Asunto-osakeyhtiö rivitalon yhden asunnon kosteusongelmat ja myyjän vastuu

Kantajat ostivat 2011 vuonna 1981 rakennetun rivitalohuoneiston. Kauppahinta oli 290.000 euroa. Ostajat reklamoivat useilla eri perusteilla kaupan. Kantajat myivät osakkeet 2013 236.214,99 eurolla ja katsoivat että erotus oli osoitus asunnon oikeasta arvosta jos ostajat olisivat itse saaneet myyjiltä oikeat tiedot. Kysymys oli mm. salaojista ja kosteusvaurioista ja olivatko myyjät täyttäneet ilmoitusvelvollisuutensa.

Riita on tyypillinen vanhan asunnon kauppa rivitaloasunto-osakeyhtiössä. Kysymys on silloin siitä, mikä on myyjän vastuu kun asunto-osakeyhtiö kuitenkin vastaa korjauksista ja ostaja joutuu maksamaan vain vastikkeen mukaisen korjauskulun muiden osakkeenomistajien vastatessa osaltaan asunnon korjauskuluista. Eli vaikka asunnossa on virhe niin myyjälle ei synny vastuuta piilevän virheen osalta koska korjauskulut ovat usein ao. asunnon osalta vähäiset. Sen sijaan jos myyjällä on tiedonantovirhe vastuu voi syntyä.

Tässä ostaja katsoi, että sille oli syntynyt perustellusti käsitys, että rakennuksessa oli toimiva salaojistus. Sellaista ei kuitenkaan ollut vaikka se oli piirretty alkuperäisiin suunnitelmiin 80-luvulla. Lisäksi asunnossa oli terveyshaitta. Yhtiö oli kaupan jälkeen korjannut rakennusta mutta eivät asentaneet salaojia katsoen sen tarpeettomaksi. Ostajat katsoivat, että riski kosteusvauriolle oli edelleen olemassa. Ostajat katsoivat etteivät voi asua rakennuksessa ja myivät sen tappiolla.

Ostajat perustelivat vaatimuksiaan salaojien ja kosteudenhallinnan virheiden osalta seuraavasti:

"Kaupan yhteydessä annettujen asiakirjojen mukaan yhtiössä oli ollut suunnitteilla korjaustoimenpiteitä sadevesijärjestelmään ja salaojajärjestelmän korjaus tai uusiminen oli ollut edessä vasta noin 20 vuoden kuluttua. Näiden tietojen nojalla ostajat olivat voineet perustellusti luottaa siihen, että yhtiössä oli ollut toimiva sadevesijärjestelmä ja salaojajärjestelmä.

Tosiasiassa yhtiössä ei ollut ollut ostohetkellä mitään kuivanapitojärjestelmää. Rxxx Nxxxnen oli kaivanut rakennelmia, jotka eivät kuitenkaan olleet toimineet salaojina, kuten oli ollut tarkoitus. Salaojien tekemisen syynä oli ollut asunnossa havaittu kosteusvaurio. Kaivamisen yhteydessä myyjät olivat tulleet tietoisiksi rakennusten perustusten virheellisyydestä ja salaojien puuttumisesta. Jo se, että Nxxxset olivat itse ”salaojat” kaivaneet, osoitti, että niille oli ollut tarve. Rakennuksen alla oleva yksittäinen putki ei ollut salaojajärjestelmä.

Yhtiössä 16.10.2010 tehty peruskuntoarvio, josta kävi ilmi havainnot asunnon haitoista ja puutteista, olisi pitänyt esittää kaupanteon yhteydessä ostajille. Asunto-osakeyhtiön hallituksen jäsenenä toiminut Rxxx Nxxxnen oli tiennyt tehdystä peruskuntoarviosta tai ostajat olivat ainakin voineet luottaa hänellä olevan ajantasaiset tiedot kaupan kohteesta. Ostajat eivät olisi ostaneet asuntoa, jos he olisivat saaneet tiedon peruskuntoarvion sisällöstä ennen kauppaa."

Alioikeus katsoi äänestyspäätöksen jälkeen, että ostaja oli oikeutettu hinnanalennukseen. Vähemmistöjäsen olisi hylännyt kanteen ja perusteli asiaa samoin kuin hovioikeus, joka hylkäsi kaikki ostajan vaatimukset.

Hovioikeus perusteli päätöstään seuraavasti:

"Hovioikeus katsoo, että kaupan kohteessa on ollut kaupantekohetkellä riittävällä tavalla toimiva ja kohteen valmistumisenaikaisia rakennusmääräyksiä vastaava kuivanapitojärjestelmä. Ottaen huomioon, että rakennusten ulkopuolisesta kosteudesta johtuneita kosteusvaurioita on ollut vain kahdessa asunnossa ja niissäkin vasta noin 30 vuotta rakennusten valmistumisen jälkeen, kuivanapitojärjestelmää ei myöskään voida pitää toimimattomana. Salaojien puuttumista ei voida pitää asuntokauppalain 6 luvun tarkoittamana virheenä. Asiassa ei ole näin ollen tarpeen arvioida myyjien ja ostajien salaojiin liittyvää tietoisuutta, tiedonantovelvollisuutta ja vastuita. Sadevesijärjestelmän puutteellisuuksista ja siihen suunnitelluista korjauksista ostajat ovat tienneet.

Hovioikeus katsoo edellä selostettu huomioon ottaen, että kokonaisuutena arvioiden asunto ei ole poikennut merkittävästi siitä, mitä ostajat ovat voineet asunnon ikä, kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen kauppaa tehdessään perustellusti edellyttää. Asunnon omistamiseen tai käyttämiseen liittyvät velvoitteet eivät myöskään ole osoittautuneet merkittävästi suuremmiksi kuin ostajilla on ollut perusteltua aihetta edellyttää. Esitetyn selvityksen mukaan asunto-osakeyhtiössä ei ole suunnitteilla nykyaikaisen salaojajärjestelmän rakentamista. Näin ollen vaatimus hinnanalennuksesta salaisen virheen perusteella on hylättävä.

Näytön arviointi ja johtopäätökset (vesivahinko)

Esitetyn selvityksen mukaan vesivahinko on johtunut yksittäisen patterin vuodosta eikä se ole mitenkään liittynyt asunnon rakenteellisiin ominaisuuksiin. Patterivuoto on korjattu eikä asiassa ole esitetty näyttöä siitä, että asuntoon olisi jäänyt sen vuoksi ongelmia tai riski tulevista ongelmista. Tämän vuoksi hovioikeus katsoo, että vahingon ei voida Fxxxxmin homeelle herkistymisestä huolimatta olettaa vaikuttaneen kauppaan. Patterivahingosta ei ole enää odotettavissa mitään kustannuksia. Sitä, että vahingosta ei ollut kerrottu ostajille, ei siten voida pitää asuntokauppalain 6 luvussa tarkoitettuna virheenä.Tämän vuoksi asiassa ei ole tarpeen selvittää myyjien ja kiinteistönvälittäjän tietoisuutta Fxxxxmin homeelle herkistymisestä taikka sitä, olivatko myyjät kertoneet välittäjälle vesivahingosta, mihin seikkoihin hovioikeudessa myös on vedottu.

Yhteenveto

Siltä osin kuin asiassa on ollut kysymys takan turvallisuusmääräysten vastaisuudesta, tiedonantovirheestä tai taloudellisesta virheestä aihetta käräjäoikeuden tuomion muuttamiseen ole. Hovioikeus on edellä katsonut kuten käräjäoikeuskin, että asunnossa on ollut virhe, josta ostajat tai myyjät eivät ole tienneet. Hovioikeus on toisin kuin käräjäoikeus katsonut, että virheeltä edellytettävä merkittävyyskynnys ei nyt kysymyksessä olevassa asiassa ole ylittynyt. Näin ollen kanne on kaikilta osin hylättävä ja myyjät on vapautettava käräjäoikeuden heille tuomitsemasta korvausvelvollisuudesta."

Ostajan oikeudenkäyntikulut käräjäoikeudessa 44.365,66 euroa ja hovioikeudessa 20.208,45 euroa jäivät ostajan maksettavaksi ja lisäksi he joutuivat korvaamaan myyjän kuluja 16.640 käräjäoikeudessa ja hovioikeudessa 9.786,70 euroa. Yhteensä oikeudenkäyntikulut olivat siis noin 90.000 euroa.





Helsingin hovioikeus Tuomio

Antamispäivä 30.6.2017

Nro 850

Diaarinumero S 16/1943



Ratkaisu, johon on haettu muutosta

Espoon käräjäoikeus 16.6.2016 nro 9520 (liitteenä)

Asia
Irtaimen kauppahinnan alentaminen

Valittajat ja vastapuolet

S Fxxxxm K Kxxxxm
M Nxxxnen Rxxx Nxxxnen

Asian käsittely hovioikeudessa

Hovioikeus on myöntänyt kaikille valittajille jatkokäsittelyluvan 25.10.2016.

Asiassa on toimitettu pääkäsittely 8.5.2017, 11.5.2017 ja 12.5.2017. Hovioikeus on 8.5.2017 pöytäkirjasta ilmenevällä tavalla hylännyt S Fxxxxmin ja K Kxxxxmin vaatimukset uusien kirjallisten todisteiden esittämisestä.

Valitukset

S Fxxxxm ja K Kxxxxm (jäljempänä ostajat) ovat vaatineet, että M ja Rxxx Nxxxsen (jäljempänä myyjät) heille maksettavaksi tuomittua hinnanalennusta korotetaan 57.753,89 euroksi tai että määrä ainakin tuomitaan maksettavaksi sanotunsuuruisena vahingonkorvauksena käräjäoikeudessa vaadittuine korkoineen, taikka että maksettavaksi tuomitun hinnanalennuksen tai vahingonkorvauksen määrää ainakin korotetaan. Lisäksi Fxxxxm ja Kxxxxm ovat toistaneet käräjäoikeudessa esittämänsä vaatimuksen, että M ja Rxxx Nxxxnen velvoitetaan suorittamaan heille vahingonkorvauksena 23.996,24 euroa korkoineen. Vielä Fxxxxm ja Kxxxxm ovat vaatineet, että M ja Rxxx Nxxxnen velvoitetaan yhteisvastuullisesti suorittamaan heille korvaukseksi oikeudenkäyntikuluista käräjäoikeuden osalta 44.365,66 euroa ja hovioikeuden osalta 20.208,45 eurolla, molemmat määrät korkoineen.

Rakennuksen kuivanapitojärjestelmä ei ollut ollut toimiva. Rakennuspiirustuksista ilmenevä salaojajärjestelmä samoin kuin myös sadevesijärjestelmä pääosin oli jätetty rakentamatta. Perustuksissa oli ollut muitakin virheitä. Asunnossa havaittu kosteusvaurio oli johtunut näistä virheistä.

Ostajat eivät olleet saaneet kaupan kohteesta ennen kaupantekoa olennaisia ja oikeita tietoja. Myyjät olivat tienneet kaikista kaupan kohteen virheistä ennen kaupantekoa, mutta laiminlyöneet ilmoittaa niistä ostajille. Lisäksi he olivat antaneet kohteesta virheellisiä tietoja. Myyjien tietoisuutta arvioitaessa oli otettava huomioon, että Rxxx Nxxxnen oli tehnyt kaupan kohteeseen korjaustoimenpiteitä ja toiminut asunto-osakeyhtiön hallituksen jäsenenä. Joka tapauksessa kysymys oli kaikilta osin hinnanalennukseen oikeuttavasta salaisesta virheestä. Vastuu tiedonantovelvollisuuden laiminlyönnin aiheuttamasta taloudellisesta vahingosta kuului myyjille. Kaupan olennaisena edellytyksenä oli ollut se, ettei asunnossa ollut tai ollut ollut kosteusvaurioita.

Ostajat eivät olleet laiminlyöneet selonottovelvollisuuttaan. He eivät olleet voineet havaita virheitä kaupan kohteen normaalin tarkastuksen yhteydessä. Ostajille annetut tiedot eivät olleet antaneet aihetta laajempiin selvityksiin.

Tiedonantovirhe

Sadevesija salaojajärjestelmät

Kaupan yhteydessä annettujen asiakirjojen mukaan yhtiössä oli ollut suunnitteilla korjaustoimenpiteitä sadevesijärjestelmään ja salaojajärjestelmän korjaus tai uusiminen oli ollut edessä vasta noin 20 vuoden kuluttua. Näiden tietojen nojalla ostajat olivat voineet perustellusti luottaa siihen, että yhtiössä oli ollut toimiva sadevesijärjestelmä ja salaojajärjestelmä.

Tosiasiassa yhtiössä ei ollut ollut ostohetkellä mitään kuivanapitojärjestelmää. Rxxx Nxxxnen oli kaivanut rakennelmia, jotka eivät kuitenkaan olleet toimineet salaojina, kuten oli ollut tarkoitus. Salaojien tekemisen syynä oli ollut asunnossa havaittu kosteusvaurio. Kaivamisen yhteydessä myyjät olivat tulleet tietoisiksi rakennusten perustusten virheellisyydestä ja salaojien puuttumisesta. Jo se, että Nxxxset olivat itse ”salaojat” kaivaneet, osoitti, että niille oli ollut tarve. Rakennuksen alla oleva yksittäinen putki ei ollut salaojajärjestelmä.

Yhtiössä 16.10.2010 tehty peruskuntoarvio, josta kävi ilmi havainnot asunnon haitoista ja puutteista, olisi pitänyt esittää kaupanteon yhteydessä ostajille. Asunto-osakeyhtiön hallituksen jäsenenä toiminut Rxxx Nxxxnen oli tiennyt tehdystä peruskuntoarviosta tai ostajat olivat ainakin voineet luottaa hänellä olevan ajantasaiset tiedot kaupan kohteesta. Ostajat eivät olisi ostaneet asuntoa, jos he olisivat saaneet tiedon peruskuntoarvion sisällöstä ennen kauppaa.

Myyjät olivat tienneet järjestelmien puuttumisesta sekä siitä, että heidän rakentamansa ”salaojat” olivat määräysten vastaisia. Asunto-osakeyhtiöltä saatuihin kaupan kohteen piirustuksiin oli merkitty salaojat. Salaojien puuttuminen oli ollut joka tapauksessa olennainen tieto kaupan kohteesta ja myyjien tiedossa oleva puute, riippumatta siitä, oliko salaojat merkitty piirustuksiin vai ei.

Tehtyä peruskuntoarviota, sadevesi- ja salaojajärjestelmien puuttumista ja sitä, että myyjät olivat itse rakentaneet asunnon kohdalle salaojiksi kutsumansa rakennelmat, ei ollut merkitty isännöitsijäntodistukseen, mistä laiminlyönnistä myyjät vastasivat suhteessa ostajiin. Ostajat eivät olleet voineet havaita järjestelmien puuttumista rakenteita avaamatta.


Kosteusvaurio ja sen aiheuttamat terveyshaitta ja sisäilmaongelmat

Asunnossa oli ollut kosteusvaurio, joka oli aiheuttanut terveyshaittaa ja sisäilmaongelmia. Myyjät, jotka olivat tienneet tai joiden ainakin olisi pitänyt tietää näistä seikoista, eivät olleet kertoneet näistä ostajille ennen kauppaa.

Aiempi vesivahinko

Myyjät eivät olleet kertoneet ostajille asunnossa vuonna 2009 olleesta vesivahingosta, vaikka he olivat tienneet ostajien asettamista erityisvaatimuksista ja asunnon aiempia kosteusvahinkoja koskevien tietojen merkityksestä. Myyjät olivat nimenomaan ilmoittaneet, että asunnossa ei ollut ollut kosteusvahinkoja. Ostajat eivät olisi ostaneet asuntoa, jos he olisivat tienneet vesivahingosta.

Salainen virhe

Perustusten virheet sekä sadevesi- ja salaojajärjestelmien puuttuminen olivat joka tapauksessa salaisia virheitä. Myös asunnon kosteusvaurion puutteellisen korjaustavan vuoksi asuntoon jäänyttä kosteusvaurion uusiutumista koskevaa riskiä oli pidettävä salaisena virheenä.

Taloudellinen virhe

Kaikki kaupan kohteen virheet olivat viime sijaisesti asuntokauppalain tarkoittamia taloudellisia virheitä. Salaista laatuvirhettä ja salaista taloudellista virhettä tuli arvioida yhtenä kokonaisuutena. Ostajan kannalta ratkaisevaa oli, kuinka suuri vahinko hänelle virheestä aiheutui riippumatta siitä, oliko kysymys laatu-, tiedonanto- vai taloudellisesta virheestä. Taloyhtiön piirustuksiin kuuluvan salaojajärjestelmän rakentamisen merkittävät kustannukset oli salattu ostajilta.



Hinnanalennus ja vahingonkorvaus

Ostajien vuonna 2011 asunnosta maksama kauppahinta oli ollut 55.785,01 euroa suurempi kuin ostajien asunnosta vuonna 2013 saama kauppahinta. Markkinatilanne ei selittänyt kauppahintojen eroa. Asuntoon jääneen kosteusvaurion uusiutumisen riskin vuoksi ostajien oli ollut pakko myydä asunto. Vuonna 2013 saatu kauppahinta osoitti asunnon käyvän arvon, kun kaikki sen virheet ja kosteusvaurion uusiutumisen riski oli huomioitu. Lisäksi oli otettava huomioon, että asunnossa 3.11.2011 olleista virheistä oli kosteusvahinko, sisäilmaongelmat ja terveyshaitta jo korjattu ennen asunnon edelleen myyntiä 15.11.2013. Jos virheitä ei olisi korjattu, vuoden 2013 kauppahinta olisi ollut vielä alhaisempi. Ostajien osuus asunnon kosteusvaurion korjaamisesta aiheutuneista remonttikuluista oli ollut 4.346,99 euroa.

Ostajilla oli lisäksi oikeus 23.996,24 euron vahingonkorvaukseen käräjäoikeuden tuomiossa selostetuilla kanteen perusteilla.

Oikeudenkäyntikulut

Ostajien oikeudenkäyntikulut olivat kasvaneet kohtuuttomasti myyjistä johtuvista syistä. Myyjät olivat vaihtaneet asiamiestään ja muuttaneet lukuisia kertoja kannanottojaan eri seikoista. Myös istuntoja oli jouduttu perumaan myyjistä johtuvista syistä. Ostajat olivat lisäksi joutuneet tekemään editiovaatimuksen, mikä oli myös lisännyt oikeudenkäyntikuluja.



M Nxxxnen ja Rxxx Nxxxnen ovat vaatineet, että kanne hylätään kokonaisuudessaan ja että Fxxxxm ja Kxxxxm velvoitetaan korvaamaan heidän oikeudenkäyntikulunsa käräjäoikeudessa 22.337,06 eurolla korkoineen. Nxxxset ovat lisäksi vaatineet, että ostajat velvoitetaan korvaamaan heidän oikeudenkäyntikulujensa omavastuuosuuden hovioikeudessa 777,48 eurolla ja yhteiset asianosaiskulunsa 400 eurolla, molemmat määrät korkoineen. Nxxxset ovat edelleen vaatineet, että oikeusavun antamista jatketaan siten, että se kattaa asian hovioikeuskäsittelystä syntyneen Tn oikeudenkäyntilaskun kokonaisuudessaan.

Asunnossa ei ollut ollut asuntokauppalain mukaista laatuvirhettä. Salaojajärjestelmän puutteellisuutta ei asunnon ikä huomioon ottaen voitu pitää asuntokauppalain mukaisena virheenä.

Myyjät eivät olleet tienneet kosteusvauriosta, joka sittemmin oli asunto-osakeyhtiön toimesta korjattu. Ostajien maksettaviksi tulleet kustannukset eivät olleet olleet merkittäviä, joten kosteusvauriota ei voitu pitää laatuvirhettä puoltavana seikkana.

Ostajat olivat kaupantekohetkellä tienneet, että kosteudenpoistojärjestelmä oli ollut puutteellinen ja että salaojajärjestelmä ei ollut nykymääräysten mukainen. He olivat siten ottaneet tietoisen riskin ostaessaan vanhan asunnon, jossa oli puutteita järjestelmissä, jotka estivät kosteusvaurioiden syntymistä. Mahdollinen kosteusvaurio kuului joka tapauksessa asunto-osakeyhtiön vastuun piiriin.

Joka tapauksessa hinnanalennuksen määrää arvioitaessa tuli ottaa huomioon se, että virhe oli taloyhtiön toimesta korjattu ja asunto oli nyt paremmassa kunnossa kuin kaupantekohetkellä. Ostajille oli korjauksesta koitunut vain vähäisiä kustannuksia.

Siinä tapauksessa, että myyjät tuomittaisiin maksamaan hinnanalennusta, osapuolet tuli tuomita vastaamaan omista oikeudenkäyntikuluistaan. Ostajien vaatimuksista oli hyväksytty vain osa.

Vastaukset

Nxxxset ovat valitukseensa viitaten vaatineet, että Fxxxxmin ja Kxxxxmin valitus hylätään.

Kaupassa ei ollut ollut tiedonanto- tai muutakaan virhettä.

Kohteen sadevesija salaojajärjestelmä oli kokonaisuutena ollut toimiva ennen kauppaa. Myyjät eivät kuitenkaan olleet kaupantekohetkellä tienneet, ettei salaojajärjestelmä ollut ollut toimiva.

Asunto-osakeyhtiön tekemien korjausten vuoksi kaupan kohteessa ei enää ollut virhettä, vaikka nykymääräysten mukaisia salaojia ei ollutkaan rakennettu.

Myyjät eivät olleet tienneet yhtiössä tehdystä peruskuntoarviosta eikä sen puuttuminen isännöitsijäntodistuksesta ollut ollut heidän vastuullaan. Peruskuntoarvio ei olisi tuonut olennaista lisäselvitystä kaupan kohteesta, eikä sillä olisi ollut merkitystä ostopäätökseen. Rxxx Nxxxnen ei ollut asentanut salaojia kosteusvaurion korjauksen seurauksena.

Myyjät eivät olleet tienneet asunnon kosteusvauriosta tai sen aiheuttamista sisäilmaongelmista tai terveyshaitasta. Ostajat olivat tutustuneet asiakirjaan, jonka mukaan tarpeellisena korjauksena pidettiin sadevesien johtamista pois rakenteista ja siten hyväksyneet puutteet.

Fxxxxm ja Kxxxxm ovat valitukseensa viitaten vaatineet, että Nxxxsten valitus hylätään.

Asunto-osakeyhtiö oli korjannut ainoastaan kaupan kohteessa havaitun vaurion, mutta ei sen aiheuttajaa kokonaisuudessaan. Kohteessa ei vieläkään ollut salaojajärjestelmää, vaikka se oli merkitty kohteen alkuperäisiin rakennuspiirustuksiin ja kunnossapitosuunnitelmaan 2010-2014. Myöskään rakennuksen perustukset eivät olleet rakennuspiirustusten mukaiset. Nämä virheellisyydet olivat merkittäviä ja saattoivat aiheuttaa uusia kosteusvaurioita.

Ostajille oli aiheutunut vahinkoa.



Merkittävä osa ostajien vaatimuksista oli menestynyt käräjäoikeudessa ja oikeudenkäyntikulut olivat kasvaneet myyjistä johtuvista syistä. Näin ollen asiassa ei ollut perusteita tuomita osapuolia vastaamaan omista oikeudenkäyntikuluistaan.

Todistelu

Asianosaiset ovat vedonneet käräjäoikeuden tuomiosta ilmeneviin kirjallisiin todisteisiin pois lukien todisteet K8, K9, K16 ja V23-V27.

Pääkäsittelyssä on kuultu todistelutarkoituksessa Fxxxxmiä, M Nxxxsta ja Rxxx Nxxxsta sekä todistajina Risto Utttnia, Matti Tapani Ktttmta, Jukka Petri Ätttlä, Seija Aila Riitta Ttttlstä, Pekka Aarne Tapani Vtttoa, Laura Ntttaa, Rauli Esa Juhani Vtttaa, Jarno Tapio Htttata, Heikki Pttt Ilari Ptttta ja Aivar Tkkka.

Hovioikeuden ratkaisu

Yleistä

Valitusten johdosta hovioikeudessa on kysymys siitä, onko Nxxxsten Fxxxxmille ja Kxxxxmille myymässä asunnossa ollut asuntokauppalain 6 luvun 11 §:ssä tai 20 §:ssä tarkoitettuja ostajien väittämiä virheitä. Mikäli kaupan kohteessa katsotaan olevan virheitä, kysymys on lisäksi siitä, ovatko myyjät laiminlyöneet kertoa virheistä, virheiden laadusta ja niiden aiheuttamista seurauksista samoin kuin hinnanalennuksesta ja vahingonkorvauksesta. Kysymys on myös oikeudenkäyntikulujen korvaamisesta. Hovioikeudessa ei ole enää kysymys keittiön kylmäsillasta ja olohuoneen tasoittamattomista seinistä.

Rakennuksen kuivanapitojärjestelmä

Ostajat ovat väittäneet, että rakennuksessa ei ollut ollut toimivaa kuivanapitojärjestelmää, koska siinä ei ollut ollut toimivaa salaojaja sadevesijärjestelmää. Hovioikeudessa on kysymys lisäksi siitä, olisiko kohteeseen alun pitäen tullut rakentaa salaojat. Mikäli kuivanapitojärjestelmän toimivuus ei ole ollut riittävä, kysymys on siitä, onko kaupan kohteessa sen vuoksi ollut asuntokauppalaissa tarkoitettu virhe. Asiassa on riidatonta, että rakennuksessa ei ollut nykyaikaista salaojajärjestelmää.

Näyttö

Fxxxxm, M Nxxxnen, Rxxx Nxxxnen, Ktttm, Pttt, Vttto, Vttta, Httta ja Tkkk ovat hovioikeudessa kertoneet olennaisilta asiaan vaikuttavilta osin kuten heidän kertomakseen on käräjäoikeuden tuomioon kirjattu sekä lisäksi seuraavaa.

Fxxxxm on kertonut, että kaupan kohteen asiakirjoissa oli mainittu, että sadevesijärjestelmään oli tulossa korjauksia, jotka yhtiön isännöitsijän mukaan tulivat maksamaan muutamia kymmeniä tuhansia euroja. Hän ei ollut voinut ymmärtää, että koko sadevesijärjestelmä oli puuttunut.

M Nxxxnen on kertonut, että talossa oli kaupantekohetkellä ollut katolla ja seinien vieriltä alas tulevat rännit ja niiden edessä betoniset hevosenkengän muotoiset rakennelmat.

Rxxx Nxxxnen on kertonut havainneensa maata talon vierestä kaivaessaan, että kalliota oli viistottu sokkelista ulospäin, jotta vesi ei menisi sen alle. Rännit ja maassa sijaitsevat kourut olivat muodostaneet sadevesijärjestelmän.

Ktttm on kertonut, että salaojajärjestelmä on maapohjan kuivanapitojärjestelmän olennainen mutta ei välttämätön osa. Kohteen rakentamisen aikaan salaojista oli ollut vain ohjetasoisia mainintoja RT-korteissa. Rakennusten kuivana pitoon liittyvistä seikoista oli määrätty vuonna 1976 julkaistussa Suomen rakentamismääräyskokoelman osassa C2, joka ei sisältänyt erityisiä määräyksiä salaojaputkista. Salaojajärjestelmän tarve riippui nykyäänkin maaperän laadusta. Salaojien tarkoitus oli pitää pohjaveden pinta niin alhaalla, että kosteus ei noussut kapillaarisesti rakenteisiin. Putki talon alla ei ollut salaojajärjestelmä.

Ktttmn mukaan osaan kaupan kohteen rakennepiirustuksista (K19) oli merkitty salaojat ympyröillä. Piirustukset eivät olleet salaojakuvia, joten niiden mukaan salaojia ei olisi voitu kohteeseen rakentaa. Salaojista olisi tarvittu erilliset salaojapiirustukset. Salaojia ei myöskään voinut piirustusten perusteella kohdentaa tiettyyn taloon tai tilaan.

Pttt on kertonut asuneensa vuodesta 1989 alkaen samassa taloyhtiössä, missä kaupan kohdekin sijaitsi. Hän on toiminut myös yhtiön hallituksen jäsenenä ja puheenjohtajana. Hänen mukaansa leikkauspiirustuksiin merkittiin usein suunnitteluohjeistusten vuoksi ikään kuin automaattisesti salaojat, koska ne pääsääntöisesti rakennettiin. Myös kaupan kohteen rakennepiirustuksissa (K19) salaojat näkyivät. Näiden piirustusten mukaan salaojia ei kuitenkaan olisi voinut kohteeseen rakentaa.
Salaojista olisi tarvittu erilliset salaojapiirustukset, joista näkyisi muun muassa tarkastuskaivojen paikat sekä salaojien kallistussuunnat ja purkautumispaikat. Suunnittelija ratkaisi, toteutettiinko salaojat vai ei.

Pttttn laatimasta 16.10.2010 päivätystä yhtiön kiinteistöjen peruskuntoarviosta (K42) ilmeni, että yhtiössä oli neljä erillistä kaksikerroksista rivitalorakennusta, joissa oli yhteensä 17 asuntoa. Rakennusten ulkopuolella ei piirustusten mukaan ollut salaojia. Arvion mukaan sitä, ettei rakennusten ympärillä ollut salaojia, voitiin pitää virheenä tai puutteena jo rakennuksen valmistumisen aikoihin. Salaojien puuttumisen aiheuttamia vikoja tai vaurioita ei kuitenkaan ollut ilmennyt lukuun ottamatta huoneiston C14 kohtaa, joka sekin oli arvion mukaan saattanut johtua sadevesiviemäröinnin puutteesta. Peruskuntoarviosta ilmeni, että rakennuksissa on ollut ainakin sadevesitorvia ja -kouruja, loiskevesikouruja ja sadevesiviemäreitä.

Pttt on hovioikeudessa vahvistanut, että kohteessa ei ollut varsinaisia salaojia. Hän on kertonut, että ainoastaan yhtiön huoneistoissa C14 ja D15 oli ollut kosteudenkohoamaa, joka oli todennäköisesti aiheutunut sadevesien aiheuttamasta kosteudesta. Muita maaperästä tai rakennusten perustuksista johtuvia kosteusongelmia ei Ptttn tiedossa ollut. Sadevedet olivat tulleet katolta syöksytorvia pitkin rakennuksen alareunaan eikä niille ollut ollut reittiä talosta poispäin. Sadevesiviemäröinti oli myöhemmin toteutettu asentamalla rännien alle rännikaivot ja johtamalla vedet pois rakennusten vierestä tontin reunalla olevaan imeytyskenttään.

Ptttt mukaan asunnon C14 kosteusongelma oli tullut ilmi ostajien muutettua asuntoon ja havaittua siellä homeen hajua. Tämän jälkeen myös asunnon D15 asukkaat olivat tehneet asunnossaan samanlaisen havainnon. Yhtiö oli korjauttanut molemmat asunnot, minkä jälkeen ongelmia ei ollut ilmennyt.

Vttton mukaan kaupan kohteen rakennusaikaisissa leikkauspiirustuksissa (K19) salaojat näkyivät. Salaojat sijoitettiin leikkauspiirustuksiin siihen korkotasoon, jossa niiden katsottiin toimivan. Salaojat toteutettiin kuitenkin erillisten salaojapiirustusten mukaan. Jonkin rakennuksen alla oli putkikanaali ja sen alla putki, jonka tarkoitus oli pitää kanaali kuivana. Kohteessa ei ollut ollut täysin toimivaa sadevesien poistojärjestelmää, koska pintavesiä oli päässyt valumaan taloon päin ja osin myös talon alle. Kuivanapitojärjestelmän puuttuminen oli virhe, jos tehdyistä suunnitelmista oli poikettu ilman, että oli tehty tilalle uudet suunnitelmat.

Asunto-osakeyhtiössä vuodesta 2005 vuoteen 2014 asunut ja sen hallituksen jäsenenä vuodesta 2008 vuoteen 2012 toiminut Tkkk on lisäksi kertonut, että taloyhtiön hallituksen tarkoituksena oli ollut tehdä sadevesien viemäröinti ja saada sadevedet ohjattua pois rakennuksesta. Salaojien rakentaminen ei ollut ollut asialistalla.

Myös asunto-osakeyhtiön isännöitsijän Vtttn mukaan maanpinnan kallistusten muuttamisesta oli ollut taloyhtiön hallituksen kanssa puhetta ja tältä osin oli tarjouksiakin pyydetty. Salaojien osalta oli päätetty, että niitä ei tehdä. Sadevesijärjestelmän korjaamisen osalta Vttta on kertonut, että pintavesien ohjaaminen rakennuksista poispäin oli yleinen tapa ohjata sadevesiä. Talon syöksytorvet ja kourut oli myös päätetty korjata. Vaikka Vttta oli tiennyt, että salaojia ei ollut, hän ei ollut tehnyt puuttumisesta merkintää isännöitsijäntodistukseen, koska salaojia ei talon rakentamisen aikaan ollut edellytetty. Kahden talon alla kulki kaukolämpökanava ja sen yhteydessä oli salaojakanava, jonka tarkoitus oli pitää kaukolämpökanava kuivana.

Ätttl on kertonut, että salaojien puuttuminen ei ollut olennainen seikka, koska niiden puuttuminen ei rikkonut kohteen valmistumisen aikaisia rakennusmääräyksiä.



Näytön arviointi ja johtopäätökset

Salaojajärjestelmä ja sadevesijärjestelmä muodostavat yhdessä rakennuksen kuivanapitojärjestelmän. Hovioikeus toteaa, että kaupan kohteen valmistumisaikana voimassa olleet rakennusmääräykset eivät ole edellyttäneet salaojien rakentamista, jos rakennusten kuivana pysyminen on hoidettu muilla tavoin.

Käräjäoikeuden tuomion sivuilla 25 ja 26 selostettujen Tofte Yhtiöt Oy:n raportin 11.2.2012, Rakennusten elinkaarihallinta REH Oy:n muistion 22.5.2012 ja Ptttn laatiman 16.10.2010 päivätyn peruskuntoarvion perusteella samoin kuin todistajana kuultujen Ptttn, Vttton ja Vtttn kertomuksilla on selvitetty, että rakennuksen alla tai sen ympärillä ei ole ollut toimivaa salaojajärjestelmää. Talon alla kulkenutta putkikanaalin kuivana pitävää putkea ei voida pitää varsinaisena salaojana, vaikka senkin tarkoituksena on ollut pitää kanaali kuivana ja sitä sen vuoksi voidaankin pitää osana kuivanapitojärjestelmää.

Ostajille kauppakirjan liitteenä annetusta kunnossapitosuunnitelmasta ilmenee, että salaojien ja kaivojen kunnossapitojakso on 50 vuotta ja tarkastusväli 3 vuotta. Asiakirjassa ei ole niiden kunnossapitoa koskevia ehdotuksia tai huomautuksia. Hovioikeus katsoo, että ostajilla ei tämän asiakirjan perusteella ole ollut aihetta uskoa, että rakennuksessa olisi salaojajärjestelmä. Rakennuksen alapuolella on kuitenkin kulkenut edellä mainittu putki. Hovioikeus katsoo käräjäoikeuden tavoin, että isännöitsijäntodistuksessa ei ole tarvinnut ilmoittaa salaojien puuttumista.

Ostajat ovat esittäneet kaupan kohdetta koskevia piirustuksia, joihin on merkitty salaojat ja katsoneet, että kohteen kuivanapitojärjestelmä on edellyttänyt salaojien rakentamista. Hovioikeus toteaa, että yhdenkään asiassa kuullun todistajan mukaan kohteeseen ei olisi voinut rakentaa salaojia pelkästään hovioikeudessa esitettyjen leikkauspiirustusten mukaan, vaan tätä tarkoitusta varten olisi tarvittu erilliset salaojapiirustukset. Tällaisia salaojapiirustuksia ei ole esitetty, joten asiassa jää epäselväksi, onko kohteen suunnittelija tai rakennusvalvonta edellyttänyt salaojien rakentamista. Henkilötodistelun yhteydessä on tullut ilmi, että rakentamista koskevat suunnitelmat usein muuttuvat ja uusia suunnitelmia tehdään ja hyväksytään. Näin ollen salaojien puuttumista ei voida pitää myöskään kohteen rakennuspiirustusten vastaisena.

Asiassa on riidatonta, että kaupan kohteen sadevesijärjestelmä on ollut puutteellinen. M Nxxxsen, Rxxx Nxxxsen, Vtttn ja Ptttn mukaan kaupan kohteessa on ollut sadevesijärjestelmään kuuluvia rakennelmia. Kauppakirjan liitteinä olevien kunnossapitosuunnitelman ja toimintakertomuksen mukaan sadevesijärjestelmään oli suunniteltu tehtäviksi korjauksia. Fxxxxm on kertonut, että Vttta oli kertonut hänelle sadevesijärjestelmään tulossa olevista korjauksista ja niiden kustannuksista. Fxxxxmin kertomusta lukuun ottamatta näyttöä siitä, että sadevesijärjestelmä olisi puuttunut kokonaan, ei ole esitetty. Kaupanteon jälkeen sadevesijärjestelmä on korjattu.

Hovioikeus katsoo, että kaupan kohteessa on ollut kaupantekohetkellä riittävällä tavalla toimiva ja kohteen valmistumisenaikaisia rakennusmääräyksiä vastaava kuivanapitojärjestelmä. Ottaen huomioon, että rakennusten ulkopuolisesta kosteudesta johtuneita kosteusvaurioita on ollut vain kahdessa asunnossa ja niissäkin vasta noin 30 vuotta rakennusten valmistumisen jälkeen, kuivanapitojärjestelmää ei myöskään voida pitää toimimattomana. Salaojien puuttumista ei voida pitää asuntokauppalain 6 luvun tarkoittamana virheenä. Asiassa ei ole näin ollen tarpeen arvioida myyjien ja ostajien salaojiin liittyvää tietoisuutta, tiedonantovelvollisuutta ja vastuita. Sadevesijärjestelmän puutteellisuuksista ja siihen suunnitelluista korjauksista ostajat ovat tienneet.

Asunnon kosteusvaurio ja perustusten virheet

Asiassa on riidatonta, että kaupan kohteena olleessa asunnossa on pian kaupanteon jälkeen ilmennyt kosteusvaurio. Hovioikeudessa on kosteusvaurion osalta kysymys kosteusvaurion syystä ja siitä, onko kaupankohteessa sen vuoksi ollut asuntokauppalaissa tarkoitettu virhe. Jos katsotaan, että kohteessa on ollut virhe, kysymys on myös ostajien oikeudesta vedota virheeseen, virheen laadusta ja sen aiheuttamista seurauksista.

Kosteusvaurion syy

Näyttö

Fxxxxm, M Nxxxnen, Rxxx Nxxxnen, Ktttm, Pttt, Vttto, Vttta, Httta ja Tkkk ovat hovioikeudessa kertoneet olennaisilta asiaan vaikuttavilta osin kuten heidän kertomakseen on käräjäoikeuden tuomioon kirjattu sekä lisäksi jäljempänä selostetuin tavoin.

Edellä ja käräjäoikeuden tuomiossa kerrotuin tavoin kauppakirjan (K1=V5) liitteenä olleen yhtiön kunnossapitosuunnitelman mukaan yhtiössä on ollut suunnitteilla sadevesitorvien veden poisvieminen rakennusten vieriltä lisäämällä rännikaivot ja johtamalla sadevesiviemäri Nxxxalueelle tehtävään imeytyskaivoon. Myös kauppakirjan liitteenä olleessa yhtiön toimintakertomuksessa on mainittu tulevana korjaustoimenpiteenä sadevesien johtaminen pois rakenteista.

Ptttn laatiman yhtiön 16.10.2010 päivätyn peruskuntoarvion (K42) mukaan kattojen sadevesitorvet laskivat rakennuksen viereen ja vesi pääsi kastelemaan rakennuksen vierustan ja mahdollisesti tunkeutumaan rakenteisiin sekä rakennuksen alustaan. Vedet tuli pyrkiä johtamaan pois rakennuksen vierustoilta talojen sadevesitorvien kohdilta.

Pttt on kertonut, että yhtiön sadevesijärjestelmässä oli ostajien ostaessa asunnon ollut puutteita, koska sadevedet olivat jääneet seisomaan talon seinustalle. Vesien ohjaamista kauemmas taloista oli suunniteltu pitkään sadevesiviemäröintiä parantamalla ja sittemmin hanke oli toteutettukin.

Vttton 22.5.2012 allekirjoittamassa huoneistoja C14 ja D15 koskevassa Rakennusten elinkaarihallinta REH Oy:n muistiossa (K12) on todettu, että asunnossa C14 oli yhdessä kohdin ollut havaittavissa parketin alla sellaisia kosteuspitoisuuksia, jotka saattoivat pitkällä aikavälillä aiheuttaa rakenteiden vaurioitumista. Myös seinien alalaidoissa oli muutamin kohdin ollut havaittavissa jonkin verran kohonneita kosteuspitoisuuksia. Muistion mukaan asunnon C14 perustustapa ei ollut täysin vastannut suunnitelmia, vaan pintabetonilaatta oli paikoin ollut kiinni anturassa, jolloin alapohjarakenteen kosteus oli päässyt tästä siirtymään diffuusiolla ja mahdollisesti myös kapillaarisesti pintabetonilaattaan. Koska asunnon C14 lattiapinnan taso oli ollut olohuoneessa alempana kuin muissa huoneissa, kosteusrasitusta oli tullut myös viereisten huoneiden maapohjien täytöistä. Seinien kohonneet kosteuspitoisuudet olivat johtuneet pääasiassa siitä, että kantavat seinät olivat jatkuneet ilman kapillaarikatkoa lattiapinnan alla ja olivat lattiapinnan alapuolisilta osiltaan olleet kiinni täyttöaineksessa.

Vttto on muistiossaan ehdottanut, että asuntojen C14 ja D15 muita asuintiloja alempana olevat olohuoneet korjataan ja estetään alapohjarakenteen kosteuden siirtyminen anturasta asunnon pintalattiaan. Tonttialueella tulisi rakentaa uusi sadevesijärjestelmä, jossa huolehdittaisiin etenkin kattosadevesien poisjohtamisesta rakennuksen vierustalta. Myös salaojajärjestelmä oli syytä korjata tai uusia siten, että pohjavedenpinta tai sulamisveden aiheuttama ylimääräinen kosteusrasitus ei missään vaiheessa päässyt rasittamaan rakennuksen pohjaa.

Muistiosta ilmenee, että rakenteiden sisäpinnoilla ei ollut mitattu sellaisia kosteuksia, joista olisi aiheutunut merkittäviä vaurioita. Joissain kohdin oli kuitenkin ollut mitattavissa sellaisia kosteuksia, jotka olivat viitanneet rakenteen toimimattomuuteen ja sen aiheuttamaan rakenteen kosteustilanteen muuttumiseen sekä kosteusvaurioriskin kasvamiseen.

Vttto on kertonut, että perussyy kosteusvaurioon oli ollut se, että perustusten louhintaa ei ollut tehty tarpeeksi syvälle, jolloin lattian ja anturan väli oli lyhyempi kuin piirustuksissa. Rakennuksen anturat olivat jääneet kallion päälle. Kohteessa ei ollut ennen hänen suunnittelemiaan korjauksia ollut täysin toimivaa sadevesijärjestelmää, koska sadevesiä ei kaikilta osin ollut johdettu tarpeeksi pitkälle talosta. Lisäksi maanpinnat olivat kaataneet osin taloon päin, jolloin pintavedet olivat päässeet valumaan taloon päin ja talon alle. Asunnoissa C14 ja D15 alakerran olohuoneen lattiat olivat muita huoneita alempana. Olohuoneiden lattiat olivat näin ollen lähempänä rakennuksen osaltaan salaojien puuttumisen johdosta kostuneita perustuksia, mikä oli johtanut asuntojen kosteusvaurioihin. Muiden yhtiön asuntojen kaikki lattiat olivat samalla tasolla ja kauempana rakennuksen perustuksista. Muissa asunnoissa ei ollut ollut kosteusvaurioita eikä niissä ollut myöskään riskiä tulevista kosteusvaurioista.

Ktttm on todennut, että asunnon pintabetonilaatta ei saisi olla suoraan kiinni anturassa, jotta kosteudenpoisto olisi mahdollista. Salaojien puuttuminen on voinut vaikuttaa siihen, että alapohjarakenteen kosteus oli päässyt nousemaan pintabetonilaattaan. Sadevesi saattoi kastella rakennuksen alapohjaa, jos vettä ei ollut johdettu tarpeeksi kauas rakennuksesta.

Näytön arviointi ja johtopäätökset

Hovioikeus katsoo asiassa tulleen selvitetyksi, että kosteusvaurion syntymiseen on vaikuttanut se, että rakennuksen perustuksia ei ole louhittu tarpeeksi syvälle ja se, että pintabetonilaatta on kiinni anturassa. Tämän vuoksi alapohjarakenteen kosteus on päässyt siirtymään pintabetonilaattaan Vttton ja Ktttmn kertomin tavoin. Rakennuksen alapohjarakenne on kostunut sadevesien päästessä ohjautumaan rakennuksen alle sadevesijärjestelmän puutteellisuuksien johdosta. Hovioikeus katsoo, että perustusten virheet ovat myötävaikuttaneet kosteusvaurion syntymiseen ja asunnossa on näin ollen ollut kaupantekohetkellä asuntokauppalain 6 luvun 11 §:ssä tarkoitettu virhe.

Ostajien oikeus vedota virheeseen ja virheen laatu

Myyjät ovat katsoneet, että ostajat ovat hyväksyneet asunnon puutteet, koska he ovat tienneet kosteudenpoistojärjestelmän puutteista.

Asuntokauppalain 6 luvun 12 §:n mukaan ostaja ei saa virheenä vedota seikkaan, josta hänen täytyy olettaa tienneen kauppaa tehtäessä.

Hovioikeus katsoo, että ostajien on kauppakirjan liitteenä olleesta yhtiön kunnossapitosuunnitelmasta ja toimintakertomuksesta sekä Fxxxxmin yhtiön isännöitsijältä saamien tietojen perusteella täytynyt ymmärtää, että sadevesiä voi ohjautua talon rakenteisiin sadevesijärjestelmän puutteellisuuksien johdosta. Sen sijaan rakennuksen perustusten virheellisestä rakennustavasta ostajat eivät ole kaupanteon aikana tienneet. Vaikka ostajat ovat tienneet sadevesijärjestelmän puutteellisuuksista, heidän ei ole pitänyt varautua siitä mahdollisesti aiheutuvaan kosteusvaurioon. Perustusten virheiden vuoksi asunto ei vastaa sitä, mitä on sovittu.

Asuntokauppalain 6 luvun 11 §:ssä virheet on luokiteltu tiedonantovirheisiin ja muihin virheisiin. Siihen, kumpaan luokkaan virhe kuuluu, vaikuttaa myyjän tietoisuus virheestä siten, että jos myyjä ei ole ollut tietoinen virheestä, kysymyksessä on muu virhe. Muussa tapauksessa kyse on tiedonantovirheestä. Myyjät ovat kiistäneet tienneensä kosteusvauriosta. Näin ollen on ensin ratkaistava kysymys siitä, olivatko myyjät tienneet tai olisiko heidän pitänyt tietää kosteusvauriosta ja sen syistä.

M Nxxxnen on kertonut, että vaikka hän ja Nxxxsten kaksi lasta sairastivat astmaa, perheessä ei kenelläkään ollut ollut mitään asunnosta johtuvia terveysongelmia sen kolmen ja puolen aikana, kun he olivat siellä asuneet. Nxxxset olivat ostaneet asuntoon halvat ilmanpuhdistuslaitteet koiran ja katupölyn vuoksi. Rxxx Nxxxnen oli asentanut asunnon vierustalle salaojaputkia samalla, kun rakennuksen vierustan maa-aines oli ulkonäkösyistä vaihdettu mullasta soraan M Nxxxsen toiveesta.

Rxxx Nxxxnen on kertonut tekemiensä salaojarakennelmien syistä samoin kuin M Nxxxnen. Rakennelmilla ei ollut ollut yhteyttä asunnon väitettyihin kosteusvaurioihin.

Fxxxxmin mukaan yhtiön hallituksen kokouksessa oli toukokuussa 2012 yleisesti puhuttu, että Nxxxset ovat oireilleet asunnossa. Fxxxxm ja hänen äitinsä Ttttlnen ovat myös kertoneet Ptttt ilmoittaneen heille, että M Nxxxnen oli oireillut asunnossa ja että Nxxxset olivat vaatineet saada rakentaa omia salaojiaan tämän vuoksi.

Pttt on kertonut, että hän ei vastoin peruskuntoarvioon kirjaamaansa ollut tiennyt, että Rxxx Nxxxsen asentamilla salaojilla olisi ollut yhteyttä asunnon mahdolliseen kosteusvaurioon. Pttt ei ole hovioikeudessa kertonut M Nxxxsen väitetystä oireilusta asunnossa.

Hovioikeus toteaa, että ostajat ovat perustaneet väitteensä myyjien tietoisuuteen kosteusvauriosta siihen, että M Nxxxnen oli asunnossa oireillut ja siihen, että Rxxx Nxxxnen oli asentanut salaojat asunnon vierustoille. M Nxxxsen väitetystä oireilusta on esitetty hovioikeudessa näyttönä ainoastaan toisen käden tietoa hänen kiistäessään asian. Myöskään Rxxx Nxxxsen rakentamien salaojarakennelmien yhteyttä Nxxxsten väitettyyn tietoisuuteen kosteusvauriosta ei ole luotettavasti osoitettu. Hovioikeus katsoo, ettei asiassa ole esitetty selvitystä siitä, että Nxxxset olisivat tienneet kaupan kohteen kosteusvauriosta tai että heidän olisi tullut niistä tietää.

Edellä mainituilla perusteilla hovioikeus katsoo, että perustusten virheellisyys ja siitä aiheutunut kosteusvaurio tulee arvioitavaksi asuntokauppalain 6 luvun 11 §:n 4 kohdassa ja 20 §:n 3 kohdassa tarkoitettuna virheenä.

Virheen merkittävyys

Asuntokauppalain 6 luvun 11 §:n 4 kohdan mukaan asunnossa on virhe, jos se on varustukseltaan, kunnoltaan tai muilta ominaisuuksiltaan merkittävästi huonompi kuin ostajalla on ollut perusteltua aihetta edellyttää ottaen huomioon asunnon hinta, sen ikä, alueella tavanomainen varustetaso, kohtuullista asumistasoa koskevat yleiset vaatimukset sekä muut seikat.

Asuntokauppalain 6 luvun 20 §:n 3 kohdan mukaan asunnossa on taloudellinen virhe, jos asunnon omistamiseen tai käyttämiseen liittyvät taloudelliset velvoitteet tai vastuut ovat asunnossa tai kiinteistön muissa osissa kaupanteon jälkeen ilmenneen odottamattoman vian tai puutteen vuoksi osoittautuneet merkittävästi suuremmiksi kuin ostajalla on ollut perusteltua aihetta edellyttää.



Muiden kuin tiedonantovirheiden ollessa kyseessä asunnossa ilmenevältä virheeltä tai puutteelta edellytetään siis merkittävää poikkeamaa. Ostajan mahdollisuus vedota sellaisiin virheisiin, joista kaupan osapuolilla ei ole ollut tietoa, on siten rajoitetumpaa kuin muiden virhetyyppien kohdalla. Hovioikeus toteaa, että myyjän virhevastuu ei edellytä tuottamusta myyjän puolelta.

Virhearvioinnissa on kysymys kokonaisharkinnasta yksittäistapauksessa. Arvioinnissa on oikeuskirjallisuuden mukaan otettava huomioon muun muassa asunnon ikä ja siinä suoritetut korjaukset, asunnon hinta, havaitun vian korjauskustannukset, arvonnousu virheen korjaamisen seurauksena, kolmannen vastuulla olevat viat, ostajalle mahdollisesti aiheutunut asumisja terveyshaitta, vian ennalta arvaamattomuus sekä se, mitä tietoja myyjä on kaupan kohteesta antanut. Kosteusvaurion aiheuttaman virheen merkittävyyttä voidaan tarkastella myös virheen seurausten arvioinnin kautta. Tältä osin arvioitaviksi tulevat erityisesti ostajien vetoamat kosteusvaurion aiheuttamat terveyshaitat ja sisäilmaongelmat, kosteusvaurion uusiutumisriski sekä kosteusvaurion taloudelliset seuraukset.

Terveyshaitat ja sisäilmaongelmat

Fxxxxm ja Ttttlnen ovat kertoneet ostajien ja heidän tyttärensä oireista samoin kuin heidän asumisestaan Ttttlsen luona kuten käräjäoikeuden tuomion sivulta 30 ilmenee. Lisäksi Fxxxxm on kertonut, että hän oli altistunut homeelle jo vuosia ennen asuntoon muuttoa. Fxxxxm ja hänen tyttärensä olivat ensin pyrkineet yöpymään Ttttlsen luona vain arkipäivisin, mutta myöhemmin joutuneet yöpymään siellä viikonloppuisinkin. Myös Kxxxxm oli viikonloppuisin yöpynyt Ttttlsen asunnossa. Fxxxxmin oireet olivat pahentuneet kevään 2012 aikana siten, että hän oli voinut olla asunnossa kerrallaan vain 15 minuuttia. Fxxxxm ja hänen tyttärensä olivat ensin yöpyneet Ttttlsen luona 64 yötä ja 14.4.2012 alkaen asuneet Ttttlsen asunnossa asuntonsa korjauksen ja oireidensa takia marraskuuhun 2012 saakka. Korjaus oli valmistunut heinäkuussa 2012, mutta ilmanvaihtohormit oli puhdistettu mikrobeista vasta marraskuussa 2012. Ostajat olivat maksaneet Ttttlselle korvauksena asumisesta yhteensä 3.600 euroa. Korjauksen valmistumisen jälkeen Fxxxxmillä ei ollut ollut oireita.

Ttttlnen on vahvistanut Fxxxxmin edellä kertoman.

Vttton 22.5.2012 allekirjoittaman asuntojen C14 ja D15 alapohjia koskevan Rakennusten elinkaarihallinta REH Oy:n muistion (K12) mukaan rakenteiden sisäpinnoilla ei ollut mitattu sellaisia kosteuksia, joista olisi aiheutunut merkittäviä vaurioita. Joissain kohdin oli kuitenkin ollut mitattavissa sellaisia kosteuksia, jotka olivat viitanneet rakenteen toimimattomuuteen ja sen aiheuttamaan rakenteen kosteustilanteen muuttumiseen sekä kosteusvaurioriskin kasvamiseen.

Käräjäoikeuden tuomion sivulla 30 selostetun Ositum Oy:n tekemän sisäilman mikrobianalyysin (K10) mukaan kaupan kohteena olleen asunnon keittiöstä otetun DNA mikrobi-itiöilmanäytteen tulos on ollut epätavanomainen mikrobien määrien suhteen. Tulokset ovat analyysin mukaan viitanneet joko puutteelliseen ilmanvaihtoon tai mikrobikasvustoon rakennuksessa.

Tofte Yhtiöt Oy:n (K11) raportissa on suositeltu asunnon sisäilma mikropuhdistettavaksi ja otsonoitavaksi.

Kosteusvaurion uusiutumisriski

Rakennusten elinkaarihallinta REH Oy:n valvontamuistiossa (K14) on selostettu asunnossa kosteusvaurion korjaamiseksi tehdyt toimenpiteet ja todettu, että työ on tehty hyväksyttävästi. Muistion mukaan salaojia ei monelta osin pystytä asentamaan ilman laajamittaisia louhintoja, koska rakennuksen perustusten louhintoja ei ollut tehty piirustusten mukaisesti. Taloyhtiö oli tämän vuoksi päättänyt, ettei laajamittaisempaan peruskorjaukseen lähdetä, vaan pyritään pintamaiden kaadoilla ohjaamaan sadevesiä. Riski asunnon C14 sisäpuolen kosteusvaurioihin on muistion mukaan suurentunut, koska hetkellistä hulevesien aiheuttamaa pohjavedenpinnan nousua ei saatu poistettua. Muistiossa on esitetty asunnon seinien alaosien ja lattian seurantatarkastusten tekemistä noin vuoden kuluttua ja sen jälkeen noin kolmen vuoden välein.

Vttto on arvioinut, että salaojien rakentaminen kohteeseen maksaisi arviolta kymmeniä tuhansia euroja jokaista yhtiön 17 asuntoa kohden.
Kevyemmän korjaustavan valitseminen oli korjausrakentamisessa tyypillistä ja tällöin oli tavanomaista seurata korjauksen onnistumista seurantatarkastuksilla. Kosteusongelmien uusiutumisen riski kohdistui yhtiössä ainoastaan kahden asunnon siihen huonetilaan, jossa lattia on matalammalla.

Myös Vttta ja Ktttm ovat kertoneet, että salaojien rakentaminen oli kallista ja maksaisi satojatuhansia euroja.

Tkkk on kertonut, että taloyhtiön asunnossa suorittaman korjauksen jälkeen asunnossa C14 oli tehty uusi mittaus, jonka osoittamat kosteusarvot olivat olleet normaalit. Myöskään Ptttt tietoon ei ollut tullut, että asunnossa C14 olisi ollut kosteusongelmia taloyhtiön suorittamien korjausten jälkeen. Yhtiön isännöitsijänä 16.5.2014 alkaen toiminut Httta on kertonut, että hänen isännöintinsä aikana yhtiössä ei ollut ollut kosteusongelmia.

Kosteusvaurion taloudelliset seuraukset

Fxxxxm on kertonut, että ostajien osuus asunto-osakeyhtiön teettämistä kosteusvaurion sisäpuolisista korjauksista oli ollut noin 865 euroa. Lisäksi ostajille oli syntynyt kustannuksia heidän omalle korjausvastuulleen kuuluneista tasoittamattomien seinien tasoittamisesta, olohuoneen Ptttaskelman parketin uusimisesta ja kaikkien alakerran parkettien yhtenäistämisestä. Ostajien valituksen mukaan heidän omalle vastuulleen kuuluneiden töiden kokonaiskustannukset ovat olleet 4.346,99 euroa.

Fxxxxm on lisäksi kertonut, että ostajien vuonna 2011 asunnosta maksama 290.000 euron kauppahinta oli ollut 53.785,01 euroa suurempi kuin ostajien asunnosta vuonna 2013 saama 234.000 euron kauppahinta. Asunnosta kiinnostuneita ostajaehdokkaita oli ollut, mutta kun oli käynyt ilmi, että asuntoon oli jäänyt kosteusvaurioriski salaojien puuttumisen takia ja salaojien asentaminen maksaisi satoja tuhansia euroja, kiinnostus oli loppunut.

M Nxxxnen on kertonut, että he olivat asuntoa myydessään saaneet toisenkin tarjouksen, minkä vuoksi Fxxxxm ja Kxxxxm olivat korottaneet tarjoustaan 10.000 eurolla.

Tkkk on kertonut myyneensä 12 neliömetriä suuremman samassa asunto-osakeyhtiössä sijainneen asuntonsa 318.000 eurolla huhtikuussa 2014.

Kiinteistönvälittäjänä ostajien ja myyjien kaupassa vuonna 2011 toiminut Ätttl on kertonut, että nyt kysymyksessä olevassa asunto-osakeyhtiössä oli myöhemmin tehty useampia asuntokauppoja ja asuntojen hinnat olivat noudattaneet markkinatasoa. Fxxxxmin ja Kxxxxmin asunnosta saama 234.000 euroa oli alin asunnoista saatu hinta. Se, että asunto-osakeyhtiössä ei ollut nykymääräysten mukaisia salaojia, ei vaikuttanut asuntojen arvoon, mutta suuri osa ostajaehdokkaista ei sen vuoksi kuitenkaan tehnyt tarjousta.

Utttn, joka oli toiminut kiinteistönvälittäjänä ostajien myydessä kaupan kohdetta vuonna 2013, on kertonut, että kohteesta ei ollut saatu ostajien siitä maksamaa kauppahintaa vastaavaa tarjousta salaojien puuttumisesta johtuvan kosteusvaurioriskin vuoksi.

Johtopäätökset virheen merkittävyydestä

Terveyshaitalla tarkoitetaan ihmisessä todettavaa sairautta, muuta terveyden häiriötä tai sellaisen tekijän tai olosuhteen esiintymistä, joka voi vähentää väestön tai yksilön elinympäristön terveellisyyttä. Terveyshaitalla tarkoitetaan muun muassa sairauden oiretta, tautia ja pitkätai lyhytkestoista altistumista terveydelle vaaralliselle kemialliselle aineelle siinä määrin, että sairauden tai muun terveyshaitan syntyminen on mahdollista. Lähtökohtana on pidettävä objektiivista haitallisuutta. Jos asunnon ominaisuuksista aiheutuu haittaa vain pienelle erityisen herkästi reagoivalle ihmisryhmälle, asuntoa ei näiden ominaisuuksien vuoksi voi pitää virheellisenä.

Fxxxxm ja Ttttlnen ovat uskottavasti kertoneet ostajien asuntoon muuttamisen jälkeen alkaneista moninaisista oireista. Asunnosta on edellä todetusti löydetty mikrobivaurioita kaupan jälkeen yhdestä näytteenottokohdasta. Muuta selvitystä sisäilman laadusta ei ole esitetty. Myyjät ovat kertoneet, että heillä ei ole ollut mitään asunnosta johtuneita oireita.

Sisäilman epäpuhtauksien ja siten mahdollisen terveyshaitan tarkempaa selvittelyä ja tutkimista eivät ostajat ole teettäneet. Lähes koko omistusajan asunnossa asuneen Kxxxxmin kokemista oireista on esitetty vain toisen käden tietoa. Ositum Oy:n analyysissä tai Rakennusten elinkaarihallinta REH Oy:n raportissa ei myöskään mainita, että asunto olisi ollut asumiskelvoton tai että asumiseen olisi liittynyt terveysriskejä. Fxxxxm on kertonut altistuneensa homeelle jo ennen asuntoon muuttamista. Koska terveyshaittaa tulee arvioida objektiivisin perustein ja koska Fxxxxmin aiemman homealtistumisen perusteella ei voida sulkea pois sitä, että hän tästä johtuen kuuluisi herkästi reagoivaan ihmisryhmään, hovioikeus päätyy katsomaan asiassa jääneen näyttämättä, että kosteusvaurio olisi aiheuttanut sisäilmaongelmia tai terveyshaittaa. Lääketieteellistä selvitystä Fxxxxmin oireista ei ole esitetty. Asunto-osakeyhtiön teettämien korjausten jälkeen Fxxxxmillä ei enää ole ollut oireita.

Esitetyn selvityksen mukaan maaperän kosteudesta johtuvia ongelmia on ilmennyt vasta noin 30 vuotta rakennuksen valmistumisen jälkeen ja tällöinkin vain kahdessa asunnossa. Havaitut kosteusongelmat eivät ole aiheuttaneet rakennuksessa merkittäviä vaurioita. Ostajien oman todistajan Vttton mukaan ongelmien uusiutumisen riski kohdistui vain asunto-osakeyhtiön kahteen asuntoon. Asiassa ei ole esitetty näyttöä siitä, että kosteusongelmat olisivat jatkuneet asunto-osakeyhtiön suorittamien korjausten jälkeen tai että suoritetuissa seurantatarkastuksissa olisi havaittu kohonneita kosteusarvojakaan.

Ostajien osuus asunto-osakeyhtiön teettämän kosteusvaurion korjaamisesta aiheutuneista kustannuksista on ollut 4.346,99 euroa, mikä vastaa noin 1,4 prosenttia ostajien maksamasta 290.000 euron kauppahinnasta. Ostajat ovat kertomansa mukaan myyneet asunnon vuonna 2013 alhaisemmalla hinnalla kuin he itse olivat siitä kaksi vuotta aikaisemmin maksaneet, koska he olivat kertoneet uusille ostajille salaojien puuttumisesta ja kosteusvaurion uusiutumisriskistä. Hovioikeus viittaa käräjäoikeuden tuomionsa sivulla 45 lausumaan sekä Ätttln ja Ttttan kertomaan ja toteaa lisäksi, että oikeuskirjallisuuden mukaan kauppahintojen erotuksen käyttöön virheen merkittävyysarvioinnissa tulee suhtautua varovaisesti. Kauppa on kahden osapuolen välinen sopimus, jossa hinnanmuodostumiseen vaikuttavat useat kauppojen yksilölliset ehdot, kuten esimerkiksi kaupanteon nopeus.

Hovioikeus katsoo edellä selostettu huomioon ottaen, että kokonaisuutena arvioiden asunto ei ole poikennut merkittävästi siitä, mitä ostajat ovat voineet asunnon ikä, kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen kauppaa tehdessään perustellusti edellyttää. Asunnon omistamiseen tai käyttämiseen liittyvät velvoitteet eivät myöskään ole osoittautuneet merkittävästi suuremmiksi kuin ostajilla on ollut perusteltua aihetta edellyttää. Esitetyn selvityksen mukaan asunto-osakeyhtiössä ei ole suunnitteilla nykyaikaisen salaojajärjestelmän rakentamista. Näin ollen vaatimus hinnanalennuksesta salaisen virheen perusteella on hylättävä.



Aiempi vesivahinko

Kaupan kohteessa on riidattomasti tapahtunut vuonna 2009 vesivahinko, josta myyjät ovat tienneet. Hovioikeudessa on tältä osin kysymys siitä, onko se seikka, ettei siitä ole kerrottu ostajille ennen kauppaa, asuntokauppalain tarkoittama virhe.

Asuntokauppalain 6 luvun mukaan asunnossa on virhe, jos myyjä on ennen kaupantekoa jättänyt antamatta ostajalle tiedon sellaisesta asuntoa koskevasta erityisestä seikasta, josta hänen täytyy olettaa tienneen ja josta ostaja perustellusti saattoi olettaa saavansa tiedon ottaen huomioon hänen mahdollisuutensa havaita kyseinen seikka 12 §:ssä tarkoitetussa asunnon tarkastuksessa, myyjän tietoisuus ostajan asettamista erityisvaatimuksista sekä muut seikat, ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan.

Näyttö

Esitetyn selvityksen mukaan asunnossa on vuotanut lämpöpatteri käräjäoikeuden tuomion sivulla 33 selostetuin tavoin. WD Kuivaus Oy:n 16.3.2009 päivätyn loppuraportin (V2) mukaan korjauksen jälkeen kaikki kosteuslukemat ovat olleet alle sallittujen maksimiarvojen.

Fxxxxm ja Ttttlnen ovat kertoneet Fxxxxmin olevan erityisen herkistynyt homeelle, jolle hän oli altistunut jo lapsuudenkodissaan. Fxxxxm on kertonut kysyneensä kiinteistönvälittäjältä, oliko asunnossa tapahtunut vesivahinkoja. Hän oli samalla kertonut erityisestä homeelle herkistymisestään. FxxxKxxxxm ei olisi ostanut asuntoa, jossa oli ollut vesivahinko, vaikka se olisi korjattukin. Kiinteistönvälittäjä oli ilmoittanut Fxxxxmille, että asunnossa ei ollut tapahtunut vesivahinkoja.

M Nxxxnen on kertonut, että myyjät olivat kertoneet kiinteistönvälittäjälle pienestä ja jo aikaisemmin korjatusta patterivahingosta.

Virran mukaan pienimuotoisia korjauksia, kuten nyt kysymyksessä olevaa patteriventtiilin vuodon korjaamista, ei kirjattu isännöitsijäntodistukseen.

Näytön arviointi ja johtopäätökset

Esitetyn selvityksen mukaan vesivahinko on johtunut yksittäisen patterin vuodosta eikä se ole mitenkään liittynyt asunnon rakenteellisiin ominaisuuksiin. Patterivuoto on korjattu eikä asiassa ole esitetty näyttöä siitä, että asuntoon olisi jäänyt sen vuoksi ongelmia tai riski tulevista ongelmista. Tämän vuoksi hovioikeus katsoo, että vahingon ei voida Fxxxxmin homeelle herkistymisestä huolimatta olettaa vaikuttaneen kauppaan. Patterivahingosta ei ole enää odotettavissa mitään kustannuksia. Sitä, että vahingosta ei ollut kerrottu ostajille, ei siten voida pitää asuntokauppalain 6 luvussa tarkoitettuna virheenä.

Tämän vuoksi asiassa ei ole tarpeen selvittää myyjien ja kiinteistönvälittäjän tietoisuutta Fxxxxmin homeelle herkistymisestä taikka sitä, olivatko myyjät kertoneet välittäjälle vesivahingosta, mihin seikkoihin hovioikeudessa myös on vedottu.

Ostajien vahingonkorvausvaatimus

Asunnossa on edellä todettu olevan virheen, jonka ei ole näytetty johtuneen myyjien huolimattomuudesta. Näin ollen aihetta käräjäoikeuden tuomion muuttamiseen vahingonkorvausta koskevilta osin ei ole.

Yhteenveto

Siltä osin kuin asiassa on ollut kysymys takan turvallisuusmääräysten vastaisuudesta, tiedonantovirheestä tai taloudellisesta virheestä aihetta käräjäoikeuden tuomion muuttamiseen ole. Hovioikeus on edellä katsonut kuten käräjäoikeuskin, että asunnossa on ollut virhe, josta ostajat tai myyjät eivät ole tienneet. Hovioikeus on toisin kuin käräjäoikeus katsonut, että virheeltä edellytettävä merkittävyyskynnys ei nyt kysymyksessä olevassa asiassa ole ylittynyt. Näin ollen kanne on kaikilta osin hylättävä ja myyjät on vapautettava käräjäoikeuden heille tuomitsemasta korvausvelvollisuudesta.

Oikeudenkäyntikulut

Avustajan palkkio hovioikeudessa ja oikeusavun jatkaminen

Nxxxsten avustaja asianajaja Simo Tuomaala on vaatinut hovioikeuden osalta palkkiota toimenpiteistään yhteensä 72,75 tunnilta. Ostajat ovat paljoksuneet myyjien hovioikeusvaiheen oikeudenkäyntikuluja ostajien valitukseen ja vastaukseen sekä käräjäoikeuden tuomioon perehtymiseen käytetyn ajan osalta. Hovioikeus katsoo, että avustajan oikeudenkäyntikululaskun mukaiset toimenpiteet ovat olleet asiassa tarpeellisia pois lukien tunnin matkakulut hovioikeuteen, koska Tuomaalan toimistolta on hovioikeuteen alle 20 kilometrin matka.

Hovioikeus on 8.5.2017 oikeusapulain 5 §:n 2 momentin nojalla jatkanut oikeusavun antamista Nxxxsille siten, että avustajan toimenpiteitä asiassa korvataan enintään 170 tunnilta. Käräjäoikeus on korvannut Nxxxsten avustamisesta avustajan toimenpiteet 122 tunnilta. Näin ollen käräjäoikeusja hovioikeuskäsittelyn kokonaistuntimääräksi muodostuu 193,75 tuntia, mikä ylittää Nxxxsille myönnetyn oikeusavun enimmäistuntimäärän 23,75 tunnilla. Nxxxset ovat pääkäsittelyssä pyytäneet, että heille myönnetyn oikeusavun antamista jatketaan siten, että se kattaa avustajan toimenpiteet myös hovioikeudessa. Hovioikeus katsoo, että asia on laadultaan ja laajuudeltaan sellainen, että oikeusavun jatkamiseen on oikeusapulain 5 §:n 2 momentin tarkoittamalla tavalla erityisiä syitä ottaen huomioon Nxxxsten oikeusturvan tarve. Hovioikeus jatkaa näin ollen Nxxxsille myönnetyn oikeusavun antamista edellä mainitulla 23,75 tunnilla.



Oikeudenkäyntikulujen korvausvelvollisuus

Oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 1 §:n mukaan hävinnyt osapuoli on velvollinen korvaamaan kaikki vastapuolen tarpeellisista toimenpiteistä johtuvat kohtuulliset oikeudenkäyntikulut. Ostajat ovat hävinneet asian.

Ostajilla ei ole ollut huomautettavaa myyjien käräjäoikeusvaiheen oikeudenkäyntikululaskusta.

Hovioikeus on edellä katsonut, että Tn laskun mukaiset toimenpiteet matka-aikaa lukuun ottamatta ovat olleet asiassa tarpeellisia. Ostajat ovat siten velvollisia korvaamaan laskun mukaiset oikeudenkäyntikulut myyjille siltä osin kuin myyjät joutuvat omavastuuosuutensa nojalla maksamaan ne itse ja valtiolle siltä osin kuin ne korvataan myyjien avustajalle valtion varoista.

Todistelukustannukset

Asian näin päättyessä ostajat ovat velvollisia korvaamaan valtiolle sen varoista käräjäoikeudessa ja hovioikeudessa maksetut todistelukustannukset.

Asianosaiskulut

Oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 8 §:n 1 momentin mukaan oikeudenkäyntikulujen lisäksi korvausta suoritetaan myös oikeudenkäynnin asianosaisille aiheuttamasta työstä ja oikeudenkäyntiin välittömästi liittyvästä menetyksestä. Lainkohdan esitöissä (HE 107/1998 vp s. 19) on todettu, että asianosaisille itselleen suoritettavan oikeudenkäyntikulujen korvauksen tulee olla poikkeuksellista. Se ei saa olla korvaus oikeudenkäyntiin osallistumisesta tai siihen valmistautumisesta aiheutuvasta tavanomaisesta vaivannäöstä. Hallituksen esityksen mukaan oikeudenkäyntiin suoraan liittyvä menetys olisi oikeudenkäyntimenettelystä asianosaisille henkilökohtaisesti aiheutuva kustannus tai muu rahallinen tappio. Tällainen olisi esimerkiksi työansion menetys sen vuoksi, että tuomioistuin on velvoittanut asianosaisen osallistumaan oikeudenkäyntiin henkilökohtaisesti.

Myyjät ovat vaatineet yhteisinä asianosaiskuluina 400 euroa. He ovat perustelleet vaatimusta ainoastaan heille istuntoihin osallistumisesta aiheutuneilla matkakuluilla. Hovioikeus katsoo, että kysymys ei ole sellaisista oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 8 §:ssä tarkoitetusta oikeudenkäyntiin välittömästi liittyvistä kustannuksista, jotka vastapuoli olisi velvollinen korvaamaan.

Tuomiolauselma

Muutokset käräjäoikeuden tuomioon:

Käräjäoikeuden tuomio kumotaan ja kanne hylätään. M Nxxxnen ja Rxxx Nxxxnen vapautetaan kaikesta korvausvelvollisuudesta.

Hovioikeus vahvistaa asianajaja Tn palkkioksi M ja Rxxx Nxxxsen avustamisesta hovioikeudessa 7.892,50 euroa sekä arvonlisäveron osuutena 1.894,20 euroa eli yhteensä 9.786,70 euroa.

Valtion varoista maksetaan Nxxxsten omavastuuosuus huomioon ottaen asianajaja Tlle palkkioksi hovioikeudessa 7.265,50 euroa ja arvonlisäveron osuutena 1.743,72 euroa eli yhteensä 9.009,22 euroa.

S Fxxxxm ja K Kxxxxm velvoitetaan oikeusapulain 22 §:n 1 momentin nojalla yhteisvastuullisesti korvaamaan valtiolle sen varoista Nxxxsten avustajalle käräjäoikeudessa maksetut 11.648,56 euroa ja hovioikeudessa maksetut 9.009,22 euroa, molemmat määrät korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua hovioikeuden tuomion antamispäivästä lukien.

S Fxxxxm ja K Kxxxxm velvoitetaan yhteisvastuullisesti korvaamaan M ja Rxxx Nxxxselle oikeudenkäyntikuluista käräjäoikeudessa 22.337,06 euroa ja hovioikeudessa 777,48 euroa, molemmat määrät korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua hovioikeuden tuomion antamispäivästä lukien.

S Fxxxxmin ja K Kxxxxmin oikeudenkäyntikuluvaatimukset samoin kuin M ja Rxxx Nxxxsen asianosaiskuluja koskevat vaatimukset hylätään.

S Fxxxxm ja K Kxxxxm velvoitetaan yhteisvastuullisesti korvaamaan valtiolle sen varoista maksetut todistelukustannukset käräjäoikeudessa 294 euroa ja hovioikeudessa 378,84 euroa eli yhteensä 672,84 euroa.



Muutoksenhaku

Muutosta tähän ratkaisuun saadaan hakea korkeimmalta oikeudelta valittamalla vain, jos korkein oikeus niillä erityisillä perusteilla, jotka ilmenevät oheisesta valitusosoituksesta, myöntää valitusluvan.

Valitusosoituksessa tarkoitettu määräaika valitusluvan pyytämiseen ja valituksen tekemiseen päättyy 29.8.2017.

Helsingin hovioikeuden puolesta:

Asian ovat ratkaisseet: hovioikeudenneuvos Jukka K.
hovioikeudenneuvos Elina S. hovioikeudenneuvos Jukka L.

Esittelijä: hovioikeuden esittelijä Sarianne P.
Ratkaisu on yksimielinen.




ESPOON KÄRÄJÄOIKEUS TUOMIO 16/9520
2.12 osasto
Käräjätuomari Suvi Ln Käräjätuomari Camilla R. Käräjätuomari Anne A.
16.6.2016 L 13/20690

Kantajat Vastaajat

Asia Vireille

Fxxxxm, S Kxxxxm, K
Nxxxnen, M Nxxxnen, Rxxx
Irtaimen kauppahinnan alentaminen 23.12.2013

RIIDATTOMIA TAUSTATIETOJA

Vastaajat M ja Rxxx Nxxxnen ovat ostaneet 30.7.2008 Asunto Oy xxx-nimisen yhtiön osakkeet nrot 1202-1286, jotka oikeuttavat huoneiston C14 (3-4h,k,s, 85 m2) hallintaan vuonna 1981 rakennetussa rivitalohuoneistossa. Kantajat S Fxxxxm ja K Ivar Kxxxxm ovat 3.11.2011 päivätyllä kauppakirjalla ostaneet M ja Rxxx Nxxxselta edellämainitut osakkeet. Osakkeiden omistusoikeus on siirtynyt kaupanteon yhteydessä ja huoneiston hallinta on siirtynyt ostajille 27.11.2011. Kauppahinta on ollut 290.000 euroa.
Kantajat ovat myyneet osakkeet 15.11.2013 ja kauppahinta on ollut 236.214,99 euroa.

KANNE

Vaatimukset
1) Vastaajien on suoritettava kantajille asunnon virheen perusteella asuntokauppalain 6 luvun 16 §:n ja 17 §:n mukaisesti hinnanalennusta ja/tai vahingonkorvausta 58.186,71 euroa korkolain 3 §:n 2 momentin mukaisine viivästyskorkoineen kaupanteosta 3.11.2011 lukien siihen asti, kunnes 30 päivää on kulunut haastehakemuksen tiedoksiannosta 20.1.2014 ja sen jälkeiseltä ajalta korkolain 4 §:n 1 momentin mukaista viivästyskorkoa,

tai toissijaisesti käräjäoikeuden on arvioitava hinnanalennuksen/vahingonkorvauksen kohtuullinen määrä OK 17 luvun 2 §:n perusteella;

2)Lisäksi vastaajien tulee suorittaa vahingonkorvausta yhteensä 23.996,24 euroa sekä viivästyskorkoa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 17.768,34 eurolle korkolain 7 §:n perusteella siitä lukien, kun 30 päivää on kulunut haastehakemuksen

tiedoksiannosta 20.1.2014 ja 6.227,90 eurolle korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen laskun eräpäivästä 26.2.2016 lukien; sekä

3)Vastaajat on velvoitettava korvamaan kantajien oikeudenkäyntikulut asiassa 44.365,66 eurolla korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen siitä lukien, kun yksi kuukausi on kulunut käräjäoikeuden tuomion antopäivästä.


Perusteet

Kaupan kohteessa on ollut asuntokauppalain 6 luvun 11 §:n ja/tai 20 §:n tarkoittamia merkityksellisiä ja olennaisia virheitä.


Kaupan kohteen virheet ja myyjän tiedonantovelvollisuus

Nxxxset ovat jättäneet antamatta kantajille tietoa seuraavista tiedossaan olleista, erityisistä ja merkityksellisistä seikoista:

- sadevesijärjestelmän puuttumisesta
- taloyhtiön rakennusten perustuksiin ohjatuista sadevesistä
- puuttuvasta salaojajärjestelmästä ja sen aiheuttamista ongelmista
- itse rakentamistaan salaojiksi nimetyistä rakennelmista
- asunnon sisäilmaongelmista ja terveyshaitoista
- asunnon aiemmasta kosteusvauriosta
- keittiön kylmäsillasta
- takan turvallisuusmääräysten vastaisuudesta

Kaupanteon yhteydessä kantajille annettu kunnossapitosuunnitelma 2010-2014 ei sisältänyt merkintää salaojien puuttumisesta.
Kunnossapitosuunnitelman mukaan salaojien kunnossapitojakso oli 50 vuotta ja tarkastusväli kolme vuotta: Asiakirjan mukaan salaojat olivat olemassa ja niiden osalta ei ollut korjaustarvetta. Myyjät vastaavat ostajalle antamiensa tietojen oikeellisuudesta.

Kantajille on jätetty luovuttamatta vastaajien tiedossa olevia, merkityksellisiä asiakirjoja; vastaajat eivät ole luovuttaneet kantajille mm. taloyhtiössä tehtyä peruskuntoarviota 16.10.2010 tai vuoden 2009 vesivahinkoon liittyviä raportteja.

Lisäksi kaupan kohde on ollut kunnoltaan ja muilta ominaisuuksiltaan merkittävästi huonompi kuin ostajalla on ollut perusteltua aihetta edellyttää ottaen huomioon asunnon hinta, ikä, kohtuullista asumistasoa koskevat yleiset vaatimukset sekä muut seikat. Yllä todettujen virheiden, puutteiden ja epäkohtien ohella asiaa selvitettäessä on käynyt ilmi, että rakennuksen perustukset eivät ole piirustusten mukaiset.

Taloudellinen virhe Kantajien vaatimusten perusteena on laatuvirhe ja/tai taloudellinen virhe.
Kaupan kohteessa havaitut virheet ovat laatuja tiedonantovirheitä kaikilta osin, mutta taloyhtiön vastuulle kuuluvia virheitä voidaan lisäksi arvioida ainakin osin myös taloudellisena virheenä. Riippumatta vastuun perusteesta, määrällisesti vaatimukset ovat samat.

Kyse ei voi olla vastaajien väittämästä salaisesta taloudellisesta virheestä: vastaajat ovat tienneet, että asunnon sisäilmassa on ongelmia ja tämän johdosta heidän on pitänyt tietää, että mahdollisen kosteusvaurion korjaamisesta aiheutuvista kuluista syntyy taloudellisia velvoitteita ostajille; nämä tiedot on jätetty antamatta. Nxxxset ovat lisäksi tienneet salaojien puuttumisesta ja siitä, että mikäli taloyhtiö teettää salaojat, se tulee aiheuttamaan ostajien taloudellisten velvoitteiden kasvamista merkittävästi suuremmiksi kuin ostajilla on ollut perusteltua aihetta olettaa. Nxxxnen on salannut tiedossaan olleen pihasaneerauksen sisällön ainakin salaojien rakentamisen osalta. Myös sadevesien valuminen perustuksiin on jäänyt sellaisenaan kertomatta.
Nämäkin kaupan kannalta relevantit tiedot on jätetty antamatta. Kosteusvaurio ja terveyshaitta
Kantajat ovat viipymättä asuntoon muuton jälkeen saaneet ärsytysoireita asunnossa. Sisäilmatutkimuksessa 29.12.2011 asunnosta (huoneiston ilmasta) on löydetty runsaasti normaaliarvot ylittäviä määriä terveydelle haitallisia ja vaarallisia sädesieniä ja bakteereja. Asunnossa on ollut terveyshaitta.

Tofte-Yhtiöiden laatimien kosteusteknisen tutkimuksen 11.2.2012 mukaan asunnossa on seuraavat virheet ja puutteet:

- nousevaa kosteutta mittapisteessä 9 (alakerta/olohuone)
- kosteuden nousu rakennuksen alapohjan betonin huokosiin
- alapohjan betonilaatan ja seinän epätiivis liittymäkohta
- mittauspisteen 11 (alakerta/olohuone) kosteus oli koholla

Koska Tofte-Yhtiöiden tutkimuksia ei taloyhtiössä pidetty kaikilta osin riittävinä, hankittiin taloyhtiön toimesta tutkimuksia tekemään Rakennusten elinkaarihallinta REH Oy, joka on todennut muistiossa 22.5.2012 asunnossa on mitattavissa sellaisia kosteuksia, jotka viittaavat rakenteen toimimattomuuteen ja sen aiheuttamaan rakenteen kosteustilanteen muuttumiseen sekä kosteusvaurioriskin kasvamiseen.

Asunto-osakeyhtiö on ryhtynyt asunnon alapohjan sisäpuolisiin korjaustoimenpiteisiin. Huoneiston alakerran olohuoneen lattian pintamateriaalit on poistettu ja kahden seinän (noin 4,5 m) laidoista purettu pintalattiaa noin 30 Cm pois. Anturaa vasten olevan pintabetonilaatan yhteys anturaan on katkaistu, jotta kapillaarinen kosteuden nousu pysähtyy. Betoniseinien ja betonilaatan väliseen rakoon on tehty ilmatiivistys, lattioiden reunat on valettu ja pintamateriaali on korvattu uudella parketinalusmateriaalilla ja parketilla. Olohuoneen betoniseinien alaosista on poistettu maalit ja seinät on maalattu paremmin vesihöyryä läpäisevällä maalilla. Jalkalistat on vaihdettu tuulettuviin jalkalistoihin kosteusriskin pienentämiseksi. Myös keittiön ja eteisen parketit on jouduttu vaihtamaan kantajien omalla kustannuksella, koska alakerta on yhtenäistä tilaa. REH Oy:n tekemä korjausehdotus perustui sille olettamalle, että tonttialueen kuivanapitojärjestelmä (uusi salaojajärjestelmä, uusi sadevesijärjestelmä) tulee rakennetuksi samalla. Taloyhtiö jätti kuitenkin salaojajärjestelmän toteuttamatta.

Rakennusten perustusten louhintoja ei ole tehty piirustusten mukaisesti eikä ole myöskään tehty taloyhtiön teettämien korjaustöiden yhteydessä, vaikka Rakennusten elinkaarihallinta REH Oy edellytti asianmukaisten salaoja- ja sadevesijärjestelmien rakentamista. Kun salaojajärjestelmä on jätetty rakentamatta, valittu kosteusvaurion
korjaustapa sisältää riskejä nimenomaan salaojien puuttumisen vuoksi ja tämän vuoksi asunnon kunnon tarkastuksia on jatkettava kolmen vuoden välein. Riski tulevista kosteusvaurioista on merkittävä ja olennainen asianmukaisten salaojien puuttumisen vuoksi.

Nxxxset ovat olleet tietoisia huoneilman epäterveellisyydestä. He ovat saaneet itse oireita asunnosta ja esittäneet taloyhtiölle ja muille asukkaille epäilyksiä sisäilman terveellisyydestä.

Nxxxset ovat olleet tietoisia myös salaojien ja sadevesijärjestelmän puutteista ja puutteiden vaikutuksesta huoneiston ilmanlaatuun ja kosteusarvoihin. Kaupan yhteydessä he ovat salanneet kaikki nämä seikat.

Kantajat pitävät virheellisenä vastaajien väitettä siitä, että terveyshaitta olisi aiheutunut yläkerran kylpyhuoneen karmin vauriosta ja kiistävät väitteen.

Aiempi kosteusvaurio

Nxxxsten asunnon olohuoneessa on ollut vesivahinko helmikuussa 2009. Kantajat ovat nimenomaisesti tiedustelleet Nxxxsten käyttämältä kiinteistönvälittäjältä, joka hoiti kaiken yhteydenpidon ostajien ja myyjien välillä ennen varsinaista kaupantekotilaisuutta, onko asunnossa ollut aiemmin mitään vesi- ja kosteusvahinkoa; välittäjä on vastannut tähän kieltävästi myyjiltä saamiensa tietojen perusteella. Välittäjä on vahvistanut myöhemmin tiedustelleensa asiaa nimenomaisesti Nxxxsilta jo toimeksiantosopimusta tehtäessä, jolloin Nxxxset ovat jättäneet ilmoittamatta myös välittäjälle asunnossa olleen aiemman kosteusvaurion. Nxxxset ovat salanneet merkityksellisen ja olennaisen tiedon kantajilta asuntokaupan yhteydessä.

Fxxxxm on herkistynyt homeitiöille, joten mahdollisten kosteusvaurioiden selvittäminen on ollut kantajille erityisen merkityksellistä. Lisäksi kantajien lapsella on runsaasti allergioita, minkä vuoksi sisäilman puhtaus ja se, ettei asunnossa ole ollut kosteusvaurioita, on ollut kantajille ehdoton ostopäätöksen edellytys.
Kantajat eivät olisi ostaneet asuntoa, mikäli olisivat saaneet tiedon aiemmasta kosteusvauriosta.

Asian merkityksellisyyden vuoksi kantajat ovat tiedustelleet myös isännöitsijältä tietoja mahdollisista kosteusvaurioista ennen ostotarjouksen tekemistä.

Salaojat

Rakennuksen ympärillä ei ole asianmukaista salaojajärjestelmää. Rakennuksen tonttialueen kuivanapitojärjestelmän toimivuus ei ole ollut riittävä sadevesijärjestelmän ja salaojajärjestelmän osalta.

Vastaajat ovat jättäneet kaikki salaojiin liittyvät merkitykselliset ja olennaiset, tiedossaan olleet seikat kertomatta kantajille ennen asunnon myyntiä.

Vastaajat ovat itse kaivaneet asunnon ympärille vuonna 2010 salaojiksi nimittämiään rakennelmia. Rakennelmat eivät täytä rakennusmääräyksiä. Ne ovat aiheuttaneet myös riskin siitä, että perustusten alle syntyy kosteutta kerääviä syvänteitä. Mitään tarkastusmerkintöjä tai dokumentteja näiden rakennelmien osalta tai ylipäätänsä olemassaolosta ei ole taloyhtiössä tai muutenkaan.
Vastaajat ovat siis olleet tietoisia salaojiin liittyvistä puutteista ja siitä, että salaojien puute vaikuttaa myös heidän asuntonsa kuntoon, sillä itse kaivetut rakennelmat on tehty vuonna 2009 tapahtuneen kosteusvaurion korjauksen seurauksena.

Rxxx Nxxxnen on ollut taloyhtiön hallituksessa 29.11.2010 7.12.2011, jolloin hän on tullut myös tätä kautta tietoiseksi salaojiin liittyvistä puutteista sekä sadevesien valumisesta talojen perustuksiin. Kantajat ovat jälkikäteen saaneet tiedon, että Rxxx Nxxxnen on hallituksessa ollessaan nimenomaisesti saanut jopa tehtäväkseen selvittää mm. salaojien tilannetta ja siihen liittyviä tarvittavia korjaustoimenpiteitä ja -kustannuksia.

Nxxxnen on saanut ennen asuntokauppaa syksyllä 2011 hallitukselta tehtäväksi pyytää tarjouksia liittyen pihasaneerauksen suunnitteluun, suunnittelu on koskenut myös salaojien rakentamista yhtiöön. Taloyhtiön hallitus ja Nxxxnen ovat saaneet tarjouksen koskien rakennusten salaojitusten uusimista, pitäen sisällään korjaussuunnittelun, rakennuttajatehtävät, korjaustöiden valvonnan ja projektiin liittyvän aikataulun. Urakan toteutusajankohdaksi on suunniteltu kesä 2012.
Urakan suunnittelu on edennyt syksyn 2011 suunnitelmien mukaan keväällä 2012. Salaojia ei ole kuitenkaan tuolloin asianmukaisesti rakennettu, eikä asiaa ole asianmukaisesti käsitelty yhtiökokouksessa.

Salaojaja sadevesijärjestelmän puutteet ovat vaikuttaneet kantajien asuntoon syntyneeseen kosteus- ja homevaurioon.

Kantajilla on ollut mm. kaupan teossa heille luovutetun asunto-osakeyhtiön kunnossapitosuunnitelman 10.11.2010 perusteella aihetta uskoa, että salaojajärjestelmä on olemassa ja kunnossa.
Myöskään isännöitsijäntodistuksessa, joka kantajille on annettu kaupanteon yhteydessä, ei ole mainintaa puuttuvista salaojista tai Nxxxsten itsensä tekemistä, salaojiksi nimitetyistä rakennelmista.

Jo ennen kaupantekoa taloyhtiössä havaitut ja vastaajien tiedossa olevat salaojaongelmat olisivat käyneet ilmi taloyhtiön kiinteistöjen peruskuntoarviosta 16.10.2010, jonka vastaajat ovat jättäneet luovuttamatta kantajille ennen kaupantekoa. Kantajat ovat saaneet peruskuntoarvion nähtäväksi vasta 10.9.2013. Jos kantajat olisivat saaneet ennen kaupantekoa tiedon peruskuntoarvion sisällöstä, he eivät olisi ostaneet asuntoa.

Salaojia koskevat tiedot ovat hyvin olennaisia ja vaikuttavat paitsi asuntojen arvoon, myös tulevien korjauskulujen ennakointiin koko taloyhtiössä. Salaojien puute yleisesti ottaen voi aiheuttaa rakenteissa kapillaarisen kosteuden nousua, joka voi aiheuttaa mikrobikasvustoa perustuksessa ja talon rakenteissa, niin kuin kantajien ostamassa asunnossa on jo tapahtunutkin. Vastaajat ovat myös tienneet, että salaojien tekeminen koko taloyhtiöön aiheuttaisi huomattavia, satojen tuhansien eurojen kustannuksia tarvittavan kallion louhinnan vuoksi.
Myös isännöitsijä on ollut tietoinen tästä seikasta, mutta ilmoittanut sen kantajille vasta 10.9.2013 päivätyllä sähköpostiviestillä.

Olohuoneen tasoittamattomat seinät

Kantajat eivät olisi voineet havainnoida olohuoneen tasoittamatonta seinää asuntonäyttöjen yhteydessä ja ennen hallinnan luovutusta, sillä seinän edessä on ollut vastaajien suuri kaappi.

Keittiön kylmäsilta

Korjausten yhteydessä keittiön ulkokulmasta kaapiston alta löytyi kylmäsilta. Kaapiston sisällä lämpötila on ollut +6 astetta silloin, kun ulkolämpötila on ollut +1 astetta ja sisälämpötila +22 astetta. Vastaajien on tämän vuoksi täytynyt olla tietoisia kylmäsillasta. Kaupan kohteessa on ollut myös tämän perusteella virhe.

Takka

Asunnon takka ei täytä turvallisuusmääräyksiä. Takan suojaetäisyys on riittämätön. Takan suojaetäisyyden tulisi olla 150 cm ja asunnossa C14 se on 107-128 cm. Kaupan kohteessa on tältä osin virhe. Vastaajat ovat olleet virheestä tietoisia, koska se on tullut ilmi nuohouksen yhteydessä. Vastaajat ovat ilmoittaneet huolehtineensa nuohouksesta. Jos tämä ei pidä paikkansa, he ovat antaneet nuohouksesta virheellisen tiedon kaupanteon yhteydessä.

Vastaajien tietoisuus virheistä ja niiden olennaisuus

Vastaajat ovat olleet tietoisia kaikista puheena olevista kaupan kohteen virheistä ja jättäneet nämä kertomatta kantajille. Jos joltain osin kyse olisi salaisista virheistä, virheiden kokonaisuus ylittää joka tapauksessa olennaisuus/merkittävyyskynnyksen.

Myyjän tiedonantovelvollisuus ja selonottovelvol/isuus

Vastaajat ovat jättäneet myyjän tiedonantovelvollisuuden ja selonottovelvollisuuden täyttämättä. Vastaajat ovat kaupan yhteydessä salanneet kaupan kohteen virheet. He ovat tienneet huoneilman epäterveellisyydestä sekä salaojien ja sadevesijärjestelmän puuttumisesta ja edellä mainittujen seikkojen vaikutuksesta huoneiston kuntoon, ilmanlaatuun ja kosteusarvoihin. He ovat nimenomaisesti kieltäneet vastoin tietämäänsä, että asunnossa on ollut aiemmin kosteusvaurioita. He ovat tienneet myös, että salaojajärjestelmän rakentamisesta aiheutuu huomattavat kustannukset. He ovat olleet
tietoisia salaojien rakentamiseen liittyvistä suunnitelmista ja tarjouspyynnöistä. He ovat tienneet myös keittiön kylmäsillasta. He ovat myös joko tienneet takan määräystenvastaisuudesta tai perättömästi ilmoittaneet, että takka on asianmukaisesti nuohottu.

Myyjän on oma-aloitteisesti ilmoitettava ostajalle tiedossaan olevat puutteet ja viat kaupan kohteessa. Myyjän on kerrottava ostajalle havaitsemistaan seikoista, joista voidaan perustellusti epäillä rakenteissa olevan vikaa ja arvioida tulevaa korjaustarvetta. Jos myyjä on itse korjannut asuntoa, hänen oletetaan tienneen rakennustavasta sekä sen määräystenmukaisuudesta tai -vastaisuudesta ja myyjän on kerrottava tällaisesta seikasta ostajalle.

Rxxx Nxxxnen on taloyhtiön hallituksen jäsenenä ollut tietoinen yhtiössä 2010 tehdystä peruskuntoarviosta, mutta peruskuntoarvio on salattu kaupan yhteydessä.

Asuntoa koskeva isännöitsijäntodistus on laadittu määräysten vastaisesti; myyjät vastaavat kaikista annetuista tiedoista ja niiden oikeellisuudesta suhteessa ostajaan. Myyjät ovat vastuussa myös välittäjän antamista tiedoista ja välittäjän mahdollisista laiminlyönneistä.

Kantajille kaupanteon yhteydessä luovutettu kunnossapitosuunnitelma on ollut virheellinen ja harhaanjohtava, koska siitä on saanut sen käsityksen, että taloyhtiössä on asianmukaiset salaojat.


Salainen virhe

Jos käräjäoikeus katsoo, että vastaajat eivät tienneet kaupan kohteen virheistä, kyseessä on asuntokauppalain 6 luvun 11 §:n 4-kohdan mukainen salainen virhe. Kaupan kohde on merkittävästi poikennut siitä, mitä myydyn kaltaiselta kaupan kohteelta olisi voitu odottaa.

Aiemmin yllä todettujen virheiden ohella salaisiksi virheiksi on katsottava se, että asunnon perustustapa ei vastaa suunnitelmia. Tämä aiheuttaa sen, että alapohjarakenteen kosteus pääsee nousemaan diffuusiolla ja mahdollisesti myös kapillaarisesti pintabetonilaattaan. Myös seinissä on havaittu kohonneita kosteuspitoisuuksia johtuen pääasiassa siitä, että kantavat seinät jatkuvat ilman kapillaarikatkoa lattiapinnan alla ja seinät ovat lattiapinnan alapuolisilta osiltaan kiinni täyttöaineksessa. Kantajien ostaman asunnon lattiapinnan taso olohuoneessa on myös ollut alempana kuin muissa huoneissa, joten lisäkosteusrasitusta tulee myös viereisten huoneiden maapohjien täytöstä. Rakenne on toimimaton ja aiheuttaa terveyshaittoja. Vahinkojen uusiutuminen on edelleen mahdollista korjaustoimenpiteistä huolimatta.

Vaikka rakennusaikaiset rakennusmääräykset eivät velvoita rakentamaan salaojia, As Oy Päiväkuja 1-3:n alkuperäisiin rakennuspiirustuksiin on merkitty salaojat, joten ne on jo rakentamisvaiheessa katsottu merkittäväksi osaksi tehtyjä rakenneratkaisuja. Rakenteisiin kerääntyvä kosteus ja sen poistaminen ei saa valmiissa rakennuksessa aiheuttaa kohtuutonta haittaa rakenteille ja tai rakennuksessa olijoille.

Virheet ja puutteet ovat niin olennaisia, että niillä olisi ollut vaikutusta kaupan syntymiseen. Jos kantajat olisivat tienneet asunnon virheistä ja puutteista, he eivät olisi lainkaan ostaneet kyseistä asuntoa. Virheillä ja puutteilla olisi joka tapauksessa ollut merkittävä vaikutus kauppahintaan. Virheiden kokonaisuus ylittää joka tapauksessa olennaisuus/merkittävyyskynnyksen.

Ostajan selonottoltarkastusvelvollisuus

Kantajat ovat täyttäneet asuntokauppalain 6 luvun 12 §:n mukaisen selonottoja tarkastusvelvollisuutensa kaupan yhteydessä. He ovat tutustuneet kaupan kohteeseen heiltä edellytettävällä huolellisuudella. Kantajat ovat nimenomaisesti tiedustelleet, onko asunnossa ollut kosteusvaurioita ja heille on ilmoitettu, ettei vesivahinkoja ole ollut.
Myyjiltä saamiensa tietojen valossa kantajat eivät ole voineet havaita tai edes epäillä kaupan kohteessa myöhemmin todettuja virheitä ennen kaupan tekoa.

Ostajat ovat olleet yhteydessä myös isännöitsijään asunnon ja yhtiön kunnon selvittämiseksi ennen asuntokauppaa ja yrittäneet asianmukaisesti selvittää huoneiston ja taloyhtiön kuntoa ja taloudellista tilannetta.

Myöhemmin selvinneet virheet ovat sellaisia, joita ostajat olisivat voineet havaita vain rakenteita rikkomalla eli tavanomaisesta poikkeavilla ja myyjän omaisuuteen kajoavilla toimenpiteillä. Vastaajat ovat pitäneet asuntonäytöissä ilmanpuhdistimia päällä ja tällä tavoin estäneet kantajia aistihavainnoin havainnoimasta mahdollisia vaurioita asuntoon tutustuessaan.

Vastaajat ovat toimineet asiassa kunnianvastaisesti tai arvottomasti, minkä vuoksi ostajan selonottoja tarkastusvelvollisuutta koskevaa säännöstä ei sovelleta asuntokauppalain 6 luvun 12 §:n 4 momentin mukaan.

Reklamaatio
Kantajat ovat reklamoineet vastaajille havaituista virheistä 27.3.2012, 27.6.2012, 28.9.2012, 15.2.2013, 23.8.2013, 9.10.2013 sekä 30.10.2013.

Hinnanalennusvaatimus I vahingonkorvausvaatimus

Kaupan kohteessa havaitut virheet ja kaupan kohteesta vastaajien toimesta kantajille ennen kaupantekoa annetut puutteelliset ja virheelliset tiedot ovat merkittäviä, vaikutuksellisia ja olennaisia ja näiden johdosta kantajilla on oikeus hinnanalennukseen tai vahingonkorvaukseen.

Virheiden, asunnon käyvän hinnan ja hinnanalennuksen arvioinnissa on otettava huomioon myös valittuun korjaustapaan liittyvä jatkuva riski kosteusvaurion uusiutumisesta huoneistossa.

Kantajat vaativat hinnanalennusta yhteensä 58.186,71 euroa. Jos katsotaan, että kantajat eivät ole oikeutettuja hinnanalennukseen, kantajat vaativat samaa summaa vahingonkorvauksena. Vaatimus muodostuu seuraavista eristä:

- asunnon kauppahintojen erotus 53.785,01 euroa
- kantajien osuus asunnon kosteusvaurion ja kylmäsillan korjaamisesta aiheutuneista remonttikuluista 4.401,70 euroa

Vaatimus perustuu asunnosta maksetun kauppahinnan ja sen edelleen myynnistä saadun kauppahinnan erotukseen. Kantajat ovat myyneet asuntoa yli kahdeksan kuukautta ja saaneet ainoastaan yhden tarjouksen. Kauppahinta on ollut alhaisempi kuin kantajien maksama hinta. Myynnin yhteydessä on kerrottu salaojien tiedossa olleesta tilanteesta sekä asunnossa löytyneistä kosteusvaurioista. Asunnosta on annettu ostajille lain edellyttämät tiedot. Asunnon käypä hinta ei ole ollut lähelläkään sitä hintaa, jonka kantajat siitä maksoivat.

Asunnon myyntihintaan vuonna 2013 ovat vaikuttaneet asunnosta ja taloyhtiöstä annetut oikeat tiedot, jotka lain mukaan ostajalle pitää antaa. Kauppahintaan ovat vaikuttaneet:

- Asianmukaisen salaojajärjestelmän puuttuminen taloyhtiöstä, ja asianmukaisen salaojajärjestelmän rakentamisen korkeat kustannukset, epätietoisuus kustannusten määrästä
- Tietämättömyys Rxxx Nxxxsen tekemistä salaojiksi kutsutuista rakennelmista ja niiden mahdollisista negatiivisista vaikutuksista talon C alle kerääntyvän veden vuoksi, rakennelmien rakennusmääräysten vastaisuus ja valvonta-asiakirjojen puuttuminen
- Talon D ympärille rakennetut salaojat eivät ole rakennusmääräysten mukaiset, ei valvonta-asiakirjoja.
- Tehtyjen kosteusvauriokorjausten seurantavelvollisuus: Huoneistossa C14 vika voi uusiutua, koska asianmukaista salaojajärjestelmää ei ole tehty
- Uusien kosteusvaurioiden ilmeneminen taloyhtiössä salaojajärjestelmän puuttumisen vuoksi

Kantajat ovat kaupanteon yhteydessä ja vielä myöhemminkin saaneet virheellistä tietoa taloyhtiön rakennusten rakenteista ja osa olennaisesta tiedosta on salattu. Kantajien ei ole ollut mahdollista sekä isännöitsijältä että taloyhtiön hallitukselta ja Nxxxsilta saadun virheellisen tiedon ja salatun tiedon perusteella edes tehdä vaatimuksia asianmukaisista korjaustoimenpiteistä. Mm. salaojien osalta myös yhtiön asiakirjat ovat olleet puutteellisia sekä Nxxxsten omistusajalta että myöhemmin. Myös tämän johdosta on perusteltua, että hinnanalennus määrätään kauppahintojen erotuksen perusteella huomioiden kosteusvaurioiden korjauskulut huoneistossa.

Toteutuneessa kauppahinnassa on jo otettu huomioon se, että olohuoneen kosteusvaurio sekä keittiön kylmäsilta on jo korjattu. Asunto on tältä osin siis ollut paremmassa kunnossa kuin kantajien ostaessa sen. Kyse ei ole kuitenkaan ollut tason parantamisesta, vaan välttämättömästä korjaustyöstä kosteusvaurion johdosta.

Kaikki tehdyt korjaukset ovat olleet välttämättömiä, ei tason parantamista.

Kantajat ovat maksaneet asunnon sisäpuolisten kosteusvaurioiden korjaamisen yhteydessä osuutenaan taloyhtiön maksamista remonttikuluista 865,51 euroa, parkettitöistä ja olohuoneen seinien korjauksesta yhteensä 2.380 euroa sekä samojen seinien korjauksesta ja tarvikkeista 1.156,19 euroa. Kantajille remontista aiheutuneet kulut ovat olleet yhteensä 4.401,70 euroa. Kosteusvaurion korjauskulut tulee huomioida osana hinnanalennusvaatimusta, koska asunnossa havaitut virheet on tältä osin korjattu kantajien kustannuksella, eikä virhe näin ollen ole enää vaikuttanut uuteen kauppahintaan.

Vastaajia on informoitu myynnin eri vaiheista ja asunnosta saadusta tarjouksesta sekä tarjottu mahdollisuutta purkaa kauppa.

Jos alentuneen kauppahinnan ei katsota osoittavan virheen ja sitä seuraavan hinnanalennuksen määrää, käräjäoikeuden on arvioitava hinnanalennuksen/vahingonkorvauksen määrä oikeudenkäymiskaaren 17 luvun 6 §:ssa säädetyllä tavalla kohtuuden mukaan.

Vahingonkorvaukset Vastaajat ovat tienneet kaupan kohteen virheistä. Vastaajat ovat laiminlyöneet lakiin perustuvat velvoitteensa antaa asiaan liittyviä vaikutuksellisia tietoja kaupan kohteesta ostajille.

Myyjät ovat vahingonkorvausvastuussa tuottamuksen perusteella. Vastuu syntyy, jos he tiesivät tai heidän piti tietää virheistä tai jos he ovat laiminlyöneet tiedonantovelvollisuutensa. Näyttötaakka on myyjällä, jonka on asuntokauppalain 6 luvun 17 §:n mukaan vahingonkorvausvastuusta vapautuakseen osoitettava, että hänen puolellaan ei ole ollut huolimattomuutta.

Vastaajien itse kaivamat salaojiksi nimetyt rakennelmat osoittavat, että Nxxxset tiesivät, ettei taloyhtiössä ole asianmukaisia salaojia ja tämän vuoksi he ovat itse yrittäneet rakentaa niitä. Myös taloyhtiön peruskuntoraportti 16.10.2010, josta salaojien ongelmat käy ilmi, on laadittu juuri ennen kun Rxxx Nxxxsen on tullut yhtiön hallitukseen; Rxxx Nxxxnen on varmuudella tullut tietoiseksi raportin sisällöstä.
Kantajat ovat jälkikäteen saaneet tiedon, että Rxxx Nxxxnen on hallituksen jäsenenä nimenomaisesti saanut jopa tehtäväkseen selvittää salaojien tilannetta ja siihen liittyviä tarvittavia korjaustoimenpiteitä ja kustannuksia. Nxxxsten tietoisuutta osoittavat asiakirjat, joiden mukaan taloyhtiössä on tehty suunnitelmat syksyllä 2011 salaojien rakentamisesta. Myös edition perusteella toimitettu taloyhtiön tiedote joulukuulta 2008 osoittaa, että Nxxxset tiesivät salaojien puuttumisesta.

Nxxxsten itse rakentamat, rakennusmääräysten vastaiset salaojiksi nimetyt rakennelmat ovat mitä todennäköisimmin vaikuttaneet virheiden pahenemiseen. Nxxxsten laiminlyöntien johdosta kantajille on aiheutunut huomattavia korvattavia kuluja asian selvittämisestä.

Myyjälle voi syntyä salaisen virheen perusteella vahingonkorvausvastuu, jos virhe johtuu myyjän huolimattomasti suorittamista kunnostustöistä tai muista toimenpiteistä.

Vaadittava korvaus on 23.996,24 euroa. Vaadittava korvaus on määrällisesti sama myös siinä tapauksessa, että vastaajat eivät ole tienneet kaupan kohteessa olleista virheistä, jolloin on kyse salaisista virheistä.

Vahingonkorvauksen määrä muodostuu seuraavista eristä:

- ilmanpuhdistimet 1.166,90 euroa, jotka on hankittu Tofte Yhtiöt Oy:n suosituksen mukaan

- kiinteistönvälittäjän palkkio 8.983,20 euroa. Välittäjän käyttäminen on ollut välttämätöntä, koska kyseisen asunnon myynti vaatii erityistä asiantuntemusta ja koska näyttöjen määrä on ollut suuri (44 kpl).

- asian selvittelykulut 9.046,14 euroa. Juristin käyttäminen on ollut välttämätöntä sen johdosta, että kantajilta on salattu tietoa, ja useat heille annetut asiakirjat ovat olleet puutteellisia, virheellisiä tai harhaanjohtavia.

-asumishaittakorvaus 4.800 euroa. S Fxxxxm on asunut tuolloin 2-vuotiaan tyttärensä kanssa väliaikaismajoituksessa sukulaisten luona ensin erinäisiä jaksoja ja tämän jälkeen yhtäjaksoisesti 12.4.2012 alkaen, asunnossa on ollut terveyshaitta; asunnon alakerta eli puolet asunnosta on ollut käyttökelvoton kolmen kuukauden ajan, huonekaluja on varastoitu muualle huoneistoon, haittaa on aiheutunut yhteensä vähintään neljän kuukauden ajan.


Todistelusta

Vastaajien lausumat ja kertomusten jatkuva muuttuminen asian käsittelyn aikana on otettava huomioon OK 17 luvun vapaata todistusharkintaa koskevien säännösten mukaisena seikkana. Vastaajien kertomusten muuttuminen ilmenee vastaajien lausumista 14.2.2014, 14.4.2015, 15.6.2015, 23.10.2015, 1.12.2015 ja 19.2.2016. Vastaajien
lausumien muuttuminen on otettava huomioon vastaajien vahingoksi ja heidän kertomustensa uskottavuutta arvioitaessa. Oikeuskirjallisuudessa on katsottu, että vapaa todistelu merkitsee sitä, että tuomioistuin voi käyttää todisteluna kaikkea sitä, mikä on oikeudenkäynnissä ilmennyt.

Edition perusteella toimitettu aineisto ei sisältänyt yhtiökokouksen päätöksiä salaojien rakentamisesta tai rakentamatta jättämisestä. Vaatimus on koskenut kaikkia salaojiin liittyviä asiakirjoja yhtiössä. On ilmeistä, että osa asiakirjoista puuttuu tai niitä ei ole olemassa. Pääosa väitettyjen salaojien rakentamiseen liittyvistä asiakirjoista puuttuu ja kaikki tarkastusasiakirjat väitettyihin salaojiin liittyen puuttuvat.


Oikeudenkäyntikuluista

Vastaajien muuttuneet kertomukset ovat aiheuttaneet huomattavia lisäkuluja kantajille asian selvittämisessä ja todistelun arvioinnissa. Pääkäsittely on kerran myös jouduttu siirtämään sen vuoksi, että vastaajat toivat uutta todistelua asiassa juuri ennen pääkäsittelyn alkua. Vastaajien asiamiehen vaihtuminen siten, että AA T. on kolmas asiamies asiassa, on myös aiheuttanut lisäkuluja kantajalle mm. istuntojen peruuntumisen vuoksi. Kaikki edellä mainitut seikat on luettava



VASTAUS

Vaatimukset


Vastaajat ovat kiistäneet kanteen kokonaisuudessaan. Vastaajat ovat vaatineet, että käräjäoikeus
1. hylkää vaatimukset ja kanteen

2. velvoittaa kantajat yhteisvastuullisesti korvaamaan vastaajien asianosaiskulut 400 eurolla korkolain 4 § 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua tuomion antamisesta lukien, sekä

3. velvoittaa kantajat yhteisvastuullisesti korvaamaan vastaajien oikeudenkäyntikulut 22.499,82 eurolla korkolain 4 § 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua tuomion antamisesta lukien.

Perusteet

Virheilmoitus

Kantajat ovat tehneet reklamaation asiallisesti ja ensimmäisen kerran 27.3.2012 päivätyllä kirjeellä.


Kantajien ja vastaajien yhteydenpito

Kantajat eivät ole olleet missään yhteydessä vastaajiin ennen reklamaatiokirjettä 27.3.2012.

Kantajat kertoivat asunnon myynnistä vastaajille.

S Fxxxxmin ym. terveys

Vastaajat eivät kauppaa tehdessään tienneet Fxxxxmin ja kantajien lapsen aiemmasta altistumisesta homeelle.

Väitetyt virheet ja myyjien antamat tiedot

Kaupan kohteessa ei ole virhettä. Kantajat eivät ole esittäneet sellaista asunnossa ilmennyttä virhettä tai vauriota, jonka perusteella asunto olisi varustukseltaan, kunnoltaan tai muilta ominaisuuksiltaan merkittävästi huonompi kuin ostajalla on perusteltua aihetta edellyttää.

Jos väitettyjä virheitä ei arvioida salaisena taloudellisena virheenä, joka kuuluu asuntoyhtiön kunnossapitovastuun piiriin, vastaajat vetoavat siihen, että salaojien puuttumiseen liittyvät sekä kaikki muutkin kantajien väittämät virheet on joka tapauksessa saatu poistettua. Asunnosta on tullut taloyhtiön tekemien korjausten jälkeen täysin toimiva ja asumiskuntoinen. Virheitä ei voida näin ollen pitää vaikutuksellisina tai olennaisina.

Kosteusvaurio

Kantajien käännyttyä asunto-osakeyhtiön puoleen yhtiössä suoritettiin kosteustekninen tutkimus sekä asunnoissa A2 ja D15 omistajien esityksestä sisäilman mikrobimääritys. Mitään havaintoja vaurioista tai ongelmista ei näiden tutkimusten perusteella ollut.

Asunnossa C14 tehtiin laajamittainen lattiapintojen korjaus Rakennusten elinkaarihallinta REH Oy:n suosituksesta. Kyseessä oli tyypillinen perusparannus, jonka kustannukset maksoi asunto-osakeyhtiö.

Yhtiö on korjannut kantajien asunnon C 14 moitteettomaan kuntoon. Rakenne on korjattu paremmaksi tekemällä lattiaan kapillaarikatko ja tiivistämällä lattian ja seinän rajakohta. Ainoastaan seinät ovat yhteydessä maahan siten, että niihin voi periaatteessa nousta maaperästä kosteutta. Toinen teoreettinen riski on hulevesien tilapäinen nousu siten, että lattiakin voisi kastua. Uuden kosteusvaurion riski on huomattavan pieni, koska rakenne on jo ennen tapahtunutta vauriota toiminut pitkään, rakenne on korjattu paremmaksi ja koska sadeja pintavedet on johdettu rakennuksesta pois. Lisäksi huoneistoa seurataan korjaustapaa liittyvän ohjeen mukaisesti aluksi vuoden ja myöhemmin kolmen vuoden välein. Tämän hyvin epätodennäköisen kosteusvaurion korjaaminen kuuluisi joka tapauksessa taloyhtiön kunnossapitovastuun piiriin.

Kosteudesta johtuvan ongelman korjauskustannuksista vastaavat yhtiö ja sen osakkaat yhtiöjärjestyksen mukaisella osuudella.

Sisäilmaongelmat

Vastaajat eivät asunnossa asuessaan yli kolmen vuoden ajan tehneet mitään havaintoa tai epäilleet asunnon sisäilman olevan epäterveellinen. Heillä on ollut käytössään astman vuoksi ilmanpuhdistimet, jotka eivät kuitenkaan olleet päällä asunnon näytön aikana.

Vastaajat eivät ole tehneet asunnossa mitään ilmanvaihtokorjauksia. Asuntoon on asennettu vuonna 2009 normaalina huoltotoimenpiteenä ikkunaventtiilit.

Vastaajat eivät ole salanneet mitään ongelmia.

Yläkerran suihkutilasta on löytynyt toukokuussa 2012 lahoja puisia pintarakenteita, joiden alla olevissa rakenteissa on ollut myös kosteutta ja lahovaurioita sekä hometta, mikä on altistanut yliherkkää ostajaa S Fxxxxmiä ja hänen tytärtään.

Vesivahinko

Asunnon olohuoneessa on tapahtunut vesivahinko vuonna 2008. Vahinko aiheutui vuotavasta lämmityspatterin putkesta. Putki korjattiin ja parketti uusittiin noin puolen neliömetrin alueelta. Korjaus on hyväksytty ja kohteesta tehty mittaus, joka osoitti paikan olevan kuiva.

Vastaajilla ei ole ollut mitään syytä salata asiaa, mutta ei myöskään kaupanvastuusta johtuvaa velvoitetta kertoa asiasta. Asunto ei ole tämän vesivahingon ja korjauksen vuoksi virheellinen, vaikka asiasta ei ole ollut mainintaa isännöitsijäntodistuksessa.

Vastaajat ovat kertoneet vesivahingosta kiinteistönvälittäjälle.

Salaojitus

Yhtiössä on jo vuonna 2008 havaittu tarvetta sadevesien pois johtamiseen kauemmaksi rakennuksista. Tällöin arvioitiin, että tämä tarve voitiin ratkaista joko parantamalla sadevesiviemäröintiä ohjaamalla sadevedet kauemmaksi rakennuksista tai rakentamalla nykyaikaiset salaojat. Salaojien rakentaminen osoittautui tarpeettomaksi ja tarvetta nykymääräysten mukaisien salaojien rakentamiselle ei havaittu.
Nykyinen salaojajärjestelmä on ollut toimiva ilman nykyaikaisia salaojia jo noin 36 vuotta. Noin vuotta ennen Rxxx Nxxxsen hallituskauden alkamista yhtiössä päätettiin tammikuussa 2009 ratkaista asia ohjaamalla sadevedet kauemmaksi kiinteistön rakenteista sadevesijärjestelmää parantamalla. Viimeistään tästä lähtien yhtiössä on ollut suunnitteilla vain sadevesien pois ohjaaminen sadevesiviemäröintiä uudistamalla eikä salaojajärjestelmää uusimalla. Tämä sadevesiviemäröintihanke eteni vuonna 2011 Rxxx Nxxxsen hallituskaudella 29.11.2010-7.12.2011. Vuoden 2012 alussa päätettiin hallituksessa käynnistää tämä sadevesiviemäröintihanke lopullisesti. Tämän jälkeen pyydettiin tarjouksia sadevesiviemäröinnin uusimisesta. Tarjouksen perusteella hanke toteutettiin kesällä 2012 sadevesiviemäröintiä korjaamalla. Tästä hankkeesta ja sen tarpeesta on kerrottu ostajille kauppakirjan liitteissä; toimintakertomuksessa, kunnossapitosuunnitelmassa ja viitauksen omaisesti myyntiesitteessä, joihin vastaajat ovat ilmoittaneet tutustuneensa ennen kaupasta päättämistä.

Asunto-osakeyhtiön rakennukset on rakennettu vuonna 1981 sen ajan rakentamismääräysten mukaisesti. Salaojajärjestelmää ei näissä määräyksissä ole edellytetty. Rakentamisessa ei ole tapahtunut sellaista virhettä, josta myyjät olisivat olleet velvollisia kertomaan ostajille.

Vastaajat ovat tienneet, että rakennusten ympärillä ei ole salaojia. lsännöitsijätodistukseen ei ole ollut tarvetta ottaa merkintää salaojien puuttumisesta.

Vastaajat eivät ole salanneet mitään salaojitukseen liittyvää tietoa. He ovat antaneet kaiken sen tiedon, mikä heillä on ollut ja on voinut olla. He eivät ole tienneet, miten yhtiön rakennusten pohjien kuivatus on kokonaisuudessaan järjestetty. Asiaa ei ole käsitelty Rxxx Nxxxsen hallituskaudella.

Kantajat eivät ole osoittaneet, että salaojien puuttumisella olisi vahingollisia vaikutuksia asunto-osakeyhtiölle.

Nxxxsen omat salaojat

Rxxx Nxxxnen on itse tehnyt lyhyet salaojat oman asuntonsa kahdelle sivulle. Näitä salaojia ei ole tehty kosteusvaurion seurauksena, vaan puutarhaja pihatöiden yhteydessä ilman mitään akuuttia tarvetta.
Rxxx Nxxxnen poisti tässä yhteydessä mm. pihalta vanhoja lahonneita muottilautoja, kaivoi salaojat ja asensi patolevyt. Salaojien tarkoituksena on ollut sadevesien ohjaaminen. Nxxxnen on saanut tähän toimenpiteeseen luvan yhtiön hallitukselta. Työsuoritusta on yhtiön puolesta seurannut hallituksen jäsen Heikki Pttt, joka on kokenut rakennusalan ammattilainen. Toimenpide on tehty asiallisesti ja oikeaoppisesti ja se on parantanut sadevesitilannetta. Salaojat eivät ole aiheuttaneet kosteusvauriota, eikä niiden asentaminen liittynyt vuonna 2009 korjattuun patterivuotoon, eikä mihinkään muuhunkaan vesivahinkoon tai kosteusvaurioon. Peruskuntoarviossa on tähän asiaan liittyvä väärä kirjaus.

Keittiön kylmäsilta

Vastaajat eivät tienneet keittiön kylmäsillasta ja sen aiheuttamasta kylmyysvaikutuksesta, joten he eivät ole voineet kertoa asiasta.

Vastaajat eivät ole salanneet mitään tietoa asiasta.

Takka

Takka, joka on rakennettu talon rakentamisvaiheessa, on ollut turvallisuusmääräysten mukainen eikä tähän ole aikaisemmassa nuohouksessa kiinnitetty huomiota. Kantajien väite on yksilöimätön.

Kyse ei ole kaupan virheestä.

Olohuoneen tasoittamattomat seinät

Tasoittamattomat seinät olivat nähtävillä asuntoesittelyjen aikana, joten kantajat ovat hyväksyneet seinät. Kyseessä ei ole kaupan virhe.


Taloudellinen virhe

Asiassa on arvioitava, onko kaupan kohteessa ollut taloudellinen virhe tai salainen taloudellinen virhe. Virhe on ollut joka tapauksessa salainen. Taloudellisen ja salaisen taloudellisen virheen edellytyksenä on aina, että taloudelliset velvoitteet tai vastuut ovat kaupanteon jälkeen osoittautuneet merkittävästi suuremmiksi kuin ostajilla on ollut aihetta olettaa.

Tässä tapauksessa yhtiövastike tai osuus yhtiön veloista on kasvanut ainoastaan 865,51 euroa, vaikka korjaukset maksoivat taloyhtiölle yli 40.0 euroa. Ostajilla on ollut tiedossa taloyhtiön noin 30 vuoden ikä ja he ovat tiedostaneet korjauksen tarpeen taloyhtiössä. Kantajille aiheutuneiden korjauskustannusten määrä on ollut noin 0,3 % kauppahinnasta. Vaikka asiassa otettaisiin huomioon mahdollinen tuleva korjaustarve, huoneiston taloudelliset velvoitteet tai vastuut eivät voi kasvaa merkittävästi. Vaikka salaojien korjauskustannukset nousisivat kolminkertaisiksi, niiden määrä olisi alle 1 % 290.000 euron kauppahinnasta. Lisäksi on otettava huomioon, että 30-vuotiaan asunnon käyttöikä on pidentynyt ja kunto parantunut korjausten vuoksi.


Myyjän tiedonantovelvollisuus ja selonottovelvollisuus

Vastaajat eivät ole laiminlyöneet tiedonantovelvollisuuttaan. Asunto on vastannut niitä tietoja, jotka myyjät ovat ennen kauppaa asunnosta antaneet. Myyjät eivät ole jättäneet antamatta mitään sellaista asuntoa koskevaa tietoa, jolla olisi ollut olennainen merkitys kaupan arviointiin.

Vastaajat ovat antaneet kiinteistönvälittäjä Jukka Ätttllle kaikki tiedot, joilla on voinut olla merkitystä asunnon kaupasta päätettäessä. He ovat luottaneet siihen, että välittäjä arvioi ostajille annettavat tiedot ja tarvittaessa selvittää asioita isännöitsijältä tai hallitukselta. Vastaajat eivät itse ole hankkineet tietoja isännöitsijältä. He ovat luottaneet siihen, että ammatti-isännöitsijän antamasta todistuksesta ilmenevät riittävät ja oikeat tiedot.

Rxxx ja M Nxxxnen eivät ole antaneet ostajille muita tietoja kuin asiakirjoista ilmenevät tiedot, koska ovat tavanneet ostajat ainoastaan kaupantekotilaisuudessa, jossa M Nxxxnen edusti myyjiä.

Kantajille on kaupan yhteydessä luovutettu kaikki yhtiötä koskevat tarpeelliset tiedot ja normaalit asiakirjat. Heille on luovutettu mm. kunnossapitosuunnitelma ja toimintakertomus, joihin he ovat tutustuneet ja joista käy ilmi mm. tarve johtaa sadevedet pois rakenteista.
Tuloslaskelmasta on ilmennyt, että yhtiössä on perustettu korjausrahasto, jonka suuruus on ollut noin 60.000 euroa.

Peruskuntoarvio 16.10.2010 oli tarkoitettu hallituksen käyttöön eikä yleiseen käyttöön. Sitä ei käsitelty Rxxx Nxxxsen ollessa yhtiön hallituksessa. Sen vuoksi vastaajat eivät olleet velvollisia antamaan sitä kantajille. Peruskuntoarvion perusteella on laadittu kunnossapitosuunnitelma vuosille 2010-2014.

Kantajat ovat saaneet ennen kauppaa tietää, että yhtiössä on varauduttava rakennusten korjaamiseen.

Ostajien se/onottovelvollisuus

Ostajat ovat kauppaa tehdessään tienneet ja hyväksyneet, että kyseessä on vanha asunto ja ottaneet huomioon korjaustarpeen. He eivät ole vaatineet kuntokartoitusta ennen kauppaa. Tarkastuksessa olisi tullut esiin kaikki ne asiat ja epäkohdat, joita haastehakemuksen mukaan asunnosta on löydetty.

Asunto-osakeyhtiön rakennukset on rakennettu vuonna 1981. Ostajille on kerrottu, että asunnossa ei ole tehty pitkään aikaan merkittävää peruskorjausta. Peruskorjausrahasto on perustettu. Kantajat eivät ole tehneet mitään vesivahinkoa koskevia kysymyksiä vastaajille. S Fxxxxmin herkistyminen homeitiöille olisi edellyttänyt kantajilta korkeampaa selonottovelvollisuutta.

Kantajat ovat laiminlyöneet heille asuntokauppalain 6 luvun 12 §:n mukaan kuuluneen ennakkotarkastusvelvollisuuden eivätkä voi virheenä vedota sellaisiin seikkoihin, jotka olisi tullut tarkastuksessa havaita.

Suoritetut tarkastukset ja korjaukset

Asuntoon C14 kohdistui korjausja tutkimuskustannuksia yhteensä 40.158,03 euroa eli 2/3 yhtiön korjausrahastosta on käytetty kantajien asunnon perusparannukseen.

Asunto oli remontin jälkeen erinomaisessa kunnossa.

Kantajien vaatimukset ja määrät

Kauppahintojen erotus

Kauppahinnat eivät ole keskenään vertailukelpoisia muuttuneiden suhdanteiden vuoksi. Vertailu on ristiriidassa asuntokauppalain 6 luvun 16 §:n 1 momentin kohtuullisuusperiaatteen kanssa. Vertailu on myös ristiriidassa sen vahingonkorvausoikeuden periaatteen kanssa, minkä mukaan samasta vahingosta ei ole oikeutta saada korvausta kahteen kertaan. Yhtiö on maksanut kantajien asuntoon tehdyt korjaukset ja nyt kantajat vaativat samaa korvausta vahingonkorvauksena. (Hgin HO 23.5.2000, S 99/3082)

Kantajat olisivat saaneet asunnosta paremman hinnan, jos asunto olisi myyty maltillisesti tietyn ajan kuluessa myöhemmin. Asunto on ollut kunnossa 17.10.2013, joten asunnosta johtuvaa syytä nopeaan kauppaan ei ole ollut.

Asunnon myyminen on ollut kantajien oma ratkaisu, jonka kannattavuudesta he vastaavat itse.

Remonttikulut

Tason parantamiseen tähtäävät korjaukset eivät kuulu vastaajien maksettavaksi.

Remonttikulut myönnetään määrällisesti. Tason parantuminen
Asunto-osakeyhtiön teettämän remontin vuoksi huoneiston tasoa on entisestään parannettu.

Vahingonkorvaukset

Kantajat eivät ole esittäneet mitään varsinaista virhettä tai vahinkoa. Vastaajat ovat hoitaneet kauppaa koskevat myyjälle kuuluvat velvoitteet tarkasti ja huolellisesti.

Kauppahintojen erotus ei ole vahinkoa, joka vastaajien tulisi korvata kantajille.

Kiinteistönvälittäjän palkkio


Juuri kunnostetun ensiluokkaisen rivitalohuoneiston myynti ei edellytä mitään erityisosaamista.

Vaatimukset selvittelykuluista ja korvaus asumishaitasta kiistetään perusteettomana. Asumishaitan osalta myönnetään määrällisesti neljältä kuukaudelta enintään 2.000 euroa.

TODISTELU

Kirjalliset todisteet

Kantajat

1 PÄÄTEEMA: Kaupanteko, kantajille annetut tiedot, kantajille merkitykselliset ja olennaiset seikat ostopäätöstä tehtäessä


1. Kauppakirja 3.11.2011 liitteineen
2. Hallituksen selvitys 10.11.2010: kunnossapitosuunnitelma 2010-2014
3. Valokuva asuntonäytöstä
4. Osakehuoneiston toimeksiantosopimus 1.10.2011
5. Suomen JYA Oy / toimitusjohtaja Httttn kirjallinen selvitys Aluehallintovirastolle 13.12.2013
6. Terveystarkastajan lausunto 21.7.1997 ja lehtiartikkeli 1985 koskien S Fxxxxmn lapsuudenkotia
7. Lääkärintodistus 7.11.2014 [SALAINEN]
8. Kuvia yläkerran kylpyhuoneen ikkunakarmista ennen ja jälkeen korjauksen asunnossa C 14 ja korjauslasku
9. Pekka Vttton sähköposti kylpyhuoneen ikkunakarmista, valokuva poistetuista karmeista ja valokuva karmin takana olevasta laudasta

11 PÄÄTEEMA: Kaupan kohteen virheet

10. Ositum Oy:n analyysi 19.1.2012
11. Tofte Yhtiöt Oy:n raportti 11.2.2012: alapohjan ja seinien alaosan
12. Rakennusten elinkaarihallinta REH Oy:n muistio 22.5.2012
13. Kosteusmittauspöytäkirja 21.5.2012
14. Rakennusten elinkaarihallinta REH Oy:n valvontamuistio 15.10.2012
15. Isännöitsijä Rauli Vn sähköposti 16.1.2013
16. Tofte Yhtiöt Oy:n lausunto Asunto C:n lämpötilamittauksesta 2.3.2012
17. lsännöitsijäntodistus 3.1.2013
18. Isännöitsijäntodistus 7.11.2013
19. Pekka Vttton sähköposti 3.11.2015 ja sen liitteenä olevat otteet kohteen perustuskuvista
20. Sadevesiviemäröintiä koskeva tarjouspyyntö 15.2.2012 liitteineen
21. Hallituksen pöytäkirja 1/2012, 31.1.2012
22. Tiedote 19.2.2012 taloyhtiön osakkaille koskien salaojitustyötä yhtiössä kesällä 2012
23. Sähköposti Heikki Ptttlta koskien salaojatöiden aloitusta
24. Hallituksen pöytäkirja 2/2012, 29.2.2012
25. Hallituksen pöytäkirja 3/2012, 11.4.2012
26. Hallituksen pöytäkirja 4/2012, 7.5.2012

27. Hallituksen pöytäkirja 2/2013, 7.3.2013
28. Hallituksen pöytäkirja 4/2013, 5.6.2013
29. Hallituksen pöytäkirja 5/2013, 6.9.2013
30. Hallituksen pöytäkirja 6/2013, 28.10.2013
31. Pienurakkasopimus koskien sadevesiviemäröinnin tekoa T:mi Christen Jtttn toimesta 2012
32. Ylimääräinen yhtiökokous 15.5.2012 pöytäkirja
33. Pergola ja sadevesiviemäröintiurakan esittely yhtiökokoukselle
34. Asunto Oy Espoon Päiväkujan 1-3 tiedote ylimääräisistä yhtiökokouksista 15.5.2012 ja 6.6.2012
35. Lasku Maanrakennus C Joensuu 30.7.2012.
36. Taloyhtiön peruskuntoarvio, Heikki Pttt päivittänyt 31.10.2012
37. Lasku/ nuohoustodistus 24.10.2013
38. Suomen rakentamismääräyskokoelma E 8 (muuratut tulisijat) ja kaksi valokuvaa takasta
39. Sähköposti S Fxxxxmiltä Risto Utttnille 31.10.2013 takan suojaetäisyydestä

111 PÄÄTEEMA: Nxxxsten tietoisuus, tiedot kaupan kohteen virheistä ennen kaupantekoa

40. Taloyhtiön tiedote 1.12.2008
41. Vahinkoilmoitus 5.3.2009, liitteenä raportit 18.2.2009 ja 16.3.2009
42. Isännöitsijä Rauli Vn selvitys 10.9.2013 ja sen liitteenä oleva Taloyhtiön kiinteistöjen peruskuntoarvio 16.10.2010
43. Isännöitsijä Rauli Vn sähköposti 19.9.2013
44. As Oy Espoon Päiväkuja 1-3 / toimintakertomus 1.9.2011 31.8.2012
45. As Oy Espoon Päiväkuja 1-3:n hallituksen tiedote 17.6.2012
46. Hallituksen kokouksen pöytäkirja 31.8.2011
47: Rxxx Nxxxsen/ hallituksen saama Dorentus Oy:n tarjous 29.9.2011 piha-alueiden saneerauksesta koskien suunnittelua ja valvontaa sekä rakennuttajatehtäviä; tarjous sisältänyt myös salaojituksen uusimisen ja laajuuden selvittämisen
48. Hallituksen kokouskutsu 18.10.2011
49. Hallituksen kokouspöytäkirja 18.10.2011
50. Hallituksen pöytäkirja 1/2009, 20.1.2009
51. Hallituksen pöytäkirja 2/2009, 2.3.2009
52. Hallituksen pöytäkirja 4/2009, 17.12.2009
53. Hallituksen pöytäkirja 1/2010, 21.9.2010
54. Hallituksen pöytäkirja 2/2010, 18.10.2010
55. Hallituksen pöytäkirja 3/2010, 29.11.2010
56. Hallituksen pöytäkirja 1/2011, 19.1.2011
57. Hallituksen pöytäkirja 2/2011, 31.8.2011
58. Hallituksen pöytäkirja 3/2011, 18.10.2011

IV PÄÄTEEMA: Hinnanalennuksen/ vahingonkorvauksen määrä

59. Huom! Länsi-Uudenmaan Huoneistomarkkinat Oy:n ensimmäinen esite asunnon myyntiä koskien
60. Myyntiesite
61. Kauppakirja 15.11.2013 liitteineen

20
62. Tilastokeskuksen tietoja ja ote Nordean asiakaslehdestä: asuntojen hintojen kehityksestä pääkaupunkiseudulla vuosina 2011 -2013
63. Myynti-ilmoitus 8/12/13
64. Reklamaation täydennys 15.2.2013
65. Kantajien kirje vastaajien asiamiehelle 9.10.2013
66. RKL Puuha Oy:n lasku 3873 (määrältään 2.380 €) ja maksukuitti 5.11.2012
67. RKL Puuha Oy:n lasku 3896 (määrältään 1.156,19 €) ja maksukuitti 5.11.2012
68. Kuitit, ilmanpuhdistimet
69. Kuitti, välittäjän palkkio
70. Asian selvittelykulut / Asianajotoimisto P.n toimenpiteet asian selvittämiseen liittyen
71. Maksukuitit 27.12.2012 ja 26.2.2016 Teema: Selvittelykulujen maksut


Vastaajat

1. WD Kuivaus Oy:n kc:1.rtoitusraportti 18.2.2009
2. WD Kuivaus Oy:n loppuraportti 16.3.2009
3. WD Kuivaus Oy:n mittausraportti 17.10.2013
4. lsännöitsijätodistus 28.3.2014
5. Kauppakirja 3.11.2011 liitteineen
6. Osakastiedote 1.12.2008
7. Osakastiedote 15.5.2012
8. Osakastiedote 25.6.2012
9. Osakastiedote 24.10.2012
10. Osakastiedote 5.12.2012
11. Hallituksen pöytäkirja 1/2009, 20.1.2009
12. Hallituksen kokouspöytäkirja 2/2009, 2.3.2009
13. Hallituksen pöytäkirja 4/2009, 7.12.2009
14. Hallituksen pöytäkirja 1/2010, 21.9.2010
15. Hallituksen pöytäkirja 2/2010, 18.10.2010
16. Hallituksen pöytäkirja 3/2010, 29.11.2010
17. Hallituksen kokouspöytäkirja 1/2011, 19.1.2011
18. Hallituksen pöytäkirja 2/2011, 31.8.2011
19. Hallituksen pöytäkirja 3/2011, 18.10.2011 ja kokouskutsu
20. Hallituksen pöytäkirja 1/2012, 31.1.2012
21. Rxxx Nxxxsen / hallituksen saama alustava tarjous piha-alueen saneerauksesta 29.9.2011
22. Tarjouspyyntö 15.2.1012
23. Rakennusliike Puuha Oy:n lasku
24. Valokuva kylpyhuoneen lahovaurioisesta kohdasta ennen korjausta
25. Valokuva kylpyhuoneen lahovaurioisesta kohdasta ennen korjausta
26. Valokuva karmista
27. Pekka Vttton sähköposti kylpyhuoneen ikkunakarmista, valokuva poistetuista karmeista ja valokuva karmin takana olevasta laudasta


Henkilötodistajat

Kantajat
1. S Fxxxxm todistelutarkoituksessa
2. Kiinteistönvälittäjä Risto Utttn
3. Isännöitsijä Rauli Vttta
4. Kiinteistönvälittäjä Jukka Ätttl

5. Seija Ttttlnen (Fxxxxmin äiti)
6. Pekka Vttto (Rakennusten elinkaarihallinta REH Oy)
7. Rakennusinsinööri Matti Ktttm, RakSystems Oy
8. Laura Nttta

Vastaajat
1. M Nxxxnen, todistelutarkoituksessa
2. Rxxx Nxxxnen, todistelutarkoituksessa
3. Rauli Vttta, As Oy Pkuja 1-3 isännöitsijä, Olarin Huolto Oy,
4. Heikki Pttt, rakennusinsinööri -
5. Kiinteistönvälittäjä Risto Utttn
6. Jarno Httta, isännöitsijä
7. Aivar Tttta, hallituksen jäsen


KÄRÄJÄOIKEUDEN RATKAISU

Perustelut

Oikeusavun jatkamista koskeva pyyntö

Vastaajat ovat pääkäsittelyn jälkeen 8.3.2016 pyytäneet, että heille myönnettyä oikeusapua jatketaan 30 tunnilla tai vähintään 15 tunnilla, koska myönnetty 110 tunnin oikeusapu on ylittynyt 15 tunnilla. Pyynnön mukaan syynä ylittymiselle on pääkäsittelyn aiheuttama lisätyömäärä.

Oikeusapulain 5 §:n mukaan oikeusapu kattaa avustajan toimenpiteet enintään 80 tunnilta. Asiaa käsittelevä tuomioistuin voi kuitenkin päättää, että oikeusavun antamista jatketaan. Edellytyksenä on, että oikeusavun saaja esittää selvityksen asian käsittelyn edellyttämistä välttämättömistä toimenpiteistä sekä että oikeusavun jatkamiseen on erityisiä syitä ottaen huomioon oikeusavun saajan oikeusturvan tarve sekä asian laatu ja laajuus. Tuomioistuimen on tällöin asetettava enimmäistuntimäärä avustajalle korvattaville toimenpiteille. Tämä tuntimäärä ei voi kerrallaan ylittää 30 tuntia, jollei tuomioistuin asian erityisen laajuuden vuoksi toisin määrää. Pyyntö oikeusavun antamisen jatkamisesta on tehtävä hyvissä ajoin ennen kuin tuntimäärä on tullut täyteen.

Vastaajat ovat esittäneet käräjäoikeudelle avustajan palkkiolaskun, jonka mukaan avustajalla on ollut toimenpiteitä yhteensä 125 tuntia.
Käräjäoikeus toteaa, että vastaajilla on ollut asiassa jo kaksi avustajaa ennen kuin heille on myönnetty oikeusapu ja avustajaksi on määrätty asianajaja Simo T. 29.4.2015 lukien. Toisaalta kysymys on ollut paljon todistelua sisältäneestä asuntokaupan virhettä koskevasta asiasta. Lisätyötä on aiheuttanut muun muassa istuntopäivänä peruutettu kaksipäiväiseksi sovittu pääkäsittely. Jo pääkäsittely asiassa on kestänyt yhteensä 18 tuntia. Asialla on ollut vastaajille huomattava merkitys. Oikeusavun jatkamiseen on siten erityisiä syitä ottaen huomioon vastaajien oikeusturvan tarve sekä asian laatu ja laajuus.
Vastaajille myönnettyä oikeusapua on jatkettava 30 tunnilla.

Pääasia

Asian tausta ja kysymyksenasettelu

Kantajat ovat 3.11.2011 ostaneet vastaajilta Asunto Oy Espoon Pja 1-3 -nimisen yhtiön huoneiston hallintaan oikeuttavat osakkeet.

Kantajien mukaan asunnossa on ollut ensisijaisesti tiedonantovirhe tai toissijaisesti salainen virhe tai taloudellinen virhe. Kantaja on väittänyt, että kaupan kohteessa on ollut seuraavat viat tai puutteet, joista vastaajat eivät ole tietoisuudestaan ja tiedonantovelvollisuudestaan huolimatta kertoneet kantajille tai, joiden johdosta asunto on joka tapauksessa ollut huonommassa kunnossa kuin kantajilla on ollut perusteltua aihetta edellyttää:

1. asunnon sisäilmaongelmat ja terveyshaitat sekä kosteusvaurio
2. puuttuva salaojajärjestelmä ja sen aiheuttamat ongelmat
3. Nxxxsten itse rakentamat salaojiksi nimetyt rakennelmat
4. sadevesijärjestelmän puuttuminen ja taloyhtiön rakennusten perustuksiin ohjatut sadevedet
5. asunnon aiempi kosteusvaurio
6. keittiön kylmäsilta
7. takan turvallisuusmääräysten vastaisuus
8. olohuoneen tasoittamattomat seinät

Asiassa on ensinnäkin tiedonantovirheen osalta selvitettävänä, onko asunnossa ollut kantajien väittämiä puutteita tai vikoja ja ovatko myyjät olleet niistä tietoisia. Asiassa on lisäksi selvitettävänä, ovatko puutteet tai viat olleet sellaisia, että niistä olisi tullut kertoa kantajille ja ovatko vastaajat kertoneet niistä kantajille. Mikäli käräjäoikeus katsoo, että asunnossa ei ole ollut tiedonantovirhettä, ratkaistavana on salaisen virheen osalta, onko asunto ollut mahdollisten edellä mainittujen puutteiden ja vikojen sekä sen, että rakennuksen perustukset eivät ole olleet piirustusten mukaiset, johdosta olennaisesti huonommassa kunnossa kuin kantajat ovat voineet edellyttää. Mikäli käräjäoikeus katsoo, että asunnossa ei ole ollut laatuvirhettä, ratkaistavana on kysymys siitä, onko asunnossa ollut taloudellinen virhe.

Riidatonta on, että vastaajat ovat asianmukaisesti reklamoineet virheestä kohtuullisessa ajassa. Mikäli käräjäoikeus katsoo, että asunnossa on ollut virhe, ratkaistavana on vielä kysymys siitä, ovatko kantajat laiminlyöneet ennakkotarkastusvelvollisuutensa, esimerkiksi siten, että he eivät ole teettäneet asunnossa kuntokartoitusta ennen kauppaa, sekä mahdollisen hinnanalennuksen määrä. Tällöin asiassa on lisäksi ratkaistavana, ovatko vastaajat oikeutettuja vahingonkorvaukseen virheen johdosta sekä mahdollisen vahingonkorvauksen määrä.

Tiedonantovirhe

Oikeusohjeet
Asuntokauppalain 6 luvun 11 §:n 3 kohdan mukaan asunnossa on virhe, jos myyjä on ennen kaupantekoa jättänyt antamatta ostajalle tiedon sellaisesta asuntoa koskevasta erityisestä seikasta, josta hänen täytyy olettaa tienneen ja josta ostaja perustellusti saattoi olettaa saavansa tiedon ottaen huomioon hänen mahdollisuutensahavaita kyseinen seikka 12 §:ssä tarkoitetussa asunnon tarkastuksessa, myyjän tietoisuus ostajan asettamista erityisvaatimuksista sekä muut seikat, ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan.

Sadevesijärjestelmän puuttuminen ja sadevesien ohjautuminen taloyhtiön rakennusten perustuksiin

Näyttö
Kauppakirjan 3.11.2011 (K1, V5) liitteenä olevasta kunnossapitosuunnitelmasta 2010-2014 käy ilmi, että sadevesitorvien veden poisvieminen rakennusten vieriltä lisäämällä rännikaivot ja pätkä viemäriä Nxxxalueelle tehtävään imeytyskaivoon oli tarkoitus tehdä vuonna 2011. Kauppakirjan liitteenä olevasta toimintakertomuksesta käy ilmi, että yhtiössä oli suunnitteilla korjaustoimenpiteitä sadevesien johtamiseksi rakenteista pois.

Hallituksen pöytäkirjasta 1/2012, 31.1.2012 käy ilmi, että yhtiössä päätettiin vuonna 2012 käynnistää toimenpiteet sadevesien ohjaamiseksi rakenteista poispäin.

Tofte Yhtiöt Oy:n raportissa 11.2.2012 (K11) on todettu, että sen rakennuksen, jossa C-asunto sijaitsee, ympärillä ei ole salaajaja sadevesijärjestelmää ja kattoja sadevedet ovat päässeet vuosikymmeniä valumaan rakennuksen perustuksia pitkin rakennuksen vierimaahan ja osittain myös alapohjan alle. Johtopäätöksenä on todettu, että rakennuksen alapohjan maatäyttöön on päässyt vapaata vettä suuria määriä.

Rakennusten elinkaarihallinta REH Oy:n muistiossa 22.5.2012 (K12) on todettu, että rakennuksen tonttialueen kuivanapitojärjestelmän toiminta ei ole riittävä. Muistiossa on suositeltu rakennettavaksi uusi sadevesijärjestelmä, jossa huolehditaan etenkin kattosadevesien poisjohtamisesta rakennuksen vierustalta.


Johtopäätökset

Asunnon sadevesijärjestelmä on riidattomasti ollut puutteellinen. Myös esimerkiksi Tofte Yhtiöt Oy:n 11.2.2012 päivätty raportti (K11), Rakennusten elinkaari EKH:n 22.5.2012 päivätty muistio (K12) ja 16.10.2010 laadittu peruskuntoarvio (K42) osoittavat, että C-talon ympärillä ei ole ollut toimivaa sadevesijärjestelmää ja katolle tullutta vettä on ohjautunut rakennuksen vierustalle ja alle. Lisäksi muun muassa hallituksen kokouksen pöytäkirjasta 20.1.2009 (K50), kauppakirjan (K1, V5) liitteenä olevasta kunnossapitosuunnitelmasta 2010 -2014 ja kauppakirjan liitteenä olevasta toimintakertomuksesta on ilmennyt, että hallitus on jo ryhtynyt toimenpiteisiin sadevesien ohjaamiseksi kiinteistön rakenteista kauemmaksi. Vastaajat ovat riidattomasti olleet tietoisia näistä seikoista.

Epäselväksi on jäänyt, mitä sadevesijärjestelmästä on kantajille kaupanteon yhteydessä suullisesti kerrottu. Kauppakirjan liitteenä on kuitenkin ollut kunnossapitosuunnitelma 2010 2014 ja toimintakertomus. Kunnossapitosuunnitelman mukaan sadevesitorvien veden poisvieminen rakennusten vieriltä lisäämällä rännikaivot ja pätkä viemäriä Nxxxalueelle tehtävään imeytyskaivoon on ollut tarkoitus tehdä vuonna 2011. Toimintakertomuksen mukaan yhtiössä on ollut suunnitteilla korjaustoimenpiteitä sadevesien johtamiseksi rakenteista pois. Molemmista asiakirjoista on varsin selvästi ilmennyt taloyhtiössä olevan suunnitteilla toimenpiteitä sadevesien ohjaamiseksi rakenteista pois. Kantajien on asiakirjojen perusteella täytynyt ymmärtää, että sadevesien ohjautumisesta on puutteita ja rakennuksen vierille saattaa joutua vettä. He olisivat heille esitetyn selvityksen johdosta voineet halutessaan pyytää lisäselvitystä asiasta. Esitettyyn selvitykseen nähden sadevesien ohjautuminen rakennuksen vierille on ollut myös silmämääräisesti havaittavissa, joten kantajat ovat myös itse voineet ennakkotarkastuksessa havaita puutteet. Mainituilla perusteilla käräjäoikeus katsoo vastaajien riittävässä määrin kertoneen sadevesijärjestelmän puutteista kantajille ennen kaupantekoa.
Asunnossa ei siten sadevesijärjestelmän puutteellisuuden vuoksi ole ollut asuntokauppalain tarkoittamaa tiedonantovirhettä.

Nxxxsten itse rakentamat salaojarakennelmat

Näyttö
16.10.2010 tehdyn ja 31.10.2012 päivitetyn, Heikki Ptttn laatiman peruskuntoarvion (K36) mukaan osakas on itse vuonna 2010 asentanut asunnon ympärille salaojat jälkikäteen kosteusvaurion korjauksen seurauksena. Salaojien syvyys on melko matala johtuen lähellä olevasta kalliopinnasta.

Marja Nxxxnen on kertonut, että he olivat yhteisymmärryksessä Heikki Ptttt kanssa laittaneet seinän vierustalle mullan sijaan sepeliä estääkseen sadevesiä pääsemästä rakennukseen.

Rxxx Nxxxnen on kertonut kaivaneensa talon seinustalle putkia, jotka oli ollut tarkoitus yhdistää nurkkakaivoon. Hallituksessa oli keskusteltu ja valmisteltu puutteellisen sadevesijärjestelmän uusimista. Rxxx Nxxxsen käsityksen mukaan hän oli ainoastaan tehnyt etukäteen sadevesijärjestelmää, jolloin putket olisi myöhemmin yhdistettävissä uuteen sadevesijärjestelmään. Heikki Pttt oli tarkistanut kaikki toimenpiteet. Vastaajat olivat kertoneet putkista kiinteistönvälittäjälle.

Heikki Pttt on kertonut, että Rxxx Nxxxnen oli taloyhtiön luvalla alkanut salaojittamaan pihaansa. Taloyhtiö oli luvannut maksaa sepelin ja putket. Putket eivät kuitenkaan olleet toimineet salaojina, koska ne olivat jääneet atalalle kallion. vuoksi. Niillä oli merkitystä ehkä pintaveden kuivaamisessa. Portaalla ei ollut ollut sellaista käsitystä, että asunnossa olisi ollut vesivahinko. Hän oli kertomansa mukaan siten mitä ilmeisemmin virheellisesti kirjannut peruskuntoarvioon, että Nxxxnen olisi asettanut salaojat kosteusvaurion seurauksena.

Pekka Vttto on kertonut havainneensa katselmuksessa, että maapohjaan oli asennettu putkia varsin lähelle maanpintaa. Vttton käsityksen mukaan putkilla ei ollut ollut juurikaan merkitystä rakennuspohjan kuivana pitämiselle. Putket olivat olleet sillä puolella rakennusta, jossa maanpinta oli muutoinkin ollut alempana. Vesi kulki kalliossa kallionpintaa ja meni putkien ohi.

Matti Ktttm on kertonut, että salaojitus edellyttäisi poistoputkea. Virheellisesti savimaahan rakennettu putki saattoi ainoastaan kerätä

siihen kohtaan maata vettä. Putken rakentamisella kalliopintaan ei ollut kuitenkaan merkitystä, koska vesi kulki tällöin putken ympäriltä.


Johtopäätökset

Rxxx Nxxxnen on riidattomasti asentanut salaojarakennelmiksi kutsuttuja putkia rakennuksen maapohjaan. Mitään selvitystä siitä, että kiinteistönvälittäjä olisi kertonut rakennelmista kantajille, ei ole esitetty. Nxxxsen mukaan hän oli kertonut kiinteistönvälittäjälle rakennelmista. Muuta selvitystä tältä osin ei ole esitetty eikä myyjä vapaudu ostajaan nähden vastuusta sillä, että hän on kertonut asiasta kiinteistönvälittäjälle. Asiassa on siten jäänyt näyttämättä, että vastaajat olisivat kertoneet rakennelmista kantajille.

Käräjäoikeus on edellä todennut, että asunnon sadevesijärjestelmä on ollut puutteellinen. Rxxx Nxxxnen ja Heikki Pttt ovat varsin yhteneväisesti kertoneet, että Nxxxsen toimenpiteiden tarkoituksena on ainoastaan ollut ohjata sadevesijärjestelmän puutteellisuuden vuoksi rakennuksen vierille ohjautuvat sadevedet kauemmaksi rakennuksesta. Tähän tarkoitukseen viittaa myös se, että samassa yhteydessä rakennuksen vierustalla ollut multa on vaihdettu sepeliin. Pttt on varsin uskottavasti kertonut, että peruskuntoarvioon tehty kirjaus salaojien rakentamisen syystä on ollut virheellinen, mitä tukee se jäljempänä esitetty johtopäätös, että aiemman kosteusvahingon syynä on ollut ainoastaan vuotava lämpöputki.

Sinällään tarkempaa selvitystä, miten putket on maanpintaan on asetettu, ei ole esitetty. Peruskuntoarviosta sekä Ptttt ja Vttton kertomuksesta on kuitenkin ilmennyt, että putket on asetettu hyvin lähelle maanpintaa. Putket on rakennettu kalliopinnan päälle. Ptttt, Ktttmn ja Vttton mukaan niillä ei tästäkään syystä ole juurikaan ollut haitallista vaikutusta rakennuspohjan kuivanapitämiselle. Kantajat ovat olleet tietoisia sadevesijärjestelmän puutteellisuudesta. Edellä mainitut seikat huomioon ottaen niin sanottujen salaojarakennelmien rakentaminen ei ole sellainen merkityksellinen seikka, jolla voitaisiin katsoa olleen vaikutusta kauppaan. Asunnossa ei siten mainittujen rakennelmien vuoksi ole ollut asuntokauppalain tarkoittamaa tiedonantovirhettä.


Salaojajärjestelmä ja sen aiheuttamat ongelmat

Näyttö Tofte Yhtiöt Oy:n raportissa 11.2.2012 (K11) on todettu, että sen rakennuksen, jossa C-asunto sijaitsee, ympärillä ei ole salaojaja sadevesijärjestelmää. Johtopäätöksenä tutkimisesta todetaan, että rakennuksen alapohjan maatäyttöön on päässyt vapaata vettä suuria määriä. Rakennuksen alla oleva pohjamaa on myös osittain vettä pidättävä. Vapaa vesi on kertynyt pääosin kattoja sadevesien päästyä vapaasti valumaan sokkelia pitkin. Toimivia salaojia ei ole ollut vettä siirtämässä. Alkusyy kapillaarisen kosteuden nousulle alapohjaan on salaojajärjestelmän puuttuminen. Raportissa on ehdotettu uuden salaojaja sadevesijärjestelmän rakentamista 1-5 vuoden sisällä.

Rakennusten elinkaarihallinta REH Oy:n muistiossa 22.5.2012 (K12) todetaan, että rakennuksen tonttialueen kuivanapitojärjestelmän toiminta ei ole riittävä ja että se ei todennäköisesti vastaa rakennekuvissa

esitettyä järjestelmää, vaan on jo rakennusvaiheessa jäänyt osittain toteuttamatta. Muistiossa suositellaan rakennettavaksi uusi sadevesijärjestelmä, jossa huolehditaan etenkin kattosadevesien poisjohtamisesta rakennuksen vierustalta. Myös salaojajärjestelmä on syytä korjata tai uusia siten, että pohjaveden pinta tai sulamisvesien aiheuttama ylimääräinen kosteusrasitus ei pääse rasittamaan rakennuksen pohjaa. Lisäksi on suositeltu muotoilemaan maapinnat siten, että ne kaatavat poispäin rakennuksesta.

Heikki Ptttt laatimasta taloyhtiön kiinteistöjen peruskuntoarviosta 16.10.2010 (K42) käy ilmi, että rakennuksien ulkopuolella ei ole piirustusten mukaan salaojia, eikä niistä myöskään tarkastuksessa havaittu mitään merkkejä.

Rxxx Nxxxnen on kertonut hänen käsityksenään olleen, että asunnossa oli rakentamisaikaiset salaojat.

Alvar Taikka on kertonut, että hän oli ollut hallituksessa vuoden 2008 joulukuusta vuoteen 2012 saakka. Piirustusten perusteella vaikutti, että C-talon alla keskellä oli salaaja. Varmuutta salaojajärjestelmästä ei ollut.

Rauli Vttta on kertonut, että hänen käsityksensä mukaan C-talon alla oli kulkenut linjojen kautta runkoputki, jonka tulisi estää kosteus. Virran käsityksen mukaan kyseinen järjestelmä on ollut rakennushetken rakennustavan mukainen.

Pekka Vttto on kertonut, että rakennuksen ulkoreunusten ulkopuolella ei ollut salaojajärjestelmää. T loyhtiössä oli kuitenkin ollut jonkinlainen salaojajärjestelmä, jossa talon keskellä menee jonkinlainen putkikonsoli.

Jarno Httta on kertonut, että taloyhtiön salaojajärjestelmä ei ollut poikennut aikalaisistaan. lsännöitsijätoimistolla oli vastuullaan useita taloyhtiöitä, joissa oli samanlaiset salaojat eli joissa rakennusten alla meni jonkinlainen putki.


Johtopäätökset

Kantajat ovat väittäneet, että asunnosta on puuttunut salaojajärjestelmä, joka on aiheuttanut kosteusongelmia asuntoon.

Sinällään riidatonta on, että rakennuksessa ei ole ollut nykyaikaista salaojajärjestelmää. Lisäksi erityisesti Tofte Yhtiöt Oy:n 11.2.2012 päivätyllä raportilla K11), Rakennusten elinkaari EKH Oy:n 22.5.2012 päivätyllä muistiolla (K12) ja Heikki Ptttt laatimalla taloyhtiön kiinteistöjen peruskuntoarviolla 16.10.2010 (K42) sekä Pekka Vttton kertomuksella on tullut selvitetyksi, että rakennuksen alla ei ole ollut toimivaa salaojajärjestelmää. Tofte Yhtiöt Oy:n raportti ja EKH Oy:n muistio myös osoittavat, että muun muassa toimivan salaojajärjestelmän puuttumisen vuoksi rakennuksen alapohjan maatäyttöön on päässyt runsaasti vapaata vettä. Rakennusten elinkaari EKH Oy:n raportilla on lisäksi tullut selvitetyksi, että tämä on johtanut osittain alapohjan betonin ja jopa seinien alaosan kosteuteen. Asiassa on siten selvitetty, että asunnon salaojajärjestelmä on ollut vähintään puutteellinen tai toimimaton ja se on yhdessä muiden seikkojen kanssa aiheuttanut kosteuteen liittyviä ongelmia.


Kantajille on kaupanteon yhteydessä annettu hallituksen selvitys 10.11.2010 ja kunnossapitosuunnitelma 2010-2014 (K2) sekä 19.9.2011 päivätty isännöitsijäntodistus (K1). Kunnossapitosuunnitelmaan on kirjattu, että salaojien kunnossapitojakso on 50 vuotta ja tarkastusväli 3 vuotta. lsännöitsijäntodistuksessa ei ole mainittu, että asunnossa ei ole salaojia. Kantajien mukaan heillä on kunnossapitosuunnitelmassa salaojista ilmoitetun tiedon sekä isännöitsijäntodistuksesta puuttuneen tiedon perusteella ollut aihetta uskoa, että salaojajärjestelmä on olemassa.

Erityisesti Vttton, Htttan ja Virran kertomuksista on ilmennyt, että rakennuksen alla on mennyt jonkinlainen runkoputkisto, jota on Vttton ja Virran mukaan pidettävä jonkinlaisena salaojajärjestelmänä.
Kunnossapitosuunnitelmassa ilmoitettu tieto salaojien kunnossapitojaksosta ja tarkastusvälistä ei siten ole ollut virheellinen tai harhaanjohtava. Riidatonta lisäksi on, että rakennuksen rakentamisvaiheessa salaojia ei ole edellytetty. lsännöitsijäntodistukseen merkitään lähtökohtaisesti ainoastaan asunnossa ilmenneet puutteet tai viat sekä tehdyt tai tulevat korjaukset. lsännöitsijäntodistuksessa ei siten ole tarvinnut ilmoittaa, että taloyhtiössä ei ole nykyaikaisia tai lainkaan salaojia. Kantajat eivät siten ole kunnossapitosuunnitelmasta tai isännöitsijäntodistuksesta ilmenneiden tai ilmenemättä jääneiden tietojenkaan perusteella voineet olettaa asunnossa olevan nykyaikainen salaojajärjestelmä.

Peruskuntoarvion merkitys asiassa

Taloyhtiön hallituksen jäsen Heikki Pttt on 16.10.2010 laatinut ja 31.10.2012 päivittänyt taloyhtiön peruskuntoarvion (K42). On riidatonta, ettei tätä ole luovutettu kantajille. Kantajien mukaan he eivät olisi ostaneet asuntoa, jos olisivat saaneet ennen kaupantekoa tiedon peruskuntoarvion sisällöstä.

Peruskuntoarviossa on muun muassa mainittu salaojien puuttuminen rakennusten ympärillä, Nxxxsen rakentamat salaojarakennelmat sekä puutteet sadevesien ohjautumisesta. Peruskuntoarviosta on myös pääteltävissä taloyhtiön salaoja sekä sadevesijärjestelmän puutteellisuudesta johtuva huoli mahdollisista kosteusvahingoista, joita ei tuossa vaiheessa ole kuitenkaan vielä havaittu. Ottaen huomioon jäljempänä aiempaa kosteusvauriota koskevan otsikon alla esitetty kantajien erityisvaatimuksista peruskuntoarviosta ilmenevät seikat olisivat vaikuttaneet kantajien ostopäätökseen tai johtaneet ainakin kuntoarvion tekemiseen, jolloin jäljempänä todettu kosteusvaurio olisi tullut ilmi. Jo peruskuntoarvion luonne huomioon ottaen käräjäoikeus katsoo, että se olisi tullut esittää kaupanteon yhteydessä kantajille.

Taloyhtiön toimintakertomuksesta 1.9.2011-31.8.2012 (K44) ja hallituksen kokouksen 29.11.2010 pöytäkirjasta (K55) ilmenee, että Rxxx Nxxxnen on ollut hallituksen jäsen 29.11.2010 7.12.2011.
Peruskuntoarvio on laadittu 16.10.2010 ja sitä on päivitetty 31.10.2012. Hallituksen kokouksen 18.10.2010 pöytäkirjasta (K54) ilmenee, että Ptttt laatimaa peruskuntoarviota on käsitelty kyseisessä kokouksessa. Rxxx Nxxxnen ei ole vielä tuolloin ollut hallituksen jäsen eikä hän muustakaan syystä ole ollut läsnä kokouksessa. Rxxx Nxxxsen ei voida katsoa tulleen tietoiseksi peruskuntoarviosta ainoastaan sillä perusteella, että hän on ollut peruskuntoarvion laatimisen jälkeen hallituksen jäsen. Mitään selvitystä siitä, että peruskuntoarviota olisi käsitelty muussa hallituksen kokouksessa tai muutoin hallituksen kesken ennen kaupantekoa tai, että Rxxx Nxxxnen olisi muulla tavoin tullut tietoiseksi peruskuntoarviosta, ei ole esitetty. Selvittämättä on siten jäänyt, että Nxxxnen olisi ollut tietoinen peruskuntoarviosta.

Taloyhtiön isännöitsijä on antanut kantajille heidän pyynnöstään 19.9.2011 päivätyn isännöitsijäntodistuksen (K1). Sen liitteenä ei ole peruskuntoarviota, vaikka peruskuntoarvio on ollut taloyhtiön edustajien tiedossa. Käräjäoikeus toteaa, että asuntokauppalain 6 luvun 27 §:n 1 momentin mukaan säännöksiä myyjän vastuusta ennen kaupantekoa annetuista tai antamatta jätetyistä tiedoista sovelletaan myös, kun tiedot on antanut tai laiminlyöntiin on syyllistynyt myyjän toimeksiannosta kaupan välittäjänä toiminut kiinteistönvälitysliike tai muu myyjän edustaja ja myös, kun myyjän tai hänen edustajansa antamat tiedot sisältyvät isännöitsijäntodistukseen tai ovat muuten peräisin sen yhteisön edustajalta, jonka osakkeet tai muut osuudet ovat kaupan kohteena.
Myyjä vastaa siten ainoastaan taloyhtiön edustajan antamista virheellistä tiedoista, mutta ei taloyhtiön edustajan tiedossa olevan tiedon laiminlyönnistä. Vastaajat eivät siten voi olla vastuussa siitä, että isännöitsijäntodistukseen ei ole liitetty peruskuntoarviota.

Vastaajien tietoisuus salaojien puutteista

Osakastiedotteesta 1.12.2008 (K40, VS) käy ilmi, että yhtiön hallitus on rakennusasiantuntijoiden avustuksella selvittänyt ulkopuolisten rakenteiden kuntoa ja korjaustarvetta lähivuosille. Kunnostustarpeita on ollut mm. sadevesien johtaminen kauemmas rakennuksista tai salaojituksen toteuttaminen.

Hallituksen kokouksen pöytäkirjasta 2.3.2009 (K51 ja V12) ilmenee, että kokouksessa on käsitelty edellisen hallituksen aloittamaa kiinteistön korjaussuunnitelmaa. Kokouksessa on päätetty ottaa yhteyttä konsultointimielessä insinööritoimistoon piha-alueen pintavesien ohjaamiseksi hallitusti sadevesikaivoihin. Hallituksen mielestä korjaamisen tärkeysjärjestys on sadevesien ohjaus pois rakenteista.
Hallituksen kokouksen pöytäkirjasta 17.12.2009 ilmenee, että kokouksessa on todettu isännöitsijän toimittavan puheenjohtajalle kaksi sarjaa arkkitehdin suunnitelmia taloyhtiön korjaustarpeista.

Hallituksen kokouksen pöytäkirjasta 31.8.2011 (K46) ilmenee, että hallitus on päättänyt, että Rxxx Nxxxnen on yhteydessä naapuritaloyhtiössä urakoineeseen suunnittelijaan. Hallituksen kokouksen 18.10.2011 pöytäkirjasta (K49) ilmenee, että kokouksessa on käsitelty piha-alueen saneerauksen hankesuunnittelua ja sitä koskevia tarjouksia.

Dorentus Oy:n 29.9.2011 päivätystä tarjouksesta (K47) ilmenee, että

Dorentus Oy on tarjouspyynnön johdosta antanut taloyhtiölle tarjouksen muun muassa rakennuksen salaojituksen uusimisesta, jonka laajuus selvitetään.

Rxxx Nxxxnen on kertonut, että hallituksessa oli hänen hallituskaudellaan keskusteltu sadevesijärjestelmän uusimisesta. Hänen tarkoituksenaan oli ollut hankkia viisi tarjousta, joista hän oli ehtinyt hankkia yhden ennen hallituskautensa päättymistä.

Alvar Tkkk on kertonut olleensa hallituksessa 2008 2012. Hallituksessa oli keskusteltu sadeveden ohjauksesta ja myös salaojien rakentamisesta. Salaojituksen osalta asiasta oli luovuttu Toikan hallituskauden alussa, koska se olisi ollut niin vaikea toteuttaa. Taloyhtiö oli pyytänyt tarjouksia sadevesien ohjaamisesta rakennuksesta pois.
Rxxx Nxxxnen oli ehtinyt osallistua ainoastaan kolmeen hallituksen kokoukseen. Salaojan rakentamisesta ei ollut keskusteltu Rxxx Nxxxsen ollessa hallituksessa.

Heikki Pttt on kertonut, että salaojien tarpeellisuudesta ei ole keskusteltu silloin, kun hän oli ollut hallituksessa salaojakorjauksen laajuuden vuoksi. Sadevesijärjestelmän korjaaminen oli ollut pitkään suunnitteilla ja hallitus oli pyytänyt sen johdosta urakkatarjoukset.

Osakastiedotteesta sekä Alvar Ttttn kertomuksesta on ilmennyt, että taloyhtiön hallituksessa on vuosina 2008 ja 2009 keskusteltu salaojan uusimisesta. Vastaajat ovat olleet osakkaita jo vuonna 2008, jolloin hallituksen tiedote salaojan uusimiseen liittyen on jaettu osakkaille.
Kysymys on ollut kuitenkin useita vuosia ennen kaupantekoa toimitetusta tiedotteesta eikä asiassa ole ilmennyt, että salaojista olisi muutoin yleisesti keskusteltu taloyhtiössä. Nxxxnen ei ole ollut hallituksen jäsen vuosina 2008 2009, jonka jälkeen salaojia koskevasta korjaussuunnitelmista on Toikan mukaan luovuttu. Hallituksen kokouksen pöytäkirjat osoittavat, että hallituksessa on keskusteltu piha-alueen korjaussuunnitelmista. Vaikka Nxxxsen pyytämässä tarjouksessa on mainittu tarjouksen koskevan muun muassa salaojan uusimista, Ttttn ja Ptttt kertomuksista ja kokouspöytäkirjoista on pääteltävissä, että kysymys on ollut sadevesien ohjaamiseen liittyvästä korjaustarpeesta. Käräjäoikeus on lisäksi edellä katsonut jääneen selvittämättä, että Rxxx Nxxxnen olisi ollut tietoinen peruskuntoarviosta. Myöskään ainoastaan sillä perusteella, että Rxxx Nxxxnen on edellä todetun mukaisesti rakentanut salaojiksi kutsuttaja rakennelmia, ei voida päätellä, että Nxxxnen olisi ollut tietoinen varsinaisen salaojan puutteista ja ongelmista. Mainituilla perusteilla käräjäoikeus katsoo jääneen selvittämättä, että vastaajat olisivat olleet tietoisia salaojajärjestelmän toimimattomuudesta ja sen aiheuttamista ongelmista.

Edellä mainituilla perusteilla käräjäoikeus katsoo, että asunnossa ei ole ollut salaojiin liittyvien seikkojen vuoksi asuntokauppalain tarkoittamaa tiedonantovirhettä.

Asunnon sisäilmaongelmat. terveyshaitat sekä kosteusvaurio

Selvitys väitetystä kosteusvauriosta sekä sisäilmaongelmista ja terveyshaitasta

Fxxxxmin sekä hänen äitinsä Seija Ttttlsen mukaan kantajat ja heidän lapsensa olivat alkaneet oireilla heti seuraavana päivänä muutettuaan asuntoon 27.11.2011. Kaikilla oli ollut ihon kuivumista, silmien kirvelyä, päänsärkyä, äänen käheyttä ja nenäverenvuotoa ja Fxxxxmillä ensimmäisen viikon jälkeen myös hengenahdistusta. Lapsella oli ollut korvatulehdus ja korkea kuume. Ttttlsen mukaan myös hän ja Fxxxxmin sisko olivat välittömästi oireilleet asunnossa. Kantajien oireet olivat helpottaneet muualla oleskellessa, mutta olivat aina pian ilmenneet kantajien palattua asuntoon. Fxxxxm ja lapsi olivat oireilun vuoksi joutuneet asumaan pääosin ja Kxxxxm viikonloppuisin Ttttlsen luona.
Asunnossa maaliskuussa tehty ilmanpuhdistus ja ostetut ilmanpuhdistimet eivät olleet poistaneet oireilua. Fxxxxmin mukaan hänen oireensa olivat olleet asunnon alakerrassa voimakkaammat. Ttttlsen mukaan hän oli ollut paikalla, kun yläkerran kylpyhuoneen ikkunaa oli tutkittu sekä karmit ja ikkunalauta irrotettu eikä hän ollut aikaisemmasta altistuksestaan huolimatta haistanut hometta.

Ositum Oy:n 19.1.2012 päivätystä analyysistä (K10) ilmenee, että asunnosta on 29.12.2011 otettu ilmanäytteitä, joista määritelty seuraavat mikrobit: homeet, hiivat, sädesienet ja muut bakteerit. Tulos on ollut epätavanomainen mikrobien määrien suhteen viitaten joko puutteelliseen ilmanvaihtoon tai mikrobikasvustoon. Analyysissä on suositeltu selvittämään syy sädesienten/bakteerien olemassaoloon rakennuksessa ja tarkistamaan ilmanvaihto. Analyysissä on lisäksi suositeltu vaurioiden paikallistamiseksi ja tarvittavien korjausten laajuuden selvittämiseksi rakenteiden mikrobitutkimusta kuntotutkimuksilla ja materiaalista otettavilla näytteillä, mikäli rakennuksen ilmanvaihto toimii ilmanvaihtosuunnitelman mukaisesti ja ilmanvaihtokone ja kanavistot ovat puhtaat.

Tofte Yhtiöt Oy:n 11.2.2012 päivätystä raportista (K11) ilmenee, että rakennuksen valetussa alapohjassa ja puuseinien alaosan eristetilassa on suoritettu kosteustekninen tutkimus porareikien kautta. Lisäksi pintoja on mitattu sähköisesti pintamittauksena, jolla on selvitetty kosteuspitoisuus mittapisteiden välillä olevissa rakenteissa.
Toimenpiteen tarkoituksena on ollut selvittää rakennuksen betonista valetun alapohjan ja seinän alaosan eristetilan kosteustekninen tila.

Raportin mukaan kosteusteknisessä tutkimuksessa on selvitetty, että rakennuksen alapohjan maatäyttöön on pitkän ajan kuluessa päässyt vapaata vettä suuria määriä. Nousevaa kosteutta on todettu alakerran olohuoneessa mittauspisteessä 9, mikä raportin mukaan mahdollistaa edelleen sädesienibakteerin pesäkkeen kehittymisen betonin huokosiin. Mittauspisteessä 9 on suositeltu tehtäväksi alapohjan betonin kuivaus. Rakennuksessa on todettu toteutuvan terveyshaitat ainakin kosteuden ja mikrobien osalta. Raportin mukaan bakteeri-itiöiden tuottaja sisäilmaan on alapohjan betonilaatan ja seinän liittymässä oleva epätiiveyskohta.
Raportissa on suositeltu mikropuhdistettavaksi ja otsonoitavaksi asunnon sisäilma mahdollisimman nopeassa aikataulussa asukkaiden terveyshaitan poistamiseksi.

Taloyhtiön hallituksen 17.6.2012 päivätyn tiedotteen (K45) mukaan huoneiston C14 kosteusvauriokorjaukseen liittyen taloyhtiö on saanut Rakennusten Elinkaarihallinta REH Oy:ltä suosituksen päällystää rakennuksen edustat huoneistojen C12-14 osalta betonilaatoituksella.

Rakennusliike Puuha Oy:n laskusta (V23) ilmenee, että yläkerran kylpyhuoneen ikkuna on korjattu toukokuussa 2012.

Vttto on kertonut, että kylpyhuoneen ikkunan laudoista oli tullut mikrobivaurioon viittaavaa hajua. Kylpyhuone oli muihin huoneisiin nähden alipaineinen ja ilmaVttta kävi koko ajan kylpyhuoneeseen. Oli sen vuoksi epätodennäköistä, että terveydelle haitallista ilmaa olisi levinnyt kylpyhuoneesta muualle asuntoon.

Heikki Pttt on muistellut Vttton ilmoittaneen kylpyhuoneen vuorilistojen olevan hameessa. Vttton Portaalle kertoman mukaan hän oli edellisenä iltana poistanut listat ja vienyt toimistoonsa, minkä jälkeen koko toimisto oli haissut homeelle. Pttt ja Vttto olivat käydessään asunnossa todenneet ikkunan sijaitsevan paikassa, johon pääsi paljon vettä. Tuolloin oli vaikuttanut, että vettä oli mennyt rakenteisiinkin, mutta näin ei kuitenkaan ollut ollut. Ikkuna oli päätetty laatoittaa. Pttt ei ollut huomannut ikkunassa kosteutta eikä kylpyhuone ollut haissut homeelle, mutta poistetun laatan kohdalla oli ollut hometta.


Johtopäätökset

Asunnossa on todettu Ositum Oy:n toimesta epätavanomainen määrä mikrobeja eli sädesieniä ja muita bakteereja sekä Tofte Oy:n toimesta terveyshaitat ainakin kosteuden ja mikrobien osalta. Asunnossa on lisäksi Tofte Oy:ri toimesta mitattu nousevaa kosteutta alakerran olohuoneessa sekä Rakennusten elinkaarihallinta Oy:n toimesta havaittu asunnon parketin alla yhdessä kohdin mahdollisesti rakenteiden vaurioitumista aiheuttavia kosteuspitoisuuksia sekä seinien alaosissa kohonneita kosteuspitoisuuksia. Lausunnot ovat toisiaan tukevia eikä niiden luotettavuutta ole ilmennyt syytä epäillä.

Asunnossa on myös riidattomasti toteutettu Rakennusten Elinkaarihallinta REH Oy:n suosituksesta ja taloyhtiön kustannuksella korjaustoimenpide, jossa alakerran olohuoneen lattian pintamateriaalit on poistettu ja kahden seinän (noin 4,5 metriä) laidoista on purettu pintalattiaa noin 30 cm pois. Anturaa vasten olevan pintabetonilaatan yhteys anturaan on katkaistu, jotta kapillaarinen kosteuden nousu pysähtyy. Lisäksi betoniseinien ja betonilaatan väliseen rakoon on tehty ilmatiivistys, lattioiden reunat on valettu ja pintamateriaali on korvattu uudella parketinalusmateriaalilla ja parketilla. Muun muassa hallituksen tiedotteesta ilmenee, että korjausta on taloyhtiössä käsitelty kosteusvauriokorjauksena peruskorjauksen sijaan.

Lääketieteellistä selvitystä kantajien terveydentilasta ei ole esitetty. Fxxxxm ja Ttttlnen ovat kuitenkin varsin uskottavasti kertoneet kantajille aiheutuneista terveysongelmista. Kosteusvahinkoon viittaava oireilu on alkanut välittömästi kantajien muutettua asuntoon.
Terveysongelmien johdosta kantajat eivät ole juurikaan voineet asua asunnossa ennen korjaustoimenpiteitä.

Mainituilla perusteilla käräjäoikeus katsoo selvitetyksi, että asunnossa on ollut kosteusvaurio alakerran olohuoneessa sekä terveyshaitta ja sisäilmaongelmia.

Asunnon yläkerran kylpyhuoneen ikkuna on riidattomasti korjattu toukokuussa 2012. Esitettyjen valokuvien perusteella ikkunan maalipinta on rakoillut. Kertomukset kylpyhuoneen ikkunan vaurioista ja tehtyjen korjausten syistä ovat olleet ristiriitaiset. Mitään tutkimusraporttia todetusta homevauriosta ei ole esitetty eikä muustakaan kirjallisesta ja suullisesta selvityksestä voida tehdä johtopäätöstä, että kylpyhuoneen korjaus olisi johtunut homeja lahovauriosta. Käräjäoikeus pitää siten varsin epätodennäköisenä, että asunnon sisäilmaongelmat ja terveyshaitat olisivat aiheutuneet kylpyhuoneen ikkunasta.

Vastaajien tietoisuus sisäilmaongelmista ja terveyshaitasta sekä kosteusvauriosta

Riidatonta on, että vastaajat eivät ole kertoneet väitetyistä sisäilmaongelmista ja terveyshaitoista. Riitaista on, ovatko vastaajat olleet tietoisia sisäilmaongelmista sekä huoneilman epäterveellisyydestä.

Fxxxxmin ja Seija Ttttlsen mukaan asunto-osakeyhtiön hallituksen puheenjohtaja Riitta Kaijansinkko oli ilmoittanut yhtiökokouksessa, että kaikki asukkaat olivat tienneet M Nxxxsen oireilevan huoneistossa. Heikki Pttt oli samassa kokouksessa kiistänyt asian. Fxxxxmin mukaan myös Heikki Pttt oli asunnossa käydessään kertonut Marja Nxxxsen oireilleen. Marja ja Rxxx Nxxxsen mukaan vastaajat olivat asuneet asunnossa kolme vuotta eivätkä he olleet oireilleet. Marja Nxxxsen mukaan hänellä oli useita sairauksia, mutta ei mitään kosteusvaurioon viittaavaa.

Asunnossa on riidattomasti ollut asunnon esittelyn aikaan ilmanpuhdistimet. Kantajat ovat vedonneet siihen, että ilmanpuhdistimien tarkoituksena oli ollut poistaa tai peitellä asunnon sisäilman epäterveellisyyttä. Fxxxxmin mukaan kantajat olivat havainneet ilmanpuhdistimet vasta kaupanteon jälkeen Kxxxxmin ottamista valokuvista. Marja Nxxxsen mukaan ilmanpuhdistimien tarkoituksena oli ollut poistaa huoneistoon kulkeutuvaa siitepölyä ja pölyä sekä koirasta aiheutuvaa allergiahaittaa eivätkä ilmanpuhdistimet yleensä olleet päällä asuntonäytössä.

Asianosaisten ja todistajien kertomukset Nxxxsen väitetystä oireilusta ovat olleet ristiriitaiset. Heikki Pttt ei ole oikeudessa kertonut Nxxxsen oireilusta. Käräjäoikeudessa ei ole kuultu Ka, jonka on väitetty kertoneen Nxxxsen oireiluista. Selvittämättä on siten jäänyt, että Nxxxnen olisi kertonut muille asukkaille oireilevansa asunnossa.
Selvittämättä on myös jäänyt, että ilmanpuhdistimet olisivat olleet asunnossa sisäilmaongelmien vuoksi. Muutakaan näyttöä siitä, että vastaajat olisivat tienneet sisäilmaongelmista ja terveyshaitasta, ei ole esitetty. Mainituilla perusteilla käräjäoikeus katsoo jääneen näyttämättä, että vastaajat olisivat tienneet asunnon sisäilmaongelmista ja terveyshaitasta.


Käräjäoikeus on myös edellä todennut, että vastaajat eivät ole tienneet salaojajärjestelmän puutteista. Vastaajien ei myöskään voida katsoa täytyneen tietää asunnon kosteusvahingosta pelkästään sadevesijärjestelmän puutteellisuuden perusteella. Edellä mainitut seikat huomioon ottaen käräjäoikeus katsoo jääneen näyttämättä, että vastaajat olisivat tienneet tai heidän olisi täytynyt tietää asunnon kosteusvauriosta. Asunnossa ei ole siten ollut tiedonantovirhettä asunnon sisäilmaongelmien, terveyshaitan ja kosteusvaurion johdosta.

Aiempi kosteusvaurio

Näyttö

Vahinkoilmoituksen 5.3.2009 (K41) ja sen liitteenä olevan WD Kuivaus Oy:n 18.2.2009 päivätyn kartoitusraportin (V1) mukaan olohuoneen ulkoseinänurkkauksessa lattian mosaiikkiparketissa on havaittu muutoksia, joiden aiheuttaja on ollut vuotava lämmityspatterin putki. Kartoitusraportin mukaan putkiliike oli korjannut vuotavan putken ennen kartoituksen suorittamista. Olohuoneen lattian pinnoitteena olevassa mosaiikkiparketissa on havaittu vaurioita ulkoseinänurkkauksessa noin 0,5 metrin alueella. Kartoituksen yhteydessä parketista on irrotettu muutama sauva, jolloin oli voitu mitaten todeta alusbetonin parketin alla olevan märkä. Raportissa on suositeltu poistettavaksi lattian pinnoitteena oleva mosaiikkiparketti vaurioituneelta alueelta sekä avattavaksi ulkoseinän seinälevytystä ja tarkastettavaksi seinärakenteen kunto. Lisäksi lattian betonilaattaan on suositeltu porattavaksi purkutöiden yhteydessä reikä/reikiä, joiden kautta rakenne ja sen kosteus voitiin varmistaa. Vahinkoilmoituksen liitteenä olevan 16.3.2009 päivätyn loppuraportin (V2) mukaan kaikki kosteuslukemat ovat kuivauksen jälkeen olleet alle maksimiarvojen.

Osakehuoneiston toimeksiantosopimukseen (K4), jonka vastaajat ja Jukka Ätttl ovat allekirjoittaneet, on merkitty rasti ei-ruutuun kohdassa: Toimeksiantaja ilmoittaa, että on tietoinen tai epäilee, että huoneistossa tai taloyhtiössä on sattunut vesivahinko tai kosteusvaurio. Sopimuksen lisätietoja-kohtaan ei ole tehty merkintöjä.

Fxxxxmin ja Seija Ttttlsen mukaan Ttttlnen oli ollut tyttärensä S Fxxxxmin mukana asuntonäytössä.
Välittäjä oli Fxxxxmin tiedusteltua asiaa kertonut, että asunnossa ei ollut aikaisemmin ollut kosteusvaurioita. Ttttlsen mukaan Fxxxxm oli kertonut välittäjälle lapsuutensa kokemuksesta hometalossa asumisesta ja herkistymisestään homeitiöille, minkä vuoksi hän ei halunnut asua asunnossa, jossa oli tai oli ollut kosteusvaurioita.
FrondeliusKxxxxmin lapsuudenkodissa ollutta kosteusvauriota ei ollut korjattu asianmukaisesti, minkä johdosta Fxxxxmin lapsuuden perhe oli kymmenen vuoden ajan altistunut homeitiöille.

Marja ja Rxxx Nxxxsen mukaan vastaajat olivat kertoneet Ätttllle kaikki tiedossaan olleet seikat. Marja Nxxxsen mukaan vastaajat olivat kertoneet välittäjä Jukka Ätttllle patterin aiheuttamasta vesivahingosta ja, että raportti vesivahingosta oli saatavissa isännöitsijältä. Ätttl oli kertonut heille, että kysymys oli ollut pienestä vesivahingosta, jota ei tarvinnut mainita.

Kiinteistönvälittäjä Jukka Ätttl on kertonut, että hän ei voinut enää muistaa tarkkaan vastaajien ja kantajien kanssa käymiään keskusteluja eikä hänellä ollut muistikuvia korjatusta patterivuodosta. Ätttl oli kuitenkin varmasti käynyt vastaajien kanssa läpi toimeksiantosopimuksen.

Isännöitsijä Rauli Vttta on kertonut, että mainintaa lämpöpatterivuodosta aiheutuneesta vesivahingosta ei ollut tehty isännöitsijäntodistukseen, koska vaurio oli korjattu asianmukaisesti. Huoneistokohtaista historiaa ei ollut ollut tapana ennen vuotta 2010 kirjata isännöitsijäntodistukseen.


Johtopäätökset

Asunnon olohuoneessa on riidattomasti ollut vesivahinko helmikuussa 2009.

Riitaista on, onko vesivahingosta kerrottu kantajille. Vesivahingosta ei riidattomasti ole ollut merkintää kantajille annetussa isännöitsijäntodistuksessa. Fxxxxmin ja Ttttlsen mukaan kiinteistönvälittäjä ei ole kertonut patterivuodosta, kun taas vastaajien mukaan he olivat kertoneet vesivahingosta kiinteistönvälittäjälle.
Kiinteistönvälittäjänä toiminut Jukka Ätttl ei ole kyennyt enää muistamaan, oliko hän tiennyt patterivuodosta tai oliko hän kertonut siitä kantajille. Vastaajien kertomusta vastaan puhuu se, että toimeksiantosopimukseen on kirjattu heidän ilmoittamanaan, että asunnossa ei ole ollut vesivahinkoa tai kosteusvauriota. Mainitut seikat huomioon ottaen käräjäoikeus katsoo jääneen näyttämättä, että vastaajat olisivat kertoneet kantajille aiemmasta vesivahingosta.

Vesivahinko on rajoittunut pienelle, noin 0,5m2:n alueelle olohuoneen lattiassa. Vesivahinko on korjattu ammattilaisten
toimenpide-ehdotusten mukaisesti eikä asiassa ole ilmennyt syytä epäillä, etteikö korjaus olisi tapahtunut asianmukaisesti. Vesivahinko on sitä koskevien raporttien mukaan aiheutunut vuotavasta lämpöputkesta, joka on myöhemmin korjattu. Asunnossa ei siten ole ollut aihetta epäillä vesivahingon uusiutuvan. Vesivahingon ei myöskään ole edes väitetty vaikuttaneen myöhempään kosteusvaurioon. Aiempaa vesivahinkoa ei siten lähtökohtaisesti voida pitää merkityksellisenä seikkana.

Toisaalta Fxxxxm on riidattomasti lapsuudenkodissaan herkistynyt homeitiöille. Muutoinkin S Fxxxxmin ja Ttttlsen kertomukset Fxxxxmin lapsuudenkodin kosteusvaurioista on sinänsä uskottava. Käräjäoikeus pitää myös varsin uskottavana sitä, että Fxxxxm on ennen kaupantekoa tuonut välittäjän tietoon altistumisensa homeitiöille ja kosteusvahinkoa koskevien tietojen merkityksen. Vastaajien on siten katsottava olleen tietoisia vastaajien asettamista erityisvaatimuksista. Käräjäoikeus kiinnittää kuitenkin huomiota siihen, että kantajat ovat ostaneet asunnon siitäkin huolimatta, että he ovat olleet tietoisia taloyhtiön suunnitteilla olevista toimenpiteistä ohjata sadevedet pois rakennuksista.

Edellä mainitut seikat huomioon ottaen käräjäoikeus katsoo, että aiemmasta vesivahingosta kertomatta jättämisen ei voida olettaa vaikuttaneen kauppaan. Asunnossa ei siten ole ollut aiemman vesivahingon johdosta asuntokauppalain tarkoittamaa tiedonantovirhettä.


Keittiön kylmäsilta

Tofte Yhtiöt Oy:n 2.3.2016 päivätyn lausunnon (K16) mukaan lämpötilan mittaamiseen on päätetty ryhtyä, kun keittiön kaappien takaa on havaittu tulevan voimakkaasti kylmää ilmaa. Kaikissa ulkoseinien mittapisteissä lämpötila on ollut viitearvojen yläpuolella, paitsi keittiön ulkokulmassa, jossa alakaapin sisällä lämpötila on ollut ainoastaan +6 astetta. Lausunnossa on suositeltu tekemään lämpöeristeiden korjaus mahdollisimman pian huhtikuussa tehtävän perustuksen sokkeliosan kosteusmittauksen jälkeen.

Fxxxxmin mukaan ensimmäisten pakkasten aikaan keittiön kaapissa olleet kattilat olivat jäätyneet. Rakennusliike Puuha Oy oli korjannut kylmäsillan Pekka Vttton ohjeiden mukaisesti olohuoneen kosteusvaurioremontin yhteydessä.

Todistaja Vttto on kertonut, että hän ei ollut havainnut keittiössä kylmäsiltaa. Keittiökaappi oli asennettu kiinni ulkoseinään. Kaapin takaseinään tehtiin nykyisin vastaavissa tilanteissa rako. Vika oli korjattu tekemällä reikiä kaapin taakse. Kaapin lämpötila oli mitattu heinäkuussa, joten mittauksilla ei juurikaan ollut merkitystä. Tuossa yhteydessä oli kuitenkin savun avulla tarkistettu, ettei ollut esiintynyt ilmavuotoa. He eivät myöskään olleet havainneet rakenteita, jotka voisivat aiheuttaa kylmäsillan.

Käräjäoikeus katsoo erityisesti Vttton kertomus huomioon ottaen jääneen näyttämättä, että keittiössä olisi ollut kylmäsilta. Marja Nxxxsen mukaan hän ei ollut huomannut kylmyyttä eikä asiassa ole esitetty muutakaan näyttöä Nxxxsen tietoisuudesta kaapin tuuletuksen ongelmasta. Joka tapauksessa kyseessä ei ole merkittävä seikka.
Kyseessä ei siten ole ollut asuntokauppalain tarkoittama tiedonantovirhe.


Takan turvallisuusmääräysten vastaisuus

Suomen rakentamismääräyskokoelman E 8 (K38) mukaan suuluukuttomien tulisijojen, kuten avotakkojen, suojaetäisyys tulipesien edessä oleviin palava-aineisiin rakennusosiin on 1500 mm.
Nuohouskim Oy:n laskun (K37) mukaan avotakan suojaetäisyys on riittämätön. Myös avotakasta esitetystä valokuvasta (K38) on pääteltävissä, että suojaetäisyys ei ole rakentamismääräyskokoelman edellyttämä. Asiassa on siten tullut selvitetyksi, että takka on ollut turvallisuusmääräysten vastainen.

Todistaja Heikki Ptttt mukaan takan on hyväksynyt rakennusvalvoja. Asiassa ei voida olettaa vastaajien tulleen tietoisiksi takan turvallisuusmääräyksistä, vaikka he ovat kertoneet asianmukaisesti suorittaneensa takan nuohouksen. Asiassa ei ole muutoinkaan esitetty selvitystä siitä, että vastaajat olisivat tienneet takan turvallisuusmääräysten vastaisuudesta. Lisäksi kantajat ovat tutustuneet kaupan kohteeseen ennen kauppaa, jolloin heillä on ollut mahdollisuus tehdä havaintoja takasta. Takan muuttaminen turvallisuusmääräysten mukaiseksi ei oletettavasti aiheuttaisi vähäistä suurempia kustannuksia. Laiminlyönnin ei siten joka tapauksessa voitaisi olettaa vaikuttaneen kauppaan. Näin ollen kyseessä ei ole asuntokauppalain tarkoittama tiedonantovirhe.


Olohuoneen seinät

Olohuoneen seinissä on riidattomasti ilmennyt jonkin verran epätasaisuutta, josta vastaajat ovat olleet tietoisia. Asuntonäytössä seinän edessä on ollut kaappi, joten kantajat eivät ole voineet sitä havaita. Kyse ei kuitenkaan ole ollut sellaisesta merkittävästä seikasta, jonka voitaisiin olettaa vaikuttaneen kauppaan. Näin ollen kyseessä ei ole asuntokauppalain tarkoittama tiedonantovirhe.

Salainen virhe

Oikeusohjeet

Asuntokauppalain 6 luvun 11 §:n 4-kohdan mukaan asunnossa on virhe, jos se on varustukseltaan, kunnoltaan tai muilta ominaisuuksiltaan merkittävästi huonompi kuin ostajalla on ollut perusteltua aihetta edellyttää ottaen huomioon asunnon hinta, sen ikä, alueella tavanomainen varustetaso, kohtuullista asumistasoa koskevat yleiset vaatimukset sekä muut seikat.

Oikeuskäytännön osalta todettakoon KKO 1992:158, jossa asunto-osakkeiden kaupan jälkeen oli ilmennyt, että asunnossa oli rakenteellinen virhe. Myyjä oli ostajaan nähden vastuussa siitä, että asunto oli sopimuksen edellyttämässä kunnossa. Kaupan kohteen virheellisyyttä kauppalain 19 §:n perusteella harkittaessa otettiin huomioon virheestä aiheutuva haitta, asunto-osakeyhtiön vastuu korjausten suorittamisesta ja osakkaalle jäävä lopullinen kustannusosuus.

Oikeuskirjallisuudessa on todettu, että asuntokaupassa arvioidaan, poikkeaako asunto ostajien perustelluista odotuksista ja onko poikkeama merkittävä. Merkittävyysarvioinnissa vaikutusta voi olla sillä, jäävätkö virheestä aiheutuvat kustannukset ostajan kannettaviksi vai eivät.
Asunto-osakeyhtiö on asunto-osakeyhtiölain mukaisen kunnossapitovastuunsa perusteella usein velvollinen korjaamaan asunnossa ilmenneet puutteet osittain tai kokonaan. Nykylainsäädäntöä sovellettaessa voidaan edelleen noudattaa Korkeimman oikeuden ratkaisusta KKO:1992:158 ilmenevää periaatetta, joka mukaan merkittävyysarvioinnissa otetaan huomioon vain virheestä ostajalle joko suoraan tai kohonneina yhtiövastikkeina aiheutuneet kustannukset. (Hoffren: Virhevastuu asunnon ja asuinkiinteistön kaupassa 2013, s 136).


Väitetyt ja edellä todetut asunnon puutteet ja viat ja niiden merkitys

Asunnossa on ollut puutteellinen sadevesijärjestelmä, minkä johdosta sadevedet ovat ohjautuneet taloyhtiön rakennusten perustuksiin.
Käräjäoikeus on kuitenkin edellä todennut, että kantajat ovat olleet tietoisia tai heidän on täytynyt olla tietoisia kyseisestä seikasta ennen kaupantekoa. Lisäksi näyttämättä on jäänyt, että asunnon keittiössä olisi ollut kylmäsilta. Kantajat ovat lisäksi ennakkotarkastuksessa voineet tehdä havaintoja takasta. Asunnon aiempi kosteusvaurio on korjattu asianmukaisesti. Käräjäoikeus katsoo siten, että asunnossa ei ole salaista virhettä näiden seikkojen johdosta.

Käräjäoikeus on edellä todennut, että asunnon salaojajärjestelmä on ollut puutteellinen ja muun muassa sen toimimattomuudesta johtuen asunnossa on ollut kosteusongelmia. Toisaalta kysymys on ollut vuonna 1981 rakennetusta eli 30 vuotta vanhasta asunnosta. Riidatonta on, että asunnon rakentamisaikaiset rakennusmääräykset eivät ole edellyttäneet salaojajärjestelmän rakentamista. Kuten käräjäoikeus on edellä todennut, kantajat eivät myöskään ole muutoin voineet heille kaupanteon yhteydessä annettujen tai antamatta jätettyjen tietojen perusteella jäädä siihen käsitykseen, että asunnossa olisi nykyaikaiset, toimivat salaojajärjestelmät. Mainituilla perusteilla käräjäoikeus katsoo, että asunto ei ole ainoastaan sillä perustella, että siinä ei ole ollut nykyaikaista salaojajärjestelmää, ollut olennaisesti huonommassa kunnossa kuin kantajat ovat voineet edellyttää. Asunnossa ei siten pelkästään tämän seikan johdosta ole ollut salaista virhettä.

Asunnossa on ollut kosteusvaurio, terveyshaitta ja sisäilmaongelmia. Asunnossa ei ole ollut nykymääräysten mukaista salaojajärjestelmää ja vastaajat ovat itse rakentaneet salaojiksi nimeämiä rakennelmia. Muun muassa sadevesija salaojajärjestelmien puutteellisuuksien vuoksi asunnon perustuksiin on päässyt runsaasti vettä. Kantajat ovat lisäksi väittäneet, että rakennusten perustukset ovat olleet piirustusten vastaiset. Asiassa on selvitettävä, onko asunto ollut näiden puutteiden ja väitetyn perustusten piirustusten vastaisuuden johdosta kokonaisuutena arvioiden olennaisesti huonommassa kunnossa kuin kantajilla on ollut aihetta edellyttää.

Perustusten piirustusten mukaisuus

Rakennuksen perustuskuvista (K19) mukaan rakennuksen perustukset on tullut rakentaa varsin syvälle maapohjaan ja salaojat niiden alle.

Pekka Vttto on kertonut, että kalliota ei ole louhittu eikä perustuksia tehty tarpeeksi syvälle maapohjaan ja anturat oli tehty väärin, mistä seikoista johtuen maapohjan kosteus nousee kapillaarisesti liian ylös. Kosteusmittauksissa oli havaittu, että perustukset eivät olleet piirustusten mukaiset. Rakennuksen rakennepiirustukset olivat löytyneet taloyhtiön varastosta ja Heikki Pttt oli luovuttanut ne Vtttolle.

Asiassa on perustuskuvilla ja Vttton kertomuksella tullut selvitetyksi, että rakennuksen perustukset eivät ole olleet piirustusten mukaiset eikä perustuksia ole rakennettu niin syvälle kuin piirustuksissa on edellytetty.

Todettu kosteusvaurio ja puutteelliseen salaajaja sadevesijärjestelmään liittyvät riskit

Näyttö

Tofte Yhtiöt Oy:n 11.2.2012 päivätyssä raportissa (K11) on todettu, että sen rakennuksen, jossa C-asunto sijaitsee, ympärillä ei ole salaaja­ ja sadevesijärjestelmää, vaan kattoja sadevedet ovat päässeet vuosikymmeniä valumaan rakennuksen perustuksia pitkin rakennuksen vierimaahan ja osittain myös alapohjan alle. Myös pohjavesi voi olla aika ajoin korkealla, jolloin kosteus perustuksissa ja alapohjassa voi lisääntyä entisestään, kun sitä verrataan pelkästään sateen tuottamiin vesimääriin.

Kun pohjavesi on korkealla eikä salaojajärjestelmää ole poistamassa vettä, osassa alapohjaa olevasta kallionpohjasta ja maatäytöstä johtuen alapohjan betoni ja seinien alaosat voivat kastua kapillaarisen imun johdosta. Salaojien puuttumisesta johtuen alapohjan betonirakenteissa ja perustuksissa voi tapahtua kapillaarisesti ja diffuusion siirtämänä voimakasta kosteuden nousua, joka mahdollistaa kymmenien vuosien kuluessa sen, että betonin huokoset voivat tulla osittain/kokonaan vesitäytteisiksi. Nouseva kosteus mittapisteessä 9 mahdollistaa edelleen sädesienibakteeripesäkkeen kehittymisen betonin huokosiin, vaikka salaojat uusittaisiin. Johtopäätöksenä tutkimisesta on todettu, että rakennuksen alapohjan maatäyttöön on päässyt vapaata vettä suuria määriä. Alkusyy kapillaarisen kosteuden nousulle alapohjaan on salaojajärjestelmän puuttuminen. Rakennuksen alla oleva pohjamaa on myös osittain vettä pidättävä. Raportissa on ehdotettu uuden salaojaja sadevedenjärjestelmän rakentamista 1-5 vuoden sisällä.

Rakennusten elinkaarihallinta REH Oy:n 22.5.2012 päivätyssä muistiossa (K12) on todettu suoritetun mittauksen tulkintana, että asunnon osalta on havaittavissa, että perustustapa ei täysin vastaa suunnitelmia, vaan pintabetonilaatta on paikoin kiinni anturassa ja alapohjarakenteen kosteus pääsee tästä siirtymään diffuusiolla ja mahdollisesti myös kapillaarisesti pintabetonilaattaan. Myös seinien osalta on muutamin kohdin alalaidoissa havaittavissa jonkin verran kohonneita kosteuspitoisuuksia, mikä johtuu pääosin siitä, että kantavat seinät jatkuvat ilman kapillaarikatkoa lattiapinnan alla ja ovat lattiapinnan tason alapuolisilta osiltaan kiinni täyttöaineksessa. Lattiapinnan taso on kyseisten asuntojen olohuoneissa alempana kuin muissa huoneissa, joten tältä osin kosteusrasitusta tulee myös viereisten huoneiden maapohjien täytöistä. Johtopäätöksenä on todettu, että rakennuksen tonttialueen kuivanapitojärjestelmän toiminta ei ole riittävä ja että se ei todennäköisesti vastaa edes rakennekuvissa esitettyä järjestelmää, vaan on jo rakennusvaiheessa jäänyt osittain toteuttamatta. Muistiossa on suositeltu rakennettavaksi uusi sadevesijärjestelmä, jossa huolehditaan etenkin kattosadevesien poisjohtamisesta rakennuksen vierustalta. Myös salaojajärjestelmä on syytä korjata tai uusia siten, että pohjaveden pinta tai sulamisvesien aiheuttama ylimääräinen kosteusrasitus ei pääse rasittamaan rakennuksen pohjaa. Lisäksi on suositeltu muotoilemaan maapinnat siten, että ne kaatavat poispäin rakennuksesta.

Rakennusten elinkaarihallinta REH Oy:n 15.10.2012 päivätystä valvontamuistiosta (K14) ilmenee, että pihatöiden katselmuksessa 17.6.2012 on todettu, että rakennusten perustusten louhintaa ei ole tehty piirustusten mukaisesti ja että salaojajärjestelmää ei monilta osin pystytä asentamaan ilman laajamittaisia louhintoja. Muistiossa on todettu, että taloyhtiö on tehnyt päätöksen, ettei lähdetä laajamittaisempaan peruskorjaukseen, vaan pintamaiden kaadoilla pyritään ohjaamaan sadevesiä. Muistiosta ilmenee, että sisäpuolen korjaukset tehdään taloyhtiön päätöksellä kuitenkin suunnitellulla tavalla, vaikka riski sisäpuolen kosteusvaurioihin suurenee, koska hetkellistä hulevesien aiheuttamaa pohjaveden nousua ei saada poistettua. Muistion mukaan työt on vastaanottotarkastuksessa 31.7.2012 todettu suoritetun loppuun hyväksyttävästi. Muistiossa on suositeltu asunnon olohuoneiden seinien alaosien ja lattian seurantatarkastuksen tekemistä noin vuoden kuluttua,

tarkastusajankohtana esimerkiksi kevät lumien sulamisen jälkeen sekä korjaustavan sisältäessä riskejä tarkastusten tekemisen jatkamista tämän jälkeenkin noin kolmen vuoden välein.

Heikki Ptttt laatimasta taloyhtiön kiinteistöjen peruskuntoarviosta 16.10.2010 (K42) käy ilmi, että rakennuksien ulkopuolella ei ole piirustusten mukaan salaojia, eikä niistä myöskään tarkastuksessa havaittu mitään merkkejä. Salaojien syvyys on melko matala johtuen lähellä olevasta kalliopinnasta. Kattojen sadevesitorvet laskevat rakennuksen viereen ja vesi pääsee kastelemaan rakennuksen vierustan ja mahdollisesti tunkeutumaan rakenteisiin sekä rakennuksen alustaan. Suurimpana puutteena todetaan katoilta tulevien sadevesien viemäröinnin puute. Rakennusten ympärillä ei ole salaojia, jota voidaan pitää virheenä/puutteena jo rakennusten valmistumisen aikoihin.

WD Kuivaus Oy:n 17.10.2013 päivätyn mittausraportin (V3) mukaan seinäpintojen alaosiin ja !attiapinnoitteisiin keskittyvässä aistivaraisessa tarkastelussa ei havaittu muutoksia pinnoitteissa.
Pintakosteudenmittauksissa vertailuarvomenetelmin ei tarkastusajankohtana havaittu normaalista poikkeavia kosteusarvoja.

Pekka Vttto on kertonut, että kalliota ei ollut louhittu eikä perustuksia tehty tarpeeksi syvälle maapohjaan ja anturat oli tehty väärin, mistä seikoista johtuen maapohjan kosteus nousee kapillaarisesti liian ylös. Olohuoneen lattian suurin ongelma oli ollut, että epätiiveyskohdasta oli päässyt Vtttaamaan ilmaa pohjasta. Eristeellä oli tarkoitus tehdä kapillaarikatko. Kosteusmittauksia ei ollut tuolloin tehty, koska osat oli joka tapauksessa korjattu. Salaojat eivät voineet olla kallion sisällä eikä salaojia voitu asentaa ilman suuria kalliolouhintoja. Katon veden johtamisella ei voitu estää kalliolta valuvia vesiä. Hulevedet pääsivät sadevesijärjestelmän korjausten jälkeen jatkossakin talon alle samalla tavoin kuin ennen. Vttto oli suositellut seurantaa, jotta kosteusvaurioita ei tulisi. Salaojien korjaamiskustannusta oli vaikeaa arvioida, mutta salaojien korjaaminen suunnitelmien mukaiseksi olisi todella kallista.
Salaojitusta voitiin parantaa myös betunivaluilla, joilla uusien vaurioiden riski olisi pienempi. Usein taloyhtiössä tehtiin niin, että korjaus tehtiin ensin kevyellä tavalla ja katsottiin, oliko kyseinen korjaus riittävä.
Salaojien elinkaari oli 40 vuotta, joten taloyhtiön salaojajärjestelmä oli elinkaarensa päässä.

Matti Ktttm on kertonut, että nykyään salaojia ei tehty kallion pinnalle, vaan kalliota louhittiin. Kallion pinnan pitäisi viettää rakennuksesta pois. Jos maapohja oli sorainen tai koostui karkeasta hiekasta, salaojat voitiin jättää tekemättä. Asunnon rakennusajankohtana maa-ainekset olivat olleet hyvin hienojakoisia eikä tuolloin käytetty sepeliä. Kun maapohja kastui, hieno täyttömaa nosti kosteuden kapillaarisesti rakennukseen. Asunnon alapohjan kastumiseen saattoi olla kaksi syytä, eli putkivuoto tai maaperästä rakenteisiin päässyt kosteus. Tässä tapauksessa ei ollut ilmennyt putkivuotoa, joten salaojajärjestelmä ei ilmeisesti ollut toiminut.
Tyypillinen kosteusvaurion korjaustapa oli korjata ensin kosteusvahingon aiheuttaja eli poistaa ulkopuolinen syy ja vasta sen jälkeen tehdä sisäpuolinen korjaus. Salaojajärjestelmää uudistaessa hankesuunnittelun pohjana tulisi selvittää voimassaolevat järjestelmät. Koekuoppia kaivamalla voitiin selvittää, mihin vesi voitiin ohjata ja, mitä maapohjassa oli vastassa. Usein oli havaittavissa, että korjaukset pyrittiin tekemään mahdollisimman kevyesti. Usein suunnittelija kirjasi kuhunkin korjaustapaan liittyvät riskit. Lähtökohtana pitäisi olla, että asunnon sisäpuolet säilyi kuivana. Oli tapauskohtaista, miten nopeasti kosteusongelmia ilmeni uudestaan.


Johtopäätökset

Asunnossa on pian kaupanteon jälkeen havaittu kosteusvaurio sekä sisäilmaongelmia ja terveyshaitta. Kosteusvaurion johdosta asunnossa on tehty kosteusvauriokorjaus alakerran olohuoneessa. Itse vaurioituneen alueen korjaus on tehty taloyhtiön kustannuksella.
Kantajien osuus näistä korjauskustannuksista on ollut 865,51 euroa. Lisäksi kantajille on aiheutunut remontista henkilökohtaisia kustannuksia parkettitöistä ja olohuoneen seinien korjauksesta 2.380 euroa ja seinien korjauksesta ja tarvikkeista 1.156,19 euroa johtuen pääosin siitä, että he ovat joutuneet uusimaan parkettia ja seiniä laajemmalta alueelta vastaamaan korjattua aluetta. Kantajille remonttitöistä aiheutunut kustannus on ollut yhteensä 4.401,70 euroa. Kantajille kosteusvahingosta aiheutuneita korjauskustannuksia ei siten voida pitää merkittävänä. Lisäksi S Fxxxxmin mukaan hänen oireilunsa on loppunut, kun asunnon korjaustyöt oli tehty.
Korjaustoimenpiteillä on siten mitä ilmeisemmin saatu poistettua kyseiseen kosteusvaurioon liittyneet asunnon sisäilmaongelmat ja terveyshaitta.

Toisaalta Fxxxxmin ja Ttttlsen kertomuksista on ilmennyt, että kantajat ovat heti asuntoon muutettuaan alkaneet oireilla. He ovat oireilunsa vuoksi jo alkuvuodesta 2012 lukien joutuneet asumaan pitkiä ajanjaksoja Ttttlsen luona. Kosteusvaurion korjaus on alkanut huhtikuussa 2012 ja valmistunut 31.7.2012. Kantajat ovat remontin alettua joutuneet kokonaan muuttamaan pois asunnosta Ttttlsen luokse. Kantajat ovat päässeet asuntoon takaisin vasta 16.9.2012 tehdyn ilmanpuhdistuksen jälkeen. Fxxxxmin ja Ttttlsen mukaan kantajat olivat maksaneet Ttttlselle ylimääräisistä kuluista yhteensä 3.600 euroa joulukuun 2011 syyskuun 2012 väliseltä ajalta.
Kosteusvauriosta sekä sisäilmaongelmista on siten selvitetty aiheutuneen kantajille merkittävää haittaa.

Edellä esitetyistä Tofte Yhtiöt Oy:n raportista, Rakennusten elinkaari EKH Oy:n muistioista, peruskuntoarviosta sekä Vttton ja Ktttmn kertomuksista on ilmennyt, että rakennuksen kuivanapitojärjestelmä ei ole ollut kaupantekohetkellä toimiva. Sadevesijärjestelmän puutteellisuuden vuoksi sadevedet eivät ole ohjautuneet riittävän kauas rakennuksesta, vaan sadevettä on päässyt valumaan rakenteisiin.
Rakennuksen alla sijainnutta kalliota ei ole rakennusvaiheessa louhittu eikä perustuksia ole tehty riittävän syvälle. Lisäksi anturat on perustusvaiheessa tehty väärin siten, että betonilaatat ovat kiinni anturassa. Näistä syistä kosteutta on päässyt nousemaan kapillaarisesti liian ylös. Rakentamisen aikoihin käytetty varsin hienojakoinen maa-aines on voinut omalta osaltaan nostaa kosteutta kapillaarisesti. Asunnon kantavat seinät ovat lattiapinnan tason alapuolisilta osiltaan kiinni täyttöaineksessa. Lisäksi lattiapinnan taso on asunnon

olohuoneissa alempana kuin muissa huoneissa, joten kosteusrasitusta on tullut myös viereisten huoneiden maapohjien täytöistä. Mainitut seikat ovat mitä ilmeisemmin omalta osaltaan vaikuttaneet kaupanteon jälkeen todetun kosteusvaurion syntymiseen. Erityisesti Vttton ja Ktttmn kertomuksista on myös ilmennyt, että asunnossa on taloyhtiön suorittaman kosteusvauriokorjauksen yhteydessä korjattu ainoastaan varsinainen kosteusvaurio eikä sen aiheuttaneisiin syihin ole puututtu.
Rakennusten elinkaarihallinta EKH Oy:n valvontamuistiossa onkin kehotettu tarkistamaan alapohjan kosteus noin kolmen vuoden välein korjaustapaan liittyvän kosteusvaurion uusiutumisriskin vuoksi. Sinällään asunnon ensimmäisessä tarkistusmittauksessa 15.10.2013 ei ole havaittu normaalista poikkeavia kosteusarvoja. Tästä ei kuitenkaan voida päätellä, että asuntoon ei enää kohdistuisi kosteusvaurion riskiä.

Kysymyksessä on ollut jo vuonna 1981 eli 30 vuotta sitten rakennettu asunto. Kantajien tiedossa on lisäksi täytynyt olla, että asunnon salaojajärjestelmä ei ole nykymääräysten edellyttämä ja he ovat olleet tietoisia sadevesijärjestelmän puutteista. Näistäkin seikoista huolimatta käräjäoikeus katsoo, että kantajien ei ole tullut varautua asunnossa kaupanteon jälkeen ilmenneeseen kosteusvaurioon.

Mainituilla perusteilla käräjäoikeus katsoo, että asunto on kunnoltaan ollut merkittävästi huonompi kuin kantajilla on ollut perusteltua aihetta edellyttää ottaen huomioon asunnon hinta, sen ikä, alueella tavanomainen varustetaso, kohtuullista asumistasoa koskevat yleiset vaatimukset sekä muut seikat. Asunnossa on siten ollut asuntokauppalain tarkoittama salainen virhe.

Taloudellinen virhe

Oikeusohjeet

Asuntokauppalain 6 luvun 20 §:n mukaan kaupan kohteessa on taloudellinen virhe, jos:

1) myyjä ennen kaupantekoa on antanut ostajalle virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon kyseisen asunnon omistamiseen tai käyttöön liittyvistä taloudellisista velvoitteista tai vastuista, kuten yhtiövastikkeesta tai myytävien osakkeiden osalle kuuluvasta osuudesta yhtiön velkoja, taikka asuntoyhteisön taloudellisesta tilasta, ja annetun tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan;

2) myyjä ennen kaupantekoa on jättänyt antamatta ostajalle tiedon 1 kohdassa tarkoitetusta seikasta, josta hänen täytyy olettaa tienneen ja josta ostaja perustellusti saattoi olettaa saavansa tiedon ottaen huomioon hänen mahdollisuutensa saada kyseinen seikka selville tavanomaisessa kauppaa edeltävässä selonotossa sekä muut seikat, ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan; taikka

3) asunnon omistamiseen tai käyttämiseen liittyvät taloudelliset velvoitteet tai vastuut ovat asunnossa tai kiinteistön muissa osissa kaupanteon jälkeen ilmenneen odottamattoman vian tai puutteen vuoksi osoittautuneet merkittävästi suuremmiksi kuin ostajalla on ollut perusteltua aihetta edellyttää.

Taloudellinen virhe on sidoksissa asunnon omistamiseen tai käyttöön liittyviin taloudellisiin velvoitteisiin ja vastuisiin. Myyjä voi joutua vastuuseen siksi, että hän on antanut näistä ostajalle virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon tai laiminlyönyt tiedon antamisen (Hoffren, s. 161).

Asunto-osakeyhtiössä ei ole tehty päätöstä eikä vahvistettu suunnitelmaa salaojajärjestelmän uusimisesta eikä tehty arvioita uusimisen tulevaisuudessa osakkeenomistajille mahdollisesti aiheuttamista kustannuksista. Yhtiössä ei myöskään ole perustettu rahastoa salaojaremontin kustannusten kattamiseksi tai päätetty kerätä ylimääräisiä vastikkeita osakkailta. Mitään osakkeenomistajille salaojaremontista tulevaisuudessa aiheutuvia kustannuksia ei näin ollen ole tiedossa. Vastaajien ei ole muutoinkaan näytetty jättäneen antamatta tiedossaan olleita taloudellisiin velvoitteisiin tai vastuisiin liittyviä tietoja kantajille. Kantajien tiedossa on lisäksi täytynyt olla, että asunnon salaojajärjestelmä ei ole nykymääräysten edellyttämä ja heidän on sen vuoksi täytynyt varautua sen korjaamisesta mahdollisesti aiheutuviin kustannuksiin. Tähänkään nähden taloudelliset velvoitteet tai vastuut eivät ole osoittautuneet merkittävästi suuremmiksi kuin kantajilla on ollut perusteltua aihetta edellyttää.

Käräjäoikeus katsoo edellä mainituilla perusteilla, että kaupan kohteessa ei ole taloudellista virhettä.

Ostajien ennakkotarkastusvelvollisuus

Oikeusohjeet

Asuntokauppalain 6 luvun 12 §:n 1 3 momentin mukaan ostaja ei saa virheenä vedota seikkaan, josta hänen täytyy olettaa tienneen kauppaa tehtäessä. Jos ostaja on ennen kaupantekoa tarkastanut asunnon tai ilman hyväksyttävää syytä jättänyt käyttämättä myyjän tarjoaman tilaisuuden asunnon tarkastamiseen, hän ei saa virheenä vedota seikkaan, joka hänen olisi pitänyt havaita tarkastuksessa. Ostaja ei ilman myyjän kehotusta tai muuta erityistä syytä ole velvollinen tarkistamaan myyjän asunnosta antamien tietojen paikkansapitävyyttä eikä ulottamaan asunnon tarkastusta seikkoihin, joiden tutkiminen edellyttää erityisiä teknillisiä toimenpiteitä tai muita tavanomaisesta poikkeavia järjestelyjä.

Hallituksen esityksen (HE 14/1994) mukaan se, miten perusteellista tarkastusta ostajalta voidaan edellyttää, riippuu muun muassa myyjän menettelystä. Ostajalta vaadittavaan perusteellisuuteen vaikuttaa myös asunnon ikä ja yleiskunto. Mitä vanhemmasta asunnosta on kysymys, sitä enemmän aihetta ostajalla on odottaa asunnossa olevan vikoja ja puutteita ja tämän vuoksi häneltä voidaan yleensä edellyttää huolellisempaa ja perusteellisempaa tarkastusta kuin jos kysymyksessä on uudehko tai hiljattain peruskorjattu asunto.

Normaalioloissa ostajan ei edellytetä käyttävän asiantuntijaa apunaan, vaan riittää, että ostaja tarkastaa kohteen itse. Koska ostajan ei yleensä tarvitse tuntea kohdetta paremmin kuin myyjä, tarkastusvelvollisuuden laiminlyönti ei juuri voi johtaa siihen, ettei ostaja voisi vedota salaiseen virheeseen. (Hoffren, Virhevastuu asunnon ja kiinteistön kaupassa, 2013, s. 176)

Asiassa on selvitetty kantajille olleen aikaisemmasta homeitiöaltistumisestaan johtuen erityisvaatimuksia asunnolle. Kantajien erityisvaatimuksen johdosta heiltä olisi myös voinut edellyttää jossain määrin tarkempaa selonottovelvollisuutta. Käräjäoikeus on edellä katsonut, että kantajien on asiakirjojen perusteella täytynyt ymmärtää, että sadevesien ohjautumisesta on puutteita ja rakennuksen vierille saattaa joutua vettä. Asunnossa ilmenneen kosteusvaurion on myöhemmin todettu aiheutuneen ainakin jossain määrin sadevesiviemäröinnin puutteellisuudesta. Mikäli asunnossa olisi teetetty kosteuskartoitus, kosteusvahinko olisi mitä ilmeisemmin tullut ilmi ennen kaupantekoa.

Toisaalta myyjät ovat kertoneet sadevesijärjestelmän puutteesta ainoastaan kirjallisesti toimintakertomuksessa ja kunnossapitosuunnitelmassa. He eivät ole tarkemmin kertoneet kantajille sadevesijärjestelmän puutteellisuudesta tai hallituksessa ja taloyhtiössä esillä olleista, sadevesijärjestelmää koskevista korjaussuunnitelmista.
Käräjäoikeus on edellä katsonut asunnossa olleen ainoastaan salainen virhe tiedonantovirheen sijaan. Kantajien ei ostajina lähtökohtaisesti ole voitu edellyttää tuntevan kohdetta paremmin kuin myyjinä toimineet vastaajat. Näihin seikkoihin nähden kantajat ovat täyttäneet selonottovelvollisuutensa ja he ovat voineet vedota virheeseen, vaikka he eivät ole teettäneet asunnossa kuntokartoitusta.

Hinnanalennus

Oikeusohjeet

Asuntokauppalain 6 luvun 16 §:n mukaan ostajalla on oikeus virhettä vastaavaan tai muuten virheeseen nähden määrältään kohtuulliseen hinnanalennukseen.

Asuntokauppalain esitöissä on 6 luvun 16 §:ää koskevilta osin todettu, että hinnanalennus on käytetyn asunnon kaupassa virheen ensisijainen ja tärkein seuraamus. Käytännössä hinnanalennus määritetään tapauskohtaisesti ottamalla huomioon muun muassa virheen merkitys asunnon käyttöön, ulkonäköön ja vaihtoarvoon. Jos virhe on oikaistavissa kohtuullisin kustannuksin, nämä kustannukset voidaan ottaa huomioon ratkaistaessa, minkä suuruista hinnanalennusta on pidettävä virhettä vastaavana. Jos virhettä vastaavan hinnanalennuksen määrää ei voida määrittää esimerkiksi sen vuoksi, että virheen vaikutukset ovat vaikeasti ennakoitavissa, hinnanalennuksen on oltava määrältään olosuhteisiin nähden kohtuullinen (HE 14/1994).

Oikeuskirjallisuudessa on todettu, että hinnanalennuksen tarkoituksena on estää myyjää hyötymästä ostajan erehdyksestä. Kauppahintaa voidaan hinnanalennuksella korjata vastaamaan sitä, mitä myyjä olisi kaupan kohteesta saanut, jos sen puutteet olisivat olleet tiedossa.
Hinnanalennuksella palautetaan myyjältä ostajalle se ylimääräinen hyöty, jonka myyjä on ostajan tietämättömyyden vuoksi saanut. (Hoffren s. 201-202)

Oikeudenkäymiskaaren 17 luvun 2 §:n 3 momentin mukaan jos yksityisoikeudellisen saatavan määrästä ei ole saatavissa uskottavaa näyttöä taikka se olisi saatavissa vain vaikeuksin tai asian laatuun nähden kohtuuttomilla kustannuksilla tai kohtuuttomalla vaivalla, tuomioistuin arvioi määrän.

Näyttö

Kauppakirjasta 3.11.2011 (K1 ja V5) ilmenee, että kantajat ovat ostaneet huoneiston 290.000 euron hintaan. Edelleen kauppakirjasta 15.11.2013 (K61) ilmenee, että he ovat omalta osaltaan myyneet huoneiston 236.214,99 eurolla. Seuraavat kappaleet sisältyvät viimeksi mainittuun kauppakirjaan:

"Myyjät ovat kertoneet ja Ostajat ovat tietoisia, että huoneistossa C 14 ja D 15 on ollut kosteusvaurio, joka Reh Oy:n raporttien ja mittausten mukaan aiheutui olohuoneen lattiasta. Taloyhtiö on teettänyt ja vastannut raportissa mainituista huoneistojen C 14 ja D 15 olohuonelattian korjaustyöstä. Ostajat ovat tietoisia olohuonelattian korjaustavasta edellä mainituissa raporteissa kerrotulla tavalla.

Myyjät ovat kertoneet ja Ostajat ovat tietoisia siitä, että yhtiöön ei ole rakennettu salaojia rakennusvaiheessa eikä yhtiön perustusten louhintoja ole tehty alkujaankaan piirustusten mukaan. Yhtiön isännöitsijä on tässä vaiheessa ilmoittanut, että salaojien jälkikäteen rakentaminen maksaisi satoja tuhansia euroja eikä yhtiössä ole tehty päätöstä salaojien tekemisestä. Asunnon C 14 ympärillä ei siis ole asianmukaisia salaojia, kuten ei muuallakaan yhtiössä."

Myös myöhäisempää kauppaa edeltäneissä myyntiesitteissä (K 59 ja 60) on maininnat salaojien puutteesta ja suoritetusta vesivaurion korjauksesta.

Kiinteistönvälittäjänä myöhemmässä kaupassa toiminut Risto Utttn on kertonut, että taloyhtiöstä oli myyty samanlaisia asuntoja 280.000 - 290.000 eurolla, kun kantajien asunto oli myyty 236.214,99 eurolla. Muita asuntoja koskevissa myyntiesitteissä ei ollut ilmoitettu asunnon puutteista, eli puuttuvista salaojista. Risto Utttnin käsityksen mukaan markkinatilanne oli vaikuttanut noin 10.000 eurolla kantajien asunnosta saamaan hintaan. Muutoin alhaisempi hinta oli seurausta puuttuvista salaojista. Utttnin arvion mukaan vähintään 30.000 40.000 euron hinnan alenema oli seurausta puuttuvista salaojista. Hintataso oli ollut stabiilia kyseisellä alueella. Kantajien ja Utttnin edustaman yhtiön välillä oli solmittu kaikkiaan kolme eri välityssopimusta. He olivat järjestäneet kohteessa 44 näyttöä, joista 16 oli ollut yksityisnäyttöjä, ennen kuin huoneisto saatiin myytyä. Näytöissä oli ollut keskimäärin 3-4 kävijää. Mahdolliset ostajat, jotka olivat olleet kiinnostuneita huoneistosta, olivat poikkeuksetta kiinnittäneet huomionsa kosteusvahingon uusimista koskevaan riskiin.

Vttto on kertonut, ettei hänellä ole henkilökohtaista tietoa siitä, miten huoneiston kosteusvaurion korjaus oli tehty. Hänen käsityksensä mukaan kosteusrasitusta oli kuitenkin vähennetty pintakaadoilla ja sadevettä ohjaamalla. Vttton mukaan kohteessa ei jatkossakaan pystytä estämään veden nousua, sillä hulevedet pääsevät edelleen talon alle. Myös Ktttmn mukaan jää riski siitä, että kosteusvahinko uusiutuu riippuen siitä, miten kallio viettää.


Johtopäätökset

Kantajat ovat ensisijaisesti pitäneet kaupan 3.11.2011 ja kaupan 15.11.2013 hintaerotusta oikeana lähtökohtana arvioitaessa hinnanalennusta tai vahingonkorvausta. Kauppahintojen erotus on määrältään 53.785,01 euroa. Tältä osin ongelmana on muun muassa, että markkinatilanne on muuttunut mainittujen kaupantekoajankohtien välillä. Lisäksi tällöin on esimerkiksi ennakkoratkaisusta KKO 1999:75 ilmenevällä tavalla otettava huomioon, että kiinteistön arvoon vaikuttava rakennuksen virhe on ainakin osittain korjattu ja, että korjauskustannusten määrä ja mahdollinen tasoparannus otetaan huomioon arvioitaessa virheen vaikutusta kiinteistön arvoon.

Edelleen otettaessa kauppahintojen erotus lähtökohdaksi ongelmana on, että myöhemmässä kaupassa on kiinnitetty ostajien huomiota muun muassa salaojien puuttumiseen.

Käräjäoikeus on aiemmin todennut, että kantajat eivät ole kunnossapitosuunnitelmasta tai isännöitsijäntodistuksesta ilmenneiden tai ilmenemättä jääneiden tietojen perusteella voineet olettaa asunnossa olevan nykyaikainen salaojajärjestelmä. Kantajat ovat kuitenkin väittäneet olettaneensa ostaessaan huoneiston, että
asunto-osakeyhtiössä oli asianmukaiset salaojat. Mainittu seikka tulee ottaa huomioon kauppahintojen erotusta pohdittaessa.

Edellä mainitun vuoksi hinnanalennusta ei voida perustaa pelkkään kauppahintojen erotukseen.

On riidatonta, että asunto-osakeyhtiö on kustannuksellaan korjauttanut kantajien hallitsemassa asunnossa ilmenneen kosteusvaurion. Kantajien osuudeksi osakkaina on jäänyt 865,51 euroa. Lisäksi kantajille on, kuten yllä on todetusta kosteusvaurioista ja puutteelliseen salaojaja sadevesijärjestelmään liittyvistä riskeistä lausuttu, aiheutunut kustannuksia remontista. Yhteensä heille on aiheutunut kustannuksia 4.401,70 euron edestä. Mainittu määrä tulee ottaa huomioon hinnanalennusta arvioitaessa.

Käräjäoikeus toteaa, ettei hinnanalennusta arvioitaessa merkitystä ole sillä, ettei asunto-osakeyhtiö ole päättänyt louhia kalliota nykyaikaisen salaojajärjestelmän rakentamiseksi. Sen sijaan ratkaisevaa on se, millaisessa kunnossa kohde on ollut kaupantekohetkellä, eli kantajien ostaessa huoneiston. Vttton ja Ktttmn kertomuksista ei voida tehdä suoria johtopäätöksiä korjaustavan vaikutuksesta riskiin vahingon uusiutumisesta ja sitä kautta huoneiston arvoon. Käräjäoikeus katsoo kuitenkin, että vahingon laatu yleensä, ja silloin erityisesti Vttton ja Ktttmn uusimisriskistä kertoma ja Utttnin huoneiston pitkästä myyntiajasta ja ostajien epäröinnistä kertoma, huomioon ottaen vahingolla on ollut merkittävä vaikutus huoneiston vaihtoarvoon vuonna 2013. On oletettavissa, että virheellä objektiivisesti arvioiden olisi ollut vastaava vaikutus vuonna 2011.

Käräjäoikeus toteaa, että kysymyksessä olevan virheen vaikutukset ovat olleet vaikeasti ennakoitavissa lain esitöiden tarkoittamalla tavalla.
Merkittävää on, että asunnon myöhemmässä kaupassa ja Utttnin arvioissa vahingon vaikutuksesta on painotettu sitä, ettei asunto-osakeyhtiössä ollut lainkaan salaojia, kun kantajat ovat virheellisesti luulleet voivansa olettaa, että asunto-osakeyhtiössä on ollut toimiva salaojajärjestelmä.

Kaikki lausutut hinnanalennukseen vaikuttavat seikat huomioon ottaen käräjäoikeus arvioi, että kohtuullinen hinnanalennus vastaajien ja kantajien välisessä asuntokaupassa on 20.000 euroa.


Vahingonkorvaus

Asuntokauppalain 6 luvun 17 §:n mukaan ostajalla on oikeus korvaukseen, jonka hän kärsiin asunnon virheen vuoksi, jollei myyjä osoita, ettei virhe johdu huolimattomuudesta hänen puoleltaan.

Asiassa ei ole tullut ilmi, että vastaajat olisivat jättäneet tiedossaan olevia, kauppaan oletettavasti vaikuttavia seikkoja kertomatta kantajille. Käräjäoikeus on myös edellä katsonut, että Rxxx Nxxxsen rakentamat salaojaputket eivät ole haitallisesti vaikuttaneet asunnon kuivanapitojärjestelmään. Niiden ei siten voida vaikuttaneen salaisen virheen muodostumiseen. Edellä mainitut seikat huomioon ottaen käräjäoikeus katsoo selvitetyksi, että vastaajat eivät ole toimineet huolimattomasti. Kantajilla ei siten ole oikeutta korvaukseen heille virheen johdosta mahdollisesti aiheutuneista vahingoista. Näin ollen kantajien vahingonkorvausvaatimus on hylättävä.


Oikeudenkäyntikulut

Jos samassa asiassa on esitetty useita vaatimuksia, joista osa ratkaistaan toisen ja osa toisen hyväksi, he saavat oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 3 §:n 1 momentin nojalla pitää oikeudenkäyntikulunsa vahinkonaan, jollei ole syytä velvoittaa asianosaista korvaamaan niitä osaksi vastapuolelle. Jos sillä, minkä asianosainen on hävinnyt, on vain vähäinen merkitys asiassa, hänen tulee saada täysi korvaus kuluistaan. Mitä 1 momentissa säädetään, on vastaavasti sovellettava, milloin asianosaisen vaatimus hyväksytään ainoastaan osaksi. Tällöin voidaan asianosaiselle kuitenkin tuomita täysi korvaus kuluistaan myös siinä tapauksessa, että hänen vaatimuksensa hyväksymättä jäänyt osa koskee ainoastaan harkinnanvaraista seikkaa, jolla ei ole sanottavaa vaikutusta asianosaisten oikeudenkäyntikulujen määrään.

Käräjäoikeus toteaa, että kantajien ensisijainen kannevaatimus hinnanalennuksesta on perusteeltaan hyväksytty. Määrällisesti kantajat ovat voittaneet ensisijaisesta kannevaatimuksestaan selvästi alle puolet. Edelleen kantajien toissijainen kannevaatimus vahingonkorvauksesta on hylätty. Asiassa esitetyistä vaatimuksista on siten ratkaistu osa kantajien ja osa vastaajien hyväksi ja kantajan ensisijainen vaatimus on hyväksytty ainoastaan osaksi. Näyttö asiassa on huomattavassa määrin keskittynyt seikkoihin, jotka on ratkaistu vastaajien hyväksi. Edellä mainitut seikat huomioon ottaen käräjäoikeus katsoo, että vastaajat on velvoitettava korvaamaan osa kantajien oikeudenkäyntikuluista käräjäoikeudessa.

Kantajien oikeudenkäyntikululasku on sisältänyt toimenpiteitä 171,20 tunnilta ja kantajien laskut yhteensä 195 tunnilta. Vastaajien asiamiehet ovat siten käyttäneet asiassa kantajien asiamiestä hieman enemmän työtunteja. Näyttötaakka asiassa on myös lähtökohtaisesti ollut kantajilla.

Kaksipäiväinen pääkäsittely on jouduttu peruuttamaan istuntopäivänä vastaajien istunnon aluksi esittämän uuden väitteen johdosta, mikä on lisännyt työmäärää. Toisaalta vastaajilla on ollut asiassa kolme asiamiestä, mikä on aiheuttanut ylimääräistä työtä. Kantajat ovat esittäneet asiassa huomattavan määrän todistelua, josta osa on osoittautunut tarpeettomaksi. Näihin seikkoihin nähden käräjäoikeus katsoo kantajien esittämät toimenpiteet tarpeellisiksi ja kohtuullisiksi 150 tunnin osalta. Korvattavaksi tulevien oikeudenkäyntikulujen määrä olisi siten lähtökohtaisesti yhteensä ((150 tuntia* 190 euroa)+ 382,21 euroa
+ 2.304 euroa+ 251,05 euroa) 39.207,26 euroa. Käräjäoikeus arvioi kohtuulliseksi velvoittaa vastaajat suorittamaan tästä määrästä kantajille
13.000 euroa.


Avustajan palkkio


Tuomiolauselma

Asianajaja Tn toimistosta on matkaa käräjäoikeuteen alle 20 kilometriä. Asianajaja Tn laskusta on siten vähennettävä matka-aikaa vastaavat kaksi tuntia. Istunnot asiassa vähennettynä kahdella yhden tunnin lounastauolla ovat kestäneet yhteensä 20,45 tuntia. Laskusta on siten vähennettävä tämän ylittävä osuus yksi tunti. Muilta osin palkkiota on pidettävä kohtuullisena.

Rxxx Nxxxnen ja M Nxxxnen velvoitetaan suorittamaan S Fxxxxmille ja K Kxxxxmille hinnanalennuksena 20.000 euroa korkolain 3 §:n 2 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 3.11.2011 lukien 20.2.2014 saakka sekä korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 21.2.2014 lukien.

Rxxx Nxxxnen ja M Nxxxnen velvoitetaan suorittamaan korvaukseksi S Fxxxxmin ja K Kxxxxmin oikeudenkäyntikuluista 13.000 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua käräjäoikeuden ratkaisun antamisesta lukien.

Vaatimukset hylätään enemmälti.

Käräjäoikeus vahvistaa asianajaja Simo T. palkkioksi Rxxx ja M Nxxxsen avustamisesta käräjäoikeudessa 13.420 euroa sekä arvonlisäveron osuutena 3.220,80 euroa eli yhteensä 16.640,80 euroa.

Valtion varoista maksetaan Rxxx ja M Nxxxsen 30 prosentin omavastuuosuus huomioon ottaen asianajaja Simo T.lle palkkioksi 9.394 euroa sekä arvonlisäveron osuutena 2.254,56 euroa, mitkä määrät jäävät valtion vahingoksi.

Rxxx Nxxxnen ja M Nxxxnen velvoitetaan suorittamaan asianajaja Simo T.lle palkkion omavastuuosuus arvonlisäveroineen 4.992,24 euroa.


MUUTOKSENHAKU Tähän tuomioon saa hakea muutosta valittamalla Helsingin hovioikeuteen tai ennakkopäätösvalituksella korkeimmalta oikeudelta.

Tuomiosta on äänestetty. Eri mieltä olevan jäsenen lausunto on liitteenä.

Määräajassa M ja Rxxx Nxxxnen ovat ilmoittaneet tyytymättömyyttä koko tuomioon.

Määräajassa S Fxxxxm ja K Kxxxxm ovat ilmoittaneet tyytymättömyyttä tuomioon siltä osin, kun kantajien vaatimukset on hylätty.

Valituksen ja vastavalituksen määräajat.
Valitus maanantai 18.7.2016
Vastavalitus maanantai 1.8.2016

käräjätuomari


Eri mieltä olevan jäsenen lausunto



Oikeusavun jatkamisen ja päätöksen perusteella tuomitun palkkion osalta olen samaa mieltä kuin enemmistö.

Tiedonantovirheen osalta olen samaa mieltä kuin enemmistö. Taloudellisen virheen osalta olen samaa mieltä kuin enemmistö.
Ostajien ennakkotarkastusvelvollisuuden osalta olen samaa mieltä kuin enemmistö.

Vahingonkorvauksen osalta olen samaa mieltä kuin enemmistö.

Salaisen virheen osalta olen sadevesijärjestelmän, keittiön kylmäsillan ja aiemman kosteusvaurion suhteen samaa mieltä kuin enemmistö.

Salaojajärjestelmän puutteiden, perustusten piirustusten mukaisuuden, todetun kosteusvaurion ja puutteelliseen salaojaja sadevesijärjestelmään liittyvien riskien osalta lausun seuraavaa.

Salaojajärjestelmän puutteet, rakennuksen perustukset ja kosteusvaurio

Asunto-osakeyhtiössä päätösvaltaa käyttävät osakkeenomistajat yhdessä ja rakennusten kunnosta vastaa asunto-osakeyhtiö. Päätökset yhtiön vastuulle kuuluvista korjaustoimenpiteistä tekevät osakkeenomistajat yhtiökokouksessa. Osakkaat vastaavat omalta osaltaan asunto-osakeyhtiölle yhtiön rakennusten kunnossapidosta aiheutuvista kustannuksista.

Kantajat ovat alkaneet oireilla heti asuntoon muutettuaan. Asunnossa on havaittu sadevesija salaojajärjestelmän puutteellisuudesta johtunut kosteusvaurio sekä sisäilmaongelmia ja terveyshaitta.
Asunto-osakeyhtiössä on kosteusvaurion toteamisen jälkeen ryhdytty korjaustoimenpiteisiin. Yhtiö on kustannuksellaan korjauttanut vaurion.

Katson, että kun vastaajat eivät ole tienneet edellämainituista puutteista ja kosteusvauriosta, kyseessä on salainen virhe, jos asuntokauppalain 6 luvun 11 §:n 4-kohdan mukaiset edellytykset täyttyvät. Edellytyksenä tällöin on muun muassa, että asunto on kunnoltaan tai muilta ominaisuuksiltaan merkittävästi huonompi kuin ostajilla on ollut aihetta edellyttää ottaen huomioon asunnon hinta ja sen ikä.

Asiassa on riidatonta, että yhtiössä ei ole nykyaikaista salaojajärjestelmää. Kuten tuomion perusteluissa on todettu, kantajien tiedossa on täytynyt olla, että rakennuksen salaojajärjestelmä ei ole nykymääräysten mukainen. Asiassa on tullut selvitetyksi, että yhtiön rakennusten perustukset on rakennettu piirustuksista poikkeavasti ja puutteellisesti ja että sadevesija salaojajärjestelmässä oli virheitä ja puutteita. Erityisesti todistajien Vttto ja Httta kertomuksista käy ilmi,
että 1980-luvulla oli tyypillistä, että tällaisia puutteita esiintyi.

Katson edellä mainituin perustein, että sekä rakennusten perustukset että salaojajärjestelmä ovat niiden ikä huomioon ottaen tyypilliset eikä niiden sen vuoksi voida katsoa poikkeavan muista samanikäisistä rakennuksista. Tällä perusteella asunnossa ei ole asuntokauppalain tarkoittamaa virhettä.

Kantajien oireilu on loppunut, kun asunnon korjaustyöt on tehty. Korjaustoimenpiteillä on saatu poistettua kosteusvaurioon liittyneet asunnon sisäilmaongelmat ja terveyshaitta.

Kantajien osuus asunto-osakeyhtiölle aiheutuneista korjauskustannuksista on ollut 865,51 euroa. Lisäksi kantajille on aiheutunut remontista kustannuksia. Yhteensä heille aiheutuneet korjauskustannukset ovat olleet 4.401,70 euroa. Katson, kuten enemmistö, että kantajille kosteusvahingosta aiheutuneita korjauskustannuksia ei voida pitää merkittävinä.

Virheen merkittävyysarvioinnissa on otettava huomioon, että asunnossa olleesta kosteusvauriosta ja sen korjaamisesta aiheutuneista kustannuksista on suurimmalta osalta vastannut asunto-osakeyhtiö.
Kantajien vastattavaksi on jäänyt vain vähäinen osa kustannuksista. Asunto on tullut korjatuksi täysin virheettömään kuntoon.
Kosteusvauriosta ei näin ollen ole aiheutunut kantajille haittaa. Asiassa on tullut selvitetyksi, että asunnossa ei ole esiintynyt uusia vaurioita tai kosteudesta aiheutuneita ongelmia.

Salaaja ja sadevesijärjestelmään liittyvät riskit

Kantajat ovat väittäneet, että valittu kosteusvaurion korjaustapa eli se, että salaojajärjestelmä on jätetty uusimatta vastaamaan nykymääräyksiä sisältää riskin tulevista kosteusvaurioista.

Rakennusten elinkaarihallinta REH Oy:n valvontamuistiosta 15.10.2012 (K14) käy ilmi että taloyhtiö on tehnyt päätöksen, ettei lähdetä laajamittaisempaan peruskorjaukseen, vaan pintamaiden kaadoilla pyritään ohjaamaan sadevesiä. Muistiossa on todettu työt loppuun suoritetuiksi hyväksyttävästi. Muistiosta käy ilmi, että valittu korjaustapa sisältää riskejä, koska hetkellistä hulevesien aiheuttamaan pohjaveden pinnan nousua ei saada poistettua. Tämän vuoksi on suositeltu asunnon olohuoneiden seinien alaosien ja lattian seurantatarkastuksen tekemistä noin vuoden kuluttua ja tarkastusten tekemistä tämän jälkeenkin noin kolmen vuoden välein. Todistaja Vttto on kertonut, että riski kosteusvauriosta" on pienentynyt, mutta se on edelleen olemassa.

Asiassa on tullut selvitetyksi, että asunto-osakeyhtiön omistama rakennus C-talossa, jossa myös huoneisto 14 sijaitsee, saattaa joutua alttiiksi pohjaveden nousun aiheuttamalle kosteudelle.

Vanhassa, 1980-luvulla rakennetussa rakennuksessa on aina olemassa riski siitä, että vaurioita ilmenee. Tässä tapauksessa yhtiössä seurataan pohjaveden pinnan nousua ja valvotaan tilannetta. Jos vaurioita ilmenee, niiden korjaaminen kuuluu asunto-osakeyhtiön korjausvastuun piiriin.

Asiassa esiin tulleiden seikkojen perusteella ei ole aihetta olettaa, että yhtiö laiminlöisi korjausvastuunsa piiriin kuuluvien korjaustöiden teettämisen. Asiassa esiin tulleiden seikkojen perusteella ei myöskään ole pääteltävissä, että yhtiössä olisi tarkoitus toteuttaa satoja tuhansia euroja maksava salaojaremontti. Huoneiston C14 osakkaiden vastattavaksi ei näin ollen voi odottaa tulevan korjauskustannuksia tai yhtiövastikkeita sen enempää kuin kyseisen ikäisessä
asunto-osakeyhtiössä keskimäärin voi olettaa tulevan.

Yhteenveto

Asunnossa on ollut kaupantekohetkellä kosteusvaurio. Asian arvioinnissa on kuitenkin otettava huomioon, että asunto on tullut korjatuksi virheettömään kuntoon eikä kosteudesta enää korjaustöiden jälkeen ole aiheutunut haittaa. Ratkaisevaa on myös, että kosteusvaurion korjauskustannuksista on vastannut asunto-osakeyhtiö ja kantajille on jäänyt vastattavaksi vain vähäinen osa kustannuksista.

Tulevan kosteusvaurion riskin osalta katson, että jotta riskiä voisi pitää virheenä, tulisi olla ainakin todennäköistä, että asuntoon C14 syntyisi tulevina vuosina kosteusvaurio. Vaurion syntymisen mahdollisuus on jäänyt tarkemmin selvittämättä.

Edellä mainituin perustein katson, että asunto ei ole kunnoltaan ollut merkittävästi huonompi kuin kantajilla on ollut perusteltua aihetta edellyttää ottaen huomioon asunnon hinta, sen ikä, alueella tavanomainen varustetaso, kohtuullista asumistasoa koskevat yleiset vaatimukset sekä muut seikat. Kaupan kohteessa ei ole näin ollen asuntokauppalain tarkoittamaa virhettä.

Hinnanalennuksen määräytymisestä totean, että jos kantajilla olisi salaisen virheen perusteella oikeus hinnanalennukseen, hinnanalennuksena voisi tulla korvattavaksi virheestä aiheutuvat kustannukset siinä tapauksessa, että virheestä aiheutuisi kantajille suoraan tai kohonneina yhtiövastikkeina merkittäviä kustannuksia. Kuten edellä on todettu, näin ei ole ollut.

Kantajat ovat hävinneet asian ja ovat sen vuoksi velvollisia korvaamaan vastaajien oikeudenkäyntikulut.

Tuomiolauselma

Hylkään kanteen ja velvoitan S Fxxxxmin ja Klaus Kxxxxmin yhteisvastuullisesti korvaamaan M Nxxxsen ja Rxxx Nxxxsen kohtuullisiksi katsottavat asianosaiskulut 400 eurolla ja oikeudenkäyntikulut 22.377,06 eurolla, sekä korvaamaan valtiolle AA Simo T.lle oikeusapupäätöksen perusteella maksetusta palkkiosta 11.648,56 euroa, kaikki määrät korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua ratkaisupäivästä lukien.