjen ehtojen kohtuullistamiseksi.

Näillä perusteilla käräjäoikeus katsoo, ettei asiassa ole esitetty sellaisia seikkoja, joiden johdosta kauppakirjoihin merkityt ehdot olisi katsottava kohtuuttomiksi ja joiden vuoksi olisi perusteltua sovitella niitä.

Johtopäätökset

Kauppakirjoja ei ole katsottu Turun asuntommmm Oy:n väittämillä perusteilla mitättömiksi tai pätemättömiksi eikä asiassa ole todettu olevan perusteita kauppojen tai niiden ehtojen sovittelemiseksi.

Maksuvelvollisuus ja kauppahinnan maksaminen on määritelty yksiselitteisesti kauppakirjoissa. Maksusuorituksen tekemistä ei ole sidottu lainvoimaisten rakennuslupien saamiseen Turun asuntommmm Oy:n tarkoittamalla tavalla, vaan kauppahinta on erääntynyt kokonaisuudessaan maksettava Kx 2:n osalta viimeistään 29.8.2014 ja Kx 4:n osalta 15.4.2015. Kun Turun asuntommmm Oy ei ole maksanut myyjille kauppahintoja lainkaan siitä huolimatta, että kiinteistön ovat olleet yhtiön hallinnassa kaupantekohetkestä lukien, ostaja on viivästynyt olennaisesti kauppahintojen maksamisessa. Myyjillä on siten oikeus saada kaupat puretuksi ja Turun asuntommmm Oy on velvollinen maksamaa myyjille kauppakirjojen purkavasta ehdosta ilmenevän sopimussakon ja vahingonkorvauksen sekä tekemään muut ehdossa yksilöidyt suoritukset ja luovutukset.
Myyjät ovat ilmoittaneet, että vaaditun vahingonko auksen äär on arvio heille aiheutuneista vahingoista. Ottaen huomioon, etta myyJat ovat Heooon-Akooonin mukaan joutuneet maksamaan kiinteistöistä maankäyttömaksua yli 200.000 euroa ja että maan arvo on Stttn kertomuksesta ilmenevin tavoin alentunut myynt1hetkeen nahden, käräjäoikeus pitää myyjien vaatiman vahingonkorvauksen määrää eli yhteensä 10.000 euroa kohtuullisena.

Vastakanne

Korvausvaatimus

Kiinteistöjä koskevat kaupat on vahvistettu puretuiksi. Näin ollen Turun asuntommmm Oy:llä ei ole oikeutta vaatimaansa korvaukseen.

Kärjäoikeus katsoo lisäksi, että Turun asuntommmm Oy:n esittämän selvityksen perusteella ei ole osoitettu, että yhtiö olisi suorittanut väittämiään sille suunnittelutöiden johdosta aiheutuneita kustannuksia tai varainsiirtoveroa.

Hinnanalennus

Turun asuntommmm Oy on vaatinut hinnanalennusta sillä perusteella, että myyjät ovat antaneet yhtiölle väärää tietoa kaupan kohteena olevista määräaloista. Yhtiön mukaan myyjät eivät ole toimittaneet sille maaperän tutkimusraportteja. Kaupan solmimisen jälkeen on ilmennyt, että kiinteistöjen hyödyntäminen yhtiön tarkoittamaan käyttötarkoitukseen tulee kiinteistöjen ominaisuuksien johdosta huomattavasti arvioitua kalliimmaksi.

Maakaaren 2 luvun 17 §:n mukaan kiinteistössä on laatuvirhe, jos: 1) kiinteistö ei ominaisuuksiltaan ole sellainen kuin on sovittu; 2) myyjä on ennen kaupan tekemistä antanut ostajalle virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon kiinteistön pinta-alasta, rakennusten kunnosta tai rakenteista taikka muusta kiinteistön laatua koskevasta ominaisuudesta ja annetun tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan; 3) myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt ilmoittamatta ostajalle sellaisesta tyypillisesti myydyn kaltaisen kiinteistön käyttöön tai arvoon vaikuttavasta 2 kohdassa tarkoitetusta ominaisuudesta, josta myyjä tiesi tai hänen olisi pitänyt tietää, ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan; 4) myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt oikaisematta havaitsemansa ostajan virheellisen käsityksen jostakin kiinteistön ominaisuudesta, joka vaikuttaa kiinteistön soveltumiseen aiottuun käyttöön; tai 5) kiinteistö salaisen virheen vuoksi poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää.
Pykälän 2 momentin mukaan ostajalla on virheen perusteella oikeus hinnanalennukseen tai, jos virhe on olennainen, oikeus purkaa kauppa. Ostajalla on lisäksi 1 momentin 1--4 kohdassa tarkoitetun virheen perusteella oikeus saada korvaus vahingostaan.

Määräaloja koskevista kauppakirjoista ilmenee, että ostaja on tutustunut kaupan kohteeseen sekä verrannut sitä kohdetta koskevista as1ak1rJ01sta saataviin tietoihin. Ostajalle on myös varattu tilaisuus esittää kysymyksiä kaupan kohteesta ja suorittaa kohteessa haluamansa tutkimukset.
Ostajalla ei ole ollut huomautettavaa kaupan kohteesta ja yhtiö on vahvistanut saaneensa tarvitsemansa tiedot kaupan kohteen maaperästä, ympäristöstä ja aikaisemmasta käytöstä. Kauppakirjoissa on lisäksi nimenomaisesti lausuttu, että vastuu rakennushankkeen suunnitteluun liittyvien maaperätutkimusten suorittamisesta ja maaperän soveltum1sesta on ostajalla. Ostaja on lisäksi vakuuttanut, että myyjä ei ole vastuussa kaupan kohteen maaperästä tai sen soveltumisesta ostajan rakentamisja käyttötarkoituksiin.

Heooon-Akooonin ja Sooon kertomuksilla on lisäksi osoitettu, että myyjät eivät ole tehneet maaperätutkimuksia kohteissa eivätkä he ole väittäneet toisin yhtiölle. Turun asuntommmm Oy:lle on toimitettu kiinteistöjä koskevat tiedot Stttn toimesta.

Edellä mainituilla perusteilla ja ottaen huomioon Turun asuntommmm Oy:n kiinteistöalan asiantuntemus, käräjäoikeus katsoo jääneen näyttämättä, että Turun asuntommmm Oy:llä olisi esittämiensä seikkojen johdosta oikeus vaatimaansa hinnanalennukseen. Turun asuntommmm Oy:n vastakanne on siten hylättävä.

Oikeudenkäyntikulut

Turun asuntommmm Oy on hävinnyt asian ja yhtiö on siten velvollinen korvaamaan vastapuolensa kohtuulliset oikeudenkäyntikulut.

Korvausvelvollisuutta arvioidessaan käräjäoikeus on lisäksi ottanut huomioon, että asiassa on järjestetty kolme istuntoa" ja että käsittelyaikaa on pidentänyt se, että Turun asuntommmm Oy on esittänyt vastakanteen vasta valmisteluistunnossa. Tämän johdosta asiassa on täytynyt varata myyjille tilaisuus perehtyä vastakanteeseen sekä lausua siitä.

Tuomiolauselma

Ennen kanteen vireillepanoa syntyneet kanteella vaaditun saatavan perimisestä aiheutuneet kustannukset eivät ole oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 8 §:n 1 momentissa tarkoitettuja korvattavia oikeudenkäyntikuluja.

Näillä perusteilla käräjäoikeus arvioi myyjien kohtuullisten oikeudenkäyntikulujen määräksi asian laatu ja laajuus huomioiden 9.000 euroa.

Heooon-Akooonin ja hänen myötäpuoliensa sekä Turun asuntommmm Oy:n perustettavan asunto-osakeyhtiön lukuun 26.2.2014 tekemät seuraavia määräaloja koskevat kiinteistökaupat vahvistetaan puretuiksi:

- Määräala Kx 2, 01710 Vantaa
Kaupankohde: Määräala: noin 4556 m2:n suuruinen määräala tiloista x

- Määräala Kx 4, 01710 Vantaa
Kaupankohde: Määräala: noin 7361 m2:n suuruinen määräala tiloista x, xxxx
x Vantaa kaupungin Hämeenkylässä.

Turun asuntommmm Oy:n velvoitetaan suorittamaan myyjille:

- Kx 2 kauppakirjan mukaisena sopimussakkona 63.500 euroa ja tälle määrälle korkolain mukaista viivästyskorkoa 15.5.2014 alkaen maksupäivään saakka,

- Kx 2 kauppakirjan ja Kx 4 kauppakirjan mukaisesti vuoden 2014 kiinteistöveron määrän eli yhteensä 4.396,85 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 31.8.2014 alkaen,

- Kx 4 kauppakirjan mukaisesti sopimussakkona 58.500 euroakorkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 15.5.2014 alkaen,

- Kx 2 ja Kx 4 kauppakirjojen mukaan vahingonkorvauksena yhteensä 10.000 euroakorkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen haasteen tiedoksi antamisesta 3.12.2014 lukien,

Turun asuntommmm Oy velvoitetaan luovuttamaan myyjille:

- Kx 2 ja Kx 4 kauppakirjojen mukaan kohteissa jo toteutetut suunnittelutyöt,

- Kx 2 ja Kx 4 kauppakirjojen kohteiden hallintaoikeudet välittömästi,

Turun asuntommmm Oy velvoitetaan lisäksi korvaamaan myyjien oikeudenkäyntikulut 9.000 eurolla korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 29.6.2015 lukien.


MUUTOKSENHAKU Tähän ratkaisuun saa hakea muutosta valittamalla. Tyytymättömyyttä on ilmoitettava Vantaan käräjäoikeudelle viimeistään 8.6.2015 mennessä ja muutoin on meneteltävä oikeudenkäymiskaaren 25, 25 Aja 30 A luvussa säädetyllä tavalla.

Tyytymättömyyden ilmoittaja

Turun Asuntommm Oy


Ilmoituksen sisältö Määräpäivät

Koko tuomio

Valitukselle: 1.7.2015
Vastavalitukselle: 15.7.2015


Käräjätuomari