Ostajan ennakkotarkastus ja myyjän tiedonantovirhe

Ostajat ostivat 22.11.2012 Helsingissä 1940 rakennetun kiinteistön rakennuksineen 245.000 euron kauppahinnalla. Taloa oli laajennettu ja se on kauttaaltaan peruskorjattu vuosina 1993-1996. Rakennuksessa oli suoritettu kuntotarkastus ennen kauppaa. Kysymys oli katon vuodosta, välipohjan tuennasta, lämpövuodosta ja alapohjan tukirakenteista. Ja siitä mikä on myyjän tiedonantovelvollisuus ja toisaalta ostajan selonottovelvollisuus.

Katon vuodot

Hovioikeus hyväksyi hinnanalennuksen 15.000 euron määräisenä kun korjauskulut olivat olleet 21.540 euroa. Ero johtui rakennuksen arvon noususta.

Kuntotarkastusraportin "Havainnot ja toimenpidesuositukset” -otsikoidussa tekstissä ”Katto on erittäin jyrkkä. Hyvässä kunnossa. Harjapeltiä ei ole viety aivan piippuun kiinni. Kuitenkaan mitään vuotoja ei ole havaittavissa.” Saman otsikon alla olevissa viidessä valokuvassa on nähtävissä osia katosta. Näistä kahdessa on havaittavissa selvästi näkyvä rako ja kuviin liittyy teksti, jossa on mainittu piipun molemmin puolin harjapelti jätetyksi kesken siten, ettei se ulotu piippuun saakka. Katon alareunaa esittävän valokuvan alla on mainittu, että ”Pelti saisi olla vähän pitemmällä. Korjattavissa peltilistalla”. Sadevesien poistojärjestelmän osalta raportissa (s. 8) todetaan, että rakennuksen yhdestä kulmasta puuttuu sadevesisyöksy. Yläpohjan ja ullakon osalta rakenteet on todettu (s. 13) terveen näköisiksi.

Lisäksi hovioikeuden mukaan on ilmennyt, että peltikatteen ja kermin välistä on puuttunut niin sanottu vesirimotus. Jyrkän katon ja kuistin katon sisäjiiri on ollut väärin tehty, katteen sivuttaislimitykset ovat olleet osittain auki, katteen kiinnityksissä on ollut puutteita, katossa on ollut reikiä ja katosta on puuttunut ruuveja. Kuistin harjalla katetta on jatkettu pienillä paloilla. Lisäksi vesikatolla oli käytetty poikkeuksellisen paljon tiivistemassaa. Ja on ilmennyt, että katto oli vuotanut ennen kauppaa.

Käräjäoikeus oli katsonut, että ostajien olisi pitänyt tarkastaa katto ja havaita viat ja hylkäsi tämän johdosta hinnanalennuksen. Hovioikeus kuitenkin katsoi, että ostajat, joilla ei ole rakennusalan koulutusta tai ammattikokemusta, eivät ole laiminlyöneet tarkastusvelvollisuuttaan, vaikka he eivät ole tarkastuksessaan havainneet virheellisyyksiä ja epäilyttäviä seikkoja. Ostajille on kuntotarkastajan kuntotarkastuksessa antamien lausumien perusteella syntynyt perustellusti käsitys siitä, ettei vesikaton osalta ollut lyhyen ajan kuluessa tarvetta laajoihin korjauksiin. Kuntotarkastusraportissa ei ole tuotu esille vesikattoon liittyviä seikkoja, jotka olisivat edellyttäneet ostajilta riskitekijöiden tarkempaa selvittämistä. Näin ollen ostajat eivät ole laiminlyöneet selonottoja tarkastusvelvollisuuttaan, eivätkä he ole menettäneet oikeuttaan vedota vesikaton laatuvirheisiin.


Välipohja

Maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 5 kohdan mukaan kiinteistössä on laatuvirhe, jos kiinteistö salaisen virheen vuoksi poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää.

Välipohja on sortumisvaaran vuoksi poikennut merkittävästi siitä, mitä rakennukselta voitiin perustellusti olettaa. Hovioikeus katsoo kuten käräjäoikeus, että välipohjassa on salainen virhe ja että ostajilla on tältä osin oikeus hinnanalennukseen.

Lämpövuodot

Kysymyksessä on yli 70 vuotta sitten käyttöönotettu puurakenteinen talo, jota myyjät ovat remontoineet 1990-luvulla. Ostajat, jotka ovat tutustuneet rakennuksen sisätiloihin, ovat ennen kaupantekoa saaneet tietoa kaupan kohteesta muun muassa myyntiesitteestä (todiste K2), jossa on todettu talon olevan teknisesti terve ja ryhdikäs ja että kaikki remontit on tehty. Lisäksi esitteessä on mainittu, että kodissa huokuu lämpö ja kodikkuus. Hovioikeus toteaa, että ostaja voi vedota myyjän antamaan tietoon perustuvaan virheeseen vain, jos myyjän konkreettisesti antama tieto on virheellinen tai harhaanjohtava. Hovioikeus katsoo, että myyntiesitteessä mainitut yleisluontoiset myynnin edistämiseksi annetut lausumat eivät ole olleet sellaisia konkreettisia talon kuntoa koskevia seikkoja, joiden perusteella myyjien voitaisiin katsoa antaneen virheellisiä tai harhaanjohtavia tietoja rakennuksen lämmöneristyksestä.

Alapohja

Hovioikeus katsoo, että rakennuksen alapohjan tukipilareissa on ollut kosteutta. Lisäksi ainakin yhdessä tukipilarissa on ollut lahovaurio. Tuulensuojalevyjen ja niiden eristeiden puutteellisuus on tullut näytetyksi. Alapohja on näin ollen ollut virheellinen tukipilarien ja tuulensuojalevyjen osalta. Vaikka viemäriputkien kannattimet eivät täytä voimassaolevia määräyksiä, niiden ei ole näytetty olleen virheellisiä eikä asentamisajankohtanaan määräysten vastaisia. Tältä osin alapohjassa ei ole ollut virhettä.

Rakennuksen alapohjan tukipilareissa ja tuulensuojalevyissä todetut virheet ovat olleet tyypillisiä vanhoissa puurakenteisissa omakotitaloissa. Virheet ovat olleet vähäisiä ja todistajina kuultujen rakennusalan ammattilaisten kertoman perusteella helposti ja käräjäoikeuden toteamin tavoin pienin kustannuksin korjattavissa. Sen, että myyjät eivät ole kertoneet ostajille edellä mainituista alapohjan virheistä, ei näin ollen ole voitu olettaa vaikuttaa kauppaan. Alapohjan osalta ei siten ole kysymys tiedonantovirheestä. Edellä mainitut tukipilareiden vauriot ja tuulensuojalevyjen puutteet eivät ole objektiivisesti arvioiden poikenneet ostajien perustelluista odotuksista merkittävästi eikä kysymyksessä siten ole myöskään salainen virhe.

Näillä ja muutoin käräjäoikeuden tuomiosta ilmenevillä perusteilla hovioikeus katsoo käräjäoikeuden tavoin, että rakennuksen alapohjassa ei ole hinnanalennukseen oikeuttavaa virhettä.

Ostajan perustelua ei hyväksytty siltä osin, että vaikka virhe oli vähäinen sitä piti tarkastella muiden virheiden kanssa yhdessä.


Vahingonkorvaus

Vesikaton tiedonantovirheen osalta ostajilla on maakaaren 2 luvun 17 §:n 2 momentin nojalla oikeus myös vahingonkorvaukseen. Maakaaren 2 luvun 32 §:n 1 momentin mukaan vahingonkorvaus käsittää täyden korvauksen sopimusrikkomuksesta aiheutuneesta vahingosta. Jos myyjä osoittaa, ettei kiinteistön virhe johdu hänen huolimattomuudestaan, myyjällä ei ole velvollisuutta korvata vahinkoa. Hallituksen esityksessä (HE 120/1994 vp s.63) todetun mukaan korvattavia vahinkoja on esimerkiksi sopimusrikkomuksen selvittelemisestä ja asiantuntija-avun hankkimisesta aiheutuneet kulut.

Vahingon määrä on tullut näytetyksi ostajien esittämällä laskulla vesikaton tarkastuksesta (todiste K12), josta ilmenee tarkastuksesta aiheutunut 520 euron kustannus, ja laskulla vesikaton suunnittelusta (todiste K15), josta ilmenee suunnittelusta aiheutunut 3.720 euron kustannus. Näyttämättä on jäänyt, että ostajille olisi vesikaton virheen osalta aiheutunut asumishaittaa.

Myyjä on itse osallistunut vesikaton korjaamiseen ja hän on ollut tietoinen vesikaton kunnosta. Myyjät eivät ole voineet osoittaa, etteivät virheet ole johtuneet hänen heidän huolimattomuudestaan. Myyjät on näin ollen velvoitettava suorittamaan ostajille vesikaton virheiden osalta vahingonkorvauksena yhteensä 4.240 euroa korkoineen.

Koska välipohjassa on todettu salainen virhe, ostajilla ei ole maakaaren 2 luvun 17 §:n 2 momentin säännöksen nojalla välipohjan osalta oikeutta vahingonkorvaukseen.

Oikeudenkäyntikulut

Ostajien oikeudenkäyntikulut olivat noin 21.000 ja 23.000 ja myyjien kulut olivat 19.000 ja 13.000. Näiden osalta hovioikeus totesi:

Ostajien kanne on menestynyt hovioikeudessa vesikattoa ja välipohjan painaumaa koskevien vaatimusten osalta. Sillä minkä ostajat ovat hävinneet hovioikeudessa ei kuitenkaan ole niin vähäinen merkitys, että heidän tulisi saada täysi korvaus kuluistaan. Ostajat ovat voittaneet valituksensa vesikattoa koskeneen vaatimuksen ja hävinneet sen kahden määrältään pienemmän vaatimuksen osalta. Myyjät ovat kokonaan hävinneet vastavalituksensa. Edellä mainituilla perusteilla hovioikeus katsoo, että myyjät on syytä velvoittaa korvaamaan ostajille osaksi heidän oikeudenkäyntikulunsa sekä käräjäoikeudessa että hovioikeudessa.

Myyjät ovat määrältään paljoksuneet ostajien oikeudenkäyntikuluvaatimusta käräjäoikeudessa 10.000 euroa ja hovioikeudessa 6.562,57 euroa ylittäviltä osin. Hovioikeus katsoo, että ostajien oikeudenkäyntikululaskusta ilmenevät toimenpiteet käräjäoikeudessa ovat olleet tarpeellisia ja että vaadittu määrä on asian laatuun ja laajuuteen nähden kohtuullinen. Ostajien oikeudenkäyntikuluvaatimus hovioikeudessa on ollut käräjäoikeusvaihetta suurempi. Asian käsittelyn yhteydessä ei ole ilmennyt sellaisia seikkoja, joiden perusteella suurempi oikeudenkäyntikulujen määrä muutoksenhaussa tulisi katsoa perustelluksi. Hovioikeus pitää kohtuullisena ostajien oikeudenkäyntikulujen määränä hovioikeudessa 15.000 euroa.

Asian lopputulos huomioon ottaen myyjät ovat velvolliset korvaamaan ostajien oikeudenkäyntikuluista sekä käräjäoikeudessa että hovioikeudessa kohtuulliseksi harkitut kaksi kolmasosaa. Myyjät on näin ollen velvoitettava suorittamaan ostajille korvaukseksi oikeudenkäyntikuluista käräjäoikeuden osalta 14.216,30 euroa ja hovioikeuden osalta 10.000 euroa.





Helsingin hovioikeus Tuomio

Antamispäivä 28.2.2017

Nro 261

Diaarinumero S 16/327


Ratkaisu, johon on haettu muutosta

Vantaan käräjäoikeus 18.9.2015 nro 15086 (liitteenä)

Asia Kiinteistön kauppaan perustuva hinnanalennus ym.

Valittajat
Roger F Satu K

Vastavalittajat
Tuxxxo Mnen Anita Mnen

Vastapuolet
Tuxxxo Mnen Anita Mnen
Roger F Satu K


Asian käsittely hovioikeudessa

Pääkäsittely on toimitettu 29. 30.11.2016.

Valitus

Roger F ja Satu K (ostajat) ovat toistaen käräjäoikeuden Tuxxxiossa selostetun kanteensa sen hylätyiltä osin vaatineet, että Tuxxxo Miikkulaisen ja Anita Msen (myyjät) heille maksettava hinnanalennus korotetaan 36.642,90 euroksi korkoineen ja että Mset velvoitetaan suorittamaan heille kiinteistön virheeseen perustuvana vahingonkorvauksena 10.521 euroa viivästyskorkoineen. Lisäksi F ja K ovat vaatineet, että Mset velvoitetaan korvaamaan heidän oikeudenkäyntikulunsa käräjäoikeudessa 21.324,44 eurolla ja hovioikeudessa 22.554,01 eurolla, molemmat määrät korkoineen.

Kaupan kohteena olleessa kiinteistössä oli laatuvirhe. Kysymys oli ensisijaisesti maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 2 kohdan sekä toissijaisesti 3 tai 4 kohdan mukaisista tiedonantovirheistä ja joka tapauksessa ainakin 5 kohdan mukaisista salaisista virheistä.

Myyjät vastasivat maakaaren 2 luvun 20 §:n 1 momentin nojalla myös ennen kauppaa teettämänsä kuntotarkastusraportin tiedoista. Kysymyksessä oli tiedonantovirhe myös siinä tapauksessa, että myyjät tai kuntotarkastuksen tehnyt henkilö olivat itsekin erehtyneet antamistaan tiedosta.

Virheet olivat olleet tai niiden olisi ainakin pitänyt olla kaupantekohetkellä myyjien tiedossa, kun otettiin huomioon Tuxxxo Msen rakentajakokemus, myyjien kohteessa tekemät laajamittaiset remontit, heidän pitkä omistusaikansa ja se, että myyjät olivat käyttäneet kiinteistöä vakituisena asuntonaan. Sen vuoksi myyjien olisi pitänyt kertoa virheistä ostajille.

Ostajat eivät olleet laiminlyöneet maakaaren 2 luvun 22 §:n 1 momentin mukaista ennakkotarkastusvelvollisuuttaan. He olivat voineet luottaa myyjien antamiin tietoihin, eikä heillä ollut ollut erityistä syytä tehdä lisäselvityksiä kohteen kunnosta ennen kauppaa. Kiinteistöä oli myyty "rakennusmestarin itselleen korjaamana" sekä "teknisesti terveenä". Joka tapauksessa myyjät olivat menetelleet mainitun pykälän 3 momentissa tarkoitetulla tavalla törkeän huolimattomasti antaessaan ostajille paikkaansa pitämätöntä tietoa, vaikka heidän itsensä tai ainakin heidän käyttämänsä kuntotarkastajan olisi pitänyt tietää virheistä.

Vesikatto

Rakennuksen vesikatto oli tehty hyvän rakennustavan vastaisesti. Se oli kaupantekohetkellä ollut huonossa kunnossa ja vuotanut.

Myyjien toimesta kiinteistönkauppaa varten teetetyn Valvoteam Oy:n kuntotarkastusraportin mukaan katto oli ollut hyvässä kunnossa. Raportissa oli kiinnitetty huomiota ainoastaan joihinkin riskitekijöihin, jotka Tuxxxo M.nen oli ilmoittanut korjaavansa. Ostajat eivät olleet laiminlyöneet selonottovelvollisuuttaan. He eivät olleet voineet tulla tietoisiksi vesikatteen huonosta kunnosta ennen kauppaa. Ostajien myöhemmin teettämässä tarkastuksessa havaittu tiivistemassan runsas käyttö osaltaan viittasi myyjien tietoisuuteen tekemiensä korjaustöiden puutteista ja kosteusvahingon vaarasta. Joka tapauksessa vesikatto poikkesi merkittävästi siitä, mitä voitiin perustellusti edellyttää 1990-luvulla uusitulta katolta. Virheen korjaaminen edellytti koko vesikaton uusimista.

Lämpövuodot

Myyjät olivat ilmoittaneet lisänneensä eristystä 1990-luvulla. Ostajat olivat siten voineet perustellusti olettaa rakennuksen olleen lämmöneristykseltään 1990-luvun tasoa vastaava, vaikka se oli valmistunut jo vuonna 1940. Ostajille ei ollut annettu tietoa rakennuksen vetoisuudesta, vaikka myyjät olivat siitä tienneet. Ostajat eivät olleet voineet havaita vuotoja kohteen tarkastuksessa ennen kauppaa, koska rakennusta oli juuri lämmitetty. Lämpövuodoilla oli merkittävä vaikutus rakennuksen asumisviihtyvyyteen eteisen lisäksi sen yhteydessä olevaan WC:hen ja olohuoneeseen.

Virheen korjaaminen edellytti lämmöneristeen lisäämistä ja ilmavuotojen tiivistämistä.

Alapohja

Alapohjasta puuttuivat toimivat kapillaarikatkot. Sen vuoksi kosteus oli noussut tukipilareihin ja ne olivat lahonneet. Pilarit olivat menettäneet kantavuutensa ja ne oli jouduttu tukemaan välipohjan tuennan yhteydessä.
Vaikka lahoamisjälkiä oli ollut nähtävissä Valvoteam Oy:n kuntotarkastusraportin kuvissa, raportissa ei ollut kiinnitetty niihin huomiota. Virhe oli ollut olemassa jo kaupantekohetkellä, mutta kuntotarkastusraportin perusteella ostajat olivat voineet luottaa siihen, että alapohja oli ollut kunnossa.

Virheen korjaaminen edellytti pilareiden uusimista. Vaikka alapohjan korjauskustannukset olivat suhteellisen vähäiset, kysymyksessä oli kaikkien kiinteistön virheiden yhteisvaikutus huomioon ottaen merkityksellisestä virheestä.

Hinnanalennus

Vesikaton korjaamisesta ostajille aiheutuneiden korjauskustannusten määrä oli 21.540 euroa. Korjauksesta koitunut tasonparannus huomioon ottaen kohtuullinen hinnanalennuksen määrä vesikaton osalta oli vaaditut 15.407,90 euroa.

Alapohjan ja lämpövuotojen osalta vaadittu hinnanalennuksen määrä perustui rakennusinsinööri Petteri T.n luotettavaan kustannusarvioon.

Vahingonkorvaus

Myyjät olivat menetelleet virheiden suhteen tuottamuksellisesti. Maakaaren 2 luvun 17 §:n 2 momentin nojalla ostajilla oli siten oikeus saada korvaus vahingoistaan. Vahingonkorvauksena vaaditut määrät olivat välttämättömistä selvitysja korjaustöistä aiheutuneita kustannuksia, lukuun ottamatta asumishaittaa, jonka osalta vaadittu määrä perustui arvioon. Asumishaitasta vaadittu määrä oli kohtuullinen huomioon ottaen tehdyt ja tulevat korjaustyöt, välipohjan tuennasta aiheutuvat ongelmat sekä edelleen jatkuvat lämpövuodot.

Vastavalitus

Tuxxxo Mnen ja Anita Mnen ovat vaatineet, että Fin ja Ksen kanne hylätään kokonaan ja että F ja K velvoitetaan yhteisvastuullisesti korvaamaan heidän oikeudenkäyntija asianosaiskulunsa käräjäoikeudessa 19.037 eurolla ja hovioikeudessa 13.125,14 eurolla, molemmat määrät korkoineen.

Välipohjan painauma

Välipohjassa ei ollut ollut sortumavaaraa. Ennen kauppaa tehdyssä tarkastuksessa Tuxxxo Mnen oli osoittanut välipohjan painauman Fille. Painaumasta oli myös keskusteltu, ja siitä oli mainittu kuntotarkastusraportissa. Painauma oli ollut olemassa jo Msten ostaessa talon. Heillä ei ollut ollut tietoa painauman syystä.

Ostajat olivat laiminlyöneet tarkastusvelvollisuutensa. Tieto painaumasta oli maakaaren 2 luvun 22 §:n 1 momentissa tarkoitettu erityinen syy, jonka perusteella ostajien olisi pitänyt tutkia havaittua rakennusvirhettä tarkemmin. Sen vuoksi ostajilla ei ollut oikeutta vedota painaumaan laatuvirheenä. Väitetty virhe oli lisäksi merkitykseltään niin vähäinen, ettei se voinut johtaa hinnanalennukseen.

Hinnanalennus

Tuxxxen arvio välipohjan painauman korjauskustannuksista ei ollut luotettava. Korjauskustannuksilla ei muutoinkaan ollut juuri merkitystä hinnanalennuksen määrää arvioitaessa rakennuksen ikä huomioon ottaen. Tarvittavien korjauskustannusten määräksi Mset hyväksyivät 2.000 euroa.

Oikeudenkäyntikulut käräjäoikeudessa

Mset olivat suurimmaksi osaksi voittaneet asian, joten F ja K oli velvoitettava korvaamaan heidän oikeudenkäyntikulunsa käräjäoikeudessa kokonaan tai ainakin osaksi, vaikka käräjäoikeuden Tuxxxiota pääasian osalta ei muutettaisi.

Vastaus valitukseen

Tuxxxo Mnen ja Anita Mnen ovat vaatineet, että valitus hylätään.

Kuntotarkastuksen mahdollinen puutteellisuus ei vapauttanut ostajia selonottovelvollisuudesta. Ostajien erityinen tarkastusvelvollisuus ei riippunut siitä, oliko kuntotarkastusraportissa nimenomaisesti kehotettu lisätutkimuksiin vai ei. Tuxxxo Mnen oli kirvesmiestaustastaan huolimatta lähinnä kalustepuuseppä, joten hänen rakentajakokemuksellaan ei ollut merkitystä myyjien virhevastuun kannalta. Myyjät eivät olleet menetelleet tuottamuksellisesti.

Vesikatto

Kuntotarkastuksen tehnyt Suoxxx oli selvästi ilmoittanut ostajille peltikaton vajauksista muun muassa piipun ja räystään kohdalla. Tarkastukseen osallistunut F ei ollut kuitenkaan itse mennyt katolle, jolle oli helppo pääsy, joten hän oli tältä osin laiminlyönyt ostajan selonottovelvollisuuden. Ostajien oli täytynyt Suoxxxn ilmoittamien seikkojen perusteella ja kuntotarkastusraportin valokuvistakin ymmärtää, että vesi saattoi päästä piipun juuresta sisään vanhan vesikatteen päälle. Myös räystään kohdalla peltikatteen riittämättömyys oli ollut selvästi nähtävissä.

Vesikatto ei ollut vuotanut ainakaan kaupantekohetkellä, eikä valumajälkiä ollut ollut silloin nähtävissä. Mikäli katto oli alkanut sen jälkeen vuotaa, se oli johtunut ostajien lumenluonnin laiminlyönnistä. Rakenteiden mahdollisella hyvän rakennustavan vastaisuudella ei ollut merkitystä, koska kysymyksessä oli vanha talo ja rakenteet olivat olleet ostajien nähtävissä ennen kauppaa.

Koko katon uusiminen väitettyjen virheellisyyksien vuoksi ei ollut tarpeen.

Lämpövuodot

Käräjäoikeuden Tuxxxion perustelut olivat oikea.

Alapohja

Ostajat olivat menettäneet oikeutensa vedota alapohjan vaurioihin, koska ne olivat olleet nähtävissä alapohjan tarkastuksessa ennen kauppaa. Alapohjaan oli ollut helppo pääsy. Kuntotarkastuksen mahdollinen puutteellisuuskaan ei vapauttanut ostajia selonottovelvollisuudesta. Väitetty virhe oli joka tapauksessa vähäinen.

Hinnanalennus ja vahingonkorvau

Myyjät ovat kiistäneet ostajien hinnanalennusja vahingonkorvausvaatimukset perusteiltaan sekä paljoksuneet niitä määriltään.

Vastaus vastavalitukseen

Roger F ja Satu K ovat vaatineet, että vastavalitus hylätään.

Välipohjan painauma

F ja K eivät olleet voineet ymmärtää välipohjan painauman merkitystä ennen kaupantekoa. He olivat luottaneet kuntotarkastuksen tehneen Suoxxxn lausuntoon siitä, että rakennus oli välipohjan osalta hyvässä kunnossa. Painaumaa koskevasta tiedosta huolimatta ostajia ei ollut kehotettu selvittämään välipohjan rakennusteknistä kuntoa ennen kauppaa. Ostajilla ei ollut ollut aihetta epäillä, että rakenteissa olisi sortumavaara.

Myyjien olisi täytynyt oman selonottovelvollisuutensa mukaisesti selvittää painauman merkitys ensin itselleen ja kertoa siitä ostajille. Antaessaan kohteesta liian positiivisen kuvan Suoxxx oli menetellyt törkeän huolimattomasti, mikä Tuxxxo Msen olisi täytynyt asiantuntemuksensa perusteella ymmärtää.

Hinnanalennus

Välipohjan kunnostaminen ei johtanut kohteen tasonparannukseen. Kysymys oli rakenneosista, joiden tekninen pitoaika kattoi koko rakennuksen elinkaaren. Hinnanalennuksen määrässä oli otettava huomioon myyjien menettelyn moitittavuus.


Todistelu

Hovioikeudessa on vedottu käräjäoikeuden Tuxxxiosta ilmenevään kirjalliseen todisteluun. Pääkäsittelyssä on kuultu todistelutarkoituksessa F., Ksta, Tuxxxo Msta sekä todistajina Jarmo Haaxxxtoa, Pentti Haxxxsta, Jouni Hixxxsta, Tomi Petteri Tuxxxea, Jaakko Samuli Suoxxxa ja Maria Vexxxkea.


Hovioikeuden ratkaisu

Asian tausta ja kysymyksenasettelu

Roger F ja Satu K ovat 22.11.2012 allekirjoitetulla kauppakirjalla ostaneet Anita ja Tuxxxo Mselta Vantaan kaupungissa osoitteessa Hellintie 3, 00750 Helsinki, sijaitsevan kiinteistön (kiinteistötunnus 92-64-117-3) rakennuksineen 245.000 euron kauppahinnalla.

Asiassa on hovioikeudessa kysymys siitä, onko kaupan kohteessa ollut kanteessa kerrottuja maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 2 4 kohtien mukaisia tiedonantovirheitä tai ainakin 5 kohdan mukaisia salaisia virheitä. Jos kaupan kohteessa katsotaan olleen laatuvirhe, kysymys on lisäksi maakaaren 2 luvun 22 §:ssä tarkoitetusta ostajien tietoisuudesta virheistä. Vielä kysymys on mahdollisen hinnanalennuksen määrästä ja vahingonkorvausvelvollisuuden perusteesta ja määrästä. Lopuksi kysymys on asian oikeudenkäyntikuluista.

Myyjän tiedonantovelvollisuudesta

Maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 2 kohdan mukaan kiinteistössä on laatuvirhe, jos myyjä on ennen kaupan tekemistä antanut ostajalle virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon kiinteistön pinta-alasta, rakennusten kunnosta tai rakenteista taikka muusta kiinteistön laatua koskevasta ominaisuudesta ja annetun tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan. Momentin 3 kohdan mukaan kiinteistössä on laatuvirhe, jos myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt ilmoittamatta ostajalle sellaisesta tyypillisesti myydyn kaltaisen kiinteistön käyttöön tai arvoon vaikuttavasta 2 kohdassa tarkoitetusta ominaisuudesta, josta myyjä tiesi tai hänen olisi pitänyt tietää, ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan. Kiinteistössä on momentin 4 kohdan mukaan laatuvirhe myös, jos myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt oikaisematta havaitsemansa ostajan virheellisen käsityksen jostakin kiinteistön ominaisuudesta, joka vaikuttaa kiinteistön soveltumiseen aiottuun käyttöön.

Maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 2 kohdan säätämiseen johtaneissa esitöissä (HE 120/1994 vp s. 50) on todettu, että ostaja voi vedota virheeseen vain, jos myyjän antama konkreettinen tieto on virheellinen tai harhaanjohtava. Yleisluontoiset, myynnin edistämiseksi annetut lausumat eivät aiheuta myyjälle virhevastuuta. Kohdassa tarkoitettu vastuu ei edellytä, että myyjä olisi tiennyt tiedon virheellisyydestä, vaan kohteessa on virhe silloinkin, kun väärän tiedon antaminen on johtunut myyjän omasta erehdyksestä tai tietämättömyydestä. Jos myyjä ei ole varma jostain kiinteistön ominaisuudesta, hänen on tietoja antaessaan ilmoitettava epävarmuudestaan. Myyjä ei joudu vastuuseen virheellisen tiedon antamisesta, jos hän korjaa antamansa virheellisen ilmoituksen ennen kaupantekoa.

Momentin 3 kohdassa tarkoitettu myyjän tiedonantovelvollisuus koskee esitöiden (HE 120/1994 vp s. 50-51) mukaan erityisesti niitä seikkoja, joiden suhteen myytävä kiinteistö poikkeaa vastaavankaltaisista kiinteistöistä. Tällaisina seikkoina on nimenomaisesti mainittu rakennusten ikä, suuruus, rakennustapa ja -materiaalit ja senhetkinen kunto sekä käytettävyyttä haittaavat seikat, kuten mahdolliset viat putkistossa tai lämpöeristyksessä. Myyjän edellytetään kertovan ostajalle myös havaitsemistaan seikoista, joista voidaan perustellusti epäillä rakenteissa olevan vikaa ja arvioida tulevaa korjaustarvetta. Myyjän ei edellytetä selvittävän ostajalle sellaisia seikkoja, joiden voidaan olettaa olevan jokaisen huolellisesti toimivan henkilön tiedossa tai jotka voidaan kiinteistön tavanomaisessa tarkastuksessa havaita.

Ostajan selonottovelvollisuudesta

Maakaaren 2 luvun 22 §:n 1 momentin mukaan ostaja ei saa laatuvirheenä vedota seikkaan, joka olisi voitu havaita kiinteistön tarkastuksessa ennen kaupan tekemistä. Ostajalla ei ole velvollisuutta ilman erityistä syytä tarkistaa myyjän kiinteistöstä antamien tietojen paikkansapitävyyttä eikä ulottaa tarkastusta seikkoihin, joiden selvittäminen edellyttää teknisiä tai muita tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä. Pykälän 2 momentin mukaan ostaja ei saa virheenä vedota seikkaan, josta hänen täytyy olettaa tienneen kauppaa tehtäessä.

Ostajan tarkastusvelvollisuus rajaa myyjän tiedonantovelvollisuutta. Maakaaren 2 luvun 22 §:n säätämiseen johtaneissa esitöissä (HE 120/1994 vp s. 56) on todettu, että tarkastus on suoritettava tavanomaisella huolellisuudella, jota voidaan yleensä olettaa käytettävän arvokasta omaisuutta hankittaessa. Ostajan tulee tarkastaa rakennukset siltä osin kuin niihin on esteetön pääsy.

Kiinteistöstä annetuista tiedoista

Myyntiesitteessä (todiste K2) todetaan rakennuksen käyttöönottovuoden olevan 1940. Esitteen mukaan taloa on laajennettu ja se on kauttaaltaan peruskorjattu vuosina 1993-1996. Rakennuksen kunnosta todetaan seuraavaa: ”Hyvä. Teknisesti terve ja kauniisti remontoitu koti!”. Esittelytekstin mukaan ”kodissa huokuu lämpö ja kodikkuus”.

Ostajat ovat ennen kaupan tekoa tutustuneet kiinteistöön ainakin kerran yleisellä näytöllä ja he ovat olleet läsnä 15.11.2012 suoritetussa kuntotarkastustilaisuudessa, josta on laadittu kirjallinen lausunto (todiste K3).

Kiinteistön 22.11.2011 päivätyn kauppakirjan (todiste K1) kohdassa 2.6. (Rakennusten kunto) on todettu, että rakennukset ovat hyvässä kunnossa. Kohdassa 3.9. (Kaupan kohteeseen tutustuminen) on todettu, että ostaja on suorittanut kiinteistöllä katselmuksen 15.11.2012 ja kohdassa 3.11. (Vastuu rakennuksen kunnosta), että kuntotarkastuksessa on havaittu pientä kosteutta lattiakaivon ympärillä. Kohdassa 3.11. (Ostajan saamat tiedot kaupan kohteesta) todetaan ostajan tutustuneen muun muassa rakennusten rakennuslupapiirustuksiin, myyntiesitteeseen ja 20.11.2012 päivättyyn rakennusta koskevaan kuntotarkastukseen.

Vesikatto

Näyttö

Ostajien käytössä ennen kaupan tekemistä olleessa kuntotarkastusraportissa (todiste K3 s. 11-12) on todettu ”17.11.2012 Havainnot ja toimenpidesuositukset” -otsikoidussa tekstissä ”Katto on erittäin jyrkkä. Hyvässä kunnossa. Harjapeltiä ei ole viety aivan piippuun kiinni. Kuitenkaan mitään vuotoja ei ole havaittavissa.” Saman otsikon alla olevissa viidessä valokuvassa on nähtävissä osia katosta. Näistä kahdessa on havaittavissa selvästi näkyvä rako ja kuviin liittyy teksti, jossa on mainittu piipun molemmin puolin harjapelti jätetyksi kesken siten, ettei se ulotu piippuun saakka. Katon alareunaa esittävän valokuvan alla on mainittu, että ”Pelti saisi olla vähän pitemmällä. Korjattavissa peltilistalla”. Sadevesien poistojärjestelmän osalta raportissa (s. 8) todetaan, että rakennuksen yhdestä kulmasta puuttuu sadevesisyöksy. Yläpohjan ja ullakon osalta rakenteet on todettu (s. 13) terveen näköisiksi.

F, joka on ammatiltaan purseri, on kertonut, että hän ei ollut aikaisemmin omistanut omakotitaloa eikä hänellä ollut rakennusteknistä asiantuntemusta. F oli kuntotarkastustilaisuudessa ollut vesikatolle johtavien tikkaiden yläpäässä, kun Suoxxx oli suorittanut tarkastusta ja kertonut havainnoistaan. Suoxxx oli todennut katon olleen kunnossa ja ettei siinä piipun juurta lukuun ottamatta ollut ollut huomautettavaa. F ei olisi ostanut kiinteistöä, jos sen vesikaton huono kunto olisi ollut tiedossa.

K on kertonut työskentelevänsä kylmäkkönä laivalla. Hänellä ei ollut rakennusalan ammattikokemusta. K oli Fin kanssa huolehtinut talosta hyvin. Jyrkältä katolta ei ollut tarvinnut pudottaa lunta, koska se oli pudonnut ilman lumitöitä.

Tuxxxo Mnen on kertonut, että hän oli vuonna 1997 remontoinut peltikaton yhdessä vaimonsa sukulaisen kanssa, joka oli ammatiltaan kirvesmies. Peltikaton alle jätetyssä huopakatossa ei ollut ollut vikaa. Vesikaton takapihan puoleisen sivun pellit oli huonon laadun takia vaihdettu vuonna 2009 tai 2010. Tähän korjaukseen Mnen ei itse ollut osallistunut. Mnen oli käyttänyt peltikattoon tiivistemassaa varmistaakseen, että katto ei tulisi vuotamaan. Hän ei ollut kertonut ostajille tiivistemassan käytöstä. Mnen oli kertonut ostajille, että katon etupihan puoleisista pelleistä irtoaa maalia. Suoxxxlle hän oli kertonut ainakin, että takapihan puoleinen pelti oli uusittu. Mnen oli käynyt ammattikoulun. Hän oli huonekalujen entisöijä ja työskennellyt maalaus- ja rakennustöissä.

Ostajat ovat ryhtyneet tarkemmin selvittämään vesikaton kuntoa sen jälkeen, kun keväällä 2013 rakennuksen kuistille oli valunut vesikatteen läpi vettä. Haaxxxdon laatimasta Vantaan Monitoimi Ky:n vesikatteen tarkastusta 25.7.2013 koskevasta raportista (todiste K4) ilmenee muun ohella, että katteen sivuttaislimitykset olivat osittain auki, katon väärin tehty sisäjiiri/taite vuoti, harjapellin alta puuttui muototiiviste, harjapellin ja piipun välillä oli reikä, piipun pellityksessä oli virheitä, kuistin harjalla katetta oli jatkettu pienillä paloilla ja katteen kiinnityksissä oli puutteita. Lisäksi vesikatolla oli käytetty poikkeuksellisen paljon tiivistemassaa. Kuistin ullakkotilassa oli havaittu veden valumajälkiä (kuvat 10 ja 11) ja yläkerran varastokomeroon on havaittu tulleen kosteutta (kuva 22). Raportin mukaan väärin asennettu vesikate oli uusittava kokonaan. Haaxxxto on kertonut, että katto oli huonossa kunnossa ja että Suoxxxn kuntotarkastusraportissa olisi pitänyt mainita korjaustarpeesta.

Hixxxnen on niin ikään kertonut, että peltikatteen korjaus oli tehty virheellisesti. Peltikatteen ja kermin välissä oli ollut vain poikittainen vaakalaudoitus, johon pelti oli kiinnitetty. Vaakalaudoitus olisi pitänyt irroittaa kermistä vesikatteen suuntaisella niin kutsutulla vesirimoituksella, jolloin aluskatteen päälle päässyt vesi olisi päässyt esteettä virtaamaan räystäälle asti. Kun vesirimoitus puuttui ja kermin päälle pääsi vettä, vesi törmäsi vaakalautaan ja imeytyi naulojen kautta rakenteeseen. Korroosion vuoksi katon pellityksessä oli ollut reikiä, joista oli valunut vettä huopakaton rakenteisiin asti. Katosta oli myös irronnut useita kymmeniä ruuveja. Peltiliittymien virheet ja vajaat kiinnityskohdat olisi tullut huomata kuntotarkastuksessa, ja ne olisivat edellyttäneet lisäselvitystä. Yksittäisiä reikiä ja epäjatkuvuuskohtia oli ollut niin paljon, että katon uusiminen kokonaan oli ollut välttämätöntä. Vanha huopakatto oli jouduttu poistamaan, jotta vuotojen rakenteisiin aiheuttamat vauriot oli saatu korjattua. Huopakaton oli sen poistamisen yhteydessä todettu olleen käyttöikänsä lopussa. Piipun juuren korjauksella olisi saatu lisäaikaa enintään muutama vuosi, mutta lisäksi olisi tuolloin pitänyt korjata myös jiirialue.

Näytön arviointi ja johtopäätökset

Asiassa on riidatonta, että ostajat ovat saaneet tietoonsa Suoxxxn kuntotarkastusraportin, jossa on kiinnitetty huomiota piipun ja harjapellin välisiin rakoihin sekä katon alareunan pellin lyhyyteen. Ostajat ovat siten saaneet tiedon siitä, että katto ei kaikilta osin ollut asianmukaisessa kunnossa eikä heillä tietoonsa saamien seikkojen osalta ole oikeutta vedota virheeseen.

Hovioikeus katsoo Haaxxxdon ja Hixxxsen kertomuksilla selvitetyksi, että vesikate on ollut edellä mainittujen seikkojen lisäksi muiltakin osin virheellisesti rakennettu, eikä se ole ollut hyväkuntoinen. Peltikatteen ja kermin välistä on puuttunut niin sanottu vesirimotus. Jyrkän katon ja kuistin katon sisäjiiri on ollut väärin tehty, katteen sivuttaislimitykset ovat olleet osittain auki, katteen kiinnityksissä on ollut puutteita, katossa on ollut reikiä ja katosta on puuttunut ruuveja. Kuistin harjalla katetta on jatkettu pienillä paloilla. Lisäksi vesikatolla oli käytetty poikkeuksellisen paljon tiivistemassaa.

F on kertonut kuistille vuotaneen vettä keväällä 2013. Haaxxxdon tarkastusraportista ilmenee, että katon sisäjiiri/taite on vuotanut ja vuotojäljet ovat näkyneet kuistin ullakkotilassa, mistä vedet ovat valuneet kuistille. Haaxxxdon kertomuksella hovioikeus katsoo selvitetyksi, että syynä vuotoon on ollut virheellisesti tehty sisäjiiri. Oikein tehty jiiri ei vaatinut talvella lumikuorman poistamista säilyäkseen ehjänä. Haaxxxdon havaitsemat rakenteiden vuotojäljet yläkerran varastokomerossa sekä hänen ja Hixxxsen kertomukset alkuperäisen huopakatteen kunnosta ja tiivistemassan poikkeuksellisesta käytöstä viittaavat hovioikeuden näkemyksen mukaan siihen, että katossa on ollut vuotoja jo ennen kaupan tekemistä. Hovioikeus katsoo käräjäoikeuden tavoin, että katon korjaaminen on edellyttänyt sen uusimista kokonaan.

Hovioikeus toteaa, että Mnen on rakennusalan ammattilainen, joka on itse osallistunut vesikaton uusimiseen vuonna 1997. Näissä olosuhteissa hän on tullut tietämään katteen virheellisestä rakenteesta, mistä hänen olisi tullut kertoa ostajille.

Maakaaren 2 luvun 22 §:n 1 momentin mukaan ostaja ei saa laatuvirheenä vedota seikkaan, joka olisi voitu havaita kiinteistön tarkastuksessa ennen kaupan tekemistä.

Asiassa on tullut selvitetyksi, että rakennuksen vesikatto on ollut jyrkkä ja sinne on ollut vaikea päästä. F oli kertomansa mukaan odottanut vesikatolle johtavien tikkaiden yläpäässä, kun Suoxxx oli suorittanut kuntotarkastusta ja kertonut havainnoistaan. Suoxxxn kuntotarkastusraportissa on todettu katon olevan hyvässä kunnossa. Raportissa on erikseen kiinnitetty huomiota ainoastaan siihen, ettei harjapeltiä ollut viety aivan piippuun kiinni. Lisäksi raportissa on todettu, että katon alareunan pelti, joka saisi olla vähän pitemmällä, oli korjattavissa peltilistalla. Haaxxxdon ja Hixxxsen kertomuksilla on selvitetty, että katossa on ollut useita silmämääräisessä tarkastuksessa havaittavia virheellisyyksiä, joiden olisi pitänyt kiinnittää huomiota ja jotka olisivat edellyttäneet katon kunnon tarkempaa selvittämistä. Tältä osin hovioikeus kiinnittää huomiota siihen, että Suoxxxn kuntotarkastusraportissa ei ole tuotu esille vesikattoon liittyviä seikkoja, jotka olisivat edellyttäneet ostajilta riskitekijöiden tarkempaa selvittämistä. Suoxxxn toteamat yksittäiset puutteet ovat olleet helposti korjattavissa.

Hovioikeus katsoo, että ostajat, joilla ei ole rakennusalan koulutusta tai ammattikokemusta, eivät ole laiminlyöneet tarkastusvelvollisuuttaan, vaikka he eivät ole tarkastuksessaan havainneet virheellisyyksiä ja epäilyttäviä seikkoja. Ostajille on Suoxxxn kuntotarkastuksessa antamien lausumien perusteella syntynyt perustellusti käsitys siitä, ettei vesikaton osalta ollut lyhyen ajan kuluessa tarvetta laajoihin korjauksiin. Näin ollen ostajat eivät ole laiminlyöneet selonottoja tarkastusvelvollisuuttaan, eivätkä he ole menettäneet oikeuttaan vedota vesikaton laatuvirheisiin.

Hovioikeus katsoo asiassa tulleen selvitetyksi, että myyjät eivät ole antaneet ostajille riittävästi tietoa vesikaton kunnosta. He ovat tältä osin ennen kaupan tekemistä jättäneet antamatta ostajille tiedon maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 3 kohdassa tarkoitetusta kiinteistön käyttöön tai arvoon vaikuttavasta ominaisuudesta ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan. Ostajilla on vesikaton laatuvirheiden perusteella maakaaren 2 luvun 17 §:n 2 momentin mukaisesti oikeus hinnanalennukseen.

Välipohjan painauma

Näyttö

Todistelutarkoituksessa kuultu Tuxxxo Mnen sekä todistajat Tuxxxi, Haaxxxto, Suoxxx ja Vexxx ovat hovioikeudessa kertoneet välipohjasta pääosin samoin kuin heidän kertomakseen on merkitty käräjäoikeuden Tuxxxioon.

F ja K ovat kertoneet, että Suoxxxn suorittaman kuntotarkastuksen yhteydessä oli keskusteltu yläkerran lattiassa olleesta kallistumasta, jonka Suoxxx oli arvellut johtuneen eri lattiamateriaalien käytöstä. Välipohja oli heidän asumisaikanaan jouduttu tukemaan kolmella puupilarilla, minkä johdosta olohuoneessa oli mahdotonta oleskella normaalisti. F on kertonut, että Tuxxxo Mnen tai Suoxxx eivät olleet maininneet olohuoneen katon painaumasta. F ei olisi ostanut kiinteistöä, jos välipohjan kunto olisi ollut hänen tiedossaan.

Tuxxxo Mnen on lisäksi kertonut, että yläkerran makuuhuone oli noin 10 cm portaiden vieressä sijaitsevaa aulaa korkeammalla. Korkeuserosta johtuen hän oli rakentanut lastulevyistä luiskan ylemmältä tasanteelta portaiden viereen, jolloin kynnystä ei tarvittu ja laminaatti oli mahdollista asentaa viistosti suoraan ylemmältä alemmalle tasanteelle. Koska luiska oli rakennettu lastulevyistä, se oli antanut periksi. Mnen oli maininnut ostajille ja Suoxxxlle alakerrasta purkamastaan väliseinästä.

Tuxxxi on lisäksi kertonut, että normaalista poikkeava painauma oli nähtävissä sekä yläkerran lattiassa että olohuoneen katossa. Yläkerran lattiasta oli irronnut laminaattia ja olohuoneen katon paneelit olivat suurelta osin irti. Tuxxxi oli kehottanut välttämään oleskelua ja tavaroiden säilyttämistä yläkerrassa. Välipohja oli väliaikaisesti tuettu olohuoneeseen sijoitetuilla kolmella raakalaudasta tehdyllä parrulla. Lopullinen varmuus välipohjan vaurioista oli saatavissa ainoastaan välipohjan rakenne avaamalla ja korjaussuunnitelma edellytti vielä lisäselvityksiä. Joka tapauksessa oli selvää, että välipohja oli vaihdettava kokonaan.

Haaxxxto on lisäksi kertonut, että painauma yläkerran lattiassa oli johtunut rakenteellisesta virheestä. Haaxxxto on pitänyt mahdollisena, että alakerrasta purettu seinä oli vaikuttanut välipohjan taipumaan, jos seinä oli kantava.

Suoxxx on lisäksi kertonut, että hän ei ollut havainnut olohuoneen kattorakenteessa taipumista. Myyjät olivat ilmoittaneet, että yläkerran lattiassa oli ollut aina kaltevuutta, mutta myyjät eivät olleet tienneet sen syytä. Alakerran katon tai yläkerran lattian rakenteet eivät olleet revenneet tai ratkenneet. Koska painauma oli ollut yläkerran lattiassa aina, se ei ollut edellyttänyt lisäselvitystä. Myyjät eivät olleet ilmoittaneet Suoxxxlle, että alakerrasta oli purettu seinä. Suoxxx ei ole osannut sanoa, oliko seinä ollut kantava.

Näytön arviointi ja johtopäätökset

Todistelutarkoituksessa kuultujen asianosaisten, Suoxxxn ja Vexxxxen kertomuksista ilmenee, että Suoxxxn suorittaman kuntotarkastuksen yhteydessä on havaittu yläkerran lattiassa kallistusta, mikä ilmenee myös Suoxxxn kuntotarkastusraportista (todiste K3 s. 18). Muilta osin Suoxxxn kuntotarkastuksessa ei ole havaittu välipohjassa puutteita. Suoxxx on kertonut, ettei hän tarkastushetkellä ollut havainnut rakenteiden repeämiä eikä hän ollut pitänyt aiheellisena painauman tarkempaa selvittämistä. Hovioikeus katsoo, että ostajilla ei ennen kaupan tekoa saamiensa tietojen tai tekemiensä havaintojen perusteella ole ollut erityistä syytä epäillä, että välipohjassa olisi ollut sellaisia riskitekijöitä, jotka olisivat edellyttäneet heiltä rakenteiden tarkempaa selvittämistä.

Kaupanteon jälkeen ostajat ovat kuitenkin ryhtyneet selvittämään rakennuksen kuntoa tarkemmin. Haaxxxdon 3.2.2014 laatimasta raportista (todiste K5) ilmenee, että olohuoneen katto oli painunut noin 50 millimetriä ja Tuxxxn laatimasta 23.6.2014 lausunnosta (todiste K9), että välipohja oli tarkastushetkellä ollut painunut 40 50 millimetriä sallitun taipuman ollessa noin 13 millimetriä, että yläkertaan asennettu laminaattilattia oli kupruillut ja irronnut ponttauksistaan ja että olohuoneen katon paneelit olivat osittain irronneet. Edellä mainitun sekä Haaxxxdon ja Tuxxxen kertomusten perusteella hovioikeus katsoo asiassa selvitetyksi, että välipohjan rakenteessa on ollut sortumisvaaran aiheuttava virhe. Hovioikeus pitää mahdollisena, että Hixxxsen ja Tuxxxen yläkerran lattiassa ja olohuoneen katossa havaitsema painauma on syntynyt vasta kaupan tekemisen jälkeen ja että Suoxxxn toimittamassa katselmustilaisuudessa ennen kauppaa havaittu kallistuma on voinut liittyä Msen kertomaan luiskaan makuuhuoneen ja aulatilan välillä.

Suxxxan laatimaan kuntotarkastukseen liitetyssä Tuxxxo Msen allekirjoittamassa haastattelulomakkeessa ei ole mainintaa alakerrasta puretusta väliseinästä. Tämä tukee Suoxxxn ja Fin kertomuksia siitä, ettei Mnen ollut maininnut heille purkamastaan seinästä. Asiassa esitetyn selvityksen perusteella jää kuitenkin epäselväksi, onko seinän purkamisella ollut merkitystä välipohjan taipumisen kannalta. Koska asiassa ei ole muutakaan näyttöä siitä, että myyjät olisivat tienneet välipohjan sortumisvaaran aiheuttaneista virheistä, hovioikeus katsoo, että välipohjan osalta kysymys ei ole ollut maakaaren 2 luvun 17 §:n 2 4 kohtien mukaisesta tiedonantovirheestä.

Maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 5 kohdan mukaan kiinteistössä on laatuvirhe, jos kiinteistö salaisen virheen vuoksi poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää.

Välipohja on sortumisvaaran vuoksi poikennut merkittävästi siitä, mitä rakennukselta voitiin perustellusti olettaa. Hovioikeus katsoo kuten käräjäoikeus, että välipohjassa on maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 5 kohdan mukainen salainen virhe ja että ostajilla on tältä osin oikeus hinnanalennukseen.


Lämpövuodot


Näyttö

F on kertonut, että sisällä rakennuksessa oli kylmä varsinkin wc:ssä ja eteisessä. Hän oli mitannut jopa 10 asteen lämpötilaeroja. F ei olisi ostanut kiinteistöä, jos lämpövuodot olisivat olleet hänen tiedossaan.

K on kertonut, että rakennus oli kylmä ja että wc:hen ei voinut mennä paljain jaloin.

Tuxxxo Mnen on kertonut, että hän oli remontissa poistanut mineriittilevyn rakennuksen ympäriltä. Samalla hän oli lisännyt ulkoseiniin 50 cm:n villaeristeen ja asentanut laudat villan päälle. Alapohjan tuulensuojalevyjen alle hän oli asentanut villaa ja styroksia. Rakennuksessa ei ollut erityisen kylmää.

Haxxxnen, joka on 17.4.2014 suorittanut rakennuksessa lämpökuvauksen (todiste K6), on kertonut kuvauksen mittausraportista ilmenevien tietojen pitävän paikkansa. Myyjien olisi tullut asumisaikanaan huomata lämpötilaero wc:ssä. Haxxxnen on epäillyt, että lämpövuodot olivat aiheutuneet alapohjan eristevauriosta. Jos vanhassa rakennuksessa oli tehty perusparannus, lämmöneristyksen olisi tullut saavuttaa nykystandardien mukainen taso.

Tuxxxi on kertonut, että lämpövuodot 1940-luvulla rakennetuissa taloissa olivat tyypillisiä. Jos talossa oli parannettu lämmöneristystä 1990-luvulla hyvän rakennustavan mukaisesti, rakennuksen pitäisi olla lämmin ja lämmön olla tasaisesti jakautunut. Lämpövuodon aiheuttajan selvittäminen edellytti rakenteiden avaamista. Aikaisemman asukkaan olisi tullut asumisaikanaan huomata lämpövuoto.

Suoxxx on kertonut, että 1940-luvun taloissa oli tyypillisesti kylmä kuisti ja eteinen, koska niitä oli usein vasta jälkikäteen muutettu lämpimiksi tiloiksi.

Vexxxki on kertonut, että rakennuksen wc oli ollut viileä, minkä Vexxxki oli antanut myyjien itse todeta. Myyntiesitteen teksti oli viitannut talon tunnelmaan.

Näytön arviointi ja johtopäätökset

Haxxxsen 17.4.2014 suorittamasta lämpökuvauksesta laatimasta raportista (todiste K6) ilmenee, että rakennuksen eteisen ja wc:n lattian lämpötilaindeksi mitatun alueen minimilämpötilasta oli heikkoa tasoa. Tuxxxen 2.4.2015 laatiman lausunnon (todiste K10) mukaan lämpövuotojen aiheuttaja oli todennäköisesti riittämätön lämmöneristys. Myös Fin, Ksen ja Vexxxen kertomukset tukevat sitä, että olohuoneeseen avoimessa eteisessä ja wc:s7sä on ainakin ajoittain ollut viileää. Hovioikeus katsoo asiassa tulleen selvitetyksi, että rakennuksen eteinen ja wc ovat olleet muita rakennuksen tiloja kylmempiä.

Kysymyksessä on yli 70 vuotta sitten käyttöönotettu puurakenteinen talo, jota myyjät ovat remontoineet 1990-luvulla. Ostajat, jotka ovat tutustuneet rakennuksen sisätiloihin, ovat ennen kaupantekoa saaneet tietoa kaupan kohteesta muun muassa myyntiesitteestä (todiste K2), jossa on todettu talon olevan teknisesti terve ja ryhdikäs ja että kaikki remontit on tehty. Lisäksi esitteessä on mainittu, että kodissa huokuu lämpö ja kodikkuus. Hovioikeus toteaa, että ostaja voi vedota myyjän antamaan tietoon perustuvaan virheeseen vain, jos myyjän konkreettisesti antama tieto on virheellinen tai harhaanjohtava. Hovioikeus katsoo, että myyntiesitteessä mainitut yleisluontoiset myynnin edistämiseksi annetut lausumat eivät ole olleet sellaisia konkreettisia talon kuntoa koskevia seikkoja, joiden perusteella myyjien voitaisiin katsoa antaneen virheellisiä tai harhaanjohtavia tietoja rakennuksen lämmöneristyksestä. Suoxxxn kuntotarkastusraporttiin (todiste K3 s. 9) kirjattua tietoa kohteen lautaverhouksen uusimisesta ja samalla tehdystä lisäeristyksestä seiniin ei ole osoitettu virheelliseksi. Näyttämättä on myös jäänyt, että myyjät olisivat ennen kaupan tekemistä jättäneet ilmoittamatta ostajille tyypillisesti myydyn kaltaisen kiinteistön käyttöön tai arvoon vaikuttavasta ominaisuudesta tai että myyjät olisivat ennen kaupan tekemistä jättäneet oikaisematta havaitsemansa ostajien virheellisen käsityksen kiinteistön ominaisuudesta, joka vaikuttaa kiinteistön soveltumiseen aiottuun käyttöön.

Edellä mainituilla perusteilla hovioikeus katsoo, että kaupan kohteessa ei ole ollut eteisen tai wc:n tilojen lämmöneristyksen osalta maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 2-4 kohdissa tarkoitettua tiedonantovirhettä. Hovioikeus katsoo kuten käräjäoikeus, että rakennus ei eteisen ja wc:n lattian kylmyyden osalta poikkea laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää. Kaupan kohteessa ei näin ollen ole lämpövuotojen osalta ollut hinnanalennukseen oikeuttavaa virhettä.


Alapohja


Näyttö

Todistelutarkoituksessa kuultu F sekä todistajat Haaxxxto, Tuxxxi ja Suoxxx ovat hovioikeudessa kertoneet välipohjasta pääosin samoin kuin heidän kertomakseen on merkitty käräjäoikeuden Tuxxxioon.

Haaxxxto on lisäksi kertonut, että alapohjan tuulensuojalevyjen välissä oli ollut rakoja, joista tuuli oli päässyt läpi. Nykyisen rakennustavan vastaiset viemärikannattimet oli hyväksytty aikanaan kaupungin rakennusvalvonnassa.

Tuxxxi on lisäksi kertonut, että alapohjan tukipilarit tuli vaihtaa uusiin. Irronneiden tuulensuojalevyjen kiinnittäminen paikalleen oli välttämätön, mutta yksinkertainen korjaustoimenpide.

Suoxxx on lisäksi kertonut, että maallikkokin oli voinut havaita, että tukipilarit olivat vanhentuneita. Tukipilareiden kosteusjälkien vuoksi hän oli ottanut niistä valokuvia kuntotarkastusraporttiin. Kuvat oli tarkoitettu poikkeamiksi hänen laatimaansa tekstiin. Ammattimiehen oli mahdollista huomata, että tukipilarin korjaaminen oli yksinkertainen toimenpide. Vanha pilari voitiin tukea ympäriltä ja sen jälkeen korvata uudella pilarilla. Suoxxx ei ollut huomannut, että Haaxxxdon 3.2.2014 laatiman lausunnon (todiste K5) kuvan 36 osoittamassa tukipilarissa oli lahovaurio. Lahovauriosta olisi pitänyt mainita asiantuntijalausunnossa. Tuulensuojalevyjä oli irrotettu kuntotarkastuksen yhteydessä tehtyä kosteusmittausta varten. Viemäriputkien tuenta ei ollut nykynormien mukaista, mutta mitään vuotojälkiä ei ollut havaittavissa.

Näytön arviointi ja johtopäätökset

Hovioikeus katsoo Haaxxxdon ja Tuxxxen yhdensuuntaisilla kertomuksilla tulleen näytetyksi, että rakennuksen alapohjan tukipilareissa on ollut kosteutta. Lisäksi ainakin yhdessä tukipilarissa on Haaxxxdon laatiman lausunnon (todiste K5) kuvan 36 osoittamalla tavalla ollut lahovaurio. Tuulensuojalevyjen ja niiden eristeiden puutteellisuus on tullut näytetyksi Haaxxxdon lausunnosta (todiste K5) ja hänen kertomuksestaan ilmenevillä seikoilla. Alapohja on näin ollen ollut virheellinen tukipilarien ja tuulensuojalevyjen osalta. Vaikka viemäriputkien kannattimet eivät täytä voimassaolevia määräyksiä, niiden ei ole näytetty olleen virheellisiä eikä asentamisajankohtanaan määräysten vastaisia. Tältä osin alapohjassa ei ole ollut virhettä.

Rakennuksen alapohjan tukipilareissa ja tuulensuojalevyissä todetut virheet ovat olleet tyypillisiä vanhoissa puurakenteisissa omakotitaloissa. Virheet ovat olleet vähäisiä ja todistajina kuultujen rakennusalan ammattilaisten kertoman perusteella helposti ja käräjäoikeuden toteamin tavoin pienin kustannuksin korjattavissa. Sen, että myyjät eivät ole kertoneet ostajille edellä mainituista alapohjan virheistä, ei näin ollen ole voitu olettaa vaikuttaa kauppaan. Alapohjan osalta ei siten ole kysymys tiedonantovirheestä. Edellä mainitut tukipilareiden vauriot ja tuulensuojalevyjen puutteet eivät ole objektiivisesti arvioiden poikenneet ostajien perustelluista odotuksista merkittävästi eikä kysymyksessä siten ole myöskään salainen virhe.

Näillä ja muutoin käräjäoikeuden Tuxxxiosta ilmenevillä perusteilla hovioikeus katsoo käräjäoikeuden tavoin, että rakennuksen alapohjassa ei ole hinnanalennukseen oikeuttavaa virhettä.

Hinnanalennus

Hovioikeus on edellä katsonut, että kaupan kohteessa on ollut laatuvirhe vesikaton ja välipohjan painauman osalta. Ostajilla on sanottujen virheiden perusteella maakaaren 2 luvun 17 §:n 2 momentin mukaisesti oikeus hinnanalennukseen. Hinnanalennus määrätään maakaaren 2 luvun 31 §:n 1 momentin mukaan vähentämällä sovitusta kauppahinnasta virheellisen kiinteistön arvo kaupantekohetkellä.

Ostajat ovat vesikaton osalta esittäneet selvityksenä hinnanalennuksen määrästä katon uusineen Järki-Saneeraus Oy:n laskun (todiste K11), josta ilmenee urakasta aiheutuneen 21.540 euron kustannus. Haaxxxdon raportista (todiste K4) sekä Hixxxsen kertomuksesta ilmenee, että katon korjaaminen osittain ei ole ollut mahdollista, vaan se on tullut vaihtaa uuteen. Ottaen huomioon korjauksesta koitunut kiinteistön arvon nouseminen, hovioikeus katsoo kohtuulliseksi vesikaton virheeseen perustuvan hinnanalennuksen määräksi vesikaton osalta 15.000 euroa.

Välipohjan osalta ostajat ovat esittäneet selvityksenä hinnanalennuksen määrästä Tuxxxen lausunnon (todiste K9). Asiassa on tullut Tuxxxen kertomuksella näytetyksi, että välipohjan tukeminen ei ole riittävä keino korjata välipohjan virheitä, vaan sortumisvaaran vuoksi se on vaihdettava kokonaan. Hovioikeus pitää Tuxxxen arviota korjauskustannuksien määrästä luotettavana. Välipohjan painauman osalta hovioikeus katsoo käräjäoikeuden tavoin kohtuulliseksi hinnanalennuksen määräksi 11.300 euroa.

Edellä mainituilla perusteilla hovioikeus katsoo, että käräjäoikeuden Tuxxxitseman hinnanalennuksen määrä on korotettava 26.300 euroksi.

Vahingonkorvaus

Vesikaton tiedonantovirheen osalta ostajilla on maakaaren 2 luvun 17 §:n 2 momentin nojalla oikeus myös vahingonkorvaukseen. Maakaaren 2 luvun 32 §:n 1 momentin mukaan vahingonkorvaus käsittää täyden korvauksen sopimusrikkomuksesta aiheutuneesta vahingosta. Jos myyjä osoittaa, ettei kiinteistön virhe johdu hänen huolimattomuudestaan, myyjällä ei ole velvollisuutta korvata vahinkoa. Hallituksen esityksessä (HE 120/1994 vp s.63) todetun mukaan korvattavia vahinkoja on esimerkiksi sopimusrikkomuksen selvittelemisestä ja asiantuntija-avun hankkimisesta aiheutuneet kulut.

Vahingon määrä on tullut näytetyksi ostajien esittämällä laskulla vesikaton tarkastuksesta (todiste K12), josta ilmenee tarkastuksesta aiheutunut 520 euron kustannus, ja laskulla vesikaton suunnittelusta (todiste K15), josta ilmenee suunnittelusta aiheutunut 3.720 euron kustannus. Näyttämättä on jäänyt, että ostajille olisi vesikaton virheen osalta aiheutunut asumishaittaa.

Tuxxxo Mnen on itse osallistunut vesikaton korjaamiseen ja hän on ollut tietoinen vesikaton kunnosta. Myyjät eivät ole voineet osoittaa, etteivät virheet ole johtuneet hänen heidän huolimattomuudestaan. Myyjät on näin ollen velvoitettava suorittamaan ostajille vesikaton virheiden osalta vahingonkorvauksena yhteensä 4.240 euroa korkoineen.

Koska välipohjassa on todettu salainen virhe, ostajilla ei ole maakaaren 2 luvun 17 §:n 2 momentin säännöksen nojalla välipohjan osalta oikeutta vahingonkorvaukseen.

Oikeudenkäyntikulut

Oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 1 §:ssä ilmenevän pääsäännön mukaan asianosainen, joka häviää asian, on velvollinen korvaamaan kaikki vastapuolensa tarpeellisista toimenpiteistä johtuvat kohtuulliset oikeudenkäyntikulut, jollei muualla laissa toisin säädetä. Jos samassa asiassa on esitetty useita vaatimuksia, joista osa ratkaistaan toisen ja osa toisen hyväksi, he saavat luvun 3 §:n 1 momentin mukaan pitää oikeudenkäyntikulut vahinkonaan, jollei ole syytä velvoittaa asianosaista korvaamaan niitä osaksi vastapuolelle. Jos sillä, minkä asianosainen on hävinnyt, on vain vähäinen merkitys asiassa, hänen tulee saada täysi korvaus kuluistaan. Jos alemman Tuxxxioistuimen päätökseen haetaan muutosta, velvollisuus korvata oikeudenkäyntikulut ylemmässä Tuxxxioistuimessa on oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 16 §:n mukaan määrättävä sen mukaan, mitä muutoksenhakumenettelyssä on tapahtunut ja onko asianosainen voittanut vai hävinnyt muutoksenhaun.

Ostajien kanne on menestynyt hovioikeudessa vesikattoa ja välipohjan painaumaa koskevien vaatimusten osalta. Sillä minkä ostajat ovat hävinneet hovioikeudessa ei kuitenkaan ole niin vähäinen merkitys, että heidän tulisi saada täysi korvaus kuluistaan. Ostajat ovat voittaneet valituksensa vesikattoa koskeneen vaatimuksen ja hävinneet sen kahden määrältään pienemmän vaatimuksen osalta. Myyjät ovat kokonaan hävinneet vastavalituksensa. Edellä mainituilla perusteilla hovioikeus katsoo, että myyjät on syytä velvoittaa korvaamaan ostajille osaksi heidän oikeudenkäyntikulunsa sekä käräjäoikeudessa että hovioikeudessa.

Myyjät ovat määrältään paljoksuneet ostajien oikeudenkäyntikuluvaatimusta käräjäoikeudessa 10.000 euroa ja hovioikeudessa 6.562,57 euroa ylittäviltä osin. Hovioikeus katsoo, että ostajien oikeudenkäyntikululaskusta ilmenevät toimenpiteet käräjäoikeudessa ovat olleet tarpeellisia ja että vaadittu määrä on asian laatuun ja laajuuteen nähden kohtuullinen. Ostajien oikeudenkäyntikuluvaatimus hovioikeudessa on ollut käräjäoikeusvaihetta suurempi. Asian käsittelyn yhteydessä ei ole ilmennyt sellaisia seikkoja, joiden perusteella suurempi oikeudenkäyntikulujen määrä muutoksenhaussa tulisi katsoa perustelluksi. Hovioikeus pitää kohtuullisena ostajien oikeudenkäyntikulujen määränä hovioikeudessa 15.000 euroa.

Asian lopputulos huomioon ottaen myyjät ovat velvolliset korvaamaan ostajien oikeudenkäyntikuluista sekä käräjäoikeudessa että hovioikeudessa kohtuulliseksi harkitut kaksi kolmasosaa. Myyjät on näin ollen velvoitettava suorittamaan ostajille korvaukseksi oikeudenkäyntikuluista käräjäoikeuden osalta 14.216,30 euroa ja hovioikeuden osalta 10.000 euroa.

Tuxxxiolauselma
Muutokset käräjäoikeuden Tuxxxioon:

Anita Msen ja Tuxxxo Msen yhteisvastuullisesti Roger Fille ja Satu Kselle yhteisesti maksettavaksi Tuxxxittu hinnanalennus korotetaan 26.300 euroksi käräjäoikeuden määräämine tuottoja viivästyskorkoineen.

Anita ja Tuxxxo Mnen velvoitetaan yhteisvastuullisesti suorittamaan Roger Fille ja Satu Kselle yhteisesti kiinteistön virheeseen perustuvana vahingonkorvauksena 4.240 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 12.6.2014 lukien.

Anita ja Tuxxxo Mnen velvoitetaan yhteisvastuullisesti suorittamaan Roger Fille ja Satu Kselle yhteisesti korvaukseksi oikeudenkäyntikuluista käräjäoikeudessa 14.216,30 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua hovioikeuden Tuxxxion antamispäivästä lukien.

Muilta osin käräjäoikeuden Tuxxxiota ei muuteta.

Anita ja Tuxxxo Mnen velvoitetaan yhteisvastuullisesti suorittamaan Roger Fille ja Satu Kselle yhteisesti korvaukseksi oikeudenkäyntikuluista hovioikeudessa 10.000 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua hovioikeuden Tuxxxion antamispäivästä lukien.

Muutoksenhaku

Muutosta tähän ratkaisuun saadaan hakea korkeimmalta oikeudelta valittamalla vain, jos korkein oikeus niillä erityisillä perusteilla, jotka ilmenevät oheisesta valitusosoituksesta, myöntää valitusluvan.

Valitusosoituksessa tarkoitettu määräaika valitusluvan pyytämiseen ja valituksen tekemiseen päättyy 2.5.2017.

Helsingin hovioikeuden puolesta:

Asian ovat ratkaisseet: hovioikeudenneuvos Elisabeth B.
hovioikeudenneuvos Leena J. hovioikeudenneuvos Mirjami P.

Valmistelija: hovioikeuden esittelijä Laura T. Ratkaisu on yksimielinen.


VANTAAN KÄRÄJÄOIKEUS
Osasto 3/PIR

Käräjätuomari Timo P. Käräjätuomari Johanna H. Käräjänotaari Kerttu R.

1
Tuomio 15/15086
Annettu kansliassa

18.9.2015 L14/7616


Kantaja

F, Roger
K, Satu

Vastaaja
Mnen, Anita
Mnen, Tuxxxo

Asia
Kiinteistön virhe tm. sopimusrikkomus

Vireille 2.6.2014

RIIDATTOMAT SEIKAT


1. Roger F ja Satu K ovat ostaneet 22.11.2012 allekirjoitetulla kauppakirjalla Anita ja Tuxxxo Mselta osoitteessa xxx Helsinki, sijaitsevan kiinteistön (kiinteistötunnus xxxx) rakennuksineen. Osapuolten sopima kauppahinta on ollut 245.000 euroa. Osoitteesta huolimatta kiinteistö sijaitsee Vantaalla.

2. Kauppakirjan kohdassa 2.6 on todettu, että rakennukset ovat hyvässä kunnossa.

3. Kauppakirjan kohdassa 3.9 on todettu, että ostaja on suorittanut kiinteistöllä katselmuksen 15.11.2012. Ostaja on tällöin tarkastanut kiinteistön rajat ja sen alueen sekä kiinteistöllä sijaitsevat rakennukset. Ostaja on katselmuksessa todennut kaupan kohteen vastaavan siitä esitettyjä asiakirjoja ja annettuja tietoja.

4. Kauppakirjan kohdassa 3.11 on todettu, että ostaja on ennen kaupan tekemistä tutustunut seuraaviin asiakirjoihin:

- lainhuutorekisterin ote
- rasitustodistus
- kiinteistörekisteriote ja kiinteistörekisterikartta
- rakennusten rakennuslupapiirustukset
- asuinrakennuksen pohjapiirros
- myyntiesite
- Valvoteam Oy:n 20.11.2012 päivätty kuntotarkastus koskien asuinrakennusta

5. Myyntiesitteen mukaan talon käyttöönottovuosi on 1940 ja sitä on peruskorjattu vuosina 93 96. Kohdassa tehdyt korjaukset on kerrottu, että putket on uusittu -93, ikkunat on uusittu 93, keittiö ja pesutilat on uusittu -12.

6. Vastaajat Anita ja Tuxxxo Mnen ovat ostaneet kyseisen kiinteistön vuonna 1992.

7. Vesikatto on uusittu Msten omistusaikana vuonna 1997.

8. Rakennukseen on rakennettu lisäsiipi Msten omistusaikana.

9. Tuxxxo Mnen on ammatiltaan kirvesmies.

KANNE

Vaatimukset
Kantajat Roger F ja Satu K ovat vaatineet, että käräjäoikeus velvoittaa Anita ja Tuxxxo Msen suorittamaan hinnanalennusta

1) vesikaton osalta 15.407,90 euroa

2) välipohjan osalta 11.300 euroa

3) tuulikaapin lämmöneristetöiden osalta 6.275 euroa ja

4) alapohjan osalta 3.660 euroa eli hinnanalennusta kohdissa 1 4 yhteensä 36.6342,90 euroa laillisine korkoineen,

5) kahden kuntotarkastuksen kulut 1.137,50 euroa

6) lämpökuvaus 434 euroa

7) välipohjan väliaikainen tuenta 1.381,66 euroa

8) vesikaton korjauksen suunnittelu ja valvonta 3.720 euroa

9) välipohjan ja alapohjan kunnon tutkimisesta 1.507,84 euroa

eli vahingonkorvausta kohdissa 5 9 yhteensä 8.181 euroa laillisine korkoineen.

1O) vahingonkorvauksena asumishaitasta aiheutuva vahinko kuudelta (6) kuukaudelta yhteensä 2.340 euroa laillisine viivästyskorkoineen ja eli vahingonkorvausta kohdissa 5 10 yhteensä 10.521 euroa laillisine korkoineen.

11) korvauksena oikeudenkäyntikuluista 21.324,44 euroa laillisine viivästyskorkoineen siitä päivästä lukien kun Tuxxxion antamisesta on kulunut kuukausi.

Kanteen perusteet

Yleistä

Kantaja on tavanomaista huolellisuutta noudattaen selvittänyt kaupan kohteen kunnon ennen kaupantekoa ja täyttänyt ostajalta edellytettävän selonottovelvollisuuden käymällä kiinteistöllä kahdesti sekä tutustumalla kiinteistöä koskeviin asiakirjoihin.

Kaupan jälkeen on ilmennyt, ettei kaupan kohde vastaa sitä, mistä osapuolet ovat sopineet 22.11.2012 päivätyssä kauppakirjassa.
Kiinteistöllä sijaitsevassa rakennuksessa on kaupan jälkeen ilmennyt virheitä, jotka eivät käyneet ilmi myyjien laadituttamasta asiantuntijalausunnosta 17.11.2012 tai muutoinkaan. Kiinteistöllä sijaitseva rakennus ei ole ollut sellaisessa kunnossa kuin ostajat saattoivat myyjien teettämän asiantuntijalausunnon, myyjien kaupan kohteesta antamien tietojen sekä kauppahinnan perusteella olettaa. Kaupan kohde ei siten vastaa sitä, mistä osapuolten voidaan katsoa sopineen, ja kiinteistössä on näin ollen ainakin maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 1 kohdassa tarkoitettu laatuvirhe, sekä mahdollisesti MK 2:17 tarkoittama tiedonantovirhe. Virheet ovat olleet rakennuksessa jo kaupantekohetkellä.


Tiedonantovirhe

Kiinteistöstä kaupantekohetkellä annetut tiedot ovat olleet virheellisiä, ja ostajat pitävät todennäköisenä, että myyjät ovat syyllistyneet tiedonantovirheeseen, sillä myyjät ovat asuneet kaupan kohteessa useita vuosia. Ostajat katsovat myös, että myyjien on täytynyt tulla tietoiseksi rakennuksen alapohjan sekä katon kunnosta, koska myyjät ovat tehneet molemmissa kohteissa korjauksia. Lisäksi myyjien on tullut havaita, että vesikate vuotaa. Lisäksi kantajat pitävät selvänä, että myyjät ovat olleet tietoisia asunnon vetoisuudesta ja kylmyydestä.

Ostajat eivät ole tavanomaisessa tarkastuksessa voineet havaita rakennuksen rakenteissa olleita vaurioita, koska niitä ei ole voinut tutkia rakenteita avaamatta, eikä ostajalla ole MK 2:22 mukaan velvollisuutta ilman erityistä syytä tarkistaa myyjän kiinteistöstä antamien tietojen paikkansapitävyyttä eikä ulottaa tarkastusta seikkoihin, joiden selvittäminen edellyttää teknisiä tai muita tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä.

Arvioitaessa ostajan selonottovelvollisuuden laajuutta tulee huomioida, että myyjän tiedonantovelvollisuus on huomattavasti laajempi kuin ostajan selonottovelvollisuus. Myyjällä on velvollisuus ilmoittaa tyypillisistä laatuvirhepuutteellisuuksista ostajalle (MK 2:17.1 3 kohta). Jos myyjä on tahallaan tai törkeästä huolimattomuudesta salannut jonkin seikan tai antanut sitä koskien puutteellisia tietoja, myyjä vastaa virheestä, vaikka ostaja olisi laiminlyönyt tarkastusvelvollisuutensa.

17.11.2012 suoritetun katselmuksen pohjalta Valvoteam Oy:n rakennusinsinööri Samuli Suoxxxn laatima asiantuntijalausunto kaupan kohteesta on monilta osin ilmeisen virheellinen sekä puutteellinen.
Edellä sanotusta johtuen ostajalla on MK 2:31 mukainen oikeus hinnanalennukseen sekä MK 2:32 mukainen oikeus vahingonkorvaukseen.


Kiinteistön virhe



Rakennuksen vanhempi osa on käyttöönotettu 1940 ja taloa on myöhemmin vuosina 1993-1996 kauttaaltaan peruskorjattu sekä laajennettu rakentamalla siihen lisäosa. Ostajien käsityksen mukaan kauppahinta 245.000 euroa vastaa vähintäänkin alueen yleistä hintatasoa rakennuksen ikä huomioiden.

Ostajien havaittua, että asuinrakennuksen kuistille valui vettä vesikatteen läpi, ostajat tilasivat vesikatteen kuntotarkastuksen Vantaan Monitoimi Ky:ltä. Vantaan Monitoimi Ky:n lukuun toimineen asuntokaupan kuntotarkastajan, rakennusinsinööri Jarmo Haaxxxdon, 25.7.2013 päivätyssä lausunnossa koskien vesikatteen tarkastusta todetaan, että "vesikate on monilta osin asennettu väärin, jolloin korjaustoimet eivät tule enää kysymykseen. Kate on uusittava kokonaan sekä tehtävä määräysten sekä ohjeiden mukaisesti". Kohteen markkinoinnissa annetuissa tiedoissa ilmoitetaan mm., että kohteen tekninen käyttökunto on hyvä, ja Valvoteamin asiantuntijalausunnossa todetaan, että katto on "hyvässä kunnossa", ja "mitään vuotoja ei ole havaittavissa". Tältä osin on selvää, että kaupan kohde ei vastaa sovittua, sillä maakaaren 2:20
§:n mukaan myyjä vastaa myös tämän puolesta toimineen antamista tiedoista sekä tiedonantovelvollisuuden laiminlyönnistä.

Ostajat ovat tarkastaneet katon samassa yhteydessä kun Valvoteam Oy on antanut rakennuksen kunnosta asiantuntijalausunnon. Ostajat ovat perustellusti luottaneet myyjien käyttämän asiantuntijan laatimaan asiantuntijalausuntoon katon teknisestä käyttökunnosta, eivätkä näin ollen ole voineet päätellä silmämääräisesti havaittavien virheellisyyksien merkitystä.

Katon puutteellisuuden sekä muiden havaittujen virheellisyyksien johdosta ostajat tilasivat Vantaan Monitoimi Ky:ltä myös kuntotarkastuksen rakennuksesta määrätyiltä osin. Tarkastuksen pohjalta laaditusta raportista ilmenee, että rakennus on katon lisäksi monilta muiltakin osilta siten virheellinen, että kaupan kohde ei vastaa sovittua. Raportissa esitetyistä rakennuksen puutteista ja virheistä ei ole ennen kaupan tekoa informoitu ostajaa eivätkä ne käy ilmi Valvoteamin laatimasta asiantuntijalausunnosta.

Lisäksi ostajat teettivät lämpökuvauksen 17.4.2014 kaupan kohteessa havaittuaan kaupanteon jälkeen rakennuksen kylmäksi ja vetoisaksi.

Vantaan Monitoimi Ky:n ja TR-Lämpökuvaus Oy:n laatimista lausunnoista ilmenneet kaupan kohdetta rasittavat virheet olivat seuraavat:

Perustukset, alapohja ja rakennuksen vierusta:

1. Osa vanhan puolen tukipilareiden alapäistä on haurastunut ja kastunut, ja niiden osalta tulee tehdä tulevaisuudessa korjaustöitä

2. Laajennusosan alapohjan alapinnassa olevat tuulensuojalevyt ovat osittain rikki ja levyt eivät ole kohdakkain. Lisäksi eristeet ovat huonosti asennetut. Alapohjan tuuletuslevyt ja eristeet on korjattava.

3. Viemäriputkien kannakoinnissa tulisi käyttää ainoastaan viemäriputkille tarkoitettuja kannakkeita, jotka ympäröivät putken kokonaan.

Kanteen vaatimuskohta 4 koskee tässä mainittuja kohtia 1 3. Ulkoseinä ja julkisivu ja vetoisuus
4. Ulkoseinien alapäästä puuttuu osaksi suojaus eristeelle.

5. Lämpökuvausraportin mukaan rakennuksen lattialämpötila kaikissa kuvatuissa kohteissa oli luokiteltu tasoltaan heikoksi.

6. Vantaan Monitoimi Ky:n kuntotarkastusraportista kävi myös ilmi, että olohuoneen katto on painunut noin 50 mm, minkä johdosta yläkerran lattiassa on notkelma em. kohdalla. Ostajat ovat tilanneet laajemman tutkimuksen sen selvittämiseksi, miten vakavasta virheestä asiassa on kyse. PT-Suunnittelupalvelu / RI Petteri Tuxxxi on antanut lausunnon 23.6.2014. Tuon lausunnon mukaan virheen korjauskustannukset ovat tämän virhekohdan osalta noin 13.000 euroa.

Kaikki yllä mainitut rakennusta rasittavat virheet ovat laadultaan sellaisia, että maallikon asemassa oleva ostaja ei ole voinut havaita niitä kaupan kohteen tarkastuksessa varsinkaan, kun myyjien lukuun toiminut asiantuntija on antanut rakennuksen kunnosta asiantuntijalausunnon, jossa puutteellisuuksia ei ole joko lainkaan havaittu tai niiden merkitys on arvioitu virheellisesti. Myöskään myyjät eivät ole huomauttaneet erikseen sellaisista havaitsemistaan seikoista, joista heidän olisi tullut huomauttaa kaupanteon yhteydessä. Kantajilla ei ole rakennusalan koulutusta eikä kokemusta.

Kun vastaajat vetoavat rakennuksen ikään, on huomattava, että kanteen vaatimukset kohdistuvat kaikilta osin sellaisiin virheisiin, jotka ovat rakennuksen 1990-luvulla uusituissa tai muutetuissa osissa tai laajennusosassa.


Vaatimusten määrästä

Asumishaitta

Hinnanalennusvaatimus kanteen kohdissa 2 4 perustuu arvioon, samoin vahingonkorvausvaatimus kohdassa 11. Kanteen kohdat 1 ja 6 10 perustuvat toteutuneisiin kustannuksiin.

Kohdassa 1 hinnanalennusta vaaditaan 70 % toteutuneista korjauskustannuksista. Vaatimuksesta on vähennetty kiinteistölle aiheutuva arvonnousu.

Kantaja on ilmoittanut vastaajille kunnostussuunnitelmansa, sekä pyytänyt heitä osallistumaan katselmukseen, jotta rakennuksen kunnostustarpeesta sekä sopimuksenmukaisuudesta saadaan luotettava ja objektiivinen arvio. Ostajat ovat myös pyytäneet vastapuolia ilmoittamaan kantansa korjausten toteuttamistavasta, jotta vastapuolet saavat tilaisuuden lausua korjauskustannuksista sekä valvoa, että kustannukset toimitetaan tarkoituksenmukaisesti ja tarpeettomia kustannuksia välttäen.

Valvoteam Oy:n toimitusjohtaja on ollut paikalla välipohjaa koskevassa katselmuksessa ja hän on yhtynyt käsitykseen välipohjan väliaikaisen tuennan tarpeellisuudesta.

Selvyyden vuoksi todetaan, että sellaiset korjaustyöt, joiden seurauksena ostajat saavat tasonparannusta, toteutetaan kantajan omalla kustannuksella. Kanteessa vaaditut summat sisältävät siis ainoastaan sellaiset työt, joista myyjien on katsottava vastaavan joko hinnanalennuksena tai vahingonkorvauksena.

Ottaen huomioon tehtävien korjaustöiden laajuus korjaustyöt aiheuttavat kantajille asumishaittaa. Asumishaitan määrä on ostajien arvioin mukaan 30 % alueen käyvästä vuokratasosta vastaavanlaisissa rakennuksissa.

Alueen yleisen vuokratason ja sopimuksenmukaisen kaupan kohteen ominaisuudet huomioon ottaen käypänä vuokratasona on pidettävä 1.300 euroa kuukaudessa. Vaatimus asumishaitasta on siten 390 euroa kuukaudessa ja korjaustöiden kestoksi on arvioitu 6 kuukautta.


VASTAUKSET

Vaatimukset
Anita ja Tuxxxo Mnen ovat kiistäneet kanteen ja vaatineet, että se hylätään.

Mset ovat vaatineet, että kantajat velvoitetaan korvaamaan heidän oikeudenkäyntikulunsa mukaan lukien asianosaiskulut 19.037 eurolla korkolain mukaisine korkoineen siitä lukien, kun on kulunut kuukausi ratkaisupäivästä.


Vastauksen perusteet

Kiistämisen perusteet

Vastaajat kiistävät jyrkästi salanneensa mitään rakennuksen ominaisuuksista tai virheistä. Vastaajat olivat teettäneet talosta perusteellisen kuntotutkimuksen, minkä raportti oli annettu kantajille. Kaikki taloa koskevat käytettävissä olevat tiedot, muun muassa rakentamisvuosi, oli annettu kantajille. Ostajat olivat tutustuneet Samuli SuoxxxnNalvoteam Oy laatimaan kuntotarkastusraporttiin. Lisäksi ostaja F oli yhdessä Suoxxxn kanssa tutkinut talon läpikotaisin ja tarkastanut myös talon alapohjan ja katon katolla käyden. Lunta ei katolla ollut, vaan koko katto oli helposti tarkastettavissa.

Ostajilla ei ole oikeutta vedota virheisiin, jotka ovat olleet nähtävissä paikan päällä ja Suoxxxn raportissa.

Siltä osin kuin Msilta vaaditaan kanteessa vahingonkorvausta nämä toteavat, että heillä ei ole ollut tuottamusta.


Kanteen virhelistasta

Katto

Suoxxxn raportissa mainitaan kattopellityksessä olevat puutteet, Raportissa on lisäksi selkeät valokuvat ongelmakohdista, joissa katon harjapelti ei ulotu savupiippuun saakka, vaan sen ja pellin väliin on jäänyt selvä avoin kohta. Tarkastelija ei voi olla tätä huomaamatta ja päättelemättä, että tuosta sadevesi pääsee läpi, vaikka ei olisikaan rakennusalan asiantuntija. Kun peltikaton alla kuitenkin on vanha huopakate, jonka päälle peltikatto on lisätty, rakenteisiin ei vesi liene pahemmin päässyt. Samoin Suoxxxn raportissa todetaan valokuvien kanssa pellin olevan osittain liian lyhyt alusräystäsrakenteeseen nähden.
Molemmat kattopellityksen virheet ovat olleet selvästi nähtävissä, samoin kuin myös se, että kattopeltiä oli muutamassa paikassa jatkettu kattopeltipaloilla, mikä sinänsä ei ole kovin esteettistä.

Maakaaren 2 luvun 22 §:n mukaan ostaja ei saa laatuvirheenä vedota seikkaan, joka on havaittu tai olisi voitu tai pitänyt havaita kiinteistön tarkastuksessa ennen kaupan tekemistä. Kuvien näyttämät virheet olisi ostajan ainakin pitänyt ymmärtää sellaisiksi. Tämän mukaisesti ei ostajilla ole oikeutta vedota peltikaton nähtävillä oleviin virheisiin.

Näiden virheiden vuoksi ei ole tarpeen uusia koko kattoa, vaan virhekohdat pystyy korjaamaan paikallisesti.

Perustukset, alapohja ja rakennuksen vierusta

1. Vanhan osan tukipilareiden alapäät

Haurastumista ja kosteutta, tulevaisuudessa korjaustöitä. Tältä osin ei voida luonnollisestikaan vaatia mitään, kun otetaan huomioon

rakennuksen ikä, yli 70 vuotta. Perustukset ja alapohja oli Suoxxxn mukaan ostaja Fin kanssa katsastettu, joten siellä nähtyjen vikojen perusteella on puhevalta menetetty. Suoxxxn ottamista kuvistakin ilmenee mm. yhden tukiparrun alapään kosteus.

2. Laajennusosan alapohjan tuuletuslevyjen ja eristeiden kunto ja asennusten virheet

Samoin nämä viat olivat nähtävillä ja Suoxxxn mukaan yhteistarkastuksessa nähtykin, Puhevalta niiltäkin osin menetetty. Kuvassa on tällainen suojaamattomaksi jäänyt eristelevy nähtävillä.
3. Viemäriputkien asennuskannattimien laatu.

Näissä on noudatettu rakennusaikaisia menetelmiä ja tarvikkeita. Rakennuksen liittyessä yleiseen vesijohtoon ja viemäriin 1993 putkistot liitoksineen ja kannattimineen on tarkastettu ja hyväksytty.

Ulkoseinät ja vetoisuus

Välikaton painuminen

Ilmeisesti eristesuojauksen mahdollinen puuttuminen jostain kohdin on ollut nähtävillä. Lisäksi vastaajat vetoavat myös rakennuksen ikään. Ei sota-aikana rakennetulta, siis kaupanteon aikaan jo 72 vuotta vanhalta puutalolta voida olettaakaan lattialämpötilan oleva nykyrakenteiden edellyttämää tasoa.


Msten ostaessa talon vuonna 1992 siinä oli yläkerran raput ja niiden ylösmenoaukko samalla paikalla kuin nytkin. Mset ainoastaan rakensivat vanhojen rappujen tilalle uudet, he eivät tehneet rappuaukolle mitään. Mnen oli remonttinsa yhteydessä purkanut alakerrasta yhden lyhyen kevyen, ei-kantavan väliseinän pätkän, mistä ei myöskään ole voinut seurata mitään rakenteiden heikentymistä.

Katon painuminen on voinut johtua mistä alkuperäisestä rakenteesta tahansa, mutta ainakin talon ikä, mikä oli Msen sitä myydessä jo yli 72 vuotta, on.varmasti aiheuttanut katon väsymistä. Tuon ikäisissä taloissa tällainen ilmiö ei ole mitenkään harvinainen. Mset eivät ole sitä havainneet eivätkä ainakaan ole osanneet kiinnittää siihen huomiota, kun mittakepin kanssa ei tuon ikäistä taloa kannata ryhtyä mittailemaan. Kallistuksia ja vääntymiä on vanhoissa puurakenteissa luonnostaan.

Yläkerran lattiassa on ollut kallistusta. Jos painuminen katsotaan hyvitettäväksi viaksi, kysymyksessä on joka tapauksessa salainen virhe.Myyjät sekä ostajat ovat olleet tietoisia siitä, että yläkerran lattiassa on ollut kallistusta, koska asia on todettu Suoxxxn raportissa.

Tuo vika on korjattavissa yksinkertaisin keinoin, tukemalla kyseinen katon kohta rappuaukon kulmassa 10 x 10 cm:n puutolpalla, joka alapäästään nojaa joko lattiaan, tai jos sen ei katsota olevan riittävän vahva, lattian läpi sen alla olevaan kallioon. Sen pystyy kaksikirvesmiestä tekemään helposti päivässä, ilman insinööritoimiston tekemiä laskelmia tai muita tutkimuksia.

Siinä tapauksessa, että painauma katsotaan viaksi, Mset myöntävät sen hinnanalennusvaikutukseksi enintään 2.000 euroa. Painauma on ollut niin vähäinen, että se ei sinänsä oikeuta hinnanalennukseen.


Vaatimusten määrästä


Vaatimukset kiistetään myös määrältään.

Hinnanalennusta ei voida vaatia suoraan suunniteltujen korjauskustannusten mukaan. Maakaaren 2:31 mukaan hinnanalennus määritellään vertaamalla kauppahintaa virheellisen talon arvoon.
Varsinkin uudempien talojen kohdalla usein toki otetaan jonkinlaiseksi perustaksi korjauskustannukset, mutta ei sellaisinaan, koska korjauksissa on seurauksena lähes aina talon arvon lisäys verrattuna kaupantekohetken arvoon.

Tämän ikäisissä taloissa ei korjauskustannuksilla ole juuri minkäänlaista arvoa hinnanalennuksen laskemisessa.

Vanhoissa taloissa vikoja on verrattava muiden saman ikäisten talojen kuntoon ja pohdittava, mikä on poikkeaman merkitys talon käytettävyydelle.

Kantajan vaatimuksissa ei ole otettu huomioon talon ikää. Vaatimukset ovat määriltään aivan väärää suuruusluokkaa. Suunniteltujen korjausten tuloksena olisi aivan toisenlainen, nykyaikaisin rakentein ja varustein oleva talo, kuin mistä kauppakirjassa oli sovittu.

Kantajien väite, että kaikki viat olisivat Msten uusimissa tai lisäämissä osissa, ei pidä paikkaansa. Kantajien syytöksiä kohdistuu myös alkuperärakenteisiin.


Vahingonkorvauksesta

Vahingonkorvauksen edellytyksenä on myyjien tuottamus. Myyjät ovat vilpittömässä mielessä teettäneet talosta kuntotarkastuksen.
Tarkastuksessa on todettu suurin piirtein kaikki kanneperusteina olevat viat. Jos ostajat eivät ole kiinnittäneet tarkastuslausuntoon riittävästi huomiota, se on heidän laiminlyöntinsä.

Selvittely-, suunnitteluja valvontakuluja ei voida periaatteessakaan vaatia myyjiltä vahingonkorvauksena. Ne kiistetään perusteiltaan ja määriltään, samoin kuin asumishaitasta vaadittu korvaus.

RIIDANALAISET SEIKAT

1. Onko asuinrakennuksessa tarpeellista tai välttämätöntä tehdä (kaikki) ne korjaukset, joista kanteessa kerrotaan.

2. Siltä osin kuin asuinrakennuksessa on korjaustarve, onko kysymys kaupan kohteessa olevasta virheestä ottaen huomioon, että talo on rakennettu vuonna 1940.

3. Siltä osin kuin asuinrakennuksessa on korjaustarve, onko kysymys kaupan kohteessa olevasta virheestä ottaen huomioon, mitä ostajat ovat voineet itse ennen kauppaa havaita katselmuksessa tai Suxxxan raportista.

4. Ovatko myyjät salanneet tiedossaan olevia rakennusta koskevia seikkoja.

5. Onko Suxxxa voinut niillä menetelmillä, mitä hän käyttänyt, havaita (kaikki) rakennuksessa myöhemmin havaitut seikat.

6. Mahdollisen hinnanalennuksen ja vahingonkorvauksen määrä.

TODISTELU

Kirjamset todisteet

Kantajat

K1. Kiinteistön 22.11.2012 päivätty kauppakirja Teema: kaupan ehdot

K2. Myyntiesite kaupan kohteesta Teema: kaupan kohteesta annetut tiedot

K3. Valvoteam Oy:n 17.11.2012 päivätty asiantuntijalausunto Teema: kaupan kohteesta annetut tiedot

K4. Vantaan Monitoimi Ky:n kuntotarkastusraportti 25.7.2013 Teema: Kaupan kohteen virhe

K5. Vantaan Monitoimi Ky:n kuntotarkastusraportti 17.12.2013 Teema: kaupan kohteen virhe

K6. Tr-LämpökuvausOy:n lämpökuvamittausraportti 17.4.2014 Teema: Kaupan kohteen virhe

K7. Reklamaatio 11.11.2013 myyjille Teema: reklamaatio

K9. Lausunto omakotitalon välipohjan rakenteista 23.6.2014 / RI Petteri Tuxxxi
Teema: yläkerran lattian notkelma, virheen vakavuus, virheen korjauskustannukset

K10. PT-Suunnittelupalvelun lausunto 2.4.2015
Teema: Alapohjan ja eteisen/tuulikaapin korjaustarve, kustannusten määrä

K11. JärkiSaneeraus Oy:n lasku Teema: Vesikaton korjauskustannukset


K12. Vantaan Monitoimi Ky:n kaksi kuntotarkastuslaskua Teema: tarkastuskustannukset

K13. TR-Lämpökuvaus Oy:n lasku Teema: Lämpökuvauksen kustannukset

K14. Tammi Talot Oy:n lasku
Teema: Välipohjan väliaikaisen tuennan kustannukset

K15. Sture-holvi Oy:n lasku
Teema: Vesikaton suunnittelun ja toteutuksen valvonnan kustannukset

K16. Petri Tuxxxen sähköposti 2.4.2015
Teema: Välipohjaa, tuulikaappia ja alapohjaa koskevien tarkastusten kustannukset

K17. Pöytäkirja katselmuksesta 8.8.2014
Teema: Christian Ö.n osallistuminen katselmukseen ja arviot

K18. Sähköposti Christian Ötttttttlle 8.8.2014
Teema: Christian Ö.n osallistuminen katselmukseen ja arviot


Vastaajat

M1. Valvoteam Oy:n / Samuli Suoxxxn lausunto (Työmaapöytäkirja) 17.11.2012 (::: kantajan todiste K3)
Todistusteema: Viat ostajan nähtävissä, osoitettu lausunnossa, tietoisuus vioista ennen kauppaa, ei voi vedota virheisiin

M2. Vantaan kaupunki, kiinteistön vesi-ja viemärilaitteistojen katselmuspöytäkirja 7.9.1999
Todistusteema: Putkistojen liitokset ja muut elementit hyväksytty, ei rakentamisen aikalaisvirhettä

M3. Vantaan kaupunki, rakennusvalvonta, loppukatselmuspöytäkirja 21.10.1999
Todistusteema: Putkistojen liitokset ja muut elementit hyväksytty, ei rakentamisen aikalaisvirhettä

Henkilötodistelu

Kantajat

K1. Kantaja Roger F todistelutarkoituksessa
Teema: myyjän kiinteistön rakennuksesta antamat tiedot; virheen laatu, havaitseminen, selvittäminen ja korjaaminen sekä korjauskustannukset ja asumishaitan määrä

K2. Kantaja Satu Maarit K todistelutarkoituksessa
Teema: myyjän kiinteistön rakennuksesta antamat tiedot; virheen laatu, havaitseminen, selvittäminen ja korjaaminen sekä korjauskustannukset ja asumishaitan määrä

K3. Todistaja RI Pentti Haxxxnen, TR-Lämpökuvaus Oy
Teema: Virhe kaupan kohteess

K4. Todistaja RI Jarmo Haaxxxto, Vantaan Monitoimi Ky Teema: Virheen laatu'"

K5. Todistaja RI Jouni Hixxxnen, Sture-Holvi Oy
Teema: Katon virheellisyys ja välttämättömät korjaukset; tasonparannus korjaustoimien johdosta, yläkerran lattian notkelma, virheen vakavuus, virheen korjauskustannukset. Alapohja ja lämpövuodot.

K6. Todistaja RI Petteri Tuxxxi
Teema: yläkerran lattian notkelma, virheen vakavuus, virheen korjauskustannukset. Alapohja ja lämpövuodot.

K7: Todistaja Samuli Suoxxx (= M1 ja V2)
Todistusteema: Ostajan tarkastustoimet, kaikki virheet nähtävillä, osoitettu paikalla ja lausunnossa, ostajan puhevalta menetetty; korjaustointen tarkoituksenmukainen suoritus ja kustannusmerkitys

Vastaajat

M1. Vastaaja Tuxxxo Mnen todistelutarkoituksessa Todistusteema: Kaupan synty, ostajalle annetut tiedot, ostajan tarkastustoimet, kaikki virheet nähtävillä, ostajan puhevalta menetetty, myyjä ei ole salannut mitään, ei tuottamusta

M2. Todistaja Samuli Suoxxx (= K7 ja V1)
Todistusteema: Ostajan tarkastustoimet, kaikki virheet nähtävillä, osoitettu paikalla ja lausunnossa, ostajan puhevalta menetetty; korjaustointen tarkoituksenmukainen suoritus ja kustannusmerkitys

M3. Todistaja kiinteistönvälittäjä Maria Vexxxki Todistusteema: Kaupan synty, ostajalle annetut tiedot, ostajan tarkastustoimet

KÄRÄJÄOIKEUDEN RATKAISU

Vesikatto

Valvoteam Oy:n kuntotarkastuksen (K 3) mukaan rakennuksesta puuttuu yksi sadevesisyöksy. Vesikaton osalta mainitaan, että katto on hyvässä kunnossa ja että harjapeltiä ei ole viety aivan piippuun kiinni. Lisäksi todetaan, että vuotoja ei ole havaittavissa ja että asukkaan kertoman mukaan peltikate on rakennettu vanhan huopakatteen päälle. Räystään osalta mainitaan, että pelti saisi olla vähän pidemmällä ja että se on korjattavissa peltilistalla. Tarkastuslausuntoon sisältyy valokuvia katosta muun muassa katon ja räystään osalta. Kiinteistönvälitysyhtiö oli tilannut Valvoteam Oy:ltä tarkastuksen myyjän lukuun.

Vantaan Monitoimi Ky:n kuntotarkastusraportin (K 4) mukaan vesikatteen alareuna on joissakin paikoissa liiaksi yli räystäslaudan ja toisaalta taas vajaa, kuistin toiselta lappeelta puuttuu vesikouru/syöksy. Lisäksi katteen sivuttaislimitykset ovat osittain auki, katon sisäjiiri/taite vuotaa sen ollessa väärin tehty, harjapellin alta puuttuu muototiiviste sekä harjapellin ja piipun välissä on reikä. Raportin mukaan vesikate on asennettu monelta osin väärin, jolloin korjaustoimet eivät tule enää kyseeseen vaan kate on uusittava kokonaan. Kuistin ullakkotilassa oli havaittu vuotojälkiä.

Vesikate on uusittu kantajien toimesta, mistä on aiheutunut heille 21.540 euron kustannus (K 11).

IF oli käynyt kiinteistöllä yleisellä näytöllä ja osallistunut Suoxxxn toimesta tehtyyn kuntotarkastukseen. Mnen ei ollut kertonut kiinteistöstä mitään kielteistä. F oli itse käynyt tikkaiden yläpäässä seuraamassa katon tarkastusta ja hän oli luottanut Suoxxxn kantaan katon kunnosta, kun tämä oli ilmoittanut katon olevan hyvässä kunnossa. F ei ollut esittänyt kysymyksiä tarkastuksessa Suoxxxlle, koska Filla ei ole teknistä osaamista. Mnen oli luvannut ennen kauppaa korjata harjapellin aukon. Kun kuistille oli keväällä tullut vettä, oli asiaa ryhdytty tutkimaan.

Ksen mukaan hänellä tai Filla ei ole rakennusalan kokemusta. K oli käynyt kiinteistöllä asuntonäytössä ja Suoxxxn kuntotarkastuksessa. K oli tutustunut kuntotarkastuksen kuviin ja Misen oli pitänyt korjata pellitys piipun luona.

Msen mukaan hän on on koulutukseltaan huonekalupuuseppä ja tehnyt kirvesmiehen töitä. Mnen oli tehnyt itse vesikaton muuten, mutta pihan puolen oli tehnyt ulkopuolinen. Katto ei ole Msen asumisaikana vuotanut eikä Mnen muista, oliko hän luvannut korjata piipun juuren pellityksen. Mikäli kuistin katolta ei poisteta lumia, voi sulamisvesi jäätyä ja tämän jälkeen päästä rakenteisiin. Mnen ei muista, oliko F käynyt katolla saakka, jossa Mnen ei itse käynyt, koska ei pysty kiipeämään.

Haaxxxto on laatinut Vantaan Monitoimi Ky:n vesikatteen tarkastusta koskevan lausunnon (K 4), joka vastaa hänen havaintojaan.
Vesikatteessa oli käytetty paljon tiivistysmassaa, millä yleensä yritetään peittää virheitä. Vesikate ei ollut täyttänyt hyvän rakennustavan vaatimuksia eikä sen vuotaminen ollut yllätys. Kuistin ullakkotilan vuotojäljet olivat todennäköisesti olleet aika kuivia, mutta kyseessä ei ole ollut aivan pieni vuoto.

Hixxxsen yritys Sture-Holvi Oy oli laatinut vesikatteen korjausselosteen, kilpailuttanut korjauksen ja suorittanut työn valvonnan. Vesikate oli ollut monikerroksinen, jossa oli tapahtunut sulamisia ja jäätymisiä ja vesikatteen uusiminen kokonaan oli ollut perusteltua. Hixxxnen oli käynyt kohteessa kaksi kertaa ja hänen havaintojensa mukaan katto ei ollut hyvässä kunnossa. Mikäli vesikatteen päälle muodostuu jääpatja, voi vesi päästä lauhalla säällä katteen alle ja muodostaa paineellisia vuotoja. Vuotoja on voinut teoreettisesti aiheutua tästä tai rankkasateesta. Peltikatteen alla olevasta huopakatteesta on hyötyä, jos huopakerrokset ovat uutta vastaavia. Mikäli huopa on kovettunutta, voi huovan päälle päässyt vesi päästä rakenteisiin.

Suoxxxn mukaan tarkastusprosessissa pyritään kertakäyntiin ja kohteessa oli mennyt enintään kaksi tuntia. Suoxxxn laatima raportti vastaa hänen havaintojaan. Tarkastusprosessissa pyritään siihen, että kohteeseen tutustutaan osallistujien toimesta ja keskustellaan. Myöstässä tarkastuksessa kantajat olivat kysyneet jotain vastaajalta. Suoxxxn mielikuvan mukaan katon tarkastuksen osalta F oli käynyt tikkailla ja Suoxxx oli selostanut hänelle havaintojaan piipun osalta. Asiasta oli keskusteltu myös Msen kanssa. Suoxxx ei ollut havainnut vuotojälkiä ja hän oli kertonut, että pellitys piipun luona ja pellityksen lyhyys eivät olleet tavanomaista rakennustapaa. Suoxxx oli kertonut kantajille, että vesi valuu otsalautaa pitkin. Raportin maininnalla hyvä kunto oli tarkoitettu, että vesikate oli ikäänsä nähden tavanomaisessa kunnossa ja että akuuttia vaihtotarvetta ei ollut. Kuistin ullakkotilassa ei ollut vuotojälkiä eikä hajua. Kuistin katolta olisi syytä poistaa lunta ajoittain, koska sulaminen ja jäätyminen voivat aiheuttaa vuotoa vuodessakin, mikäli lumikuorman lisäksi on lämpötilavaihtelua ja lämpövuotoja.

Vexxxen mukaan kantajien tarjous oli edellyttänyt kuntotarkastusta ja kiinteistönvälitystoimisto oli suositellut Valvoteam Oy:n käyttämistä, jota oli paljon käytetty. F oli suhtautunut tarkastukseen tarkasti ja kysynyt sekä saanut vastauksia. Sekä Vexxxki että Suoxxx olivat tehneet selväksi, että kohde oli ollut vanha ja hinnoiteltu sen mukaan.

Maakaaren 2 luvun 22 §:n 1 momentin mukaan ostaja ei saa laatuvirheenä vedota seikkaan, joka olisi voitu havaita kohteen tarkastuksessa ennen kaupan tekemistä. Ostajalla ei ole velvollisuutta ilman erityistä syytä tarkistaa myyjän kohteesta antamien tietojen paikkansapitävyyttä eikä ulottaa tarkastusta seikkoihin, joiden selvittäminen edellyttää teknistä tai muita tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä.

Valvoteam Oy:n kuntotarkastusraportista ilmenee kattorakenteiden puutteellisuuksista harjapellin aukko piipun luona, vesikatteen vajaus katon lappeella sekä syöksytorven puuttuminen, jotka seikat ovat riidattomasti tulleet kantajien tietoon. Haaxxxdon kertomus osoittaa, että vesikatteessa oli ollut myös muita vikoja kuten katteen sivuttaislimityksen tekemistä väärin ja sivuttaislimityksen avonaisuutta. Haaxxxdon ja Hixxxsen kertomusten perusteella asiassa on näytetty, että vesikatetta ei kokonaisuutena tarkastellen voitu vastoin Valvoteam Oy:n raporttia pitää hyväkuntoisena ja että vesikatteen korjaus edellytti sen uusimista.

Käräjäoikeus katsoo, että sanotut virheet ja puutteet ovat olleet tavanomaisessa tarkastuksessa havaittavissa. Sanottujen puutteiden ja virheiden merkitys on myös rakennusteknistä koulutusta tai kokemusta omaamattomalle henkilölle selvä.

Kantajat ovat sittemmin havainneet kuistin vesikatossa vesivuotoa ja vuoto on Vantaan Monitoimi Ky:n tarkastuksessa paikannettu vesikaton jiiriin, jonka kohdalta on kuistin ullakkotilasta löydetty veden valumajälkiä. Katossa on jiirin kohdalla käytetty runsaasti tiivistysainetta. Mikäli sanotut vuotojäljet ovat olleet olemassa kaupanteon aikaan, olisivat ne olleet havaittavissa tavanomaisessa tarkastuksessa. Käräjäoikeus katsoo, että kysymyksessä olevien vuotojälkien on täytynyt syntyä vasta Fin ja Ksen hallinta-aikana. Edellä kerrotulla tavalla F ja K ovat tulleet jo silmämääräisesti taloa tarkastaessaan tietoiseksi vesikatteen huonosta kunnosta merkittäviltä osin ja näin ollen käräjäoikeus katsoo, että kantajat eivät voi vedota virheenä vesikatteen puutteellisuuksiin ja virheisiin.

Välipohja

Vantaan Monitoimi Ky:n kuntotarkastusraportin (KT 5) mukaan olohuoneen katto on painunut noin 50 millimetriä ja yläkerran lattiassa on notkelma vastaavassa kohdassa. Notkelma on tutkittava avaamalla. Lisäksi sisäportaat yläkertaan eivät täytä rakennusja turvallisuusmääräyksiä.

Msen mukaan hän oli tehnyt rakennuksessa pintaremonttia sen jälkeen, kun kiinteistö oli vuonna 1992 ostettu. Mnen oli poistanut yläkertaan menevät portaat ja asentanut uudet, mistä ei ollut aiheutunut lisärasitusta välipohjalle. Mnen oli poistanut alakerrasta portaiden vierestä väliseinän, joka ei ollut kantava seinä. Mnen oli lisäksi purkanut yläkerrasta vanhan askarteluhuoneen ja havainnut lattian kallistuksen portaisiin päin, kun huone oli ollut kallistuksen päällä.
Lattian kallistuksen huomasi selvästi ja siitä oli ollut puhe myös kantajien kanssa.

Tuxxxen mukaan välipohjan taipuminen on moninkertainen sallittuun nähden ja vaarallinen, kun lumikuorma vaikuttaa rakenteelliseen kantavuuteen. Kallistuma on suurempi porrasaukon reunassa ja välipohja taipuu jatkossa lisää. Sortumisvaaran vuoksi väliaikainen tukeminen on ollut välttämätöntä. Taipuminen voi aiheutua porrasaukon tekemisestä tukematta ja myös väliseinän purkamisella on vaikutusta, jos väliseinä on ollut kantava. Rakennuksen tekoaikaan yleensä kaikki väliseinät ovat olleet kantavia ja puretun väliseinän sijainti viittaisi siihen, että se oli ollut kantava. Välipohjan taipuminen oli niin selvä, että Suoxxxn kuntotarkastuksessa olisi tullut kehottaa tekemään lisäselvityksiä.

Haaxxxto olisi välipohjan kallistuksen osalta kirjannut tarkastusraporttiin, että kallistus olisi tutkittava tarkemmin.

Suoxxxn mukaan välipohjan painauma oli havaittu yläkerrassa käveltäessä ja kirjattu. Painauma ei ollut antanut periksi eikä sen korjaamiseen ollut akuuttia tarvetta. Kyseessä on saattanut olla rakennusvirhe. Yläkertaan menevät portaat olivat aikansa tuote ja ne eivät täytä nykymääräyksiä, mutta niissä ei ollut selkeitä turvallisuuspuutteita.

Vexxxern mukaan yläkerran lattian painaumasta oli tarkastuksessa ollut puhe ja kantajat eivät olleet ottaneet siihen kantaa. Lattian kallistus oli rakennuksen piirre eikä rakennustekninen riski, mikä oli perustunut Suoxxxn sanomaan.

Asiassa on riidatonta, että välipohjan painauma oli havaittu Suoxxxn toimesta tehdyssä kuntotarkastuksessa ja että kantajat olivat tulleet tietoiseksi sanotusta painaumasta. Suoxxxn käsitys oli ollut, että painauman korjaamiseen ei ollut akuuttia tarvetta ja että painauma oli saattanut johtua rakennusvirheestä. Kyseessä on yli 70 vuotta vanha rintamiestalotyyppinen rakennus, joissa lattian kallistumat eivät sinällään ole poikkeuksellisia. Tuxxxen toimesta kesäkuussa 2014 tapahtuneessa tarkastuksessa välipohjan taipumaksi oli mitattu noin 40 50 millimetriä, kun sallittu taipuma on maksimissaan 13 millimetriä. Välipohjan taipumisen syy ei ole selvinnyt ja sen selvittäminen sekä korjaustavan suunnittelu edellyttää rakenteiden avaamista. Esitetyn näytön perusteella asiassa jää epävarmaksi, onko Msen toimesta tapahtuneella alakerran väliseinän poistamisella ollut merkitystä taipuman syntymiselle tai sen suurentumiselle. Kantajan todiste K 9 tukee sitä, että
porrasaukon tekemisestä johtuvaa kuormituksen siirtymistä aukon reunimmaisille palkeille ei ole otettu huomioon. Sanottu porrasaukko on ollut samassa paikassa jo Msten hankkiessa rakennuksen omistukseensa. Vaikka lattian taipuminen on ollut kantajien tiedossa, eivät he ole kohtuudella voineet varautua siihen, että välikatossa on sortumisvaara. Mainituilla perusteilla käräjäoikeus katsoo, että tältä osin kiinteistössä on ollut salainen virhe ja että kiinteistö poikkeaa tältä osin merkittävästi siitä, mitä kiinteistöltä on kauppahinta ja muut olosuhteen huomioon ottaen voitu perustellusti edellyttää.

Tuxxxi on antamassaan lausunnossa arvioinut välipohjan uudelleenrakentamisen kustannuksiksi 13.000 euroa ja häntä kuultaessa kertonut tämän arvion olevan markkinahintaisen arvion. Kun asiassa on Tuxxxen kertomuksella näytetty välikaton osalta olevan sortumisvaaran, ei katon tukeminen vastaajien esittäminen tavoin vain aukon reunalta pystytolpalla ole riittävä toimi, vaan taipuman syiden selvittäminen edellyttää tarkempia tutkimuksia. Sanotuilla perusteilla käräjäoikeus pitää tältä osin kantajien vaatimusta perusteeltaan ja määrältään näytettynä.

Tuulikaappi

PT-Suunnittelupalvelun lausunnon (K 10) mukaan kohteessa tehtyjen lämpökamerakuvausten perusteella tuulikaapin ja eteisen rakenteissa näkyy selviä lämpövuotoja, joiden aiheuttaja on todennäköisesti riittämätön lämmöneristys. Tuulikaapin ja eteisen lattiaja seinärakenteita tulee avata tarpeellisilta osin, jotta nykyisistä rakenteista ja lämpövuotojen aiheuttajasta saadaan selvyys. Tuulikaapin korjaustoimenpiteiden kustannuksiksi on arvioitu 6.275 euroa.

Tr-Lämpökuvaus Oy:n raportin (KT 6) mukaan eteisen ja wc:n lattian lämpötila oli heikkoa tasoa lämpöindeksin ollessa eteisessä 70 ja wc:ssä 51 59. raportin tulkintaohjeen mukaan alle lukua 61 oleva indeksi edellyttää korjaustoimia.

Msen mukaan eteisessä on sähköpatteri, mutta ei tuulikaapissa kuten ei yleensäkään vastaavan ikäisissä rakennuksissa.

Tuxxxen mukaan 1940-luvun taloissa oli sekä eristettyjä että eristämättömiä tuulikaappeja ja kohteessa tuulikaappi oli eristetty.

Haxxxnen oli suorittanut lämpökuvauksen, jossa indeksi oli mitattu oleskeluvyöhykkeeltä.

Suoxxx ei ole tehnyt havaintoa, että eteinen tai wc olisi kylmä.
Tr-Lämpökuvaus Oy:n mittauksilla rakennuksessa on näytetty olevan raportista ilmenevät lämpövuodot, jonka johdosta lattian lämpötila sekä eteisessä että wc:ssä on ollut heikkoa tasoa. Kaupan kohteena on ollut yli 70 vuotias puurakenteinen talo, joissa ei ole tavanomaisesta poikkeavaa, että eteistilat ovat kylmempiä kuin muut tilat. Käräjäoikeus katsoo, että rakennus ei tältä osin poikkea merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen voida perustellusti edellyttää.

Alapohja

Vantaan Monitoimi Ky:n kuntotarkastusraportin (KT 5) mukaan vanhalla puolella on tukipilareita pystytetty suoraan kallion varaan ja joidenkin pilareiden alapäät ovat haurastuneet ja kastuneet, jonka johdosta tulevaisuudessa tulee tehdä korjaustöitä puupilareiden osalta.
Laajennuksen lattian tuentana olevat puupilarit ovat suoraan betonin päällä. Laajennusosan alapohjan tuulensuojalevyt ovat osin rikki ja levyt eivät ole kohdakkain ja eristeet ovat huonosti asennettu, minkä johdosta tuulensuojalevy ja eristeet on korjattava. Laajennusosan viemärin läpivienti alapohjasta ei ole tiivis. Viemäriputkien kannakoinnissa käytetään ainoastaan viemäriputkille tarkoitettuja kannekkeita, jotka ympäröivät putket kokonaan.

PT-Suunnittelupalvelun lausunnon (K 10) mukaan alapohjarakenteissa on havaittu ryömintätilaisen alapohjan tuuletuksen puutteellisuus.
Eteistilan kohdalla alapohjan tuuletusreikiä ei ole havaittavissa. Alapohjarakenteiden tuulensuojalevyt ovat paikoitellen irronneet ja alapohjarakenteita kannattelevien puurakenteisten tukipilareiden alaosissa on lahovaurioita.

F oli ollut mukana alapohjan tarkastuksessa Suoxxxn ilmoittaessa, ettei alapohjassa ollut ongelmia.

Mnen ei ollut tiennyt, että alapohjan tuennat rakennuksen uudella puolella olivat kosteat.

Haaxxxto on laatinut Vantaan Monitoimi Ky:n kohteen tarkastusta koskevan lausunnon (K 5). Laajennusosan kohdalla tukitolpat olivat olleet osaksi anturan päällä ilman kapillaarikatkoa, mikä aiheuttaa jatkossa ongelmia. Suoxxxn tarkastusraportin alapohjan tuennasta ottamasta kuvasta samoin kuin Haaxxxdon lausunnon kuvasta 39 ilmenee selkeästi kosteutta ja vaurio, josta Suoxxxn olisi tullut raportissaan mainita. Samoin Haaxxxdon raportin kuvista 35 ja 36 vanhan puolen alapohjasta ilmenee lahovaurio, jossa puu oli pehmeää ja osin pois niin, että kantavaa osaa oli jäljellä vielä yli puolet. Tukitolpat eivät vaatineet välittömiä toimenpiteitä ja tukitolpat oli mahdollista uusia laittamalla uusi tolppa viereen kunhan juoksun suunta oli tiedossa.
Viemäriputket oli kiinnitetty reikänauhalla, mikä ei vastaa nykyistä rakennustapaa.

T1U1omen mukaan alapohjan tukipilarit menettävät kantavuutensa, kun niissä ei ole kapillaarikatkoja. Suoxxxn kuntotarkastuksessa olisi tullut ottaa kantaa alapohjan tuentaan, kun Suoxxxn ottamista valokuvista ilmenee lahovaurioita. Vanhalla puolella oli kaksi kallioon ulottuvaa alapäästään kosteata tolppaa.

Suoxxxn mukaan alapohja oli ollut hyvin tuulettunut, hyvän hajuinen ja kuivan oloinen. Raportin sivun 5 kuvassa oli tolpassa ollut tummuutta mutta ei lahoa. Tummuminen oli normaalia lämpötilavaihtelusta ja kapillaari-ilmiöstä johtuen. Tolpat eivät vaatineet välitöntä uusimista.
Viemäriputkiston kannakoinnissa reikänauha ei ole nykyohjeiden mukainen tapa. Pesutilojen uusintarakastusta varten eristeitä oli irrotettu eikä Suoxxxlla ole muistikuvaa siitä, oliko alapohjan tuulensuojalevyjä rikki tai olivatko ne roikkuneet. Mikäli tällaista olisi ollut enemmän, olisi Suoxxx ottanut niistä valokuvia.

Haaxxxdon ja Tuxxxen kertomuksilla asiassa on näytetty, että rakennuksen vanhan puolen alapohjan tukipilareissa ei ollut kapillaarikatkoa ja että tukipilareissa oli osin kosteutta ja lahovaurioita niin, että kantavaa rakennetta pilareissa oli jäljellä enää puolet. Vantaan Monitoimi Ky:n raportin mukaan sanottu ei kuitenkaan edellytä välittömiä toimia. Edelleen rakennuksen laajennusosan alapohjassa on käytetty tukirakenteena puupilareita ilman kapillaarikatkoa. F on ollut mukana alapohjan tarkastuksessa, mutta hän on luottanut Suoxxxn ilmoitukseen, ettei alapohjassa olisi ongelmia. PT-Suunnittelupalvelun korjauskustannusarvion mukaan tukipilareiden uusimisen kustannus materiaaleineen on noin 2.160 euroa. Kun tukipilarit voidaan uusia asentamalla uusi pilari vanhan viereen, ovat toteutuvat kustannukset ilmeisestikin tätä alempia.
Vantaan Tarkastustoimi Ky:n raportilla ja Haaxxxdon kertomuksella rakennuksen laajennusosan alapohjassa on näytetty olevan huonosti asennettuja ja osin rikkinäisiä tuulensuojalevyjä sekä huonosti asennettuja eristeitä.

Mainittujen virheiden osalta korjauskustannukset ovat määrältään niin vähäisiä, että ne eivät oikeuta hinnanalennukseen.

Vastaajan kirjallisen todisteen 3 mukaan kiinteistön liitostyö yleiseen vesijohtoon ja viemäriin on loppukatselmuksessa vuonna 1999 hyväksytty. Sanottu tukee sitä vastaajien ilmoittamaa, että kannakointi on tehty tuolloin voimassa olleiden määräysten mukaisesti. Sanotun perusteella käräjäoikeus katsoo, ettei rakennuksessa ole tältä osin hinnanalennukseen oikeuttavaa virhettä.

Vahingonkorvausvaatimukset

Kantajat ovat vaatineet kanteen kohdissa 5 10 vahingonkorvausta. Hinnanalennusta koskeva vaatimus tulee edellä mainituilla perusteilla hylätyksi vesikaton, tuulikaapin ja alapohjan osalta. Välipohjan osalta käräjäoikeus on edellä selostetuin perustein katsonut, että kyseessä on salainen virhe eikä vastaajilla siten ole tuottamusta virheen osalta.
Sanotuin perustein vahingonkorvausvaatimukset on hylättävä.


Oikeudenkäyntikulut

Asiassa on esitetty useita vaatimuksia, joista osa on ratkaistu kantajien ja osa vastaajan hyväksi, minkä vuoksi asianosaiset saavat pitää oikeudenkäyntikulunsa vahinkonaan.

Tuommiolauselma

Anita ja Tuxxxo Mnen velvoitetaan kanne enemmälti hyläten suorittamaan Roger Fille ja Satu Kselle hinnanalennuksena
11.300 euroa korkolain 3 §:n 2 momentin mukaisine korkoineen 22.11.2012 lukien 11.6.2014 saakka ja korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine korkoineen 12.6.2014 lukien.