Mikä on merkittävyyskynnys kiinteistökaupan hinnanalennuksessa esim. kun korjataan salaojia?
Tässä tapauksessa Ostaja on 15.8.2012 ostanut 1960 valmistuneen omakotikiinteistön 200.000 euron hintaan. Kuntoarvion mukaan salaojat on uusittu tai rakennettu noin vuonna 2005. Salaojien ja salaojakaivojen on pistokokein tarkastettuna todettu olevan kunnossa ja salaojien silmämääräisesti arvioiden olevan riittävän syvällä perustuksiin ja alapohjaan nähden. Vielä kuntoarviossa on todettu salaojien toiminevan riittävässä määrin. Syksyllä 2013 on havaittu betonin alla olevan maa-aineksen päälle nousevan vettä, minkä johdosta salaojat on tarkistettu tammikuussa 2014. Salaojien tarkastuksessa on todettu, että salaojat on asennettu liian ylös eikä niitä ole ollut talon etupuolella lainkaan. Lisäksi niiden eristys on ollut puutteellinen ja täyttömaa virheellistä. Salaojituksen virheet on korjattu Nivirak Oy:n toimesta 14.461,78 euron hintaan. Ostaja on ennen kaupasta päättämistä tiennyt, että kiinteistö edellytti varsin mittavia korjauksia. Ostaja on toisaalta kertonut, ettei pihaa olisi tarvinnut lainkaan kunnostaa, ellei salaojitus olisi tullut korjattavaksi. Ottaen kuitenkin huomioon yhtäältä salaojista kuntoarviossa lausuttu ja toisaalta virheen korjaamisesta Ostajille aiheutuneet kauppahintaan nähden huomattavat kustannukset n. 18.000 euroa, hovioikeus katsoi samoin kuin käräjäoikeus, että kiinteistössä on ollut salainen virhe.
Hovioikeus katsoi lisäksi, että pihan osalta mullan ja siementen hankkimisesta sekä omasta työstä on aiheutunut kustannuksia, jotka on myös perusteltua ottaa huomioon hinnanalennuksen määrää arvioitaessa. Toisaalta hinnanalennusta alentavana seikkana hovioikeus on huomioinut korjauksista seuranneen kiinteistön arvonnousun, kun salaojitus on kokonaisuudessaan uusittu vastaamaan korjausajankohdan laatuvaatimuksia. Edellä mainituilla perusteilla hovioikeus arvioi kohtuullisen hinnanalennuksen määräksi 13.000 euroa kun käräjäoikeus oli arvioinut sen 17.461 euroksi.
Käräjäoikeus tuomitsi myyjän maksamaan ostajan oikeudenkäyntikuluja 6636 euroa ja hovioikeus 4191 euroa. Hinnanalennuksen 13.000 lisäksi myyjälle oikeudenkäynti maksoi ostajan oikeudenkäyntikuluja yli 10.000 euroa ja lisäksi tulevat omat oikeudenkäyntikulut, jotka vakuutusyhtiö korvaa n. 8500 asti jos myyjällä oli kotivakuutus kaupantekohetkellä.
Yhteenvetona voidaan todeta, että jo alle 10% kustannus saattaa hyvinkin ylittää jo merkittävyyskynnyksen hinnanalennuksessa. Se on tietysti kokonaisarviota tilanteen pohjalta, jossa tuomioistuimella on laaja harkintavalta. Tässä vaikutti selvästi sekin, että kuntoarviossa oli sanottu salaojien olevan kunnossa, vaikka sittemmin ilmeni, ettei näin ollut. Tietysti herää kysymys, voidaanko kuntoarvioijan väittää menetelleen huolimattomasti.
Asiasanat
-kiinteistön hinnanalennus
-salaojat, kuntoarvio
-merkittävyyskynnys, arvonnousu, eduntasoitus, laadunparannus
Helsingin hovioikeus Tuomio
Antamispäivä 30.5.2016
Nro 846
Diaarinumero S 15/1868
Ratkaisu, johon on haettu muutosta
Helsingin käräjäoikeus 17.4.2015 nro 16517 (liitteenä)
Asia Kiinteistön kauppahinnan alentaminen
Valittaja E. Myyjä
Vastapuoli J. Ostaja
Asian käsittely hovioikeudessa
Hovioikeus on 8.4.2016 toimittanut asiassa pääkäsittelyn.
Valitus
E. Myyjä on vaatinut, että kanne hylätään ja J. Ostaja velvoitetaan korvaamaan hänen oikeudenkäyntikulunsa käräjäoikeudessa ja hovioikeudessa korkoineen.
Kiinteistö ei salaojituksen virheellisyyden perusteella ollut poikennut merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä oli voitu perustellusti edellyttää. Virheen korjaaminen ei ollut ollut vaikeaa tai kallista eikä siitä ollut aiheutunut haittaa asumiselle. Ostaja oli ostohetkellä tiennyt, että talo vaati mittavia korjauksia ja kauppahinta oli ollut sen mukainen. Kohteen laajat korjaustarpeet oli myyntihinnan lisäksi huomioitava arvioitaessa salaojaputkiston korjausta mahdollisena virheperusteena.
Nivirak Oy:n antaman salaojaputkiston korjauksen hinta-arvio oli saanut ylittyä korkeintaan 15 prosenttia. Ostaja olisi joka tapauksessa rakentanut sammaloituneen nurmikon tilalle uuden, joten pihan ennallistamisesta ja maa-aineksesta aiheutuneet kustannukset eivät perustuneet salaojien virheellisyyteen. Työ oli tehty talkoilla ja piha oli uusittu myyntihetkeä paremmaksi. Hinnanalennuksen määrän osalta Myyjä on myöntänyt oikeaksi 10.663,03 euroa.
Vastaus
J. Ostaja on vaatinut, että valitus hylätään ja että Myyjä velvoitetaan korvaamaan hänen oikeudenkäyntikulunsa hovioikeudessa korkoineen.
Kiinteistö oli laadultaan poikennut merkittävästi siitä, mitä Ostaja oli kauppahinta ja muut olosuhteet huomioiden voinut perustellusti edellyttää. Ostajilla oli ollut peruste uskoa, ettei salaojia tarvinnut uusia ennen niiden teknisen käyttöiän päättymistä, joka oli 30–50 vuotta.
Myyjällä ei ollut oikeutta vedota ostajan tilaaman hinta-arvion sitovuuteen. Joka tapauksessa Ostaja ja Nivirak Oy olivat voineet sopia hinta-arvion ylittymisestä. Hinta-arvio oli ylittynyt muun ohessa siksi, että tarjouksen jälkeen oli selvinnyt, että salaojaputket olivat puuttuneet kokonaan yhdeltä seinustalta, samoin perusvesikaivo. Piha oli turmeltunut salaojien korjaamisen yhteydessä ja pihan korjaamisen osalta korvauksen määrä oli perustunut Ostajain arvioon omasta työstä ja mullasta sekä siemenistä aiheutuneista kustannuksista. Vaatimus oli määrältään kohtuullinen.
Todistelu
Asianosaiset ovat vedonneet käräjäoikeuden tuomiosta ilmeneviin kirjallisiin todisteisiin.
Pääkäsittelyssä on kuultu todistelutarkoituksessa Ostajia ja todistajana P. J. Nxxxsta.
Hovioikeuden ratkaisu
Pääasiaratkaisu
J. Ostaja on 15.8.2012 ostanut E. Myyjältä kiinteistön, jolla sijaitseva omakotitalo on valmistunut vuonna 1960. Kauppahinta on ollut 200.000 euroa. E. Myyjä on ennen kauppaa tilannut kohteesta kuntoarvion. Kuntoarvion mukaan salaojat on uusittu tai rakennettu noin vuonna 2005. Salaojien ja salaojakaivojen on pistokokein tarkastettuna todettu olevan kunnossa ja salaojien silmämääräisesti arvioiden olevan riittävän syvällä perustuksiin ja alapohjaan nähden. Vielä kuntoarviossa on todettu salaojien toiminevan riittävässä määrin.
Kiinteistöllä on syksyllä 2013 havaittu betonin alla olevan maa-aineksen päälle nousevan vettä, minkä johdosta salaojat on tarkistettu tammikuussa 2014. Salaojien tarkastuksessa on todettu, että salaojat on asennettu liian ylös eikä niitä ole ollut talon etupuolella lainkaan. Lisäksi niiden eristys on ollut puutteellinen ja täyttömaa virheellistä. Salaojituksen virheet on korjattu Nivirak Oy:n toimesta 14.461,78 euron hintaan.
On riidatonta, että kiinteistön salaojituksen virheellisyys ei ole ollut kaupan osapuolien tiedossa kauppaa tehtäessä. Riitaista sen sijaan on, poikkesiko kiinteistö tämän salaisen virheen vuoksi laadultaan merkittävästi siitä, mitä ostaja on myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voinut kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää.
Ostaja on ennen kaupasta päättämistä riidattomasti tullut tietoiseksi siitä, että kiinteistö edellytti varsin mittavia korjauksia. Ostaja on toisaalta kertonut, ettei pihaa olisi tarvinnut lainkaan kunnostaa, ellei salaojitus olisi tullut korjattavaksi. Hovioikeus katsoo, että Ostaja on kuntoarviossa salaojien osalta lausutun perusteella voinut edellyttää salaojat uusituksi tai rakennetuiksi noin 7 vuotta ennen kauppaa ja jo silläkin perusteella niiden toimivan jotakuinkin oikein. Salaojituksen virheellisyys sinällään ei saadun selvityksen perusteella ole vaikuttanut kiinteistön asumiskelpoisuuteen. Ottaen kuitenkin huomioon yhtäältä salaojista kuntoarviossa lausuttu ja toisaalta virheen korjaamisesta Ostajille aiheutuneet kauppahintaan nähden huomattavat kustannukset, hovioikeus katsoo samoin kuin käräjäoikeus, että kiinteistö on laadultaan poikennut merkittävästi siitä, mitä Ostaja on voinut perustellusti edellyttää. Kiinteistössä on näin ollen maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 5 kohdassa tarkoitettu laatuvirhe, jonka perusteella Ostajilla on oikeus hinnanalennukseen.
Maakaaren 2 luvun 31 §:n mukaan hinnanalennus määrätään vähentämällä sovitusta kauppahinnasta virheellisen kiinteistön arvo kaupantekohetkellä. Kysymys on näin ollen siitä, mikä vaikutus salaojituksen virheellisyydellä olisi ollut kauppahintaan, mikäli seikka olisi ollut kaupantekohetkellä osa- puolten tiedossa. On riidatonta, että kiinteistö on myyty sen tiedossa ollutta kuntoa vastaavaan käypään hintaan. Hinnanalennuksen määrää arvioitaessa on huomioitava, että Ostajilla ostajana on joka tapauksessa kiinteistön kunnosta ja laatutasosta saamiensa tietojen perusteella ollut syytä varautua kiinteistöllä suurehkoihin kunnossapito- ja korjaustarpeisiin. Huomioitavaksi tulevat lisäksi virheen korjaamisesta aiheutuneet kustannukset ja toisaalta mahdollinen kiinteistön arvonnousu korjausten johdosta.
Ostajille on aiheutunut kustannuksia ensinnäkin Nivirak Oy:n suorittamasta korjaustyöstä. Ennen korjaustöiden aloittamista Nivirak Oy oli antanut kiinteistön salaojien korjauksesta hinta-arvion, joka on annettu koekaivannosta tehtyjen havaintojen perusteella. Sekä Nxxxnen että Ostaja ovat kertoneet, että korjaustyön edetessä oli ilmennyt lisää vikoja ja puutteita, joista oli aiheutunut lisäkustannuksia. Nxxxsen mukaan salaojat oli muun muassa asennettu oletettua ylemmäksi ja yhdeltä talon seinustalta ne oli jätetty kokonaan tekemättä. Lisäksi oli jouduttu tekemään sadevesikaivoja sekä asentamaan pumppu. Näiden johdosta hinta-arvio oli ylittynyt ja Nivirak Oy oli laskuttanut korjauksista yhteensä 14.461,78 euroa.
Myyjä on vedonnut siihen, että kuluttajansuojalain 8 luvun 24 §:n mukaan lopullinen hinta saa ylittää hinta-arvion enintään 15 prosentilla. Säännöksen mukaan tilaaja ja toimeksisaaja voivat kuitenkin erikseen sopia siitä, kuinka paljon annettu hinta-arvio saadaan ylittää. Ostaja ja Nivirak Oy ovat siten voineet sopia annetun hinta-arvion ylittymisestä, kun salaojituksessa on ilmennyt lisää puutteita. Asiassa esitetty selvitys ei osoita, että Nivirak Oy:n laskuttamat korjaukset olisivat joltain osin olleet tarpeettomia. Hinnanalennuksen määrää arvioitaessa hovioikeus on siten huomioinut Nivirak Oy:n tekemistä korjauksista aiheutuneet toteutuneet kustannukset.
Ostajain mukaan lisäksi pihan ennallistamisesta oli mullan, siementen ja oman työn osalta aiheutunut yhteensä 3.000 euron kustannukset. Ostaja on kertonut, että pihan nurmialue oli turmeltunut, kun kaivinkone oli liikkunut pihalla, joten nurmialue oli korjaustöiden jälkeen ennallistettu. Myös Nxxxnen on kertonut kaivinkoneen turmelevan pihan. Hovioikeus pitää selvitettynä, että pihan ennallistamisesta eli mullan ja siementen hankkimisesta sekä omasta työstä on aiheutunut kustannuksia, jotka on myös perusteltua ottaa huomioon hinnanalennuksen määrää arvioitaessa.
Toisaalta hinnanalennusta alentavana seikkana hovioikeus on huomioinut korjauksista seuranneen kiinteistön arvonnousun, kun salaojitus on kokonaisuudessaan uusittu vastaamaan korjausajankohdan laatuvaatimuksia.
Edellä mainituilla perusteilla hovioikeus arvioi kohtuullisen hinnanalennuksen määräksi 13.000 euroa. Käräjäoikeuden tuomitseman korvauksen määrää on siten alennettava.
Todistelukustannukset
Todistaja Nxxxnen on vaatinut todistajanpalkkiona 500 euroa ja perustellut vaatimustaan sillä, että hän oli asian ratkaisemisen kannalta keskeinen todistaja. Hovioikeus on pääkäsittelyssä velvoittanut Ostajain suostumuksensa perusteella suorittamaan Nxxxselle todistajanpalkkiona 250 euroa.
Hovioikeus toteaa, että Nxxxnen ei ole esittänyt sellaista selvitystä, joka osoittaisi hänellä olleen oikeuteen saapumisesta kustannuksia tai taloudellista menetystä yli Ostajain hyväksymän määrän. Vaatimus 250 euron ylittäviltä osin on siten hylättävä.
Oikeudenkäyntikulut
Hinnanalennuksen määrän alentumisella ei ole ollut sanottavaa vaikutusta asianosaisten oikeudenkäyntikulujen määrään eikä se näin ollen vaikuta Myyjän velvollisuuteen korvata Ostajain oikeudenkäyntikulut.
Tuomiolauselma
Muutos käräjäoikeuden tuomioon:
E. Myyjän J. Ostajille suoritettavaksi määrätty hinnanalennus alennetaan 13.000 euroksi käräjäoikeuden määräämine tuotto- ja viivästyskorkoineen.
Muilta osin käräjäoikeuden tuomiota ei muuteta.
E. Myyjä velvoitetaan suorittamaan J. Ostajille korvaukseksi oikeudenkäyntikuluista hovioikeudessa 4.191 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua hovioikeuden tuomion antamispäivästä lukien.
P. Nxxxsen todistajanpalkkiovaatimus 250 euroa ylittävältä osin hylätään.
Muutoksenhaku
Muutosta tähän ratkaisuun saadaan hakea korkeimmalta oikeudelta valittamalla vain, jos korkein oikeus niillä erityisillä perusteilla, jotka ilmenevät oheisesta valitusosoituksesta, myöntää valitusluvan.
Valitusosoituksessa tarkoitettu määräaika valitusluvan pyytämiseen ja valituksen tekemiseen päättyy 29.7.2016.
Helsingin hovioikeuden puolesta:
Asian ovat ratkaisseet:
hovioikeudenneuvos J. K.
hovioikeudenneuvos L. J.
hovioikeudenneuvos T. R.
Valmistelija:
viskaali H. K.
Ratkaisu on yksimielinen.
HELSINGIN KÄRÄJÄOIKEUS
2. osasto
Porkkalankatu 13
TUOMIO
Annettu kansliassa
16517 1
00180 Helsinki
17.4.2015 L 14/27884
Käräjätuomari P. L.
Kantaja Ostaja, J.
Vastaaja Myyjä, E.
Asia Kiinteistön kauppahinnan alentaminen
Vireille 30.6.2014
SELOSTUS ASIASTA
Kanne
Kantaja on vaatinut, että vastaaja velvoitetaan suorittamaan kantajalle kiinteistön laatuvirheen perusteella hinnanalennusta 17.461,78 euroa, jolle korkolain 3 §:n 2 momentin mukaista korkoa 28.8.2012 lukien 11.4.2014 saakka, ja korkolain 4 §:n 1 momentin mukaista viivästyskorkoa 11.4.2014 lukien sekä korvaamaan kantajan oikeudenkäyntikulut 6.636 eurolla korkoineen.
Perusteet
Kantaja osti vastaajalta omakotitalokiinteistön 15.8.2012 päivätyllä kauppakirjalla. Ennen kauppaa myyjä teetti kohteessa kuntotarkastuksen, jonka mukaan rakennuksen salaojat oli rakennettu vuonna 2005. Syksyllä 2013 kellarin korjauksen yhteydessä havaittiin, että sateella betonin alla olevan maa-aineksen päälle nousi 3-5 cm vettä. Salaojat tarkistettiin tammikuun alussa 2014. Tarkastuksessa havaittiin, että salaojat oli asennettu liian ylös, eristys oli puutteellinen, täyttömaa virheellistä ja että talon etupuolella ei ollut lainkaan salaojia. Salaojien virheellisestä asentamisesta reklamoitiin 6.1.2014 ja korjaustyöt suoritettiin tammikuun 2014 aikana. Myyjä on esittänyt hinnanalennusvaatimuksen 11.3.2014.
Rakentamismääräyskokoelman C2 mukaan rakenteet on tehtävä siten ettei ulkoisista kosteuslähteistä peräisin oleva kosteus tunkeudu rakenteisiin ja rakennuksen sisätiloihin. Rakennuspohja on salaojitettava mm. maahan imeytyvien pintavesien johtamiseksi pois perustusten vierestä ja rakennusten alta. Salaojaputken tulee olla rakennuksen ulkopuolella viereisen seinäanturan tai perusmuurin anturaan nähden joka kohdassa sen alapintaa alempana. Salaojien tulee olla eristetty niin, etteivät ne jäädy.
Myyjä on luovuttanut ostajalle ennen kauppaa teettämänsä kuntoarvion, jonka kohdassa 2.3 todetaan, että salaojat on uusittu/rakennettu n.2005 ja että pistokokein tarkastettuna salaojat ja salaojakaivot ovat kunnossa ja silmämääräisesti arvioituna riittävän syvällä perustuksiin ja alapohjaan nähden. Salaojat toimivat kuntoarvion mukaan riittävässä määrin.
Salaojat uusittiin vuonna 2005, jolloin nykyiset rakennusmääräykset olivat voimassa. Salaojat eivät ole estäneet kosteuden tunkeutumista rakenteisiin ja rakennuksen sisätiloihin. Kiinteistössä on laatuvirhe, minkä vuoksi myyjä on velvollinen suorittamaan hinnanalennuksena korjauskustannuksia vastaavan määrän.
Määrältään vaatimus perustuu korjauskustannusten määrään 14.461,78 euroon ja pihan ennallistamiseen käytettyyn aikaan ja maa-aineista aiheutuviin kustannuksiin, jotka ovat noin 3.000 euroa.
Kuluttajasuojalain 8. luvun 24 § ei sovellu nyt kyseessä olevassa asiassa. Tilaaja ja toimeksisaaja voivat joka tapauksessa erikseen sopia siitä, kuinka paljon annettu hinta-arvio saadaan ylittää.
Korjaustoimenpiteillä ei ole lisätty kiinteistön arvoa.
Vastaus
Vastaaja on vaatinut, että kanne hylätään ja että kantaja velvoitetaan korvaamaan vastaajan oikeudenkäyntikulut 6.162,80 eurolla korkoineen.
Perusteet
Vastaaja ei ole osallistunut salaojien uusimiseen/korjaamiseen. Vastaajalla ei ole rakennusalan kokemusta ja hän on voinut luottaa tilaamaansa kuntoarvioon.
Vastaajaan ei ole otettu yhteyttä syksyllä 2013. Vastaaja on saanut tiedokseen kantajan tekemän reklamaation vasta keväällä 2014.
Koska salaojaputket eivät ole jäätyneet, ne ovat olleet (syvyys) määräysten mukaisesti asennettuna ja eristys on toiminut. Väitetty täyttämään virheellisyys ei ole estänyt salaojaputkien toimintaa.
Kellarin lattialle ei ole tullut vettä. Rakennusmääräyksissä ei ole mainintaa styroxeristeen paksuudesta eikä styroxeristeen paksuudella ole merkitystä.
Vaatimus hyväksytään määrällisesti 10.663,03 euroa vastaavilta osin. Kantaja on kaupan teon jälkeen uusinut koko pihan ja mm. mullittanut
sen huomattavasti myyntitilannetta paremmaksi ja korkeammaksi. Vastaaja ei ole velvollinen osallistumaan kyseisiin kustannuksiin.
Ostaja ei ollut velvollinen hyväksymään urakoitsijan tekemää tarjousta 15 prosenttia ylittäviltä osin.
Vastaaja on valmisteluistunnossa 10.12.2014 myöntänyt, että kiinteistössä on ollut kanteessa eritelty salainen virhe.
TODISTELU
Kantaja
Kirjalliset todisteet
1. Kuntoarvio 22.5.2012
2. Reklamaation liitteenä oleva korjauskustannusarvio
Henkilötodistelu
1. Todistelutarkoituksessa J. Ostaja
2. P. Nxxxnen
Vastaaja
Kirjalliset todisteet
1. Kuntoarvio
2. Reklamaation liitteenä oleva korjauskustannusarvio
KÄRÄJÄOIKEUDEN RATKAISU
Perustelut
Asiassa on riidatonta, että kiinteistössä on ollut kanteessa esitetyt virheet salaojissa ja että virheet ovat olleet salaisia. Salaojat on asennettu liian ylös ja ne ovat myös osittain puuttuneet. Myös täyttömaa on ollut virheellinen. Riidatonta edelleen on, että virheellisten salaojien vuoksi kosteutta on päässyt syntymään lattian alle. Riitaiseksi on jäänyt, ovatko virheet olleet sellaisia, että ne oikeuttaisivat hinnanalennukseen sekä hinnanalennuksen määrä. Vastaaja on myöntänyt hinnanalennuksen osalta oikeaksi määräksi 10.663,03 euroa.
Maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 5 kohdan mukaan kiinteistössä on laatuvirhe, jos kiinteistö salaisen virheen vuoksi merkittävästi poikkeaa laadultaan siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää. Maakaaren 2 luvun 17 §:n 2 momentin mukaan ostajalla on virheen perusteella oikeus hinnanalennukseen. Maakaaren 2 luvun 31 §:n mukaan hinnanalennus määrätään vähentämällä sovitusta kauppahinnasta virheellisen kiinteistön arvo kaupantekohetkellä. Jos kauppahinta on sopimuksen mukaisen kiinteistön käypää arvoa alempi tai suurempi, hinnanalennusta määrättäessä otetaan huomioon kauppahinnan ja sopimuksen mukaisen kiinteistön arvon suhde.
Käräjäoikeus toteaa, että oikeus hinnanalennukseen edellyttää virheen vaikutuksellisuutta. Vasta kun tietty virheensietoraja on ylitetty, virhe on oikeudellisesti merkityksellinen.
Ostaja on kertonut, että Myyjä oli vakuuttanut hänelle, että salaojaputket toimivat. Kyseinen seikka oli ilmennyt myös hänelle annetusta kuntoarviosta. Mikäli Ostaja olisi tiennyt, etteivät putket toimi,
hän olisi vaatinut hinnanalennusta kaupan tekohetkellä. Tieto salaojista oli ollut Ostajille merkittävä seikka, sillä salaojien uusiminen olisi maksanut noin 20.000 euroa. Todistaja Nxxxnen on kertonut, että salaojaputket estävät veden joutumisen kiinteistöön ja että yleensä salaojaputket kestävät vuosikymmeniä.
Ostajain ja Nxxxsen kertomusten perusteella asiassa on selvitetty, että salaojien virheellisyyden vuoksi kiinteistö on merkittävästi poikennut siitä, mitä siltä on kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen voitu perustellusti edellyttää. Salaojat ovat olennaisia kiinteistön toimivuuden kannalta niiden estäessä veden joutumisen kiinteistöön. Ostajaille oli myös nimenomaisesti vakuutettu, että kiinteistön salaojaputket toimivat. Kyseinen seikka oli mainittu myös kuntoarviossa. Kiinteistössä on, siten edellä mainitussa säännöksessä mainittu laatuvirhe.
Asiassa on riidatonta, että Ostaja oli maksanut urakoitsijalle salaojien korjauskustannuksina 14.461,78 euroa. Nxxxnen on kertonut, että hänen esittämänsä hinta-arvio 7.480 euroa lisättynä arvonlisäverolla on perustunut hänen arviointihetkellä esittämäänsä arvioon korjauskustannusten määrästä. Nxxxsen mukaan arviointihetkellä ei ole ollut tiedossa, että talon yhden seinältä oli puuttunut salaojaputket kokonaan ja että myös perusvesikaivo oli puuttunut. Töiden edetessä oli tullut esiin koko ajan uusia seikkoja. Arvio ei ole sisältänyt myöskään tarvikkeita.
Käräjäoikeus katsoo, että Nxxxnen on kertonut uskottavasti siitä, miksi hänen esittämänsä hinta-arvio oli ylittynyt. Asiassa ei ole tullut esiin sellaisia seikkoja, joiden vuoksi korjauskustannuksiin käytettyä määrää voitaisiin pitää liiallisena.
Kuluttajansuojalain 8 luvun 24 §:n mukaan, jos toimeksisaaja on antanut palveluksesta hinta-arvion, lopullinen hinta saa ylittää hinta-arvion enintään 15 prosenttia. Tilaaja ja toimeksisaaja voivat kuitenkin erikseen sopia siitä, kuinka paljon annettu hinta-arvio saadaan ylittää.
Säännöksestä ei siten voida päätellä, että hinta-arviota ei voida missään oloissa ylittää enemmän kuin 15 prosenttia. Nxxxsen mukaan hän oli kertonut Ostajille, että kuluja tulee esitetyn arvion jälkeen lisää. Nxxxsen mukaan hänen esittämänsä hinta-arvio oli ollut vain suuntaa-antava. Mainitun säännöksen perusteella Ostaja ja Nxxxnen ovat voineet sopia, että hinta-arvio voidaan ylittää.
Nxxxnen ja Ostaja ovat molemmat kertoneet, että salaojien korjauksien vuoksi ympäröivä piha oli muuttunut savivelliksi. Korjaustöissä oli käytetty kaivinkonetta. Nxxxnen oli tasannut pihan mutta ei ollut tehnyt nurmikkotöitä. Ostajain mukaan hän oli joutunut tuomaan pihalle multaa ja ostamaan siemeniä. Lisäksi pihan ennallistaminen sisältää oman työn osuuden, joka on arvoltaan noin 1.800 euroa.
Käräjäoikeus katsoo olevan uskottavaa, että töiden vuoksi piha oli vahingoittunut ja muuttunut saviseksi. Ostajain mukaan pihassa oli ennen korjaustöitä ollut nurmikko, joka oli kärsinyt. Myös korjauskustannusten määrää voidaan pitää uskottavana. Asiassa ei ole tullut ilmi sellaisia seikkoja, joiden perusteella voitaisiin päätellä, että pihan ennallistamisella olisi lisätty kiinteistön arvoa.
Mainituilla perusteilla käräjäoikeus katsoo, että kantaja on oikeutettu vaatimaansa hinnanalennukseen. Kanne on siten hyväksyttävä.
Oikeudenkäyntikulut
Myyjä on hävinnyt asian ja on siten velvollinen korvaamaan Ostajain oikeudenkäyntikulut. Oikeudenkäyntikuluja ei ole paljoksuttu määrällisesti.
TUOMIOLAUSELMA
E. Myyjä velvoitetaan suorittamaan J. Ostajille kiinteistön laatuvirheen perusteella hinnanalennusta 17.461,78 euroa, jolle määrälle on suoritettava korkolain 3 §:n 2 momentin mukaista korkoa 28.8.2012 lukien 11.4.2014 saakka, ja korkolain 4 §:n 1 momentin mukaista viivästyskorkoa 11.4.2014 lukien.
E. Myyjä velvoitetaan korvaamaan J. Ostajain oikeudenkäyntikulut 6.636 eurolla korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine korkoineen siitä lähtien, kun kuukausi on kulunut käräjäoikeuden tuomion antamisesta.
Tässä tapauksessa Ostaja on 15.8.2012 ostanut 1960 valmistuneen omakotikiinteistön 200.000 euron hintaan. Kuntoarvion mukaan salaojat on uusittu tai rakennettu noin vuonna 2005. Salaojien ja salaojakaivojen on pistokokein tarkastettuna todettu olevan kunnossa ja salaojien silmämääräisesti arvioiden olevan riittävän syvällä perustuksiin ja alapohjaan nähden. Vielä kuntoarviossa on todettu salaojien toiminevan riittävässä määrin. Syksyllä 2013 on havaittu betonin alla olevan maa-aineksen päälle nousevan vettä, minkä johdosta salaojat on tarkistettu tammikuussa 2014. Salaojien tarkastuksessa on todettu, että salaojat on asennettu liian ylös eikä niitä ole ollut talon etupuolella lainkaan. Lisäksi niiden eristys on ollut puutteellinen ja täyttömaa virheellistä. Salaojituksen virheet on korjattu Nivirak Oy:n toimesta 14.461,78 euron hintaan. Ostaja on ennen kaupasta päättämistä tiennyt, että kiinteistö edellytti varsin mittavia korjauksia. Ostaja on toisaalta kertonut, ettei pihaa olisi tarvinnut lainkaan kunnostaa, ellei salaojitus olisi tullut korjattavaksi. Ottaen kuitenkin huomioon yhtäältä salaojista kuntoarviossa lausuttu ja toisaalta virheen korjaamisesta Ostajille aiheutuneet kauppahintaan nähden huomattavat kustannukset n. 18.000 euroa, hovioikeus katsoi samoin kuin käräjäoikeus, että kiinteistössä on ollut salainen virhe.
Hovioikeus katsoi lisäksi, että pihan osalta mullan ja siementen hankkimisesta sekä omasta työstä on aiheutunut kustannuksia, jotka on myös perusteltua ottaa huomioon hinnanalennuksen määrää arvioitaessa. Toisaalta hinnanalennusta alentavana seikkana hovioikeus on huomioinut korjauksista seuranneen kiinteistön arvonnousun, kun salaojitus on kokonaisuudessaan uusittu vastaamaan korjausajankohdan laatuvaatimuksia. Edellä mainituilla perusteilla hovioikeus arvioi kohtuullisen hinnanalennuksen määräksi 13.000 euroa kun käräjäoikeus oli arvioinut sen 17.461 euroksi.
Käräjäoikeus tuomitsi myyjän maksamaan ostajan oikeudenkäyntikuluja 6636 euroa ja hovioikeus 4191 euroa. Hinnanalennuksen 13.000 lisäksi myyjälle oikeudenkäynti maksoi ostajan oikeudenkäyntikuluja yli 10.000 euroa ja lisäksi tulevat omat oikeudenkäyntikulut, jotka vakuutusyhtiö korvaa n. 8500 asti jos myyjällä oli kotivakuutus kaupantekohetkellä.
Yhteenvetona voidaan todeta, että jo alle 10% kustannus saattaa hyvinkin ylittää jo merkittävyyskynnyksen hinnanalennuksessa. Se on tietysti kokonaisarviota tilanteen pohjalta, jossa tuomioistuimella on laaja harkintavalta. Tässä vaikutti selvästi sekin, että kuntoarviossa oli sanottu salaojien olevan kunnossa, vaikka sittemmin ilmeni, ettei näin ollut. Tietysti herää kysymys, voidaanko kuntoarvioijan väittää menetelleen huolimattomasti.
Asiasanat
-kiinteistön hinnanalennus
-salaojat, kuntoarvio
-merkittävyyskynnys, arvonnousu, eduntasoitus, laadunparannus
Helsingin hovioikeus Tuomio
Antamispäivä 30.5.2016
Nro 846
Diaarinumero S 15/1868
Ratkaisu, johon on haettu muutosta
Helsingin käräjäoikeus 17.4.2015 nro 16517 (liitteenä)
Asia Kiinteistön kauppahinnan alentaminen
Valittaja E. Myyjä
Vastapuoli J. Ostaja
Asian käsittely hovioikeudessa
Hovioikeus on 8.4.2016 toimittanut asiassa pääkäsittelyn.
Valitus
E. Myyjä on vaatinut, että kanne hylätään ja J. Ostaja velvoitetaan korvaamaan hänen oikeudenkäyntikulunsa käräjäoikeudessa ja hovioikeudessa korkoineen.
Kiinteistö ei salaojituksen virheellisyyden perusteella ollut poikennut merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä oli voitu perustellusti edellyttää. Virheen korjaaminen ei ollut ollut vaikeaa tai kallista eikä siitä ollut aiheutunut haittaa asumiselle. Ostaja oli ostohetkellä tiennyt, että talo vaati mittavia korjauksia ja kauppahinta oli ollut sen mukainen. Kohteen laajat korjaustarpeet oli myyntihinnan lisäksi huomioitava arvioitaessa salaojaputkiston korjausta mahdollisena virheperusteena.
Nivirak Oy:n antaman salaojaputkiston korjauksen hinta-arvio oli saanut ylittyä korkeintaan 15 prosenttia. Ostaja olisi joka tapauksessa rakentanut sammaloituneen nurmikon tilalle uuden, joten pihan ennallistamisesta ja maa-aineksesta aiheutuneet kustannukset eivät perustuneet salaojien virheellisyyteen. Työ oli tehty talkoilla ja piha oli uusittu myyntihetkeä paremmaksi. Hinnanalennuksen määrän osalta Myyjä on myöntänyt oikeaksi 10.663,03 euroa.
Vastaus
J. Ostaja on vaatinut, että valitus hylätään ja että Myyjä velvoitetaan korvaamaan hänen oikeudenkäyntikulunsa hovioikeudessa korkoineen.
Kiinteistö oli laadultaan poikennut merkittävästi siitä, mitä Ostaja oli kauppahinta ja muut olosuhteet huomioiden voinut perustellusti edellyttää. Ostajilla oli ollut peruste uskoa, ettei salaojia tarvinnut uusia ennen niiden teknisen käyttöiän päättymistä, joka oli 30–50 vuotta.
Myyjällä ei ollut oikeutta vedota ostajan tilaaman hinta-arvion sitovuuteen. Joka tapauksessa Ostaja ja Nivirak Oy olivat voineet sopia hinta-arvion ylittymisestä. Hinta-arvio oli ylittynyt muun ohessa siksi, että tarjouksen jälkeen oli selvinnyt, että salaojaputket olivat puuttuneet kokonaan yhdeltä seinustalta, samoin perusvesikaivo. Piha oli turmeltunut salaojien korjaamisen yhteydessä ja pihan korjaamisen osalta korvauksen määrä oli perustunut Ostajain arvioon omasta työstä ja mullasta sekä siemenistä aiheutuneista kustannuksista. Vaatimus oli määrältään kohtuullinen.
Todistelu
Asianosaiset ovat vedonneet käräjäoikeuden tuomiosta ilmeneviin kirjallisiin todisteisiin.
Pääkäsittelyssä on kuultu todistelutarkoituksessa Ostajia ja todistajana P. J. Nxxxsta.
Hovioikeuden ratkaisu
Pääasiaratkaisu
J. Ostaja on 15.8.2012 ostanut E. Myyjältä kiinteistön, jolla sijaitseva omakotitalo on valmistunut vuonna 1960. Kauppahinta on ollut 200.000 euroa. E. Myyjä on ennen kauppaa tilannut kohteesta kuntoarvion. Kuntoarvion mukaan salaojat on uusittu tai rakennettu noin vuonna 2005. Salaojien ja salaojakaivojen on pistokokein tarkastettuna todettu olevan kunnossa ja salaojien silmämääräisesti arvioiden olevan riittävän syvällä perustuksiin ja alapohjaan nähden. Vielä kuntoarviossa on todettu salaojien toiminevan riittävässä määrin.
Kiinteistöllä on syksyllä 2013 havaittu betonin alla olevan maa-aineksen päälle nousevan vettä, minkä johdosta salaojat on tarkistettu tammikuussa 2014. Salaojien tarkastuksessa on todettu, että salaojat on asennettu liian ylös eikä niitä ole ollut talon etupuolella lainkaan. Lisäksi niiden eristys on ollut puutteellinen ja täyttömaa virheellistä. Salaojituksen virheet on korjattu Nivirak Oy:n toimesta 14.461,78 euron hintaan.
On riidatonta, että kiinteistön salaojituksen virheellisyys ei ole ollut kaupan osapuolien tiedossa kauppaa tehtäessä. Riitaista sen sijaan on, poikkesiko kiinteistö tämän salaisen virheen vuoksi laadultaan merkittävästi siitä, mitä ostaja on myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voinut kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää.
Ostaja on ennen kaupasta päättämistä riidattomasti tullut tietoiseksi siitä, että kiinteistö edellytti varsin mittavia korjauksia. Ostaja on toisaalta kertonut, ettei pihaa olisi tarvinnut lainkaan kunnostaa, ellei salaojitus olisi tullut korjattavaksi. Hovioikeus katsoo, että Ostaja on kuntoarviossa salaojien osalta lausutun perusteella voinut edellyttää salaojat uusituksi tai rakennetuiksi noin 7 vuotta ennen kauppaa ja jo silläkin perusteella niiden toimivan jotakuinkin oikein. Salaojituksen virheellisyys sinällään ei saadun selvityksen perusteella ole vaikuttanut kiinteistön asumiskelpoisuuteen. Ottaen kuitenkin huomioon yhtäältä salaojista kuntoarviossa lausuttu ja toisaalta virheen korjaamisesta Ostajille aiheutuneet kauppahintaan nähden huomattavat kustannukset, hovioikeus katsoo samoin kuin käräjäoikeus, että kiinteistö on laadultaan poikennut merkittävästi siitä, mitä Ostaja on voinut perustellusti edellyttää. Kiinteistössä on näin ollen maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 5 kohdassa tarkoitettu laatuvirhe, jonka perusteella Ostajilla on oikeus hinnanalennukseen.
Maakaaren 2 luvun 31 §:n mukaan hinnanalennus määrätään vähentämällä sovitusta kauppahinnasta virheellisen kiinteistön arvo kaupantekohetkellä. Kysymys on näin ollen siitä, mikä vaikutus salaojituksen virheellisyydellä olisi ollut kauppahintaan, mikäli seikka olisi ollut kaupantekohetkellä osa- puolten tiedossa. On riidatonta, että kiinteistö on myyty sen tiedossa ollutta kuntoa vastaavaan käypään hintaan. Hinnanalennuksen määrää arvioitaessa on huomioitava, että Ostajilla ostajana on joka tapauksessa kiinteistön kunnosta ja laatutasosta saamiensa tietojen perusteella ollut syytä varautua kiinteistöllä suurehkoihin kunnossapito- ja korjaustarpeisiin. Huomioitavaksi tulevat lisäksi virheen korjaamisesta aiheutuneet kustannukset ja toisaalta mahdollinen kiinteistön arvonnousu korjausten johdosta.
Ostajille on aiheutunut kustannuksia ensinnäkin Nivirak Oy:n suorittamasta korjaustyöstä. Ennen korjaustöiden aloittamista Nivirak Oy oli antanut kiinteistön salaojien korjauksesta hinta-arvion, joka on annettu koekaivannosta tehtyjen havaintojen perusteella. Sekä Nxxxnen että Ostaja ovat kertoneet, että korjaustyön edetessä oli ilmennyt lisää vikoja ja puutteita, joista oli aiheutunut lisäkustannuksia. Nxxxsen mukaan salaojat oli muun muassa asennettu oletettua ylemmäksi ja yhdeltä talon seinustalta ne oli jätetty kokonaan tekemättä. Lisäksi oli jouduttu tekemään sadevesikaivoja sekä asentamaan pumppu. Näiden johdosta hinta-arvio oli ylittynyt ja Nivirak Oy oli laskuttanut korjauksista yhteensä 14.461,78 euroa.
Myyjä on vedonnut siihen, että kuluttajansuojalain 8 luvun 24 §:n mukaan lopullinen hinta saa ylittää hinta-arvion enintään 15 prosentilla. Säännöksen mukaan tilaaja ja toimeksisaaja voivat kuitenkin erikseen sopia siitä, kuinka paljon annettu hinta-arvio saadaan ylittää. Ostaja ja Nivirak Oy ovat siten voineet sopia annetun hinta-arvion ylittymisestä, kun salaojituksessa on ilmennyt lisää puutteita. Asiassa esitetty selvitys ei osoita, että Nivirak Oy:n laskuttamat korjaukset olisivat joltain osin olleet tarpeettomia. Hinnanalennuksen määrää arvioitaessa hovioikeus on siten huomioinut Nivirak Oy:n tekemistä korjauksista aiheutuneet toteutuneet kustannukset.
Ostajain mukaan lisäksi pihan ennallistamisesta oli mullan, siementen ja oman työn osalta aiheutunut yhteensä 3.000 euron kustannukset. Ostaja on kertonut, että pihan nurmialue oli turmeltunut, kun kaivinkone oli liikkunut pihalla, joten nurmialue oli korjaustöiden jälkeen ennallistettu. Myös Nxxxnen on kertonut kaivinkoneen turmelevan pihan. Hovioikeus pitää selvitettynä, että pihan ennallistamisesta eli mullan ja siementen hankkimisesta sekä omasta työstä on aiheutunut kustannuksia, jotka on myös perusteltua ottaa huomioon hinnanalennuksen määrää arvioitaessa.
Toisaalta hinnanalennusta alentavana seikkana hovioikeus on huomioinut korjauksista seuranneen kiinteistön arvonnousun, kun salaojitus on kokonaisuudessaan uusittu vastaamaan korjausajankohdan laatuvaatimuksia.
Edellä mainituilla perusteilla hovioikeus arvioi kohtuullisen hinnanalennuksen määräksi 13.000 euroa. Käräjäoikeuden tuomitseman korvauksen määrää on siten alennettava.
Todistelukustannukset
Todistaja Nxxxnen on vaatinut todistajanpalkkiona 500 euroa ja perustellut vaatimustaan sillä, että hän oli asian ratkaisemisen kannalta keskeinen todistaja. Hovioikeus on pääkäsittelyssä velvoittanut Ostajain suostumuksensa perusteella suorittamaan Nxxxselle todistajanpalkkiona 250 euroa.
Hovioikeus toteaa, että Nxxxnen ei ole esittänyt sellaista selvitystä, joka osoittaisi hänellä olleen oikeuteen saapumisesta kustannuksia tai taloudellista menetystä yli Ostajain hyväksymän määrän. Vaatimus 250 euron ylittäviltä osin on siten hylättävä.
Oikeudenkäyntikulut
Hinnanalennuksen määrän alentumisella ei ole ollut sanottavaa vaikutusta asianosaisten oikeudenkäyntikulujen määrään eikä se näin ollen vaikuta Myyjän velvollisuuteen korvata Ostajain oikeudenkäyntikulut.
Tuomiolauselma
Muutos käräjäoikeuden tuomioon:
E. Myyjän J. Ostajille suoritettavaksi määrätty hinnanalennus alennetaan 13.000 euroksi käräjäoikeuden määräämine tuotto- ja viivästyskorkoineen.
Muilta osin käräjäoikeuden tuomiota ei muuteta.
E. Myyjä velvoitetaan suorittamaan J. Ostajille korvaukseksi oikeudenkäyntikuluista hovioikeudessa 4.191 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua hovioikeuden tuomion antamispäivästä lukien.
P. Nxxxsen todistajanpalkkiovaatimus 250 euroa ylittävältä osin hylätään.
Muutoksenhaku
Muutosta tähän ratkaisuun saadaan hakea korkeimmalta oikeudelta valittamalla vain, jos korkein oikeus niillä erityisillä perusteilla, jotka ilmenevät oheisesta valitusosoituksesta, myöntää valitusluvan.
Valitusosoituksessa tarkoitettu määräaika valitusluvan pyytämiseen ja valituksen tekemiseen päättyy 29.7.2016.
Helsingin hovioikeuden puolesta:
Asian ovat ratkaisseet:
hovioikeudenneuvos J. K.
hovioikeudenneuvos L. J.
hovioikeudenneuvos T. R.
Valmistelija:
viskaali H. K.
Ratkaisu on yksimielinen.
HELSINGIN KÄRÄJÄOIKEUS
2. osasto
Porkkalankatu 13
TUOMIO
Annettu kansliassa
16517 1
00180 Helsinki
17.4.2015 L 14/27884
Käräjätuomari P. L.
Kantaja Ostaja, J.
Vastaaja Myyjä, E.
Asia Kiinteistön kauppahinnan alentaminen
Vireille 30.6.2014
SELOSTUS ASIASTA
Kanne
Kantaja on vaatinut, että vastaaja velvoitetaan suorittamaan kantajalle kiinteistön laatuvirheen perusteella hinnanalennusta 17.461,78 euroa, jolle korkolain 3 §:n 2 momentin mukaista korkoa 28.8.2012 lukien 11.4.2014 saakka, ja korkolain 4 §:n 1 momentin mukaista viivästyskorkoa 11.4.2014 lukien sekä korvaamaan kantajan oikeudenkäyntikulut 6.636 eurolla korkoineen.
Perusteet
Kantaja osti vastaajalta omakotitalokiinteistön 15.8.2012 päivätyllä kauppakirjalla. Ennen kauppaa myyjä teetti kohteessa kuntotarkastuksen, jonka mukaan rakennuksen salaojat oli rakennettu vuonna 2005. Syksyllä 2013 kellarin korjauksen yhteydessä havaittiin, että sateella betonin alla olevan maa-aineksen päälle nousi 3-5 cm vettä. Salaojat tarkistettiin tammikuun alussa 2014. Tarkastuksessa havaittiin, että salaojat oli asennettu liian ylös, eristys oli puutteellinen, täyttömaa virheellistä ja että talon etupuolella ei ollut lainkaan salaojia. Salaojien virheellisestä asentamisesta reklamoitiin 6.1.2014 ja korjaustyöt suoritettiin tammikuun 2014 aikana. Myyjä on esittänyt hinnanalennusvaatimuksen 11.3.2014.
Rakentamismääräyskokoelman C2 mukaan rakenteet on tehtävä siten ettei ulkoisista kosteuslähteistä peräisin oleva kosteus tunkeudu rakenteisiin ja rakennuksen sisätiloihin. Rakennuspohja on salaojitettava mm. maahan imeytyvien pintavesien johtamiseksi pois perustusten vierestä ja rakennusten alta. Salaojaputken tulee olla rakennuksen ulkopuolella viereisen seinäanturan tai perusmuurin anturaan nähden joka kohdassa sen alapintaa alempana. Salaojien tulee olla eristetty niin, etteivät ne jäädy.
Myyjä on luovuttanut ostajalle ennen kauppaa teettämänsä kuntoarvion, jonka kohdassa 2.3 todetaan, että salaojat on uusittu/rakennettu n.2005 ja että pistokokein tarkastettuna salaojat ja salaojakaivot ovat kunnossa ja silmämääräisesti arvioituna riittävän syvällä perustuksiin ja alapohjaan nähden. Salaojat toimivat kuntoarvion mukaan riittävässä määrin.
Salaojat uusittiin vuonna 2005, jolloin nykyiset rakennusmääräykset olivat voimassa. Salaojat eivät ole estäneet kosteuden tunkeutumista rakenteisiin ja rakennuksen sisätiloihin. Kiinteistössä on laatuvirhe, minkä vuoksi myyjä on velvollinen suorittamaan hinnanalennuksena korjauskustannuksia vastaavan määrän.
Määrältään vaatimus perustuu korjauskustannusten määrään 14.461,78 euroon ja pihan ennallistamiseen käytettyyn aikaan ja maa-aineista aiheutuviin kustannuksiin, jotka ovat noin 3.000 euroa.
Kuluttajasuojalain 8. luvun 24 § ei sovellu nyt kyseessä olevassa asiassa. Tilaaja ja toimeksisaaja voivat joka tapauksessa erikseen sopia siitä, kuinka paljon annettu hinta-arvio saadaan ylittää.
Korjaustoimenpiteillä ei ole lisätty kiinteistön arvoa.
Vastaus
Vastaaja on vaatinut, että kanne hylätään ja että kantaja velvoitetaan korvaamaan vastaajan oikeudenkäyntikulut 6.162,80 eurolla korkoineen.
Perusteet
Vastaaja ei ole osallistunut salaojien uusimiseen/korjaamiseen. Vastaajalla ei ole rakennusalan kokemusta ja hän on voinut luottaa tilaamaansa kuntoarvioon.
Vastaajaan ei ole otettu yhteyttä syksyllä 2013. Vastaaja on saanut tiedokseen kantajan tekemän reklamaation vasta keväällä 2014.
Koska salaojaputket eivät ole jäätyneet, ne ovat olleet (syvyys) määräysten mukaisesti asennettuna ja eristys on toiminut. Väitetty täyttämään virheellisyys ei ole estänyt salaojaputkien toimintaa.
Kellarin lattialle ei ole tullut vettä. Rakennusmääräyksissä ei ole mainintaa styroxeristeen paksuudesta eikä styroxeristeen paksuudella ole merkitystä.
Vaatimus hyväksytään määrällisesti 10.663,03 euroa vastaavilta osin. Kantaja on kaupan teon jälkeen uusinut koko pihan ja mm. mullittanut
sen huomattavasti myyntitilannetta paremmaksi ja korkeammaksi. Vastaaja ei ole velvollinen osallistumaan kyseisiin kustannuksiin.
Ostaja ei ollut velvollinen hyväksymään urakoitsijan tekemää tarjousta 15 prosenttia ylittäviltä osin.
Vastaaja on valmisteluistunnossa 10.12.2014 myöntänyt, että kiinteistössä on ollut kanteessa eritelty salainen virhe.
TODISTELU
Kantaja
Kirjalliset todisteet
1. Kuntoarvio 22.5.2012
2. Reklamaation liitteenä oleva korjauskustannusarvio
Henkilötodistelu
1. Todistelutarkoituksessa J. Ostaja
2. P. Nxxxnen
Vastaaja
Kirjalliset todisteet
1. Kuntoarvio
2. Reklamaation liitteenä oleva korjauskustannusarvio
KÄRÄJÄOIKEUDEN RATKAISU
Perustelut
Asiassa on riidatonta, että kiinteistössä on ollut kanteessa esitetyt virheet salaojissa ja että virheet ovat olleet salaisia. Salaojat on asennettu liian ylös ja ne ovat myös osittain puuttuneet. Myös täyttömaa on ollut virheellinen. Riidatonta edelleen on, että virheellisten salaojien vuoksi kosteutta on päässyt syntymään lattian alle. Riitaiseksi on jäänyt, ovatko virheet olleet sellaisia, että ne oikeuttaisivat hinnanalennukseen sekä hinnanalennuksen määrä. Vastaaja on myöntänyt hinnanalennuksen osalta oikeaksi määräksi 10.663,03 euroa.
Maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 5 kohdan mukaan kiinteistössä on laatuvirhe, jos kiinteistö salaisen virheen vuoksi merkittävästi poikkeaa laadultaan siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää. Maakaaren 2 luvun 17 §:n 2 momentin mukaan ostajalla on virheen perusteella oikeus hinnanalennukseen. Maakaaren 2 luvun 31 §:n mukaan hinnanalennus määrätään vähentämällä sovitusta kauppahinnasta virheellisen kiinteistön arvo kaupantekohetkellä. Jos kauppahinta on sopimuksen mukaisen kiinteistön käypää arvoa alempi tai suurempi, hinnanalennusta määrättäessä otetaan huomioon kauppahinnan ja sopimuksen mukaisen kiinteistön arvon suhde.
Käräjäoikeus toteaa, että oikeus hinnanalennukseen edellyttää virheen vaikutuksellisuutta. Vasta kun tietty virheensietoraja on ylitetty, virhe on oikeudellisesti merkityksellinen.
Ostaja on kertonut, että Myyjä oli vakuuttanut hänelle, että salaojaputket toimivat. Kyseinen seikka oli ilmennyt myös hänelle annetusta kuntoarviosta. Mikäli Ostaja olisi tiennyt, etteivät putket toimi,
hän olisi vaatinut hinnanalennusta kaupan tekohetkellä. Tieto salaojista oli ollut Ostajille merkittävä seikka, sillä salaojien uusiminen olisi maksanut noin 20.000 euroa. Todistaja Nxxxnen on kertonut, että salaojaputket estävät veden joutumisen kiinteistöön ja että yleensä salaojaputket kestävät vuosikymmeniä.
Ostajain ja Nxxxsen kertomusten perusteella asiassa on selvitetty, että salaojien virheellisyyden vuoksi kiinteistö on merkittävästi poikennut siitä, mitä siltä on kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen voitu perustellusti edellyttää. Salaojat ovat olennaisia kiinteistön toimivuuden kannalta niiden estäessä veden joutumisen kiinteistöön. Ostajaille oli myös nimenomaisesti vakuutettu, että kiinteistön salaojaputket toimivat. Kyseinen seikka oli mainittu myös kuntoarviossa. Kiinteistössä on, siten edellä mainitussa säännöksessä mainittu laatuvirhe.
Asiassa on riidatonta, että Ostaja oli maksanut urakoitsijalle salaojien korjauskustannuksina 14.461,78 euroa. Nxxxnen on kertonut, että hänen esittämänsä hinta-arvio 7.480 euroa lisättynä arvonlisäverolla on perustunut hänen arviointihetkellä esittämäänsä arvioon korjauskustannusten määrästä. Nxxxsen mukaan arviointihetkellä ei ole ollut tiedossa, että talon yhden seinältä oli puuttunut salaojaputket kokonaan ja että myös perusvesikaivo oli puuttunut. Töiden edetessä oli tullut esiin koko ajan uusia seikkoja. Arvio ei ole sisältänyt myöskään tarvikkeita.
Käräjäoikeus katsoo, että Nxxxnen on kertonut uskottavasti siitä, miksi hänen esittämänsä hinta-arvio oli ylittynyt. Asiassa ei ole tullut esiin sellaisia seikkoja, joiden vuoksi korjauskustannuksiin käytettyä määrää voitaisiin pitää liiallisena.
Kuluttajansuojalain 8 luvun 24 §:n mukaan, jos toimeksisaaja on antanut palveluksesta hinta-arvion, lopullinen hinta saa ylittää hinta-arvion enintään 15 prosenttia. Tilaaja ja toimeksisaaja voivat kuitenkin erikseen sopia siitä, kuinka paljon annettu hinta-arvio saadaan ylittää.
Säännöksestä ei siten voida päätellä, että hinta-arviota ei voida missään oloissa ylittää enemmän kuin 15 prosenttia. Nxxxsen mukaan hän oli kertonut Ostajille, että kuluja tulee esitetyn arvion jälkeen lisää. Nxxxsen mukaan hänen esittämänsä hinta-arvio oli ollut vain suuntaa-antava. Mainitun säännöksen perusteella Ostaja ja Nxxxnen ovat voineet sopia, että hinta-arvio voidaan ylittää.
Nxxxnen ja Ostaja ovat molemmat kertoneet, että salaojien korjauksien vuoksi ympäröivä piha oli muuttunut savivelliksi. Korjaustöissä oli käytetty kaivinkonetta. Nxxxnen oli tasannut pihan mutta ei ollut tehnyt nurmikkotöitä. Ostajain mukaan hän oli joutunut tuomaan pihalle multaa ja ostamaan siemeniä. Lisäksi pihan ennallistaminen sisältää oman työn osuuden, joka on arvoltaan noin 1.800 euroa.
Käräjäoikeus katsoo olevan uskottavaa, että töiden vuoksi piha oli vahingoittunut ja muuttunut saviseksi. Ostajain mukaan pihassa oli ennen korjaustöitä ollut nurmikko, joka oli kärsinyt. Myös korjauskustannusten määrää voidaan pitää uskottavana. Asiassa ei ole tullut ilmi sellaisia seikkoja, joiden perusteella voitaisiin päätellä, että pihan ennallistamisella olisi lisätty kiinteistön arvoa.
Mainituilla perusteilla käräjäoikeus katsoo, että kantaja on oikeutettu vaatimaansa hinnanalennukseen. Kanne on siten hyväksyttävä.
Oikeudenkäyntikulut
Myyjä on hävinnyt asian ja on siten velvollinen korvaamaan Ostajain oikeudenkäyntikulut. Oikeudenkäyntikuluja ei ole paljoksuttu määrällisesti.
TUOMIOLAUSELMA
E. Myyjä velvoitetaan suorittamaan J. Ostajille kiinteistön laatuvirheen perusteella hinnanalennusta 17.461,78 euroa, jolle määrälle on suoritettava korkolain 3 §:n 2 momentin mukaista korkoa 28.8.2012 lukien 11.4.2014 saakka, ja korkolain 4 §:n 1 momentin mukaista viivästyskorkoa 11.4.2014 lukien.
E. Myyjä velvoitetaan korvaamaan J. Ostajain oikeudenkäyntikulut 6.636 eurolla korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine korkoineen siitä lähtien, kun kuukausi on kulunut käräjäoikeuden tuomion antamisesta.