Miten sopimussakkoa voidaan käyttää kiinteistökaupoissa sopimusehdon täyttämisen tehostamiseksi?
Alla on hyväksytty sopimussakko, kun sillä on tehostettu velvollisuutta kauppakirjassa sovitun rakennuksen purkamisvelvoitteen täyttämiseksi. Lisäksi kantaja on oikeutettu suorittamaan purkutoimet vastaajan kustannuksella. Hovi-oikeus ei myöntänyt jatkokäsittelylupaa.
Helsingin hovioikeus
Päätös
Antamispäivä 8.6.2017
Nro 704
Diaarinumero S 17/256
Ratkaisu, johon on haettu muutosta
Espoon käräjäoikeus 12.12.2016 nro 18823 (liitteenä)
Asia
Kiinteistön virhe tai muu sopimusrikkomus
Valittajat
J. Paxxx
K. Växxx-Paxxx
Valitus
Paxxx ja Växxx-Paxxx ovat vaatineet, että kanne hylätään. Toissijaisesti Paxxx ja Växxx-Paxxx ovat vaatineet, että kanne hylätään siltä osin kun I. ja R. Vaxxxn kuolinpesän osakkaat M. Vuxxx, M. Vaxxx, M. Vaxxx ja T. Vaxxx (jäljempänä kantajat) on oikeutettu purattamaan asuinrakennus heidän kustannuksellaan ja että kantajat velvoitetaan suorittamaan Paxxxäelle ja Växxx-Paxxxäelle sopimussakkona 29.250 euroa korkoineen. Lisäksi Paxxx ja Växxx-Paxxx ovat vaatineet, että kantajat velvoitetaan korvaamaan heidän oikeudenkäyntikulunsa asiassa korkoineen.
Hovioikeuden ratkaisu
Perustelut
Oikeudenkäymiskaaren 25 a luvun 5 §:n mukaan valittajat Paxxx ja Växxx-Paxxx tarvitsevat asiassa jatkokäsittelyluvan.
Oikeudenkäymiskaaren 25 a luvun 11 §:n mukaan jatkokäsittelylupa on myönnettävä, jos
1)ilmenee aihetta epäillä käräjäoikeuden ratkaisun lopputuloksen oikeellisuutta,
2)käräjäoikeuden ratkaisun lopputuloksen oikeellisuutta ei ole mahdollista arvioida jatkokäsittelylupaa myöntämättä,
3)lain soveltamisen kannalta muissa samanlaisissa asioissa on tärkeä myöntää asiassa jatkokäsittelylupa tai
4)luvan myöntämiseen on muu painava syy.
Hovioikeus on tutkinut perusteet jatkokäsittelyluvan myöntämiselle. Aihetta luvan myöntämiselle ei ole.
Päätöslauselma
Jatkokäsittelylupaa ei myönnetä. Käräjäoikeuden ratkaisu jää pysyväksi.
Muutoksenhaku
Muutosta tähän ratkaisuun saadaan hakea korkeimmalta oikeudelta valittamalla vain, jos korkein oikeus niillä erityisillä perusteilla, jotka ilmenevät oheisesta valitusosoituksesta, myöntää valitusluvan.
Valitusosoituksessa tarkoitettu määräaika valitusluvan pyytämiseen ja valituksen tekemiseen päättyy 7.8.2017.
Helsingin hovioikeuden puolesta:
Asian ovat ratkaisseet:
hovioikeudenneuvos T. Ojxxx
hovioikeudenneuvos E. Koxxx
hovioikeudenneuvos L. Lexxx
Ratkaisu on yksimielinen.
ESPOON KÄRÄJÄOIKEUS
2.8 osasto
käräjätuomari K. Aixxx
TUOMIO 16/18823
12.12.2016 L 15/17538
Kantaja
Vuxxx, M. I. ja R. Vaxxxn kuolinpesien osakkaana
Vaxxx, M., I. ja R. Vaxxxn kuolinpesien osakkaana
Vaxxx, M., I. ja R. Vaxxxn kuolinpesien osakkaana
Vaxxx, T., I. ja R. Vaxxxn kuolinpesien osakkaana
Vastaaja
Paxxx, J.
Växxx-Paxxx, K.
Asia
Kiinteistön virhe tm. sopimusrikkomus
Vireille
14.12.2015
KANNE 1
Vaatimukset
Kantajat vaativat, että käräjäoikeus
1) oikeuttaa kantajat purattamaan vastaajien kustannuksella vastaajien omistaman asuinrakennuksen kantajien omistamien Stxxxda ja Stxxxda 1 tilojen alueelta,
2) velvoittaa vastaajat maksamaan kantajille osapuolten väliseen kiinteistön 1.8.2013 päivättyyn kauppakirjaan perustuvan ehdon rikkomisesta sopimussakkona 250 euroa viikossa alkaen 1.8.2015 korkolain 4:1 § mukaisine korkoineen ja jatkuen kunnes rakennus on purettu kantajien omistamien kiinteistöjen Stxxxda ja Stxxxda 1:n alueilta ja kiinteistöt ovat esteettä kantajien käytössä ja, että
3) velvoittaa vastaajat korvaamaan kantajien oikeudenkäyntikulut jutussa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine korkoineen siitä lukien, kun kuukausi on kulunut käräjäoikeuden tuomion antamisesta.
Perusteet
Vaatimuskohta 1)
Kantajat ovat myyneet vastaajille 1.8.2013 allekirjoitetulla kauppakirjalla määräalat Stxxxda ja Stxxxda 1- tiloista. Määräaloista on muodostettu vastaajien omistama Raxxxxxmi tila.
Kauppaan kuului tiloilla sijaitseva omakotitalorakennus, joka sijaitsee osin kantajien omistukseen jääneillä kantatiloilla Stxxxda ja Stxxxda 1. Vastaajat sitoutuivat kaupassa purkamaan rakennuksen kantatilojen Stxxxda ja Stxxxda 1 alueelle ulottuvan osan 1.8.2015 mennessä. Rakennusta ei purettu määräajassa, eikä purkamista ole edes aloitettu.
Sen vuoksi, että kantajat eivät ole noudattaneet sopimusta kantajien omistamalle kiinteistölle ei ole mahdollista rakentaa tarkoituksenmukaisella tavalla. Vastaajien rakennus haittaa olennaisella tavalla kantajien omistamien kiinteistöjen käyttöä. Kiinteistöä ei voi myydä.
Vaatimuskohta 2)
Asianosaiset ovat kaupassa sopineet, että sopimusta rikkova osapuoli maksaa sopimussakkona 250 euroa kultakin alkavalta viivästysviikolta.
Vastaajat ovat rikkoneet sopimuksen oleellista ehtoa kieltäytymällä purkamasta rakennusta. Sopimusrikkomus on syntynyt 1.8.2015, josta päivästä alkaen vastaajat ovat velvollisia suorittamaan kantajille sopimussakkona 250 euroa jokaiselta alkavalta viikolta.
Sopimusrikkomus on tietoinen ja tapahtuu hyötymistarkoituksessa. Oikeudenkäyntikulut:
Vastaajien hävitessä jutun he ovat velvolliset korvaamaan kantajien oikeudenkäyntikulut jutussa korkoineen.
VASTAUS
Vaatimukset
Vastaajat ovat kiistäneet kanteen purkuvaatimuksen osalta ja vaatineet sen hylkäämistä. Vastaajat ovat myöntäneet vaatimuksen sopimussakosta oikeaksi 4.7.2016 lähtien. Vastaajat ovat vaatineet asianosaisten välisen kaupan sopimussakkolausekkeen sovittelua 4.7.2016 edeltävältä ajalta, koska oikeustoimen ehto on kohtuuton tai sen soveltaminen johtaisi kohtuuttomuuteen.
Toissijaisesti vastaajat ovat kuittaustarkoituksessa vaatineet, että kantajat velvoitetaan maksamaan sopimussakkoa kultakin alkavalta viikolta 1.8.2013 lukien siihen saakka, kun vastaajat ovat saaneet hallintaoikeuden myös kaupan kohteessa sovittuun vesialueeseen eli 28.10.2015 asti, yhteensä 29.250 euroa laillisine korkoineen 7.10.2016 lukien.
Lisäksi vastaajat ovat vaatineet kantajien velvoittamista korvaamaan heidän oikeudenkäyntikulunsa ja asianosaiskulunsa jutussa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine korkoineen siitä lukien, kun kuukausi on kulunut käräjäoikeuden tuomion antamisesta.
Perusteet
1) Purkuvaatimus on hylättävä, koska purkamisen viivästyksen varalta on sovittu sopimussakko. Sopimussakkoa käytetään tavanomaisesti ehkäisemään vahinkoa ja sillä tarjotaan velkojalle vahingonkorvausta tehokkaampi oikeussuojakeino. Nyt kyseessä oleva sopimussakko ei ole kertaluonteinen, vaan kohdistuu jokaiseen alkavaan viikkoon ja siten omiaan ehkäisemään viivyttelyä asiassa. Koska nyt kyseessä olevassa tapauksessa on epäselvää, että vahinkoa on edes tapahtunut, katsotaan sopimussakon olevan riittävä keino turvaamaan asianosaisten edut kuten asianosaiset ovat sopineet. Sopimussakko ei ole myöskään kohtuuton, vaan kyseessä osapuolten tahdon mukainen yhdessä sovittu seuraamus siitä, mikäli purkaminen viivästyy. Osapuolet eivät ole sopineet ehdotonta takarajaa rakennuksen purkamiselle. Uuden rakennuksen käyttöönotto edellyttää joka tapauksessa vanhan rakennuksen purkua, joten purkamatta jättäminen ei ole kohtuutonta.
2)Sopimussakkoehdon soveltaminen ei voi tulla kyseeseen ennen 4.7.2016. Sopimussakkoa koskeva vaatimus, joka kohdistuu aikaan ennen 4.7.2016 on kohtuuton sen vuoksi, että vastaajat saivat kyseessä olevan rakennuksen purkuluvan 5.4.2016 ja kohtuullinen aika purkaa rakennus on päättynyt 4.7.2016.
Sopimussakkoehto on tullut kohtuuttomaksi sopimuksen solmimisen jälkeen, koska on ilmennyt, että kauppakirja ei ole vastannut todellista tilannetta, ja se aiheutti rakennus- ja purkuprosessin pitkittymisen. Kauppakirjassa kaupan kohteena olevat maa- ja vesialueet olivat kaupassa sovittua pienempiä. Toisin kuin kantajat esittävät, ei sopimussakkolauseketta tule tulkita sopimuksen ulkopuolisena erillisenä ehtona, johon eivät olisi vaikuttaneet muuttuneet olosuhteet. Vastaajien tarkoitus ostaessaan kiinteistön on ollut tarkoitus rakentaa sille asuinrakennus ja sitoutuessaan sopimussakkoehtoon, he ovat arvioineet kyseisen purkuajan riittävän suhteessa sopimuksen tarkoitukseen siis uuden asuinrakennuksen rakentamiseen. Sopimuksen tarkoitukseen nähden on ollut olennaista saada koko maa-alue hallintaan, koska rakennuslupaa ei saa myöntää, ellei hakija hallitse koko tonttia. Rakennusta tai sen osaa ei saa ilman lupaa purkaa. Haettaessa pelkästään purkulupaa, valitusoikeus on laajemmalla piirillä, kuin silloin kun haetaan rakennus- ja purkulupaa yhdessä. Luvan saaminen on jälkimmäisellä tavalla myös todennäköisempää.
Kantajat eivät ole pyrkineet pienentämään heille aiheutuvaa vahinkoa, vaikka näin olisi tullut menetellä. Päinvastoin, purkulupaprosessi pitkittyi muun muassa kantajien vastustettua purkuluvan myöntämistä.
3) Toissijaisesti kantajat ovat velvoitettava maksamaan sopimussakkoa kultakin alkavalta viikolta 1.8.2013 lukien siihen saakka, kun vastaajat ovat saaneet hallintaoikeuden myös kaupan kohteessa sovittuun vesialueeseen eli 28.10.2015 asti, yhteensä 29.250 euroa laillisine korkoineen 7.10.2016 lukien. Tällä summalla tulee kuitata vastaajien kantajille mahdollisesti maksettavaksi tuomittua sopimussakkoa.
Vastaajien kannalta on merkityksetöntä, onko pinta-aloja koskeva virhe tapahtunut myyjien vai välittäjän toimesta, kun välittäjä on myyjien edustaja.
Mikäli sopimussakkoehtoa tulkitaan riippumatta muista kaupan ehdoista, on katsottava hallintaoikeuden siirtyneen maa-alueisiin vasta 17.3.2014 ja vesialueeseen vasta 28.10.2015 asti.
Oikeudenkäyntikulut:
Kantajien hävitessä jutun he ovat velvolliset korvaamaan vastaajien oikeudenkäyntikulut jutussa korkoineen.
Kantajien lausuma vastaajien vastauksen johdosta
Kantajat ovat voineet tyhjentää rakennuksen irtaimiston vasta sen jälkeen, kun vastaajat olivat päässeet keskenään sopuun irtaimiston vastaanottamisesta.
Myydyn maa-alueen muodostaminen tontiksi edellytti lisämaan hankkimista, mikä ei ollut kantajien tai kiinteistönvälittäjän tiedossa. Kantajat lunastivat omalla kustannuksellaan tarvittavan lisämaan ja vastasivat lohkomisesta aiheutuneista kustannuksista.
Rakennusluvan voi hakea ennen kuin puuttuva maa-alue on liitetty tonttiin. Joka tapauksessa ostajilla on ollut tontista puuttuneen 29 neliömetrin lisäämisen jälkeen riittävästi aikaa hakea rakennuslupa. Rakennuslupa on kuitenkin eri asia kuin purkulupa. Ostajat eivät ole hakeneet purkulupaa niin ajoissa, että rakennuksen purkaminen olisi tapahtunut 1.8.2015 mennessä ja nimenomaan kantajien omistaman tontin alueelta. Näin ollen 29 neliömetrin alueen myöhemmällä liittämisellä ostajien tonttiin ei ole mitään merkitystä kannevaatimusten kannalta.
1) Sopimussakkoehto ei poista vastaajien velvollisuutta purkaa rakennus.
Olisi kohtuutonta tulkita sopimusta ja sopimussakkoa siten, että vastaajat voisivat jättää rakennuksen purkamatta ja käyttää sitä taloudellisessa toiminnassaan noin 1.000 euron kuukausikorvausta vastaan.
Kauppakirjan 21.5.2013 ehdon mukaan:
"Ostaja purkaa rakennuksen 1.8.2015 mennessä siltä osin, kuin rakennus sijaitsee sen pohjoispuolella olevalla naapurialueella.".
Pohjoispuolen Vaxxxjen omistamalle alueelle ei ole haettu rakennuslupaa. Sille alueelle ei ole tehty asiaan vaikuttavia kiinteistötoimituksia.
Vaxxxt ovat kanteella vaatineet oikeutta rakennuksen purkamiseen omistamiensa kiinteistöjen alueelta.
Mikään Paxxxen vetoama seikka ei ole vaikuttanut siihen, että Paxxxäet eivät olisi voineet purkaa rakennusta kantajien omistaman kiinteistön alueelta 1.8.2015 mennessä.
Rakennuksen purkaminen on itsenäinen sopimuskohta kauppakirjassa. Purkamista ei ole sidottu mihinkään muuhun tekijään kuin ajan kulumiseen. Talon tuli olla purettu vastaajien kustannuksella 1.8.2015 mennessä.
T. Vaxxx muutti rakennuksesta pois lopullisesti 30.8.2013. T. Vaxxx sopi asumisesta elokuun 2013 ajan Paxxxen kanssa. Paxxxen vuokralainen muutti sisään 1.9.2013.
2) Purkamisvaatimus koskee kantajien omistamalla kiinteistöllä sijaitsevaa rakennuksen osaa. Näin ollen tapahtumat vastaajien omistamalla kiinteistöllä eivät liity sopimusvelvoitteen täyttämiseen.
Mahdollinen maa-alueen tai vesialueen osuuden puuttuminen ei ole estänyt vastaajia hakemasta ja saamasta purkulupaa kantajien omistamalle kiinteistöllä sijaitsevalle vastaajien rakennuksen osalle.
Asiassa on riidatonta, että vastaajat eivät ole hakeneet lupaa kantajien omistamalla kiinteistöllä sijaitsevan rakennuksen osuuden purkamiselle.
Kantajat eivät ole vastustaneet purkuluvan myöntämistä. Kantajat ovat toistuvasti vaatineet rakennuksen purkamista omistamaltaan kiinteistöltä.
Kauppakirjan 21.5.2013 ehdon mukaan:
"Ostaja purkaa rakennuksen 1.8.2015 mennessä siltä osin, kuin rakennus sijaitsee sen pohjoispuolella olevalla naapurialueella.".
Pohjoispuolen Vaxxxjen omistamalle alueelle ei ole haettu rakennuslupaa. Sille alueelle ei ole tehty asiaan vaikuttavia kiinteistötoimituksia.
Vaxxxt ovat kanteella vaatineet oikeutta rakennuksen purkamiseen omistamiensa kiinteistöjen alueelta.
Mikään Paxxxen vetoama seikka ei ole vaikuttanut siihen, että Paxxxäet eivät olisi voineet purkaa rakennusta kantajien omistaman kiinteistön alueelta 1.8.2015 mennessä.
Rakennuksen purkaminen on itsenäinen sopimuskohta kauppakirjassa. Purkamista ei ole sidottu mihinkään muuhun tekijään kuin ajan kulumiseen. Talon tuli olla purettu vastaajien kustannuksella 1.8.2015 mennessä.
T. Vaxxx muutti rakennuksesta pois lopullisesti 30.8.2013. T. Vaxxx sopi asumisesta elokuun 2013 ajan Paxxxen kanssa. Paxxxen vuokralainen muutti sisään 1.9.2013.
Purkuluvan hakeminen on kaupantekopäivästä 21.5.2013 lukien ollut koko ajan Paxxxäille mahdollista ja myös sopimusvelvoite siten, että rakennus on purettu kantajien omistamalta alueelta 1.8.2015 mennessä.
Paxxxäet ovat maksamalla sopimussakon ajalta 4.7.-18.9.2016 itsekin sitä mieltä, että rakennus olisi tullut purkaa viimeistään 4.7.2016 ja että kaikki esteet purkamiselle ovat lakanneet 5.4.2016. Paxxxäet eivät kuitenkaan ole tähän päivään mennessä aloittaneet purkutyötä.
Kantajat ovat vaatineet talon purkamista omalta maaltaan. Kantajat eivät ole yhdelläkään toimella viivästyttäneet purkamista. Pinta-alojen oikaisut eivät ole vaikuttaneet kantajien mihinkään purkamiseen liittyvään toimeen. Paxxxen omaan kiinteistöönsä saama lainhuuto ei ole vaikuttanut talon purkamiseen kantajien omistamalta maa-alueelta. Joka tapauksessa vastaajilla on ollut lainhuudon saamisesta yli vuosi aikaa purkaa talo sopimuksen puitteissa.
Paxxxäillä oli sopimukseen perustuva velvollisuus purkaa talo 1.8.2015 mennessä. Siten heillä oli velvollisuus hakea purkulupaa niin hyvissä ajoin, että sopimuksen ehto täyttyy.
Paxxxäet eivät ole hakeneet erikseen purkulupaa. Kunnan päätös osoittaa, milloin rakennus on kunnan kannalta purettava. Kunnan päätös ei vaikuta mitenkään sopimuksen mukaiseen purkuvelvollisuuteen.
Paxxxen kirjallisen sopimuksen vastainen oman edun tavoittelu ei tee sopimusta tyhjäksi.
Kauppakirjalla 21.5.2013 vastaajat ovat saaneet hallintaoikeuden myyjien omistamaan kaupankohteeseen 1.8.2013.
J. Paxxxäelle ja K. Växxx-Paxxxäelle on myönnetty lainhuuto ostettuihin määräaloihin 28.5.2013, joten ostetut alueet ovat varmasti olleet heidän omistuksessaan ja hallinnassaan.
Lunastustoimitus on päättynyt 17.12.2013. Viimeinenkin rajoitus kantajilta käyttää ostettua aluetta on poistunut 17.3.2014.
Vastaajat eivät ole rakennus- ja purkulupahakemuksen yhteydessä (molemmat 8.5.2015) eivätkä 4.11.2016 mennessä ole hakeneet purkulupaa kantajien omistamalla kiinteistöllä olevan rakennuksen osan purkamiseen. Näin ollen vesialueen osan siirtymisellä vastaajien hallintaan 28.10.2015 ei ole ollut vaikutusta rakennusluvan eikä purkuluvan hakemisen kannalta.
3)Rakennus on vapautunut vastaajien käyttöön 1.9.2013 kun vastaajien vuokralaiset muuttivat taloon. T. Vaxxx oli sopinut suoraan vastaajien kanssa siitä, että hän sai pitää omia tavaroitaan talossa elokuun 2013 ajan. Talossa olevan irtaimen oli sovittu jäävän vastaajille, vaikka vastaajat sittemmin syyskuussa 2013 vaativat kantajia siirtämään hylkäämänsä irtaimen. Kantajat siirsivät lopun irtaimen pois rakennuksesta 19.9.2013 mennessä.
Vastaajien kuittausväitteen tueksi vetoama pinta-alavirhe vesialueessa ja mahdollisesti maa-alueessa, eivät kauppakirjan ehtojen mukaan oikeuta sopimussakkoon. Kantajat eivät omistaneet vastaajien viittaamia alueita, eivätkä voineet myydä niitä. Kyseessä on välittäjän vastuulla oleva kirjoitusvirhe ja viranomaisrekisterissä oleva pinta-alavirhe. Tontinmittauksen yhteydessä oikeat neliömäärät eivät olleet päivittyneet kiinteistörekisteriin.
Vesialueen osalta vastaajat olivat sopineet asiasta suoraan kiinteistövälittäjän kanssa heti kaupan jälkeen, joten sopimussakko ei siltä osin tule kysymykseen. Maa-alan osalta kantajat ovat ostaneet puuttuvat neliömetrit vastaajille välittömästi kaupan jälkeen.
Vastaajat ovat saaneet täyden hallintaoikeuden kaikkeen kauppakirjalla luovutettuun myyjien omistamaan maa- ja vesialueeseen, joten oikeutta kauppakirjan mukaiseen sopimussakkoon ei ole syntynyt.
Toissijaisesti, vedotut pinta-alavirheet ovat niin vähäisiä, että niillä ei ole ollut mitään merkitystä vastaajille.
Ajallisesti tarkasteltuna vastaajat ovat saaneet lainhuudon heille muodostettuun tonttiin keväällä 2014, jota pidemmälle vaatimus ei voi ajallisesti ulottua.
Vastaajien kuittaustarkoituksessa esittämä vaatimus on alkavia viikkoja kohden oikein laskettu.
VASTAKANNE
Selostus asiasta:
Vastaajat ovat nostaneet asiassa vastakanteen. Vastaajat ovat vastakanteen kantajina kanteessaan vaatineet, että vastaajat M. Vuxxx, M. Vaxxx, M. Vaxxx ja T. Vaxxx velvoitetaan maksamaan heille hinnanalennusta siltä osin kuin 21.8.2013 solmitun kiinteistönkaupan kaupan kohde eli määräalat Stxxxda ja Stxxxda 1- tiloista ja kauppakirjaan merkitty vesialuemäärä eivät ole vastanneet sovittua. Hinnanalennus määräytyy seuraavasti:
- 441 euroa kauppahintaa
- kaupasta aiheutunut varainsiirtovero 95 euroa
- lainhuutomaksu 111 euroa
- kaupanvahvistuskulu 130 euroa
- lohkomiskulut noin 1020 euroa
kaikki edellä mainitut summat laillisine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua siitä, kun vaatimukset on esitetty eli 7.10.2016. Lisäksi kantajat ovat vaatineet korvausta oikeudenkäynti- ja asianosaiskuluistaan korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen laskettuna siitä lukien, kun kuukausi on kulunut käräjäoikeuden tuomion antamisesta.
Vastaajat ovat vastanneet kanteeseen ja vaatineet sen hylkäämistä sekä, että kantajat velvoitetaan korvaamaan heidän oikeudenkäyntikulunsa asiassa korkoineen.
Vastaajat ovat luopuneet vastakanteestaan kokonaisuudessaan.
RIIDATTOMAT SEIKAT
- Vastaajilla on purkuvelvollisuus ja velvollisuus poistaa purettu materiaali omalla kustannuksellaan
- Purkuvelvollisuus koskee kantajien kiinteistöllä olevaa rakennuksen osaa
- Vastaajien tuli purkaa kyseessä oleva rakennuksen osa 1.8.2015 mennessä
- Sopimussakon maksuvelvollisuus (vastaajilla) 4.7.2016 alkaen
- Paxxxäet saivat lainhuudon kantajien myymiin määräaloihin 28.5.2013
RIITAISET SEIKAT
- Onko kantajilla oikeus vaatia rakennuksen purkamista vastaajien kustannuksella oman kiinteistönsä alueelta
- Onko vastaajilla velvollisuutta maksaa sopimussakkoa aikaväliltä 1.8.2015-3.7.2016
- Ovatko kantajat velvollisia maksamaan sopimussakkoa aikaväliltä 1.8.2013-28.10.2015 (vesialue)
- Ovatko vastakanteen kantajat velvollisia korvaamaan vastakanteen vastaajien oikeudenkäyntikulut vastakanteen osalta
TODISTELU
Kirjalliset todisteet
Kantajat
K1. (V5) Kauppakirja 21.5.2013
K2. Lasku 9.9.2015
K3. Sähköpostiviesti 9.9.2015
K4. Lainhuutotodistus kiinteistöstä 257-473-1-150
K5. Valokuva
K6. Karttalehti
K7. (V3) Rakennuslupahakemus, ilmoitus ja purkamislupahakemus
K8. (V1) Maanmittauslaitoksen asiakirjat rakennuspaikan osan lunastuksesta
K9. on sama todiste kuin K10
K10. Kuusakosken lasku 23.9.2013
K11.(V4) Huomautus rakennuslupahakemukseen 4.9.2015
K12. Sähköpostikirjeenvaihto J. Paxxx - E. Jaxxx 7.4. ja 1.9.2014
Vastaajat
V1. (K8) Maanmittauslaitoksen asiakirjat rakennuspaikan osan lunastuksesta
V2. Karttakuva
V3. (K7) Rakennuslupahakemus, ilmoitus ja purkamislupahakemus
V4. (K11) Huomautus rakennuslupahakemukseen 4.9.2015
V5. (K1) Kauppakirja 21.5.2013 V6. Vesistön kauppakirja
V7. Sähköpostikirjeenvaihto
Henkilötodisteiu
M. Vuxxx
M. Vaxxx
M. Vaxxx
T. Vaxxx J. Paxxx
K. Växxx-Paxxx
KÄRÄJÄOIKEUDEN RATKAISU
Perustelut
Kanteen kohta 1:
Kantajat ovat myyneet vastaajille 21.5.2013 allekirjoitetulla kauppakirjalla määräalat Stxxxda ja Stxxxda 1- tiloista. Määräaloista on muodostettu vastaajien omistama Raxxxxxmi tila.
Kauppaan kuului tiloilla sijaitseva omakotitalorakennus, joka sijaitsee osin kantajien omistukseen jääneillä kantatiloilla Stxxxda ja Stxxxda 1.
Kauppakirja ehdon mukaan (Kaupan ehdot / 3.) vastaajat ovat sitoutuneet purkamaan edellä mainitun rakennuksen kantatilojen Stxxxda ja Stxxxda 1 alueelle ulottuvan osan 1.8.2015 mennessä.
Rakennusta ei purettu määräajassa, eikä purkamista ole aloitettu. Kaikki edellä mainitut seikat ovat riidattomia. Asianosaiset ovat erimielisiä siitä onko kantajilla oikeus vaatia rakennuksen purkamista vastaajien kustannuksella oman kiinteistönsä alueelta.
Kantajat vetoavat sopimuksen edellä riidattomaksi todettuun määräykseen purkamisesta sekä siihen, että purkamattomuus aiheuttaa vahinkoa kantajille muun muassa estämällä kantatilojen myynnin. Vastaajat puolestaan vetoavat siihen, että purkamisen viivästyksen varalta on sovittu sopimussakko ja, että kantajille ei ole osoitettu aiheutuvan asiassa vahinkoa. Vastaajat ovat lisäksi vedonneet siihen, että asianosaiset eivät ole sopineet ehdotonta takarajaa purkamiselle. Purkamisen tekemättä jättäminen ei myöskään ole kohtuutonta.
Käräjäoikeus toteaa, että sopimussakkomääräys on toissijainen määräys siltä varalta, että sopimuksen ensisijaista määräystä ei noudatettaisi. Sopimussakolla on sopimuksen kokonaisuudessa oma tarkoituksensa. Sen tarkoitus ei ole korvata purkamista koskevaa määräystä, vaan tehostaa sitä. Näin ollen sopimussakkoehto ei itsessään ole este vaatia sopimuksen mukaista suoritusta, eli rakennuksen osan purkua.
Purkamisehto on sopimuksen ehto ja sellaisenaan pätevä ja riippumaton siitä, aiheutuuko ehdon rikkomisesta vahinkoa kantajille. Toisaalta kantajat ovat heitä kuultaessa kertoneet, että ne harvat kysyjät, jotka ovat olleet kiinnostuneita myytävinä olevista tiloista Stxxxda ja Standboda 1, ovat lopettaneet neuvottelut kuultuaan, että myynnissä olevalla maa-alueella on vastaajien purkamatta jättämä rakennuksen osa. Asiassa on siten näytetty, että kantajille aiheutuu vastaajien menettelystä vahinkoa. Tällaista kantajille aiheutuvaa vahinkoa sopimussakko ei voi korjata tai kattaa. Asiassa ei ole tullut esiin mitään sellaista, joka osoittaisi purkamista koskevan ehdon sinällään kohtuuttomaksi.
Rakennuksen osan purkamiselle on vastoin vastaajien väittämää sovittu takaraja, joka on 1.8.2015. Takaraja on sanktioitu sopimussakolla. Mitään ehdottomampaa takarajaa ei ole ollut mahdollista sopia.
Kun purkamatta jättäminen estää kantajia myymästä tiloja Stxxxda ja Standboda 1, on purkamatta jättämistä pidettävä kohtuuttomana menettelynä kantajien kannalta. Mitään uutta purkuaikaa vastaajien hyväksi ei asiassa ole käräjäoikeudessa kohtuullista asettaa.
Edellä olevan perusteella kantajilla on oikeus vaatia purkamista koskevan ehdon täytäntöönpanoa vastaajien kustannuksella näiden kieltäydyttyä purkamasta kantajien tilojen puolella olevaa rakennuksen osaa.
Mitä tulee siihen, että purkaminen tarvitsee viranomaisen luvan, käräjäoikeus katsoo, että vastaajien olisi tullut menetellä sopimuksen purkamista koskevan ehdon mukaisesti niin, että purkulupa olisi tullut myönnetyksi ajoissa. Vastaajat ovat heitä oikeudessa kuultaessa todenneet, että he eivät ole voineet hakea purkulupaa kantajien alueelle. Asiassa ei ole mitään näyttöä siitä, että kantajat eivät olisi suostuneet antamaan vastaajille tilaisuutta ja mahdollisuutta hakea purkulupaa kantajien tiloilla olevalle rakennuksen osalle ja näin mahdollistaa asianmukainen asiointi tarvittavassa määrin viranomaisten kanssa.
Samalla tavalla kantajat olivat saaneet vastaajilta valtuutuksen hakea heidän puolestaan lainhuutoa lisämaalle. Kyse on ollut siitä, että vastaajat eivät ole halunneet purkaa rakennuksensa osaa, ei siitä, että he eivät olisi voineet asiaa niin halutessaan hoitaa.
Vastaajat ovat myöntäneet olevansa velvolliset maksamaan sopimussakkoa rakennuksen purkamista koskevan ehdon rikkomisen vuoksi 4.7.2016 lähtien. Vastaajat ovat myöntämisellään siis todenneet purkamisvelvoitteen olevan olemassa, mutta katsoneet velvoitteen korvautuvan velvollisuudella maksaa sopimussakkoa. Kun käräjäoikeus on edellä kerrotuin tavoin sillä kannalla, että sopimussakkoehto ei korvaa purkuvelvoitetta, ei vastaajien myöntämisenkään perusteella ole mitään syytä katsoa, että kantajat eivät voisi vaatia purkamista vastaajien kustannuksella. Kantajien esittämä vaatimus on erääntynyt, eikä se ole vanhentunut.
Erillisen purkuluvan hakeminen on ollut mahdollista eivätkä vastaajat eivät ole kiistäneetkään tätä.
Kanteen kohta 2:
Kantajat ovat vaatineet, että käräjäoikeus velvoittaa vastaajat maksamaan kantajille osapuolten väliseen kiinteistön 1.8.2013 päivättyyn kauppakirjaan perustuvan ehdon rikkomisesta , sopimussakkona 250 euroa viikossa alkaen 1.8.2015 korkolain 4:1 § mukaisine korkoineen ja jatkuen kunnes rakennus on purettu kantajien omistamien kiinteistöjen Stxxxda ja Stxxxda 1:n alueilta ja kiinteistöt ovat esteettä kantajien käytössä.
Vastaajat ovat myöntäneet vaatimuksen sopimussakosta oikeaksi 4.7.2016 lähtien.
Riitaiseksi on jäänyt, että onko vastaajilla velvollisuutta maksaa sopimussakkoa aikaväliltä 1.8.2015-3.7.2016
Kauppakirjan ehdossa 3. (kaupan ehdot/3.) määrätään, että "hallintaoikeus kaupankohteeseen siirtyy ostajalle 1.8.2013. Myyjä sitoutuu tyhjentämään kaupan kohteen irtaimistosta 1.8.2013 mennessä. Ostaja purkaa rakennuksen 1.8.2015 mennessä siltä osin kuin rakennus sijaitsee sen pohjoispuolella olevalla naapurialueella. Mikäli osapuolet eivät noudata edellä sovittuja päivämääriä, sopimusta rikkova osapuoli maksaa toiselle osapuolelle sopimussakkona 250 euroa kultakin alkavalta viivästysviikolta".
Käräjäoikeus toteaa, että mainitun ehdon mukaan vastaajien maksuvelvollisuus on selvä ja kantajan vaatimus oikeutettu. Vastaaja on kuitenkin tuonut esiin, että kantajat eivät olleet pystyneet omalta osaltaan täyttämään kauppakirjan ehtoja. Myyty pinta-ala ei ollut niin suuri kuin kauppakirjassa oli mainittu ja sama tilanne oli myös kaupassa myydyn vesialueen osalta. Vastaajat ovatkin kertoneet, että puuttuneiden alueiden hankkiminen vastaajille, joka on tapahtunut kantajien ja näiden palkkaaman kiinteistönvälittäjän toimesta, on viivästyttänyt heidän suunnittelemaansa uuden talon rakennusprojektia. Neuvottelut arkkitehdin kanssa ovat viivästyneet, kun maa-alue on ollut liian pieni. Vastaajat eivät ole voineet hakea rakennuslupaa ennen kuin koko tontti on heidän omistuksessaan. Tämän takia ei myöskään rakennusluvan kanssa yhdessä haettavaa vanhan rakennuksen purkulupaa ei ole voitu hakea. Erillistä purkulupaa ei ole kannattanut hakea, koska erillisessä purkuluvassa valittamiseen oikeutettujen piiri on laajempi kuin silloin, kun rakennus- ja purkulupaa haetaan yhdessä.
Vastaajat ovat saaneet lainhuudon kaupan kohteeseen 28.5.2013. Lunastustoimitus puuttuneen maa-alueen osalta on päättynyt 17.12.2013 ja lainhuuto on myönnetty 6.3.2014. Puuttuvan vesialueen kauppa on tehty 28.10.2015 ja vastaajat saivat hallintaoikeuden alueeseen samana päivänä.
Vastaajien väitteiden mukaan merkittävät päivät ovat siis olleet 6.3.2014 ja 28.10.2015. Ensimmäisen päivän osalta vastaajat ovat todenneet, että koska lainhuutoa heidän puolestaan haki M. Vuxxx ja koska tämä ei maininnut heille myönnetystä lainhuudosta ei mainitulla päivällä ole merkitystä. M. Vuxxx on myöntänyt hakeneensa lainhuudon ja että sen myöntäminen on jäänyt ilmoittamatta vastaajille. Näin ollen kantajat ovat täyttäneet velvollisuutensa vasta, kun puuttuvan vesialueen hallinta on siirtynyt vastaajille eli 28.10.2015.
Toisaalta vastaajat ovat hakeneet rakennuslupaa 13.7.2015 (kirjallinen todiste K7/V3). Näin ollen vastaajien väite siitä, että vesialueen vajauksella olisi ollut jotain merkitystä rakennus- ja purkuluvan hakemiselle ei pidä paikkaansa.
Vastaajille on sovittu kaupantekopäivästä lukien kaksi vuotta aikaa purkaa rakennuksen osa. Purkuasiaa ei ole kauppakirjassa liitetty lainkaan osaksi uudisrakennuksen lupa tai rakennusasioita. Se, että puuttuva maa-alue olisi estänyt uuden rakennuksen rakennusluvan hakemisen ei ole vaikuttanut siihen, että vanhan rakennuksen osalle olisi haettu purkulupa ja vaikka olisikin estänyt, niin lainhuudon saamisen jälkeen eli 6.3.2014 jälkeen luvan hakeminen olisi ollut mahdollista. Vastaajien olisi tullut seurata lainhuutoasiaa aktiivisesti, jotta voisivat täyttää sopimusvelvoitteensa, eikä olla passiivia.
Vastaajien väite siitä, että mahdollisten valitukseen oikeutettujen piiri olisi laajempi pelkkää purkulupaa haettaessa, ei ole merkityksellinen. Jos laki sallii valittamisen, silloin valittaminen on mahdollista. Ei kuitenkaan ole mitään perusteita olettaa, että joku olisi ollut halukas valittamaan asiasta. Ei voida katsoa, että asiassa olisi selvitetty, että hakemalla erikseen purkulupaa, olisi purun toimittaminen varmasti viivästynyt.
Vastaajat ovat olleet velvollisia purkamaan vanhan rakennuksen osan aivan siitä riippumatta hakevatko he lupaa uuden rakentamiseen. Näin ollen vastaajien sopimussakon maksuvelvollisuus alkaa kauppakirjaan merkityn viimeisen purkupäivän eli 1.8.2015 jälkeen.
Vastaajat ovat väittäneet, että kantajat eivät ole pyrkineet pienentämään heille aiheutuvaa vahinkoa. Vahinko, josta nyt on kyse, ei ole sellainen, että sitä voi pienentää. Kyseessä on tilanne, jossa vastaajien viivästyksen takia kantajien kiinteistön myynti on vaikeutunut tai muuttunut mahdottomaksi. Jutussa on jäänyt näyttämättä, että kantajat olisivat mitenkään pyrkineet haittaamaan kaupan ehtojen täyttämistä. Kantajat ovat päinvastoin pyrkineet nopeuttamaan kaupan ehtojen täyttämistä vaatimalla vastaajia purkamaan kiinteistöllään olevan rakennuksen osan. Kirjallinen todiste K11/V4 on tästä hyvä esimerkki. Mainitusta todisteesta käy ilmi, että kantajat nimenomaan vaativat rakennuksen purkamista ennen kuin kantajille myönnetään lisää viivettä purkamiseen aiheuttavan rakennusprojektin mahdollistava rakennuslupa. Samaan purkamisen kiirehdintään kantajat ovat kehottaneet vastaajia kirjallisista todisteista V7 ja K2 ilmi käyvällä tavalla. Jutussa on käynyt ilmi, että kantajat ovat heti sen jälkeen, kun on käynyt ilmi, että kauppakirjassa mainittu maa-alue on ollut liian suuri kantajien todelliseen omistukseen nähden, ostaneet kantajille puuttuvan 29 neliömetrin maa-alueen, hakeneet sille lainhuudon ja vastanneet maanmittauskustannuksista. Tämä käy ilmi kantajien kertomuksista oikeudessa ja kirjallisista todisteista K8/V1 ja K4.
Vastaajien väite siitä, että kantajat eivät ole pyrkineet pienentämään heille aiheutuvaa vahinkoa on siten hylättävä.
Mitä tulee puuttuneeseen vesialueen osaan, niin sen osalta ei ole esitetty mitään sellaisia seikkoja, jotka antaisivat aiheen katsoa, että se olisi voinut hidastaa purkamista koskevan ehdon täyttämistä. Se ei ole vaikuttanut mitään myöskään uudisrakennusta koskevan rakennusluvan hakemiseen. Rakennuslupahakemus (kirjallinen todiste K7/V3) on päivätty 8.5.2015 (siis ennen kuin vastaajat saivat lisävesialueen hallintaansa) ja samana päivänä on päivätty maistraatille osoitettu ilmoitus rakennuksen poistumasta. Molemmat asiakirjat lisäksi koskevat vastaajien omistamaa kiinteistöä, eikä niillä ole merkitystä riidan kohteena olevan rakennuksen osan, joka sijaitsee kantajien omistamalla maalla, kannalta. Vastaajat ovat lisäksi kirjallisesta todisteesta V7 ilmi käyvällä tavalla olleet valmiit puuttuvan vesialueen sijasta ottamaan vastaan rahakorvauksen tai lisämaata. Tämäkin osoittaa, että vesialue on ollut vastaajille merkityksetön uudisrakentamisen kannalta ja että sillä ei voi perustella purkamisen viivästystä.
Vastaajien kuittausvaatimus:
Vastaajat ovat toissijaisesti kuittaustarkoituksessa vaatineet, että kantajat velvoitetaan maksamaan sopimussakkoa vastaajille kultakin alkavalta viikolta 1.8.2013 lukien siihen saakka, kun vastaajat ovat saaneet hallintaoikeuden myös kaupan kohteessa sovittuun vesialueeseen eli 28.10.2015 asti, yhteensä 29.250 euroa laillisine korkoineen 7.10.2016 lukien.
Kantajat ovat kiistäneet sopimussakkolausekkeen soveltuvan kyseiseen tapaukseen.
Asianosaisten kesken on siis riitaa siitä, ovatko kantajat velvollisia maksamaan sopimussakkoa vastaajille aikaväliltä 1.8.2013-28.10.2015 (vesialue).
Kirjallisena todisteena K1/V5 olevan kauppakirjan ehdon 3. mukaan sopimussakkosanktio kohdistuu osapuoleen, joka jättää noudattamatta sopimusehdossa 3. sovittuja päivämääriä. Näitä päivämääriä ovat kaupan kohteen hallinnan siirtyminen ostajille 1.8.2013, johon liittyen myyjät sitoutuvat tyhjentämään kaupan kohteen irtaimistosta 1.8.2013 mennessä ja 1.8.2015 johon mennessä ostajat sitoutuvat purkamaan rakennuksen siltä osin kuin rakennus sijaitsee kantajien maalla.
Kaupan kohde, joka on määritelty sopimuksen kohdassa "Kaupan kohde/Kiinteistön tiedot, on siirtynyt ostajien hallintaan 1.8.2013 lukuun ottamatta rakennusta. Rakennuksen tyhjennys irtaimistosta ja rakennuksen luovutus on osapuolten kesken sovittu sopimuksesta poiketen siirtyvän niin, että taloon asumaan jäänyt T. Vaxxx muuttaa talosta irtaimistoineen viimeistään 30.8.2013 ja näin on tapahtunutkin ja vastaajien vuokralainen on muuttanut taloon 1.9.2016. Tämä on asiassa selvitetty T. Vaxxxn luotettavana pidettävällä kertomuksella ja kirjallisella todisteella K10. Näin ollen kantajat ovat täyttäneet sopimuksen ehdon 3 mukaiset velvollisuutensa siten kuin oli sovittu. Riidatonta on, että kaupan kohteessa on ollut virhe. Kaupan kohteen pinta-ala on ollut sekä maa-alueen, että vesialueen osalta pienempi kuin mitä kauppakirjassa on mainittu. Riidatonta on, että maa-alueen osalta kantajat ovat itse pikaisesti kaupan jälkeen hankkineet, kuten aiemmin on selostettu, vastaajille puuttuvan maa-alueen ja että kantajien edustajana toiminut kiinteistönvälittäjä on neuvotellut vastaajille tilaisuuden ostaa puuttuva vesialue, niin kuin sittemmin on tapahtunutkin. Kiinteistönvälittäjä on luvannut vastata järjestelyn kuluista heti kun vastaajat hänelle laskun lähettävät.
Kaupan kohteen virhe ei ollut sellainen sopimusrikkomus, jonka varalta sopimuksen ehto 3. on sopimukseen otettu. Kyse on sanktiosta, joka kohtaa sitä sopimusosapuolta, joka jättää noudattamatta sopimusta. Kantajat eivät ole kertomustensa mukaan tienneet, eikä sitä ole tiennyt heidän mukaansa kiinteistönvälittäjäkään, että kaupan kohteessa on virhe. Virheet ovat kantajien mukaan aiheutuneet kiinteistönvälittäjän vastuulla olevasta kirjoitusvirheestä ja viranomaisrekisterissä olevasta pinta-alavirheestä, kun tontinmittauksen yhteydessä oikeat neliömetrimäärät eivät olleet päivittyneet kiinteistörekisteriin. Virheet on mahdollisimman nopeasti, niiden ilmitulon jälkeen, kantajien toimesta korjattu. Kyseessä ei ole tilanne, jossa kantajat sopimusosapuolena jättäisivät noudattamatta sopimusta. Tämän vuoksi sopimussakkolauseketta ei voida soveltaa kantajiin sen vuoksi, että kaupan kohteessa on ollut virhe.
Vastaajien kuittaustarkoituksessa esittämä vaatimus on edellä selostetun perusteella perusteeton ja tulee hylätä.
Muu kuin edellä selostettu näyttö on asian ratkaisemisen kannalta merkityksetöntä.
Oikeudenkäyntikulut:
Oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 1 §:ssä säädetään, että asianosainen, joka häviää asian, on velvollinen korvaamaan kaikki vastapuolensa tarpeellisista toimenpiteistä johtuvat kohtuulliset oikeudenkäyntikulut.
Kantajien kanne on hyväksytty kokonaisuudessaan. Vastaajat ovat hävinneet asian ja ovat velvolliset korvaamaan kantajien oikeudenkäyntikulut asiassa korkoineen.
Kantajat ovat vaatineet korvausta oikeudenkäyntikuluistaan 14.720,20 euroa.
Kantajien esittämä lasku oikeudenkäyntikuluista on kiistetty seuraavilta osin:
Laskutus siltä osin, kun se koskee 26.9.2016 tapahtunutta istuntoa on liiallinen. Kohtuullinen määrä tältä osin olisi 400 euroa. Jatketun valmistelun istunnon 4.11.2016 osalta laskutus on liiallinen. Samoin liiallisia ovat kulut, jotka on laskutettu sukuselvitysten tilaamisesta.
VASTAKANNE
Selostus asiasta:
Vastaajat ovat nostaneet asiassa vastakanteen. Vastaajat ovat vastakanteen kantajina kanteessaan vaatineet, että vastaajat M. Vuxxx, M. Vaxxx, M. Vaxxx ja T. Vaxxx velvoitetaan maksamaan heille hinnanalennusta siltä osin kuin 21.8.2013 solmitun kiinteistönkaupan kaupan kohde eli määräalat Stxxxda ja Stxxxda 1- tiloista ja kauppakirjaan merkitty vesialuemäärä eivät ole vastanneet sovittua. Hinnanalennus määräytyy seuraavasti:
- 441 euroa kauppahintaa
- kaupasta aiheutunut varainsiirtovero 95 euroa
- lainhuutomaksu 111 euroa
- kaupanvahvistuskulu 130 euroa
- lohkomiskulut noin 1020 euroa
kaikki edellä mainitut summat laillisine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua siitä, kun vaatimukset on esitetty eli 7.10.2016. Lisäksi kantajat ovat vaatineet korvausta oikeudenkäynti- ja asianosaiskuluistaan korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen laskettuna siitä lukien, kun kuukausi on kulunut käräjäoikeuden tuomion antamisesta.
Vastaajat ovat vastanneet kanteeseen ja vaatineet sen hylkäämistä sekä, että kantajat velvoitetaan korvaamaan heidän oikeudenkäyntikulunsa asiassa korkoineen. Vastaajat ovat luopuneet vastakanteestaan kokonaisuudessaan.
Käräjäoikeuden ratkaisun perustelut:
Oikeudenkäymiskaaren 5 luvun 13 §:ssä säädetään, että siltä osin kuin kantaja on luopunut kanteesta, kanne hylätään tuomiolla.
Oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 1 §:ssä säädetään, että asianosainen, joka häviää asian, on velvollinen korvaamaan kaikki vastapuolensa tarpeellisista toimenpiteistä johtuvat kohtuulliset oikeudenkäyntikulut.
Kantajat ovat luopuneet kanteestaan ja se hylätään tuomiolla. Kantajat ovat näin ollen hävinneet asian ja ovat velvolliset korvaamaan kaikki vastapuolensa tarpeellisista toimenpiteistä johtuvat kohtuulliset oikeudenkäyntikulut.
Vastaajat ovat esittäneet kuluistaan laskun kanteen 1 oikeudenkäyntikululaskun yhteydessä. Kanteen I ja vastakanteen osalta kulujen korvausvelvollisuudesta on lausuttu jäljempänä yhteisesti.
Oikeudenkäyntikulut kanteen I ja vastakanteen osalta:
Kantajien esittämä lasku oikeudenkäyntikuluista on kiistetty seuraavilta osin:
Laskutus siltä osin, kun se koskee 26.9.2016 tapahtunutta istuntoa on liiallinen. Kohtuullinen määrä tältä osin olisi 400 euroa. Jatketun valmistelun istunnon 4.11.2016 osalta laskutus on liiallinen. Samoin liiallisia ovat kulut, jotka on laskutettu erikseen sukuselvitysten tilaamisesta.
Kantajien avustaja on ilmoittanut, että istuntojen osalta laskussa ovat mukana matka-ajat. Kulujen osalta sukuselvityksistä maksetut kulut ovat maksettuja kuluja, joita vaaditaan takaisin.
Käräjäoikeus toteaa, että valmisteluistunto 26.9.2016 on tapahtunut aikavälillä kello 9:30-10:34. Näin ollen myönnettyä suurempi määrä laskutusta lisättynä arvonlisäverolla (400 euroa+ 96 euroa), ei ole perusteltu. Sen sijaan valmisteluistunto 4 11.2016 on kestänyt kello 9:30-15:00, minkä lisäksi matkoista on aiheutunut ajanhukkaa. Tällä perusteella laskutusta ei ole tältä osin osoitettu liialliseksi. Mitä tulee sukuselvitysten hankkimisesta vaadittua määrää on kantajien selvitys maksetuista kuluista huomioon ottaen pidettävä perusteltuna.
Tuomiolauselma
Kanne 1
1) M. Vuxxx, M. Vaxxx, M. Vaxxx ja T. Vaxxx oikeutetaan J. Paxxxäen ja K. Växxx-Paxxxäen kustannuksella purkamaan J. Paxxxäen ja K. Växxx-Paxxxäen omistaman asuinrakennuksen osa M. Vuxxxn, M. Vaxxxn, M. Vaxxxn ja T. Vaxxxn omistamien Stxxxda ja Stxxxda 1 tilojen alueelta.
2) J. Paxxx ja K. Växxx-Paxxx velvoitetaan maksamaan M. Vuxxxlle, M. Vaxxxlle, M. Vaxxxlle ja T. Vaxxxlle yhteisesti sopimussakkona 1.8.2015 jälkeen alkavalta kultakin viivästysviikolta 250 euroa viikossa korkolain 4:1 § mukaisine korkoineen jatkuen, kunnes vastaajien omistama rakennus on purettu kantajien omistamien kiinteistöjen Stxxxda ja Stxxxda 1:n alueilta ja kiinteistöt ovat esteettä kantajien käytössä.
3) J. Paxxx ja K. Växxx-Paxxx velvoitetaan maksamaan M. Vuxxxlle, M. Vaxxxlle, M. Vaxxxlle ja T. Vaxxxlle yhteisesti korvaukseksi oikeudenkäyntikuluista 14.224,20 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine korkoineen laskettuna siitä lukien, kun kuukausi on kulunut käräjäoikeuden tuomion antamisesta.
Vastakanne
Kanne hylätään.
MUUTOKSENHAKU
Tähän ratkaisuun saa hakea muutosta valittamalla Helsingin hovioikeuteen tai ennakkopäätösvalituksella korkeimmalta oikeudelta.
J. Paxxx ja K. Växxx-Paxxx ovat ilmoittaneet tyytymättömyyttä koko tuomioon.
Valitusosoitus liitteenä.
Valitusten määräajat
Valitus: keskiviikko 11.1.2017
Vastavalitus: keskiviikko 25.1.2017
Käräjätuomari
K. Aixxx
Alla on hyväksytty sopimussakko, kun sillä on tehostettu velvollisuutta kauppakirjassa sovitun rakennuksen purkamisvelvoitteen täyttämiseksi. Lisäksi kantaja on oikeutettu suorittamaan purkutoimet vastaajan kustannuksella. Hovi-oikeus ei myöntänyt jatkokäsittelylupaa.
Helsingin hovioikeus
Päätös
Antamispäivä 8.6.2017
Nro 704
Diaarinumero S 17/256
Ratkaisu, johon on haettu muutosta
Espoon käräjäoikeus 12.12.2016 nro 18823 (liitteenä)
Asia
Kiinteistön virhe tai muu sopimusrikkomus
Valittajat
J. Paxxx
K. Växxx-Paxxx
Valitus
Paxxx ja Växxx-Paxxx ovat vaatineet, että kanne hylätään. Toissijaisesti Paxxx ja Växxx-Paxxx ovat vaatineet, että kanne hylätään siltä osin kun I. ja R. Vaxxxn kuolinpesän osakkaat M. Vuxxx, M. Vaxxx, M. Vaxxx ja T. Vaxxx (jäljempänä kantajat) on oikeutettu purattamaan asuinrakennus heidän kustannuksellaan ja että kantajat velvoitetaan suorittamaan Paxxxäelle ja Växxx-Paxxxäelle sopimussakkona 29.250 euroa korkoineen. Lisäksi Paxxx ja Växxx-Paxxx ovat vaatineet, että kantajat velvoitetaan korvaamaan heidän oikeudenkäyntikulunsa asiassa korkoineen.
Hovioikeuden ratkaisu
Perustelut
Oikeudenkäymiskaaren 25 a luvun 5 §:n mukaan valittajat Paxxx ja Växxx-Paxxx tarvitsevat asiassa jatkokäsittelyluvan.
Oikeudenkäymiskaaren 25 a luvun 11 §:n mukaan jatkokäsittelylupa on myönnettävä, jos
1)ilmenee aihetta epäillä käräjäoikeuden ratkaisun lopputuloksen oikeellisuutta,
2)käräjäoikeuden ratkaisun lopputuloksen oikeellisuutta ei ole mahdollista arvioida jatkokäsittelylupaa myöntämättä,
3)lain soveltamisen kannalta muissa samanlaisissa asioissa on tärkeä myöntää asiassa jatkokäsittelylupa tai
4)luvan myöntämiseen on muu painava syy.
Hovioikeus on tutkinut perusteet jatkokäsittelyluvan myöntämiselle. Aihetta luvan myöntämiselle ei ole.
Päätöslauselma
Jatkokäsittelylupaa ei myönnetä. Käräjäoikeuden ratkaisu jää pysyväksi.
Muutoksenhaku
Muutosta tähän ratkaisuun saadaan hakea korkeimmalta oikeudelta valittamalla vain, jos korkein oikeus niillä erityisillä perusteilla, jotka ilmenevät oheisesta valitusosoituksesta, myöntää valitusluvan.
Valitusosoituksessa tarkoitettu määräaika valitusluvan pyytämiseen ja valituksen tekemiseen päättyy 7.8.2017.
Helsingin hovioikeuden puolesta:
Asian ovat ratkaisseet:
hovioikeudenneuvos T. Ojxxx
hovioikeudenneuvos E. Koxxx
hovioikeudenneuvos L. Lexxx
Ratkaisu on yksimielinen.
ESPOON KÄRÄJÄOIKEUS
2.8 osasto
käräjätuomari K. Aixxx
TUOMIO 16/18823
12.12.2016 L 15/17538
Kantaja
Vuxxx, M. I. ja R. Vaxxxn kuolinpesien osakkaana
Vaxxx, M., I. ja R. Vaxxxn kuolinpesien osakkaana
Vaxxx, M., I. ja R. Vaxxxn kuolinpesien osakkaana
Vaxxx, T., I. ja R. Vaxxxn kuolinpesien osakkaana
Vastaaja
Paxxx, J.
Växxx-Paxxx, K.
Asia
Kiinteistön virhe tm. sopimusrikkomus
Vireille
14.12.2015
KANNE 1
Vaatimukset
Kantajat vaativat, että käräjäoikeus
1) oikeuttaa kantajat purattamaan vastaajien kustannuksella vastaajien omistaman asuinrakennuksen kantajien omistamien Stxxxda ja Stxxxda 1 tilojen alueelta,
2) velvoittaa vastaajat maksamaan kantajille osapuolten väliseen kiinteistön 1.8.2013 päivättyyn kauppakirjaan perustuvan ehdon rikkomisesta sopimussakkona 250 euroa viikossa alkaen 1.8.2015 korkolain 4:1 § mukaisine korkoineen ja jatkuen kunnes rakennus on purettu kantajien omistamien kiinteistöjen Stxxxda ja Stxxxda 1:n alueilta ja kiinteistöt ovat esteettä kantajien käytössä ja, että
3) velvoittaa vastaajat korvaamaan kantajien oikeudenkäyntikulut jutussa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine korkoineen siitä lukien, kun kuukausi on kulunut käräjäoikeuden tuomion antamisesta.
Perusteet
Vaatimuskohta 1)
Kantajat ovat myyneet vastaajille 1.8.2013 allekirjoitetulla kauppakirjalla määräalat Stxxxda ja Stxxxda 1- tiloista. Määräaloista on muodostettu vastaajien omistama Raxxxxxmi tila.
Kauppaan kuului tiloilla sijaitseva omakotitalorakennus, joka sijaitsee osin kantajien omistukseen jääneillä kantatiloilla Stxxxda ja Stxxxda 1. Vastaajat sitoutuivat kaupassa purkamaan rakennuksen kantatilojen Stxxxda ja Stxxxda 1 alueelle ulottuvan osan 1.8.2015 mennessä. Rakennusta ei purettu määräajassa, eikä purkamista ole edes aloitettu.
Sen vuoksi, että kantajat eivät ole noudattaneet sopimusta kantajien omistamalle kiinteistölle ei ole mahdollista rakentaa tarkoituksenmukaisella tavalla. Vastaajien rakennus haittaa olennaisella tavalla kantajien omistamien kiinteistöjen käyttöä. Kiinteistöä ei voi myydä.
Vaatimuskohta 2)
Asianosaiset ovat kaupassa sopineet, että sopimusta rikkova osapuoli maksaa sopimussakkona 250 euroa kultakin alkavalta viivästysviikolta.
Vastaajat ovat rikkoneet sopimuksen oleellista ehtoa kieltäytymällä purkamasta rakennusta. Sopimusrikkomus on syntynyt 1.8.2015, josta päivästä alkaen vastaajat ovat velvollisia suorittamaan kantajille sopimussakkona 250 euroa jokaiselta alkavalta viikolta.
Sopimusrikkomus on tietoinen ja tapahtuu hyötymistarkoituksessa. Oikeudenkäyntikulut:
Vastaajien hävitessä jutun he ovat velvolliset korvaamaan kantajien oikeudenkäyntikulut jutussa korkoineen.
VASTAUS
Vaatimukset
Vastaajat ovat kiistäneet kanteen purkuvaatimuksen osalta ja vaatineet sen hylkäämistä. Vastaajat ovat myöntäneet vaatimuksen sopimussakosta oikeaksi 4.7.2016 lähtien. Vastaajat ovat vaatineet asianosaisten välisen kaupan sopimussakkolausekkeen sovittelua 4.7.2016 edeltävältä ajalta, koska oikeustoimen ehto on kohtuuton tai sen soveltaminen johtaisi kohtuuttomuuteen.
Toissijaisesti vastaajat ovat kuittaustarkoituksessa vaatineet, että kantajat velvoitetaan maksamaan sopimussakkoa kultakin alkavalta viikolta 1.8.2013 lukien siihen saakka, kun vastaajat ovat saaneet hallintaoikeuden myös kaupan kohteessa sovittuun vesialueeseen eli 28.10.2015 asti, yhteensä 29.250 euroa laillisine korkoineen 7.10.2016 lukien.
Lisäksi vastaajat ovat vaatineet kantajien velvoittamista korvaamaan heidän oikeudenkäyntikulunsa ja asianosaiskulunsa jutussa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine korkoineen siitä lukien, kun kuukausi on kulunut käräjäoikeuden tuomion antamisesta.
Perusteet
1) Purkuvaatimus on hylättävä, koska purkamisen viivästyksen varalta on sovittu sopimussakko. Sopimussakkoa käytetään tavanomaisesti ehkäisemään vahinkoa ja sillä tarjotaan velkojalle vahingonkorvausta tehokkaampi oikeussuojakeino. Nyt kyseessä oleva sopimussakko ei ole kertaluonteinen, vaan kohdistuu jokaiseen alkavaan viikkoon ja siten omiaan ehkäisemään viivyttelyä asiassa. Koska nyt kyseessä olevassa tapauksessa on epäselvää, että vahinkoa on edes tapahtunut, katsotaan sopimussakon olevan riittävä keino turvaamaan asianosaisten edut kuten asianosaiset ovat sopineet. Sopimussakko ei ole myöskään kohtuuton, vaan kyseessä osapuolten tahdon mukainen yhdessä sovittu seuraamus siitä, mikäli purkaminen viivästyy. Osapuolet eivät ole sopineet ehdotonta takarajaa rakennuksen purkamiselle. Uuden rakennuksen käyttöönotto edellyttää joka tapauksessa vanhan rakennuksen purkua, joten purkamatta jättäminen ei ole kohtuutonta.
2)Sopimussakkoehdon soveltaminen ei voi tulla kyseeseen ennen 4.7.2016. Sopimussakkoa koskeva vaatimus, joka kohdistuu aikaan ennen 4.7.2016 on kohtuuton sen vuoksi, että vastaajat saivat kyseessä olevan rakennuksen purkuluvan 5.4.2016 ja kohtuullinen aika purkaa rakennus on päättynyt 4.7.2016.
Sopimussakkoehto on tullut kohtuuttomaksi sopimuksen solmimisen jälkeen, koska on ilmennyt, että kauppakirja ei ole vastannut todellista tilannetta, ja se aiheutti rakennus- ja purkuprosessin pitkittymisen. Kauppakirjassa kaupan kohteena olevat maa- ja vesialueet olivat kaupassa sovittua pienempiä. Toisin kuin kantajat esittävät, ei sopimussakkolauseketta tule tulkita sopimuksen ulkopuolisena erillisenä ehtona, johon eivät olisi vaikuttaneet muuttuneet olosuhteet. Vastaajien tarkoitus ostaessaan kiinteistön on ollut tarkoitus rakentaa sille asuinrakennus ja sitoutuessaan sopimussakkoehtoon, he ovat arvioineet kyseisen purkuajan riittävän suhteessa sopimuksen tarkoitukseen siis uuden asuinrakennuksen rakentamiseen. Sopimuksen tarkoitukseen nähden on ollut olennaista saada koko maa-alue hallintaan, koska rakennuslupaa ei saa myöntää, ellei hakija hallitse koko tonttia. Rakennusta tai sen osaa ei saa ilman lupaa purkaa. Haettaessa pelkästään purkulupaa, valitusoikeus on laajemmalla piirillä, kuin silloin kun haetaan rakennus- ja purkulupaa yhdessä. Luvan saaminen on jälkimmäisellä tavalla myös todennäköisempää.
Kantajat eivät ole pyrkineet pienentämään heille aiheutuvaa vahinkoa, vaikka näin olisi tullut menetellä. Päinvastoin, purkulupaprosessi pitkittyi muun muassa kantajien vastustettua purkuluvan myöntämistä.
3) Toissijaisesti kantajat ovat velvoitettava maksamaan sopimussakkoa kultakin alkavalta viikolta 1.8.2013 lukien siihen saakka, kun vastaajat ovat saaneet hallintaoikeuden myös kaupan kohteessa sovittuun vesialueeseen eli 28.10.2015 asti, yhteensä 29.250 euroa laillisine korkoineen 7.10.2016 lukien. Tällä summalla tulee kuitata vastaajien kantajille mahdollisesti maksettavaksi tuomittua sopimussakkoa.
Vastaajien kannalta on merkityksetöntä, onko pinta-aloja koskeva virhe tapahtunut myyjien vai välittäjän toimesta, kun välittäjä on myyjien edustaja.
Mikäli sopimussakkoehtoa tulkitaan riippumatta muista kaupan ehdoista, on katsottava hallintaoikeuden siirtyneen maa-alueisiin vasta 17.3.2014 ja vesialueeseen vasta 28.10.2015 asti.
Oikeudenkäyntikulut:
Kantajien hävitessä jutun he ovat velvolliset korvaamaan vastaajien oikeudenkäyntikulut jutussa korkoineen.
Kantajien lausuma vastaajien vastauksen johdosta
Kantajat ovat voineet tyhjentää rakennuksen irtaimiston vasta sen jälkeen, kun vastaajat olivat päässeet keskenään sopuun irtaimiston vastaanottamisesta.
Myydyn maa-alueen muodostaminen tontiksi edellytti lisämaan hankkimista, mikä ei ollut kantajien tai kiinteistönvälittäjän tiedossa. Kantajat lunastivat omalla kustannuksellaan tarvittavan lisämaan ja vastasivat lohkomisesta aiheutuneista kustannuksista.
Rakennusluvan voi hakea ennen kuin puuttuva maa-alue on liitetty tonttiin. Joka tapauksessa ostajilla on ollut tontista puuttuneen 29 neliömetrin lisäämisen jälkeen riittävästi aikaa hakea rakennuslupa. Rakennuslupa on kuitenkin eri asia kuin purkulupa. Ostajat eivät ole hakeneet purkulupaa niin ajoissa, että rakennuksen purkaminen olisi tapahtunut 1.8.2015 mennessä ja nimenomaan kantajien omistaman tontin alueelta. Näin ollen 29 neliömetrin alueen myöhemmällä liittämisellä ostajien tonttiin ei ole mitään merkitystä kannevaatimusten kannalta.
1) Sopimussakkoehto ei poista vastaajien velvollisuutta purkaa rakennus.
Olisi kohtuutonta tulkita sopimusta ja sopimussakkoa siten, että vastaajat voisivat jättää rakennuksen purkamatta ja käyttää sitä taloudellisessa toiminnassaan noin 1.000 euron kuukausikorvausta vastaan.
Kauppakirjan 21.5.2013 ehdon mukaan:
"Ostaja purkaa rakennuksen 1.8.2015 mennessä siltä osin, kuin rakennus sijaitsee sen pohjoispuolella olevalla naapurialueella.".
Pohjoispuolen Vaxxxjen omistamalle alueelle ei ole haettu rakennuslupaa. Sille alueelle ei ole tehty asiaan vaikuttavia kiinteistötoimituksia.
Vaxxxt ovat kanteella vaatineet oikeutta rakennuksen purkamiseen omistamiensa kiinteistöjen alueelta.
Mikään Paxxxen vetoama seikka ei ole vaikuttanut siihen, että Paxxxäet eivät olisi voineet purkaa rakennusta kantajien omistaman kiinteistön alueelta 1.8.2015 mennessä.
Rakennuksen purkaminen on itsenäinen sopimuskohta kauppakirjassa. Purkamista ei ole sidottu mihinkään muuhun tekijään kuin ajan kulumiseen. Talon tuli olla purettu vastaajien kustannuksella 1.8.2015 mennessä.
T. Vaxxx muutti rakennuksesta pois lopullisesti 30.8.2013. T. Vaxxx sopi asumisesta elokuun 2013 ajan Paxxxen kanssa. Paxxxen vuokralainen muutti sisään 1.9.2013.
2) Purkamisvaatimus koskee kantajien omistamalla kiinteistöllä sijaitsevaa rakennuksen osaa. Näin ollen tapahtumat vastaajien omistamalla kiinteistöllä eivät liity sopimusvelvoitteen täyttämiseen.
Mahdollinen maa-alueen tai vesialueen osuuden puuttuminen ei ole estänyt vastaajia hakemasta ja saamasta purkulupaa kantajien omistamalle kiinteistöllä sijaitsevalle vastaajien rakennuksen osalle.
Asiassa on riidatonta, että vastaajat eivät ole hakeneet lupaa kantajien omistamalla kiinteistöllä sijaitsevan rakennuksen osuuden purkamiselle.
Kantajat eivät ole vastustaneet purkuluvan myöntämistä. Kantajat ovat toistuvasti vaatineet rakennuksen purkamista omistamaltaan kiinteistöltä.
Kauppakirjan 21.5.2013 ehdon mukaan:
"Ostaja purkaa rakennuksen 1.8.2015 mennessä siltä osin, kuin rakennus sijaitsee sen pohjoispuolella olevalla naapurialueella.".
Pohjoispuolen Vaxxxjen omistamalle alueelle ei ole haettu rakennuslupaa. Sille alueelle ei ole tehty asiaan vaikuttavia kiinteistötoimituksia.
Vaxxxt ovat kanteella vaatineet oikeutta rakennuksen purkamiseen omistamiensa kiinteistöjen alueelta.
Mikään Paxxxen vetoama seikka ei ole vaikuttanut siihen, että Paxxxäet eivät olisi voineet purkaa rakennusta kantajien omistaman kiinteistön alueelta 1.8.2015 mennessä.
Rakennuksen purkaminen on itsenäinen sopimuskohta kauppakirjassa. Purkamista ei ole sidottu mihinkään muuhun tekijään kuin ajan kulumiseen. Talon tuli olla purettu vastaajien kustannuksella 1.8.2015 mennessä.
T. Vaxxx muutti rakennuksesta pois lopullisesti 30.8.2013. T. Vaxxx sopi asumisesta elokuun 2013 ajan Paxxxen kanssa. Paxxxen vuokralainen muutti sisään 1.9.2013.
Purkuluvan hakeminen on kaupantekopäivästä 21.5.2013 lukien ollut koko ajan Paxxxäille mahdollista ja myös sopimusvelvoite siten, että rakennus on purettu kantajien omistamalta alueelta 1.8.2015 mennessä.
Paxxxäet ovat maksamalla sopimussakon ajalta 4.7.-18.9.2016 itsekin sitä mieltä, että rakennus olisi tullut purkaa viimeistään 4.7.2016 ja että kaikki esteet purkamiselle ovat lakanneet 5.4.2016. Paxxxäet eivät kuitenkaan ole tähän päivään mennessä aloittaneet purkutyötä.
Kantajat ovat vaatineet talon purkamista omalta maaltaan. Kantajat eivät ole yhdelläkään toimella viivästyttäneet purkamista. Pinta-alojen oikaisut eivät ole vaikuttaneet kantajien mihinkään purkamiseen liittyvään toimeen. Paxxxen omaan kiinteistöönsä saama lainhuuto ei ole vaikuttanut talon purkamiseen kantajien omistamalta maa-alueelta. Joka tapauksessa vastaajilla on ollut lainhuudon saamisesta yli vuosi aikaa purkaa talo sopimuksen puitteissa.
Paxxxäillä oli sopimukseen perustuva velvollisuus purkaa talo 1.8.2015 mennessä. Siten heillä oli velvollisuus hakea purkulupaa niin hyvissä ajoin, että sopimuksen ehto täyttyy.
Paxxxäet eivät ole hakeneet erikseen purkulupaa. Kunnan päätös osoittaa, milloin rakennus on kunnan kannalta purettava. Kunnan päätös ei vaikuta mitenkään sopimuksen mukaiseen purkuvelvollisuuteen.
Paxxxen kirjallisen sopimuksen vastainen oman edun tavoittelu ei tee sopimusta tyhjäksi.
Kauppakirjalla 21.5.2013 vastaajat ovat saaneet hallintaoikeuden myyjien omistamaan kaupankohteeseen 1.8.2013.
J. Paxxxäelle ja K. Växxx-Paxxxäelle on myönnetty lainhuuto ostettuihin määräaloihin 28.5.2013, joten ostetut alueet ovat varmasti olleet heidän omistuksessaan ja hallinnassaan.
Lunastustoimitus on päättynyt 17.12.2013. Viimeinenkin rajoitus kantajilta käyttää ostettua aluetta on poistunut 17.3.2014.
Vastaajat eivät ole rakennus- ja purkulupahakemuksen yhteydessä (molemmat 8.5.2015) eivätkä 4.11.2016 mennessä ole hakeneet purkulupaa kantajien omistamalla kiinteistöllä olevan rakennuksen osan purkamiseen. Näin ollen vesialueen osan siirtymisellä vastaajien hallintaan 28.10.2015 ei ole ollut vaikutusta rakennusluvan eikä purkuluvan hakemisen kannalta.
3)Rakennus on vapautunut vastaajien käyttöön 1.9.2013 kun vastaajien vuokralaiset muuttivat taloon. T. Vaxxx oli sopinut suoraan vastaajien kanssa siitä, että hän sai pitää omia tavaroitaan talossa elokuun 2013 ajan. Talossa olevan irtaimen oli sovittu jäävän vastaajille, vaikka vastaajat sittemmin syyskuussa 2013 vaativat kantajia siirtämään hylkäämänsä irtaimen. Kantajat siirsivät lopun irtaimen pois rakennuksesta 19.9.2013 mennessä.
Vastaajien kuittausväitteen tueksi vetoama pinta-alavirhe vesialueessa ja mahdollisesti maa-alueessa, eivät kauppakirjan ehtojen mukaan oikeuta sopimussakkoon. Kantajat eivät omistaneet vastaajien viittaamia alueita, eivätkä voineet myydä niitä. Kyseessä on välittäjän vastuulla oleva kirjoitusvirhe ja viranomaisrekisterissä oleva pinta-alavirhe. Tontinmittauksen yhteydessä oikeat neliömäärät eivät olleet päivittyneet kiinteistörekisteriin.
Vesialueen osalta vastaajat olivat sopineet asiasta suoraan kiinteistövälittäjän kanssa heti kaupan jälkeen, joten sopimussakko ei siltä osin tule kysymykseen. Maa-alan osalta kantajat ovat ostaneet puuttuvat neliömetrit vastaajille välittömästi kaupan jälkeen.
Vastaajat ovat saaneet täyden hallintaoikeuden kaikkeen kauppakirjalla luovutettuun myyjien omistamaan maa- ja vesialueeseen, joten oikeutta kauppakirjan mukaiseen sopimussakkoon ei ole syntynyt.
Toissijaisesti, vedotut pinta-alavirheet ovat niin vähäisiä, että niillä ei ole ollut mitään merkitystä vastaajille.
Ajallisesti tarkasteltuna vastaajat ovat saaneet lainhuudon heille muodostettuun tonttiin keväällä 2014, jota pidemmälle vaatimus ei voi ajallisesti ulottua.
Vastaajien kuittaustarkoituksessa esittämä vaatimus on alkavia viikkoja kohden oikein laskettu.
VASTAKANNE
Selostus asiasta:
Vastaajat ovat nostaneet asiassa vastakanteen. Vastaajat ovat vastakanteen kantajina kanteessaan vaatineet, että vastaajat M. Vuxxx, M. Vaxxx, M. Vaxxx ja T. Vaxxx velvoitetaan maksamaan heille hinnanalennusta siltä osin kuin 21.8.2013 solmitun kiinteistönkaupan kaupan kohde eli määräalat Stxxxda ja Stxxxda 1- tiloista ja kauppakirjaan merkitty vesialuemäärä eivät ole vastanneet sovittua. Hinnanalennus määräytyy seuraavasti:
- 441 euroa kauppahintaa
- kaupasta aiheutunut varainsiirtovero 95 euroa
- lainhuutomaksu 111 euroa
- kaupanvahvistuskulu 130 euroa
- lohkomiskulut noin 1020 euroa
kaikki edellä mainitut summat laillisine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua siitä, kun vaatimukset on esitetty eli 7.10.2016. Lisäksi kantajat ovat vaatineet korvausta oikeudenkäynti- ja asianosaiskuluistaan korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen laskettuna siitä lukien, kun kuukausi on kulunut käräjäoikeuden tuomion antamisesta.
Vastaajat ovat vastanneet kanteeseen ja vaatineet sen hylkäämistä sekä, että kantajat velvoitetaan korvaamaan heidän oikeudenkäyntikulunsa asiassa korkoineen.
Vastaajat ovat luopuneet vastakanteestaan kokonaisuudessaan.
RIIDATTOMAT SEIKAT
- Vastaajilla on purkuvelvollisuus ja velvollisuus poistaa purettu materiaali omalla kustannuksellaan
- Purkuvelvollisuus koskee kantajien kiinteistöllä olevaa rakennuksen osaa
- Vastaajien tuli purkaa kyseessä oleva rakennuksen osa 1.8.2015 mennessä
- Sopimussakon maksuvelvollisuus (vastaajilla) 4.7.2016 alkaen
- Paxxxäet saivat lainhuudon kantajien myymiin määräaloihin 28.5.2013
RIITAISET SEIKAT
- Onko kantajilla oikeus vaatia rakennuksen purkamista vastaajien kustannuksella oman kiinteistönsä alueelta
- Onko vastaajilla velvollisuutta maksaa sopimussakkoa aikaväliltä 1.8.2015-3.7.2016
- Ovatko kantajat velvollisia maksamaan sopimussakkoa aikaväliltä 1.8.2013-28.10.2015 (vesialue)
- Ovatko vastakanteen kantajat velvollisia korvaamaan vastakanteen vastaajien oikeudenkäyntikulut vastakanteen osalta
TODISTELU
Kirjalliset todisteet
Kantajat
K1. (V5) Kauppakirja 21.5.2013
K2. Lasku 9.9.2015
K3. Sähköpostiviesti 9.9.2015
K4. Lainhuutotodistus kiinteistöstä 257-473-1-150
K5. Valokuva
K6. Karttalehti
K7. (V3) Rakennuslupahakemus, ilmoitus ja purkamislupahakemus
K8. (V1) Maanmittauslaitoksen asiakirjat rakennuspaikan osan lunastuksesta
K9. on sama todiste kuin K10
K10. Kuusakosken lasku 23.9.2013
K11.(V4) Huomautus rakennuslupahakemukseen 4.9.2015
K12. Sähköpostikirjeenvaihto J. Paxxx - E. Jaxxx 7.4. ja 1.9.2014
Vastaajat
V1. (K8) Maanmittauslaitoksen asiakirjat rakennuspaikan osan lunastuksesta
V2. Karttakuva
V3. (K7) Rakennuslupahakemus, ilmoitus ja purkamislupahakemus
V4. (K11) Huomautus rakennuslupahakemukseen 4.9.2015
V5. (K1) Kauppakirja 21.5.2013 V6. Vesistön kauppakirja
V7. Sähköpostikirjeenvaihto
Henkilötodisteiu
M. Vuxxx
M. Vaxxx
M. Vaxxx
T. Vaxxx J. Paxxx
K. Växxx-Paxxx
KÄRÄJÄOIKEUDEN RATKAISU
Perustelut
Kanteen kohta 1:
Kantajat ovat myyneet vastaajille 21.5.2013 allekirjoitetulla kauppakirjalla määräalat Stxxxda ja Stxxxda 1- tiloista. Määräaloista on muodostettu vastaajien omistama Raxxxxxmi tila.
Kauppaan kuului tiloilla sijaitseva omakotitalorakennus, joka sijaitsee osin kantajien omistukseen jääneillä kantatiloilla Stxxxda ja Stxxxda 1.
Kauppakirja ehdon mukaan (Kaupan ehdot / 3.) vastaajat ovat sitoutuneet purkamaan edellä mainitun rakennuksen kantatilojen Stxxxda ja Stxxxda 1 alueelle ulottuvan osan 1.8.2015 mennessä.
Rakennusta ei purettu määräajassa, eikä purkamista ole aloitettu. Kaikki edellä mainitut seikat ovat riidattomia. Asianosaiset ovat erimielisiä siitä onko kantajilla oikeus vaatia rakennuksen purkamista vastaajien kustannuksella oman kiinteistönsä alueelta.
Kantajat vetoavat sopimuksen edellä riidattomaksi todettuun määräykseen purkamisesta sekä siihen, että purkamattomuus aiheuttaa vahinkoa kantajille muun muassa estämällä kantatilojen myynnin. Vastaajat puolestaan vetoavat siihen, että purkamisen viivästyksen varalta on sovittu sopimussakko ja, että kantajille ei ole osoitettu aiheutuvan asiassa vahinkoa. Vastaajat ovat lisäksi vedonneet siihen, että asianosaiset eivät ole sopineet ehdotonta takarajaa purkamiselle. Purkamisen tekemättä jättäminen ei myöskään ole kohtuutonta.
Käräjäoikeus toteaa, että sopimussakkomääräys on toissijainen määräys siltä varalta, että sopimuksen ensisijaista määräystä ei noudatettaisi. Sopimussakolla on sopimuksen kokonaisuudessa oma tarkoituksensa. Sen tarkoitus ei ole korvata purkamista koskevaa määräystä, vaan tehostaa sitä. Näin ollen sopimussakkoehto ei itsessään ole este vaatia sopimuksen mukaista suoritusta, eli rakennuksen osan purkua.
Purkamisehto on sopimuksen ehto ja sellaisenaan pätevä ja riippumaton siitä, aiheutuuko ehdon rikkomisesta vahinkoa kantajille. Toisaalta kantajat ovat heitä kuultaessa kertoneet, että ne harvat kysyjät, jotka ovat olleet kiinnostuneita myytävinä olevista tiloista Stxxxda ja Standboda 1, ovat lopettaneet neuvottelut kuultuaan, että myynnissä olevalla maa-alueella on vastaajien purkamatta jättämä rakennuksen osa. Asiassa on siten näytetty, että kantajille aiheutuu vastaajien menettelystä vahinkoa. Tällaista kantajille aiheutuvaa vahinkoa sopimussakko ei voi korjata tai kattaa. Asiassa ei ole tullut esiin mitään sellaista, joka osoittaisi purkamista koskevan ehdon sinällään kohtuuttomaksi.
Rakennuksen osan purkamiselle on vastoin vastaajien väittämää sovittu takaraja, joka on 1.8.2015. Takaraja on sanktioitu sopimussakolla. Mitään ehdottomampaa takarajaa ei ole ollut mahdollista sopia.
Kun purkamatta jättäminen estää kantajia myymästä tiloja Stxxxda ja Standboda 1, on purkamatta jättämistä pidettävä kohtuuttomana menettelynä kantajien kannalta. Mitään uutta purkuaikaa vastaajien hyväksi ei asiassa ole käräjäoikeudessa kohtuullista asettaa.
Edellä olevan perusteella kantajilla on oikeus vaatia purkamista koskevan ehdon täytäntöönpanoa vastaajien kustannuksella näiden kieltäydyttyä purkamasta kantajien tilojen puolella olevaa rakennuksen osaa.
Mitä tulee siihen, että purkaminen tarvitsee viranomaisen luvan, käräjäoikeus katsoo, että vastaajien olisi tullut menetellä sopimuksen purkamista koskevan ehdon mukaisesti niin, että purkulupa olisi tullut myönnetyksi ajoissa. Vastaajat ovat heitä oikeudessa kuultaessa todenneet, että he eivät ole voineet hakea purkulupaa kantajien alueelle. Asiassa ei ole mitään näyttöä siitä, että kantajat eivät olisi suostuneet antamaan vastaajille tilaisuutta ja mahdollisuutta hakea purkulupaa kantajien tiloilla olevalle rakennuksen osalle ja näin mahdollistaa asianmukainen asiointi tarvittavassa määrin viranomaisten kanssa.
Samalla tavalla kantajat olivat saaneet vastaajilta valtuutuksen hakea heidän puolestaan lainhuutoa lisämaalle. Kyse on ollut siitä, että vastaajat eivät ole halunneet purkaa rakennuksensa osaa, ei siitä, että he eivät olisi voineet asiaa niin halutessaan hoitaa.
Vastaajat ovat myöntäneet olevansa velvolliset maksamaan sopimussakkoa rakennuksen purkamista koskevan ehdon rikkomisen vuoksi 4.7.2016 lähtien. Vastaajat ovat myöntämisellään siis todenneet purkamisvelvoitteen olevan olemassa, mutta katsoneet velvoitteen korvautuvan velvollisuudella maksaa sopimussakkoa. Kun käräjäoikeus on edellä kerrotuin tavoin sillä kannalla, että sopimussakkoehto ei korvaa purkuvelvoitetta, ei vastaajien myöntämisenkään perusteella ole mitään syytä katsoa, että kantajat eivät voisi vaatia purkamista vastaajien kustannuksella. Kantajien esittämä vaatimus on erääntynyt, eikä se ole vanhentunut.
Erillisen purkuluvan hakeminen on ollut mahdollista eivätkä vastaajat eivät ole kiistäneetkään tätä.
Kanteen kohta 2:
Kantajat ovat vaatineet, että käräjäoikeus velvoittaa vastaajat maksamaan kantajille osapuolten väliseen kiinteistön 1.8.2013 päivättyyn kauppakirjaan perustuvan ehdon rikkomisesta , sopimussakkona 250 euroa viikossa alkaen 1.8.2015 korkolain 4:1 § mukaisine korkoineen ja jatkuen kunnes rakennus on purettu kantajien omistamien kiinteistöjen Stxxxda ja Stxxxda 1:n alueilta ja kiinteistöt ovat esteettä kantajien käytössä.
Vastaajat ovat myöntäneet vaatimuksen sopimussakosta oikeaksi 4.7.2016 lähtien.
Riitaiseksi on jäänyt, että onko vastaajilla velvollisuutta maksaa sopimussakkoa aikaväliltä 1.8.2015-3.7.2016
Kauppakirjan ehdossa 3. (kaupan ehdot/3.) määrätään, että "hallintaoikeus kaupankohteeseen siirtyy ostajalle 1.8.2013. Myyjä sitoutuu tyhjentämään kaupan kohteen irtaimistosta 1.8.2013 mennessä. Ostaja purkaa rakennuksen 1.8.2015 mennessä siltä osin kuin rakennus sijaitsee sen pohjoispuolella olevalla naapurialueella. Mikäli osapuolet eivät noudata edellä sovittuja päivämääriä, sopimusta rikkova osapuoli maksaa toiselle osapuolelle sopimussakkona 250 euroa kultakin alkavalta viivästysviikolta".
Käräjäoikeus toteaa, että mainitun ehdon mukaan vastaajien maksuvelvollisuus on selvä ja kantajan vaatimus oikeutettu. Vastaaja on kuitenkin tuonut esiin, että kantajat eivät olleet pystyneet omalta osaltaan täyttämään kauppakirjan ehtoja. Myyty pinta-ala ei ollut niin suuri kuin kauppakirjassa oli mainittu ja sama tilanne oli myös kaupassa myydyn vesialueen osalta. Vastaajat ovatkin kertoneet, että puuttuneiden alueiden hankkiminen vastaajille, joka on tapahtunut kantajien ja näiden palkkaaman kiinteistönvälittäjän toimesta, on viivästyttänyt heidän suunnittelemaansa uuden talon rakennusprojektia. Neuvottelut arkkitehdin kanssa ovat viivästyneet, kun maa-alue on ollut liian pieni. Vastaajat eivät ole voineet hakea rakennuslupaa ennen kuin koko tontti on heidän omistuksessaan. Tämän takia ei myöskään rakennusluvan kanssa yhdessä haettavaa vanhan rakennuksen purkulupaa ei ole voitu hakea. Erillistä purkulupaa ei ole kannattanut hakea, koska erillisessä purkuluvassa valittamiseen oikeutettujen piiri on laajempi kuin silloin, kun rakennus- ja purkulupaa haetaan yhdessä.
Vastaajat ovat saaneet lainhuudon kaupan kohteeseen 28.5.2013. Lunastustoimitus puuttuneen maa-alueen osalta on päättynyt 17.12.2013 ja lainhuuto on myönnetty 6.3.2014. Puuttuvan vesialueen kauppa on tehty 28.10.2015 ja vastaajat saivat hallintaoikeuden alueeseen samana päivänä.
Vastaajien väitteiden mukaan merkittävät päivät ovat siis olleet 6.3.2014 ja 28.10.2015. Ensimmäisen päivän osalta vastaajat ovat todenneet, että koska lainhuutoa heidän puolestaan haki M. Vuxxx ja koska tämä ei maininnut heille myönnetystä lainhuudosta ei mainitulla päivällä ole merkitystä. M. Vuxxx on myöntänyt hakeneensa lainhuudon ja että sen myöntäminen on jäänyt ilmoittamatta vastaajille. Näin ollen kantajat ovat täyttäneet velvollisuutensa vasta, kun puuttuvan vesialueen hallinta on siirtynyt vastaajille eli 28.10.2015.
Toisaalta vastaajat ovat hakeneet rakennuslupaa 13.7.2015 (kirjallinen todiste K7/V3). Näin ollen vastaajien väite siitä, että vesialueen vajauksella olisi ollut jotain merkitystä rakennus- ja purkuluvan hakemiselle ei pidä paikkaansa.
Vastaajille on sovittu kaupantekopäivästä lukien kaksi vuotta aikaa purkaa rakennuksen osa. Purkuasiaa ei ole kauppakirjassa liitetty lainkaan osaksi uudisrakennuksen lupa tai rakennusasioita. Se, että puuttuva maa-alue olisi estänyt uuden rakennuksen rakennusluvan hakemisen ei ole vaikuttanut siihen, että vanhan rakennuksen osalle olisi haettu purkulupa ja vaikka olisikin estänyt, niin lainhuudon saamisen jälkeen eli 6.3.2014 jälkeen luvan hakeminen olisi ollut mahdollista. Vastaajien olisi tullut seurata lainhuutoasiaa aktiivisesti, jotta voisivat täyttää sopimusvelvoitteensa, eikä olla passiivia.
Vastaajien väite siitä, että mahdollisten valitukseen oikeutettujen piiri olisi laajempi pelkkää purkulupaa haettaessa, ei ole merkityksellinen. Jos laki sallii valittamisen, silloin valittaminen on mahdollista. Ei kuitenkaan ole mitään perusteita olettaa, että joku olisi ollut halukas valittamaan asiasta. Ei voida katsoa, että asiassa olisi selvitetty, että hakemalla erikseen purkulupaa, olisi purun toimittaminen varmasti viivästynyt.
Vastaajat ovat olleet velvollisia purkamaan vanhan rakennuksen osan aivan siitä riippumatta hakevatko he lupaa uuden rakentamiseen. Näin ollen vastaajien sopimussakon maksuvelvollisuus alkaa kauppakirjaan merkityn viimeisen purkupäivän eli 1.8.2015 jälkeen.
Vastaajat ovat väittäneet, että kantajat eivät ole pyrkineet pienentämään heille aiheutuvaa vahinkoa. Vahinko, josta nyt on kyse, ei ole sellainen, että sitä voi pienentää. Kyseessä on tilanne, jossa vastaajien viivästyksen takia kantajien kiinteistön myynti on vaikeutunut tai muuttunut mahdottomaksi. Jutussa on jäänyt näyttämättä, että kantajat olisivat mitenkään pyrkineet haittaamaan kaupan ehtojen täyttämistä. Kantajat ovat päinvastoin pyrkineet nopeuttamaan kaupan ehtojen täyttämistä vaatimalla vastaajia purkamaan kiinteistöllään olevan rakennuksen osan. Kirjallinen todiste K11/V4 on tästä hyvä esimerkki. Mainitusta todisteesta käy ilmi, että kantajat nimenomaan vaativat rakennuksen purkamista ennen kuin kantajille myönnetään lisää viivettä purkamiseen aiheuttavan rakennusprojektin mahdollistava rakennuslupa. Samaan purkamisen kiirehdintään kantajat ovat kehottaneet vastaajia kirjallisista todisteista V7 ja K2 ilmi käyvällä tavalla. Jutussa on käynyt ilmi, että kantajat ovat heti sen jälkeen, kun on käynyt ilmi, että kauppakirjassa mainittu maa-alue on ollut liian suuri kantajien todelliseen omistukseen nähden, ostaneet kantajille puuttuvan 29 neliömetrin maa-alueen, hakeneet sille lainhuudon ja vastanneet maanmittauskustannuksista. Tämä käy ilmi kantajien kertomuksista oikeudessa ja kirjallisista todisteista K8/V1 ja K4.
Vastaajien väite siitä, että kantajat eivät ole pyrkineet pienentämään heille aiheutuvaa vahinkoa on siten hylättävä.
Mitä tulee puuttuneeseen vesialueen osaan, niin sen osalta ei ole esitetty mitään sellaisia seikkoja, jotka antaisivat aiheen katsoa, että se olisi voinut hidastaa purkamista koskevan ehdon täyttämistä. Se ei ole vaikuttanut mitään myöskään uudisrakennusta koskevan rakennusluvan hakemiseen. Rakennuslupahakemus (kirjallinen todiste K7/V3) on päivätty 8.5.2015 (siis ennen kuin vastaajat saivat lisävesialueen hallintaansa) ja samana päivänä on päivätty maistraatille osoitettu ilmoitus rakennuksen poistumasta. Molemmat asiakirjat lisäksi koskevat vastaajien omistamaa kiinteistöä, eikä niillä ole merkitystä riidan kohteena olevan rakennuksen osan, joka sijaitsee kantajien omistamalla maalla, kannalta. Vastaajat ovat lisäksi kirjallisesta todisteesta V7 ilmi käyvällä tavalla olleet valmiit puuttuvan vesialueen sijasta ottamaan vastaan rahakorvauksen tai lisämaata. Tämäkin osoittaa, että vesialue on ollut vastaajille merkityksetön uudisrakentamisen kannalta ja että sillä ei voi perustella purkamisen viivästystä.
Vastaajien kuittausvaatimus:
Vastaajat ovat toissijaisesti kuittaustarkoituksessa vaatineet, että kantajat velvoitetaan maksamaan sopimussakkoa vastaajille kultakin alkavalta viikolta 1.8.2013 lukien siihen saakka, kun vastaajat ovat saaneet hallintaoikeuden myös kaupan kohteessa sovittuun vesialueeseen eli 28.10.2015 asti, yhteensä 29.250 euroa laillisine korkoineen 7.10.2016 lukien.
Kantajat ovat kiistäneet sopimussakkolausekkeen soveltuvan kyseiseen tapaukseen.
Asianosaisten kesken on siis riitaa siitä, ovatko kantajat velvollisia maksamaan sopimussakkoa vastaajille aikaväliltä 1.8.2013-28.10.2015 (vesialue).
Kirjallisena todisteena K1/V5 olevan kauppakirjan ehdon 3. mukaan sopimussakkosanktio kohdistuu osapuoleen, joka jättää noudattamatta sopimusehdossa 3. sovittuja päivämääriä. Näitä päivämääriä ovat kaupan kohteen hallinnan siirtyminen ostajille 1.8.2013, johon liittyen myyjät sitoutuvat tyhjentämään kaupan kohteen irtaimistosta 1.8.2013 mennessä ja 1.8.2015 johon mennessä ostajat sitoutuvat purkamaan rakennuksen siltä osin kuin rakennus sijaitsee kantajien maalla.
Kaupan kohde, joka on määritelty sopimuksen kohdassa "Kaupan kohde/Kiinteistön tiedot, on siirtynyt ostajien hallintaan 1.8.2013 lukuun ottamatta rakennusta. Rakennuksen tyhjennys irtaimistosta ja rakennuksen luovutus on osapuolten kesken sovittu sopimuksesta poiketen siirtyvän niin, että taloon asumaan jäänyt T. Vaxxx muuttaa talosta irtaimistoineen viimeistään 30.8.2013 ja näin on tapahtunutkin ja vastaajien vuokralainen on muuttanut taloon 1.9.2016. Tämä on asiassa selvitetty T. Vaxxxn luotettavana pidettävällä kertomuksella ja kirjallisella todisteella K10. Näin ollen kantajat ovat täyttäneet sopimuksen ehdon 3 mukaiset velvollisuutensa siten kuin oli sovittu. Riidatonta on, että kaupan kohteessa on ollut virhe. Kaupan kohteen pinta-ala on ollut sekä maa-alueen, että vesialueen osalta pienempi kuin mitä kauppakirjassa on mainittu. Riidatonta on, että maa-alueen osalta kantajat ovat itse pikaisesti kaupan jälkeen hankkineet, kuten aiemmin on selostettu, vastaajille puuttuvan maa-alueen ja että kantajien edustajana toiminut kiinteistönvälittäjä on neuvotellut vastaajille tilaisuuden ostaa puuttuva vesialue, niin kuin sittemmin on tapahtunutkin. Kiinteistönvälittäjä on luvannut vastata järjestelyn kuluista heti kun vastaajat hänelle laskun lähettävät.
Kaupan kohteen virhe ei ollut sellainen sopimusrikkomus, jonka varalta sopimuksen ehto 3. on sopimukseen otettu. Kyse on sanktiosta, joka kohtaa sitä sopimusosapuolta, joka jättää noudattamatta sopimusta. Kantajat eivät ole kertomustensa mukaan tienneet, eikä sitä ole tiennyt heidän mukaansa kiinteistönvälittäjäkään, että kaupan kohteessa on virhe. Virheet ovat kantajien mukaan aiheutuneet kiinteistönvälittäjän vastuulla olevasta kirjoitusvirheestä ja viranomaisrekisterissä olevasta pinta-alavirheestä, kun tontinmittauksen yhteydessä oikeat neliömetrimäärät eivät olleet päivittyneet kiinteistörekisteriin. Virheet on mahdollisimman nopeasti, niiden ilmitulon jälkeen, kantajien toimesta korjattu. Kyseessä ei ole tilanne, jossa kantajat sopimusosapuolena jättäisivät noudattamatta sopimusta. Tämän vuoksi sopimussakkolauseketta ei voida soveltaa kantajiin sen vuoksi, että kaupan kohteessa on ollut virhe.
Vastaajien kuittaustarkoituksessa esittämä vaatimus on edellä selostetun perusteella perusteeton ja tulee hylätä.
Muu kuin edellä selostettu näyttö on asian ratkaisemisen kannalta merkityksetöntä.
Oikeudenkäyntikulut:
Oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 1 §:ssä säädetään, että asianosainen, joka häviää asian, on velvollinen korvaamaan kaikki vastapuolensa tarpeellisista toimenpiteistä johtuvat kohtuulliset oikeudenkäyntikulut.
Kantajien kanne on hyväksytty kokonaisuudessaan. Vastaajat ovat hävinneet asian ja ovat velvolliset korvaamaan kantajien oikeudenkäyntikulut asiassa korkoineen.
Kantajat ovat vaatineet korvausta oikeudenkäyntikuluistaan 14.720,20 euroa.
Kantajien esittämä lasku oikeudenkäyntikuluista on kiistetty seuraavilta osin:
Laskutus siltä osin, kun se koskee 26.9.2016 tapahtunutta istuntoa on liiallinen. Kohtuullinen määrä tältä osin olisi 400 euroa. Jatketun valmistelun istunnon 4.11.2016 osalta laskutus on liiallinen. Samoin liiallisia ovat kulut, jotka on laskutettu sukuselvitysten tilaamisesta.
VASTAKANNE
Selostus asiasta:
Vastaajat ovat nostaneet asiassa vastakanteen. Vastaajat ovat vastakanteen kantajina kanteessaan vaatineet, että vastaajat M. Vuxxx, M. Vaxxx, M. Vaxxx ja T. Vaxxx velvoitetaan maksamaan heille hinnanalennusta siltä osin kuin 21.8.2013 solmitun kiinteistönkaupan kaupan kohde eli määräalat Stxxxda ja Stxxxda 1- tiloista ja kauppakirjaan merkitty vesialuemäärä eivät ole vastanneet sovittua. Hinnanalennus määräytyy seuraavasti:
- 441 euroa kauppahintaa
- kaupasta aiheutunut varainsiirtovero 95 euroa
- lainhuutomaksu 111 euroa
- kaupanvahvistuskulu 130 euroa
- lohkomiskulut noin 1020 euroa
kaikki edellä mainitut summat laillisine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua siitä, kun vaatimukset on esitetty eli 7.10.2016. Lisäksi kantajat ovat vaatineet korvausta oikeudenkäynti- ja asianosaiskuluistaan korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen laskettuna siitä lukien, kun kuukausi on kulunut käräjäoikeuden tuomion antamisesta.
Vastaajat ovat vastanneet kanteeseen ja vaatineet sen hylkäämistä sekä, että kantajat velvoitetaan korvaamaan heidän oikeudenkäyntikulunsa asiassa korkoineen. Vastaajat ovat luopuneet vastakanteestaan kokonaisuudessaan.
Käräjäoikeuden ratkaisun perustelut:
Oikeudenkäymiskaaren 5 luvun 13 §:ssä säädetään, että siltä osin kuin kantaja on luopunut kanteesta, kanne hylätään tuomiolla.
Oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 1 §:ssä säädetään, että asianosainen, joka häviää asian, on velvollinen korvaamaan kaikki vastapuolensa tarpeellisista toimenpiteistä johtuvat kohtuulliset oikeudenkäyntikulut.
Kantajat ovat luopuneet kanteestaan ja se hylätään tuomiolla. Kantajat ovat näin ollen hävinneet asian ja ovat velvolliset korvaamaan kaikki vastapuolensa tarpeellisista toimenpiteistä johtuvat kohtuulliset oikeudenkäyntikulut.
Vastaajat ovat esittäneet kuluistaan laskun kanteen 1 oikeudenkäyntikululaskun yhteydessä. Kanteen I ja vastakanteen osalta kulujen korvausvelvollisuudesta on lausuttu jäljempänä yhteisesti.
Oikeudenkäyntikulut kanteen I ja vastakanteen osalta:
Kantajien esittämä lasku oikeudenkäyntikuluista on kiistetty seuraavilta osin:
Laskutus siltä osin, kun se koskee 26.9.2016 tapahtunutta istuntoa on liiallinen. Kohtuullinen määrä tältä osin olisi 400 euroa. Jatketun valmistelun istunnon 4.11.2016 osalta laskutus on liiallinen. Samoin liiallisia ovat kulut, jotka on laskutettu erikseen sukuselvitysten tilaamisesta.
Kantajien avustaja on ilmoittanut, että istuntojen osalta laskussa ovat mukana matka-ajat. Kulujen osalta sukuselvityksistä maksetut kulut ovat maksettuja kuluja, joita vaaditaan takaisin.
Käräjäoikeus toteaa, että valmisteluistunto 26.9.2016 on tapahtunut aikavälillä kello 9:30-10:34. Näin ollen myönnettyä suurempi määrä laskutusta lisättynä arvonlisäverolla (400 euroa+ 96 euroa), ei ole perusteltu. Sen sijaan valmisteluistunto 4 11.2016 on kestänyt kello 9:30-15:00, minkä lisäksi matkoista on aiheutunut ajanhukkaa. Tällä perusteella laskutusta ei ole tältä osin osoitettu liialliseksi. Mitä tulee sukuselvitysten hankkimisesta vaadittua määrää on kantajien selvitys maksetuista kuluista huomioon ottaen pidettävä perusteltuna.
Tuomiolauselma
Kanne 1
1) M. Vuxxx, M. Vaxxx, M. Vaxxx ja T. Vaxxx oikeutetaan J. Paxxxäen ja K. Växxx-Paxxxäen kustannuksella purkamaan J. Paxxxäen ja K. Växxx-Paxxxäen omistaman asuinrakennuksen osa M. Vuxxxn, M. Vaxxxn, M. Vaxxxn ja T. Vaxxxn omistamien Stxxxda ja Stxxxda 1 tilojen alueelta.
2) J. Paxxx ja K. Växxx-Paxxx velvoitetaan maksamaan M. Vuxxxlle, M. Vaxxxlle, M. Vaxxxlle ja T. Vaxxxlle yhteisesti sopimussakkona 1.8.2015 jälkeen alkavalta kultakin viivästysviikolta 250 euroa viikossa korkolain 4:1 § mukaisine korkoineen jatkuen, kunnes vastaajien omistama rakennus on purettu kantajien omistamien kiinteistöjen Stxxxda ja Stxxxda 1:n alueilta ja kiinteistöt ovat esteettä kantajien käytössä.
3) J. Paxxx ja K. Växxx-Paxxx velvoitetaan maksamaan M. Vuxxxlle, M. Vaxxxlle, M. Vaxxxlle ja T. Vaxxxlle yhteisesti korvaukseksi oikeudenkäyntikuluista 14.224,20 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine korkoineen laskettuna siitä lukien, kun kuukausi on kulunut käräjäoikeuden tuomion antamisesta.
Vastakanne
Kanne hylätään.
MUUTOKSENHAKU
Tähän ratkaisuun saa hakea muutosta valittamalla Helsingin hovioikeuteen tai ennakkopäätösvalituksella korkeimmalta oikeudelta.
J. Paxxx ja K. Växxx-Paxxx ovat ilmoittaneet tyytymättömyyttä koko tuomioon.
Valitusosoitus liitteenä.
Valitusten määräajat
Valitus: keskiviikko 11.1.2017
Vastavalitus: keskiviikko 25.1.2017
Käräjätuomari
K. Aixxx